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alstria office REIT-AG

Investor Presentation • Apr 1, 2009

31_ip_2009-04-01_767d3d3e-2171-44c0-a59b-1dcbd80a5f3f.pdf

Investor Presentation

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Fi trs German Real EstateInvestment

JAHRESERGEBNIS 2008

Frankfurt, 31. März 2009

Disclaimer

Warnhinweis bezüglich zukunftsorientierter Aussagen

Soweit diese Präsentation zukunftsgerichtete Aussagen enthält, welche das Geschäft, die finanzielle Situation und die Ergebnisse aus der operativen Tätigkeit der alstria office REIT-AG (alstria) betreffen, basieren diese Aussagen auf momentanen Erwartungen und Annahmen des Vorstands von alstria. Diese Erwartungen und Annahmen unterliegen jedoch einer Anzahl an Risiken und Unsicherheiten, welche zu wesentlichen Abweichungen der tatsächlichen Ergebnisse des Unternehmens von den in den zukunftsgerichteten Aussagen enthaltenen Annahmen führen können. Neben weiteren, hier nicht aufgeführten Faktoren können sich Abweichungen aus Veränderungen der allgemeinen wirtschaftlichen Lage und der Wettbewerbssituation, vor allem in den Kerngeschäftsfeldern und –märkten von alstria ergeben. Auch die Entwicklungen der Finanzmärkte sowie die Veränderungen nationaler und internationaler Vorschriften, insbesondere hinsichtlich steuerlicher und die Rechnungslegung betreffende Vorschriften, können entsprechenden Einfluss haben. Terroranschläge und deren Folgen können die Wahrscheinlichkeit und das Ausmaß von Abweichungen erhöhen.

Keine Verpflichtung zur Aktualisierung

Die Gesellschaft übernimmt keine Verpflichtung, die hier enthaltenen zukunftgerichteten Aussagen öffentlich zu revidieren oder zu aktualisieren.

alstria in 2008

Wesentliche Finanzkennzahlen

Operatives Geschäft und Bewertung

Ausblick und Marktüberblick

Starkes operatives Ergebnis in 2008 …

  • Umsätze steigen um 24% auf TEUR 102.055
  • Operatives Ergebnis steigt um 25%
  • Leerstand von 6,5% auf 5,9% reduziert
  • Bedeutende mieterbezogene Transaktionen durchgeführt
  • Asset-Management-Wertsteigerung von zirka EUR 1 pro Aktie
  • Selektive Verkäufe und Joint-Venture-Vertrag abgeschlossen

… getrübt durch negative Marktentwicklung

  • Verlust beträgt EUR 56 Mio. oder EUR 1 pro Aktie
  • Brutto-Portfolioabwertung von EUR 145 Mio. führt zu einer Netto-Wertberichtung von EUR 88 Mio.
  • Abwertung auf Derivate mit Ergebniseffekt von EUR 5,1 Mio. in der GuV und EUR 49,6 Mio. direkt im EK
  • NAV sinkt von EUR 15,55/Aktie auf EUR 13,03/Aktie

alstria in 2008

Wesentliche Finanzkennzahlen

Operatives Geschäft und Bewertung

Ausblick und Marktüberblick

Gutes operatives Ergebnis durch Abwertung beeinflusst

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*Sonstiges umfasst sonstiges Ergebnis, Ergebnis aus Veräußerungen und Ertragssteuern

Wesentliche Bilanzpositionen

JAHRESERGEBNIS 2008

  1. März 2009

Verschuldungsgrad unter Kontrolle – Flexibilität bei REIT-EK

52 Cent steuerfreie Dividende

  • Verbessertes operatives Ergebnis OPERATIVES ERGEBNIS (FFO)
  • FFO je Aktie liegt bei EUR 0,70
  • Dividendenvorschlag an die Hauptversammlung von EUR 28,4 Mio.
  • Dividende für 2008 ist in Deutschland steuerfrei
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Sachdividende als Option

  • alstria wird die Möglichkeit vorschlagen, die Dividende in Aktien auszahlen zu lassen
  • Keine Ausgabe von neuen Aktien, sondern Verwendung der eigenen Aktien (1,4 Mio. Aktien)
  • Angebotene Aktien mit Abschlag zum Marktpreis (noch zu bestimmen)
  • Aktien werden in Abhängigkeit der Investorennachfrage pro rata zugeteilt

Große Flexibilität auf der Passivseite

  • Erfolgreiche Anpassung von alstrias Konsortialkreditdarlehen
  • LTV-Klausel von 60% auf 65% erhöht
  • Neues Margengitter:
  • LTV bis 60%: 85 bp
  • 60% bis 62,5%: 135 bp
  • 62,5% bis 65%: 210 bp
  • D l h b di fü Zi d k Darlehensedingung für Zins deckung von 160% auf 130% ausgeweitet
  • St k U t tüt d B k Star e nterstützung des Ban kenkonsortiums (87% Zustimmung)

Kein kurzfristiges Refinanzierungsrisiko

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  • Gesicherte Finanzierung bis Ende 2011
  • Einhaltung aller Kreditklauseln per 31 Dezember 2008 31. Dezember
  • Bilanz bietet Spielraum für potenzielle Abwertungen i.H.v. EUR 150 Mio. (9%)

Finanzziele für 2009

  • Umsätze für 2009 in Höhe von ca. EUR 103 Mio. geplant

  • Operatives Ergebnis (FFO) soll 2009 bei ca. EUR 32 Mio. liegen

  • März 200914

alstria in 2008

Wesentliche Finanzkennzahlen

Operatives Geschäft und Bewertung

Ausblick und Marktüberblick

alstria-Portfolio

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1 2007er-Zahlen berücksichtigen die Gebäude die in Q4 2007 erworben wurden mit Übergang in 2008 Gebäude, wurden, 2 Inkl. einem Gebäude, klassifiziert als Entwicklungsimmobilie

3 Bruttomonatsmiete aller unterschriebenen Mietverträge, zu einem bestimmten Datum multipliziert x12 4 Berechnet als Vertragsmiete geteilt durch Marktwert

"Small is beautiful"

  • Durchschnittlicher Wert pro Objekt: TEUR 20.340
  • Durchschnittlicher Wert pro Objekt ohne Top-3: TEUR 16.408
  • Anzahl der Immobilien nach Wert:
  • EUR 0 – 10 Mio.: 44
  • EUR 10 25 Mio.: 24
  • EUR 25 50 Mio.: 12

  • EUR 50 Mio.: 9

Stabile Umsätze mit qualitativ hochwertigen Mietern

  • alstria erwirtschaftet zirka 80% der Umsätze mit neun Hauptmietern
  • Mehr als 50% der Mieteinnahmen werden durch Institutionen oder öffentliche Verwaltungen erzielt
  • Zirka 30% der Mieter sind deutsche DAX-Unternehmen
  • Umsätze für zirka 10 Jahre gesichert

Geringes kurzfristiges Leerstandsrisiko

* 2007er-Zahlen berücksichtigen die Gebäude, die in Q4 2007 erworben wurden, mit Übergang in 2008

** Annahme, dass Mietvertrag bei ersten Sonderkündigungsrecht ausläuft

Zusammenarbeit mit Mietern schafft Werte

Leerstand verringert um 10% auf 5,9%

JAHRESERGEBNIS 2008

  1. März 2009

Pro-aktives Asset Management steigert Vertragsmiete

Asset-Management mindert Abwertung

  • Bewertungsverlust für das Jahr 2008 in Höhe von EUR 88 Mio. (ca. 5% des gesamten Portfolios)
  • Bruttobewertungsverlust von EUR 145 Mio. (ca. 8% des gesamten Portfolios)
  • Operative Erfol ge stei gern Bruttobewertun g um EUR 57 Mio. p gg g

Kein Bewertungsrückstau

Außerhalb von Hamburg und München liegt die Bewertungsrendite über 6,5%

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* Sonstige, in der Bilanz zum 31. Dez. 2008 berücksichtigte Städte wie z.B. Augsburg, Darmstadt, Erfurt, Magdeburg, Mannheim, Nürnberg, Potsdam, Würzburg und Frankfurt

  1. März 2009

alstria in 2008

Wesentliche Finanzkennzahlen

Operatives Geschäft und Bewertung

Ausblick und Marktüberblick

Ausblick Vermietungsmarkt

  • Massiver Druck auf Spitzenmieten in deutschen Großstädten und steigende Anreize für Toplagen erforderlich
  • Mieter suchen verstärkt effiziente statt repräsentative Standorte
  • Mieternachfrage voraussichtlich stark auf Büroraum mit unterdurchschnittlichen Kosten pro Arbeitsplatz ausgerichtet

Ausblick Investitionsmarkt

  • Sinkender Umsatz aufgrund begrenzter ZWEI VON DREI VERKAUFTEN ALSTRIA-GEBÄUDEN Anzahl von Transaktionen erwartet
  • Preise spielen untergeordnete Rolle gegenüber Liquiditätsmangel
  • Markt für kleinere Objekte (unter EUR 25 Mio.) ist nach wie vor vorhanden
  • Käufer streben nach Kapitalerhalt und Sicherheit
  • Keine Notverkäufe in Sicht

Entwicklung der Finanzmärkte

  • Die meisten der traditionellen Immobilieninvestoren haben ihr Investitionsbudget für 2009 gekürzt
  • Banken meiden Neugeschäftsrisiko
  • Finanzierung unter EUR 50 Mio. für Objekte mit starkem Cashflow verfügbar
  • Banken fokussieren sich auf Hauptkunden, manche auch ausschließlich auf ihren Heimatmarkt
  • Bedeutender CMBS-Refinanzierungsüberhang am Markt
  • Spread-Anstieg wird durch niedrigere Basiszinsen kompensiert
  • Erste Anzeichen für Erholung des Pfandbriefmarktes

Wertkorrektur für Immobilien

  • Renditeanstieg wird getrieben von:
  • Risikoprämien
  • Risikolosen Zinssätzen
  • Erwartungen bezüglich zukünftiger Mietniveaus (Reversion)
  • Deutschland ist von den Erwartungen sich verschlechternder Renditeanpassungen weniger beeinflusst als andere Märkte
  • Erwarteter Renditeanstieg wird aufgrund des stabileren Mietmarktes weniger stark sein als im UK-Markt
  • Größter Einfluss bei überpreisten Top-Büros erwartet

alstrias grundlegender Businessplan

  • "Die Anfangsrendite ist ein schlechter BÄCKERBREITERGANG, HAMBURG Indikator für die Attraktivität einerdeutschen Immobilientransaktion" (alstria auf der UBS Real Estate Konferenz, Mietaussichten in Deutschland, November 07, ) London)
  • "Unsere Analyse war, dass einige der deutschen Büroimmobilienmärkte irgendwie überteuert waren" (alstria, press release of Rental Reversion Index launch May-2008)
  • Renditerückgang; Buy Buy-and-Sell-Strategie ist kein nachhaltiges Erfolgsmodell
  • Mietstei g g erun gen in Deutschland kommen nicht von alleine
  • Wertschöpfung durch aktives Management/aktive Repositionierung und Optimierung veralteter Immobilien

Operativer Einfluss

  • Beschränkter operativer Einfluss aufgrund der Portfoliostruktur
  • Begrenzte Anzahl von auslaufenden Verträgen
  • Nicht im Topmieten-Segment positioniert
  • Großzahl der Immobilien deutlich unter dem durchschnittlichen Mietniveau der jeweiligen Region vermietet
  • Konservative Erwartung für die Mietentwicklung in Deutschland zum Zeitpunkt der Emission
  • Starke regelmäßige Geschäftsbeziehungen mit existierenden Mietern
  • Ausgerichtet auf Effizienzsteigerungen für alstrias Mieter

Refinanzierungsrisiko …

  • Einfluss auf alstrias Bilanz:
  • Renditesteigerung führt zu LTV-Anstieg
  • Refinanzierung in 2011 wird systematisch vorbereitet
  • Restrukturierung der Verbindlichkeiten ist die Hauptaufgabe in den kommenden zwölf Monaten

…ist unter Kontrolle

  • Kein CMBS-Kredit
  • Langfristig gesicherte Mieteinnahmen
  • alstrias operativer Businessplan ist nicht wesentlich beeinflusst und liefert Ergebnisse
  • alstria arbeitet seit Anfang 2008 daran, die hohe Kreditrückzahlung zu reduzieren (8% Reduzierung in 2008, verlagert von Ende 2011 nach Ende 2015)
  • Ziel ist, so weit wie möglich unter den 60% LTV der Konsortialkreditvereinbarung zu bleiben

Schutz der Interessen unserer Aktionäre

  • Entschuldung kann stark wertvernichtend sein, wenn nicht systematisch durchgeführt
  • alstria beabsichtigt, die Verschuldung und, soweit möglich, den Verschuldungsgrad bis Mitte 2011 zu reduzieren
  • Kein Verkaufsvorgabe für das Jahr, vielversprechende Pipeline
  • Kapitalerhöhung zur Zeit nicht geplant
Recent capital increases in the real estate sector
$d$ -£767 million rights issue
hed a
rights issue which Was		 Transaction highlights
· On Thursday, 12 February 2009, British Land announced a fully underwritten rig
sub-underwriting positively received by
investors with significant		 £740 million
the second major UK property company rights issue being launched during
· British Land is a market leader in UK real estate and the second largest property
the Company has a high quality portfolio with strong cash flows
demand
Transaction summary		 acted early in advance of market inflection selling £5.7 billion of assets
deep management expertise across many sectors
unique access to funding lines (£3.1bn committed and undrawn at 48bps o
Announcement date 12 February 2009 • Proceeds to be used to underpin British Land's balance sheet at a time of unpre
position the Company to be able to exploit future real estate buying opportunit
Proceeds
Issue ratio		 £740 million (net)
23		 supports British Land's leverage ratios and avoids placing undue risk on cov
£524 million
facilitates access to the significant debt facilities available to British Land
Transaction Overview
was perceived as weaker than its peers Bhare price lost 3.3% at the announcement (FTSE-
Land Securities was the third real estate company to
Summary Details
rights issue within a few days (follower and not firs
700 12 for 1 fully underwritten Rights Issue of 5,241 million new shares at 10p
per share to raise net proceeds of £501 million
LandSecurities
Example 1 Issue price at 34% discount to TERP (15p) and 87% discount to
dividend-adjusted closing price on 3 March 2009?
■ Issue price at 78% discount to pro forma net assets per share
Net proceeds will be used to reduce SEGRO's net indebtedness and
$\blacksquare$
strengthen the Company's balance sheet
п
Dainborgar tha Cannann's financial naritian against further marbet driven

Fragen & Antworten

Kl d f k i t St t i Klare unokussierte Strategie:

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