Annual Report • Jun 20, 2009
Annual Report
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Stellen Sie sich vor: Sie rufen in einem Kundencenter an, und schon nach kurzem Rufton meldet sich die freundliche Stimme eines Mitarbeiters. Ein sachkundiger Herr beantwortet Ihre Fragen und bringt die Lösung auf den Weg. Nach kurzer Zeit haben Sie aufgelegt, und jemand anderes arbeitet bereits daran, dass Ihr Problem morgen behoben ist. Das ist die Vision der Deutschen Annington.
Wir gehen mit der Deutschen Annington Gruppe den Weg in eine starke Zukunft. Unser Anspruch ist hoch: Wir wollen das beste Unternehmen unserer Branche sein: wirtschaftlich erfolgreich und zugleich Maßstäbe setzend in Kundenorientierung und Servicequalität. Daran arbeiten wir jeden Tag.
viele Stunden In der Phase, als Frankfurt am Main im Gespräch war, die Hauptstadt der neu zu formierenden Bundesrepublik zu werden, begann der Bau einer idyllischen Siedlung im Grünen: 726 Einfamilienhäuser und Wohnungen als neues Heim für Bundesbedienstete. Die Geschichte entschied anders, aber die Bizonale Siedlung war errichtet – und wurde für Birgit Bartl zur Heimat: 1953 hatten ihre Eltern mit Oma eine gerade fertig gestellte Zweieinhalb-Zimmerwohnung bezogen. 1958 kam Birgit Bartl und wuchs zusammen mit ihrem ein Jahr jüngeren Bruder auf: "Die Wohnung war eng, es zog durch die Fenster und im Wohnzimmer wurde gebadet. Alle wohnten hier so. Und der Garten machte vieles wett."
Nach dem Tod des Vaters holte sie der Charme der Siedlung wieder zurück an den Ort ihrer Kindheit. "Die Wohnung stand leer und wir Kinder hatten den Mietvertrag übernommen. Die Wohnfläche war gewachsen, Modernisierungen standen gerade an. Heute lebt Birgit Bartl zusammen mit ihren beiden Töchtern in der 85 m2 großen Wohnung mit Garten und Balkon. Den Garten ihrer Eltern hat sie neu gestaltet mit Teich, Holzdeck, Steinmauer und Hütte. "Viele Bewohner bleiben bis zum Lebensende in dieser Siedlung, die wie eine grüne Insel in Griesheim liegt. Ich hätte es auch vor", sagt sie lachend, "ich möchte noch viele Stunden in meinem Garten verbringen."
Der Erfolg der Deutschen Annington bemisst sich an der Zufriedenheit der Mieter. Damit diese sich in ihren Wohnungen und Häusern wohl fühlen, investieren wir regelmäßig in unseren Bestand, 2008 rund 185 Mio. Euro.
8 Wochen Ursula Brinkmann genießt das neue Leben in ihrer Siedlung. "Mindestens zweimal pro Woche gehe ich in unser neues Café hier am Ort. Herrlich, endlich habe ich wieder einen Treffpunkt vor der Haustür", schwärmt sie. Vergangenen Herbst eröffnete der gemeinnützige Verein IN VIA, finanziell unterstützt von der Deutschen Annington, das gemütliche Café, das inzwischen gut frequentiert wird. Ein Zeichen, dass Preuswald nach schwierigen Jahren langsam wieder aufblüht. Der Aachener Stadtteil war einst begehrte Wohngegend. Dann ging es bergab: Die Ladenzeile verwaiste, der Ruf der Siedlung litt. Anfang 2008 erwarb die Deutsche Annington die rund 625 Wohnungen. Acht Wochen nach dem Kauf eröffnete die Deutsche Annington Rheinland ein Servicebüro. Nach Gesprächen beim Tag der offenen Tür war klar: Wohnumfeld und Nahversorgung sollten verbessert werden.
Das Café war ein erster Schritt, es folgte ein Backshop. Im Sommer 2009 öffnet ein Frischemarkt, der auch Jobs für benachteiligte Jugendliche schafft. Daneben soll zur Verbesserung der medizinischen Versorgung noch ein Dienstleistungszentrum entstehen. Parallel wird umgebaut: Durch Zusammenlegen kleinerer Wohnungen entstehen neue Angebote für Familien. Der Spielplatz wird gleich mit saniert. Heute kann man sagen, dass der Stadtteil Preuswald wieder wird, wie er lange war – lebenswert.
Die Deutsche Annington sucht auf verschiedenen Wegen den Kontakt zu ihren Mietern: über ihre Kundencenter, aber auch über einen mobilen Außendienst und Hausmeister vor Ort.
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Die Deutsche Annington begleitet Mieter und Eigentümer mit einem umfassenden Kundendienst. Unser zentraler Service ist an sechs Tagen in der Woche für unsere Kunden da.
15 Minuten In weniger als 15 Minuten ist die Wohnung des Miteigentümers und Hauswarts Reiner Fleschenberg mollig warm. Dank der neuen Gasbrennwertanlage, die die Wohnungen in seinem Block seit Herbst letzten Jahres zuverlässig mit Wärme versorgt. Für die insgesamt 124 Wohnungen der ehemaligen Eisenbahnersiedlung hatte sich das alte Heizwerk "Am Stadtgarten" in Essen zu einem Sorgenkind entwickelt. Die Heizung arbeitete unzuverlässig. Eine rasche Lösung musste her.
Rund die Hälfte der Wohnungen befand sich zu diesem Zeitpunkt im Eigentum ehemaliger Mieter. Sie organisieren sich über vier Eigentümergemeinschaften. Deren Verwaltung hatte die Deutsche Annington Service GmbH (DASG) übernommen. Gemeinsam ging man die Lösung an: Es wurde intensiv beraten und die Entscheidung fiel für den Einbau einer eigenen Heizungsanlage je Block. Carlo Scherrer, Chef der Abteilung Technischer Service und Planung der DASG, organisierte zusammen mit einem Fachplaner für Heizungstechnik die Ausschreibung und wertete die eingegangenen Angebote aus. Auch der Modernisierungsprozess wurde durch die Profis von der DASG sicher begleitet. Am Ende waren durch das gemeinsame Engagement 285.000 Euro sinnvoll und zur Zufriedenheit aller investiert.
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Der demografische Wandel führt uns in Deutschland zu neuen Wohnformen. Familien, Singles, Alleinerziehende und Senioren wollen heute sehr unterschiedlich leben: die einen stadtnah, barrierefrei, mit viel Service, die anderen preiswert, mit niedrigen Nebenkosten, nah an Kindergarten und Schule. Die Menschen werden zunehmend mobiler, ziehen häufiger um. Die Deutsche Annington stellt sich auf diesen Wandel ein. Wir bieten schon heute für verschiedene Zielgruppen unterschiedliche Wohnangebote, ob die Wohnung mit dem Zusatzservice "Annington Wohnen Plus" für Senioren oder die preiswerte Bude "Wohnsinn" zum Festpreis für Studenten. Und diesen Weg gehen wir weiter.
Wie viele andere Unternehmen überzeugen wir heute durch ein gutes Produkt. Das sind natürlich in erster Linie die Wohnungen. Immer wichtiger werden aber auch die Leistungen über den reinen Wohnraum hinaus: schneller Service, freundliche und kompetente Mitarbeiter, prompte Erledigung von Reparaturen, kostenoptimierte Betriebskosten, marktgerechte Mieten. Mieter sind Kunden. Und Kunden erwarten Kundenorientierung. Wir wissen das und setzen auf Leistung. Denn nur durch Leistung unterscheiden wir uns vom Wettbewerb.
Auch die Deutsche Annington unterliegt wirtschaftlichen Grundregeln. Damit unterscheiden wir uns als Wohnraumanbieter nicht von anderen Unternehmen. Im Deutschland der Nachkriegsjahrzehnte war dies lange anders: Wohnraumversorgung lautete die Devise. Wohnen hatte quasi eine gesellschaftspolitische Dimension. Heute sind die Probleme der Nachkriegszeit gelöst, das Wohnungsangebot ist vielfältig und ausreichend. Und so stehen auch wir im Wettbewerb und sind aufgefordert, zielgruppengerechte Angebote zu machen und rentabel zu arbeiten. Das ist gut, denn nur, wenn wir rentabel arbeiten, können wir in unsere Wohnungen und unseren Service investieren. Und das wiederum ist die Grundvoraussetzung dafür, dass wir unser oberstes Ziel erreichen: zufriedene Mieter, die sich bei uns zuhause fühlen.
Als großes Wohnungsunternehmen besitzen wir eine starke Verhandlungskraft. Diese nutzen wir, um für unsere Mieter günstige Verträge abzuschließen und neue Services einzurichten. Dank der Bündelung im Einkauf erzielen wir günstige Preise – sei es bei der Gartenpflege oder den Hausmeisterdiensten, bei der Aufzugswartung oder der Wärmeablesung. Die erzielten Vorteile geben wir an unsere Kunden weiter.
Die in den vergangenen Jahren ständig steigenden Kosten für Heizung und Wasser lassen die so genannte zweite Miete schneller steigen als die Kaltmiete. Wir unternehmen regelmäßig Anstrengungen, um die Kostenentwicklung bei den Nebenkosten abzufedern, zum Beispiel über Investitionen in Heiztechnik und Hausdämmung. Auf diese Weise sorgen wir dafür, dass unsere Mieter wirtschaftlich wohnen können.
Und wir denken weiter. 2008 starteten wir in einem Pilotprojekt mit der Innotec Abfallmanagement GmbH eine Initiative zur Müllvermeidung. Die angeschlossenen 16.000 Mieterhaushalte sparten am Ende des Jahres durchschnittlich 40 Euro. Oder in Dortmund: Im Herbst 2008 handelten wir für einen Bestand von rund 10.000 Wohnungen einen neuen Gasliefervertrag aus, der für die Mieter eine Ersparnis im zweistelligen Prozentbereich bedeutet.
Wenn es um Service geht, ist der Begriff Erreichbarkeit ein Schlüsselwort. In vielen Branchen sind wir es inzwischen gewohnt, dass wir auch abends und am Samstag jemanden anrufen können. Die Deutsche Annington überträgt die Maßstäbe anderer Branchen auf die Wohnungswirtschaft. Seit 2007 betreiben wir eine Rund-umdie-Uhr-Hotline für Reparaturen. Ihre Erreichbarkeitsquote: 97%. Die Hotline wird von unseren Kunden so gut genutzt, dass wir 2009 einen Schritt weiter gehen: In Zukunft sind wir für unsere Kunden zentral erreichbar – ob es um das Mieten einer Wohnung geht oder um eine Frage zur Nebenkostenabrechnung.
Wir führen 2009 eine ganzheitliche IT-Lösung ein. Mieterakten auf Papier gehören damit der Vergangenheit an. Künftig haben wir die virtuelle Mieterund Gebäudeakte: Ruft ein Kunde an, hat der Servicemitarbeiter mit einem Klick die wichtigsten Daten zur Hand. Damit kann er Fragen präzise und schnell beantworten – ob zum Mietvertrag, der Nebenkostenabrechnung
oder zur Gartenpflege. Und ruft ein Interessent für eine Wohnung an, kann der Mitarbeiter ihm sofort Auskunft darüber geben, wo die nächste Schule ist und wo die nächste Haltestelle von Bus und Bahn. Sollte die Wohnung nicht in Frage kommen, kann er ihm umgehend passende Alternativangebote vorstellen. Dafür haben wir kräftig investiert: Um unseren Kunden diesen Service bieten zu können, mussten rund 50 Millionen Seiten Papier aus allen Standorten zusammengetragen, sortiert und eingescannt werden.
Besetztzeichen oder Ansagen wie "Dies ist der Anschluss von…" gehören der Vergangenheit an. Die Deutsche Annington konzentriert mit dem Mieter- und Servicecenter bewusst ihre Kompetenz an einem Ort. Unter einer Rufnummer erreichen unsere Kunden künftig alle Ansprechpartner. Für jede Nachfrage gibt es einen Spezialisten. Ein Mieter spricht nur türkisch? Kein Problem, unsere türkischen Kollegen helfen gern. Die Servicemitarbeiter der Deutschen Annington sind ausgebildete Wohnungswirtschaftler, bei uns angestellt. Kein anonymes Callcenter im Nirgendwo.
Und wir sind schnell: Wir gehen davon aus, dass künftig über 80% der Anfragen nach dem ersten Anruf geklärt werden können. Kein Mieter muss bei uns mehrfach anrufen, um den richtigen Ansprechpartner zu finden. Er bekommt eine definitive Antwort auf seine Fragen. Die Mitarbeiter in Mieter- und Servicecenter veranlassen sofort eine Lösung: sie vereinbaren Besichtigungstermine, beantworten Fragen zu einer Wohnung, erläutern den Mietvertrag, kümmern sich um Beschwerden. Wessen Frage im ersten Anlauf nicht schnell geklärt werden kann, den rufen sie zurück.
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Größe bedeutet auf dem Immobilienmarkt gebündelte Erfahrung und Kraft. Und unsere Mieter profitieren davon! Sie können sich darauf verlassen, dass wir unsere Aufgaben als Vermieter auf einem hohen Niveau erfüllen. Das gibt unseren Kunden Sicherheit. Mietvertrag, Nebenkostenabrechnung, Nutzungsvereinbarung – wir gestalten sie so, dass sie ein optimales Miteinander ermöglichen. Reparatur, Materialtausch, Sanierung – wir übernehmen diese Leistungen lautlos und so, dass die Lösungen dauerhaft sind. So werden bei der Reparaturhotline gemeldete Defekte in der Regel binnen drei Tagen behoben. Wir denken permanent über unsere Serviceleistungen nach und betrachten die Möglichkeiten aus der Perspektive unserer Mieter. Ob Angebote für ein Wohnen im Alter oder Sponsoring des jährlichen Nachbarschaftsfests. Bei aller Professionalität suchen wir stets den individuellen Dialog: Unseren Kunden sitzen Menschen von der Deutschen Annington gegenüber, die jederzeit auch den Einzelfall im Blick haben.
Eine Reparatur auf den Weg zu bringen oder eine Mietanfrage zum Kundenbetreuer vor Ort zu übermitteln, dauert oft viel zu lang. Nicht so bei der Deutschen Annington: Unsere Mitarbeiter im Servicecenter greifen bereits während des Kundentelefonats auf den Terminkalender des Mitarbeiters vor Ort zu. Und umgekehrt: Unser Außendienstmitarbeiter vor Ort, ob Kundenbetreuer oder Vermieter, hat über seinen Zugriff auf die gemeinsame Datenbank denselben Wissensstand wie sein Kollege in der Zentrale. Mehrfachtelefonate, Klärungen von Missverständnissen oder vergessene Vorgänge gehören damit der Vergangenheit an.
Mindestens ebenso wichtig wie die Information ist die Kompetenz: Unsere Mitarbeiter und Partner vor Ort sind geschult, so dass sie jeder Situation angemessen begegnen können.
Unsere Mieter kommen in den Genuss von zahlreichen und mitunter außergewöhnlichen Vorteilen: Dass sie viermal im Jahr frei Haus eine Kundenzeitung erhalten mit Wohn- und Verbraucherinformationen, Kinogutscheinen und Gewinnaktionen, zählt wohl noch zum Standard guter Wohnungsunternehmen. Wir gehen weiter und verhandeln für unsere Mieter Sondervereinbarungen mit Firmen, deren Produkte und Leistungen für unsere Kunden interessant sind. Für unsere Mieter bedeutet der Name Vodafone günstiger Telefonieren. Wer seine Medikamente über die Versandapotheke Vivothek erwirbt, erhält einen Nachlass von 10%, und wer mit Schenker umzieht, kann dies zu einem scharf ausgehandelten Pauschalpreis. Zusammen mit der Deutschen Bahn kümmern wir uns inzwischen sogar um das Thema Mobilität. In einem ersten Pilotprojekt können Mieter aus Köln zu Vorzugskonditionen das Carsharing-Angebot "Flinkster" der Bahn nutzen – direkt vor ihrer Haustür.
Besonders am Herzen liegt uns das Thema Wohnen im Alter: Über unseren Beratungsservice"Annington Wohnen Plus" erleichtern wir unseren Kunden das Wohnen im Alter in den eigenen vier Wänden. Und auch auf diesem Feld bleiben wir nicht stehen. So entwickeln wir beispielsweise in Gelsenkirchen zusammen mit der Caritas den Gedanken des sicheren und selbst bestimmten Wohnens im Alter weiter.
Nicht wenige unserer Mieter wohnen ihr ganzes Leben bei der Deutschen Annington. Ihr Viertel, ihr Straßenzug ist ihnen über die Jahre zur Heimat geworden. Ihre Wohnung ist ein Ort, den sie ohne Not niemals verlassen würden. Emmi von Weydenberg aus Kiel zum Beispiel zog in ihre Wohnung ein, da kam Hans Albers als Münchhausen in die Kinos. Das war 1943. Auch die 79jährige Anna Wessel aus Duisburg blieb der Deutschen Annington treu: Nach dem Tod ihres Mannes zog sie von einem zu groß
gewordenen Haus in eine passende Erdgeschosswohnung – ohne Treppen, und mit barrierefreiem Bad. Andere, wie Birgit Bartl aus Frankfurt, kehren nach vielen Jahren wieder zurück an den Ort ihrer Kindheit.
Unsere Mieter leben durchschnittlich 15 Jahre in einer Wohnung. Das ist deutlich über dem Bundesdurchschnitt. Mieterjubiläen von 50 Jahren und mehr sind bei uns keine Seltenheit. Wer bei der Deutsche Annington umziehen möchte, kann dies dank des großen Angebots oft innerhalb der Gesellschaft. Auch der Wechsel von Flensburg nach München ist kein Problem. Denn wir sind in Deutschland an mehr als 600 Standorten präsent.
Wärmedämmung und Energieeffizienz: warum nicht bei der zweiten Miete sparen
Während die Kaltmieten seit der Jahrtausendwende im Bundesdurchschnitt im Rahmen der Inflation gestiegen sind, haben sich gerade die Heizkosten zu wahren Kostentreibern entwickelt. Die energetische Verbesserung unserer Häuser liegt uns daher besonders am Herzen. 2008 hat die Deutsche Annington insgesamt rund 185 Millionen Euro für Modernisierung und Instandhaltung aufgewendet. Davon flossen 37 Millionen in rein energetische Maßnahmen, das heißt in das Dämmen von Außenfassaden, Dächern und Kellerdecken. So haben wir 2008 rund 12.000 Tonnen Co2 eingespart.
Und wir sind auch auf anderen Feldern aktiv: In Wuppertal und Cochem an der Mosel haben wir Pilotprojekte gestartet und erste Wohnanlagen mit Solardächern ausgestattet. In Essen planen wir ein Erstprojekt zur Erprobung von Luft-Wärmepumpen. Zusammen mit dem Energie-Management-Dienstleister Ennovatis prüfen wir derzeit, wie sich allein durch optimiertes Einstellen der Heizanlagen Kosten um bis zu 15% senken lassen. Ein weiteres Ziel verfolgen wir mit dem Einsatz klimaaktiver Dachsteine: Ziegel, die giftiges Stickoxid umwandeln in ungefährliche Substanzen, die durch den Regen abgespült werden. So können wir die Kosten im Griff halten und die Umwelt schonen.
Kundenzufriedenheit: die Stellen finden, wo der Schuh noch drückt
Bei der Frage, wie zufrieden unsere Mieter mit unserer Arbeit sind, verlassen wir uns nicht auf unsere eigene Einschätzung. Die einzigen, die uns ein klares Bild über unsere Leistung vermitteln können, sind unsere Mieter selbst. Sie spüren jeden Tag, wo wir schon gut sind; und sie merken auch, wo wir noch besser werden müssen. Deshalb fragen wir sie: regelmäßig über Befragungen bzw. Kundenzufriedenheitsanalysen und laufend in den unmittelbaren Gesprächen vor Ort und im Kundenservice. Wir hören genau zu. Und wir arbeiten daran, dass die Aufgaben, die sie uns heute mit auf den Weg geben, zu Lösungen führen, die morgen zu unseren Stärken gehören.
Über ihre beiden Stiftungen engagiert sich die Deutsche Annington für die Teile der Gesellschaft, die einer besonderen Unterstützung bedürfen. Über die Einrichtungen haben wir allein im vergangenen Jahr rund 100 Zusagen gegeben für Projekte in den Bereichen Soziales, Ausbildung und kulturelles Zusammenleben. Insgesamt flossen 2008 rund 220.000 Euro dorthin, wo jeder Cent eine Investition in Lebensqualität bedeutete. Die Mittel gehen an unterstützungsbedürftige Familien für den Kauf der nötigsten Dinge wie Schulsachen für die Kinder. Oder an Senioren mit kleiner Rente, etwa für den Kauf einer neuen Waschmaschine. Ebenfalls viel Unterstützung benötigen Kindergärten und Schulen: Hier geht es meist um Grundlegendes wie die Sanierung von Spielplätzen oder den
Kauf von Büchern. Manchmal wird auch eine komplette Kücheneinrichtung gebraucht, wie bei der Flensburger Initiative Schutzengel, die sich um Familien mit Kindern kümmert.
Auch neben ihrer Stiftungsarbeit kümmert sich die Deutsche Annington um ihre Quartiere. Denn sie sind der Lebensraum unserer Mieter, in dem sie sich wohl fühlen sollen. So richten wir – wie in Aachen-Preuswald – ein Cafe als Nachbarschaftstreff ein. Oder stellen – wie im Baden-Württembergischen Messstetten – einem Verein für interkulturellen Familienaustausch entsprechenden Raum zur Verfügung. Und wenn in Barsinghausen die Tafel e.V. kostenfrei Menschen mit Essen versorgt, gewähren wir für die Essenausgabe ein mietfreies Dach über dem Kopf.
Nahezu unser gesamter Bestand unterliegt Sozialchartas und freiwilligen Selbstverpflichtungen Wir haben umfangreiche und langfristige Vereinbarungen zum Mieterschutz geschlossen, die 99% unseres Bestandes decken und meist deutlich über die gesetzlichen Regelungen hinausgehen. So gilt für die ehemaligen Mieter der Viterra unsere "Freiwillige Selbstverpflichtung zur sozialverträglichen Gestaltung von Wohnungsprivatisierungen". Auch für die Wohnungen von Bahn und RWE, der norddeutschen Heimbau, der Deutschbau sowie der Frankfurter Gesellschaften Wohnbau Rhein-Main und FSG haben wir freiwillige Sozialvereinbarungen abgeschlossen. Rund ein Viertel aller Wohnungen unterliegen lang laufenden Mietpreisbindungen.
Wir suchen und gestalten den regelmäßigen Dialog mit Vertretern der Kommunen zum Erfahrungs- und Interessenaustausch. Unser Management trifft sich rund 500mal jährlich mit kommunalen Vertretern. Regelmäßig suchen wir auch das Gespräch mit lokalen Mietervereinen als auch dem Spitzenverband Deutscher Mieterbund. Über unsere Mitgliedschaften in den Spitzenverbänden der Wohnungswirtschaft engagieren wir uns für unsere Branche. Ob GdW (Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen), Deutscher Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung (DV), ZIA (Zentraler Immobilien Ausschuss) oder BfW (Bundesverband freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen) – die Deutsche Annington steht zu ihrer Verantwortung als größtes deutsches Wohnungsunternehmen.
Das Zusammenleben in einem Wohnquartier ist ein einzigartiges Gefüge. Damit das Miteinander als Gemeinschaft funktioniert, müssen viele mithelfen. Als Vermieter hat die Deutsche Annington hier nur einen begrenzten Einfluss. Aber diesen nutzen wir, um zusammen mit unseren Mietern etwas zu bewegen: So beispielsweise in Bedburg-Kaster. Es gab Auseinandersetzungen über regelmäßigen Unrat auf den Straßen. Zusammen mit unseren Mietern und der Stadtverwaltung überlegten wir, wie man die Lage bessern kann. Alle packen mit an, als am Dreck-weg-Tag Besen ausgeteilt wurden, um die Siedlung vom Müll zu befreien. Und ein neu eingestellter Hausmeister der Deutschen Annington setzt sich dafür ein, dass der Quartiersfrieden von Dauer ist.
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. . .Antworten . . .Service . . . Leistung . . .Kompetenz . . .Nähe
Philippstraße 3 44803 Bochum Tel. 0234 314-0 Fax 0234 314-1314 [email protected] www.deutsche-annington.com
Die Deutsche Annington Immobilien Gruppe gehört mit rund 217.000 vermieteten und verwalteten Wohnungen und rund 1.300 Mitarbeitern zu den führenden deutschen Wohnungsunternehmen. Wir bieten unseren Kunden deutschlandweit an rund 630 Standorten Wohnungen zur Miete und zum Kauf, ergänzt um kundenorientierte Serviceleistungen.
Mit dem Selbstverständnis eines dienstleistungsorientierten Bestandshalters wollen wir in den kommenden Jahren ertragreich wachsen. Dazu werden wir über gezielte Akquisitionen unseren Bestand weiter ausbauen und die Wohnqualität für unsere Mieter über attraktive Services weiter erhöhen.
| in Mio. P | 2006 | 2007 | 2008 | 2007/2008 Veränderung in % |
|---|---|---|---|---|
| Erlöse aus der Immobilienbewirtschaftung | 898,8 | 1.075,1 | 1.029,1 | -4,3 |
| Rohergebnis aus der Bewirtschaftung | 530,9 | 571,3 | 594,9 | 4,1 |
| Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien | 454,6 | 248,0 | 144,3 | -41,8 |
| Rohergebnis aus der Veräußerung von Immobilien | 131,3 | 74,7 | 50,8 | -32,0 |
| Adjusted EBITDA | 450,4 | 460,3 | 473,1 | 2,8 |
| FFO | 152,1 | 190,1 | 207,1 | 8,9 |
| Investitionen | 133,4 | 384,4 | 148,7 | -61,3 |
| Cashflow aus der betrieblichen Tätigkeit | 789,9 | 540,6 | 483,3 | -10,6 |
| Cashflow aus der Investitionstätigkeit | 20,9 | -313,9 | -117,2 | -62,7 |
| Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit | -589,1 | -566,7 | -479,0 | -15,5 |
| Bilanzsumme | 10.932,2 | 10.824,0 | 10.249,6 | -5,3 |
| Langfristige Vermögenswerte | 7.059,9 | 7.989,4 | 7.892,5 | -1,2 |
| Kurzfristige Vermögenswerte | 3.872,3 | 2.834,6 | 2.357,1 | -16,8 |
| Eigenkapital | 1.688,7 | 1.739,4 | 1.456,1 | -16,3 |
| Eigenkapitalquote in % | 15,4 | 16,1 | 14,2 | -1.9 %-Pkt. |
| Wohnimmobilieneigenbestand (Anzahl WE zum 31.12.) | 185.438 | 190.221 | 189.218 | -0,5 |
| Wohnungsankäufe (Anzahl WE) | 3.311 | 8.007 | 1.364* | -83,0 |
| Wohnungsverkäufe (gebuchte Verkäufe, Anzahl WE) | 7.601 | 3.945 | 2.542 | -35,6 |
| Mitarbeiter (Anzahl zum 31.12.) | 1.385 | 1.406 | 1.302 | -7,4 |
* rechtlicher Übergang in 2008
Kontakt
Wijnand Donkers Dr. Manfred Püschel
für die Deutsche Annington steht seit langem fest: Nachhaltige Wertsteigerungen lassen sich nur durch eine langfristige Strategie schaffen. Eine solche Strategie muss geprägt sein durch Stabilität, Verlässlichkeit und Verantwortung. Schließlich bedienen wir ein Grundbedürfnis der Menschen, und damit geht man nicht leichtfertig um.
Langfristiger Erfolg ist nur möglich, wenn die Kunden mit unseren Leistungen zufrieden sind. Unsere Kunden wohnen im Durchschnitt seit 15 Jahren bei uns und damit sechs Jahre länger als im Bundesdurchschnitt. Darüber freuen wir uns, aber zufrieden sind wir nicht. Denn die Wohnungswirtschaft ist insgesamt noch lange nicht da, wo andere Branchen bereits sind: In der Servicequalität hat unsere Branche noch einiges aufzuholen.
Für 2009 haben wir uns daher ein großes Ziel gesetzt: Wir wollen die Voraussetzungen schaffen, um die Zufriedenheit unserer Kunden auf ein höheres Niveau zu bringen. Wir wollen für unsere Mieter und Kunden noch besser erreichbar sein. Wir wollen noch schneller Probleme lösen und wir wollen den besten Service bieten – 365 Tage im Jahr, jeden Tag bis zu 24 Stunden.
Auf dem Weg zu diesem Ziel sind wir im vergangenen Jahr ein großes Stück vorangekommen – nicht zuletzt dank des hohen Einsatzes unserer Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter an über 600 Objektstandorten in Deutschland. Und in unserer Zentrale in Bochum, im Herzen des Ruhrgebiets. Wir haben unser gesamtes Unternehmen auf den Prüfstand gestellt und beschlossen, die Deutsche Annington in wichtigen Bereichen neu und besser aufzustellen.
Die erarbeiteten Verbesserungen, die wir jetzt Schritt für Schritt umsetzen, werden im laufenden Jahr eine neue organisatorische Aufstellung unseres Unternehmens zum Ergebnis haben. Damit wollen wir drei zentrale Ziele erreichen: mehr Kundenorientierung, effizientere Prozesse und hochmotivierte Mitarbeiter. Wir haben damit einen Weg eingeschlagen, der in der Wohnungswirtschaft Maßstäbe setzen soll. Und wir investieren in diese Reorganisation rund 70 Millionen Euro. Wir führen nichts ein, was es noch nicht gibt. Wir implementieren lediglich Konzepte, die in anderen Branchen bereits seit langer Zeit erfolgreich eingesetzt werden. Das geht von der digitalen Mieterakte, über die dynamische Außendienststeuerung bis hin zu modernster Technologie für unsere Mitarbeiter.
Was können wir unseren Kunden in Zukunft bieten? Erstens eine maximale Erreichbarkeit: Neben der sieben Tage in der Woche verfügbaren Reparaturhotline haben wir nun auch zentrale Mieter - und Servicecenter eingerichtet, über die wir bundesweit Montag bis Freitag von 8.00 bis 18.00 Uhr und Samstag von 9.00 bis 13.00 Uhr unter einer einheitlichen Telefonnummer erreichbar sind.
Zweitens wollen wir unsere Servicequalität verbessern: Zukünftig werden wir die meisten Anfragen bereits beim ersten Anruf klären können. In unserem neuen Mietercenter sitzen wohnungswirtschaftlich ausgebildete Fachkräfte. Sie verfügen über eine hohe Entscheidungskompetenz und greifen direkt auf die wichtigsten Unterlagen elektronisch zu. Wir haben mehr als 50 Millionen Seiten Papier digitalisiert, so dass wir künftig alle relevanten Dokumente elektronisch verfügbar haben und den Kunden schnell die gewünschten Auskünfte geben können.
Drittens wollen wir noch schneller werden: Die elektronische Verknüpfung von Innen - und Außendienst macht es beispielsweise möglich, dass unsere Mitarbeiter im Mietercenter während eines Kundentelefonats Termine direkt in den Kalender des Außendienstmitarbeiters eintragen können. Dieses Beispiel macht deutlich: Mit der organisatorischen Verankerung der neuen Lösungen wird der Begriff Dienstleistung in der Wohnungswirtschaft in den nächsten Jahren eine neue Dimension bekommen.
Wirtschaftlich freuen wir uns über ein erfolgreiches Geschäftsjahr 2008 – die Deutsche Annington hat der Finanzkrise und dem wirtschaftlichen Abschwung getrotzt. Nach einem guten Ergebniswachstum im Vorjahr konnten wir unsere Ertragskraft 2008 erneut verbessern. Beim adjusted EBITDA steigerten wir das gute Vorjahresergebnis um 3% auf 473 Mio. 0. Auch die weiteren Kennzahlen entwickelten sich positiv. So stieg der FFO, eine unserer zentralen Kennziffern für wirtschaftlichen Erfolg, deutlich um 9% auf 207 Mio. 0 an.
Grundlage für diese Zahlen sind eine gesteigerte Effizienz und erfolgreiche Leistungsdaten. In unserem Kerngeschäftsfeld Bewirtschaftung konnten wir die Leerstandsquote weiter auf 3,9% senken und gleichzeitig die Durchschnittsmiete um 2,7% anpassen. Mit einem Plus von 4% auf 595 Mio. 0 beim Rohergebnis aus der Bewirtschaftung gelang es uns, die positive wirtschaftliche Entwicklung der Vorjahre fortzuführen. Die Zahl der Wohnungskäufe durch Mieter ging plangemäß zurück. Gleichzeitig konnten wir aber bei den verkauften Wohnungen die Marge verbessern. Unsere Investitionen in den Wohnungsbestand lagen im abgelaufenen Jahr bei 185 Mio. 0. Schwerpunkt war hierbei die Verbesserung der Wohnqualität sowie unser in 2008 gestartetes Modernisierungsprogramm zum Klimaschutz.
Mit 1.364 neuen Wohnungen waren wir hinsichtlich Akquisitionen im vergangenen Jahr nur vorsichtig aktiv. Darauf sind wir stolz. Denn wir haben in den letzten Jahren eine Kernkompetenz aufgebaut in der Analyse von Immobilienzyklen. Wir investieren nur dann in Zukäufe, wenn wir eine Wertschöpfung realisieren können, also wenn der Preis stimmt. Dazu braucht man Geduld und einen langen Atem. Diese Strategie hat sich für uns definitiv ausgezahlt. Während viele Wohnungspakete seit 2006 zu überhöhten Preisen den Besitzer gewechselt haben, sehen wir langsam wieder eine Normalisierung bei den Bewertungen der angebotenen Portfolios.
Die Situation auf den Finanzmärkten hat sich in den vergangenen zwölf Monaten weiter verschärft. Damit einher gingen steigende Margen- und Eigenkapitalanforderungen bei Akquisitionen und Refinanzierungen – immer vorausgesetzt, dass eine Bank überhaupt bereit war, Kredite zu vergeben. Vor diesem Hintergrund werten wir es als positives Zeichen, dass wir sogar Ende 2008 Verträge über neue Kredite abschließen konnten. Zu diesem Zeitpunkt war der Kreditmarkt praktisch zum Erliegen gekommen. Dies zeigt, dass die Deutsche Annington Immobilien Gruppe vom Kapitalmarkt auch in kritischen Zeiten als verlässlicher Partner wahrgenommen wird.
Gegenwärtig zahlt sich unsere Finanzierungsstrategie aus: Unser Fremdkapital ist langfristig zu attraktiven Konditionen finanziert. Dies ermöglicht es uns, unsere operativen Vorhaben auch in dem aktuell schwierigen Umfeld planmäßig und störungsfrei voranzutreiben.
Hierzu gehört auch, dass wir die Verkehrswerte unseres Immobilienbestands jährlich überprüfen und an die aktuelle Marktsituation anpassen. Die regelmäßige Wertermittlung ist für uns ein wichtiges Steuerungsinstrument und Grundlage strategischer Entscheidungen.
In 2008 ging die Nachfrage nach Mietwohnungen deutlich nach oben und gleichzeitig lies die Nachfrage nach Eigentumswohnungen nach. Daher haben wir bereits im Vorjahr unsere Vertriebsstrategie entsprechend angepasst und keine neuen Objekte in Eigentumswohnungen umgewandelt. Wohnungen, die in den Vorjahren potenziell als privatisierungsfähig eingestuft wurden, haben wir im Gegensatz zu 2007, nicht dem Privatisierungs- sondern dem Bewirtschaftungsportfolio zugeordnet. Analog dazu haben wir den aktuellen Wert unseres Portfolios um 4% niedriger angesetzt.
Für das laufende Jahr gehen wir von einer stabilen Wohnungsnachfrage aus. Angesichts der Rezession werden preiswerte Wohnungen mittlerer Größe, sie bilden das Hauptsegment unseres Angebots, voraussichtlich sogar stärker nachgefragt werden. Daher sind wir zuversichtlich, dass wir unsere positiven Ertragsdaten stabilisieren können.
Insgesamt blicken wir optimistisch in das laufende Jahr. Mit unseren weiter verbesserten Dienstleistungen werden wir unsere Mieter optimal – und das bedeutet für uns auch immer sozial-verträglich – begleiten. Unsere Effizienz wird uns helfen, dass wir dabei auch wirtschaftlich nachhaltig erfolgreich bleiben.
Wijnand Donkers Dr. Manfred Püschel
Vorsitzender
Verantwortungsbereiche: Akquisitionen, Customer Care, Einkauf, Mieterservice, Recht und Beteiligungen, Personalmanagement, Portfoliomanagement, Unternehmenskommunikation, Vertrieb, Geschäftsbereich Westfalen, Geschäftsbereich Nord/Ost, Geschäftsbereich Süd/Süd-West, Geschäftsbereich Rheinland/Ruhr
Jahrgang 1962; Master of Business Administration; internationale Führungserfahrung bei BP p.l.c. mit Laufbahnstationen in Europa und Nordamerika; zuletzt: Managing Director, BP Gas Marketing
Verantwortungsbereiche: Controlling, Finanzen, Rechnungswesen, Steuern, Revision, Deutsche Annington Informationssysteme GmbH, Deutsche Annington Service GmbH
Jahrgang 1953; promovierter Kaufmann; langjährige Führungstätigkeiten auf den Feldern Planung und Finanzwesen u.a. bei VEBA, Stinnes und Raab Karcher; 1998 bis 2005 Finanzvorstand der Viterra AG; seit 2005 Mitglied der Geschäftsführung der Deutschen Annington
Chairman und Chief Investment Officer der Terra Firma Capital Partners Limited, London
Financial Managing Director der Terra Firma Capital Partners Limited, London
Chairman der Citigroup Venture Capital, New York
Managing Director der Terra Firma Capital Partners Limited, London
Unternehmensberater, Esslingen
5
| 8 | Das Geschäftsjahr 2008 |
|---|---|
Aufstellung, Strategie, Mitarbeiter
Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Geschäftsentwicklung
Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage
Finanzierung
Verkehrswerte
Risikomanagement
Ausblick und Auftakt 2009
Vor dem Hintergrund einer Wirtschafts- und Finanzkrise und einer beginnenden Rezession hat die Deutsche Annington Immobilien Gruppe im vergangenen Geschäftsjahr die Tragfähigkeit ihres Geschäftsmodells unter Beweis gestellt. 2008 starteten wir zudem ein umfassendes Projekt zur Neuorganisation des Unternehmens, das 2009 abgeschlossen sein wird.
Wir haben unsere Ertragskraft 2008 nochmals verbessert. Ein um 2,8% gesteigertes adjusted EBITDA von 473,1 Mio. s und ein um rund 9% verbesserter FFO von 207,1 Mio. s belegen die Nachhaltigkeit unseres Geschäftserfolges.
In unserem Kerngeschäftsfeld Bewirtschaftung konnten wir den Leerstand erneut unter das Vorjahresniveau senken: von 4,2% auf 3,9%. Unser Vertrieb hat 2.542 Wohnungsverkäufe erzielt. Akquisitionen haben wir 2008 mit insgesamt 1.364 Wohnungen nur in geringem Umfang vorgenommen.
Für 2009 gehen wir trotz des angespannten Wirtschaftsumfeldes von einer stabilen Geschäftsentwicklung aus.
9 Das Geschäftsjahr 2008 Aufstellung, Strategie, Mitarbeiter Wirtschaftliche Rahmenbedingungen Geschäftsentwicklung Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage Finanzierung Verkehrswerte Risikomanagement Ausblick und Auftakt 2009
Die Deutsche Annington Immobilien Gruppe hat sich dank ihrer kontinuierlichen Strategie als langfristiger Bestandshalter als eines der führenden Wohnimmobilienunternehmen etabliert. Wir setzen weiter auf drei Kerngeschäftsfelder: Bewirtschaftung, Wohnungsprivatisierung und Wachstum durch Ankäufe. 2008 haben wir genutzt, um unsere interne Organisation zu überprüfen und das Unternehmen mit Hilfe unserer Mitarbeiter weiterzuentwickeln.
Die Deutsche Annington Immobilien Gruppe gehört mit rund 217.000 bewirtschafteten Wohnungen und rund 1.300 Mitarbeitern zu den führenden deutschen Wohnungsunternehmen. Die Gruppe wurde im Zuge der Übernahme von Eisenbahn-Wohnungsgesellschaften 2001 gegründet. Mit dem Erwerb von Viterra durch die Deutsche Annington Immobilien Gruppe im Sommer 2005 entstand Deutschlands größtes Wohnimmobilienunternehmen.
Die Deutsche Annington Immobilien Gruppe ist heute das größte private Wohnungsunternehmen in Deutschland. Insgesamt bewirtschaften wir 189.218 eigene Wohnungen, 43.795 Garagen und Stellplätze sowie 1.428 gewerbliche Einheiten. Hinzu kommen 28.441 Wohnungen, die wir im Auftrag Dritter bewirtschaften. Die Deutsche Annington Immobilien Gruppe bietet bundesweit Wohnraum in rund 630 Städten und Gemeinden. 68% der Wohnungen befinden sich in Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern, 32% liegen in mittleren und kleinen Städten und Gemeinden.
| ● Eigene Wohnungen | 189.218 |
|---|---|
| ● Wohnungen Dritter | 28.441 |
| ● Gewerbeimmobilien | 1.428 |
| ● Garagen und Stellplätze | 43.795 |
Rund 60% unseres Portfolios konzentriert sich auf 20 große Städte. Dort besitzen wir jeweils zwischen 2.000 und 18.000 Wohnungen. Die vier größten Standorte sind Dortmund, Frankfurt am Main, Essen und Berlin. Unser Bestandsschwerpunkt liegt in den alten Bundesländern (95,8% inklusive der Bundeshauptstadt Berlin), dort insbesondere in Nordrhein-Westfalen (54%).
Mit unserem Gesamtportfolio erzielen wir eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 4,91 e pro Quadratmeter/Monat (2007: 4,78 e pro Quadratmeter/Monat). Rund die Hälfte unserer Wohnungen (52%) ist bis zu 64 Quadratmeter groß; damit ist die Deutsche Annington Immobilien Gruppe ein großer Anbieter von preiswerten Wohnungen kleiner und mittlerer Größe. Für dieses Segment sagen Branchenexperten derzeit die besten Marktchancen voraus, da der Bereich der kleinen Haushalte, bedingt durch eine zunehmende "Versingelung" unserer Gesellschaft überproportional wächst. Unsere Kundenzufriedenheit ist hoch: Ein Mieter wohnt rund 15 Jahre bei der Deutschen Annington, im bundesdeutschen Durchschnitt dauert ein Mietverhältnis rund neun Jahre.
Bestandsstruktur der Deutschen Annington nach Grossstädten sowie mittleren und kleinen Städten
| ● Großstädte | 68% |
|---|---|
| ● Mittlere und kleine Städte | 32% |
| ● Nordrhein-Westfalen | 54,0% |
|---|---|
| ● Hessen | 12,2% |
| ● Bayern und Baden-Württemberg |
11,5% |
| ● Schleswig-Holstein | |
| und Hamburg | 6,9% |
| ● Berlin | 4,8% |
| ● Neue Bundesländer | 4,2% |
| ● Niedersachsen und Bremen | 3,4% |
| ● Rheinland-Pfalz und Saarland | 3,0% |
11 Das Geschäftsjahr 2008 Aufstellung, Strategie, Mitarbeiter Wirtschaftliche Rahmenbedingungen Geschäftsentwicklung Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage Finanzierung Verkehrswerte Risikomanagement Ausblick und Auftakt 2009
| Portfolio zum 31.12.2008 | Einheiten | Anteil in % |
Wohnfläche in m2 |
Durchschn. Wohnfläche je Einheit in m2 |
Annualisierte Netto kaltmiete* in Mio. P |
Anteil in % |
Monatl. Nettokalt miete/m2 * in P |
Leer stand* in % |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Deutsche Annington Nord GmbH | 19.637 | 10,4 | 1.261.256 | 64 | 76,6 | 10,7 | 5,07 | 3,9 |
| Deutsche Annington Ost GmbH | 16.581 | 8,8 | 1.083.266 | 65 | 64,4 | 9,0 | 4,92 | 8,3 |
| Deutsche Annington Rheinland GmbH | 23.893 | 12,6 | 1.614.128 | 68 | 100,9 | 14,1 | 5,20 | 3,9 |
| Deutsche Annington Ruhr GmbH | 37.088 | 19,6 | 2.297.799 | 62 | 126,6 | 17,7 | 4,60 | 4,1 |
| Deutsche Annington Süd GmbH | 16.752 | 8,9 | 1.103.626 | 66 | 64,6 | 9,0 | 4,89 | 1,6 |
| Deutsche Annington Süd-West GmbH | 32.062 | 16,9 | 2.117.449 | 66 | 139,2 | 19,6 | 5,48 | 2,7 |
| Deutsche Annington Westfalen GmbH | 43.205 | 22,8 | 2.643.754 | 61 | 142,6 | 19,9 | 4,46 | 3,6 |
| Gesamt | 189.218 | 100 | 12.121.278 | 64 | 714,9 | 100 | 4,91 | 3,9 |
| Top 20 Städte | ||||||||
| Dortmund | 18.083 | 9,6 | 1.103.645 | 61 | 58,8 | 8,2 | 4,39 | 3,5 |
| Frankfurt | 10.757 | 5,7 | 668.429 | 62 | 50,5 | 7,1 | 6,29 | 1,2 |
| Essen | 10.756 | 5,7 | 666.896 | 62 | 38,9 | 5,5 | 4,82 | 4,1 |
| Berlin | 9.070 | 4,8 | 594.931 | 66 | 37,9 | 5,3 | 5,26 | 2,5 |
| Gelsenkirchen | 9.056 | 4,8 | 547.814 | 60 | 28,2 | 3,9 | 4,29 | 3,5 |
| Bochum | 7.888 | 4,2 | 458.361 | 58 | 26,1 | 3,6 | 4,68 | 3,0 |
| München | 5.364 | 2,8 | 356.493 | 66 | 24,9 | 3,5 | 5,82 | 0,5 |
| Duisburg | 5.096 | 2,7 | 304.606 | 60 | 16,7 | 2,3 | 4,54 | 3,3 |
| Bonn | 4.760 | 2,5 | 334.754 | 70 | 22,6 | 3,2 | 5,64 | 2,4 |
| Herne | 4.735 | 2,5 | 290.779 | 61 | 15,1 | 2,1 | 4,29 | 2,4 |
| Köln | 4.707 | 2,5 | 307.235 | 65 | 20,9 | 2,9 | 5,70 | 2,8 |
| Gladbeck | 3.743 | 2,0 | 229.383 | 61 | 12,2 | 1,7 | 4,63 | 7,9 |
| Herten | 3.028 | 1,6 | 196.981 | 65 | 10,0 | 1,4 | 4,24 | 2,7 |
| Düsseldorf | 2.704 | 1,4 | 176.738 | 65 | 12,7 | 1,8 | 5,95 | 1,5 |
| Marl | 2.605 | 1,4 | 175.396 | 67 | 10,7 | 1,5 | 5,10 | 4,9 |
| Aachen | 2.259 | 1,2 | 150.312 | 67 | 8,5 | 1,2 | 4,73 | 2,3 |
| Bottrop | 2.246 | 1,2 | 141.615 | 63 | 7,9 | 1,1 | 4,65 | 3,8 |
| Wiesbaden | 2.103 | 1,1 | 136.353 | 65 | 10,5 | 1,5 | 6,43 | 3,7 |
| Bergkamen | 2.030 | 1,1 | 134.384 | 66 | 7,1 | 1,0 | 4,40 | 7,6 |
| Geesthacht | 2.008 | 1,0 | 114.664 | 57 | 7,3 | 1,0 | 5,32 | 6,5 |
| Zwischensumme Top 20 Städte | 112.998 | 59,7 | 7.089.769 | 63 | 427,5 | 59,8 | 5,01 | 3,2 |
| Übrige Orte | 76.220 | 40,3 | 5.031.509 | 66 | 287,4 | 40,2 | 4,76 | 4,9 |
| Gesamt | 189.218 | 100 | 12.121.278 | 64 | 714,9 | 100 | 4,91 | 3,9 |
* Stand zum Monatsanfang Dezember
2008 war unsere Gruppe in sieben Regionalgesellschaften gegliedert, die das Geschäft vor Ort und die Kundenakquise und -betreuung übernahmen. Zentrale Aufgaben wie Betriebskostenabrechnung, Mietbuchhaltung oder Forderungsmanagement erledigten wir bereits gebündelt in Servicegesellschaften mit Standort in Bochum. Im Zuge unserer für 2009 geplanten Umstrukturierung werden wir weitere Aufgaben in Bochum zentralisieren und so unsere Effizienz steigern.
Die Deutsche Annington Immobilien Gruppe möchte breiten Bevölkerungsschichten preiswerte Wohnungen und sehr guten Service bieten. Wir verstehen uns als kundenorientierten Dienstleister. An 365 Tagen im Jahr steht unsere kostenlose Reparaturhotline für Anrufe bereit. Für unsere älteren Kunden haben wir den kostenlosen Service "Annington Wohnen Plus" entwickelt. Unsere Mieter profitieren von bundesweiten Serviceverträgen, durch die die Nebenkosten sinken und einem zentralen Qualitätsmanagement, dem wir unsere Dienstleister dauerhaft unterziehen.
Die Deutsche Annington Immobilien Gruppe hat das Ziel, langfristig und profitabel zu wachsen. Wir konzentrieren uns hier auf drei Felder:
Über unsere Stiftungen bieten wir Hilfe in sozialen Härtefällen und bei Hilfsbedürftigkeit. Darüber hinaus fördern unsere Stiftungen intakte Nachbarschaften und Ausbildung. Zudem sind wir bei vielen sozialen Projekten im Umfeld unserer Siedlungen engagiert. Den Zusammenhalt in unseren Mietergemeinschaften fördern wir durch die Unterstützung von Mieterfesten, Initiativen und Vereinen. Parallel unterstützen wir durch unser Sponsoring soziale Projekte im Kinder- und Jugendbereich und kulturelle Aktivitäten.
Unsere Bestände stammen aus dem Zusammenschluss verschiedener Wohnungsgesellschaften. Bei ihren Übernahmen wurden in der Regel umfangreiche Sozialklauseln zum Mieterschutz vereinbart. Wir arbeiten vor Ort eng und vertrauensvoll mit allen Beteiligten zusammen, engagieren uns für Quartiersentwicklungen und individuelle Siedlungsvereinbarungen. Bundesweit sind wir in zahlreichen regionalen Kooperationen vertreten. Wir pflegen den Dialog mit politischen Vertretern und Mietervereinen. Unsere Verlässlichkeit diesbezüglich ist beim Deutschen Mieterbund wie auch in der Öffentlichkeit anerkannt.
13 Das Geschäftsjahr 2008 Aufstellung, Strategie, Mitarbeiter Wirtschaftliche Rahmenbedingungen Geschäftsentwicklung Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage Finanzierung Verkehrswerte Risikomanagement Ausblick und Auftakt 2009
Mit dem selektiven Verkauf von Wohnungen folgen wir dem Wunsch vieler Mieter nach Eigentum als Teil ihres Vermögensaufbaus und ihrer Altersvorsorge. Dieser Mix aus Mietern und Eigentümern in unseren Wohnquartieren ist auch deshalb von Vorteil, weil er das Wohnumfeld stabilisiert. Unsere Privatisierungen richten sich vorrangig an Mieter, Selbstnutzer und Kapitalanleger. Wichtig ist: Blockverkäufe sind nicht Teil unserer Strategie. In den letzten zehn Jahren haben rund 50.000 Familien eine Wohnung von uns bzw. unseren Vorgängergesellschaften erworben.
In unserem Geschäft setzen wir auf langfristige Unternehmensentwicklung und ein entsprechendes Engagement. Unser Selbstverständnis ist klar formuliert: Wir wollen dauerhaft das beste Unternehmen in der Wohnungswirtschaft werden. Diesen Weg haben wir 2008 konsequent weiter verfolgt und dazu ein umfassendes internes Projekt zur Qualitätssteigerung, Ausbau unseres Services und Verbesserung unserer Effizienz gestartet.
Mit unserer Personalentwicklung wollen wir unsere Mitarbeiter und Führungskräfte dabei unterstützen, die gegenwärtigen und zukünftigen Anforderungen optimal bewältigen zu können. Gleichzeitig möchten wir Potenzialträger an uns binden, indem wir ihnen berufliche Perspektiven aufzeigen als auch ihre individuelle Entwicklung fördern. Dazu nutzt die Deutsche Annington Immobilien Gruppe das Instrument der Personalentwicklungsrunden, in denen Potenziale für Schlüsselpositionen und Nachwuchsführungskräfte identifiziert werden.
Einen wichtigen Teil der strategischen Personal- und Führungskräfteentwicklung bilden, neben individueller Potenzialentwicklung, unsere Förderprogramme Management BASIS und Annington Professionals. Sie sind die Basis der strukturierten Potenzialförderung und eröffnen den Einstieg in eine Führungs- oder Fachkarriere. Auch 2008 betrieben wir eine kontinuierliche Personalentwicklung durch zielgerichtete Weiterbildungsmaßnahmen. Schwerpunkte waren fachliche und überfachliche Seminare, Fremdsprachentraining sowie maßgeschneiderte bundesweite Inhouse-SAP-Schulungen.
Für die Führungskräfte der zweiten Ebene wurde ein IT-gestütztes 360-Grad Feedback eingeführt. Feedback-Geber sind der jeweilige Vorgesetzte, Kollegen und Mitarbeiter. In einem Ergebnis-Workshop wird anschließend ein konkreter Maßnahmenplan erarbeitet. Das Ergebnis dieser Befragung soll künftig auch in die variable Vergütung der Führungskräfte einfließen. In Zukunft wird angestrebt, den Prozess auf weitere Führungsebenen auszuweiten.
Im Januar 2008 wurde der Advisory Round Table ins Leben gerufen. Der Advisory Round Table besteht derzeit aus 34 jungen Potenzialkandidaten der Mitarbeiter- und Teamleiter-Ebene; der Vorsitzende der Geschäftsführung trifft sich einmal pro Quartal mit den Kandidaten, um aktuelle Themen zu diskutieren.
Derzeit beschäftigt die Deutsche Annington Immobilien Gruppe 660 Frauen; dies entspricht einem Frauenanteil von 50,7%. 229 Mitarbeiter und Mitarbeiterinnen (17,6%) üben eine Teilzeitbeschäftigung aus. Die Deutsche Annington Immobilien Gruppe unternimmt besondere Anstrengungen, ein familienfreundlicher Arbeitgeber zu sein. Mit der Zertifizierung als familienfreundliches Unternehmen im Rahmen des audit berufundfamilie® der gemeinnützigen Hertie-Stiftung begann 2007 unser Projekt "BALANCE 2010", das wir auch 2008 in zwei Arbeitsgruppen vorangetrieben haben (balance family und balance body & mind). So bieten wir derzeit eine Vielzahl an flexiblen Arbeitszeitmodellen, engagieren uns für die Gesundheitsvorsorge unserer Mitarbeiter und erleichtern Müttern die schnelle Rückkehr in den Beruf.
Das Interesse an einer Ausbildung bei der Deutschen Annington hat stark zugenommen: Für das Ausbildungsjahr 2008 gingen mehr als 1.900 Bewerbungen ein. 25 Auszubildende wurden in der Deutschen Annington Immobilien Gruppe eingestellt. Die 24 Auszubildenden des 3. Ausbildungsjahres absolvierten die IHK-Prüfung erfolgreich; 16 wurden in ein befristetes Arbeitsverhältnis übernommen, zwei erhielten eine Daueranstellung. Im letzten Jahr boten wir erstmals die Ausbildung zum/zur Personaldienstleistungskaufmann/-frau an. Weiterhin haben wir für unsere Auszubildenden mit der "Lernwerkstatt" ein neues Instrument eingeführt.
Zum Jahresende 2008 beschäftigte die Deutsche Annington Immobilien Gruppe 1.302 (2007: 1.406) Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter. Angesichts unserer für Mitte 2009 geplanten Restrukturierung und der damit verbundenen Personalreduzierung haben wir bereits im vergangenen Jahr Stellen abgebaut; das geschah im Wesentlichen durch die Nicht-Besetzung von durch Fluktuation frei gewordenen Stellen. Das Durchschnittsalter im Konzern liegt bei 43,3 Jahren, die durchschnittliche Betriebszugehörigkeit bei 12,8 Jahren.
2008 war geprägt von einer Verschärfung der Finanzmarktkrise. Zeigte sich das erste Quartal 2008 noch mit einem positiven Wachstum des Bruttoinlandsprodukts (BIP) erstaunlich stabil, war das Wachstum im zweiten Quartal bereits rückläufig. Im September verschlechterten sich die ohnehin bereits sehr schwierigen Bedingungen an den Kreditmärkten weiter und die Liquidität im Finanzsystem ging so weit zurück wie noch nie zuvor in dieser Krise. Durch den Zusammenbruch der US-amerikanischen Investmentbank Lehman Brothers am 15. September wurde das Vertrauen des Marktes schwer erschüttert. Diese Entwicklungen trugen zu einer konstanten Verschlechterung der Marktstimmung und weltweit einbrechenden Aktienmärkten bei.
Die Finanzmarktkrise hat ihre Wurzeln in der Krise des Subprime-Hypothekenmarktes, auf dem die vermehrten Ausfälle bei US-amerikanischen Subprime-Hypotheken zu einem erheblichen Preisverfall für verbriefte Wertpapiere führten. Dies traf hauptsächlich die Collateralized Debt Obligations (CDO) sowie die US Residential Mortgage-backed Securities (US RMBS). Die Neubewertung dieser Wertpapiere führte zu Abschreibungen erheblichen Umfangs in der gesamten Branche. Daraufhin wuchs die Unsicherheit um das Ausmaß dieser Verluste und auf welche Sektoren sie übergreifen würden. Der Interbankenhandel kam zum Erliegen.
Das Geschäftsjahr 2008 Aufstellung, Strategie, Mitarbeiter Wirtschaftliche Rahmenbedingungen Geschäftsentwicklung Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage Finanzierung Verkehrswerte Risikomanagement Ausblick und Auftakt 2009
Die außergewöhnlich kritischen Bedingungen setzten sich im Oktober weiter fort. Regierungen und Zentralbanken reagierten weltweit mit Interventionen in einem noch nie da gewesenen Umfang: Es kam zur Rekapitalisierung namhafter Banken, zu einer großzügigen Versorgung der Märkte mit Liquidität sowie Zinssenkungen, der Bereitstellung oder Verstärkung des Einlegerschutzes, einer Stützung des Interbankengeldmarkts und dem Ankauf von kritischen Vermögenswerten. In der Folge griff die Finanzmarktkrise auf die Realwirtschaft über. Als eine der ersten Schlüsselindustrien war die Automobilindustrie betroffen; die Absätze gingen dramatisch zurück.
Bereits zum Jahresende meldeten auch in Deutschland Unternehmen rückläufige Auftragseingänge. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes wuchs das BIP 2008 preis- und kalenderbereinigt nur noch um 1,0% (2007: 2,6%). Die Wachstumsimpulse kamen 2008 ausschließlich aus dem Inland. Den größten Beitrag zur Wirtschaftsentwicklung leisteten die Bruttoinvestitionen. Die Ausrüstungsinvestitionen stiegen um 5,3% (nach 6,9% im Jahr 2007) und die Bauinvestitionen um 2,7%. Der Staatskonsum hat 2008 preisbereinigt um 2,2% zugenommen, während die privaten Konsumausgaben stagnierten. Der Außenbeitrag, also die Differenz zwischen der Aus- und der Einfuhr von Waren und Dienstleistungen, bremste die wirtschaftliche Entwicklung 2008 (Wachstumsbeitrag: - 0,3 Prozentpunkte). Ursache dafür ist der vergleichsweise geringe Anstieg der Exporte um nur noch 3,9% (2007: 7,5%), während die preisbereinigten Importe mit 5,2% sogar noch etwas stärker zunahmen als im Vorjahr (2007: 5,0%).
Bereits Ende 2008 hat die Bundesregierung ein erstes Investitionsprogramm verabschiedet. Gegen Jahresbeginn 2009 beschloss sie ein zweites Paket, um die drohende Rezession abzumildern. Insgesamt umfassen die Maßnahmen rund 70 Milliarden e. Parallel beraten derzeit nahezu alle Regierungen weltweit über Stützungsmaßnahmen für ihre Volkswirtschaften. In der Einschätzung der Entwicklung der Konjunkturentwicklung für 2009 weichen die Prognosen teilweise erheblich voneinander ab. Die meisten Institute und Experten sehen einen historischen Konjunktureinbruch in Deutschland voraus und rechnen mit einem Rückgang von über 2%. Auch die Bundesregierung geht derzeit von einer Schrumpfung des BIP um 2,25% aus. Das wäre die schärfste Rezession seit Gründung der Bundesrepublik.
Das letzte Jahr war laut Bundesagentur für Arbeit eines der besten Jahre für den Arbeitsmarkt. Allerdings zeigen die Dezemberdaten, dass die Wirtschaftskrise inzwischen auch den Arbeitsmarkt erreicht hat. Die Arbeitslosigkeit erhöhte sich von dem im Jahresverlauf niedrigsten Stand im November von 7,1% auf 7,4% im Dezember. Im Jahresdurchschnitt lag die Arbeitslosenquote, bezogen auf alle Erwerbspersonen, bei 7,8% (2007: 9%). Für 2009 geht die Bundesregierung von einer deutlichen Zunahme der Arbeitslosigkeit aus.
Der Immobilienverband Deutschland (IVD) warnte zum Jahresende 2008 vor einer Wohnungsknappheit in den alten Bundesländern. Bedingt durch die geringe Bautätigkeit und die stetige Zunahme der Singlehaushalte sei der freie Wohnungsbestand in einigen westdeutschen Städten bereits unter die 1%-Marke gerutscht. Damit liege der Leerstand weit unter der Fluktuationsreserve von 2 bis 3%, die ein funktionstüchtiger Markt für die Kompensation von Umzügen bzw. Sanierungen benötige. Der IVD spricht bereits von aktuellem Wohnungsmangel. Als Gründe werden die Abschaffung der degressiven AfA (Absetzung für Abnutzung) im Neubau sowie die Streichung der Eigenheimzulage genannt. Solange Anreize für den Wohnungsneubau fehlen, werde sich an der derzeitigen Situation nichts ändern.
Diese Einschätzung teilen Wohnungsmarktexperten. So geht Empirica bis 2010 von einem jährlichen Bedarf in Höhe von 330.000 neuen Wohneinheiten aus. Aktuell wird deutlich weniger gebaut. 2007 wurden nur 210.700 Wohnungen fertig gestellt (rund 25.000 entstanden zudem durch Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden). Auch für 2008 dürften die Zahlen nochmals rückläufig sein; von Januar bis September 2008 wurden laut Statistischem Bundesamt lediglich Baugenehmigungen für rund 130.000 Wohnungen erteilt.
Laut einer Studie der HSH Real Estate AG wird es bis zum Jahr 2020 trotz abnehmender Bevölkerung zu einer weiter steigenden Nachfrage am Wohnungsmarkt kommen. Grund sei die zunehmende Anzahl von Singlehaushalten. Bis zum Jahr 2020 wird sich die Zahl der Haushalte um 1,1 Mio. auf 40,7 Mio. erhöhen. Dabei wird die Zahl der Ein- und Zwei-Personen-Haushalte stärker wachsen als die der Familienhaushalte. Besonders profitieren von diesem Trend die Großstädte und deren Umland sowie die weiteren Ballungsräume im Süden und Westen der Bundesrepublik.
Die durchschnittliche Pro-Kopf-Wohnfläche ist 2007 laut eines Berichts des Städtebauinstituts ifs in Deutschland auf den neuen Rekord von 41,9 Quadratmetern gestiegen. In den Jahren zuvor lag dieser Wert noch bei 41,6 bzw. 41,2 Quadratmetern. Als Hauptgrund für die steigende Flächenausstattung wird die schrumpfende Haushaltsgröße genannt. Im Jahr 1990 zählte ein Haushalt noch 2,27 Personen, im Jahr 2007 waren es nur noch 2,07 Personen pro Haushalt. Spitzenreiter bei der Pro-Kopf-Wohnfläche sind die Bundesländer Saarland, Rheinland-Pfalz, sowie Niedersachsen; Schlusslichter bilden die Bundesländer Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen, sowie Hamburg.
17 Das Geschäftsjahr 2008 Aufstellung, Strategie, Mitarbeiter Wirtschaftliche Rahmenbedingungen Geschäftsentwicklung Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage Finanzierung Verkehrswerte Risikomanagement Ausblick und Auftakt 2009
Wohnungen mit mittlerem Wohnwert
Die Kaltmieten sind nach den letzten Erhebungen des Statistischen Bundesamtes im bundesweiten Durchschnitt zwischen 2002 und 2006 kaum gestiegen, die Wohnungsnebenkosten haben im selben Zeitraum deutlich zugelegt. Laut einer IVD-Studie wenden die deutschen Mieter im Schnitt ein Drittel ihres Haushaltseinkommens für Miete und Betriebskosten auf. Für die hundert größten Städte liegt dieser Anteil sogar bei 35%. Als größter Preistreiber bei den Betriebskosten erwiesen sich wieder die fossilen Brennstoffe. Allein die Heizkosten, die innerhalb der letzten fünf Jahre um durchschnittlich 38% gestiegen sind, machen mittlerweile bis zu 40% der Betriebskosten aus. Als zweitgrößter Kostenblock schlagen Frisch- und Abwasser zu Buche. Auch nach 2006 haben sich die Kaltmieten laut Statistischem Bundesamt moderat entwickelt: so sei die Kaltmiete im Juli 2008 gegenüber dem Vorjahresmonat lediglich um 1,3% gestiegen. Mit 1,7% steigen die Mieten von Bestandswohnungen im unteren Preissegment schneller als die anderer Wohnungen (gemäß Studie der HSH Real Estate). Eine ähnliche Entwicklung verzeichnen Wohnungen in Großstädten. Dieser Trend dürfte sich laut Experten fortsetzen.
Durchschnittliche Neuvertragsmieten in ausgewählten Grossstädten für
Angesichts der in den vergangenen Jahren stetig rückläufigen Neubautätigkeit geht die Deutsche Annington Immobilien Gruppe davon aus, dass die Mieten, besonders in Großstädten, weiter steigen werden. Dort wird auch die Nachfrage nach Bestandswohnungen weiter zunehmen.
Die Preise für Bestandsgebäude waren laut letzten Daten des Statistischen Bundesamtes im Jahr 2007 im bundesweiten Durchschnitt rückläufig. Demnach lag der Preisindex für bestehende Wohngebäude im Jahresdurchschnitt 2007 um 2,1% unter dem Stand des Vorjahres. Der Preisindex spiegelt die Preisentwicklung im Bereich Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser wider. Zwischen 2000 und 2007 sind insgesamt rückläufige Preise in diesem Segment festzustellen. Der Preisindex weist hier einen Rückgang von insgesamt 5,0% aus. Laut dem "IVD-Wohnpreisspiegel 2008/2009" sind dagegen in den deutschen Großstädten 2007 die Preise für Wohneigentum weiter gestiegen. Das zeigt, dass gut ausgestattete Eigentumswohnungen in guten und sehr guten Lagen deutscher Großstädte weiterhin gefragt sind.
Deutsche Wohnimmobilien an guten Standorten sind bei Investoren weiterhin begehrt. Bei Investitionsüberlegungen sind dabei in erster Linie der Preis und die Werthaltigkeit einer Immobilie entscheidend. Die wichtigsten Faktoren in Sachen Nachhaltigkeit sind dabei eine positive demographische Entwicklung, die zunehmende Anzahl von Haushalten bzw. die zunehmende Wohnfläche pro Person. Die Investoren setzen weiterhin auf wachsende Städte und Regionen. Während die Kauf- und Mietpreise in den Metropolregionen weiter zulegen dürften, hielt der Preisverfall in peripher gelegenen bzw. wirtschaftlich schwächeren Regionen an.
Trotz der Rezession sei laut Deutsche Bank Research nicht mit flächendeckenden Preisrückgängen bei deutschen Wohnimmobilien zu rechnen. Vielmehr wird von einer Stagnation der Hauspreise ausgegangen. Im Gegensatz zu den USA, Großbritannien und weiteren europäischen und asiatischen Märkten entstand hier keine so genannte Immobilienblase, die nun platzen könnte.
Nach einer Auswertung des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung lag in den ersten sechs Monaten des Jahres 2008 die Zahl der Transaktionen von Wohnimmobilienportfolios deutlich unter den entsprechenden Halbjahreswerten der vergangenen Jahre. Der Trend ging dabei hin zu kleineren Portfolios bei gleichzeitig sinkenden Preisen. Zu den Käufern größerer Portfolios zählten fast ausschließlich ausländische Investoren.
Im ersten Halbjahr des Jahres 2008 lag die Zahl der verkauften Wohnungen zwar mit über 100.000 Wohnungen etwa auf dem Niveau der entsprechenden Vorjahreszeiträume, doch ist dies in erster Linie dem Verkauf der Landesentwicklungsgesellschaft NRW (LEG NRW) mit rund 92.000 Wohnungen geschuldet. Die weiteren Portfoliotransaktionen umfassten dabei maximal 3.000 Wohneinheiten bei insgesamt 16.000 verkauften Wohnungen. Zwischen 1999 und 2007 wurde die Mehrzahl der Portfolios noch mit durchschnittlich rund 10.000 Wohneinheiten pro Transaktion gehandelt.
19 Das Geschäftsjahr 2008 Aufstellung, Strategie, Mitarbeiter Wirtschaftliche Rahmenbedingungen Geschäftsentwicklung Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage Finanzierung Verkehrswerte Risikomanagement Ausblick und Auftakt 2009
Deutsche Immobilienunternehmen planen laut einer Umfrage des Immobilienverbandes ZIA Zukäufe, trotz der aktuellen Finanzmarktkrise. Die Kreditaufnahme sei zwar derzeit erschwert, aber dennoch möglich. Problematisch seien allerdings größere Finanzierungen von mehr als 200 Mio. e. Die Aussichten bei den relativ wertstabilen Wohnimmobilien werden weiterhin positiv eingeschätzt: 86% der befragten Unternehmen erwarten im ersten Halbjahr 2009 eine stabile Entwicklung.
Unser Geschäft hat sich 2008, trotz Wirtschaftskrise, erfolgreich entwickelt. Das Rohergebnis aus unserem Kerngeschäftsfeld Bewirtschaftung stieg von 571,3 Mio. 0 auf 594,9 Mio. 0. Das Rohergebnis aus der Veräußerung von Immobilien sank zwar aufgrund der reduzierten Verkäufe von 74,7 Mio. 0 auf 50,8 Mio. 0; parallel haben wir aber unsere Marge erneut verbessern können. Bezüglich unserer Ankaufpolitik sind wir auch 2008 unserer Strategie treu geblieben, nur attraktive Wohnungsbestände zu vernünftigen Preisen anzukaufen; insgesamt haben wir 2008 1.364 Einheiten angekauft und in unser Portfolio integriert.
Im vergangenen Geschäftsjahr hat die Deutsche Annington Immobilien Gruppe ihre wichtigsten operativen Kennzahlen verbessert: wir konnten den Leestand erneut senken und zwar von 4,2% (2007) auf 3,9%. Unsere Nettokaltmieten konnten wir um 2,7% steigern auf 4,91 e pro Quadratmeter (2007: 4,78 e pro Quadratmeter). Bei rückläufigen Vertriebszahlen entwickelte sich die Marge von 30,1% (2007) auf 35,2% positiv.
Unsere beiden wichtigsten Kennzahlen, das adjusted EBITDA (Earnings before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization) und der FFO (Funds From Operation) haben sich ebenfalls verbessert. Die Deutsche Annington Immobilien Gruppe erzielte 2008 ein adjusted EBITDA von 473,1 Mio. e. Gegenüber 2007 (460,3 Mio. e) bedeutet das eine Steigerung um 2,8%. Erfreulich ist die abermalige Verbesserung der Ertragskennzahl FFO: von 190,1 Mio. e auf 207,1 Mio. e. Das entspricht einem Zuwachs von 8,9%. Damit stellt die Deutsche Annington Immobilien Gruppe ihre dauerhafte Ertrags- und Finanzkraft unter Beweis. Für die Überleitung zum adjusted EBITDA und zum FFO und weitere Erläuterungen zu unseren Kennzahlen verweisen wir auf das Kapitel Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage ab S. 22.
| in Mio. P | 2008 | 2007 |
|---|---|---|
| Erlöse aus der Immobilienbewirtschaftung | 1.029,1 | 1.075,1 |
| Rohergebnis aus der Bewirtschaftung | 594,9 | 571,3 |
| Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien | 144,3 | 248,0 |
| Rohergebnis aus der Veräußerung von Immobilien | 50,8 | 74,7 |
| Adjusted EBITDA | 473,1 | 460,3 |
| FFO | 207,1 | 190,1 |
| Investitionen | 148,7 | 384,4 |
| Mitarbeiter (Anzahl zum 31.12.) | 1.302 | 1.406 |
| Wohnungsverkäufe (gebuchte Verkäufe, Anzahl WE) | 2.542 | 3.945 |
| Privatisierung | 1.417 | 2.599 |
| Sonstige Hausverkäufe | 1.125 | 1.346 |
| Wohnungsankäufe (Anzahl WE) | 1.364* | 8.007 |
| Wohnimmobilieneigenbestand (Anzahl WE zum 31.12.) | 189.218 | 190.221 |
* rechtlicher Übergang in 2008
Unser Kerngeschäftsfeld Bewirtschaftung umfasst unsere Aktivitäten in der Vermietung und der Wohneigentumsverwaltung (WEG). Unser Rohergebnis aus der Bewirtschaftung stieg von 571,3 Mio. e auf 594,9 Mio. e; das bedeutet ein Plus von über 4%. Dies resultiert im Wesentlichen aus höheren Mietumsätzen, die wir durch Ankäufe, Senken der Leerstandsquote und Mietanpassungen im Bestand erzielt haben.
Mit einer Quote von 3,9% (2007: 4,2%) konnten wir unseren Leerstand 2008 weiter senken. In der Leerstandsquote sind auch unsere so genannten vertriebsbedingten Leerstände (2008: 0,6%) erfasst: Wohneinheiten, die zum Verkauf vorgesehen sind, vermieten wir nicht neu, da leer stehende Wohnungen besser an Selbstnutzer zu verkaufen sind.
Im Geschäftsjahr 2008 konnten wir unsere Mieten um 2,7% anheben und lagen damit knapp oberhalb der Inflationsrate. Die Mietsteigerungen sind teilweise durch unsere Modernisierungsmaßnahmen begründet, denn eine Verbesserung der Wohnqualität erlaubt es Vermietern,
Entwicklung der Leerstandsquoten der DAIG von 2005 bis 2008 gesamt, in %
21 Das Geschäftsjahr 2008 Aufstellung, Strategie, Mitarbeiter Wirtschaftliche Rahmenbedingungen Geschäftsentwicklung Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage Finanzierung Verkehrswerte Risikomanagement Ausblick und Auftakt 2009
einen Anteil der Kosten auf die Mieter umzulegen. Die Preise in Deutschland sind laut Statistischem Bundesamt im Jahresdurchschnitt 2008 um 2,6% gestiegen und damit so stark wie seit 14 Jahren nicht mehr. Hauptgrund war der stark schwankende Ölpreis. Für 2009 erwarten Experten aufgrund der Wirtschaftskrise eine Inflationsrate von höchstens 1%.
Im vergangenen Jahr haben wir ein Modernisierungsprogramm von 66,6 Mio. e aufgelegt. Der Schwerpunkt der Investitionen lag dabei auf energetischen Maßnahmen (Dämmung von Fassaden, Dächern etc.) und der Verbesserung der Wohnqualität (z.B. durch Anbau von Balkonen). Zusätzlich haben wir 118,0 Mio. e für weitere Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen aufgewendet.
Die Deutsche Annington Immobilien Gruppe bietet ihren Kunden den Service einer Wohnungseigentumsverwaltung an. Dies übernimmt unsere Tochter Deutsche Annington Service GmbH. Sie verwaltet für die Wohnungseigentümer das gemeinschaftliche Eigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Für Kapitalanleger bietet die Gesellschaft die komplette Verwaltung des Sondereigentums an. Zusätzlich erbringt sie für die Eigentümer Dienstleistungen wie Instandhaltung und Modernisierung des Sonder- und Gemeinschaftseigentums. Die 2007 durchgeführte Restrukturierung hat die Ertragskraft unserer Tochter deutlich verbessert. Ende 2008 betreute die Deutsche Annington Service GmbH 1.430 (2007: 1.916) Eigentümergemeinschaften mit insgesamt 47.959 (2007: 53.766) Wohnungs- und Teileigentumseinheiten.
Das Rohergebnis aus der Veräußerung von Immobilien ging 2008 zurück: von 74,7 Mio. e im Jahr 2007 auf 50,8 Mio. e. Auch 2008 setzten wir die Strategie des selektiven Verkaufs angesichts der positiven Ergebnisse aus der Bewirtschaftung fort. Unser Verkauf stellt vorrangig auf die Einzelprivatisierung von ausgewählten Wohnungsbeständen ab. 2008 haben wir bundesweit 2.542 (2007: 3.945) Wohnungen verkauft; davon wurden 1.417 (2007: 2.599) Wohnungen privatisiert.
Im abgelaufenen Jahr hat die Deutsche Annington Immobilien Gruppe rund 2.200 Wohnungsangebote mit über 650.000 Einheiten geprüft. Aus unserer Sicht war ein Großteil dieses Angebots entweder zu hoch bewertet oder passte aufgrund seiner spezifischen Merkmale nicht in unser Portfolio. Deshalb haben wir 2008 lediglich 1.364 Wohnungen integriert.
Im Laufe des letzten Jahres haben wir begonnen, für unser Geschäft die Weichen neu zu stellen. Dazu haben wir in einem ersten Schritt sowohl unsere Kunden als auch unsere Mitarbeiter befragt und um Verbesserungsvorschläge gebeten. In einem zweiten Schritt untersuchten interdisziplinäre Mitarbeiterteams, unterstützt von externen Beratern, unsere gesamten Prozesse, identifizierten Verbesserungspotenziale und erarbeiteten Vorschläge für eine neue Organisationsstruktur. Im Oktober 2008 haben wir unser Projekt der Öffentlichkeit vorgestellt und einen Zeit- und Maßnahmenplan für 2009 kommuniziert.
In unseren Wohnsiedlungen haben wir uns 2008 wieder in vielen sozialen Projekten engagiert und zusätzlich über unsere beiden Stiftungen sowie über unser Sponsoring rund 220.000 e für soziale und kulturelle Zwecke gestiftet.
Das vergangene Geschäftsjahr verlief für die Deutsche Annington Immobilien Gruppe erfolgreich. Unser Rohergebnis aus der Bewirtschaftung stieg nochmals gegenüber dem Vorjahr, der Leerstand verringerte sich und unsere Prozesskosten sanken. Unsere beiden wichtigsten Kennzahlen adjusted EBITDA und FFO haben sich erneut verbessert. Die Deutsche Annington Immobilien Gruppe behauptet damit ihre sehr gute Position im Segment Wohnimmobilien.
Im Geschäftsjahr 2008 konnte die Deutsche Annington Immobilien Gruppe ihre Ertragskraft weiter steigern. Dies spiegelt sich in den operativen Geschäftskennzahlen wider: Das Rohergebnis aus der Bewirtschaftung stieg um 4,1% auf 594,9 Mio. e an, der Leerstand sank auf 3,9% und die Marge im Vertrieb konnten wir, trotz eines verhaltenen Marktes, von 30,1% auf 35,2% verbessern. Darüber hinaus belegen ein um 12,8 Mio. e verbessertes adjusted EBITDA und ein um rund 9% gestiegener FFO unseren erfolgreichen Kurs.
Wir steuern unser Geschäft mit den Kennzahlen adjusted EBITDA (Earnings before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization) und FFO (Funds From Operations). Das adjusted EBITDA ist ein um Wertveränderungen bei Immobilien und außerordentliche Effekte bereinigtes Ergebnis vor Abschreibungen, Zinsen und Steuern. Der FFO stellt eine an den verfügbaren Cashflow aus operativer Tätigkeit angelehnte Kennzahl dar. Neben dem adjusted EBITDA werden im FFO die wiederkehrenden zahlungswirksamen Nettozinsaufwendungen und Ertragsteuern berücksichtigt. Beide Kennzahlen werden nicht auf Basis einer besonderen IFRS-Regelung ermittelt, sondern sind als Ergänzung zu den anderen gemäß IFRS ermittelten Ergebniskennzahlen zu sehen. Adjusted EBITDA und FFO ermöglichen nach unserer Einschätzung mehr Transparenz bei der Beurteilung der nachhaltigen Ertrags- und Finanzkraft unserer Geschäftsaktivitäten.
Im vergangenen Geschäftsjahr hat die Deutsche Annington Immobilien Gruppe ihr Rohergebnis aus der Bewirtschaftung gegenüber dem Vorjahr deutlich um 4,1% von 571,3 Mio. e auf 594,9 Mio. e gesteigert. Diese Verbesserung in unserem Kerngeschäftsfeld haben wir im Wesentlichen durch Senken des Leerstands, Mietanpassungen im gesetzlichen Rahmen und Effizienzsteigerungen erreichen können. Unsere Leerstandsquote konnten wir von 4,2% Ende 2007 auf 3,9% Ende 2008 reduzieren. Unsere Bestandsankäufe haben zu einem zusätzlichen Anstieg der Mieteinnahmen in 2008 geführt. Darüber hinaus haben wir das Instandhaltungsmanagement effizienter gestaltet. Dies wirkte sich ebenfalls positiv auf unser Ergebnis aus.
In 2008 lag der Materialaufwand aus der Bewirtschaftung um 69,6 Mio. e unter dem Vorjahreswert. Dies ist im Wesentlichen darauf zurückzuführen, dass in 2007 im Zuge einer forcierten Betriebskostenabrechnung die Umsätze aus der Nebenkostenabrechnung deutlich gestiegen waren. Nach Optimierung der Abrechnungsprozesse erfolgte Anfang 2007 ein Abbau der noch für Vorjahre mit den Mietern abzurechnenden Betriebskosten. Im Materialaufwand sind zudem Modernisierungs- und Instandhaltungsaufwendungen in Höhe von 118,0 Mio. e enthalten.
23 Das Geschäftsjahr 2008 Aufstellung, Strategie, Mitarbeiter Wirtschaftliche Rahmenbedingungen Geschäftsentwicklung Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage Finanzierung Verkehrswerte Risikomanagement Ausblick und Auftakt 2009
Die Erlöse aus der Vermietung beinhalten in 2008 zu 71% Einnahmen aus Nettokaltmieten und zu 29% Erlöse aus Gebühren und Umlagen für die Betriebskostenabrechnungen der Mieter. Hauptbestandteile der anderen Erlöse aus der Immobilienbewirtschaftung sind Mietzuschüsse, Umsatzerlöse aus der WEG-Verwaltung und Umsätze aus der Bewirtschaftung von Wohnungen für Dritte.
| in Mio. P | 2008 | 2007 |
|---|---|---|
| Erlöse aus der Vermietung | 1.006,1 | 1.048,6 |
| Andere Erlöse aus der Immobilienbewirtschaftung | 23,0 | 26,5 |
| Materialaufwand aus der Bewirtschaftung | -434,2 | -503,8 |
| Rohergebnis aus der Bewirtschaftung | 594,9 | 571,3 |
In 2008 haben wir unsere selektive Vertriebsstrategie konsequent fortgeführt und unser Vertriebsprogramm erneut an die veränderten Marktbedingungen angepasst. Trotz unseres reduzierten Angebots konnten wir unsere Marge für unser Vertriebsprogramm verbessern. Unser Verkaufsprogramm wird überwiegend aus dem in der Bilanz unter Vorratsimmobilien geführten Bestand betrieben. Insgesamt haben wir in 2008 2.542 Wohnungen veräußert (2007: 3.945 Wohnungen).
| in Mio. P | 2008 | 2007 |
|---|---|---|
| Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien | 144,3 | 248,0 |
| Buchwerte der veräußerten Immobilien | -93,5 | -173,3 |
| Rohergebnis aus dem Vertrieb | 50,8 | 74,7 |
| Marge | 35,2 % | 30,1 % |
Das Ergebnis aus der Neubewertung der Investment Properties und der Überprüfung der Vorratsimmobilien fassen wir im Bewertungsergebnis der Immobilien zusammen. Wie im Vorjahr haben wir 2008 die Verkehrswerte unseres Immobilienbestandes im Rahmen einer detaillierten, internen Fair-Value-Bewertung ermittelt.
In der Bilanz unterscheiden wir zwischen Investment Properties und Vorratsimmobilien. Zum Verkauf bestimmte Immobilien werden unter Vorratsimmobilien zu Anschaffungskosten ausgewiesen. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien werden unter Investment Properties zu Verkehrswerten bilanziert. Für weitere Details zu unserer Verkehrswertermittlung verweisen wir auf das entsprechende Kapitel ab Seite 29.
Die Bewertung der Investment Properties hat in 2008 zu einem negativen Ergebnis in Höhe von -479,9 Mio. e geführt. Die Deutsche Annington Immobilien Gruppe hat, abweichend zum Vorjahr, Wohneinheiten, die wir 2007 als potenziell privatisierungsfähig eingestuft haben, 2008 dem Bewirtschaftungsportfolio zugeordnet. Die Wertänderung bei den Vorratsimmobilien führte zu einem Ertrag von 52,1 Mio. e; im Wesentlichen ergab sich dieser Ertrag durch eine Anpassung auf den Verkehrswert von in die Investment Properties umgebuchten Vorratsimmobilien; für weitere Details zu dieser Position verweisen wir auf den Konzernanhang, Ziffer 9. Insgesamt wurde das Konzernergebnis somit auf Grund der Bewertung des Immobilienbestandes mit 427,8 Mio. e belastet.
| in Mio. P | 2008 | 2007 |
|---|---|---|
| Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties | -479,9 | 197,6 |
| Wertveränderungen der Vorratsimmobilien | 52,1 | 0,8 |
| Bewertungsergebnis der Immobilien | -427,8 | 198,4 |
In 2008 konnten wir das adjusted EBITDA um 12,8 Mio. e auf 473,1 Mio. e verbessern. Wir haben sowohl den sonstigen Materialaufwand, den sonstigen betrieblichen Aufwand wie auch die Personalkosten, bereinigt um Restrukturierungsanteile, in 2008 reduziert. In der Überleitung zum adjusted EBITDA sind die sonstigen Erträge und Aufwendungen erfasst, die nicht den erläuterten Teilergebnissen zugeordnet werden.
Die hier aufgeführten Posten enthalten neutrale Aufwendungen und Erträge. Das neutrale Ergebnis in 2008 ist durch das begonnene Projekt zur Restrukturierung sowie durch Aufwendungen für ein Akquisitionsprojekt beeinflusst. Im Vorjahr enthielt diese Position vor allem Aufwendungen für die rechtliche und steuerliche Integration sowie für kapitalmarktorientierte Maßnahmen.
| in Mio. P | 2008 | 2007 |
|---|---|---|
| Rohergebnis aus Bewirtschaftung und Vertrieb | 645,7 | 646,0 |
| Sonstige betriebliche Erträge | 56,8 | 61,6 |
| Erträge aus Beteiligungen | 1,9 | 1,9 |
| Sonstiger Materialaufwand | -56,8 | -58,8 |
| Sonstige betriebliche Aufwendungen | -91,0 | -117,0 |
| Personalaufwand | -134,8 | -103,4 |
| Eliminierung der neutralen Effekte | 51,3 | 29,7 |
| Saldo Sonstige operative Erträge und Aufwendungen | -172,6 | -185,7 |
| Adjusted EBITDA | 473,1 | 460,3 |
25 Das Geschäftsjahr 2008 Aufstellung, Strategie, Mitarbeiter Wirtschaftliche Rahmenbedingungen Geschäftsentwicklung Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage Finanzierung Verkehrswerte Risikomanagement Ausblick und Auftakt 2009
Im Geschäftsjahr 2008 stieg der FFO um 8,9% auf 207,1 Mio. e an. Ein wesentlicher Faktor für den verbesserten FFO war neben dem verbesserten adjusted EBITDA der geringere Ertragsteueraufwand. Er ging von -24,2 Mio. e auf -11,5 Mio. e in 2008 zurück. Der FFO ist eine nicht nach IFRS ermittelte Finanzkennzahl, die von der Deutschen Annington zur Darstellung der in den fortgeführten Geschäftsbereichen erwirtschafteten Finanzmittel verwendet wird.
| in Mio. P | 2008 | 2007 |
|---|---|---|
| Adjusted EBITDA | 473,1 | 460,3 |
| Nettozinsaufwand im FFO | -254,5 | -246,0 |
| Ertragsteueraufwand im FFO | -11,5 | -24,2 |
| FFO | 207,1 | 190,1 |
Bei der Überleitung vom adjusted EBITDA zum Ergebnis aus fortgeführten Aktivitäten zeigen sich drei wesentliche Effekte: die Veränderung des Bewertungsergebnisses der Immobilien, die daraus resultierenden Effekte bei den latenten Steuern und die Veränderungen beim Ertragsteueraufwand. Aufgrund der niedrigeren Bewertung der Investment Properties entstand 2008 ein latenter Steuerertrag. Die Veränderung des laufenden Ertragsteueraufwandes resultiert insbesondere aus der Senkung der Steuersätze, dem Restrukturierungsaufwand des Jahres 2008 sowie aus Erträgen aus Steuern für Vorjahre. Im Gegenzug entfiel der einmalige Aufwand für die EK02-Ablösung.
| in Mio. P | 2008 | 2007 |
|---|---|---|
| Adjusted EBITDA | 473,1 | 460,3 |
| Neutrale Effekte | -51,3 | -29,7 |
| Bewertungsergebnis der Immobilien | -427,8 | 198,4 |
| Abschreibungen | -8,5 | -4,9 |
| Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge | 19,7 | 28,6 |
| Zinsen und ähnliche Aufwendungen | -376,6 | -361,9 |
| Ertragsteueraufwand aus EK02-Ablösung | -0,5 | -197,8 |
| Laufende Ertragsteuern | 17,3 | -23,9 |
| Latente Steuern | 91,0 | -27,7 |
| Ergebnis aus fortgeführten Aktivitäten | -263,6 | 41,4 |
Vermögens- und Finanzlage: solide Schuldenstruktur im langfristigen Bereich gesichert
Im vergangenen Geschäftsjahr hat die Deutsche Annington Immobilien Gruppe den Anteil der kurzfristigen Schulden an der Bilanzsumme nochmals leicht gesenkt; der Anteil an der Bilanzsumme sank von 9,1% auf 8,3%. 2008 investierte die Deutsche Annington 148,7 Mio. e (2007: 384,4 Mio. e). Unsere Investitionen flossen im Wesentlichen in Ankäufe und Modernisierungsprojekte.
| in Mio. P | 2008 | % | 2007 | % |
|---|---|---|---|---|
| Langfristige Vermögenswerte | 7.892,5 | 77,0 | 7.989,4 | 73,8 |
| Kurzfristige Vermögenswerte | 2.357,1 | 23,0 | 2.834,6 | 26,2 |
| AKTIVA | 10.249,6 | 100,0 | 10.824,0 | 100,0 |
| Eigenkapital | 1.456,1 | 14,2 | 1.739,4 | 16,1 |
| Langfristige Schulden | 7.939,7 | 77,5 | 8.096,9 | 74,8 |
| Kurzfristige Schulden | 853,8 | 8,3 | 987,7 | 9,1 |
| PASSIVA | 10.249,6 | 100,0 | 10.824,0 | 100,0 |
Insbesondere die Anpassung der Verkehrswerte bei den Investment Properties (-479,9 Mio. e) führte zu einem Rückgang der langfristigen Vermögenswerte. Die Ankäufe von Wohnungen, die aktivierten Modernisierungsmaßnahmen sowie die Umbuchung von Vorratsimmobilien in Höhe von 312,1 Mio. e konnten diesen Effekt nur teilweise kompensieren. Die kurzfristigen Vermögenswerte liegen in 2008 deutlich unter dem Vorjahreswert. Diese Verminderung resultiert im Wesentlichen aus der Veränderung der Vorratsimmobilien. Im Geschäftsjahr wurden Wohnungen im Wert von 71,2 Mio. e veräußert.
Im vergangenen Geschäftsjahr hat die Deutsche Annington Immobilien Gruppe einen Cashflow aus der betrieblichen Tätigkeit in Höhe von 483,3 Mio. e erwirtschaftet (2007: 540,6 Mio. e). Hierin sind die Einzahlungen aus dem Vermietungsgeschäft sowie aus der Veräußerung der zum Verkauf vorgesehenen Vorratsimmobilien enthalten. Der Rückgang im Vergleich zum Vorjahr beruht im Wesentlichen auf dem reduzierten Verkaufsprogramm. Der Mittelabfluss aus der Investitionstätigkeit verminderte sich gegenüber dem Vorjahr um 196,7 Mio. e auf 117,2 Mio. e. Dies ist auf geringere Ausgaben für den Ankauf von Wohnungen zurückzuführen. Die Finanzierungstätigkeit führte zu einem Mittelabfluss von 479,0 Mio. e (2007: 566,7 Mio. e).
| in Mio. P | 2008 | 2007 |
|---|---|---|
| Cashflow aus der betrieblichen Tätigkeit | 483,3 | 540,6 |
| Cashflow aus der Investitionstätigkeit | -117,2 | -313,9 |
| Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit | -479,0 | -566,7 |
| Liquiditätswirksame Veränderung der flüssigen Mittel | -112,9 | -340,0 |
| Flüssige Mittel zum Jahresanfang | 366,4 | 706,4 |
| Flüssige Mittel am Bilanzstichtag | 253,5 | 366,4 |
27 Das Geschäftsjahr 2008 Aufstellung, Strategie, Mitarbeiter Wirtschaftliche Rahmenbedingungen Geschäftsentwicklung Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage Finanzierung Verkehrswerte Risikomanagement
Ausblick und Auftakt 2009
Die Finanzierungsstrategie der Deutschen Annington verfolgte 2008 zwei wesentliche Ziele: Schuldenabbau durch kontinuierliche Tilgungen, und sorgfältige Risikobewertung von neu akquirierten Portfolios. Angesichts der massiven Kreditkrise gegen Ende des Jahres werten wir die im Jahr 2008 abgeschlossenen Kreditverträge als positives Zeichen für weiterhin mögliche Finanzierungen. Wir sehen das als Ausweis für eine Bewertung der Deutschen Annington Immobilien Gruppe als verlässlichen Partner am Finanzmarkt.
Die Finanzierungsstrategie der Deutschen Annington Immobilien Gruppe ist durch langfristige Finanzierungen geprägt. Neben klassischen Bankfinanzierungen in Form von Hypothekendarlehen setzt die Deutsche Annington Immobilien Gruppe strukturierte Finanzierungen ein. Die Hypothekenfinanzierungen haben teilweise lange Laufzeiten und sind mit einem festen Zinssatz ausgestattet.
Als Sonderform der Hypothekenfinanzierung sind die von Förderbanken (z. B. Wfa) gewährten Darlehen im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus zu erwähnen. Diese Mittel besitzen gegenüber den Hypothekenfinanzierungen günstigere Zinssätze und deutlich längere Laufzeiten.
Im Rahmen von strukturierten Finanzierungen werden Kreditlaufzeiten von bis zu sieben Jahren vereinbart. Erfreulicherweise konnten wir trotz der Finanzmarktkrise zwei unten näher erläuterte Finanzierungen mit einer Laufzeit von sieben Jahren abschließen. Die erste Finanzierung beinhaltet variable Zinsen, die auf Basis Euribor vereinbart wurden. Um sich vor kurzfristigen Zinsänderungen abzusichern, schließt die Deutsche Annington Immobilien Gruppe in diesen Fällen Zinssicherungen in Form sogenannter Fixed Payer Swaps ab. Die Laufzeit dieser Zinssicherungsinstrumente orientiert sich jeweils an der Laufzeit des zugrunde liegenden Kredits, die Swapreduzierung an dem Tilgungsprofil der Finanzierung. Die zweite Finanzierung wurde mittels Festzins abgeschlossen.
Im Geschäftsjahr 2006 haben 31 Gesellschaften der Deutschen Annington Immobilien Gruppe im Rahmen von Verbriefungstransaktionen Schuldverschreibungen an die German Residential Asset Note Distributor P.L.C. (GRAND) verkauft. Die im Zusammenhang mit den Verbriefungsmaßnahmen (Securitisation) in 2006 emittierenden 31 Gesellschaften haben Sicherheiten in Form von Grundschulden, Kontoverpfändungen und Abtretungen gestellt. Darüber hinaus wurden Verpfändungen von Gesellschaftsanteilen gewährt. Der durchschnittlich gewichtete Zinssatz, welcher im Rahmen der Verbriefungstransaktionen erzielt werden konnte, beträgt 3,37% bis Juli 2010. Dieser Zinssatz erhöht sich auf Grund vertraglicher Vereinbarungen ab Juli 2010 bis zum Laufzeitende im Juli 2013 auf 4,66%. Die Tilgungen für diese Transaktion erfolgen zum einen aus den zukünftigen Verkäufen sowie aus dem laufenden Cashflow des Vermietungsgeschäfts.
Die Deutsche Annington Immobilien Gruppe hat im April 2008 einen Darlehensvertrag mit der Landesbank Hessen-Thüringen und der SEB AG über maximal 300,0 Mio. e und einer Laufzeit bis April 2015 abgeschlossen und mit 288,0 Mio. e ausgeschöpft. Das Darlehen valutiert zum 31. Dezember 2008 mit 275,0 Mio. e. Zweck dieser Kreditvereinbarung war die Refinanzierung der von Barclays Capital sowie Citibank bereitgestellten Akquisitionslinie über 500,0 Mio. e, die zum Rückzahlungszeitpunkt mit 287,2 Mio. e in Anspruch genommen war, sowie die Finanzierung eines weiteren Portfolioerwerbs. Im Rahmen des Darlehensvertrages stellten die Kreditnehmer Sicherheiten in Form von Grundschulden, Kontoverpfändungen und Abtretungen zur Verfügung. Darüber hinaus wurden Verpfändungen von Gesellschaftsanteilen gewährt. Die Verzinsung des Darlehens erfolgt auf Basis des 3-Monats-Euribors. Zur Absicherung des Zinsänderungsrisikos über die gesamte Laufzeit schlossen die Kreditnehmer einen Fixed Payer Swap mit einem Zinssatz von 5,45% (inkl. Marge) ab. Der Darlehensvertrag beinhaltet eine quartalsweise Regeltilgung sowie Pflichtsondertilgungen bei Wohnungsverkäufen. Die oben genannte 500,0 Mio. e Akquisitionslinie von Barclays Capital sowie Citibank wurde im Oktober 2008 gekündigt.
Im Dezember 2008 haben Tochtergesellschaften der Deutschen Annington Immobilien GmbH zur Finanzierung des Erwerbs eines Portfolios Darlehensverträge mit der Kreissparkasse Köln über insgesamt 6,1 Mio. e abgeschlossen. Der Zinssatz dieser Annuitätendarlehen beträgt 4,45% und ist bis zum 31.12.2015 festgeschrieben. Sicherheiten werden in Form von Grundschulden zur Verfügung gestellt.
Die 2006 im Zusammenhang mit der Verbriefungstransaktion in zwei Tranchen ausgegebenen Inhaberschuldverschreibungen valutieren zum Ende des Geschäftsjahrs 2008 mit 5.153,4 Mio. e (2007: 5.309,4 Mio. e). Im Geschäftsjahr 2008 wurden Tilgungsleistungen in Höhe von 156,0 Mio. e sowie Zinszahlungen in Höhe von 178,5 Mio. e erbracht. Die vertraglich vereinbarten Kennzahlen wurden wie in der Vergangenheit eingehalten.
Im Jahre 2008 hat sich aufgrund der Finanzmarktkrise die Marktsituation stark verändert. So haben sich die Margen- und Eigenkapitalanforderungen im Rahmen von Akquisitionen oder Refinanzierungen deutlich erhöht. Aufgrund der Tatsache, dass keine der vier großen Akquisitionskreditlinien der Deutschen Annington Immobilien Gruppe vor Oktober 2011 zur Refinanzierung ansteht, ist das Bestandskreditportfolio von dieser Marktveränderung innerhalb der kommenden knapp drei Jahre nicht betroffen. Für weitere Details zu unseren Verbindlichkeiten verweisen wir auf den Konzernanhang, Ziffer 29.
Es ist Teil der Strategie der Deutschen Annington, durch Ankäufe weiter zu wachsen. Dieses Wachstum planen wir auch in Zukunft mittels Bankfinanzierungen, strukturierten Finanzierungen und mit entsprechendem Eigenkapitaleinsatz zu sichern.
29 Das Geschäftsjahr 2008 Aufstellung, Strategie, Mitarbeiter Wirtschaftliche Rahmenbedingungen Geschäftsentwicklung Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage Finanzierung Verkehrswerte Risikomanagement Ausblick und Auftakt 2009
Die Verkehrswerte der Deutschen Annington werden jährlich überprüft und an die aktuelle Marktsituation angepasst. Änderungen der Nachfrage bei Miet- und Kaufobjekten zeigt die Deutsche Annington Immobilien Gruppe dadurch unmittelbar mit ihren Auswirkungen auf die Marktwerte unseres Immobilienbestandes. 2008 stieg die Nachfrage nach Mietwohnungen und gleichzeitig sank die Nachfrage nach Eigentumswohnungen. Daher haben wir Teile unseres Portfolios aus dem Vertriebsbestand in den Vermietungsbestand umgruppiert; die daraus resultierenden Marktwertänderungen führten 2008 zu einer insgesamt niedrigeren Bewertung.
Die Ermittlung und Darstellung von Verkehrswerten dient der Transparenz – sowohl nach außen als auch innerhalb des Unternehmens: Sie sind ein wichtiges Instrument zur wertoptimalen Steuerung des Portfolios und dienen als Grundlage strategischer Entscheidungen.
Zum Stichtag 31. Dezember 2008 ermittelte die Deutsche Annington Immobilien Gruppe in einer internen Bewertung die Verkehrswerte (Fair Values) für ihren gesamten Bestand an Wohngebäuden, Gewerbeobjekten, Garagen und Stellplätzen sowie unbebauten Grundstücken.
Bereits im Vorjahr wurde die Vertriebsstrategie dahin gehend angepasst, keine neuen Objekte in Privatisierungsprogramme aufzunehmen und in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Dieser Strategie folgend, haben wir Wohneinheiten, die wir in Vorjahren potenziell als privatisierungsfähig eingestuft hatten, abweichend zu 2007, nicht dem Privatisierungs- sondern dem Bewirtschaftungsportfolio zugeordnet. Die betreffenden Objekte wurden dadurch nicht mehr anhand des Vergleichswertverfahrens, sondern, wie alle anderen Bewirtschaftungsobjekte, mit dem Ertragswertverfahren bewertet (siehe unten).
Im Einzelnen wurden für die unterschiedlichen Bestandssegmente folgende Bewertungskriterien angewandt:
Die Ermittlung des Gesamtwertes des Wohnungsportfolios erfolgte in Anlehnung an die Definition des Market Values des International Valuation Standard Committee. Zu- oder Abschläge, die bei einer Vermarktung von Portfolios zu beobachten sind, fanden ebenso wenig Berücksichtigung wie zeitliche Restriktionen bei einer Einzelvermarktung von Objekten. Die Verkehrswertmittlung der Deutschen Annington entspricht damit den IFRS-Vorschriften.
Dem Geschäftsmodell folgend wurde zwischen Bewirtschaftungs- und Privatisierungsobjekten unterschieden:
Als Privatisierungsportfolio bezeichnen wir die Gebäude, die sich in der Einzelprivatisierung befinden. Hinzu kommen die Einfamilienhäuser unseres Portfolio, die nach unserer Einschätzung grundsätzlich für einen Einzelvertrieb geeignet sind. In einem ersten Schritt wurden alle Gebäude hinsichtlich ihrer Qualität, ihrer Marktattraktivität und ihres Makrostandortes in einem Ratingsystem bewertet. Zu den Merkmalen der Qualitätsbeurteilung zählten unter anderem das Baualter und eine Einschätzung des technischen Zustands der Gebäude. Diese Einschätzung beruht auf extern durchgeführten Instandhaltungs-Aufnahmen, bei denen die Objekte im regelmäßigen Turnus begangen werden. Die Attraktivität wurde insbesondere aus der Mikrolage der Gebäude, dem Verdichtungsgrad und den Wohnungsgrößen (Wohnfläche und Anzahl der Zimmer) bestimmt. Die Beurteilung der Makrostandortqualität wurde aus dem Kaufkraftindex auf Postleitzahlebene abgeleitet und mit Hilfe von Standortratings der Feri Euro-Ratings Services AG validiert.
Für das Privatisierungsportfolio unterstellte die Deutsche Annington Immobilien Gruppe, dass ein gewisser Anteil Wohnungen (in Abhängigkeit von Attraktivität, Qualität und Makrostandort) nicht direkt an Mieter, Selbstnutzer und Kapitalanleger veräußert werden kann und sich dieser Restbestand nur über Abschläge in kleineren Paketen veräußern lässt (Remainder-Anteil). Der Wert des Privatisierungsanteils je Gebäude wurde anhand von Vergleichswerten – abgeleitet aus eigenen Verkäufen und umfangreichen Marktrecherchen – ermittelt (Comparable Method). Der Remainder-Anteil wurde nach einem dem Ertragswertverfahren vergleichbaren und auf das Produkt zugeschnittenen Verfahren bewertet.
Das Bewirtschaftungsportfolio wurde mit dem Ertragswertverfahren (Income Capitalisation Method) bewertet. Als Basis dienen dabei die Jahresreinerträge je Gebäude, die sich aus der Nettokaltmiete abzüglich nicht-umlegbarer Betriebskosten, Instandhaltungsaufwendungen, Verwaltungskosten in Anlehnung an die II. Berechnungsverordnung (II. BV; deutsche Rechtsverordnung, in der die Wirtschaftlichkeitsberechnung von Wohnraum geregelt ist) und ggf. Erbbauzinsen errechnen.
Die in 2007 und 2008 im Bestand durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen wurden durch Anpassungen der laufenden Instandhaltungsaufwendungen und Abschläge auf die Kapitalisierungszinsen eingewertet. Leerstände berücksichtigte die Deutsche Annington Immobilien Gruppe durch Leerstands- und Wiedervermietungsszenarien unter Ansatz von Marktmieten.
Der Ertragswert ergab sich dann aus der Abzinsung der Jahresreinerträge auf Gebäudeebene. Die dabei angewandten Kapitalisierungszinssätze wurden aktuell aus dem deutschen Wohnimmobilienmarkt abgeleitet und mit Hilfe des zuvor ermittelten Ratings den Gebäuden zugeordnet. Besonderheiten wie langfristige oder auslaufende Mietpreisbindungen, Bergbauschäden o. Ä. wurden mit Zu- und Abschlägen berücksichtigt.
31 Das Geschäftsjahr 2008 Aufstellung, Strategie, Mitarbeiter Wirtschaftliche Rahmenbedingungen Geschäftsentwicklung Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage Finanzierung Verkehrswerte
Risikomanagement Ausblick und Auftakt 2009
Die im Bestand befindlichen Gewerbeobjekte stellen überwiegend Kleingewerbe zur lokalen Versorgung im Wohnumfeld dar. Die Bewertung erfolgte ebenfalls anhand des Ertragswertverfahrens (Income Capitalisation Method). Gegenüber dem Wohnportfolio wurden u. a. abweichende Kostenansätze und marktspezifisch angepasste Kapitalisierungszinssätze angesetzt.
Die Bewertung unbebauter Grundstücke erfolgte in Abhängigkeit von Entwicklungszustand und Entwicklungswahrscheinlichkeit sowie der lokalen Marktsituation anhand abgeleiteter Bodenrichtwerte.
Der Konzernabschlussprüfer hat diese Verkehrswerte auftragsgemäß in die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts eingeschlossen. Somit wird das Ergebnis dieser Prüfung im Bestätigungsvermerk über die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts der Deutsche Annington Immobilien Gruppe zum 31. Dezember 2008 berücksichtigt.
Der Verkehrswert des Immobilienbestands der Deutschen Annington Immobilien Gruppe mit Wohngebäuden, Gewerbeobjekten, Garagen und Stellplätzen sowie unbebauten Grundstücken belief sich zum 31. Dezember 2008 auf rund 9.819,8 Mio. e (2007: 10.270 Mio. e). Der Rückgang der Verkehrswerte gegenüber dem Vorjahr ist auf die oben beschriebene Umgruppierung von Privatisierungspotenzialen zurückzuführen. Regional verteilen sich die Verkehrswerte wie folgt:
| Anzahl Wohneinheiten | Anzahl andere Einheiten | Verkehrswerte in Mio. P* | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2008 | 2007 | 2008 | 2007 | 2008 | 2007 | |
| Regionalgesellschaft | ||||||
| Deutsche Annington Nord GmbH | 19.637 | 19.878 | 4.932 | 4.975 | 986,8 | 989,5 |
| Deutsche Annington Ost GmbH | 16.581 | 17.335 | 2.898 | 2.964 | 751,3 | 778,0 |
| Deutsche Annington Rheinland GmbH | 23.893 | 24.086 | 8.099 | 8.110 | 1.509,5 | 1.523,5 |
| Deutsche Annington Ruhr GmbH | 37.088 | 36.844 | 6.515 | 6.452 | 1.636,2 | 1.728,6 |
| Deutsche Annington Süd GmbH | 16.752 | 16.949 | 8.098 | 8.169 | 1.128,0 | 1.146,8 |
| Deutsche Annington Süd-West GmbH | 32.062 | 31.928 | 8.307 | 8.031 | 2.011,4 | 1.996,0 |
| Deutsche Annington Westfalen GmbH | 43.205 | 43.201 | 6.374 | 6.465 | 1.725,6 | 2.024,7 |
| Unbebaute Grundstücke | 71,0 | 82,9 | ||||
| 189.218 | 190.221 | 45.223 | 45.166 | 9.819,8 | 10.270,0 |
* Aufgrund weitestgehender Verkäufe der Großgewerbeobjekte wird der Verkehrswert der verbliebenen Einheiten innerhalb der Regionalportfolios ausgewiesen (Verkehrswert 2008: 6,8 Mio. 0).
Im vergangenen Jahr hat die Deutsche Annington Immobilien Gruppe ihre Chancen sorgfältig wahrgenommen und Risiken genau beobachtet. Durch ein solides Finanzmanagement und operative Verbesserungen im Kerngeschäft konnten wir unsere kurzfristigen Verbindlichkeiten reduzieren und erneut einen hohen Cashflow erzielen. Unser Geschäft hat sich 2008 als sehr nachfragestabil erwiesen. Die Deutsche Annington Immobilien Gruppe war keinen wesentlichen Risiken ausgesetzt, die sich bestandsgefährdend auf das Unternehmen ausgewirkt haben.
Das Chancen- und Risikomanagement der Deutschen Annington Immobilien Gruppe ist darauf ausgerichtet, den Unternehmenswert systematisch und kontinuierlich zu steigern. In der Unternehmensgruppe sind dazu Verhaltensregeln kommuniziert, die sich in Richtlinien oder sonstigen Vorgaben an Führungskräfte und Mitarbeiter widerspiegeln. Sie werden durch differenzierte Kontrollmaßnahmen unterstützt. Spekulationsgeschäfte sind nicht zulässig.
Zur rechtzeitigen Identifizierung und Steuerung von Geschäftsrisiken ist in der Unternehmensgruppe ein umfangreiches Berichtssystem implementiert. Neben detaillierten monatlichen Controllingberichten werden zusätzlich monatliche Reports des Chief Executive Officers und des Chief Financial Officers gegenüber dem Aufsichtsrat der Deutschen Annington abgegeben. Zusätzlich zu den Controllingberichten erfolgt eine qualitative Berichterstattung über wöchentliche Reports der Führungskräfte an die Geschäftsführung. Dieser standardisierte Prozess stellt unseres Erachtens sicher, dass alle Geschäftsführungen der Tochtergesellschaften und die Bereichsleiter der Holding regelmäßig wesentliche Themen an die Geschäftsführung berichten.
Nach unserem gegenwärtigen Stand ist die Deutsche Annington Immobilien Gruppe keinen Risiken ausgesetzt, die ihren Fortbestand direkt oder indirekt gefährden könnten.
33 Das Geschäftsjahr 2008 Aufstellung, Strategie, Mitarbeiter Wirtschaftliche Rahmenbedingungen Geschäftsentwicklung Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage Finanzierung Verkehrswerte Risikomanagement
Ausblick und Auftakt 2009
Wesentliche Risikofelder bzw. Risiken wurden in folgenden Bereichen identifiziert:
Volkswirtschaftliche Prognosen gehen von unterschiedlichen demographischen Entwicklungen in den bundesdeutschen Ballungsräumen aus: Danach gibt es Regionen mit starken Zuwanderungstendenzen (beispielsweise Rhein-Main-Region, München, Stuttgart). Hier wird vermutlich der Bedarf an Wohnraum steigen. Daneben wird es nach unserer Auffassung Gebiete mit Abwanderungstendenzen geben. Dazu könnte unter anderem auch das Ruhrgebiet gehören. Hier wirkt sich zusätzlich der zukünftige Bevölkerungsrückgang infolge der erwarteten Verringerung der Geburten aus. Allerdings wird diese Entwicklung vermutlich abgefedert durch eine veränderte individuelle Nachfrage nach Wohnraum: Die Zahl der Ein- und Zwei-Personen-Haushalte wird voraussichtlich kontinuierlich steigen. Parallel wird unseres Erachtens auch die Nachfrage nach größeren Wohnungen zunehmen. In Zukunft werden daher auf größeren Wohnflächen vermutlich weniger Personen leben und die Zahl der Haushalte wird sich insgesamt erhöhen. Hierdurch wird auch in Abwanderungsregionen wie dem Ruhrgebiet der spürbare Nachfragerückgang für Mietwohnungen und Wohneigentum voraussichtlich frühestens ab 2020 eintreten.
Obwohl derzeit nur noch wenige öffentliche Förderungen für einen Immobilienkauf zur Verfügung stehen, gehen wir aufgrund des anhaltend niedrigen Hypothekenzinsniveaus von einer stabilen Nachfrage auf niedrigem Niveau aus. Sollten die Zinsen in den nächsten Jahren erheblich steigen, kann dies Auswirkungen auf die Nachfrage nach Wohnimmobilien haben.
Ebenso können Marktpreisänderungen Auswirkungen sowohl auf die Nachfrage nach Wohneigentum als auch auf unsere Akquisitionsstrategie haben. Sollten die Preise für Wohnungsportfolios stärker steigen als wir erwarten, kann die Deutsche Annington Immobilien Gruppe möglicherweise ihre Wachstumsziele nur unter höheren Kosten erreichen. Derzeit beobachten wir hier einen leichten Rückgang der Preise.
Weiterhin könnten Marktteilnehmer beginnen, in größerem Maßstab Einzelprivatisierungen zu betreiben, und damit einen Preisrückgang aufgrund des höheren Angebotes verursachen. Die Deutsche Annington Immobilien Gruppe beobachtet die Nachfrageentwicklung genau und wird hier im Bedarfsfall ihre vertriebsbegleitenden Maßnahmen ausweiten.
Mit unseren Ankäufen sind diverse Auflagen verbunden, die uns mit Blick auf Mietanpassungen und Verkaufsprogramm für Teile unserer Bestände Restriktionen auferlegen. Weiterhin bestehen vertragliche und gesetzliche Auflagen hinsichtlich der Anpassung unserer Beschäftigtenstruktur an veränderte Marktbedingungen.
Ein wesentliches Ziel in unserem Kerngeschäftsfeld Bewirtschaftung ist die Senkung der Leerstandsquote. Sollten sich hier die makroökonomischen Rahmenbedingungen signifikant verschlechtern, kann die Leerstandsquote mittelfristig auch steigen und damit zu sinkenden Mieteinnahmen führen. Da das Wohnungsangebot der Deutschen Annington aber mehrheitlich mittlere Lagen und eher kleine bis mittlere Wohnungen umfasst, gehen wir von einer geringen Schwankungsbreite in der Nachfrage aus.
In südlichen Teilen des Ruhrgebiets gibt es, bedingt durch den langjährigen Bergbau, oberflächennahe Grubenfelder, von denen die Gefahr von Bergschäden an Deutsche Anningtoneigenen Grundstücken und Gebäuden ausgeht. Das damit verbundene wirtschaftliche Risiko lässt sich derzeit nicht exakt abschätzen, da viele der ehemaligen Grubenfelder nicht bzw. nicht ausreichend dokumentiert sind. Hinzu kommt, dass bei potenziell auftretenden Schäden hinsichtlich der Haftung weiterhin eine hohe Rechtsunsicherheit besteht. Die Deutsche Annington Immobilien Gruppe begegnet diesem Risiko mit einer systematischen Bestandsbegehung zur Erkennung relevanter Bergschädenpotenziale. Auf Basis dieser Ergebnisse werden sukzessive geeignete Maßnahmen zur Sanierung bzw. zur Herbeiführung von Rechtssicherheit in den betroffenen Einzelfällen eingeleitet.
Unserer Verkehrswertermittlung haben Annahmen zugrunde gelegen, die sich in den nächsten Jahren abweichend von unserer derzeitigen Erwartung verändern können. So wurde neben gebäudespezifischen Parametern auch die Standortqualität in die Bewertung einbezogen. Sollte sich aufgrund der Entwicklung in den nächsten Jahren die Einschätzung der Mikrolage der Gebäude und der Makrostandortqualität (Kaufkraftindex) nachteilig verändern, so würde sich auch der Verkehrswert für unser Gesamtportfolio verringern.
Hinsichtlich unserer Investment Properties werden Wertveränderungen als Wertsteigerungen beziehungsweise Wertminderungen in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst und haben damit eine direkte Auswirkung auf die Ertragslage unseres Unternehmens.
Die Konzerngesellschaften der Deutschen Annington Immobilien Gruppe sind im Wesentlichen durch Fremddarlehen finanziert. Bei diesen Finanzierungen sind die derzeit geltenden Steuergesetze und Steuerrichtlinien und auch die aktuelle Rechtsprechung zur Absetzbarkeit von Zinsen berücksichtigt.
Bei Finanzaktivitäten im Rahmen der operativen Geschäftstätigkeit ist die Deutsche Annington Immobilien Gruppe Marktpreisänderungsrisiken bei Zinsen ausgesetzt. Zur Begrenzung dieser Risiken betreibt die Deutsche Annington Immobilien Gruppe ein systematisches Finanzmanagement.
Bedingt durch die Wirtschafts- und Finanzkrise haben sich die Finanzierungsbedingungen sowie die Finanzierungsmöglichkeiten der Deutschen Annington Immobilien Gruppe verschlechtert. Insgesamt kann dieses zur Folge haben, dass die Deutsche Annington Immobilien Gruppe im Rahmen von Akquisitionen und/oder Refinanzierungen einen höheren Eigenkapitaleinsatz erbringen muss, um sich zu wirtschaftlich vertretbaren Konditionen zu finanzieren.
Insgesamt verfügt die Deutsche Annington Immobilien Gruppe zum Stichtag über liquide Mittel von 253,5 Mio. e sowie über Kreditlinien von 100,0 Mio. e, so dass wir, auch vor dem Hintergrund der Wirtschafts- und Finanzkrise, die jederzeitige Zahlungsfähigkeit der Deutschen Annington Immobilien Gruppe als gewährleistet ansehen.
Zur Beschreibung der derivativen Finanzinstrumente verweisen wir auf den Konzernanhang, Ziffer 35.
35 Das Geschäftsjahr 2008 Aufstellung, Strategie, Mitarbeiter Wirtschaftliche Rahmenbedingungen Geschäftsentwicklung Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage Finanzierung Verkehrswerte Risikomanagement Ausblick und Auftakt 2009
Bei der Bewirtschaftung unseres Portfolios setzten wir auf Nachhaltigkeit und achten bei Instandhaltungsmaßnahmen auf den Einsatz energie- und immissionssparender Techniken. Derzeit werden aufgrund der zunehmenden CO2-Belastung der Umwelt weitere Umweltauflagen insbesondere für Wohnungseigentümer diskutiert. Die Deutsche Annington Immobilien Gruppe verfolgt die Diskussion und wird über ihre Mitgliedschaft in wohnungswirtschaftlichen Gremien die Debatte aktiv mitgestalten.
Sonstige Rechtsstreitigkeiten über die in der Bilanz abgebildeten Risiken hinaus, die einen wesentlichen negativen Einfluss auf die wirtschaftliche Lage der Deutschen Annington haben könnten, sind aktuell weder anhängig noch ist uns nach unserer Kenntnis ein solches Verfahren angedroht. Wesentliche Risiken für die Deutsche Annington Immobilien Gruppe in den Bereichen Informationstechnologie und Personal sind zurzeit nicht erkennbar.
Die Rezession wird 2009 in vielen Branchen der deutschen Wirtschaft zu Absatzrückgängen führen. Für den Mietwohnungsmarkt, Luxusimmobilien eventuell ausgenommen, gilt dies nicht. Die Deutsche Annington Immobilien Gruppe geht hier von einer stabilen Entwicklung der Nachfrage aus. Die preiswerte Mietwohnung mittlerer Größe, das Hauptsegment unseres Angebotes, könnte sogar eine verstärkte Nachfrage erfahren. Daher sind wir zuversichtlich, unser Niveau bezüglich des adjusted EBITDA und des FFO in 2009 stabilisieren zu können. Wir gehen noch einen Schritt weiter: Durch eine umfassende Restrukturierung schaffen wir eine neue Organisation, die deutlich kundenorientierter, effizienter und schneller sein wird.
Die Strategie der Deutschen Annington setzt vorrangig auf die wertsteigernde Bewirtschaftung ihrer Wohnimmobilien. In unserem Kerngeschäftsfeld wollen wir uns daher im kommenden Jahr wieder verbessern und streben ein weiteres Senken der Leerstandsquote an. Wir gehen davon aus, dass die angekündigte Rezession die Nachfrage nach preiswerten Mietwohnungen eher positiv beeinflusst und planen auch 2009 unsere Vermietungsquote zu steigern. Unser 2008 begonnenes Modernisierungsprogramm werden wir auch 2009 mit erheblichen Investitionen fortführen. Bei den Mieten rechnen wir mit einer Entwicklung oberhalb der prognostizierten Inflationsrate von 1%.
Die Privatisierung von Bestandsimmobilien bleibt für die Deutsche Annington Immobilien Gruppe ein attraktiver Geschäftszweig. Die Erlöse aus den Wohnungsverkäufen tragen zu unserem hohen operativen Cashflow bei und ermöglichen uns Portfoliooptimierungen. In den beiden vergangenen Jahren stagnierten trotz guter Wirtschaftslage die Kaufpreise, sodass die Deutsche Annington Immobilien Gruppe ihr Verkaufsprogramm nicht ausgeweitet hat. Angesichts unserer hohen Vermietungsquote ist vielfach eine Vermietung rentabler als ein Verkauf. Für 2009 gehen wir davon aus, dass die Nachfrage nach Bestandsimmobilien sich auf dem Niveau des Vorjahres entwickelt, denn die Kaufpreise sind auf breiter Front 2008 stabil geblieben, ein massiver Preisverfall wie in den USA ist ausgeblieben.
Angesichts der derzeitigen Lage im deutschen Wohnimmobilienmarkt sieht die Deutsche Annington Immobilien Gruppe weiterhin gute Chancen, ihre Wachstumsziele durch Akquisition zu erreichen. Für die nächsten zwei bis drei Jahre rechnen wir sogar eher mit einem wachsenden Angebot. Die Finanzkrise verschärft die prekäre Lage der öffentlichen Haushalte: die Schuldenbelastung durch die Konjunkturpakete steigt 2009 stark an, die Einnahmen sinken, gleichzeitig wachsen die Belastungen durch die mutmaßlich zunehmende Arbeitslosigkeit. Es könnte Handlungsdruck im Hinblick auf die Wohnungsunternehmen in öffentlicher Hand entstehen. Parallel dazu verändert sich der Markt: erste Investoren verkaufen ihre Wohnungsportfolios, da sich zum einen ihre Renditeerwartungen nicht erfüllt, zum anderen ihre Finanzierungsbedingungen verschlechtert haben.
Unser Ziel für das kommende Geschäftsjahr ist es, den stabilen Kurs des Unternehmens fortzusetzen. Für unsere operativen Kennzahlen adjusted EBITDA und FFO bedeutet das, dass wir angesichts unserer anstehenden Restrukturierung das 2008 erreichte sehr gute Ergebnis im kommenden Jahr nicht ganz erreichen werden. Wir wollen zudem unsere Prozesse weiter vereinfachen und unsere Kosten nochmals reduzieren. Dazu haben wir ein umfangreiches Restrukturierungsprogramm gestartet. Insgesamt plant die Deutsche Annington Immobilien Gruppe rund 70 Mio. e für dieses Projekt aufzuwenden. Rund 47 Mio. e sind bereits in 2008 ergebniswirksam als Aufwand entstanden bzw. zurückgestellt. Im Wesentlichen umfassen die Aufwendungen in 2008 Kosten für die Anschaffung und Einführung neuer Software, Beratungskosten sowie Aufwand für einen in 2009 durchzuführenden Sozialplan.
Vor dem Hintergrund der voraussichtlichen Mietentwicklung sowie den eingeleiteten Maßnahmen im Rahmen des Restrukturierungsprogramms erwarten wir derzeit auch für 2010 einen adjusted EBITDA und FFO auf dem Niveau von 2009.
37 Das Geschäftsjahr 2008 Aufstellung, Strategie, Mitarbeiter Wirtschaftliche Rahmenbedingungen Geschäftsentwicklung Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage Finanzierung Verkehrswerte Risikomanagement Ausblick und Auftakt 2009
Die Deutsche Annington Immobilien Gruppe will die Kundenzufriedenheit weiter steigern. 2009 werden wir unsere Organisation daher konsequent auf die Bedürfnisse der Kunden ausrichten. Kernpunkte sind ein Mietercenter mit einer bundesweit einheitlichen Telefonnummer für alle Mieteranfragen, ein Servicecenter für die Abwicklung von Standardvorgängen wie Nebenkostenabrechnungen sowie eine neue, schlagkräftige Außendienstorganisation, die sich auf den Mieterservice vor Ort konzentrieren wird.
Für die Kunden wollen wir eine hohe Erreichbarkeit bieten und dafür sorgen, dass die meisten Anfragen bereits beim ersten Anruf geklärt werden können. Das bundesweit unter einer Telefonnummer erreichbare Mietercenter wird Montag bis Freitag von 8.00 bis 18.00 Uhr telefonisch erreichbar sein. Unsere wohnungswirtschaftlich ausgebildeten Mitarbeiter im Mietercenter können mit einem Klick auf alle wichtigen Informationen zugreifen und verfügen über eine hohe Entscheidungskompetenz. Sie sind so in der Lage, den weitaus größten Teil der Anfragen schon beim ersten Anruf zu klären. Ist das nicht möglich, werden spezielle Außendienstmitarbeiter einen Termin mit dem Kunden vor Ort wahrnehmen. Innen- und Außendienstorganisation werden mit mobilen Kommunikationstechniken vernetzt, um einen schnellen und flexiblen Kundendienst sicher zu stellen. Mit der neuen Organisation wird die Deutsche Annington Immobilien Gruppe ihre Abläufe erheblich vereinfachen und bürokratische Strukturen abbauen. Damit werden die Mieteranfragen schneller und zuverlässiger als bisher bearbeitet werden können. Ziel ist ein deutlich leistungsfähigeres und wirtschaftlicheres Unternehmen.
Unvorhersehbare Entwicklungen und Ereignisse, insbesondere vor dem Hintergrund der derzeitigen Wirtschafts- und Finanzkrise, können Anpassungen in der Erwartungshaltung nach sich ziehen und zu Abweichungen im Vergleich zu den prognostizierten Entwicklungen führen.
40 Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung Konzernbilanz
| in Mio. P Erläuterungen |
2008 | 2007 |
|---|---|---|
| Fortgeführte Geschäftsbereiche | ||
| Erlöse aus der Vermietung | 1.006,1 | 1.048,6 |
| Andere Erlöse aus der Immobilienbewirtschaftung | 23,0 | 26,5 |
| Erlöse aus der Immobilienbewirtschaftung | 6 1.029,1 |
1.075,1 |
| Erlöse aus der Veräußerung von Vorratsimmobilien | 105,9 | 214,3 |
| Buchwert der veräußerten Vorratsimmobilien | -71,2 | -147,3 |
| Erlöse aus der Veräußerung von Investment Properties | 38,4 | 33,7 |
| Buchwert der veräußerten Investment Properties | -22,3 | -26,0 |
| Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilien | 7 50,8 |
74,7 |
| Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties | 8 -479,9 |
197,6 |
| Wertveränderungen der Vorratsimmobilien | 9 52,1 |
0,8 |
| Materialaufwand 10 |
-491,0 | -562,6 |
| Personalaufwand | 11 -134,8 |
-103,4 |
| Abschreibungen | 12 -8,5 |
-4,9 |
| Sonstige betriebliche Erträge | 13 56,8 |
61,9 |
| Sonstige betriebliche Aufwendungen | 14 -91,0 |
-117,0 |
| Finanzerträge | 15 21,6 |
30,5 |
| Finanzaufwendungen 16 |
-376,6 | -361,9 |
| Ergebnis vor Steuern | -371,4 | 290,8 |
| Ertragsteuern | 17 107,8 |
-249,4 |
| Ergebnis aus fortgeführten Geschäftsbereichen | -263,6 | 41,4 |
| Aufgegebener Geschäftsbereich | ||
| Ergebnis aus dem aufgegebenen Geschäftsbereich (nach Steuern) 32 |
5,9 | 6,4 |
| Periodenergebnis | -257,7 | 47,8 |
| davon entfallen auf: | ||
| Anteilseigner der DAIG | -256,9 | 46,3 |
| Minderheitenanteile | -0,8 | 1,5 |
Siehe auch die begleitenden Erläuterungen im Konzernanhang.
Konzern-Kapitalflussrechnung Konzern-Eigenkapital/Erträge und Aufwendungen Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung
| in Mio. P |
Erläuterungen | 31.12.2008 | 31.12.2007 |
|---|---|---|---|
| Aktiva | |||
| Immaterielle Vermögenswerte | 18 | 14,0 | 13,7 |
| Sachanlagen | 19 | 12,8 | 17,1 |
| Investment Properties | 20 | 7.780,2 | 7.870,6 |
| Finanzielle Vermögenswerte | 21 | 46,6 | 48,1 |
| Sonstige Vermögenswerte | 22 | 25,5 | 23,4 |
| Laufende Ertragsteueransprüche | 0,2 | - | |
| Latente Steueransprüche | 17 | 13,2 | 16,5 |
| Langfristige Vermögenswerte | 7.892,5 | 7.989,4 | |
| Vorräte | 23 | 1.919,5 | 2.198,8 |
| Forderungen aus Lieferungen und Leistungen | 24 | 86,0 | 137,6 |
| Sonstige finanzielle Vermögenswerte | 21 | 1,7 | 1,7 |
| Sonstige Vermögenswerte | 22 | 19,1 | 22,9 |
| Laufende Ertragsteueransprüche | 77,3 | 107,2 | |
| Flüssige Mittel | 25 | 253,5 | 366,4 |
| Kurzfristige Vermögenswerte | 2.357,1 | 2.834,6 | |
| Summe Aktiva | 10.249,6 | 10.824,0 | |
| Passiva Gezeichnetes Kapital |
0,1 | 0,1 | |
| Kapitalrücklage | 682,2 | 682,2 | |
| Gewinnrücklagen | 787,1 | 1.044,0 | |
| Sonstige Rücklagen | -22,7 | 2,9 | |
| Eigenkapitalanteil der Anteilseigner der DAIG | 1.446,7 | 1.729,2 | |
| Minderheitenanteile | 9,4 | 10,2 | |
| Eigenkapital | 26 | 1.456,1 | 1.739,4 |
| Rückstellungen | 27 | 334,9 | 358,6 |
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | 28 | 1,0 | 0,5 |
| Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten | 29 | 6.911,7 | 6.931,9 |
| Laufende Ertragsteuerverbindlichkeiten | 30 | 158,5 | 173,8 |
| Sonstige Verbindlichkeiten | 31 | 5,1 | 4,7 |
| Latente Steuerschulden | 17 | 528,5 | 627,4 |
| Langfristige Schulden | 7.939,7 | 8.096,9 | |
| Rückstellungen | 27 | 230,1 | 259,6 |
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | 28 | 32,4 | 38,7 |
| Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten | 29 | 194,5 | 283,8 |
| Laufende Ertragsteuerverbindlichkeiten | 30 | 24,6 | 24,0 |
| Sonstige Verbindlichkeiten | 31 | 372,2 | 381,6 |
| Kurzfristige Schulden | 853,8 | 987,7 | |
| Schulden | 8.793,5 | 9.084,6 | |
| Summe Passiva | 10.249,6 | 10.824,0 |
Siehe auch die begleitenden Erläuterungen im Konzernanhang.
| in Mio. P Erläuterungen |
2008 | 2007 |
|---|---|---|
| Periodenergebnis | -257,7 | 47,8 |
| Abschreibungen 12 |
8,5 | 4,9 |
| Zinsaufwendungen/-erträge | 356,8 | 344,0 |
| Ergebnisse aus Abgängen von Investment Properties | -16,1 | -7,7 |
| Ergebnisse aus Abgängen von sonstigen langfristigen Vermögenswerten | 0,0 | - |
| Ergebnis aus der Veräußerung des aufgegebenen Geschäftsbereichs (nach Steuern) 32 |
-5,9 | -1,5 |
| Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties 8 |
479,9 | -197,6 |
| Wertveränderungen der Vorratsimmobilien 9 |
-52,1 | -0,8 |
| Sonstige zahlungsunwirksame Erträge 13 |
-1,9 | -7,8 |
| Veränderung der Vorräte | 62,4 | 216,6 |
| Veränderung der Forderungen und Vermögenswerte | 62,3 | 95,3 |
| Veränderung der Rückstellungen | -15,4 | -8,4 |
| Veränderung der Verbindlichkeiten | -35,8 | 82,6 |
| Veränderung der latenten Steuern | -91,0 | 28,3 |
| Ertragsteuerzahlungen | -10,7 | -55,1 |
| Cashflow aus der betrieblichen Tätigkeit | 483,3 | 540,6 |
| Einzahlungen aus Abgängen von Investment Properties | 30,5 | 29,9 |
| Einzahlungen aus Abgängen von Immateriellen Vermögenswerten und übrigem Anlagevermögen |
0,3 | 0,1 |
| Aus-/Einzahlungen aus dem Abgang des aufgegebenen Geschäftsbereichs (Netto) 32 |
-20,8 | 14,1 |
| Einzahlungen aus dem Abgang von Beteiligungen und Ausleihungen | 0,1 | 0,1 |
| Auszahlungen für Investitionen in Investment Properties 20 |
-138,0 | -359,9 |
| Auszahlungen für Investitionen in Immaterielle Vermögenswerte und übriges Anlagevermögen 18 |
-4,2 | -2,5 |
| Auszahlungen für Investitionen in Finanzielle Vermögenswerte 21 |
-6,5 | -22,0 |
| Zinseinzahlungen | 21,4 | 26,3 |
| Cashflow aus der Investitionstätigkeit | -117,2 | -313,9 |
| Einzahlungen aus der Aufnahme von Finanziellen Verbindlichkeiten 29 |
320,8 | 582,6 |
| Auszahlungen für die Tilgung von Finanziellen Verbindlichkeiten 29 |
-528,2 | -856,4 |
| Transaktionskosten | -4,6 | -5,5 |
| Zinsauszahlungen | -267,0 | -287,4 |
| Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit | -479,0 | -566,7 |
| Liquiditätswirksame Veränderung der flüssigen Mittel | -112,9 | -340,0 |
| Flüssige Mittel zum Jahresanfang 25 |
366,4 | 706,4 |
| Flüssige Mittel am Bilanzstichtag 25 |
253,5 | 366,4 |
Siehe auch die begleitenden Erläuterungen im Konzernanhang.
Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung Konzernbilanz
Konzern-Kapitalflussrechnung Konzern-Eigenkapital/Erträge und Aufwendungen Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung Konzernanhang
| in Mio. P | 2008 | 2007 |
|---|---|---|
| Periodenergebnis | -257,7 | 47,8 |
| Cashflow Hedges | ||
| Fair Value-Änderungen der Periode | -30,3 | 3,7 |
| Steuern auf Fair Value-Änderungen | 4,3 | -0,8 |
| Ergebniswirksame Reklassifizierung | 0,5 | - |
| Steuern auf ergebniswirksame Reklassifizierung | -0,1 | - |
| Summe der direkt im Eigenkapital erfassten Erträge und Aufwendungen | ||
| (Other Comprehensive Income) | -25,6 | 2,9 |
| Summe der erfassten Erträge und Aufwendungen (Total Comprehensive Income) | -283,3 | 50,7 |
| davon entfallen auf: | ||
| Anteilseigner der DAIG | -282,5 | 49,2 |
| Minderheitenanteile | -0,8 | 1,5 |
| Eigenkapital | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| in Mio. P | Gezeichnetes Kapital |
Kapital rücklage |
Gewinn rücklagen |
Sonstige Rücklagen |
vor Minder heitenanteilen |
Minderheiten anteile |
Eigenkapital |
| Stand 1. Januar 2008 | 0,1 | 682,2 | 1.044,0 | 2,9 | 1.729,2 | 10,2 | 1.739,4 |
| Periodenergebnis | -256,9 | -256,9 | -0,8 | -257,7 | |||
| Summe der direkt im Eigen kapital erfassten Erträge und Aufwendungen (OCI)* |
-25,6 | -25,6 | -25,6 | ||||
| Summe der erfassten Erträge und Aufwendungen (Total |
|||||||
| Comprehensive Income) | -256,9 | -25,6 | -282,5 | -0,8 | -283,3 | ||
| Stand 31. Dezember 2008 | 0,1 | 682,2 | 787,1 | -22,7 | 1.446,7 | 9,4 | 1.456,1 |
| Stand 1. Januar 2007 | 0,1 | 682,2 | 997,7 | 0,0 | 1.680,0 | 8,7 | 1.688,7 |
| Periodenergebnis | 46,3 | 46,3 | 1,5 | 47,8 | |||
| Summe der direkt im Eigen kapital erfassten Erträge und Aufwendungen (OCI)* |
2,9 | 2,9 | 2,9 | ||||
| Summe der erfassten Erträge | |||||||
| und Aufwendungen (Total | |||||||
| Comprehensive Income) | 46,3 | 2,9 | 49,2 | 1,5 | 50,7 |
* Other Comprehensive Income
Siehe Erläuterung (26) im Konzernanhang
Die Deutsche Annington Immobilien Gruppe (im Folgenden: DAIG) verfolgt als integriertes Immobilienunternehmen drei Kernaktivitäten: die langfristige und wertsteigernde Bewirtschaftung ihres bundesweiten Wohnimmobilien-Portfolios, die selektive sozialverträgliche Privatisierung, vorrangig an Mieter, sowie den strategischen Ankauf von Wohnungsportfolios zur nachhaltigen Steigerung des Unternehmenswertes. Mutterunternehmen der DAIG ist die Monterey Holdings I S.à.r.l., Luxemburg. Die Deutsche Annington Immobilien GmbH ist in Deutschland ansässig und registriert, der eingetragene Firmensitz ist Düsseldorf. Die Hauptgeschäftsstelle befindet sich in Bochum, Philippstraße 3.
Die Deutsche Annington Immobilien GmbH nutzt das Wahlrecht des § 315a Absatz 3 HGB und ist somit nicht verpflichtet, einen Konzernabschluss nach deutschem Handelsrecht aufzustellen.
Der Konzernabschluss wird in Übereinstimmung mit sämtlichen in der EU anzuwendenden International Financial Reporting Standards (IFRS) erstellt. Darüber hinaus sind ergänzend die nach § 315a Absatz 1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen Vorschriften berücksichtigt worden.
Der Konzernabschluss wird auf Basis fortgeführter Anschaffungs- und Herstellungskosten erstellt, mit Ausnahme von Investment Properties, derivativen Finanzinstrumenten, zur Veräußerung verfügbaren Finanzinstrumenten und finanziellen Verbindlichkeiten, die sich aufgrund von verbindlichen Andienungsrechten, die Minderheitsgesellschaftern für die von ihnen gehaltenen Anteile gewährt werden, ergeben. Diese werden zu ihrem beizulegenden Zeitwert bewertet. Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren erstellt und orientiert sich an den Empfehlungen der European Public Real Estate Association (EPRA).
Der Konzernabschluss wird in Euro – der funktionalen Währung des Konzerns – aufgestellt. Alle Angaben erfolgen in Millionen Euro (Mio. e), soweit nicht anders vermerkt.
Die Geschäftsführung der Deutsche Annington Immobilien GmbH hat den Konzernabschluss am 30. März 2009 zur Weitergabe an die Gesellschafterversammlung freigegeben. Die Gesellschafterversammlung hat die Aufgabe, den Konzernabschluss zu prüfen und zu erklären, ob sie den Konzernabschluss billigt.
Unternehmen, die unter der Beherrschung der Deutsche Annington Immobilien GmbH stehen, werden als Tochterunternehmen in den Konzernabschluss einbezogen. Beherrschung liegt vor, wenn die Deutsche Annington Immobilien GmbH die Möglichkeit zur Bestimmung der Finanz- und Geschäftspolitik eines Unternehmens hat, um daraus wirtschaftlichen Nutzen zu ziehen. Gegebenenfalls vorhandene potentielle Stimmrechte werden bei der Beurteilung der Beherrschung berücksichtigt. Die Einbeziehung von Tochterunternehmen in den Konzernabschluss beginnt zu dem Zeitpunkt, zu dem die Möglichkeit der Beherrschung erstmalig besteht; sie endet, wenn diese Möglichkeit nicht mehr gegeben ist.
Unternehmenszusammenschlüsse werden gemäß der Erwerbsmethode abgebildet. Dabei werden die Anschaffungskosten mit dem auf das Mutterunternehmen entfallenden anteiligen Eigenkapital zum Erwerbszeitpunkt verrechnet. Die ansatzfähigen Vermögenswerte, Schulden und Eventualschulden der Tochterunternehmen werden dabei unabhängig von der Höhe des Minderheitenanteils mit ihren vollen beizulegenden Zeitwerten angesetzt. Vermögenswerte bzw. Veräußerungsgruppen, die als zur Veräußerung gehalten klassifiziert werden, werden mit ihrem beizulegenden Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten angesetzt. Ein nach Aufdeckung stiller Reserven und Lasten verbleibender positiver Unterschiedsbetrag wird in der Bilanz als Geschäfts- oder Firmenwert aktiviert.
45 Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung Konzernbilanz Konzern-Kapitalflussrechnung Konzern-Eigenkapital/Erträge und Aufwendungen Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung Konzernanhang
Verbleibt ein negativer Unterschiedsbetrag, werden die Wertansätze der übernommenen Vermögenswerte, Schulden und Eventualschulden sowie die ermittelten Anschaffungskosten zunächst einer erneuten kritischen Überprüfung unterzogen. Verbleibt weiterhin ein negativer Unterschiedsbetrag, wird dieser erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung als Ertrag erfasst.
Anteile am Nettovermögen von Tochterunternehmen, die nicht der DAIG zuzurechnen sind, werden unter den Minderheitenanteilen als separate Komponente des Eigenkapitals ausgewiesen.
Anteilsaufstockungen bei im Mehrheitsbesitz befindlichen und vollkonsolidierten Gesellschaften, beispielsweise durch den Erwerb von Minderheitenanteilen, werden als reine Eigenkapitaltransaktionen abgebildet. Dementsprechend werden entstehende Unterschiedsbeträge direkt im Eigenkapital verrechnet.
Für den Zeitraum, in dem die DAIG Minderheitsgesellschaftern ein Andienungsrecht für die von ihnen gehaltenen Anteile gewährt, werden diese Minderheitenanteile als finanzielle Verbindlichkeiten und nicht als separater Bestandteil des Eigenkapitals ausgewiesen.
Assoziierte Unternehmen sind Unternehmen, auf die ein maßgeblicher Einfluss ausgeübt werden kann, die aber nicht durch die Deutsche Annington Immobilien GmbH beherrscht werden. Dies ist regelmäßig bei einem Stimmrechtsanteil von 20 bis 50% der Fall. Die assoziierten Unternehmen werden mit ihren fortgeführten Anschaffungskosten bilanziert, da sie für die Vermögens-, Finanzund Ertragslage des DAIG-Konzerns von untergeordneter Bedeutung sind.
Eine Zweckgesellschaft (SPE) wird konsolidiert, wenn die Deutsche Annington Immobilien GmbH unter wirtschaftlicher Betrachtungsweise des Verhältnisses der SPE zur Deutsche Annington Immobilien GmbH und der Risiken und Chancen der SPE zu dem Schluss kommt, dass Beherrschung über die SPE ausgeübt wird.
Die Auswirkungen der Geschäftsvorfälle zwischen den in den DAIG-Konzernabschluss einbezogenen Gesellschaften sind vollständig eliminiert. Die Abschlüsse der Deutsche Annington Immobilien GmbH sowie ihrer Tochterunternehmen werden nach einheitlichen Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätzen erstellt.
Insgesamt wurden in den Konzernabschluss zum 31. Dezember 2008 neben der Deutsche Annington Immobilien GmbH 122 (2007: 117) inländische und ein (2007: 1) ausländisches Unternehmen in den Konzernabschluss einbezogen.
Die Anteilsbesitzliste der DAIG ist Anlage zum Konzernanhang.
Im Geschäftsjahr 2008 wurden 7 Unternehmen erworben (2007: 10), die zum Erwerbszeitpunkt keinen Geschäftsbetrieb darstellten. Die Kaufpreise dieser Gesellschaften betrugen insgesamt 0,2 Mio. e und wurden vollständig durch Zahlungsmittel beglichen.
Die Abgänge des Geschäftsjahres resultieren aus 2 Verschmelzungen (2007: 2). Liquidationen (2007: 1), Anwachsungen (2007: 1) und Verkäufe (2007: 0) haben im Berichtsjahr nicht stattgefunden.
In den Einzelabschlüssen der Deutsche Annington Immobilien GmbH und der einbezogenen Tochtergesellschaften werden Fremdwährungstransaktionen mit dem aktuellen Wechselkurs am Tag des Geschäftsvorfalls in die funktionale Währung umgerechnet. Die Umrechnung von monetären Vermögenswerten und Schulden in Fremdwährung erfolgt zum Stichtagskurs. Nicht-monetäre Posten, die zu historischen Anschaffungs- oder Herstellungskosten bewertet werden, werden zum Bilanzstichtag mit dem Kurs zum Zeitpunkt der Erstverbuchung bewertet. Nicht-monetäre Posten, die zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden, werden zum Bilanzstichtag mit dem Kurs umgerechnet, der am Tag der Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts gültig war. Entstehende Umrechnungsgewinne und -verluste werden ergebniswirksam erfasst.
Erlöse aus der Immobilienbewirtschaftung beinhalten Einnahmen aus der Vermietung von Bestandsimmobilien (Investment Properties) und von zum Verkauf vorgesehenen Wohnimmobilien (Vorratsimmobilien), die unter Abzug von Erlösschmälerungen entsprechend der zugrunde liegenden Vertragslaufzeiten realisiert werden, sofern die Vergütung vertraglich festgesetzt oder verlässlich bestimmbar und die Erfüllung der damit verbundenen Forderungen wahrscheinlich ist.
Darüber hinaus beinhalten die Erlöse aus der Immobilienbewirtschaftung Zahlungen, die im laufenden Jahr und in früheren Jahren von der DAIG für Betriebskosten geleistet und im laufenden Jahr mit den Mietern abgerechnet wurden, sofern die Kosten und die Höhe der Erlöse verlässlich bestimmt werden können. Nebenkosten, für die noch keine Abrechnung erfolgt ist, werden unter den Vorräten ausgewiesen. Darauf entfallende Vorauszahlungen von Mietern werden unter den sonstigen Verbindlichkeiten ausgewiesen.
Bei Immobilienverkäufen erfolgt die Gewinnrealisierung, sobald die maßgeblichen Risiken und Chancen aus der Immobilie auf den Käufer übertragen sind und keine wesentlichen Verpflichtungen bei der DAIG verbleiben. Bei durch den Kaufvertrag limitierten Restverpflichtungen wird der Gewinn nach Bildung einer Rückstellung für das wahrscheinliche Risiko realisiert.
Aufwendungen werden mit Inanspruchnahme der Leistung bzw. zum Zeitpunkt ihrer Verursachung erfasst. Zinsen werden periodengerecht unter Berücksichtigung der Effektivzinsmethode als Aufwand bzw. Ertrag erfasst.
Erworbene immaterielle Vermögenswerte werden zu fortgeführten Anschaffungskosten und selbst erstellte immaterielle Vermögenswerte zu Herstellungskosten aktiviert, wenn die Voraussetzungen für eine Aktivierung selbst erstellter immaterieller Vermögenswerte gemäß IAS 38 vorliegen. Alle immateriellen Vermögenswerte der DAIG weisen eine bestimmbare Nutzungsdauer auf und unterliegen einer planmäßigen linearen Abschreibung. Software und Lizenzen werden grundsätzlich auf Basis einer Nutzungsdauer von drei Jahren abgeschrieben. Kundenstämme werden linear über zehn Jahre abgeschrieben.
Gegenstände des Sachanlagevermögens sind zu fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten und – soweit abnutzbar – gemindert um planmäßige lineare Abschreibungen bewertet.
Nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten werden aktiviert, sofern es wahrscheinlich ist, dass ein mit der Sachanlage verbundener künftiger wirtschaftlicher Nutzen der DAIG zufließen wird und die Anschaffungs- oder Herstellungskosten verlässlich geschätzt werden können.
47 Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung Konzernbilanz Konzern-Kapitalflussrechnung Konzern-Eigenkapital/Erträge und Aufwendungen Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung Konzernanhang
Die selbst genutzten Immobilien werden über 50 Jahre und die Betriebs- und Geschäftsausstattung zwischen drei und dreizehn Jahren abgeschrieben.
Wenn die DAIG Immobilien erwirbt – sei es durch einen Unternehmenszusammenschluss oder separat – werden diese unter Berücksichtigung der beabsichtigten Nutzung entweder als Investment Properties, als Vorratsimmobilien oder als selbst genutzte Immobilien klassifiziert.
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien (Investment Properties) sind Immobilien, die zur Erzielung von Mieteinnahmen oder zum Zwecke der Wertsteigerung gehalten und nicht selbst genutzt oder zum Verkauf im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit gehalten werden. Zu den Investment Properties zählen unbebaute Grundstücke, Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Bauten und Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter. Ebenfalls als Investment Properties klassifiziert werden Immobilien, die im Rahmen eines Finanzierungsleasings entsprechend IAS 17 "Leasingverhältnisse" aktiviert werden und der Definition der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien entsprechen. Immobilien, die im Rahmen eines Operating-Leasingverhältnisses geleast werden, werden nicht als Investment Properties klassifiziert und bilanziert.
Investment Properties werden bei Zugang mit ihren Anschaffungs- oder Herstellungskosten bewertet. Transaktionskosten, wie z.B. Honorare und Gebühren für Rechtsberatung oder Grunderwerbsteuern, werden bei der erstmaligen Bewertung mit einbezogen. Immobilien, die im Rahmen eines Finanzierungsleasings gehalten werden, werden erstmalig zum beizulegenden Zeitwert der Immobilie erfasst bzw. zum Barwert der Mindestleasingzahlungen, sofern dieser Wert niedriger ist.
Nach erstmaligem Ansatz werden Investment Properties zum beizulegenden Zeitwert bewertet. Änderungen werden erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.
Der beizulegende Zeitwert der Investment Properties wird nach international anerkannten Bewertungsmethoden ermittelt. Anwendung findet im Wesentlichen die Ertragswertmethode (Income Capitalisation Method), wobei Ist- bzw. Marktmieten und ein risikoadjustierter Kapitalisierungszinssatz zugrunde gelegt werden. Eine ausführliche Beschreibung der Vorgehensweise zur Bestimmung des beizulegenden Zeitwerts von Investment Properties ist unter Erläuterung (20) Investment Properties zu finden.
Entsprechend der Immobilienhandelsstrategie der DAIG werden die Investment Properties, die innerhalb des normalen Verlaufs des Geschäftszyklus von sechs Jahren veräußert werden sollen und für die eine Entwicklungsmaßnahme (z.B. Teilungserklärung) nach erstmaliger Zuordnung begonnen wurde, in das Vorratsvermögen übertragen. Sollten diese Vorratsimmobilien nach Ablauf des sechsjährigen Geschäftszyklus nicht entsprechend der geänderten Nutzungsabsicht veräußert werden können, so werden sie spätestens zu diesem Zeitpunkt gemäß der Bestimmungen des IAS 8 zu Änderungen von Schätzungen in die Kategorie Investment Properties übertragen.
Investment Properties werden ins Sachanlagevermögen umgegliedert, wenn eine Nutzungsänderung vorliegt, die durch den Beginn der Selbstnutzung der Immobilie belegt wird. Die Anschaffungs- und Herstellungskosten für die Folgebewertung entsprechen dabei dem beizulegenden Zeitwert zum Zeitpunkt der Umklassifizierung.
Bei Leasing-Geschäften wird zwischen Finanzierungsleasing und Operating-Leasing unterschieden. Vertragliche Regelungen, die dem Leasingnehmer alle wesentlichen mit dem Eigentum verbundenen Chancen und Risiken eines Vermögenswertes übertragen, werden als Finanzierungsleasing bilanziert.
DAIG als Leasingnehmer im Rahmen eines Finanzierungsleasings
Der Leasinggegenstand und die korrespondierende Verbindlichkeit werden zum niedrigeren Wert aus beizulegendem Zeitwert des Leasinggegenstands und dem Barwert der Mindestleasingzahlungen angesetzt. In der Folge wird der Leasinggegenstand entsprechend der für ihn geltenden Standards bilanziert. Die Mindestleasingzahlungen werden in eine Zins- und in eine Tilgungskomponente aufgeteilt.
Alle vertraglichen Regelungen, bei denen nicht alle wesentlichen mit dem Eigentum verbundenen Chancen und Risiken übertragen werden, werden als Operating-Leasing klassifiziert.
Die Leasingzahlungen werden erfolgswirksam linear über die Laufzeit des Leasingverhältnisses erfasst. Die Vermögenswerte, die Gegenstand von Operating-Leasingverhältnissen sind, werden in der Bilanz entsprechend ihrer Eigenschaften dargestellt.
DAIG als Leasingnehmer im Rahmen eines Operating-Leasings Leasingzahlungen werden als Aufwand linear über die Laufzeit des Leasingverhältnisses erfasst.
Immaterielle Vermögenswerte und Vermögenswerte des Sachanlagevermögens werden gemäß IAS 36 "Wertminderung von Vermögenswerten" auf die Notwendigkeit einer Wertminderung geprüft, sobald Anzeichen oder veränderte Umstände auf einen Wertminderungsbedarf hindeuten. Eine Wertminderung wird erfasst, falls der erzielbare Betrag des Vermögenswertes den Buchwert unterschreitet. Ist der erzielbare Betrag für einen einzelnen Vermögenswert nicht ermittelbar, so wird die Wertminderung auf Basis der zahlungsmittelgenerierenden Einheit durchgeführt, der der Vermögenswert angehört. Wertminderungen werden aufwandswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.
Ein Wertminderungsaufwand wird dann wieder aufgehoben, wenn sich seit der Erfassung des letzten Wertminderungsaufwands eine Änderung in den Schätzungen ergeben hat, die bei der Bestimmung des erzielbaren Betrags des Vermögenswerts (bzw. der zahlungsmittelgenerierenden Einheit) herangezogen wurden. Der Buchwert des Vermögenswertes (bzw. der zahlungsmittelgenerierenden Einheit) wird auf den neu geschätzten erzielbaren Betrag erhöht. Der Buchwert ist dabei auf den Wert beschränkt, der bestimmt worden wäre, wenn für den Vermögenswert (bzw. die zahlungsmittelgenerierende Einheit) in Vorjahren kein Wertminderungsaufwand erfasst worden wäre.
Vertraglich erworbene finanzielle Vermögenswerte werden in der Bilanz angesetzt, wenn der DAIG der hieraus resultierende Nutzen zusteht. Eine Ausbuchung erfolgt, wenn die vertraglichen Rechte auf Cashflows aus dem finanziellen Vermögenswert auslaufen oder der finanzielle Vermögenswert übertragen wird und die DAIG weder eine Verfügungsmacht noch wesentliche mit dem Eigentum verbundene Risiken und Chancen zurückbehält.
Die Beteiligungen an assoziierten Unternehmen, die nicht mittels der Equity-Methode in den Konzernabschluss einbezogen sind, werden zu Anschaffungskosten bewertet, da kein auf einem aktiven Markt notierter Preis vorliegt und der beizulegende Zeitwert nicht zuverlässig ermittelt werden kann.
49 Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung Konzernbilanz Konzern-Kapitalflussrechnung Konzern-Eigenkapital/Erträge und Aufwendungen Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung Konzernanhang
Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte werden zu ihrem beizulegenden Zeitwert angesetzt. Änderungen des beizulegenden Zeitwerts werden, sofern es sich nicht um eine Wertminderung (impairment loss) handelt, im Eigenkapital erfasst. Der beizulegende Zeitwert von zur Veräußerung verfügbaren finanziellen Vermögenswerten basiert auf dem notierten Marktpreis zum Bilanzstichtag. Wenn ein zur Veräußerung verfügbarer finanzieller Vermögenswert ausgebucht wird, werden die kumulierten im Eigenkapital erfassten Gewinne oder Verluste erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Marktübliche Käufe oder Verkäufe werden am Tag des wirtschaftlichen Übergangs erfasst.
Ausleihungen und Forderungen werden zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Berücksichtigung der Effektivzinsmethode bilanziert. Allen erkennbaren Einzelrisiken wird durch entsprechende Abschläge Rechnung getragen. Ist der Ausfall eines bestimmten Anteils des Forderungsbestandes wahrscheinlich, werden Wertberichtigungen in dem Umfang vorgenommen, der dem erwarteten Ausfall entspricht.
Die Vorratsimmobilien werden zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten oder zum niedrigeren Nettoveräußerungswert bewertet. Als Nettoveräußerungswert wird der voraussichtlich erzielbare Verkaufserlös abzüglich der geschätzten Kosten bis zur Fertigstellung und der geschätzten notwendigen Vertriebskosten angesetzt. Dabei wird der erzielbare Verkaufserlös aus aktuellen Marktpreisen vergleichbarer Immobilienbestände abgeleitet.
Unter den Vorratsimmobilien werden die im Rahmen des normalen Verlaufs des Geschäftszyklus von sechs Jahren zum Verkauf vorgesehenen Wohnimmobilien, für die eine Teilungserklärung vorliegt, als Vorratsimmobilien ausgewiesen. Können diese Vorratsimmobilien nach Ablauf des sechsjährigen Geschäftszyklus nicht veräußert werden, so werden sie spätestens zu diesem Zeitpunkt gemäß der Bestimmungen des IAS 8 zu Änderungen von Schätzungen in die Kategorie Investment Properties übertragen. Ein zu diesem Zeitpunkt bestehender Unterschiedsbetrag zwischen dem beizulegenden Zeitwert der Immobilie und dem vorherigen Buchwert wird ergebniswirksam erfasst.
Die Bilanzierung der noch abzurechnenden Betriebskosten erfolgt zu Anschaffungskosten, wobei alle erkennbaren Risiken durch Abwertungen berücksichtigt werden.
Fremdkapitalkosten werden als Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten aktiviert, wenn sie direkt dem Erwerb, Bau oder der Herstellung eines qualifizierten Vermögenswertes zugeordnet werden können.
Die flüssigen Mittel umfassen Kassenbestände, Schecks, Guthaben bei Kreditinstituten mit einer Ursprungslaufzeit von bis zu drei Monaten sowie kurzfristige Wertpapiere des Umlaufvermögens.
In dieser Position werden erfolgsneutrale Veränderungen des Eigenkapitals ausgewiesen, soweit sie nicht auf Kapitaltransaktionen mit Anteilseignern (z.B. Kapitalerhöhungen oder Ausschüttungen) beruhen. Hierzu zählen bei der DAIG unrealisierte Gewinne und Verluste aus der Zeitbewertung von zur Veräußerung verfügbaren Vermögenswerten und von derivativen Finanzinstrumenten.
Ertragsteuern für das laufende Geschäftsjahr und frühere Geschäftsjahre werden in dem Umfang, in dem sie noch nicht bezahlt sind, als laufende Ertragsteuerverbindlichkeit angesetzt.
Die Verpflichtungen aus Nachversteuerung des bislang steuerfreien sogenannten EK02-Bestands (siehe Erläuterung [17] Ertragsteuern) werden zum Barwert bewertet, um der Unverzinslichkeit der Verpflichtung angemessen Rechnung zu tragen.
Aktive und passive latente Steuern werden grundsätzlich mittels der liability method für sämtliche temporäre Unterschiede zwischen steuerlichen und bilanziellen Wertansätzen gebildet. Darüber hinaus werden aktive latente Steuern auf Verlustvorträge nur angesetzt, sofern ihre Nutzung in Folgejahren ausreichend wahrscheinlich ist. Aktive Steuerlatenzen werden zu jedem Bilanzstichtag auf ihre Werthaltigkeit überprüft. Gegebenenfalls wird der Buchwert eines latenten Steueranspruchs in dem Umfang verringert, in dem es nicht mehr wahrscheinlich ist, dass ausreichend zu versteuerndes Ergebnis zur Verfügung stehen wird.
Die latenten Steuern werden auf Basis der Steuersätze ermittelt, die nach der derzeitigen Rechtslage in den jeweiligen Ländern zum Realisationszeitpunkt gelten bzw. erwartet werden. Für die Berechnung der inländischen latenten Steuern wurde für 2008 der kombinierte Steuersatz aus Körperschaft- und Gewerbesteuer von 31,6% herangezogen.
Aktive und passive latente Steuern werden nur dann miteinander saldiert, sofern ein einklagbares Recht besteht, die bilanzierten Beträge gegeneinander aufzurechnen, wenn sie gegenüber derselben Steuerbehörde bestehen und die Realisationsperiode übereinstimmt. In Übereinstimmung mit den Regelungen des IAS 12 "Ertragsteuern" werden latente Steueransprüche bzw. -verbindlichkeiten nicht abgezinst.
Bei der Bewertung der Pensionsrückstellungen werden die Verpflichtungen aus der betrieblichen Altersversorgung nach dem Anwartschaftsbarwertverfahren (Projected Unit Credit Method) entsprechend IAS 19 "Leistungen an Arbeitnehmer" ermittelt. Danach werden nicht nur die am Stichtag bekannten Renten und erworbenen Anwartschaften, sondern auch künftig zu erwartende Steigerungen von Gehältern und Renten berücksichtigt. Zu jedem Bilanzstichtag wird eine versicherungsmathematische Bewertung durchgeführt.
Der bilanzierte Betrag stellt den um die noch nicht verrechneten versicherungsmathematischen Gewinne und Verluste und um den noch nicht erfassten nachzuverrechnenden Dienstzeitaufwand bereinigten Barwert der leistungsorientierten Verpflichtung nach Verrechnung mit dem beizulegenden Zeitwert des Planvermögens dar.
Versicherungsmathematische Gewinne und Verluste werden mittels der Korridor-Methode berücksichtigt. Sie werden erst dann erfolgswirksam erfasst, wenn der am Anfang des Wirtschaftsjahres je Arbeitgeber ermittelte Saldo der kumulierten, noch nicht erfassten versicherungsmathematischen Gewinne bzw. Verluste den Korridor von 10% des Maximums aus Barwert der leistungsorientierten Verpflichtung (Defined Benefit Obligation – DBO) und Planvermögen übersteigt. Der den Korridor übersteigende Teil wird über die durchschnittliche Restlebensarbeitszeit der pensionsberechtigten Arbeitnehmer verteilt. Sofern es sich bei den Verpflichtungen um solche für bereits ausgeschiedene Arbeitnehmer handelt, wird der übersteigende Teil im Geschäftsjahr ergebniswirksam verrechnet.
51 Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung Konzernbilanz Konzern-Kapitalflussrechnung Konzern-Eigenkapital/Erträge und Aufwendungen Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung Konzernanhang
Der Dienstzeitaufwand wird im Personalaufwand ausgewiesen. Als Dienstzeitaufwand wird der Anstieg des Barwerts einer leistungsorientierten Verpflichtung bezeichnet, der auf die von Arbeitnehmern in der Berichtsperiode erbrachte Arbeitsleistung entfällt. Der Zinsaufwand der Jahreskosten wird im Finanzergebnis erfasst. Als Zinsaufwand wird der Anstieg des Barwertes einer leistungsorientierten Verpflichtung bezeichnet; dieser entsteht im Grundsatz, weil der Zeitpunkt der Leistungserfüllung eine Periode näher gerückt ist.
Für die Versorgungszusagen einzelner Personen wurden Rückdeckungsversicherungen abgeschlossen, die als Planvermögen zu klassifizieren sind. Übersteigt der Wert der Rückdeckungsversicherungen den entsprechenden Verpflichtungsumfang, wird in Höhe des überschießenden Betrages ein Vermögenswert unter den sonstigen Vermögenswerten ausgewiesen.
Übrige Rückstellungen werden gebildet, wenn eine rechtliche oder faktische Verpflichtung gegenüber Dritten aufgrund eines Ereignisses der Vergangenheit besteht, die Inanspruchnahme wahrscheinlich und die voraussichtliche Höhe des notwendigen Rückstellungsbetrages zuverlässig schätzbar ist. Langfristige Rückstellungen werden abgezinst, sofern der Effekt hieraus wesentlich ist. Effekte aus der Aufzinsung von Rückstellungen durch Zeitablauf werden im Zinsaufwand ausgewiesen. Der Abzinsungssatz entspricht einem Satz vor Steuern, der die aktuellen Markterwartungen im Hinblick auf den Zinseffekt sowie die für die Schuld spezifischen Risiken widerspiegelt.
Rückstellungen für Umweltschutzmaßnahmen werden gebildet, wenn Inanspruchnahmen wahrscheinlich sind und die Kosten zuverlässig geschätzt werden können.
Rückstellungen für Restrukturierungsaufwendungen werden erfasst, wenn der Konzern einen detaillierten, formalen Restrukturierungsplan aufgestellt hat und keine realistische Möglichkeit besteht, sich diesen Verpflichtungen zu entziehen.
Rückstellungen für nachteilige Verträge werden erfasst, wenn der erwartete wirtschaftliche Nutzen aus dem Vertrag die unvermeidbaren Kosten zur Erfüllung der vertraglichen Verpflichtungen unterschreitet. Die Rückstellung wird mit dem niedrigeren Wert aus dem Barwert der Erfüllungsverpflichtung oder einer möglichen Entschädigung bzw. Strafzahlung bei Ausstieg aus dem Vertrag bzw. bei Nichterfüllung passiviert.
Garantierückstellungen werden erfasst, wenn die entsprechenden Waren oder Dienstleistungen verkauft werden. Der passivierte Betrag beruht auf Erfahrungswerten.
Vertraglich eingegangene finanzielle Verbindlichkeiten werden angesetzt, wenn die DAIG hieraus in Anspruch genommen werden kann. Eine Ausbuchung erfolgt, wenn die im Vertrag genannten Verpflichtungen beglichen oder aufgehoben sind oder die Verbindlichkeit ausgelaufen ist.
Un- bzw. niedrigverzinsliche Verbindlichkeiten, für deren Gewährung die Kreditgeber Belegungsrechte für Wohnungen zu vergünstigten Konditionen erhalten, werden mit dem Barwert angesetzt.
Verbindlichkeiten aus Finanzierungsleasing werden bei ihrem erstmaligen Ansatz zum beizulegenden Zeitwert des Leasinggegenstandes oder dem niedrigeren Barwert der Mindestleasingzahlungen angesetzt.
Finanzielle Verbindlichkeiten werden, mit Ausnahme von derivativen Finanzinstrumenten und finanziellen Verbindlichkeiten, die aus bindenden Kaufangeboten für von Minderheitsgesellschaftern gehaltene Anteile resultieren, zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Berücksichtigung der Effektivzinsmethode bilanziert.
Finanzielle Verbindlichkeiten, die sich aufgrund von Andienungsrechten für von Minderheitsgesellschaftern gehaltene Anteile ergeben, werden zum beizulegenden Zeitwert bewertet. Der beizulegende Zeitwert wird anhand finanzmathematischer Modelle, wie beispielsweise dem Ertragswertverfahren, ermittelt; sofern der angebotene Kaufpreis diesen Betrag übersteigt, wird der Kaufpreis angesetzt.
Disagien und Geldbeschaffungskosten sind den Finanzverbindlichkeiten direkt zugeordnet.
Sämtliche derivative Finanzinstrumente werden unabhängig vom Zweck oder der beabsichtigten Verwendung erstmalig mit ihren beizulegenden Zeitwerten als Vermögenswerte oder Verbindlichkeiten in der Bilanz erfasst. Die Marktwerte der derivativen Finanzinstrumente werden mit üblichen Marktbewertungsmethoden unter Berücksichtigung der am Bewertungsstichtag vorliegenden Marktdaten ermittelt. Die Marktwerte von Instrumenten zur Sicherung von Zinsrisiken werden durch Diskontierung der zukünftigen Cashflows ermittelt. Die Diskontierung erfolgt anhand der marktüblichen Zinsen über die Restlaufzeit der Instrumente.
Bei Derivaten, die in keinem Sicherungszusammenhang stehen, werden Änderungen des beizulegenden Zeitwerts erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.
Stehen die Derivate in einem Sicherungszusammenhang, richtet sich die Erfassung der Änderungen des beizulegenden Zeitwerts nach der Art der Absicherung:
Bei einem Fair Value Hedge werden die Veränderungen aus der Marktbewertung derivativer Finanzinstrumente und der dazugehörigen Grundgeschäfte ergebniswirksam erfasst.
Bei einem Cashflow Hedge werden die unrealisierten Gewinne und Verluste in Höhe des hedge-effektiven Teils zunächst erfolgsneutral im Eigenkapital erfasst; die Umbuchung in die Gewinn- und Verlustrechnung erfolgt zeitgleich mit der Ergebniswirkung des abgesicherten Grundgeschäfts. Der hedge-ineffektive Teil der Veränderungen des beizulegenden Zeitwerts wird unmittelbar im Ergebnis berücksichtigt.
Die Unternehmen der DAIG erhalten Zuwendungen der öffentlichen Hand in Form von Baukostenzuschüssen, Aufwendungszuschüssen, Aufwendungsdarlehen sowie zinsvergünstigten Darlehen.
Zuwendungen der öffentlichen Hand werden planmäßig in den Perioden als Ertrag erfasst, in denen die entsprechenden Aufwendungen anfallen.
Baukostenzuschüsse werden, soweit sie Baumaßnahmen betreffen, von den Herstellungskosten abgesetzt und über die Nutzungsdauer der zugehörigen Vermögenswerte aufgelöst. Betreffen die Baukostenzuschüsse nicht aktivierungsfähige Instandhaltungsmaßnahmen, erfolgt eine sofortige ertragswirksame Vereinnahmung.
Die Aufwendungszuschüsse, die in Form von Miet-, Zins- und sonstigen Aufwendungszuschüssen gewährt werden, werden ertragswirksam vereinnahmt. Der Ausweis erfolgt unter den anderen Erlösen aus der Immobilienbewirtschaftung.
53 Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung Konzernbilanz Konzern-Kapitalflussrechnung Konzern-Eigenkapital/Erträge und Aufwendungen Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung Konzernanhang
Bei den zinsvergünstigten Darlehen handelt es sich um Beihilfen der öffentlichen Hand, die mit ihrem Barwert bilanziert werden. Der Unterschiedsbetrag zwischen Nominalwert und Barwert wird ergebniswirksam über die Laufzeit der entsprechenden Darlehen erfasst.
Eventualschulden sind auf vergangenen Ereignissen beruhende mögliche Verpflichtungen gegenüber Dritten, deren Existenz durch das Eintreten oder Nicht-Eintreten zukünftiger unsicherer Ereignisse erst noch bestätigt wird, bzw. auf vergangenen Ereignissen beruhende gegenwärtige Verpflichtungen, bei denen ein Ressourcenabfluss nicht wahrscheinlich ist, oder deren Höhe nicht ausreichend verlässlich geschätzt werden kann. Eventualschulden werden gemäß IAS 37 "Rückstellungen, Eventualschulden und Eventualforderungen" grundsätzlich nicht angesetzt.
r) Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte und Veräußerungsgruppen sowie aufgegebene Geschäftsbereiche
Sofern der Buchwert eines langfristigen Vermögenswertes oder einer Veräußerungsgruppe überwiegend durch ein Veräußerungsgeschäft und nicht durch fortgesetzte Nutzung realisiert wird, wird dieser langfristige Vermögenswert bzw. die Veräußerungsgruppe als zur Veräußerung gehalten klassifiziert. Hierzu muss der langfristige Vermögenswert bzw. die Veräußerungsgruppe sofort veräußerbar und eine Veräußerung höchstwahrscheinlich sein.
Unmittelbar vor der Klassifizierung als zur Veräußerung gehalten, wird der Buchwert der langfristigen Vermögenswerte (und sämtlicher Vermögenswerte und Schulden einer Veräußerungsgruppe) in Übereinstimmung mit den für sie maßgeblichen IFRS bestimmt. Bei erstmaliger Klassifizierung als "zur Veräußerung gehalten" werden langfristige Vermögenswerte und Veräußerungsgruppen zum niedrigeren Wert aus Buchwert und beizulegendem Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten angesetzt.
Langfristige Vermögenswerte, die als zur Veräußerung gehalten werden oder Teil einer zur Veräußerung gehaltenen Veräußerungsgruppe sind, werden nicht mehr abgeschrieben. Zinsen oder andere Aufwendungen, die den Verbindlichkeiten einer Veräußerungsgruppe, die als zur Veräußerung gehalten klassifiziert wurde, zuzuordnen sind, werden jedoch weiterhin erfasst.
Ein aufgegebener Geschäftsbereich ist ein Unternehmensbestandteil, der veräußert wurde oder als zur Veräußerung gehalten klassifiziert wird und der einen gesonderten, wesentlichen Geschäftszweig oder geographischen Geschäftsbereich darstellt, Teil eines einzelnen, abgestimmten Plans zur Veräußerung eines gesonderten, wesentlichen Geschäftszweigs oder geographischen Geschäftsbereiches ist oder ein Tochterunternehmen darstellt, das ausschließlich mit der Absicht einer Weiterveräußerung erworben wurde.
Die Darstellung der Vergleichsperiode der Gewinn- und Verlustrechnung wird so angepasst, als ob der Geschäftsbereich bereits zu Beginn der Vergleichsperiode aufgegeben wurde.
Die Erstellung des Konzernabschlusses erfordert zu einem gewissen Grad Schätzungen und Annahmen, die die bilanzierten Vermögenswerte und Schulden, die Angabe von Eventualforderungen und -schulden am Bilanzstichtag und den Ausweis von Erträgen und Aufwendungen während des Berichtsjahres beeinflussen. Diese Annahmen und Schätzungen beziehen sich im Wesentlichen auf die konzerneinheitliche Festlegung von Nutzungsdauern, die Annahmen bezüglich der Werthaltigkeit von Grundstücken und Gebäuden, die Bilanzierung und Bewertung von Rückstellungen sowie die Realisierbarkeit zukünftiger Steuerentlastungen. Die tatsächlichen Beträge können sich aufgrund einer von den Annahmen abweichenden Entwicklung der Rahmenbedingungen von den Schätzwerten unterscheiden. In diesem Fall werden die Annahmen und, sofern erforderlich, die Buchwerte der betroffenen Vermögenswerte oder Schulden entsprechend angepasst.
Annahmen und Schätzungen werden fortlaufend überprüft und basieren auf Erfahrungswerten und weiteren Faktoren, einschließlich Erwartungen hinsichtlich zukünftiger Ereignisse, die unter den gegebenen Umständen vernünftig erscheinen.
Die Annahmen und Schätzungen, die ein wesentliches Risiko in Form einer Anpassung der Buchwerte von Vermögenswerten und Schulden mit sich bringen können, beziehen sich im Wesentlichen auf die Ermittlung der beizulegenden Zeitwerte von Investment Properties.
Der beste Hinweis für den beizulegenden Zeitwert von Investment Properties sind auf einem aktiven Markt notierte aktuelle Preise vergleichbarer Immobilien. Sofern diese Informationen jedoch nicht vorhanden sind, greift die DAIG auf standardisierte Bewertungsverfahren, wie das Ertragswertverfahren, zurück. Um den beizulegenden Zeitwert mittels des Ertragswertverfahrens zu bestimmen, berücksichtigt die DAIG unter anderem die folgenden Schätzungen und Annahmen: jährliche Nettomieten, zukünftig zu erwartende Mieteinnahmen, Leerstände, Verwaltungskosten und Instandhaltungsaufwendungen. Der Zinssatz zur Ermittlung des Ertragswerts wird mit Hilfe eines Rating-Systems ermittelt. Die DAIG vergleicht diese Bewertungen regelmäßig mit tatsächlichen Marktdaten und tatsächlichen Transaktionen.
Darüber hinaus muss die DAIG bei der Erstellung des Konzernabschlusses die Ertragsteuerverpflichtungen schätzen. Dies beinhaltet sowohl die Schätzung der tatsächlichen Steuerbelastung, als auch die Beurteilung von temporären Differenzen, die sich aus der unterschiedlichen Behandlung von Bilanz- und GuV-Posten für steuerliche und bilanzielle Zwecke ergeben. Zur Bestimmung der Rückstellung für Ertragsteuern ist eine Ermessensausübung notwendig, da es im Rahmen der üblichen Geschäftstätigkeit Transaktionen und Kalkulationen gibt, bei denen die endgültige Steuerbelastung ungewiss ist.
Aktive latente Steuern werden in dem Ausmaß angesetzt, in dem es wahrscheinlich ist, dass zukünftig ein zu versteuerndes Ergebnis zur Verfügung stehen wird, gegen das die temporäre Differenz verwendet werden kann. Zu jedem Bilanzstichtag werden die latenten Steueransprüche überprüft und in dem Umfang vermindert, in dem es nicht mehr wahrscheinlich ist, dass ausreichend zu versteuerndes Ergebnis zur Verfügung stehen wird, um den Nutzen des latenten Steueranspruchs zu verwenden. Eine Ermessensausübung ist notwendig, um die Höhe der latenten Steueransprüche zu bestimmen und um zu beurteilen, ob diese Ansprüche verwendet werden können.
Zum Zeitpunkt der Aufstellung des Konzernabschlusses ist nicht davon auszugehen, dass sich die getroffenen Annahmen und bestmöglichen Schätzungen, basierend auf den Verhältnissen zum Bilanzstichtag, wesentlich ändern werden.
Andere Ermessensausübungen bei der Anwendung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden durch das Management, die die Beträge im Konzernabschluss erheblich beeinflussen können, stellen sich wie folgt dar:
Die DAIG bewertet Investment Properties zum beizulegenden Zeitwert. Hätte das Management das Anschaffungskostenmodell, wie gemäß IAS 40 gestattet, gewählt, würden die Buchwerte der Investment Properties ebenso wie die korrespondierenden Aufwands- oder Ertragsposten erheblich abweichen.
Die DAIG erfasst versicherungsmathematische Gewinne und Verluste mittels der Korridormethode. Die Anwendung einer anderen Methode zur Erfassung von versicherungsmathematischen Gewinnen und Verlusten, in Übereinstimmung mit IAS 19, würde zu einer erheblich abweichenden Pensionsrückstellung führen und auch ggf. einen wesentlich abweichenden Effekt auf die Gewinn- und Verlustrechnung haben.
t) Änderungen der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden aufgrund neuer Standards und Interpretationen
Zahlreiche neue Standards, Interpretationen und Änderungen zu bereits veröffentlichten Standards waren erstmalig verpflichtend im Geschäftsjahr 2008 anzuwenden.
Der folgende geänderte Standard war erstmalig verpflichtend im Geschäftsjahr 2008 anzuwenden, betrifft jedoch die Geschäftstätigkeit der DAIG nicht:
• Änderungen des IAS 39 "Finanzinstrumente: Ansatz und Bewertung" und IFRS 7 "Finanzinstrumente: Angaben" (diese Änderungen betreffen die rückwirkende Umklassifizierung bestimmter Finanzinstrumente)
Die folgenden Interpretationen waren erstmalig verpflichtend im Geschäftsjahr 2008 anzuwenden, betreffen jedoch die Geschäftstätigkeit der DAIG nicht:
Der folgende Standard war im Geschäftsjahr 2008 noch nicht verpflichtend anzuwenden, die DAIG hat sich jedoch für eine vorzeitige Anwendung entschieden:
Im Rahmen der Konvergenzbestrebungen soll der überarbeitete IAS 1 weiter an die Regelungen nach US-GAAP angepasst werden und dadurch die Analyse und den Vergleich von Abschlüssen erleichtern. Der neue Standard ist für Geschäftsjahre anzuwenden, die am oder nach dem 1. Januar 2009 beginnen. Die DAIG hat sich bereits für eine vorzeitige Anwendung der Änderungen von IAS 1 entschieden und den Konzernabschluss um eine Aufstellung der im Eigenkapital erfassten Erträge und Aufwendungen ergänzt.
u) Neue Standards und Interpretationen, die nicht frühzeitig angewendet werden
Die Anwendung folgender Standards, Interpretationen und Änderungen zu bestehenden Standards ist für das Geschäftsjahr 2008 noch nicht verpflichtend. Die DAIG hat die entsprechenden Verlautbarungen auch nicht freiwillig frühzeitig angewendet. Die verpflichtende Anwendung bezieht sich jeweils auf Geschäftsjahre, die an oder nach dem genannten Datum beginnen:
| Übersicht der neuen Standards und Interpretationen sowie Änderungen zu bestehenden Standards |
Verpflichtende Anwendung für die DAIG ab |
|
|---|---|---|
| Änderungen von Standards |
||
| IAS 23 | "Fremdkapitalkosten" | 1.1.2009 |
| IAS 27 | "Konzern- und separate Einzelabschlüsse nach IFRS" | 1.1.2010* |
| IAS 32 | "Finanzinstrumente: Darstellung" und IAS 1 "Darstellung des Abschlusses" |
1.1.2009 |
| IAS 39 | "Finanzinstrumente: Ansatz und Bewertung" | 1.1.2010 |
| IFRS 1 | "Umstrukturierung des Standards" | 1.1.2009* |
| IFRS 2 | "Anteilsbasierte Vergütung" | 1.1.2009 |
| IFRS 3 | "Unternehmenszusammenschlüsse" | 1.1.2010* |
| Neue Standards | ||
| IFRS 8 | "Geschäftssegmente" | 1.1.2009 |
| Neue Interpretationen | ||
| IFRIC 12 | "Dienstleistungsvereinbarungen" | 1.1.2008* |
| IFRIC 13 | "Kundenbindungsprogramme" | 1.1.2009 |
| IFRIC 15 | "Vereinbarungen zum Bau von Immobilien (Real Estate)" | 1.1.2009* |
| IFRIC 16 | "Absicherungen einer Nettoinvestition in einen ausländischen Geschäftsbetrieb" |
1.1.2009* |
| IFRIC 17 | "Sachdividenden" | 1.1.2010* |
*noch nicht endorsed
Die wesentliche Änderung des Standards betrifft die Streichung des Wahlrechts, Fremdkapitalkosten direkt als Aufwand zu erfassen, die direkt dem Erwerb, Bau oder der Herstellung eines qualifizierten Vermögenswerts zugeordnet werden können. Unternehmen müssen demnach zukünftig solche Fremdkapitalkosten als Teil der Anschaffungskosten der qualifizierten Vermögenswerte aktivieren. Die Änderungen des IAS 23 sind für Geschäftsjahre, die am oder nach dem 1. Januar 2009 beginnen, anzuwenden. Die DAIG erwartet aus den Änderungen keine Auswirkungen auf den Konzernabschluss.
Wesentliche Änderungen des IAS 27 betreffen die Vorschriften zur Bilanzierung von Transaktionen zwischen nicht beherrschenden und beherrschenden Anteilseignern eines Konzerns sowie die Bilanzierung im Falle des Verlusts der Beherrschung über ein Tochterunternehmen. Transaktionen, die nicht zu einem Beherrschungsverlust führen, sind erfolgsneutral als Eigenkapitaltransaktion zu erfassen. Ferner regelt der Standard, wie ein Entkonsolidierungserfolg berechnet und eine verbleibende Restbeteiligung am ehemaligen Tochterunternehmen bewertet werden muss. Die Änderungen des IAS 27 sind für Geschäftsjahre, die am oder nach dem 1. Juli 2009 beginnen, anzuwenden; eine frühere Anwendung ist zulässig. Die DAIG erwartet aus den Änderungen keine Auswirkungen auf den Konzernabschluss.
57 Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung Konzernbilanz Konzern-Kapitalflussrechnung Konzern-Eigenkapital/Erträge und Aufwendungen Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung Konzernanhang
Änderungen zu IAS 32 "Finanzinstrumente: Darstellung" und IAS 1 "Darstellung des Abschlusses" Die Änderungen betreffen im Wesentlichen Fragen zur Abgrenzung zwischen Eigen- und Fremdkapital. Insbesondere besteht nun im Rahmen der Neufassung unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit, kündbare Instrumente (puttable instruments) als Eigenkapital zu klassifizieren. Die Änderungen sind verpflichtend anzuwenden für Geschäftsjahre, die am oder nach dem 1. Januar 2009 beginnen. Die DAIG erwartet aus den Änderungen keine Auswirkungen auf den Konzernabschluss.
Die Ergänzung zu IAS 39 konkretisiert, wie die Grundprinzipien des Hedge Accounting in zwei speziellen Situationen – der Designation von Inflationsrisiken als Grundgeschäft und der Designation eines einseitigen Risikos in einem Grundgeschäft – anzuwenden sind. Die Änderungen sind verpflichtend anzuwenden auf Geschäftsjahre, die am oder nach dem 1. Juli 2009 beginnen; eine frühere Anwendung ist zulässig. Die DAIG erwartet aus den Änderungen keine Auswirkungen auf den Konzernabschluss.
Die Änderungen beinhalten ausschließlich den formalen Aufbau des IFRS 1, während dessen Inhalt unverändert bleibt. Durch die neue Struktur soll die Klarheit und Anwendbarkeit des Standards verbessert werden. Der überarbeitete IFRS 1 ersetzt den gegenwärtigen IFRS 1 und ist anwendbar für Geschäftsjahre, die am oder nach dem 1. Januar 2009 beginnen. Die Änderungen werden keine Auswirkungen auf den Konzernabschluss der DAIG haben.
Durch die Änderungen zu IFRS 2 wird klargestellt, dass Ausübungsbedingungen nur Leistungsbedingungen und Zielerreichungsbedingungen sind. Darüber hinaus wird präzisiert, dass die Bilanzierungsregeln zur vorzeitigen Planbeendigung unabhängig davon gelten, ob der Plan vom Unternehmen selbst oder einer anderen Partei beendet wird. Die Änderungen sind rückwirkend auf Geschäftsjahre anzuwenden die am oder nach dem 1. Januar 2009 beginnen. Die DAIG erwartet aus den Änderungen keine Auswirkungen auf den Konzernabschluss.
Die wesentlichen Änderungen beziehen sich unter anderem auf die bilanzielle Behandlung von Minderheitenanteilen, die erfolgswirksame Neubewertung für sukzessive Unternehmenserwerbe sowie Vorgaben zum Ansatz der Anschaffungskosten und der Anschaffungsnebenkosten. Nach der Neuregelung kann die Bewertung von Minderheitenanteilen entweder zum beizulegenden Zeitwert oder mit dem anteiligen Nettovermögen erfolgen. Der überarbeitete Standard ist verpflichtend für Geschäftsjahre anzuwenden, die am oder nach dem 1. Juli 2009 beginnen. Die Änderungen des IFRS 3 werden voraussichtlich keine Auswirkungen auf den Konzernabschluss der DAIG haben.
IFRS 8 ersetzt IAS 14 und passt die Segmentberichterstattung an die Regelungen des SFAS 131 an. Der Standard verlangt von einem kapitalmarktorientierten Unternehmen oder im Falle eines konsolidierten Konzernabschlusses mit einem kapitalmarktorientierten Mutterunternehmen die Anwendung des management approach zur Berichterstattung über die finanzielle Performance der operativen Segmente. Operative Segmente sind definiert als Teile eines Unternehmens, deren operatives Ergebnis regelmäßig von einem zentralen Entscheidungsträger überwacht wird und als Entscheidungsgrundlage für die Ressourcenallokation und für die Erfolgskontrolle dient und für die gesonderte Finanzinformationen zur Verfügung stehen. Der Standard ist auf Geschäftsjahre anzuwenden, die am oder nach dem 1. Januar 2009 beginnen. Die DAIG erwartet keine Auswirkungen auf den Konzernabschluss.
Dienstleistungsvereinbarungen sind Vereinbarungen, bei denen die Regierung oder Unternehmen des öffentlichen Sektors mit privaten Unternehmen Verträge zur Erbringung von öffentlichen Leistungen abschließen. IFRIC 12 behandelt die Frage, wie Unternehmen die sich aus derartigen vertraglichen Vereinbarungen ergebenden Rechte und Pflichten nach geltenden IFRS zu bilanzieren haben. Die Interpretation ist auf Geschäftsjahre anzuwenden, die am oder nach dem 1. Januar 2008 beginnen. IFRIC 12 wird voraussichtlich keine Auswirkungen auf den Konzernabschluss der DAIG haben.
Die Interpretation IFRIC 13 regelt die Bilanzierung von Kundenbonusprogrammen, die von den Herstellern bzw. Dienstleistungsanbietern selbst oder durch Dritte betrieben werden. IFRIC 13 schreibt vor, dass die Erlöse aus Verkäufen in zwei Komponenten aufzuteilen sind. Ein Teil entfällt auf das aktuelle Geschäft, durch das die Prämien entstanden sind. Der andere Teil entfällt auf das zukünftige Geschäft, das aus den einzulösenden Prämien resultiert. Dieser Teil ist solange als Schuld zu bilanzieren, bis die Prämie vom Kunden eingelöst wird und die Verpflichtung aus der Prämie erfüllt ist. IFRIC 13 ist für Geschäftsjahre, die am oder nach dem 1. Juli 2008 beginnen, anzuwenden. Die DAIG erwartet keine Auswirkungen auf den Konzernabschluss.
Die Interpretation IFRIC 15 soll eine einheitliche Bilanzierung in Unternehmen gewährleisten, die Grundstücke erschließen und Einheiten, wie beispielsweise Wohnungen oder Häuser verkaufen, bevor diese fertig gestellt sind. IFRIC 15 definiert Kriterien, nach denen sich die Bilanzierung entweder nach IAS 11 "Fertigungsaufträge" oder nach IAS 18 "Erträge" zu richten hat. Die Interpretation ist für Geschäftsjahre anzuwenden, die am oder nach dem 1. Januar 2009 beginnen. IFRIC 15 wird voraussichtlich keine Auswirkungen auf den Konzernabschluss der DAIG haben.
Die Interpretation IFRIC 16 beschäftigt sich mit der Klarstellung von Sachverhalten, die sich mit der Bilanzierung der Absicherung von Fremdwährungsrisiken innerhalb eines Unternehmens und seiner ausländischen Geschäftsbetriebe ergeben. IFRIC 16 regelt, was als Risiko bei einer Absicherung einer Nettoinvestition in einen ausländischen Geschäftsbetrieb anzusehen ist und wo innerhalb der Unternehmensgruppe das Sicherungsinstrument zur Minderung dieses Risikos gehalten werden darf. Die Interpretation ist für Geschäftsjahre anzuwenden, die am oder nach dem 1. Oktober 2008 beginnen. IFRIC 16 wird voraussichtlich keine Auswirkungen auf den Konzernabschluss der DAIG haben.
Die Interpretation IFRIC 17 regelt, wie ein Unternehmen andere Vermögenswerte als Zahlungsmittel zu bewerten hat, die es als Gewinnausschüttung an die Anteilseigner überträgt. Eine Dividendenverpflichtung ist anzusetzen, wenn die Dividende von den zuständigen Organen genehmigt wurde und nicht mehr im Ermessen des Unternehmens steht. Diese Dividendenverpflichtung ist zum beizulegenden Zeitwert der zu übertragenden Nettovermögenswerte anzusetzen. Die Differenz zwischen der Dividendenverpflichtung und dem Buchwert des zu übertragenden Vermögenswertes ist erfolgswirksam zu erfassen. IFRIC 17 tritt für Geschäftsjahre in Kraft, die am oder nach dem 1. Juli 2009 beginnen; eine frühere Anwendung ist zulässig. IFRIC 17 wird voraussichtlich keine Auswirkungen auf den Konzernabschluss der DAIG haben.
Die Erlöse aus der Immobilienbewirtschaftung gliedern sich wie folgt:
| in Mio. P | 2008 | 2007 |
|---|---|---|
| Mieteinnahmen | 711,1 | 681,4 |
| Abgerechnete Betriebskosten | 295,0 | 367,2 |
| Erlöse aus der Vermietung | 1.006,1 | 1.048,6 |
| Andere Erlöse aus der Immobilienbewirtschaftung | 23,0 | 26,5 |
| Erlöse aus der Immobilienbewirtschaftung | 1.029,1 | 1.075,1 |
Die abgerechneten Betriebskosten liegen mit 295,0 Mio. e deutlich unter dem Vorjahreswert von 367,2 Mio. e. Nach der Optimierung der Abrechnungsprozesse erfolgte Anfang 2007 ein Abbau der noch für Vorjahre mit den Mietern abzurechnenden Betriebskosten.
Aus der Veräußerung von Vorratsimmobilien wurde im abgelaufenen Geschäftsjahr ein Buchgewinn in Höhe von 34,7 Mio. e (2007: 67,0 Mio. e) erzielt.
Aus der Veräußerung von Investment Properties wurde ein Buchgewinn in Höhe von 16,1 Mio. e (2007: 7,7 Mio. e) realisiert.
Die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien (Investment Properties) werden gemäß des Fair Value-Modells bewertet. Der Buchwert der Investment Properties entspricht somit dem beizulegenden Zeitwert der entsprechenden Immobilien. Gewinne oder Verluste aus einer Änderung des beizulegenden Zeitwerts werden erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Die Bewertung der Investment Properties führte zum 31. Dezember 2008 zu einem Nettoverlust in Höhe von 479,9 Mio. e (2007: Nettogewinn 197,6 Mio. e). Weitere Erläuterungen zur Bewertung der Investment Properties werden unter Punkt [20] Investment Properties gegeben.
Immobilien, die im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit zum Verkauf gehalten werden, werden als Vorratsimmobilien klassifiziert und innerhalb des Vorratsvermögens ausgewiesen. Wenn der Buchwert der Vorratsimmobilien den Nettoveräußerungswert übersteigt, werden Wertminderungen auf den Nettoveräußerungswert in Form von Einzelwertberichtigungen vorgenommen. Im Geschäftsjahr wurden für einzelne Vorratsimmobilien Wertminderungen in Höhe von insgesamt 29,8 Mio. e (2007: 37,9 Mio. e) erfolgswirksam erfasst. Wertaufholungen von in Vorjahren vorgenommenen Wertminderungen erfolgten in Höhe von 9,0 Mio. e (2007: 1,3 Mio. e). Vor Rückübertragungen von Vorratsimmobilien in die Investment Properties erfolgt eine ergebniswirksame Anpassung auf den Fair Value dieser Immobilien. Die Anpassung auf den Fair Value von in die Investment Properties umgebuchten Vorratsimmobilien betrug im Geschäftsjahr 2008 72,9 Mio. e (2007: 37,4 Mio. e).
| in Mio. P | 2008 | 2007 |
|---|---|---|
| Aufwendungen für Betriebskosten | 316,2 | 383,9 |
| Aufwendungen für Instandhaltung und Modernisierung | 118,0 | 119,9 |
| Sonstige Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen | 56,8 | 58,8 |
| 491,0 | 562,6 |
Der deutliche Rückgang der Aufwendungen für Betriebskosten resultiert im Wesentlichen aus der Optimierung der Abrechnungsprozesse (siehe Erläuterung [6] Erlöse aus der Immobilienbewirtschaftung).
| in Mio. P | 2008 | 2007 |
|---|---|---|
| Löhne und Gehälter | 119,0 | 84,7 |
| Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung |
15,8 | 18,7 |
| 134,8 | 103,4 |
Die Personalaufwendungen beinhalten Kosten für Restrukturierungsmaßnahmen, Altersteilzeitpläne und weitere Abfindungszahlungen in Höhe von 35,2 Mio. e (2007: 6,1 Mio. e).
Für den Long Term Incentive Plan (LTIP) sind in den Personalaufwendungen 2,4 Mio. e (2007: 2,7 Mio. e) enthalten (siehe Erläuterung [27] Rückstellungen). Die Verpflichtungen gegenüber den Mitgliedern der Geschäftsführung für Leistungen aus dem LTIP wurden von der Monterey Holdings I S.à.r.l., Luxemburg, übernommen (siehe Erläuterung [40] Beziehungen zu nahe stehenden Unternehmen und Personen).
Im Geschäftsjahr wurden Arbeitgeberbeiträge zur gesetzlichen Rentenversicherung in Höhe von 7,2 Mio. e (2007: 7,2 Mio. e) gezahlt.
Zum 31. Dezember 2008 waren 1.302 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter (2007: 1.406) in der DAIG beschäftigt. Im Jahresdurchschnitt waren 1.322 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter (2007: 1.390) beschäftigt. Die Auszubildenden sind in diesen Zahlen nicht enthalten.
Die Abschreibungen und Wertminderungen der immateriellen Vermögenswerte beliefen sich auf 3,2 Mio. e (2007: 2,5 Mio. e); davon entfielen 1,6 Mio. e (2007: 1,5 Mio. e) auf aktivierte Kundenstämme und 0,6 Mio. e auf Wertminderungen für Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte, Lizenzen und ähnliche Rechte. Die Abschreibungen und Wertminderungen auf Sachanlagen betrugen im Geschäftsjahr 5,3 Mio. e (2007: 2,4 Mio. e); davon entfielen 4,0 Mio. e auf Wertminderungen für selbst genutzte Immobilien.
61 Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung Konzernbilanz Konzern-Kapitalflussrechnung Konzern-Eigenkapital/Erträge und Aufwendungen Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung
| in Mio. P | 2008 | 2007 |
|---|---|---|
| Schadenersatz und Kostenerstattungen | 19,4 | 13,2 |
| Auflösung von Rückstellungen | 14,9 | 23,1 |
| Auflösung von Wertberichtigungen | 1,0 | 3,5 |
| Vereinnahmung negativer Unterschiedsbetrag | - | 7,8 |
| Übrige | 21,5 | 14,3 |
| 56,8 | 61,9 |
Der Posten Schadenersatz und Kostenerstattungen enthält 9,7 Mio. e Versicherungsentschädigungen (2007: 9,0 Mio. e).
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen setzen sich wie folgt zusammen:
| in Mio. P | 2008 | 2007 |
|---|---|---|
| Prüfungsgebühren und Beratungskosten | 27,4 | 16,5 |
| Wertberichtigungen auf Forderungen | 11,0 | 15,9 |
| Mieten, Pachten, Erbbauzinsen | 9,7 | 11,5 |
| IT- und Verwaltungsdienstleistungen | 4,8 | 5,7 |
| Vermessungskosten | 2,3 | 1,3 |
| Gerichts- und Notarkosten | 2,1 | 4,3 |
| Werbungskosten | 1,9 | 7,1 |
| Verkaufsvorbereitungskosten | 1,4 | 4,2 |
| Übrige | 30,4 | 50,5 |
| 91,0 | 117,0 |
Die Erhöhung der Prüfungsgebühren und Beratungskosten gegenüber dem Vorjahr resultiert insbesondere aus Beratungsleistungen im Zusammenhang mit der geplanten Neuorganisation des Unternehmens ab 2009.
| in Mio. P | 2008 | 2007 |
|---|---|---|
| Erträge aus übrigen Beteiligungen | 1,9 | 1,9 |
| Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens |
1,9 | 1,9 |
| Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge | 17,8 | 26,7 |
| 21,6 | 30,5 |
Die Finanzaufwendungen in Höhe von 376,6 Mio. e (2007: 361,9 Mio. e) betreffen hauptsächlich den Zinsaufwand aus Finanzverbindlichkeiten, die zu fortgeführten Anschaffungskosten bilanziert werden.
In den Zinsaufwendungen sind die Zinsanteile an Rückstellungszuführungen für Pensionen in Höhe von 12,2 Mio. e (2007: 10,7 Mio. e) und für sonstige übrige Rückstellungen in Höhe von 3,8 Mio. e (2007: 1,7 Mio. e) enthalten.
Darüber hinaus ist unter den Finanzaufwendungen die Aufzinsung der Verpflichtung aus Nachversteuerung des bislang steuerfreien so genannten EK02-Bestands in Höhe von 9,2 Mio. e erfasst.
Im Rahmen der Marktbewertung der Derivate wurde im Berichtsjahr der hedge-ineffektive Teil der Veränderung des beizulegenden Zeitwerts mit 6,5 Mio. e als Erhöhung (2007: 0,9 Mio. e als Minderung) des Zinsaufwands erfasst.
Das Zinsergebnis leitet sich wie folgt auf das Zinsergebnis aus originären Finanzinstrumenten über:
| in Mio. P | 2008 | 2007 |
|---|---|---|
| Zinserträge | 17,8 | 26,7 |
| Zinsaufwendungen | -376,6 | -361,9 |
| Zinsergebnis | -358,8 | -335,2 |
| abzüglich | ||
| Zinsergebnis Pensionsrückstellungen gem. IAS 19 | 12,2 | 10,7 |
| Zinsergebnis Rückstellungen gem. IAS 37 | 3,1 | 1,4 |
| Zinsergebnis Marktbewertung Derivate gem. IAS 39 | 6,5 | -0,9 |
| Zinsergebnis aus originären Finanzinstrumenten | -337,0 | -324,0 |
Das Zinsergebnis aus originären Finanzinstrumenten verteilt sich wie folgt auf die Bewertungskategorien gemäß IAS 39:
| in Mio. P | Bewertungs kategorien gemäß IAS 39* |
2008 | 2007 |
|---|---|---|---|
| Darlehen und Forderungen | LaR | 17,1 | 26,3 |
| Finanzielle Vermögenswerte Available for Sale | AfS | 0,1 | 0,1 |
| Finanzielle Verbindlichkeiten bewertet mit fortgeführten Anschaffungskosten |
FLAC | -354,2 | -350,4 |
| -337,0 | -324,0 |
* Siehe Erläuterung (33) Zusätzliche Angaben zu den Finanzinstrumenten.
63 Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung Konzernbilanz Konzern-Kapitalflussrechnung Konzern-Eigenkapital/Erträge und Aufwendungen Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung
Konzernanhang
| in Mio. P | 2008 | 2007 |
|---|---|---|
| Laufende Ertragsteuern | 7,8 | 24,2 |
| Nachversteuerung des steuerfreien sog. EK02-Bestands | 0,5 | 197,8 |
| Aperiodische laufende Ertragsteuern | -25,1 | -0,3 |
| Latente Steuern | -91,0 | 27,7 |
| -107,8 | 249,4 |
Der laufende Steueraufwand wird auf Basis des zu versteuernden Ergebnisses des Geschäftsjahres ermittelt. Für das Geschäftsjahr 2008 beträgt der zusammengefasste Steuersatz aus Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag 15,8% (2007: 26,4%). Einschließlich der Gewerbeertragsteuer von annähernd 15,8% (unter Berücksichtigung der Abzugsfähigkeit bei der Körperschaftsteuer) beträgt für 2008 der kombinierte Steuersatz 31,6% (2007: 40%).
Mit dem Jahressteuergesetz 2008 wurde eine Nachversteuerung des bisher steuerfreien so genannten EK02-Bestands mit einem Steuersatz von 3% eingeführt. Die hieraus resultierende Steuer ist ab 2008 in zehn gleich hohen Jahresraten zahlbar.
Latente Steuern sind die zu erwartenden Steuerbelastungen bzw. Steuerentlastungen aus den Differenzen der Buchwerte von Vermögenswerten und Schulden im Konzernabschluss und des Wertansatzes bei der Berechnung des zu versteuernden Einkommens (Steuerbilanz).
Passive latente Steuern werden im Allgemeinen für alle steuerbaren temporären Differenzen erfasst. Aktive latente Steuern werden insoweit gebildet, als eine Nutzung der betreffenden Steuerentlastungen wahrscheinlich ist. Soweit dies auf Basis der Ergebnisse der Vergangenheit und der prognostizierten Ergebnisse der voraussehbaren Zukunft nicht gegeben ist, werden Wertberichtigungen vorgenommen.
Demzufolge wurden für abzugsfähige temporäre Differenzen (ohne Verlustvorträge) in Höhe von 43,3 Mio. e (2007: 44,2 Mio. e) keine latenten Steuern und für weitere abzugsfähige temporäre Differenzen in Höhe von 103,9 Mio. e (2007: 108,2 Mio. e) keine latenten Gewerbesteuern aktiviert, da ihre künftige Nutzung nicht wahrscheinlich ist.
Aktive und passive latente Steuern werden nicht angesetzt, soweit sich die temporäre Differenz aus dem erstmaligen Ansatz eines Geschäfts- oder Firmenwertes als Folge eines Unternehmenszusammenschlusses oder aus der erstmaligen Erfassung (außer bei Unternehmenszusammenschlüssen) von anderen Vermögenswerten und Schulden, welche aus Vorfällen resultieren, die weder das zu versteuernde Einkommen noch den Jahresüberschuss berühren, ergibt.
Die Ermittlung der latenten Steuern erfolgt mit dem kombinierten Steuersatz aus Körperschaft- und Gewerbesteuer von 31,6% (2007: 31,6%). Die Auswirkungen der erweiterten Grundstückskürzung entsprechend dem deutschen Gewerbesteuergesetz wurden bei der Bewertung der latenten Steuern berücksichtigt.
In Deutschland sehen die Regelungen zum Verlustvortrag vor, dass noch nicht genutzte Verlustvorträge – in Abhängigkeit des Umfangs von Anteilsübertragungen – teilweise bzw. vollständig untergehen können. Des Weiteren kann sowohl bezüglich der Körperschaftsteuer als auch der Gewerbesteuer ein Verlustabzug nur bis zu einem positiven Einkommen von 1,0 Mio. e unbeschränkt und hinsichtlich des übersteigenden steuerpflichtigen Einkommens nur zu 60% erfolgen.
Latente Steuern auf Verlustvorträge werden aktiviert, soweit es in der Zukunft wahrscheinlich ist, dass zu versteuernde Ergebnisse in ausreichender Höhe zur Nutzung verfügbar und Verlustvorträge nicht durch Anteilsübertragungen verfallen sind.
Zum 31. Dezember 2008 bestehen noch nicht genutzte körperschaftsteuerliche Verlustvorträge in Höhe von 978,0 Mio. e (2007: 885,0 Mio. e) sowie noch nicht genutzte gewerbesteuerliche Verlustvorträge in Höhe von 495,3 Mio. e (2007: 469,0 Mio. e), für die aktive latente Steuern insoweit gebildet wurden, als ihre Realisierbarkeit mit hinreichender Wahrscheinlichkeit gewährleistet ist.
Die Bewertung der aktiven latenten Steuern auf steuerliche Verlustvorträge führte im Geschäftsjahr 2008 zu Erträgen in Höhe von 1,1 Mio. e (2007: Aufwendungen in Höhe von 69,1 Mio. e -insbesondere durch die Änderungen der Regelungen zum Verlustvortrag durch das Unternehmensteuerreformgesetz 2008).
Steuerminderungen aufgrund des Verbrauchs von steuerlichen Verlustvorträgen, für die keine aktiven latenten Steuern bestanden, führten im Geschäftsjahr 2008 zu einer Senkung der Steuerbelastung in Höhe von 2,0 Mio. e (2007: 0,5 Mio. e).
Für noch nicht genutzte körperschaftsteuerliche Verlustvorträge in Höhe von 941,3 Mio. e (2007: 817,4 Mio. e) wurden in der Bilanz keine latenten Steuern aktiviert. Diese Verlustvorträge betreffen ausschließlich deutsche Gesellschaften und sind nach bestehender Rechtslage zeitlich und der Höhe nach unbegrenzt vortragsfähig. Darüber hinaus bestehen weitere unbegrenzt vortragsfähige gewerbesteuerliche Verlustvorträge in Höhe von insgesamt 467,7 Mio. e (2007: 456,5 Mio. e), die nicht zu aktiven latenten Steuern geführt haben.
Die Überleitungsrechnung zwischen dem effektiv ausgewiesenen Steueraufwand und dem erwarteten Steueraufwand, der sich aus dem Produkt des Konzernergebnisses der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit mit dem in Deutschland anzuwendenden Steuersatz ermittelt, ergibt sich aus der folgenden Aufstellung. Der für 2008 kombinierte Steuersatz von 31,6% (2007: 40,0%) setzt sich zusammen aus der Körperschaftsteuer von 15,0% (2007: 25,0%), dem Solidaritätszuschlag von 5,5% und dem durchschnittlichen Gewerbesteuersatz.
65 Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung Konzernbilanz
Konzern-Kapitalflussrechnung Konzern-Eigenkapital/Erträge und Aufwendungen Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung
Konzernanhang
| in Mio. P | 2008 | 2007 |
|---|---|---|
| Ergebnis vor Steuern | -371,4 | 290,8 |
| Ertragsteuersatz der Gesellschaft in % | 31,6 | 40,0 |
| Erwarteter Steueraufwand | -117,4 | 116,3 |
| Gewerbesteuereffekte | -0,2 | -15,0 |
| Nicht abzugsfähige Betriebsausgaben | 3,4 | 10,4 |
| Steuerfreies Einkommen | -0,1 | -0,3 |
| Effekt Steuersatzänderung | - | -140,0 |
| Nachversteuerung des steuerfreien sog. EK02-Bestands | 0,5 | 197,8 |
| Änderung der aktiven latenten Steuern auf Verlustvorträge | -1,1 | 69,1 |
| Nicht angesetzte zusätzliche Verlustvorträge | 32,9 | 13,0 |
| Nutzung von Verlustvorträgen ohne aktive latente Steuern | -2,0 | -0,5 |
| Steuereffekte aus Vorjahren | -25,1 | -0,3 |
| Steuersatzdifferenzen Ausland | - | 0,4 |
| Steuerfreier Effekt aus Erstkonsolidierungen | - | -3,1 |
| Übrige (netto) | 1,3 | 1,6 |
| Effektive Ertragsteuern | -107,8 | 249,4 |
| Effektiver Steuersatz in % | 29,0 | 85,8 |
Die latenten Steuern setzen sich wie folgt aus temporären Differenzen und ungenutzten Verlustvorträgen zusammen:
| in Mio. P | 31.12.2008 | 31.12.2007 |
|---|---|---|
| Investment Properties | 23,1 | 2,6 |
| Sachanlagen | 0,6 | 0,1 |
| Vorräte | 28,0 | 37,8 |
| Aktive Rechnungsabgrenzungsposten | 8,8 | 9,4 |
| Pensionsrückstellungen | 18,2 | 20,7 |
| Übrige Rückstellungen | 11,7 | 12,9 |
| Verbindlichkeiten | 22,9 | 24,6 |
| Passive Rechnungsabgrenzungskosten | 0,5 | - |
| Steuerliche Verlustvorträge | 10,1 | 12,6 |
| Aktive latente Steuern | 123,9 | 120,7 |
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weitere
| in Mio. P | 31.12.2008 | 31.12.2007 |
|---|---|---|
| Immaterielle Vermögenswerte | 3,1 | 3,5 |
| Investment Properties | 465,9 | 517,7 |
| Sachanlagen | 0,3 | 0,9 |
| Vorräte | 80,0 | 94,3 |
| Finanzielle Vermögenswerte | 0,2 | - |
| Forderungen | - | 1,0 |
| Aktive Rechnungsabgrenzungsposten | 0,2 | - |
| Übrige Rückstellungen | 8,4 | 8,9 |
| Verbindlichkeiten | 75,0 | 99,2 |
| Passive Rechnungsabgrenzungsposten | 6,1 | 6,1 |
| Passive latente Steuern | 639,2 | 731,6 |
| Passive latente Steuern (netto) | 515,3 | 610,9 |
Eine Saldierung von aktiven und passiven latenten Steuern erfolgt, soweit sowohl eine Identität des Steuergläubigers und der Steuerbehörde als auch Fristenkongruenz bestehen. Infolgedessen werden folgende aktive bzw. passive latente Steuern zum 31. Dezember 2008 bilanziert:
| in Mio. P | 31.12.2008 | 31.12.2007 |
|---|---|---|
| Aktive latente Steuern | 13,2 | 16,5 |
| Passive latente Steuern | 528,5 | 627,4 |
| Passive latente Steuern (netto) | 515,3 | 610,9 |
Die Veränderung der latenten Steuern, die im Geschäftsjahr ergebnisneutral direkt über das Eigenkapital erfasst wurde, beträgt -4,2 Mio. e (2007: 0,8 Mio. e).
Für aufgelaufene Ergebnisse von Tochtergesellschaften werden latente Steuerschulden nicht angesetzt, da sie voraussichtlich dauerhaft bei den Tochtergesellschaften verbleiben bzw. keiner Besteuerung unterliegen (Outside basis differences).
67 Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung Konzernbilanz Konzern-Kapitalflussrechnung Konzern-Eigenkapital/Erträge und Aufwendungen
Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung Konzernanhang
| in Mio. P | Konzessionen, gewerbliche Schutz rechte, Lizenzen und ähnliche Rechte |
Selbst erstellte Software |
Kunden beziehungen und ähnliche Werte |
Summe |
|---|---|---|---|---|
| Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten | ||||
| Stand: 1. Januar 2008 | 7,5 | 1,2 | 15,8 | 24,5 |
| Zugänge | 0,8 | 2,8 | - | 3,6 |
| Abgänge | -0,9 | - | - | -0,9 |
| Stand: 31. Dezember 2008 | 7,4 | 4,0 | 15,8 | 27,2 |
| Kumulierte Abschreibungen | ||||
| Stand: 1. Januar 2008 | 5,9 | 0,2 | 4,7 | 10,8 |
| Abschreibungen des Berichtsjahres | 0,7 | 0,3 | 1,6 | 2,6 |
| Wertminderungen | 0,6 | - | - | 0,6 |
| Abgänge | -0,8 | - | - | -0,8 |
| Stand: 31. Dezember 2008 | 6,4 | 0,5 | 6,3 | 13,2 |
| Buchwerte | ||||
| Stand: 31. Dezember 2008 | 1,0 | 3,5 | 9,5 | 14,0 |
| Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten | ||||
| Stand: 1. Januar 2007 | 7,5 | - | 15,8 | 23,3 |
| Zugänge | 0,5 | 1,2 | - | 1,7 |
| Abgänge | -0,5 | - | - | -0,5 |
| Stand: 31. Dezember 2007 | 7,5 | 1,2 | 15,8 | 24,5 |
| Kumulierte Abschreibungen | ||||
| Stand: 1. Januar 2007 | 5,6 | - | 3,2 | 8,8 |
| Abschreibungen des Berichtsjahres | 0,8 | 0,2 | 1,5 | 2,5 |
| Abgänge | -0,5 | - | - | -0,5 |
| Stand: 31. Dezember 2007 | 5,9 | 0,2 | 4,7 | 10,8 |
| Buchwerte | ||||
| Stand: 31. Dezember 2007 | 1,6 | 1,0 | 11,1 | 13,7 |
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| in Mio. P | Selbst genutzte Immobilien |
Technische Anlagen und Maschinen |
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäfts ausstattung |
Anlagen im Bau, Bauvorberei tungskosten |
Summe |
|---|---|---|---|---|---|
| Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten | |||||
| Stand: 1. Januar 2008 | 13,5 | 0,9 | 23,3 | - | 37,7 |
| Zugänge | - | - | 0,7 | - | 0,7 |
| Abgänge | - | - | -5,1 | - | -5,1 |
| Umbuchungen | 0,5 | - | -0,1 | - | 0,4 |
| Stand: 31. Dezember 2008 | 14,0 | 0,9 | 18,8 | - | 33,7 |
| Kumulierte Abschreibungen | |||||
| Stand: 1. Januar 2008 | 0,4 | 0,8 | 19,4 | - | 20,6 |
| Abschreibungen des Berichtsjahres | 0,2 | 0,0 | 1,1 | - | 1,3 |
| Wertminderungen | 4,0 | - | - | - | 4,0 |
| Abgänge | - | 0,0 | -5,0 | - | -5,0 |
| Umbuchungen | -0,1 | 0,1 | 0,0 | - | 0,0 |
| Stand: 31. Dezember 2008 | 4,5 | 0,9 | 15,5 | - | 20,9 |
| Buchwerte | |||||
| Stand: 31. Dezember 2008 | 9,5 | 0,0 | 3,3 | - | 12,8 |
| Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten | |||||
| Stand: 1. Januar 2007 | 13,5 | 0,8 | 25,8 | 1,1 | 41,2 |
| Zugänge | 0,0 | - | 0,8 | - | 0,8 |
| Abgänge | - | 0,0 | -3,2 | 0,0 | -3,2 |
| Umbuchungen | - | 0,1 | -0,1 | -1,1 | -1,1 |
| Stand: 31. Dezember 2007 | 13,5 | 0,9 | 23,3 | 0,0 | 37,7 |
| Kumulierte Abschreibungen | |||||
| Stand: 1. Januar 2007 | 0,2 | 0,7 | 20,4 | 0,8 | 22,1 |
| Abschreibungen des Berichtsjahres | 0,2 | 0,1 | 2,2 | 0,0 | 2,5 |
| Abgänge | 0,0 | 0,0 | -3,2 | 0,0 | -3,2 |
| Umbuchungen | - | 0,0 | 0,0 | -0,8 | -0,8 |
| Stand: 31. Dezember 2007 | 0,4 | 0,8 | 19,4 | 0,0 | 20,6 |
| Buchwerte | |||||
| Stand: 31. Dezember 2007 | 13,1 | 0,1 | 3,9 | 0,0 | 17,1 |
Zum 31. Dezember 2008 sind Buchwerte der selbst genutzten Immobilien in Höhe von 6,7 Mio. e (2007: 10,3 Mio. e) durch Grundpfandrechte zu Gunsten verschiedener Kreditgeber belastet.
69 Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung Konzernbilanz Konzern-Kapitalflussrechnung Konzern-Eigenkapital/Erträge und Aufwendungen
Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung Konzernanhang
| in Mio. P | |
|---|---|
| Stand 1. Januar 2008 | 7.870,6 |
| Zugänge | 75,9 |
| Aktivierte Modernisierungskosten | 66,6 |
| Umbuchung von geleisteten Anzahlungen | 1,0 |
| Umbuchungen zu Vorratsimmobilien | -43,2 |
| Umbuchungen von Vorratsimmobilien | 312,1 |
| Umbuchungen zu Sachanlagen | -0,6 |
| Abgänge | -22,3 |
| Nettoanpassung aus der Bewertung von Investment Properties | -479,9 |
| Stand 31. Dezember 2008 | 7.780,2 |
| Stand 1. Januar 2007 | 6.908,6 |
| Zugänge durch Änderung des Konsolidierungskreises | 188,9 |
| Zugänge | 365,6 |
| Aktivierte Modernisierungskosten | 9,2 |
| Umbuchungen zu Vorratsimmobilien | -10,3 |
| Umbuchungen von Vorratsimmobilien | 236,7 |
| Umbuchungen von Sachanlagen | 0,3 |
| Abgänge | -26,0 |
| Nettoanpassung aus der Bewertung von Investment Properties | 197,6 |
Die Zugänge in Höhe von 75,9 Mio. e (2007: 365,6 Mio. e) beziehen sich auf den Erwerb von insgesamt 1.364 Wohneinheiten (2007: 4.659) und 11 Gewerbeimmobilien.
Aufgrund einer geänderten Einschätzung hinsichtlich der Veräußerbarkeit wurden in Höhe von 312,1 Mio. e (2007: 236,7 Mio. e) Immobilien von den Vorratsimmobilien in die Investment Properties umgebucht.
In Höhe von 32,2 Mio. e (2007: 32,1 Mio. e) sind unter den Investment Properties geleaste Vermögenswerte enthalten, die als Finanzierungsleasing i. S. d. IAS 17 dem Konzern als wirtschaftliches Eigentum zuzurechnen sind. Es handelt sich dabei um das Objekt Spree-Bellevue (Spree-Schlange) in Berlin. Dieses Objekt wurde von der Fondsgesellschaft DB Immobilienfonds 11 Spree Schlange von Quistorp KG bis zum Jahr 2044 angemietet. Im Rahmen dieses Leasingverhältnisses besteht die Verpflichtung, eine vertraglich festgelegte Nutzungsentschädigung zu zahlen. Jeder Fondszeichner hat Ende 2028 ein individuelles Andienungsrecht, er kann seinen Fondsanteil zu einem festgelegten Auszahlungskurs an die Fondsgesellschaft zurückgeben. Sofern alle Anleger dieses Andienungsrecht wahrnehmen, besteht seitens der DAIG die Verpflichtung, das Objekt zu einem festgelegten Kaufpreis unter Anrechnung der Fremdmittel zu erwerben. Liegt die Andienungsquote über 75%, besteht eine Call-Option zum Ankauf aller Fondsanteile. Details zu den Mindestleasingzahlungen sind unter Erläuterung [29] Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten aufgeführt.
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Die Buchwerte der Investment Properties sind überwiegend durch Grundpfandrechte zu Gunsten verschiedener Kreditgeber belastet; siehe Erläuterung [28] Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen.
Bei den langfristigen Mietverträgen für Gewerbeimmobilien handelt es sich um nicht-kündbare Operating-Leasingverhältnisse, deren zukünftige Erlöse aufgrund von Mindestleasingzahlungen wie folgt fällig sind:
| in Mio. P | 2008 | 2007 |
|---|---|---|
| Summe der Mindestleasingzahlungen | 13,2 | 23,5 |
| Fälligkeit innerhalb eines Jahres | 1,6 | 5,7 |
| Fälligkeit von 1 bis 5 Jahren | 9,2 | 11,1 |
| Fälligkeit nach 5 Jahren | 2,4 | 6,7 |
Die Mindestleasingzahlungen der Viterra Logistikimmobilien GmbH & Co. KG, Essen, sind ab 2008 nicht mehr enthalten, da deren Gewerbeimmobilien im Dezember 2007 veräußert wurden.
Im Rahmen der Bilanzierung nach IFRS wurde für den Immobilienbestand der Verkehrswert (Fair Value) nach IAS 40 ermittelt.
Zum Stichtag 31. Dezember 2008 ermittelte die DAIG in einer internen Bewertung die Verkehrswerte (Fair Values) für ihren gesamten Bestand an Wohngebäuden, Gewerbeobjekten, Garagen und Stellplätzen sowie unbebauten Grundstücken.
Bereits im Vorjahr wurde die Vertriebsstrategie dahin gehend angepasst, keine neuen Objekte in Privatisierungsprogramme aufzunehmen und in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Dieser Strategie folgend, haben wir Wohneinheiten, die wir in Vorjahren potenziell als privatisierungsfähig eingestuft hatten, abweichend zu 2007 nicht dem Privatisierungs- sondern dem Bewirtschaftungsportfolio zugeordnet. Die betreffenden Objekte wurden dadurch nicht mehr anhand des Vergleichswertverfahrens, sondern, wie alle anderen Bewirtschaftungsobjekte, mit dem Ertragswertverfahren bewertet (siehe unten). Durch diese Anpassung verringerte sich der Verkehrswert um ca. 520,0 Mio. e.
Im Einzelnen wurden für die unterschiedlichen Bestandssegmente folgende Bewertungskriterien angewandt:
Die Ermittlung des Gesamtwertes des Wohnungsportfolios erfolgte in Anlehnung an die Definition des Market Values des International Valuation Standard Committee. Zu- oder Abschläge, die bei einer Vermarktung von Portfolios zu beobachten sind, fanden ebenso wenig Berücksichtigung wie zeitliche Restriktionen bei einer Einzelvermarktung von Objekten. Die Verkehrswertmittlung der DAIG entspricht damit den IFRS-Vorschriften.
71 Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung Konzernbilanz Konzern-Kapitalflussrechnung Konzern-Eigenkapital/Erträge und Aufwendungen Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung Konzernanhang
Dem Geschäftsmodell folgend wurde zwischen Bewirtschaftungs- und Privatisierungsobjekten unterschieden:
Als Privatisierungsportfolio bezeichnen wir die Gebäude, die sich in der Einzelprivatisierung befinden. Hinzu kommen die Einfamilienhäuser unseres Portfolios, die nach unserer Einschätzung grundsätzlich für einen Einzelvertrieb geeignet sind. In einem ersten Schritt wurden alle Gebäude hinsichtlich ihrer Qualität, ihrer Marktattraktivität und ihres Makrostandortes in einem Ratingsystem bewertet. Zu den Merkmalen der Qualitätsbeurteilung zählten unter anderem das Baualter und eine Einschätzung des technischen Zustands der Gebäude. Diese Einschätzung beruht auf extern durchgeführten Instandhaltungs-Aufnahmen, bei denen die Objekte im regelmäßigen Turnus begangen werden. Die Attraktivität wurde insbesondere aus der Mikrolage der Gebäude, dem Verdichtungsgrad und den Wohnungsgrößen (Wohnfläche und Anzahl der Zimmer) bestimmt. Die Beurteilung der Makrostandortqualität wurde aus dem Kaufkraftindex auf Postleitzahlebene abgeleitet und mit Hilfe von Standortratings der Feri EuroRatings Services AG validiert.
Für das Privatisierungsportfolio unterstellte die DAIG, dass ein gewisser Anteil Wohnungen (in Abhängigkeit von Attraktivität, Qualität und Makrostandort) nicht direkt an Mieter, Selbstnutzer und Kapitalanleger veräußert werden kann und sich dieser Restbestand nur über Abschläge in kleineren Paketen veräußern lässt (Remainder-Anteil). Der Wert des Privatisierungsanteils je Gebäude wurde anhand von Vergleichswerten – abgeleitet aus eigenen Verkäufen und umfangreichen Marktrecherchen – ermittelt (Comparable Method). Der Remainder-Anteil wurde nach einem dem Ertragswertverfahren vergleichbaren und auf das Produkt zugeschnittenen Verfahren bewertet.
Das Bewirtschaftungsportfolio wurde mit dem Ertragswertverfahren (Income Capitalisation Method) bewertet. Als Basis dienen dabei die Jahresreinerträge je Gebäude, die sich aus der Nettokaltmiete abzüglich nicht-umlegbarer Betriebskosten, Instandhaltungsaufwendungen, Verwaltungskosten in Anlehnung an die II. Berechnungsverordnung (II. BV; deutsche Rechtsverordnung, in der die Wirtschaftlichkeitsberechnung von Wohnraum geregelt ist) und ggf. Erbbauzinsen errechnen.
Die in 2007 und 2008 im Bestand durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen wurden durch Reduzierung der laufenden Instandhaltungsaufwendungen und Abschläge auf die Kapitalisierungszinsen eingewertet.
Leerstände berücksichtigte die DAIG durch Leerstands- und Wiedervermietungsszenarien unter Ansatz von Marktmieten.
Der Ertragswert ergab sich dann aus der Abzinsung der Jahresreinerträge auf Gebäudeebene. Die dabei angewandten Kapitalisierungszinssätze wurden aktuell aus dem deutschen Wohnimmobilienmarkt abgeleitet und mit Hilfe des zuvor ermittelten Ratings den Gebäuden zugeordnet. Besonderheiten wie langfristige oder auslaufende Mietpreisbindungen, Bergbauschäden o. Ä. wurden mit Zu- und Abschlägen berücksichtigt.
Die im Bestand befindlichen Gewerbeobjekte stellen überwiegend Kleingewerbe zur lokalen Versorgung im Wohnumfeld dar. Die Bewertung erfolgte ebenfalls anhand des Ertragswertverfahrens (Income Capitalisation Method). Gegenüber dem Wohnportfolio wurden u. a. abweichende Kostenansätze und marktspezifisch angepasste Kapitalisierungszinssätze angesetzt.
Die Bewertung unbebauter Grundstücke erfolgte in Abhängigkeit von Entwicklungszustand und Entwicklungswahrscheinlichkeit sowie der lokalen Marktsituation anhand abgeleiteter Bodenrichtwerte.
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Der Verkehrswert des Immobilienbestands der DAIG mit Wohngebäuden, Gewerbeobjekten, Garagen und Stellplätzen sowie unbebauten Grundstücken belief sich zum 31. Dezember 2008 auf rund 9.819,8 Mio. e (2007: 10.270,0 Mio. e). Der Rückgang der Verkehrswerte gegenüber dem Vorjahr ist auf die oben beschriebene Umgruppierung von Privatisierungspotenzialen zurückzuführen.
Regional verteilen sich die Verkehrswerte wie folgt:
| Anzahl Anzahl Wohneinheiten Andere Einheiten |
Verkehrswerte in Mio. P |
|||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2008 | 2007 | 2008 | 2007 | 2008 | 2007 | |||
| Regionalgesellschaft | ||||||||
| Deutsche Annington Nord GmbH | 19.637 | 19.878 | 4.932 | 4.975 | 986,8 | 989,5 | ||
| Deutsche Annington Ost GmbH | 16.581 | 17.335 | 2.898 | 2.964 | 751,3 | 778,0 | ||
| Deutsche Annington Rheinland GmbH | 23.893 | 24.086 | 8.099 | 8.110 | 1.509,5 | 1.523,5 | ||
| Deutsche Annington Ruhr GmbH | 37.088 | 36.844 | 6.515 | 6.452 | 1.636,2 | 1.728,6 | ||
| Deutsche Annington Süd GmbH | 16.752 | 16.949 | 8.098 | 8.169 | 1.128,0 | 1.146,8 | ||
| Deutsche Annington Süd-West GmbH | 32.062 | 31.928 | 8.307 | 8.031 | 2.011,4 | 1.996,0 | ||
| Deutsche Annington Westfalen GmbH | 43.205 | 43.201 | 6.374 | 6.465 | 1.725,6 | 2.024,7 | ||
| Unbebaute Grundstücke | 71,0 | 82,9 | ||||||
| 189.218 | 190.221 | 45.223 | 45.166 | 9.819,8 | 10.270,0 | |||
| davon | ||||||||
| Investment Properties | 7.780,2 | 7.870,6 | ||||||
| Vorratsimmobilien und selbst genutzte Immobilien |
2.039,6 | 2.399,4 |
Aufgrund weitestgehender Verkäufe der Großgewerbeobjekte wird der Verkehrswert der verbliebenen Einheiten innerhalb der Regionalportfolien ausgewiesen (Verkehrswert 2008: 6,8 Mio. e).
Im Zuge des Erwerbs von 13.895 Wohnungen der WohnBau Rhein-Main AG in 1999 hat sich die damalige Viterra gegenüber der Deutschen Post und der Deutschen Post Wohnen bezüglich der erworbenen Bestände unter anderem verpflichtet, keine Kündigungen wegen Eigenbedarfs bis 2009 auszusprechen. Bei Mietern und deren Ehepartnern ab dem 60. Lebensjahr ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs generell nicht möglich. Des Weiteren besteht die Verpflichtung, bei Umwandlung von Wohnungen in Eigentumswohnungen diese den Mietern bevorzugt zum Kauf anzubieten. Von den ehemals erworbenen 13.895 Wohneinheiten sind per 31. Dezember 2008 noch 10.106 Wohneinheiten im Bestand der DAIG.
73 Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung Konzernbilanz Konzern-Kapitalflussrechnung Konzern-Eigenkapital/Erträge und Aufwendungen Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung Konzernanhang
Die von der DAIG in 2000 erworbenen 63.626 Wohnungen aus dem Bundeseisenbahnvermögen unterliegen den Veräußerungsbeschränkungen, dass höchstens 50% des Bestandes innerhalb der ersten zehn Jahre veräußert werden dürfen; ausgenommen sind Bestände in den neuen Bundesländern, bei deren Verkauf 25% der Verkaufserlöse an die Deutsche Bundesbahn abzuführen sind und weitere 25% (abzüglich Verkaufskosten) für Modernisierung und Instandhaltung an den verbleibenden Beständen in den neuen Bundesländern einzusetzen sind. Ferner dürfen Wohnimmobilien, die vom begünstigten Personenkreis zu Wohnzwecken genutzt werden, nur an diese oder an von diesen benannte Personen veräußert werden. Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen dürfen nur dann an Personen des nicht begünstigten Kreises veräußert werden, wenn mehr als die Hälfte der im Objekt befindlichen Wohnungen von anderen als den begünstigten Personen angemietet ist. Von den ehemals erworbenen 63.626 Wohneinheiten sind per 31. Dezember 2008 noch 44.970 Wohneinheiten im Bestand der DAIG.
Die in 2001 und 2002 vom Bund erworbenen 10.413 Wohnungen der Frankfurter Siedlungsgesellschaft mbH unterliegen der Veräußerungsbeschränkung, dass jährlich ein Verkaufsprogramm mit dem Bund abgestimmt werden muss. Ferner sind Wohnungen bis November 2011 bei Veräußerung zunächst dem Mieter anzubieten. Bei Verkäufen von Eigentumswohnungen kann ein Verkauf an andere Personen als an Mieter nur erfolgen, wenn 50% der Wohnungen eines Gebäudes oder einer Wohnanlage zuvor an Mieter oder Selbstnutzer (Leerwohnungen) verkauft wurden. Mietern, die das 65. Lebensjahr erreicht haben, ist bei Veräußerung ihrer Wohnung ein lebenslanger Kündigungsschutz einzuräumen. Von den ehemals erworbenen 10.413 Wohneinheiten sind per 31. Dezember 2008 noch 7.662 Wohneinheiten im Bestand der DAIG.
In 2006/2007 hat die DAIG von der Corpus Immobiliengruppe diverse Wohnungsbestände (2.773 Wohneinheiten) erworben und sich insbesondere zu folgenden Sozialvereinbarungen verpflichtet: Mietern und deren Ehegatten, die zu unterschiedlich festgelegten Zeitpunkten in der Vergangenheit eine Wohnung angemietet hatten und das 60. Lebensjahr vollendet hatten, darf nicht wegen Eigenbedarfs gekündigt werden. Gegenüber sonstigen Mietern muss bis zu unterschiedlich festgelegten Zeitpunkten auf Kündigungen verzichtet werden. Bei Verkauf der Wohnungen ist dem Mieter bis zu unterschiedlich festgelegten Zeitpunkten ein Vorkaufsrecht einzuräumen. Von den ehemals erworbenen 2.773 Wohneinheiten sind per 31. Dezember 2008 noch 2.754 Wohneinheiten im Bestand der DAIG.
Im Zusammenhang mit der in 2006 erfolgten Ausgabe von Schuldverschreibungen (REF Notes) an die German Residential Asset Note Distributor plc. (GRAND) ist die DAIG verpflichtet, einen bestimmten Anteil der Erlöse aus dem Verkauf von Immobilien für die Rückzahlung dieser Schuldverschreibungen zu verwenden. Insgesamt hat die DAIG sicherzustellen, dass die Gesamtsumme der Verkaufserlöse, abzüglich Verkaufskosten, diese feststehenden Rückzahlungen abdeckt. Sollte diese Vereinbarung nicht erfüllt werden, ist die DAIG verpflichtet, die Differenz selbst zu finanzieren. Falls die DAIG nicht in der Lage sein sollte, das Defizit zu finanzieren, sind keine weiteren Verkäufe von Immobilien erlaubt.
| 31.12.2008 | 31.12.2007 | |||
|---|---|---|---|---|
| in Mio. P | langfristig | kurzfristig | langfristig | kurzfristig |
| Übrige Beteiligungen | 1,7 | - | 1,7 | - |
| Ausleihungen an nahe stehende Unternehmen | 34,7 | - | 34,9 | - |
| Langfristige Wertpapiere | 2,7 | - | 2,3 | - |
| Sonstige Ausleihungen | 5,4 | - | 0,7 | - |
| Derivate | - | - | 6,4 | - |
| Langfristige Bankguthaben mit Verfügungsbeschränkungen (Restricted Cash) |
2,1 | - | 2,1 | - |
| Dividenden von übrigen Beteiligungen | - | 1,7 | - | 1,7 |
| 46,6 | 1,7 | 48,1 | 1,7 |
Die Buchwerte der finanziellen Vermögenswerte entsprechen dem maximalen Ausfallrisiko.
Die noch nicht fälligen Ausleihungen an nahe stehende Unternehmen betreffen eine Ausleihung an den Immobilienfonds DB Immobilienfonds 11 Spree Schlange von Quistorp KG.
Der Anstieg der sonstigen Ausleihungen zum Vorjahr resultiert zum einen aus der Gewährung eines zinslosen Darlehens an den Wohnimmobilien-Kooperation Deutsche Annington e.V., Düsseldorf, in Höhe von nominal 4,1 Mio. e mit einer Laufzeit von 10 Jahren. Der erstmalige Ansatz zum beizulegenden Zeitwert führte zu einer Abzinsung von 1,3 Mio. e.
Darüber hinaus wurde der B&O Service und Messtechnik AG, Bad Aibling, ein Darlehen in Höhe von 2,0 Mio. e gewährt. Das Darlehen wird mit 4% verzinst. Zur Sicherung des Rückzahlungsanspruchs erbringt die B&O eine Sicherheitsleistung in Form einer selbstschuldnerischen, unbedingten und unbefristeten Bankbürgschaft über 2,0 Mio. e.
Die sonstigen Ausleihungen an Mitarbeiter werden pro rata temporis zum Fälligkeitstermin im Rahmen der Gehaltsabrechnung verrechnet.
Derivate werden ausführlich in Kapitel [35] Derivative Finanzinstrumente erläutert.
Im Rahmen von Finanzierungen wurden der DAIG für Bankguthaben in Höhe von 2,1 Mio. e (2007: 2,1 Mio. e) Verfügungsbeschränkungen auferlegt (restricted cash). Bestandteile der flüssigen Mittel, für die Verfügungsbeschränkungen für mindestens zwölf Monate nach dem Bilanzstichtag bestehen, sind als langfristige finanzielle Vermögenswerte auszuweisen.
75 Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung Konzernbilanz Konzern-Kapitalflussrechnung Konzern-Eigenkapital/Erträge und Aufwendungen Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung Konzernanhang
Der unter den Rückstellungen für Pensionen ausgewiesenen mittelbaren Verpflichtung aus auf ehemals verbundene Unternehmen der Viterra-Gruppe übertragenen Pensionsverpflichtungen steht unter den langfristigen übrigen sonstigen Vermögenswerten ein entsprechender Ausgleichsanspruch in Höhe von 11,3 Mio. e (2007: 12,9 Mio. e) gegenüber.
Des Weiteren wurde im Berichtsjahr unter den langfristigen übrigen sonstigen Vermögenswerten eine Forderung in Höhe von 1,9 Mio. e gegenüber der Monterey Holdings I S.á.r.l., Luxemburg ausgewiesen (siehe Erläuterung [40] Beziehungen zu nahe stehenden Unternehmen und Personen).
| in Mio. P | 31.12.2008 | 31.12.2007 |
|---|---|---|
| Vorratsimmobilien | 1.625,2 | 1.910,3 |
| Betriebskosten | 294,3 | 288,5 |
| 1.919,5 | 2.198,8 |
Die Vorratsimmobilien der DAIG entwickelten sich wie folgt:
| in Mio. P | |
|---|---|
| Stand 1. Januar 2008 | 1.910,3 |
| Zugänge | 2,9 |
| Umbuchungen von Investment Properties | 43,2 |
| Umbuchungen nach Investment Properties | -312,1 |
| Abgänge | -71,2 |
| Wertanpassungen | 52,1 |
| Stand 31. Dezember 2008 | 1.625,2 |
| Stand 1. Januar 2007 | 2.270,5 |
| Zugänge | 12,4 |
| Umbuchungen von Investment Properties | 10,3 |
| Umbuchungen nach Investment Properties | -236,7 |
| Umbuchungen von Anlagen im Bau | 0,3 |
| Abgänge | -147,3 |
| Wertanpassungen | 0,8 |
Die Buchwerte der Vorratsimmobilien sind überwiegend durch Grundpfandrechte zu Gunsten verschiedener Kreditgeber belastet (siehe Erläuterung [29] Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten).
Zu Veräußerungsbeschränkungen siehe Erläuterung [20] Investment Properties.
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| wertberichtigt nicht wertberichtigt |
Buchwert | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| zum zum Stichtag in den folgenden Zeitbändern Abschluss überfällig stichtag |
entspricht | ||||||||
| in Mio. P | Brutto wert |
Wert berichti gung |
weder wertgemin dert noch überfällig |
weniger als 30 Tage |
zwischen 30 und 90 Tagen |
zwischen 91 und 180 Tagen |
zwischen 181 und 360 Tagen |
mehr als 360 Tage |
dem maximalen Ausfall risiko |
| Forderungen aus dem Verkauf von Grundstücken |
4,3 | -2,3 | 42,3 | 5,8 | 1,3 | 0,0 | 6,7 | 8,5 | 66,6 * |
| Forderungen aus Vermietung | 31,3 | -13,1 | 18,2 | ||||||
| Forderungen aus Betreuungstätigkeit |
1,2 | 1,2 | |||||||
| Stand zum 31. Dezember 2008 | 35,6 | -15,4 | 43,5 | 5,8 | 1,3 | 0,0 | 6,7 | 8,5 | 86,0 |
| Forderungen aus dem Verkauf von Grundstücken |
4,8 | -3,3 | 66,9 | 0,0 | 0,5 | 3,9 | 1,9 | 43,9 | 118,6 * |
| Forderungen aus Vermietung | 32,8 | -15,5 | 17,3 | ||||||
| Forderungen aus Betreuungstätigkeit |
1,5 | 1,5 | |||||||
| Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen |
0,2 | 0,2 | |||||||
| Stand zum 31. Dezember 2007 | 37,6 | -18,8 | 68,6 | 0,0 | 0,5 | 3,9 | 1,9 | 43,9 | 137,6 |
Der Gesamtbetrag der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen gliedert sich wie folgt:
* Das maximale Ausfallrisiko ist bei den Forderungen aus dem Verkauf von Grundstücken auf die Marge und die Kosten der Rückabwicklung beschränkt, da das rechtliche Eigentum der veräußerten Immobilien bis zum Zahlungseingang als Sicherheit bei der DAIG verbleibt.
Die Buchwerte der kurzfristigen Forderungen aus Lieferungen und Leistungen entsprechen ihren beizulegenden Zeitwerten.
Hinsichtlich des weder wertgeminderten noch in Zahlungsverzug befindlichen Bestands der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen deuten zum Abschlussstichtag keine Anzeichen darauf hin, dass die Schuldner ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen werden.
Der deutliche Rückgang der insgesamt kurzfristigen Forderungen aus Lieferungen und Leistungen auf 86,0 Mio. e (2007: 137,6 Mio. e) beruht im Wesentlichen auf Zahlungseingängen aus dem Verkauf von Grundstücken.
Forderungen aus dem Verkauf von Grundstücken entstehen in den meisten Fällen mit dem wirtschaftlichen Eigentumsübergang. Die Fälligkeit der Forderung kann hingegen von der Erfüllung vertraglicher Pflichten abhängen. In einer Vielzahl von Kaufverträgen ist die Hinterlegung des Kaufpreises auf Notaranderkonten geregelt. Für risikobehaftete Forderungen werden Einzelwertberichtigungen bis zur Höhe des gebuchten Verkaufsergebnisses gebildet.
77 Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung Konzernbilanz Konzern-Kapitalflussrechnung Konzern-Eigenkapital/Erträge und Aufwendungen Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung Konzernanhang
Forderungen aus Vermietung entstehen generell zum Monatsanfang. Während zum 31. Dezember 2008 fällige offene Mietforderungen aus bestehenden Mietverhältnissen in Höhe von 25% einzelwertberichtigt sind, werden fällige offene Mietforderungen aus zum Bilanzstichtag beendeten Mietverhältnissen in voller Höhe einzelwertberichtigt.
Noch nicht fällige Forderungen aus Betriebskostenabrechnungen werden hingegen für bestehende Mietverhältnisse in Höhe von 12,5% und für zum Berichtszeitpunkt beendete Mietverhältnisse in Höhe von 50% wertberichtigt.
Nach Abwägung von Nutzen und Kosten ist eine weitere Aufteilung der Forderungen aus Betreuungstätigkeit sowie der Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen nach Fälligkeiten nicht vorgenommen worden, da diese Information zur Beurteilung des Kreditrisikos weder wesentlich noch relevant ist.
Die Wertberichtigungen auf Forderungen aus Lieferungen und Leistungen haben sich wie folgt entwickelt:
| in Mio. P | Forderungen aus Lieferungen und Leistungen |
|---|---|
| Stand der Wertberichtigungen am 1. Januar 2008 | 18,8 |
| Zuführung | 7,9 |
| Inanspruchnahme | -11,2 |
| Auflösung | -0,1 |
| Stand der Wertberichtigungen am 31. Dezember 2008 | 15,4 |
Auf sonstige Finanzforderungen wurden weder im Berichtsjahr noch im Vorjahr Wertberichtigungen vorgenommen.
In der nachfolgenden Tabelle sind die Aufwendungen für die vollständige Ausbuchung von Forderungen sowie die Erträge aus dem Eingang auf ausgebuchte Forderungen dargestellt:
| in Mio. P | 2008 | 2007 |
|---|---|---|
| Aufwendungen für die Ausbuchung von Forderungen | 1,3 | 2,0 |
| Erträge aus dem Eingang auf ausgebuchte Forderungen | 0,5 | 0,5 |
Die flüssigen Mittel umfassen Kassenbestände, Schecks sowie Guthaben bei Kreditinstituten mit einer Ursprungslaufzeit von bis zu drei Monaten in Höhe von insgesamt 251,1 Mio. e (2007: 363,5 Mio. e). Darüber hinaus beinhaltet der Bilanzposten kurzfristige Wertpapiere des Umlaufvermögens in Höhe von 2,4 Mio. e (2007: 2,9 Mio. e).
In den Guthaben bei Kreditinstituten sind Mittel in Höhe von 84,7 Mio. e (2007: 124,2 Mio. e) enthalten, die im Zusammenhang mit Kreditaufnahmen verpfändet wurden. In Höhe von 38,4 Mio. e (2007: 66,4 Mio. e) unterliegen die Bankguthaben Verfügungsbeschränkungen. Die Wertpapiere des Umlaufvermögens sind hinsichtlich ihrer Verwendung ebenfalls beschränkt.
Langfristige Guthaben bei Kreditinstituten, für die Verfügungsbeschränkungen für mindestens zwölf Monate nach dem Bilanzstichtag bestehen, sind unter den langfristigen finanziellen Vermögenswerten ausgewiesen.
Das gezeichnete Kapital der Deutsche Annington Immobilien GmbH beträgt unverändert 75.000 e und ist vollständig eingezahlt. Mutterunternehmen der DAIG ist die Monterey Holdings I S.à.r.l., Luxemburg. Das gezeichnete Kapital ist in Anteile im Nennbetrag von 25.000 e, 26.000 e, 23.250 e und 750 e aufgeteilt.
Die Kapitalrücklage beträgt 682,2 Mio. e und hat sich im Geschäftsjahr 2008 nicht verändert.
Die sonstigen Rücklagen enthalten kumulierte ergebnisneutrale Änderungen des Eigenkapitals. Hier wird der hedge-effektive Teil von Änderungen des beizulegenden Zeitwerts von Sicherungsinstrumenten im Rahmen von Cashflow Hedges kumulativ erfasst, bis das gesicherte Grundgeschäft ergebniswirksam wird. Darüber hinaus umfassen die sonstigen Rücklagen die kumulierten Änderungen des beizulegenden Zeitwerts von zur Veräußerung verfügbaren finanziellen Vermögenswerten bis zur Ausbuchung dieser Vermögenswerte.
Die Entwicklung des Konzerneigenkapitals ergibt sich aus der Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung.
Unter den Minderheitenanteilen ist der Anteilsbesitz Dritter an den Konzerngesellschaften erfasst.
Ziele des Kapitalmanagements der DAIG sind:
Im Rahmen des Chancen- und Risikomanagements der DAIG werden die Mitglieder der Geschäftsführung monatlich über die Ergebnisentwicklung und damit über die Entwicklung des Konzerneigenkapitals informiert.
Die Eigenkapitalsituation der Tochterunternehmen wird regelmäßig einer Prüfung unterzogen.
79 Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung Konzernbilanz
Konzern-Kapitalflussrechnung Konzern-Eigenkapital/Erträge und Aufwendungen Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung Konzernanhang
| 31.12.2008 | 31.12.2007 | |||
|---|---|---|---|---|
| in Mio. P | langfristig | kurzfristig | langfristig | kurzfristig |
| Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen |
263,4 | - | 268,4 | - |
| Steuerrückstellungen (laufende Ertragsteuern ohne latente Steuern) |
- | 97,1 | - | 133,6 |
| Übrige Rückstellungen | ||||
| Umweltschutzmaßnahmen | 32,2 | 1,3 | 29,8 | 2,1 |
| Verpflichtungen aus dem Personalbereich (ohne Restrukturierung) |
23,1 | 37,2 | 24,3 | 31,3 |
| Verpflichtungen aus Restrukturierungen | - | 33,7 | - | 2,4 |
| Vertraglich vereinbarte Garantien | 1,8 | 2,6 | 15,4 | 3,9 |
| Noch nicht abgerechnete Lieferungen und Leistungen | - | 17,3 | - | 17,4 |
| Nachlaufkosten bei verkauften Objekten | - | 2,4 | - | 2,7 |
| Sonstige übrige Rückstellungen | 14,4 | 38,5 | 20,7 | 66,2 |
| 71,5 | 133,0 | 90,2 | 126,0 | |
| 334,9 | 230,1 | 358,6 | 259,6 |
| in Mio. P | Stand 01.01.08 |
Zufüh rungen |
Auf lösungen |
Änderungen Konsolidie rungskreis |
Um buchung Übertrag |
Zinsanteil | Inan spruch nahme |
Stand 31.12.08 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Übrige Rückstellungen | ||||||||
| Umweltschutz maßnahmen |
31,9 | 4,2 | -2,0 | - | - | 2,4 | -3,0 | 33,5 |
| Verpflichtungen aus dem Personalbereich (ohne Restrukturierung) |
55,6 | 22,5 | -5,1 | - | - | 1,3 | -14,0 | 60,3 |
| Verpflichtungen aus Restrukturierungen |
2,4 | 33,7 | -0,6 | - | - | - | -1,8 | 33,7 |
| Vertraglich vereinbarte Garantien |
19,3 | 0,3 | -8,5 | - | - | - | -6,7 | 4,4 |
| Noch nicht abgerech nete Lieferungen und Leistungen |
17,4 | 12,4 | -3,5 | - | - | - | -9,0 | 17,3 |
| Nachlaufkosten bei verkauften Objekten |
2,7 | 1,5 | -1,4 | - | 0,0 | - | -0,4 | 2,4 |
| Sonstige übrige Rückstellungen |
86,9 | 5,7 | -11,6 | - | 0,0 | -0,6 | -27,5 | 52,9 |
| 216,2 | 80,3 | -32,7 | - | 0,0 | 3,1 | -62,4 | 204,5 |
Die DAIG hat verschiedenen Mitarbeitern individuelle Versorgungszusagen gewährt, für deren Höhe grundsätzlich die geleisteten Dienstjahre maßgeblich sind. Die Finanzierung leistungs- und beitragsorientierter Versorgungszusagen, bei denen die DAIG einen bestimmten Versorgungsumfang garantiert, erfolgt durch die Bildung von Pensionsrückstellungen. Für die Versorgungszusagen einzelner Personen wurden Rückdeckungsversicherungen gegen Einmalbeitrag abgeschlossen. Der Abschluss weiterer Rückdeckungsversicherungen ist nicht vorgesehen.
Die Bewertung der Versorgungsverpflichtungen und der zur Deckung dieser Verpflichtungen notwendigen Aufwendungen erfolgt gemäß dem nach IAS 19 vorgeschriebenen Anwartschaftsbarwertverfahren (Projected Unit Credit Method). Hierbei werden sowohl die am Stichtag bekannten Renten und erworbenen Anwartschaften als auch die künftig zu erwartenden Steigerungen von Gehältern und Renten bei der Bewertung berücksichtigt. Die folgenden versicherungsmathematischen Annahmen wurden – jeweils bezogen auf das Jahresende und mit wirtschaftlicher Wirkung für das Folgejahr – getroffen. Die ausgewiesene erwartete Rendite auf das Planvermögen wurde hingegen bereits bei den Zinskosten im jeweils laufenden Wirtschaftsjahr berücksichtigt.
Versicherungsmathematische Annahmen:
| in % | 2008 | 2007 |
|---|---|---|
| Abzinsungsfaktor | 5,85 | 5,50 |
| Gehaltstrend | 2,75 | 2,75 |
| Rententrend | 2,00 | 2,00 |
| Erwartete Rendite des Planvermögens | 4,50 | 4,50 |
Das Planvermögen besteht ausschließlich aus Rückdeckungsversicherungen. Der Wert der Rückdeckungsversicherungen liegt bei einzelnen Personen über dem jeweils festgestellten Verpflichtungsumfang. Die erwartete Rendite wurde bis 2007 nur für den am Anfang des Jahres als Planvermögen zu klassifizierenden Wertanteil der Rückdeckungsversicherungen festgestellt. Als Planvermögen wird ab 2008 der gesamte Wert der Rückdeckungsversicherungen angesetzt; der Ausgleich erfolgt durch einen zu aktivierenden Vermögenswert in Höhe des festgestellten Unterschiedsbetrages. Dieser Überschuss der Marktwerte der Vermögenswerte über die Verpflichtung wird unter den langfristigen Sonstigen Vermögenswerten ausgewiesen.
Die leistungsorientierte Verpflichtung (Defined Benefit Obligation – DBO) hat sich wie folgt entwickelt:
| in Mio. P | 2008 | 2007 |
|---|---|---|
| DBO zum 1. Januar | 255,0 | 291,1 |
| Zinsaufwand | 13,5 | 12,0 |
| Laufender Dienstzeitaufwand | 2,1 | 3,0 |
| Versicherungsmathematische Gewinne | -2,7 | -32,8 |
| Gezahlte Leistungen | -18,4 | -18,6 |
| Umbuchung Überbrückungsgeld Pensionen | - | 0,3 |
| DBO zum 31. Dezember | 249,5 | 255,0 |
81 Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung Konzernbilanz Konzern-Kapitalflussrechnung Konzern-Eigenkapital/Erträge und Aufwendungen Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung Konzernanhang
Die folgende Tabelle leitet die leistungsorientierte Verpflichtung zur in der Bilanz erfassten Rückstellung für Pensionen über:
| in Mio. P | 31.12.2008 | 31.12.2007 |
|---|---|---|
| Barwert der fondsfinanzierten Verpflichtungen | 18,5 | 22,0 |
| Barwert der nicht fondsfinanzierten Verpflichtungen | 231,0 | 233,0 |
| Barwert der gesamten leistungsorientierten Verpflichtungen | 249,5 | 255,0 |
| Beizulegender Zeitwert des Planvermögens | -18,8 | -17,9 |
| Nicht erfasste versicherungsmathematische Gewinne | 32,2 | 31,3 |
| In der Bilanz erfasste Nettoverbindlichkeit | 262,9 | 268,4 |
| Zu aktivierender Vermögenswert | 0,5 | - |
| In der Bilanz erfasste Pensionsrückstellungen | 263,4 | 268,4 |
Der periodenbezogene Nettopensionsaufwand setzt sich wie folgt zusammen:
| in Mio. P | 2008 | 2007 |
|---|---|---|
| Zinsaufwand | 13,5 | 12,0 |
| Laufender Dienstzeitaufwand | 2,1 | 3,0 |
| Erwartete Rendite des Planvermögens | -0,8 | -0,8 |
| Zu berücksichtigende Amortisation | -1,9 | - |
| 12,9 | 14,2 |
Die tatsächlichen Erträge aus Planvermögen beliefen sich im Geschäftsjahr auf 0,9 Mio. e (2007: 0,9 Mio. e).
Der beizulegende Zeitwert des Planvermögens hat sich wie folgt entwickelt:
| in Mio. P | 2008 | 2007 |
|---|---|---|
| Beizulegender Zeitwert des Planvermögens zum 1. Januar | 17,9 | 17,6 |
| Zu aktivierender Vermögenswert | 0,5 | - |
| Erwartete Erträge aus Planvermögen | 0,8 | 0,8 |
| Versicherungsmathematische Gewinne | 0,1 | 0,1 |
| Gezahlte Leistungen | -0,5 | -0,6 |
| Beizulegender Zeitwert des Planvermögens zum 31. Dezember | 18,8 | 17,9 |
Der Barwert der leistungsorientierten Verpflichtung, der beizulegende Zeitwert des Planvermögens und der korrespondierende Finanzierungsstatus haben sich in den letzten fünf Jahren wie folgt entwickelt:
| in Mio. P | 2008 | 2007 | 2006 | 2005 | 2004 |
|---|---|---|---|---|---|
| Barwert der leistungsorientierten Verpflichtung |
249,5 | 255,0 | 291,1 | 309,9 | 37,8 |
| Beizulegender Zeitwert des Planvermögens |
-18,8 | -17,9 | -17,6 | -17,1 | - |
| Fehlbetrag des Plans | 230,7 | 237,1 | 273,5 | 292,8 | 37,8 |
Die folgende Tabelle zeigt die erfahrungsbedingten Anpassungen bezüglich der Schulden des Plans in der jeweiligen Periode und die Differenz zwischen der erwarteten und der tatsächlichen Rendite des Planvermögens:
| 2008 | 2007 | 2006 | |
|---|---|---|---|
| Erfahrungsbedingte Anpassungen bzgl. der Schulden des Plans (in %) |
2,6 | 2,1 | -2,9 |
| Erfahrungsbedingte Anpassungen bzgl. des Vermögens des Plans (in %) |
0,6 | 0,7 | 1,7 |
| Differenz zwischen der erwarteten und der tatsächlichen Rendite des Planvermögens (in Mio. P) |
0,1 | 0,1 | 0,1 |
Die Pensionsrückstellungen enthalten in Höhe von 11,3 Mio. e (2007: 12,9 Mio. e) Haftungsverpflichtungen für auf ehemals verbundene Unternehmen der Viterra-Gruppe übertragene Pensionsverpflichtungen, die sich auf unverfallbare Anwartschaften und die Zahlung laufender Renten beziehen. Unter den übrigen sonstigen Vermögenswerten ist eine entsprechende langfristige Forderung ausgewiesen.
Rückstellungsauflösungen erfolgen grundsätzlich gegen die Aufwandsposten, gegen die die Rückstellungen ursprünglich gebildet worden sind.
Die Rückstellungen für Umweltschutzmaßnahmen betreffen die Beseitigung von Verunreinigungen an Standorten von ehemaligen Raab Karcher-Gesellschaften. Mit der Sanierung wurde bereits begonnen oder es liegen Vereinbarungen mit Behörden vor, wie der jeweilige Schaden zu beseitigen ist. Die Kostenschätzungen basieren auf Gutachten, die die voraussichtliche Dauer der Schadensbeseitigung und die voraussichtlichen Kosten enthalten.
Die Verpflichtungen aus dem Personalbereich betreffen Rückstellungen für Altersteilzeit, für Tantiemen, Abfindungen außerhalb von Restrukturierungen sowie sonstige Personalaufwendungen. Bestandteil der sonstigen Personalaufwendungen ist eine Rückstellung für den Long Term Incentive Plan (LTIP). Das Vergütungssystem der DAIG enthält für das Key Management und die oberen Führungskräfte neben Grundvergütung und variabler Vergütung auch eine langfristige Komponente, den LTIP. Durch die Einführung dieses LTIP in 2007 sind alle bereits vorher bestehenden individuellen Incentive-Vereinbarungen aufgehoben worden. Die Vergütungen aus dem LTIP sind teilweise an den Eintritt bestimmter Ereignisse (Börsengang, Trade Sale) bzw. an bestimmte Haltefristen gebunden. Die Höhe der Vergütungen an das Key Management ist im Wesentlichen abhängig von der Wertentwicklung des Konzerns bis zum Eintritt der zahlungsauslösenden Ereignisse.
83 Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung Konzernbilanz Konzern-Kapitalflussrechnung Konzern-Eigenkapital/Erträge und Aufwendungen Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung Konzernanhang
Die übrigen Rückstellungen beinhalten zum 31. Dezember 2008 eine Rückstellung für den LTIP in Höhe von 9,2 Mio. e (2007: 9,8 Mio. e).
Die Rückstellung für Restrukturierung betrifft Personalaufwendungen, die durch Personalreduzierungen im Zusammenhang mit der geplanten Neuorganisation des Unternehmens ab 2009 anfallen. Im Oktober 2008 wurden die Pläne zur Restrukturierung des Unternehmens der Öffentlichkeit vorgestellt und ein Zeit- und Maßnahmenplan kommuniziert.
Die Deutsche Annington Immobilien GmbH und ihre Tochtergesellschaften begeben im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit Garantien für Produkthaftung zu Gunsten der Käufer von Eigenheimen und Eigentumswohnungen, Geschäftsbauten oder Grundstücken. Für diese Produkthaftungsgarantien sind im DAIG-Konzern zum 31. Dezember 2008 Rückstellungen in Höhe von 1,1 Mio. e (2007: 3,4 Mio. e) gebildet.
Die noch nicht abgerechneten Lieferungen und Leistungen und Nachlaufkosten bei verkauften Objekten betreffen ausstehende Abrechnungen sowie vertraglich geregelte Restarbeiten.
Die sonstigen übrigen Rückstellungen enthalten unter anderem zukünftige nicht an Mieter weiterbelastbare Kosten im Zusammenhang mit Wärme-Contracting, Kosten der Eigentumsumschreibungen, ausstehende Ankaufsnebenkosten sowie Kosten für Rechtsstreitigkeiten.
| in Mio. P | langfristig | 31.12.2008 kurzfristig |
31.12.2007 langfristig |
kurzfristig |
|---|---|---|---|---|
| Verbindlichkeiten | ||||
| aus Vermietung | - | 22,4 | - | 22,6 |
| aus sonstigen Lieferungen und Leistungen | 1,0 | 10,0 | 0,5 | 16,1 |
| 1,0 | 32,4 | 0,5 | 38,7 |
| in Mio. P | 31.12.2008 kurzfristig |
langfristig | 31.12.2007 kurzfristig |
|
|---|---|---|---|---|
| Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten | ||||
| gegenüber Kreditinstituten | 1.360,2 | 125,0 | 1.428,0 | 84,7 |
| gegenüber anderen Kreditgebern | 5.523,4 | 61,7 | 5.503,8 | 192,0 |
| Derivate | 28,1 | - | 0,1 | - |
| Übrige sonstige finanzielle Verbindlichkeiten | - | 7,8 | 7,1 | |
| 6.911,7 | 194,5 | 6.931,9 | 283,8 |
| in Mio. P | Nominal verpflich tung 31.12.2008 |
Laufzeit | Durch schnitts zinssatz |
2009 | 2010 | 2011 | 2012 | Die Tilgung der Nominalverpflichtungen verteilt sich wie folgt: 2013 |
ab 2014 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Verbriefungstransaktionen | |||||||||
| GRAND plc. | 5.153,4 | 2013 | 3,37 % | 80,4 | 63,9 | 122,7 | 133,3 | 4.753,1 | 0,0 |
| Hallam Finance plc. | 200,0 | 2011 | 3,89 % | 8,0 | 8,0 | 184,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Akquisitionsdarlehen | |||||||||
| Akquisitionsfinanzierung I | 232,2 | 2013 | 4,73 % | 2,0 | 2,0 | 2,0 | 2,0 | 224,2 | 0,0 |
| Akquisitionsfinanzierung II | 275,0 | 2015 | 5,45 % | 2,9 | 4,2 | 4,4 | 4,6 | 4,7 | 254,2 |
| Hypothekendarlehen | 1.409,3 | 2031 | 3,40 % | 133,4 | 74,0 | 86,1 | 81,2 | 66,1 | 968,5 |
| (davon Prolongationen) | (90,1) | (32,6) | (44,9) | (43,3) | (30,8) | (23,6) | |||
| 7.269,9 | 226,7 | 152,1 | 399,2 | 221,1 | 5.048,1 | 1.222,7 |
Die Nominalverpflichtungen der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sowie der Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern haben folgende Fälligkeiten und Durchschnittszinssätze:
Die Nominalverpflichtungen sind in Höhe von 7.266,4 Mio. e (2007: 7.204,5 Mio. e) durch Grundschulden sowie weitere Sicherheiten (Kontoverpfändungen, Abtretungen und Verpfändungen von Gesellschaftsanteilen und Bürgschaften) gegenüber den Gläubigern gesichert.
Die Finanzverbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern werden mit Nominalzinssätzen von 0,0% bis 8,0% (durchschnittlich rund 3,51%) verzinst. Die Finanzverbindlichkeiten insgesamt beinhalten kein kurzfristiges Zinsänderungsrisiko, da es sich entweder um Finanzierungen mit langfristiger Zinsbindung bzw. in den Fällen von variablen Finanzierungen um mittels Fixed Payer Swaps zinsgesicherte Finanzierungen handelt.
Un- bzw. niedrigverzinsliche Darlehen, für die im Gegenzug Belegungsrechte zu Konditionen unterhalb der Markmieten gewährt werden, sind mit ihren Barwerten angesetzt.
Im Berichtsjahr erfolgten planmäßige Tilgungen in Höhe von 213,6 Mio. e sowie außerplanmäßige Rückzahlungen von insgesamt 314,5 Mio. e. Dem standen Darlehensaufnahmen in Höhe von 324,4 Mio. e gegenüber. Darin enthalten sind 22,5 Mio. e aufgenommene Finanzmittel zur Akquisitionsfinanzierung und 3,8 Mio. e im Rahmen des Erwerbs von Immobilienbeständen übernommene Verbindlichkeiten.
Die im Jahr 2007 im Rahmen von Akquisitionsfinanzierungen mit Barclays Capital abgeschlossene Kreditvereinbarung über ursprünglich 250,0 Mio. e mit einer Laufzeit bis Ende 2013 valutierte zum 31. Dezember 2008 mit 232,2 Mio. e (2007: 235,6 Mio. e). Im Rahmen dieser Kreditvereinbarung stellten die Kreditnehmer Sicherheiten in Form von Grundschulden, Kontoverpfändungen und Abtretungen. Darüber hinaus wurden Verpfändungen von Gesellschaftsanteilen gewährt. Diese Sicherheiten können von den Sicherungsnehmern erst nach einem wesentlichen Verstoß gegen den Finanzierungsvertrag (z.B. Verletzung der Financial Covenants) verwertet werden. Die Verzinsung der Inanspruchnahme erfolgt auf Basis des 3-Monats-Euribors. Zur Absicherung des Zinsänderungsrisikos über die gesamte Laufzeit schlossen die Kreditnehmer Fixed Payer Swaps ab. Der durchschnittliche Zinssatz für diese Finanzierung beträgt – unter Berücksichtigung der abgeschlossenen Zinssicherungen – 4,73% (inkl. Marge). Tilgungen erfolgen pflichtgemäß bei Wohnungsverkäufen sowie zur Einhaltung des vertraglich vereinbarten Verschuldungsgrades.
85 Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung Konzernbilanz Konzern-Kapitalflussrechnung Konzern-Eigenkapital/Erträge und Aufwendungen Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung Konzernanhang
Die DAIG hat im April 2008 einen Darlehensvertrag mit der Landesbank Hessen-Thüringen und der SEB AG über maximal 300,0 Mio. e und einer Laufzeit bis April 2015 abgeschlossen und mit 288,0 Mio. e ausgeschöpft. Das Darlehen valutiert zum 31. Dezember 2008 mit 275,0 Mio. e. Zweck dieser Kreditvereinbarung war die Refinanzierung der von Barclays Capital sowie Citibank bereitgestellten Akquisitionslinie über 500,0 Mio. e, die zum Rückzahlungszeitpunkt mit 287,2 Mio. e in Anspruch genommen war, sowie die Finanzierung eines weiteren Portfolioerwerbs. Im Rahmen des Darlehensvertrages stellten die Kreditnehmer Sicherheiten in Form von Grundschulden, Kontoverpfändungen und Abtretungen zur Verfügung. Darüber hinaus wurden Verpfändungen von Gesellschaftsanteilen gewährt. Die Verzinsung des Darlehens erfolgt auf Basis des 3-Monats-Euribors. Zur Absicherung des Zinsänderungsrisikos über die gesamte Laufzeit schlossen die Kreditnehmer einen Fixed Payer Swap mit einem Zinssatz von 5,45% (inkl. Marge) ab. Der Darlehensvertrag beinhaltet eine quartärliche Regeltilgung sowie Pflichtsondertilgungen bei Wohnungsverkäufen.
Die oben genannte 500,0 Mio. e Akquisitionslinie von Barclays Capital sowie Citibank wurde im Oktober 2008 gekündigt.
Im Dezember 2008 haben Tochtergesellschaften der DAIG zur Finanzierung des Erwerbs eines Portfolios Darlehensverträge mit der Kreissparkasse Köln über insgesamt 6,1 Mio. e abgeschlossen. Der Zinssatz dieser Annuitätendarlehen beträgt 4,45% und ist bis zum 31.12.2015 festgeschrieben. Sicherheiten werden in Form von Grundschulden zur Verfügung gestellt. Die Auszahlung dieser Darlehen erfolgt in 2009.
Die im Jahr 2006 im Zusammenhang mit der Verbriefungstransaktion (GRAND plc.) in zwei Tranchen ausgegebenen Inhaberschuldverschreibungen valutieren zum Ende des Geschäftsjahres mit 5.153,4 Mio. e (2007: 5.309,4 Mio. e). Der durchschnittlich gewichtete Zinssatz beträgt 3,37% bis Juli 2010 und erhöht sich auf Grund vertraglicher Vereinbarungen ab Juli 2010 bis zum Laufzeitende im Juli 2013 auf 4,66%. Im Geschäftsjahr 2008 wurden Tilgungsleistungen in Höhe von 156,0 Mio. e sowie Zinszahlungen in Höhe von 178,5 Mio. e erbracht. Der vertraglich vereinbarte Verschuldungsgrad wurde damit deutlich unterschritten. Im Rahmen der Kreditvereinbarung stellten die Kreditnehmer Sicherheiten in Form von Grundschulden, Kontoverpfändungen und Abtretungen. Diese Sicherheiten können von den Sicherungsnehmern erst nach einem wesentlichen Verstoß gegen den Finanzierungsvertrag (z.B. Verletzung der Financial Covenants) verwertet werden.
In den Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern sind zum 31. Dezember 2008 Leasingverbindlichkeiten aus Finanzierungsleasing in Höhe von 88,4 Mio. e (2007: 87,9 Mio. e) enthalten (Objekt: Spree-Bellevue). In der nachfolgenden Tabelle werden die Summe der Mindestleasingzahlungen und die Überleitung auf deren Barwert dargestellt.
| in Mio. P | Summe der Mindest leasing zahlungen |
31.12.2008 Zinsanteil |
Barwert | Summe der Mindest leasing zahlungen |
31.12.2007 Zinsanteil |
Barwert |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Fällig innerhalb eines Jahres | 4,2 | 0,2 | 4,0 | 4,5 | 0,3 | 4,2 |
| Fällig in 1 bis 5 Jahren | 17,6 | 3,1 | 14,5 | 17,3 | 3,0 | 14,3 |
| Fällig nach 5 Jahren | 248,4 | 178,5 | 69,9 | 252,9 | 183,5 | 69,4 |
| 270,2 | 181,8 | 88,4 | 274,7 | 186,8 | 87,9 |
ageme
Die laufenden Ertragsteuerverbindlichkeiten resultieren aus der mit dem Jahressteuergesetz 2008 eingeführten Nachversteuerung des bisher steuerfreien sog. EK02-Bestands mit einem Steuersatz von 3%. Die Steuer ist ab 2008 in zehn gleich hohen Jahresraten zu zahlen.
| 31.12.2008 | 31.12.2007 | |||
|---|---|---|---|---|
| in Mio. P | langfristig | kurzfristig | langfristig | kurzfristig |
| Erhaltene Anzahlungen | - | 314,1 | - | 307,7 |
| Verbindlichkeiten aus der Zinsabgrenzung | - | 43,1 | - | 42,5 |
| Übrige sonstige Verbindlichkeiten | 4,1 | 13,7 | 3,8 | 29,4 |
| Passive Rechnungsabgrenzungsposten | 1,0 | 1,3 | 0,9 | 2,0 |
| 5,1 | 372,2 | 4,7 | 381,6 |
Die erhaltenen Anzahlungen beinhalten überwiegend von Mietern geleistete Abschlagszahlungen auf Betriebskosten.
Die übrigen sonstigen Verbindlichkeiten beinhalten in Höhe von 2,5 Mio. e (2007: 2,6 Mio. e) sonstige Steuern. Eine nachträgliche Kaufpreisanpassung für Viterra in Höhe von 15,0 Mio. e wurde Anfang 2008 beglichen.
Die DAIG hat in 2006 entschieden, sich auf das Kerngeschäft – Vermietung, Kauf und Verkauf von Wohnimmobilien – zu fokussieren und den Geschäftsbereich Development zu veräußern. Der gesamte Geschäftsbereich Development wurde als aufgegebener Geschäftsbereich definiert. Die zum 31. Dezember 2006 noch verbliebenen Teile des Geschäftsbereiches wurden als zur Veräußerung gehaltene Veräußerungsgruppe klassifiziert und im Dezember 2007 veräußert.
Die Ergebnisse des aufgegebenen Geschäftsbereiches gliedern sich wie folgt:
| in Mio. P | 2008 | 2007 |
|---|---|---|
| Erträge | - | 21,1 |
| Aufwendungen | - | -11,3 |
| Ergebnis aus dem operativen Geschäft | - | 9,8 |
| Ertragsteuern | - | -4,9 |
| Nettoergebnis aus dem operativen Geschäft | - | 4,9 |
| Gewinn aus der Veräußerung des aufgegebenen Geschäftsbereiches vor Steuern |
6,5 | 3,8 |
| Ertragsteuern auf den Gewinn aus der Veräußerung des aufgegebenen Geschäftsbereiches |
-0,6 | -2,3 |
| Gewinn aus der Veräußerung des aufgegebenen Geschäftsbereiches | 5,9 | 1,5 |
| Gewinn des Berichtsjahres | 5,9 | 6,4 |
87 Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung Konzernbilanz Konzern-Kapitalflussrechnung Konzern-Eigenkapital/Erträge und Aufwendungen Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung Konzernanhang
Die nachfolgende Tabelle zeigt die Cashflows des aufgegebenen Geschäftsbereiches:
| in Mio. P | 2008 | 2007 |
|---|---|---|
| Netto-Cashflow aus der betrieblichen Tätigkeit | -7,4 | 22,3 |
| Netto-Cashflow aus der Investitionstätigkeit | -20,8 | 14,4 |
| Netto-Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit | - | -17,6 |
| Netto-Cashflow des aufgegebenen Geschäftsbereiches | -28,2 | 19,1 |
Der negative Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit in 2008 resultiert in Höhe von 7,4 Mio. e aus nachträglichen Gewerbesteuerzahlungen.
Ende 2006 wurde zwischen der DAIG und der Deutschen Post ein Vergleich geschlossen, der vorsah, dass die ursprünglich an DAIG veräußerten Gewerbeimmobilien der Viterra Logistikimmobilien GmbH & Co. KG, Essen per 31. Dezember 2007 von der Deutschen Post zurück erworben werden müssen. Die daraus resultierende nachträgliche Kaufpreisanpassung an E.ON für Viterra führte im Februar 2008 zu einem negativen Cashflow aus der Investitionstätigkeit des aufgegebenen Geschäftsbereiches in Höhe von 15,0 Mio. e. Weitere –5,8 Mio. e (2007: –1,2 Mio. e) resultieren aus Inanspruchnahmen von im Zusammenhang mit dem Verkauf des Geschäftsbereiches gebildeten Rückstellungen.
Die Steuern auf das Ergebnis aus dem aufgegebenen Geschäftsbereich weichen von den hypothetisch ermittelten Steuern, bei Unterstellung einer Steuerrate von 31,6% (2007: 40%) auf das Ergebnis vor Steuern, wie folgt ab:
| in Mio. P | 2008 | 2007 |
|---|---|---|
| Gewinn vor Steuern | 6,5 | 13,6 |
| Steuerrate des Unternehmens in % | 31,6 | 40,0 |
| Erwarteter Steueraufwand | 2,1 | 5,5 |
| Gewerbesteuereffekte | - | 0,7 |
| Nicht abzugsfähige betriebliche Aufwendungen | - | 1,0 |
| Steuerfreie Effekte | -2,4 | - |
| Steuereffekte früherer Jahre | 0,9 | - |
| Tatsächlicher Steueraufwand | 0,6 | 7,2 |
| Tatsächliche Steuerrate in % | 9,2 | 52,8 |
| Bewertungskategorien und Klassen: | Wertansatz Bilanz nach IAS 39 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| fortgeführte | |||||
| Bewertungs Kategorie |
Buchwerte | Nominal | Anschaf fungs |
Anschaf fungs |
|
| in Mio. P | nach IAS 39 | 31.12.2008 | wert | kosten | kosten |
| Vermögenswerte | |||||
| Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente | |||||
| Flüssige Mittel | LaR | 253,5 | 253,5 | ||
| Langfristige Bankguthaben mit Verfügungsbeschränkungen | LaR | 2,1 | 2,1 | ||
| Forderungen aus Lieferungen und Leistungen | |||||
| Forderungen aus Verkauf von Grundstücken | LaR | 66,6 | 66,6 | ||
| Forderungen aus Vermietung | LaR | 18,2 | 18,2 | ||
| Forderungen aus Betreuungstätigkeit | LaR | 1,2 | 1,2 | ||
| Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen | LaR | 0,0 | 0,0 | ||
| Sonstige Finanzforderungen | |||||
| Ausleihungen an nahestehende Unternehmen | LaR | 34,7 | 34,7 | ||
| Sonstige Ausleihungen | LaR | 5,4 | 5,4 | ||
| Dividenden von übrigen Beteiligungen | LaR | 1,7 | 1,7 | ||
| Sonstige originäre finanzielle Vermögenswerte | |||||
| Langfristige Wertpapiere | AfS | 2,7 | |||
| Übrige Beteiligungen | AfS | 1,7 | 1,7 | ||
| Derivative finanzielle Vermögenswerte mit Hedge Beziehung | |||||
| Cashflow Hedges | n.a. | 0,0 | |||
| Schulden | |||||
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | |||||
| Verbindlichkeiten aus der Vermietung | FLAC | 22,4 | 22,4 | ||
| Verbindlichkeiten aus sonstigen Lieferungen und Leistungen | FLAC | 11,0 | 11,0 | ||
| Sonstige originäre finanzielle Verbindlichkeiten | |||||
| gegenüber Kreditinstituten | FLAC | 1.485,2 | 1.485,2 | ||
| gegenüber anderen Kreditgebern | FLAC | 5.496,7 | 5.496,7 | ||
| übrige sonstige finanzielle Verbindlichkeiten | n.a. | 7,8 | |||
| Verbindlichkeiten aus Finanzierungsleasing | n.a. | 88,4 | |||
| Derivative finanzielle Verbindlichkeiten mit Hedge Beziehung | |||||
| Cashflow Hedges | n.a. | 28,1 | |||
| Davon aggregiert nach Bewertungskategorien gemäß IAS 39: | |||||
| Loans and Receivables | LaR | 383,4 | 255,6 | 127,8 | 0,0 |
| Available-for-Sale financial assets | AfS | 4,4 | 0,0 | 0,0 | 1,7 |
| Financial Liabilities measured at Amortised Cost | FLAC | 7.015,3 | 0,0 | 7.015,3 | 0,0 |
| Finanzielle Verbindlichkeiten, die nicht unter IAS 39 fallen | |||||
| Leistungen an Arbeitnehmer IAS 19 | |||||
| Ausgleichsanspruch Bruttodarstellung | |||||
| übertragene Pensionsverpflichtungen | 11,3 | ||||
| Überschuss des Marktwerts des Planvermögens über die korrespondierende Verpflichtung |
0,5 | ||||
| Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen | 263,4 |
89 Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung Konzernbilanz Konzern-Kapitalflussrechnung
Konzern-Eigenkapital/Erträge und Aufwendungen Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung Konzernanhang
Wertansatz Bilanz nach IAS 39 Wertansatz Bilanz nach IAS 39 Fair Value erfolgswirksam Fair Value erfolgsneutral Wertansatz Bilanz nach IAS 17 Fair Value 31.12.2008 Bewertungs-Kategorie nach IAS 39 Buchwerte 31.12.2007 Nominalwert fortgeführte Anschaffungskosten Anschaffungskosten Fair Value erfolgswirksam Fair Value erfolgsneutral Wertansatz Bilanz nach IAS 17 Fair Value 31.12.2007 Flüssige Mittel LaR 253,5 253,5 253,5 LaR 366,4 366,4 366,4 Langfristige Bankguthaben mit Verfügungsbeschränkungen LaR 2,1 2,1 2,1 LaR 2,1 2,1 2,1 Forderungen aus Verkauf von Grundstücken LaR 66,6 66,6 66,6 LaR 118,6 118,6 118,6 Forderungen aus Vermietung LaR 18,2 18,2 18,2 LaR 17,3 17,3 17,3 Forderungen aus Betreuungstätigkeit LaR 1,2 1,2 1,2 LaR 1,5 1,5 1,5 Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen LaR 0,0 0,0 0,0 LaR 0,2 0,2 0,2 Ausleihungen an nahestehende Unternehmen LaR 34,7 34,7 41,3 LaR 34,9 34,9 34,9 Sonstige Ausleihungen LaR 5,4 5,4 5,4 LaR 0,7 0,7 0,7 Dividenden von übrigen Beteiligungen LaR 1,7 1,7 1,7 LaR 1,7 1,7 1,7 Langfristige Wertpapiere AfS 2,7 2,7 2,7 AfS 2,3 2,3 2,3 Übrige Beteiligungen AfS 1,7 1,7 1,7 AfS 1,7 1,7 1,7 Cashflow Hedges n.a. 0,0 0,0 n.a. 6,4 0,9 5,5 6,4 Verbindlichkeiten aus der Vermietung FLAC 22,4 22,4 22,4 FLAC 22,6 22,6 22,6 Verbindlichkeiten aus sonstigen Lieferungen und Leistungen FLAC 11,0 11,0 11,0 FLAC 16,6 16,6 16,6 gegenüber Kreditinstituten FLAC 1.485,2 1.485,2 1.567,0 FLAC 1.512,7 1.512,7 1.505,9 gegenüber anderen Kreditgebern FLAC 5.496,7 5.496,7 5.675,9 FLAC 5.607,9 5.607,9 5.535,0 übrige sonstige finanzielle Verbindlichkeiten n.a. 7,8 7,8 7,8 n.a. 7,1 7,1 7,1 Verbindlichkeiten aus Finanzierungsleasing n.a. 88,4 88,4 109,6 n.a. 87,9 87,9 92,3 Cashflow Hedges n.a. 28,1 5,5 22,6 28,1 n.a. 0,1 0,1 0,1 Loans and Receivables LaR 383,4 255,6 127,8 0,0 0,0 0,0 390,0 LaR 543,4 368,5 174,9 0,0 0,0 0,0 543,4 Available-for-Sale financial assets AfS 4,4 0,0 0,0 1,7 0,0 2,7 4,4 AfS 4,0 0,0 0,0 1,7 0,0 2,3 4,0 Financial Liabilities measured at Amortised Cost FLAC 7.015,3 0,0 7.015,3 0,0 0,0 0,0 7.276,3 FLAC 7.159,8 0,0 7.159,8 0,0 0,0 0,0 7.080,1 übertragene Pensionsverpflichtungen 11,3 12,9 über die korrespondierende Verpflichtung 0,5 0,5 Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen 263,4 268,4
nabsc
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a
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weitere
Flüssige Mittel, Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie sonstige Finanzforderungen haben überwiegend kurze Restlaufzeiten, daher entsprechen deren Buchwerte zum Abschlussstichtag näherungsweise dem beizulegenden Zeitwert.
Die beizulegenden Zeitwerte der sonstigen langfristigen Finanzforderungen entsprechen den Barwerten der mit den Vermögenswerten verbundenen Zahlungen unter Berücksichtigung der jeweils aktuellen Zinsparameter.
Die übrigen Beteiligungen werden mit ihren Anschaffungskosten bewertet, da kein auf einem aktiven Markt notierter Preis vorliegt und der beizulegende Zeitwert nicht zuverlässig ermittelt werden kann. Im Wesentlichen handelt es sich um die VBW Bauen und Wohnen GmbH, Bochum, 0,9 Mio. e (2007: 0,9 Mio. e), die Hellerhof GmbH, Frankfurt am Main, 0,3 Mio. e (2007: 0,3 Mio. e) sowie die WoWi Media GmbH & Co. KG, Hamburg, 0,3 Mio. e (2007: 0,0 Mio. e).
Die unter den Derivaten ausgewiesenen Fair Values für Cashflow Hedges werden durch Diskontierung der zukünftigen Cashflows mittels der aktuellen Zinsstrukturkurve zum Bilanzstichtag ermittelt.
Verbindlichkeiten aus der Vermietung sowie Verbindlichkeiten aus sonstigen Lieferungen und Leistungen haben regelmäßig kurze Restlaufzeiten; die bilanzierten Werte stellen näherungsweise die beizulegenden Zeitwerte dar.
Die Fair Value-Bewertung der sonstigen originären finanziellen Verbindlichkeiten erfolgt ebenfalls durch Diskontierung der zukünftigen Cashflows mittels der aktuellen risikoadjustierten Zinsstrukturkurve zum Bilanzstichtag.
| Bewer | aus Folgebewertung | Erträge | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| in Mio. P | tungs Kategorie nach IAS 39 |
aus Zinsen |
Erträge aus Auslei hungen |
Wert berichti gung |
aus gebuchte Forde rungen |
aus gebuchte Verbind lichkeiten |
aus übrigen Beteili gungen |
Netto ergebnis |
| 2008 | ||||||||
| Darlehen und Forderungen | LaR | 17,1 | 1,9 | -7,8 | -0,8 | - | - | 10,4 |
| Finanzielle Vermögenswerte Available for Sale |
AfS | 0,1 | - | 0,0 | - | - | 1,9 | 2,0 |
| Finanzielle Verbindlichkeiten bewertet mit fortgeführten Anschaffungskosten |
FLAC | -354,2 | - | - | - | 0,9 | - | -353,3 |
| -337,0 | 1,9 | -7,8 | -0,8 | 0,9 | 1,9 | -340,9 | ||
| 2007 | ||||||||
| Darlehen und Forderungen | LaR | 26,3 | 1,9 | -10,4 | -1,5 | - | - | 16,3 |
| Finanzielle Vermögenswerte Available for Sale |
AfS | 0,1 | - | 0,0 | - | - | 1,9 | 2,0 |
| Finanzielle Verbindlichkeiten bewertet mit fortgeführten Anschaffungskosten |
FLAC | -350,4 | - | - | - | - | - | -350,4 |
| -324,0 | 1,9 | -10,4 | -1,5 | 0,0 | 1,9 | -332,1 |
Nettoergebnisse nach Bewertungskategorien:
91 Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung Konzernbilanz Konzern-Kapitalflussrechnung Konzern-Eigenkapital/Erträge und Aufwendungen Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung Konzernanhang
Die Komponenten des Nettoergebnisses erfasst die DAIG grundsätzlich unter den Finanzerträgen und den Finanzaufwendungen.
Die der Bewertungskategorie "Darlehen und Forderungen" (LaR) zuzuordnenden Wertberichtigungen sowie Erträge und Aufwendungen im Zusammenhang mit ausgebuchten Forderungen werden unter sonstigen betrieblichen Erträgen bzw. sonstigen betrieblichen Aufwendungen ausgewiesen.
Der unter der Bewertungskategorie "Finanzielle Verbindlichkeiten bewertet mit fortgeführten Anschaffungskosten" (FLAC) ausgewiesene Ertrag aus ausgebuchten Verbindlichkeiten wurde unter den sonstigen betrieblichen Erträgen erfasst.
Im Rahmen ihrer Geschäftstätigkeit ist die DAIG verschiedenen finanziellen Risiken ausgesetzt. Das übergreifende Risikomanagement des Konzerns ist auf die Unvorhersehbarkeit der Entwicklungen auf den Finanzmärkten fokussiert und zielt darauf ab, die potentiell negativen Auswirkungen auf die Finanzlage des Konzerns zu minimieren und Risikokonzentrationen zu vermeiden. Im Einzelnen stellen sich diese Risiken sowie das damit verbundene Risikomanagement wie folgt dar:
Im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit ist die DAIG finanzwirtschaftlichen Risiken im Zinsbereich ausgesetzt. Die Verbindlichkeiten mit variabler Verzinsung setzen den Konzern einem Cashflow-Zinsrisiko aus. Zur Begrenzung bzw. Ausschaltung dieser Risiken setzt die DAIG derivative Finanzinstrumente ein. Diese derivativen Finanzinstrumente dienen zur Absicherung von Zinsrisiken im Zusammenhang mit dem operativen Geschäft und dürfen grundsätzlich nicht zu Spekulationszwecken eingesetzt werden.
Im Rahmen des Managements von Zinsrisiken findet eine laufende Beobachtung des Marktes statt. Im Rahmen einer laufenden Analyse wird verifiziert, ob Marktveränderungen einen negativen Einfluss auf die Zinssituation der DAIG haben. Wo möglich und sinnvoll, werden in diesen Fällen derivative Finanzinstrumente eingesetzt. Darüber hinaus werden variabel verzinsliche Verbindlichkeiten am Tage ihrer Auszahlung direkt mit einem Fixed Payer Swap zinsgesichert, um vor zukünftigen Zinsschwankungen abgesichert zu sein.
Nach den von der DAIG verfolgten Strategien ist der Einsatz von Derivaten nur dann erlaubt, wenn ihnen bilanzielle Vermögenswerte oder Verbindlichkeiten, vertragliche Ansprüche oder Verpflichtungen und geplante operative Transaktionen zugrunde liegen.
Im DAIG-Konzern bestehen keine signifikanten Konzentrationen hinsichtlich möglicher Kreditrisiken. Verträge über derivative Finanzinstrumente und Finanztransaktionen werden nur mit Finanzinstituten guter Bonität abgeschlossen. Die DAIG hat eine konzernweit gültige Richtlinie eingesetzt, um sicherzustellen, dass Mietverträge nur mit Mietern mit guter Bonität abgeschlossen werden. Dem Ausfallrisiko finanzieller Vermögenswerte wird durch angemessene Wertberichtigungen Rechnung getragen.
Im Rahmen von Kreditverträgen ist die DAIG zur Einhaltung bestimmter Finanzkennzahlen wie z.B. dem Schuldendienstdeckungsgrad und dem Verschuldungsgrad verpflichtet. Eine Verletzung dieser Finanzkennzahlen führt zu einer Kündigungsmöglichkeit durch die Kreditgeber. Im Berichtsjahr hat die DAIG alle vereinbarten Finanzkennzahlen eingehalten. Im Rahmen des Risikomanagements wird die Einhaltung dieser Finanzkennzahlen auf Basis der aktuellen Hochrechnungen und Planungsrechnungen laufend überprüft. Auf der Grundlage der aktuellen Unternehmensplanung der DAIG wird davon ausgegangen, dass diese Finanzkennzahlen auch in der Zukunft eingehalten werden.
Aufgrund der begrenzten internationalen Tätigkeit der DAIG bestehen, wie im Vorjahr, keine wesentlichen Währungsrisiken.
Die DAIG unterliegt, wie im Vorjahr, Immobilienpreisrisiken sowie Preisrisiken hinsichtlich Marktmieten.
Zur Steuerung von Liquiditätsrisiken verwendet die DAIG Liquiditätsprognosen und Liquiditätspläne.
Aus der nachfolgenden Tabelle sind die prognostizierten (undiskontierten) Zahlungsströme der originären finanziellen Verbindlichkeiten sowie der derivativen Finanzinstrumente mit negativem Marktwert ersichtlich:
| Buchwert | Cashflows | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 31.12. | 2009 2010 |
2011 bis 2015 | |||||
| in Mio. P | 2008 | Zins | Tilgung | Zins | Tilgung | Zins | Tilgung |
| Sonstige originäre finanzielle Verbindlichkeiten: |
|||||||
| gegenüber Kreditinstituten | 1.485,2 | 54,2 | 118,3 | 48,1 | 65,3 | 207,6 | 745,7 |
| gegenüber anderen Kreditgebern | 5.496,7 | 191,2 | 108,4 | 204,0 | 86,8 | 673,1 | 5.266,5 |
| übrige sonstige finanzielle Verbindlichkeiten |
7,8 | 0,0 | 0,0 | 2,5 | |||
| Verbindlichkeiten aus Finanzierungsleasing |
88,4 | 4,2 | 4,3 | 22,6 | |||
| Derivative finanzielle Verbindlich keiten mit Hedge Beziehung |
|||||||
| Cashflow Hedges | 28,1 | 7,2 | 0,0 | 9,7 | 0,0 | 17,8 | 0,0 |
Um die jederzeitige Zahlungsfähigkeit sowie die finanzielle Flexibilität der DAIG sicherzustellen, wird eine Liquiditätsreserve in Form einer Betriebsmittelkreditlinie und, sofern erforderlich, Barmitteln vorgehalten.
Darstellung der Finanzierungsreserve aus Kreditlinien:
| in Mio. P | Kreditlinien 31.12.2008 |
Ausnutzung 31.12.2008 |
freie Kreditlinien 31.12.2008 |
freie Kreditlinien 31.12.2007 |
|---|---|---|---|---|
| Restlaufzeit | ||||
| < 1 Jahr | 100,0 | 0,0 | 100,0 | 105,0 |
| > 1 Jahr | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| 100,0 | 0,0 | 100,0 | 105,0 |
Bedingt durch die Wirtschafts- und Finanzkrise haben sich die Finanzierungsbedingungen sowie die Finanzierungsmöglichkeiten der DAIG verschlechtert. Insgesamt kann dies zur Folge haben, dass die DAIG im Rahmen von Akquisitionen und/oder Refinanzierungen einen höheren Eigenkapitaleinsatz erbringen muss, um sich zu wirtschaftlich vertretbaren Konditionen zu finanzieren.
Insgesamt verfügt die DAIG zum Stichtag über Kassenbestände und Bankguthaben von 251,1 Mio. e. Ergänzt um die oben genannten Finanzierungsreserven aus Kreditlinien kann, auch vor dem Hintergrund der Wirtschafts- und Finanzkrise, die jederzeitige Zahlungsfähigkeit der DAIG als gewährleistet angesehen werden.
Zehn Fixed Payer Swaps sichern das Zinsrisiko zweier Akquisitionslinien, die insbesondere zum Zweck der Finanzierung von Portfolioerwerben durch Tochtergesellschaften der Deutsche Annington Immobilien GmbH abgeschlossen wurden.
Im Rahmen der Refinanzierung der Akquisitionsfinanzierung II wurden die Zinssicherungen bei Barclays Capital und Citibank abgelöst und durch Swaps bei der Landesbank Hessen-Thüringen sowie der SEB AG fortgesetzt. Das Nominalvolumen der Zinsswaps hat sich zum 31. Dezember 2008 auf insgesamt 525,6 Mio. e erhöht. Die Zinskonditionen variieren zwischen 4,075% und 4,400% bei Laufzeiten von 6,25 bis 6,75 Jahren.
| in Mio. P | Nominalbetrag | Laufzeit beginn von |
Laufzeit ende bis |
Durchschnitts Zinssatz |
|---|---|---|---|---|
| Akquisitionsfinanzierung I | ||||
| Grundgeschäfte | 237,2 | 29.12.2006 | 31.12.2013 | 3-M-EURIBOR |
| Zinsswaps | 237,6 | 20.07.2007 | 20.10.2013 | 4,205% |
| Akquisitionsfinanzierung II | ||||
| Grundgeschäfte | 288,0 | 18.04.2008 | 20.04.2015 | 3-M-EURIBOR |
| Zinsswaps | 288,0 | 21.07.2008 | 20.04.2015 | 4,400% |
a
Im Rahmen des Cashflow Hedge-Accounting wurden die Derivate zum 31. Dezember 2008 mit ihren negativen Marktwerten (clean present fair values) in Höhe von insgesamt 28,1 Mio. e unter den Sonstigen finanziellen Verbindlichkeiten ausgewiesen.
Als Folge der Bewertung wurde das Eigenkapital im Geschäftsjahr ergebnisneutral mit 25,6 Mio. e belastet. Aus Ineffektivitäten entstand im Berichtszeitraum nach Abzug latenter Steuern ein Verlust in Höhe von 2,3 Mio. e.
Ein Zinsswap, der zum 31. März 2008 nicht mehr Bestandteil der Hedge-Beziehung war, konnte im zweiten Quartal 2008 redesigniert werden. Aus dem Wegfall der Hedge Beziehung ergab sich im Berichtszeitraum nach Abzug latenter Steuern ein Verlust in Höhe von 2,7 Mio. e.
Ausgehend von der Bewertung zum 31. Dezember 2008 wurde eine Sensitivitätsanalyse zur Ermittlung der Eigenkapitalveränderung bei einer hypothetischen Verschiebung der Zinsstruktur um jeweils 50 Basispunkte durchgeführt:
| Eigenkapitalveränderung | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| in Mio. P | Sonstige Rücklagen ergebnisneutral |
Ineffektivitäten erfolgswirksam |
Summe | |||
| + 50 Basispunkte | +10,8 | +0,4 | +11,2 | |||
| – 50 Basispunkte | -11,1 | -0,4 | -11,5 |
Alle bei der DAIG zur Anwendung kommenden derivativen Finanzinstrumente sind in eine wirksame Sicherungsbeziehung gemäß IAS 39 eingebunden.
Bei der indirekten Ermittlung des Cashflow aus der betrieblichen Tätigkeit ist das Periodenergebnis um Auswirkungen von nicht zahlungswirksamen Geschäftsvorfällen, Veränderungen von Bilanzposten, denen betriebliche Ein- oder Auszahlungen vergangener oder zukünftiger Geschäftsjahre gegenüberstehen, sowie um Ertrags- und Aufwandsposten, die dem Investitions- oder Finanzierungsbereich zuzurechnen sind, berichtigt. Eine direkte Abstimmung mit den entsprechenden Veränderungen der Posten der Konzernbilanz ist somit nicht ohne weiteres möglich.
Die Einzahlungen aus der Veräußerung von Vorratsimmobilien werden im Cashflow aus der betrieblichen Tätigkeit, die Einzahlungen aus der Veräußerung von immateriellen Vermögenswerten, Sachanlagen und Investment Properties im Cashflow aus der Investitionstätigkeit ausgewiesen.
Unter Ausübung des Wahlrechts in IAS 7 werden Zinseinzahlungen im Cashflow aus der Investitionstätigkeit und Zinsauszahlungen im Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit ausgewiesen.
Der Posten "Auszahlungen für Investitionen in Investment Properties" zeigt die um zahlungsunwirksame Schuldübernahmen bereinigten Investitionen. Im Rahmen des Erwerbs diverser Immobilienbestände wurden Darlehensverbindlichkeiten in Höhe von 3,8 Mio. e (2007: 14,7 Mio. e) übernommen. In entsprechender Höhe wurden die "Einzahlungen aus der Aufnahme von Finanziellen Verbindlichkeiten" angepasst.
95 Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung Konzernbilanz Konzern-Kapitalflussrechnung Konzern-Eigenkapital/Erträge und Aufwendungen Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung Konzernanhang
Der Posten "Einzahlungen aus der Aufnahme von Finanziellen Verbindlichkeiten" beinhaltet überwiegend die Darlehensaufnahmen zur Finanzierung der neu erworbenen Immobilienbestände im Berichtsjahr. Nicht enthalten sind hier die im Rahmen von Immobilienerwerben übernommenen, zuvor bereits bestehenden Darlehensverbindlichkeiten.
Der Posten "Auszahlungen für die Tilgung von Finanziellen Verbindlichkeiten" spiegelt die im Berichtsjahr zurückgeführten Darlehensverbindlichkeiten wider. Hierin enthalten ist auch die Rückführung der in Anspruch genommenen Akquisitionslinie über 500,0 Mio. e, die von Barclays Capital sowie Citibank bereitgestellt wurde und die zum Rückzahlungszeitpunkt mit 287,2 Mio. e in Anspruch genommen war. Die Refinanzierung bei der Landesbank Hessen-Thüringen und der SEB AG ist in den "Einzahlungen aus der Aufnahme von Finanziellen Verbindlichkeiten" ausgewiesen.
Die flüssigen Mittel unterliegen in Höhe von 40,8 Mio. e Verfügungsbeschränkungen (2007: 69,3 Mio. e).
Haftungsverhältnisse bestehen für Sachverhalte, für die die Deutsche Annington Immobilien GmbH und ihre Tochtergesellschaften Garantien zu Gunsten verschiedener Vertragspartner gegeben haben.
Haftungsverhältnisse gegenüber Dritten betreffen im Wesentlichen Bürgschaften für Gewährleistungsansprüche und Vertragserfüllungsbürgschaften. Die Laufzeiten sind in vielen Fällen auf einen vereinbarten Zeitpunkt befristet bzw. richten sich nach der zugrunde liegenden Laufzeit eines Darlehens. In einigen Fällen ist die Laufzeit unbefristet.
Im Rahmen von Unternehmensverkäufen hat die Rechtsvorgängerin des Tochterunternehmens Deutsche Annington Beteiligungsverwaltungs GmbH gegenüber den Käufern Freistellungsvereinbarungen in Bezug auf Steuer-, Rechts- sowie sonstige Risiken gegeben. Die Freistellungsvereinbarungen bewegen sich im üblichen Rahmen der bei solchen Transaktionen gegebenen Zusagen. Die Laufzeiten der Vereinbarungen betragen in der Regel zwei bis drei Jahre, in wenigen Einzelfällen auch 10, 15 oder maximal 30 Jahre.
Die Verpflichtungen aus künftigen Mindestleasingzahlungen aufgrund von unkündbaren Operating-Leasingverhältnissen sind wie folgt fällig:
| in Mio. P | 31.12.2008 | 31.12.2007 |
|---|---|---|
| Summe der Mindestleasingzahlungen | 269,2 | 254,2 |
| Fällig innerhalb eines Jahres | 12,6 | 12,3 |
| Fällig in 1 bis 5 Jahren | 38,4 | 39,6 |
| Fällig nach 5 Jahren | 218,2 | 202,3 |
Im Rahmen von Miet-, Pacht- und Leasingverträgen wurden im Berichtszeitraum Zahlungen in Höhe von 12,9 Mio. e (2007: 14,2 Mio. e) aufwandswirksam erfasst.
Die Leasingzahlungen betreffen insbesondere angemietete Immobilien und Erbbauzinsen.
Ferner bestehen finanzielle Verpflichtungen aus der Beauftragung von Dienstleistungen in Höhe von 154,8 Mio. e (2007: 151,0 Mio. e).
Die DAIG ist Beteiligte in verschiedenen Aktiv- und Passivprozessen, die aus der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit entstanden sind. Diese Rechtsstreitigkeiten und Schadenersatzansprüche sind Routineangelegenheiten, die sich aus dem normalen Geschäftsverlauf ergeben. Es handelt sich hierbei insbesondere um Mietrechts- und Vertriebsstreitigkeiten.
Keine dieser Rechtsstreitigkeiten und Schadenersatzansprüche wird wesentliche bilanzielle, ergebnismäßige oder liquiditätsmäßige Auswirkungen für die DAIG haben.
Die Mitglieder der Geschäftsführung und des Aufsichtsrates oder deren direkte Familienangehörige unterhalten über die Organbeziehungen hinaus keine persönlichen Geschäftsbeziehungen zu Gesellschaften des DAIG-Konzerns.
Ebenso werden weder Geschäftsbeziehungen von DAIG-Gesellschaften mit verbundenen und assoziierten Unternehmen des DAIG-Konzerns noch mit Mitgliedern der Geschäftsleitungen und der Aufsichtsorgane der konsolidierten DAIG-Unternehmen oder deren direkten Familienangehörigen unterhalten.
Für die Leistungen aus dem Long Term Incentive Plan (LTIP) hat die Monterey Holdings I S.á.r.l., Luxemburg, die bestehenden Verpflichtungen gegenüber den Mitgliedern der Geschäftsführung übernommen. In Höhe der übernommenen Verpflichtungen weist die DAIG eine Forderung gegenüber der Monterey Holdings I S.á.r.l., Luxemburg, von 1,9 Mio. e in den Sonstigen Vermögenswerten aus.
In 2005 wurden Beratungsverträge mit Terra Firma Capital Partners Limited, London, sowie der terrafirma GmbH, Frankfurt am Main, abgeschlossen. Im Geschäftsjahr 2008 wurden Leistungen in Höhe von 1,1 Mio. e (2007: 1,7 Mio. e) erbracht.
Im Jahr 2008 stand die Citibank N.A. sowie deren Tochtergesellschaft Citigroup Global Markets Limited mit der DAIG in den folgenden Geschäftsbeziehungen:
Im Mai 2007 wurde mit Barclays Capital sowie Citibank eine Akquisitionslinie über insgesamt 500,0 Mio. e abgeschlossen. Diese Akquisitionslinie wurde im Oktober 2008 gekündigt und die in Anspruch genommenen Darlehensbeträge zurückgeführt. Eine ausführliche Beschreibung der Finanzierung ist in der Erläuterung [29] Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten erfolgt.
97 Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung Konzernbilanz Konzern-Kapitalflussrechnung Konzern-Eigenkapital/Erträge und Aufwendungen Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung Konzernanhang
Im Rahmen der Umfinanzierung der Akquisitionsdarlehen wurden ebenfalls die zu Sicherungszwecken eingesetzten Zinssicherungen der Citibank N. A., London Branch abgelöst bzw. durch neue Zinssicherungen bei der Landesbank Hessen-Thüringen und der SEB AG ersetzt. Durch die Ablösung der Zinssicherungen bei der Citibank N. A., London Branch konnte der positive Marktwert in Höhe von 5,0 Mio. e realisiert werden.
Zwischen der Citibank und der DAIG wurden in 2006 Kooperationsvereinbarungen bezüglich zukünftiger Projekte geschlossen. Die Vereinbarungen enden im März 2009.
In 2008 ist die DAIG mit bereits unterzeichneten Kaufverträgen die Verpflichtung zum Erwerb von 108 Wohneinheiten und 5 Gewerbeimmobilien zum Kaufpreis von 7,1 Mio. e eingegangen, deren Besitzübergang erst nach dem 31. Dezember 2008 erfolgen wird.
Die Mitglieder des Aufsichtsrates haben im Geschäftsjahr 2008 101,9 Te (2007: 71,4 Te) für ihre Tätigkeit erhalten.
Die Gesamtbezüge der Geschäftsführung betrugen 3,1 Mio. e (2007: 6,7 Mio. e). Davon entfallen 1,7 Mio. e (2007: 0,8 Mio. e) auf fixe Vergütungen einschließlich geldwerter Vorteile und sonstiger Bezüge. Die variablen Vergütungen von 1,4 Mio. e (2007: 5,9 Mio. e) betreffen Tantiemeansprüche und im Vorjahr Ansprüche aus dem Long Term Incentive Plan.
Die Pensionsverpflichtungen (DBO) gegenüber ehemaligen Geschäftsführern und ihren Hinterbliebenen betragen 1,0 Mio. e (2007: 4,1 Mio. e), gegenüber aktiven Geschäftsführern und ihren Hinterbliebenen 3,1 Mio. e (2007: 3,2 Mio. e).
Guy Hands, Vorsitzender, Chairman und Chief Investment Officer der Terra Firma Capital Partners Limited, London
Phillip Wesley Burns, Financial Managing Director der Terra Firma Capital Partners Limited, London
William T. Comfort, Chairman der Citigroup Venture Capital, New York
Fraser Duncan, Managing Director der Terra Firma Capital Partners Limited, London
Wolfgang König, Unternehmensberater, Esslingen
Sir Thomas Macpherson (bis 7. Februar 2008), Chairman der Annington Holdings PLC, London
Prof. Dr. Klaus Rauscher (seit 1. August 2008) Unternehmensberater, Berlin
Dem Aufsichtsrat obliegen nicht die Rechte und Pflichten entsprechend den Vorschriften des Aktiengesetzes.
Dr. Manfred Püschel
Dr. Wulf Böttger (seit 1. April 2008 bis 5. Februar 2009)
Düsseldorf, den 30. März 2009
Wijnand Donkers Dr. Manfred Püschel
99 Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung Konzernbilanz Konzern-Kapitalflussrechnung Konzern-Eigenkapital/Erträge und Aufwendungen Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung Konzernanhang
Wir haben den von der Deutsche Annington Immobilien GmbH, Düsseldorf, aufgestellten Konzernabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung, Aufstellung der im Konzern-Eigenkapital erfassten Erträge und Aufwendungen, Eigenkapitalveränderungsrechnung, Kapitalflussrechnung und Anhang – sowie den Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2008 geprüft. Die Aufstellung von Konzernabschluss und Konzernlagebericht nach den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315a Abs. 1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen Vorschriften liegt in der Verantwortung der Geschäftsführung des Mutterunternehmens. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht abzugeben.
Wir haben unsere Konzernabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Konzernabschluss unter Beachtung der anzuwendenden Rechnungslegungsvorschriften und durch den Konzernlagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld des Konzerns sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben im Konzernabschluss und Konzernlagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der Jahresabschlüsse der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen, der Abgrenzung des Konsolidierungskreises, der angewandten Bilanzierungs- und Konsolidierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der Geschäftsführung des Mutterunternehmens sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.
Nach unserer Beurteilung auf Grund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Konzernabschluss den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315a Abs. 1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns. Der Konzernlagebericht steht in Einklang mit dem Konzernabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.
Essen, den 31. März 2009
KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft (vormals KPMG Deutsche Treuhand-Gesellschaft Aktiengesellschaft Wirtschaftsprüfungsgesellschaft)
Beumer Huperz
Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüfer
Weitere Informationen 2008 102 Anteilsbesitz
| 11 | T |
|---|---|
| п π |
п J $\mathbf{H}$ I I |
| 11 | $\mathbf{H}$ R $\blacksquare$ π П |
Anteilsbesitzliste der DAIG zum 31. Dezember 2008
| Anteil am Kapital |
|||
|---|---|---|---|
| Gesellschaft | Sitz | % | |
| Deutsche Annington Immobilien GmbH | Düsseldorf | 100,00 | |
| A. | In den Konzernabschluss einbezogene Unternehmen Baugesellschaft Bayern mbH |
München | 94,90 |
| Bundesbahn Wohnungsbaugesellschaft Kassel Gesellschaft mit beschränkter Haftung | Kassel | 94,90 | |
| Bundesbahn-Wohnungsbaugesellschaft Regensburg mbH | Regensburg | 94,90 | |
| BWG Frankfurt am Main Bundesbahn-Wohnungsgesellschaft mbH | Frankfurt | 94,90 | |
| DA DMB Netherlands B.V. | Eindhoven/NL | 100,00 | |
| Deutsche Annington Bestands GmbH & Co.KG | Düsseldorf | 100,00 | |
| Deutsche Annington Beteiligungsverwaltungs GmbH | Düsseldorf | 100,00 | |
| Deutsche Annington Bewirtschaftungs GmbH & Co.KG | Düsseldorf | 100,00 | |
| Deutsche Annington Consulting GmbH | Bochum | 100,00 | |
| Deutsche Annington DEWG GmbH & Co.KG | Düsseldorf | 100,00 | |
| Deutsche Annington DEWG Verwaltungs GmbH | Düsseldorf | 99,60 | |
| Deutsche Annington DID Verwaltungs GmbH | Düsseldorf | 99,60 | |
| Deutsche Annington Dienstleistungen Holding GmbH i.L. | Düsseldorf | 100,00 | |
| Deutsche Annington DMB Eins GmbH | Bochum | 100,00 | |
| Deutsche Annington Dritte Beteiligungsgesellschaft mbH | Düsseldorf | 100,00 | |
| Deutsche Annington EWG Augsburg GmbH & Co.KG | Düsseldorf | 100,00 | |
| Deutsche Annington EWG Augsburg Verwaltungs GmbH | Düsseldorf | 99,60 | |
| Deutsche Annington EWG Essen Bestands GmbH & Co.KG | Düsseldorf | 100,00 | |
| Deutsche Annington EWG Essen Bewirtschaftungs GmbH & Co.KG | Düsseldorf | 100,00 | |
| Deutsche Annington EWG Essen Verwaltungs GmbH | Düsseldorf | 99,60 | |
| Deutsche Annington EWG Frankfurt Bestands GmbH & Co.KG | Düsseldorf | 100,00 | |
| Deutsche Annington EWG Frankfurt Bewirtschaftungs GmbH & Co.KG | Düsseldorf | 100,00 | |
| Deutsche Annington EWG Frankfurt Verwaltungs GmbH | Düsseldorf | 99,60 | |
| Deutsche Annington EWG Karlsruhe Bestands GmbH & Co.KG | Düsseldorf | 100,00 | |
| Deutsche Annington EWG Karlsruhe Bewirtschaftungs GmbH & Co.KG | Düsseldorf | 100,00 | |
| Deutsche Annington EWG Karlsruhe Verwaltungs GmbH | Düsseldorf | 99,60 | |
| Deutsche Annington EWG Kassel Bestands GmbH & Co.KG | Düsseldorf | 100,00 | |
| Deutsche Annington EWG Kassel Bewirtschaftungs GmbH & Co.KG | Düsseldorf | 100,00 | |
| Deutsche Annington EWG Kassel Verwaltungs GmbH | Düsseldorf | 99,60 | |
| Deutsche Annington EWG Köln Bestands GmbH & Co.KG | Düsseldorf | 100,00 | |
| Deutsche Annington EWG Köln Bewirtschaftungs GmbH & Co.KG | Düsseldorf | 100,00 | |
| Deutsche Annington EWG Köln Verwaltungs GmbH | Düsseldorf | 99,60 | |
| Deutsche Annington EWG Mainz GmbH & Co.KG | Düsseldorf | 100,00 | |
| Deutsche Annington EWG Mainz Verwaltungs GmbH | Düsseldorf | 99,60 | |
| Deutsche Annington EWG München Bestands GmbH & Co. KG | Düsseldorf | 100,00 | |
| Deutsche Annington EWG München Bewirtschaftungs GmbH & Co. KG | Düsseldorf | 100,00 | |
| Deutsche Annington EWG München Verwaltungs GmbH | Düsseldorf | 99,60 | |
| Deutsche Annington EWG Nürnberg GmbH & Co.KG | Düsseldorf | 100,00 | |
| Deutsche Annington EWG Nürnberg Verwaltungs GmbH | Düsseldorf | 99,60 | |
| Deutsche Annington EWG Regensburg GmbH & Co.KG | Düsseldorf | 100,00 | |
| Deutsche Annington EWG Regensburg Verwaltungs GmbH | Düsseldorf | 99,60 | |
| Deutsche Annington Finance GmbH | Düsseldorf | 100,00 | |
| Deutsche Annington Fundus Immobiliengesellschaft mbH | Köln | 100,00 | |
| Deutsche Annington Fünfte Beteiligungsgesellschaft mbH | Düsseldorf | 100,00 | |
| Deutsche Annington Haus GmbH | Kiel | 100,00 | |
| Deutsche Annington Heimbau Bestands GmbH & Co.KG | Düsseldorf | 100,00 | |
| Deutsche Annington Heimbau Bewirtschaftungs GmbH & Co.KG | Düsseldorf | 100,00 | |
| Deutsche Annington Heimbau GmbH | Kiel | 100,00 | |
| Deutsche Annington Heimbau Verwaltungs GmbH | Düsseldorf | 99,60 | |
| Deutsche Annington Holdings Drei GmbH | Bochum | 100,00 | |
| Deutsche Annington Holdings Eins GmbH | Düsseldorf | 100,00 | |
| Deutsche Annington Holdings Fünf GmbH | Düsseldorf | 100,00 | |
| Deutsche Annington Holdings Vier GmbH | Düsseldorf | 100,00 | |
| Deutsche Annington Holdings Zwei GmbH | Düsseldorf | 100,00 | |
| Deutsche Annington Immobiliendienstleistung Bestands GmbH & Co.KG | Düsseldorf | 100,00 | |
| Deutsche Annington Immobilien-Dienstleistungen GmbH | Düsseldorf | 100,00 | |
| Deutsche Annington Informationssysteme GmbH | Düsseldorf | 100,00 | |
| Deutsche Annington Interim DAMIRA GmbH | Düsseldorf | 100,00 | |
| Deutsche Annington MIRA Bestands GmbH & Co.KG | Düsseldorf | 100,00 | |
| Deutsche Annington MIRA Bewirtschaftungs GmbH & Co.KG | Düsseldorf | 100,00 | |
| Deutsche Annington MIRA Verwaltungs GmbH | Düsseldorf | 99,60 | |
| Deutsche Annington Nord GmbH | Kiel | 100,00 | |
| Deutsche Annington Ost GmbH | Berlin | 100,00 |
| Anteil am Kapital |
||
|---|---|---|
| Gesellschaft | Sitz | |
| Deutsche Annington Revisionsgesellschaft mbH | Düsseldorf | 100,00 |
| Deutsche Annington Rheinland GmbH | Düsseldorf | 100,00 |
| Deutsche Annington Rheinland Immobiliengesellschaft mbH | Köln | 100,00 |
| Deutsche Annington Rhein-Ruhr GmbH & Co.KG | Essen | 100,00 |
| Deutsche Annington Ruhr GmbH | Essen | 100,00 |
| Deutsche Annington Service GmbH | Frankfurt | 100,00 |
| Deutsche Annington Süd GmbH | München | 100,00 |
| Deutsche Annington Süd-West GmbH | Frankfurt | 100,00 |
| Deutsche Annington Vermögensgesellschaft mbH & Co.KG | Düsseldorf | 100,00 |
| Deutsche Annington Verwaltungs GmbH | Bochum | 100,00 |
| Deutsche Annington Vierte Beteiligungsgesellschaft mbH | Düsseldorf | 99,60 |
| Deutsche Annington Westfalen GmbH | Dortmund | 100,00 |
| Deutsche Annington WOGE Drei Verwaltungs GmbH | Düsseldorf | 99,60 |
| Deutsche Annington WOGE Eins Verwaltungs GmbH | Düsseldorf | 99,60 |
| Deutsche Annington WOGE Fünf Bestands GmbH & Co. KG | Düsseldorf | 100,00 |
| Deutsche Annington WOGE Fünf Bewirtschaftungs GmbH & Co. KG | Düsseldorf | 100,00 |
| Deutsche Annington WOGE Fünf Verwaltungs GmbH | Düsseldorf | 100,00 |
| Deutsche Annington WOGE Sechs Bestands GmbH & Co.KG | Bochum | 100,00 |
| Deutsche Annington WOGE Sechs Bewirtschaftungs GmbH & Co.KG | Bochum | 100,00 |
| Deutsche Annington WOGE Sechs Verwaltungs GmbH | Bochum | 100,00 |
| Deutsche Annington WOGE Sieben Bestands GmbH & Co.KG | Bochum | 100,00 |
| Deutsche Annington WOGE Sieben Bewirtschaftungs GmbH & Co.KG | Bochum | 100,00 |
| Deutsche Annington WOGE Sieben Verwaltungs GmbH | Düsseldorf | 100,00 |
| Deutsche Annington WOGE Vier Bestands GmbH & Co.KG | Düsseldorf | 100,00 |
| Deutsche Annington WOGE Vier GmbH & Co.KG | Düsseldorf | 100,00 |
| Deutsche Annington Wohnungsgesellschaft I Bestands GmbH & Co.KG | Düsseldorf | 100,00 |
| Deutsche Annington Wohnungsgesellschaft I mbH | Essen | 100,00 |
| Deutsche Annington Wohnungsgesellschaft III Bestands GmbH & Co.KG | Düsseldorf | 100,00 |
| Deutsche Annington Wohnungsgesellschaft III mbH | Bochum | 100,00 |
| Deutsche Annington Zweite Beteiligungsgesellschaft mbH | Essen | 100,00 |
| Deutsche Eisenbahn-Wohnungs-Gesellschaft mbH | Leipzig | 100,00 |
| Eisenbahn-Siedlungsgesellschaft Augsburg mbH (Siegau) | Augsburg | 94,90 |
| Eisenbahn-Wohnungsbau-Gesellschaft Karlsruhe GmbH | Karlsruhe | 94,90 |
| Eisenbahn-Wohnungsbaugesellschaft Köln mbH | Köln | 94,90 |
| Eisenbahn-Wohnungsbaugesellschaft Nürnberg GmbH | Nürnberg | 94,90 |
| Frankfurter Siedlungsgesellschaft mbH | Düsseldorf | 100,00 |
| FSG Immobilien GmbH & Co.KG | Düsseldorf | 100,00 |
| FSG Immobilien Verwaltungs GmbH | Düsseldorf | 99,60 |
| FSG-Holding GmbH | Düsseldorf | 94,80 |
| Grundstücksgesellschaft Eins Stauffenbergstraße mbH | Berlin | 100,00 |
| Immobilienfonds Koblenz-Karthause Wolfgang Hober KG | Düsseldorf | 86,51 |
| JANANA Grundstücksgesellschaft mbH & Co.KG | Grünwald | 94,90 |
| KADURA Grundstücksges. mbH & Co.KG | Grünwald | 92,51 |
| LEMONDAS Grundstücksgesellschaft mbH & Co.KG | Grünwald | 94,90 |
| LEVON Grundstücksgesellschaft mbH & Co.KG | Grünwald | 94,90 |
| MAKAB Beteiligungs Eins GmbH | Düsseldorf | 100,00 |
| MAKAB Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG | Grünwald | 94,90 |
| MAKANA Beteiligungsgesellschaft Eins GmbH | Düsseldorf | 100,00 |
| MAKANA Beteiligungsgesellschaft Zwei GmbH | Düsseldorf | 100,00 |
| MAKANA Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG | Grünwald | 94,90 |
| MANGANA Grundstücksgesellschaft mbH & Co.KG | Grünwald | 94,90 |
| MELCART Grundstücks-Verwaltungsgesellschaft mbH | Grünwald | 94,80 |
| MIRA Grundstücksgesellschaft mbH | Düsseldorf | 94,90 |
| MIRIS Beteiligungs Eins GmbH | Düsseldorf | 100,00 |
| MIRIS Grundstücksgesellschaft mbH & Co.KG | Grünwald | 94,90 |
| "Siege" Siedlungsgesellschaft für das Verkehrspersonal mbH Mainz | Mainz | 94,90 |
| Viterra Holdings Eins GmbH | Düsseldorf | 100,00 |
| Viterra Holdings Zwei GmbH | Düsseldorf | 100,00 |
| Viterra Logistikimmobilien GmbH & Co. KG | Essen | 99,96 |
| Essen | 94,90 |
| Gesellschaft | Sitz | Anteil am Kapital % |
Eigenkapital T P |
Ergebnis des Geschäfts jahres T P |
|
|---|---|---|---|---|---|
| B. | Sonstige Beteiligungen > 20 % Anteil | ||||
| FEA Verwaltungs GmbH | Düsseldorf | 25,00 | 21 | -1 |
| Portfolio zum 31.12.2008 | Einheiten | Anteil in % |
Wohnfläche in m2 |
Durchschn. Wohnfläche je Einheit in m2 |
Annualisierte Netto kaltmiete* in Mio. P |
Anteil in % |
Monatl. Nettokalt miete/m2 * in P |
Leer stand* in % |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Top 20 Städte | |||||||||
| 1 | Dortmund | 18.083 | 9,6 | 1.103.645 | 61 | 58,8 | 8,2 | 4,39 | 3,5 |
| 2 | Frankfurt | 10.757 | 5,7 | 668.429 | 62 | 50,5 | 7,1 | 6,29 | 1,2 |
| 3 | Essen | 10.756 | 5,7 | 666.896 | 62 | 38,9 | 5,5 | 4,82 | 4,1 |
| 4 | Berlin | 9.070 | 4,8 | 594.931 | 66 | 37,9 | 5,3 | 5,26 | 2,5 |
| 5 | Gelsenkirchen | 9.056 | 4,8 | 547.814 | 60 | 28,2 | 3,9 | 4,29 | 3,5 |
| 6 | Bochum | 7.888 | 4,2 | 458.361 | 58 | 26,1 | 3,6 | 4,68 | 3,0 |
| 7 | München | 5.364 | 2,8 | 356.493 | 66 | 24,9 | 3,5 | 5,82 | 0,5 |
| 8 | Duisburg | 5.096 | 2,7 | 304.606 | 60 | 16,7 | 2,3 | 4,54 | 3,3 |
| 9 | Bonn | 4.760 | 2,5 | 334.754 | 70 | 22,6 | 3,2 | 5,64 | 2,4 |
| 10 | Herne | 4.735 | 2,5 | 290.779 | 61 | 15,1 | 2,1 | 4,29 | 2,4 |
| 11 | Köln | 4.707 | 2,5 | 307.235 | 65 | 20,9 | 2,9 | 5,70 | 2,8 |
| 12 | Gladbeck | 3.743 | 2,0 | 229.383 | 61 | 12,2 | 1,7 | 4,63 | 7,9 |
| 13 | Herten | 3.028 | 1,6 | 196.981 | 65 | 10,0 | 1,4 | 4,24 | 2,7 |
| 14 | Düsseldorf | 2.704 | 1,4 | 176.738 | 65 | 12,7 | 1,8 | 5,95 | 1,5 |
| 15 | Marl | 2.605 | 1,4 | 175.396 | 67 | 10,7 | 1,5 | 5,10 | 4,9 |
| 16 | Aachen | 2.259 | 1,2 | 150.312 | 67 | 8,5 | 1,2 | 4,73 | 2,3 |
| 17 | Bottrop | 2.246 | 1,2 | 141.615 | 63 | 7,9 | 1,1 | 4,65 | 3,8 |
| 18 | Wiesbaden | 2.103 | 1,1 | 136.353 | 65 | 10,5 | 1,5 | 6,43 | 3,7 |
| 19 | Bergkamen | 2.030 | 1,1 | 134.384 | 66 | 7,1 | 1,0 | 4,40 | 7,6 |
| 20 | Geesthacht | 2.008 | 1,0 | 114.664 | 57 | 7,3 | 1,0 | 5,32 | 6,5 |
| Zwischensumme Top 20 Städte |
112.998 | 59,7 | 7.089.769 | 63 | 427,5 | 59,8 | 5,01 | 3,2 | |
| Übrige Orte | 76.220 | 40,3 | 5.031.509 | 66 | 287,4 | 40,2 | 4,76 | 4,9 | |
| Gesamt | 189.218 | 100 | 12.121.278 | 64 | 714,9 | 100 | 4,91 | 3,9 |
* Stand zum Monatsanfang Dezember
Einheiten der Deutschen Annington Immobilien Gruppe in der Bewirtschaftung (zum 31. Dezember 2008)
| 189.218 |
|---|
| 28.441 |
| 1.428 |
| 43.795 |
Anteilsbesitz Daten zum Wohnungsportfolio Kontakt
Struktur des Wohnungsbestands der Deutschen Annington nach Bundesländern
| ● Nordrhein-Westfalen | 54,0% |
|---|---|
| ● Hessen | 12,2% |
| ● Bayern und Baden-Württemberg |
11,5% |
| ● Schleswig-Holstein | |
| und Hamburg | 6,9% |
| ● Berlin | 4,8% |
| ● Neue Bundesländer | 4,2% |
| ● Niedersachsen und Bremen | 3,4% |
| ● Rheinland-Pfalz und Saarland | 3,0% |
105
Deutsche Annington Immobilien GmbH Philippstraße 3 44803 Bochum Tel. 0234 314-0 Fax 0234 314-1314 [email protected] www.deutsche-annington.com
Der Geschäftsbericht erscheint in deutscher und in englischer Sprache. Maßgeblich ist stets die deutsche Fassung. Weitere Informationen zum Unternehmen finden sich auf der Internetseite unter www.deutsche-annington.com
Der vorliegende Geschäftsbericht der Deutschen Annington Immobilien GmbH enthält Aussagen zu zukünftigen Einschätzungen und Erwartungen. Diese Aussagen sind nicht als Garantien dafür zu verstehen, dass diese Erwartungen auch eintreffen. Der Geschäftsbericht verwendet auch Quellenangaben. Sie sind sorgfältig ausgewählt und stammen aus glaubwürdigen Quellen. Gleichwohl weisen wir darauf hin, dass die Deutsche Annington den Wahrheitsgehalt der Angaben nicht überprüft hat.
Herausgeber: Die Geschäftsleitung der Deutschen Annington Immobilien GmbH
Konzept und Realisierung: Berichtsmanufaktur GmbH, Hamburg
Fotos: Deutsche Annington Immobilien GmbH
Stand: April 2009 © Deutsche Annington Immobilien GmbH, Bochum
den
Philippstraße 3 44803 Bochum Tel. 0234 314-0 Fax 0234 314-1314 [email protected] www.deutsche-annington.com
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