Annual Report • Apr 16, 2010
Annual Report
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| 2008 | |||
|---|---|---|---|
| Groupe Mobimo (consolidé) | 2009 | (ajusté) | |
| Résultat des ventes d'immeubles (Promotion) | millions CHF | 25,2 | 22,4 |
| Résultat des locations | millions CHF | 63,1 | 57,9 |
| Résultat des réévaluations | millions CHF | 9,3 | 9,0 |
| Bénéfice d'exploitation (EBIT) | millions CHF | 98,5 | 77,9 |
| Bénéfice | millions CHF | 62,6 | 45,0 |
| Rendement des fonds propres 1 | 8,0% | 5,9% | |
| Bénéfice après impôts hors réévaluations | millions CHF | 55,6 | 38,3 |
| Rendement des fonds propres hors réévaluations 2 | 7,1% | 5,0% | |
| Immeubles de placement commerciaux | millions CHF | 1 147,9 | 892,4 |
| Immeubles de placement d'habitation 3 | millions CHF | 135,0 | 157,5 |
| Objets commerciaux en développement | millions CHF | 211,3 | 104,0 |
| Projets d'immeubles d'habitation | millions CHF | 383,3 | 334,5 |
| Total des immeubles | millions CHF | 1 877,5 | 1 488,4 |
| Taux de vacance des immeubles de placement | 6,7% | 6,1% | |
| Valeur de rendement pour réévaluations | 4,98% | 4,98% | |
| Effectifs (emplois à plein temps) 4 | 59,3 | 52,1 | |
| Taux d'intérêt des dettes financières | 3,1% | 3,5% | |
| Durée résiduelle des dettes financières | années | 5,1 | 5,9 |
| Part du capital propre | 48% | 52% | |
| Taux d'endettement net (net gearing) 5 | 89% | 76% | |
| Action Mobimo | |||
| Nombre d'actions en circulation | 5 049 179 | 4 335 323 | |
| Bénéfice par action | CHF | 14.09 | 10.37 |
| Bénéfice par action hors réévaluations | CHF | 12.51 | 8.82 |
| Remboursement de capital par le biais d'une réduction de la valeur nominale 6 |
CHF | 9.00 | 9.00 |
| Rendement sur dividendes (remboursement sur la valeur nominale) |
5,1% | 6,4% | |
| Taux de distribution | 73% | 87% | |
| Valeur nominale de l'action | CHF | 38.00 | 47.00 |
| Capital-actions | millions CHF | 192,0 | 204,2 |
| Valeur d'inventaire (NAV) par action en circulation après options 7 CHF | 180.29 | 177.77 | |
| Cours boursier de l'action au 31 décembre | CHF | 176.10 | 141.50 |
| Capitalisation boursière au 31 décembre | millions CHF | 889,9 | 614,9 |
| Capitaux propres au 31 décembre | millions CHF | 926,9 | 784,2 |
1 Bénéfice par rapport aux fonds propres moyens (fonds propres au 1er janvier après augmentation de capital resp. réduction de capital) de la période sous revue.
Bénéfice sans réévaluations (ni impôts différés attribuables) par rapport aux fonds propres moyens (fonds propres au 1er janvier après augmentation de capital resp. réduction de capital) de la période sous revue.
3 La réduction de 2009 est principalement imputable à l'application de la norme IAS 40 révisée et au transfert qui découle des terrains constructibles dans les immeubles en construction (cf. note explicative 7 des comptes consolidés).
4 Evolution des effectifs, cf. aussi note explicative 28.
5 Dettes financières nettes par rapport aux fonds propres.
6 Remboursement sur la valeur nominale pour l'exercice 2009 conformément à la proposition soumise à l'assemblée générale du 5 mai 2010.
7 Dans l'hypothèse que toutes les options attribuées seront exercées.
Ce texte a été traduit à partir de la version originale en allemand (il peut être obtenu à l'adresse [email protected] ou consulté sur le site www.mobimo.ch).
La version allemande fait foi.
Objet en développement Propriété par étage
Horgen, «SeeRenade» Stockerstrasse 27 – 29
Couverture
Immeuble de placement Immeuble commercial
Lausanne, «Les Mercier A» Voie du Chariot 6
| Aperçu des chiffres clés | 1 |
|---|---|
| La société Mobimo | 4 |
| Portrait de l'entreprise | 6 |
| Structure du groupe et dates clés | 7 |
| Conseil d'administration/Direction | 8 |
| Stratégie/Portefeuille | 10 |
| Informations sur l'action | 12 |
| Exercice 2009 | 14 |
| Lettre aux actionnaires | 16 |
| Rapport annuel | 18 |
| Acquisition de LO Holding Lausanne-Ouchy SA | 20 |
| Rapport financier | 28 |
| Comptes consolidés | 30 |
| • Bilan consolidé | 30 |
| • Compte de résultat consolidé • Etat du résultat global consolidé |
32 33 |
| • Mouvements des fonds propres consolidés | 34 |
| • Tableau de financement consolidé | 35 |
| • Annexe aux comptes consolidés | 36 |
| • Informations sectorielles | 44 |
| Indications sur les immeubles | 84 |
| • Indications sur les immeubles destinés à la vente | 84 |
| • Répartition géographique des promotions | 85 |
| • Indications sur les immeubles commerciaux • Indications sur les immeubles d'habitation |
86 94 |
| • Indications sur les immeubles de placement en construction | 96 |
| • Indications sur les immeubles à usage propre | 96 |
| • Indications sur les participations | 96 |
| • Répartition des immeubles de placement d'habitation et commerciaux et des objets commerciaux en développement par zones économiques |
98 |
| Rapport de l'organe de révision sur les comptes consolidés à l'assemblée générale des actionnaires de Mobimo Holding AG |
99 |
| Rapport de l'expert immobilier | 100 |
| Comptes annuels de Mobimo Holding AG | 104 |
| • Bilan | 104 |
| • Compte de résultat | 106 |
| • Annexe aux comptes annuels • Proposition de répartition du bénéfice |
107 109 |
| • Rapport de l'organe de révision sur les comptes annuels à l'assemblée générale des actionnaires de Mobimo Holding AG |
110 |
| Corporate Governance | 112 |
| Adresses | 128 |
|---|---|
Immeuble de placement Appartements en location
Zurich, «Secret Garden» Manessestrasse 190 /192
Fondée en 1999 à Lucerne, la société Mobimo Holding AG est cotée depuis 2005 à la SIX Swiss Exchange. Mobimo compte aujourd'hui parmi les leaders de l'immobilier en Suisse. Du fait de son regroupement avec LO Holding Lausanne-Ouchy SA (LO) intervenu fin 2009, Mobimo est désormais l'un des principaux acteurs du marché, tant en Suisse alémanique qu'en Suisse romande. La société investit principalement dans des sites porteurs situés dans les centres économiques que sont Zurich, Lucerne / Zoug, Bâle, Aarau, Lausanne /Genève et St-Gall.
Grâce à ce modèle d'affaires, Mobimo se démarque clairement de ses concurrents.
S'appuyant sur un financement solide puisque comportant une part élevée de fonds propres (au moins 40%), Mobimo planifie, construit et entretient des immeubles et réalise par ailleurs le développement de projets recelant un important potentiel bénéficiaire.
En capitalisant sur ses trois compétences clés que sont l'achat et la vente, le développement et la gestion de portefeuille, Mobimo est parvenue à constituer un portefeuille de qualité comprenant des immeubles commerciaux et d'habitation ainsi qu'une solide base de revenus locatifs, dégageant des rendements stables. Elle dispose en outre d'un réservoir de projets riche en nouveaux immeubles de placement et en appartements en propriété par étages, dont la vente génère d'intéressantes plus-values.
Au 31 décembre 2009, son portefeuille immobilier combiné contient 139 immeubles pour une valeur totale d'environ 1 878 millions de CHF, dont 1 283 millions de CHF au titre d'immeubles de placement et 595 millions de CHF au titre d'objets en développement. La répartition des affectations est constamment optimisée et la part des immeubles d'habitation est progressivement renforcée pour la planification et la construction d'immeubles de placement destinés à étoffer le propre portefeuille. L'objectif à moyen terme est ainsi d'obtenir un portfeuille constitué d'un tiers de bureaux, d'un tiers de logements et d'un tiers d'immeubles abritant des activités artisanales ou de vente de détail et de biens à vocation spéciale.
Le portefeuille immobilier est investi à hauteur d'environ 75% dans des immeubles de placement largement diversifiés en termes d'emplacement et d'affectation. La surface locative de 506 000 m2 générait un revenu locatif de quelque 92 millions de CHF à fin 2009. Une large part des recettes est par conséquent stable et prévisible. Dotée de sa propre équipe de gestion de portefeuille, Mobimo opère au plus près du marché et peut ainsi réagir rapidement en cas de changement important.
A l'heure actuelle, Mobimo planifie et réalise des immeubles de placement et des objets de promotion pour un volume d'investissement de quelque 610 millions de CHF, dont environ un tiers dans la Mobimo Tower à Zurich-Ouest, qui constitue actuellement le plus important projet du groupe.
Mobimo a pour habitude de distribuer des dividendes élevés. Depuis son introduction en Bourse en 2005, elle a versé chaque année à ses actionnaires 9 CHF par action sous la forme de remboursements sur la valeur nominale exonérés de l'impôt anticipé. Le rendement sur dividendes sur les cinq dernières années s'établit à quelque 5%.
Le 15 octobre 1997, en collaboration avec Karl Reichmuth, banquier privé, et d'autres investisseurs, Alfred Meili fonde la société Mobimo AG, dont le siège est à Lucerne. Le capital-actions est de 36 millions de CHF, auquel s'ajoute 36 millions de CHF sous forme de prêts des actionnaires.
Le 27 décembre 1999, la société Mobimo Holding AG, Lucerne, est fondée. Le capital-actions est de 73,1 millions de CHF.
Dans le cadre d'un placement privé effectué en octobre 2000, le capital-actions de Mobimo Holding AG est augmenté, à 181,1 millions de CHF.
Le 23 juin 2005 marque le succès de l'introduction en Bourse de la société Mobimo Holding AG à la SIX Swiss Exchange. Le volume d'émission s'éleve à 111,8 millions de CHF.
Le 8 juin 2006, Mobimo procède à une augmentation de capital de 143 millions de CHF. A la fin du mois de juin 2006, le capital-actions s'éleve à 225 millions de CHF et les fonds propres à 596 millions de CHF.
Le 4 juin 2007, une nouvelle augmentation de capital de 149,1 millions de CHF est effectuée. Les fonds propres de la société s'élevent alors à 757 millions au 30 juin 2007.
Le 9 novembre 2009, l'offre publique d'échange de Mobimo Holding AG pour LO Holding Lausanne-Ouchy SA est finalisée avec succès. La société Mobimo détient près de 99% des actions LO. Le capital-actions a augmenté de 26,9 millions de CHF pour réaliser la conversion des actions LO.
Georges Theiler Vice-président du conseil d'administration Membre de la commission immobilière
Urs Ledermann
Président du conseil d'administration Membre de la commission immobilière Bernard Guillelmon Membre du conseil d'administration (depuis décembre 2009)
Membre du conseil d'administration Membre de l'Audit & Risk Committee
Brian Fischer
Membre du conseil d'administration Membre de l'Audit & Risk Committee
Daniel Crausaz Membre du conseil d'administration (depuis décembre 2009)
Peter Schaub Membre du conseil d'administration Président de l'Audit & Risk Committee
Membre du conseil d'administration Membre de la commission immobilière (depuis décembre 2009)
Membre du conseil d'administration Président de la commission immobilière
Christoph Caviezel Président de la direction, CEO
Peter Grossenbacher Membre de la direction, Responsable Gestion du portefeuille
Manuel Itten Membre de la direction, CFO (depuis mars 2009)
Andreas Hämmerli Membre de la direction, Responsable Développement
Mobimo a pour ambition de continuer à développer progressivement son portefeuille immobilier. Cette stratégie est mise en œuvre avant tout par la construction d'immeubles de placement pour le portefeuille propre et l'acquisition d'objets individuels ou de portefeuilles, mais elle peut également englober des rachats d'entreprises.
Le développement n'est poursuivi que si le prix, la situation et les perspectives laissent entrevoir la création de valeur ajoutée pour les actionnaires. Mobimo investit dans des sites d'avenir en Suisse, en priorité dans les zones économiques de Zurich, Lucerne/Zoug, Bâle, Aarau, Lausanne/ Genève et St-Gall. Les investissements ne concernent que des sites de premier plan.
L'affectation des immeubles en portefeuille est composée à moyen terme pour un tiers de bureaux, pour un tiers d'immeubles d'habitation et pour un tiers d'immeubles abritant des activités artisanales, de commerce de détail et d'objets à vocation spéciale (p. ex. écoles, résidences pour personnes âgées).
Le portefeuille immobilier est optimisé et ajusté en permanence. Le suivi des relations avec les locataires, l'augmentation du taux de location, l'optimisation des coûts et les stratégies de vente porteuses permettent de préserver et d'optimiser la valeur visée des immeubles.
Le développement immobilier se concentre sur trois secteurs:
En raison du développement du parc immobilier, la part des projets d'immeubles constitue un quart de l'ensemble du portefeuille à moyen terme.
Mobimo peut emprunter des fonds étrangers à court et à long terme. Les fonds propres doivent représenter au moins 40 % de la somme du bilan.
L'action Mobimo donne droit au versement régulier d'un dividende. Elle est caractérisée par une constante augmentation de valeur et un taux de distribution élevé.
1 Y.c. immeubles à usage propre.
2 Y.c. immeuble commercial Zurich, Turbinenstrasse, hôtel (Mobimo Tower); Horgen, Seestrasse 80 (parking souterrain) et Lausanne, Rue de Genève 7 (immeubles de placement en construction) comme extensions du portefeuille propre.
3 Y.c. immeubles d'habitation Adliswil, Wilacker II; Horgen, Seestrasse 43–45; Lausanne, Beau-Séjour 8; Zurich, Katzenbachstrasse II et Zurich, Manessestrasse (immeubles de placement en construction) comme extensions du portefeuille propre.
4 Répartition du revenu locatif théorique par affectation.
5 Répartition valeur de marché / valeur comptable des immeubles par zones économiques.
| Nombre d'actions au 31 décembre | 2009 | 2008 | 2007 | 2006 | 2005 |
|---|---|---|---|---|---|
| Capital-actions (milliers CHF ) |
192 035 | 204 230 | 243 232 | 225 346 | 192 411 |
| Nombre d'actions nominatives émises | 5 053 552 | 4 355 323 | 4 343 425 | 3 466 860 | 2 600 145 |
| Valeur nominale par action nominative (CHF ) |
38 | 47 | 56 | 65 | 74 |
| dont actions propres | 4 373 | 10 000 | 0 | 0 | 0 |
| Actions nominatives en circulation | 5 049 179 | 4 345 323 | 4 343 425 | 3 466 860 | 2 600 145 |
| Chiffres clés en CHF au 31 décembre |
2009 | 2008 | 2007 | 2006 | 2005 |
|---|---|---|---|---|---|
| Bénéfice par action | 14.09 | 10.37 | 12.88 | 12.62 | 15.62 |
| Bénéfice par action hors réévaluations | 12.51 | 8.82 | 9.56 | 8.27 | 10.51 |
| NAV par action, après options | 180.29 | 177.37 | 178.95 | 175.91 | 174.54 |
| Dividende brut (remboursement sur valeur nominale) 1 | 9.00 | 9.00 | 9.00 | 9.00 | 9.00 |
| Rendement sur dividende (remboursement sur la valeur nominale) | 5,1% | 6,4 % | 4,9 % | 4,6 % | 4,8 % |
| Taux de distribution | 73 % | 87 % | 75 % | 76 % | 65 % |
| Cours boursier de l'action en CHF | 2009 | 2008 | 2007 | 2006 | 2005 |
|---|---|---|---|---|---|
| Plus haut | 176.60 | 183.79 | 192.20 | 186.22 | 166.55 |
| Plus bas | 116.30 | 126.29 | 166.16 | 162.09 | 160.43 |
| Dernier cours de l'année | 176.10 | 141.50 | 182.00 | 198.00 | 188.50 |
| Nombre moyen d'actions négociées par jour | 5 920 | 3 370 | 3 047 | 3 137 | 1 792 |
| Capitalisation boursière en fin d'année (millions de CHF ) |
889,9 | 614,9 | 790,5 | 686,4 | 490,1 |
Les actions nominatives de Mobimo Holding AG sont cotées à la SIX Swiss Exchange à Zurich, dans le segment principal (grandes capitalisations).
Symbole: MOBN / Valeur: 1110887 / Code ISIN: CH0011108872, Bloomberg: MOBN SW Equity / Reuters: MOBN.S Cours boursier actuel sous www.mobimo.ch
23 juin 2005 au 31 décembre 2009
Remboursement sur la valeur nominale pour l'exercice 2009 conformément à la proposition soumise à l'assemblée générale du 5 mai 2010.
Le cours de l'action Mobimo a enregistré une augmentation de 24,5% en 2009, passant de 141,50 CHF à 176,10 CHF. Compte tenu du versement d'un dividende de 9 CHF par action sous forme de remboursement sur la valeur nominale au 30 juin 2009, l'action Mobimo affiche un rendement total de 30,8% sur l'année. Au 31.12.09, le cours de l'action Mobimo qui se situait à 176,10 CHF, était inférieur de 2,3% à la NAV (valeur d'inventaire nette) diluée de 180,29 CHF.
La liquidité de l'action et les volumes négociés ont évolué positivement durant l'année. Quelque 5 920 actions ont été négociées quotidiennement (3 370 l'année précédente), ce qui représente un volume de 880 000 CHF (545 000 CHF l'année précédente). Globalement, les volumes d'échange de l'action Mobimo ont atteint 230 millions de CHF (143 millions l'année précédente) à la SIX Swiss Exchange.
Au 31 décembre 2009, les actionnaires suivants détenaient plus de 3% du capital-actions:
Reichmuth & Co Investmentfonds AG1 , 5,77%, Alfred Meili 2 , 5,62%, Caisse de pension du Canton de Zoug, 3,80%
Flottant au 31 décembre 2009 (selon définition de la SIX Exchange): 94%
Au 31 décembre 2009, 2961 actionnaires étaient enregistrés au registre des actionnaires de Mobimo.
Mobimo a pour habitude de distribuer des dividendes élevés. Depuis son introduction en Bourse en 2005, elle a versé chaque année à ses actionnaires 9 CHF sous la forme d'un remboursement sur la valeur nominale exonéré de l'impôt anticipé. Le rendement moyen sur dividendes des cinq dernières années s'établit à quelque 5%.
Mobimo publie un rapport de gestion annuel et semestriel en langues française, allemande et anglaise sur la marche de ses affaires. Les événements ayant une incidence sur le cours de l'action sont publiés de manière ad hoc.
Vous trouverez des informations actualisées en permanence sur la société, l'action, le calendrier des événements et les réponses aux questions les plus fréquentes sur le site internet www.mobimo.ch.
Pour des raisons écologiques et économiques, les rapports de gestion annuels et semestriels de Mobimo Holding AG ne sont envoyés sous la forme imprimée que sur demande expresse.
Mobimo Holding AG Christoph Caviezel, CEO Manuel Itten, CFO Tél. +41 44 397 11 86 [email protected]
Tél. +41 44 809 58 58 [email protected]
Assemblée générale: 5 mai 2010, KKL (Centre de la Culture et des Congrès), Lucerne
Présentation des comptes: 1er semestre 2010: 25 août 2010
Le groupe d'actionnaires Reichmuth & Co Investmentfonds AG englobe Chasellas Global, Reichmuth Alpin et Reichmuth Voralpin.
Y compris le groupe d'actionnaires représenté par Alfred Meili.
Objet en développement Propriété par étage
Horgen, «Visidea I» Stockerstrasse 40 – 42
Nous avons l'honneur de vous présenter le rapport de gestion 2009. Pour Mobimo, l'exercice s'est avéré excellent tant sur le plan stratégique qu'opérationnel. Nous sommes parvenus à mettre d'importants projets en œuvre et à renforcer davantage les performances du Groupe. Nous avons réalisé un bénéfice net de 62,6 millions de CHF (45 millions l'année précédente) et un bénéfice par action de 14,09 CHF (10,37). C'est donc la cinquième année consécutive que nous sommes en mesure de proposer à nos actionnaires le dividende substantiel de 9 CHF par action.
Durant l'exercice, Mobimo est également parvenue à traduire dans les faits les lignes directrices – revues l'année dernière – de son orientation stratégique. L'étape la plus importante a été le regroupement avec LO Holding Lausanne-Ouchy SA (LO), l'une des sociétés immobilières majeures de Suisse romande. Elle a marqué notre arrivée stratégique dans la région Lausanne /Genève, une arrivée couronnée de succès et porteuse d'avenir, sans parler de la diversification qu'elle procure à notre portefeuille. D'une valeur de quelque 393 millions de CHF, le portefeuille du groupe LO se compose d'immeubles commerciaux, artisanaux et d'habitations de haute qualité, sis au centre de Lausanne. Par ailleurs, n'oublions pas que la plateforme du Flon dispose encore d'un potentiel notable de développement. Avec l'intégration du team du LO, nous sommes bien parés pour développer nos activités dans la région lémanique.
Durant l'exercice, nous avons aussi créé les bases d'un renforcement de la part d'habitations dans notre portefeuille. Actuellement, quelque 150 millions de CHF sont investis dans la construction de logements locatifs bénéficiant d'une situation privilégiée dans la région de Zurich et de Lausanne. Nous sommes parvenus à développer un portefeuille de projets prometteurs et, de ce fait, à créer des conditions favorables pour notre future croissance.
En 2009, Mobimo a également ressenti les effets – positifs et négatifs – de la crise financière et économique mondiale. La faiblesse des taux d'intérêt hypothécaires et la forte demande de biens ainsi que le moral toujours positif des consommateurs ont suscité un vif intérêt en faveur des logements en propriété. Grâce à notre vaste offre de propriétés par étage attrayantes dans la région zurichoise, nous avons pu profiter des conditions favorables du marché et vendu 160 logements au total, un chiffre jamais atteint dans notre histoire.
Quant au marché de la location de bureaux et de surfaces commerciales, la récession y a laissé des traces. Bien que nous ayons enregistré une hausse des revenus locatifs (hors élargissement de notre portefeuille dû à l'intégration de LO), le taux de vacance a légèrement progressé pour s'établir à 6,7% (6,1% l'année précédente). La location de surfaces disponibles pourrait être difficile cette année en raison de la situation économique toujours délicate. Nous restons cependant confiants pour l'exercice 2010 Mobimo disposant d'une forte équipe dans le secteur de la gérance.
La demande d'immeubles de placement restant très élevée, il a été difficile d'acquérir des immeubles à des prix raisonnables. Grâce à sa compétence en matière de développement ainsi qu'à l'avancement des projets lancés au cours des années précédentes, Mobimo a été peu touchée par cette situation de marché tendue.
En vue d'améliorer encore la qualité du portefeuille d'immeubles, diverses positions ont fait l'objet d'un assainissement. A cet effet, sept immeubles ont été vendus l'année passée avec bénéfice, pour un montant total de 40,1 millions de CHF.
Hormis l'apport de LO, la valeur du portefeuille est restée stable. Les plus-values de 9,3 millions de CHF réalisées en 2009 sont principalement dues aux produits des locations ainsi qu'à l'achèvement de l'immeuble d'habitation Oh!mega à Zurich. La construction de notre projet le plus important en ce moment, la Mobimo Tower de vingt-quatre étages à Zurich-Ouest, progresse comme prévu. L'année passée déjà, un contrat de location avec SV Group concernant l'hôtel Marriott et s'étendant sur plusieurs années a été conclu. L'évolution de la demande a nécessilé l'adaptation des plans des logements situés au-dessus de l'hôtel. Désormais, ce sont 53 appartements d'une surface comprise entre 100 et 300 m2 qui seront réalisés et dont la fin est prévue pour 2011.
Dans le sillage de l'offre d'échange d'actions soumises aux actionnaires de LO, le capital-actions de Mobimo a été augmenté de quelque 16%, à 192 millions de CHF; il se compose désormais de 5 053 552 actions nominatives. Trois représentants de LO ont été élus au conseil d'administration lors de l'assemblée générale extraordinaire du 17 décembre 2009. Il s'agit de Paul Rambert, CEO de longue date de LO, ainsi que des membres de l'ancien conseil d'administration de LO, Daniel Crausaz et Bernard Guillelmon. De ce fait, le nombre de membres du conseil est passé à neuf personnes. Proposition sera faite de diminuer ce nombre d'un membre en 2010 et de deux au cours des années suivantes.
Pour les membres du conseil d'administration, 2009 marque aussi l'introduction de rémunérations fixes remplaçant le modèle axé sur les résultats (montant fixe et options). Ce faisant, Mobimo adopte les exigences de la gouvernance d'entreprise actuelle qui prévoit une séparation claire entre la direction opérationnelle (direction) et la responsabilité stratégique (conseil d'administration).
Nous constatons avec satisfaction que le marché n'a pas manqué de valider nos activités. La demande en faveur de l'action Mobimo a été soutenue, les volumes négociés ont augmenté d'environ 76% par rapport à l'année précédente et l'affaiblissement de son cours par rapport à la valeur d'inventaire nette, injustifié à notre sens, s'est réduit vers la fin de l'année pour afficher 2,3%.
Nous nous réjouissons de l'intérêt croissant suscité par le groupe Mobimo et avons l'intention de continuer à conforter la position de l'entreprise durant l'année en cours. La commercialisation de surfaces, la vente d'appartements, l'intégration de LO ainsi que la poursuite du développement de notre riche portefeuille de projets constituent les priorités de nos activités en 2010. A la suite de décisions stratégiques ayant modifié l'affectation d'objets destinés initialement à la vente (propriétés par étage) en immeubles de placement, le produit (unique) de ces ventes (promotions) sera réaffecté conformément à sa nature. En contrepartie, les rentrées régulières provenant de la location continueront de croître.
Au nom du conseil d'administration et de la direction, nous remercions chacun de nos collaborateurs et collaboratrices pour leur engagement sans faille. Nous remercions également nos clients et nos partenaires commerciaux de leur agréable coopération. A vous chers actionnaires, nous exprimons nos remerciements pour la confiance que vous témoignez à l'égard de notre société.
d'administration
Urs Ledermann Christoph Caviezel Président du conseil Chief Executive Officer
En 2009 et malgré la situation économique défavorable, Mobimo a réalisé un excellent résultat, augmentant son bénéfice de 39 % à 62,6 millions de CHF (45,0 millions l'année précédente). Le résultat a pu être amélioré tant dans les opérations de promotion que dans les immeubles de placement. Dans le secteur de la vente de propriétés par étage, le résultat s'est inscrit à 25,2 millions de CHF (22,4 millions de CHF l'année précédente), soit 13 % de mieux que lors de l'exercice précédent, alors que celui des locations a connu une hausse de 9,0% par rapport à 2008 pour afficher 63,1 millions de CHF (57,9 millions de CHF l'année précédente). Il résulte, à la suite du regroupement avec LO Holding Lausanne-Ouchy SA (LO), un écart d'acquisition négatif de 15,6 millions de CHF qui a été porté au bilan.
L'offre publique d'échange des actions de LO lancée en été 2009 a remporté un vif succès. Le 9 novembre 2009, la transaction était finalisée puisque pratiquement 99% des actions de LO Holding SA avaient été échangées contre de nouvelles actions Mobimo. Le regroupement des deux sociétés a dégagé un résultat positif durant la même année déjà. LO a contribué à hauteur de 1,2 million de CHF au compte de résultat pour la période allant du 9 novembre au 31 décembre.
Le bénéfice au bilan comprend des adaptations de la valeur de marché d'immeubles d'un montant de 9,3 millions de CHF (9,0 millions l'année précédente), soit une hausse de 4% par rapport au résultat positif des réévaluations de l'année précédente. Le taux d'actualisation moyen utilisé pour les évaluations est resté inchangé à 4,98% (4,98% l'année précédente) par rapport à l'exercice précédent.
Le résultat hors réévaluations s'est inscrit à 55,6 millions de CHF (38,3 millions de CHF l'année précédente), soit une amélioration de 45% par rapport à la période précédente. L'EBIT s'est inscrit en hausse de 26% à 98,5 millions de CHF (77,9 millions l'année précédente) et de 29%, à 89,1 millions hors effet des réévaluations (69,0 millions l'année précédente) par rapport à l'exercice préalable.
La valeur globale du portefeuille a progressé de 26% durant la période sous revue, à 1 878 millions de CHF (1 488 millions l'année précédente). L'offre publique d'échange d'actions pour la reprise de LO a nécessité l'émission, effectuée au moyen du capital autorisé, de 708 229 nouvelles actions d'une valeur nominale de 38,00 CHF, entraînant de ce fait une hausse du capital-actions de 26,9 millions de CHF. Grâce au très bon résultat opérationnel, le bénéfice par action a crû de 36%, à 14,09 CHF (10,37 CHF l'année précédente) et le bénéfice par action hors réévaluations a pour sa part grimpé de 41,8%, à 12,51 CHF (8,82 l'année précédente) par rapport à l'exercice antérieur.
A 8,0%, le rendement des fonds propres s'est inscrit en hausse de 2,1points de pourcentage par rapport à l'exercice précédent (il était de 5,9% l'année précédente) et le rendement des fonds propres hors réévaluations a connu une croissance de 2,1 points de pourcentage, à 7,1 % (5,0% l'année précédente) par rapport à la même période.
Après prise en compte des options en circulation et du versement d'un dividende de 9 CHF par action par réduction de la valeur nominale en juin 2009, la valeur d'inventaire nette (NAV) de l'action se monte à 180,29 CHF alors qu'elle était de 177,37 CHF au 31 décembre 2008.
Grâce à une quote-part de fonds propres totalisant 48%, Mobimo reste solidement capitalisée. Le taux d'intérêt moyen des dettes financières a pu être réduit à 3,1% (3,5% l'année précédente) alors que la durée résiduelle moyenne desdites dettes est de 5,1 ans pour les dettes à long terme (5,9 ans l'année précédente).
Au 31 décembre 2009, le dernier cours de l'année de l'action Mobimo s'établissait à 176,10 CHF, ce qui constitue une baisse par rapport à la valeur d'inventaire nette par action après options de 2,3%. Sur l'ensemble de l'année, l'action Mobimo a réalisé une performance de 30,8% compte tenu du remboursement de 9 CHF sur la valeur nominale.
Le produit des locations a progressé de 9,4%, à 71,8 millions de CHF (65,6 millions l'année précédente). Du supplément de revenus locatifs de 6,2 millions de CHF, 3,8 millions sont imputables à l'intégration du portefeuille de placements de LO. Le taux de vacance des immeubles de placement a légèrement progressé, passant de 6,1% à 6,7% par rapport à l'exercice précédent. Par contre, les charges directes des immeubles en location sont restées identiques, à 12%, en comparaison avec l'année précédente (12% l'année précédente).
En comparaison à long terme, le produit des locations de 71,8 millions de CHF est supérieur de 73% à celui de l'exercice antérieur à l'IPO, qui était de 41,6 millions de CHF.
Le regroupement réussi de Mobimo et de LO a permis de reprendre un portefeuille immobilier de première qualité situé à Lausanne d'une valeur totale de 393 millions de CHF. Vous trouverez davantage d'informations sur le succès de cette transaction en page 20 («Acquisition de LO Holding Lausanne-Ouchy SA»).
A l'heure actuelle, l'acquisition de biens immobiliers jouissant d'une situation favorable et de rendements intéressants reste difficile. Pendant la période sous revue, l'immeuble commercial de Dierikon, Pilatusstrasse 2, a été acquis pour 11 millions de CHF. Par ailleurs, les objets ci-après ont été achetés pour un montant de 1 million de CHF: immeuble à Aarau, Buchserstrasse 47, en complément au site de Torfel ainsi qu'un appartement en PPE à St-Gall, Wassergasse 42, en complément à l'immeuble de placement existant. Une convention de rachat en vue de la reprise de la société 04Real AG a été signée avec ses actionnaires en date du 22 décembre 2009. L'entreprise dispose d'un complexe immobilier de 45 000m2 situé sur une parcelle de 12 600m2 au centre de Lausanne.
Dans le but d'optimiser le portefeuille des immeubles de placements, les objets suivants ont été vendus en 2009 pour la somme de 40,1 millions de CHF:
Ces désengagements ont généré un bénéfice net de 1,7 million de CHF.
Les produits des ventes des promotions totalisent 182,3 millions de CHF (126,8 millions un an auparavant), soit 43,8% de hausse par rapport à l'exercice précédent, le nombre record de 160 logements ayant pu être remis à leurs nouveaux propriétaires. Pour la première fois, à la suite de l'adoption des normes internationales d'information financière IFRIC 15 dans la présentation des comptes, le produit résultant du transfert de propriété a dû être comptabilisé comme réalisé depuis l'exercice 2008 pour le secteur des immeubles d'habitation. Les chiffres de l'exercice précédent ont été adaptés en conséquence le cas échéant.
Durant la période sous revue, le marché du logement en propriété est resté stable malgré l'environnement économique défavorable sur le plan mondial. La situation très favorable en matière de taux d'intérêt et la forte demande en investissements dans le secteur immobilier ont soutenu le marché. Mobimo continue de privilégier le développement de logements en propriété dans des lieux de qualité, en particulier dans les environs et en ville de Zurich ainsi que dans la région Lausanne-Genève.
Durant l'exercice, le site «Im Brächli» de Zurich a été acquis pour 7,1 millions de CHF en vue de son changement d'affectation. De plus, un acompte de 2,5 millions de CHF a été versé pour le site de 3 043 m2 de l'ancien chantier naval Würt de Weggis particulièrement intéressant. Le transfert de cet objet aura vraisemblablement lieu au premier semestre 2010.
Le lancement de nouveaux projets n'a lieu qu'une fois la quote-part de vente et/ou de location de 30 à 40% atteinte, raison pour laquelle la durée comprise entre l'achat d'un objet et son achèvement tend à s'allonger.
Le développement d'immeubles de placement est considéré comme des immeubles de placement en construction dans le portefeuille propre. Propriétaire de terrains constructibles dans des endroits particulièrement bien situés, Mobimo dispose d'un potentiel de développement très intéressant pour son propre portefeuille. Il en résulte de ce fait un potentiel de croissance de premier ordre pour la société.
Durant la période sous revue, les immeubles de placement suivants étaient en phase de projet, de construction ou d'achèvement:
La somme des investissements nécessaires pour ces projets de construction s'élève à quelque 370 millions de CHF. Au total, ces projets comprennent la construction de 361 appartements, d'un immeuble commercial, d'un parking souterrain et d'un hôtel.
Par ailleurs, les immeubles commerciaux d'Aarau, Buchserstrasse 7/13, d'Aarau, Buchserstrasse 18/27/35, Industriestrasse 20/44, Torfeldstrasse 4, d'Aarau, Industriestrasse 28 et d'Aarau, Torfeldstrasse (parking souterrain) ont été transférés dans la catégorie des immeubles en développement durant l'exercice. Cette opération permettra de disposer d'un site à développer («Torfeld») d'une surface de 55 000 m2 situé à un emplacement privilégié pour y ériger des appartements et des locaux commerciaux attrayants.
Mobimo et LO Holding Lausanne-Ouchy SA (LO), toutes deux cotées à la SIX Swiss Exchange, se sont regroupées au second semestre 2009 suite à une offre publique d'échange de la part de Mobimo. Celle-ci a offert aux actionnaires de LO de nouvelles actions Mobimo en contrepartie de leurs actions LO. Jusqu'à fin 2009, 99,15% des actions LO ont ainsi été apportées à l'échange. A l'évidence, les actionnaires de LO ont très largement plébiscité cette transaction. Pour illustrer ce partenariat au sein du conseil d'administration, les représentants de LO, Paul Rambert, Daniel Crausaz et Bernard Guillelmon, ont été élus au conseil d'administration de Mobimo lors d'une assemblée générale extraordinaire le 17 décembre 2009. La société LO est dirigée ad interim par le CEO de Mobimo, Christoph Caviezel.
Le regroupement de Mobimo et de LO Holding SA permet de réunir un grand nombre d'avantages stratégiques et confère au «nouveau» groupe un potentiel remarquable. Ainsi, avec le soutien de Mobimo, LO peut poursuivre ses plans d'expansion et Mobimo, au travers de LO, prendre pied sur le dynamique marché immobilier de l'Arc Lémanique. Voici en bref les principales synergies de ce regroupement:
Le regroupement fait de Mobimo l'une des sociétés immobilières suisses les mieux diversifiées géographiquement. En même temps, elle entre de plain-pied sur ce marché très intéressant.
Les immeubles du quartier du Flon à Lausanne et les autres objets de LO Holding Lausanne-Ouchy SA n'étoffent pas seulement le volume du portefeuille, ils lui confèrent aussi davantage de substance. Les immeubles de placement des deux sociétés sont complémentaires, les biens immobiliers des deux sociétés se complétant de manière idéale et jouissent d'une haute qualité et d'une excellente situation.
Suite à l'intégration de LO, plus du quart des projets d'investissement et de développement de Mobimo se trouvent désormais en Suisse romande. Le regroupement a ainsi renforcé et élargi le portefeuille. La part de l'immobilier commercial a légèrement augmenté tandis que celle de l'immobilier de bureau est restée quasi inchangée.
Riche de longues années de métier, l'équipe de direction de LO est parfaitement ancrée en Suisse romande. Cela permet d'une part, d'assurer le développement du quartier du Flon et d'autre part, les structures bien établies favoriseront l'expansion dans la région lémanique et donneront à LO les moyens d'être un acteur encore plus actif dans cette région. Il faut noter que LO continuera à porter son propre nom dans nos activités.
Le quartier du Flon se trouve au cœur de Lausanne. Créé, planifié, et développé ces dix dernières années, le plan directeur Flon-Vision est l'œuvre de LO. Rénovée de fond en comble à partir de 1998, cette ancienne zone industrielle est devenue aujourd'hui l'un des quartiers modèles de Lausanne.
Sous la direction de Paul Rambert, LO a développé à la fin des années 90 un concept d'ensemble pour développer le quartier dont l'état s'était dégradé au fil des ans. Etape par étape, le Flon est ainsi devenu un centre urbain très animé. Aujourd'hui, il s'est transformé en un quartier vivant et moderne conjuguant tradition et esprit urbain. Il est ainsi devenu un pôle économique, culturel et de loisirs de la ville.
Près de 90 000 m2 de surface locative abritent des commerces, des bureaux, des appartements, un parking souterrain hypermoderne pouvant accueillir 925 voitures, ainsi que plusieurs places et espaces de rencontre. Le piéton y trouvera tout ce qu'il lui faut, de belles boutiques et des magasins, des supermarchés, des restaurants, des bars, des galeries et même un grand cinéma multiplexe. La desserte par les transports publics est excellente, puisque le métro (deux lignes), le LEB (train régional) et plusieurs lignes de bus desservent le quartier.
Du fait de sa diversité, le Flon est animé 24 heures sur 24, sept jours sur sept et 365 jours par année. Cette diversité se reflète aussi dans les locataires du parc immobilier de LO. Une gestion dynamique veille à organiser de nombreuses manifestations de haute qualité.
Centre d'attraction séduisant, autant au plan de l'architecture urbaine que du point de vue commercial, il est difficile désormais de s'imaginer la ville sans ce quartier.
A l'heure actuelle, le Groupe construit quelque 100 appartements très bien situés à la Rue Beau-Séjour. Par ailleurs et toujours à Lausanne, il remet aussi à neuf le bâtiment de la Rue de Genève 7 pour un montant total de 20 millions de CHF. En 2010, la troisième étape du développement du Flon sera lancée, un potentiel d'extension de près de 70 millions de CHF existant encore.
A Lausanne encore, Mobimo planifie la reprise de O4Real SA, qui détient une surface de 12 600 m2 entre l'Avenue d'Ouchy, l'Avenue de la Gare et la Place de la Gare, une zone dans les environs immédiats de la gare. Cette aire comprend aussi près de 45 000 m2 de surfaces locatives d'une situation exceptionnelle avec vue imprenable sur le lac et les Alpes. Le bien recèle un potentiel d'extension et Mobimo a l'intention, pour autant que la transaction s'effectue, de lancer des programmes de développement correspondants. Enfin, LO examine constamment l'opportunité d'autres investissements. Ainsi, dans les trimestres à venir, plusieurs projets prometteurs devraient être mis en route.
La vallée du Flon devient le principal lieu de transbordement des marchandises de la ville de Lausanne.
L'entreprise familiale s'agrandit et prend la forme d'une société anonyme.
Immeuble de placement Immeuble commercial
Lausanne, «Miroiterie» Rue du Port-Franc 11
Lausanne, «l'arbre du Flon»
Immeuble de placement Immeuble commercial
Lausanne, «La Banane» Rue de Genève 2 – 6
Immeuble de placement Immeuble commercial
Lausanne, «Les Mercier » Voie du Chariot 2 7
26
Immeuble en développement Propriété par étage
Adliswil, «Wilacker I» Bernhofstrasse 43 – 45a
| Ajusté 1 | Ajusté | |||
|---|---|---|---|---|
| Montants en milliers de CHF | Notes explicatives | 31. 12. 2009 | 31. 12. 2008 | 01. 01. 2008 |
| Actif | ||||
| Actifs courants | ||||
| Liquidités | 2 | 27 407 | 11 594 | 17 125 |
| Créances résultant de livraisons et de prestations | 3 | 5 079 | 4 845 | 4 601 |
| Instruments financiers dérivés | 12 | 0 | 0 | 129 |
| Autres créances | 4 | 11 937 | 8 064 | 6 356 |
| Immeubles destinés à la vente | 5 | 254 805 | 306 069 | 297 810 |
| Comptes de régularisation actifs | 6 | 575 | 2 099 | 331 |
| Total des actifs courants | 299 803 | 332 671 | 326 352 | |
| Actifs non courants | ||||
| Immeubles de placement | ||||
| – Immeubles commerciaux | 7 | 1 232 806 | 925 270 | 898 662 |
| – Immeubles d'habitation | 7 | 135 007 | 157 542 | 126 665 |
| – Immeubles de placement en construction | 7 | 237 785 | 0 | 0 |
| Immobilisations corporelles | ||||
| – Immeubles de placement en construction | 8 | 0 | 85 382 | 0 |
| – Immeubles à usage propre | 8 | 17 107 | 14 128 | 14 676 |
| – Autres immobilisations corporelles | 8 | 1 052 | 1 176 | 1 049 |
| Immobilisations incorporelles | 9 | 382 | 318 | 27 011 |
| Participations dans des sociétés associées | 10 | 15 297 | 0 | 0 |
| Immobilisations financières | 11 | 8 765 | 1 676 | 3 709 |
| Total des actifs non courants | 1 648 201 | 1 185 492 | 1 071 772 | |
| Total de l'actif | 1 948 004 | 1 518 163 | 1 398 124 |
1 Le retraitement (restatement) a eu lieu sur la base de la nouvelle norme IFRIC 15 (voir 1.5.2 Principes de présentation des comptes consolidés – IFRIC 15 Accords pour la construction d'un bien immobilier)
| Ajusté | Ajusté | |||
|---|---|---|---|---|
| Montants en milliers de CHF | Notes explicatives | 31. 12. 2009 | 31. 12. 2008 | 01. 01. 2008 |
| Passif | ||||
| Fonds étrangers | ||||
| Fonds étrangers courants | ||||
| Dettes financières à court terme | 12 | 171 342 | 141 899 | 96 074 |
| Dettes résultant de livraisons et de prestations | 13 | 11 404 | 9 196 | 9 181 |
| Impôts courants | 30 501 | 23 925 | 18 011 | |
| Instruments financiers dérivés | 12 | 420 | 0 | 0 |
| Autres dettes | 14 | 4 708 | 6 | 311 |
| Acomptes d'acheteurs | 15 | 6 957 | 22 004 | 30 565 |
| Comptes de régularisation passifs | 16 | 20 086 | 9 481 | 25 010 |
| Total des fonds étrangers courants | 245 418 | 206 511 | 179 152 | |
| Fonds étrangers non courants | ||||
| Dettes financières à long terme | 12 | 674 589 | 467 130 | 386 172 |
| Engagements envers le personnel | 17 | 2 309 | 1 107 | 1 118 |
| Instruments financiers dérivés | 12 | 6 030 | 2 092 | 292 |
| Impôts différés | 18 | 92 772 | 57 094 | 52 470 |
| Total des fonds étrangers non courants | 775 700 | 527 423 | 440 052 | |
| Total des fonds étrangers | 1 021 118 | 733 934 | 619 204 | |
| Fonds propres | 19 | |||
| Capital-actions | 192 035 | 204 230 | 243 232 | |
| Propres actions | –721 | –1 605 | 0 | |
| Réserves provenant de primes | 370 242 | 281 073 | 281 073 | |
| Bénéfices accumulés | 363 799 | 300 531 | 254 615 | |
| Total des fonds propres attribuables aux | ||||
| actionnaires de Mobimo Holding AG | 925 355 | 784 229 | 778 920 | |
| Intérêts minoritaires | 1 531 | 0 | 0 | |
| Total des fonds propres | 926 886 | 784 229 | 778 920 | |
| Total du passif | 1 948 004 | 1 518 163 | 1 398 124 |
| Ajusté | |||
|---|---|---|---|
| Montants en milliers de CHF | Notes explicatives | 2009 | 2008 |
| Produits des ventes d'immeubles (Promotion) | 21 | 182 296 | 126 818 |
| Charges des ventes d'immeubles (Promotion) | 22 | –157 073 | –104 407 |
| Résultat des ventes d'immeubles (Promotion) | 25 223 | 22 411 | |
| Produits des locations d'immeubles | 23 | 71 762 | 65 576 |
| Charges directes pour location d'immeubles | 24 | –8 622 | –7 637 |
| Résultat des locations | 63 140 | 57 939 | |
| Plus-values sur réévaluations d'immeubles de placement | 19 072 | 16 738 | |
| Moins-values sur réévaluations d'immeubles de placement | –9 753 | –7 773 | |
| Résultat des réévaluations | 25 | 9 319 | 8 965 |
| Résultat des ventes d'immeubles de placement | 26 | 1 690 | 2 007 |
| Ecart d'acquisition négatif résultant de l'acquisition de LO Holding Lausanne-Ouchy SA | 1.6.1 | 15 633 | 0 |
| Autres produits | 27 | 4 079 | 4 215 |
| Charges de personnel | 28 | –14 005 | –11 665 |
| Charges d'exploitation | 29 | –3 773 | –3 742 |
| Frais de gestion | 30 | –1 743 | –1 289 |
| Bénéfice d'exploitation avant intérêts, impôts, dépréciation et amortissements (EBITDA) | 99 563 | 78 841 | |
| Dépréciation et amortissements | 31 | –1 110 | –914 |
| Bénéfice d'exploitation avant intérêts et impôts (EBIT) | 98 453 | 77 927 | |
| Résultat des participations dans les sociétés associées | 344 | 0 | |
| Produits financiers | 32 | 592 | 577 |
| Charges financières | 32 | –20 822 | –20 987 |
| Bénéfice avant impôts (EBT) | 78 567 | 57 517 | |
| Impôts | 33 | –16 008 | –12 493 |
| Bénéfice | 62 559 | 45 024 | |
| dont part attribuable aux actionnaires de Mobimo Holding AG | 62 549 | 45 024 | |
| dont part des intérêts minoritaires | 10 | 0 | |
| EBITDA hors réévaluations | 90 244 | 69 876 | |
| Bénéfice d'exploitation (EBIT) hors réévaluations | 89 134 | 68 962 | |
| Bénéfice avant impôts (EBT) hors réévaluations | 69 248 | 48 552 | |
| Bénéfice après impôts hors réévaluations | |||
| (et impôts différés y relatifs) | 20 | 55 559 | 38 300 |
| Bénéfice par action, CHF | |||
| – y compris réévaluations | 20 | 14.09 | 10.37 |
| – hors réévaluations et impôts différés y relatifs | 20 | 12.51 | 8.82 |
| Bénéfice dilué par action, CHF | |||
| – y compris réévaluations – hors réévaluations et impôts différés y relatifs |
20 20 |
13.85 12.30 |
10.20 8.67 |
| Ajusté | ||
|---|---|---|
| Montants en milliers de CHF | 2009 | 2008 |
| Bénéfice | 62 559 | 45 024 |
| Couvertures du cash-flow | ||
| – Plus-values/ pertes non réalisées | 0 | 1 038 |
| – Transfert au compte de résultat | –310 | –182 |
| – Impôts | 68 | –188 |
| Autres éléments du résultat global | –242 | 668 |
| Résultat global | 62 317 | 45 692 |
| – dont part attribuable aux actionnaires de Mobimo Holding AG | 62 307 | 45 692 |
| – dont part des intérêts minoritaires | 10 | 0 |
| Réserves | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| prove | Réserves | Total des | Fonds propres attribuables | Total | |||||
| Montants en milliers | Capital | Propres | nant de | de cou | Autres | bénéfices | aux actionnaires de | Intérêts | des fonds |
| de CHF | actions | actions | primes | verture | réserves | accumulés | Mobimo Holding AG | minoritaires | propres |
| Etat au 1.1.2008 | 243 232 | 0 | 281 073 | 776 | 264 879 | 265 655 | 789 960 | 789 960 | |
| Effet de l'adoption | |||||||||
| initiale de l'IFRIC 15 1 | –11 040 | –11 040 | -11 040 | –11 040 | |||||
| Etat au 1.1.2008 | |||||||||
| (ajusté) | 243 232 | 0 | 281 073 | 776 | 253 839 | 254 615 | 778 920 | 778 920 | |
| Bénéfice 2008 | 45 024 | 45 024 | 45 024 | 45 024 | |||||
| Couvertures du | |||||||||
| cash-flow: | |||||||||
| – Plus-values/pertes | |||||||||
| non réalisées 2 | 1 038 | 1 038 | 1038 | 1 038 | |||||
| – Transfert au compte | |||||||||
| de résultat 2 | –182 | –182 | -182 | –182 | |||||
| Impôts | –188 | –188 | -188 | –188 | |||||
| Autres éléments du | |||||||||
| résultat global | 0 | 0 | 0 | 668 | 0 | 668 | 668 | 668 | |
| Résultat global | 0 | 0 | 0 | 668 | 45 024 | 45 692 | 45 692 | 45 692 | |
| Remboursement sur | |||||||||
| la valeur nominale | –39 100 | –39 100 | –39 100 | ||||||
| Augmentation | |||||||||
| de capital | 98 | 98 | 98 | ||||||
| Paiements fondés | |||||||||
| sur des actions | 225 | 225 | 225 | 225 | |||||
| Achat de | |||||||||
| propres actions | –1 605 | –1 605 | –1 605 | ||||||
| Etat au 31. 12. 2008 | 204 230 | –1 605 | 281 073 | 1 444 | 299 087 | 300 531 | 784 229 | 784 229 | |
| Etat au 1. 1. 2009 | 204 230 | –1 605 | 281 073 | 1 444 | 299 087 | 300 531 | 784 229 | 784 229 | |
| Bénéfice 2009 | 62 549 | 62 549 | 62 549 | 10 | 62 559 | ||||
| Couvertures du | |||||||||
| cash-flow: | |||||||||
| – Transfert au compte | |||||||||
| de résultat 2 | –310 | –310 | –310 | –310 | |||||
| Impôts | 68 | 68 | 68 | 68 | |||||
| Autres éléments | |||||||||
| du résultat global | 0 | 0 | 0 | –242 | 0 | –242 | –242 | –242 | |
| Résultat global | 0 | 0 | 0 | –242 | 62 549 | 62 307 | 62 307 | 10 | 62 317 |
| Remboursement sur | |||||||||
| la valeur nominale | –39 108 | 90 | –39 018 | –39 018 | |||||
| Augmentation | |||||||||
| de capital | 26 913 | –683 | 88 977 | 115 207 | 115 207 | ||||
| Paiements fondés | |||||||||
| sur des actions | 397 | 15 | 195 | 195 | 607 | 607 | |||
| Impôts courants | 47 | 766 | 766 | 813 | 813 | ||||
| Achat de | |||||||||
| propres actions | –348 | –348 | –348 | ||||||
| Vente de | |||||||||
| propres actions | 1 062 | 58 | 1 120 | 1 120 | |||||
| Intérêts minoritaires | |||||||||
| sur acquisitions | 1 958 | 1 958 | |||||||
| Achat d'intérêts | |||||||||
| minoritaires | 366 | 71 | 437 | –437 | 0 | ||||
| Etat au 31. 12. 2009 | 192 035 | –721 | 370 242 | 1 202 | 362 597 | 363 799 | 925 355 | 1 531 | 926 886 |
1 L'incidence de l'IFRIC 15 (retraitement) sur le niveau des fonds propres consolidés est décrite dans la section 1.5.2 Principes de présentation des comptes consolidés.
2 Les couvertures du cash-flow sont décrites dans la section 12 Dettes financières.
| Ajusté | |||
|---|---|---|---|
| Montants en milliers de CHF | Notes explicatives | 2009 | 2008 |
| Bénéfice avant impôts | 78 567 | 57 517 | |
| Ecart d'acquisition négatif résultant de l'acquisition de LO Holding Lausanne-Ouchy SA | 1.6.1 | –15 633 | 0 |
| Réévaluations d'immeubles de placement, net | 25 | –9 319 | –8 965 |
| Paiements fondés sur des actions | 37 | 607 | 225 |
| Dépréciation sur immobilisations corporelles | 31 | 913 | 812 |
| Dépréciation sur immobilisations incorporelles | 31 | 197 | 102 |
| Bénéfice sur ventes d'immeubles de placement | |||
| 26 | –1 690 | –2 007 | |
| Perte sur ventes d'immobilisations corporelles | 27 | 0 | 57 |
| Résultat des participations dans les sociétés associées | 10 | –344 | 0 |
| Résultat financier | 32 | 20 230 | 20 410 |
| Variations | |||
| Créances résultant de livraisons et de prestations | 571 | –244 | |
| Immeubles destinés à la vente | 61 389 | –32 200 | |
| Autres créances et comptes de régularisation des actifs | –3 063 | –3 444 | |
| Engagements envers le personnel | 25 | –11 | |
| Dettes résultant de livraisons et de prestations | –2 313 | 15 | |
| Acomptes d'acheteurs | –15 047 | –8 562 | |
| Autres dettes à court terme et comptes de régularisation des passifs | 8 302 | –15 140 | |
| Impôts versés | –3 582 | –2 175 | |
| Flux de fonds résultant de l'activité d'exploitation (cash-flow) | 119 810 | 6 390 | |
| Investissements dans immobilisations financières | 11 | –2 660 | 0 |
| Acquisition de sociétés affiliées, net des liquidités reprises | 1.6.1 | –23 149 | 0 |
| Investissements en immeubles de placement | 7 | –81 881 | –34 177 |
| Investissements en immobilisations corporelles | 8 | –100 | –70 247 |
| Investissements en immobilisations incorporelles | 9 | –261 | –130 |
| Ventes d'immobilisations financières | 11 | 426 | 2 033 |
| Ventes d'immobilisations corporelles | 8 | 0 | 104 |
| Ventes d'immeubles de placement | 7 | 39 644 | 24 264 |
| Dividendes perçus | 80 | 80 | |
| Intérêts perçus | 464 | 496 | |
| Flux de fonds résultant d'activités d'investissement | –67 437 | –77 577 | |
| Nouvelles dettes financières | 151 491 | 278 035 | |
| Remboursement de dettes financières | –129 797 | –150 267 | |
| Flux de fonds résultant d'augmentations de capital | 19 | 0 | 98 |
| Remboursement sur valeur nominale des actions | 19 | –39 018 | –39 100 |
| Achat de propres actions | 19 | –348 | –1 605 |
| Vente de propres actions | 19 | 1 120 | 0 |
| Intérêts versés | –20 008 | –21 505 | |
| Flux de fonds résultant de l'activité de financement | –36 560 | 65 656 | |
| Augmentation /réduction des liquidités | 15 813 | –5 531 | |
| Liquidités en début de période | 11 594 | 17 125 | |
| Liquidités en fin de période | 27 407 | 11 594 |
Le groupe Mobimo est une entreprise du secteur immobilier exerçant ses activités en Suisse uniquement. L'activité englobe, d'une part, la détention et la gestion à long terme d'immeubles commerciaux et d'habitation et, d'autre part, la construction et la vente de logements ainsi que la planification d'immeubles commerciaux et d'habitation.
Mobimo Holding AG, la maison mère est une société anonyme de droit suisse ayant son siège à Lucerne; elle est cotée à la SIX Swiss Exchange.
Les comptes consolidés de Mobimo Holding AG sont établis conformément aux normes IFRS (International Financial Reporting Standards), à la loi suisse ainsi qu'à l'art. 13 du règlement complémentaire de cotation des sociétés immobilières de la SIX Swiss Exchange.
La consolidation des comptes individuels des sociétés du groupe est effectivée sur la base des comptes individuels audités et établis selon des règles uniformes. La date de référence générale est le 31 décembre.
Dans les comptes consolidés, tous les montants sont, sauf mention contraire, exprimés en milliers de CHF.
Les comptes consolidés sont établis selon le principe du coût d'acquisition, à l'exception des immeubles de placement, des immeubles de placement en construction, des dérivés ainsi que des immobilisations financières destinées à la vente, évaluées à leur valeur vénale.
L'établissement des comptes consolidés conformes aux normes IFRS exige des estimations et des hypothèses de la direction et requiert que celle-ci émette des jugements lors de l'application des principes d'établissement des comptes. Cette démarche exerce une influence sur les produits, les dépenses, les avoirs, les engagements et les engagements conditionnels au moment de leur comptabilisation au bilan. Les estimations et les hypothèses reposent sur l'expérience acquise par le passé ainsi que sur divers autres facteurs paraissant plausibles dans les circonstances actuelles. Si par la suite, ces estimations et hypothèses divergent du contexte réel, elles seront modifiées pour l'exercice en question.
Les estimations et hypothèses à la base de l'évaluation des actifs et des engagements sont décrites ci-après.
La valeur comptable des immeubles de placement détenus par Mobimo s'élève à 1 606 millions de CHF. Les immeubles sont évalués à la valeur vénale déterminée au moyen de la méthode du DCF. Celle-ci repose sur diverses estimations et hypothèses décrites dans les principes d'établissement des comptes pour les immeubles de placement.
Les effets d'une hausse et d'une baisse des taux d'escompte sur l'évaluation DCF ont été examinés dans le cadre d'une analyse de sensibilité. En cas de baisse générale des taux d'escompte de 0,25% (taux d'escompte moyen au 31 décembre 2009: 4,98%), la valeur vénale des immeubles de placement progresserait de 5,1 % ou de 82 millions de CHF au 31 décembre 2009. En cas de hausse générale des taux d'escompte de 0,25%, la valeur vénale actuelle des immeubles de placement diminuerait de 4,6% ou de 74 millions de CHF au 31 décembre 2009.
Les projets de construction (promotions) en cours de Mobimo s'élèvent à 255 millions de CHF, le complexe de logements de luxe «Mobimo Tower» totalisant à lui seul 96 millions de CHF. L'évaluation des projets en cours est faite sur la base du calcul des investissements pour chacun de ceuxci. Des correctifs de valeur sont constitués pour les projets occasionnant des pertes, pour autant que celles-ci puissent être identifiées. La détermination des coûts globaux budgétés ainsi que des prix de vente prévus se base sur divers principes et hypothèses. En font notamment partie, les valeurs expérimentales tirées du passé, les spécificités des projets une comparaison avec, les valeurs de référence des coûts de construction ainsi que d'autres facteurs importants tels que la durée des travaux. Le calcul des investissements est vérifié en permanence et actualisé si nécessaire.
Si les coûts de construction effectifs et les produits des ventes varient par rapport aux valeurs planifiées ou si, en raison de nouvelles données apparaissant durant la phase de la construction, une modification du calcul des investissements est nécessaire, une adaptation de la valeur comptable, c'est-à-dire une modification des correctifs de valeur pour objets occasionnant des pertes, peut être entreprise.
Les impôts différés de Mobimo se montent à 93 millions de CHF. Ces impôts résultent presque exclusivement d'écarts d'évaluation sur les immeubles de placement existants et en construction.
Dans certains cantons, les bénéfices découlant de la vente d'immeubles sont soumis à un impôt spécial sur les gains immobiliers. Le taux d'imposition déterminant dépend de la durée de détention de l'immeuble et peut fortement varier.
Pour le calcul des impôts différés sur les immeubles de placement, une estimation de la durée de détention résiduelle a été effectivée. Si leur durée de détention effective ne correspond pas à la durée théorique, il peut en résulter des charges fiscales lors de la vente, charges pouvant fortement s'écarter des impôts différés déterminés.
A la date de clôture du bilan, plusieurs taxations sur les gains immobiliers résultant de ventes d'immeubles de les périodes en cours et passées n'étaient pas encore définitives. Si les taxations définitives devaient fortement différer des calculs initiaux, cela pourrait avoir un impact significatif sur les charges fiscales des exercices à venir.
Dans les comptes consolidés de l'exercice 2009, Mobimo a appliqué pour la première fois les nouvelles normes et interprétations: IFRS 8 «Secteurs opérationnels», IFRIC 13 «Programmes de fidélisation des clients», IFRIC 15 «Accords pour la construction d'un bien immobilier», IFRIC 16 «Couvertures d'un investissement net dans une activité à l'étranger» et IFRIC 18 «Transferts d'actifs des clients» ainsi que les normes révisées, à savoir IAS 23 «Coûts d'emprunt», IAS 1 «Présentation des états financiers», IFRS 2 «Paiement fondé sur des actions» et IAS 32 «Instruments financiers: informations à fournir et présentation» / IAS 1 «Présentation des états financiers», amendements aux IFRS 7 «Instruments financiers: informations à fournir», IFRIC 9 et IAS 39 «Dérivés incorporés», IFRS 1 «Première adoption des International Financial Reporting Standards» et IAS 27 «Etats financiers consolidés et individuels» et diverses modifications des IFRS («Améliorations annuelles 2008»).
Ces modifications ont eu les incidences suivantes:
IFRS 8 remplace l'ancienne IAS 14 «Information sectorielle». La nouvelle norme exige des modifications de la méthode et de la forme des rapports sectoriels. La détermination des secteurs et la présentation des informations sectorielles doivent s'opérer sur la base des informations fournies par la direction du groupe (Management approach). A cet effet, l'IFRS 8 définit le secteur opérationnel comme une composante de l'entreprise, qui se livre à des activités lui permettant de générer des produits et d'encourir des charges, dont les résultats opérationnels sont régulièrement examinés par le principal décideur opérationnel de l'entreprise en vue de prendre des décisions en matière de ressources à affecter au secteur et d'évaluer sa performance, et pour laquelle des informations financières spécifiques sont disponibles. Conformément à l'IFRS 8, les deux secteurs «Gestion du portefeuille» et «Développement» doivent désormais être présentés. La description des secteurs est incluse dans la note explicative sur les informations sectorielles. Les chiffres de l'exercice précédent ont été adaptés en conséquence.
Par le passé, les immeubles en cours de construction, pour lesquels un contrat de vente en la forme authentique existe et pour lesquels des travaux significatifs doivent encore être fournis, étaient portés au bilan selon la méthode dite «méthode de l'avancement des travaux» (ou méthode Percentage of completion) conformément à l'IAS 11.
En raison de la nouvelle interprétation, ces immeubles ne font plus partie du champ d'application de l'IAS 11; la déclaration des chiffres d'affaires correspondants doit désormais être entreprise conformément à l'IAS 18. Selon l'IAS 18, le chiffre d'affaires doit être comptabilisé au moment où les risques et avantages ont été transférés à l'acheteur. Dans le cas des promotions, ceci n'intervient que lors du transfert de la propriété à l'issue de la construction. La méthode de l'avancement des travaux (Percentage of completion) ne peut donc plus être appliquée actuellement au modèle d'affaires utilisé dans le domaine des projets.
Selon les dispositions transitoires, l'IFRIC 15 s'applique de façon rétroactive. Cette modification a eu les effets suivants:
| 31. 12. 2008 | 01. 01. 2008 | |
|---|---|---|
| Milliers CHF | Milliers CHF | |
| Promotions (immeubles) | 5 400 | 15 951 |
| Acomptes d'acheteurs | –21 079 | –29 995 |
| Impôts différés et courants | 3 206 | 3 004 |
| Effet net sur les fonds propres du groupe | –12 473 | –11 040 |
L'influence sur le compte de résultat et sur le bénéfice par action a été la suivante pour l'exercice 2008:
| Milliers CHF | |
|---|---|
| Produits des ventes Promotions (immeubles) | 6 280 |
| Charges des ventes Promotions (immeubles) | –7 914 |
| Résultat des ventes Promotions | –1 634 |
| Charges fiscales | 201 |
| Bénéfice net | –1 433 |
| Bénéfice par action, CHF | |
| – y compris réévaluations | –0.33 |
| – hors réévaluations et impôts différés attribuables | –0.33 |
| Bénéfice dilué par action, CHF | |
| – y compris réévaluations | –0.32 |
| – hors réévaluations et impôts différés attribuables | –0.32 |
Une modification de l'IAS 40 Immeubles de placement est entrée en vigueur dans le cadre du projet d'avril 2008 «Améliorations annuelles». Désormais, dans le cadre de l'application du modèle de la juste valeur, les immeubles de placement doivent désormais être évalués à leur valeur vénale dès la phase de construction (immeubles de placement en construction) et non plus seulement après leur achèvement. Jusqu'ici, l'évaluation s'effectuait jusqu'à la fin de la construction selon l'IAS 16 aux coûts d'acquisition. La nouveauté doit être introduite de façon prospective et n'a donc pas eu d'influence sur le résultat de 2008, ni sur le bilan au 31 décembre 2008. Durant l'exercice 2009, à la suite de la réévaluation des immeubles de placement en construction, Mobimo a comptabilisé une plus-value de 8,007 KCHF, dont 5,588 KCHF sont comptabilisés au 1er janvier 2009.
L'application de l'IAS 1 a entraîné une publication supplémentaire du résultat d'ensemble. De plus, dans le cadre du projet «Améliorations annuelles» des IFRS, une clarification de la présentation de certains instruments financiers qualifiés selon l'IAS 39 «de détenus en vue du négoce» a été entreprise. Jusqu'ici, Mobimo a mentionné l'ensemble de ses instruments financiers dérivés, indépendamment de leur échéance, dans les actifs courants ou les fonds étrangers à court terme. Selon les dispositions complémentaires de l'IAS 1, les instruments financiers dérivés dont l'échéance résiduelle est supérieure à douze mois doivent être classés comme des instruments financiers à long terme. Pour cette raison, Mobimo a transféré, avec effet rétroactif au 1er janvier 2008, des instruments financiers dérivés pour un montant de 292 000 CHF des fonds étrangers à court terme dans les fonds étrangers à long terme; au 31 décembre 2008, la société a également reclassé des instruments dérivés d'un montant de 2,092 KCHF en les transférant des fonds étrangers à court terme dans les fonds étrangers à long terme.
Les autres modifications n'ont pas eu d'incidence sur les comptes consolidés de l'exercice 2009.
Même si elles n'entrent en vigueur qu'ultérieurement et qu'elles n'ont pas été prises en compte dans les comptes consolidés actuels, les nouvelles normes et interprétations ont été approuvées. Comme indiqué au bas du tableau, leurs effets sur les comptes n'ont pas encore fait l'objet d'une analyse approfondie et ils ne représentent donc qu'une première estimation de la direction du groupe.
| Normes/interprétation | Entrée en | Application prévue | ||
|---|---|---|---|---|
| vigueur | par Mobimo (exercice) | |||
| IFRS 3 rév. | Regroupements d'entreprises | *** | 1er juillet 2009 | Exercice 2010 |
| IAS 27 rév. | Etats financiers consolidés et individuels selon les IFRS | *** | 1er juillet 2009 | Exercice 2010 |
| Modifications de l'IAS 39 | Instruments financiers: comptabilisation et évaluation – | * | 1er juillet 2009 | Exercice 2010 |
| Instruments de couverture qualifiés | ||||
| IFRIC 17 | Distributions d'actifs non monétaires aux propriétaires | * | 1er juillet 2009 | Exercice 2010 |
| Modifications d'IFRS de 2008 | Modifications de l'IFRS 5 - Actifs non courants détenus en | * | 1er juillet 2009 | Exercice 2010 |
| vue de la vente et activités abandonnées | ||||
| Modifications d'IFRS (avril 2009) | **** | 1er juillet 2009 | Exercice 2010 | |
| 1er janvier 2010 | ||||
| IFRS 1 rév. | Première adoption des normes internationales | * | 1er juillet 2009 | Exercice 2010 |
| d'information financière (IFRS) | ||||
| Modifications de l'IFRS 2 | Comptabilisation des paiements fondés sur des actions | * | 1er janvier 2010 | Exercice 2010 |
| et qui sont réglés en trésorerie | ||||
| Modifications de l'IFRS 1 | Première adoption des normes internationales d'infor | * | 1er janvier 2010 | Exercice 2010 |
| mation financière (IFRS) - Exceptions supplémentaires | ||||
| Modifications de l'IAS 32 – | Présentation - Classification des droits de souscription | * | 1er février 2010 | Exercice 2011 |
| Instruments financiers | ||||
| IFRIC 19 | Extinction de passifs financiers au moyen d'instruments | * | 1er juillet 2010 | Exercice 2011 |
| de capitaux propres | ||||
| IAS 24 (rév. 2009) | Information relative aux parties liées | * | 1er janvier 2011 | Exercice 2011 |
| Modifications de l'IFRIC 14 | IAS 19 - Avantages du personnel (plafonnement de l'actif | * | 1er janvier 2011 | Exercice 2011 |
| au titre des régimes à prestations définies, les exigences | ||||
| de financement minimal et leur interaction) | ||||
| IFRS 9 | Instruments financiers: comptabilisation et évaluation | **** | 1er janvier 2013 | Exercice 2013 |
* Aucune incidence ou aucune incidence notable sur les comptes consolidés de Mobimo n'est escomptée.
*** Incidences uniquement sur d'éventuelles acquisitions.
**** Les incidences sur les comptes consolidés de Mobimo ne peuvent pas encore être évaluées de manière suffisamment fiable.
Toutes les sociétés sur lesquelles Mobimo Holding AG exerce un contrôle direct ou indirect sont prises en compte dans les comptes consolidés. Par contrôle, on entend une influence déterminante exercée sur les résultats financiers et opérationnels de l'activité de l'entreprise pour en retirer un avantage. C'est notamment le cas lorsque le groupe détient plus de 50 % des droits de vote dans des entreprises ou qu'il en assure la direction par contrat ou l'exerce de facto (cf. note explicative 42, périmètre de consolidation). Les sociétés du groupe acquises ou vendues en cours d'année sont consolidées au moment de la prise de contrôle ou sorties de la consolidation à partir du transfert de leur contrôle hors du périmètre de consolidation. Pour les sociétés intégralement consolidées, les actifs et les passifs ainsi que les produits et les dépenses sont repris selon la méthode de la consolidation intégrale à 100%. Toutes les transactions et relations intragroupe ainsi que les bénéfices intermédiaires sur les transactions et les positions intragroupe sont éliminés.
La consolidation du capital s'opère selon la méthode d'acquisition (purchase method). Celleci consiste à imputer le prix d'achat de la société acquise aux actifs évalués à leur valeur vénale, aux engagements et engagements conditionnels à la date d'acquisition. Quant au goodwill, nous renvoyons aux principes d'établissement des comptes pour son traitement, plus précisément aux immobilisations incorporelles.
En ce qui concerne les participations comprises entre 20 et 50% et dans lesquelles Mobimo exerce une influence déterminante, mais qu'elle ne contrôle pas, celles-ci sont comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence (equity method) et figurent séparément au bilan. Un éventuel goodwill est indiqué en tant qu'élément de la valeur comptable.
Les participations inférieures à 20% sont classées parmi les «investissements financiers disponibles à la vente» et portées au bilan à leur valeur vénale. Les ajustements de valeur vénale sont comptabilisés sans influence sur le résultat dans les fonds propres.
Les positions en monnaies étrangères englobées dans les comptes individuels des sociétés consolidées sont converties comme suit:
Les transactions en monnaie étrangère sont converties en CHF au cours en vigueur le jour de la transaction puis saisies. Dans le bilan, les actifs et les passifs en monnaie étrangère sont convertis au cours du jour de référence. Les différences de change découlant du règlement ou de la réévaluation des positions en monnaie étrangère à la date de clôture du bilan sont inscrites au compte de résultat.
A fin 2009, Mobimo ne détenait aucun actif ou passif en monnaie étrangère. Toutes les sociétés affiliées établissent leurs comptes annuels en CHF, il n'en résulte donc aucune différence de change lors de la consolidation.
Les liquidités englobent les avoirs en caisse, les dépôts à vue auprès des banques ainsi que les placements à terme et les placements monétaires à court terme d'une durée initiale de maximum 90 jours et sont indiquées à leur valeur nominale.
Les créances sont inscrites au bilan aux coûts d'acquisition selon la méthode du coût amorti correspondant généralement à la valeur nominale sous déduction de correctifs de valeur pour créances non recouvrables. Les correctifs de valeur concernent des postes individuels spécifiques identifiés comme tels pour lesquels il existe des indices montrant que les montants à recouvrir ne pourront pas l'être intégralement.
Font partie de cette catégorie les objets subissant un changement d'affectation ainsi que les nouvelles constructions dans le cadre desquelles Mobimo assure la réalisation de logements en vue de leur vente ultérieure.
Les promotions sont évaluées aux coûts d'acquisition ou à des valeurs de marché plus faibles. Pour les objets déficitaires, la perte finale escomptée est immédiatement provisionnée.
Conformément à l'IAS 40, ces immeubles sont classés en tant qu'immeubles de placement. Il peut s'agir aussi bien d'objets acquis que construits par Mobimo et détenus et gérés sur une longue durée.
Les réserves de terrains constructibles dont l'affectation n'est pas encore définie, les immeubles de placement en construction, de même que les immeubles à transformer, à rénover ou à agrandir sont également classés parmi les immeubles de placement.
L'évaluation des nouveaux objets s'effectue aux coûts d'acquisition et inclut les frais de transaction y relatifs. Ensuite, les immeubles sont évalués à leur valeur vénale. A cet effet, une évaluation à la date de clôture du bilan est entreprise par les experts immobiliers de Wuest & Partner. Les valeurs vénales sont déterminées selon la méthode DCF (cashflow actualisé).
Pour déterminer les valeurs vénales selon la méthode DCF, il a été procédé comme suit: les valeurs vénales n'englobent ni impôt sur le changement de propriétaire, sur le bénéfice immobilier ou la TVA et aucun coût ni commissions. Les futurs investissements générateurs de plus-value et les produits supplémentaires correspondants ne sont pas inclus, hormis pour les immeubles de placement en construction. Les revenus locatifs, les charges d'exploitation et d'entretien, les frais de remise en état ainsi que le taux d'escompte sont basés sur les principes et hypothèses suivants:
Dans l'évaluation, il est tenu compte des loyers actuels et des conditions convenues de façon contractuelle. Dans les contrats de bail de durée limitée, on utilise à l'échéance desdits contrats des revenus locatifs potentiels réalisables de façon durable. La détermination des loyers potentiels conformes au marché se base sur les contrats les plus récents conclus pour l'immeuble considéré ou des immeubles semblables dans les environs immédiats ainsi que sur les rapports immobiliers de Wüest & Partner. Les options de prolongation réelles sont prises en compte lorsque les loyers effectifs se situent en dessous des loyers déterminés. Il est tenu compte d'une durée de commercialisation conforme au marché pour l'évaluation des objets de location non loués.
La détermination des charges d'exploitation et d'entretien fait appel à des valeurs historiques, aux budgets approuvés par Mobimo ainsi qu'à des valeurs de référence de Wüest & Partner.
Les frais de remise en état visant à préserver la valeur des immeubles sont déterminés en fonction des plans d'investissement ainsi qu'à l'aide d'outils d'analyse des coûts.
Pour chaque immeuble, le taux d'actualisation est calculé selon des critères ayant trait à la situation et à l'état de l'immeuble. Il reflète aussi bien les caractéristiques propres à sa situation (lieu et région) que les principaux paramètres d'exploitation actuels. Les taux d'actualisation retenus sont régulièrement mesurés et vérifiés de façon empirique sur la base des changements de propriétaires et des transactions connues.
Les investissements de remplacement et d'extension sont inscrits à l'actif des immeubles si Mobimo peut éventuellement en retirer un avantage économique à l'avenir.
La modification de la valeur vénale est comptabilisée en résultat. Les passifs et les actifs d'impôts différés sont débités, respectivement comptabilisés en tant que charges ou produits fiscaux dans le compte de résultat. Les immeubles de placement ne sont pas amortis.
Les immobilisations corporelles et les immeubles à usage propre sont évalués à leur valeur d'acquisition sous déduction d'amortissements cumulés, le cas échéant ladite valeur est réduite par des amortissements supplémentaires en raison de dépréciation de valeur (impairment).
Les composantes d'une immobilisation corporelle dont la durée d'utilisation est différente sont saisis de manière séparée et amortis de façon distincte.
Les investissements de remplacement et d'extension sont ajoutés à la valeur comptable des immeubles si Mobimo peut éventuellement en retirer un avantage économique à l'avenir. Les frais d'entretien et de rénovation réels sont débités du compte de résultat.
Les immobilisations corporelles financées par des contrats de leasing sont inscrites au bilan à la valeur actuelle des traites minimums de leasing ou à une valeur vénale inférieure. Les dettes de leasing financier sont intégrées dans les passifs en tant qu'engagements.
L'amortissement des immobilisations corporelles s'effectue sur la durée estimée d'utilisation ou de leasing ou sur une période plus brève.
Durées d'utilisation des objets:
| Bâtiments | 50 ans |
|---|---|
| Aménagements intérieurs | 15 ans |
| Installations techniques | 15 ans |
| Mobilier de bureau | 8 ans |
| Machines de bureau | 5 ans |
| Installations téléphoniques | 5 ans |
| Véhicules | 4 ans |
| Matériel informatique | 3 ans |
Le goodwill découlant d'acquisitions correspond à la différence entre les coûts d'acquisition et la valeur vénale des actifs nets repris.
Il est porté au bilan à son coût d'acquisition sous déduction d'éventuelles pertes de dépréciation. Il est imputé aux unités génératrices de trésorerie et n'est pas amorti, mais soumis à un test de dépréciation (test d'impairment) (cf. Dépréciation).
Pour les entreprises associées, la valeur du goodwill est intégrée dans la valeur comptable de la participation.
Si le prix d'achat est inférieur à la valeur vénale des actifs nets repris, cet écart d'acquisition négatif (badwill) est directement comptabilisé en résultat.
Les immobilisations incorporelles sont évaluées à leurs coûts d'acquisition sous déduction d'amortissements cumulés, le cas échéant ladite valeur est réduite par des amortissements supplémentaires pour dépréciation de valeur (impairment). Les logiciels sont amortis sur une durée d'utilisation de cinq ans.
Les immobilisations financières comprennent les prêts à long terme à des tiers ainsi que les participations non consolidées. La comptabilisation des prêts est opérée au coût amorti déduction faite des correctifs de valeur nécessaires. Les participations non consolidées sont classées en tant que «disponibles à la vente» et évaluées à leur valeur vénale, les adaptations de cette dernière étant saisies sans influence sur le résultat dans les fonds propres, à l'exception des pertes pour dépréciation. Au moment de leur vente ou en cas de perte pour dépréciation, les bénéfices/pertes cumulés non réalisés sont transférés dans le compte de résultat et indiqués dans le résultat financier.
La valeur comptable du patrimoine du groupe, à l'exception des immeubles destinés à la vente (cf. Immeubles destinés à la vente [Promotion]), de la prévoyance professionnelle (cf. Prévoyance professionnelle) et des impôts différés (cf. impôts sur le résultat) est évaluée au moins une fois par an. En présence d'indicateurs de pertes de valeur durables, un nouveau calcul de la valeur réalisable est entrepris (test d'impairment).
Concernant le goodwill, les autres immobilisations incorporelles d'une durée de vie économique non définie et les immobilisations incorporelles non encore exploitables, leur valeur réalisable est déterminée annuellement même s'il n'existe aucun indice de dépréciation.
Si la valeur comptable d'un actif ou d'une unité génératrice de trésorerie (cash generating unit) dont l'actif fait partie est supérieure à sa valeur réalisable, une adaptation de valeur est comptabilisée en résultat.
La valeur réalisable des créances et des prêts correspond à la valeur actuelle de l'estimation du futur cash-flow. La valeur réalisable des autres avoirs correspond à la valeur la plus grande entre la valeur vénale sous déduction des coûts de vente et la valeur d'utilité.
La dépréciation de valeur de créances et de prêts est effectuée rétroactivement, lorsque l'augmentation de la valeur réalisable est imputable à un événement survenu au cours de la période postérieure à la saisie de la dépréciation de valeur. Il n'est procédé à aucune correction de valeur du goodwill.
La dépréciation de valeur des autres actifs est effectuée rétroactivement si les estimations prises en considération pour la valeur réalisable se sont modifiées et que la dépréciation de valeur s'est réduite ou est nulle. Le relèvement de la valeur comptable est limitée à la valeur qui en aurait résulté si, pour la valeur en question aucune dépréciation n'avait été comptabilisée les années précédentes.
Les actifs non courants ainsi que les catégories d'actifs, y compris les engagements attribuables (dits «groupes destinés à être cédés» ou «disposal groups»), sont classés comme «détenus en vue de leur vente» et indiqués au bilan dans une position spécifique des actifs ou des passifs si la valeur comptable n'est pas recouvrée par l'utilisation, mais par la vente desdits actifs. La condition à satisfaire est que la vente soit hautement probable et que les actifs soient prêts à être vendus dans leur état actuel. Pour qu'une vente puisse être qualifiée de hautement probable, il est nécessaire de respecter divers critères et notamment qu'elle puisse avoir lieu dans un délai d'un an conformément aux attentes.
Avant que des actifs non courants soient classés en tant que détenus en vue de leur vente, leur valeur comptable est évaluée sur la base des normes IFRS correspondantes. Après le reclassement, l'évaluation de tous les actifs, à l'exception des immeubles évalués à leur valeur vénale, des actifs financiers, des charges d'impôts différés et des actifs relatifs aux plans de prévoyance s'opère à la valeur inférieure de la valeur comptable et vénale, sous déduction des coûts de vente. Les actifs à amortir ne le sont plus à partir du moment de leur reclassement. En ce qui concerne les autres actifs et après leur reclassement, leur évaluation a aussi lieu selon les normes correspondantes.
Les créances résultant de livraisons et de prestations et les autres dettes à court terme sont comptabilisées au coût amorti qui correspond en général à la valeur nominale des engagements.
Lors de la saisie initiale, les dettes financières sont portées au bilan à leur valeur vénale sous déduction des coûts de transactions y relatifs. Par la suite, les dettes financières sont évaluées à leur valeur nominale, la différence entre la valeur de remboursement et la valeur comptable étant amortie sur la durée selon la méthode du taux d'intérêt effectif (ou coût amorti).
Des provisions sont constituées lorsqu'un événement passé a entraîné une obligation de prestation juridique ou implicite, qu'une sortie de capitaux est probable et que celle-ci puisse être évaluée de manière fiable.
Mobimo est affiliée à une fondation collective LPP pour la prévoyance professionnelle obligatoire. Une affiliation à une autre fondation collective existe pour les collaborateurs et les retraités de LO. Aucune des deux fondations n'est intégralement couverte auprès d'un réassureur pour les risques de décès, d'invalidité et de vieillesse, raison pour laquelle l'employeur assume l'intégralité de ces risques. De ce fait, ces plans sont considérés comme régimes à prestations définies au sens de l'IAS 19.
La prévoyance professionnelle surobligatoire de Mobimo est assurée par une fondation collective, couverte pour sa part entièrement pour les risques de décès et d'invalidité. Hormis le paiement des primes, il n'existe donc aucun autre engagement supplémentaire de l'employeur au titre des risques décès et invalidité. Cependant, ce dernier assume le risque du processus d'épargne (garantie du taux d'intérêt) du plan de prévoyance en question.
La couverture du risque de la prévoyance surobligatoire est considérée comme régime à cotisations définies au sens de l'IFRS 19. Les contributions de l'employeur sont débitées du compte de résultat.
Au sens de l'IAS 19, le processus d'épargne de la prévoyance surobligatoire est par contre qualifié de plan à prestations définies à l'instar de la prévoyance professionnelle obligatoire. Pour ces plans, la valeur actuelle des obligations au titre des prestations définies (defined benefit obligation) est déterminée selon la méthode des unités de crédit projetées (projected unit credit method), puis provisionnée. Tous les engagements importants et les actifs servant à les couvrir sont évalués annuellement. Le coût des services rendus durant l'exercice (current service cost) est comptabilisé en résultat. Le coût des services passés (past service cost), imputable à de nouvelles prestations ou à une amélioration de celles-ci, est saisi de façon linéaire dans les charges de prévoyance jusqu'au versement du droit. Les bénéfices et pertes actuariels et sur les placements découlant des nouveaux calculs périodiques sont comptabilisés de façon linéaire en résultat sur la durée d'activité résiduelle moyenne, pour autant qu'ils dépassent 10 % du montant le plus important du patrimoine des plans et des engagements de prévoyance. Le taux de rendement attendu à long terme des avoirs de prévoyance a été calculé sur la base de la stratégie de placement des institutions de prévoyance et des rendements prévisibles à long terme à fin 2009 (moyenne pondérée).
Le capital-actions est présenté dans les fonds propres, car il n'existe aucune obligation de rembourser ni garantie de dividende. Les coûts de transaction découlant d'une augmentation de capital et pouvant être imputés directement à l'émission de nouvelles actions sont déduits du montant de l'augmentation de capital, déduction faite des impôts sur le résultat correspondants.
Les dividendes sont indiqués sous forme de dettes à partir du moment où ils ont été fixés par l'assemblée générale et sont dès lors dus.
Les coûts d'acquisition (prix d'acquisition et coûts de transaction directement imputables) des propres actions sont déduits des fonds propres. Les actions rachetées sont considérées comme des propres actions et déduites des fonds propres en tant que position négative.
Les produits résultant de la location d'immeubles englobent les revenus locatifs nets, c'est-à-dire les revenus locatifs théoriques déduction faite des frais imputables aux locaux vacants.
Le produit de la vente est comptabilisé au terme de la construction au moment du transfert des avantages et des risques.
Le bénéfice découlant de la vente d'immeubles de rapport correspond à la différence entre la plusvalue et la valeur vénale portée au bilan. La vente est saisie au moment du transfert des avantages et des risques.
Les contrats de leasing sont portés au bilan lorsque les risques et les avantages liés à la signature des contrats ont été transférés pour l'essentiel au groupe. Les mensualités de leasing sont ventilées en deux montants, intérêts et amortissement, selon la méthode de l'annuité. L'amortissement des objets de leasing s'effectue sur la durée estimée d'utilisation ou de leasing ou sur une période plus brève.
Les paiements au titre de leasing d'exploitation sont débités directement du compte de résultat de manière linéaire sur la durée de leasing.
Les intérêts des capitaux empruntés (crédits) pour le financement de projets de construction sont activés pendant la durée de construction.
Les autres intérêts de capitaux empruntés sont débités du compte de résultat au moyen de la méthode du taux d'intérêt effectif.
Les impôts sur le résultat comprennent les impôts courants et différés sur le résultat. Ils sont comptabilisés en résultat, à l'exception des impôts sur le résultat relatifs aux transactions saisies directement dans les fonds propres. Dans ce cas, les impôts sur le résultat sont comptabilisés également dans les fonds propres.
Les impôts courants sur le résultat englobent les impôts attendus dus sur le résultat imposable, calculés en fonction des taux en vigueur ou connus à la date de clôture du bilan, l'impôt dû sur les gains immobiliers suite à la vente d'immeubles ainsi que les adaptations des passifs et des actifs d'impôt des années précédentes.
Les impôts différés sont déterminés au moyen de la méthode de report variable sur la différence temporaire existant entre les évaluations du bilan fiscal et du bilan consolidé. Aucun impôt différé n'est saisi pour les différences temporaires dans les cas suivants: saisie initiale de goodwill, saisie initiale d'actifs et de dettes en rapport avec une transaction n'influençant ni le résultat du groupe ni le résultat imposable, participations dans des sociétés affiliées s'il est vraisemblable que les différences temporaires ne disparaîtront pas dans un proche avenir. La détermination des impôts différés tient compte du moment et du type de réalisation ou d'amortissement des actifs et dettes concernés et ce, en fonction des taux d'imposition en vigueur ou connus à la date de clôture du bilan.
Les actifs d'impôts différés ne sont pris en compte que s'il est plausible que les différences temporaires pourront être imputées aux futurs bénéfices.
Les instruments financiers dérivés peuvent être utilisés dans le cadre de l'activité ordinaire.
Les instruments financiers dérivés sont évalués à leur valeur vénale lors de la saisie initiale et aussi par la suite. Les bénéfices et les pertes résultant de l'ajustement des valeurs vénales sont traités comme suit:
La couverture des risques de taux des dettes financières est considérée dans certains cas comme une couverture du cash-flow. La part effective des modifications de la valeur vénale des dérivés est saisie directement via une réserve spécifique dans les fonds propres (réserve de couverture ou hedging reserve). Une fois les transactions couvertes réalisées (paiements d'intérêts), les bénéfices/pertes cumulés non réalisés sont transférés dans le compte de résultat et indiqués dans le résultat.
Les modifications des valeurs vénales des dérivés restants sont comptabilisées par le biais du compte de résultat financier.
Les coûts du plan en options sont ventilés sur la période correspondante et comptabilisés en résultat dans les charges de personnel. Contrepartie correspondante est enregistrée dans les fonds propres. La période correspond à la durée pendant laquelle un droit illimité sur les options octroyées est acquis. L'évaluation est opérée à la valeur vénale au moment de l'octroi des options selon le modèle de Black-Scholes.
Le bénéfice par action (earning per share) est calculé sur la base du résultat imputable aux actionnaires du groupe Mobimo Holding AG, divisé par la moyenne pondérée du nombre d'actions en circulation durant l'exercice considéré. Le bénéfice dilué par action tient aussi compte des actions pouvant exister suite à l'exercice de droits d'option.
La structure de direction du groupe Mobimo ainsi que les rapports internes devant être fournis aux principaux décideurs opérationnels du groupe tiennent compte des différents secteurs d'activité. Les secteurs d'activité sont fonction des prestations et des activités du groupe.
Conformément à l'IFRS 8, les deux secteurs d'activité Gestion du portefeuille et Développement sont les deux secteurs qui doivent être présentés séparément. L'activité des deux secteurs peut être décrite de la manière suivante:
Détention et gestion à long terme d'immeubles commerciaux et d'habitation.
Ce secteur s'occupe également de l'achat et de la vente d'immeubles de placement.
Le secteur Développement est d'une part responsable de l'achat de terrains constructibles, de la construction et de la vente de logements (nouvelles constructions et transformations); d'autre part, ce secteur regroupe aussi des terrains constructibles, des immeubles de placement en construction ainsi que des immeubles achevés destinés à être transférés dans le portefeuille d'immeubles de placement. Ces immeubles ont été acquis avec des défauts de construction ou un taux de vacance élevé. Aussitôt que le taux de vacance d'un objet en développement baisse durablement en dessous de 10 %, l'immeuble concerné est transféré du groupe des immeubles en développement dans le groupe des immeubles de placement au 1er janvier de l'année suivante (et donc dans le secteur Gestion du portefeuille). A l'inverse, les immeubles dont le taux de vacance reste durablement au-dessus de 10% et qu'il n'est pas possible de ramener durablement en dessous de cette valeur sans mesures d'aménagement importantes, sont transférés du portefeuille d'immeubles dans celui des immeubles en développement.
Le Conseil d'administration, en tant qu'organe décisionnel supérieur, veille au résultat en matière d'EBIT des divers secteurs. Celui-ci est calculé selon les mêmes principes d'établissement des comptes, à savoir les IFRS, que ceux appliqués pour les comptes du groupe. Les impôts sur le bénéfice et les intérêts ne sont pas imputés au résultat du secteur mais indiqués dans la colonne «Rapprochement». Les frais découlant des fonctions centrales, telles que les finances, l'informatique, le marketing et la communication, le service juridique, les services centraux et les charges imputables à la direction et au Conseil d'administration ne sont pas non plus ventilés dans les secteurs et figurent aussi en tant que postes de rapprochement.
Les actifs des secteurs comprennent les immeubles destinés à la vente, les immeubles de placement, les immeubles à usage propre et les créances résultant de livraisons et de prestations. Les autres actifs ne sont pas ventilés par secteur. A l'instar des comptes consolidés, l'évaluation des actifs des secteurs est opérée selon les IFRS.
Il n'y a pas eu de transactions entre les différents secteurs. Il n'a donc pas été nécessaire de éliminer de telles transactions.
Vu que Mobimo exerce son activité en Suisse uniquement, il n'est pas nécessaire de présenter une répartition géographique du chiffre d'affaires et des actifs non courants.
Aucun client du groupe Mobimo n'a représenté plus de 10% du chiffre d'affaires.
Une subdivision supplémentaire des produits de la location d'immeubles en immeubles commerciaux, d'habitation et d'immeubles destinés à la vente est présentée dans la note explicative n° 23.
| Gestion du | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Montants en milliers de CHF | portefeuille | Développement | Total secteurs Rapprochement | Total | |
| Produits des ventes d'immeubles (Promotion) | 182 296 | 182 296 | 182 296 | ||
| Produits des locations d'immeubles | 65 050 | 6 712 | 71 762 | 71 762 | |
| Résultat des réévaluations | 612 | 8 707 | 9 319 | 9 319 | |
| Résultat des ventes d'immeubles de placement | 1 690 | 1 690 | 1 690 | ||
| Produits totaux des secteurs | 67 352 | 197 715 | 265 067 | 265 067 | |
| EBIT des secteurs | 52 545 | 30 102 | 82 647 | 15 806 | 98 453 |
| Résultat financier | –19 886 | ||||
| Bénéfice avant impôts (EBT) | 78 567 | ||||
| Impôts | –16 009 | ||||
| Bénéfice | 62 559 | ||||
| Immeubles destinés à la vente | 254 805 | 254 805 | 254 805 | ||
| Immeubles de placement | 1 265 795 | 102 018 | 1 367 813 | 1 367 813 | |
| Immeubles à usage propre | 17 107 | 17 107 | 17 107 | ||
| Immeubles de placement en construction | 237 785 | 237 785 | 237 785 | ||
| Créances résultant de livraisons et de prestations | 4 962 | 117 | 5 079 | 5 079 | |
| Total des actifs des secteurs | 1 287 864 | 594 725 | 1 882 589 | 1 882 589 | |
| Actifs non attribués | 65 415 | 65 415 | |||
| Total de l'actif | 1 948 004 | ||||
| Dépréciation et amortissements | –739 | –174 | –913 | –197 | –1 110 |
| Investissements dans des actifs courants | 13 382 | 68 522 | 81 904 | 339 | 82 243 |
| Gestion du | Ajusté | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Montants en milliers de CHF | portefeuille | Développement | Total secteurs Rapprochement | Total | |
| Produits des ventes d'immeubles (Promotion) | 126 818 | 126 818 | 126 818 | ||
| Produits des locations d'immeubles | 63 266 | 2 310 | 65 576 | 65 576 | |
| Résultat des réévaluations | 9 321 | –356 | 8 965 | 8 965 | |
| Résultat des ventes d'immeubles de placement | 2 007 | 2007 | 2 007 | ||
| Produits totaux des secteurs | 74 594 | 128 772 | 203 366 | 0 | 203 366 |
| EBIT des secteurs | 62 791 | 16 335 | 79 126 | –1 199 | 77 927 |
| Résultat financier | –20 410 | ||||
| Bénéfice avant impôts (EBT) | 57 517 | ||||
| Impôts | –12 493 | ||||
| Bénéfice | 45 024 | ||||
| Immeubles destinés à la vente | 306 069 | 306 069 | 306 069 | ||
| Immeubles de placement | 1 035 850 | 46 962 | 1 082 812 | 1 082 812 | |
| Immeubles à usage propre | 14 128 | 14 128 | 14 128 | ||
| Immeubles de placement en construction | 85 382 | 85 382 | 85 382 | ||
| Créances résultant de livraisons et de prestations | 4 621 | 224 | 4 845 | 4 845 | |
| Total des actifs des secteurs | 1 054 599 | 438 637 | 1 493 236 | 0 | 1 493 236 |
| Actifs non attribués | 24 927 | 24 927 | |||
| Total de l'actif | 1 518 163 | ||||
| Dépréciation et amortissements | –667 | –247 | –914 | –914 | |
| Investissements dans des actifs courants | 27 206 | 76 675 | 103 881 | 673 | 104 554 |
Le 23 juillet 2009, Mobimo s'est portée acheteuse de 26 109 actions LO Holding Lausanne-Ouchy SA, Lausanne (LO), au total cédées par JBF Finance SA, Buchillon, soit l'équivalent de près de 21,8% du capital-actions de LO, une société immobilière cotée à la SIX Swiss Exchange qui détient principalement des biens immobiliers dans la ville de Lausanne. Les actions se sont échangées au prix de 1 230 CHF le titre, soit 32 114 070 CHF au total. Le 9 septembre 2009, Mobimo a lancé une offre publique d'échange portant sur toutes les actions nominatives LO en circulation dans le public et sur celles de JJM Participations SA, Lausanne (JJMP), cette dernière détenant 42 846 actions LO, l'équivalent de 35,7% du capital-actions de LO. La société n'exerçait aucune autre activité que celle précédemment mentionnée. Jusqu'à la date d'expiration du délai supplémentaire de l'offre, le 27 octobre 2009, 28 402 actions nominatives LO ont été acquises de même que l'ensemble des actions nominatives de JJMP. En ajoutant les actions que Mobimo avait déjà acquises avant l'offre publique d'échange, la société a ainsi obtenu une participation directe et indirecte dans LO à hauteur de 118 690 actions LO au total, ce qui correspond à 98,91% du capital-actions et des droits de vote de cette société.
L'offre publique d'échange a été finalisée le 9 novembre 2009. Cette date correspond également à la date d'acquisition, c'est-à-dire la date à laquelle Mobimo a pris le contrôle de LO. Au final, la parité d'échange s'est établie à 8,3 actions Mobimo par action LO apportée et à 26,35 actions Mobimo par action JJMP apportée. Les actions Mobimo nécessaires à l'exécution de l'offre ont été émises par augmentation de capital sur la base du capital autorisé. Au total, Mobimo a émis 708 229 actions nominatives d'une valeur nominale de 38,00 CHF chacune, dont 4 150 ont été affectées à l'échange des propres actions détenues par LO. L'effet de l'acquisition sur l'actif et le passif de Mobimo se présente de la manière suivante:
| Valeur comptable IFRS | de marché | Valeur de marché | |
|---|---|---|---|
| Liquidités | 10 834 | 10 834 | |
| Créances résultant de livraisons et de prestations | 803 | 803 | |
| Autres créances | 165 | 165 | |
| Comptes de régularisation des actifs | 567 | 568 | |
| Immeubles de placement | |||
| – Immeubles commerciaux | 331 804 | 331 804 | |
| – Immeubles d'habitation | 22 429 | 22 429 | |
| – Immeubles de placement en construction | 39 130 | 39 130 | |
| Immobilisations corporelles | |||
| Immeubles à usage propre | 3 545 | 3 545 | |
| – Autres immobilisations corporelles | 124 | 124 | |
| – Immobilisations incorporelles | |||
| Participation dans des sociétés associées | 14 954 | 14 954 | |
| Immobilisations financières | 4 854 | 4 854 | |
| Dettes financières à court terme | –104 300 | –104 300 | |
| Dettes résultant de livraisons et de prestations | –4 521 | –4 521 | |
| Impôts courants | –335 | –335 | |
| Instruments financiers dérivés | –20 | –20 | |
| Autres dettes | –103 | –103 | |
| Comptes de régularisation passifs | –3 907 | –3 907 | |
| Dettes financières à long terme | –103 761 | –7 345 1 | –111 106 |
| Engagements envers le personnel | –1 177 | –1 177 | |
| Instruments financiers dérivés | –2 630 | –2 630 | |
| Impôts différés | –33 436 | 1 616 1 | –31 820 |
| Actifs nets identifiables | 169 291 | ||
| Intérêts minoritaires | –1 958 | ||
| Ecart d'acquisition négatif suite à l'acquisition | –15 633 | ||
| Prix d'achat y compris coûts de transaction | 151 700 | ||
| Prix d'achat payé en actions | –115 821 | ||
| Coûts de transaction non payés | –1 896 | ||
| Liquidités reprises | –10 834 | ||
| Cash outflow net | –23 149 |
1 Ajustement à la juste valeur (fair value) des dettes financières et des impôts différés y afférents. Les actions Mobimo émises pour réaliser l'offre publique d'achat ont été valorisées au cours boursier de la date d'acquisition, soit à 164,50 CHF. Le prix d'achat inclut les coûts de transaction à hauteur de 3,8 millions de CHF, dont CHF 1,9 millions restent encore à payer. Pendant la période consécutive à l'acquisition, LO a contribué pour 1,2 millions de CHF au résultat du groupe. Si l'acquisition avait eu lieu au 1er janvier 2009 déjà, le chiffre d'affaires consolidé aurait totalisé 271,8 millions de CHF et le résultat du groupe aurait atteint 75,2 millions de CHF.
L'écart d'acquisition négatif de 15,6 millions de CHF a été entièrement intégré dans le résultat où il figure dans une position à part.
Le taux de participation de près de 99% remplit les critères légaux d'une annulation des actions LO qui se trouvent encore en circulation dans le public. Cette procédure (squeeze out) a été entamée en décembre 2009. A son terme, vraisemblablement en mai 2010, les actions LO rèsiduelles seront radiées. Jusqu'au 31 décembre 2009, 292 actions LO supplémentaires ont encore été apportées à Mobimo qui les a rachetées à raison de 8,3 actions Mobimo par actions LO conformément à l'offre publique d'achat. Aucune modification du périmètre de consolidation n'a eu lieu l'année précédente.
Les liquidités comprennent exclusivement les avoirs en compte courant.
Les liquidités de 27,4 millions de CHF (11,6 millions de CHF l'année précédente) sont entièrement disponibles. La rémunération moyenne des liquidités était de 0,31% (0,44% l'année précédente).
| Total des créances résultant de livraisons et de prestations | 5 079 | 4 845 |
|---|---|---|
| Correction de valeur (ducroire) pour loyers et charges impayés | –1 302 | –1 070 |
| Loyers et charges impayés | 6 264 | 5 691 |
| Montants de ventes d'immeubles à impayés | 117 | 224 |
| 2009 | 2008 |
Les montants de ventes d'immeubles à impayés englobent les créances couvertes d'immeubles achevés et vendus. Les loyers et charges impayés comprennent 2,0 millions de CHF (CHF 0,3 millions l'exercice précédent) de créances de loyers et 4,3 millions de CHF (CHF 5,4 millions l'exercice précédent) de charges et autres créances de décomptes d'immeubles.
Le classement chronologique des créances ne faisant pas l'objet d'un correctif de valeur individuel s'établit comme suit:
| 2009 | 2008 | |
|---|---|---|
| Créances non échues | 3 718 | 4 256 |
| Créances échues depuis 1–30 jours | 972 | 437 |
| Créances échues depuis 31–40 jours | 125 | 77 |
| Créances échues depuis plus de 40 jours | 264 | 75 |
| Total | 5 079 | 4 845 |
Le ducroire pour loyers et charges impayés a évolué comme suit durant l'exercice:
| 2009 | 2008 | |
|---|---|---|
| Correctif de valeur individuel | ||
| Situation au 1er janvier | 1 070 | 663 |
| Acquisition LO Holding Lausanne-Ouchy SA | 380 | 0 |
| Evolution des correctifs de valeur | –148 | 407 |
| Situation au 31 décembre | 1 302 | 1 070 |
Il n'existe aucun correctif de valeur forfaitaire à la date de clôture du bilan. Des correctifs de valeurs individuels d'un montant de 0,7 millions de CHF (CHF 0,7 millions l'année précédente) ont été constitués durant l'exercice sous revue.
Sur la base des valeurs empiriques, Mobimo n'escompte aucune autre défaillance supplémentaire.
| 2009 | 2008 | |
|---|---|---|
| Créances fiscales (impôt anticipé et TVA) | 1 369 | 1 175 |
| Autres créances à l'égard de tiers | 7 864 | 6 662 |
| Créances WIR | 171 | 227 |
| Acompte promesse d'achat du terrain Weggis | 2 533 | 0 |
| Total autres créances | 11 937 | 8 064 |
La position «Autres créances» à l'égard de tiers inclut 6,3 millions de CHF de garanties (CHF 5,8 millions l'année précédente) envers les pouvoirs publics.
A la date de clôture du bilan, il n'existe aucune créance en souffrance et aucun correctif de valeur n'avait dû être enregistré.
| 2009 | 2008 | |
|---|---|---|
| Terrain constructible | 70 815 | 81 611 |
| Immeubles en construction | 150 427 | 203 907 |
| Immeubles achevés et objets changeant d'affectation | 33 563 | 20 551 |
| Total des immeubles destinés à la vente | 254 805 | 306 069 |
Conformément aux dispositions de l'IFRIC 15, le chiffre d'affaires et donc aussi le bénéfice issu de la vente d'immeubles ne peut être saisi qu'après l'achèvement du bien immobilier, au moment du transfert de propriété à l'acheteur. Les promotions immobilières sont évaluées à leur coût de revient. L'incidence d'IFRIC 15 (retraitement) sur les immeubles destinés de la vente est décrite dans les notes explicatives 1.5.2 Principes d'établissement des comptes consolidés.
La position «Terrains constructibles» réunit des terrains non construits et construits, pour lesquels la démolition d'immeubles suivie de la construction de nouveaux est planifiée.
Des coûts de construction cumulés à hauteur de 95,5 millions de CHF relèvent de l'immeuble de la Turbinenstrasse à Zurich (Mobimo Tower).
Les projets Herrliberg, Schipfplateau; Horgen, Stockerstrasse 27 – 29; Thalwil, Bergstrasse et Katzenbach I à Zurich ont été achevés en cours d'année. Au total, ces quatre projets ont vu la construction de 135 habitations mises en vente, dont 130 avaient déjà trouvé leur propriétaire au 31 décembre 2009.
14 autres appartements à vendre seront bâtis suite au lancement du projet Wädenswil, Rötiboden. Le bien immobilier transformable im Brächli à Zurich a été acheté en août 2009 pour y construire des appartements. Un autre bien de ce type à la Museumstrasse à Winterthour est passé des objets de placement dans la catégorie des projets en développement.
Les promotions immobilières font l'objet de correctifs de valeur à hauteur de 2,084 KCHF (70 000 CHF l'année précédente) pour les biens et les terrains constructibles qui n'ont pas encore trouvé preneur.
| 2009 | 2008 | |
|---|---|---|
| Acomptes versés aux entreprises générales en fonction de l'avancement des travaux | 0 | 1 782 |
| Régularisations de décomptes d'immeubles | 373 | 6 |
| Autres positions | 202 | 311 |
| Total comptes de régularisation actifs | 575 | 2 099 |
Les immeubles de placement ont enregistré l'évolution suivante:
| Immeubles | Immeubles | Immeubles de placement | Total | |
|---|---|---|---|---|
| 2009 | commerciaux | d'habitation | en construction | 2009 |
| Valeur vénale au 1er janvier 2009 | 925 270 | 116 985 | 40 557 1 | 1 082 812 |
| Valeur d'acquisition | ||||
| Situation au 1er janvier 2009 | 783 023 | 107 388 | 40 630 | 931 041 |
| Acquisition LO Holding Lausanne-Ouchy SA | 331 805 | 22 429 | 39 132 | 393 366 |
| Augmentations suite à des achats | 12 307 | 0 | 0 | 12 307 |
| Augmentations suite à des investissements | 2 174 | 82 | 67 318 | 69 574 |
| Ventes | –32 744 | –4 751 | 0 | –37 495 |
| Transfert à la position Immeubles destinés à la vente | –6 047 | 0 | –2 611 | –8 658 |
| Transfert d'immobilisations corporelles | 0 | 0 | 85 382 | 85 382 |
| Valeur d'acquisition cumulée au 31 décembre 2009 | 1 090 518 | 125 148 | 229 851 2 | 1 445 517 |
| Réévaluations | ||||
| Total au 1er janvier 2009 | 142 247 | 9 597 | –73 | 151 771 |
| Réévaluations vers le haut | 9 196 | 1 481 | 8 395 | 19 072 |
| Réévaluations vers le bas | –9 266 | –99 | –388 | –9 753 |
| Ventes | 661 | –1 120 | 0 | –459 |
| Transfert à la position Immeubles destinés à la vente | –550 | 0 | 0 | –550 |
| Réévaluations cumulées au 31 décembre 2009 | 142 288 | 9 859 | 7 934 | 160 081 |
| Valeur vénale au 31 décembre 2009 | 1 232 806 | 135 007 | 237 785 | 1 605 598 |
| (Valeur d'assurance incendie) | (1 329 980) | (137 446) | (143 196) | (1 610 622) |
1 Le portefeuille de départ de la catégorie des immeubles de placement en construction faisait partie des immeubles d'habitation l'exercice précédent.
2 Y compris 17 millions de CHF de garanties pour Zurich Turbinenstrasse, hôtel (Mobimo Tower)
| Immeubles | Immeubles | Total | |
|---|---|---|---|
| 2008 | commerciaux | d'habitation | 2008 |
| Valeur vénale au 1er janvier 2008 | 898 662 | 126 665 | 1 025 327 |
| Valeur d'acquisition | |||
| Situation au 1er janvier 2008 | 763 578 | 116 948 | 880 526 |
| Augmentations suite à des achats | 18 616 | 4 401 | 23 017 |
| Augmentations suite à des investissements | 11 087 | 73 | 11 160 |
| Ventes | –10 258 | –10 005 | –20 263 |
| Transfert depuis la position Immeubles destinés à la vente | 0 | 36 600 | 36 600 |
| Valeurs d'acquisition cumulées au 31 décembre 2008 | 783 023 | 148 017 | 931 040 |
| Réévaluations | |||
| Total au 1er janvier 2008 | 135 084 | 9 717 | 144 801 |
| Réévaluations vers le haut | 15 166 | 1 572 | 16 738 |
| Réévaluations vers le bas | –6 960 | –813 | –7 773 |
| Ventes | –1 043 | –951 | –1 994 |
| Réévaluations cumulées au 31 décembre 2008 | 142 247 | 9 525 | 151 772 |
| Valeur vénale au 31 décembre 2008 | 925 270 | 157 542 | 1 082 812 |
| (Valeur d'assurance incendie) | (1 151 777) | (116 590) | (1 268 367) |
Par l'acquisition de LO Holding Lausanne-Ouchy SA, Mobimo a repris 40 immeubles de placement au total (dont deux en construction) d'une valeur vénale de 393,4 millions de CHF au 9 décembre 2009. Pour de plus amples informations sur l'acquisition et les immeubles de placements, se référer à la note explicative 1 et aux indications détaillées relatives au portefeuille immobilier.
Par ailleurs, durant l'exercice, les trois immeubles suivants ont été acquis:
| Aarau, Buchserstrasse 47; Florastrasse 1 | Immeuble commercial |
|---|---|
| Dierikon, Pilatusstrasse 2 | Immeuble commercial |
| St-Gall, Wassergasse 42 (PPE) | Immeuble d'habitation |
La vente de six immeubles de placement et la cession de petits terrains pour un prix total de 40,1 millions de CHF a dégagé un bénéfice de 1,7 millions de CHF (cf. note explicative 25).
Voici la liste des immeubles vendus durant l'exercice:
| Egg, Dorfplatz 1 et 2 | Immeuble d'habitation |
|---|---|
| Füllinsdorf, Schneckelerstrasse 4/4a | Immeuble commercial |
| Neuhausen, Zentralstrasse 2 – 6 | Immeuble commercial |
| Schaffhouse, Stauffacherstrasse 36 | Immeuble commercial |
| Schwerzenbach, Bahnstrasse 5 | Immeuble commercial |
| Weisslingen, Dorfstrasse 6/8/10/12 | Immeuble commercial |
| de | à | |
|---|---|---|
| Adliswil, Wilacker II (part de terrain, remorcellement) | Immeubles de placement en construction | Promotions (terrain construcible) |
| Winterthour, Museumstrasse 3 (Palmhof) | Immeubles commerciaux | Promotions (immeubles achevés) |
Les valeurs d'acquisition incluent l'ensemble des frais liés à l'acquisition d'immeubles (prix d'acquisition, frais de notaire et de changement de propriétaire, commissions d'achat, investissements de remplacement accompagnés d'un avantage économique futur, etc.).
Parmi les biens de placement en construction figurent les immeubles d'habitation Adliswil, Wilacker II; Horgen, Seestrasse 43 – 45; Lausanne, Rue de Genève 7; Lausanne, Rue Beau-Séjour 8; Zurich, Katzenbach II et Zurich, Manessestrasse 190/192. Y figurent aussi les immeubles commerciaux en construction Horgen, Seestrasse 80; Zurich, Turbinenstrasse, hôtel (Mobimo Tower). La Mobimo Tower y est représentée pour une valeur vénale de 90,3 millions de CHF.
La comptabilisation des immeubles repose sur les estimations de la valeur vénale au 31 décembre effectuées par un expert immobilier indépendant. Les estimations de la valeur vénale au 31 décembre 2009 ont été établies par Wüest & Partner AG au moyen de la méthode DCF.
Des taux d'escompte moyens de 4,98% (4,98% l'année précédente), compris dans une fourchette allant de 4,2% à 6,2% (4,2% à 6,2% l'année précédente) ont été appliqués dans les évaluations DCF au 31 décembre 2009.
| Immeubles de place | Immeubles à | Autres immobilisations | Total | |
|---|---|---|---|---|
| 2009 | ment en construction | usage propre | corporelles | 2009 |
| Valeur d'acquisition | ||||
| Situation au 1er janvier | 85 382 | 15 339 | 1 751 | 102 472 |
| Acquisition LO Holding Lausanne-Ouchy SA | 0 | 3 545 | 123 | 3 668 |
| Acquisitions | 0 | 22 | 78 | 100 |
| Ventes | 0 | 0 | –179 | –179 |
| Transfert à Immeubles de placement en cours de construction | –85 382 | 0 | 0 | –85 382 |
| Valeurs d'acquisition cumulées au 31 décembre | 0 | 18 906 | 1 773 | 20 679 |
| Amortissements | ||||
| Situation au 1er janvier | 0 | –1 211 | –575 | –1 786 |
| Acquisitions | 0 | –589 | –325 | –914 |
| Ventes | 0 | 0 | 179 | 179 |
| Amortissements cumulés au 31 décembre | 0 | –1 799 | –721 | –2 521 |
| Valeur nette comptable au 31 décembre | 0 | 17 107 | 1 052 | 18 159 |
| (Valeur d'assurance incendie) | (0) | (13 764) | (540) | (14 304) |
L'immeuble commercial de Küsnacht, Seestrasse est compris dans les immeubles à usage propre. Cet immeuble commercial sert d'immeuble administratif à Mobimo Verwaltungs AG. En outre, les immeubles commerciaux Lausanne, Place de l'Europe 7 et Lausanne, Rue des Côtes-de-Montbenon 16 comptent également parmi les immeubles à usage propre. LO Holding Lausanne-Ouchy SA les utilise comme immeubles administratifs.
Les «Autres immobilisations corporelles» incluent le mobilier, les véhicules et le matériel informatique. Les acquisitions figurant dans les «Autres immobilisations corporelles» concernent principalement du matériel informatique et des installations pour le site de Mobimo Verwaltungs AG à Küsnacht. Les immobilisations corporelles ne comprennent aucune immobilisation en leasing financier.
Désormais évalués selon le modèle de la juste valeur ou fair value (voir note explicative 7), les immeubles de placement en cours de construction sont intégrés prospectivement au poste des immeubles à compter du 1er janvier 2009.
| Immeubles de place | Immeubles à | Autres immobili | Total | |
|---|---|---|---|---|
| 2008 | ment en construction | usage propre | sations corporelles | 2008 |
| Valeur d'acquisition | ||||
| Situation au 1er janvier | 0 | 15 330 | 1 424 | 16 754 |
| Acquisitions | 69 695 | 9 | 543 | 70 247 |
| Ventes | 0 | 0 | –216 | –216 |
| Transfert depuis la position Immobilisations incorporelles | 6 481 | 0 | 0 | 6 481 |
| Transfert depuis la position Immeubles destinés à la vente | 9 206 | 0 | 0 | 9 206 |
| Valeurs d'acquisition cumulées au 31 décembre | 85 382 | 15 339 | 1 751 | 102 472 |
| Amortissements | ||||
| Situation au 1er janvier | 0 | –654 | –375 | –1 029 |
| Acquisitions | 0 | –557 | –255 | –812 |
| Ventes | 0 | 0 | 55 | 55 |
| Amortissements cumulés au 31 décembre | 0 | –1 211 | –575 | –1 786 |
| Valeur nette comptable au 31 décembre | 85 3821 | 14 128 | 1 176 | 100 686 |
| (Valeur d'assurance incendie) | 0 | (9 370) | 0 | (9 370) |
| Total | |
|---|---|
| 2009 Logiciels |
2009 |
| Valeur d'acquisition | |
| Situation au 1er janvier 423 |
423 |
| Acquisitions 261 |
261 |
| Situation au 31 décembre 684 |
684 |
| Amortissement | |
| Situation au 1er janvier –105 |
–105 |
| Acquisitions –197 |
–197 |
| Amortissements cumulés au 31 décembre –302 |
–302 |
| Valeur nette comptable au 31 décembre 382 |
382 |
Les frais accumulés de l'année précédente relatifs au projet Zurich, Turbinenstrasse (Mobimo Tower), plus particulièrement ceux découlant de la reprise du projet établi et du contrat d'achat du terrain, qui s'élèvent à 26,7 millions de CHF, ont été répartis après le transfert de propriété du terrain constructible au printemps 2008. Le développement des logements a été attribué à la catégorie «immeubles destinés à la vente» et celui de l'hôtel à celle des «Immeubles de placement en construction».
1 Y compris 17 millions de CHF de garanties pour Zurich Turbinenstrasse, hôtel (Mobimo Tower).
| Projet de | Total | ||
|---|---|---|---|
| 2008 | construction | Logiciels | 2008 |
| Valeur d'acquisition | |||
| Situation au 1er janvier | 26 721 | 293 | 27 014 |
| Acquisitions | 0 | 130 | 130 |
| Transfert à la position Immeubles destinés à la vente | –20 240 | 0 | –20 240 |
| Transfert à Immeubles de placement en construction | – 6 481 | 0 | –6 481 |
| Situation au 31 décembre | 0 | 423 | 423 |
| Amortissement | |||
| Situation au 1er janvier | 0 | –3 | –3 |
| Acquisitions | 0 | –102 | –102 |
| Amortissements cumulés au 31 décembre | 0 | –105 | –105 |
| Valeur nette comptable au 31 décembre | 0 | 318 | 318 |
| 2009 | 2008 | |
|---|---|---|
| Participation Flonplex SA, Lausanne (taux de participation de 40%) | 3 354 | 0 |
| Participation Parking du Centre SA, Lausanne (taux de participation de 50%) | 11 943 | 0 |
| Total | 15 297 | 0 |
Au travers de l'acquisition de LO Holding Lausanne-Ouchy SA, Mobimo a aussi acquis des participations à la société Flonplex SA et la société Parking du Centre SA (PC SA). Flonplex SA est une société d'exploitation de cinémas dont Pathé Suisse SA est l'actionnaire majoritaire. Parking du Centre SA est une joint venture avec Vinci Park SA. Il s'agit d'une société d'exploitation de parking.
Principaux repères financiers de l'exercice 2009 (base 100%):
| Flonplex SA | PC SA | |
|---|---|---|
| Actif | 27 864 | 54 150 |
| Dettes | 19 479 | 30 264 |
| Chiffre d'affaires | 11 141 | 5 425 |
| Bénéfice | 1 272 | 1 050 |
Au moment de l'établissement des comptes, les sociétés précitées n'avaient pas encore publié leurs comptes pour l'exercice 2009. La valeur des participations a été estimée sur la base de données fiables.
Les immobilisations financières comprennent les éléments suivants:
| 2009 | 2008 | |
|---|---|---|
| Prêts à des tiers | 3 184 | 730 |
| Prêts à des entreprises associées | 2 640 | 0 |
| Participations non consolidées (disponibles à la vente) | 2 230 | 392 |
| Autres | 711 | 554 |
| Total | 8 765 | 1 676 |
Les participations non consolidées englobent la société Parking St-François SA (valeur comptable 1,838 KCHF) ainsi que la société Olmero SA (valeur comptable 392 KCHF).
Les immobilisations financières ont évolué comme suit:
| 2009 | 2008 | |
|---|---|---|
| Valeur d'acquisition | ||
| Situation au 1er janvier | 1 741 | 3 774 |
| Acquisition LO Holding Lausanne-Ouchy SA | 4 855 | 0 |
| Acquisitions | 2 660 | 0 |
| Ventes | –426 | –2 033 |
| Valeurs d'acquisition cumulées au 31 décembre | 8 830 | 1 741 |
| Correctifs de valeur/plus-values et pertes non réalisées | ||
| Situation au 1er janvier | –65 | –65 |
| Correctifs de valeur cumulés/plus-values et pertes non réalisées au 31 décembre | –65 | –65 |
| Valeur nette comptable au 31 décembre | 8 765 | 1 676 |
L'augmentation découlant de l'acquisition de LO Holding Lausanne-Ouchy SA pour un montant de 4,855 KCHF comprend principalement des prêts à des sociétés associées pour un montant de 2,840 KCHF et une participation minoritaire de 1,838 KCHF dans le Parking St-François SA. La rémunération moyenne des prêts était de 4,2% (4,4% l'année précédente). La position des immobilisations financières englobe toujours la participation de 392 KCHF dans Olmero. Il n'existe aucune position en souffrance à la date de clôture du bilan en dehors des positions des correctifs de valeur à hauteur de 65 KCHF. Les prêts n'ayant pas fait l'objet d'un correctif de valeur ont été octroyés exclusivement à des débiteurs de bonne solvabilité. Pour cette raison, Mobimo n'escompte aucune défaillance en relation avec ces prêts.
| 2009 | 2008 | |
|---|---|---|
| Compte courant bancaire | 2 567 | 0 |
| Crédits de construction sur Immeubles destinés à la vente | 30 250 | 42 767 |
| Amortissement d'hypothèques à taux fixe d'une échéance inférieure à 12 mois | 3 128 | 3 817 |
| Hypothèques à renouveler ou à amortir d'ici 12 mois | 135 397 | 95 315 |
| Total des dettes financières à court terme | 171 342 | 141 899 |
| Total des dettes financières à long terme | 674 589 | 467 130 |
| Total des dettes financières | 845 931 | 609 029 |
Toutes les dettes financières sont libellées en francs suisses.
| 2009 | 2008 | |
|---|---|---|
| 2009 | non dét. | 141 899 |
| 2010 | 171 342 | 43 182 |
| 2011 | 142 612 | 59 928 |
| 2012 | 58 301 | 15 871 |
| 2013 | 55 469 | 45 294 |
| 2014 | 82 135 | 46 866 |
| 2015 | 37 285 | 33 394 |
| 2016 | 3 382 | 750 |
| 2017 | 26 016 | 750 |
| 2018 | 33 789 | 9 550 |
| 2019 | 62 433 | 37 150 |
| 2020 | 73 023 | 96 900 |
| 2021 | 35 723 | 11 600 |
| 2022 | 52 021 | 53 495 |
| 2023 | 12 400 | 12 400 |
| Total des dettes financières | 845 931 | 609 029 |
Des hypothèques d'un montant de 135,4 millions de CHF (95,3 millions de CHF l'année précédente) arrivant à échéance l'année suivante sont intégrées aux dettes financières à court terme, car aucun contrat n'a encore été prolongé formellement au-delà de 2009 (ou 2008) à la date de clôture du bilan.
La durée résiduelle moyenne de l'ensemble des dettes financières s'élève à 5,1 ans (5,9 ans en 2008). Cette réduction par rapport à l'exercice précédent s'explique par la souscription de nouveaux crédits de construction d'une durée allant jusqu'à deux ans et par l'augmentation de la part des prêts hypothécaires d'une durée de 1 à 5 ans suite à l'intégration des financements de LO Holding Lausanne-Ouchy SA.
Les contraintes de taux (délai jusqu'au prochain réajustement des taux) sont les suivantes:
| Total des dettes financières | 845 931 | 609 029 |
|---|---|---|
| plus de 5 ans | 336 072 | 302 855 |
| jusqu'à 5 ans | 82 135 | 45 294 |
| jusqu'à 4 ans | 55 469 | 15 871 |
| jusqu'à 3 ans | 58 301 | 59 928 |
| jusqu'à 2 ans | 142 612 | 43 182 |
| jusqu'à 1 an | 171 342 | 141 899 |
| 2009 | 2008 |
Les taux d'intérêt des prêts hypothécaires ont été en partie fixés à l'avance au moyen d'accords de refinancement. Ces forward rate agreements se présentent généralement sous la forme de dérivés incorporés dans des contrats de crédit, qu'il faut porter au bilan à la valeur vénale conformément à l'IAS 39. Ces opérations de couverture de taux ont été en partie catégorisées au sens de l'IAS 39 et les ajustements de valeur vénale sur la part effective de la couverture ont été saisis directement sous une position séparée dans les fonds propres (réserve de couverture ou hedging reserve). A l'échéance des flux d'intérêts couverts, les plusvalues/pertes cumulées non réalisées sont reportés dans le compte de résultat, ce qui est le cas des années 2009 à 2022. Le montant reporté sur le compte de résultat durant l'exercice sous revue est de 310 000 CHF (182 000 CHF l'exercice précédent). En date du 31 décembre 2008 et 2009, aucun dérivé ne servait à des opérations de couverture du cash-flow et les couvertures des dettes financières étaient déjà actives.
Pour de nouveaux prêts hypothécaires, Mobimo a souscrit des accords de refinancement d'un montant de 118,3 millions de CHF (24 000 CHF l'année précédente) et conclu des contrats de couverture de taux (swaps). Ces opérations ne sont pas considérées comme des couvertures du cash-flow. Ainsi, les ajustements de valeur vénale sont comptabilisés en résultat. La juste valeur des contrats de swap et de forward non destinés à servir de couvertures de taux avec une valeur de remplacement négative s'élève à – 6,4 millions de CHF (– 2,1 millions l'année précédente).
Au 31 décembre 2009, la valeur vénale de l'ensemble des dérivés s'élevait par conséquent à – 6,4 millions de CHF net (– 2,1 millions de CHF l'année précédente).
Sur l'ensemble des dettes financières au 31 décembre 2009, 746,3 millions de CHF constituent des dettes à taux fixe et 99,6 millions de CHF des dettes à taux variable (en tenant compte des swaps de taux en cours).
Les taux d'intérêt moyens sont les suivants:
| 2009, | 2008, | |
|---|---|---|
| en % | en % | |
| Dettes financières sans les crédits de construction: | ||
| – taux fixe | 3,53 | 3,69 |
| – taux variable | 1,28 | 2,81 |
| Crédits de construction: | ||
| – taux variable | 1,82 | 3,02 |
| Taux d'intérêt moyen | 3,06 | 3,51 |
En 2009, le taux d'intérêt moyen s'élevait à 3,06% (contre 3,51% l'année précédente). Cette réduction est d'une part imputable à l'arrivée à échéance d'accords de financement à taux élevés et, d'autre part, à la souscription de nouveaux accords de financement dont les taux sont inférieurs à la moyenne.
La totalité des dettes financières de 843,3 millions de CHF est couverte par des gages immobiliers (dettes financières totales de 609,0 millions de CHF l'année précédente). Les accords de crédit conclus avec les banques comprennent diverses clauses relatives à la part du capital propre, au taux d'endettement net (net gearing), au taux de couverture des intérêts et à la structure du portefeuille applicables durant tout l'exercice.
Des garanties bancaires non couvertes à hauteur de 0,3 millions de CHF (0,5 millions de CHF l'année précédente) sont constituées pour couvrir les impôts éventuellement dus sur les gains immobiliers (engagements conditionnels). Au 31 décembre 2009, la société bénéficiait par ailleurs de prêts hypothécaires et de crédits de construction non sollicités d'un montant total de 159,2 millions (63,9 millions de CHF l'année précédente).
| 2009 | 2008 | |
|---|---|---|
| Autres créances résultant de livraisons et de prestations | 11 404 | 9 196 |
| Total des créances résultant de livraisons et de prestations | 11 404 | 9 196 |
Le poste «Autres créances résultant de livraisons et de prestations» contient notamment des engagements résultant de la comptabilité des immeubles pour des garanties de loyer et des engagements relatifs à des frais d'exploitation.
| Total des autres dettes | 4 708 | 6 |
|---|---|---|
| Engagements à l'égard de personnes proches | 272 | 0 |
| Autres engagements à l'égard de tiers | 4 149 | 6 |
| Dettes à l'égard de sociétés de gestion immobilières | 287 | 0 |
| 2009 | 2008 |
L'accroissement de 4,702 KCHF des «Autres dettes» par rapport à l'exercice précédent est essentiellement imputable aux coûts de transaction liés à l'acquisition de LO Holding Lausanne-Ouchy SA pour un montant de 2,5 millions de CHF, qui n'ont pas encore été réglés au 31 décembre 2009.
Les acomptes de clients d'un montant de 6,957 KCHF (925 KCHF l'année précédente) représentent des arrhes versées pour les réservations de biens-fonds avant la signature du contrat de vente sous forme d'acte authentique. Désormais, tous les acomptes versés par les acheteurs figurent séparément dans les passifs. Jusqu'à présent, les acomptes versés pour des commandes, portés au bilan selon la méthode POC, ont été imputés au solde de la commande (voir la section relative aux modifications des principes d'établissement des comptes).
| Total des régularisations des passifs | 20 086 | 9 481 |
|---|---|---|
| Autres positions | 8 388 | 3 808 |
| Prestations en faveur de personnes proches | 1 070 | 983 |
| Régularisations de décomptes d'immeubles | 2 080 | 2 159 |
| Avancement des travaux | 8 548 | 2 531 |
| 2009 | 2008 |
Le compte «Avancement des travaux» englobe les coûts des travaux de construction fournis par des tiers mais qui ne sont pas encore facturés. L'accroissement des «Autres positions» est dû pour l'essentiel à l'acquisition de LO Holding Lausanne-Ouchy SA à hauteur de 2,9 millions de CHF.
Les actifs des plans et les engagements envers le personnel ont évolué comme suit:
| Evolution des engagements envers le personnel | 2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Valeur actuelle des engagements envers le personnel en début de période | 9 981 | 8 210 |
| Acquisition LO Holding Lausanne-Ouchy SA | 6 590 | 0 |
| Coûts des services rendus au cours de l'exercice pour l'employeur | 542 | 545 |
| Charges d'intérêts | 403 | 271 |
| Cotisations des employés | 499 | 435 |
| Prestations touchées/versées | –843 | 978 |
| Pertes actuarielles/bénéfices actuariels | –148 | –458 |
| Valeur actuelle des engagements envers le personnel en fin de période | 17 024 | 9 981 |
| Evolution du patrimoine des plans | 2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Patrimoine des plans disponible à la valeur de marché en début de période | 7 936 | 6 652 |
| Acquisition LO Holding Lausanne-Ouchy SA | 5 414 | 0 |
| Rendement attendu du patrimoine des plans | 364 | 347 |
| Cotisations de l'employeur | 555 | 480 |
| Cotisations des employés | 499 | 435 |
| Prestations touchées/versées | –843 | 978 |
| Bénéfices actuariels/pertes actuarielles | –160 | –956 |
| Patrimoine des plans disponible à la valeur de marché en fin de période | 13 765 | 7 936 |
Les montants portés au bilan au titre du plan de prévoyance du personnel à prestations définies se décomposent de la manière suivante:
| Passifs nets de l'ensemble des plans | 2009 | 2008 | 2007 | 2006 |
|---|---|---|---|---|
| Valeur actuelle des engagements de prévoyance | 17 024 | 9 981 | 8 210 | 6 292 |
| Valeur de marché du patrimoine des plans | –13 765 | –7 936 | –6 652 | –4 990 |
| Passif net | 3 259 | 2 045 | 1 558 | 1 302 |
| Bénéfices actuariels/pertes actuarielles non repris | –950 | –938 | –440 | –200 |
| Engagements de prévoyance nets saisis au bilan | 2 309 | 1 107 | 1 118 | 1 102 |
Les charges des plans saisies dans le compte de résultat s'articulent comme suit:
| Charges de prévoyance nettes comptabilisées | 2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Coûts des services rendus au cours de l'exercice | 542 | 545 |
| Charges d'intérêts | 403 | 271 |
| Rendement attendu du patrimoine des plans | –364 | –347 |
| Charges de prévoyance nettes | 581 | 469 |
Pour l'exercice 2010, les cotisations attendues prévisibles de l'employeur s'élèvent à 601 000 CHF. Les dettes nettes saisies au bilan ont évolué de la manière suivante:
| Evolution des engagements de prévoyance nets | 2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Situation au 1er janvier | 1 107 | 1 118 |
| Acquisition LO Holding Lausanne-Ouchy SA | 1 176 | 0 |
| Charges de prévoyance nettes de la société | 581 | 469 |
| Cotisations de l'employeur | –555 | –480 |
| Situation au 31 décembre | 2 309 | 1 107 |
| Bénéfices et pertes empiriques | 2009 | 2008 | 2007 | 2006 |
|---|---|---|---|---|
| Revenu de la fortune effectif | 204 | –609 | 248 | 232 |
| Revenu de la fortune effectif en % | 2,0% | –7,7% | 3,7% | 5,0% |
| Différence entre le rendement attendu et le rendement effectif du | ||||
| patrimoine de prévoyance | 160 | 956 | –31 | –72 |
| Différence entre le rendement attendu et le rendement effectif du | ||||
| patrimoine de prévoyance en % | 1,9% | 12,0% | –0,5% | –1,0% |
| Perte/bénéfice empirique sur les engagements envers le personnel | 194 | –344 | 755 | –207 |
| Perte/bénéfice empirique sur les engagements envers le personnel en % | 1,8% | –3,4% | –9,2% | –3,0% |
Le rendement effectif du patrimoine des plans s'élevait à 204 000 CHF (–609 000 CHF l'année précédente) et n'a pas entraîné de modification du compte de résultat.
Les actifs des plans peuvent être répartis dans les catégories suivantes:
| Actifs des plans, | Rendement attendu, | Actifs des plans, | Rendement attendu, | |
|---|---|---|---|---|
| Catégories de placement | 2009, en % | 2009, en % | 2008, en % | 2008, en % |
| Actions | 29% | 6,25% | 36% | 6,00% |
| Obligations et emprunts | 39% | 2,10% | 34% | 2,30% |
| Immeubles | 20% | 3,90% | 15% | 3,80% |
| Placements alternatifs | 2% | 4,20% | 9% | 4,20% |
| Autres | 10% | 1,20% | 6% | 0,70% |
| Total | 100% | 3,80% | 100% | 3,90% |
Pour le calcul des plans de prévoyance à primauté des prestations, les hypothèses suivantes sont valables:
| 1. 1. 2010 | 1. 1. 2009 | |
|---|---|---|
| Taux d'escompte | 3,5% | 3,6% |
| Rendement attendu du patrimoine de prévoyance | 3,8% | 3,9% |
| Augmentations de salaires anticipées | 1,3% | 1,3% |
| Augmentations de rentes anticipées | 0,5% | 0,6% |
| Rémunération à long terme attendue des avoirs de vieillesse | 3,0% | 3,0% |
Les impôts différés passifs et actifs sont imputés aux positions suivantes du bilan:
| 2009 | 2008 | |||
|---|---|---|---|---|
| Actif | Passif | Actif | Passif | |
| Immeubles de placement | 95 915 | 58 289 | ||
| Engagements envers le personnel | 590 | 234 | ||
| Autres positions | 2 397 | 339 | 628 | 445 |
| Impôts différés sur les différences temporaires | 2 987 | 96 254 | 862 | 58 734 |
| Actifs d'impôts différés sur les pertes reportées | 495 | 778 | ||
| Total des impôts différés | 3 482 | 96 254 | 1 640 | 58 734 |
| Prèsentation nette | –3 482 | –3 482 | –1 640 | –1 640 |
| Impôts différés | 92 772 | 57 094 |
D'une part, la société détient et gère des immeubles, d'autre part, elle est active dans la promotion immobilière. Les bénéfices découlant de la vente d'immeubles sont soumis dans certains cantons à un impôt particulier, à savoir l'impôt sur les gains immobiliers, à condition que le produit de la cession soit supérieur aux dépenses d'investissements (amortissements réintégrés). Les taux déterminants varient en fonction de la durée de détention de l'objet. Les taux d'imposition sur les gains immobiliers comprennent une majoration pour spéculation et une réduction en fonction de la durée de possession du bien, l'imposition diminuant au fur et à mesure que la durée de détention augmente.
Les impôts différés ont été calculés sur la base des prescriptions cantonales et de façon individuelle pour les immeubles. La durée de détention résiduelle a été estimée pour chaque immeuble.
Les actifs d'impôt différés sur les pertes reportées ont été activés dans la mesure où leur compensation avec les bénéfices futurs peut être considérée comme vraisemblable. L'avoir de 0,5 million de (CHF 0,8 million l'année précédente) comptabilisé concerne des pertes reportées imputables aux impôts cantonaux et communaux de 2,9 millions de (CHF 4,6 millions de CHF l'année précédente). Les sociétés du groupe ne font état d'aucun report de pertes fiscales supplémentaire et aucun impôt différé n'a été activé pour ces dernières.
Aucun impôt différé n'a été comptabilisé pour les bénéfices non distribués des sociétés affiliées, car aucun impôt n'est escompté dans le cas d'un éventuel versement.
Concernant l'augmentation de 35,7 millions de CHF des impôts différés (CHF 8,4 millions l'année précédente), 3,9 millions de CHF (8,2 millions de CHF l'année précédente) ont été comptabilisés en résultat. Les impôts différés de 0,1 million de CHF sur instruments financiers (CHF 0,2 million l'année précédente) ont été directement saisis sous «Autres éléments de résultat global». De plus, à la suite de l'acquisition de LO Holding Lausanne-Ouchy SA, des impôts différés d'un montant de 31,8 millions ont été repris.
Une diminution du capital, par le biais d'une réduction de la valeur nominale de l'ensemble des actions de 47,00 CHF à 38,00 CHF, a été décidée lors de l'assemblée générale du 8 avril 2009. Le remboursement a eu lieu au 30 juin 2009. A la suite de ce remboursement de valeur nominale, le capital-actions a diminué de 39,1 millions (39,1 millions l'année précédente).
Le 9 novembre 2009, Mobimo a émis 708 229 nouvelles actions au moyen du capital conditionnel existant. Ces actions ont permis de financer l'offre publique d'achat du 23 juillet 2009 portant sur la reprise de toutes les actions nominatives de LO Holding Lausanne-Ouchy SA, Lausanne (LO) en circulation dans le public et ainsi que celles détenues directement et indirectement au travers de JJM Participations SA, Lausanne (cf. note explicative n° 1 relative aux modifications du périmètre de consolidation). Les actions émises ont été valorisées au cours boursier à la date d'acquisition, soit à 164,50 CHF. Le capital-actions a ainsi été augmenté de 26,9 millions de CHF. L'échange des propres actions de LO Holding Lausanne-Ouchy SA pour un montant de 0,7 million est indiqué séparément. L'excédent de 89 millions de CHF par rapport à la valeur nominale a été affecté aux réserves. Le coût de l'augmentation de capital, soit 0,6 million de CHF a été porté en déduction des réserves. L'augmentation totale de fonds propres qui en résulte s'élève à 115,3 millions de CHF.
Le capital-actions et les propres actions ont évolué de la manière suivante:
| Actions en | |||
|---|---|---|---|
| Nombre d'actions | Actions émises | Propres actions | circulation |
| Situation au 1er janvier 2008 | 4 343 425 | 4 343 425 | |
| Emission d'actions issues du capital conditionnel pour les options exercées | 1 898 | 1 898 | |
| Rachat de propres actions | –10 000 | –10 000 | |
| Situation au 31 décembre 2008 | 4 345 323 | –10 000 | 4 335 323 |
| Emission de nouvelles actions pour l'acquisition de JJM Participations SA | 295 521 | 295 521 | |
| Emission de nouvelles actions pour l'acquisition de LO Holding Lausanne-Ouchy SA | 412 708 | –4 150 | 408 558 |
| Rachat de propres actions | –2 000 | –2 000 | |
| Vente de propres actions | 7 000 | 7 000 | |
| Acquisition d'intérêts minoritaires contre remise de propres actions | 2 421 | 2 421 | |
| Paiements fondés sur des actions au CA et à la direction | 2 356 | 2 356 | |
| Situation au 31 décembre 2009 | 5 053 552 | –4 373 | 5 049 179 |
Au 31 décembre 2009, le capital-actions se montait à 192,0 millions de CHF et se composait de 5 053 552 actions nominatives d'une valeur nominale de 38,00 CHF. Toutes les actions émises donnent droit au dividende et disposent d'une voix lors des assemblées générales de la société.
Un capital conditionnel d'un montant maximum de 5,3 millions de CHF est en outre constitué pour l'émission de 138 252 actions au plus, d'une valeur nominale de 38,00 CHF et entièrement libérées en vue de l'exercice de droits d'option octroyés aux membres du Conseil d'administration ainsi qu'à des personnes proches de ces derniers et à des collaborateurs du Groupe.
Un capital-actions autorisé est constitué, permettant au Conseil d'administration de relever le capital-actions de la société jusqu'au montant maximal de 18,7 millions de CHF jusqu'au 22 mai 2011 par l'émission de 491 771 actions nominatives au plus, à libérer intégralement et d'une valeur de 38,00 CHF.
Au 31 décembre 2009, la société détenait 4 373 propres actions dont 223 de Mobimo Holding AG et 4 150 de LO Holding Lausanne-Ouchy SA. La position de 10 000 propres actions détenue l'année précédente a été réduite à la suite de la vente de 7 000 actions pour la somme de 1,020 KCHF. Pour l'échange ultérieur d'actions LO Holding Lausanne-Ouchy SA, 2 000 actions supplémentaires ont été acquises sur le marché au prix moyen de 173,52 CHF et 2 421 utilisées pour l'échange. Dans le cadre de l'offre publique d'achat, LO Holding Lausanne-Ouchy SA a procédé à l'acquisition de 4 150 propres actions pour l'échange de ses propres actions. En outre, 2 356 actions ont été émises pour la rémunération du CA et de la direction.
Par ailleurs, un avantage fiscal d'un montant de 0,8 million de CHF au titre de paiements fondés sur des actions a été comptabilisé dans les fonds propres conformément à l'IAS 12.68C au cours de l'exercice.
Le montant disponible pour la distribution de dividendes est basé sur le bénéfice au bilan prévu à cet effet de Mobimo Holding AG et est déterminé en conformité avec les dispositions du Code suisse des Obligations.
Le Conseil d'administration propose à l'assemblée générale du 5 mai 2010 une réduction du capital-actions de 45,5 millions de CHF sous la forme d'une diminution de la valeur nominale de 9 CHF par action.
| Total | Nombre d'actions | Valeur nominale | |
|---|---|---|---|
| en milliers de CHF | nominatives | par action (CHF) | |
| Capital au 31 décembre 2009 | |||
| Capital-actions | 192 035 | 5 053 552 | 38 |
| Capital autorisé (jusqu'au 22 mai 2011) | max. 18 687 | 491 771 | 38 |
| Capital conditionnel | max. 5 254 | 138 252 | 38 |
| Modifications du capital | |||
| Capital-actions au 31. 12. 2005 | 192 411 | 2 600 145 | 74 |
| Capital-actions au 31. 12. 2006 | 225 346 | 3 466 860 | 65 |
| Capital-actions au 31. 12. 2007 | 243 232 | 4 343 425 | 56 |
| Capital-actions au 31. 12. 2008 | 204 230 | 4 345 323 | 47 |
| Capital-actions au 31. 12. 2009 | 192 035 | 5 053 552 | 38 |
| Capital autorisé au 31. 12. 2005 | 26 640 | 360 000 | 74 |
| Capital autorisé au 31. 12. 2006 | 23 400 | 360 000 | 65 |
| Capital autorisé au 31. 12. 2007 | 20 160 | 360 000 | 56 |
| Capital autorisé au 31. 12. 2008 | 16 920 | 360 000 | 47 |
| Capital autorisé au 31. 12. 2009 | 18 687 | 491 771 | 38 |
| Capital conditionnel au 31. 12. 2005 | 11 163 | 150 855 | 74 |
| Capital conditionnel au 31. 12. 2006 | 9 750 | 150 000 | 65 |
| Capital conditionnel au 31. 12. 2007 | 7 848 | 140 150 | 56 |
| Capital conditionnel au 31. 12. 2008 | 6 498 | 138 252 | 47 |
| Capital conditionnel au 31. 12. 2009 | 5 254 | 138 252 | 38 |
Le bénéfice non dilué par action a été calculé en tenant compte du bénéfice du groupe et du nombre moyen d'actions en circulation.
Quant au bénéfice dilué par action, il résulte du bénéfice du groupe et du nombre moyen d'actions en circulation (sans les propres actions) et tient compte de l'effet des options en circulation dans l'hypothèse où elles seraient toutes exercées.
| Ajusté | ||
|---|---|---|
| 2009 | 2008 | |
| Origine du bénéfice par action | ||
| Nombre d'actions en circulation au 1er janvier | 4 335 323 | 4 343 425 |
| Effet résultant de l'augmentation de capital (moyenne) | 102 839 | 708 |
| Effet résultant de l'achat / de la vente d'actions propres (moyenne) | 1 503 | –2 050 |
| Nombre moyen d'actions en circulation | 4 439 665 | 4 342 083 |
| Effet des options en circulation: | ||
| – Nombre moyen d'actions potentielles | 103 403 | 102 768 |
| – Nombre moyen d'actions qui seraient émises à la valeur vénale moyenne | –25 749 | –27 339 |
| – Nombre déterminant d'actions servant au calcul du bénéfice dilué par action | 4 517 319 | 4 417 512 |
| Bénéfice, milliers de CHF | 62 549 | 45 023 |
| Résultat des réévaluations, milliers de CHF | –9 319 | –8 965 |
| Impôts différés y relatifs, milliers de CHF | 2 330 | 2 241 |
| Bénéfice hors réévaluations (et impôts différés y relatifs), milliers de CHF | 55 559 | 38 299 |
| Bénéfice par action, CHF | 14,09 | 10,37 |
| Bénéfice dilué par action, CHF | 13,85 | 10,19 |
| Bénéfice par action hors réévaluations (et impôts différés y relatifs), CHF | 12,51 | 8,82 |
| Bénéfice dilué par action hors réévaluations (et impôts différés y relatifs), CHF | 12,30 | 8,67 |
| Origine de la valeur d'inventaire nette (NAV) par action | ||
| Nombre d'actions en circulation au 31 décembre | 5 049 179 | 4 335 332 |
| Nombre d'options en circulation | 105 806 | 103 403 |
| Nombre déterminant d'actions servant au calcul de la NAV diluée | 5 154 985 | 4 438 726 |
| Fonds propres au 31 décembre, milliers de CHF | 925 355 | 784 229 |
| Options exercées (options en circulation x valeur nominale), milliers de CHF | 4 021 | 4 860 |
| Fonds propres après conversion et exercice des options, milliers de CHF | 929 376 | 789 089 |
| NAV par action, CHF | 183,27 | 180,89 |
| NAV diluée par action, CHF | 180,29 | 177,77 |
Les 160 logements en PPE vendus en 2009 constituent un record dans le domaine des ventes d'immeubles. Le produit réalisé a pu être augmenté de 55,5 millions de CHF par rapport à l'exercice précédent (ajusté).
L'incidence sur le résultat des ventes d'immeubles découlant de l'application de l'IFRIC 15 (ajustement) est décrite sous 1.5.2 Principes de présentation des comptes consolidés.
Le résultat englobe les éléments suivants:
| 2009 | 2008 | |
|---|---|---|
| Quote-part de la valeur d'acquisition des immeubles vendu | 157 059 | 104 590 |
| Modifications de correctifs de valeur | 14 | –183 |
| Total des charges des ventes d'immeubles (Promotion) | 157 073 | 104 407 |
Les produits des locations d'immeubles se répartissent de la manière suivante sur les secteurs d'activité:
| 2009 | 2008 | |
|---|---|---|
| Immeubles commerciaux | 64 190 | 58 122 |
| Immeubles d'habitation | 7 097 | 7 100 |
| Produits résultant des locations d'immeubles de placement | 71 287 | 65 222 |
| Vente d'immeubles 1 | 475 | 354 |
| Total des produits des locations d'immeubles | 71 762 | 65 576 |
Le revenu locatif comprend les revenus locatifs nets, c'est-à-dire les loyers encaissés.
1 Revenu locatif des objets en cours de changement d'affectation
| 2009 | 2008 | |
|---|---|---|
| Immeubles commerciaux | 5 842 | 5 542 |
| Pertes sur débiteurs des immeubles commerciaux | 532 | 492 |
| Immeubles d'habitation | 1 147 | 1 007 |
| Pertes sur débiteurs des immeubles d'habitation | 31 | 5 |
| Charges des immeubles | 7 552 | 7 046 |
| Immeubles destinés à la vente | 1 069 | 578 |
| Pertes sur débiteurs destinés à la vente | 1 | 13 |
Les charges directes englobent l'ensemble des coûts d'entretien et de gestion (y compris les charges de conciergerie) qui n'ont pas été répercutés sur les locataires.
| 2009 | 2008 | |
|---|---|---|
| Réévaluation vers le haut | 19 072 | 16 738 |
| Réévaluation vers le bas | –9 753 | –7 773 |
| Résultat des réévaluations | 9 319 | 8 965 |
En 2009, à la suite de la réévaluation des immeubles de placement en construction, Mobimo a comptabilisé une plus-value de 8,007 KCHF, dont 5,588 KCHF sont comptabilisés au 1er janvier 2009.
| 2009 | 2008 | |
|---|---|---|
| Produits des ventes d'immeubles de placement | 40 100 | 24 425 |
| Valeur d'acquisition | –37 954 | –22 257 |
| Coûts de vente | –456 | –161 |
| Résultat des ventes d'immeubles de placement | 1 690 | 2 007 |
Durant l'exercice, six immeubles de placement, à savoir Egg, Dorfplatz 1 et 2; Füllinsdorf, Schneckelerstrasse 4/4a; Neuhausen, Zentralstrasse 2 – 6; Schaffhausen, Stauffacherstrasse 36; Schwerzenbach, Bahnstrasse 5; Weisslingen, Dorfstrasse 6/8/10/12, ont été vendus (cf. note explicative n° 7).
| 2009 | 2008 | |
|---|---|---|
| Prestations propres activées | 3 607 | 4 255 |
| Autres produits | 472 | 17 |
| Perte sur ventes d'immobilisations corporelles | 0 | –57 |
| Total des autres produits | 4 079 | 4 215 |
| 2008 | |
|---|---|
| 8 313 | 7 033 |
| 773 | 807 |
| 102 | 93 |
| 581 | 469 |
| 1 283 | 625 |
| 1 770 | 1 477 |
| 175 | 146 |
| 1 008 | 1 015 |
| 14 005 | 11 665 |
| 73,7 | 51,0 |
| 59,3 | 52,1 |
| 2009 |
A la suite de l'acquisition de LO Holding Lausanne-Ouchy SA, les effectifs ont augmenté de 15,6 postes à plein temps au 31 décembre 2009.
1 Depuis 2009, la rémunération du Conseil d'administration est une rémunération fixe. La rémunération totale du Conseil d'administration a été réduite de 1,4 million à 1,2 million de CHF par rapport à l'exercice précédent (cf. page 108 Comptes annuels de Mobimo Holding AG).
| 2009 | 2008 | |
|---|---|---|
| Frais de locaux | 57 | 66 |
| Frais préliminaires aux achats, documents de vente | 171 | 111 |
| Impôt sur le capital | 284 | 141 |
| Autres charges d'exploitation | 3 261 | 3 424 |
| Total des charges d'exploitation | 3 773 | 3 742 |
| 2009 | 2008 | |
|---|---|---|
| Honoraires de conseil | 1 275 | 863 |
| Honoraires de conseil envers des personnes proches | 208 | 263 |
| Autres frais de gestion | 260 | 163 |
| Total des frais de gestion | 1 743 | 1 289 |
| 2009 | 2008 | |
|---|---|---|
| Amortissements sur autres immobilisations corporelles | 325 | 255 |
| Amortissements sur immeubles à usage propre | 588 | 557 |
| Amortissement sur immobilisations incorporelles | 197 | 102 |
| Total des dépréciation et amortissements | 1 110 | 914 |
Les amortissements du poste «Autres immobilisations corporelles» incluent les amortissements ordinaires pour le mobilier, le matériel informatique et les véhicules. Les amortissements des «immeubles à usage propre» comprennent les amortissements ordinaires de l'immeuble de Küsnacht, Seestrasse ainsi que l'immeuble à usage propre de la Place de l'Europe 7 et de la Rue des Côtes-de-Montbenon 16 à Lausanne.
| 2009 | 2008 | |
|---|---|---|
| Produits financiers | ||
| Intérêts sur avoirs bancaires et autres avoirs | 142 | 120 |
| Intérêts résultant de prêts et de cédules hypothécaires | 119 | 126 |
| Total des produits d'intérêts | 261 | 246 |
| Dividendes des participations | 81 | 80 |
| Produit des instruments financiers détenus en vue de leur négoce (dérivés) | 250 | 251 |
| Total de produits financiers | 592 | 577 |
| Charges financières | ||
| Charges d'intérêts | –19 118 | –19 187 |
| Charges des instruments financiers détenus en vue de leur négoce (dérivés) | –1 704 | –1 800 |
| Total des charges financières | –20 822 | –20 987 |
| Total du résultat financier | –20 230 | –20 410 |
Durant l'exercice 2009, des intérêts intercalaires de 919 000 CHF (1,628 KCHF l'année précédente) ont été activés sous Immeubles destinés à la vente. Le taux d'intérêt moyen des intérêts activés était de 1,82% (3,02% l'année précédente).
Les charges fiscales englobent les éléments suivants:
| 2009 | 2008 | |
|---|---|---|
| Total des charges d'impôts courants 1 | 12 084 | 8 051 |
| Impôts différés | ||
| Impôts différés sur l'évolution des différences temporaires | 4 967 | 5 658 |
| Activation d'impôts différés sur les reports de pertes fiscales de l'année en cours | 283 | 86 |
| Modifications des taux d'imposition sur les positions fiscales différées portées au bilan | –1 326 | –1 302 |
| Total des charges d'impôts différés | 3 924 | 4 442 |
| Total des charges d'impôts sur le résultat | 16 008 | 12 493 |
Les impôts incluent des charges d'un montant de -740 000 CHF (694 000 CHF l'année précédente) au titre d'impôts sur le résultat des périodes antérieures. Pour le calcul des impôts courants sur les bénéfices, les taux d'imposition effectifs sont utilisés.
1 Y compris des impôts sur les gains immobiliers d'un montant de 7,6 millions de CHF (1,8 million de CHF l'année précédente).
Les charges fiscales se composent des éléments suivants:
| 2009 | 2008 | |
|---|---|---|
| Résultat du groupe avant impôts | 78 567 | 59 151 |
| Taux d'intérêt applicable | 25% | 25% |
| Charges fiscales selon taux applicable | 19 642 | 14 788 |
| Charges/produits sans effet fiscal | –2 576 | 0 |
| Constitution de réserves pour impôts courants des années précédentes | –740 | 694 |
| Charges/produits découlant d'un taux d'imposition plus faible/plus élevé | 1 105 | –1 451 |
| Effet des modifications des taux d'imposition sur les positions fiscales différées inscrites au bilan | –1 325 | –1 302 |
| Autres effets | –97 | –34 |
| Total des impôts | 16 008 | 12 695 |
Pour l'exercice considéré, le taux d'imposition applicable est un taux mixte. Ce taux tient compte du fait que lorsque des bénéfices soumis à l'impôt cantonal et communal sont réalisés, un taux déterminant moyen de 22% est actuellement appliqué (IFD compris) alors que les bénéfices réalisés sur des immeubles soumis à l'impôt sur les gains immobiliers sont imposés à des taux pouvant s'élever jusqu'à 35%.
Consulter la note explicative n° 18 pour les impôts différés saisis dans «Autres éléments du résultat global».
La valeur comptable des actifs gagés se présente de la manière suivante:
| 2009 | 2008 | |
|---|---|---|
| Créances résultant de livraisons et de prestations | 8 | 21 |
| Immeubles destinés à la vente | 141 935 | 139 452 |
| Immeubles de placement | 1 380 881 | 988 493 |
| Immeubles à usage propre | 17 107 | 14 128 |
| Valeur comptable des actifs gagés | 1 539 931 | 1 142 094 |
La valeur comptable considérée est la valeur des actifs intégralement ou partiellement gagés. Dans la réalité, ces actifs sont grevés de 845,9 millions de CHF d'hypothèques (609,0 millions de CHF l'année précédente) (cf. note explicative n° 12).
Par ailleurs, les revenus futurs locatifs de cinq immeubles sont gagés pour assurer la couverture de crédits hypothécaires.
Les engagements suivants découlent de contrats de location et de leasing non résiliables:
| 2009 | 2008 | |
|---|---|---|
| Contrats de location et de leasing jusqu'à 1 an | 52 | 70 |
| Contrats de location et de leasing de 2 à 5 ans | 50 | 73 |
| Contrats de location et de leasing de plus de 5 ans | 0 | 0 |
| Total des contrats de location et de leasing futurs | 102 | 143 |
Les engagements résultent de photocopieurs loués et de la location à des tiers de locaux et de places de parc et de stationnement souterraines. Les charges de location et de leasing comptabilisées au bilan s'élevaient à 71 000 CHF (75 000 CHF l'année précédente).
Les revenus locatifs d'immeubles dont les contrats de bail ne sont pas résiliables se répartissent selon les échéances suivantes:
| Immeubles | Immeubles | ||
|---|---|---|---|
| 2009 | commerciaux | d'habitation | Total |
| Revenus locatifs sur 1 an | 64 979 | 750 | 65 729 |
| Revenus locatifs sur 2 à 5 ans | 168 294 | 1 851 | 170 145 |
| Revenus locatifs au-delà de 5 ans | 97 163 | 709 | 97 872 |
| Total des revenus locatifs futurs issus de contrats de bail non résiliables | 330 436 | 3 310 | 333 746 |
| Immeubles | Immeubles | ||
|---|---|---|---|
| 2008 | commerciaux | d'habitation | Total |
| Revenus locatifs sur 1 an | 50 578 | 442 | 51 020 |
| Revenus locatifs sur 2 à 5 ans | 127 894 | 1 185 | 129 079 |
| Revenus locatifs au-delà de 5 ans | 65 671 | 520 | 66 191 |
| Total des revenus locatifs futurs issus de contrats de bail non résiliables | 244 143 | 2 147 | 246 290 |
Les contrats de bail d'immeubles commerciaux contiennent généralement une clause d'indexation permettant de relever les loyers en fonction de l'évolution de l'indice des prix à la consommation. Les hausses de loyer des immeubles d'habitation dépendent notamment des taux hypothécaires. Au 31 décembre 2009, 80% des revenus locatifs, soit 66,6 millions de CHF, provenaient de contrats de bail contenant; pour la grande majorité d'entre eux, une clause d'indexation prévoyant une adaptation à 100% à l'indice.
| Nom du locataire part en % Groupe Swisscom 7,6 UBS SA 4,2 |
2009, | 2008, | |
|---|---|---|---|
| part en % | |||
| 10,7 | |||
| 6,0 | |||
| Coop | 3,8 | 5,0 | |
| Rockwell Automation SA 3,7 |
5,1 | ||
| Fédération des coopératives Migros 3,2 |
0 |
Pour obtenir davantage de détails au sujet des revenus locatifs, consulter la note explicative n° 23.
En raison de son activité, Mobimo est exposée à divers risques financiers, à savoir le risque de solvabilité, le risque de liquidité et le risque de marché. En matière de risque de marché, c'est la gestion du risque de taux qui revêt une importance toute particulière.
Le Controlling interne assure la gestion du risque; placé sous la surveillance du Risk Committee, il œuvre dans le cadre des principes du concept de gestion du risque de Mobimo. La gestion du risque a pour vocation d'identifier, de décrire, de gérer, de surveiller et de contrôler les risques ci-dessus. Le groupe a recours à des instruments financiers dérivés pour couvrir certains risques.
Les principes de gestion du risque ainsi que les processus appliqués font l'objet de contrôles réguliers, pour tenir compte de l'évolution des conditions du marché ainsi que des activités du groupe. L'objectif consiste à maintenir un système de contrôle fiable et rationnel grâce aux directives et aux processus de formation existants, au sein duquel les collaborateurs sont à même de jouer leur rôle et d'assumer leurs tâches. La gestion du risque représente l'un des éléments du système de gestion intégré.
Les paragraphes suivants offrent un aperçu de l'étendue des divers risques ainsi que des objectifs, des principes et des processus servant à mesurer, à surveiller et à couvrir ces risques ainsi que de la gestion des capitaux du groupe. Les notes explicatives de l'annexe fournissent des informations supplémentaires au sujet des risques financiers (cf. Comptes annuels de Mobimo Holding AG, «8. Evaluation des risques» conformément à l'art. 663b ch. 12 CO, p. 109).
Le risque de solvabilité est le risque de voir Mobimo subir des pertes lorsqu'un client ou la contrepartie d'un instrument financier ne remplit pas ses obligations contractuelles. Le risque de crédit provient essentiellement de créances résultant de livraisons et de prestations et des liquidités.
Pour minimiser le risque de solvabilité en matière de liquidités, les avoirs bancaires à court terme sont déposés auprès d'établissements de premier ordre. Les créances résultant de livraisons et de prestations proviennent de la vente d'immeubles et des contrats de location. Le risque de solvabilité des créances résultant de la vente d'immeubles est limité car tous les contrats d'achat sont passés en la forme authentique et donc régulièrement couverts par une promesse de paiement irrévocable. Le risque de solvabilité des contrats de bail est réduit grâce à des examens de solvabilité et à la surveillance des retards de paiement des créances.
Le risque de solvabilité maximum correspond à la valeur comptable des actifs financiers correspondants. Il n'existe pas de garanties ni d'engagements similaires qui pourraient entraîner une hausse du risque excédant les valeurs comptables. A la date de clôture du bilan, le risque de solvabilité maximum était le suivant:
| Valeur comptable | Valeur comptable | |
|---|---|---|
| en 2009 | en 2008 | |
| Liquidités (avoirs bancaires) | 27 407 | 11 594 |
| Créances résultant de livraisons et de prestations | 5 079 | 4 845 |
| Autres créances 1 | 1 709 | 1 086 |
| Comptes de régularisation des actifs 2 | 575 | 317 |
| Immobilisations financières (prêts) | 6 536 | 1 284 |
| Total | 41 306 | 19 126 |
Le risque de liquidité réside dans le danger de voir Mobimo se retrouver incapable de faire face à ses engagements financiers à l'échéance. Les immeubles de placement sont généralement refinancés au moyen de crédits de moyen et long terme et les immeubles d'habitation en développement par des crédits à court terme. La gestion des liquidités s'effectue avec un outil de planification combiné à une base de données regroupant les hypothèques.
1 Sans les créances fiscales, ni les créances à l'égard des assurances sociales, ni les reports d'acomptes.
2 Sans les acomptes versés aux entreprises générales.
Le tableau ci-dessous indique les échéances contractuelles (intérêts compris) des dettes financières de Mobimo. Les taux d'intérêt variables futurs ont été estimés sur la base de la courbe des taux correspondant à la date de clôture du bilan.
| Valeur | Cash-flow | 1 mois ou | 1 à 3 | 3 à 12 | 1 à 5 | Plus de 5 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2009 | comptable | contractuel | moins | mois | mois | ans | ans |
| Dettes financières (hors instruments dérivés) | |||||||
| Créances résultant de livraisons | |||||||
| et de prestations 1 | 7 834 | 7 834 | 7 834 | ||||
| Autres dettes | 4 708 | 4 708 | 4 708 | ||||
| Comptes de régularisation des passifs 2 | 15 161 | 15 161 | 15 161 | ||||
| Dettes financières | 845 931 | 994 510 | 113 075 | 36 875 | 46 352 | 417 271 | 380 937 |
| Dettes financières (Instruments dérivés) | |||||||
| Couvertures de taux (swaps) | 6 450 | 6 914 | 92 | 149 | 500 | 3 659 | 2 514 |
| Total | 880 084 | 1 029 127 | 113 167 | 64 727 | 46 852 | 420 930 | 383 451 |
| Valeur | Cash-flows | 1 mois ou | 1 à 3 | 3 à 12 | 1 à 5 | Plus de 5 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2008 | comptable | contractuels | moins | mois | mois | ans | ans |
| Dettes financières (hors instruments dérivés) | |||||||
| Créances résultant de livraisons | |||||||
| et de prestations 1 | 4 450 | 4 450 | 4 450 | ||||
| Autres dettes | 6 | 6 | 6 | ||||
| Comptes de régularisation des passifs 2 | 9 042 | 9 042 | 9 042 | ||||
| Dettes financières | 609 029 | 729 485 | 121 691 | 2 617 | 35 538 | 214 538 | 355 101 |
| Dettes financières (Instruments dérivés) | |||||||
| Couvertures de taux (swaps) | 2 092 | 4 382 | –21 | –41 | –185 | 1 787 | 2 842 |
| Total | 624 619 | 747 365 | 121 670 | 16 074 | 35 353 | 216 325 | 357 943 |
1 Sans les loyers versés d'avance ni les charges
2 Sans les impôts ni les dettes à l'égard des assurances sociales
Le risque de marché équivaut à la probabilité d'assister à des modifications de prix du marché tels que les taux de change, les taux d'intérêt et les valeurs vénales d'actions pouvant affecter le bénéfice et la valeur de marché des instruments financiers détenus par Mobimo. L'objectif de la gestion des risques de marché consiste à surveiller ces fluctuations et à les gérer de manière à les contenir.
Le groupe n'étant présent qu'en Suisse, toutes les transactions s'effectuent en CHF. Ceci vaut également pour la société de financement du groupe, Mobimo Finance Ltd, domiciliée à Jersey (GB). Il n'existe donc aucun risque de change.
Les liquidités du groupe sont affectées à la réduction des hypothèques variables ou sont placées à court terme.
Les intérêts résultant des dettes financières concernent surtout des crédits servant à financer des immeubles de placement ainsi que des projets de développement (promotions). D'une manière générale, la souscription d'hypothèques à taux fixe de longue durée permet de prendre en compte le risque de taux. Au besoin, il des instruments dérivés sont utilisés pour couvrir les taux. Les promotions sont financées à court terme jusqu'à 39,2 millions de CHF.
Sur la base de son évaluation de la situation du marché, Mobimo s'est fixé pour objectif de conserver une échéance lointaine pour ses dettes financières et ce, en souscrivant de nouvelles hypothèques à échéances longues (jusqu'à 15 ans) ou au moyen d'instruments financiers dérivés.
Le risque de taux se décompose en deux parties: un risque de cash-flow découlant des fluctuations du taux de marché concernant les paiements d'intérêts futurs ainsi qu'une modification de la valeur de marché liée au taux et affectant par conséquent la valeur de marché des instruments financiers.
La note explicative n° 12 fournit davantage d'explications sur le profil de taux des dettes financières ainsi que sur les contrats de refinancement et les couvertures de taux (swaps).
Mobimo ne détient aucun avoir financier ni aucune dette à taux fixe comptabilisé à la juste valeur par le compte de résultat. Les instruments financiers à revenu fixe sont évalués au coût amorti. Une modification du taux du marché n'aurait donc aucune influence sur ces positions ni sur le résultat annuel.
Mobimo est autorisée à détenir des contrats de refinancement et des couvertures de taux, évalués à leur juste valeur. Les ajustements de la juste valeur des contrats de refinancement ne servant pas à la comptabilité de couverture sont comptabilisés dans le résultat financier et ont donc un effet direct sur le résultat annuel. Les ajustements de la juste valeur des contrats de refinancement servant à la comptabilité de couverture sont pour leur part saisis dans les fonds propres.
En cas de hausse du taux d'intérêt de 100 points de base, le résultat du groupe aurait augmenté de 4,6 millions de CHF (2008: 2 millions de CHF). Une réduction du même ordre aurait entraîné une diminution correspondante du résultat du groupe. Cette analyse part de l'hypothèse que tous les autres facteurs restent inchangés.
En ce qui concerne les liquidités rémunérées à taux variable et les dettes financières, Mobimo est exposée au risque de flux de trésorerie en raison des variations dudit taux. En cas de hausse du taux d'intérêt de 100 points de base, le résultat du groupe diminuerait de 1,4 million de CHF (2008: 1,2 million de CHF). Une réduction de même ordre du taux d'intérêt aurait entraîné un même effet en sens inverse. Cette analyse part de l'hypothèse que tous les autres facteurs restent inchangés.
En raison de leurs échéances courtes, la valeur au bilan des liquidités, des créances résultant de livraisons et de prestations, des autres créances à court terme et des fonds étrangers à court terme équivaut approximativement à leur juste valeur.
La juste valeur des contrats de couverture de taux et des contrats de refinancement correspond à la valeur actuelle de l'opération à terme.
La juste valeur des dettes financières à taux fixe correspond à la juste valeur des flux de trésorerie futurs escomptés au taux du marché à la date de clôture du bilan. A cette date, il est supérieur de 37,0 millions de CHF (CHF 38,0 millions l'année précédente) à sa valeur au bilan du fait qu'en date du 31 décembre 2009, le niveau des taux d'intérêt du marché était nettement inférieur à celui des taux couverts. La valeur vénale des hypothèques à taux fixe est basée sur les indemnités de résiliation des banques prêteuses calculées à la date de référence.
Les taux d'intérêt servant à escompter les flux de tresorerie sont basés sur les taux du marché à la date d'évaluation auquel est ajouté un écart de taux (spread) adéquat. En 2009, les taux d'escompte ont varié entre 0,76% et 3,42% (entre 1,64% et 3,46% l'année précédente).
Le tableau présente une analyse des instruments financiers évalués à la juste valeur au 31 décembre 2009. Les différents niveaux ont été définis comme suit:
Niveau 1: cours cotés sur un marché actif (boursier)
Niveau 2: les évaluations reposent sur des facteurs ne prenant pas en compte les cours des marchés actifs mais qui peuvent être observés directement (sur la base du prix) ou indirectement (en les déduisant des prix).
Niveau 3: les facteurs d'évaluations ne sont pas basés sur des données observables de marché.
| Niveau 1 | Niveau 2 | Niveau 3 | |
|---|---|---|---|
| Instruments financiers dérivés | 0 | –6 450 | 0 |
| Immobilisations financières (détenues en vue de la vente) | 0 | 0 | 2 230 |
Mobimo ne détient aucun instrument financier évalué à sa juste valeur selon le niveau 1.
La juste valeur des instruments financiers de niveau 3 a évolué comme suit en 2009:
| 2009 | |
|---|---|
| Situation au 1er janvier | 392 |
| Acquisition LO Holding Lausanne-Ouchy SA | 1 838 |
| Bénéfices et pertes comptabilisés sous «Autres éléments du résultat global» | 0 |
| Situation au 31 décembre | 2 230 |
En 2009, pour les instruments financiers de niveau 3, des bénéfices à hauteur de 0 CHF ont été comptabilisés sous «Autres éléments du résultat global». L'évolution raisonnable et escomptée d'un facteur utilisé pour la détermination de la juste valeur n'exercerait pas d'effet significatif sur les justes valeurs indiquées.
Le tableau indique la valeur comptable de toutes les catégories d'instruments financiers:
| Valeur comptable | Valeur comptable | |
|---|---|---|
| en 2009 | en 2008 | |
| Liquidités (espèces) | 0 | 0 |
| Prêts et créances | ||
| Liquidités (avoirs bancaires) | 27 407 | 11 594 |
| Créances résultant de livraisons et de prestations | 5 079 | 4 845 |
| Autres créances 1 | 1 709 | 1 086 |
| Comptes de régularisation des actifs 2 | 575 | 317 |
| Immobilisations financières (prêts) | 6 536 | 1 284 |
| Total des prêts et créances | 41 306 | 19 126 |
| Immobilisations financières détenues en vue de leur négoce | ||
| Instruments financiers dérivés | 0 | 0 |
| Actifs financiers disponibles à la vente | ||
| Immobilisations financières (participations) | 2 230 | 392 |
| Dettes financières évaluées au coût amorti | ||
| Créances résultant de livraisons et de prestations 3 | 7 834 | 4 450 |
| Autres dettes | 4 708 | 6 |
| Comptes de régularisation des passifs 4 | 15 161 | 9 042 |
| Dettes financières | 845 931 | 609 029 |
| Total des dettes évaluées au coût amorti | 873 634 | 622 527 |
| Dettes financières détenues en vue de leur négoce | ||
| Instruments financiers dérivés | 6 450 | 2 092 |
L'objectif du Conseil d'administration consiste à disposer d'une solide base de capital. Pour sa structure de capital, Mobimo vise à long terme un taux d'endettement net (rapport entre l'endettement net et les fonds propres, ou net gearing) de 150% au maximum. Il en résulte des fonds propres ne pouvant être inférieurs à 40% du total du bilan selon les directives de placement. Mobimo verse constamment des dividendes élevés. Le rendement sur dividendes sur les 5 dernières années s'établit à quelque 5%. A la fin 2009, le rendement des fonds propres s'élevait à 8,0% (bénéfice par rapport aux fonds propres moyens). L'action se caractérise par la forte stabilité de sa valeur, sa prévisibilité et sa rentabilité par rapport à la valeur d'inventaire nette (NAV).
1 Sans les créances fiscales, ni les créances à l'égard des assurances sociales, ni les reports d'acomptes.
2 Sans les acomptes versés aux entreprises générales.
3 Sans les loyers versés d'avance ni les charges.
4 Sans les impôts ni les dettes à l'égard des assurances sociales.
Le règlement concement la participation aux bénéfices de la direction et des collaborateurs prévoit que si le rendement des fonds propres dépasse le seuil de 5 %, on attribue des options (avec clause antidilutive) donnant droit à l'obtention d'actions à hauteur de 20% des plus-values annuelles non réalisées (plusvalues sur immeubles après déduction des impôts différés). A cet égard, le principe du «plus haut historique» prévoit que, si le seuil de 5 % n'est pas atteint, la participation aux bénéfices n'est à nouveau possible qu'après compensation de la différence. Depuis le 1er janvier 2006, le nombre d'options est déterminé en fonction de la valeur vénale des options au moyen du modèle Black-Scholes. Ce plan est en vigueur depuis le 1er juillet 2000 et son règlement a été actualisé en raison du nouveau règlement de la participation aux bénéfices des collaborateurs entré en vigueur le 1er janvier 2005 et remis à jour au 1er janvier 2006. De plus, en 2001, le Conseil d'administration et la direction se sont vu attribuer à titre exceptionnel des options pour l'édification réussie du groupe Mobimo.
Pour 2009, année de transition, le taux de 20% du plan en options a été ramené à 10,5%, ce qui correspond au pourcentage en vigueur pour la direction l'année précédente.
Le total des charges relatives aux options s'élève à 195 000 CHF et a été comptabilisé dans les charges de personnel.
| Date d'attribution | 2009 | 2008 | |
|---|---|---|---|
| – Pour l'édification réussie du groupe | 21. 11. 2001 | 13 000 | 13 000 |
| – Dans le cadre de la participation aux bénéfices 2000 | 21. 11. 2001 | 55 900 | 55 900 |
| – Dans le cadre de la participation aux bénéfices 2001 | 28. 08. 2002 | 18 725 | 18 725 |
| – Attribution spéciale à la direction 2004 | 31. 12. 2004 | 2 293 | 2 293 |
| – Dans le cadre de la participation aux bénéfices 2005 | 01. 01. 2005 | 8 592 | 8 592 |
| – Dans le cadre de la participation aux bénéfices 2006 | 01. 01. 2006 | 8 322 | 8 322 |
| – Dans le cadre de la participation aux bénéfices 2007 | 01. 01. 2007 | 6 494 | 6 494 |
| – Dans le cadre de la participation aux bénéfices 2008 | 01. 01. 2008 | 1 825 | 1 825 |
| – Dans le cadre de la participation aux bénéfices 2009 | 01. 01. 2009 | 2 403 | non dét. |
| Total des options décidées/attribuées | 117 554 | 115 151 | |
| Options exercées | 11 748 | 11 748 | |
| Options échues | 0 | 0 | |
| Total des options décidées/attribuées au 31décembre | 105 806 | 103 403 | |
| Options à exercer | 80 516 | 78 170 |
Le prix d'exercice des options correspond à la valeur nominale au moment de leur exercice. En raison de la réduction de valeur nominale au 30 juin 2009, le prix d'exercice de 47,00 CHF a été abaissé à 38,00 CHF. Une autre réduction de valeur nominale avait eu lieu l'année précédente, le prix d'exercice étant passé de 56,00 CHF à 47,00 CHF.
Toutes les options sont soumises à des délais de blocage de trois ans au moins à compter de la date d'émission (le 21 novembre 2001 pour la constitution du groupe et la participation aux bénéfices 2000, le 28 août 2002 pour la participation aux bénéfices 2001). Le premier exercice possible était fixé au 21 novembre 2004. Durant l'exercice, aucune option n'a été exercée. Le règlement de participation au plan en options pour les attributions à compter de l'exercice 2006, en vigueur depuis le 1er janvier 2006, fixe un délai d'exercice compris entre la troisième et la dixième année. La valeur vénale des options octroyées en 2009 a été calculée selon le modèle Black-Scholes. Pour le calcul, les paramètres suivants ont été pris en compte:
| Valeur vénale d'une option | 81,34 CHF |
|---|---|
| Cours de l'action | 141,50 CHF |
| Prix d'exercice escompté | 2,00 CHF |
| Volatilité | 12,84% |
| Valeur actuelle des dividendes escomptés | 58,43 CHF |
| Taux sans risque | 2,19% |
Pour la volatilité, on a utilisé la volatilité annualisée des 252 derniers jours de l'action Mobimo Holding AG.
A compter de l'exercice 2009, une nouvelle réglementation concernant la rémunération du Conseil d'administration est entrée en vigueur (cf. Corporate Governance). De ce fait, le Conseil d'administration ne peut plus participer au plan en options depuis le 1er janvier 2009. Pour la direction, une nouvelle réglementation est prévue dès le 1er janvier 2010. Quant au Conseil d'administration, il touche une rémunération fixe, établie selon un plan modulaire. Les modules de ce plan tiennent compte des responsabilités spécifiques des membres du Conseil d'administration, assurant de ce fait une juste rétribution. Chaque membre du Conseil d'administration peut choisir entre une rétribution en espèces, et ou partiellement ou totalement en actions.
En 2009, 360 000 CHF au total ont été versés sous forme d'actions, soit 2056 titres. De plus, la direction a touché un bonus spécial de 300 actions, qui a été comptabilisé dans les charges de personnel pour la somme de 51 000 CHF.
Au 31 décembre 2009, des engagements à hauteur de 86,6 millions de CHF existaient en vue d'investissements futurs. Ces engagements correspondent aux immeubles en construction de Horgen, Seestrasse; Zurich, Manessestrasse et Zurich, hôtel de la Turbinenstrasse.
Il existe des engagements conditionnels d'un total de 0,3 million de CHF sous forme de garanties bancaires pour le paiement de l'impôt sur les gains immobiliers.
A la date de clôture du bilan, les actionnaires ci-après détiennent une part de plus de 3% des actions et des options de Mobimo Holding AG:
| 31 décembre | 2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Reichmuth & Co Investmentfonds AG1 | 5,77% | non dét. |
| Alfred Meili 2 | 5,62% | 4,42% |
| Caisse de pension du Canton de Zoug | 3,80% | 3,19% |
1 Le groupe d'actionnaires Reichmuth & Co Investmentfonds AG englobe Chasellas Global, Reichmuth Alpin et Reichmuth Voralpin. La participation dans Chasellas Global était de 9,20% l'année précédente.
Y compris le groupe d'actionnaires représenté par Alfred Meili.
Font partie des proches, les actionnaires pouvant exercer une influence significative sur Mobimo, le Conseil d'administration et la direction, les sociétés associées contrôlées par les membres du Conseil d'administration du groupe et la fondation de prévoyance du personnel. Comptent au nombre des sociétés contrôlées par des membres du Conseil d'administration: Ledermann AG Beteiligungen & Immobilien et le cabinet d'avocats Weber Schaub & Partner. La partenaire de M. C. Caviezel est une associée du cabinet Holenstein Rechtsanwälte AG.
Durant l'exercice, les honoraires suivants ont été versés au conseil d'administration et à la direction (en milliers de CHF):
| 2009 | 2008 | |
|---|---|---|
| Membres du Conseil d'administration/direction | 4 243 | 3 269 |
| dont | ||
| – Salaires | 3 390 | 2 746 |
| – Prestations sociales | 312 | 298 |
| – Paiements fondés sur des actions | 541 | 225 |
Dans le cadre du plan en options (cf. note explicative n° 37), les membres du Conseil d'administration et de la direction ont reçu des options pour les années 2000, 2001, 2004, 2005, 2006, 2007 et 2008. En raison de la nouvelle réglementation concernant la rétribution du Conseil d'administration, seule la direction a touché des options en 2009.
| Participation aux bénéfices 2000, 2001, 2005, 2006 et attribution spéciale 2004 | 93 832 options |
|---|---|
| Rémunération pour l'édification réussie du groupe | 13 000 options |
| Participation aux bénéfices 2007 | 6 305 options |
| Participation aux bénéfices 2008 | 1 825 options |
| Participation aux bénéfices 2009 | 2 403 options |
Pour obtenir davantage de détails au sujet du plan en options, consulter la note explicative n° 36.
Il existe également les relations suivantes avec les personnes proches:
Le poste «Honoraires de conseil envers des personnes proches» englobe un montant de 75 000 CHF en faveur de Holenstein AG et un montant de 133 000 CHF en faveur de Steuer- und Rechtsberatungskanzlei weber schaub & partner ag pour des conseils fiscaux.
Une opération d'échange a été conclue avec Ledermann Immobilien AG durant l'année. Mobimo AG a acquis un immeuble à Zurich, Im Brächli 5–7–9, pour 7,1 millions de CHF et a vendu l'immeuble Zurich, Arbenzstrasse 6 pour la somme de 4,6 millions de CHF. Mobimo a versé 2,5 millions pour compenser la différence des valeurs de marché. Cet échange concorde parfaitement avec la politique d'investissement stratégique de Mobimo, le site de Zurich, Im Brächli 5–7–9, présentant un volume d'investissement supérieur à celui de Zurich, Arbenzstrasse 6.
Des prêts d'un montant de CHF 2,64 millions ont été consentis aux conditions usuelles du marché à des sociétés associées.
L'annexe aux comptes annuels de Mobimo Holding AG fournit les informations exigées en matière de transparence requise par le Code des Obligations suisse.
Les sociétés suivantes sont intégrées au périmètre de consolidation:
| Capital social, | Quote-part | Méthode de | ||
|---|---|---|---|---|
| Société | Domicile | milliers CHF | en % | consolidation |
| Mobimo Holding AG | Lucerne | 192 035 | C | |
| Mobimo AG | Lucerne | 72 000 | 100,00 | C |
| Mobimo Verwaltungs AG | Küsnacht | 100 | 100,00 | C |
| Mobimo Finance Ltd. | Jersey | Capital minimal | 100,00 | C |
| JJM Participations SA2 | Lausanne | 6 001 | 100,00 | C |
| LO Holding Lausanne-Ouchy SA2 | Lausanne | 12 000 | 99,15 | C |
| Scala Tower AG | Lucerne | 100 | 100,00 | C |
| Parking du Centre SA2 | Lausanne | 6 000 | 50,00 | E |
| Flonplex SA2 | Lausanne | 2 000 | 40,00 | E |
| Parking St-François SA2 | Lausanne | 1 150 | 26,52 1 | non cons. |
| Olmero SA | Opfikon | 208 | 6,44 | non cons. |
C = consolidation intégrale
E = évaluation selon la méthode de la mise en équivalence (equity-method)
non cons. = non consolidé
Le 1er mars 2010, les comptes consolidés ont été approuvés par le Conseil d'administration en vue de leur publication. Ils doivent en outre être approuvés par l'assemblée générale du 5 mai 2010 de Mobimo Holding AG.
Un contrat de vente au 1er mai 2010 a été conclu pour l'immeuble commercial d'Oberuzwil, au prix de 6,8 millions de CHF.
Le 22 décembre 2009, les actionnaires de Mobimo Holding AG et de 04Real AG ont signé une convention en vue de la reprise de la totalité des actions de 04Real AG, société possédant un site au centre de Lausanne. 04Real AG détient une surface de 12 600 m2 entre l'Avenue d'Ouchy, l'Avenue de la Gare et la Place de la Gare, proche de la gare. Ce complexe immobilier est en cours de changement d'affectation; il comprend des surfaces locatives de plus de 45 000 m2, qui dégageront un revenu locatif d'environ 5 millions de CHF par an à partir de 2011. Il offre de plus la possibilité de réaliser 20 000 m2 de surfaces destinés à l'habitat ou à une affectation similaire. La reprise s'effectue en deux étapes, la première ayant eu lieu à la signature de la convention. L'objectif est que, la reprise, soit effective au début 2010.
Aucun autre événement significatif – qui aurait nécessité la modification de la valeur comptable d'actifs et de passifs du groupe au 31.12.09 ou exigé sa mention dans les notes – n'est survenu entre le 31 décembre et la date d'approbation des présents comptes consolidés.
| Localité | Adresse | Surface du | Cadastre | Année de | Date d'achat | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| terrain | des sites | construction | ||||
| en m2 | pollués | |||||
| Terrain constructible | ||||||
| Adliswil | Wilacker terrain constructible I | 7 231 | Non | Déc. 07 | ||
| Adliswil | Wilacker terrain constructible III | 1 347 | Non | Déc. 07 | ||
| Adliswil | Wilacker terrain constructible IV | 10 935 | Non | Déc. 07 | ||
| Erlenbach | Forch-/Glärnischstrasse | 7 037 | Non | Avr. 07 | ||
| Flawil | Mittlerer Botsberg 1 2 | 6 777 | Non | Oct. 05/Avr. 06 | ||
| Herrliberg | Rigiweg | 5 082 | Non | Nov. 08 | ||
| Horgen | Stockerstrasse 40 – 42 (Wiesental II) | 7 047 | Non | Nov. 05 | ||
| 45 456 | ||||||
| Immeubles en construction | ||||||
| Horgen | Stockerstrasse 40 – 42 (Wiesental I) | 7 633 | Non | Nov. 05 | ||
| Horgen | Stockerstrasse 54 | 919 | Non | Nov. 06 | ||
| Wädenswil | Rötiboden | 3 740 | Non | Oct. 07 | ||
| Zurich | Promotion Turbinenstrasse (Mobimo Tower) | 1 936 | Non | Mai 08 | ||
| 14 228 | ||||||
| Immeubles achevés | ||||||
| Herrliberg | Schipfplateau | 5 064 | Non | Juin 06 | ||
| Horgen | Stockerstrasse 27 – 29 | 5 490 | Non | Nov. 05 | ||
| Lucerne | Guggistrasse 10/12/12a 3 | 3 004 | Non | 1979 | Juil. 07 | |
| Thalwil | Bergstrasse 10 | 2 551 | Non | Juin 06 | ||
| Winterthour | Museumstrasse 3 3 | 2 550 | Non | 1970 | Déc. 98 | |
| Zurich | im Brächli 5/7/9 3 | 2 144 | Non | 1955 | Août 09 | |
| Zurich | Katzenbach I | 6 530 | Non | Oct. 04/Fév. 05 | ||
| Zurich | Zweierstrasse 141; Zurlindenstrasse 82 3 | 880 | Non | 1991 | Fév. 99 | |
| 28 213 |
1 Statut: contrat de vente authentifié
2 Vente de parcelles de terrain constructible
3 Changement d'affectation, de la location à la PPE
| Volumes vendus, milliers CHF |
Etat du projet au 31. 12. 2009 |
Achèvement de la réalisation |
Valeur comptable au 31. 12. 2009, milliers CHF |
Etat des ventes au 31. 12. 2009 1 |
|||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| à dét. | Planification en cours | à dét. | 12 237 | à dét. | |||
| à dét. | Planification en cours | à dét. | 1 659 | à dét. | |||
| à dét. | Planification en cours | à dét. | 11 232 | à dét. | |||
| à dét. | Planification en cours | à dét. | 12 956 | à dét. | |||
| à dét. | Planification en cours | à dét. | 981 | à dét. | |||
| à dét. | Planification en cours | à dét. | 16 726 | à dét. | |||
| à dét. | Planification en cours | 2010/11 | 15 024 | 0/43 | |||
| 0 | 70 815 | ||||||
| 62 172 | Projet de constr. | 2008/10 | 43 441 | 20/47 | |||
| 9 020 | Projet de constr. | 2009/10 | 3 353 | 1/4 | |||
| 24 800 | Projet de constr. | 2009/11 | 7 766 | 0/14 | |||
| 175 195 | Projet de constr. | 2008/11 | 95 867 | 0/53 | |||
| 271 187 | 150 427 | ||||||
| 44 685 | Vente en cours | 2007/09 | 4 466 | 14/15 | |||
| 41 449 | Vente en cours | 2007/09 | 1 138 | 38/39 | |||
| 15 936 | Vente en cours | 10 096 | 6/9 | ||||
| 19 291 | Vente en cours | 2007/09 | 2 251 | 14/14 | |||
| à dét. | Planification en cours | 6 883 | à dét. | ||||
| à dét. | Planification en cours | 7 237 | à dét. | ||||
| 46 050 | Vente en cours | 2007/09 | 1 362 | 66/67 | |||
| 19 927 | Vente en cours | 130 | 23/23 | ||||
| 187 338 | 33 563 |
Au 31 décembre 2009, 19 promotions figuraient au bilan, dont
La priorité géographique des objets d'habitation en développement vise le canton de Zurich, principalement la ville de Zurich et la région du lac de Zurich.
Canton de Zurich
Canton de Lucerne
Canton de St-Gall
Rapport de gestion 2009
| Localité | Adresse | Date | Année de | Année de |
|---|---|---|---|---|
| d'achat | construction | rénovation | ||
| Aarau | Bahnhofstrasse 102 (Mediapark) | Mars 2004 | 1975 | 1998 |
| Adliswil | Soodring 13/13a | Juin 2006 | 1986/1990 | 2005 |
| Aesch | Pfeffingerring 201 | Mai 2007 | 1973 | |
| Baden-Dättwil | Im Langacker 20/20a/22 | Juin 2004 | 1972 | 1988 |
| Brugg | Bahnhofstrasse 11 | Juin 2006 | 2005 | |
| Buchs | Webereiweg 3; Weierweg 6 | Juin 2001 | ||
| Bülach | Bahnhofstrasse 39 | Sept. 2005 | 1969 | 1995 |
| Bülach | Schlosserstrasse 4 (Ifang) | Oct. 1999 | 1991 | |
| Dierikon | Pilatusstrasse 2 | Mai 2009 | 1990 | 2007 |
| Dietikon | Lerzenstrasse 12 | Juin 2005 | 1983/1986 | |
| Dübendorf | Sonnentalstrasse 5 | Mars/déc. 1999 | 1975 | 2000 |
| Dübendorf | Zürichstrasse 98 | Jan. 2000 | 1965 | 1983 |
| Frenkendorf | Parkstrasse 2 | Sept. 2006 | 2008 | |
| Frenkendorf | Parkstrasse 6 | Nov. 2005 | 1983 | |
| Gossau | Industriestrasse 149 | Oct. 2006 | 1991 | 2002 |
| Herisau | Obstmarkt 1 | Juil. 2008 | 1984 | |
| Horgen | Seestrasse 80 | Nov. 2005 | 1960 | |
| Horgen | Seestrasse 93 | Nov. 2005 | 1998 | |
| Jona | St. Gallerstrasse 23/25; Bühlstrasse 1 | Nov. 2004 | 1981 | 2002 |
| Kreuzlingen | Hauptstrasse 37 | Sept. 2005 | 1987 | |
| Kreuzlingen | Leubernstrasse 3 | Nov. 2006 | 1983/2003 | 2003 |
| Kreuzlingen | Lengwilerstrasse 2 | Avr. 2007 | 2007 | |
| Kriens | Sternmatt 6 | Fév. 2004 | 1986 | |
| Lausanne | Flonplex 3 | Nov. 2009 | non dét. | |
| Lausanne | Parking du Centre 3 | Nov. 2009 | non dét. | |
| Lausanne | Place de la Gare 4 3 | Nov. 2009 | 1961 | 2000 |
| Lausanne | Place de la Navigation $4-6^3$ | Nov. 2009 | 1895 | |
| Lausanne | Place de l'Europe 7 3 | Nov. 2009 | 1905 | 2001 |
| Lausanne | Place de l'Europe 8 3 | Nov. 2009 | 1911 | |
| Lausanne | Place de l'Europe 9 3 | Nov. 2009 | 1900 | 2002 |
| Lausanne | Rue de Genève 2/4/6/8 3 | Nov. 2009 | 1904 | 2002 |
| Lausanne | Rue de Genève 17 3 | Nov. 2009 | 1984 | 2002 |
| Lausanne | Rue de la Vigie 3 3 | Nov. 2009 | 1964 | |
| Lausanne | Rue de la Vigie 5 3 | Nov. 2009 | 1963 | 1988 |
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 6 3 | Nov. 2009 | 1921 | |
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 8 3 | Nov. 2009 | 1946 | 1998 |
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 16 3 | Nov. 2009 | 1912 | 2007 |
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 24/26 3 | Nov. 2009 | non dét. | |
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 28/30 3 | Nov. 2009 | non dét. | |
| Lausanne | Rue du Port Franc 9 3 | Nov. 2009 | 1927 | |
| Lausanne | Rue du Port-Franc 11 (Miroiterie) 3 | Nov. 2009 | 2006 | |
| Lausanne | Rue du Port Franc 17 3 | Nov. 2009 | 2002 | |
| Lausanne | Rue du Port-Franc 20; Rue de Genève 33 3 | Nov. 2009 | 2005 | |
| Lausanne | Rue du Port-Franc 22; Rue de la Vigie 1 3 | Nov. 2009 | 2005 | |
| Lausanne | Vallée du Flon 3 | Nov. 2009 | non dét. | 2007 |
| Lausanne | Vallée du Flon (étape II) 3 | Nov. 2009 | non dét. | 2009 |
| Lausanne | Voie du Chariot 3 3 | Nov. 2009 | 2008 | |
| Lausanne | Voie du Chariot 4/6 3 | Nov. 2009 | 2008 | |
| Lausanne | Voie du Chariot 5/7 3 | Nov. 2009 | 2008 | |
| Lucerne | Alpenstrasse 9 | Juin 2007 | 1890 | 2001 |
| Meggen | Neuhausstrasse 3 | Oct. 2005 | 1977 | |
| Neuhausen | Victor-von-Bruns-Strasse 19 | Mars 2007 | 2007 | |
| Valeur de marché, | Valeur d'acquisition, Rendement brut |
Revenu locatif | Taux de vacance | Surfaces vacantes |
|---|---|---|---|---|
| milliers CHF | milliers CHF | en % 1 théorique, milliers CHF | au 31.12.2009 en % 2 | au 31.12.2009 en % |
| 25 490 | 7,5 | 1922 | 25,0 | 20,5 |
| 13 140 | 7,3 | 964 | 7,3 | 5,8 |
| 26 400 | 7,5 | 1976 | 0,0 | 0,0 |
| 16 930 | $7,6$ | 1 2 9 1 | 23,6 | 30,7 |
| 26 470 | $6,0$ | 1 5 9 5 | 7,4 | 10,9 |
| 14 190 | 7,1 | 1 0 1 1 | $0,0$ | 0,0 |
| 2 8 3 7 | 6,5 | 184 | $0,0$ | $0,0$ |
| 13 0 90 | $8,1\,$ | 1 0 5 5 | 19,0 | 16,2 |
| 11 5 20 | 6,6 | 758 | 5,9 | 1,5 |
| 9 2 1 9 | 9,8 | 905 | 41,9 | 47,8 |
| 27 0 20 | 6,8 | 1827 | 1,6 | 0,0 |
| 21 090 | 6,7 | 1 4 0 6 | 12,0 | 8,4 |
| 7864 | 5,3 | 415 | $0,0$ | $0,0$ |
| 11 190 | 8,3 | 928 | 4,9 | $3,0$ |
| 25 540 | 7,1 | 1824 | 8,3 | 9,8 |
| 16 750 | 6,4 | 1 0 7 5 | $0,6$ | $0,0$ |
| 7586 | $6,6$ | 503 | 10,7 | 9,9 |
| 28 140 | 9,7 | 2723 | $0,0$ | $0,0$ |
| 13 9 20 | 7,1 | 994 | 1,5 | 1,3 |
| 11 200 | 6,3 | 703 | $0,0$ | $0,0$ |
| 64 510 | 5,7 | 3646 | 1,5 | 2,1 |
| 6506 | 5,0 | 324 | 0,0 | $0,0$ |
| 36 740 | 8,2 | 3 0 21 | 24,9 | 26,3 |
| 4 2 8 4 | 4,9 | 210 | 0,0 | $0,0$ |
| 6 2 2 9 | 5,6 | 350 | non dét. | $0,0$ |
| 20 640 | 6,5 | 1 3 3 3 | 14,4 | 14,3 |
| 9 0 1 3 | 7,5 | 676 | 0,0 | $0,0$ |
| 3857 | 6,1 | 235 | $0,0$ | $0,0$ |
| 5 5 8 8 | 6,4 | 359 | $0,0$ | $0,0$ |
| 18 760 | 6,2 | 1 1 7 2 | $0,0$ | $0,0$ |
| 22 3 30 | 5,8 | 1 3 0 5 | $0,0$ | $0,0$ |
| 17 660 | 6,1 | 1 3 3 0 | 0,2 | 0,6 |
| 3 1 9 1 | 5,2 | 166 | 0,0 | 0,0 |
| 10 170 5 1 6 3 |
8,3 | 844 299 |
1,4 0,5 |
4,0 |
| 7 3 3 9 | 5,8 7,2 |
530 | 0,8 0,0 |
|
| 3 9 2 5 | 6,4 | 250 | 0,0 $0,0$ |
$0,0$ |
| 1702 | 4,6 | 79 | 0,0 | 0,0 |
| 2 0 3 6 | 3,6 | $74\,$ | 0,0 | 0,0 |
| 4 0 5 2 | 7,5 | 305 | 0,0 | $0,0$ |
| 14 340 | 4,5 | 641 | 4,6 | 8,5 |
| 10 960 | 6,1 | 670 | 0,0 | 0,0 |
| 49 980 | 5,9 | 2927 | $0,0$ | 0,0 |
| 20 8 80 | 5,6 | 1 1 6 8 | 0,0 | 0,0 |
| 1 1 2 6 | $0,0$ | $\circ$ | 0,0 | non dét. |
| 6 2 6 7 | 0,4 | $24\,$ | 91,6 | 0,0 |
| 12 8 20 | 6,6 | 845 | 35,3 | 44,0 |
| 30 010 | 6,0 | 1793 | 0,0 | 0,0 |
| 28 390 | 5,9 | 1666 | 1,0 | 2,2 |
| 9887 | 3,6 | 360 | 0,0 | 0,0 |
| 6 8 14 | 9,6 | 653 | 0,1 | 2,4 |
| 13 970 | 5,2 | 723 | 0,0 | 0,0 |
| Localité | Adresse | Date | Année de | Année de |
|---|---|---|---|---|
| d'achat | construction | rénovation | ||
| Oberglatt | Aspstrasse 12 | Sept. 2005 | 1990 | |
| Oberuzwil | Wiesentalstrasse 22/22a | Juil. 2001 | 1996 | |
| Otelfingen | Lauetstrasse 3/5/7/9/11/21/23/25/27/29/31/33/35 | Fév. 1999 | 1974 | 2002 |
| Regensdorf | Althardstrasse 30 | Déc. 2001 | 1976 | |
| Reinach | Hauptstrasse 13/15 | Oct. 2001 | 1983 | |
| Renens | Chemin de la Rueyre 116/118 | Mars 2007 | 1989 | |
| St-Gall | Schochengasse 6 | Fév. 2004 | 1974 | 2000 |
| St-Gall | St. Leonhardstrasse 22 | Déc. 2004 | 1900 | 2002 |
| St-Gall | Wassergasse 42/44 | Fév. 2004 | 1966 | 2000 |
| St-Gall | Wassergasse 50/52 | Fév. 2004 | 1998 | |
| Tagelswangen | Lindauerstrasse 17; Ringstrasse 30 | Déc. 2000 | 1981 | 2002 |
| Winterthour | Im Hölderli 26 | Déc. 1999 | 1980 | 1993 |
| Winterthour | Industriestrasse 26 | Oct. 1999 | 1994 | 2002 |
| Winterthour | Marktgasse 34 | Déc. 1995 | 1972 | |
| Zurich | Bahnhofplatz 4 | Juil. 2006 | 1881 | 2002 |
| Zurich | Friedaustrasse 17 | Oct. 1998 | 1968 | |
| Zurich | Hardturmstrasse 3/5 (Mobimo Tower) | Nov. 1999 | 1974 | 2001 |
| Zurich | Letzigraben 134 - 136 | Sept. 2006 | 1958/1975 | |
| Zurich | Rautistrasse 12 | Nov. 1999 | 1972 | |
| Zurich | Schifflände 6; Kruggasse 1 | Mai 1998 | 1950 | |
| Zurich | Siewerdtstrasse 105 | Juin 2001 | 1984 | |
| Zurich | Stauffacherstrasse 41 | Juin 2000 | 1990 | |
| Zurich | Thurgauerstrasse 23; Siewerdtstrasse 25 | Mars 2002 | 1963/1968/1985 | |
| Zurich | Witikonerstrasse 311/311b | Sept. 1997 | 1992 | |
| 76 | Immeubles de placement commerciaux | |||
| Aarau | Buchserstrasse 7/13 | Juin 2001 | 1967 | 2003 |
| Aarau | Buchserstrasse 15 | Août 2008 | 1928 | |
| Aarau | Buchserstrasse 18/27/35; Industriestrasse 20/44; Torfeldstrasse 4 | Oct. 2006 | 1905/1916/ | |
| 1929/1943/1954 | ||||
| Aarau | Buchserstrasse 47; Florastrasse 1 | Fév. 2009 | 1914/1967 | |
| Aarau | Industriestrasse 28 | Juin 2001 | 1974 | |
| Aarau | Torfeldstrasse (parking) | Juin 2001 | 1973 | 1994 |
| Cham | Alte Steinhauserstrasse 35 | Août 2003 | 1984 | |
| Kreuzlingen | Romanshornerstrasse (terrain constructible) | Nov. 2006 | ||
| Kriens | Mattenhof (terrain constructible) | Mars 2005 | ||
| Lausanne | Place de l'Europe 6 3 | Nov. 2009 | 1905 | |
| Lausanne | Rue de Genève 19 3 | Nov. 2009 | 1893 | |
| Lausanne | Rue de Genève 21 3 | Nov. 2009 | 1902 | |
| Lausanne | Rue de Genève 23 3 | Nov. 2009 | 1915 | |
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 1/3 3 | Nov. 2009 | 1930 | |
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 5 3 | Nov. 2009 | 1930 | |
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 11/24 3 | Nov. 2009 | 1935 | |
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 12 3 | Nov. 2009 | 1918 | |
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 14 3 | Nov. 2009 | 1963 | |
| 1982 | ||||
| Regensdorf | Althardstrasse 10 Zentralstrasse 34 |
Déc. 2001 | 1990/1990 | |
| Wohlen 20 |
Déc. 1998 | |||
| Objets commerciaux en développement |
1 Rendement brut théorique à la date de référence, soit le 31décembre 2009 en % de la valeur de marché
2 Taux de vacance en % du revenu locatif théorique
3 Nouvelle position provenant de l'acquisition LO Holding Lausanne-Ouchy SA au 9novembre 2009
| Valeur d'acquisition, | Rendement brut | Revenu locatif | Taux de vacance | Surfaces vacantes |
|---|---|---|---|---|
| milliers CHF | en % 1 théorique, milliers CHF | au 31.12.2009 en % 2 | au 31.12.2009 en % | |
| 7,8 | 1858 | 5,5 | ||
| 9,0 | 613 | 16,3 | ||
| 10,5 | 683 | 11,7 | ||
| 10,2 | 1788 | 6,8 | ||
| 11,0 | 591 | 14,9 | ||
| 6,8 | 851 | 18,7 | ||
| 6,5 | 1 0 7 6 | 0,0 | ||
| 5,8 | 234 | 0,0 | ||
| 6,4 | 901 | 4,0 | ||
| 6,2 | 797 | 0,0 | ||
| 9,7 | 649 | 0,0 | ||
| 8,4 | 477 | 0,0 | ||
| 7,9 | 1 3 9 2 | 23,3 | ||
| 6,0 | 240 | 0,0 | ||
| 4,8 | 886 | 15,2 | ||
| 7,8 | 606 | 18,1 | ||
| 5,7 | 3 2 6 5 | 0,0 | ||
| 7,2 | 1 0 0 3 | 5,9 | ||
| 7,1 | 1 2 9 3 | 14,2 | ||
| 5,2 | 330 | 0,0 | ||
| 7,4 | 430 | 32,6 | ||
| 5,6 7,0 |
2097 971 |
0,0 | ||
| 6,2 | 514 | 16,9 13,1 |
||
| 899 710 | 6,7 | 75 5 86 | 7,1 | |
| 8,0 | 925 | 0,0 | ||
| 8,9 | 35 | 0,0 | ||
| 6,1 | 1622 | 28,7 | ||
| 0,0 | $\overline{0}$ | 0,0 | ||
| 8,3 | 1 2 2 5 | 0,0 | ||
| 6,4 | 352 | 0,0 | ||
| 10,4 | 575 | 51,6 | ||
| 0,0 | $\overline{0}$ non dét. |
non dét. | ||
| 0,0 | $\overline{0}$ non dét. |
non dét. | ||
| 0,0 | $\overline{0}$ | non dét. | non dét. | |
| 13,8 | 381 | 13,6 | ||
| 11,8 | 303 | 10,6 | ||
| 9,2 | 178 | 0,0 | ||
| 14,1 | 85 | 8,5 | ||
| 11,3 | 28 | 0,0 | ||
| 1,7 | 12 | 0,0 | ||
| 8,5 | 140 | 0,0 non dét. |
||
| 8,4 | 36 | 0,0 non dét. |
||
| 10,1 | 1724 | 48,9 | ||
| 8,1 | 314 | 32,2 | ||
| 95 667 | 7,8 | 7935 | 22,3 | |
| 83 5 21 | 8,5 | |||
| 995 377 | 6,8 |
| Localité | Adresse | Propriété | Surface du | Cadastre des |
|---|---|---|---|---|
| terrain en m2 | sites pollués | |||
| Aarau | Bahnhofstrasse 102 (Mediapark) | Propriété individuelle | 5 675 | Non |
| Adliswil | Soodring 13/13a | Propriété individuelle | 3 153 | Non |
| Aesch | Pfeffingerring 201 | Propriété individuelle | 16 034 | Aucune donnée |
| Baden-Dättwil | Im Langacker 20/20a/22 | Propriété individuelle | 8 792 | Non |
| Brugg | Bahnhofstrasse 11 | PPE (773/1000) | 2 726 | Non |
| Buchs | Webereiweg 3; Weierweg 6 | Propriété individuelle | 6 705 | Non |
| Bülach | Bahnhofstrasse 39 | Propriété individuelle | 563 | Non |
| Bülach | Schlosserstrasse 4 (Ifang) | Propriété individuelle | 4 415 | Non |
| Dierikon | Pilatusstrasse 2 | Propriété individuelle | 4 436 | Non |
| Dietikon | Lerzenstrasse 12 | Propriété individuelle | 3 000 | Oui (code D) 4 |
| Dübendorf | Sonnentalstrasse 5 | PPE (929/1000) | 4 368 | Oui (code D) 4 |
| Dübendorf | Zürichstrasse 98 | Propriété individuelle | 9 719 | Oui (station-service / code D) 4 |
| Frenkendorf | Parkstrasse 2 | Propriété individuelle | 4 803 | Aucune donnée |
| Frenkendorf | Parkstrasse 6 | Propriété individuelle | 7 748 | Aucune donnée |
| Gossau | Industriestrasse 149 | Propriété individuelle | 4 174 | Non |
| Herisau | Obstmarkt 1 | Propriété individuelle | 1 602 | Non |
| Horgen | Seestrasse 80 | Propriété individuelle | 3 117 | Non |
| Horgen | Seestrasse 93 | Propriété individuelle | 10 767 | Oui |
| Jona | St. Gallerstrasse 23/25; Bühlstrasse 1 | Propriété individuelle | 4 058 | Oui |
| Kreuzlingen | Hauptstrasse 37 | Propriété individuelle | 1 448 | Non |
| Kreuzlingen | Leubernstrasse 3 | Propriété individuelle | 32 557 | Non |
| Kreuzlingen | Lengwilerstrasse 2 | Propriété individuelle | 7 027 | Non |
| Kriens | Sternmatt 6 | Propriété individuelle | 28 636 | Non |
| Lausanne | Flonplex | Droit de superficie | 1 953 | Oui 9 |
| Lausanne | Parking du Centre | Droit de superficie | 5 065 | Oui 9 |
| Lausanne | Place de la Gare 4 | Propriété individuelle | 630 | Non |
| Lausanne | Place de la Navigation 4 – 6 | Propriété individuelle | 567 | Oui 5 |
| Lausanne | Place de l'Europe 7 | Propriété individuelle | 391 | Oui 5 |
| Lausanne | Place de l'Europe 8 | Propriété individuelle | 1 035 | Oui 5 |
| Lausanne | Place de l'Europe 9 | Propriété individuelle | 975 | Oui 5 |
| Lausanne | Rue de Genève 2, 4, 6, 8 | Propriété individuelle | 2 260 | Oui 5 |
| Lausanne | Rue de Genève 17 | Propriété individuelle | 2 312 | Oui 5 |
| Lausanne | Rue de la Vigie 3 | Droit de superficie | 972 | Oui 8 |
| Lausanne | Rue de la Vigie 5 | Propriété individuelle | 852 | Oui 8 |
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 6 | Propriété individuelle | 533 | Oui 5 |
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 8 | Propriété individuelle | 587 | Oui 5 |
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 16 | Propriété individuelle | 850 | Oui 5 |
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 24, 26 | Droit de superficie | 867 | Oui 9 |
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 28, 30 | Droit de superficie | 1 068 | Oui 9 |
| Lausanne | Rue du Port Franc 9 | Propriété individuelle | 995 | Oui 7 |
| Lausanne | Rue du Port-Franc 11, Miroiterie | Propriété individuelle | Oui 6 | |
| Lausanne | Rue du Port-Franc 17 | Propriété individuelle | 612 | Oui 6 |
| 776 | ||||
| Lausanne | Rue du Port-Franc 20 – Rue de Genève 33 | Propriété individuelle | 2 000 | Oui 6 |
| Lausanne | Rue du Port-Franc 22 – Rue de la Vigie 1 | Propriété individuelle | 1 999 | Oui 6 |
| Lausanne | Vallée du Flon | Propriété individuelle | 926 | Oui 8 |
| Lausanne | Vallée du Flon – étape II | Propriété individuelle | 5 151 | Oui 8 |
| Lausanne | Voie du Chariot 3 | Propriété individuelle | 500 | Oui 6 |
| Lausanne | Voie du Chariot 4/6 | Propriété individuelle | 2 614 | Oui 6 |
| Lausanne | Voie du Chariot 5/7 | Propriété individuelle | 1 042 | Oui 6 |
| Lucerne | Alpenstrasse 9 | Propriété individuelle | 569 | Non |
4 Code D: clarification nécessaire dans le cadre des projets immobiliers
5 Pollution peu vraisemblable; l'immeuble doit être conservé selon le plan d'aménagement et a été intégralement assaini ces dernières années
6 Pollution éliminée; l'immeuble a été totalement reconstruit ces dernières années
| Autre affectation | Part logement | Part artisanat | Part vente | Part bureaux | Surface totale | Descriptif |
|---|---|---|---|---|---|---|
| en % | en % | en % | en % | en % | utilisable en m2 | du bien 10 |
| 0,7 | 9,1 | 0,0 | 65,6 | 13 215 | IC | |
| 0,0 | 23,6 | 0,0 | 42,8 | 5 903 | IC | |
| 0,0 | 43,8 | 0,0 | 28,6 | 14 794 | IC | |
| 1,3 | 23,7 | 28,8 | 24,8 | 8 820 | IC | |
| 0,0 | 31,8 | 35,4 | 27,9 | 3 921 | IC | |
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 92,6 | 3 979 | IC | |
| 0,0 | 0,0 | 18,0 | 62,2 | 880 | IC | |
| 1,9 | 52,6 | 0,0 | 26,1 | 7 451 | IC | |
| 0,0 | 15,4 | 16,1 | 60,0 | 4 331 | IC | |
| 1,4 | 61,0 | 0,0 | 19,4 | 7 700 | IC | |
| 0,0 | 44,5 | 0,0 | 44,7 | 8 949 | IC | |
| 0,0 | 33,9 | 15,4 | 21,2 | 9 441 | IC | |
| 0,0 | 0,0 | 70,3 | 0,0 | 1 533 | IC | |
| 1,7 | 44,8 | 0,0 | 46,1 | 6 290 | IC | |
| 0,0 | 0,0 | 0,5 | 93,7 | 10 646 | IC | |
| 0,0 | 0,0 | 9,4 | 52,5 | 5 647 | IC | |
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 76,5 | 2 126 | IC | |
| 0,0 | 86,4 | 0,0 | 0,0 | 19 099 | IC | |
| 15,8 | 0,0 | 27,0 | 45,6 | 4 872 | IH + IC | |
| 0,0 | 0,0 | 19,9 | 55,7 | 2 530 | IC | |
| 0,0 | 0,0 | 89,2 | 8,9 | 17 578 | IC | |
| 0,0 | 0,0 | 66,7 | 0,0 | 1 350 | IC | |
| 1,0 | 48,1 | 3,6 | 27,0 | 27 198 | IC | |
| 100,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 1 953 | Droit de superficie Droit de superficie |
| 100,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 6 526 | IC |
| 100,0 | 0,0 0,0 |
0,0 0,0 |
15,1 0,0 |
67,5 0,0 |
4 426 2 800 |
IC – Hôtel |
| 0,0 | 0,0 | 37,5 | 40,5 | 805 | IC – avec part imm. de placement | |
| 0,0 | 0,0 | 24,5 | 75,5 | 1 593 | IC | |
| 0,0 | 0,0 | 31,8 | 43,9 | 3 442 | IC | |
| 0,0 | 0,0 | 89,7 | 10,3 | 4 401 | IC | |
| 0,0 | 7,2 | 19,1 | 43,6 | 6 646 | IC | |
| 0,0 | 70,7 | 0,0 | 0,0 | 1 840 | Droit de superficie | |
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 61,5 | 3 650 | IC | |
| 0,0 | 63,7 | 18,5 | 0,0 | 2 182 | IC | |
| 0,0 | 3,6 | 0,0 | 73,9 | 2 226 | IC | |
| 35,5 | 0,0 | 0,0 | 64,5 | 775 | IC – avec part imm. de placement | |
| 100,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 867 | Droit de superficie |
| 100,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 1 068 | Droit de superficie |
| 0,0 | 42,4 | 20,5 | 21,9 | 1 733 | IC | |
| 0,0 | 0,0 | 57,7 | 20,4 | 2 314 | IC | |
| 24,9 | 0,0 | 0,0 | 57,9 | 2 142 | IC | |
| 0,0 | 0,0 | 65,1 | 34,9 | 9 971 | IC | |
| 0,0 | 0,0 | 8,9 | 81,3 | 4 066 | IC | |
| non dét. | non dét. | non dét. | non dét. | non dét. | 0 | Terrain constructible |
| 100,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 54 | Terrain constructible |
| 0,0 | 0,0 | 15,5 | 75,5 | 2 168 | IC | |
| 0,0 | 0,0 | 64,1 | 31,4 | 5 538 | IC | |
| 13,8 | 0,0 | 16,0 | 54,6 | 5 005 | IC | |
| 0,7 | 9,1 | 0,0 | 65,6 | 13 215 | IH + IC |
7 Pollution supposée, aucune mesure escomptée; l'immeuble doit être conservé selon le plan d'aménagement
8 Pollution supposée, mesures nécessaires si projet de construction 9 Terrain en droit de superficie sur lequel un nouveau projet a été réalisé ces dernières années
10 IC = immeuble commercial; IH = immeuble d'habitation;
ICO = immeuble collectif
| Localité | Adresse | Propriété | Surface du | Cadastre des |
|---|---|---|---|---|
| terrain en m2 | sites pollués | |||
| Meggen | Neuhausstrasse 3 | Propriété individuelle | 6 661 | Non |
| Neuhausen | Victor-von-Bruns-Strasse 19 | Propriété individuelle | 1 597 | Non |
| Oberglatt | Aspstrasse 12 | Propriété individuelle | 32 149 | Non |
| Oberuzwil | Wiesentalstrasse 22/22a | PPE (921/1000) | 5 270 | Non |
| Otelfingen | Lauetstrasse 3/5/7/9/11/21/23/25/27/29/31/33/35 | Propriété individuelle | 9 658 | Oui |
| Regensdorf | Althardstrasse 30 | Propriété individuelle | 9 355 | Oui |
| Reinach | Hauptstrasse 13/15 | Droit superficie parcelle partielle | 553 | Non |
| Renens | Chemin de la Rueyre 116/118 | Propriété individuelle | 4 503 | Non |
| St-Gall | Schochengasse 6 | Propriété individuelle | 1 316 | Non |
| St-Gall | St. Leonhardstrasse 22 | Propriété individuelle | 219 | Non |
| St-Gall | Wassergasse 42/44 | PPE (824/1000) | 1 714 | Non |
| St-Gall | Wassergasse 50/52 | Propriété individuelle | 1 373 | Non |
| Tagelswangen | Lindauerstrasse 17; Ringstrasse 30 | Propriété individuelle | 8 953 | Oui (code D) 3 |
| Winterthour | Im Hölderli 26 | Propriété individuelle | 8 000 | Oui |
| Winterthour | Industriestrasse 26 | Propriété individuelle | 3 635 | Oui (code D) 3 |
| Winterthour | Marktgasse 34 | PPE (144/1000) | 623 | Non |
| Zurich | Bahnhofstrasse 4 | Propriété individuelle | 189 | Non |
| Zurich | Friedaustrasse 17 | Propriété individuelle | Non | |
| 869 | ||||
| Zurich | Hardturmstrasse 3/5 (Mobimo Tower) | Propriété individuelle | 2 714 | Oui |
| Zurich | Letzigraben 134 – 136 | Propriété individuelle | 5 003 | Oui |
| Zurich | Rautistrasse 12 | Propriété individuelle | 1 894 | Oui (station-service) |
| Zurich | Schifflände 6; Kruggasse 1 | Propriété individuelle | 120 | Non |
| Zurich | Siewerdtstrasse 105 | Propriété individuelle | 1 403 | Non |
| Zurich | Stauffacherstrasse 41 | Propriété individuelle | 1 405 | Non |
| Zurich | Thurgauerstrasse 23; Siewerdtstrasse 25 | Propriété individuelle | 2 657 | Non |
| Zurich | Witikonerstrasse 311/311b | Propriété individuelle | 1 846 | Oui (station-service) |
| 76 | Immeubles de placement commerciaux | 327 303 | ||
| Aarau | Buchserstrasse 7/13 | Propriété individuelle | 3 657 | Oui (insignifiant) |
| Aarau | Buchserstrasse 15 | Propriété individuelle | 353 | Non |
| Aarau | Buchserstrasse 47; Florastrasse 1 | Propriété individuelle | 840 | Oui (code D) 3 |
| Aarau | Buchserstrasse 18/27/35; Industriestrasse 20/44; | Propriété individuelle | 41 239 | Oui |
| Torfeldstrasse 4 | ||||
| Aarau | Industriestrasse 28 | Propriété individuelle | 3 639 | Oui (insignifiant) |
| Aarau | Torfeldstrasse (parking) | Propriété individuelle | 2 339 | Oui (insignifiant) |
| Cham | Alte Steinhauserstrasse 35 | Propriété individuelle | 3 311 | Non |
| Kreuzlingen | Romanshornerstrasse (terrain constructible) | Propriété individuelle | 2 180 | Non |
| Kriens | Mattenhof (terrain constructible) | Propriété individuelle | 4 303 | Non |
| Lausanne | Place de l'Europe 6 | Propriété individuelle | 369 | Oui 7 |
| Lausanne | Rue de Genève 19 | Propriété individuelle | 1 738 | Oui 7 |
| Lausanne | Rue de Genève 21 | Propriété individuelle | 1 440 | Oui 7 |
| Lausanne | Rue de Genève 23 | Propriété individuelle | 1 084 | Oui 7 |
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 1, 3 | Propriété individuelle | 1 101 | Oui 8 |
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 5 | Propriété individuelle | 734 | Oui 8 |
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 24, 11 | Propriété individuelle | 1 195 | Oui 8 |
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 12 | Propriété individuelle | 499 | Oui 8 |
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 14 | Propriété individuelle | 647 | Oui 8 |
| Regensdorf | Althardstrasse 10 | Propriété individuelle | 7 714 | Oui |
| Wohlen | Zentralstrasse 34 | Propriété individuelle | 3 189 | |
| Non | ||||
| 20 | Objets commerciaux en développement | 81 571 | ||
| 96 | Total immeubles commerciaux | 408 874 |
| Autre affectation | Part logement | Part artisanat | Part vente | Part bureaux | Surface totale | Descriptif |
|---|---|---|---|---|---|---|
| en % | en % | en % | en % | en % | utilisable en m2 | du bien 10 |
| 68,2 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 31,8 | 4 103 | IC |
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 100,0 | 3 130 | IC |
| 12,2 | 0,8 | 67,2 | 0,0 | 19,8 | 14 096 | IC |
| 8,4 | 0,0 | 34,7 | 0,0 | 56,9 | 4 938 | IC |
| 19,2 | 0,0 | 49,6 | 0,0 | 31,3 | 6 082 | IC |
| 6,2 | 0,0 | 25,8 | 0,0 | 68,0 | 11 552 | IC |
| 24,7 | 9,6 | 0,0 | 24,5 | 41,1 | 2 271 | IC |
| 31,7 | 0,0 | 0,8 | 0,0 | 67,5 | 4 304 | IC |
| 4,4 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 95,6 | 4 504 | IC |
| 8,4 | 0,0 | 0,0 | 13,0 | 78,7 | 1 073 | IC |
| 4,8 | 3,9 | 0,0 | 0,0 | 91,4 | 3 870 | IC |
| 26,9 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 73,1 | 3 581 | IC |
| 79,4 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 20,6 | 6 161 | IC |
| 15,8 | 0,0 | 62,7 | 0,0 | 21,6 | 4 497 | IC |
| 12,8 | 0,0 | 86,3 | 0,9 | 0,0 | 10 586 | IC |
| 55,3 | 0,0 | 0,0 | 44,7 | 0,0 | 447 | IC |
| 6,6 | 0,0 | 0,0 | 28,6 | 64,7 | 739 | IC |
| 33,6 | 0,0 | 3,5 | 0,0 | 62,9 | 2 574 | IC |
| 5,4 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 94,6 | 8 259 | IC |
| 43,2 16,3 |
1,3 | 39,4 | 0,0 | 16,1 | 6 917 | IC |
| 1,4 | 0,0 | 8,5 | 73,8 | 5 438 | IC | |
| 22,4 4,0 |
0,0 0,0 |
0,0 0,0 |
17,0 0,0 |
60,7 96,0 |
501 1 827 |
IC IC |
| 26,7 | 0,0 | 0,0 | 3,7 | 69,6 | 5 667 | IC |
| 23,7 | 0,0 | 8,1 | 6,2 | 62,0 | 3 968 | IC |
| 14,0 | 30,7 | 6,5 | 0,0 | 48,8 | 1 999 | IH + IC |
| 20,8 | 1,2 | 24,9 | 13,1 | 40,0 | 391 357 | |
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 91,0 | 4 047 | IC | |
| 9,0 61,5 |
38,5 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 239 | IC |
| 100,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 430 | IC |
| 2,5 | 80,1 | 0,4 | 6,5 | 27 512 | IC | |
| 0,0 | 87,2 | 0,0 | 0,9 | 11 180 | IC | |
| 11,9 non dét. |
non dét. | non dét. | non dét. | non dét. | 0 | IC |
| 12,3 | 0,0 | 0,0 | 5,1 | 82,6 | 4 341 | IC |
| non dét. | non dét. | non dét. | non dét. | non dét. | 0 | Terrain constructible |
| non dét. | non dét. | non dét. | non dét. | non dét. | 0 | Terrain constructible |
| non dét. | non dét. | non dét. | non dét. | non dét. | 0 | IC |
| 55,3 | 0,0 | 26,6 | 18,1 | 0,0 | 3 373 | IC |
| 57,0 | 0,0 | 25,8 | 17,1 | 0,0 | 3 515 | IC |
| 100,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 2 104 | IC |
| 0,0 | 0,0 | 100,0 | 0,0 | 0,0 | 314 | IC |
| 63,6 | 0,0 | 36,4 | 0,0 | 0,0 | 272 | IC |
| 0,0 | 0,0 | 100,0 | 0,0 | 0,0 | 220 | IC |
| 78,6 0,0 |
0,0 | 21,4 | 0,0 | 0,0 | 935 | IC |
| 0,0 | 100,0 | 0,0 | 0,0 | 640 | IC | |
| 32,3 20,9 |
0,0 | 0,0 | 29,6 | 38,0 | 12 903 | IC |
| 23,3 | 0,0 1,1 |
0,0 48,7 |
22,8 7,4 |
56,3 19,5 |
1 600 73 625 |
IC |
| 1,2 | 28,6 | 12,2 | 36,9 | 464 982 |
| Année de | |||
|---|---|---|---|
| d'achat | construction | rénovation | |
| Baltenschwilerstrasse 3/5/7/9/11/13/15/17 | Oct. 2007 | 1973/1980 | 1992/2007 |
| Zürichstrasse 244/246 | Nov. 2005 | 1966 | 1997/2001 |
| Place de la Navigation 2 | Nov. 2009 | 1895 | |
| Avenue d'Ouchy 70 | Nov. 2009 | 1906 | |
| Avenue d'Ouchy 72, 74 | Nov. 2009 | 1907 | |
| Avenue d'Ouchy 76 | Nov. 2009 | 1907 | |
| Rue des Fontenailles 1 | Nov. 2009 | 1910 | |
| Buchenacker 22/24/26/28; Unterer Buchenacker 7 | Juin 2007 | 1994/1995 | |
| Schulstrasse 95/101/107/115; Riedthofstrasse 55/63; | Juin 2007 | 1963/1969 | |
| Feldblumenstrasse 44 | |||
| Rütteliweg 8; Spitalhalde 40 | Sept. 2006 | 1972 | 2004 |
| Teufenerstrasse 15 | Déc. 2006 | 1900 | 2005 |
| Brühlwiesenstrasse 11a/11b/15a/15b/19a/19b | Juin 2007 | 1984/1988 | |
| Klingenstrasse 34; Konradstrasse 68 | Nov. 2001 | 1897 | 1987 |
| Katzenbachstrasse 239 | Mars 2008 | 1969 | |
| Wettingerwies 7; Zeltweg | Avr. 1999 | 1969 | 2003 |
| Adresse | Date | Année de |
15 135 007 110 209 6,1 8 243 3,3 3,3 Immeubles
| Localité | Adresse | Propriété | Surface du | Cadastre |
|---|---|---|---|---|
| terrain en m2 | des sites pollués | |||
| Bergdietikon | Baltenschwilerstrasse 3/5/7/9/11/13/15/17 | Propriété individuelle | 11 131 | Non |
| Binz | Zürichstrasse 244/246 | Propriété individuelle | 4 325 | Non |
| Lausanne | Place de la Navigation 2 | Propriété individuelle | 254 | Oui 5 |
| Lausanne | Avenue d'Ouchy 70 | Propriété individuelle | 478 | Oui 5 |
| Lausanne | Avenue d'Ouchy 72, 74 | Servitude | 0 | Oui 5 |
| Lausanne | Avenue d'Ouchy 76 | Propriété individuelle | 738 | Oui 5 |
| Lausanne | Rue des Fontenailles 1 | Propriété individuelle | 716 | Non |
| Münchwilen | Buchenacker 22/24/26/28; Unterer Buchenacker 7 | Propriété individuelle | 5 741 | Non |
| Regensdorf | Schulstrasse 95/101/107/115; | Propriété individuelle | 16 656 | Non |
| Riedthofstrasse 55/63; Feldblumenstrasse 44 | ||||
| Rheinfelden | Rütteliweg 8; Spitalhalde 40 | Propriété individuelle | 14 817 | Non |
| St-Gall | Teufenerstrasse 15 | Propriété individuelle | 658 | Non |
| Wängi | Brühlwiesenstrasse 11a/11b/15a/15b/19a/19b | Propriété individuelle | 7 412 | Non |
| Zurich | Klingenstrasse 34; Konradstrasse 68 | Propriété individuelle | 361 | Non |
| Zurich | Katzenbachstrasse 239 | Propriété individuelle | 1 987 | Non |
| Zurich | Wettingerwies 7; Zeltweg | Propriété individuelle | 609 | Non |
| 15 | Immeubles | 65 883 |
1 Rendement brut théorique à la date de référence, soit le 31 décembre 2009 en % de la valeur de marché
94
| Valeur de marché, | Valeur d'acquisition, | Rendement brut | Revenu locatif | Taux de vacance | Surfaces vacantes | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| milliers CHF | milliers CHF | en % 1 | théorique, milliers CHF | au 31. 12. 2009 en % 2 | au 31. 12. 2009 en % | |
| 19 740 | 5,4 | 1 065 | 0,1 | 1,1 | ||
| 8 981 | 6,1 | 550 | 1,1 | 2,6 | ||
| 4 367 | 6,4 | 279 | 0,0 | 0,0 | ||
| 3 691 | 6,1 | 225 | 0,0 | 0,0 | ||
| 1 483 | 8,1 | 120 | 0,0 | 0,0 | ||
| 10 920 | 5,7 | 627 | 0,0 | 0,0 | ||
| 1 968 | 7,2 | 141 | 1,0 | 1,1 | ||
| 12 540 | 6,2 | 780 | 14,0 | 13,6 | ||
| 18 620 | 6,2 | 1 150 | 4,7 | 3,8 | ||
| 17 470 | 6,6 | 1 154 | 4,4 | 1,5 | ||
| 3 592 | 5,5 | 197 | 2,8 | 4,5 | ||
| 10 680 | 6,7 | 716 | 5,4 | 4,8 | ||
| 6 426 | 6,1 | 394 | 0,0 | 3,8 | ||
| 5 085 | 5,7 | 290 | 2,8 | 0,0 | ||
| 9 444 | 5,9 | 555 | 0,0 | 0,0 | ||
| 135 007 | 110 209 | 6,1 | 8 243 | 3,3 | 3,3 | |
| Descriptif Surface totale 1–11/2 2–21/2 3–31/2 4–41/2 Appts de 5 Nb total |
|
|---|---|
| du bien 10 utilisable en m2 pièce pièces pièces pièces pièces et plus |
|
| 3 ICO 5 061 0 8 18 28 0 |
|
| ICO 2 461 0 6 12 12 0 |
|
| IH 1 239 0 2 0 1 5 |
|
| IH 1 133 0 0 5 0 5 |
|
| IH 979 0 0 0 0 0 |
|
| IH 2 517 0 0 0 0 10 |
|
| IH 1 081 2 0 0 4 4 |
|
| 3 ICO 4 064 0 4 20 20 0 |
|
| 7 ICO 6 490 10 18 43 23 1 |
|
| 2 IH 5 472 7 30 0 46 0 |
|
| IH + IC 1 534 1 2 1 7 0 |
|
| 3 ICO 4 258 0 6 21 21 0 |
|
| 2 IH + IC 1 466 0 0 7 3 0 |
|
| ICO 1 610 0 5 8 5 0 |
|
| IH + IC 987 21 0 0 0 0 |
|
| 40 352 41 81 135 170 25 |
5 Pollution peu vraisemblable; l'immeuble doit être conservé selon le plan d'aménagement et a été intégralement assaini ces dernières années
10 IC = immeuble commercial; IH = immeuble d'habitation; ICO = immeuble collectif
| Localité | Adresse | Propriété | Date | Année de |
|---|---|---|---|---|
| d'achat | construction | |||
| Adliswil | Wilacker II | Propriété individuelle | Déc. 2007 | Planification en cours |
| Horgen | Seestrasse 43 – 45 | Propriété individuelle | Nov. 2005 | en construction |
| Horgen | Seestrasse 80 | Propriété individuelle | Nov. 2005 | en construction |
| Lausanne | Rue de Genève 7 | Propriété individuelle | Nov. 2009 | en construction |
| Lausanne | Rue Beau-Séjour 8 | Propriété individuelle | Nov. 2009 | en construction |
| Zurich | Katzenbachstrasse II | Propriété individuelle | Oct. 04/Fév. 05 | 2009 |
| Zurich | Manessestrasse 190/192; Staffelstrasse 1/3/5 (projet de construction) | Propriété individuelle | Déc. 2005 | en construction |
| Zurich | Hôtel, Turbinenstrasse (Mobimo Tower) | Propriété individuelle | Mai 2008 | en construction |
| 8 | Immeubles |
| Localité | Adresse | Propriété | Date | Année de |
|---|---|---|---|---|
| d'achat | construction | |||
| Küsnacht | Seestrasse 59 | Propriété individuelle | Sept. 2002 | 2006 |
| Lausanne | Place de l'Europe 7 | Propriété individuelle | Nov. 2009 | 1905 |
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 16 | Propriété individuelle | Nov. 2009 | 1912 |
| 3 | Immeuble |
| Localité | Adresse | % de détention | Date | Année de |
|---|---|---|---|---|
| du capital | d'achat | fondation | ||
| Lausanne | Flonplex | 40% | Nov. 2009 | 2001 |
| Lausanne | Parking du Centre | 50% | Nov. 2009 | 2001 |
| Lausanne | Parking de St-François | 26.5% | Nov. 2009 | non dét. |
| 3 | Immeuble |
| Année de | Valeur de marché | Surface du | Cadastre des | Descriptif | Surface totale |
|---|---|---|---|---|---|
| construction | milliers CHF | terrain en m2 | sites pollués | de l'objet | utilisable en m2 |
| Planification en cours | 1 906 | 3 700 | Non | IH | 735 |
| en construction | 35 590 | 11 361 | Non | ICO | 8 424 |
| en construction | 5 909 | 3 117 | Non | IC | 60 |
| en construction | 13 030 | 3 343 | Oui 5 | IH | 6 004 |
| en construction | 30 010 | 3 827 | Non | IH | 10 029 |
| 2009 | 42 610 | 6 819 | Non | ICO | 8 249 |
| en construction | 18 410 | 2 345 | Non | ICO | 6 312 |
| en construction | 90 320 | 5 808 | Non | Hôtel | 13 000 |
| 237 785 | 40 320 | 52 813 |
| Surface totale | Descriptif | Cadastre des | Surface du | Valeur comptable, |
|---|---|---|---|---|
| utilisable en m2 | de l'objet | sites pollués | terrain en m2 | milliers CHF |
| IC 1 884 |
Non | 2 287 | 13 589 | |
| Part IC à usage propre | Oui 5 | 178 | 2 628 | |
| 288 | Part IC à usage propre | Oui 5 | 179 | 890 |
| 2 789 | 2 644 | 17 107 |
| Surface totale | Descriptif | Cadastre des | Surface du | Valeur de marché, |
|---|---|---|---|---|
| utilisable en m2 | de l'objet | sites pollués | terrain en m2 | milliers CHF |
| 0 | Cinéma multiplexe | Oui 6 | 0 | 9 234 |
| 0 | Parking | Oui 6 | 0 | 26 510 |
| 0 | Parking | Oui 8 | 0 | 2 144 |
| 37 888 |
Au 31 décembre 2009, 119 immeubles de placement figuraient au bilan, dont
Répartition des immeubles de placement d'habitation et commerciaux et des objets commerciaux en développement par zones économiques.
Rapport de l'organe de ré vision sur les comptes consolidés à l'Assemblée générale des actionnaires de Mobimo Holding AG, Lucerne
En notre qualité d'organe de révision, nous avons effectué l'audit des comptes consolidés de Mobimo Holding AG, comprenant le bilan, le compte de résultat, le compte de résultat d'ensemble, l'état des mouvements des fonds propres, le tableau de financement et les notes (pages 30 – 98) pour l'exercice arrêté au 31 décembre 2009.
La responsabilité de l'établissement des comptes consolidés, conformément aux International Financial Reporting Standards (IFRS) et aux dispositions légales, incombe au Conseil d'administration. Cette responsabilité comprend la conception, la mise en place et le maintien d'un système de contrôle interne relatif à l'établissement des comptes consolidés afin que ceux-ci ne contiennent pas d'anomalies significatives, que celles-ci résultent de fraudes ou d'erreurs. En outre, le Conseil d'administration est responsable du choix et de l'application de méthodes comptables appropriées, ainsi que des estimations comptables adéquates.
Notre responsabilité consiste, sur la base de notre audit, à exprimer une opinion sur les comptes consolidés. Nous avons effectué notre audit conformément à la loi suisse et aux Normes d'audit suisses ainsi qu'aux International Standards on Auditing. Ces normes requièrent de planifier et réaliser l'audit pour obtenir une assurance raisonnable que les comptes consolidés ne contiennent pas d'anomalies significatives.
Un audit inclut la mise en œuvre de procédures d'audit en vue de recueillir des éléments probants concernant les valeurs et les informations fournies dans les comptes consolidés. Le choix des procédures d'audit relève du jugement de l'auditeur, de même que l'évaluation des risques que les comptes consolidés puissent contenir des anomalies significatives, que celles-ci résultent de fraudes ou d'erreurs. Lors de l'évaluation de ces risques, l'auditeur prend en compte le système de contrôle interne relatif à l'établissement des comptes consolidés, pour définir les procédures d'audit adaptées aux circonstances, et non pas dans le but d'exprimer une opinion sur l'efficacité de celui-ci. Un audit comprend, en outre, une évaluation de l'adéquation des méthodes comptables appliquées, du caractère plausible des estimations comptables effectuées ainsi qu'une appréciation de la présentation des comptes consolidés dans leur ensemble. Nous estimons que les éléments probants recueillis constituent une base suffisante et adéquate pour former notre opinion d'audit.
Selon notre appréciation, les comptes consolidés pour l'exercice arrêté au 31 décembre 2009 donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et des résultats, en conformité avec les International Financial Reporting Standards (IFRS) ainsi qu'avec l'article 13 des dispositions relatives à l'établissement des comptes du Règlement complémentaire de cotation de sociétés immobilières de la bourse suisse (SIX), et sont conformes à la loi suisse.
Nous attestons que nous remplissons les exigences légales d'agrément conformément à la loi sur la surveillance de la révision (LSR) et d'indépendance (art. 728 CO et art. 11 LSR) et qu'il n'existe aucun fait incompatible avec notre indépendance.
Conformément à l'art. 728a al. 1 chiff. 3 CO et à la Norme d'audit suisse 890, nous attestons qu'il existe un système de contrôle interne relatif à l'établissement des comptes consolidés, défini selon les prescriptions du Conseil d'administration.
Nous recommandons d'approuver les comptes consolidés qui vous sont soumis.
KPMG AG
Reto Benz Reto Kaufmann Réviseur responsable
Expert-réviseur agréé Expert-réviseur agréé
Lucerne, le 1er mars 2010
Le portefeuille immobilier de la société Mobimo Holding AG compte au 31 décembre 2009, 119 immeubles de rendement; sont compris les immeubles en cours de réalisation et les immeubles anciennement détenus par le groupe LO Holding.
Conformément au mandat, soit à des fins comptables, Wüest & Partner a déterminé la valeur de marché du portefeuille au 31 décembre 2009. Sur la base de ce qui précède, la répartition du portefeuille de Mobimo Holding SA est la suivante:
| «Fair Value» | État locatif | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| au 31.12.2009 | En % | au 31.12.2009 | Rendement | ||
| Libellé | Nbr. | [CHF] | du total | [CHF] | brut |
| Immeubles commerciaux | 76 | 1 130 788 000 | 70,4% | 75 557 676 | 6,7% |
| Immeubles commerciaux avec potentiel de développement | 20 | 102 018 300 | 6,4% | 7 935 184 | 7,8% |
| Immeubles résidentiels | 15 | 135 007 000 | 8,4% | 8 241 839 | 6,1% |
| Total des immeubles réalisés | 111 | 1 367 813 300 | 85,2% | 91 734 699 | 6,7% |
| Immeubles en cours de réalisation | 8 | 237 785 000 | 14,8% | 2 795 748 | non dét. |
| Total des immeubles | 119 | 1 605 598 300 | 100,0% | 94 530 446 | 5,9% |
La valeur de marché du portefeuille de la société Mobimo Holding AG s'élève au 31 décembre 2009, à CHF 1 605 598 millions. Elle est composée à hauteur de CHF 1 208 337 millions des immeubles détenus par Mobimo et à hauteur de CHF 397 261 millions des immeubles anciennement détenus par LO Holding Lausanne-Ouchy SA.
L'évaluation des immeubles est effectuée conformément à la méthode DCF «Discounted Cashflow», au 31 décembre 2009. Elle se base sur les précédentes évaluations, visites, documents et informations qui nous ont été transmis à ce jour. S'agissant de la mise à jour au 31 décembre 2009, Wüest & Partner a pu disposer des états locatifs au jour de l'évaluation et de la liste des investissements effectués durant la période concernée.
Sur cette base, Wüest & Partner a procédé en tant qu'expert indépendant et neutre à l'évaluation de chaque immeuble.
1 Le portefeuille immobilier compte également 8 immeubles en cours de réalisation. Ceux-ci sont évalués conformément aux dispositions IAS/IFRS en tant que «Investment Properties under Construction (IPUC)».
Dans la vue d'ensemble, ne sont pas compris les trois immeubles commerciaux à usage propre (Seestrasse 59; Küsnacht, Place de l'Europe 7, Lausanne et Côte de Montbenon 16, Lausanne) et les immeubles des sociétés en participation (participation 50% à Parking du Centre SA [PCSA], Lausanne; participation 40% à Flonplex SA, Lausanne; participation 26,5% à Parking St-François SA, Lausanne).
La valeur de marché des immeubles de LO Holding, avant la fusion des sociétés, soit au 9 novembre 2009, s'élevait à CHF 393 363 millions.
Les estimations des valeurs de marché au 31 décembre 2009 sont conformes à la définition de «Fair Value » décrite par les «International Financial Reporting Standards» (IFRS) et les normes IAS 40 «Investment Properties».
La «Fair Value» ne considère aucun droit de mutation, impôt sur les gains immobiliers ou taxe sur la valeur ajoutée, ainsi que les coûts et les provisions inhérents à une éventuelle vente immobilière. De plus, les obligations du propriétaire envers d'autres genres d'impôts, ainsi que les coûts de financement ne sont pas considérés.
La détermination de la valeur de marché est réalisée, en conformité avec le paragraphe 51 des normes IAS 40, soit «La juste valeur d'un immeuble de placement ne reflète pas les dépenses d'investissement futures qui amélioreront le bien immobilier et ne reflète pas les avantages futurs liés à ces dépenses futures». Pour les surfaces vacantes, au jour de l'évaluation, une durée de commercialisation est considérée, ceci conformément au marché.
L'évaluation des immeubles en cours de construction est réalisée en conformité avec les nouvelles dispositions IAS et la définition d'immeubles de placement en vigueur depuis le 1er janvier 2009. Selon les normes IAS 40, la valeur comptable des immeubles de rendement en cours de construction est conforme à la valeur de marché.
Les taux d'escompte sont fixés selon le modèle des primes de risques à partir du taux hors-risque, de la prime d'illiquidité pour l'immobilier et des primes spécifiques à l'immeuble (macro/microsituation/utilisation/forme de propriété/et autres risques/opportunités ou incertitudes).
Wüest & Partner confirme avoir procédé à l'évaluation du portefeuille de la société Mobimo Hoding AG de manière indépendante et neutre, en conformité avec notre politique d'entreprise et les termes du mandat décrit précédemment.
Wüest & Partner AG Zürich, le 1er mars 2010
Matthias Arioli Patrik Schmid
Ing. dipl. EPF / SIA, Partenaire Arch. dipl. EPF / SIA , Senior Consultant
L'évolution de la valeur des immeubles est déterminée par plusieurs facteurs fondamentaux. Il faut distinguer deux types de facteurs: les facteurs spécifiques aux immeubles (exploitation) et les facteurs exogènes, dépendant de l'environnement immobilier et du marché financier:
De plus, le vieillissement des immeubles est un facteur important dont il faut tenir compte. A conditions-cadres identiques, en une année, le vieillissement provoque une dépréciation de l'ordre de 1% de la valeur d'un bâtiment 3 .
La base des évaluations est constituée des revenus locatifs effectifs, tels qu'ils figurent dans l'état locatif de la gérance à la date de référence de l'évaluation. Lesdits revenus sont pris en considération dans les évaluations en tenant compte des dispositions et des conditions stipulées dans les contrats de bail. L'évaluation du revenu locatif futur s'opère sur la base des divers immeubles loués. Pour chaque objet, un cash-flow d'exploitation propre est modélisé en fonction des conditions de location existantes.
Pour les contrats de location à durée fixe, on utilise, à l'échéance de la durée de location convenue de façon contractuelle, des revenus locatifs potentiels réalisables de façon durable. La détermination des loyers potentiels conformes au marché se base sur les contrats les plus récents conclus pour l'immeuble considéré ou des immeubles semblables dans les environs immédiats ainsi que sur les rapports immobiliers approfondis de Wüest & Partner.
La vraisemblance des loyers potentiels des locaux commerciaux (commerce de détail) est entreprise à l'aide de calculs de chiffres d'affaires conformes au marché.
Pour les contrats de location existants et englobant divers types d'affectation, le loyer potentiel est établi en fonction des diverses affectations considérées séparément.
Les options de prolongation réelles sont prises en compte lorsque les loyers effectifs se situent endessous des loyers déterminés. Les options fictives, prévoyant une adaptation des loyers au niveau des loyers en vigueur au moment du renouvellement et conformes au marché, sont présentées de la même manière que ci-dessus, c'est-à-dire en tant que contrats à durée déterminée.
Quant aux contrats à durée illimitée, tels que les loyers des locaux à usage d'habitation par exemple, les adaptation s'opèrent en fonction des loyers potentiels définis compte tenu des dispositions du droit de bail ainsi que des fluctuations propres aux immeubles.
Les charges d'exploitation et d'entretien considérées dépendent des valeurs empiriques des comptes d'immeubles des années écoulées ainsi que des budgets approuvés par les organes responsables de Mobimo Holding AG. Ces données font l'objet d'un examen de vraisemblance avec les conventions contractuelles existantes de l'exploitation et sont ensuite comparées aux indices de référence du pool de banques de données de Wüest & Partner.
La dépréciation effective due à l'ancienneté dépend principalement du type de construction, de l'âge et de l'emplacement de l'immeuble.
3
C'est sur la base de ces analyses que les charges d'exploitation et d'entretien courant escomptées des immeubles sont modélisées.
La prise en compte des frais de remise en état à court, moyen et long terme joue un rôle central dans l'évaluation DCF. Les évaluations reflètent par principe les plans d'investissement mis à disposition par Mobimo Holding AG. La plausibilité de ces données est vérifiée en fonction d'indices de référence des coûts spécifiques.
Pour déterminer les frais de remise en état à long terme, Wüest & Partner s'appuie sur une évaluation du cycle de vie visant la préservation à long terme de la valeur des immeubles. C'est en fonction de l'âge des bâtiments, de leurs coûts de construction ainsi que de leur état actuel que les investissements nécessaires à la préservation de leur valeur sont calculés.
Le calcul et la détermination des taux d'actualisation reflètent l'évaluation des risques liés à chacun des immeubles. Lors du calcul de cette valeur, Wüest & Partner tient aussi bien compte des caractéristiques propres aux immeubles que de facteurs tels que la situation et le marché. Les taux d'actualisation retenus sont régulièrement mesurés et vérifiés de façon empirique sur la base des changements de propriétaires et des transactions connues.
Le taux d'actualisation conforme au marché et ajusté du risque est fixé au moyen d'un modèle de supplément pour risque selon divers facteurs. Sur la base d'un taux sans risque (les obligations de la Confédération dans notre cas), des suppléments pour le risque général de l'immeuble (non-liquidité du bien, risques de marché) ainsi que pour les risques spécifiques à l'immeuble (selon les caractéristiques propres de l'immeuble et de sa situation), sont définis et additionnés.
Dans les évaluations, l'inflation est implicitement prise en compte au travers de l'évolution du cashflow. Dans les revenus locatifs, le mode d'adaptation à l'inflation convenu contractuellement dans les conditions de location et la part transférable de celle-ci (p. ex. à hauteur de 80% de l'évolution de l'indice des prix à la consommation) sont intégrés. Dans les charges d'exploitation et d'entretien, c'est en général l'inflation totale qui est prise en considération. Le taux d'escompte retenu est représenté sur une base réelle.
3.1 Bilan au 31 décembre
| Montants en milliers de CHF | 2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Actif | ||
| Actifs courants | ||
| Liquidités | 5 702 | 422 |
| Créances résultant de livraisons et de prestations – Groupe | 654 | 224 |
| Autres créances – Tiers | 1 304 | 1 153 |
| Autres créances – Groupe | 0 | 8 910 |
| Comptes de régularisation actifs – Tiers | 31 | 13 |
| Comptes de régularisation actifs – Groupe | 1 690 | 2 080 |
| Propres actions | 39 | 1 415 |
| Total des actifs courants | 9 420 | 14 217 |
| Actifs non courants | ||
| Immobilisations financières | ||
| – Participations | 620 177 | 561 058 |
| Total des actifs non courants | 620 177 | 561 058 |
| Total de l'actif | 629 597 | 575 275 |
| Montants en milliers de CHF | 2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Passif | ||
| Fonds étrangers | ||
| Fonds étrangers courants | ||
| Dettes résultant d'achats et de prestations de service– Groupe | 528 | 1 113 |
| Dettes résultant d'achats et de prestations de service – Personnes proches | 2 403 | 1 630 |
| Dettes résultant d'achats et de prestations de service – Tiers | 2 563 | 242 |
| Comptes de régularisation passifs – Personnes proches | 0 | 587 |
| Comptes de régularisation passifs – Tiers | 351 | 199 |
| Total des fonds étrangers courants | 5 845 | 3 771 |
| Fonds étrangers non courants | ||
| Prêts de sociétés du groupe | 36 800 | 929 |
| Total des fonds étrangers non courants | 36 800 | 929 |
| Total des fonds étrangers | 42 645 | 4 700 |
| Fonds propres | ||
| Capital-actions | 192 035 | 204 230 |
| Réserves légales | ||
| – Réserves générales | 2 355 | 2 355 |
| – Réserves pour agios versés | 280 673 | 280 673 |
| – Réserves pour propres actions | 721 | 1 605 |
| Bénéfice au bilan | ||
| – Bénéfice reporté | 82 596 | 62 246 |
| – Bénéfice de l'exercice | 28 572 | 19 466 |
| Total des fonds propres | 586 952 | 570 575 |
| Total du passif | 629 597 | 575 275 |
3.2 Compte de résultat
| Montants en milliers de CHF | 2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Produits résultant de la refacturation des coûts – Groupe | 1 602 | 1 249 |
| Produits des participations – Groupe | 35 294 | 19 710 |
| Produits des participations – Tiers | 80 | 80 |
| Produits financiers – Groupe | 79 | 227 |
| Produits financiers – Tiers | 2 | 1 |
| Total des produits | 37 057 | 21 267 |
| Charges de personnel | –1 997 | –273 |
| Frais de gestion – Personnes proches | –111 | –102 |
| Frais de gestion – Tiers 1 | –5 742 | –1 173 |
| Intérêts d'emprunts – Groupe | –482 | –33 |
| Autres charges financières – Tiers | –126 | –20 |
| Correctif de valeur sur propres actions | 0 | –190 |
| Impôts | –27 | –10 |
| Total des charges | –8 485 | –1 801 |
| Bénéfice de l'exercice | 28 572 | 19 466 |
1 L'augmentation des frais de gestion s'explique par l'acquisition de LO Holding Lausanne-Ouchy SA.
Une diminution du capital, par le biais d'une réduction de la valeur nominale de l'ensemble des actions de 47,00 CHF à 38,00 CHF, a été décidée lors de l'assemblée générale du 8 avril 2009. Le remboursement a eu lieu au 30 juin 2009. A la suite de ce remboursement de valeur nominale, le capital-actions a diminué de 39,1 millions (39,1 millions l'année précédente).
Le 9 novembre 2009, Mobimo a émis 708 229 nouvelles actions au moyen du capital conditionnel existant. Ces actions ont permis de financer l'offre publique d'achat du 23 juillet 2009 portant sur la reprise de toutes les actions nominatives de LO Holding Lausanne-Ouchy SA, Lausanne (LO), en circulation dans le public ainsi celles détenues directement et indirectement au travers de JJM Participations SA, Lausanne (cf. note explicative n° 1 relative aux modifications du périmètre de consolidation).
Au 31 décembre 2009, le capital-actions se montait à 192,0 millions de CHF et se composait de 5 053 552 actions nominatives d'une valeur nominale de 38,00 CHF. Toutes les actions émises donnent droit au dividende et disposent d'une voix lors des assemblées générales de la société.
| Capital-actions | ||||
|---|---|---|---|---|
| Nom | Siège | Fonction | en milliers CHF | Quote-part en % |
| Mobimo AG | Lucerne | Société immobilière | 72 000 | 100,0 |
| Mobimo Verwaltungs AG | Küsnacht | Société immobilière | 100 | 100,0 |
| Mobimo Finance Ltd. | Jersey | Finance | Capital minimal | 100,0 |
| Scala Tower AG | Lucerne | Société dormante | 100 | 100,0 |
| LO Holding Lausanne-Ouchy SA 1 | Lausanne | Groupe immobilier | 12 000 | 99,15 |
| JJM Participations SA1 |
Lausanne | Société de participation | 6 001 | 100,0 |
| Olmero SA | Opfikon | Informatique | 208 | 6,44 |
Un capital conditionnel d'un montant maximum de 5,3 millions de CHF est constitué pour l'émission de 138 252 actions, d'une valeur nominale de 38,00 CHF et entièrement libérées en vue de l'exercice de droits d'option octroyés aux membres du Conseil d'administration de la société ainsi qu'à des personnes proches de ces derniers et à des collaborateurs du Groupe.
Aucun droit d'option n'a été exercé durant l'exercice 2009 (1898 droits exercés l'année précédente).
Enfin, au 31 décembre 2009, il existe un capital-actions autorisé permettant au Conseil d'administration de relever le capital-actions de la société jusqu'au montant maximal de 18,7 millions de CHF jusqu'au 22 mai 2011 par l'émission de 491 771 actions nominatives d'une valeur de 38,00 CHF chacune et à libérer intégralement.
Au 31 décembre 2009, la société détenait 4 373 propres actions dont 223 de Mobimo Holding AG et 4 150 de LO Holding Lausanne-Ouchy SA. La position de 10 000 propres actions détenue l'année précédente a été réduite à la suite de la vente de 7 000 actions pour la somme de 1,020 million de CHF. Pour l'échange ultérieur d'actions LO Holding Lausanne-Ouchy SA, 2 000 actions supplémentaires ont été acquises sur le marché au prix moyen de 173,52 CHF et 2 421 utilisées pour l'échange. Dans le cadre de l'offre publique d'achat, LO Holding a procédé à l'acquisition de 4 150 propres actions par l'échange de ses propres actions. En outre, 2 356 actions ont été émises pour la rémunération du Conseil d'administration et de la direction.
(cf. annexe aux comptes consolidés, note explicative n° 40)
Durant l'exercice, les rémunérations ci-après ont été versées aux membres du Conseil d'administration, à des personnes proches de celui-ci et à la direction (conformément à l'art. 663bis CO).
| Participations aux résultats Prestations pour |
||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Honoraires, | en droits | Prestations | travaux | |||||
| Nom, fonction | salaires | en espèces | d'option | Actions | sociales | supplémentaires | Total 2009 | Total 2008 |
| Conseil d'administration | 918 | 0 | 0 | 262 | 42 | 0 | 1 222 | 1 415 |
| Urs Ledermann, président du CA 3 | 480 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 480 | 250 |
| Alfred Meili, président du CA 1 | non dét. | non dét. | non dét. | non dét. | non dét. | non dét. | non dét. | 394 |
| Kurt Bättig, membre 1 | non dét. | non dét. | non dét. | non dét. | non dét. | non dét. | non dét. | 58 |
| Brian Fischer, membre 2 | 120 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 120 | 81 |
| Wilhelm Hansen, membre 2 | 7 | 0 | 0 | 113 | 9 | 0 | 129 | 87 |
| Karl Reichmuth, membre 6 | non dét. | non dét. | non dét. | non dét. | non dét. | non dét. | non dét. | 237 |
| Peter Schaub, membre 2 | 150 | 0 | 0 | 0 | 11 | 0 | 161 | 94 |
| Paul Schnetzer, membre 3 | 153 | 0 | 0 | 17 | 11 | 0 | 181 | 47 |
| Georges Theiler, membre | 8 | 0 | 0 | 132 | 11 | 0 | 151 | 167 |
| Direction 4 | 1 422 | 1 050 | 130 | 51 | 270 | 0 | 2 923 | 1 854 |
| Christoph Caviezel, CEO 3 |
602 | 600 | 75 | 26 | 118 | 0 | 1 421 | non dét. |
| Paul Schnetzer, CEO 7 |
non dét. | non dét. | non dét. | non dét. | non dét. | non dét. | non dét. | 718 |
Les montants correspondent aux charges mentionnées dans les comptes consolidés de l'exercice (selon les principes de la comptabilité d'engagement) à l'exception de la rémunération en actions des membres du Conseil d'administration mentionnées à leur valeur fiscale.
Au 31 décembre 2009, les participations des membres du Conseil d'administration et de la direction sont les suivantes. (Informations conformes à l'art. 663c CO). Les membres du Conseil d'administration élus lors de l'assemblée extraordinaire du 17 décembre 2009, à savoir Daniel Crausaz, Bernard Guillelmon et Paul Rambert n'ont reçu aucune rémunération au titre de l'exercice 2009.
| Nombre d'options | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2009 | |||||
| Nom, fonction | Nombre d'actions | attribuées | approuvées | Total 2009 | Total 2008 |
| Conseil d'administration | 24 146 | 10 942 | 0 | 35 088 | 44 909 |
| Urs Ledermann, président du CA3 | 3 858 | 1 926 | 0 | 5 784 | 5 051 |
| Brian Fischer, membre 2 | 0 | 112 | 0 | 112 | 112 |
| Wilhelm Hansen, membre 2 | 887 | 112 | 0 | 999 | 112 |
| Karl Reichmuth, membre 6 | non dét. | non dét. | non dét. | non dét. | 29 487 |
| Peter Schaub, membre 2 | 8 030 | 112 | 0 | 8 142 | 642 |
| Paul Schnetzer, membre 3 | 532 | 5 789 | 0 | 6 321 | 6 188 |
| Georges Theiler, membre | 2 865 | 2 891 | 0 | 5 756 | 3 317 |
| Daniel Crausaz, membre 5 | 348 | 0 | 0 | 348 | non dét. |
| Bernhard Guillelmon, membre 5 | 3 062 | 0 | 0 | 3062 | non dét. |
| Paul Rambert, membre 5 | 4 564 | 0 | 0 | 4 564 | non dét. |
| Direction | 5 508 | 219 | 1 602 | 7 329 | 5 459 |
| Christoph Caviezel, CEO 3 |
3 450 | 150 | 915 | 4 515 | 2 350 |
| Peter Grossenbacher, resp. Gestion portefeuille 8 | 1 908 | 46 | 229 | 2 183 | 1 954 |
| Andreas Hämmerli, resp. Développement 3 | 0 | 23 | 229 | 252 | 23 |
| Manuel Itten, CFO 9 | 150 | 0 | 229 | 379 | non dét. |
| Markus Meier, CFO 10 | non dét. | non dét. | non dét. | non dét. | 1 132 |
1 jusqu'en mai 2008 3
depuis octobre 2008 6
depuis mai 2008 4 5 depuis décembre 2009 7
au nom de Reichmuth & Co. banquiers privés; 8 depuis juillet 2008
rémunération globale la plus élevée président du conseil d'administration de mai à septembre 2008 9 depuis mars 2009
Le Comité d'audit et risques (Audit & Risk Committee) répond aux exigences du Conseil d'administration en matière de gestion des risques. La principale responsabilité du Comité d'audit et risques consiste à assister le Conseil d'administration dans ses tâches en se chargeant de travaux préparatoires, d'éclaircissement ainsi que d'examens. Les quatre domaines d'activité du Comité d'audit et risques sont:
Durant l'exercice, le Comité d'audit et risques a établi en collaboration avec la direction, un inventaire des risques mentionnant les risques importants par secteurs. Chaque risque est analysé selon le «risk owner» et les mesures prises, puis évalué en fonction des critères de vraisemblance, de conséquences financières et de dégâts d'image. Si nécessaire, des mesures complémentaires sont définies pour gérer le risque évalué.
Mobimo Holding AG constitue un groupe d'imposition aux côtés de Mobimo AG, Scala Tower AG et Mobimo Verwaltungs AG. Elle assume une responsabilité solidaire pour les dettes correspondantes.
| Milliers de CHF | 2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Le bénéfice disponible s'élève à | 111 168 | 81 712 |
| Le Conseil d'administration propose à l'assemblée générale d'affecter le bénéfice comme suit: | ||
| Report à nouveau | 111 168 | 81 712 |
Le Conseil d'administration propose à l'assemblée générale du 5 mai 2010 une réduction du capital-actions de 45,5 millions de CHF sous la forme d'une diminution de la valeur nominale de 9 CHF par action.
3.5 Rapport de l'organe de ré vision sur les comptes annuel s à l'Assemblée génér ale des actionnaires de Mobimo Holding AG, Lucerne
En notre qualité d'organe de révision, nous avons effectué l'audit des comptes annuels de Mobimo Holding AG, comprenant le bilan, le compte de résultat et l'annexe (pages 104 – 109), pour l'exercice arrêté au 31 décembre 2009.
La responsabilité de l'établissement des comptes annuels, conformément aux dispositions légales et aux statuts, incombe au Conseil d'administration. Cette responsabilité comprend la conception, la mise en place et le maintien d'un système de contrôle interne relatif à l'établissement des comptes annuels afin que ceux-ci ne contiennent pas d'anomalies significatives, que celles-ci résultent de fraudes ou d'erreurs. En outre, le Conseil d'administration est responsable du choix et de l'application de méthodes comptables appropriées, ainsi que des estimations comptables adéquates.
Notre responsabilité consiste, sur la base de notre audit, à exprimer une opinion sur les comptes annuels. Nous avons effectué notre audit conformément à la loi suisse et aux Normes d'audit suisses (NAS). Ces normes requièrent de planifier et réaliser l'audit pour obtenir une assurance raisonnable que les comptes annuels ne contiennent pas d'anomalies significatives.
Un audit inclut la mise en œuvre de procédures d'audit en vue de recueillir des éléments probants concernant les valeurs et les informations fournies dans les comptes annuels. Le choix des procédures d'audit relève du jugement de l'auditeur, de même que l'évaluation des risques que les comptes annuels puissent contenir des anomalies significatives, que celles-ci résultent de fraudes ou d'erreurs. Lors de l'évaluation de ces risques, l'auditeur prend en compte le système de contrôle interne relatif à l'établissement des comptes annuels, pour définir les procédures d'audit adaptées aux circonstances, et non pas dans le but d'exprimer une opinion sur l'efficacité de celuici. Un audit comprend, en outre, une évaluation de l'adéquation des méthodes comptables appliquées, du caractère plausible des estimations comptables effectuées ainsi qu'une appréciation de la présentation des comptes annuels dans leur ensemble. Nous estimons que les éléments probants recueillis constituent une base suffisante et adéquate pour former notre opinion d'audit.
Selon notre appréciation, les comptes annuels pour l'exercice arrêté au 31 décembre 2009 sont conformes à la loi suisse et aux statuts.
Nous attestons que nous remplissons les exigences légales d'agrément conformément à la loi sur la surveillance de la révision (LSR) et d'indépendance (art. 728 CO et art. 11 LSR) et qu'il n'existe aucun fait incompatible avec notre indépendance.
Conformément à l'art. 728a al. 1 chiff. 3 CO et à la Norme d'audit suisse 890, nous attestons qu'il existe un système de contrôle interne relatif à l'établissement des comptes annuels, défini selon les prescriptions du Conseil d'administration.
En outre, nous attestons que la proposition relative à l'emploi du bénéfice au bilan est conforme à la loi suisse et aux statuts et recommandons d'approuver les comptes annuels qui vous sont soumis.
KPMG AG
Reto Benz Reto Kaufmann Expert-réviseur agréé Expert-réviseur agréé Réviseur responsable
Lucerne, le 1er mars 2010
Objet en développement Propriété par étage
Wädenswil, «Triton» Rötibodenstrasse 34/36
113
Le rapport sur la Corporate Governance reprend la structure de la directive de la SIX concernant les informations relatives à la Corporate Governance (DCG). Des renvois à d'autres parties du rapport de gestion sont employés pour éviter les répétitions. La version intégrale des statuts de Mobimo Holding AG en vigueur est disponible sur le site www.mobimo.ch sous la rubrique «Aktionäre und Analysten».
Le groupe Mobimo présente la structure juridique et les rapports de participation présentés ci-dessous.
Mobimo Holding AG, dont le siège est à Lucerne, est coté à la SIX Swiss Exchange. Au 31 décembre 2009, la capitalisation boursière s'élevait à 890 millions de CHF pour un cours de 176,10 CHF.
Les actions nominatives sont cotées sur le segment principal (numéro de valeur 1110887/ ISIN 0011108872; symbole MOBN).
LO Holding Lausanne-Ouchy SA avec siège à Lausanne est également cotée à la SIX Swiss Exchange. Au 31 décembre 2009, la capitalisation boursière était de 164,4 millions de CHF pour un cours de 1 370 CHF. Les actions nominatives sont négociées sur le segment principal (numéro de valeur 163915 / ISIN CH 0001639159/ symbole LOUN). Mobimo Holding AG détenant 98,91% des actions de LO Holding Lausanne-Ouchy SA au terme de l'offre publique de rachat, elle a présenté une demande en nullité des actions restant encore en circulation dans le public. Une fois que la procédure de déclaration en nullité aura abouti, les actions de LO Holding Lausanne-Ouchy SA seront décotées. Dans ce contexte, LO Holding Lausanne-Ouchy SA a été libérée par la SIX Swiss Exchange SA de l'obligation de présenter et de publier un rapport de gestion pour 2009, de la publication de communications ad hoc, de la divulgation des transactions de la direction et de certaines obligations d'annonce réglementaires (disposition du 8 janvier 2010). Au 31 décembre 2009, 99,15% des actions de LO Holding Lausanne-Ouchy SA étaient en possession de Mobimo Holding AG.
Les caractéristiques des principales participations non cotées sont les suivantes:
| Capital social, | Quote | ||
|---|---|---|---|
| Société | Domicile | milliers CHF | part en % |
| Mobimo AG | Lucerne | 72 000 | 100,00 |
| Mobimo Verwaltungs AG1 | Küsnacht | 100 | 100,00 |
| Mobimo Finance Ltd. | Jersey | Capital minimal | 100,00 |
| JJM Participations SA | Lausanne | 6001 | 100,00 |
Mobimo AG est une société immobilière qui procède à des achats et des ventes immobilières ainsi qu'à la construction et la rénovation d'immeubles. Elle réalise toutes les activités connexes de manière indépendante, détermine la stratégie, nomme les architectes, ingénieurs et planificateurs techniques, élabore les concepts de base et surveille les chantiers et les services des prestataires externes.
Mobimo Verwaltungs AG fournit des prestations de services d'ordre général aux autres sociétés du groupe, tandis que Mobimo Finance Ltd. leur fournit des services financiers.
JJM Participations SA est une société purement de participation qui détient des actions de LO Holding Lausanne-Ouchy SA.
Au 31 décembre 2009, les actionnaires suivants détenaient des parts importantes d'actions et d'options de Mobimo Holding AG:
| Reichmuth & Co Investmentfonds AG2 | 5,8 % |
|---|---|
| Alfred Meili 3 | 5,6 % |
| Caisse de pension du Canton de Zoug | 3,8 % |
Les avis suivants ont été publiés durant l'exercice sous revue, conformément à l'art. 20 LBVM:
Du total de 5 053 552 actions émises, 78% (3 932 288 actions) étaient effectivement inscrites au registre des actions au 31 décembre 2009. La position dispo représente ainsi environ 22%. Quelque 92% des actions inscrites sont détenues par des actionnaires suisses et environ 70% de ces actions suisses sont aux mains de personnes morales.
Sur l'ensemble des actions inscrites, environ 37% sont détenues par des caisses de pensions et des fondations.
Il n'existe aucune participation croisée.
Changement de raison sociale au 1er mars 2010: Mobimo Management AG
2 Le groupe d'actionnaires Reichmuth & Co Investmentfonds AG englobe Chasellas Global, Reichmuth Alpin et Reichmuth Voralpin. Chasellas Global détenait une part de 9,2% des actions l'année précédente.
3 Y compris le groupe d'actionnaires représenté par Alfred Meili.
Les modifications suivantes ont été apportées au capital en 2009:
| a) R | emboursement de 9 CHF sur la valeur nominale et réduction de la valeur nominale à 38 CHF par action; | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| ------ | -- | -- | -- | -- | ------------------------------------------------------------------------------------------------------ |
b) Augmentation de capital de 26 912 702 CHF par l'émission de 708 229 nouvelles actions d'une valeur nominale de 38 CHF.
| Capital au 31 décembre 2009 | Total (en milliers de CHF) |
Nombre d'actions nominatives |
Valeur nominale par action (CHF) |
|---|---|---|---|
| Capital-actions | 192 035 | 5 053 552 | 38.00 |
| Capital autorisé | max. 18 687 | 491 771 | 38.00 |
| Capital conditionnel | max. 5 254 | 138 252 | 38.00 |
L'évolution du capital est détaillée dans la note explicative n° 19 des comptes consolidés.
Les questions relatives au capital autorisé et conditionnel sont réglées aux articles 3a et 3b des statuts.
Conformément à l'art. 3a des statuts, le conseil d'administration peut, d'ici au 22 mai 2011, procéder à une augmentation du capital-actions en émettant au maximum 491 771 actions nominatives entièrement libérées. Sont autorisées les augmentations par le biais d'une prise ferme ainsi que les augmentations par montant partiel. Le montant émis, le type d'apport, les modalités de l'exercice du droit de souscription, l'attribution des droits de souscription exclus ainsi que la date du droit au dividende sont fixés par le conseil d'administration. Les droits de souscription non exercés restent à la disposition du conseil d'administration, qui les utilise dans l'intérêt de la société. Après l'acquisition, les nouvelles actions nominatives font l'objet de restrictions de transfert conformément à l'art. 6 des statuts. Le droit de souscription des actionnaires est supprimé; les actions émises peuvent servir uniquement pour l'acquisition ou le financement de l'acquisition de terrains ou pour la reprise ou le financement de la reprise de sociétés, de parties de sociétés ou de participations.
A l'exclusion du droit de souscription des actionnaires, le capital-actions conditionnel peut être augmenté, conformément à l'art. 3b des statuts, par l'émission d'un maximum de 138 252 actions nominatives entièrement libérées au moyen de l'exercice d'options accordées aux membres du conseil d'administration de la société et à leurs proches ainsi qu'aux collaborateurs des sociétés du groupe. L'acquisition des actions nominatives par l'exercice de droits d'option ainsi que le transfert ultérieur des actions nominatives sont soumis aux restrictions de transfert conformément à l'art 6 des statuts. Le plan en options est décrit plus en détail dans la note explicative n° 37 des comptes consolidés.
| Total | Nombre d'actions | Valeur nominale | |
|---|---|---|---|
| Modifications | (en milliers de CHF) | nominatives | par action (CHF) |
| Capital-actions au 31.12.2004 | 150 313 | 1 811 000 | 83.00 |
| Capital-actions au 31.12.2005 | 192 411 | 2 600 145 | 74.00 |
| Capital-actions au 31.12.2006 | 225 346 | 3 466 860 | 65.00 |
| Capital-actions au 31.12.2007 | 243 232 | 4 343 425 | 56.00 |
| Capital-actions au 31.12.2008 | 204 230 | 4 345 323 | 47.00 |
| Capital-actions au 31.12.2009 | 192 035 | 5 053 552 | 38.00 |
| Capital autorisé au 31.12.2004 | 29 880 | 360 000 | 83.00 |
| Capital autorisé au 31.12.2005 | 26 640 | 360 000 | 74.00 |
| Capital autorisé au 31.12.2006 | 23 400 | 360 000 | 65.00 |
| Capital autorisé au 31.12.2007 | 20 160 | 360 000 | 56.00 |
| Capital autorisé au 31.12.2008 | 16 920 | 360 000 | 47.00 |
| Capital autorisé au 31.12.2009 | 18 687 | 491 771 | 38.00 |
| Capital conditionnel au 31.12.2004 | 12 865 | 155 000 | 83.00 |
| Capital conditionnel au 31.12.2005 | 11 163 | 150 855 | 74.00 |
| Capital conditionnel au 31.12.2006 | 9 750 | 150 000 | 65.00 |
| Capital conditionnel au 31.12.2007 | 7 848 | 140 150 | 56.00 |
| Capital conditionnel au 31.12.2008 | 6 498 | 138 252 | 47.00 |
| Capital conditionnel au 31.12.2009 | 5 254 | 138 252 | 38.00 |
Des informations complémentaires concernant les modifications de capital sont fournies dans la note explicative n° 19 des comptes consolidés.
Au 31 décembre 2009, le capital-actions se montait à 192 034 976 CHF et se composait de 5 053 552 actions nominatives entièrement libérées d'une valeur nominale de 38 CHF, donnant toutes droit au dividende et à une voix. Il n'existait pas d'actions privilégiées ou à droit de vote.
Mobimo Holding AG n'a émis aucun bon de participation.
Mobimo Holding AG n'a émis aucun bon de jouissance.
La question des restrictions de transfert est réglée à l'art. 6 des statuts. Le conseil d'administration peut refuser le transfert d'actions pour les raisons suivantes:
Pour autant et aussi longtemps que la reconnaissance d'un acquéreur en tant qu'actionnaire à part entière pourrait empêcher la société, conformément aux informations à sa disposition, de fournir la preuve de la dominance suisse exigée par la législation fédérale; notamment en vertu de la loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) avec ses modifications du 30 avril 1997 et de l'arrêté du Conseil fédéral du 14 décembre 1962 instituant des mesures contre l'utilisation sans cause légitime des conventions conclues par la Confédération en vue d'éviter les doubles impositions.
En ce qui concerne les nouveaux actionnaires, des vérifications sont effectuées quant aux critères «suisses» au sens de la loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger avant l'inscription au registre des actions afin de garantir le respect des limitations sus-citées. S'il est impossible de confirmer leur caractère «suisse», l'inscription se fait dans la catégorie des étrangers tant que le seuil d'un tiers des actionnaires n'est pas dépassé.
Au 31 décembre 2009, 6% de tous les actionnaires étaient inscrits en tant qu'«étrangers» au sens des dispositions ci-dessus. La valeur limite du nombre d'étrangers pouvant être inscrits n'est donc de loin pas atteinte. Les statuts ne spécifient aucune règle concernant l'inscription de nominees. Sous réserve de la clause susmentionnée des 5% et de la part maximale d'actions détenues par des étrangers, l'inscription des nominees est admise sans limitation des droits de vote mais il n'existe aucun droit à une telle inscription. Aucune inscription n'a été refusée durant l'exercice. Les statuts ne spécifient aucune règle concernant l'abolition de privilèges statutaires (il n'existe d'ailleurs aucun tel privilège) ou l'abolition de restrictions de transfert. Les dispositions du CO s'appliquent par conséquent.
A la date de clôture du bilan, la société n'avait émis aucun emprunt convertible.
Au 31 décembre 2009, seules 2 403 options sur des actions Mobimo octroyées aux membres du conseil d'administration, aux proches de ceux-ci et à la direction générale étaient en circulation. Lesdites options permettent l'acquisition du même nombre d'actions nominatives entièrement libérées. Les détails de ce plan d'options sont décrits dans la note explicative n° 37 des comptes consolidés.
Entrepreneur, de nationalité suisse, domicilié à Zollikon ZH
Urs Ledermann est né le 14 juillet 1955 à Brugg. Il termine son apprentissage commercial dans une société d'import-export en 1974 et occupe ensuite différents postes dans les secteurs de l'acier, de l'emballage et de l'alimentation. En 1977, il fonde sa propre société – Ledermann AG, Personalberatung – à Zurich. En 1990, la société est organisée sous forme de holding et la direction partagée entre trois partenaires. En 1992, Urs Ledermann vend l'agence principale de Zurich pour se consacrer aux cinq agences sous direction familiale à Genève, Berne, St-Gall, Lugano et Lucerne.
En 1993, la société Urs Ledermann & Partner AG, Unternehmens- und Personalberatung, est fondée à Zurich. L'entreprise emploie 20 personnes. Urs Ledermann vend cette société à un partenaire en 2002 pour se consacrer exclusivement à des mandats exigeants dans les secteurs de l'immobilier et de la banque.
Aujourd'hui, Urs Ledermann s'occupe essentiellement de la société Ledermann AG Beteiligungen & Immobilien fondée en 1983 à Zurich, fusionnée en été 2009 avec diverses autres entreprises familiales pour créer Ledermann Immobilien AG, de l'entreprise familiale Cleaning Store Company AG (un des premiers groupes de nettoyage de textile) fondée en 1957 à Zurich, mais aussi de la recherche, de l'analyse, de la planification, de l'achat et de la vente ainsi que de la gestion dans le cadre de son propre portefeuille d'immeubles locatifs et commerciaux dans la région de Zurich.
Urs Ledermann exerce différents mandats de conseil d'administration dans ses propres entreprises et dans des sociétés tierces, notamment Sada AG à Zurich et SCM Strategic Capital Management AG. Il siège au conseil d'administration de Mobimo depuis 2003.
Ingénieur d'exploitation diplômé EPF, entrepreneur, de nationalité suisse, domicilié à Lucerne
Georges Theiler est né le 20 mai 1949 à Lucerne. Il passe sa maturité à Lucerne et poursuit ses études à l'EPFZ jusqu'en 1976. Après avoir exercé une activité de conseiller dans le domaine de la planification hospitalière pendant deux ans, il prend la direction de l'entreprise générale de construction Theiler + Kalbermatter T+K Bau AG à Lucerne, en tant que président de la direction générale et membre du conseil d'administration. L'entreprise, qui emploie 250 personnes, est spécialisée dans le bâtiment, la construction de tunnels, les activités d'entreprise générale ainsi que le développement et la gestion immobilière. Elle est rachetée par Batigroup SA en 1997.
Depuis 1997, Georges Theiler détient la société GT-Consulting, spécialisée dans les mandats de conseil et de gestion. Il est conseiller national PLR depuis 1995. Il a été élu au conseil d'administration de Mobimo Holding AG en 2000.
Ingénieur, Master of Business Administration, de nationalité suisse, domicilé à St-Sulpice
Daniel Crausaz est né le 28 mai 1957 à Aarau. Ingénieur physicien diplômé de l'EPFL, il est aussi titulaire d'un MBA de la HEC Lausanne. Ingénieur de 1983 à1985 au sein de Félix Construction SA, Bussigny, il travaille ensuite jusqu'en 1989 chez Bonnard & Gardel Ingénieurs Conseils Lausanne SA. En 1990, il entre au service de la Banque Cantonale Vaudoise et y est nommé directeur général en 1997. Depuis 2003, Daniel Crausaz est conseiller indépendant et exerce divers mandats pour ses clients en Suisse romande. Depuis 2008, il est délégué de Agrifert SA, une société internationale de négoce de matières premières. Il est membre du conseil d'administration de LO Holding Lausanne-Ouchy SA depuis 1999.
Il est membre du conseil d'administration depuis le 17 décembre 2009.
Avocat et expert fiscal diplômé fédéral, de nationalité suisse , domicilié à Langnau am Albis ZH
Brian Fischer, né le 27 janvier 1971 à Melbourne en Australie, passe sa maturité à Davos en 1990 et poursuit ses études à l'université de Berne jusqu'en 1996. Il travaille en tant que conseiller fiscal et juridique chez PricewaterhouseCoopers SA de 1997 à «fin 2000» avant de rejoindre le pôle Investment Banking de Bank Vontobel SA début 2001. Il conseille Mobimo lors de son introduction en Bourse en 2005 et des augmentations de capital en 2006 et 2007. Il siège au conseil d'administration depuis 2008.
Ingénieur, master en énergie, MBA, de nationalité suisse et française, domicilié à Berne
Bernard Guillelmon est né le 5 novembre 1966 à Zurich. Après sa scolarité, il obtient le titre d'ingénieur en microtechnique à l'EPFL et y décroche ensuite un master en énergie. Il obtient également un MBA avec mention à l'INSEAD à Fontainebleau. De 1990 à 1998, il est ingénieur au service de FMB SA où il dirige plusieurs projets de réorganisation de grande envergure.
Après une brève période d'activité en tant que conseiller indépendant, il entre au service des CFF en 2001 comme responsable de l'unité Energie. Il y occupe par la suite plusieurs postes dirigeants, notamment celui de responsable de l'infrastructure et de la gestion opérationnelle. Depuis le 1er juillet 2008, Bernard Guillelmon est CEO de BLS AG. Il est membre du conseil d'administration de LO Holding Lausanne-Ouchy SA depuis 2005.
Il est membre du conseil d'administration depuis le 17 décembre 2009.
Licencié en sciences économiques, conseiller d'entreprise, de nationalité suisse, domicilié à Bâle
Wilhelm Hansen est né le 30 août 1953. Il travaille pendant 25 ans dans le secteur des placements de capitaux (en tant que conseiller en placement auprès de l'ancienne Union de Banques Suisses, responsable du service Titres de Bâloise Assurances et associé de la banque privée Baumann & Cie) avant de se spécialiser dans le secteur du développement d'organisation et de stratégie et dans la Corporate Governance en tant que conseiller d'entreprise indépendant à partir de 2002. Il exerce par ailleurs différents mandats. Il est notamment président du conseil de banque de la Banque cantonale de Bâle-Campagne, vice-président du conseil d'administration de Scobag Privatbank AG et membre du conseil d'administration de Tarimo AG ainsi que du conseil d'administration de Mobimo depuis 2008.
Architecte diplômé EPF, de nationalité suisse, domicilié à Lausanne
Paul Rambert est né le 5 janvier 1945 à Zurich. Après ses études d'architecture à l'EPF et un stage supplémentaire d'une année à Harvard, il occupe plusieurs postes en tant que dirigeant au sein de Suter + Suter à Bâle. De 1993 à 1997, il siège à la direction de Zschokke SA. Il préside ensuite aux destinées de LO Holding Lausanne-Ouchy SA à Lausanne de 1998 à 2009. Il occupe le poste de conseiller immobilier de sa société Immopoly Sàrl à Lausanne et Zurich.
Il exerce la fonction de président des conseils d'administration du Parking du Centre SA, de Flonplex SA Lausanne et est membre des conseils d'administration de LO Holding Lausanne-Ouchy SA, de Securitas SA à Zollikofen et de Solvalor Fund Management SA, Lausanne. Il exerce aussi la fonction de membre du conseil de la Fondation Métropole, à Lausanne. Il siège au conseil d'administration de Mobimo depuis le 17 décembre 2009.
Peter Schaub, également président de l'Audit & Risk Committee
Avocat, de nationalité suisse, domicilié à Uster ZH
Peter Schaub est né le 4 décembre 1960 à Zurich. Après sa maturité passée à Zurich, il étudie la jurisprudence à l'Université de Zurich et passe sa licence en 1987. Il travaille en tant que juriste au cabinet d'avocats zurichois Schellenberg Wittmer de 1987 à 1988 et obtient son brevet d'avocat zurichois en 1990. Peter Schaub travaille en tant que taxateur fiscal pour le Canton de Zurich de 1990 à 1993. Depuis 1994, il est associé du cabinet d'avocats et de fiscalistes Weber Schaub & Partner à Zurich.
Peter Schaub exerce par ailleurs des mandats dans différents conseils d'administration, notamment ceux de CPH Chemie + Papier Holding AG à Perlen, d'UBV Uetikon Betriebs- und Verwaltungs AG à Uetikon am See et de Rüegg Cheminée AG à Zumikon. Il siège au conseil d'administration depuis 2008.
Expert immobilier, de nationalité suisse, domicilié à Herrliberg ZH
Paul Schnetzer est né le 4 février 1941 à Uzwil. A l'issue de l'école obligatoire, il fait un apprentissage d'employé d'administration et obtient son certificat de capacité de conservateur du registre foncier. Il exerce pendant douze ans le mandat de président de la commune d'Eggersriet, responsable en particulier de l'organisation des services et de l'ensemble des questions financières.
Paul Schnetzer dirige pendant 16 ans une petite entreprise fiduciaire à St-Gall. De 1996 à 2001, il travaille pour la société immobilière Göhner Merkur AG à Zurich où il contribue avec succès à l'organisation commerciale et collabore étroitement à un projet complexe de désengagement.
Entré à Mobimo Verwaltungs AG le 1er septembre 2002, Paul Schnetzer est nommé au poste de CEO du groupe Mobimo le 1er juillet 2004. Disposant d'un savoir-faire étendu et d'une grande expérience pratique dans tous les domaines, il assume la direction du service des acquisitions immobilières. Il est membre du conseil d'administration depuis le 1er octobre 2008.
Mobimo Holding AG a conclu une convention spéciale avec tous les conseillers d'administration et membres de la direction en vue d'éviter des conflits d'intérêts. Dans cette convention, les conseillers d'administration et membres de la direction s'engagent notamment:
Urs Ledermann détient à titre privé et par l'intermédiaire de ses sociétés Ledermann AG Beteiligungen und Immobilien, Sihl Liegenschaften AG et Ledermann Liegenschaften AG son propre portefeuille immobilier, concentré essentiellement sur la ville de Zurich. Des dispositions organisationnelles et contractuelles ont été prises en conséquence pour tenir compte du risque de conflit d'intérêts.
Georges Theiler exerce des activités de conseiller pour Implenia SA.
Wilhelm Hansen est président du conseil bancaire de la Banque cantonale de Bâle-Campagne et détient 20% des actions de Tarimo AG à Bâle. Ces sociétés détiennent ou financent des objets immobiliers.
Peter Schaub exerce des mandats aux conseils d'administration de CPH Chemie + Papier Holding AG et d'UBV Uetikon Betriebs- und Verwaltungs AG. Ces sociétés sont notamment propriétaires de sociétés d'exploitation et de développement (dans le cas de CPH) et d'immeubles de placement (dans le cas d'UBV).
Daniel Crausaz exerce des mandats de conseiller d'administration auprès de Cardar SA, Daniel Fournier AG, Daniel Fournier Agencement SA et de Zimal SA. Il est président du conseil d'administration de cette dernière.
Bernard Guillelmon est conseiller d'administration de BLS Cargo SA et de RAlpin AG.
Les autres membres du conseil d'administration de Mobimo Holding AG n'exercent aucun mandat de direction ou de surveillance dans des sociétés suisses ou étrangères d'envergure ni dans des établissements ou fondations de droit privé ou public. Les membres du conseil d'administration n'assument par ailleurs aucune fonction de direction ou de conseiller à titre permanent auprès des principaux groupes d'intérêts suisses et étrangers.
Il n'existe aucune participation croisée dans des conseils d'administration de sociétés cotées en bourse.
Le conseil d'administration de Mobimo Holding AG se compose de trois membres au minimum (sept membres durant l'exercice considéré, après l'élection complémentaire du 17 décembre 2009), élus pour une durée d'un an à l'occasion d'une assemblée générale. Le mandat des membres du conseil d'administration expire le jour de l'assemblée générale ordinaire laquelle est organisée l'élection. Ils sont immédiatement rééligibles à l'expiration de leur mandat.
Le conseil d'administration se constitue librement et a nommé Urs Ledermann au poste de président et Georges Theiler à celui de vice-président.
Il peut délibérer valablement lorsque la majorité des membres sont présents et prend ses décisions à la majorité des voix émises.
En 2009, quatorze réunions ordinaires et extraordinaires ont été tenues au total. Le conseil d'administration a toujours siégé au complet, à trois exception près.
Le CEO et le CFO ainsi que les autres membres de la direction générale peuvent parfois participer aux réunions du conseil d'administration mais celui-ci commence toujours par se réunir en l'absence de ces personnes. Le président décide le cas échéant d'impliquer des collaborateurs ou des conseillers externes pour traiter des sujets spécifiques.
Le conseil d'administration dispose de deux commissions: la commission immobilière et l'Audit & Risk Committee. Le but, les devoirs et obligations ainsi que les compétences des deux commissions sont fixés dans un règlement complémentaire au règlement d'organisation. En 2009, l'Audit & Risk Committee a tenu sept réunions alors que la commission immobilière en a tenu douze.
La commission immobilière a pour tâche de garantir la bonne mise en application des objectifs stratégiques d'investissement et de désengagement fixés annuellement par le conseil d'administration. Les compétences du conseil d'administration, de la commission immobilière et de la direction générale en ce qui concerne les acquisitions et les ventes sont définies dans le règlement d'organisation de Mobimo Holding AG. 3.6). La commission immobilière se fixe pour but d'offrir au conseil d'administration une connaissance aussi large que possible du marché immobilier
La commission immobilière remplit trois fonctions, à savoir:
Les obligations et compétences attribuées au conseil d'administration en vertu du règlement d'organisation et de la loi incombent aux membres du conseil d'administration.
L'Audit & Risk Committee remplit une fonction purement de surveillance. Il peut prendre toutes les mesures nécessaires pour remplir ses fonctions et dispose d'un accès direct à tous les documents de même qu'à tous les collaborateurs et aux réviseurs. La principale responsabilité de l'Audit & Risk Committee consiste à assister le conseil d'administration dans ses tâches en se chargeant de travaux préparatoires, d'éclaircissement ainsi que d'examens. Les quatre domaines d'activité de l'Audit & Risk Committee sont:
Les principes de la haute direction y compris la règlementation des compétences sont fixés dans le règlement d'organisation de la société. Le conseil d'administration assume la haute direction de la société et surveille la direction générale. Il représente la société vers l'extérieur et prend toutes les décisions qui ne sont pas réservées à un autre organe de la société en vertu de la loi, des statuts ou du règlement. En complément aux attributions inaliénables au sens de l'art. 716a CO et pour la concrétisation de celles-ci, le conseil d'administration assume en outre les tâches et compétences suivantes:
La direction générale dirige les sociétés du groupe comme CA et/ou membres de la direction générale, dans le respect de la réglementation des compétences et des règlements d'organisation locaux.
Le pouvoir de décision concernant les transactions immobilières portant sur une somme globale supérieure à 30 millions de CHF revient au conseil d'administration de Mobimo Holding AG, celui portant sur des sommes entre 10 et 30 millions de CHF à la commission immobilière. Les décisions opérationnelles concernant des transactions immobilières portant sur un volume d'investissement de 10 millions de CHF sont déléguées à la direction générale.
Des réunions de coordination et d'information avec le CEO sont tenues toutes les deux semaines sous la direction du président du conseil d'administration.
La commission immobilière se réunit en règle générale toutes les trois semaines, mais le président peut à tout moment convoquer des réunions supplémentaires. Le CEO participe habituellement à toutes les réunions. Chaque réunion fait l'objet d'un procès verbal qui est remis à l'ensemble du conseil d'administration.
L'Audit & Risk Committee tient au moins deux réunions ordinaires par an. Il y étudie notamment les comptes semestriels et annuels, les rapports des réviseurs externes et des experts externes, les principales questions ayant trait aux techniques de présentation des comptes ou d'ordre juridique, fiscal et règlementaire ainsi que d'autres rapports exigés ainsi que la gestion du risque et le SCI.
L'Audit & Risk Committee (AC) satisfait les exigences en matière de gestion des risques du conseil d'administration. La principale responsabilité de l'Audit Committee consiste à assister le conseil d'administration dans ses tâches en se chargeant de travaux préparatoires, d'éclaircissement ainsi que d'examens. Durant l'exercice, l'Audit Committee a établi en collaboration avec la direction, un inventaire des risques mentionnant les risques importants par secteurs.
Chaque risque est analysé selon le «risk owner» et les mesures prises, puis évalué en fonction des critères de vraisemblance, de conséquences financières et de dégâts d'image. Si nécessaire, des mesures complémentaires sont définies pour gérer le risque évalué.
Le président de l'Audit & Risk Committee peut à tout moment convoquer des réunions supplémentaires. Selon les besoins, l'Audit & Risk Committee peut inviter des membres de la direction générale, d'autres collaborateurs, des conseillers ou des réviseurs externes à participer à ses réunions ou à se réunir avec ses membres ou conseillers. Le CFO participe habituellement à toutes les réunions.
Chaque trimestre, l'ensemble du conseil d'administration est informé en détail au moyen d'un rapport de gestion sur la situation financière/budgétaire, les rapports de risque, les rapports d'avancement et les activités projetées dans les domaines opérationnels et administratifs ainsi que les rapports du personnel. Ces informations concernent d'une part les événements et évolutions survenus depuis le dernier rapport de gestion et d'autre part les développements attendus et activités projetées. La direction générale est présente aux réunions du conseil d'administration pour rendre compte des sujets inscrits à l'ordre du jour, répondre aux questions et fournir des renseignements d'ordre général.
Eu égard à la taille de la société, il n'est pas opportun d'organiser une révision interne formelle. Le contrôle interne et la gestion du risque sont pris en charge par le Controlling.
La mise en application d'évolutions du contexte règlementaire et de la présentation des comptes est élaborée en temps utile en collaboration avec le réviseur externe. Le réviseur externe et l'expert immobilier sont également consultés régulièrement pour évaluer les transactions de grande envergure.
CEO, docteur en droit, avocat, de nationalité suisse, domicilié à Zurich
Originaire de Laax (GR), Christoph Caviezel est né le 19 août 1957. Après avoir suivi le gymnase à Coire, il a obtenu sa licence en droit en 1980 à l'Université de Fribourg.
Il a ensuite décroché son brevet d'avocat dans le Canton des Grisons puis, en 1988, son doctorat en droit. Après quelques années de pratique en tant qu'avocat, il a pris en 1986 les rênes de la division immobilière des CFF à Lucerne. En 1995, il a rejoint la société cotée Intershop Holding AG, dont il est devenu en 1999 membre de la direction responsable de l'immobilier en Suisse. Il a été nommé CEO d'Intershop en 2001 et a intégré son conseil d'administration en 2003.
Depuis le 1er octobre 2008, Christoph Caviezel est CEO du groupe Mobimo, dont il dirige directement la division Achat et désengagement. Il siège également au Comité d'investissement de la Fondation de placement de fonds immobiliers à l'étranger (AFIAA), Zurich.
CFO, économiste d'entreprise HES, de nationalité suisse, domicilié à Zurich
Manuel Itten est né le 3 octobre 1965 à Zurich. Après une formation initiale commerciale et artistique, il travaille plusieurs années avant d'étudier l'économie d'entreprise dans une HES. A la suite de son activité dans le domaine de la révision et du conseil, il a été responsable durant plusieurs années du Controlling de Livit AG.
Il a rejoint Mobimo en 2004. Responsable du Controlling jusqu'en février 2009, il occupe le poste de CFO depuis mars 2009.
Responsable Gestion du portefeuille, titulaire d'un Master of Advanced Studies de la Zürcher Fachhochschule in Real Estate Management et agent fiduciaire immobilier diplômé, de nationalité suisse, domicilié à Weisslingen (ZH).
Peter Grossenbacher est né le 10 novembre 1969 à Schaffhouse. Après une formation de base dans la construction et l'obtention de son diplôme de chef de chantier, il a travaillé dans diverses entreprises du secteur de la construction et de l'immobilier. Il a rejoint Mobimo en 2002. Durant cinq ans, il a dirigé le secteur Gestion de projet, avec pour mission principale le développement et la réalisation de logements de qualité, bâtis selon des normes écologiques et bien situés. Depuis juillet 2008, Peter Grossenbacher est responsable Gestion du portefeuille.
Responsable Développement, architecte diplômé ETS, de nationalité suisse, domicilié à Scheuren (BE)
Andreas Hämmerli est né le 22 juin 1957 à Brüttelen (BE). Après avoir décroché son diplôme d'architecte ETS, il a occupé pendant une douzaine d'années plusieurs fonctions dans le domaine de l'architecture (développement, gestion de projet, commercialisation, conduite d'un bureau d'architectes). Chez Göhner Merkur AG, il a dirigé le secteur du commerce immobilier et gérait les désengagements immobiliers ainsi que la conduite et la restructuration d'une partie de l'entreprise générale. Au sein de Livit SA, il a pris la tête, en tant que membre de la direction, du secteur Conseil immobilier en Suisse (développement, commerce immobilier, fiducie de construction, location initiale).
Plus récemment, il a développé, réalisé et dirigé le D4 Business Center Luzern de Suva Asset Management à Root (LU).
Depuis le 1er octobre 2008, il est responsable de la division Développement et assume ainsi la responsabilité de toutes les activités de développement immobilier, de réalisation et de vente d'immeubles.
Les membres de la direction n'exercent aucune fonction permanente de direction ou de conseil pour le compte d'importants groupes d'intérêts suisses et étrangers, ni aucune fonction officielle ou mandat politique.
Il n'existe aucun contrat de management avec des tiers. Mobimo AG et Mobimo Verwaltungs AG ont conclu un contrat de prestation.
Conformément à l'art. 20 des statuts, les membres du conseil d'administration ont droit à une juste rémunération pour leurs activités, rémunération que le conseil d'administration fixe lui-même. Depuis 2009, la rémunération du conseil d'administration ne consiste plus qu'en une rémunération fixe, de nature modulaire selon l'activité du conseil d'administration. Cela permet de garantir une rémunération qui tienne compte de la charge de travail et des responsabilités. Les membres du conseil d'administration participent par ailleurs au succès à long terme de l'entreprise, du fait que la rémunération peut être touchée entièrement ou en partie sous forme d'actions de Mobimo Holding AG. La part de la rémunération totale touchée en actions est fixée chaque année par le conseil d'administration. L'achat se fait au cours moyen VWAP des 20 jours qui précèdent la date du délai d'échange. Les actions émises sont assorties d'un délai de blocage, normalement de cinq ans. Le délai de blocage des actions et la date d'octroi des actions sont fixés chaque année par le conseil d'administration.
La rémunération de la direction se compose d'une partie fixe ainsi que d'une partie variable, qui est fonction de la marche des affaires et est définie au moyen du rendement des fonds propres.
La rémunération dépend des responsabilités effectives assumées par chaque membre du conseil d'administration et la direction ainsi que de la charge de travail qu'elles impliquent. La rémunération variable fait l'objet d'une section du réglement de la société, qui stipule que 10,5% du bénéfice consolidé de l'exercice de Mobimo Holding AG après déduction d'un seuil minimal (hurdle) correspondant à 5 % de la valeur intrinsèque (valeur d'actif net, capital-actions, prêts des actionnaires, réserves apparentes et latentes) sont attribués à la direction, à la direction de Mobimo Verwaltungs AG et aux collaborateurs. En la matière, une distinction est opérée entre la partie réalisée et non réalisée du bénéfice (plus-values latentes sur immeubles et impôts en résultant).
Si l'intéressement aux bénéfices réalisés est versé en espèces, la participation aux bénéfices non réalisés prend quant à elle la forme d'options donnant droit à l'achat d'une action Mobimo Holding AG. A cet égard, un high watermark prévoit que, si le seuil minimal de 5% n'est pas atteint, la participation aux bénéfices n'est à nouveau possible qu'après compensation de la différence.
Le nombre d'options accordées est calculé sur la base de l'évaluation des options à leur valeur de marché, conformément aux principes des International Financial Reporting Standards (IFRS). L'acquisition des actions se fait à la valeur nominale de l'action au moment de l'exercice de l'option. Les options accordées au titre de la participation aux bénéfices sont confirmées par la société de révision. Les bénéficiaires peuvent exercer les droits de souscription qui leur ont été octroyés entre la troisième et la dixième année suivant la clôture de l'exercice concerné. Toute option non exercée à l'expiration de ce délai devient caduque et ne donne droit à aucune compensation.
Le plan en options a été mis en place le 1er juillet 2000. A compter de l'exercice 2005, les collaborateurs de Mobimo ont été à leur tour intégrés à ce règlement, leur rémunération intervenant toutefois exclusivement en espèces. Les plans en options sont décrits plus en détail dans la note explicative n° 37 des comptes consolidés. Depuis l'exercice 2009, le conseil d'administration ne fait plus partie de ce plan en options lié aux résultats de l'entreprise. 100% des honoraires du conseil d'administration ont été payés en 2009 sous forme d'honoraires fixes. Les honoraires versés aux membres de la direction durant l'année sous revue ont été composés de 54% d'honoraires fixes, de 40% de rémunération variable en espèces et de 6% de rémunération en options ou en actions.
Vous trouverez de plus amples informations sur les rémunérations, les participations et les prêts dans la note explicative n° 41 des comptes consolidés.
L'exercice des droits sociaux à l'assemblée générale est réservé aux personnes inscrites au registre des actions.
Le conseil d'administration est fondé à refuser le transfert d'actions nominatives pour autant et aussi longtemps que la reconnaissance d'un acquéreur en tant qu'actionnaire à part entière pourrait empêcher la société, conformément aux informations à sa disposition, de fournir la preuve de la dominance suisse exigée par la législation fédérale (et notamment par la LFAIE). Au cours de l'année sous revue, le conseil d'administration n'a refusé aucune inscription au registre des actions. En vertu de l'art. 12 des statuts, tout actionnaire peut se faire représenter par un autre actionnaire muni d'une procuration écrite, par le représentant indépendant ou par le représentant dépositaire.
Il n'existe aucun quorum statutaire allant au-delà des prescriptions légales régissant les décisions (art. 703 et 704 CO).
La convocation de l'assemblée générale, la forme que doit revêtir la convocation et le droit de convocation des actionnaires sont régis par les art. 9 et 10 des statuts.
L'assemblée générale ordinaire est convoquée par le conseil d'administration et, au besoin, par l'organe de révision. Elle se réunit chaque année, dans les six mois qui suivent la clôture de l'exercice. Le conseil d'administration peut à tout moment convoquer une assemblée générale extraordinaire. Ces assemblées sont convoquées par le conseil d'administration sur la base d'une décision de l'assemblée générale, à la demande de l'organe de révision ou si un ou plusieurs actionnaires totalisant au moins un dixième du capital-actions l'exigent par écrit en précisant l'ordre du jour.
Les liquidateurs ont également le droit de convoquer une assemblée générale. L'assemblée générale est convoquée au moyen d'une publication unique dans la Feuille officielle suisse du commerce au moins 20 jours avant la date de tenue de l'assemblée. Une convocation personnelle doit en outre être adressée dans le même délai aux actionnaires inscrits au registre des actions. L'invitation doit mentionner tous les objets portés à l'ordre du jour, les propositions du conseil d'administration et, le cas échéant, celles des actionnaires ayant exigé la tenue de l'assemblée générale.
Le rapport de gestion et le rapport de l'organe de révision sont mis à la disposition des actionnaires pour consultation au siège de la société au plus tard 20 jours avant la tenue de l'assemblée générale ordinaire. La convocation à l'assemblée générale doit faire mention de cette mise à disposition et du droit des actionnaires à exiger la remise de ces documents.
Le droit des actionnaires de requérir l'inscription d'un objet à l'ordre du jour, tel qu'il est prévu à l'art. 10 des statuts, est soumis aux dispositions légales (art. 699 CO). Un ou plusieurs actionnaires représentant ensemble au moins 10 % du capitalactions de la société peuvent exiger auprès du conseil d'administration la convocation d'une assemblée générale. Les actionnaires qui représentent des actions totalisant une valeur nominale d'au moins 1 million de francs peuvent requérir l'inscription d'un objet à l'ordre du jour.
Conformément à l'art. 6 des statuts, les actionnaires ou les usufruitiers doivent, pour être reconnus comme tels, être inscrits au registre des actions. L'inscription présuppose la légitimation du transfert en bonne et due forme et nécessite l'approbation du conseil d'administration. Aucune inscription au registre des actions n'est effectuée dans les 20 jours qui précédent ni le jour qui suit l'assemblée générale. La date de référence pour l'assemblée générale ordinaire du 5 mai 2010 est le 21 avril 2010. L'assemblée générale 2010 se tiendra le 5 mai 2010 à Lucerne.
Quiconque, directement, indirectement ou de concert avec des tiers, acquiert des titres qui, ajoutés à ceux qu'il détient, lui permettent de dépasser le seuil de 33 1 ⁄3% des droits de vote de la société visée, qu'il soit habilité à en faire usage ou non, doit présenter une offre portant sur tous les titres cotés de cette société (art. 32 LBVM).
Pour se conformer à la LFAIE, la société a renoncé à adopter une clause d'«opting out» ou d'«opting up» dans ses statuts. Par conséquent, les dispositions de l'art. 32 LBVM relatives à l'obligation de présenter une offre s'appliquent.
Il n'existe aucune clause en la matière.
Depuis sa fondation en décembre 1999, Mobimo Holding AG a pour organe de révision et réviseur des comptes consolidés la société KPMG SA, Lucerne. L'organe de révision et le réviseur des comptes consolidés sont désignés chaque année par l'assemblée générale. Par le jeu des rotations, c'est Monsieur Reto Benz, associé, qui remplit la fonction de réviseur en chef depuis l'exercice 2007.
Des honoraires totaux de 0,5 million de CHF (y c. groupe LO) ont été payés à KPMG pour des prestations en relation avec la révision des rapports intermédiaire et annuel 2009.
0,8 million de CHF ont été payés à KPMG pour des prestations (notamment conseil fiscal et due diligence) en relation avec l'acquisition de LO Holding Lausanne-Ouchy SA. Quant à l'expert en estimations immobilières Wüest & Partner, Zurich, des honoraires de 0,2 million de CHF leur ont été payés durant l'exercice sous revue.
Les représentants de l'organe de révision participent en personne ou par téléphone, sur invitation du conseil d'administration, aux réunions de l'AC et du conseil d'administration consacrées à cette thématique.
Mobimo Holding AG communique de manière ouverte, en temps réel et avec la plus grande transparence possible avec ses actionnaires et avec le marché des capitaux. La conférence de presse et d'analystes au sujet des résultats de l'exercice 2009 s'est tenue le 9 mars 2009.
La publication des états financiers s'effectue sous la forme de rapports semestriels et annuels. Ceux-ci sont établis conformément aux International Financial Reporting Standards (IFRS) édictés par l'International Accounting Standards Board (IASB) et respectent les prescriptions de la législation suisse ainsi que celles du Règlement de cotation et du Règlement complémentaire de cotation des sociétés immobilières de la SIX Swiss Exchange.
La société est par ailleurs soumise à l'obligation d'établir des rapports ad hoc en vertu de l'art. 72 du Règlement de cotation.
De plus amples informations sur la société figurent sur le site Internet www.mobimo.ch.
Christoph Caviezel CEO Tél. +41 44 397 11 56 [email protected]
Rütligasse 1 CH-6000 Lucerne 7 Tél. +41 41'249 49 80 Fax +41 41'249 49 89 www.mobimo.ch
Murbacherstrasse 37 CH-6003 Lucerne Tél. +41 41'228 25 72 Fax +41 41'228 25 82
Seestrasse 59 CH-8700 Küsnacht Tél. +41 44 397 11 11 Fax +41 44 397 11 12
Whiteley Chambers, Don Street St Helier Jersey JE4 9WG
Place de l'Europe 7 CH-1001 Lausanne
c/o LO Holding Lausanne-Ouchy SA Place de l'Europe 7 CH-1001 Lausanne
Le rapport de gestion 2009 est également disponible en allemand et en anglais. La version en allemand fait foi.
Responsabilité globale: Mobimo Holding AG
Conception et graphisme: Baldinger&Baldinger AG, Aarau
Mobimo Holding AG · Rütligasse 1 · CH-6000 Lucerne 7 · Tél. +41 41 249 49 80 · Fax +41 41 249 49 89 · www.mobimo.ch
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