Earnings Release • Feb 11, 2015
Earnings Release
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Foncière INEA (ISIN : FR0010341032), spécialiste de l'immobilier tertiaire en Régions, annonce ses résultats annuels consolidés au 31 décembre 2014 1 arrêtés par son Conseil d'administration réuni le 4 février 2015.
| EPRA2 en K€ | 2014 | 2013* | ∆ 2013 publié | |
|---|---|---|---|---|
| Loyers | 28 173 | 28 904 | -2,5% | 28 904 |
| EBIT | 17 907 | 19 146 | -6,5% | 19 146 |
| Résultat opérationnel avant variation de juste valeur | 17 813 | 19 388 | -8,1% | 19 388 |
| Solde net des ajustements de valeur des immeubles (sociétés mises en équivalence incluses) |
-1 903 | -1 963 | -2 185 | |
| Résultat opérationnel net | 15 910 | 17 425 | -8,7% | 17 203 |
| Résultat net | 5 432 | 7 880 | -31% | 7 658 |
| * comptes retraités | ||||
| Résultat net récurrent EPRA3 | 8 134 | 9 317 | -13% | 9 317 |
| Cash Flow4 | 13 242 | 11 815 | +12% | 11 815 |
Ne pas distribuer directement ou indirectement aux Etats-Unis, au Canada, en Australie ni au Japon. 1/4
1 Les comptes présentés en normes EPRA ont été audités ; le rapport d'audit relatif à la certification étant en cours d'émission.
2 European Public Real Estate Association
3 Ebit + frais financiers nets + impôts - exceptionnel
4 Résultat net social + amortissements – résultat de cessions + cash issu des cessions
neufs livrés.
Le chiffre d'affaires s'établit à 28,2 M€, en léger retrait sur l'exercice (-2,5%). Cette évolution est liée à l'arrivée à terme des garanties locatives qui couvraient les derniers immeubles
En tenant compte des loyers générés par les opérations de co-investissement, qui sont en normes IFRS directement comptabilisés dans le résultat des sociétés mises en équivalence, les revenus locatifs sont stables à 32,1 M€ (+0,2%).
Si l'activité locative a été soutenue en 2014, avec 39 baux signés pour près de 23.000 m², elle a concerné en majorité (56%) des renouvellements de baux existants, sans impact sur le chiffre d'affaires. A périmètre constant et hors effet des garanties locatives, les loyers sont stables (-0,3%).
Les baux signés sur surfaces vacantes (10.000 m²) n'ont que compensé la fin des garanties locatives et les départs de locataires.
Au final, le taux d'occupation s'établit ainsi à 85,1% au 31 décembre 2014.
La hausse des charges locatives non refacturées qui en a logiquement découlé, amplifiée par l'augmentation de la charge fiscale sur certains immeubles, explique la variation de l'EBIT (-6,5%).
La cession des titres de participation détenus dans la société Messagerie Développement, intervenue en juillet dans le cadre du recentrage annoncé du portefeuille sur les bureaux, explique 81% de la variation de juste valeur des immeubles négative (-1,9 M€) ainsi qu'une charge d'impôt de près de 500 k€. Ce double impact explique largement le retrait du résultat net en 2014 (-31%).
Compte tenu des résultats 2014, Foncière INEA a décidé de proposer lors de la prochaine Assemblée Générale le maintien du dividende à 1,50 €/action, procurant un rendement de 4,4% par rapport au cours de bourse actuel.
Début 2014, Foncière INEA avait annoncé sa volonté de recentrer son patrimoine immobilier sur les bureaux en Régions. La cession de la participation dans Messagerie Développement, au travers de laquelle Foncière INEA détenait des plateformes de messageries, a répondu à cet objectif.
De même, Foncière INEA a décidé de mettre un terme aux deux partenariats conclus avec des opérateurs spécialisés dans le développement de crèches et de plateformes de maintenance automobiles.
De fait, la valeur du patrimoine s'élève à 449 M€ (droits compris) fin 2014, contre 474 M€ fin 2013.
Ce patrimoine est constitué de 111 immeubles d'une surface de plus de 250.000 m². Le taux de rendement potentiel est de 8%.
Au 31 décembre 2014, l'encours de l'endettement financier net s'élève à 191 M€ contre 197 M€ au 31 décembre 2013. Majoritaire hypothécaire (82%), la dette a une maturité moyenne de 5,4 ans et reste couverte à 75% contre le risque de taux.
Les covenants bancaires sont largement respectés au 31 décembre :
| 31.12.14 | Covenants | |
|---|---|---|
| Ratio d'endettement financier (LTV) | 46,8% | < 70% |
| Ratio de couverture des frais financiers (ICR) | 2,6 | >1,5 |
L'abaissement du coût de la dette était un objectif clé pour l'année 2014.
Foncière INEA a renouvelé en 2014 ses lignes de crédit « historiques », conclues entre 2006 et 2008, cristallisant ainsi des économies de l'ordre de 300 points de base sur taux d'intérêt.
Ces actions, qui ont d'ores et déjà permis l'abaissement du coût moyen de la dette à 3,61%, contre 4,36% au 31 décembre 2013, auront un impact significatif en 2015.
Ainsi à contexte de taux inchangé, l'économie totale sur frais financiers s'élèvera à plus de 4 M€ par rapport à 2013, avec un effet progressif entre 2014 et 2016.
Le cours de bourse a progressé de 5% en 2014, pour clôturer à 35,5 €. 16% du capital s'est échangé cette année, aboutissant à la constitution d'un cœur actionnarial solide.
L'Actif Net Réévalué Triple Net (NNNAV) calculé sur la base de la valeur droits compris des immeubles, ressort à 234 M€ au 31 décembre 2014.
Par action, il s'établit à 48 €, en retrait de 4,3% du fait de l'accroissement du nombre de titres (+4,9%) qui a résulté de la conversion partielle de l'OCEANE, du paiement du dividende en actions à hauteur de 42% et de la baisse du nombre d'actions auto-détenues.
| NNNAV EPRA €/action | 31/12/14 | ∆ 12 mois |
|---|---|---|
| Nombre d'actions (1) | 4 912 968 | +4,9% |
| Droits compris | 48 | -4,3% |
| Hors droits | 44 | -5,2% |
(1) Nombre d'actions ordinaires - actions détenues en propre
La décote du cours de bourse s'est réduite à 19% (hors droits).
Fin 2014, Foncière INEA a réorganisé sa gouvernance autour d'un conseil d'administration, adoptant ainsi le mode de gouvernance le plus répandu parmi les foncières cotées. Le nouveau conseil d'administration, composé de 8 membres, regroupe les principaux actionnaires.
Philippe Rosio et Arline Gaujal-Kempler ont été nommés respectivement Président Directeur Général et Directeur Général Délégué.
Philippe Rosio, Président Directeur Général, déclare : « 2014 a constitué pour Foncière INEA une année de transition à plus d'un titre : les choix stratégiques ont été confirmés, notamment en matière d'investissement, un cœur actionnarial s'est constitué et une nouvelle gouvernance en a naturellement découlé. D'un point de vue opérationnel, l'accent a été mis sur la rentabilité et la pérennité du patrimoine, via la réalisation d'objectifs ciblés. Si certains sont d'ores et déjà atteints, comme l'abaissement du coût de la dette, d'autres, plus dépendants de la conjoncture, restent d'actualité pour 2015 (amélioration du taux d'occupation). A l'aune de ces réalisations, Foncière INEA anticipe une amélioration sensible de sa rentabilité et prévoit une progression de son résultat net récurrent par action de plus de 15%/an sur la période 2015-2018. »
Chiffre d'affaires du 2 ème trimestre 2015 : le 6 mai 2015 après la clôture des marchés
Créée par ses 3 dirigeants actuels, en mars 2005, Foncière INEA investit dans l'immobilier d'entreprise sur des actifs neufs en Régions avec une volonté de création de valeur à l'acquisition.
Au 31 décembre 2014, Foncière INEA dispose d'un patrimoine de 111 immeubles neufs ou récents, principalement à usage de bureaux, localisés dans 24 métropoles régionales, d'une surface utile totale de 250.000 m2 et d'une valeur de 449 M€. Ce portefeuille offre un rendement locatif potentiel de 8%.
La mise en œuvre de cette stratégie positionne aujourd'hui Foncière INEA comme une valeur de croissance, offrant un profil à la fois rentable et défensif dans l'immobilier coté.
Compartiment B Euronext Paris de NYSE Euronext - ISIN : FR0010341032 Reuters : INEA.PA - Bloomberg : INEA FP Membre des indices IEIF Foncières et IEIF Immobilier France Membre des indices CAC® Small, CAC® Mid & Small, CAC® All-Tradable at CAC® All-share
Contacts
Philippe Rosio Président Directeur Général Tél. : +33 (0)1 42 86 64 40 [email protected]
DGM CONSEIL Michel Calzaroni, Olivier Labesse, Sonia Fellmann Tél. : +33 (0)1 40 70 11 89 [email protected]
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