Annual Report • Apr 16, 2011
Annual Report
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Immeuble de placement Appartements à louer
Opfikon-Glattpark Farmanstrasse 47+49
| Groupe Mobimo (consolidé) | 2010 | 2009 | |
|---|---|---|---|
| Résultat des ventes d'immeubles (promotion) | millions CHF | 8,4 | 25,2 |
| Résultat des locations | millions CHF | 79,2 | 63,1 |
| Résultat des réévaluations | millions CHF | 29,1 1 | 9,3 |
| Bénéfice d'exploitation (EBIT) | millions CHF | 102,2 | 98,5 |
| Bénéfice | millions CHF | 66,0 | 62,6 |
| Rendement des fonds propres2 | 7,1% | 8,0% | |
| Bénéfice après impôts hors réévaluations | millions CHF | 44,2 | 55,6 |
| Rendement des fonds propres hors réévaluations3 | 4,8% | 7,1% | |
| Immeubles de placement commerciaux | millions CHF | 1 131,9 | 1 147,9 |
| Immeubles de placement d'habitation | millions CHF | 202,8 | 135,0 |
| Immeubles commerciaux en développement | millions CHF | 253,4 | 211,3 |
| Immeubles d'habitation en développement | millions CHF | 423,8 | 383,3 |
| Total des immeubles | millions CHF | 2 011,9 | 1 877,5 |
| Taux de vacance des immeubles de placement | 5,1% | 6,7% | |
| Valeur de rendement pour réévaluations | 4,90% | 4,98% | |
| Effectifs (emplois à plein temps)4 | 64,2 | 59,3 | |
| Taux d'intérêt des dettes financières | 2,9% | 3,1% | |
| Durée résiduelle des dettes financières | années | 5,1 | 5,1 |
| Part du capital propre | 45% | 48% | |
| Taux d'endettement net (net gearing) 5 | 92% | 89% | |
| Action Mobimo | |||
| Nombre d'actions en circulation 6 | 5 130 099 | 5 049 179 | |
| Bénéfice par action | CHF | 13.01 | 14.09 |
| Bénéfice par action hors réévaluations | CHF | 8.70 | 12.51 |
| Distribution 7 | CHF | 9.00 | 9.00 |
| Valeur nominale de l'action | CHF | 29.00 | 38.00 |
| Valeur nette d'inventaire (NAV) par action en circulation après options et emprunt convertible 8 |
CHF | 190.45 | 180.29 |
| Cours boursier de l'action au 31 décembre | CHF | 199.70 | 176.10 |
| Rendement sur dividende (rend. sur distribution) | 4,5% | 5,1% | |
| Taux de distribution 9 | 69% | 64% | |
| Capital-actions | millions CHF | 148,8 | 192,0 |
| Capitalisation boursière au 31 décembre | millions CHF | 1 024,7 | 889,9 |
| Capitaux propres au 31 décembre | millions CHF | 971,3 | 926,9 |
1 23,4 millions découlent du résultat de réévaluations positif basé sur les performances opérationnelles, dont 16,0 millions sont liés aux immeubles de placement en construction et 7,4 millions aux bons résultats des locations. Les 5,7 millions restants sont dus à l'ajustement des taux de rendement aux conditions du marché.
2 Bénéfice par rapport aux fonds propres moyens (fonds propres au 1er janvier après augmentation ou réduction de capital) de la période sous revue.
3 Bénéfice sans réévaluations (ni impôts différés attribuables) par rapport aux fonds propres moyens (fonds propres au 1er janvier après augmentation ou réduction de capital) de la période sous revue.
4 Evolution des effectifs, cf. aussi note explicative 28.
5 Dettes financières nettes par rapport aux fonds propres.
6 Nombre d'actions émises 5 131 170 moins les actions propres 1071 = nombre d'actions en circulation 5 130 099.
7 Distribution d'apports en capital de 9 CHF par action pour l'exercice 2010 conformément à la proposition soumise à l'assemblée générale du 6 avril 2011.
8 Dans l'hypothèse que toutes les options attribuées et l'emprunt convertible seront exercés.
9 Calcul du taux de distribution: distribution ÷ bénéfice par action
Immeuble en développement Propriété par étage
Horgen, «Sto54» Stockerstrasse 54
| Aperçu des chiffres clés | 1 |
|---|---|
| Le Groupe Mobimo | 4 |
| Portrait de l'entreprise | 6 |
| Structure du groupe et données clés | 7 |
| Conseil d'administration / Direction | 8 |
| Stratégie / Portefeuille | 10 |
| Informations sur l'action | 12 |
| Exercice 2010 | 14 |
| Lettre aux actionnaires | 16 |
| Rapport annuel | 18 |
| Le développement – une compétence clé de Mobimo | 20 |
| Rapport financier | 28 |
| Comptes consolidés | 30 |
| • Bilan consolidé | 30 |
| • Compte de résultat consolidé | 32 |
| • Compte de résultat d'ensemble consolidé | 33 |
| • Etat des mouvements des fonds propres consolidés | 34 |
| • Tableau de financement consolidé • Annexe aux comptes consolidés |
35 36 |
| • Rapports sectoriels | 44 |
| Indications sur les immeubles | 84 |
| • Indications sur les ventes d'immeubles | 84 |
| • Répartition géographique des promotions | 85 |
| • Indications sur les immeubles commerciaux | 86 |
| • Indications sur les immeubles d'habitation | 94 |
| • Indications sur les immeubles de placement en construction | 96 |
| • Indications sur les immeubles à usage propre • Indications sur les participations |
96 96 |
| • Répartition des immeubles de placement commerciaux et d'habitation et des objets commerciaux en développement par zones économiques |
98 |
| Rapport de l'organe de révision sur les comptes consolidés l'assemblée générale de Mobimo Holding AG |
99 |
| Rapport de l'expert immobilier | 100 |
| Comptes annuels de Mobimo Holding AG | 104 |
| • Bilan | 104 |
| • Compte de résultat | 106 |
| • Annexe aux comptes annuels | 107 |
| • Proposition de répartition du bénéfice | 109 |
| • Rapport de l'organe de révision sur les comptes consolidés à l'assemblée générale de Mobimo Holding AG |
110 |
| Corporate Governance | 112 |
| Immeuble en développement | |
|---|---|
| Propriété par étage |
Horgen, «Visidea I» Stockerstrasse 40 – 42
Couverture
| Adresses | 128 |
|---|---|
Fondée en 1999 à Lucerne, la société Mobimo Holding AG est cotée depuis 2005 à la SIX Swiss Exchange. Mobimo compte aujourd'hui parmi les leaders de l'immobilier en Suisse. A la suite de son regroupement avec LO Holding Lausanne-Ouchy SA intervenu fin 2009, Mobimo est désormais l'un des principaux acteurs du marché, en Suisse alémanique et comme en Suisse romande. La société investit en priorité dans les sites porteurs que sont les centres économiques de Zurich et de Lausanne /Genève ainsi que de Bâle, de Lucerne / Zoug, d'Aarau et de St-Gall.
Grâce à ce modèle d'affaires, Mobimo se démarque clairement de ses concurrents.
S'appuyant sur une base de financement solide comportant une part de fonds propres élevée (au moins 40%), Mobimo planifie, construit et entretient des immeubles de placement et réalise par ailleurs le développement d'immeubles présentant un important potentiel bénéficiaire.
En capitalisant sur ses trois compétences clés que sont l'achat et la vente, le développement et la gestion de portefeuille, Mobimo est parvenue à constituer un portefeuille de qualité comprenant des immeubles commerciaux, artisanaux et d'habitation ainsi qu'une solide assise de revenus locatifs dégageant des rendements stables. Elle dispose en outre d'un réservoir de projets riche en nouveaux immeubles de placement, conservés en portefeuille, et en appartements en propriété par étages dont la vente permettra de générer des plus-values.
Au 31 décembre 2010, le portefeuille immobilier contient 129 immeubles d'une valeur totale d'environ 2012 millions de CHF, dont 1335 millions au titre d'immeubles de placement et 677 millions au titre d'objets en développement. La répartition des affectations est constamment optimisée et la part des immeubles d'habitation est progressivement renforcée via la planification et la construction d'immeubles de placement destinés à étoffer le portefeuille propre. L'objectif à moyen terme vise à disposer d'un portefeuille comprenant environ 30% d'immeubles de bureaux, 30% de logements et 30% d'autres objets commerciaux.
Le portefeuille immobilier est investi à hauteur d'environ 75% dans des immeubles de placement largement diversifiés en termes d'emplacement et d'affectation. La surface locative de 499 000m2 générait un revenu locatif annuel de quelque 91 millions de CHF au 31 décembre 2010. La majorité des recettes sont par conséquent stables et prévisibles. Dotée de sa propre équipe de gestion de portefeuille, Mobimo opère au plus près du marché et peut ainsi réagir rapidement aux évolutions qui s'y font jour.
A l'heure actuelle, Mobimo planifie et réalise des immeubles de placement et des objets de promotion pour un volume d'investissement de quelque 1550 millions de CHF, dont la Mobimo Tower à Zurich-Ouest, le plus important projet actuel du groupe.
Mobimo a pour habitude de distribuer un dividende élevé. Depuis son introduction en Bourse en 2005, elle a versé chaque année à ses actionnaires 9 CHF sous forme de remboursement sur la valeur nominale exonéré de l'impôt anticipé. Le rendement sur distribution (remboursement sur la valeur nominale) des six dernières années s'établit à quelque 5% en moyenne calculé sur la base du cours de l'action à la fin de l'année.
Capital-actions: 148,8 millions de CHF
Conseil d'administration: Urs Ledermann, Daniel Crausaz, Brian Fischer, Bernard Guillelmon, Wilhelm Hansen, Paul Rambert, Peter Schaub, Paul Schnetzer, Georges Theiler Direction: Christoph Caviezel, Manuel Itten, Peter Grossenbacher, Andreas Hämmerli Organe de révision: KPMG SA
| Mobimo Management AG | Mobimo AG | Mobimo Finance Ltd. | LO Holding Lausanne-Ouchy SA |
JJM Participations SA | O4Real AG |
|---|---|---|---|---|---|
| Cap.-actions: | Cap.-actions: C | ap.-actions: C | ap.-actions: C | ap.-actions: C | ap.-actions: |
| 0,1 mio. CHF | 72 mio. CHF | capital minimal | 12 millions CHF | 6 millions CHF | 1 million CHF |
Le 15 octobre 1997, en collaboration avec Karl Reichmuth, banquier privé, et d'autres investisseurs, Alfred Meili fondait la société Mobimo AG, avec siège à Lucerne. Le capitalactions était de 36 millions de CHF, auquel s'ajoutaient 36 millions de CHF sous forme de prêts des actionnaires.
Le 27 décembre, la société Mobimo Holding AG, Lucerne, était fondée. Le capital-actions s'élevait à 73,1 millions de CHF.
Dans le cadre d'un placement privé effectué en octobre, le capital-actions de Mobimo Holding AG a été augmenté à 181,1 millions de CHF.
Le 23 juin 2005 marquait le succès de l'introduction en Bourse de la société Mobimo Holding AG à la SIX Swiss Exchange. Le volume de l'émission s'élevait à 111,8 millions de CHF.
Le 8 juin, Mobimo procédait à une augmentation de capital de 143 millions de CHF. A la fin juin, le capital-actions s'élevait ainsi à 225 millions de CHF et les fonds propres à 596 millions de CHF.
Le 4 juin 2007, une nouvelle augmentation de capital de 149,1 millions de CHF était effectuée. Les fonds propres de la société s'élevaient alors à 757 millions au 30 juin 2007.
Le 9 novembre 2009, l'offre publique d'échange de Mobimo Holding AG pour LO Holding Lausanne-Ouchy SA était finalisée avec succès. Le capital-actions avait été augmenté de 26,9 millions de CHF pour réaliser l'échange des actions LO.
En juin, Mobimo Holding AG a lancé avec succès un emprunt convertible avec échéance au 30 juin 2014 pour un montant de 175 millions de CHF.
Président du Conseil d'administration Membre de la commission immobilière
Georges Theiler Vice-président du Conseil d'administration Membre de la commission immobilière
Daniel Crausaz Membre du Conseil d'administration Membre du Comité d'audit et risques
Brian Fischer Membre du Conseil d'administration Membre du Comité d'audit et risques
Bernard Guillelmon Membre du Conseil d'administration
Wilhelm Hansen Membre du Conseil d'administration Membre du Comité d'audit et risques
Membre du Conseil d'administration Membre de la commission immobilière
Membre du Conseil d'administration Président du Comité d'audit et risques
Membre du Conseil d'administration Président de la commission immobilière
Paul Rambert
Peter Schaub
Paul Schnetzer
Christoph Caviezel Président de la direction, CEO
Peter Grossenbacher Membre de la direction, responsable Gestion du portefeuille
Manuel Itten Membre de la direction, CFO
Andreas Hämmerli Membre de la direction, responsable Développement
Mobimo a pour ambition de continuer à développer progressivement son portefeuille immobilier. Cette stratégie est mise en œuvre avant tout par la construction d'immeubles de placement pour le portefeuille propre et l'acquisition d'objets individuels ou de portefeuilles, mais elle peut également s'effectuer par des rachats d'entreprises.
Le développement n'est poursuivi que si le prix, la situation et les perspectives laissent entrevoir la création de valeur ajoutée pour les actionnaires. Mobimo investit dans des sites d'avenir en Suisse, en priorité dans les pôles économiques de Zurich et Lausanne /Genève, ainsi que dans ceux de Bâle, Lucerne / Zoug, Aarau et St-Gall. Les investissements ne concernent que des sites de premier plan.
A moyen terme, les immeubles en portefeuille sont affectés pour un tiers à des bureaux, pour un tiers à des habitations et pour un tiers à un autre usage commercial.
Le portefeuille immobilier est optimisé et ajusté en permanence. Le suivi des relations avec les locataires, l'augmentation du taux de location, l'optimisation des coûts et les stratégies de vente porteuses permettent de préserver et d'optimiser la valeur visée des immeubles.
Le développement immobilier se concentre sur trois secteurs:
En raison du développement du parc immobilier, la part des projets d'immeubles de développement constitue un quart de l'ensemble du portefeuille à moyen terme.
Mobimo peut emprunter des fonds étrangers à court et à long terme. Les fonds propres doivent représenter au moins 40 % de la somme du bilan.
L'action Mobimo donne droit au versement régulier d'un dividende. Elle est caractérisée par une constante augmentation de valeur et un taux de distribution élevé.
| Nombre d'actions au 31 décembre | 2010 | 2009 | 2008 | 2007 | 2006 |
|---|---|---|---|---|---|
| Capital-actions (milliers CHF ) |
148 804 | 192 035 | 204 230 | 243 232 | 225 346 |
| Nombre d'actions nominatives émises | 5 131 170 | 5 053 552 | 4 355 323 | 4 343 425 | 3 466 860 |
| Valeur nominale de l'action nominative (CHF ) |
29 | 38 | 47 | 56 | 65 |
| dont actions propres | 1 071 | 4 373 | 10 000 | 0 | 0 |
| Actions nominatives en circulation | 5 130 099 | 5 049 179 | 4 345 323 | 4 343 425 | 3 466 860 |
| Chiffres-clés de l'action | |||||
| Chiffres-clés en CHF au 31 décembre |
2010 | 2009 | 2008 | 2007 | 2006 |
| Bénéfice par action | 13.01 | 14.09 | 10.37 | 12.88 | 12.62 |
| Bénéfice par action hors réévaluations | 8.70 | 12.51 | 8.82 | 9.56 | 8.27 |
| NAV par action, après options et emprunt convertible | 190.45 | 180.29 | 177.37 | 178.95 | 175.91 |
| Dividende brut1 | 9.00 | 9.00 | 9.00 | 9.00 | 9.00 |
| Rendement sur dividende (remboursement sur distribution) | 4,5% | 5,1% | 6,4% | 4,9% | 4,6% |
| Taux de distribution 2 | 69% | 64% | 87% | 70% | 71% |
| Cours de l'action | |||||
| Cours boursier de l'action en CHF | 2010 | 2009 | 2008 | 2007 | 2006 |
| Plus haut 3 | 201.00 | 176.60 | 183.79 | 192.20 | 186.22 |
| Plus bas 3 | 175.90 | 116.30 | 126.29 | 166.16 | 162.09 |
| Dernier cours de l'année 3 | 199.70 | 176.10 | 141.50 | 182.00 | 198.00 |
| Nombre moyen d'actions négociées par jour | 6 780 | 5 920 | 3 370 | 3 047 | 3 137 |
| Capitalisation boursière en fin d'année (millions de CHF ) |
1 024,7 | 889,9 | 614,9 | 790,5 | 686,4 |
Les actions nominatives de Mobimo Holding AG sont cotées à la SIX Swiss Exchange à Zurich, dans le segment des grandes capitalisations.
Symbole: MOBN/Valeur: 1110887 / Code ISIN: CH0011108872, Bloomberg: MOBN SW Equity / Reuters: MOBN.S Cours boursier actuel sous www.mobimo.ch
Le cours de l'action Mobimo a enregistré une augmentation de 13,4% en 2010, passant de 176,10 CHF à 199,70 CHF. Compte tenu du versement d'un dividende de 9,00 CHF par action sous forme de remboursement sur la valeur nominale au 12 août 2010, l'action Mobimo affiche un rendement total de 19% sur l'année. Au 31 décembre 2010, le cours de l'action qui se situait à 199,70 CHF était inférieur de 5% à la NAV (valeur d'inventaire nette) diluée de 190,45 CHF. La liquidité de l'action et les volumes négociés ont continué d'évoluer positivement. Quelque 6780 actions ont été négociées quotidiennement (5920 l'année précédente), ce qui représente un volume de 1,3 million de CHF (0,88 million de CHF en 2009). Globalement, les volumes d'échange de l'action ont atteint 320 millions de CHF (230 millions en 2009) à la SIX Swiss Exchange.
1 Distribution d'apports en capital de 9 CHF par action pour l'exercice 2010 conformément à la proposition soumise à l'assemblée générale du
2 Calcul du taux de distribution: distribution ÷ bénéfice par action
3 Cours historiques ajustés (source: Bloomberg)
6 avril 2011. Les distributions ont été réalisées lors des exercices précédents sous forme de remboursement sur la valeur nominale.
Les emprunts convertibles de Mobimo Holding AG sont cotés à la SIX Swiss Exchange à Zurich, dans le segment des emprunts. Symbole: MOB10/Valeur: 11299133/ Code ISIN: CH0112991333, Bloomberg: MOBIMO Corp./ Reuters: CH11299133
En juin 2010, Mobimo a placé avec succès un emprunt convertible de 175 millions de CHF avec un coupon de 2,125%, une échéance en 2014 et un prix de conversion de 210,37 CHF.
Notes de crédit publiées pour Mobimo: UBS: BBB stable; BCZ: BBB +.
Au 31 décembre 2010, les actionnaires suivants détenaient plus de 3% du capital-actions:
Caisse de pension du Canton de Zoug, 3,41%, Famille Alfred Meili, 3,19%
Flottant au 31 décembre 2010 (selon définition de la SIX Exchange): 100%
Mobimo publie un rapport de gestion annuel et semestriel en langue française, allemande et anglaise sur la marche de ses affaires. Les événements ayant une incidence sur le cours de l'action sont publiés de manière ad hoc.
Vous trouverez des informations actualisées en permanence sur la société, l'action, le calendrier des événements et les réponses aux questions les plus fréquentes sur le site Internet www.mobimo.ch.
Pour des raisons écologiques et économiques, les rapports de gestion annuels et semestriels de Mobimo Holding AG ne sont envoyés que sur demande expresse.
Mobimo Holding AG Christoph Caviezel, CEO Manuel Itten, CFO Tél. +41 44 397 11 86 [email protected]
Tél. +41 44 809 58 58 [email protected]
6 avril 2011, KKL (Centre de la Culture et des Congrès), Lucerne
1er semestre 2011: 25 août 2011
Immeuble de placement et immeuble en développement Hôtel et propriété par étage
Zurich, «Mobimo Tower» Turbinenstrasse
Rapport de gestion 2010 15
C'est avec plaisir que nous vous présentons le rapport de gestion 2010. Vous y trouverez des informations tant sur la marche des affaires que sur les différents progrès et événements stratégiques qui influenceront positivement nos résultats ces prochaines années.
Durant l'exercice sous revue, Mobimo a réalisé un bénéfice d'exploitation (EBIT) de 102,2 millions de CHF (2009: 98,5 millions de CHF) et un bénéfice net de 66 millions de CHF (2009: 62,6 millions de CHF), soit un gain par action de 13,01 CHF (2009: 14,09 CHF). Nous avons ainsi réalisé nos objectifs et avons aujourd'hui le plaisir de vous proposer une nouvelle fois un dividende de 9,00 CHF par action (privilégié fiscalement pour les actionnaires suisses qui détiennent les actions sous forme de patrimoine privé).
Le résultat réjouissant reflète d'abord la robustesse persistante du marché immobilier suisse. La demande de bureaux et de surfaces commerciales de premier ordre facilement accessibles, ainsi que de logements haut de gamme bénéficiant d'une situation privilégiée, est toujours aussi forte. En particulier, la demande d'immeubles en PPE demeure intacte. La faiblesse des taux hypothécaires et les répercussions limitées des ultimes soubresauts de la crise économique et financière ne sont pas sans contribuer à cette situation favorable. Grâce à des offres de propriété par étage intéressantes et à une offre de surfaces locatives au rapport prix /prestations raisonnable, Mobimo est très bien positionnée sur le marché actuel.
Le marché de la location ou remise en location de bureaux et surfaces commerciales demeure pour sa part plus exigeant. Toutefois, il reste possible – y compris pour les grands objets – de prolonger les contrats de bail ou de trouver des locataires solvables à de bonnes conditions, et ce avant l'échéance du délai de résiliation. A Lausanne, le quartier du Flon, entré dans le giron de Mobimo suite à l'acquisition de LO Holding, attire sans discontinuer de nouveaux locataires.
L'existence d'une offre de bureaux suffisante dans la majeure partie du pays provoque une vive concurrence. Il est en particulier devenu plus difficile de relouer des bureaux et surfaces commerciales après le départ d'un locataire dans des immeubles anciens. Dans un tel cas de figure, nous procédons au contrôle et à la réalisation de concepts de développement et de réaffectation pour assurer une meilleure commercialisation de ces objets. Ainsi, en 2010, un ancien immeuble de bureaux situé à Winterthour a pu être réagencé en immeuble collectif très attrayant. Un projet semblable est planifié à Regensdorf. Le taux de vacance de notre portefeuille de placement a reculé de manière réjouissante à 5,1 % (contre 6,7% à fin 2009) et devrait rester approximativement à ce niveau en 2011. Les revenus locatifs ont progressé de 27% sur la période sous revue pour s'établir à 90,9 millions de CHF, dont 22,6 millions (soit 25%) provenant de la première consolidation intégrale de LO Holding.
Conformément aux prévisions, les résultats des ventes d'immeubles et de logements en PPE, c'est-à-dire les promotions, soit 8,4 millions de CHF, se sont inscrits largement en deçà du niveau record de 25,2 millions de CHF de 2009. La réorientation stratégique consistant à privilégier moins les objets de promotion avec des gains de cession uniques que les immeubles de placement neufs générant des revenus locatifs récurrents est très nettement perceptible. L'objectif de Mobimo tient d'une part à accroître les recettes régulières tirées de la location d'immeubles de placement nouveaux et existants, de l'autre à saisir les opportunités se présentant dans le développement d'immeubles en propriété par étage.
En 2009 et 2010, Mobimo s'est non seulement assuré une solide base organisationnelle en vue de sa prochaine phase de croissance organique, mais s'est également dotée des portefeuilles de projets nécessaires à ce développement.
Le regroupement avec la société lausannoise LO Holding – désormais sa plate-forme en Suisse romande – se révèle particulièrement efficace et fructueux. Après la première phase d'intégration, la direction a été confiée le 1er juillet 2010 à Sonia Romano, active dans la société depuis plus de dix ans.
Outre les projets de développement de LO Holding, l'acquisition des terrains de La Poste proches de la gare de Lausanne constitue l'un des éléments essentiels de ce riche portefeuille de projets. S'y ajoute un autre développement, celui du site de Torfeld, près de la gare d'Aarau, dont le plan d'aménagement a été approuvé par le peuple en été 2010. En octobre, nous avons acquis à Zurich-Ouest les terrains «ABC», jouxtant le site de la Mobimo Tower. Environ 236 logements locatifs et en PPE y seront construits ces deux prochaines années.
Début 2011, les immeubles en construction représentaient une valeur totale d'environ 500 millions de CHF, dont 260 millions à titre d'immeubles destinées au portefeuille de placement et 240 millions à titre d'immeubles destinés à la vente. En outre, les projets de notre portefeuille comprennent des investissements de plus de 1 milliard de CHF jusqu'à 2015 (portefeuille de placement: 720 millions de CHF; PPE 330 millions de CHF). Ils ont tous pour point commun une excellente situation au sein des zones économiques zurichoise et lausannoise. L'objectif d'améliorer la qualité de nos emplacements est ainsi atteint. De plus, au sein du portefeuille, la part d'immeubles d'habitation devrait progresser à 20% environ d'ici fin 2011. On peut donc tabler sur environ 600 millions supplémentaires de croissance organique pour le portefeuille (fin 2010: 2012 millions de CHF) dans un avenir proche. Vous trouverez davantage d'information sur les opérations de développement aux pages 20 – 27.
Les nouvelles constructions permettent d'améliorer régulièrement la qualité de notre portefeuille de placement. A chaque occasion, de nouveaux critères de qualité sont appliqués, notamment en termes d'efficience énergétique des bâtiments. A court terme, les investissements dans les immeubles existants peuvent pénaliser les rendements. Néanmoins, à moyen et long terme, ils consolident durablement tant la qualité que la substance du notre portefeuille. Simultanément, nous cédons les immeubles qui ne correspondent plus à notre profil.
Concrètement, nous avons acquis en 2010 l'équivalent de 170 millions de CHF de nouveaux biens, projets et surfaces, et investi plus de 100 millions de CHF dans le développement de biens nouveaux ou existants et cédé des immeubles pour 116 millions de CHF.
Cette activité dans le développement n'est pas restée sans effet sur notre compte de résultat. Ainsi, notre portefeuille a affiché un bénéfice de réévaluation de 29,1 millions de CHF en 2010, dont une part subtantielle (16 millions de CHF) résulte de la progression des projets de construction (Mobimo Tower et le complexe de Beau-Séjour à Lausanne notamment). Ce résultat (7,4 millions de CHF) s'explique également par les bonnes performances opérationnelles, après l'amélioration de la quote-part de location de notre portefeuille de placement. Enfin, les désinvestissements ont dégagé un bénéfice de plus de 5 millions de CHF.
Les moyens nécessaires à la mise en œuvre de nos plans d'expansion sont d'ores et déjà disponibles. En juin, Mobimo a placé avec succès un emprunt convertible de 175 millions de CHF avec un coupon de 2,125%, une échéance à la mi-2014 et un prix de conversion de 210,37 CHF. Cette émission a permis, d'une part, de renforcer considérablement la marge de manœuvre financière de notre groupe et, d'autre part, d'élargir le cercle des investisseurs de Mobimo. En outre, la formule de l'emprunt convertible pour recueillir ces nouveaux fonds s'est imposée au vu de l'attrait des conditions. Fin 2010, les fonds propres de la société s'inscrivaient à 45%, soit toujours nettement au-dessus du minimum de 40% fixé par le Conseil d'administration.
Au 31 décembre 2010, l'action Mobimo clôturait à 199,70 CHF, soit une hausse de 5% par rapport à la valeur d'inventaire nette (NAV). La capitalisation boursière s'inscrit ainsi à 1025 millions de CHF. En tenant compte du remboursement sur la valeur nominale de 9,00 CHF, l'action Mobimo a réalisé en 2010 un rendement total de 19%.
Nous entamons 2011 avec confiance. D'une part, l'achèvement de complexes importants (Beau-Séjour à Lausanne par exemple), la récente acquisition d'un lotissement à Horgen ainsi que la mise en service de l'hôtel de la Mobimo Tower laissent présager une nette augmentation des revenus locatifs. D'autre part, les revenus en lien avec les activités de promotion du second semestre devraient grimper, principalement en raison du transfert de propriété, 50% des appartements de la Mobimo Tower ayant déjà été vendus au 31 décembre 2010. La réalisation de nombreux projets de construction, la commercialisation de surfaces, la vente de propriétés par étage et la poursuite du développement de notre riche portefeuille de projets constituent les priorités de nos activités en 2011.
Nous vous adressons nos plus sincères remerciements, Mesdames, Messieurs, chers actionnaires, pour la confiance que vous nous témoignez.
Urs Ledermann Christoph Caviezel Président du Chief Executive Officer Conseil d'administration
Mobimo a réalisé un très bon résultat en 2010 et son bénéfice a progressé de 5% à 66 millions de CHF (2009: 62,6 millions; le résultat 2009 comprenait également un effet unique de 15,6 millions de CHF résultant du goodwill négatif dû à l'acquisition de LO Holding). Le résultat des locations, qui a grimpé de 26 % à 79,2 millions de CHF (2009: 63,1 millions de CHF), y a fortement contribué. C'est un signe encourageant pour notre orientation stratégique consistant à mettre l'accent sur les revenus locatifs stables des immeubles de placement. L'intégration de LO Holding et de ses immeubles de placement attrayants a significativement participé à cette croissance. A l'inverse mais conformément aux attentes, les produits de la vente de PPE ont été moins importants qu'en 2009. Le résultat a ainsi atteint 8,4 millions de CHF (2009: 25,2 millions de CHF). L'EBIT (bénéfice d'exploitation) a gagné 4 % à 102,2 millions de CHF (contre 98,5 millions de CHF l'année précédente), dépassant ainsi pour la première fois la barre des 100 millions de CHF.
Le bénéfice au bilan comprend un résultat de réévaluations de 29,1 millions de CHF (2009: 9,3 millions de CHF). La majeure partie du résultat positif (16,0 millions de CHF) des adaptations de la valeur de marché est attribuable aux immeubles en chantier dans notre portefeuille d'immeubles. La hausse du résultat des locations a entraîné un gain supplémentaire de 7,5 millions de CHF. Enfin, la valeur de rendement moyenne utilisée pour les réévaluations a légèrement fléchi par rapport à 2009, passant de 4,98 % à 4,90%, portant ainsi à 5,6 millions de CHF le bénéfice de réévaluation.
Hors réévaluations et après impôts, le bénéfice s'est inscrit à 44,2 millions de CHF, soit une baisse de quelque 21% par rapport aux 55,6 millions de l'exercice précédent (le résultat 2009 comprenait également un effet unique de 15,6 millions de CHF résultant du goodwill négatif dû à l'acquisition de LO Holding). Le bénéfice d'entreprise correspond à un bénéfice par action de 13,01 CHF (2009: 14,09 CHF) et à un bénéfice par action hors effets de réévaluation de 8,70 CHF (2009: 12,51 CHF).
Durant la période sous revue, la valeur globale du portefeuille a franchi pour la première fois la barre des 2 milliards de CHF, s'inscrivant à 2012 millions de CHF à fin 2010 (2009: 1 878 millions de CHF). Parallèlement, nous avons vendu divers immeubles afin d'améliorer encore la qualité de notre portefeuille global. Ces achats ont généré un bénéfice de 5,4 millions de CHF.
A 7,1% (8,0% l'année précédente), le rendement des fonds propres a reculé de 0,9% par rapport à 2009. Le rendement des fonds propres hors effets de réévaluation s'est établi à 4,8% (2009: 7,1%). Avec 971,3 millions de CHF de fonds propres, soit une quote-part de 45% (2009: 48%), Mobimo reste solidement capitalisée. L'approche prudente de Mobimo en matière de financement lui permet par ailleurs d'afficher un taux d'endettement net (rapport entre les dettes financières et les fonds propres, ou net gearing) élevé, soit 92% (2009: 89%).
Afin de financer ses nombreux projets et l'élargissement de son portefeuille d'immeubles, Mobimo a placé avec succès sur le marché un emprunt convertible en juin 2010, avec un coupon de 2,125%, une échéance à la mi-2014 ainsi qu'un prix de conversion de 210,37 CHF par action. Ces emprunts ont une valeur nominale de 5 000 CHF. Ils peuvent être soit convertis en actions jusqu'au 19 juin 2014, soit remboursés à 100% (prix de rachat). Mobimo a de plus tiré parti du contexte avantageux des taux pour abaisser le coût de ses dettes financières. Le taux d'intérêt moyen de ces dettes s'est inscrit en baisse à 2,9% (2009: 3,1%) et leur durée résiduelle est demeurée identique (5,1 ans). A court terme, le contexte général de taux bas devrait se maintenir. Néanmoins, il faut s'attendre à une hausse à moyen terme, raison pour laquelle Mobimo se couvre contre le renchérissement croissant des coûts de la dette.
Après le nombre record de ventes d'appartements affiché en 2009, on a assisté à une normalisation des opérations de promotion en 2010, et les projets avec transfert de propriété ont été moins nombreux. Les ventes de propriétés par étage ont essentiellement été effectuées dans le cadre de deux projets, celui de la Stockerstrasse 40 à Horgen (complexe Visidea) et celui de la Museumstrasse à Winterthour. Elles ont concerné 57 appartements et deux terrains dont la propriété a été transférée aux acheteurs. Le produit correspondant s'est élevé à 79,1 millions de CHF pour une marge moyenne de 11%.
En vertu des principes régissant les règles de comptabilisation, le produit ne peut être comptabilisé qu'au moment du transfert de la propriété du bien concerné. Pour d'autres unités, plusieurs contrats de vente ont été conclus et authentifiés mais le transfert de propriété n'a pas encore eu lieu. Mobimo prévoit donc plus de 95,6 millions de CHF de produits supplémentaires résultant de contrats signés, mais qui ne pourront être comptabilisés en résultat qu'au-delà de l'exercice 2010. Le portefeuille de projets reste bien doté. On dénombre huit projets de construction ou de transformation d'appartements en cours, soit un volume de ventes de quelque 324,5 millions de CHF.
Ces nouvelles constructions ont déjà généré des contrats de vente à hauteur de 94,3 millions de CHF jusqu'à la fin de la période sous revue. Avec ces chiffres, Mobimo conforte à la fois son objectif stratégique de vendre au moins 30 – 40% des unités avant le début des travaux et ses compétences en matière de vente.
Mobimo vise une progression constante des revenus locatifs réguliers. Une approche qui s'est révélée porteuse en 2010 également, le produit des locations ayant gagné 25% à 79,2 millions de CHF (2009: 63,1 millions de CHF). Cette nette hausse de 22,6 millions de CHF est imputable à la première consolidation de LO Holding.
Etabli à 5,1%, le taux de vacance des immeubles de placement a diminué de 1,6 point de pourcentage par rapport à l'année précédente. La durée résiduelle des contrats de bail s'est inscrite à 5,2 années à la date de référence, les cinq principaux locataires étant:
Ces cinq locataires génèrent ensemble 21,9% des revenus locatifs.
Le développement ciblé d'immeubles commerciaux et d'habitation permettra de stimuler la croissance de la société. Durant la période sous revue, deux terrains attrayants ont été achetés. Ainsi, avec la reprise de O4Real AG à Lausanne, Mobimo a acquis début 2010 un complexe immobilier disposant d'une surface locative de 45 000 m2, situé sur un site de 12 600 m2 en plein centre de Lausanne, à quelques pas de la gare. En automne 2010, Mobimo a acquis de Coop Immobilien AG un terrain de 18 540 m2 à Zurich-Ouest (City West), jouxtant l'aire de la Mobimo Tower au sud. Un contrat portant sur le développement des trois zones à bâtir A, B et C a été conclu simultanément avec l'entreprise générale Marazzi AG. Il prévoit la construction d'un total de 236 appartements à la norme Minergie ces deux prochaines années, 165 places de parking et 1500 m2 de surfaces commerciales.
Avec ces nouvelles acquisitions, la société dispose d'un portefeuille de projets bien garni en termes d'immeubles en développement, pour un volume d'investissement total de 1,5 milliard de CHF. Pour la majorité de ces projets, le succès commercial est déjà au rendez-vous: au 31 décembre 2010, 75 % des objets étaient loués à la Rue Beau-Séjour à Lausanne, 44% à la Rue de Genève 7 à Lausanne, 100% à la Place de l'Europe 6 à Lausanne, 99% à la Seestrasse 43 – 49 / 63 – 69 à Horgen et 100% de la Mobimo Tower (hôtel). A moyen terme, le volume actuel du portefeuille d'immeubles, soit environ 2 milliards de CHF, pourrait s'étoffer de plus de 600 millions de CHF supplémentaires.
A des fins d'optimisation du portefeuille, onze immeubles et quelques objets de moindre importance ont été vendus en 2010 pour un prix total de 116,7 millions de CHF et un bénéfice net de 5,4 millions de CHF. Globalement, tous les immeubles ont pu être vendus pour un montant légèrement supérieur à leur valeur vénale.
La vente de ces immeubles entraîne la suppression de revenus locatifs théoriques d'environ 8,5 millions de CHF. Cet effet sera plus que largement compensé par les nombreux immeubles de placement en construction, en raison du potentiel de revenus locatifs supplémentaires généré après leur achèvement. Ont en particulier contribué à cette évolution, en raison de leur potentiel de revenus locatifs de plus de 21 millions de CHF, les nouvelles constructions destinées au propre portefeuille ci-après:
Ces dernières années, le portefeuille d'immeubles de Mobimo a gagné en taille, mais également en qualité et, par conséquent, en potentiel bénéficiaire. Les immeubles en développement constituent une part importante de cette stratégie. Ils représentent environ un quart du parc immobilier. Une partie de ces biens est revendue avec bénéfice sous forme de PPE et le reste sera exploité à titre d'immeubles de placement.
La multiplication de projets de développement pour notre propre portefeuille permet à la fois d'augmenter les revenus locatifs réguliers et de réduire la volatilité des bénéfices. Cette approche implique certes des gains en capital uniques plus faibles, mais permet de réaliser au final des rendements plus élevés. En effet, les immeubles développés pour le portefeuille de placement permettent à la fois de dégager un résultat positif en terme de réévaluation et un bénéfice annuel récurent issu des locations.
Le développement par nos propres moyens présente des avantages supplémentaires:
Portefeuille de projets Immeubles de placement en cours de construction
Immeubles de placement en cours de planication
Portefeuille de projets Propriétés par étage en cours de construction
Portefeuille de projets Propriétés par étage en cours de planication
Transformation, changement d'a
ectation, rénovation, entretien
Le développement de projets offre de nombreux avantages. Grâce à des investissements «taillés sur mesure», les ouvrages peuvent être acquis aux prix du marché et la dépendance à l'égard de développeurs ou de promoteurs immobiliers tiers limitée. Mobimo développant surtout des immeubles pour son propre compte, le Groupe a tout intérêt à fournir le meilleur niveau de qualité possible.
Mobimo est tout aussi attachée à une satisfaction de la clientèle élevée, car les clients satisfaits sont les meilleurs ambassadeurs d'une société. En la matière, le succès repose en grande partie sur la durabilité des produits. Mobimo opte pour une approche globale tenant compte des paramètres tant écologiques, économiques, sociaux-culturels, fonctionnels que techniques. De même, une réalisation sérieuse, compétente et solide combinée à des partenariats fiables est essentielle pour la réussite d'un projet. Au final, cette approche est génératrice de valeur – tant pour les clients que pour les actionnaires de Mobimo.
Mobimo est active dans le développement à la fois d'immeubles de placement et de logements en PPE, qui sont ensuite vendus. Dans les deux cas, les projets se déroulent en quatre étapes. Durant la première, les nouveaux objets sont identifiés et achetés; il s'agit ensuite de créer un produit répondant aux exigences du marché et synonyme de valeur ajoutée. La deuxième étape est celle du développement proprement dit, elle va de la planification jusqu'au début des travaux. La troisième étape est celle de la production: nos idées sont matérialisées dans le respect de critères de qualité exigeants et des coûts définis. La dernière étape est celle de la mise en location des immeubles de placement ou de la vente des logements sous forme de propriétés par étage.
En matière d'immeubles de placement, Mobimo planifie, construit et entretient des biens afin d'alimenter continuellement le portefeuille en nouveaux immeubles dans les domaines suivants: bureaux, logements et activités artisanales/ commerce de détail. La condition essentielle est de pouvoir réaliser un rendement brut de plus de 5%. Pour ce faire, nous privilégions les sites bénéficiant d'un emplacement central, bien desservis et situés dans un environnement urbain. L'emplacement constitue le critère prioritaire dans la sélection des nouveaux projets. Parallèlement, la division Développement chapeaute tant la planification à court et moyen terme de l'entretien des parcs immobiliers existants que la planification et la réalisation des transformations ou des repositionnements de nos propres immeubles.
Les immeubles de placement sont gérés par une équipe de Mobimo. Cette approche permet d'optimiser en permanence le parc immobilier et d'accroître son taux de location. La proximité du marché et des locataires ainsi que le bon entretien des immeubles assurent la conservation et l'accroissement de valeur visés.
A l'avenir, Mobimo poursuivra la réalisation de propriétés par étage. Afin de conférer les meilleures garanties à la planification, la construction ne commence en principe que lorsque plus de 30% des unités à vendre ont trouvé preneur. Une revente rapide est synonyme de valeur ajoutée tant pour les logements que pour le terrain constructible. Dans l'ensemble, nous visons une marge brute minimale de 12%.
Mobimo construit et planifie actuellement des projets de développement de quelque 1,5 milliard de CHF. De ce montant, 260 millions de CHF concernent des immeubles de placement en construction à Zurich (Manessestrasse et hôtel de la Mobimo Tower) ainsi qu'à Lausanne (Rue de Genève und Rue Beau-Séjour). Sur quatre sites, des projets de PPE sont en construction pour un montant de 240 millions de CHF; à Adliswil (Wilacker), Wädenswil (Rötibodenstrasse), Winterthour (Museumstrasse) ainsi qu'à Zurich-Ouest (logements dans la Mobimo Tower). En outre, de nouveaux investissements de plus d'un milliard de CHF sont prévus pour les cinq prochaines années et assortis d'options d'achat correspondantes, dont environ 720 millions concernent des immeubles de placement et 330 millions des appartements en PPE. Les projets ne sont réalisés que si le financement et la commercialisation laissent entrevoir un succès certain.
«Holzbach» abrite 80 logements locatifs placés sous la thématique «Habiter au fil de l'eau». Le ruisseau Holzbach coule en effet au milieu des habitations, situées à quelques pas du lac de Zurich. Ce projet est également placé sous le signe de l'ouverture et de la communication. Ainsi, différentes zones de rencontre ont été prévues. Son concept architectural est à la pointe de la modernité. Tous les appartements bénéficient d'une triple orientation. Au moment de l'achèvement du projet, ils étaient tous loués.
Début des travaux octobre 2008 Disponibilité juillet 2010 Offre 80 appartements; 2,5 à 5,5 pièces; majoritairement des 31/2 et 41/2 pièces
Ce complexe de 47 appartements se démarque par ses lignes architecturales pures et modernes, sa vue sur le lac et sa situation centrale. Chaque logement est doté de deux grands balcons et d'une conception judicieuse, pour un habitat contemporain et ouvert. Fin décembre 2010, la quasi-totalité des appartements était vendue.
Début des travaux octobre 2008 Disponibilité mai 2010
Offre 47 appartements; 21/2 à 61/2 pièces; majoritairement 31/2 à 41/2 pièces
Quatre propriétés par étage exceptionnelles sises sur les hauteurs de Horgen, donnant sur le lac, avec l'horizon à perte de vue. Ces appartements aux dimensions généreuses séduisent par leur luminosité, l'utilisation des volumes et les balcons couverts offrant une magnifique vue sur le lac. Trois des quatre appartements ont déjà trouvé preneur.
Début des travaux novembre 2008 Disponibilité juillet 2010
Offre 4 appartements entre 41/2 et 51/2 pièces; majoritairement 41/2 pièces
43 magnifiques appartements en PPE conformes à la norme Minergie verront le jour sur le site «Wisental». Les architectes du bureau Atelier ww se sont inspirés du style «Visidea» pour réaliser un ouvrage harmonieux, respectueux de la verdure environnante. Des plans judicieux et une qualité d'habitat supérieure confèrent à ces appartements modernes une touche exclusive. La vente de ces PPE est prévue pour le printemps 2011.
Début des travaux juin 2011 env. Disponibilité mi–2013 env. Offre 43 appartements de21/2 et 51/2 pièces
Dans le cadre du développement urbain, la zone aux alentours de la place Escher-Wyss et longeant la Pfingstweidstrasse est appelée à jouer un rôle éminent. Les autorités de la ville estiment que des milliers de postes de travail seront créés ces prochaines années dans ce périmètre. Or, en ville de Zurich, le taux de vacance des logements est extrêmement bas (0,7% en juin 2010). Un nouveau projet immobilier dans ce périmètre en plein essor semble donc promis à un bel avenir.
Mobimo possède un terrain de 18 540 m2 à Zurich-Ouest (City West), jouxtant l'aire de la Mobimo Tower au sud. Un contrat portant sur la réalisation des trois zones A, B et C a été conclu avec l'entreprise générale Marazzi AG. L'investissement global s'élève à environ 200 millions de CHF.
Sur les zones A et B, env. 140 appartements en propriété par étage verront le jour dans le segment de prix moyen. Or, les alternatives y sont rares: la plupart des projets de construction de propriétés par étage en cours concernent le segment de prix haut de gamme.
Début de la vente mai 2011
Début des travaux octobre 2011 env. Disponibilité octobre 2013 env. Offre 140 appartements; 21/2 – 41/2 pièces
Mobimo bâtira 96 appartements locatifs sur la zone C. En réalisant ces logements, Mobimo poursuit de manière ciblée la stratégie visant à augmenter la part d'immeubles d'habitation du portefeuille.
Début des travaux juin 2011 env. Disponibilité juin 2013 env. Offre 96 appartements; 21/2 – 41/2 pièces
Rapport de gestion 2010 25
La Mobimo Tower est un objet unique de haut de gamme. Sise dans le quartier branché et dynamique de Zurich-Ouest, elle illustre la volonté de Mobimo d'investir à la fois dans des immeubles PPE de belle qualité et dans des immeubles de placement durables. Le bail hôtelier a pu être conclu pour une durée de 25 ans. Les ventes d'appartements se déroulent selon le calendrier prévu. L'objectif ambitieux de vendre 27 appartements d'ici fin 2010 a été atteint.
Disponibilité dès août 2011
Début des travaux 1er septembre 2008 Offre Un hôtel style Renaissance exclusif, de la catégorie supérieure, doté de 300 chambres. 53 appartements en PPE
Immeuble de placement et immeuble en développement Hôtel et propriété par étage
Zurich, «Mobimo Tower» Turbinenstrasse
Rapport de gestion 2010 27
Immeuble de placement Immeuble administratif et commercial
Lausanne, «La Poste» Avenue d'Ouchy 4, 6
Rapport de gestion 2010
| Montants en milliers de CHF | Notes explicatives | 31. 12. 2010 | 31. 12. 2009 |
|---|---|---|---|
| Actif | |||
| Actifs courants | |||
| Liquidités | 2 | 92 773 | 27 407 |
| Créances résultant de livraisons et de prestations | 3 | 5 705 | 5 079 |
| Instruments financiers dérivés | 12 | 180 | 0 |
| Autres créances | 4 | 16 865 | 11 937 |
| Immeubles destinés à la vente | 5 | 286 837 | 254 805 |
| Comptes de régularisation des actifs | 6 | 3 009 | 575 |
| Actifs détenus en vue de la vente | 11 | 1 367 | 0 |
| Total des actifs courants | 406 736 | 299 803 | |
| Actifs non courants | |||
| Immeubles de placement | |||
| – Immeubles commerciaux | 7 | 1 234 893 | 1 232 806 |
| – Immeubles d'habitation | 7 | 202 829 | 135 007 |
| – Immeubles de placement en construction | 7 | 270 946 | 237 785 |
| Immobilisations corporelles | |||
| – Immeubles à usage propre | 8 | 16 409 | 17 107 |
| – Autres immobilisations corporelles | 8 | 875 | 1 052 |
| Immobilisations incorporelles | 9 | 11 099 | 382 |
| Participations dans des sociétés associées | 10 | 17 841 | 15 297 |
| Immobilisations financières | 11 | 2 952 | 8 765 |
| Total des actifs non courants | 1 757 844 | 1 648 201 | |
| Total de l'actif | 2 164 580 | 1 948 004 |
| Montants en milliers de CHF | Notes explicatives | 31. 12. 2010 | 31. 12. 2009 |
|---|---|---|---|
| Passif | |||
| Fonds étrangers | |||
| Fonds étrangers courants | |||
| Dettes financières à court terme | 12 | 168 996 | 171 342 |
| Dettes résultant de livraisons et de prestations | 13 | 13 929 | 11 404 |
| Impôts courants | 35 725 | 30 501 | |
| Instruments financiers dérivés | 12 | 93 | 420 |
| Autres dettes | 14 | 2 177 | 4 708 |
| Acomptes d'acheteurs | 15 | 25 158 | 6 957 |
| Comptes de régularisation des passifs | 16 | 19 921 | 20 086 |
| Total des fonds étrangers courants | 265 998 | 245 418 | |
| Fonds étrangers non courants | |||
| Dettes financières à long terme | 12 | 815 131 | 674 589 |
| Engagements envers le personnel | 17 | 2 310 | 2 309 |
| Instruments financiers dérivés | 12 | 8 311 | 6 030 |
| Impôts différés | 18 | 101 490 | 92 772 |
| Total des fonds étrangers non courants | 927 242 | 775 700 | |
| Total des fonds étrangers | 1 193 240 | 1 021 118 | |
| Fonds propres | 19 | ||
| Capital-actions | 148 804 | 192 035 | |
| Propres actions | –183 | –721 | |
| Réserves provenant de primes | 391 269 | 370 242 | |
| Bénéfices accumulés | 431 450 | 363 799 | |
| Total des fonds propres attribuables aux actionnaires de Mobimo Holding AG | 971 339 | 925 355 | |
| Intérêts minoritaires | 1 | 1 531 | |
| Total des fonds propres | 971 340 | 926 886 | |
| Total du passif | 2 164 580 | 1 948 004 |
| Montants en milliers de CHF | Notes explicatives | 2010 | 2009 |
|---|---|---|---|
| Produits des ventes d'immeubles (promotion) | 21 | 79 068 | 182 296 |
| Charges des ventes d'immeubles (promotion) | 22 | –70 673 | –157 073 |
| Résultat des ventes d'immeubles (promotion) | 8 395 | 25 223 | |
| Produits des locations d'immeubles | 23 | 90 945 | 71 762 |
| Charges directes des locations d'immeubles | 24 | –11 743 | –8 622 |
| Résultat des locations | 79 202 | 63 140 | |
| Plus-values sur réévaluations d'immeubles de placement | 39 728 | 19 072 | |
| Moins-values sur réévaluations d'immeubles de placement | –10 597 | –9 753 | |
| Résultat des réévaluations | 25 | 29 132 | 9 319 |
| Résultat des ventes d'immeubles de placement | 26 | 5 437 | 1 690 |
| Ecart d'acquisition négatif résultant de l'acquisition de LO Holding Lausanne-Ouchy SA |
1 | 0 | 15 633 |
| Autres produits | 27 | 6 589 | 4 079 |
| Charges de personnel | 28 | –17 717 | –14 005 |
| Charges d'exploitation | 29 | –4 575 | –3 773 |
| Frais de gestion | 30 | –2 940 | –1 743 |
| Bénéfice d'exploitation avant intérêts, impôts, dépréciations et amortissements (EBITDA) | 103 523 | 99 563 | |
| Dépréciations et amortissements | 31 | –1 372 | –1 110 |
| Bénéfice d'exploitation avant intérêts et impôts (EBIT) | 102 151 | 98 453 | |
| Résultat des participations dans les sociétés associées | 2 544 | 344 | |
| Produits financiers | 32 | 652 | 592 |
| Charges financières | 32 | –27 397 | –20 822 |
| Bénéfice avant impôts (EBT) | 77 949 | 78 567 | |
| Charges fiscales | 33 | –11 942 | –16 008 |
| Bénéfice | 66 007 | 62 559 | |
| Dont part attribuable aux actionnaires de Mobimo Holding AG | 65 995 | 62 549 | |
| Dont part des intérêts minoritaires | 12 | 10 | |
| EBITDA hors réévaluations |
74 391 | 90 244 | |
| Bénéfice d'exploitation (EBIT) hors réévaluations | 73 019 | 89 134 | |
| Bénéfice avant impôts (EBT) hors réévaluations | 48 817 | 69 248 | |
| Bénéfice après impôts hors réévaluations (et impôts différés y relatifs) | 20 | 44 158 | 55 559 |
| Bénéfice par action, CHF | |||
| – y compris réévaluations | 20 | 13.01 | 14.09 |
| – hors réévaluations et impôts différés y relatifs | 20 | 8.70 | 12.51 |
| Bénéfice dilué par action, CHF | |||
| – y compris réévaluations | 20 | 12.21 | 13.85 |
| – hors réévaluations et impôts différés y relatifs | 20 | 8.29 | 12.30 |
| Montants en milliers de CHF | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Bénéfice | 66 007 | 62 559 |
| Couvertures du cash-flow | ||
| – Transfert au compte de résultat | –323 | –310 |
| – Impôts | 71 | 68 |
| Adaptation de la valeur de marché des immobilisations financières AFS | 975 | 0 |
| Autres éléments du résultat global | 724 | –242 |
| Résultat global | 66 731 | 62 317 |
| – dont part attribuable aux actionnaires de Mobimo Holding AG | 66 719 | 62 307 |
| – dont part des intérêts minoritaires | 12 | 10 |
| Fonds propres | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Réserves | Réserve | Autres | Total des | attribuables aux | Total des | |||||
| Montants en milliers | Capital | Propres | provenant | de valeur | Réserves de | bénéfices | bénéfices | actionnaires de | Intérêts | fonds |
| de CHF | actions | actions | de primes | marchande | couverture | accumulés | accumulés | Mobimo Holding AG | minoritaires | propres |
| Etat au 01. 01. 2009 | 204 230 | –1 605 | 281 073 | 0 | 1 444 | 299 087 | 300 531 | 784 229 | 784 229 | |
| Bénéfice 2009 | 62 549 | 62 549 | 62 549 | 10 | 62 559 | |||||
| Couvertures du | ||||||||||
| cash-flow | ||||||||||
| – Transfert au compte | ||||||||||
| de résultat 2 | –310 | –310 | –310 | –310 | ||||||
| Impôts | 68 | 68 | 68 | 68 | ||||||
| Autres éléments du | ||||||||||
| résultat global | 0 | 0 | 0 | 0 | –242 | 0 | –242 | –242 | –242 | |
| Résultat global | 0 | 0 | 0 | 0 | –242 | 62 549 | 62 307 | 62 307 | 10 | 62 317 |
| Remboursement | ||||||||||
| sur la valeur nominale | –39 108 | 90 | –39 018 | –39 018 | ||||||
| Augmentation de capital | 26 913 | –683 | 88 977 | 115 207 | 115 207 | |||||
| Paiements fondés | ||||||||||
| sur des actions | 397 | 15 | 195 | 195 | 607 | 607 | ||||
| Impôts | ||||||||||
| courants | 47 | 766 | 766 | 813 | 813 | |||||
| Achat de propres actions | –348 | –348 | –348 | |||||||
| Vente de propres actions | 1 062 | 58 | 1 120 | 1 120 | ||||||
| Intérêts minoritaires | ||||||||||
| sur acquisitions | ||||||||||
| 1 958 | 1 958 | |||||||||
| Achat d'intérêts | ||||||||||
| minoritaires | 366 | 71 | 437 | –437 | 0 | |||||
| Etat au 31. 12. 2009 | 192 035 | –721 | 370 242 | 0 | 1 202 | 362 597 | 363 799 | 925 355 | 1 531 | 926 886 |
| Etat au 01. 01. 2010 | 192 035 | –721 | 370 242 | 0 | 1 202 | 362 597 | 363 799 | 925 355 | 1 531 | 926 886 |
| Bénéfice 2010 | 65 995 | 65 995 | 65 995 | 12 | 66 007 | |||||
| Couvertures du | ||||||||||
| cash-flow: | ||||||||||
| – Transfert au compte | ||||||||||
| de résultat 2 | –323 | –323 | –323 | –323 | ||||||
| Impôts | 71 | 71 | 71 | 71 | ||||||
| Adaptation de la | ||||||||||
| valeur de marché | ||||||||||
| des immobilisations | ||||||||||
| financières AFS | 975 | 975 | 975 | 975 | ||||||
| Autres éléments du | ||||||||||
| résultat global | 0 | 0 | 0 | 975 | –252 | 0 | 724 | 724 | 724 | |
| Résultat global | 0 | 0 | 0 | 975 | –252 | 65 995 | 66 719 | 66 719 | 12 | 66 731 |
| Remboursement | ||||||||||
| sur la valeur nominale | –45 725 | 10 | –45 715 | –45 715 | ||||||
| Augmentation de capital | 2 494 | 2 494 | 2 494 | |||||||
| Emprunt convertible | 4 001 | 4 001 | 4 001 | |||||||
| Impôts | –603 | –603 | –603 | |||||||
| Paiements fondés | ||||||||||
| sur des actions: | ||||||||||
| – CA et direction | 285 | 2 | 933 | 933 | 1 221 | 1 221 | ||||
| – Achat immeuble 1 | 799 | 17 467 | 18 266 | 18 266 | ||||||
| Achat de propres actions | –1 939 | –1 939 | –1 939 | |||||||
| Achat d'intérêts | ||||||||||
| minoritaires | 1 287 | 10 | 1 297 | –1 297 | 0 | |||||
| Cession forcée d'intérêts minoritaires |
245 | 245 | –245 | 0 | ||||||
| Echange d'actions après | ||||||||||
| cession forcée | 95 | –95 | 0 | 0 | ||||||
| Etat au 31. 12. 2010 | 148 804 | –183 | 391 269 | 975 | 950 | 429 524 | 431 450 | 971 339 | 1 | 971 340 |
1 L'achat de l'immeuble Place de la Gare, Avenue d'Ouchy 4/6 à Lausanne est décrit dans la note explicative 19.
Les couvertures du cash-flow sont décrites dans la section 12 Dettes financières.
| Montants en milliers de CHF | Notes explicatives | 2010 | 2009 |
|---|---|---|---|
| Bénéfice avant impôts | 77 949 | 78 567 | |
| Ecart d'acquisition négatif résultant de l'acquisition de LO Holding Lausanne-Ouchy SA |
1 | 0 | –15 633 |
| Réévaluations d'immeubles de placement, net | 25 | –29 132 | –9 319 |
| Paiements fondés sur des actions | 37 | 1 221 | 607 |
| Amortissement sur immobilisations corporelles | 31 | 1 097 | 913 |
| Amortissement sur immobilisations incorporelles | 31 | 274 | 197 |
| Bénéfice sur ventes d'immeubles de placement | 26 | –5 437 | –1 690 |
| Perte sur ventes d'immobilisations corporelles | 27 | 16 | 0 |
| Résultat des participations dans les sociétés associées | 10 | –2 544 | –344 |
| Résultat financier | 32 | 26 746 | 20 230 |
| Variations | |||
| Créances résultant de livraisons et de prestations | –626 | 571 | |
| Immeubles destinés à la vente | –29 058 | 61 389 | |
| Autres créances et comptes de régularisation des actifs | –5 894 | –3 063 | |
| Engagements envers le personnel | 1 | 25 | |
| Dettes résultant de livraisons et de prestations | 2 510 | –2 313 | |
| Acomptes d'acheteurs | 18 201 | –15 047 | |
| Autres dettes à court terme et comptes de régularisation des passifs | –8 159 | 8 302 | |
| Impôts versés | –3 670 | –3 582 | |
| Flux de fonds résultant de l'activité d'exploitation (cash-flow) | 43 495 | 119 810 | |
| Afflux de liquidités résultant d'Asset Deal | 733 | 0 | |
| Investissements dans immobilisations financières | 11 | –5 | –2 660 |
| Acquisition de sociétés affiliées, net des liquidités reprises | 1 | 0 | –23 149 |
| Investissements en immeubles de placement | 7 | –96 199 | –81 881 |
| Investissements en immobilisations corporelles | 8 | –249 | –100 |
| Investissements en immobilisations incorporelles | 9 | –10 984 | –261 |
| Ventes d'immobilisations financières | 11 | 5 426 | 426 |
| Ventes d'immobilisations corporelles | 8 | 10 | 0 |
| Ventes d'immeubles de placement | 7 | 114 158 | 39 644 |
| Dividendes perçus | 102 | 80 | |
| Intérêts perçus | 370 | 464 | |
| Flux de fonds résultant d'activités d'investissement | 13 362 | –67 437 | |
| Nouvelles dettes financières | 319 659 | 151 491 | |
| Remboursement de dettes financières | –409 802 | –129 797 | |
| Emission emprunt convertible | 19 | 171 179 | 0 |
| Flux de fonds résultant d'augmentations de capital | 19 | 2 494 | 0 |
| Remboursement sur valeur nominale des actions | 19 | –45 715 | –39 018 |
| Achat de propres actions | 19 | –1 939 | –348 |
| Vente de propres actions | 19 | 0 | 1 120 |
| Intérêts versés | –27 367 | –20 008 | |
| Flux de fonds résultant de l'activité de financement | 8 509 | –36 560 | |
| Augmentation /réduction des liquidités | 65 366 | 15 813 | |
| Liquidités en début de période | 27 407 | 11 594 | |
| Liquidités en fin de période | 92 773 | 27 407 |
Le Groupe Mobimo est une entreprise du secteur immobilier exerçant ses activités en Suisse uniquement. L'activité englobe, d'une part, la détention et la gestion à long terme d'immeubles commerciaux, artisanaux et d'habitation et, d'autre part, la construction et la vente de logements en PPE ainsi que le développement d'immeubles commerciaux et d'habitation.
Mobimo Holding AG, la maison mère, est une société anonyme de droit suisse ayant son siège à Lucerne; elle est cotée à la SIX Swiss Exchange.
Les comptes consolidés de Mobimo Holding AG sont établis conformément aux normes IFRS (International Financial Reporting Standards), à la législation suisse ainsi qu'à l'art. 17 de la Directive de la Bourse suisse (SIX Swiss Exchange) concernant la présentation des comptes (Directive Présentation des comptes, DPC).
La consolidation des comptes des sociétés du Groupe est effectuée sur la base des comptes individuels audités et établis selon des règles uniformes. La date de référence générale est le 31 décembre.
Sauf mention contraire, tous les montants figurant dans les comptes consolidés sont exprimés en milliers de CHF.
A l'exception des immeubles de placement, des immeubles de placement en construction, des dérivés ainsi que des immobilisations financières destinées à la vente, qui doivent être évalués à leur valeur vénale, les comptes consolidés sont établis selon le principe du coût d'acquisition.
L'établissement de comptes consolidés conformes aux IFRS exige des estimations et des hypothèses de la part du management et que celui-ci exerce son pouvoir d'appréciation lors de l'application des principes d'établissement des comptes. Cela exerce une influence sur les revenus, les frais, les actifs, les engagements et les engagements conditionnels au moment de leur inscription au bilan. Les estimations et les hypothèses reposent sur les expériences du passé ainsi que sur divers autres facteurs paraissant plausibles dans les circonstances du moment. Si ces estimations et hypothèses divergent par la suite de la situation effective, elles sont modifiées durant l'exercice en question.
Les principales estimations et hypothèses qui sont à la base de l'évaluation des actifs et des engagements sont décrites ci-après.
La valeur comptable des immeubles de placement détenus par Mobimo s'élève à 1 709 millions de CHF. Les immeubles sont évalués à la valeur vénale déterminée au moyen de la méthode DCF (cashflow actualisé). Celle-ci repose sur diverses estimations et hypothèses décrites dans les principes d'établissement des comptes pour les immeubles de placement.
Les effets d'une hausse et d'une baisse des taux d'escompte sur l'évaluation DCF ont été examinés dans le cadre d'une analyse de sensibilité. En cas de baisse générale des taux d'escompte de 0,25% (taux d'escompte moyen au 31 décembre 2010: 4,90%), la valeur vénale des immeubles de placement progresserait de 5,0%, soit de 86 millions de CHF au 31 décembre 2010. En cas de hausse générale des taux d'escompte de 0,25%, la valeur vénale actuelle des immeubles de placement diminuerait de 4,6%, soit de 78 millions de CHF au 31 décembre 2010.
Les projets de construction (promotions) en cours de Mobimo s'élèvent à 287 millions de CHF, le complexe de logements de luxe «Mobimo Tower» totalisant à lui seul 117 millions de CHF. L'évaluation des projets en cours s'appuie sur le calcul des investissements pour chacun de ceux-ci. Des correctifs de valeur sont constitués pour les projets occasionnant des pertes, pour autant que ces dernières puissent être identifiées. La détermination des coûts globaux budgétés ainsi que des prix de vente prévus se base sur divers principes et hypothèses. En font notamment partie les expériences du passé, les spécificités des projets, les valeurs de référence des coûts de construction ainsi que d'autres facteurs importants tels que la durée prévue des travaux. Le calcul des investissements est vérifié en permanence et actualisé si nécessaire.
Si les coûts de construction effectifs et les produits des ventes varient par rapport aux valeurs planifiées ou si, en raison de nouveaux éléments apparaissant durant la phase de la construction, une modification du calcul des investissements est nécessaire, une adaptation de la valeur comptable peut être entreprise, en d'autres termes une modification des correctifs de valeur pour les objets occasionnant des pertes.
Les impôts différés de Mobimo se montent à 101 millions de CHF. Ces impôts résultent presque exclusivement d'écarts d'évaluation sur les immeubles de placement existants et en construction.
Dans certains cantons, les bénéfices découlant de la vente d'immeubles sont soumis à un impôt spécial sur les gains immobiliers. Le taux d'imposition déterminant dépend de la durée de détention de l'immeuble et peut fortement varier.
Pour le calcul desimpôts différéssur lesimmeubles de placement, une estimation de la durée de détention résiduelle a été effectuée pour chaque immeuble. Si la durée de détention effective ne correspond pas à la durée théorique, les charges fiscales susceptibles d'en découler lors de la vente peuvent fortement diverger des impôts différés délimités.
A la date de clôture du bilan, plusieurs taxations de gains immobiliers résultant de ventes d'immeubles sur les périodes en cours et passées n'étaient pas encore définitives. Si les taxations définitives devaient fortement différer des calculs initiaux, l'impact sur les charges fiscales des exercices à venir pourrait être significatif. En août 2010, ces taxations ont donné lieu à une décision du tribunal administratif du canton de Zurich, qui fait aujourd'hui l'objet d'un recours pendant au Tribunal fédéral.
Dans les comptes consolidés de l'exercice 2010, Mobimo a appliqué pour la première fois les normes et interprétations nouvelles ou révisées ci-après:
Norme /interprétation:
Ces modifications n'ont eu aucune incidence sur les comptes consolidés de l'exercice 2010.
Les nouvelles normes et interprétations ci-après ont d'ores et déjà été approuvées, même si elles n'entrent en vigueur qu'ultérieurement et qu'elles
n'ont pas été prises en compte dans les comptes consolidés actuels. Comme indiqué au bas du tableau, leurs effets sur les comptes consolidés de Mobimo n'ont pas encore fait l'objet d'une analyse approfondie et ils ne constituent donc qu'une première estimation de la direction du Groupe.
| Norme /interprétation | Entrée en | Application prévue | ||
|---|---|---|---|---|
| vigueur | par Mobimo (exercice) | |||
| Modifications de l'IAS 32 – Instruments | Présentation - Classification des droits de | * | 1er février 2010 | Exercice 2011 |
| financiers | souscription | |||
| IFRIC 19 | Extinction de passifs financiers au moyen | * | 1er juillet 2010 | Exercice 2011 |
| d'instruments de capitaux propres | ||||
| IAS 24 (rév. 2009) | Information relative aux parties liées | * | 1er janvier 2011 | Exercice 2011 |
| Modifications de l'IFRIC 14 | IAS 19 - Avantages du personnel (plafonnement | * | 1er janvier 2011 | Exercice 2011 |
| de l'actif au titre des régimes à prestations | ||||
| définies, exigences de financement minimal et | ||||
| leur interaction) | ||||
| Modifications des IFRS (mai 2010) | 1er juillet 2010 | Exercice 2011 | ||
| 1er janvier 2011 | ||||
| Modification de l'IFRS 7 | Informations à fournir en cas de | * | 1er juillet 2011 | Exercice 2012 |
| écomptabilisation d'actifs financiers | ||||
| Modification de l'IAS 12 – Impôts différés | Réalisation des actifs sous-jacents | * | 1er janvier 2012 | Exercice 2012 |
| IFRS 9 | Instruments financiers: comptabilisation | ** | 1er janvier 2013 | Exercice 2013 |
| et évaluation |
Toutes les sociétés sur lesquelles Mobimo Holding AG exerce un contrôle direct ou indirect sont prises en compte dans les comptes consolidés. Par contrôle, on entend une influence déterminante exercée sur les résultats financiers et opérationnels de l'activité d'une entreprise pour en retirer un avantage. C'est notamment le cas lorsqu'un groupe détient plus de 50% des droits de vote dans une entreprise ou qu'il en assure la direction par contrat ou l'exerce de facto (cf. note explicative 42, périmètre de consolidation). Les sociétés du Groupe acquises ou vendues en cours d'année sont consolidées au moment de la prise de contrôle ou exclues de la consolidation à partir du transfert de leur contrôle hors du périmètre de consolidation. Pour les sociétés intégralement consolidées, les actifs et les passifs ainsi que les revenus et les frais sont repris à 100 % selon la méthode de la consolidation intégrale. Toutes les transactions et relations intragroupe ainsi que les bénéfices intermédiaires sur les transactions et positions intragroupe sont éliminés. Sauf dépréciation avérée, les pertes non réalisées sur des transactions intragroupe sont également éliminées.
La consolidation du capital au moment de l'achat s'opère selon la méthode d'acquisition. Le prix d'acquisition d'une entreprise est calculé en additionnant la valeur de marché des actifs cédés, les dettes contractées ou reprises ainsi que les instruments de capitaux propres émis par le Groupe. Les coûts de transaction associés à une acquisition sont comptabilisés en résultat. Le goodwill généré par une acquisition d'entreprise doit être comptabilisé en tant qu'actif. Il correspond à la différence entre la somme du prix d'achat, des intérêts minoritaires dans l'entreprise acquise et de la valeur de marché de la part des fonds propres déjà détenus au préalable et le solde des actifs, des passifs et des engagements conditionnels évalués en valeur de marché. L'évaluation des intérêts minoritaires confère un droit d'option pour chaque transaction. Les intérêts minoritaires peuvent être évalués soit à leur valeur de marché, soit proportionnellement à la valeur de marché des actifs nets acquis. En cas de différence passive, l'excédent qui subsiste est immédiatement comptabilisé en résultat après réévaluation de la valeur de marché des actifs nets acquis. Le goodwill est soumis à un test de dépréciation au moins une fois par an, voire plus souvent en présence d'indicateurs laissant présager une perte de valeur.
Les intérêts minoritaires sont présentés séparément des fonds propres du Groupe. Les variations de taux de participation n'entraînant pas une perte de contrôle sont traitées comme des transactions avec des bailleurs de fonds propres. Toute différence entre le prix d'achat acquitté ou la contreprestation obtenue d'une part et le montant de l'adaptation des intérêts minoritaires d'autre part est immédiatement comptabilisée en résultat.
** L'incidence sur les comptes consolidés de Mobimo ne peut pas encore être évaluée de manière suffisamment fiable.
* Aucune incidence ou incidence notable sur les comptes consolidés de Mobimo n'est escomptée.
En ce qui concerne les participations comprises entre 20 et 50% dans lesquelles Mobimo exerce une influence déterminante sans pour autant les contrôler, celles-ci sont comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence (equity method) et figurent séparément au bilan. Il en va de même pour les participations dans des entreprises sous contrôle commun (joint ventures). La valeur de marché de la part d'actifs nets à la date d'acquisition est évaluée puis portée au bilan avec un éventuel goodwill sous les participations dans les sociétés associées. Durant les exercices suivants, cette valeur est ensuite adaptée non seulement en fonction de la quote-part de Mobimo dans le capital supplémentaire et le résultat réalisé, mais également des dividendes éventuellement versés.
Les participations inférieures à 20% sont classées parmi les investissements financiers «disponibles à la vente» et portées au bilan à leur valeur vénale. Les ajustements de valeur vénale sont comptabilisés dans les fonds propres sans influence sur le résultat.
Les positions en monnaie étrangère englobées dans les comptes individuels des sociétés consolidées sont converties comme suit:
Les transactions en monnaie étrangère sont converties en CHF au cours en vigueur le jour de la transaction puis comptabilisées en conséquence. Dans le bilan, les actifs et les passifs en monnaie étrangère sont convertis au cours du jour de référence. Les différences de change découlant du règlement ou de la réévaluation des positions en monnaie étrangère à la date de clôture du bilan sont inscrites au compte de résultat.
A fin 2010, Mobimo ne détenait aucun actif ou passif en monnaie étrangère. Toutes les sociétés affiliées établissant leurs comptes annuels en CHF, il n'en résulte donc aucune différence de change lors de la consolidation.
Les liquidités englobent les avoirs en caisse, les dépôts à vue auprès des banques ainsi que les placements à terme et les placements monétaires à court terme d'une durée de 90 jours maximum à compter de la date d'acquisition. Elles sont indiquées à leur valeur nominale.
Les créances sont inscrites au bilan aux coûts d'acquisition selon la méthode du coût amorti correspondant généralement à la valeur nominale sous déduction des correctifs de valeur pour créances non recouvrables. Les correctifs de valeur concernent des postes individuels spécifiques identifiés comme tels, pour lesquels il existe des indices montrant que les montants à recouvrir ne pourront pas l'être intégralement.
Un correctif de valeur est calculé en tant que différence entre la valeur comptable et la valeur actuelle des flux de paiement attendus escomptée au taux d'intérêt effectif initial. Les correctifs de valeur sont annulés lorsque l'augmentation de la valeur réalisable peut être imputée à un événement survenu au cours de la période postérieure à la saisie du correctif de valeur.
Font partie de cette catégorie les objets subissant un changement d'affectation ainsi que les nouvelles constructions dans le cadre desquelles Mobimo assure la réalisation de logements en PPE en vue de leur vente ultérieure.
Les promotions sont évaluées aux coûts d'acquisition ou à des valeurs de marché plus faibles. Pour les objets déficitaires, la perte finale escomptée est immédiatement provisionnée.
Conformément à l'IAS 40, ces immeubles sont classés en tant qu'immeubles de placement. Ces objets acquis ou construits par Mobimo sont détenus et gérés sur une longue durée.
Les réserves de terrains constructibles dont l'affectation n'est pas encore définie, les immeubles de placement en construction de même que les immeubles à transformer, à rénover ou à agrandir sont également classés parmi les immeubles de placement.
L'évaluation des nouveaux objets s'effectue aux coûts d'acquisition et inclut les frais de transaction directement imputables. Ensuite, les immeubles sont évalués à leur valeur vénale. A cet effet, une évaluation à la date de clôture du bilan est entreprise par les experts immobiliers indépendants de Wüest & Partner. Les valeurs vénales sont déterminées selon la méthode DCF (cash-flow actualisé).
Pour déterminer les valeurs vénales selon la méthode DCF, il a été procédé comme suit: les valeurs vénales ne prennent pas en compte les droits de mutation, les impôts sur les gains immobiliers et la taxe sur la valeur ajoutée ni les autres coûts et commissions à prévoir en cas de vente éventuelle. Hormis pour les immeubles de placement en construction, les futurs investissements générateurs de plus-value et les produits supplémentaires correspondants ne sont pas non plus inclus. Les revenus locatifs, les charges d'exploitation et d'entretien, les frais de remise en état ainsi que le taux d'escompte sont basés sur les principes et hypothèses suivants:
Dans l'évaluation, il est tenu compte des loyers actuels et des conditions convenues de façon contractuelle. Dans les contrats de bail de durée limitée, on utilise à l'échéance desdits contrats des revenus locatifs potentiels réalisables de façon durable. La détermination des loyers potentiels conformes au marché se base sur les contrats les plus récents conclus pour l'immeuble considéré ou des immeubles semblables dans les environs immédiats ainsi que sur les rapports immobiliers de Wüest & Partner. Les options de prolongation réelles sont prises en compte lorsque les loyers effectifs se situent en dessous des loyers de marché déterminés. Il est tenu compte d'une durée de commercialisation conforme au marché pour l'évaluation des objets de location non loués.
La détermination des charges d'exploitation et d'entretien fait appel à des valeurs historiques, aux budgets approuvés par Mobimo ainsi qu'aux valeurs de référence de Wüest & Partner.
Les frais de remise en état visant à préserver la valeur des immeubles sont déterminés en fonction des plans d'investissement ainsi qu'à l'aide d'outils d'analyse des coûts.
Pour chaque immeuble, l'escompte est calculé selon des critères ayant trait à la situation et à l'état de l'immeuble. Ceux-ci reflètent aussi bien les caractéristiques propres à sa situation (lieu et région) que les principaux paramètres d'exploitation actuels. Les taux d'escompte retenus sont régulièrement mesurés et vérifiés de façon empirique sur la base des changements de propriétaires et des transactions connues.
Les investissements de remplacement et d'extension sont inscrits à l'actif des immeubles si Mobimo peut vraisemblablement en retirer un avantage économique à l'avenir.
La modification de la valeur vénale est comptabilisée en résultat. Les passifs et les actifs d'impôts différés sont respectivement débités et comptabilisés en tant que charges et produits fiscaux dans le compte de résultat. Les immeubles de placement ne sont pas amortis.
Les immobilisations corporelles et les immeubles à usage propre sont évalués à leur valeur d'acquisition sous déduction des amortissements cumulés. Le cas échéant, ladite valeur est réduite par des amortissements supplémentaires pour dépréciation (impairment).
Les composantes d'une immobilisation corporelle dont la durée d'utilisation est différente sont saisies de manière séparée et amorties de façon distincte.
Les investissements de remplacement et d'extension sont ajoutés à la valeur comptable des immeubles si Mobimo peut vraisemblablement en retirer un avantage économique à l'avenir. Les frais d'entretien et de rénovation réels sont débités du compte de résultat.
L'amortissement des immobilisations corporelles est linéaire et s'effectue sur la durée d'utilisation estimée ou sur la période de leasing, plus brève.
Durées d'utilisation des objets:
| Bâtiments | 50 ans |
|---|---|
| Aménagements intérieurs | 15 ans |
| Installations techniques | 15 ans |
| Mobilier de bureau | 8 ans |
| Machines de bureau | 5 ans |
| Installations téléphoniques | 5 ans |
| Véhicules | 4 ans |
| Matériel informatique | 3 ans |
Les actifs et engagements découlant de contrats de leasing sont portés au bilan à titre de leasing financier dans la mesure où la totalité des avantages et des risques associés à la propriété ont été transférés pour l'essentiel à Mobimo dès la signature du contrat. L'évaluation s'opère à la valeur la plus basse entre la valeur de marché et la valeur actuelle des paiements de leasing minimaux sous déduction des amortissements cumulés et d'éventuelles pertes pour dépréciation (impairment). Les mensualités de leasing sont ventilées en deux montants, intérêts et amortissement, selon la méthode de l'annuité. L'amortissement des objets de leasing s'effectue sur la durée d'utilisation estimée ou sur la période contractuelle plus brève.
Les paiements au titre du leasing d'exploitation sont comptabilisés en résultat sur toute la durée du leasing.
Le goodwill découlant d'acquisitions correspond à la différence entre la somme du prix d'achat, des intérêts minoritaires dans l'entreprise acquise et de la valeur vénale de la part des fonds propres déjà détenus au préalable et le solde des actifs, des passifs et des engagements conditionnels évalués en valeur vénale. Il est porté au bilan à son coût d'acquisition sous déduction d'éventuelles pertes de dépréciation. Il n'est pas amorti mais soumis chaque année à un test de dépréciation (test d'impairment) (cf. Dépréciation).
Les logiciels et autres immobilisations incorporelles sont évalués à leurs coûts d'acquisition sous déduction des amortissements cumulés. Le cas échéant, ladite valeur est réduite par des amortissements supplémentaires pour dépréciation (impairment). Les logiciels sont amortis sur une durée d'utilisation de cinq ans.
Les immobilisations financières comprennent les prêts à long terme à des tiers ainsi que les participations non consolidées. La comptabilisation des prêts est opérée au coût amorti après déduction des correctifs de valeur nécessaires. Le calcul des correctifs de valeur est analogue à celui des correctifs de valeur sur créances. Les participations non consolidées sont classées en tant que «disponibles à la vente» et évaluées à leur valeur vénale, les adaptations de cette dernière étant comptabilisées dans les fonds propres sans influence sur le résultat – à l'exception des pertes pour dépréciation. Au moment de la vente ou en cas de pertes pour dépréciation, les bénéfices/ pertes cumulés non réalisés sont transférés au compte de résultat et comptabilisés dans le résultat financier. Les reprises de dépréciations sur participations non consolidées sont comptabilisées sans influence sur le résultat.
La stabilité de la valeur des immobilisations corporelles et incorporelles est évaluée au moins une fois par an. En présence d'indicateurs de pertes de valeur durables, un nouveau calcul de la valeur réalisable est entrepris (test d'impairment).
Concernant le goodwill, les autres immobilisations incorporelles d'une durée de vie économique non définie et les immobilisations incorporelles non encore exploitables, leur valeur réalisable est déterminée annuellement même s'il n'existe aucun indice de dépréciation.
Si la valeur comptable d'un actif ou d'une unité génératrice de trésorerie (cash generating unit) dont l'actif fait partie est supérieure à sa valeur réalisable, une adaptation de valeur est comptabilisée en résultat.
La valeur réalisable correspond à la valeur la plus grande entre la valeur vénale sous déduction des coûts de vente et la valeur d'utilité. Pour la détermination de la valeur d'utilité, les futurs flux de paiement attendus sont escomptés à un taux d'actualisation avant impôts qui reflète d'une part les évaluations actuelles du marché concernant la valeur actuelle de l'argent, d'autre part les risques inhérents à l'actif dans la mesure où ces derniers n'ont pas encore été pris en considération dans l'estimation des flux de paiement.
Aucune reprise de dépréciation n'est possible sur le goodwill. La dépréciation de valeur des autres actifs est annulée rétroactivement si les estimations prises en considération pour la valeur réalisable se sont modifiées et que la dépréciation de valeur s'est réduite ou est nulle. Le relèvement de la valeur comptable est limité à la valeur qui en aurait résulté si aucune dépréciation n'avait été comptabilisée les années précédentes pour l'actif en question.
Les actifs non courants ainsi que les catégories d'actifs correspondantes, y compris les engagements attribuables (dits «groupes destinés à être cédés» ou «disposal groups»), sont classés comme «détenus en vue de leur vente» et indiqués au bilan dans une position spécifique des actifs ou des passifs si la valeur comptable n'est pas recouvrée par l'utilisation desdits actifs mais par leur vente. La condition à satisfaire est que la vente soit hautement probable et que les actifs soient prêts à être vendus dans leur état actuel. Pour qu'une vente puisse être qualifiée de hautement probable, il est nécessaire de respecter divers critères, notamment qu'elle puisse avoir lieu dans un délai d'un an conformément aux attentes.
Avant que des actifs non courants soient classés en tant que détenus en vue de leur vente, leur valeur comptable est évaluée sur la base des normes IFRS correspondantes. Après le reclassement, l'évaluation de tous les actifs (à l'exception des immeubles de placement évalués à leur valeur vénale, des actifs financiers, des charges d'impôts différées et des actifs relatifs aux plans de prévoyance) s'opère à la valeur la plus basse entre la valeur comptable et la valeur vénale sous déduction des coûts de vente. Les actifs à amortir ne le sont plus à partir du moment de leur reclassement. En ce qui concerne les autres actifs, leur évaluation après le reclassement est également opérée selon les normes correspondantes.
Les créances résultant de livraisons et de prestations ainsi que les autres dettes à court terme sont évaluées au coût amorti, celui-ci correspondant en général à la valeur nominale des engagements.
Lors de la saisie initiale, les dettes financières sont portées au bilan à leur valeur vénale sous déduction des coûts de transactions y relatifs. Par la suite, les dettes financières sont évaluées à leur valeur nominale, la différence entre la valeur de remboursement et la valeur comptable étant amortie sur la durée selon la méthode du taux d'intérêt effectif (ou coût amorti).
Des provisions sont constituées lorsqu'un événement passé a entraîné une obligation de prestation juridique ou implicite et qu'une sortie de capitaux pouvant être évaluée de manière fiable est probable.
Mobimo est affiliée à une fondation collective LPP pour la prévoyance obligatoire du personnel. Les collaborateurs du groupe LO ont été intégrés dans son plan de prévoyance au 1er juillet 2010. La fondation collective n'est que partiellement couverte auprès d'un réassureur pour le processus d'épargne et pour les risques de décès, d'invalidité et de vieillesse, raison pour laquelle l'employeur assume l'intégralité de ces risques. Ce plan est considéré comme régime à prestations définies au sens de l'IAS 19.
La prévoyance professionnelle surobligatoire de Mobimo est assurée par une fondation collective qui est pour sa part entièrement couverte pour les risques de décès et d'invalidité. Hormis le paiement des primes, il n'existe donc aucun autre engagement supplémentaire de l'employeur au titre des risques de décès et d'invalidité. Cependant, ce dernier assume le risque du processus d'épargne (garantie du taux d'intérêt) du plan de prévoyance en question.
La couverture du risque de la prévoyance professionnelle surobligatoire est considérée comme régime à cotisations définies au sens de l'IFRS 19. Les contributions de l'employeur sont débitées du compte de résultat.
Au sens de l'IAS 19, le processus d'épargne de la prévoyance professionnelle surobligatoire est par contre qualifié de plan à prestations définies à l'instar de la prévoyance professionnelle obligatoire. Pour ces plans, la valeur actuelle des obligations au titre des prestations définies (defined benefit obligation) est déterminée selon la méthode des unités de crédit projetées (projected unit credit method). Le taux d'escompte utilisé pour le calcul s'appuie sur le taux appliqué aux emprunts industriels de première catégorie avec des durées sensiblement identiques à celles des engagements. En sont ensuite retranchés ou viennent s'y ajouter: la valeur de marché des actifs du plan, les gains et pertes actuariels non encore saisis ainsi que les coûts des services fournis restant à passer en compte. Le coût des services fournis durant l'exercice (current service cost) est comptabilisé en résultat.
Les coûts des services passés (past service cost) imputables à de nouvelles prestations ou à une amélioration de celles-ci sont saisis de façon linéaire dans les charges de prévoyance jusqu'au versement du droit. Pour autant qu'ils dépassent 10% du montant le plus important entre le patrimoine des plans et des engagements de prévoyance, les bénéfices et pertes actuariels et sur placements qui découlent des nouveaux calculs périodiques sont comptabilisés en résultat de façon linéaire sur la durée d'activité résiduelle moyenne. Le taux de rendement attendu à long terme pour les avoirs de prévoyance a été calculé sur la base de la stratégie de placement des institutions de prévoyance et des rendements prévisibles à long terme à fin 2010 (moyenne pondérée).
Les déficits résultant des calculs sont provisionnés. Les excédents de couverture sont uniquement activés jusqu'à un montant n'excédant pas le total des coûts des services passés restant à passer en compte, des pertes actuarielles non saisies et des avantages découlant des futurs remboursements ou réductions de cotisations.
Le capital-actions est présenté dans les fonds propres car il n'existe aucune obligation de rembourser ni aucune garantie de dividende. Les coûts de transaction découlant d'une augmentation de capital et pouvant être imputés directement à l'émission de nouvelles actions sont déduits du montant de l'augmentation de capital après déduction des impôts sur le résultat correspondants.
Les dividendes sont indiqués sous forme de dettes à partir du moment où ils ont été fixés par l'assemblée générale et sont dès lors dus.
Les coûts d'acquisition (prix d'acquisition et coûts de transaction directement imputables) des propres actions sont déduits des fonds propres. Les actions rachetées sont considérées comme de propres actions et déduites des fonds propres en tant que position négative.
Les produits résultant de la location d'immeubles de placement englobent les revenus locatifs nets, en d'autres termes les revenus locatifs théoriques après déduction des frais imputables aux locaux vacants. S'agissant des contrats de bail considérés comme leasing d'exploitation, les loyers sont saisis pour chaque période sur toute la durée contractuelle. Mobimo n'est actuellement liée à aucun contrat pouvant être considéré comme un leasing financier.
Le produit de la vente est comptabilisé au terme de la construction au moment du transfert des avantages et des risques.
Le bénéfice découlant de la vente d'immeubles de placement correspond à la différence entre la plusvalue et la valeur vénale portée au bilan. La vente est saisie au moment du transfert des avantages et des risques.
Les intérêts des capitaux empruntés pour le financement de projets de construction sont activés pendant la durée de construction.
Les autres intérêts de capitaux empruntés sont débités du compte de résultat au moyen de la méthode du taux d'intérêt effectif.
Les impôts sur le résultat comprennent les impôts courants et différés sur le résultat. Ils sont comptabilisés en résultat, à l'exception des impôts sur le résultat relatifs aux transactions saisies dans les autres éléments du résultat global ou directement dans les fonds propres. Dans ce cas, les impôts sur le résultat sont également comptabilisés dans les autres éléments du résultat global ou directement dans les fonds propres.
Les impôts courants sur le résultat englobent les impôts attendus dus sur le résultat imposable, calculés en fonction des taux en vigueur ou connus à la date de clôture du bilan, l'impôt dû sur les gains immobiliers suite à la vente d'immeubles ainsi que les adaptations des passifs et des actifs d'impôt des années précédentes.
Les impôts différés sont déterminés au moyen de la méthode de report variable sur la différence temporaire existant entre les évaluations du bilan fiscal et du bilan consolidé. Aucun impôt différé n'est saisi pour les différences temporaires dans les cas suivants: saisie initiale de goodwill, saisie initiale d'actifs et de dettes en rapport avec une transaction n'influençant ni le résultat du Groupe ni le résultat imposable, et participations dans des sociétés affiliées s'il est vraisemblable que les différences temporaires ne disparaîtront pas dans un proche avenir. La détermination des impôts différés tient compte du moment et du type de réalisation ou d'amortissement des actifs et dettes concernés, et ce en fonction des taux d'imposition en vigueur ou connus à la date de clôture du bilan.
Les actifs d'impôts différés ne sont pris en compte que s'il est plausible que les différences temporaires pourront être imputées aux futurs bénéfices.
Les instruments financiers dérivés peuvent être utilisés dans le cadre de l'activité ordinaire.
Les instruments financiers dérivés sont évalués à leur valeur vénale lors de la saisie initiale et aussi par la suite. Les bénéfices et les pertes résultant de l'ajustement des valeurs vénales sont traités comme suit:
La couverture des risques de taux des dettes financières est considérée dans certains cas comme une couverture du cash-flow. La part effective des modifications de la valeur vénale des dérivés est saisie directement via une réserve spécifique dans les fonds propres (réserve de couverture ou hedging reserve). Une fois les transactions couvertes réalisées (paiements d'intérêts), les bénéfices/pertes cumulés non réalisés sont transférés au compte de résultat et indiqués dans le résultat.
Les modifications des valeurs vénales des dérivés restants sont comptabilisées par le biais du compte de résultat financier.
Les paiements fondés sur des actions sont des transactions dans le cadre desquelles le Groupe Mobimo reçoit des biens ou des prestations contre remise d'instruments de fonds propres tels que des actions ou des options. Les systèmes de rémunération actuellement en vigueur pour le Conseil d'administration et la direction prévoient le paiement partiel des rétributions sous forme d'actions. Les deux dispositifs portent sur des paiements fondés sur des actions. Les coûts des paiements fondés sur des actions sont ventilés sur la période correspondante et comptabilisés en résultat dans les charges de personnel. La contrepartie correspondante est enregistrée dans les fonds propres. La période correspond à la durée pendant laquelle un droit illimité sur les actions ou options octroyées est acquis. L'évaluation est opérée à la valeur vénale des instruments de fonds propres au moment de l'octroi, soit au moment où les deux parties ont approuvé le plan des paiements fondés sur des actions et partagent la même vision quant aux conditions applicables.
Le bénéfice par action (earning per share) est calculé sur la base du résultat imputable aux actionnaires du Groupe Mobimo Holding AG, divisé par la moyenne pondérée du nombre d'actions en circulation durant l'exercice considéré. Le bénéfice dilué par action tient également compte des actions pouvant être acquises suite à l'exercice de droits d'option ou de conversion.
La structure de direction du Groupe Mobimo ainsi que les rapports internes devant être fournis aux principaux décideurs opérationnels du Groupe tiennent compte des différents secteurs d'activité. Les secteurs d'activité sont fonction des prestations et des activités du Groupe.
Conformément à l'IFRS 8, les deux secteurs d'activité Gestion du portefeuille et Développement sont les deux secteurs qui doivent être présentés séparément. L'activité des deux secteurs peut être décrite de la manière suivante.
Le secteur Gestion du portefeuille se concentre sur la détention et la gestion à long terme d'immeubles commerciaux et d'habitation. Il s'occupe également de l'achat et de la vente d'immeubles de placement.
Le secteur Développement est d'une part responsable de l'achat de terrains constructibles ainsi que de la construction et de la vente de logements en PPE (nouvelles constructions et transformations); d'autre part, ce secteur regroupe aussi des terrains constructibles, des immeubles de placement en construction ainsi que des immeubles achevés destinés à être transférés dans le portefeuille d'immeubles de placement. Ces immeubles ont été acquis avec des défauts de construction ou un taux de vacance élevé. Aussitôt que le taux de vacance d'un objet en développement baisse durablement en dessous de 10 %, l'immeuble concerné est transféré depuis le groupe des immeubles en développement dans le groupe des immeubles de placement au 1er janvier de l'année suivante (et donc dans le secteur Gestion du portefeuille). A l'inverse, les immeubles dont le taux de vacance reste durablement au-dessus de 10% et qu'il n'est pas possible de ramener durablement en dessous de cette valeur sans mesures d'aménagement importantes sont transférés depuis le portefeuille d'immeubles de placement vers celui des immeubles en développement.
Le Conseil d'administration, en tant qu'organe décisionnel supérieur, veille au résultat en matière d'EBIT des divers secteurs. Celui-ci est calculé selon les mêmes principes d'établissement des comptes que ceux appliqués pour les comptes du Groupe, à savoir les IFRS. Les impôts sur le bénéfice et les intérêts ne sont pas imputés au résultat du secteur mais indiqués dans la colonne «Rapprochement». Tout comme les charges imputables à la direction, les frais découlant des fonctions centrales telles que les finances, l'informatique, le marketing et la communication, le service juridique et les services centraux sont ventilés sur les différents secteurs en fonction de leur utilisation. Les autres produits et frais liés au Conseil d'administration ne sont pas ventilés. Ils apparaissent également au bilan dans les postes de rapprochement.
Les actifs des secteurs comprennent les immeubles destinés à la vente, les immeubles de placement, les immeubles à usage propre et les créances résultant de livraisons et de prestations. Les autres actifs ne sont pas ventilés par secteur. A l'instar des comptes consolidés, l'évaluation des actifs des secteurs est opérée selon les IFRS.
Il n'y a pas eu de transactions entre les différents secteurs. Il n'a donc pas été nécessaire d'éliminer de telles transactions.
Compte tenu du fait que Mobimo exerce son activité en Suisse uniquement, il n'est pas nécessaire de présenter une répartition géographique du chiffre d'affaires et des actifs non courants.
Aucun client du Groupe Mobimo n'a représenté plus de 10% du chiffre d'affaires.
Une subdivision supplémentaire des produits de la location d'immeubles en immeubles commerciaux, immeubles d'habitation et immeubles destinés à la vente est présentée dans la note explicative n° 23.
| Gestion du | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Montants en milliers de CHF | portefeuille | Développement | Total secteurs Rapprochement | Total | |
| Produits des ventes d'immeubles (Promotion) | 79 068 | 79 068 | 79 068 | ||
| Produits des locations d'immeubles | 81 893 | 9 052 | 90 945 | 90 945 | |
| Résultat des réévaluations | 14 719 | 14 413 | 29 132 | 29 132 | |
| Résultat des ventes d'immeubles de placement | 5 437 | 5 437 | 5 437 | ||
| Produits totaux des secteurs | 102 049 | 102 533 | 204 582 | 204 582 | |
| EBIT des secteurs | 84 040 | 19 568 | 103 608 | –1 457 1 | 102 151 |
| Résultat financier | –24 202 | ||||
| Bénéfice avant impôts (EBT) | 77 949 | ||||
| Impôts | –11 942 | ||||
| Bénéfice | 66 007 | ||||
| Immeubles destinés à la vente | 286 837 | 286 837 | 286 837 | ||
| Immeubles de placement | 1 318 305 | 119 417 | 1 437 722 | 1 437 722 | |
| Immeubles à usage propre | 16 409 | 16 409 | 16 409 | ||
| Immeubles de placement en construction | 270 946 | 270 946 | 270 946 | ||
| Créances résultant de livraisons et de prestations | 4 435 | 1 270 | 5 704 | 5 704 | |
| Total des actifs des secteurs | 1 339 149 | 678 470 | 2 017 619 | 2 017 619 | |
| Actifs non attribués | 146 962 | 146 962 | |||
| Total de l'actif | 2 164 580 | ||||
| Dépréciations et amortissements | –794 | –121 | –915 | –457 | –1 372 |
| Investissements dans des actifs non courants | 118 661 | 67 929 | 186 590 | 11 208 | 197 798 |
1 L'EBIT reporté comprend les rémunérations du Conseil d'administration (1 885 000 CHF) et les autres produits (428 000 CHF).
| Gestion du | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Montants en milliers de CHF | portefeuille | Développement | Total secteurs Rapprochement | Total | |
| Produits des ventes d'immeubles (Promotion) | 182 296 | 182 296 | 182 296 | ||
| Produits des locations d'immeubles | 65 050 | 6 712 | 71 762 | 71 762 | |
| Résultat des réévaluations | 612 | 8 707 | 9 319 | 9 319 | |
| Résultat des ventes d'immeubles de placement | 1 690 | 1 690 | 1 690 | ||
| Produits totaux des secteurs | 67 352 | 197 715 | 265 067 | 265 067 | |
| EBIT des secteurs | 52 545 | 30 102 | 82 647 | 15 806 1 | 98 453 |
| Résultat financier | –19 886 | ||||
| Bénéfice avant impôts (EBT) | 78 567 | ||||
| Impôts | –16 009 | ||||
| Bénéfice | 62 559 | ||||
| Immeubles destinés à la vente | 254 805 | 254 805 | 254 805 | ||
| Immeubles de placement | 1 265 795 | 102 018 | 1 367 813 | 1 367 813 | |
| Immeubles à usage propre | 17 107 | 17 107 | 17 107 | ||
| Immeubles de placement en construction | 237 785 | 237 785 | 237 785 | ||
| Créances résultant de livraisons et de prestations | 4 962 | 117 | 5 079 | 5 079 | |
| Total des actifs des secteurs | 1 287 864 | 594 725 | 1 882 589 | 1 882 589 | |
| Actifs non attribués | 65 415 | 65 415 | |||
| Total de l'actif | 1 948 004 | ||||
| Dépréciations et amortissements | –739 | –174 | –913 | –197 | –1 110 |
| Investissements dans des actifs non courants | 13 382 | 68 522 | 81 904 | 339 | 82 243 |
A l'exception de la reprise de O4Real AG dont l'achat n'est pas qualifié de regroupement d'entreprises au sens de l'IFRS 3, aucune modification du périmètre de consolidation n'a eu lieu en 2010. Pour de plus amples informations à propos de l'acquisition de O4Real AG, prière de se reporter à l'annexe 19 (Fonds propres).
Le 23 juillet 2009, Mobimo s'est portée acheteuse d'un total de 26 109 actions LO Holding Lausanne-Ouchy SA, Lausanne (LO) cédées par JBF Finance SA, Buchillon, soit l'équivalent de près de 21,8% du capital-actions de LO, une société immobilière qui était cotée à la SIX Swiss Exchange et qui détient principalement des biens immobiliers dans la ville de Lausanne. Les actions se sont échangées au prix de 1 230 CHF le titre, soit 32 114 070 CHF au total. Le 9 septembre 2009, Mobimo a lancé une offre publique d'échange portant sur toutes les actions nominatives LO en circulation dans le public et sur celles de JJM Participations SA, Lausanne (JJMP), cette dernière détenant 42 846 actions LO, soit l'équivalent de 35,7% du capital-actions de LO. La société n'exerçait aucune autre activité que celle précédemment mentionnée. Jusqu'à la date d'expiration du délai supplémentaire de l'offre, le 27 octobre 2009, 28 402 actions nominatives LO ont été acquises, de même que l'ensemble des actions nominatives de JJMP. En ajoutant les actions que Mobimo avait déjà acquises avant l'offre publique d'échange, la société a ainsi obtenu une participation directe et indirecte dans LO à hauteur de 118 690 actions LO au total, ce qui correspond à 98,91% du capital-actions et des droits de vote de cette société.
L'offre d'échange a été finalisée le 9 novembre 2009. Cette date correspond également à la date d'acquisition, c'est-à-dire la date à laquelle Mobimo a pris le contrôle de LO. Au final, la parité d'échange s'est établie à 8,3 actions Mobimo par action LO apportée et à 26,35 actions Mobimo par action JJMP apportée. Les actions Mobimo nécessaires à l'exécution de l'offre ont été émises par augmentation de capital sur la base du capital autorisé. Au total, Mobimo a émis 708 229 actions nominatives d'une valeur nominale de 38,00 CHF chacune, dont 4 150 ont été affectées à l'échange des propres actions détenues par LO.
| Valeur de marché | |
|---|---|
| Liquidités | 10 834 |
| Créances résultant de livraisons et de prestations | 803 |
| Autres créances | 165 |
| Comptes de régularisation des actifs | 568 |
| Immeubles de placement | |
| – Immeubles commerciaux | 331 804 |
| – Immeubles d'habitation | 22 429 |
| – Immeubles de placement en construction | 39 130 |
| Immobilisations corporelles | |
| – Immeubles à usage propre | 3 545 |
| – Autres immobilisations corporelles | 124 |
| Participation dans des sociétés associées | 14 954 |
| Immobilisations financières | 4 854 |
| Dettes financières à court terme | –104 300 |
| Dettes résultant de livraisons et de prestations | –4 521 |
| Impôts courants | –335 |
| Instruments financiers dérivés | –20 |
| Autres dettes | –103 |
| Comptes de régularisation passifs | –3 907 |
| Dettes financières à long terme | –111 106 |
| Engagements envers le personnel | –1 177 |
| Instruments financiers dérivés | –2 630 |
| Impôts différés | –31 820 |
| Actifs nets identifiables | 169 291 |
| Intérêts minoritaires | –1 958 |
| Ecart d'acquisition négatif suite à acquisition | –15 633 |
| Prix d'achat y compris coûts de transaction | 151 700 |
| Prix d'achat payé en actions | –115 821 |
| Coûts de transaction non payés | –1 896 |
| Liquidités reprises | –10 834 |
| Cash outflow net | –23 149 |
Les actions Mobimo émises pour réaliser l'offre d'échange ont été valorisées au cours boursier de la date d'acquisition, soit à 164,50 CHF. Le prix d'achat inclut les coûts de transaction à hauteur de 3,8 millions de CHF. Sur la période antérieure, LO avait en 2009 contribué pour 1,2 million de CHF au résultat du Groupe depuis la date d'acquisition. Si l'acquisition avait déjà eu lieu au 1er janvier 2009, le chiffre d'affaires consolidé aurait totalisé en 2009 271,8 millions de CHF et le résultat du Groupe aurait quant à lui atteint 75,2 millions de CHF.
En 2009, l'écart d'acquisition négatif de 15,6 millions de CHF a été entièrement intégré dans le résultat sous une position spécifique.
En 2010, Mobimo a fait annuler toutes les actions encore en circulation dans le public dans le cadre d'une procédure de cession forcée avant de reprendre l'intégralité des actions nouvellement émises. Les actions LO ont été radiées de la cote. Suite à l'annulation des actions, les titulaires des actions LO Holding SA non encore échangées ont perdu leur position de participant de la société et ont acquis en lieu et place un droit au versement du prix de l'offre. En conséquence, les intérêts minoritaires encore existants à l'entrée en vigueur de la cession forcée ont été affectés aux réserves. Des actions propres sont quant à elles réservées pour la réalisation du prix de l'offre.
Les liquidités comprennent exclusivement les avoirs en compte courant.
Les liquidités de 92,8 millions de CHF (27,4 millions de CHF l'année précédente) sont entièrement disponibles. La rémunération moyenne des liquidités était de 0,28% (0,31% l'année précédente).
| 2010 | 2009 | |
|---|---|---|
| Montants d'immeubles à recouvrer | 1 329 | 117 |
| Loyers et charges impayés | 5 292 | 6 264 |
| Déduction (ducroire) pour loyers et charges impayés | –916 | –1 302 |
| Total des créances résultant de livraisons et de prestations | 5 705 | 5 079 |
Les montants de ventes d'immeubles à recouvrer englobent les créances en paiement du prix de vente couvertes pour les promotions d'immeubles achevés et vendus.
Les loyers et charges impayés comprennent 1,6 million de CHF (2,0 millions l'exercice précédent) de créances de loyers et 3,7 millions de CHF (4,3 millions l'exercice précédent) de charges et autres créances de décomptes d'immeubles.
Le classement chronologique des créances ne faisant pas l'objet d'un correctif de valeur individuel s'établit comme suit:
| 2010 | 2009 | |
|---|---|---|
| Créances non échues | 5 106 | 3 718 |
| Créances échues depuis 1-30 jours | 397 | 972 |
| Créances échues depuis 31-90 jours | 9 | 125 |
| Créances échues depuis plus de 90 jours | 193 | 264 |
| Total | 5 705 | 5 079 |
Le ducroire pour loyers et charges impayés a évolué comme suit durant l'exercice:
| 2010 | 2009 | |
|---|---|---|
| Correctif de valeur individuel | ||
| Situation au 1er janvier | 1 302 | 1 070 |
| Acquisition LO Holding Lausanne-Ouchy SA |
0 | 380 |
| Evolution des correctifs de valeur | –386 | –148 |
| Situation au 31 décembre | 916 | 1 302 |
Il n'existe aucun correctif de valeur forfaitaire à la date de clôture du bilan. Des correctifs de valeurs individuels d'un montant de 0,4 million de CHF (0,7 million l'année précédente) ont été constitués durant l'exercice sous revue.
Sur la base des valeurs empiriques observées, Mobimo n'escompte aucune autre défaillance supplémentaire.
| 2010 | 2009 | |
|---|---|---|
| Créances fiscales (impôt anticipé et TVA ) |
55 | 1 369 |
| Autres créances à l'égard de tiers | 8 938 | 7 864 |
| Créances WIR | 396 | 171 |
| Acomptes sur achats de terrains | 7 348 | 2 533 |
| Créances à l'égard de sociétés associées | 128 | 0 |
| Total autres créances | 16 865 | 11 937 |
La position «Autres créances» à l'égard de tiers inclut 6,3 millions de CHF de garanties (CHF 5,8 millions l'année précédente) envers les pouvoirs publics.
A la date de clôture du bilan, il n'existe aucune créance en souffrance et aucun correctif de valeur n'avait dû être enregistré.
| 2010 | 2009 | |
|---|---|---|
| Terrains constructibles | 40 342 | 70 815 |
| Immeubles en construction | 180 645 | 150 427 |
| Immeubles achevés et objets changeant d'affectation | 65 850 | 33 563 |
| Total des immeubles destinés à la vente | 286 837 | 254 805 |
Conformément aux dispositions de l'IFRIC 15, le chiffre d'affaires et donc aussi le bénéfice issu de la vente d'immeubles ne peut être saisi qu'après l'achèvement du bien immobilier, au moment du transfert de propriété à l'acheteur. Les promotions immobilières sont évaluées à leur coût de revient.
La position «Terrains constructibles» couvre des terrains non construits et construits pour lesquels la démolition d'immeubles suivie de la construction de nouveaux est planifiée.
Les coûts de construction cumulés attribués à l'immeuble de la Turbinenstrasse à Zurich (Mobimo Tower) s'élèvent à 116,7 millions de CHF. La tour Mobimo compte 53 appartements dont 24 étaient déjà notariés à la date de clôture du bilan.
Les projets Horgen, Stockerstrasse 54 et Horgen, Stockerstrasse 40 - 42 (Wiesental I) ont été achevés en cours d'année. Au total, ces deux projets ont vu la construction de 51 habitations mises en vente, dont 39 avaient déjà trouvé leur propriétaire au 31 décembre 2010.
Les biens immobiliers – qui changeront d'affectation – sis à Zurich, Hinterbergstrasse, et à St-Moritz, Via Maistra, ont été achetés en 2010 pour y construire de nouveaux appartements.
Les immeubles destinés à la vente font l'objet de correctifs de valeur à hauteur de 696 000 CHF (2 084 000 CHF l'année précédente) pour les biens et les terrains constructibles qui n'ont pas encore trouvé preneur.
| 2010 | 2009 | |
|---|---|---|
| Régularisations de décomptes d'immeubles vis-à-vis de tiers | 2 166 | 373 |
| Régularisations de décomptes d'immeubles vis-à-vis de sociétés associées | 31 | 0 |
| Autres postes | 812 | 202 |
| Total comptes de régularisation des actifs | 3 009 | 575 |
Les immeubles de placement ont enregistré l'évolution suivante:
| Immeubles | Immeubles | Immeubles de placement | Total | |
|---|---|---|---|---|
| 2010 | commerciaux | d'habitation | en construction | 2010 |
| Valeur vénale au 1er janvier 2010 | 1 232 806 | 135 007 | 237 785 | 1 605 598 |
| Valeur d'acquisition | ||||
| Situation au 1er janvier 2010 | 1 090 517 | 125 148 | 229 850 | 1 445 515 |
| Augmentations suite à des achats | 88 380 | 21 624 | 0 | 110 004 |
| Augmentations suite à des investissements | 8 094 | 531 | 67 396 | 76 021 |
| Ventes | –88 859 | 0 | 0 | –88 859 |
| Transfert à la position Immeubles destinés à la vente | 0 | 0 | –1 825 | –1 825 |
| Transferts entre secteurs | 6 142 | 36 892 | –43 034 | 0 |
| Valeur d'acquisition cumulée au 31 décembre 2010 | 1 104 274 | 184 195 | 252 387 | 1 540 856 |
| Réévaluations | ||||
| Total au 1er janvier 2010 | 142 289 | 9 859 | 7 935 | 160 083 |
| Réévaluations vers le haut | 19 768 | 3 345 | 16 614 | 39 727 |
| Réévaluations vers le bas | –9 729 | –288 | –579 | –10 596 |
| Ventes | –21 322 | 0 | 0 | –21 322 |
| Transfert à la position Immeubles destinés à la vente | 0 | 0 | –81 | –81 |
| Transferts entre secteurs | –388 | 5 718 | –5 330 | 0 |
| Réévaluations cumulées au 31 décembre 2010 | 130 618 | 18 634 | 18 559 | 167 811 |
| Valeur vénale au 31 décembre 2010 | 1 234 893 | 202 829 | 270 946 | 1 708 668 |
| (Valeur d'assurance incendie) | (1 244 637) | (160 196) | (155 439) | (1 560 272) |
| Immeubles | Immeubles | Immeubles de placement | Total | |
|---|---|---|---|---|
| 2009 | commerciaux | d'habitation | en construction | 2009 |
| Valeur vénale au 1er janvier 2009 | 925 270 | 116 985 | 40 557 | 1 082 812 |
| Valeur d'acquisition | ||||
| Situation au 1er janvier 2009 | 783 023 | 107 388 | 40 630 | 931 041 |
| Acquisition LO Holding Lausanne-Ouchy SA |
331 805 | 22 429 | 39 132 | 393 366 |
| Augmentations suite à des achats | 12 307 | 0 | 0 | 12 307 |
| Augmentations suite à des investissements | 2 174 | 82 | 67 318 | 69 574 |
| Ventes | –32 744 | –4 751 | 0 | –37 495 |
| Transfert à la position Immeubles destinés à la vente | –6 047 | 0 | –2 611 | –8 658 |
| Transfert d'immobilisations corporelles | 0 | 0 | 85 382 | 85 382 |
| Valeur d'acquisition cumulée au 31 décembre 2009 | 1 090 518 | 125 148 | 229 851 | 1 445 517 |
| Réévaluations | ||||
| Total au 1er janvier 2009 | 142 247 | 9 597 | –73 | 151 771 |
| Réévaluations vers le haut | 9 196 | 1 481 | 8 395 | 19 072 |
| Réévaluations vers le bas | –9 266 | –99 | –388 | –9 753 |
| Ventes | 661 | –1 120 | 0 | –459 |
| Transfert à la position Immeubles destinés à la vente | –550 | 0 | 0 | –550 |
| Réévaluations cumulées au 31 décembre 2009 | 142 288 | 9 859 | 7 934 | 160 081 |
| Valeur vénale au 31 décembre 2009 | 1 232 806 | 135 007 | 237 785 | 1 605 598 |
| (Valeur d'assurance incendie) | (1 329 980) | (137 446) | (143 196) | (1 610 622) |
Durant l'exercice, les deux immeubles suivants ont été acquis:
| Lausanne, Place de la Gare, Avenue d'Ouchy 4 / 6 | Immeuble commercial |
|---|---|
| Opfikon, Farmanstrasse 47, 49 | Immeuble d'habitation |
La vente de onze immeubles et la cession de petits terrains pour un prix total de 116,7 millions de CHF ont permis de dégager un bénéfice de 5,4 millions de CHF (cf. note explicative 26). Les immeubles de placement qui ont été vendus sont les suivants:
| Immeuble commercial |
|---|
| Immeuble commercial |
| Immeuble commercial |
| Immeuble commercial |
| Immeuble commercial |
| Immeuble commercial |
| Immeuble commercial |
| Immeuble commercial |
| Immeuble commercial |
| Immeuble commercial |
| Immeuble commercial |
| Promotions (terrain constructible) |
|---|
| Immeubles commerciaux |
| Immeubles de placement en construction |
| Immeubles d'habitation |
Les valeurs d'acquisition incluent l'ensemble des frais liés à l'acquisition d'immeubles (prix d'acquisition, frais de notaire et de changement de propriétaire, commissions d'achat, investissements de remplacement accompagnés d'un avantage économique futur, etc.).
Parmi les biens de placement en construction figurent les immeubles d'habitation Horgen, Seestrasse 43 – 69; Lausanne, Rue de Genève 7; Lausanne, Rue Beau-Séjour 8 et Zurich, Manessestrasse 190 / 192. Y figurent également les immeubles commerciaux en construction Aarau, POLYGON (Industriestrasse, champ de construction 3); Lausanne, Place de l'Europe 6 et Zurich, Turbinenstrasse, hôtel (Mobimo Tower). La Mobimo Tower y est représentée pour une valeur vénale de 111,2 millions de CHF.
La comptabilisation des immeubles repose sur les estimations de la valeur vénale au 31 décembre par un expert immobilier indépendant. Les estimations de la valeur vénale au 31 décembre 2010 ont été établies par Wüest & Partner AG au moyen de la méthode DCF.
Des taux d'escompte moyens de 4,90 % (4,98% l'année précédente) compris dans une fourchette allant de 4,1% à 6,2% (4,2% à 6,2% l'année précédente) ont été appliqués dans les évaluations DCF au 31 décembre 2010.
| Immeubles à usage | Autres immobilisations | Total | |
|---|---|---|---|
| 2010 | propre | corporelles | 2010 |
| Valeur d'acquisition | |||
| Situation au 1er janvier | 18 906 | 1 773 | 20 679 |
| Acquisitions | 33 | 216 | 248 |
| Ventes | 0 | –144 | –144 |
| Valeurs d'acquisition cumulées au 31 décembre | 18 939 | 1 844 | 20 783 |
| Amortissements | |||
| Situation au 1er janvier | –1 800 | –721 | –2 520 |
| Acquisitions | –730 | –367 | –1 097 |
| Ventes | 0 | 119 | 119 |
| Amortissements cumulés au 31 décembre | –2 530 | –969 | –3 498 |
| Valeur nette comptable au 31 décembre | 16 409 | 875 | 17 284 |
| (Valeur d'assurance incendie) | (13 319) | (540) | (13 859) |
L'immeuble commercial de Küsnacht, Seestrasse est compris dans les immeubles à usage propre. Cet immeuble commercial sert d'immeuble administratif à Mobimo Management AG. En outre, les immeubles commerciaux Lausanne, Place de l'Europe 7 et Lausanne, Rue des Côtes-de-Montbenon 16 comptent également parmi les immeubles à usage propre (uniquement la part affectée à l'usage propre). LO Holding Lausanne-Ouchy SA les utilise comme immeubles administratifs.
Les «Autres immobilisations corporelles» incluent le mobilier, les véhicules et le matériel informatique. Les acquisitions figurant dans les «Autres immobilisations corporelles» concernent principalement du matériel informatique et des installations pour le site de Mobimo Management AG à Küsnacht. Les immobilisations corporelles ne comprennent aucune immobilisation en leasing financier.
| Immeubles de | ||||
|---|---|---|---|---|
| placement en | Immeubles à usage | Autres immo | Total | |
| 2009 | construction | propre | bilisations corporelles | 2009 |
| Valeur d'acquisition | ||||
| Situation au 1er janvier | 85 382 | 15 339 | 1 751 | 102 472 |
| Acquisition LO Holding Lausanne-Ouchy SA |
0 | 3 545 | 123 | 3 668 |
| Acquisitions | 0 | 22 | 78 | 100 |
| Ventes | 0 | 0 | –179 | –179 |
| Transfert au poste «Immeubles de placement en construction» | –85 382 | 0 | 0 | –85 382 |
| Valeur d'acquisition cumulée au 31 décembre | 0 | 18 906 | 1 773 | 20 679 |
| Amortissements | ||||
| Situation au 1er janvier | 0 | –1 211 | –575 | –1 786 |
| Acquisitions | 0 | –589 | –325 | –914 |
| Ventes | 0 | 0 | 179 | 179 |
| Amortissements cumulés au 31 décembre | 0 | –1 799 | –721 | –2 521 |
| Valeur comptable nette au 31 décembre | 0 | 17 107 | 1 052 | 18 159 |
| (Valeur d'assurance incendie) | (0) | (13 764) | (540) | (14 304) |
| Projet de | 2010 | ||
|---|---|---|---|
| 2010 | construction | Logiciels | Total |
| Valeur d'acquisition | |||
| Situation au 1er janvier | 0 | 684 | 684 |
| Acquisitions | 10 692 | 300 | 10 992 |
| Ventes | 0 | –8 | –8 |
| Situation au 31 décembre | 10 692 | 975 | 11 668 |
| Amortissement | |||
| Situation au 1er janvier | 0 | –302 | –302 |
| Acquisitions | 0 | –274 | –274 |
| Ventes | 0 | 8 | 8 |
| Amortissements cumulés au 31 décembre | 0 | –568 | –568 |
| Valeur comptable nette au 31 décembre | 10 692 | 407 | 11 099 |
Le projet de construction concerne les coûts externes cumulés pour le projet de construction de logements City-West dans le quartier de Zurich-Ouest. Le transfert de propriété pour le terrain constructible aura vraisemblablement lieu au 1er trimestre 2011. Ce transfert est subordonné à l'obtention d'une autorisation de lotissement en bonne et due forme.
| 2009 | |
|---|---|
| 2009 Logiciels |
Total |
| Valeur d'acquisition | |
| Situation au 1er janvier 423 |
423 |
| Acquisitions 261 |
261 |
| Situation au 31 décembre 684 |
684 |
| Amortissement | |
| Situation au 1er janvier –105 |
–105 |
| Acquisitions –197 |
–197 |
| Amortissements cumulés au 31 décembre –302 |
–302 |
| Valeur comptable nette au 31 décembre 382 |
382 |
| 2010 | 2009 | |
|---|---|---|
| Participation Flonplex SA, Lausanne (taux de participation de 40%) | 4 295 | 3 354 |
| Participation Parking du Centre SA, Lausanne (taux de participation de 50%) | 13 546 | 11 943 |
| Total | 17 841 | 15 297 |
Au travers de l'acquisition de LO Holding Lausanne-Ouchy SA en 2009, Mobimo a aussi acquis des participations dans la société Flonplex SA et la société Parking du Centre SA (PC SA). Flonplex SA Flonplex SA est une société d'exploitation de cinémas dont Pathé Suisse SA est l'actionnaire majoritaire. Parking Centre SA est une joint venture avec Vinci Park SA. Il s'agit d'une société d'exploitation de parking.
Principaux repères financiers de l'exercice 2010 (base 100%):
| Flonplex SA | Flonplex SA | PC SA | PC SA | |
|---|---|---|---|---|
| 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | |
| Actif | 26 968 | 27 864 | 56 047 | 54 150 |
| Dettes | 16 230 | 19 479 | 28 956 | 30 264 |
| Chiffre d'affaires | 12 669 | 11 141 | 5 842 | 5 425 |
| Bénéfice | 2 278 | 1 272 | 3 205 | 1 050 |
Les immobilisations financières comprennent les éléments suivants:
| 2010 | 2009 | |
|---|---|---|
| Immobilisations financières | ||
| Prêts à des tiers | 314 | 3 184 |
| Prêts à des entreprises associées | 800 | 2 640 |
| Participations non consolidées (disponibles à la vente) | 1 838 | 2 230 |
| Autres | 0 | 711 |
| Total | 2 952 | 8 765 |
Les participations non consolidées incluent la société Parking St-François SA.
Les immobilisations financières ont évolué comme suit:
| 2010 | 2009 | |
|---|---|---|
| Valeurs d'acquisition | ||
| Situation au 1er janvier | 8 830 | 1 741 |
| Acquisition LO Holding Lausanne-Ouchy SA |
0 | 4 855 |
| Acquisitions | 5 | 2 660 |
| Ventes | –5 426 | –426 |
| Adaptation de la valeur de marché | 975 | 0 |
| Transfert vers les actifs détenus en vue de la vente | –1 367 | 0 |
| Valeurs d'acquisition cumulées au 31 décembre | 3 017 | 8 830 |
| Correctifs de valeur | ||
| Situation au 1er janvier | –65 | –65 |
| Correctifs de valeur cumulés au 31 décembre | –65 | –65 |
| Valeur nette comptable au 31 décembre | 2 952 | 8 765 |
La participation dans Olmero SA sera vendue courant 2011 et sera dès lors transférée vers les actifs détenus en vue de la vente. La valeur de la participation a par conséquent été adaptée au produit attendu de la vente et le résultat a été saisi sous la rubrique «Autres éléments du résultat global».
Il n'existe aucune position en souffrance à la date de clôture du bilan en dehors des positions des correctifs de valeur à hauteur de 65 000 CHF. Les prêts n'ayant pas fait l'objet d'un correctif de valeur ont été octroyés exclusivement à des débiteurs de bonne solvabilité. Pour cette raison, Mobimo n'escompte aucune défaillance en relation avec ces prêts.
| 2010 | 2009 | |
|---|---|---|
| Compte courant bancaire | 0 | 2 567 |
| Crédits de construction sur les immeubles destinés à la vente | 26 400 | 30 250 |
| Amortissement d'hypothèques à taux fixe d'une échéance inférieure à 12 mois | 3 323 | 3 128 |
| Hypothèques à renouveler ou à amortir d'ici 12 mois1 | 139 273 | 135 397 |
| Total des dettes financières à court terme | 168 996 | 171 342 |
| Hypothèques | 647 023 | 674 589 |
| Emprunt convertible | 168 108 | 0 |
| Total des dettes financières à long terme | 815 131 | 674 589 |
| Total des dettes financières | 984 128 | 845 931 |
1 y compris les crédits de construction sur les immeubles en construction
Les échéances étaient les suivantes à la date de clôture du bilan:
| 2010 | 2009 | |
|---|---|---|
| 2010 | non dét. | 171 342 |
| 2011 | 168 996 | 142 612 |
| 2012 | 59 393 | 58 301 |
| 2013 | 56 837 | 55 469 |
| 2014 | 251 293 | 82 135 |
| 2015 | 35 353 | 37 285 |
| 2016 | 4 432 | 3 382 |
| 2017 | 72 066 | 26 016 |
| 2018 | 34 839 | 33 789 |
| 2019 | 70 183 | 62 433 |
| 2020 | 132 748 | 73 023 |
| 2021 | 35 923 | 35 723 |
| 2022 | 52 165 | 52 021 |
| 2023 | 9 900 | 12 400 |
| Total des dettes financières | 984 128 | 845 931 |
Des hypothèques d'un montant de 139,3 millions de CHF (135,4 millions de CHF l'année précédente) arrivant à échéance l'année suivante sont intégrées aux dettes financières à court terme, car aucun contrat n'avait encore été prolongé formellement au-delà de 2010 (ou 2009) à la date de clôture du bilan.
Les contraintes de taux (délai jusqu'au prochain réajustement des taux) sont les suivantes:
| Total des dettes financières | 984 128 | 845 931 |
|---|---|---|
| plus de 5 ans | 412 255 | 336 072 |
| jusqu'à 5 ans | 35 353 | 82 135 |
| jusqu'à 4 ans | 251 293 | 55 469 |
| jusqu'à 3 ans | 56 837 | 58 301 |
| jusqu'à 2 ans | 59 393 | 142 612 |
| jusqu'à 1 an | 168 996 | 171 342 |
| 2010 | 2009 |
Lestaux d'intérêt des prêts hypothécaires ont été en partie fixés à l'avance au moyen d'accords de refinancement. Cesforward rate agreementsse présentent généralement sous la forme de dérivés incorporés dans des contrats de crédit, qu'il faut porter au bilan à la valeur vénale conformément à l'IAS 39. Ces opérations de couverturede taux ont été enpartie catégorisées au sensde l'IAS 39 etles ajustementsde valeur vénale surlapart effectivede la couverture ont été saisisdirectementsous une position séparée dans les fonds propres (réserve de couverture ou hedging reserve). A l'échéance des flux d'intérêts couverts, les plus-values/pertes cumulées non réalisées sont reportées dans le compte de résultat, ce qui est le cas jusqu'en 2022. Le montant reporté sur le compte de résultat durant l'exercice sous revue est de 323 000 CHF (310 000 CHF l'année précédente). En date du 31 décembre 2009 et 2010, aucun dérivé ne servait à des opérations de couverture du cash-flow et les couvertures des dettes financières étaient déjà actives.
Pour de nouveaux prêts hypothécaires, Mobimo a souscrit des accords de refinancement d'un montant de 108,3 millions de CHF (118,3 millions l'année précédente) et conclu des contrats de couverture de taux (swaps). Ces opérations ne sont pas considérées comme des couvertures du cash-flow. Ainsi, les ajustements de valeur vénale sont comptabilisés en résultat. La juste valeur des contrats de swap et de forward non destinés à servir de couvertures de taux avec une valeur de remplacement négative s'élève à – 8,4 millions de CHF (– 6,4 millions l'année précédente) et celle des contrats de swap avec une valeur de remplacement positive à 200 000 CHF.
Au 31 décembre 2010, la valeur vénale de l'ensemble des dérivés s'élevait par conséquent à – 8,2 millions de CHF (– 6,4 millions de CHF l'année précédente).
Les dettes financières à long terme comprennent, en sus des dettes hypothécaires, un emprunt convertible émis le 30 juin 2010 et dont les modalités sont les suivantes:
| Volume 175 millions CHF |
|---|
| Taux d'intérêt de 2,125% par an, payable chaque année le 30 juin, la première fois en 2011 |
| Durée de 4 ans (du 30 juin 2010 au 30 juin 2014) |
| Prix de conversion 210,37 CHF |
| Cotation à la SIX S wiss Exchange |
| Numéro de valeur 11299133 |
Chaque obligation convertible d'une valeur nominale de 5 000 CHF est convertible jusqu'a sept jours avant son échéance en actions nominatives au prix de conversion 210,37 CHF par action. A ce prix de conversion, au maximum 831 866 actions nominatives peuvent être émises au titre de cet emprunt convertible. Les nouvelles actions nominatives sont couvertes avec du capital conditionnel de la société. L'éventuel exercice de droits de conversion entraîne une dilution du bénéfice par action. L'emprunt convertible peut être remboursé à tout moment de manière anticipée si plus de 85% du montant initial de l'emprunt sont convertis et ou remboursés ou si, à partir du 21 juillet 2013, le cours de clôture de l'action nominative de Mobimo Holding AG à la SIX Swiss Exchange (SIX) représente au moins 130% du prix de conversion durant une période de 20 jours de négoce consécutifs.
L'emprunt convertible est un instrument financier composé (compound financial instrument). Il comporte une option de conversion intégrée à l'emprunt accordée au détenteur. Conformément aux dispositions de l'IAS 32, un emprunt convertible doit comprendre une composante de dette et une composante de fonds propres. Les options de remboursement anticipé constituent d'autres dérivés intégrés. Conformément aux dispositions de l'IAS 39, l'inscription séparée de ces dérivés au bilan n'est toutefois pas nécessaire, étant donné que lesdites options sont étroitement liées aux caractéristiques et risques économiques du contrat de base, c.-à-d. de l'emprunt.
Lors de la première inscription au bilan de l'emprunt convertible, il a été procédé comme suit pour la répartition entre la composante de fonds étrangers et la composante de fonds propres: dans une première étape, la valeur vénale de la composante de fonds étrangers a été déterminée. Celle-ci correspond à la valeur au comptant des paiements futurs issus de l'emprunt convertible (paiements d'intérêts et montant nominal). Un taux d'intérêt tel qu'applicable à un emprunt identique mais sans droit de conversion a été appliqué pour l'escompte. La différence entre la valeur vénale de la composante de fonds étrangers ainsi déterminée et la valeur nominale a été attribuée à la composante de fonds propres. Les frais d'émission ont été répartis proportionnellement entre les fonds propres et les fonds étrangers.
Le produit de l'émission de l'emprunt convertible s'est élevé au total à 171,2 millions de CHF. Il s'obtient comme suit:
| millions de CHF | 30. 06. 2010 |
|---|---|
| Emprunt convertible (composante de dette) | 170,9 |
| ./. part des frais d'émission | –3,7 |
| Emprunt convertible (composante de dette) | 167,2 |
| Composante de fonds propres avant déduction des frais d'émission | 4,1 |
| ./. part des frais d'émission | –0,1 |
| ./. Impôts différés sur la différence entre la valeur comptable de la composante de dette et la valeur fiscale de l'emprunt convertible | –0,6 |
| Composante de fonds propres, net | 3,4 |
| Provisions pour impôts différés | 0,6 |
| Total du produit d'émission | 171,2 |
La part des fonds propres reste inchangée jusqu'à la conversion d'obligations en fonds propres. La différence entre la valeur comptable de la composante de dette et le montant du remboursement (175,0 millions de CHF) est amortie sur la durée restante de l'emprunt convertible jusqu'en 2014 selon la méthode du taux d'intérêt effectif. Des provisions pour impôts différés au taux d'imposition des holdings de 7,8% ont été constituées sur la différence entre la valeur fiscale de l'emprunt convertible et sa valeur comptable et dissoutes sur la durée de celui-ci.
La charge financière pour l'emprunt convertible au cours de la période sous revue s'est établie à 2,1 millions de CHF. 700 000 CHF d'intérêts afférents à l'emprunt convertible ont par ailleurs été activés pour les objets de promotion et les immeubles de placement en construction.
Sur l'ensemble des dettes financières au 31 décembre 2010, 950,3 millions de CHF constituent des dettes à taux fixe et 34,0 millions de CHF des dettes à taux variable (en tenant compte des swaps de taux en cours).
Les taux d'intérêt moyens sont les suivants:
| 2010, | 2009, | |
|---|---|---|
| en % | en % | |
| Dettes financières sans les crédits de construction: | ||
| – taux fixe | 3,03 | 3,53 |
| – taux variable | 0,82 | 1,28 |
| Crédits de construction: | ||
| – taux fixe | 1,29 | – |
| – taux variable | – | 1,82 |
| Taux d'intérêt moyen | 2,93 | 3,06 |
Le poste des «Dettes résultant de livraisons et de prestations» contient notamment des engagements résultant de la comptabilité des immeubles pour des garanties de loyer et des engagements relatifs à des frais d'exploitation.
| 2010 | 2009 | |
|---|---|---|
| Dettes à l'égard de sociétés de gestion immobilières | 0 | 287 |
| Autres engagements à l'égard de tiers | 2 177 | 4 149 |
| Engagements à l'égard de personnes proches | 0 | 272 |
| Total des autres dettes | 2 177 | 4 708 |
Les acomptes de clients d'un montant de 25,158 millions de CHF (6,957 millions de CHF l'année précédente) représentent des arrhes versées au titre de réservations avant la signature du contrat de vente en la forme authentique.
| 2010 | 2009 | |
|---|---|---|
| Avancement des travaux | 2 426 | 8 548 |
| Régularisations de décomptes d'immeubles | 6 032 | 2 080 |
| Prestations en faveur de personnes proches | 700 | 1 070 |
| Autres postes | 10 763 | 8 388 |
| Total des régularisations des passifs | 19 921 | 20 086 |
Les actifs des plans et les engagements envers le personnel ont évolué comme suit:
| Evolution des engagements envers le personnel | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Valeur actuelle des engagements envers le personnel en début de période | 17 024 | 9 981 |
| Acquisition LO Holding Lausanne-Ouchy SA |
0 | 6 590 |
| Coûts des services rendus au cours de l'exercice pour l'employeur | 641 | 542 |
| Charges d'intérêts | 590 | 403 |
| Cotisations des employés | 604 | 499 |
| Prestations touchées/versées | 1 285 | –843 |
| Pertes actuarielles/bénéfices actuariels | 1 278 | –148 |
| Valeur actuelle des engagements envers le personnel en fin de période | 21 422 | 17 024 |
| Evolution du patrimoine des plans | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Patrimoine des plans disponible à la valeur de marché en début de période | 13 765 | 7 936 |
| Acquisition LO Holding Lausanne-Ouchy SA |
0 | 5 414 |
| Rendement attendu du patrimoine des plans | 541 | 364 |
| Cotisations de l'employeur | 689 | 555 |
| Cotisations des employés | 604 | 499 |
| Prestations touchées/versées | 1 285 | –843 |
| Bénéfices actuariels/pertes actuarielles | –200 | –160 |
| Patrimoine des plans disponible à la valeur de marché en fin de période | 16 685 | 13 765 |
Les montants portés au bilan au titre du plan de prévoyance du personnel à prestations définies se décomposent de la manière suivante:
| Passifs nets de l'ensemble des plans | 2010 | 2009 | 2008 | 2007 | 2006 |
|---|---|---|---|---|---|
| Valeur actuelle des engagements de prévoyance | 21 422 | 17 024 | 9 981 | 8 210 | 6 292 |
| Valeur de marché du patrimoine des plans | –16 685 | –13 765 | –7 936 | –6 652 | –4 990 |
| Passif net | 4 737 | 3 259 | 2 045 | 1 558 | 1 302 |
| Bénéfices actuariels/pertes actuarielles non repris(es) | –2 427 | –950 | –938 | –440 | –200 |
| Engagements de prévoyance nets saisis au bilan | 2 310 | 2 309 | 1 107 | 1 118 | 1 102 |
Les charges des plans saisies dans le compte de résultat se structurent comme suit:
| Charges de prévoyance nettes comptabilisées | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Coûts des services rendus au cours de l'exercice | 641 | 542 |
| Charges d'intérêts | 590 | 403 |
| Rendement attendu du patrimoine des plans | –541 | –364 |
| Charges de prévoyance nettes | 690 | 581 |
Les cotisations que l'employeur devra verser au titre de l'exercice 2011 devraient s'élever à un total de 709 000 CHF. Les dettes nettes saisies au bilan ont évolué de la manière suivante:
| Evolution des engagements de prévoyance nets | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Situation au 1er janvier | 2 309 | 1 107 |
| Acquisition LO Holding Lausanne-Ouchy SA |
0 | 1 176 |
| Charges de prévoyance nettes de la société | 690 | 581 |
| Cotisations de l'employeur | –689 | –555 |
| Situation au 31 décembre | 2 310 | 2 309 |
| Bénéfices et pertes empiriques | 2010 | 2009 | 2008 | 2007 | 2006 |
|---|---|---|---|---|---|
| Revenu de la fortune effectif | 341 | 204 | –609 | 248 | 232 |
| Revenu de la fortune effectif en % | 2,0 % | 2,0% | –7,7% | 3,7% | 5,0% |
| Différence entre le rendement attendu et le rendement effectif du patrimoine | |||||
| de prévoyance | 200 | 160 | 956 | –31 | –72 |
| Différence entre le rendement attendu et le rendement effectif du patrimoine | |||||
| de prévoyance en % | 1,2 % | 1,9% | 12,0% | –0,5% | –1,0% |
| Perte/bénéfice empirique sur les engagements envers le personnel | –1 066 | 194 | –344 | 755 | –207 |
| Perte/bénéfice empirique sur les engagements envers le personnel en % | –5,0 % | 1,8% | –3,4% | –9,2% | –3,0% |
Le rendement effectif du patrimoine des plans s'élevait à 341 000 CHF (204 000 CHF l'année précédente).
Les actifs des plans peuvent être répartis dans les catégories suivantes:
| Rendement | Rendement | |||
|---|---|---|---|---|
| Actifs des plans, | attendu, | Actifs des plans, | attendu, | |
| Catégories de placement | 2010, en % | 2010, en % | 2009, en % | 2009, en % |
| Actions | 30% | 6,50% | 29% | 6,25% |
| Obligations et emprunts | 48% | 1,60% | 39% | 2,10% |
| Immeubles | 16% | 3,50% | 20% | 3,90% |
| Placements alternatifs | 3% | 3,75% | 2% | 4,20% |
| Autres | 3% | 0,75% | 10% | 1,20% |
| Total | 100% | 3,90% | 100% | 3,80% |
Pour le calcul des plans de prévoyance à primauté des prestations, les hypothèses suivantes sont valables:
| 1. 1. 2011 | 1. 1. 2010 | |
|---|---|---|
| Taux d'escompte | 2,8% | 3,5% |
| Rendement attendu du patrimoine de prévoyance | 3,9% | 3,8% |
| Augmentations de salaires escomptées | 1,3% | 1,3% |
| Augmentations de rentes escomptées | 0,5% | 0,5% |
| Rémunération à long terme attendue des avoirs de vieillesse | 2,5% | 3,0% |
Les impôts différés passifs et actifs sont imputés aux positions suivantes du bilan:
| 2010 | 2009 | |||
|---|---|---|---|---|
| Actif | Passif | Actif | Passif | |
| Immeubles de placement | 103 091 | 95 915 | ||
| Engagements envers le personnel | 490 | 590 | ||
| Autres postes | 1 836 | 725 | 2 397 | 339 |
| Impôts différés sur les différences temporaires | 2 326 | 103 816 | 2 987 | 96 254 |
| Avantage fiscal sur pertes reportées imputables | 495 | |||
| Total des impôts différés | 2 326 | 103 816 | 3 482 | 96 254 |
| Présentation nette | –2 326 | –2 326 | –3 482 | –3 482 |
| Impôts différés | 101 490 | 92 772 |
D'une part, la société détient et gère des immeubles, d'autre part, elle est active dans la promotion immobilière. Les bénéfices découlant de la vente d'immeubles sont soumis dans certains cantons à un impôt particulier, à savoir l'impôt sur les gains immobiliers, à condition que le produit de la cession soit supérieur aux amortissements réintégrés. Les taux d'imposition applicables varient selon la durée de détention de l'objet. Les taux d'imposition sur les gains immobiliers comprennent une majoration pour spéculation et une réduction en fonction de la durée de possession du bien, l'imposition diminuant au fur et à mesure que la durée de détention augmente.
Les impôts différés ont été calculés sur la base des dispositions cantonales et de façon individuelle pour les immeubles. La durée de détention résiduelle a été estimée pour chaque immeuble.
Les actifs d'impôt différés sur les pertes reportées ont été activés dans la mesure où leur compensation avec les futurs bénéfices peut être considérée comme vraisemblable. L'avoir de 0,5 million de CHF comptabilisé l'an dernier concernait des pertes reportées imputables aux impôts cantonaux et communaux de 2,9 millions de CHF. Pour l'exercice, les sociétés du groupe ne font état d'aucune nouvelle perte reportée d'impôts.
Aucun impôt différé n'a été comptabilisé pour les bénéfices non distribués des sociétés affiliées, car aucun impôt n'est escompté dans le cas d'un éventuel versement.
S'agissant de la modification de 8,7 millions de CHF concernant les impôts différés (35,7 millions l'année précédente), 2,9 millions de CHF (3,9 millions de CHF l'année précédente) ont été comptabilisés en résultat. Les impôts différés sur la part des fonds propres en obligations convertibles de 0,6 million de CHF et sur la part en instruments financiers de –0,1 million de CHF (–0,1 million de CHF l'année précédente) ont été saisis directement sous le poste «Autres éléments de résultat global». De plus, à la suite de l'acquisition de O4Real AG, des impôts différés d'un montant de 5,3 millions de CHF ont été repris.
Une diminution du capital, par le biais d'une réduction de la valeur nominale de l'ensemble des actions de 38 CHF à 29 CHF, a été décidée lors de l'assemblée générale du 5 mai 2010. Le remboursement a eu lieu au 12 août 2010.
En résumé, le capital-actions a enregistré les mouvements suivants:
| Actions en | |||
|---|---|---|---|
| Nombre d'actions | Actions émises | Propres actions | circulation |
| Situation au 1er janvier 2009 | 4 345 323 | –10 000 | 4 335 323 |
| Emission de nouvelles actions pour l'acquisition de JJM Participations SA | 295 521 | 295 521 | |
| Emission de nouvelles actions pour l'acquisition de LO Holding Lausanne-Ouchy SA |
412 708 | –4 150 | 408 558 |
| Rachat de propres actions | –2 000 | –2 000 | |
| Vente de propres actions | 7 000 | 7 000 | |
| Acquisition d'intérêts minoritaires contre remise de propres actions | 2 421 | 2 421 | |
| Paiements fondés sur des actions au CA et à la direction | 2 356 | 2 356 | |
| Situation au 31 décembre 2009 | 5 053 552 | –4 373 | 5 049 179 |
| Emission d'actions issues du capital conditionnel pour les options exercées | 77 618 | 77 618 | |
| Rachat de propres actions | –10 754 | –10 754 | |
| Paiement pour acquisition d'un immeuble (paiement fondé sur des actions) | 4 800 | 4 800 | |
| Paiements au CA et à la direction (paiements fondés sur des actions) | 1 562 | 1 562 | |
| Acquisition d'intérêts minoritaires en échange d'actions propres | 7 158 | 7 158 | |
| Paiements aux anciens actionnaires de LO (squeeze out) |
536 | 536 | |
| Situation au 31 décembre 2010 | 5 131 170 | –1 071 | 5 130 099 |
Au 31 décembre 2010, le capital-actions se montait à 148,8 millions de CHF et se composait de 5 131 170 actions nominatives d'une valeur nominale de 29 CHF chacune, dont 1071 étaient détenues à titre de propres actions.
En 2010, 77 618 droits d'option ont été exercés.
L'acquisition de l'immeuble Place de la Gare, Avenue d'Ouchy 4/6 à Lausanne a été effectuée dans le cadre de la reprise de O4Real AG. Cet achat n'est pas qualifié de regroupement d'entreprises au sens de l'IFRS 3. Le prix d'acquisition de 18,3 millions de CHF à verser intégralement sous la forme d'actions sera payé par étapes en fonction de l'évolution des loyers. Cette transaction est qualifiée de paiement fondé sur des actions au sens de l'IFRS 2. Le prix d'acquisition a été intégralement inscrit en tant qu'augmentation dans les réserves au moment de l'achat. Au total, 4 800 actions ont été cédées aux vendeurs à la date de clôture du bilan.
De plus, il existe un capital conditionnel d'un montant maximum de 36,6 millions de CHF destiné à l'émission d'un maximum de 1 260 634 actions nominatives entièrement libérées d'une valeur nominale de 29 CHF, dont
une part pouvant aller jusqu'à un montant de 0,8 million de CHF par l'exercice d'options a été accordée aux membres du Conseil d'administration de la société, aux collaborateurs des sociétés du groupe ainsi qu'à leurs proches, le droit de souscription des actionnaires étant exclu;
une part pouvant aller jusqu'à un montant de 0,9 million de CHF par l'exercice des droits de souscription créés après le 5 mai 2010 a été accordée dans le cadre de la participation des collaborateurs, le droit de souscription des actionnaires étant exclu;
une part pouvant aller jusqu'à un montant de 34,8 millions de CHF pour permettre l'exercice des droits de conversion et/ou d'option accordés en relation avec des obligations convertibles, des obligations à option, des obligations similaires ou d'autres instruments financiers de la société ou de sociétés du groupe, le droit de souscription des actionnaires étant exclu.
Enfin, il existe un capital-actions autorisé pour permettre au Conseil d'administration d'augmenter le capital-actions de la société d'un montant maximum de 34,8 millions de CHF dans un délai de deux ans au plus par l'émission de 1 200 000 actions nominatives au maximum, à libérer intégralement, d'une valeur de 29 CHF chacune.
Le montant attribuable au dividende est basé sur le bénéfice au bilan affecté à la distribution de Mobimo Holding AG. Il est déterminé en conformité avec les dispositions du code suisse des obligations.
Le Conseil d'administration proposera à l'assemblée générale du 6 avril 2011 de réduire le capital-actions de 46,2 millions de CHF sous la forme d'une diminution de la valeur nominale de 9 CHF par action.
| Total | Nombre d'actions | Valeur nominale | |
|---|---|---|---|
| milliers CHF | nominatives | par action (CHF) | |
| Capital au 31 décembre 2010 | |||
| Capital-actions | 148 804 | 5 131 170 | 29 |
| Capital autorisé (jusqu'au 5 mai 2012) | max. 34 800 | 1 200 000 | 29 |
| Capital conditionnel | max. 36 558 | 1 260 634 | 29 |
| Modifications du capital | |||
| Capital-actions au 31. 12. 2005 | 192 411 | 2 600 145 | 74 |
| Capital-actions au 31. 12. 2006 | 225 346 | 3 466 860 | 65 |
| Capital-actions au 31. 12. 2007 | 243 232 | 4 343 425 | 56 |
| Capital-actions au 31. 12. 2008 | 204 230 | 4 345 323 | 47 |
| Capital-actions au 31. 12. 2009 | 192 035 | 5 053 552 | 38 |
| Capital-actions au 31. 12. 2010 | 148 804 | 5 131 170 | 29 |
| Capital autorisé au 31. 12. 2005 | 26 640 | 360 000 | 74 |
| Capital autorisé au 31. 12. 2006 | 23 400 | 360 000 | 65 |
| Capital autorisé au 31. 12. 2007 | 20 160 | 360 000 | 56 |
| Capital autorisé au 31. 12. 2008 | 16 920 | 360 000 | 47 |
| Capital autorisé au 31. 12. 2009 | 18 687 | 491 771 | 38 |
| Capital autorisé au 31. 12. 2010 | 34 800 | 1 200 000 | 29 |
| Capital conditionnel au 31. 12. 2005 | 11 163 | 150 855 | 74 |
| Capital conditionnel au 31. 12. 2006 | 9 750 | 150 000 | 65 |
| Capital conditionnel au 31. 12. 2007 | 7 848 | 140 150 | 56 |
| Capital conditionnel au 31. 12. 2008 | 6 498 | 138 252 | 47 |
| Capital conditionnel au 31. 12. 2009 | 5 254 | 138 252 | 38 |
| Capital conditionnel au 31. 12. 2010 | 36 558 | 1 260 634 | 29 |
Le bénéfice non dilué par action a été calculé en tenant compte du bénéfice du groupe et du nombre moyen d'actions en circulation.
Quant au bénéfice dilué par action, il résulte du bénéfice du groupe et du nombre moyen d'actions en circulation (sans les actions propres) et tient compte de l'effet des options en circulation dans l'hypothèse où elles seraient toutes exercées.
| 2010 | 2009 | |
|---|---|---|
| Origine du bénéfice par action | ||
| Nombre d'actions en circulation au 1er janvier | 5 049 179 | 4 335 323 |
| Effet résultant de l'augmentation de capital (moyenne) | 23 700 | 102 839 |
| Effet résultant de l'achat / de la vente d'actions propres (moyenne) | 1 353 | 1 503 |
| Nombre moyen d'actions en circulation | 5 074 232 | 4 439 665 |
| Effet des options en circulation: | ||
| – Nombre moyen d'actions potentielles | 82 106 | 103 403 |
| – Nombre moyen d'actions qui seraient émises à la valeur vénale moyenne | –12 830 | –25 749 |
| Nombre moyen d'actions potentielles issues de l'emprunt convertible | 419 352 | |
| Nombre d'actions servant au calcul du bénéfice dilué par action | 5 562 860 | 4 517 319 |
| Bénéfice, milliers de CHF | 65 995 | 62 549 |
| Résultat des réévaluations, milliers de CHF | –29 132 | –9 319 |
| Impôts différés y relatifs, milliers de CHF | 7 283 | 2 330 |
| Bénéfice hors réévaluations (et impôts différés y relatifs), milliers de CHF | 44 146 | 55 559 |
| Effet résultant de la rémunération de l'emprunt convertible, milliers de CHF | 2 107 | |
| Impôts sur le bénéfice imputables, milliers de CHF | –164 | |
| Bénéfice après éliminations résultant de l'emprunt convertible, milliers de CHF | 67 938 | |
| Bénéfice hors réévaluations et hors effets résultant de l'emprunt convertible, milliers de CHF | 46 089 | |
| Bénéfice par action, CHF | 13.01 | 14.09 |
| Bénéfice dilué par action, CHF | 12.21 | 13.85 |
| Bénéfice par action hors réévaluations (et impôts différés y relatifs), CHF | 8.70 | 12.51 |
| Bénéfice dilué par action hors réévaluations (et impôts différés y relatifs), CHF | 8.29 | 12.30 |
| Origine de la valeur d'inventaire nette (NAV) par action | ||
| Nombre d'actions en circulation au 31 décembre | 5 130 099 | 5 049 179 |
| Nombre d'options en circulation | 28 188 | 105 806 |
| Nombre d'actions potentielles issues de l'emprunt convertible | 831 866 | |
| Nombre déterminant d'actions servant au calcul de la NAV diluée |
5 990 153 | 5 154 985 |
| Fonds propres au 31 décembre, milliers de CHF | 971 339 | 925 355 |
| Composante de dette de l'emprunt convertible | 168 108 | |
| Impôts différés sur l'emprunt convertible | 538 | |
| Options exercées (options en circulation x valeur nominale), milliers de CHF | 817 | 4 021 |
| Fonds propres après conversion et exercice des options, milliers de CHF | 1 140 802 | 929 376 |
| NAV par action, CHF |
189.34 | 183.27 |
| NAV diluée par action, CHF |
190.45 | 180.29 |
En 2010, un total de 54 logements et biens accessoires ont été vendus en PPE, ce qui a permis de réaliser un produit de 79,1 millions de CHF.
L'incidence sur le résultat des ventes des Promotions découlant de l'application de l'IFRIC 15 (ajustement) est décrite sous 1.5.2 Principes de présentation des comptes consolidés.
Les charges englobent les éléments suivants:
| 2010 | 2009 | |
|---|---|---|
| Quote-part de la valeur d'acquisition des immeubles vendus | 70 065 | 157 059 |
| Variations des correctifs de valeur | 608 | 14 |
| Total des charges des ventes d'immeubles (promotion) | 70 673 | 157 073 |
Les produits des locations d'immeubles se répartissent de la manière suivante sur les secteurs d'activité:
| 2010 | 2009 | |
|---|---|---|
| Immeubles commerciaux | 79 162 | 64 190 |
| Immeubles d'habitation | 10 631 | 7 097 |
| Produits résultant des locations d'immeubles de placement | 89 793 | 71 287 |
| Promotion 1 | 1 152 | 475 |
| Total des produits des locations d'immeubles | 90 945 | 71 762 |
Le revenu locatif comprend les revenus locatifs nets, c'est-à-dire les loyers encaissés.
1 Revenu locatif des objets en cours de changement d'affectation
| 2010 | 2009 | |
|---|---|---|
| Immeubles commerciaux | 10 208 | 5 842 |
| Pertes sur débiteurs des immeubles commerciaux | –496 | 532 |
| Immeubles d'habitation | 1 905 | 1 147 |
| Pertes sur débiteurs des immeubles d'habitation | 40 | 31 |
| Charges des immeubles | 11 656 | 7 552 |
| Immeubles destinés à la vente | 98 | 1 069 |
| Pertes sur débiteurs, immeubles destinés à la vente | –11 | 1 |
Les charges directes englobent l'ensemble des coûts d'entretien et de gestion (y compris les charges de conciergerie) qui n'ont pas été répercutés sur les locataires. La dissolution des réserves superflues est comptabilisée dans les pertes sur débiteurs des immeubles commerciaux.
| 2010 | 2009 | |
|---|---|---|
| Réévaluations vers le haut | 39 728 | 19 072 |
| Réévaluations vers le bas | –10 597 | –9 753 |
| Résultat des réévaluations | 29 132 | 9 319 |
En 2010, à la suite de la réévaluation des immeubles de placement en construction, Mobimo a comptabilisé une plus-value de 16,035 millions de CHF (contre 8,007 millions l'année précédente). Le résultat des réévaluations de 13,1 millions de CHF en ce qui concerne les biens immobiliers en portefeuille se compose de deux éléments, un premier de 7,5 millions de CHF résultant des performances opérationnelles et un deuxième de 5,6 millions de CHF consécutif aux variations des taux d'escompte induites par le marché. Le chiffre de l'année passée englobe 5,588 millions imputables à la saisie initiale au 1er janvier 2009.
| 2010 | 2009 | |
|---|---|---|
| Produits des ventes d'immeubles de placement | 116 650 | 40 100 |
| Valeur d'acquisition | –110 180 | –37 954 |
| Coûts de vente | –1 033 | –456 |
| Résultat des ventes d'immeubles de placement | 5 437 | 1 690 |
Durant la période sous revue, onze immeubles de placement ont été vendus et d'autres cessions de terrains ont été effectuées (voir note explicative n° 7).
| 2010 | 2009 | |
|---|---|---|
| Prestations propres activées | 5 648 | 3 607 |
| Autres produits | 939 | 472 |
| Gain sur ventes d'immobilisations corporelles | 2 | 0 |
| Total des autres produits | 6 589 | 4 079 |
| 2010 | 2009 | |
|---|---|---|
| Salaires | 9 580 | 8 313 |
| Assurances sociales | 1 050 | 773 |
| Plans de prévoyance du personnel à cotisations définies | 139 | 102 |
| Plans de prévoyance du personnel à prestations définies | 690 | 581 |
| Honoraires du Conseil d'administration | 1 885 | 1 283 |
| Participation aux résultats et au plan en options | 2 302 | 1 770 |
| Frais externes de formation continue | 135 | 175 |
| Autres charges de personnel | 1 937 | 1 008 |
| Total des charges de personnel | 17 717 | 14 005 |
| Effectifs au 31 décembre (emplois à plein temps) | 75,1 | 73,7 |
| Effectifs moyens (emplois à plein temps) | 64,2 | 59,3 |
| 2010 | 2009 | |
|---|---|---|
| Frais de locaux | 66 | 57 |
| Frais préliminaires aux achats, documents de vente | 111 | 171 |
| Impôt sur le capital | 319 | 284 |
| Autres charges d'exploitation | 4 079 | 3 261 |
| Total des charges d'exploitation | 4 575 | 3 773 |
| Total des frais de gestion | 2 940 | 1 743 |
|---|---|---|
| Autres frais de gestion | 527 | 260 |
| Honoraires de conseil envers des personnes proches | 368 | 208 |
| Honoraires de conseil | 2 046 | 1 275 |
| 2010 | 2009 |
L'augmentation des honoraires de conseil est essentiellement due à l'intensification des activités d'acquisition sur le marché.
| Total des dépréciations et amortissements | 1 372 | 1 110 |
|---|---|---|
| Amortissements sur immobilisations incorporelles | 274 | 197 |
| Amortissements sur immeubles à usage propre | 730 | 588 |
| Amortissements sur autres immobilisations corporelles | 367 | 325 |
| 2010 | 2009 |
Les amortissements du poste «Autres immobilisations corporelles» incluent les amortissements ordinaires pour le mobilier, le matériel informatique et les véhicules (uniquement en 2009). Les amortissements des «immeubles à usage propre» comprennent les amortissements ordinaires de l'immeuble de Küsnacht, Seestrasse, ainsi que de l'immeuble à usage propre de la Place de l'Europe 7 et de la Rue des Côtes-de-Montbenon 16 à Lausanne.
| 2010 | 2009 | |
|---|---|---|
| Produits financiers | ||
| Intérêts sur avoirs bancaires et autres avoirs | 261 | 142 |
| Intérêts résultant de prêts et de cédules hypothécaires | 20 | 119 |
| Intérêts résultant des prêts aux sociétés associées | 24 | 0 |
| Total des produits d'intérêts | 305 | 261 |
| Dividendes des participations | 101 | 81 |
| Produits des instruments financiers (dérivés) | 180 | 250 |
| Autres produits | 66 | 0 |
| Total des produits financiers | 652 | 592 |
| Charges financières | ||
| Charges d'intérêts | –25 102 | –19 118 |
| Charges des instruments financiers (dérivés) | –2 295 | –1 704 |
| Total des charges financières | –27 397 | –20 822 |
| Total du résultat financier | –26 745 | –20 230 |
Durant l'exercice 2010, des intérêts intercalaires de 2,5 millions de CHF (919 000 CHF l'année précédente) ont été activés sous les postes «Immeubles destinés à la vente» et «Immeubles de placement en construction». Le taux d'intérêt moyen des intérêts activés était de 1,75% (1,82% l'année précédente).
Les charges fiscales englobent les éléments suivants:
| 2010 | 2009 | |
|---|---|---|
| Total des charges d'impôts courants 1 | 9 042 | 12 084 |
| Impôts différés | ||
| Evolution des impôts différés | 3 312 | 4 967 |
| Activation d'impôts différés sur les reports de pertes fiscales de l'année en cours | 495 | 283 |
| Modifications des taux d'imposition sur les positions fiscales différées portées au bilan | –907 | –1 326 |
| Total des charges d'impôts différés | 2 900 | 3 924 |
| Total des charges d'impôts sur le résultat | 11 942 | 16 008 |
Les impôts incluent des charges d'un montant de 1,396 million de CHF (-740 000 CHF l'année précédente) au titre d'impôts sur le résultat des périodes antérieures. Pour le calcul des impôts courants sur les bénéfices, les taux d'imposition effectifs sont utilisés.
1 y c. des impôts sur les gains immobiliers d'un montant de 1,6 million de CHF (7,6 millions de CHF l'année précédente).
Les charges fiscales se composent des éléments suivants:
| 2010 | 2009 | |
|---|---|---|
| Résultat du groupe avant impôts | 77 949 | 78 567 |
| Taux d'imposition applicable | 25% | 25% |
| Charges fiscales selon taux applicable | 19 487 | 19 642 |
| Charges/produits sans effet fiscal | –1 512 | –2 576 |
| Constitution/dissolution de réserves pour impôts courants des années précédentes | –1 396 | –740 |
| Charges/produits découlant d'un taux d'imposition plus faible/plus élevé | –3 469 | 1 105 |
| Effet des modifications des taux d'imposition sur les positions fiscales différées inscrites au bilan | –907 | –1 325 |
| Autres effets | –261 | –97 |
| Total des impôts | 11 942 | 16 008 |
Pour l'exercice considéré, le taux d'imposition applicable est un taux mixte. Ce taux tient compte du fait que lorsque des bénéfices soumis à l'impôt cantonal et communal sont réalisés, un taux déterminant moyen de 22% est actuellement appliqué (IFD compris), alors que les bénéfices réalisés sur des immeubles soumis à l'impôt sur les gains immobiliers sont imposés à des taux pouvant s'élever jusqu'à 35%.
Consulter la note explicative n° 18 pour les impôts différés saisis dans «Autres éléments du résultat global».
La valeur comptable des actifs gagés se présente de la manière suivante:
| 2010 | 2009 | |
|---|---|---|
| Créances résultant de livraisons et de prestations | 267 | 8 |
| Immeubles destinés à la vente | 116 673 | 141 935 |
| Immeubles de placement | 1 594 259 | 1 380 881 |
| Immeubles à usage propre | 16 409 | 17 107 |
| Valeur comptable des actifs gagés | 1 727 608 | 1 539 931 |
La valeur comptable considérée est la valeur des actifs intégralement ou partiellement gagés. Dans la réalité, ces actifs sont grevés de 984,1 millions de CHF (845,9 millions de CHF l'année précédente) d'hypothèques (cf. note explicative n° 12).
Par ailleurs, les revenus locatifs futurs de quinze immeubles sont gagés pour assurer la couverture de crédits hypothécaires.
Les engagements suivants découlent de contrats de location et de leasing non résiliables:
| Contrats de location et de leasing jusqu'à 1 an Contrats de location et de leasing de 2 à 5 ans |
71 6 |
52 50 |
|---|---|---|
| Contrats de location et de leasing de plus de 5 ans | 0 | 0 |
| Total des contrats de location et de leasing futurs | 77 | 102 |
Les engagements résultent de photocopieurs loués et de la location de locaux de tiers et de places de parc et de stationnement souterraines. Les charges de location et de leasing comptabilisées au bilan s'élevaient à 69 000 CHF (71 000 CHF l'année précédente).
Les revenus locatifs d'immeubles de placement dont les contrats de bail ne sont pas résiliables se répartissent selon les échéances suivantes:
| Immeubles | Immeubles | ||
|---|---|---|---|
| 2010 | commerciaux | d'habitation | Total |
| Revenus locatifs sur 1 an | 65 109 | 819 | 65 928 |
| Revenus locatifs sur 2 à 5 ans | 182 136 | 2 305 | 184 441 |
| Revenus locatifs au-delà de 5 ans | 113 398 | 634 | 114 032 |
| Total des revenus locatifs futurs issus de contrats de bail non résiliables | 360 643 | 3 758 | 364 401 |
| Immeubles | Immeubles | ||
|---|---|---|---|
| 2009 | commerciaux | d'habitation | Total |
| Revenus locatifs sur 1 an | 64 979 | 750 | 65 729 |
| Revenus locatifs sur 2 à 5 ans | 168 294 | 1 851 | 170 145 |
| Revenus locatifs au-delà de 5 ans | 97 163 | 709 | 97 872 |
| Total des revenus locatifs futurs issus de contrats de bail non résiliables | 330 436 | 3 310 | 333 746 |
Les contrats de bail d'immeubles commerciaux contiennent généralement une clause d'indexation permettant de relever les loyers en fonction de l'évolution de l'indice des prix à la consommation. Les hausses de loyer des immeubles d'habitation dépendent notamment des taux hypothécaires. Au 31 décembre 2010, 72 % des revenus locatifs, soit 59,4 millions de CHF, provenaient de contrats de bail contenant pour la grande majorité d'entre eux, une clause d'indexation prévoyant une adaptation à 100 % à l'indice.
| 2010, | 2009, | |
|---|---|---|
| Nom du locataire | part en % | part en % |
| Groupe Swisscom | 7,0 | 7,6 |
| UBS SA | 4,0 | 4,2 |
| Coop | 3,8 | 3,8 |
| Rockwell Automation SA | 3,8 | 3,7 |
| Fédération des coopératives Migros | 3,3 | 3,2 |
Pour obtenir davantage de détails au sujet des revenus locatifs, consulter la note explicative n° 23.
En raison de son activité, Mobimo est exposée à divers risques financiers, à savoir le risque de défaillance, le risque de liquidité et le risque de marché. En matière de risque de marché, c'est la gestion du risque de taux qui revêt une importance toute particulière.
Le Controlling interne assure la gestion du risque; placé sous la surveillance du Comité d'audit et risques, il œuvre dans le cadre des principes régissant le concept de gestion du risque de Mobimo. La gestion du risque a pour vocation d'identifier, de décrire, de gérer, de surveiller et de contrôler les risques ci-dessus. Le groupe a recours à des instruments financiers dérivés pour couvrir certains risques.
Les principes de gestion du risque ainsi que les processus appliqués font l'objet de contrôles réguliers, pour tenir compte de l'évolution des conditions du marché ainsi que des activités du groupe. L'objectif consiste à maintenir un système de contrôle fiable et rationnel grâce aux directives et aux processus de formation et de direction existants, au sein duquel les collaborateurs sont à même de jouer leur rôle et d'assumer leurs tâches. La gestion du risque est l'un des éléments constituants de notre système de gestion intégré.
Les paragraphes suivants offrent un aperçu de l'étendue des divers risques ainsi que des objectifs, des principes et des processus servant à les mesurer, à les surveiller et à les couvrir ainsi que de la gestion des capitaux du groupe. Les notes explicatives de l'annexe fournissent des informations supplémentaires au sujet des risques financiers (cf. Comptes annuels de Mobimo Holding AG, «8. Evaluation des risques» conformément à l'art. 663b ch. 12 CO, p. 109).
Le risque de solvabilité est le risque de voir Mobimo subir des pertes lorsqu'un client ou la contrepartie d'un instrument financier ne remplit pas ses obligations contractuelles. Le risque de défaillance provient essentiellement de créances résultant de livraisons et de prestations et des liquidités.
Pour minimiser le risque de solvabilité en matière de liquidités, les avoirs bancaires à court terme sont déposés auprès d'établissements de premier ordre. Les créances résultant de livraisons et de prestations proviennent de la vente d'immeubles et des contrats de location. Le risque de solvabilité des créances résultant de la vente d'immeubles est limité, car tous les contrats d'achat sont passés en la forme authentique et donc régulièrement couverts par une promesse de paiement irrévocable. Le risque de défaillance des contrats de bail est réduit grâce à des examens de solvabilité et à la surveillance des retards de paiement des créances. Par ailleurs, des dépôts de garantie ou des garanties bancaires correspondant à 3 à 6 mois de loyer sont exigés.
Le risque de solvabilité maximum correspond à la valeur comptable des actifs financiers correspondants. Il n'existe pas de garanties ni d'engagementssimilaires qui pourraient entraîner une hausse du risque excédant les valeurs comptables. A la date de clôture du bilan, le risque de défaillance maximum était le suivant:
| Valeur | Valeur | |
|---|---|---|
| comptable | comptable | |
| en 2010 | en 2009 | |
| Liquidités (avoirs bancaires) | 92 773 | 27 407 |
| Créances résultant de livraisons et de prestations | 5 704 | 5 079 |
| Autres créances 1 | 587 | 1 709 |
| Comptes de régularisation des actifs 2 | 1 765 | 575 |
| Instruments financiers dérivés | 180 | 0 |
| Immobilisations financières (prêts) | 1 114 | 6 536 |
| Total | 102 123 | 41 306 |
Le risque de liquidité réside dans le danger de voir Mobimo se retrouver incapable de faire face à ses engagements financiers à l'échéance. Les immeubles de placement sont généralement refinancés au moyen de crédits de moyen et long terme et les immeubles d'habitation en développement par des crédits à court terme. La gestion des liquidités s'effectue avec un outil de planification combiné à une base de données regroupant les hypothèques.
1 Sans les créances fiscales, ni les créances à l'égard des assurances sociales, ni les reports d'acomptes.
2 Sans les acomptes versés aux entreprises générales.
Le tableau ci-dessous indique les échéances contractuelles (intérêts compris) des dettes financières de Mobimo. Les taux d'intérêt variables futurs ont été estimés sur la base de la courbe des taux correspondant à la date de clôture du bilan.
| Valeur | Cash-flows | 1 mois ou | 1–3 | 3–12 | Plus de | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2010 | comptable | contractuels | moins | mois | mois | 1–5 ans | 5 ans |
| Dettes financières (hors instruments dérivés) | |||||||
| Créances résultant de livraisons | |||||||
| et de prestations 1 | 5 163 | 5 163 | 5 163 | ||||
| Autres dettes | 579 | 579 | 579 | ||||
| Comptes de régularisation des passifs 2 | 4 229 | 4 229 | 4 229 | ||||
| Dettes financières | 984 128 | 1 128 467 | 42 646 | 93 963 | 153 146 | 446 898 | 391 813 |
| Dettes financières (instruments dérivés) | |||||||
| Couvertures de taux (swaps) | 8 403 | 8 971 | 178 | 350 | 1 320 | 4 697 | 2 426 |
| Total | 1 002 501 | 1 147 408 | 42 824 | 104 284 | 154 466 | 451 594 | 394 239 |
| Valeur | Cash-flows | 1 mois ou | 1–3 | 3–12 | Plus de | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2009 | comptable | contractuels | moins | mois | mois | 1–5 ans | 5 ans |
| Dettes financières (hors instruments dérivés) | |||||||
| Créances résultant de livraisons | |||||||
| et de prestations 1 | 7 834 | 7 834 | 7 834 | ||||
| Autres dettes | 4 708 | 4 708 | 4 708 | ||||
| Comptes de régularisation des passifs 2 | 15 161 | 15 161 | 15 161 | ||||
| Dettes financières | 845 931 | 994 510 | 113 075 | 36 875 | 46 352 | 417 271 | 380 937 |
| Dettes financières (instruments dérivés) | |||||||
| Couvertures de taux (swaps) | 6 450 | 6 914 | 92 | 149 | 500 | 3 659 | 2 514 |
| Total | 880 084 | 1 029 127 | 113 167 | 64 727 | 46 852 | 420 930 | 383 451 |
1 Sans les loyers versés d'avance ni les charges.
2 Sans les impôts ni les dettes à l'égard des assurances sociales.
Le risque de marché équivaut à la probabilité d'assister à des modifications de prix du marché, à savoir dans les taux de change, taux d'intérêt et les valeurs vénales d'actions, susceptibles d'affecter le bénéfice et la valeur de marché des instruments financiers détenus par Mobimo.
L'objectif de la gestion des risques de marché consiste à surveiller ces fluctuations et à les gérer de manière à les contenir.
Le groupe n'étant présent qu'en Suisse, toutes les transactions se déroulent en CHF.
Les liquidités du groupe sont affectées à la réduction des hypothèques variables ou sont placées à court terme.
Les intérêts résultant des dettes financières concernent surtout des crédits servant à financer des immeubles de placement ainsi que des projets de développement (promotions). D'une manière générale, la souscription d'hypothèques à taux fixe de longue durée permet de prendre en compte le risque de taux. Au besoin, des instruments dérivés sont utilisés pour couvrir les taux. Hormis 26,4 millions de CHF de crédits de construction à court terme, il n'y a pas de financement de promotions. L'année passée, les promotions étaient financées à court terme jusqu'à hauteur de 39,2 millions de CHF.
Sur la base de son évaluation de la situation du marché, Mobimo s'est fixée pour objectif de conserver une durée longue pour ses dettes financières, et ce, en souscrivant de nouvelles hypothèques à échéances longues (jusqu'à 15 ans) ou au moyen d'instruments financiers dérivés.
Le risque de taux se décompose en deux parties: un risque de cash-flow découlant des fluctuations du taux de marché concernant les futurs paiements d'intérêts ainsi qu'une modification de la valeur de marché liée au taux et affectant par conséquent la valeur de marché des instruments financiers.
La note explicative n° 12 fournit davantage d'informations sur le profil de taux des dettes financières ainsi que sur les contrats de refinancement et les couvertures de taux (swaps).
Mobimo ne détient aucun avoir financier ni aucune dette à taux fixe comptabilisé à la juste valeur par le compte de résultat. Les instruments financiers à revenu fixe sont évalués au coût amorti. Une modification du taux du marché n'aurait donc aucune influence sur ces positions ni sur le résultat annuel.
Mobimo est autorisée à détenir des contrats de refinancement et des couvertures de taux, évalués à leurjuste valeur. Les ajustements de la juste valeur des contrats de refinancement ne servant pas à la comptabilité de couverture sont comptabilisés dansle résultat financier et exercent donc un effet directsur le résultat annuel. Les ajustements de la juste valeur des contrats de refinancement servant à la comptabilité de couverture sont pour leur part saisis dans les fonds propres.
En cas de hausse du taux d'intérêt de 100 points de base, le résultat du groupe augmenterait de 6,2 millions de CHF (2009: 4,6 millions de CHF). Une réduction du même ordre aurait entraîné une diminution correspondante du résultat du groupe. Cette analyse part de l'hypothèse que tous les autres facteurs seraient restés inchangés.
En ce qui concerne les liquidités rémunérées à taux variable et les dettes financières, Mobimo est exposée au risque de flux de trésorerie en raison des variations dudit taux. En cas de hausse du taux d'intérêt de 100 points de base, le résultat du groupe diminuerait de 0,5 million de CHF (2009: 1,4 million de CHF). Une réduction de même ordre du taux d'intérêt aurait entraîné un effet identique en sens inverse. Cette analyse part de l'hypothèse que tous les autres facteurs seraient restés inchangés.
En raison de leurs échéances courtes, la valeur au bilan des liquidités, des créances résultant de livraisons et de prestations, des autres créances à court terme et des fonds étrangers à court terme équivaut approximativement à leur juste valeur.
La juste valeur des contrats de couverture de taux et des contrats de refinancement correspond à la valeur actuelle de l'opération à terme.
La juste valeur des dettes financières à taux fixe correspond à la juste valeur des flux de trésorerie futurs escomptés au taux du marché à la date de clôture du bilan. A cette date, il étaitsupérieur de 53,7 millions de CHF (37,0 millionsl'année précédente) à sa valeur au bilan du fait qu'en date du 31 décembre 2009, le niveau destaux d'intérêt du marché était nettement inférieur à celui des taux couverts. La valeur vénale des hypothèques à taux fixe est basée sur les indemnités de résiliation des banques prêteuses calculées à la date de référence.
Les taux d'intérêt servant à escompter les futurs cash-flow sont basés sur les taux du marché à la date d'évaluation auquel est ajouté un écart de taux (spread) adéquat. En 2010, les taux d'escompte ont varié entre 0,79 % et 2,96 % (entre 0,76 % et 3,42 % l'année précédente).
Le tableau présente une analyse des instruments financiers évalués selon la méthode de la juste valeur au 31 décembre 2010. Les divers niveaux ont été définis comme suit:
Niveau 2: les évaluations reposent sur des facteurs ne prenant pas en compte les cours des marchés actifs mais qui peuvent être observés directement (sur la base du prix) ou indirectement (en les déduisant des prix).
Niveau 3: les facteurs d'évaluations ne sont pas basés sur des données observables du marché.
| 2010 | Niveau 1 | Niveau 2 | Niveau 3 |
|---|---|---|---|
| Instruments financiers dérivés (net) | 0 | –8 224 | 0 |
| Immobilisations financières (détenues en vue de la vente) | 0 | 0 | 1 838 |
| Actifs détenus en vue de la vente | 0 | 0 | 1 367 |
| 2009 | Niveau 1 | Niveau 2 | Niveau 3 |
| Instruments financiers dérivés | 0 | –6 450 | 0 |
| Immobilisations financières (détenues en vue de la vente) | 0 | 0 | 2 230 |
Mobimo ne détient aucun instrument financier évalué à sa juste valeur selon le niveau 1.
La juste valeur des instruments financiers de niveau 3 a évolué comme suit en 2010:
| 2010 | 2009 | |
|---|---|---|
| Situation au 1er janvier | 2 230 | 392 |
| Acquisition LO Holding L ausanne-Ouchy SA |
0 | 1 838 |
| Bénéfices et pertes comptabilisés sous «Autres éléments du résultat global» | 975 | 0 |
| Situation au 31 décembre | 3 205 | 2 230 |
En 2010, pour les instruments financiers de niveau 3, des bénéfices à hauteur de 975 000 CHF ont été comptabilisés sous «Autres éléments du résultat global». Pour de plus amples détails à ce propos, se reporter à la note explicative 11 «Immobilisations financières». L'évolution raisonnable et escomptée d'un facteur utilisé pour la détermination de la juste valeur n'exercerait pas d'effet significatif sur les justes valeurs indiquées.
Le tableau indique la valeur comptable de toutes les catégories d'instruments financiers:
| en 2010 | en 2009 | |
|---|---|---|
| Liquidités (espèces) | 92 773 | 27 407 |
| Prêts et créances | ||
| Créances résultant de livraisons et de prestations | 5 705 | 5 079 |
| Autres créances 1 | 587 | 1 709 |
| Comptes de régularisation des actifs 2 | 1 765 | 575 |
| Immobilisations financières (prêts) | 1 114 | 6 536 |
| Total des prêts et créances | 101 944 | 41 306 |
| Immobilisations financières détenues en vue de leur négoce | ||
| Instruments financiers dérivés | 180 | 0 |
| Actifs financiers disponibles à la vente | ||
| Actifs détenus en vue de la vente | 1 367 | 0 |
| Immobilisations financières (participations) | 1 838 | 2 230 |
| Dettes financières évaluées au coût amorti | ||
| Créances résultant de livraisons et de prestations 3 | 5 163 | 7 834 |
| Autres dettes 4 | 579 | 4 708 |
| Comptes de régularisation des passifs 4 | 9 296 | 15 161 |
| Dettes financières | 984 128 | 845 931 |
| Total des dettes évaluées au coût amorti | 999 166 | 873 634 |
| Dettes financières détenues en vue de leur négoce | ||
| Instruments financiers dérivés | 8 403 | 6 450 |
L'objectif du Conseil d'administration consiste à disposer d'une solide base de capital. Pour sa structure de capital, Mobimo vise à long terme un taux d'endettement net (rapport entre l'endettement net et les fonds propres, ou net gearing) de 150% au maximum. Par conséquent, selon les directives de placement, le niveau des fonds propres ne peut être inférieur à 40% de la somme du bilan. Mobimo verse constamment des dividendes élevés. Le rendement sur dividendes de ces cinq dernières années s'établit à quelque 5,2 % (5,0 %). A la fin 2010, le rendement des fonds propres s'élevait à 7,1 % (8,0 %) (bénéfice par rapport aux fonds propres moyens). L'action se caractérise par la forte stabilité de sa valeur, sa prévisibilité et sa rentabilité par rapport à la valeur d'inventaire nette (NAV).
1 Sans les créances fiscales, les créances à l'égard des assurances sociales ni les acomptes versés.
2 Sans les régularisations de loyers, les paiements anticipés ni les acomptes versés aux entreprises générales en 2009.
3 Sans les loyers versés d'avance ni les charges.
4 Sans les impôts ni les dettes à l'égard des assurances sociales.
Pour la direction, un nouveau règlement relatif à la participation aux bénéfices est entré en vigueur au 1er janvier 2010 et stipule que si le rendement des fonds propres dépasse un seuil fixé à 5%, des actions lui sont attribuées à raison de la moitié minimum de 7% du bénéfice annuel consolidé restant après déduction du seuil. Un high watermark prévoit par ailleurs que si le seuil de 5% n'est pas atteint, la participation aux bénéfices n'est à nouveau possible qu'après compensation de la différence. La participation annuelle aux bénéfices de chaque membre de la direction est limitée à 150% maximum de la part fixe du montant annuel brut de son salaire.
Toutes les actions émises dans le cadre de la participation aux bénéfices sont assorties d'un délai de blocage qui est généralement fixé à 5 ans.
Pour l'exercice 2010, le nombre d'actions octroyées à la direction au titre de la participation aux bénéfices s'est établi à 4 089. Les charges afférentes à l'attribution d'actions ont totalisé 935 000 CHF sur la base d'un cours de 199,70 CHF par action au 31 décembre 2010. Le paiement en actions de la direction s'est effectué en partant de l'hypothèse que la quote-part minimale de 50 % serait mise en application conformément au règlement régissant les rémunérations.
L'année précédente, la direction avait bénéficié pour la dernière fois d'une participation aux bénéfices sous la forme d'options conformément au règlement de participation aux bénéfices alors en vigueur.
Quant au Conseil d'administration, des options de participation aux bénéfices lui ont été attribuées pour la dernière fois au titre de l'exercice 2008.
Les options émises se présentent comme suit:
| Date d'attribution | 2010 | 2009 | |
|---|---|---|---|
| – Pour l'édification réussie du groupe | 21. 11. 2001 | 13 000 | 13 000 |
| – Dans le cadre de la participation aux bénéfices 2000 | 21. 11. 2001 | 55 900 | 55 900 |
| – Dans le cadre de la participation aux bénéfices 2001 | 28. 08. 2002 | 18 725 | 18 725 |
| – Attribution spéciale à la direction 2004 | 31. 12. 2004 | 2 293 | 2 293 |
| – Dans le cadre de la participation aux bénéfices 2005 | 01. 01. 2005 | 8 592 | 8 592 |
| – Dans le cadre de la participation aux bénéfices 2006 | 01. 01. 2006 | 8 322 | 8 322 |
| – Dans le cadre de la participation aux bénéfices 2007 | 01. 01. 2007 | 6 494 | 6 494 |
| – Dans le cadre de la participation aux bénéfices 2008 | 01. 01. 2008 | 1 825 | 1 825 |
| – Dans le cadre de la participation aux bénéfices 2009 | 01. 01. 2009 | 2 403 | 2 403 |
| Total des options émises | 117 554 | 117 554 | |
| Options exercées | 89 366 | 11 748 | |
| Options échues | 0 | 0 | |
| Total des options en circulation au 31 décembre | 28 188 | 105 806 | |
| Options à exercer | 3 898 | 80 516 |
Une nouvelle règlementation concernant la rémunération du Conseil d'administration est entrée en vigueur à compter de l'exercice 2009 (cf. Corporate Governance). Compte tenu des nouvelles dispositions applicables, le Conseil d'administration ne peut plus participer au plan en options depuis le 1er janvier 2009. Il touche désormais une rémunération fixe établie selon un système modulaire. Les modules de ce système tiennent compte des activités spécifiques de chaque membre du Conseil d'administration en vue de garantir une rétribution qui tienne compte tant de la charge de travail que des responsabilités. Chaque membre du Conseil d'administration peut choisir entre une rétribution en espèces et/ou en actions. En 2010, 285 000 CHF ont été versés au total sous forme d'actions, soit 1562 titres.
Jusqu'au 31 décembre 2009 pour la direction et les collaborateurs et jusqu'au 31 décembre 2008 pour le Conseil d'administration, la réglementation en vigueur quant à la participation aux bénéfices était la suivante:
Pour la participation aux bénéfices de la direction et des collaborateurs, un règlement prévoyait jusqu'au 31 décembre 2009 d'attribuer des options (avec clause d'anti-dilution) ouvrant droit à l'obtention d'actions à hauteur de 20% des bénéfices annuels non réalisés (plus-values sur immeubles après déduction des impôts différés) si le rendement des fonds propres dépassait le seuil de 5%. Un high watermark prévoyait par ailleurs que si le seuil de 5% n'était pas atteint, la participation aux bénéfices n'était à nouveau possible qu'après compensation de la différence. Depuis le 1er janvier 2006, le nombre d'options s'établissait en fonction de la valeur vénale des options calculée au moyen du modèle Black-Scholes. Ce plan en options était en vigueur depuis le 1er juillet 2000 et le règlement correspondant a été réactualisé au 1er janvier 2005 et au 1er janvier 2006 dans le sillage de la nouvelle réglementation sur la participation aux bénéfices des collaborateurs. En 2001, le Conseil d'administration et la direction se sont également vu attribuer des options à titre exceptionnel pour l'édification réussie du groupe Mobimo.
Le prix d'exercice des options correspond à leur valeur nominale au moment de l'exercice. En raison de la réduction de valeur nominale au 12 août 2010, le prix d'exercice de 38 CHF a été abaissé à 29 CHF. La valeur nominale avait déjà été réduite l'année précédente, le prix d'exercice étant alors passé de 47 CHF à 38 CHF.
Toutes les options sont assorties de délais de blocage de trois ans au moins à compter de leur date d'émission (21 novembre 2001 pour la constitution du groupe et la participation aux bénéfices 2000, 28 août 2002 pour la participation aux bénéfices 2001). La première date d'exercice possible était fixée au 21 novembre 2004. En vigueur depuis le 1er janvier 2006, le règlement de participation au plan en options pour les attributions à compter de l'exercice 2006 fixe un délai d'exercice compris entre la troisième et la dixième année. La valeur vénale des options octroyées en 2009 a été calculée selon le modèle Black-Scholes.
Au 31 décembre 2010, des engagements à hauteur de 71,2 millions de CHF existaient en vue d'investissements futurs. Ces engagements correspondent à l'immeuble de placement en construction sis à Zurich, Manessestrasse ainsi qu'au projet de construction City-West (voir note explicative 9).
Il n'y avait aucun engagement conditionnel à la date de clôture de l'exercice.
A la date de clôture du bilan, les actionnaires ci-après détenaient une part de plus de 3% des actions et des options de Mobimo Holding AG:
| 31 décembre | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Caisse de pension du Canton de Zoug | 3,41% | 3,80% |
| Famille Alfred Meili | 3,19% | 5,62% |
| Reichmuth & Co Investmentfonds AG | non dét. | 5,77% |
Font partie des personnes proches, les actionnaires pouvant exercer une influence significative sur Mobimo, le Conseil d'administration et la direction, les sociétés associées, les sociétés contrôlées par les membres du Conseil d'administration du groupe et la fondation de prévoyance du personnel. Comptent au nombre des sociétés contrôlées par des membres du Conseil d'administration: Ledermann AG Beteiligungen & Immobilien, le cabinet d'avocats Weber Schaub & Partner et Immopoly Sàrl, dont M. Paul Rambert est le propriétaire. La partenaire de M. C. Caviezel est une associée du cabinet Holenstein Rechtsanwälte AG. Le fils de M. Paul Rambert est associé gérant de l'entreprise OloOm Sàrl, qui offre des services dans les domaines du design et de l'architecture d'intérieur.
Durant l'exercice les honoraires suivants ont été versés au Conseil d'administration et à la direction (en milliers de CHF):
| 2010 | 2009 | |
|---|---|---|
| Membres du Conseil d'administration / direction | 5 505 | 4 243 |
| dont | ||
| – Salaires | 3 900 | 3 390 |
| – Prestations sociales | 502 | 312 |
| – Paiements fondés sur des actions | 1 103 | 541 |
Dans le cadre du plan en options (cf. note explicative n° 37), les membres du Conseil d'administration et de la direction ont reçu des options pour les années 2000, 2001, 2004, 2005, 2006, 2007 et 2008. En raison de la nouvelle réglementation concernant la rétribution du Conseil d'administration, seule la direction a touché des options en 2009.
| Participation aux bénéfices 2000, 2001, 2005, 2006 et attribution spéciale 2004 | 93 832 options |
|---|---|
| Rémunération pour l'édification réussie du groupe | 13 000 options |
| Participation aux bénéfices 2007 | 6 305 options |
| Participation aux bénéfices 2008 | 1 825 options |
| Participation aux bénéfices 2009 | 2 403 options |
| Participation aux bénéfices 2010 | 4 089 options |
Pour obtenir davantage de détails au sujet du plan en options, consulter la note explicative n° 37.
Il existe également les relations suivantes avec les personnes proches:
Le poste «Honoraires de conseil envers des personnes proches» englobe un montant de 50 000 CHF en faveur de Holenstein Rechtsanwälte AG et un montant de 310 000 CHF en faveur de Steuer- und Rechtsberatungskanzlei weber schaub & partner ag pour des conseils fiscaux. Immopoly Sàrl a perçu le montant de 21 000 CHF au titre de services de conseil et OloOm Sàrl a reçu 12 000 CHF pour les prestatsion fournies dans le cadre de la vente d'immeubles de placement par Paul Schnetzer. Dans la Mobimo Tower, MM. C. Caviezel et U. Lederman ont acquis chacun un appartement, au prix de 2,4 millions et 1,3 million de CHF respectivement.
L'annexe aux comptes annuels de Mobimo Holding AG fournit les informations en matière de transparence exigées par le Code des Obligations suisse.
Les sociétés suivantes sont intégrées au périmètre de consolidation:
| Capital social, | Quote-part | Méthode de | ||
|---|---|---|---|---|
| Société | Domicile | milliers CHF | en % | consolidation |
| Mobimo Holding AG | Lucerne | 148 804 | C | |
| Mobimo AG | Lucerne | 72 000 | 100,00 | C |
| Mobimo Management AG | Küsnacht | 100 | 100,00 | C |
| Mobimo Finance Ltd. | Jersey | Capital minimal | 100,00 | C |
| JJM Participations SA | Lausanne | 6 001 | 100,00 | C |
| LO Holding Lausanne-Ouchy SA | Lausanne | 12 000 | 100,00 | C |
| LO I mmeubles SA |
Lausanne | 2 000 | 100,00 | C |
| LO Gestion SA | Lausanne | 250 | 100,00 | C |
| FLON E vents Sàrl |
Lausanne | 20 | 95,00 | C |
| Parking du Centre SA | Lausanne | 6 000 | 50,00 | E |
| Flonplex SA | Lausanne | 2 000 | 40,00 | E |
| Parking Saint-François SA | Lausanne | 1 150 | 26,52 1 | non cons. |
| O4Real AG2 | Zurich | 1 000 | 100,00 | C |
| Olmero AG | Opfikon | 208 | 6,44 | non cons. |
C = Consolidation intégrale
E = évaluation selon la méthode de la mise en équivalence (equity-method)
non cons. = non consolidé
Scala Tower AG a fusionné avec Mobimo AG au 1er janvier 2010.
Le 25 février 2011, les comptes consolidés ont été approuvés par le Conseil d'administration en vue de leur publication. Ils doivent en outre être approuvés par l'assemblée générale du 6 avril 2011 de Mobimo Holding AG.
Le 9 février 2011, Mobimo a acquis d'autres terrains constructibles sous la forme de deux terrains d'une superficie totale de 12 001m2 à Affoltern am Albis pour y développer des immeubles d'habitation en PPE.
Aucun autre événement significatif – qui aurait nécessité la modification de la valeur comptable d'actifs et de passifs du groupe au 31 décembre 2010 ou exigé sa mention dans le présent rapport – n'est survenu entre le 31 décembre et la date d'approbation des présents comptes consolidés.
| Localité | Adresse | Surface du | Cadastre | Année de | Date d'achat | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| terrain | des sites | construction | ||||
| en m2 | pollués | |||||
| Terrain constructible | ||||||
| Erlenbach | Forch-/Glärnischstrasse | 7 037 | Non | Avr. 07 | ||
| Herrliberg | Rigiweg | 5 082 | Non | Nov. 08 | ||
| Weggis | Hertensteinstrasse 105 | 3 043 | Non | Mai 10 | ||
| 15 162 | ||||||
| Immeubles en construction | ||||||
| Adliswil | Wilacker I | 7 231 | Non | Déc. 07 | ||
| Adliswil | Wilacker II | 10 935 | Non | Déc. 07 | ||
| Adliswil | Wilacker III | 4 500 | Non | Déc. 07 | ||
| Horgen | Stockerstrasse 40–42 (Wiesental II) | 7 047 | Non | Nov. 05 | ||
| Wädenswil | Rötibodenstrasse | 3 740 | Non | Oct. 07 | ||
| Zurich | Promotion Turbinenstrasse (Mobimo Tower) | 1 936 | Non | Mai 08 | ||
| 35 389 | ||||||
| Immeubles achevés | ||||||
| Horgen | Stockerstrasse 27 – 29 | 5 490 | Non | Nov. 05 | ||
| Horgen | Stockerstrasse 40 – 42 (Wiesental I) | 7 633 | Non | Nov. 05 | ||
| Horgen | Stockerstrasse 54 | 919 | Non | Nov. 06 | ||
| Lucerne | Guggistrasse 10 / 12 / 12a 2 | 3 004 | Non | 1979 | Juil. 07 | |
| St-Moritz | Via Maistra 29 | 557 | Non | Juil. 10 | ||
| Thalwil | Bergstrasse 10 | 2 551 | Non | Juin 06 | ||
| Winterthour | Museumstrasse 3 2 | 2 550 | Non | 1970 | Déc. 98 | |
| Zurich | Im Brächli 5 / 7 / 9 2 | 2 144 | Non | 1955 | Août 09 | |
| Zurich | Katzenbach I | 6 530 | Non | Oct. 04 / Fév. 05 | ||
| Zurich | Hinterbergstrasse 2 | 1 465 | Non | Juil. 10 | ||
| Zurich | Zweierstrasse 141; Zurlindenstrasse 82 2 | 880 | Non | 1991 | Fév. 99 | |
| 33 723 |
2 Changement d'affectation
1 Statut: contrat de vente authentifié
| Etat des ventes au | Valeur comptable au | Achèvement de la | Etat du projet | Volumes vendus, | Descriptif du projet |
|---|---|---|---|---|---|
| 31. 12. 2010 1 | 31. 12. 2010, | réalisation | 31.12.2010 | milliers CHF | |
| milliers CHF | |||||
| à dét. | 12 868 | à dét. | Planification en cours | à dét. | 10 PPE |
| 0/8 | 17 610 | 2011/13 | Planification en cours | à dét. | 8 PPE |
| à dét. | 9 864 | à dét. | Planification en cours | à dét. | à dét. |
| 40 342 | 0 | ||||
| 8/33 | 15 705 | 2010/12 | Projet de construction | 34 538 | 33 PPE |
| 0/7 | 12 211 | 2010/12 | Projet de construction | 27 020 | 24 PPE |
| à dét. | 8 409 | à dét. | Projet de construction | 18 000 | 3 ICO |
| 0/42 | 14 230 | 2011/13 | Projet de construction | à dét. | 42 PPE |
| 14/16 | 13 260 | 2010/11 | Projet de construction | 24 800 | 16 PPE |
| 24/53 | 116 830 | 2008/11 | Projet de construction | 175 195 | 53 PPE |
| 180 645 | 279 553 | ||||
| 39/39 | 31 | 2007/09 | Vente en cours | 41 449 | 39 PPE |
| 36/47 | 19 607 | 2008/10 | Vente en cours | 62 172 | 47 PPE |
| 3/4 | 1 491 | 2009/10 | Vente en cours | 9 020 | 4 PPE |
| 9/9 | 20 | 2008/11 | Vente en cours | 15 936 | 9 PPE |
| à dét. | 15 335 | à dét. | Planification en cours | à dét. | à dét. |
| 14/14 | 0 | 2007/09 | Vente en cours | 19 291 | 14 PPE |
| 8/18 | 11 857 | 2010/11 | Vente en cours | 20 455 | 18 PPE |
| à dét. | 7 846 | 2011/12 | Planification en cours | à dét. | à dét. |
| 67/67 | 254 | 2007/09 | Vente en cours | 46 050 | 67 PPE |
| 0/10 | 9 409 | 2011/12 | Planification en cours | 24 445 | 10 PPE |
| 21/21 | 0 | 2007/09 | Vente en cours | 19 927 | 23 PPE |
| 65 850 | 258 745 |
Au 31 décembre 2010, 20 promotions figuraient au bilan, dont
La priorité géographique des objets d'habitation en développement vise le canton de Zurich, principalement la ville de Zurich et la région du lac de Zurich.
Répartition en pour cent de la valeur comptable en CHF
Canton de Zurich
| Localité | Adresse | Date | Année de | Année de | Valeur de marché, | Valeur d'acquisition, | Rendement brut | Revenu locatif Taux de vacance |
||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| d'achat | construction | rénovation | milliers CHF | milliers CHF | en % 1 | théorique, au 31. 12. 2010 |
||||
| milliers CHF en % 2 |
||||||||||
| Aarau | Bahnhofstrasse 102 (Mediapark) | Mars 2004 | 1975 | 1998 | 25 500 | 7,7 | 1 971 | |||
| Aesch | Pfeffingerring 201 | Mai 2007 | 1973 | 27 130 | 7,2 | 1 967 | ||||
| Baden-Dättwil | Im Langacker 20 / 20a / 22 | Juin 2004 | 1972 | 1988 | 17 580 | 7,5 | 1 317 | |||
| Brugg | Bahnhofstrasse 11 | Juin 2006 | 2005 | 26 760 | 6,0 | 1 606 | ||||
| Bülach | Bahnhofstrasse 39 | Sept. 2005 | 1969 | 1995 | 2 884 | 6,4 | 183 | |||
| Bülach | Schlosserstrasse 4 (Ifang) | Oct. 1999 | 1991 | 13 500 | 7,8 | 1 056 | ||||
| Dierikon | Pilatusstrasse 2 | Mai 2009 | 1990 | 2007 | 11 240 | 6,6 | 742 | |||
| Dietikon | Lerzenstrasse 12 | Juin 2005 | 1983 / 1986 | 9 778 | 9,5 | 929 | ||||
| Dübendorf | Sonnentalstrasse 5 | Mars/déc. 1999 | 1975 | 2000 | 26 840 | 6,8 | 1 821 | |||
| Dübendorf | Zürichstrasse 98 | Jan. 2000 | 1965 | 1983 | 21 240 | 6,4 | 1 350 | |||
| Frenkendorf | Parkstrasse 2 | Sept. 2006 | 2008 | 7 839 | 5,3 | 415 | ||||
| Frenkendorf | Parkstrasse 6 | Nov. 2005 | 1983 | 11 040 | 8,4 | 928 | ||||
| Herisau | Obstmarkt 1 | Juil. 2008 | 1984 | 16 000 | 6,6 | 1 060 | ||||
| Horgen | Seestrasse 80 | Nov. 2005 | 1960 | 7 713 | 6,7 | 513 | ||||
| Horgen | Seestrasse 93 | Nov. 2005 | 1998 | 27 650 | 9,8 | 2 723 | ||||
| Horgen | Seestrasse 82 | Nov. 2005 | 2010 / 2011 | 6 412 | 5,0 | 318 | ||||
| Kreuzlingen | Hauptstrasse 37 | Sept. 2005 | 1987 | 11 440 | 6,1 | 698 | ||||
| Kreuzlingen | Leubernstrasse 3 | Nov. 2006 | 1983 / 2003 | 2003 | 64 780 | 5,6 | 3 646 | |||
| Kreuzlingen | Lengwilerstrasse 2 | Avr. 2007 | 2007 | 6 406 | 5,1 | 324 | ||||
| Kriens | Sternmatt 6 | Fév. 2004 | 1986 | 37 090 | 8,4 | 3 105 | ||||
| Lausanne | Avenue d'Ouchy 4 / 6 | Mai 2010 | 1962 | 1996 | 88 380 | 2,5 | 2 210 | |||
| Lausanne | Flonplex | Nov. 2009 | non dét. | 4 281 | 4,9 | 210 | ||||
| Lausanne | Parking du Centre | Nov. 2009 | non dét. | 6 820 | 5,4 | 370 | ||||
| Lausanne | Place de la Gare 4 | Nov. 2009 | 1961 | 2000 | 21 830 | 6,3 | 1 374 | |||
| Lausanne | Place de la Navigation 4 – 6 | Nov. 2009 | 1895 | 9 695 | 7,0 | 676 | ||||
| Lausanne | Place de l'Europe 7 | Nov. 2009 | 1905 | 2001 | 3 944 | 6,0 | 235 | |||
| Lausanne | Place de l'Europe 8 | Nov. 2009 | 1911 | 5 670 | 6,6 | 374 | ||||
| Lausanne | Place de l'Europe 9 | Nov. 2009 | 1900 | 2002 | 18 700 | 6,1 | 1 149 | |||
| Lausanne | Rue de Genève 2 / 4 / 6 / 8 | Nov. 2009 | 1904 | 2002 | 22 250 | 5,9 | 1 307 | |||
| Lausanne | Rue de Genève 17 | Nov. 2009 | 1984 | 2002 | 17 520 | 7,7 | 1 345 | |||
| Lausanne | Rue de la Vigie 3 | Nov. 2009 | 1964 | 3 156 | 5,3 | 166 | ||||
| Lausanne | Rue de la Vigie 5 | Nov. 2009 | 1963 | 1988 | 10 670 | 8,0 | 853 | |||
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 6 | Nov. 2009 | 1921 | 2009 | 5 734 | 5,4 | 309 | |||
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 8 | Nov. 2009 | 1946 | 1998 | 7 354 | 7,2 | 531 | |||
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 16 | Nov. 2009 | 1912 | 2007 | 4 054 | 6,3 | 256 | |||
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 24 / 26 | Nov. 2009 | non dét. | 1 705 | 4,6 | 79 | ||||
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 28 / 30 | Nov. 2009 | non dét. | 2 057 | 3,6 | 74 | ||||
| Lausanne | Rue du Port-Franc 9 | Nov. 2009 | 1927 | 2009 | 4 246 | 7,7 | 328 | |||
| Lausanne | Rue du Port-Franc 11 (Miroiterie) | Nov. 2009 | 2006 | 14 580 | 5,2 | 759 | ||||
| Lausanne | Rue du Port-Franc 17 | Nov. 2009 | 2002 | 11 040 | 6,1 | 670 | ||||
| Lausanne | Rue du Port-Franc 20; Rue de Genève 33 | Nov. 2009 | 2005 | 50 440 | 6,2 | 3 146 | ||||
| Lausanne | Rue du Port-Franc 22; Rue de la Vigie 1 | Nov. 2009 | 2005 | 21 160 | 5,5 | 1 172 | ||||
| Lausanne | Vallée du Flon | Nov. 2009 | non dét. | 2007 | 1 126 | non dét. | non dét. non dét. |
|||
| Lausanne | Vallée du Flon (étape II) | Nov. 2009 | non dét. | 2009 | 6 261 | non dét. | non dét. non dét. |
|||
| Lausanne | Voie du Chariot 3 | Nov. 2009 | 2008 | 13 000 | 6,5 | 845 | ||||
| Lausanne | Voie du Chariot 4 / 6 | Nov. 2009 | 2008 | 29 910 | 6,1 | 1 828 | ||||
| Lausanne | Voie du Chariot 5 / 7 | Nov. 2009 | 2008 | 28 280 | 5,9 | 1 676 | ||||
| Lucerne | Alpenstrasse 9 | Juin 2007 | 1890 | 2001 | 10 210 | 4,7 | 479 | |||
| Neuhausen | Victor-von-Bruns-Strasse 19 | Mars 2007 | 2007 | 13 830 | 5,2 | 723 | ||||
1 Rendement brut théorique à la date de référence, soit au 31 décembre 2010, en % de la valeur de marché
2 Taux de vacance en % du revenu locatif théorique
| Année de Valeur de marché, |
Valeur d'acquisition, | Rendement brut | Revenu locatif | Taux de vacance | Surfaces vacantes | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rénovation | milliers CHF | milliers CHF | en % 1 | théorique, | au 31. 12. 2010 | au 31. 12. 2010 |
| milliers CHF | en % 2 | en % | ||||
| 1998 | 25 500 | 7,7 | 1 971 | 21,2 | 17,7 | |
| 27 130 | 7,2 | 1 967 | 0,0 | 0,0 | ||
| 1988 | 17 580 | 7,5 | 1 317 | 15,4 | 17,9 | |
| 26 760 | 6,0 | 1 606 | 6,3 | 11,3 | ||
| 1995 | 2 884 | 6,4 | 183 | 0,0 | 0,0 | |
| 13 500 | 7,8 | 1 056 | 10,1 | 5,8 | ||
| 2007 | 11 240 | 6,6 | 742 | 13,5 | 10,7 | |
| 9 778 | 9,5 | 929 | 31,5 | 33,2 | ||
| 2000 | 26 840 | 6,8 | 1 821 | 17,1 | 16,8 | |
| 1983 | 21 240 | 6,4 | 1 350 | 0,6 | 0,0 | |
| 7 839 | 5,3 | 415 | 0,0 | 0,0 | ||
| 11 040 | 8,4 | 928 | 4,8 | 3,0 10,1 |
||
| 16 000 | 6,6 | 1 060 | 7,9 | 0,0 | ||
| 7 713 | 6,7 | 513 | 0,2 | 0,0 | ||
| 27 650 6 412 |
9,8 5,0 |
2 723 318 |
0,0 48,3 |
|||
| 11 440 | 6,1 | 698 | 0,0 | 68,8 | ||
| 2003 | 64 780 | 5,6 | 3 646 | 0,7 | ||
| 6 406 | 5,1 | 324 | 0,0 | |||
| 37 090 | 8,4 | 3 105 | 20,4 | 22,4 | ||
| 1996 | 88 380 | 2,5 | 2 210 | 0,0 | ||
| 4 281 | 4,9 | 210 | 0,0 | |||
| 6 820 | 5,4 | 370 | 0,0 | |||
| 2000 | 21 830 | 6,3 | 1 374 | 0,0 | ||
| 9 695 | 7,0 | 676 | 0,0 | |||
| 2001 | 3 944 | 6,0 | 235 | 0,0 | ||
| 5 670 | 6,6 | 374 | 0,0 | |||
| 2002 | 18 700 | 6,1 | 1 149 | 0,0 | ||
| 2002 | 22 250 | 5,9 | 1 307 | 0,0 | ||
| 2002 | 17 520 | 7,7 | 1 345 | 0,7 | ||
| 3 156 | 5,3 | 166 | 0,0 | |||
| 1988 | 10 670 | 8,0 | 853 | 1,3 | ||
| 2009 | 5 734 | 5,4 | 309 | 0,5 | ||
| 1998 | 7 354 | 7,2 | 531 | 0,0 | ||
| 2007 | 4 054 | 6,3 | 256 | 0,0 | ||
| 1 705 | 4,6 | 79 | 0,0 | |||
| 2 057 | 3,6 | 74 | 0,0 | |||
| 2009 | 4 246 | 7,7 | 328 | 0,0 | ||
| 14 580 | 5,2 | 759 | 4,4 | |||
| 11 040 | 6,1 | 670 | 0,0 | |||
| 50 440 | 6,2 | 3 146 | 0,0 | |||
| 21 160 | 5,5 | 1 172 | 0,0 | |||
| 2007 | 1 126 | non dét. | non dét. | non dét. | non dét. | |
| 2009 | 6 261 | non dét. | non dét. | non dét. | non dét. | |
| 13 000 | 6,5 | 845 | 18,9 | 25,2 | ||
| 29 910 | 6,1 | 1 828 | 0,0 | |||
| 28 280 | 5,9 | 1 676 | 1,0 | |||
| 2001 | 10 210 | 4,7 | 479 | 0,0 | ||
| 13 830 | 5,2 | 723 | 0,0 |
| Localité | Adresse | Date | Année de construction | Année de |
|---|---|---|---|---|
| d'achat | rénovation | |||
| Oberglatt | Aspstrasse 12 | Sept. 2005 | 1990 | |
| Renens | Chemin de la Rueyre 116 / 118 | Mars 2007 | 1989 | |
| St-Gall | Schochengasse 6 | Fév. 2004 | 1974 | 2000 |
| St-Gall | St. Leonhardstrasse 22 | Déc. 2004 | 1900 | 2002 |
| St-Gall | Wassergasse 42 / 44 | Fév. 2004 | 1966 | 2000 |
| St-Gall | Wassergasse 50 / 52 | Fév. 2004 | 1998 | |
| Tagelswangen | Lindauerstrasse 17; Ringstrasse 30 | Déc. 2000 | 1981 | 2002 |
| Winterthour | Industriestrasse 26 | Oct. 1999 | 1994 | 2002 |
| Zurich | Bahnhofplatz 4 | Juil. 2006 | 1881 | 2002 |
| Zurich | Friedaustrasse 17 | Oct. 1998 | 1968 | |
| Zurich | Hardturmstrasse 3 / 5 (Mobimo Tower) | Nov. 1999 | 1974 | 2001 |
| Zurich | Letzigraben 134 – 136 | Sept. 2006 | 1958 / 1975 | |
| Zurich | Rautistrasse 12 | Nov. 1999 | 1972 | |
| Zurich | Schifflände 6; Kruggasse 1 | Mai 1998 | 1950 | |
| Zurich | Stauffacherstrasse 41 | Juin 2000 | 1990 | |
| Zurich | Thurgauerstrasse 23; Siewerdtstrasse 25 | Mars 2002 | 1963 / 1968 / 1985 | |
| Zurich | Witikonerstrasse 311 / 311b | Sept. 1997 | 1992 | |
| 66 | Immeubles de placement commerciaux | |||
| Aarau | Champ de construction 1 – Torfeld Süd | Juin 2001 /Août 2008 | 1967 / 1984 | 2003 |
| Aarau | Champ de construction 2 – Torfeld Süd | Oct. 2006 | 1905 / 1916 / | |
| 1929 / 1943 / 1954 | ||||
| Aarau | Champ de construction 3 – Torfeld Süd | Juin 2001 /Oct. 2006 | 1905 / 1916 / 1929 / | |
| 1943 / 1954 / 1974 | ||||
| Aarau | Champ de construction 4 – Torfeld Süd | Juin 2001 /Oct. 2006 / | 1905 / 1914/ 1916 / 1929 / | 1994 |
| Fév. 2009 | 1943 / 1954 / 1967 / 1973 | |||
| Cham | Alte Steinhauserstrasse 35 | Août 2003 | 1984 | |
| Kreuzlingen | Romanshornerstrasse (terrain constructible) | Nov. 2006 | ||
| Kriens | Mattenhof (terrain constructible) | Mars 2005 | ||
| Lausanne | Rue de Genève 19 | Nov. 2009 | 1893 | |
| Lausanne | Rue de Genève 21 | Nov. 2009 | 1902 | |
| Lausanne | Rue de Genève 23 | Nov. 2009 | 1915 | |
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 1 / 3 | Nov. 2009 | 1930 | |
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 5 | Nov. 2009 | 1930 | |
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 11 / 24 | Nov. 2009 | 1935 | |
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 12 | Nov. 2009 | 1918 | |
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 14 | Nov. 2009 | 1963 | |
| Regensdorf | Althardstrasse 10 | Déc. 2001 | 1900 / 1990 | |
| Regensdorf | Althardstrasse 30 | Déc. 2001 | 1976 | |
| Wohlen | Zentralstrasse 34 | Déc. 1998 | 1990 | |
| 18 | Immeubles commerciaux en développement | |||
84 Total immeubles commerciaux 1 234 893 1 104 274 6,4 78 627 9,3 11,4
1 Rendement brut théorique à la date de référence, soit au 31 décembre 2010, en % de la valeur de marché
2 Taux de vacance en % du revenu locatif théorique
| Valeur de marché, | Valeur d'acquisition, Rendement brut |
Revenu locatif | Taux de vacance | Surfaces vacantes |
|---|---|---|---|---|
| milliers CHF | milliers CHF en % 1 |
théorique, | au 31. 12. 2010 | au 31. 12. 2010 |
| milliers CHF | en % 2 | en % | ||
| 24 000 | 7,8 | 1 863 | 5,3 | 4,0 |
| 12 420 | 6,9 | 862 | 4,8 | 3,9 |
| 17 010 | 6,3 | 1 070 | 0,0 | 0,0 |
| 4 184 | 6,3 | 262 | 14,3 | 15,5 |
| 14 420 | 6,4 | 917 | 5,0 | 7,9 |
| 13 130 | 6,0 | 791 | 0,0 | 0,0 |
| 6 622 | 9,5 | 627 | 100,0 | 100,0 |
| 19 290 | 7,2 | 1 393 | 4,7 | 5,0 |
| 19 110 | 4,7 | 890 | 0,0 | 0,0 |
| 8 033 | 6,9 | 552 | 1,9 | 3,2 |
| 56 760 | 5,7 | 3 246 | 0,0 | 0,0 |
| 13 810 | 7,2 | 989 | 4,5 | 1,7 |
| 19 290 | 6,8 | 1 312 | 2,1 | 0,2 |
| 6 670 | 4,9 | 330 | 0,0 | 0,0 0,0 |
| 41 600 | 5,7 | 2 382 | 0,3 | 6,3 |
| 14 100 | 6,5 | 916 | 2,4 | 15,5 |
| 8 302 | 6,5 | 537 | 16,2 | |
| 1 115 476 | 991 074 6,2 |
68 755 | 5,6 | |
| 11 250 | 8,5 | 960 | 0,0 | |
| 7 210 | 7,2 | 522 | 70,1 | |
| 15,3 | ||||
| 22 612 | 6,6 | 1 494 | 0,0 | 0,0 |
| 17 735 | 6,1 | 1 090 | 2,4 | 3,9 |
| 5 741 | 9,8 | 563 | 38,2 | 35,2 non dét. |
| 1 884 3 187 |
non dét. non dét. |
non dét. non dét. |
non dét. non dét. |
non dét. |
| 2 757 | 13,9 | 385 | 12,5 | 18,2 |
| 2 582 | 12,0 | 309 | 10,4 | 13,5 |
| 1 933 | 9,4 | 182 | 0,0 | |
| 603 | 14,2 | 85 | 11,2 | |
| 251 | 11,2 | 28 | 0,0 | |
| 731 | 1,7 | 12 | 0,0 | |
| 1 660 | 8,4 | 140 | 0,0 | non dét. |
| 445 | 8,1 | 36 | 0,0 | non dét. |
| 17 930 | 9,8 | 1 759 | 49,7 | 53,5 |
| 17 070 | 11,7 | 2 004 | 93,2 | 92,4 |
| 3 836 | 7,9 | 304 | 23,4 | 28,5 |
| 119 417 | 113 200 8,3 |
9 872 | 35,5 | 28,9 |
| 1 234 893 | 1 104 274 6,4 |
78 627 | 9,3 | 11,4 |
| Localité | Adresse | Propriété | Surface du | Cadastre des | Descriptif | Surface totale | Part bureaux | Part vente | Part artisanat Part |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| terrain en m2 | sites pollués | du bien 9 | utilisable en m2 | en % | en % | en % logement en % |
||||
| Aarau | Bahnhofstrasse 102 (Mediapark) | Propriété individuelle | 5 675 | Non | IC | 13 246 | 65,7 | 0,0 | 9,0 0,7 |
|
| Aesch | Pfeffingerring 201 | Propriété individuelle | 16 034 | Aucune donnée | IC | 14 794 | 28,6 | 0,0 | 43,8 0,0 |
|
| Baden-Dättwil | Im Langacker 20 / 20a / 22 | Propriété individuelle | 8 792 | Non | IC | 9 005 | 24,3 | 28,2 | 20,9 1,3 |
|
| Brugg | Bahnhofstrasse 11 | PPE (773/1000) | 2 726 | Non | IC | 3 998 | 29,1 | 34,7 | 31,2 0,0 |
|
| Bülach | Bahnhofstrasse 39 | Propriété individuelle | 563 | Non | IC | 880 | 62,2 | 18,0 | 0,0 0,0 |
|
| Bülach | Schlosserstrasse 4 (Ifang) | Propriété individuelle | 4 415 | Non | IC | 7 485 | 25,8 | 0,0 | 53,0 1,9 |
|
| Dierikon | Pilatusstrasse 2 | Propriété individuelle | 4 436 | Non | IC | 4 331 | 60,0 | 16,1 | 15,4 0,0 |
|
| Dietikon | Lerzenstrasse 12 | Propriété individuelle | 3 000 | Oui (code D) 3 | IC | 7 641 | 19,1 | 0,0 | 61,5 1,4 |
|
| Dübendorf | Sonnentalstrasse 5 | PPE (929/1000) | 4 368 | Oui (code D) 3 | IC | 8 882 | 45,1 | 0,0 | 43,9 0,0 |
|
| Dübendorf | Zürichstrasse 98 | Propriété individuelle | 9 719 | Oui (station-service / code D) 3 | IC | 9 699 | 21,1 | 15,0 | 30,2 0,0 |
|
| Frenkendorf | Parkstrasse 2 | Propriété individuelle | 4 803 | Aucune donnée | IC | 1 533 | 0,0 | 70,3 | 0,0 0,0 |
|
| Frenkendorf | Parkstrasse 6 | Propriété individuelle | 7 748 | Aucune donnée | IC | 6 290 | 46,1 | 0,0 | 44,8 1,7 |
|
| Herisau | Obstmarkt 1 | Propriété individuelle | 1 602 | Non | IC | 5 647 | 52,5 | 9,4 | 0,0 0,0 |
|
| Horgen | Seestrasse 80 | Propriété individuelle | 3 117 | Non | IC | 2 126 | 76,5 | 0,0 | 0,0 0,0 |
|
| Horgen | Seestrasse 93 | Propriété individuelle | 10 767 | Oui | IC | 19 099 | 0,0 | 0,0 | 86,4 0,0 |
|
| Horgen | Seestrasse 82 | Propriété individuelle | 3 117 | Non | Parking | 64 | 0,0 | 0,0 | 0,0 0,0 |
|
| Kreuzlingen | Hauptstrasse 37 | Propriété individuelle | 1 448 | Non | IC | 2 530 | 55,7 | 19,9 | 0,0 0,0 |
|
| Kreuzlingen | Leubernstrasse 3 | Propriété individuelle | 32 557 | Non | IC | 17 588 | 8,9 | 89,2 | 0,0 0,0 |
|
| Kreuzlingen | Lengwilerstrasse 2 | Propriété individuelle | 7 027 | Non | IC | 1 350 | 0,0 | 66,7 | 0,0 0,0 |
|
| Kriens | Sternmatt 6 | Propriété individuelle | 28 636 | Non | IC | 27 669 | 26,5 | 3,6 | 47,9 1,0 |
|
| Lausanne | Avenue d'Ouchy 4 / 6 | Propriété individuelle | 12 609 | Oui 7 | IC | 27 127 | 34,3 | 4,8 | 36,3 0,0 |
|
| Lausanne | Flonplex | Droit de superficie | 1 953 | Oui 8 | Droit de superficie | 1 953 | 0,0 | 0,0 | 0,0 0,0 |
|
| Lausanne | Parking du Centre | Droit de superficie | 5 065 | Oui 8 | Droit de superficie | 6 526 | 0,0 | 0,0 | 0,0 0,0 |
|
| Lausanne | Place de la Gare 4 | Propriété individuelle | 630 | Non | IC | 4 426 | 67,5 | 15,1 | 0,0 0,0 |
|
| Lausanne | Place de la Navigation 4 – 6 | Propriété individuelle | 567 | Oui 4 | IC – Hôtel | 2 800 | 0,0 | 0,0 | 0,0 0,0 |
|
| Lausanne | Place de l'Europe 7 | Propriété individuelle | 213 | Oui 4 | IC – avec part imm. de placement | 806 | 40,4 | 37,5 | 0,0 0,0 |
|
| Lausanne | Place de l'Europe 8 | Propriété individuelle | 1 035 | Oui 4 | IC | 1 593 | 75,5 | 24,5 | 0,0 0,0 |
|
| Lausanne | Place de l'Europe 9 | Propriété individuelle | 975 | Oui 4 | IC | 3 442 | 43,9 | 31,8 | 0,0 0,0 |
|
| Lausanne | Rue de Genève 2 / 4 / 6 / 8 | Propriété individuelle | 2 260 | Oui 4 | IC | 4 401 | 10,3 | 89,7 | 0,0 0,0 |
|
| Lausanne | Rue de Genève 17 | Propriété individuelle | 2 312 | Oui 4 | IC | 6 646 | 43,6 | 19,1 | 7,2 0,0 |
|
| Lausanne | Rue de la Vigie 3 | Droit de superficie | 972 | Oui 7 | Droit de superficie | 1 840 | 0,0 | 0,0 | 70,7 0,0 |
|
| Lausanne | Rue de la Vigie 5 | Propriété individuelle | 852 | Oui 7 | IC | 3 691 | 60,9 | 0,0 | 0,0 0,0 |
|
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 6 | Propriété individuelle | 533 | Oui 4 | IC | 2 182 | 0,0 | 18,5 | 63,7 0,0 |
|
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 8 | Propriété individuelle | 587 | Oui 4 | IC | 2 226 | 73,9 | 0,0 | 3,6 0,0 |
|
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 16 | Propriété individuelle | 671 | Oui 4 | IC – avec part imm. de placement | 775 | 64,5 | 0,0 | 0,0 35,5 |
|
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 24 / 26 | Droit de superficie | 867 | Oui 8 | Droit de superficie | 867 | 0,0 | 0,0 | 0,0 0,0 |
|
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 28 / 30 | Droit de superficie | 1 068 | Oui 7 | Droit de superficie | 1 068 | 0,0 | 0,0 | 0,0 0,0 |
|
| Lausanne | Rue du Port-Franc 9 | Propriété individuelle | 995 | Oui 6 | IC | 1 733 | 21,9 | 20,5 | 42,4 0,0 |
|
| Lausanne | Rue du Port-Franc 11 (Miroiterie) | Propriété individuelle | 612 | Oui 5 | IC | 2 314 | 20,4 | 57,7 | 0,0 0,0 |
|
| Lausanne | Rue du Port-Franc 17 | Propriété individuelle | 776 | Oui 5 | IC | 2 142 | 57,9 | 0,0 | 0,0 24,9 |
|
| Lausanne | Rue du Port-Franc 20; Rue de Genève 33 | Propriété individuelle | 2 000 | Oui 5 | IC | 9 971 | 34,9 | 65,1 | 0,0 0,0 |
|
| Lausanne | Rue du Port-Franc 22; Rue de la Vigie 1 | Propriété individuelle | 1 999 | Oui 5 | IC | 4 066 | 81,3 | 8,9 | 0,0 0,0 |
|
| Lausanne | Vallée du Flon | Propriété individuelle | 926 | Oui 7 | Terrain constructible | 0 | non dét. | non dét. | non dét. non dét. |
|
| Lausanne | Vallée du Flon (étape II) | Propriété individuelle | 5 151 | Oui 7 | Terrain constructible | 0 | non dét. | non dét. | non dét. non dét. |
|
| Lausanne | Voie du Chariot 3 | Propriété individuelle | 500 | Oui 5 | IC | 2 168 | 75,5 | 15,5 | 0,0 0,0 |
|
| Lausanne | Voie du Chariot 4/6 | Propriété individuelle | 2 614 | Oui 5 | IC | 5 438 | 32,0 | 65,2 | 0,0 0,0 |
|
| Lausanne | Voie du Chariot 5/7 | Propriété individuelle | 1 042 | Oui 5 | IC | 5 005 | 54,6 | 16,0 | 0,0 13,8 |
|
| Lucerne | Alpenstrasse 9 | Propriété individuelle | 569 | Non | IH + IC | 1 926 | 55,4 | 12,9 | 0,0 21,7 |
|
3 Code D: clarification nécessaire dans le cadre des projets immobiliers
4 Pollution peu vraisemblable; l'immeuble doit être conservé selon le plan d'aménagement et a été intégralement assaini ces dernières années
5 Pollution éliminée; l'immeuble a été totalement reconstruit ces dernières années
| Descriptif | Surface totale | Part bureaux | Part vente | Part artisanat | Part | Autre |
|---|---|---|---|---|---|---|
| du bien 9 | utilisable en m2 | en % | en % | en % | logement en % | affectation en % |
| IC | 13 246 | 65,7 | 0,0 | 9,0 | 0,7 | 24,6 |
| IC | 14 794 | 28,6 | 0,0 | 43,8 | 0,0 | 27,6 |
| IC | 9 005 | 24,3 | 28,2 | 20,9 | 1,3 | 25,3 |
| IC | 3 998 | 29,1 | 34,7 | 31,2 | 0,0 | 5,0 |
| IC | 880 | 62,2 | 18,0 | 0,0 | 0,0 | 19,9 |
| IC | 7 485 | 25,8 | 0,0 | 53,0 | 1,9 | 19,3 |
| IC | 4 331 | 60,0 | 16,1 | 15,4 | 0,0 | 8,5 |
| IC | 7 641 | 19,1 | 0,0 | 61,5 | 1,4 | 18,0 |
| IC | 8 882 | 45,1 | 0,0 | 43,9 | 0,0 | 11,0 |
| IC | 9 699 | 21,1 | 15,0 | 30,2 | 0,0 | 33,7 |
| IC | 1 533 | 0,0 | 70,3 | 0,0 | 0,0 | 29,7 |
| IC | 6 290 | 46,1 | 0,0 | 44,8 | 1,7 | 7,4 |
| IC | 5 647 | 52,5 | 9,4 | 0,0 | 0,0 | 38,1 |
| IC | 2 126 | 76,5 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 23,5 |
| IC | 19 099 | 0,0 | 0,0 | 86,4 | 0,0 | 13,6 |
| Parking | 64 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 100,0 |
| IC | 2 530 | 55,7 | 19,9 | 0,0 | 0,0 | 24,4 |
| IC | 17 588 | 8,9 | 89,2 | 0,0 | 0,0 | 2,0 |
| IC IC |
1 350 27 669 |
0,0 26,5 |
66,7 3,6 |
0,0 47,9 |
0,0 1,0 |
33,3 21,1 |
| IC | 27 127 | 34,3 | 4,8 | 36,3 | 0,0 | 24,5 |
| Droit de superficie | 1 953 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 100,0 |
| Droit de superficie | 6 526 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 100,0 |
| IC | 4 426 | 67,5 | 15,1 | 0,0 | 0,0 | 17,4 |
| IC – Hôtel | 2 800 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 100,0 |
| IC – avec part imm. de placement | 806 | 40,4 | 37,5 | 0,0 | 0,0 | 22,1 |
| IC | 1 593 | 75,5 | 24,5 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| IC | 3 442 | 43,9 | 31,8 | 0,0 | 0,0 | 24,3 |
| IC | 4 401 | 10,3 | 89,7 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| IC | 6 646 | 43,6 | 19,1 | 7,2 | 0,0 | 30,0 |
| Droit de superficie | 1 840 | 0,0 | 0,0 | 70,7 | 0,0 | 29,3 |
| IC | 3 691 | 60,9 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 39,1 |
| IC | 2 182 | 0,0 | 18,5 | 63,7 | 0,0 | 17,8 |
| IC | 2 226 | 73,9 | 0,0 | 3,6 | 0,0 | 22,5 |
| IC – avec part imm. de placement | 775 | 64,5 | 0,0 | 0,0 | 35,5 | 0,0 |
| Droit de superficie | 867 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 100,0 |
| Droit de superficie | 1 068 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 100,0 |
| IC | 1 733 | 21,9 | 20,5 | 42,4 | 0,0 | 15,2 |
| IC | 2 314 | 20,4 | 57,7 | 0,0 | 0,0 | 21,8 |
| IC IC |
2 142 9 971 |
57,9 34,9 |
0,0 65,1 |
0,0 0,0 |
24,9 0,0 |
17,1 0,0 |
| IC | 4 066 | 81,3 | 8,9 | 0,0 | 0,0 | 9,8 |
| Terrain constructible | 0 | non dét. | non dét. | non dét. | non dét. | non dét. |
| Terrain constructible | 0 | non dét. | non dét. | non dét. | non dét. | non dét. |
| IC | 2 168 | 75,5 | 15,5 | 0,0 | 0,0 | 9,0 |
| IC | 5 438 | 32,0 | 65,2 | 0,0 | 0,0 | 2,8 |
| IC | 5 005 | 54,6 | 16,0 | 0,0 | 13,8 | 15,5 |
| IH + IC | 1 926 | 55,4 | 12,9 | 0,0 | 21,7 | 10,0 |
6 Pollution supposée, aucune mesure escomptée; l'immeuble doit être conservé selon le plan d'aménagement
8 Terrains en droit de superficie sur lesquels de nouveaux projets ont été réalisés ces dernières années
7 Pollution supposée, mesures nécessaires dans le cadre de projets de construction
9 IC = immeuble commercial; IH = immeuble d'habitation
| Localité | Adresse | Propriété | Surface du | Cadastre des |
|---|---|---|---|---|
| terrain en m2 | sites pollués | |||
| Neuhausen | Victor-von-Bruns-Strasse 19 | Propriété individuelle | 1 597 | Non |
| Oberglatt | Aspstrasse 12 | Propriété individuelle | 32 149 | Non |
| Renens | Chemin de la Rueyre 116 / 118 | Propriété individuelle | 4 503 | Non |
| St-Gall | Schochengasse 6 | Propriété individuelle | 1 316 | Non |
| St-Gall | St. Leonhardstrasse 22 | Propriété individuelle | 219 | Non |
| St-Gall | Wassergasse 42 / 44 | PPE (842/1000) | 1 714 | Non |
| St-Gall | Wassergasse 50 / 52 | Propriété individuelle | 1 373 | Non |
| Tagelswangen | Lindauerstrasse 17; Ringstrasse 30 | Propriété individuelle | 8 953 | Oui (code D) 3 |
| Winterthour | Industriestrasse 26 | Propriété individuelle | 3 635 | Oui (code D) 3 |
| Zurich | Bahnhofplatz 4 | Propriété individuelle | 189 | Non |
| Zurich | Friedaustrasse 17 | Propriété individuelle | 869 | Non |
| Zurich | Hardturmstrasse 3 / 5 (Mobimo Tower) | Propriété individuelle | 2 714 | Oui |
| Zurich | Letzigraben 134 – 136 | Propriété individuelle | 5 003 | Oui |
| Zurich | Rautistrasse 12 | Propriété individuelle | 1 894 | Oui (station-service) |
| Zurich | Schifflände 6; Kruggasse 1 | Propriété individuelle | 120 | Non |
| Zurich | Stauffacherstrasse 41 | Propriété individuelle | 1 405 | Non |
| Zurich | Thurgauerstrasse 23; Siewerdtstrasse 25 | Propriété individuelle | 2 657 | Non |
| Zurich | Witikonerstrasse 311 / 311b | Propriété individuelle | 1 846 | Oui (station-service) |
| 66 | Immeubles de placement commerciaux | 283 059 | ||
| Aarau | Champ de construction 1 – Torfeld Süd | Propriété individuelle | 3 774 | Oui (insignifiant) |
| Aarau | Champ de construction 2 – Torfeld Süd | Propriété individuelle | 12 692 | Oui (insignifiant) |
| Aarau | Champ de construction 3 – Torfeld Süd | Propriété individuelle | 14 249 | Oui (insignifiant) |
| Aarau | Champ de construction 4 – Torfeld Süd | Propriété individuelle | 13 032 | Oui (insignifiant) |
| Cham | Alte Steinhauserstrasse 35 | Propriété individuelle | 3 311 | Non |
| Kreuzlingen | Romanshornerstrasse (terrain constructible) | Propriété individuelle | 2 180 | Non |
| Kriens | Mattenhof (terrain constructible) | Propriété individuelle | 3 666 | Non |
| Lausanne | Rue de Genève 19 | Propriété individuelle | 1 738 | Oui 6 |
| Lausanne | Rue de Genève 21 | Propriété individuelle | 1 440 | Oui 6 |
| Lausanne | Rue de Genève 23 | Propriété individuelle | 1 084 | Oui 6 |
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 1 / 3 | Propriété individuelle | 1 101 | Oui 7 |
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 5 | Propriété individuelle | 734 | Oui 7 |
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 11 / 24 | Propriété individuelle | 1 195 | Oui 7 |
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 12 | Propriété individuelle | 499 | Oui 7 |
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 14 | Propriété individuelle | 647 | Oui 7 |
| Regensdorf | Althardstrasse 10 | Propriété individuelle | 7 714 | Oui |
| Regensdorf | Althardstrasse 30 | Propriété individuelle | 9 355 | Oui |
| Wohlen | Zentralstrasse 34 | Propriété individuelle | 3 189 | Non |
| 18 | Immeubles commerciaux en développement | 81 600 | ||
3 Code D: clarification nécessaire dans le cadre des projets immobiliers
6 Pollution supposée, aucune mesure escomptée; l'immeuble doit être conservé selon le plan d'aménagement
7 Pollution supposée, mesures nécessaires dans le cadre de projets de construction
84 Total immeubles commerciaux 364 659 444 283 34,5 12,6 30,2 1,1 21,7
9 IC = immeuble commercial; IH = immeuble d'habitation
| Autre | Part | Part artisanat | Part vente | Part bureaux | Surface totale | Descriptif |
|---|---|---|---|---|---|---|
| affectation en % | logement en % | en % | en % | en % | utilisable en m2 | du bien 9 |
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 100,0 | 3 130 | IC |
| 13,6 | 0,8 | 66,2 | 0,0 | 19,5 | 14 319 | IC |
| 32,1 | 0,0 | 0,8 | 0,0 | 67,1 | 4 329 | IC |
| 4,4 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 95,6 | 4 504 | IC |
| 8,4 | 0,0 | 0,0 | 13,0 | 78,7 | 1 073 | IC |
| 4,6 | 6,1 | 0,0 | 0,0 | 89,2 | 3 963 | IC |
| 26,9 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 73,1 | 3 581 | IC |
| 79,4 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 20,6 | 6 161 | IC |
| 13,8 | 0,0 | 85,4 | 0,8 | 0,0 | 10 844 | IC |
| 8,1 | 0,0 | 0,0 | 27,5 | 64,4 | 746 | IC |
| 34,0 | 0,0 | 3,5 | 0,0 | 62,5 | 2 559 | IC |
| 5,4 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 94,6 | 8 259 | IC |
| 43,5 | 1,3 | 39,1 | 0,0 | 16,2 | 6 879 | IC |
| 16,0 | 1,4 | 0,0 | 8,5 | 74,1 | 5 467 | IC |
| 22,4 | 0,0 | 0,0 | 17,0 | 60,7 | 501 | IC |
| 32,6 | 0,0 | 0,0 | 1,0 | 66,3 | 6 793 | IC |
| 24,4 | 0,0 | 8,2 | 6,3 | 61,1 | 3 907 | IC |
| 14,0 | 30,3 | 6,5 | 0,0 | 49,2 | 1 997 | IH + IC |
| 22,8 | 1,1 | 26,2 | 13,8 | 36,2 | 360 001 | |
| 14,1 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 85,9 | 4 286 | IC |
| 17,6 | 6,5 | 43,7 | 1,8 | 30,4 | 5 508 | IC |
| 0,0 | 93,3 | 0,0 | 0,5 | 21 248 | IC | |
| 3,2 | 96,8 | 0,0 | 0,0 | 9 878 | IC | |
| 0,0 | 0,0 | 5,0 | 80,2 | 4 378 | IC | |
| non dét. | non dét. | non dét. | non dét. | non dét. | 0 | Terrain constructible |
| non dét. | non dét. | non dét. | non dét. | non dét. | 0 | Terrain constructible |
| 0,0 | 26,6 | 18,1 | 0,0 | 3 373 | IC | |
| 0,0 | 25,8 | 17,1 | 0,0 | 3 515 | IC | |
| 100,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 2 104 | IC |
| 0,0 | 100,0 | 0,0 | 0,0 | 314 | IC | |
| 63,6 | 0,0 | 36,4 | 0,0 | 0,0 | 272 | IC |
| 0,0 | 0,0 | 100,0 | 0,0 | 0,0 | 220 | IC |
| 78,6 | 0,0 | 21,4 | 0,0 | 0,0 | 935 | IC |
| 0,0 | 0,0 | 100,0 | 0,0 | 0,0 | 640 | IC |
| 32,3 | 0,0 | 0,0 | 29,0 | 38,6 | 13 166 | IC |
| 7,8 | 2,2 | 29,6 | 0,0 | 60,4 | 12 879 | IC |
| 20,7 | 0,0 | 0,0 | 23,9 | 55,3 | 1 567 | IC |
| 19,0 | 1,1 | 46,1 | 6,8 | 26,9 | 84 283 | |
| 21,7 | 1,1 | 30,2 | 12,6 | 34,5 | 444 283 |
| Localité | Adresse | Date | Année de | Année de |
|---|---|---|---|---|
| d'achat | construction | rénovation | ||
| Bergdietikon | Baltenschwilerstrasse 3 / 5 / 7 / 9 / 11 / 13 / 15 / 17 | Oct. 2007 | 1973 / 1980 | 1992 / 2007 |
| Binz | Zürichstrasse 244 / 246 | Nov. 2005 | 1966 | 1997 / 2001 |
| Lausanne | Place de la Navigation 2 | Nov. 2009 | 1895 | |
| Lausanne | Avenue d'Ouchy 70 | Nov. 2009 | 1906 | |
| Lausanne | Avenue d'Ouchy 72, 74 | Nov. 2009 | 1907 | |
| Lausanne | Avenue d'Ouchy 76 | Nov. 2009 | 1907 | |
| Lausanne | Rue des Fontenailles 1 | Nov. 2009 | 1910 | |
| Münchwilen | Buchenacker 22 / 24 / 26 / 28; Unterer Buchenacker 7 | Juin 2007 | 1994 / 1995 | |
| Opfikon | Farmanstrasse 47/49 | Déc. 2010 | 2009 | |
| Regensdorf | Schulstrasse 95 / 101 / 107 / 115; Riedthofstrasse 55 / 63; | Juin 2007 | 1963 / 1969 | |
| Feldblumenstrasse 44 | ||||
| Rheinfelden | Rütteliweg 8; Spitalhalde 40 | Sept. 2006 | 1972 | 2004 |
| St-Gall | Teufenerstrasse 15 | Déc. 2006 | 1900 | 2005 |
| Wängi | Brühlwiesenstrasse 11a / 11b / 15a / 15b / 19a / 19b | Juin 2007 | 1984 / 1988 | |
| Zurich | Klingenstrasse 34; Konradstrasse 68 | Nov. 2001 | 1897 | 1987 |
| Zurich | Katzenbachstrasse 221 – 231 | Oct. 2004 / Fév. 2005 | 2009 | |
| Zurich | Katzenbachstrasse 239 | Mars 2008 | 1969 | |
| Zurich | Wettingerwies 7; Zeltweg | Avr. 1999 | 1969 | 2003 |
| 17 | Immeubles de placement d'habitation | |||
| Localité | Adresse | Propriété | Surface du | Cadastre |
| terrain en m2 | des sites pollués | |||
| Bergdietikon | Baltenschwilerstrasse 3 / 5 / 7 / 9 / 11 / 13 / 15 / 17 | Propriété individuelle | 11 131 | Non |
| Binz | Zürichstrasse 244 / 246 | Propriété individuelle | 4 325 | Non |
| Lausanne | Place de la Navigation 2 | Propriété individuelle | 254 | Oui 4 |
| Lausanne | Avenue d'Ouchy 70 | Propriété individuelle | 478 | Oui 4 |
| Lausanne | Avenue d'Ouchy 72, 74 | Servitude | 0 | Oui 4 |
| Lausanne | Avenue d'Ouchy 76 | Propriété individuelle | 738 | Oui 4 |
| Lausanne | Rue des Fontenailles 1 | Propriété individuelle | 716 | Non |
| Opfikon | Farmanstrasse 47 / 49 | Propriété individuelle | 3 840 | Non |
| Münchwilen | Buchenacker 22/ 24 / 26 / 28; Unterer Buchenacker 7 | Propriété individuelle | 5 741 | Non |
| Regensdorf | Schulstrasse 95 / 101 / 107 / 115; | Propriété individuelle | 16 656 | Non |
| Riedthofstrasse 55 / 63; Feldblumenstrasse 44 | ||||
| Rheinfelden | Rütteliweg 8; Spitalhalde 40 | Propriété individuelle | 14 817 | Non |
| St-Gall | Teufenerstrasse 15 | Propriété individuelle | 658 | Non |
| Wängi | Brühlwiesenstrasse 11a / 11b / 15a / 15b / 19a / 19b | Propriété individuelle | 7 412 | Non |
| Non | ||||
| Zurich | Klingenstrasse 34; Konradstrasse 68 | Propriété individuelle | 361 | |
| Zurich | Katzenbachstrasse 221 – 231 | Propriété individuelle | 6 819 | Non |
| Zurich | Katzenbachstrasse 239 | Propriété individuelle | 1 987 | Non |
| Zurich | Wettingerwies 7; Zeltweg | Propriété individuelle | 609 | Non |
2 Taux de vacance en % du revenu locatif théorique
1 Rendement brut théorique à la date de référence, soit au 31 décembre 2010 en % de la valeur de marché
9 IC = immeuble commercial; IH = immeuble d'habitation
4 Pollution peu vraisemblable; l'immeuble doit être conservé selon le plan d'aménagement et a été intégralement assaini ces dernières années
| Localité | Adresse | Propriété | Date d'achat |
Année de construction |
Valeur de marché, milliers CHF |
Surface du terrain en m2 |
Cadastre des sites pollués |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Aarau | Polygon – Industriestrasse, champ de construction 3 | Propriété individuelle | Juin 2001 | 2012 | 914 | 3 840 | Oui (code D) 3 | |
| Horgen | Seestrasse 43 – 49 / 63-69 | Propriété individuelle | Nov. 2005 | 2010 | 51 920 | 11 361 | Non | |
| Lausanne | Place de l'Europe 6 | Propriété individuelle | Nov. 2009 | 1905/2011 | 2 032 | 369 | Oui 6 | |
| Lausanne | Rue de Genève 7 | Propriété individuelle | Nov. 2009 | 1932/2011 | 19 880 | 3 343 | Oui 4 | |
| Lausanne | Rue Beau-Séjour 8 | Propriété individuelle | Nov. 2009 | 2011 | 48 890 | 3 827 | non dét. | |
| Zurich | Manessestrasse 190 / 192; Staffelstrasse 1 / 3 / 5 | Propriété individuelle | Déc. 2005 | 2011 | 36 110 | 2 345 | Non | |
| Zurich | Hôtel, Turbinenstrasse (Mobimo Tower) | Propriété individuelle | Mai 2008 | 2011 | 111 200 | 5 808 | Non | |
| 7 | Immeubles en construction | 270 946 | 28 753 |
A l'exception de Horgen, Seestrasse 43-49 / 63-69, les immeubles de placement mentionnés sont en cours de construction. Horgen Seestrasse 43-49 / 63-69 a pour sa part été terminé au premier semestre 2010 et sera transféré aux immeubles de placement d'habitation dans le courant de l'année. L'achèvement des immeubles Lausanne, place de l'Europe 6; Lausanne, rue de Genève 7; Lausanne, rue Beau-Séjour 8; Zurich, Manessestrasse 190 / 192; Staffelstrasse 1 / 3 / 5 et Zurich, hôtel Turbinenstrasse (Mobimo Tower) est prévu pour 2011. La fin des travaux d'Aarau Polygon – Industriestrasse, champ de construction 3, est prévue pour 2012.
| Localité | Adresse | Propriété | Date d'achat |
Année de construction |
|---|---|---|---|---|
| Küsnacht | Seestrasse 59 | Propriété individuelle | Sept. 2002 | 2006 |
| Lausanne | Place de l'Europe 7 | Propriété individuelle | Nov. 2009 | 1905 |
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 16 | Propriété individuelle | Nov. 2009 | 1912 |
| 3 | Immeubles |
| Localité | Adresse | Propriété | Date d'achat |
Année de construction |
|
|---|---|---|---|---|---|
| Lausanne | Flonplex | Copropriété 40% | Nov. 2009 | 2001 | |
| Lausanne | Parking du Centre | Copropriété 50% | Nov. 2009 | 2001 | |
| Lausanne | Parking St-François | Copropriété 26,5% | Nov. 2009 | non dét. | |
| 3 | Immeubles |
6
4 Code D: clarification nécessaire dans le cadre des projets immobiliers
5 Pollution peu vraisemblable; l'immeuble doit être conservé selon le plan d'aménagement et a été intégralement assaini ces dernières années
Pollution éliminée; l'immeuble a été totalement reconstruit ces dernières années
| Surface totale utilisable en m2 |
Descriptif de l'objet |
Cadastre des sites pollués |
Surface du terrain en m2 |
Valeur de marché, milliers CHF |
|---|---|---|---|---|
| 4 215 | IC | Oui (code D) 3 | 3 840 | 914 |
| 8 898 | IH | Non | 11 361 | 51 920 |
| 783 | IC | Oui 6 | 369 | 2 032 |
| 6 018 | IC + IH | Oui 4 | 3 343 | 19 880 |
| 10 035 | IH | non dét. | 3 827 | 48 890 |
| 6 653 | IH | Non | 2 345 | 36 110 |
| 13 000 | Hôtel | Non | 5 808 | 111 200 |
| 49 602 | 28 753 | 270 946 | ||
| Surface totale | Descriptif | Cadastre des | Surface du | Valeur comptable, |
|---|---|---|---|---|
| utilisable en m2 | de l'objet | sites pollués | terrain en m2 | milliers CHF |
| 1 884 | IC | Non | 2 287 | 13 028 |
| 617 | Part IC à usage propre | Oui 4 | 178 | 2 521 |
| 288 | Part IC à usage propre | Oui 4 | 179 | 860 |
| 2 789 | 2 644 | 16 409 |
| Surface totale utilisable en m2 |
Descriptif de l'objet |
Cadastre des sites pollués |
Surface du terrain en m2 |
Valeur de marché, milliers CHF |
|---|---|---|---|---|
| 0 | Cinéma multiplexe | Oui 5 | 0 | 9 128 |
| 0 | Parking | Oui 5 | 0 | 27 500 |
| 0 | Parking | Oui 7 | 0 | 2 130 |
| 38 758 |
2.7 Immeubles de placement d'habitation et commerciaux, objets commerciaux en développement, immeubles de placement en construction, par zones économiques
Au 31 décembre 2010, 108 immeubles de placement figuraient au bilan, dont
Graphiques: répartition des immeubles de placement d'habitation et commerciaux et des objets commerciaux en développement et des immeubles de placement en construction par zones économiques.
74,1%
Suisse centrale
9,2%
52,5% 1,6%
Rapport de l'organe de révision sur les comptes consolidés à l'Assemblée générale des actionnaires de Mobimo Holding AG, Lucerne
En notre qualité d'organe de révision, nous avons effectué l'audit des comptes consolidés de Mobimo Holding AG, comprenant le bilan, le compte de résultat, le compte de résultat d'ensemble, l'état des mouvements des fonds propres, le tableau de financement et les notes (pages 30 – 98) pour l'exercice arrêté au 31 décembre 2010.
La responsabilité de l'établissement des comptes consolidés, conformément avec les International Financial Reporting Standards (IFRS), à l'article 17 de la Directive concernant la présentation des comptes (Directive Présentation des comptes, DPC) de la SIX Swiss Exchange et aux dispositions légales, incombe au Conseil d'administration. Cette responsabilité comprend la conception, la mise en place et le maintien d'un système de contrôle interne relatif à l'établissement et la présentation des comptes consolidés afin que ceux-ci ne contiennent pas d'anomalies significatives, que celles-ci résultent de fraudes ou d'erreurs. En outre, le Conseil d'administration est responsable du choix et de l'application de méthodes comptables appropriées, ainsi que des estimations comptables adéquates.
Notre responsabilité consiste, sur la base de notre audit, à exprimer une opinion sur les comptes consolidés. Nous avons effectué notre audit conformément à la loi suisse et aux Normes d'audit suisses ainsi qu'aux International Standards on Auditing. Ces normes requièrent de planifier et réaliser l'audit pour obtenir une assurance raisonnable que les comptes consolidés ne contiennent pas d'anomalies significatives.
Un audit inclut la mise en œuvre de procédures d'audit en vue de recueillir des éléments probants concernant les valeurs et les informations fournies dans les comptes consolidés. Le choix des procédures d'audit relève du jugement de l'auditeur, de même que l'évaluation des risques que les comptes consolidés puissent contenir des anomalies significatives, que celles-ci résultent de fraudes ou d'erreurs. Lors de l'évaluation de ces risques, l'auditeur prend en compte le système de contrôle interne relatif à l'établissement des comptes consolidés, pour définir les procédures d'audit adaptées aux circonstances, et non pas dans le but d'exprimer une opinion sur l'efficacité de celui-ci. Un audit comprend, en outre, une évaluation de l'adéquation des méthodes comptables appliquées, du caractère plausible des estimations comptables effectuées ainsi qu'une appréciation de la présentation des comptes consolidés dans leur ensemble. Nous estimons que les éléments probants recueillis constituent une base suffisante et adéquate pour former notre opinion d'audit.
Selon notre appréciation, les comptes consolidés pour l'exercice arrêté au 31 décembre 2010 donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et des résultats, en conformité avec les International Financial Reporting Standards (IFRS) et sont conformes à l'article 17 de la Directive concernant la présentation des comptes (Directive Présentation des comptes, DPC) de la SIX Swiss Exchange ainsi qu'à la loi suisse.
Nous attestons que nous remplissons les exigences légales d'agrément conformément à la loi sur la surveillance de la révision (LSR) et d'indépendance (art. 728 CO et art. 11 LSR) et qu'il n'existe aucun fait incompatible avec notre indépendance.
Conformément à l'art. 728a al. 1 chiff. 3 CO et à la Norme d'audit suisse 890, nous attestons qu'il existe un système de contrôle interne relatif à l'établissement et la présentation des comptes consolidés, défini selon les prescriptions du Conseil d'administration.
Nous recommandons d'approuver les comptes consolidés qui vous sont soumis.
KPMG AG
Reto Benz Reto Kaufmann Réviseur responsable
Root/Lucerne, le 25 février 2011
Expert-réviseur agréé Expert-réviseur agréé
Le portefeuille immobilier de la société Mobimo Holding AG compte au 31 décembre 2010, 108 immeubles de rendement, y compris les immeubles en cours de réalisation.
Conformément au mandat, soit à des fins comptables, Wüest & Partner a déterminé la valeur de marché du portefeuille au 31 décembre 2010. Sur la base, de ce qui précède, la répartition du portefeuille de Mobimo Holding AG est la suivante:
| « Fair Value » | État locatif | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| au 31.12.2010 | En % | au 31.12.2010 | Rendement | ||
| Libellé | Nbr. | [CHF] | du total | [CHF ] | brut |
| Immeubles commerciaux | 66 | 1 115 476 000 | 65,2% | 68 754 633 | 6,2% |
| Immeubles commerciaux avec potentiel de développement | 18 | 119 416 700 | 7,0% | 9 872 209 | 8,3% |
| Immeubles résidentiels | 17 | 202 829 000 | 11,9% | 11 892 874 | 5,9% |
| Total des immeubles réalisés | 101 | 1 437 721 700 | 84,1% | 90 519 716 | 6,3% |
| Immeubles en cours de réalisation | 7 | 270 946 300 | 15,9% | ||
| Total des immeubles | 108 | 1 708 668 000 | 100,0% |
L'évaluation des immeubles est effectuée conformément à la méthode DCF «Discounted Cashflow», au 31 décembre 2010. Elle se base sur les précédentes évaluations, visites, documents et informations qui nous ont été transmis à ce jour. S'agissant de la mise à jour au 31 décembre 2010, Wüest & Partner a pu disposer des états locatifs au jour de l'évaluation et de la liste des investissements effectués durant la période concernée.
Sur cette base, Wüest & Partner a procédé en tant qu'expert indépendant et neutre à l'évaluation de chaque immeuble.
Le portefeuille immobilier compte également sept immeubles en cours de réalisation. Ceux-ci sont évalués conformément aux dispositions IAS/IFRS en tant que «Investment Properties under Construction (IPUC)».
Dans la vue d'ensemble, ne sont pas compris les trois immeubles commerciaux à usage propre (Seestrasse 59; Küsnacht, Place de l'Europe 7, Lausanne et Côte de Montbenon 16, Lausanne) et les immeubles des sociétés en participation (participation 50% à Parking du Centre SA [PCSA], Lausanne; participation 40% à Flonplex SA, Lausanne; participation 26.5% à Parking St. François SA, Lausanne).
Les estimations des valeurs de marché au 31 décembre 2010 sont conformes à la définition de «Fair Value » décrite par les «International Financial Reporting Standards » (IFRS) et les normes IAS 40 «Investment Properties».
La «Fair Value» ne considère aucun droit de mutation, impôt sur les gains immobiliers ou taxe sur la valeur ajoutée, ainsi que les coûts et les provisions inhérents à une éventuelle vente immobilière. De plus, les obligations du propriétaire envers d'autres genres d'impôts, ainsi que les coûts de financement ne sont pas considérés.
La détermination de la valeur de marché est réalisée, en conformité avec le paragraphe 51 des normes IAS 40, soit « La juste valeur d'un immeuble de placement ne reflète pas les dépenses d'investissements futures qui amélioreront le bien immobilier et ne reflète pas les avantages futurs liés à ces dépenses futures ». Pour les surfaces vacantes, au jour de l'évaluation, une durée de commercialisation est considérée, ceci conformément au marché.
L'évaluation des immeubles en cours de construction est réalisée en conformité avec les nouvelles dispositions IAS et la définition d'immeubles de placement en vigueur depuis le 1er janvier 2009. Selon les normes IAS 40, la valeur comptable des immeubles de rendement en cours de construction est conforme à la valeur de marché.
Les taux d'escompte sont fixés selon le modèle des primes de risques à partir du taux hors-risque, prime d'illiquidité pour l'immobilier et primes spécifiques à l'immeuble (marco/microsituation/utilisation/forme de propriété/et autres risques/opportunités ou incertitudes).
Wüest & Partner confirme avoir procédé à l'évaluation du portefeuille de la société Mobimo Hoding SA de manière indépendante et neutre, en conformité avec notre politique d'entreprise et les termes du mandat décrit précédemment.
Wüest & Partner SA Zürich, le 25 février 2011
Matthias Arioli Patrik Schmid
dipl. Ing. EPF / SIA, Partenaire dipl. Arch. EPF / SIA, MRICS, associé désigné
La manière dont la valeur d'un immeuble évolue dépend de différentes grandeurs fondamentales. Il faut distinguer les facteurs spécifiques à l'immeuble (exploitation) des facteurs exogènes de l'environnement spécifique à l'immobilier et au marché financier:
En outre, on accordera toute l'attention nécessaire aux facteurs influençant le vieillissement des immeubles. Même si les conditions cadres restent absolument inchangées, le vieillissement impacte négativement la valeur de marché d'un immeuble d'environ 1% en un an 2 .
L'évaluation se fonde principalement sur les revenus effectifs de l'immeuble indiqués dans l'état locatif, au jour de l'évaluation. Les revenus locatifs ainsi que les conditions des baux sont considérés dans l'évaluation. L'estimation des revenus locatifs potentiels s'effectue au niveau de chaque objet, au travers de la modélisation du flux des revenus. Les revenus locatifs potentiels sont déterminés sur la base des baux effectifs les plus récents signés pour l'immeuble et pour des immeubles comparables connus à proximité immédiate ainsi que d'après les recherches approfondies de Wüest & Partner relatives au marché immobilier (notamment les spectres des prix de l'offre).
Les loyers potentiels des surfaces de vente sont plausibilisés en considérant le chiffre d'affaires potentiel, adapté aux conditions du marché. Dans le cas de baux à loyer existants regroupant différentes affectations, on détermine le potentiel locatif sur la base des différentes affectations prises séparément.
On ne tiendra compte des options de prolongement des locataires, que lorsque les loyers effectifs sont inférieurs aux loyers du marché. Les options théoriques qui prévoient une adaptation des loyers au niveau du marché sont considérées comme des baux à durée déterminée (voir au-dessus).
Pour des baux à durée indéterminée (typiquement applicables dans le résidentiel), l'adéquation au potentiel locatif estimé, est faite en considérant les conditions cadre du droit du bail et le degré de fluctuation dans l'immeuble spécifique.
Les coûts d'exploitation et d'entretien sont déterminés en premier sur la base des valeurs historiques, soit les décomptes d'exploitation des années précédentes, ainsi que les budgets définis par les organes compétents de Mobimo Holding AG. Ces indications sont plausibilisées au moyen des conventions contractuelles existantes de la gérance et comparées avec les benchmarks de Wüest & Partner. Ces analyses permettent de mo-déliser les charges futures probables pour l'exploitation et l'entretien courant des immeubles.
La prise en compte des coûts de remise en état à court, moyen et long terme joue un rôle central dans l'évaluation DCF. Les évaluations reflètent par principe des plans d'investissement mis à disposition par Mobimo Holding AG. Ces indications sont plausibilisées sur la base des benchmarks spécifiques pour les coûts.
La dépréciation effective due au vieillissement dépend notamment du type de construction, de l'âge et de l'emplacement de l'immeuble concerné.
La détermination des coûts de remise en état à long terme s'effectue en considérant le «cycle de vie» des éléments de la construction. En fonction de l'état actuel des éléments caractéristiques choisis de la construction ainsi que de leurs coûts de construction, les besoins d'investissements à long terme sont estimés, ceci afin de maintenir la valeur des immeubles.
En accord avec les dispositions de la norme IAS 40 citées plus haut, l'évaluation ne tient pas compte d'investissements déterminants qui augmentent la valeur. Il s'agit plus particulièrement des changements d'affectation augmentant potentiellement la valeur des objets locatifs, de la réalisation de réserves d'extension ou d'affectation existantes ainsi que des véritables développements de projets.
La détermination et la définition des taux d'escompte applicables reflètent l'estimation du risque inhérent à l'immeuble concerné. Pour définir cette valeur, Wüest & Partner tient compte aussi bien de caractéristiques spécifiques à l'immeuble que des facteurs d'influence liés à l'emplacement et au marché. Les taux d'escompte choisis sont régulièrement mesurés et vérifiés de manière empirique sur la base de mutations et de transactions connues.
Le taux d'escompte adapté au marché et ajusté en fonction du risque est réparti sur différents facteurs dans le cadre d'un modèle progressif. En partant d'un taux sans risque (en l'occurrence les obligations à long terme de la Confédération), on détermine et on ajoute des suppléments pour le risque immobilier général (manque de liquidité de l'objet, risque du marché) ainsi que pour les risques spécifiques de l'immeuble (fonction des caractéristiques spécifiques et de l'emplacement).
Les évaluations tiennent implicitement compte du renchérissement par le développement du cashflow. Dans le cas des recettes locatives, le mode d'adaptation au renchérissement fixé par contrat ou le taux de répercussion (par ex. adaptation de l'ordre de 80% à l'évolution de l'indice des prix à la consommation) est fixé au niveau du bail à loyer individuel. En ce qui concerne les coûts d'exploitation et d'entretien, on répercute en règle générale la totalité du renchérissement. Le taux d'escompte choisi est représenté sur une base réelle.
3.1 Bilan au 31 décembre
| Montants en milliers de CHF | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Actif | ||
| Actifs courants | ||
| Liquidités | 5 489 | 5 702 |
| Créances résultant de livraisons et de prestations – Groupe | 497 | 654 |
| Autres créances – Tiers | 42 | 1 304 |
| Autres créances – Groupe | 720 | 0 |
| Comptes de régularisation des actifs – Tiers | 33 | 31 |
| Comptes de régularisation des actifs – Groupe | 11 412 | 1 690 |
| Propres actions | 183 | 39 |
| Total des actifs courants | 18 377 | 9 420 |
| Actifs non courants | ||
| Immobilisations financières | ||
| – Participations | 749 791 | 620 177 |
| Total des actifs non courants | 749 791 | 620 177 |
| Total de l'actif | 768 168 | 629 597 |
| Montants en milliers de CHF | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Passif | ||
| Fonds étrangers | ||
| Fonds étrangers courants | ||
| Engagements – Groupe | 101 | 528 |
| Engagements – Personnes proches | 670 | 2 403 |
| Engagements – Tiers | 550 | 2 563 |
| Comptes de régularisation passifs – Tiers | 2 263 | 351 |
| Total des fonds étrangers courants | 3 584 | 5 845 |
| Fonds étrangers non courants | ||
| Emprunt convertible | 175 000 | 0 |
| Prêts sociétés du groupe | 0 | 36 800 |
| Provisions | 17 450 | 0 |
| Total des fonds étrangers non courants | 192 450 | 36 800 |
| Total des fonds étrangers | 196 034 | 42 645 |
| Fonds propres | ||
| Capital-actions | 148 804 | 192 035 |
| Réserves légales | ||
| – Réserves générales | 2 355 | 2 355 |
| – Réserves pour agios versés | 0 | 280 673 |
| – Réserve issue d'apports en capital | 292 750 | 0 |
| – Réserves pour propres actions | 183 | 721 |
| Bénéfice au bilan | ||
| – Bénéfice reporté | 111 706 | 82 596 |
| – Bénéfice de l'exercice | 16 336 | 28 572 |
| Total des fonds propres | 572 133 | 586 952 |
| Total du passif | 768 168 | 629 597 |
| Montants en milliers de CHF | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Produits résultant de la refacturation des coûts – Groupe | 2 767 | 1 602 |
| Produits des participations – Groupe | 25 663 | 35 294 |
| Produits des participations – Tiers | 101 | 80 |
| Produits financiers – Groupe | 0 | 79 |
| Produits financiers – Tiers | 21 | 2 |
| Total des produits | 28 551 | 37 057 |
| Charges de personnel | –2 327 | –1 997 |
| Frais de gestion – Personnes proches | –94 | –111 |
| Frais de gestion – Tiers | –6 052 | –5 742 |
| Intérêts d'emprunts – Groupe | –729 | –482 |
| Intérêts d'emprunts convertibles | –1 859 | 0 |
| Autres charges financières – Tiers | –1 153 | –126 |
| Impôts | –1 | –27 |
| Total des charges | –12 216 | –8 485 |
| Bénéfice de l'exercice | 16 336 | 28 572 |
Une diminution du capital, par le biais d'une réduction de la valeur nominale de l'ensemble des actions de 38 CHF à 29 CHF, a été décidée lors de l'assemblée générale du 5 mai 2010. Le remboursement a été effectué le 12 août 2010. Le capital-actions a diminué de 45,7 millions de CHF (39,1 millions de CHF l'année précédente) à la suite du remboursement sur la valeur nominale, et a augmenté de 2,5 millions de CHF en raison de l'exercice des options (0 million de CHF l'année précédente).
Au 31 décembre 2010, le capital-actions se montait à 148,8 millions de CHF et se composait de 5 131 170 actions nominatives d'une valeur nominale de 29 CHF. Toutes les actions émises donnent droit au dividende et disposent d'une voix lors des assemblées générales de la société.
| Capital-actions | ||||
|---|---|---|---|---|
| Nom | Siège | Fonction | en milliers de CHF | Quote-part en % |
| Mobimo AG | Lucerne | Société immobilière | 72 000 | 100,0 |
| Mobimo Management AG | Küsnacht | Société immobilière | 100 | 100,0 |
| Mobimo Finance Ltd. | Jersey | Finance | Capital minimal | 100,0 |
| LO Holding Lausanne-Ouchy SA 2 , 3 | Lausanne | Groupe immobilier | 12 000 | 100,0 |
| JJM Participations SA 2 | Lausanne | Société de participation | 6 001 | 100,0 |
| O4Real AG1 | Zurich | Société immobilière | 1 000 | 100,0 |
| Olmero SA | Opfikon | Informatique | 208 | 6,44 |
Scala Tower AG a fusionné avec Mobimo AG au 1er janvier 2010.
Un capital conditionnel d'un montant maximum de 36,6 millions de CHF est constitué pour l'émission de 1 260 634 actions, d'une valeur nominale de 29 CHF et entièrement libérées en vue de l'exercice de droits d'option octroyés aux membres du Conseil d'administration de la société ainsi qu'à des personnes proches de ces derniers et à des collaborateurs du Groupe.
77 618 droits d'option ont été exercés durant l'exercice 2010.
Au 31 décembre 2010, il existe un capital-actions autorisé permettant au Conseil d'administration de relever le capital-actions de la société jusqu'au montant maximal de 34,8 millions de CHF jusqu'au 22 mai 2012 par l'émission d'au maximum 1 200 000 actions nominatives d'une valeur de 29 CHF chacune et à libérer intégralement.
Au 31 décembre 2010, la société détenait 1 071 propres actions. En sus des 4 373 actions possédées au 1er janvier (dont 223 détenues directement par Mobimo Holding et 4 150 par LO Holding Lausanne-Ouchy), un total de 10 754 titres ont été acquis durant l'exercice à un prix moyen de 180,3 CHF. 4 800 de ces actions, d'une valeur de 867 000 CHF, ont été utilisées pour l'acquisition d'O4Real AG. Par ailleurs, 7 694 titres ont été échangés contre 997 actions de LO Holding Lausanne-Ouchy SA qui n'avaient pas encore été proposées dans le cadre de l'offre d'échange. 1 562 actions ont été émises dans le cadre de la rémunération du Conseil d'administration.
(Voir annexe aux comptes consolidés, note explicative n° 40)
1 Apport en 2010
2 Apports en 2009
3 Subholding, voir annexe aux comptes consolidés, note explicative no 42
Durant l'exercice, les rémunérations ci-après ont été versées aux membres du Conseil d'administration, à des personnes proches de celui-ci et à la direction (conformément à l'art. 663bis CO).
| Participations aux résultats | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Prestations pour | ||||||||
| Honoraires, | Prestations | travaux | ||||||
| Nom, fonction | salaires | en espèces | en actions | Actions | sociales | supplémentaires | Total 2010 | Total 2009 |
| Conseil d'administration | 1 300 | 0 | 0 | 210 | 96 | 300 | 1 906 | 1 222 |
| Urs Ledermann, président du CA | 480 | 0 | 0 | 0 | 6 | 80 | 566 | 480 |
| Brian Fischer, membre | 120 | 0 | 0 | 0 | 11 | 28 | 159 | 120 |
| Wilhelm Hansen, membre | 7 | 0 | 0 | 113 | 11 | 28 | 159 | 129 |
| Peter Schaub, membre | 150 | 0 | 0 | 0 | 13 | 28 | 191 | 161 |
| Paul Schnetzer, membre | 153 | 0 | 0 | 17 | 11 | 28 | 209 | 181 |
| Georges Theiler, membre | 140 | 0 | 0 | 0 | 12 | 28 | 180 | 151 |
| Daniel Crausaz, membre | 60 | 0 | 0 | 60 | 11 | 28 | 159 | non dét. |
| Bernard Guillelmon, membre | 50 | 0 | 0 | 20 | 7 | 28 | 105 | non dét. |
| Paul Rambert, membre | 140 | 0 | 0 | 0 | 10 | 28 | 178 | non dét. |
| Direction | 1 685 | 613 | 613 | 0 | 407 | 0 | 3 318 | 2 923 |
| Christoph Caviezel, CEO | 703 | 275 | 275 | 0 | 168 | 0 | 1 421 | 1 421 |
Les montants correspondent aux charges mentionnées dans les comptes consolidés de l'exercice (comptabilité d'engagement ou accrual accounting) à l'exception de la rémunération en actions des membres du CA, mentionnées à leur valeur fiscale. Le paiement fondé sur des actions de la direction reposait sur l'hypothèse selon laquelle la quote-part minimale de 50 % selon le règlement régissant les rémunérations serait mise en application. Une rémunération exceptionnelle de 300 000 CHF figurant dans les prestations pour travaux supplémentaires a été allouée au Conseil d'administration pour l'acquisition réussie du groupe LO Holding Lausausanne-Ouchy SA.
Au 31 décembre 2010, les participations des membres du Conseil d'administration et de la direction sont les suivantes (conformément à l'art. 663c CO).
| Nombre | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Nom, fonction | attribuées | approuvées | d'options | Total 2010 | Total 2009 |
| Conseil d'administration | 23 687 | 0 | 10 743 | 34 430 | 35 088 |
| Urs Ledermann, président du CA | 11 259 | 0 | 1 015 | 12 274 | 5 784 |
| Brian Fischer, membre | 0 | 0 | 201 | 201 | 112 |
| Wilhelm Hansen, membre | 1 726 | 0 | 201 | 1 927 | 999 |
| Peter Schaub, membre | 200 | 0 | 201 | 401 | 8 142 |
| Paul Schnetzer, membre | 260 | 0 | 5 878 | 6 138 | 6 321 |
| Georges Theiler, membre | 1 672 | 0 | 2 980 | 4 652 | 5 756 |
| Daniel Crausaz, membre | 795 | 0 | 89 | 884 | 348 |
| Bernard Guillelmon, membre | 3 211 | 0 | 89 | 3 300 | 3062 |
| Paul Rambert, membre | 4 564 | 0 | 89 | 4 653 | 4 564 |
| Direction | 6 008 | 4 089 | 1 783 | 11 880 | 7 329 |
| Christoph Caviezel, CEO | 3 950 | 1 835 | 1 065 | 6 850 | 4 515 |
| Manuel Itten, CFO | 150 | 1 168 | 191 | 1 509 | 379 |
| Peter Grossenbacher, resp. Gestion portefeuille | 1 908 | 251 | 275 | 2 434 | 2 183 |
| Andreas Hämmerli, resp. Développement | 0 | 835 | 252 | 1 087 | 252 |
Le 30 juin 2010, il a été émis un emprunt convertible de 175 millions de CHF arrivant à échéance le 30 juin 2014. Sa rémunération est de 2,125 %. Pour de plus amples détails, voir la note explicative no 12 dans l'annexe aux comptes consolidés.
Le Comité d'audit et risques (Audit & Risk Committee) satisfait les exigences en matière de gestion des risques du Conseil d'administration. La principale responsabilité du Comité d'audit et risques consiste à assister le Conseil d'administration dans ses tâches en se chargeant de travaux préparatoires, d'éclaircissement ainsi que d'examens. Les quatre domaines d'activité du Comité d'audit et risques sont:
Durant l'exercice, le Comité d'audit et risques a établi en collaboration avec la direction, un inventaire des risques mentionnant les risques importants par secteurs. Chaque risque est analysé selon le «risk owner» et les mesures prises, puis évalué en fonction des critères de vraisemblance, de conséquences financières et de dégâts d'image. Si nécessaire, des mesures complémentaires sont définies pour gérer le risque évalué.
Mobimo Holding AG constitue un groupe d'imposition aux côtés de Mobimo AG, Mobimo Management AG, O4Real AG , JJM Participations SA, LO Holding Lausanne-Ouchy SA, LO Gestion SA, LO Immeubles SA et FLON Events Sàrl. Elle assume une responsabilité solidaire pour les dettes correspondantes.
| Milliers CHF | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Bénéfice reporté | 111 706 | 82 596 |
| Bénéfice de l'exercice | 16 336 | 28 572 |
| Dissolution de réserves issues d'apports en capital | 46 171 | 0 |
| Total à disposition de l'assemblée générale | 174 213 | 111 168 |
| Le Conseil d'administration propose à l'assemblée générale d'affecter le bénéfice comme suit: | ||
| Versement d'un dividende sous forme de distribution d'apports en capital de | 46 171 | 0 |
| Report à nouveau | 128 042 | 111 168 |
| Proposition d'utilisation du bénéfice, total | 174 213 | 111 168 |
| Distribution totale | 46 171 | 0 |
| ./. part des réserves issues d'apports en capital | –46 171 | 0 |
| Part des autres réserves | 0 | 0 |
Les 1 071 actions propres détenues à la date du bilan ne donnent pas droit au dividende. Le nombre des actions donnant droit au dividende le jour du versement de celui-ci peut différer en raison du rachat de nouvelles actions propres.
Le Conseil d'administration propose à l'assemblée générale le versement d'un dividende de 9 CHF par action prélevé sur les réserves issues d'apports en capital.
3.5 Rapport de l'organe de révision sur les comptes annuels à l'assemblée générale des actionnaires de Mobimo Holding AG, Lucerne
En notre qualité d'organe de révision, nous avons effectué l'audit des comptes annuels de Mobimo Holding AG, comprenant le bilan, le compte de résultat et l'annexe (pages 104 – 109), pour l'exercice arrêté au 31 décembre 2010.
La responsabilité de l'établissement des comptes annuels, conformément aux dispositions légales et aux statuts, incombe au Conseil d'administration. Cette responsabilité comprend la conception, la mise en place et le maintien d'un système de contrôle interne relatif à l'établissement des comptes annuels afin que ceux-ci ne contiennent pas d'anomalies significatives, que celles-ci résultent de fraudes ou d'erreurs. En outre, le Conseil d'administration est responsable du choix et de l'application de méthodes comptables appropriées, ainsi que des estimations comptables adéquates.
Notre responsabilité consiste, sur la base de notre audit, à exprimer une opinion sur les comptes annuels. Nous avons effectué notre audit conformément à la loi suisse et aux Normes d'audit suisses (NAS). Ces normes requièrent de planifier et réaliser l'audit pour obtenir une assurance raisonnable que les comptes annuels ne contiennent pas d'anomalies significatives.
Un audit inclut la mise en œuvre de procédures d'audit en vue de recueillir des éléments probants concernant les valeurs et les informations fournies dans les comptes annuels. Le choix des procédures d'audit relève du jugement de l'auditeur, de même que l'évaluation des risques que les comptes annuels puissent contenir des anomalies significatives, que celles-ci résultent de fraudes ou d'erreurs. Lors de l'évaluation de ces risques, l'auditeur prend en compte le système de contrôle interne relatif à l'établissement des comptes annuels, pour définir les procédures d'audit adaptées aux circonstances, et non pas dans le but d'exprimer une opinion sur l'efficacité de celui-ci. Un audit comprend, en outre, une évaluation de l'adéquation des méthodes comptables appliquées, du caractère plausible des estimations comptables effectuées ainsi qu'une appréciation de la présentation des comptes annuels dans leur ensemble. Nous estimons que les éléments probants recueillis constituent une base suffisante et adéquate pour former notre opinion d'audit.
Selon notre appréciation, les comptes annuels pour l'exercice arrêté au 31 décembre 2010 sont conformes à la loi suisse et aux statuts.
Nous attestons que nous remplissons les exigences légales d'agrément conformément à la loi sur la surveillance de la révision (LSR) et d'indépendance (art. 728 CO et art. 11 LSR) et qu'il n'existe aucun fait incompatible avec notre indépendance.
Conformément à l'art. 728a al. 1 chiff. 3 CO et à la Norme d'audit suisse 890, nous attestons qu'il existe un système de contrôle interne relatif à l'établissement des comptes annuels, défini selon les prescriptions du Conseil d'administration.
En outre, nous attestons que la proposition relative à l'emploi du bénéfice au bilan est conforme à la loi suisse et aux statuts et recommandons d'approuver les comptes annuels qui vous sont soumis.
KPMG SA
Reto Benz Reto Kaufmann Expert-réviseur Expert-réviseur agréé agréé Réviseur responsable
Root/Lucerne, le 25 février 2011
immeubles de placement immeubles commerciaux
Lausanne, «Flon» Voie du Chariot 4 – 7 Le rapport sur la Corporate Governance reprend la structure de la directive de la SIX concernant les informations relatives à la Corporate Governance (DCG). Des renvois à d'autres parties du rapport de gestion sont employés pour éviter les répétitions. La version intégrale des statuts de Mobimo Holding AG en vigueur est disponible sur le site www.mobimo.ch à la rubrique «Corporate Governance» sous «Investor Relations».
La structure juridique et les participations (totalité) du groupe Mobimo se présentent comme suit:
| Mobimo Holding AG | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Organe de révision: KPMG SA | Capital-actions: 148,8 millions de CHF Conseil d'administration: Urs Ledermann, Daniel Crausaz, Brian Fischer, Bernard Guillelmon, Wilhelm Hansen, Paul Rambert, Peter Schaub, Paul Schnetzer, Georges Theiler Direction: Christoph Caviezel, Manuel Itten, Peter Grossenbacher, Andreas Hämmerli |
||||
| Mobimo Management AG | Mobimo AG | Mobimo Finance Ltd. | LO Holding Lausanne-Ouchy SA |
JJM Participations SA | O4Real AG |
Mobimo Holding AG, dont le siège est à Lucerne, est coté à la SIX Swiss Exchange. Au 31 décembre 2010, la capitalisation boursière s'élevait à 1024,7 millions de CHF pour un cours de 199,70 CHF.
Les actions nominatives sont cotées sur le segment principal (symbole: MOBN / numéro de valeur: 1110887 /ISIN: CH0011108872 / Bloomberg: MOBN SW Equity).
Le groupe Mobimo détient 100% des actions de LO Holding Lausanne-Ouchy SA suite à l'entrée en vigueur, le 6 mai 2010, de la décision concernant l'annulation des actions de LO Holding Lausanne-Ouchy SA (dont le siège social est à Lausanne) encore détenues par le public. Les actions de LO Holding Lausanne-Ouchy SA ont été rayées consécutivement de la cote dans le courant de la période sous revue.
Les caractéristiques des participations majoritaires dans des sociétés non cotées sont les suivantes:
| Capital social | Quote | ||
|---|---|---|---|
| Société | Domicile | milliers CHF | part en % |
| Mobimo Management AG | Küsnacht | 100 | 100,00 |
| Mobimo AG | Lucerne | 72 000 | 100,00 |
| Mobimo Finance Ltd. | Jersey | Capital minimal | 100,00 |
| LO Holding Lausanne-Ouchy SA | Lausanne | 12 000 | 100,00 |
| LO Immeubles SA | Lausanne | 2 000 | 100,00 |
| LO Gestion SA | Lausanne | 250 | 100,00 |
| FLON Events Sàrl |
Lausanne | 20 | 95,00 |
| JJM Participations SA | Lausanne | 6 001 | 100,00 |
| O4RealAG | Zurich | 1 000 | 100,00 |
Mobimo AG et LO Holding Lausanne-Ouchy SA sont des sociétés immobilières qui procèdent à des achats et des ventes immobilières ainsi qu'à la construction et la rénovation d'immeubles. Elles réalisent toutes les activités connexes de manière indépendante, déterminent la stratégie avec l'aide de Mobimo Management AG, nomment les architectes, ingénieurs et planificateurs techniques, élaborent les concepts de base et surveillent les chantiers ainsi que les services des prestataires externes.
O4Real AG, pour sa part, est une société immobilière qui possède des immeubles à Lausanne.
Mobimo Management AG fournit des prestations de services d'ordre général aux autres sociétés du groupe, tandis que Mobimo Finance Ltd. leur fournit des services financiers.
JJM Participations SA est une société purement de participation qui détient des actions de LO Holding Lausanne-Ouchy SA.
Au 31 décembre 2010, les actionnaires suivants détenaient des parts importantes d'actions et d'options de Mobimo Holding AG:
| Caisse de pension du Canton de Zoug | 3,41% |
|---|---|
| Famille Alfred Meili | 3,19% |
Les avis suivants ont été publiés durant l'exercice sous revue, conformément à l'art. 20 LBVM:
Sur les 5 131 170 actions en circulation, 69% (3 559 626 titres) étaient effectivement inscrits au registre des actions au 31 décembre 2010. La position dispo représente ainsi environ 31%. Quelque 94% des actions inscrites sont détenues par des actionnaires suisses dont 68% par des personnes morales. Sur l'ensemble des actions inscrites, les caisses de pensions et les fondations détiennent à elles seules une part d'environ 36 %.
Il n'existe aucune participation croisée.
Les modifications suivantes ont été apportées au capital en 2010:
a) Remboursement de 9 CHF sur la valeur nominale et réduction de la valeur nominale à 29,00 CHF par action.
b) Augmentation de capital de 1 026 874 CHF en mai via l'émission de 27 023 nouvelles actions d'une valeur nominale de 38,00 CHF, augmentation de capital de 942 500 CHF en novembre via l'émission de 32 500 nouvelles actions d'une valeur nominale de 29,00 CHF et augmentation de capital supplémentaire de 524 755 CHF en décembre via l'émission de 18 095 nouvelles actions d'une valeur nominale de 29,00 CHF, toutes par l'intermédiaire de l'exercice de droits d'option existants.
| Capital au 31 décembre 2009 | Total (milliers CHF) |
Nombre d'actions nominatives |
Valeur nominale par action (CHF) |
|---|---|---|---|
| Capital-actions | 148 804 | 5 131 170 | 29,00 |
| Capital autorisé | max. 34 800 | 1 200 000 | 29,00 |
| Capital conditionnel | max. 36 558 | 1 260 634 | 29,00 |
L'évolution du capital est détaillée dans la note explicative n° 19 des comptes consolidés.
Les questions relatives au capital autorisé et conditionnel sont réglées aux articles 3a et 3b des statuts.
Conformément à l'art. 3a des statuts, le Conseil d'administration peut, d'ici au 5 mai 2012, procéder à une augmentation du capital-actions en émettant au maximum 1 200 000 actions nominatives entièrement libérées. Sont autorisées les augmentations par le biais d'une prise ferme ainsi que les augmentations par montant partiel. Le montant émis, le type d'apport, les modalités de l'exercice du droit de souscription, l'attribution des droits de souscription ainsi que la date du droit au dividende sont fixés par le Conseil d'administration. Les droits de souscription non exercés restent à la disposition du Conseil d'administration, qui les utilise dans l'intérêt de la société. Après l'acquisition, les nouvelles actions nominatives font l'objet de restrictions de transfert conformément à l'art. 6 des statuts. Le droit de souscription des actionnaires est supprimé; les actions émises peuvent servir uniquement pour l'acquisition ou le financement de l'acquisition de terrains ou pour la reprise ou le financement de la reprise de sociétés, de parties de sociétés ou de participations. Si le Conseil d'administration émet des emprunts convertibles, des emprunts à option ou des emprunts similaires en vertu de la compétence que lui confère l'art. 3b des statuts (voir ci-dessous), le montant correspondant sera retranché de son droit d'augmenter le capital-actions au moyen du capital autorisé (art. 3a, al. 4 des statuts).
Dans le cadre de l'emprunt convertible, 1 050 000 obligations convertibles ont été émises sur la base du capital conditionnel. Le Conseil d'administration a donc encore la possibilité d'augmenter le capital-actions en émettant au maximum 150 000 actions nominatives entièrement libérées sur la base du capital autorisé.
A l'exclusion du droit de souscription des actionnaires, le capital-actions conditionnel peut être augmenté, conformément à l'art. 3b des statuts, en émettant au maximum 1 311 229 actions nominatives entièrement libérées. L'affectation est limitée comme suit: a) max. 78 783 actions nominatives entièrement libérées par l'exercice de droits d'option accordés aux membres du Conseil d'administration de la société et à des personnes qui leur sont proches ainsi qu'aux collaborateurs des sociétés du groupe, b) max. 32 446 actions nominatives entièrement libérées par l'exercice de droits d'option dans le cadre des droits de souscription des actionnaires créés après le 5 mai 2011 et c) max. 1 200 000 actions nominatives entièrement libérées à des fins d'exercice de droits de conversion en relation avec les obligations convertibles émises par la société (cf. la note explicative n° 12). L'acquisition des actions nominatives par l'exercice de droits d'option ainsi que le transfert ultérieur des actions nominatives sont tous deux soumis aux restrictions de transfert conformément à l'art. 6 des statuts. Le plan en options en vigueur jusqu'au 31 décembre 2009 est décrit dans la note explicative n° 37 des comptes consolidés.
| Total | Nombre d'actions | Valeur nominale | |
|---|---|---|---|
| Modifications | (en milliers de CHF) | nominatives | par action (CHF) |
| Capital-actions au 31.12.2005 | 192 411 | 2 600 145 | 74,00 |
| Capital-actions au 31.12.2006 | 225 346 | 3 466 860 | 65,00 |
| Capital-actions au 31.12.2007 | 243 232 | 4 343 425 | 56,00 |
| Capital-actions au 31.12.2008 | 204 230 | 4 345 323 | 47,00 |
| Capital-actions au 31.12.2009 | 192 035 | 5 053 552 | 38,00 |
| Capital-actions au 31.12.2010 | 148 804 | 5 131 170 | 29,00 |
| Capital autorisé au 31.12.2005 | 26 640 | 360 000 | 74,00 |
| Capital autorisé au 31.12.2006 | 23 400 | 360 000 | 65,00 |
| Capital autorisé au 31.12.2007 | 20 160 | 360 000 | 56,00 |
| Capital autorisé au 31.12.2008 | 16 920 | 360 000 | 47,00 |
| Capital autorisé au 31.12.2009 | 18 687 | 491 771 | 38,00 |
| Capital autorisé au 31.12.2010 | 34 800 | 1 200 000 | 29,00 |
| Capital conditionnel au 31.12.2005 | 11 163 | 150 855 | 74,00 |
| Capital conditionnel au 31.12.2006 | 9 750 | 150 000 | 65,00 |
| Capital conditionnel au 31.12.2007 | 7 848 | 140 150 | 56,00 |
| Capital conditionnel au 31.12.2008 | 6 498 | 138 252 | 47,00 |
| Capital conditionnel au 31.12.2009 | 5 254 | 138 252 | 38,00 |
| Capital conditionnel au 31.12.2010 | 36 558 | 1 260 634 | 29,00 |
Des informations complémentaires concernant les modifications de capital sont fournies dans la note explicative n° 19 des comptes consolidés.
Au 31 décembre 2010, le capital-actions se montait à 148 803 930 CHF composé de 5 131 170 actions nominatives entièrement libérées d'une valeur nominale de 29,00 CHF, donnant chacune droit au dividende et à une voix. Il n'existait pas d'actions privilégiées ou à droit de vote.
Mobimo Holding AG n'a émis aucun bon de participation.
Mobimo Holding AG n'a émis aucun bon de jouissance.
La question des restrictions de transfert est réglée à l'art. 6 des statuts. Le Conseil d'administration peut refuser le transfert d'actions pour les raisons suivantes:
Dès que et dans la mesure où avec l'acquisition d'actions, le nombre total des actions détenues par des personnes à l'étranger au sens de la loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger dépasse un tiers du nombre total des actions nominatives inscrites au registre du commerce. Cette limitation est également valable, sous réserve de l'art. 653c al. 3 CO, en cas d'acquisition d'actions nominatives dans le cadre de l'exercice des droits de souscription, d'option et de conversion.
En ce qui concerne les nouveaux actionnaires, des vérifications sont effectuées quant aux critères «suisses» au sens de la loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger avant l'inscription au registre des actions afin de garantir le respect des limitations sus-citées. S'il est impossible de confirmer leur caractère «suisse», l'inscription se fait dans la catégorie des étrangers tant que le seuil d'un tiers des actionnaires n'est pas dépassé et qu'aucune menace n'indique que la société ne soit plus en mesure de faire preuve de la dominance suisse exigée par la législation fédérale à la suite de l'inscription de l'actionnaire étranger.
Au 31 décembre 2010, 4% de tous les actionnaires étaient inscrits en tant qu'«étrangers» au sens des dispositions ci-dessus.
Les statuts ne spécifient aucune règle concernant l'inscription de nominees. Le Conseil d'administration a édicté les principes ci-après dans le règlement concernant la gestion du registre des actions, la reconnaissance de la qualité d'actionnaire et l'inscription de ces derniers au registre de Mobimo Holding AG: a) sans mention du nom, siège/adresse et de la position en actions des actionnaires pour le compte desquels le nominee détient des actions, le nominee sera inscrit dans le livre des actions en tant qu'actionnaire à hauteur d'un taux de reconnaissance de 2% max. des actions nominatives inscrites au registre; b) si le nom, le siège, l'adresse ou la position en actions ne sont pas mentionnés, un nominee ne peut faire inscrire que 0,25% max. du capital-actions inscrit au registre pour un seul et même acquéreur en tant qu'actions assorties de droit de vote et c) le nominee doit conclure avec la société un accord qui régit précisément les droits et obligations. Les restrictions précitées s'appliquent par ailleurs (clause de 5% et part maximum d'actions étrangères sans limitation des droits de vote). Aucune inscription n'a été refusée durant l'exercice. Les statuts ne spécifient aucune règle concernant l'abolition de privilèges statutaires (il n'existe d'ailleurs aucun tel privilège) ou l'abolition de restrictions de transfert. Les dispositions du CO s'appliquent par conséquent.
A la date de clôture du bilan, la société avait émis un emprunt convertible aux conditions suivantes: Volume: 175 millions CHF
Taux d'intérêt: 2,125 % par an, payable annuellement le 30 juin, pour la première fois en 2011 Durée de 4 ans (30 juin 2010 – 30 juin 2014) Prix de conversion 210,37 CHF
Les obligations convertibles sont négociées à la SIX Swiss Exchange à Zurich dans le segment obligataire (symbole: MOB10 / numéro de valeur: 11299133 /ISIN: CH0112991333, Bloomberg: MOBIMO Corp.). Chaque obligation convertible d'une valeur nominale de 5000 CHF est convertible jusqu'a sept jours avant son échéance en actions nominatives au prix de conversion 210,37 CHF par action (sous réserve d'éventuels ajustements conformément aux conditions publiées, et notamment à la clause antidilutive). A ce prix de conversion, au maximum 831 866 actions nominatives peuvent être émises au titre de cet emprunt convertible. Les nouvelles actions nominatives sont couvertes avec du capital conditionnel de la société.
L'éventuel exercice de droits de conversion entraîne une dilution du bénéfice par action. L'emprunt convertible peut être remboursé à tout moment de manière anticipée si plus de 85% du montant initial de l'emprunt ont été convertis et/ ou remboursés ou si, à partir du 21 juillet 2013, le cours de clôture de l'action nominative de Mobimo Holding AG à la SIX Swiss Exchange (SIX) représente au moins 130% du prix de conversion durant une période de 20 jours de cotation consécutifs (cf. note explicative n° 12).
Au 31 décembre 2010, seules les 28 188 options sur actions Mobimo attribuées aux membres du Conseil d'administration, aux personnes proches de ceux-ci et à la direction générale étaient en circulation. Lesdites options permettent l'acquisition du même nombre d'actions nominatives entièrement libérées. Les détails de ce plan d'options sont décrits dans la note explicative n° 37 des comptes consolidés.
Entrepreneur, de nationalité suisse domicilié à Zollikon ZH
Urs Ledermann est né le 14 juillet 1955 à Brugg. Il termine son apprentissage commercial dans une société d'import-export en 1974 et occupe ensuite différents postes dans les secteurs de l'acier, de l'emballage et de l'alimentation. En 1977, il fonde sa propre société – Ledermann AG, Personalberatung – à Zurich. En 1990, la société est organisée sous forme de holding et la direction partagée entre trois partenaires. En 1992, Urs Ledermann vend l'agence principale de Zurich pour se consacrer aux cinq agences sous direction familiale à Genève, Berne, St-Gall, Lugano et Lucerne.
La société Urs Ledermann & Partner AG, Unternehmens- und Personalberatung est fondée en 1993 à Zurich.
Urs Ledermann vend cette société à un partenaire en 2002 pour se consacrer exclusivement à des mandats plus complexes dans les secteurs de l'immobilier et de la banque.
Aujourd'hui, Urs Ledermann s'occupe essentiellement de la société Ledermann AG Beteiligungen & Immobilien fondée en 1983 à Zurich et fusionnée en été 2009 avec diverses autres entreprises familiales pour former Ledermann Immobilien AG, mais aussi de l'entreprise familiale Cleaning Store Company AG (un des premiers groupes de nettoyage textile) fondée en 1957 à Zurich. Il se concentre aussi sur la recherche, l'analyse, la planification, l'achat et la vente ainsi que de la gestion dans le cadre de son propre portefeuille d'immeubles locatifs et commerciaux dans la région de Zurich.
Urs Ledermann exerce différents mandats de Conseil d'administration dans ses propres entreprises et dans des sociétés tierces, notamment Sada AG à Zurich et SCM Strategic Capital Management AG. Il siège au Conseil d'administration de Mobimo Holding AG depuis 2003. Urs Ledermann est par ailleurs président du Conseil d'administration de LO Holding Lausanne-Ouchy SA depuis le 17 décembre 2009.
Ingénieur d'exploitation diplômé EPF, entrepreneur, de nationalité suisse, domicilié à Lucerne
Georges Theiler est né le 20 mai 1949 à Lucerne. Il passe sa maturité à Lucerne et poursuit ses études à l'EPFZ jusqu'en 1976. Après avoir exercé une activité de conseiller dans le domaine de la planification hospitalière pendant deux ans, il prend la direction de l'entreprise générale de construction Theiler + Kalbermatter T+K Bau AG à Lucerne en tant que président de la direction générale et membre du Conseil d'administration. L'entreprise, qui emploie 250 personnes, est spécialisée dans le bâtiment, la construction de tunnels, les activités d'entreprise générale ainsi que le développement et la gestion immobilière. Elle est rachetée par Batigroup SA en 1997.
Depuis 1997, Georges Theiler détient la société GT-Consulting, spécialisée dans les mandats de conseil et de Conseil d'administration. Il est conseiller national PLR depuis 1995. Il a été élu au Conseil d'administration de Mobimo Holding AG en 2000.
Ingénieur, Master of Business Administration, de nationalité suisse, domicilié à St-Sulpice
Daniel Crausaz est né le 28 mai 1957 à Aarau. Ingénieur physicien diplômé de l'EPFL, il est également titulaire d'un MBA de la HEC Lausanne. Ingénieur de 1983 à 1985 au sein de Félix Constructions SA, Bussigny, il travaille ensuite jusqu'en 1989 chez Bonnard & Gardel Ingénieurs Conseils Lausanne SA. En 1990, il entre au service de la Banque Cantonale Vaudoise et y est nommé directeur général en 1997. A compter de 2003, Daniel Crausaz est consultant indépendant et exerce divers mandats pour ses clients en Suisse romande. A compter de 2008, il est délégué de Agrifert SA, une société internationale de négoce de matières premières. Il est membre du Conseil d'administration de LO Holding Lausanne-Ouchy SA depuis 1999.
Il siège au Conseil d'administration de Mobimo Holding AG depuis le 17 décembre 2009.
Avocat et expert fiscal diplômé fédéral, de nationalité suisse, domicilié à Langnau am Albis (ZH)
Brian Fischer est né le 27 janvier 1971 à Melbourne, Australie. Il passe sa maturité à Davos en 1990 et poursuit ses études à l'Université de Berne jusqu'en 1996. De 1997 à fin 2000, il travaille en tant que conseiller fiscal et juridique chez PricewaterhouseCoopers SA avant de rejoindre début 2001 le pôle Investment Banking de la Banque Vontobel SA pour y diriger le service chargé des gérants de fortune indépendants. Il siège à son Conseil d'administration depuis 2008 et est représenté au sein du Conseil d'administration de Mobimo Holding AG en tant que personne privée indépendante de la banque.
Ingénieur, master en énergie, Master of Business Administration, de nationalité suisse et française, domicilié à Berne
Bernard Guillelmon est né le 5 novembre 1966 à Zurich. Après sa scolarité, il obtient un diplôme d'ingénieur en microtechnique à l'EPFL et y décroche ensuite un master en énergie. Il obtient également un MBA avec mention à l'INSEAD de Fontainebleau. De 1990 à 1998, il est ingénieur et chef de département au service des FMB SA où il dirige plusieurs projets de réorganisation de grande envergure.
Après une brève période d'activité comme consultant indépendant, il entre en 2001 au service des CFF en tant que responsable de l'unité Energie. Il y occupe par la suite plusieurs postes de direction, notamment celui de responsable adjoint des infrastructures et responsable de la gestion opérationnelle. Depuis le 1er juillet 2008, Bernard Guillelmon est CEO de BLS SA. Il est membre du Conseil d'administration de LO Holding Lausanne-Ouchy de 2005 à 2009 et siège au Conseil d'administration de JJM Holding à Lausanne. Depuis le 17 décembre 2009, il est aussi membre du Conseil d'administration de Mobimo Holding AG.
Licencié en sciences économiques, consultant d'entreprise, de nationalité suisse, domicilié à Bâle
Wilhelm Hansen est né le 30 août 1953 à Mönchengladbach (Allemagne). Après la maturité, il étudie l'économie à l'Université de St-Gall et à l'Université de Bâle et y obtient sa licence. Il travaille pendant 25 ans dans le secteur des placements de capitaux (en tant que conseiller en placement auprès de l'ancienne UBS, responsable du service Titres de Bâloise Assurances et associé de la banque privée Baumann & Cie) avant de se spécialiser à partir de 2002 dans le secteur du développement d'organisation et de stratégie et dans la Corporate Governance en tant que consultant d'entreprise indépendant. Il exerce par ailleurs différents mandats. Il est aujourd'hui président du conseil de banque de la Banque cantonale de Bâle-Campagne, viceprésident du Conseil d'administration de Scobag Privatbank AG et membre du Conseil d'administration de Tarimo AG. Il siège au Conseil d'administration de Mobimo Holding SA depuis 2008.
Architecte diplômé EPF, de nationalité suisse, domicilié à Lausanne
Paul Rambert est né le 5 janvier 1945 à Zurich. Après ses études d'architecture à l'EPF et une année de spécialisation à Harvard, il occupe plusieurs postes de direction au sein de Suter + Suter à Bâle. De 1993 à 1997, il siège à la direction de Zschokke SA. Il préside ensuite aux destinées de LO Holding Lausanne-Ouchy SA à Lausanne de 1998 à 2009. Il occupe le poste de conseiller immobilier de sa société Immopoly Sàrl à Lausanne et Zurich.
Il préside par ailleurs les conseils d'administration du Parking du Centre SA, de Flonplex SA à Lausanne et est membre des conseils d'administration de LO Holding Lausanne-Ouchy SA, de Securitas SA à Zollikofen et de Solvalor Fund Management SA à Lausanne. Il exerce aussi la fonction de membre du conseil de la Fondation Métropole à Lausanne. Il siège au Conseil d'administration de Mobimo Holding SA depuis le 17 décembre 2009.
Avocat, de nationalité suisse, domicilié à Uster ZH
Peter Schaub est né le 4 décembre 1960 à Zurich. Après sa maturité à Zurich, il étudie le droit à l'Université de Zurich et passe sa licence en 1987. De 1987 à 1988, il travaille en tant que juriste au cabinet d'avocats zurichois Schellenberg Wittmer et obtient son brevet d'avocat zurichois en 1990. De 1990 à 1993, il travaille en tant que taxateur fiscal pour le canton de Zurich et depuis 1994, est associé du cabinet d'avocats et de conseillers fiscaux Weber Schaub & Partner à Zurich.
Peter Schaub exerce par ailleurs différents mandats de Conseil d'administration, notamment en tant que président pour CPH Chemie + Papier Holding AG à Perlen, et que membre pour UBV Uetikon Betriebs- und Verwaltungs AG à Uetikon am See et Rüegg Cheminée AG à Zumikon. Il siège au Conseil d'administration de Mobimo Holding SA depuis 2008.
Expert immobilier, de nationalité suisse, domicilié à Herrliberg (ZH)
Paul Schnetzer est né le 4 février 1941 à Uzwil. A l'issue de l'école obligatoire, il suit un apprentissage d'employé d'administration et obtient son certificat de capacité de conservateur du registre foncier. Il exerce pendant douze ans le mandat de maire de la commune d'Eggersriet et est notamment responsable de l'organisation des services et de l'ensemble des questions financières.
Paul Schnetzer dirige pendant 16 ans une petite entreprise fiduciaire à St-Gall. De 1996 à 2001, il travaille pour la société immobilière Göhner Merkur AG à Zurich où il contribue avec succès à l'organisation commerciale et collabore étroitement à un projet complexe de désengagement.
Il rejoint Mobimo Management AG le 1er septembre 2002 et est nommé au poste de CEO du groupe Mobimo le 1er juillet 2004. Disposant par ailleurs d'un solide savoir-faire et d'une grande expérience pratique dans tous les domaines, il assume lui-même la direction du service des acquisitions immobilières. Il est membre du Conseil d'administration de Mobimo Holding SA depuis le 1er octobre 2008.
Alfred Meili est président d'honneur de Mobimo Holding AG. Il est l'initiateur du groupe Mobimo et a exercé les fonctions de président du Conseil d'administration jusqu'en 2008.
Laurent Rivier est président d'honneur de LO Holding Lausanne-Ouchy SA et il a été président de son Conseil d'administration de 2000 à 2009.
Ils ont été nommés présidents d'honneur en reconnaissance de leurs mérites et des services rendus. Ce titre ne leur confère aucun droit à siéger au Conseil d'administration ni aucun des droits ou devoirs propres aux membres du Conseil d'administration et en particulier aucune prétention à une rémunération ou à des honoraires.
Mobimo Holding AG a conclu une convention spéciale avec tous les membres du Conseil d'administration et de la direction en vue d'éviter tout conflit d'intérêts. Dans le cadre de cette convention, les membres du Conseil d'administration et de la direction s'engagent notamment:
Aussi bien à titre privé que par l'intermédiaire de sa société Ledermann Immobilien AG, Urs Ledermann détient son propre portefeuille immobilier essentiellement concentré en ville de Zurich. Il est également membre consultant de la commission immobilière de Gaydoul Group. Des dispositions organisationnelles et contractuelles ont été prises en conséquence pour tenir compte du risque de conflit d'intérêts.
Georges Theiler exerce des activités de consultant pour Implenia SA.
Wilhelm Hansen est président du conseil de banque de la Banque Cantonale de Bâle-Campagne et détient 20% des actions de Tarimo AG à Bâle. Ces sociétés détiennent ou financent des objets immobiliers.
Peter Schaub est président du Conseil d'administration de CPH Chemie + Papier Holding AG et membre de celui d'UBV Uetikon Betriebs- und Verwaltungs AG. Ces sociétés sont notamment propriétaires d'immeubles commerciaux et en développement (dans le cas de CPH) et d'immeubles de placement (dans le cas d'UBV).
Daniel Crausaz exerce des mandats de conseiller d'administration auprès de Cadar SA et de Zimal SA.
Bernhard Guillelmon est conseiller d'administration de BLS Cargo SA et de RAlpin AG.
Paul Rambert est conseiller immobilier de sa société Immopoly Sàrl à Lausanne et Zurich.
Les autres membres du Conseil d'administration de Mobimo Holding AG n'exercent aucun mandat de direction ou de surveillance dans des sociétés suisses ou étrangères d'envergure ni dans des établissements ou fondations de droit privé ou public. Les membres du Conseil d'administration n'assument par ailleurs aucune fonction de direction ou de conseil à titre permanent auprès de grands groupes d'intérêts suisses et étrangers.
Il n'existe aucune participation croisée dans des conseils d'administration de sociétés cotées en bourse.
Le Conseil d'administration de Mobimo Holding AG se compose de trois membres au minimum (neuf membres pour l'exercice considéré après la cooptation du 17 décembre 2009) qui sont élus pour une durée d'un an à l'occasion de l'assemblée générale. L'objectif est de ramener le nombre des membres à six ces prochaines années. Le mandat des membres du Conseil d'administration expire le jour de l'assemblée générale ordinaire au cours de laquelle se déroule l'élection. Ils sont immédiatement rééligibles à l'expiration de leur mandat.
Le Conseil d'administration se constitue lui-même et a nommé Urs Ledermann au poste de président et Georges Theiler à celui de vice-président.
Il peut délibérer valablement lorsque la majorité des membres sont présents et prend ses décisions à la majorité des voix émises.
Cinq réunions ordinaires et quatre extraordinaires ont été tenues au total en 2010. Les réunions ordinaires se sont déroulées sur une journée (sur deux jours dans un cas) et les extraordinaires ont quant à elle duré entre 30 minutes et deux heures. Le Conseil d'administration a toujours siégé au complet, à trois exceptions près.
Le CEO et le CFO ainsi que les autres membres de la direction générale peuvent parfois participer aux réunions du Conseil d'administration mais celui-ci commence toujours par siéger à huis clos. Le cas échéant, le président peut décider d'impliquer des collaborateurs ou des conseillers externes pour traiter de sujets spécifiques. Jusqu'ici, il a notamment fait usage de cette option dans le cadre de l'émission d'un emprunt convertible.
Le Conseil d'administration dispose de deux commissions: la commission immobilière et le Comité d'audit et risques. Le but, les devoirs et obligations ainsi que les compétences de ces deux commissions sont fixés dans un règlement complémentaire au règlement d'organisation. En 2010, le Comité d'audit et risques a tenu huit réunions alors que la commission immobilière en a tenu douze.
La commission immobilière a pour tâche de garantir la bonne mise en application des objectifs stratégiques d'investissement et de désengagement fixés annuellement par le Conseil d'administration. Les compétences du Conseil d'administration, de la commission immobilière et de la direction générale en ce qui concerne les acquisitions et les ventes sont définies dans le règlement d'organisation de Mobimo Holding AG (cf. ci-après). La commission immobilière a pour vocation d'offrir au Conseil d'administration une connaissance aussi complète que possible du marché immobilier en
La commission immobilière remplit trois fonctions, à savoir:
Les obligations et compétences attribuées au Conseil d'administration en vertu du règlement d'organisation et de la législation applicable incombent au CA dans son ensemble.
Le Comité d'audit et risques exerce une fonction de surveillance. Il peut proposer toutes les mesures nécessaires pour remplir adéquatement ses fonctions et dispose d'un accès direct à tous les documents, de même qu'à tous les collaborateurs et aux réviseurs. La principale responsabilité du Comité d'audit et risques consiste à assister le Conseil d'administration dans ses tâches en se chargeant des travaux de préparation, d'éclaircissement et d'examen. Les quatre domaines d'activité du Comité d'audit et risques sont:
Les principes de la haute direction, y compris la règlementation des compétences, sont fixés dans le règlement d'organisation de la société. Le Conseil d'administration assume la haute direction de la société et surveille la direction générale. Il représente la société vis-à-vis de l'extérieur et prend toutes les décisions qui ne sont pas réservées à un autre organe de la société en vertu de la loi, des statuts ou du règlement. En complément à ses attributions inaliénables au sens de l'art. 716a CO et pour la concrétisation de celles-ci, le Conseil d'administration assume en outre les tâches et compétences suivantes:
La direction générale assure la conduite des sociétés du groupe via les membres du Conseil d'administration et/ou de la direction générale dans le strict respect de la réglementation des compétences et des règlements d'organisation locaux.
Le pouvoir de décision concernant les transactions immobilières portant sur une somme globale supérieure à 30 millions de CHF revient au Conseil d'administration de Mobimo Holding AG et celui portant sur les sommes de 10 à 30 millions de CHF à la commission immobilière. Les décisions opérationnelles concernant des transactions immobilières portant sur un volume d'investissement allant jusqu'à 10 millions de CHF sont déléguées à la direction générale.
Des réunions de coordination et d'information avec le CEO ont lieu toutes les deux semaines avec le président du Conseil d'administration. La commission immobilière se réunit en général toutes les trois semaines mais son président peut à tout moment convoquer des réunions supplémentaires. Le CEO participe habituellement à toutes les réunions. Chaque réunion fait l'objet d'un procès verbal qui est remis à l'ensemble du Conseil d'administration.
Le Comité d'audit et risques siège 6 à 8 fois par an. Il y examine notamment les comptes semestriels et annuels, les rapports des réviseurs et experts externes, les principales questions ayant trait à la présentation des comptes ou d'ordre juridique, fiscal et réglementaire ainsi que les autres rapports exigés, les pratiques de gestion du risque et le SCI.
Le Comité d'audit et risques soutient le Conseil d'administration pour la satisfaction des exigences liées à la gestion des risques. La principale responsabilité du Comité d'audit et risques consiste à assister le Conseil d'administration dans ses tâches en se chargeant des travaux de préparation, de clarification et d'examen. Durant l'exercice, le Comité d'audit et risques établit en collaboration avec la direction un inventaire des risques récapitulant les principaux risques par secteurs. Chaque risque est analysé en fonction du propriétaire («risk owner»), des répercussions et des mesures prises puis évalué selon des critères de vraisemblance, de conséquences financières et de perte d'image. Si nécessaire, des mesures complémentaires sont définies pour gérer plus avant le risque évalué.
Le président du Comité d'audit et risques peut à tout moment convoquer des réunions supplémentaires. Selon les besoins, le Comité d'audit et risques peut inviter des membres de la direction générale, d'autres collaborateurs, des conseillers ou des réviseurs externes à participer à ses réunions ou à rencontrer ses membres ou ses conseillers. En règle générale, le CFO participe à toutes les réunions. Chaque réunion fait l'objet d'un procès verbal qui est remis à l'ensemble du Conseil d'administration.
Chaque trimestre, l'ensemble du Conseil d'administration est informé en détail au moyen d'un rapport de gestion sur la situation financière/ budgétaire, l'évolution des risques et des progrès réalisés dans la poursuite des objectifs, les activités projetées dans les domaines opérationnel et administratif ainsi que la situation du personnel. Ces informations portent d'une part sur les évolutions et événements survenus depuis le dernier rapport de gestion, d'autre part sur les développements attendus et les activités projetées. La direction générale est présente aux réunions du Conseil d'administration afin de rendre compte des sujets inscrits à l'ordre du jour, répondre aux questions générales et fournir les renseignements nécessaires.
Eu égard à la taille de la société, il n'est pas opportun de prévoir une révision interne formelle. Le contrôle interne et la gestion du risque sont pris en charge par le secteur Controlling.
La mise en application des modifications du contexte réglementaire et des modalités de présentation des comptes est assurée en temps utile avec le réviseur externe. Le réviseur externe et l'expert immobilier sont également consultés régulièrement pour évaluer les transactions de grande envergure.
CEO, docteur en droit, avocat, de nationalité suisse, domicilié à Zurich
Originaire de Laax (GR), Christoph Caviezel est né le 19 août 1957. Après avoir suivi le gymnase à Coire, il obtient sa licence en droit en 1980 à l'Université de Fribourg.
Il décroche ensuite son brevet d'avocat dans le canton des Grisons puis son doctorat en droit en 1988. Après quelques années de pratique en tant qu'avocat, il prend en 1986 les rênes de la division immobilière des CFF à Lucerne. En 1995, il rejoint la société cotée Intershop Holding AG, dont il devient en 1999 membre de la direction responsable de l'immobilier en Suisse. Il est nommé CEO d'Intershop en 2001 et intègre son Conseil d'administration en 2003.
Depuis le 1er octobre 2008, Christoph Caviezel est CEO du groupe Mobimo, dont il dirige directement la division Achat et désengagement. Il siège également au comité d'investissement de la Fondation de placement de fonds immobiliers à l'étranger (AFIAA), Zurich. Il est en outre membre du Conseil d'administration de LO Holding Lausanne-Ouchy SA depuis le 17 décembre 2009.
CFO, économiste d'entreprise HES, de nationalité suisse, domicilié à Zurich
Manuel Itten est né le 3 octobre 1965 à Zurich. Après une première formation commerciale et artistique, il travaille plusieurs années avant d'étudier l'économie d'entreprise dans une HES. A la suite de son activité dans le domaine de la révision et du conseil, il est responsable du controlling de Livit AG pendant plusieurs années.
Il rejoint Mobimo en 2004. Responsable du controlling jusqu'en février 2009, il occupe le poste de CFO depuis mars 2009. Il est en outre membre du Conseil d'administration de LO Holding Lausanne-Ouchy SA depuis le 17 décembre 2009.
Responsable Gestion du portefeuille, titulaire d'un Master of Advanced Studies in Real Estate Management (MREM) de la Zürcher Fachhochschule et agent fiduciaire immobilier diplômé, de nationalité suisse, domicilié à Weisslingen (ZH)
Peter Grossenbacher est né le 10 novembre 1969 à Schaffhouse. Après une formation de base dans la construction et l'obtention de son diplôme de chef de chantier, il occupe diverses fonctions d'encadrement dans le secteur de la construction et de l'immobilier.
Il rejoint Mobimo en 2002. Durant cinq ans, il dirige le secteur Gestion de projets avec pour mission principale le développement et la réalisation de logements haut de gamme bénéficiant d'emplacements de premier ordre et bâtis selon des normes environnementales strictes. Depuis 2008, Peter Grossenbacher est responsable Gestion du portefeuille.
Responsable Développement, architecte diplômé ETS, de nationalité suisse, domicilié à Scheuren (BE)
Andreas Hämmerli est né le 22 juin 1957 à Brüttelen (BE). Après avoir décroché son diplôme d'architecte ETS, il occupe pendant une douzaine d'années diverses fonctions dans le domaine de l'architecture (développement, gestion de projet, commercialisation, direction d'un bureau d'architectes). Chez Göhner Merkur AG, il dirige le secteur du commerce immobilier et gère les désengagements immobiliers ainsi que la conduite et la restructuration d'une partie de l'entreprise générale. En tant que membre de la direction de Livit SA, il prend ensuite la tête du secteur Conseil immobilier pour la Suisse (développement, commerce immobilier, fiducie de construction, nouveaux objets à louer).
Plus récemment, il assure notamment la bonne marche du développement, de la réalisation et de la direction du D4 Business Center Luzern de Suva Asset Management à Root (LU).
Il est à la tête de la division Développement depuis le 1er octobre 2008 et assume la responsabilité de toutes les activités de développement immobilier, de réalisation et de vente d'immeubles.
Les membres de la direction n'exercent par ailleurs aucune fonction de direction ou de conseil à titre permanent pour le compte de grands groupes d'intérêts suisses et étrangers ni aucune fonction officielle ou politique.
Il n'existe aucun contrat de management avec des tiers. Mobimo AG et Mobimo Management AG ont conclu un contrat de prestation de services.
Conformément à l'art. 20 des statuts, les membres du Conseil d'administration ont droit à une juste rémunération de leurs activités, rémunération que le Conseil d'administration fixe lui-même. Depuis 2009, la rémunération du Conseil d'administration ne consiste plus qu'en une rémunération fixe de nature modulaire selon l'activité du Conseil d'administration. La rémunération se compose d'un montant de base de 70 000 CHF par an ainsi que de suppléments fixes pour la participation à un comité du Conseil d'administration (70 000 CHF pour le comité d'investissement et 50 000 CHF pour le Comité d'audit et risques) et pour la présidence du Conseil d'administration (340 000 CHF) ou d'un comité du Conseil d'administration (30 000 CHF). Ce système permet de garantir une rémunération qui tienne compte tant de la charge de travail que des responsabilités. Il a été entériné par le Conseil d'administration pour une période indéterminée et fixé en conséquence dans un règlement de rémunération. Aucune modification n'y a été apportée en 2010. Une rémunération unique de 300 000 CHF a été versée à titre exceptionnel au Conseil d'administration en 2010 pour l'acquisition réussie de LO Holding Lausanne-Ouchy SA. Les membres du Conseil d'administration participent par ailleurs aux performances à long terme de l'entreprise du fait que la rémunération puisse être touchée entièrement ou en partie sous forme d'actions de Mobimo Holding AG. La part de la rémunération totale touchée en actions est fixée chaque année par le Conseil d'administration. L'achat se fait au cours moyen VWAP des 20 jours qui précèdent la date d'octroi. Toutes les actions émises sont assorties d'un délai de blocage qui est normalement fixé à cinq ans. Le délai de blocage des actions et la date d'octroi sont fixés chaque année par le Conseil d'administration (voir aussi la note explicative n° 41 des comptes consolidés et dans l'annexe 7 aux comptes annuels de Mobimo Holding). En 2010, 1562 actions au total ont été octroyées au Conseil d'administration au titre de la rémunération fixe.
La rémunération de la direction se compose d'une partie fixe ainsi que d'une partie variable qui est fonction de la marche des affaires et est définie en fonction du bénéfice consolidé de l'exercice après déduction d'un seuil minimal (hurdle) (cf. ci-après). La rémunération dépend des responsabilités effectives assumées par chaque membre du Conseil d'administration et de la direction ainsi que de la charge de travail qu'elles impliquent. Elle est fixée par l'ensemble du Conseil d'administration en considération des conditions de marché, et notamment des niveaux de salaire pratiqués dans le secteur immobilier. L'attractivité du système de rétribution mis en place vise à favoriser le recrutement et la fidélisation des cadres à haut potentiel dans les rangs restreints et très sélectifs des membres de la direction. Le recours à des conseillers externes n'a pas été jugé utile.
La rémunération variable fait l'objet d'une section spécifique du règlement de la société, qui stipule que 7 % du bénéfice consolidé de l'exercice de Mobimo Holding AG après déduction d'un seuil minimal (hurdle) de 5 % de la valeur intrinsèque (valeur d'actif net, capital-actions, prêts des actionnaires, réserves apparentes et latentes) doivent être attribués à la direction.
La rémunération variable maximale pour chaque membre de la direction est fixée à 150% de la part fixe de son salaire annuel brut.
Au moins 50% de la rémunération variable liée aux résultats doivent être perçus par le membre de la direction sous forme d'actions de Mobimo Holding AG. Ces actions sont généralement assorties d'un délai de blocage de cinq ans qui reste également applicable après cessation des rapports de travail. L'objectif est de faire de la réussite à long terme de l'entreprise l'un des principaux critères de rémunération également à l'échelon de la direction et de ses membres. La date d'octroi des actions est fixée chaque année par le Conseil d'administration. La valeur vénale de l'action est déterminée selon le cours moyen VWAP des 20 derniers jours de négoce précédant la date d'octroi. Les actions ouvrent droit au dividende. Le nombre d'actions octroyées est calculé sur la base de leur valeur fiscale (rémunération en actions liée aux résultats en CHF / valeur fiscale des actions en CHF = nombre d'actions).
Le présent règlement portant sur la rémunération variable des membres de la direction restera en vigueur jusqu'à l'exercice 2012 inclus et remplace l'ancien règlement de participation applicable.
La part de rémunération variable des autres collaborateurs est versée exclusivement en espèces et répartie en fonction des performances individuelles de chacun.
Les honoraires versés aux membres de la direction durant l'exercice étaient composés à 55% d'honoraires fixes ainsi qu'à 45% de rémunération variable en espèces et en actions. Ni les membres du Conseil d'administration, ni ceux de la direction ne bénéficient d'indemnités de départ contractuelles.
Vous trouverez de plus amples informations sur les rémunérations, les participations et les prêts dans la note explicative n° 41 des comptes consolidés et dans l'annexe 7 aux comptes annuels de Mobimo Holding.
La pratique d'inscription en matière de Nominee a été précisée et approuvée en 2010 avec le règlement concernant la gestion du registre des actions de Mobimo Holdig AG et approuvée par le Conseil d'administration (voir l'annexe 2.6 Corporate Governance).
L'exercice des droits sociaux à l'assemblée générale est réservé aux personnes inscrites au registre des actions.
Le Conseil d'administration est fondé à refuser le transfert d'actions nominatives pour autant et aussi longtemps que la reconnaissance d'un acquéreur en tant qu'actionnaire à part entière pourrait empêcher la société, conformément aux informations à sa disposition, de fournir la preuve de la dominance suisse exigée par la législation fédérale (et notamment par la LFAIE). Au cours de l'exercice sous revue, le Conseil d'administration n'a refusé aucune inscription au registre des actions dans la mesure où les actionnaires avaient soumis les informations nécessaires à l'inscription (voir ci-dessous). En vertu de l'art. 12 des statuts, tout actionnaire peut se faire représenter par un autre actionnaire muni d'une procuration écrite, par le représentant indépendant ou par le représentant dépositaire.
Il n'existe aucun quorum statutaire allant au-delà des prescriptions légales régissant les décisions (art. 703 et 704 CO).
La convocation de l'assemblée générale, la forme que doit revêtir la convocation et le droit de convocation des actionnaires sont régis par les art. 9 et 10 des statuts.
L'assemblée générale ordinaire est convoquée par le Conseil d'administration et, au besoin, par l'organe de révision. Elle se réunit chaque année, dans les six mois qui suivent la clôture de l'exercice. Le Conseil d'administration peut à tout moment convoquer une assemblée générale extraordinaire. Ces assemblées sont convoquées par le Conseil d'administration sur la base d'une décision de l'assemblée générale, à la demande de l'organe de révision ou si un ou plusieurs actionnaires totalisant au moins un dixième du capital-actions l'exigent par écrit en précisant l'ordre du jour.
Les liquidateurs ont également le droit de convoquer une assemblée générale. L'assemblée générale est convoquée au moyen d'une publication unique dans la Feuille officielle suisse du commerce au moins 20 jours avant la date de tenue de l'assemblée. Une convocation personnelle doit en outre être adressée dans le même délai aux actionnaires inscrits au registre des actions. L'invitation doit mentionner tous les objets portés à l'ordre du jour, les propositions du Conseil d'administration et, le cas échéant, celles des actionnaires ayant exigé la tenue de l'assemblée générale.
Le rapport de gestion et le rapport de l'organe de révision sont mis à la disposition des actionnaires pour consultation au siège de la société au plus tard 20 jours avant la tenue de l'assemblée générale ordinaire. La convocation à l'assemblée générale doit faire mention de cette mise à disposition et du droit des actionnaires à exiger la remise de ces documents.
Le droit des actionnaires de requérir l'inscription d'un objet à l'ordre du jour, tel qu'il est prévu à l'art. 10 des statuts, est soumis aux dispositions légales (art. 699 CO). Un ou plusieurs actionnaires représentant ensemble au moins 10 % du capital-actions de la société peuvent exiger auprès du Conseil d'administration la convocation d'une assemblée générale. Les actionnaires qui représentent des actions totalisant une valeur nominale d'au moins 1 million de francs peuvent requérir l'inscription d'un objet à l'ordre du jour.
Conformément à l'art. 6 des statuts, les actionnaires ou les usufruitiers doivent, pour être reconnus comme tels, être inscrits au registre des actions. L'inscription présuppose la légitimation du transfert en bonne et due forme et nécessite l'approbation du Conseil d'administration. Aucune inscription au registre des actions n'est effectuée dans les 20 jours qui précédent ni le jour qui suit l'assemblée générale. La date de référence pour l'assemblée générale ordinaire du 6 avril 2011 est le 18 mars 2011. L'assemblée générale 2011 a lieu le 6 avril 2011 à Lucerne.
Quiconque, directement, indirectement ou de concert avec des tiers, acquiert des titres qui, ajoutés à ceux qu'il détient, lui permettent de dépasser le seuil de 33% des droits de vote de la société visée, qu'il soit habilité à en faire usage ou non, doit présenter une offre portant sur tous les titres cotés de cette société (art. 32 LBVM).
Pour se conformer à la LFAIE, la société a renoncé à adopter une clause d'«opting out» ou d'«opting up» dans ses statuts. Par conséquent, les dispositions de l'art. 32 LBVM relatives à l'obligation de présenter une offre s'appliquent.
Il n'existe aucune clause en la matière.
Depuis sa fondation en décembre 1999, Mobimo Holding AG a pour organe de révision et réviseur des comptes consolidés la société KPMG SA, Root/ Lucerne. L'organe de révision et le réviseur des comptes consolidés sont désignés chaque année par l'assemblée générale. Par le jeu des rotations septennales, c'est Monsieur Reto Benz, associé, qui remplit la fonction de réviseur en chef depuis l'exercice 2007.
Des honoraires totaux de 0,5 million de CHF (y c. groupe LO) ont été payés à KPMG pour des prestations en relation avec la révision des rapports intermédiaire et annuel 2010.
Des honoraires d'un montant de 0,4 million de CHF ont été payés à KPMG pour des prestations (notamment conseil fiscal et due diligence) en relation avec l'emprunt convertible et d'autres mandats. L'expert en estimations immobilières Wüest & Partner, Zurich, quant à lui, s'est vu verser des honoraires de 0,5 million de CHF durant l'exercice sous revue.
Les représentants de l'organe de révision participent en personne ou par téléphone, sur invitation du Conseil d'administration, aux réunions du Comité d'audit et risques et du Conseil d'administration consacrées à cette thématique.
Mobimo Holding AG communique de manière ouverte, en temps réel et avec la plus grande transparence possible avec ses actionnaires et avec le marché des capitaux. La conférence de presse et d'analystes au sujet des résultats de l'exercice 2010 se tient le 8 mars 2011.
La publication des états financiers s'effectue sous la forme de rapports semestriels et annuels. Ceuxci sont établis conformément aux International Financial Reporting Standards (IFRS) édictés par l'International Accounting Standards Board (IASB) et respectent les dispositions de la législation suisse ainsi que celles du Règlement de cotation et du Règlement complémentaire de cotation des sociétés immobilières de la SIX Swiss Exchange.
La société est par ailleurs soumise à l'obligation d'établir des rapports ad hoc en vertu de l'art. 72 du Règlement de cotation.
De plus amples informations sur la société figurent sur le site Internet www.mobimo.ch.
Christoph Caviezel CEO Tél. +41 44 397 11 56 christoph.caviezel@mobimo.
Mobimo Holding AG Rütligasse 1
CH-6000 Lucerne 7 Tél. +41 41 249 49 80 Fax +41 41 249 49 89 www.mobimo.ch
Murbacherstrasse 37 CH-6003 Lucerne Tél. +41 41 228 25 72 Fax +41 41 228 25 82
Seestrasse 59 CH-8700 Küsnacht Tél. +41 44 397 11 11 Fax +41 44 397 11 12
Whiteley Chambers, Don Street St Helier Jersey JE4 9WG
Place de l'Europe 7 CH-1003 Lausanne
c/o LO Holding Lausanne-Ouchy SA
c/o Mobimo Management AG
Le rapport de gestion 2010 est également disponible en allemand et en anglais. La version en allemand fait foi.
Responsabilité globale: Mobimo Holding AG
Conception et graphisme: Baldinger & Baldinger AG, Aarau
Photos:
Di Renzo Patrizio, www.patriziodirenzo.com Kessler Michael, www.profi foto.ch Pichler Urs, www.pichler-fotografen.ch Wavre Olivier, www.wavre.ch
Immeuble en développement Propriété par étage
Feldmeilen, Feldgüetliweg Terrain constructible
La passion de l'immobilier
Mobimo Holding AG · Rütligasse 1 · CH-6000 Lucerne 7 · Tél. +41 41 249 49 80 · Fax +41 41 249 49 89 · www.mobimo.ch
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