Interim / Quarterly Report • Nov 15, 2012
Interim / Quarterly Report
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| 30.09.2012 | 30.09.2011 | |
|---|---|---|
| Leerstandsquote (Wohnen) | 3,2 % | 3,6 % |
| Ist-Nettokaltmiete (Wohnen) | 5,17 EUR / m2 | 4,95 EUR / m2 |
| Mio. EUR | 01.01.- 30.09.2012 |
01.01.- 30.09.2011 |
|---|---|---|
| Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung | 120,9 | 102,8 |
| Vertriebsergebnis | 7,7 | 3,0 |
| EBITDA | 102,9 | 95,5 |
| Bereinigtes EBITDA | 100,7 | 86,4 |
| Operatives Ergebnis (EBIT) | 102,3 | 94,7 |
| Konzernergebnis | 40,7 | 45,8 |
| FFO I (exkl. Vertriebsergebnis) | 50,0 | 40,4 |
| AFFO1 | 35,8 | 33,5 |
| FFO II (inkl. Vertriebsergebnis) | 57,6 | 43,4 |
1 FFO I abzgl. kapitalisierte Modernisierungs- und Instandhaltungsaufwendungen
| Mio. EUR | 30.09.2012 | 31.12.2011 |
|---|---|---|
| Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien | 2.910,1 | 2.930,2 |
| Flüssige Mittel | 232,8 | 62,6 |
| Eigenkapital | 1.327,7 | 1.166,4 |
| Finanzverbindlichkeiten | 1.728,4 | 1.770,9 |
| Bilanzsumme | 3.193,0 | 3.039,7 |
| EPRA NAV2 | 1.412,0 | 1.219,9 |
| Loan-to-Value | 51,1 % | 58,0 % |
| Eigenkapitalquote | 41,6 % | 38,4 % |
2 Latente Steuern (auf Bewertungsverluste der Finanzinstrumente) in Höhe von 4,2 Mio. EUR (31. Dezember 2011: 2,7 Mio. EUR), die im kumulierten übrigen Eigenkapital erfasst sind, werden nicht in die Berechnung einbezogen.
| EUR | 01.01.- 30.09.2012 |
01.01.- 30.09.2011 |
|---|---|---|
| FFO I pro Aktie3 | 1,07 | 1,04 |
| AFFO pro Aktie3 | 0,77 | 0,96 |
| EUR | 30.09.2012 | 31.12.2011 |
| Anzahl Aktien am Stichtag | 50.526.314 | 41.052.630 |
| EPRA NAV pro Aktie | 27,95 | 29,72 |
3 Auf Basis von 46.480.982 durchschnittlich gehandelten Aktien im 9M 2012 (9M 2011: 38.746.866 ) in Anlehnung an IAS 33.19 (Berechnung siehe Anhang); im Vorjahr wurde der FFO I und der AFFO je Aktie auf Basis der zum Stichtag in Umlauf befindlichen Aktien berichtet - diese betrugen 0,98 EUR und 0,82 je Aktie.
Seit mehr als 85 Jahren vermietet, verwaltet und bewirtschaftet die börsennotierte GSW einen der größten Wohnungsbestände Berlins. Sie steht für Erfahrung, Beständigkeit und wirtschaftliche Solidität.
Um unsere Marktposition zu erhalten und auszubauen, sind wir stets bemüht, neue Wege zu gehen und dabei eine Brücke zwischen Innovation und Tradition zu schlagen.
Wir entwickeln uns weiter, ohne auf Altbewährtes zu verzichten. Unsere Unternehmensstrategie ist auf die langfristige Verwaltung von Mietwohnungen ausgerichtet. Dabei verfolgen wir einen systematischen Ansatz, der darauf abzielt, sowohl die Zufriedenheit unserer Kunden als auch die Betriebseffizienz zu steigern.
Wir haben per 30. September 2012 ein eigenes Immobilienportfolio von 52.085 Wohneinheiten betreut, das zum Vorjahresende mit 2,9 Mrd. EUR bewertet wurde.
Kundennah setzen wir unsere ganze Erfahrung und unser Branchen-Know-how zur Werterhaltung und Wertsteigerung der Immobilien ein.
Bei all dem sind wir uns der sozialen Verantwortung für Berlin bewusst und engagieren uns für soziale, kulturelle und sportliche Projekte sowie für die Menschen, die hier leben, unsere Mieter und Mitarbeiter.
Als kapitalmarktorientiertes Wohnungsunternehmen sind wir den Interessen und Bedürfnissen aller Stakeholder verpflichtet. Unsere Aufgabe ist es, gemeinsame Ziele zu identifizieren bzw. anzusteuern und bei widersprüchlichen Interessen einen angemessenen und gerechten Ausgleich herbeizuführen.
| An die Aktionäre 3 | |
|---|---|
| Brief des Vorstands 3 | |
| Aktie 5 | |
| Aktienchart 5 | |
| Stammdaten 5 | |
| Kursverlauf 5 | |
| Aktionärsstruktur 6 | |
| IR-Aktivitäten 6 | |
| Finanzkalender 6 | |
| Konzernzwischenlagebericht 7 | |
|---|---|
| Wirtschaftsbericht 8 | |
| Entwicklung des Immobilienportfolios 8 | |
| Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage 11 | |
| Nachtragsbericht 15 | |
| Risiko- und Chancenbericht 15 | |
| Prognosebericht 15 |
| Konzernzwischenabschluss 16 | |
|---|---|
| Konzernbilanz 17 | |
| Konzerngewinn- und -verlustrechnung 19 | |
| Konzerngesamtergebnisrechnung 20 | |
| Konzerneigenkapitalveränderungsrechnung 21 | |
| Konzernkapitalflussrechnung 22 | |
| Verkürzter Konzernanhang24 | |
|---|---|
| Versicherung der gesetzlichen Vertreter34 | |
| Disclaimer35 | |
| Impressum |
SEHR GEEHRTE AKTIONÄRINNEN UND AKTIONÄRE, SEHR GEEHRTE DAMEN UND HERREN,
die GSW konnte in den ersten neun Monaten dieses Jahres ihren Expansionskurs fortsetzen und gleichzeitig das Vermietungs- und Bewirtschaftungsgeschäft erfolgreich gestalten.
Ende Oktober wurden in drei Transaktionen Kaufverträge für insgesamt rund 4.400 Wohnungen in Berlin abgeschlossen. Bei einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 51 m² beträgt die monatliche Ist-Nettokaltmiete rund 5,32 EUR/m², der Leerstand liegt bei 2,4%. Der Kaufpreis für die drei Portfolien summiert sich auf insgesamt rund 200 Mio. EUR beziehungsweise 873 EUR/m².
Die erworbenen Berliner Wohnungen liegen mehrheitlich in unmittelbarer Nachbarschaft unseres bisherigen Wohnungsbestands und ergänzen diesen optimal. Die Zukäufe wirken sich erst ab dem kommenden Jahr auf unser Gesamtergebnis aus, da der Nutzen-Lasten-Übergang beziehungsweise der Anteilsübergang zum Jahreswechsel vollzogen werden soll. Durch die Akquisitionen erwarten wir einen nachhaltig positiven Einfluss auf die operativen Margen und unseren FFO.
Zu Anfang Oktober konnten wir unsere Tochtergesellschaft BWG, die Immobilienportfolien für Dritte beziehungsweise Wohnungseigentum und Sondereigentum für Dritte verwaltet, an die STRABAG Property und Facility Services GmbH veräußern. Mit dem Verkauf setzen wir die Konzentration auf unser Kerngeschäft, die nachhaltige Bewirtschaftung unserer eigenen Mietwohnungen, konsequent fort.
Auch operativ verliefen die vergangenen neun Monate zu unserer Zufriedenheit. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum erhöhte sich das bereinigte EBITDA plangemäß um 16,5% auf 100,7 Mio. EUR. Hier macht sich u. a. der Effekt aus der letztjährigen Akquisition positiv bemerkbar. Weiterhin haben die im Vergleich zum Vorjahreszeitraum höheren Durchschnittsmieten und der geringere Leerstand deutlich zu dieser Ergebnisverbesserung beigetragen. Insgesamt stieg das Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung im Vergleich zu den ersten neun Monaten 2011 um rund 17,6% auf 120,9 Mio. EUR. Dabei konnten wir den Leerstand von 3,6% auf 3,2% weiter reduzieren, die monatliche Ist-Nettokaltmiete stieg im selben Zeitraum um 4,4% auf 5,17 EUR/m².
Der FFO I konnte infolge der operativen Performance und des höheren Bestands im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 23,7% auf 50,0 Mio. EUR gesteigert werden. Mit einem aktiven Finanzmanagement und einer nachhaltigen Finanzstruktur wurde zudem eine wichtige Basis für die langfristige Stabilität des FFO gelegt.
Der Net Asset Value (EPRA NAV), das wirtschaftliche Eigenkapital des Konzerns, erhöhte sich zu Ende September auf 1.412,0 Mio. EUR. Der Verschuldungsgrad (Loan-to-Value) reduzierte sich auf nunmehr 51,1%. Der Net Asset Value (EPRA NAV) je Aktie verringerte sich im Vergleich zum 31. Dezember 2011 von 29,72 EUR auf 27,95 EUR, was auf die höhere Anzahl von Aktien nach der Kapitalerhöhung sowie die Dividendenauszahlung von 0,90 EUR je Aktie zurückzuführen ist.
Die Rahmenbedingungen am Berliner Wohnungsmarkt sind weiterhin als positiv und stabil zu bewerten. Deshalb sind wir zuversichtlich, die für das Geschäftsjahr 2012 avisierten Ziele zu erreichen.
Berlin, im November 2012
THOMAS ZINNÖCKER (CEO) GSW Immobilien AG
JÖRG SCHWAGENSCHEIDT (COO) GSW Immobilien AG
ANDREAS SEGAL (CFO) GSW Immobilien AG
| Branche | Immobilien |
|---|---|
| WKN /ISIN | GSW111/DE000GSW1111 |
| Börsenkürzel | GIB |
| Bloomberg | GIB:GR |
| Reuters | GIBG.DE |
| Grundkapital | 50.526.314 EUR |
| Anzahl der Aktien | 50.526.314 nennwertlose Stückaktien |
| Erstnotierung | 15. April 2011 |
| Marktkapitalisierung (Stand: 31.10.2012) |
1.604 Mio. EUR |
| Marktsegment | Prime Standard |
| Handelsplätze | Frankfurter Wertpapierbörse XETRA Regulierter Markt der Berliner Börse |
| Designated Sponsors | Deutsche Bank, Goldman Sachs International und DZ Bank |
| Indizes | MDAX, FTSE EPRA/NAREIT Global Real Estate Index Serie, GPR 250, STOXX Europe 600, TR/GPR Global 100 Index EUR |
Die GSW Aktie entwickelte sich in den ersten neun Monaten 2012 wesentlich besser als der Gesamtmarkt. So notierte sie am 31. Oktober mit einem Schlusskurs von 31,75 EUR um circa 41,1% gegenüber dem Eröffnungskurs zu Jahresbeginn (22,50 EUR). Die Vergleichsindizes DAX und MDAX hingegen konnten lediglich um 19,5% bzw. 26,1% gegenüber dem entsprechenden Schlusskurs zu Jahresbeginn zulegen. Auch der EPRA Europe und EPRA Germany konnten mit 19,3% bzw. 31,2% seit Jahresbeginn nur eine deutlich moderatere Entwicklung im Vergleich zur GSW Aktie verzeichnen.
Seit Notierung des 9-Monatstiefstkurses am 09. Januar 2012 von 21,19 EUR ging die Entwicklung der GSW Aktie stetig nach oben. Am 20. August notierte die Aktie ihren 9-Monatshöchstkurs von 31,10 EUR.
Als Folge der erfolgreichen Kapitalerhöhung am 27. April 2012 und der positiven Aktienkursentwicklung in den letzten neun Monaten stieg die Marktkapitalisierung der GSW von rund 924 Mio. EUR zu Jahresbeginn auf rund 1.604 Mio. EUR zum Stichtag 31. Oktober 2012. Das Gewicht der GSW Aktie im MDAX betrug per 31. Oktober 1,8% und im EPRA Germany Index 18,2%. Zudem wurde die GSW Aktie mit Wirkung zum 24. September 2012 in den TR/GPR Global 100 Index EUR aufgenommen.
Stand: 31. Oktober 2012 (auf Basis uns bekannter Stimmrechtsmitteilungen nach WpHG) Der Free Float beträgt gemäß Deutsche Börse ca. 94 %.
In den ersten neun Monaten hat die GSW ihre Präsenz am Kapitalmarkt intensivieren können und ist auf 10 Kapitalmarktkonferenzen und 13 Roadshows im Inund Ausland vertreten gewesen, um die Transparenz für das Geschäftsmodell der GSW am Kapitalmarkt weiter zu fördern und das Vertrauen aller Kapitalmarktteilnehmer in das Unternehmen weiterhin zu stärken.
Das breite Interesse des Kapitalmarktes am Geschäftsmodell der GSW mit der klaren Fokussierung auf Wohnimmobilien in der Metropole Berlin spiegelt sich in der Anzahl an Research-Unternehmen wider, die die Aktie regelmäßig beobachten. Die Kursziele der Analysten schwanken zwischen 22 EUR und 36,70 EUR. Zukünftig werden weitere Research-Unternehmen die Coverage der GSW Aktie aufnehmen.
Die nachfolgende Tabelle liefert einen Überblick über die aktuellen Analystenratings:
| RATING | ANZAHL |
|---|---|
| Buy / Overweight/ Add | 6 |
| Hold / Neutral/ Equal-Weight | 11 |
| Sell/ Reduce | 1 |
| 19. November 2012 | Roadshow (London) |
|---|---|
| 20. November 2012 | Roadshow (Lugano) |
| 21. November 2012 | Roadshow (Zürich) |
| 22. November 2012 | Roadshow (Frankfurt) |
| 04. Dezember 2012 | Roadshow (Edinburgh) |
| 05./ 06. Dezember 2012 | Berenberg Conference (London) |
| 22. März 2013 | Geschäftsbericht 2012 |
| 18. Juni 2013 | Hauptversammlung (Berlin) |
| Wirtschaftsbericht 8 | |
|---|---|
| Entwicklung des Immobilienportfolios 8 | |
| Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage 11 | |
| Nachtragsbericht 15 | |
| Risiko- und Chancenbericht 15 | |
| Prognosebericht 15 |
Das Geschäftsmodell der GSW ist auf die Bewirtschaftung von Wohnimmobilien in Berlin zur Erzielung stabiler und kontinuierlich wachsender Liquiditätsüberschüsse fokussiert. Der Großraum Berlin bietet als einer der attraktivsten Wohnimmobilienmärkte Deutschlands hervorragende Rahmenbedingungen. Seit Jahren ist Berlin entgegen dem Bundesdurchschnitt von positiven demographischen Trends gekennzeichnet.
Ein wesentlicher strategischer Baustein ist das aktive und wertorientierte Portfoliomanagement mit dem Ziel, nachhaltige Renditen zu erwirtschaften und diese zu steigern. Die Werthaltigkeit des Portfolios und die Wettbewerbsfähigkeit der GSW sollen langfristig gesichert werden. Dies schließt unter anderem die kontinuierliche Entwicklung des Immobilienbestands durch wertsteigernde Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen und Effizienzsteigerungen bei gleichzeitiger Kundenorientierung im Property-Management ein.
Mit 52.085 eigenen Wohnungen, 911 Gewerbeeinheiten und 8.757 Garagen/Stellplätzen vermietet die GSW eines der größten Immobilienportfolien in der deutschen Hauptstadt.
In den ersten neun Monaten des Jahres 2012 hat die GSW ihren Fokus darauf gelegt, die Bewirtschaftung des Immobilienportfolios weiter zu optimieren. Die wirtschaftlichen Rahmendaten des Portfolios entwickeln sich gemäß den Erwartungen; dazu zählen vor allem eine kontinuierliche Mietentwicklung und eine Reduzierung des Leerstands.
Die Leerstandsquote der Wohnungen im Portfolio der GSW lag zum Stichtag bei 3,2% (30. September 2011: 3,6%) und konnte in den ersten neun Monaten um 0,2 Prozentpunkte gegenüber dem 31. Dezember 2011 gesenkt werden. Die durchschnittliche Wohnungsmiete des Portfolios lag am 30. September 2012 bei 5,17 EUR/m² und somit um 0,09 EUR/m² höher als am Jahresende 2011. Dazu trugen unter anderem circa 6.000 Mieterhöhungen in den ersten neun Monaten bei. Zudem konnten die Mieten bei Neuvermietungen gesteigert werden.
In dem Ankaufsportfolio, das die GSW im November 2011 von einem Tochterunternehmen der GAGFAH S. A. erworben hat, konnten die angenommenen Ziele wie geplant erreicht werden. Seit der Übernahme wurde die Nettokaltmiete der Wohnungen von 5,61 EUR/m² auf 5,77 EUR/m² gesteigert. Der Leerstand liegt aktuell bei 2,9% und damit um 0,6 Prozentpunkte niedriger als noch am 31. Dezember 2011 (3,5%).
Neben der Optimierung des derzeitigen Portfolios plant die GSW auch weiterhin gezielte und preisadäquate Akquisitionen neuer Bestände mit Entwicklungs- und Ertragsperspektiven bei lediglich geringfügiger Steigerung der Verwaltungskosten. In den ersten neun Monaten 2012 wurden Akquisitionsangebote über rund 50.500 Wohn- und Gewerbeeinheiten geprüft.
Im Oktober konnten in drei Transaktionen Kaufverträge für insgesamt rund 4.400 Wohnungen in Berlin abgeschlossen werden. Der Vollzug der Verträge
steht unter marktüblichen Bedingungen und wird bis Jahresende erwartet. Die Bestände liegen in den Bezirken Spandau (43%), Mitte (26%), Reinickendorf (12%), Charlottenburg-Wilmersdorf (11%) sowie zu 8% in Treptow-Köpenick. Rund 88% der Mieteinheiten wurden vor 1949 errichtet und zählen damit zu einer der attraktivsten Baujahresklassen. Die übrigen Objekte (12%) stammen aus den 50er und 60er Jahren. Bei einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 51 m² beträgt die monatliche Ist-Nettokaltmiete rund 5,32 EUR/m², der Leerstand liegt bei 2,4%. Der Kaufpreis für die drei Portfolien beträgt rund 200 Mio. EUR und damit circa 873 EUR/m².
Die neu erworbenen Portfolien liegen mehrheitlich in unmittelbarer Nachbarschaft unseres bisherigen Wohnungsbestands und ergänzen diesen optimal.
Mit dem größten Portfolio innerhalb der drei Transaktionen kauft die GSW einen Bestand zurück, der 2005 im Zuge der GSW-Privatisierung an einen ausländischen Investor veräußert und seitdem durch ein kürzlich an die Strabag verkauftes GSW-Tochterunternehmen verwaltet wurde.
Die Zukäufe wirken sich auf das Gesamtergebnis der GSW allerdings erst ab dem kommenden Jahr aus, da der Nutzen-Lasten-Übergang beziehungsweise der Anteilsübergang zum Jahreswechsel geplant ist.
Selektive opportunistische Verkäufe von Wohnungen und Teilportfolien ergänzen die Handlungsoptionen. Dabei erfolgen Verkäufe insbesondere aus dem Eigentumswohnungsbestand. Auf diese Weise werden zusätzliche Cashflows für die Gesellschaft generiert.
Durch kontinuierliche Investitionen in die Gebäudesubstanz und in den Ausstattungsstandard der Wohnungen sichert die GSW die Basis für eine langfristige Vermietbarkeit ihres Wohnungsbestands und die Attraktivität ihres Wohnungsangebots. Dazu werden Wohnungen beispielsweise vor ihrer Neuvermietung modernisiert, um einen zeitgemäßen Zustand herzustellen und somit eine Anpassung an die aktuelle Marktmiete zu erreichen.
Neben der allgemeinen Instandhaltung und werterhöhenden Einzelmaßnahmen realisiert die GSW auch künftig Modernisierungsprojekte in Form von umfassenden Maßnahmenpaketen. Auf diese Weise wird die insgesamt solide Positionierung des GSW-Portfolios am Berliner Markt weiter gefestigt und ausgebaut.
1 Der Leerstand entspricht der Anzahl an nicht vermieteten Wohnungen, geteilt durch die Anzahl von Wohnungen, die zur Vermietung zur Verfügung standen.
| Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung (Mio. EUR) |
01.01.- 30.09.2012 |
01.01.- 30.09.2011 |
|---|---|---|
| Mieterlöse | 151,5 | 134,6 |
| Erlöse aus Betreuungstätigkeit und sonstige Umsatzerlöse |
8,1 | 8,2 |
| Erlöse aus Vermietung und Verpachtung |
159,6 | 142,8 |
| Erträge aus direkt gewährten Zuschüssen |
6,1 | 7,8 |
| Bruttoerlöse im Zusammenhang mit der Vermietung und Verpachtung |
165,7 | 150,5 |
| Materialaufwand | (27,4) | (30,2) |
| Personalaufwand | (13,6) | (13,8) |
| Sonstige Aufwendungen/Erträge der Hausbewirtschaftung |
(3,8) | (3,7) |
| Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung |
120,9 | 102,8 |
Das Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung stieg im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 18,1 Mio. EUR. Ein wesentlicher Einflussfaktor dafür war der Erwerb des Pegasus-Immobilienportfolios im vierten Quartal 2011. Weiterhin haben die im Vergleich zum Vorjahreszeitraum höheren Durchschnittsmieten und der geringere Leerstand deutlich zu dieser Ergebnisverbesserung beigetragen. Im Vergleich hat sich die durchschnittliche Bestandsmiete für vermietete Wohnungen per 30. September 2012 auf 5,17 EUR/m² erhöht (30. September 2011: 4,95 EUR/m²); den Wohnungsleerstand konnte die GSW auf 3,2% senken (30. September 2011: 3,6%).
Hingegen sind die Erträge aus Zuschüssen der öffentlichen Hand wie geplant auf 6,1 Mio. EUR zurückgegangen (30. September 2011: 7,8 Mio. EUR).
Der Rückgang der Materialaufwendungen resultiert unter anderem aus einem im Vergleich zum Vorjahr höheren Aktivierungsvolumen für wertsteigernde Modernisierungs- und Instandhaltungsaufwendungen. Zudem ergaben sich Verminderungen weiterer Bewirtschaftungsaufwendungen.
| Vertriebsergebnis (Mio. EUR) |
01.01.- 30.09.2012 |
01.01.- 30.09.2011 |
|---|---|---|
| Erlöse aus der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien |
51,9 | 32,8 |
| Buchwert der veräußerten als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien |
(37,9) | (23,7) |
| Umsatzkosten im Zusammen hang mit veräußerten als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien |
(6,4) | (6,1) |
| Ergebnis aus der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien |
7,7 | 3,0 |
Aufgrund der derzeit überaus guten Marktnachfrage nach Berliner Immobilien hat die GSW im bisherigen Geschäftsjahresverlauf 709 Wohn- und Gewerbeeinheiten mit Nutzen-Lastenwechsel bis 30. September 2012 veräußert (30. September 2011: 480 Einheiten). Insofern ergibt sich ein gegenüber dem Vorjahr deutlich höheres Vertriebsergebnis in Höhe von 7,7 Mio. EUR.
| Verwaltungsaufwendungen (bereinigt) (Mio. EUR) |
01.01.- 30.09.2012 |
01.01.- 30.09.2011 |
|---|---|---|
| Verwaltungsaufwendungen | (26,3) | (36,5) |
| Aufwendungen für Kapitalmaßnahmen |
0,0 | 6,6 |
| Long Term Incentive Plan (LTIP) | 2,0 | 9,1 |
| Projektaufwendungen | 1,0 | 2,2 |
| Akquisitionsaufwendungen | 2,0 | 0,0 |
| Verwaltungsaufwendungen (bereinigt) |
(21,2) | (18,5) |
Die unbereinigten Verwaltungsaufwendungen verringerten sich in den ersten neun Monaten 2012 um 10,2 Mio. EUR. Der Rückgang der Verwaltungsaufwendungen resultiert unter anderem daraus, dass das Vorjahresergebnis durch einmalige Aufwendungen – insbesondere für den Börsengang und die Refinanzierung des CMBS-Darlehens – beeinflusst war. Weiterhin ergibt sich der Rückgang durch die Aufwendungen für den Long Term Incentive Plan, die im Vorjahr signifikant höher ausfielen als im aktuellen Geschäftsjahr. Sonderaufwendungen für Akquisitionsprojekte in 2012 hingegen wirken dem Rückgang der Verwaltungsaufwendungen entgegen. Bereinigt um diese
Sondereinflüsse beliefen sich die Verwaltungsaufwendungen auf 21,2 Mio. EUR und lagen damit über dem Niveau des Vorjahreszeitraums (30. September 2011: 18,5 Mio. EUR). Dieser Anstieg ergibt sich im Wesentlichen aus höheren Aufwendungen, unter anderem aus der erstmaligen Durchführung der Hauptversammlung, sowie leicht gestiegenen Personalaufwendungen.
| Zinsergebnis (Mio. EUR) |
01.01.- 30.09.2012 |
01.01.- 30.09.2011 |
|---|---|---|
| Erträge aus der Bewertung von Derivaten und Darlehen |
7,3 | 12,3 |
| Erträge aus der Veräußerung einer Forderung aus einem |
||
| Zinsderivat | 0,0 | 10,8 |
| Zinserträge aus Derivaten | 7,4 | 8,0 |
| Übrige Zinserträge | 1,2 | 1,4 |
| Zinserträge | 15,8 | 32,5 |
| Aufwendungen aus der Bewertung von Derivaten und Darlehen |
(16,0) | (24,6) |
| Zinsaufwendungen aus Derivaten |
(22,3) | (19,6) |
| Zinsaufwendungen aus Immobiliendarlehen |
(37,4) | (33,6) |
| Übrige Zinsaufwendungen / Finanzierungsleasing |
(0,9) | (1,8) |
| Vorfälligkeitsentschädigungen | (0,2) | 0,0 |
| Zinsaufwendungen | (76,7) | (79,6) |
| Zinsergebnis | (60,9) | (47,1) |
Die Zinserträge der Gesellschaft verringerten sich im Vorjahresvergleich um 16,7 Mio. EUR auf 15,8 Mio. EUR. Dies resultiert im Wesentlichen aus dem Sondereffekt einer Forderungsveräußerung im Vorjahr, die im Zinsertrag ausgewiesen worden ist. Weiterhin führten geringere Bewertungserträge bei Finanzinstrumenten zu rückläufigen Zinserträgen. Aus dem durch die Kapitalerhöhung im Mai 2012 angestiegenen Bestand flüssiger Mittel resultierten aufgrund des derzeit geringen Zinsniveaus keine nennenswert höheren Zinserträge.
Die Zinsaufwendungen verringerten sich insgesamt gegenüber dem Vorjahresvergleichszeitraum um 2,9 Mio. EUR auf 76,7 Mio. EUR. Dieser Rückgang resultiert im Wesentlichen aus verringerten Bewertungsaufwendungen. Dem stehen angestiegene
Zinsaufwendungen aufgrund eines höheren Bestands an Immobiliendarlehen und Derivaten gegenüber, die aus dem Ankauf von Immobilien resultieren.
Somit ergibt sich insgesamt ein um 13,8 Mio. EUR niedrigeres Zinsergebnis von -60,9 Mio. EUR.
| Gewinn- und Verlust rechnung (Mio. EUR) |
01.01.- 30.09.2012 |
01.01.- 30.09.2011 |
|---|---|---|
| Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung |
120,9 | 102,8 |
| Ergebnis aus der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien |
7,7 | 3,0 |
| Ergebnis aus der Bewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien |
- *) | - *) |
| Allgemeine Verwaltungsaufwendungen |
(26,3) | (36,5) |
| Andere Erträge | 0,0 | 25,4 |
| Operatives Ergebnis (EBIT) | 102,3 | 94,7 |
| Ergebnis aus anderen Finanzanlagen |
1,2 | 0,1 |
| Zinsergebnis | (60,9) | (47,1) |
| Ergebnis vor Steuern vom Einkommen und Ertrag |
42,7 | 47,7 |
| Steuern vom Einkommen und Ertrag |
(2,0) | (2,0) |
| Konzernergebnis | 40,7 | 45,8 |
*Eine externe Bewertung der Immobilien erfolgt grundsätzlich einmal jährlich zum 31. Dezember.
Bereinigt um Sondereffekte ergibt sich ein deutlicher Anstieg des EBIT um 20,1 Mio. EUR, der hauptsächlich aus dem höheren Vermietungs- und Vertriebsergebnis resultiert. Im Rahmen des bisherigen Geschäftsjahresverlaufs 2012 erzielte die GSW einen Konzernüberschuss von 40,7 Mio. EUR. Dies stellt im Vorjahresvergleich einen Ergebnisrückgang um 5,1 Mio. EUR dar; das Vorjahresergebnis war jedoch maßgeblich durch Sondereffekte wie den Veräußerungsgewinn aus dem Breitbandkabelgeschäft im Januar 2011 (25,4 Mio. EUR) sowie den Aufwendungen für den Börsengang im April 2011 beeinflusst.
Das Ergebnis vor Steuern in den ersten neun Monaten 2012 ist beeinflusst durch einen Einmalertrag aus Finanzanlagen. Dieser Ertrag betrifft die Dividendenzahlung eines früheren Tochterunternehmens in Höhe von 1,1 Mio. EUR. Die Verzinsung dieser ausstehenden Forderung von 0,2 Mio. EUR ist im
Zinsergebnis erfasst. Die Steuern vom Einkommen und Ertrag beinhalten laufenden Steueraufwand in Höhe von 0,5 Mio. EUR und latente Steuern in Höhe von 1,5 Mio. EUR.
Eine maßgebliche Kennzahl für die GSW und ihre Aktionäre ist der FFO I. Diese liquiditätsorientierte Kennzahl wird aus dem EBIT abgeleitet und stellt dar, wie hoch das Ergebnis aus dem Kerngeschäft der GSW (ohne Veräußerungsergebnis) im jeweiligen Betrachtungszeitraum ist. Insofern werden im folgenden Sondereffekte und nicht-zahlungswirksame Einflüsse eliminiert:
| Bereinigtes EBITDA / FFO (Mio. EUR) |
01.01.- 30.09.2012 |
01.01.- 30.09.2011 |
|---|---|---|
| EBIT | 102,3 | 94,7 |
| Abschreibungen | 0,6 | 0,7 |
| Zeitwertbewertung von | ||
| Investment Property | 0,0 | 0,0 |
| EBITDA | 102,9 | 95,5 |
| Aufwendungen für Kapitalerhöhung 2012 und Börsengang 2011 |
0,0 | 6,6 |
| Restrukturierungsaufwendungen | 0,1 | 0,3 |
| Projektaufwendungen | 1,4 | 3,3 |
| Akquisitionsaufwendungen | 2,0 | 0,0 |
| Long Term Incentive Plan (LTIP) | 2,0 | 9,1 |
| Gewinne /Verluste aus dem Abgang von Sach- und Finanzanlagen |
0,0 | (25,3) |
| Ergebnis aus der Veräußerung von als Finanzinvestition |
||
| gehaltenen Immobilien | (7,7) | (3,0) |
| Bereinigtes EBITDA | 100,7 | 86,4 |
| Cashflow Nettozinsen | (51,8) | (45,6) |
| Ergebnis aus anderen Finanzanlagen |
1,2 | 0,1 |
| Cashflow Nettosteuern | (0,2) | (0,5) |
| FFO I (exkl. Vertriebsergebnis) | 50,0 | 40,4 |
| Kapitalisierte Modernisierungs und Instandhaltungs |
||
| aufwendungen | (14,1) | (6,9) |
| AFFO (FFO I abzgl. kapitalisierte Modernisierungs und Instandhaltungs |
||
| aufwendungen) | 35,8 | 33,5 |
| FFO II (inkl. Vertriebsergebnis) | 57,6 | 43,4 |
Der Anstieg des bereinigten EBITDA um 14,3 Mio. EUR spiegelt insofern das gegenüber dem Vorjahresvergleichszeitraum höhere Vermietungsergebnis wider. Die laufenden Zinsauszahlungen haben sich durch die Ankaufsfinanzierung im vierten Quartal 2011 und die CMBS-Refinanzierung planmäßig gegenüber dem Vorjahreszeitraum erhöht, wodurch sich ein höherer Nettozahlungsmittelabfluss ergibt. Nach Zins- und Steuerauszahlungen ergibt sich im bisherigen Geschäftsjahresverlauf ein FFO I von 50,0 Mio. EUR (30. September 2011: 40,4 Mio. EUR).
Die Kennzahl AFFO (Adjusted FFO I) berücksichtigt zusätzlich die zur langfristigen Substanzerhaltung erforderlichen Investitionen in den Immobilienbestand, die fortlaufend aus dem FFO I verdient werden müssen. Nach Abzug der kapitalisierten Modernisierungs- und Instandhaltungsaufwendungen vom FFO I ergibt sich somit ein AFFO von 35,8 Mio. EUR.
| Bilanz (Mio. EUR) | 30.09.2012 | 31.12.2011 |
|---|---|---|
| Langfristige Vermögenswerte | 2.930,8 | 2.947,6 |
| Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien |
2.910,1 | 2.930,2 |
| Andere langfristige Vermögenswerte |
20,7 | 17,3 |
| Kurzfristige Vermögenswerte | 262,2 | 92,1 |
| Zur Veräußerung vorgesehene Vermögenswerte |
14,7 | 17,1 |
| Flüssige Mittel | 232,8 | 62,6 |
| Forderungen und sonstige Vermögenswerte |
14,7 | 12,4 |
| Aktiva | 3.193,0 | 3.039,7 |
| Eigenkapital | 1.327,7 | 1.166,4 |
| Finanzverbindlichkeiten | 1.728,4 | 1.770,9 |
| Andere Verbindlichkeiten | 136,8 | 102,4 |
| Passiva | 3.193,0 | 3.039,7 |
Das Eigenkapital erhöhte sich im bisherigen Geschäftsjahresverlauf um 161,3 Mio. EUR und wurde maßgeblich durch das laufende positive Konzernergebnis sowie die Kapitalerhöhung im Mai 2012 beeinflusst. Eigenkapitalmindernd wirkten sich hingegen negative Bewertungseffekte aus Derivaten sowie die Dividendenauszahlung für das Geschäftsjahr 2011 in Höhe von 45,5 Mio. EUR im Juni 2012 aus.
Bereinigt um den negativen Fair Value der Finanzinstrumente, die im kumulierten übrigen Eigenkapital erfasst sind, ergibt sich ein Anstieg des EPRA NAV (Net Asset Value) gegenüber dem 31. Dezember 2011 um 192,1 Mio. EUR:
| NAV (Mio. EUR) | 30.09.2012 | 31.12.2011 |
|---|---|---|
| Eigenkapital (vor Minderheiten) |
1.327,7 | 1.166,4 |
| Effekt aus der Ausübung von Optionen, Wandelanleihen und anderen Rechten am Eigenkapital |
0,0 | 0,0 |
| NAV | 1.327,7 | 1.166,4 |
| Fair Value der Finanzinstrumente (netto)* |
84,4 | 53,6 |
| Latente Steuern** | (0,0) | (0,0) |
| EPRA NAV | 1.412,0 | 1.219,9 |
| Anzahl Aktien (Mio.) | 50,53 | 41,05 |
| EPRA NAV je Aktie (EUR) | 27,95 | 29,72 |
* Wert der Derivateforderungen und -verbindlichkeiten saldiert. ** Latente Steuern (auf Bewertungsverluste der Finanzinstrumente) in Höhe von 4,2 Mio. EUR (31. Dezember 2011: 2,7 Mio. EUR), die im kumulierten übrigen Eigenkapital erfasst sind, werden nicht in die Berechnung einbezogen.
Durch den höheren Bestand an flüssigen Mitteln infolge der Kapitalerhöhung im Mai 2012 sowie durch die gleichzeitige Verringerung der Finanzverbindlichkeiten reduzierte sich die Nettoverschuldung zum 30. September 2012 auf 1.495,6 Mio. EUR. Daraus ergibt sich ein LTV (Loan-to-Value) von 51,1%.
| LTV (Mio. EUR) | 30.09.2012 | 31.12.2011 |
|---|---|---|
| Finanzverbindlichkeiten | 1.728,4 | 1.770,9 |
| Flüssige Mittel | (232,8) | (62,6) |
| Nettoverschuldung | 1.495,6 | 1.708,3 |
| Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien |
2.910,1 | 2.930,2 |
| Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte |
14,7 | 17,1 |
| Loan-to-Value Ratio | 51,1 % | 58,0 % |
| Kapitalflussrechnung (Mio. EUR) |
01.01.- 30.09.2012 |
01.01.- 30.09.2011 |
|---|---|---|
| Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit |
30,3 | (38,6)* |
| Cashflow aus Investitionstätigkeit |
38,4 | 47,6 |
| Cashflow aus Finanzierungstätigkeit |
101,5 | 67,0* |
| Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds |
170,2 | 76,0 |
| Finanzmittelfonds am Anfang der Periode |
62,6 | 70,8 |
| Finanzmittelfonds am Ende der Periode |
232,8 | 146,8 |
*Im Vergleich zum Zwischenbericht 9M-2011 hat sich in den ersten neun Monaten 2011 rückwirkend eine Saldierung zwischen dem Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit (um +0,5 Mio. EUR) und dem Cashflow aus Finanzierungstätigkeit (um -0,5 Mio. EUR) ergeben. Dies betrifft die Aktien, die im Rahmen des Börsengangs an die Mitarbeiter ausgegeben wurden.
Der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit stieg im Vergleich zum Vorjahr um 68,9 Mio. EUR auf 30,3 Mio. EUR. Dies resultiert in erster Linie aus dem gestiegenen Vermietungsergebnis in 2012 sowie dem Sondereffekt der Rückzahlung der EK02-Steuerverbindlichkeiten im Geschäftsjahr 2011 (41,8 Mio. EUR). Im Vorjahr haben zudem Auszahlungen für die Vorbereitung und Durchführung der Refinanzierung sowie den Börsengang den operativen Cashflow belastet.
Der Cashflow aus Investitionstätigkeit verringerte sich um 9,2 Mio. EUR auf 38,4 Mio. EUR. Dieser Rückgang resultiert maßgeblich aus den hohen Mittelzuflüssen im ersten Quartal 2011, die aus dem Verkauf der BMH Berlin Mediahaus GmbH (-19,8 Mio. EUR) resultierten. Weiterhin haben sich in 9M-2012 höhere Auszahlungen für Modernisierungen der Immobilienbestände ergeben (-7,2 Mio. EUR). Dem stehen im laufenden Geschäftsjahr jedoch höhere Mittelzuflüsse aus dem gestiegenen Vertriebsvolumen (+18,5 Mio. EUR) gegenüber.
Der Cashflow aus Finanzierungstätigkeit erhöhte sich gegenüber dem Vergleichszeitraum auf 101,5 Mio. EUR (30. September 2011: 67,0 Mio. EUR). Zurückzuführen
ist dieser Anstieg auf die im Mai 2012 durchgeführte Kapitalerhöhung mit einem Nettomittelzufluss von 191,2 Mio. EUR (Vorjahr: Nettomittelzufluss aus IPO von 109,2 Mio. EUR). Die Dividendenausschüttung für das Geschäftsjahr 2011 (45,5 Mio. EUR), die auf der Hauptversammlung am 28. Juni 2012 beschlossen wurde, hat den Cashflow aus Finanzierungstätigkeit entsprechend gemindert.
Mit Kauf- und Abtretungsvertrag vom 25. Juni 2012 hat die GSW ihre Beteiligung an der GSW Betreuungsgesellschaft für Wohnungs- und Gewerbebau (BWG) mbH, Berlin, mit allen Rechten und Pflichten veräußert. Die beiderseitige Vertragserfüllung stand unter verschiedenen Bedingungen, die im dritten Quartal 2012 erfüllt werden konnten. Daraufhin erfolgte der wirtschaftliche Eigentumsübergang der Beteiligung mit Wirkung zum 1. Oktober 2012. Die Zahlung des Kaufpreises in Höhe von rund fünf Mio. EUR erfolgte am 2. Oktober 2012. Die GSW behält gemäß vertraglicher Vereinbarung einen Geschäftsanteil in Höhe von 500 EUR. Eine Klassifizierung als zur Veräußerung stehende Vermögensgegenstände und Schulden gemäß IFRS 5 erfolgte bereits zum 31. Dezember 2011. Wir verweisen in diesem Zusammenhang auf die Ausführungen unter Ziffer 25 des Konzernanhangs vom 31. Dezember 2011. Der bilanzielle Abgang dieser zur Veräußerung stehenden Vermögensgegenstände und Schulden ist analog dem wirtschaftlichen Eigentumswechsel im vierten Quartal 2012 erfolgt.
Mit notariellen Beurkundungen im Oktober 2012 hat die GSW verschiedene Immobilienportfolien in Berlin erworben. Die Erwerbe sind in Form von Asset- und Sharedeals erfolgt. Der wirtschaftliche Eigentumsübergang erfolgt voraussichtlich am 31. Dezember 2012 und 1. Januar 2013. Auswirkungen auf die Erlössituation der GSW im laufenden Geschäftsjahr ergeben sich daraus insofern nicht. Das Gesamtvolumen der Ankäufe umfasst rund 4.400 Wohn- und Gewerbeeinheiten.
Durch ihre Geschäftstätigkeit ist die GSW Immobilien AG unterschiedlichen Risiken ausgesetzt. Neben allgemeinen konjunkturellen Risiken sind dies im Wesentlichen Leerstandsrisiken, Mietausfallrisiken sowie Zins- und Liquiditätsrisiken. Diese Risiken könnten teilweise ohne Einfluss oder Verantwortung der Gesellschaft entstehen. So könnten Mietausfälle beispielsweise durch Änderung politischer Regularien oder Zins- und Liquiditätsrisiken durch Leitzinsentscheidungen vergrößert werden.
Die möglichen Risiken und die entsprechenden Bewertungsprozesse dieser Risiken sind im Geschäftsbericht 2011 der GSW Immobilien AG auf den Seiten 79 bis 84 ausführlich beschrieben. Seit dem Stichtag haben sich keine zusätzlichen Risiken für die Gesellschaft ergeben.
Der Vorstand erwartet in der Gesamtsicht für das aktuelle Geschäftsjahr 2012 keinen Risikoeintritt, der sich bestandsgefährdend auf die GSW Immobilien AG und ihre Tochtergesellschaften auswirken könnte.
Die Grundlage für den Erfolg der GSW bilden die nachfolgenden Faktoren, die den Wohnungsmarkt in der Bundeshauptstadt maßgeblich mitbestimmen: Neben einer generell geringen Neubautätigkeit steigt der Bedarf an Wohnraum, getrieben von einem vermehrten Zuzug. Gleichzeitig erhöht sich die Anzahl der Haushalte durch den Trend hin zu Singlewohnungen. Daher erwartet die Gesellschaft weiterhin Mietsteigerungen und rückläufige Leerstandsquoten in der deutschen Metropole. Vor diesem Hintergrund blickt das Unternehmen zuversichtlich in die Zukunft und geht von tendenziell steigenden Mieteinnahmen aus, die sich positiv auf die Umsatz- und Ertragslage der Gesellschaft auswirken. Daher bekräftigt der Vorstand der GSW die Prognose für das Geschäftsjahr 2012, einen FFO I zwischen 61 und 64 Mio. EUR zu erzielen.
| Konzernbilanz 17 | |
|---|---|
| Konzerngewinn- und -verlustrechnung 19 | |
| Konzerngesamtergebnisrechnung 20 | |
| Konzerneigenkapitalveränderungsrechnung 21 | |
| Konzernkapitalflussrechnung 22 |
| TEUR | Ziffer | 30.09.2012 | 31.12.2011 |
|---|---|---|---|
| Langfristige Vermögenswerte | 2.930.762 | 2.947.551 | |
| Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien | (8) | 2.910.092 | 2.930.249 |
| Sachanlagen | 2.069 | 2.365 | |
| Derivative Geschäfts- oder Firmenwerte | 1.125 | 1.125 | |
| Sonstige immaterielle Vermögenswerte | 239 | 396 | |
| Sonstige Finanzanlagen | 6.171 | 6.171 | |
| Forderungen und sonstige Vermögenswerte | 11.024 | 7.203 | |
| Forderungen aus Lieferungen und Leistungen | 450 | 502 | |
| Forderungen aus der Vermietung und Verpachtung sowie Vermögensverwaltung |
138 | 163 | |
| Forderungen aus der Veräußerung von Immobilien | 312 | 339 | |
| Derivate | 0 | 1 | |
| Sonstige finanzielle Vermögenswerte | 10.574 | 6.700 | |
| Aktive latente Steuern | 42 | 42 | |
| Kurzfristige Vermögenswerte | 262.190 | 92.124 | |
| Entwicklungsleistungen für Immobilien und sonstige Vorräte | 2 | 2 | |
| Forderungen und sonstige Vermögenswerte | 14.696 | 12.444 | |
| Forderungen aus Lieferungen und Leistungen | 7.397 | 4.825 | |
| Forderungen aus der Vermietung und Verpachtung sowie Vermögensverwaltung |
6.038 | 1.218 | |
| Forderungen aus der Veräußerung von Immobilien | 1.318 | 2.404 | |
| Sonstige Forderungen aus Lieferungen und Leistungen | 41 | 1.203 | |
| Forderungen gegen nahestehende Personen und Unternehmen | 1 | 1 | |
| Forderungen aus Steuern vom Einkommen und vom Ertrag | 3.347 | 3.043 | |
| Sonstige Vermögenswerte | 3.951 | 4.575 | |
| Sonstige finanzielle Vermögenswerte | 1.364 | 1.508 | |
| Sonstige übrige Vermögenswerte | 2.587 | 3.067 | |
| Flüssige Mittel | 232.806 | 62.618 | |
| Zur Veräußerung vorgesehene Vermögenswerte | 14.686 | 17.060 | |
| Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien, die zur Veräußerung bestimmt sind |
(8) | 13.434 | 15.592 |
| Sonstige zur Veräußerung vorgesehene Vermögenswerte | 1.252 | 1.468 | |
| Aktiva | 3.192.952 | 3.039.675 |
| TEUR | Ziffer | 30.09.2012 | 31.12.2011 |
|---|---|---|---|
| Eigenkapital | (8) | 1.327.683 | 1.166.417 |
| Auf die Aktionäre der GSW Immobilien AG entfallendes Eigenkapital | 1.327.443 | 1.166.160 | |
| Gezeichnetes Kapital | 50.526 | 41.053 | |
| Kapitalrücklage | 313.011 | 128.800 | |
| Erwirtschaftetes Konzerneigenkapital | 1.037.599 | 1.042.428 | |
| Kumuliertes übriges Eigenkapital | (73.693) | (46.121) | |
| Anteile anderer Gesellschafter | 240 | 257 | |
| Langfristige Schulden | 1.755.280 | 1.797.277 | |
| Finanzverbindlichkeiten | (8) | 1.660.417 | 1.733.821 |
| Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten aus der Immobilienfinanzierung | 1.658.912 | 1.732.172 | |
| Verbindlichkeiten aus Finanzierungsleasingverhältnissen | 1.505 | 1.649 | |
| Pensionsrückstellungen | 1.779 | 1.893 | |
| Sonstige Rückstellungen | 2.189 | 4.148 | |
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | 322 | 662 | |
| Sonstige langfristige Verbindlichkeiten | 90.573 | 56.753 | |
| Derivate | 84.038 | 52.373 | |
| Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten | 505 | 505 | |
| Sonstige übrige Verbindlichkeiten | 6.030 | 3.875 | |
| Kurzfristige Schulden | 109.989 | 75.981 | |
| Finanzverbindlichkeiten | (8) | 68.007 | 37.069 |
| Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten aus der Immobilienfinanzierung | 67.801 | 36.849 | |
| Verbindlichkeiten aus Finanzierungsleasingverhältnissen | 206 | 220 | |
| Sonstige Rückstellungen | 2.585 | 1.492 | |
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | 28.992 | 24.307 | |
| Verbindlichkeiten im Zusammenhang mit der Vermietung und Verpachtung | 25.351 | 19.844 | |
| Sonstige Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | 3.641 | 4.463 | |
| Verbindlichkeiten gegenüber nahestehenden Personen und Unternehmen | 20 | 20 | |
| Verbindlichkeiten aus Steuern vom Einkommen und vom Ertrag | 647 | 376 | |
| Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten | 9.251 | 12.053 | |
| Abgegrenzte Zuschüsse | 193 | 110 | |
| Derivate | 354 | 1.195 | |
| Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten | 3.387 | 3.719 | |
| Sonstige übrige Verbindlichkeiten | 5.317 | 7.029 | |
| Verbindlichkeiten im Zusammenhang mit zur Veräußerung bestimmten Vermögenswerten |
487 | 664 | |
| Passiva | 3.192.952 | 3.039.675 |
| TEUR | Ziffer | 01.01.- 30.09.2012 |
01.01.- 30.09.2011 |
01.07.- 30.09.2012 |
01.07.- 30.09.2011 |
|---|---|---|---|---|---|
| Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung | (7) | 120.876 | 102.824 | 41.958 | 33.198 |
| Erlöse aus Vermietung und Verpachtung | 159.628 | 142.754 | 53.394 | 47.630 | |
| Erträge aus gewährten Zuschüssen | 6.077 | 7.771 | 1.965 | 2.480 | |
| Umsatzkosten der Vermietung und Verpachtung | (44.829) | (47.700) | (13.401) | (16.911) | |
| Ergebnis aus der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien |
7.679 | 3.010 | 2.903 | 393 | |
| Erlöse aus der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien |
51.928 | 32.770 | 16.248 | 11.237 | |
| Buchwert der veräußerten als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien |
(37.898) | (23.700) | (11.701) | (8.384) | |
| Umsatzkosten im Zusammenhang mit veräußerten als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien |
(6.350) | (6.059) | (1.643) | (2.461) | |
| Ergebnis aus der Bewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien |
0 | 0 | 0 | 0 | |
| Erträge aus Aufwertungen von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien |
0 | 0 | 0 | 0 | |
| Aufwendungen aus Abwertungen von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien |
0 | 0 | 0 | 0 | |
| Allgemeine Verwaltungsaufwendungen | (7) | (26.258) | (36.459) | (8.900) | (7.374) |
| Andere Erträge und Aufwendungen | 0 | 25.353 | 0 | (92) | |
| Operatives Ergebnis (EBIT) | 102.298 | 94.729 | 35.962 | 26.125 | |
| Ergebnis aus anderen Finanzanlagen | 1.243 | 86 | 14 | 15 | |
| Zinserträge | (7) | 15.847 | 32.457 | 3.773 | 19.636 |
| Zinsaufwendungen | (7) | (76.700) | (79.561) | (23.111) | (27.261) |
| Ergebnis vor Steuern vom Einkommen und vom Ertrag |
42.688 | 47.712 | 16.639 | 18.515 | |
| Steuern vom Einkommen und vom Ertrag | (2.032) | (1.954) | (1.002) | (1.517) | |
| Konzernergebnis | 40.655 | 45.757 | 15.637 | 16.998 | |
| Davon entfallen auf: | |||||
| Aktionäre der GSW Immobilien AG | 40.643 | 45.757 | 15.637 | 16.998 | |
| andere Gesellschafter | 12 | 0 | 0 | 0 | |
| Ergebnis je Aktie (verwässert und unverwässert, in EUR) |
0,87 | 1,18 | 0,31 | 0,41 |
Die Ermittlung des Ergebnisses je Aktie erfolgt gemäß IAS 33.19 zum gewichteten Durchschnitt der während der jeweiligen Berichtsperiode im Umlauf befindlichen Stammaktien.
| 01.01. - | 01.01. - | 01.07. - | 01.07. - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| TEUR | 30.09.2012 | 30.09.2011 | 30.09.2012 | 30.09.2011 | |
| Konzernergebnis | 40.655 | 45.757 | 15.637 | 16.998 | |
| Kumuliertes übriges Eigenkapital | |||||
| Neubewertungsrücklage aus der Zeitwertbewertung von AfS Wertpapieren und sonstigen Finanzanlagen |
0 | (10) | 0 | 1 | |
| Kumulierte Zeitwertanpassung von Derivaten in Cashflow hedges |
|||||
| Zeitwertänderung der Zinsderivate in Cashflow hedges | (29.881) | (27.541) | (12.276) | (28.437) | |
| Erfolgswirksame Reklassifikation von Zinsderivaten | 777 | (1.136) | 223 | 75 | |
| Steuerlatenzen | 1.503 | 1.689 | 787 | 1.275 | |
| Konzerngesamtergebnis | 13.055 | 18.759 | 4.371 | (10.087) | |
| Davon entfallen auf: | |||||
| Aktionäre der GSW Immobilien AG | 13.072 | 18.759 | 4.377 | (10.087) | |
| andere Gesellschafter | (17) | 0 | (6) | 0 |
| Kumuliertes übriges Eigenkapital | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| TEUR | Gezeichnetes Kapital | Kapitalrücklage | Konzerneigenkapital Erwirtschaftetes |
der Zeitwertbewertung von AfS Wertpapieren und sonstigen Neubewertungsrücklage aus Finanzanlagen |
Neubewertungsrücklage aus der Zeitwertbewertung von eigengenutzten Immobilien |
von Derivaten in Cashflow hedges Kumulierte Zeitwertanpassung |
Summe kumuliertes übriges Eigenkapital |
entfallendes Eigenkapital Auf die Aktionäre der GSW Immobilien AG |
Anteile anderer Gesellschafter | Konzerneigenkapital |
| Stand zum 31. Dezember 2010 |
35.000 | 15.136 | 937.301 | 7 | 205 | (11.280) | (11.068) | 976.369 | 0 | 976.369 |
| Konzerngesamtergebnis | 0 | 0 | 45.757 | (11) | 0 | (26.987) | (26.998) | 18.759 | 0 | 18.759 |
| Ausgabe von Eigenkapitalinstrumenten |
6.053 | 108.947 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 115.000 | 0 | 115.000 |
| Transaktionskosten für die Ausgabe von Eigenkapitalinstrumenten |
0 | (5.287) | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | (5.287) | 0 | (5.287) |
| Gesellschaftereinlage im Zusammenhang mit Vorstandsvergütungen |
0 | 9.087 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 9.087 | 0 | 9.087 |
| Stand zum | ||||||||||
| 30. September 2011 | 41.053 | 127.884 | 983.058 | (4) | 205 | (38.267) | (38.066) | 1.113.929 | 0 | 1.113.929 |
| Stand zum 31. Dezember 2011 |
41.053 | 128.800 | 1.042.429 | 0 | 252 | (46.374) | (46.121) | 1.166.160 | 257 | 1.166.417 |
| Konzerngesamtergebnis | 0 | 0 | 40.643 | 0 | 0 | (27.571) | (27.571) | 13.072 | (17) | 13.055 |
| Ausgabe von Eigenkapitalinstrumenten |
9.474 | 192.439 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 201.913 | 0 | 201.913 |
| Transaktionskosten für die Ausgabe von Eigenkapitalinstrumenten |
0 | (10.751) | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | (10.751) | 0 | (10.751) |
| Dividendenausschüttung | 0 | 0 | (45.474) | 0 | 0 | 0 | 0 | (45.474) | 0 | (45.474) |
| Gesellschaftereinlage im Zusammenhang mit Vorstands- und Aufsichtsratvergütungen |
0 | 2.524 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 2.524 | 0 | 2.524 |
| Stand zum 30. September 2012 |
50.526 | 313.011 | 1.037.598 | 0 | 252 | (73.945) | (73.693) | 1.327.444 | 240 | 1.327.683 |
| TEUR | Ziffer | 01.01.- 30.09.2012 |
01.01.- 30.09.2011 |
|---|---|---|---|
| Konzernergebnis | 40.655 | 45.757 | |
| Abschreibungen auf Vermögenswerte des Anlagevermögens | 604 | 721 | |
| Gewinne (-)/ Verluste (+) aus dem Abgang von immateriellen Vermögenswerten und Sachanlagen |
(1) | 0 | |
| Gewinne (-)/ Verluste (+) aus dem Abgang von konsolidierten, verbundenen Unternehmen |
0 | (25.348) | |
| Gewinne (-)/ Verluste (+) aus der Veräußerung von zur Veräußerung vorgesehenen Vermögenswerten und Investment Property |
(14.029) | (9.070) | |
| Abnahme (-)/ Zunahme (+) der Pensionsrückstellungen und sonstigen langfristigen Rückstellungen |
(2.074) | 151 | |
| Erfolgswirksame Veränderungen der latenten Steuern | 1.503 | 1.689 | |
| Eliminierung der laufenden Steuern vom Einkommen und Ertrag | 529 | 265 | |
| Eliminierung des Finanzergebnisses | 59.610 | 47.018 | |
| Sonstige zahlungsunwirksame Erträge und Aufwendungen | (9c) | 2.524 | 9.087 |
| Zunahme / Abnahme des Working Capital | |||
| Zunahme (-)/ Abnahme (+) der Forderungen aus Vermietung | (4.790) | (4.330) | |
| Zunahme (-)/ Abnahme (+) der übrigen Aktiva | (3.636) | (5.016) | |
| Zunahme (+)/ Abnahme (-) der kurzfristigen Rückstellungen | 27 | (618) | |
| Zunahme (+)/ Abnahme (-) der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | 5.660 | (4.545) | |
| Veränderung der Forderungen bzw. Verbindlichkeiten gegen nahestehende Personen und Unternehmen |
0 | (2) | |
| Zunahme (+)/ Abnahme (-) der sonstigen Verbindlichkeiten | (1.689) | 438 | |
| Sonstige Veränderungen aus laufender Geschäftstätigkeit | (578) | 1.147 | |
| Gezahlte Steuern | (1.285) | (42.305) | |
| Erhaltene Steuern | 19 | 4 | |
| Saldo gezahlte / erhaltene Zinsen | (51.789) | (45.629) | |
| Auszahlungen für Vorfälligkeitsentschädigungen | (816) | 0 | |
| Erhaltene Dividenden | 1.243 | 88 | |
| Auszahlungen für Bearbeitungsgebühren aus der Finanzierungstätigkeit | (1.429) | (8.070) | |
| Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit | 30.258 | (38.568) |
| TEUR | Ziffer | 01.01.- 30.09.2012 |
01.01.- 30.09.2011 |
|---|---|---|---|
| Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit | 30.258 | (38.568) | |
| Einzahlungen aus Abgängen von immateriellen Vermögenswerten des Anlagevermögens sowie Sachanlagen |
2 | 0 | |
| Einzahlungen aus dem Abgang von zur Veräußerung vorgesehenen Vermögenswerten und Investment Property |
53.039 | 34.515 | |
| Einzahlungen aus dem Verkauf von bislang konsolidierten Gesellschaften abzüglich abgegebener Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente |
0 | 19.831 | |
| Einzahlungen aus Abgängen von sonstigen Finanzanlagen | 0 | 450 | |
| Auszahlungen für Investitionen und den Erwerb von Investment Property | (14.556) | (6.916) | |
| Auszahlungen für Investitionen in immaterielle Vermögenswerte des Anlagevermögens sowie Sachanlagevermögen |
(48) | (294) | |
| Auszahlungen für Investitionen in sonstige Finanzanlagen | 0 | (32) | |
| Cashflow aus Investitionstätigkeit | 38.437 | 47.554 | |
| Einzahlungen aus der Ausgabe von Eigenkapitalinstrumenten1 | (8) | 201.913 | 114.440 |
| Transaktionskosten für die Ausgabe neuer Aktien | (10.136) | (5.272) | |
| Gezahlte Dividenden | (8) | (45.474) | 0 |
| Tilgung (-) der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten bzw. zur Finanzierung von IP |
(78.254) | (919.617) | |
| Aufnahme (+) von Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten bzw. zur Finanzierung von IP |
33.736 | 877.737 | |
| Auszahlungen aus der Tilgung von Leasingverbindlichkeiten | (292) | (305) | |
| Cashflow aus Finanzierungstätigkeit | 101.493 | 66.983 | |
| Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds | 170.188 | 75.969 | |
| Finanzmittelfonds am Anfang der Periode | 62.618 | 70.781 | |
| Finanzmittelfonds am Ende der Periode | 232.806 | 146.750 |
1 IPO 2011: Nach Abzug der unentgeltlich ausgegebenen Mitarbeiteraktien i.H. v. TEUR 560.
Die GSW Immobilien AG (im Folgenden: "GSW") ist eine börsennotierte Aktiengesellschaft mit Sitz in Berlin. Zusammen mit ihren Tochterunternehmen (im Folgenden "GSW-Gruppe") zählt sie zu den großen Wohnungsunternehmen im Land Berlin.
Die GSW wurde 1924 gegründet und ist in der Charlottenstrasse 4, 10969 Berlin, geschäftsansässig. Die Gesellschaft ist beim Handelsregister des Amtsgerichts Charlottenburg unter HRB 125788 B eingetragen. Seit dem 15. April 2011 ist die GSW am Regulierten Markt (Prime Standard) der Frankfurter Wertpapierbörse sowie am Regulierten Markt der Berliner Börse gelistet. Darüber hinaus notiert die Aktie der GSW seit September 2011 im MDAX-Segment der Frankfurter Wertpapierbörse.
Die Geschäftstätigkeit der GSW-Gruppe liegt im Wesentlichen in der Bewirtschaftung der eigenen Wohn- und Gewerbeimmobilien. Dabei ist der Fokus der Geschäftstätigkeit auf die Kernregion Berlin gerichtet.
Als börsennotiertes Unternehmen hat die GSW ihren verkürzten Konzernzwischenabschluss für den Zeitraum 1. Januar 2012 bis 30. September 2012 in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS), wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315a Abs. 1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen Vorschriften erstellt. Die Erfordernisse des IAS 34 (Interim Financial Reporting) wurden beachtet. Entsprechend des Wahlrechts des IAS 34.10 erfolgt für den Anhang dieses Konzernzwischenabschlusses eine verkürzte Darstellung.
Der Konzernzwischenabschluss wird in EUR aufgestellt. Sofern nichts anderes angegeben ist, sind sämtliche Werte auf Tausend (TEUR) bzw. Millionen (Mio. EUR) gerundet. Aus Darstellungsgründen können bei Tabellen und Verweisen Rundungsdifferenzen zu den sich mathematisch exakt ergebenden Werten auftreten.
Das Vermietungsgeschäft der GSW Gruppe ist im Wesentlichen frei von Saison- und Konjunktureinflüssen. Der Verkauf von Wohnungen unterliegt jedoch Konjunktureinflüssen.
Die für den Konzernzwischenabschluss der GSW-Gruppe angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden entsprechen den im Vorjahreszeitraum bzw. im IFRS-Konzernabschluss zum 31. Dezember 2011 der GSW Immobilien AG dargestellten Methoden. Der Konzernzwischenabschluss zum 30. September 2012 ist daher im Zusammenhang mit dem Konzernabschluss zum 31. Dezember 2011 zu lesen.
Gemäß IAS 8.42 würden sich aufgrund einer anteilsbasierten Vergütung Anpassungen des Zwischenberichts zum 30. September 2011 ergeben. Wir verweisen in diesem Zusammenhang auf die Ausführungen unter Ziffer 36 (b) des Konzernanhangs vom 31. Dezember 2011.
Die GSW-Gruppe hat im Konzernzwischenabschluss zum 30. September 2012 die neu anzuwendenden Standards und Interpretationen, die verpflichtend für Geschäftsjahre anzuwenden sind, die nach dem 1. Januar 2012 begonnen haben, vollständig angewandt, wobei sich aus deren Anwendung keine signifikanten Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns ergaben.
Zum 30. September 2012 umfasst der Konsolidierungskreis der GSW-Gruppe einschließlich der GSW als Mutterunternehmen 16 vollkonsolidierte Gesellschaften.
Durch Austrittsbeschluss der Kommanditistin ist die GSW Grundbesitz GmbH & Co. KG, Berlin, mit Wirkung zum 1. Januar 2012 auf die GSW Immobilien AG, Berlin, angewachsen. Des Weiteren ist die GSW Verwaltungs- und Betriebsgesellschaft mbH & Co. Erste Beteiligungs KG, Berlin, durch Austrittsbeschluss der Komplementärin mit allen Aktiven und Passiven mit Ablauf des 30. April 2012 auf die GSW Immobilien AG, Berlin, angewachsen.
Mit Kauf- und Abtretungsvertrag vom 25. Juni 2012 hat die GSW ihre Beteiligung an der GSW Betreuungsgesellschaft für Wohnungs- und Gewerbebau (BWG) mbH, Berlin, mit allen Rechten und Pflichten veräußert.
Die beiderseitige Vertragserfüllung stand unter verschiedenen Bedingungen, die im dritten Quartal 2012 erfüllt werden konnten. Daraufhin erfolgte der wirtschaftliche Eigentumsübergang der Beteiligung mit Wirkung zum 1. Oktober 2012. Die Zahlung des Kaufpreises in Höhe von rund 5 Mio. EUR erfolgte am 2. Oktober 2012. Die GSW behält gemäß vertraglicher Vereinbarung einen Geschäftsanteil in Höhe von 500 EUR.
Eine Klassifizierung als zur Veräußerung stehende Vermögensgegenstände und Schulden gemäß IFRS 5 erfolgte bereits zum 31. Dezember 2011. Wir verweisen in diesem Zusammenhang auf die Ausführungen unter Ziffer 25 des Konzernanhangs vom 31. Dezember 2011. Der bilanzielle Abgang dieser zur Veräußerung stehenden Vermögensgegenstände und Schulden erfolgt analog dem wirtschaftlichen Eigentumswechsel im vierten Quartal 2012.
Es wurden keine Unternehmenserwerbe getätigt.
Wegen Unwesentlichkeit wurde auf eine at equity Bilanzierung des Fonds Weinmeisterhornweg bei einer Beteiligungsquote zum 30. September 2012 von 44,40% (31.12.2011: 42,73%) verzichtet.
Die Aufstellung des IFRS-Konzernabschlusses erfordert Schätzungen und Annahmen, die Einfluss auf den Ausweis von Vermögenswerten und Schulden, die Angabe von Eventualverbindlichkeiten zum Bilanzstichtag sowie den Ausweis von Erträgen und Aufwendungen haben. Wesentliche Schätzungen und Annahmen sind insbesondere hinsichtlich der Festlegung der Zeitwerte der Immobilien, der Einschätzung der Wahrscheinlichkeit der Inanspruchnahme bei bestimmten Rückstellungen, der Festsetzung der Marktzinssätze zum Zeitpunkt des Abschlusses der un- bzw. niedrigverzinslichen Darlehen sowie der Realisierbarkeit aktiver latenter Steuern getroffen worden.
Die sich tatsächlich ergebenden Beträge können von den Beträgen abweichen, die aus Schätzungen und Annahmen resultieren.
Gegenüber den Darstellungen im Konzernabschluss zum 31. Dezember 2011 haben sich keine Änderungen bei der Managementberichterstattung ergeben.
Insofern besteht gemäß IFRS 8 weiterhin ein berichtspflichtiges Segment, welches alle operativen Aktivitäten des Konzerns umfasst (Vermietung von Wohnungen im Berliner Raum) und über das regelmäßig an den Vorstand als Hauptentscheidungsträger berichtet wird.
| TEUR | 01.01.-30.09.2012 | 01.01.-30.09.2011 |
|---|---|---|
| Mieterlöse | 151.504 | 134.593 |
| Erlöse aus Betreuungstätigkeit | 3.519 | 3.206 |
| Sonstige Umsatzerlöse | 4.605 | 4.956 |
| Erlöse aus Vermietung und Verpachtung | 159.628 | 142.754 |
| Erträge aus gewährten Zuschüssen | 6.077 | 7.771 |
| Bruttoerlöse im Zusammenhang mit der Vermietung und Verpachtung | 165.705 | 150.525 |
| Materialaufwand | (27.382) | (30.213) |
| Personalaufwand | (13.631) | (13.826) |
| Abschreibungen | (235) | (252) |
| Sonstige betriebliche Aufwendungen | (7.975) | (10.526) |
| Sonstige Umsatzkosten | (49.223) | (54.817) |
| Sonstige betriebliche Erträge | 4.394 | 7.117 |
| Umsatzkosten der Vermietung und Verpachtung | (44.829) | (47.700) |
| Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung | 120.876 | 102.824 |
| TEUR | 01.01.–30.09.2012 | 01.01.–30.09.2011 |
|---|---|---|
| Personalaufwand | (9.224) | (8.487) |
| Vergütungskomponente mit langfristiger Anreizwirkung (LTIP) | (2.044) | (9.087) |
| Abschreibungen | (353) | (486) |
| Rechts- und Beratungskosten | (2.861) | (1.620) |
| Jahresabschluss-, Buchführungs- und Prüfungskosten | (622) | (525) |
| Aufwendungen für Porto, Telekommunikation, EDV | (3.752) | (3.626) |
| Miet- und Leasingkosten | (2.884) | (2.746) |
| Aufwendungen für Initial Public Offering / Kapitalerhöhung | (22) | (6.644) |
| Übrige Aufwendungen | (5.571) | (3.948) |
| Sonstige betriebliche Erträge | 1.075 | 709 |
| Allgemeine Verwaltungsaufwendungen | (26.258) | (36.459) |
Die allgemeinen Verwaltungsaufwendungen beinhalten Aufwendungen für die Kapitalerhöhung in Höhe von TEUR 22. Auf die Kapitalerhöhung entfallende Transaktionskosten sind in Höhe von TEUR 10.751 passiviert worden.
Im Vorjahresvergleichszeitraum sind Kosten für die Herstellung der Kapitalmarktfähigkeit der Gesellschaft in Höhe von TEUR 6.644 angefallen.
Darüber hinaus sind im Berichtszeitraum einmalige Projektkosten in Höhe von insgesamt TEUR 1.424 (Vorjahreszeitraum: TEUR 3.296) angefallen. Die einmaligen Projektkosten umfassen Aufwendungen für Dritte, die im Wesentlichen relevante Reorganisationsprojekte und Refinanzierungsprojekte betreffen. Die Projektkosten entfallen in Höhe von TEUR 1.006 (Vorjahreszeitraum: TEUR 2.177) auf die allgemeinen Verwaltungsaufwendungen.
Des Weiteren sind neben den Projektkosten Kosten für Akquisitionsvorhaben in Höhe von TEUR 1.954 (Vorjahreszeitraum: TEUR 0) angefallen.
| TEUR | 01.01.-30.09.2012 | 01.01.-30.09.2011 |
|---|---|---|
| Erträge aus der Veräußerung einer wertberichtigten Forderung aus einem Zinsderivat | 0 | 10.808 |
| Erträge aus der Bewertung von Derivaten | 21 | 3.546 |
| Zinserträge aus Derivaten | 7.374 | 7.998 |
| Zinserträge aus Bankguthaben | 962 | 1.189 |
| Zinserträge aus Forderungen | 203 | 9 |
| Zinserträge aus Darlehensamortisation* | 7.240 | 8.714 |
| Übrige Zinserträge | 48 | 193 |
| Zinserträge | 15.847 | 32.458 |
| Zinsaufwendungen aus der Finanzierung von Investment Property | (37.357) | (33.596) |
| Zinsaufwendungen aus Darlehensamortisation* | (13.701) | (20.746) |
| Vorfälligkeitsentschädigungen | (187) | 0 |
| Aufwendungen aus der Bewertung von Derivaten | (2.271) | (3.814) |
| Zinsaufwendungen aus Derivaten | (22.306) | (19.574) |
| Zinsaufwendungen aus Finance Leases | (134) | (145) |
| Zinsaufwand aus der Aufzinsung von Rückstellungen und Verbindlichkeiten | (428) | (1.641) |
| Zinsaufwendungen für sonstige Finanzverbindlichkeiten | (118) | (18) |
| Übrige Zinsaufwendungen | (198) | (28) |
| Zinsaufwendungen | (76.700) | (79.562) |
| Zinsergebnis | (60.853) | (47.104) |
* Diese GuV-Positionen enthalten neben den Amortisationseffekten aus der Effektivzinsmethode gemäß IAS 39.9 ebenfalls erfolgswirksame Barwertsprünge und Abgangsergebnisse gemäß IAS 39 AG 62 aufgrund neuer vertraglicher Konditionen sowie erfolgswirksame Barwertsprünge gemäß IAS 39 AG 8 aufgrund geänderter Schätzungen bezüglich der Mittelabflüsse oder -zuflüsse.
Die Ermittlung des Ergebnisses je Aktie erfolgt gemäß IAS 33.19 mittels Division des Konzernergebnisses durch die gewichtete Anzahl der im Betrachtungszeitraum im Umlauf befindlichen Stammaktien.
Die Ermittlung des gewichteten Durchschnitts der bisher im Geschäftsjahr 2012 in Umlauf befindlichen Aktien ergibt sich wie folgt:
| 01.01.– 30.09.2012 | 01.07.– 30.09.2012 | |
|---|---|---|
| Anzahl ausgegebener Aktien zum Periodenbeginn | 41.052.630 | 50.526.314 |
| Zusätzlich ausgegebene Aktien zum 27. April 2012 | 9.473.684 | 0 |
| Anzahl ausgegebener Aktien zum Periodenende | 50.526.314 | 50.526.314 |
| Durchschnittlich ausgegebene Aktien (verwässert und unverwässert) | 46.480.982 | 50.526.314 |
Die Ermittlung des gewichteten Durchschnitts der im Vorjahresvergleichszeitraum in Umlauf befindlichen Aktien ergibt sich wie folgt:
| 01.01.– 30.09.2011 | 01.07.– 30.09.2011 | |
|---|---|---|
| Anzahl ausgegebener Aktien zum Periodenbeginn | 35.000.000 | 41.052.630 |
| Zusätzlich ausgegebene Aktien zum 15. April 2011 | 6.052.630 | 0 |
| Anzahl ausgegebener Aktien zum Periodenende | 41.052.630 | 41.052.630 |
| Durchschnittlich ausgegebene Aktien (verwässert und unverwässert) | 38.746.866 | 41.052.630 |
Hinsichtlich der Höhe des Ergebnisses je Aktie verweisen wir auf die Gewinn- und Verlustrechnung.
Zum Stichtag des Konzernzwischenabschlusses setzen sich die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien nach IAS 40 einschließlich der zur Veräußerung gehaltenen Immobilien nach IFRS 5 wie folgt zusammen:
| 30.09.2012 | 31.12.2011 | |||
|---|---|---|---|---|
| Wohn immobilien |
Gewerbe immobilien |
Wohn immobilien |
Gewerbe immobilien |
|
| Einheiten | 52.085 | 910 | 52.790 | 913 |
Eine eigengenutzte Gewerbeeinheit wird entsprechend IAS 16 bilanziert.
Die Zeitwerte der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien sowie der zur Veräußerung gehaltenen Immobilien nach IFRS 5 verteilen sich wie folgt:
| TEUR | 30.09.2012 | 31.12.2011 | ||
|---|---|---|---|---|
| Als Finanz investition gehaltene Immobilien |
Zur Veräußerung bestimmte Immobilien |
Als Finanz investition gehaltene Immobilien |
Zur Veräußerung bestimmte Immobilien |
|
| Bebaute Grundstücke | 2.888.851 | 12.794 | 2.907.699 | 15.518 |
| Unbebaute Grundstücke | 21.242 | 640 | 22.550 | 74 |
| Gesamt | 2.910.093 | 13.434 | 2.930.249 | 15.592 |
Die Verringerung des Immobilienvermögens um insgesamt TEUR 22.314 im Vergleich zum 31. Dezember 2011 ist zum einen auf laufende Verkäufe zurückzuführen; dem stehen im Wesentlichen die Aktivierung von Instandhaltungsaufwendungen in Höhe von TEUR 14.125 sowie die Aktivierung von Grunderwerbsteuer in Höhe von TEUR 1.374 gegenüber.
Die derivativen Finanzinstrumente werden in der GSW-Gruppe zur Absicherung von Zinsrisiken aus der Immobilienfinanzierung abgeschlossen. Die Bilanzierung der derivativen Finanzinstrumente erfolgt dabei zu Zeitwerten.
Zum 30. März 2012 wurden zwei bestehende Swapvereinbarungen vorzeitig gekündigt. Für einen weiteren Zinsswap endete die Laufzeit der Swapvereinbarung. Des Weiteren wurde zum 26. September 2012 eine Forwardswapvereinbarung mit einer Laufzeit von 6 Jahren abgeschlossen. Der Zinsswap beginnt am 31. Januar 2015.
Zum 30. September 2012 befanden sich folgende derivative Finanzinstrumente im Bestand:
| Fair Value per | |||
|---|---|---|---|
| Nominalwerte | 30.09.2012 | ||
| Anzahl | in TEUR | Swap-Rate | in TEUR |
| 13 Zinsswaps | 1.170.377 | 1,7 % bis 4,8 % | (84.392) |
Zwei der im Bestand befindlichen Zinsswaps erfüllen nicht die Voraussetzungen des IAS 39 für eine Bilanzierung als Sicherungsgeschäft. Änderungen der Zeitwerte dieser Zinsswaps, die, ungeachtet ihrer wirtschaftlichen Sicherungswirkung, die Kriterien des IAS 39 für eine Bilanzierung als Sicherungsgeschäft nicht erfüllen, werden ergebniswirksam berücksichtigt.
Im Konzernzwischenabschluss wurden im Berichtszeitraum Verluste aus der Zeitwertänderung der Derivate in Höhe von insgesamt TEUR 29.881 (Vorjahreszeitraum: TEUR 27.541) erfolgsneutral im Eigenkapital und weitere TEUR 1.460 (Vorjahreszeitraum: TEUR 1.404) erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Darüber hinaus erfolgte eine aufwandswirksame Auflösung aus dem Eigenkapital in Höhe von insgesamt TEUR 777 (Vorjahreszeitraum: ertragswirksame Auflösung in Höhe von TEUR 1.136).
Im Berichtszeitraum wurden im Rahmen des Hedge Accounting Ineffektivitäten in Höhe von TEUR 14 (Vorjahreszeitraum: TEUR 0) in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.
Die Veränderung der Komponenten des Eigenkapitals ist in der Entwicklung des Konzerneigenkapitals dargestellt.
Zum 30. September 2012 beträgt das gezeichnete Kapital der GSW TEUR 50.526 (Vorjahr: TEUR 41.052). Die Anzahl der ausgegebenen Stammaktien beläuft sich auf 50.526.314 Stückaktien mit einem rechnerischen Anteil am Grundkapital von 1,00 EUR je Aktie. Die Aktien sind vollständig ausgegeben und eingezahlt.
Mit Datum vom 17. April 2012 hat der Vorstand der GSW mit Zustimmung des Aufsichtsrats eine Kapitalerhöhung gegen Bareinlagen mit mittelbaren Bezugsrechten für die Aktionäre beschlossen. Das Grundkapital der Gesellschaft in Höhe von 41,1 Mio. EUR wurde durch Ausnutzung des vorhandenen genehmigten Kapitals um 9,5 Mio. EUR auf 50,5 Mio. EUR gegen Bareinlagen durch Ausgabe von 9.473.684 neuen, auf den Inhaber lautenden Stammaktien (Stückaktien) erhöht.
Auf die neu ausgegebenen Aktien wurden Bareinlagen in Höhe von 21,30 EUR je Aktie (insgesamt 201,9 Mio. EUR) geleistet. Die Kapitalerhöhung wurde am 27. April 2012 in das Handelsregister eingetragen.
Die Kapitalrücklage hat sich durch Aufgeldzahlungen im Rahmen der Kapitalerhöhung um 192,4 Mio. EUR erhöht. Mit den Aufgeldzahlungen wurden die im Berichtszeitraum für die Kapitalerhöhung angefallenen Transaktionskosten verrechnet. Des Weiteren erhöhte sich die Kapitalrücklage der GSW im Berichtszeitraum aufgrund der anteilsbasierten Vergütung für die Vorstände um TEUR 2.245 und für Herrn Dr. Scharpe um TEUR 279 auf schließlich TEUR 313.011 zum 30. September 2012.
Das erwirtschaftete Konzerneigenkapital umfasst die in den vergangenen und in der laufenden Periode erzielten Ergebnisse der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen, soweit sie nicht ausgeschüttet worden sind.
Das kumulierte übrige Eigenkapital beinhaltet die Zeitwertanpassungen für die nach der Neubewertungsmethode bewerteten eigengenutzten Immobilien und die Zeitwertanpassungen von Derivaten in Cashflow Hedges sowie von als Available for sale klassifizierten Wertpapieren und sonstigen Finanzanlagen. Die Veränderung des kumulierten übrigen Eigenkapitals ist in der Entwicklung des Konzerneigenkapitals dargestellt.
Der anderen Gesellschaftern zuzuweisende Anteil am Konzerngesamtergebnis beträgt zum 30. September 2012 TEUR -17.
Mit Beschluss der Hauptversammlung wurde ein neues genehmigtes Kapital (Genehmigtes Kapital 2012) mit Ermächtigung zum Ausschluss des Bezugsrechts geschaffen. Danach ist der Vorstand ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats bis zum 27. Juni 2017 (einschließlich) das Grundkapital der Gesellschaft durch Ausgabe von bis zu 17.000.000 neuen auf den Inhaber lautenden Stückaktien gegen Bar- und/oder Sacheinlagen einmalig oder mehrmals um insgesamt bis zu EUR 17.000.000,00 zu erhöhen.
Weiterhin wurde der Vorstand durch Beschluss der Hauptversammlung ermächtigt, bis zum 27. Juni 2017 (einschließlich) einmalig oder mehrmals auf den Inhaber und/oder auf den Namen lautende Wandel- und/oder Optionsschuldverschreibungen und/oder Genussrechte und/oder Gewinnschuldverschreibungen mit oder ohne Wandlungs- oder Optionsrecht oder Wandlungspflicht oder eine Kombination dieser Instrumente mit oder ohne Laufzeitbegrenzung im Gesamtnennbetrag von bis zu EUR 250.000.000,00 zu begeben und den Inhabern bzw. Gläubigern von Schuldverschreibungen Wandlungs- oder Optionsrechte zum Bezug von insgesamt bis zu 7.500.000 neuen, auf den Inhaber lautenden Stückaktien der GSW Immobilien AG mit einem anteiligen Betrag des Grundkapitals von insgesamt bis zu EUR 7.500.000,00 (Bedingtes Kapital 2012) zu gewähren.
Auf Grundlage des Beschlusses der Hauptversammlung vom 28. Juni 2012 wurde im Berichtszeitraum eine Dividende von 0,90 EUR pro Aktie (insgesamt 45,5 Mio. EUR) für das abgelaufene Geschäftsjahr 2011 ausgeschüttet.
| TEUR | 30.09.2012 | 31.12.2011 |
|---|---|---|
| Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten aus der Immobilienfinanzierung | 1.726.713 | 1.769.020 |
| Verbindlichkeiten aus Finanzierungsleasingverhältnissen | 1.711 | 1.869 |
| Finanzverbindlichkeiten | 1.728.424 | 1.770.889 |
Die Finanzverbindlichkeiten setzen sich wie folgt zusammen:
Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten resultieren insbesondere aus der Finanzierung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien. Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten haben sich im Vergleich zum 31. Dezember 2011 insbesondere durch planmäßige Tilgungen sowie Sondertilgungen verringert. Darüber hinaus wurden im Berichtszeitraum Darlehen refinanziert. Es erfolgten keine Darlehensneuaufnahmen.
Gegenläufig wirkten Amortisationseffekte aus der Effektivzinsmethode gemäß IAS 39.9 sowie Barwertsprünge gemäß IAS 39 AG 62 aufgrund neuer vertraglicher Konditionen.
Als nahestehende Personen und Unternehmen gemäß IAS 24 gelten für die GSW-Gruppe die Personen und Unternehmen, die die Gruppe beherrschen bzw. einen maßgeblichen Einfluss auf diese ausüben oder durch die Gruppe beherrscht bzw. maßgeblich beeinflusst werden.
Dementsprechend werden die Mitglieder des Vorstands und des Aufsichtsrats der GSW sowie die Tochter-, assoziierten und Gemeinschaftsunternehmen der GSW-Gruppe als nahestehende Personen und Unternehmen definiert.
Es bestanden keine wesentlichen Leistungsbeziehungen zu den assoziierten und Gemeinschaftsunternehmen und den nicht konsolidierten verbundenen Unternehmen.
Zum 1. Januar 2012 wurde ein Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag mit der GSW Aquisition 3 GmbH, Essen, abgeschlossen. Die Zustimmung der Hauptversammlung wurde am 28. Juni 2012 erteilt.
Zum gleichen Stichtag wurde ein Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag zwischen der GSW Aquisition 3 GmbH, Essen und der GSW Pegasus GmbH, Berlin geschlossen.
Die Altgesellschafter W2001 Capitol B.V. und Lekkum Holding B.V. tragen im Rahmen von bilateralen Vereinbarungen mit den Vorständen die Kosten für eine ergänzende Vergütungskomponente mit langfristiger Anreizwirkung (Long Term Incentive Plan, LTIP). Hierzu verweisen wir auf die Ausführungen zum 31. Dezember 2011 unter Ziffer 36 (b) des Konzernanhangs. Bis zum 30. September 2012 weist die Gesellschaft daraus gemäß IFRS 2 einen Aufwand und eine Einlage in die Kapitalrücklage in Höhe von TEUR 1.765 aus. In den Folgejahren werden weitere Aufwendungen erwartet, die durch die Altgesellschafter in Aktien geleistet werden sollen und die an Verbleibensvoraussetzungen der Vorstände in der GSW geknüpft sind. Liquiditätsbelastungen oder (Rück-) Zahlungsverpflichtungen gegenüber den Altgesellschaftern entstehen der GSW aus diesen Vereinbarungen nicht.
Im ersten Quartal 2011 hat Herr Dr. Scharpe mit den ursprünglichen Gesellschaftern eine grundsätzliche Übereinkunft dahingehend getroffen, im Fall eines erfolgreichen Börsengangs als Gegenleistung für seine Tätigkeit als Aufsichtsratsvorsitzender im Zeitraum 2004 – 2010 von den ursprünglichen Gesellschaftern 10.000 Aktien an der Gesellschaft zu erhalten. Die vertragliche Umsetzung dieser Grundsatzvereinbarung sowie die Zuteilung der Aktien an der Gesellschaft ist im zweiten Quartal 2012 erfolgt. Hieraus weist die Gesellschaft gemäß IFRS 2 einen Verwaltungsaufwand und eine Einlage in die Kapitalrücklage in Höhe von TEUR 279 aus.
Die im Rahmen der Vorstandsanstellungsverträge eingeführte anteilsbasierte Vergütungskomponente in Form eines Long Term Incentive (LTI) wurde rückwirkend zum 1. Januar 2012 verändert. Bis zum 30. September 2012 wurden hierfür gemäß IFRS 2 TEUR 480 als Aufwand bzw. als Erhöhung der Kapitalrücklage erfasst.
Hinsichtlich der Zusammensetzung des Managements ergaben sich keine Veränderungen gegenüber den Angaben zum 31. Dezember 2011.
Die Zusammensetzung des Aufsichtsrats der GSW Immobilien AG hat sich gegenüber den Angaben zum 31. Dezember 2011 wie folgt geändert:
| Frau Gisela von der Aue | Justizsenatorin des Landes Berlin a.D., Berlin (ab 06 / 2012) |
|---|---|
| Herr Thomas Wiegand | Managing Director bei Cerberus Global Investments B.V., Baarn, NL (bis 03 / 2012) |
| Herr Geert-Jan Schipper | Managing Director bei Cerberus Global Investments B.V., Baarn, NL (bis 03 / 2012) |
Mit notariellen Beurkundungen im Oktober 2012 hat die GSW verschiedene Immobilienportfolien in Berlin erworben. Die Erwerbe erfolgen in Form von Asset- und Sharedeals. Der wirtschaftliche Eigentumsübergang erfolgt voraussichtlich zum 31. Dezember 2012 und zum 1. Januar 2013. Auswirkungen auf die Erlössituation der GSW im laufenden Geschäftsjahr ergeben sich insofern nicht. Das Gesamtvolumen der Ankäufe umfasst rund 4.400 Wohneinheiten.
Berlin, den 15. November 2012
THOMAS ZINNÖCKER (CEO) GSW Immobilien AG
JÖRG SCHWAGENSCHEIDT (COO) GSW Immobilien AG
ANDREAS SEGAL (CFO) GSW Immobilien AG
Wir versichern nach bestem Wissen, dass gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätzen für die Zwischenberichterstattung der Konzernzwischenabschluss der GSW Immobilien AG für die ersten neun Monate 2012 ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt und im Konzernzwischenlagebericht der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage des Konzerns so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der voraussichtlichen Entwicklung des Konzerns im verbleibenden Geschäftsjahr beschrieben sind.
Berlin, den 15. November 2012
GSW Immobilien AG Der Vorstand
Thomas Zinnöcker Jörg Schwagenscheidt Andreas Segal Vorstandsvorsitzender Vorstand Finanzvorstand
Dieser Bericht enthält zukunftsgerichtete Aussagen. Diese Aussagen basieren auf den gegenwärtigen Erfahrungen, Vermutungen und Prognosen des Vorstands sowie den ihm derzeit verfügbaren Informationen. Die zukunftsgerichteten Aussagen sind nicht als Garantien der darin genannten zukünftigen Entwicklungen und Ergebnisse zu verstehen. Die zukünftigen Entwicklungen und Ergebnisse sind vielmehr von einer Vielzahl von Faktoren abhängig. Sie beinhalten verschiedene Risiken und Unwägbarkeiten und beruhen auf Annahmen, die sich möglicherweise als nicht zutreffend erweisen. Zu diesen Risikofaktoren gehören insbesondere die im Risiko- und Chancenbericht auf der Seite 15 genannten Faktoren. Wir übernehmen keine Verpflichtung, die in diesem Bericht gemachten zukunftsgerichteten Aussagen zu aktualisieren. Dieser Zwischenbericht stellt kein Angebot zum Verkauf und keine Aufforderung zur Abgabe eines Angebots zum Kauf von Wertpapieren der GSW Immobilien AG dar.
In den dargestellten Tabellen können Rundungsdifferenzen auftreten.
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