Altarea

Earnings Release • Jul 30, 2015

AVERTISSEMENT

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SOMMAIRE

INTRODUCTION	P. 4
RÉALISATIONS 2014	P. 7
FINANCE		P. 16
LES LEVIERS DE LA CROISSANCE		P. 23
ANNEXES		P. 27

EVÈNEMENTS DU SEMESTRE

RÉSULTATS FINANCIERS 1 ER SEMESTRE 2015 REPRISE DE LA CROISSANCE

		Résultats immobiliers	(1)	Résultats consolidés	(2)
	Chiffre d'affaires	600,5 M€	+24,5%	724,7 M€	+19,5%
RÉSULTATS	Résultat opérationnel	116,9 M€	+7,5%	104,8 M€	+2,9%
	FFO consolidé (3)	100,0 M€	+11,3%	89,8 M€	+7,3%
	FFO part du Groupe	77,5 M€	+11,1%	67,3 M€	+5,8%
	FFO par action après dilution	6,22 €/a.	+3,9%	5,40 €/a.	-1,0%
	ANR de continuation (4)			1 583,4 M€	-2,5%
ANR	ANR par action			126,5 €/a.	-2,5%
	Capitaux propres consolidés (5)			2,2 Mds€
	LTV
BILAN	Duration dette			6,3 ans
	Coût moyen			2,15%

(1) Résultats des activités centres commerciaux, logement, bureau et autres corporate.

(2) Y compris les résultats de Rue du Commerce.

(3) Résultat net à 100% hors variations de valeur, charges calculées, frais de transaction et variations d'impôt différé.

(4) ANR de continuation : valeur de marché des capitaux propres dans une optique de continuation de l'activité / ANR EPRA : 120,0 €/action (-8,2%) / ANR NNNAV de liquidation : 120,9 €/action (-2,9%).

(5) Groupe et hors Groupe.

RÉALISATIONS 1 er SEMESTRE 2015

CENTRES COMMERCIAUX ROTATION DU PORTEFEUILLE

• Poursuite de la stratégie de concentration sur des actifs premium
• Arbitrage des actifs non-core

ACQUISITION QWARTZ MISES EN SERVICES CESSIONS ITALIE

Nord Ouest Paris / 165 boutiques 86 000 m² / 1er centre régional connecté

Lancement réussi depuis l'ouverture en avril 2014 (Digital Factory) (1)

Prise de contrôle à 100% (2) (valorisation ~400 M€)

Marque Avenue®, Aubergenville : En complément du centre existant 12 900 m² / 61 boutiques

Jas-de-Bouffan, Aix-en-Provence : Rénovation / extension 11 800 m² / 69 boutiques

Acquéreur : Tristan Capital Partners

Prix : 122 M€ pour les 4 actifs

(1) Au 30 juin 2015, le Qwartz affichait une fréquentation en progression de 11% et un chiffre d'affaires des locataires en progression de 10%, après retraitement de l'effet ouverture. (2) Le Qwartz a été développé et était jusqu'à présent détenu en joint-venture à 50/50 avec Orion.

COMMERCE DE GARE UN LEADERSHIP EN COMMERCE DE FLUX

• Un savoir-faire confirmé
• Des rendements au m² parmi les plus élevés de France

PARIS-AUSTERLITZ : 4ème CONCOURS GAGNÉ LE LEADER DU COMMERCE DE GARES À PARIS

• Projet de modernisation de grande envergure (60 M de voyageurs à terme contre 22 M)
• Création et exploitation des espaces commerciaux (~30 000 m²)
• Concours gagné grâce au concept différenciant de « commerces de flux connectés » développé par le Groupe

CENTRES COMMERCIAUX UN PATRIMOINE CONCENTRÉ

• Les objectifs fixés en 2010 sont atteints
• Bonne performance des principaux indicateurs opérationnels

(1) CA des locataires	+1,1%
Benchmark (CNCC)	-1,8%
(2) Taux d'effort	9,6%
Variation	-20 bps
Créances douteuses (3)	1,0%
Variation	+30 bps
Loyers nets semestriels (4)	80,2 M€
Variation	+3,7%
(5) A périmètre constant	+1,1%

(1) Evolution du chiffre d'affaires des locataires à périmètre constant sur les six premiers mois de l'année, en France.

(2) Ratio des loyers et charges TTC facturés aux locataires (y compris allègements), ramenés au chiffre d'affaires TTC de la même période, à 100% en France. Hors actifs en restructuration.

(3) Montant net des dotations et reprises de provisions pour créances douteuses ainsi que pertes définitives sur la période rapporté aux loyers et charges facturés, à 100 % en France. Hors actifs en restructuration.

(4) France et International.

(5) Hors impact des mises en service, acquisitions, cessions et restructurations.

• La promotion comme moteur de la création de valeur
• Capitalisation sur l'offre multi-produits du Groupe pour originer des grands projets mixtes (segment en croissance rapide)

PROGRESSION DES RÉSERVATIONS ET PLACEMENTS					GRANDS PROJETS MIXTES
	Réservations (1)	Placements (2)
Volume	2 717 lots (+26%)	5 opérations		BEZONS – CŒUR DE VILLE	VILLEURBANNE – LA SOIE
Valeur	641 M€ (+20%)	233 M€ (+83%)	874 M€ (+32%)	700 logements 20 000 m² de commerces	600 logements 4 000 m² de commerces 18 500 m² de bureaux

(1) Réservations en nombre de lots, méthode consolidée, à l'exception des opérations contrôlées conjointement prises en compte à hauteur de leur Q/P de détention. Les réservations d'Histoire & Patrimoine sont prises en compte à hauteur de 55%.

(2) Placements du semestre : Lyon – Sanofi, Marseille – Michelet, Massy – Cinéma, Marseille – Euromed Center Ph. 1, Paris – Rue des Archives.

• Une offre spécialement conçue pour les institutionnels
• Une stratégie initiée depuis plusieurs années auprès des grands institutionnels (assureurs, caisses de retraites…) qui porte ses fruits

(1) Réservations en nombre de lots, méthode consolidée, à l'exception des opérations contrôlées conjointement prises en compte à hauteur de leur Q/P de détention. Les réservations d'Histoire & Patrimoine sont prises en compte à hauteur de 55%.

• Progression des ventes tirées par l'entrée et le milieu de gamme (1)
• Progression du cash-flow opérationnel grâce aux volumes

(1) Programmes dont le prix de vente est inférieur à 5 000 €/m² en Ile-de-France et 3 600 €/m² en régions.

(2) Le backlog est composé du CA HT des ventes notariées restant à appréhender à l'avancement de la construction et des réservations des ventes au détail et en bloc à régulariser chez notaires.

(3) L'offre à la vente est constituée des lots disponibles à la vente en valeur TTC. La décomposition de l'offre n'intègre pas l'offre sur produits de Rénovation Histoire & Patrimoine (22 M€ TTC). Le portefeuille foncier est constitué par les programmes maîtrisés (par le biais d'une promesse de vente, quasi exclusivement sous forme unilatérale) dont le lancement n'a pas encore eu lieu, en valeur TTC.

• Placements du semestre : 233 M€ (+83%) sur 5 opérations (1)

INVESTISSEMENT LOCATION VENTE

Acquisition des Tours Pascal

63 500 m²

Restructuration lourde

Une opération AltaFund (2) en jointventure à 50/50 avec Goldman Sachs

Signature d'un BEFA avec Capgemini pour la tour Ivoire (Lyon Gerland)

Cession en VEFA fin juillet + signature d'un CPI avec le Groupe

7 550 m² 3 ème opération à Lyon Gerland

Livraison mi-2016

Vente du siège de Sanofi Pasteur et Merial (Lyon) à Predica

15 100 m²

Ensemble immobilier de 4 bâtiments HQE en cours de travaux

Livraison début 2017

(1) Placements du semestre : Lyon Sanofi, Marseille Michelet, Massy Cinéma, Marseille Euromed Center Ph. 1, Paris Rue des Archives.

(2) AltaFund est un fonds d'investissement discrétionnaire doté de 650 millions d'euros de fonds propres dont le Groupe est l'opérateur exclusif et l'un des principaux actionnaires avec une quote-part d'intérêts de 17% sur les opérations réalisées avant 2015 et une quote-part d'intérêts de 30% sur les opérations réalisées à partir de 2015 (y compris les Tours Pascal).

RESULTATS SEMESTRIELS 2015 14

• Stabilité des résultats semestriels, non représentatifs de la tendance annuelle

TOULOUSE BLAGNAC

Locataire : Safran (siège social régional de 25 000 m²)

Investisseur : Prédica (CPI signé avec le Groupe)

Lancement des travaux : T3 2014 Livraison : Fin 2015

RÉSULTATS
Marge immobilière (promotion)	6,6 M€
Honoraires (prestataire)	8,7 M€
Q/P sociétés mises en équivalence (investissement) (1)	1,0 M€
Total revenus	16,3 M€	+15%

Cash-flow opérationnel 8,5 M€ -1%

• Des résultats en hausse
• Des indicateurs par action qui ne reflètent pas encore la reprise constatée au niveau opérationnel
• Une structure d'endettement profondément améliorée

RESULTATS			INDICATEURS PAR ACTION			REPROFILAGE DE L'ENDETTEMENT
RO immobilier (1)	116,9 M€	+7,5%	FFO immobilier (1)	6,22 €/a.	+3,9%	 1,4 Md€ de financements signés
RO consolidé (2)	104,8 M€	+2,9%	FFO consolidé (2)	5,40 €/a.	-1,0%
						 Duration portée à 6,3 ans
FFO immobilier (1)	100,0 M€	+11,3%	ANR (3)	126,5 €/a.	-2,5%	 Rallongement de la couverture de
FFO consolidé (2)	89,8 M€	+7,3%				taux

(1) Résultat opérationnel des activités centres commerciaux, logement, bureau et autres corporate.

(2) Y compris la contribution de Rue du Commerce.

(3) ANR de continuation : valeur de marché des capitaux propres dans une optique de continuation de l'activité / ANR EPRA : 120,0 €/action (-8,2%) / ANR NNNAV de liquidation : 120,9 €/action (-2,9%).

• Reprise de la croissance des activités immobilières
• Contribution négative du e-commerce

Centres commerciaux	96,8 M€	+2%
Logement	450,8 M€	+22%
Bureau	52,9 M€	+170%
CA immobilier(1)	600,5 M€	+24,5%
CA consolidé (2)	724,7 M€	+19,5%

CHIFFRE D'AFFAIRES RÉSULTAT OPÉRATIONNEL

Centres commerciaux	82,7 M€
Logement	24,5 M€
Bureau	8,5 M€
RO immobilier (1)	116,9 M€	+7,5%
% CA	19,5%
RO consolidé (2)	104,8 M€	+2,9%
% CA	14,5%

(1) Résultat opérationnel des activités centres commerciaux, logement, bureau et autres corporate.

(2) Y compris la contribution de Rue du Commerce.

• Progression à deux chiffres du FFO immobilier
• Impact de la mise à la valeur de Rue du Commerce

(1) Données 2014 retraitées de l'incidence de l'application de l'interprétation IFRIC 21 – Taxes. Cette interprétation s'appliquant de façon rétrospective, en conséquence les états financiers présentés au titre des exercices comparatifs ont été retraités (impacts faibles).

(2) Résultat opérationnel des activités centres commerciaux, logement, bureau et autres corporate.

(3) Impôts différés, résultats de cessions et charges calculées et ajustement de valeur RDC.

• Des indicateurs par action qui ne reflètent pas encore la croissance des résultats constatée au niveau opérationnel
• Un ratio FFO/ANR à 8,5%

(1) Dividende versé au titre de l'exercice 2013, création de 922 692 nouvelles actions à 108,3 €/action.

(2) ANR de continuation : valeur de marché des capitaux propres dans une optique de continuation de l'activité / ANR EPRA : 120,0 €/action (-8,2%) / ANR NNNAV de liquidation : 120,9 €/action (-2,9%). L'ANR de continuation dilué et l'ANR NNNAV de liquidation tiennent compte de la valeur de marché des instruments financiers (en nette hausse) contrairement à l'ANR EPRA. La baisse de l'ANR EPRA est donc plus importante que celles de l'ANR de continuation dilué et de l'ANR NNNAV de liquidation.

(3) Autres variations de valeurs : plus-values latentes, valeur de marché de la dette à taux fixe, fiscalité, droits et part des commandités.

• Le Groupe a saisi une fenêtre particulièrement favorable pour procéder à un « reprofilage » à long terme de sa dette

IMPORTANT TRAVAIL EFFECTUÉ SUR

• 1,4 Md€ de nouveaux financements montés (1) :
• ‒ 20 actifs financés / refinancés (majoritairement sous forme hypothécaire)
• ‒ Duration moyenne : 8,4 ans
• ‒ Spread moyen : 112 bps

LA DETTE NOUVEAU PROFIL DE COUVERTURE EN TAUX (2)

• Duration longue, coût bas
• Visibilité à long terme
• Ratios d'endettement très solides

UN COÛT MAÎTRISÉ SUR LES 6 PROCHAINES ANNÉES	UNE STRUCTURE D'ENDETTEMENT TRÈS SOLIDE
	Dette nette	2 042 M€ +270 M€
 Spread moyen sur la dette existante : ~100 / 140 bps	Duration	6,3 ans
 Nominal couvert : ~ 75% à 50%  Taux de base couvert : ~1,04%	Coût moyen	2,15%
	LTV (1)	41,1%
	ICR (2)	7,5 x

Trésorerie mobilisable 539 M€

(1) LTV ("Loan-to-Value") = Endettement net / Valeur réévaluée du patrimoine droits inclus. (2) ICR = Résultat opérationnel / Coût de l'endettement net (colonne "Cash-flow courant des opérations").

• Création d'une cellule transversale dédiée à l'innovation : AltaFuture

• Affirmation du leadership en matière de Foncière connectée

• (1) Au moyen des multiples canaux du Groupe : Wifi et géolocalisation, programmes de fidélité, sites web et applications des centres commerciaux mobiles, réseaux sociaux, Rue du Commerce.

• (2) Via un système dédié de traitement des données (une « DMP », Data Management Plateform).
• (3) En vue de leur exploitation (analyses automatisées des données, reportings…) et de l'établissement de plans d'action ciblés.

• (4) Le Qwartz a ouvert en avril 2014. Au 30 juin 2015, il affichait une fréquentation en progression de 11% et un chiffre d'affaires des locataires en progression de 10%, après retraitement de l'effet ouverture.

• Grâce à son offre multi-produits, l'expertise des ses équipe et son organisation transversale, Altarea Cogedim a su bâtir un pipeline de projets unique par sa taille et sa qualité

• Ce pipeline fonde les perspectives de croissance du Groupe à long terme

Pipeline consolidé Groupe
Nombre de projets (1) et lots	13 -	- 22 300	25 -	38 22 300 lots
Surfaces (m²) (2)	490 000	1 285 000	523 000	2,3 millions m² (+4,2%)
Investissement Rendement	2,2 Mds€ (3) 8,2%	-	-	-
(4) Valeur potentielle	3,3 Mds€	5,3 Mds€	(5) 1,8 Md€	10,5 Mds€ (+7,6%)

• (1) Nombre de projets de développement pour les Commerces, et Bureaux, et nombre de lots pour les Logements.
• (2) Commerce : m² GLA créés. Logement : surface habitable. Bureau : SHON ou surface utile. Variation calculée par rapport au 31/12/2014.
• (3) Montant des investissements à 100% (1,7 Md€ en Q/P Groupe).

Croissance significative des résultats attendue sur 2015

Dividende 2016 > 10,00€

COMPTE DE RÉSULTAT DÉTAILLÉ

	30/06/2015				30/06/2014 (1)
En M€		Cash-flow courant des opérations (FFO)	Variation de valeurs, charges calculées et frais de transaction	TOTAL	Cash-flow courant des opérations (FFO)	Variation de valeurs, charges calculées et frais de transaction	TOTAL
Centres commerciaux	96,8	2%	-	96,8	94,6	-	94,6
Commerce "Online"	124,2	(0)%	-	124,2	124,3	-	124,3
Logement	450,8	22%	-	450,8	368,3	-	368,3
Bureau	52,9	170%	-	52,9	19,6	-	19,6
CHIFFRE D'AFFAIRES	724,7	19%		724,7	606,7		606,7
Centres commerciaux	82,7	(2,0)%	32,3	115,0	84,4	(27,8)	56,4
Commerce "Online"	(12,1)	77,0%	(33,6)	(45,7)	(6,8)	(0,5)	(7,3)
Logement	24,5	51,9%	(1,5)	23,0	16,1	(2,7)	13,4
Bureau	8,5	(0,7)%	(0,3)	8,2	8,6	2,5	11,1
Autres	1,1	-	(2,4)	(1,3)	(0,5)	(3,5)	(4,0)
RESULTAT OPERATIONNEL	104,8	2,9%	(5,5)	99,3	101,8	(31,9)	69,9
Coût de l'endettement net	(14,0)	(14,8)%	(3,0)	(17,0)	(16,5)	(2,7)	(19,2)
Var. de valeur et résultat de cessions des IF	-	-	(0,2)	(0,2)	-	(44,5)	(44,5)
Résultat de cession de participation	-	-	7,8	-	-	(0,0)	(0,0)
Impôts sur les sociétés	(1,0)	-	(3,3)	(4,3)	(1,7)	82,5	80,8
RESULTAT NET	89,8	7,3%	(12,0)	77,8	83,7	3,4	87,1
Dont Résultat Net, Part du Groupe	67,3	5,8%	(14,3)	53,0	63,6	2,2	65,7
Nombre moyen d'actions après effet dilutif (en millions)	12,452				11,645
FFO PART DU GROUPE PAR ACTION	5,40€	(1,0)%			5,46€

(1) Données 2014 retraitées de l'incidence de l'application de l'interprétation IFRIC 21 – Taxes. Cette interprétation s'appliquant de façon rétrospective, en conséquence les états financiers présentés au titre des exercices comparatifs ont été retraités.

BILAN DÉTAILLÉ (1/2)

En M€	30/06/2015	31/12/2014
ACTIFS NON COURANTS	4239,1	3940,6
Immobilisations incorporelles	233,5	244,7
dont Ecarts d'acquisition	128,7	128,7
dont Marques	95,9	96,8
dont Autres immobilisations incorporelles	8,9	19,2
Immobilisations corporelles	9,8	10,6
Immeubles de placement	3 532,5	3 163,6
dont Immeubles de placement évalués à la juste valeur	3 288,7	2 974,4
dont Immeubles de placement évalués au coût	243,8	189,2
Titres et investissements dans les sociétés mises en équivalence ou non consolidées	299,3	362,0
Créances et autres actifs financiers non courants	43,3	43,3
Impôt différé actif	120,7	116,4
ACTIFS COURANTS	1 476,8	1 406,4
Actifs non courants détenus en vue de la vente	1,7	0,7
Stocks et en-cours nets	572,1	617,9
Clients et autres créances	498,6	392,5
Créance d'impôt sur les sociétés	5,8	6,3
Créances et autres actifs financiers courants	26,3	15,2
Instruments financiers dérivés	26,0	15,9
Trésorerie et équivalents de trésorerie	346,4	358,0
TOTAL ACTIF	5 715,9	5 347,0

BILAN DÉTAILLÉ (2/2)

En M€	30/06/2015	31/12/2014
CAPITAUX PROPRES	2 155,6	2 169,2
Capitaux propres attribuables aux actionnaires d'Altarea SCA	1 180,0	1 249,5
Capital	191,2	191,2
Primes liées au capital	396,8	518,7
Réserves	538,9	425,2
Résultat, part des actionnaires d'Altarea SCA	53,0	114,3
Capitaux propres attribuables aux actionnaires minoritaires des filiales	975,7	919,8
Réserves, part des actionnaires minoritaires des filiales	755,8	579,1
Autres éléments de capitaux propres, Titres Subordonnés à Durée Indéterminée	195,1	195,1
Résultat, part des actionnaires minoritaires des filiales	24,9	145,6
PASSIFS NON COURANTS	2 169,9	1 849,8
Emprunts et dettes financières à plus d'un an	2 098,3	1 795,1
dont Prêts participatifs et avances associés	54,9	50,8
dont Emprunts obligataires	477,5	477,2
dont Emprunts auprès des établissements de crédit	1 565,8	1 267,1
Provisions long terme	36,3	21,3
Dépôts et cautionnements reçus	28,6	26,2
Impôt différé passif	6,7	7,4
PASSIFS COURANTS	1 390,4	1 327,1
Emprunts et dettes financières à moins d'un an	394,3	448,3
dont Emprunts obligataires	4,2	4,3
dont Emprunts auprès des établissements de crédit (hors trésorerie passive)	262,7	326,5
dont Billets de trésorerie	61,5	53,0
dont Concours bancaires (trésorerie passive)	16,5	2,1
dont Avances Groupe et associés	49,4	62,3
Instruments financiers dérivés	46,7	102,7
Dettes fournisseurs et autres dettes	805,9	757,4
Dettes d'impôt exigible	18,0	18,7
Dettes auprès des actionnaires	125,4	0,0
TOTAL PASSIF	5 715,9	5 347,0

ACTIF NET RÉÉVALUÉ

ANR GROUPE	30/06/2015 En M€	Var	€/action	Var/act.	31/12/2014 En M€	€/action
Capitaux propres consolidés part du Groupe	1 180,0		94,3		1 249,5	99,9
Autres plus-values latentes	281,8				276,8
Retraitement des instruments financiers	22,2				87,8
Impôt différé au bilan sur les actifs non SIIC (actifs à l'international)	18,0				22,4
Provisions Italie	-				-
ANR EPRA	1 502,0	(8,2)%	120,0	(8,2)%	1 636,5	130,8
Valeur de marché des instruments financiers	(22,2)				(87,8)
Valeur de marché de la dette à taux fixe	(11,6)				(13,1)
Impôt effectif sur les plus-values latentes non SIIC *	(6,6)				(17,6)
Optimisation des droits de mutations*	65,7				55,6
Part des commandités**	(14,5)				(14,9)
ANR NNNAV de liquidation	1 512,8	(2,1)%	121,9	(2,1)%	1 558,6	124,6
Droits et frais de cession estimés	71,3				65,9
Part des commandités**	(0,7)				(0,6)
ANR de continuation dilué	1 583,4	(2,5)%	126,5	(2,5)%	1 623,9	129,8
* En fonction du mode de cession envisagé (actif ou titres)

** Dilution maximale de 120 000 actions

*** Nombre d'actions diluées 12 513 394 12 512 638