CA Immobilien Anlagen AG

5299003ICAPV07J0R1802021-01-012021-12-31iso4217:EUR5299003ICAPV07J0R1802020-01-012020-12-31iso4217:EURxbrli:shares5299003ICAPV07J0R1802021-12-315299003ICAPV07J0R1802020-12-315299003ICAPV07J0R1802019-12-315299003ICAPV07J0R1802019-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5299003ICAPV07J0R1802019-12-31ifrs-full:SharePremiumMember5299003ICAPV07J0R1802019-12-31ifrs-full:TreasurySharesMember5299003ICAPV07J0R1802020-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5299003ICAPV07J0R1802020-12-31ifrs-full:SharePremiumMember5299003ICAPV07J0R1802020-12-31ifrs-full:TreasurySharesMember5299003ICAPV07J0R1802021-01-012021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5299003ICAPV07J0R1802021-01-012021-12-31ifrs-full:SharePremiumMember5299003ICAPV07J0R1802021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5299003ICAPV07J0R1802021-12-31ifrs-full:SharePremiumMember5299003ICAPV07J0R1802021-12-31ifrs-full:TreasurySharesMember5299003ICAPV07J0R1802019-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5299003ICAPV07J0R1802019-12-31ifrs-full:OtherReservesMember5299003ICAPV07J0R1802019-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember5299003ICAPV07J0R1802019-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember5299003ICAPV07J0R1802020-01-012020-12-31ifrs-full:RevaluationSurplusMember5299003ICAPV07J0R1802020-01-012020-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember5299003ICAPV07J0R1802020-01-012020-12-31ifrs-full:OtherReservesMember5299003ICAPV07J0R1802020-01-012020-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5299003ICAPV07J0R1802020-01-012020-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember5299003ICAPV07J0R1802020-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5299003ICAPV07J0R1802020-12-31ifrs-full:RevaluationSurplusMember5299003ICAPV07J0R1802020-12-31ifrs-full:OtherReservesMember5299003ICAPV07J0R1802020-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember5299003ICAPV07J0R1802020-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember5299003ICAPV07J0R1802021-01-012021-12-31ifrs-full:RevaluationSurplusMember5299003ICAPV07J0R1802021-01-012021-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember5299003ICAPV07J0R1802021-01-012021-12-31ifrs-full:OtherReservesMember5299003ICAPV07J0R1802021-01-012021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5299003ICAPV07J0R1802021-01-012021-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember5299003ICAPV07J0R1802021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5299003ICAPV07J0R1802021-12-31ifrs-full:RevaluationSurplusMember5299003ICAPV07J0R1802021-12-31ifrs-full:OtherReservesMember5299003ICAPV07J0R1802021-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember5299003ICAPV07J0R1802021-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember CA IMMO Datei: Master_CG Bericht 2016.docxMaster_CG Bericht 2015.docx; Gespeichert von CKClaudia Höbart am 04.11.2016 14:41:0004.11.2016 14:39:0017.03.2016 11:22:0011.03.2016 15:30:00 JAHRESFINANZBERICHT 2021 GEMÄSS § 124 BÖRSEGESETZ 2 1 2 3 4 8 14 17 23 28 31 36 46 48 49 61 63 KONZERNLAGEBERICHT Konzernstruktur Wirtschaftliches Umfeld Immobilienmärkte Immobilienvermögen Bestandsimmobilien Immobilienvermögen in Entwicklung Immobilienbewertung Finanzierungen Ergebnisse Ausblick Nachtragsbericht Risikobericht Informationen gem. § 243 A UGB ESG-Bericht ESG-Anhang KONZERNABSCHLUSS 106 109 110 112 113 115 A. KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2021 B. KONZERN-GESAMTERGEBNISRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2021 C. KONZERNBILANZ ZUM 31.12.2021 D. KONZERN-GELDFLUSSRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2021 E. KONZERN-EIGENKAPITALVERÄNERUNGSRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2021 F. ANHANG ZUM KONZERNABSCHLUSS ZUM 31.12.2021 220 221 226 254 ERKLÄRUNG DES VORSTANDES GEMÄSS § 124 BÖRSEGESETZ (KONZERNABSCHLUSS) BESTÄTIGUNGSVERMERK (KONZERNABSCHLUSS) JAHRESABSCHLUSS LAGEBERICHT ERKLÄRUNG DES VORSTANDES GEMÄSS § 124 BÖRSEGESETZ (JAHRESABSCHLUSS) BESTÄTIGUNGSVERMERK (JAHRESABSCHLUSS) KONTAKT/DISCLAIMER/IMPRESSUM 290 INHALT 291 94 118 296 KONZERNLAGEBERICHT KONZERNLAGEBERICHT 3 CA Immo ist ein Immobilienunternehmen mit Ha uptsitz in Wien, das mit eigenen Niederlassungen in Deutsch- land, Polen, Rumänien, Serbien, Tschechien und Ungarn vertreten ist. Muttergesellschaft des Konzerns ist die bör- sennotierte CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft, mit Sitz in Wien, deren Haupttätigkeit in der strategischen und operativen Leitung der in- und ausländischen Toch- tergesellschaften liegt. Die einzelnen Niederlassungen agieren als weitgehend dezentral organisierte Profit-Cen- ter. Weitere Tochter- bzw. Holdinggesellschaften bestehen – nach der Liquidation nahezu aller zypriotischen Gesell- schaften sowie dem Ausstieg aus der Slowakei – in den Niederlanden. Zum Stichtag 31. Dezember 2021 umfasst der Konzern insgesamt 165 Gesellschaften (31.12.2020: 184) mit 441 Mitarbeitern (31.12.2020: 437). Kerngeschäft der CA Immo Gruppe ist die Vermietung, das Management sowie die Entwicklung von hochwertigen gewerblich genutzten Immobilien mit deutlichem Schwer- punkt auf Büroimmobilien. Das Unternehmen verfügt über eine ausgeprägte inhouse Baukompetenz und deckt die ge- samte Wertschöpfungskette im gewerblichen Immobilien- bereich ab. Ziel ist der Aufbau eines fokussierten, qualita- tiv hochwertigen und ertragsstarken Bestandsimmobilien- portfolios in den Kernmärkten Deutschland, Österreich, Polen, Rumänien, Tschechien und Ungarn. Für Rumänien wurde Ende November 2021 mit der Evaluierung aller strategischen Optionen, einschließlich eines potenziellen Verkaufs des gesamten Portfolios, gestartet. Durch die Aufbereitung und Verwertung von Grundstücksreserven im Geschäftsfeld Development werden zusätzliche Ergebnisbeiträge erzielt. Fertig gestellte Projekte über- nimmt CA Immo entweder in den eigenen Bestand oder verkauft sie an einen Endinvestor. Aktuell kontrolliert die Gruppe ein Immobilienvermögen von rund 6,3 Mrd. € in Deutschland, Österreich und Osteuropa (31.12.2020: 5,6 Mrd. €). Standort Österreich Die inländischen Liegenschaften werden in direkten o- der indirekten Tochtergesellschaften der CA Immobilien Anlagen AG gehalten. Per 31. Dezember 2021 befindet sich zudem ein Immobilienvermögen von rund 302 Mio. € (31.12.2020: 323 Mio. €) im direkten Besitz der Konzern- mutter. Das österreichische Gesamtportfolio umfasst zum 31. Dezember 2021 ausschließlich Bestandsimmobilien mit einem Bilanzwert von 497 Mio. € (31.12.2020: 530 Mio. €). GESELLSCHAFTEN NACH REGIONEN Anzahl der Gesellschaften 1) 31.12.2021 31.12.2020 Österreich 18 19 - hiervon Joint Ventures 3 3 Deutschland 2) 98 98 - hiervon Joint Ventures 22 23 Zentral- und Osteuropa 3) 50 67 - hiervon Joint Ventures 2 2 Konzernweit 165 184 - hiervon Joint Ventures 25 28 1) Joint Ventures bezogen auf konsolidierte Gesellschaften. 2) Inklusive einer Gesellschaft in der Schweiz. 3) Inklusive der im Rahmen der osteuropäischen Investments bestehenden drei Holdinggesellschaften in den Niederlanden sowie einer Gesellschaft in Zypern. Standort Deutschland Operative Plattform sämtlicher Deutschland-Aktivitäten der Gruppe ist die CA Immo Deutschland GmbH mit Nie- derlassungen in Berlin, Frankfurt und München. Das Im- mobilienvermögen der Gesellschaft besteht neben Be- standsobjekten überwiegend aus im Bau befindlichen Im- mobilien oder unbebauten Grundstücken sowie aus ei- nem zum Handel bzw. zur Veräußerung bestimmten Port- folio mit weiteren Liegenschaften. Die Bestandsimmobi- lien werden großteils in direkten Beteiligungen gehalten und durch die DRG Deutsche Realitäten GmbH – ein Joint Venture mit dem österreichischen Makler- und Hausverwaltungsunternehmen ÖRAG – vermietet und verwaltet. Einzelne Projektentwicklungen (beispielsweise in München und Mainz) werden in Joint Ventures reali- siert. Das Construction Management wird durch die CA Immo Tochter omniCon durchgeführt, die diese Dienstleistungen auch für Dritte erbringt. Standort Osteuropa (CEE) In CEE liegt der strategische Fokus ebenfalls auf gewerb- lichen Class-A-Gebäuden in den jeweiligen Hauptstädten. Das CEE-Bestandsimmobilienportfolio ist in direkten oder indirekten CA Immo Tochtergesellschaften enthal- ten. Sämtliche osteuropäische Immobilien werden von den regionalen Niederlassungen unter dem Namen „CA Immo Real Estate Management“ gemanagt. KONZERNSTRUKTUR KONZERNLAGEBERICHT KONZERNLAGEBERICHT 4 KONJUNKTURTREND 1) In der letzten Dekade war die Verschärfung geopoliti- scher Risiken ein ständiges Merkmal der Weltpolitik, doch die Weltwirtschaft und die Finanzmärkte haben sie weitgehend ausgeblendet. Der Einmarsch Russlands in die Ukraine wird dieses Verhaltensmuster wahrschein- lich durchbrechen, denn er wird zur Isolierung der elft- größten Volkswirtschaft der Welt und eines ihrer größten Rohstoffproduzenten führen. Die unmittelbaren globalen Auswirkungen werden eine höhere Inflation, ein geringe- res Wachstum und Verwerfungen auf den Finanzmärkten sein. Die längerfristigen Folgen könnten eine weitere Schwächung der globalisierten Lieferketten und Destabi- lisierung der internationalen Finanzmärkte sein. Die Aus- wirkungen der Russland-Ukraine-Krise auf die Weltwirt- schaft lassen sich derzeit noch nicht genau beziffern und hängen von der weiteren geopolitischen Entwicklung ab. Daher wurden in den jüngsten Wirtschaftsprognosen nicht berücksichtigt. Nach dem Ausbruch der Covid-19 Pandemie und der schweren Rezession in 2020 sowie der darauffolgenden wirtschaftlichen Erholung in 2021 hat der Internationale Währungsfonds (IMF) in seinem im Januar 2022 veröf- fentlichten Update des World Economic Outlooks (daher ohne Berücksichtigung der jüngsten geopolitischen Ereig- nisse) einen zwischenzeitlich zurückhaltenderen aber dennoch positiven Ausblick der Weltwirtschaft gezeich- net. Die Weltwirtschaft startete schwächer in das Jahr 2022 als zuletzt erwartet. Mit der Ausbreitung der neuen Omicron Covid-19-Variante hatten die Länder erneut Mo- bilitätsbeschränkungen verhängt. Steigende Energiepreise und Versorgungsunterbrechungen haben zu einer höhe- ren und breiter angelegten Inflation geführt als vorherge- sagt, insbesondere in den Vereinigten Staaten und vielen Schwellen- und Entwicklungsländern. Es wird erwartet, dass sich das globale Wachstum von 5,9% im Jahr 2021 auf 4,4 % im Jahr 2022 abschwächt - ein halber Prozentpunkt weniger für 2022 als im Welt- wirtschaftsausblick vom Oktober 2021 erwartet, was vor allem auf die Prognosesenkungen in den beiden größten Volkswirtschaften (USA, China) zurückzuführen ist. Re- vidierte Annahmen in Bezug auf die fiskalpolitischen Maßnahmenpakete "Build Back Better" sowie eine frühere Rücknahme der akkommodierenden Geldpolitik und anhaltende Versorgungsengpässe führten zu einer 1) Quellen: Internationaler Währungsfonds, Europäische Kommission, The Economist Abwärtskorrektur um 1,2 Prozentpunkte für die Vereinig- ten Staaten. In China haben pandemiebedingte Störungen im Zusammenhang mit der Covid-19-Nulltoleranzpolitik und langwierige finanzielle Spannungen bei Immobilien- unternehmen zu einer Herabstufung um 0,8 Prozent- punkte geführt. Weiterhin wird davon ausgegangen, dass die hohe Infla- tion länger anhalten wird als im Weltwirtschaftsausblick vom Oktober 2021 prognostiziert, mit anhaltenden Unter- brechungen der Versorgungskette und hohen Energieprei- sen im Jahr 2022, welche durch die Russland-Ukraine- Krise weiter angeheizt werden. Nach einer ersten Schätzung der Jahreswachstumsrate für 2021, basierend auf saison- und kalenderbereinigten Quartalsdaten, stieg das BIP im Euroraum und in der EU um 5,2%. Gemäß aktuellem Forecast soll das BIP in der EU in 2022 um etwa 4,0% und in 2023 um etwa 2,8% steigen. Dies bedeutet, dass der Output der europäischen Wirtschaft Ende diesen Jahres in etwa wieder auf dem Vorkrisenniveau liegen würde. DIE CA IMMO KERNMÄRKTE 2021 2) Im Vergleich zum Vorquartal ist das saisonbereinigte BIP im 4. Quartal 2021 im Euroraum um 0,3% und in der EU um 0,4% gestiegen. Dies geht aus einer vorläufigen Schnellschätzung hervor, die von Eurostat veröffentlicht wurde. Im dritten Quartal 2021 war das BIP im Euroraum um 2,3% und in der EU um 2,2% gestiegen. Zum ent- sprechenden Quartal des Vorjahres ist das saisonberei- nigte BIP im vierten Quartal 2021 im Euroraum um 4,6% und in der EU um 4,8% gestiegen, nach +3,9% im Euro- raum und +4,1% in der EU im Vorquartal. Im Dezember 2021 lag die saisonbereinigte Arbeitslo- senquote im Euroraum bei 7,0%, ein Rückgang gegenüber 7,1% im November 2021 und gegenüber 8,2% im Dezem- ber 2020. Die Arbeitslosenquote in der EU lag im Dezem- ber 2021 bei 6,4%, ein Rückgang von 6,5% gegenüber November 2021 und gegenüber 7,5% im Dezember 2020. Am Ende des dritten Quartals 2021 war der öffentliche Schuldenstand im Verhältnis zum BIP im Euroraum bei 97,7% im Vergleich zu 98,3% am Ende des zweiten Quar- tals 2021. In der EU sank die Quote von 90,9% auf 90,1%. Sowohl im Euroraum als auch in der EU sank der öffentliche Schuldenstand im Verhältnis zum BIP zum 2) Quellen: Eurostat, Europäische Kommission, Bloomberg, Financial Times WIRTSCHAFTLICHES UMFELD KONZERNLAGEBERICHT 5 Ende des dritten Quartals aufgrund der Erholung des BIP, während die Schulden aufgrund des Finanzierungsbe- darfs der staatlichen Reaktionen auf die zur Milderung der wirtschaftlichen und sozialen Auswirkungen einge- setzten Maßnahmen der Covid-19 Pandemie weiter stie- gen. Verglichen mit dem dritten Quartal 2020 erhöhte sich der öffentliche Schuldenstand im Verhältnis zum BIP sowohl im Euroraum (von 96,6% auf 97,7%) als auch in der EU (von 89,2% auf 90,1%). Die jährliche Inflation im Euroraum im Januar 2022 wird auf 5,1% geschätzt, gegenüber 5,0% im Dezember 2021. Dies geht aus einer von Eurostat, dem statistischen Amt der Europäischen Union, veröffentlichten Schnell- schätzung hervor. Im Hinblick auf die Hauptkomponen- ten der Inflation im Euroraum wird erwartet, dass Ener- gie im Januar die höchste jährliche Rate aufweist (28,6%, gegenüber 25,9% im Dezember). Das reale BIP in Österreich wuchs 2021 um 4,5%. Die Inflationsrate lag im Dezember 2021 bei 3,8%, die Ar- beitslosenquote im Dezember 2021 bei 4,9%. Die Brutto- Staatsverschuldung in Prozent des BIP verringerte sich im dritten Quartal 2021 auf 84,1%. Das positive Wirtschaftswachstum in Deutschland spie- gelte sich in einem BIP-Zuwachs von 2,9% in 2021 wi- der. Im gesamteuropäischen Vergleich liegt Deutschland damit jedoch unter dem Durchschnitt der EU bzw. der Eurozone. Die Arbeitslosenquote in Deutschland verrin- gerte sich im Jahresverlauf von 4,0% auf 3,2%. Die Infla- tionsrate wurde im Dezember 2021 für Deutschland mit 5,7% angegeben. Innerhalb den zentral- und osteuropäischen Kernmärkte zeigten Ungarn und Rumänien 2021 mit 7,1% bzw. 5,9% das stärkste Wirtschaftswachstum. In Polen und Tsche- chien stieg das BIP um 5,7% bzw. 3,3%. Die Arbeitslosenquote in den zentral- und osteuropäi- schen Ländern bleibt deutlich niedriger als in den EU-27 und im Durchschnitt des Euroraums. Sie liegt in Tsche- chien bei 2,1%, in Polen bei 2,9%, in Ungarn bei 3,7% und in Rumänien bei 5,4%. Die Inflationsrate zeigte sich 2021 deutlich erhöht und lag in allen zentral- und osteuropäischen Kernländern über dem Durchschnitt der Eurozone. Polen meldete für Dezember 2021 eine Inflationsrate von 8,0%, während der Jahreswert in Ungarn bei 7,4% lag. Die jährliche In- flationsrate wurde in Rumänien mit 6,7% und in Tsche- chien mit 5,4% registriert. WIRTSCHAFTSDATEN DER CA IMMO-KERNMÄRKTE Wachstumsrate des realen BIP 1) Jährliche Inflationsraten 2) Arbeitslosen- quote 3) Öffentlicher Haushaltssaldo Brutto- Staats- verschuldung Wachstumsrate Erwerbstätigkeit 2021 2020 in % in % in % des BIP 3Q 2021 in % des BIP 3Q 2021 in % des BIP 3Q 2021 EU – 27 5,3 –5,9 5,3 6,4 –3,7 90,1 0,9 Euroraum – 19 5,3 –6,4 5,0 7,0 –4,0 97,7 1,0 Österreich 4,5 –6,7 3,8 4,9 –1,4 84,1 1,4 Deutschland 2,9 –4,6 5,7 3,2 –2,4 69,4 0,4 Polen 5,7 –2,5 8,0 2,9 –1,0 56,6 0,5 Tschechien 3,3 –5,8 5,4 2,1 –6,0 40,5 0,2 Ungarn 7,1 –4,7 7,4 3,7 –5,6 80,3 0,8 Rumänien 5,9 –3,7 6,7 5,4 –7,1 48,5 0,4 Quelle:, Eurostat 1) Veränderung gegenüber Vorjahr (in %); 2) Veränderung zum Vorjahr, per Dezember 2021; 3) per Dezember 2021 KONZERNLAGEBERICHT 6 KONZERNLAGEBERICHT GELDMARKT UND ZINSUMFELD 1) Auf seiner letzten Sitzung am 10. März 2022 brachte der EZB-Rat seine volle Unterstützung für die Menschen in der Ukraine zum Ausdruck. Er erklärte, er werde rei- bungslose Liquiditätsbedingungen gewährleisten und die von der Europäischen Union und den europäischen Re- gierungen beschlossenen Sanktionen umsetzen. Man werde alle erforderlichen Maßnahmen ergreifen, um das Mandat der EZB zur Gewährleistung der Preisstabilität und zur Sicherung der Finanzstabilität zu erfüllen. Auf der Grundlage seiner aktualisierten Einschätzung und unter Berücksichtigung des unsicheren Umfelds hat der EZB-Rat den Zeitplan für die Ankäufe im Rahmen sei- nes Programms zum Ankauf von Vermögenswerten (APP) für die kommenden Monate überarbeitet. Die monatlichen Nettokäufe im Rahmen des APP werden sich im April auf 40 Mrd. €, im Mai auf 30 Mrd. € und im Juni auf 20 Mrd. € belaufen. Die Kalibrierung der Nettokäufe für das dritte Quartal wird datenabhängig sein und die sich entwi- ckelnde Einschätzung der Aussichten widerspiegeln. Wenn die Daten die Erwartung stützen, dass sich die mit- telfristigen Inflationsaussichten auch nach dem Ende der Nettokäufe von Vermögenswerten nicht abschwächen werden, wird der EZB-Rat die Nettokäufe im Rahmen des APP im dritten Quartal beenden. Sollten sich die mittel- fristigen Inflationsaussichten ändern und die Finanzie- rungsbedingungen mit weiteren Fortschritten in Richtung des 2%-Inflationsziels unvereinbar werden, ist der EZB- Rat bereit, seinen Zeitplan für die Nettokäufe von Vermö- genswerten im Hinblick auf Umfang und/oder Dauer zu ändern. Der EZB-Rat beabsichtigt ferner, die Rückzahlungen aus fällig werdenden Wertpapieren, die im Rahmen des APP erworben werden, über einen längeren Zeitraum nach dem Zeitpunkt, zu dem er mit der Anhebung der EZB- Leitzinsen beginnt, und in jedem Fall so lange, wie es für die Aufrechterhaltung günstiger Liquiditätsbedingungen und eines ausreichenden Maßes an geldpolitischer Ak- kommodation erforderlich ist, in vollem Umfang zu rein- vestieren. Darüber hinaus beschloss der EZB-Rat, den Zinssatz für Hauptrefinanzierungsgeschäfte sowie die Zinssätze für die Spitzenrefinanzierungsfazilität und die Einlagefazilität unverändert bei 0,00%, 0,25% bzw. 0,50% zu belassen. Etwaige Anpassungen der EZB-Leitzinsen werden einige Zeit nach dem Ende der Nettokäufe des EZB-Rats im Rah- men des APP erfolgen und schrittweise vorgenommen 1) Quellen: Europäische Zentralbank, Eurostat, Bloomberg 2) Quellen: Europäische Kommission, Europäische Zentralbank, Financial Times, The Economist werden. Die Entwicklung der EZB-Leitzinsen wird weiter- hin von den Vorgaben des EZB-Rats und seiner strategi- schen Verpflichtung zur mittelfristigen Stabilisierung der Inflation bei 2% bestimmt werden. Dementsprechend geht der EZB-Rat davon aus, dass die EZB-Leitzinsen so lange auf ihrem gegenwärtigen Niveau bleiben werden, bis die Inflation deutlich vor dem Ende des Projektionszeitraums und dauerhaft für den Rest des Projektionszeitraums 2% erreicht hat, und er ist der Ansicht, dass die erzielten Fortschritte bei der zugrundeliegenden Inflation weit ge- nug fortgeschritten sind, um mit einer mittelfristigen Sta- bilisierung der Inflation bei 2% vereinbar zu sein. Im ersten Quartal 2022 hat der EZB-Rat die Nettokäufe von Vermögenswerten im Rahmen des Pandemie-Notfall- programms (PEPP) in einem geringeren Tempo als im Vor- quartal durchgeführt. Er wird die Nettokäufe von Vermö- genswerten im Rahmen des PEPP Ende März 2022 einstel- len. Der EZB-Rat beabsichtigt, die Rückzahlungen aus fäl- lig werdenden Wertpapieren, die im Rahmen des PEPP er- worben wurden, bis mindestens Ende 2024 zu reinvestie- ren. In jedem Fall wird die künftige Auflösung des PEPP- Portfolios so gesteuert, dass eine Beeinträchtigung des an- gemessenen geldpolitischen Kurses vermieden wird. Der Rat erklärte, "dass die Pandemie gezeigt hat, dass unter angespannten Bedingungen die Flexibilität bei der Gestal- tung und Durchführung der Ankäufe von Vermögenswer- ten dazu beigetragen hat, der gestörten Transmission der Geldpolitik entgegenzuwirken, und die Bemühungen des EZB-Rats zur Erreichung seines Ziels effektiver gemacht hat". Der EZB-Rat wird die Finanzierungsbedingungen der Banken weiterhin beobachten und sicherstellen, dass die Fälligkeit der Geschäfte im Rahmen der dritten Serie ge- zielter längerfristiger Refinanzierungsgeschäfte (TLTRO III) die reibungslose Transmission seiner Geldpolitik nicht beeinträchtigt. Außerdem wird er regelmäßig prüfen, wie die gezielten Kreditgeschäfte zu ihrem ge ldpolitischen Kurs beitragen. Wie bereits angekündigt, geht er davon aus, dass die im Rahmen von TLTRO III geltenden Sonder- konditionen im Juni dieses Jahres auslaufen we rden. D er 3-Monats-Euribor bewegte sich weiterhin im negati- ven Bereich und schwankte im Berichtszeitraum zwi- schen −0,53% und −0,61%. Seit Dezember 2021 ist ein klar steigender Trend des Euribor erkennbar. Nach historischen Tiefstständen der Anleihenrenditen 10-jähriger Staatsanleihen der Mitglieder der Eurozone KONZERNLAGEBERICHT 7 Ende 2020 war im Laufe des Jahres 2021 ein leichter Auf- wärtstrend erkennbar. Seit dem vierten Quartal 2021 hat sich dieser Trend verstärkt. Nachdem die 10-jährige deut- sche Bundesanleihe im Frühjahr 2021 seit 2019 erstmals wieder positiv notierte, gab es wiederkehrende Über- und Unterschreitungen der Null Prozent Marke. Seit Endes des letzten Jahres stieg die Rendite jedoch kontinuierlich auf inzwischen knapp 0,5%. AUSBLICK 2) Auch wenn die künftigen Auswirkungen der Russland- Ukraine-Krise auf die Weltwirtschaft zum jetzigen Zeit- punkt noch nicht richtig beurteilt werden können, hat sie die Unsicherheit und Volatilität auf den globalen Märkten bereits erheblich erhöht, was sich auch in einer Ver- schlechterung der Finanzmarktbedingungen niederge- schlagen hat. Die russische Invasion hat über das mensch- lichen Leid des Konflikts hinaus bereits die Rohstoffpreise in die Höhe getrieben, und es könnte zu tiefgreifenden und langwierigen Auswirkungen auf die makroökonomi- schen Aussichten in der ganzen Welt kommen, z. B. zu Unterbrechungen der Energieversorgung oder zu Preis- schocks und anhaltendem Inflationsdruck. Das Risiko ei- ner weiteren Eskalation des Konflikts sowie zusätzlicher geopolitischer Spannungen wird 2022 ein entscheidendes Thema bleiben, das es zu beobachten gilt. In Ihrem World Economic Outlook aus dem Januar 2022 geht der Internationale Währungsfond von einem Wirt- schaftswachstum von 4,4% in 2022 und 3,8% in 2023 aus. Es wird erwartet, dass die Inflation in naher Zukunft hoch bleibt und in den fortgeschrittenen Volkswirtschaf- ten im Durchschnitt 3,9% und 5,9% in Entwicklungs- und Schwellenländern im Jahr 2022 beträgt, bevor sie im Jahr 2023 zurückgeht. Die Auswirkungen der Russland- Ukraine-Krise sind in diesen Prognosen nicht berücksich- tigt. Unter der Annahme, dass die Auswirkungen der Pande- mie nachlassen, könnte sich die erhöhte Inflation ab- schwächen, wenn die Unterbrechungen der Versorgungs- ketten nachlassen, die Geldpolitik gestrafft wird und sich die Nachfrage von güterintensivem Konsum auf Dienst- leistungen verlagert. Die Russland-Ukraine-Krise hat je- doch aufgrund des starken Anstiegs der Rohstoffkosten und der erneuten Beeinträchtigung der Lieferketten gegen- teilige Auswirkungen. "Die russische Invasion in der Ukraine ist ein Wende- punkt für Europa", erklärte die EZB in einer Erklärung nach der Sitzung des EZB-Rats am 10. März in Frankfurt und fügte hinzu, sie werde "alle erforderlichen Maßnah- men ergreifen, um die Preisstabilität und die Finanzstabi- lität zu gewährleisten". Marktteilnehmer interpretierten den Schritt, den Ausstieg der EZB aus dem Ankauf weite- rer Anleihen zu beschleunigen, als ein Signal, dass sie die Zinsen im vierten Quartal anheben könnte, um die stei- gende Inflation einzudämmen - dies wäre der erste derar- tige Schritt seit mehr als zehn Jahren. Die EZB hat sich je- doch auch mehr Spielraum verschafft, um mit der Anhe- bung der Zinssätze nach dem Ende ihrer Anleihekäufe länger zu warten. Christine Lagarde sagte, der Einmarsch Russlands in der Ukraine habe einen "großen Schock" für die Wirtschaft der Eurozone verursacht, und fügte hinzu, dass die Zentralbank für die nächsten drei Jahre eine hö- here Inflation und ein geringeres Wachstum prognosti- ziere. "Die Inflation könnte in nächster Zeit deutlich hö- her sein", sagte Lagarde. "In allen Szenarien wird jedoch erwartet, dass sich die Inflation bis 2024 um unser Ziel herum stabilisiert." Das Auftreten neuer Covid-19-Varianten könnte die Pan- demie weiter verlängern und zu erneuten wirtschaftlichen Störungen führen. Der weltweite Zugang zu Impfstoffen, Tests und Behandlungen ist unerlässlich, um das Risiko weiterer gefährlicher Covid-19-Varianten zu verringern. Dies erfordert eine verstärkte Produktion von Vorräten so- wie bessere Versorgungssysteme in den einzelnen Län- dern und eine gerechtere internationale Verteilung. Dar- über hinaus bedeuten die Unterbrechungen der Lieferket- ten, die Volatilität der Energiepreise und der lokale Lohn- druck, dass die Unsicherheit in Bezug auf die Inflation und den geldpolitischen Kurs hoch ist. Wenn führende Volkswirtschaften die Leitzinsen anheben, könnten Risi- ken für die Finanzstabilität und die Kapitalströme, Wäh- rungen und Haushaltspositionen der Schwellen- und Ent- wicklungsländer entstehen, zumal die Verschuldung in den letzten zwei Jahren erheblich gestiegen ist. KONZERNLAGEBERICHT 8 KONZERNLAGEBERICHT IMMOBILIENMARKT ÖSTERREICH 1) Investmentmarkt Bedingt durch eine saisonale Abschwächung der Covid- 19 Pandemie und der staatlichen Hilfen für Unterneh- men, konnte im Jahr 2021 kein weiteres Einbrechen des österreichischen Investitionsmarktes, wie es im Vorjahr zu erkennen war, festgestellt werden. So wurden in öster- reichische Immobilien 2021 im Vergleich zum Vorjahr rund 25% mehr und somit rund 4,3 Mrd. € investiert. Etwa 2,8 Mrd. € (rund 65%) der Investitionen wurden in Wien registriert. Büroinvestments mit einem Fokus auf Core Immobilien in Premiumlagen und Wohnimmobilien nahmen den größten Anteil am Gesamtvolumen ein. Konträr zum zuletzt feststellbaren Trend, konnte auch Retail einen Aufschwung verzeichnen, was auf zwei Großtransaktionen zurückzuführen ist und somit kein langanhaltender Trend zu sein scheint. Die Pandemie hatte im Jahr 2021, ebenso wie im Vor- jahr, erhebliche Auswirkung auf die Renditen in den un- terschiedlichen europäischen Märkten. Österreich zeigte sich im Vergleich stabil und konnte den Trend des Vor- jahres fortsetzen. So sank die Spitzenrendite für Büroim- mobilien moderat und steht aktuell auf dem historisch niedrigen Stand von 3,20% (−15 Basispunkte im Ver- gleich zum Vorjahr) für Objekte im Wiener Central Busi- ness District (CBD). Büroimmobilienmarkt Der Wiener Büroflächenbestand betrug zum Jahresende rund 11,4 Mio. m 2 und blieb somit beinahe unverändert im Vergleich zum Vorjahr. Das Fertigstellungsvolumen von Büroflächen summierte sich 2021 auf rund 65.000 m², rund 32% weniger als 2020. Das geringe Fer- tigstellungsvolumen deutet weiterhin auf einen Mangel an neuen Büroimmobilien in Wien hin. Die Vermietungsleistung lag ebenso etwas unter dem Vorjahresniveau und erreichte mit rund 166.200 m² einen Rückgang von rund 18,2%. Der Pandemie-bedingte wirt- schaftliche Rückgang hat sich auch 2021 negativ auf den Büromarkt ausgewirkt. CBRE Research geht daher auf- grund der nach wie vor angespannten Situation in Bezug auf die Neuflächenproduktion in den kommenden zwei 1) Quellen: CBRE; Daten bereitgestellt von CBRE Research, Austria Real Es- tate Market Outlook 2022 Jahren und von einer leicht steigenden Vermietungsleis- tung aus. Die Leerstandsquote fiel im Laufe des Jahres 2021 um ca. 40 Basispunkte auf 4,20%. CBRE Research erwartet, dass sich die Leerstandsquote aufgrund einer geringeren Neu- flächen-produktion sowie eines hohen Vorverwertungs- grades und einer leicht steigenden Nachfrage bei rund 4,0% über 2022 und 2023 hinweg einpendelt. Die monatliche Spitzenmiete in Wien stieg nicht zuletzt wegen des mangelnden Angebots an verfügbaren Flächen um rund 4% im Vergleich zum Vorjahr auf 26,00 € je m² pro Monat. Vor allem Top-Büros in attraktiven Lagen bleiben weiterhin gefragt, wohingegen Objekte mit gerin- geren Gebäudestandards in schwächeren Lagen zukünftig wohl mit weniger Nachfrage rechnen müssen. Weiterhin ist ein steigender Fokus auf das Thema ESG und Zertifi- zierungen zu erkennen. B ÜROMARKTENTWICKLUNG WIEN 2021 2020 Veränderung in %/bps Büroflächenumsatz in m² 166.200 203.300 −18,20% Leerstandsrate in % 4,20 4,60 −40 bps Spitzenmiete in €/m² netto kalt 26,00 25,00 4,00% Spitzenrendite in % 3,20 3,35 −15 bps Quellen: Daten bereitgestellt von CBRE Research Anmerkung: Der Flächenumsatz schließt Eigennutzer-Transaktionen mit ein IMMOBILIENMARKT DEUTSCHLAND 2) Investmentmarkt Der deutsche Immobilienmarkt zeigte sich 2021 unbe- eindruckt vom Pandemiegeschehen und den Entwicklun- gen in den umliegenden Ländern und konnte ein Rekord- ergebnis von 111 Mrd. € Investitionsvolumen erzielen. Dies stellt eine Steigerung von rund 40% im Vergleich zum Vorjahr dar. Besonders der Wohnimmobilienmarkt konnte durch Fusionen in Milliardenhöhe zu diesem Re- kordergebnis beitragen. Im Gewerbeimmobilienbereich wurden 2021 62,1 Mrd. € (+5% im Vergleich zum Vorjahr) umgesetzt. Es liegt weiterhin ein starker Fokus auf Büro- 2) Quellen: CBRE; Daten bereitgestellt von CBRE Research, Germany Real Estate Market Outlook 2021, Berlin, Munich, Frankfurt Office Market- View Q4 2020; Deutschland Gewerbe Investment 2021; Oxford Econo- mics IMMOBILIENM Ä RKTE KONZERNLAGEBERICHT 9 immobilien in Spitzenlagen, die durch ihre Flexibili- tätund ihre Lage dem Trend zum hybriden Arbeiten trot- zen können. Büroimmobilien nahmen mit einem Umsatz von rund 30 Mrd. € rund 50% der Investitionen aller Ge- werbeimmobilien ein. Der Anteil der Top-7 Märkte in Deutschland stieg von rund 53% im Jahr 2020 auf 57% im Jahr 2021. Berlin, Köln, München und Stuttgart zeigten deutlich höhere Vo- lumen an Transaktionen. In Frankfurt, Düsseldorf und Hamburg kam es hingegen zu angebotsbedingten Rück- gängen im Vergleich zum Vorjahr. 2021 wurden insge- samt 125 Großtransaktionen über der 100-Mio. € Grenze registriert, wovon 79 Transaktionen auf den Büroimmobi- lienmarkt entfielen, 23 Transaktionen auf Logistikimmo- bilien und 13 auf Einzelhandelsimmobilien. In den Top-7 Standorten ging ein eindeutiger Trend in Richtung Ein- zeltransaktionen, wodurch Portfolio-Transaktionen in diesen Märkten im Vergleich zum Vorjahr um rund 32% zurückgingen. Weiterhin sorgt der Nachfrageüberhang bei Topimmobilien in allen Top-7 Märkten zu Kompressio- nen der Spitzenrenditen über diverse Lagen und Seg- mente hinweg. CBRE Research erwartet am deutschen gewerblichen Immobilieninvestmentmarkt für 2022 ein Transaktions- volumen von deutlich über 55 Mrd. €, was somit nur knapp unter den Rekordwerten von 2021 liegen würde. Entscheidend dafür wird vor allem die Produktverfügbar- keit sein, welche sich bereits im Vorjahr auf einigen Märkten als Herausforderung zeigte. Aus Investorensicht bleiben Büroimmobilien im Fokus. Gerade in den aktuell vorherrschenden außergewöhnlichen Zeiten geht der Trend noch mehr in Richtung Core- und Core-Plus-Ob- jekte in etablierten Lagen in den großen Büromarktzen- tren. Defensive Investmentprodukte mit soliden Mietern erfahren in der aktuellen Situation einen zusätzlichen Nachfrageschub, der jedoch angebotsseitig nicht abge- deckt werden kann. Daher geht CBRE Research davon aus, dass sich die Renditen für diese Produkte noch wei- ter einengen werden. Der Anteil von ausländischen Investitionen ging hin- sichtlich des großen Interesses heimischer Investoren von 46% im Jahr 2020 auf 39% im Jahr 2021 zurück. Den- noch stieg der Anteil der nordamerikanischen Investoren deutlich um 34% gegenüber des Vorjahreswertes auf 6,7 Mrd. € und rund 11% der Gesamtinvestitionen. Der Berliner Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien verzeichnete mit 11,8 Mrd. € einen Rekordwert und einen Anstieg von mehr als 50% im Vergleich zum Vorjahr. Ver- antwortlich für dieses Ergebnis ist eine Vielzahl von Trans- aktionen über 100 Mio. € im letzten Quartal des Jahres. Die Spitzenrendite für Büroimmobilien ist aufgrund der gro- ßen Nachfrage leicht auf 2,50% gesunken (−15 Basispunkte im Vergleich zum Vorjahr). 2021 wurden in Düsseldorf am Markt für Gewerbeimmo- bilien ein Transaktionsvolumen von rund 2,5 Mrd. € regis- triert. Dies ist insgesamt rund ein Drittel weniger als im Vorjahr. Dennoch zeigt der Düsseldorfer Gewerbeimmobili- enmarkt einen positiven Trend zum Jahresende. So wur- den im letzten Quartal des Jahres 2021 mit 1,3 Mrd. € mehr am Markt investiert als in den drei vorangehenden Quarta- len kombiniert. Büroimmobilien stellen mit rund 73% des Transaktionsvolumens das Herzstück des Düsseldorfer Ge- werbeimmobilienmarktes dar. Die Spitzenrenditen sanken über das Jahr hinweg um rund 25 Basispunkte auf ein Re- kordtief von 2,75%. Am Gewerbeimmobilienmarkt Frankfurt wurde ein In- vestitionsvolumen von 5,5 Mrd. € registriert. Der Markt verzeichnete mit einem Rückgang von 23% im Vergleich zum Vorjahr das insgesamt schlechteste Ergebnis seit 2014. Dies ist insbesondere auf die vorherrschende Pro- duktknappheit zurückzuführen. Wie bereits im Vorjahr machten Büroimmobilien den Hauptanteil an Transaktio- nen aus, 2021 deutlich über 80%. Die Spitzenrendite für zentral gelegene Büroimmobilien fiel im Jahr 2021 auf- grund des Mangels an verfügbaren Immobilien um 20 Ba- sispunkte auf 2,70%. Der Gewerbeinvestmentmarkt in München verzeichnete mit einem Volumen von 7,2 Mrd. € einen 46%igen An- stieg zum Vorjahr und blieb nur knapp unter dem Volu- men des Rekordjahres 2019. Dies ist besonders einem starken vierten Quartal, in dem rund 3,2 Mrd. €umgesetzt wurden, zuzuschreiben. Büroimmobilien machten mit rund 6,0 Mrd. € 83% des Gesamtvolumens aus. Aufgrund ungebrochen starker Nachfrage nach wertstabilen Immo- bilienlagen sank die Spitzenrendite leicht um 5 Basis- punkte auf 2,50%. KONZERNLAGEBERICHT 1 0 KONZERNLAGEBERICHT Büroimmobilienmarkt 1) Auch 2021 war wie das Vorjahr von weiteren Lock- downs und Einschnitten in das öffentliche Leben geprägt. Diese hatten einen negativen Einfluss auf die wirtschaft- liche Situation diverser Industrien. Insbesondere wurden weltweite Produktionsketten unterbrochen, was zu einer erhöhten Inflation beitrug. Weiterhin wurden durch die tiefgehenden Einschnitte und dem stetigen Ausbau digi- taler Infrastrukturen in den meisten Industrien hybride Arbeitsformen adaptiert. Dennoch ist insbesondere in Deutschland ein großes Grundvertrauen in Büros als nachhaltige Immobilieninvestition und relevanter Beitrag zum Arbeitsleben zu spüren. So stieg auch die Büroflä- chennachfrage im Vergleich zum Vorjahr in allen Märk- ten wieder deutlich an. Ein noch besseres Ergebnis der Vermietungen ist vielerorts durch einen Mangel an inner- städtischen Topflächen zu erklären und resultierte somit in einem generellen Aufwärtstrend in der Mietpreisdyna- mik. Berlin registrierte 2021 mit einem Büroflächenumsatz von 817.000 m² einen Anstieg von rund 24% im Vergleich zum Vorjahr. Die Leerstandsrate stieg im Jahresverlauf leicht auf 2,8% (2020: 2,4%). Vermietungen konnten ei- nen deutlichen Zugewinn im Vergleich zum Vorjahr ver- zeichnen, nicht zuletzt wegen des ungebrochenen Ver- trauens in die Bedeutung des Büros für Unternehmen in Deutschland. Wegen des generell nach wie vor niedrigen Leerstandes in Berlin in Kombination mit dem Mangel an Premiumflächen, stieg die Spitzenmiete um 2,50 € je m² auf monatlich 41,00 € je m². Die gewichtete durchschnitt- liche Monatsmiete bleibt nahezu unverändert zum Vor- jahr bei 27,99 € je m² (28,02 € je m² in 2020). Über das Jahr 2021 hinweg wurden rund 510.700 m² an neuer Flä- che fertiggestellt, was deutlich weniger ist als zu Anfang des Jahres prognostiziert. Gemäß CBRE Research sollen nun im Jahr 2022 rund 1,2 Mio. m 2 an Flächen zum Markt hinzukommen. Der Büroflächenbestand belief sich zum Jahresende auf rund 20,2 Mio. m 2 . Das Fertigstellungsvolumen von rund 321.900 m² in 2021 (Neubauten und Kernsanierungen) sank leicht um rund 5% gegenüber des Wertes des letzten Jahres. Der Büroflächenbestand belief sich zum Jahresende auf rund 22,0 Mio. m 2 . BÜROMARKTENTWICKLUNG CA IMMO KERNMÄRKTE DEUTSCHLAND 2021 2020 Veränderung in %/bps Berlin Büroflächenumsatz in m² 817.000 660.500 23,70 Leerstandsrate in % 2,80 2,40 40 b p s S p itzenmiete in €/m² netto kalt 41,00 38,50 6,50 S p itzenrendite in % 2,50 2,65 − 15 b p s Frankfurt am Main Büroflächenumsatz in m² 436.800 330.200 32,30 Leerstandsrate in % 8,60 7,00 160 b p s S p itzenmiete in €/m² netto kalt 45,50 44,00 3,40 S p itzenrendite in % 2,70 2,90 − 20 b p s Düsseldor f Büroflächenumsatz in m² 301.500 293.500 2,70 Leerstandsrate in % 9,00 7,50 150 b p s S p itzenmiete in €/m² netto kalt 28,50 28,50 0,00 S p itzenrendite in % 2,75 3,00 − 55 b p s München Büroflächenumsatz in m² 643.900 558.500 15,30 Leerstandsrate in % 4,50 3,80 70 b p s S p itzenmiete in €/m² netto kalt 41,50 39,50 5,10 S p itzenrendite in % 2,50 2,55 − 5 b p s Quellen: Daten bereitgestellt von CBRE Research Anmerkung: Der Flächenumsatz schließt Eigennutzer-Transaktionen mit ein 1) Quellen: CBRE: Daten bereitgestellt von CBRE Research, München, Frankfurt, Berlin Office MarketView Q4 2020; Büroinvestment Markt Deutschland; Oxford Economics KONZERNLAGEBERICHT 1 1 Der Büroflächenumsatz in Frankfurt belief sich 2021 auf 436.800 m². Dies entspricht einem Anstieg zum Vor- jahr um 32,3%. Dies ist vor allem der Rücknahme von Einschränkungen in der zweiten Jahreshälfte zuzuschrei- ben, welche generell die Vermietungsaktivität in den letz- ten Quartalen des Jahres unterstützte. Qualitativ hoch- wertige Büroflächen mit erstklassiger Ausstattungsquali- tät standen im Fokus der Vermietungsaktivitäten, deren Anteil 62% am Flächenumsatz betrug. Die Leerstandsrate belief sich auf 8,6% und stieg somit im Vorjahresver- gleich um 160 Basispunkte. Auch in Frankfurt konnte die Spitzenmiete aufgrund des Mangels an Premiumflächen einen Anstieg auf 45,50 € je m² pro Monat (+3% im Ver- gleich zum Vorjahr) verzeichnen. Die gewichtete Markt- durchschnittsmiete hingegen gab unter dem Druck der steigenden Leerstandsquote auf 21,57 € je m² und damit um 7% im Vorjahresvergleich nach. Das Fertigstellungs- volumen lag mit rund 200.400 m² über dem Vorjahr (185.800 m²). Nach derzeitigem Kenntnisstand befinden sich bis Ende 2024 insgesamt rund 587.000 m² in der Fertigstellungs- Pipeline. Der Büroflächenbestand wurde zum Jahresende mit rund 11,5 Mio. m 2 angegeben. In Düsseldorf wurden im vergangenen Jahr rund 301.500 m² an Flächen umgesetzt, was kaum eine Verän- derung zu den 293.500 m² Flächenumsatz im Vorjahr zeigt. Qualitativ hochwertige Immobilien mit einem ho- hen Standard bei der Ausstattungsqualität stehen auch in Düsseldorf im Zentrum des Interesses und stellen 57% des Flächenumsatzes dar. Die Leerstandsrate stieg im ver- gangenen Jahr um rund 150 Basispunkte auf 9,00%. Den- noch bleibt die Spitzenmiete unbeeindruckt von erhöh- tem Druck durch wachsenden Leerstand bei 28,50€ je m² pro Monat konstant gegenüber dem Vorjahresniveau. Ebenso konnten die gewichtete Durchschnittsmiete von rund 15,20€ je m² pro Monat auf 16,30€ je m² pro Monat gesteigert werden. Fertigstellungen rangierten mit 96.300 m² ebenso auf Vorjahresniveau (99.300 m²). Der Büroflächenbestand belief sich zum Jahresende auf rd. 9,5 Mio. m 2 . München konnte 2021 einen Flächenumsatz von 643.900 m² erzielen. Dies entspricht einem Anstieg von 15,3% im Vergleich zum Vorjahr. Die Büro-Leerstands- quote stieg aufgrund von mehr freigezogenen Flächen im Bestand, aber auch von mehr unvermieteten Flächen aus Fertigstellungen zum Jahresende auf rund 4,5% (+70 Ba- sispunkte im Vergleich zum Vorjahr). Die Spitzenmieten 1) Quellen: Daten bereitgestellt von CBRE Research zeigten sich von der Pandemie als auch von wachsendem Leerstand unbeeindruckt. Die erzielbare Spitzenmiete stieg im Jahresvergleich auf 41,50 € je m² und Monat (+5% im Vergleich zum Vorjahr). Die gewichtete Durch- schnittsmiete liegt mit rund 23,95 € monatlich um deutli- che 11,9% über dem Vorjahresniveau. Bedingt durch das anhaltend knappe Angebot an modernen und hochwerti- gen Flächen sind die Mieter auch weiterhin bereit, für ge- hobene Qualität in guten Lagen entsprechende Preise zu bezahlen. Das Fertigstellungsvolumen von rund 321.900 m² im Jahr 2021 (Neubauten und Kernsanierungen) sank im Jah- resvergleich um rund 5 %. Der Gesamtbestand an Büro- flächen belief sich zum Jahresende auf rd. 22,0 Mio. m². IMMOBILIENMARKT ZENTRAL UND OSTEUROPA 1) Investmentmarkt Auch in Zentral- und Osteuropa waren die Auswirkun- gen der Covid-19 Pandemie und deren wirtschaftliche Konsequenzen auf die Immobilienmärkte im Jahr 2021 bereits weniger zu erkennen als im Vorjahr. Die positive Dynamik der letzten Jahre vor Beginn der Covid 19-Pan- demie konnte langsam wiederaufgenommen werden. Dies zeigt sich auch in CA Immos Kernstädten Warschau, Prag, Budapest und Bukarest. Das in diesen Städten re- gistrierte Gewerbeimmobilien-Transaktionsvolumen in Höhe von 9,1 Mrd. € lag um knapp 60% über dem Wert des Vorjahres. Das Büroinvestmentvolumen der genann- ten Städte stieg im Vergleich zum Vorjahr von 2,9 Mrd. € um etwas mehr als 26% auf 3,7 Mrd. €. Nach Städten ent- fiel das größte Volumen auf Warschau (46%), gefolgt von Budapest (26%), Prag (17%) und Bukarest (11%). In Warschau konnte 2021 ein Investmentvolumen von 5,6 Mrd. € registriert werden, wovon rund 31% auf den Bürosektor entfielen. Die Spitzenrendite liegt bei rund 4,50% (2020: 4,60%). Trotz eines weiterhin rückgängigen Investitionsvolumens von 1,8 Mrd. € (2020: 2,7 Mrd. €) in Prag bleibt die Nach- frage von nationalen und internationalen Investoren nach qualitativ hochwertigen und nachhaltigen Immobilien in guten Lagen groß. Der starke Rückgang ist durch einen an- haltenden Mangel an entsprechenden Produkten zu erklä- ren. Die Spitzenrendite wird, wie auch im Vorjahr, mit 4,25% angegeben. KONZERNLAGEBERICHT 1 2 KONZERNLAGEBERICHT Im Jahr 2021 zeigte das Investitionsvolumen in Buda- pest einen positiven Trend und stieg auf 1,2 Mrd. € (2020: 1,0 Mrd. €), wovon rund 82% auf Büros entfielen. Die Spitzenrenditen für Top-Büroobjekte fielen um 50 Basis- punkte im Vergleich zum Vorjahr und lagen bei 5,25%. Bukarest registrierte 2021 ein Investitionsvolumen von rund 490 Mio. € (−11% im Vergleich zum Vorjahr) wovon rund 81% auf den Bürosektor entfielen. Die Spitzenren- dite wird 25 Basispunkte unter dem Vorjahresergebnis mit 6,75% angegeben. Büroimmobilienmärkte 2) In allen Kernstädten von CA Immo (Warschau, Prag, Bu- dapest und Bukarest) konnte in 2021 positive Nettoab- sorption erreicht werden, obwohl das Gesamtvolumen in allen Märkten, mit Ausnahme von Bukarest, hinter dem Ergebnis des Vorjahres lag. Alle Kernmärkte verzeichneten einen weiteren Anstieg der Leerstandsquoten, wobei der geringste Anstieg in Budapest und der höchste in War- schau zu sehen war. Die Spitzenmieten blieben hingegen weitestgehend konstant mit einem minimalen negativen Trend, mit der Ausnahme von Prag, wo eine positive Ent- wicklung der Spitzenmieten zu sehen ist. Zum Jahresende 2021 betrug die Bürogesamtfläche in Warschau rund 6,1 Mio. m², nachdem im Laufe des Jahres rund 325.000 m² fertiggestellt wurden. Aktuell befinden sich 323.000 m² im Bau. Im Laufe des Jahres 2022 wird eine Flächenausdehnung um rund 230.000 m² erwartet. Die Büro-Pipeline ist stark auf das CBD der polnischen Hauptstadt konzentriert. Der Büroflächenumsatz bewegte sich 2021 mit 356.600 m 2 nur leicht unter dem Niveau des Vorjahres. Die Leerstandsrate erhöhte sich um 280 Basispunkte zum Vorjahreswert auf 12,70% per Jahres- ende. Die Spitzenmiete lag in zentralen Lagen bei ca. 25,50 € je m² monatlich und somit 0,50 € je m² höher als 2) Quellen: Daten bereitgestellt von CBRE Research im Vorjahr. Die gewichtete Durchschnittsmiete in zentra- len Lagen, konnte sich leicht auf 19,50 € je m² verbessern. Geprägt durch einen Mangel an neuen Flächen ver- zeichnete der Büroimmobilienmarkt in Prag 2021 ein weiteres ruhiges Jahr. Der Büroflächenbestand wurde bis Ende 2021 um rund 57.000 m² auf rund 3,8 Mio. m² erwei- tert. Die Vermietungsleistung erreichte mit ca. 217.300 m² ca. 21,5% mehr Volumen als im Vorjahr, liegt aber noch deutlich unter den Werten des Jahres 2019. Die Leer- standsrate stieg um 80 Basispunkte auf 7,80% zum Jah- resende. Die Spitzenmieten in zentralen Lagen stiegen dennoch aufgrund des Mangels an neuen Angeboten auf monatlich 24,00 € je m². Der Jahresflächenumsatz in Budapest lag 2021 bei rund 217.900 m² und bewegte sich damit in etwa um 14,7% über dem Niveau des Vorjahres. Die Gesamt-Bürofläche betrug zum Jahresende rund 4,0 Mio. m². Das Fertigstel- lungsvolumen lag 2021 wie erwartet mit 44.500 m² weit unter dem Vorjahreswert, dennoch wird für das kom- mende Jahr ein neuer Rekordwert von bis zu 303.000 m² von CBRE Research erwartet. Die Leerstandsrate erhöhte sich minimal um 10 Basispunkte auf 9,20%. Bedingt durch die hohe Anzahl an erwarteten Fertigstellungen im Jahr 2022 und 2023 ist ein weiterer Anstieg des Leerstan- des zu erwarten. Die Spitzenmiete hat sich im Vorjahres- vergleich weiter verringert und wird nun mit 24,00 € je m² und Monat angegeben. Bis zum Jahresende 2021wurden in Bukarest rund 162.800 m² Bürofläche vermietet, ein Anstieg von 16,0% gegenüber dem Vorjahr. Der Bürobestand summierte sich nach einem Fertigstellungsvolumen von rund 245.100 m² auf 3,2 Mio. m² zum Jahresende. Die Leerstandsrate stieg um weitere 70 Basispunkte an und lag zum Jahresende bei 13,10%. Die Spitzenmiete in Bukarest blieb konstant bei monatlich 18,75 € je m 2 . KONZERNLAGEBERICHT 1 3 BÜROMARKTENTWICKLUNG IN DEN ZENTRAL- UND OSTEUROPÄISCHEN KERNMÄRTKEN 2021 2020 Veränderung in %/bps Warschau Büroflächenumsatz in m² 356.600 383.000 −6,90 Leerstandsrate in % 12,70 9,90 280 bps Spitzenmiete in €/m² netto kalt 25,50 25,00 2,00 Spitzenrendite in % 4,50 4,60 10 bps Prag Büroflächenumsatz in m² 217.300 178.800 21,50 Leerstandsrate in % 7,80 7,00 80 bps Spitzenmiete in €/m² netto kalt 24,00 22,50 6,70 Spitzenrendite in % 4,25 4,25 0 bps Budapest Büroflächenumsatz in m² 217.900 190.000 14,70 Leerstandsrate in % 9,20 9,10 10 bps Spitzenmiete in €/m² netto kalt 24,00 25,00 −4,00 Spitzenrendite in % 5,25 5,75 −50 bps Bukarest Büroflächenumsatz in m² 163.800 141.200 16,00 Leerstandsrate in % 13,10 12,40 70 bps Spitzenmiete in €/m² netto kalt 18,75 18,75 0,00 Spitzenrendite in % 6,75 7,00 −25 bps Quellen: Daten bereitgestellt von CBRE Research. Der Flächenumsatz schließt Eigennutzer-Transaktionen mit ein. KONZERNLAGEBERICHT 1 4 KONZERNLAGEBERICHT Geschäftsfelder und Kernmärkte Das Kerngeschäft der CA Immo Gruppe teilt sich in die Geschäftsfelder Bestandsimmobilien und Immobilienent- wicklung. In beiden Geschäftsfeldern ist CA Immo auf ge- werblich genutzte Immobilien mit deutlichem Schwer- punkt auf Büroimmobilien in zentraleuropäischen Hauptstädten spezialisiert. Ziel ist die Expansion des fo- kussierten, qualitativ hochwertigen und ertragsstarken Bestandsimmobilienportfolios in den CA Immo-Kern- märkten. Zusätzliche Ergebnisbeiträge erzielt CA Immo im Geschäftsfeld Development durch die Aufbereitung, Bebauung und Verwertung von Grundstücksreserven. 6,3 Mrd. € Immobilienvermögen Durch die Übernahme eigener Projektfertigstellungen in den Bestand, Bestandsakquisitionen sowie ein positives Bewertungsergebnis hat sich der Wert des Immobilienver- mögens im Jahr 2021 insgesamt um 12% auf 6,3 Mrd. € zum Stichtag erhöht (2020: 5,6 Mrd. €). Davon entfallen 5,0 Mrd. € (80% des Gesamtportfolios) auf Bestandsim- mobilien, 1,1 Mrd. € (17%) auf Immobilienvermögen in Entwicklung und 162 Mio. € (3%) auf kurzfristiges Immo- bilienvermögen 1) . Deutschland ist mit einem Anteil von 60% am Gesamtportfolio größtes regionales Segment. DAS IMMOBILIENVERMÖGEN DER CA IMMO GRUPPE PER 31.12.2021 (PORTFOLIOWERTE) in Mio. € Bestandsimmobilien 2) Immobilienvermögen in Entwicklung Kurzfristiges Immobilienvermögen 3) Immobilienvermögen Immobilienvermögen in % Österreich 496,5 0,0 0,0 496,5 7,9 Deutschland 2.503,4 1.097,0 131,2 3.731,7 59,7 Tschechien 471,5 0,1 0,0 471,7 7,5 Ungarn 485,1 0,0 30,3 515,5 8,3 Polen 563,7 0,0 0,0 563,7 9,0 Rumänien 395,4 0,0 0,0 395,4 6,3 Serbien 79,9 0,0 0,0 79,9 1,3 Summe 4.995,5 1.097,1 161,6 6.254,2 100,0 Anteil am Gesamtportfolio 79,9% 17,5% 2,6% 2) Inkl. selbst genutzte Immobilien; inkl. der kürzlich fertig gestellten und in den Bestand übernommenen Immobilien ZigZag (Mainz) sowie Mississippi House und Missouri Park (Prag), die sich noch in der Stabilisierungsphase befinden 3) Kurzfristiges Immobilienvermögen inkludiert zum Handel und zum Verkauf bestimmte Immobilien 1) Inkl. zum Handel und zum Verkauf bestimmte Immobilien IMMOBILIENVERMÖGEN KONZERNLAGEBERICHT 1 5 PORTFOLIOVERÄNDERUNGEN 2021 Im Geschäftsjahr 2021 führte CA Immo das strategische Kapitalrotationsprogramm zur Fokussierung des Portfo- lios auf großflächige, moderne Büroimmobilien in den Kernstädten konzernweit fort. Zielsetzung hierbei ist, Lie- genschaften gewinnbringend zu veräußern, die gemäß Portfoliostrategie nicht dem Kerngeschäft zugehörig sind, und gleichzeitig die Qualität, Bewirtschaftungseffizienz und Nachhaltigkeit des CA Immo Bestandsportfolios zu verbessern. Die Verkaufserlöse investiert CA Immo u. a. in die wertsteigernde Fortführung ihrer erstklassigen deutschen Entwicklungspipeline sowie in attraktive Be- standsakquisitionen. Projektfertigstellungen (für eigenen Bestand) Insgesamt hat CA Immo im Jahr 2021 drei selbst entwi- ckelte Gebäude mit einem gesamten Investitionsvolumen von rd. 83,7 Mio. € fertig gestellt und in den eigenen Be- stand übernommen. Diese Portfoliozugänge werden bei Vollvermietung die Mieterträge in den kommenden Jah- ren um insgesamt rd. 5 Mio. € pro Jahr stärken. Im ersten Quartal 2021 stellte CA Immo das Büroge- bäude ZigZag im Norden des Stadtquartiers Zollhafen Mainz fertig. Das Bürogebäude verfügt über eine Mietflä- che von rund 4.600 m 2 . Im dritten Quartal 2021 hat CA Immo den Bau der Pre- mium-Bürogebäude Mississippi House und Missouri Park im Campus River City Prague abgeschlossen. Die beiden Gebäude bieten insgesamt 20.750 m² Mietfläche und zielen auf höchste Nachhaltigkeitsstandards (LEED Platin) sowie auf die Gesundheit und das Wohlbefinden der Mieter ab (WELL Platin und WELL Health&Safety Ra- ting). Die beiden Bürogebäude Mississippi House und Missouri Park sind der letzte Baustein der Quartiersentwicklung „River City Prague“ und seit Q3 2021 Teil des CA Immo Bestandsportfolios. ÜBERLEITUNG DES BILANZIELLEN IMMOBILIENVERMÖGENS 2020 AUF 2021 UND KENNZAHLEN 2021 Österreich Deutschland Zentral- und Osteuropa Gesamt Immobilienvermögen 31.12.2020 Mio. € 530,0 3.015,6 2.050,6 5.596,2 Investitionen 2) Mio. € 0,5 237,4 34,1 272,0 Neubewertung/Wertminderung/Abschreibungen Mio. € 14,0 523,3 23,2 560,5 Veränderungen Mietincentive Mio. € 0,0 –0,3 –3,9 –4,2 Abgänge Mio. € –48,1 –44,3 –78,0 –170,3 Sonstige Veränderungen Mio. € 0,0 0,0 0,1 0,1 Immobilienvermögen 31.12.2021 Mio. € 496,5 3.731,7 2.026,1 6.254,2 Jahresmieterlös 3) Mio. € 26,8 84,0 118,3 229,1 Annualisierter Mieterlös Mio. € 25,9 82,2 119,2 227,2 Wirtschaftliche Leerstandsrate Bestandsimmobilien % 11,6 4,3 15,2 11,1 Bruttorendite (bezogen auf Bestandsimmobilien) % 5,3 3,3 6,1 4,6 2) Exkl. Instandhaltungsaufwand 3) Inkl. Jahresmieterlös der im Jahr 2021 verkauften Objekte (2,7 Mio. €) KONZERNLAGEBERICHT 1 6 KONZERNLAGEBERICHT Akquisitionen Im Dezember 2021 fand das Signing für den Ankauf ei- ner Büroimmobilie in Düsseldorf, Kasernenstraße 67, statt. Das Closing erfolgte Anfang Februar 2022 (siehe Nachtragsbericht). Verkäufe CA Immo hat im Geschäftsjahr den Verkauf von älteren Bestandsgebäuden sowie von deutschen Grundstücksre- serven erfolgreich abgeschlossen und sich damit aus zwei non-core Märkten (Slowakei und Kassel) zurückgezogen. Das 2021 verkaufte Immobilienvermögen 1) brachte in Summe Verkaufserlöse von 162,9 Mio. € (2020: 229,8 Mio. €) und einen Ergebnisbeitrag von 64,5 Mio. € (2020: 55,3 Mio. €). Im Februar 2021 hat CA Immo den Verkauf der Büroge- bäude BBC 1 und 1 Plus (BBC 1) in Bratislava erfolgreich abgeschlossen und sich aus dem non-core-Markt Slowa- kei zurückgezogen. Ebenfalls im Februar wurde der Ver- kauf eines Hotelgrundstücks in Lübeck abgeschlossen. Ende März folgte der Verkauf der Baufelder „Hafeninsel I“ und „Marina“ im Zollhafen Mainz im Joint-Venture mit der Mainzer Stadtwerke AG (Zollhafen Mainz GmbH Co. KG). Im 2. Quartal 2021 wurde der im Dezember 2020 fi- xierte Verkauf eines 17.600 m² großen Grundstücks im Düsseldorfer Stadtquartier BelsenPark mit einem Brutto- verkaufserlös von rd. 62 Mio. € abgeschlossen. Mit der Veräußerung einer rd. 11.700 m² großen Gewerbehalle in Kassel zog sich CA Immo aus einem weiteren regionalen non-core Immobilienmarkt zurück. Im Lauf des 2. Halbjahres verkaufte CA Immo insgesamt vier Bestandsgebäude: Die Bürogebäude Canada Square (rd. 5.000 m² Mietfläche, Budapest), Wspolna 47-49 (rd. 7.700 m², Warschau) und Wolfganggasse 58-60 (20.300 m², Wien) sowie das Meininger Hotel Downtown Franz in Wien. Im Dezember 2021 erfolgte zudem das Signing für die Veräußerung einer Hotelimmobilie in der Bodenseestraße und des Meininger Hotel Frankfurt sowie für das Projekt Seagull in Mainz. Der Abschluss der Transaktionen wird im ersten Quartal 2022 erwartet. Investitionen 2021 investierte CA Immo insgesamt 277,2 Mio. € (2020: 271,5 Mio. €) in das Immobilienportfolio (Investitionen und Instandhaltung). 32,9 Mio. € flossen in Revitalisie- rungs- bzw. Optimierungsmaßnahmen, 244,3 Mio. € wur- den für die Projektentwicklungen aufgewendet. 1) Inkl. Verkauf von Immobilien im anteiligen Eigentum von CA Immo (at equity) KONZERNLAGEBERICHT 1 7 Das Geschäftsfeld Bestandsimmobilien ist wichtigster Ertragsbringer von CA Immo und macht einen Anteil von 80% am Gesamtimmobilienvermögen aus. Die laufende Qualitätsoptimierung des Bestands sowie die kontinuier- liche Mieterbindung und -akquisition zur Erhaltung stabiler, wiederkehrender Mieterträge ist übergeordnetes Unternehmensziel. Details zu Nachhaltigkeitsthemen im Gebäudebestand finden Sie im ESG Bericht. 5,0 Mrd. € Bestandsvermögen Das Bestandsportfolio der Gruppe umfasst zum Stichtag 31.12.2021 eine vermietbare Gesamtnutzfläche von rd. 1,3 Mio. m² mit einem Bilanzwert von rund 5,0 Mrd. € (2020: 4,7 Mrd. €). Der größte Anteil des Bestandsvermö- gens entfällt mit 50% des Portfoliowerts auf das Segment Deutschland. In Summe verzeichnete CA Immo 2021 Mieterlöse in Höhe von 229,1 Mio. € (2020: 235,6 Mio. €), davon entfielen rd. 52% auf CEE. Auf Basis der annuali- sierten Mieterlöse rentiert das Bestandsportfolio mit 4,6% 2) (2020: 5,2% 3) ). Der Büroanteil wurde im Zuge der strategischen Portfoliofokussierung in den vergangenen Jahren kontinuierlich erhöht und liegt nun nahezu unver- ändert zum Vorjahr bei 91%. Der Vermietungsgrad des Bestandsportfolios liegt zum Stichtag bei 88,9% 2) (31.12.2020: 94,8% 3) ). Dieser Rück- gang ist u. a. auf die Übernahme einer noch nicht voll ausgelasteten Projektfertigstellung in den Münchner Be- stand sowie höheren Leerstandsquoten in einigen CEE- Märkten zurückzuführen. BESTANDSIMMOBILIEN: KENNZAHLEN NACH LÄNDERN Buchwert Vermietbare Fläche Vermietungsgrad Annualisierter Mieterlös Rendite in Mio. € in m² in % in Mio. € in % Österreich 491,5 190.720 88,4 25,9 5,3 Deutschland 2.482,4 400.185 95,7 81,2 3,3 Tschechien 394,0 130.758 82,7 18,7 4,8 Ungarn 485,1 194.392 77,2 27,3 5,6 Polen 532,2 164.114 88,4 33,3 6,3 Rumänien 395,1 164.557 92,1 29,6 7,5 Serbien 78,3 46.471 79,0 6,6 8,4 Zwischensumme 4.858,6 1.291.197 88,9 222,6 4,6 Sonstige Bestandsimmobilien 4) 136,9 29.082 Gesamtes Bestandsvermögen 4.995,5 1.320.279 4) Inkl. selbst genutzte Immobilien; inkl. der 2021 fertig gestellten und in den Bestand übernommenen Bürogebäude Mississippi House, Missouri Park (Prag) und ZigZag (Mainz), die sich noch in der Stabilisierungsphase befinden 1) Dieses Kapitel zeigt u. a. Performance-Kennzahlen unserer Bestandsim- mobilien wie Vermietungsquote und Rendite. Selbstgenutzte Immobilien, Immobilien mit Nutzungsrecht („Right-of-use“) und Projektfertigstellun- gen, die noch in der Stabilisierungsphase sind, fließen nicht in die Be- rechnung dieser Kennzahlen ein. Deshalb sind diese Immobilienarten in der Tabelle „Bestandskennzahlen“ in den Portfolio-Buchwerten sowie der vermietbaren Fläche exkludiert und in der Zeile „Sonstige Be- standsimmobilien“ gesondert ausgewiesen. Die im 1. Quartal 2022 ver- kauften Bestandsimmobilien Bodenseestraße 229, Meininger Hotel Frank- furt sowie R70 wurden im 4. Quartal 2021 auf IFRS 5 umgegliedert (kurz- fristiges Immobilienvermögen) und sind somit nicht in den Kennzahlen dieses Kapitels enthalten. 2) Exkl. selbst genutzte Immobilien; exkl. der 2021 fertig gestellten und in den Bestand übernommenen Bürogebäude Mississippi House, Missouri Park (Prag) und ZigZag (Mainz), die sich noch in der Stabilisierungs- phase befinden 3) Exkl. selbst genutzte Immobilien; exkl. der Projektfertigstellungen NEO (Münchent) und der Quartiersgarage (Mainz), die sich zum 31.12.2020 noch in der Stabilisierungsphase befanden Büro PORTFOLIOWERT BESTANDSIMMOBILIEN NACH HAUPTNUTZUNGSARTEN (Basis: 5,0 Mrd. €) Einzelhandel Hotel Sonstige 91% 2% 5% 2% BESTANDSIMMOBILIEN 1) KONZERNLAGEBERICHT 1 8 KONZERNLAGEBERICHT LIKE-FOR-LIKE BETRACHTUNG DER OBJEKTE, DIE SICH BEREITS ZUM 31.12.2020 IM STABILISIERTEN PORTFOLIO BEFANDEN Die Like-for-like Betrachtung des Portfolios gibt einen Überblick über die organische Entwicklung der wesentli- chen Portfoliokennzahlen im Jahresvergleich, bereinigt um Portfolioveränderungen (Immobilienzu- und -ab- gänge), um eine Vergleichbarkeit zu ermöglichen. Der An- stieg des Bilanzwertes im Laufe des Jahres 2021 resul- tierte hauptsächlich aus einem positiven Neubewertungs- ergebnis in Deutschland. Rückgänge der Mieteinnahmen in allen zentral- und osteuropäischen Standorten sowie Österreich konnte nicht durch die Steigerung der Mieteinnahmen in Deutschland kompensiert werden. Die Bruttorendite sank hauptsächlich aufgrund von Bilanz- wertsteigerungen in Deutschland sowie Mietvertragsaus- läufen in Zentral- und Osteuropa um 52 Basispunkte. Der Vermietungsgrad sank über den Betrachtungszeitraum um 563 Basispunkte. Die Rückgänge in Zentral- und Ost- europa, welche vorrangig für die Gesamtentwicklung ver- antwortlich sind, sind hauptsächlich durch Auszüge von größeren Mietern in Ungarn, Polen und Serbien zu erklä- ren. Bilanzwerte Mieterlöse GUV Bruttorendite in % 1) Vermietungsgrad in % 2) Mio. € 2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020 Österreich 491,5 493,6 24,9 25,5 5,3 5,3 88,4 92,1 Deutschland 2.333,8 2.053,3 76,6 71,4 3,3 3,6 98,1 98,7 Tschechien 394,0 387,9 19,2 21,1 4,8 5,7 82,7 97,0 Ungarn 485,1 479,5 26,1 30,5 5,6 6,5 77,2 89,9 Polen 444,3 447,3 26,9 27,9 6,1 6,4 87,7 94,1 Rumänien 395,1 390,1 28,0 29,3 7,5 8,1 92,1 94,9 Serbien 78,3 82,9 6,9 7,5 8,4 9,6 79,0 94,2 Gesamt 4.622,1 4.334,6 208,6 213,1 4,6 5,1 89,5 95,1 1) Annualisierte Vertragsmiete / Bilanzwert 2) Wirtschaftliche Auslastung (annualisierte Vertragsmiete / Vertragsmiete bei Vollvermietung) V ermietungsleistung 2021 CA Immo vermietete 2021 konzernweit in Summe rd. 240.000 m² vermietbare Nutzfläche (2020: rd. 136.200 m²), davon entfielen 23% (rd. 56.200 m²) auf Vorvermietungen von im Bau befindlichen Projekten. Exklusive dieser Pro- jekt-Vorvermietungen ergibt dies eine Vermietungsleis- tung von rd. 14% gemessen am insgesamt rd. 1,3 Mio. m² großen Bestandsportfolio der Gruppe. 34% der Bestands- Vermietungsleistung entfielen auf Neuvermietungen und Vertragserweiterungen, 66% auf Vertragsverlängerungen bestehender Mieter. Rd. 83% der vermieteten Gesamtflä- che waren Büroflächen. 40 % der Mietverträge (nach Mietvolumen) laufen län- ger als 5 Jahre, der WALT (Weighted Average Lease Term) liegt zum Stichtag bei 3,8 Jahren (2020: 4,0). CA Immo verfügt über eine branchendiversifizierte Mieterstruktur mit hohem Anteil an Unternehmen aus dem Dienstleis- tungs- und Technologiesektor. Die 20 größten Mieter ma- chen rd. 35,8% der gesamten Mieterträge aus (auf Basis annualisierter Mieterlöse). VERMIETUNGSLEISTUNG NACH REGIONEN in m² Vorver- mietung Projekte Bestand Neuver- mietung Vertragsver- längerungen Summe Deutschland 54.864 16.211 35.544 106.620 Österreich 0 6.979 18.019 24.998 CEE 1.327 40.200 66.815 108.342 Summe 56.191 63.391 120.378 239.960 KONZERNLAGEBERICHT 1 9 AUSLAUFPROFIL DER MIETVERTRÄGE AUF BASIS DER ANNUALISIERTEN MIETERLÖSE 1) 1) Laufzeit bis zum nächstmöglichen Vertragsende GRÖSSTE MIETER (TOP 20) Branche Region Anteil in % an der Gesamtmiete PWC Professional Services Deutschland 3,3% InterCit y Hotel GmbH Consumer Services & Leisure Deutschland 2,8% The Euro p ean Border and Coast Guard A g enc y Public Sector / Re g ulator y Bod y CEE 2,7% Bundesanstalt für Immobilienauf g aben Public Sector / Re g ulator y Bod y Deutschland 2,2% Goo g le German y GmbH Technolo gy Deutschland 2,2% KPMG AG Wirtschafts p rüfun g s g esellschaft Professional Services Deutschland 2,0% Mor g an Stanle y Financial Services CEE 1,9% BRITISH AMERICAN TOBACCO Manufacturin g Industrial & Ener gy CEE 1,9% Land Berlin Public Sector / Re g ulator y Bod y Deutschland 1,8% TOTAL Deutschland GmbH Manufacturin g Industrial & Ener gy Deutschland 1,8% Robert Bosch A G Consumer Services & Leisure Österreich 1,7% JetBrains Technolo gy Deutschland 1,7% Verkehrsbüro Consumer Services & Leisure Österreich 1,7% AstraZeneca Manufacturin g Industrial & Ener gy CEE 1,6% H yp o p ort SE Financial Services Deutschland 1,5% salesforce.com German y GmbH Technolo gy Deutschland 1,2% S.C. ORANGE ROMANIA S.A. Technolo gy CEE 1,0% VOBA Vermietun g s- und Ver p achtun g s GmbH Financial Services Österreich 1,0% Accenture Business Services CEE 1,0% S.C. THALES SYSTEMS ROMANIA S.R.L. Technolo gy CEE 0,9% 1) Auf Basis annualisierter Mieterlöse Business & Professional Services MIETER BRANCHENMIX AUF BASIS ANNUALISIERTER MIETERLÖSE Financial Services Technologie Consumer Services & Leisure Öffentlicher Sektor/ Aufsichtsbehörde Industrielle Fertigung & Energie 27% 11% 21% 17% 10% 14% KONZERNLAGEBERICHT 2 0 KONZERNLAGEBERICHT EPRA Renditen Art und Umfang von Renditeangaben variieren oft und die verwendeten Kennzahlen sind nicht einheitlich defi- niert. Um eine vergleichbare Berichterstattung in Bezug auf die Renditen in ganz Europa zu ermöglichen, hat EPRA zwei Renditekennzahlen definiert. Die EPRA-Nettoanfangsrendite errechnet sich aus den annualisierten Mieteinnahmen auf Basis der Stichtags- mieten abzüglich der nicht umlagefähigen Betriebskos- ten, dividiert durch den Marktwert der Immobilien. Die EPRA-"topped-up" Rendite wird unter Verwendung einer Anpassung in Bezug auf die Gewährung von mietfreien Zeiten (oder anderen nicht abgelaufenen Mietanreizen wie z. B. vergünstigte Mietzeiten und Staffelmieten) be- rechnet. EPRA RENDITEN Tsd. € Österreich Deutschland Tschechien Ungarn Polen Rumänien Serbien Gesamt Bestandsimmobilien 1) 522.247 2.475.948 399.910 489.950 448.743 399.467 79.474 4.815.739 Annualisierte Cash Mieteinnahmen ( brutto ) 25.044 76.307 19.090 27.288 27.934 29.708 6.812 212.183 Direkte zurechenbare Kosten -6.455 -5.975 -1.617 -3.952 -2.454 -4.959 -1.125 -26.538 Annualisierte Cash Mieteinnahmen ( netto ) 1) 18.589 70.332 17.472 23.336 25.480 24.749 5.687 185.645 EPRA Net Initial Yield 3,6% 2,8% 4,4% 4,8% 5,7% 6,2% 7,2% 3,9% Mietincentives -160 -985 -400 -1.043 -549 -1.742 126 -4.754 EPRA "to pp ed-u p " Net Initial Yield 3,5% 2,8% 4,3% 4,5% 5,6% 5,8% 7,3% 3,8% 1) Basierend auf dem um Kaufnebenkosten angepassten like-for-like Portfolio EPRA Leerstandsquote Die Berichterstattung über Leerstandsquoten ist in der Immobilienbranche nicht standardisiert. Um eine ver- gleichbare und konsistente Berichterstattung zu fördern, schreiben die EPRA-Richtlinien eine einzige, klar defi- nierte Leerstandsquote vor. Diese ist als Prozentsatz aus- zudrücken, der dem erwarteten Mietwert der leerstehen- den Flächen geteilt durch den erwarteten Mietwert des ge- samten Portfolios entspricht. Die EPRA-Leerstandsquote wird nur für Bestandsimmobilien (als Finanzinvestition gehaltene Immobilien, Handelsimmobilien und ein- schließlich des Anteils am Leerstand von Joint Ventures) berechnet, jedoch ohne Immobilien in Entwicklung. EPRA LEERSTANDSQUOTE in Mio. € nachhaltig erzielbarer Mietwert (ERV) Leerstand nachhaltig erzielbarer Mietwert (ERV) EPRA Leerstands- quote Österreich 3,4 30,4 11,1% Deutschland 3,7 116,9 3,1% Ungarn 8,1 35,8 22,6% Polen 4,4 36,4 12,0% Tschechien 3,9 22,8 17,1% Rumänien 2,5 32,3 7,8% Serbien 1,7 8,1 21,5% CEE 20,7 135,4 15,3% Gesamt 27,7 282,7 9,8% KONZERNLAGEBERICHT 2 1 SEGMENT ÖSTERREICH Das österreichische Bestandsportfolio verfügt über eine vermietbare Nutzfläche von 193,2 Tsd. m² und repräsen- tiert gemäß aktueller Bewertung einen Bilanzwert von rd. 496,5 Mio. € (2020: 530,0 Mio. €). Im Jahr 2021 wurden zwei österreichische Bestandsgebäude verkauft (Details zu den Portfolioveränderungen 2021 finden Sie im Kapi- tel Immobilienvermögen). 2021 erbrachte dieses Portfolio Mieterlöse in Höhe von 26,8 Mio. € (2020: 29,7 Mio. €), was einer durchschnittlichen Rendite von 5,3% 1) (2020: 5,4% 1) ) entspricht. CA Immo investierte 2021 1,8 Mio. € (2020: 5,6 Mio. €) in das österreichische Bestandsportfolio (Investitionen und Instandhaltung). Vermietungsleistung 2021 wurden in Österreich insgesamt knapp 25.000 m² Bestandsfläche neu vermietet bzw. verlängert. Die wirt- schaftliche Vermietungsquote im Bestandsportfolio lag zum Stichtag bei 88,4% 1) (2020: 91,1% 1) ). Der Rückgang der Auslastung ist u. a. bedingt durch den Verkauf des Meininger Hotel Vienna im Jahr 2020, welches eine Ver- mietungsquote von 100% aufwies. BESTANDSKENNZAHLEN ÖSTERREICH 4) in Mio. € 31.12.2021 31.12.2020 Veränder- ung Bilanzwert 491,5 524,7 –6,3 Annualisierte Mieterlöse 5) 25,9 28,3 –8,7 Bruttorendite in % 5,3 5,4 –10 bp Wirtschaftlicher Leerstand in % 11,6 8,9 270 bp 4) Exkl. selbst genutzte Immobilien 5) Monatliche Vertragsmiete zum Stichtag x 12 SEGMENT DEUTSCHLAND Die Übernahme einer Projektfertigstellung (Büroge- bäude ZigZag, Mainz) in den Bestand, eine Bestandsak- quisition (Bürogebäude "Pohlstraße 20", Berlin) sowie ein positives Neubewertungsergebnis hat den Wert des deut- schen Immobilienbestands im Jahr 2021 weiter erhöht 1) Exkl. selbst genutzte Immobilien 2) Exkl. selbst genutzte Immobilien; exkl. des 2021 fertig gestellten und in den Bestand übernommenen Bürogebaudes ZigZag (Mainz), das sich zum Stichtag noch in der Stabilisierungsphase befand 3) Exkl. selbst genutzte Immobilien; exkl. der Projektfertigstellung NEO (München) und Quartiersgarage (Mainz), die sich zum 31.12.2020 noch in der Stabi- lisierungsphase befanden und sich im Jahresvergleich steigernd auf sämtliche Be- standskennzahlen ausgewirkt (Details zu den Portfo- lioveränderungen 2021 finden Sie im Kapitel Immobi- lienvermögen). Zum Stichtag hält CA Immo in Deutschland Bestands- immobilien mit einem Bilanzwert von rd. 2.503,4 Mio. € (2020: 2.228,5 Mio. €) und einer vermietbaren Nutzfläche von 406 Tsd. m² (2020: 422 Tsd. m²). Nach Portfoliowert liegen 50% des Gesamtbestands in Deutschland. Das deutsche Portfolio umfasst Großteils moderne, von CA Immo selbst entwickelte Bürogebäude in zentraler Lage in Berlin, München und Frankfurt. 2021 wurden in Deutschland Mieterlöse in Höhe von 84,0 Mio. € (2020: 78,3 Mio. €) erwirtschaftet. Die Rendite des Bestandsportfolios lag per 31.12.2021 bei 3,3% 2) (31.12.2020: 3,6% 3) ). CA Immo investierte 2021 insgesamt 11,0 Mio. € in ihre deutschen Bestandsimmobilien (Inves- titionen und Instandhaltung; 2020: 24,7 Mio. €). Hoher Vermietungsgrad von 96% Der Vermietungsgrad des deutschen Bestandsportfolios lag mit 95,7% 2) weiterhin auf sehr hohem Niveau (31.12.2020: 98,8% 3) ). Insgesamt wurden 2021 in Deutschland rd. 52.000 m² Bestandsfläche neu vermietet bzw. verlängert. BESTANDSKENNZAHLEN DEUTSCHLAND in Mio. € 31.12.2021 6) 31.12.2020 7) Veränderung Bilanzwert 2.482,4 2.129,3 16,6 Annualisierte Mieterlöse 8) 81,2 77,1 5,3 Bruttorendite in % 3,3 3,6 –30 bp Wirtschaftlicher Leerstand in % 4,3 1,2 310 bp 6) Exkl. selbst genutzte Immobilien; exkl. des 2021 fertig gestellten und in den Bestand übernommenen Bürogebäudes ZigZag (Mainz), das sich zum Stichtag noch in der Stabilisierungsphase befand 7) Exkl. selbst genutzte Immobilien; exkl. der Projektfertigstellung NEO (München) und Quartiersgarage (Mainz), die sich zum 31.12.2020 noch in der Stabilisierungsphase befanden 8) Monatliche Vertragsmiete zum Stichtag x 12 KONZERNLAGEBERICHT 2 2 KONZERNLAGEBERICHT SEGMENT ZENTRAL- UND OSTEUROPA (CEE) CA Immo ist seit 1999 als Investor und Asset Manager in CEE aktiv. Zum Stichtag ist sie in fünf Ländern der Re- gion mit Bestandsimmobilien präsent. Der Wert der CEE Bestandsimmobilien lag zum 31.12.2021 bei 1.995,6 Mio. € (31.12.2020: 1.977,4 Mio. € und macht zum Stichtag einen Anteil von 40% am CA Immo-Gesamtbestand aus (nach Portfoliowert). CA Immo setzt in der Region ausschließlich auf Büroim- mobilien (100% Anteil am CEE Gesamtportfolio) in zent- raler Lage in den Hauptstädten. Die Instandhaltung und Vermietung der Immobilien wird durch lokale Teams in den Kernstädten abgewickelt. 52% der Mieterträge aus CEE Das Bestandsportfolio umfasst rd. 721 Tsd. m² vermiet- bare Fläche (2020: 733 Tsd. m²) und erwirtschaftete 2021 Mieterlöse in Höhe von 118,3 Mio. € (2020: 127,6 Mio. €), das sind rund 52% der gesamten von CA Immo lukrier- ten Mieterträge. Der Bestand rentiert mit 6,1% 1) (2020: 6,8%). CA Immo investierte 2021 rund 20,1 Mio. € (2020: 30,3 Mio. €) in ihre CEE Bestandsimmobilien. Vermietungsgrad von 85% Der wirtschaftliche Vermietungsgrad (gemessen am Jah- ressollmietertrag) lag zum Stichtag bei 84,8% 1) (31.12.2020: 93,4%). Der Rückgang der Auslastung ist u.a. bedingt durch die im Jahr 2020 durchgeführten Ob- jektverkäufe Canada Square und Wspolna, die beide Ver- mietungsquoten über 96% aufwiesen, sowie einer höhe- ren Leerstandsquote in Budapest. Die gesamte Vermie- tungsleistung der Bestandsflächen 2021 im CEE-Se gment belief sich auf rd. 107.000 m² vermietbare Nutzfläche, da- von entfielen 38% auf Bestan d-Neuvermietungen (inkl. V ertragserweiterungen) und 62% auf Vertragsverlänge- rungen. BESTANDSKENNZAHLEN CEE 2) Buchwert Annualisierter Mieterlös 3 ⁾ Vermietungsgrad Rendite in Mio. € in Mio. € in % in % Polen 532,2 33,3 88,4 6,3 Ungarn 485,1 27,3 77,2 5,6 Rumänien 395,1 29,6 92,1 7,5 Tschechien 394,0 18,7 82,7 4,8 Serbien 78,3 6,6 79,0 8,4 Gesamt 1.884,7 115,6 84,8 6,1 2) Exkl. der kürzlich fertig gestellten und in den Bestand übernommenen Bürogebäude Mississippi House und Missouri Park (Prag), die sich noch in der Stabilisierungsphase befinden 3) Monatliche Vertragsmiete zum Stichtag x 12 1) Exkl. der kürzlich fertig gestellten und in den Bestand übernommenen Bürogebäude Mississippi House und Missouri Park (Prag), die sich noch in der Stabilisierungsphase befinden Deutschland PORTFOLIOWERT BESTANDSIMMOBILIEN NACH LÄNDERN (Basis: 5,0 Mrd. €) Ungarn Österreich Polen Tschechien Rumänien Serbien 50% 10% 10% 11% 9% 8% 2% KONZERNLAGEBERICHT 2 3 Projektentwicklung als organischer Wachstumstreiber Durch die Entwicklung von Immobilien und deren an- schließende Übernahme in den Bestand erhöht CA Immo die Qualität ihres Portfolios und sichert gleichzeitig des- sen organisches Wachstum. CA Immo profitiert hierbei sowohl von ihrem Vorrat an deutschen Grundstücksreser- ven in zentralen Lagen vor allem in München, Frankfurt und Berlin, als auch von ihrer internen Development- Plattform, die die Nutzung einer tiefen Wertschöpfungs- kette ermöglicht. Von der Grundstücksaufbereitung und Baurechtschaffung bis zum Baumanagement, der Vermie- tung und Übernahme von fertiggestellten Gebäuden in den eigenen Bestand beziehungsweise dem Verkauf an Endinvestoren deckt CA Immo das volle Spektrum an Projektentwicklungs-Leistungen ab. Details zu Nachhaltigkeitsaspekten im Geschäftsfeld Projektentwicklung finden Sie im ESG Bericht. Projektfertigstellungen 2021 Im Geschäftsjahr stellte CA Immo drei Gebäude (die Bü- rogebäude ZigZag im Norden des Stadtquartiers Zollha- fen Mainz und Mississippi House und Missouri Park im Campus River City Prague) für den eigenen Bestand fertig (Details finden Sie im Kapitel „Immobilienvermögen“). Das gesamte Investitionsvolumen (inkl. Grundstücke) al- ler Projektfertigstellungen 2021 lag bei 83,7 Mio. €, das gänzlich auf Entwicklungen für den eigenen Bestand ent- fiel. Projekt-Vorvermietungen Im Jahr 2021 unterzeichnete CA Immo Mietverträge für insgesamt rd. 59.400 m² Nutzfläche von im Bau befindli- chen Projektentwicklungen. Dies inkludiert u. a. einen 15-jährigen Mietvertrag über 34.850 m² in der Berliner Landmark-Projektentwicklung Upbeat. 100% der Entwicklungstätigkeit in Deutschland Per 31.12.2021 machte die Developmentsparte mit rd. 1.190,4 Mio. € Bilanzwert (2020: 826,3 Mio. €) einen An- teil von rd. 19% des gesamten Immobilienvermögens von CA Immo aus. Die Entwicklungstätigkeit liegt mit 100% (nach Bilanzwert) in Deutschland. Das deutsche Immobi- lienvermögen in Entwicklung mit einem Gesamtbilanz- wert von 1.190,3 Mio. € gliedert sich in Grundstücksreser- ven ( 260,4 Mio. €), Projekten in Planung (164,0 Mio. €) und Projekten in Umsetzung ( 765,8 Mio. €). IMMOBILIENVERMÖGEN IN ENTWICKLUNG NACH LÄNDERN 1) Grundstücksreserve Projekte in Planung Projekte in Umsetzung Summe Immobilienvermögen in Entwicklung in Mio. € Bilanzwert Bilanzwert in % Bilanzwert Bilanzwert in % Bilanzwert Bilanzwert in % Bilanzwert Bilanzwert in % Österreich 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Frankfurt 32,1 12,3 131,8 80,3 363,0 47,4 526,8 44,3 Berlin 121,2 46,5 10,8 6,6 402,8 52,6 534,8 44,9 München 107,2 41,1 21,4 13,1 0,0 0,0 128,6 10,8 Deutschland 260,4 99,9 164,0 100,0 765,8 100,0 1.190,3 100,0 Tschechien 0,1 0,1 0,0 0,0 0,0 0,0 0,1 0,0 Ungarn 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Polen 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Rumänien 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Serbien 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Osteuropa 0,1 0,1 0,0 0,0 0,0 0,0 0,1 0,0 Gesamt 260,6 100,0 164,0 100,0 765,8 100,0 1.190,4 100,0 1) Inkludiert Immobilienvermögen in Entwicklung sowie zum Handel und Verkauf gehaltene Projekte und Grundstücksreserven (kurzfristiges Immobilien- vermögen) IMMOBILIENVERMÖGEN IN ENTWICKLUNG KONZERNLAGEBERICHT 2 4 KONZERNLAGEBERICHT SEGMENT ÖSTERREICH In Österreich verzeichnete CA Immo im Geschäftsjahr 2021 keine Aktivitäten im Geschäftsfeld Immobilienver- mögen in Entwicklung. SEGMENT DEUTSCHLAND Die deutschen Entwicklungsaktivitäten von CA Immo konzentrieren sich vor allem auf die großflächigen, ge- mischt genutzten Stadtquartiersprojekte in Berlin, Mün- chen und Frankfurt. Per 31.12.2021 hat CA Immo in Deutschland 139.784 m² vermietbare Nutzfläche mit ei- nem gesamten Investitionsvolumen (inkl. Grundstück) von 963,5 Mio. € in Umsetzung (2020: 637,1 Mio. €). In Er- gänzung zum aktuellen Projektvolumen besitzt CA Immo deutsche Grundstücksreserven im Wert von 260,4 Mio. € (inkl. zum Handel und Verkauf gehaltene Liegenschaf- ten). Diese vorhandenen Reserven bilden die Basis für die weitere wertschöpfende Entwicklungsaktivität von CA Immo in den kommenden Jahren. PROJEKTE IN UMSETZUNG 1) in Mio. € Gesamtes Investitions- volumen 2) Offene Baukosten Geplante vermietbare Fläche in m² Bruttoerstel- lungsrendite in % Stadt Nutzung Vorverwert- ungsgrad in % 3) Geplante Fertigstel- lung Projekte (eigener Bestand) Upbeat 323,4 276,8 34.911 5,1 Berlin Büro 100 Q1 2026 ONE 431,0 113,9 68.575 5,2 Frankfurt Büro 60 Q2 2022 Hochhaus am Europaplatz 140,5 46,2 22.948 6,2 Berlin Büro 100 Q1 2024 Grasblau 68,5 27,7 13.350 8,1 Berlin Büro 47 Q4 2022 Summe 963,5 464,6 139.784 5,5 79 1) Exkl. Joint Ventures (Wohnbau). Alle in der Tabelle enthaltenen Projekte stehen zu 100% im Eigentum von CA Immo 2) Inkl. Grundstück (Gesamtes Investitionsvolumen ohne Grundstücke: 870,9 Mio. €) 3) Vorverwertungsgrad: Vorvermietung 2 1 ENTWICKLUNG DES STADTQUARTIERS EUROPACITY IN BERLIN JOHN F. KENNEDY HAUS Büro / 18.000 m 2 / 2015 / vermietet 1 INTERCITY HOTEL BERLIN Hotel / 20.600 m 2 / 2013 / vermietet 2 MONNET 4 Büro / 8.100 m 2 / 2015 / vermietet 3 TOUR TOTAL Büro / 14.200 m 2 / 2012 / vermietet 4 BESTANDSIMMOBILIEN MY.B Büro / 14.800 m 2 / 2020 / vermietet 8 G BÜROGEBÄUDE HEIDESTRASSE 58 Büro / 12.800 m 2 / 2018 / vermietet 5 BÜROGEBÄUDE AM KUNSTCAMPUS Büro / 7.900 m 2 / 2019 / vermietet 7 HAMBURGER BAHNHOF Museum 6 KONZERNLAGEBERICHT 4 3 5 6 8 7 (Nutzung / Nutzfläche in m 2 / Fertigstellung / Status) PROJEKTE IN UMSETZUNG UPBEAT Büro / 34.900 m 2 / 2026 / in Bau 10 10 G 9 HOCHHAUS AM EUROPAPLATZ Büro / 22.900 m 2 / 2024 / in Bau 9 KONZERNLAGEBERICHT GRUNDSTÜCKSRESERVE G KONZERNLAGEBERICHT 2 7 Aktuelle Schwerpunkte der Entwicklungsaktivitäten in Deutschland Berlin Rund um den Berliner Hauptbahnhof entsteht mit dem Stadtquartier Europacity auf rd. 60 ha ein modernes, ge- mischt genutztes Quartier mit hochwertigen Wohn- und Gewerbeflächen. Namhafte Unternehmen wie KPMG, DKB und IntercityHotel wurden dafür bereits als Mieter gewonnen, der Standort hat sich zu einem attraktiven Umfeld für Arbeit, Freizeit, Kultur und Wohnen entwi- ckelt. Zum Stichtag hat CA Immo im Rahmen dieser Quartiersentwicklung zwei Projekte in Umsetzung: Im September 2021 erfolgte der Baustart für das Büroge- bäude Upbeat, das bereits vor dem Baustart komplett an die Deutsche Kreditbank (DKB) vermietet werden konnte. Ebenfalls im September 2021, wurde das Richtfest des rd. 84 m hohen Büroturms Hochhaus am Europaplatz ge- feiert. Das Landmark-Gebäude war bereits vor Baustart zu 100% an KPMG vorvermietet. Außerhalb der Europacity startete CA Immo bereits im 1. Halbjahr 2020 den Bau des Bürogebäudes Grasblau in unmittelbarer Nachbarschaft zum Potsdamer Platz. Im April 2021 wurde der Rohbau des Bürogebäudes Gras- blau fertiggestellt. München Im Norden von München bereitet CA Immo derzeit auf dem Areal des ehemaligen Ausbesserungswerks Frei- mann unter dem Namen "Viertel Four" den Bau eines in- novativen Business Campus vor. Die vier von namhaften Architekturbüros wie 3XN oder Eller + Eller geplanten Bürogebäude werden über insgesamt rd. 50.000 m² Mietfläche verfügen. Frankfurt Im Frankfurter Europaviertel an der Schnittstelle von Bankenviertel und Messe entwickelt CA Immo das 190 m hohe Büro- und Hotelhochhaus ONE. Das Gebäude ist vor seiner geplanten Fertigstellung im Jahr 2022 bereits zu 60% vermietet. 2021 wurden Mietverträge u. a. mit Crédit Agricole Corporate and Investment Bank und dem Bera- tungsunternehmen Baker Tilly abgeschlossen. Mit dem im August 2021 abgeschlossenen Realisie- rungswettbewerb wurde die Grundlage zur weiteren Ent- wicklung des sogenannten „Millennium Areals“ geschaf- fen. Ziel ist die Entwicklung eines gemischt genutzten Gebäudeensembles mit zwei Hochhäusern und einer Blockrandbebauung mit einer Gesamtbruttogrundfläche von ca. 185.000 m². Das rd. 8.700 m² große Wettbewerbsa- real liegt in zentraler Lage unweit des Frankfurter Haupt- bahnhofs am westlichen Rand des Frankfurter Banken- viertels. Das Ensemblekonzept sieht für den Standort eine hohe, urbane Nutzungsmischung aus Wohnungen, Büro- flächen, Hotel und einer Kindertagesstätte sowie ergän- zenden Gastronomie-, Einzelhandels-, Dienstleistungs- und Freizeitflächen vor. Der international besetzte Realisierungswettbewerb für das CA Immo "Mil- lennium Areal" in Frankfurt ist entschieden: Ferdinand Heide gewinnt mit ikonographischem Entwurf Mainz Seit 2015 entwickelt CA Immo gemeinsam mit den Stadtwerken Mainz den Zollhafen Mainz, ein neues urba- nes Viertel auf rd. 22 ha Fläche direkt am Rheinufer. Im nördlichen Bereich des Zollhafens entwickelt CA Immo gemeinsam mit der UBM Development Deutschland GmbH unter dem Namen Flösserhof und Kaufmannshof zwei Gebäude mit dem Schwerpunkt Wohnnutzung. Im Kaufmannshof entstehen zudem rund 3.000 m² Büroflä- che. Der Baustart des Kaufmannshofs erfolgte im Juli 2020, mit dem Bau des Flösserhofs wurde Mitte 2021 be- gonnen werden. SEGMENT ZENTRAL- UND OSTEUROPA (CEE) Auf das Segment Zentral- und Osteuropa entfällt zum 31.12.2021 ein Immobilienvermögen in Entwicklung (inkl. Grundstücksreserven) mit einem Bilanzwert von rd. 0,1 Mio. €. In der River City Prague im begehrten Prager Bezirk Kar- lin hat CA Immo 2021 zwei hochwertige Bürogebäude, Mississippi House und Missouri Park, fertiggestellt und in den eigenen Bestand übernommen. Nähere Details dazu finden Sie im Kapitel „Bestandsimmobilien“. KONZERNLAGEBERICHT 2 8 KONZERNLAGEBERICHT Die Bewertung der Liegenschaften ist die substanzielle Basis für die Beurteilung eines Immobilienunternehmens und wichtigster Parameter für die Ermittlung des Net As- set Value. Neben objektspezifischen Kriterien gibt es eine Vielzahl von Faktoren innerhalb der wirtschaftlichen und politischen Rahmenbedingungen, die eine Wirkung auf die Wertentwicklung von Immobilien entfalten. Im Kern- geschäft der CA Immo Gruppe, dem Büroimmobilienbe- reich, spiegelt sich der allgemeine Konjunkturzyklus ins- besondere in Bezug auf Wirtschaftswachstum und Be- schäftigungsquote direkt im Immobilienzyklus wider. Als weitere wesentliche Variable haben Faktoren wie das Zinsniveau oder geopolitische Entwicklungen großen Ein- fluss auf die Nachfragesituation auf den Immobilienin- vestmentmärkten. Unvorhersehbare Ausnahmesituatio- nen wie der Ausbruch der Covid-19-Pandemie können aufgrund ihrer wirtschaftlichen Tragweite und dem – sektoral unterschiedlichen – Einfluss auf die Kapital- und Immobilienmärkte ebenfalls einen direkten Einfluss auf die Bewertung von Immobilien haben. Externe Bewertungsgutachten nach internationalen Standards Die Wertermittlung der Immobilien wird im Wesentli- chen von externen unabhängigen Gutachtern unter An- wendung von anerkannten Bewertungsmethoden ermit- telt. Die externen Bewertungen erfolgen gemäß den von der "Royal Institution of Chartered Surveyors" (RICS) de- finierten Standards. RICS definiert den Marktwert als den geschätzten Betrag, für den ein Vermögensgegenstand o- der eine Verbindlichkeit am Bewertungsstichtag von ei- nem bereitwilligen Verkäufer im Rahmen eines marktüb- lichen Geschäfts nach ordnungsgemäßer Vermarktung an einen bereitwilligen Käufer verkauft werden könnte, wo- bei Käufer und Verkäufer sachkundig, umsichtig und ohne Zwang handeln. Die vom Gutachter im jeweiligen Fall angewandte Be- wertungsmethode hängt insbesondere vom Entwicklungs- stadium und von der Nutzungsart einer Immobilie ab. Vermietete gewerbliche Liegenschaften, die den größten Anteil am Portfolio der CA Immo Gruppe haben, werden weitgehend nach der Investmentmethode bewertet. Die Marktwerte basieren dabei auf kapitalisierten Mieterträ- gen bzw. abgezinsten, künftig zu erwartenden Cashflows. Neben den aktuellen Vertragsmieten samt Mietauslauf- profil werden dafür vom Gutachter auf Basis einer qualifi- zierten Einschätzung weitere Parameter, wie insbesondere die erzielbare Marktmiete sowie objektbezogene, adäquate Renditen, ermittelt und berücksichtigt. Bei Liegenschaften in der Entwicklungs- und Herstel- lungsphase wird das Residualwertverfahren angewendet. Hierbei basieren die Marktwerte auf den ermittelten Marktwerten nach Fertigstellung unter Berücksichtigung der noch anfallenden Aufwendungen sowie einem kalku- latorischen Ansatz eines – nach Baufortschritt – angemes- senen Entwicklungsgewinns („Developerprofits“). Allfäl- lige weitere Risiken werden unter anderem in den künfti- gen Mietansätzen bzw. Anfangsrenditen und Finanzie- rungssätzen berücksichtigt. Die Zinssätze variieren insbe- sondere in Abhängigkeit vom allgemeinen Marktverhal- ten sowie von Standorten und Nutzungsarten. Je näher ein Projekt dem Fertigstellungszeitpunkt kommt, desto größer ist der Anteil von Ist-Zahlen bzw. von vertraglich gesicherten Zahlen abgeleiteten Parametern. Nach bzw. kurz vor Fertigstellung werden die Liegenschaften nach der Investmentmethode bewertet. Für Grundstücksreserven, auf welchen in naher Zu- kunft keine aktiven Entwicklungen zu erwarten sind, werden je nach Liegenschaft und Entwicklungszustand das Vergleichswertverfahren bzw. das Residualwertver- fahren herangezogen. Für nahezu 100% des gesamten Immobilienvermögens erfolgte eine externe Bewertung zum Stichtag 31.12.2021 bzw. basieren die Werte auf Grundlage verbindlicher Kaufverträge. Das übrige Immobilienvermögen wurde in- tern bewertet. 2021 wurden alle durch die CA Immo be- auftragten externen Bewertungen durch CB Richard Ellis durchgeführt. Marktumfeld 2021 Nach einem pandemiebedingten Rückgang im Jahr 2020 ist 2021 weltweit eine Erholung der Immobilieninvestitio- nen zu verzeichnen, wobei Europa im Jahr 2021 das Ni- veau von 2019 übertroffen hat. Das Büroinvestitionsvolu- men in den Kernmärkten der CA Immo stieg im Vergleich zum Vorjahr um 13% und erreichte 23,8 Mrd. €, was vor allem im Hinblick auf anhaltende betriebliche Komplika- tionen, Unterbrechungen der Lieferkette und zunehmen- den Preisdruck im Baugewerbe besonders ermutigend ist. Für das Gesamtjahr 2021 verbuchte die CA Immo Gruppe ein signifikant positives Neubewertungsergebnis von 541,1 Mio. € (2020: 183,5 Mio. €). Hiervon entfielen 41% auf aktive Development Projekte sowie Landreser- ven und 59% auf Bestandsimmobilien. Den größten An- teil am Bewertungsgewinn steuerte das deutsche Segment bei, wobei Berlin einen Beitrag von 62%, München 28% und Frankfurt 8% des deutschen Bewertungsgewinns ge- nerierte. IMMOBILIENBEWERTUNG KONZERNLAGEBERICHT 2 9 Das Ergebnis reflektiert das trotz der Covid-19 Pandemie weiterhin attraktive Marktumfeld für erstklassige Immobi- lien („Class A“) in Deutschland und insbesondere in München und Berlin. Darüber hinaus waren die profitab- len Immobilienentwicklungstätigkeiten des Unterneh- mens ein wesentlicher Treiber für den Bewertungsanstieg, sowohl hinsichtlich des Baufortschritts von laufenden Projekten in Bau – hier vor allem die CA Immo Projekte Upbeat und Hochhaus am Europaplatz in Berlin sowie ONE in Frankfurt – als auch in Bezug auf die Entwick- lung der Grundstücksreserven. CA Immo’s Hotelimmobilien in Deutschland verzeich- neten nach einem Wertrückgang von 24,7 Mio. € im Vor- jahr im Jahr 2021 einen Wertanstieg von 23,1 Mio. €. In- klusive einer Hotelimmobilie in Österreich verbuchten CA Immo’s Hotelimmobilien insgesamt einen Wertzu- wachs von 22,5 Mio. € (2020: –35,6 Mio. €). ÖSTERREICH Während das Gesamtinvestitionsvolumen in Gewerbei- mmobilien in Wien im Jahr 2021 um 24% stieg, sanken die Büroinvestitionen auf rund 660 Mio. EUR (33% weni- ger als im Vorjahr). Der Rückgang der Spitzenrenditen für Büroimmobilien um 15 Basispunkte im Laufe des Jahres auf 3,20% veranschaulicht, dass der Rückgang der Markt- aktivität auf geringe Verfügbarkeit von Spitzenobjekten zurückzuführen war. Die positive Nettoabsorption und das unter dem langfristigen Durchschnitt liegende Ange- bot neuer Objekte trugen im vergangenen Jahr zum konti- nuierlichen Rückgang der Leerstände und zum Wachstum der Spitzenmieten bei. Das Neubewertungsergebnis in Österreich summierte sich zum Stichtag auf –2,0 Mio. € (2020: –12,5 Mio. €). Die durchschnittliche Bruttorendite der Bestandsimmobilien sank im Jahresvergleich von 5,4% auf 5,3% (vollkonsoli- dierte Immobilien). DEUTSCHLAND Hohe Mietstabilität und vergleichsweise niedrige Leer- standsquoten auf den wichtigsten deutschen Büromärkten haben die Nachfrage der Investoren gestützt, was zu einem Anstieg der Investitionstätigkeit um 11% im Jahresver- gleich geführt hat. München und Berlin waren im Jahr 2021 die Top-Ziele von Büroinvestoren in Deutschland. Beide Märkte profitierten von ihrer hohen Liquidität, soli- den Vermietungsumsätzen und dem erhöhten Angebot an neuen Spitzenprodukten und verzeichneten ein jährliches Wachstum des Investitionsvolumens von 91% bzw. 28%. Infolge der erhöhten Marktaktivität sanken die Spitzenren- diten in allen deutschen Hauptmärkten der CA Immo im Laufe des Jahres um 5 bis 25 Basispunkte. Die robuste Marktentwicklung des deutschen Büroim- mobilienmarktes führte wie in den Vorjahren zu einer po- sitiven Wertentwicklung im Deutschland-Segment des Konzerns. Diese ist vor allem auf steigende Marktwerte von Büroimmobilien in Berlin und München sowie auf die erfolgreiche Umsetzung von Entwicklungsprojekten zurück zu führen. Das Bewertungsergebnis in Deutschland summierte sich zum 31.12.2021 auf 525,2 Mio. € (31.12.2020: 270,0 Mio. €). Die betragsmäßig größten Beiträge zum Neubewertungsgewinn steuerten Aufwertungen im Be- stand vor allem in München und Berlin, wie z.B. Skygar- den, Kontorhaus, MY.O (München) und Spreebogen, John F. Kenne dy Haus, Königliche Direktion (Berli n) sowie die in Entwicklung befindlichen O b jekte in der deutschen H auptstadt (Hochhaus am Europaplatz, Grasblau und Up- beat) und Frankfurt (ONE) bei. Die Bruttorend ite sank im Jahresvergleic h von 3,6% auf 3,3% (vollkonsolidierte Im- mobilien). BEWERTUNGSERGEBNIS ÖSTERREICH 1) in Mio. € Bilanzwert Neubewertung /Wert- minderung/Wertaufholung Bruttorendite in % 31.12.2021 31.12.2020 31.12.2021 Bestandsimmobilien 2) 491,5 -2,0 5,4 5,3 Immobilien in Entwicklung 0 0 Zur Veräußerung gehaltene Immobilien 0 0 Gesamt 491,5 –2,0 1) Auf Basis vollkonsolidierter Immobilien 2) Exkl. selbst genutzte Immobilien KONZERNLAGEBERICHT 3 0 KONZERNLAGEBERICHT BEWERTUNGSERGEBNIS DEUTSCHLAND 1) in Mio. € Bilanzwert Neubewertung /Wert- minderung/ Wertaufholung Bruttorendite in % 31.12.2021 31.12.2020 31.12.2021 Bestandsimmobilien 2) 2.497,2 279,7 3,6 3,3 Immobilien in Entwicklung 1.097,0 222,4 Zum Handel bestimmte Immobilien 131,2 23,1 Gesamt 3.725,5 525,2 1) Auf Basis vollkonsolidierter Immobilien 2) Exkl. selbst genutzte Immobilien ZENTRAL- UND OSTEUROPA Die CEE-Region erfreute sich im Jahr 2021 eines erneut gestiegenen Interesses an Büroinvestitionen, die im Ver- gleich zu 2020 um 26% gestiegen sind. Besonders stark war das Interesse der Investoren in Warschau und Buda- pest, wo das Volumen um 35% bzw. 57% gestiegen ist. Die Leerstände bewegten sich in Warschau und Bukarest weiterhin am oberen Ende der Bandbreite der letzten fünf Jahre vor der Pandemie. In Prag und Budapest blieb die Leerstandslage ebenso auf einem erhöhten Niveau. Alle CEE-Märkte verzeichneten jedoch im Jahr 2021 eine posi- tive Nettoabsorption, und die Leerstandsraten stabilisier- ten sich in der zweiten Jahreshälfte 2021 in den CBDs und den Innenstadtlagen weitgehend. Die Spitzenrendi- ten sind in Prag (4,25%, keine Veränderung) und War- schau (4,50%, –10 Basispunkte) kaum bzw. marginal ge- sunken, während sie sich in Bukarest und Budapest im Laufe des Jahres um 25 bzw. 50 Basispunkte auf 6,75% und 5,25% etwas deutlicher reduziert haben. Das Neubewertungsergebnis im Segment Zentral- und Osteuropa belief sich zum Stichtag auf 17,9 Mio. € (2020: –74,0 Mio. €) Den größten Einzelbeitrag hierzu leistete die erfolgreiche Fer tigstellung des Entwicklungsprojektes Mississippi Ho use und Missouri Park in Prag. Die Brutto- rendite des CA Immo-Portfolios fiel im Jahresvergleich von 6,8% auf 6, 1% (vollkonsoli dierte Immobilien), was neben dem pos itiven Bewertungsergebnis auch auf die zwischenzeitlich etwas geringere V ermietungs quote in den C EE Kernmärkten zurückzuführen ist. BEWERTUNGSERGEBNIS ZENTRAL- UND OSTEUROPA 1) In Mio. € Bilanzwert Neubewertung /Wert- minderung/Wertaufholung Bruttorendite in % 31.12.2021 31.12.2020 31.12.2021 Bestandsimmobilien 1.995,6 19,7 6,8 6,1 Immobilien in Entwicklung 0,1 0,0 Zur Veräußerung gehaltene Immobilien 30,3 -1,8 Gesamt 2.026,1 17,9 1) Auf Basis vollkonsolidierter Immobilien KONZERNLAGEBERICHT 3 1 Als Immobilienunternehmen ist CA Immo in einer kapi- tal-intensiven Branche tätig. Die Verfügbarkeit von Fremdkapital ist eine wesentliche Erfolgsdeterminante. Die bestmögliche Ausgestaltung und Optimierung der Kapitalstruktur haben hohe Relevanz und gehören neben der erfolgreichen Bewirtschaftung des Immobilienportfo- lios zu den entscheidenden Faktoren für das Gesamter- gebnis von CA Immo. Unverändert starkes Bilanzprofil Zum 31.12.2021 lagen die gesamten Finanzverbindlich- keiten der CA Immo Gruppe bei 2,6 Mrd. € und damit un- ter dem Vorjahreswert (2,8 Mrd. €). Nach Abzug der liqui- den Mittel des Konzerns betrug die Nettoverschuldung zum Jahresende 1,9 Mrd. € (2020: 1,9 Mrd. €). Neben der vollständigen Wandlung der Wandelanleihe mit einem Volumen von 200 Mio. € zeichnete unter anderem die Til- gung einer im Juli 2021 fälligen Unternehmensanleihe (107 Mio. €) für diese Reduktion verantwortlich. Das Un- ternehmen verfügt damit unverändert über eine äußerst robuste Bilanz mit einer soliden Eigenkapitalquote von 46,3% (2020: 45,9%), die in konservativen Verschul- dungskennzahlen wie einem Gearing (netto) von 59,1% (2020: 60,4%) bzw. einem Loan-to-Value (LTV, netto) von 31,1% (2020: 33,8%) zum Ausdruck kommt. Der Finan- zierungsaufwand, eine wesentliche Komponente des nachhaltigen Ergebnisses, lag bei – 47,6 Mio. € (2020: – 42,3 Mio. €). Finanzierungslinien Zusätzlich zu den bereits gezogenen und damit bilanz- wirksamen Finanzierungen verfügt die CA ImmoGruppe über noch nicht ausgenützte Finanzierungslinien für in Bau befindliche Entwicklungsprojekte in Deutschland, die – im Zuge des Baufortschritts – durch die finanzie- renden Banken sukzessive valutiert werden. Dieser Fi- nanzierungsrahmen belief sich zum Stichtag auf rund 217 Mio. €, wobei Joint Ventures in Höhe der Beteili- gungsquote berücksichtigt wurden. Darüber hinaus verfügt das Unternehmen auf Holding- Ebene über eine im 4. Quartal 2021 abgeschlossene Fi- nanzierungslinie (Revolving Credit Facility) in Höhe von 300 Mio. €, deren Marge unter anderem an die Nachhal- tigkeitsleistung des Unternehmens gebunden ist. Nach der Platzierung eines Green Bond im Jahr 2020 unter- zeichnete CA Immo damit ihr zweites nachhaltigkeitsbe- zogenes Finanzierungsinstrument mit einer Laufzeit von drei Jahren plus zwei einjährigen Verlängerungsoptionen. Diese Fazilität kann für allgemeine Unternehmenszwecke (einschließlich Akquisitionen) genutzt werden und wurde von einem Konsortium aus fünf Banken unter der Führung von Crédit Agricole CIB zur Verfügung gestellt. Investment Grade Rating Im Dezember 2015 hat die internationale Ratingagentur Moody’s Investors Service nach einer umfassenden Boni- tätsanalyse die CA Immobilien Anlagen AG mit einem In- vestment Grade - Long Term Issuer Rating von Baa2 mit einem stabilen Ausblick eingestuft. Das Investment Grade Rating von CA Immo ermöglicht eine Flexibilisierung und dadurch weitere Optimierung der Finanzierungs- struktur durch einen verbesserten Zugang zum institutio- nellen Fremdkapitalmarkt. Für den Konzern erweitert sich damit die nutzbare Bandbreite an Finanzierungs- möglichkeiten. Wesentlich für den Erhalt sowie die Auf- rechterhaltung dieses Investment Grade Ratings sind eine starke Bilanz mit geringem Verschuldungsgrad, die nach- haltige Ertragskraft sowie eine damit verbundene solide Zinsdeckung und eine ausreichend große Quote von nichtbesicherten Immobilien. Infolge der Angebotsankündigung von SOF-11 Klimt CAI S.à. r.l. hatte Moody's bereits Anfang des Jahres 2021 das Investment-Grade-Rating von CA Immo (Baa2 mit stabilem Ausblick) im Hinblick auf eine mögliche Herab- stufung unter Beobachtung gestellt. Am 16. November 2021 stufte Moody´s das langfristige Emittentenrating und das Senior Unsecured Rating von CA Immo auf Baa3 mit negativem Ausblick herab. FINANZIERUNGEN KONZERNLAGEBERICHT 3 2 KONZERNLAGEBERICHT Auslaufprofil D ie Grafik oben zeigt das Fälligkeitsprofil der Finanzverbindlichkeiten der CA Immo Gruppe per 31.12.2021 (unter der Annahme, dass Verlängerungsoptio- nen ausgeübt werden). Die für 2022 ausgewiesenen Fällig- keiten, besicherte Hypothekarkredite in Deutschland so- wie eine unbesicherte Unternehmensanleihe, welche im Jahr 2015 mit einem jährlichen Kupon von 2,75% begeben wurde, belaufen sich zum Stichtag auf rund 253 Mio. €. Davon entfallen rund 142 Mio. € auf die im Februar 2022 fällig gewordene Unternehmensanleihe, welche aus frei verfügbaren liquiden Mitteln getilgt wurde. Im Jahr 2021 wurde die Baufinanzierung des fertigge- stellten und in das Bestandsportfolio übernommenen Bü- roprojektes NEO (München) mit einem Gesamtvolumen von rund 38 Mio. € in eine langfristige Finanzierung über- führt. Neu abgeschlossene Bankfinanzierungen umfassen das Projekt Flößerhof in Mainz (rund 39 Mio. €). Weiters wurde, wie oben ausgeführt, eine nachhaltigkeitsorien- tierte revolvierende Kreditfazilität in Höhe von 300 Mio. € auf Holding-Ebene der CA Immobilien Anlagen AG gesi- chert. Im Jahr 2022 konzentriert sich die besicherte Finanzie- rungstätigkeit auf das deutsche Portfolio, mit anstehenden Verlängerungen der Bankkredite Tour Total und John F. Kennedy-Haus in Berlin sowie die Überführung der Baufi- nanzierung des Projektes ONE in Frankfurt (250 Mio. €) im Rahmen der Fertigstellung und Umgliederung in das Be- standsportfolio in eine langfristige Finanzierung. Sinkende Finanzierungskosten Durch eine kontinuierliche Optimierung der Finanzie- rungsstruktur konnten unter Ausnutzung vorteilhafter Marktbedingungen die Finanzierungskosten in den letz- ten Jahren signifikant gesenkt werden. Wie in der Tabelle unten ersichtlich, lagen die durchschnittlichen Finanzie- rungskosten der CA Immo Gruppe auf Basis der vollkon- solidierten Finanzverbindlichkeiten zum Stichtag bei 1,49% (31.12.2020: 1,50%). Diese Zahl beinhaltet die zur Zinsabsicherung eingesetzten Derivate in Form von Zins- swaps. Werden letztere aus der Betrachtung ausgeklam- mert, stellt sich der durchschnittliche Zinssatz mit 1,24% niedriger dar. ZINSENTWICKLUNG KONZERNLAGEBERICHT 3 3 FINANZIERUNGSKOSTEN 1) in Mio. € Restschuld bestehender Finanzierungen (Nominale) Nominale Swaps Ø Finanzierungs- kosten in % exkl. Derivate Ø Finanzierungs- kosten in % inkl. Derivate Ø Laufzeit Darlehen Ø Laufzeit Swaps Bestandsimmobilien Österreich 169,1 96,3 1,4 2,3 7,1 8,0 Deutschland 658,1 490,2 0,7 1,3 5,0 6,8 Tschechien 32,8 32,8 0,7 1,9 7,0 7,0 Ungarn 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Polen 86,4 71,0 0,9 1,7 3,7 3,9 Rumänien 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Serbien 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Summe 946,4 690,3 0,9 1,5 5,3 6,7 Entwicklungsprojekte 167,0 0,0 1,4 1,4 5,6 0,0 Kurzfristiges Immobilienvermögen 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Konzernfinanzierungen 1.434,0 0,0 1,5 1,5 3,5 0,0 Total 2.547,3 690,3 1,2 1,5 4,3 6,7 1) Die Datenbasis umfasst vollkonsolidierte Finanzierungen GRUNDLEGENDE PARAMETER DER FINANZIERUNGSSTRATEGIE Finanzierungsstrategie Die Finanzierungsstrategie der CA Immo Gruppe basiert auf einem ausgewogenen Mix von besicherten und unbe- sicherten Finanzierungsinstrumenten mit dem Ziel, die Finanzierungskosten sowie das Zinsänderungsrisiko zu minimieren sowie die durchschnittliche Laufzeit und Fle- xibilität zu maximieren. Der Erhalt sowie die mittelfristig beabsichtigte Verbesse- rung des Investment Grade Ratings auf Basis einer soliden Bilanzstruktur mit einer starken Eigenkapitalbasis und nachhaltigen Profitabilität ist eine wesentliche strategi- sche Komponente, welche auch in der Zielsetzung eines langfristig defensiven und robusten Finanzprofils reflek- tiert ist. Die langfristigen Zielsetzungen bei den Finanz- kennzahlen bewegen sich zwischen 45–50% in Bezug auf die Eigenkapitalquote des Konzerns bzw. rund 35–40% hinsichtlich des Loan-to-Value-Verhältnisses (Nettofinanz- verbindlichkeiten zu Immobilienvermögen). Die Zinsabsi- cherungsquote, zum Stichtag bei rund 90%, soll auf ei- nem hohen Niveau beibehalten werden, um das Risiko von Zinserhöhungen weitgehend abzufedern. Finanzierungsstruktur Mit einem Anteil von rund 56% am Gesamtfinanzie- rungsvolumen entfällt aktuell die Mehrheit auf unbesi- cherte Finanzierungen in Form von am Kapitalmarkt plat- zierten Unternehmensanleihen. Das restliche Finanzie- rungsvolumen umfasst mit Immobilien besicherte Hypo- thekarkredite, welche in jene (Tochter-)Gesellschaften auf- genommen werden, in denen die jeweiligen Immobilien gehalten werden. Unbesicherte Finanzierungen Der Anteil von unbesicherten Finanzierungen auf Ebene der Konzern-Muttergesellschaft hat sich seit Erhalt des In- vestment Grade Ratings im Jahr 2015 sukzessive erhöht und umfasste zum Stichtag sechs am Kapitalmarkt plat- zierte Unternehmensanleihen mit einem Gesamtvolumen von rund 1,4 Mrd. €. Im Januar 2020 hat CA Immo den Eurobond-Markt zum ersten Mal genutzt und erfolgreich eine 500 Mio. € fix-ver- zinsliche nicht nachrangige unbesicherte Benchmark- Schuldverschreibung mit einer Laufzeit von sieben Jahren und einem jährlichen Kupon von 0,875% begeben. Diese Transaktion repräsentierte einen wichtigen Meilenstein in der Umsetzung der Wachstumsstrategie des Unterneh- mens, hat die Optimierung der Kapitalstruktur weiter be- KONZERNLAGEBERICHT KONZERNLAGEBERICHT 3 4 KONZERNLAGEBERICHT schleunigt und den Zugang zum liquidesten internationa- len Fremdkapitalmarkt geschaffen. Damit wurde die Marktposition von CA Immo weiter verbessert. Im Oktober 2020 konnte CA Immo die außerordentlich vorteilhaften Marktbedingungen ein weiteres Mal mit der erfolgreichen Begebung eines fix-verzinslichen unbesi- cherten 350 Mio. € Green Bond nutzen. Die Emission er- folgte mit einer Laufzeit von fünf Jahren und wurde mit einem jährlichen Kupon von 1,0% gepreist. Die Transak- tion generierte eine starke Nachfrage von mehr als 150 In- vestoren und war mehr als fünffach überzeichnet. Der Nettoerlös war und ist der vollständigen oder teil- weisen Finanzierung und Refinanzierung von nachhalti- gen Gebäuden im Einklang mit dem Sustainability Bond Framework gewidmet. Dieses Framework wurde von Sustainalytics bereitgestellt, einem führenden globalen Anbieter von ESG- und Corporate-Governance-Research und Ratings für Investoren 1) . Dieses umfasst die Finanzie- rung und Refinanzierung von Gewerbeimmobilien, wel- che entweder über Nachhaltigkeitszertifikate (unter ande- rem LEED oder DGNB Gold Standard) verfügen oder de- ren Primärenergiebedarf zumindest 25% unter den natio- nal definierten Standards wie Energiesparverordnung (EnEV) in Deutschland oder PENB in der Tschechischen Republik liegt. Zwei Beispiele für die Mittelverwendung umfassen das aktuell in Bau befindliche nachhaltige Entwicklungspro- jekt Grasblau in Berlin sowie das kürzlich fertiggestellte Büroprojekt Mississippi House und Missouri Park in Prag. Der im November 2021 veröffentliche Green Bond Report zur Mittelverwendung dokumentiert ein Investitionsvolu- men von rund 222 Mio. €, welches innerhalb des ersten Jahres seit Emission für qualifizierte Projekte verwendet wurde 2) . Der Buchwert der unbelasteten Immobilien, wesentli- ches Kriterium für das Investment Grade Rating des Kon- zerns, belief sich zum 31.12.2021 auf rund 2,7 Mrd. € und stand damit über dem Wert der Vorperiode (31.12.2020: 2,6 Mrd. €). Dies entspricht einer Quote von rund 43% des gesamten Immobilienvermögens. 1) Mehr Informationen dazu unter https://www.caimmo.com/de/unterneh- men/nachhaltigkeit-csr/ 2) Der Bericht ist verfügbar unter https://www.caimmo.com/filead- min/documents/Investor-Relations/CA_Immo_Green_Bond_Re- port_2021.pdf Anleihen CA Immo hatte zum Stichtag 31.12.2021 folgende ausste- hende Anleihen, welche im Amtlichen Handel an der Wiener Börse notieren: ISIN Typus Aus- stehendes Volumen 3) Laufzeit Kupon AT0000A1CB33 Unternehmens- anleihe 142 Mio. € 2015-2022 2,750% AT0000A1JVU3 Unternehmens- anleihe 117 Mio. € 2016-2023 2,750% AT0000A1TBC2 Unternehmens- anleihe 175 Mio. € 2017-2024 1,875% AT0000A22H40 Unternehmens- anleihe 150 Mio. € 2018-2026 1,875% XS2099128055 Unternehmens- anleihe 500 Mio. € 2020-2027 0,875% XS2248827771 Green Bond 350 Mio. € 2020-2025 1,000% Sowohl die im Juli 2021 fällige Unternehmensanleihe (107 Mio. €) als auch die im Februar 2022 fällige Unter- nehmensanleihe (142 Mio. €) wurden bei Fälligkeit zu- rückgezahlt. Bei den Unternehmensanleihen handelt es sich um unbesicherte Finanzierungen der Konzern-Mut- tergesellschaft, die zueinander bzw. gegenüber allen an- deren unbesicherten Finanzierungen der CA Immobi- lien Anlagen AG gleichrangig sind. Mit Ausnahme der Unternehmensanleihe 2015–2022 beinhalten die Anlei- hebedingungen einen Loan-to-Value (LTV) Covenant. Die beiden im Jahr 2020 begebenen Anleihen beinhalten dar- über hinaus zwei weitere Covenants in Bezug auf das be- sicherte Finanzierungsvolumen sowie die Zinsdeckung des Konzerns. Wandelanleihe Aufgrund der Change-of-Control-Klausel der im Okto- ber 2017 begebenen Wandelanleihe mit Fälligkeit in 2025, die durch das Starwood-Angebot ausgelöst wurde, ist die gesamte Wandelanleihe in Eigenkapital gewandelt worden. Die Wandlungsrechte wurden durch bedingtes Kapital und teilweise durch die Ausgabe von neuen Ak- tien bedient. Insgesamt erhöhte sich die Gesamtzahl der Stimmrechte von 98.808.336 um 7.688.090 auf insgesamt 106.496.426 Stimmrechte. In diesem Zusammenhang er- höhte sich das Grundkapital von 718,3 Mio. € um 3) Das ausstehende Volumen der Unternehmensanleihen mit Fälligkeit in 2022 und 2023 inkludiert einen im 1. Quartal 2020 durchgeführten Rück- kauf. KONZERNLAGEBERICHT 3 5 55,9 Mio. € auf 774,2 Mio. € und verteilt sich auf vier Na- mensaktien und 106.496.422 Stück auf den Inhaber lau- tende Stammaktien mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von je 7,27 €. Besicherte Finanzierungen CA Immo steht mit einer Vielzahl von Finanzierungs- partnern in Geschäftsbeziehung. Die wesentlichste finan- zierende Bank in Bezug auf das Kreditvolumen ist dabei die UniCredit Gruppe, auf welche rund 13% der gesamten ausstehenden Finanzverbindlichkeiten entfallen. Wie in der Grafik ersichtlich, entfielen zum Stichtag weitere grö- ßere Anteile auf DG Hyp, Deutsche Postbank, Deutsche Hypo und Helaba. Langfristige Zinsabsicherungen Da der Zinsaufwand bei den meisten Immobilienunter- nehmen neben administrativen Aufwendungen eine we- sentliche Aufwandsposition in der Gewinn- und Verlust- rechnung darstellt, können Zinserhöhungen starke Ergeb- nisauswirkungen haben. Dies gilt umso mehr, als die Mieteinnahmen in der Regel auf langfristigen Verträgen beruhen und somit Erhöhungen der Finanzierungskosten nicht unmittelbar durch höhere Einnahmen ausgeglichen werden können. Folglich wird in der Finanzierungsstrate- gie der CA Immo Gruppe darauf geachtet, einen wesentli- chen Teil des Zinsaufwandes langfristig gegen Zinserhö- hungen abzusichern. Als Instrument zur Zinssicherung werden aktuell Zinsswaps eingesetzt. Darüber hinaus bil- det die über die letzten Quartale gestiegene Quote von fix verzinsten Anleihen einen wesentlichen Bestandteil der Zinsabsicherungsquote. Von den eingesetzten Derivaten entfällt ein Nominale von 756,0 Mio. € auf Zinsswap-Kontrakte (31.12.2020: 815,8 Mio. €) sowie 42,1 Mio. € auf Zinsfloors (31.12.2020: 43,0 Mio. €). Die durchschnittliche gewichtete Restlauf- zeit der zur Zinsabsicherung eingesetzten Derivate lag zum Stichtag bei rund 6,7 Jahren gegenüber einer gewich- teten Restlaufzeit der Finanzverbindlichkeiten von 4,3 Jahren. Bilanziell wird dabei zwischen jenen Kontrakten unter- schieden, die direkt einem Kredit zurechenbar sind und damit als Cashflow - Hedge die Voraussetzungen für Hedge Accounting erfüllen, und jenen, für die diese Vo- raussetzungen nicht erfüllt sind (Fair Value - Derivate). Für die Cashflow - Hedges wird die Änderung des Markt- werts zum jeweiligen Stichtag erfolgsneutral im Eigenka- pital erfasst, für die Fair Value Derivate hingegen auf- wandswirksam unter dem Posten „Ergebnis aus Deriva- ten“ in der Gewinn- und Verlustrechnung abgebildet. Zum Stichtag 31.12.2021 waren Kontrakte mit einem No- minale von insgesamt 573,1 Mio. € und einem Marktwert von –18,9 Mio. € als Fair Value - Derivate klassifiziert (31.12.2020: 633,7 Mio. € bzw. –80,9 Mio. €). Das Unter- nehmen verfügte zum 31.12.2021 über als Cashflow - Hedge klassifizierte Kontrakte mit einem Nominale in Höhe von 225,0 Mio. € und einem beizulegenden Zeitwert von 4,0 Mio. €). Variabel verzinste Verbindlichkeiten FINANZVERBINDLICHKEITEN PER 31.12.2021 (Basis: 2,6 Mrd. €) Variabel verzinste, durch Derivate abgesicherte Verbindlichkeiten Fix verzinste Verbindlichkeiten 10,4% 22,5% 67,1% Anleihen VERTEILUNG DES FINANZIERUNGSVOLUMENS (Basis: 2,6 Mrd. €) Sonstige UniCredit DG Hyp Deutsche Hypo Helaba 56% 10% 13% 7% 5% 3% Deutsche Postbank AG 6% KONZERNLAGEBERICHT KONZERNLAGEBERICHT 3 6 KONZERNLAGEBERICHT WESENTLICHE GUV-KENNZAHLEN Ergebnis aus der Vermietung CA Immo verbuchte im Jahr 2021 einen Rückgang der Mieterlöse um –2,8% auf 229,1 Mio. €. Nach Regionen be- trachtet wurden rund 52% des gesamten Mietertrags mit dem zentral- und osteuropäischen Portfolio erwirtschaf- tet, gefolgt von Deutschland mit rund 37% und Öster- reich mit rund 12%. Die jüngsten Fertigstellungen MY.O und NEO (beide München) sowie MY.B (Berlin) leisteten einen positiven Mietbeitrag von in Summe 4,4 Mio. €. Die im Jahr 2020 er- folgen Zukäufe von Bestandsimmobilien (Am Karlsbad 11 und Pohlstraße in Berlin sowie Postepu 14 in Warschau) generierten einen Mietertragszuwachs von insgesamt 8,3 Mio. €. Demgegenüber stehen Mietvertragsverluste im Zusam- menhang mit nicht-strategischen Immobilienverkäufen (u.a. Exit aus den Märkten Zagreb, Bratislava und Graz) sowie einer zum Teil höheren Leerstandsquote in den zentral-und osteuropäischen Kernstädten, die von den oben angeführten positiven Effekten nicht vollständig kompensiert werden konnten. Anreizvereinbarungen aus diversen Mietverträgen (In- centives, wie insbesondere mietfreie Zeiten) werden auf die Gesamtlaufzeit der Mietverträge linearisiert. In den Mieterlösen wird somit die wirtschaftliche Effektivmiete und nicht die in der Periode tatsächlich zahlungswirk- same Miete dargestellt. Von den Mieterlösen des Ge- schäftsjahres 2021 entfielen auf derartige Linearisierun- gen –4,2 Mio. € (2020: 4,2 Mio. €). Die dem Bestandsportfolio direkt zurechenbaren Immo- bilienaufwendungen, inklusive eigener Betriebskosten, la- gen mit –29,6 Mio. € über dem Niveau des Vorjahres (2020: –25,9 Mio. €). Diese Aufwandsposition gliedert sich in Leerstands- bzw. nicht weiter verrechenbare Be- triebskosten ( – 7,7 Mio. €), Vermittlungshonorare (–3,0 Mio. €), Instandhaltungen (–5,2 Mio. €), Forderungs- wertberichtigungen (–1,3 Mio. €) sowie sonstigen direkt zurechenbaren Aufwand (–13,6 Mio. €). Das Ergebnis des Vorjahres beinhaltete einen positiven Effekt in Höhe von 3,7 Mio. € im Zusammenhang mit einem zugunsten der CA Immo Gruppe entschiedenen Verfahren über die Ent- richtung von Gebäudesteuern (Auflösung von Rückstel- lungen für immobilienbezogene Steuern). Das mit den Vermietungsaktivitäten generierte Netto- mietergebnis nach Abzug von direkten Bewirtschaftungs- kosten verringerte sich um –4,9% von 209,7 Mio. € auf 199,5 Mio. €. Die Covid-19 Pandemie hat zum Bilanzstich- tag das Nettomietergebnis mit –3,1 Mio. € belastet. Dies sind vorrangig Mieterlässe und Mietminderungen, denen jedoch gegenläufige Effekte aus Anreizvereinbarungen (mietfreie Zeiten) gegenüberstehen. Alle vereinbarten Mietanpassungen wie die Gewährung von mietfreien Zei- ten sind über die jeweilige Vertragslaufzeit des zugrunde- liegenden Mietvertrags linear zu verteilen. Die operative Marge der Vermietungsaktivitäten (Ver- hältnis von Nettomietergebnis zu Mieterlösen), ein Indi- kator für die Effizienz des Bestandsgeschäfts, sank von 89,0% im Vorjahr auf 87,1%. Sonstige den Projektentwicklungen direkt zurechenbare Aufwendungen standen zum Jahresende bei –1,9 Mio. € (2020: –2,2 Mio. €). Büroobjekte MIETERLÖSE NACH NUTZUNGSART (Basis: 229,1 Mio. €) Sonstige Hotelobjekte 91% 4% 5% Deutschland MIETERLÖSE NACH LÄNDERN (Basis: 229,1 Mio. €) Polen Ungarn Österreich Rumänien Tschechien Serbien 37% 15% 12% 12% 12% 9% 3% ERGEBNISSE KONZERNLAGEBERICHT 3 7 ÜBERLEITUNG DER MIETERLÖSE VON 2020 AUF 2021 1) Mio. € Österreich Deutschland Zentral- und Osteuropa Gesamt 2020 29,7 78,3 127,6 235,6 Veränderung: aus Änderung der Leerstandsrate, Wertsicherung oder Mietpreisverä nderungen –0,6 –0,2 –9,6 –10,3 aus Neuzugängen 0,0 3,0 5,5 8,5 aus fertiggestellten Projekten 0,0 4,9 0,7 5,6 durch Objektverkauf –2,3 –2,0 –6,0 –10,3 Veränderung der Mieterlöse insgesamt –2,9 5,7 –9,3 –6,5 2021 26,8 84,0 118,3 229,1 1) Enthalten sind Nichtleistungskomponenten von Betriebskosten gemäß IFRS 16 in Höhe von 10,7 Mio. € INDIREKTE AUFWENDUNGEN Mio. € 2021 2020 Personalaufwand –49,8 –45,9 Rechts-, Prüfungs- und Beratungsaufwand –14,0 –9,1 Bezogene Leistungen zu Dienstleistungen –1,9 –1,9 Büromiete –0,7 –0,8 Reisekosten und Transportkosten –0,3 –0,4 Sonstige Aufwendungen internes Management –2,9 –2,7 Sonstige indirekte Aufwendungen 1) –5,8 –29,0 Zwischensumme –75,4 –89,7 Aktivierte Eigenleistungen auf langfristiges Immobilienvermögen 16,2 15,2 Bestandsveränderung von zum Handel bestimmten Immobilien 1,0 1,4 Indirekte Aufwendungen –58,2 –73,2 1) Der Wert beinhaltete zurückgestellte Gerichtsgebühren für die von CA Immo im 2. Quartal 2020 im Zusammenhang mit der im Jahr 2004 abgeschlossenen Privatisierung der Bundeswohnbaugesellschaften (BUWOG) eingebrachten Schadenersatzklagen gegen die Republik Österreich und das Land Kärnten. KONZERNLAGEBERICHT KONZERNLAGEBERICHT 3 8 KONZERNLAGEBERICHT Verkaufsergebnis Im Zusammenhang mit dem planmäßigen Verkauf von im Umlaufvermögen gehaltenen Liegenschaften und Bau- leistungen wurden in 2021 Verkaufserlöse in Höhe von 8,2 Mio. € (2020: 43,3 Mio. €) generiert. Diesen Umsätzen stehen Buchwertabgänge und sonstige direkt zurechen- bare Aufwendungen in Höhe von –1,6 Mio. € gegenüber. Der Ergebnisbeitrag aus dem Trading-Portfolio summierte sich somit auf 6,7 Mio. € (2020: 7,9 Mio. €). Der größte wertmäßige Ergebnisbeitrag wurde mit dem Verkauf des von CA Immo entwickelten Wohnprojektes NEO Living in München generiert. Das Ergebnis aus dem Verkauf von langfristig gehalte- nem Immobilienvermögen lag mit 52,7 Mio. € deutlich über dem Vorjahreswert von 43,9 Mio. €. Der Verkauf ei- nes nicht-strategischen Grundstücks in Düsseldorf im 2. Quartal generierte den wertmäßig größten Teil dieses Er- gebnisses, gefolgt von einer im 4. Quartal veräußerten Be- standsimmobilie in Wien. Umsatzerlöse aus Dienstleistungen Umsatzerlöse aus Dienstleistungen reduzierten sich im Jahresvergleich um –0,4% und beliefen sich auf 8,1 Mio. € (2020: 8,2 Mio. €). Diese Position beinhaltet im Wesentlichen Development-Umsätze für Dritte durch die Konzerntochter omniCon. Indirekte Aufwendungen Die indirekten Aufwendungen fielen im Jahr 2021 deut- lich von –73,2 Mio. € im Vorjahr um –20,4% auf –58,2 Mio. €. Der Wert des Vorjahres beinhaltete Gerichts- gebühren im von der CA Immobilien Anlagen AG im 2. Quartal 2020 im Zusamme nhang mit der im Jahr 2004 ab- geschlossenen Privatisierung der Bundeswohnbaugesell- schaften (BUWOG) eingebrachten Schadeners atzklagen gegen die Re publik Österreich und das Land Kärnte n. W ie in der Tabelle ersichtlich blieb die Position „Akti- vierte Eigenleistungen“ mit 16,2 Mio. € (2020: 15,2 Mio. €) im Wesentlichen unverändert. Diese Ergebniskompo- nente ist als Gegenposition zu den indirekten Aufwen- dungen zu sehen, die den Teil des internen Projekten- wicklungsaufwandes neutralisiert, sofern er einzelnen Projektentwicklungen direkt zurechenbar und somit akti- vierbar ist. Jene Aufwendungen, die den zuvor beschriebenen Um- satzerlösen aus Dienstleistungen gegenüberstehen, sind in dieser Position ebenso enthalten. Sonstige betriebliche Erträge Die sonstigen betrieblichen Erträge summierten sich auf 3,2 Mio. €, im Vergleich zum Referenzwert von 1,2 Mio. € im Jahr 2020. Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (EBITDA) Das Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (EBITDA) lag mit 210,1 Mio. € um 7,4% über dem Niveau des Vorjahres in Höhe von 195,6 Mio. €. Der Beitrag der einzelnen regionalen Segmente zum Gesamtergebnis stellte sich wie folgt dar: Mit einem EBITDA von 102,4 Mio. € generierte das Segment Deutschland mit rund 49% den größten Anteil. Der größte EBITDA-Beitrag der zentral- und osteuropäischen Kernmärkte entfällt auf Polen, mit einem generierten EBITDA in Höhe von 31,5 Mio. € (15%), gefolgt von Ungarn mit 27,3 Mio. € (13%) und Rumänien mit 20,7 Mio. € (10%). Auf das Seg- ment Österreich entfielen 7,2 Mio. € (3%). Bereinigt um die BUWOG-Rückstellung für Gerichtsge- bühren im Jahr 2020 und andere Einmaleffekte blieb das EBITDA mit 217,8 Mio. € im Jahresvergleich stabil. Neubewertungsergebnis In Summe belief sich der Neubewertungsgewinn im Jahr 2021 auf 602,4 Mio. €, dem gegenüber steht ein Neu- bewertungsverlust von –61,2 Mio. €. Kumuliert stellt sich das Neubewertungsergebnis auf Basis von unabhängigen externen Gutachten folglich mit 541,1 Mio. € außeror- dentlich positiv dar und lag signifikant über dem Vorjah- reswert (2020: 183,5 Mio. €). Das Ergebnis reflektiert das trotz der Covid-19 Pande- mie weiterhin attraktive Marktumfeld für erstklassige Im- mobilien („Class A“) in Deutschland, insbesondere in München und Berlin. Darüber hinaus waren die profitab- len Immobilienentwicklungstätigkeiten des Unterneh- mens ein wesentlicher Treiber für den Bewertungsan- stieg, sowohl hinsichtlich des Baufortschritts von Projek- ten in Bau – hier vor allem die CA Immo Projekte Upbeat und Hochhaus am Europaplatz in Berlin sowie ONE in Frankfurt – als auch in Bezug auf die Entwicklung der Grundstücksreserven. Nach Regionen betrachtet summierte sich das Neube- wertungsergebnis in Deutschland auf 525,2 Mio. €. Neben den oben angeführten Entwicklungsprojekten lieferten die wertmäßig größten Beiträge das Bestandsportfolio in München, insbesondere mit Objekten wie Skygarden, Kontorhaus und MY.O sowie Berlin mit den Objekten Spreebogen, John F. Kennedy-Haus und Königliche Di- rektion. KONZERNLAGEBERICHT 3 9 Zentral- und Osteuropa verzeichnete positive Wertan- passungen in Höhe von 17,9 Mio. €, unter anderem durch die erfolgreiche Fertigstellung des Entwicklungsprojektes Mississippi House und Missouri Park in Prag. Demgegen- über verbuchte Österreich einen Bewertungsverlust in Höhe von –2,0 Mio. €. Ergebnis aus Gemeinschaftsunternehmen Die laufenden Ergebnisse der nach der Equity-Methode konsolidierten Gemeinschaftsunternehmen werden als Ergebnis von Gemeinschaftsunternehmen in der Kon- zern-Gewinn- und Verlustrechnung gezeigt. Im Jahr 2021 summierte sich dieser Beitrag auf 3,6 Mio. € (2020: 1,9 Mio. €). Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) Das Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) sum- mierte sich auf 749,6 Mio. € und verdoppelte sich, insbe- sondere durch das signifikant höhere Neubewertungser- gebnis, im Vergleich zum Vorjahreswert von 375,4 Mio. € (+99,6%). Regional betrachtet stellt das Segment Deutschland mit 627,4 Mio. € den wesentlichen Anteil am Konzern-EBIT. Zentral- und Osteuropa generierte 2021 auf EBIT-Basis 117,9 Mio. €, Österreich 4,3 Mio. €. Finanzergebnis Das Finanzergebnis summierte sich 2021 auf –74,4 Mio. € gegenüber –27,2 Mio. € im Vorjahr. Im Detail entwickelten sich die Bestandteile des Finanzergebnisses wie folgt: Der Finanzierungsaufwand des Konzerns lag mit –47,6 Mio. € über dem Vorjahreswert (2020: –42,3 Mio. €). D iese Ergebnisposition beinhaltete im Vorjahr einen posi- tiven Effekt in Zusammenhang mit einem zugunste n der CA Immo Gruppe entschiedenen Verfahren über die Ent- richtung von Gebäudesteuern in Höhe von 5,2 Mio. € (Auflösung von Rückstellungen für V erspätungszinsen). Neben dem in der Gewinn- und Verlustrechnung ausge- wiesenen Zinsaufwand wurden im Geschäftsjahr 2021 insgesamt Fremdkapitalkosten in Höhe von 5,8 Mio. € (2020: 4,9 Mio. €) mit einem gewogenen durchschnittli- chen Zinssatz von 1,37% (2020: 1,30%) im Rahmen der Errichtung von Immobilien auf die Herstellungskosten aktiviert. Das Ergebnis aus Derivaten belief sich auf –25,9 Mio. € (2020: 21,4 Mio. €). Der Wert des Jahres 2021 beinhaltet eine Derivate-Bewertung der im Oktober 2017 begebenen und mittlerweile vollständig gewandelten Wandelschuld- verschreibung in Höhe von –46,2 Mio. € (2020: 32,2 Mio. €). Dieses Instrument bestand aus einer Fremd- kapitalkomponente und aufgrund der Rückzahlungsop- tion in bar der CA Immo aus einem trennungspflichtigen eingebetteten Derivat. Das eingebettete Derivat der Wan- delanleihe wurde mit dem beizulegenden Zeitwert be- richtet. Demgegenüber führte die Zinsentwicklung über das Jahr 2021 zu einem positiven Bewertungseffekt der Zinsderivate des Unternehmens in Höhe von 20,3 Mio. € (2020: –10,8 Mio. €). Das Ergebnis aus Finanzinvestitionen stellte sich mit –0,8 Mio. € etwas verbessert gegenüber dem Referenzwert der V orperiode (2020: –3,6 Mio. €) dar. Sonstige Positio- nen des Finanzergebnisses (Sonstiges Finanzer gebnis und Kursdifferenzen) beliefen sich in Summe auf –0,1 Mio. € (2020: –2,7 Mio. €). Der Wert des 1. Quartals 2020 bein haltet einen Einmaleffekt in Bezug au f den Rückkauf von ausstehenden Unternehmensanleihen in Höhe von –2,7 Mio. €. Ergebnis vor Steuern (EBT) Das Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) von 675,2 Mio. € (2020: 348,3 Mio. €) verzeichnete auf Basis der oben be- schriebenen Ergebnisentwicklungen einen signifikanten Anstieg von 93,9% im Jahresvergleich. Steuern vom Einkommen Der Ertragsteueraufwand erreichte im Jahr 2021 eine Höhe von –195,4 Mio. € (2020: –94,3 Mio. €), davon ent- fällt der Großteil auf latente Steuern. Periodenergebnis Das Periodenergebnis lag mit 479,8 Mio. € um 88,9% über dem Vorjahreswert von 253,9 Mio. € und entspricht damit dem höchsten Ergebnis in der Unternehmensge- schichte. Das Ergebnis je Aktie belief sich auf 4,89 € (2020: 2,73 € je Aktie). Cashflow Der Cashflow aus operativer Geschäftstätigkeit berück- sichtigt Veränderungen im Umlaufvermögen aus dem Verkauf von zum Handel bestimmter Immobilien und summierte sich auf 150,9 Mio. € (2020: 185,1 Mio. €). Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit, der die Net- togröße zwischen Investitionen und Immobilienverkäu- fen darstellt, belief sich 2021 auf –10,3 Mio. €, gegenüber dem Vorjahreswert von –334,7 Mio. €. Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit summierte sich auf –445,1 Mio. € (2020: 650,1 Mio. €). KONZERNLAGEBERICHT KONZERNLAGEBERICHT 4 0 KONZERNLAGEBERICHT CASHFLOW-STATEMENT – KURZFASSUNG Mio. € 2021 2020 Veränderung in % Liquide Mittel - Beginn des Geschäfts j ahres 935,5 439,4 >100 Cashflow aus - Geschäftstäti g keit 150,9 185,1 – 18 - Investitionstäti g keit – 10,3 – 334,7 – 97 - Finanzierun g stäti g keit – 445,1 650,1 n.m. Veränderung der liquiden Mittel –304,6 500,5 n.m. Sonsti g e Veränderun g en 1) 2,2 – 5,0 n.m. Liquide Mittel - Ende des Geschäfts j ahres 633,1 934,9 –32 1) Beinhaltet Kursänderungen aus Fremdwährung, Umgliederung in eine Veräußerungsgruppe und erwartete Kreditverluste auf liquide Mittel Fun ds from Operations (FFO) Im Jahr 2021 wurde ein FFO I in Höhe von 128,3 Mio. € generiert, –4,1% unter dem Vorjahreswert von 133,8 Mio. €. FFO I je Aktie belief sich zum Stichtag auf 1,31 €, ein Rückgang von ebenso –9,1% zum Vorjahres- wert (2020: 1,44 € je Aktie). Die Jahreszielsetzung von > 128 Mio. € wurde damit erreicht. FFO I ist eine wesentli- che Kennzahl für die nachhaltige Ertragskraft des Kon- zerns, die vor Steuern und um das Ve rkaufsergebnis und sonstige nicht nachhaltige Effekte bereinigt berichtet wird. Bereinigte nicht-nachhaltige Effekte beliefen sich in Summe auf 13,7 Mio. € (2020: 22,9 Mio. €). Diese betrafen in erster Linie administrative Aufwendungen im Ausmaß von 7,7 Mio. € sowie Finanzierungsaufwendungen in Höhe von 6,2 Mio. €. Bereinigte nicht-nachhaltige Effekte des Vorjahres um- fassten in erster Linie administrative Aufwendungen (26,7 Mio. €, inkl. Aufwendungen in Zusammenhang mit der von der CA Immo im 2. Quartal eingebrachten Scha- denersatzklage rund um die Privatisierung der Bundes- wohnbaugesellschaften und damit verbundene Rechts- kosten in Höhe von rund 26,1 Mio. €) sowie operative Aufwendungen in Höhe von –3,7 Mio. €. Letztere beinhal- ten im Wesentlichen einen im 2. Quartal gebuchten posi- tiven Effekt durch die Auflösung von Rückstellungen für immobilienbezogene Steuern. FFO II, inklusive Verkaufsergebnis, sonstige nicht-nach- haltige Ergebniseffekte und nach Steuern ist ein Indikator für die Gesamtprofitabilität der Gruppe und summierte sich auf 143,1 Mio. € gegenüber 141,1 Mio. € (1,4% zum Vorjahreswert). FFO II je Aktie stand bei 1,46 € je Aktie (2020: 1,52 € je Aktie). FUNDS FROM OPERATIONS (FFO) Mio. € 2021 2020 Nettomietergebnis (NRI) 199,5 209,7 Erlöse aus Dienstleistun g en 8,1 8,2 Sonsti g e betriebliche Erträ g e/Aufwände exkl. Dienstleistun g en 3,2 1,2 Sonsti g e betriebliche Erträ g e/Aufwände 11,4 9,4 Indirekte Aufwendun g en – 58,2 – 73,2 Er g ebnis aus Beteili g un g en an Gemeinschaftsunternehmen 9,9 3,9 Finanzierun g saufwand – 47,6 – 42,3 Er g ebnis aus Finanzinvestitionen 1) – 0,5 3,5 Bereini g un g von nicht-nachhalti g en Er g ebniseffekten 2) 13,9 22,9 FFO I (exkl. Verkäufe und vor Steuern) 128,3 133,8 Er g ebnis aus Immobilienhandel 6,7 7,9 Er g ebnis aus Verkau f von lan g fristi g em Immobilienvermö g en 52,7 43,9 Er g ebnis aus Verkauf von Gemeinschaftsunternehmen 0,0 0,1 At E q uit y -Er g ebnis aus Immobilienverkäufen 5,2 3,4 Er g ebnis aus Immobilienverkäufen 64,5 55,3 Er g ebnis aus Verkauf von Vermö g ens g e g enständen zu Marktwerten 0,8 – 1,2 Sonsti g es Finanzer g ebnis 0,0 – 5,1 Sonsti g e Er g ebniseffekte 3) – 18,9 – 26,4 Tatsächliche Ertra g steuer – 31,7 – 15,5 FFO II (inkl. Verkäufe und nach Steuern) 143,1 141,1 1) Exklusive Wertberichtigungen für Barmittel und Barmittel mit Verfügungsbeschränkung 2) Bereinigung um Immobilienverkäufe und sonstige nicht-nachhaltige Ergebnisse 3) Beinhaltet sonstige nicht-nachhaltige Ergebnisse KONZERNLAGEBERICHT 4 1 BILANZANALYSE Aktivseite Das langfristige Vermögen wies zum Bilanzstichtag ei- nen Wert von 6.249,5 Mio. € auf (87,8% der Bilanz- summe). Die Ausdehnung des bilanziellen Bestandsim- mobilienvermögens auf 4.984,3 Mio. € (31.12.2020: 4.723,1 Mio. €) reflektiert das kontinuierliche Portfolio- wachstum des Konzerns sowohl organisch aus der eige- nen Projektentwicklungspipeline als auch durch externe Zukäufe von Bestandsimmobilien in den Kernmärkten. Die Bilanzposition „Immobilienvermögen in Entwick- lung“ erhöhte sich im Vergleich zum 31.12.2020 um 38,7% auf 1.097,1 Mio. €. Das gesamte Immobilienvermö- gen (Bestandsimmobilien, selbst genutzte Immobilien, Immobilien in Entwicklung sowie im Umlaufvermögen gehaltene Immobilien) lag zum Stichtag bei 6.254,2 Mio. € und somit über dem Niveau zum Jahresende 2020 (5.596,2 Mio. €). Das Nettovermögen der Gemeinschaftsunternehmen wird in der Bilanzposition „Beteiligungen an Gemein- schaftsunternehmen“ ausgewiesen, die sich zum Stichtag auf 55,8 Mio. € beliefen (31.12.2020: 57,6 Mio. €). Der Bestand an liquiden Mitteln summierte sich zum Bilanzstichtag auf 633,1 Mio. € und lag damit unter dem Niveau zum 31.12.2020 (934,9 Mio. €). Diese Verwendung von liquiden Mitteln umfasste unter anderem die Tilgung einer im Jahr 2021 fälligen Unternehmensanleihe (107 Mio. €) sowie die Zahlung einer Sonderdividende in Höhe von rund 252 Mio. € im Dezember 2021. Passivseite Eigenkapital Das bilanzielle Eigenkapital wuchs im Jahr 2021 um 5,2% von 3.128,3 Mio. € auf 3.291,0 Mio. €. Neben dem Periodenergebnis in Höhe von 479,8 Mio. € ist darin auch die Ausschüttung der Dividende und Sonderdividenden (insgesamt 604,2 Mio. €) reflektiert. Die Bilanzsumme des Konzerns stieg gegenüber dem Jahresanfang um 4,3% auf 7.114,4 Mio. € (31.12.2020: 6.820,3 Mio. €). Trotz dieser Bilanzausweitung lag die Ei- genkapitalquote zum Stichtag mit 46,3% weiterhin im strategischen Zielbereich (31.12.2020: 45,9%). Verzinsliche Verbindlichkeiten Die verzinslichen Verbindlichkeiten standen zum Stich- tag bei 2.583,9 Mio. €, –8,6% unter dem Vorjahreswert von 2.827,5 Mio. €). Die Reduktion steht unter anderem in Zusammenhang mit der erwähnten Tilgung einer fälligen Unternehmensanleihe. Die Nettoverschuldung (verzinsli- che Verbindlichkeiten abzüglich liquider Mittel) erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr geringfügig auf 1.946,2 Mio. € (2020: 1.890,5 Mio. €). Das Gearing (Nettoverschuldung zu Eigenkapital) stand zum Jahresende bei 59,1% (31.12.2020: 60,4%). Das Loan-to-Value Verhältnis (Fi- nanzverbindlichkeiten abzüglich liquider Mittel zu Im- mobilienvermögen) stand zum Stichtag bei 31,1% gegen- über 33,8% zum Ende des vorangegangenen Jahres. 100% der verzinslichen Verbindlichkeiten lauten auf Euro. Die Finanzierungsstrategie von CA Immo sieht eine umfassende Absicherung des Zinsänderungsrisikos vor. Für weitere Details siehe das Kapitel „Finanzierungen“. BILANZ- UND FINANZIERUNGSKENNZAHLEN Mio. € 31.12.2021 31.12.2020 Eigenkapital 3.291,0 3.128,3 Langfristige verzinsliche Verbindlichkeiten 2.186,5 2.622,2 Kurzfristige verzinsliche Verbindlichkeiten 397,4 205,3 Liquide Mittel –633,1 –934,9 Verfügungsbeschränkte Mittel –4,6 –2,1 Nettoverschuldung 1.946,2 1.890,5 Eigenkapitalquote 46,3 45,9 Gearing (Netto) 59,1 60,4 Gearing (Brutto) 78,5 90,4 Loan-to-Value (Netto) 31,1 33,8 Loan-to-Value (Brutto) 41,3 50,5 KONZERNLAGEBERICHT KONZERNLAGEBERICHT 4 2 KONZERNLAGEBERICHT KONZERNBILANZ - KURZFASSUNG 2021 2020 Veränderung Mio. € in % Mio. € in % in % Immobilienvermögen 6.092,6 86 5.527,1 81 10 Beteiligungen an Gemeinschaftsunternehmen 55,8 1 57,6 1 –3 Immaterielles Vermögen 3,4 0 3,0 0 14 Finanzanlagen und Sonstiges 95,0 1 68,3 1 39 Steuerabgrenzung 2,7 0 4,4 0 –39 Langfristiges Vermögen 6.249,5 88 5.660,4 83 10 Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte und Vermögenswerte in Veräußerungsgruppen 76,2 1 37,1 1 >100 Zum Handel bestimmte Immobilien 87,2 1 35,2 1 >100 Forderungen und sonstige Vermögenswerte 68,4 1 152,8 2 –55 Wertpapiere 0,0 0 0,0 0 n.m. Liquide Mittel 633,1 9 934,9 14 –32 Kurzfristiges Vermögen 864,9 12 1.159,9 17 –25 Summe Aktiva 7.114,4 100 6.820,3 100 4 Eigenkapital 3.291,0 46 3.128,3 46 5 Eigenkapital in % der Bilanzsumme 46,3 45,9 Langfristige verzinsliche Verbindlichkeiten 2.186,5 31 2.622,2 38 –17 Kurzfristige verzinsliche Verbindlichkeiten 397,4 6 205,3 3 94 Übrige Verbindlichkeiten 541,2 8 328,2 5 65 Steuerabgrenzung 698,3 10 536,3 8 30 Summe Passiva 7.114,4 100 6.820,3 100 4 EPRA NET ASSET VALUE (NAV) Um die Vergleichbarkeit mit anderen börsennotierten Immobilienunternehmen zu gewährleisten, weist CA Immo einzelne wichtige Kennzahlen nach den Stan- dards der EPRA (European Public Real Estate Associa- tion), der führenden Interessenvertretung börsennotierter Immobilienunternehmen, aus. Diese Kennzahlen können von den nach IFRS-Regeln ermittelten Werten abwei- chen. Bei der Berechnung der Kennzahlen folgt CA Immo den „Best Practice Recommendations“ der EPRA (www.epra.com). EPRA NET ASSET VALUE (NAV) 31.12.2021 31.12.2020 EPRA NRV Mio. € 4.450,5 4.346,7 EPRA NRV je Aktie € 44,19 43,58 EPRA NTA Mio. € 4.033,9 3.999,3 EPRA NTA je Aktie € 40,05 40,09 EPRA NDV Mio. € 3.393,8 3.423,4 EPRA NDV je Aktie € 33,70 34,32 KONZERNLAGEBERICHT 4 3 Mit Publikation der EPRA Best Practices Recommenda- tions Guidelines im Oktober 2019 wurde die Net Asset Value-Berichterstattung adjustiert mit dem Ziel, jüngste Markt- und Unternehmensentwicklungen besser zu re- flektieren. Infolgedessen wurden der EPRA NAV und der EPRA NNNAV durch drei neue Bewertungskennzahlen für das Nettovermögen ersetzt: EPRA Net Reinstatement Value, EPRA Net Tangible Assets und EPRA Net Disposal Value. CA Immo berichtet mit dem 1. Quartal 2021 nur noch diese neuen Kennzahlen, die von EPRA wie folgt definiert werden 1) : EPRA Net Reinstatement Value Das Ziel der EPRA Net Reinstatement Value-Kennzahl ist es, den Wert des Nettovermögens auf einer langfristi- gen Basis hervorzuheben. Vermögenswerte und Verbind- lichkeiten, von denen nicht erwartet wird, dass sie sich unter normalen Umständen herauskristallisieren, wie z. B. die Fair-Value-Bewegungen bei Finanzderivaten und latente Steuern auf Immobilienbewertungsüberschüsse, sind daher ausgeschlossen. Da die Kennzahl auch wider- spiegeln soll, was erforderlich wäre, um das Unterneh- men auf der Grundlage seiner aktuellen Kapital- und Fi- nanzierungsstruktur über die Investitionsmärkte nachzu- bilden, sollten damit verbundene Kosten wie Grunder- werbsteuern einbezogen werden. EPRA Net Tangible Assets Die der Berechnung des EPRA Net Tangible Assets zu- grundeliegende Annahme geht davon aus, dass Unter- nehmen Vermögenswerte erwerben und veräußern, wodurch bestimmte Niveaus an latenten Steuerverbind- lichkeiten herauskristallisiert werden. EPRA Net Disposal Value Aktionäre sind daran interessiert, den vollen Umfang der Verbindlichkeiten und den daraus resultierenden Shareholder Value zu verstehen, wenn die Vermögens- werte des Unternehmens verkauft und/oder die Verbind- lichkeiten nicht bis zur Fälligkeit gehalten werden. Zu 1) Quelle: EPRA – Best Practices Recommendations Guidelines (Oktober 2019) diesem Zweck bietet der EPRA Net Disposal Value dem Leser ein Szenario, in dem latente Steuern, Finanzinstru- mente und bestimmte andere Anpassungen in ihrem vol- len Umfang berechnet werden, einschließlich der nicht in der Bilanz ausgewiesenen Steuerbelastung, abzüglich der daraus resultierenden Steuern. Diese Kennzahl sollte nicht als "Liquidations-NAV" betrachtet werden, da die beizulegenden Zeitwerte in vielen Fällen keine Liquidati- onswerte darstellen. Der Net Asset Value (IFRS) lag am 31.12.2021 bei 3.290,9 Mio. € (32,68 € je Aktie), gegenüber 3.128,3 Mio. € zum Jahresende 2020 (33,63 € je Aktie) – ein R ückgang von –2,2% auf verwässerter Basi s (–2,8% je Akti e). Diese Veränderung reflektiert nebe n dem Ja hresergebnis in Höhe von 479,6 Mio. € auch die sonstigen Änderungen im Eigenkapital wi e insbesondere die Wandlung der Wandelanleihe (282,2 Mio. €) sowie die Au sschüttung von Dividenden (–604,2 Mio. €). Letz- tere beinhaltet neben der regulären Dividende (100,6 Mio. €) auch Sonderdividenden (503,2 Mio. €, siehe daz u Kapitel „Kapitalmär kte“). D er EPRA Net Tangible Assets (NTA) stand zum Stich- tag bei 4.033,9 Mio. € und damit 0,9% über dem Wert zum Jahresende 2020 (3.999,3 Mio. €). Dies entspricht ei- nem EPRA NTA je Aktie von 40,05 €, der auf ähnlichem Niveau des EPRA NTA zum 31.12.2020 in Höhe von 40,09 € je Aktie liegt. Die Zahl der im Umlauf befindlichen Aktien betrug zum Stichtag 100.716.389 Stück (31.12.2020: 99.747.036, verwässert). Die Werte je Aktie in der nachstehenden Ta- belle werden auf verwässerter Basis dargestellt und re- flektieren damit den Verwässerungseffekt im Zusammen- hang mit der begebenen Wandelanleihe des Konzerns (200 Mio. €), welche über den Betrachtungszeitraum voll- ständig gewandelt wurde (siehe dazu Kapitel „Kapital- märkte“). KONZERNLAGEBERICHT KONZERNLAGEBERICHT 4 4 KONZERNLAGEBERICHT NET ASSET VALUE (NRV, NTA UND NDV NACH EPRA) Mio. € 31.12.2021 31.12.2020 EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV IFRS Eigenkapital der Aktionäre 3.290,9 3.290,9 3.290,9 3.128,2 3.128,2 3.128,2 i) Hybride Finanzinstrumente (Wandelschuldverschreibung) 0,0 0,0 0,0 235,3 235,3 235,3 Verwässerter NAV 3.290,9 3.290,9 3.290,9 3.363,5 3.363,5 3.363,5 ii.a) Neubewertung von IP (bei Anwendung der IAS 40 Cost option) 11,9 11,9 10,0 9,7 9,7 8,2 ii.b) Neubewertung IPUC (bei Anwendung der IAS 40 Cost option) 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 ii.c) Neubewertung sonstiger Vermögensgegenstände 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 iii) Neubewertung von als Finanzierungsleasing gehaltenen Mietvertr ägen 0, 0 0, 0 0,0 0,0 0, 0 0,0 iv) Neubewertung von zu Veräußerungszwecken gehaltenen Vermögensgegenst änden 149,4 124,5 110,5 151,0 138,8 110,9 Verwässerter NAV zum Marktwert 3.452,2 3.427,3 3.411,4 3.524,2 3.512,0 3.482,5 v) Latente Steuern in Bezug auf Marktwertgewinne von IP 694,9 598,6 531,2 451,9 vi) Marktwert von Finanzinstrumenten 12,9 9,2 40,5 37,4 vii) Goodwill als Ergebnis der latenten Steuern –1,2 –1,2 –1,2 –2,0 –2,0 –2,0 viii.a) Goodwill gemäß der IFRS-Bilanz 0,0 0,0 0,0 0,0 viii.b) Immaterielle Vermögenswerte gemäß der IFRS-Bilanz 0,0 0,0 ix) Marktwert der festverzinslichen Schulden –16,4 –57,2 x) Neubewertung von immateriellen Gütern zum fairen Wert 0,0 0,0 xi) Erwerbsnebenkosten 291,7 0,0 252,8 0,0 NAV 4.450,5 4.033,9 3.393,8 4.346,7 3.999,3 3.423,4 Anzahl der Aktien (voll verwässert) 100.716.389 100.716.389 100.716.389 99.747.036 99.747.036 99.747.036 NAV je Aktie in € 44,19 40,05 33,70 43,58 40,09 34,32 FINANZIELLE LEISTUNGSINDIKATOREN Das strategische Kernelement der unternehmerischen Tätigkeit von CA Immo bildet die nachhaltige Steigerung des Unternehmenswerts. Zentrale finanzielle Leistungsin- dikatoren (Kennzahlen) sind dabei ein wichtiges Instru- ment. Sie ermöglichen, jene Faktoren zu identifizieren und für ein Value-Management messbar zu machen, die zu einer nachhaltigen Steigerung des Unternehmenswerts beitragen. Zentraler finanzieller Leistungsindikator ist der auf das eingesetzte Eigenkapital erwirtschaftete Ertrag (RoE – Re- turn on Equity). Ziel ist es, einen Wert höher als die kal- kulatorischen Eigenkapitalkosten zu erreichen und damit Shareholder Value zu generieren. Der RoE 2021 auf Basis des Konzernergebnisses liegt mit 14,9% (2020: 8,3%) deutlich über diesem Zielwert. Der Anstieg zum Vorjahr ist im Wesentlichen auf das signifikant höhere Immobili- enneubewertungsergebnis zurück zu führen. Mit der er- folgreichen strategischen Ausrichtung und Positionierung von CA Immo in den letzten Jahren wurden die Weichen für die nachhaltige Erwirtschaftung einer Eigenkapital- rendite gestellt, die über den Eigenkapitalkosten der Gruppe liegt (siehe Kapitel „Strategie“). Weitere quantitative Faktoren zur Messung und Steue- rung des für unsere Aktionäre nachhaltig erwirtschafteten Ertrags sind die Entwicklung des Net Asset Value (NAV) je Aktie, der operative Cashflow je Aktie sowie Funds from Operations (FFO I und FFO II) je Aktie (siehe oben bzw. Tabelle „Value Kennzahlen“ und „Kennzahlen je Aktie“ im Umschlag des Geschäftsberichtes). KONZERNLAGEBERICHT 4 5 NICHTFINANZIELLE LEISTUNGSINDIKATOREN Da die Finanzkennzahlen letztendlich den Erfolg dar- stellen, der im operativen Immobiliengeschäft erzielt wird, sind diesen eine Reihe sonstiger unter anderem nichtfinanzieller Leistungsindikatoren vorgelagert, die für die Messung und Steuerung des operativen Geschäftsver- laufs wesentlich sind: – Vermietungsquote ist ein Indikator für die Qualität und den Bewirtschaftungserfolg des Portfolios. Die wirt- schaftliche Vermietungsquote der CA Immobilien Anlagen AG betrug im Bestandsportfolio rund 89% (rund 95% per 31. Dezember 2020) 1) . – Leerstandsquote zeigt das Verhältnis der nicht vermiete- ten Flächen im Verhältnis zur Gesamtfläche des Immobi- lienportfolios und spielt daher in Bezug auf die zu erwirt- schaftenden Rendite eine wichtige Rolle. Je höher die Leerstandsquote, desto geringer fällt der Mietertrag aus. Das Immobilienportfolio der CA Immobilien Anlagen AG weist zum 31. Dezember 2021 eine Leerstandsquote von rund 11% aus (31. Dezember 2020: rund 5%). – WAULT – Weighted Average (Unexpired) Lease Term ist ein wesentlicher Indikator im gewerblichen Immobilien- bereich. Dieser gibt Auskunft über die durchschnittliche Restmietdauer des Immobilienportfolios und beläuft sich in der CA Immobilien Anlagen AG per 31. Dezember 2021 auf 3,9 Jahre (31. Dezember 2020: 4,0 Jahre). – Standortqualität und Infrastruktur sind entscheidend für die Vermarktbarkeit der Immobilien. Ein Großteil des Bürobestands der Gruppe liegt in CBD- oder zentralen Businesslagen zentraleuropäischer Hauptstädte. 1) 2021: Exkl. selbst genutzte Immobilien sowie exkl. der 2021 fertig gestellten und in den Bestand übernommenen Bürogebäude Mississippi House, Mis- souri Park (Prag) und ZigZag (Mainz), die sich noch in der Stabilisierungsphase befinden; 2020: exkl. selbst genutzte Immobilien sowie exkl. der Projektfer- tigstellungen NEO (München) und der Quartiersgarage (Mainz), die sich zum 31.12.2020 noch in der Stabilisierungsphase befanden – Nachhaltigkeitszertifizierung: Die Entwicklung von nachhaltigen Gebäuden für das eigene Portfolio zur Stei- gerung der Qualität des Gebäudebestands ist seit vielen Jahren ein wichtiger Bestandteil der Nachhaltigkeitsstra- tegie von CA Immo. Um einen transparenten, internatio- nal vergleichbaren und objektivierten Nachweis der Ge- bäudequalität über das gesamte Portfolio hinweg erbrin- gen zu können, lässt CA Immo auch strategische Core- Bestandsgebäude zertifizieren. – Lokale Präsenz und Marktkenntnis: Eine dezentrale Or- ganisationsstruktur mit eigenen Niederlassungen in den Kernmärkten sichern effiziente Bewirtschaftung und Mieterbindung. – Reduktion der CO 2 -Emissionsintensität des Bestands- portfolios als Indikation für eine gezielte aktive Verbes- serung der energetischen Leistung der Gebäude und dadurch Erhöhung der Attraktivität des Bestandsportfo- lios. CA Immo konzentriert sich dabei insbesondere auf Maßnahmen wie Erhöhung der Energieeffizienz der Ge- bäude, Renovierungsmaßnahmen und Modernisierung, den schrittweisen Umstieg auf erneuerbare Energiequel- len sowie die Übernahme eigener Projektfertigstellun- gen, die unter nachhaltigen Aspekten realisiert wurden, in den eigenen Bestand. Die nicht-finanziellen Leistungsindikatoren in Bezug auf Umwelt-, Arbeitnehmer- und Sozialbelange sowie hinsichtlich Achtung der Menschenrechte als auch Be- kämpfung von Korruption und Bestechung werden im ESG-Bericht ausführlich dargestellt bzw. erläutert. KONZERNLAGEBERICHT KONZERNLAGEBERICHT 46 KONZERNLAGEBERICHT VORAUSSICHTLICHE ENTWICKLUNG MIT WESENTLICHEN CHANCEN UND RISIKEN Der Einmarsch Russlands in die Ukraine hat die Welt- wirtschaft erschüttert. Die unmittelbaren globalen Aus- wirkungen werden eine höhere Inflation, ein geringeres Wachstum und Verwerfungen auf den Finanzmärkten sein. Die Krise hat die Unsicherheit und Volatilität auf den globalen Aktien- und Finanzmärkten erheblich er- höht. Die wichtigsten Aktienindizes haben sich seit dem Ausbruch der Krise negativ entwickelt und die Märkte für unbesicherte Finanzierungen waren für eine gewisse Zeit vollständig geschlossen bzw. sind derzeit nur sehr einge- schränkt zugänglich. Das Risiko einer weiteren Eskalation des Konflikts sowie zusätzlicher geopolitischer Spannun- gen gilt es weiterhin zu beobachten. Die CA Immo Gruppe hat keine Immobilien in Russland oder der Ukraine im Portfolio, die Entwicklungen auf den A ktien- und Finanzmärkten werden sehr genau beobach- tet. Darüber hinaus begegnen wir dem Wechselkursrisiko, indem wir die Mieten grundsätzlich an den Euro koppeln und liquide Mittel in Fremdwährungen laufend in Euro konvertieren. Damit ist die CA Immo Gruppe keinem we- sentlichen Währungsrisiko ausgesetzt. Der Krieg in der Ukraine und die daraus resultierenden Sanktionen und Gegenmaßnahmen können Auswirkun- gen auf die Bilanz der CA Immo Gruppe haben. Die globa- len Auswirkungen des Krieges könnten sich auf die Be- wertung von Forderungen und die Berechnung der erwar- teten Kreditausfälle auswirken. Weiters ist bei der Bewer- tung von Immobilien aufgrund der Unsicherheit erhöhte Vorsicht geboten. Wir evaluieren laufend die aktuellen Entwicklungen und möglichen Auswirkungen auf das Unternehmen. Trotz der Ungewissheit und möglicher di- rekter und indirekter Auswirkungen geht die CA Immo Gruppe davon aus, dass der Russland-Ukraine-Krieg die erfolgreiche Geschäftstätigkeit des Unternehmens lang- fristig nicht beeinträchtigen wird. Das Auftauchen neuer Covid-19-Varianten könnte die Pandemie weiter anheizen und zu einer erneuten wirt- schaftlichen Störung führen. Um das Risiko weiterer ge- fährlicher Covid-19-Varianten zu verringern, ist ein welt- weiter Zugang zu Impfstoffen, Tests und Behandlungen unerlässlich. Dazu müssen die Vorräte aufgestockt, die Versorgungssysteme in den einzelnen Ländern verbessert und die internationale Verteilung gerechter gestaltet wer- den. Darüber hinaus bedeuten Unterbrechungen der Ver- sorgungskette, die Volatilität der Energiepreise und der lokale Lohndruck, dass die Unsicherheit hinsichtlich der Inflation und des geldpolitischen Kurses groß ist. Wenn die führenden Volkswirtschaften die Leitzinsen anheben, könnten Risiken für die Finanz stabilität und die Kapital- ströme, Währungen und Haushaltspositionen der Schwel- len- und Entwicklungsländer entstehen, zumal die Ver- schuldung in den letzten zwei Jahren erheblich gestiegen ist. Portfolio - Strategie Neben der verstärkten Fokussierung des Portfolios auf Class-A-Bürogebäude in den Kernmärkten Berlin, Mün- chen, Wien, Prag und Warschau liegt unser Fokus weiter- hin auf Nachhaltigkeit und intensiver Mieterbindung. Ziel ist es, mit unseren Gebäuden das beste Produkt, die beste Betreuung und die größtmögliche Flexibilität für unsere Mieter zu bieten. Die besondere Synergie, ein erfahrener Entwickler von Green Buildings und Manager eines internationalen Class-A-Büroportfolios in attraktiven Metropolregionen zu sein, macht uns zum idealen Partner für Blue-Chip- Unternehmen. Diese Stärken wollen wir nutzen und wei- ter ausbauen, um unsere gute Marktposition langfristig zu festigen. Der gewinnbringende Verkauf von nicht-strategischen Objekten im Rahmen des strategischen Kapitalrotations- programms soll zudem zu einem starken EBITDA-wirksa- men Verkaufsergebnis und einem entsprechenden Liqui- ditätszufluss führen. Die Reinvestition der Verkaufserlöse in Akquisitionen von strategischen Anlageobjekten oder in die Entwicklungspipeline des Unternehmens zielt auf die Optimierung der Qualität des Portfolios hinsichtlich Lage, baulicher und nachhaltiger Qualität sowie de r Effi- zienz der Bewirtschaftung. Im Zuge dieses Programms zur Portfolio-Optimie rung ha- ben wir gemeinsam mit dem Aufsichtstrat von CA Immo den Start der Evaluierung aller strategischen Optionen für Rumänien beschlossen, einschließlich eines potenziellen Verkaufs des ge samten Portfolios. Developme nt Im Jahr 2021 konnten wir mit der Fertigstellung von Bü- roprojekten in Prag und Mainz wie geplant drei weitere eigene Projektfe rtigstellungen in unser Portfolio aufneh- men. Das größte Entwicklungsprojekt der CA Immo, ONE in Frankfurt mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von rund 430 Mio. €, wird im zweiten Qua rtal 2022 fertigge- stellt. Weiters wird das Büroprojekt Grasblau in Berlin (Ge samtinvestitionsvolumen von rund 70 Mio. €) voraus- sichtlich gegen Ende des Geschäftsjahres fertiggestellt. Die Entwicklung von umfangreichen Grundstückreser- ven in zentralen Lagen in den deutschen Metropolen AUSBLICK KONZERNLAGEBERICHT 4 7 München, Frankfurt und Berlin stellen für CA Immo ein signifikantes langfristiges organisches Wachstumspoten- zial dar, welches bei Vorliegen von erforderlichen Voraus- setzungen und Rahmenbedingungen sukzessive realisiert werden soll. Wesentliche Geschäftsparameter Wesentliche Parameter, die den für 2022 geplanten Ge- schäftsverlauf beeinflussen könnten, sind: – Konjunkturelle Entwicklungen in den Regionen, in de- nen CA Immo tätig ist sowie deren Auswirkungen auf Mietnachfrage und Mietpreisniveaus (Kernindikatoren umfassen BIP-Wachstum, Beschäftigung und Inflation). – Die Entwicklung der allgemeinen Zinsniveaus. – Verfügbarkeit und Kosten langfristiger Fremdfinanzie- rungen (sowohl besicherte Finanzierungen von Banken auf Immobilienebene als auch unbesicherte Kapital- marktfinanzierungen auf Konzernebene) und damit ein- hergehend die weitere Entwicklung am Immobilien-In- vestmentmarkt bzw. die Preisentwicklung und ihre Aus- wirkung auf die Bewertung des Portfolios von CA Immo. – Auch das Tempo der Umsetzung der geplanten Entwick- lungsprojekte hängt von den oben dargelegten Marktfak- toren sowie der Verfügbarkeit von dafür erforderlichen externen Fremd- und Eigenkapital ab. – CA Immo ist darauf angewiesen, dass Unternehmen im Zuge des Rückgangs der Pandemie wieder in ihre physi- schen Büros zurückkehren. In diesem Zusammenhang ist offen, wie sich die krisenbedingte Ausweitung digita- ler Arbeitsprozesse und die Etablierung von „Work- from-Home“ mittelfristig auf die Nachfrage nach Büro- immobilien auswirken werden. – Politische, (steuer-) rechtliche und wirtschaftliche Risi- ken sowie Transparenz und Entwicklungsgrad des je- weiligen Immobilienmarktes. Dividende Anfang November 2021 beantragte der Mehrheitsaktio- när SOF-11 Klimt CAI S.à r.l. die Einberufung einer au- ßerordentlichen Hauptversammlung, um eine Sonderdivi- dende in Höhe von 5,00 € je dividendenberechtigter Aktie zu beschließen, die in zwei Tranchen an alle Aktionäre ausgezahlt werden soll. Die außerordentliche Hauptver- sammlung fand am 30. November 2021 statt und be- schloss, die vorgeschlagenen Beschlüsse anzunehmen. Nach eingehender Prüfung haben wir beschlossen, der am 5. Mai 2022 stattfindenden Hauptversammlung vorzu- schlagen, von der bisherigen Dividendenpolitik abzuwei- chen und den gesamten Bilanzgewinn des Geschäftsjah- res 2021 auf neue Rechnung vorzutragen. Hintergrund dieser Entscheidung ist die Tatsache, dass, wie oben dar- gestellt, bereits im Geschäftsjahr 2021 aus dem Bilanzge- winn zum 31. Dezember 2020 eine Dividende in Höhe von 3,50 € je Aktie ausgeschüttet wurde und im laufen- den Geschäftsjahr am 15. März 2022 eine weitere Divi- dende von 2,50 € je Aktie an die Aktionäre ausgeschüttet wurde. Insbesondere vor dem Hintergrund des aktuellen geopolitischen Umfelds und der gestiegenen Unsicherheit und Volatilität an den Märkten ist für das Geschäftsjahr 2021 keine zusätzliche Dividendenzahlung geplant. Jahreszielsetzung 2022 Die profitable Verkaufstätigkeit von nicht-strategischen Liegenschaften im Rahmen des strategischen Kapitalrotati- onsprogramms soll weiter zu einem starken EBITDA-wirk- samen Verkaufsergebnis und entsprechendem Liquiditäts- zufluss führen. Wir planen die finanzielle Jahreszielset- zung für das Geschäftsjahr 2022 im Laufe des Jahres zu konkretisieren. . KONZERNLAGEBERICHT KONZERNLAGEBERICHT 48 In den ersten Monaten des Geschäftsjahres 2022 sind fol- gende Aktivitäten zu berichten: CA Immo setzte ihr strategisches Kapitalrotationspro- gramm zur Fokussierung des Portfolios auf hochwertige, nachhaltige Büroimmobilien in erstklassigen Lagen An- fang 2022 mit diversen An- und Verkäufen weiter fort. Akquisitionen Im Februar 2022 hat CA Immo in bester Düsseldorfer In- nenstadtlage ein rd. 10.400 m² Mietfläche großes Büroge- bäude (Kasernenstraße 67) erworben. Das Bürogebäude wurde erst kürzlich umfassend modernisiert und lang- fristig als Headquarter an ein in Deutschland führendes Fin-Tech Unternehmen vermietet. Das Bürogebäude „Kasernenstraße 67“ liegt in bester, zentraler Lage im be- gehrten Central Business District (CBD) von Düsseldorf. Verkäufe Im Jänner hat CA Immo den Verkauf des ungarischen Bürogebäudes R70 erfolgreich unterzeichnet und abge- schlossen. Im Februar 2022 wurde mit dem Verkauf des Meininger Hotel Frankfurt (4.750 m 2 Bruttogrundfläche) sowie eines Hotels in der Bodenseestraße im Münchner Stadtteil Aubing die Veräußerung von zwei deutschen Hotelgebäu- den erfolgreich abgeschlossen. Dividende Anfang November 2021 beantragte der Mehrheitsaktio- när SOF-11 Klimt CAI S.à r.l. die Einberufung einer au- ßerordentlichen Hauptversammlung, um eine Sonderdi- vidende in Höhe von 5,00 € je dividendenberechtigter Aktie zu beschließen, die in zwei Tranchen an alle Aktio- näre ausgezahlt werden soll. Die außerordentliche Haupt- versammlung fand am 30. November 2021 statt und be- schloss, die vorgeschlagenen Beschlüsse anzunehmen. Nach eingehender Prüfung haben wir beschlossen, der am 5. Mai 2022 stattfindenden Hauptversammlung vor- zuschlagen, von der bisherigen Dividendenpolitik abzu- weichen und den gesamten Bilanzgewinn des Geschäfts- jahres 2021 auf neue Rechnung vorzutragen. Hintergrund dieser Entscheidung ist die Tatsache, dass, wie oben dar- gestellt, bereits im Geschäftsjahr 2021 aus dem Bilanzge- winn zum 31. Dezember 2020 eine Dividende in Höhe von 3,50 € je Aktie ausgeschüttet wurde und im laufen- den Geschäftsjahr am 15. März 2022 eine weitere Divi- dende von 2,50 € je Aktie an die Aktionäre ausgeschüttet wurde. Insbesondere vor dem Hintergrund des aktuellen geopolitischen Umfelds und der gestiegenen Unsicher- heit und Volatilität an den Märkten ist für das Geschäfts- jahr 2021 keine zusätzliche Dividendenzahlung geplant. FORSCHUNG UND ENTWICKLUNG Technologischer und gesellschaftlicher Wandel verändert die Büro- und Wissensarbeit kontinuierlich. Um Büroim- mobilien heute so zu entwickeln bzw. zu revitalisieren, dass sie auch in Zukunft effizient und profitabel bewirt- schaftbar sind, beobachtet CA Immo einerseits die Verän- derungen der Arbeitsprozesse und der Anforderungen von Unternehmen an ihre Arbeitsräume und erprobt anderer- seits neue technische Lösungen sowie Raum- und Gebäu- dekonzepte in ausgewählten Entwicklungsprojekten. Aktu- ell stehen hierbei u. a. neue Anforderungen in Bezug auf Energieeffizienz, Umweltschutz und Schutzmaßnahmen in Bezug auf Virusinfektionen (Pandemieschutz) im Fokus. Im Zuge ihrer theoretischen und praktischen For- schungstätigkeit kooperiert CA Immo mit Einrichtungen, die sich mit immobilienrelevanter Forschung beschäftigen. So ist CA Immo z. B. Partner des Verbundprojekts Office 21 des Fraunhofer Instituts für Arbeitswirtschaft und Orga- nisation (IAO, www.office21.de) und des Real Estate Inno- vation Network REIN mit dem Ziel, externe und interne In- novationsansätze zu evaluieren und frühzeitig zu pilotie- ren. Zusätzlich ist CA Immo aktives Mitglied in relevanten Plattformen der Immobilienwirtschaft (Details zu unseren Mitgliedschaften finden Sie im ESG-Bericht. NACHTRAGSBERICHT KONZERNLAGEBERICHT 4 9 RISIKOBERICHT KONZERNLAGEBERICHT KONZERNLAGEBERICHT 5 0 RISIKOMANAGEMENT BEI CA IMMO Für den nachhaltigen wirtschaftlichen Erfolg von CA Immo und das Erreichen der strategischen Ziele ist ein erfolgreiches Management bestehender und neu auf- tretender Risiken entscheidend. Um bestehende Markt- chancen nutzen und die darin liegenden Erfolgspotenzi- ale ausschöpfen zu können, müssen in angemessenem Umfang auch Risiken getragen werden. Daher bilden Risi- komanagement und Internes Kontrollsystem (IKS) einen wesentlichen Bestandteil der als Grundsatz verantwor- tungsbewusster Unternehmensführung verstandenen Cor- porate Governance des Konzerns. Das Risikomanagementsystem von CA Immo basiert auf folgenden Komponenten: – Risikokultur: Der Ruf von CA Immo ist zentral für un- sere Identität und unseren Geschäftserfolg. Da her ist die Einhaltu ng etablierter Grundsätze der Corporate Gover- nance und unseres Wertemanagements (Code of Ethics, Code of Co nduct) eine Selbstverständlichkeit. Risikokul- tur bedeutet für CA Immo die Schaffung eines Risikobe- wusstseins und die bewusste Befassung mit Ri siken im T agesgeschäft – sowohl für das Managemen t als auch für j eden einzelnen Mitarbeiter. – Risikostrategie: Die Risikostrategie beschreibt den Um- gang mit den aus der Unternehmensstrategie bzw. dem G eschäftsmodell von CA Immo resultierenden Risiken. Sie legt den Ra hmen zu Art, Ausmaß und Angemessen- heit von Risiken fest und reflektiert so die unterneh- menseigene Definition eines „vernünftigen “ Umgangs mit Risiken. Strategisch e Ausrichtung und Risikotoleranz Der Vorstand legt unter Einbeziehung des in 2019 etab- lierten Corporate Development Komitees sowie des Auf- sichtsrats die strategische Ausrichtung der CA Immo Gruppe sowie die Art und das Ausmaß jener Risiken fest, die der Konzern zur Erreichung seiner strategischen Ziele zu übernehmen bereit ist. Bei der Einschätzung der Risi- kolandschaft und der Entwicklung potenzieller Strategien zur Steigerung des langfristigen Stakeholder Value wird der Vorstand durch die Abteilung Risikomanagement un- terstützt. Zusätzlich wurde ein interner Risikoausschuss mit Vertretern aller Unternehmensbereiche sowie dem Fi- nanzvorstand eingerichtet, der quartalsweise oder im Be- darfsfall im Rahmen von Sondersitzungen zusammentrifft (wie beispielsweise zum Thema „Covid-19-Pandemie“). Ziel dieses Ausschusses ist die zusätzliche Verankerung einer regelmäßigen, funktionsübergreifenden Bewertung der Risikosituation des Konzerns inklusive Einleitung von gegebenenfalls erforderlichen Maßnahmen. Damit soll sichergestellt werden, dass die Unternehmensaus- richtung vor dem Hintergrund verfügbarer Alternativen optimal gewählt ist. Identifikation von Risiken und Bewertung Die Einschätzung der Chancen-/Risikolage erfolgt bei CA Immo quartalsweise im Rahmen von Reportings, die u. a. auf Basis der Ergebnisse des Risikoausschusses er- stellt werden. Die Risikoevalu ierung findet sowohl auf Einzelobjekt- bzw. -projektebene, als auch auf (Teil-)Port- folioebene statt. Einbezogen werden Frühwarnindikato- ren wie Mietprognosen, Leerstandsanalysen, eine konti- nuierliche Überwachung von Mietvertragslauf zeiten und Kü ndigungsmöglichkeiten sowie die kontinui erliche Überwachung der Baukosten bei Projektrealisierungen. Szenariendarst ellungen hinsichtlich Wertent wicklung des Immobilienportfolios, Exitstrategien und Liquiditäts- planu ng ergänzen die Risikoberichterstattung und erhö- hen die Planungssicherheit. Dem Vorsorge prinzip trägt CA Immo Rech nung, indem Mehr-Jahres-Planungen un d Investitionsentscheidungen den gesamten zeit lichen An- lagehorizont der Investitionen umfassen. Zusä tzlich führt CA Immo nun mehr jährlich eine Inventarisierung un d Evaluieru ng der Einzelrisiken nach In halt, Auswirkung und Ei ntrittswahrscheinlichkeit durch. Zudem erfolgt eine jährliche Aktualisierung im Hinblick auf die ge- schätzten Auswirkungen auf das Ergebnis, Vermögen bzw. die Liquidität von CA Immo („Schadensausm aß“) und die Eintrittswahrscheinlichkeit innerhalb eines J ahres. Da bei werden bereits implementierte Maßnahmen und Kontrol- len berücksichtigt, um das Nettorisiko zu ermitteln. Di ese Daten die nen dem Vorstand als Grundlage für die Bestim- mung von Höhe und Art der Risiken, die er bei der Ver- folgung der strategischen Ziele als vertretbar erachtet. Hat der Vorsta nd die Strategie verabschiedet, wird sie in die 3-Jahres-Plan ung des Konzerns eingebunde n und trägt dazu bei, die Ri sikobereitschaft und Erwartunge n des Kon zerns intern wie auch extern zu kommuni zieren. D ie Risikopolitik von CA Immo wird durch eine Reihe von Richtlinien präzisiert. Ihre Einhaltung wird durch Controllingprozesse kontinuierlich überwacht und doku- mentiert. Das Risikomanagement wird auf allen Unter- nehmensebenen bindend umgesetzt. Der Vorstand ist in alle risikorelevanten Entscheidungen eingebunden und trägt die Gesamtverantwortung. Entscheidungen werden grundsätzlich auf allen Ebenen nach dem Vier-Augen- Prinzip gefasst. Die Interne Revision prüft als unabhän- KONZERNLAGEBERICHT 51 gige Abteilung die Betriebs- und Geschäftsabläufe; bei Be- darf werden externe Experten hinzugezogen. In der Be- richterstattung und bei der Wertung der Prüfungsergeb- nisse agiert sie weisungsungebunden. Evaluierung der Funktionsfähigkeit des Risikomanagements Die Funktionsfähigkeit des Risikomanagements wird jährlich vom Konzernabschlussprüfer gemäß den Anfor- derungen der C-Regel Nr. 83 des Österreichisc hen Corpo- rate Governance Kodex beurteilt. Das Ergebnis wird dem Vorstand sowie dem Prüfungsausschuss berichtet. WESENTLICHE MERKMALE DES INTERNEN KONTROLLSYSTEMS (IKS) Das Interne Kontrollsystem von CA Immo umfasst alle Grundsätze, Verfahren und Maßnahmen zur Sicherstel- lung der Wirksamkeit, Wirtschaftlichkeit und Ordnungs- mäßigkeit der Rechnungslegung sowie der Einhaltung der maßgeblichen rechtlichen Vorschriften und Unterneh- mensrichtlinien. Unter Berücksichtigung der Manage- mentprozesse ist das IKS in die einzelnen Geschäftsab- läufe integriert. Ziel ist es, Fehler in der Rechnungslegung und Finanzberichterstattung zu verhindern bzw. aufzude- cken und so eine frühzeitige Korrektur zu gewährleisten. Eine transparente Dokumentation ermöglicht die Darstel- lung der Prozesse für Rechnungslegung, Finanzberichter- stattung und Prüfungsaktivitäten. Sämtliche operative Be- reiche sind in den Rechnungslegungsprozess eingebun- den. Die Verantwortung für die Implementierung und Überwachung des IKS liegt beim jeweils zuständigen lo- kalen Management. Die Geschäftsführer der Tochterge- sellschaften sind angehalten, die Einhaltung der Kontrol- len durch Selbstprüfungen zu evaluieren und zu doku- mentieren. Die Wirksamkeit des IKS wird stichproben- weise von der Konzernrevision überprüft und die Wirtschaftlichkeit der Geschäftsprozesse kontinuierlich evaluiert. Die Ergebnisse der Prüfung werden an die jeweilige Geschäftsführung, den Gesamtvorstand von CA Immo sowie mindestens einmal jährlich an den Prüfungsausschuss berichtet. AUSWIRKUNGEN DER COVID-19-PANDEMIE Wie bereits im vergangenen Geschäftsjahr war auch das Jahr 2021 gesamtheitlich von den Auswirkungen der glo- balen Covid-19-Pandemie geprägt. Viele Länder haben er- neut allgemeine Lockdowns und Reisebeschränkungen verhängt. Infolgedessen war die Marktaktivität in vielen Sektoren weiterhin stark beeinträchtigt. Auch die Immobilienbranche spürt bereits jetzt die Fol- gen der Pandemie. Einige Immobilienmärkte weisen ein deutlich niedrigeres Niveau an Transaktionsaktivitäten und Liquidität auf. Nach wie vor müssen Hotels wegen geringer Auslastungsraten schließen. Der Einzelhandel verzeichnet erhebliche Umsatzeinbußen und stellt ver- mehrt Anfragen hinsichtlich Mietstundung bzw. Mietre- duktion. Baustellen können teilweise nicht wie geplant betrieben werden. CA Immo spürt im Bereich der Baustel- len die ersten Folgen, dennoch kam es selbst nach zwei Jahren Pandemie bisher zu keinen wesentlichen zeitlichen oder finanziellen Einbußen. Die kurz- und langfristigen wirtschaftlichen Auswirkungen der Covid-19-Pandemie auf die Immobilienmärkte sind allerdings weiterhin höchst ungewiss. Je länger die Krise dauert, desto komple- xer und schwerwiegender werden sich die Auswirkungen gestalten. Die Entwicklung bleibt abzuwarten. Die Volatilität und Unsicherheiten an den Aktienmärk- ten, Gewinnwarnungen von Unternehmen sowie negative wirtschaftliche Prognosen im Zusammenhang mit der Co- vid-19-Pandemie unterstreichen deren potenzielle Gefahr für die europäische und globale Wirtschaft. Die tatsächli- chen Auswirkungen können insbesondere aufgrund der dynamischen Entwicklungen nicht abschließend beurteilt werden, unterliegen jedoch einer permanenten Evaluie- rung. Temporäre Einschränkungen des Betriebsverlaufs (auch verursacht durch Ausgangsbeschränkungen/Aus- gangssperren, Grenzschließungen, Schul- und Geschäfts- schließungen sowie weitere Maßnahmen) können jedoch bei der CA Immo Gruppe, bei Mietern, Kunden, Lieferan- ten sowie Behörden eintreten. Die daraus resultierenden finanziellen, allgemein geschäftlichen und immobilien- spezifischen Folgen sind nicht gänzlich absehbar (z. B. nicht vertragskonformer Zahlungseingang von Mieten, Verzögerungen von Bautätigkeiten, Auswirkungen auf die Immobilienmärkte, Entwicklung der Covenants bei Finan- zierungen, Konsequenzen für geplante Immobilientrans- aktionen). CA Immo setzt aber auf eine Vielzahl mögli- cher Maßnahmen, um die Auswirkungen auf die Gruppe so gering wie möglich zu halten. INVESTMENT PROPERTY RISIKEN Risiken aufgrund des Marktumfeldes und der Portfoliozusammensetzung (Portfoliorisiko) Der wirtschaftliche Erfolg von CA Immo hängt u. a. von der Entwicklung der für die Gruppe relevanten Immobi- lienmärkte ab. Wesentliche die Wirtschaftsentwicklung beeinflussende Faktoren sind u. a. die Weltwirtschafts- lage insgesamt, Mietpreisentwicklungen, die Inflations- KONZERNLAGEBERICHT KONZERNLAGEBERICHT 52 rate, die Höhe der Staatsverschuldungen sowie des Zins- niveaus. Im Büroimmobiliensegment spielen zudem Fak- toren wie Wirtschaftswachstum, Industrietätigkeit, Ar- beitslosenrate, Konsumentenvertrauen sowie andere für die wirtschaftliche Entwicklung maßgebliche Elemente eine wesentliche Rolle. All diese Faktoren liegen außer- halb des Einflussbereichs der Gesellschaft. Sie könnten negative Auswirkungen auf die gesamte europäische Wirtschaft und damit auch auf wirtschaftlich starke Nati- onen wie beispielsweise Deutschland und Österreich ha- ben oder insgesamt den Finanz- und Immobiliensektor negativ beeinflussen. Jede negative Veränderung der Wirt- schaftslage könnte einen Rückgang der Nachfrage nach Immobilien zur Folge haben, was wiederum die Vermie- tungsquote, die Immobilienwerte oder auch die Liquidität von Immobilien beeinträchtigen könnte. Wirtschaftliche Instabilität sowie ein beschränkter Zugang zu Fremd- und Eigenkapitalfinanzierungen können zu möglichen Ausfäl- len von Geschäftspartnern führen. Bei mangelnder Liqui- dität des Immobilieninvestmentmarktes besteht das Ri- siko, einzelne Immobilien möglicherweise nicht oder nur zu sonst inakzeptablen Konditionen veräußern zu können, um die Ausrichtung des Immobilienportfolios strategisch zu justieren. Der Wert von Immobilien ist neben der Entwicklung der Mietpreise auc h von den immobilienwirtschaftlichen An- fangsrenditen abhängig. Aufgrund des allgemeinen Markt- umfeldes besteht weiterhin die Gefahr, dass Anfangsrendi- ten für Gewerbeimmobilien wieder nach oben korrigieren. Das historisch außergewöhnlich hohe Preisniveau für Im- mobilieninvestitionen bzw. das niedrige Niveau der Im- mobilienrenditen birgt somit Risiken für die Immobilien- werte des CA Immo Portfolios. Aufgrund des anhaltenden Anlagedrucks von Investoren besteht zudem die Gefahr, dass Immobilien nur noch überteuert gekauft werden kön- nen. Generell ist nicht auszuschließen, dass im Zusam- menhang mit einem Anstieg des allgemeinen Zinsniveaus auch die Renditen für Immobilien steigen und die Immo- bilienwerte in weiterer Folge zurückgehen werden. Angesichts der unsicheren zukünftigen Auswirkungen der Covid-19-Pandemie samt den damit in Zusammen- hang stehenden gegenwärtigen und künftigen Reaktionen auf die Immobilienmärkte und der Schwierigkeit, zwi- schen kurzfristigen Auswirkungen und längerfristigen strukturellen Marktveränderungen unterscheiden zu kön- nen, überprüft CA Immo die eigenen Immobilienbewer- tungen regelmäßig. Nach einer nahezu vollständigen ex- ternen Bewertung des Portfolios der Gruppe im 4. Quartal 2021, wurden die Werte für das Immobilienvermögen zum Stichtag 31. Dezember 2021 auf Basis verbindlicher Kaufverträge bzw. auf Grundlage der externe n Bewertun- gen angepasst. Unter Beachtung der gegenwärtigen außer- gewöhnlichen Umstände sowie des derzeit niedrigen Transaktionsniveaus, muss den Immobilienbewertungen vor allem in den Kernmärkten Österreich und Osteuropa auch weiterhin ein höheres Maß an Vorsicht beigemessen werden als dies sonst der Fall ist. Weitere Informationen zu den Veränderungen der Marktwerte finden Sie im Ka- pitel „Immobilienbewertung“. Dem Marktrisiko beugt CA Immo durch eine breite Streuung auf verschiedene Länder vor. Dem Länderrisiko begegnet CA Immo durch die Konzentration auf strategi- sche Kernmärkte mit lokalen Niederlassungen und eige- nen Mitarbeite rn vor Ort sowie durch eine angepasste re- gionale Allokation innerhalb der Kernmärkte. Der Fokus liegt hier auf Märkten, die langfristige strukturelle Trends wie zunehmende Urbanisierung, eines positiven demo- grafischen Wandels und der strukturellen Angebots- knappheit sowie eine hohe Investitionsliquidität aufwei- sen. Marktkenntnis, laufende Evaluierung der Strategie, kontinuierliches Monitoring des Portfolios sowie eine ge- z ielte Portfoliosteuerung im Rahmen von strategischen Entscheidungen (z. B. Festlegung von Exitstrategien, Mit- telfristplanung für Verkäufe) ermöglichen die rechtzeitige Reaktion auf wirtsc haftliche und politische Ereignisse. Ei- nem allfälligen Transferrisiko beugt CA Immo durch ge- zielte Rückführung liquider Mittel aus bonitätsschwachen Investme ntmärkten vor. Ein aktives Portfoliomanagement soll Konzentrationsrisiken vorbeugen und eine ausgewo- ge ne Portfoliostruktur erhalten. CA Immo ist derzeit in Deutschland, Österreich und ausgewählten CEE Märkten tätig. Mit einem Anteil von 60% des Gesamtportfolios ist Deutschland aktuell größter Einzelmarkt von CA Immo. Die regionale Portfoliozielverteilung sieht eine mittelfris- tige Zielgröße de s Deutschland Anteils von 60 bis 65% vor. CA Immo ist Teil des EPRA Developed Europe Index, der die Kapitalmarktpositionierung und das Gesamtrating unterstützt. Hierfür wird ein a ggregierter EBITDA-Beitrag von Deutschland, Österreich und Polen von mehr als 50% ang estrebt. In Punkto Assetklassen konzentriert sich CA Immo auf moderne und qualitativ hochwertige Büro- immobilien mit Schwerpunkt in innerstädtischen Top-La- ge n. Im Geschäftsfeld Development werden auch Grund- stückse ntwicklungen und Bauprojekte mit anderen Nut- zungsarten (z. B. Wohnen, Hotel) realisiert, die in der Re- ge l nach erfolgreicher Entwicklung oder Fertigstellung veräußert werden. KONZERNLAGEBERICHT 5 3 Für Einzelinvestments definiert CA Immo das Konzent- rationsrisiko aktuell mit einem Grenzwert von 5% des Gesamtportfolios. Zum Bilanzstichtag fallen lediglich das Bürogebäude Skygarden in München sowie die Projekt- entwicklung ONE in Frankfurt in diese Kategorie. Insge- samt zeigt das Portfolio ein hohes Maß an Diversifikation: Die Top 10 Assets der Gruppe repräsentieren weniger als ein Drittel des Gesamtportfolios. Das Konzentrationsri- siko in Bezug auf Einzelmieter ist ebenfalls überschaubar: Per 31. Dezember 2021 wurden rund 22% der Mietein- nahmen durch zehn Top-Mieter lukriert. Mit einem An- teil von rund 3% an den Gesamtmieterlösen sind Price- waterhouseCoopers, gefolgt von der Intercity Hotel GmbH aktuell die größten Einzelmieter im Portfolio. Generell sollen nicht mehr als 5% der gesamten Jahresmieteinnah- men über einen längeren Zeitraum auf Einzelmieter ent- fallen, wobei Mieter mit exzellenter Bonität (AAA/AA) eine Ausnahme bilden können. Bei Single-Tenant-Gebäu- den gilt: Derartige Szenarien sind zu vermeiden, es sei denn, die Bonität des Mieters ist als ausgezeichnet (AAA/AA) einzustufen. Als Single-Tenant-Szenario wer- den Fälle definiert, in denen mehr als 75% der jährlichen Mieteinnahmen (Einzelobjektebene) auf einen einzelnen Mieter entfallen. Grundsätzlich dürfen die Mieteinnah- men aus Single-Tenant-Gebäuden 20% der jährlichen Ge- samtmieteinnahmen nicht übersteigen. Darüber hinaus sollte die durchschnittliche Mietvertragsdauer bei Single- Tenants mehr als zehn Jahre betragen. Sonstige Risikokonzentrationen, die sich aus Faktoren wie z. B. dem Bestand mehrerer Objekte mit einem Markt- wert von mehr als 100 Mio. € in derselben Stadt, dem Branchenmix der Mieter, der Identität von Vertragspart- nern bzw. Lieferanten oder Kreditgebern etc. ergeben und quantitativ nicht effektiv gemessen bzw. eingegrenzt wer- den können, unterliegen einer entsprechenden regelmäßi- gen Überprüfung. Die politische und wirtschaftliche Entwicklung in Län- dern, in denen CA Immo tätig ist, hat ebenso eine wesent- liche Auswirkung auf Vermietungsgrade und Mietaus- fälle. Ist die Gruppe nicht in der Lage, auslaufende Miet- verträge zu vorteilhaften Konditionen zu verlängern und geeignete kreditwürdige Mieter zu finden bzw. langfristig an sich zu binden, beeinträchtigt dies die Ertragskraft und den Marktwert der betroffenen Immobilien. Die Bonität eines Mieters, insbesondere während eines wirtschaftli- chen Abschwungs, kann kurz- oder mittelfristig sinken, was die Mieteinnahmen beeinflussen kann. In kritischen Situationen kann sich die Gruppe zu Mietsenkungen ent- schließen, um einen akzeptablen Vermietungsgrad auf- rechtzuerhalten. Alle Kernstädte von CA Immo verzeichneten durch die herausfordernden Rahmenbedingungen und wirtschaftli- chen Auswirkungen der Pandemie bereits eine rückläu- fige Büroflächennachfrage bzw. einen Anstieg der Leer- standsraten. Nachdem sowohl die Transaktions- als auch die Vermietungsaktivitäten deutlich reduziert wurden, ist auch zukünftig mit längeren Vermarktungs- und Leer- standszeiten für nicht vermietete Einheiten zu rechnen. Da die Nachfrage nach Büroflächen vor allem von der ge- samtwirtschaftlichen Entwicklung abhängt, bleibt abzu- warten, wie sich die in 2021 teilweise rückläufigen Büro- flächenumsätze im Geschäftsjahr 2022 entwickeln wer- den. Darüber hinaus ist offen, wie sich die krisenbedingte Ausweitung digitaler Arbeitsprozesse und der Ausbau des Home-Office mittelfristig auf die Nachfrage nach Bü- roimmobilien auswirken werden. Es ist nicht auszu- schließen, dass die Trends zu flexiblen Büroflächenan- mietungen und Co-Working den Büromarkt in Zukunft noch stärker prägen könnten. CA Immo ist quer durch ihr Mieterklientel (Büro, Hotel, Einzelhandel) mit unterschiedlichen Anträgen auf Redu- zierung der Mietzahlungen konfrontiert. Die rechtlichen Rahmenbedingungen sind von Land zu Land unterschied- lich. Im Falle von Covid-19-bedingten behördlichen Be- triebsschließungen oder -einschränkungen gibt es nach österreichischem Recht ein spezielles gesetzliches Miet- zinsminderungsrecht, während in anderen Ländern man- gels spezifischer gesetzlicher Vorschriften grundsätzlich eine Mietzinszahlungspflicht besteht und ein Mietzins- minderungsrecht nur ausnahmsweise und im Einzelfall über allgemeine Rechtsinstitute (wie dem Wegfall der Ge- schäftsgrundlage) begründet werden kann. Abweichende vertragliche Regelungen können allerdings ebenfalls ein Mietzinsminderungsrecht eines Mieters begründen. In- wieweit die Maßnahmen zur Eindämmung der Covid-19- Pandemie zur Insolvenz einzelner Mieter und damit zu einem Anstieg der Leerstände führen werden, lässt sich nach wie vor noch nicht abschätzen und hängt weitge- hend von der Dauer der Krise ab. Vor allem das Hotelge- werbe, die Gastronomie und der nicht systemrelevante Einzelhandel leiden erheblich unter der herrschenden Si- tuation. Je nach Asset-Klasse ist weiterhin mit Mieterläs- sen, Mietminderungen und Mietstundungen zu rechnen. CA Immo begegnet diesem Risiko u. a. durch Analysen des Immobilienportfolios, der Mieterstruktur sowie des Cash-flows und führt verschiedene Analyseszenarien zur Einschätzung der Risiken durch. Grundsätzlich ist hier immer eine Einzelfallprüfung erforderlich. Durch geziel- tes Monitoring und proaktive Maßnahmen (z. B. Forde- rung von Sicherheitsleistungen, Prüfung der Mieter auf KONZERNLAGEBERICHT KONZERNLAGEBERICHT 5 4 Bonität und Reputation) hat sich das Mietausfallsrisiko in der Gruppe trotz der negativen Auswirkungen der Pan- demie auf einzelne Mieter auf einem niedrigen Niveau ge- halten. Aufgrund der noch nicht final einschätzbaren wirtschaftlichen Auswirkungen der Covid-19-Pandemie sind weitere Einbußen an Mieteinnahmen nicht auszu- schließen. Sämtliche offene Forderungen werden quar- talsweise bewertet und entsprechend ihres Risikogehalts wertberichtigt. Das Ausfallsrisiko wurde im Ansatz des Immobilienwertes ausreichend berücksichtigt. Viele Miet- verträge der Gruppe beinhalten Wertsicherungsklauseln, zumeist unter Bezugnahme auf den länderspezifischen Verbraucherpreisindex. Daher ist die Höhe der Erträge aus derartigen Mietverträgen sowie bei Neuvermietung stark von der Inflationsentwicklung abhängig (Wertsiche- rungsrisiko). Im Vermietungsmarkt ist der Wettbewerb um namhafte Mieter intensiv; in vielen Märkten stehen die Mieten un- ter Druck. Um gegenüber Mietern attraktiv zu bleiben, könnte CA Immo gezwungen sein, niedrigere Mietpreise zu akzeptieren. Zudem können Fehleinschätzungen über die Attraktivität eines Standortes oder die mögliche Nut- zung eine Vermietung erschweren oder die gewünschten Mietkonditionen stark beeinträchtigen. Zum Portfolio der Gruppe gehören in geringem Ausmaß auch Sonder-Asset-Klassen wie Shopping-Center und Ho- tels, deren Betrieb mit eigenen Risiken verbunden ist. Ein schlechtes Center- oder Unternehmensmanagement der Mieter, sinkende Besucherzahlen und die zunehmende Mitbewerbersituation können zu sinkenden Mietpreisen bzw. zum Verlust wichtiger Mieter und damit zu Mietein- bußen und Problemen bei Neuvermietungen führen. Ob- wohl CA Immo keine Hotels selbst betreibt, ist die Er- tragslage der Gruppe von der Qualität des externen Hotel- managements und der Entwicklung der Hotelmärkte ab- hängig. Nicht zuletzt sind hier behördlich angeordnete Pandemie-Maßnahmen wie Lockdowns anzuführen, die insbesondere Hotelbetreiber als auch den Einzelhandel stark in Mitleidenschaft ziehen. RISIKEN AUS DEM GESCHÄFTSFELD DEVELOPMENT Bei Immobilienentwicklungsprojekten entstehen in der Anfangsphase typischerweise ausschließlich Kosten. Er- träge werden erst in späteren Projektphasen erzielt. Ent- wicklungsprojekte können oftmals mit Kostenüberschrei- tungen und Verzögerungen der Fertigstellung verbunden sein, die häufig durch Faktoren verursacht werden, die außerhalb der Kontrolle von CA Immo liegen. Dies kann den wirtschaftlichen Erfolg einzelner Projekte beeinträch- tigen und zu Vertragsstrafen oder Schadenersatzforde- rungen führen. Finden sich keine geeigneten Mieter, kann dies zu einem Leerstand nach Fertigstellung führen. CA Immo hat eine Reihe von Maßnahmen ergriffen, um diese Risiken weitgehend zu beherrschen (Kostenkontrol- len, Abweichungsanalysen, Mehrjahres-Liquiditätspla- nung etc.). Projekte werden mit wenigen Ausnahmen erst nach Vorliegen einer entsprechenden Vorvermietungs- quote gestartet, die den zukünftigen Kapitaldienst durch Mieteinnahmen decken kann. Eine Ausnahme wird nur in besonderen Konstellationen der Projekt- und/oder Marktsituation (z. B. extreme regionale Knappheit an ver- mietbaren Flächen mit absehbar steigenden Mieten und geringem Vermietungsrisiko während der Projektphase) gemacht. Derartige Ausnahmen bedürfen bei Einholung der Projektgenehmigung einer expliziten Prüfung. Angesichts der hohen Auslastung der Bauwirtschaft er- geben sich für CA Immo Risiken sowohl hinsichtlich der (rechtzeitigen) Verfügbarkeit von Bauleistungen als auch hinsichtlich der Baupreise und der Qualität. Dies ist mitt- lerweile nicht nur in Deutschland – als Kernmarkt für Projektentwicklungen – sondern in sämtlichen Kernregio- nen von CA Immo spürbar. Trotz eingepreister Projektre- serven ist nicht auszuschließen, dass ein weiterer Anstieg der Baukosten Risiken für die Budgeteinhaltung und den Gesamtprojekterfolg bedeuten könnte. Zudem besteht – trotz defensiver Projektkalkulation – die Gefahr, dass sich die aktuellen Immobilienrenditen ändern und den ange- strebten Projektgewinn (Developer Profit) schmälern. CA Immo setzt daher auch im Bereich Development ver- stärkt auf entsprechende Markt- und Kostenanalysen. Ins- besondere unter den gegenwärtigen Marktbedingungen aufgrund der Pandemie ist bei Projektentwicklungen mit steigenden Baukosten, Angebots- und Zeitproblemen, schwankenden Finanzierungsraten, unsicheren Vermark- tungszeiträumen und einem Mangel an aktuellen Ver- gleichswerten die Beimessung eines höheren Unsicher- heitsfaktors unvermeidlich. Grundstückswerte könnten daher sehr viel stärker schwanken als dies unter norma- len Umständen der Fall wäre. Die aktuell in Umsetzung befindlichen Projekte bewegen sich überwiegend im Zeit- und Kostenrahmen der genehmigten Projektbudgets und werden hinsichtlich des Kostenrisikos kontinuierlich eva- luiert. CA Immo schafft durch eine umfassende Wertschöp- fungskette von der Vermietung über die Verwaltung bis KONZERNLAGEBERICHT 5 5 hin zur Bebauung, Planung und Entwicklung von Anlage- objekten mit starken inhouse Kompetenzen nachhaltige Werte. Dadurch werden funktionale (Performance-) Risi- ken reduziert und Chancen entlang dieser Wertschöp- fungskette maximiert (Developer Profit). Allerdings ber- gen Grundstücksreserven und Baurechtschaffungspro- jekte durch ihre hohe Kapitalbindung ohne laufende Zu- flüsse spezifische Risiken (z. B. Genehmigungsrisiko), bieten aber gleichzeitig durch die Herbeiführung oder Verbesserung des Baurechtes erhebliches Chancenpoten- zial auf Wertsteigerungen. Durch den Verkauf nicht-stra- tegischer Grundstücksreserven werden die Risiken regel- mäßig reduziert. Auf den verbleibenden Flächen wird die Baurechtschaffung mit eigenen Kapazitäten zügig voran- getrieben. Insgesamt strebt CA Immo ein ausgewogenes Portfolio an; auf Basis von Bilanzwerten bedeutet das rund 85% ertragsstarke Investment Properties und rund 15% Developments in Realisierung inklusive Landbank Reserven. CA Immo realisiert einige Projektentwicklungen in Joint Ventures und ist teils von Partnern bzw. deren Zahlungs- und Leistungsfähigkeit abhängig (Partnerrisiko). Die Gruppe ist überdies dem Kreditrisiko ihrer Gegenparteien ausgesetzt. Abhängig von der jeweiligen Vereinbarung könnte CA Immo auch mit ihren Co-Investoren solida- risch für Kosten, Steuern oder sonstige Ansprüche Dritter haften und bei einem Ausfall ihrer Co-Investoren deren Kreditrisiko oder deren Anteil an Kosten, Steuern oder sonstige Haftungen tragen müssen. FINANZRISIKEN Kapitalmarkt-, Liquiditäts-, Veranlagungs-, Refinanzierungsrisiko Die (Re-)Finanzierung am Finanz- und Kapitalmarkt stellt für Immobiliengesellschaften eine der wichtigsten Maßnahmen dar. CA Immo benötigt Fremdkapital insbe- sondere zur Refinanzierung bestehender Kredite sowie zur Finanzierung von Projektentwicklungen und Akquisi- tionen. Im Ergebnis ist sie daher von der Bereitschaft von Banken und des Kapitalmarktes abhängig, zusätzliches Fremdkapital zur Verfügung zu stellen oder vorhandene Finanzierungen zu vertretbaren Konditionen zu prolon- gieren. Die Marktbedingungen für Liegenschaftsfinanzie- rungen ändern sich ständig. Die Attraktivität von Finan- zierungsvarianten hängt von einer Reihe von Faktoren ab, die nicht alle von der Gruppe beeinflusst werden können (Marktzinsen, geforderte Sicherheiten etc.). Dies kann die Fähigkeit der Gruppe erheblich beeinträchtigen, den Fer- tigstellungsgrad ihres Entwicklungsportfolios zu erhöhen, in geeignete Akquisitionsprojekte zu investieren oder ih- ren Verpflichtungen aus Finanzierungsverträgen nachzu- kommen. Aus heutiger Sicht verfügt die CA Immo Gruppe über ausreichend hohe Liquidität. Dennoch sind Restriktionen auf Ebene einzelner Tochtergesellschaften zu berücksich- tigen, da der Zugriff auf liquide Mittel aufgrund von Obli- gierungen bei laufenden Projekten eingeschränkt ist oder vereinzelt Liquiditätsbedarf zur geforderten Stabilisierung von Krediten besteht. Darüber hinaus besteht die Gefahr, dass geplante Verkaufsaktivitäten nicht oder nur verzö- gert oder unter den Preiserwartungen realisierbar sind. Weitere Risiken bergen unvorhergesehene Nachschuss- verpflichtungen bei Projektfinanzierungen sowie bei Covenant-Verletzungen im Bereich von Objektfinanzie- rungen oder den von CA Immo begebenen Unterneh- mensanleihen. Bei Verletzung dieser Auflagen oder im Verzugsfall wären die jeweiligen Vertragspartner berech- tigt, Finanzierungen fällig zu stellen und deren sofortige Rückzahlung zu fordern. Dies könnte die Gruppe dazu zwingen, Immobilien verkaufen oder Refinanzierungen zu ungünstigen Konditionen abschließen zu müssen. CA Immo verfügt über fluktuierende Bestände liquider Mittel, die sie nach den jeweiligen operativen und strate- gischen Erfordernissen und Zielen veranlagt. Um das In- vestment Grade – Long Term Issuer Rating von Moody’s (aktuell Baa3 mit Ausblick negativ) auf einem akzeptab- len Niveau zu halten, bedarf es zudem einer adäquaten Eigenkapitalausstattung. Einem allfälligen Risiko begegnet CA Immo mit dem kontinuierlichen Monitoring der Covenant-Vereinbarun- gen sowie einer ausgeprägten Liquiditätsplanung und -si- cherung. Berücksichtigt werden dabei auch die finanziel- len Auswirkungen aus den strategischen Zielen. Zudem sichert sich die Gruppe zur Aussteuerung von Liquidi- tätsspitzen eine revolvierend ausnutzbare Kontokorrentli- nie auf Ebene der Konzernmutter (z. B. 3-jährige RCF über 300 Mio. €). Damit wird konzernweit sichergestellt, dass auch ein unvorhergesehener Liquiditätsbedarf bedient werden kann. Dem Anlagehorizont für Immobilien ent- sprechend, werden Kredite grundsätzlich langfristig abge- schlossen. Als Grundregel gilt, dass vor Abschluss von verbindlichen Verträgen im Zusammenhang mit Immobi- lienankäufen eine entsprechende Finanzierung (z. B. Kre- dit, Anleihe) gewährleistet sein muss. Als Alternative und Ergänzung zu den bisherigen (Eigen-) Kapitalbeschaf- fungsquellen wurden in der Vergangenheit auf Projekt- ebene auch Kapitalpartnerschaften (Joint Ventures) einge- gangen. KONZERNLAGEBERICHT KONZERNLAGEBERICHT 5 6 Trotz sorgfältiger Planung ist ein Liquiditätsrisiko auf- grund nicht durchführbarer Mittelabrufe insbesondere bei Joint-Venture-Partnern dennoch nicht auszuschließen. Zudem weist CA Immo Deutschland eine bei Projektent- wicklungen zwar typische, jedoch hohe Kapitalbindung aus. Die Finanzierung sämtlicher bereits in Bau befindli- cher Projekte ist jedenfalls gesichert. Zusätzlicher Finan- zierungsbedarf besteht bei neu zu startenden Projekten. Zinsänderungsrisiko Wenngleich das aktuelle wirtschaftliche Umfeld nach wie vor durch Niedrigzinsen und vergleichsweise hohe Bewertungen von Immobilienportfolios bestimmt wird, ist nicht auszuschließen, dass sich ein Zinsanstieg negativ auf den Immobilienmarkt und in weiterer Folge auf die Bewertung von Immobilien und Deinvestitionsvorhaben von CA Immo auswirkt. Die Eigen- bzw. Fremdkapitalbe- schaffung könnte sich erheblich erschweren, wodurch Wachstumsaspekte nicht oder nur teilweise umsetzbar wä- ren. Marktbedingte Schwankungen des Zinsniveaus wirken sich sowohl auf die Höhe des Finanzierungssatzes als auch auf den Marktwert der abgeschlossenen Zinsabsi- cherungsgeschäfte aus. CA Immo setzt bei Finanzierun- gen auf die Inanspruchnahme von in- und ausländischen Banken sowie die Begebung von Unternehmensanleihen und achtet auf eine Mischung aus langfristigen Zinsbin- dungen sowie variabel verzinsten Krediten. Um sich ge- gen drohende Zinsänderungen und die damit verbunde- nen Schwankungen ihrer Finanzierungskosten abzusi- chern, werden bei variabel verzinsten Krediten verstärkt derivative Finanzinstrumente (Zinscaps, Zinsswaps und Zinsfloors) abgeschlossen. Solche Absicherungsgeschäfte könnten sich allerdings als ineffizient oder ungeeignet für die Zielerreichung herausstellen oder zu ergebniswirksa- men Verlusten führen. Weiters könnte die Bewertung von Derivaten negativen Einfluss auf das Ergebnis bzw. das Eigenkapital haben. Das Ausmaß, in dem sich die Gruppe derivativer Instrumente bedient, hängt von den Annah- men und Markterwartungen in Bezug auf das zukünftige Zinsniveau, insbesondere auf den 3-Monats-EURIBOR ab. Erweisen sich diese Annahmen als unrichtig, kann dies zu einem beträchtlichen Anstieg des Zinsaufwandes füh- ren. Ein permanentes Monitoring des Zinsänderungsrisi- kos ist daher unumgänglich. Risiken, die für CA Immo eine wesentliche und nachhaltige Gefährdung darstellen, sind derzeit nicht gegeben. Zudem finanziert sich CA Immo zunehmend über den Kapitalmarkt. Aktuell entfallen 96% des gesamten Finanzierungsvolumens auf fix verzinste (u. a. in Form von Unternehmensanleihen) oder durch Derivate abgesicherte Finanzierungen. Durch die kontinuierliche Optimierung der Finanzierungsstruk- tur konnten in den letzten Jahren neben einer Reduktion der durchschnittlichen Fremdkapitalkosten auch eine Verbesserung des Laufzeitenprofils sowie eine Erhöhung des Anteils zinsgesicherter Finanzverbindlichkeiten er- reicht werden. Darüber hinaus wurde der Pool an unbe- lasteten Vermögenswerten erhöht. Das Finanzprofil wurde damit in seiner Robustheit weiter gestärkt. Steuerliche Risiken Alle Gesellschaften unterliegen grundsätzlich sowohl hinsichtlich der laufenden Erträge als auch der Veräuße- rungsgewinne der Ertragsteuer im jeweiligen Land. Im Zusammenhang mit der Höhe der zu bildenden Steuer- rückstellungen sind wesentliche Ermessensentscheidun- gen zu treffen. Außerdem ist zu bestimmen, in welchem Ausmaß aktive latente Steuern anzusetzen sind. Erträge aus der Veräußerung von Beteiligungen können bei Einhaltung bestimmter Voraussetzungen ganz oder teilweise von der Ertragsteuer befreit sein. Auch wenn die Absicht besteht, die Voraussetzungen zu erfüllen, werden dennoch für das Immobilienvermögen passive latente Steuern in vollem Ausmaß gemäß IAS 12 angesetzt. Wesentliche Annahmen sind zudem darüber zu treffen, inwieweit abzugsfähige temporäre Differenzen und Ver- lustvorträge in Zukunft gegen zu versteuernde Gewinne verrechnet und damit aktive latente Steuern angesetzt werden können. Unsicherheiten bestehen dabei über Höhe und Zeitpunkt künftiger Einkünfte sowie über die Auslegung komplexer Steuervorschriften. Bei Unsicher- heiten der ertragsteuerlichen Behandlung von Geschäfts- fällen ist eine Beurteilung erforderlich, ob die zuständige Steuerbehörde die Auslegung der steuerlichen Behand- lung der Transaktion wahrscheinlich akzeptieren wird oder nicht. Auf Basis dieser Einschätzung erfasst die CA Immo Gruppe die steuerlichen Verpflichtungen bei Unsicherheit mit dem als am wahrscheinlichsten einge- stuften Betrag. Unsicherheiten und Komplexitäten kön- nen allerdings dazu führen, dass künftige Steuerzahlun- gen wesentlich höher oder niedriger als die derzeit als wahrscheinlich eingeschätzten und in der Bilanz ange- setzten Verpflichtungen ausfallen. Die CA Immo Gruppe hält einen wesentlichen Teil ihres Immobilienportfolios in Deutschland, wo zahlreiche kom- plexe Steuervorschriften zu beachten sind. Dazu zählen insbesondere (i) Vorschriften zur Übertragung von stillen KONZERNLAGEBERICHT 5 7 Reserven auf andere Vermögenswerte, (ii) gesetzliche Vor- gaben zur Grunderwerbsteuer bzw. zum möglichem An- fall von Grunderwerbsteuer bei mittelbaren und unmittel- baren Gesellschafterwechseln bei deutschen Personen- und Kapitalgesellschaften, (iii) die steuerliche Anerken- nung von Auslagerungen von Betriebsvorrichtungen oder (iv) der Abzug von Vorsteuern auf Baukosten bei Entwick- lungsprojekten. Die CA Immo Gruppe unternimmt alle Schritte, um sämtliche steuerlichen Bestimmungen einzu- halten. Nichtsdestotrotz gibt es Umstände – auch außer- halb des Einflussbereichs der CA Immo Gruppe – wie z. B. Änderungen in der Beteiligungsstruktur, Gesetzesän- derungen oder Interpretationsänderungen seitens der Steuerbehörden und Gerichte, die dazu führen können, dass die zuvor genannten Steuerthemen anders als zuvor behandelt werden müssen und daher Einfluss auf den Ansatz von Steuern im Konzernabschluss haben können. Weiters bestehen im Zusammenhang mit in der Vergan- genheit erfolgten Umstrukturierungen in Osteuropa Unsi- cherheiten bezüglich einer möglichen rückwirkenden An- wendung von nachträglichen Steueränderungen. CA Immo schätzt die Wahrscheinlichkeit einer tatsächli- chen Belastung jedoch als gering ein. Hinsichtlich der steuerlichen Abzugsfähigkeit von Leis- tungsverrechnungen innerhalb des Konzerns ist CA Immo stets bestrebt, einen fremdüblichen Preis für interne Leis- tungen zu verrechnen und dies ausreichend zu dokumen- tieren, um alle gesetzlichen Vorgaben zu erfüllen (Ver- rechnungspreisdokumentation). Allerdings besteht auch hier die Möglichkeit, dass die Finanzbehörden eine an- dere Ansicht vertreten und ihrerseits zu Erkenntnissen gelangen, die zu steuerlichen Konsequenzen hinsichtlich der Abzugsfähigkeit von in der Vergangenheit vorgenom- menen internen Leistungsverrechnungen führen und da- mit nachträgliche Steuerzahlungen auslösen könnten. Währungsrisiken Eine allfällige Wiedereinführung nationaler Währungen durch einzelne Mitglieder der Eurozone hätte gravierende Folgen für die europäischen Volkswirtschaften und die ohnehin teilweise volatilen Finanzmärkte. Schließlich könnte der Ausstieg einzelner Staaten aus der Europäi- schen Währungsunion zu einem gänzlichen Kollaps des Währungssystems führen. CA Immo ist in einigen Märkten außerhalb der Eurozone aktiv und daher unterschiedlichen Währungsrisiken aus- gesetzt. Soweit Mietvorschreibungen in diesen Märkten in anderer Währung als in Euro erfolgen und zeitlich nicht vollständig an aktuelle Wechselkurse angepasst werden, können Kursänderungen eine Verringerung der Zahlungseingänge nach sich ziehen. Soweit Aufwendun- gen und Investitionen nicht in Euro erfolgen, können Wechselkursschwankungen die Zahlungsfähigkeit von Konzerngesellschaften beeinträchtigen und die Ergeb- nisse bzw. die Ertragslage der Gruppe belasten. Einem allfälligen Risiko begegnet CA Immo, indem Fremdwährungszuflüsse im Regelfall durch die Bindung der Mieten an den Euro abgesichert werden, sodass aktu- ell kein wesentliches direktes Risiko besteht. Ein indirektes Währungsrisiko besteht durch die Aus- wirkung der Bindung der Mieten an die wirtschaftliche Bonität der Mieter, die zu Zahlungsengpässen bis hin zu Mietausfällen führen könnte. Zahlungseingänge erfolgen jedoch überwiegend in lokaler Währung, weshalb die vor- handene freie Liquidität (Mieteingang abzüglich betriebs- notwendiger Kosten) unmittelbar nach Eingang in Euro konvertiert wird. Dieser Prozess wird kontinuierlich vom zuständigen Länderverantwortlichen überwacht. Ein Währungsrisiko auf der Passivseite besteht nicht. Die Ab- sicherung von Währungsrisiken aus Bauprojekten erfolgt nach Bedarf und Einzelfall. Dabei wird auf die Auftrags- und Mietvertragswährung, die erwartete Wechselkursent- wicklung sowie den Kalkulationskurs abgestellt. Transaktionsrisiko und Risiken aus getätigten Verkäufen Der deutsche Immobilientransaktionsmarkt zeigte sich 2021 unbeeindruckt vom Pandemiegeschehen und den Entwicklungen in den umliegenden Ländern und konnte ein Rekordergebnis hinsichtlich des Investitionsvolumens erzielen. Bedingt durch eine saisonale Abschwächung der Pandemie und die staatlichen Hilfen für Unternehmen, war auch kein weiteres Einbrechen des österreichischen Immobilienmarktes, wie es im Vorjahr zu erkennen war, festzustellen. Auch in Zentral- und Osteuropa waren die Auswirkungen der Pandemie und deren wirtschaftliche Konsequenzen auf die Immobilienmärkte im Jahr 2021 bereits weniger zu erkennen als im Vorjahr. Die positive Dynamik der letzten Jahre vor Beginn der Pandemie konnte langsam wiederaufgenommen werden. Dies zeigt sich auch in CA Immos Kernstädten Warschau, Prag, Bu- dapest und Bukarest. Allerdings kann in der gegenwärti- gen Situation nicht ausgeschlossen werden, dass sich der Immobilientransaktionsmarkt wieder rückläufig entwi- ckelt, Transaktionen aufgrund von Problemen in der Preis- findung und Finanzierung pausieren oder sogar abgebro- chen werden. Aus getätigten Verkäufen können sich Risiken aus ver- traglichen Vereinbarungen und Zusicherungen ergeben, KONZERNLAGEBERICHT KONZERNLAGEBERICHT 5 8 die auf eine Garantie bestimmter Mietzahlungsströme ab- stellen oder die vereinbarten bzw. vereinnahmten Kauf- preise nachträglich mindern könnten. Für bekannte Er- tragsrisiken aus getätigten Verkäufen wurde in ausrei- chender Höhe bilanzielle Vorsorge getroffen und ein all- fälliges Liquiditätsrisiko in der Liquiditätsplanung be- rücksichtigt. Vertragliche Verpflichtungen in Form nach- laufender Kosten (z. B. Restbauleistungen) werden in ent- sprechenden Projektkostenschätzungen erfasst. SONSTIGE RISIKEN Betriebs- und Organisationsrisiken Schwächen in der Aufbau- und Ablauforganisation der CA Immo Gruppe können zu unerwarteten Verlusten füh- ren oder sich in einem zusätzlichen Aufwand nieder- schlagen. Dieses Risiko kann auf Unzulänglichkeiten in EDV- und anderen Informationssystemen, auf menschli- chem Versagen und ungenügenden innerbetrieblichen Kontrollverfahren basieren. Fehlerhafte Programmabläufe sowie automatisierte EDV- und Informationssysteme, die in Art und Umfang nicht dem Geschäftsvolumen Rech- nung tragen oder für Cyberkriminalität angreifbar sind (IT- und Cyberrisiken), bergen ein hohes Betriebsrisiko. Zu den menschlichen Risikofaktoren zählen mangelndes Verständnis für die Unternehmensstrategie, mangelnde innerbetriebliche Risikokontrollen (insbesondere Ge- schäftsablaufkontrollen), zu hohe Entscheidungskompe- tenzen auf individueller Ebene, die zu unbedachten Handlungen führen können, oder zu viele Entscheidungs- instanzen, die eine flexible Reaktion auf Marktänderun- gen verhindern. Aufgaben der Immobilienverwaltung so- wie sonstige Verwaltungsaufgaben werden zum Teil auf externe Dritte ausgelagert. Es ist möglich, dass im Zuge der Übertragung der Verwaltungsaufgaben Know-how über die verwalteten Liegenschaften und Verwaltungspro- zesse verloren geht oder CA Immo außerstande ist, geeig- nete Dienstleister im erforderlichen Zeitrahmen zu identi- fizieren und vertraglich zu binden. Das Know-how eines Unternehmens und seiner Mitar- beiter stellt einen bedeutenden Wettbewerbsfaktor dar und ist ein Alleinstellungsmerkmal gegenüber dem Wett- bewerb. Die Abwanderung von Mitarbeitern in Schlüssel- funktionen stellt daher eine akute Gefahr von Know-how- Verlust dar, der zumeist nur unter hohem Einsatz an Un- ternehmensressourcen (Geld, Zeit, Rekrutierung von neuem Personal) kompensiert werden kann (HR-Risiko). Diesen Risikofaktoren begegnet CA Immo durch unter- schiedliche Maßnahmen: Bei Unternehmensfusionen wird auf strukturierte Prozesse zur Organisationsintegra- tion geachtet. Die Ablauforganisation (System-/Prozessin- tegration) ist klar verankert; es werden kontinuierliche Aktivitäten zur nachhaltigen Umsetzung operativer Ab- läufe gesetzt. Die Konzernstruktur wird regelmäßig hin- terfragt und geprüft, ob die vorgegebenen Strukturen der Unternehmensgröße Rechnung tragen. Personellen Know- how-Risiken, die durch Kündigung von zentralen Wissen- strägern auftreten können, beugt CA Immo durch regel- mäßigen Know-how-Transfer (Schulungen) bzw. Doku- mentation des Know-hows (Handbücher etc.) sowie eine möglichst vorausschauende Personalplanung vor. Rechtliche Risiken Die Gesellschaften der Gruppe sind im Rahmen ihrer ge- wöhnlichen Geschäftstätigkeit sowohl auf Kläger- als auch auf Beklagtenseite in Rechtsstreitigkeiten involviert. Diese werden in unterschiedlichen Jurisdiktionen ge- führt. Das jeweils anwendbare Recht, die unterschiedlich ausgeprägte Effizienz der zuständigen Gerichte und die Komplexität der Streitgegenstände können vereinzelt eine beträchtliche Verfahrensdauer oder andere Verzögerungen bedingen. CA Immo geht davon aus, ausreichende bilan- zielle Vorsorge für Rechtsstreitigkeiten getroffen zu ha- ben. Aktuell sind keine Gerichts- oder Schiedsverfahren anhängig oder drohend, die existenzielle Risiken bergen. Im Frühjahr 2020 hat CA Immo gegen die Republik Ös- terreich und das Land Kärnten eine Schadenersatzklage aufgrund rechtswidriger und schuldhaft parteilicher Be- einflussung des Bestbieterverfahrens im Rahmen der Pri- vatisierung der Bundeswohnbaugesellschaften 2004 („BUWOG“) und des unrechtmäßigen Nichtzuschlags ein- gebracht. Die für diese Zivilverfahren relevanten erstin- stanzlichen und nicht rechtskräftigen Strafurteile vom Jänner 2022 gegen die Angeklagten Ex-Bundesfinanzmi- nister Grasser et al. bestätigten im Wesentlichen, dass im Zusammenhang mit dem BUWOG-Privatisierungsverfah- ren rechtswidrige und parteiliche Handlungen zum Nach- teil von CA Immo gesetzt worden sind. Eine Einschätzung der Auswirkungen des strafrechtlichen Verfahrens auf die anhängigen zivilrechtlichen Schadenersatzverfahren ist final erst nach Abschluss sämtlicher Rechtsmittelverfah- ren mit einem rechtskräftigen strafrechtlichen Urteil mög- lich. Für das Schadenersatzverfahren wurde 2020 eine Prozesskostenrückstellung für Gerichtsgebühren erster In- stanz in Höhe von rund 25 Mio. € gebildet; die Zahlung der Gerichtsgebühren erfolgte aufgrund eines Urteils des Bundesverwaltungsgerichts in 2021. Gegen dieses Urteil hat CA Immo Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof eingebracht. KONZERNLAGEBERICHT 59 Die Veränderung von Rechtsnormen, Rechtsprechung oder der Verwaltungspraxis und deren Auswirkung auf die wirtschaftlichen Ergebnisse und den Betrieb sind un- vorhersehbar und können gegebenenfalls negative Aus- wirkungen insbesondere auf die Wertentwicklung von Immobilien oder die Kostenstruktur der CA Immo Gruppe haben. Derartigen Rechtsrisiken steuert CA Immo durch zahlreiche Maßnahmen proaktiv entgegen. Dazu zählen die regelmäßige Bewertung von historischen und beste- henden Rechtsrisiken, die laufende Überwachung von Gesetzesänderungen bzw. Änderungen in der Rechtspre- chung, die Implementierung von Lessons Learned in un- sere Geschäftsprozesse, sowie kontinuierliche Informa- tions- und Schulungsmaßnahmen. ESG-RISIKEN Aktuelle Entwicklungen am Kapitalmarkt (z. B. Sustainable Finance) sowie neue gesetzliche Auflagen er- zeugen für Unternehmen Handlungsdruck, stärker als bis- her über ESG-Risiken zu berichten, die aus ihrer Ge- schäftstätigkeit resultieren. Umwelt-, Sozial- und Gover- nance-Aspekte haben auch im gesamten Immobiliensek- tor zunehmend an Bedeutung gewonnen. Gebäude wer- den durch ihren hohen Energieverbrauch als einer der Schlüsselfaktoren für den Klimaschutz angesehen, daher liegt die Aufmerksamkeit aktuell noch vorrangig auf Um- weltbelangen (Environmental), aber auch die Faktoren Social und Governance gewinnen zunehmend an Rele- vanz. Environmental Risiken Die Energienutzung in Gebäuden für Beleuchtung, Hei- zung oder Kühlung führt zu direkten oder indirekten CO 2 - Emissionen. Baumaterialien enthalten Kohlenstoffe, die bei ihrer Gewinnung, Herstellung, ihrem Transport und ihrer Verarbeitung entstehen. Da Kohlenstoff in fast jeder Phase des Baus und Betriebs von Gebäuden enthalten ist, sollten Unternehmen rechtzeitig mit der Umsetzung ent- sprechender Programme zur Dekarbonisierung von Im- mobilien beginnen, um zum ehrgeizigen Ziel der Kli- maneutralität in Europa bis 2050 beitragen zu können. Als verantwortungsbewusster Akteur in der europä- ischen Immobilienbranche unterstützt CA Immo die Klimaziele der Vereinten Nationen und den damit ver- bundenen Übergang zu einer kohlenstoffarmen, nachhal- tigen Wirtschaft voll und ganz. Um die damit verbunde- nen Anforderungen bestmöglich zu erfüllen und ihre langfristige Wettbewerbsfähigkeit zu sichern, verankert CA Immo entsprechende Maßnahmen, Prozesse und Ziele in ihrer strateg ischen Ausrichtung (z. B. Nachhaltigkeits- zertifizierung, Nachhaltigkeitsberichterstattung / ESG Re- porting, Green Financing). Für CA Immo ist die Verbesserung der Energieeffizienz im Gebäudebestand ein maßgeblicher Faktor zur Errei- chung der Klimaneutralität. Da die Ergebnisse der Koh- lenstoffeffizienz erheblich von Entscheidungen in der Planungsphase abhängen, achten wir bei unseren Projekt- entwicklungen bereits in einem sehr frühen Stadium auf zukünftige Auswirkung en auf die Umwelt. Dabei setzen wir – wo möglich – auf die Erhöhung des Anteils an bio- basierten Materialien, achten auf den CO 2 -Footprint her- kömmlic her Materialien und die Energieerzeugung vor Ort (Sonnenkollektoren, Wärmepumpen, Wärmenetze, usw.). Unser Besc haffungsprozess stellt zudem sicher, dass die hohen ökologischen Anforderungen gemäß dem jeweils für das projektierte Gebäude vorgesehenen Zertifi- zierungsstandard eing ehalten werden. Unsere Bau-Dienst- leister ve rpflichten wir zur Einhaltung der Nachhaltig- keitsstandards gemäß DGNB Gold oder LEED Gold (z. B. Materialdeklaration, Arbeitnehmerschutz). Detaillierte Informationen hierzu – insbesondere zu Klimarisiken und -chancen einschließlich Risikoeinschät- zung – finden Sie im ESG Report. Sonstige Umwelt- und Klimarisiken Umwelt- und Sicherheitsvorschriften umfassen effektive wie auch latente Verpflichtungen, kontaminierte Liegen- schaften zu sanieren. Die Einhaltung dieser Vorschriften kann mit erheblichen Investitions- und anderen Kosten verbunden sein. Diese Verpflichtungen könnten sich a uf Immobilien beziehen, die gegenwärtig oder auch in der Vergangenheit im Eigentum von CA Immo stehen bzw. standen oder von ihr bewirtsc haftet bzw. entwickelt wer- den oder wurden. Insbesondere betrifft dies die Kontami- nierung mit bislang unentdeckten schädlichen Materia- lien oder Schadstoffen, Kriegsmaterial bzw. sonstige Um- weltrisiken wie z. B. Bodenverunreinigungen etc.. Man- che Vorschriften sanktionieren die Abgabe von Emissio- nen in Luft, Boden und Wasser, die Grundlage einer Haf- tung von CA Immo gegenüber Dritten bilden und die Ver- äußerung, Vermietung bzw. Mieterträge der betroffenen Immobilien erheblich beeinflussen können. Auch Natur- katastrophen und extreme Wettereinwirkungen können erhebliche Schäden an Immobilien verursachen. Grund- sätzlich sind versicherbare Risiken im üblichen Umfang versichert (z. B. All-Risk-Versicherung für Entwicklungs- projekte). Sollte für derartige Schäden jedoch keine aus- reichende Versicherungsdeckung beste hen, könnte dies KONZERNLAGEBERICHT KONZERNLAGEBERICHT 60 nachteilige Auswirkungen nach sich ziehen. Zur Risiko- minimierung bezieht CA Immo vor jedem Kauf auch diese Aspekte in ihre Due Diligence Prüfung ein. Vom Verkäufer werden entsprechende Garantieerklärungen verlangt. Wo möglich, setzt die CA Immo Gruppe umwelt- verträgliche Materialien und energiesparende Technolo- gien ein. Dem ökologischen Vorsorgeprinzip trägt CA Immo Rechnung, indem Projektentwicklungen sowie (Re-)Developments ausschließlich unter der Maßgabe ei- ner Zertifizierungsfähigkeit durchgeführt werden. Soziale Risiken Im Sozialbereich liegen unsere strategischen Schwerpunkte insbesondere auf folgenden Themen: Einhaltung von Menschenrechten, Gesundheit & Sicher- heit, Beschäftigung & Arbeitsbedingungen sowie soziale Aspekte einer na chhaltigen Stadtquartiersentwicklung. Bei Baudienstleistungen verpflichtet und überprüft CA Immo ihre Auftragnehmer beispielsweise auf die Ein- haltung gesetzlicher Regelungen zu Arbeits- und Gesund- heitsschutz, Arbeitsstätten- bzw. Arbeitszeitregelungen sowie tarifvertraglicher Vereinbarungen. Informationen zu den für CA Immo wesentlichen sozia- len Risiken sowie den im Zuge der Covid-19-Pandemie von CA Immo gesetzten umfassenden Schutzmaßnahmen für eine sichere Arbeitsumgebung für CA Immo Mitarbei- ter, Mieter sowie auf CA Immo Baustellen finden Sie im ESG Bericht. Governance Risiken Eine vorbildliche Corporate Governance stellt für CA Immo eine Chance zur langfristigen Wertsteige- rung dar. Umgekehrt birgt die Nichtbeachtung von Gover- nance- und Compliance-Standards hohe Risiken, die von Strafen und Bußgeldern bis hin zum Verlust der Reputa- tion reichen können. Hierzu zählen nicht nur die Einhal- tung von gesetzlichen Vorgaben, Governance-Regeln und (internen) Richtlinien, sondern auch ein transparenter Umgang mit Interessenkonflikten, die Gewährung einer angemessenen Vergütung, die Förderung einer offenen Kommunikation mit allen Stakeholdern sowie die Einhal- tung unserer ethischen Grundsätze und Unternehmens- werte. CA Immo positioniert sich klar gegen jede Form von Ungleichbehandlung, Menschenrechtsverletzungen, organisiertem Verbrechen (z. B. Betrug, Erpressung, Be- stechung und Korruption), Geldwäsche oder Terrorismus- finanzierung. Dagegen wollen wir auf allen Ebenen Integ- rität und Vielfalt fördern. Dem Korruptionsrisiko wird beispielsweise durch den Code of Conduct („Zero Tolerance“) und der damit im Zusammenhang stehenden Geschenke- und Spenden- Richtlinie Rechnung getragen. Mitarbeiter sind dazu an- gehalten, jeglichen Verdachtsmoment intern zu melden. Darüber hinaus besteht für Mitarbeiter sowie externe Dritte bei Verdacht eines Fehlverhaltens die Möglichkeit, diesen anonym über das von CA Immo eingerichtete elektronische Hinweisgebersystem (Hinweisgebersystem (caimmo.com)) zu melden. Über getroffene Maßnahmen zur Bekämpfung von Korruption wird der Aufsichtsrat zumindest einmal jährlich informiert. Die Prüfung kor- ruptionsrelevanter Sachverhalte erfolgt auf Basis des vom Prüfungsausschuss verabschiedeten Revisionsplans oder aufgrund von Sonderprüfungsaufträgen des Vorstands, Prüfungsausschusses oder Gesamtaufsichtsrats. Sämtliche operativ tätigen Konzerngesellschaften werden in regel- mäßigem Turnus auf Korruptionsrisiken überprüft. Bereits im Rahmen des Vergabeprozesses verpflichten wir unsere Auftragnehmer und Lieferanten (Anbieter) zur Anerkennung und Einhaltung unseres Code of Ethics und Code of Conduct sowie der von uns definierten Gover- nance-, Sozial- und Umweltstandards. CA Immo prüft ihre Geschäftspartner – insbesondere auch Bauunterneh- men – im Rahmen des Vergabeprozesses nicht nur hin- sichtlich ihrer fachlichen Qualifikation und wirtschaftli- chen Situation, sondern auch im Hinblick auf soziale As- pekte. Im Rahmen einer Third-Party-Compliance-Über- prüfung wird mittels Fragebögen und Einsatz von Unter- nehmens- und Risikodatenbanken für unerwünschte Me- dien, Sanktionen, Watchlists, etc. auch die Einhaltung von Governance-, Sozial- und Umweltstandards abgefragt bzw. überprüft und in Vergabeprozessen berücksichtigt. Im Bereich Governance achten wir speziell auf die Ein- haltung von Gesetzen, unserer internen Vorgaben für Ver- tragspartner beispielsweise in Bezug auf Unternehmens- ethik, Sicherstellung der Compliance und Maßnahmen zur Bekämpfung von Korruption, Geldwäsche und Terro- rismusfinanzierung. Details zu unseren wesentlichen Standards sowie den hiermit verbundenen Kontrollmechanismen sind unter Unsere Werte (caimmo.com) abrufbar. KONZERNLAGEBERICHT 6 1 GRUNDKAPITAL & AKTIONÄRSSTRUKTUR Aufgrund der Change-of-Control-Klausel der Wandelan- leihe, die durch das Starwood-Angebot ausgelöst wurde, haben nahezu alle Inhaber der Wandelanleihe ihr Wand- lungsrecht ausgeübt. Die Wandlungsrechte wurden seit Ende April durch bedingtes Kapital und teilweise durch die Ausgabe von neuen Aktien bedient. Insgesamt er- höhte sich die Gesamtzahl der Stimmrechte von 98.808.336 um 7.688.090 auf insgesamt 106.496.426 Stimmrechte. Das Grundkapital erhöhte sich ab Ende Ap- ril 2021 von 718.336.602,72 € um insgesamt 55.892.414,30 € und betrug zum Bilanzsstichtag 774.229.017,02 €, das sich auf vier Namensaktien und 106.496.422 Stück auf den Inhaber lautende Stammak- tien mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von je 7,27 € verteilt. Die Inhaberaktien notieren im Prime Mar- ket der Wiener Börse (ISIN: AT0000641352). Mit einer Beteiligung von rund 58% per 31. Dezember 2021 (61.654.765 Inhaberaktien sowie vier Namensak- tien) ist SOF-11 Klimt CAI S.à r.l., Luxemburg, eine von Starwood Capital Group verwaltete Gesellschaft, größter Aktionär von CA Immo. Starwood ist ein auf globale Im- mobilieninvestitionen konzentrierter Finanzinvestor. Die übrigen Aktien von CA Immo befinden sich im Streube- sitz von institutionellen und privaten Investoren, die mit Ausnahme von Petrus Advisers Ltd. (4,57% per 18. März 2022) jeweils eine Beteiligung unter der gesetzlich mel- depflichtigen Schwelle von 4% halten. Nähere Informati- onen zur Ausgestaltung der Aktien sowie zu den Aktio- närsrechten sind im Corporate Governance Bericht (Cor- porate Governance (caimmo.com)) dargestellt. ANGABEN ZUM KAPITAL In der 31. ordentlichen Hauptversammlung vom 9. Mai 2018 wurde der V orstand ermächtigt, mit Zustim- mung des Aufsichtsrats das Grundkapital (auch in meh- reren Tranchen und bei möglichem Bezugsrechtaus- schluss) um bis zu 359.168.301,36 € (rund 50% des der- zeit aktuellen Grundkapitals) durch Bar- oder Sachein- lage gegen Ausgabe von bis zu 49.404.168 auf Inhaber lautend e Stückaktien zu erhöhen. Zur Bedien ung der ausge übten Wandlungsrechte von Inhabern von Wandel- schuldverschreibungen wurde – neben dem hi erfür zu V erfügung stehenden bedingten Kapital – ein genehmig- tes Kapital in Höhe von 9.098.448,62 € verwendet, sodass per 31. Dezemb er 2021 ein nicht ausgenütztes genehmig- tes Kapital in Höhe von 350.069.852,74 € besteht, das bis längstens 18. S eptember 2023 in Anspruch ge nommen werden ka nn. In der selben Hauptversammlung wurde der Vorstand er- mächtigt, bis längstens 8. Mai 2023 mit Zustimmung des Aufsichtsrats Wandelschuldverschreibungen bis zu einem Gesamtnennbetrag von insgesamt 750 Mio. €, mit denen Umtausch- und/oder Bezugsrechte auf bis zu 19.761.667 Stück auf Inhaber lautende Aktien der Gesellschaft mit ei- nem anteiligen Betrag am Grundkapital von bis zu 143.667.319,09 € verbunden sind (bedingtes Kapital 2018), auch in mehreren Tranchen auszugeben und alle weiteren Bedingungen, die Ausgabe und das Umtauschverfahren der Wandelschuldverschreibungen festzusetzen. Die Aus- gabe von Wandelschuldverschreibungen darf nach dieser Ermächtigung nur erfolgen, wenn auf die Summe der neuen Aktien, auf die Umtausch- und/oder Bezugsrechte mit solchen Wandelschuldverschreibungen eingeräumt werden, rechnerisch ein Anteil von insgesamt nicht mehr als 20% des Grundkapitals der Gesellschaft zum Zeitpunkt der Einräumung dieser Ermächtigung entfällt. Das Bezugs- recht der Aktionäre (§ 174 Abs 4 AktG iVm § 153 AktG) wurde ausgeschlossen. In der 34. ordentlichen Hauptversammlung vom 6. Mai 2021 wurde der Vorstand gemäß § 65 Abs 1 Z 8 und Abs 1a und Abs 1b AktG für die Dauer von 30 Monaten ab dem Da- tum der Beschlussfassung, d.h. bis längstens 5. November 2023, ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats im ge- setzlich höchstzulässigen Ausmaß eigene Aktien der Gesell- schaft zu erwerben. Der beim Rückerwerb zu leistende Ge- genwert darf nicht niedriger als 30% unter und nicht höher als 10% über dem durchschnittlichen, ungewichteten Bör- seschlusskurs der dem Rückerwerb vorhergehenden zehn Börsetage betragen. Die sonstigen Rückkaufsbedingungen hat der Vorstand festzulegen, wobei der Erwerb nach Wahl über die Börse, durch ein öffentliches Angebot oder auf eine sonstige gesetzlich zulässige, zweckmäßige Art, also auch außerbörslich und/oder von einzelnen Aktionären und unter Ausschluss des quotenmäßigen Andienungs- rechts erfolgen kann (umgekehrtes Bezugsrecht). Die Er- mächtigung kann ganz oder teilweise oder auch in mehre- ren Teilbeträgen und in Verfolgung eines oder mehrerer Zwecke durch die Gesellschaft, mit ihr verbundene Unter- nehmen (§ 189a Z 8 UGB) oder für deren Rechnung durch Dritte ausgeübt werden. Auch die wiederholte Ausübung dieser Ermächtigung ist zulässig. Der Vorstand wurde wei- ters ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats, die er- worbenen eigenen Aktien ohne weiteren Hauptversamm- lungsbeschluss auf jede gesetzlich zulässige Art wieder zu veräußern und die Veräußerungsbedingungen festzusetzen bzw. die eigenen Aktien auch einzuziehen. INFORMATIONEN GEM. § 243 A UGB KONZERNLAGEBERICHT KONZERNLAGEBERICHT 6 2 Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurde kein Aktienrück- kaufprogramm durchgeführt. Per 31. Dezember 2021 hielt die CA Immobilien Anlagen AG insgesamt 5.780.037 Stück eigene Aktien. Bei einer Gesamtzahl von 106.496.426 aus- gegebenen stimmberechtigten Aktien entspricht dies rund 5% der stimmberechtigten Aktien. INFORMATIONEN ZU VORSTAND UND AUFSICHTSRAT Gemäß Satzung besteht der Vorstand der CA Immo aus einer, zwei oder drei Personen. Die Altersgrenze für Vor- standsmitglieder wird in der Satzung mit Vollendung des 65. Lebensj ahres festgelegt. Die Dauer der letzten Funkti- onsperiode als Vorstand endet mit Ablauf der auf den 65. G eburtstag folgenden ordentlichen Hauptversamm- lung. Der Aufsichtsrat besteht aus mindestens drei, höchstens zwölf Mitgliedern. Mittels Namensaktien ent- sendete Aufsichtsratsmitglieder können von den Entsen- dungsberechtigten jederzeit abberufen und dur ch andere ersetzt werden. Die Satzungsbestimmungen über die Dauer der Funktionsperiode sowie die Ersatzwahlen fin- den auf sie keine Anwendung. Die übrigen Aufsichtsrats- mitglieder werden von der Hauptversammlung gewählt. Die Altersgrenze für Aufsichtsratsmitglieder wird in der Satzung mit Vollendung des 70. Lebensjahres festgelegt. Aufsichtsratsmitglieder scheiden mit Ablauf der auf den 70. G eburtstag folgenden ordentlichen Hauptversamm- lung aus dem Aufsichtsrat aus. Über die Abwahl von Mit- gliedern des Aufsichtsrates beschließt die Hauptver- sammlung mit einer Mehrheit von mindestens drei Vier- tel der abgegebenen Stimmen (§ 21 der Satzun g). „CHANGE OF CONTROL“ REGELUNGEN Die im Geschäftsjahr 2021 neu abgeschlossenen Vor- standsverträge enthalten keine Zusagen für Leistungen aus Anlass der vorzeitigen Beendigung der Vorstandstä- tigkeit infolge eines Kontrollwechsels („Change of Con- trol“ Regelungen). KONZERNLAGEBERICHT 63 CA Immo ist Invest or, Entwickler und langfristiger Ma- nager von hochwertigen Bürogebäuden. Unser strategi- sches Geschäftsmodell ist auf nachhaltige Wertschöpfung unter Beachtung ökologischer, ökonomischer, sozialer und rechtlicher Dimensionen ausgerichtet. Damit einher geht der Anspruch, den vielfältigen Interessen und Be- dürfnissen der Stakeholder von CA Immo in verantwor- tungsvoller Balance zu begegnen und dadurch die Wett- bewerbsfähigkeit langfristig zu sichern. In diesem Sinne evaluieren und managen wir die Anforderungen unserer Stakeholder wie auch die Auswirkungen der Geschäftstä- tigkeit auf unser ökologisches und gesellschaftliches Um- feld. Dieser Bericht zeigt unsere strategische Positionie- rung, Ziele und Maßnahmenplanung zum Thema Nach- haltigkeit und bietet einen Überblick über entsprechende Aktivitäten im Jahr 2021. Standards und Richtlinien der Berichterstattung CA Immo ist nicht zur Aufstellung eines konsolidierten nichtfinanziellen Berichts gemäß § 267a UGB (Nachhal- tigkeits- und Diversitätsverbesserungsgesetz, NaDiVeG) verpflichtet. Als Unternehmen von öffentlichem Interesse erstellen wir dennoch freiwillig einen entsprechenden Bericht. Um die Nachhaltigkeitsthemen möglichst übersichtlich und international vergleichbar aufzubereiten, orientiert sich die Berichterstattung an zwei gängigen internationa- len Standards: den EPRA Sustainability Best Practice Recommendations 3rd Edition (sBPRs) und den Empfeh- lungen der Task Force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD). Eine Übersicht aller gemäß dieser Standards in den Geschäftsbericht integrierten Nachhal- tigkeitsthemen inklusive entsprechender Seitenverweise und Definition der Berichtsgrenzen findet sich im ESG- Anhang. Die EPRA sBPR-Richtlinien bieten – basierend auf den Standards der Global Reporting Initiative (GRI) – eine konsistente Methode zur vergleichbaren Darstellung der Nachhaltigkeitsleistung von Immobiliengesellschaften und decken die Kategorien Umwelt, Soziales sowie Un- ternehmensführung (ESG) ab. Die TCFD-Empfehlungen stehen für eine konsistente Offenlegung klimabezogener finanzieller Risiken. Darüber hinaus zeigen und erläutern wir die im Rah- men unserer Nachhaltigkeitsstrategie berücksichtigten Ziele für nachhaltige Entwicklung (SDGs) der Vereinten Nationen. 1) www.voenix.at Mit der EU Tax onomie-Verordnung brachte das Ge- schäftsjahr 2021 einen neuen wesentlichen Standard für die Nachhaltigkeitsberichterstattung. Die Themen und Ansätze dieser Verordnung wurden bereits in der Erstel- lung unserer ESG-Wesentlichkeitsanalyse im Jahr 2020 berücksichtigt. Darüber hinaus widmen wir der EU Taxo- nomie, ihrer Bedeutung für CA Immo inklusive einer ers- ten Einschätzung der relevanten Wirtschaftsaktivitäten und der von der EU Taxonomie erfassten Finanzkennzah- len ein eigenes Kapitel in diesem Bericht. Berichtsgrenzen und Abdeckung Eine detaillierte Definition der Berichtsgrenzen und –methodi k findet sich im ESG-Anhang. Berichterst attung: Status und Ausblick Durch möglichst relevante und aussagekräftige Bericht- erstattung wollen wir die Transparenz und Vergleichbar- keit unserer Nachhaltigkeitsperformance optimieren. Un- ser in den Geschäftsbericht integrierter Nachhaltigkeits- bericht wurde 2021 das zweite Jahr in Folge mit einem „EPRA sBPR Gold“ Award für vorbildliche ESG-Bericht- erstattung ausgezeichnet. Darüber hinaus beteiligen wir uns jährlich an etablierten ESG-Ratings. Im Geschäftsjahr 2021 hat CA Immo diverse Ratings, u. a. Sustainalytics und das MSCI ESG-Rating, aktiv überprüft und kommen- tiert. Zudem wurde CA Immo ein weiteres Jahr in Folge als einziges Immobilienunternehmen im VÖNIX-Nach- haltigkeitsindex der Wiener Börse gereiht 1) . CA IMMO ESG-RATINGS IM JAHRESVERGLEICH Rating-Agentur Score 2020 Score 2021 MSCI ESG Rating A AA Sustainalytics ESG Risk Rating 17,1 (niedrig) 14,6 (niedrig) ISS Corporate Rating C- C- EPRA sBPR Gold Award Gold Award ESG BERICHT KONZERNLAGEBERICHT KONZERNLAGEBERICHT 64 Befragu ngen durchgeführt. Externe Medien-Berichterstat- tung sowie Analysten-Einschätzungen zum Unternehmen werden einem regelmäßigen Monitoring unterzogen. Un- sere Richtlinien in Bezug auf politische Einflussnahme (Lobbying) finden sich in unserer Grundwerte-Erklärung (Code of Ethics & Conduct) unter www.caimmo.com/esg- richtlinien. Ein offener, frühzeitiger Austausch und die partner- schaftliche Kooperation mit Kommunen, Anrainern und sonstigen Anspruchsgruppen im Kontext von Entwick- lungsprojekten sind für CA Immo wesentliche Erfolgsfak- toren für die Schaffung nachhaltiger und lebendiger Quartiersentwicklung. Deshalb wird mit den relevanten Gruppen bereits im frühen Projektstadium ein aktiver Di- alog geführt. Dies kann u. a. in Form von Nachbarschafts- oder öffentlichen Veranstaltungen, Aushängen oder Infor- mationsbereitstellung an öffentlichen Orten, Informatio- nen an die lokale Presse oder auch im persönlichen Dia- log mit ausgewählten Zielgruppen erfolgen. Am Anfang jeder CA Immo-Quartiersentwicklung steht ein städtebau- licher und landschaftsplanerischer Architekturwettbe- werb, der transparent ausgelobt und international ausge- schrieben wird. Vertreter sämtlicher mit der Quartiersent- wicklung in Verbindung stehender Interessengruppen sind in diesen Prozess eingebunden. Jüngstes Beispiel für frühzeitige Anrainerkommunikation und Stakeholder-En- gagement sind die Bürgerveranstaltungen sowie der Ar- chitekturwettbewerb im Zuge der Entwicklung der Münchner Eggartensiedlung (eggarten-siedlung.de). Ziel für die kommenden Berichtsperi oden ist es, unsere Berichterstattung in Anlehnung an internationale Stan- dards (u. a. die EU Taxonomie und die Corporate Sustainability Reporting Directive, kurz CSRD), Best- Practice-Beispiele und die Anforderungen unserer Stake- holder weiter auszubauen und Chancen zu nutzen, die sich u. a. in Form günstigerer Finanzierungskonditionen bieten. Sowohl die Quantität als auch die Qualität der an die Ratingagenturen übermittelten Informationen soll weiterhin erhöht werden. Der für CA Immo relevante Ka- non an ESG-Ratings wird kontinuierlich überprüft und bei Bedarf ergänzt. Stakeholder Dialog und politisches Engagement Der umfassende und kontinuierliche Austausch mit un- seren vielfältigen Anspruchs- und Zielgruppen ist eine wichtige Voraussetzung für den langfristigen Erfolg von CA Immo. Die Anliegen unserer Stakeholder prägen un- ser Selbstverständnis, leiten unsere strategischen Ent- scheidungen – und fließen somit auch in die Auswahl und Gewichtung unserer strategischen Nachhaltigkeits- themen ein. Details zur Wesentlichkeitsanalyse und Sta- keholder-Einschätzung unserer Nachhaltigkeitsthemen finden Sie auf Seite 65. Unsere Stakeholder-Beziehungen verlaufen auf mehre- ren Ebenen. CA Immo-Mitarbeiter stehen in ständigem direkten Dialog und halten persönlichen Kontakt mit An- legern, Investoren, Mietern, Geschäftspartnern, Kommu- nen und Behörden, Medien sowie Mitarbeitern und Job- Bewerbern. Zudem werden standardisierte Mitarbeiter- CA IMMO-NACHHALTIGKEITSANSATZ KONZERNLAGEBERICHT 6 5 Organisatorische Verankerung und Steuerung von Nachhaltigkeitsthemen und -Risiken Die konzernweite, ganzheitliche Implementierung der Nachhaltigkeitsstrategie in die Unternehmensstrategie und deren Einhaltung obliegt dem Gesamtvorstand. Das ESG-Engagement von CA Immo umfasst Ziele, entspre- chende Maßnahmen und Strategien zur Erreichung dieser Ziele, umfassendes Reporting und das Bekenntnis zur Einhaltung diverser etablierter Standards in den Berei- chen Umwelt, Soziales und Governance. Die für CA Immo relevanten Klima- sowie allgemeine Nachhaltigkeitsrisiken werden als Teil des konzernwei- ten Risikokatalogs jährlich neu evaluiert, bewertet und entsprechende risikomindernde Maßnahmen abgeleitet (Risikosteckbriefe). Eine Zusammenfassung des Risikoka- talogs wird dem Vorstand und Aufsichtsrat einmal jähr- lich vorgelegt. Die Maßnahmen zur Risikoprävention werden bei Bedarf von den zuständigen Fachabteilungen implementiert. Die Verantwortung für das Management dieser Risiken trägt der Gesamtvorstand, die einzelnen Vorstandsmitglieder sind für die Sicherstellung der ope- rativen Wirksamkeit der internen Kontrollsysteme und die Risikoprävention in ihren Verantwortungsbereichen zuständig. Dieser proaktive Ansatz soll sicherstellen, dass etwaige Risiken durch frühzeitiges Gegensteuern mi- nimiert werden und das Unternehmen auf sich verän- dernde Rahmenbedingungen rechtzeitig reagieren kann. Die abteilungsübergreifende CA Immo Nachhaltigkeits- Task-Force unter der Leitung des Head of Sustainability koordiniert die laufende Umsetzung der Nachhaltigkeits- strategie und treibt die Entwicklung neuer Initiativen vo- ran. Rahmenbedingungen, Ziele und Maßnahmen sowie entsprechende Fortschritte im ESG-Kontext werden dem Vorstand im Rahmen von regelmäßig stattfindenden Vor- standssitzungen bzw. sonstigen Management-Meetings zumindest einmal im Quartal präsentiert. Darüber hinaus wird der Aufsichtsrat wenigstens einmal jährlich im Rah- men der laufenden Berichterstattung über ESG-Themen informiert. Informationen zur Verankerung von ESG im Vergütungs- modell des Vorstands finden Sie im Corporate Gover- nance-Bericht bzw. unter caimmo.com/verguetung. 1) Auswirkungen von Umwelt, Gesellschaft und Wirtschaft auf das Ge- schäftsmodell, die Strategie und Finanzlage von CA Immo Strategische Nachhaltigkeitsinitiative und Bewusstseinsbildung Im Jahr 2019 startete CA Immo unter dem Motto „To- morrow Proof by CA Immo“ ein konzernweites Projekt zur Definition und Steuerung der strategischen Nachhal- tigkeitsaktivitäten. Parallel zur Erweiterung der externen Berichterstattung wurde 2021 auch die interne Kommunikation von Nach- haltigkeitsthemen und -aktivitäten intensiviert – u. a. durch die Bildung weiterer Arbeitsgruppen zu einzelnen Themenbereichen (z. B. zu Klimaszenarien und -risiken, EU Taxonomie) und virtuelle Mitarbeiter-Schulungen. Relevanz und Prioritäten der CA Immo Nachhaltigkeitsberichterstattung Um sicherzustellen, dass die Nachhaltigkeitsberichter- stattung und -strategie im Einklang mit dem Geschäfts- modell und sämtlichen Stakeholder-Interessen steht, hat CA Immo im Geschäftsjahr 2020 erstmals eine systemati- sche Analyse zur Bestimmung der wesentlichen Nachhal- tigkeitsthemen durchgeführt. Eine entsprechende The- menliste wurde auf Basis der Berichterstattung relevanter Mitbewerber, Regularien und Nachhaltigkeitsstandards sowie einer internen Analyse der Auswirkungen der CA Immo-Geschäftstätigkeit auf Umwelt, Gesellschaft und Wirtschaft erstellt. Die Wesentlichkeitsanalyse dieses Themenspektrums erfolgte im Anschluss unter Berücksichtigung von drei Dimensionen: der Geschäftsrelevanz („Outside-In“ 1) ), der Signifikanz der Auswirkungen unserer Geschäftstätigkeit („Inside-Out“ 2) ) sowie einer Stakeholder-Bewertung. Na- hezu die gesamte Senior Management-Ebene von CA Immo war in diesen Analyseprozess aktiv eingebun- den. Im Zuge der Stakeholder-Befragung wurden alle CA Immo-Mitarbeiter eingeladen, eine Priorisierung der einzelnen Themen aus ihrer Sicht vorzunehmen; die Be- teiligungsquote lag bei rund 50%. Eine entsprechende Themenbewertung aus Sicht der übrigen CA Immo-Stake- holdergruppen (u. a. Mieter, Investoren, Banken) wurde von deren internen CA Immo-Ansprechpartnern vorge- nommen. 2) Auswirkungen von CA Immo auf Umwelt, Gesellschaft und Wirtschaft KONZERNLAGEBERICHT KONZERNLAGEBERICHT 6 6 Die Ergebnisse dieser dreidimensionalen Wesentlich- keitsanalyse sind im Folgenden in Form einer Matrix dar- gestellt. Die daraus abgeleiteten sechs Fokusthemen (stärkste Auswirkungen auf Umwelt, Gesellschaft und Wirtschaft bei gleichzeitig hoher Stakeholder-Relevanz) definieren den Rahmen, innerhalb dessen CA Immo ei- nen relevanten Beitrag zu einer nachhaltigen Wirtschaft leisten kann – sowie die damit verbundenen wesentli- chen Risiken und Chancen. Sie geben in Folge die Schwerpunkte der laufenden Nachhaltigkeitsberichter- stattung, der strategischen Zielsetzungen und operativen Maßnahmen vor. Die Berichterstattung zu den Fokusthe- men ist durch die entsprechenden Symbole gekennzeich- net. Die zusätzlich zu den Fokusthemen in der Matrix enthaltenen Nachhaltigkeitsthemen werden – teilweise in geringerem Detaillierungsgrad – ebenso in unserer Be- richterstattung abgedeckt. Aufgrund der aktuell dynamischen Entwicklungen in Bezug auf ESG-Themen – sowohl des regulatorischen Umfelds als auch der Stakeholder-Bedürfnisse – werden wir diese Wesentlichkeitsmatrix künftig zumindest alle zwei Jahre einer Neubewertung unterziehen. NACHHALTIGKEIT BEI CA IMMO: WESENTLICHKEITSMATRIX UND FOKUSBEREICHE Die Darstellung zeigt eine Übersicht der relevanten CA Immo Nachhaltigkeitsthemen gemäß deren Auswirkungsintensität auf Umwelt, Gesellschaft und Wirtschaft (horizontale Achse) sowie der Stakeholder Relevanz (vertikale Achse). Die Relevanz für den Unternehmenserfolg zeigt sich in der Größe der Kreisflächen. Die farblich markierte Fläche kennzeichnet die CA Immo Fokusbereiche (gleichermaßen hohe Auswirkung und Stakeholder Relevanz). Soziale, ökologische und wirtschaftliche Auswirkungen, Risiken und Chancen durch die CA Immo-Geschäftstätigkeit Ein wesentlicher Schritt zur Ermittlung und Gewich- tung der für CA Immo relevanten Nachhaltigkeitsthemen war die Evaluierung der Auswirkungen unserer Ge- schäftstätigkeit auf Umwelt, Gesellschaft und Wirtschaft über die gesamte Wertschöpfungskette. Hierbei wurden u. a. folgende direkte (eigene Aktivitäten) und indirekte (Lieferkette) wesentliche Auswirkungen, Risiken und Chancen identifiziert. Umwelt: – Management von Energieeffizienz und CO 2 -Emissionen, Abfallaufkomm en, Ressourcenverbrauch und kreislauf- wirtschaftlichen Grundsätzen über den gesamten Le- benszyklus der Gebä ude – Umweltfreundl iche Beschaffung und Lieferke tte – Brownfield vs. G reenfield-Entwicklung (Schutz der Bio- diversität) – Nachhaltige Pr oduktdefinition für Quartiersentwicklun- gen und Neubauprojekte. KONZERNLAGEBERICHT 67 Gesellschaft und Wirtschaft: – Sozialstandards in der Quartiers- und Projektentwick- lung (Produktdefinition, z. B. soziale Infrastruktur, leist- bares Wohnen), Reaktion auf gesellschaftlichen Wa ndel – Gesundheit und Sicherheit für Mieter, Auftragnehmer und eigene Mitarbeiter im Gebäudebetrieb und auf Bau- stellen, Umgang mit Pandemie-Risiken – Arbeitsbedingungen und Einkommenseffekte eigener und externer Mitarbeiter (Auftragnehmer), Arbeitneh- merrechte, Personalentwicklung und -bindung – Unabhängige und verantwortungsvolle Unternehmens- führung, Comp liance mit sozial- und umweltrelevanten Vorgaben, Einhaltung von Menschenrechten, Vermei- dung von Korruption und Bestechung, Reputationsri- siko. UN Sustainable Deve lopment Goals (SDGs) Als wesentlicher Akteur im europäischen Immobilien- sektor unterstützt CA Immo die Ziele für nachhaltige Ent- wicklung (Sustainable Development Goals, SDGs 1) ) der Vereinten Nationen (siehe Grafik). Unsere Positionierung und Aktivitäten stehen im Einklang mit den SDGs, die wichtigsten Aktionsfelder sind in der Tabelle auf Seite 68 angeführt und überblicksartig erläutert. Mitgliedschaften CA Immo ist aktiv in den wesentlichen Plattformen der Immobilienwirtschaft und unterstützt über Mitglied- schaften bzw. Kooperationen branchenrelevante For- schung und Entwicklung. So ist CA Immo seit vielen Jah- ren aktives Mitglied in Organisationen, die – nachhaltige Stadt- sowie Projek tentwicklung fördern, z. B. die D eutsche Gesellschaft für Nachhaltige Immobili- enwirtschaft (DGNB), Urban Land Institute (ULI) – relevante Themen und Anliegen der Immobilienwirt- schaft öffentlich vertreten und standardisieren, z. B. die European Public Real Estate Association (EPRA), der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) oder das Institut für Corporate Governance der deutschen Immobilien- wirtschaft e. V. (ICG); darüber hinaus beteiligt sich CA Immo als Mitglied des ESG Circle of Real Estate (E- CORE) 2) an der Entwicklung eines europäischen Sco- ringstandards, der die Nachhaltigkeit in Immobilien- portfolios transparent, messbar und vergleichbar ma- chen soll. Ziel dieses Engagements ist es, durch Innovationen, Best Practice und unternehmensübergreifende Bran- chenkooperation die Wettbewerbsfähigkeit sowohl auf operativer als auch auf Unternehmensebene langfristig zu stärken (siehe auch Kapitel Forschung und Entwicklung). Eine vollständige Liste aller CA Immo-Mitgliedschaften findet sich auf unserer Konzernwebsite unter www.caimmo.com/membership. 1) https://www.sdgwatch.at/de/ueber-sdgs/ 2) www.ecore-scoring.com KONZERNLAGEBERICHT KONZERNLAGEBERICHT 68 FOKUSBEREICHE VON CA IMMO IM KONTEXT INTERNATIONALER NACHHALTIGKEITS-INITIATIVEN Fokusbereich Beschreibung Schwerpunktthemen der EU Taxonomie- Verordnung UN Sustainable Development Goals (SDGs) Klima & Energie Wir wollen einen Beitrag dazu leisten, die globale Klimaerwärmung auf 1,5° Celsius zu begrenzen. Deshalb haben wir uns das Ziel gesetzt, den Energieverbrauch und CO 2 - Footprint im Bau und Betrieb unserer Gebäude zu reduzieren und die Resilienz unseres Portfolios gegenüber Klimarisiken zu erhöhen. Durch Sensibilisierung unserer Mieter, Mitarbeiter und Lieferanten wollen wir klima- und umweltfreundliches Verhalten im Rahmen unseres Einflussbereichs fördern. – Eindämmung des Kli- mawandels – Anpassung an den Kli- mawandel Nachhaltige Beschaffung & Lieferkette Wir entwickeln Büroimmobilien für den langfristigen Bestand ausschließlich nach hohen Nachhaltigkeitsstandards. Die Einhaltung der damit verbundenen Anforderungen an nachhaltige Beschaffung stellen wir über vielfältige Umwelt- und Sozialauflagen für Auftragnehmer und Lieferanten auch in der Lieferkette sicher. – Vermeidung und Ver- minderung der Umwelt- verschmutzung – Verantwortung für die Lieferkette Ressourcenschonung & Kreislaufwirtschaft Wir setzen auf Initiativen, die zu reduziertem Ressourcenverbrauch, der Wiederverwendung und dem Recycling von Materialien und Abfall bei Bau, Betrieb und der Sanierung von Gebäuden beitragen. – Übergang zu einer Kreislaufwirtschaft – Nachhaltige Nutzung und Schutz der Wasser- und Meeresressourcen Nachhaltige Stadtquartiersentwicklung Wir sind spezialisiert auf die umweltschonende Revitalisierung von innerstädtischen Altstandorten (Brownfield Development). Dabei achten wir auf den Schutz der Biodiversität und schaffen gemischt genutzte Stadtquartiere mit nachhaltiger Infrastruktur und hoher Lebensqualität, die attraktiv, integrativ und zugänglich sind. – Schutz und Wiederher- stellung der biologi- schen Vielfalt und der Öko-systeme Unternehmensethik, Corporate Governance & Compliance Verantwortungsvolle Unternehmensführung und Compliance mit sozial-, umwelt- und wirtschaftsrelevanten Vorgaben sind Basis unserer Geschäftstätigkeit. Wir verpflichten uns dazu, Arbeitnehmerrechte zu stärken, Menschenrechtsverletzungen vorzubeugen und agieren in unserem gesamten Einflussbereich nach den Grundsätzen der Nichtdiskriminierung, Chancengleichheit und Zero Tolerance gegenüber Korruption und Bestechung. – Menschenrechte – Arbeitnehmerrechte – Bekämpfung von Korruption Gesundheit & Sicherheit Wir schaffen sichere, gesundheitsfördernde und attraktive Arbeitsumgebungen für Mieter, Mitarbeiter und Dienstleister – sowohl in unseren Gebäuden als auch auf den Baustellen. Wir fördern unsere Mitarbeiter und achten auf deren Bedürfnisse, Gesundheit und Individualität. KONZERNLAGEBERICHT 69 CA Immo Nachhaltigkeitsagenda: Ziele, Prinzipien und Maßnahmen Unsere Agenda für einen nachhaltigen Geschäftsbetrieb fasst alle aktuellen wesentlichen Unternehmensziele, Prinzipien und Maßnahmen im Kontext unserer Fokusbe- reiche zusammen. Mit diesem Programm will CA Immo aktiv zur Erreichung der von der Europäischen Union de- finierten Klima- und Umweltziele (Klimane utralität bis 2050) und dem allgemeinen Übergang zu einer nachhalti- gen Wirtschaft beitragen. Ergänzende Tabellen und Infor- mationen gemäß EPRA, TCFD und NaDiVeG finden Sie im ESG Anhang. CA IMMO AGENDA FÜR NACHHALTIGEN GESCHÄFTSBETRIEB Fokusbereiche Ziele & Prinzipien Maßnahmen Klima & Energie – Reduktion der durchschnittlichen Scope 1+2 CO 2 -Emissionsintensität des Bestandsportfolios um 50% bis 2030 (Basisjahr 2019) – Alle Neubauprojekte, die ab 2030 fer- tiggestellt werden, sind klimaneutral im Betrieb (net zero carbon) – Klimaneutralität bis 2050 – Umstellung der Stromverträge auf 100% Strom aus erneuerbaren Energiequellen im Bestandsportfolio bis 2023 (vom Vermieter be- schafft) – Einkauf von klimaneutraler Fernwärme nach lokaler Verfügbarkeit – Green-Lease-Programm zur Reduktion der CO 2 -Emissionen (Scope 3) im Gebäudebestand (Mieterbeteiligung) – Aufbau eines digitalen Energiemonitoring und -management-Systems für das konzernweite Bestandsportfolio bis 2025 – Renovierungsprogramm zur systematischen Reduktion des Energie- verbrauchs und CO 2 -Fußabdrucks des Gebäudebestands – Kontinuierliche Reduktion des Ener giebedarfs von Neubauprojekten – Ausbau erneuerbarer Energieträger in und an Neubauprojekten (z. B. Photovoltaik, Solarthermie, Geothermie) – Reduktion der gebundenen CO 2 -Emissionen in Neubauprojekten (em- bodied carbon) – Kompensation unvermeidbarer Emissionen durch Ausgleichsmaß- nahmen (z. B. CO 2 -Reduktions-Zertifikate) Nachhaltige Beschaf- fung & Lieferkette – Sozial- und Umweltauflagen in CA Immo-Vergaberichtlinie – Verpflichtung aller Bau-Dienstleister zur Einhaltung umfassender Nachhaltigkeitsstandards (z. B. Materialdeklaration, Arbeitnehmer- schutz) Ressourcenschonung & Kreislaufwirtschaft – Erhöhung des Anteils an recyceltem/ wiederverwertbarem Abfall – Reduktion des Wasserverbr auchs – Implementierung eines professionellen Abfallmanagements und Wasserverbrauchsmonitorings im Gebäudebetrieb – Green-Lease-Programm zur ressourcenschonenden, nachhaltigen Ge- bäudenutzung (Mieterbeteiligung) Nachhaltige Stadt- quartiersentwicklung – Schwerpunkt auf Brownfield Develop- ment (Revitalisierung von Altstandorten) – Weiterführung des strategischen Sch werpunkts auf Revitalisierung von Altstandorten – Umsetzung aller Büroneubauten für den eigenen, langfristigen Be- stand nach mindestens DGNB Gold oder LEED Gold-Zertifizierungs- standard – Definition eines konzernweiten Standards zur nachhaltigen Projekt- entwicklung auf Basis von Mieterbedürfnissen und der EU-Taxono- mie-Verordnung Unternehmensethik, Corporate Governance & Compliance – Compliance mit ES G Regulierungen – Freiwilliges Best-Practice-Commit- ment – UN Global Compact Mitgliedschaft wird angestrebt – OECD Leitlinien als Richtschnur unternehmerischen Handelns Gesundheit & Sicher- heit – Vermeidung von Unfällen in Gebäu- den und auf Baustellen – Erhalt der langfristigen Leistungsfähig- keit eigener und externer Mitarbeiter (Mieter, Auftragnehmer) – Ber ücksichtigung vielfältiger Maßnahmen für Gesundheit und Kom- fort der künftigen Nutzer bereits im Zuge der Gebäudeplanung und -entwicklung (DGNB-, LEED-, WELL-Zertifizierungsstandards) – Standardisierte Sicherheitskonzepte im Bau und Gebäudebetrieb – Umfassende Schutzmaßnahmen im Zuge der Covid-19-Pandemie – Betriebliche Gesundheitsvorsorge, flexible Arbeitszeitmodelle KONZERNLAGEBERICHT KONZERNLAGEBERICHT 70 UMWELT CA Immo will einen Beitrag dazu leisten, die globale Klimaerwärmung auf 1,5° Celsius zu begrenzen und die Umwelt zu schützen. Deshalb haben wir uns das Ziel ge- setzt, den CO 2 -Footprint unserer Geschäftstätigkeit zu re- duzieren und unsere bisher gesetzten Maßnahmen zum Schutz der Umwelt zu evaluieren und zu intensivieren. 1. KLIMARISIKEN UND -CHANCEN Der Klimawandel und seine Folgen für unsere Umwelt sind eine globale Bedrohung, deren vielfältige Auswir- kungen bereits heute spürbar sind. Die mit der Klimaver- änderung verbundenen zukünftigen gesellschaftlichen, klimapolitischen, wirtschaftlichen und technologischen Entwicklungen sind mit hoher Unsicherheit behaftet, ebenso wie die Geschwindigkeit, mit der sich dieser Ver- änderungsprozess vollziehen wird. Vieles wird davon ab- hängen, wie empfindlich das Klima-system auf Verände- rungen der Treibhausgasemissionen reagiert, wie stark sich höhere Erwärmungsniveaus auf unsere Umwelt aus- wirken und wie schnell einzelne Länder und Gesellschaf- ten auf diese Entwicklungen reagieren. CO 2 -Emissionen und Szenarien der Klimaerwärmung Die globale Erwärmung um 2°Celsius wird im Laufe des 21. Jahrhunderts überschritten werden, wenn es in den kommen den Jahrzehnten nicht zu einer tiefgreifende n Verringerung der CO 2 - und anderer Treibhausgasemissio- nen kommt 1) . Die Grafik rechts oben zeigt Szenarioanaly- sen für die Entwicklung der globalen CO 2 -Emissionen und d er daraus resultierenden Klimaerwärmu ng bis 2100. 1) IPCC: Climate Change 2021, Sixth Assessment Report, www.ipcc.ch Szenarioanalyse für globale Klimaerwärmung Die Rolle des Immobiliensektors im Kampf gegen den Klimawandel Über den gesamten Lebenszyklus betrachtet – von Bau, Nutzung, Renovierung bis hin zum Abriss – sind Ge- bäude in der EU für 40% des Energieverbrauchs und 36% der energiebedingten Treibhausgasemissionen (CO 2 ) verantwortlich. Rund 75% der Gebäude in Europa gelten als ineffizient und weniger als 1% des nationalen Gebäu- debestands werden jährlich im Durchschnitt renoviert 2) . Strengere Energiestandards für Gebäude, höhere energeti- sche Sanierungsraten und technologischer Wandel (z. B. intensivierter Einsatz von erneuerbaren Energieträgern wie Wärmepumpentechnologien), aber auch die Energie- wende (Bereitstellung von ausreichend Energie aus er- neuerbaren Energieträgern für einen klimaneutralen Ge- bäudebetrieb) sind Schlüsselkomponenten, um die EU- Klimaziele zu erreichen. CA Immo Klimarisiken und -chancen Die Analyse der konkreten Klimarisiken für unser Ge- schäft ist überaus komplex und birgt etliche unbekannte Größen. Informationen zum Management der für CA Immo relevanten Klimarisiken und den entsprechen- den organisatorischen Prozessen und Verantwortlichkei- ten finden sich auf Seite 65 sowie im Kapitel Risikoma- nagement. 2) https://ec.europa.eu/info/news/focus-energy-efficiency-buildings-2020- feb-17_en KONZERNLAGEBERICHT 7 1 Die Klimaveränderungen stellen ein Risiko dar, das sich auf zwei Ebenen entfaltet. Bei der Bewertung der spezifi- schen Klimarisiken für CA Immo haben wir diese Ebenen zur Klassifizierung herangezogen: – Physische Risiken: Direkte, physische Schäden an Sachanlagen (Gebäuden, Anlagen und Ausrüstung) durch das sich verändernde Klima, ausgelöst durch ext- reme Wetterereignisse (akute Risiken) oder die kontinu- ierliche Klimaveränderung wie Anstieg des Meeresspie- gels bzw. höhere Temperaturen (chronische Risiken). Um die entsprechende Risikobelastung unseres Portfo- lios konkret bewerten zu können, haben wir 2021 natürli- che Risiken (natural hazards: Flut, Hagelsturm, Blitzein- schlag, Tornado, Sturm) für alle Bestandsgebäude der CA Immo mit einem Wert von >10 Mio. € evaluiert. 1) Die Durchführung einer detaillierten, vorausschauenden Ri- siko- und Vulnerabilitätsbewertung nach unterschiedli- chen RCP-Szenarien (Representative Concentration Pa- thways) für die identifizierten Klimarisiken gemäß den Richtlinien der EU Taxonomie ist für das Geschäftsjahr 2022 vorgesehen. Klimaerwärmung: RCP Szenario Kalkulation Quelle: Researchgate.net 2) PHYSISCHE RISIKEN Risikotyp Risiko-Einschätzung Potenzielle finanzielle Auswirkungen Aktion und strategische Vorsorge Naturkatastrophen und extreme Wettereinwirkungen Risikogruppe: Akut Wahrscheinlichkeit: Hoch Zeithorizont 3) : Kurz CA Immo Risikoexposure 4) : Gering 5) – Physische Schäden und Beeinträchtigung von Gebäuden (evtl. verstärkt durch hohe Portfoliokonzentration innerhalb einer Stadt) – Lieferverzögerungen und Materialeng- pässe (unterbrochene Lieferketten) – Unterbrechung von Produktion bzw. Be- trieb – Kontinuierliche Kontrolle, Wartung und In- standhaltung der Gebäude – Vorausschauende Projektentwicklung und hohe Gebäudequalität im Bestand – Durchführung einer Szenarioanalyse gemäß den Richtlinien der EU Taxonomie in 2022, Ablei- tung von Anpassungsmaßnahmen zur Erhöhung der Klimaresilienz des Bestands – Umfassender Versicherungsschutz für Bestand und Projekte (Baustellen) Allmähliche Veränderungen von Temperatur und Niederschlag, ansteigender Meeresspiegel Risikogruppe: Chronisch Wahrscheinlichkeit: Hoch Zeithorizont 3) : Lang CA Immo Risikoexposure: Wird 2022 mittels Szenario- analyse evaluiert – Änderungen bei Rohstoff- und Input-Prei- sen – Höher er Energieverbrauch und Betriebs- kosten bei Gebäuden (z. B. durch Anstieg des Kühlbedarfs) – Höhere Instandhaltungs- und Baukosten zur Erhöhung der Klimaresilienz – Anstieg der Versicherungsprämien bzw. kein Versicherungsschutz möglich – Risikovorsorge u. a. durch Hochwasserschutz- konzepte in Gebäuden in Flusslage, verbesserte Drainagesysteme – Implementierung effizienter Kühl- und Beschattungssyste me – Durchführung einer Szenarioanalyse gemäß den Richtlinien der EU Taxonomie in 2022, Ablei- tung von Anpassungsmaßnahmen zur Erhöhung der Klimaresilienz des Bestands 1) Natural Hazards Analyse mit SwissRE CATNET ® Risk Analysis Tool 2) https://www.researchgate.net/figure/Global-temperature-increase-used- in-IPCC-AR5-presented-by-the-RCPs-The-values-in_fig1_316307741 3) Zeitraum, in dem diese Klimarisiken mit entsprechender Wahrscheinlichkeit eintreten: Kurz: 0-1 Jahr, Medium: 1-3 Jahre, Lang: länger als 3 Jahre 4) Gering: 0-10 Mio. €; Mittel: 10-50 Mio. €, Hoch: >50 Mio. €. Betrach- tungszeitraum: 1 Jahr 5) Unter Berücksichtigung der vorhandenen risikomitigierenden Maßnah- men wird das derzeit bestehende Restrisiko als gering eingestuft KONZERNLAGEBERICHT KONZERNLAGEBERICHT 7 2 – Übergangsrisiken (Transitionsrisiken): wirtschaftliche Risiken, die durch den Übergang zu einer kohlenstoffar- men Wirtschaft ausgelöst werden. Diese Risikogrup pe inkludiert regul atorische Risiken (in Folge ne uer oder verschärfter ges etzlicher Bestimmungen) sowie Risiken durch Veränderung von Markt, Nachfrage und Techno- logien (Markt- bzw. Wettbewerbsrisiken) oder Reputati- onsverlust (Reputationsrisiko). TRANSITIONSRISIKEN Risikotyp Risiko-Einschätzung Potenzielle finanzielle Auswirkungen Aktion und strategische Vorsorge Regulatorische Risiken Strengere Vorgaben und Gesetze zu Dekarbonisierung, Energieeffizienz und Anpassung an den Klimawandel Wahrscheinlichkeit: Hoch Zeithorizont 1) : Medium – Höhere Baukosten aufgrund steigender Anforderungen an Energieeffizienz der Gebäude und CO 2 -neutrale Bauprozesse – Höhere Investitionen in die energeti- sche Nachrüstung/Sanierung des Ge- bäudebesta nds – Compliance-Kosten (Strafen, Abgaben) – Er höhte Steuern und/oder Verlust von Subventionen – Genaue Beobachtung der aktuellen und künftigen Rechtslage in unseren Märkten – Investitionen in die energetische Nachrüstung/ Sanierung des Gebäudebestands – Vorausschauende Projektentwicklung und hohe Gebäudequalität des CA Immo Portfolios – Gezieltes Ener gie- und Nachhaltigkeitsmanage- ment – Von CA Immo entwickelte Gebäude übererfüllen aktuelle Vorgaben an Energieeffizienz und Um- weltschutz (der Regulierung voraus sein) Marktrisiken Druck vom Kapitalmarkt zur Reduktion der CO 2 - Emissionen (Sustainable Finance) Wahrscheinlichkeit: Hoch Zeithorizont 1) : Kurz – Sinkender Aktienkurs (Reputations-ver- lust) – Höhere Finanzierungskosten, schlech- tere Verfügbarkeit von Fremdkapital – Klare, messbare Klimastr ategie und -Ziele – Tr ans p arente Nachhalti g keitsberichterstattun g und –kommunikation – Strategisches Kapitalrotationsprogramm zur Stei- gerung der Nachhaltigkeit des Bestandsportfolios Veränderung der Marktnachfrage hin zu energieeffizienten Gebäuden (veränderte Mieterbedürfnisse) Wahrscheinlichkeit: Hoch Zeithorizont 1) : Medium – Sinkende Immobilienwerte – Schlechtere Vermarktbarkeit – Niedrigere Mietniveaus, niedrigere Mieterlöse (Stranding Risk) – Hohe Gebäudequalität mit hohem Anteil an Nach- haltigkeitszertifizierungen erhöht die langfristige Wettbewerbsfähigkeit des Bestandsportfolios – V on CA Immo entwickelte Gebäude übererfüllen aktuelle Vorgaben an Energieeffizienz und Um- weltschutz (Premium-Segment, best-in-class) – Strategisches Kapitalrotationsprogramm zur Stei- gerung der Nachhaltigkeit des Bestandsportfolios Reputationsrisiken Attraktivität als Arbeitgeber und Vermieter, Stakeholder- Vertrauen Wahrscheinlichkeit: Hoch Zeithorizont 1) : Kurz – Wettbewerbsnachteile aufgrund hoher Mitarbeiterfluktuation – Nachteile im Kampf um die besten Köpfe – Verantwortungsvolles Geschäftsmodell mit klarem Bekenntnis zu Nac hhaltigkeit und Klimaschutz – T ransparente Nachhaltigkeitsberichterstattung und –Kommunikation, Stakeholder-Enga gement 1) Kurz: 0-1 Jahr, Medium: 1-3 Jahre, Lang: länger als 3 Jahre KONZERNLAGEBERICHT 73 KLIMACHANCEN Chancen Potenzielle finanzielle Auswirkungen Aktion und strategische Vorsorge Ressourceneffizienz: Effizientere Gebäude – Geringere Betriebskosten durch Effizienzsteigerungen sowie reduzierten Wasser- und Energieverbrauch – Höherer Wert bzw. höhere Wertstabilität des Portfolios Energiequelle: Nutzung erneuerbarer bzw. emissionsarmer Energien – Geringe Abhängigkeit von künftigen Preissteigerungen bei fossilen Brennstoffen durch Effizienzsteigerungen, den Einsatz erneuerbarer Energien und emissionsarmer Technologien für den Betrieb der Immobilien – Möglichkeit der Nutzung politischer Anreize für eine emissionsarme Wirtschaft (Fördermittel) – Nachhaltigkeitsze rtifizierungen und hohe Gebäudequalität des CA Immo-Portfolios verbessern die langfristige Wettbe-werbsfähigkeit des Bestandsportfolios –CA Immo Agenda für nachhaltigen Geschäftsbetrieb (Ziele und Maßnahmenkatalog siehe Seite 69) – CA Immo Agenda für nachhaltigen Geschäftsbetrieb (Ziele und Maßnahmenkatalog siehe Seite 69) Produkte und Dienstleistungen: Green Buildings – Reputationsgewinn und Wettbewerbsvorteil durch transparente und vorausschauende Nachhaltigkeitsbe- richterstattung und höhere Nachfrage nach Produkten/ Dienstleistungen mit geringen Emissionen („Gr een Buildings“) – We ttbewerbsvorteil durch schnelle Anpassungen des Gebäudebestands (moderne Technologien und Innovationen zur Optimierung der Energieeffizienz und Emissionsreduktion) – CA Immo verfügt über ein hochwertiges Portfolio mit hohem Anteil an Nachhaltigkeitszertifizierungen (DGNB, LEED, BREEAM) – Von CA Immo entwickelte Gebäude übererfüllen aktuelle Vor- gaben an Energieeffizienz und Umweltschutz (DGNB Gold o- der LEED Gold-Zertifizierungsstandard, starker Track-record und Inhouse Expertise als Green Building Developer) – Nutzung von Erkenntnissen und Synergien aus der Projekt- entwicklung zur Reduktion von CO 2 -Emissionen und Res- sourcenverbrauch im Bestand – Transparente Nachhaltigkeitsberichters tattung und -kommunikation Märkte: Neue Geschäftsfelder, Zielgruppen und Finanzierungs- möglichkeiten – Höhere Einnahmen, Wettbewerbsvorteile durch Zu- gang zu neuen und aufstrebenden Märkten – Green Finance: Niedrigere Finanzierungskosten, bes- sere Verfügbarkeit von Fremdkapital – Verantwortungsvolles Geschäftsmodell mit klarem, frühzeiti- gen Bekenntnis zu Nachhaltigkeit und Klimaschutz bringt umfassende Wettbewerbsvorteile in der Kunden- und Investo- renansprache – Im Jahr 2021 hat CA Immo ihr ESG Commitment mit der Un- terzeichnung einer nachhaltigkeitsorientierten Finanzierung (RCF) in Höhe von 300 Mio. € untermauert. Diese grüne Fi- nanzierungsstrategie soll künftig weiter ausgebaut werden Klimaresilienz – Erhöhte Marktbewertung durch Widerstandsfähigkeits- planung (z.B. Infrastruktur, Standort, Gebäudebeschaf- fenheit) – Geringere Instandhaltungskosten und Kosten für Sanie- rung durch hohe Belastbarkeit/Klimaresilienz der Ge- bäude – Klares strategisches Bekenntnis zu hochwertigen Core-Pro- dukten in attraktiven innerstädtischen Metropol-Lagen – Durchführung einer Szenarioanalyse gemäß den Richtlinien der EU Taxonomie im Geschäftsjahr 2022, Ableitung von An- passungsmaßnahmen zur Erhöhung der Klimaresilienz des Bestands KONZERNLAGEBERICHT KONZERNLAGEBERICHT 74 2. KONZERNEBENE Klima & Energie: Klimafreundliche Mobilität Das Bekenntnis von CA Immo zu Klima- und Um- weltschutz gilt sowohl auf operativer als auch auf Konzernebene. Hier können wir einen Beitrag leisten, in- dem wir unsere Flugreisen sowie den CO 2 -Ausstoß der Dienstwägen, die wir Mitarbeitern zur Verfügung stellen, reduzieren. In diesem Sinne bieten wir den Mitarbeitern in zunehmendem Maße die Möglichkeit, Elektro- bzw. Hybridfahrzeuge als Dienstwagen zu nutzen. Ende 2021 lag der Hybrid-Anteil der Dienstwägen konzernweit bei 12% (2020: 7%), auf Elektroautos entfielen 5% (2020: 2%). Diese Anteile sollen sukzessive weiter ausgebaut werden. Darüber hinaus unterstützen wir die Mobilitätswende, in- dem wir in unseren eigenen Gebäuden Elektroladestatio- nen einbauen. In Summe waren zum Stichtag 31. Dezem- ber 2021 in unseren Gebäuden insgesamt 154 Elektrola- destationen verfügbar. Im Geschäftsjahr 2022 ist die Durchführung einer konzernweiten, objektbezogenen Be- standsanalyse geplant, auf deren Basis eine gebündelte Umrüstung auf E-Ladestationen erfolgen soll. Unsere Reiserichtlinie sieht vor, dass Mitarbeiter – wo immer möglich – anstelle von Flugreisen auf die Bahn umsteigen. Weitere Aktivitäten wie die Förderung der BahnCard bzw. von Job-Tickets für den lokalen Nahver- kehr sollen ein Umsteigen unserer Mitarbeiter vom Auto auf öffentliche Verkehrsmittel anregen. Klima & Energie: Reduktion des CO 2 -Fußabdrucks der CA Immo-Büros durch grünen Stromeinkauf Im Jahr 2021 wurde im Zuge der Umstellung des CA Immo-Gebäudebetriebs auf Grünen Strom auch die Versorgung der eig engenutzten CA Immo-Büros mit Energie aus erneuerbaren Energiequellen bis 2025 gesi- chert (siehe Seite 75). Mit diesem grünen Energieein- kauf können wir den CO 2 -Fußabdruck unserer eigenge- nutzten Büroflächen deutlich reduzieren. Eine Aufstel- lung des Energieverbrauchs inkl. der daraus resultieren- den CO 2 -Emissionen sowie des Wasser- und Abfallauf- kommens in den eigengenutzten CA Immo-Büroflächen findet sich im ESG Anhang. 1) Nach Bilanzwert, exkl. kurzfristiges Immobilienvermögen 3. BESTANDSPORTFOLIO Wir haben den Anspruch, unseren Mietern hochwertige Gebäude in Top-Lagen zu bieten. Teil dieses umfassenden Qualitätsanspruchs ist es, nachhaltige und energieeffizi- ente Gebäude im Bestand zu halten und diese möglichst ressourcenschonend zu betreiben. Um eine lange Wertbe- ständigkeit, Marktfähigkeit und umfassende Nachhaltig- keit aller Immobilien zu gewährleisten, setzt CA Immo auf Qualitäts- und Nachhaltigkeitsmanagement über den gesamten Lebenszyklus der Gebäude. Im Zuge dessen kommen vielfältige Maßnahmen zur Umsetzung, um die Energiebilanz unserer Gebäude zu optimieren und den CO 2 -Fußabdruck und Ressourcenverbrauch zu minimie- ren (ökologischer Gebäudebetrieb). Das CA Immo-Bestandsportfolio umfasste per Ende 2021 insgesamt 66 Bestandsgebäude, davon 56 Multi- Tenant-Bürogebäude, ein Einkaufszentrum und 9 Single- Tenant Gebäude (davon 3 Hotels). Rund 91% des Gebäu- debestands 1) sind Büroimmobilien. 42 Gebäude werden mit Fernwärme beheizt, die restlichen 24 mit Gas. Klima & Energie: Standardisiertes Energiemanagement CA Immo erhebt und analysiert kontinuierlich den Energieverbrauch aus Wärme und Strom sowie die daraus entstehenden CO 2 -Emissionen des Bestandsport- folios (siehe Tabelle auf Seite 75 sowie EPRA-Tabelle im ESG Anhang). Diese Daten fließen in das konzernweite Energiemonitoring ein, auf dessen Basis Entscheidungen über energetische Optimierungsmaßnahmen getroffen werden. Um künftig ein noch detaillierteres und zugleich zeitna- hes Energiemonitoring inklusive Schwachstellenanalysen zu ermöglichen, ist der Aufbau eines konzernweiten, di- gital gestützten Energiemanagementsystems in Umset- zung. Basis dafür sind die Umstellung auf Smart Meter (digitale Zähler) sowie eine Evaluierung zur Auf- bzw. Umrüstung der Building Management Systeme (BMS) im internationalen Gebäudebestand. Durch digitales Energie- datenmanagement soll ein kontinuierliches und effekti- ves Monitoring der aktuellen Verbrauchsdaten gewähr- leistet werden. Ein Großteil der deutschen und rd. die Hälfte der öster- reichischen CA Immo-Gebäude wurden im Jahr 2021 auf digitale Stromzähler umgerüstet, bis 2025 sollen die CEE- Länder folgen. Bis dahin soll auch der Einbau digitaler Gaszähler abgeschlossen sein. Durch den Ausbau der Ge- bäudedigitalisierung (intelligente BMS-Steuerung der KONZERNLAGEBERICHT 75 technischen Gebäude-Infrastruktur wie z. B. Licht-, Klima- und Heizanlagen) soll die Energieeffizienz im Be- trieb weiter optimiert werden. Energiemanagement-Programm: Prozesse, Steuerung, Verantwortlichkeiten In den Facility-Management-Verträgen jedes CA Immo- Gebäudes sind umfangreiche Regelleistungen für das Energiemanagement enthalten (Service Level Agree- ments). Diese sehen ab 2022 u. a. die Erstellung halbjähr- licher Berichte zur Energieeffizienz jedes einzelnen Ge- bäudes vor, anhand derer Maßnahmen zur Verbesserung der energetischen Effizienz der Gebäude abgeleitet wer- den – sowohl für die Miet- als auch die Allgemeinflächen (Optimierungsvorschläge für Mieter und Eigentümer). Die Steuerung und Überwachung dieser Prozesse obliegt dem technischen Asset Management von CA Immo. In- vestitionen in die energetische Modernisierung der Ge- bäude (Green CAPEX) werden als Teil der Instandhal- tungsaufwände im Zuge des jährlichen Budgetierungs- prozesses vom Asset Management vorgeschlagen und vom Vorstand beschlossen. Energieverbrauch und CO 2 -Footprint Im Jahr 2020 konnte die durchschnittliche CO 2 -Emissi- onsintensität (= jährliche CO 2 -Emissionen je m²) des CA Immo-Bestandsportfolios (Scope 1+2, exkl. Mieter- energiebezug) um rd. 11% zum Vorjahr reduziert werden. Diese Reduktion basiert auf einem Rückgang sämtlicher Energieverbrauchswerte im Jahresvergleich (–14% Strom- verbrauch like-for-like; –10% Gasverbrauch like-for-like; –4% Energieverbrauch aus Fernwärme like-for-like). Die durchschnittliche Energieintensität (Energieverbrauch je m², exkl. Mieterenergiebezug) reduzierte sich im Jahres- vergleich um 13%. Wesentliche Treiber dieser Entwick- lung sind vor allem: – Die permanente Übernahme eigener Projektfertigstel- lungen in den eigenen Bestand – Gezielter Verkauf älterer Bestandsgebäude (strategisches Kapitalrotationsprogramm) – Geringere Büronutzung ab 2020 (Covid-19-Pandemie) – Energiemanagement und Renovierungsmaßnahmen – Einkauf von Ökostrom Der Anteil von Strom aus erneuerbaren Energiequelle n lag im Jahr 2020 bei 1% des Gesamtverbrauchs. Dieser Anteil wird sich im Zuge der kontinuierlichen Umstel- lung auf grünen Strom ab 2021 deutlich erhöhen (siehe Absatz zu grünem Stromeinkauf auf Seite 67). Da die Verbrauchsdaten für das Jahr 2021 zum Berichts- zeitpunkt noch nicht vollständig vorlagen, sind der in der untenstehenden Tabelle für 2021 angeführte Energie- verbrauch sowie der darauf basierende CO 2 -Emissions- wert vorlä ufige Schätzwerte auf Basis der Verbrauchsda- ten 2020 (Hochrechnungsmethodik siehe ESG Anhang . ENERGIE-VERBRAUCHSDATEN UND CO 2 -FOOTPRINT DES CA IMMO-BESTANDSPORTFOLIOS 1) EPRA Code Abdeckung Maßeinheit 2019 2020 Verände- rung in % 2021e 2) Energieintensität der Gebäude (ohne Mieterenergiebezug) Energy-Int Allgemeinstrom, Heizwärme, Kühlung kWh/m² 138 119 –13 136 CO 2 -Emissionsintensität der Gebäude (Scope 1+2) GHG-Int Allgemeinstrom, Heizwärme, Kühlung kgCO 2 e/m² 36,5 32,6 –11 25,3 Bruttoinnenfläche (GIA) 3) Gesamtes Gebäude m² 1.357.552 1.422.963 5 1.420.512 Anzahl der Gebäude 4) Gesamtes Gebäude Anzahl 53 55 54 1) Informationen zu Berichtsgrenzen und Analysemethodik der Verbrauchswerte finden Sie im ESG Anhang. Die dargestellten Verbrauchsdaten (sowie daraus resultierende Emissionen) inkludieren den von CA Immo eingekauften Strom für Allgemeinflächen (Allgemeinstrom) sowie Energie für Heizwärme und Kühlung im gesamten Gebäude. Vom Mieter direkt bzw. von CA Immo zentral für Mieterbereiche eingekaufter Strom (Submetering) ist exkludiert, da vollständige Verbrauchswerte zum Mieterstrom nicht für alle Gebäude vorliegen. Eine detaillierte Tabelle zu Energieverbrauchs- und Emissionswerten des CA Immo-Bestands gemäß EPRA Best Practice Recommendations finden Sie im ESG Anhang. 2) Die Energieverbrauchs- und Emissionswerte für 2021 sind vorläufige Schätzwerte, da die Verbrauchsdaten für dieses Jahr zum Berichtszeitpunkt noch nicht vollständig vorlagen. Angaben zum Hochrechnungsmodus finden Sie ebenfalls im ESG Anhang. 3) Im Geschäftsjahr 2021 wurde die zur Kalkulation der Energie- und CO 2 -Intensi täten herangezogene Fläche von vermietbarer Nutzfläche (GLA) auf Brutto- Innenfläche (GIA) umgestellt. Die Werte für 2019 und 2020 wurden entsprechend angepasst. 4) Multi-Tenant-Gebäude. Single-Tenant-Gebäude sind in dieser Analyse nicht berücksichtigt, da für diese die Trennung in Allgemein- und Mieterstrom nicht vorliegt. KONZERNLAGEBERICHT KONZERNLAGEBERICHT 7 6 Energetische und klimagerechte Modernisierung von Bestandsimmobilien CA Immo investiert kontinuierlich in die Optimierung der Energieeffizienz des Bestandsportfolios. Teil dieses energetischen Modernisierungsprogramms sind u. a. fol- gende Maßnahmen: – Austausch alter Pumpen gegen energiesparende Hoch- effizienzpum pen – Sukze ssiver Austausch herkömmlicher Beleuchtung ge- gen LED-Technik mit modernen Sensoren – Installation von Wärmerückgewinnung bei Lüftungsan- lagen – Modernisierungen und Anlagenverbesserungen z. B. von H eizungs- und Kühlmedien – Moderne Energiemanagement-Systeme, um Optimie- rungspotenziale im Gebäude frühzeitig zu identifizie- ren. Im Jahr 2021 wurden unter anderem detaillierte Ener - gie-Assessments für Gebäude mit (im Vergleich zum Port- foliodurchschnitt) erhöhtem Energieverbrauch durchge- führt, um gezielte Maßnahmen für weitere Effizienzstei- gerungen ableiten und sukzessive umsetzen zu können. Klima & Energie: Reduktion der CO 2 -Emissionen durch Umstellung des Gebäudebetriebs auf grüne Energie Die nationale Bündelung und konzernweite Umstellung der Strombeschaffung auf erneuerbare Energieträger (Wind- Wasser- bzw. Sonnenenergie) wurde 2020 einge- leitet und im Sommer 2021 abgeschlossen. Die länder- spezifischen Verträge beziehen sich auf den Zeitraum 2020 bis 2025 und inkludieren den Einkauf von Ökostrom für alle Allgemeinflächen und vom Vermieter zur Verfügung gestellten Dienste (z. B. Kühlung, Beleuch- tung, Aufzüge) in unseren Multi-Tenant-Gebäuden sowie die Stromversorgung in unseren eigengenutzten CA Immo-Büroflächen. Da in den CEE-Ländern Ungarn, Rumänien, Polen und Tschechien darüber hinaus der ge- samte Mieterstrom von CA Immo zentral eingekauft wird, inkludieren die grünen Stromverträge in diesen Ländern auch den gesamten Mieterstrom. Die Versorgung der österreichischen und polnischen Gebäude sowie eines Teils des deutschen Gebäudebe- stands ist seit 1. Jänner 2021 auf grünen Strom umge- stellt. In den restlichen Ländern erfolgt die Umstellung des Realbetriebs auf Ökostrom nach Auslaufen der aktu- ellen Energieverträge und wird voraussichtlich bis Ende 2023 abgeschlossen sein. Um auch die CO 2 -Emissionen aus der Beheizung des Gebäudebestands zu reduzieren, sollen zudem die Fern- wärmeverträge je nach lokaler Verfügbarkeit sukzessive auf grüne bzw. CO 2 -neutrale Energieträger (z. B. aus Ab- wärme, Verbrennung von Biomasse oder Minderungszer- tifikate) umgestellt werden. Im Jahr 2021 wurden ent- sprechende Verträge für unsere Gebäude in einigen deut- schen Städten (Köln, Düsseldorf, Mainz) bereits abge- schlossen, der Anteil an grüner bzw. CO 2 -neutraler Fern- wärme soll künftig weiter ausgebaut werden. Mieterbeteiligung: Green Lease Agreements Ein ganzheitlich umwelt- und klimafreundlicher Gebäu- debetrieb bedarf der Mitwirkung unserer Mieter. So liegt z. B. der Abschluss der Stromverträge für die Mietflächen – und somit die Entscheidung über den Ankauf von „grü- nem“ oder „grauem“ Strom – in Österreich und Deutsch- land im Verantwortungsbereich unserer Mieter, da aus rechtlichen G ründen nur in den CEE-Ländern Ungarn, Rumä nien, Polen und Tschechien neben dem Allge- meinstrom auch der gesamte Mieterstrom von CA Immo zentral eingeka uft werden kann . Mittels G reen Lease Agreements (Kunden-Ökoeffizienz- Programm) bieten wir unseren Mietern die Möglichkeit, sich partnerschaftlich an unserer Umwelt- und Klima- schutz-Initiative zu beteiligen und ein starkes Zeichen für Nachhaltigkeit zu setzen. Entsprechende Vertragsbe- standteile wurden 2021 final ausgearbeitet und erste grüne Mietverträge (vor allem in Deutschland) abge- schlossen. In den kommenden Jahren sollen neue und be- stehende Vertragsverhältnisse sukzessive auf Green Lea- ses umgestellt werden. Green Lease Agreements inkludie- ren u. a.: – Bezug von Ökostrom zu optimierten Ko nditionen (CA Immo-Mieterstrompool) zur Reduktion der CO 2 - Emissionen im operativen Betrieb (Scope 3) – D a ten- und Informationsaustausch mit dem Mieter (V erbrauch, Belegung, Nutzung) und Analyse von V e rbrauchsdaten (Energie-Monitoring) – V erminderung von Abfall, ökologische Reinigung – Anreize für klimafreundliche Mobilität der Mitarbeiter KONZERNLAGEBERICHT 77 Ressourcenschonung & Kreislaufwirtschaft im Gebäudebetrieb Da CA Immo für alle Multi-Tenant Büro-Bestands- gebäude sowohl den Wassereinkauf als auch die Abfall-Entsorgung zentral organisiert, liegen für den Großteil der Bestandsgebäude (2020: 59 von 67 Gebäu- den) Wasserverbrauchs- und Abfalldaten vor. Für das Jahr 2020 konnte die Datenbasis von 52 (2019) auf 59 Ge- bäude deutlich ausgeweitet werden. Zum Berichtszeit- punkt lagen zu den Verbrauchswerten 2021 keine ausrei- chenden Daten für eine aussagekräftige Schätzung vor. Im Jahr 2020 ging die Wasserintensität (durchschnittli- cher jährlicher Wasserverbrauch je m²) im Jahresvergleich um 37% zurück. Dieser starke Rückgang ist vor allem auf die geringere Büronutzung angesichts der Covid-19-Pan- demie zurückzuführen. Durch den Einbau von digitalen Wasserverbrauchszählern (Smart Meter) und entspre- chendes Verbrauchsmonitoring soll der Wasserverbrauch weiter optimiert werden. Die Abfall-Recyclingquote (inkl. Wiederverwendung) lag bei 21% und somit 3 Prozentpunkte über dem Vorjah- reswert. Im Sinne eines effizienten Betriebskosten- und Nachhaltigkeitsmanagements besteht unser Anspruch, bestehende Entsorgungskonzepte zu optimieren, die Ab- fall-Recyclingquote weiter zu erhöhen und letzte Daten- lücken zu schließen. Ein Rahmenvertrag für professionel- les Abfallmanagement der deutschen Gebäude wurde im Jahr 2021 abgeschlossen und ist per 1. Jänner 2022 in Kraft. Darüber hinaus soll die kontinuierliche Umstel- lung auf Green Lease Verträge zu einer besseren Mülltren- nung durch die Gebäudenutzer beitragen (Mieterbeteili- gung). WASSERVERBRAUCH UND ABFALL-RECYCLINGQUOTE DES CA IMMO-BESTANDSPORTFOLIOS 1) EPRA Code Maßeinheit 2019 2020 Veränderung in % Intensität des Gebäudewasserverbrauchs Water-Int m 3 /m² 0,44 0,28 –37 Abfall Recycling 2) Abfall g ewicht nach Entsorgungsweg (%) 18 21 3 5) Bruttoinnenfläche (GIA) 3) m² 1.326.622 1.494.178 13 Abdeckun g 4) Anzahl der Gebäude 52 59 1) Informationen zu Berichtsgrenzen und Analysemethodik finden Sie im ESG Anhang. Alle Kennza hlen beziehen sich auf das gesamte Gebäude. 2) Anteil am gesamten jährlichen Abfallaufkommen, der durch Wiederverwendung oder Wiederverwertung (Recycling) entsorgt wurde. 3) Im Geschäftsjahr 2021 wurde die zur Kalkulation der Wasser-Intensität herangezogene Fläche von vermietbarer Nutzfläche (GLA) auf Bruttoinnenfläche (GIA) umgestellt. Die Werte für 2019 und 2020 wurden entsprechend angepasst. 4) Anzahl der Gebäude, deren Verbrauchsdaten in die entsprechende Kennzahl eingeflossen sind. Da seit 2020 alle Assetklassen in die Analyse eingebunden wurden, hat sich die Anzahl der Gebäude von 2019 auf 2020 von 52 auf 59 erhöht. 5) Prozentpunkte Nachhaltigkeitszertifizierungen als objektivierter Nachweis der Bestandsqualität Die nachhaltige Inhouse-Projektentwicklung für das ei- gene Portfolio zur Steigerung der Qualität des Gebäude- bestands ist seit vielen Jahren ein wichtiger Bestandteil der Nachhaltigkeitsstrategie von CA Immo. Um einen transparenten, international vergleichbaren und objekti- vierten Nachweis der Gebäudequalität über das gesamte Portfolio hinweg erbringen zu können, lässt CA Immo auch strategische Core-Bestandsgebäude zertifizieren. 2021 wurde der Zertifizierungsprozess für zwei Büroge- bäude (Projektfertigstellungen) in Berlin abgeschlossen, ein Bürogebäude in Warschau wurde rezertifiziert. Dem gegenüber stand der Verkauf von zwei zertifizierten Be- standsgebäuden in CEE. Zum 31. Dezember 2021 waren 44 CA Immo Büro- und zwei Hotelgebäude (2020: 43 bzw. 2) nach DGNB, LEED oder BREEAM-Standard zerti- fiziert, weitere fünf Bestandsgebäude (vier deutsche Pro- jektfertigstellungen sowie ein Warschauer Bestandsge- bäude) befanden sich im Zertifizierungsp rozess. Nach Bi- lanzwert waren rd. 72% des gesamten CA Immo-Be- standsportfolios (alle Assetklassen; 2020: 69%) bzw. 75% des gesamten Bürobestands (2020: 72%) zertifiziert. Ge- messen an der vermietbaren Nutzfläche machte der zerti- fizierte Bestand rd. 71% am Gesamtportfolio (2020: 67%) bzw. 78% am Büroportfolio (2020: 75%) aus. Der Bilanzwert des zertifizierten Immobilienbestands (alle Assetklassen) lag zum 31. Dezember 2021 bei rund 3.596 Mio. € (31. Dezember 2020: 3.265 Mio. €), inkl. der Gebäude im Zertifizierungsprozess lag der Wert bei rund 3.965 Mio. € (31. Dezember 2020: 3.714 Mio. €). KONZERNLAGEBERICHT KONZERNLAGEBERICHT 7 8 ZERTIFIZIERTER IMMOBILIENBESTAND NACH REGIONEN 1) in Mio. € Bestand gesamt Bestand mit Nachhaltigkeits- zertifikat Anteil zertifizierter Bestand in % Deutschland 2.503 1.559 62% Österreich 497 122 25% CEE 1.996 1.915 96% Summe 4.996 3.596 72% 1) nach Bilanzwert. Basis: Immobilien im 100%-Eigentum von CA Immo (vollkonsolidiert). ZERTIFIZIERTE BESTANDSGEBÄUDE NACH BILANZWERT 1) 1) www.dgnb-system.de/de/gebaeude/neubau/kriterien/ 4. PROJEKT- UND QUARTIERSENTWICKLUNG Nachhaltige Stadtquartiersentwicklung Durch Projekt- und Quartiersentwicklung prägt CA Immo das Erscheinungsbild von Großstädten wie Berlin, Frankfurt, München und Prag entscheidend mit. Hierbei decken CA Immo-Spezialisten die gesamte Wertschöpfungskette ab: von der Grundstücksaufberei- tung, der Mitwirkung am Masterplan und Baurechtschaf- fung über die Realisierung der umgebenden Infrastruktur bis zur Errichtung und zum Betrieb neuer Gebäude. Dadurch entstehen gemischt genutzte innerstädtische Quartiere mit kurzen Wegen und hoher Lebensqualität. Von CA Immo entwickelte Gebäude sind gekennzeichnet durch hohe technische und architektonische Qualität, flexible Flächennutzung und geringen Energieverbrauch. Nachhaltigkeitszertifizierung für Neubauten Seit 2011 werden alle von CA Immo für den eigenen, langfristigen Bestand entwickelten Büroimmobilien nach hohen Nachhaltigkeitsstandards (mindestens DGNB 1) Gold oder LEED 2) Gold) und unter Berücksichtigung der langjährigen Erfahrungen aus dem laufenden Gebäudebe- trieb errichtet. Am Beginn jeder Projektentwicklung steht eine standortspezifische und nutzerorientierte Produkt- definition, die u. a. den Standard und die Ausprägung der Nachhaltigkeitszertifizierung definiert. Daraus leiten sich die entsprechend Mindeststandards an die ökologi- sche, soziokulturelle und funktionale, technische, Stand- ort- sowie Prozessqualität ab. ÜBERBLICK NACHHALTIGKEITSSTANDARDS AKTUELLER BAUPROJEKTE Stadt Projekt System Kategorie Berlin Hochhaus am Europaplatz DGNB Gold Berlin Grasblau DGNB Gold Berlin Upbeat DGNB Gold Frankfurt ONE DGNB Platin Im Zuge des Zertifizierungsprozesses begleitet ein ge- mäß dem jeweiligen Standard (DGNB, LEED) akkreditier- ter externer Auditor den gesamten Planungs- und Bau- prozess. Der Auditor stellt die Implementierung der ver- einbarten Nachhaltigkeitskriterien sicher. Die Nachhaltig- keitsziele des Projekts werden in einem Vorzertifikat auf 2) www.usgbc.org/leed/why-leed DGNB Gold ZERTIFIZIERUNGEN DES CA IMMO BESTANDSPORTFOLIOS 1) (Basis: 3,6 Mrd. € Bilanzwert) LEED Gold DGNB Platin LEED Platin BREEAM Very Good BREEAM Excellent 24% 21% 15% 7% 19% 8% BREEAM Interim 6% 1) Immobilien mit Hauptnutzungsart Büro + Hotel im 100%-Eigentum von CA Immo (vollkonsolidiert). KONZERNLAGEBERICHT 79 Grundlage der Gebäudeplanung festgehalten. Deren Um- setzung wird nach Fertigstellung des Gebäudes vom Zer- tifizierungsgeber überprüft und mit Erteilung des finalen Zertifikats bestätigt. Klima & Energie: Energieeffizienz und CO 2 -Emissionen in der Projektentwicklung Unser Anspruch ist seit vielen Jahren, besonders nachhaltige und energieeffiziente Gebäude für das eigene Portfolio zu entwickeln und dadurch die Qualität des Gebäudebestands sukzessive zu erhöhen. Während im Bestandsmanagement vor allem die Nachhaltigkeit im Gebäudebetrieb im Fokus liegt, wird in der Projektent- wicklung der gesamte Lebenszyklus des Gebäudes be- trachtet (cradle to grave). Um die Auswirkungen eines Gebäudes auf seine Um- welt (u. a. CO 2 -Emissionen) in allen Phasen seines Le- benszyklus zu ermitteln und zu optimieren, führt CA Immo bereits in der Gebäudeplanung eine umfas- sende Ökobilanz (Life Cycle Assessment, LCA) durch. Diese Analysen unterscheiden zwei Arten von Emissio- nen: Gebundene CO 2 -Emissionen (embodied carbon): – Emissionen, die bei der Herstellung von Baumaterialien und deren Transport entstehen (Phase A1-A3) – Emissionen des Bauprozesses (Phase A4-A5) – Emissionen aus der Instandhaltung, Reparaturen/ Sanierungen während des Lebenszyklus (B1-B5) – Emissionen aus Abriss und Entsorgung (C1-4) – Emissions-Gutschriften aus Wiederverwertung und Recycling (D) Operative CO 2 -Emissionen (operational carbon): – Emissionen aus dem Energieverbrauch im Gebäudebe- trieb (Heizung, Warmwasser, Beleuchtung, Klimatisie- rung, Lüftung) (Phase B6) – Emissionen aus dem Wasserverbrauch (Phase B7) Für alle nach DGNB oder LEED zertifizierten Neubau- projekte (15 Gebäude im Zeitraum 2011-2021) wurden entsprechende LCAs durchgeführt. Basierend auf einer im Jahr 2021 nach DGNB-Methodologie durchgeführten ersten Analyse von 13 LCAs unserer deutschen Neubau- projekte der vergangenen Jahre zeigt sich ein durch- schnittlicher gesamter CO 2 -Fußabdruck je Gebäude von 1) www.dgnb.de/de/aktuell/pressemitteilungen/2021/studie-co2-emissio- nen-bauwerke 2) Der Primärenergiebedarf eines Gebäudes errechnet sich aus dem End- energiebedarf (Heizung, Beleuchtung, Kühlung; exkl. Mieterstrom wie IT oder Küchen in den Mietflächen), den im Gebäude eingesetzten Energie- rd. 2.000 kg CO 2 /m². Davon entfallen rund 500 kg CO 2 /m² auf gebundene Emissionen und rund 1.500 kg CO 2 /m² auf operative CO 2 -Emissionen. Operative CO 2 -Emissionen machen demnach 70 bis 85% der gesamten CO 2 -Emissio- nen während des Lebenszyklus eines Gebäudes aus und sind somit der größte Hebel zur Verringerung des CO 2 - Fußabdrucks. Diese Daten stehen im Einklang mit einer aktuellen Analyse der Deutschen Gesellschaft für Nach- haltiges Bauen (DGNB) 1) . Operative CO 2 -Emissionen In den vergangenen zehn Jahren (2011-2021) konnte CA Immo den durchschnittlichen Primärenergiebedarf 2) der realisierten Projekte 3) von mehr als 150 kWh/m²/a auf unter 100 kWh/m²/a senken. Die Hauptgründe für diese Verbesserungen waren einerseits die Steigerung der Ener- gieeffizienz und andererseits die fortschreitende Dekar- bonisierung von Fernwärme und Strom (Energiewende). Gleichzeitig lag der Primärenergiebedarf der Neubauten im Durchschnitt um rund 30% unter den jeweiligen ge- setzlichen Anforderungen 4) . In den kommenden Jahren können operative CO 2 -Emissionen neuer Gebäude u. a. durch folgende Maßnahmen weiter reduziert werden: – Reduktion des Energiebedarfs durch Optimierung der Gebäudehülle und –Technik sowie durch – Verstärkte Digitalisierung der Gebäude-Leittechnik – Noch intensivere Nutzung erneuerbarer Energieträger im und am Gebäude (z B. Photovoltaik, Geothermie) Parallel zu diesen Maßnahmen sollte der kontinuierli- che Fortschritt bei der Dekarbonisierung der Versorgungs- netze (Strom und Fernwärme) in den kommenden Jahren die Emissionen aus dem Energieverbrauch der Gebäude weiter reduzieren. Gebundene CO 2 -Emissionen CA Immo hat im Geschäftsjahr 2021 sämtliche Life Cycle Assessments (LCA) analysiert, die im Zuge von deutschen Neubauprojekten in den vergangenen zehn Jahren erstellt wurden. Die daraus gewonnenen Erkennt- nisse werden nun zur systematischen Optimierung der durch den Bau und die Renovierung unserer Gebäude verursachten CO 2 -Emissionen herangezogen. Zukünftig wird die Ökobilanz (LCA) das zentrale Instrument im Planungsprozess, um Energieverbrauch und CO 2 -Emissio- trägern (z. B. Strom, Fernwärme oder Gas) und deren definierten Primär- energiefaktoren. Der Einkauf von Ökostrom wird hierbei nicht berück- sichtigt. 3) Basis: 15 Inhouse-Bürofertigstellungen. Exkl. aktuell im Bau befindliche Projekte 4) Gesetzliche Anforderungen an Energieeffizienz zum Zeitpunkt der Ein- reichung des Bauantrags KONZERNLAGEBERICHT KONZERNLAGEBERICHT 80 nen ganzheitlich zu betrachten. In den kommenden Jah- ren sollen gebundene CO 2 -Emissionen neuer Gebäude u. a. durch folgen de Maßnahmen reduziert werd en: – Frühzeitige Durchführung eines LCA für jedes Neubau- projekt, entsprechendes Monitoring über de n gesamten Entwicklungsprozess – W eitere Optimierung von Gebäude-Tragwerk und -Struktur – V erwendung von Holz oder alternativen Baumaterialien mit niedriger CO 2 -Intensität – Stärkere Berücksichtigung der Prinzipien der Kreislauf- wirtschaft zur Optimierung von Rohstoffver brauch und Emissionslast (cradle to grave / cradle to cradle). Um die Transparenz der in unseren Neubauprojekten gebundenen Emissionen künftig zu erhöhen, ist ein de- tailliertes Reporting dieser Kennzahlen im Aufbau. Nachhaltige Beschaffung & Lieferkette Der Beschaffungsprozess von CA Immo stellt si- cher, da ss die hohen ökologischen Anforderungen gemäß dem jeweils für das projektierte Gebäude vorgese- henen Zertifizierungsstandard eingehalten werden (siehe Absatz zur Nachhaltigkeitszertifizierung auf Seite 77). Alle Auftragnehmer (Anbieter) werden im Zuge des Ver- gabeprozesses zur Einhaltung der entsprechenden Nach- haltigkeitsstandards über die gesamte Lieferkette ver- pflichtet. Details zu diesen Standards sowie den hiermit verbundenen Kontrollmechanismen finden sich im Kapi-tel Corporate Governance sowie in der CA Immo-Vergaberichtlinie unter caimmo.com/esg-richt- linien. Ressourcenschonung & Kreislaufwirtschaft Im Zuge ihrer Entwicklungsprojekte berücksichtigt CA Immo vielfältige Kreislaufwirtschaftsfaktoren und Maßnahmen zur Ressourcenschonung (Design for Circularity). Kriterien wie verantwortungsbewusste Res- sourcengewinnung, einfache Rückbaubarkeit oder die Verwendung von recycelten Materialien kommen – so- weit dies im Kontext des Gesamtprojekts abbildbar ist – in vielen CA Immo-Projektentwicklungen zur Anwen- dung. Größtmögliche Nutzungsflexibilität und -reversibi- lität für unterschiedlichste Nutzeranforderungen in Be- zug auf künftige Bürolandschaften, Umbau- und Umnut- zungsfähigkeit sind zentrale Anforderungen an jeden Neubau, die bereits in der Planungsphase berücksichtigt werden. So wird beispielsweise der Rohbau durch mög- lichst nutzungsneutrales Tragwerk, Geschoßhöhen, -tie- fen und Deckenlasten sowie durch Berücksichtigung von Belegungsreserven in den Versorgungsschächten so flexi- bel wie möglich ausgelegt. Vielfältige, flexible Nutzungen im Lebenszyklus des Gebäudes sollen dadurch ermög- licht und tiefgreifende Umbauarbeiten im Lauf des Ge- bäude-Lebenszyklus bis hin zum frühzeitigen Abbruch vermieden werden. Auf allen CA Immo-Baustellen wird eine Entsorgungslo- gistik und Recyclingmanagement zur optimierten Müll- trennung installiert. Dies beinhaltet tägliche Müllsamm- lung, -trennung und -entsorgung durch externe Entsor- gungslogistiker. Für die Entsorgungslogistik auf Baustellen in Deutschland ist das CA Immo-Tochterunternehmen om- niCon im Rahmen ihres Construction Management verant- wortlich. An allen sonstigen Standorten wird diese von der Abteilung Development und Engineering verantwortet. Nachhaltige Stadtquartiersentwicklung: Brownfield Development Seit der Übernahme des deutschen Quartiersent- wicklers Vivico Real Estate GmbH im Jahr 2008 ent- wickelt CA Immo große, vormals brachliegende bzw. in- dustriell genutzte innerstädtische Flächen zu modernen Stadtvierteln (Brownfield Development). Im Rahmen der Revitalisierung dieser teilweise mehr als 100 Jahre in- dustriell-gewerblich und durch die Deutsche Bahn ge- nutzten, teilweise belasteten Altstandorte und Brachflä- chen setzen Spezialisten der CA Immo-Tochter omniCon vielfältige Maßnahmen zur Grundstücksaufbereitung und -erschließung um. Diese spezielle Brownfield Develop- ment-Kompetenz von CA Immo deckt u. a. folgende Um- welt-Aspekte der Grundstücksa ufbereitung ab: – Technische Standortbewertung: Bestandserfassung von Gebäuden, unterirdische „Altbebauung“, Entkernung, Rückbau – Kampfmittelrisiken und (baubegleitende) Kampfmittel- freimessung – Evaluierung von Altlastenrisiken (Boden, Wasser, Bo- denluft); Boden- und Grundwassersanieru ng – Bewertung von Abfall und Entsorgungskonzepten – Maßnahmen zum Schutz der Biodiversität: Natur- schutz-fachliche Erfassung von Flora und Fauna – Artenschutz: u. a. Umsiedlungsmaßnahmen von ge- schützten Tierarten wie Eidechsen, Wechselkröten, Fle- dermäusen – Herstellung von Biotopen und grünen Ausgleichsflä- chen – Infrastrukturelle Erschließung: Herstellung von künftig öffentlichen Str aßen, Wegen, Plätzen, Spielplät zen und Parks. KONZERNLAGEBERICHT 81 SOZIALES ENGAGEMENT Auch im Sozialbereich setzt CA Immo Maßnahmen, um im Rahmen ihres Einflussbereichs positive Impulse und verantwortungsvolle Standards zu setzen. Unsere strate- gischen Schwerpunkte liegen hierbei insbesondere auf den Bereichen Gesundheit & Sicherheit, Beschäftigung & Arbeitsbedingungen sowie auf sozialen Aspekten einer nachhaltigen Lieferkette und Stadtquartiersentwicklung. Weitere Themen aus der Wesentlichkeitsanalyse werden ebenso erläutert. 1. MIETER & DIENSTLEISTER Gesundheit & Sicherheit Sichere und gesundheitsfördernde Arbeitsbedin- gungen für Nutzer und externe Dienstleister sowohl im laufenden Gebäudebetrieb als auch im Zuge von Bau- projekten sind eine Grundvoraussetzung für unseren Un- ternehmenserfolg. CA Immo steht für die strikte Einhal- tung sämtlicher rechtlicher Vorgaben im Bereich Gesund- heit und Sicherheit. Unser Ziel ist es, Unfälle in unseren Gebäuden und in deren Umfeld, in unseren eigenen Bü- ros sowie auf Baustellen zu vermeiden. Darüber hinaus steht das langfristige Wohlbefinden aller Gebäudenutzer im Fokus. Programm zur Sicherheit von Produkten und Dienstleistungen (Product Health and Safety) Bei allen konzernweit durchgeführten Projektentwick- lungen kommen Sicherheits- und Gesundheitsschutzbe- lange sowohl in der Planungs- und Bauphase als auch im Hinblick auf spätere Mieter/Nutzer der Gebäude zur An- wendung. Die diesbezügliche Koordination aller am Bau Beteiligten erfolgt durch den schon in der Planungsphase einbezogenen Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordi- nator (SiGeKo). Dieser führt regelmäßige Sicherheitsbege- hungen durch und schreitet beim Erkennen von Gefahren sofort ein. Zusätzlich hat jeder Auftragnehmer die Ver- pflichtung, einen eigenen Sicherheitsbeauftragten zu be- nennen. Das Risiko der einzelnen Tätigkeiten wird vom SiGeKo bewertet, entsprechende Maßnahmen definiert und die Einhaltung vor Ort kontrolliert. Alle Maßnahmen werden als Sicherheits- und Gesundheitsschutzplan in die jeweilige Baustellenordnung des Projekts eingebun- den, deren Einhaltung für alle Projektbeteiligten ver- pflichtend ist. Die Überwachung und Gesamtverantwortung für die Si- cherheit auf den deutschen CA Immo-Baustellen liegt beim CA Immo-Tochterunternehmen omniCon im Rah- men ihres Construction Managements. An allen sonstigen Standorten außerhalb Deutschlands wird diese von der Abteilung Development und Engineering verantwortet. Darüber hinaus strebt CA Immo an, alle gesetzlichen Anforderungen in Bezug auf potenzielle negative Ein- flüsse auf Stakeholder (wie z. B. Baulärm oder erhöhte Feinstaubbelastung) im Rahmen all ihrer Projektentwick- lungen nicht nur einzuhalten, sondern überzuerfüllen. Bewertungen von Sicherheit und Gesundheit werden auch im Gebäudebetrieb konzernweit in allen Gebäuden durchgeführt. Alle gesetzlichen Vorgaben z. B. die elektrischen Anlagen, Aufzugssysteme und Brandschutz- vorkehrungen betreffend, werden eingehalten. So wird die Sicherheit und Funktionstüchtigkeit der technischen Gebäudeanlagen durch gezielte Sachverständigenprüfun- gen, Wartungen und Funktionstests regelmäßig überprüft, um Fehlfunktionen zu vermeiden und Anlagenausfällen vorzubeugen. Werden Mängel festgestellt, wird deren Be- hebung unmittelbar veranlasst. Externe Facility Manager sind für die funktionale Sicherheit und die Einhaltung brandschutztechnischer Vorschriften in den einzelnen Gebäuden verantwortlich und berichten mindestens ein- mal im Jahr an das CA Immo-Asset Management. Die Ge- samtverantwortung für die Sicherheit des CA Immo-Be- standsportfolios trägt die Abteilung Asset Management. In Deutschland werden alle CA Immo-Bestandsgebäude mindestens einmal jährlich auf Sicherheit und Gesund- heitsauswirkungen überprüft (100%). In allen anderen CA Immo-Kernmärkten orientiert sich die Frequenz die- ser Kontrollen zumindest an den nationalen gesetzlichen Vorgaben. Im Geschäftsjahr 2021 wurden insgesamt 62 von 66 CA Immo-Bestandsgebäuden auf Produktsicher- heit und Gesundheitsauswirkungen hin überprüft, das entspricht rd. 95% des Gesamtbestands (nach Gebäude- fläche; exkl. zum Verkauf bestimmte Immobilien). Im Be- trachtungszeitraum wurden keine Verstöße gegen gesetz- liche Vorgaben oder Strafen in Bezug auf die Auswirkung unserer Gebäude auf Gesundheit und Sicherheit gemel- det. Alle CA Immo-Bestandsgebäude sind für gehbeein- trächtigte Personen barrierefrei zugänglich. Weitere Kennzahlen zum Thema Produktsicherheit finden Sie im ESG Appendix. Mieterkomfort & -wohlbefinden Die Arbeitsplatzqualität hat wesentlichen Einfluss auf Gesundheit, Motivation und Produktivität der Büronut- zer. Deshalb berücksichtigt CA Immo Sicherheits- und KONZERNLAGEBERICHT KONZERNLAGEBERICHT 8 2 Gesundheitsauswirkungen der Gebäude bereits in der Planungs- und Entwicklungsphase von Bauprojekten. Vielfältige Maßnahmen zur Förderung von Gesundheit und Komfort der künftigen Mieter werden im Zuge unse- rer Projektentwicklungen umgesetzt – wie z. B. angeneh- mes Raumklima, ideale akustische, thermische und visu- elle Rahmenbedingungen sowie die Schaffung von Räu- men für sozialen Austausch, oftmals mit begrünten Au- ßenflächen. CA Immo setzt diesbezüglich bei ausgewähl- ten Gebäuden auf zusätzliche Zertifizierungsstandards. Der WELL-Gebäudestandard gibt Maßnahmen zur För- derung von Gesundheit und Wohlbefinden in Gebäuden in den Kategorien Luft, Wasser Licht, Bewegung, thermi- scher Komfort, Ernährung, Lärm, Materialien, Geist und Gemeinschaft vor (wellcertified.com). Aktuell verfügt ein CA Immo Bürogebäude in Prag über eine WELL Core and Shell Zertifizierung in Gold. Zum Stichtag sind die Pra- ger Bürogebäude Mississippi House und Missouri Park sowie zwei deutsche Büroprojekte im Bau für eine WELL-Zertifizierung vorgesehen. Covid-19 Im Jahr 2021 wurde die Einhaltung aller zusätzlich im Rahmen der Covid-19-Pandemie vorgeschriebenen Si- cherheitsvorkehrungen in unseren Gebäuden und auf den Baustellen kontinuierlich überprüft und sichergestellt. Um die Sicherheit der Mieter und Mitarbeiter bestmög- lich zu gewährleisten und im Bedarfsfall rasch handeln zu können, hat CA Immo frühzeitig eine internationale Health & Safety Taskforce installiert. Seit Anfang März 2020 stimmt sich diese wöchentlich zu den aktuellen Entwicklungen ab und setzt entsprechende Handlungs- empfehlungen zu Hygienemaßnahmen auf regionaler Ebene in den Allgemeinbereichen unserer Gebäude sowie in eigengenutzten Büroflächen um. Ein entsprechender Aktionsplan wurde im Lauf des Jahres 2021 kontinuier- lich überarbeitet und an das jeweils aktuelle lokale Infek- tionsgeschehen sowie die Richtlinien der nationalen Ge- sundheitsbehörden in den Städten, in denen CA Immo mit Bestandsgebäuden und eigenen Niederlassungen ver- treten ist, angepasst. Inkludiert wurden hierbei Maßnah- men und interne Verhaltensregeln für mehrere Szenarien und Eskalationsstufen, um jederzeit eine sichere Umge- bung für alle Gebäudenutzer zu gewährleisten. Darauf ba- sierend wurden in den Allgemeinbereichen der 1) Zertifizierungsprogramm für Safe Hospitality, Offices, Retail and Exhibi- tions (SHORE), www.safeassetgroup.co m CA Immo Gebäude u. a. folgende Schutzmaßnahmen um- gesetzt: – Erhöhte Reinigungsfrequen z (mehrmals täglich) und Desinfe k tion – Bereitstellung von D esinfektionsmittel an der Gebäude- rezeption inkl. Anweisung zur Händedesinfek tion – Aushang von A bstandsregeln für die Liftbenutzung so- wie Empfehlung zur Nutzung der Treppenhäu ser – V erpflichtende Verwendung von Mund-Nasenschutz in allen allgemein en Gebäudeber eichen – W echsel des Filtertyps und/oder regelmäßiger Aus- tausch der K limaanlagenfilter – Erhöhung der Luftzirkulation (u. a. durch verlängerte Betriebszeiten der Lüftungsgeräte) und Deakti vierung des Umluftbetriebs sowie intensivierte Luftbefeuchtung in den Ge bäuden zur Reduktion der Viruslast in der Raumluft (soweit entsprechend e technische Vorausset- zungen vorhanden) – Ständiger Betrieb von Abluftanlagen in den To iletten – T eilweise Schließung von Duschen in den Allgemeinflä- chen. Das gesamte Be triebspersonal wurde über die Covid-19- Präventionsmaßnahmen permanent informiert. Dies bein- haltete auch das Verhalten der Mitarbeiter im Falle einer bestätigten oder möglichen Anwesenheit einer mit Covid- 19 infizierten Person. Für die erfolgreiche Umsetzung al- ler Sicherheits- und Präventionsmaßnahmen gegen die Ausbreitung des Covid-19-Virus erhielt CA Immo für ihr rumänisches Portfolio im Jahr 2021 die SHORE-Zertifi- zierung der SAFE Asset Group 1) und das DEKRA Trusted Facility-Zertifikat 2) , das u. a. bestätigt, dass die Gebäude von CA Immo sichere Einrichtungen sind, die den Emp- fehlungen der Weltgesundheitsorganisation (WHO) und der lokalen Behörden entsprechen. Mieterbeziehungen & -bindung CA Immo ist seit vielen Jahren in ihren Kernstädten mit lokalen Teams vor Ort, die sich um aktive Mieterbetreu- ung und -bindung sowie die effiziente Bewirtschaftung und Instandhaltung der Gebäude kümmern. Unsere Ex- perten sind sowohl mit den jeweiligen Marktgegebenhei- ten, der Beschaffenheit und den Möglichkeiten unserer regionalen Bestandsgebäude als auch den individuellen Mieterbedürfnissen bestens vertraut. Der kontinuierliche Austausch mit den Mietern in Verbindung mit unserer starken regionalen und internationalen Portfoliopräsenz ermöglicht, maßgeschneiderte Lösungen für vielfältige 2) https://www.dekra.de/de/dekra-standard-trusted-facility/ KONZERNLAGEBERICHT 83 Mieterbedürfnisse anzubieten. Hohe Gebäudequalität, gute innerstädtische Lagen, eine verlässliche Erfolgsbi- lanz in der Projektentwicklung für den eigenen Bestand (built to suit) und unsere Kontinuität als langfristiger Be- standshalter bieten unseren Mietern Stabilität und Si- cherheit. Befragung zur Mieterzufriedenheit Ende 2021 hat CA Immo eine Umfrage zur Mieterzufrie- denheit durchgeführt. In einer ersten Erhebungsphase wurden die 50 wichtigsten Mieter zu telefonischen bzw. persönlichen Interviews eingeladen. Insgesamt nahmen rund 70% der kontaktierten Unternehmen an der Befra- gung teil. Folgende Schwerpunktthemen wurden hierbei untersucht: – Zufriedenheit mit der Betreuung und dem Mietobjekt – Flächenbedarf und –nutzung – Bedarf an Serviceleistungen wie e-Ladestationen, Digitalisierung im Gebäude – Anforderungen in Bezug auf ESG/Nachhaltigkeit. Die Ergebnisse der Befragung werden nach erfolgter Analyse zur gezielten Optimierung unserer Gebäude und Dienstleistungen herangezogen – mit dem Ziel, die Loya- lität und Zufriedenheit der Mieter zu steigern. Eine Wie- derholung der Befragung ist regelmäßig – zumindest alle drei Jahre – vorgesehen. Nachhaltige Beschaffung und Lieferkette CA Immo prüft Geschäftspartner – insbesondere auch Bauunternehmen – im Rahmen des Vergabe- prozesses nicht nur hinsichtlich ihrer fachlichen Qualifi- kation und wirtschaftlic hen Situation, sondern lässt sich auch die Einhaltung sozialer Standards bestätigen. Bei Baudienstleistungen verpflichtet CA Immo ihre Auftrag- nehmer auf die Einhaltung gesetzlicher Regelungen zu Arbeits- und Gesundheitsschutz, Arbeitsstätten- bzw. Ar- beitszeitregelungen sowie tarifvertraglicher Vereinbarun- gen. Neben der wirtschaftlichen Eignung eines Bieters und seines Angebots wird auch die Einhaltung von So- zial- und Umweltstandards bei potenziellen Auftragneh- mern angefragt und in Vergabeprozessen berücksichtigt. Details zu diesen Standards sowie den hiermit verbunde- nen Kontrollmechanismen finden sich im Kapitel Corpo- rate Governance sowie in der CA Immo 1) Davon rund 11% Teilzeitarbeitskräfte (TZA); inkl. 31 karenzierte Mitar- beiter, exkl. Freelancer 2) Davon rund 11% TZA; inkl. 26 karenzierte Mitarbeiter Vergaberichtlinie, die unter caimmo.com/esg-richtlinien abrufbar ist. 2. MITARBEITER Unsere Mitarbeiter sind unsere wertvollste Ressource. Ihre Expertise und ihr Engagement sind entscheidend für unseren Erfolg. CA Immo legt Wert auf eine Unterneh- menskultur, die von Stolz, Vertrauen und selbstbestimm- tem Arbeiten geprägt ist. Als Arbeitgeber will CA Immo für die Mitarbeiter bestmögliche Rahmenbedingungen schaffen, um ihre Potenziale, Stärken und Kompetenzen optimal zur Entfaltung zu bringen. Wir bieten sichere und attraktive Arbeitsumgebungen, vielfältige internatio- nale Entwicklungsmöglichkeiten und sorgsame, voraus- schauende Personalentwicklung mit dem Ziel, unseren Mitarbeitern das zu bieten, wofür auch unsere Büroim- mobilien stehen: einen „place where people love to work“. Beschäftigung & Arbeitsbedingungen Zum Stichtag waren konzernweit 441 1) (31.12.2020: 437 2) ) Mitarbeiter bei CA Immo angestellt. Deutschland ist mit rund 52% Beschäftigtenanteil der mitarbeiterin- tensivste Kernmarkt von CA Immo, gefolgt von Osteuropa (23%) und Österreich (21%). Die restlichen 4% entfallen auf Mitarbeiter der omniCon-Niederlassung in Basel 3) . Von den insgesamt 247 Mitarbeitern in Deutschland sind zum Stichtag 108 (2020: 119) in der omniCon angestellt (davon 19 in der omniCon-Zweigstelle in Basel). CA Immo ist als Arbeitgeber seit vielen Jahren in ihren Märkten lokal verankert und beschäftigt in den internati- onalen Niederlassungen fast ausschließlich lokales Perso- nal. Zum 31.12.2021 arbeiteten Menschen aus 22 Natio- nen für CA Immo. Grundsätzlich beschäftigt CA Immo Mitarbeiter in un- befristeten Vollzeit-Arbeitsverhältnissen. 2021 sind von insgesamt 441 Mitarbeitern 430 in unbefristeten Arbeits- verhältnissen und 11 in befristeten Arbeitsverhältnissen beschäftigt. Der Anteil der befristet Angestellten nach Ar- beitsvertrag liegt bei 2%. CA Immo bekennt sich in ihrer CSR Policy klar zur Ver- einigungsfreiheit ihrer Mitarbeiter. Dieses Regelwerk de- finiert zudem die Haltung von CA Immo zu Themen wie 3) Die omniCon ist eine auf Construction Management spezialisierte Toch- tergesellschaft der CA Immo, die in Deutschland und der Schweiz aktiv ist KONZERNLAGEBERICHT KONZERNLAGEBERICHT 8 4 Arbeitnehmerverhältnis, Menschenrechten und Arbeits- bedingungen. Die CSR Policy ist unter caimmo.com/esg- richtlinien abrufbar. In Kooperation mit dem österreichi- schen Betriebsrat wurde eine Vielzahl an mitarbeiterbe- zogenen Regelungen – u. a. zur Unterstützung der Work- Life-Balance – im Rahmen von Betriebsvereinbarungen definiert. CA Immo hat zuletzt im Jahr 2020 eine konzernweite Analyse der Mitarbeiterzufriedenheit in Kooperation mit Great Place to Work (GPTW) durchgeführt. Im Vergleich zur im Jahr 2016 durchgeführten GPTW-Umfrage lag die Zufriedenheitsquote nahezu unverändert bei 86% (2016: 85%). Die Umfrage ist standardisiert und bewertet Zufrie- denheitsdimensionen wie Stolz, Fairness, Respekt, Ka- meradschaft und Glaubwürdigkeit. Besonders positiv her- vorgehoben wurden seitens der teilnehmenden Mitarbei- ter (Beteiligung an der Umfrage: 76%) Faktoren wie Teamarbeit, Arbeitsumfeld, Portfolio, Reputation, Fokus auf Nachhaltigkeit und Stabilität. CA Immo plant, Befra- gungen zur Mitarbeiterzufriedenheit zumindest alle drei Jahre durchzuführen. ÜBERSICHT MITARBEITER DER CA IMMO GRUPPE NACH SEGMENTEN 1) Headcount Anzahl Mitarbeiter Anteil Frauen Eintritte / Austritte Neuein- stellungen 2) Fluktuation 3) 31.12.2020 31.12.2021 Veränderung 2021 Ø 31.12.2021 2021 2021 2021 in % in % in % in % Österreich 80 92 15 86 62 21/10 24 12 Deutschland/Schweiz 4) 252 247 -2 250 39 15/20 6 8 Osteuropa 105 102 -3 106 72 10/13 9 12 Gesamt 437 441 1 442 51 46/43 10 10 1) Headcounts, davon rd. 11% Teilzeitarbeitskräfte (TZA), inkl. 31 karenzierte Mitarbeiter; exkl. 20 Mitarbeiter von Joint-Venture-Firmen; die Berechnungen für diese Tabelle basieren auf den GRI-Richtlinien (GRI 401-1) 2) Neueinstellungen: Eintritte 2021/ durchschnittliche Beschäftigte 2021 (Headcount) 3) Fluktuation: Personalabgang 2021 / durchschnittliche Beschäftigte 2021 (Headcount) 4) Ende 2021 waren in der Niederlassung der 100% CA Immo Bautochter omniCon in Basel 19 lokale Mitarbeiter beschäftigt Mitbestimmun g der Mitarbeiter und interne Kommunikation Regelmäßige interne Kommunikation sowie ein vertrau- ensvoller und konstruktiver Austausch zwischen Auf- sichtsrat, Management und Mitarbeitern ist uns wichtig. Relevante Informationen werden über unterschiedliche Kanäle – u. a. in Form von physischen oder virtuellen CEO-Infomeetings, Infomails, Management Meetings bzw. Team Jour Fixes – umfassend und zeitgerecht an alle Mit- arbeiter weitergegeben. Der im Wiener Headquarter an- sässige Betriebsrat arbeitet eng mit der Personalabteilung zusammen, entsprechende Abstimmungsmeetings finden 14-tägig statt. Vorstand und Betriebsrat tauschen sich quartalsweise z ur Unternehmensentwicklung und zu re- levanten Arbeitnehmerthemen aus. Im Aufsichtsrat von CA Immo sind vier Arbeitneh mervertreter aus dem öster- reichischen Betriebsrat vertreten. Ihre Tätigkeit ermög- licht eine Mitbestimmung im Aufsichtsrat inkl. Mitspra- cherecht bei einschneidenden Unternehmensentschei- dun gen. Mitarbeiterbeteiligung und soziale Zuwendungen CA Immo bietet den Mitarbeite rn – unabhängig vom Ar- beitszeitmodell – eine Reihe freiwilliger sozialer Zuwen- dungen: Essensbons bzw. Essenszuschuss, Bahncard 25 oder 50, Jobtickets, Weiterbildungsunterstützung, Kinder- gartenzuschuss, Gruppen-Krankenversicherung, Kollek- tivunfallversicherung, einsatzbezogene Zulagen sowie be- triebliche Altersversorgung (Pensionskasse). Zusätzlich zum Fixgehalt können alle Mitarbeiter am Unterneh- menserfolg in Form einer variablen Erfolgsbeteiligung partizipieren. Diese ist an die Erreichung der budgetier- ten Jahresziele sowie ein positives Konzernergebnis ge- knüpft. Talente Management und Personalentwicklung Im Rahmen des strategischen Fort- und Weiterbildungs- programms (CA Immo Academy) stellt CA Immo ihren Mitarbeitern ein breites Spektrum an regelmäßigen inter- nen wie externen Aus- und Weiterbildungen zur Verfü- KONZERNLAGEBERICHT 85 gung. Im Jahr 2021 fanden Schulungen u. a. zu den Fach- gebieten Asset und Portfolio Management sowie Daten- analyse und -prognosen statt (Real Estate Analyst Trai- ning). Pandemiebedingt wurde ein Großteil der Schulun- gen virtuell abgehalten. Darüber hinaus unterstützt CA Immo die berufliche Weiterentwicklung ihrer Mitarbeiter mit Bildungstagen, flexiblen Arbeitszeiten sowie Zuschüssen für die Absol- vierung von (dualen) Studien. Zusätzliche Informationen zum Thema Aus- und Weiterbildung finden sich unter www.caimmo.com/de/karriere/. Jeder CA Immo-Mitarbeiter führt mit seiner Führungs- kraft zumindest einmal jährlich ein Mitarbeitergespräch zur Leistungsbeurteilung, Zieldefinition und persönli- chen Karriereentwicklung. Abgestimmt sowohl auf die individuellen Entwicklungspotenziale der Mitarbeiter als auch auf den Bedarf an Expertise und Qualifikation sei- tens des Unternehmens können individuelle Trainings- pläne und -ziele festgelegt werden. 2021 haben rund 98% der Mitarbeiter ein Jahresgespräch geführt, die restlichen 2% entfallen auf Mitarbeiter, die im 4. Quartal 2021 ein- getreten sind. Um eine Kultur des kontinuierlichen Feed- backs zu fördern, wird seit 2021 jedes Mitarbeiterge- spräch in einem zentralen HR-Tool digital erfasst. Dadurch können die Ziele jederzeit eingesehen und ein Zwischenstatus zur Zielerreichung festgelegt werden. Neu in das Jahresgespräch aufgenommen wurde eine Po- tenzialanalyse der Mitarbeiter, um Talente und Trainings- bedarf optimal zu unterstützen. DURCHSCHNITTLICHE ABWESENHEITSTAGE NACH REGIONEN in Tagen Urlaub Krankheit Weiterbildung in Stunden in Tagen Österreich 1) Frauen 18,8 4,8 11,5 1,4 Männer 22,6 3,2 12,5 1,6 Deutschland 2) Frauen 29,5 8,1 5,3 0,7 Männer 28,8 5,5 5,0 0,6 CEE 3) Frauen 20,5 1,1 4,7 0,6 Männer 20,2 0,5 6,9 0,9 1) Exkl. eines Langzeitkrankenstandes (LZK). Inklusive dieses LZK läge der Schnitt der Krankenstandstage für Frauen in Österreich bei 5,5 Tagen. 2) Exkl. zwei Langzeitkrankenstände (LZK). Inklusive dieser LZK läge der Schnitt der Krankenstandstage für Frauen in Deutschland bei 8,9 Tagen und für Männer bei 6,1 Tagen. 3) Exkl. eines Langzeitkrankenstandes (LZK). Inklusive dieses LZK läge der Schnitt der Krankenstandstage für Männer in CEE bei 2,0 Tagen. Gesundheit und Sicherheit am Arbeitsplatz Im Berichtsjahr 2021 wurden zwei Arbeitsunfälle verzeichnet. Die dadurch verursachten Ausfälle be- trugen jeweils nicht länger als einen Monat. Sonstige we- sentliche berufsbedingte Verletzungen, Krankheiten und Ausfallstage von CA Immo Mitarbeitern wurden 2021 keine bekanntgegeben. Externe Sicherheitsfachkräfte führen in allen von CA Immo selbst genutzten Büros regelmäßige Rundgänge und Prüfungen durch. Die Frequenz dieser Kontrollen orientiert sich an den nationalen gesetzlichen Vorgaben, diese liegen zwischen vier Mal und ein Mal jährlich. Themenschwerpunkte sind u. a. Arbeitsplatzevaluierung, Brandschutz, Raumklimafaktoren sowie Alleinarbeit/Al- leinarbeitsplatz. Ein interner Sicherheitsbeauftragter je Niederlassung sorgt darüber hinaus für angenehme und sichere Arbeitsumgebungen. Im Jahr 2021 wurden an kei- nem CA Immo-Standort erkennbare sicherheitstechni- sche Mängel und daraus resultierende akute Gefahren bzw. Gefährdungen der Arbeitnehmer festgestellt. Auf allen CA Immo-Baustellen werden Sicherheits- und Gesundheitspläne aufgestellt. Eigene Mitarbeiter erhalten auf den Baustellen regelmäßige Sicherheitsunterweisun- gen (siehe auch Kapitel Mieter & Dienstleister). Um die physische und psychische Gesundheit der Mit- arbeiter langfristig zu schützen, bietet CA Immo im Rah- men der betrieblichen Gesundheitsvorsorge u. a. fol- gende Maßnahmen und Förderungen an: – Konti nuierliche physische und virtuelle (digitale) Informationen zur gesundheitsfördernden Arbeits(platz)gestaltung (z. B. ergonomisches Arbeiten) – Regelmäßige, freiwillige Erste-Hilfe-Kurse – Vorträge von medizinischem Fachpersonal zur Gesund- heitsförderung und Stressvermeidung/Bewältigung – Jährliche freiwillige kostenlose Zecken- und Grippe- schutzimpfungen Seit dem Jahr 2021 bietet CA Immo den Mitarbeitern neben den rechtlich erforderlichen Maßnahmen zur Ar- beitssicherheit (wie z.B. Arbeitsplatz- und Homeoffice- Unterweisungen) auch Augenuntersuchungen sowie wei- tere medizinische Screenings, die für das spezifische Aufgabengebiet der jeweiligen Mitarbeitergruppe relevant sind. Die Durchführung einer konzernweiten virtuellen „Digital Wellness Week“ mit Schulungen zu Themen wie Stressmanagement, digitalem Gleichgewicht und Essen als Medizin rundeten das Angebot ab. KONZERNLAGEBERICHT KONZERNLAGEBERICHT 86 Die Pandemie brachte neben vielen Einschränkungen auch psychische Belastungen mit sich. CA Immo hat da- her konzernweit eine externe psychologische Unterstüt- zung für Mitarbeiter (Employee Assistance Program) in Form von telefonischer oder persönlicher Beratung zur Verfügung gestellt. Dieses Service steht sowohl CA Immo Mitarbeitern als auch ihren im gemeinsamen Haushalt le- benden Angehörigen zur Verfügung. Unser Kooperations- partner in Österreich, das Hilfswerk, bietet beispiels- weise in seinem KEEP BALANCE Programm eine Viel- zahl an Online-Vorträgen zu Zeitmanagement und Stress, Konflikten oder Veränderungen im Arbeitsumfeld an. Auch Partnerschaftsprobleme, Fragen zu Trennung, Scheidung oder Kindererziehung und familiäre Konflikte können mit den Beratungsexperten besprochen werden. Covid-19 Ergänzend zu de n im Abschnitt „Mieter & Dienstleis- ter“ angeführten Sicherheitsvorkehrungen in den Allgemeinbereichen unserer Gebäude werden in den eigengenutzten CA Immo Büros zusätzlich folgende Covid-19-Schutzmaßnahmen für Mitarbeiter umgesetzt: – Kostenlose Covid-19-Testkits für Mitarbeiter und Besu- cher an allen Standorten – Bereitstellung von Mund-Nasenschutz an der Rezeption – Verpflichtende Verwendung von Mund-Nasenschutz in allen allgemeinen Gebäude- und Bürobereichen (außer am eigenen Arbeitsplatz) – Reduzierung von Kurierlieferungen, einschließlich pri- vater Pakete, auf ein Minimum. Ein spezieller Maßnahmenkatalog zur Schaffung einer sicheren Arbeitsumgebung für CA Immo Mitarbeiter in allen eigengenutzten Büroräumlichkeiten wurde kontinu- ierlich adaptiert und intern kommuniziert. So gilt auf- grund der Covid-19-Pandemie seit 13. März 2020 eine er- weiterte Home-Office-Regelung für alle CA Immo-Mitar- beiter mit freiwilliger Büropräsenz, max. 50% Bürobele- gung und Maskenpflicht in allen Büro-Allgemeinflächen. Dienstreisen und Präsenz-Meetings wurden bis zum Re- daktionsschluss dieses Berichts nur in Ausnahmefällen durchgeführt. CA Immo hat während des Jahres 2021 weder Kurzar- beit noch sonstige mit der Pandemie in Verbindung ste- hende staatliche Förderungen in Anspruch genommen. Dank frühzeitiger Investitionen in moderne IT-Ausstat- tung (z. B. Laptops für alle Mitarbeiter, virtuelles Konfe- renzsystem) und Umstellung auf digitale Prozesse konn- ten alle Mitarbeiter weitgehend ungestört im Home- Office bzw. am Büroarbeitsplatz unter Einhaltung kon- zernweiter Sicherheitsvorkehrungen weiterarbeiten. Weitere Informationen zum Thema Gesundheit und Si- cherheit für Mitarbeiter finden sich in unserer CSR Richt- linie unter caimmo.com/esg-richtlinien. Diversity und Inklusion CA Immo ist in zahlreichen Ländern unterschiedlicher Sprache und Kultur tätig und anerkennt die gesellschaft- liche Vielfalt sowie die Rechte jedes Einzelnen. Deshalb sind wir stets bemüht, Diversität innerhalb des Unterneh- mens zu fördern und Mitarbeitern den Raum zu geben, ihr volles Potenzial auszuschöpfen, um so außergewöhn- liche Ergebnisse für Kunden und Gesellschaft zu erzie- len. Wir sind bestrebt, Arbeitsplätze frei von Diskriminie- rung aufgrund von Geschlecht, sexueller Orientierung, Familienstand, regionaler oder sozialer Herkunft, Rasse, Hautfarbe, Religion, Weltanschauung, Alter, ethischer Zugehörigkeit, Beeinträchtigungen jedweder Art oder aus anderen Gründen zu schaffen. CA Immo toleriert kein respektloses oder unangemessenes Verhalten, keine un- faire Behandlung oder unfaire Vergeltungsmaßnahmen jeglicher Form. CA Immo respektiert die Rechte, Interessen und Bedürf- nisse der Mitarbeiter und achtet auf deren Individualität, um eine entsprechende Gleichberechtigung und Chan- cengleichheit herzustellen. In diesem Sinne verpflichtet sich CA Immo in ihrer Corporate Social Responsibility (CSR) Richtlinie zu einem fairen und respektvollen Um- gang mit den Mitarbeitern. Parallel dazu verpflichtet CA Immo ihre Mitarbeiter zu einem respektvollen und fairen Verhalten untereinander und gegenüber Dritten (Bewerber, Dienstleister, Vertragspartner etc.). Für die Beachtung und Umsetzung von Vielfalt und Gleichberechtigung im Arbeitsalltag jeder Abteilung sind die jeweiligen Führungskräfte verantwortlich. Die Verant- wortung für Diversity Initiativen von CA Immo obliegt dem Group Head of Human Resources. Die Grundlage zur Förderung von Vielfalt und Gleichberechtigung basiert ei- nerseits auf den konzernweit gültigen Policies (CSR-Po- licy, Code of Ethic and Code of Conduct) sowie der Selbstverpflichtung, sich für Diversity Management ein- zusetzen, die wir mit der Unterzeichn ung der Charta der Vielfalt eingegangen sind. CA Immo ist Kooperationspartner von myAbility Social Enterprise GmbH. myAbility ist eine soziale Unterneh- mensberatung, die Chancengerechtigkeit schafft und die KONZERNLAGEBERICHT 8 7 Gesellschaft aus der Wirtschaft heraus barrierefrei ma- chen will. 1) Für den Standort Frankfurt hat CA Immo die Zusammenarbeit als Pilotprojekt gestartet, um Studieren- den mit Beeinträchtigungen Einblicke in unterschiedli- che Fachabteilungen zu ermöglichen und eine Kultur der Inklusion unter den CA Immo-Mitarbeitern zu fördern. Im Jahr 2022 soll dieses Projekt in Wien fortgesetzt wer- den. Im Jahr 2021 bot CA Immo erstmals ein Bullying Awa- reness Training für alle Führungskräfte an, das die The- men sexuelle Belästigung, Bullying/Mobbing und Bos- sing behandelte. Steigerung des Bewusstseins der Füh- rungskräfte gegenüber diesen Themen, frühzeitiges Er- kennen und Einschreiten bzw. Gegensteuern waren Ziel dieses Trainings. Im Berichtsjahr wurden keine Diskrimi- nierungsvorfälle gemeldet. Gender Diversity CA Immo steht für Gleichberechtigung und Ausgewo- genheit in der Zusammensetzung der Mitarbeiterstruktur – und zwar in der Belegschaft insgesamt wie auch auf al- len Leitungs- und Führungsebenen. Im Rekrutierungspro- zess wird neben den fachliche n Qualifikationen auch auf die Gleichbehandlung von Frauen und Männern geach- tet. Seit 2020 unterstützt CA Immo die Initiative Frauen in Führung (F!F) 2) , die den Wandel zu mehr Diversität und einer zeitgemäßen Führungskultur in der Immobili- enwirtschaft aktiv vorantreibt. Beim Bewerbungs- und Auswahlprozess achtet CA Immo auf ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Männern und Frauen. Ein fairer, diskriminierungsfreier und chancengleicher Bewerbungs- und Auswahlprozess ist uns dabei besonders wichtig. CA Immo stellt sich jähr- lich einem entsprechenden Benchmarking im Rahmen des Best Recruiters Awards 3) . Bei diesem Benchmarking werden die Qualität des Recruitingprozesses, die Karrier- ewebsite und unter anderem auch die Ausrichtung des Unternehmens auf soziale Verantwortung und Diversität von einer externen Agentur kritisch untersucht. CA Immo erhielt zuletzt für ihre Performance das Best Recruiters-Siegel in Gold und Silber. CA Immo will zudem den Anteil weiblicher Führungs- kräfte mit vielfältigen Maßnahmen und Anreizen erhöhen. So werden bei der internen Nachfolgeplanung und Nach- 1) https://www.myability.org/ 2) https://www.frauen-in-fuehrung.info/ 3) https://bestrecruiters.eu/ besetzung von Führungspositionen gezielt Frauen ange- sprochen; weiblichen Bewerbern wird bei gleichwertigen Qualifikationsprofilen im Recruiting-Prozess der Vorzug gegeben. Auch eine Teilzeitbeschäftigung steht einer lei- tenden Position nicht entgegen. Dieses Modell wurde von einigen Führungskräften bereits in Anspruch genommen. Darüber hinaus wird in Graduate- und Talent-Manage- mentprogrammen auf eine ausgewogene Gender Balance geachtet. Um die Nachfolgeplanung und Förderung von Nachwuchsführungskräften entsprechend divers zu ge- stalten, werden für das internationale Talentprogramm (FIRE) regelmäßig 50% Frauen und 50% Männer nomi- niert und auf eine möglichst breite Aufgabenvielfalt und Länderabdeckung unter den Teilnehmern geachtet. Schu- lungen und Beratung zum Thema Diversität und Vielfalt sind regelmäßig Teil des Mitarbeiter-Trainingspro- gramms. Ab 2022 wird das Thema Diversitätsentwick- lung zumindest ein Mal jährlich in die Agenda einer Auf- sichtsratssitzung aufgenommen. Zum Stichtag betrug der Frauenanteil konzernweit ins- gesamt rund 51% (31.12.2020: 51%). Mit 73% lag der Frauenanteil in den CEE-Niederlassungen am höchsten, gefolgt von Österreich (62%) und Deutschland (39%). Der Anteil weiblicher Führungskräfte ist im Jahresvergleich von 32% (31.12.2020) auf 30% (31.12.2021) leicht gesun- ken. Seit 1. Jänner 2022 gehört dem CA Immo Dreier-Vor- standsteam auch eine Frau an. Im Aufsichtsrat sind vier Frauen vertreten. Der Frauenanteil beträgt somit insge- samt 36% bzw. bei getrennter Betrachtung 43% unter den Kapitalvertretern und 25% unter den Arbeitnehmer- vertretern. Die Vereinbarkeit von Beruf und Familie fördert CA Immo insbesondere durch flexible Arbeitszeit- bzw. Teilzeitmodelle, Home-Office, Väterkarenz und Papamo- nat. Karenzierte Mitarbeiter werden in das interne Infor- mationsnetz eingebunden und haben die Möglichkeit, an den jährlich stattfindenden Teammeetings und Firmen- veranstaltungen teilzunehmen. Geschlechtsspezifisches Lohngefälle (Gender Pay Gap) Wir evaluieren bzw. vergleichen jährlich die Gehälter von Männern und Frauen in vergleichbaren Funktionen. Sollte ein Pay Gap bestehen, wird dieser auf individuel- ler Ebene analysiert und mit der jeweiligen Führungs- kraft vor jeder Gehaltsrunde erörtert, sodass im Rahmen der jährlichen Gehaltsrunde der Gender Pay Gap nach KONZERNLAGEBERICHT KONZERNLAGEBERICHT 88 und nach geschlossen werden kann. Im Jahresvergleich hat sich das geschlechtsspezifische Lohngefälle (Gesamt- vergütung) auf Führungsebene von –2,1% (31.12.2020) auf 0,3% und auf Mitarbeiterebene von 8,2% (31.12.2020) auf 6,4% reduziert. MITARBEITER NACH ALTER UND KATEGORIEN (BASIS: 441 MITARBEITER) 1) in % Mitarbeiter (377) 2) ≤ 28 Jahre 29-48 Jahre ≥ 49 Jahre Weiblich 5% 40% 11% Männlich 4% 25% 16% Gesamt 9% 64% 27% Führungskräfte (61) 3) ≤ 28 Jahre 29-48 Jahre ≥ 49 Jahre Weiblich 0% 25% 5% Männlich 0% 38% 33% Gesamt 0% 62% 38% Vorstand (3) ≤ 28 Jahre 29-48 Jahre ≥ 49 Jahre Weiblich 0% 0% 0% Männlich 0% 33% 67% Gesamt 0% 33% 67% Alle Mitarbeiter (441) 34 281 126 1) Nicht berücksichtigt sind die 20 Mitarbeiter (Stand 31.12.2021) der Joint- Venture-Firmen. Die Prozentangaben beziehen sich auf die Mitarbeiteran- zahl der jeweiligen-Kategorie. Die Berechnungen für diese Tabelle basieren auf den GRI-Richtlinien (GRI 405-1). 2) Davon 1% mit Behinderung. 3) Als Führungskräfte wurden wie folgt definiert: Konzernleiter, Niederlassungs- leiter, Abteilungsleiter, Bereichsleiter, Teamleiter. GENDER DIVERSITY 1) in % Männer Frauen Geschlechtsspezifisches Lohngefälle 2) Basis- vergütung Gesamt- vergütung Aufsichtsrat gesamt 64 36 0 0 Aufsichtsrat (Kapitalvertreter) 57 43 0 0 Aufsichtsrat (Arbeitnehmer- vertreter) 75 25 0 0 Vorstand 100 0 0 0 Führun g skräfte 70 30 – 1 , 0 – 0 , 3 Mitarbeiter 45 55 5 , 6 6 , 4 Gesamt 49 51 1) Die Vergütung des Aufsichtsrats ist geschlechtsunabhängig 2) Informationen zur Erhebungsmethodik finden Sie im ESG Anhang Ausblick auf 2022 Die weitere Verbesserung der Mitarbeiterzufriedenheit, eine auf sich rasch ändernde allgemeine Rahmenbedin- gungen abgestimmte Personalentwicklung und klare Po- sitionierung der CA Immo-Arbeitgebermarke sind we- sentliche Zielsetzungen für die kommenden Jahre. 3. NACHHALTIGE STADTQUARTIERSENTWICKLLUNG Als international tätiger Projekt- und Stadtquar- tiersentwickler wirkt CA Immo u. a. auch auf das gesellschaftliche und soziale Umfeld in ihren Kernstäd- ten ein. Wir haben den Anspruch, gemischt genutzte in- nerstädtische Quartiere mit kurzen Wegen und hoher Le- bensqualität zu schaffen, in denen Menschen morgen ge- nauso gerne leben wie heute. Unsere Quartiere sind ge- kennzeichnet durch gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und die Verbindung von Arbeiten und Woh- nen mit sozialen und kulturellen Einrichtungen. Die Be- reitstellung von Grünflächen und öffentlichen Räumen macht diese Orte integrativ und zugänglich für alle Stadt- bewohner. Schaffung sozialer Infrastruktur Mittels ihrer Spezialisierung auf die Revitalisierung von Altstandorten öffnet CA Immo Orte, die bis dahin – zu- meist aufgrund vormals industrieller Nutzung – nicht oder nur wenigen Menschen zugänglich waren, für alle Stadtbewohner. 24 CA Immo Bestandsgebäude bzw. rd. 30% des Gesamtportfolios (nach Fläche) liegen in Quar- tieren, die von CA Immo entsprechend entwickelt, aufge- wertet und für die Öffentlichkeit erschlossen wurden. Im Zuge ihrer Quartiersentwicklungen schafft CA Immo in Kooperation mit den jeweiligen Kommunen vielfältige soziale Angebote und Infrastruktur, unter anderem: – Parks, Spiel-, Sport- und Öko-Ausgleichsfläch en – Schulen, Kitas, Nahversorgung – öffentliche Straßen und (Fahrrad-)Wege. Dies bewirkt eine nachhaltige innerstädtische Flächen- nutzung bei gleichzeitig hoher Aufenthaltsqualität. Der von CA Immo errichtete 60.000 m 2 große Land- schaftspark im Wohnquartier Baumkirchen Mitte wurde im Jahr 2021 mit dem bayerischen Landschafts-Architek- tur-Preis ausgezeichnet. Das Areal, auf dem fast 70 Jahre lang Lokomotiven und Güterwaggons rangierten, ist heute ein besonderer Lebensraum für seltene Tierarten. Die Jury hob in ihrer Begründung insbesondere den ganz- heitlich nachhaltigen Ansatz für den Landschaftspark KONZERNLAGEBERICHT 8 9 hervor sowie das sensible Erschließungskonzept und die Verdeutlichung der besonderen „Verantwortung der Landschaftsarchitektur für die soziale, ökologische und nachhaltige Qualität von Freiräumen und ihrer städte- baulichen Einbindung“. 4) 2021 gewann die Quartiersentwicklung Baumkirchen Mitte den Bayeri- schen Landschaftsarchitektur-Preis 2020 in der Kategorie "Wohnumfeld". In Summe investierte CA Immo im Jahr 2021 rd. 450.000 € in die soziale Infrastruktur ihrer deutschen Stadtquartiere, u. a. in Planungskosten für eine Kinderta- gesstätte in Baumkirchen und Beitragszahlungen zur Er- richtung der Vereinssporthalle ESV München Ost. Für 2022 ist u. a. die Errichtung eines Spielplatzes in der Euro- pacity Berlin sowie einer Grünfläche mit großzügigen Sport- und Spielflächen im Quartier Baumkirchen Mitte geplant. 4) https://www.bdla.de/de/bayerischer-landschaftsarchitektur-preis/2020/gewinner Wohnbaurechtschaffung Im Zuge ihrer Quartiersentwicklungsprojekte hat CA Immo in den vergangenen zwei Jahrzehnten Baurecht für mehr als eine Mio. m² Bruttogrundfläche (BGF) Wohn- bau in Frankfurt, München, Regensburg, Mainz, Berlin und Wien geschaffen. Das entspricht mehr als 12.000 Wohneinheiten. Rund 3.300 Wohneinheiten wurden von CA Immo selbst entwickelt, vielfach mit Joint-Venture- Partnern. Weitere ausgedehnte Grundstücksreserven für städtische Wohnquartiere in München befinden sich ak- tuell in unterschiedlichen Phasen der Grundstücksaufbe- reitung und Baurechtschaffung. Im Jahr 2021 wurde der Bauantrag für das letzte Grund- stück des Quartiers Baumkirchen eingereicht. Dieser sieht die Errichtung eines Gebäudes mit 54 geförderten und 11 frei finanzierten Wohnungen sowie rd. 500 m² Retailfläche in Holz-Hybridbauweise vor. Zudem bein- haltet das Projekt eine ca. 850 m² große Kindertagesstätte in Holzbauweise, die nach Fertigstellung im Teileigen- tum an die Landeshauptstadt München übertragen wird. 4. GEMEINNÜTZIGES ENGAGEMENT Kultur- und Sozialsponsoring Im Zuge der innerstädtischen Quartiersentwicklungen und Konversion vormals industriell genutzter Areale stellt CA Immo seit vielen Jahren Flächen und Gebäude kostenlos bzw. günstig für kulturelle Zwischennutzungen zur Verfügung. Ein Beispiel hierfür sind die als Ausstel- lungsfläche genutzten Rieck-Hallen und die Liegenschaft Hamburger Bahnhof am Berliner Hauptbahnhof. Darüber hinaus unterstützt CA Immo ausgewählte kari- tative Einrichtungen, Spitäler oder Schulen in ihren Kernstädten. So haben wir 2021 u. a. durch Spenden an das Deutsche Rote Kreuz und die Aktion „Deutschland hilft“ die Opfer der Flutkatastrophe in Deutschland un- terstützt. Weitere Mittel gingen an die „Child Nutrition Foundation“ in Budapest bzw. flossen als Unterstützung in die Errichtung eines Krankenhauses in Bukarest. In Summe spendete CA Immo im Jahr 2021 rd. 96.000 € an soziale und medizinische Einrichtungen. Corporate Volunteering CA Immo fördert das Engagement ihrer Mitarbeiter für das Gemeinwohl. Gemäß einer im Jahr 2020 neu erstell- KONZERNLAGEBERICHT KONZERNLAGEBERICHT 90 ten Policy haben alle CA Immo-Mitarbeiter die Möglich- keit, ihrer aktiven Tätigkeit für das Gemeinwohl an bis zu zwei Arbeitstagen pro Jahr nachzukommen. 5. CYBERSECURITY CA Immo sieht eine ausgeprägte Cybersecurity als maß- geblich für das reibungslose Funktionieren ihrer Ge- schäftstätigkeit an. Netzwerk-, Programm-, Informations- und Betriebssicherheit bilden den Kern dafür. Das IT-Si- cherheitskonzept von CA Immo behandelt Themen- schwerpunkte wie Sicherheitsmanagement, Sicherheits- ziele, Schutzbedarf und Risikoanalyse, um die Cyberresi- lienz von CA Immo stetig zu erhöhen. Durch standardi- sierte Prozesse und Maßnahmen sollen Bedrohungspo- tenziale und Cyberrisiken frühzeitig erkannt und der Schutzbedarf (in den Ausprägungen niedrig bis sehr hoch) für jedes IT-System festgestellt werden. Maßnah- men zur Überwachung und Reaktion auf Datenschutzver- letzungen sowie Cyberangriffe sind vorhanden und wer- den laufend auf ihre Aktualität geprüft. Revisionspläne sehen in regelmäßigen Abständen Prüfungen von Daten- schutz und der IT Sicherheit vor. Dies betrifft sowohl IT- technische Belange als auch ablauforganisatorische The- men wie z. B. die Einhaltung der Regelungen zur Daten- schutz-Grundverordnung (DSGVO). Seit einigen Jahren werden interne und externe Sicherheitsaudits durchge- führt. Die letzte externe Prüfung wurde im Dezember 2021 von einer externen Wirtschaftsprüfungsgesellschaft absolviert. Die im Rahmen dieser Audits zusammenge- stellten Informationen und neuen Erkenntnisse werden in unserer Cybersecurity Policy dokumentiert. Die Fach- abteilung Organisation und IT ist konzernweit für IT Security verantwortlich. Alle CA Immo Mitarbeiter werden mindestens einmal jährlich zum Thema Cybersicherheit geschult. Zu Beginn des Arbeitsverhältnisses werden IT-Richtlinien an alle Mitarbeiter ausgehändigt, auch im konzernweiten Intra- net finden CA Immo-Mitarbeiter Informationen zum Thema IT Sicherheit. Die IT-Richtlinien beinhalten unter anderem Informationen und Regeln zu Datensicherung, Datenaustausch und Datentransfer, Datenschutz, Nutzung von E-Mail und Internet sowie mobilen Geräten, Heimar- beitsplätzen und Remote-Zugängen. GESCHÄFTSETHIK, CORPORATE GOVERNANCE & COMPLIANCE CA Immo will im Rahmen ihres Einflussbereichs einen aktiven Beitrag zu einer na chhaltigen und in- tegren Wirtschaft leisten. Dieses Engagement bedarf der Mitwirkung vieler, sowohl eigener Mitarbeiter als auch externer Partner. Durch gezielte Information sowie klare Standards und Richtlinien wollen wir unsere Mitarbeiter und Auftragnehmer auf die relevanten Themen sensibili- sieren und zur Unterstützung unserer Grundsätze und Initiativen anregen bzw. verpflichten. Sämtliche Informa- tionen zum Thema Corporate Governance, Compliance, Korruptionsbekämpfung und Menschenrechte finden sich im Corporate Governance Bericht. Entsprechende Richtlinien sind darüber hinaus auf unserer Konzernwebsite unter caimmo.com/esg-richtlinien abruf- bar, u. a.: – Code of Ethics & Code of Cond uct – Gesc henke- und Spendenricht linie – CSR Richtlinie – V e rgaberichtlinie. KONZERNLAGEBERICHT 9 1 ANGABEN GEMÄß ARTIKEL 8 DER EU-VERORDNUNG ÜBER DIE EINRICHTUNG EINES RAHMENS ZUR ERLEICHTERUNG NACHHALTIGER INVESTITIONEN (EU-TAXONOMIE) Die Verordnung (EU) 2020/852 („EU Taxonomie-Verord- nung“) trat am 12. Juli 2020 in Kraft. Sie zielt darauf ab, nachhaltige Wirtschaftsaktivitäten zu definieren und stellt einen wichtigen EU-Rechtsakt dar, um Transparenz zu fördern und Investitionen in diese Aktivitäten zu er- möglichen, auszuweiten und damit den europäischen Grünen Deal umzusetzen. Der Umfang der innerhalb der EU Taxonomie angeführ- ten Wirtschaftsaktivitäten ist nicht umfassend, sondern beschränkt sich auf Sektoren mit signifikantem ökologi- schen Fußabdruck und somit besonderem Potenzial, po- sitiv zum Übergang zu einer nachhaltigen Wirtschaft bei- zutragen. Die Bau- und Immobilienwirtschaft als energie- und somit emissionsintensiver Sektor ist einer der Adres- saten der EU Taxonomie. Entsprechend der EU-Taxonomie gilt eine Wirtschafts- aktivität dann als ökologisch nachhaltig, wenn ein we- sentlicher Beitrag zu mindestens einem der Umweltziele geleistet wird, keines der anderen Umweltziele wesent- lich negativ beeinträchtigt wird (“do no significant harm, DNSH”) und die Wirtschaftsaktivität unter Einhaltung ge- wisser Mindestschutzkriterien insbesondere in Bezug auf verantwortliches unternehmerisches Handeln sowie Menschen- und Arbeitnehmerrechte durchgeführt wird. Ob ein wesentlicher Beitrag zu einem Umweltziel geleis- tet wird bzw. keine wesentliche Beeinträchtigung der Umweltziele vorliegt, ist ab 2022 anhand der von der EU- Kommission detailliert vorgegebenen technischen Bewer- tungskriterien zu berichten. Auch über die Einhaltung der Mindestschutzkriterien ist im Rahmen der Ermittlung des Anteils an nachhaltigen Wirtschaftsaktivitäten ab dem Geschäftsjahr 2022 zu berichten. Zum derzeitigen Zeitpunkt liegen die technischen Kri- terien für einen wesentlichen Beitrag nur in Bezug auf die ersten beiden Umweltziele Klimaschutz und Anpas- sung an den Klimawandel vor. Eine Veröffentlichung der finalen Kriterien für die verbleibenden vier Umweltziele (Gewässerschutz, Kreislaufwirtschaft, Vermeidung von Umweltverschmutzung und Biodiversität) wird im Lauf des Jahres 2022 erwartet. Gem. Art 10 des „delegierter Rechtsakt zu den neuen Berichtspflichten nach Art. 8 der Taxonomie-Verord- nung“ greifen für das Berichtsjahr 2021 Erleichterungs- vorschriften, wonach lediglich über den Anteil der von der Taxonomie erfassten Wirtschaftsaktivitäten zu berich- ten ist. Eine Berichtspflicht über den Anteil der nachhal- tigen Wirtschaftsaktivitäten (im Sinne der Anwendung vordefinierter technischer Bewertungskriterien) besteht erst ab dem Berichtsjahr 2022. Da der Anwenderkreis der EU Taxonomie an jenen der nichtfinanziellen Berichterstattung nach Artikel 19a bzw. Artikel 29a der Richtlinie 2013/34/EU anknüpft und sich demnach auf große Unternehmen von öffentlichem Inte- resse mit mehr als 500 Mitarbeitern erstreckt, ist CA Immo zum Berichtszeitpunkt nicht von den Berichts- pflichten laut EU Taxonomie erfasst. Um auch in Bezug auf ihre nachhaltigen Wirtschaftsaktivitäten transparent zu sein, legt CA Immo die betreffenden Informationen freiwillig offen. Im Folgenden werden die für CA Immo zutreffenden Wirtschaftsaktivitäten mit den gem. Art. 8 EU Taxono- mie-Verordnung zu berichteten finanziellen Leistungsin- dikatoren (Umsatzerlöse, Investitionsausgaben & Be- triebsausgaben) dargestellt. Diese Darstellung inkludiert die Anteile der von der Taxonomie erfassten Wirtschafts- aktivitäten an Umsatzerlösen, Investitionsausgaben und Betriebsausgaben. Umsatzerlöse CA Immo ist ein auf große, moderne Büroimmobilien spezialisierter Investor, Manager und Entwickler in den Metropol-Städten Deutschlands, Österreichs und Zent- raleuropas. Das Unternehmen deckt die gesamte Wert- schöpfungskette im Bereich Gewerbeimmobilien ab und verfügt über ein hohes Maß an eigener Baukompetenz. Die 1987 gegründete CA Immo ist im ATX der Wiener Börse gelistet und verfügt über ein Immobilienvermögen von rund 6,3 Mrd. € in Deutschland, Österreich und CEE. KONZERNLAGEBERICHT KONZERNLAGEBERICHT 92 Die Umsatzerlöse von CA Immo im Jahr 2021 bestehen im Wesentlichen aus Mieterlösen (inkl. Betriebskostener- löse) der im Portfolio befindlichen Immobilien iHv 280,2 Mio. €. Des Weiteren wurden Umsatzerlöse aus dem Verkauf von langfristigem Immobilienvermögen (asset und share deal) iHv 143,5 Mio. € erzielt. Erlöse aus Immo- bilienhandel und Bauleistungen werden ebenso erfasst und liegen im Jahr 2021 im negativen Bereich (Umsatz- korrektur Vorjahr). Die Umsatzerlöse aus Immobilienhan- del und Dienstleistungen belaufen sich auf 17,3 Mio. €, diese Umsatzerlöse stammen jedoch aus nicht von der EU Taxonomie erfassten Wirtschaftsaktivitäten. Innerhalb der Liste an von der Taxonomie erfassten Wirtschaftsaktivitäten hat CA Immo für die Umsatzerlöse des Geschäftsjahres 2021 zwei Aktivitäten identifiziert: – Erwerb von und Eigentum an Gebäude n: Erwerb von Immobilien und Ausübung des Eigentums an diesen Immobilien (Anm.: z.B. durch V ermietung). Die Wirt- schaftstätigkeiten in dieser Kategorie können gemäß der mit der V erordnung (EG) Nr. 1893/2006 aufges tellten statistischen Systematik der W i rtschaftszweige dem NACE-Co de L.68 zugeordnet werden – Neubau: Die Wirtschaftstätigkeiten in dieser Ka tegorie könn en gemäß der mit der Verordnung (EG) Nr. 1893/2006 aufgestellten statistischen Systemat ik der W irtschaftszweige dem NACE-Code F.41.2 zuge ordnet werden. Die Anteile der von der Taxonomie erfassten und nicht erfassten Umsatzerlöse für das Geschäftsjahr 2021 stellen sich wie folgt dar: in TEUR 2021 NACE Code Absoluter Umsatz Anteil am gesamten Umsatz 2021 in % A. Von der Taxonomie erfasste Wirtschaftsaktivitäten 7.7 Erwerb und Eigentum an Gebäuden L.68 423.660 7.1 Neubau F.41.2 –926 Gesamte von der Taxonomie erfasste Wirtschaftsaktivitäten 422.734 96 B. Nicht von der Taxonomie erfasste Wirtschaftsaktivitäten Gesamte nicht von der Taxonomie erfasste Wirtschaftsaktivitäten 17.296 4 Gesamter Umsatz (A+B) 440.030 100 Investitionen ( CapEx) Als Investitionsausgaben iSd EU Taxonomie gelten Zu- gänge zum Anlagevermögen oder zu Nutzungsrechten. CA Immo hat Investitionsausgaben vorrangig in Form von Zugängen zum Immobilienportfolio zu verzeichnen (Ankäufe von Bestandsimmobilien, Projektentwicklung für den eigenen Bestand). Weiters werden Investitionen in Form von Renovierungen und Sanierungen des im Ei- gentum von CA Immo befindlichen Gebäudebestands ge- tätigt. Beide Arten von Zugängen sind als CapEx der Wirtschaftsaktivität “Erwerb von und Eigentum an Ge- bäuden” zuzuordnen. Investitionen in Dienstwägen sind unter der Wirt- schaftsaktivität „Beförderung mit Personenkraftwa- gen“ ebenso von der Taxonomie erfasst. Investitionen in selbstgenutzte Immobilien und Soft- ware sowie in Betriebs- und Geschäftsausstattung (BGA) iHV insgesamt rd. 2,3 Mio. € sind nicht von der EU Taxo- nomie erfasst. Insgesamt stellen sich die Anteile der von der Taxono- mie erfassten und nicht erfassten Investitionsausgaben für das Geschäftsjahr 2021 wie folgt dar: KONZERNLAGEBERICHT 9 3 In TEUR NACE Code Absoluter CapEx 2021 Anteil an den gesamten CapEx 2021 in % A. Von der Taxonomie erfasste Wirtschaftsaktivitäten 7.7 Erwerb und Eigentum an Gebäuden L.68 212.056 98,8 6.5 Beförderung mit Personenkraftwagen H.49.39 361 0,2 Gesamte von der Taxonomie erfasste Wirtschaftsaktivitäten 212.417 98,9 B. Nicht von der Taxonomie erfasste Wirtschaftsaktivitäten Gesamte nicht von der Taxonomie erfasste Wirtschaftsaktivitäten 2.280 1,1 Gesamte CapEx (A+B) 214.697 100 Betriebsausgaben (OpEx) Betriebsausgaben gemäß Definition der EU Taxonomie sind neben Forschung- und Entwicklungsausgaben zur Reduktion von Treibhausgas-Emissionen alle Instandhal- tungs- und Reparaturausgaben sowie sonstige direkt zure- chenbare Kosten, die für die laufende Instandhaltung und Erhaltung der Funktionalität des Sachanlagevermö- gens relevant sind. In Bezug auf das Geschäftsmodell von CA Immo kom- men OpEx im Wesentlichen in Form von nicht kapitali- sierten Kosten für Instandhaltungs- und Reparaturauf- wendungen an bestehenden Immobilien in Betracht. Die von der EU Taxonomie erfassten Betriebsausgaben sind daher zur Gänze der Wirtschaftsaktivität “Erwerb von und Eigentum an Gebäuden” zuzuordnen und stellen sich wie folgt dar: In TEUR NACE Code Absoluter OpEx 2021 Anteil an den gesamten OpEx 2021 in % A. Von der Taxonomie erfasste Wirtschaftsaktivitäten 7.7 Erwerb und Eigentum an Gebäuden L.68 –5.236 100 Gesamte von der Taxonomie erfasste Wirtschaftsaktivitäten –5.236 100 B. Nicht von der Taxonomie erfasste Wirtschaftsaktivitäten Gesamte nicht von der Taxonomie erfasste Wirtschaftsaktivitäten 0 0 Gesamte OpEx (A+B) –5.236 100 KONZERNLAGEBERICHT KONZERNLAGEBERICHT 94 WESENTLICHE NICHT-FINANZIELLE LEISTUNGSINDIKATOREN GEMÄß § 267A ABS. 2 UGB (NADIVEG) CA Immo Fokusthemen EPRA Leistungsindikatoren Umweltbelange Klima & Energie, Ressourcenschonung & Kreislaufwirtschaft, Nachhaltige Beschaffung & Lieferkette, Nachhaltige Stadtquartiersentwicklung Elec-Abs, Elec-LFL, DH&C-Abs, DH&C-LFL, Fuels-Abs, Fuels- LFL, Energy-Int, GHG-Dir-Abs, GHG-Indir-Abs, GHG-Int, Water- Abs, Water-LFL, Water-Int, Waste-Abs, Waste-LFL, Cert-Tot Arbeitnehmerbelange Gesundheit & Sicherheit, Nachhalti g e Beschaffun g & Lieferkette Diversity-Emp, Diversity-Pay, Emp-Dev, Emp-Turnover, H&S- Emp, Emp-Training , H&S-Asset, H&S-Comp, Comty-Eng Sozialbelange Gesundheit & Sicherheit, Nachhaltige Beschaffung & Lieferkette Achtung der Menschenrechte Unternehmensethik, Corporate Governance & Compliance Gov-Board Gov-Select Gov-CoI Bekämpfung von Korruption und Bestechung Unternehmensethik, Corporate Governance & Compliance BERICHTERSTATTUNG GEMÄß DER TASK FORCE ON CLIMATE-RELATED FINANCIAL DISCLOSURES (TCFD) Themenbereiche Themen Kapitel Governance Überwachung klimabezogener Risiken und Chancen durch den Vorstand Corporate Governance Bericht, Risikobericht, ESG Bericht Rolle des Managements bei der Bewertung und Steuerung klimabezogener Risiken und Chancen Corporate Governance Bericht, Risikobericht, ESG Bericht Strategie Kurz-, mittel- und langfristige klimabezogene Risiken und Chancen ESG Beri cht Auswirkungen von Risiken und Chancen auf die Geschäftstätigkeit, Strategie und Finanzplanung ESG Bericht Klimaresilienz der Unternehmensstrategie Strategie, ESG Bericht Risikomanagement Prozess zur Identifizierung und Evaluierung klimabezogener Risiken Risikobericht, ESG Bericht Prozesse zum Management klimabezogener Risiken Risikobericht, ESG Bericht Integration der oben genannten Prozesse in das allgemeine Risikomanagement Risikobericht, ESG Bericht Kennzahlen und Ziele Indikatoren zur Bewertung klimabezogener Risiken und Chancen ESG Bericht und Anhang CO 2 Emissionen Scope 1, 2 und 3 und damit verbundene Risiken ESG Anhang, ESG Bericht Ziele für das Management klimabezogener Risiken und Chancen ESG Bericht ESG ANHANG KONZERNLAGEBERICHT 95 EPRA NACHHALTIGKEITSKENNZAHLEN Wir berichten über unser Engagement im Bereich Um- welt, Gesellschaft und Governance in Übereinstimmung mit den EPRA Sustainability Best Practice Recommenda- tions 3 rd Edition (sBPR). Wir gehen in drei Bereichen auf die EPRA sBPR ein: – Übergreifende Empfehlungen – Leistungskennzahlen zur Nachhaltigkeit (Seite 97-105) – Bericht zur Nachhaltigkeitsperformance (ESG Bericht, Corporate Governance Bericht) 6. ÜBERGREIFENDE EMPFEHLUNGEN GEM. EP RA Organisationsgrenzen Für unsere Datenbegrenzung verfolgen wir den Ansatz der operativen Kontrolle. Alle im Zuge der ESG Berichter- stattung angeführten Kennzahlen beziehen sich auf die CA Immobilien Anlagen AG und sämtliche vollkonsoli- dierte Tochtergesellschaften im jeweils angegebenen Be- richtszeitraum oder –stichtag (außer anderweitig angege- ben). Die Berichterstattung zu den Verbrauchsdaten unse- res Bestandsportfolios (Seite 97-103) inkludiert aus- schließlich Bestandsobjekte, die während des gesamten Berichtsjahrs in Betrieb und zu 100% im Eigentum von CA Immo waren. Immobilien, die im Berichtszeitraum (Ge- schäftsjahr) erworben, veräußert oder fertiggestellt wurden und somit nicht über den gesamten Zeitraum Teil unseres Bestandsportfolios waren, wurden nicht berücksichtigt. Berichtszeitraum Die Berichterstattung zu den Verbrauchsdaten unseres Bestandsportfolios (Seite 97-103) bezieht sich auf das mit 31. Dezember 2020 zu Ende gegangene Kalenderjahr, da die Verbrauchsdaten unserer Gebäude für das Jahr 2021 bis Redaktionsschluss des Berichts nicht vollständig vorlagen. Die restliche Berichterstattung bezieht sich auf den Stich- tag 31. Dezember 2021, sofern nicht anders angegeben. Geltungsbereich Wir bemühen uns, über alle Objekte innerhalb der oben definierten Organisationsgrenze zu berichten, ausgenom- men: – Immobilien die als Grundstücksreserve klassifiziert sind , z. B. te mporäre Gebäude, Gebäude mit Zwischennutzung – Parkhäuser. 1) Zum 31.12.2021, nach Bilanzwert, exkl. kurzfristiges Immobilienvermögen Büroimmobilien bilden das Kernsegment von CA Immo; zum Stichtag entfielen rd. 91% des gesamten Bestands- portfolios auf Büroimmobilien 1) , der Rest auf Hotels (5%) bzw. sonstige Nutzungsarten (4%). Das gemäß dem oben beschriebenen Anwendungsbe- reich in den EPRA-Verbrauchsdaten auf Seite 97-100 er- fasste CA Immo-Bestandsportfolio inkludierte im Jahr 2020 67 Bestandsgebäude, davon 54 Multi-Tenant-Büro- gebäude, ein Einkaufszentrum und 12 Single-Tenant Ge- bäude (davon sechs Hotels). 40 Gebäude wurden mit Fernwärme beheizt, die restlichen 27 mit Gas. Im Ver- gleich zu 2019 wurde der Umfang des analysierten Port- folios 2020 deutlich erweitert und zusätzlich zur Asset- klasse Büro alle Assetklassen (Hotel, Einzelhandel, Sons- tige) in die Verbrauchsdaten-Analyse einbezogen. In Summe waren im Geschäftsjahr 2020 rd. 90% des gesam- ten Bestandsportfolios (nach vermietbarer Nutzfläche, zum 31.12.2020. 2019: 76%) in der Verbrauchsdatenanalyse enthalten (inkl. Verbrauchsdaten für sieben eigengenutzte CA Immo Büros, die sich in CA Immo Gebäuden befin- den). Daten zu den drei von CA Immo selbst genutzten Büros, die sich nicht in CA Immo-Gebäuden befinden, werden ge- trennt in der Tabelle auf Seite 101 ausgewiesen. Um eine flächendeckende Datenerhebung für den gesam- ten Energieverbrauch unserer Gebäude bereitstellen zu können bemühen wir uns, Mieter-Verbrauchsdaten (vom Mieter direkt eingekaufter Mieterstrom) von allen Single- als auch Multi-Tenant-Gebäuden zu erhalten. Für das Ge- schäftsjahr 2020 mussten zwei vollständig an einen Einzel- mieter vermietete Bürogebäude (Single-Tenant-Hotelge- bäude) mangels Datenverfügbarkeit aus der Verbrauchsda- tenanalyse exkludiert werden. Hochrechnungsmethodik für Verbrauchsdaten 2021 Verbrauchsdaten für das Geschäftsjahr 2021 lagen bis Re- daktionsschluss des Berichts nicht vollständig vor. Um trotzdem eine Indikation der entsprechenden Verbräuche geben zu können, haben wir Verbrauchswerte (Energie- und CO 2 -Intensität des Bestandsportfolios) auf Basis der Verbrauchswerte 2020 unter Berücksichtigung von Klima- (Witterungs-) und Leerstandsfaktoren hochgerechnet und im ESG Bericht dargestellt. Die EPRA-Tabel-len im ESG- Anhang enthalten ausschließlich die vollständigen Verbrauchsdaten für 2019 und 2020. KONZERNLAGEBERICHT KONZERNLAGEBERICHT 96 Berichtsumfang In der Berichterstattung zu den Verbrauchsdaten unseres Bestandsportfolios folgen wir der Scope-Definition des Greenhouse Gas Protocol: – Scope 1: Direkte Emissionen aus der Ve rbrennung von Energie trägern im Gebäude, welche direkt von CA Immo beschafft wurden (Erdgas) – Scope 2: Indirekte Emissionen, welche im Zuge der Er- zeugung der von CA Immo beschafften Energie außerhalb der Liegenschaften von CA Immo angefallen sind (Strom und Fernwärme ) – Scope 3: Indirekte Emissionen, welche innerhalb der Wertschöpfungskette von CA Immo anfallen. CA Immo weist zum Stichtag ausschließlich Scope 3.13 Emissio- nen aus vermieteten Gebäuden aus (Downstrea m leased assets). Das sind Emissionen, die im Zuge des Energie- verbrauchs von Mietern entstehen, welche ihre Energie- mengen (Strom, Gas und Fernwärme) über Submetering von CA Immo (Mieterenergiebezug, vom Vermieter bezo- gen und an Mieter submetered) oder über direkte Verträ ge mit ihren Lieferanten beziehen. Die Umrechnung des Energieverbrauchs auf Treibhaus- gasemissionen erfolgt seit dem Geschäftsjahr 2020 sowohl standortbasiert als auch marktbasiert. Für die standortba- sierte Umrechnung werden länderspezifische, durch- schnittliche Umrechnungsfaktoren von DEFRA (für Fern- wärme und Gas) und der Internationalen Energieagentur IEA (für Strom) verwendet. Für die marktbasierte Um- rechnung kommen die Faktoren der jeweiligen Energie- anbieter (für Fernwärme und Strom) aus den entspre- chenden Energieverträgen zur Anwendung. Schätzung des Vermieter-basierten Verbrauchs Der gesamte berichtete Energie- und Wasserverbrauch ba- siert auf Rechnungen und gegebenenfalls auf Zählerstän- den. Für ein Single-Tenant-Gebäude wurden Schätzungen für Wasser- und Energiedaten auf Grundlage der Anforde- rungen der EPRA Sustainability Best Practices Recommen- dations 3rd Edition vorgenommen. In einigen Fällen haben wir Abfalldaten, die in volumetrischen Einheiten angege- ben wurden, umgerechnet. Hierfür wurden Umrechnungs- faktoren für Dichte verwendet, die von der UK Environ- ment Agency bereitgestellt werden. Grenzen – Berichterstattung über den Verbrauch von Vermieter und Mietern Es wurden nach Möglichkeit die gesamten Verbrauchs- mengen (Energie und Wasser) der Liegenschaften erfasst. Die Gesamtenergiemengen beinhalten vom Vermieter bezo- gene Energie zur Versorgung der technischen Gebäudeaus- stattung und Allgemeinflächen, vom Mieter bezogene Energie bzw. vom Vermieter bezogene Energie, welche di- rekt an die Mieter weitergeleitet und im Rahmen des Sub- metering erfasst und abgerechnet wird. Alle drei Kompo- nenten werden in der Berichterstattung getrennt ausgewie- sen. Der Wasserverbrauch erfolgt auf Grundlage des gesam- ten Gebäudes und umfasst daher auch den Mieterver- brauch. Die Abfalldaten inkludieren den Abfall von Mie- tern und Vermieter, da CA Immo für die Abfallverträge ver- antwortlich ist. Analyse – Normalisierung Im Geschäftsjahr 2021 wurde die zur Kalkulation der Energie- (Energy-Int), CO 2 - (GHG-Int) und Wasserintensität (Water-Int) herangezogene Fläche von vermietbarer Nutz- fläche (GLA) auf Brutto-Innenfläche (GIA in m²; inkl. im Gebäude befindliche Garagenstellplätze, Keller- und Lager- fläche) umgestellt. Die Werte für 2019 und 2020 wurden entsprechend angepasst. Nur die Gebäude, für die vollstän- dige Daten vorliegen, werden in die Berechnung der Inten- sitätskennzahlen einbezogen. Für unsere eigenen Büros be- richten wir die Intensitäts-Leistungsindikatoren unter Her- anziehung der von uns im Gebäude genutzten Fläche (Mietfläche in m²). Analyse – Segmentanalyse Die Segmentanalyse wurde sowohl auf geografischer Ba- sis als auch nach Asset-Klassen durchgeführt. Das Be- standsportfolio 2020 umfasste Objekte in Deutschland, Ös- terreich und CEE (Tschechien, Ungarn, Polen, Rumänien, Serbien und der Slowakei). Analyse – Like-for-Like Betrachtung Die Like-for-Like-Betrachtung umfasst alle Immobilien, die in den letzten zwei vollen Berichtsjahren durchgängig in Betrieb und Teil des CA Immo-Bestandsportfolios waren (operative Kontrolle). Um eine aussagekräftige Vergleich- barkeit zu gewährleisten, beinhalten die einzelnen Leis- tungsindikatoren jeweils ausschließlich Objekte, für die vollständige Verbrauchsdaten aus beiden Jahren vorliegen. Mitarbeiterkennzahlen Mitarbeiterkennzahlen werden auf Basis von Headcounts (HC) aller vollkonsolidierten Unternehmen ausgewiesen (inkl. karenzierte und Teilzeitarbeitskräfte, exkl. Studenten und Praktikanten). Wurde eine Kennzahl mit einer ande- ren Basis berechnet, wird diese in einer Fußnote näher er- läutert. KONZERNLAGEBERICHT 97 ENERGIEVERBRAUCH UND CO 2 FOOTPRINT DES CA IMMO-BESTANDSPORTFOLIOS 2019/2020 Gesamt p ortfolio Indikator EPRA Code Ab g renzun g Maßeinheit 2019 2020 Veränderun g Stromverbrauch Elec-Abs Gesamtener g ieverbrauch aus Strom kWh 160.705.089 145.388.794 -9 , 5% All g emeinstrom, vom Vermieter beschafft 1) 81.142.311 69.737.161 -14,1% Mieterstrom, vom Vermieter beschafft 60.214.306 51.443.829 -14,6% Mieterstrom, vom Mieter beschafft 19.348.472 24.207.803 25,1% % aus erneuerbaren Q uellen 0% 1% - Stromverbrauch LFL Elec-LFL Gesamtener g ieverbrauch aus Strom 154.268.358 133.983.230 -13,1% All g emeinstrom, vom Vermieter beschafft 1) 77.599.441 67.073.158 -13,6% Mieterstrom, vom Vermieter beschafft 58.535.460 50.085.100 -14,4% Mieterstrom, vom Mieter beschafft 18.133.457 16.824.972 -7,2% Ener g ieverbrauch aus Fernwärme 2) DH&C-Abs Gesamtener g ieverbrauch aus Fernwärme 46.049.995 60.629.345 31,7% Gesamtes Gebäude, vom Vermieter beschafft 43.613.937 48.452.961 11,1% Gesamtes Gebäude, vom Mieter beschafft 2.436.058 12.176.384 399,8% % aus erneuerbaren Q uellen 0% 0% 0% Ener g ieverbrauch aus Fernwärme 2) , LFL DH&C-LFL Gesamtener g ieverbrauch aus Fernwärme 46.049.995 44.331.022 -3,7% Gesamtes Gebäude, vom Vermieter beschafft 43.613.937 41.686.070 -4,4% Gesamtes Gebäude, vom Mieter beschafft 2.436.058 2.644.952 8,6% Ener g ieverbrauch aus fossilen Brennstoffen ( Gas ) Fuels-Abs Gesamtener g ieverbrauch aus fossilen Brennstoffen 63.022.091 54.584.527 -13,4% Gesamtes Gebäude, vom Vermieter beschafft 63.022.091 51.527.244 -18,2% Gesamtes Gebäude, vom Mieter beschafft - 3.057.283 N/A % aus erneuerbaren Q uellen 0% 0% 0% Ener g ieverbrauch aus fossilen Brennstoffen, LFL Fuels-LFL Gesamtener g ieverbrauch aus fossilen Brennstoffen 56.921.641 51.527.244 -9,5% Gesamtes Gebäude, vom Vermieter beschafft 56.921.641 51.527.244 -9,5% Gesamtes Gebäude, vom Mieter beschafft - - N/A Ener g ieintensität der Gebäude Ener gy -Int Gesamtes Gebäude kWh/m 2 187 173 -7,1% Ener g ieintensität der Gebäude ( vom Vermieter beschafft ) Gesamtes Gebäude, ohne Mieterener g iebezu g 138 119 -13,3% Ener g ieintensität der Gebäude, LFL Gesamtes Gebäude kWh/m 2 196 174 -11,3% Ener g ieintensität der Gebäude ( vom Vermieter beschafft ) , LFL Gesamtes Gebäude, ohne Mieterener g iebezu g 136 122 -10,3% Direkte THG-Emissionen (g esamt ) , Sco p e 1 GHG-Dir-Abs Gesamtes Gebäude k g CO 2 e 11.586.611 9.474.314 -18,2% Indirekte THG-Emissionen (g esamt ) Sco p e 2 GHG-Indir-Abs 3) Gesamtes Gebäude, ohne Mieterener g iebezu g kgCO 2 e (standort- basiert) 2) 37.638.468 35.132.823 -6,7% Indirekte THG-Emissionen (g esamt ) Sco p e 3.13 GHG-Indir-Abs 4) Mieterener g iebezu g 29.995.433 30.897.734 ³ ) -3,5% Indirekte THG-Emissionen (g esamt ) Sco p e 2 GHG-Indir-Abs 3) Gesamtes Gebäude, ohne Mieterener g iebezu g kgCO 2 e (markt- basiert) 38.209.110 36.858.939 3,0% Indirekte THG-Emissionen (g esamt ) Sco p e 3.13 GHG-Indir-Abs 4) Mieterener g iebezu g 30.149.850 30.676.305³ ) 1,7% THG-Emissionsintensität der Gebäude ( Sco p e 1+2 ) GHG-Int Gesamtes Gebäude, ohne Mieterener g iebezu g kgCO 2 e/m² (standort- basiert) 2) ) 34,64 31,35 -9,5% THG-Emissionsintensität der Gebäude ( Sco p e 1+2+3.13 ) Gesamtes Gebäude 54,27 51,66 -4,8% THG-Emissionsintensität der Gebäude ( Sco p e 1+2 ) , LFL Gesamtes Gebäude, ohne Mieterener g iebezu g 36,13 32,39 -10,3% THG-Emissionsintensität der Gebäude ( Sco p e 1+2+3.13 ) , LFL Gesamtes Gebäude 59,50 52,96 -11,0% THG-Emissionsintensität der Gebäude ( Sco p e 1+2 ) Gesamtes Gebäude, ohne Mieterener g iebezu g kgCO 2 e/m² (markt- basiert) 36,54 32,56 6) -10,9% THG-Emissionsintensität der Gebäude ( Sco p e 1+2+3.13 ) Gesamtes Gebäude 59,96 53,25 6) -11,2% THG-Emissionsintensität der Gebäude ( Sco p e 1+2 ) , LFL Gesamtes Gebäude, ohne Mieterener g iebezu g 36,53 33,87 6) -7,3% THG-Emissionsintensität der Gebäude ( Sco p e 1+2+3.13 ) , LFL Gesamtes Gebäude 60,22 55,02 6) -8,6% Anzahl der zertifiziertenLiegenschaften Cert-Tot 5) Gesamtes Gebäude % des Portfolios zertifiziert 86 78 -9,41% 1) Inkludiert von CA Immo eingekauften Strom für Allgemeinflächen und Kühlung im gesamten Gebäude. 2) Kein Bezug von Fernkälte im CA Immo-Bestandsportfolio 3) GHG-Indir-Abs exkludiert Emissionen von Verbräuchen, die exklusiv den Mietflächen zuzordnen sind (Scope 3.13 Emissionen). 4) Die berichteten Emissionen sind Scope 3 zugeordnet, diese Werte repräsentieren jedoch nicht die vollständigen Scope 3-Emissionen gemäß GHG-Protocol. Es wird lediglich Scope 3 Kategorie 13 "Downstream leased assets" abgebildet. 5) Nach Buchwert. Die Angaben beziehen sich auf alle Assetklassen. Eine detaillierte Aufstellung der zertifizierten Liegenschaften nach Zertifizierungsstandard finden Sie auf Seite 134. 6) Die marktbasierten Daten 2020 weichen von den im Juli 2021 veröffentlichten Daten geringfügig ab, da ein Teil der marktbasierten Emissionsfaktoren der Energielieferanten zu diesem Zeitpunkt noch nicht verfügbar war. In diesen Fällen wurden, wie im GHG-Protocol Corporate Standard empfohlen, durchschnittliche standortbezogene Emissionsfakto- ren verwendet, um Lücken zu schließen. LFL: like-for-like Informationen zu den CO 2 -Umrechnungsfaktoren sowie der Scope-Definition finden Sie auf Seite 95,96. KONZERNLAGEBERICHT KONZERNLAGEBERICHT 9 8 Deutschland Österreich CEE Deutschland Österreich CEE Büro Hotel Sonstiges 7) 2019 2020 2020 21.546.998 11.867.453 127.290.638 28.181.726 13.641.938 103.565.130 138.637.846 3.038.558 3.712.389 5.270.429 8.795.550 67.076.332 6.881.413 9.375.718 53.480.030 68.478.695 - 1.258.466 - - 60.214.306 - 1.358.729 50.085.100 51.300.241 143.588 - 16.276.569 3.071.903 - 21.300.312 2.907.491 - 18.858.910 2.894.970 2.453.923 0% 0% 0% 8% 0% 0% 2% 0% 0% 21.546.998 9.580.838 123.140.522 20.917.712 9.500.388 103.565.130 133.983.230 - - 5.270.429 7.723.950 64.605.062 5.475.876 8.117.252 53.480.030 67.073.158 - - - - 58.535.460 - - 50.085.100 50.085.100 - - 16.276.569 1.856.888 - 15.441.835 1.383.136 - 16.824.972 - - 10.279.360 7.274.604 28.496.031 19.670.628 11.106.247 29.852.470 53.137.106 4.248.327 3.243.912 8.853.922 6.263.984 28.496.031 11.119.960 7.480.531 29.852.470 47.582.049 - 870.912 1.425.438 1.010.620 - 8.550.668 3.625.716 - 5.555.057 4.248.327 2.373.000 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 10.279.360 7.274.604 28.496.031 9.862.436 7.521.008 26.947.578 44.331.022 - - 8.853.922 6.263.984 28.496.031 8.128.873 6.609.619 26.947.578 41.686.070 - - 1.425.438 1.010.620 - 1.733.563 911.389 - 2.644.952 - - 4.708.384 4.326.723 53.986.984 7.638.177 4.303.905 42.642.445 51.527.244 3.057.283 - 4.708.384 4.326.723 53.986.984 4.580.894 4.303.905 42.642.445 51.527.244 - - - - - 3.057.283 - - - 3.057.283 - 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 4.708.384 4.326.723 47.886.534 4.580.894 4.303.905 42.642.445 51.527.244 - - 4.708.384 4.326.723 47.886.534 4.580.894 4.303.905 42.642.445 51.527.244 - - - - - - - - - - - 165,54 91,24 211,44 166,61 120,59 182,45 172,94 153,88 280,08 102,81 100,50 150,74 97,27 93,71 130,55 121,03 N/A 55,57 168,21 122,01 209,91 162,96 119,01 182,45 174,20 N/A N/A 102,81 100,50 149,25 99,28 101,50 130,55 122,18 N/A N/A 865.636 795.468 9.925.507 842.289 791.359 7.840.666 9.474.314 - - 3.410.850 2.370.276 31.857.342 4.337.545 2.642.255 28.153.023 34.801.150 - 331.673 5.970.549 620.591 23.404.293 9.523.003 1.240.597 20.134.133 27.431.904 2.193.918 1.271.912 1.992.818 1.334.696 34.881.596 2.401.793 1.617.661 32.839.486 36.644.471 - 214.469 5.970.549 775.009 23.404.293 9.189.851 747.462 20.738.991 27.614.517 1.789.876 1.271.912 23,35 15,13 42,11 22,31 15,21 37,30 31,98 N/A 8,66 47,30 18,97 65,70 44,70 19,02 58,16 52,33 32,78 73,80 23,35 16,53 42,26 22,76 16,54 37,30 32,39 N/A N/A 47,30 18,97 66,21 45,70 18,46 58,16 52,96 N/A N/A 15,60 11,36 45,16 13,97 10,67 42,16 33,31 N/A 5,60 41,05 13,53 68,75 37,91 11,07 63,65 54,32 26,66 73,80 15,60 11,36 45,39 12,92 11,70 42,16 33,87 N/A N/A 41,05 13,53 69,34 36,16 12,43 63,65 55,02 N/A N/A 84 34 95 69 24 100 80 64 0 7) Hierzu zählen ein Shoppingcenter (Galleria, Wien) und ein Museumsgebäude (Hamburger Bahnhof, Berlin) KONZERNLAGEBERICHT 9 9 ABFALLAUFKOMMEN UND WASSERVERBRAUCH DES CA IMMO-BESTANDSPORTFOLIOS 2019/2020 Gesamt p ortfolio Indikator EPRA Code Abgrenzung Maßeinheit 2019 2020 Veränderung Abfall Gesamt Gesamtes Gebäude Tonnen 13.653 4.814 -64,7% Abfallgewicht nach Entsorgungsweg (absolut) Waste-Abs De p onie mit oder ohne Ener g ierück g ewinnun g Tonnen 8.395 2.830 -66,3% Verbrennung mit oder ohne Ener g ierück g ewinnun g 2.640 751 -71,5% Wiederverwendun g 79 0 -99,9% Wiederverwertun g ( Rec y clin g) 2.286 1.015 -55,6% Materialrück g ewinnun g sanla g e 232 4 -98,3% Kom p ost 7 33 366,9% Sonsti g e 12 181 1.353,0% Gesamtmen g e Verwertun g 5.257 1.984 -62,3% Abfallgewicht nach Entsorgungsweg (%) Waste-Abs De p onie mit oder ohne Ener g ierück g ewinnun g Entsorgungs- weg (%) 61% 59% -4,4% Verbrennung mit oder ohne Ener g ierück g ewinnun g 19% 16% -19,3% Wiederverwendun g 1% 0% -99,8% Wiederverwertun g ( Rec y clin g) 17% 21% 25,9% Materialrück g ewinnun g sanla g e 2% 0% -95,3% Kom p ost 0% 1% 1224,0% Sonsti g e 0% 4% 4.020,6% Gesamtmen g e Verwertun g 39% 41% 7,0% Abfall g esamt LFL Gesamtes Gebäude Tonnen 13.619 4.509 -66,9% Abfallgewicht nach Entsorgungsweg (absolut) LFL Waste-LFL De p onie mit oder ohne Ener g ierück g ewinnun g Tonnen 8.395 2.676 -68 , 1 % Verbrennung mit oder ohne Ener g ierück g ewinnun g 2.640 638 -75,8% Wiederverwendun g 79 0 -99,9% Wiederverwertun g ( Rec y clin g) 2.260 993 -56,1% Materialrück g ewinnun g sanla g e 225 4 -98,3% Kom p ost 7 24 235,3% Sonsti g e 12 174 1297,9% Gesamtmen g e Verwertun g 5.224 1.832 -64,9% Abfallgewicht nach Entsorgungsweg (%) LFL Waste-LFL De p onie mit oder ohne Ener g ierück g ewinnun g Entsorgungs- weg (%) 62 % 59 % -3 , 7 % Verbrennung mit oder ohne Ener g ierück g ewinnun g 19% 14% -27,0% Wiederverwendun g 1% 0% -99,8% Wiederverwertun g ( Rec y clin g) 17% 22% 32,7% Materialrück g ewinnun g sanla g e 2% 0% -94,8% Kom p ost 0% 1% 912,9% Sonsti g e 0% 4% 4.122,8% Gesamtmen g e Verwertun g 38% 41% 6,0% Abfallintensität Gesamtes Gebäude kg/ m 2 6,32 1,89 -70,1% Abfallintensität LFL Gesamtes Gebäude 6,46 2,05 -68,3% Wasserverbrauch g esamt Water-Abs Gesamtes Gebäude 1) m 3 585.313 417.488 –28,7% Wasserverbrauch g esamt, LFL Water-LFL Gesamtes Gebäude 1) 571.453 361.088 –36,8% Intensität des Gebäudewasserverbrauchs Water-Int Gesamtes Gebäude m³/m 2 0,44 0,28 –36,7% Intensität des Gebäudewasserverbrauchs, LFL Water-Int Gesamtes Gebäude 0,41 0,26 –37,0% 1) Kommunale Versorgung. LFL: like-for-like KONZERNLAGEBERICHT KONZERNLAGEBERICHT 1 00 Deutschland Österreich CEE Deutschland Österreich CEE Büro Hotel Sonstige 2) 2019 2020 2020 866 2.291 10.496 901 1.048 2.865 4.604 46 165 0 2.166 6.229 0 849 1.981 2.676 0 154 442 25 2.173 597 6 148 714 37 - 68 - 12 - - 0 0 - - 286 97 1.903 274 31 711 1.002 7 5 54 2 176 - 0 4 4 - - 4 - 3 29 1 4 33 - - 12 - 0 1 161 18 174 1 5 866 125 4.267 901 199 884 1.927 46 11 0% 95% 59% 0% 81% 69% 58% 0% 93% 51% 1% 21% 66% 1% 5% 16% 81% 0% 8% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 33% 4% 18% 30% 3% 25% 22% 16% 3% 6% 0% 2% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 3% 0% 0% 1% 0% 0% 1% 0% 0% 0% 15% 1% 4% 3% 3% 100% 5% 41% 100% 19% 31% 42% 100% 7% 866 2.291 10.463 764 883 2.862 4.509 - - 0 2.166 6.229 - 695 1.981 2.676 - - 442 25 2.173 484 6 148 638 - - 68 - 12 - - 0 0 - - 286 97 1.877 260 25 708 993 - - 54 2 169 - 0 4 4 - - 4 - 3 19 1 4 24 - - 12 - 0 - 156 18 174 - - 866 125 4.234 764 188 881 1.832 - - 0% 95% 60% 0% 79% 69% 59% N/A N/A 51% 1% 21% 63% 1% 5% 14% N/A N/A 8% 0% 0% 0% 0% 0% 0% N/A N/A 33% 4% 18% 34% 3% 25% 22% N/A N/A 6% 0% 2% 0% 0% 0% 0% N/A N/A 0% 0% 0% 3% 0% 0% 1% N/A N/A 1% 0% 0% 0% 18% 1% 4% N/A N/A 100% 5% 40% 100% 21% 31% 41% N/A N/A 0,00 10,35 6,67 0,00 3,36 2,12 1,90 0,00 4,02 0,00 10,35 6,87 0,00 3,24 2,18 2,05 N/A N/A 56.113 52.352 476.848 73.083 70.520 273.885 365.783 36.568 15.136 56.113 52.352 462.988 36.804 50.399 273.885 361.088 - - 0,26 0,25 0,48 0,22 0,25 0,29 0,25 0,55 0,27 0,26 0,25 0,48 0,17 0,24 0,29 0,26 N/A N/A 2) Hierzu zählen ein Shoppingcenter (Galleria, Wien) und ein Museum (Hamburger Bahnhof, Berlin) KONZERNLAGEBERICHT 10 1 ENERGIE-, WASSERVERBRAUCH UND CO 2 -FOOTPRINT DER EIGENGENUTZTEN BÜROFLÄCHEN 2019/2020 Indikator EPRA Code Maßeinheit 2019 2020 Veränderung Stromverbrauch g esamt 1) Elec-Abs kWh 140.019 131.335 -6,2% Davon % aus erneuerbaren Q uellen % 0% 44% Stromverbrauch LFL Elec-LFL kWh 140.019 131.335 -6,2% Ener g ieverbrauch aus Fernwärme und Kühlun g 1) DH&C-Abs kWh 231.730 169.080 -27,04% Davon % aus erneuerbaren Q uellen % 0% 0% 0% Ener g ieverbrauch aus Fernwärme und Kühlun g LFL DH&C-LFL kWh 231.730 169.080 -27,0% Ener g ieverbrauch aus fossilen Brennstoffen 2) Fuels-Abs 2) kWh 0 0 0% Ener g ieintensität Ener gy -Int kWh/m 2 83 67 -19,2% Direkte Treibhaus g as-Emissionen, Sco p e 1 GHG-Dir- k g CO 2 e 0 0 0% Indirekte Treibhaus g as-Emissionen, Sco p e 2 GHG-Indir- k g CO 2 e ( standortbasiert ) 90 75 -16,3% Indirekte Treibhaus g as-Emissionen, Sco p e 2 GHG-Indir- k g CO 2 e ( marktbasiert ) 78 65 N/A% Treibhaus g as-Emissionsintensität der Flächen GHG-Int k g CO2e/m² ( standortbasiert ) 20,07 16,80 -16,3% Treibhaus g as-Emissionsintensität der Flächen GHG-Int k g CO2e/m² ( marktbasiert ) 17,33 14,53 N/A% Wasserverbrauch g esamt 3) Water-Abs m 3 850 596 -29,8% Wasserverbrauch LFL 3) Water-LFL m 3 850 596 -29,8% Intensität des Gebäudewasserverbrauchs 3) Water-Int l/m 2 189,48 133,02 -29,8% Art und Anzahl der zertifizierten Lie g enschaften Cert-Tot Anzahl und Art 2 (DGNB Gold) 2 (DGNB Gold) 0 1) Für den Indikator Energieverbrauch aus Fernwärme und Kühlung beträgt der prozentuale Anteil aus erneuerbaren Quellen 0%. 2) In keinem der eigengenutzten Büros gibt es Energieverbrauch aus fossilen Brennstoffen. 3) Die Angaben betreffen die kommunale Versorgung. LFL: like-for-like. Die Tabelle enthält Daten zu drei eigengenutzten Büros, die sich nicht in CA Immo-Gebäuden befinden. Die Verbrauchsdaten der restlichen sieben eigengenutzten Büros sind in den Tabellen auf Seite 97-100 enthalten. ABFALLAUFKOMMEN IN DEN EIGENGENUTZTEN BÜROFLÄCHEN 2019/2020 Indikator EPRA Code Abgrenzung Maß- einheit 2019 2020 Verände- rung 2) Like-for-like 2019 2020 Verände- rung Abfallgewicht nach Entsorgungsweg (absolut) Waste- Abs 1) Abfall g esamt Tonnen 31 , 38 31 , 38 0% 31 , 38 31 , 38 0% De p onie mit oder ohne Ener g ierück g ewinnun g 0 , 00 0 , 00 0% - - - Verbrennung mit oder ohne Energierückgewinnung 6,41 6,41 0% 6,41 6,41 0% Wiederverwendun g - - - - - - Wiederverwertun g ( Rec y clin g) 24 , 74 24 , 74 0% 24 , 74 24 , 74 0% Materialrück g ewinnun g sanla g e - - - - - - Kom p ost - - - - - - Sonsti g e 0 , 23 0 , 23 0% 0 , 23 0 , 23 0% Gesamtmen g e Verwertun g 31 , 38 31 , 38 0% 31 , 38 31 , 38 0% Abfallgewicht nach Entsorgungsweg (%) Waste- Abs 1) De p onie mit oder ohne Ener g ierück g ewinnun g Ent- sorgungs- weg (%) - - - - - - Verbrennung mit oder ohne Energierückgewinnung 20% 20% 20% 20% Wiederverwendun g - - - - Wiederverwertun g ( Rec y clin g) 79% 79% 79% 79% Materialrück g ewinnun g sanla g e - - - - Kom p ost - - - - Sonsti g e 1% 1% 1% 1% Gesamtmen g e Verwertun g 100% 100% 100% 100% 1) Abfalldaten waren für Klaus-Mann-Platz 1 (CA Immo-Niederlassung München) nicht verfügbar 2) Die Abfallentsorgung in den angemieteten Büroflächen erfolgt über den Vermieter. Die Abfallmenge des Gesamtgebäudes kann mangels Zugriff auf spezifisch Entsorgungsdaten nur über die Anzahl sowie Leerungsturnus der Abfallcontainer bestimmt werden, wovon die anteilige Abfallmenge von CA Immo auf Basis des Anteils unserer Mietfläche an der Gesamtmietfläche des Gebäudes ermittelt werden kann. Da in beiden dargestellten Betrachtungsjahren die gleichen Eingangsda- ten (Containeranzahl, Leerungsturnus, Mietflächenanteil) vorlagen, ergeben sich im Ergebnis unveränderte Abfallmengen. KONZERNLAGEBERICHT KONZERNLAGEBERICHT 10 2 ABDECKUNG DES CA IMMO BESTANDSPORTFOLIOS 2019/2020 1) 2019 2020 Indikator EPRA Code Fläche 2) Anzahl 3) Abdeckung 4) Fläche 2) Anzahl 3) Abdeckung 4) Stromverbrauch gesamt Gesamtener g ieverbrauch aus Strom Elec-Abs 1.421.104 m² 56 von 56 100% 1.607.728 m² 65 von 67 99% All g emeinflächen / g emeinsam betriebene Dienste 5) 1.357.552 m² 53 von 53 100% 1.422.963 m² 55 von 55 100% Mieterstrom, vom Vermieter beschafft 992.139 m² 35 von 36 94% 1.026.788 m² 35 von 35 100% Mieterstrom, vom Mieter beschafft 247.688 m² 14 von 20 67% 369.453 m² 20 von 32 62% Stromverbrauch LFL Gesamtener g ieverbrauch aus Strom Elec-LFL 1.393.953 m² 55 von 55 100% 1.399.217 m² 55 von 55 100% All g emeinflächen / g emeinsam betriebene Dienste 5) 1.330.401 m² 52 von 52 100% 1.335.665 m² 52 von 52 100% Mieterstrom, vom Vermieter beschafft 964.988 m² 34 von 34 100% 964.988 m² 34 von 34 100% Mieterstrom, vom Mieter beschafft 247.688 m² 14 von 14 100% 252.953 m² 14 von 14 100% Ener g ieverbrauch aus Fernwärme und Kühlun g Gesamtes Gebäude 5) DH&C-Abs 723.418 m² 29 von 29 100% 939.967 m² 38 von 40 99% Gesamtes Gebäude, vom Vermieter beschafft 659.866 m² 26 von 26 100% 779.133 m² 30 von 30 100% Gesamtes Gebäude, vom Mieter beschafft 63.552 m² 3 von 3 100% 160.834 m² 8 von 10 95% Verbrauch aus Fernwärme und Kühlung LFL Gesamtes Gebäude 5) DH&C-LFL 723.418 m² 29 von 29 100% 728.681 m² 29 von 29 100% Gesamtes Gebäude, vom Vermieter beschafft 659.866 m² 26 von 26 100% 665.130 m² 26 von 26 100% Gesamtes Gebäude, vom Mieter beschafft 63.552 m² 3 von 3 100% 63.552 m² 3 von 3 100% Energieverbrauch aus fossilen Brennstoffen Gesamtes Gebäude Fuels-Abs 697.686 m² 27 von 27 100% 663.048 m² 26 von 27 98% Gesamtes Gebäude, vom Vermieter beschafft 697.686 m² 27 von 27 100% 643.830 m² 25 von 25 100% Gesamtes Gebäude, vom Mieter beschafft 0 m² 0 von 0 N/A 19.218 m² 1 von 2 63% Energieverbrauch aus fossilen Brennstoffen LFL Ener g ieverbrauch aus fossilen Brennstoffen 643.830 m² 25 von 25 100% 643.830 m² 25 von 25 100% Gesamtes Gebäude, vom Vermieter beschafft Fuels-LFL 643.830 m² 25 von 25 100% 643.830 m² 25 von 25 100% Gesamtes Gebäude, vom Mieter beschafft 0 m² 0 von 0 N/A 0 m² 0 von 0 N/A Ener g ieintensität der Gebäude Energy-Int 1.421.104 m² 56 von 56 100% 1.396.241 m² 55 von 67 86% Energieintensität der Gebäude (vom Vermieter beschafft) 6) 1.357.552 m² 53 von 53 100% 1.422.963 m² 55 von 67 88% Direkte Treibhausgas-Emissionen (gesamt) Scope 1 GHG-Dir-Abs 697.686 m² 27 von 27 100% 643.830 m² 25 von 25 100% Indirekte Treibhausgas-Emissionen (gesamt) Scope 2 GHG-Indir-Abs 1.357.552 m² 53 von 53 100% 1.422.963 m² 55 von 55 100% Indirekte Treibhausgas-Emissionen (gesamt) Scope 3 GHG-Indir-Abs 1.301.628 m² 50 von 56 92% 1.400.955 m² 56 von 67 86% Treibhausgas-Emissionsintensität der Gebäude ( Sco p e 1+2 ) GHG-Int 1.357.552 m² 53 von 53 100% 1.422.963 m² 55 von 55 100% Treibhausgas-Emissionsintensität der Gebäude (Scope 1+2+3.13) 1.301.628 m² 50 von 56 92% 1.396.241 m² 55 von 67 86% Wasserverbrauch gesamt Water-Abs 1.326.622 m² 52 von 56 93% 1.494.178 m² 59 von 67 92% Wasserverbrauch LFL Water-LFL 1.393.953 m² 55 von 55 100% 1.399.217 m² 55 von 55 100% Intensität des Gebäudewasserverbrauchs Water-Int 1.326.622 m² 52 von 56 93% 1.494.178 m² 59 von 67 92% Abfallgewicht gesamtnach Entsorgungsweg (abs. und in %) Waste-Abs 1.326.622 m² 52 von 56 93% 1.494.178 m² 59 von 67 92% Abfall g ewicht nach Entsor g un g swe g ( abs. und in % ) LFL Waste-LFL 1.299.471 m² 51 von 51 100% 1.304.735 m² 51 von 51 100% Abfallintensität 1.326.622 m² 52 von 56 93% 1.494.178 m² 59 von 67 92% Abfallintensität LFL 1.299.471 m² 51 von 51 100% 1.304.735 m² 51 von 51 100% Art und Anzahl der zertifizierten Liegenschaften Cert-Tot 1.143.886 m² 44 von 56 80 % 1.217.589 m² 48 von 67 75% 1) Diese Tabelle zeigt die Fläche, Anzahl der Gebäude sowie prozentuale Abdeckung des gesamten Gebäudebestands (lt. Definition des Berichtsumfang s auf Seite 95,96), die den jeweiligen in der Tabelle auf Seite 97-100 angeführten Verbrauchsdaten zugrunde liegt. 2) Brutto-Innenfläche der erfassten Gebäude 3) Anzahl der erfassten Gebäude. Im Vergleich zu 2019 wurde der Umfang des analysierten Portfolios 2020 erweitert, um neben der Assetklasse Büro alle Asset- klassen (Hotel, Einzelhandel, Sonstige) einzubeziehen. Die Gesamtzahl der in der Analyse erfassten 67 Bestandsgebäude umfasst auch zwei Single-Tenant-Gebäude, für die uns keine Verbrauchsdaten vorliegen. 4) Abdeckung der Gesamt-Fläche 5) Vom Vermieter beschafft 6) Gesamtes Gebäude, ohne Mieterenergiebezug. LFL: like-for-like. KONZERNLAGEBERICHT 1 03 ABDECKUNG DER EIGENGENUTZTEN BÜROFLÄCHEN 2019/2020 2019 2020 Indikator EPRA Code Bürofläche Abdeckun g Bürofläche Abdeckun g Stromverbrauch g esamt Elec-Abs 4.484 m² 3 von 3 4.484 m² 3 von 3 Stromverbrauch LFL Elec-LFL 4.484 m² 3 von 3 4.484 m² 3 von 3 Gesamtener g ieverbrauch aus Fernwärme und Kühlun g DH&C-Abs 4.484 m² 3 von 3 4.484 m² 3 von 3 Verbrauch aus Fernwärme und Kühlun g LFL DH&C-LFL 4.484 m² 3 von 3 4.484 m² 3 von 3 Gesamtener g ieverbrauch aus fossilen Brennstoffen 1) Fuels-Abs 0 0 0 0 Ener g ieintensität der Gebäude Ener gy -Int 4.484 m² 3 von 3 4.484 m² 3 von 3 Direkte Treibhaus g as-Emissionen (g esamt ) Sco p e 1 1) GHG-Dir-Abs 0 0 0 0 Indirekte Treibhaus g as-Emissionen (g esamt ) Sco p e 2 GHG-Indir-Abs 4.484 m² 3 von 3 4.484 m² 3 von 3 Treibhaus g as-Emissionsintensität der Gebäude GHG-Int 4.484 m² 3 von 3 4.484 m² 3 von 3 Wasserverbrauch g esamt Water-Abs 4.484 m² 3 von 3 4.484 m² 3 von 3 Wasserverbrauch LFL Water-LFL 4.484 m² 3 von 3 4.484 m² 3 von 3 Intensität des Gebäudewasserverbrauchs Water-Int 4.484 m² 3 von 3 4.484 m² 3 von 3 Abfall g ewicht nach Entsor g un g swe g (g esamt ) Waste-Abs 3.583 m² 2 von 3 3.583 m² 2 von 3 Abfall g ewicht nach Entsor g un g swe g ( % ) LFL Waste-LFL 3.583 m² 2 von 2 3.583 m² 2 von 2 Art und Anzahl der zertifizierten Lie g enschaften Cert-Tot 3.583 m² 2 von 3 3.583 m² 2 von 3 1) In keinem der eigengenutzten Büros gibt es Energieverbrauch aus fossilen Brennstoffen ZERTIFIZIERUNG DES CA IMMO BESTANDSPORTFOLIOS – EPRA CERT-TOT Gebäudezertifizierun g 2018 1) 2019 1) 2020 2) 2021 2) BREEAM - Excellent Abdeckun g in m 2 112.451 150.333 80.990 115.578 Anzahl der Gebäude 4 5 2 3 BREEAM - Ver y g ood Abdeckun g in m 2 129.943 171.317 265.128 280.176 Anzahl der Gebäude 8 10 14 14 BREEAM - Interim Abdeckun g in m 2 0 0 78.029 43.462 Anzahl der Gebäude 0 0 3 2 LEED - Platin Abdeckun g in m 2 145.589 144.728 144.723 103.466 Anzahl der Gebäude 5 5 5 3 LEED - Gold Abdeckun g in m 2 262.536 255.733 160.884 185.846 Anzahl der Gebäude 13 13 8 9 DGNB - Platin Abdeckun g in m 2 48.335 85.418 106.365 106.383 Anzahl der Gebäude 3 5 6 6 DGNB - Gold Abdeckun g in m 2 104.680 81.413 99.951 117.552 Anzahl der Gebäude 7 6 7 9 Summe Abdeckun g in m 2 803.534 888.942 936.070 952.463 Summe Anzahl der Gebäude 40 44 45 46 1) Basis: Büroimmobilien, Bruttomietfläche in m² 2) Basis: alle Assetklassen, Bruttomietfläche in m² KONZERNLAGEBERICHT KONZERNLAGEBERICHT 104 SOZIALE UND GOVERNANCE LEISTUNGSINDIKATOREN GEM. EPRA Soziales EPRA Code Kapitel Maßeinheit/Definition Abdeckung 31.12.2021 Geschlechter- diversität Diversity-Emp Corporate Governance Bericht ESG Bericht: Mitarbeiter in % Aufsichtsrat 1) 64% Männlich 36% Weiblich Vorstand 100% Männlich 0% Weiblich Führungskräfte 2) Mitarbeiter 70% Männlich 30% Weiblich 45% Männlich 55% Weiblich Geschlechter- spezifische Vergütung Diversity-Pay 3) Relation in % Aufsichtsrat Durchschnit t Median 0 0 Vorstand 4) 0 0 Führungskräfte 2) Mitarbeiter -0,3 6,4 -1,6 6,0 2021 Leistun g sbeurteilun g en Em p -Dev ESG-Bericht ESG-Anhang % der Gesamtbele g schaft Alle Mitarbeiter 98 Neueinstellungen Emp-Turnover Gesamtzahl 46 Anteil in % 5) 10 Fluktuation Gesamtzahl Ab g än g e 43 Anteil in % 6) 9,7 Verletzun g srate 7) H&S-Emp Anteil in % 0% Ausfallta g essatz 8) Anteil in % 0% Abwesenheitsrate 9) Anteil in % 2% Todesfälle 10) Anzahl 0 Training und Development Emp-Training Durchschn. Anzahl Stunden je Mitarbeiter Männer: 6,4 Frauen: 6,5 Gesundheits- und Sicherheitsbewertungen H&S-Asset ESG-Bericht Anteil der Gebäude, die bzgl. Gesundheits- und Sicherheitsthemen überprüft wurden (z. B. Brandschutz, Wasserqualität) % des Gesamtbestands 11) (nach m²) 95% (DE: 100%, AT: 93%, CEE: 93%) Einhaltung von Gesundheits- und Sicherheitsvorschriften H&S-Comp Alle gesetzlichen Vorgaben wurden einge- halten, die Behebung festgestellter Mängel wird in allen Gebäuden umgehend veranlasst Anzahl festgestellter Mängel 0 Gesellschaftliches Engagement Comty-Eng Anteil Bestandsportfolio in von CA Immo entwickelten und erschlossenen Quartieren % des Gesamt- bestands (nach m²) 31% (DE: 60%, AT: 43%, CEE: 12%) Governance 31.12.2021 Zusammensetzung des höchsten Leitungsgremiums Gov-Board Corporate Governance Bericht Gesamtzahl der Vorstände Vorstand 3 Gesamtzahl der Aufsichtsräte (von Gesellschaft bzw. Vorstand unabhängige Kapitalvertreter) Aufsichtsrat 7 Gesamtzahl der Aufsichtsräte (von Hauptaktionär unabhängige Kapitalvertreter) 4 Durchschnittliche Betriebszugehörigkeit (Jahre) der Aufsichtsräte 12) Aufsichtsrat 4 Aufsichtsräte 13) mit Kompetenzen in Umwelt- und Sozialthemen Aufsichtsrat 11 Nominierung und Auswahl des höchsten Leitungsorgans Gov-Select Beschreibung Vorstand und Aufsichtsrat Prozess zur Bewältigung von Interessenkonflikten Gov-CoI Beschreibung 1) Aufsichtsrat gesamt, inkl. 7 Kapital- und 4 Arbeitnehmervertreter. 2) Als Führungskräfte wurden wie folgt definiert: Konzernleiter, Niederlassungsleiter, Abteilungsleiter, Bereichsleiter, Teamleiter 3) Unterschied der durchschnittl. Gesamtvergütung (Grundgehalt und Bonus) pro Mitarbeiterkategorie (Funktion, Level, Land) von Frauen und Männern in % 4) Der Vorstand ist zu 100% männlich 5) Neueinstellungsquote: Neueinstellungen 2021 / durchschnittliche Beschäftige 2021 (Headcount). 6) Fluktuation: Personalabgang 2021 / durchschnittliche Beschäftigte 2021 (Headcount) 7) Verletzungsrate: Anzahl Verletzungen durch Arbeitsunfälle / Gesamtarbeitszeit aller Mitarbeiter in Stunden 8) Ausfalltagessatz: Anzahl Abwesenheitstage aufgrund von Verletzungen bei Arbeitsunfällen / Gesamtarbeitszeit aller Mitarbeiter in Stunden 9) Abwesenheitsrate: Anzahl Abwesenheitstage gesamt (Krankheit) / Gesamtarbeitszeit aller Mitarbeiter in Tagen 10) Todesfälle: Anzahl Todesfälle aufgrund von Berufskrankheit oder Arbeitsunfall 11) Zum Stichtag 31.12.2021, exkl. im Lauf des Geschäftsjahres 2021 akquirierte, fertig gestellte oder zum Verkauf bestimmte Gebäude 12) Allgemeine durchschnittliche Bestellperiode. 13) Unabhängige / nicht geschäftsführende Aufsichtsräte KONZERNLAGEBERICHT 1 05 INFORMATIONEN ZU CA IMMO-MITARBEITERN MITARBEITER: BESCHÄFTIGUNGSFORMEN UND ARBEITSMODELLE 1) Leistun g sindikatoren Gender Maßeinheit 31.12.2020 31.12.2021 Beschäfti g un g Gesamtbeschäfti g un g Weiblich HC 223 227 Männlich HC 214 214 Gesamt HC 437 441 Neueinstellun g en Weiblich HC 27 22 Männlich HC 41 25 Gesamt HC 68 46 Ab g än g e Weiblich HC 13 19 Männlich HC 26 24 Gesamt HC 39 43 Fluktuation Weiblich HC 6% 8% Männlich HC 12% 11% Gesamt HC 9% 10% Arbeitsverträ g e Vollzeit HC 364 363 Teilzeit HC 47 47 Karenziert HC 26 31 Gesamt HC 437 441 Leiharbeitskräfte HC 0 0 All-in HC 400 419 Gesundheit Berufskrankheiten Anzahl/ J ahr 0 0 Arbeitsunfälle Anzahl/ J ahr 2 2 Aus- & Weiterbildun g en Anzahl g eschulter Beschäfti g ter HC 437 441 Prozentsatz g eschulter Beschäfti g er % 100 100 Schulun g szeit Stunden/ J ahr 4.892 2.862 Sozialer Dialo g Anzahl kollektiver Vereinbarun g en Anzahl 0 0 Betriebsvereinbarun g en Anzahl 8 6 Meetin g s des Betriebsrates mit dem Vorstand Anzahl/ J ahr 4 4 1) Excl. Joint Ventures; HC: Headcount; die Berechnungen für diese Tabelle basieren auf den GRI-Richtlinien (GRI 401-1, 402) KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 107 110 112 113 115 A. KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2021 B. KONZERN-GESAMTERGEBNISRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2021 C. KONZERNBILANZ ZUM 31.12.2021 D. KONZERN-GELDFLUSSRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2021 E. KONZERN-EIGENKAPITALVERÄNDERUNGSRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2021 F. ANHANG ZUM KONZERNABSCHLUSS ZUM 31.12.2021 118 KAPITEL 1: INFORMATIONEN ÜBER DIE GESELLSCHAFT UND ALLGEMEINE ERLÄUTERUNGEN 118 a) Informationen über die Gesellschaft 118 b) Grundsätze der Rechnungslegung 118 c) Darstellung und Strukturierung des Konzernanhangs 118 d) In den Konzernabschluss einbezogene Gesellschaften 119 e) Erwerbe und Gründungen von Gesellschaften/Gesellschaftsanteilen 119 f) Verkäufe von Gesellschaften/Gesellschaftsanteilen. 120 g) Konsolidierungsmethoden 120 h) Währungsumrechnung 122 i) Covid-19 Pandemie – Auswirkungen auf die CA Immo Gruppe 124 j) Klimabezogene Sachverhalte 126 KAPITEL 2: UNTERNEHMENSERGEBNIS 127 2.1. Operative Segmente 127 2.2. Mieterlöse 133 2.3. Betriebskostenergebnis und sonstige dem vermieteten Immobilienvermögen direkt zurechenbare Aufwendungen 134 2.4. Sonstige den Projektentwicklungen zurechenbare Aufwendungen 135 2.5. Ergebnis aus Immobilienhandel und Bauleistungen 135 2.6. Ergebnis aus Verkauf von langfristigem Immobilienvermögen 136 2.7. Erlöse aus Dienstleistungen 137 2.8. Indirekte Aufwendungen 138 2.9. Sonstige betriebliche Erträge 138 2.10. Abschreibungen und Wertänderungen 139 2.11. Ergebnis aus Gemeinschaftsunternehmen 139 2.12. Finanzierungsaufwand 139 2.13. Ergebnis aus Derivaten 140 2.14. Ergebnis aus Finanzinvestitionen 140 2.15. Sonstiges Finanzergebnis 140 2.16. Finanzergebnis 141 2.17. Sonstiges Ergebnis 141 2.18. Ergebnis je Aktie 142 KAPITEL 3: LANGFRISTIGES VERMÖGEN 143 3.1. Langfristiges Immobilienvermögen 143 3.2. Selbst genutzte Immobilien 157 3.3. Betriebs- und Geschäftsausstattung und immaterielle Vermögenswerte 158 3.4. Anteile an Gemeinschaftsunternehmen 161 3.5. Übrige Vermögenswerte 163 KAPITEL 4: KURZFRISTIGES VERMÖGEN 166 166 167 168 4.1. Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte und Schulden 4.2. Zum Handel bestimmte Immobilien 4.3. Forderungen und sonstige V ermögenswerte 4.4. Liquide Mittel 171 INHALT 109 KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 108 KAPITEL 5: EIGENKAPITAL UND FINANZIERUNG 172 5.1. Eigenkapital 172 5.2. Verzinsliche Verbindlichkeiten 173 5.3. Sonstige Verbindlichkeiten 176 5.4. Schulden in Veräußerungsgruppen 177 KAPITEL 6: RÜCKSTELLUNGEN 178 6.1. Rückstellungen 178 KAPITEL 7: STEUERN 183 7.1. Ertragsteuern 183 7.2. Ertragsteuerforderungen 190 7.3. Ertragsteuerverbindlichkeiten 190 7.4. Steuerrisiken 190 KAPITEL 8: FINANZINSTRUMENTE UND RISIKOMANAGEMENT 192 8.1. Finanzinstrumente 192 8.2. Derivative Finanzinstrumente und Sicherungsgeschäfte 194 8.3. Risiken aus Finanzinstrumenten 198 KAPITEL 9: SONSTIGE ANGABEN 203 9.1. Informationen zur Geldflussrechnung 203 9.2. Sonstige Verpflichtungen und ungewisse Verbindlichkeiten 207 9.3. Leasingverhältnisse 208 9.4. Geschäftsbeziehungen zu nahestehenden Unternehmen und Personen 210 9.5. Personalstand 212 9.6. Aufwendungen für die Abschlussprüfer 212 9.7. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag 213 9.8. Neue und überarbeitete Standards und Interpretationen 213 a) Änderung von Rechnungslegungsmethoden, die eine wesentliche Auswirku ng auf den Konzernabschluss haben 213 b) Neue bzw. überarbeitete Standards und Interpretationen, deren Anwendung keine wesentlichen Auswirkungen auf den Konzernabschluss hat 214 c) Noch nicht verpflichtend anwendbare neue bzw. überarbeitete Standards und Interpretationen 214 9.9. Liste der Konzerngesellschaften 215 220 221 ERKLÄRUNG DES VORSTANDES GEMÄSS §124 ABS. 1 BÖRSEGESETZ BESTÄTIGUNGSVERMERK KONZERNABSCHLUSS 10 9 Tsd. € Anhangsangabe 2021 2020 Mieterlöse 2.2. 229.111 235.609 Weiterverrechnete Betriebskosten 2.3. 51.053 53.260 Betriebskostenaufwand 2.3. –57.600 –57.738 Sonstige dem vermieteten Immobilienvermögen direkt zurechenbare Aufwendungen 2.3. –23.102 –21.466 Nettomietergebnis 199.462 209.665 Sonstige den Projektentwicklungen direkt zurechenbare Aufwendungen 2.4. –1.854 –2.154 Erlöse aus Immobilienhandel und Bauleistungen 8.233 43.335 Buchwertabgang inkl. Nebenkosten und Baukosten –1.558 –35.387 Ergebnis aus Immobilienhandel und Bauleistungen 2.5. 6.675 7.949 Ergebnis aus Verkauf von langfristigem Immobilienvermögen 2.6. 52.660 43.930 Erlöse aus Dienstleistungen 2.7. 8.137 8.166 Indirekte Aufwendungen 2.8. –58.222 –73.176 Sonstige betriebliche Erträge 2.9. 3.235 1.204 EBITDA 210.093 195.584 Abschreibungen und Wertminderungen langfristiges Vermögen –4.939 –4.662 Wertänderungen zum Handel bestimmte Immobilien –354 –871 Abschreibungen und Wertänderungen 2.10. –5.293 –5.533 Neubewertungsgewinn 602.360 352.110 Neubewertungsverlust –61.213 –168.611 Ergebnis aus Neubewertung 541.147 183.499 Ergebnis aus Gemeinschaftsunternehmen 2.11. 3.618 1.898 Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) 749.565 375.448 Finanzierungsaufwand 2.12. –47.619 –42.311 Sonstiges Finanzergebnis 2.15. 0 –5.067 Kursdifferenzen 2.16. –69 2.385 Ergebnis aus Derivaten 2.13. –25.945 21.429 Ergebnis aus Finanzinvestitionen 2.14. –756 –3.589 Finanzergebnis 2.16. –74.389 –27.154 Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) 675.176 348.295 Tatsächliche Ertragsteuer –30.939 –15.242 Latente Steuern –164.436 –79.099 Ertragsteuern 7.1. –195.375 –94.341 Ergebnis der Periode 479.801 253.953 davon Ergebnisanteil von nicht beherrschenden Anteilen 26 5 davon Ergebnisanteil der Aktionäre des Mutterunternehmens 479.774 253.948 Ergebnis je Aktie in € (unverwässert) 2.18. €4,89 €2,73 Ergebnis je Aktie in € (verwässert) 2.18. €4,89 €2,34 A. KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2021 KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 10 Tsd. € Anhangsangabe 2021 2020 Ergebnis der Periode 479.801 253.953 Sonstiges Ergebnis Bewertung Cashflow Hedges 6.664 –620 Währungsdifferenzen 42 –111 Ertragsteuern auf sonstiges Ergebnis –2.127 198 Sonstiges Ergebnis der Periode (bei Realisierung erfolgswirksam) 2.17. 4.578 –533 Neubewertung IAS 19 592 –80 Ertragsteuern auf sonstiges Ergebnis –196 28 Sonstiges Ergebnis der Periode (bei Realisierung nicht erfolgswirksam) 2.17. 396 –52 Sonstiges Ergebnis der Periode 2.17. 4.974 –585 Gesamtergebnis der Periode 484.775 253.368 davon Ergebnisanteil von nicht beherrschenden Anteilen 26 5 davon Ergebnisanteil der Aktionäre des Mutterunternehmens 484.748 253.363 B. KONZERN-GESAMTERGEBNISRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2021 KONZERNABSCHLUSS 1 11 KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 12 Tsd. € Anhangsangabe 31.12.2021 31.12.2020 VERMÖGEN Bestandsimmobilien 3.1. 4.984.297 4.723.068 Immobilienvermögen in Entwicklung 3.1. 1.097.147 791.136 Selbst genutzte Immobilien 3.2. 11.174 12.896 Betriebs- und Geschäftsausstattung 3.3. 6.431 7.531 Immaterielle Vermögenswerte 3.3. 3.419 2.998 Beteiligungen an Gemeinschaftsunternehmen 3.4. 55.800 57.629 Übrige Vermögenswerte 3.5. 88.571 60.728 Aktive latente Steuern 7.1. 2.681 4.382 Langfristiges Vermögen 6.249.520 5.660.368 Langfristiges Vermögen in % der Bilanzsumme 87,8% 83,0% Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte und Vermögenswerte in Veräußerungsgruppen 4.1. 76.197 37.092 Zum Handel bestimmte Immobilien 4.2. 87.166 35.200 Forderungen und sonstige Vermögenswerte 4.3. 55.727 136.375 Ertragsteuerforderungen 7.2. 12.718 16.391 Liquide Mittel 4.4. 633.117 934.863 Kurzfristiges Vermögen 864.925 1.159.921 Summe Vermögen 7.114.445 6.820.289 EIGENKAPITAL UND SCHULDEN Grundkapital 774.229 718.337 Kapitalrücklagen 1.017.662 791.372 Sonstige Rücklagen 993 –3.981 Einbehaltene Ergebnisse 1.498.038 1.622.491 Anteil der Aktionäre des Mutterunternehmens 3.290.922 3.128.218 Nicht beherrschende Anteile 116 89 Eigenkapital 5.1. 3.291.038 3.128 .308 Eigenkapital in % der Bilanzsumme 46,3% 45,9% Rückstellungen 6.1. 50.323 34.249 Verzinsliche Verbindlichkeiten 5.2. 2.186.534 2.622.161 Sonstige Verbindlichkeiten 5.3. 50.314 113.503 Passive latente Steuern 7.1. 698.310 536.317 Langfristige Schulden 2.985.482 3.306.228 Ertragsteuerverbindlichkeiten 7.3. 19.278 14.464 Rückstellungen 6.1. 113.333 117.409 Verzinsliche Verbindlichkeiten 5.2. 397.409 205.301 Sonstige Verbindlichkeiten 5.3. 305.547 46.932 Schulden in Veräußerungsgruppen 4.1. 2.357 1.647 Kurzfristige Schulden 837.925 385.753 Summe Eigenkapital und Schulden 7.114.445 6.820.289 C. KONZERNBILANZ ZUM 31.12.2021 KONZERNABSCHLUSS 1 13 D. KONZERN-GELDFLUSSRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2021 Tsd. € 2021 2020 Operative Geschäftstätigkeit Ergebnis vor Steuern 675.176 348.295 Neubewertungsergebnis inkl. Veränderung abgegrenzter Mieterträge –536.988 –187.422 Abschreibungen und Wertänderungen 5.293 5.533 Ergebnis aus der Veräußerung von langfristigem Immobilienvermögen und Betriebs- und Geschäftsausstattung –52.645 –43.893 Finanzierungsaufwand, sonstiges Finanzergebnis und Ergebnis aus Finanzinvestitionen 48.375 50.968 Kursdifferenzen 69 –2.385 Ergebnis aus Derivaten 25.945 –21.429 Ergebnis aus Gemeinschaftsunternehmen –3.618 –1.898 Zahlung/unbare Aufwendungen Gerichtsgebühren Schadenersatzklage –25.475 25.475 Gezahlte Steuern (ohne Steuern für Verkäufe langfristiges Immobilienvermögen und Beteiligungen) –11.632 –9.016 Gezahlte Zinsen (ohne Zinsen für Finanzierungstätigkeit) –1.030 –11.521 Erhaltene Zinsen (ohne Zinsen aus Investitionstätigkeit) 423 7.200 Cashflow aus dem Ergebnis 123.894 159.906 Zum Handel bestimmte Immobilien –2.083 26.417 Forderungen und sonstige Vermögenswerte 22.419 9.419 Rückstellungen 2.750 –8.980 Sonstige Verbindlichkeiten 3.878 –1.698 Cashflow aus Veränderungen im Nettoumlaufvermögen 26.964 25.158 Cashflow aus operativer Geschäftstätigkeit 150.858 185.064 Investitionstätigkeit Erwerb von und Investitionen in langfristiges Immobilienvermögen inkl. Anzahlungen –236.298 –321.283 Erwerb von Gesellschaften 369 –133.874 Liquide Mittel erworbene Gesellschaften 0 1.705 Erwerb von Geschäftsausstattung und immateriellem Vermögen –1.911 –2.085 Rückzahlung/erhaltene Zahlung Veräußerung von Finanzvermögen –98 0 Veräußerung von langfristigem Immobilienvermögen und sonstigen Vermögenswerten 161.007 –1.831 Veräußerung von Immobiliengesellschaften 78.688 133.996 Liquide Mittel Veräußerung von Immobiliengesellschaften –3.946 –4.817 Veräußerung von At-Equity konsolidierten Unternehmen 0 580 Gewährung von Darlehen an Gemeinschaftsunternehmen –3.000 –2.545 Rückzahlung von an Gemeinschaftsunternehmen und sonstige gewährte Darlehen 771 0 Gezahlte Steuern für Verkauf langfristiges Immobilienvermögen und Beteiligungen –10.842 –5.347 Ausschüttung/Kapitalrückzahlung von At-Equity konsolidierten Unternehmen und übrigen Beteiligungen 13.511 7.369 Gezahlte Zinsen für Investitionen in langfristiges Immobilienvermögen –5.325 –4.792 Gezahlte Negativzinsen –3.648 –1.802 Erhaltene Zinsen aus Finanzinvestitionen 394 64 Cashflow aus Investitionstätigkeit –10.327 –334.663 KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 14 Der Gesamtbetrag der gezahlten Zinsen (exklusive Negativzinsen) beträgt in 2021 –44.755 Tsd. € (2020: –51.982 Tsd. €). Der Gesamtbetrag der gezahlten Ertragsteuern beträgt –22.474 Tsd. € (2020: –14.363 Tsd. €). Der Gesamtbetrag der Leasingzahlungen beträgt in 2021 –4.580 Tsd € (2020: –5.016 Tsd. €). Zusätzliche Informationen zur Geldflussrechnung werden in der Anhangsangabe 9.1. dargestellt. Tsd. € 2021 2020 Finanzierungstätigkeit Geldzufluss aus Darlehen 123.844 111.056 Gezahlte Kosten/Geldzufluss aus der Begebung von Anleihen –20 836.747 Tilgung von Wandelschuldverschreibung –100 0 Tilgung von Anleihen / Geldabfluss aus dem Rückkauf von Anleihen –107.450 –103.380 Ausschüttung an Aktionäre –352.436 –93.028 Zahlung an Gesellschafter von Anteilen im Fremdbesitz –3 0 Tilgung von Finanzierungen inkl. Zinsderivate –70.535 –65.626 Übrige gezahlte Zinsen –38.400 –35.669 Cashflow aus Finanzierungstätigkeit –445.101 650.101 Nettoveränderung der liquiden Mittel –304.569 500.502 Fonds der liquiden Mittel 1.1. 935.482 439.391 Fremdwährungskursänderungen 791 –1.325 Veränderung aufgrund Umgliederung aus/in Veräußerungsgruppe 1.444 –3.086 Fonds der liquiden Mittel 31.12. 633.148 935.482 Erwartete Kreditverluste auf liquide Mittel –31 –619 Liquide Mittel 31.12. (Bilanz) 633.117 934.863 KONZERNABSCHLUSS 1 15 Tsd. € Anhangsangabe Grundkapital Kapitalrücklagen - Sonstige Kapitalrücklagen - Eigene Anteile Stand am 1.1.2020 718.337 887.147 –95.775 Bewertung Cashflow Hedges 2.17. 0 0 0 Währungsdifferenzen 2.17. 0 0 0 Neubewertung IAS 19 2.17. 0 0 0 Ergebnis der Periode 0 0 0 Gesamtergebnis 2020 0 0 0 Ausschüttung an Aktionäre 5.1. 0 0 0 Stand am 31.12.2020 5.1. 718.337 887.147 –95.775 Stand am 1.1.2021 718.337 887.147 –95.775 Bewertung Cashflow Hedges 2.17. 0 0 0 Währungsdifferenzen 2.17. 0 0 0 Neubewertung IAS 19 2.17. 0 0 0 Ergebnis der Periode 0 0 0 Gesamtergebnis 2021 0 0 0 Wandlung von Anleihen 5.1. 55.892 226.290 0 Ausschüttung an Aktionäre 5.1. 0 0 0 Stand am 31.12.2021 5.1. 774.229 1.113.437 –95.775 E. KONZERN-EIGENKAPITALVERÄNDERUNGSRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2021 KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 16 Einbehaltene Ergebnisse Bewertungsergebnis (Hedging - Rücklage) übrige Rücklagen Anteil der Aktionäre des Mutterunternehmens Nicht beherr- schende Anteile Eigenkapital (gesamt) 1.461.571 0 –3.396 2.967.884 84 2.967.968 0 –422 0 –422 0 –422 0 0 –111 –111 0 –111 0 0 –52 –52 0 –52 253.948 0 0 253.948 5 253.953 253.948 –422 –163 253.363 5 253.368 –93.028 0 0 –93.028 0 –93.028 1.622.491 –422 –3.559 3.128.218 89 3.128.308 1.622.491 –422 –3.559 3.128.218 89 3.128.308 0 4.537 0 4.537 0 4.537 0 0 42 42 0 42 0 0 396 396 0 396 479.774 0 0 479.774 26 479.801 479.774 4.537 437 484.748 26 484.775 0 0 0 282.183 0 282.183 –604.227 0 0 –604.227 0 –604.227 1.498.038 4.115 –3.122 3.290.922 116 3.291.038 KONZERNABSCHLUSS 1 17 KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 18 KAPITEL 1: INFORMATIONEN ÜBER DIE GESELLSCHAFT UND ALLGEMEINE ERLÄUTERUNGEN a) Informationen über die Gesellschaft Die CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft bildet mit ihren Tochtergesellschaften ("CA Immo Gruppe") einen international tätigen Immobilienkonzern. Muttergesellschaft ist die CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft ("CA Immo AG") mit Sitz in 1030 Wien, Mechelgasse 1, Österreich. Die CA Immo Gruppe besitzt, entwickelt und bewirtschaftet insbesondere Büroimmobilien in Österreich, Deutschland sowie in Osteuropa. Die CA Immo AG ist im Prime Market an der Wiener Börse notiert und wird in den Leitindex ATX („Austrian Traded Index“) einbezogen. b) Grundsätze der Rechnungslegung Der Konzernabschluss der CA Immo AG wurde in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Stand ards (IFRS), wie sie in der Europäischen Union anzuwenden sind, aufgestellt und erfüllt dabei auch die zusätzlichen Anforderungen des § 245a Abs. 1 des österreichischen Unternehmensgesetzbuches (UGB). Die Aufstellung des Konzernabschlusses erfolgt grundsätzlich unter Anwendung des Anschaffungskostenprinzips. Hiervon ausgenommen sind die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien (Bestandsimmobilien und Immobilien in Entwicklung), zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen, übrige Beteiligungen, derivative Finanzinstrumente und Rückstellungen aus anteilsbasierten Vergütungsplänen mit Barausgleich, die zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden. Die Nettoposition der Pensionsverpflichtungen wird als Rückstellung des Barwerts der Verpflichtung abzüglich des beizulegenden Zeitwerts des Planvermögens dargestellt. Der Konzernabschluss ist in tausend Euro ("Tsd. €"), gerundet nach kaufmännischer Rundungsmethode, aufgestellt. Bei Summierung von gerundeten Beträgen und Prozentangaben können durch Verwendung automatisierter Rechenhilfen rundungsbedingte Rechendifferenzen auftreten. c) Darstellung und Strukturierung des Konzernanhangs Die Erstellung und Darstellung von Abschlüssen erfordert von der Unternehmensleitung Ermessensentscheidun gen hinsichtlich der Wahl der Rechnungslegungsmethoden, der Reihenfolge der Anhangangaben sowie der Relevanz von Angaben unter Berücksichtigung der Anforderungen der Abschlussadressaten. Die CA Immo Gruppe stellt die einzelnen Bilanz- und Gewinn-und Verlustrechnungsposten jeweils gemeinsam mit den zugehörigen Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden sowie den wesentlichen Annahmen, Schätzungen und Ermessensentscheidungen dar. Diese Gliederung bietet den Abschlussadressaten eine übersichtliche Zusammenfassung von Informationen und dazugehöriger Erklärungen und Erläuterungen. Folgende Symbole kennzeichnen die unterschiedlichen Inhalte der Kapitel: Ermessensentscheidungen, Annahmen und Schätzungen Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden Der Abschluss enthält Finanzinformationen, die unter Berücksichtigung von Wesentlichkeitsüberlegungen erstellt werden. Die Wesentlichkeit in der CA Immo Gruppe wird aufgrund quantitativer und qualitativer Aspekte festgelegt. Die quantitativen Aspekte werden anhand von Relationen zu Bilanzsumme, Ergebniskennziffern und/oder Cashflow- Hauptposten beurteilt. In Abwägung der effizienten Erstellung des Jahresabschlusses und der transparenten Präsentation relevanter Informationen werden die Angaben im Konzernanhang der CA Immo Gruppe bei jeder Abschlusserstellung evaluiert. F. ANHANG ZUM KONZERNABSCHLUSS ZUM 31.12.2021 KONZERNABSCHLUSS 1 19 d) In den Konzernabschluss einbezogene Gesellschaften Der Konzernabschluss umfasst die CA Immo AG als oberste Muttergesellschaft und die in Anhangangabe 9.9. aufgezählten Gesellschaften. Entwicklung Konsolidierungskreis Vollkonsolidiert Gemeinschaftsunternehmen at equity Stand 1.1.2021 156 28 Gründungen von Gesellschaften 4 0 Abgang von Gesellschaften durch Liquidation oder Umgründung –16 –2 Verkäufe von Gesellschaften –4 –1 Stand 31.12.2021 140 25 davon ausländische Gesellschaften 125 22 N icht konsolidierte strukturierte Einheiten In der CA Immo Gruppe gibt es zum 31.12.2021 keine Anteile (2020: keine Anteile) an nicht konsolidierten strukturierten Einheiten. Zeitpunkt einer Erst- bzw. Entkonsolidierung Die Konsolidierung eines Tochterunternehmens beginnt an dem Tag, an dem der Konzern die Beherrschung über das Tochterunternehmen erlangt. Sie endet, wenn der Konzern die Beherrschung über das Tochterunternehmen verliert. Vermögenswerte, Schulden, Erträge und Aufwendungen eines Tochterunternehmens werden grundsätzlich ab dem Tag, an dem der Konzern die Beherrschung über das Tochterunternehmen erlangt, bis zu dem Tag, an dem die Beherrschung endet, im Konzernabschluss erfasst. Die CA Immo Gruppe legt den Tag der Erst- bzw. Entkonsolidierung unter Berücksichtigung von Effizienz- und Wesentlichkeitsüberlegungen fest. Konsolidierung Das Beherrschungskonzept des IFRS 10 führt dazu, dass es in der CA Immo Gruppe Gemeinschaftsunternehmen gibt, die trotz einer Beteiligungsquote von mehr als 50%, aufgrund der vertraglichen Regelungen nach IFRS 11 im Rahmen der Equity-Methode in den Konzernabschluss einbezogen werden. e) Erwerbe und Gründungen von Gesellschaften/Gesells chaftsanteilen Die CA Immo Gruppe erwarb im Geschäftsjahr 2021 keine Gesellschaftsanteil e. Die CA Immo Gruppe bestimmt beim Erwerb von Gesellschaften (rechtlichen Einheiten) zum Erwerbszeitpunkt, ob es sich bei dem Erwerb um einen Geschäftsbetrieb oder eine Gruppe von Vermögenswerten und Schulden handelt. Folgende Indikatoren werden bei der Analyse für das Vorliegen eines Geschäftsbetriebes herangezogen: - die erworbene Einheit umfasst eine größere Anzahl von Immobilien - die erworbene Einheit hat über das Halten von Immobilien hinausgehende substanzielle Pr ozesse - die erworbene Einheit verfügt über eigenes Personal, um die substanziellen Prozesse durchzuführen Zur Beurteilung, ob es sich um den Erwerb eines Geschäftsbetriebs oder einer Gruppe von Vermögenswerten und Schulden handelt, hat die CA Immo Gruppe die Vereinfachungsregelung zur Durchführung eines Konzentrationstests gemäß IFRS 3 nicht in Anspruch genommen. KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 20 Gründungen Für neu gegründete Gesellschaften wurde Eigenkapital in Höhe von 100 Tsd. € einbezahlt. f) Verkäufe von Gesellschaften/ Gesellschaftsanteilen. Die CA Immo Gruppe hat folgende Anteile an Gesellschaften im Geschäftsjahr 2021 veräuß ert: Gesellschaftsname/Sitz Beteiligung % Konsolidierungsart vor Anteilsveränderung Veräußerungspreis Tsd. € Entkonsolidierungs- stichtag BA Business Center s.r.o. 100 Vollkonsolidiert 5.782 25.2.2021 CA Immo Elf GmbH 100 Vollkonsolidiert 2.384 31.3.2021 Canada Square Kft. 100 Vollkonsolidiert 11.246 31.8.2021 CA Immo Wspólna Sp.z.o.o. 100 Vollkonsolidiert 13.017 17.11.2021 Summe verbundene Unternehmen 32.429 Die offenene Veräußerungspreise für die Verkäufe des Jahres 2021 betragen zum 31.12.2021 344 Tsd. € Die vollkonsolidierten Gesellschaften verfügten zum Verkaufszeitpunkt über folgendes Nettovermögen: Tsd. € Gesamt Immobilienvermögen (inklusive Nutzungsrechte) 81.076 Sonstige Aktiva 241 Liquide Mittel 3.946 Steuerabgrenzungen –1.636 Rückstellungen –61 Übrige Verbindlichkeiten –2.376 Finanzverbindlichkeiten –3.799 Nettoveränderung vor Verbindlichkeiten verbundene Unternehmen 77.389 Verbindlichkeiten verbundene Unternehmen –46.384 Nettoveränderung 31.005 g) Kon solidierungsmethoden In dem Konzernabschluss sind alle Gesellschaften, die unter dem beherrschenden Einfluss der Muttergesellschaft stehen, durch Vollkonsolidierung einbezogen. Die Erstkonsolidierung erfolgt zu dem Zeitpunkt, an dem die Beherrschung auf das Mutterunternehmen übergegangen ist. Gesellschaften werden entkonsolidiert, wenn die Beherrschung endet. Alle konzerninternen Transaktionen zwischen Gesellschaften des Vollkonsolidierungskreises und damit zusammenhängende Erträge und Aufwendungen, Forderungen und Verbindlichkeiten sowie unrealisierte Zwischengewinne werden zur Gänze eliminiert. Gewinne und Verluste aus „Upstream“- und „Downstream“- Transaktionen mit Gemeinschaftsunternehmen oder assoziierten Unternehmen werden im Verhältnis des jeweiligen Anteils der CA Immo Gruppe an diesen Gesellschaften eliminiert (außer bei zum beizulegenden Zeitwert bewerteten Immobilien). Handelt es sich bei den erworbenen Gesellschaften (rechtlichen Einheiten) nicht um einen Geschäftsbetrieb, liegt kein Unternehmenszusammenschluss gemäß IFRS 3 vor. In diesem Fall werden die erworbenen Vermögenswerte und Schulden mit ihren anteiligen Anschaffungskosten erfasst. Dies erfolgt durch Zuordnung der Anschaffungskosten auf die zur Beteiligung gehörenden Vermögenswerte (vor allem Immobilien) und Schulden, sowie nicht beherrschender Anteile auf Basis ihrer relativen beizulegenden Zeitwerte zum Erwerbszeitpunkt. KONZERNABSCHLUSS 1 21 Handelt es sich beim Erwerb einer Gesellschaft um den Erwerb eines Geschäftsbetriebes, liegt ein Unternehmenszusammenschluss gemäß IFRS 3 vor. Für das Vorliegen eines Geschäftsbetriebes müssen zumindest ein Inputfaktor, wie z.B. Belegschaft, geistiges Eigentum oder Rechte, und ein substanzieller Prozess (Transformation der Inputfaktoren) vorliegen, die maßgeblich zur Fähigkeit Output zu generieren beitragen. Die erstmalige Einbeziehung einer Tochtergesellschaft erfolgt dann nach der Erwerbsmethode durch Ansatz der identifizierbaren Vermögenswerte und Schulden des erworbenen Unternehmens mit ihren beizulegenden Zeitwerten, sowie gegebenenfalls eines Firmenwertes und nicht beherrschender Anteile. Der Firmenwert entspricht jenem Betrag, um den der beizulegende Zeitwert der übertragenen Gegenleistung (i.d.R. der Kaufpreis für den erworbenen Geschäftsbetrieb) und (soweit vorhanden) der für die nicht beherrschenden Anteile angesetzte Betrag den beizulegenden Zeitwert der identifizierbaren Vermögenswerte und Schulden einschließlich damit zusammenhängender latenter Steuern übersteigt. Die nicht beherrschenden Anteile werden bei Zugang mit dem anteiligen beizulegenden Zeitwert des identifizierbaren Nettovermögens des erworbenen Unternehmens bewertet und in der Folge um diejenigen Veränderungen des Eigenkapitals fortgeschrieben, die den nicht beherrschenden Anteilen zuzurechnen sind. Das Gesamtergebnis wird den nicht beherrschenden Anteilen selbst dann zugeordnet, wenn dies dazu führt, dass die nicht beherrschenden Anteile einen Negativsaldo aufweisen. Entsprechend der Qualifikation des Kapitalanteils als Eigen- oder als Fremdkapital erfolgt der Ausweis der nicht beherrschenden Anteile im Eigenkapital bzw. unter den sonstigen Verbindlichkeiten im Fremdkapital. Erwerbe oder Verkäufe von Anteilen an Tochterunternehmen, die nicht zur Erlangung oder dem Verlust der Beherrschung führen, werden als Eigenkapitaltransaktion bilanziert. Die Buchwerte der vom Konzern gehaltenen Anteile und der nicht beherrschenden Anteile werden so angepasst, dass sie die Änderungen der an den Tochterunternehmen bestehenden Anteilsquoten widerspiegeln. Jede Differenz zwischen dem Betrag, um den die nicht beherrschenden Anteile angepasst werden, und dem beizulegenden Zeitwert der gezahlten oder erhaltenen Gegenleistung wird unmittelbar im Eigenkapital erfasst und den Aktionären des Mutterunternehmens zugeordnet. Führt ein Teilverkauf von Anteilen an einem Tochterunternehmen, dass zuvor vom Mutterunternehmen beherrscht wurde, zum Verlust der Beherrschung, so sind alle Vermögenswerte und Schulden des ehemaligen Tochterunternehmens aus der Konzernbilanz auszubuchen. Der zurückbehaltene Anteil ist in Folge als Gemeinschaftsunternehmen, assoziiertes Unternehmen oder als Finanzinstrument gemäß IFRS 9, mit dem beizulegenden Zeitwert im Zeitpunkt der Übergangskonsolidierung erfolgswirksam anzusetzen. Führt ein Ankauf von Anteilen an einer Gesellschaft, die bisher als Gemeinschaftsunternehmen, assoziiertes Unternehmen oder als Finanzinstrument gemäß IFRS 9 behandelt wurde, zur Erlangung der Beherrschung, so sind die Vermögenswerte und Schulden des Tochterunternehmens im Zuge der Übergangskonsolidierung in der Konzernbilanz zu erfassen und die zuvor bilanzierten Anteile an der Gesellschaft werden zum beizulegenden Zeitwert erfolgswirksam bewertet. Gemeinschaftsunternehmen Im Rahmen von Objektvermietungs- und Projektentwicklungspartnerschaften gründet die CA Immo Gruppe mit einem oder mehreren Partnerunternehmen Gemeinschaftsunternehmen, bei denen vertraglich eine gemeinschaftliche Führung begründet wird. Anteile an Gesellschaften unter gemeinschaftlicher Führung werden nach der Equity- Methode (AEJV – at equity Gemeinschaftsunternehmen) in den Konzernabschluss der CA Immo Gruppe einbezogen. Assoziierte Unternehmen Ein assoziiertes Unternehmen ist ein Unternehmen, auf das der Konzern maßgeblichen Einfluss hat und das weder ein Tochterunternehmen noch eine Beteiligung an einem Gemeinschaftsunternehmen ist. Die Ergebnisse von assoziierten Unternehmen werden nach der Equity-Methode (AEA – at equity assoziierte Unternehmen) einbezogen. KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 22 Equity-Methode Nach der Equity-Methode sind die Anteile an Gemeinschaftsunternehmen sowie an assoziierten Unternehmen im Erwerbszeitpunkt mit ihren Anschaffungskosten inklusive direkt zuordenbarer Nebenkosten in die Konzernbilanz aufzunehmen. Die Folgebewertung erfolgt durch Erhöhung/Verminderung dieses Wertes auf Grund des anteiligen Periodenergebnisses laut Gewinn- und Verlustrechnung, Gesamtergebnisrechnung (korrigiert um Ergebniseffekte aus Transaktionen zwischen dem Konzern und dem Beteiligungsunternehmen), von Dividendenausschüttungen, Einlagen und sonstigen Änderungen im Eigenkapital des Beteiligungsunternehmens sowie durch Berücksichtigung von Wertminderungen. Wenn der Buchwert der Anteile auf null reduziert ist und etwaige Ausleihungen an das Unternehmen ebenfalls auf null wertberichtigt wurden, werden zusätzliche Verluste nur in dem Umfang berücksichtigt und als Schuld angesetzt, in dem die CA Immo Gruppe rechtliche oder faktische Verpflichtungen zur Leistung weiterer Zahlungen an das Unternehmen eingegangen ist. h) Währungsumrechnung Geschäftstransaktionen in fremder Währung Die einzelnen Konzerngesellschaften erfassen Geschäftsfälle in fremder Währung mit dem am Tag der jeweiligen Transaktion gültigen Devisenkurs. Die Umrechnung der am Bilanzstichtag in Fremdwährung bestehenden monetären Vermögenswerte und Schulden in die jeweilige funktionale Währung erfolgt mit dem am Stichtag gültigen Devisenkurs. Daraus resultierende Fremdwährungsgewinne und -verluste werden im Geschäftsjahr erfolgswirksam erfasst. Der Währungsumrechnung von Vermögenswerten und Schulden wurden folgende Kurse zugrunde gelegt: Ankauf Verkauf Ankauf Verkauf 31.12.2021 31.12.2021 31.12.2020 31.12.2020 Schweiz CHF 1,0257 1,0385 1,0767 1,0895 USA USD 1,1296 1,1396 1,2251 1,2351 Die Umrechnung der am Bilanzstichtag in Fremdwährung bestehenden monetären Vermögenswerten und Schulden erfolgt mit dem am Stichtag jeweils gültigen Devisenkurs. Daraus resultierende Fremdwährungsgewinne und –verluste werden im Geschäftsjahr erfolgswirksam erfasst. Umrechnung von Abschlüssen von Gesellschaften in fremder Währung Konzern-Berichtswährung ist der Euro (EUR). Da der Euro in der Regel auch die funktionale Währung der außerhalb des Gebietes der Europäischen Währungsunion in Osteuropa gelegenen Immobilienobjektgesellschaften ist, erfolgt die Umrechnung der in fremder Währung aufgestellten Jahresabschlüsse nach der Zeitbezugsmethode. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien (Bestandsimmobilien und Immobilien in Entwicklung) sowie monetäre Vermögenswerte und Schulden werden dabei mit Stichtagskursen, selbst genutzte Immobilien sowie sonstige nicht monetäre Vermögenswerte mit historischen Kursen umgerechnet. Die Umrechnung der Posten der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgt mit den Durchschnittskursen der Periode. Gewinne und Verluste aus der Umrechnung sind erfolgswirksam erfasst. Für die Verwaltungsgesellschaften in Osteuropa ist die funktionale Währung die jeweilige lokale Währung. Die Umrechnung der Bilanzwerte erfolgt mit den zum Stichtag gültigen Umrechnungskursen. Nur das Eigenkapital wird mit historischen Kursen umgerechnet. Die Umrechnung der Posten der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgt zu Durchschnittskursen der Periode. Gewinne und Verluste aus der Anwendung der Stichtagskursmethode werden in der Gesamtergebnisrechnung im sonstigen Ergebnis berücksichtigt. KONZERNABSCHLUSS 1 23 Der Währungsumrechnung von Einzelabschlüssen wurden folgende Kurse zugrunde gelegt: Stichtagskurs Durchschnittskurs Stichtagskurs Durchschnittskurs 31.12.2021 2021 31.12.2020 2020 Kroatien HRK nicht anwendbar nicht anwendbar 7,5369 7,5350 Polen PLN 4,5994 4,5775 4,6148 4,4742 Rumänien RON 4,9481 4,9244 4,8694 4,8428 Serbien RSD 117,5821 117,5729 117,5802 117,5730 Tschechien CZK 24,8600 25,6483 26,2450 26,4963 Ungarn HUF 369,0000 358,7858 365,1300 354,1642 Bestimmung der funktionalen Währung Die CA Immo Gruppe unterscheidet bei der Bestimmung der funktionalen Währung grundsätzlich zwischen Immobilienobjektgesellschaften und Verwaltungsgesellschaften. Funktionale Währung: Immobilienobjektgesellschaften In jenen Ländern und Regionen, in denen die CA Immo Gruppe als Finanzinvestition gehaltene Immobilien besitzt, werden die Immobilien bzw. Immobilienobjektgesellschaften aufgrund der in diesen Märkten aktiven internationalen Investoren in der Regel in Euro ge- und verkauft. Darüber hinaus werden die Mietverträge in der CA Immo Gruppe fast zur Gänze in Euro abgeschlossen, oder, sofern diese nicht in Euro abgeschlossen werden, fast zur Gänze an den Euro Wechselkurs indexiert. Somit ist der Euro jene Währung, die den größten Einfluss auf den Verkaufspreis der von der CA Immo Gruppe angebotenen Güter (Immobilienverkauf) und Dienstleistungen (Vermietungsleistung) hat. Dies wird auch in den von den externen Gutachtern erstellten Bewertungsgutachten zum Ausdruck gebracht, in denen die Wertermittlungen jeweils in Euro erfolgen. Darüber hinaus werden die Finanzierungen der Immobilien in Euro abgeschlossen. Der Preis für den wesentlichsten Kostenfaktor einer Immobiliengesellschaft wird somit ebenfalls durch den Euro determiniert. In Abwägung der beschriebenen Faktoren wurde die funktionale Währung in der CA Immo Gruppe für außerhalb des Gebietes der Europäischen Währungsunion gelegene, in den Konzernabschluss einbezogene Immobiliengesellschaften mit dem Euro festgelegt. Funktionale Währung: Verwaltungsgesellschaften Bei den Verwaltungsgesellschaften in Osteuropa erfolgt die Fakturierung der erbrachten Leistungen (Management Leistungen an die Objektgesellschaften) jeweils in lokaler Währung. Die Preisfestsetzung erfolgt somit in der jeweiligen Landeswährung, welche somit auch den größten Einfluss auf die Verkaufspreise der erbrachten Dienstleistungen hat. Darüber hinaus wird in diesen Gesellschaften auch Personal beschäftigt, das grundsätzlich in der jeweiligen lokalen Landeswährung bezahlt wird. Der Preis für die wesentlichsten Kostenfaktoren wird somit auf Basis der jeweiligen Landeswährung bestimmt. Die Generierung des Cashflows erfolgt weitgehend unabhängig von der Mutter. In Abwägung der beschriebenen Faktoren wurde in der CA Immo Gruppe für ausserhalb des Gebietes der Europäischen Währungsunion gelegene, in den Konzernabschluss einbezogene Verwaltungsgesellschaften die jeweilige lokale Währung als funktionale Währung festgelegt. KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 24 i) Covid-19 Pandemie – Auswirkungen auf die CA Immo Gruppe Das Geschäftsjahr 2021 stand weiterhin unter dem Vorzeichen der Covid-19 Pandemie. Der Ausbruch der C ovid-19 Pan demie im Jahr 2020 hat die globalen Finanz- und Immobilienmärkte in Mitleidenschaft gezogen. Viele Länder haben allgemeine Lockdowns und Reisebeschränkungen eingeführt. Infolgedessen war die Marktaktivität in vielen Sektoren stark beeinträchtigt. Auch die Immobilienbranche spürt die Folgen der Pandemie. Einige Immobilienmärkte weisen ein deutlich niedrigeres Niveau an Transaktionsaktivitäten und Liquidität auf. Hotels werden geschlossen bzw. schließen wegen geringer Auslastungsraten. Der Einzelhandel verzeichnet erhebliche Umsatzeinbußen und stellt vermehrt Anfragen zur Mietstundung bzw. Mietreduktion. Baustellen können teilweise nicht wie geplant betrieben werden. Die kurz- und langfristigen wirtschaftlichen Auswirkungen der Covid-19 Pandemie auf die Immobilienmärkte sind weiterhin höchst ungewiss. Je länger die Krise dauert, desto komplexer und schwerwiegender werden die Auswirkungen. Nachdem sowohl die Transaktions- als auch die Vermietungsaktivitäten deutlich reduziert wurden, ist weiterhin mit längeren Vermarktungs- und Leerstandszeiten für nicht vermietete Einheiten zu rechnen. Da die Nachfrage nach Büroflächen vor allem von der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung abhängt, verfolgt die CA Immo Gruppe genau, wie sich die Büroflächenumsätze entwickeln. Ermessensentscheidungen, Annahmen und Schätzungen Angesichts der unsicheren zukünftigen Auswirkungen der Covid-19 Pandemie und den damit in Zusammenhang stehenden gegenwärtigen und künftigen Reaktionen auf den Immobilienmärkten und der Schwierigkeit zwischen kurzfristigen Auswirkungen und längerfristigen strukturellen Marktveränderungen zu unterscheiden, überprüft die CA Immo Gruppe ihre Immobilienbewertungen genau. Der Wertansatz von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien erfolgt nach dem Modell des beizulegenden Zeitwertes. Zum 31.12.2021 fand eine nahezu vollständige externe Bewertung des Portfolios der CA Immo Gruppe statt. Die Veränderung der Marktwerte sind vorrangig auf objektspezifische Sachverhalte, wie beispielsweise Mietvertragsabschlüsse, Projektfortschritte, Aktivierungen von erbrachten Planungs- und Bauleistungen, geänderten Projektplanungen sowie allgemeine Kostensteigerungen zurückzuführen. Aufgrund der Covid-19 Pandemie kam es in der CA Immo Gruppe zu keinen Änderungen der Nutzungsdauern bzw. zu keinen Wertminderungen von nicht finanziellen Vermögenswerten. Das Mieterausfallrisiko wird im Wesentlichen von den pandemiebedingten Zahlungsschwierigkeiten / Restriktionen verschiedener Wirtschaftssektoren (insbesondere Hotellerie und Einzelhandel) beeinflusst. Aufgrund der Covid-19 Pandemie und den damit verbundenen wirtschaftlichen Schwierigkeiten könnte sich der Wert der überfälligen Mietforderungen in den kommenden Quartalen erhöhen. Das Auslaufen Covid-bedingter staatlicher Unterstützungsleistungen könnte ebenfalls zu einer Erhöhung der Insolvenzquote führen. Diese Auswirkungen können insbesondere aufgrund der dynamischen Entwicklung nicht abschließend beurteilt werden, unterliegen jedoch einer laufenden Evaluierung. Bei Projektentwicklungen ist unter den gegenwärtigen außerordentlichen Marktbedingungen – mit steigenden Baukosten, Angebots- und Zeitproblemen, schwankenden Finanzierungsraten, unsicheren Vermarktungszeiträumen und einem Mangel an aktuellen Vergleichswerten – die Beimessung eines höheren Unsicherheitsfaktors unvermeidlich. Grundstückswerte könnten daher sehr viel stärker schwanken als dies unter normalen Umständen der Fall wäre. Die aktuell in Umsetzung befindlichen Projekte bewegen sich überwiegend im Zeit- und Kostenrahmen der genehmigten Projektbudgets und werden hinsichtlich des Kostenrisikos und der Vorvermietungsquote laufend evaluiert. Zudem bleibt offen, wie sich die krisenbedingte Ausweitung digitaler Arbeitsprozesse und der Ausbau des Home- Office mittelfristig auf die Nachfrage nach Büroimmobilien auswirken werden. Es ist nicht auszuschließen, dass die Trends zu flexiblen Büroflächenanmietungen und Co-Working den Büromarkt in Zukunft noch stärker prägen könnten. KONZERNABSCHLUSS 1 25 Going Concern Der Konzernabschluss wurde unter der Annahme erstellt, dass die CA Immo Gruppe in der Lage ist, ihre Unternehmenstätigkeit fortzuführen. Die Covid-19 Pandemie hat zum Stichtag 31.12.2021 keinen wesentlichen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der CA Immo Gruppe. Nichtsdestotrotz ist aufgrund der anhaltenden, nur schwer absehbaren Folgen der Covid-19 Pandemie und von bestehenden bzw. zukünftigen behördlichen Maßnahmen nicht auszuschließen, dass die Covid-19 Pandemie auf einzelne Länder/Immobilienobjekte bzw. Mietergruppen (insbesondere Büro, Hotel, Einzelhandel) negative Auswirkungen zeigt. Die Folgen der verschiedenen Covid-Varianten und die Auswirkungen der Pandemie auf die zukünftige Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der CA Immo Gruppe lassen sich nicht abschließend bewerten und werden laufend evaluiert. Aus heutiger Sicht verfügt die CA Immo Gruppe über ausreichend hohe Liquidität. Financial Covenants Die Bankfinanzierungen und Anleihen in der CA Immo Gruppe unterliegen sogenannten Financial Covenants. Dabei handelt es sich im Wesentlichen um Kennzahlen wie Verschuldungsgrad (Loan-to-Value-Ratios) und Zinsdeckung (Interest Service Coverage Ratio). Aufgrund der anhaltenden negativen Wirtschaftsentwicklung kann nicht ausgeschlossen werden, dass es zukünftig zu Verletzungen vertraglicher Bedingungen (Financial Covenants, wie zum Beispiel DSCR, LTV, LTC) kommt. Zum Stichtag 31.12.2021 wurden keine Financial Covenants der CA Immo Gruppe verletzt. Die Auswirkungen der Covid-19 Pandemie auf mögliche zukünftige Verletzungen von Financial Covenants der CA Immo Gruppe werden laufend evaluiert. Dies kann Immobilien in allen Hauptnutzungsarten betreffen. Nettomietergebnis Die CA Immo Gruppe ist quer durch ihr Mieterklientel (Büro, Hotel, Einzelhandel) mit Anträgen konfrontiert, in denen um Erlass, Minderung oder Stundung der Mietzahlungen gebeten wird. Die rechtlichen Rahmenbedingungen sind von Land zu Land unterschiedlich. Vor allem das Hotelgewerbe, die Gastronomie und der nicht systemrelevante Einzelhandel leiden erheblich unter der herrschenden Situation. Mieterlässe und Mietminderungen aufgrund der Covid-19 Pandemie haben das Nettomietergebnis 2021 mit –3.636 Tsd. € (2020: –7.960 Tsd. €) belastet. Positive Gegeneffekte aus der Linearisierung von Anreizvereinbarungen (mietfreie Zeiten) über die Restmietdauer belaufen sich auf 559 Tsd. € (2020: 1.166 Tsd. €). Liquiditätsrisiko CA Immo begegnet dem Liquiditätsrisiko u. a. durch Analysen des Immobilienportfolios, der Mieterstruktur und des Cash Flows und führt verschiedene Analyseszenarien zur Einschätzung der Risiken durch. Grundsätzlich ist hier immer eine Einzelfallprüfung erforderlich. Durch gezieltes Monitoring und proaktive Maßnahmen (z. B. Forderung von Sicherheitsleistungen, Prüfung der Mieter auf Bonität und Reputation) hat sich das Mietausfallsrisiko in der Gruppe trotz der negativen Auswirkungen der Covid-19 Pandemie auf einzelne Mieter auf einem niedrigen Niveau gehalten. Aufgrund der noch nicht final einschätzbaren wirtschaftlichen Auswirkungen der Covid-19 Pandemie sind weitere Einbußen an Mieteinnahmen nicht auszuschließen. Sämtliche offene Forderungen werden quartalsweise bewertet und entsprechend ihres Risikogehalts wertberichtigt. Das Mieterausfallrisiko ist hauptsächlich aufgrund der pandemiebedingten Zahlungsschwierigkeiten der Hotelleriebranche (insbesondere in Österreich) im Vergleich zum Jahresbeginn weiter gestiegen. Die CA Immo Gruppe berechnet den Expected Credit Loss auf Basis des erwarteten Kreditverlustes basierend auf Überfälligkeiten und erwarteten Insolvenzquoten je Land. Im vierten Quartal 2021 hat die CA Immo AG eine zum Bilanzstichtag nicht ausgenutzte Finanzierungslinie (Revolving Credit Facility) in Höhe von 300 Mio. € abgeschlossen, um eine zusätzliche Liquiditätsreserve zu schaffen. Zuwendungen der öffentlichen Hand Die CA Immo hat keine staatlichen Hilfen (weder Kurzarbeit, Zuschüsse noch Stundungen) in Anspruch genommen. KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 26 j) Klimabezogene Sachverhalte Umwelt-, Sozial- und Governance-Aspekte (ESG) haben auch im gesamten Immobiliensektor zunehmend an Bedeutung gewonnen. Gebäude werden durch ihren hohen Energieverbrauch als einer der Schlüsselfaktoren für den Klimaschutz angesehen. Die CA Immo Gruppe unterstützt die Klimaziele der Vereinten Nationen und den damit verbundenen Übergang zu einer kohlenstoffarmen, nachhaltigen Wirtschaft. Die CA Immo Gruppe verankert entsprechende Maßnahmen, Prozesse und Ziele in ihrer strategischen Ausrichtung. Risikoidentifikation Die Analyse der konkreten Klimarisiken ist überaus komplex und birgt etliche unbekannte Größen. Im Jahr 2021 hat die CA Immo Gruppe ihren allgemeinen Risikokatalog hinsichtlich Klimarisiken überprüft und die für die CA Immo Gruppe relevanten Klimarisiken sowie allgemeinen Nachhaltigkeitsrisiken neu bewertet. Bei der Risikobewertung wurden direkte, physische Risiken ausgelöst durch extreme Wetterereignisse für alle Bestandsimmobilien der CA Immo Gruppe mit einem Wert von >10 Mio. € evaluiert. Zusätzlich wurden wirtschaftliche Risiken, die durch den Übergang zu einer kohlenstoffarmen Wirtschaft ausgelöst werden, analysiert und bewertet. Die Bewertung der Risiken hinsichtlich Risikoeinschätzung und Risikoexposure ist mit Ermessensentscheidungen verbunden. Der Risikokatalog wird jährlich neu evaluiert und bewertet. Für das Geschäftsjahr 2022 plant die CA Immo Gruppe die Durchführung einer detaillierten, vorausschauenden Risiko- und Vulnerabilitätsbewertung für die identifizierten physischen Klimarisiken gemäß den Richtlinien der EU Taxonomie. Auswirkungen auf das Geschäftsmodell Die von der CA Immo Gruppe identifizierten Klimarisiken können Auswirkungen auf das Immobilienvermögen haben, verursacht durch z.B. physische Schäden und Beeinträchtigungen von Gebäuden durch Wetterextreme oder durch sinkende Immobilienwerte aufgrund veränderter Marktnachfrage hin zu energieeffizienten Gebäuden. Veränderte Mieterbedürfnisse können zu einer schlechteren Vermarktbarkeit der Immobilien sowie zu niedrigeren Mietniveaus führen. Auswirkungen können sich auch auf Entwicklungsprojekte verursacht durch z.B. höhere Baukosten aufgrund steigender Anforderungen an Energieeffizienz sowie höhere Investitionen in die energetische Nachrüstung/Sanierung des Gebäudestands ergeben. Weiters kann der Druck vom Kapitalmarkt zur Reduktion der CO 2 -Emission Auswirkungen auf die Finanzierungskosten sowie die Verfügbarkeit von Fremdkapital haben. Umwelt- und Sicherheitsvorschriften umfassen effektive wie auch latente Verpflichtungen, kontaminierte Liegenschaften zu sanieren. Die Einhaltung dieser Vorschriften kann mit erheblichen Investitions- und anderen Kosten verbunden sein. Diese Verpflichtungen könnten sich auf Immobilien beziehen, die gegenwärtig oder auch in der Vergangenheit im Eigentum von der CA Immo Gruppe stehen bzw. standen oder von ihr bewirtschaftet bzw. entwickelt werden oder wurden. Insbesondere betrifft dies die Kontaminierung mit bislang unentdeckten schädlichen Materialien oder Schadstoffen, Kriegsmaterial bzw. sonstige Umweltrisiken wie z. B. Bodenverunreinigungen etc. Manche Vorschriften sanktionieren die Abgabe von Emissionen in Luft, Boden und Wasser, die die Grundlage einer Haftung von der CA Immo Gruppe gegenüber Dritten bilden und die Veräußerung, Vermietung bzw. Mieterträge der betroffenen Immobilie erheblich beeinflussen können. Grundsätzlich sind versicherbare Risiken im üblichen Umfang versichert. Kurzfristig unter Berücksichtigung der vorhandenen risikomitigierenden Maßnahmen geht die CA Immo Gruppe davon aus, dass die identifizierten Klimarisiken keinen wesentlichen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der CA Immo Gruppe haben. Sämtliche identifizierten Klimarisiken werden aktiv von der CA Immo Gruppe gesteuert, um mittel- und langfristigen negativen Auswirkungen entgegen zu steuern. Management von Klimarisiken Sofern sich aus den Bewertungen der Klimarisiken der Bedarf für zusätzliche Maßnahmen ergibt, werden diese in der CA Immo Gruppe implementiert. Dabei verfolgt die CA Immo Gruppe einen proaktiven Ansatz um sicherzustellen, dass etwaige Risiken durch frühzeitiges Gegensteuern minimiert werden und die CA Immo Gruppe auf etwaige Veränderungen rechtzeitig reagieren kann. Die Reduktion des Energieverbrauchs und CO 2 -Footprints im Bau und Betrieb der Gebäude ist für die CA Immo Gruppe ein maßgeblicher Faktor zur Erreichung der Klimaneutralität. Um diese Ziele zu erreichen und klima- und umweltfreundliches Verhalten im Rahmen ihres Einflussbereichs zu fördern, hat die CA Immo Gruppe entsprechende Maßnahmen, Prozesse und Ziele definiert. Über entsprechende Fortschritte wird im Zuge des jährlichen ESG Reportings berichtet. KONZERNABSCHLUSS 1 27 KAPITEL 2: UNTERNEHMENSERGEBNIS 2.1. Operative Segmente 3) Tsd. € Österreich Deutsch land 2021 Bestand Develop- ment Summe Bestand Develop- ment Summe Mieterlöse 26.780 11 26.791 73.791 12.378 86.169 Mieterlöse mit anderen Geschäftssegmenten 620 0 620 622 14 636 Weiterverrechnete Betriebskosten 6.596 0 6.596 11.930 1.420 13.350 Betriebskostenaufwand –7.776 0 –7.776 –13.321 –2.077 –15.398 Sonstige dem vermieteten Immobilienvermögen direkt zurechenbare Aufwendungen –5.676 0 –5.676 –4.234 –1.219 –5.453 Nettomietergebnis 20.543 11 20.554 68.788 10.516 79.304 Sonstige den Projektentwicklungen direkt zurechenbare Aufwendungen 0 –6 –6 0 –1.951 –1.951 Ergebnis aus Immobilienhandel und Bauleistungen 0 44 44 0 25.598 25.598 Ergebnis aus Verkauf von langfristigem Immobilienvermögen 16.364 0 16.364 442 30.825 31.268 Erlöse aus Dienstleistungen 0 0 0 1.597 8.292 9.889 Indirekte Aufwendungen –1.031 –80 –1.111 –8.314 –13.871 –22.186 Sonstige betriebliche Erträge 101 0 101 631 249 880 EBITDA 35.976 –31 35.945 63.143 59.658 122.801 Abschreibungen und Wertänderungen –369 0 –369 –672 –3.425 –4.096 Ergebnis aus Neubewertung –1.974 0 –1.974 290.381 234.865 525.245 Ergebnis aus Gemeinschaftsunternehmen 0 0 0 0 0 0 Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) 33.633 –31 33.601 352.852 291.098 643.950 Zeitpunkt der Umsatzrealisierung Erlöse aus Immobilienhandel 0 135 135 0 39.745 39.745 Erlöse aus Verkauf von langfristigem Immobilienvermögen 48.685 0 48.685 2.384 62.419 64.803 Summe Erlöse gem. IFRS 15 - zeitpunktbezogene Realisierung 48.685 135 48.820 2.384 102.164 104.548 Weiterverrechnete Betriebskosten 6.596 0 6.596 11.930 1.420 13.350 Erlöse aus Immobilienhandel und Bauleistungen 0 0 0 0 2.511 2.511 Erlöse aus Dienstleistungen 0 0 0 1.597 8.292 9.889 Summe Erlöse gem. IFRS 15 - zeitraumbezogene Realisierung 6.596 0 6.596 13.527 12.224 25.750 Gesamtsumme Erlöse gem. IFRS 15 55.281 135 55.415 15.911 114.388 130.299 31.12.2021 Immobilienvermögen 1) 496.450 154 496.605 2.295.213 1.604.413 3.899.626 Sonstiges Vermögen 22.406 480 22.885 168.494 476.027 644.521 Aktive latente Steuern 0 0 0 1.149 2.327 3.476 Segmentvermögen 518.856 634 519.490 2.464.856 2.082.766 4.547.623 Verzinsliche Verbindlichkeiten 181.288 0 181.288 762.008 521.801 1.283.810 Sonstige Verbindlichkeiten 11.839 3 11.842 27.199 227.612 254.811 Passive latente Steuern inkl. Ertragsteuerverbindlichkeiten 40.911 0 40.911 440.654 196.314 636.968 Schulden 234.038 3 234.041 1.229.861 945.727 2.175.588 Eigenkapital 284.818 631 285.449 1.234.995 1.137.039 2.372.034 Investitionen 2) 509 0 509 2.037 257.344 259.381 1) Das Immobilienvermögen beinhaltet Bestandsimmobilien, Immobilienvermögen in Entwicklung, selbst genutzte Immobilien, zum Handel bestimmte Immobilien und zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen. 2) Die Investitionen betreffen alle Zugänge in Immobilienvermögen (langfristig und kurzfristig) inkl. Zugänge aus Erstkonsolidierung, Betriebs- und Geschäftsausstattung und immaterielle Vermögenswerte; davon 53.059 Tsd. € (31.12.2020: 7.490 Tsd. €) in zum Handel bestimmte Immobilien. 3) Die Segmentberichterstattung beinhaltet keinen Ansatz von Nutzungsrechten/Leasingverbindlichkeiten aus Leasingverhältnissen gem. IFRS 16, die zwischen Gesellschaften der CA Immo Gruppe bestehen. Diese Intercompany-Verträge werden wie bisher laufend als Ertrag/Aufwand in der Segmentberichterstattung erfasst und in der Spalte „Überleitung Konsolidierung“ eliminiert. KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 28 Osteuropa Kernregionen Osteuropa übrige Regionen Summe Segmente Überleitung Summe Bestand Development Summe Bestand Holding Konsoli- dierung 110.110 745 110.854 7.434 231.249 0 –2.138 229.111 0 0 0 0 1.256 0 –1.256 0 29.173 134 29.306 1.724 50.975 0 78 51.053 –32.460 –328 –32.788 –2.048 –58.011 0 411 –57.600 –11.436 –304 –11.740 –777 –23.647 0 545 –23.102 95.386 246 95.633 6.333 201.823 0 –2.361 199.462 0 –142 –142 0 –2.099 0 246 –1.854 0 0 0 0 25.641 0 –18.966 6.675 4.430 0 4.430 –477 51.585 0 1.075 52.660 550 0 550 0 10.439 7.788 –10.090 8.137 –13.907 –464 –14.372 –754 –38.423 –30.922 11.123 –58.222 2.428 1 2.428 14 3.423 45 –234 3.235 88.887 –359 88.528 5.116 252.390 –23.089 –19.208 210.093 –452 0 –452 –7 –4.925 –536 168 –5.293 4.671 18.181 22.852 –4.976 541.147 0 0 541.147 0 0 0 0 0 0 3.618 3.618 93.106 17.822 110.928 133 788.612 –23.625 –15.422 749.565 0 0 0 0 39.880 0 –30.720 9.159 23.944 0 23.944 5.742 143.174 0 322 143.496 23.944 0 23.944 5.742 183.054 0 –30.398 152.656 29.173 134 29.306 1.724 50.975 0 78 51.053 0 0 0 0 2.511 0 –3.437 –926 550 0 550 0 10.439 7.788 –10.090 8.137 29.723 134 29.856 1.724 63.926 7.788 –13.450 58.264 53.666 134 53.800 7.466 246.980 7.788 –43.848 210.919 1.868.565 77.650 1.946.215 79.861 6.422.307 0 –168.106 6.254.201 215.553 18.602 234.155 7.081 908.642 1.085.557 –1.136.637 857.563 652 0 652 0 4.128 30.809 –32.256 2.681 2.084.771 96.252 2.181.022 86.942 7.335.077 1.116.366 –1.336.998 7.114.445 690.135 41.398 731.533 38.389 2.235.020 1.460.513 –1.111.590 2.583.943 96.702 8.290 104.992 1.720 373.365 269.185 –120.674 521.876 67.618 3.028 70.645 2.596 751.121 632 –34.165 717.588 854.455 52.716 907.171 42.706 3.359.506 1.730.330 –1.266.430 3.823.407 1.230.315 43.536 1.273.851 44.236 3.975.570 –613.963 –70.569 3.291.038 13.211 19.952 33.163 786 293.839 1.053 –21.741 273.151 KONZERNABSCHLUSS 1 29 Tsd. € Österreich Deutsch land 2020 Bestand Develop- ment Summe Bestand Develop- ment Summe Mieterlöse 29.658 9 29.666 64.414 15.509 79.923 Mieterlöse mit anderen Geschäftssegmenten 612 0 612 599 9 608 Weiterverrechnete Betriebskosten 6.625 0 6.625 10.269 1.488 11.758 Betriebskostenaufwand –8.009 0 –8.009 –11.049 –2.637 –13.686 Sonstige dem vermieteten Immobilienvermögen direkt zurechenbare Aufwendungen –7.186 0 –7.186 –6.109 –947 –7.056 Nettomietergebnis 21.700 9 21.709 58.124 13.422 71.546 Sonstige den Projektentwicklungen direkt zurechenbare Aufwendungen 0 –3 –3 0 –2.405 –2.405 Ergebnis aus Immobilienhandel und Bauleistungen 0 11 11 0 18.324 18.324 Ergebnis aus Verkauf von langfristigem Immobilienvermögen 17.051 0 17.051 0 26.083 26.083 Erlöse aus Dienstleistungen 0 0 0 1.746 8.848 10.594 Indirekte Aufwendungen –1.057 –85 –1.142 –7.594 –13.944 –21.538 Sonstige betriebliche Erträge 25 3 28 447 150 596 EBITDA 37.720 –67 37.653 52.722 50.478 103.200 Abschreibungen und Wertänderungen –534 0 –534 –253 –4.638 –4.890 Ergebnis aus Neubewertung –12.519 0 –12.519 132.039 137.976 270.015 Ergebnis aus Gemeinschaftsunternehmen 0 0 0 0 0 0 Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) 24.666 –67 24.600 184.509 183.815 368.324 Zeitpunkt der Umsatzrealisierung Erlöse aus Immobilienhandel 0 25 25 0 18.682 18.682 Erlöse aus Verkauf von langfristigem Immobilienvermögen 57.265 0 57.265 0 90.181 90.181 Summe Erlöse gem. IFRS 15 - zeitpunktbezogene Realisierung 57.265 25 57.290 0 108.863 108.863 Weiterverrechnete Betriebskosten 6.625 0 6.625 10.269 1.488 11.758 Erlöse aus Immobilienhandel und Bauleistungen 0 0 0 0 43.524 43.524 Erlöse aus Dienstleistungen 0 0 0 1.746 8.848 10.594 Summe Erlöse gem. IFRS 15 - zeitraumbezogene Realisierung 6.625 0 6.625 12.015 53.860 65.875 Gesamtsumme Erlöse gem. IFRS 15 63.890 25 63.914 12.015 162.723 174.738 31.12.2020 Immobilienvermögen 1) 530.031 239 530.270 1.841.149 1.327.497 3.168.647 Sonstiges Vermögen 67.876 523 68.398 149.257 437.021 586.278 Aktive latente Steuern 0 0 0 1.808 2.641 4.449 Segmentvermögen 597.907 761 598.669 1.992.214 1.767.160 3.759.374 Verzinsliche Verbindlichkeiten 205.584 0 205.584 704.357 433.585 1.137.942 Sonstige Verbindlichkeiten 29.353 106 29.459 37.819 182.930 220.748 Passive latente Steuern inkl. Ertragsteuerverbindlichkeiten 40.585 2 40.587 336.969 146.754 483.723 Schulden 275.523 107 275.630 1.079.145 763.269 1.842.413 Eigenkapital 322.385 654 323.039 913.069 1.003.891 1.916.960 Investitionen 2) 3.301 0 3.301 128.639 227.970 356.610 KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 30 Osteuropa Kernregionen Osteuropa übrige Regionen Summe Segmente Überleitung Summe Bestand Development Summe Bestand Holding Konsoli- dierung 114.839 0 114.839 12.793 237.221 0 –1.612 235.609 0 0 0 0 1.220 0 –1.220 0 31.183 0 31.183 3.774 53.339 0 –78 53.260 –32.056 0 –32.056 –4.055 –57.807 0 69 –57.738 –6.167 0 –6.167 –1.043 –21.453 0 –14 –21.466 107.798 0 107.798 11.468 212.521 0 –2.855 209.665 0 –158 –158 0 –2.566 0 412 –2.154 0 0 0 0 18.335 0 –10.386 7.949 250 0 250 –383 43.001 0 928 43.930 279 0 279 0 10.873 9.072 –11.778 8.166 –13.288 –274 –13.561 –1.344 –37.586 –48.089 12.499 –73.176 175 0 175 478 1.277 64 –138 1.204 95.215 –431 94.783 10.220 245.855 –38.953 –11.318 195.584 –423 0 –423 –9 –5.857 –480 805 –5.533 –61.483 3.216 –58.267 –15.729 183.499 0 0 183.499 0 0 0 0 0 0 1.898 1.898 33.308 2.784 36.093 –5.519 423.498 –39.434 –8.616 375.448 0 0 0 0 18.707 0 –18.523 183 17 0 17 32.682 180.145 0 –89 180.056 17 0 17 32.682 198.852 0 –18.612 180.240 31.183 0 31.183 3.774 53.339 0 –78 53.260 0 0 0 0 43.524 0 –372 43.152 279 0 279 0 10.873 9.072 –11.778 8.166 31.461 0 31.461 3.774 107.735 9.072 –12.228 104.579 31.479 0 31.479 36.455 306.587 9.072 –30.840 284.819 1.892.911 39.250 1.932.161 118.398 5.749.476 0 –153.282 5.596.194 202.556 14.586 217.143 8.568 880.387 1.476.137 –1.136.811 1.219.713 1.344 0 1.344 0 5.794 33.627 –35.039 4.382 2.096.812 53.836 2.150.648 126.966 6.635.657 1.509.765 –1.325.133 6.820.289 739.576 16.500 756.076 71.092 2.170.695 1.797.369 –1.140.602 2.827.462 51.848 8.516 60.364 2.652 313.223 79.141 –78.626 313.739 60.308 390 60.698 3.178 588.186 1.431 –38.836 550.780 851.733 25.406 877.139 76.922 3.072.104 1.877.941 –1.258.064 3.691.981 1.245.080 28.430 1.273.510 50.044 3.563.553 –368.177 –67.069 3.128.308 107.845 20.959 128.805 2.590 491.305 454 –13.876 477.883 KONZERNABSCHLUSS 1 31 Segmentinformation Die Geschäftssegmente erzielen Umsatz- und sonstige Erlöse aus der Vermietungstätigkeit, aus dem Verkauf von zum Handel bestimmten Immobilien, aus dem Verkauf von Immobilien sowie aus Dienstleistungen. Die Umsatz- und sonstigen Erlöse werden jenem Land und Segment zugerechnet, in dem die Immobilie oder die Dienstleistungsgesellschaft gelegen ist. Geschäftsbeziehungen innerhalb eines Geschäftssegmentes werden innerhalb des Geschäftssegmentes konsolidiert. Geschäftsbeziehungen zu anderen Geschäftssegmenten werden dargestellt und die Überleitung auf die Konzern- Gewinn- und Verlustrechnung und Konzernbilanz in der Konsolidierungsspalte ausgewiesen. Die Rechnungslegungsmethoden der berichtspflichtigen Geschäftssegmente entsprechen den in den jeweiligen Posten (Bilanz sowie Gewinn- und Verlustrechnung) beschriebenen Methoden. Die Segmentberichterstattung beinhaltet keinen Ansatz von Nutzungsrechten/Leasingverbindlichkeiten aus Miet- und Leasingverhältnissen gem. IFRS 16, die zwischen Gesellschaften der CA Immo Gruppe bestehen. Diese Intercompany-Verträge werden laufend als Ertrag/Aufwand in der Segmentberichterstattung erfasst und in der Spalte „Überleitung Konsolidierung“ eliminiert. In der Segmentberichterstattung werden Transaktionen den Geschäftssegmenten wie folgt zugerechnet: - Managementhonorare für Serviceleistungen (z.B. Immobilienmanagement, Finanzierungsverhandlungen, An- und Verkauf von Immobilien, Rechnungswesen, Controlling, Personalgestellung) werden auf Basis der tatsächlichen Honorare zugeordnet und aufgrund der in Rechnung gestellten Leistungen den einzelnen Geschäftssegmenten zugewiesen sowie bei der Spalte Holding als Erlöse aus Dienstleistungen ausgewiesen. - Managementgesellschaften sind nach ihrer Haupttätigkeit den Segmenten zugeordnet. Managementhonorare dieser Gesellschaften werden auf Basis der in Rechnung gestellten Leistungen an das andere Geschäftssegment dieser Region zugeordnet und beim Segment, dem die Managementgesellschaft zugerechnet wird, als Erlöse aus Dienstleistungen ausgewiesen. - Das Segment Osteuropa Kernregionen umfasst die Länder Ungarn, Polen, Rumänien, Tschechien. - Das Segment Osteuropa übrige Regionen umfasst die Länder Serbien, Kroatien (verkauft in 2020) und Slowakei (verkauft in 2021). Die Identifizierung der Geschäftssegmente erfolgte auf Basis jener Informationen, die regelmäßig vom Hauptentscheidungsträger des Unternehmens in Hinblick auf Entscheidungen über die Verteilung von Ressourcen und der Bewertung der Ertragskraft verwendet werden. Der Hauptentscheidungsträger der CA Immo Gruppe ist der Gesamtvorstand. Dieser steuert dabei die einzelnen Liegenschaften (grundsätzlich berichtspflichtige Segmente), die auf Grundlage von geografischen Gebieten zu Regionen und auf Grundlage des Entwicklungsstands der Immobilien nach Bestand und Entwicklung zu berichteten Geschäftssegmenten zusammengefasst wurden. Die Bildung der Regionen erfolgte überwiegend aufgrund von Beurteilungen der Marktdynamik bzw. des Risikoprofils, die im Wesentlichen die wirtschaftlichen Merkmale prägen. Da die von IFRS 8 vorgeschriebene Vergleichbarkeit von „Produkten“ und „Produktionsprozessen“ zur Zusammenfassung zu einem Segment für Bestandsimmobilien und Immobilien in Entwicklung nach Einschätzung der CA Immo Gruppe nicht gegeben sind, werden diese separat in den Segmenten Bestand und Development berichtet. Die Zuordnung zu den berichteten Segmenten erfolgt nach Lage/Region und Kategorien der Liegenschaften bzw. Haupttätigkeiten der Management-/Holdinggesellschaften. Jene Posten, die keiner Immobilie oder Segment- Managementstruktur direkt zugerechnet werden können, werden in der Spalte Holding dargestellt. Die Darstellung entspricht dem internen Berichtswesen der CA Immo Gruppe. Die Unterteilung stellt sich wie folgt dar: - Bestand: vermietete Bestandsimmobilien inkl. zugehöriger Nutzungsrechte, selbst genutzte Liegenschaften inkl. Nutzungsrechten an selbst genutzten Liegenschaften sowie Bestandsimmobilien gemäß IFRS 5 - Development: Immobilien in Entwicklung und Grundstücksreserven, fertiggestellte Immobilienentwicklungen (Bestandsimmobilien) bis zum zweitfolgenden Jahresabschlussstichtag nach Fertigstellung (abhängig vom KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 32 Vermietungsgrad bzw. Beginn des Verkaufsprozesses), Development-Dienstleistungen für Dritte, Immobilien in Entwicklung gemäß IFRS 5 sowie zum Handel bestimmte Immobilien - Holding: Allgemeine Management- und Finanzierungstätigkeit der CA Immo Gruppe Die Gemeinschaftsunternehmen werden mit 100% aller Vermögenswerte und Schulden sowie Erträge un d Aufwend ungen in der Segmentberichterstattung gezeigt. Anpassungen aufgrund des Einbezuges in die CA Immo Gruppe werden in der Spalte „Überleitung Konsolidierung“ ausgewiesen. Im Segment Osteuropa Kernregionen erwirtschaftet die CA Immo Gruppe einen wesentlichen prozentuellen Anteil der gesamten Mieterlöse. In diesen Ländern befindet sich auch ein wesentlicher Anteil des als Finanzinvestition gehaltenen Immobilienvermögens der CA Immo Gruppe: 2021 2020 Segment Osteuropa Kernregionen vor Konsolidierung Tsd. € Anteil in % Tsd. € Anteil in % Mieterlöse Polen 34.332 31,0% 30.638 26,7% Rumänien 27.966 25,2% 29.342 25,6% Tschechien 19.972 18,0% 21.064 18,3% Ungarn 28.585 25,8% 33.795 29,4% Summe Mieterlöse 110.854 100,0% 114.839 100,0% Buchwert Immobilienvermögen gemäß IAS 40 Polen 563.679 29,0% 590.185 30,5% Rumänien 395.434 20,3% 390.598 20,2% Tschechien 471.650 24,2% 427.150 22,1% Ungarn 515.452 26,5% 524.229 27,1% Summe Buchwerte Immobilienvermögen gemäß IAS 40 1.946.215 100,0% 1.932.161 100,0% KONZERNABSCHLUSS 1 33 2.2. Mieterlöse Tsd. € 2021 2020 Laufende Mieterlöse 221.500 218.935 Bedingte Mieterlöse 60 474 Erlöse aus Nichtleistungskomponenten von Betriebskosten 10.729 10.675 Veränderung Abgrenzung Mieterlöse aus Anreizvereinbarungen –4.187 4.172 Erlöse aus Mietvertragsauflösungen 1.008 1.354 Mieterlöse 229.111 235.609 Die CA Immo Gruppe erzielt die Mieterlöse mit folgenden Objektarten: 2021 Österreich Deutschland Osteuropa Kernregionen Osteuropa übrige Regionen Gesamt Tsd. € Anteil in % Tsd. € Anteil in % Tsd. € Anteil in % Tsd. € Anteil in % Tsd. € Anteil in % Büro 18.101 67,6% 71.576 85,2% 110.849 100,0% 7.434 100,0% 207.961 90,8% Hotel 4.594 17,2% 7.080 8,4% 0 0,0% 0 0,0% 11.674 5,1% Geschäft 4.079 15,2% 9 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 4.088 1,8% Sonstige 6 0,0% 5.378 6,4% 4 0,0% 0 0,0% 5.388 2,4% Mieterlöse 26.780 100% 84.042 100% 110.854 100% 7.434 100% 229.111 100% 2020 Österreich Deutschland Osteuropa Kernregionen Osteuropa übrige Regionen Gesamt Tsd. € Anteil in % Tsd. € Anteil in % Tsd. € Anteil in % Tsd. € Anteil in % Tsd. € Anteil in % Büro 17.519 59,1% 63.903 81,6% 114.835 100,0% 12.793 100,0% 209.050 88,7% Hotel 5.589 18,8% 8.325 10,6% 0 0,0% 0 0,0% 13.914 5,9% Geschäft 4.140 14,0% 36 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 4.175 1,8% Sonstige 2.410 8,1% 6.056 7,7% 4 0,0% 0 0,0% 8.470 3,6% Mieterlöse 29.658 100% 78.320 100% 114.839 100% 12.793 100% 235.609 100% Die CA Immo Gruppe erzielt Mieterlöse mit einer Vielzahl von Bestandsnehmern. Kein Mietvertrag mit einem Bestandsnehmer umfasst mehr als 10% der gesamten Mieterlöse. Mieterlöse gemäß IFRS 16 werden linear über die Laufzeit der Mietverträge verteilt erfasst. Anreizvereinbarungen wie z.B. Mietfreistellungen, reduzierte Mieten für einen bestimmten Zeitraum oder sonstige Verpflichtungen gegenüber dem Mieter, sind dabei ein Bestandteil der Mieterlöse. Deshalb erfolgt eine lineare Verteilung der Anreizvereinbarungen auf die zu erwartende vertragliche Gesamt- bzw. Restlaufzeit. Sehen Mietverträge eine regelmäßige Anpassung über die Laufzeit vor („Staffelmieten“), werden derartige Anpassungen ebenfalls linear über die Mietlaufzeit verteilt erfasst. Die Gesamtlaufzeit der Mietverträge, auf welche die gesamten Erlöse linear verteilt werden, umfasst die unkündbare Zeitperiode sowie weitere Zeiträume, für die der Mieter mit oder ohne weitere Zahlungen eine Option ausüben kann, wenn zu Beginn des Mietverhältnisses die Inanspruchnahme der Option hinreichend sicher ist. Mieterlöse beinhalten auch Komponenten der Betriebskostenabrechnungen, wo die CA Immo Gruppe gegenüber dem Mieter keine separate Leistung erbringt, die der Mieter aber zu ersetzen hat (beispielsweise Grundsteuern, KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 34 Gebäudeversicherungen, Aufwendungen aus Fruchtgenussrechten), diese Komponenten werden als „Erlöse aus Nichtleistungskomponenten von Betriebskosten“ ausgewiesen. Bedingte Mieterlöse, wie z.B. Zahlungen in Abhängigkeit der erzielten Umsatzerlöse von Mietern, werden im Zeitpunkt ihrer Feststellung ertragswirksam erfasst. Die Bewertung der Mieterlöse erfolgt mit dem beizulegenden Zeitwert der eingenommenen bzw. ausstehenden Gegenleistung abzüglich direkter Erlösminderungen. Von Mietern im Rahmen der vorzeitigen Kündigung des Mietverhältnisses empfangene Abschlagszahlungen bzw. Zahlungen für Schäden am Mietobjekt werden im Zeitpunkt des Anfalls als Mieterlöse erfasst. 2.3. Betriebskostenergebnis und sonstige dem vermieteten Immobilienvermögen direkt zurechenbare Aufwendungen Tsd. € 2021 2020 Weiterverrechnete Betriebskosten 51.053 53.260 Betriebskostenaufwand –57.600 –57.738 Eigene Betriebskosten –6.547 –4.478 Instandhaltungsaufwand –5.183 –4.925 Vermittlungshonorare –3.037 –1.212 Forderungsausfälle und Einzelwertberichtigungen –1.259 –6.120 Sonstiger direkt zurechenbarer Aufwand –13.623 –9.210 Sonstige dem vermieteten Immobilienvermögen direkt zurechenbare Aufwendungen –23.102 –21.466 Gesamt –29.649 –25.944 Der Posten „Sonstiger direkt zurechenbarer Aufwand“ enthält gemäß IFRS 16 Aufwendungen aus Nichtleistungskomponenten. Dies sind Komponenten der Betriebskostenabrechnung, für die der Mieter keine separate Leistung erhält. Dies betrifft im Wesentlichen Aufwendungen aus Grundsteuern und Gebäudeversicherungen und betragen in 2021 11.007 Tsd. € (2020: 6.705 Tsd. €). In Osteuropa wurde ein Verfahren im Zusammenhang mit der Entrichtung von Gebäudesteuern zugunsten der CA Immo Gruppe entschieden. Dies führte in 2020 zu einem positiven Effekt in Höhe von 3.698 Tsd. € im sonstigen direkt zurechenbaren Aufwand durch die entsprechende Auflösung der Rückstellung für immobilienbezogene Steuern. Mieterlässe und Mietminderungen aufgrund der Covid-19 Pandemie haben das Nettomietergebnis 2021 mit –3.636 Tsd. € (2020: –7.960 Tsd. €) belastet. Positive Gegeneffekte aus der Linearisierung von Anreizvereinbarung en (mietfreie Zeiten) über die Restmietdauer belaufen sich auf 559 Tsd. € (2020: 1.166 Tsd. €). Alle vereinbarten Mietanpassungen wie die Gewährung von mietfreien Zeiten sind über die jeweilige Vertragslaufzeit des zugru ndeliegenden Mietvertrags linear zu verteilen. Betriebskosten, welche der CA Immo Gruppe für an Dritte vermietete Immobilien entstehen und die eine separate Leistungsverpflichtung (Nichtleasingkomponente) der CA Immo Gruppe gegenüber den Mietern auslöst, werden in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung im Posten „Weiterverrechnete Betriebskosten“ dargestellt. Die CA Immo Gruppe ist für die Betriebskosten auf Basis einer Analyse (primäre Leistungsverantwortung, Vorratsrisiko, Preissetzungskompetenz) als Prinzipal anzusehen, weil sie die Verantwortung für die Leistungserbringung hat und im Falle von Leistungsstörungen der direkte Ansprechpartner ist. Der Posten „Weiterverrechnete Betriebskosten“ beinhaltet nur Nichtleasingkomponenten, die in den Anwendungsbereich des IFRS 15 fallen. KONZERNABSCHLUSS 1 35 2.4. Sonstige den Projektentwicklungen zurechenbare Aufwendungen Tsd. € 2021 2020 Betriebskosten und Liegenschaftsaufwand für Projektentwicklungen –655 –733 Immobilienwerbung –189 –103 Projektentwicklung und Projektdurchführung –875 –1.155 Sonstige den Projektentwicklungen direkt zurechenbare Aufwendungen langfristiges Vermögen –1.719 –1.990 Betriebskosten und Liegenschaftsaufwand für Projektentwicklungen –109 –108 Projektentwicklung und Projektdurchführung –25 –56 Sonstige den Projektentwicklungen direkt zurechenbare Aufwendungen kurzfristiges Vermögen –134 –164 Sonstige den Projektenwicklungen direkt zurechenbare Aufwendungen –1.854 –2.154 2.5. Ergebnis aus Immobilienhandel und Bauleistungen Tsd. € 2021 2020 Zum Handel bestimmte Immobilien - zeitpunktbezogene Realisierung 9.159 183 Erlöse aus Immobilienhandel und Bauleistungen - zeitraumbezogene Realisierung –926 43.152 Erlöse aus Immobilienhandel und Bauleistungen 8.233 43.335 Buchwertabgang inkl. Nebenkosten –1.297 207 Baukosten –261 –35.594 Buchwertabgang inkl. Nebenkosten und Baukosten –1.558 –35.387 Ergebnis aus Immobilienhandel und Bauleistungen 6.675 7.949 Der Posten „Erlöse aus Immobilienhandel und Bauleistungen“ enthält bei der CA Immo Gruppe Erlöse aus dem Verkauf von zum Handel bestimmten Immobilien, welche je nach vertraglicher Regelung zeitraum- bzw. zeitpunktbezogen realisiert werden, sowie Erlöse aus Bauleistungsverträgen (Errichtung einer Immobilie auf dem Grund des Kunden, wo die CA Immo Gruppe als Bauherr mit oder ohne einem Generalunternehmer einen Bauauftrag ausführt), welche zeitraumbezogen realisiert werden. KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 36 2.6. Ergebnis aus Verkauf von langfristigem Immobilienvermögen Tsd. € Österreich Deutsch- land Osteuropa Kern- regionen Osteuropa übrige Regionen 2021 Österreich Deutsch- land Osteuropa Kern- regionen Osteuropa übrige Regionen 2020 Erlöse aus dem Verkauf der Gesellschaftsanteile 0 2.667 24.266 5.742 32.675 0 89.598 17 32.593 122.208 Buchwert verkauftes Nettovermögen excl. Firmenwert 0 –1.485 –23.967 –5.553 –31.005 0 –63.150 0 –30.315 –93.465 Neubewertungsergebnis des Geschäftsjahres 0 0 5.333 0 5.333 0 205 0 –1.980 –1.775 Veränderung nachträgliche Kosten und Nebenkosten 0 1.481 –653 –323 505 0 –1.244 12 –326 –1.557 Ergebnis aus Immobilienverkäufen (share deal) 0 2.664 4.979 –135 7.507 0 25.409 29 –28 25.410 Erlöse aus Immobilienverkauf 48.685 62.136 0 0 110.821 57.265 583 0 0 57.848 Buchwert verkauftes Immobilienvermögen –47.727 –36.900 0 0 –84.628 –53.860 0 2 0 –53.858 Firmenwert verkauftes Immobilienvermögen 0 –9 0 0 –9 –2.090 0 0 0 –2.090 Neubewertungsergebnis des Geschäftsjahres 16.324 0 0 0 16.324 20.020 0 0 0 20.020 Veränderung nachträgliche Kosten und Nebenkosten –784 3.428 0 0 2.644 –3.712 91 220 0 –3.401 Ergebnis aus Immobilienverkäufen (asset deal) 16.498 28.654 0 0 45.153 17.624 674 222 0 18.519 Ergebnis aus Verkauf von langfristigem Immobilienvermögen 16.498 31.318 4.979 –135 52.660 17.624 26.083 251 –28 43.930 Immobilienver kaufserlöse Erträge aus dem Verkauf von Immobilien werden erfasst, wenn - die CA Immo Gruppe keine Verfügungsrechte oder wirksame Verfügungsgewalt über den Verkaufsgegensta nd zurückbehält (Kontrolle), - die Höhe der Erlöse und der im Zusammenhang mit dem Verkauf angefallenen oder noch anfallenden Kosten verlässlich bestimmt werden können und - hinreichend wahrscheinlich ist, dass der CA Immo Gruppe der wirtschaftliche Nutzen aus dem Verkauf zufließen wird. Langfristige abgegrenzte, im Voraus erhaltene Einnahmen werden im Zugangszeitpunkt mit dem Barwert erfasst und bei der Folgebewertung mit einem frist- und risikogerechten Marktzins aufgezinst. Der Aufzinsungsbetrag ist in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung im Finanzergebnis ausgewiesen. KONZERNABSCHLUSS 1 37 Ergebnis aus Verkauf von langfristigem Immobilienvermögen Gemäß IAS 40 werden als Finanzinvestition gehaltene Immobilien zu jedem Quartalsstichtag zum beizulegenden Zeitwert bewertet und Bewertungsänderungen grundsätzlich als Neubewertungsergebnis in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesen. Wenn Immobilienvermögen veräußert wird, wird das im Geschäftsjahr bis dahin realisierte Bewertungsergebnis umgegliedert und gemeinsam mit dem sonstigen Abgangserfolg als Verkaufsergebnis gezeigt. Der Buchwert eines zugeordneten Firmenwerts wird ebenso beim Verkauf einer Immobilie als Buchwertabgang im Verkaufsergebnis erfasst. 2.7. Erlöse aus Dienstleistungen Tsd. € 2021 2020 Umsatzerlöse aus Dienstleistungsverträgen 7.611 7.927 Managementerlöse 526 239 Erlöse aus Dienstleistungen 8.137 8.166 Erlösrealisier ung gem. IFRS 15 Erlöse sind gemäß IFRS 15 zu erfassen, wenn durch die Übertragung eines zugesagten Guts oder einer zugesagten Dienstleistung auf einen Kunden eine Leistungsverpflichtung erfüllt wurde. Als übertragen gilt ein Vermögenswert dann, wenn der Kunde die Verfügungsgewalt über diesen Vermögenswert erlangt. Die Verfügungsgewalt über ein Gut oder eine Dienstleistung wird in der Regel zu einem bestimmten Zeitpunkt übertragen. Liegt eines der folgenden Kriterien vor, so findet eine zeitraumbezogene Umsatzrealisierung statt: a) dem Kunden fließt der Nutzen aus der Leistung zu und er nutzt gleichzeitig die Leistung, während diese erbracht wird; b) durch die Leistung wird ein Vermögenswert erstellt oder verbessert (z.B. unfertige Leistung) und der Kunde erlangt die Verfügungsgewalt über den Vermögenswert, während dieser erstellt oder verbessert wird; oder c) durch die Leistung wird ein Vermögenswert erstellt, der keine alternativen Nutzungsmöglichkeiten aufweist, und ein Rechtsanspruch auf Bezahlung der bereits erbrachten Leistungen be steht. W ird eine Leistungsverpflichtung über einen Zeitraum erfüllt, so ist gemäß IFRS 15 der Transaktionspreis sowie die Vertragserfüllungs- und erlangungskosten, in Verbindung mit diesem Vertrag, entsprechend dem Leistungsfortschritt am Bilanzstichtag als Erlös bzw. Aufwand der Periode zu erfassen. Die cost-to-cost Methode wird in der CA Immo Gruppe zur laufenden Beurteilung und zum Monitoring der Bauprojekte verwendet und stellt eine verlässliche Methode zur Ermittlung des Leistungsfortschritts dar. Dabei wird das Verhältnis der bis zum Stichtag angefallenen fortschrittsrelevanten Auftragskosten bzw. Baukosten, zu den geschätzten Auftragsgesamtkosten bzw. Baugesamtkosten (cost-to-cost Methode) ermittelt. Erlöse aus Dienstleistungsverträgen Eine Dienstleistung ist eine nach Zeiteinheiten abzugeltende Leistung für einen Kunden (z.B. zeitabhängige Umbauberatung, Planungsleistungen oder Projektunterstützung). Erträge aus Dienstleistungsverträgen werden im Ausmaß der bis zum Bilanzstichtag erbrachten Leistungen (Abrechnung nach Zeiteinheiten) erfasst. Erlöse aus Fertigungsaufträgen Die CA Immo Gruppe bietet Dienstleistungen auch in Form von Baubegleitungen für Kunden an, die als Fertigungsauftrag abgewickelt werden. Die Erfassung der Erträge für Fertigungsaufträge (z.B. Projektsteuerung, Baubegleitung und Abnahme von z.B. Hochbau, Innenausbau oder Erschließung von Grundstücken) erfolgt nach Maßgabe der Leistungserbringung. KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 38 2.8. Indirekte Aufwendungen Tsd. € 2021 2020 Personalaufwand –49.799 –45.899 Rechts-, Prüfungs- und Beratungsaufwand –14.048 –9.068 Bezogene Leistungen zu Dienstleistungen –1.933 –1.866 Büromiete –658 –820 Reisekosten und Transportkosten –277 –358 Sonstige Aufwendungen internes Management –2.912 –2.707 Sonstige indirekte Aufwendungen –5.769 –29.004 Zwischensumme –75.396 –89.722 Aktivierte Eigenleistungen auf langfristiges Immobilienvermögen 16.201 15.151 Bestandsveränderung von zum Handel bestimmten Immobilien 973 1.394 Indirekte Aufwendungen –58.222 –73.176 Im Jahr 2020 hat die CA Immo Gruppe eine Schadenersatzklage gegen die Republik Österreich und das Land Kärnten in Höhe von rd. 1,9 Mrd. € im Zusammenhang mit der Privatisierung der Bundeswohnbaugesellschaften im Jahr 2004 eingebracht. Diesbezüglich sind in 2020 im indirekten Aufwand (sonstige indirekte Aufwendungen) 25.475 Tsd. € an Gerichtsgebühren enthalten. Im Personalaufwand sind Einzahlungen in die Mitarbeitervorsorgekasse in Höhe von 174 Tsd. € (2020: 119 Tsd. €) und Einzahlungen in Pensions- bzw. Unterstützungskassen in Höhe von 394 Tsd. € (2020: 422 Tsd. €) erfasst. Die CA Immo Gruppe aktiviert Teile der indirekten Aufwendungen (im Wesentlichen Personalaufwendungen), die den Herstellungskosten der Immobilien in Entwicklung sowie zum Handel bestimmten Immobilien zurechenbar sind. Die Zuordnung erfolgt aufgrund der Tätigkeiten der Abteilungen für diese Entwicklungen. Diese aktivierten Eigenleistungen bzw. Bestandsveränderungen werden als Korrektur der indirekten Aufwendungen ausgewiesen. Sofern diese Leistungen an Gemeinschaftsunternehmen der CA Immo Gruppe erbracht werden, erfolgt keine Kürzung des indirekten Aufwands, sondern eine Erfassung als Erlöse aus Dienstleistungen. 2.9. Sonstige betriebliche Erträge Tsd. € 2021 2020 Erträge aus der Ausbuchung von Verbindlichkeiten 102 21 Sonstige Erträge 3.133 1.182 Sonstige betriebliche Erträge 3.235 1.204 In den sonstigen Erträgen sind in 2021 rund 2.000 Tsd. € aus einer Abschlagszahlung im Rahmen einer Nachbarschaftsvereinbarung in Polen enthalten. KONZERNABSCHLUSS 1 39 2.10. Abschreibungen und Wertänderungen Tsd. € 2021 2020 Planmäßige Abschreibungen –2.244 –2.043 Abschreibungen Nutzungsrechte –1.933 –2.209 Wertminderungen Firmenwert –762 –410 Wertminderungen zum Handel bestimmte Immobilien –372 –988 Wertaufholung zum Handel bestimmte Immobilien 19 118 Abschreibungen und Wertänderungen –5.293 –5.533 Erläuteru ngen zur Bemessung von Abschreibungen bzw. Wertminderungen/Wertaufholungen befinden sich in den Kapiteln „3.2. Selbst genutzte Immobilien“, „3.3. Betriebs- und Geschäftsausstattung und immaterielle Vermögenswerte“ sowie „4.2. Zum Handel bestimmte Immobilien“. 2.11. Ergebnis aus Gemeinschaftsunternehmen Tsd. € 2021 2020 Bewertung von Beteiligungen an Gemeinschaftsunternehmen 3.618 1.809 Ergebnis aus dem Verkauf von Gemeinschaftsunternehmen 0 90 Ergebnis aus Gemeinschaftsunternehmen 3.618 1.898 2. 12. Finanzierungsaufwand Tsd. € 2021 2020 Anleihezinsen –25.531 –22.317 Bankzinsen –18.788 –20.109 Sonstige Zins- und Finanzierungsaufwendungen –6.162 1.378 Zinsen Wandelschuldverschreibung –1.569 –4.914 Zinsaufwand für Leasingverbindlichkeiten –1.335 –1.267 Aktivierte Zinsen 5.765 4.918 Finanzierungsaufwand –47.619 –42.311 In Osteuropa wurde ein Verfahren im Zusammenhang mit der Entrichtung von Gebäudesteuern zugunsten der CA Immo Gruppe entschieden. Dies führte in 2020 zu einem positiven Effekt in Höhe von 5.190 Tsd. € in den sonstigen Zins- und Finanzierungsaufwendungen durch die entsprechende Auflösung der Rückstellung für Verspätungszinsen. Der Finanzierungsaufwand umfasst die für die aufgenommenen Fremdfinanzierungen angefallenen und nach der Effektivzinsmethode ermittelten Zinsen (soweit gemäß IAS 23 nicht aktiviert), nach der Effektivzinsmethode ermittelte Zinsen für Leasingverbindlichkeiten (soweit gemäß IAS 23 nicht aktiviert), Zinsen für bereitgestellte, aber noch nicht aufgenommene Fremdfinanzierungen, laufende Zinsen von Derivatgeschäften, die Zinskomponente bei der Berechnung der Leistungen nach Beendigung von Arbeitsverhältnissen, den Ergebnisanteil von nicht beherrschenden Anteilen an Kommanditgesellschaften sowie zinsenähnliche Aufwendungen. Die Zinsen werden auf Basis des Zeitablaufes nach der Effektivzinsmethode abgegrenzt. Der Ergebnisanteil von nicht beherrschenden Anteilen an Kommanditgesellschaften enthält die anteiligen Ergebnisse von nicht beherrschenden KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 40 Gesellschaftern an deutschen Kommanditgesellschaften, deren Einlage, fortgeschrieben um den Ergebnisanteil, in der Bilanz unter dem Posten „sonstige Verbindlichkeiten“ als Fremdkapital erfasst ist. 2.13. Ergebnis aus Derivaten Tsd. € 2021 2020 Bewertung Zinsderivatgeschäfte des laufenden Jahres 20.299 –10.780 Ineffektivität von Zinsswaps –23 0 Bewertung Derivat Wandelschuldverschreibung –46.221 32.208 Ergebnis aus Derivaten –25.945 21.429 Der Posten „Bewertung Zinsderivatgeschäfte des laufenden Jahres“ beinhaltet: Tsd. € 2021 2020 Bewertung Zinsswaps ohne Cashflow Hedge Beziehung 20.914 –11.314 Bewertung Zinsfloors –615 535 Bewertung Zinsderivatgeschäfte des laufenden Jahres 20.299 –10.780 2.14. Ergebnis aus Finanzinvestitionen Tsd. € 2021 2020 Negative Einlagenzinsen –3.638 –1.934 Neubewertung übrige Beteiligungen –1.682 –5.595 Bankzinsenerträge 175 28 Veränderung erwartete Kreditverluste auf liquide Mittel (inkl. verfügungsbeschränkte) 651 –355 Ergebnis aus dem Verkauf von übrigen Beteiligungen 757 –1.171 Zinserträge aus Ausleihungen an Gemeinschaftsunternehmen 866 1.546 Dividenden Erträge 1.028 1.142 Sonstige Zinserträge 1.088 2.750 Ergebnis aus Finanzinvestitionen –756 –3.589 D as negative Neubewertungsergebnis von übrigen Beteiligungen resultiert aus dem gesunkenen beizulegeden Zeitwert. 2.15. Sonstiges Finanzergebnis Die CA Immo Gruppe hat in 2020 ausstehende Unternehmensanleihen mit einem Nominale von insgesamt 98,5 Mio € rückgekauft. Dies führte zu einem einmaligen negativen Ergebniseffekt in Höhe von –5.067 Tsd. €, der in 2020 im sonstigen Finanzergebnis ausgewiesen wurde. KONZERNABSCHLUSS 1 41 2.16. Finanzergebnis Tsd. € Kategorie 1) 2021 2020 Zinsaufwendungen Zinsen AC –47.619 –42.311 Sonstiges Finanzergebnis Realisierung 0 –5.067 Kursdifferenzen Bewertung –264 3.622 Realisierung 195 –1.237 Zinsswaps Bewertung FVtPL 20.914 –11.314 Ineffektivität FVOCI –23 0 Zinsfloors Bewertung FVtPL –615 535 Derivat Wandelschuldverschreibung Bewertung FVtPL –46.221 32.208 Zinserträge Zinsen AC 2.129 4.325 Negative Einlagenzinsen Zinsen AC –3.638 –1.934 Finanzinvestitionen Dividenden AC 1.028 1.142 Finanzinvestitionen Bewertung FVtPL –1.682 –5.595 Ergebnis aus dem Verkauf von übrigen Beteiligungen Realisierung AC 757 –1.171 Veränderung erwartete Kreditverluste auf liquide Mittel (inkl. verfügungsbeschränkte) Bewertung AC 651 –355 Nettoergebnis von Finanzinstrumenten –74.389 –27.154 Finanzergebnis –74.389 –27.154 1) AC – amortised cost (zu fortgeführten Anschaffungskosten), FVtPL – fair value through profit or loss (erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert), FVOCI – fair value through other compreshensive income (erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert bewertet) 2.17. Sonstiges Ergebnis 2021 Tsd. € Bewertungsergebnis (Hedging) Rücklage aus Währungs- umrechnung Rücklage IAS 19 Summe Sonstiges Ergebnis vor Steuern 6.664 42 592 7.298 Ertragsteuern auf sonstiges Ergebnis –2.127 0 –196 –2.324 Sonstiges Ergebnis der Periode 4.537 42 396 4.974 davon Anteil der Aktionäre des Mutterunternehmens 4.537 42 396 4.974 2020 Tsd. € Bewertungsergebnis (Hedging) Rücklage aus Währungs- umrechnung Rücklage IAS 19 Summe Sonstiges Ergebnis vor Steuern –620 –111 –80 –812 Ertragsteuern auf sonstiges Ergebnis 198 0 28 226 Sonstiges Ergebnis der Periode –422 –111 –52 –585 davon Anteil der Aktionäre des Mutterunternehmens –422 –111 –52 –585 KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 42 Die Rücklage gemäß IAS 19 beinhaltet versicherungsmathematische Gewinne und Verluste von leistungsorientierten Plänen nach Beendigung von Arbeitsverhältnissen, sowie versicherungsmathematische Gewinne und Verluste auf das Planvermögen. 2.18. Ergebnis je Aktie Im Oktober 2017 wurde eine Wandelschuldverschreibung gegeben. Diese hatte bis zur Beendigung im September 2021 grundsätzlich einen Effekt auf das Ergebnis je Aktie. 2021 2020 Gewichtete durchschnittliche Anzahl der Aktien im Umlauf Stück 98.162.253 93.028.299 Konzernergebnis Tsd. € 479.774 253.948 Unverwässertes Ergebnis je Aktie € 4,89 2,73 2021 2020 Gewichtete durchschnittliche Anzahl der Aktien im Umlauf Stück 98.162.253 93.028.299 Verwässerungseffekt: Wandelschuldverschreibung Stück 0 6.659.902 Gewichtete durchschnittliche Anzahl der Aktien Stück 98.162.253 99.688.201 Auf Aktionäre des Mutterunternehmens entfallendes Konzernergebnis Tsd. € 479.774 253.948 Verwässerungseffekt: Verzinsung für Wandelschuldverschreibungen/Bewertung Derivat Wandelschuldverschreibung Tsd. € 0 –27.294 Abzüglich Steuern Tsd. € 0 6.823 Auf Aktionäre des Mutterunternehmens entfallendes Konzernergebnis bereinigt um den Verwässerungseffekt Tsd. € 479.774 233.478 Verwässertes Ergebnis je Aktie € 4,89 2,34 KONZERNABSCHLUSS 1 43 KAPITEL 3: LANGFRISTIGES VERMÖGEN 3.1. Langfristiges Immobilienvermögen Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien (IAS 40) – Entwicklung und Klassifizierung Tsd. € Bestands- immobilien Immobilien in Entwicklung Summe Buchwerte Stand 1.1.2020 4.292.893 817.107 5.110.000 Erwerb Immobilien und Immobiliengesellschaften 219.825 0 219.825 Laufende Investitionen/Herstellung 45.926 203.289 249.215 Abgänge –249.064 0 –249.064 Umgliederungen zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen –33.894 0 –33.894 Umgliederung von IAS 40 zu IAS 2 0 –1.030 –1.030 Umgliederung geleistete Anzahlung zu IAS 40 4.020 0 4.020 Umgliederungen 335.664 –335.664 0 Neubewertung 94.166 107.577 201.744 Veränderung Anreizvereinbarungen 13.531 –143 13.388 Stand 31.12.2020 4.723.068 791.136 5.514.204 Laufende Investitionen/Herstellung 20.980 191.077 212.056 Abgänge –96.476 –36.900 –133.376 Umgliederungen zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen –68.359 –6.058 –74.417 Umgliederungen 81.688 –81.688 0 Neubewertung 323.363 239.441 562.804 Veränderung Anreizvereinbarungen 35 139 174 Stand 31.12.2021 4.984.297 1.097.147 6.081.444 Die laufenden Investitionen in Entwicklungsimmobilien in 2021 betreffen im Wesentlichen die Projekte Frankfurt ONE (98.957 Tsd. €), Berlin Europaplatz 04 (35.591 Tsd. €), Grasblau (17.832 Tsd. €), Upbeat (13.755 Tsd. €) in Deutschland sowie die beiden Projekte Mississippi und Missouri (15.635 Tsd. €) in Tschechien. Die laufenden Investitionen in Bestandsobjekte betreffen diverse Büroimmobilien in Deutschland und der CEE-Region. Die Umgliederungen von Entwicklungs- zu Bestandsimmobilien betreffen das Projekt ZigZag Zollhafen Mainz (13.238 Tsd. €) sowie die beiden Projekte Mississippi und Missouri (68.450 Tsd. €). Bei den Bestandsimmobilien betreffen die Abgänge im Wesentlichen zwei Immobilien in Österreich (–47.560 Tsd. €), eine Immobilie in Ungarn (–17.443 Tsd. €) sowie eine Immobilie in Polen (–24.509 Tsd. €). Der Abgang bei den Entwicklungsimmobilien betrifft die Liegenschaft Belsenpark (–36.900 Tsd. €) in Deutschland. Im Vorjahr betrafen die Abgänge den Verkauf des Bürogebäudes CUBE in Deutschland sowie das Bürogebäude Zagrebtower in Kroatien. Der beizulegende Zeitwert der als Sicherstellung für Fremdfinanzierungen verpfändeten Immobilien beträgt 3.564.910 Tsd. € (31.12.2020: 3.036.646 Tsd. €). Im Geschäftsjahr 2021 wurden insgesamt Fremdkapitalkosten in Höhe von 5.765 Tsd. € (2020: 4.918 Tsd. €) mit einem gewogenen durchschnittlichen Zinssatz von 1,37% (2020: 1,30%) im Rahmen der Errichtung von Immobilien auf die Herstellungskosten aktiviert. Zuwendungen der öffentlichen Hand beliefen sich im Geschäftsjahr 2021 auf 0 Tsd. € (2020: 103 Tsd. €). KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 44 Nachfolgende Tabelle bietet einen Überblick über die Zusammensetzung der Buchwerte zum jeweiligen Stichtag: Tsd. € Bestands- immobilien Immobilien in Entwicklung Summe Stand 1.1.2020 Beizulegender Zeitwert Immobilienvermögen 4.276.811 816.964 5.093.775 Abgrenzung Anreizvereinbarungen 16.082 143 16.225 Marktwert/Buchwert 4.292.893 817.107 5.110.000 Stand 31.12.2020 Beizulegender Zeitwert Immobilienvermögen 4.693.569 791.136 5.484.705 Abgrenzung Anreizvereinbarungen 29.498 0 29.498 Marktwert/Buchwert 4.723.068 791.136 5.514.204 Stand 31.12.2021 Beizulegender Zeitwert Immobilienvermögen 4.955.075 1.097.008 6.052.083 Abgrenzung Anreizvereinbarungen 29.222 139 29.361 Marktwert/Buchwert 4.984.297 1.097.147 6.081.444 K lassifizierung von Immobilienvermögen bei einer gemischten Nutzung Einige Immobilien werden gemischt genutzt – teilweise zur Erzielung von Mieteinnahmen und Wertsteigerungen und teilweise für Verwaltungszwecke. Wenn diese Teile gesondert veräußert werden können, bilanziert die CA Immo Gruppe diese Teile getrennt. Ist eine Trennung nicht möglich, erfolgt eine Klassifizierung der gesamten Immobilie als Finanzinvestition nur dann, wenn die Eigennutzung weniger als 5,0% der gesamt nutzbaren Fläche beträgt. Klassifizierung von Immobilienvermögen bei einer Nutzungsänderung Änderungen in der Klassifizierung von Immobilienvermögen (Bestandsimmobilien, Immobilienvermögen in Entwicklung, selbst genutzte Immobilien, zum Handel bestimmte Immobilien) sind nur dann vorzunehmen, wenn eine Nutzungsänderung vorliegt. Übertragungen in oder aus dem Bestand der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien sind beispielsweise wie folgt belegt: – Beginn oder Ende der Selbstnutzung einer Immobilie bzw. Beginn der Entwicklung mit der Absicht der Selbstnutzung einer Immobilie (Umgliederung in oder aus Posten der selbstgenutzten Immobilien), – Beginn der konkreten Entwicklung mit der Absicht des Verkaufs (Umgliederung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien in zum Handel bestimmte Immobilien). K lassifizierung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien Der Posten „als Finanzinvestition gehaltene Immobilien“ beinhaltet Bestandsimmobilien und Immobilien in Entwicklung, die weder selbst genutzt noch zur Veräußerung im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit, sondern zur Generierung von Mieteinnahmen und Wertsteigerungen gehalten werden. Fruchtgenussrechte an bebauten Grundstücken und die Anmietung von Stellplätzen zur Untervermietung führen zum Ansatz von Nutzungsrechten, die dem Posten „Bestandsimmobilien“ zugeordnet werden. In Entwicklung befindliche Immobilien werden zu den Bestandsimmobilien umgegliedert, wenn die wesentlichen Baumaßnahmen beendet wurden und Mieterlöse erzielt werden. KONZERNABSCHLUSS 1 45 Wertansatz von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien Der Wertansatz von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien erfolgt nach dem Modell des beizulegenden Zeitwertes. Veränderungen zum aktuellen Buchwert vor Neubewertung (beizulegender Zeitwert des Vorjahres plus nachträgliche/zusätzliche Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten abzüglich nachträglicher Anschaffungspreisminderungen sowie Auswirkungen der Abgrenzung von Anreizvereinbarungen) werden erfolgswirksam im „Ergebnis aus Neubewertung“ erfasst. Investitionszuschüsse werden als Verminderung der Herstellungskosten dargestellt. Fremdkapitalkosten werden beim Bau von Immobilien im Rahmen der Herstellungskosten aktiviert, wenn sie für einen qualifizierten Vermögenswert verwendet wurden (direkt und allgemein aufgenommene Finanzmittel). Unter qualifizierten Vermögenswerten werden in diesem Zusammenhang jene verstanden, für die ein beträchtlicher Zeitraum (grundsätzlich mehr als 12 Monate) erforderlich ist, um sie in ihren beabsichtigten gebrauchs- oder verkaufsfähigen Zustand zu versetzen. In Fällen, in denen Fremdkapital nicht direkt für die Beschaffung eines einzelnen qualifizierten Vermögenswertes aufgenommen wurde, wird der anteilige Betrag der aktivierbaren allgemeinen Fremdkapitalkosten den qualifizierten Vermögenswerten zugerechnet. Dabei wird der Finanzierungskostensatz für das allgemeine Fremdkapital als gewogener Durchschnitt der Fremdkapitalkosten für sämtliche Kredite berechnet, jedoch mit Ausnahme der speziell für einen qualifizierten Vermögenswert aufgenommenen Schulden. Alle anderen Fremdkapitalkosten werden erfolgswirksam in der Periode erfasst, in der sie anfallen. Wertansatz von Nutzungsrechten Der Wertansatz von Nutzungsrechten in Form von Fruchtgenussrechten an bebauten Grundstücken sowie angemieteten Stellplätze zur Untervermietung entspricht der Leasingverbindlichkeit. Diese Nutzungsrechte erfüllen die Definition von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien und sind daher in der Folgebewertung grundsätzlich zum beizulegenden Zeitwert zu bewerten. Die planmäßige Abschreibung für diese Nutzungsrechte entfällt und wird durch die erfolgswirksam zu erfassende Neubewertung ersetzt. Die durch Gutachter erstellten Bewertungsgutachten reflektieren den beizulegenden Zeitwert des jeweiligen Objekts insgesamt, wie er am Markt realisierbar wäre. Insoweit würde der Ansatz des Gesamtobjekts mit dem Wert gemäß Gutachten wegen der auf der Passivseite angesetzten Leasingverbindlichkeit zu einem unsachgemäßen Ergebnis führen. Der Wert laut Bewertungsgutachten ist daher um die sich zum Bilanzstichtag ergebende Leasingverbindlichkeit zu erhöhen. Bemessung des beizulegenden Zeitwerts IFRS 13 definiert den beizulegenden Zeitwert als den Preis, der in einem gesonderten Geschäftsfall zwischen Marktteilnehmern am Bemessungsstichtag für den Verkauf eines Vermögenswerts eingenommen bzw. für die Übertragung einer Schuld gezahlt würde. Der Preis kann unmittelbar beobachtbar sein oder mit Hilfe von Bewertungstechniken geschätzt werden. Entsprechend der verwendeten Inputfaktoren zur Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts werden in der Bemessungshierarchie folgende Stufen unterschieden: - Stufe 1: Preise für identische Vermögenswerte und Schulden, die an einem aktiven Markt notieren - Stufe 2: Faktoren, die für die Bemessung von Vermögenswerten oder Schulden herangezogen werden und die entweder unmittelbar oder mittelbar beobachtbar sind - Stufe 3: Faktoren, die für die Bemessung von Vermögenswerten und Schulden herangezogen werden und die nicht beobachtbar sind. KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 46 Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien (IAS 40) – Bewertung Bewertungsprozess und Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes In Österreich erfolgte für über 99,9% (31.12.2020: 99,9%), in Deutschland für 99% (31.12.2020: 98,1%) sowie in Osteuropa für 99% (31.12.2020: 100%) des Immobilienvermögens laut Segmentberichterstattung eine externe Bewertung zum Stichtag 31.12.2021. Die Werte für das übrige Immobilienvermögen wurden auf Basis verbindlicher Kaufverträge bzw. intern auf Grundlage der Bewertungen des Vorjahres fortgeschrieben. Die CA Immo Gruppe beauftragt grundsätzlich halbjährlich eine externe Bewertung. Hierzu erhalten die Sachverständigen objektspezifisch alle wesentlichen, wertrelevanten Unterlagen und Informationen. Vor Fertigstellung der Gutachten werden diese durch interne Kontrollen (u.a. Input Testing) auf Plausibilität geprüft, bevor diese im Anschluss von den Sachverständigen finalisiert werden. Die externen Bewertungen erfolgen gemäß den vom britischen Berufsverband "Royal Institution of Chartered Surveyors" (RICS) definierten Standards. RICS definiert den beizulegenden Zeitwert als den geschätzten Betrag für den ein Vermögensgegenstand oder eine Verbindlichkeit am Bewertungsstichtag von einem verkaufsbereiten Verkäufer im Rahmen einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach einer angemessenen Vermarktungsdauer an einen kaufbereiten Käufer verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt. Die Auswahl der unabhängigen externen Immobiliensachverständigen durch die CA Immo Gruppe erfolgt einerseits nach fachlicher Qualifikation, welche über nationale und internationale Standards wie HypZert, RICS sowie öffentliche Bestellungen und Vereidigungen definiert wird und andererseits über lokale Marktpräsenz bzw. –durchdringung. Die vom Gutachter im jeweiligen Fall angewandte Bewertungsmethode hängt insbesondere von dem Entwicklungsstadium und der Nutzungsart einer Immobilie ab. Vermietete gewerbliche Liegenschaften, welche den größten Anteil am Portfolio der CA Immo Gruppe haben, werden weitgehend nach der Investmentmethode bewertet. Die beizulegenden Zeitwerte repräsentieren dabei den Barwert künftig erwarteter Mieterträge. Diese werden auf Basis von zwei Zeitabschnitten ermittelt: den ersten Zeitabschnitt „Term“ mit überwiegend vertraglich gesicherten Mieten über die durchschnittlichen angenommenen Restmietvertragsdauern und den darauffolgende Zeitabschnitt „Reversion“ für den der Gutachter weitere Parameter, wie insbesondere die im Objekt erzielbare Marktmiete, berücksichtigt. Beide Zeitabschnitte werden mit einem adäquaten Zinssatz (term yield/reversionary yield) kapitalisiert. Bei Liegenschaften in der Entwicklungs- und Herstellungsphase wird das Residualwertverfahren angewendet. Hierbei basieren die beizulegenden Zeitwerte auf den geschätzten beizulegenden Zeitwerten nach Fertigstellung abzüglich der noch erwarteten Aufwendungen sowie eines angemessenen Developerprofits in Höhe von 5% bis 20% des beizulegenden Zeitwertes nach Fertigstellung (31.12.2020: 6% bis 25%). Bei Liegenschaften, welche kurz vor der Fertigstellung stehen, bewegen sich die Developerprofits – entsprechend dem reduzierten Risiko – am unteren Rand der Spanne. Risiken der Bestandsphase (nach Fertigstellung) werden u.a. in den künftigen erwarteten Mietansätzen und Netto-Anfangsrenditen in Höhe von 2,6% bis 4,5% (31.12.2020: 2,8% bis 5,2%) sowie Finanzierungszinssätzen in Höhe von 2,0% (31.12.2020: 2,0% bis 4,0%) berücksichtigt. Die Zinssätze variieren insbesondere in Abhängigkeit vom allgemeinen Marktverhalten sowie Standorten und Nutzungsarten. Je näher ein Projekt dem Fertigstellungszeitpunkt kommt, desto größer ist der Anteil aus Ist-Zahlen bzw. aus vertraglich fixierten Zahlen abgeleiteten Parametern. Nach bzw. kurz vor Fertigstellung werden die Liegenschaften nach der Investmentmethode (siehe oben) unter Berücksichtigung der noch ausstehenden Restarbeiten bewertet. Folgende Tabelle zeigt die wesentlichsten Inputfaktoren für die Bewertung von Bestandsimmobilien (der beizulegende Zeitwert der Klassen Büro Österreich und Büro Deutschland inkludiert jeweils auch den beizulegenden Zeitwert der selbst genutzten Immobilien) und Liegenschaften in Entwicklung (die Zuordnung der Immobilien zu den einzelnen Klassen erfolgt anhand der Hauptnutzungsart). Die Tabellen zeigen für die Immobilien je Klasse die Werte Minimum und Maximum für Miete und Yield sowie die nach Fläche gewichteten Mittelwerte für Miete, Leerstand und Yield und die in Jahren ermittelte durchschnittliche Restmietzeit. KONZERNABSCHLUSS 1 47 Klassifizierung Bestands- immobilien inkl. selbst genutzter Immobilien Beizulegender Zeitwert 31.12.2021 Beizulegender Zeitwert 31.12.2020 Inputfaktoren Bandbreite 2021 Bandbreite 2020 Bewertun gsverfahren Investment Methode Tsd. € Tsd. € Büro Österreich 352.100 367.000 Ist-Miete €/m² p. M. Min/Max/gew. Mittel 8,48 / 28,97 / 12,02 7,22 / 26,99 / 11,32 Markt-Miete €/m² p. M. Min/Max 7,10 / 24,49 6,54 / 24,33 durchschn. Restmietzeit in Jahren 3,41 4,19 durchschn. Leerstandsrate in % 11,98 11,96 Yield Term Min/Max/gew. Mittel in % 3,15 / 5,00 / 4,15 3,35 / 6,25 / 4,48 Yield Reversion Min/Max/gew. Mittel in % 3,00 / 5,40 / 4,37 3,20 / 6,75 / 4,72 Büro Deutschland 2.278.299 1.989.342 Ist-Miete €/m² p. M. Min/Max/gew. Mittel 10,83 / 26,55 / 18,78 10,62 / 27,15 / 18,11 Markt-Miete €/m² p. M. Min/Max 11,99 / 30,05 11,99 / 29,06 durchschn. Restmietzeit in Jahren 9,05 8,96 durchschn. Leerstandsrate in % 3,85 2,92 Yield Term Min/Max/gew. Mittel in % 0,00 / 4,30 / 2,93 0,00 / 4,10 / 3,14 Yield Reversion Min/Max/gew. Mittel in % 3,05 / 4,30 / 3,58 3,45 / 4,60 / 3,82 Büro Osteuropa 1.995.587 1.977.415 Ist-Miete €/m² p. M. Min/Max/gew. Mittel 11,60 / 21,41 / 14,85 8,82 / 21,36 / 14,62 Markt-Miete €/m² p. M. Min/Max 11,65 / 18,74 6,77 / 18,75 durchschn. Restmietzeit in Jahren 3,36 3,12 durchschn. Leerstandsrate in % 14,14 6,49 Yield Term Min/Max/gew. Mittel in % 4,60 / 8,50 / 6,62 4,60 / 10,00 / 6,87 Yield Reversion Min/Max/gew. Mittel in % 4,50 / 8,75 / 6,59 4,70 / 12,00 / 6,83 Büro Gesamt 4.625.986 4.333.758 Geschäft Österreich 87.500 90.100 Ist-Miete €/m² p. M. Min/Max/gew. Mittel 12,83 / 12,83 / 12,83 13,38 / 13,38 / 13,38 Markt-Miete €/m² p. M. Min/Max 12,86 / 12,86 12,92 / 12,92 durchschn. Restmietzeit in Jahren 2,63 3,13 durchschn. Leerstandsrate in % 12,26 13,12 Yield Term Min/Max/gew. Mittel in % 4,65 / 4,65 / 4,65 4,65 / 4,65 / 4,65 Yield Reversion Min/Max/gew. Mittel in % 4,60 / 4,60 / 4,60 4,60 / 4,60 / 4,60 Geschäft Gesamt 87.500 90.100 * Der Buchwert der Klasse „Büro Deutschland“ enthält Nutzungsrechte in Höhe von 389 Tsd € (31.12.2020: 572 Tsd. €) bzw. die Klasse „Büro Osteuropa“ in Höhe von 33.407 Tsd. € (31.12.2020: 37.245 Tsd. €). KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 48 Klassifizierung Bestandsimmobilien inkl. selbst genutzter Immobilien Beizulegender Zeitwert 31.12.2021 Beizulegender Zeitwert 31.12.2020 Inputfaktoren Bandbreite 2021 Bandbreite 2020 Bewertungsverfahren Investment Methode Tsd. € Tsd. € Hotel Österreich 47.400 60.900 Ist-Miete €/m² p. M. Min/Max/gew. Mittel 10,18 / 10,18 / 10,18 10,04 / 11,05 / 10,18 Markt-Miete €/m² p. M. Min/Max 10,00 / 10,00 10,00 / 12,00 durchschn. Restmietzeit in Jahren 5,16 6,93 durchschn. Leerstandsrate in % 0,00 0,00 Yield Term Min/Max/gew. Mittel in % 5,75 / 5,75 / 5,75 5,25 / 5,75 / 5,67 Yield Reversion Min/Max/gew. Mittel in % 6,00 / 6,00 / 6,00 5,50 / 6,00 / 5,92 Hotel Deutschland 160.300 169.700 Ist-Miete €/m² p. M. Min/Max/gew. Mittel 15,24 / 15,72 / 15,51 15,41 / 16,97 / 15,71 Markt-Miete €/m² p. M. Min/Max 14,24 / 15,13 14,39 / 16,00 durchschn. Restmietzeit in Jahren 14,10 14,49 durchschn. Leerstandsrate in % 0,59 1,05 Yield Term Min/Max/gew. Mittel in % 3,75 / 4,10 / 3,91 3,80 / 4,75 / 4,06 Yield Reversion Min/Max/gew. Mittel in % 4,25 / 4,45 / 4,34 4,30 / 5,15 / 4,48 Hotel Gesamt 207.700 230.600 Sonstige Österreich 16.800 17.900 Ist-Miete €/m² p. M. Min/Max/gew. Mittel 1,41 / 1,41 / 1,41 1,35 / 1,35 / 1,35 Markt-Miete €/m² p. M. Min/Max 0,98 / 0,98 0,98 / 0,98 durchschn. Restmietzeit in Jahren 1,00 1,02 durchschn. Leerstandsrate in % 0,00 0,00 Yield Term Min/Max/gew. Mittel in % 6,20 / 6,20 / 6,20 6,25 / 6,25 / 6,25 Yield Reversion Min/Max/gew. Mittel in % 6,20 / 6,20 / 6,20 6,15 / 6,15 / 6,15 Sonstige Deutschland 64.460 67.110 Ist-Miete €/m² p. M. Min/Max/gew. Mittel 4,51 / 4, 51 / 4,51 3,51 / 7,11 / 4,48 Markt-Miete €/m² p. M. Min/Max 5,48 / 5,48 3,44 / 7,11 durchschn. Restmietzeit in Jahren 0,90 4,60 durchschn. Leerstandsrate in % 2,34 0,76 Yield Term Min/Max/gew. Mittel in % 3,65 / 4,55 / 4,27 2,35 / 6,50 / 4,40 Yield Reversion Min/Max/gew. Mittel in % 4,65 / 5,05 / 4,90 4,65 / 6,00 / 5,19 Sonstiges Gesamt 81.260 85.010 KONZERNABSCHLUSS 1 49 Klassifizierung Immobilien in Entwicklung Beizulegender Zeitwert 31.12.2021 Beizulegender Zeitwert 31.12.2020 Inputfaktoren Bandbreite 2021 Bandbreite 2020 Bewertungsverfahren Residualwertverfahren Tsd. € Tsd. € Büro Deutschland 909.510 509.900 Soll-Miete €/m² p. M. Min/Max 18,50 / 37,05 18,50 / 33,50 Baukosten €/m² Min/Max 1.801 / 3.494 1.801 / 3.673 Nebenkosten in % von Baukosten Min/Max 22,55 / 33,50 19,36 / 32,28 Büro Osteuropa 0 39.100 Soll-Miete €/m² p. M. Min/Max 0,00 15,50 / 15,50 Baukosten €/m² Min/Max 0,00 1.290 / 1.410 Nebenkosten in % von Baukosten Min/Max 0,00 10,00 / 10,00 Development Gesamt 909.510 549.000 * Der Buchwert der Klasse „Büro Deutschland“ enthält Nutzungsrechte in Höhe von 60 Tsd € (31.12.2020: 0 Tsd. €). Für Grundst ücksreserven, auf welchen keine aktiven Entwicklungen in naher Zukunft zu erwarten sind, wird das Vergleichswertverfahren herangezogen. Klassifizierung Immobilien in Entwicklung Beizulegender Zeitwert 31.12.2021 Beizulegender Zeitwert 31.12.2020 Inputfaktoren Bandbreite 2021 Bandbreite 2020 Bewertungsverfahren Vergleichswert bzw. Residualwertverfahren Tsd. € Tsd. € Grundstücksreserven Deutschland 187.487 241.986 Wertansatz / m² Grundstücksfläche 2,31 - 22.096,18 2,25 - 22.503,08 Grundstücksreserven Osteuropa 150 150 Wertansatz / m² Grundstücksfläche 29,87 - 29,87 29,87 - 29,87 Grundstücksreserven Gesamt 187.637 242.136 Wechselwirkungen zwischen den Inputfaktoren Die wesentlichen Inputfaktoren bei der Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes für Bestandsgebäude sind die tatsächlichen Mieten bzw. Marktmietansätze sowie die Zinssätze (Renditen). Steigende Mieten (z.B. bei knappen Angebot und erhöhter Nachfrage) hätten zur Folge, dass die Marktwerte ceteris paribus steigen. Umgekehrt gilt, dass bei entsprechend fallenden Mieten die Marktwerte ceteris paribus sinken. Steigende Renditen (z.B. der Markt erwartet erhöhte Zinssätze aufgrund von gestiegenen Risiken - Überangebot, etc.) hätten zur Folge, dass die Marktwerte ceteris paribus fallen. Umgekehrt gilt, dass entsprechend fallende Renditen (z.B. erhöhte Investorennachfrage nach derartigen Immobilien) die Marktwerte ceteris paribus steigen lassen. Diese beiden Inputfaktoren wirken verstärkt - sowohl positiv als auch negativ -, wenn sie gemeinsam auftreten. D.h. eine erhöhte Nachfrage nach Mietflächen sowie gleichzeitig eine erhöhte Investorennachfrage nach derartigen Immobilien hätte zur Folge, dass die Marktwerte noch stärker steigen. Umgekehrt würde eine geringe Nachfrage nach Mietflächen sowie gleichzeitig eine gedämpfte Investorennachfrage die Marktwerte entsprechend noch stärker fallen lassen. KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 50 Bei Immobilien in Bau kommen noch die Baukosten als weiterer wesentlicher Inputfaktor hinzu. Der Marktwert einer Immobilie wird im Wesentlichen durch den erwarteten Mietertrag bzw. Rendite geprägt. In diesem Spannungsfeld werden neue Immobilienprojekte geplant und kalkuliert. Hierbei hat der Inputfaktor „Baukosten“ einen wesentlichen Einfluss in der Form, dass sich die kalkulierten Baukosten während der Gestehungsphase sowohl marktbedingt (z.B. Rohstoffknappheit bzw. Überangebot am Markt) als auch planungsbedingt (z.B. bei notwendigen nachträglichen Änderungen, unvorhersehbaren Hindernissen, nachträglichen Einsparungen, etc.) verändern können. Dies hat wiederum einen Einfluss auf die Rentabilität des Immobilienprojektes. Diese zusätzlichen Chancen/Risiken werden in einem Developerprofit (Wagnis/Gewinn) entsprechend berücksichtigt. Der beizulegende Zeitwert von vermieteten Liegenschaften, Liegenschaften in der Entwicklungs- und Herstellungsphase sowie von Grundstücksreserven entspricht Stufe 3 der Bemessungshierarchie gemäß IFRS 13. Bemessungshierarchie gemäß IFRS 13 31.12.2021 31.12.2020 Tsd. € Stufe 3 Stufe 3 Bestandsimmobilien 4.984.297 4.723.068 Immobilien in Entwicklung 1.097.147 791.136 Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien 6.081.444 5.514.204 Umgliederungen zwischen den Stufen fanden in 2021 und 2020 nicht statt. Spiegel nach Klassen Die folgenden Tabellen stellen die Entwicklung der einzelnen Klassen dar, die in der Bemessungshierarchie gemäß IFRS 13 Level 3 zuzuordnen sind: Büro Büro Büro Geschäft Tsd. € Österreich Deutschland Osteuropa Österreich Stand 1.1.2020 356.800 1.467.559 2.009.574 94.000 Zugänge 2.211 23.150 28.868 1.089 Abgänge 0 –152.958 –42.562 0 Erwerb Immobilien und Immobiliengesellschaften 0 127.495 92.330 0 Bewertung 7.268 190.186 –79.192 –5.044 Umgliederung IFRS 5 0 0 –33.894 0 Umgliederung zwischen Klassen 0 333.214 0 0 Veränderung Anreizvereinbarungen 721 697 2.292 55 Stand 31.12.2020 = 1.1.2021 367.000 1.989.342 1.977.415 90.100 Zugänge 273 8.409 18.459 229 Abgänge –34.941 –1.380 –44.112 0 Bewertung 19.909 268.906 9.512 –2.824 Umgliederung IFRS 5 0 0 –30.339 0 Umgliederung zwischen Klassen 0 13.238 68.450 0 Veränderung Anreizvereinbarungen –141 –216 –3.798 –5 Stand 31.12.2021 352.100 2.278.299 1.995.587 87.500 * Der beizulegende Zeitwert der Klassen „Büro Österreich“ und „Büro Deutschland“ inkludiert jeweils auch den beizulegenden Zeitwert der selbst genutzten Immobilien. KONZERNABSCHLUSS 1 51 Hotel Hotel Sonstige Sonstige Tsd. € Österreich Deutschland Österreich Deutschland Stand 1.1.2020 74.600 193.100 51.440 60.520 Zugänge 0 90 0 285 Abgänge 0 0 –53.860 0 Bewertung –13.544 –23.840 20.320 –274 Umgliederung zwischen Klassen 0 0 0 6.470 Veränderung Anreizvereinbarungen –156 349 0 109 Stand 31.12.2020 = 1.1.2021 60.900 169.700 17.900 67.110 Zugänge 0 0 0 99 Abgänge –13.098 –11 0 –5.230 Bewertung –535 12.933 –1.100 18.312 Umgliederung IFRS 5 0 –22.201 0 –15.819 Veränderung Anreizvereinbarungen 133 –121 0 –11 Stand 31.12.2021 47.400 160.300 16.800 64.460 Development Development Grundstücksreserven Grundstücksreserven Tsd. € Deutschland Osteuropa Deutschland Osteuropa Stand 1.1.2020 516.680 14.930 285.352 145 Zugänge 171.077 20.959 11.267 0 Bewertung 57.270 3.211 47.077 5 Umgliederung IAS 2 0 0 –1.030 0 Umgliederung zwischen Klassen –234.984 0 –100.680 0 Veränderung Anreizvereinbarungen –143 0 0 0 Stand 31.12.2020 = 1.1.2021 509.900 39.100 241.986 150 Zugänge 173.345 15.635 2.218 18 Abgänge 0 0 –36.900 0 Bewertung 202.261 13.715 23.483 –18 Umgliederung IFRS 5 –6.058 0 0 0 Umgliederung zwischen Klassen 30.062 –68.450 –43.300 0 Stand 31.12.2021 909.510 0 187.487 150 Sensitivitäten der Immobilienbewertung Bei allen Wertermittlungen geht es um die Einschätzung eines Preises, der bei einer Transaktion am Wertermittlungsstichtag erzielt werden könnte. Dabei beruhen die Wertermittlungen auf Annahmen, wie z.B. dass ein geregelter Markt in der Region vorhanden ist. Unvorhergesehene makroökonomische oder politische Krisen können wesentliche Auswirkungen auf den Markt haben. Dies kann sich in Panikkäufen oder -verkäufen oder in einer allgemeinen Zurückhaltung gegenüber dem Abschluss von Geschäften äußern. Fällt der Wertermittlungsstichtag in die unmittelbare Folgezeit eines solchen Ereignisses, können die Daten, auf die sich die Wertermittlung gegebenenfalls stützt, umstritten, unvollständig oder inkonsistent sein, was sich unweigerlich auf die der Wertermittlung zuzuschreibende Verlässlichkeit auswirkt. KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 52 Der Ausbruch der Covid-19 Pandemie im Jahr 2020 hat viele Aspekte des täglichen Lebens und der globalen Wirtschaft beeinflusst. Viele Länder haben allgemeine Lockdowns und Reisebeschränkungen verhängt. Infolgedessen war die Marktaktivität seither in vielen Sektoren stark beeinträchtigt. Obwohl die gegenwärtigen wirtschaftlichen Auswirkungen der Pandemie am Abklingen sind, können die langfristigen Auswirkungen auf die Immobilienmärkte noch nicht abgeschätzt werden. Einige Immobilienmärkte und -sektoren weisen ein deutlich niedrigeres Niveau an Transaktionsaktivitäten und Liquidität auf. Da die Folgen gegenwärtiger und künftiger Maßnahmen zum heutigen Zeitpunkt nicht absehbar sind, werden die Auswirkungen von Covid-19 auf die Immobilienmärkte und die Immobilienwerte der Gruppe regelmäßig überprüft. Bei Objekten mit aktuell hohem Leerstand bzw. mit kurzfristigen Mietverträgen und ohne A-Lage ist der Einfluss der vom Bewerter getroffenen Annahmen auf den Immobilienwert größer, als dies bei Liegenschaften mit langfristig vertraglich abgesicherten Zahlungsströmen in A-Lagen der Fall ist. Die von den externen Sachverständigen ermittelten Immobilienwerte sind von einer Vielzahl von Parametern abhängig, die teilweise auf komplexe Art und Weise gegenseitige Wechselwirkungen aufweisen. Zum Zwecke einer Sensitivitätsanalyse für ganze Teilportfolien hinsichtlich der Wertauswirkung von Änderungen eines Parameters werden nachfolgend einzelne Inputfaktoren variiert (andere Faktoren bleiben unverändert), um mögliche Veränderungen darzustellen. Die folgenden Tabellen zeigen die Sensitivitäten der beizulegenden Zeitwerte auf eine Änderung der erwarteten Mieterlöse (für diese Modellzwecke definiert als Marktmiete) und der yields (term yield – Kapitalisierungszinssatz für die durchschnittliche angenommene Restlaufzeit bestehender Mietverträge und reversionary yield – Kapitalisierungszinssatz für erwartete Mieteinnahmen nach dem Ablauf der bestehenden Mietverträge) für alle Bestandsimmobilien mit Ausnahme der zur Veräußerung gehaltenen Immobilien. 2021 Büro Österreich Änderung der Yield (in % der Ausgangsyield) –10% –5% 0% 5% Änderung der Marktmiete um 10% –10% 0,49% 5,86% 11,24% 16,61% 21,98% –5% –4,79% 0,26% 5,32% 10,38% 15,44% 0% –9,55% –4,78% 0,00% 4,78% 9,55% +5% –13,86% –9,34% –4,82% –0,30% 4,22% +10% –17,77% –13,48% –9,20% –4,91% –0,62% 2020 Büro Österreich Änderung der Yield (in % der Ausgangsyield) –10% –5% 0% 5% Änderung der Marktmiete um 10% –10% 0,83% 5,99% 11,14% 16,30% 21,46% –5% –4,41% 0,43% 5,28% 10,12% 14,97% 0% –9,13% –4,57% 0,00% 4,57% 9,13% +5% –13,41% –9,09% –4,78% –0,46% 3,85% +10% –17,30% –13,21% –9,12% –5,03% –0,95% KONZERNABSCHLUSS 1 53 2021 Büro Deutschland Änderung der Yield (in % der Ausgangsyield) –10% –5% 0% 5% Änderung der Marktmiete um 10% –10% 2,30% 6,95% 11,59% 16,24% 20,89% –5% –3,20% 1,15% 5,49% 9,83% 14,17% 0% –8,14% –4,07% 0,00% 4,07% 8,14% +5% –12,61% –8,78% –4,96% –1,14% 2,68% +10% –16,66% –13,07% –9,47% –5,87% –2,27% 2020 Büro Deutschland Änderung der Yield (in % der Ausgangsyield) –10% –5% 0% 5% Änderung der Marktmiete um 10% –10% 2,46% 7,07% 11,67% 16,28% 20,88% –5% –3,07% 1,23% 5,53% 9,82% 14,12% 0% –8,05% –4,02% 0,00% 4,02% 8,05% +5% –12,54% –8,77% –4,99% –1,22% 2,56% +10% –16,63% –13,08% –9,53% –5,98% –2,43% 2021 Büro Osteuropa Änderung der Yield (in % der Ausgangsyield) –10% –5% 0% 5% Änderung der Marktmiete um 10% –10% 1,87% 6,92% 11,96% 17,00% 22,05% –5% –3,81% 0,93% 5,66% 10,40% 15,13% 0% –8,92% –4,46% 0,00% 4,46% 8,92% +5% –13,54% –9,33% –5,13% –0,92% 3,29% +10% –17,75% –13,77% –9,78% –5,80% –1,82% 2020 Büro Osteuropa Änderung der Yield (in % der Ausgangsyield) –10% –5% 0% 5% Änderung der Marktmiete um 10% –10% 1,87% 6,80% 11,72% 16,64% 21,57% –5% –3,69% 0,93% 5,55% 10,17% 14,79% 0% –8,70% –4,35% 0,00% 4,35% 8,70% +5% –13,23% –9,13% –5,02% –0,92% 3,19% +10% –17,35% –13,47% –9,59% –5,71% –1,83% KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 54 2021 Geschäft Österreich Änderung der Yield (in % der Ausgangsyield) –10% –5% 0% 5% Änderung der Marktmiete um 10% –10% 0,41% 5,98% 11,56% 17,13% 22,70% –5% –5,03% 0,22% 5,47% 10,73% 15,98% 0% –9,92% –4,96% 0,00% 4,96% 9,92% +5% –14,35% –9,65% –4,95% –0,25% 4,45% +10% –18,38% –13,92% –9,45% –4,99% –0,53% 2020 Geschäft Österreich Änderung der Yield (in % der Ausgangsyield) –10% –5% 0% 5% Änderung der Marktmiete um 10% –10% 0,60% 5,97% 11,35% 16,72% 22,09% –5% –4,74% 0,32% 5,37% 10,43% 15,49% 0% –9,55% –4,77% 0,00% 4,77% 9,55% +5% –13,90% –9,38% –4,86% –0,35% 4,17% +10% –17,85% –13,57% –9,28% –5,00% –0,72% 2021 Hotel Österreich Änderung der Yield (in % der Ausgangsyield) –10% –5% 0% 5% Änderung der Marktmiete um 10% –10% 2,55% 7,52% 12,50% 17,48% 22,46% –5% –3,37% 1,28% 5,92% 10,57% 15,21% 0% –8,69% –4,35% 0,00% 4,35% 8,69% +5% –13,51% –9,43% –5,36% –1,28% 2,79% +10% –17,89% –14,06% –10,23% –6,40% –2,56% 2020 Hotel Österreich Änderung der Yield (in % der Ausgangsyield) –10% –5% 0% 5% Änderung der Marktmiete um 10% –10% 3,21% 7,54% 11,86% 16,18% 20,51% –5% –2,41% 1,60% 5,62% 9,63% 13,65% 0% –7,48% –3,74% 0,00% 3,74% 7,48% +5% –12,06% –8,57% –5,08% –1,59% 1,90% +10% –16,23% –12,96% –9,70% –6,43% –3,17% KONZERNABSCHLUSS 1 55 2021 Hotel Deutschland Änderung der Yield (in % der Ausgangsyield) –10% –5% 0% 5% Änderung der Marktmiete um 10% –10% 4,35% 7,64% 10,94% 14,23% 17,53% –5% –0,88% 2,15% 5,18% 8,21% 11,25% 0% –5,59% –2,80% 0,00% 2,80% 5,59% +5% –9,86% –7,28% –4,69% –2,10% 0,48% +10% –13,75% –11,35% –8,95% –6,56% –4,16% 2020 Hotel Deutschland Änderung der Yield (in % der Ausgangsyield) –10% –5% 0% 5% Änderung der Marktmiete um 10% –10% 4,74% 8,07% 11,39% 14,71% 18,04% –5% –0,71% 2,34% 5,40% 8,45% 11,50% 0% –5,63% –2,81% 0,00% 2,81% 5,63% +5% –10,08% –7,48% –4,88% –2,28% 0,32% +10% –14,13% –11,73% –9,32% –6,91% –4,51% 2021 Sonstige Österreich Änderung der Yield (in % der Ausgangsyield) –10% –5% 0% 5% Änderung der Marktmiete um 10% –10% 0,55% 6,33% 12,12% 17,90% 23,69% –5% –5,18% 0,28% 5,74% 11,20% 16,66% 0% –10,33% –5,16% 0,00% 5,16% 10,33% +5% –14,99% –10,09% –5,19% –0,30% 4,60% +10% –19,22% –14,57% –9,91% –5,26% –0,61% 2020 Sonstige Österreich Änderung der Yield (in % der Ausgangsyield) –10% –5% 0% 5% Änderung der Marktmiete um 10% –10% 0,45% 5,96% 11,47% 16,98% 22,49% –5% –4,97% 0,23% 5,43% 10,64% 15,84% 0% –9,84% –4,92% 0,00% 4,92% 9,84% +5% –14,25% –9,59% –4,92% –0,25% 4,42% +10% –18,27% –13,83% –9,39% –4,95% –0,51% KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 56 2021 Sonstige Deutschland Änderung der Yield (in % der Ausgangsyield) –10% –5% 0% 5% Änderung der Marktmiete um 10% –10% –0,21% 5,56% 11,34% 17,11% 22,89% –5% –5,55% –0,09% 5,37% 10,83% 16,29% 0% –10,36% –5,18% 0,00% 5,18% 10,36% +5% –14,70% –9,78% –4,86% 0,06% 4,99% +10% –18,65% –13,96% –9,27% –4,58% 0,11% 2020 Sonstige Deutschland Änderung der Yield (in % der Ausgangsyield) –10% –5% 0% 5% Änderung der Marktmiete um 10% –10% 1,16% 6,45% 11,74% 17,03% 22,32% –5% –4,38% 0,59% 5,56% 10,53% 15,50% 0% –9,37% –4,68% 0,00% 4,68% 9,37% +5% –13,88% –9,45% –5,03% –0,60% 3,82% +10% –17,97% –13,78% –9,60% –5,41% –1,22% Für die im Resiudalwertverfahren bewerteten Entwicklungsprojekte wird in der folgenden Tabelle die Sensitivität des Marktwertes auf eine Erhöhung bzw. Minderung der kalkulierten noch ausstehenden Entwicklungs- und Baukosten dargestellt. Als Basis wurden die in Bau befindlichen aktiven Projektentwicklungen herangezogen. 2021 Noch ausstehende Investitionskosten in Mio. € –10% –5% Ausgangwert +5% +10% Noch ausstehende Investitions- kosten 1.506,0 1.589,7 1.673,3 1.757,0 1.840,7 Beizulegende Zeitwerte 1.076,8 993,1 909,5 825,8 742,1 Änderung zu Ausgangswert 18,4% 9,2% 0,0% –9,2% –18,4% 2020 Noch ausstehende Investitionskosten in Mio. € –10% –5% Ausgangwert +5% +10% Noch ausstehende Investitions- kosten 1.229,6 1.297,9 1.366,2 1.434,5 1.502,8 Beizulegende Zeitwerte 685,6 617,3 549,0 480,7 412,4 Änderung zu Ausgangswert 24,9% 12,4% 0,0% –12,4% –24,9% Die Sensitivitätsanalyse der Entwicklungsprojekte basiert zum Bilanzstichtag auf einem durchschnittlichen Fertigstellungsgrad von rund 27% (2020: 29%), bezogen auf die gesamten Investitionskosten der Projekte. Die Sensitivität betrifft nur die noch ausstehenden Kosten der Hochbauten. Mit fortschreitendem Fertigstellungsgrad reduzieren sich die noch ausstehenden Investitionskosten. Basierend auf einem Residualwertverfahren führt dies zu einem Anstieg des beizulegenden Zeitwertes der Entwicklungsprojekte. Steigen oder sinken die noch ausstehenden Investitionskosten führt dies ebenfalls im Rahmen des Residualwertverfahrens zu einer gegenläufigen Entwicklung des beizulegenden Zeitwertes der Entwicklungsprojekte. KONZERNABSCHLUSS 1 57 3.2. Selbst genutzte Immobilien Tsd. € Selbst genutzte Immobilien Nutzungsrechte selbst genutzter Immobilien Summe Buchwerte Stand 1.1.2020 7.165 7.865 15.030 Zugänge 0 40 40 Abgänge –47 –23 –70 Abschreibungen –410 –1.694 –2.103 Stand 31.12.2020 6.709 6.188 12.896 Zugänge 7 262 269 Abgänge –14 0 –14 Abschreibungen –410 –1.568 –1.978 Stand 31.12.2021 6.292 4.882 11.174 Nachfolgen de Tabelle bietet einen Überblick über die Zusammensetzung der Buchwerte zum jeweiligen Stichtag: Tsd. € Selbst genutzte Immobilien Nutzungsrechte selbst genutzter Immobilien Summe Stand 1.1.2020 Anschaffungskosten 10.489 9.648 20.137 Kumulierte Abschreibungen –3.324 –1.783 –5.107 Netto-Buchwerte 7.165 7.865 15.030 Stand 31.12.2020 Anschaffungskosten 10.443 9.625 20.068 Kumulierte Abschreibungen –3.734 –3.437 –7.171 Netto-Buchwerte 6.709 6.188 12.896 Stand 31.12.2021 Anschaffungskosten 10.300 9.231 19.531 Kumulierte Abschreibungen –4.009 –4.349 –8.358 Netto-Buchwerte 6.292 4.882 11.174 W ertminderung Bei Vorliegen von Anzeichen einer Wertminderung langfristiger nicht finanzieller Vermögenswerte (selbst genutzte Immobilien) führt die CA Immo Gruppe einen Wertminderungstest durch. Dabei wird der erzielbare Betrag für den jeweiligen Vermögenswert oder die kleinste Gruppe von Vermögenswerten ermittelt, die Mittelzuflüsse aus der fortgesetzten Nutzung erzeugen die weitestgehend unabhängig von den Mittelzuflüssen anderer Vermögenswerte sind (zahlungsmittelgenerierende Einheit). Der erzielbare Betrag stellt den höheren Wert aus beizulegendem Zeitwert abzüglich Verkaufskosten (Nettoveräußerungswert) und Nutzungswert des entsprechenden Vermögenswertes (oder der Gruppe) dar. Beim Nutzungswert handelt es sich um den Barwert der geschätzten künftigen Zahlungsströme, die voraussichtlich aus der fortgesetzten Nutzung des Vermögenswertes (oder der Gruppe) und seinem Abgang am Ende seiner Nutzungsdauer erzielt werden können. Liegt der erzielbare Betrag einer selbstgenutzten Immobilie unter dem Buchwert, erfolgt eine Abschreibung auf den erzielbaren Betrag. Diese Abschreibungen werden in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung im Posten "Abschreibungen und Wertänderungen" ausgewiesen. KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 58 Ein späterer Wegfall der Wertminderung führt zu einer erfolgswirksamen Wertaufholung bis maximal zur Höhe der fortgeschriebenen ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Klassifizierung von Immobilienvermögen Immobilien, die für Verwaltungszwecke gehalten werden, sind dem Posten „Selbst genutzte Immobilien“ zugeordnet, sofern diese Immobilien gesondert veräußert werden können oder deren Eigennutzung mehr als 5,0% der gesamt nutzbaren Fläche beträgt. Die Nutzungsrechte aus der Anmietung von Flächen für Verwaltungszwecke wird ebenso in diesem Bilanzposten erfasst. Wertansatz Der Wertansatz der selbst genutzten Immobilien erfolgt nach der Anschaffungskosten-Methode, d.h. mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten bzw. beizulegenden Zeitwert zum Datum der Nutzungsänderung vermindert um planmäßige Abschreibungen und Wertminderungen. Der Wertansatz der Nutzungsrechte an gemieteten Immobilien für Verwaltungszwecke erfolgt nach der Anschaffungskosten-Methode, d.h. mit dem Barwert der Leasingzahlungen (Leasingverbindlichkeit), vermindert um planmäßige Abschreibungen und Wertminderungen. Investitionszuschüsse werden als Verminderung der Herstellungskosten dargestellt. Die planmäßige Abschreibung der selbst genutzten Immobilien beträgt, unter Anwendung des Komponentenansatzes, für den Rohbau 70 bis 75 Jahre, Fassade 15 bis 70 Jahre, Haustechnik 20 Jahre, Dach 15 bis 20 Jahre sowie Büroausbauten 10 bis 20 Jahre. Die planmäßige Abschreibung der Nutzungsrechte an selbst genutzten Immobilien erfolgt linear über die erwartete Mietdauer. Diese wird aufgrund der zugrundeliegenden Verträge jeweils individuell festgelegt. 3.3. Betriebs- und Geschäftsausstattung und immaterielle Vermögenswerte Tsd. € Betriebs- und Geschäfts- ausstattung Nutzungsrechte Betriebs- und Geschäfts- ausstattung Summe Betriebs- und Geschäfts- ausstattung Firmenwert Software Summe immaterielle Vermögenswerte Buchwerte Stand 1.1.2020 6.978 790 7.768 4.481 687 5.169 Währungsdifferenz –31 –2 –33 0 0 0 Laufende Zugänge 1.269 490 1.759 0 685 685 Abgänge –81 –77 –158 –2.090 –12 –2.102 Abschreibungen –1.290 –515 –1.806 0 –343 –343 Wertminderungen 0 0 0 –410 0 –410 Stand 31.12.2020 6.844 687 7.531 1.981 1.017 2.998 Währungsdifferenz –1 –1 –1 0 0 0 Laufende Zugänge 309 336 645 0 1.727 1.727 Abgänge –33 –43 –76 –9 –3 –12 Abschreibungen –1.299 –367 –1.666 0 –534 –534 Wertminderungen 0 0 0 –762 0 –762 Stand 31.12.2021 5.820 612 6.431 1.211 2.208 3.419 KONZERNABSCHLUSS 1 59 Nachfolgende Tabelle bietet einen Überblick über die Zusammensetzung der Buchwerte zum jeweiligen Stichtag: Tsd. € Betriebs- und Geschäfts- ausstattung Nutzungsrechte Betriebs- und Geschäfts- ausstattung Summe Betriebs- und Geschäfts- ausstattung Firmenwert Software Summe immaterielle Vermögenswerte Stand 1.1.2020 Anschaffungskosten 13.212 1.231 14.443 14.244 4.698 18.941 Kumulierte Wertminderungen/Abschreibungen –6.234 –441 –6.675 –9.762 –4.010 –13.773 Buchwerte 6.978 790 7.768 4.481 687 5.169 Stand 31.12.2020 Anschaffungskosten 14.264 1.317 15.581 5.124 5.366 10.490 Kumulierte Wertminderungen/Abschreibungen –7.420 –630 –8.051 –3.143 –4.349 –7.492 Buchwerte 6.844 687 7.531 1.981 1.017 2.998 Stand 31.12.2021 Anschaffungskosten 14.522 1.138 15.660 5.106 7.062 12.168 Kumulierte Wertminderungen/Abschreibungen –8.702 –526 –9.228 –3.894 –4.855 –8.749 Buchwerte 5.820 612 6.431 1.211 2.208 3.419 W ertminderungen Der Firmenwert wird zu jedem Stichtag einem Wertminderungstest unterzogen, wobei die einzelne Liegenschaft die zahlungsmittelgenerierende Einheit darstellt. Da aufgrund der spezifischen Charakteristik der angesetzten Firmenwerte der erzielbare Betrag der zahlungsmittelgenerierenden Einheit nicht ohne die Berücksichtigung der für die einzelnen Liegenschaften erwarteten Ertragsteuerbelastungen ermittelt werden kann, enthält der Buchwert der zahlungsmittelgenerierenden Einheit neben dem zurechenbaren Firmenwert auch die den einzelnen Liegenschaften direkt zurechenbaren latenten Ertragsteuern. Die Ermittlung des erzielbaren Betrages für die zahlungsmittelgenerierende Einheit erfolgt auf Basis des Nutzungswerts. Dieser wird aus dem beizulegenden Zeitwert der Liegenschaften abgeleitet, welcher überwiegend durch externe Bewertungsgutachten ermittelt wird. Die Ermittlung des Barwerts der Ertragsteuerzahlungen erfolgt unter Anwendung der jeweiligen Nach-Steuer-Rendite (bei der Bewertung der Immobilie angenommenen Rendite abzüglich des Steuereffekts im jeweiligen Land) auf die erwarteten Ertragsteuerzahlungen. Beim Wertminderungstest wird basierend auf Erfahrungswerten eine durchschnittliche Restbehaltedauer der Immobilien in der CA Immo Gruppe zum 31.12.2021 von 1 Jahr unterstellt. Aufgrund des Näherrückens des Endes der Behaltedauer und der damit verbundenen Verkürzung des Abzinsungszeitraumes ist in den Folgejahren mit weiteren Wertminderungen des Firmenwertes in Höhe des verminderten Barwertvorteils zu rechnen. Die folgende Sensitivitätsanalyse zeigt die Auswirkungen von Veränderungen der für den Wertminderungstest wesentlichen Parameter auf die Wertminderung des Firmenwerts. KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 60 2021 Firmenwertänderung in Tsd. € Änderung der Yield (in % der Ausgangsyield) +5% +5% +10% +10% Änderung der Marktmiete –5% –10% –5% –10% Auswirkung auf das Periodenergebnis –30,2 –45,4 –43,1 –57,6 2020 Firmenwertänderung in Tsd. € Änderung der Yield (in % der Ausgangsyield) +5% +5% +10% +10% Änderung der Marktmiete –5% –10% –5% –10% Auswirkung auf das Periodenergebnis –58,9 –91,0 –91,2 –122,7 Immaterielle V ermögenswerte Der Firmenwert entspricht jenem Betrag, um den der beizulegende Zeitwert der übertragenen Gegenleistung (i.d.R. der Kaufpreis für den erworbenen Geschäftsbetrieb) und (soweit vorhanden) der für die nicht beherrschenden Anteile angesetzte Betrag den beizulegenden Zeitwert der identifizierbaren Vermögenswerte und Schulden einschließlich damit zusammenhängender latenter Steuern übersteigt. Er repräsentiert dabei im Wesentlichen jenen Vorteil, der sich aus der oftmals erst weit in der Zukunft liegenden Fälligkeit der übernommenen passiven latenten Steuern ergibt. Der Firmenwert wird nicht planmäßig abgeschrieben, sondern zu jedem Stichtag auf Wertminderung geprüft. Eine etwaige Wertminderung steht in direktem Zusammenhang mit der Reduktion des beizulegenden Zeitwertes der Immobilien bzw. mit Steuersatzänderungen im Land der zahlungsmittelgenerierenden Einheit. Für den Wertminderungstest werden im Wesentlichen Parameter herangezogen, welche im Rahmen der Immobilienbewertung von externen Gutachtern festgestellt wurden. Andere immaterielle Vermögenswerte betreffen vor allem Software und werden zu Anschaffungskosten abzüglich linearer Abschreibungen und Wertminderungen angesetzt. Bei der Ermittlung der Abschreibungssätze wurde für Software eine Nutzungsdauer von 2 bis 5 Jahren angenommen. Die CA Immo Gruppe nimmt das Wahlrecht des IFRS 16 in Anspruch und setzt keine Nutzungsrechte für Software an. Cloud-Software Lösungen werden aufgrund fehlender Kontrolle über die Software nicht aktiviert und die Kosten dafür über die Vertragslaufzeit im Aufwand erfasst. Betriebs- und Geschäftsausstattung Der Wertansatz der Betriebs- und Geschäftsausstattung erfolgt nach der Anschaffungskosten-Methode, d.h. mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten vermindert um planmäßige Abschreibungen und Wertminderungen. Der Wertansatz der Nutzungsrechte an Betriebs- und Geschäftsausstattung erfolgt nach der Anschaffungskosten-Methode, d.h. mit dem Barwert der Leasingzahlungen (Leasingverbindlichkeit), vermindert um planmäßige Abschreibungen und Wertminderungen. Die planmäßige Abschreibung der Betriebs- und Geschäftsausstattung erfolgt linear über die erwartete Nutzungsdauer, die 2 bis 15 Jahre beträgt. Die planmäßige Abschreibung der Nutzungsrechte an Betriebs- und Geschäftsausstattung erfolgt linear über die erwartete Mietdauer. Diese wird aufgrund der zugrundeliegenden Verträge jeweils individuell festgelegt. KONZERNABSCHLUSS 1 61 3.4. Anteile an Gemeinschaftsunternehmen Tsd. € 31.12.2021 31.12.2020 Eggarten 41.285 41.395 Mainz 13.621 13.866 Übrige 894 2.367 Beteiligungen an Gemeinschaftsunternehmen 55.800 57.629 Zur CA Immo Gruppe gehören folgende wesentliche Gemeinschaftsunternehmen: Name Projekt Partner Gesellschaftsanteil CA Immo Gruppe (Vorjahr) Sitz Region/Land Investment Art Investment Aggregation Anzahl Gesellschaften (Vorjahr) Eggarten Büschl Unternehmensgruppe vertreten durch Park Immobilien Projekt Eggarten Holding GmbH & Co. KG 50% (50%) München Deutschland Entwicklung Summe Gesellschaften 2 (2) Mainz Mainzer Stadtwerke AG 50,1% (50,1%) Mainz Deutschland Entwicklung Summe Gesellschaften 2 (3) Das Joint Venture „Eggarten“ plant die Entwicklung und den Verkauf von Grundstücken in München. Das Joint Venture „Mainz“ plant die Erschließung, Entwicklung und den Verkauf von Grundstücken im Mainzer Zollhafen. Alle Gemeinschaftsunternehmen haben den Stichtag 31.12. und sind nicht börsennotiert. Mit Ausnahme vom Joint Venture Mainz (Ergebnisanteil zwischen 50% und 30%), entspricht der gehaltene Eigentumsanteil dem Anteil an der Ergebnisverteilung. Die Abschlüsse der Gemeinschaftsunternehmen werden gemäß den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden der CA Immo Gruppe erstellt und unter Anwendung der Equity-Methode in den Konzernabschluss einbezogen. Gemeinschaftsunternehmen werden in der CA Immo Gruppe aus strategischen Gründen eingegangen und werden als eigenständige Beteiligungsunternehmen strukturiert. Teilweise betreffen diese gemeinsamen Vereinbarungen Gruppen von eigenständigen Beteiligungsunternehmen (Summe) oder einzelne Beteiligungsunternehmen (Einzelgesellschaften). Die Struktur hängt von den strategischen Hintergründen wie z.B. Entwicklung von Immobilien, Finanzierung bzw. Investitionsvolumen ab. Zum 31.12.2021 gibt es, wie im Vorjahr, keine nicht angesetzten Verluste aus Gemeinschaftsunternehmen. Es bestehen keine, nicht bilanzierten, vertraglichen Verpflichtungen der CA Immo Gruppe zum Erwerb oder zur Veräußerung von Anteilen an Gemeinschaftsunternehmen oder von Vermögenswerten in Gemeinschaftsunternehmen. Die dargestellten Informationen der Gemeinschaftsunternehmen beinhalten keinerlei Konsolidierung innerhalb der CA Immo Gruppe. KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 62 Folgende Tabelle zeigt die Anteile an wesentlichen Beteiligungen an Gemeinschaftsunternehmen: Tsd. € 2021 2020 Eggarten Mainz Eggarten Mainz Mieterlöse 47 2.150 48 1.689 Abschreibungen und Wertänderungen –5 –75 –5 –152 Finanzierungsaufwand –141 –123 –124 –1.218 Ertragsteuern 128 –2.778 0 –389 Ergebnis der Periode –319 20.970 –372 10.278 Summe sonstiges Ergebnis 0 0 0 0 Summe Gesamtergebnis der Periode –319 20.970 –372 10.278 Langfristiges Vermögen 172 1.262 49 2.540 Sonstiges kurzfristiges Vermögen 93.418 107.934 91.991 99.014 Liquide Mittel 185 792 115 851 Summe Vermögen 93.776 109.989 92.154 102.404 Sonstige langfristige Schulden 0 41.084 0 41.610 Verzinsliche Verbindlichkeiten 10.287 147 9.151 31 Langfristige Schulden 10.287 41.231 9.151 41.640 Sonstige kurzfristige Schulden 888 24.607 181 23.986 Verzinsliche Verbindlichkeiten 5 13 5 13 Kurzfristige Schulden 893 24.620 186 23.999 Eigenkapital 82.595 44.138 82.817 36.766 Anteiliges Eigenkapital 1.1. 41.395 18.386 41.581 17.477 Anteiliges Jahresergebnis nach Gesellschaftsanteilen –159 10.479 –186 5.133 Erhaltene Dividenden 0 –6.743 0 –4.224 Anteiliges Eigenkapital 31.12. 41.236 22.122 41.395 18.386 Zwischengewinneliminierung, sonstige Konsolidierungseffekte und Anpassung an Ergebnisanteil 49 –8.501 0 –4.520 Buchwert Anteile an Gemeinschaftsunternehmen 31.12. 41.285 13.621 41.395 13.866 KONZERNABSCHLUSS 1 63 Folgende Tabelle zeigt die Anteile an nicht wesentlichen Beteiligungen an Gemeinschaftsunternehmen: Tsd. € 2021 2020 Anteiliges Eigenkapital 1.1. –650 8.578 Anteiliges Jahresergebnis –2.720 –1.050 Kapitalerhöhungen 105 208 Kapitalherabsetzungen –18 –5.064 Erhaltene Dividenden –899 –3.299 Anteiliges Eigenkapital 31.12. –4.182 –628 Zwischengewinneliminierung und sonstige Konsolidierungseffekte 1.651 –60 Übergangskonsolidierungen 0 –22 Wertberichtigung Ausleihungen und Forderungen 3.425 3.076 Buchwert Anteile an Gemeinschaftsunternehmen 31.12. 894 2.367 3.5. Übrige V ermögenswerte Tsd. € 31.12.2021 31.12.2020 Sonstiges Finanzvermögen 50.194 45.470 Langfristige Forderungen und sonstige Vermögenswerte 38.377 15.258 88.571 60.728 Tsd. € Anschaffungskosten inkl. erfolgswirksam erfasste Zinsen 31.12.2021 Kumulierte Wertänderung 31.12.2021 Buchwert 31.12.2021 Erfolgswirksame Wertänderung 2021 Ausleihungen an Gemeinschaftsunternehmen 15.107 –3.425 11.682 –349 Darlehen und Forderungen 15.107 –3.425 11.682 –349 Übrige Beteiligungen 30.540 1.853 32.393 –1.682 Übrige Beteiligungen 30.540 1.853 32.393 –1.682 Zinsswaps 0 5.052 5.052 5.052 Zinsfloors 726 341 1.067 –615 Derivative Finanzinstrumente 726 5.393 6.119 4.437 Summe sonstiges Finanzvermögen 46.373 3.821 50.194 2.406 KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 64 Tsd. € Anschaffungs- kosten inkl. erfolgswirksam erfasste Zinsen 31.12.2020 Kumulierte Wertänderung 31.12.2020 Buchwert 31.12.2020 Erfolgswirksame Wertänderung 2020 Ausleihungen an Gemeinschaftsunternehmen 12.002 –3.076 8.926 –772 Darlehen und Forderungen 12.002 –3.076 8.926 –772 Übrige Beteiligungen 31.326 3.535 34.861 –5.595 Übrige Beteiligungen 31.326 3.535 34.861 –5.595 Zinsfloors 726 956 1.682 535 Derivative Finanzinstrumente 726 956 1.682 535 Summe sonstiges Finanzvermögen 44.054 1.415 45.470 –5.832 D ie übrigen Beteiligungen beinhalten im Wesentlichen eine Minderheitsbeteiligung in Deutschland. Tsd. € Übrige Beteiligungen Stand 1.1.2020 41.406 Bewertung (GuV) –5.595 Ausschüttungen/Kapitalrückzahlungen –950 Stand 31.12.2020 = 1.1.2021 34.861 Bewertung (GuV) –1.682 Ausschüttungen/Kapitalrückzahlungen –469 Abgänge –317 Stand 31.12.2021 32.393 D er beizulegende Zeitwert von übrigen Beteiligungen entspricht Stufe 3 der Bemessungshierarchie gemäß IFRS 13. Hierarchie der beizulegenden Zeitwerte Bemessungshierarchie gemäß IFRS 13 31.12.2021 31.12.2020 Tsd. € Stufe 2 Stufe 3 Summe Stufe 2 Stufe 3 Summe Derivative Finanzinstrumente FVtPL 6.119 0 6.119 1.682 0 1.682 Übrige Beteiligungen FVtPL 0 32.393 32.393 0 34.861 34.861 Finanzielle Vermögenswerte nach Kategorien 6.119 32.393 38.513 1.682 34.861 36.544 Umgliederung en zwischen den Stufen fanden in 2021 und 2020 nicht statt. KONZERNABSCHLUSS 1 65 Langfristige Forderungen und sonstige Vermögenswerte Tsd. € 31.12.2021 31.12.2020 Liquide Mittel mit Verfügungsbeschränkungen 34.274 11.708 Sonstige Forderungen gegenüber Gemeinschaftsunternehmen 1.351 1.137 Forderungen aus Liegenschafts- und Beteiligungsverkäufen 64 61 Sonstige Forderungen und Vermögenswerte 2.687 2.353 Langfristige Forderungen und sonstige Vermögenswerte 38.377 15.258 Ausleihu ngen Vom Unternehmen gewährte Ausleihungen an Gemeinschaftsunternehmen werden der Kategorie „AC – amortised cost“ (fortgeführte Anschaffungskosten) zugeordnet. Der Wertansatz entspricht zum Zeitpunkt des Zugangs dem beizulegenden Zeitwert. Die Folgebewertung erfolgt zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Anwendung der Effektivzinsmethode und Berücksichtigung von allfälligen Wertminderungen gem. IFRS 9. Grundsätzlich bewertet die CA Immo Gruppe Ausleihungen an Gemeinschaftsunternehmen gemeinsam mit dem Eigenkapitalanteil an diesen Gesellschaften, weil die Ausleihungen als Teil der Nettoinvestition betrachtet werden. Sofern das Eigenkapital der nach der Equity-Methode bilanzierten Gesellschaften negativ wird, werden die als Teil der Nettoinvestition betrachteten Ausleihungen im Ausmaß des noch nicht erfassten weiteren Verlusts abgewertet. Übrige Beteiligungen Anteile an Gesellschaften, die aufgrund fehlender Beherrschungsmöglichkeit nicht konsolidiert werden und die auch keinen maßgeblichen Einfluss auf diese Gesellschaften vermitteln, sind der Kategorie „FVtPL – fair value through profit or loss“ (erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert) zugeordnet. Die Bewertung bei Erwerb dieser Anteile erfolgt mit dem beizulegenden Zeitwert. Spätere Wertänderungen werden erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung im Posten „Ergebnis aus Finanzinvestitionen“ erfasst. Soweit kein auf einem aktiven Markt notierter Preis vorliegt, wird der beizulegende Zeitwert durch eine interne Wertermittlung, welche bei Immobilienobjektgesellschaften überwiegend auf externen Gutachten für das gehaltene Immobilienvermögen basiert, fortgeschrieben. Langfristige Forderungen Forderungen aus Leistungen, sonstige Forderungen und sonstige finanzielle Vermögenswerte sind originäre Finanzinstrumente, die nicht in einem aktiven Markt notieren und nicht zum Verkauf bestimmt sind. Sie werden der Bewertungskategorie „AC – amortised cost“ (fortgeführte Anschaffungskosten) zugeordnet. Der erstmalige Ansatz erfolgt zum beizulegenden Zeitwert und in der Folge zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Verwendung der Effektivzinsmethode sowie unter Abzug von erwarteten Kreditverlusten. Forderungen aus dem Verkauf von Immobilienvermögen mit einem Zahlungsziel größer als ein Jahr werden zum jeweiligen Bilanzstichtag mit ihrem Barwert als langfristige Forderungen ausgewiesen. Liquide Mittel mit Verfügungsbeschränkungen über 12 Monaten Bei einer längeren Verfügungsbeschränkung von liquiden Mitteln über 12 Monaten erfolgt ein Ausweis im Posten „Übrige Vermögenswerte“. Die erwarteten Kreditverluste bei liquiden Mitteln werden in Höhe der Ausfallswahrscheinlichkeiten der jeweiligen Finanzinstitute erfasst. KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 66 KAPITEL 4: KURZFRISTIGES VERMÖGEN 4.1. Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte und Schulden Zum 31.12.2021 wurde eine Veräußerungsgruppe mit einer Büroimmobilie in Ungarn mit einem beizulegenden Zeitwert von 30.339 Tsd. € (31.12.2020: 0 Tsd. €) als zur Veräußerung gehalten klassifiziert. Zudem wurden drei Immobilien in Deutschland mit einem beizulegenden Zeitwert von 44.078 Tsd. € (31.12.2020: 0 Tsd. €) als zur Veräußerung gehalten klassifziert. Für diese Vermögenswerte bzw. Veräußerungsgruppe wurde durch die entsprechenden Gremien der CA Immo Gruppe eine Veräußerung beschlossen sowie längstens bis zur Erstellung des Konzernabschlusses zum 31.12.2021 ein Kaufvertrag abgeschlossen. Zur Veräußerung gehaltene einzelne Vermögenswerte Tsd. € 31.12.2021 31.12.2020 Deutschland - Bestandsimmobilien 38.020 0 Deutschland - Immobilien in Entwicklung 6.058 0 Osteuropa Kernregion - Bestandsimmobilien 30.339 0 Osteuropa übrige Regionen - Bestandsimmobilien 0 33.894 Zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen 74.417 33.894 Osteuropa Kernregion - Bestandsimmobilien 1.780 0 Zur Veräußerung gehaltenes sonstiges Vermögen 1.780 0 Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte und Vermögenswerte in Veräußerungsgruppen 76.197 33.894 Die Neubewertung betrifft mit 0 Tsd. € (2020: 0 Tsd. €) Immobilienvermögen nach der Reklassifizierung als zur Veräußerung gehaltene Immobilien. Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte und Schulden Tsd. € 31.12.2021 31.12.2020 Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte 30.339 33.894 Forderungen und sonstige Vermögenswerte 137 111 Liquide Mittel 1.643 3.086 Als zur Veräußerung gehaltene klassifizierte Vermögenswerte 32.119 37.092 Rückstellungen 160 43 Verzinsliche Verbindlichkeiten 0 1.604 Sonstige Verbindlichkeiten 767 0 Passive latente Steuern 1.430 0 Schulden in Veräußerungsgruppen 2.357 1.647 Nettovermögen/-schulden in Veräußerungsgruppen 29.762 35.445 V on den als IFRS 5 klassifizierten Immobilien sind 15.819 Tsd. € (31.12.2020: 0 Tsd. €) als Besicherung für Kreditverbindlichkeiten hypothekarisch belastet. KONZERNABSCHLUSS 1 67 Tsd. € IFRS 5 Immobilien Stand 1.1.2020 0 Umgliederung IFRS 5 33.894 Stand 31.12.2020 = 1.1.2021 33.894 Abgänge –33.894 Umgliederung IFRS 5 74.417 Stand 31.12.2021 74.417 D er beizulegende Zeitwert von zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten entspricht Stufe 3 der Bemessungshierarchie gemäß IFRS 13. Klassifizierung als „zur Veräußerung gehalten“ Langfristige Vermögenswerte und Veräußerungsgruppen werden als „zur Veräußerung gehalten“ klassifiziert, wenn der zugehörige Buchwert voraussichtlich durch ein Veräußerungsgeschäft und nicht durch fortgesetzte Nutzung realisiert wird. Dies ist dann der Fall, wenn die entsprechenden langfristigen Vermögenswerte und Veräußerungsgruppen in ihrer gegenwärtigen Beschaffenheit für einen sofortigen Verkauf verfügbar sind und eine Veräußerung höchstwahrscheinlich ist. Dabei ist Voraussetzung, dass der Veräußerungsvorgang voraussichtlich innerhalb eines Jahres nach einer solchen Klassifizierung abgeschlossenen wird. Veräußerungsgruppen umfassen Vermögenswerte, die im Rahmen einer einheitlichen Transaktion veräußert werden sollen, und die dazugehörigen Schulden, die im Rahmen dieser Transaktion ebenfalls übertragen werden sollen. Langfristige Vermögenswerte und Veräußerungsgruppen, die als zur Veräußerung gehalten eingestuft werden, werden prinzipiell zum niedrigeren Wert aus Buchwert und beizulegendem Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten angesetzt. Davon ausgenommen sind als Finanzinvestition gehaltene Immobilien, die weiterhin nach dem Modell des beizulegenden Zeitwertes bewertet werden, verzinsliche Verbindlichkeiten, die weiterhin zu fortgeführten Anschaffungskosten bilanziert werden, sowie Ertragsteuern, die gemäß IAS 12 bewertet werden und finanzielle Vermögenswerte, die gemäß IFRS 9 bilanziert werden. 4.2. Zum Handel bestimmte Immobilien 31.12.2021 31.12.2020 Tsd. € Anschaffungs- /Herstellungs- kosten Kumulierte Wertminderungen Buchwerte Anschaffungs- /Herstellungs- kosten Kumulierte Wertminderungen Buchwerte Zu Anschaffungs-/Herstellungskosten bewertet 82.956 0 82.956 33.042 0 33.042 Zum Nettoveräußerungswert bewertet 9.694 –5.484 4.210 7.288 –5.130 2.158 Summe zum Handel bestimmte Immobilien 92.650 –5.484 87.166 40.330 –5.130 35.200 D ie Erhöhung der Anschaffungs-/Herstellungskosten in 2021 resultiert im Wesentlichen aus der Aktivierung von städtebaulichen Verpflichtungen. Der beizulegende Zeitwert der zu Anschaffungs-/Herstellungskosten bilanzierten zum Handel bestimmten Immobilien beträgt 169.788 Tsd. € (31.12.2020: 113.724 Tsd. €) und entspricht Stufe 3 der Bemessungshierarchie. KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 68 Für 15.824 Tsd. € (31.12.2020: 31.441 Tsd. €) der zum Handel bestimmten Immobilien mit einem Marktwert von 37.371 Tsd. € (31.12.2020: 104.856 Tsd. €) wird eine Realisierung nach mehr als 12 Monaten erwartet. Dies sind 9 Liegenschaften (31.12.2020: 13 Liegenschaften) in Deutschland und betreffen im Wesentlichen Grundstücksreserven in München. Klassifizierung als „zum Handel bestimmt“ Immobilienvermögen wird als „zum Handel bestimmt“ ausgewiesen, wenn die entsprechende Liegenschaft zum Verkauf im normalen Geschäftsbetrieb vorgesehen ist oder deren konkrete Entwicklung aufgrund der Absicht eines späteren Verkaufs im Rahmen des normalen Geschäftsbetriebs begonnen wurde (oder ein entsprechendes Forward-Sale- Agreement geschlossen wurde). Wertansatz Die Bewertung der zum Handel bestimmten Immobilien erfolgt mit dem niedrigeren Wert aus Anschaffungs- oder Herstellungskosten und Nettoveräußerungswert zum jeweiligen Bilanzstichtag. 4.3. Forderungen und sonstige Vermögenswerte Tsd. € Buchwert 31.12.2021 Buchwert 31.12.2020 Forderungen aus Vermietung und Dienstleistungen 16.736 19.220 Forderungen aus Immobilienhandel und Bauleistungen (zeitraumbezogene Realisierung) 280 18.618 Forderungen aus Liegenschafts- und Beteiligungsver-/ankäufen 4.446 60.164 Forderungen gegenüber Gemeinschaftsunternehmen 5.931 6.060 Liquide Mittel mit Verfügungsbeschränkungen 5.918 10.306 Übrige Forderungen 8.772 6.962 Forderungen und sonstige finanzielle Vermögenswerte 42.084 121.330 Übrige Forderungen gegenüber Finanzämtern 9.519 11.786 Sonstige nicht finanzielle Forderungen 4.124 3.259 Sonstige nicht-finanzielle Vermögenswerte 13.643 15.045 Forderungen und sonstige Vermögenswerte 55.727 136.375 Der Buchwert der Forderungen und sonstigen Vermögenswerte ergibt sich auf Basis der Nominale und Wertberichtigungen wie folgt: Tsd. € Nominale Erwartete Kreditverluste Buchwert Nominale Erwartete Kreditverluste Buchwert 31.12.2021 31.12.2021 31.12.2021 31.12.2020 31.12.2020 31.12.2020 Forderungen und sonstige finanzielle Vermögenswerte 51.211 –9.127 42.084 130.292 –8.962 121.330 Sonstige nicht-finanzielle Vermögenswerte 13.643 0 13.643 15.045 0 15.045 Forderungen und sonstige Vermögenswerte 64.853 –9.127 55.727 145.337 –8.962 136.375 W KONZERNABSCHLUSS 1 69 Die Entwicklung der erwarteten Kreditverluste der Forderungen und sonstigen Vermögenswerte stellt sich wie folgt dar: Tsd. € 2021 2020 Stand 1.1. –8.962 –4.852 Zuführung (Aufwendungen für Wertberichtigungen) –3.451 –6.177 Verbrauch 652 399 Auflösung 2.662 1.556 Umgliederung IFRS 5 0 37 Währungsumrechnungsdifferenz –28 74 Stand 31.12. –9.127 –8.962 D ie folgende Tabelle zeigt das Risikoprofil der Forderungen und sonstigen finanziellen Vermögenswerte basierend auf deren Fälligkeiten: Fälligkeiten Forderungen und sonstige finanzielle Vermögenswerte 2021 2020 Tsd. € Nicht fällig 34.101 108.965 Überfällig <31 Tage 2.512 4.358 Überfällig 31-90 Tage 454 1.924 Überfällig >90 Tage 5.017 6.083 Überfällig gesamt 7.983 12.365 Summe 42.084 121.330 Die Veränderungen in den Vertragsvermögenswerten und Vertragsverbindlichkeiten stellen sich wie folgt dar: 31.12.2021 31.12.2020 Tsd. € Forderungen Vertrags- vermögenswerte Vertrags- verbindlichkeiten Forderungen Vertrags- vermögenswerte Vertrags- verbindlichkeiten Stand am 1.1. 18.618 0 0 17.342 0 0 Erhöhung aufgrund Veränderung des Fertigstellungsgrads 0 0 0 0 42.860 0 Umbuchung zwischen Vertragsvermögenswerten und Forderungen 0 0 0 42.860 –42.860 0 Erhaltene Zahlungen –17.845 0 0 –42.106 0 0 Nachträgliche Änderungen / Kaufpreisreduktion –748 Zinsen Finanzierungskomponente 255 0 0 523 0 0 Stand am 31.12. 280 0 0 18.618 0 0 KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 70 Für bestehende Verträge zum 31.12.2021 betragen die zukünftig erwarteten zeitraumbezogenen Erlöse aus Immobilienhandel und Bauleistungen 0 Tsd. € (31.12.2020: 0 Tsd. €). Forderungen und sonstige finanzielle Vermögenswerte Forderungen aus Leistungen, sonstige Forderungen und sonstige finanzielle Vermögenswerte sind originäre Finanzinstrumente, die nicht in einem aktiven Markt notieren und nicht zum Verkauf bestimmt sind. Sie werden der Bewertungskategorie „AC – amortised cost“ (fortgeführte Anschaffungskosten) zugeordnet. Der erstmalige Ansatz erfolgt zum beizulegenden Zeitwert und in der Folge zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Verwendung der Effektivzinsmethode sowie unter Abzug von erwarteten Kreditverlusten. Ein erwarteter Kreditverlust bei Forderungen wird in Abhängigkeit des Mahnstandes, der Außenstandsdauer und des Zahlungsverhaltens des jeweiligen Schuldners unter Berücksichtigung der erhaltenen Sicherheiten gebildet. Dabei kommt das vereinfachte Wertminderungsmodell des IFRS 9 für Leasingforderungen zur Anwendung, sodass die erwarteten Kreditverluste für die gesamte Restlaufzeit des Instruments erfasst werden. Sofern eine Forderung tatsächlich uneinbringlich geworden ist, wird sie ausgebucht. Nachträgliche Zahlungseingänge von bereits ausgebuchten Forderungen werden erfolgswirksam erfasst. Die CA Immo Gruppe beschränkt das Kreditrisiko vor allem durch Sicherheiten wie Kautionen, Bankgarantien oder ähnlichen Sicherstellungen. Derzeit gibt es folgende Risikokategorien: Stufe Beschreibung Erwarteter Kreditverlust 1 (geringes Risiko) Geringes Ausfallsrisiko; zeitgerechte Zahlungen der Vertragspartei 12 Monats-Kreditverlust 2 (erhöhtes Risiko oder vereinfachtes Verfahren) Überfällige Forderungen und aufgrund der Anwendung des vereinfachten Verfahrens fallen in diese Kategorie alle Leasingforderungen. über die Laufzeit erwartete Kreditverluste 3 (hohes Risiko aufgrund Zahlungsverzug) Bonitätsbeeinträchtigungen wie dauerhaft ausbleibende Zahlungen, Konkurs oder Insolvenzverfahren über die Laufzeit erwartete Kreditverluste 4 (Ausbuchung) Keine erwarteten Zahlungseingänge. Vollständige Abschreibung. Bei finalem Ausfall erfolgt die Ausbuchung. Die CA Immo Gruppe setzt aus Vereinfachungsgründen die erwarteten Kreditverluste auf Basis der Überfälligkeiten und erwarteten Insolvenzquoten je Land an (für Stufe 2 bzw. Stufe 3). Für geringe Risiken (Stufe 1) werden auf Basis der erwarteten Restlaufzeit (max. 12 Monate) die erwarteten Kreditverluste basierend auf beispielsweise CDS- Ausfallsquoten bzw. erwartete Kreditverluste erfasst. Liquide Mittel mit Verfügungsbeschränkungen Liquide Mittel mit einer Verfügungsbeschränkung von mehr als 3 Monaten aber weniger als 12 Monaten werden im Posten „Forderungen und sonstige Vermögenswerte“ ausgewiesen. Sonstige nicht-finanzielle Vermögenswerte Sonstige nicht-finanzielle Vermögenswerte umfassen im Wesentlichen geleistete Anzahlungen, abgegrenzte unfertige Leistungen, Forderungen gegenüber Finanzämtern, vorausbezahlte Aufwendungen und Vertragsvermögenswerte (gem. IFRS 15). Die Bewertung erfolgt zu Anschaffungskosten abzüglich Wertminderungen bzw. bei Vertragsvermögenswerten abzüglich erwarteter Kreditverluste. Erfolgt eine zeitraumbezogene Umsatzrealisierung eines Bauprojekts (z.B. bei Eigentumswohnungen) anhand des Fertigstellungsgrads, sind gemäß IFRS 15 vertragliche Vermögenswerte bzw. vertragliche Verbindlichkeiten zu erfassen. Der Ausweis dieser Posten erfolgt saldiert mit den korrespondierenden erhaltenen Anzahlungen im Falle eines KONZERNABSCHLUSS 1 71 Vermögenswerts unter dem Posten „Forderungen und sonstige Vermögenswerte“ und im Falle einer Verbindlichkeit unter dem Posten „Sonstige Verbindlichkeiten“. 4.4. Liquide Mittel Tsd. € 31.12.2021 31.12.2020 Guthaben bei Kreditinstituten 633.130 922.346 Guthaben bei Kreditinstituten mit Verfügungsbeschränkung 0 13.116 Kassenbestand 18 20 Fonds der liquiden Mittel 633.148 935.482 Erwartete Kreditverluste bei liquiden Mitteln –31 –619 Liquide Mittel (Bilanz) 633.117 934.863 Liquide Mittel umfassen Bargeld, jederzeit verfügbare Guthaben bei Kreditinstituten sowie Festgelder mit einer ursprünglichen Laufzeit von maximal drei Monaten. Darüber hinaus enthält dieser Posten Guthaben bei Kreditinstituten, die einer Verfügungsbeschränkung von maximal drei Monaten unterliegen und auf die die CA Immo Gruppe nur eingeschränkten Zugriff hat. Sie dienen der Besicherung der laufenden Kreditrückzahlungen (Tilgung und Zinsen) oder betreffen Mittel für laufende Investitionen in Entwicklungsprojekte. Die erwarteten Kreditverluste bei liquiden Mitteln werden in Höhe der Ausfallswahrscheinlichkeiten der jeweiligen Finanzinstitute erfasst. Dabei wird zur Berechnung der erwarteten Kreditverluste eine Restlaufzeit der Finanzinstrumente herangezogen, die die CA Immo Gruppe erwartungsgemäß benötigt, um liquide Mittel zu anderen Finanzinstituten zu transferieren. KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 72 KAPITEL 5: EIGENKAPITAL UND FINANZIERUNG 5.1. Eigenkapital Als Grundkapital wird das voll eingezahlte Nominalkapital der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft mit 774.229.017,02 € (31.12.2020: 718.336.602,72 €) ausgewiesen. Es ist zerlegt in 106.496.422 Stück (31.12.2020: 98.808.332) Inhaberaktien sowie 4 nennwertlose Namensaktien mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von je 7,27 €. Die Namensaktien werden von der SOF-11 Klimt CAI S.à r.l., Luxemburg, eine von Starwood Capital Group verwaltete Gesellschaft, gehalten und berechtigen zur Nominierung von je einem Aufsichtsrat. Aktuell besteht der Aufsichtsrat aus fünf von der Hauptversammlung gewählten sowie zwei mittels Namensaktien entsendeten Kapitalvertretern und vier Arbeitnehmervertretern. Aufgrund der Change-of-Control-Klausel der Wandelschuldverschreibung, die durch das Angebot der SOF-11 Klimt CAI S.à r.l. ausgelöst wurde, haben fast alle Inhaber der Wandelanleihe ihr Wandlungsrecht ausgeübt. Die Wandlungsrechte wurden per 30.4.2021 bzw. per 13.9.2021 durch bedingtes Kapital und teilweise durch die Ausgabe von neuen Aktien bedient. Insgesamt erhöhte sich das Grundkapital im Berichtsjahr von 718.336.602,72 € um 55.892.414,30 € auf 774.229.017,02 € und verteilt sich auf vier Namensaktien und 106.496.422 Stück auf den Inhaber lautende Stammaktien. Die verbleibenden ausstehenden Wandelschuldverschreibungen im Nennbetrag von 100 Tsd. € wurden in bar zurückgezahlt. Per 31.12.2021 hielt die CA Immobilien Anlagen AG insgesamt 5.780.037 eigene Aktien (31.12.2020: 5.780.037 eigene Aktien). Bei einer Gesamtzahl von 106.496.426 (31.12.2020: 98.808.336) Stück ausgegebenen stimmberechtigten Aktien entspricht dies rund 5,4% (31.12.2020: 5,8%) der stimmberechtigten Aktien. Die im Einzelabschluss der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft ausgewiesene gebundene Kapitalrücklage beträgt 998.959 Tsd. € (31.12.2020: 854.842 Tsd. €). Eine Gewinnausschüttung kann höchstens bis zum Betrag des im Einzelabschluss nach österreichischem Unternehmensgesetzbuch (UGB) ausgewiesenen Bilanzgewinnes abzüglich gesetzlich bestehender Ausschüttungssperren der Muttergesellschaft erfolgen. Im Mai 2021 wurde gemäß Beschluss der 34. ordentlichen Hauptversammlung eine Dividende von 1,00 € (2020: 1,00 €) je dividendenberechtigter Aktie, somit insgesamt 100.645 Tsd. € (2020: 93.028 Tsd. €), an die Aktionäre ausgeschüttet. Mit Schreiben vom 3.11.20 21 beantragte die Mehrheitsaktionärin SOF-11 Klimt CAI S.à r.l, Luxembourg, die Einberufung einer außerord entlichen H auptversammlung, die über Sonderdividenden von in Summe 5,00 € je dividendenberechtigter Aktie beschließe n soll. Gemäß Beschluss der außerordentlichen Hauptversammlung vom 30.11.2021 erfolgt die Ausschüttung der Sonderdividenden in zwei Tranchen von je 2,50 € je dividendenberechtigter Aktie. Die erste Tranche wurde am 15.12.2021 ausbezahlt; die zweite Tranche wurde am 15.3.2022 beza hlt. Der zum 31.12.2021 ausgewiesene Bilanzgewinn der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft in Höhe von 440.139 Tsd. € (31.12.2020: 897.605 Tsd. €) unterliegt in Höhe der aktiven latenten Steuer von 665 Tsd. € einer Ausschüttungssperre (31.12.2020: keine Ausschüttungssperre). Der Vorstand der CA Immo AG schlägt vor, vom ausgewiesenen Bilanzgewinn zum 31.12.2021 in Höhe von 440.139 Tsd. € keine Dividende an die Aktionäre auszuschütten. Der Bilanzgewinn in Höhe von 440.139 Tsd. € soll auf neue Rechnung vorgetragen werden. Der Gewinnverwendungsvorschlag reflektiert die aktuelle Einschätzung des Vorstands und Aufsichtsrats. Hintergrund dieser Entscheidung ist neben dem aktuellen geopolitischen Umfeld und der gestiegenen Unsicherheit und Volatilität an den Märkten die Tatsache, dass nach der Zahlung der 1. Tranche am 15.12.2021 in Höhe von 2,50 € je Aktie am 15.3.2022 auch die 2. Tranche der in der außerordentlichen Hauptversammlung am 30.11.2021 beschlossenen Sonderdividende von 2,50 € je Aktie an die Aktionäre ausgeschüttet wurde. Zum Stichtag 31.12.2021 besteht ein nicht ausgenütztes genehmigtes Kapital in Höhe von 350.069.852,74 €, das bis längstens 18.9.2023 in Anspruch genommen werden kann, sowie ein bedingtes Kapital in Höhe von 143.667.319,09 € zur Bedienung von Wandelschuldverschreibungen, die zukünftig auf Grundlage der Ermächtigung der Hauptversammlung vom 9.5.2018 ausgegeben werden (bedingtes Kapital 2018). KONZERNABSCHLUSS 1 73 5.2. Verzinsliche Verbindlichkeiten 31.12.2021 31.12.2020 Tsd. € kurzfristig langfristig Summe kurzfristig langfristig Summe Wandelschuldverschreibung 0 0 0 362 193.846 194.207 Unternehmensanleihen 158.144 1.278.841 1.436.985 123.983 1.418.027 1.542.011 Anleihen 158.144 1.278.841 1.436.985 124.345 1.611.873 1.736.218 Kredite 235.946 871.227 1.107.173 77.309 968.660 1.045.969 Leasingverbindlichkeiten 3.320 36.466 39.786 3.647 41.627 45.275 Übrige verzinsliche Verbindlichkeiten 239.265 907.693 1.146.959 80.956 1.010.288 1.091.244 397.409 2.186.534 2.583.943 205.301 2.622.161 2.827.462 Die Wandelschuldverschreibung wurde in 2021 mit einem Nominale von 199.900 Tsd. € in Aktien gewandelt. Die verbleibenden 100 Tsd. € Nominale wurden in bar zurückgezahlt. Die Vertragswährung der Kreditverbindlichkeiten und Anleihen ist zu 100% der Euro (31.12.2020: 100% in EUR). Anleihen 31.12.2021 Nominale in Tsd. € Buchwerte exkl. Zinsen in Tsd. € Zins- abgrenzung in Tsd. € Nominal- zinssatz Effektiv- zinssatz Begebung Rückzahlung Anleihe 2015-2022 142.411 142.397 3.412 2,75% 2,83% 17.2.2015 17.2.2022 Anleihe 2016-2023 116.621 116.506 2.794 2,75% 2,84% 17.2.2016 17.2.2023 Anleihe 2017-2024 175.000 174.490 2.814 1,88% 2,02% 22.2.2017 22.2.2024 Anleihe 2018-2026 150.000 147.882 2.148 1,88% 2,24% 26.9.2018 26.3.2026 Anleihe 2020-2027 500.000 494.280 3.955 0,88% 1,11% 5.2.2020 5.2.2027 Anleihe 2020-2025 350.000 345.682 623 1,00% 1,34% 27.10.2020 27.10.2025 Gesamt 1.434.032 1.421.238 15.747 31.12.2020 Nominale in Tsd. € Buchwerte exkl. Zinsen in Tsd. € Zins- abgrenzung in Tsd. € Nominal- zinssatz Effektiv- zinssatz Begebung Rückzahlung Wandelschuld- verschreibung 200.000 193.846 362 0,75% 2,57% 4.10.2017 4.4.2025 Anleihe 2015-2022 142.411 142.290 3.381 2,75% 2,83% 17.2.2015 17.2.2022 Anleihe 2016-2023 116.621 116.399 2.780 2,75% 2,84% 17.2.2016 17.2.2023 Anleihe 2016-2021 107.450 107.360 941 1,88% 2,03% 12.7.2016 12.7.2021 Anleihe 2017-2024 175.000 174.244 2.791 1,88% 2,02% 22.2.2017 22.2.2024 Anleihe 2018-2026 150.000 147.365 2.152 1,88% 2,24% 26.9.2018 26.3.2026 Anleihe 2020-2027 500.000 493.166 3.957 0,88% 1,11% 5.2.2020 5.2.2027 Anleihe 2020-2025 350.000 344.562 623 1,00% 1,34% 27.10.2020 27.10.2025 Gesamt 1.741.482 1.719.233 16.985 KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 74 Die Unternehmensanleihen unterliegen sogenannten Financial Covenants. Dabei handelt es sich im Wesentlichen um Kennzahlen wie Verschuldungsgrad (Loan-to-Value Ratios) und Zinsdeckung. Die Mittelverwendung der Anleihe 2020- 2025 (Green Bond) ist an die im Green Bond Framework definierten Allokationsvorschriften gebunden. Zum 31.12.2021 liegen keine Brüche (31.12.2020: keine Brüche) der Financial Covenants vor. Übrige verzinsliche Verbindlichkeiten Die Konditionen der übrigen verzinslichen Verbindlichkeiten stellen sich zum 31.12.2021 bzw. 31.12.2020 wie folgt dar: 31.12.2021 Art der Finanzierung und Währung Effektivverzinsung per 31.12.2021 in % Zinsen variabel/fix/hedged Fälligkeit Nominale in Tsd. € Buchwert in Tsd. € Beizulegender Zeitwert der Verbindlichkeit in Tsd. € Kredite 0,70%-1,58% variabel 6/2022 - 3/2032 262.583 260.129 260.129 Kredite 0,90%-1,73% hedged 6/2024 - 12/2032 565.425 561.926 561.926 Kredite 0,70%-3,95% fix 12/2022 - 6/2030 285.300 285.117 286.787 Kredite gesamt 1.113.308 1.107.173 1.108.842 Leasingverbindlichkeiten (IAS 40) 0,14%-6,94% fix 3/2022-8/2104 84.562 33.858 Leasingverbindlichkeiten (sonstige) 0,06%-3,87% fix 1/2022-12/2025 6.123 5.928 1.203.993 1.146.959 1.108.842 31.12.2020 Art der Finanzierung und Währung Effektivverzinsung per 31.12.2020 in % Zinsen variabel/fix/hedged Fälligkeit Nominale in Tsd. € Buchwert in Tsd. € Beizulegender Zeitwert der Verbindlichkeit in Tsd. € Kredite 0,70%-1,85% variabel 3/2021 - 3/2032 182.718 180.196 180.196 Kredite 0,90%-2,64% hedged 12/2021 - 12/2032 580.363 575.487 575.487 Kredite 0,70%-3,95% fix 12/2022 - 6/2030 290.840 290.286 299.288 Kredite gesamt 1.053.921 1.045.969 1.054.971 Leasingverbindlichkeiten (IAS 40) 0,81%-6,94% fix 3/2021-8/2104 96.510 37.911 Leasingverbindlichkeiten (sonstige) 0,41%-3,87% fix 1/2021-12/2025 7.665 7.364 1.158.096 1.091.244 1.054.971 Für die variabel verzinsten Kredite existieren zusätzliche Zinsderivate mit einem Nominale von 9.635 Tsd. € (31.12.2020: 9.978 Tsd. €), um Auswirkungen von Zinsänderungen zu reduzieren. Die Bankfinanzierungen in der CA Immo Gruppe unterliegen sogenannten Financial Covenants. Dies sind bei Bestandsimmobilien in der Regel LTV (Loan to Value, d.h. Verhältnis zwischen Darlehenshöhe und dem aktuellen beizulegenden Zeitwert des Objekts), ISCR (Interest Service Coverage Ratio, d.h. Verhältnis von Mieterträgen zu Zinsaufwendungen einer Periode) und DSCR (Debt Service Coverage Ratio, d.h. Verhältnis von Mieteinnahmen zum KONZERNABSCHLUSS 1 75 Schuldendienst einer Periode) bzw. bei Projektfinanzierungen LTC (Loan to Cost, d.h. Verhältnis zwischen Darlehenshöhe und den Gesamtkosten des Projekts) und ISCR (Interest Service Coverage Ratio, d.h. Verhältnis von geplanten künftigen Mieteinnahmen zum Zinsaufwand einer Periode). Übrige verzinsliche Verbindlichkeiten, bei denen zum Stichtag vertragliche Bedingungen (Financial Covenants) nicht erfüllt wurden und diese Verletzung der Vertragsbedingungen dem Kreditgeber die prinzipielle Möglichkeit einer vorzeitigen Kündigung bieten, werden unabhängig von der vertraglich vorgesehenen Restlaufzeit unter den kurzfristigen verzinslichen Verbindlichkeiten ausgewiesen. Dies gilt ungeachtet vom Verhandlungsstand mit den Banken bezüglich einer Weiterführung bzw. Änderung der Kreditverträge. Zum 31.12.2021 betraf dies keine Kredite (31.12.2020: keine Kredite). Verzinsliche Verbindlichkeiten werden der Kategorie „AC – amortised cost“ (fortgeführte Anschaffungskosten) zugeordnet und bei Zuzählung in Höhe des tatsächlich zugeflossenen Betrages abzüglich Transaktionskosten bzw. bei Leasingverbindlichkeiten als Barwert künftiger Leasingzahlungen angesetzt. Ein Unterschied zwischen dem erhaltenen Betrag und dem Rückzahlungsbetrag bzw. zwischen dem Barwert und dem Nominale der Leasingverbindlichkeiten wird über die Laufzeit der Finanzierung nach der Effektivzinsmethode verteilt und im Finanzierungsaufwand erfasst. Bei Vorliegen der Voraussetzungen gemäß IAS 23 werden Fremdkapitalkosten als Bestandteil der Herstellungskosten aktiviert. Bei einer Wandelschuldverschreibung ist prinzipiell eine Trennung des Finanzinstruments in eine Eigenkapitalkomponente und eine Fremdkapitalkomponente erforderlich. Die Wandelanleihe enthielt aufgrund der Barausgleichsoption der CA Immo AG ein trennungspflichtiges eingebettetes Derivat. Eingebettete Derivate sind grundsätzlich gesondert vom Basisvertrag zu bilanzieren und zu bewerten, wenn ihre wirtschaftlichen Merkmale und Risiken nicht eng mit jenen des Basisvertrags verbunden sind, sie auch eigenständig die Definition eines Derivats erfüllen würden und das Gesamtinstrument nicht erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet wird. Die Fremdkapitalkomponente entspricht beim erstmaligen Ansatz dem beizulegenden Zeitwert einer ähnlichen Verbindlichkeit, die keine Option zur Umwandlung in Eigenkapitalinstrumente enthält. Direkt zurechenbare Transaktionskosten werden der Fremdkapitalkomponente zugeschlagen. Im Rahmen der Folgebewertung werden die Verbindlichkeiten aus Wandelschuldverschreibungen der Kategorie „AC – amortised cost“ (fortgeführte Anschaffungskosten) zugeordnet und unter Verwendung der Effektivzinsmethode bewertet. Wird die Änderung von Vertragsbedingungen bei Verbindlichkeiten wie eine Tilgung (d.h. die im Vertrag genannten Verpflichtungen sind aufgehoben bzw. der 10% Barwerttest wird nicht eingehalten) bilanziert, so sind alle angefallenen Aufwendungen und Gebühren als Teil des Gewinns- oder Verlusts aus der Tilgung zu erfassen. Wird dieser Austausch oder die Änderung nicht wie eine Tilgung erfasst, so führt eine Kreditmodifikation zu einer Anpassung des Buchwerts der Verbindlichkeit. Die Barwertänderung durch die Kreditmodifikation ist erfolgswirksam zu erfassen und über die Restlaufzeit mittels Effektivzinsmethode entsprechend zu amortisieren. KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 76 5.3. Sonstige Verbindlichkeiten Tsd. € 31.12.2021 31.12.2020 kurzfristig langfristig Summe kurzfristig langfristig Summe Beizulegender Zeitwert Derivatgeschäfte 0 20.960 20.960 235 84.975 85.210 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 19.815 5.494 25.309 17.722 6.501 24.224 Verbindlichkeiten gegenüber Gemeinschaftsunternehmen 123 0 123 1.445 0 1.445 Kautionen 5.883 10.495 16.379 4.812 11.863 16.675 Offene Kaufpreise 564 340 904 941 347 1.288 Betriebskostenabrechnungen 2.401 0 2.401 2.294 0 2.294 Übrige 257.904 10.598 268.501 8.027 9.108 17.134 Finanzielle Verbindlichkeiten 286.690 26.927 313.617 35.241 27.819 63.060 Betriebliche Steuern 4.672 0 4.672 4.089 0 4.089 Erhaltene Anzahlungen 9.331 300 9.631 3.540 283 3.823 Im Voraus erhaltene Mieten und sonstige nicht finanzielle Verbindlichkeiten 4.854 2.127 6.982 3.827 425 4.252 Nicht-finanzielle Verbindlichkeiten 18.857 2.427 21.284 11.456 708 12.164 Summe sonstige Verbindlichkeiten 305.547 50.314 355.861 46.932 113.503 160.434 In der außerordentlichen Hauptversammlung vom 30.11.2021 wurde die Ausschüttung der Sonderdividenden in zwei Tranchen beschlossen. Die erste Tranche wurde am 15.12.2021 ausbezahlt; die zweite Tranche ist am 15.3.2022 fällig und zum 31.12.2021 in den übrigen Verbindlichkeiten ausgewiesen. Finanzielle Verbindlichkeiten Finanzielle Verbindlichkeiten wie jene aus Lieferungen und Leistungen werden der Kategorie „AC – amortised cost“ (fortgeführte Anschaffungskosten) zugeordnet und im Zeitpunkt des Zuganges zum beizulegenden Zeitwert, danach zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet. Bei kurzfristigen sonstigen finanziellen Verbindlichkeiten entspricht der beizulegende Zeitwert regelmäßig der geschätzten Summe aller künftigen Auszahlungen. Langfristige sonstige finanzielle Verbindlichkeiten werden im Zugangszeitpunkt mit ihrem beizulegenden Zeitwert erfasst und mit einem frist- und risikogerechten Marktzinssatz aufgezinst. Nicht-finanzielle Verbindlichkeiten Nicht-finanzielle Verbindlichkeiten betreffen Verbindlichkeiten gegenüber Finanzämtern bzw. Sozialversicherungsträgern, erhaltene Mietvorauszahlungen bzw. Anzahlungen, erhaltene Dividendenvorauszahlungen sowie Vertragsverbindlichkeiten (gem. IFRS 15). Sie werden im Zugangszeitpunkt mit jenem Betrag angesetzt, der dem voraussichtlichen Ressourcenabfluss bzw. den Anschaffungskosten (vereinnahmten Betrag) entspricht. Bei der Folgebewertung werden Wertänderungen (inkl. Aufzinsungen) erfolgswirksam erfasst. Erfolgt eine zeitraumbezogene Umsatzrealisierung eines Bauprojekts (z.B. bei Eigentumswohnungen) anhand des Fertigstellungsgrads, sind gemäß IFRS 15 vertragliche Vermögenswerte bzw. vertragliche Verbindlichkeiten zu erfassen. Der Ausweis dieser Posten erfolgt saldiert mit den korrespondierenden erhaltenen Anzahlungen im Falle eines Vermögenswerts unter dem Posten „Forderungen und sonstige Vermögenswerte“ und im Falle einer Verbindlichkeit unter dem Posten „Sonstige nicht-finanzielle Verbindlichkeiten“. KONZERNABSCHLUSS 1 77 5.4. Schulden in Veräußerungsgruppen Wir verweisen auf die Darstellung und Erläuterungen in Kapitel 4.1. „Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte und Schulden“. KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 78 KAPITEL 6: RÜCKSTELLUNGEN 6.1. Rückstellungen Tsd. € Dienst- nehmer Bauleistungen Nachlaufende Kosten verkaufter Immobilien Sonstige Summe Stand 1.1.2021 17.694 42.619 43.911 47.434 151.658 Verbrauch –10.266 –39.581 –9.507 –34.584 –93.938 Auflösung –926 –2.030 –2.847 –3.259 –9.062 Neubildung 13.980 82.897 3.243 14.828 114.949 Abgang durch Entkonsolidierung 0 0 0 –61 –61 Umgliederung zu IFRS 5 0 –57 0 –151 –208 Aufzinsung 34 0 1 0 35 Währungsumrechnungsdifferenz 12 249 0 22 284 Stand 31.12.2021 20.529 84.098 34.802 24.229 163.657 davon kurzfristig 13.054 65.951 10.099 24.228 113.333 davon langfristig 7.474 18.146 24.703 0 50.323 D ie sonstigen Rückstellungen umfassen im Wesentlichen Rückstellungen für Dienstleistungen (Abschlussprüfung, Steuer- und Rechtsberatung), Grund- und Gebäudesteuern, Grunderwerbsteuern, Betriebskosten der Immobilien, Gewährleistungen und Zinsen im Zusammenhang mit Steuerprüfungen. Rückstellungen werden angesetzt, wenn für die CA Immo Gruppe eine rechtliche oder tatsächliche Verpflichtung gegenüber einem Dritten aufgrund eines vergangenen Ereignisses vorliegt und es wahrscheinlich ist, dass diese Verpflichtung zu einem Mittelabfluss führen wird. Insbesondere bei Rückstellungen für Bauleistungen und nachlaufende Kosten verkaufter Immobilien ist es erforderlich, dass beispielsweise Schätzungen zum Leistungsfortschritt eines Bauprojekts, qualitative Beurteilungen von Leistungen von Lieferanten, Preisrisiken oder zur konkreten Erfüllung bzw. zum Umfang einer Verpflichtung, vorgenommen werden. Diese Rückstellungen werden mit jenem Wert angesetzt, der zum Zeitpunkt der Erstellung des Konzernabschlusses nach bester Schätzung ermittelt werden kann. Unterscheidet sich der auf Basis eines marktüblichen Zinssatzes ermittelte Barwert der Rückstellung wesentlich vom Nominalwert, wird der Barwert der Verpflichtung angesetzt. Rückstellungen für Dienstnehmer Die Rückstellungen für Dienstnehmer betreffen im Wesentlichen Prämien in Höhe von 15.267 Tsd. € (31.12.2020: 11.819 Tsd. €), die Nettoposition der Pensionsverpflichtungen abzüglich Planvermögen in Höhe von 2.584 Tsd. € (31.12.2020: 3.166 Tsd. €), den Barwert der langfristigen Verpflichtungen für Abfertigungen in Höhe von 396 Tsd. € (31.12.2020: 505 Tsd. €), sowie noch nicht konsumierten Urlaub in Höhe von 1.616 Tsd. € (31.12.2020: 1.446 Tsd. €). Die Rückstellung für Prämien enthält neben Bonusrückstellungen auch Rückstellungen für das LTI (Long Term Incentive)-Programm. Der langfristige Teil der LTI Rückstellung beträgt 1.428 Tsd. € (31.12.2020: 600 Tsd. €), der kurzfristige Teil 364 Tsd. € (31.12.2020: 195 Tsd. €). KONZERNABSCHLUSS 1 79 Der Barwert der Verpflichtungen für Abfertigungszahlungen hat sich wie folgt entwickelt: Tsd. € 2021 2020 Barwert der Verpflichtungen am 1.1. 505 336 Verbrauch Rückstellung –202 0 Laufender Dienstzeitaufwand 67 178 Zinsaufwand 2 –1 Neubewertung 23 –8 Barwert der Verpflichtungen am 31.12. 396 505 D ie erfahrungsbedingten Berichtigungen des Barwertes der Verpflichtung, hinsichtlich der Änderungen von Schätzungen der Fluktuationsraten, Frühverrentungs- oder Sterblichkeitsquoten, sind unwesentlich. Nettoposition Pensionsverpflichtungen abzüglich Planvermögen Die CA Immo Gruppe hat für leistungsorientierte Altersvorsorgepläne in Deutschland eine Rückdeckungsversicherung abgeschlossen, die die Voraussetzung für die Darstellung als Planvermögen erfüllt. Zum Bilanzstichtag übersteigt der Barwert dieser Pensionsverpflichtungen das Planvermögen, sodass die Nettoposition in den Rückstellungen gezeigt wird. Tsd. € 31.12.2021 31.12.2020 Barwert der Verpflichtung –9.514 –10.166 Beizulegender Zeitwert des Planvermögens 6.930 7.001 In der Bilanz erfasste Nettoposition –2.584 –3.166 Finanzielle Berichtigungen des Barwertes der Verpflichtung 477 –120 Erfahrungsbedingte Berichtigungen des beizulegenden Zeitwertes der Verpflichtung –33 –36 D ie Entwicklung der Pensionsverpflichtung und des Planvermögens stellt sich folgendermaßen dar: Tsd. € 2021 2020 Verpflichtungsumfang am 1.1. –10.166 –10.124 Laufende Zahlung 258 196 Zinsaufwand –49 –82 Neubewertung 444 –156 Verpflichtungsumfang am 31.12. –9.514 –10.166 Planvermögen am 1.1. 7.001 7.083 Erwartete Erträge aus dem Planvermögen 34 57 Neubewertung 171 67 Laufende Zahlung –275 –207 Planvermögen am 31.12. 6.930 7.001 KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 80 In der Gewinn- und Verlustrechnung wurde folgender Ertrag/Aufwand erfasst: Tsd. € 2021 2020 Zinsaufwand –49 –82 Erwartete Erträge aus dem Planvermögen 34 57 Pensionsaufwand –15 –25 Im sonstigen Ergebnis wurden folgende Wertänderungen vor Steuern erfasst: Tsd. € 2021 2020 Neubewertung der Pensionsverpflichtung 444 –156 Neubewertung des Planvermögen 171 67 IAS 19 Rücklage 615 –89 D ie Sensitivitätsanalyse hinsichtlich der finanzmathematischen Annahme stellt sich wie folgt dar: 2021 Tsd. € –0,25% +0,25% Zinssatzänderung um 0,25 Prozentpunkte –394 371 Rententrendänderung um 0,25 Prozentpunkte 326 –342 2020 Tsd. € – 0,25% + 0,25% Zinssatzänderung um 0,25 Prozentpunkte –442 417 Rententrendänderung um 0,25 Prozentpunkte 362 –380 V erpflichtungen gegenüber Dienstnehmern Variable Vergütung Long Term Incentive (LTI) Programm Um eine hohe Identifikation mit den Unternehmenszielen zu fördern, ist für alle Mitarbeiter zusätzlich zu ihrem Fixgehalt eine variable Vergütung und somit die Partizipation am Unternehmenserfolg vorgesehen. In Anlehnung an das Vergütungssystem des Vorstands ist dafür die Erreichung der budgetierten quantitativen und qualitativen Jahresziele sowie ein positives Konzernergebnis Voraussetzung. Darüber hinaus besteht für ausgewählte Führungskräfte die Möglichkeit, an einem aktienkursbasierten Vergütungsprogramm zu partizipieren. Abweichend vom Modell für den Vorstand (Phantomaktien) war die Teilnahme an LTI-Programmen, die vor dem Geschäftsjahr 2020 starteten, freiwillig. Das bisherige Programm war revolvierend, hatte eine Laufzeit von drei Jahren je Tranche (Behaltefrist) und setzte ein Eigeninvestment (maximal 35% des Jahresfixgehalts) voraus. Das Eigeninvestment wurde jeweils mit dem Durchschnittskurs des 1. Quartals des jeweiligen Tranchenbeginnjahres bewertet. Auf Basis dieser Bewertung wurde die Anzahl der zugrundeliegenden Aktien ermittelt. Am Ende des jeweiligen dreijährigen Performance-Zeitraums wurde die Zielerreichung mittels Soll-/Ist-Vergleich definiert. Der Erfolg wurde an folgenden Kennzahlen gemessen: NAV- Wachstum, TSR (Total Shareholder Return) und FFO-Wachstum (Funds from Operations). Die Gewichtung für das NAV- Wachstum und das FFO-Wachstum lag bei jeweils 30%, jene des TSR bei 40%. Auszahlungen erfolgten in Cash. KONZERNABSCHLUSS 1 81 Das LTI-Programm wurde im Jahr 2019 überarbeitet. LTI-Programme, die ab dem Geschäftsjahr 2020 starten, sind revolvierend und sehen kein Eigeninvestment vor. Der Plan gewährt eine leistungsabhängige Vergütung in Form von virtuellen Aktien von CA Immo. Die finale Anzahl der virtuellen Aktien ermittelt sich anhand von Performancekriterien, die an die mittelfristige Ertragskraft und an die Aktienrendite anknüpfen. Der Zielbetrag des LTI wird durch den volumengewichteten durchschnittlichen Aktienkurs der CA Immo (= Schlusskurs an der Wiener Börse) über den 3-Monats Zeitraum vor dem 31.12. des jeweiligen Bonusjahres dividiert. Auf diese Weise wird die vorläufige Anzahl der virtuellen Aktien berechnet. In Abhängigkeit von der Messung der Performancekriterien am Ende der Performanceperiode von vier Jahren wird die finale Anzahl der virtuellen Aktien bestimmt. Der LTI wird in der Regel zum Stichtag 31.12. des letzten Jahres der vierjährigen Performanceperiode ermittelt. Als gleichgewichtete Performancekriterien des LTI dienen Funds From Operations („FFO“) I und Relative Total Shareholder Return („TSR“) gegen den EPRA Nareit Developed Europe ex UK Index. Jede Tranche startet mit einem auf die jeweilige Funktion der Führungskraft abgestimmten Zielwert, den man bei 100%iger Zielerreichung am Ende der Laufzeit der jeweiligen Tranche erhalten würde. Die Höhe der Zuteilung eines Performancekriteriums wird durch den Vergleich von vereinbarten Zielen mit tatsächlich erreichten Werten ermittelt und als Prozentsatz ausgedrückt. Die Zuteilung zwischen den Performanceschwellen erfolgt linear. Die finale Anzahl der virtuellen Aktien ist mit 200% der vorläufigen Anzahl der virtuellen Aktien begrenzt. Für die Auszahlung wird die finale Anzahl der virtuellen Aktien mit dem volumengewichteten Durchschnittskurs der drei letzten Monate des Performancezeitraums multipliziert. Die Auszahlung des resultierenden Betrags erfolgt in bar, wobei hierbei eine Obergrenze von 250% des Zielbetrags des LTI gilt. Die erfolgsbezogene Vergütung für den Vorstand orientiert sich an nachhaltigen operativen und qualitativen Zielen und berücksichtigt auch nicht-finanzielle Leistungskriterien. Sie ist mit 200% des Jahresbruttogehalts beschränkt. Eine Hälfte der variablen Vergütung ist als Jahresbonus an das Erreichen kurzfristiger, jährlich vom Vergütungsausschuss festgelegter Ziele gekoppelt. Die andere Hälfte orientiert sich an der Outperformance von folgenden, jährlich vom Vergütungsausschuss definierten Kennzahlen: Return on Equity (ROE), Funds from Operations (FFO) und NAV- Wachstum. Die tatsächlich ausbezahlte Bonushöhe richtet sich nach dem Zielerreichungsgrad, der aus dem Vergleich von vereinbarten und tatsächlich erreichten Werten nach Abschluss jedes Geschäftsjahres ermittelt und durch den Vergütungsausschuss festgelegt wird. Die Auszahlung der leistungsbezogenen Vergütung besteht zu 50% aus Sofortzahlungen (Short Term Incentive). Die restlichen 50% werden auf Basis des Durchschnittskurses des letzten Quartals des für die Zielerreichung relevanten Geschäftsjahres in Phantomaktien (Phantom Shares) umgewandelt. Die Auszahlung der Phantomaktien erfolgt in drei gleichen Teilen in Cash – nach zwölf, 24 (Mid Term Incentive) bzw. 36 Monaten (Long Term Incentive) zum Durchschnittskurs des letzten Quartals des dem Auszahlungsjahr vorangehenden Jahres. Bei derartigen anteilsbasierten Vergütungen, die in bar abgegolten werden, wird die entstandene Schuld in Höhe des beizulegenden Zeitwerts unter Berücksichtigung des Erdienungszeitraums als Rückstellung erfasst. Bis zur Begleichung der Schuld wird der beizulegende Zeitwert zu jedem Abschlussstichtag und am Erfüllungstag neu bestimmt. Alle Änderungen werden im jeweiligen Geschäftsjahr erfolgswirksam erfasst. Leistungsorientierte Pläne nach Beendigung von Arbeitsverhältnissen In der CA Immo Deutschland Gruppe bestehen gegenüber vier Personen Verpflichtungen aus leistungsorientierten Altersversorgungsplänen. Die Zusagen betreffen eine Anwartschaft eines bereits ausgeschiedenen Geschäftsführers sowie drei bereits laufende Leistungen. Die für leistungsorientierte Pensionsverpflichtungen abgeschlossene Rückdeckungsversicherung wird gemäß IAS 19.63 als Nettoschuld (Vermögenswert) bilanziert. Für die leistungsorientierten Verpflichtungen werden jährlich externe versicherungsmathematische Gutachten eingeholt. Die Berechnung des bilanzierten Deckungskapitals bzw. der Verpflichtung erfolgt gemäß IAS 19 nach dem Verfahren laufender Einmalprämien (Projected Unit Credit Method) unter Zugrundelegung folgender Parameter: KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 82 31.12.2021 31.12.2020 Rechnungszinssatz 0,72% 0,49% Erwartete Bezugserhöhungen 2,00% 2,00% Ansammlungszeitraum 25 Jahre 25 Jahre Erwarteter Ertrag aus Planvermögen 0,72% 0,49% Der tatsächlich erwirtschaftete Ertrag aus dem Planvermögen beträgt in 2021 0,49% (2020: 0,81%). Der Dienstzeitaufwand und der Zinsaufwand im Zusammenhang mit der Verpflichtung sowie der Zinsertrag aus dem Planvermögen werden zur Gänze im Jahr des Entstehens erfolgswirksam erfasst. Versicherungsmathematische Gewinne und Verluste aus der Verpflichtung und dem Planvermögen werden im sonstigen Ergebnis, abzüglich der entsprechenden Steuerlatenz, erfasst. Aufgrund gesetzlicher Vorschriften ist die CA Immo Gruppe verpflichtet, an vor dem 1.1.2003 in Österreich eingetretene MitarbeiterInnen im Kündigungsfall durch den Arbeitgeber oder zum Pensionsantrittszeitpunkt eine einmalige Abfertigung zu leisten. Diese ist von der Anzahl der Dienstjahre und dem bei Abfertigungsanfall maßgeblichen Bezug abhängig und beträgt zwischen zwei und zwölf Monatsbezügen. In der CA Immo Gruppe existieren auch vertragliche Abfertigungen für einzelne Mitarbeiter. Für diese leistungsorientierte Verpflichtung wird eine Rückstellung gemäß IAS 19 gebildet. Der Rechnungszinssatz für die Abfertigungsrückstellung beträgt 2021 -0,04% (2020: -0,34%). Beitragsorientierte Pläne Die CA Immo Gruppe ist gesetzlich verpflichtet, für alle nach dem 31.12.2002 in Österreich eingetretenen MitarbeiterInnen 1,53% des monatlichen Entgelts in eine Mitarbeitervorsorgekasse einzubezahlen. Darüber hinaus bestehen keine weiteren Verpflichtungen. Die Zahlungen werden als Personalaufwand erfasst und sind in den indirekten Aufwendungen enthalten. Auf Basis der Vereinbarung mit einer Pensionskasse in Österreich bzw. einer Unterstützungskasse mittelständischer Unternehmen in Deutschland besteht für Angestellte in Österreich und Deutschland ab einer gewissen Unternehmenszugehörigkeit (Österreich: 1 Jahr altersunabhängig, Deutschland: sofort sobald das 27. Lebensjahr erreicht ist) eine beitragsorientierte Pensionszusage. Die Höhe der Beitragszahlung beträgt in Österreich 2,5% und in Deutschland 2,0% des jeweiligen monatlichen Bruttogehalts. Nach Ablauf einer gewissen Zeitperiode (Österreich: 3 Jahre, Deutschland: 3 Jahre) werden die einbezahlten Beiträge unverfallbar und ab dem Pensionsantritt als monatliche Pensionszahlung ausbezahlt. KONZERNABSCHLUSS 1 83 KAPITEL 7: STEUERN 7.1. Ertragsteuern Tsd. € 2021 2020 Ertragsteuer (laufendes Jahr) –31.333 –12.258 Ertragsteuer (Vorjahre) 394 –2.984 Tatsächliche Ertragsteuer –30.939 –15.242 Veränderung der latenten Steuern –164.436 –79.099 Ertragsteuern –195.375 –94.341 Steuerquote (gesamt) 28,9% 27,1% Die tatsächlichen Ertragsteuern (laufendes Jahr) betreffen in Höhe von –25.966 Tsd. € (2020: –8.582 Tsd. €) Deutschland. Die Veränderung der Ertragsteuern (Vorjahre) resultiert vor allem aus Deutschland und betrifft im Wesentlichen Feststellungen aus Betriebsprüfungen. Im Rahmen einer Überprüfung der Steuerberechnung wurde die Zuordnung der latenten Steuern angepasst. Die Anpassungen für das Geschäftsjahr 2020 werden am Ende von Kapitel 7.1. erläutert. Die Ursachen für den Unterschied zwischen dem erwarteten Steueraufwand und dem effektiven Steueraufwand stellen sich folgendermaßen dar: KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 84 Tsd. € 2021 2020 angepasst Ergebnis vor Steuern 675.176 348.295 Erwarteter Steueraufwand (Steuersatz Österreich: 25,0%/Vorjahr 25,0%) –168.794 –87.074 Steuerlich wirksame Beteiligungsabschreibungen und -zuschreibungen 19 293 Nicht verwertbare Verlustvorträge –139 –3.792 Permanente Differenzen iZm Wandelschuldverschreibung –12.092 7.276 Steuerlich nicht absetzbare Aufwendungen und permanente Differenzen –4.249 –3.022 Abweichende Steuersätze im Ausland –16.114 –17.610 Ansatz bisher nicht angesetzter Verlustvorträge 57 2.810 Steuerfreie Erträge 543 874 Anpassung Steuern Vorjahre 1.398 –7.784 Tatsächliche Verwendung von bisher nicht angesetzten Verlustvorträgen 1.819 316 Steuerfreie Veräußerungen 943 6.478 Gewerbesteuerliche Effekte 378 309 Abwertung/Aufhebung früherer Abwertung von lat. Steueransprüchen –955 435 Bewertung von Beteiligungen an Gemeinschaftsunternehmen –9 550 Nicht steuerwirksame Kursdifferenzen 1.456 –6.059 Änderung des Steuersatzes 48 11.586 Sonstige 316 73 Effektiver Steueraufwand –195.375 –94.341 D ie Abwertung von latenten Steueransprüchen resultiert im Wesentlichen aus dem Verlust von Zinsvorträgen aufgrund der Steuerreform in Polen. Der Effekt aus der Änderung des Steuersatzes in 2020 resultierte aus der Verlegung des Geschäftssitzes von Immobiliengesellschaften in Deutschland. Die CA Immo Gruppe geht davon aus, dass die in 2022 in Österreich beschlossene Steuerreform zu einer Reduzierung der passiven latenten Steuern in Höhe von rd. 0,6 Mio. € führt. Die latenten Steuern haben sich wie folgt entwickelt: Tsd. € 2021 2020 Latente Steuern am 1.1. (netto) –531.935 –471.200 Veränderung aus Umgliederung IFRS 5 1.430 0 Veränderung aus Gesellschaftsverkäufen 1.632 15.971 Veränderung aus Erstkonsolidierung 0 2.173 Veränderungen durch Fremdwährungskursänderungen 3 –5 Im Eigenkapital erfasste Veränderungen –2.324 226 Erfolgswirksam erfasste Veränderungen –164.436 –79.099 Latente Steuern am 31.12. (netto) –695.629 –531.935 Die aktiven und passiven latenten Steuern teilen sich zum 31.12. wie folgt auf: KONZERNABSCHLUSS 1 85 Tsd. € 31.12.2020 angepasst 31.12.2021 Art Aktive latente Steuern Passive latente Steuern Netto Gewinn- und Verlust- rechnung Sonstiges Ergebnis Zugang/Abgang/ IFRS 5/Fremd- währungskurs- änderung Netto Aktive latente Steuern Passive latente Steuern Buchwertunterschiede IFRS/Steuerrecht von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien 1.248 –604.938 –603.690 –154.830 0 14.378 –744.142 2.149 –746.290 Unterschiedliche Abschreibung von selbst genutztem Immobilienvermögen und zugehörige Nutzungsrechte 603 –1.972 –1.368 438 0 0 –930 627 –1.557 Unterschiedliche Anschaffungskosten von zum Handel bestimmte Immobilien 462 –433 29 24 0 0 52 485 –433 Unterschiedliche Nutzungsdauer von Betriebs- und Geschäftsausstattung und zugehörige Nutzungsrechte 245 –200 45 –35 0 0 10 183 –174 Beteiligungen an Gemeinschaftsunternehmen 1.042 –1 1.041 –97 0 0 944 944 0 Ausleihungen, übrige Beteiligungen 0 –4.757 –4.757 1.872 0 0 –2.885 0 –2.885 Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte 0 0 0 0 0 –11.569 –11.569 0 –11.569 Bewertung von Forderungen und sonstigen Vermögenswerten 871 –18 853 –234 0 –2 616 670 –54 Bewertung von derivativen Vermögenswerten 0 –508 –508 –1.980 0 0 –2.488 0 –2.488 Fremdwährungsbewertung von liquiden Mittel 0 –128 –128 49 0 5 –73 0 –73 Bewertung von Verbindlichkeiten aus derivativen Finanzinstrumenten 8.569 0 8.569 –2.608 –2.127 0 3.833 3.833 0 Verbindlichkeiten (inkl. Leasingverbindlichkeiten) 14.515 –1.827 12.688 216 0 –1.121 11.783 12.817 –1.034 Anleihen 0 –33 –33 14 0 0 –19 0 –19 Rückstellungen 5.163 –6 5.157 –424 –196 –1 4.535 4.574 –39 Steuerliche Verlustvorträge 50.167 0 50.167 –6.839 0 –55 43.272 43.272 0 Latente Steuern vor Verrechnung und Umgliederung IFRS 5 82.885 –614.819 –531.935 –164.436 –2.324 1.635 –697.060 69.554 –766.614 Verrechnung der Steuern –78.503 78.503 0 0 –66.873 66.873 Latente Steuern vor Umgliederung IFRS 5 4.382 –536.317 –531.935 –164.436 –2.324 1.635 –697.060 2.681 –699.741 Umgliederung IFRS 5 0 0 0 0 0 1.430 1.430 0 1.430 Steueransprüche/-schulden netto 4.382 –536.317 –531.935 –164.436 –2.324 3.065 –695.629 2.681 –698.310 KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 86 In den angesetzten steuerlichen Verlustvorträgen sind aktive latente Steuern in Österreich für in Folgejahren zu verteilende Abschreibungen von Anteilen an Gesellschaften (Siebentelabschreibungen) in Höhe von 0 Tsd. € (31.12.2020: 0 Tsd. €) enthalten. Nicht angesetzte latente Steuern Nicht angesetzte latente Steuern beziehen sich im Wesentlichen auf Verlustvorträge in der CA Immo Gruppe sowie Zinsvorträge in Osteuropa und gewerbesteuerliche Verlustvorträge innerhalb der CA Immo Deutschland Gruppe. Verlustvorträge sowie Siebentelabschreibungen, für die keine latenten Steuern angesetzt wurden, verfallen wie folgt: Tsd. € 2021 2020 angepasst Im Folgejahr 5.424 1.305 Zwischen 1 - 5 Jahren 11.060 14.705 Über 5 Jahre 5.261 1.202 Unbegrenzt vortragsfähig 128.027 141.998 Gesamtsumme nicht angesetzte Verlustvorträge 149.772 159.209 darauf nicht angesetzte latente Steuern 33.222 34.031 D ie Summe der zu versteuernden temporären Differenzen in Zusammenhang mit Anteilen an österreichischen verbundenen Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen, für die gemäß IAS 12.39 keine latenten Steuern angesetzt wurden, beträgt 279.063 Tsd. € (31.12.2020: 261.033 Tsd. €). Nicht angesetzte Verlustvorträge sowie offene Siebentelabschreibungen der österreichischen Gesellschaften belaufen sich auf 103.422 Tsd. € (31.12.2020 angepasst: 100.282 Tsd. €). Davon betragen die nicht angesetzten aktiven latenten Steuern für in Folgejahren zu verteilende Abschreibungen von Anteilen an Gesellschaften (Siebentelabschreibungen) in Österreich 915 Tsd. € (31.12.2020: 1.343 €). Die Summe der temporären Differenzen in Zusammenhang mit Anteilen an ausländischen verbundenen Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen, für die gemäß IAS 12.39 keine latenten Steuern angesetzt wurden, beträgt 146.985 Tsd. € (31.12.2020: 110.466 Tsd. €). Nicht angesetzte Verlustvorträge der ausländischen Gesellschaften belaufen sich auf 46.349 Tsd. € (31.12.2020: 58.927 Tsd. €). Alle Gesellschaften unterliegen grundsätzlich sowohl hinsichtlich der laufenden Ergebnisse als auch der Veräußerungsgewinne der Ertragsteuer im jeweiligen Land. Im Zusammenhang mit der Höhe der zu bildenden Steuerrückstellungen sind wesentliche Ermessensentscheidungen zu treffen. Außerdem ist zu bestimmen, in welchem Ausmaß aktive latente Steuern anzusetzen sind. Erträge aus der Veräußerung von Beteiligungen können steuerpflichtig oder ganz oder teilweise von der Ertragsteuer befreit sein. Der Umfang der Befreiung im Einzelfall ist abhängig von der Einhaltung bestimmter Voraussetzungen und von den Regelungen des anzuwendenden Doppelbesteuerungsabkommens. Auch wenn die Absicht besteht, die Voraussetzungen zu erfüllen, werden dennoch für das Immobilienvermögen passive latente Steuern in vollem Ausmaß, unter Berücksichtigung der Initial Recognition Exemption, gemäß IAS 12 angesetzt. Der für das Geschäftsjahr ausgewiesene Ertragsteueraufwand umfasst die für die einzelnen Gesellschaften aus dem steuerpflichtigen Einkommen (laufendes und periodenfremdes) und dem im jeweiligen Land anzuwendenden Steuersatz errechnete Ertragsteuer ("tatsächliche Steuer") und die erfolgswirksame Veränderung der latenten Steuer sowie den Steuereffekt aus erfolgsneutralen Eigenkapitalbuchungen, die zu keinen temporären Differenzen führen (z.B. Steuer betreffend Emissionskosten für Kapitalerhöhungen). Die aus der Bewertung zum Stichtagskurs resultierende Veränderung der latenten Steuer wird im Ertragsteueraufwand ausgewiesen. KONZERNABSCHLUSS 1 87 In Übereinstimmung mit IAS 12 werden bei Ermittlung der latenten Steuern die temporären Unterschiede zwischen Steuerbilanz und Konzernbilanz berücksichtigt. Latente Steuern auf Verlustvorträge werden unter Berücksichtigung ihrer begrenzten bzw. unbegrenzten Vortragsfähigkeit bzw. Verrechenbarkeit und ihrer künftigen Verwendbarkeit aktiviert. Der Ansatz des latenten Steueranspruches ergibt sich einerseits aus vorliegenden Planungsrechnungen der nächsten 3 bis 5 Jahre, die in absehbarer Zeit eine Verwertung der steuerlichen Verlustvorträge zeigen, sowie andererseits aus dem Vorhandensein von ausreichenden zu versteuernden temporären Differenzen, im Wesentlichen resultierend aus dem Immobilienvermögen. Für die CA Immo Gruppe besteht in Österreich für nahezu alle Gesellschaften eine Gruppen- und Steuerumlagevereinbarung zur Bildung einer Unternehmensgruppe iSd § 9 KStG. Gruppenträger ist die CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft, Wien. In der CA Immo Deutschland Gruppe besteht bei einigen Gesellschaften eine dem deutschen Steuerrecht entsprechende ertragsteuerliche Organschaft. Organträger ist die CA Immo Deutschland GmbH, Frankfurt. Auf Grund von Ergebnisabführungsverträgen sind die Organgesellschaften verpflichtet, ihren gesamten Gewinn, das ist der ohne die Gewinnabführung entstandene Jahresüberschuss, vermindert um einen etwaigen Verlustvortrag aus dem Vorjahr unter Berücksichtigung der Bildung oder Auflösung von Rücklagen, an den Organträger abzuführen. Der Organträger ist verpflichtet, jeden während der Vertragsdauer sonst entstehenden Jahresfehlbetrag auszugleichen, soweit dieser nicht dadurch ausgeglichen wird, dass den anderen Gewinnrücklagen Beträge entnommen werden, die während der Vertragsdauer in sie eingestellt worden sind. Änderung der Darstellung Im Rahmen einer Überprüfung der Steuerberechnung wurde die Zuordnung der latenten Steuern im Zusammenhang mit der Wandelschuldverschreibung evaluiert und eine Änderung der Zuordnung von Steuern Vorjahre und bisher nicht angesetzte Verlustvorträge zu Permanente Differenzen iZm der Wandelschuldverschreibung vorgenommen. Diese Änderung der Darstellung dient dem verbesserten Ausweis der erfassten latenten Steuern im Zusammenhang mit der Wandelschuldverschreibung. Die Anpassungen betreffen die Steuerüberleitung, die latenten Steuern sowie die nicht angesetzten Verlustvorträge. Aus den Darstellungsänderungen ergeben sich keine Änderung in der Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung der CA Immo Gruppe. Folgende Posten haben sich geändert: KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 88 Tsd. € 2020 Änderung 2020 wie berichtet angepasst Ergebnis vor Steuern 348.295 0 348.295 0 Erwarteter Steueraufwand (Steuersatz Österreich: 25,0%/Vorjahr 25,0%) –87.074 0 –87.074 Steuerlich wirksame Beteiligungsabschreibungen und - zuschreibungen 293 0 293 Nicht verwertbare Verlustvorträge –3.792 0 –3.792 Permanente Differenzen i.Z.m. Wandelschuldverschreibung 0 7.276 7.276 Steuerlich nicht absetzbare Aufwendungen und permanente Differenzen –3.022 0 –3.022 Abweichende Steuersätze im Ausland –17.610 0 –17.610 Ansatz bisher nicht angesetzter Verlustvorträge 3.901 –1.091 2.810 Steuerfreie Erträge 874 0 874 Anpassung Steuern Vorjahre –1.599 –6.185 –7.784 Tatsächliche Verwendung von bisher nicht angesetzten Verlustvorträgen 316 0 316 Steuerfreie Veräußerungen 6.478 0 6.478 Gewerbesteuerliche Effekte 309 0 309 Abwertung/Aufhebung früherer Abwertung von lat. Steueransprüchen 435 0 435 Bewertung von Beteiligungen an Gemeinschaftsunternehmen 550 0 550 Nicht steuerwirksame Kursdifferenzen –6.059 0 –6.059 Änderung des Steuersatzes 11.586 0 11.586 Sonstige 73 0 73 Effektiver Steueraufwand –94.341 0 –94.341 KONZERNABSCHLUSS 1 89 Tsd. € 31.12.2020 Änderung 31.12.2020 wie berichtet angepasst Art Netto Netto Netto Buchwertunterschiede IFRS/Steuerrecht von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien –603.690 0 –603.690 Unterschiedliche Abschreibung von selbst genutztem Immobilienvermögen und zugehörige Nutzungsrechte –1.368 0 –1.368 Unterschiedliche Anschaffungskosten von zum Handel bestimmte Immobilien 29 0 29 Unterschiedliche Nutzungsdauer von Betriebs- und Geschäftsausstattung und zugehörige Nutzungsrechte 45 0 45 Beteiligungen an Gemeinschaftsunternehmen 1.041 0 1.041 Ausleihungen, übrige Beteiligungen –4.757 0 –4.757 Bewertung von Forderungen und sonstigen Vermögenswerten 853 0 853 Bewertung von derivativen Vermögenswerten –508 0 –508 Fremdwährungsbewertung von liquiden Mittel –128 0 –128 Bewertung von Verbindlichkeiten aus derivativen Finanzinstrumenten 18.831 –10.262 8.569 Verbindlichkeiten (inkl. Leasingverbindlichkeiten) 12.688 0 12.688 Anleihen –1.257 1.224 –33 Rückstellungen 5.157 0 5.157 Steuerliche Verlustvorträge 41.129 9.038 50.167 Steueransprüche/-schulden vor Verrechnung –531.935 0 –531.935 Verrechnung der Steuern 0 0 0 Steueransprüche/-schulden netto –531.935 0 –531.935 Tsd. € 2020 Änderung 2020 wie berichtet angepasst Im Folgejahr 1.305 0 1.305 Zwischen 1 - 5 Jahren 14.705 0 14.705 Über 5 Jahre 1.202 0 1.202 Unbegrenzt vortragsfähig 178.149 –36.151 141.998 Gesamtsumme nicht angesetzte Verlustvorträge 195.361 –36.151 159.209 darauf nicht angesetzte latente Steuern 43.069 –9.038 34.031 KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 90 7.2. Ertragsteuerforderungen Der Posten betrifft mit 11.795 Tsd. € (31.12.2020: 13.497 Tsd. €) die CA Immo Deutschland Gruppe und umfasst Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer für die vom Finanzamt noch nicht final veranlagten Jahre 2013 und 2020 sowie für Prüfungsfeststellungen aus abgeschlossenen Betriebsprüfungen. 7.3. Ertragsteuerverbindlichkeiten Der Posten betrifft mit 16.809 Tsd. € (31.12.2020: 13.177 Tsd. €) die CA Immo Deutschland Gruppe und umfasst Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer für die vom Finanzamt noch nicht final veranlagten Jahre 2016 und 2021 sowie für Prüfungsfeststellungen aus abgeschlossenen Betriebsprüfungen. 7.4. Steuerrisiken Für die Bildung von Steuerrückstellungen sind Schätzungen vorzunehmen. Es bestehen Unsicherheiten hinsichtlich der Auslegung komplexer Steuervorschriften und konkreten Berechnungsmodalitäten sowie der Höhe und des Zeitpunktes zu versteuernder Einkünfte. Diese Unsicherheiten und Komplexitäten können dazu führen, dass Schätzungen, auch in betragsmäßigen wesentlichen Umfang, vom tatsächlichen Steueraufwand abweichen. Dies kann auch geänderte Interpretationen von Steuerbehörden für vergangene Perioden umfassen . Für derzeit bekannte und wahrscheinliche Belastungen aufgrund laufender Betriebsprüfungen bildet die CA Immo Gruppe angemessene Rückstellungen. Bei Unsicherheiten der steuerlichen Behandlung von Geschäftsfällen ist eine Beurteilung erforderlich, ob die zuständige Steuerbehörde die Auslegung der steuerlichen Behandlung der Transaktion wahrscheinlich akzeptieren wird oder nicht. Auf Basis dieser Einschätzung erfasst die CA Immo Gruppe die steuerlichen Verpflichtungen bei Unsicherheit mit dem als am wahrscheinlichsten eingestuften Betrag. Diese Unsicherheiten und Kompexitäten können dazu führen, dass künftige Steuerzahlungen wesentlich höher oder niedriger als die derzeit als wahrscheinlich eingeschätzten und in der Bilanz angesetzten Verpflichtungen sind. Es bestehen Unsicherheiten über die mögliche rückwirkende Anwendung von nachträglichen Steueränderungen hinsichtlich abgeschlossener und mit der Finanzbehörde abgestimmter Umstrukturierungen in Osteuropa. Die CA Immo Gruppe schätzt die Wahrscheinlichkeit der tatsächlichen Belastung aufgrund der nachträglichen Änderung der steuerlichen Konsequenzen von in der Vergangenheit vorgenommener Umstrukturierungsmaßnahmen als gering ein. Wesentliche Annahmen sind auch darüber zu treffen, in wie weit abzugsfähige temporäre Differenzen und Verlustvorträge in Zukunft gegen zu versteuernde Gewinne verrechnet und damit aktive latente Steuern angesetzt werden können. Unsicherheiten bestehen dabei über die Höhe und den Zeitpunkt künftiger Einkünfte. Die CA Immo Gruppe hält einen wesentlichen Teil ihres Immobilienportfolios in Deutschland, wo zahlreiche komplexe Steuervorschriften zu beachten sind. Dazu zählen insbesondere (i) Vorschriften zur Übertragung von stillen Reserven auf andere Vermögenswerte, (ii) gesetzliche Vorgaben zur Grunderwerbsteuer/möglichem Anfall von Grunderwerbsteuer bei mittelbaren und unmittelbaren Gesellschafterwechseln bei deutschen Personen- und Kapitalgesellschaften, (iii) die steuerliche Anerkennung von Auslagerungen von Betriebsvorrichtungen oder (iv) der Abzug von Vorsteuern auf Baukosten bei Entwicklungsprojekten. Die CA Immo Gruppe unternimmt alle Anstrengungen und Schritte, um sämtliche steuerlichen Bestimmungen einzuhalten. Nichtsdestotrotz gibt es Umstände – auch außerhalb des Einflussbereichs der CA Immo Gruppe – wie z.B. Änderung der Beteiligungsstruktur , Gesetzes änderungen oder Interpretationsänderungen seitens der Steuerbehörden und Gerichte, die dazu führ en könn en, dass die zuvor genannten Steuerthemen anders als bisher behandelt werden müssen und daher Einfluss auf den Ansatz von Steuern im Konzernabschluss haben können. Es bestehen Unsicherheiten im Zusammenhang mit der steuerlichen Abzugsfähigkeit von Leistungsverrechnungen innerhalb des Konzerns. Die CA Immo Gruppe ist stets bestrebt einen fremdüblichen Preis für interne Leistungen zu verrechnen und auch ausreichende Dokumentation vorzubereiten. Darüber hinaus wird regelmäßig die Erstellung von KONZERNABSCHLUSS 1 91 Verrechnungspreisdokumentationen von externen Dienstleistern zur Einhaltung sämtlicher gesetzlicher Vorgaben beauftragt, jedoch kann die Finanzbehörde eine andere Ansicht vertreten und ihrerseits zu anderen Erkenntnissen gelangen. Dies kann für die Vergangenheit zu steuerlichen Konsequenzen der Abzugsfähigkeit von internen Leistungsverrechnungen führen, die nachträgliche Steuerzahlungen auslösen könnten. Die aktuell bestehenden Unsicherheiten werden laufend evaluiert und können dazu führen, dass Einschätzungen künftig geändert werden müssen. KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 92 KAPITEL 8: FINANZINSTRUMENTE UND RISIKOMANAGEMENT 8.1. Finanzinstrumente Finanzielle Vermögenswerte nach Kategorien Klasse Klassifizierun g gem. IFRS 9 1) Keine Finanzinstrumente Buchwert Beizulegender Zeitwert Tsd. € FVTPL FVOCI AC 31.12.2021 31.12.2021 Liquide Mittel mit Verfügungsbeschränkungen 0 0 34.274 0 34.274 34.306 Derivative Finanzinstrumente 2.095 4.025 0 0 6.119 6.119 Originäre Instrumente 0 0 15.597 188 15.785 Übrige Beteiligungen 32.393 0 0 0 32.393 32.393 Finanzielle Vermögenswerte 34.488 4.025 49.871 188 88.571 Liquide Mittel mit Verfügungsbeschränkungen 0 0 5.918 0 5.918 5.924 Übrige Forderungen und Vermögenswerte 0 0 36.165 13.643 49.808 Forderungen und sonstige Vermögenswerte 0 0 42.084 13.643 55.727 Liquide Mittel 0 0 633.117 0 633.117 34.488 4.025 725.072 13.830 777.415 1) FVTPL – fair value through profit or loss (erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet), FVOCI – fair value through other comprehensive income (erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert bewertet), AC – amortised cost (zu fortgeführten Anschaffungskosten bewerte Klasse Klassifizierun g gem. IFRS 9 1) Keine Finanzinstrumente Buchwert Beizulegender Zeitwert Tsd. € FVTPL AC 31.12.2020 31.12.2020 Liquide Mittel mit Verfügungsbeschränkungen 0 11.708 0 11.708 11.762 Derivative Finanzinstrumente 1.682 0 0 1.682 1.682 Originäre Finanzinstrumente 0 12.477 0 12.477 Übrige Beteiligungen 34.861 0 0 34.861 34.861 Finanzielle Vermögenswerte 36.544 24.184 0 60.728 Liquide Mittel mit Verfügungsbeschränkungen 0 10.306 0 10.306 10.351 Übrige Forderungen und Vermögenswerte 0 111.024 15.045 126.069 Forderungen und sonstige Vermögenswerte 0 121.330 15.045 136.375 Liquide Mittel 0 934.863 0 934.863 36.544 1.080.378 15.045 1.131.967 KONZERNABSCHLUSS 1 93 Der beizulegende Zeitwert der Forderungen und sonstigen Vermögenswerte der Kategorie „Amortised Cost“ (AC) entspricht aufgrund der täglichen bzw. kurzfristigen Fälligkeiten im Wesentlichen dem Buchwert. Die originären Finanzinstrumente sind im Wesentlichen Ausleihungen an Gemeinschaftsunternehmen, die als Teil der Nettoinvestition in die Gesellschaften betrachtet und bewertet werden (dies entspricht Stufe 3 der Bemessungshierarchie) sowie langfristige Forderungen aus Immobilienhandel und Bauleistungen. Die Bewertung von Beteiligungen der Kategorie FVTPL entspricht der Stufe 3 der Bemessungshierarchie. Finanzielle Vermögenswerte sind teilweise zur Besicherung von finanziellen Verbindlichkeiten verpfändet. Finanzielle Verbindlichkeiten nach Kategorien Klasse Klassifizierung gem. IFRS 9 1) Keine Finanz- instrumente Buchwert Beizulegender Zeitwert Tsd. € FVTPL AC 31.12.2021 31.12.2021 Anleihen 0 1.436.985 0 1.436.985 1.451.697 Kredite 0 1.107.173 0 1.107.173 1.108.842 Leasingverbindlichkeiten gemäß IFRS 16 0 39.786 0 39.786 Verzinsliche Verbindlichkeiten 0 2.583.943 0 2.583.943 Derivative Finanzinstrumente 20.960 0 0 20.960 20.960 Sonstige originäre Verbindlichkeiten 0 313.617 21.284 334.902 Sonstige Verbindlichkeiten 20.960 313.617 21.284 355.861 20.960 2.897.561 21.284 2.939.805 1) FVTPL – fair value through profit or loss (erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet), AC – amortised cost (zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet) Klasse Klassifizierung gem. IFRS 9 1) Keine Finanz- instrumente Buchwert Beizulegender Zeitwert Tsd. € FVTPL FVOCI AC 31.12.2020 31.12.2020 Wandelschuldverschreibung 0 0 194.207 0 194.207 191.695 Anleihen 0 0 1.542.011 0 1.542.011 1.590.203 Kredite 0 0 1.045.969 0 1.045.969 1.054.971 Leasingverbindlichkeiten gemäß IFRS 16 0 0 45.275 0 45.275 Verzinsliche Verbindlichkeiten 0 0 2.827.462 0 2.827.462 Derivative Finanzinstrumente 82.596 2.614 0 0 85.210 85.210 Sonstige originäre Verbindlichkeiten 0 0 63.060 12.164 75.224 Sonstige Verbindlichkeiten 82.596 2.614 63.060 12.164 160.434 82.596 2.614 2.890.522 12.164 2.987.896 D er beizulegende Zeitwert der sonstigen originären Verbindlichkeiten entspricht aufgrund der täglichen bzw. kurzfristigen Fälligkeit im Wesentlichen dem Buchwert. KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 94 8.2. Derivative Finanzinstrumente und Sicherungsgeschäfte 31.12.2021 31.12.2020 Tsd. € Nominale Beizulegende Zeitwerte Buchwert Nominale Beizulegende Zeitwerte Buchwert Zinsswaps - Vermögenswerte 335.555 5.052 5.052 0 0 0 Zinsswaps - Verbindlichkeiten 464.505 –20.960 –20.960 815.759 –44.161 –44.161 Summe Zinsswaps 800.060 –15.908 –15.908 815.759 –44.161 –44.161 Zinsfloors 42.075 1.067 1.067 42.975 1.682 1.682 Derivat Wandelschuldverschreibung 0 0 0 0 –41.049 –41.049 Summe Derivate 842.135 –14.840 –14.840 858.734 –83.528 –83.528 - davon Sicherungen (Cashflow Hedges) 225.000 4.025 4.025 225.000 –2.614 –2.614 davon freistehend (Fair Value Derivate) - Vermögenswerte 152.630 2.095 2.095 42.975 1.682 1.682 davon freistehend (Fair Value Derivate) - Verbindlichkeiten 464.505 –20.960 –20.960 590.759 –82.596 –82.596 Das Derivat der Wandelschuldverschreibung resultierte zum 31.12.2020 aus der Barausgleichsoption der Wandelschuldverschreibung durch die CA Immo AG und wurde bis zum Wandlungsstichtag zum beizulegenden Zeitwert bilanziert. Zum Bilanzstichtag waren 50,8% (31.12.2020: 55,1%) aller variabel verzinsten Kredite durch Zinsswaps in eine fixe Verzinsung (bzw. eine Bandbreite mit Ober-/Untergrenze) umgestellt. 31.12.2021 31.12.2020 Tsd. € Nominale Beizulegende Zeitwerte Buchwert Nominale Beizulegende Zeitwerte Buchwert Cashflow Hedges 225.000 4.025 4.025 225.000 –2.614 –2.614 Fair Value Derivate (freistehend) - Vermögenswerte 110.555 1.027 1.027 0 0 0 Fair Value Derivate (freistehend) - Verbindlichkeiten 464.505 –20.960 –20.960 590.759 –41.547 –41.547 Zinsswaps 800.060 –15.908 –15.908 815.759 –44.161 –44.161 Zinsfloors 42.075 1.067 1.067 42.975 1.682 1.682 Summe Zinsderivate 842.135 –14.840 –14.840 858.734 –42.479 –42.479 KONZERNABSCHLUSS 1 95 Zinsderivate Nominale Beginn Ende Fixierter Zinssatz per Referenz- zinssatz Beizulegender Zeitwert in Tsd. € in Tsd. € 31.12.2021 31.12.2021 EUR - CFH 225.000 3/2022 1/2029 –0,16% 3M-Euribor 4.025 EUR - freistehend - Vermögenswerte 110.555 5/2020-1/2021 12/2029-3/2030 0,04%-0,10% 3M-Euribor 1.027 EUR - freistehend - Verbindlichkeiten 464.505 5/2017-12/2019 6/2024-12/2032 0,33%-1,19% 3M-Euribor –20.960 Summe Zinsswaps = variabel in fix 800.060 –15.908 Zinsfloors 42.075 5/2018 5/2028 0,00% 3M-Euribor 1.067 Summe Zinsderivate 842.135 –14.840 Zinsderivate Nominale Beginn Ende Fixierter Zinssatz per Referenz- zinssatz Beizulegender Zeitwert in Tsd. € in Tsd. € 31.12.2020 31.12.2020 EUR - CFH 225.000 3/2022 1/2029 –0,16% 3M-Euribor –2.614 EUR - freistehend - Verbindlichkeiten 590.759 12/2016-5/2020 12/2021-12/2032 –0,14%-1,19% 3M-Euribor –41.547 Summe Zinsswaps = variabel in fix 815.759 –44.161 Zinsfloors 42.975 5/2018 5/2028 0,00% 3M-Euribor 1.682 Summe Zinsderivate 858.734 –42.479 Im Juli 2020 hat die CA Immo Gruppe Forward Zinsswaps (Nominale 225.000 Tsd. €, Laufzeit März 2022 – Jänner 2029) abgeschlossen. Im sonstigen Ergebnis erfasste Gewinne und Verluste (Hedging – Rücklage) Tsd. € 2021 2020 Stand 1.1. –422 0 Veränderung Bewertung Cashflow Hedges 6.641 –620 Veränderung Ineffektivität Cashflow Hedges 23 0 Ertragsteuern auf Cashflow Hedges –2.127 198 Stand am 31.12. 4.115 –422 davon Anteil Aktionäre des Mutterunternehmens 4.115 –422 KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 96 Hierarchie der beizulegenden Zeitwerte 31.12.2021 Bemessungshierarchie gemäß IFRS 13 Tsd. € Stufe 1 Stufe 2 Stufe 3 Summe Derivative Finanzinstrumente FVtPL 0 –20.960 0 –20.960 Finanzielle Verbindlichkeiten nach Kategorien 0 –20.960 0 –20.960 31.12.2020 Bemessungshierarchie gemäß IFRS 13 Tsd. € Stufe 1 Stufe 2 Stufe 3 Summe Derivative Finanzinstrumente FVtPL 0 –82.596 0 –82.596 Finanzielle Verbindlichkeiten CFH 0 –2.614 0 –2.614 Finanzielle Verbindlichkeiten nach Kategorien 0 –85.210 0 –85.210 Umgliederung en zwischen den Stufen fanden in 2021 und 2020 nicht statt. Bewertung von Zinsderivaten Die Zinsderivate werden mit dem beizulegenden Zeitwert bilanziert. Die beizulegenden Zeitwerte werden durch die Diskontierung der zukünftigen Zahlungsströme aus variablen Zahlungen auf Basis allgemein anerkannter finanzmathematischer Modelle ermittelt. Die Zinssätze für die Diskontierung der künftigen Zahlungsströme werden anhand einer am Markt beobachtbaren Zinskurve geschätzt. Für die Berechnung werden Interbank-Mittelkurse verwendet. Der beizulegende Zeitwert von Derivaten entspricht somit der Stufe 2 der Bemessungshierarchie gemäß IFRS 13. Eine Korrektur der Bewertung von Zinsderivaten aufgrund von CVA (Credit Value Adjustment) und DVA (Debt Value Adjustment) erfolgt nur, wenn diese Anpassung einen wesentlichen Umfang erreicht. Die CA Immo Gruppe schließt auch Objektfinanzierungen mit Banken ab, wo vertraglich eine Zinsuntergrenze vorgesehen ist. Dabei ist zu untersuchen, ob ein trennungspflichtiges eingebettetes Derivat vorliegt. Eine eingebettete Untergrenze auf Zinssätze eines Schuldinstruments ist eng mit dem Basisvertrag verbunden, wenn zum Zeitpunkt des Abschlusses des Vertrags die Zinsuntergrenze gleich oder unter dem herrschenden Marktzins liegt. Die CA Immo Gruppe prüft ein Vorliegen eines eingebetteten Derivats auf die erforderliche Trennung vom Basisvertrag, indem sie den vereinbarten Zins zuzüglich der Bewertung der Zinsuntergrenze mit dem Marktzins (Referenzzins zuzüglich Marge) vergleicht. Übersteigt der Marktzins (Referenzzins zuzüglich Marge) in jeder künftigen Periode den vereinbarten Zins laut Vertrag, so liegt keine Trennungspflicht des eingebetteten Derivats vor. Bisher hat die CA Immo Gruppe keine trennungspflichtigen eingebetteten Derivate in Kreditverträgen identifiziert. Bewertung des Derivats der Wandelschuldverschreibung Die Wandelanleihe wies aufgrund der Barausgleichsoption der CA Immo AG ein trennungspflichtiges eingebettetes Derivat auf. Der beizulegende Zeitwert des trennungspflichtigen eingebetteten Derivats wurde auf Basis eines allgemein anerkannten finanzmathematischen Modells (Black-Scholes) ermittelt und basierte auf am Markt beobachtbaren Parametern. Der beizulegende Zeitwert des Derivats der Wandelschuldverschreibung entsprach somit der Stufe 2 der Bemessungshierarchie gemäß IFRS 13. Derivative Finanzinstrumente Die CA Immo Gruppe verwendet derivative Finanzinstrumente wie beispielsweise Zinsswaps, Zinsfloors und Devisentermingeschäfte, um sich gegen Zins- und Wechselkursänderungsrisiken abzusichern. Die derivativen KONZERNABSCHLUSS 1 97 Finanzinstrumente werden zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses und in den Folgeperioden mit dem beizulegenden Zeitwert bewertet. Derivative Finanzinstrumente werden als finanzielle Vermögenswerte angesetzt, wenn ihr beizulegender Zeitwert positiv ist, und als finanzielle Verbindlichkeit, wenn ihr beizulegender Zeitwert negativ ist. Derivative Finanzinstrumente werden als langfristige finanzielle Vermögenswerte oder langfristige finanzielle Verbindlichkeit ausgewiesen, wenn die verbleibende Laufzeit der Instrumente mehr als zwölf Monate beträgt und nicht erwartet wird, dass sie innerhalb von zwölf Monaten realisiert oder abgewickelt werden. Die anderen derivativen Finanzinstrumente werden als kurzfristige finanzielle Vermögenswerte oder kurzfristige finanzielle Verbindlichkeiten ausgewiesen. Die Methode zur Erfassung von Gewinnen und Verlusten aus der Folgebewertung von derivativen Finanzinstrumenten ist bei der CA Immo Gruppe davon abhängig, ob die Kriterien für Cashflow Hedge Accounting (Absicherung künftiger Zahlungsströme) erfüllt werden oder nicht. Die Zinsswaps wurden als Sicherungsinstrumente in einer Cashflow Hedge Sicherungsbeziehung gemäß IFRS 9 designiert. Das besicherte Risiko resultiert dabei aus der Differenz zwischen den erwarteten zukünftigen variablen Zinsauszahlungen auf Basis des 3M-Euribor und den zukünftigen fixen Zinsen für die Baufinanzierung. Bei derivativen Finanzinstrumenten, für die die Kriterien für Cashflow Hedge Accounting erfüllt sind, ist bei einer Absicherung von Zahlungsströmen der Teil des Gewinns oder Verlusts aus dem Sicherungsinstrument, der als wirksame Absicherung bestimmt wird, im sonstigen Ergebnis zu erfassen. Ein etwaiger verbleibender Gewinn oder Verlust aus dem Sicherungsinstrument stellt eine Ineffektivität der Absicherung dar und ist erfolgswirksam zu erfassen. Die Messung der Ineffektivität dieses Sicherungsgeschäfts erfolgt mittels der Dollar-Offset-Methode. Die Teile der nicht im sonstigen Ergebnis erfassten Aufwendungen und Erträge werden aufwandswirksam als Ineffektivität unter dem Posten "Ergebnis aus Derivaten" ausgewiesen. Die Sicherungsbeziehung zwischen Sicherungsinstrument und Grundgeschäft sowie deren Effektivität wird bei Abschluss des Sicherungsgeschäftes und anschließend laufend evaluiert und dokumentiert. Ein Finanzinstrument ist gemäß IFRS 9 beim erstmaligen Ansatz zum beizulegenden Zeitwert anzusetzen. Sofern der beizulegende Zeitwert jedoch beim erstmaligen Ansatz vom Transaktionspreis abweicht und zudem nicht an einem aktiven Markt beobachtbar ist, ist gemäß IFRS 9 die Differenz abzugrenzen und darf nur in dem Umfang als ein Gewinn oder Verlust erfasst werden, in dem sie aus einer Veränderung eines Faktors (einschließlich des Zeitfaktors) entsteht, den Marktteilnehmer bei einer Preisfestlegung für den Vermögenswert oder die Schuld beachten würden. Daher hat die CA Immo für die sich aus dem erstmaligen Ansatz ergebende Differenz zwischen dem Transaktionspreis der Zinsswaps und deren beizulegendem Zeitwert einen Abgrenzungsposten gebildet, der planmäßig nach der Effektivzinsmethode über die Laufzeit ergebniswirksam aufgelöst wird. Gemäß IFRS 9 sind Derivate außerhalb von Sicherungsbeziehungen der Kategorie „FVtPL – fair value through profit or loss“ (erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert) zuzuordnen. Die Änderung des beizulegenden Zeitwertes wird dabei erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung im „Ergebnis aus Derivaten“ erfasst. Die beizulegenden Zeitwerte der Zinsswaps und Zinsfloors werden durch Diskontierung der zukünftigen Zahlungsströme aus variablen Zahlungen auf Basis allgemein anerkannter finanzmathematischer Modelle ermittelt. Die Zinssätze für die Diskontierung der künftigen Zahlungsströme werden anhand einer am Markt beobachtbaren Zinskurve geschätzt. Für die Berechnung werden Interbank-Mittelkurse verwendet. Bei einer Wandelschuldverschreibung ist prinzipiell eine Trennung des Finanzinstruments in eine Eigenkapitalkomponente und eine Fremdkapitalkomponente erforderlich. Die Wandelanleihe wies aufgrund der Barausgleichsoption der CA Immo AG ein trennungspflichtiges eingebettetes Derivat auf. Eingebettete Derivate sind grundsätzlich gesondert vom Basisvertrag zu bilanzieren und zu bewerten, wenn ihre wirtschaftlichen Merkmale und KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 98 Risiken nicht eng mit jenen des Basisvertrags verbunden sind, sie auch eigenständig die Definition eines Derivats erfüllen würden und das Gesamtinstrument nicht erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet wird. Die trennungspflichtigen eingebetteten Derivate sind der Kategorie „FVtPL – fair value through profit or loss“ (erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert) zugeordnet und werden zu jedem Bilanzstichtag ergebniswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet. Die Änderung des beizulegenden Zeitwertes wird dabei zur Gänze erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung im „Ergebnis aus Derivaten“ erfasst. 8.3. Risiken aus Finanzinstrumenten Zinsänderungsrisiko Risiken aus der Veränderung des Zinsniveaus bestehen im Wesentlichen bei langfristigen Fremdfinanzierungen und Zinsderivaten und betreffen bei variablen Zinsvereinbarungen die Höhe der künftigen Zinszahlungen und bei fixen Zinsvereinbarungen den beizulegenden Zeitwert des Finanzinstruments. Zur Reduzierung des Zinsänderungsrisikos wird ein Mix aus langfristigen Zinsbindungen und variabel verzinsten Krediten eingesetzt. Bei den variabel verzinsten Krediten werden auch derivative Finanzinstrumente (Zinsfloors und Zinsswaps) abgeschlossen, die zur Sicherung von Cashflow-Zinsänderungsrisiken aus Grundgeschäften dienen. Neben dem allgemeinen Zinsänderungsrisiko (Zinsniveau) bestehen auch Risiken aus einer allfälligen Bonitätsveränderung, die bei Anschlussfinanzierungen zu einer Erhöhung oder Verminderung von Zinsmargen führen würden. Die folgende Sensitivitätsanalyse zeigt den Einfluss des variablen Marktzinssatzes auf die im Zusammenhang mit Finanzverbindlichkeiten anfallenden Zinsaufwendungen. Dabei werden die Zinsaufwendungen dahingehend analysiert, wie sich das Periodenergebnis im Geschäftsjahr 2021 unter der Annahme von durchschnittlich um 50 und 100 Basispunkte höheren Marktzinssätzen entwickelt hätte. Die Analyse unterstellt, dass alle anderen Variablen, insbesondere Fremdwährungskurse, konstant bleiben. Aufgrund des zum Berichtszeitpunkt sehr niedrigen Zinsniveaus wurde keine Sensitivitätsanalyse in Bezug auf fallende Zinssätze durchgeführt. Tsd. € Veränderung Periodenergebnis bei einem Szenario Veränderung im sonstigen Ergebnis erfasst bei einem Szenario von 50 bps von 100 bps von 50 bps von 100 bps Erhöhung Erhöhung Erhöhung Erhöhung 31.12.2021 Variabel verzinste Verbindlichkeiten ohne Sicherungsgeschäft –1.265 –2.529 0 0 Variabel verzinste Verbindlichkeiten mit Sicherungsgeschäft (Swap) 17.169 33.691 0 0 Sonstige derivative Finanzinstrumente mit/ohne CFH Beziehung –540 –810 7.256 14.176 15.364 30.351 7.256 14.176 31.12.2020 angepasst Variabel verzinste Verbindlichkeiten ohne Sicherungsgeschäft –864 –1.727 0 0 Variabel verzinste Verbindlichkeiten mit Sicherungsgeschäft (Swap) 19.570 38.385 0 0 Sonstige derivative Finanzinstrumente mit/ohne CFH Beziehung –948 –1.399 7.525 14.690 17.758 35.258 7.525 14.690 KONZERNABSCHLUSS 1 99 Risiken des eingebetteten Derivats der Wandelschuldverschreibung Aufgrund der Ausübung des Wandlungsrechtes der Wandelschuldverschreibung in 2021 besteht zum 31.12.2021 kein Risiko mehr aus dem eingebetteten Derivat. Währungsänderungsrisiko Währungsänderungsrisiken ergeben sich aus dem Zufluss von Miet- und Umsatzerlösen und Forderungen in CZK, HUF, PLN, RON, CHF und RSD. Fremdwährungszuflüsse aus Mieten sind durch die Bindung der Mieten an EUR abgesichert, sodass insgesamt kein wesentliches Risiko besteht. Kreditrisiko Die ausgewiesenen Buchwerte aller finanziellen Vermögenswerte und die eingegangenen Haftungsverhältnisse stellen das maximale Ausfallsrisiko dar, da keine wesentlichen Aufrechnungsvereinbarungen bestehen. Die Mieter haben Kautionen in der Höhe von 16.980 Tsd. € (31.12.2020: 16.675 Tsd. €) sowie Bankgarantien in der Höhe von 58.062 Tsd. € (31.12.2020: 62.563 Tsd. €) und Konzerngarantien in Höhe von 44.216 Tsd. € (31.12.2020: 44.017 Tsd. €) hinterlegt. Das Kreditrisiko für Bestände an liquiden Mitteln wird im Rahmen interner Veranlagungsrichtlinien überwacht. Liquiditätsrisiko Das Liquiditätsrisiko besteht darin, dass finanzielle Verbindlichkeiten im Zeitpunkt der Fälligkeit nicht beglichen werden können. Ziel der Steuerung der Liquidität der CA Immo Gruppe ist die Sicherstellung von ausreichend finanziellen Mitteln zur Begleichung fälliger Verbindlichkeiten, unter Vermeidung von unnötigen Verlustpotentialen und Risiken. Kredite werden – dem Anlagehorizont für Immobilien entsprechend – überwiegend langfristig abgeschlossen. Dem Liquiditätsrisiko begegnet die CA Immo Gruppe auf mehreren Ebenen: Zum einen durch eine ausgeprägte Liquiditätsplanung und -sicherung, um Engpässen vorzubeugen. Zum anderen sicherte sich die CA Immo Gruppe im vierten Quartal 2021 eine zum Bilanzstichtag nicht ausgenutzte Finanzierungslinie (Revolving Credit Facility) in Höhe von 300 Mio. €. Bei der Fremdkapitalaufbringung setzt die CA Immo Gruppe auf in- und ausländische Banken. Aus der nachfolgenden Tabelle sind die vertraglich vereinbarten (nicht diskontierten) Zins- und Tilgungszahlungen der originären finanziellen Verbindlichkeiten sowie der derivativen Finanzinstrumente ersichtlich. KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 2 00 31.12.2021 Tsd. € Buchwert 2021 Vertragl. festgelegte Cashflows Cashflow 2022 Cashflow 2023-2026 Cashflow 2027 ff Anleihen 1.436.985 –1.508.518 –163.503 –840.641 –504.375 Kredite 1.107.173 –1.174.653 –247.256 –417.077 –510.319 Leasingverbindlichkeiten 39.786 –90.685 –3.321 –9.895 –77.469 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 25.309 –25.309 –19.815 –5.494 –1 Nicht beherrschende Anteile an Kommanditgesellschaften 5.691 –5.691 0 0 –5.691 Verbindlichkeiten gegenüber Gemeinschaftsunternehmen 123 –123 –123 0 0 Sonstige Verbindlichkeiten 282.494 –282.494 –266.752 –13.738 –2.004 Originäre finanzielle Verbindlichkeiten 2.897.561 –3.087.473 –700.770 –1.286.844 –1.099.859 Zinsderivate ohne Hedge Beziehung 20.960 –20.982 –6.439 –12.227 –2.315 Derivative finanzielle Verbindlichkeiten 20.960 –20.982 –6.439 –12.227 –2.315 2.918.520 –3.108.454 –707.209 –1.299.071 –1.102.174 Bei der Wandelschuldverschreibung war eine Trennung des Finanzinstruments in eine Fremdkapitalkomponente und in ein trennungspflichtiges eingebettetes Derivat erforderlich. Das Derivat der Wandelschuldverschreibung wies keine Cashflows auf. 31.12.2020 Tsd. € Buchwert 2020 Vertragl. festgelegte Cashflows Cashflow 2021 Cashflow 2022-2025 Cashflow 2026 ff Wandelschuldverschreibung 194.207 –206.479 –1.521 –204.958 0 Anleihen 1.542.011 –1.639.075 –130.557 –846.956 –661.563 Kredite 1.045.969 –1.108.649 –91.165 –447.680 –569.804 Leasingverbindlichkeiten 45.275 –104.175 –3.652 –11.719 –88.803 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 24.224 –24.224 –17.722 –6.498 –4 Nicht beherrschende Anteile an Kommanditgesellschaften 4.597 –4.597 0 0 –4.597 Verbindlichkeiten gegenüber Gemeinschaftsunternehmen 1.445 –1.445 –1.445 0 0 Sonstige Verbindlichkeiten 32.794 –32.794 –16.073 –14.824 –1.897 Originäre finanzielle Verbindlichkeiten 2.890.522 –3.121.439 –262.136 –1.532.635 –1.326.667 Zinsderivate in Verbindung mit Cashflow Hedges 2.614 –2.575 0 –2.455 –120 Zinsderivate ohne Hedge Beziehung 41.547 –40.945 –7.230 –24.943 –8.772 Derivat Wandelschuldverschreibung 41.049 0 0 0 0 Derivative finanzielle Verbindlichkeiten 85.210 –43.520 –7.230 –27.398 –8.892 2.975.732 –3.164.959 –269.366 –1.560.034 –1.335.559 Bei variabel verzinsten Verbindlichkeiten und Derivaten erfolgt die Ermittlung der Cashflows basierend auf den angenommenen Werten bei Zugrundelegung der Forward Rates zum jeweiligen Bilanzstichtag. KONZERNABSCHLUSS 2 01 Kapitalmanagement Ziel des Kapitalmanagements der CA Immo Gruppe ist es, sicherzustellen, dass der Konzern seine operativen und strategischen Ziele unter gleichzeitiger Optimierung der Kapitalkosten nachhaltig und im Interesse der Aktionäre und der übrigen Stakeholder bestmöglich realisieren kann. Insbesondere steht das Erreichen von einer die Kapitalkosten übersteigenden Eigenkapitalrendite im Fokus. Weiteres soll das externe Investment Grade Rating durch eine adäquate Eigenkapitalausstattung unterstützt und ausreichend Liquidität für das geplante Wachstum der nächsten Geschäftsjahre beschafft und sichergestellt werden. Die wesentlichen Parameter bei der Bestimmung der Kapitalstruktur der CA Immo Gruppe sind: 1. das generelle Verhältnis von Eigen- zu Fremdkapital und 2. innerhalb des Fremdkapitals das optimale Verhältnis zwischen mit Immobilienvermögen besichertem Fremdkapital, das auf Ebene der einzelnen Objektgesellschaften aufgenommen wird, und auf Ebene der Konzernmutter aufgenommenem unbesicherten Fremdkapital. Hinsichtlich des ersten Parameters strebt die CA Immo Gruppe eine Eigenkapitalquote von rund 45% bis 50% an. Zum 31.12.2021 lag diese bei 46,3% (31.12.2020: 45,9%). Das Verhältnis von besichertem zu unbesichertem Fremdkapital soll grundsätzlich ein ausgewogenes sein. Zum Stichtag entfiel mit 56% (31.12.2020: 61%) der höhere Anteil auf unbesicherte Unternehmensanleihen. Der verbleibende Anteil von 44% (31.12.2020: 39%) entfällt auf die Fremdfinanzierung mit besicherten Immobilienkrediten, die in der Regel direkt von einer Objektgesellschaft aufgenommen werden. Weitere für die Darstellung der Kapitalstruktur der CA Immo Gruppe maßgebliche Kennzahlen sind die Nettoverschuldung und die Gearing Ratio: Tsd. € 31.12.2021 31.12.2020 Verzinsliche Verbindlichkeiten Langfristige verzinsliche Verbindlichkeiten 2.186.534 2.622.161 Kurzfristige verzinsliche Verbindlichkeiten 397.409 205.301 Verzinsliche Vermögenswerte Liquide Mittel –633.117 –934.863 Bankguthaben mit Verfügungsbeschränkungen –4.628 –2.073 Nettoverschuldung 1.946.198 1.890.526 Eigenkapital 3.291.038 3.128.308 Gearing (Nettoverschuldung / EK) 59,1% 60,4% Bei der Berechnung des Gearings wird vereinfachend der Buchwert der liquiden Mittel berücksichtigt. Die Bankguthaben mit Verfügungsbeschränkung wurden bei der Nettoverschuldung berücksichtigt, sofern sie zur Absicherung der Tilgung von verzinslichen Verbindlichkeiten dienen. KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 2 02 KONZERNABSCHLUSS 2 03 KAPITEL 9: SONSTIGE ANGABEN 9.1. Informationen zur Geldflussrechnung Schulden Tsd. € Anhangsangabe Sonstige verzinsliche Verbindlichkeiten Leasing Verbindlichkeiten Wandelschuld- verschreibung Anleihen Stand am 1.1.2021 1.045.969 45.275 194.207 1.542.011 Veränderungen des Cashflows aus Finanzierungstätigkeiten Geldzufluss aus Darlehen 5.2. 123.844 0 0 0 Gezahlte Kosten/Geldzufluss aus der Begebung von Anleihen 5.2. 0 0 0 –20 Tilgung von Wandelschuldverschreibung 5.2. 0 0 –100 0 Tilgung von Anleihen / Geldabfluss aus dem Rückkauf von Anleihen 5.2. 0 0 –107.450 Ausschüttung an Aktionäre 5.1. 0 0 0 0 Zahlung an Gesellschafter von Anteilen im Fremdbesitz 5.1. 0 0 0 0 Tilgung von Finanzierungen inkl. Zinsderivate 5.2. –64.346 –2.938 0 0 Übrige gezahlte Zinsen 5.2. –10.578 –1.335 –751 –18.922 Gesamtveränderung des Cashflows aus der Finanzierungstätigkeit 48.921 –4.272 –851 –126.392 Gesamtveränderung aus dem Verkauf von Tochterunternehmen oder andere Geschäftsbetrieben 1. f. 0 –3.799 0 0 Auswirkungen von Wechselkursänderungen 5.2. 0 57 0 0 Änderung des beizulegenden Zeitwertes 8.1. 0 0 0 0 Wandlung von Anleihen 5.1. –194.913 Gesamte sonstige Änderungen, bezogen auf Schulden 12.283 2.525 1.557 21.366 Gesamte sonstige Änderungen, bezogen auf Eigenkapital 0 0 0 0 Stand am 31.12.2021 1.107.173 39.786 0 1.436.985 Di e gesamten sonstigen Änderungen bezogen auf Schulden resultieren im Wesentlichen aus Zinsaufwendungen laut Konzern Gewinn- und Verlustrechnung. KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 2 04 Schulden Derivate Eigenkapital Gesamt Sonstige Effekte auf Cashflow aus Finanzierungstätigkeit Derivate Vermögenswerte Derivate Schulden 0 –1.682 85.210 3.128.308 6.039.297 0 0 0 0 123.844 0 0 0 0 –20 0 0 0 0 –100 0 0 0 0 –107.450 0 0 0 –352.436 –352.436 –3 0 0 0 –3 –2.556 0 –696 0 –70.535 0 0 –6.815 0 –38.400 –2.559 0 –7.511 –352.436 –445.101 0 0 0 0 –3.799 0 0 0 0 57 0 –4.437 23.718 0 19.281 –87.270 282.183 0 2.559 0 6.812 0 47.102 0 0 0 232.984 232.984 0 –6.119 20.960 3.291.038 5.889.822 KONZERNABSCHLUSS 2 05 Schulden Tsd. € Anhangsangabe Sonstige verzinsliche Verbindlichkeiten Leasing Verbindlichkeiten Wandelschuld- verschreibung Anleihen Stand am 1.1.2020 1.067.239 40.480 190.807 798.817 Veränderungen des Cashflows aus Finanzierungstätigkeiten Geldzufluss aus Darlehen 5.2. 111.056 0 0 0 Geldzufluss aus der Begebung von Anleihen 5.2. 0 0 0 836.747 Tilgung von Anleihen 0 0 –103.380 Ausschüttung an Aktionäre 5.1. 0 0 0 0 Tilgung von Finanzierungen inkl. Zinsderivate 5.2. –61.596 –3.403 0 0 Übrige gezahlte Zinsen 5.2. –13.602 –1.267 –1.514 –13.051 Gesamtveränderung des Cashflows aus der Finanzierungstätigkeit 35.859 –4.670 –1.514 720.316 Gesamtveränderung aus dem Erwerb von Tochterunternehmen oder andere Geschäftsbetrieben 1.e. 0 9.809 0 0 Gesamtveränderung aus dem Verkauf von Tochterunternehmen oder andere Geschäftsbetrieben 1.f. –70.200 0 0 0 Auswirkungen von Wechselkursänderungen 5.2. 105 –2.114 0 0 Änderung des beizulegenden Zeitwertes 8.1. 0 0 0 0 Gesamte sonstige Änderungen, bezogen auf Schulden 12.967 1.770 4.914 22.878 Gesamte sonstige Änderungen, bezogen auf Eigenkapital 0 0 0 0 Stand am 31.12.2020 1.045.969 45.275 194.207 1.542.011 KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 2 06 Schulden Derivate Eigenkapital Gesamt Sonstige Effekte auf Cashflow aus Finanzierungstätigkeit Derivate Vermögenswerte Derivate Schulden 0 –1.148 103.960 2.967.968 5.168.123 0 0 0 0 111.056 0 0 0 0 836.747 0 0 0 0 –103.380 0 0 0 –93.028 –93.028 –159 0 –468 0 –65.626 0 0 –6.235 0 –35.668 –159 0 –6.703 –93.028 650.101 0 0 0 0 9.809 0 0 0 0 –70.200 0 0 –261 0 –2.269 0 –535 –20.274 0 –20.809 159 0 8.488 0 51.175 0 0 0 253.368 253.368 0 –1.682 85.210 3.128.308 6.039.298 KONZERNABSCHLUSS 2 07 9.2. Sonstige Verpflichtungen und ungewisse Verbindlichkeiten Haftungsverhältnisse In der CA Immo Deutschland Gruppe bestehen zum 31.12.2021 Haftungsverhältnisse aus abgeschlossenen Kaufverträgen für Kostenübernahmen von Altlasten bzw. Kriegsfolgeschäden in Höhe von 106 Tsd. € (31.12.2020: 106 Tsd. €). Des Weiteren bestehen Patronatserklärungen für ein (31.12.2020: ein) Gemeinschaftsunternehmen in Deutschland in Höhe von 2.000 Tsd. € (31.12.2020: 2.000 Tsd. €). Zur Sicherung von Darlehensverbindlichkeiten von zwei (31.12.2020: zwei) Gemeinschaftsunternehmen in Deutschland wurden Garantien, Bürgschaften sowie Schuldbeitrittserklärungen im Umfang von 10.500 Tsd. € (31.12.2020: 6.500 Tsd. €) abgegeben. Des Weiteren wurden zur Absicherung von Gewährleistungsrisiken in Deutschland Bürgschaften vereinbart, deren Haftungsrisiko sich auf einen Betrag von 20.128 Tsd. € (31.12.2020: 17.605 Tsd. €) beschränken. Im Zusammenhang mit Verkäufen bestehen marktübliche Garantien der CA Immo Gruppe zur Absicherung allfälliger Gewährleistungs- und Haftungsansprüche der Käufer, für die in angemessenem Maße bilanzielle Vorkehrungen getroffen wurden. Die tatsächliche Inanspruchnahme kann jedoch auch darüber hinausgehen . Des Weiteren bestehen Patronatserklärungen für ein (31.12.2020: zwei) Gemeinschaftsunternehmen in Österreich in Höhe von 4.700 Tsd. € (31.12.2020: 11.443 Tsd. €). Zum 31.12.2021 bestehen keine Patronatserklärungen für Gemeinschaftsunternehmen (31.12.2020: ein Gemeinschaftsunternehmen) in Osteuropa (31.12.2020: 15.699 Tsd. €). Im Zusammenhang mit einer Projektentwicklung in Osteuropa hat ein Generalunternehmer mit Schiedsklage vom 15.2.2019 beim Vienna International Arbitral Centre behauptete Ansprüche auf Zahlung von zusätzlichen Kosten, Schadenersatz, Werklohn und Zinsen von über 22,0 Mio. € klageweise geltend gemacht. Die CA Immo Gruppe geht davon aus, dass der Generalunternehmer überwiegend nicht obsiegen wird. Eine angemessene bilanzielle Versorge wurde getroffen. Im Jahr 2020 hat die CA Immo Gruppe eine Schadenersatzklage gegen die Republik Österreich und das Land Kärnten in Höhe von rd. 1,9 Mrd. € im Zusammenhang mit der Privatisierung der Bundeswohnbaugesellschaften im Jahr 2004 eingebracht. Nach einem abweisenden Erkenntnis des Bundesverwaltungsgerichts vom 22.10.2021 in Bezug auf die geltend gemachte Gerichtsgebührenbefreiung musste die CA Immo Gruppe für diese Klage rd. 25 Mio. € an rückgestellten Gerichtsgebühren in 2021 zahlen. Gegen dieses Erkenntnis hat die CA Immo Gruppe am 2.12.2021 eine Erkenntnisbeschwerde nach Art. 144 B-VG beim Verfassungsgericht eingebracht. Bankverbindlichkeiten sind durch marktübliche Sicherheiten wie z.B. Hypotheken, Verpfändungen von Mietforderungen, Bankguthaben und Gesellschaftsanteilen sowie ähnlichen Garantien besichert. Sonstige finanzielle Verpflichtungen Weiters bestehen sonstige finanzielle Verpflichtungen aus Bestellobligos im Zusammenhang mit Bautätigkeiten für Leistungen im Rahmen der Entwicklung von Liegenschaften in Österreich in Höhe von 0 Tsd. € (31.12.2020: 132 Tsd. €), in Deutschland in Höhe von 102.356 Tsd. € (31.12.2020: 159.140 Tsd. €) und in Osteuropa in Höhe von 3.891 Tsd. € (31.12.2020: 24.008 Tsd. €). Darüber hinaus bestehen in Deutschland zum 31.12.2021 sonstige finanzielle Verpflichtungen aus zukünftig aktivierbaren Baukosten aus städtebaulichen Verträgen in Höhe von 11.083 Tsd. € (31.12.2020: 13.124 Tsd. €). Ist eine zuverlässige Schätzung der Höhe der Verpflichtung nicht möglich, der Mittelabfluss aus der Verpflichtung nicht wahrscheinlich oder das Eintreten der Verpflichtung von künftigen Ereignissen abhängig, liegt eine Eventualverbindlichkeit vor. In diesem Fall unterbleibt die Bildung einer Rückstellung und es erfolgt eine Erläuterung von wesentlichen Sachverhalten. KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 2 08 9.3. Leasingverhältnisse CA Immo Gruppe als Vermieter/Leasinggeber Die von der CA Immo Gruppe als Vermieter abgeschlossenen Mietverträge werden nach IFRS als Operating-Leasing eingestuft. Diese berücksichtigen idR folgende wesentliche Vertragsbestandteile: − Bindung an EUR − Wertsicherung durch Bindung an internationale Indizes − mittel- bis langfristige Laufzeit bzw. Kündigungsverzicht Die künftigen Zahlungen für Mindestmieterlöse aus zum 31.12. laufenden befristeten oder mit Kündigungsverzicht ausgestatteten Mietverträgen setzen sich am Konzernabschlussstichtag wie folgt zusammen: Tsd. € 2021 2020 Im Folgejahr 201.833 216.435 im zweiten Jahr 172.673 182.747 im dritten Jahr 137.209 153.327 im vierten Jahr 101.234 119.837 im fünften Jahr 77.380 86.252 nach mehr als 5 Jahren 169.890 224.330 Gesamt 860.220 982.928 A lle übrigen Mietverhältnisse sind kurzfristig kündbar und in obiger Tabelle nicht enthalten. Die Mindestmieterlöse beinhalten zu vereinnahmende Nettomieten bis zum vereinbarten Vertragsende bzw. bis zum frühest möglichen Kündigungstermin des Leasingnehmers (Mieters). Gemäß IFRS 16 erfolgt die Zuordnung eines Leasinggegenstands zum Leasinggeber oder Leasingnehmer nach dem Kriterium der Zurechenbarkeit aller wesentlichen Risiken und Chancen, die mit dem Eigentum am Leasinggegenstand verbunden sind. Die Eigenschaft der CA Immo Gruppe als Vermieter von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien entspricht einem Operating Leasing, weil das wirtschaftliche Eigentum an den Objekten bei der CA Immo Gruppe verbleibt und damit die wesentlichen Risiken und Chancen nicht übertragen werden. Die CA Immo Gruppe klassifiziert Leasingverhältnisse als Operating Lease, wenn es sich bei den zugrundeliegenden Verträgen um kein Finance Lease handelt. Finance Lease liegt vor, wenn – am Ende der Laufzeit des Leasingverhältnisses dem Leasingnehmer das Eigentum an dem Vermögenswert übertragen wird; – der Leasingnehmer eine Kaufoption hat, den Vermögenswert zu einem Preis zu erwerben, der erwartungsg emäß deutlich niedriger als der zum möglichen Optionsausübungszeitpunkt beizulegende Zeitwert des Vermögenswerts ist, sodass es zu Beginn des Leasingverhältnisses hinreichend sicher ist, dass die Option ausgeübt wird; – die Laufzeit des Leasingverhältnisses umfasst den überwiegenden Teil der wirtschaftlichen Nutzungsdauer des V ermögenswerts, auch wenn das Eigentumsrecht nicht übertragen wird; – zu Beginn des Leasingverhältnisses entspricht der Barwert der Mindestleasingzahlungen im Wesentlichen mindesten s den beizulegenden Zeitwert des Leasinggegenstands; und – die Leasinggegenstände haben eine spezielle Beschaffenheit, so dass sie ohne wesentliche Veränderungen nur vom Leasingnehmer genutzt werden können. KONZERNABSCHLUSS 2 09 CA Immo Gruppe als Leasingnehmer Die von der CA Immo Gruppe abgeschlossenen Mietverträge als Leasingnehmer beziehen sich vorrangig auf gemietete Immobilien in München (bis 2022) und Frankfurt (bis 2025), gemietete Stellplätze, Software, dem Leasing von PKWs, der Anmietung von Betriebs- und Geschäftsausstattung sowie Fruchtgenussrechte an Grundstücken. Kaufoptionen sind nicht vereinbart. Die CA Immo Gruppe stellt die Nutzungsrechte in den gleichen Bilanzposten dar, in dem die zugrundeliegenden Vermögenswerte dargestellt werden würden, wenn sie im Eigentum der CA Immo Gruppe wären. Ebenso werden die Leasingverbindlichkeiten in den Bilanzposten der verzinslichen Verbindlichkeiten ausgewiesen. Die Detailangaben gem. IFRS 16 befinden sich im jeweiligen Kapitel im Anhang, dem die Einzelangabe zuzuordnen ist: Nutzungsrechte, die gemäß IAS 40 bewertet werden, sind im Kapitel „3.1. Langfristiges Immobilienvermögen“ enthalten. Nutzungsrechte, die gemäß dem Anschaffungskostenmodell angesetzt werden, sind in den Kapiteln „3.2. Selbst genutzte Immobilien“ bzw. „3.3. Betriebs- und Geschäftsausstattung und immaterielle Vermögenswerte“ (z.B. PKWs) enthalten. Die Leasingverbindlichkeiten werden in den Kapiteln „5.2. Verzinsliche Verbindlichkeiten“ bzw. „8.1. Finanzinstrumenten“ und „8.3. Risiken aus Finanzinstrumenten“ näher erläutert. Die Auswirkungen der Leasingverhältnisse in der Gewinn- und Verlustrechnung sind in folgenden Kapiteln enthalten: Abschreibungen von Nutzungsrechten im Kapitel „2.10. Abschreibungen und Wertänderungen“ und Zinsaufwendungen für Leasingverbindlichkeiten im Kapitel „2.12. Finanzierungsaufwand“. Der Aufwand für kurzfristige Leasingverhältnisse beträgt 34 Tsd. € (2020: 40 Tsd. €) und für Leasingverhältnisse über Vermögenswerte von geringem Wert 45 Tsd. € (2020: 45 Tsd. €). Die gesamten Zahlungsmittelabflüsse für Leasingverhältnisse machen 4.580 Tsd. € (2020: 5.016 Tsd. €) aus. Verlängerungs- und Kündigungsoptionen werden bei der Bemessung der Leasingverbindlichkeiten berücksichtigt, sofern die Ausübung einer Verlängerungsoption bzw. die Nicht-Ausübung einer Kündigungsoption hinreichend sicher ist. Dies ist jedoch ermessensbehaftet und daher können Einschätzungen künftig geändert werden. In einem ersten Schritt wird auf die zugrundeliegende Vertragslaufzeit abgestellt und nur bei Vorliegen von Indikatoren (z.B. Informationen aus Bewertungsgutachten, besonders günstige Vertragsbedingungen, geänderte Betriebserfordernisse) eine Kündigungs- oder Verlängerungsoption bei den Zahlungsströmen zur Bemessung der Leasingverbindlichkeit berücksichtigt. Die Feststellung, ob eine Vereinbarung ein Leasingverhältnis enthält, wird in der CA Immo Gruppe auf Basis des wirtschaftlichen Gehalts der Vereinbarung getroffen und erfordert eine Einschätzung, ob die Erfüllung von der Nutzung eines bestimmten Vermögenswerts abhängig ist und ob die Vereinbarung ein Recht auf die Nutzung des Vermögenswerts einräumt. Dies ist dann der Fall, wenn der Vertrag die CA Immo Gruppe dazu berechtigt, die Nutzung eines eindeutig identifizierten Vermögenswerts gegen Zahlung eines Entgelts für einen bestimmten Zeitraum zu kontrollieren. Dabei ist relevant, dass die CA Immo Gruppe während des Verwendungszeitraums im Wesentlichen den gesamten wirtschaftlichen Nutzen aus der Verwendung eines identifizierten Vermögenswerts ziehen, als auch über die Nutzung desselben entscheiden kann. Ein Vermögenswert gilt jedoch nur dann als identifiziert, wenn der Lieferant kein substanzielles Substitutionsrecht hat. Ist der Lieferant aufgrund des Vertrags in der Lage während des Verwendungszeitraums den Vermögenswert tatsächlich durch einen anderen zu tauschen und entsteht ihm aus dem Tausch ein wirtschaftlicher Nutzen, so handelt es sich um keinen identifizierten Vermögenswert – der Ansatz eines Nutzungsrechts erfolgt nicht. Bei der Bilanzierung der Leasingverträge werden Vermögenswerte in Form von Nutzungsrechten („Right of use“) aktiviert und die Leasingverbindlichkeiten erfasst. Die CA Immo Gruppe nimmt bestimmte Wahlrechte in Anspruch und setzt keine Nutzungsrechte/Leasingverbindlichkeiten für kurzfristige Leasingverhältnisse (kürzer als 1 Jahr), Leasingverhältnisse mit zugrundeliegenden Vermögenswerten von geringem Wert (< 5.000 €) und Software an. Rückwirkende Anpassungen von Leasingzahlungen, beispielsweise aufgrund von Indexänderungen, werden in der laufenden Periode als variable Leasingzahlung betrachtet und erfolgswirksam erfasst. Eine Anpassung von KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 2 10 Nutzungsrechten/Leasingverbindlichkeiten erfolgt nur auf Basis künftiger Zahlungsströme. Pandemiebedingte Mietzugeständnisse eines Leasinggebers werden nicht als Änderung des Leasingvertrags darstellt. Die CA Immo Gruppe wendet den praktischen Behelf an und erfasst alle Mietzugeständnisse in der Gewinn- und Verlustrechnung. 9.4. Geschäftsbeziehungen zu nahestehenden Unternehmen und Personen Für die CA Immo Gruppe gelten folgende Unternehmen und Personen als nahe stehend: − Gemeinschaftsunternehmen, an denen die CA Immo Gruppe beteiligt ist − die Organe der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft − die Starwood Capital Group (“Starwood”) (seit 27.9.2018) Beziehung en mit Gemeinschaftsunternehmen Tsd. € 31.12.2021 31.12.2020 Beteiligungen an Gemeinschaftsunternehmen 55.800 57.629 Ausleihungen 11.682 8.926 Forderungen 7.283 7.197 Verbindlichkeiten 7.876 3.747 Rückstellungen 6.577 7.128 2021 2020 Ergebnis Gemeinschaftsunternehmen 3.618 1.809 Ergebnis Verkauf von Gemeinschaftsunternehmen 0 90 Ergebnis aus Gemeinschaftsunternehmen 3.618 1.898 Sonstige Erlöse 375 268 Sonstige Aufwendungen –1.290 –1.228 Zinserträge 605 1.020 Die zum Bilanzstichtag bestehenden Ausleihungen und ein Großteil der Forderungen gegenüber Gemeinschaftsunternehmen dienen der Finanzierung der Liegenschaften. Die kumulierte erfolgswirksame Wertberichtigung von Ausleihungen gegenüber Gemeinschaftsunternehmen beträgt 3.425 Tsd. € (31.12.2020: 3.076 Tsd. €). Die Ausleihungen haben eine marktübliche Verzinsung. Die übrigen Forderungen entstammen im Wesentlichen Leistungsbeziehungen in Deutschland. Es bestehen keine Garantien oder anderweitige Sicherheiten in Zusammenhang mit diesen Forderungen und Verbindlichkeiten. Darüber hinaus wurden keine Wertberichtigungen bzw. sonstige ergebniswirksame Wertkorrekturen erfasst. Starwood Capital Group (Starwood) Seit 27.9.2018 ist die SOF-11 Klimt CAI S.à.r.l. größter Einzelaktionär der Gesellschaft. Zum 31.12.2021 hält SOF-11 Klimt CAI S.à.r.l. 61.654.765 Inhaberaktien sowie vier Namensaktien von CA Immo AG; dies entspricht einem Anteil von 57,89% des Grundkapitals der Gesellschaft. Die SOF-11 Klimt CAI S.à.r.l. ist eine von Starwood Capital Group ("Starwood") kontrollierte Gesellschaft. Starwood ist eine private Investmentgesellschaft mit weltweitem Fokus auf Immobilien, Energie, Infrastruktur, Öl und Erdgas. KONZERNABSCHLUSS 2 11 Die Organe der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft, Wien Vorstand Silvia Schmitten-Walgenbach (ab 1.1.2022) Dr. Andreas Schillhofer (ab 1.6.2019) Keegan Viscius (ab 1.11.2018) Andreas Quint (bis 31.12.2021) Die Gesamtbezüge der Vorstandsmitglieder (exkl. gehaltsabhängige Abgaben) betrugen im Berichtsjahr 3.464 Tsd. € (2020: 2.763 Tsd. €). Die gehaltsabhängigen Abgaben beliefen sich in Summe auf 198 Tsd. € (2020: 172 Tsd. €). Die Summe der fixen Vergütungsbestandteile belief sich auf 1.581 Tsd. € (2020: 1.588 Tsd. €) und setzte sich aus dem Grundgehalt von 1.410 Tsd. € (2020: 1.410 Tsd. €), sonstigen Leistungen (insbesondere Sachbezüge für Kfz., Diäten und Reisespesen) in Höhe von 48 Tsd. € (2020: 55 Tsd. €) sowie Beiträge in Pensionskassen in Höhe von 123 Tsd. € (2020: 123 Tsd. €) zusammen. Die variablen Vergütungsbestandteile beliefen sich auf 1.269 Tsd. € (2020: 1.175 Tsd. €). Die Höhe der Sonderzahlungen (Abfindungszahlungen) belief sich auf 307 Tsd. € (2020: 0 Tsd. €). Zum Bilanzstichtag 31.12.2021 betrug die Gesamthöhe der Abfertigungsrückstellung für Vorstandsmitglieder 311 Tsd. € (31.12.2020: 412 Tsd. €). Gegenüber früheren (d.h. nicht im Berichtsjahr amtierenden) Vorstandsmitgliedern bestanden keine Zahlungsverpflichtungen. Aus der Beendigung einer Vorstandstätigkeit zum 31.12.2021 bestehen zum Bilanzstichtag Rückstellungen für Bonuszahlungen (bei 100% Zielerreichung) in Höhe von 2.157 Tsd. € und eine sonstige Verbindlichkeit aus der Vertragsbeendigung in Höhe von 307 Tsd. €. An die Mitglieder des Vorstands wurden weder Kredite noch Vorschüsse gewährt. Im Rahmen des variablen Vergütungssystems für den Vorstand bestehen auf Basis der Annahme einer 100%igen Zielerreichung der für das Geschäftsjahr 2021 vereinbarten Vorstandsziele per 31.12.2021 Rückstellungen in Höhe von 5.329 Tsd. € (31.12.2020: 3.460 Tsd. €). Aufsichtsrat Von der Hauptversammlung gewählt: Torsten Hollstein, Vorsitzender Jeffrey G. Dishner, Stv. des Vorsitzenden Dr. Monika Wildner, Stv. des Vorsitzenden Univ.-Prof. MMag. Dr. Klaus Hirschler Michael Stanton Dr. Florian Koschat (bis 6.5.2021) Durch Namensaktie entsendet: Sarah Broughton Laura Rubin Vom Betriebsrat entsendet: Georg Edinger, BA, REAM (IREBS) Mag. Nicole Kubista Mag. (FH) Sebastian Obermair Walter Sonnleitner Zum Bilanzstichtag bestand der Aufsichtsrat der CA Immo aus fünf von der Hauptversammlung gewählten sowie zwei mittels Namensaktien entsendeten Kapitalvertretern und vier Arbeitnehmervertretern. Im Geschäftsjahr 2021 (für 2020) gelangte eine Gesamtvergütung von 328 Tsd. € (2020: 309 Tsd. €) zur Auszahlung. Die darin enthaltenen Sitzungsgelder beliefen sich insgesamt auf 113 Tsd. € (2020: 84 Tsd. €). Darüber hinaus wurden im KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 212 Geschäftsjahr 2021 im Zusammenhang mit dem Aufsichtsrat Aufwendungen in Höhe von 202 Tsd. € erfasst (2020: 78 Tsd. €). Hiervon entfallen rund 13 Tsd. € auf Barauslagen für Reisespesen (2020: 9 Tsd. €) und 33 Tsd. € (2020: 52 Tsd. €) auf sonstige Aufwendungen einschließlich Fortbildungs- und Lizenzkosten. An Rechts- und sonstigen Beratungskosten fielen 156 Tsd. € an (2020: 17 Tsd. €). An Mitglieder des Aufsichtsrats wurden keine Honorare, insbesondere für Beratungs- und Vermittlungstätigkeiten, geleistet bzw. keine Kredite oder Vorschüsse gewährt. Für das Geschäftsjahr 2021 soll der Hauptversammlung auf Basis derselben Kriterien (jährliche Fixvergütung von 30 Tsd. € je Aufsichtsratsmitglied plus Sitzungsgeld in Höhe von 1 Tsd. € je Sitzung) und unter Berücksichtigung des Verzichts auf Vergütung der mittels Namensaktien entsendeten bzw. der Starwood Gruppe zuzuordnenden Aufsichtsratsmitglieder eine Aufsichtsratsvergütung in Gesamthöhe von 299 Tsd. € vorgeschlagen werden. Die Vergütung wurde im Konzernabschluss per 31.12.2021 berücksichtigt. Sämtliche Verträge der Gesellschaft mit Mitgliedern des Aufsichtsrats, durch die sich diese außerhalb ihrer Tätigkeit im Aufsichtsrat gegenüber der CA Immo Gruppe zu einer Leistung gegen ein nicht bloß geringfügiges Entgelt verpflichten, haben den branchenüblichen Standards zu entsprechen und unterliegen der Genehmigung durch den Aufsichtsrat. Dies gilt auch für Verträge mit Unternehmen, an denen ein Aufsichtsratsmitglied ein erhebliches wirtschaftliches Interesse hat. Sarah Broughton, Laura Rubin sowie Jeffrey G. Dishner nehmen umfassende Managementfunktionen innerhalb der Starwood Capital Group wahr. Im Geschäftsjahr 2021 erhöhte Starwood Capital Group (über ihr Vehikel SOF-11 Klimt CAI S.à r.l.) im Rahmen eines antizipierten Pflichtangebots gemäß §§ 22 ff ÜbG sowie weiterer börslicher und außerbörslicher Zukäufe ihre Beteiligung an CA Immo von rund 28,25% des Grundkapitals auf rund 57,89%. 9.5. Personalstand Die CA Immo Gruppe beschäftigte in 2021 durchschnittlich 397 Angestellte (2020: 386), wovon durchschnittlich 72 Angestellte (2020: 70) in Österreich, 235 Angestellte (2020: 230) in Deutschland und 90 Angestellte (2020: 86) bei sonstigen Tochtergesellschaften in Osteuropa beschäftigt waren. 9.6. Aufwendungen für die Abschlussprüfer Die in der folgenden Tabelle dargestellten Aufwendungen betreffen die Honorare des Abschlussprüfers Ernst & Young Wirtschaftsprüfungsgesellschaft m.b.H. Tsd. € 2021 2020 Abschlussprüfung 420 387 Sonstige Bestätigungsleistungen 133 311 Andere Beratungsleistungen 0 0 Gesamt 553 698 In der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung wird ein Aufwand für Wirtschaftsprüfung inkl. Review in Höhe von 1.376 Tsd. € (2020: 1.359 Tsd. €) ausgewiesen. Hiervon entfällt ein Betrag von 1.235 Tsd. € (2020: 1.235 Tsd. €) auf EY Gesellschaften. KONZERNABSCHLUSS 2 13 9.7. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag Im Januar 2022 fand das Closing für den Ankauf einer Immobilie in Düsseldorf, Deutschland, via Share Deal statt sowie das Closing des Verkaufs der Gesellschaft R70 Invest Budapest Kft. in Ungarn. Im ersten Quartal 2022 erfolgte der Verkauf von zwei Hotelimmobilien in München und Frankfurt sowie von Baufeldern im Joint Venture Mainz, Deutschland. Die CA Immo AG hat im ersten Quartal 2022 die Finanzierungslinie (Revolving Credit Facility) in Höhe von 300 Mio. € gezogen. Am 18.03.2022 wurde der CA Immobilien Anlagen AG eine Anfechtungsklage zugestellt, die sich gegen die in der außerordentlichen Hauptversammlung vom 30.11.2021 gefassten Beschlüsse auf Ausschüttung einer Basiszusatzdividende sowie einer Superdividende richtet. Ukraine Der Einmarsch Russlands in die Ukraine hat die Weltwirtschaft erschüttert. Die unmittelbaren globalen Auswirkungen sind eine höhere Inflation, ein geringeres Wachstum und Verwerfungen auf den Finanzmärkten. Die Krise hat die Unsicherheit und Volatilität auf den globalen Aktien- und Finanzmärkten erheblich erhöht. Die wichtigsten Aktienindizes haben sich seit dem Ausbruch der Krise negativ entwickelt und die Märkte für unbesicherte Finanzierungen waren für eine gewisse Zeit vollständig geschlossen bzw. sind derzeit nur sehr eingeschränkt zugänglich. Das Risiko einer weiteren Eskalation des Konflikts sowie zusätzlicher geopolitischer Spannungen gilt es weiterhin zu beobachten. Die CA Immo Gruppe hat in ihrem Portfolio keine Immobilien in Russland bzw. der Ukraine. Die Entwicklung der Aktien- und Finanzmärkte wird laufend von der CA Immo Gruppe beobachtet. Es besteht kein wesentliches Währungskursrisiko, da die Mieten generell an den EUR gebunden sind bzw. der Stand der liquide Mittel in Fremdwährung regelmäßig beobachtet wird. Der Krieg in der Ukraine sowie die daraus resultierenden Sanktionen und Gegenmaßnahmen können einen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der CA Immo Gruppe haben. Die weltweiten Folgen des Kriegs könnten zu Auswirkungen bei der Bewertung von Immobilien und bei der Ermittlung erwarteter Kreditverluste führen. Weiters könnten sich Auswirkungen bei Projektentwicklungen, unter anderem aufgrund von Verzögerungen bei den Lieferketten, schwankenden Finanzierungsraten sowie steigenden Baukosten, ergeben. Die erhöhte Unsicherheit könnte auch zu längeren Vermarktungszeiträumen führen. Die Auswirkungen können insbesondere aufgrund der dynamischen Entwicklung nicht abschließend beurteilt werden, unterliegen jedoch der laufenden Evaluierung. Trotz der Unsicherheit und möglicher direkter und indirekter Auswirkungen geht die CA Immo Gruppe davon aus, dass der Russland-Ukraine-Krieg die Fortführbarkeit des Unternehmens nicht beeinflussen wird. 9.8. Neue und überarbeitete Standards und Interpretationen a) Änderung von Rechnungslegungsmethoden, die eine wesentliche Auswirkung auf den Konzernabschluss haben Die angewendeten Ausweis- und Rechnungslegungsmethoden bleiben gegenüber dem Vorjahr unverändert. Änderung der Darstellung Im Rahmen einer Überprüfung der Steuerberechnung wurde die Zuordnung der latenten Steuern im Zusammenhang mit der Wandelschuldverschreibung evaluiert und eine Änderung der Zuordnung von Steuern Vorjahre und bisher nicht angesetzte Verlustvorträge zu Permanente Differenzen iZm der Wandelschuldverschreibung vorgenommen. Diese Änderung der Darstellung dient dem verbesserten Ausweis der erfassten latenten Steuern im Zusammenhang mit der Wandelschuldverschreibung. Die Anpassungen betreffen die Steuerüberleitung, die latenten Steuern sowie die nicht angesetzten Verlustvorträge (siehe Kapitel 7 Steuern). Aus den Darstellungsänderungen ergeben sich keine Änderung in der Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung der CA Immo Gruppe. KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 2 14 b) Neue bzw. überarbeitete Standards und Interpretationen, deren Anwendung keine wesentlichen Auswirkungen auf den K onzernabschluss ha t Im Geschäftsja hr 2021 waren erstmals die folgenden bereits in EU-Recht übernommenen Standards und Interpretationen anzuwenden. Standard/Interpretation Inhalt Inkrafttreten 1) Änderung an IFRS 16 Covid-19 bedingte Anpassung von Mieten 1.6.2020 Änderung an IFRS 9, IAS 39, IFRS 7, IFRS 4 und IFRS 16 Reform der Referenzzinssätze, Phase 2 1.1.2021 IFRS 4 Verlängerung der vorübergehenden Ausnahme von der Anwendung von IFRS 9 in IFRS 4 1.1.2021 1) Die Standards und Interpretationen sind für jene Geschäftsjahre anzuwenden, die am oder nach dem Datum des Inkrafttretens beginnen. c) Noch nicht verpflichtend anwendbare neue bzw. überarbeitete Standards und Interpretationen Standard/Interpretation Inhalt Inkrafttreten 1) Änderung an IFRS 16 Covid-19 bedingte Anpassung von Mieten nach dem 30. Juni 2021 1.4.2021 1) Änderung an IFRS 3 Referenz zum Rahmenwerk 1.1.2022 1) Änderung an IAS 37 Kosten der Vertragserfüllung 1.1.2022 1) Änderung an IAS 16 Erträge vor beabsichtigtem Nutzen 1.1.2022 1) Jährliche Verbesserungen (2018-2020) diverse 1.1.2022 1) IFRS 17 Versicherungsverträge 1.1.2023² ) Änderung an IAS 1 Klassifizierung von Schulden als kurzfristig oder langfristig 1.1.2023² ) Änderung an IAS 1 Wesentliche Informationen zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden 1.1.2023² ) Änderung an IAS 8 Definition rechnungslegungsbezogene Schätzungen 1.1.2023² ) Änderung an IAS 12 Latente Steuern, die sich auf Vermögenswerte und Schulden beziehen, die aus einer einzigen Transaktion entstehen 1.1.2023² ) 1) Die Standards und Interpretationen sind für jene Geschäftsjahre anzuwenden, die am oder nach dem Datum des Inkrafttretens beginnen. 2) Zum Bilanzstichtag noch nicht von der EU übernommen. Das Datum des Inkrafttretens lt. EU-Verordnung kann von jenem lt. IASB abweichen. Die genannten Neufassungen und Interpretationen werden von der CA Immo Gruppe nicht frühzeitig angewendet. Die CA Immo Gruppe erwartet aus der erstmaligen Anwendung des IFRS 17 (Versicherungs verträge) keine wesentliche n Auswirkungen. Die erstmalige Anwendung der übrigen neuen Regelungen wird voraussichtlich zu keinen wesentlichen Auswirkungen führen. KONZERNABSCHLUSS 2 15 9.9. Liste der Konzerngesellschaften In den Konzernabschluss sind neben der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft folgende Unternehmen einbezogen: 1) VK Vollkonsolidierung; AEJV at equity Konsolidierung Gemeinschaftsunternehmen Gesellschaft Sitz Nominal- kapital Währung Beteiligung in % Konsolidie- rungsart 1) Gründung/ Erst- konsolidierun g in 2021 CA Immo Holding B.V. Amsterdam 32.000.000 EUR 100 VK Europolis BV Amsterdam 400.000 EUR 100 VK CA Immo d.o.o. Belgrad 32.822.662 RSD 100 VK CA Immo Sava City d.o.o. Belgrad 4.273.618.689 RSD 100 VK TM Immo d.o.o. Belgrad 1.307.737.295 RSD 100 VK CA Immo Sechzehn GmbH & Co. KG Berlin 25.000 EUR 100 VK CA Immo Spreebogen Betriebs GmbH Berlin 25.000 EUR 100 VK CA Immo Zehn GmbH Berlin 25.000 EUR 100 VK CA Immo Zwölf Verwaltungs GmbH Berlin 25.000 EUR 100 VK CA Holding Szolgáltató Kft Budapest 13.000.000 HUF 100 VK CAImmo Real Estate Management Hungary Kft Budapest 54.510.000 HUF 100 VK COM PARK Ingatlanberuházási Kft Budapest 3.040.000 HUF 100 VK Duna Business Hotel Ingatlanfejleszt Kft. Budapest 452.844.530 HUF 100 VK Duna Irodaház Kft. Budapest 277.003.015 HUF 100 VK Duna Termál Hotel Ingatlanfejlesztö Kft. Budapest 390.906.655 HUF 100 VK EUROPOLIS CityGate Ingatlanberuházás Kft Budapest 13.010.000 HUF 100 VK EUROPOLIS IPW Ingatlanberuházási Kft Budapest 54.380.000 HUF 100 VK Europolis Park Airport Kft. i.L. Budapest 19.900.000 HUF 100 VK Kapas Center Kft Budapest 772.560.000 HUF 100 VK Kilb Kft Budapest 30.000.000 HUF 100 VK Millennium Irodaház Kft. Budapest 997.244.944 HUF 100 VK R70 Invest Budapest Kft Budapest 5.270.000 HUF 100 VK Vaci 76 Budapest 3.100.000 HUF 100 VK CA Immo Campus 6.1. S.R.L. Bukarest 114.000 RON 100 VK CAI REAL ESTATE M. ROMANIA SRL Bukarest 989.570 RON 100 VK EUROPOLIS ORHIDEEA B.C. SRL Bukarest 247.394.530 RON 100 VK EUROPOLIS SEMA PARK SRL Bukarest 233.430.000 RON 100 VK INTERMED CONSULTING & MANAGEMENT SRL Bukarest 31.500.330 RON 100 VK Opera Center One S.R.L. Bukarest 27.326.150 RON 100 VK Opera Center Two S.R.L. Bukarest 7.310.400 RON 100 VK S.C. BBP Leasing S.R.L. Bukarest 14.637.711 RON 100 VK VICTORIA INTERNATIONAL PROPERTY SRL Bukarest 216 RON 100 VK Blitz F07 -neunhundert-sechzig-neun GmbH Frankfurt 25.000 EUR 100 VK Blitz F07-neunhundert-sechzig-acht GmbH Frankfurt 25.000 EUR 100 VK CA Immo Deutschland GmbH Frankfurt 5.000.000 EUR 99,7 VK CA Immo GB Eins Verwaltungs GmbH Frankfurt 25.000 EUR 100 VK CA Immo Invest GmbH Frankfurt 50.000 EUR 100 VK CM Komplementär F07-888 GmbH & Co. KG Frankfurt 25.000 EUR 100 VK KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 2 16 Gesellschaft Sitz Nominal- kapital Währung Beteiligung in % Konsolidie- rungsart 1) Gründung/ Erst- konsolidierun g in 2021 DRG Deutsche Realitäten GmbH Frankfurt 500.000 EUR 49 AEJV CAINE B.V. Hoofdorp 101.000.000 EUR 100 VK ALBERIQUE LIMITED i.L. Limassol 1.325 EUR 100 VK 4P - Immo. Praha s.r.o. Prag 200.000 CZK 100 VK CAI Real Estate Managment Czech Rep.s.r.o. Prag 1.000.000 CZK 100 VK RCP Alfa, s.r.o. Prag 1.000.000 CZK 100 VK RCP Amazon, s.r.o. Prag 1.000.000 CZK 100 VK RCP Beta, s.r.o. Prag 73.804.000 CZK 100 VK RCP Delta, s.r.o. Prag 1.000.000 CZK 100 VK RCP Gama, s.r.o. Prag 96.931.000 CZK 100 VK RCP ISC, s.r.o. Prag 1.000.000 CZK 100 VK RCP Zeta, s. r. o. Prag 200.000 CZK 100 VK Visionary Prague, s.r.o. Prag 200.000 CZK 100 VK CA Immo Bitwy Warszawskiej Sp.z o.o. Warschau 47.956.320 PLN 100 VK CA IMMO New City Sp.z.o.o. Warschau 116.000 PLN 100 VK CA IMMO P14 Sp.z.o.o. Warschau 10.000 PLN 100 VK CA Immo Saski Crescent Sp.z o.o. Warschau 140.921.250 PLN 100 VK CA Immo Saski Point Sp.z o.o. Warschau 55.093.000 PLN 100 VK CA IMMO WARSAW SPIRE B Sp.z.o.o. Warschau 5.050.000 PLN 100 VK CA Immo Warsaw Spire C Sp. z o.o. Warschau 2.050.000 PLN 100 VK CA Immo Warsaw Towers Sp.z o.o. Warschau 155.490.900 PLN 100 VK CA Immo Sienna Center Sp.z o.o. Warschau 116.912.640 PLN 100 VK CAI REAL ESTATE M. POLAND Sp.z.o.o. Warschau 565.000 PLN 100 VK BIL-S Superädifikatsverwaltungs GmbH Wien 70.000 EUR 100 VK CA Immo BIP Liegenschaftsverwaltung GmbH Wien 3.738.127 EUR 100 VK CA Immo Galleria Liegenschaftsverwaltungs GmbH Wien 35.000 EUR 100 VK CA Immo Germany Holding GmbH Wien 35.000 EUR 100 VK CA Immo International Holding GmbH Wien 35.000 EUR 100 VK CA Immo Konzernfinanzierungs GmbH Wien 100.000 EUR 100 VK CA Immo LP GmbH Wien 146.000 EUR 100 VK CA Immo Rennweg 16 GmbH Wien 35.000 EUR 100 VK CA Immobilien Anlagen Beteiligungs GmbH & Co Finanzierungs KG Wien 7.000 EUR 100 VK CA Immo-RI-Residential Prop Holding GmbH Wien 35.000 EUR 100 VK EBL Nord 2 Immobilien Eins GmbH & Co KG Wien 10.000 EUR 50 AEJV EBL Nord 2 Immobilien GmbH Wien 35.000 EUR 50 AEJV EBL Nord 2 Immobilien Zwei GmbH & Co KG Wien 10.000 EUR 50 AEJV Erdberger Lände 26 GmbH in Liqu. Wien 35.000 EUR 100 VK EUROPOLIS CE Alpha Holding GmbH Wien 36.336 EUR 100 VK EUROPOLIS CE Rho Holding GmbH Wien 35.000 EUR 100 VK EUROPOLIS GmbH Wien 5.000.000 EUR 100 VK 1) VK Vollkonsolidierung; AEJV at equity Konsolidierung Gemeinschaftsunternehmen KONZERNABSCHLUSS 2 17 Die CA Immo Gruppe hält zum 31.12.2021 99,7 % der Anteile an der CA Immo Deutschland GmbH, Frankfurt am Main (kurz Frankfurt). Im Konzernabschluss sind daher auch die folgenden Tochtergesellschaften und Anteile an Gemeinschaftsunternehmen der CA Immo Deutschland GmbH, Frankfurt, enthalten: Gesellschaft Sitz Nominal- kapital Währung Beteiligung in % Konsolidie rungsart 1) Gründung/Erst- konsolidierung in 2021 2) CA Immo Berlin Am Karlsbad 11 Betriebs GmbH Berlin 25.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Am Karlsbad 11 GmbH & Co. KG Berlin 5.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Am Karlsbad 11 Verwaltungs GmbH Berlin 25.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Europaplatz 01 GmbH & Co. KG Berlin 5.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Europaplatz 01 M4 Betriebs GmbH Berlin 25.000 EUR 100 VK G CA Immo Berlin Europaplatz 01 TT Betriebs GmbH Berlin 25.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Europaplatz 03 GmbH & Co. KG Berlin 5.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Europaplatz 04 GmbH & Co. KG Berlin 5.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Europaplatz Verwaltungs GmbH Berlin 25.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Hallesches Ufer GmbH Berlin 25.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Lehrter Stadtquartier 4 Betriebs GmbH Berlin 5.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Lehrter Stadtquartier 4 GmbH & Co. KG Berlin 5.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Lehrter Stadtquartier 7 Betriebs GmbH Berlin 25.000 EUR 100 VK G CA Immo Berlin Lehrter Stadtquartier 7 GmbH & Co. KG Berlin 25.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Lehrter Stadtquartier 8 GmbH & Co. KG Berlin 5.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Lehrter Stadtquartier 8 Verwaltungs GmbH Berlin 25.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Mitte 01 GmbH & Co. KG Berlin 5.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Mitte 01 Verwaltungs GmbH Berlin 25.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Mitte 02 GmbH & Co. KG Berlin 5.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Pohlstraße 20 GmbH Berlin 25.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Pohlstraße Betriebs GmbH Berlin 25.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Pohlstraße GmbH Berlin 25.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Schöneberger Ufer Beteiligungs GmbH Berlin 25.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Schöneberger Ufer BT 1 Betriebs GmbH Berlin 25.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Schöneberger Ufer BT 2 Betriebs GmbH Berlin 25.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Schöneberger Ufer GmbH & Co. KG Berlin 25.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Upbeat GmbH & Co. KG Berlin 5.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Upbeat Verwaltungs GmbH Berlin 25.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Verwaltungs GmbH Berlin 25.000 EUR 100 VK Stadthafenquartier Europacity Berlin GmbH & Co. KG Berlin 5.000 EUR 50 AEJV Stadthafenquartier Europacity Berlin Verwaltungs GmbH Berlin 25.000 EUR 50 AEJV Boulevard Süd 4 GmbH & Co. KG i.L. Frankfurt 200.000 EUR 100 VK Boulevard Süd 4 Verwaltung-GmbH i.L. Frankfurt 25.000 EUR 100 VK CA Immo Düsseldorf BelsenPark MK 2,1 Betriebs GmbH Frankfurt 25.000 EUR 100 VK G 1) VK Vollkonsolidierung; AEJV at equity Konsolidierung Gemeinschaftsunternehmen 2) G Gründung KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 2 18 Gesellschaft Sitz Nominal- kapital Währung Beteiligung in % Konsolidie- rungsart 1) Gründung/ Erst- konsolidierun g in 2021 2) CA Immo Düsseldorf BelsenPark MK 2,1 Projekt GmbH & Co. KG Frankfurt 5.000 EUR 100 VK CA Immo Düsseldorf BelsenPark MK 3 Projekt GmbH & Co. KG Frankfurt 5.000 EUR 100 VK CA Immo Düsseldorf BelsenPark Verwaltungs GmbH Frankfurt 25.000 EUR 100 VK CA Immo Frankfurt Alpha GmbH Frankfurt 25.100 EUR 100 VK CA Immo Frankfurt Beta GmbH Frankfurt 25.000 EUR 100 VK CA Immo Frankfurt Gamma GmbH Frankfurt 25.000 EUR 100 VK CA Immo Frankfurt Karlsruher Straße GmbH & Co. KG Frankfurt 5.000 EUR 100 VK CA Immo Frankfurt Nord 4 Betriebs GmbH Frankfurt 25.000 EUR 100 VK G CA Immo Frankfurt Nord 4 GmbH & Co. KG Frankfurt 5.000 EUR 100 VK CA Immo Frankfurt ONE GmbH Frankfurt 25.000 EUR 100 VK CA Immo Frankfurt Verwaltungs GmbH Frankfurt 25.000 EUR 100 VK omniCon Gesellschaft für innovatives Bauen mbH Frankfurt 100.000 EUR 100 VK Baumkirchen MI GmbH & Co. KG Grünwald 5.000 EUR 100 VK Baumkirchen MI Verwaltungs GmbH Grünwald 25.000 EUR 100 VK Baumkirchen MK GmbH & Co KG Grünwald 10.000 EUR 100 VK Baumkirchen MK Verwaltungs GmbH Grünwald 25.000 EUR 100 VK Baumkirchen WA 1 GmbH & Co. KG Grünwald 10.000 EUR 50 AEJV Baumkirchen WA 1 Verwaltungs GmbH Grünwald 25.000 EUR 50 AEJV Baumkirchen WA 2 GmbH & Co. KG Grünwald 10.000 EUR 50 AEJV Baumkirchen WA 2 Verwaltungs GmbH Grünwald 25.000 EUR 50 AEJV Baumkirchen WA 3 GmbH & Co. KG Grünwald 10.000 EUR 50 AEJV Baumkirchen WA 3 Verwaltungs GmbH Grünwald 25.000 EUR 50 AEJV CA Immo Bayern Betriebs GmbH Grünwald 25.000 EUR 100 VK CA Immo München Ambigon Nymphenburg GmbH & Co. KG Grünwald 5.000 EUR 100 VK CA Immo München Nymphenburg GmbH & Co. KG Grünwald 5.000 EUR 100 VK CA Immo München Verwaltungs GmbH Grünwald 25.000 EUR 100 VK CA Immo Projektentwicklung Bayern Verwaltungs GmbH Grünwald 25.565 EUR 100 VK CA Immo Projektentwicklung Bayern GmbH & Co.KG Grünwald 255.646 EUR 100 VK CAMG Zollhafen HI IV V GmbH & Co. KG Grünwald 105.000 EUR 50 AEJV CAMG Zollhafen HI IV V Verwaltungs GmbH Grünwald 25.000 EUR 50 AEJV CPW Immobilien GmbH & Co. KG i.L. Grünwald 5.000 EUR 33,32 3) AEJV CPW Immobilien Verwaltungs GmbH Grünwald 25.000 EUR 33,34 3) AEJV Eggarten Projektentwicklung GmbH & Co.KG Grünwald 16.000 EUR 50 AEJV Eggarten Projektentwicklung Verwaltung GmbH Grünwald 25.000 EUR 50 AEJV Kontorhaus Arnulfpark Betriebs GmbH Grünwald 25.000 EUR 100 VK 1) VK Vollkonsolidierung; AEJV at equity Konsolidierung Gemeinschaftsunternehmen 2) G Gründung 3) Gemeinschaftliche Führung KONZERNABSCHLUSS 2 19 Gesellschaft Sitz Nominal- kapital Währung Beteiligung in % Konsolidie- rungsart 1) Gründung/ Erst- konsolidierung in 2021 Kontorhaus Arnulfpark GmbH & Co. KG Grünwald 100.000 EUR 99,93 VK Kontorhaus Arnufpark Verwaltungs GmbH Grünwald 25.000 EUR 100 VK SKYGARDEN Arnulfpark GmbH & Co. KG Grünwald 100.000 EUR 100 VK SKYGARDEN Arnulfpark Verwaltungs GmbH Grünwald 25.000 EUR 100 VK Congress Centrum Skyline Plaza Beteiligung GmbH Hamburg 25.000 EUR 50 AEJV Congress Centrum Skyline Plaza GmbH & Co. KG Hamburg 25.000 EUR 50 AEJV Congress Centrum Skyline Plaza Verwaltung GmbH Hamburg 25.000 EUR 50 AEJV CA Immo Mainz Hafenspitze GmbH Mainz 25.000 EUR 100 VK CA Immo Mainz Quartiersgarage GmbH Mainz 25.000 EUR 100 VK CA Immo Mainz Rheinallee III GmbH & Co. KG Mainz 5.000 EUR 100 VK CA Immo Mainz Rheinwiese II GmbH & Co. KG Mainz 5.000 EUR 100 VK CA Immo Mainz Verwaltungs GmbH Mainz 25.000 EUR 100 VK Mainzer Hafen GmbH Mainz 25.000 EUR 50 AEJV Zollhafen Mainz GmbH & Co. KG Mainz 1.200.000 EUR 50,1 2) AEJV SEG Kontorhaus Arnulfpark Beteiligungsgesellschaft mbH München 25.000 EUR 99 VK Skyline Plaza Generalübernehmer GmbH & Co. KG Oststeinbek 25.000 EUR 50 AEJV Skyline Plaza Generalübernehmer Verwaltung GmbH Oststeinbek 25.000 EUR 50 AEJV 1) VK Vollkonsolidierung; AEJV at equity Konsolidierung Gemeinschaftsunternehmen 2) Gemeinschaftliche Führung Wien, 23.3.2022 Der Vorstand Silvia Schmitten-Walgenbach (Chief Executive Officer) Dr. Andreas Schillhofer (Chief Financial Officer) Keegan Viscius (Chief Investment Officer) ERKLÄRUNG DES VORSTANDES ERKLÄRUNG DES VORSTANDES 220 Der Vorstand bestätigt nach bestem Wissen, dass der im Einklang mit den International Financial Reporting Standards (IFRS), wie sie in der EU anzuwenden sind, erstellte Konzernabschluss der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der CA Immo Gruppe vermittelt und dass der Konzernlagebericht den Geschäftsverlauf, das Geschäftsergebnis und die Lage des Konzerns so darstellt, dass ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der CA Immo Gruppe entsteht, und dass der Konzernlagebericht die wesentlichen Risiken und Ungewissheiten beschreibt, denen die CA Immo Gruppe ausgesetzt ist. Wien, 23.3.2022 D er Vo rstand ERKLÄRUNG DES VORSTANDES GEMÄSS §124 ABS. 1 BÖRSEGESETZ Silvia Schmitten-Walgenbach (Chief Executive Officer) Dr. Andreas Schillhofer (Chief Financial Officer) Keegan Viscius (Chief Investment Officer) BESTÄTIGUNGSVERMERK 2 21 Bericht zum Konzernabschluss Prüfungsurteil Wir haben den Konzernabschluss der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft, Wien, und ihrer Tochtergesellschaften (der Konzern), bestehend aus der Konzernbilanz zum 31. Dezember 2021, der Konzerngewinn- und Verlustrechnung, der Konzerngesamtergebnisrechnung, der Konzerneigenkapital- veränderungsrechnung und der Konzerngeldflussrechnung für das an diesem Stichtag endende Geschäftsjahr und dem Konzernanhang, geprüft. Nach unserer Beurteilung entspricht der beigefügte Konzernabschluss den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt ein möglichst getreues Bild der Vermögens- und Finanzlage des Konzerns zum 31. Dezember 2021 sowie der Ertragslage und der Zahlungsströme des Konzerns für das an diesem Stichtag endende Geschäftsjahr in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards, wie sie in der EU anzuwenden sind (IFRS), und den zusätzlichen Anforderungen des § 245a UGB. Grundlage für das Prüfungsurteil Wir haben unsere Abschlussprüfung in Übereinstimmung mit der EU-Verordnung Nr. 537/2014 (im Folgenden EU-VO) und mit den österreichischen Grundsätzen ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Diese Grundsätze erfordern die Anwendung der International Standards on Auditing (ISA). Unsere Verantwortlichkeiten nach diesen Vorschriften und Standards sind im Abschnitt "Verantwortlichkeiten des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind vom Konzern unabhängig in Übereinstimmung mit den österreichischen unternehmensrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften, und wir haben unsere sonstigen beruflichen Pflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns bis zum Datum des Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu diesem Datum zu dienen. Besonders wichtige Prüfungssachverhalte Besonders wichtige Prüfungssachverhalte sind solche Sachverhalte, die nach unserem pflichtgemäßen Ermessen am bedeutsamsten für unsere Prüfung des Konzernabschlusses des Geschäftsjahres waren. Diese Sachverhalte wurden im Zusammenhang mit unserer Prüfung des Konzernabschlusses als Ganzes und bei der Bildung unseres Prüfungsur-teils hierzu berücksichtigt, und wir geben kein gesondertes Prüfungsurteil zu diesen Sachverhalten ab. Nachfolgend stellen wir den aus unserer Sicht besonders wichtigen Prüfungssachverhalt dar Tit e l Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien Risiko Die CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft zeigt in ihrem Konzernabschluss zum 31. Dezember 2021 Bestandsimmobilien in Höhe von TEUR 4.984.297 sowie Immobilien in Entwicklung in Höhe von TEUR 1.097.147. Darüber hinaus ist in dem Konzernabschluss zum 31. Dezember 2021 ein Ergebnis aus Neubewertung von TEUR 541.147 erfasst. BESTÄTIGUNGSVERMERK ) BESTÄTIGUNGSVERMERK BESTÄTIGUNGSVERMERK 2 22 Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien (Bestandsimmobilien und Immobilien in Entwicklung) werden basierend auf Gutachten von externen, unabhängigen Sachverständigen mit dem beizulegenden Zeitwert bewertet. Die Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien unterliegt wesentlichen Annahmen und Schätzungen. Das wesentliche Risiko besteht für jede Immobilie in der Festlegung von Annahmen und Schätzungen wie Diskontierungs-/Kapitalisierungssatz und erzielbare Mieteinnahmen sowie bei Immobilien in Entwicklung in der Festlegung ausstehender Bau-/Entwicklungskosten und des Developmentgewinnes. Eine geringfügige Änderung dieser Annahmen und Schätzungen kann einen wesentlichen Einfluss auf die Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien haben. Die entsprechenden Angaben zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden sowie den wesentlichen Ermessensentscheidungen, Annahmen und Schätzungen sind in den Anhangangaben im Kapitel "3.1 Langfristiges Immobilienvermögen“ im Konzernabschluss enthalten. Adressierung im Rahmen der Abschlussprüfung Um dieses Risiko zu adressieren, haben wir die Annahmen und Schätzungen des Managements und der externen Sachverständigen kritisch hinterfragt und dabei unter Beiziehung unserer internen Immobilienbewertungsspezialisten unter anderem die folgenden Prüfungshandlungen durchgeführt: – Beurteilung der Ausgestaltung des zugrundeliegenden Geschäftsprozesses der Immobilienbewertung – Beurteilung der Konzeption und Testen der Wirksamkeit der in diesem Prozess implementierten Schlüsselkontrollen auf Basis von ausgewählten Stichproben – Beurteilung der Kompetenz, Fähigkeit und Objektivität der vom Management beauftragten externen Sachverständigen – Beurteilung der angewandten Methodik und der rechnerischen Richtigkeit ausgewählter Gutachten sowie Plausibilisierung der zugrundeliegenden Annahmen (z.B. erzielbare Mieteinnahmen, Diskontierungs-/Kapitalisierungssatz, Nutzfläche, Leerstandsrate), mittels Vergleichs mit Marktdaten soweit vorhanden – Überprüfung ausgewählter Input-Daten laut Bewertungsgutachten mit den Daten der entsprechenden Objektbuchführung bzw. zugrundeliegender Verträge – Befragung des Projektmanagements zu ausgewählten Immobilien in Entwicklung hinsichtlich der Gründe für Abweichungen zwischen geplanten Kosten und Istkosten und zur aktuellen Beurteilung der bis zur Fertigstellung voraussichtlich noch anfallenden Kosten; Untersuchung der Kostenverbuchung auf diesen Projekten durch Einsichtnahme in die Projektunterlagen und stichprobenweisen Abgleich der erfassten Kosten mit den Rechnungen sowie Evaluierung des daraus abgeleiteten Fertigstellungsgrades – Überprüfung, ob die Angaben der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft im Anhang vollständig und zutreffend sind Sonstige Informationen D ie gesetzlichen Vertreter sind für die sonstigen Informationen verantwortlich. Die sonstigen Informationen umfassen alle Informationen im Geschäftsbericht und im Jahresfinanzbericht, ausgenommen den Konzernabschluss, den Konzernlagebericht und den Bestätigungsvermerk. Den konsolidierten-Corporate-Governance-Bericht haben wir vor dem Datum des Bestätigungsvermerks erhalten, die übrigen Teile des Geschäftsberichts werden uns voraussichtlich nach diesem Datum zur Verfügung gestellt. Unser Prüfungsurteil zum Konzernabschluss erstreckt sich nicht auf diese sonstigen Informationen, und wir werden dazu keine Art der Zusicherung geben. In Zusammenhang mit unserer Prüfung des Konzernabschlusses haben wir die Verantwortlichkeit, diese sonstigen Informationen zu lesen und zu würdigen, ob die sonstigen Informationen wesentliche Unstimmigkeiten zum Konzernab- schluss oder zu unseren bei der Abschlussprüfung erlangten Kenntnissen aufweisen oder anderweitig falsch dargestellt erscheinen. BESTÄTIGUNGSVERMERK 2 23 Falls wir auf der Grundlage der von uns zu den vor dem Datum des Bestätigungsvermerks des Abschlussprüfers erlangten sonstigen Informationen durchgeführten Arbeiten den Schluss ziehen, dass eine wesentliche falsche Darstellung dieser sonstigen Informationen vorliegt, sind wir verpflichtet, über diese Tatsache zu berichten. Wir haben in diesem Zusammenhang nichts zu berichten. Verantwortlichkeiten der gesetzlichen Vertreter und des Prüfungsausschusses für den Konzernabschluss Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Konzernabschlusses und dafür, dass dieser in Übereinstimmung mit den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den zusätzlichen Anforderungen des § 245a UGB ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie als notwendig erachten, um die Aufstellung eines Konzernabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist. Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit des Kon- zerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen, Sachverhalte im Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit – sofern einschlägig – anzugeben, sowie dafür, den Rechnungslegungsgrundsatz der Fortführung der Unternehmenstätigkeit anzuwenden, es sei denn, die gesetzlichen Vertreter beabsichtigen, entweder den Konzern zu liquidieren oder die Unternehmenstätigkeit einzustellen, oder haben keine realistische Alternative dazu. Der Prüfungsausschuss ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses des Konzerns. Verantwortlichkeiten des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses Unsere Ziele sind, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Konzernabschluss als Ganzes frei von wesentli- chen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unser Prüfungsurteil beinhaltet. Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit der EU-VO und mit den österreichischen Grundsätzen ordnungsmäßiger Abschlussprüfung, die die Anwendung der ISA erfordern, durchgeführte Abschlussprüfung eine wesentliche falsche Darstellung, falls eine solche vorliegt, stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn von ihnen einzeln oder insgesamt vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie die auf der Grundlage dieses Konzernabschlusses getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Nutzern beeinflussen. Als Teil einer Abschlussprüfung in Übereinstimmung mit der EU-VO und mit den österreichischen Grundsätzen ordnungsmäßiger Abschlussprüfung, die die Anwendung der ISA erfordern, üben wir während der gesamten Abschlussprü- fung pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus gilt: – Wir identifizieren und beurteilen die Risiken wesentlicher falscher Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern im Konzernabschluss, planen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken, führen sie durch und erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu dienen. Das Risiko, dass aus dolosen Handlungen resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist höher als ein aus Irrtümern resultierendes, da dolose Handlungen kollusives Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen oder das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können. – Wir gewinnen ein Verständnis von dem für die Abschlussprüfung relevanten internen Kontrollsystem, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit des internen Kontrollsystems des Konzerns abzugeben. – Wir beurteilen die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte in der Rechnungslegung und damit zusammenhängende Angaben. BESTÄTIGUNGSVERMERK BESTÄTIGUNGSVERMERK 2 24 – Wir ziehen Schlussfolgerungen über die Angemessenheit der Anwendung des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit durch die gesetzlichen Vertreter sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die erhebliche Zweifel an der Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir die Schlussfolgerung ziehen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, in unserem Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Konzernabschluss aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch die Abkehr des Konzerns von der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zur Folge haben. – Wir beurteilen die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Konzernabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Konzernabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse in einer Weise wiedergibt, dass ein möglichst getreues Bild erreicht wird. – Wir erlangen ausreichende geeignete Prüfungsnachweise zu den Finanzinformationen der Einheiten oder Geschäftstätigkeiten innerhalb des Konzerns, um ein Prüfungsurteil zum Konzernabschluss abzugeben. Wir sind verantwortlich für die Anleitung, Überwachung und Durchführung der Konzernabschlussprüfung. Wir tragen die Alleinverantwortung für unser Prüfungsurteil. Wir tauschen uns mit dem Prüfungsausschuss unter anderem über den geplanten Umfang und die geplante zeitliche Einteilung der Abschlussprüfung sowie über bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Abschlussprüfung erkennen, aus. Wir geben dem Prüfungsausschuss auch eine Erklärung ab, dass wir die relevanten beruflichen Verhaltensanforderungen zur Unabhängigkeit eingehalten haben, und tauschen uns mit ihm über alle Beziehungen und sonstigen Sachverhalte aus, von denen vernünftigerweise angenommen werden kann, dass sie sich auf unsere Unabhängigkeit und - sofern einschlägig - damit zusammenhängende Schutzmaßnahmen auswirken. Wir bestimmen von den Sachverhalten, über die wir uns mit dem Prüfungsausschuss ausgetauscht haben, diejenigen Sachverhalte, die am bedeutsamsten für die Prüfung des Konzernabschlusses des Geschäftsjahres waren und daher die besonders wichtigen Prüfungssachverhalte sind. Wir beschreiben diese Sachverhalte in unserem Bestätigungsvermerk, es sei denn, Gesetze oder andere Rechtsvorschriften schließen die öffentliche Angabe des Sachverhalts aus oder wir bestimmen in äußerst seltenen Fällen, dass ein Sachverhalt nicht in unserem Bestätigungsvermerk mitgeteilt werden sollte, weil vernünftigerweise erwartet wird, dass die negativen Folgen einer solchen Mitteilung deren Vorteile für das öffentliche Interesse übersteigen würden. Sonstige gesetzliche und andere rechtliche Anforderungen Bericht zum Konzernlagebericht Der Konzernlagebericht ist aufgrund der österreichischen unternehmensrechtlichen Vorschriften darauf zu prüfen, ob er mit dem Konzernabschluss in Einklang steht und ob er nach den geltenden rechtlichen Anforderungen aufgestellt wurde. Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit den österreichischen unternehmensrechtlichen Vorschriften. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit den Berufsgrundsätzen zur Prüfung des Konzernlageberichts durchgeführt. Urteil Nach unserer Beurteilung ist der Konzernlagebericht nach den geltenden rechtlichen Anforderungen aufgestellt worden, enthält zutreffende Angaben nach § 243a UGB und steht in Einklang mit dem Konzernabschluss. BESTÄTIGUNGSVERMERK 2 25 Erklärung Angesichts der bei der Prüfung des Konzernabschlusses gewonnenen Erkenntnisse und des gewonnenen Verständnisses über den Konzern und sein Umfeld wurden wesentliche fehlerhafte Angaben im Konzernlagebericht nicht festgestellt. Zusätzliche Angaben nach Artikel 10 der EU-VO Wir wurden von der Hauptversammlung am 6. Mai 2021 als Abschlussprüfer gewählt. Wir wurden am 14. September 2021 vom Aufsichtsrat beauftragt. Wir sind seit dem Geschäftsjahr 2017 Abschlussprüfer. Wir erklären, dass das Prüfungsurteil im Abschnitt "Bericht zum Konzernabschluss" mit dem zusätzlichen Bericht an den Prüfungsausschuss nach Artikel 11 der EU-VO in Einklang steht. Wir erklären, dass wir keine verbotenen Nichtprüfungsleistungen (Artikel 5 Abs 1 der EU-VO) erbracht haben und dass wir bei der Durchführung der Abschlussprüfung unsere Unabhängigkeit von der geprüften Gesellschaft gewahrt haben. Auftragsverantwortlicher Wirtschaftsprüfer Der für die Abschlussprüfung auftragsverantwortliche Wirtschaftsprüfer ist Mag. Alexander Wlasto. Wien, am 23. März 2022 Ernst & Young Wirtschaftsprüfungsgesellschaft m.b.H. Mag. (FH) Isabelle Vollmer eh Mag. Alexander Wlasto eh Wirtschaftsprüferin Wirtschaftsprüfer __ ) Die Veröffentlichung oder Weitergabe des Konzernabschlusses mit unserem Bestätigungsvermerk darf nur in der von uns bestätigten Fassung erfolgen. Dieser Bestätigungsvermerk bezieht sich ausschließlich auf den deutschsprachigen und vollständigen Konzernabschluss samt Konzernlagebericht. Für abweichende Fassungen sind die Vorschriften des § 281 Abs 2 UGB zu beachten. JAHRESABSCHLUSS UND LAGEBERICHT CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 1 2 27 CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 1 22 8 JAHRESABSCHLUSS UND LAGEBERICHT BEILAGE 1 Jahresabschluss zum 31. Dezember 2021 226 Bilanz zum 31.12.2021 229 Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2021 231 Anhang für das Geschäftsjahr 2021 232 Anlagespiegel für das Geschäftsjahr 2021 251 Angaben zu Beteiligungsunternehmen 253 BEILAGE 2 Lagebericht 254 Erklärung des Vorstandes gemäss § 124 Börsegesetz 290 Bestätigungsvermerk 291 INHALT CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 1 2 29 Aktiva 31.12.2021 31.12.2020 € Tsd. € A. Anlagevermögen I. Immaterielle Vermögensgegenstände EDV-Software 1.210.728,25 542 1.210.728,25 542 II. Sachanlagen 1. Grundstücke und Bauten 219.074.284,65 246.783 davon Grundwert: 34.870.999,81 €; 31.12.2020: 43.563 Tsd. € 2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 962.159,02 1.294 220.036.443,67 248.077 III. Finanzanlagen 1. Anteile an verbundenen Unternehmen 3.219.268.414,49 2.938.724 2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen 292.666.035,74 538.240 3. Beteiligungen 272.146,21 273 3.512.206.596,44 3.477.237 3.733.453.768,36 3.725.856 B. Umlaufvermögen I. Forderungen 1. Forderungen aus Leistungen 730.509,57 461 2. Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen 52.558.324,66 27.840 3. Forderungen gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht 0,00 12 4. Sonstige Forderungen 19.384,86 1.735 53.308.219,09 30.048 II. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 286.215.922,83 694.418 339.524.141,92 724.466 C. Rechnungsabgrenzungsposten 7.845.148,47 9.929 D. Aktive latente Steuern 664.549,51 0 4.081.487.608,26 4.460.251 BILANZ ZUM 31.12.2021 CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 1 2 30 Passiva 31.12.2021 31.12.2020 € Tsd. € A. Eigenkapital I. Grundkapital Gezeichnetes Grundkapital 774.229.017,02 718.337 Eigene Anteile – 42.020.868,99 – 42.021 732.208.148,03 676.316 II. Gebundene Kapitalrücklagen 998.958.619,09 854.841 III. Gebundene Gewinnrücklagen für eigene Aktien 42.020.868,99 42.021 IV. Bilanzgewinn 440.138.865,80 897.605 davon Gewinnvortrag: 293.377.808,81 €; 31.12.2020: 814.502 Tsd. € 2.213.326.501,91 2.470.783 B. Zuschüsse aus öffentlichen Mitteln 377.300,76 390 C. Rückstellungen 1. Rückstellungen für Abfertigungen 395.533,00 505 2. Steuerrückstellungen 464.000,00 114 3. Rückstellung für latente Steuern 0,00 161 4. Sonstige Rückstellungen 17.781.520,61 42.659 18.641.053,61 43.439 D. 1. 1.434.031.500,00 1.741.481 Verbindlichkeiten Anleihen davon konvertibel: 0,0 0 €; 31.12.2020: 200.000 Tsd. € davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr: 142.410.500,00 €; 31.12.2020: 107.450 Tsd. € davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr: 1.291.621.000,00 €; 31.12.2020: 1.634.031 Tsd.€ 2. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 100.833.286,70 111.134 davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr: 1.224.750,00 €; 31.12.2020: 1.847 Tsd. € davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr: 99.608.536,70 €; 31.12.2020: 109.287 Tsd. € 3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 818.459,57 946 davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr: 757.912,96 €; 31.12.2020: 608 Tsd. € davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr: 60.546,61 €; 31.12.2020: 338 Tsd. € 4. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 38.222.158,49 67.136 davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr: 38.222.158,49 €; 31.12.2020: 67.136 Tsd. € 5. Sonstige Verbindlichkeiten 269.469.528,24 18.969 davon aus Steuern: 329.466,59 €; 31.12.2020: 452 Tsd. € davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: 163.010,72 €; 31.12.2020: 151 Tsd. € davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr: 269.469.528,24 €; 31.12.2020: 18.969 Tsd. € 1.843.374.933,00 1.939.666 davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr: 452.084.849,69 €; 31.12.2020: 196.010 Tsd. € davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr: 1.391.290.083,31 €; 31.12.2020: 1.743.656 Tsd. € E. Rechnun g sab g renzun g s p osten 5.767.818,98 5.973 4.081.487.608,26 4.460.251 CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 1 2 31 2021 2020 € € Tsd. € Tsd. € 1. Umsatzerlöse 30.739.268,50 30.228 2. Sonstige betriebliche Erträge a) Erträge aus dem Abgang vom und der Zuschreibung zum Anlagevermögen mit Ausnahme der Finanzanla g en 14.683.348,65 5.137 b) Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen 193.980,31 304 c) Übrige 644.135,17 15.521.464,13 440 5.881 3. Personalaufwand a) Gehälter – 13.502.990,73 – 12.902 b) Soziale Aufwendungen – 2.609.997,72 – 16.112.988,45 – 2.486 – 15.388 davon Aufwendungen für Altersversorgung: 253.573,27 €; 2020: 275 Tsd. € davon Aufwendungen für Abfertigungen und Leistungen an betriebliche Mitarbeitervorsorgekasse: 364.490,52 €; 2020: 324 Tsd. € davon Aufwendungen für gesetzlich vorgeschriebene Sozialabgaben sowie vom Entgelt abhängige Abgaben und Pflichtbeiträge: 1.768.674,04 €; 2020: 1.743 Tsd. € 4. Abschreibungen auf immaterielle Gegenstände des Anlagevermögens und Sachanla g en – 8.140.093,55 – 11.532 davon außerplanmäßige Abschreibungen gemäß § 204 Abs 2 UGB: 0,00 €; 2020: 3.688 Tsd. € 5. Sonstige betriebliche Aufwendungen a) Steuern – 860.545,08 – 26.297 b) Übrige – 19.390.305,83 – 20.250.850,91 – 21.622 – 47.919 6. Zwischensumme aus Z 1 bis 5 (Betriebsergebnis) 1.756.799,72 – 38.730 7. Erträge aus Beteiligungen 179.485.702,94 123.378 davon aus verbundenen Unternehmen: 179.336.988,16 €; 2020: 122.303 Tsd. € 8. Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens 14.108.603,56 19.796 davon aus verbundenen Unternehmen: 14.108.603,56 €; 2020: 19.796 Tsd. € 9. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 3.315.421,20 431 davon aus verbundenen Unternehmen: 11.875,00 €; 2020: 409 Tsd. € 10. Erträge aus dem Abgang und der Zuschreibung von Finanzanlagen 11.366.142,30 3.619 11. Aufwendungen aus Finanzanlagen, davon – 34.495.898,51 – 3.502 a) Abschreibungen: 34.494.602,50 €; 2020: 3.239 Tsd. € b) Aufwendungen aus verbundenen Unternehmen: 34.489.692,22 €; 2020: 3.239 Tsd. € 12. Zinsen und ähnliche Aufwendungen – 31.460.104,14 – 34.634 davon betreffend verbundene Unternehmen: 73.794,44 €; 2020: 766 Tsd. € 13. Zwischensumme aus Z 7 bis 12 (Finanzergebnis) 142.319.867,35 109.088 14. Ergebnis vor Steuern 144.076.667,07 70.358 15. Steuern vom Einkommen 2.684.389,92 12.745 davon Ertrag latente Steuern: 826.052,24 €; 2020: 191 Tsd. € 16. Ergebnis nach Steuern = Jahresüberschuss 146.761.056,99 83.103 17. Gewinnvortrag aus dem Vorjahr 293.377.808,81 814.502 18. Bilanzgewinn 440.138.865,80 897.605 GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2021 CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 1 2 32 BILANZIERUNGS- UND BEWERTUNGSMETHODEN UND ALLGEMEINE ANGABEN Die CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft („CA Immo AG“) ist ein Unternehmen von öffentlichem Interesse ge- mäß § 189a UGB und eine große Gesellschaft gemäß § 221 UGB. Der Jahresabschluss wurde nach den Vorschriften des österreichischen Unternehmensgesetzbuches (UGB) in der gel- tenden Fassung und unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung sowie der Generalnorm, ein mög- lichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Unternehmens zu vermitteln, aufgestellt. Weiters wurde bei der Jahresabschlusserstellung der Grundsatz der Unternehmensfortführung, der Grundsatz der Vorsicht, der Grundsatz der Vollständigkeit und der Einzelbewertung von Vermögenswerten und Schulden beachtet. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wird das Gesamtkostenverfahren angewendet. Covid-19 Pandemie – Auswirkungen auf die CA Immo AG: Das Geschäftsjahr 2021 stand weiterhin unter dem Vorzeichen der Covid-19 Pandemie. Der Ausbruch der Covid-19 Pandemie im Jahr 2020 hat die globalen Finanz- und Immobilienmärkte in Mitleidenschaft gezogen. Viele Länder ha- ben allgemeine Lockdowns und Reisebeschränkungen eingeführt. Infolgedessen war die Marktaktivität in vielen Sekto- ren stark beeinträchtigt. Auch die Immobilienbranche spürt die Folgen der Pandemie. Einige Immobilienmärkte weisen ein deutlich niedrige- res Niveau an Transaktionsaktivitäten und Liquidität auf. Hotels werden geschlossen bzw. schließen wegen geringer Auslastungsraten. Der Einzelhandel verzeichnet erhebliche Umsatzeinbußen und stellt Anfragen zur Mietstundung bzw. Mietreduktion. Die kurz- und langfristigen wirtschaftlichen Auswirkungen der Covid-19 Pandemie auf die Immo- bilienmärkte sind weiterhin höchst ungewiss. Je länger die Krise dauert, desto komplexer werden die Auswirkungen. Die CA Immo AG hat keine staatlichen Hilfen (weder Kurzarbeit, Zuschüsse noch Stundungen) in Anspruch genom- men. Nachdem sowohl die Transaktions- als auch die Vermietungsaktivitäten deutlich reduziert wurden, ist weiterhin mit längeren Vermarktungs- und Leerstandszeiten für nicht vermietete Einheiten zu rechnen. Da die Nachfrage nach Büro- flächen vor allem von der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung abhängt, verfolgt die CA Immo AG genau, wie sich die Büroflächenumsätze entwickeln. Um die Sicherheit der Mieter und Mitarbeiter bestmöglich zu gewährleisten und im Bedarfsfall rasch handeln zu können, hat CA Immo frühzeitig eine Health & Safety Taskforce installiert, die sich seit Anfang März 2020 wöchentlich zu den aktuellen Entwicklungen abstimmt und entsprechende Handlungsempfehlun- gen zu Hygienemaßnahmen auf regionaler Ebene sowie in den eigengenutzten Büroflächen umsetzt. Ein entsprechen- der Aktionsplan wurde im Laufe des Jahres 2021 kontinuierlich überarbeitet und an das jeweils aktuelle lokale Infekti- onsgeschehen angepasst. Inkludiert wurden hierbei Maßnahmen und interne Verhaltensregeln für mehrere Szenarien und Eskalationsstufen, um jederzeit eine sichere Umgebung für alle Gebäudenutzer zu gewährleisten. Aufgrund der Covid-19 Pandemie gilt eine erweiterte Home-Office-Regelung für alle CA Immo Mitarbeiter. In der CA Immo AG gilt freiwillige Büropräsenz mit Maskenpflicht in allen Büro-Allgemeinflächen. Dienstreisen und Prä- senz-Meetings werden bis auf weiteres eingeschränkt durchgeführt. Going Concern Die Covid-19 Pandemie hat zum Stichtag 31.12.2021 keinen wesentlichen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der CA Immo AG. Nichtsdestotrotz ist aufgrund von bestehenden bzw. zukünftigen behördlichen Maßnahmen nicht auszuschließen, dass die Pandemie auf einzelne Mietergruppen bzw. Tochterunternehmen negative Auswirkungen zeigt. Die Auswir- kungen der Covid-19 Pandemie auf die zukünftige Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der CA Immo AG lassen sich nicht abschließend bewerten und werden laufend evaluiert. ANHANG FÜR DAS GESCHÄFTS J AHR 2021 CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 1 2 33 Financial Covenants Die Bankfinanzierungen und Anleihen in der CA Immo AG und ihren Tochtergesellschaften unterliegen sogenannten Financial Covenants. Dabei handelt es sich im Wesentlichen um Kennzahlen wie Verschuldungsgrad LTV (Loan to Va- lue) und ISCR (Interest Service Coverage Ratio). Aufgrund der anhaltenden negativen Wirtschaftsentwicklung kann nicht ausgeschlossen werden, dass es zukünftig zu einer Verletzung vertraglicher Bedingungen (Financial Covenants, insbesondere ISCR and LTV ) durch Mieterausfälle kommt. Zum Stichtag 31.12.2021 wurden keine Financial Con- venants der CA Immo AG und ihren Tochtergesellschaften verletzt. Die Auswirkungen der Covid-19 Pandemie auf mög- liche zukünftige Verletzungen von Financial Covenants der CA Immo AG werden laufend evaluiert. Die Covid-19-Pandemie hat keine Auswirkungen auf die angewendeten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden. 1. Anlagevermöge n Immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen Die immateriellen Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und die Sachanlagen werden zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten vermindert um planmäßige Abschreibungen, soweit abnutzbar, und außerplanmäßige Abschreibun- gen, soweit notwendig, angesetzt. Jahre von bis EDV-Software 3 4 Mieterausbauten 5 10 Gebäude 33 50 Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 2 20 Die planmäßige n Abschreibungen werden linear vorgenommen, die Abschreibungsdauer entspricht der betriebsge- wöhnlichen Nutzungsdauer. Bei Zugängen in der ersten Hälfte des Geschäftsjahres wird die volle Jahresabschreibung, bei Zugängen in der zweiten Hälfte die halbe Jahresabschreibung berücksichtigt. Außerplanmäßige Abschreibungen werden nur dann vorgenommen, wenn voraussichtlich dauerhafte Wertminderun- gen eingetreten sind. Zuschreibungen werden bei wesentlicher Wertaufholung bis zu den fortgeführten Anschaffungs- kosten vorgenommen. Finanzanlagen Die Anteile an verbundenen Unternehmen und Beteiligungen sind zu Anschaffungskosten vermindert um außerplan- mäßige Abschreibungen angesetzt. Die Ausleihungen an verbundenen Unternehmen sind zu Anschaffungskosten vermindert um Rückzahlungen und außerplanmäßigen Abschreibungen angesetzt. Außerplanmäßige Abschreibungen werden nur dann vorgenommen, wenn voraussichtlich dauerhafte Wertminderun- gen eingetreten sind. Zuschreibungen werden bei wesentlicher Wertaufholung bis zu den Anschaffungskosten vorge- nommen. Die Ermittlung der beizulegenden Werte wird mit einer vereinfachten Unternehmensbewertung vorgenom- men, deren Ausgangspunkt der Marktwert der Immobilien der jeweiligen Tochtergesellschaften ist (auf Basis von Marktwertgutachten für den IFRS-Konzernabschluss). Dieser wird um das sonstige Vermögen der Tochtergesellschaft erhöht bzw. um die Schulden reduziert. CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 1 2 34 2. Umlaufvermögen Die Forderungen sind zum Nennwert bewertet. Erkennbare Ausfallsrisken werden durch individuelle Abwertungen berücksichtigt. Die Erfassung der Beteiligungserträge erfolgt auf Basis von Ausschüttungsbeschlüssen. Zuschreibungen zu Vermögensgegenständen des Umlaufvermögens bzw. Auflösung von Einzelwertberichtigungen werden vorgenommen, wenn die Gründe für die Abschreibung bzw. Dotierung der Einzelwertberichtigung weggefallen sind. Ausgangspunkt für die Ermittlung der beizulegenden Werte von Zinsforderungen ist der Marktwert der Immobi- lien der jeweiligen Tochtergesellschaften (auf Basis von Marktwertgutachten für den IFRS-Konzernabschluss). 3. Rechnungsabgrenzungen In den aktiven Rechnungsabgrenzungen werden vorausgezahlte Aufwendungen abgegrenzt. Darüber hinaus erfolgt bei Anleihen eine Aktivierung des Disagios und eine finanzmathematische Verteilung über die Laufzeit. In den passiven Rechnungsabgrenzungen werden Vorauszahlungen und Investitionszuschüsse von Mietern darge- stellt, die über die Mindestmietdauer aufgelöst werden. 4. Latente Steuer n Latente Ste uern werden gemäß § 198 Abs 9 und 10 UGB nach dem bilanzorientierten Konzept und ohne Abzinsung auf Basis des aktuellen Körperschaftsteuersatzes von 25 % gebildet. Dabei werden auch latente Steuern mit einem Steu- ersatz von 3 % für Unterschiede in Mitgliedern der steuerlichen Unternehmensgruppe angesetzt, die selbst in ihrer Bi- lanz aufgrund des Gruppenvertrages nur 22 % Gruppensteuersatz (statt 25 % Körperschaftsteuer) verwenden. Die CA Immo AG setzt Verlustvorträge maximal in der Höhe der saldierten aktiven und passiven latenten Steuern unter Berücksichtigung der 75 % Verlustverrechnungsgrenze an. Ein aktiver Überhang von Verlustverträgen wird nicht ange- setzt. Die CA Immo AG geht davon aus, dass die in 2022 in Österreich beschlossene Steuerreform zu einer Reduzierung der aktiven latenten Steuern in Höhe von rd. 148 Tsd. € führen wird. 5. Zuschüsse aus öffentlichen Mi tteln Die Zus chüsse werden über die Restnutzungsdauer der jeweiligen Anlagen aufgelöst. 6. Rückstellungen Die Rückstellungen für Abfertigungen betragen 569 % (31.12.2020: 700 %) der am Bilanzstichtag bestehenden fiktiven, gesetzlichen Abfertigungsverpflichtungen. Die Berechnung erfolgt nach der in der internationalen Rechnungslegung anerkannten PUC-Methode unter Zugrundelegung eines Rechnungszinssatzes von -0,04 % (31.12.2020: -0,34 %) und künftiger Bezugserhöhungen (inkl. Inflationsabgeltung) von 3 % (31.12.2020: 3 %) für Angestellte ohne Berücksichti- gung eines Fluktuationsabschlages. Für die Berechnung der Abfertigungsrückstellung wurde als Rechnungsgrundlage die AVÖ 2018-P herangezogen. Der Ansammlungszeitraum läuft bis zum Erreichen des Pensionseintrittsalters, maximal 25 Jahre. Die Zinsen auf die Rückstellung sowie Auswirkungen aus einer Änderung des Zinssatzes werden im Personal- aufwand erfasst. Die Steuer- und sonstigen Rückstellungen werden unter Bedachtnahme auf den Grundsatz der Vorsicht in Höhe der voraussichtlichen Inanspruchnahme gebildet. Sie berücksichtigen alle erkennbaren Risken und der Höhe nach noch nicht feststehenden Verbindlichkeiten. CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 1 2 35 7. Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten werden mit ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt. 8. Steuerliche Unternehmensgruppe Im Geschäftsjahr 2005 wurde eine Gruppen- und Steuerumlagevereinbarung zur Bildung einer Unternehmensgruppe iSd § 9 KStG mit Wirksamkeit ab dem Geschäftsjahr 2005 abgeschlossen, die in den darauffolgenden Jahren um zusätz- liche Gruppenmitglieder erweitert wurde. Gruppenträger ist die CA Immo AG. Im Jahr 2021 umfasst die Unterneh- mensgruppe neben dem Gruppenträger 12 inländische Gruppenmitglieder (2020: 15). Als Umlageverfahren kommt die Verteilungsmethode zur Anwendung, wobei Gewinne des Gruppenmitgliedes zuerst mit Vorgruppenverlusten verrechnet werden und ein verbleibender Gewinn des Gruppenmitgliedes mit einem Grup- pensteuersatz von 22 %, bzw. bei einem Gewinn der Steuergruppe bis zu 25 %, belastet wird. Weitergeleitete Verluste des Gruppenmitgliedes werden evident gehalten. Soweit negative zugerechnete Einkommen des einzelnen Gruppen- mitgliedes bei Beendigung der Gruppe oder bei Ausscheiden des Gruppenmitgliedes aus der Gruppe noch nicht ver- rechnet worden sind, ist die CA Immo AG als Gruppenträger zu einer Ausgleichszahlung in Höhe des Barwertes der (fiktiven) künftigen Steuerentlastung verpflichtet, die das Gruppenmitglied aus der Verwertung der zugerechneten ne- gativen, noch nicht verrechneten Einkommen voraussichtlich erzielt hätte, wenn dieses der Gruppe nicht beigetreten wäre. Die Ermittlung der Ausgleichszahlung erfolgt durch Einholung eines Gutachtens eines gemeinschaftlich bestell- ten Wirtschaftsprüfers oder einer Wirtschaftsprüfungsgesellschaft im Zeitpunkt des Ausscheidens eines Gruppenmit- glieds oder der Beendigung der Gruppe. Zum 31.12.2021 werden die möglichen Verpflichtungen aus einem Schlussaus- gleich gegenüber Gruppenmitgliedern auf 22.372 Tsd. € (31.12.2020: 23.028 Tsd. €) geschätzt. In 2021 ist ein Gruppen- mitglied vor der Liquidation aus der Unternehmensgruppe ausgeschieden, wobei keine Zahlung für den Schlussaus- gleich erforderlich war. Durch die Verrechnung von Steuerumlagen erfolgt eine Kürzung des Steueraufwandes in der Gewinn- und Verlust- rechnung. 9. Angabe zur Währungsumrechnung Fremdwährungsforderungen werden zum Anschaffungskurs bzw. zum niedrigeren Geldkurs am Bilanzstichtag bewer- tet. Fremdwährungsverbindlichkeiten werden zum Anschaffungskurs bzw. zum höheren Briefkurs am Bilanzstichtag bewertet. ERLÄUTERUNGEN DER BILANZ UND DER GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG 10. Erläuterungen zur Bilanz a) Anlagevermögen Die Aufgliederung und Entwicklung des Anlagevermögens ist dem Anlagenspiegel in Anlage 1 zu entnehmen. Sachanlagen Die Zugänge bei Grundstücken und Bauten betreffen im Wesentlichen Investitionen in der Erdberger Lände. Im Ge- schäftsjahr 2021 wurde eine Immobilie verkauft. Zum Bilanzstichtag umfassen die Sachanlagen 7 Objekte (31.12.2020: 8 Objekte). Die Anschaffungs-/Herstellungskosten der Bauten beinhalten aktivierte Zinsen in Höhe von 133 Tsd. €, die nach der Inbetriebnahme in 2018 über eine Laufzeit von 40 Jahren abgeschrieben werden. CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 1 2 36 Im Geschäftsjahr 2021 wurden keine (2020: 3.688 Tsd. €) außerplanmäßigen Abschreibungen sowie keine (2020: 5.137 Tsd. €) Zuschreibungen auf das Sachanlagevermögen vorgenommen. Finanzanlagen Die Darstellung der Angaben zu Beteiligungsunternehmen erfolgt in Anlage 2. Im Geschäftsjahr 2021 wurden außerplanmäßige Abschreibungen in Höhe von 34.495 Tsd. € (2020: 3.239 Tsd. €) und Zuschreibungen in Höhe von 1.675 Tsd. € (2020: 3.397 Tsd. €) auf das Finanzanlagevermögen vorgenommen. Der Buchwert der Anteile an verbundenen Unternehmen beträgt 3.219.268 Tsd. € (31.12.2020: 2.938.724 Tsd. €). Die Zugänge resultieren im Wesentlichen aus Gesellschafterzuschüssen in Höhe von 236.565 Tsd. € und aus dem konzern- internen Ankauf von 7 Gesellschaften in Polen 249.213 Tsd. €. Die Abgänge resultieren im Wesentlichen den Verkauf einer Immobiliengesellschaft in Ungarn sowie Kapitalrückzahlungen in Höhe von 182.262 Tsd. €, von denen 49.567 Tsd. € noch nicht zahlungswirksam waren und als Forderungen ausgewiesen werden. Die Ausleihungen an verbundene Unternehmen gliedern sich wie folgt: Tsd. € 31.12.2021 31.12.2020 4P - Immo. Praha s.r.o., Prag 36.589 39.589 RCP Amazon, s.r.o., Prag 31.388 33.488 Vaci 76 Kft, Budapest 27.526 28.976 INTERMED CONSULTING & MANAGEMENT S.R.L., Bukarest 23.200 28.200 EUROPOLIS City Gate Ingatlanberuházási Kft, Budapest 22.700 22.700 EUROPOLIS ORHIDEEA B.C. S.R.L., Bukarest 22.424 54.424 CA Immo Invest GmbH, Frankfurt 21.300 22.000 Duna Irodaház Kft., Budapest 19.439 20.239 CA Immo Holding B.V., Amsterdam 8.604 130.758 Europolis Holding B.V., Amsterdam 0 31.690 BA Business Center s.r.o., Bratislava 0 25.000 Sonstige unter 17 Mio. € 79.496 101.176 292.666 538.240 A usleihungen an verbundene Unternehmen in Höhe von 41.708 Tsd. € (31.12.2020: 25.000 Tsd. €) haben eine Rest- laufzeit bis zu einem Jahr. b) Umlaufvermögen Sämtliche Forderungen haben – wie im Vorjahr – eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr . Es besteht keine wechselmäßige V erbriefung von Forderungen. Die Forderungen aus Leistungen in Höhe von 731 Tsd. € (31.12.2020: 461 Tsd. €) beinhalten ausstehende Mietzins- und Betriebskostenverrechnungen. CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 1 2 37 Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen setzen sich wie folgt zusammen: Tsd. € 31.12.2021 31.12.2020 Forderungen aus Leistungen (laufende Verrechnungen an Tochtergesellschaften) 218 988 Forderungen aus Kapitalrückzahlung 49.567 0 Forderungen aus Steuerumlagen 2.378 12.716 Forderungen aus Zinsen 395 11.636 Forderungen aus Barvorlagen 0 2.500 52.558 27.840 Die sonstigen Forderungen in Höhe von 19 Tsd. € (31.12.2020: 1.735 Tsd. €) enthalten im Wesentlichen weiterverrech- nete Kosten (31.12.2020: Rückzahlung aus einem Beteiligungserwerb aufgrund einer nachträglichen Kaufpreisanpas- sung). c) Aktive Rechnungsabgrenzung Tsd. € 31.12.2021 31.12.2020 Disagio Anleihen 7.376 9.338 Sonstige 469 591 7.845 9.929 d) Aktive latente Steuern / Rück stellungen für latente Steuern Die latente Steuer beinhaltet die Saldierung von aktiven und passiven latenten Steuern und wird auf Unterschiede zwischen den steuerlichen und den unternehmensrechtlichen Wertansätzen zum Bilanzstichtag für folgende Positionen gebildet (+ aktive latente Steuer / - passive latente Steuer): Tsd. € 31.12.2021 31.12.2020 Grundstücke und Bauten – 8.935 – 12.426 Personengesellschaften 240 – 4.352 Nebenkosten Anleihen 5.343 7.882 Nebenkosten Bankkredite 1.237 471 Rückstellungen für Abfertigungen 43 49 Passive Rechnungsabgrenzungsposten 4.730 5.391 Bemessungsgrundlage 25 % Steuersatz 2.658 – 2.985 Daraus resultierende aktive latente Steuer / Rückstellung passive latente Steuer 665 – 746 abzüglich: Saldierung mit Verlustvorträgen 0 585 Stand am 31.12. 665 – 161 CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 1 2 38 Die latenten Steuern setzen sich wie folgt zusammen: Tsd. € 2021 2020 Stand am 1.1. Rückstellung passive latente Steuer – 161 – 352 Erfolgswirksame Veränderung latente Steuer 826 191 Stand am 31.12. aktive latente Steuer / Rückstellung passive latente Steuer 665 – 161 e) Eigenkapital Das gezeic hnete Kapital beträgt 774.229.017,02 € (31.12.2020: 718.336.602,72 €). Es ist zerlegt in 106.496.422 Stück (31.12.2020: 98.808.332) Inhaberaktien sowie vier nennwertlose Namensaktien. Von dem einbezahlten Grundkapital werden 5.780.037 (31.12.2020: 5.780.037) Stück eigene Anteile à 7,27 € je Aktie, somit insgesamt 42.020.868,99 € (31.12.2020: 42.020.868,99 €), offen abgezogen. Die Namensaktien werden von der SOF-11 Klimt CAI S.à r.l., Luxem- burg, eine von Starwood Capital Group verwaltete Gesellschaft, gehalten und gewähren das Recht, bis zu vier Aufsichts- ratsmitglieder zu nominieren. Aktuell besteht der Aufsichtsrat aus fünf von der Hauptversammlung gewählten sowie zwei mittels Namensaktien entsendeten Kapitalvertetern und vier Arbeitnehmervertretern. Aufgrund der Change-of-Control-Klausel der Wandelschuldverschreibung, die durch das Angebot der SOF-11 Klimt CAI S.à r.l. ausgelöst wurde, haben fast alle Inhaber der Wandelanleihe ihr Wandlungsrecht ausgeübt. Die Wandlungs- rechte wurden per 30.4.2021 bzw. per 13.9.2021 durch bedingtes Kapital und teilweise durch die Ausgabe von neuen Aktien bedient. Insgesamt erhöhte sich das Grundkapital im Berichtsjahr von 718.336.602,72 € um 55.892.414,30 € auf 774.229.017,02 € und verteilt sich auf vier Namensaktien und 106.496.422 Stück auf den Inhaber lautende Stammak- tien. Die verbleibenden ausstehenden Wandelschuldverschreibungen im Nennbetrag von 100 Tsd. € wurden in bar zu- rückgezahlt. Per 31.12.2021 hielt die CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft insgesamt 5.780.037 eigene Aktien (31.12.2020: 5.780.037 eigene Aktien). Bei einer Gesamtzahl von 106.496.426 (31.12.2020: 98.808.336) Stück ausgegebenen stimmbe- rechtigten Aktien entspricht dies rund 5,4 % (31.12.2020: 5,8 %) der stimmberechtigten Aktien. Im Mai 2021 wurde gemäß Beschluss der 34. ordentlichen Hauptversammlung eine Dividende von 1,00 € (2020: 1,00 €) je dividendenberechtigter Aktie, somit insgesamt 100.645 Tsd. € (2020: 93.028 Tsd. €), an die Aktionäre ausge- schüttet. Mit Schreiben vom 3.11.2021 beantragte die Mehrheitsaktionärin SOF-11 Klimt CAI S.à r.l, Luxembourg, die Einberufung einer außerordentlichen Hauptversammlung, die über Sonderdividenden von in Summe € 5,00 je dividen- denberechtigter Aktie beschließen soll. Gemäß Beschluss der außerordentlichen Hauptversammlung vom 30.11.2021 erfolgt die Ausschüttung der Sonderdividenden in zwei Tranchen von je € 2,50 je dividendenberechtigter Aktie. Die erste Tranche wurde am 15.12.2021 ausbezahlt; die zweite Tranche wurde am 15.3.2022 bezahlt. Der zum 31.12.2021 ausgewiesene Bilanzgewinn in Höhe von 440.139 Tsd. € (31.12.2020: 897.605 Tsd. €) unterliegt in Höhe der aktiven latenten Steuer in Höhe von 665 Tsd. € einer Ausschüttungssperre. Zum Stichtag 31.12.2021 besteht ein nicht ausgenütztes genehmigtes Kapital in Höhe von 350.069.852,74 €, das bis längstens 18.9.2023 in Anspruch genommen werden kann, sowie ein bedingtes Kapital in Höhe von 143.667.319,09 € zur Bedienung von Wandelschuldverschreibungen, die zukünftig auf Grundlage der Ermächtigung der Hauptversamm- lung vom 9.5.2018 ausgegeben werden (bedingtes Kapital 2018). Die ausgewiesenen Gewinnrücklagen sind gebunden und der Buchwert entspricht dem Nennwert der offen vom Grundkapital abgesetzten eigenen Aktien. CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 1 2 39 Tsd. € 31.12.2021 31.12.2020 Übrige Anschaffungskosten eigene Aktien – 53.663 – 53.663 Nominale eigene Aktien im Grundkapital 42.021 42.021 Rücklage für übrige Anschaffungskosten eigene Aktien 53.663 53.663 Gebundene Gewinnrücklagen für eigene Aktien 42.021 42.021 Das Erfordernis , eine gesetzliche Rücklage bis zur Höhe von 10 % des Grundkapitals zu dotieren, ist erfüllt. Die Ge- winnrücklagen haben sich im Vergleich zum Vorjahr nicht verändert. f) Zuschüsse aus öffentlichen Mitteln Die Zuschüsse wurden in Vorjahren gewährt und betreffen mit einem Buchwert von 355 Tsd. € (31.12.2020: 366 Tsd. €) die Errichtung von Gebäuden und mit einem Buchwert von 22 Tsd. € (31.12.2020: 24 Tsd. €) eine Photovol- taikanlage. g) Rückstellungen Für die Abfertigungsansprüche der von der Gesellschaft beschäftigten Angestellten und Vorstände ist eine Vo rsorge unter den Rückstellungen für Abfertigungen in Höhe von 396 Tsd. € (31.12.2020: 505 Tsd. €) getroffen. Die Steuerrückstellungen in Höhe von 464 Tsd. € (31.12.2020: 114 Tsd. €) betreffen Rückstellungen für die Körper- schaftsteuer. Die sonstigen Rückstellungen setzen sich wie folgt zusammen: Tsd. € 31.12.2021 31.12.2020 Prämien 8.774 6.730 Derivatgeschäfte 3.547 6.657 Finanzierungskosten 1.354 420 Rechts-, Prüfungs- und Beratungskosten 1.262 460 Personal (Urlaube und Überstunden) 1.059 926 Bauleistungen 723 1.001 Gerichtsgebühren 0 25.475 Sonstige 1.063 991 17.782 42.659 Im Vo rjahr beinhaltete die Rückstellung für Gerichtsgebühren die Rückstellung für eine im Geschäftsjahr 2020 einge- brachte Schadenersatzklage gegen die Republik Österreich und das Land Kärnten in Höhe von rd. 1,9 Mrd. € im Zu- sammenhang mit der Privatisierung der Bundeswohnbaugesellschaften im Jahr 2004. Nach einem abweisenden Er- kenntnis des Bundesverwaltungsgerichts vom 22.10.2021 in Bezug auf die geltend gemachte Gerichtsgebührenbefrei- ung musste die CA Immo AG die rückgestellten Gerichtsgebühren in 2021 zahlen. Gegen dieses Erkenntnis hat die CA Immo AG am 2.12.2021 eine Erkenntnisbeschwerde nach Art. 144 B-VG beim Verfassungsgericht eingebracht. Long Term Incentive (LTI) Programm: Um eine hohe Identifikation mit den Unternehmenszielen zu fördern, ist für alle Mitarbeiter zusätzlich zu ihrem Fix- gehalt eine variable Vergütung und somit die Partizipation am Unternehmenserfolg vorgesehen. In Anlehnung an das Vergütungssystem des Vorstands ist dafür die Erreichung der budgetierten quantitativen und qualitativen Jahresziele CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 1 2 40 sowie ein positives Konzernergebnis Voraussetzung. Darüber hinaus besteht für ausgewählte Führungskräfte die Mög- lichkeit, an einem aktienkursbasierten Vergütungsprogramm zu partizipieren. Abweichend vom Modell für den Vor- stand (Phantomaktien) war die Teilnahme an LTI-Programmen, die vor dem Geschäftsjahr 2020 starteten, freiwillig. Das bisherige Programm war revolvierend, hatte eine Laufzeit von drei Jahren je Tranche (Behaltefrist) und setzte ein Eigen- investment (maximal 35% des Jahresfixgehalts) voraus. Das Eigeninvestment wurde jeweils mit dem Durchschnittskurs des 1. Quartals des jeweiligen Tranchenbeginnjahres bewertet. Auf Basis dieser Bewertung wurde die Anzahl der zu- grundeliegenden Aktien ermittelt. Am Ende des jeweiligen dreijährigen Performance-Zeitraums wurde die Zielerrei- chung mittels Soll-/Ist-Vergleich definiert. Der Erfolg wurde an folgenden Kennzahlen gemessen: NAV-Wachstum, TSR (Total Shareholder Return) und FFO-Wachstum (Funds from Operations). Die Gewichtung für das NAV-Wachstum und das FFO-Wachstum lag bei jeweils 30%, jene des TSR bei 40%. Auszahlungen erfolgten in Cash. Das LTI-Programm wurde im Jahr 2019 einer umfassenden Überarbeitung (Anpassung an Marktstandards) unterzogen; das neue Progr amm sieht Änderungen hinsichtlich des Teilnehmerkreises, der Teilnahmebedingungen sowie der Per- formanceindikatoren vor und kam erstmals im Geschäftsjahr 2020 zur Anwendung. Das neue LTI-Programm ist revol- vierend und sieht kein Eigeninvestment vor. Der Plan gewährt eine leistungsabhängige Vergütung in Form von virtuel- len Aktien von CA Immo. Die finale Anzahl der virtuellen Aktien ermittelt sich anhand von Performancekriterien, die an die mittelfristige Etragskraft und an die Aktienrendite anknüpfen. Der Zielbetrag des LTI wird durch den volumen- gewichteten durchschnittlichen Aktienkurs der CA Immo (= Schlusskurs an der Wiener Börse) über den 3-Monats Zeit- raum vor dem 31.12. des jeweiligen Bonusjahres dividiert. Auf diese Weise wird die vorläufige Anzahl der virtuellen Aktien berechnet. In Abhängigkeit von der Messung der Performancekriterien am Ende der Performanceperiode von vier Jahren wird die finale Anzahl der virtuellen Aktien bestimmt. Der LTI wird in der Regel zum Stichtag 31.12. des letzten Jahres der vierjährigen Performanceperiode ermittelt. Als gleichgewichtete Performancekriterien des LTI dienen Funds From Operations („FFO“) I und Relative Total Shareholder Return („TSR“) gegen den EPRA Nareit Developed Europe ex UK Index. Jede Tranche startet mit einem auf die jeweilige Funktion der Führungskraft abgestimmten Ziel- wert, den man bei 100%iger Zielerreichung am Ende der Laufzeit der jeweiligen Tranche erhalten würde. Die Höhe der Zuteilung eines Performancekriteriums wird durch den Vergleich von vereinbarten Zielen mit tatsächlich erreichten Werten ermittelt und als Prozentsatz ausgedrückt. Die Zuteilung zwischen den Performanceschwellen erfolgt linear. Die finale Anzahl der virtuellen Aktien ist mit 200% der vorläufigen Anzahl der virtuellen Aktien begrenzt. Für die Aus- zahlung wird die finale Anzahl der virtuellen Aktien mit dem volumengewichteten Durchschnittskurs der drei letzten Monate des Performancezeitraums multipliziert. Die Auszahlung des resultierenden Betrags erfolgt in bar, wobei hier- bei eine Obergrenze von 250% des Zielbetrags des LTI gilt. Die erfolgsbezogene Vergütung für den Vorstand orientiert sich an nachhaltigen operativen und qualitativen Zielen und berücksichtigt auch nicht-finanzielle Leistungskriterien. Sie ist mit 200% des Jahresbruttogehalts beschränkt. Eine Hälfte der variablen Vergütung ist als Jahresbonus an das Erreichen kurzfristiger, jährlich vom Vergütungsausschuss festgelegter Ziele gekoppelt. Die andere Hälfte orientiert sich an der Outperformance von folgenden, jährlich vom Ver- gütungsausschuss definierten Kennzahlen: Return on Equity (ROE), Funds from Operations (FFO) und NAV-Wachstum. Die tatsächlich ausbezahlte Bonushöhe richtet sich nach dem Zielerreichungsgrad, der aus dem Vergleich von verein- barten und tatsächlich erreichten Werten nach Abschluss jedes Geschäftsjahres ermittelt und durch den Vergütungsaus- schuss festgelegt wird. Die Auszahlung der leistungsbezogenen Vergütung besteht zu 50% aus Sofortzahlungen (Short Term Incentive). Die restlichen 50% werden auf Basis des Durchschnittskurses des letzten Quartals des für die Zieler- reichung relevanten Geschäftsjahres in Phantomaktien (Phantom Shares) umgewandelt. Die Auszahlung der Phantom- aktien erfolgt in drei gleichen Teilen in Cash – nach zwölf, 24 (Mid Term Incentive) bzw. 36 Monaten (Long Term In- centive) zum Durchschnittskurs des letzten Quartals des dem Auszahlungsjahr vorangehenden Jahres. Bei derartigen anteilsbasierten Vergütungen, die in bar abgegolten werden, wird die entstandene Schuld in Höhe des beizulegenden Zeitwerts unter Berücksichtigung des Erdienungszeitraums als Rückstellung erfasst. Bis zur Begleichung der Schuld wird der beizulegende Zeitwert zu jedem Abschlussstichtag und am Erfüllungstag neu bestimmt. Alle Än- derungen werden im jeweiligen Geschäftsjahr erfolgswirksam erfasst. CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 1 2 41 h) Verbindlichkeiten 31.12.2021 Restlaufzeit Restlaufzeit Restlaufzeit Summe Tsd. € bis zu 1 Jahr 1 - 5 Jahre mehr als 5 Jahre Anleihen 142.411 791.621 500.000 1.434.032 Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 1.225 43.807 55.801 100.833 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 757 61 0 818 Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 38.222 0 0 38.222 Sonstige Verbindlichkeiten 269.470 0 0 269.470 Summe 452.085 835.489 555.801 1.843.375 31.12.2020 Restlaufzeit Restlaufzeit Restlaufzeit Summe Tsd. € bis zu 1 Jahr 1 - 5 Jahre mehr als 5 Jahre Anleihen 107.450 984.031 650.000 1.741.481 Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 1.847 51.117 58.170 111.134 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 608 338 0 946 Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 67.136 0 0 67.136 Sonstige Verbindlichkeiten 18.969 0 0 18.969 Summe 196.010 1.035.486 708.170 1.939.666 Im Posten Anleihen werden die Fristigkeiten mit dem Rückzahlungstermin berücksic htig. Der Posten umfasst zum 31.12.2021 folgende Verbindlichkeiten: Nominale Nominalzinssatz Begebung Rückzahlung Tsd. € Anleihe 2015-2022 142.411 2,75% 17.02.2015 17.02.2022 Anleihe 2016-2023 116.621 2,75% 17.02.2016 17.02.2023 Anleihe 2017-2024 175.000 1,88% 22.02.2017 22.02.2024 Anleihe 2020-2025 350.000 1,00% 27.10.2020 27.10.2025 Anleihe 2018-2026 150.000 1,88% 26.09.2018 26.03.2026 Anleihe 2020-2027 500.000 0,88% 05.02.2020 05.02.2027 1.434.032 Für die zum 31.12.2020 besteh ende Wandelschuldverschreibung in Höhe von 200.000 Tsd. € wurde im Jahr 2021, auf Grund eines Angebotes der SOF-11 Klimt CAI S.á r.l., die Möglichkeit zur Wandlung wahrgenommen und ein Nennbe- trag in Höhe von 100 Tsd. € in bar getilgt. Der Posten Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten umfasst in Höhe von 100.803 Tsd. € (31.12.2020: 111.134 Tsd. €) Investitionskredite, die mit grundbücherlich eingetragenen Hypotheken und Verpfändungen von Bank- guthaben, Verpfändungen der Objektversicherungen, Blankowechsel samt Wechselwidmungserklärung sowie Abtretun- gen der Forderungen von Vermietungen und der Rechte und Ansprüche aus Derivatgeschäften besichert sind. CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 1 2 42 In dem Posten Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sind im Wesentlichen Verbindlichkeiten für Bera- tung, Softwareumstellung und Haftrücklässe sowie allgemeine Verwaltungsaufwendungen enthalten. Die im Posten Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen ausgewiesenen Verbindlichkeiten betreffen mit 38.000 Tsd. € (31.12.2020: 24.535 Tsd. €) noch nicht bezahlte, aber bereits gewährte Zuschüsse an eine Tochterge- sellschaft und mit 222 Tsd. € (31.12.2020: 201 Tsd. €) Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen. Die sonstigen Verbindlichkeiten resultieren im Wesentlichen aus der 2. Tranche der am 30.11.2021 beschlossenen Sonderdividende in Höhe von 251.791 Tsd. € und abgegrenzten Zinsen für Anleihen in Höhe von 15.747 Tsd. € (31.12.2020: 16.985 Tsd. €). i) Passive Rechnungsabgrenzung Tsd. € 31.12.2021 31.12.2020 Investitionzuschüsse von Mietern 4.730 5.391 Erhaltene Mietzinsvorauszahlungen 1.037 582 5.768 5.973 j) Haftungsverhältnisse Höchstbetrag zum Zum Stichtag aushaftend Zum Stichtag aushaftend 31.12.2021 31.12.2021 31.12.2020 Tsd. Tsd. € Tsd. € Garantien und Patronatserklärungen im Zusammenhang mit Verkäufen durch verbundene Unternehmen 132.734 € 115.546 60.746 Garantien für an verbundene Unternehmen gewährte Kredite 15.345 € 15.345 15.531 Garantien im Zusammenhang mit Verkäufen durch sonstige Konzernunternehmen 19.699 € 19.699 26.442 Garantien für an sonstige Konzernunternehmen gewährte Kredite 700 € 700 700 168.478 151.290 103.419 Di e Gesellschaftsanteile der folgenden Gesellschaften sind zugunsten der die Tochtergesellschaften finanzierenden Banken verpfändet: - CA Immo AG an der Visionary Prague, s.r.o., Prag - CA Immo Saski Point Sp. z o.o., Warschau - CA Immo Bitwy Warszawskiej Sp. z o.o., Wars chau - CA Immo Sienna Center Sp. z o.o., Warschau - CA Immo Warsaw Towers Sp. z o.o., Warschau Von den ausgewiesenen Guthaben bei Kreditinstituten ist ein Betrag in Höhe von 2.000 Tsd. € zu Gunsten der die Tochtergesellschaft finanzierenden Bank verpfändet. CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 1 2 43 Im Zusammenhang mit Verkäufen bestehen marktübliche Garantien zur Absicherung allfälliger Gewährleistungs- und Haftungsansprüche, für die – soweit erforderlich – bilanziell Vorsorge getroffen wurden. k) Verpflichtungen aus der Nutzung von Sachanlagen Die Mietverpflichtung aus der Nutzung von in der Bilanz nicht ausgewiesenen Sachanlagen beträgt für das folgende Geschäftsjahr 825 Tsd. € (31.12.2020: 803 Tsd. €) und für die folgenden fünf Geschäftsjahre 3.892 Tsd. € (31.12.2020: 3.817 Tsd. €). Davon entfallen auf verbundene Unternehmen für das folgende Geschäftsjahr 740 Tsd. € (31.12.2020: 722 Tsd. €) und für die folgenden fünf Geschäftsjahre 3.693 Tsd. € (31.12.2020: 3.609 Tsd. €). Dabei handelt es sich um das Büro am Rennweg/Mechelgasse 1. Der Mietvertrag ist unbefristet abgeschlossen, wobei ein Kündigungsverzicht bis 31.12.2026 vereinbart wurde. l) Angaben zu derivativen Finanzinstrumenten – Zinsswaps Tsd. € Nominale Fixierter Zinssatz per Referenz-zinssatz Beizulegender Zeitwert davon als Rückstellungen angesetzt Beginn Ende 31.12.2021 31.12.2021 31.12.2021 31.12.2021 06/2017 06/2027 10.668 0,79% 3M-EURIBOR – 440 – 440 06/2017 06/2027 26.821 0,76% 3M-EURIBOR – 1.041 – 1.041 08/2017 12/2029 28.796 1,12% 3M-EURIBOR – 2.066 – 2.066 66.285 – 3.547 – 3.547 Tsd. € Nominale Fixierter Zinssatz per Referenz-zinssatz Beizulegender Zeitwert davon als Rückstellungen angesetzt Beginn Ende 31.12.2020 31.12.2020 31.12.2020 31.12.2020 12/2016 12/2024 9.135 0,44% 3M-EURIBOR – 308 – 308 06/2017 06/2027 10.908 0,79% 3M-EURIBOR – 832 – 832 06/2017 06/2027 27.776 0,76% 3M-EURIBOR – 1.992 – 1.992 08/2017 12/2029 28.796 1,12% 3M-EURIBOR – 3.524 – 3.524 76.615 – 6.657 – 6.657 De r beizulegende Zeitwert entspricht jenem Wert, den die CA Immo AG bei Auflösung des Geschäftes am Bilanzstich- tag erhalten oder bezahlen würde. Ermittelt wurde dieser Wert von dem Kreditinstitut, mit dem dieses Geschäft abge- schlossen wurde. Der angeführte Wert ist ein Barwert. Zukünftige Zahlungsströme aus variablen Zahlungen sowie Dis- kontsätze werden auf Basis allgemein anerkannter finanzmathematischer Modelle ermittelt. Für die Bewertung werden Interbank-Mittelkurspreise verwendet. Spezifische Geld-/Briefspannen sowie sonstige Auflösungskosten sind in der Bewertung nicht enthalten. CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 1 2 44 11. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung Umsatzerlöse Die Umsatzerlöse setzen sich wie folgt zusammen: Nach Tätigkeiten Tsd. € 2021 2020 Mieterträge Immobilien 16.877 15.430 Weiterverrechnete Betriebskosten 5.335 4.912 Managementerlöse 7.825 9.139 Sonstige Umsatzerlöse 702 747 30.739 30.228 In 2021 wurden Reduktionen von Mieterträgen in Österreich aufgrund von Covid-19 in Höhe von 139 Tsd. € (2020: 232 Tsd. €) berücksichtigt. Nach Regionen Tsd. € 2021 2020 Österreich 24.091 23.266 Deutschland 186 961 Osteuropa 6.462 6.001 30.739 30.228 Sonstige betriebliche Erträge Die Erträge aus dem Abgang vo m Anlagevermögen betreffen zur Gänze den Verkauf einer Liegenschaft Ende 2021 (2020: zur Gänze Erträge aus der Zuschreibung zum Anlagevermögen). Die Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen betreffen im Wesentlichen Rückstellungen für Anwaltskosten, Kos- ten der ordentlichen Hauptversammlung und sonstige Beratungskosten (2020: Kosten der Begebung einer Anleihe und Vergütungen an Aufsichtsträte). Die übrigen sonstigen betrieblichen Erträge von 644 Tsd. € (2020: 440 Tsd. €) resultieren aus Kostenverrechnungen, Versicherungserlösen und der Auflösung von Abgrenzungen öffentlicher Zuschüsse. Personalaufwand In diesem Posten von insgesamt 16.113 Tsd. € (2020: 15.388 Tsd. €) sind Aufwendungen der von der Gesellschaft durchschnittlich beschäftigten 72 Dienstnehmer (2020: 70) ausgewiesen. CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 1 2 45 Die Aufwendungen für Altersversorgung setzen sich wie folgt zusammen: Tsd. € 2021 2020 Pensionskassenbeiträge Vorstände und leitende Angestellte 180 183 Pensionskassenbeiträge übrige Mitarbeiter 74 92 254 275 Di e Aufwendungen für Abfertigungen und Leistungen an betriebliche Mitarbeitervorsorgekassen setzen sich wie folgt zusammen: Tsd. € 2021 2020 Veränderung Abfertigungsrückstellung Vorstände und leitende Angestellte – 102 174 Veränderung Abfertigungsrückstellung übrige Mitarbeiter – 8 – 6 Zahlungen Abfertigung Vorstände 307 0 Beiträge Mitarbeitervorsorgekasse Vorstände und leitende Angestellte 92 92 Beiträge Mitarbeitervorsorgekasse übrige Mitarbeiter 75 64 364 324 Abschreib ungen Tsd. € 2021 2020 Abschreibung immaterielles Vermögen 309 200 Planmäßige Abschreibung Gebäude 7.534 7.303 außerplanmäßige Abschreibung Liegenschaften 0 3.688 Abschreibung andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 289 313 Geringwertige Wirtschaftsgüter 8 28 8.140 11.532 Sonstige betriebliche A u fwendungen Die Steuern, soweit sie nicht unter Steuern vom Einkommen fallen, umfassen folgende Aufwendungen: Tsd. € 2021 2020 An Mieter verrechnenbare Grundbesitzabgaben 208 208 Nicht abzugsfähige Vorsteuern 653 614 Gerichtsgebühren 0 25.475 861 26.297 Die Gerich tsgebühren betrafen Kosten für die Schadenersatzklage gegen die Republik Österreich und das Land Kärn- ten in Höhe von rd. 1,9 Mrd. € im Zusammenhang mit der Privatisierung der Bundeswohnbaugesellschaften im Jahr 2004. CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 1 2 46 Die übrigen betrieblichen Aufwendungen setzen sich wie folgt zusammen: Tsd. € 2021 2020 Den Immobilien direkt zurechenbare Aufwendungen Weiterverrechenbare Betriebskosten 5.132 4.707 Instandhaltungsaufwendungen 955 2.377 Eigene Betriebskosten (Leerstehungskosten) 717 1.170 Verwaltungs- und Vermittlungshonorare 47 156 Sonstige 162 263 Zwischensumme 7.013 8.673 Allgemeine Verwaltungsaufwendungen Rechts-, Prüfungs- und Beratungskosten 7.977 3.533 Büromiete inklusive Betriebskosten 748 735 Verwaltungs- und Managementkosten 725 449 Werbe- und Repräsentationsaufwendungen 520 382 Weiterbelastung Konzernunternehmen 362 215 Aufsichtsratvergütungen 308 357 Lizenzen 301 162 Sonstige Gebühren und Spesen des Geldverkehrs 255 248 Kosten der Begebung der Anleihen 0 5.668 Sonstige 1.181 1.200 Zwischensumme 12.377 12.949 Summe übrige betriebliche Aufwendungen 19.390 21.622 Erträge aus Bet eiligungen Dieser Posten beinhaltet Ausschüttungen von Unternehmen aus Österreich in Höhe von 53.623 Tsd. € (2020: 123.201 Tsd. €) sowie aus Deutschland und CEE in Höhe von 125.863 Tsd. € (2020: 177 Tsd. €). Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens Dieser Posten enthält Zinserträge aus Ausleihungen. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge Diese Erträge resultieren im Wesentlichen aus der Bewertung von Derivaten (2020: Erträge einer Barvorlage an eine Tochtergesellschaft). Erträge aus dem Abgang und der Zuschreibung von Finanzanlagen: Tsd. € 2021 2020 Zuschreibung aufgrund Wertaufholung 1.675 3.397 Rückzahlung von Ausleihungen über dem Buchwert 375 204 Verkauf von Finanzanlagen 9.316 18 11.366 3.619 CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 1 2 47 Aufwendungen aus Finanzanlagen und Zinsforderungen im Umlaufvermögen Tsd. € 2021 2020 Abschreibung von Finanzanlagen 34.495 3.239 Verlust aus dem Abgang 1 263 34.496 3.502 davon ausschüttungsbedingt 34.174 1.026 Zinsen und ähnliche Aufwendungen Tsd. € 2021 2020 Zinsaufwendungen Anleihen 24.691 23.095 Zinsen für aufgenommene Bankverbindlichkeiten zur Finanzierung des Immobilienvermögens 2.161 2.200 Aufwendungen für Derivatgeschäfte 1.074 2.588 Kosten der sonstigen Kreditbereitstellung 1.222 227 Verwahrentgelte 2.238 896 Zinsaufwendungen an verbundene Unternehmen 74 766 Aufwand aus dem Rückkauf von Anleihen 0 4.862 31.460 34.634 Steuern vom Ei nkommen Tsd. € 2021 2020 Steuerumlage Gruppenmitglieder 2.340 12.741 Körperschaftsteuer – 482 – 187 Latente Steuern 826 191 Steuerertrag 2.684 12.745 SONSTIGE ANGABEN 12. Angabe der Beteiligungsunternehmen Die CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft, Wien, ist oberstes Mutterunternehmen des CA Immo Konzerns. Der Konzernabschluss wird nach International Financial Reporting Standards (IFRS), wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzenden Bestimmungen des § 245a UGB aufgestellt und beim Handelsgericht Wien hinterlegt. Für den Mehrheitsaktionär SOF-11 Klimt CAI S.à.r.l., Luxemburg, besteht in Luxemburg keine Verpflichtung zur Auf- stellung eines Konzernabschlusses sowie keine Verpflichtung zur Veröffentlichung eines allenfalls freiwillig aufgestell- ten Konzernabschlusses. CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 1 2 48 13. Organe der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft, Wien Vorstand Silvia Schmitten-Walgenbach (ab 1.1.2022) Dr. Andreas Schillhofer (ab 1.6.2019) Keegan Viscius (ab 1.11.2018) Andreas Quint (bis 31.12.2021) Die Gesamtbezüge der Vorstandsmitglieder (exkl. gehaltsabhängige Abgaben) betrugen im Berichtsjahr 3.464 Tsd. € (2020: 2.763 Tsd. €). Die gehaltsabhängigen Abgaben beliefen sich in Summe auf 198 Tsd. € (2020: 172 Tsd. €). Die Summe der fixen Vergütungsbestandteile belief sich auf 1.581 Tsd. € (2020: 1.588 Tsd. €) und setzte sich aus dem Grundgehalt von 1.410 Tsd. € (2020: 1.410 Tsd. €), sonstigen Leistungen (insbesondere Sachbezüge für Kfz., Diäten und Reisespesen) in Höhe von 48 Tsd. € (2020: 55 Tsd. €) sowie Beiträge in Pensionskassen in Höhe von 123 Tsd. € (2020: 123 Tsd. €) zusammen. Die variablen Vergütungsbestandteile beliefen sich auf 1.269 Tsd. € (2020: 1.175 Tsd. €). Die Höhe der Sonderzahlungen (Abfindungszahlungen) belief sich auf 307 Tsd. € (2020: 0 Tsd. €). Zum Bilanzstichtag 31.12.2021 betrug die Gesamthöhe der Abfertigungsrückstellung für Vorstandsmitglieder 311 Tsd. € (31.12.2020: 412 Tsd. €). Gegenüber früheren (d.h. nicht im Berichtsjahr amtierenden) Vorstandsmitgliedern bestanden keine Zahlungsverpflichtungen. Aus der Beendigung einer Vorstandstätigkeit zum 31.12.2021 bestehen zum Bilanzstichtag Rückstellungen für Bonuszahlungen (bei 100% Zielerreichung) in Höhe von 2.157 Tsd. € und eine sons- tige Verbindlichkeit aus der Vertragsbeendigung in Höhe von 307 Tsd. €. An die Mitglieder des Vorstands wurden weder Kredite noch Vorschüsse gewährt. Im Rahmen des variablen Vergütungssystems für den Vorstand bestehen auf Basis der Annahme einer 100%igen Ziel- erreichung der für das Geschäftsjahr 2021 vereinbarten Vorstandsziele per 31.12.2021 Rückstellungen in Höhe von 5.329 Tsd. € (31.12.2020: 3.460 Tsd. €). Aufsichtsrat Von der Hauptversammlung gewählt: Torsten Hollstein, Vorsitzender Jeffrey G. Dishner, Stv. des Vorsitzenden Dr. Monika Wildner, Stv. des Vorsitzenden Univ.-Prof. MMag. Dr. Klaus Hirschler Michael Stanton Dr. Florian Koschat (bis 6.5.2021) Durch Namensaktie entsendet: Sarah Broughton Laura Rubin Vom Betriebsrat entsendet: Georg Edinger, BA, REAM (IREBS) Mag. Nicole Kubista Mag. (FH) Sebastian Obermair Walter Sonnleitner Zum Bilanzstichtag bestand der Aufsichtsrat der CA Immo AG aus fünf von der Hauptversammlung gewählten sowie zwei mittels Namensaktien entsendeten Kapitalvertretern und vier Arbeitnehmervertretern. CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 1 2 49 Im Geschäftsjahr 2021 (für 2020) gelangte eine Gesamtvergütung von 328 Tsd. € (2020: 309 Tsd. €) zur Auszahlung. Die darin enthaltenen Sitzungsgelder beliefen sich insgesamt auf 113 Tsd. € (2020: 84 Tsd. €). Darüber hinaus wurden im Ge- schäftsjahr 2021 im Zusammenhang mit dem Aufsichtsrat Aufwendungen in Höhe von 202 Tsd. € erfasst (2020: 78 Tsd. €). Hiervon entfallen rund 13 Tsd. € auf Barauslagen für Reisespesen (2020: 9 Tsd. €) und 33 Tsd. € (2020: 52 Tsd. €) auf sons- tige Aufwendungen einschließlich Fortbildungs- und Lizenzkosten. An Rechts- und sonstigen Beratungskosten fielen 156 Tsd. € an (2020: 17 Tsd. €). An Mitglieder des Aufsichtsrats wurden keine Honorare, insbesondere für Beratungs- und Vermittlungstätigkeiten, geleistet bzw. keine Kredite oder Vorschüsse gewährt. Für das Geschäftsjahr 2021 soll der Hauptversammlung auf Basis derselben Kriterien (jährliche Fixvergütung von 30 Tsd. € je Aufsichtsratsmitglied plus Sitzungsgeld in Höhe von 1.000 € je Sitzung) und unter Berücksichtigung des Ver- zichts auf Vergütung der mittels Namensaktien entsendeten bzw. der Starwood Gruppe zuzuordnenden Aufsichtsratsmit- glieder eine Aufsichtsratsvergütung in Gesamthöhe von 299 Tsd. € vorgeschlagen werden. Die Vergütung wurde im Ab- schluss per 31.12.2021 berücksichtigt. Sämtliche Verträge der Gesellschaft mit Mitgliedern des Aufsichtsrats, durch die sich diese außerhalb ihrer Tätigkeit im Aufsichtsrat gegenüber der CA Immo AG zu einer Leistung gegen ein nicht bloß geringfügiges Entgelt verpflichten, haben den branchenüblichen Standards zu entsprechen und unterliegen der Genehmigung durch den Aufsichtsrat. Dies gilt auch für Verträge mit Unternehmen, an denen ein Aufsichtsratsmitglied ein erhebliches wirtschaftliches Interesse hat. Sarah Broughton, Laura Rubin sowie Jeffrey G. Dishner nehmen umfassende Managementfunktionen innerhalb der Star- wood Capital Group wahr. Im Geschäftsjahr 2021 erhöhte Starwood Capital Group (über ihr Vehikel SOF-11 Klimt CAI S.à r.l.) im Rahmen eines antizipierten Pflichtangebots gemäß §§ 22 ff ÜbG sowie weiterer börslicher und au ßerbörslicher Zukäufe ihre Beteiligung an CA Immo AG von rund 28,25% des Grundkapitals auf rund 57,89%. Starwood Capital Group (Starwood) Seit 27.9.2018 ist die SOF-11 Klimt CAI S.à.r.l. größter Einzelaktionär der Gesellschaft. Zum 31.12.2021 hält SOF-11 Klimt CAI S.à.r.l. 61.654.765 Inhaberaktien sowie vier Namensaktien von CA Immo AG; dies entspricht einem Anteil von 57,89% des Grundkapitals der Gesellschaft. Die SOF-11 Klimt CAI S.à.r.l. ist eine von Starwood Capital Group ("Starwood") kontrollierte Gesellschaft. Starwood ist eine private Investmentgesellschaft mit weltweitem Fokus auf Immobilien, Energie, Infrastruktur, Öl und Erdgas. 14. Arbeitnehmer Die Gesellschaft beschäftigte im Durchschnitt während des Geschäftsjahres 72 (2020: 70) Angestellte. 15. Aufwendungen für den Abschlussprüfer Die Angabe der auf das Geschäftsjahr entfallenden Aufwendungen für den Abschlussprüfer gemäß § 237 Z 14 UGB unterbleibt, da eine derartige Information im Konzernabschluss der CA Immo AG enthalten ist. 16. Wesentliche Ereignisse nach dem Bilanzstichtag Im Jänner 2022 wurde eine Beteiligung in Ungarn veräußert. Die CA Immo AG hat im ersten Quartal 2022 die Finanzierungslinie (Revolving Credit Facility) in Höhe von 300 Mio € gezogen. Am 18.03.2022 wurde der CA Immobilien Anlagen AG eine Anfechtungsklage zugestellt, die sich gegen die in der außerordentlichen Hauptversammlung vom 30.11.2021 gefassten Beschlüsse auf Ausschüttung einer Basiszusatzdivi- dende sowie einer Superdividende richtet. CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 1 2 50 Ukraine Der Einmarsch Russlands in die Ukraine hat die Weltwirtschaft erschüttert. Die unmittelbaren globalen Auswirkun- gen sind eine höhere Inflation, ein geringeres Wachstum und Verwerfungen auf den Finanzmärkten. Die Krise hat die Unsicherheit und Volatilität auf den globalen Aktien- und Finanzmärkten erheblich erhöht. Die wichtigsten Aktien- indizes haben sich seit dem Ausbruch der Krise negativ entwickelt und die Märkte für unbesicherte Finanzierungen waren für eine gewisse Zeit vollständig geschlossen bzw. sind derzeit nur sehr eingeschränkt zugänglich. Das Risiko einer weiteren Eskalation des Konflikts sowie zusätzlicher geopolitischer Spannungen gilt es weiterhin zu beobachten. Die CA Immo AG und ihre Tochtergesellschaften haben in ihrem Portfolio keine Immobilien in Russland bzw. der Ukraine. Die Entwicklung der Aktien- und Finanzmärkte wird laufend von der CA Immo AG beobachtet. Es besteht kein wesentliches Währungskursrisiko in Tochtergesellschaften, da die Mieten generell an den EUR gebunden sind bzw. der Stand der liquiden Mittel in Fremdwährung regelmäßig beobachtet wird. Der Krieg in der Ukraine sowie die daraus resultierenden Sanktionen und Gegenmaßnahmen können einen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der CA Immo AG haben. Die weltweiten Folgen des Kriegs könnten zu Auswirkungen bei der Bewertung von Immobilien und bei der Ermittlung erwarteter Kreditverluste führen. Weiters könnten sich Auswirkungen bei Projektentwicklungen, unter anderem aufgrund von Verzögerungen bei den Lieferket- ten, schwankenden Finanzierungsraten sowie steigenden Baukosten, ergeben. Die erhöhte Unsicherheit könnte auch zu längeren Vermarktungszeiträumen führen. Die Auswirkungen können insbesondere aufgrund der dynamischen Ent- wicklung nicht abschließend beurteilt werden, unterliegen jedoch der laufenden Evaluierung. Trotz der Unsicherheit und möglicher direkter und indirekter Auswirkungen geht die CA Immo AG davon aus, dass der Russland-Ukraine- Krieg die Fortführbarkeit des Unternehmens nicht beeinflussen wird. 17. Ergebnisverwendungsvorschlag Es wird vorgeschlagen, vom ausgewiesenen Bilanzgewinn in Höhe von 440.138.865,80 € keine Dividende an die Akti- onäre auszuschütten. Der Bilanzgewinn in Höhe von 440.138.865,80 € soll auf neue Rechnung vorgetragen werden. Der Gewinnverwendungsvorschlag reflektiert die aktuelle Einschätzung des Vorstands und Aufsichtsrats. Hintergrund die- ser Entscheidung ist neben dem aktuellen geopolitischen Umfeld und der gestiegenen Unsicherheit und Volatilität an den Märkten die Tatsache, dass nach der Zahlung der 1. Tranche am 15.12.2021 in Höhe von 2,50 € je Aktie am 15.03.2022 auch die 2. Tranche der in der außerordentlichen Hauptversammlung am 30.11.2021 beschlossenen Sonder- dividende von 2,50 € je Aktie an die Aktionäre ausgeschüttet wurde. Wien, 23.3.2022 Der Vorstand Silvia Schmitten-Walgenbach (Chief Executive Officer) Dr. Andreas Schillhofer (Chief Financial Officer) Keegan Viscius (Chief Investment Officer) CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN ANLAGE 1 2 51 Anschaffungs-/ Herstellungskoste n am 1.1.2021 Zugänge Abgänge Anschaffungs-/ Herstellungskosten am 31.12.2021 € € € € I. Immaterielle Vermögensgegenstände EDV-Software 3.173.471,63 980.242,05 28.937,00 4.124.776,68 3.173.471,63 980.242,05 28.937,00 4.124.776,68 II. Sachanlagen 1. Grundstücke und Bauten a) Grundwert 50.658.941,08 0,00 14.329.831,68 36.329.109,40 b) Gebäudewert 310.476.523,29 164.500,62 27.960.295,58 282.680.728,33 361.135.464,37 164.500,62 42.290.127,26 319.009.837,73 2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 4.006.611,55 72.507,05 536.398,74 3.542.719,86 365.142.075,92 237.007,67 42.826.526,00 322.552.557,59 III. Finanzanlagen 1. Anteile an verbundenen Unternehmen 3.121.903.905,23 497.555.075,58 184.196.939,78 3.435.262.041,03 2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen 538.239.806,52 0,00 245.573.770,78 292.666.035,74 3. Beteiligungen 274.251,50 5.000,00 0,00 279.251,50 3.660.417.963,25 497.560.075,58 429.770.710,56 3.728.207.328,27 4.028.733.510,80 498.777.325,30 472.626.173,56 4.054.884.662,54 ANLAGESPIEGEL FÜR DAS GESCHÄFTS J AHR 2021 CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN ANLAGE 1 2 52 kumulierte Abschreibungen am 1.1.2021 Abschreibungen im Geschäftsjahr 2021 Zuschreibungen im Geschäftsjahr 2021 Kumulierte Abschreibungen Abgänge Kumulierte Abschreibungen am 31.12.2021 Bilanzwert am 31.12.2021 Bilanzwert am 31.12.2020 € € € € € € € 2.630.990,47 308.994,96 0,00 25.937,00 2.914.048,43 1.210.728,25 542.481,16 2.630.990,47 308.994,96 0,00 25.937,00 2.914.048,43 1.210.728,25 542.481,16 7.096.294,27 0,00 0,00 5.638.184,68 1.458.109,59 34.870.999,81 43.562.646,81 107.256.271,69 7.533.933,16 0,00 16.312.761,36 98.477.443,49 184.203.284,84 203.220.251,60 114.352.565,96 7.533.933,16 0,00 21.950.946,04 99.935.553,08 219.074.284,65 246.782.898,41 2.712.668,62 297.165,43 0,00 429.273,21 2.580.560,84 962.159,02 1.293.942,93 117.065.234,58 7.831.098,59 0,00 22.380.219,25 102.516.113,92 220.036.443,67 248.076.841,34 183.180.230,31 34.488.396,23 1.675.000,00 0,00 215.993.626,54 3.219.268.414,49 2.938.723.674,92 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 292.666.035,74 538.239.806,52 899,00 6.206,29 0,00 0,00 7.105,29 272.146,21 273.352,50 183.181.129,31 34.494.602,52 1.675.000,00 0,00 216.000.731,83 3.512.206.596,44 3.477.236.833,94 302.877.354,36 42.634.696,07 1.675.000,00 22.406.156,25 321.430.894,18 3.733.453.768,36 3.725.856.156,44 CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN ANLAGE 2 253 Direkte Beteiligungen Gesellschaft Sitz Nominalkapital Anteil am Kapital in % Jahresergebnis 31.12.2021 Eigenkapital 31.12.2021 Jahresergebnis 31.12.2020 Eigenkapital 31.12.2020 in 1.000 in 1.000 in 1.000 in 1.000 CA Immo Holding B.V. Amsterdam 32.000.000 EUR 100 – 2.083 EUR 29.801 EUR – 11.627 EUR 292.859 EUR CA Immo d.o.o., Belgrad 32.822.662 RSD 100 1.540 RSD 5.101 RSD 2.660 RSD 3.561 RSD CA Holding Szolgáltató Kft Budapest 13.000.000 HUF 100 41.992 HUF 836.997 HUF 74.314 HUF 795.006 HUF Duna Irodaház Kft., Budapest Budapest 277.003.015 HUF 100 – 153.186 HUF 14.688.477 HUF – 682.339 EUR 13.099.924 EUR Duna Termál Hotel Ingatlanfejlesztö Kft. Budapest 390.906.655 HUF 100 – 384.787 HUF 14.411.027 HUF – 388.493 EUR 14.505.387 EUR Duna Business Hotel Ingatlanfejlesztö Kft. Budapest 452.844.530 HUF 100 267.716 HUF 19.203.786 HUF – 196.421 EUR 16.994.538 EUR Kapas Center Kft. Budapest 772.560.000 HUF 100 326.997 HUF 2.159.218 HUF 38.017 HUF 1.832.221 HUF Kilb Kft. Budapest 30.000.000 HUF 100 410.356 HUF 3.933.462 HUF 381.707 HUF 3.523.106 HUF Millennium Irodaház Kft. Budapest 997.244.944 HUF 100 – 93.680 HUF 10.131.822 HUF – 290.336 EUR 9.736.453 EUR R 70 Invest Budapest Kft. Budapest 5.270.000 HUF 100 – 100.826 HUF 1.362.262 HUF 311.407 HUF 1.463.088 HUF Váci 76 Kft. Budapest 3.100.000 HUF 100 338.197 HUF 5.723.879 HUF – 259.925 HUF 5.385.683 HUF CA Immo Invest GmbH Frankfurt 50.000 EUR 51 – 330 EUR 17.193 EUR – 23 EUR 17.522 EUR DRG Deutsche Realitäten GmbH Frankfurt 500.000 EUR 49 169 EUR 669 EUR 303 EUR 803 EUR CAINE B.V. Hoofddorp 101.000.000 EUR 100 – 314 EUR 4.349 EUR – 465 EUR 48.769 EUR Visionary Prague, s.r.o. Prag 200.000 CZK 100 49.974 CZK 241.000 CZK – 46.624 CZK 267.286 CZK CA Immo Bitwy Warszawskiej Sp. z o.o. Warschau 47.956.320 PLN 100 5.008 PLN 73.220 PLN Erwerb 2021 Erwerb 2021 CA Immo New City Sp.z.o.o Warschau 116.000 PLN 100 – 385 PLN – 304 PLN – 34 PLN 82 PLN CA Immo P14 Sp.z.o.o Warschau 10.000 PLN 100 – 944 PLN 152.747 PLN 3.677 PLN 153.690 PLN CA Immo Saski Crescent Sp. z o.o. Warschau 140.921.250 PLN 100 – 2.367 PLN 151.646 PLN Erwerb 2021 Erwerb 2021 CA Immo Saski Point Sp. z o.o. Warschau 55.093.000 PLN 100 6.407 PLN 66.384 PLN Erwerb 2021 Erwerb 2021 CA Immo Sienna Center Sp. z o.o. Warschau 116.912.640 PLN 100 2.794 PLN 156.636 PLN Erwerb 2021 Erwerb 2021 CA Immo Warsaw Spire B Sp. z o.o. Warschau 5.050.000 PLN 100 10.861 PLN 286.281 PLN Erwerb 2021 Erwerb 2021 CA Immo Warsaw Spire C Sp. z o.o. Warschau 2.050.000 PLN 100 17.742 PLN 259.522 PLN Erwerb 2021 Erwerb 2021 CA Immo Warsaw Towers Sp. z o.o. Warschau 155.490.900 PLN 100 8.312 PLN 174.304 PLN Erwerb 2021 Erwerb 2021 CA Immobilien Anlagen Beteiligungs GmbH & Co Finanzierungs KG Wien 7.000 EUR 100 5.470 EUR 13.288 EUR 234 EUR 8.051 EUR CA Immo BIP Liegenschaftsverwaltung GmbH Wien 3.738.127 EUR 39 357 EUR 10.342 EUR 1.042 EUR 10.985 EUR CA Immo International Holding GmbH Wien 35.000 EUR 100 194.642 EUR 2.112.927 EUR 30.504 EUR 1.971.285 EUR CA Immo Konzernfinanzierungs GmbH Wien 100.000 EUR 100 2.817 EUR 432.888 EUR 271 EUR 203.406 EUR CA Immo Rennweg 16 GmbH Wien 35.000 EUR 100 – 1.902 EUR 8.553 EUR – 409 EUR 454 EUR EBL Nord 2 Immobilien GmbH Wien 35.000 EUR 50 7 EUR 56 EUR 7 EUR 49 EUR EBL Nord 2 Immobilien Eins GmbH & Co KG Wien 10.000 EUR 50 – 18 EUR 501 EUR – 47 EUR 519 EUR EBL Nord 2 Immobilien Zwei GmbH & Co K G Wien 10.000 EUR 50 – 9 EUR 8 EUR – 12 EUR 7 EUR Die Angaben für 2021 erfolgen ausschließlich auf Basis von vorläufigen Zahlen der nach lokalen Rechnungslegungsmethoden erstellten Abschlüsse. ANGABEN ZU BETEILIGUNGSUNTERNEHMEN LAGEBERICHT CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2 25 5 CA Immo ist ein Immobilienunternehmen mit Hauptsitz in Wien, das mit eigenen Niederlassungen in Deutsc h- land, Polen, Rumänien, Serbien, Tschechien und Ungarn vertreten ist. Muttergesellschaft des Konzerns ist die bör- sennotierte CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft, mit Sitz in Wien, deren Haupttätigkeit in der strategischen und operativen Leitung der in- und ausländischen Toch- tergesellschaften liegt. Die einzelnen Niederlassungen agieren als weitgehend dezentral organisierte Profit-Cen- ter. Weitere Tochter- bzw. Holdinggesellschaften bestehen – nach der Liquidation nahezu aller zypriotischen Gesell- schaften sowie dem Ausstieg aus der Slowakei – in den Niederlanden. Zum Stichtag 31. Dezember 2021 umfass t der Konzern insgesamt 165 Gesellschaften (31.12.2020: 184) mit 441 Mitarbeitern (31.12.2020: 437). Kerngeschäft der CA Immo Gruppe ist die Vermietung, das Management sowie die Entwicklung von hochwertigen ge- werblich genutzten Immobilien mit deutlichem Schwer- punkt auf Büroimmobilien. Das Unternehmen verfügt über eine ausgeprägte inhouse Baukompetenz und deckt die ge- samte Wertschöpfungskette im gewerblichen Immobilienbe- reich ab. Ziel ist der Aufbau eines fokussierten, qualitativ hochwertigen und ertragsstarken Bestandsimmobilienportfo- lios in den Kernmärkten Deutschland, Österreich, Polen, Ru- mänien, Tschechien und Ungarn. Für Rumänien wurde Ende November 2021 mit der Evaluierung aller strategischen Optionen, einschließlich eines potenziellen Verkaufs des gesamten Portfolios, gestartet. Durch die Aufbereitung und Verwertung von Grundstücksreserven im Geschäftsfeld Development werden zusätzliche Ergebnisbeiträge erzielt. Fertig gestellte Projekte übernimmt CA Immo entweder in den eigenen Bestand oder verkauft sie an einen Endinvestor. Aktuell kontrolliert die Gruppe ein Immobilienvermögen von rund 6,3 Mrd. € in Deutschland, Österreich und Osteuropa (31.12.2020: 5,6 Mrd. €). Standort Österreich Die inländischen Liegenschaften werden in direkten oder indirekten Tochtergesellschaften der CA Immobilien Anla- gen AG gehalten. Per 31. Dezember 2021 befindet sich zu- dem ein Immobilienvermögen von rund 302 Mio. € (31.12.2020: 323 Mio. €) im direkten Besitz der Konzern- mutter. Das österreichische Gesamtportfolio umfasst zum 31. Dezember 2021 ausschließlich Bestandsimmobilien mit einem Bilanzwert von 497 Mio. € (31.12.2020: 530 Mio. €). GESELLSCHAFTEN NACH REGIONEN Anzahl der Gesellschaften 1) 31.12.2021 31.12.2020 Österreich 18 19 - hiervon Joint Ventures 3 3 Deutschland 2) 98 98 - hiervon Joint Ventures 22 23 Zentral- und Osteuropa 3) 50 67 - hiervon Joint Ventures 2 2 Konzernweit 165 184 - hiervon Joint Ventures 25 28 1) Joint Ventures bezogen auf konsolidierte Gesellschaften. 2) Inklusive einer Gesellschaft in der Schweiz. 3) Inklusive der im Rahmen der osteuropäischen Investments bestehenden drei Holdinggesellschaften in den Niederlanden sowie einer Gesellschaft in Zypern. Standort Deutschland Operative Plattform sämtlicher Deutschland-Aktivitäten der Gruppe ist die CA Immo Deutschland GmbH mit Nie- derlassungen in Berlin, Frankfurt und München. Das Im- mobilienvermögen der Gesellschaft besteht neben Be- standsobjekten überwiegend aus im Bau befindlichen Im- mobilien oder unbebauten Grundstücken sowie aus ei- nem zum Handel bzw. zur Veräußerung bestimmten Port- folio mit weiteren Liegenschaften. Die Bestandsimmobi- lien werden großteils in direkten Beteiligungen gehalten und durch die DRG Deutsche Realitäten GmbH – ein Joint Venture mit dem österreichischen Makler- und Hausverwaltungsunternehmen ÖRAG – vermietet und verwaltet. Einzelne Projektentwicklungen (beispielsweise in München und Mainz) werden in Joint Ventures reali- siert. Das Construction Management wird durch die CA Immo Tochter omniCon durchgeführt, die diese Dienstleistungen auch für Dritte erbringt. Standort Osteuropa (CEE) In CEE liegt der strategische Fokus ebenfalls auf gewerb- lichen Class-A-Gebäuden in den jeweiligen Hauptstädten. Das CEE-Bestandsimmobilienportfolio ist in direkten oder indirekten CA Immo Tochtergesellschaften enthal- ten. Sämtliche osteuropäische Immobilien werden von den regionalen Niederlassungen unter dem Namen „CA Immo Real Estate Management“ gemanagt. KONZERNSTRUKTUR CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2 2 56 KONJUNKTURTREND 1) In der letzten Dekade war die Verschärfung geopoliti- scher Risiken ein ständiges Merkmal der Weltpolitik, doch die Weltwirtschaft und die Finanzmärkte haben sie weitgehend ausgeblendet. Der Einmarsch Russlands in die Ukraine wird dieses Verhaltensmuster wahrschein- lich durchbrechen, denn er wird zur Isolierung der elft- größten Volkswirtschaft der Welt und eines ihrer größten Rohstoffproduzenten führen. Die unmittelbaren globalen Auswirkungen werden eine höhere Inflation, ein geringe- res Wachstum und Verwerfungen auf den Finanzmärkten sein. Die längerfristigen Folgen könnten eine weitere Schwächung der globalisierten Lieferketten und Destabi- lisierung der internationalen Finanzmärkte sein. Die Aus- wirkungen der Russland-Ukraine-Krise auf die Weltwirt- schaft lassen sich derzeit noch nicht genau beziffern und hängen von der weiteren geopolitischen Entwicklung ab. Daher wurden diese in den jüngsten Wirtschaftsprogno- sen nicht berücksichtigt. Nach dem Ausbruch der Covid-19 Pandemie und der schweren Rezession in 2020 sowie der darauffolgenden wirtschaftlichen Erholung in 2021 hat der Internationale Währungsfonds (IMF) in seinem im Januar 2022 veröf- fentlichten Update des World Economic Outlooks (daher ohne Berücksichtigung der jüngsten geopolitischen Ereig- nisse) einen zwischenzeitlich zurückhaltenderen aber dennoch positiven Ausblick der Weltwirtschaft gezeich- net. Die Weltwirtschaft startete schwächer in das Jahr 2022 als zuletzt erwartet. Mit der Ausbreitung der neuen Omicron Covid-19-Variante hatten die Länder erneut Mo- bilitätsbeschränkungen verhängt. Steigende Energiepreise und Versorgungsunterbrechungen haben zu einer höhe- ren und breiter angelegten Inflation geführt als vorherge- sagt, insbesondere in den Vereinigten Staaten und vielen Schwellen- und Entwicklungsländern. Es wird erwartet, dass sich das globale Wachstum von 5,9% im Jahr 2021 auf 4,4 % im Jahr 2022 abschwächt - ein halber Prozentpunkt weniger für 2022 als im Welt- wirtschaftsausblick vom Oktober 2021 erwartet, was vor allem auf die Prognosesenkungen in den beiden größten Volkswirtschaften (USA, China) zurückzuführen ist. Re- vidierte Annahmen in Bezug auf die fiskalpolitischen Maßnahmenpakete "Build Back Better" sowie eine frühere Rücknahme der akkommodierenden Geldpolitik und anhaltende Versorgungsengpässe führten zu einer 1) Quellen: Internationaler Währungsfonds, Europäische Kommission, The Economist Abwärtskorrektur um 1,2 Prozentpunkte für die Vereinig- ten Staaten. In China haben pandemiebedingte Störungen im Zusammenhang mit der Covid-19-Nulltoleranzpolitik und langwierige finanzielle Spannungen bei Immobilien- unternehmen zu einer Herabstufung um 0,8 Prozent- punkte geführt. Weiterhin wird davon ausgegangen, dass die hohe Infla- tion länger anhalten wird als im Weltwirtschaftsausblick vom Oktober 2021 prognostiziert, mit anhaltenden Unter- brechungen der Versorgungskette und hohen Energieprei- sen im Jahr 2022, welche durch die Russland-Ukraine- Krise weiter angeheizt werden. Nach einer ersten Schätzung der Jahreswachstumsrate für 2021, basierend auf saison- und kalenderbereinigten Quartalsdaten, stieg das BIP im Euroraum und in der EU um 5,2%. Gemäß aktuellem Forecast soll das BIP in der EU in 2022 um etwa 4,0% und in 2023 um etwa 2,8% steigen. Dies bedeutet, dass der Output der europäischen Wirtschaft Ende dieses Jahres in etwa wieder auf dem Vorkrisenniveau liegen würde. DIE CA IMMO KERNMÄRKTE 2021 2) Im Vergleich zum Vorquartal ist das saisonbereinigte BIP im 4. Quartal 2021 im Euroraum um 0,3% und in der EU um 0,4% gestiegen. Dies geht aus einer vorläufigen Schnellschätzung hervor, die von Eurostat veröffentlicht wurde. Im dritten Quartal 2021 war das BIP im Euroraum um 2,3% und in der EU um 2,2% gestiegen. Zum ent- sprechenden Quartal des Vorjahres ist das saisonberei- nigte BIP im vierten Quartal 2021 im Euroraum um 4,6% und in der EU um 4,8% gestiegen, nach +3,9% im Euro- raum und +4,1% in der EU im Vorquartal. Im Dezember 2021 lag die saisonbereinigte Arbeitslo- senquote im Euroraum bei 7,0%, ein Rückgang gegenüber 7,1% im November 2021 und gegenüber 8,2% im Dezem- ber 2020. Die Arbeitslosenquote in der EU lag im Dezem- ber 2021 bei 6,4%, ein Rückgang von 6,5% gegenüber November 2021 und gegenüber 7,5% im Dezember 2020. Am Ende des dritten Quartals 2021 war der öffentliche Schuldenstand im Verhältnis zum BIP im Euroraum bei 97,7% im Vergleich zu 98,3% am Ende des zweiten Quar- tals 2021. In der EU sank die Quote von 90,9% auf 90,1%. Sowohl im Euroraum als auch in der EU sank der 2) Quellen: Eurostat, Europäische Kommission, Bloomberg, Financial Times WIRTSCHAFTLICHES UMFELD CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2 2 57 öffentliche Schuldenstand im Verhältnis zum BIP zum Ende des dritten Quartals aufgrund der Erholung des BIP, während die Schulden aufgrund des Finanzierungsbe- darfs der staatlichen Reaktionen auf die zur Milderung der wirtschaftlichen und sozialen Auswirkungen einge- setzten Maßnahmen der Covid-19 Pandemie weiter stie- gen. Verglichen mit dem dritten Quartal 2020 erhöhte sich der öffentliche Schuldenstand im Verhältnis zum BIP sowohl im Euroraum (von 96,6% auf 97,7%) als auch in der EU (von 89,2% auf 90,1%). Die jährliche Inflation im Euroraum im Januar 2022 wird auf 5,1% geschätzt, gegenüber 5,0% im Dezember 2021. Dies geht aus einer von Eurostat, dem statistischen Amt der Europäischen Union, veröffentlichten Schnell- schätzung hervor. Im Hinblick auf die Hauptkomponen- ten der Inflation im Euroraum wird erwartet, dass Ener- gie im Januar die höchste jährliche Rate aufweist (28,6%, gegenüber 25,9% im Dezember). Das reale BIP in Österreich wuchs 2021 um 4,5%. Die Inflationsrate lag im Dezember 2021 bei 3,8%, die Ar- beitslosenquote im Dezember 2021 bei 4,9%. Die Brutto- Staatsverschuldung in Prozent des BIP verringerte sich im dritten Quartal 2021 auf 84,1%. Das positive Wirtschaftswachstum in Deutschland spie- gelte sich in einem BIP-Zuwachs von 2,9% in 2021 wi- der. Im gesamteuropäischen Vergleich liegt Deutschland damit jedoch unter dem Durchschnitt der EU bzw. der Eurozone. Die Arbeitslosenquote in Deutschland verrin- gerte sich im Jahresverlauf von 4,0% auf 3,2%. Die Infla- tionsrate wurde im Dezember 2021 für Deutschland mit 5,7% angegeben. Innerhalb den zentral- und osteuropäischen Kernmärkte zeigten Ungarn und Rumänien 2021 mit 7,1% bzw. 5,9% das stärkste Wirtschaftswachstum. In Polen und Tsche- chien stieg das BIP um 5,7% bzw. 3,3%. Die Arbeitslosenquote in den zentral- und osteuropäi- schen Ländern bleibt deutlich niedriger als in den EU-27 und im Durchschnitt des Euroraums. Sie liegt in Tsche- chien bei 2,1%, in Polen bei 2,9%, in Ungarn bei 3,7% und in Rumänien bei 5,4%. Die Inflationsrate zeigte sich 2021 deutlich erhöht und lag in allen zentral- und osteuropäischen Kernländern über dem Durchschnitt der Eurozone. Polen meldete für Dezember 2021 eine Inflationsrate von 8,0%, während der Jahreswert in Ungarn bei 7,4% lag. Die jährliche In- flationsrate wurde in Rumänien mit 6,7% und in Tsche- chien mit 5,4% registriert. WIRTSCHAFTSDATEN DER CA IMMO-KERNMÄRKTE Wachstumsrate des realen BIP 1) Jährliche Inflationsraten 2) Arbeitslosen- quote 3) Öffentlicher Haushaltssaldo Brutto- Staats- verschuldung Wachstumsrate Erwerbstätigkeit 2021 2020 in % in % in % des BIP 3Q 2021 in % des BIP 3Q 2021 in % des BIP 3Q 2021 EU – 27 5,3 –5,9 5,3 6,4 –3,7 90,1 0,9 Euroraum – 19 5,3 –6,4 5,0 7,0 –4,0 97,7 1,0 Österreich 4,5 –6,7 3,8 4,9 –1,4 84,1 1,4 Deutschland 2,9 –4,6 5,7 3,2 –2,4 69,4 0,4 Polen 5,7 –2,5 8,0 2,9 –1,0 56,6 0,5 Tschechien 3,3 –5,8 5,4 2,1 –6,0 40,5 0,2 Ungarn 7,1 –4,7 7,4 3,7 –5,6 80,3 0,8 Rumänien 5,9 –3,7 6,7 5,4 –7,1 48,5 0,4 Quelle:, Eurostat 1) Veränderung gegenüber Vorjahr (in %); 2) Veränderung zum Vorjahr, per Dezember 2021; 3) per Dezember 2021 CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2 2 58 GELDMARKT UND ZINSUMFELD 1) Auf seiner letzten Sitzung am 10. März 2022 brachte der EZB-Rat seine volle Unterstützung für die Menschen in der Ukraine zum Ausdruck. Er erklärte, er werde rei- bungslose Liquiditätsbedingungen gewährleisten und die von der Europäischen Union und den europäischen Re- gierungen beschlossenen Sanktionen umsetzen. Man werde alle erforderlichen Maßnahmen ergreifen, um das Mandat der EZB zur Gewährleistung der Preisstabilität und zur Sicherung der Finanzstabilität zu erfüllen. Auf der Grundlage seiner aktualisierten Einschätzung und unter Berücksichtigung des unsicheren Umfelds hat der EZB-Rat den Zeitplan für die Ankäufe im Rahmen seines Programms zum Ankauf von Vermögenswerten (APP) für die kommenden Monate überarbeitet. Die mo- natlichen Nettokäufe im Rahmen des APP werden sich im April auf 40 Mrd. €, im Mai auf 30 Mrd. € und im Juni auf 20 Mrd. € belaufen. Die Kalibrierung der Nettokäufe für das dritte Quartal wird datenabhängig sein und die sich entwickelnde Einschätzung der Aussichten wider- spiegeln. Wenn die Daten die Erwartung stützen, dass sich die mittelfristigen Inflationsaussichten auch nach dem Ende der Nettokäufe von Vermögenswerten nicht ab- schwächen werden, wird der EZB-Rat die Nettokäufe im Rahmen des APP im dritten Quartal beenden. Sollten sich die mittelfristigen Inflationsaussichten ändern und die Finanzierungsbedingungen mit weiteren Fortschrit- ten in Richtung des 2%-Inflationsziels unvereinbar wer- den, ist der EZB-Rat bereit, seinen Zeitplan für die Net- tokäufe von Vermögenswerten im Hinblick auf Umfang und/oder Dauer zu ändern. Der EZB-Rat beabsichtigt ferner, die Rückzahlungen aus fällig werdenden Wertpapieren, die im Rahmen des APP erworben werden, über einen längeren Zeitraum nach dem Zeitpunkt, zu dem er mit der Anhebung der EZB- Leitzinsen beginnt, und in jedem Fall so lange, wie es für die Aufrechterhaltung günstiger Liquiditätsbedingungen und eines ausreichenden Maßes an geldpolitischer Ak- kommodation erforderlich ist, in vollem Umfang zu rein- vestieren. Darüber hinaus beschloss der EZB-Rat, den Zinssatz für Hauptrefinanzierungsgeschäfte sowie die Zinssätze für die Spitzenrefinanzierungsfazilität und die Einlagefazili- tät unverändert bei 0,00%, 0,25% bzw. 0,50% zu belas- 1) Quellen: Europäische Zentralbank, Eurostat, Bloomberg sen. Etwaige Anpassungen der EZB-Leitzinsen werden ei- nige Zeit nach dem Ende der Nettokäufe des EZB-Rats im Rahmen des APP erfolgen und schrittweise vorgenom- men werden. Die Entwicklung der EZB-Leitzinsen wird weiterhin von den Vorgaben des EZB-Rats und seiner strategischen Verpflichtung zur mittelfristigen Stabilisie- rung der Inflation bei 2% bestimmt werden. Dementspre- chend geht der EZB-Rat davon aus, dass die EZB-Leitzin- sen so lange auf ihrem gegenwärtigen Niveau bleiben werden, bis die Inflation deutlich vor dem Ende des Pro- jektionszeitraums und dauerhaft für den Rest des Projek- tionszeitraums 2% erreicht hat, und er ist der Ansicht, dass die erzielten Fortschritte bei der zugrundeliegenden Inflation weit genug fortgeschritten sind, um mit einer mittelfristigen Stabilisierung der Inflation bei 2% verein- bar zu sein. Im ersten Quartal 2022 hat der EZB-Rat die Nettokäufe von Vermögenswerten im Rahmen des Pandemie-Notfall- programms (PEPP) in einem geringeren Tempo als im Vorquartal durchgeführt. Er wird die Nettokäufe von Ver- mögenswerten im Rahmen des PEPP Ende März 2022 einstellen. Der EZB-Rat beabsichtigt, die Rückzahlungen aus fällig werdenden Wertpapieren, die im Rahmen des PEPP erworben wurden, bis mindestens Ende 2024 zu re- investieren. In jedem Fall wird die künftige Auflösung des PEPP-Portfolios so gesteuert, dass eine Beeinträchti- gung des angemessenen geldpolitischen Kurses vermie- den wird. Der Rat erklärte, "dass die Pandemie gezeigt hat, dass unter angespannten Bedingungen die Flexibili- tät bei der Gestaltung und Durchführung der Ankäufe von Vermögenswerten dazu beigetragen hat, der gestörten Transmission der Geldpolitik entgegenzuwirken, und die Bemühungen des EZB-Rats zur Erreichung seines Ziels effektiver gemacht hat". Der EZB-Rat wird die Finanzierungsbedingungen der Banken weiterhin beobachten und sicherstellen, dass die Fälligkeit der Geschäfte im Rahmen der dritten Serie ge- zielter längerfristiger Refinanzierungsgeschäfte (TLTRO III) die reibungslose Transmission seiner Geldpolitik nicht beeinträchtigt. Außerdem wird er regelmäßig prüfen, wie die gezielten Kreditgeschäfte zu ihrem ge ldpolitischen Kurs beitragen. Wie bereits angekündigt, geht er davon aus, dass die im Rahmen von TLTRO III geltenden Sonder- konditionen im Juni dieses Jahres auslaufen we rden. CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2 2 59 Der 3-Monats-Euribor bewegte sich weiterhin im negati- ven Bereich und schwankte im Berichtszeitraum zwi- schen −0,53% und −0,61%. Seit Dezember 2021 ist ein klar steigender Trend des Euribor erkennbar. Nach historischen Tiefstständen der Anleihenrenditen 10-jähriger Staatsanleihen der Mitglieder der Eurozone Ende 2020 war im Laufe des Jahres 2021 ein leichter Auf- wärtstrend erkennbar. Seit dem vierten Quartal 2021 hat sich dieser Trend verstärkt. Nachdem die 10-jährige deut- sche Bundesanleihe im Frühjahr 2021 seit 2019 erstmals wieder positiv notierte, gab es wiederkehrende Über- und Unterschreitungen der Null Prozent Marke. Seit Endes des letzten Jahres stieg die Rendite jedoch kontinuierlich auf inzwischen knapp 0,5%. AUSBLICK 2) Auch wenn die künftigen Auswirkungen der Russland- Ukraine-Krise auf die Weltwirtschaft zum jetzigen Zeit- punkt noch nicht richtig beurteilt werden können, hat sie die Unsicherheit und Volatilität auf den globalen Märkten bereits erheblich erhöht, was sich auch in einer Verschlech- terung der Finanzmarktbedingungen niedergeschlagen hat. Die russische Invasion hat über das menschlichen Leid des Konflikts hinaus bereits die Rohstoffpreise in die Höhe ge- trieben, und es könnte zu tiefgreifenden und langwierigen Auswirkungen auf die makroökonomischen Aussichten in der ganzen Welt kommen, z. B. zu Unterbrechungen der Energieversorgung oder zu Preisschocks und anhaltendem Inflationsdruck. Das Risiko einer weiteren Eskalation des Konflikts sowie zusätzlicher geopolitischer Spannungen wird 2022 ein entscheidendes Thema bleiben, das es zu be- obachten gilt. In Ihrem World Economic Outlook aus dem Januar 2022 geht der Internationale Währungsfond von einem Wirt- schaftswachstum von 4,4% in 2022 und 3,8% in 2023 aus. Es wird erwartet, dass die Inflation in naher Zukunft hoch bleibt und in den fortgeschrittenen Volkswirtschaften im Durchschnitt 3,9% und 5,9% in Entwicklungs- und Schwel- lenländern im Jahr 2022 beträgt, bevor sie im Jahr 2023 zu- rückgeht. Die Auswirkungen der Russland-Ukraine-Krise sind in diesen Prognosen nicht berücksichtigt. Unter der Annahme, dass die Auswirkungen der Pandemie nachlassen, könnte sich die erhöhte Inflation abschwächen, 2) Quellen: Europäische Kommission, Europäische Zentralbank, Financial Times, The Economist wenn die Unterbrechungen der Versorgungsketten nachlas- sen, die Geldpolitik gestrafft wird und sich die Nachfrage von güterintensivem Konsum auf Dienstleistungen verlagert. Die Russland-Ukraine-Krise hat jedoch aufgrund des starken Anstiegs der Rohstoffkosten und der erneuten Beeinträchti- gung der Lieferketten gegenteilige Auswirkungen. "Die russische Invasion in der Ukraine ist ein Wendepunkt für Europa", erklärte die EZB in einer Erklärung nach der Sitzung des EZB-Rats am 10. März in Frankfurt und fügte hinzu, sie werde "alle erforderlichen Maßnahmen ergreifen, um die Preisstabilität und die Finanzstabilität zu gewährleis- ten". Marktteilnehmer interpretierten den Schritt, den Aus- stieg der EZB aus dem Ankauf weiterer Anleihen zu be- schleunigen, als ein Signal, dass sie die Zinsen im vierten Quartal anheben könnte, um die steigende Inflation einzu- dämmen - dies wäre der erste derartige Schritt seit mehr als zehn Jahren. Die EZB hat sich jedoch auch mehr Spielraum verschafft, um mit der Anhebung der Zinssätze nach dem Ende ihrer Anleihekäufe länger zu warten. Christine Lagarde sagte, der Einmarsch Russlands in der Ukraine habe einen "großen Schock" für die Wirtschaft der Eurozone verursacht, und fügte hinzu, dass die Zentralbank für die nächsten drei Jahre eine höhere Inflation und ein geringeres Wachstum prognostiziere. "Die Inflation könnte in nächster Zeit deut- lich höher sein", sagte Lagarde. "In allen Szenarien wird je- doch erwartet, dass sich die Inflation bis 2024 um unser Ziel herum stabilisiert." Das Auftreten neuer Covid-19-Varianten könnte die Pande- mie weiter verlängern und zu erneuten wirtschaftlichen Stö- rungen führen. Der weltweite Zugang zu Impfstoffen, Tests und Behandlungen ist unerlässlich, um das Risiko weiterer gefährlicher Covid-19-Varianten zu verringern. Dies erfordert eine verstärkte Produktion von Vorräten sowie bessere Ver- sorgungssysteme in den einzelnen Ländern und eine gerech- tere internationale Verteilung. Darüber hinaus bedeuten die Unterbrechungen der Lieferketten, die Volatilität der Ener- giepreise und der lokale Lohndruck, dass die Unsicherheit in Bezug auf die Inflation und den geldpolitischen Kurs hoch ist. Wenn führende Volkswirtschaften die Leitzinsen anheben, könnten Risiken für die Finanzstabilität und die Kapitalströme, Währungen und Haushaltspositionen der Schwellen- und Entwicklungsländer entstehen, zumal die Verschuldung in den letzten zwei Jahren erheblich gestiegen ist. CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2 2 60 IMMOBILIENMARKT ÖSTERREICH 1) Investmentmarkt Bedingt durch eine saisonale Abschwächung der Covid- 19 Pandemie und der staatlichen Hilfen für Unterneh- men, konnte im Jahr 2021 kein weiteres Einbrechen des österreichischen Investitionsmarktes, wie es im Vorjahr zu erkennen war, festgestellt werden. So wurden in öster- reichische Immobilien 2021 im Vergleich zum Vorjahr rund 25% mehr und somit rund 4,3 Mrd. € investiert. Etwa 2,8 Mrd. € (rund 65%) der Investitionen wurden in Wien registriert. Büroinvestments mit einem Fokus auf Core Immobilien in Premiumlagen und Wohnimmobilien nahmen den größten Anteil am Gesamtvolumen ein. Konträr zum zuletzt feststellbaren Trend, konnte auch Retail einen Aufschwung verzeichnen, was auf zwei Großtransaktionen zurückzuführen ist und somit kein langanhaltender Trend zu sein scheint. Die Pandemie hatte im Jahr 2021, ebenso wie im Vor- jahr, erhebliche Auswirkung auf die Renditen in den un- terschiedlichen europäischen Märkten. Österreich zeigte sich im Vergleich stabil und konnte den Trend des Vor- jahres fortsetzen. So sank die Spitzenrendite für Büroim- mobilien moderat und steht aktuell auf dem historisch niedrigen Stand von 3,20% (−15 Basispunkte im Ver- gleich zum Vorjahr) für Objekte im Wiener Central Busi- ness District (CBD). Büroimmobilienmarkt Der Wiener Büroflächenbestand betrug zum Jahresende rund 11,4 Mio. m 2 und blieb somit beinahe unverändert im Vergleich zum Vorjahr. Das Fertigstellungsvolumen von Büroflächen summierte sich 2021 auf rund 65.000 m², rund 32% weniger als 2020. Das geringe Fer- tigstellungsvolumen deutet weiterhin auf einen Mangel an neuen Büroimmobilien in Wien hin. Die Vermietungsleistung lag ebenso etwas unter dem Vorjahresniveau und erreichte mit rund 166.200 m² einen Rückgang von rund 18,2%. Der Pandemie-bedingte wirt- schaftliche Rückgang hat sich auch 2021 negativ auf den Büromarkt ausgewirkt. CBRE Research geht daher auf- grund der nach wie vor angespannten Situation in Bezug auf die Neuflächenproduktion in den kommenden zwei 1) Quellen: CBRE; Daten bereitgestellt von CBRE Research, Austria Real Es- tate Market Outlook 2022 Jahren und von einer leicht steigenden Vermietungsleis- tung aus. Die Leerstandsquote fiel im Laufe des Jahres 2021 um ca. 40 Basispunkte auf 4,20%. CBRE Research erwartet, dass sich die Leerstandsquote aufgrund einer geringeren Neu- flächen-produktion sowie eines hohen Vorverwertungs- grades und einer leicht steigenden Nachfrage bei rund 4,0% über 2022 und 2023 hinweg einpendelt. Die monatliche Spitzenmiete in Wien stieg nicht zuletzt wegen des mangelnden Angebots an verfügbaren Flächen um rund 4% im Vergleich zum Vorjahr auf 26,00 € je m² pro Monat. Vor allem Top-Büros in attraktiven Lagen bleiben weiterhin gefragt, wohingegen Objekte mit gerin- geren Gebäudestandards in schwächeren Lagen zukünftig wohl mit weniger Nachfrage rechnen müssen. Weiterhin ist ein steigender Fokus auf das Thema ESG und Zertifi- zierungen zu erkennen. B ÜROMARKTENTWICKLUNG WIEN 2021 2020 Veränderung in %/bps Büroflächenumsatz in m² 166.200 203.300 −18,20% Leerstandsrate in % 4,20 4,60 −40 bps Spitzenmiete in €/m² netto kalt 26,00 25,00 4,00% Spitzenrendite in % 3,20 3,35 −15 bps Quellen: Daten bereitgestellt von CBRE Research Anmerkung: Der Flächenumsatz schließt Eigennutzer-Transaktionen mit ein IMMOBILIENMARKT DEUTSCHLAND 2) Investmentmarkt Der deutsche Immobilienmarkt zeigte sich 2021 unbe- eindruckt vom Pandemiegeschehen und den Entwicklun- gen in den umliegenden Ländern und konnte ein Rekord- ergebnis von 111 Mrd. € Investitionsvolumen erzielen. Dies stellt eine Steigerung von rund 40% im Vergleich zum Vorjahr dar. Besonders der Wohnimmobilienmarkt konnte durch Fusionen in Milliardenhöhe zu diesem Re- kordergebnis beitragen. Im Gewerbeimmobilienbereich 2) Quellen: CBRE; Daten bereitgestellt von CBRE Research, Germany Real Estate Market Outlook 2021, Berlin, Munich, Frankfurt Office Market- View Q4 2020; Deutschland Gewerbe Investment 2021; Oxford Econo- mics IMMOBILIENMÄRKTE CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2 2 61 wurden 2021 62,1 Mrd. € (+5% im Vergleich zum Vor- jahr) umgesetzt. Es liegt weiterhin ein starker Fokus auf Büroimmobilien in Spitzenlagen, die durch ihre Flexibi- litätund ihre Lage dem Trend zum hybriden Arbeiten trotzen können. Büroimmobilien nahmen mit einem Um- satz von rund 30 Mrd. € rund 50% der Investitionen aller Gewerbeimmobilien ein. Der Anteil der Top-7 Märkte in Deutschland stieg von rund 53% im Jahr 2020 auf 57% im Jahr 2021. Berlin, Köln, München und Stuttgart zeigten deutlich höhere Vo- lumen an Transaktionen. In Frankfurt, Düsseldorf und Hamburg kam es hingegen zu angebotsbedingten Rück- gängen im Vergleich zum Vorjahr. 2021 wurden insge- samt 125 Großtransaktionen über der 100-Mio. € Grenze registriert, wovon 79 Transaktionen auf den Büroimmobi- lienmarkt entfielen, 23 Transaktionen auf Logistikimmo- bilien und 13 auf Einzelhandelsimmobilien. In den Top-7 Standorten ging ein eindeutiger Trend in Richtung Ein- zeltransaktionen, wodurch Portfolio-Transaktionen in diesen Märkten im Vergleich zum Vorjahr um rund 32% zurückgingen. Weiterhin sorgt der Nachfrageüberhang bei Topimmobilien in allen Top-7 Märkten zu Kompressio- nen der Spitzenrenditen über diverse Lagen und Seg- mente hinweg. CBRE Research erwartet am deutschen gewerblichen Immobilieninvestmentmarkt für 2022 ein Transaktions- volumen von deutlich über 55 Mrd. €, was somit nur knapp unter den Rekordwerten von 2021 liegen würde. Entscheidend dafür wird vor allem die Produktverfügbar- keit sein, welche sich bereits im Vorjahr auf einigen Märkten als Herausforderung zeigte. Aus Investorensicht bleiben Büroimmobilien im Fokus. Gerade in den aktuell vorherrschenden außergewöhnlichen Zeiten geht der Trend noch mehr in Richtung Core- und Core-Plus-Ob- jekte in etablierten Lagen in den großen Büromarktzen- tren. Defensive Investmentprodukte mit soliden Mietern erfahren in der aktuellen Situation einen zusätzlichen Nachfrageschub, der jedoch angebotsseitig nicht abge- deckt werden kann. Daher geht CBRE Research davon aus, dass sich die Renditen für diese Produkte noch wei- ter einengen werden. Der Anteil von ausländischen Investitionen ging hin- sichtlich des großen Interesses heimischer Investoren von 46% im Jahr 2020 auf 39% im Jahr 2021 zurück. Den- noch stieg der Anteil der nordamerikanischen Investoren deutlich um 34% gegenüber des Vorjahreswertes auf 6,7 Mrd. € und rund 11 % der Gesamtinvestitionen. Der Berliner Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien verzeichnete mit 11,8 Mrd. € einen Rekordwert und einen Anstieg von mehr als 50% im Vergleich zum Vorjahr. Ver- antwortlich für dieses Ergebnis ist eine Vielzahl von Trans- aktionen über 100 Mio. € im letzten Quartal des Jahres. Die Spitzenrendite für Büroimmobilien ist aufgrund der gro- ßen Nachfrage leicht auf 2,50% gesunken (−15 Basispunkte im Vergleich zum Vorjahr). 2021 wurde in Düsseldorf am Markt für Gewerbeimmo- bilien ein Transaktionsvolumen von rund 2,5 Mrd. € regis- triert. Dies ist insgesamt rund ein Drittel weniger als im Vorjahr. Dennoch zeigt der Düsseldorfer Gewerbeimmobili- enmarkt einen positiven Trend zum Jahresende. So wur- den im letzten Quartal des Jahres 2021 mit 1,3 Mrd. € mehr am Markt investiert als in den drei vorangehenden Quartalen kombiniert. Büroimmobilien stellen mit rund 73% des Transaktionsvolumens das Herzstück des Düssel- dorfer Gewerbeimmobilienmarktes dar. Die Spitzenrendi- ten sanken über das Jahr hinweg um rund 25 Basispunkte auf ein Rekordtief von 2,75%. Am Gewerbeimmobilienmarkt Frankfurt wurde ein In- vestitionsvolumen von 5,5 Mrd. € registriert. Der Markt verzeichnete mit einem Rückgang von 23% im Vergleich zum Vorjahr das insgesamt schlechteste Ergebnis seit 2014. Dies ist insbesondere auf die vorherrschende Pro- duktknappheit zurückzuführen. Wie bereits im Vorjahr machten Büroimmobilien den Hauptanteil an Transaktio- nen aus, 2021 deutlich über 80%. Die Spitzenrendite für zentral gelegene Büroimmobilien fiel im Jahr 2021 auf- grund des Mangels an verfügbaren Immobilien um 20 Ba- sispunkte auf 2,70%. Der Gewerbeinvestmentmarkt in München verzeichnete mit einem Volumen von 7,2 Mrd. € einen 46%igen An- stieg zum Vorjahr und blieb nur knapp unter dem Volu- men des Rekordjahres 2019. Dies ist besonders einem starken vierten Quartal, in dem rund 3,2 Mrd. €umgesetzt wurden, zuzuschreiben. Büroimmobilien machten mit rund 6,0 Mrd. € 83% des Gesamtvolumens aus. Aufgrund ungebrochen starker Nachfrage nach wertstabilen Immo- bilienlagen sank die Spitzenrendite leicht um 5 Basis- punkte auf 2,50%. CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2 2 62 Büroimmobilienmarkt 1) Auch 2021 war wie das Vorjahr von weiteren Lock- downs und Einschnitten in das öffentliche Leben geprägt. Diese hatten einen negativen Einfluss auf die wirtschaft- liche Situation diverser Industrien. Insbesondere wurden weltweite Produktionsketten unterbrochen, was zu einer erhöhten Inflation beitrug. Weiterhin wurden durch die tiefgehenden Einschnitte und dem stetigen Ausbau digi- taler Infrastrukturen in den meisten Industrien hybride Arbeitsformen adaptiert. Dennoch ist insbesondere in Deutschland ein großes Grundvertrauen in Büros als nachhaltige Immobilieninvestition und relevanter Beitrag zum Arbeitsleben zu spüren. So stieg auch die Büroflä- chennachfrage im Vergleich zum Vorjahr in allen Märk- ten wieder deutlich an. Ein noch besseres Ergebnis der Vermietungen ist vielerorts durch einen Mangel an inner- städtischen Topflächen zu erklären und resultierte somit in einem generellen Aufwärtstrend in der Mietpreisdyna- mik. Berlin registrierte 2021 mit einem Büroflächenumsatz von 817.000 m² einen Anstieg von rund 24% im Vergleich zum Vorjahr. Die Leerstandsrate stieg im Jahresverlauf leicht auf 2,8% (2020: 2,4%). Vermietungen konnten ei- nen deutlichen Zugewinn im Vergleich zum Vorjahr ver- zeichnen, nicht zuletzt wegen des ungebrochenen Ver- trauens in die Bedeutung des Büros für Unternehmen in Deutschland. Wegen des generell nach wie vor niedrigen Leerstandes in Berlin in Kombination mit dem Mangel an Premiumflächen, stieg die Spitzenmiete um 2,50 € je m² auf monatlich 41,00 € je m². Die gewichtete durchschnitt- liche Monatsmiete bleibt nahezu unverändert zum Vor- jahr bei 27,99 € je m² (28,02 € je m² in 2020). Über das Jahr 2021 hinweg wurden rund 510.700 m² an neuer Flä- che fertiggestellt, was deutlich weniger ist als zu Anfang des Jahres prognostiziert. Gemäß CBRE Research sollen nun im Jahr 2022 rund 1,2 Mio. m 2 an Flächen zum Markt hinzukommen. Der Büroflächenbestand belief sich zum Jahresende auf rund 20,2 Mio. m 2 . Das Fertigstellungsvolumen von rund 321.900 m² in 2021 (Neubauten und Kernsanierungen) sank leicht um rund 5% gegenüber des Wertes des letzten Jahres. Der Büroflächenbestand belief sich zum Jahresende auf rund 22,0 Mio. m 2 . BÜROMARKTENTWICKLUNG CA IMMO KERNMÄRKTE DEUTSCHLAND 2021 2020 Veränderung in %/bps Berlin Büroflächenumsatz in m² 817.000 660.500 23,70 Leerstandsrate in % 2,80 2,40 40 bp s S p itzenmiete in €/m² netto kalt 41,00 38,50 6,50 S p itzenrendite in % 2,50 2,65 − 15 b p s Frankfurt am Main Büroflächenumsatz in m² 436.800 330.200 32,30 Leerstandsrate in % 8,60 7,00 160 bp s S p itzenmiete in €/m² netto kalt 45,50 44,00 3,40 S p itzenrendite in % 2,70 2,90 − 20 b p s Düsseldor f Büroflächenumsatz in m² 301.500 293.500 2,70 Leerstandsrate in % 9,00 7,50 150 bp s S p itzenmiete in €/m² netto kalt 28,50 28,50 0,00 S p itzenrendite in % 2,75 3,00 − 55 b p s München Büroflächenumsatz in m² 643.900 558.500 15,30 Leerstandsrate in % 4,50 3,80 70 bp s S p itzenmiete in €/m² netto kalt 41,50 39,50 5,10 S p itzenrendite in % 2,50 2,55 − 5 b p s Quellen: Daten bereitgestellt von CBRE Research Anmerkung: Der Flächenumsatz schließt Eigennutzer-Transaktionen mit ein 1) Quellen: CBRE: Daten bereitgestellt von CBRE Research, München, Frankfurt, Berlin Office MarketView Q4 2020; Büroinvestment Markt Deutschland; Oxford Economics CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2 2 63 Der Büroflächenumsatz in Frankfurt belief sich 2021 auf 436.800 m². Dies entspricht einem Anstieg zum Vor- jahr um 32,3%. Dies ist vor allem der Rücknahme von Einschränkungen in der zweiten Jahreshälfte zuzuschrei- ben, welche generell die Vermietungsaktivität in den letz- ten Quartalen des Jahres unterstützte. Qualitativ hoch- wertige Büroflächen mit erstklassiger Ausstattungsquali- tät standen im Fokus der Vermietungsaktivitäten, deren Anteil 62% am Flächenumsatz betrug. Die Leerstandsrate belief sich auf 8,6% und stieg somit im Vorjahresver- gleich um 160 Basispunkte. Auch in Frankfurt konnte die Spitzenmiete aufgrund des Mangels an Premiumflächen einen Anstieg auf 45,50 € je m² pro Monat (+3% im Ver- gleich zum Vorjahr) verzeichnen. Die gewichtete Markt- durchschnittsmiete hingegen gab unter dem Druck der steigenden Leerstandsquote auf 21,57 € je m² und damit um 7% im Vorjahresvergleich nach. Das Fertigstellungs- volumen lag mit rund 200.400 m² über dem Vorjahr (185.800 m²). Nach derzeitigem Kenntnisstand befinden sich bis Ende 2024 insgesamt rund 587.000 m² in der Fertigstellungs- Pipeline. Der Büroflächenbestand wurde zum Jahresende mit rund 11,5 Mio. m 2 angegeben. In Düsseldorf wurden im vergangenen Jahr rund 301.500 m² an Flächen umgesetzt, was kaum eine Verän- derung zu den 293.500 m² Flächenumsatz im Vorjahr zeigt. Qualitativ hochwertige Immobilien mit einem ho- hen Standard bei der Ausstattungsqualität stehen auch in Düsseldorf im Zentrum des Interesses und stellen 57% des Flächenumsatzes dar. Die Leerstandsrate stieg im ver- gangenen Jahr um rund 150 Basispunkte auf 9,00%. Den- noch bleibt die Spitzenmiete unbeeindruckt von erhöh- tem Druck durch wachsenden Leerstand bei 28,50€ je m² pro Monat konstant gegenüber dem Vorjahresniveau. Ebenso konnten die gewichtete Durchschnittsmiete von rund 15,20€ je m² pro Monat auf 16,30€ je m² pro Monat gesteigert werden. Fertigstellungen rangierten mit 96.300 m² ebenso auf Vorjahresniveau (99.300 m²). Der Büroflächenbestand belief sich zum Jahresende auf rund 9,5 Mio. m 2 . München konnte 2021 einen Flächenumsatz von 643.900 m² erzielen. Dies entspricht einem Anstieg von 15,3% im Vergleich zum Vorjahr. Die Büro-Leerstands- quote stieg aufgrund von mehr freigezogenen Flächen im Bestand, aber auch von mehr unvermieteten Flächen aus 1) Quellen: Daten bereitgestellt von CBRE Research Fertigstellungen zum Jahresende auf rund 4,5% (+70 Ba- sispunkte im Vergleich zum Vorjahr). Die Spitzenmieten zeigten sich von der Pandemie als auch von wachsendem Leerstand unbeeindruckt. Die erzielbare Spitzenmiete stieg im Jahresvergleich auf 41,50 € je m² und Monat (+5% im Vergleich zum Vorjahr). Die gewichtete Durch- schnittsmiete liegt mit rund 23,95 € monatlich um deutli- che 11,9% über dem Vorjahresniveau. Bedingt durch das anhaltend knappe Angebot an modernen und hochwerti- gen Flächen sind die Mieter auch weiterhin bereit, für ge- hobene Qualität in guten Lagen entsprechende Preise zu bezahlen. Das Fertigstellungsvolumen von rund 321.900 m² im Jahr 2021 (Neubauten und Kernsanierungen) sank im Jah- resvergleich um rund 5 %. Der Gesamtbestand an Büroflä- chen belief sich zum Jahresende auf rund 22,0 Mio. m². IMMOBILIENMARKT ZENTRAL UND OSTEUROPA 1) Investmentmarkt Auch in Zentral- und Osteuropa waren die Auswirkun- gen der Covid-19 Pandemie und deren wirtschaftliche Konsequenzen auf die Immobilienmärkte im Jahr 2021 bereits weniger zu erkennen als im Vorjahr. Die positive Dynamik der letzten Jahre vor Beginn der Covid 19-Pan- demie konnte langsam wiederaufgenommen werden. Dies zeigt sich auch in CA Immos Kernstädten Warschau, Prag, Budapest und Bukarest. Das in diesen Städten re- gistrierte Gewerbeimmobilien-Transaktionsvolumen in Höhe von 9,1 Mrd. € lag um knapp 60% über dem Wert des Vorjahres. Das Büroinvestmentvolumen der genann- ten Städte stieg im Vergleich zum Vorjahr von 2,9 Mrd. € um etwas mehr als 26% auf 3,7 Mrd. €. Nach Städten ent- fiel das größte Volumen auf Warschau (46%), gefolgt von Budapest (26%), Prag (17%) und Bukarest (11%). In Warschau konnte 2021 ein Investmentvolumen von 5,6 Mrd. € registriert werden, wovon rund 31% auf den Bürosektor entfielen. Die Spitzenrendite liegt bei rund 4,50% (2020: 4,60%). Trotz eines weiterhin rückgängigen Investitionsvolumens von 1,8 Mrd. € (2020: 2,7 Mrd. €) in Prag bleibt die Nach- frage von nationalen und internationalen Investoren nach qualitativ hochwertigen und nachhaltigen Immobilien in guten Lagen groß. Der starke Rückgang ist durch einen an- CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2 2 64 haltenden Mangel an entsprechenden Produkten zu erklä- ren. Die Spitzenrendite wird, wie auch im Vorjahr, mit 4,25% angegeben. Im Jahr 2021 zeigte das Investitionsvolumen in Buda- pest einen positiven Trend und stieg auf 1,2 Mrd. € (2020: 1,0 Mrd. €), wovon rund 82% auf Büros entfielen. Die Spitzenrenditen für Top-Büroobjekte fielen um 50 Basis- punkte im Vergleich zum Vorjahr und lagen bei 5,25%. Bukarest registrierte 2021 ein Investitionsvolumen von rund 490 Mio. € (−11% im Vergleich zum Vorjahr) wovon rund 81% auf den Bürosektor entfielen. Die Spitzenren- dite wird 25 Basispunkte unter dem Vorjahresergebnis mit 6,75% angegeben. Büroimmobilienmärkte 2) In allen Kernstädten von CA Immo (Warschau, Prag, Bu- dapest und Bukarest) konnte in 2021 positive Nettoab- sorption erreicht werden, obwohl das Gesamtvolumen in allen Märkten, mit Ausnahme von Bukarest, hinter dem Ergebnis des Vorjahres lag. Alle Kernmärkte verzeichneten einen weiteren Anstieg der Leerstandsquoten, wobei der geringste Anstieg in Budapest und der höchste in War- schau zu sehen war. Die Spitzenmieten blieben hingegen weitestgehend konstant mit einem minimalen negativen Trend, mit der Ausnahme von Prag, wo eine positive Ent- wicklung der Spitzenmieten zu sehen ist. Zum Jahresende 2021 betrug die Bürogesamtfläche in Warschau rund 6,1 Mio. m², nachdem im Laufe des Jahres rund 325.000 m² fertiggestellt wurden. Aktuell befinden sich 323.000 m² im Bau. Im Laufe des Jahres 2022 wird eine Flächenausdehnung um rund 230.000 m² erwartet. Die Büro-Pipeline ist stark auf das CBD der polnischen Hauptstadt konzentriert. Der Büroflächenumsatz bewegte sich 2021 mit 356.600 m 2 nur leicht unter dem Niveau des Vorjahres. Die Leerstandsrate erhöhte sich um 280 Basis- punkte zum Vorjahreswert auf 12,70% per Jahresende. Die Spitzenmiete lag in zentralen Lagen bei ca. 25,50 € je m² 2) Quellen: Daten bereitgestellt von CBRE Research monatlich und somit 0,50 € je m² höher als im Vorjahr. Die gewichtete Durchschnittsmiete in zentralen Lagen, konnte sich leicht auf 19,50 € je m² verbessern. Geprägt durch einen Mangel an neuen Flächen ver- zeichnete der Büroimmobilienmarkt in Prag 2021 ein weiteres ruhiges Jahr. Der Büroflächenbestand wurde bis Ende 2021 um rund 57.000 m² auf rund 3,8 Mio. m² erwei- tert. Die Vermietungsleistung erreichte mit ca. 217.300 m² ca. 21,5% mehr Volumen als im Vorjahr, liegt aber noch deutlich unter den Werten des Jahres 2019. Die Leer- standsrate stieg um 80 Basispunkte auf 7,80% zum Jah- resende. Die Spitzenmieten in zentralen Lagen stiegen dennoch aufgrund des Mangels an neuen Angeboten auf monatlich 24,00 € je m². Der Jahresflächenumsatz in Budapest lag 2021 bei rund 217.900 m² und bewegte sich damit in etwa um 14,7% über dem Niveau des Vorjahres. Die Gesamt-Bürofläche betrug zum Jahresende rund 4,0 Mio. m². Das Fertigstel- lungsvolumen lag 2021 wie erwartet mit 44.500 m² weit unter dem Vorjahreswert, dennoch wird für das kom- mende Jahr ein neuer Rekordwert von bis zu 303.000 m² von CBRE Research erwartet. Die Leerstandsrate erhöhte sich minimal um 10 Basispunkte auf 9,20%. Bedingt durch die hohe Anzahl an erwarteten Fertigstellungen im Jahr 2022 und 2023 ist ein weiterer Anstieg des Leerstan- des zu erwarten. Die Spitzenmiete hat sich im Vorjahres- vergleich weiter verringert und wird nun mit 24,00 € je m² und Monat angegeben. Bis zum Jahresende 2021wurden in Bukarest rund 162.800 m² Bürofläche vermietet, ein Anstieg von 16,0% gegenüber dem Vorjahr. Der Bürobestand summierte sich nach einem Fertigstellungsvolumen von rund 245.100 m² auf 3,2 Mio. m² zum Jahresende. Die Leerstandsrate stieg um weitere 70 Basispunkte an und lag zum Jahresende bei 13,10%. Die Spitzenmiete in Bukarest blieb konstant bei monatlich 18,75 € je m 2 . CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2 2 65 BÜROMARKTENTWICKLUNG IN DEN ZENTRAL- UND OSTEUROPÄISCHEN KERNMÄRTKEN 2021 2020 Veränderung in %/bps Warschau Büroflächenumsatz in m² 356.600 383.000 −6,90 Leerstandsrate in % 12,70 9,90 280 bps Spitzenmiete in €/m² netto kalt 25,50 25,00 2,00 Spitzenrendite in % 4,50 4,60 10 bps Prag Büroflächenumsatz in m² 217.300 178.800 21,50 Leerstandsrate in % 7,80 7,00 80 bps Spitzenmiete in €/m² netto kalt 24,00 22,50 6,70 Spitzenrendite in % 4,25 4,25 0 bps Budapest Büroflächenumsatz in m² 217.900 190.000 14,70 Leerstandsrate in % 9,20 9,10 10 bps Spitzenmiete in €/m² netto kalt 24,00 25,00 −4,00 Spitzenrendite in % 5,25 5,75 −50 bps Bukarest Büroflächenumsatz in m² 163.800 141.200 16,00 Leerstandsrate in % 13,10 12,40 70 bps Spitzenmiete in €/m² netto kalt 18,75 18,75 0,00 Spitzenrendite in % 6,75 7,00 −25 bps Quellen: Daten bereitgestellt von CBRE Research. Der Flächenumsatz schließt Eigennutzer-Transaktionen mit ein. CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2 2 66 Das Kerngeschäft der CA Immo Gruppe teilt sich in die Geschäftsfelder Bestandsimmobilien und Immobilienent- wicklung. In beiden Geschäftsfeldern ist CA Immo auf ge- werblich genutzte Immobilien mit deutlichem Schwer- punkt auf Büroimmobilien in zentraleuropäischen Hauptstädten spezialisiert. Ziel ist die Expansion des fo- kussierten, qualitativ hochwertigen und ertragsstarken Bestandsimmobilienportfolios in den Kernmärkten Deutschland, Österreich, Polen, Tschechien, Ungarn und Rumänien. Zusätzliche Ergebnisbeiträge erzielt CA Immo im Geschäftsfeld Development durch die Entwicklung, Bebauung und Verwertung von Grundstücksreserven. IMMOBILIENVERMÖGEN DER CA IMMO GRUPPE Durch die Übernahme eigener Projektfertigstellungen in den Bestand sowie ein positives Bewertungsergebnis hat sich der Wert des Immobilienvermögens im Jahr 2021 um rund 12% auf 6,3 Mrd. € zum Stichtag erhöht (2020: 5,6 Mrd. €). Davon entfallen 5,0 Mrd. € (80% des Gesamt- portfolios) auf Bestandsimmobilien, 1,1 Mrd. € (18%) auf Immobilienvermögen in Entwicklung und 162 Mio. € (3%) auf kurzfristiges Immobilienvermögen 9) . Deutsch- land ist mit einem Anteil von 60% am Gesamtportfolio größtes regionales Segment. PORTFOLIO DER CA IMMOBILIEN ANLAGEN AG Das direkt von der CA Immobilien Anlagen AG gehal- tene Immobilienvermögen verfügt über eine vermietbare Nutzfläche von 122.805 m² (2020: 142.751 m²) und um- fasst zum Bilanzstichtag acht Bestandsimmobilien in Ös- terreich mit einem Bilanzwert (einschließlich geleisteter Anzahlungen und Anlagen in Bau) von 219.074 Tsd. € (2020: acht Bestandsimmobilien mit einem Bilanzwert von 246.783 Tsd. €). 2021 erbrachte dieses Portfolio Mie- terlöse in Höhe von 15.484 Tsd. € (2020: 15.662 Tsd. €). Vermietungen Im Jahr 2021 wurden rund 20.670 m² an Flächen neu vermietet bzw. verlängert oder erweitert (2020: rund 21.800 m²). Davon betreffen ca. 17.480 m² Verlängerungen bzw. Erneuerungen von bestehenden Verträgen. Die wirt- schaftliche Vermietungsquote betrug im Bestandsportfolio rund 84% (2020: 88%). Investitionen Im Geschäftsjahr 2021 investierte die Gesellschaft 165 Tsd. € (2020: 1.741 Tsd. €) in das Bestandsportfolio. Die Investitionen flossen in Mieterausbauten im Büroge- bäude ViE. Verkäufe Im Geschäftsjahr 2021 setzte CA Immo ihren Weg der Veräußerung von nicht zum Kerngeschäft gehörenden Im- mobilien mit dem erfolgreichen Verkauf des Bürogebäu- des Wolfganggasse 58-60 in Wien (20.300 m²) fort. Aus dem Verkauf wurde ein Ertrag von 14.683 Tsd. € erzielt. 9) Inkl. zum Handel und zum Verkauf bestimmte Immobilien IMMOBILIENVERMÖGEN CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2 2 67 WESENTLICHE GUV-KENNZAHLEN CA Immo verbuchte im Jahr 2021 einen Anstieg der Mieterlöse um 9% auf 16.877 Tsd. € (2020: 15.430 Tsd. €). Die an Mieter weiterverrechneten Betriebskosten erhöh- ten sich ebenfalls um 9% von 4.912 Tsd. € in 2020 auf 5.335 Tsd. € in 2021. Die Managementerlöse für an die Tochtergesellschaften erbrachte Serviceleistungen fielen im Jahresvergleich um –14% auf 7.825 Tsd. € (2020: 9.139 Tsd. €). Im Ergebnis führte dies zu einem 2%igen Anstieg der Umsatzerlöse auf 30.739 Tsd. € (2020: 30.228 Tsd. €), die sich wie folgt verteilen: Österreich 78%, Deutschland 1%, Osteuropa 21%. Die sonstigen betrieblichen Erträge stiegen um 164% und beliefen sich auf 15.521 Tsd. € (2020: 5.881 Tsd. €). Aus dem Verkauf der Liegenschaft Wolfganggasse 58-60 in Wien wurden im Geschäftsjahr 2021 Erträge in Höhe von 14.683 Tsd. € (2020: 0 Tsd. €) erzielt. In 2021 wurden keine Zuschreibungen auf das Sachanlagevermögen vorgenom- men (2020: 5.137 Tsd. €). Die Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen beliefen sich auf 194 Tsd. € (2020: 304 Tsd. €) und betreffen im Wesentlichen Rückstellungen für Anwaltskosten, die Hauptversammlung sowie frustrierte Aufwendungen im Zusammenhang mit einem Gesellschaftskauf. Die übrigen sonstigen betrieblichen Er- träge von 644 Tsd. € (2020: 440 Tsd. €) resultieren aus Kostenverrechnungen, Versicherungserlösen und der Auflösung von Abgrenzungen öffentlicher Zuschüsse. Der Personalaufwand stieg im Vorjahresvergleich um 5% von 15.388 Tsd. € in 2020 auf 16.113 Tsd. € in 2021. Die Gesellschaft beschäftigte im Geschäftsjahr 2021 durchschnittlich 72 Dienstnehmer (2020: 70). Die Abschreibungen auf Sachanlagen beliefen sich ins- gesamt auf –8.140 Tsd. € (2020: –11.532 Tsd. €). Im Ge- schäftsjahr 2021 wurden keine außerplanmäßigen Ab- schreibungen auf Liegenschaften vorgenommen (2020: –3.688 Tsd. €). Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen betrugen insgesamt –20.251 Tsd. € (2020: –47.919 Tsd. €). Hiervon wurde ein Betrag von –861 Tsd. € als Steueraufwand ge- bucht. Der Vergleichswert des Vorjahres belief sich auf –26.297 Tsd. € und beinhaltete insbesondere Gerichtge- bühren in Höhe von 25.475 Tsd. € für das im Geschäfts- jahr 2020 eingeleitete Schadenersatzverfahren über 1,9 Mrd. € im Zusammenhang mit der Privatisierung der Bundeswohnbaugesellschaften 2004 („BUWOG“) und des unrechtmäßigen Nichtzuschlags. Die den Immobilien direkt zurechenbaren Aufwendung en beliefen sich auf –7.013 Tsd. € (2020: 8.673 Tsd. €). Für allgemeine Verwal- tungsaufwendungen wie beispielsweise projektbezogene Rechts-, Prüfungs- und Beratungshonorare, Werbe- und Repräsentationsaufwendungen oder Verwaltungs- und Managementkosten fiel ein Betrag von –12.377 Tsd. € (2020: –12.949 Tsd. €) an. Im Ergebnis führten die oben beschriebenen Entwick- lungen zu einem positiven Betriebsergebnis in Höhe von 1.757 Tsd. € im Vergleich zu –38.730 Tsd. € im Vorjahr. Aus Ausschüttungen der Tochtergesellschaften flossen der Gesellschaft Erträge aus Beteiligungen in Gesamt- höhe von 179.486 Tsd. € (2020: 123.378 Tsd. €) zu. Dieser Position standen Aufwendungen aus Finanzanlagen in Höhe von –34.496 Tsd. € (2020: –3.502 Tsd. €) gegenüber. Aus den an Tochtergesellschaften gegebenen Auslei- hungen wurden Erträge in Höhe von 14.109 Tsd. € (2020: 19.796 Tsd. €) lukriert. Die Position „Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge“ belief sich auf 3.315 Tsd. € (2020: 431 Tsd. €). Die Erträge aus dem Abgang und der Zuschreibung von Finanzanlagen beliefen sich auf 11.366 Tsd. € (2020: 3.619 Tsd. €) und enthalten Zuschreibungen auf Anteile an verbundenen Unternehmen in Höhe von 1.675 Tsd. € (2020: 3.397 Tsd. €). Dieser Position stehen Beteiligungsab- schreibungen in Höhe von –34.496 Tsd. € (2020: –3.239 Tsd. €) gegenüber; davon ausschüttungsbedingt –34.174 Tsd. € (2020: –1.026 Tsd. €). Der Zinsaufwand verringerte sich insgesamt um –9% auf –31.460 Tsd. € (2020: –34.634 Tsd. €). Die Zinsen für Bank- darlehen bzw. Immobilienfinanzierungen sanken um –2% und betrugen –2.161 Tsd. € (2020: –2.200 Tsd. €). Die Kos- ten und Bereitstellungszinsen für sonstige Bankfinanzie- rungen betrugen –1.222 Tsd. € (2020: –227 Tsd. €). Die Ne- gativzinsen stiegen von –896 Tsd. € in 2020 auf –2.248 Tsd. € in 2021. Die Aufwendungen für Derivatge- schäfte gingen auf –1.074 Tsd. € zurück (2020: –2.588 Tsd. €). Die Zinsaufwendungen an verbundene Un- ternehmen reduzierten sich von –766 Tsd. € in 2020 auf –74 Tsd. € in 2021. Mit –24.691 Tsd. € entfällt der größte Anteil auf Zinsaufwendungen für Anleihen; im Vorjahr la- gen diese bei –27.957 Tsd. € und beinhalteten auch den Aufwand aus dem Rückkauf von Anleihen. Aufgrund der zuvor beschriebenen Faktoren erhöhte sich das Finanzergebnis um 30% auf 142.320 Tsd. € (2020: ERGEBNIS CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2 2 68 109.088 Tsd. €). Das Ergebnis vor Steuern belief sich auf 144.077 Tsd. € (2020: 70.358 Tsd. €). Nach Berücksichtigung der Steuern vom Einkommen in Höhe von 2.684 Tsd. € (2020: 12.745 Tsd. €) verbleibt per 31. Dezember 2021 ein Jahresüberschuss von 146.761 Tsd. € nach 83.103 Tsd. € per 31. Dezember 2020 (+77%). Nach Berücksichtigung des nach erfolgte Dividendenausschüttung von insgesamt 6,00 € je dividendenberechtiger Aktie verbleibenden Gewinn- vortrags aus dem Vorjahr in Höhe von 293.378 Tsd. € (2020: 814 .502 Tsd. €) weist der Jahresabschluss der CA Immobi- lien Anlagen AG einen Bilanzgewinn in Höhe von 440.139 Tsd. € (2020: 897.605 Tsd. €) aus. Dividendenvorschlag 2021 Nach eingehender Prüfung hat der Vorstand beschlos- sen, der am 5. Mai 2022 stattfindenden Hauptversamm- lung vorzuschlagen, von der ursprünglichen Dividenden- politik abzuweichen und den gesamten Bilanzgewinn für das Geschäftsjahr 2021 auf neue Rechnung vorzutragen. Hintergrund dieser Entscheidung ist die Tatsache, dass be- reits im Geschäftsjahr 2021 aus dem zum 31. Dezember 2020 ausgewiesenen Bilanzgewinn eine Dividende in Höhe von 3,50 € je Aktie und im laufenden Geschäftsjahr am 15. März 2022 eine weitere Dividende in Höhe von 2,50 € je Aktie an die Aktionäre ausgeschüttet wurden. Insbesondere vor dem Hintergrund des aktuellen geopoli- tischen Umfelds und der gestiegenen Unsicherheit und Volatilität an den Märkten ist für das Geschäftsjahr 2021 keine zusätzliche Dividendenzahlung geplant. Cash-flow Der Cash-flow aus der Geschäftstätigkeit (operativer Cash- flow plus Veränderungen im Nettoumlaufvermögen) lag im abgelaufenen Geschäftsjahr bei 160.577 Tsd. € (2020: 139.521 Tsd. €). Der Cash-flow aus Investitionstätigkeit be- trägt –56.312 Tsd. € (2020: –195.735 Tsd. €) und der Cash- flow aus der Finanzierungstätigkeit –512.467 Tsd. € (2020: 690.347 Tsd. €). BILANZANALYSE Aktivseite Die Bilanzsumme der CA Immobilien Anlagen AG ver- ringerte sich im Vorjahresvergleich von 4.460.251 Tsd. € per 31.12. 2020 auf 4.081.488 Tsd. € per 31.12.2021. Das Anlagevermögen stieg leicht von 3.725.856 Tsd. € per 31. Dezember 2020 auf 3.733.454 Tsd. € per 31. De- zember 2021. Der Anteil des Anlagevermögens an der Bi- lanzsumme lag zum 31. Dezember 2021 bei 91% (31.12.2020: 84%). Die immateriellen Vermögenswerte verzeichneten einen Anstieg auf 1.211 Tsd. € (31.12.2020: 542 Tsd. €); sie umfassen ausschließlich die EDV-Software. Nach erfolgreichem Verkauf des Objekts Wolfganggasse 58-60 in Wien umfasste das Immobilienvermögen der Ge- sellschaft zum Bilanzstichtag insgesamt sieben Liegen- schaften in Österreich mit einem Bilanzwert von 219.074 Tsd. € (31.12.2020: 246.783 Tsd. €). Das Sachanla- gevermögen verzeichnete einen Rückgang um –11% und belief sich insgesamt auf 220.036 Tsd. € (31.12.2020: 248.077 Tsd. €). Im Geschäftsjahr 2021 wurden keine au- ßerplanmäßigen Abschreibungen (2020: –3.688 Tsd. €) und keine Zuschreibungen auf das Sachanlagevermögen (2020: 5.137 Tsd. €) vorgenommen. Die Finanzanlagen erhöhten sich um 1% auf 3.512.207 Tsd. € (31.12.2020: 3.477.237 Tsd. €). Zum Bi- lanzstichtag betrug der Buchwert der Anteile an verbun- denen Unternehmen 3.219.268 Tsd. € (31.12.2020: 2.938.724 Tsd. €). Die Veränderung resultiert im Wesentli- chen aus Gesellschafterzuschüssen sowie dem Ankauf mehrerer Gesellschaften. Darüber hinaus wurden im Ge- schäftsjahr 2021 zwei Tochtergesellschaften in Österreich verschmolzen. Das Umlaufvermögen verzeichnete einen signifikanten Rückgang um –53% von 724.466 Tsd. € per 31. Dezember 2020 auf 339.524 Tsd. € per 31. Dezember 2021. Der Rück- gang ist vor allem auf die per 15. Dezember 2021 erfolgte Auszahlung der von der außerordentlichen Hauptver- sammlung Ende November 2021 beschlossenen Basiszu- satzdividende in Höhe von 2,50 € je dividendenberechtig- ter Aktie sowie auf die Zahlung von Zuschüssen an Toch- tergesellschaften zurückzuführen. Die Forderungen ver- zeichneten einen Anstieg um 77% auf 53.308 Tsd. € (31.12.2020: 30.048 Tsd. €). Die Gesellschaft verfügt per 31. Dezember 2021 über liquide Mittel in Höhe von 286.216 Tsd. € (31.12.2020: 694.418 Tsd. €). Passivseite Das Eigenkapital der Gesellschaft reduzierte sich zum Bi- lanzstichtag um –10% auf 2.213.327 Tsd. € (31.12.2020: 2.470.783 Tsd. €). Die Eigenkapitalquote beträgt zum Stich- tag rund 54% (31.12.2020: 55%). Das Anlagevermögen war zu 59% (31.12.2020: 66%) durch Eigenkapital gedeckt. CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2 2 69 Die Rückstellungen belaufen sich auf 18.641 Tsd. € (31.12.2020: 43.439 Tsd. €). Im Vorjahr stellte die Rückstel- lung für Gerichtsgebühren (in Höhe von 25.475 Tsd. € zum 31.12.2020) für das im Geschäftsjahr 2020 eingeleitete Schadenersatzverfahren im Zusammenhang mit der Pri- vatisierung der Bundeswohnbaugesellschaften 2004 („BUWOG“) die größte Position dar. Diese Gerichtsge- bühren wurden im Vorjahr im sonstigen Steueraufwand berücksichtigt. Für Prämien wurde ein Betrag von 8.774 Tsd. € ausgewiesen (31.12.2020: 6.730 Tsd. €). Die Rückstellungen für Derivatgeschäfte betragen 3.547 Tsd. € (31.12.2020: 6.657 Tsd. €). Die Verbindlichkeiten reduzierten sich insgesamt von 1.939.666 Tsd. € per Jahresende 2020 auf 1.843.375 Tsd. € per 31. Dezember 2021. Der Anteil von unbesicherten Fi- nanzierungen auf Ebene der Konzern-Muttergesellschaft hat sich seit Erhalt des Investment Grade Ratings im Jahr 2015 sukzessive erhöht. Nach der vollständigen Wand- lung der Wandelanleihe mit einem Volumen von 200 Mio. € und der Tilgung einer im Juli 2021 fälligen Unternehmensanleihe (107 Mio. €) notieren zum Bilanz- stichtag sechs Unternehmensanleihen von CA Immo (da- r unter ein Green Bond) im Geregelten Freiverkehr an der Wiener Börse bzw. teilweise im Geregelten Markt der Börse von Luxemburg (Bourse de Luxembourg). Das Ge- samtnominale der Unternehmensanleihen beläuft sich auf 1.434.032 Tsd. € (31.12.2020: 1.741.481 Tsd. €). Bei den Unternehmensanleihen handelt es sich um unbe- sicherte Finanzierungen der Konzern-Muttergesellschaft die zueinander bzw. gegenüber allen anderen unbesicher- ten Finanzierungen der CA Immobilien Anlagen AG gleichrangig sind. Mit Ausnahme der Unternehmensan- leihe 2015-2022 beinhalten die Anleihebedingungen ei- nen Loan-to-Value (LTV) Covenant. Die beiden im Jahr 2020 begebenen Anleihen beinhalten darüber hinaus zwei weitere Covenants in Bezug auf das besicherte Finanzie- rungsvolumen sowie die Zinsdeckung des Konzerns. Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten umfas- sen ausschließlich Investitionskredite und beliefen sich auf 100.833 Tsd. € (31.12.2020: 111.134 Tsd. €). ENTWICKLUNG EIGENKAPITAL Tsd. € 31.12.2020 Kapitalerhöhung Dividende Jahresergebnis 31.12.2021 Grundkapital 676.316 55.892 0 0 732.208 Gebundene Kapitalrücklagen 854.841 144.118 0 0 998.959 Gewinnrücklagen 42.021 0 0 0 42.021 Bilanzgewinn 897.605 0 –604.227 146.761 440.139 Summe Eigenkapital 2.470.783 200.010 –604.227 146.761 2.213.327 FINANZIELLE LEISTUNGSINDIKATOREN Das strategische Kernelement der unternehmerischen Tä- tigkeit von CA Immo bildet die nachhaltige Steigerung des Unternehmenswerts. Zentrale finanzielle Leistungsindikato- ren (Kennzahlen) sind dabei ein wichtiges Instrument. Sie ermöglichen, jene Faktoren zu identifizieren und für ein Va- lue-Management messbar zu machen, die zu einer nachhal- tigen Steigerung des Unternehmenswerts beitragen. Leistungsindikatoren der CA Immo Gruppe Zentraler finanzieller Leistungsindikator ist der auf das eingesetzte Eigenkapital erwirtschaftete Ertrag (RoE – Re- turn on Equity). Ziel ist es, einen Wert höher als die kal- kulatorischen Eigenkapitalkosten (mittelfristig mit rund 7,0% angenommen) zu erreichen und damit Shareholder Value zu generieren. Weitere quantitative Faktoren zur Messung und Steue- rung des für unsere Aktionäre nachhaltig erwirtschafteten Ertrags sind die Entwicklung des Net Asset Value (NAV) je Aktie, der operative Cash-flow je Aktie sowie Funds from Operations (FFO I und FFO II) je Aktie. FFO I ist eine wesentliche Kennzahl für die nachhaltige Ertragskraft des Konzerns, die vor Steuern und um das Verkaufsergebnis und sonstige nicht nachhaltige Effekte bereinigt berichtet wird. FFO II, inklusive Verkaufsergeb- nis und nach Steuern, ist ein Indikator für die Gesamtpro- fitabilität der Gruppe. CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2 2 70 NICHTFINANZIELLE LEISTUNGSINDIKATOREN Da die Finanzkennzahlen letztendlich den Erfolg dar- stellen, der im operativen Immobiliengeschäft erzielt wird, sind diesen eine Reihe sonstiger, nichtfinanzieller Leistungsindikatoren vorgelagert, die für die Messung und Steuerung des operativen Geschäftsverlaufs wesent- lich sind. Wesentliche nichtfinanzielle Leistungsindikatoren des operativen Immobiliengeschäfts sind unter anderem: – Vermietungsquote ist ein Indikator für die Qualität und den Bewirtschaftungserfolg des Portfolios. Die wirt- schaftliche Vermietungsquote der CA Immoblien Anla- gen AG betrug im Bestandsportfolio unverände rt zum Vorjahr rund 84% (rund 88% per 31. Dezember 2020). – Leerstandsquote zeigt das Verhältnis der nicht vermiete- ten Flächen im Verhältnis zur Gesamtfläche des Immobi- lienportfolios und spielt daher in Bezug auf die zu erwirt- schaftenden Renditen eine wichtige Rolle. Je höher die Leerstandsquote, desto geringer fällt der Mietertrag aus. Das Immobilienportfolio der CA Immoblien Anlagen AG weist zum 31. Dezember 2021 eine Leerstandsquote von rund 16% aus (31. Dezember 2020: rund 12%). – WAULT – Weighted Average (Unexpired) Lease Term ist ein wesentlicher Indikator im gewerblichen Immobilien- bereich. Sie gibt Auskunft über die durchschni ttliche Restmietdauer des Immobilienportfolios und beläuft sich in der CA Immoblien Anlagen AG per 31. Dezem- ber 2021 auf 3,9 Jahre (31. Dezember 2020: 3,9 Jahre). – Standortqualität und Infrastruktur sind entscheidend für die Vermarktbarkeit der Immobilien. Ein Großteil des Bürobestands der Gruppe liegt in CBD- oder zentralen Businesslagen zentraleuropäischer Hauptstädte. – Nachhaltigkeitszertifizierung: Di e Entwicklung von nachhaltigen Gebäuden für das eigene Portfolio zur Stei- gerung der Qualität des Gebäudebestands ist seit vielen Jahren ein wichtiger Bestandteil der Nachhaltigkeitsstra- tegie von CA Immo. Um einen transparenten, internatio- nal vergleichbaren und objektivierten Nachweis der Ge- bäudequalität über das gesamte Portfolio hinweg erbrin- gen zu können, lässt CA Immo auch strategische Core- Bestandsgebäude zertifizieren. – Lokale Präsenz und Marktkenntnis: Eine dezentrale Or- ganisationsstruktur mit eigenen Niederlassungen in den Kernmärkten sichern eine effiziente Bewirtschaftung und Mieterbindung. – Reduktion der CO 2 -Emissionsintensität des Bestands- portfolios als Indikation für eine gezielte aktive Verbes- serung der energetischen Leistung der Gebäude un d dad urch Erhöhung der Attraktivität des Bestandsportfo- lios. CA Immo konzentriert sich dabei insbeso ndere auf Maßnahmen wi e Erhöhung der Energieeffizienz der Ge- bäude. Renovierungsmaßnahmen und Modernisierung, schrittweiser Umstieg auf erneuerbare Energiequellen sowie Übernahme eigener Projektfertigstellungen, die unter nac hhaltigen Aspekten realisiert wurden, in den eigenen Bestand. Die nicht-finanziellen Leistungsindikatoren in Bezug auf Umwelt-, Arbeitnehmer- und Sozialbelange sowie hinsichtlich Achtung der Menschenrechte als auch Be- kämpfung von Korruption und Bestechung werden im Konzernlagebericht (Kapitel „ESG Report“) ausführlich dargestellt bzw. erläutert. 2 71 UMWELT UND SOZIALES CA Immo ist ein Investor, Entwickler und langfristiger Bestandshalter von hochwertigen Bürogebäuden. Unser strategisches Geschäftsmodell ist auf nachhaltige Wert- schöpfung unter Beachtung ökologischer, ökonomischer, sozialer und rechtlicher Dimensionen ausgerichtet. Damit einher geht der Anspruch, den vielfältigen Interessen und Bedürfnissen der Stakeholder von CA Immo gezielt und in verantwortungsvoller Balance zu begegnen und dadurch die Wettbewerbsfähigkeit langfristig zu sichern. In diesem Sinne evaluieren und managen wir die Anfor- derungen unserer Stakeholder wie auch die Auswirkun- gen der Geschäftstätigkeit auf unser ökologisches und ge- sellschaftliches Umfeld. CA Immo will einen Beitrag dazu leisten, die globale Klimaerwärmung unter 2° Celsius zu halten und die Um- welt zu schützen. Deshalb haben wir uns das Ziel gesetzt, den CO 2-Footprint unserer Gebäude zu reduzieren, die Resilienz unseres Portfolios gegenüber Klimarisiken zu erhöhen und unsere bisher gesetzten Maßnahmen zum Schutz der Umwelt zu evaluieren und gegebenenfalls zu intensivieren. Soziale, ökologische und wirtschaftliche Auswirkungen, Risiken und Chancen durch die CA Immo Geschäftstätigkeit Ein wesentlicher Schritt zur Ermittlung und Gewich- tung der für CA Immo relevanten Nachhaltigkeitsthemen war die Evaluierung der Auswirkungen unserer Ge- schäftstätigkeit auf Umwelt, Gesellschaft und Wirtschaft über die gesamte Wertschöpfungskette. Hierbei wurden u. a. folgende direkte (eigene Aktivitäten) und indirekte (Lieferkette) wesentliche Auswirkungen, Risiken und Chancen identifiziert. Umwelt: – Umweltstandards in der Quartiers- und Projektentwick- lung (Energieeffizienz und CO 2-Emissionen im Baupro- zess sowie der Produktdefinition, Materialauswahl, Res- sourcenverbrauch und Kr eislaufwirtschaft) – Brownfield vs. Greenfield Development (Biodiversität) – Steuerung von Energieeffizienz und CO 2-Emissionen, Ab- fallaufkommen und Wasserverbrauch im Gebäudebetrieb Gesellschaft und Wirtschaft: – Sozialstandards in der Quartiers- und Projektentwick- lung (Produktdefinition, z. B. soziale Infrastruktur, leist- bares Wohnen), Reaktion auf gesellschaftlichen Wandel – Gesundheit und Sicherheit für Mieter, Auftrag nehmer und eigene Mitarbeiter im Gebäudebetrieb und auf Bau- stellen, Umgang mit Pandemie-Risiken – Arbeitsbedingungen und Einkommenseffekte eigener und externer Mitarbeiter (Auftragnehmer), Arbeitneh- merrechte, Personalentwicklung und –bindung – Unabhängige und verantwortungsvolle Unternehmens- führung, Comp liance mit sozial- und umweltrelevanten Vorgaben, Einhaltung von Menschenrechten, Vermei- dung von Korruption und Bestechung, Reputationsrisiko CA Immo Klimarisiken und -chancen Die Analyse der konkreten Klimarisiken für unser Ge- schäft ist überaus komplex und birgt etliche unbekannte Größen. Wir haben unseren allgemeinen Risikokatalog im Jahr 2020 diesbezüglich auf Vollständigkeit überprüft. Die für CA Immo relevanten Klimarisiken sowie allge- meine Nachhaltigkeitsrisiken wurden teilweise ergänzt und bewertet. Diese Risiken werden künftig jährlich neu evaluiert, bewertet und vom Vorstand freigegeben. Sofern sich aus den Bewertungen der Bedarf für zusätzliche Maßnahmen oder Strategieänderungen ergeben, werden diese in der Folge entsprechend von den zuständigen Ab- teilungen implementiert. Hierbei verfolgt CA Immo einen proaktiven Ansatz um sicherzustellen, dass etwaige Risi- ken durch frühzeitiges Gegensteuern minimiert werden und das Unternehmen auf etwaige Veränderungen recht- zeitig reagieren kann. Soziales Engagement Auch im Sozialbereich setzt CA Immo Maßnahmen, um im Rahmen ihres Einflussbereichs positive Impulse und verantwortungsvolle Standards zu setzen. Unsere strategi- schen Schwerpunkte liegen hierbei insbesondere auf den Themenbereichen Gesundheit & Sicherheit, Beschäftigung & Arbeitsbedingungen sowie sozialen Aspekten einer nachhaltigen Lieferkette und Stadtquartiersentwicklung. Weiterführende Informationen zum Thema „Umwelt und Soziales“ finden Sie im Konzernlagebericht (Kapitel „ESG Report“). Mitarbeiter Unsere Mitarbeiter sind unsere wertvollste Ressource. Ihre Expertise und ihr Engagement sind entscheidend für unseren Erfolg. CA Immo legt Wert auf eine Unterneh- menskultur, die von Stolz, Vertrauen und selbstbestimm- tem Arbeiten geprägt ist. Als Arbeitgeber will CA Immo für ihre Mitarbeiter bestmögliche Rahmenbedingungen schaffen, um ihre Potenziale, Stärken und Kompetenzen optimal zur Entfaltung zu bringen. Wir bieten sichere und CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2 2 72 attraktive Arbeitsumgebungen, vielfältige internationale Entwicklungsmöglichkeiten und sorgsame, vorausschau- ende Personalentwicklung mit dem Ziel, unseren Mitar- beitern das zu bieten, wofür auch unsere Büroimmobilien stehen: einen „place where people love to work‘‘. CA Immo ist als Arbeitgeber seit vielen Jahren in ihren Märkten lokal verankert und beschäftigt in den internationa- len Niederlassungen fast ausschließlich lokales Personal. Grundsätzlich beschäftigt CA Immo Mitarbeiter in unbefris- teten Vollzeit-Arbeitsverhältnissen. Die Work-Life-Balance und Vereinbarkeit von Beruf und Familie in unterschiedli- chen Lebensphasen der Mitarbeiter unterstützt CA Immo bei Bedarf durch flexible Arbeitszeit- bzw. Teilzeitmodelle, Home-Office-Regelungen, individuelle Karenzmodelle und Papamonat. Zusätzlich wurde eine Vielzahl an mitarbeiter- bezogenen Regelungen in Kooperation mit dem österreichi- schen Betriebsrat im Rahmen von Betriebsvereinbarungen geregelt. Informationen zu Diversität, Gleichberechtigung und Inklusion sowie zu Arbeitnehmerrechten finden sich im Konzernlagebericht (Kapitel „ESG Report“). ÜBERSICHT MITARBEITER DER CA IMMO GRUPPE NACH SEGMENTEN 1) Headcount Anzahl Mitarbeiter Anteil Frauen Eintritte / Austritte Neuein- stellungen 2) Fluktuation 3) 31.12.2020 31.12.2021 Veränderung 2021 Ø 31.12.2021 2021 2021 2021 in % in % in % in % Österreich 80 92 15 86 62 21/10 24 12 Deutschland/Schweiz 4) 252 247 –2 250 39 15/20 6 8 Osteuropa 105 102 –3 106 72 10/13 9 12 Gesamt 437 441 1 442 51 46/43 10 10 1) Headcounts, davon rd. 11% Teilzeitarbeitskräfte (TZA), inkl. 31 karenzierte Mitarbeiter; exkl. 20 Mitarbeiter von Joint-Venture-Firmen, die Berechnungen für diese Tabelle basieren auf den GRI-Richtlinien (GRI 401-1, 402) 2) Neueinstellungen: Eintritte 2021 / durchschnittliche Beschäftigte 2021 (Headcount) 3) Fluktuation: Personalabgang 2021 / durchschnittliche Beschäftigte 2021 (Headcount); 4) Ende 2021 waren in der 2014 gegründeten Niederlassung der 100% CA Immo Bautochter omniCon in Basel 19 lokale Mitarbeiter beschäftigt CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2 2 73 GRUNDKAPITAL & AKTIONÄRSSTRUKTUR Aufgrund der Change-of-Control-Klausel der Wandelan- leihe, die durch das Starwood-Angebot ausgelöst wurde, haben nahezu alle Inhaber der Wandelanleihe ihr Wand- lungsrecht ausgeübt. Die Wandlungsrechte wurden seit Ende April durch bedingtes Kapital und teilweise durch die Ausgabe von neuen Aktien bedient. Insgesamt er- höhte sich die Gesamtzahl der Stimmrechte von 98.808.336 um 7.688.090 auf insgesamt 106.496.426 Stimmrechte. Das Grundkapital erhöhte sich ab Ende Ap- ril 2021 von 718.336.602,72 € um insgesamt 55.892.414,30 € und betrug zum Bilanzsstichtag 774.229.017,02 €, das sich auf vier Namensaktien und 106.496.422 Stück auf den Inhaber lautende Stammak- tien mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von je 7,27 € verteilt. Die Inhaberaktien notieren im Prime Mar- ket der Wiener Börse (ISIN: AT0000641352). Mit einer Beteiligung von rund 58% per 31. Dezember 2021 (61.654.765 Inhaberaktien sowie vier Namensak- tien) ist SOF-11 Klimt CAI S.à r.l., Luxemburg, eine von Starwood Capital Group verwaltete Gesellschaft, größter Aktionär von CA Immo. Starwood ist ein auf globale Im- mobilieninvestitionen konzentrierter Finanzinvestor. Die übrigen Aktien von CA Immo befinden sich im Streube- sitz von institutionellen und privaten Investoren, die mit Ausnahme von Petrus Advisers Ltd. (4,57% per 18. März 2022) jeweils eine Beteiligung unter der gesetzlich mel- depflichtigen Schwelle von 4% halten. Nähere Informati- onen zur Ausgestaltung der Aktien sowie zu den Aktio- närsrechten sind im Corporate Governance Bericht (Cor- porate Governance (caimmo.com)) dargestellt. ANGABEN ZUM KAPITAL In der 31. ordentlichen Hauptversammlung vom 9. Mai 2018 wurde der V orstand ermächtigt, mit Zustim- mung des Aufsichtsrats das Grundkapital (auch in meh- reren Tranchen und bei möglichem Bezugsrechtaus- schluss) um bis zu 359.168.301,36 € (rund 50% des der- zeit aktuellen Grundkapitals) durch Bar- oder Sachein- lage gegen Ausgabe von bis zu 49.404.168 auf Inhaber lautend e Stückaktien zu erhöhen. Zur Bedien ung der ausge übten Wandlungsrechte von Inhabern von Wandel- schuldverschreibungen wurde – neben dem hi erfür zu V erfügung stehenden bedingten Kapital – ein genehmig- tes Kapital in Höhe von 9.09 8.448,62 € verwendet, sodass per 31. Dezemb er 2021 ein nicht ausgenütztes genehmig- tes Kapital in Höhe von 350.06 9.852,74 € besteht, das bis längstens 18. S eptember 2023 in Anspruch genommen werden kann. In der selben Hauptversammlung wurde der Vorstand er- mächtigt, bis längstens 8. Mai 2023 mit Zustimmung des Aufsichtsrats Wandelschuldverschreibungen bis zu einem Gesamtnennbetrag von insgesamt 750 Mio. €, mit denen Umtausch- und/oder Bezugsrechte auf bis zu 19.761.667 Stück auf Inhaber lautende Aktien der Gesellschaft mit ei- nem anteiligen Betrag am Grundkapital von bis zu 143.667.319,09 € verbunden sind (bedingtes Kapital 2018), auch in mehreren Tranchen auszugeben und alle weiteren Bedingungen, die Ausgabe und das Umtauschverfahren der Wandelschuldverschreibungen festzusetzen. Die Aus- gabe von Wandelschuldverschreibungen darf nach dieser Ermächtigung nur erfolgen, wenn auf die Summe der neuen Aktien, auf die Umtausch- und/oder Bezugsrechte mit solchen Wandelschuldverschreibungen eingeräumt werden, rechnerisch ein Anteil von insgesamt nicht mehr als 20% des Grundkapitals der Gesellschaft zum Zeitpunkt der Einräumung dieser Ermächtigung entfällt. Das Bezugs- recht der Aktionäre (§ 174 Abs 4 AktG iVm § 153 AktG) wurde ausgeschlossen. In der 34. ordentlichen Hauptversammlung vom 6. Mai 2021 wurde der Vorstand gemäß § 65 Abs 1 Z 8 und Abs 1a und Abs 1b AktG für die Dauer von 30 Monaten ab dem Da- tum der Beschlussfassung, d.h. bis längstens 5. November 2023, ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats im ge- setzlich höchstzulässigen Ausmaß eigene Aktien der Gesell- schaft zu erwerben. Der beim Rückerwerb zu leistende Ge- genwert darf nicht niedriger als 30% unter und nicht höher als 10% über dem durchschnittlichen, ungewichteten Bör- seschlusskurs der dem Rückerwerb vorhergehenden zehn Börsetage betragen. Die sonstigen Rückkaufsbedingungen hat der Vorstand festzulegen, wobei der Erwerb nach Wahl über die Börse, durch ein öffentliches Angebot oder auf eine sonstige gesetzlich zulässige, zweckmäßige Art, also auch außerbörslich und/oder von einzelnen Aktionären und unter Ausschluss des quotenmäßigen Andienungs- rechts erfolgen kann (umgekehrtes Bezugsrecht). Die Er- mächtigung kann ganz oder teilweise oder auch in mehre- ren Teilbeträgen und in Verfolgung eines oder mehrerer Zwecke durch die Gesellschaft, mit ihr verbundene Unter- nehmen (§ 189a Z 8 UGB) oder für deren Rechnung durch Dritte ausgeübt werden. Auch die wiederholte Ausübung dieser Ermächtigung ist zulässig. Der Vorstand wurde wei- ters ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats, die er- worbenen eigenen Aktien ohne weiteren Hauptversamm- lungsbeschluss auf jede gesetzlich zulässige Art wieder zu veräußern und die Veräußerungsbedingungen festzusetzen bzw. die eigenen Aktien auch einzuziehen. INFORMATIONEN GEM. § 243 A UGB CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2 2 74 Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurde kein Aktienrück- kaufprogramm durchgeführt. Per 31. Dezember 2021 hielt die CA Immobilien Anlagen AG insgesamt 5.780.037 Stück eigene Aktien. Bei einer Gesamtzahl von 106.496.426 aus- gegebenen stimmberechtigten Aktien entspricht dies rund 5% der stimmberechtigten Aktien. INFORMATIONEN ZU VORSTAND UND AUFSICHTSRAT Gemäß Satzung besteht der Vorstand der CA Immo aus einer, zwei oder drei Personen. Die Altersgrenze für Vor- standsmitglieder wird in der Satzung mit Vollendung des 65. Lebensjahres festgelegt. Die Dauer der letzten Funkti- onsperiode als Vorstand endet mit Ablauf der auf den 65. G e burtstag folgenden ordentlichen Hauptversamm- lung. Der Aufsichtsrat besteht aus mindestens drei, höchstens zwölf Mitgliedern. Mittels Namensaktien ent- sendete Aufsichtsratsmitglieder können von den Entsen- dungsberechtigten jederzeit abberufen und dur ch andere ersetzt werden. Die Satzungsbestimmungen über die Dauer der Funktionsperiode sowie die Ersatzwahlen fin- den auf sie keine Anwendung. Die übrigen Aufsichtsrats- mitglieder werden von der Hauptversamml ung gewählt. Die Altersgrenze für Aufsichtsratsmitglieder wird in der Satzung mit Vollendung des 70. Lebensjahres festgelegt. Aufsichtsratsmitglieder scheiden mit Ablauf der auf den 70. G e burtstag folgenden ordentlichen Hauptversamm- lung aus dem Aufsichtsrat aus. Über die Abwahl von Mit- gliedern des Aufsichtsrates beschließt die Hauptver- sammlung mit einer Mehrheit von mindestens drei Vier- tel der abgegebenen Stimmen (§ 21 der Satzun g). „CHANGE OF CONTROL“ REGELUNGEN Die im Geschäftsjahr 2021 neu abgeschlossenen Vor- standsverträge enthalten keine Zusagen für Leistungen aus Anlass der vorzeitigen Beendigung der Vorstandstä- tigkeit infolge eines Kontrollwechsels („Change of Con- trol“ Regelungen). BEKENNTNIS ZUR EINHALTUNG DES ÖSTERREICHISCHEN CORPORATE GOVERNANCE KODEX Die Einhaltung der in den Zielmärkten der CA Immo gel- tenden gesetzlichen Bestimmungen ist uns ein besonderes Anliegen. Vorstand und Aufsichtsrat bekennen sich zur Einhaltung des Österreichischen Corporate Governance Kodex 10) und damit zu Transparenz und den Grundsätzen guter Unternehmensführung. Die Regeln und Empfehlun- gen des Corporate Governance Kodex in der für das Ge- schäftsjahr 2021 geltenden Fassung (vom Jänner 2021) werden nahezu uneingeschränkt umgesetzt. Abweichun- gen bestehen hinsichtlich der C-Regeln Nr. 2 (Entsen- dungsrecht in den Aufsichtsrat) und Nr. 45 (Organfunktio- nen in wettbewerbsrelevanten Unternehmen). Die durch Ernst & Young Wirtschaftsprüfungsgesellschaft m. b. H. durchgeführte Evaluierung über die Einhaltung der Re- geln 1 bis 76 des Österreichischen Corporate Governance Kodex für das Geschäftsjahr 2021 ergab, dass die von CA Immo abgegebenen Entsprechenserklärungen im Hin- blick auf die Einhaltung der C- und R-Regeln des Kodex zutreffen. Der Corporate Governance Bericht steht auch auf der Website der Gesellschaft unter Corporate Gover- nance (caimmo.com) zur Verfügung. 10) Der österreichische Corporate Governance Kodex ist auf der Website des Österreichischen Arbeitskreises für Corporate Governance unter www.corporate-governance.at abrufbar. CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2 27 5 VORAUSSICHTLICHE ENTWICKLUNG MIT WESENTLICHEN CHANCEN UND RISIKEN Der Einmarsch Russlands in der Ukraine hat die Welt- wirtschaft erschüttert. Die unmittelbaren globalen Aus- wirkungen werden eine höhere Inflation, ein geringeres Wachstum und Verwerfungen an den Finanzmärkten sein. Die Krise hat die Unsicherheit und die Volatilität an den globalen Aktien- und Finanzmärkten deutlich er- höht. Die wichtigsten Aktienindizes haben sich seit Aus- bruch der Krise negativ entwickelt, und die Fremdkapi- talmärkte waren eine Zeit lang vollständig geschlossen o- der sind derzeit nur sehr eingeschränkt zugänglich. Das Risiko einer weiteren Eskalation des Konflikts und zu- sätzlicher geopolitischer Spannungen muss weiterhin be- obachtet werden. Die CA Immo Gruppe hat keine Immobilien in Russland oder der Ukraine im Portfolio, die Entwicklungen auf den Aktien- und Finanzmärkten werden sehr genau beobach- tet. Darüber hinaus begegnen wir dem Wechselkursrisiko, indem wir die Mieten grundsätzlich an den Euro koppeln und liquide Mittel in Fremdwährungen laufend in Euro konvertieren. Damit ist die CA Immo Gruppe keinem we- sentlichen Währungsrisiko ausgesetzt. Der Krieg in der Ukraine und die daraus resultierenden Sanktionen und Gegenmaßnahmen können Auswirkun- gen auf die Bilanz der CA Immo Gruppe haben. Die glo- balen Auswirkungen des Krieges könnten sich auf die Be- wertung von Forderungen und die Berechnung der erwar- teten Kreditausfälle auswirken. Weiters ist bei der Bewer- tung von Immobilien aufgrund der Unsicherheit erhöhte Vorsicht geboten. Wir evaluieren laufend die aktuellen Entwicklungen und möglichen Auswirkungen auf das Unternehmen. Trotz der Ungewissheit und möglicher di- rekter und indirekter Auswirkungen geht die CA Immo Gruppe davon aus, dass der Russland-Ukraine-Krieg die erfolgreiche Geschäftstätigkeit des Unternehmens lang- fristig nicht beeinträchtigen wird. Das Auftauchen neuer Covid-19-Varianten könnte die Pandemie weiter anheizen und zu einer erneuten wirt- schaftlichen Störung führen. Um das Risiko weiterer ge- fährlicher Covid-19-Varianten zu verringern, ist ein welt- weiter Zugang zu Impfstoffen, Tests und Behandlungen unerlässlich. Dazu müssen die Vorräte aufgestockt, die Versorgungssysteme in den einzelnen Ländern verbessert und die internationale Verteilung gerechter gestaltet wer- den. Darüber hinaus bedeuten Unterbrechungen der Ver- sorgungskette, die Volatilität der Energiepreise und der lokale Lohndruck, dass die Unsicherheit hinsichtlich der Inflation und des geldpolitischen Kurses groß ist. Wenn die führenden Volkswirtschaften die Leitzinsen anheben, könnten Risiken für die Finanzstabilität und die Kapital- ströme, Währungen und Haushaltspositionen der Schwellen- und Entwicklungsländer entstehen, zumal die Verschuldung in den letzten zwei Jahren erheblich gestiegen ist. Portfolio - Strategie Neben der verstärkten Fokussierung des Portfolios auf Class-A-Bürogebäude in den Kernmärkten Berlin, Mün- chen, Wien, Prag und Warschau liegt unser Fokus weiter- hin auf Nachhaltigkeit und intensiver Mieterbindung. Ziel ist es, mit unseren Gebäuden das beste Produkt, die beste Betreuung und die größtmögliche Flexibilität für unsere Mieter zu bieten. Die besondere Synergie, ein erfahrener Entwickler von Green Buildings und Manager eines internationalen Class-A-Büroportfolios in attraktiven Metropolregionen zu sein, macht uns zum idealen Partner für Blue-Chip- Unternehmen. Diese Stärken wollen wir nutzen und wei- ter ausbauen, um unsere gute Marktposition langfristig zu festigen. Der gewinnbringende Verkauf von nicht-strategischen Objekten im Rahmen des strategischen Kapitalrotations- programms soll zudem zu einem starken EBITDA-wirksa- men Verkaufsergebnis und einem entsprechenden Liqui- ditätszufluss führen. Die Reinvestition der Verkaufserlöse in Akquisitionen von strategischen Anlageobjekten oder in die Entwicklungspipeline des Unternehmens zielt auf die Optimierung der Qualität des Portfolios hinsichtlich Lage, ba ulicher und nachhaltiger Qualität sowie der Effi- zienz der Bewirtschaftung. Im Zuge dieses Programms zur Portfolio-Optimierung ha- ben wir gemeinsam mit dem Aufsichtstrat von CA Immo den Start der Evaluierung aller strategischen Optionen für Rumänien beschlossen, einschließlich eines potenziellen Verkaufs des gesamten Portfolios. Development Im Jahr 2021 konnten wir mit der Fertigstellung von Bü- roprojekten in Prag und Mainz wie geplant drei weitere eigene Projektfertigstellungen in unser Portfolio aufneh- me n. Das größte Entwicklungsprojekt der CA Immo, ONE in Frankfurt mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von rund 430 Mio. €, wird im z weiten Quartal 2022 fertigge- stellt. Weiters wird das Büroprojekt Grasblau in Berlin (Gesamtinvestitionsvolumen von rund 70 Mio. €) voraus- sichtlich gege n Ende des Geschäftsjahres fertiggestellt. Die Entwicklung von umfangreichen Grundstückreser- ven in zentralen Lagen in den deutschen Metropolen AUSBLICK CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2 2 76 München, Frankfurt und Berlin stellen für CA Immo ein signifikantes langfristiges organisches Wachstumspoten- zial dar, welches bei Vorliegen von erforderlichen Vo- raussetzungen und Rahmenbedingungen sukzessive reali- siert werden soll. Wesentliche Geschäftsparameter Wesentliche Parameter, die den für 2022 geplanten Ge- schäftsverlauf beeinflussen könnten, sind: – Konjunkturelle Entwicklungen in den Regionen, in de- nen CA Immo tätig ist sowie deren Auswirkungen auf Mietnachfrage und Mietpreisniveaus (Kernindikatoren umfassen BIP-Wachstum, Beschäftigung und Inflation). – Die Entwicklung der allgemeinen Zinsniveaus. – Verfügbarkeit und Kosten langfristiger Fremdfinanzierun- gen (sowohl besicherte Finanzierungen von Banken auf Immobilienebene als auch unbesicherte Kapitalmarktfi- nanzierungen auf Konzernebene) und damit einherge- hend die weitere Entwicklung am Immobilien-Invest- mentmarkt bzw. die Preisentwicklung und ihre Auswir- kung auf die Bewertung des Portfolios von CA Immo. – Auch das Tempo der Umsetzung der geplanten Ent- wicklungsprojekte hängt von den oben dargelegten Marktfaktoren sowie der Verfügbarkeit von dafür erfor- derlichen externen Fremd- und Eigenkapital ab. – CA Immo ist darauf angewiesen, dass Unternehmen im Zuge des Rückgangs der Pandemie wieder in ihre physi- schen Büros zurückkehren. In diesem Zusammenhang ist offen, wie sich die krisenbedingte Ausweitung digi- taler Arbeitsprozesse und die Etablierung von „Work- from-Home“ mittelfristig auf die Nachfrage nach Büro- immobilien auswirken werden. – Politische, (steuer-) rechtliche und wirtschaftliche Risi- ken sowie Transparenz und Entwicklungsgrad des je- weiligen Immobilienmarktes. Dividende Anfang November 2021 beantragte der Mehrheitsaktio- när SOF-11 Klimt CAI S.à r.l. die Einberufung einer au- ßerordentlichen Hauptversammlung, um eine Sonderdi- vidende in Höhe von 5,00 € je dividendenberechtigter Aktie zu beschließen, die in zwei Tranchen an alle Aktio- näre ausgezahlt werden soll. Die außerordentliche Haupt- versammlung fand am 30. November 2021 statt und be- schloss, die vorgeschlagenen Beschlüsse anzunehmen. Nach eingehender Prüfung haben wir beschlossen, der am 5. Mai 2022 stattfindenden Hauptversammlung vor- zuschlagen, von der bisherigen Dividendenpolitik abzu- weichen und den gesamten Bilanzgewinn des Geschäfts- jahres 2021 auf neue Rechnung vorzutragen. Hintergrund dieser Entscheidung ist die Tatsache, dass, wie oben dar- gestellt, bereits im Geschäftsjahr 2021 aus dem Bilanzge- winn zum 31. Dezember 2020 eine Dividende in Höhe von 3,50 € je Aktie ausgeschüttet wurde und im laufen- den Geschäftsjahr am 15. März 2022 eine weitere Divi- dende von 2,50 € je Aktie an die Aktionäre ausgeschüttet wurde. Insbesondere vor dem Hintergrund des aktuellen geopolitischen Umfelds und der gestiegenen Unsicher- heit und Volatilität an den Märkten ist für das Geschäfts- jahr 2021 keine zusätzliche Dividendenzahlung geplant. Jahreszielsetzung 2022 Aufgrund zahlreicher dynamischen Veränderungsfakto- ren sowohl in Bezug auf die Rahmenbedingungen für den Bürobereich als auch aus operativer Sicht für das lau- fende Geschäftsjahr planen wir im zweiten Quartal das FFO I-Ziel für das Geschäftsjahr 2022 zu konkretisieren. FORSCHUNG UND ENTWICKLUNG Technologischer und gesellschaftlicher Wandel verän- dert die Büro- und Wissensarbeit kontinuierlich. Um Bü- roimmobilien heute so zu entwickeln bzw. zu revitalisie- ren, dass sie auch in Zukunft effizient und profitabel be- wirtschaftbar sind, beobachtet CA Immo einerseits die Veränderungen der Arbeitsprozesse und der Anforderun- gen von Unternehmen an ihre Arbeitsräume und erprobt andererseits neue technische Lösungen sowie Raum- und Gebäudekonzepte in ausgewählten Entwicklungsprojek- ten. Aktuell stehen hierbei u. a. neue Anforderungen in Bezug auf Energieeffizienz, Umweltschutz und Schutz- maßnahmen in Bezug auf Virusinfektionen (Pandemie- schutz) im Fokus. Im Zuge ihrer theoretischen und praktischen For- schungstätigkeit kooperiert CA Immo mit Einrichtungen, die sich mit immobilienrelevanter Forschung beschäfti- gen. So ist CA Immo z. B. Partner des Verbundprojekts Office 21 des Fraunhofer Instituts für Arbeitswirtschaft und Organisation (IAO, www.office21.de) und des Real Estate Innovation Network REIN mit dem Ziel, externe und interne Innovationsansätze zu evaluieren und früh- zeitig zu pilotieren. Zusätzlich ist CA Immo aktives Mit- glied in relevanten Plattformen der Immobilienwirtschaft. CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2 2 77 RISIKOBERICHT CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2 2 78 RISIKOMANAGEMENT BEI CA IMMO Für den nachhaltigen wirtschaftlichen Erfolg von CA Immo und das Erreichen der strategischen Ziele ist ein erfolgreiches Management bestehender und neu auf- tretender Risiken entscheidend. Um bestehende Markt- chancen nutzen und die darin liegenden Erfolgspotenzi- ale ausschöpfen zu können, müssen in angemessenem Umfang auch Risiken getragen werden. Daher bilden Risi- komanagement und Internes Kontrollsystem (IKS) einen wesentlichen Bestandteil der als Grundsatz verantwor- tungsbewusster Unternehmensführung verstandenen Cor- porate Governance des Konzerns. Das Risikomanagementsystem von CA Immo basiert auf folgenden Komponenten: – Risikokultur: Der Ruf von CA Immo ist zentral für un- sere Identität und unseren Geschäftserfolg. Da her ist die Einhaltung etablierter Grundsätze der Corporate Gover- nance und unseres Wertemanagements (Code of Ethics, Code of Conduct) eine Selbstverständlichkeit. Risikokul- tur bedeutet für CA Immo die Schaffung eines Risikobe- wusstseins und die bewusste Befassung mit Ri siken im T agesgeschäft – sowohl für das Managemen t als auch für jeden einzelnen Mitarbeiter. – Risikostrategie: Die Risikostrategie beschreibt den Um- gang mit den aus der Unternehmensstrategie bzw. dem G eschäftsmodell von CA Immo resultierenden Risiken. Sie legt den Rahmen zu Art, Ausmaß und Angemessen- heit von Risiken fest und reflektiert so die unterneh- menseigene Definition eines „vernünftigen “ Umgangs mit Risiken. Strategische Ausrichtung und Risikotoleranz Der Vorstand legt unter Einbeziehung des in 2019 etab- lierten Corporate Development Komitees sowie des Auf- sichtsrats die strategische Ausrichtung der CA Immo Gruppe sowie die Art und das Ausmaß jener Risiken fest, die der Konzern zur Erreichung seiner strategischen Ziele zu übernehmen bereit ist. Bei der Einschätzung der Risi- kolandschaft und der Entwicklung potenzieller Strategien zur Steigerung des langfristigen Stakeholder Value wird der Vorstand durch die Abteilung Risikomanagement un- terstützt. Zusätzlich wurde ein interner Risikoausschuss mit Vertretern aller Unternehmensbereiche sowie dem Fi- nanzvorstand eingerichtet, der quartalsweise oder im Be- darfsfall im Rahmen von Sondersitzungen zusammentrifft (wie beispielsweise zum Thema „Covid-19-Pandemie“). Ziel dieses Ausschusses ist die zusätzliche Verankerung einer regelmäßigen, funktionsübergreifenden Bewertung der Risikosituation des Konzerns inklusive Einleitung von gegebenenfalls erforderlichen Maßnahmen. Damit soll sichergestellt werden, dass die Unternehmensaus- richtung vor dem Hintergrund verfügbarer Alternativen optimal gewählt ist. Identifikation von Risiken und Bewertung Die Einschätzung der Chancen-/Risikolage erfolgt bei CA Immo quartalsweise im Rahmen von Reportings, die u. a. auf Basis der Ergebnisse des Risikoausschusses er- stellt werden. Die Risikoevaluierung findet sowohl auf Einzelobjekt- bzw. -projektebene, als auch auf (Teil-)Port- folioebene statt. Einbezogen werden Frühwarnindikato- ren wie Mietprognosen, Leerstandsanalysen, eine konti- nuierliche Überwachung von Mietvertragslauf zeiten und Kündigungsmöglichkeiten sowie die kontinuierliche Überwachung der Baukosten bei Projektrealisierungen. Szenariendarstellungen hinsichtlich Wertentwicklung des Immobilienportfolios, Exitstrategien und Liquiditäts- planu ng ergänzen die Risikoberichterstattung und erhö- hen die Planungssicherheit. Dem Vorsorgeprinzip trägt CA Immo Rechnung, indem Mehr-Jahres-Planungen und Investitionsentscheidungen den gesamten zeitlichen An- lagehorizont der Investitionen umfassen. Zusä tzlich führt CA Immo nunmehr jährlich eine Inventarisierung und Evaluierung der Einzelrisiken nach Inhalt, Auswirkung und Eintrittswahrscheinlichkeit durch. Zudem erfolgt eine jährliche Aktualisierung im Hinblick auf die ge- schätzten Auswirkungen auf das Ergebnis, Vermögen bzw. die Liquidität von CA Immo („Schadensausm aß“) und die Eintrittswahrscheinlichkeit innerhalb eines Jahres. Dabei werden bereits implementierte Maßnahmen und Kontrol- len berücksichtigt, um das Nettorisiko zu ermitteln. Diese Daten dienen dem Vorstand als Grundlage für die Bestim- mung von Höhe und Art der Risiken, die er bei der Ver- folgung der strategischen Ziele als vertretbar erachtet. Hat der Vorstand die Strategie verabschiedet, wird sie in die 3-Jahres-Planung des Konzerns eingebunden und trägt dazu bei, die Risikobereitschaft und Erwartungen des Konzerns intern wie auch extern zu kommunizieren. D ie Risikopolitik von CA Immo wird durch eine Reihe von Richtlinien präzisiert. Ihre Einhaltung wird durch Controllingprozesse kontinuierlich überwacht und doku- mentiert. Das Risikomanagement wird auf allen Unter- nehmensebenen bindend umgesetzt. Der Vorstand ist in alle risikorelevanten Entscheidungen eingebunden und trägt die Gesamtverantwortung. Entscheidungen werden grundsätzlich auf allen Ebenen nach dem Vier-Augen- Prinzip gefasst. Die Interne Revision prüft als unabhän- CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2 27 9 gige Abteilung die Betriebs- und Geschäftsabläufe; bei Be- darf werden externe Experten hinzugezogen. In der Be- richterstattung und bei der Wertung der Prüfungsergeb- nisse agiert sie weisungsungebunden. Evaluierung der Funktionsfähigkeit des Risikomanagements Die Funktionsfähigkeit des Risikomanagements wird jährlich vom Konzernabschlussprüfer gemäß den Anfor- derungen der C-Regel Nr. 83 des Österreichischen Corpo- rate Governance Kodex beurteilt. Das Ergebnis wird dem Vorstand sowie dem Prüfungsausschuss berichtet. W ESENTLICHE MERKMALE DES INTERNEN KONTROLLSYSTEMS (IKS) Das Interne Kontrollsystem von CA Immo umfasst alle Grundsätze, Verfahren und Maßnahmen zur Sicherstel- lung der Wirksamkeit, Wirtschaftlichkeit und Ordnungs- mäßigkeit der Rechnungslegung sowie der Einhaltung der maßgeblichen rechtlichen Vorschriften und Unterneh- mensrichtlinien. Unter Berücksichtigung der Manage- mentprozesse ist das IKS in die einzelnen Geschäftsab- läufe integriert. Ziel ist es, Fehler in der Rechnungslegung und Finanzberichterstattung zu verhindern bzw. aufzude- cken und so eine frühzeitige Korrektur zu gewährleisten. Eine transparente Dokumentation ermöglicht die Darstel- lung der Prozesse für Rechnungslegung, Finanzberichter- stattung und Prüfungsaktivitäten. Sämtliche operative Be- reiche sind in den Rechnungslegungsprozess eingebun- den. Die Verantwortung für die Implementierung und Überwachung des IKS liegt beim jeweils zuständigen lo- kalen Management. Die Geschäftsführer der Tochterge- sellschaften sind angehalten, die Einhaltung der Kontrol- len durch Selbstprüfungen zu evaluieren und zu doku- mentieren. Die Wirksamkeit des IKS wird stichproben- weise von der Konzernrevision überprüft und die Wirtschaftlichkeit der Geschäftsprozesse kontinuierlich evaluiert. Die Ergebnisse der Prüfung werden an die jeweilige Geschäftsführung, den Gesamtvorstand von CA Immo sowie mindestens einmal jährlich an den Prüfungsausschuss berichtet. AUSWIRKUNGEN DER COVID-19-PANDEMIE Wie bereits im vergangenen Geschäftsjahr war auch das Jahr 2021 gesamtheitlich von den Auswirkungen der glo- balen Covid-19-Pandemie geprägt. Viele Länder haben er- neut allgemeine Lockdowns und Reisebeschränkungen verhängt. Infolgedessen war die Marktaktivität in vielen Sektoren weiterhin stark beeinträchtigt. Auch die Immobilienbranche spürt bereits jetzt die Fol- gen der Pandemie. Einige Immobilienmärkte weisen ein deutlich niedrigeres Niveau an Transaktionsaktivitäten und Liquidität auf. Nach wie vor müssen Hotels wegen geringer Auslastungsraten schließen. Der Einzelhandel verzeichnet erhebliche Umsatzeinbußen und stellt ver- mehrt Anfragen hinsichtlich Mietstundung bzw. Mietre- duktion. Baustellen können teilweise nicht wie geplant betrieben werden. CA Immo spürt im Bereich der Baustel- len die ersten Folgen, dennoch kam es selbst nach zwei Jahren Pandemie bisher zu keinen wesentlichen zeitlichen oder finanziellen Einbußen. Die kurz- und langfristigen wirtschaftlichen Auswirkungen der Covid-19-Pandemie auf die Immobilienmärkte sind allerdings weiterhin höchst ungewiss. Je länger die Krise dauert, desto komple- xer und schwerwiegender werden sich die Auswirkungen gestalten. Die Entwicklung bleibt abzuwarten. Die Volatilität und Unsicherheiten an den Aktienmärk- ten, Gewinnwarnungen von Unternehmen sowie negative wirtschaftliche Prognosen im Zusammenhang mit der Co- vid-19-Pandemie unterstreichen deren potenzielle Gefahr für die europäische und globale Wirtschaft. Die tatsächli- chen Auswirkungen können insbesondere aufgrund der dynamischen Entwicklungen nicht abschließend beurteilt werden, unterliegen jedoch einer permanenten Evaluie- rung. Temporäre Einschränkungen des Betriebsverlaufs (auch verursacht durch Ausgangsbeschränkungen/Aus- gangssperren, Grenzschließungen, Schul- und Geschäfts- schließungen sowie weitere Maßnahmen) können jedoch bei der CA Immo Gruppe, bei Mietern, Kunden, Lieferan- ten sowie Behörden eintreten. Die daraus resultierenden finanziellen, allgemein geschäftlichen und immobilien- spezifischen Folgen sind nicht gänzlich absehbar (z. B. nicht vertragskonformer Zahlungseingang von Mieten, Verzögerungen von Bautätigkeiten, Auswirkungen auf die Immobilienmärkte, Entwicklung der Covenants bei Finan- zierungen, Konsequenzen für geplante Immobilientrans- aktionen). CA Immo setzt aber auf eine Vielzahl mögli- cher Maßnahmen, um die Auswirkungen auf die Gruppe so gering wie möglich zu halten. CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2 2 80 INVESTMENT PROPERTY RISIKEN Risiken aufgrund des Marktumfeldes und der Portfoliozusammensetzung (Portfoliorisiko) Der wirtschaftliche Erfolg von CA Immo hängt u. a. von der Entwicklung der für die Gruppe relevanten Immobi- lienmärkte ab. Wesentliche die Wirtschaftsentwicklung beeinflussende Faktoren sind u. a. die Weltwirtschafts- lage insgesamt, Mietpreisentwicklungen, die Inflations- rate, die Höhe der Staatsverschuldungen sowie des Zins- niveaus. Im Büroimmobiliensegment spielen zudem Fak- toren wie Wirtschaftswachstum, Industrietätigkeit, Ar- beitslosenrate, Konsumentenvertrauen sowie andere für die wirtschaftliche Entwicklung maßgebliche Elemente eine wesentliche Rolle. All diese Faktoren liegen außer- halb des Einflussbereichs der Gesellschaft. Sie könnten negative Auswirkungen auf die gesamte europäische Wirtschaft und damit auch auf wirtschaftlich starke Nati- onen wie beispielsweise Deutschland und Österreich ha- ben oder insgesamt den Finanz- und Immobiliensektor negativ beeinflussen. Jede negative Veränderung der Wirt- schaftslage könnte einen Rückgang der Nachfrage nach Immobilien zur Folge haben, was wiederum die Vermie- tungsquote, die Immobilienwerte oder auch die Liquidität von Immobilien beeinträchtigen könnte. Wirtschaftliche Instabilität sowie ein beschränkter Zugang zu Fremd- und Eigenkapitalfinanzierungen können zu möglichen Ausfäl- len von Geschäftspartnern führen. Bei mangelnder Liqui- dität des Immobilieninvestmentmarktes besteht das Ri- siko, einzelne Immobilien möglicherweise nicht oder nur zu sonst inakzeptablen Konditionen veräußern zu können, um die Ausrichtung des Immobilienportfolios strategisch zu justieren. Der Wert von Immobilien ist neben der Entwicklung der Mietpreise auc h von den immobilienwirtschaftlichen An- fangsrenditen abhängig. Aufgrund des allgemeinen Markt- umfeldes besteht weiterhin die Gefahr, dass Anfangsrendi- ten für Gewerbeimmobilien wieder nach oben korrigieren. Das historisch außergewöhnlich hohe Preisniveau für Im- mobilieninvestitionen bzw. das niedrige Niveau der Im- mobilienrenditen birgt somit Risiken für die Immobilien- werte des CA Immo Portfolios. Aufgrund des anhaltenden Anlagedrucks von Investoren besteht zudem die Gefahr, dass Immobilien nur noch überteuert gekauft werden kön- nen. Generell ist nicht auszuschließen, dass im Zusam- menhang mit einem Anstieg des allgemeinen Zinsniveaus auch die Renditen für Immobilien steigen und die Immo- bilienwerte in weiterer Folge zurückgehen werden. Angesichts der unsicheren zukünftigen Auswirkungen der Covid-19-Pandemie samt den damit in Zusammen- hang stehenden gegenwärtigen und künftigen Reaktionen auf die Immobilienmärkte und der Schwierigkeit, zwi- schen kurzfristigen Auswirkungen und längerfristigen strukturellen Marktveränderungen unterscheiden zu kön- nen, überprüft CA Immo die eigenen Immobilienbewer- tungen regelmäßig. Nach einer nahezu vollständigen ex- ternen Bewertung des Portfolios der Gruppe im 4. Quartal 2021, wurden die Werte für das Immobilienvermögen zum Stichtag 31. Dezember 2021 auf Basis verbindlicher Kaufverträge bzw. auf Grundlage der externen Bewertun- gen angepasst. Unter Beachtung der gegenwärtigen außer- gewöhnlichen Umstände sowie des derzeit niedrigen Transaktionsniveaus, muss den Immobilienbewertungen vor allem in den Kernmärkten Österreich und Osteuropa auch weiterhin ein höheres Maß an Vorsicht beigemessen werden als dies sonst der Fall ist. Dem Marktrisiko beugt CA Immo durch eine breite Streuung auf verschiedene Länder vor. Dem Länderrisiko begegnet CA Immo durch die Konzentration auf strategi- sche Kernmärkte mit lokalen Niederlassungen und eige- nen Mitarbeitern vor Ort sowie durch eine angepasste re- gionale Allokation innerhalb der Kernmärkte. Der Fokus liegt hier auf Märkten, die langfristige strukturelle Trends wie zunehmende Urbanisierung, eines positiven demo- grafischen Wandels und der strukturellen Angebots- knappheit sowie eine hohe Investitionsliquidität aufwei- sen. Marktkenntnis, laufende Evaluierung der Strategie, kontinuierliches Monitoring des Portfolios sowie eine ge- zielte Portfoliosteuerung im Rahmen von strategischen Entscheidungen (z. B. Festlegung von Exitstrategien, Mit- telfristplanung für Verkäufe) ermöglichen die rechtzeitige Reaktion auf wirtschaftliche und politische Ereignisse. Ei- nem allfälligen Transferrisiko beugt CA Immo durch ge- zielte Rückführung liquider Mittel aus bonitätsschwachen Investmentmärkten vor. Ein aktives Portfoliomanagement soll Konzentrationsrisiken vorbeugen und eine ausgewo- gene Portfoliostruktur erhalten. CA Immo ist derzeit in Deutschland, Österreich und ausgewählten CEE Märkten tätig. Mit einem Anteil von 60% des Gesamtportfolios ist Deutschland aktuell größter Einzelmarkt von CA Immo. Die regionale Portfoliozielverteilung sieht eine mittelfris- tige Zielgröße des Deutschland Anteils von 60 bis 65% vor. CA Immo ist Teil des EPRA Developed Europe Index, der die Kapitalmarktpositionierung und das Gesamtrating unterstützt. Hierfür wird ein aggregierter EBITDA-Beitrag von Deutschland, Österreich und Polen von mehr als 50% angestrebt. In Punkto Assetklassen konzentriert sich CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2 2 81 CA Immo auf moderne und qualitativ hochwertige Büro- immobilien mit Schwerpunkt in innerstädtischen Top-La- gen. Im Geschäftsfeld Development werden auch Grund- stücksentwicklungen und Bauprojekte mit anderen Nut- zungsarten (z. B. Wohnen, Hotel) realisiert, die in der Re- gel nach erfolgreicher Entwicklung oder Fertigstellung veräußert werden. Für Einzelinvestments definiert CA Immo das Konzent- rationsrisiko aktuell mit einem Grenzwert von 5% des Gesamtportfolios. Zum Bilanzstichtag fallen lediglich das Bürogebäude Skygarden in München sowie die Projekt- entwicklung ONE in Frankfurt in diese Kategorie. Insge- samt zeigt das Portfolio ein hohes Maß an Diversifikation: Die Top 10 Assets der Gruppe repräsentieren weniger als ein Drittel des Gesamtportfolios. Das Konzentrationsri- siko in Bezug auf Einzelmieter ist ebenfalls überschaubar: Per 31. Dezember 2021 wurden rund 22% der Mietein- nahmen durch zehn Top-Mieter lukriert. Mit einem An- teil von rund 3% an den Gesamtmieterlösen sind Price- waterhouseCoopers, gefolgt von der Intercity Hotel GmbH aktuell die größten Einzelmieter im Portfolio. Generell sollen nicht mehr als 5% der gesamten Jahresmieteinnah- men über einen längeren Zeitraum auf Einzelmieter ent- fallen, wobei Mieter mit exzellenter Bonität (AAA/AA) eine Ausnahme bilden können. Bei Single-Tenant-Gebäu- den gilt: Derartige Szenarien sind zu vermeiden, es sei denn, die Bonität des Mieters ist als ausgezeichnet (AAA/AA) einzustufen. Als Single-Tenant-Szenario wer- den Fälle definiert, in denen mehr als 75% der jährlichen Mieteinnahmen (Einzelobjektebene) auf einen einzelnen Mieter entfallen. Grundsätzlich dürfen die Mieteinnah- men aus Single-Tenant-Gebäuden 20% der jährlichen Ge- samtmieteinnahmen nicht übersteigen. Darüber hinaus sollte die durchschnittliche Mietvertragsdauer bei Single- Tenants mehr als zehn Jahre betragen. Sonstige Risikokonzentrationen, die sich aus Faktoren wie z. B. dem Bestand mehrerer Objekte mit einem Markt- wert von mehr als 100 Mio. € in derselben Stadt, dem Branchenmix der Mieter, der Identität von Vertragspart- nern bzw. Lieferanten oder Kreditgebern etc. ergeben und quantitativ nicht effektiv gemessen bzw. eingegrenzt wer- den können, unterliegen einer entsprechenden regelmäßi- gen Überprüfung. Die politische und wirtschaftliche Entwicklung in Län- dern, in denen CA Immo tätig ist, hat ebenso eine wesent- liche Auswirkung auf Vermietungsgrade und Mietaus- fälle. Ist die Gruppe nicht in der Lage, auslaufende Miet- verträge zu vorteilhaften Konditionen zu verlängern und geeignete kreditwürdige Mieter zu finden bzw. langfristig an sich zu binden, beeinträchtigt dies die Ertragskraft und den Marktwert der betroffenen Immobilien. Die Bonität eines Mieters, insbesondere während eines wirtschaftli- chen Abschwungs, kann kurz- oder mittelfristig sinken, was die Mieteinnahmen beeinflussen kann. In kritischen Situationen kann sich die Gruppe zu Mietsenkungen ent- schließen, um einen akzeptablen Vermietungsgrad auf- rechtzuerhalten. Alle Kernstädte von CA Immo verzeichneten durch die herausfordernden Rahmenbedingungen und wirtschaftli- chen Auswirkungen der Pandemie bereits eine rückläu- fige Büroflächennachfrage bzw. einen Anstieg der Leer- standsraten. Nachdem sowohl die Transaktions- als auch die Vermietungsaktivitäten deutlich reduziert wurden, ist auch zukünftig mit längeren Vermarktungs- und Leer- standszeiten für nicht vermietete Einheiten zu rechnen. Da die Nachfrage nach Büroflächen vor allem von der ge- samtwirtschaftlichen Entwicklung abhängt, bleibt abzu- warten, wie sich die in 2021 teilweise rückläufigen Büro- flächenumsätze im Geschäftsjahr 2022 entwickeln wer- den. Darüber hinaus ist offen, wie sich die krisenbedingte Ausweitung digitaler Arbeitsprozesse und der Ausbau des Home-Office mittelfristig auf die Nachfrage nach Bü- roimmobilien auswirken werden. Es ist nicht auszu- schließen, dass die Trends zu flexiblen Büroflächenan- mietungen und Co-Working den Büromarkt in Zukunft noch stärker prägen könnten. CA Immo ist quer durch ihr Mieterklientel (Büro, Hotel, Einzelhandel) mit unterschiedlichen Anträgen auf Redu- zierung der Mietzahlungen konfrontiert. Die rechtlichen Rahmenbedingungen sind von Land zu Land unterschied- lich. Im Falle von Covid-19-bedingten behördlichen Be- triebsschließungen oder -einschränkungen gibt es nach österreichischem Recht ein spezielles gesetzliches Miet- zinsminderungsrecht, während in anderen Ländern man- gels spezifischer gesetzlicher Vorschriften grundsätzlich eine Mietzinszahlungspflicht besteht und ein Mietzins- minderungsrecht nur ausnahmsweise und im Einzelfall über allgemeine Rechtsinstitute (wie dem Wegfall der Ge- schäftsgrundlage) begründet werden kann. Abweichende vertragliche Regelungen können allerdings ebenfalls ein Mietzinsminderungsrecht eines Mieters begründen. In- wieweit die Maßnahmen zur Eindämmung der Covid-19- Pandemie zur Insolvenz einzelner Mieter und damit zu einem Anstieg der Leerstände führen werden, lässt sich nach wie vor noch nicht abschätzen und hängt weitge- hend von der Dauer der Krise ab. Vor allem das Hotelge- werbe, die Gastronomie und der nicht systemrelevante Einzelhandel leiden erheblich unter der herrschenden Si- tuation. Je nach Asset-Klasse ist weiterhin mit Mieterläs- sen, Mietminderungen und Mietstundungen zu rechnen. CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2 2 82 CA Immo begegnet diesem Risiko u. a. durch Analysen des Immobilienportfolios, der Mieterstruktur sowie des Cash-flows und führt verschiedene Analyseszenarien zur Einschätzung der Risiken durch. Grundsätzlich ist hier immer eine Einzelfallprüfung erforderlich. Durch geziel- tes Monitoring und proaktive Maßnahmen (z. B. Forde- rung von Sicherheitsleistungen, Prüfung der Mieter auf Bo- nität und Reputation) hat sich das Mietausfallsrisiko in der Gruppe trotz der negativen Auswirkungen der Pandemie auf einzelne Mieter auf einem niedrigen Niveau gehalten. Aufgrund der noch nicht final einschätzbaren wirtschaftli- chen Auswirkungen der Covid-19-Pandemie sind weitere Einbußen an Mieteinnahmen nicht auszuschließen. Sämtli- che offene Forderungen werden quartalsweise bewertet und entsprechend ihres Risikogehalts wertberichtigt. Das Ausfallsrisiko wurde im Ansatz des Immobilienwertes aus- reichend berücksichtigt. Viele Mietverträge der Gruppe be- inhalten Wertsicherungsklauseln, zumeist unter Bezug- nahme auf den länderspezifischen Verbraucherpreisindex. Daher ist die Höhe der Erträge aus derartigen Mietverträgen sowie bei Neuvermietung stark von der Inflationsentwick- lung abhängig (Wertsicherungsrisiko). Im Vermietungsmarkt ist der Wettbewerb um namhafte Mieter intensiv; in vielen Märkten stehen die Mieten un- ter Druck. Um gegenüber Mietern attraktiv zu bleiben, könnte CA Immo gezwungen sein, niedrigere Mietpreise zu akzeptieren. Zudem können Fehleinschätzungen über die Attraktivität eines Standortes oder die mögliche Nut- zung eine Vermietung erschweren oder die gewünschten Mietkonditionen stark beeinträchtigen. Zum Portfolio der Gruppe gehören in geringem Ausmaß auch Sonder-Asset-Klassen wie Shopping-Center und Ho- tels, deren Betrieb mit eigenen Risiken verbunden ist. Ein schlechtes Center- oder Unternehmensmanagement der Mieter, sinkende Besucherzahlen und die zunehmende Mitbewerbersituation können zu sinkenden Mietpreisen bzw. zum Verlust wichtiger Mieter und damit zu Mietein- bußen und Problemen bei Neuvermietungen führen. Ob- wohl CA Immo keine Hotels selbst betreibt, ist die Er- tragslage der Gruppe von der Qualität des externen Hotel- managements und der Entwicklung der Hotelmärkte ab- hängig. Nicht zuletzt sind hier behördlich angeordnete Pandemie-Maßnahmen wie Lockdowns anzuführen, die insbesondere Hotelbetreiber als auch den Einzelhandel stark in Mitleidenschaft ziehen. RISIKEN AUS DEM GESCHÄFTSFELD DEVELOPMENT Bei Immobilienentwicklungsprojekten entstehen in der Anfangsphase typischerweise ausschließlich Kosten. Er- träge werden erst in späteren Projektphasen erzielt. Ent- wicklungsprojekte können oftmals mit Kostenüberschrei- tungen und Verzögerungen der Fertigstellung verbunden sein, die häufig durch Faktoren verursacht werden, die außerhalb der Kontrolle von CA Immo liegen. Dies kann den wirtschaftlichen Erfolg einzelner Projekte beeinträch- tigen und zu Vertragsstrafen oder Schadenersatzforde- rungen führen. Finden sich keine geeigneten Mieter, kann dies zu einem Leerstand nach Fertigstellung führen. CA Immo hat eine Reihe von Maßnahmen ergriffen, um diese Risiken weitgehend zu beherrschen (Kostenkontrol- len, Abweichungsanalysen, Mehrjahres-Liquiditätspla- nung etc.). Projekte werden mit wenigen Ausnahmen erst nach Vorliegen einer entsprechenden Vorvermietungs- quote gestartet, die den zukünftigen Kapitaldienst durch Mieteinnahmen decken kann. Eine Ausnahme wird nur in besonderen Konstellationen der Projekt- und/oder Marktsituation (z. B. extreme regionale Knappheit an ver- mietbaren Flächen mit absehbar steigenden Mieten und geringem Vermietungsrisiko während der Projektphase) gemacht. Derartige Ausnahmen bedürfen bei Einholung der Projektgenehmigung einer expliziten Prüfung. Angesichts der hohen Auslastung der Bauwirtschaft er- geben sich für CA Immo Risiken sowohl hinsichtlich der (rechtzeitigen) Verfügbarkeit von Bauleistungen als auch hinsichtlich der Baupreise und der Qualität. Dies ist mitt- lerweile nicht nur in Deutschland – als Kernmarkt für Pro- jektentwicklungen – sondern in sämtlichen Kernregionen von CA Immo spürbar. Trotz eingepreister Projektreserven ist nicht auszuschließen, dass ein weiterer Anstieg der Baukosten Risiken für die Budgeteinhaltung und den Ge- samtprojekterfolg bedeuten könnte. Zudem besteht – trotz defensiver Projektkalkulation – die Gefahr, dass sich die aktuellen Immobilienrenditen ändern und den angestreb- ten Projektgewinn (Developer Profit) schmälern. CA Immo setzt daher auch im Bereich Development verstärkt auf entsprechende Markt- und Kostenanalysen. Insbesondere unter den gegenwärtigen Marktbedingungen aufgrund der Pandemie ist bei Projektentwicklungen mit steigenden Baukosten, Angebots- und Zeitproblemen, schwankenden Finanzierungsraten, unsicheren Vermarktungszeiträumen und einem Mangel an aktuellen Vergleichswerten die Bei- messung eines höheren Unsicherheitsfaktors unvermeid- lich. Grundstückswerte könnten daher sehr viel stärker schwanken als dies unter normalen Umständen der Fall CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2 2 83 wäre. Die aktuell in Umsetzung befindlichen Projekte be- wegen sich überwiegend im Zeit- und Kostenrahmen der genehmigten Projektbudgets und werden hinsichtlich des Kostenrisikos kontinuierlich evaluiert. CA Immo schafft durch eine umfassende Wertschöp- fungskette von der Vermietung über die Verwaltung bis hin zur Bebauung, Planung und Entwicklung von Anlageobjek- ten mit starken inhouse Kompetenzen nachhaltige Werte. Dadurch werden funktionale (Performance-) Risiken redu- ziert und Chancen entlang dieser Wertschöpfungskette ma- ximiert (Developer Profit). Allerdings bergen Grundstücks- reserven und Baurechtschaffungsprojekte durch ihre hohe Kapitalbindung ohne laufende Zuflüsse spezifische Risiken (z. B. Genehmigungsrisiko), bieten aber gleichzeitig durch die Herbeiführung oder Verbesserung des Baurechtes er- hebliches Chancenpotenzial auf Wertsteigerungen. Durch den Verkauf nicht-strategischer Grundstücksreserven wer- den die Risiken regelmäßig reduziert. Auf den verbleiben- den Flächen wird die Baurechtschaffung mit eigenen Kapa- zitäten zügig vorangetrieben. Insgesamt strebt CA Immo ein ausgewogenes Portfolio an; auf Basis von Bilanzwerten be- deutet das rund 85% ertragsstarke Investment Properties und rund 15% Developments in Realisierung inklusive Landbank Reserven. CA Immo realisiert einige Projektentwicklungen in Joint Ventures und ist teils von Partnern bzw. deren Zahlungs- und Leistungsfähigkeit abhängig (Partnerrisiko). Die Gruppe ist überdies dem Kreditrisiko ihrer Gegenparteien ausgesetzt. Abhängig von der jeweiligen Vereinbarung könnte CA Immo auch mit ihren Co-Investoren solida- risch für Kosten, Steuern oder sonstige Ansprüche Dritter haften und bei einem Ausfall ihrer Co-Investoren deren Kreditrisiko oder deren Anteil an Kosten, Steuern oder sonstige Haftungen tragen müssen. FINANZRISIKEN Kapitalmarkt-, Liquiditäts-, Veranlagungs-, Refinanzierungsrisiko Die (Re-)Finanzierung am Finanz- und Kapitalmarkt stellt für Immobiliengesellschaften eine der wichtigsten Maßnahmen dar. CA Immo benötigt Fremdkapital insbe- sondere zur Refinanzierung bestehender Kredite sowie zur Finanzierung von Projektentwicklungen und Akquisitio- nen. Im Ergebnis ist sie daher von der Bereitschaft von Ban- ken und des Kapitalmarktes abhängig, zusätzliches Fremd- kapital zur Verfügung zu stellen oder vorhandene Finanzie- rungen zu vertretbaren Konditionen zu prolongieren. Die Marktbedingungen für Liegenschaftsfinanzierungen ändern sich ständig. Die Attraktivität von Finanzierungsvarianten hängt von einer Reihe von Faktoren ab, die nicht alle von der Gruppe beeinflusst werden können (Marktzinsen, gefor- derte Sicherheiten etc.). Dies kann die Fähigkeit der Gruppe erheblich beeinträchtigen, den Fertigstellungsgrad ihres Entwicklungsportfolios zu erhöhen, in geeignete Akquisiti- onsprojekte zu investieren oder ihren Verpflichtungen aus Finanzierungsverträgen nachzukommen. Aus heutiger Sicht verfügt die CA Immo Gruppe über ausreichend hohe Liquidität. Dennoch sind Restriktionen auf Ebene einzelner Tochtergesellschaften zu berücksich- tigen, da der Zugriff auf liquide Mittel aufgrund von Obli- gierungen bei laufenden Projekten eingeschränkt ist oder vereinzelt Liquiditätsbedarf zur geforderten Stabilisierung von Krediten besteht. Darüber hinaus besteht die Gefahr, dass geplante Verkaufsaktivitäten nicht oder nur verzö- gert oder unter den Preiserwartungen realisierbar sind. Weitere Risiken bergen unvorhergesehene Nachschuss- verpflichtungen bei Projektfinanzierungen sowie bei Covenant-Verletzungen im Bereich von Objektfinanzie- rungen oder den von CA Immo begebenen Unterneh- mensanleihen. Bei Verletzung dieser Auflagen oder im Verzugsfall wären die jeweiligen Vertragspartner berech- tigt, Finanzierungen fällig zu stellen und deren sofortige Rückzahlung zu fordern. Dies könnte die Gruppe dazu zwingen, Immobilien verkaufen oder Refinanzierungen zu ungünstigen Konditionen abschließen zu müssen. CA Immo verfügt über fluktuierende Bestände liquider Mittel, die sie nach den jeweiligen operativen und strate- gischen Erfordernissen und Zielen veranlagt. Um das In- vestment Grade – Long Term Issuer Rating von Moody’s (aktuell Baa3 mit Ausblick negativ) auf einem akzeptab- len Niveau zu halten, bedarf es zudem einer adäquaten Eigenkapitalausstattung. Einem allfälligen Risiko begegnet CA Immo mit dem kontinuierlichen Monitoring der Covenant-Vereinbarun- gen sowie einer ausgeprägten Liquiditätsplanung und -si- cherung. Berücksichtigt werden dabei auch die finanziel- len Auswirkungen aus den strategischen Zielen. Zudem sichert sich die Gruppe zur Aussteuerung von Liquidi- tätsspitzen eine revolvierend ausnutzbare Kontokorrentli- nie auf Ebene der Konzernmutter (z. B. 3-jährige RCF über 300 Mio. €). Damit wird konzernweit sichergestellt, dass auch ein unvorhergesehener Liquiditätsbedarf bedient werden kann. Dem Anlagehorizont für Immobilien ent- sprechend, werden Kredite grundsätzlich langfristig abge- schlossen. Als Grundregel gilt, dass vor Abschluss von verbindlichen Verträgen im Zusammenhang mit Immobi- lienankäufen eine entsprechende Finanzierung (z. B. Kre- dit, Anleihe) gewährleistet sein muss. Als Alternative CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2 2 84 und Ergänzung zu den bisherigen (Eigen-) Kapitalbeschaf- fungsquellen wurden in der Vergangenheit auf Projekt- ebene auch Kapitalpartnerschaften (Joint Ventures) einge- gangen. Trotz sorgfältiger Planung ist ein Liquiditätsrisiko auf- grund nicht durchführbarer Mittelabrufe insbesondere bei Joint-Venture-Partnern dennoch nicht auszuschließen. Zudem weist CA Immo Deutschland eine bei Projektent- wicklungen zwar typische, jedoch hohe Kapitalbindung aus. Die Finanzierung sämtlicher bereits in Bau befindli- cher Projekte ist jedenfalls gesichert. Zusätzlicher Finan- zierungsbedarf besteht bei neu zu startenden Projekten. Zinsänderungsrisiko Wenngleich das aktuelle wirtschaftliche Umfeld nach wie vor durch Niedrigzinsen und vergleichsweise hohe Bewertungen von Immobilienportfolios bestimmt wird, ist nicht auszuschließen, dass sich ein Zinsanstieg negativ auf den Immobilienmarkt und in weiterer Folge auf die Bewertung von Immobilien und Deinvestitionsvorhaben von CA Immo auswirkt. Die Eigen- bzw. Fremdkapitalbe- schaffung könnte sich erheblich erschweren, wodurch Wachstumsaspekte nicht oder nur teilweise umsetzbar wä- ren. Marktbedingte Schwankungen des Zinsniveaus wirken sich sowohl auf die Höhe des Finanzierungssatzes als auch auf den Marktwert der abgeschlossenen Zinsabsi- cherungsgeschäfte aus. CA Immo setzt bei Finanzierun- gen auf die Inanspruchnahme von in- und ausländischen Banken sowie die Begebung von Unternehmensanleihen und achtet auf eine Mischung aus langfristigen Zinsbin- dungen sowie variabel verzinsten Krediten. Um sich ge- gen drohende Zinsänderungen und die damit verbunde- nen Schwankungen ihrer Finanzierungskosten abzusi- chern, werden bei variabel verzinsten Krediten verstärkt derivative Finanzinstrumente (Zinscaps, Zinsswaps und Zinsfloors) abgeschlossen. Solche Absicherungsgeschäfte könnten sich allerdings als ineffizient oder ungeeignet für die Zielerreichung herausstellen oder zu ergebniswirksa- men Verlusten führen. Weiters könnte die Bewertung von Derivaten negativen Einfluss auf das Ergebnis bzw. das Eigenkapital haben. Das Ausmaß, in dem sich die Gruppe derivativer Instrumente bedient, hängt von den Annah- men und Markterwartungen in Bezug auf das zukünftige Zinsniveau, insbesondere auf den 3-Monats-EURIBOR ab. Erweisen sich diese Annahmen als unrichtig, kann dies zu einem beträchtlichen Anstieg des Zinsaufwandes füh- ren. Ein permanentes Monitoring des Zinsänderungsrisi- kos ist daher unumgänglich. Risiken, die für CA Immo eine wesentliche und nachhaltige Gefährdung darstellen, sind derzeit nicht gegeben. Zudem finanziert sich CA Immo zunehmend über den Kapitalmarkt. Aktuell entfallen 96% des gesamten Finanzierungsvolumens auf fix verzinste (u. a. in Form von Unternehmensanleihen) oder durch Derivate abgesicherte Finanzierungen. Durch die kontinuierliche Optimierung der Finanzierungsstruk- tur konnten in den letzten Jahren neben einer Reduktion der durchschnittlichen Fremdkapitalkosten auch eine Verbesserung des Laufzeitenprofils sowie eine Erhöhung des Anteils zinsgesicherter Finanzverbindlichkeiten er- reicht werden. Darüber hinaus wurde der Pool an unbe- lasteten Vermögenswerten erhöht. Das Finanzprofil wurde damit in seiner Robustheit weiter gestärkt. Steuerliche Risiken Alle Gesellschaften unterliegen grundsätzlich sowohl hinsichtlich der laufenden Erträge als auch der Veräuße- rungsgewinne der Ertragsteuer im jeweiligen Land. Im Zusammenhang mit der Höhe der zu bildenden Steuer- rückstellungen sind wesentliche Ermessensentscheidun- gen zu treffen. Außerdem ist zu bestimmen, in welchem Ausmaß aktive latente Steuern anzusetzen sind. Erträge aus der Veräußerung von Beteiligungen können bei Einhaltung bestimmter Voraussetzungen ganz oder teilweise von der Ertragsteuer befreit sein. Auch wenn die Absicht besteht, die Voraussetzungen zu erfüllen, werden dennoch für das Immobilienvermögen passive latente Steuern in vollem Ausmaß gemäß IAS 12 angesetzt. Wesentliche Annahmen sind zudem darüber zu treffen, inwieweit abzugsfähige temporäre Differenzen und Ver- lustvorträge in Zukunft gegen zu versteuernde Gewinne verrechnet und damit aktive latente Steuern angesetzt werden können. Unsicherheiten bestehen dabei über Höhe und Zeitpunkt künftiger Einkünfte sowie über die Auslegung komplexer Steuervorschriften. Bei Unsicher- heiten der ertragsteuerlichen Behandlung von Geschäfts- fällen ist eine Beurteilung erforderlich, ob die zuständige Steuerbehörde die Auslegung der steuerlichen Behand- lung der Transaktion wahrscheinlich akzeptieren wird oder nicht. Auf Basis dieser Einschätzung erfasst die CA Immo Gruppe die steuerlichen Verpflichtungen bei Unsicherheit mit dem als am wahrscheinlichsten einge- stuften Betrag. Unsicherheiten und Komplexitäten kön- nen allerdings dazu führen, dass künftige Steuerzahlun- gen wesentlich höher oder niedriger als die derzeit als wahrscheinlich eingeschätzten und in der Bilanz ange- setzten Verpflichtungen ausfallen. CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2 2 85 Die CA Immo Gruppe hält einen wesentlichen Teil ihres Immobilienportfolios in Deutschland, wo zahlreiche kom- plexe Steuervorschriften zu beachten sind. Dazu zählen insbesondere (i) Vorschriften zur Übertragung von stillen Reserven auf andere Vermögenswerte, (ii) gesetzliche Vor- gaben zur Grunderwerbsteuer bzw. zum möglichem An- fall von Grunderwerbsteuer bei mittelbaren und unmittel- baren Gesellschafterwechseln bei deutschen Personen- und Kapitalgesellschaften, (iii) die steuerliche Anerken- nung von Auslagerungen von Betriebsvorrichtungen oder (iv) der Abzug von Vorsteuern auf Baukosten bei Entwick- lungsprojekten. Die CA Immo Gruppe unterni mmt alle Schritte, um sämtliche steuerlichen Bestimmungen einzu- halten. Nichtsdestotrotz gibt es Umstände – auch außer- halb des Einflussbereichs der CA Immo Grup pe – wie z. B. Änderungen in der Beteiligungsstruktur, Gesetzesän- derungen oder Interpretationsänderungen seit ens der Steuerbe hörden und Gerichte, die dazu führen können, dass die zuvor genannten Steuerthemen anders als zuvor behan delt werden müssen und daher Einfluss auf den Ansatz von Steuern im Konzernabschluss haben können. Weiters bestehen im Zusammenhang mit in der Vergan- genheit erfolgten Umstrukturierungen in Osteuropa Unsi- cherheiten bezüglich einer möglichen rückwirkenden An- wendung von nachträglichen Steueränderungen. CA Immo schätzt die Wahrscheinlichkeit einer tatsächli- chen Belastung jedoch als gering ein. Hinsichtlich der steuerlichen Abzugsfähigkeit von Leis- tungsverrechnungen innerhalb des Konzerns ist CA Immo stets bestrebt, einen fremdüblichen Preis für interne Leis- tungen zu verrechnen und dies ausreichend zu dokumen- tieren, um alle gesetzlichen Vorgaben zu erfüllen (Ver- rechnungspreisdokumentation). Allerdings besteht auch hier die Möglichkeit, dass die Finanzbehörden eine an- dere Ansicht vertreten und ihrerseits zu Erkenntnissen gelangen, die zu steuerlichen Konsequenzen hinsichtlich der Abzugsfähigkeit von in der Vergangenheit vorgenom- menen internen Leistungsverrechnungen führen und da- mit nachträgliche Steuerzahlungen auslösen könnten. Währungsrisiken Eine allfällige Wiedereinführung nationaler Währungen durch einzelne Mitglieder der Eurozone hätte gravierende Folgen für die europäischen Volkswirtschaften und die ohnehin teilweise volatilen Finanzmärkte. Schließlich könnte der Ausstieg einzelner Staaten aus der Europäi- schen Währungsunion zu einem gänzlichen Kollaps des Währungssystems führen. CA Immo ist in einigen Märkten außerhalb der Eurozone aktiv und daher unterschiedlichen Währungsrisiken aus- gesetzt. Soweit Mietvorschreibungen in diesen Märkten in anderer Währung als in Euro erfolgen und zeitlich nicht vollständig an aktuelle Wechselkurse angepasst werden, können Kursänderungen eine Verringerung der Zahlungseingänge nach sich ziehen. Soweit Aufwendun- gen und Investitionen nicht in Euro erfolgen, können Wechselkursschwankungen die Zahlungsfähigkeit von Konzerngesellschaften beeinträchtigen und die Ergeb- nisse bzw. die Ertragslage der Gruppe belasten. Einem allfälligen Risiko begegnet CA Immo, indem Fremdwährungszuflüsse im Regelfall durch die Bindung der Mieten an den Euro abgesichert werden, sodass aktu- ell kein wesentliches direktes Risiko besteht. Ein indirektes Währungsrisiko besteht durch die Aus- wirkung der Bindung der Mieten an die wirtschaftliche Bonität der Mieter, die zu Zahlungsengpässen bis hin zu Mietausfällen führen könnte. Zahlungseingänge erfolgen jedoch überwiegend in lokaler Währung, weshalb die vor- handene freie Liquidität (Mieteingang abzüglich betriebs- notwendiger Kosten) unmittelbar nach Eingang in Euro konvertiert wird. Dieser Prozess wird kontinuierlich vom zuständigen Länderverantwortlichen überwacht. Ein Währungsrisiko auf der Passivseite besteht nicht. Die Ab- sicherung von Währungsrisiken aus Bauprojekten erfolgt nach Bedarf und Einzelfall. Dabei wird auf die Auftrags- und Mietvertragswährung, die erwartete Wechselkursent- wicklung sowie den Kalkulationskurs abgestellt. Transaktionsrisiko und Risiken aus getätigten Verkäufen Der deutsche Immobilientransaktionsmarkt zeigte sich 2021 unbeeindruckt vom Pandemiegeschehen und den Entwicklungen in den umliegenden Ländern und konnte ein Rekordergebnis hinsichtlich des Investitionsvolumens erzielen. Bedingt durch eine saisonale Abschwächung der Pandemie und die staatlichen Hilfen für Unternehmen, war auch kein weiteres Einbrechen des österreichischen Immobilienmarktes, wie es im Vorjahr zu erkennen war, festzustellen. Auch in Zentral- und Osteuropa waren die Auswirkungen der Pandemie und deren wirtschaftliche Konsequenzen auf die Immobilienmärkte im Jahr 2021 bereits weniger zu erkennen als im Vorjahr. Die positive Dynamik der letzten Jahre vor Beginn der Pandemie konnte langsam wiederaufgenommen werden. Dies zeigt sich auch in CA Immos Kernstädten Warschau, Prag, Bu- dapest und Bukarest. Allerdings kann in der gegenwärti- gen Situation nicht ausgeschlossen werden, dass sich der CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2 2 86 Immobilientransaktionsmarkt wieder rückläufig entwi- ckelt, Transaktionen aufgrund von Problemen in der Preis- findung und Finanzierung pausieren oder sogar abgebro- chen werden. Aus getätigten Verkäufen können sich Risiken aus ver- traglichen Vereinbarungen und Zusicherungen ergeben, die auf eine Garantie bestimmter Mietzahlungsströme ab- stellen oder die vereinbarten bzw. vereinnahmten Kauf- preise nachträglich mindern könnten. Für bekannte Er- tragsrisiken aus getätigten Verkäufen wurde in ausrei- chender Höhe bilanzielle Vorsorge getroffen und ein all- fälliges Liquiditätsrisiko in der Liquiditätsplanung be- rücksichtigt. Vertragliche Verpflichtungen in Form nach- laufender Kosten (z. B. Restbauleistungen) werden in ent- sprechenden Projektkostenschätzungen erfasst. SONSTIGE RISIKEN Betriebs- und Organisationsrisiken Schwächen in der Aufbau- und Ablauforganisation der CA Immo Gruppe können zu unerwarteten Verlusten füh- ren oder sich in einem zusätzlichen Aufwand nieder- schlagen. Dieses Risiko kann auf Unzulänglichkeiten in EDV- und anderen Informationssystemen, auf menschli- chem Versagen und ungenügenden innerbetrieblichen Kontrollverfahren basieren. Fehlerhafte Programmabläufe sowie automatisierte EDV- und Informationssysteme, die in Art und Umfang nicht dem Geschäftsvolumen Rech- nung tragen oder für Cyberkriminalität angreifbar sind (IT- und Cyberrisiken), bergen ein hohes Betriebsrisiko. Zu den menschlichen Risikofaktoren zählen mangelndes Verständnis für die Unternehmensstrategie, mangelnde innerbetriebliche Risikokontrollen (insbesondere Ge- schäftsablaufkontrollen), zu hohe Entscheidungskompe- tenzen auf individueller Ebene, die zu unbedachten Handlungen führen können, oder zu viele Entscheidungs- instanzen, die eine flexible Reaktion auf Marktänderun- gen verhindern. Aufgaben der Immobilienverwaltung so- wie sonstige Verwaltungsaufgaben werden zum Teil auf externe Dritte ausgelagert. Es ist möglich, dass im Zuge der Übertragung der Verwaltungsaufgaben Know-how über die verwalteten Liegenschaften und Verwaltungspro- zesse verloren geht oder CA Immo außerstande ist, geeig- nete Dienstleister im erforderlichen Zeitrahmen zu identi- fizieren und vertraglich zu binden. Das Know-how eines Unternehmens und seiner Mitar- beiter stellt einen bedeutenden Wettbewerbsfaktor dar und ist ein Alleinstellungsmerkmal gegenüber dem Wett- bewerb. Die Abwanderung von Mitarbeitern in Schlüssel- funktionen stellt daher eine akute Gefahr von Know-how- Verlust dar, der zumeist nur unter hohem Einsatz an Un- ternehmensressourcen (Geld, Zeit, Rekrutierung von neuem Personal) kompensiert werden kann (HR-Risiko). Diesen Risikofaktoren begegnet CA Immo durch unter- schiedliche Maßnahmen: Bei Unternehmensfusionen wird auf strukturierte Prozesse zur Organisationsintegra- tion geachtet. Die Ablauforganisation (System-/Prozessin- tegration) ist klar verankert; es werden kontinuierliche Aktivitäten zur nachhaltigen Umsetzung operativer Ab- läufe gesetzt. Die Konzernstruktur wird regelmäßig hin- terfragt und geprüft, ob die vorgegebenen Strukturen der Unternehmensgröße Rechnung tragen. Personellen Know- how-Risiken, die durch Kündigung von zentralen Wissen- strägern auftreten können, beugt CA Immo durch regel- mäßigen Know-how-Transfer (Schulungen) bzw. Doku- mentation des Know-hows (Handbücher etc.) sowie eine möglichst vorausschauende Personalplanung vor. Rechtliche Risiken Die Gesellschaften der Gruppe sind im Rahmen ihrer ge- wöhnlichen Geschäftstätigkeit sowohl auf Kläger- als auch auf Beklagtenseite in Rechtsstreitigkeiten involviert. Diese werden in unterschiedlichen Jurisdiktionen ge- führt. Das jeweils anwendbare Recht, die unterschiedlich ausgeprägte Effizienz der zuständigen Gerichte und die Komplexität der Streitgegenstände können vereinzelt eine beträchtliche Verfahrensdauer oder andere Verzögerungen bedingen. CA Immo geht davon aus, ausreichende bilan- zielle Vorsorge für Rechtsstreitigkeiten getroffen zu ha- ben. Aktuell sind keine Gerichts- oder Schiedsverfahren anhängig oder drohend, die existenzielle Risiken bergen. Im Frühjahr 2020 hat CA Immo gegen die Republik Ös- terreich und das Land Kärnten eine Schadenersatzklage aufgrund rechtswidriger und schuldhaft parteilicher Be- einflussung des Bestbieterverfahrens im Rahmen der Pri- vatisierung der Bundeswohnbaugesellschaften 2004 („BUWOG“) und des unrechtmäßigen Nichtzuschlags ein- gebracht. Die für diese Zivilverfahren relevanten erstin- stanzlichen und nicht rechtskräftigen Strafurteile vom Jänner 2022 gegen die Angeklagten Ex-Bundesfinanzmi- nister Grasser et al. bestätigten im Wesentlichen, dass im Zusammenhang mit dem BUWOG-Privatisierungsverfah- ren rechtswidrige und parteiliche Handlungen zum Nach- teil von CA Immo gesetzt worden sind. Eine Einschätzung der Auswirkungen des strafrechtlichen Verfahrens auf die anhängigen zivilrechtlichen Schadenersatzverfahren ist CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2 2 87 final erst nach Abschluss sämtlicher Rechtsmittelverfah- ren mit einem rechtskräftigen strafrechtlichen Urteil mög- lich. Für das Schadenersatzverfahren wurde 2020 eine Prozesskostenrückstellung für Gerichtsgebühren erster In- stanz in Höhe von rund 25 Mio. € gebildet; die Zahlung der Gerichtsgebühren erfolgte aufgrund eines Urteils des Bundesverwaltungsgerichts in 2021. Gegen dieses Urteil hat CA Immo Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof eingebracht. Die Veränderung von Rechtsnormen, Rechtsprechung oder der Verwaltungspraxis und deren Auswirkung auf die wirtschaftlichen Ergebnisse und den Betrieb sind un- vorhersehbar und können gegebenenfalls negative Aus- wirkungen insbesondere auf die Wertentwicklung von Immobilien oder die Kostenstruktur der CA Immo Gruppe haben. Derartigen Rechtsrisiken steuert CA Immo durch zahlreiche Maßnahmen proaktiv entgegen. Dazu zählen die regelmäßige Bewertung von historischen und beste- henden Rechtsrisiken, die laufende Überwachung von Gesetzesänderungen bzw. Änderungen in der Rechtspre- chung, die Implementierung von Lessons Learned in un- sere Geschäftsprozesse, sowie kontinuierliche Informa- tions- und Schulungsmaßnahmen. ESG-RISIKEN Aktuelle Entwicklungen am Kapitalmarkt (z. B. Sustainable Finance) sowie neue gesetzliche Auflagen er- zeugen für Unternehmen Handlungsdruck, stärker als bis- her über ESG-Risiken zu berichten, die aus ihrer Ge- schäftstätigkeit resultieren. Umwelt-, Sozial- und Gover- nance-Aspekte haben auch im gesamten Immobiliensektor zunehmend an Bedeutung gewonnen. Gebäude werden durch ihren hohen Energieverbrauch als einer der Schlüssel- faktoren für den Klimaschutz angesehen, daher liegt die Auf- merksamkeit aktuell noch vorrangig auf Umweltbelangen (Environmental), aber auch die Faktoren Social und Gover- nance gewinnen zunehmend an Relevanz. Environmental Risiken Die Energienutzung in Gebäuden für Beleuchtung, Heizung oder Kühlung führt zu direkten oder indirekten CO 2 -Emissi- onen. Baumaterialien enthalten Kohlenstoffe, die bei ihrer Gewinnung, Herstellung, ihrem Transport und ihrer Verar- beitung entstehen. Da Kohlenstoff in fast jeder Phase des Baus und Betriebs von Gebäuden enthalten ist, sollten Unter- nehmen rechtzeitig mit der Umsetzung entsprechender Pro- gramme zur Dekarbonisierung von Immobilien beginnen, um zum ehrgeizigen Ziel der Klimaneutralität in Europa bis 2050 beitragen zu können. Als verantwortungsbewusster Akteur in der europäi- schen Immobilienbranche unterstützt CA Immo die Klimaziele der Vereinten Nationen und den damit verbun- denen Übergang zu einer kohlenstoffarmen, nachhaltigen Wirtschaft voll und ganz. Um die damit verbundenen Anfor- derungen bestmöglich zu erfüllen und ihre langfristige Wett- bewerbsfähigkeit zu sichern, verankert CA Immo entspre- chende Maßnahmen, Prozesse und Ziele in ihrer strategi- schen Ausrichtung (z. B. Nachhaltigkeitszertifizierung, Nachhaltigkeitsberichterstattung / ESG Reporting, Green Fi- nancing). Für CA Immo ist die Verbesserung der Energieeffizienz im Gebäudebestand ein maßgeblicher Faktor zur Erreichung der Klimaneutralität. Da die Ergebnisse der Kohlenstoffeffizienz erheblich von Entscheidungen in der Planungsphase abhän- gen, achten wir bei unseren Projektentwicklungen bereits in einem sehr frühen Stadium auf zukünftige Auswirkungen auf die Umwelt. Dabei setzen wir – wo möglich – auf die Er- höhung des Anteils an biobasierten Materialien, achten auf den CO 2 -Footprint herkömmlicher Materialien und die Ener- gieerzeugung vor Ort (Sonnenkollektoren, Wärmepumpen, Wärmenetze, usw.). Unser Beschaffungsprozess stellt zudem sicher, dass die hohen ökologischen Anforderungen gemäß dem jeweils für das projektierte Gebäude vorgesehenen Zer- tifizierungsstandard eingehalten werden. Unsere Bau-Dienst- leister verpflichten wir zur Einhaltung der Nachhaltigkeits- standards gemäß DGNB Gold oder LEED Gold (z. B. Materi- aldeklaration, Arbeitnehmerschutz). Detaillierte Informationen hierzu – insbesondere zu Klimari- siken und -chancen einschließlich Risikoeinschätzung – fin- den Sie im Konzernlagebericht (Kapitel „ESG Report“). Sonstige Umwelt- und Klimarisiken Umwelt- und Sicherheitsvorschriften umfassen effektive wie auch latente Verpflichtungen, kontaminierte Liegen- schaften zu sanieren. Die Einhaltung dieser Vorschriften kann mit erheblichen Investitions- und anderen Kosten ver- bunden sein. Diese Verpflichtungen könnten sich auf Immo- bilien beziehen, die gegenwärtig oder auch in der Vergangen- heit im Eigentum von CA Immo stehen bzw. standen oder von ihr bewirtschaftet bzw. entwickelt werden oder wurden. Insbesondere betrifft dies die Kontaminierung mit bislang unentdeckten schädlichen Materialien oder Schadstoffen, Kriegsmaterial bzw. sonstige Umweltrisiken wie z. B. Boden- verunreinigungen etc.. Manche Vorschriften sanktionieren die Abgabe von Emissionen in Luft, Boden und Wasser, die Grundlage einer Haftung von CA Immo gegenüber Dritten CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2 2 88 bilden und die Veräußerung, Vermietung bzw. Mieterträge der betroffenen Immobilien erheblich beeinflussen können. Auch Naturkatastrophen und extreme Wettereinwirkungen können erhebliche Schäden an Immobilien verursachen. Grundsätzlich sind versicherbare Risiken im üblichen Um- fang versichert (z. B. All-Risk-Versicherung für Entwick- lungsprojekte). Sollte für derartige Schäden jedoch keine ausreichende Versicherungsdeckung bestehen, könnte dies nachteilige Auswirkungen nach sich ziehen. Zur Risikomini- mierung bezieht CA Immo vor jedem Kauf auch diese As- pekte in ihre Due Diligence Prüfung ein. Vom Verkäufer wer- den entsprechende Garantieerklärungen verlangt. Wo mög- lich, setzt die CA Immo Gruppe umweltverträgliche Materia- lien und energiesparende Technologien ein. Dem ökologi- schen Vorsorgeprinzip trägt CA Immo Rechnung, indem Pro- jektentwicklungen sowie (Re-)Developments ausschließlich unter der Maßgabe einer Zertifizierungsfähigkeit durchge- führt werden. Soziale Risiken Im Sozialbereich liegen unsere strategischen Schwer- punkte insbesondere auf folgenden Themen: Einhal- tung von Menschenrechten, Gesundheit & Sicherheit, Be- schäftigung & Arbeitsbedingungen sowie soziale Aspekte ei- ner nachhaltigen Stadtquartiersentwicklung. Bei Baudienst- leistungen verpflichtet und überprüft CA Immo ihre Auftrag- nehmer beispielsweise auf die Einhaltung gesetzlicher Rege- lungen zu Arbeits- und Gesundheitsschutz, Arbeitsstätten- bzw. Arbeitszeitregelungen sowie tarifvertraglicher Vereinba- rungen. Informationen zu den für CA Immo wesentlichen sozialen Risiken sowie den im Zuge der Covid-19-Pandemie von CA Immo gesetzten umfassenden Schutzmaßnahmen für eine sichere Arbeitsumgebung für CA Immo Mitarbeiter, Mieter sowie auf CA Immo Baustellen finden Sie im Kon- zernlagebericht (Kapitel „ESG Report“). Governance Risiken Eine vorbildliche Corporate Governance stellt für CA Immo eine Chance zur langfristigen Wertsteige- rung dar. Umgekehrt birgt die Nichtbeachtung von Gover- nance- und Compliance-Standards hohe Risiken, die von Strafen und Bußgeldern bis hin zum Verlust der Reputation reichen können. Hierzu zählen nicht nur die Einhaltung von gesetzlichen Vorgaben, Governance-Regeln und (internen) Richtlinien, sondern auch ein transparenter Umgang mit In- teressenkonflikten, die Gewährung einer angemessenen Ver- gütung, die Förderung einer offenen Kommunikation mit al- len Stakeholdern sowie die Einhaltung unserer ethischen Grundsätze und Unternehmenswerte. CA Immo positioniert sich klar gegen jede Form von Ungleichbehandlung, Men- schenrechtsverletzungen, organisiertem Verbrechen (z. B. Betrug, Erpressung, Bestechung und Korruption), Geldwä- sche oder Terrorismusfinanzierung. Dagegen wollen wir auf allen Ebenen Integrität und Vielfalt fördern. Dem Korruptionsrisiko wird beispielsweise durch den Code of Conduct („Zero Tolerance“) und der damit im Zu- sammenhang stehenden Geschenke- und Spenden-Richtlinie Rechnung getragen. Mitarbeiter sind dazu angehalten, jegli- chen Verdachtsmoment intern zu melden. Darüber hinaus besteht für Mitarbeiter sowie externe Dritte bei Verdacht ei- nes Fehlverhaltens die Möglichkeit, diesen anonym über das von CA Immo eingerichtete elektronische Hinweisgebersys- tem (Hinweisgebersystem (caimmo.com)) zu melden. Über getroffene Maßnahmen zur Bekämpfung von Korruption wird der Aufsichtsrat zumindest einmal jährlich informiert. Die Prüfung korruptionsrelevanter Sachverhalte erfolgt auf Basis des vom Prüfungsausschuss verabschiedeten Revisi- onsplans oder aufgrund von Sonderprüfungsaufträgen des Vorstands, Prüfungsausschusses oder Gesamtaufsichtsrats. Sämtliche operativ tätigen Konzerngesellschaften werden in regelmäßigem Turnus auf Korruptionsrisiken überprüft. Bereits im Rahmen des Vergabeprozesses verpflichten wir unsere Auftragnehmer und Lieferanten (Anbieter) zur Aner- kennung und Einhaltung unseres Code of Ethics und Code of Conduct sowie der von uns definierten Governance-, Sozial- und Umweltstandards. CA Immo prüft ihre Geschäftspartner – insbesondere auch Bauunternehmen – im Rahmen des Ver- gabeprozesses nicht nur hinsichtlich ihrer fachlichen Quali- fikation und wirtschaftlichen Situation, sondern auch im Hinblick auf soziale Aspekte. Im Rahmen einer Third-Party- Compliance-Überprüfung wird mittels Fragebögen und Ein- satz von Unternehmens- und Risikodatenbanken für uner- wünschte Medien, Sanktionen, Watchlists, etc. auch die Ein- haltung von Governance-, Sozial- und Umweltstandards ab- gefragt bzw. überprüft und in Vergabeprozessen berücksich- tigt. Im Bereich Governance achten wir speziell auf die Ein- haltung von Gesetzen, unserer internen Vorgaben für Ver- tragspartner beispielsweise in Bezug auf Unternehmens- ethik, Sicherstellung der Compliance und Maßnahmen zur Bekämpfung von Korruption, Geldwäsche und Terrorismus- finanzierun g. Details zu unseren wesentlichen Standards sowie den hiermit verbundenen Kontrollmechanismen sind unter Unsere Werte (caimmo.com) abrufbar. 2 89 CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2 Wi en, 23.3.2022 Der Vorstand Silvia Schmitten-Walgenbach (Chief Executive Officer) Dr. Andreas Schillhofer (Chief Financial Officer) Keegan Viscius (Chief Investment Officer) CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN 2 90 Der Vorstand bestätigt nach bestem Wissen, dass der im Einklang mit den maßgebenden Rechnungslegungsstandards aufge- stellte Jahresabschluss der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Unternehmens vermittelt und dass der Lagebericht den Geschäftsverlauf, das Geschäftsergebnis und die Lage des Unternehmens so darstellt, dass ein möglichst getreues Bild von der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage entsteht, und dass der Lagebericht die wesentlichen Risiken und Ungewissheiten beschreibt, denen die CA Immobilien Anlagen Akti- engesellschaft ausgesetzt ist. Wien, 23.3.2022 Der Vorstand ERKLÄRUNG DES VORSTANDES GEMÄSS § 124 BÖRSEGESETZ Silvia Schmitten-Walgenbach (Chief Executive Officer) Dr. Andreas Schillhofer (Chief Financial Officer) Keegan Viscius (Chief Investment Officer) 2 91 BESTÄTIGUNGSVERMERK Bericht zum Jahresabschluss Prüfungsurteil Wir haben den Jahresabschluss der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft, Wien, bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2021, der Gewinn- und Verlustrechnung für das an diesem Stichtag endende Geschäftsjahr und dem Anhang, geprüft. Nach unserer Beurteilung entspricht der beigefügte Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt ein mög- lichst getreues Bild der Vermögens- und Finanzlage zum 31. Dezember 2021 sowie der Ertragslage der Gesellschaft für das an diesem Stichtag endende Geschäftsjahr in Übereinstimmung mit den österreichischen unternehmensrechtlichen Vorschrif- ten. Grundlage für das Prüfungsurteil Wir haben unsere Abschlussprüfung in Übereinstimmung mit der EU-Verordnung Nr. 537/2014 (im Folgenden EU-VO) und mit den österreichischen Grundsätzen ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Diese Grundsätze erfordern die Anwendung der International Standards on Auditing (ISA). Unsere Verantwortlichkeiten nach diesen Vorschriften und Stan- dards sind im Abschnitt "Verantwortlichkeiten des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses" unseres Bestäti- gungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von der Gesellschaft unabhängig in Übereinstimmung mit den österrei- chischen unternehmensrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften, und wir haben unsere sonstigen beruflichen Pflich- ten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns bis zum Datum des Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnach-weise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsur- teil zu diesem Datum zu dienen. Besonders wichtige Prüfungssachverhalte Besonders wichtige Prüfungssachverhalte sind solche Sachverhalte, die nach unserem pflichtgemäßen Ermessen am bedeutsamsten für unsere Prüfung des Jahresabschlusses des Geschäftsjahres waren. Diese Sachverhalte wurden im Zusammenhang mit unserer Prüfung des Jahresabschlusses als Ganzem und bei der Bildung unseres Prüfungsur- teils hierzu berücksichtigt, und wir geben kein gesondertes Prüfungsurteil zu diesen Sachverhalten ab. Nachfolgend stellen wir die aus unserer Sicht besonders wichtigen Prüfungssachverhalte dar: Titel Bewertung der Anteile und Ausleihungen an verbundene Unternehmen Risiko Im Jahresabschluss der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft zum 31. Dezember 2021 sind Anteile an verbundenen Unternehme n (TEUR 3.219.268) sowie Ausleihungen an verbundene Unternehmen (TEUR 292.666) in wesentlichem Umfang ausgewiesen. Darüber hinaus sind Abschreibungen auf Anteile und Ausleihungen an verbundenen Unternehmen in Höhe von TEUR 34.488 sowie Zuschreibungen zu diesen in Höhe von TEUR 1.675 im Jahresabschluss erfasst. Für sämtliche Anteile und Ausleihungen an verbundenen Unternehmen wird ein Werthaltigkeitstest durchgeführt. Im Rah- men dieses Werthaltigkeitstests sind wesentliche Annahmen und Schätzungen zu treffen. Da es sich bei den verbundenen Unternehmen vor allem um Immobiliengesellschaften handelt, basiert der Werthaltigkeits- test auf einer vereinfachten Unternehmensbewertung, deren wesentliche Basis die von externen, unabhängigen Sachverstän- digen erstellten Immobiliengutachten oder vertraglich vereinbarte Kaufpreise sind. Das wesentliche Risiko besteht bei den Immobiliengutachten in der Festlegung von Annahmen und Schätzungen wie Diskontierungs-/Kapitalisierungssatz und er- zielbare Mieteinnahmen sowie bei Immobilien in Entwicklung in der Festlegung ausstehender Bau-/Entwicklungskosten und BESTÄTIGUNGSVERMERK ) BESTÄTIGUNGSVERMERK 2 92 des Developmentgewinnes. Eine geringfügige Änderung dieser Annahmen und Schätzungen kann einen wesentlichen Ein- fluss auf die Bewertung der Anteile und Ausleihungen an verbundene Unternehmen haben. Die Angaben der Gesellschaft zu Anteilen und Ausleihungen an verbundenen Unternehmen sind im Jahresabschluss zum 31. Dezember 2021 in Abschnitt "1 – Finanzanlagen", in Abschnitt "10 a) – Finanzanlagen" sowie in "Anlage 2 – Angaben zu Beteiligungsunternehmen" enthalten. Adressierung im Rahmen der Abschlussprüfung Um dieses Risiko zu adressieren, haben wir die Annahmen und Einschätzungen des Managements und der externen Sach- verständigen kritisch hinterfragt und dabei unter Beiziehung unserer internen Immobilienbewertungsspezialisten unter an- derem die folgenden Prüfungshandlungen durchgeführt: – Beurteilung der Ausgestaltung des zugrundeliegenden Geschäftsprozesses der Beteiligungsbewertung – Prüfung der angewandten Methodik sowie der rechnerischen Richtigkeit der vorgelegten Unterlagen und Berechnungen zur Beteiligungsbewertung – Beurteilung der Konzeption und Testen der Wirksamkeit der im Geschäftsprozess der Immobilienbewertung implementier- ten Schlüsselkontrollen auf Basis von ausgewählten Stichproben – Beurteilung der Kompetenz, Fähigkeit und Objektivität der vom Management beauftragten externen Sachverständigen – Beurteilung der angewandten Methodik und der rechnerischen Richtigkeit ausgewählter Immobiliengutachten sowie Plau- sibilisierung der zugrundeliegenden Annahmen (z.B. erzielbare Mieteinnahmen, Diskontierungs-/Kapitalisierungssatz, Nutzfläche, Leerstandsrate), mittels Vergleichs mit Marktdaten soweit vorhanden – Überprüfung ausgewählter Input-Daten laut Bewertungsgutachten mit den Daten der entsprechenden Objektbuchführung bzw. zugrundeliegender Verträge – Befragung des Projektmanagements zu ausgewählten Immobilien in Entwicklung hinsichtlich der Gründe für Abweichun- gen zwischen geplanten Kosten und Istkosten und zur aktuellen Beurteilung der bis zur Fertigstellung voraussichtlich noch anfallenden Kosten; Untersuchung der Kostenverbuchung auf diesen Projekten durch Einsichtnahme in die Projektunterla- gen und stichprobenweisen Abgleich der erfassten Kosten mit den Rechnungen sowie Evaluierung des daraus abgeleiteten Fertigstellungsgrades – Überprüfung, ob die Angaben der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft im Anhang vollständig und zutreffend sind Sonstige Informationen D ie gesetzlichen Vertreter sind für die sonstigen Informationen verantwortlich. Die sonstigen Informationen umfassen alle Informationen im Geschäftsbericht und im Jahresfinanzbericht, ausgenommen den Jahresabschluss, den Lagebericht und den Bestätigungsvermerk. Den konsolidierten Corporate-Governance-Bericht haben wir vor dem Datum des Bestätigungsvermerks erhalten, die übri- gen Teile des Geschäftsberichts werden uns voraussichtlich nach diesem Datum zur Verfügung gestellt. Unser Prüfungsurteil zum Jahresabschluss erstreckt sich nicht auf diese sonstigen Informationen, und wir werden dazu keine Art der Zusicherung geben. In Zusammenhang mit unserer Prüfung des Jahresabschlusses haben wir die Verantwortlichkeit, die-se sonstigen Informati- onen zu lesen und zu würdigen, ob die sonstigen Informationen wesentliche Unstimmigkeiten zum Jahresabschluss oder zu unseren bei der Abschlussprüfung erlangten Kennt-nissen aufweisen oder anderweitig falsch dargestellt erscheinen. Falls wir auf der Grundlage der von uns zu den vor dem Datum des Bestätigungsvermerks des Abschlussprüfers erlangten sonstigen Infor mationen durchgeführten Arbeiten den Schluss ziehen, dass eine wesentliche falsche Darstellung dieser sons- tigen Informationen vorliegt, sind wir verpflichtet, über diese Tatsache zu berichten. Wir haben in diesem Zusammenhang nichts zu berichten. 2 93 BESTÄTIGUNGSVERMERK Verantwortlichkeiten der gesetzlichen Vertreter und des Prüfungsausschusses für den Jahresabschluss D ie gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses und dafür, dass dieser in Überein- stimmung mit den österreichischen unternehmensrechtlichen Vorschriften ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Fi- nanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kon- trollen, die sie als notwendig erachten, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentli- chen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist. Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesell- schaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen, Sachverhalte im Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit - sofern einschlägig - anzugeben, sowie dafür, den Rechnungslegungsgrundsatz der Fortführung der Unternehmenstätigkeit anzuwenden, es sei denn, die gesetzlichen Vertreter beabsichtigen, entweder die Gesellschaft zu li- quidieren oder die Unternehmenstätigkeit einzustellen oder haben keine realistische Alternative dazu. Der Prüfungsausschuss ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft. Verantwortlichkeiten des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses Unsere Ziele sind, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unser Prüfungsurteil beinhaltet. Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit der EU-VO und mit den österreichischen Grundsätzen ordnungsmäßiger Abschlussprüfung, die die Anwendung der ISA erfordern, durchgeführte Abschlussprüfung eine wesentliche falsche Darstellung, falls eine sol- che vorliegt, stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn von ihnen einzeln oder insgesamt vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Nutzern beeinflussen. Als Teil einer Abschlussprüfung in Übereinstimmung mit der EU-VO und mit den österreichischen Grundsätzen ordnungs- mäßiger Abschlussprüfung, die die Anwendung der ISA erfordern, üben wir während der gesamten Abschlussprüfung pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus gilt: – Wir identifizieren und beurteilen die Risiken wesentlicher falscher Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern im Abschluss, planen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken, führen sie durch und erlangen Prü- fungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu dienen. Das Risiko, dass aus dolosen Handlungen resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist höher als ein aus Irrtümern resultierendes, da dolose Handlungen kollusives Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständig- keiten, irreführende Darstellungen oder das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können. – Wir gewinnen ein Verständnis von dem für die Abschlussprüfung relevanten internen Kontrollsystem, um Prü- fungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit des internen Kontrollsystems der Gesellschaft abzugeben. – Wir beurteilen die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte in der Rechnungsle- gung und damit zusammenhängende Angaben. – Wir ziehen Schlussfolgerungen über die Angemessenheit der Anwendung des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit durch die gesetzlichen Vertreter sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die erhebliche Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit auf- werfen können. Falls wir die Schlussfolgerung ziehen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir ver- pflichtet, in unserem Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere BESTÄTIGUNGSVERMERK 2 94 Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnach- weise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch die Abkehr der Gesellschaft von der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zur Folge haben. – Wir beurteilen die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Anga- ben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse in einer Weise wieder- gibt, dass ein möglichst getreues Bild erreicht wird. Wir tauschen uns mit dem Prüfungsausschuss unter anderem über den geplanten Umfang und die geplante zeitliche Eintei- lung der Abschlussprüfung sowie über bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Abschlussprüfung erkennen, aus. Wir geben dem Prüfungsausschuss auch eine Erklärung ab, dass wir die relevanten beruflichen Verhaltensanforderungen zur Unabhängigkeit eingehalten haben, und tauschen uns mit ihm über alle Beziehungen und sonstigen Sachverhalte aus, von denen vernünftigerweise angenommen werden kann, dass sie sich auf unsere Unabhängigkeit und - sofern einschlägig - damit zusammenhängende Schutzmaßnahmen auswirken. Wir bestimmen von den Sachverhalten, über die wir uns mit dem Prüfungsausschuss ausgetauscht haben, diejenigen Sach- verhalte, die am bedeutsamsten für die Prüfung des Jahresabschlusses des Geschäftsjahres waren und daher die besonders wichtigen Prüfungssachverhalte sind. Wir beschreiben diese Sachverhalte in unserem Bestätigungsvermerk, es sei denn, Ge- setze oder andere Rechtsvorschriften schließen die öffentliche Angabe des Sachverhalts aus oder wir bestimmen in äußerst seltenen Fällen, dass ein Sachverhalt nicht in unserem Bestätigungsvermerk mitgeteilt werden sollte, weil vernünftigerweise erwartet wird, dass die negativen Folgen einer solchen Mitteilung deren Vorteile für das öffentliche Interesse übersteigen würden. Sonstige gesetzliche und andere rechtliche Anforderungen Bericht zum Lagebericht Der Lagebericht ist auf Grund der österreichischen unternehmensrechtlichen Vorschriften darauf zu prüfen, ob er mit dem Jahresabschluss in Einklang steht und ob er nach den geltenden rechtlichen Anforderungen aufgestellt wurde. Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts in Übereinstimmung mit den österrei- chischen unternehmensrechtlichen Vorschriften. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit den Berufsgrundsätzen zur Prüfung des Lageberichts durchgeführt. Urteil Nach unserer Beurteilung ist der Lagebericht nach den geltenden rechtlichen Anforderungen aufgestellt worden, enthält zutreffende Angaben nach § 243a UGB, und steht in Einklang mit dem Jahresabschluss. Erklärung Angesichts der bei der Prüfung des Jahresabschlusses gewonnenen Erkenntnisse und des gewonnenen Verständ- nisses über die Gesellschaft und ihr Umfeld wurden wesentliche fehlerhafte Angaben im Lagebericht nicht festge- stellt. Zusätzliche Angaben nach Artikel 10 der EU-VO Wir wurden von der Hauptversammlung am 6. Mai 2021 als Abschlussprüfer gewählt. Wir wurden am 14. Sep- tember 2021 vom Aufsichtsrat beauftragt. Wir sind seit dem Geschäftsjahr 2017 Abschlussprüfer. Wir erklären, dass das Prüfungsurteil im Abschnitt "Bericht zum Jahresabschluss" mit dem zusätzlichen Bericht an den Prüfungsausschuss nach Artikel 11 der EU-VO in Einklang steht. 2 95 BESTÄTIGUNGSVERMERK Wir erklären, dass wir keine verbotenen Nichtprüfungsleistungen (Artikel 5 Abs 1 der EU-VO) erbracht haben und dass wir bei der Durchführung der Abschlussprüfung unsere Unabhängigkeit von der geprüften Gesellschaft ge- wahrt haben. Auftragsverantwortlicher Wirtschaftsprüfer Der für die Abschlussprüfung auftragsverantwortliche Wirtschaftsprüfer ist Mag. Alexander Wlasto. Wien, am 23. März 2022 Ernst & Young Wirtschaftsprüfungsgesellschaft m.b.H. Mag. (FH) Isabelle Vollmer eh Mag. Alexander Wlasto eh Wirtschaftsprüferin Wirtschaftsprüfer ) Die Veröffentlichung oder Weitergabe des Konzernabschlusses mit unserem Bestätigungsvermerk darf nur in der von uns bestätigten Fassung erfolgen. Dieser Bestätigungsvermerk bezieht sich ausschließlich auf den deutschsprachigen und vollständigen Jahresabschluss samt Lagebericht. Für abweichende Fassungen sind die Vorschriften des § 281 Abs 2 UGB zu beachten. KONTAKT/DISCLAIMER/IMPRESSUM 2 96 KONTAKT CA Im mobilien Anlagen AG Mechelgasse 1 1030 Wien Tel +43 1 532 59 07- 0 Fax +43 1 532 59 07- 510 [email protected] www.caimmo.com Investor Relations Aktionärstelefon (in Österreich): 0800 01 01 50 (kostenlos) Christoph Thurnberger Claudia Höbart Tel. +43 1 532 59 07- 0 [email protected] Unternehmenskommunikation Tel. +43 1 532 59 07- 0 [email protected] DISCLAIMER Dieser Geschäftsbericht enthält Angaben und Prognosen, die sich auf die zukünftige Entwicklung der CA Immobilien Anlagen AG und ihre Gesellschaften beziehen. Die Prognosen stellen Einschätzungen und Zielsetzungen dar, die von der Gesellschaft auf Basis aller zum jetzigen Zeitpunkt zur Verfügung stehenden Informationen getroffen wurden. Sollten die den Prognosen zugrundeliegenden Annahmen nicht eintreffen, Zielsetzungen nicht erreicht werden oder Risiken – wie die im Risikobericht angesprochenen – eintreten, so können die tatsächlichen Ergebnisse von den zurzeit erwarteten Ergebnissen abweichen. Mit diesem Geschäftsbericht ist keine Empfehlung zum Kauf oder Verkauf von Aktien der CA Immobilien Anlagen AG verbunden. IMPRESSUM Medieninhaber (Verleger): CA Immobilien Anlagen AG, 1030 Wien, Mechelgasse 1 Text: Susanne Steinböck, Claudia Höbart, Christoph Thurnberger, J ulian Wöhrle, Jasmin Lettner Layout: Susanne Steinböck, Jasmin Lettner Gestaltung: WIEN NORD Werbeagentur Fotos: CA Immo, Marcin Bambit, B+E Fotografie, Andreas Hofer, Christoph Knoch, Studio Horák, Manfred Zentsch Visualisierungen: bünck + fehse, Dorte Mandrup, Nightnurse Images AG, StudioA Produktion: 08/16 Inhouse produziert mit firesys Wir bitten um Verständnis dafür, dass bei der Textierung dieses Geschäftsberichts gendergerechte Schreibweisen nicht berücksichtigt werden konnten, um den durchgängigen Lesefluss in komplexen Wirtschaftsmaterien nicht zu gefährden. Der Geschäftsbericht ist auf Impact Climate Paper CO2-neutralem Papier gedruckt, das zu 100% aus Altstoffen besteht.

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