Quarterly Report • Sep 9, 2015
Quarterly Report
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Le présent rapport financier semestriel porte sur le semestre clos le 30 juin 2015 et est établi conformément aux dispositions des articles L. 451-1-2 III du Code monétaire et financier et 222-4 et suivants du Règlement Général de l'AMF.
Il a été diffusé conformément aux dispositions de l'article 221-3 du règlement général de l'AMF. Il est notamment disponible sur le site de notre société « www.courtois-sa.com »
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J'atteste, à ma connaissance, que les comptes complets pour le semestre écoulé sont établis conformément aux normes comptables applicables et donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et du résultat de la société et de l'ensemble des entreprises comprises dans la consolidation, et que le rapport semestriel d'activité figurant en pages 3 à 8 présente un tableau fidèle des événements importants survenus pendant les six premiers mois de l'exercice, de leur incidence sur les comptes, des principales transactions entre parties liées ainsi qu'une description des principaux risques et des principales incertitudes pour les six mois restants de l'exercice.
Le 9 septembre 2015
Jean-Louis Courtois de Viçose
Président Directeur Général
Le conseil d'administration a arrêté les comptes semestriels au 30 juin 2015 lors de sa réunion du 9 septembre 2015. Les comptes semestriels ont fait l'objet d'un examen limité des commissaires aux comptes et leur rapport sur l'information financière semestrielle a été émis le 9 septembre 2015.
La société présente des comptes consolidés semestriels au 30 juin 2015
Les comptes consolidés semestriels arrêtés au 30 juin 2015 enregistrent un résultat net part du groupe de +69 K€ contre -257 K€ au 30 juin 2014.
L'augmentation du résultat du premier semestre 2015, provient d'une part de la fixation d'un loyer Loi 48 au prix du marché suite à la décision du TGI de Nanterre de février 2015 et d'autre part d'une reprise partielle de provision sur stock selon les promesses de ventes et actes signés en juillet 2015.
Conformément à l'option offerte par IAS 40, les immeubles de placement sont évalués à leur juste valeur et la différence de valeur d'une date de clôture à une autre, est portée dans le résultat de l'exercice.
La juste valeur est déterminée par un expert indépendant selon le rythme annuel, en fonction du marché, de la qualité des immeubles, de leur localisation, de la surface, de leur affectation et de leur état locatif hors droits d'enregistrement.
La juste valeur des immeubles repose sur des valeurs d'immeubles à la date la plus récente soit le 31 décembre 2014.
Aucun facteur à notre connaissance et à ce jour ne permet de remettre en cause l'évaluation au
30 juin 2015 à l'exception du local à Clichy sur la SCI PORT INVEST et l'appartement Bd Lefebvre sur la SCI AMPERE. (cf. note 6 de l'annexe consolidée)
Au 30 juin 2015 le portefeuille de BV3 est composé de 4 lignes non cotées, STP détient 0,67% de ce portefeuille. « BANEXI VENTURES 3 » est administrateur du fond BV3, en phase d'extinction.
FCPR (fonds communs de placement à risque) : la variation de la juste valeur de BV3 au 30 juin 2015 est d'un montant de -8 K€.
Le montant versé est de 311 K€ et la juste valeur au 30 juin 2015 de 53 K€
| ACTIF (en K€) | PASSIF (en K€) | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 30/06/2015 | 31/12/2014 | 30/06/2015 | 31/12/2014 | ||||
| Immobilisations corporelles | 59 | 60 | Fonds Propres | 16 850 | 16 922 | ||
| Immeubles de placement | 11 343 | 11 362 | Intérêts Minoritaires | 265 | 273 | ||
| Actifs financiers non courants | 231 | 235 | Dettes Financières | 4 557 | 5 554 | ||
| Stocks et en cours | 10 407 | 10 958 | Passif d'impôts non courants |
2 678 | 2 637 | ||
| Autres actifs courants | 685 | 553 | Provision Court Terme | 46 | |||
| Trésorerie et Equivalent de Trésorerie |
2 550 | 3 108 | Autres dettes | 925 | 844 | ||
| TOTAL | 25 275 | 26 276 | 25 275 | 26 276 |
Le total du bilan consolidé du Groupe au 30 juin 2015 s'élève à 25 275 K€, contre 26 275 K€ au 31 décembre 2014. Cette diminution résulte essentiellement : :
des stocks dédiés à l'activité de rénovation d'immeubles : - 556 K€
et de la trésorerie : - 558 K€
Les capitaux propres consolidés passent de 16 922 K€ au 31 décembre 2014 à 16 850 K€ au 30 juin 2015. (Cf. note I-V de l'annexe consolidée)
| en K€ | 30/06/2015 | 31/12/2014 | 30/06/2014 |
|---|---|---|---|
| Chiffre d'Affaires | 1 755 | 7 015 | 1 796 |
| Autres produits et charges opérationnels |
(1586) | (6295) | (1930) |
| Résultat Opérationnel | 169 | 720 | (134) |
| Cout de l'endettement Financier | (49) | (163) | (91) |
| Autres Produits et Charges Financiers | (2) | (106) | (96) |
| Charges D'impôt | (42) | (189) | 71 |
| Résultat net | 76 | 262 | (250) |
| Part Du Groupe | 69 | 241 | (257) |
| Part des Minoritaires | 7 | 21 | 7 |
• L'activité du 1er semestre 2015 est comparable à celle du 1er semestre 2014.
Les concours bancaires utilisés par le Groupe dans les comptes consolidés au 30 juin 2015, forte diminution de 47,39 % par rapport au 30 juin 2014, s'élèvent à 4 401 K€ soit :
• 3 771 K€ pour l'activité de rénovation d'Immeubles
En sus des crédits sur stocks, la FIC dispose d'une autorisation ponctuelle de 1 800 K€, à échéance du 30 septembre 2015 et non utilisée au 30 juin 2015.
• 630 K€ pour l'activité de gestion des Immeubles
La SCI Ampère a un total de dettes de 104 K€, la SCI Port Invest de 33 K€ et la SCI Nord Invest de 70 K€ avec des taux essentiellement fixes.
La société Courtois SA au 30 juin 2015 est endettée à taux fixe à hauteur de 423 K€ concernant le financement des travaux de mise en conformité de l'immeuble « 33 rue de Rémusat à Toulouse »
• Néant pour l'activité de gestion de portefeuille
La FIC confrontée à la nouvelle politique du logement à Paris, recherche activement des dossiers en banlieue proche de Paris. Les nombreux dossiers étudiés ont été écartés soit en raison du prix ou alors des travaux lourds à entreprendre.
La SCCV GUETHARY vraisemblablement sera fixée au 3ième trimestre 2015 sur la faisabilité d'une promotion sur le littoral Atlantique. Des Dossiers en périphérie de Toulouse sont à l'étude
Aucun changement à noter.
La remontée des taux d'intérêt et la fiscalité propre à l'immobilier ancien constituent les principaux risques La baisse espérée du taux de chômage à l'inverse serait un vrai signal de reprise du marché immobilier Les nouveaux schémas urbains tels que, élargissement de voirie, mise en place tramway etc., pourraient impacter directement les immeubles propriétés de la SFIC.
En l'absence d'un redressement du marché il semble cependant qu'un début de reprise des transactions se dessine assez clairement sur le neuf dispositif « Pinel » et de façon plus ténue pour l'ancien
Le groupe Courtois n'est pas implanté dans des zones géographiques et sous secteurs opérationnels sensibles.
Les locataires sont en majorité des sociétés ne présentant pas à ce jour de risque significatif quant à leur solvabilité.
Le Groupe a procédé à une revue spécifique de son risque de liquidité et il considère être en mesure de faire face à ses échéances à venir pour l'exercice en cours.
Le Groupe COURTOIS est exposé à l'évolution des taux d'intérêts du marché sur le montant des emprunts à taux variable concernant l'activité de Rénovation d'Immeubles. Le risque reste pour l'instant mesuré, s'agissant essentiellement de court terme. Il est suivi au jour le jour par la Direction. Pour l'activité Gestion des Immeubles, les taux sont majoritairement fixes.
Le Groupe COURTOIS dispose d'assurances pour l'essentiel des risques généraux inhérents à l'exercice de son activité. Le Groupe Courtois a notamment une assurance « Responsabilité Civile de Dirigeants », une assurance « Bris de Machine », une assurance « Tous Risques Informatiques », une assurance « RC Rénovation d'Immeubles » ainsi qu'une assurance Dommage Ouvrage souscrite par chantier de rénovation.
Le Groupe COURTOIS bénéficie d'une couverture d'assurance destinée à garantir ses actifs immobiliers qui permettrait une reconstruction à neuf des immeubles de placement. En cas de sinistre ponctuel, les primes versées pourraient subir une augmentation limitée.
L'activité du groupe s'exerçant uniquement dans la zone Euro, aucun risque de cette nature ne pèse sur le Groupe.
A la connaissance du Groupe COURTOIS il n'existe pas de procédure gouvernementale, judiciaire , y compris toute procédure dont la Société a connaissance, qui est en suspens ou dont elle est menacée, susceptible d'avoir ou ayant au cours des 12 derniers mois des effets significatifs sur la situation financière ou la rentabilité de la Société et/ou du Groupe.
Au 30 juin 2015 il existe une procédure d'arbitrage et à ce titre le Groupe COURTOIS a procédé à l'évaluation rigoureuse de la situation dans le respect des règles comptables.
Activité Gestion des Immeubles :
Avant toute signature de nouveau bail, le Groupe COURTOIS étudie la structure financière de la Société candidate ou de la personne physique. En cas de doute, le Groupe COURTOIS demande une caution solidaire des associés, d'un tiers ou une caution bancaire en complément du dépôt de garantie.
Le risque de non-paiement des loyers est non significatif à ce jour et peut être couvert par les dépôts de garantie en présence de locataires de bonne foi.
1- La société a retenu l'option de comptabiliser les immeubles de placement selon la méthode de la juste valeur. Cette juste valeur correspond à la valeur du marché de ces immeubles, qui reflète par conséquent l'état réel du marché immobilier à la date du 31/12/2014. Il s'agit d'immeubles destinés à être conservés durablement.
2- L'impact de la juste valeur est un facteur de variabilité du résultat, à ce titre les expertises sont confiées à des tiers indépendants une fois par an en fin d'année.
La valeur du patrimoine immobilier est sensible à une variation à la hausse ou à la baisse des principaux critères retenus par des experts, ces variations ayant par ailleurs un impact sur le résultat du Groupe.
Le Groupe Courtois est attentif au respect des règlementations et reste exposé au risque de non- respect des contraintes réglementaires environnementales et aux risques environnementaux qui évoluent au fil de l'eau. De nouvelles réglementations pourraient avoir un impact sur la rentabilité. Les principaux risques sont :
Dans le cadre de ses acquisitions le Groupe COURTOIS veille avec des professionnels spécialisés à prendre connaissance et à quantifier ces risques pour les intégrer dans le prix d'achat pour la détermination de la marge finale.
A chaque projet d'acquisition le Groupe COURTOIS analyse avec l'aide de l'architecte le montant de travaux à effectuer pour le calcul de rentabilité. Ces travaux sont effectués par des prestataires spécialisés sélectionnés par le Groupe et les chantiers sont suivis chaque semaine par le Groupe et ses représentants à Paris.
Le Groupe COURTOIS est attentif aux nouvelles réglementations et anticipe les charges futures sur les immeubles de placement dès qu'il en a connaissance et fait le nécessaire pour les baux concernés : ERP (Etablissement Recevant du Public) supérieur à 2000 m² et Bail Vert.
A ce jour, il n'a pas été relevé de charge future significative à la fois pour les biens détenus en patrimoine et pour ceux destinés à être revendus. Toutefois, la règlementation récente pousse les Syndics de copropriété à proposer systématiquement en Assemblée Générale toute une gamme de travaux dont l'urgence n'est pas avérée.
COURTOIS SA n'a pas d'activité financière directe pour intervenir sur les marchés et ne devrait pas subir de fluctuations s'y rapportant.
La Société a procédé à une revue des risques qui pourraient avoir un effet défavorable significatif sur son activité, sa situation financière ou ses résultats (ou sur sa capacité à réaliser ses objectifs) et considère qu'il n'y a pas d'autres risques significatifs hormis ceux présentés.
La Société est contrôlée par l'actionnaire majoritaire SAS REGIA (holding du groupe) qui détient 52,49 % du capital de COURTOIS SA Cf. note 5.
Les mesures prises pour éviter que le contrôle ne soit exercé de manière abusive, consistent notamment dans la présence de quatre membres indépendants sur 7 membres composant le Conseil d'Administration,
Le chiffre d'affaires s'élève à 1 208 K€ en diminution de 41 K€ par rapport au 1er semestre 2014.
A noter qu'au 30 juin 2015 il a été enregistré dans les comptes le montant de 108 K€ de loyer à recevoir suite à un jugement favorable pour la FIC. Une action judiciaire est en cours pour recouvrer la créance.
Le résultat est positif de 116 K€.
En 2014 une provision pour dépréciation des stocks a été comptabilisée pour un montant de 448 K€. En juin 2015 cette provision a été reprise à hauteur de 127 K€ en fonction des lots vendus et des promesses de ventes signées et une provision supplémentaire de 7 K€ a été constatée.
Le montant totale de la dépréciation au 30 juin 2015 s'élève à 244 K€.
Au 30 juin 2015 le montant brut des stocks s'élève à 10 723 K€ TTC (hors provision pour dépréciation de stock) soit une diminution de 31,59 % par rapport au 30 juin 2014.
La valorisation des stocks inclut la T.V.A éventuellement déductible sur les acquisitions des immeubles, travaux, etc. Pour les stocks qui avaient été acquis avant le 11 mars 2010, la T.V.A antérieurement déduite a été incorporée au prix de revient et une dette fiscale a été constatée en contrepartie.
SARL LE TESCOU (L'ARIEGE): en janvier 2015 acquisition de 39 parts par la SARL FIC et 1 part par COURTOIS SA Cette filiale est détenue à 100 % par le GROUPE COURTOIS. Pas d'activité au 30 juin 2015.
SCCV GUETHARY FRONTON a été constituée pour une promotion d'immeubles d'habitation de 25 lots à GUETHARY. Le montant du stock s'élève à 12 K€
Au 30 juin 2015 tous les locaux sont loués à l'exception d'un local d'habitation sur la SCI AMPERE libéré fin décembre 2014.
1/ rue du Ruisseau PARIS 18ième : un contentieux oppose la SCI AMPERE à une locataire d'habitation ; La Cour d'Appel de Paris en juin 2015 a condamné la locataire à payer les loyers à la SCI AMPERE et a ordonné l'expulsion. 2/ local d'habitation Bd Lefebvre à Paris : une promesse a été signée, l'acte de vente devrait être signé fin août pour un montant de 242 K€.
1/ local commercial à Clichy, acte de vente signé le 20 juillet 2015 pour un montant de 225 K€.
2/ Rue du Ruisseau Paris 18ième : une procédure est actuellement en cours dans le cadre de ce bail commercial. Le 1er rapport d'expertise judiciaire est favorable à la SCI PORT INVEST
SCI DAULZ : pas d'activité sur le 1er semestre 2015
• Société Toulousaine de Portefeuille
BV3 (Banexi Ventures FCPR) en liquidation amiable.
Le résultat de l'exercice est négatif de – 8 K€ suite à l'augmentation de la provision sur BV3 d'un montant de -8 K€ sur le premier semestre 2015.
Au 30 juin 2015 la société SAS REGIA détient 52,49 % du capital de COURTOIS SA.
| ACTIF | Note | 30/06/2015 | 31/12/2014 |
|---|---|---|---|
| ACTIFS NON-COURANTS | 11 633 | 11 657 | |
| Goodwill | |||
| Autres immobilisations incorporelles | |||
| Immobilisations corporelles | 59 | 60 | |
| Immeubles de placement | 2.3 et 6 | 11 343 | 11 362 |
| Participations entreprises associées | |||
| Actifs financiers disponibles à la vente | |||
| Actifs financiers non-courants | 7 | 231 | 235 |
| Actifs d'impôts non courants | |||
| ACTIFS COURANTS | 13 642 | 14 619 | |
| Stocks et en-cours | 2.4 et 8 | 10 407 | 10 958 |
| Clients et comptes rattachés | 9 | 91 | 91 |
| Autres actifs courants | 10 | 594 | 462 |
| Actif d'impôt courant | |||
| Actifs financiers à la juste valeur - contrepartie résultat | |||
| Trésorerie et équivalent de trésorerie | 11 | 2 550 | 3 108 |
| Actifs non courants destinés à être cédés | |||
| TOTAL ACTIF | 25 275 | 26 276 | |
| PASSIF | Note | 30/06/2015 | 31/12/2014 |
| CAPITAUX PROPRES PART DU GROUPE | 16 850 | 16 922 | |
| Capital émis | 1 674 | 1 674 | |
| Réserves consolidées | 15 107 | 15 007 | |
| Résultat de l'exercice | 69 | 241 | |
| INTERETS MINORITAIRES | 265 | 273 | |
| PASSIFS NON COURANTS | 4 516 | 5 327 | |
| Emprunts et dettes financières à long terme | 13.2 | 1 838 | 2690 |
| Passif d'impôts non courants | 15 | 2 678 | 2 637 |
| Provisions à long terme | |||
| PASSIFS COURANTS | 3 644 | 3 754 | |
| Fournisseurs et comptes rattachés | 185 | 136 | |
| Emprunts à court terme | 13.3 | 2 719 | 2 864 |
| Provisions à court terme | 14 | 46 | |
| Autres passifs courants | 15 | 740 | 708 |
| Passifs concernant des actifs non courants destinés à être cédés |
| Postes | Note | 30/06/2015 | 31/12/2014 | 30/06/2014 |
|---|---|---|---|---|
| CA- Immeubles de Placement (loyers et charges) | 547 | 1 102 | 547 | |
| CA- Ventes Rénovation Immeubles (loyers et autres) | 1 208 | 5 913 | 1 249 | |
| Total Chiffre d'Affaires | 1 755 | 7 015 | 1 796 | |
| Autres produits de l'activité | ||||
| Achats consommés | (929) | (5289) | (1059) | |
| Charges de personnel | (35) | (36) | ||
| Charges externes | (674) | (1547) | (743) | |
| Impôts et taxes | 4 | (66) | (110) | (57) |
| Dotation aux amortissements | (1) | (1) | ||
| Dotation aux provisions | 16 | 165 | 38 | (40) |
| Variation des stocks de produits en cours et de produits finis | ||||
| Autres produits d'exploitation | 633 | |||
| Autres charges d'exploitation | (33) | (41) | (33) | |
| Résultat opérationnel | ||||
| courant | 183 | 662 | (137) | |
| Autres produits opérationnels | 2 | 150 | 3 | |
| Autres charges opérationnelles | (16) | (92) | ||
| Résultat opérationnel | 169 | 720 | (134) | |
| Produits de trésorerie et d'équivalents de trésorerie | 2 | 1 | ||
| Coût de l'endettement financier brut | 17 | (49) | (165) | (92) |
| Coût de l'endettement financier net | (49) | (163) | (91) | |
| Autres produits financiers | 6 | 9 | 3 | |
| Autres Charges Financières | (8) | (115) | (99) | |
| Charge d'impôt | 19 | (42) | (189) | 71 |
| Quote-part du résultat net des sociétés mises en équivalence | ||||
| Résultat net avant résultat des activités arrêtées | ||||
| ou en cours de cession | 76 | 262 | (250) | |
| Résultat net d'impôt des activités arrêtées ou en cours de cession |
||||
| Résultat net | 76 | 262 | (250) | |
| Part du groupe | 69 | 241 | (257) | |
| Intérêts minoritaires | 7 | 21 | 7 | |
| Total Actions | 72 560 | 72 437 | 72 443 | |
| Résultat net de base par action (en Euros) | 0,96 € | 3,33 € | -3,55 € | |
| Résultat net dilué par action (en Euros) | 0,96 € | 3,33 € | -3,55 € |
| 30/06/2015 | 31/12/2014 | |
|---|---|---|
| Résultat Net | 76 | (250) |
| Eléments qui seront reclassés (ou recyclables) en résultat net: | ||
| Écart de conversion | ||
| Réévaluation des instruments dérivés de couverture | ||
| Réévaluation des actifs financiers disponibles à la vente | ||
| Eléments de la quote- part des gains et pertes comptabilisés directement en capitaux propres des entreprises mise en équivalence |
||
| Contrat de liquidité (PRA) | 1 | (1) |
| Impôts liés | ||
| Eléments qui ne seront reclassés (ou ne sont pas recyclables) ultérieurement en résultat net: | ||
| Réévaluation des immobilisations | ||
| Réévaluation (ou écarts actuariels) au titre des régimes à prestations définies | ||
| Elément de la quote- part des gains et pertes comptabilisés directement en capitaux propres des entreprises mise en équivalence |
||
| des entreprises mise en équivalence | ||
| Impôts liés | ||
| Total des gains et pertes comptabilisés directement en capitaux propres | 1 | (1) |
| Résultat net et gains et pertes comptabilisés directement en capitaux propres | 77 | (251) |
| Dont part du Groupe (ou des propriétaires de la société mère) | 69 | (258) |
| Dont part des minoritaires ( ou des participations ne donnant pas le contrôle) | 7 | 7 |
| 30/06/2015 | 31/12/14 | 30/06/2014 | |
|---|---|---|---|
| Résultat net consolidé (y compris intérêts minoritaires) | 76 | 262 | (250) |
| +/- Dotations nettes Amortissements et provisions | (37) | 1 | 3 |
| …(à l'exclusion de celles liées à l'actif circulant) | |||
| -/+ Gains et pertes latents liés aux variations de juste valeur | 19 | (515) | 111 |
| -/+ Gains et produits calculés liés aux stocks options et assimilés | |||
| -/+ Autres produits et charges calculés | |||
| -/+ Plus et moins-values de cession | (57) | ||
| -/+ Profits et pertes de dilution | |||
| -/+ Quote part de résultat aux sociétés mises en équivalence | |||
| - Dividendes (titres non consolidés) | |||
| Capacité d'autofinancement après coût de l'endettement financier net et impôt | 58 | (309) | (136) |
| + Coût de l'endettement financier net (cf. note 17) | 49 | 163 | 91 |
| +/- Charge d'impôt (y compris impôts différés) (cf. note 19) | 42 | 189 | (71) |
| Capacité d'autofinancement avant coût de l'endettement financier net et impôt | 149 | 43 | (116) |
| - impôts versés | 0 | (2) | (2) |
| +/- Variation du BFR lié à l'activité (y compris dette liée aux avantages au personnel) | 500 | 5 074 | 973 |
| FLUX NET DE TRESORERIE GENERE PAR L'ACTIVITE | 649 | 5 115 | 855 |
| - Décaissements liés aux acquisitions d'immobilisations corporelles et incorporelles | (46) | (3) | |
| + Encaissements liés aux cessions d'immobilisations corporelles et incorporelles | 144 | ||
| - Décaissements liés aux acquisitions d'immobilisations financières (titres non consolidés) |
|||
| + Encaissements liés aux cessions d'immobilisations financières (titres non consolidés) | |||
| +/- Incidence des variations de périmètre | (22) | ||
| +/- Variation des prêts et avances consentis | (4) | 20 | (5) |
| + subvention d'investissement | |||
| +/- Autres flux liés aux opérations d'investissement | |||
| FLUX NET DE TRESORERIE LIE AUX OPERATIONS D'INVESTISSEMENT | (4) | 96 | (8) |
| + Sommes reçues des actionnaires lors d'augmentation de capital | |||
| + sommes reçues lors de l'exercice des stock-options | |||
| -/+ Rachats et reventes d'actions propres | 12 | (4) | (4) |
| - Dividendes mis en paiement en cours d'exercice | |||
| . Dividendes versés aux actionnaires de la société mère………………… | (152) | (254) | (254) |
| . Dividendes versés aux minoritaires des sociétés intégrées…………… | (15) | (18) | (18) |
| + Encaissements liés aux nouveaux emprunts | 22 | 38 | |
| - Remboursement d'emprunts (y compris contrats de location financement) | (1 019) | (4 086) | (1038) |
| - Intérêts financiers nets versés (y compris contrats de location financement) | (49) | (163) | (91) |
| +/- Autres flux liés aux opérations de financement | (5) | (23) | |
| FLUX NET DE TRESORERIE LIE AUX OPERATIONS DE FINANCEMENT | (1 206) | (4 487) | (1428) |
| Variation de trésorerie NETTE (cf. note 11) | (558) | 723 | (580) |
| En milliers € | Capital | Réserves Liées au Capital |
détenus Titres auto |
Consolidées Réserves |
Résultat Exercice (part du groupe) |
capitaux propres Gains et pertes directement en comptabilisés |
Capitaux propres part du Groupe |
Capitaux Propres Minoritaires part des |
Total des Capitaux propres |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Au 31/12/2009 | 1 674 | 455 | (15) | 13 326 | 364 | 15 806 | 295 | 16 101 | |
| Affectation du Résultat | 59 | (364) | (305) | (16) | (321) | ||||
| Résultat de la période | 793 | 793 | 41 | 834 | |||||
| gains du contrat de liquidité | 1 | 1 | 1 | ||||||
| Au 31/12/2010 | 1 674 | 455 | (23) | 13 393 | 793 | 1 | 16 295 | 320 | 16 615 |
| Affectation du Résultat | 489 | (793) | (1) | (305) | (16) | (321) | |||
| Résultat de la période | 448 | 448 | 23 | 471 | |||||
| Acquisitions pour contrat de liquidité | (1) | (1) | (1) | ||||||
| gains du contrat de liquidité | 1 | 1 | 1 | ||||||
| Au 31/12/2011 | 1 674 | 455 | (24) | 13 882 | 448 | 1 | 16 437 | 328 | 16 765 |
| Affectation du Résultat | 145 | (448) | (1) | (304) | (16) | (320) | |||
| Résultat de la période | 734 | 734 | 21 | 755 | |||||
| Acquisitions pour contrat de liquidité | (3) | (3) | |||||||
| gains du contrat de liquidité | 4 | 4 | (3) 4 |
||||||
| Au 31/12/2012 | 1 674 | 455 | (27) | 14 027 | 734 | 4 | 16 868 | 333 | 17 201 |
| Affectation du Résultat | 429 | (734) | (305) | (11) | (316) | ||||
| Résultat de la période | 356 | 356 | 24 | 380 | |||||
| Acquisitions pour contrat de liquidité PRA | (2) | (2) | (2) | ||||||
| gains du contrat de liquidité | 2 | 2 | 2 | ||||||
| titres SCI Rémusat | 10 | 10 | (42) | (32) | |||||
| Autres | 1 | 1 | (1) | 0 | |||||
| Au 31/12/2013 | 1 674 | 455 | (29) | 14 467 | 356 | 6 | 16 930 | 303 | 17 233 |
| Affectation du Résultat | 102 | (356) | (254) | (18) | (272) | ||||
| Acquisitions pour contrat de liquidité PRA | (3) | (3) | (3) | ||||||
| perte sur contrat de liquidité | (1) | (1) | (1) | ||||||
| acquisition titres SCI Rémusat | 8 | 8 | (30) | (22) | |||||
| Résultat de la période | 241 | 241 | 21 | 262 | |||||
| Au 31/12/2014 | 1 674 | 455 | (32) | 14 577 | 241 | 5 | 16 923 | 273 | 17 197 |
| Affectation du Résultat | 89 | (241) | (152) | (15) | (167) | ||||
| cessions sur contrat de liquidité PRA | 11 | 11 | 11 | ||||||
| gain sur contrat de liquidité | 1 | 1 | 1 | ||||||
| acquisition titres du Tescou | (2) | (2) | (2) | (4) | |||||
| Résultat de la période | 69 | 69 | 7 | 76 | |||||
| Au 30/06/2015 | 1 674 | 455 | (21) | 14 664 | 69 | 6 | 16 850 | 265 | 17 115 |
| Montant | |||
|---|---|---|---|
| Montant | par | ||
| Au 30 juin 2015 | total | Action | |
| Dividendes distribuées au cours de | |||
| l'exercice | 152 838 | 2,10 |
Le conseil d'administration du 9 septembre 2015 a arrêté les états semestriels consolidés au 30 juin 2015 et a autorisé leur publication
Pour l'établissement des comptes consolidés, le Groupe utilise des estimations et formule des jugements qui sont régulièrement mis à jour et sont fondés sur des informations historiques et sur d'autres facteurs, notamment des anticipations d'événements futurs jugés raisonnables au vu des circonstances.
Les estimations significatives réalisées par le Groupe portent principalement sur :
En raison des incertitudes inhérentes à tout processus d'évaluation, le Groupe COURTOIS révise ses estimations sur la base d'informations régulièrement mises à jour. Ces estimations qui pourraient risquer d'entraîner des ajustements de la valeur comptable des actifs et des passifs au cours de la période concernent essentiellement la juste valeur du patrimoine immobilier, qu'il soit détenu durablement ou destiné à la vente. Cette juste valeur est déterminée notamment en se basant sur l'évaluation du patrimoine effectuée par des experts indépendants selon des méthodes décrites au paragraphe 2.6. Toutefois, compte tenu du caractère estimatif inhérent à ces évaluations, il est possible que le résultat de cession de certains lots puisse différer peu ou prou de l'évaluation effectuée.
En application du règlement n° 1606 / 2002 adopté le 19 juillet 2002 par le Parlement et le Conseil Européen, les comptes consolidés du Groupe COURTOIS sont établis conformément au référentiel IFRS tel qu'adopté par l'Union Européenne. Les comptes consolidés sont arrêtés par le Conseil d'Administration de COURTOIS S.A. et présentés conformément à la recommandation n° 2010-03 du 7 novembre 2013 et à la norme IAS 1 révisée.
Le but recherché par l'application des normes IFRS est de fournir une information intelligible et pertinente, fiable et comparable pour les utilisateurs. La fiabilité signifie que l'information financière doit présenter une image fidèle des transactions et autres évènements. En conséquence, il s'avère nécessaire que ceux-ci soient comptabilisés et présentés conformément à leur substance et à leur réalité économique et non pas seulement d'après leur forme juridique.
L'interprétation est d'application obligatoire pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2015
Les taxes exigibles au 1er janvier 2015 doivent être enregistrées pour la totalité sur les comptes intermédiaires (taxes foncières, taxes bureaux etc.)
Le montant enregistré dans les comptes consolidés au 30 juin 2015 sous la rubrique « Impôts et Taxes » concernant les taxes du 2 ième semestre 2015 s'élève à 22 K€.
Si le Groupe Courtois avait appliqué la même méthode au 30 juin 2014, le poste « impôts et taxes » du compte de résultat aurait été augmenté de 23 K€ et aurait ainsi été de 80 K€. Le résultat du groupe aurait diminué de 16 K€ et aurait été de – 273 K€ »
IAS 40 - Application des critères IFRS 3 pour traiter de l'acquisition d'un immeuble de placement. Norme non applicable au groupe COURTOIS au 30 juin 2015.
Normes, amendements et interprétations aux normes IFRS, déjà publiés par l'IASB et adoptés par l'Union Européenne, mais dont l'application n'est pas encore obligatoire au 1er janvier 2015, et qui n'ont pas été appliqués de manière anticipée par le Groupe lorsqu'elles lui sont applicables.
Il n'a pas été identifié de nouvelles normes pouvant avoir un impact significatif sur les comptes au 30 juin 2015.
Ces normes ne sont pas appliquées par le Groupe COURTOIS.
Les états financiers consolidés sont présentés en milliers d'euros.
Les méthodes comptables et modalités de calculs adoptées dans les états financiers intermédiaires sont identiques à celles utilisées dans les états financiers annuels au 31.12.2014. Si elles ont changé, nous avons décrit ces changements et leurs effets. Les postes du bilan ou du compte de résultat qui n'ont pas connu de variations significatives depuis le 31.12.2014 n'ont pas été intégrés dans l'information financière et cela dans le but de ne laisser que les informations pertinentes.
Les actifs destinés à être cédés ou consommés au cours du cycle d'exploitation normal du Groupe, les actifs détenus dans la perspective d'une cession dans les douze mois suivant la clôture de l'exercice ainsi que la trésorerie et les équivalents de trésorerie constituent des actifs courants. Tous les autres actifs sont non courants.
Les dettes échues au cours du cycle d'exploitation normal du Groupe ou dans les douze mois suivant la clôture de l'exercice constituent des dettes courantes. Toutes les autres dettes sont non courantes.
Les immeubles de placement sont des biens immobiliers détenus pour en retirer des loyers ou pour valoriser le capital, ou les deux, plutôt que pour :
les utiliser dans la production ou la fourniture de biens ou de services ou à des fins administratives,
éventuellement les vendre dans le cadre de l'activité ordinaire.
Conformément à l'option offerte par IAS 40, les immeubles de placement sont évalués à la juste valeur
et la différence de valeur d'une date de clôture à une autre est portée dans le résultat de l'exercice
(sous la rubrique « Autres Produits et Charges »).
Le Groupe applique à compter de 2013 la norme IFRS 13, laquelle définit la juste valeur comme le prix qui serait reçu pour la vente d'un actif ou payé pour le transfert d'un passif lors d'une transaction normale entre des intervenants du marché à la date d'évaluation. La norme établit une hiérarchie des justes valeurs à trois niveaux pour les données utilisées dans le cadre des évaluations :
• Niveau 1 : Cours (non ajusté) sur un marché actif pour des actifs/passifs identiques et disponibles à la date d'évaluation ;
Le niveau hiérarchique de la juste valeur est ainsi déterminé par référence aux niveaux des données d'entrée dans la technique de valorisation. En cas d'utilisation d'une technique d'évaluation basée sur des données de différents niveaux, le niveau de la juste valeur est alors contraint par le niveau le plus bas.
L'évaluation de la juste valeur doit tenir compte de l'utilisation optimale de l'actif. Le Groupe COURTOIS n'a pas identifié d'utilisation optimale d'un actif différente de l'utilisation actuelle. De ce fait, la mise en œuvre d'IFRS 13 n'a pas conduit à modifier les hypothèses retenues pour la valorisation du patrimoine.
L'évaluation à la juste valeur des immeubles de placement implique le recours à différentes méthodes de valorisation utilisant des paramètres non observables ou observables mais ayant fait l'objet de certains ajustements. De ce fait, le patrimoine du Groupe est réputé relever, dans son ensemble, du niveau 3 au regard de la hiérarchie des justes valeurs édictées par la norme IFRS 13, nonobstant la prise en compte de certaines données observables de niveau 2.
Au 30 juin 2015 la juste valeur des immeubles de placement s'élève à 11 343 K€. La variation de la juste valeur impacte le résultat opérationnel d'un montant de -19 K€.
Le Groupe COURTOIS confie l'évaluation de ses biens immobiliers à un expert pour les biens en Ile de France et par un expert en Midi Pyrénées une fois par an.
Au 31 décembre 2014 les expertises ont été réalisées selon les principes suivants :
la méthode d'évaluation d'après la surface pondérée pour les commerces
et /ou la méthode de capitalisation du revenu locatif.
Aucun facteur à notre connaissance à ce jour ne permet de remettre en cause l'évaluation au 31 décembre 2014 à l'exception du local à Clichy sur la SCI PORT INVEST et Bd Lefebvre sur la SCI AMPERE pour une variation de -19 K€ (cf. note 6).
A noter que si la juste valeur d'un immeuble varie significativement d'un exercice à l'autre, une nouvelle expertise est réalisée par un expert mandaté par le Groupe à cet effet.
Au 30 juin 2015 tous les locaux sont loués à l'exception d'un local d'habitation sur la SCI AMPERE libéré fin décembre 2014.
Les en-cours de production immobilière sont évalués à leur coût de production.
En ce qui concerne les immeubles comptabilisés en stock, le coût de production inclut essentiellement le prix d'acquisition et les frais y afférant et les travaux.
Seuls les frais financiers relatifs aux opérations de rénovation des immeubles qui nécessitent une longue période de préparation nécessaire à la vente sont inclus dans la valorisation des stocks.
Il n'y pas d'opération de ce type réalisée au cours du 1er semestre 2015 et ainsi aucun frais financier n'est inclus dans la valeur des stocks
Les stocks font l'objet d'une dépréciation dans les cas d'identification d'indice de perte de valeur.
Les indices identifiés par le Groupe sont les suivants :
Au 30 juin 2015 un immeuble à Paris est déprécié pour un montant de - 327 K€ concernant 6 lots.
La réforme du régime de T.V.A immobilière applicable au 11 mars 2010 permet d'exonérer de T.V.A les activités de Rénovation d'Immeubles sauf option expresse qui est choisie à la vente de chaque lot. La FIC analyse l'opportunité d'opter ou non à la T.V.A sur marge à chaque vente.
Au 30 juin 2015 la FIC a opté pour la T.V.A sur marge sur les lots vendus.
La valorisation des stocks inclut la T.V.A éventuellement déductible sur les acquisitions des immeubles, travaux etc. Pour les stocks qui avaient été acquis avant le 11 mars 2010, la T.V.A antérieurement déduite a été incorporée au prix de revient et une dette fiscale a été constatée en contrepartie.
La trésorerie et équivalents de trésorerie comprennent les liquidités et les placements à court terme.
Ces actifs sont évalués à leur juste valeur.
Ces actifs sont facilement convertibles en un montant connu de trésorerie tout en étant soumis à un risque négligeable de changement de valeur.
Pour le tableau des flux de trésorerie, le découvert bancaire est le cas échéant intégré dans la trésorerie nette.
COURTOIS SA et ses filiales n'ont recours à aucun instrument financier au 30 juin 2015, ni sur les périodes antérieures présentées.
Les créances sont comptabilisées pour leur valeur nominale. Les créances locataires sont dépréciées des lors qu'elles présentent un risque de non recouvrement.
Leur perte de valeur est le cas échéant constatée en compte de résultat, et concerne essentiellement les impayés de locataires.
Les emprunts sont souscrits aux conditions normales du marché et sont évalués en coût amorti. Aucun instrument de couverture n'a été mis en place.
Les coûts d'emprunts sont comptabilisés :
A la clôture de l'exercice, un passif est comptabilisé lorsque le Groupe a une obligation à l'égard d'un tiers et qu'il est probable ou certain que cette obligation provoquera une sortie de ressources au bénéfice de ce tiers sans contrepartie au moins équivalente attendue de celui-ci.
L'impôt différé est calculé selon la méthode du report variable au dernier taux connu à la clôture de l'exercice.
Des actifs d'impôts différés sont inscrits au bilan dans la mesure où il est probable qu'ils soient récupérés au cours des années ultérieures ; les actifs et passifs d'impôts ne sont pas actualisés.
Le taux de base de l'impôt sur les sociétés en France au 31 décembre 2014 et au 30 juin 2015 est de 33,33 %.
Le Groupe COURTOIS n'est pas soumis aux contributions additionnelles à l'impôt sur les sociétés.
Le tableau ci-dessous récapitule l'ensemble des sociétés comprises dans le périmètre de consolidation.
Les sociétés sont consolidées par intégration globale (IG)
| Nom des Sociétés | Adresses | N° Siren | Méthode de Consolidation |
% d'intérêt et de contrôle Au 30/06/2015 |
% d'intérêt et de contrôle Au 31/12/2014 |
|---|---|---|---|---|---|
| COURTOIS SA | 3 rue Mage-31000 Toulouse | 540802105 | Mère | 100% | 100% |
| Société TOULOUSAINE DE PORTEFEUILLE (Stp) |
3 rue Mage-31000 Toulouse | 349705830 | IG | 99,96% | 99,96% |
| SARL FONCIERE IMMOBILIERE COURTOIS (SFIC) |
3 rue Mage-31000 Toulouse | 320942949 | IG | 99,99% | 99,99% |
| SCI REMUSAT | 3 rue Mage-31000 Toulouse | 327235347 | IG | 67,17% | 67,17% |
| SCI NORD INVEST | 3 rue Mage-31000 Toulouse | 409485448 | IG | 100% | 100% |
| SCI BONNEFOY | 3 rue Mage-31000 Toulouse | 410342638 | IG | 99,99% | 99,99% |
| SCI CAUDRA | 3 rue Mage-31000 Toulouse | 408595163 | IG | 99,99% | 99,99% |
| SCI PORT INVEST | 3 rue Mage-31000 Toulouse | 410961593 | IG | 100% | 100% |
| SCI AMPERE STRATEGE | 3 rue Mage-31000 Toulouse | 423721935 | IG | 100% | 100% |
| SARL LE TESCOU (L'ARIEGE ) (1) |
3 rue Mage-31000 Toulouse | 438183329 | IG | 100% | 60% |
| SCI DAULZ | 3 rue Mage-31000 Toulouse | 533834495 | IG | 99,50% | 99,50% |
| SCCV GUETHARY FRONTON |
3 rue Mage-31000 Toulouse | 808660138 | IG | 100% | 100% |
1- Acquisition par la SFIC de 39 titres et par COURTOIS SA de 1 titre de la SARL LE TESCOU au mois de janvier 2015
Néant
L'information sectorielle du premier niveau est présentée par pôle de métier.
L'activité du Groupe s'oriente autour de 4 activités :
Les activités du Groupe sont réalisées uniquement en région parisienne et Midi-Pyrénées, ainsi l'information sectorielle géographique n'est pas pertinente.
Aucun client en principe ne dépasse 10% du chiffre d'affaires.
Du fait de l'activité, certains clients peuvent ponctuellement représenter plus de 10 % du chiffre d'affaires sans toutefois que ces opérations puissent être récurrentes et engendrer un lien de dépendance.
Les dettes, les créances et les frais généraux qui correspondent aux frais de cotation de la société mère sont répartis en fonction de la marge brute de chaque filiale consolidée sur les différents secteurs d'activité.
La contribution de chacune de ces activités dans nos comptes est la suivante:
| A u 30/ 06/ 2015 | A u 31/ 12/ 2014 | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| A C T IF | Activité Gestion des Immeu |
Activité Rénovation Immeubles |
Acitivé Promotion Immobilière |
Activité Gestion de Portefeuille |
Total non affecte |
T o tal | Activité Gestion des Immeu |
Activité Rénovation Immeubles |
Acitivé Promotion Immobilière |
Activité Gestion de Portefeuille |
Total non affecte |
T o tal |
| A C T IF S N ON -C OUR A N T S | 11 343 | 145 | 0 | 145 | 11 633 | 11 362 | 143 | 152 | 11 657 | |||
| Goodwill Autres immobilisations incorporelles Immobilisations corporelles Immeubles de placement Participations entreprises associées Actifs financiers disponibles à la vente Actifs financiers non-courants Actifs d'impôts non courants |
11 343 | 59 86 |
145 | 59 11 343 231 |
11 362 | 60 83 |
152 | 60 11 362 235 |
||||
| A C T IF S C OUR A N T S | 396 | 13 216 | 26 | 4 | 13 642 | 328 | 14 274 | 11 | 6 | 0 | 14 619 | |
| Stocks et en-cours Clients et comptes rattachés Autres actifs courants Actif d'impôt courant Actifs financiers à la juste valeur Trésorerie et équivalent de trésorerie Actifs non courants destinés à être cédés |
162 234 |
10 395 91 429 2 301 |
12 3 11 |
4 | 10 407 91 594 2 550 |
122 206 |
10 951 91 338 2 894 |
7 2 2 |
6 | 10 958 91 462 3 108 |
||
| T OT A L A C T IF | 11 739 | 13 361 | 26 | 149 | 25 275 | 11 690 | 14 417 | 11 | 158 | 0 | 26 276 |
| A u 30/ 06/ 2015 | A u 31/ 12/ 2014 | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| P assif | Activité Gestion des Immeu |
Activité Rénovation Immeubles |
Acitivé Promotion Immobilière |
Activité Gestion de Portefeuille |
Total non affecte |
Total | Activité Gestion des Immeu |
Activité Rénovation Immeubles |
Acitivé Promotion Immobilière |
Activité Gestion de Portefeuille |
Total non affecte |
Total |
| C A P IT A UX P R OP R ES | 213 | (137) | (7) | 16 781 | 16 850 | 916 | (557) | (1) | (117) | 16 681 | 16 922 | |
| Capital émis Réserves consolidées Résultat de l'exercice |
213 | (137) | (7) | 1 674 15 107 |
1 674 15 107 69 |
916 | (557) | (1) | (117) | 1 674 15 007 |
1 674 15 007 241 |
|
| Interêts mino ritaires | 264 | 1 | 265 | 270 | 3 | 273 | ||||||
| 5 327 | ||||||||||||
| P A SSIF S N ON C OUR A N T S | 3 300 | 1 216 | 4 516 | 3 437 | 1 890 | |||||||
| Emprunts et dettes financières à long terme Passif d'impôts non courants Provisions à long terme |
588 2 712 |
1 250 (34) |
1 838 2 678 |
672 2 765 |
2 018 (128) |
2 690 2 637 |
||||||
| P A SSIF S C OUR A N T S | 310 | 3 268 | 66 | 3 644 | 235 | 3 452 | 2 | 65 | 3 754 | |||
| Fournisseurs et comptes rattachés Emprunts à court terme Provisions à court terme Autres passifs courants Passifs concernant des actifs non courants destinés à être cédés |
63 154 93 |
122 2 565 581 |
66 | 185 2 719 0 740 |
49 155 31 |
85 2 709 46 612 |
2 | 65 | 136 2 864 46 708 |
|||
| T o tal P assif | 4 087 | 4 348 | 59 | 16 781 | 25 275 | 4 858 | 4 788 | 1 | (52) | 16 681 | 26 276 |
Les montants non affectés correspondent au capital, prime et réserves consolidées de la société mère.
| Au 30/06/2015 | Au 31 décembre 2014 | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Activité Gestion des Immeu |
Activité Rénovation Immeubles |
Acitivé Promotion Immobilière |
Activité Gestion de Portefeuille |
Total | Activité Gestion des Immeu |
Activité Rénovation Immeubles |
Acitivé Promotion Immobilière |
Activité Gestion de Portefeuille |
Total | ||
| Chiffre d'affaires social | 547 | 1 208 | 1 755 | 1 102 | 5 981 | 7 083 | |||||
| Ventes interactivité | 0 | (68) | (68) | ||||||||
| Chiffre d'affaires conso | 547 | 1 208 | 1 755 | 1 102 | 5 913 | 7 015 | |||||
| Autres produits de l'activité Achats consommés Charges de personnel Charges externes Impôts et taxes Dotation aux amortissements Dotation aux provisions Variation des stocks de pro Autres produits et charges Exploi et Opéra |
(11) (123) (43) (28) |
(929) (24) (549) (23) 165 (19) |
(2) | (929) (35) (674) (66) 165 (47) |
(20) (245) (69) 661 |
(5 289) (16) (1 296) (41) (1) 38 (11) |
(2) | (4) | (5 289) (36) (1 547) (110) (1) 38 650 |
||
| Résultat opérationnel | 342 | (171) | (2) | 169 | 1 429 | (703) | (2) | (4) | 720 | ||
| Coût de l'endettement financier net | (12) | (37) | (49) | (28) | (135) | (163) | |||||
| Autres produits et charges financiers | 3 | (5) | (2) | 7 | (113) | (106) | |||||
| Charge d'impôt | (110) | 68 | (42) | (464) | 274 | 1 | (189) | ||||
| Quote-part du résultat net des sociétés mises en équivalence |
|||||||||||
| Résultat net avant résultat des activités arrêtées ou en cours de cession 220 (137) | (7) | 76 | 937 | (557) | (1) | (117) | 262 | ||||
| Résultat net d'impôt | |||||||||||
| des activités arrêtées | |||||||||||
| Résultat net | 220 | (137) | (7) | 76 | 937 | (557) | (1) | (117) | 262 |
| (en milliers d'euros) | 31/12/2014 | Acquis. | Cessions | Variation Juste | Variation | 30/06/2015 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (1) | (2) | Valeur | Dépréciation | |||
| Terrains | 2 620 | (4) | 2 616 | |||
| Terrain à bâtir | 46 | 46 | ||||
| Constructions | 8 696 | (15) | 8 681 | |||
| Valeur brute | 11 362 | (19) | 11 343 | |||
| 31/12/2014 | Dotations | Reprises | 30/06/2015 | |||
| Dépréciations | ||||||
| Valeur Nette | 11 362 | (19) | 11 343 |
Cf. note 2.3
Concerne essentiellement la juste valeur de BV3 sur STP (Banexi Ventures FCPR) un montant brut de 376 K€ provisionné pour -259 K€ et créances diverses.
| (en milliers d'euros) | 31/12/2014 | 30/06/2015 |
|---|---|---|
| Valeur Brute activité Rénovation des Immeubles (1) |
11 265 | 10 575 |
| T.V.A sur travaux des stocks en cours | 134 | 147 |
| Provision pour dépréciation stocks (2) | (448) | (327) |
| Activité Promotion Immobilière | 7 | 12 |
| Total | 10 958 | 10 407 |
(1) et (2) Cf. note 2.4 « Stocks »
Sarl FIC : commissions à encaisser sur un projet de promotion immobilière à Toulouse, depuis 2005 la situation reste en l'état suite au recours de nombreuses associations.
| (en milliers d'euros) | 31/12/2014 | 30/06/2015 |
|---|---|---|
| Créances de TVA | 206 | 253 |
| Créances Impôt sur les sociétés | 54 | |
| Loyers à encaisser | 181 | 296 |
| Autres créances d'exploitation | 30 | 26 |
| Etat produit à recevoir | 22 | 10 |
| Dépréciation des créances locataires et | (39) | (40) |
| autres | ||
| Charges constatées d'avance | 45 | |
| Acomptes Fournisseurs | 8 | 4 |
| Total | 462 | 594 |
| (en milliers d'euros) | 31/12/2014 | 30/06/2015 | Variation |
|---|---|---|---|
| Comptes courants bancaires (1) | 3108 | 2550 | (558) |
12-1 Composition du capital social
Le capital au 30 juin 2015 est fixé à 1 673 940 €uros divisé en 72 780 actions d'une valeur nominale de 23 €uros chacune. Il est entièrement libéré.
Conformément à l'article 13 des statuts, chaque membre de l'assemblée a autant de voix qu'il possède ou représente d'actions. Ce droit de vote est doublé pour toutes les actions entièrement libérées pour lesquelles il est justifié d'une inscription nominative sur les registres de la Société, depuis deux ans au moins, au nom d'un même actionnaire.
12-2 Achat d'actions par certains salariés
Néant
12-3 Actions Propres
| Sur les 3 derniers exercices | Nombre de |
Valeur en K€ |
|---|---|---|
| titres | ||
| 31/12/2013 | 287 | 29 K€ |
| 31/12/2014 | 343 | 31 K€ |
| 30/06/2015 | 220 | 20 K€ |
En normes IFRS les actions propres sont déduites du total des capitaux propres.
A partir du 18 février 2008 et jusqu'au 31 décembre 2009, puis renouvelable par tacite reconduction par périodes successives de 12 mois, la société COURTOIS S.A a confié à Oddo Corporate Finance la mise en œuvre d'un contrat de liquidité conforme à la Charte de déontologie de l'AMAFI.
13-4 Délégation en matière d'augmentation de capital en cours de validité
Les délégations en cours sont celles décidées par l'Assemblée Générale du 15 mai 2014 (cf. rapport financier annuel 2014).
13-1 Instruments financiers et exposition aux risques:
Le principal risque concerne les emprunts souscrits dans l'activité de Rénovation d'Immeubles à moins de deux ans avec un taux variable indexé sur Euribor 3 mois. Ce risque sur le 1er semestre 2015 est resté mesuré. Il s'agit essentiellement de prêts à 2 ans suivi au jour le jour par la Direction. Par ailleurs l'endettement à long terme (+5 de ans) est principalement souscrit à taux fixe.
Nous n'avons pas identifié d'autres risques sur les financements et aucun instrument de couverture n'a été mis en place.
| Au 31/12/2014 | Au 30/06/2015 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| (en milliers d'euros) | de 2 à 5 ans | plus de 5 ans | TOTAL | de 2 à 5 ans | plus de 5 ans | TOTAL |
| Emprunt auprès des Ets de Crédit |
520 | 43 | 563 | 473 | 10 | 483 |
| Financement du Stock Immobilier |
1980 | 1980 | 1224 | 1224 | ||
| Comptes courants | 4 | 4 | 1 | 1 | ||
| Dépôts et cautionnements reçus |
143 | 143 | 130 | 130 | ||
| Total | 2647 | 43 | 2690 | 1828 | 10 | 1838 |
Les emprunts font l'objet d'un engagement hors bilan (cf. note 21).
13-3 Emprunts et dettes financières court terme moins de 1 an
Ventilation par nature
| (en milliers d'euros) | 31/12/2014 moins de 1 an |
30/06/2015 moins de 1 an |
|---|---|---|
| Emprunts auprès des Ets de crédit |
149 | 148 |
| Financement du stock immobilier |
2 681 | 2 547 |
| Dépôts et cautionnements reçus | 3 | 1 |
| Comptes courants et autres | 1 | 1 |
| Intérêts courus | 30 | 22 |
| Total | 2 864 | 2 719 |
Pour le financement du stock immobilier les taux d'emprunt sur dettes financières sont des taux essentiellement variables.
| (en milliers d'euros) | Ouverture | Dotations | Rep prov utilisées |
Rep Prov non utilisées |
Total au 30/06/2015 |
|---|---|---|---|---|---|
| Provisions pour Impôts |
(46) | 46 | |||
| TOTAL | (46) | 0 | 0 | 46 |
| (en milliers d'euros) | 31/12/2014 | 30/06/2015 |
|---|---|---|
| Engagements de souscription (FCPR)(1) |
65 | 65 |
| Dettes de TVA | 23 | 28 |
| Dettes de T.V.A Stocks Rénovation Immeubles |
8 | 8 |
| Autres dettes fiscales et sociales |
41 | 89 |
| Autres dettes d'exploitation (2) | 494 | 451 |
| Taxes Foncières -CFE etc. 2S15 |
22 | |
| Produits constatés d'avance | 77 | 77 |
| Total | 708 | 740 |
1) les appels de fonds de BV3 (Banexi Ventures FCPR) ont cessé statutairement à compter du 6 juillet 2005.
2) Dont 421 K€ TTC de commissions contractuelles à payer sur les lots d'immeubles vendus.
| (en milliers | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| d'euros) | Au 31/12/2013 | Reprises | Dotations | Au 31/12/2014 Reprises | Dotations | Au 30/06/2015 | |
| Rénovation | |||||||
| d'immeubles | |||||||
| Litige Locataire | (23) | (3) | (26) | (1) | (27) | ||
| Prov pour Impôt | |||||||
| (46) | (46) | 46 | |||||
| Stocks (1) | (485) | 310 | (273) | (448) | 126 | (6) | (328) |
| Gestion | |||||||
| immeubles | |||||||
| Litige | |||||||
| Locataire | (13) | (13) | (13) | ||||
| Total | (567) | 310 | (276) | (533) | 172 | (7) | (368) |
| (en milliers d'euros) | 31/12/2014 | 30/06/2015 |
|---|---|---|
| Intérêts d'emprunts | (28) | (12) |
| Intérêts sur le financement du stock |
(137) | (37) |
| Total | (165) | (49) |
| (en milliers d'euros) | Ouverture | Variation | Clôture |
|---|---|---|---|
| Trésorerie Brute | 3 108 | (558) | 2550 |
| Solde débiteurs et concours bancaires courants |
|||
| Trésorerie nette | 3 108 | (558) | 2 550 |
| Endettement financier brut | (5554) | 997 | (4557) |
| Endettement financier net | (2446) | 439 | (2007) |
| (en milliers d'euros) | 30/06/2015 | |
|---|---|---|
| 31/12/2014 | ||
| Impôt courant | ||
| Impôt différé (1) | (189) | (42) |
| Total | (189) | (42) |
19-1 Compte de charges
La charge d'impôt différé est déterminée selon la méthode comptable précisée en note 2.10
19-2 La preuve de l'impôt
| (En milliers d'euros) | 30/06/2015 |
|---|---|
| Résultat de l'ensemble consolidé |
76 |
| Charge d'impôt | 42 |
| Résultat consolidé avant impôts | 118 |
| Charge d'impôt théorique | 39 |
| Non déduction de jetons de présence |
4 |
| Non déduction des moins values à long terme |
3 |
| reprise provision pour impôts | -15 |
| pénalités non déductibles | 5 |
| absence de taux réduit en 2014 | 7 |
| Impôt sur les résultats des personnes physiques minoritaires |
(3) |
| divers | 0 |
| charge d'impôt | 42 |
Les Impôts Différés Passifs concernent essentiellement les impôts différés pour les immeubles de placement sur le retraitement des amortissements des comptes sociaux et de la juste valeur.
Cette société détenue majoritairement par Monsieur Jean-Louis Courtois, est la mère de COURTOIS SA. SAS REGIA détient 52,49 % du capital de Courtois SA au 30 juin 2015.
Pour des raisons de simplification et d'efficacité et en qualité de société Holding animatrice du Groupe COURTOIS, la société SAS REGIA facture essentiellement des prestations au Groupe Courtois. La nature des prestations facturée par la Société SAS REGIA au Groupe COURTOIS vous est indiquée dans le tableau ci-dessous :
| (En milliers d'euros) | 30/06/2015 |
|---|---|
| COMPTE DE RESULTAT | |
| Montant des prestations dans le compte de résultat |
418 |
| Montant du contrat Entretien dans le compte de Résultat |
9 |
| Montant du bail de sous location et charges dans le compte de résultat |
31 |
| BILAN | |
| Créances associées | |
| Dettes associées |
1-La facturation des prestations de services par la société SAS REGIA (holding du groupe) repose sur l'analyse des coûts engagés.
Transactions des six premiers mois de l'exercice au 30 juin 2015 : Néant
Le Président du Conseil d'Administration perçoit une rémunération dans la société COURTOIS SA pour ses fonctions à effet du 1er novembre 2014 et des jetons de présence. Il est également rémunéré dans la Société SAS REGIA (holding du Groupe COURTOIS) qui facture des prestations de services au Groupe COURTOIS.
Les rémunérations de votre Président vous sont communiquées ci-après :
| Monsieur Jean-Louis Courtois de Viçose | Montant au 31/12/2014 (en milliers d'€uros) |
Montant au 30/06/2015 (en milliers d'€uros) |
||
|---|---|---|---|---|
| dus | versés | dus | versés | |
| SAS REGIA (Holding) | ||||
| Rémunération fixe | 184 | 184 | 85 | 85 |
| Rémunération variable(1) | 27 | |||
| Rémunération variable pluriannuelle | ||||
| Rémunération exceptionnelle | ||||
| Percoi et Pei | 9 | 9 | ||
| Retraite collective à cotisations définies | 9 | 9 | 4 | 4 |
| avantages en nature (véhicule) | 10 | 10 | 5 | 5 |
| COURTOIS SA | ||||
| Rémunération fixe | 2 | 2 | 6 | 6 |
| Rémunération variable(1) | 20 | 20 | 5 | |
| jetons de présence | 4 | 4 | ||
| TOTAL | 238 | 245 | 120 | 105 |
Au 30 juin 2015 le Groupe COURTOIS n'a pas attribué de stock-options ni de golden parachutes ni d'indemnités quelconques en cas de départ ou de rachat de la société.
21-1 Engagement donnés par la société mère et des sociétés du groupe.
| En milliers d'euros | 31/12/2014 | 30/06/2015 | Nom |
|---|---|---|---|
| Caution de Courtois SA avec Hypothèque | 1800 | 1800 | BNP PARIBAS |
| Emprunt Travaux * | 463 | 422 | CAISSE D'EPARGNE |
| En milliers d'euros | 31/12/2014 | 30/06/2015 | Nom |
|---|---|---|---|
| Privilège de prêteur de deniers | 4 660 | 3 771 | BNP PARIBAS |
| montant restant à rembourser (1) |
1- Privilège de prêteur de deniers à hauteur de 3 771 K€ en principal sur les biens financés susceptibles d'être majorés de 20% au titre des frais et accessoires.
| En milliers d'euros | 31/12/2014 | 30/06/2015 | Nom |
|---|---|---|---|
| Emprunt avec Hypothèse assortie d'une délégation des créances de loyer |
85 | 70 | BNP |
*: garantie délégation de loyer
Les impayés locatifs sont classés en contentieux à compter du second mois ; il n'y a pas de risque significatif au 30 juin 2015.
SARL FIC :
Suite à des divergences en 2013, la FIC a assigné le prestataire devant le Tribunal de Commerce de Paris en mai 2014 et parallèlement le CMAP (1) est saisi du dossier selon la clause compromissoire contractuelle.
(1) Le Centre de Médiation et d'Arbitrage de PARIS
Pour les autres litiges en cours, ils concernent essentiellement des procédures sur déplafonnement des loyers sur des baux commerciaux, fausse Loi 48 etc. (cf. note IV-3 – Activité gestion d'immeubles du rapport semestriel)
Néant.
En exécution de la mission qui nous a été confiée par votre Assemblée Générale et en application de l'article L.451-1-2.III du Code monétaire et financier, nous avons procédé à :
Ces comptes semestriels consolidés ont été établis sous la responsabilité du Conseil d'Administration. Il nous appartient, sur la base de notre examen limité, d'exprimer notre conclusion sur ces comptes.
Nous avons effectué notre examen limité selon les normes d'exercice professionnel applicables en France. Un examen limité consiste essentiellement à s'entretenir avec les membres de la direction en charge des aspects comptables et financiers et à mettre en œuvre des procédures analytiques. Ces travaux sont moins étendus que ceux requis pour un audit effectué selon les normes d'exercice professionnel applicables en France. En conséquence, l'assurance que les comptes, pris dans leur ensemble, ne comportent pas d'anomalies significatives obtenue dans le cadre d'un examen limité est une assurance modérée, moins élevée que celle obtenue dans le cadre d'un audit.
Sur la base de notre examen limité, nous n'avons pas relevé d'anomalies significatives de nature à remettre en cause, au regard du référentiel IFRS tel qu'adopté dans l'Union Européenne, la régularité et la sincérité des comptes semestriels consolidés et l'image fidèle qu'ils donnent du patrimoine et de la situation financière à la fin du semestre ainsi que du résultat du semestre écoulé de l'ensemble constitué par les personnes et entités comprises dans la consolidation.
Nous avons également procédé à la vérification des informations données dans le rapport semestriel d'activité commentant les comptes semestriels consolidés sur lesquels a porté notre examen limité. Nous n'avons pas d'observation à formuler sur leur sincérité et leur concordance avec les comptes semestriels consolidés.
Fait à Toulouse, le 9 septembre 2015
Les Commissaires aux Comptes
EXCO FIDUCLIAIRE DU SUD OUEST JEAN-MARIE FERRANDO
M A Z A R S E R I K F L A M A N T
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