Annual Report • Feb 11, 2016
Annual Report
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| Ausgewählte Kennzahlen 2015 | |
|---|---|
| Unser Profil Unsere Vision | 1 |
| Highlights 2015 | 2 |
| Brief an die Aktionäre | 4 |
| Mobimo am Kapitalmarkt | 6 |
| Immobilienportfolio | 10 |
| Konzernlagebericht | 18 |
|---|---|
| Strategie und Geschäftsmodell | 20 |
| Umfeld | 22 |
| Geschäftsentwicklung Konzern | 23 |
| Nachhaltigkeit und Corporate Responsibility | 26 |
| Risikobericht | 30 |
| Ausblick | 31 |
| Corporate Governance und Vergütungsbericht | 32 |
| Corporate Governance-Bericht | 34 |
| Finanzbericht | 54 |
|---|---|
| Konzernrechnung | 56 |
| Detailangaben zum Immobilienportfolio | 106 |
| Bericht der Revisionsstelle zur Konzernrechnung | 122 |
| Berichte der unabhängigen Schätzungsexperten | 123 |
| Jahresrechnung der Mobimo Holding AG | 132 |
| Bericht der Revisionsstelle zur Jahresrechnung | 139 |
| Konzernkennzahlenübersicht | 140 |
| EPRA-Performance-Kennzahlen | 140 |
| 5-Jahres-Übersicht | 144 |
| Glossar | 145 |
Mobimo blickt auf ein erfolgreiches Jahr zurück. Insbesondere steigende Mieterträge, einzelne Verkäufe von Anlageliegenschaften und der Erfolg aus Neubewertungen haben zur positiven Geschäftsentwicklung beigetragen.
Leerstandsquote
Anlageobjekte
Entwicklungsobjekte
Erfolg
Gewinn je Aktie exkl. Neubewertung
| Ergebnis | Einheit | 2015 | 2014 | Veränderung zum Vorjahr in % |
|---|---|---|---|---|
| Erfolg aus Vermietung | CHF Mio. | 94,1 | 87,6 | 7,4 |
| Erfolg aus Verkauf Promotionen und Dienstleistungen | CHF Mio. | 5,5 | 24,9 | –77,9 |
| Erfolg aus Verkauf Anlageliegenschaften | CHF Mio. | 63,8 | 4,9 | 1 202,0 |
| Erfolg aus Neubewertung | CHF Mio. | 34,7 | 3,8 | 813,2 |
| Betriebsergebnis (EBIT) | CHF Mio. | 170,4 | 97,6 | 74,6 |
| Betriebsergebnis (EBIT) exkl. Neubewertung | CHF Mio. | 135,7 | 93,8 | 44,7 |
| Gewinn | CHF Mio. | 105,0 | 63,2 | 66,1 |
| Gewinn den Aktionären der MOH zurechenbar | CHF Mio. | 103,9 | 62,2 | 67,0 |
| Gewinn den Aktionären der MOH zurechenbar exkl. Neubewertung | CHF Mio. | 78,6 | 60,2 | 30,6 |
| Bilanz Einheit |
2015 | 2014 | Veränderung zum Vorjahr in % |
|---|---|---|---|
| Bilanzsumme CHF Mio. |
2 952,9 | 2 767,8 | 6,7 |
| Eigenkapital am 31. Dezember CHF Mio. |
1 264,7 | 1 222,5 | 3,5 |
| Eigenkapitalquote % |
42,8 | 44,2 | –3,2 |
| Eigenkapitalrendite % |
8,9 | 5,2 | 71,2 |
| Eigenkapitalrendite exkl. Neubewertung % |
6,7 | 5,1 | 31,4 |
| Zinspflichtiges Fremdkapital CHF Mio. |
1 366,7 | 1 292,7 | 5,7 |
| Ø Zinssatz der Finanzverbindlichkeiten % |
2,46 | 2,51 | –2,0 |
| Ø Restlaufzeit der Finanzverbindlichkeiten Jahre |
7,7 | 8,6 | –10,5 |
| Net Gearing % |
90,4 | 87,1 | 3,8 |
| Veränderung zum | ||||
|---|---|---|---|---|
| Immobilienportfolio | Einheit | 2015 | 2014 | Vorjahr in % |
| Wert Gesamtportfolio | CHF Mio. | 2 655 | 2 470 | 7,5 |
| Wert Anlageobjekte | CHF Mio. | 2 132 | 1 908 | 11,7 |
| Wert Entwicklungsobjekte | CHF Mio. | 523 | 562 | –6,9 |
| Bruttorendite Anlageobjekte | % | 5,4 | 5,6 | –3,6 |
| Nettorendite Anlageobjekte | % | 4,3 | 4,5 | –4,4 |
| Leerstand Anlageobjekte | % | 4,7 | 5,4 | –13,0 |
| Ø Diskontierungssatz für Neubewertung | % | 4,08 | 4,39 | –7,1 |
| EPRA | Einheit | 2015 | 2014 | Veränderung zum Vorjahr in % |
|---|---|---|---|---|
| EPRA Gewinn | CHF Mio. | 50,8 | 50,5 | 0,6 |
| EPRA-NAV je Aktie | CHF | 244.06 | 229.05 | 6,6 |
| EPRA Mietertragswachstum like for like | % | 0,8 | 0,6 | 33,3 |
| EPRA Leerstandsquote | % | 4,7 | 5,4 | –13,0 |
| Mitarbeiter | Einheit | 2015 | 2014 | Veränderung zum Vorjahr in % |
|---|---|---|---|---|
| Ø Mitarbeiter der Periode (Vollzeitäquivalente) | Anzahl | 107,4 | 101,6 | 5,7 |
| Mitarbeiter am Stichtag (Vollzeitäquivalente) | Anzahl | 107,8 | 102,9 | 4,8 |
| Aktie | Einheit | 2015 | 2014 | Veränderung zum Vorjahr in % |
|---|---|---|---|---|
| Ausstehende Aktien | Anzahl | 6 216 923 | 6 214 983 | 0,0 |
| Nominalwert je Aktie | CHF | 29.00 | 29.00 | 0,0 |
| NAV je Aktie (nach Optionen) | CHF | 202.45 | 195.93 | 3,3 |
| Gewinn je Aktie | CHF | 16.72 | 10.00 | 67,2 |
| Gewinn je Aktie exkl. Neubewertung | CHF | 12.65 | 9.69 | 30,5 |
| Ausschüttung je Aktie¹ | CHF | 10.00 | 9.50 | 5,3 |
| Dividendenrendite je Aktie | % | 4,5 | 4,8 | –6,3 |
| Börsenkurs der Aktie am Stichtag | CHF | 222.70 | 199.20 | 11,8 |
¹ Ausschüttung von Kapitaleinlagen für das Geschäftsjahr 2015 von CHF 10.00 gemäss Antrag an die Generalversammlung vom 29. März 2016. Für die Ausschüttung von Kapitaleinlagen stehen per 31. Dezember 2015 noch rund CHF 151 Mio. zur Verfügung.
Die langfristige Entwicklung der wesentlichen Mobimo Kennzahlen ist auf der Seite 144 des Geschäftsberichts auf www.mobimo.ch zu finden (5-Jahres-Übersicht).
Die Mobimo Holding AG wurde 1999 in Luzern gegründet. Mit einem Immobilienportfolio im Gesamtwert von über CHF 2,6 Mia. gehört die Gruppe zu den führenden Immobiliengesellschaften der Schweiz. Das erstklassige Portfolio zeichnet sich durch sehr gute Lagequalität, Nachhaltigkeit sowie eine diversifizierte Nutzung aus. Unser Fokus liegt auf dem langfristigen Halten, der Bewirtschaftung und wertschöpfenden Entwicklung von Liegenschaften sowie dem Auf- und Ausbau ganzer Areale. Mit den Arealentwicklungen sichern wir uns erstklassige Standorte in der Schweiz mit hervorragenden Investitionsmöglichkeiten.
Mobimo baut ihre Position in der Schweiz kontinuierlich aus und schafft so langfristig Mehrwert für Aktionäre, Kunden und Partner. Das Wertsteigerungs- und Gewinnpotenzial wird aus attraktiven und nachhaltigen Entwicklungen für das eigene Portfolio sowie für Dritte realisiert. Die klare Strategie und das solide Geschäftsmodell sichern eine stabile, regelmässige Rendite und kontinuierliches Wachstum. Hochmotivierte Mitarbeitende sowie ein von Zuverlässigkeit, Fairness und Professionalität geprägtes Arbeitsumfeld tragen ebenfalls zu unserem Erfolg bei.
1
Mobimo hat im begehrten und ruhigen Lausanner Wohnquartier «Sous-Gare» eine attraktive und moderne Wohnüberbauung realisiert. Nach Abriss der bestehenden Wohnhäuser wurde in zeitgenössischer Architektur eine neue Wohnüberbauung mit 98 Mietwohnungen sowie einer zweigeschossigen Tiefgarage mit 106 Parkplätzen erbaut.
Dank der breiten Palette an Mietwohnungen auf einer Nettowohnfläche von 8 450 m2 sind die Gebäude für Mieter aller Altersgruppen attraktiv. Die Wohnüberbauung wurde nach dem Minergie-Standard erstellt und war bereits zum Bauende vollständig vermietet.
In der Ortschaft Regensdorf, einer der grössten Gemeinden des Grossraums Zürich, realisierte Mobimo das Projekt «Sonnenhof». Das Architekturkonzept basiert auf der Addition von je drei Gebäuden. Diese sind so angeordnet, dass sie in der Mitte einen gemeinsamen Hofraum bilden, was für eine optimale Besonnung der Wohnungen sorgt. Bei der Gesamterscheinung der Siedlung wurde bewusst auf eine zeitlose und reduzierte Formensprache gesetzt.
Die Mehrfamilienhäuser mit 45 Eigentumsund 96 Mietwohnungen bieten 12 365 m2 Nettowohnfläche und sind nach dem Minergie-Standard zertifiziert. Zahlreiche Naherholungsgebiete sowie ausgedehnte Grünflächen tragen zu einer hohen Lebensqualität bei.
Ein wichtiger Schritt in der Entwicklung des neuen Stadtteils ist gemacht: Der Grundstein für das Baufeld 4 (Torfeld Süd) im künftigen Aeschbach Quartier wurde feierlich gelegt. Die Bauarbeiten haben begonnen und werden bis Anfang 2017 andauern. Von der grosszügigen Wohnung am Park über Maisonettewohnungen bis hin zum Townhouse mit eigenem Garten wird den künftigen Eigentümern als Zuhause «im Grünen» alles geboten. Die nur fünf Fussminuten vom Bahnhof Aarau entfernten Wohnungen sind mehr als eine neue Wohnsiedlung: Sie sind Teil eines neuen, durchmischten Stücks Stadt.
Erstes Quartier in der Schweiz, welches das Nachhaltigkeitszertifikat DGNB anstrebt
4
3 Im Baufeld 2 werden 185 Mietwohnungen, originelle Geschäfte, Restaurants, Büros, ein traditionsreiches Hightech-Industrieunternehmen sowie ein Park und eine Eventhalle einen durchmischten, lebendigen Mikrokosmos im neuen Stadtteil bilden. Es ist das erste Quartier in der Schweiz, welches das Nachhaltigkeitszertifikat der deutschen Gesellschaft für nachhaltiges Bauen (DGNB) anstrebt.
Ausbau der Tätigkeiten in der Westschweiz
Mit dem Erwerb der Mehrheitsbeteiligung an der Dual Real Estate Investment SA (Dual) hat Mobimo ihre Position in der Westschweiz weiter ausgebaut. Dual investiert erfolgreich in Wohnimmobilien und Immobilien mit Mischnutzung im niedrigen sowie mittleren Mietzinssegment im Kanton Genf. Die Mieteinnahmen stammen zu 82% aus Wohnnutzungen. Die 27 Liegenschaften repräsentieren einen Verkehrswert von CHF 241,7 Mio. per 31.Dezember 2015.
Ebenfalls hat Mobimo in der Weinbaugemeinde Allaman (ca. 400 Einwohner) ein Grundstück von 23 213 m² erworben. Das Grundstück liegt direkt neben dem Bahnhof an einer leichten Hanglage gegen den Genfersee. Die momentan bestehende Industriehalle wird von einer Speditionsfirma gemietet.
Mietertrag CHF Mio.
Gewinn CHF Mio. 105,0 2014: 63,2
Eigenkapitalrendite %
Das Geschäftsjahr 2015 wird als das bisher erfolgreichste in die Geschichte von Mobimo eingehen. Sowohl der Gewinn von CHF 105,0 Mio. inklusive Neubewertung als auch jener von CHF 78,6 Mio. vor Neubewertung erreichten einen neuen Höchststand. Alle Aktivitäten der Gesellschaft entwickelten sich gut. Die Mieteinnahmen legten planmässig zu, der Verkauf von Stockwerkeigentum und die Dienstleistungen im Drittmarktgeschäft sind auf Kurs. Das erneute Absinken des Zinsniveaus zum Jahresbeginn führte insbesondere im Wohnbereich zu höheren Neubewertungen. Im Zuge dessen wurden einzelne selbstentwickelte Anlageliegenschaften veräussert, womit ein erheblicher Beitrag zum aussergewöhnlich hohen Jahresergebnis erzielt wurde. Dies primär mit dem Ziel, die frei werdenden Mittel wiederum in die Realisierung potenziell höher rentierender Objekte aus der Entwicklungspipeline zu investieren.
Unser durch Flexibilität geprägtes Geschäftsmodell ermöglicht es uns, die sich im anspruchsvollen Marktumfeld bietenden Chancen zu nutzen. Bei anhaltend hoher Nachfrage nach Anlageliegenschaften im Wohnbereich werden wir auch künftig den Verkauf von ausgewählten Liegenschaften prüfen. Gleichzeitig werden wir Opportunitäten wie die Akquisition der Dual Real Estate Investment SA (Dual) nutzen. Mit der Übernahme von Dual erweitert sich unsere bereits etablierte Präsenz in der Westschweiz um ein grösseres Wohnportfolio in Genf.
Im ersten Halbjahr 2015 konnten die beiden Wohnüberbauungen Petit Mont-Riond in Lausanne und Sonnenhof in Regensdorf bei Zürich mit total 194 Wohnungen den Mietern übergeben werden. Die Erstellung der 72 Mietwohnungen im Letzihof in Zürich steht kurz vor dem Abschluss. Die Hochbauarbeiten für die Realisierung von rund 280 Mietwohnungen im Labitzke-Areal Zürich haben begonnen. Im neuen Aeschbach Quartier in Aarau werden derzeit 92 Stockwerkeigentumswohnungen gebaut. Mit weiteren fast 200 Mietwohnungen, Geschäften und Restaurants wird sich ein neuer und lebendiger Stadtteil bilden. In Luzern schreitet die Entwicklung des Mattenhof-Quartiers voran; in Lausanne nimmt die Planung des ehemaligen Postbahnhofs (Rasude) Form an. Mit dem Erwerb von Dual sind 25 Wohn- und zwei Geschäftsliegenschaften mit Entwicklungspotenzial in unser Portfolio gekommen. Auch der Kauf eines rund 25 000 m² grossen Areals in Allaman am Genfersee schafft neue Entwicklungsperspektiven.
Der Ertrag aus den Mieteinnahmen ist trotz einzelner Verkäufe von CHF 105,1 Mio. auf CHF 107,8 Mio. gestiegen. Der Leerstand konnte wie geplant von 5,4% auf 4,7% gesenkt werden. Der Wegfall des Mietertrags der verkauften Wohnliegenschaften in Horgen und in Zürich wird kompensiert durch die Fertigstellung der eingangs erwähnten Liegenschaften und durch die Zukäufe in Genf. Aufgrund der guten Erfahrungen mit der ersten Referenzliegenschaft hat Mobimo damit begonnen bei kommerziellen Liegenschaften in Zürich eigene Facility-Management-Dienstleistungen anzubieten.
Das Promotionsgeschäft läuft insbesondere im mittleren Preissegment weiterhin erfreulich, auch wenn dieses Geschäft für Mobimo deutlich geringere Bedeutung hat als früher. Im Berichtsjahr erfolgten projektbedingt nur wenige ertragswirksame Eigentumsübertragungen von Stockwerkeigentum. Der erzielte Erfolg liegt deshalb mit CHF 5,5 Mio. deutlich unter der Vorjahresperiode (CHF 24,9 Mio.). Die Verkäufe entwickelten sich gut, besonders unsere Projekte in Regensdorf und Aarau mit insgesamt 137 Eigentumswohnungen erfreuen sich einer hohen Nachfrage. Dies trotz der stetigen Verschärfung der Eigenkapital- und Tragbarkeitsbestimmungen, die den Erwerb von Eigentum vor allem für junge Familien und ältere Menschen erschwert hat. Der zunehmend an Bedeutung gewinnende Bereich Investitionen Dritte arbeitete 2015 an erfolgsversprechenden Projekten, deren Erträge 2016 anfallen werden. In diesem Zusammenhang ist als Ereignis nach dem Bilanzstichtag der Verkauf einer Parzelle auf dem Krienser Mattenhof zu erwähnen.
Die Gruppe ist weiterhin äusserst solide aufgestellt. Die Eigenkapitalquote betrug zum Jahresende komfortable 42,8%, die Finanzierungskosten liegen mit 2,46% erneut unter dem schon tiefen Vorjahressatz (2,51 %). Die Performance der Mobimo-Aktie war 2015 mit einem Schlusskurs von CHF 222.70 per Jahresultimo und adjustiert um die Auszahlung von CHF 9.50 mit 16,6% deutlich besser als der SPI- und der SXI Swiss Real Estate Index.
Anlässlich der Generalversammlung Ende März wurde Peter Barandun, CEO und Verwaltungsratspräsident der Electrolux AG, als Nachfolger des altershalber zurückgetretenen Paul Rambert in den Verwaltungsrat gewählt. Per 1. April 2015 wurde Marc Pointet als Geschäftsführer der Mobimo Suisse romande in die Geschäftsleitung berufen. Seine Ernennung zum Geschäftsleitungsmitglied unterstreicht die Bedeutung der Westschweiz für die Mobimo-Gruppe.
Der Verwaltungsrat wird der Generalversammlung die Wiederwahl des bestehenden Gremiums beantragen. Die Dividende soll auf CHF 10.00 erhöht werden. Sie wird wie gewohnt aus den Kapitaleinlagereserven der Gesellschaft ausgeschüttet und ist damit für Privatpersonen verrechnungssteuerfrei. Bezogen auf den Jahresschlusskurs, entspricht diese im gegenwärtigen Nullzinsumfeld einer attraktiven Rendite von 4,5%.
Wir danken Ihnen für Ihr Vertrauen in unsere Gesellschaft.
Georges Theiler Dr. Christoph Caviezel Präsident des Verwaltungsrats CEO
Die Namenaktien der Mobimo Holding AG werden an der SIX Swiss Exchange in Zürich gehandelt und sind gemäss dem Standard für Immobiliengesellschaften kotiert.
| Valorensymbol | MOBN |
|---|---|
| Valorennummer | 11 10 887 |
| ISIN-Code | CH001 110 8872 |
| Bloomberg | MOBN SW Equity |
| Reuters | MOBN.S |
Seit dem Börsengang im Juni 2005 zeichnet sich die Mobimo-Aktie – mit einer jährlichen Performance (Total Return) von durchschnittlich 5,9% – durch eine stetige Wertentwicklung sowie eine regelmässige attraktive Dividendenausschüttung aus. Aufgrund des aktiven Wachstums erhöhte sich im gleichen Zeitraum die Börsenkapitalisierung von CHF 490 Mio. (31.Dezember 2005) auf CHF 1 385 Mio. (31.Dezember 2015).
Gemessen an der Börsenkapitalisierung per 31.Dezember 2015 und am Gesamtwert des Portfolios ist Mobimo die viertgrösste an der Schweizer Börse kotierte Immobiliengesellschaft. Die Börsenkapitalisierung der Mobimo Holding AG hat sich im Jahresverlauf um rund 11,9 % erhöht und betrug zum Jahresende CHF 1 385 Mio. (Vorjahr CHF 1 238 Mio.).
Aktienkurs
NAV/Aktie (verwässert)
Am 31.Dezember 2015 betrug der Net Asset Value (NAV) pro Aktie CHF 202.45 (Vorjahr CHF 195.97), der verwässerte NAV pro Aktie CHF 202.45 (Vorjahr CHF 195.93). Die Differenz zum Vorjahr resultierte insbesondere aus der Kapitalrückzahlung, dem Jahresgewinn und den im sonstigen Ergebnis im Egenkapital erfassten Veränderungen (Vorsorgeverpflichtungen nach IAS 19 sowie als Cash Flow Hedges qualifizierende Finanzinstrumente).
Per 31. Dezember 2015 lag der Kurs der Mobimo-Aktie mit CHF 222.70 um 10% über dem verwässerten NAV von CHF 202.45. Die Liquidität der Mobimo-Aktie und das Handelsvolumen lagen über dem Vorjahr. Im Durchschnitt wurden täglich 11 638 (Vorjahr 8 672) Aktien gehandelt. Damit wurde ein Umsatz pro Tag von durchschnittlich rund CHF 2,4 Mio. (Vorjahr CHF 1,6 Mio.) erzielt. Insgesamt lag das Handelsvolumen der Mobimo-Aktie im Jahr 2015 bei CHF 613,8 Mio. (Vorjahr CHF 410,0 Mio.).
Der ausgezeichnete Geschäftsverlauf von Mobimo spiegelt sich auch in der Aktienkursentwicklung wider: Ausgehend von einem Aktienkurs von CHF 199.20 zu Jahresbeginn, stieg der Kurs der Aktie auf CHF 222.70 und erhöhte sich damit um 11,8 %. Im 5-Jahres-Vergleich ist der Aktienkurs dividendenadjustiert um rund 35% gestiegen. Der SPI Swiss Performance Index legte im gleichen Zeitraum um 57%, der SXI Swiss Real Estate Index um 29% zu.
Mobimo weist seit dem Börsengang konstant eine hohe Dividendenausschüttung aus und verfolgt auch künftig eine langfristig orientierte sowie aktionärsfreundliche Ausschüttungspolitik. Seit dem Börsengang 2005 wurden pro Aktie jedes Jahr mindestens CHF 9.00 in Form einer verrechnungssteuerfreien und steuerfreien Nennwertrückzahlung bzw. Kapitalrückzahlung an die Mobimo-Aktionäre ausbezahlt. Über die letzten fünf Jahre wurden rund CHF 276,0 Mio. in Form von Dividendenausschüttungen an die Aktionäre zurückbezahlt. In diesem Zeitraum betrug die durchschnittliche jährliche Ausschüttungsrendite (Nennwertrückzahlung bzw. Kapitalrückzahlung) rund 4,6 %, berechnet aus dem jeweiligen Jahresendkurs der Aktie. Die Gesamtrendite der Aktie (inkl. Kursveränderung) lag im gleichen Zeitraum bei 34,6%.
Die attraktive Ausschüttungspolitik wird auch für das Geschäftsjahr 2015 fortgesetzt: Vorbehältlich der Zustimmung der Generalversammlung soll die Dividende je Aktie für das Geschäftsjahr 2015 CHF 10.00 betragen (Vorjahr CHF 9.50). Damit beträgt die Dividendenrendite unserer Aktie bezogen auf den Jahresendkurs 2015 attraktive 4,5%.
Dividende je Aktie
2015 wurde ein solider Gewinn pro Aktie exklusive Neubewertung von CHF 12.65 (Vorjahr CHF 9.69) erwirtschaftet. Inklusive Neubewertung lag dieser bei CHF 16.72 (Vorjahr CHF 10.00).
Per 31.Dezember 2015 halten folgende Aktionäre 3 % oder mehr des Aktienkapitals:
Der Free float beträgt gemäss Definition der SIX Swiss Exchange per 31.Dezember 2015 100%.
| Einheit | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Angaben zur Aktie per 31. 12. | ||||||
| Aktienkapital | CHF Mio. | 178,9 | 180,1 | 180,2 | 180,3 | 180,3 |
| Ausgegebene Namenaktien | Anzahl | 6 170 098 | 6 208 913 | 6 214 478 | 6 216 606 | 6 218 170 |
| Davon eigene Aktien | Anzahl | 1 747 | 8 744 | 2 148 | 1 623 | 1 247 |
| Ausstehende Namenaktien | Anzahl | 6 168 351 | 6 200 169 | 6 212 330 | 6 214 983 | 6 216 923 |
| Nennwert pro Namenaktie | CHF | 29.00 | 29.00 | 29.00 | 29.00 | 29.00 |
| Kennzahlen der Aktie per 31. 12. | ||||||
| Gewinn pro Aktie | CHF | 15.46 | 12.30 | 13.14 | 10.00 | 16.72 |
| Gewinn pro Aktie | ||||||
| ohne Neubewertung | CHF | 9.53 | 7.83 | 10.09 | 9.69 | 12.65 |
| NAV pro Aktie, nach Optionen | ||||||
| und Wandelanleihe | CHF | 191.41 | 193.99 | 200.01 | 195.93 | 202.45 |
| Bruttodividende1 | CHF | 9.00 | 9.00 | 9.50 | 9.50 | 10.00 |
| Dividendenrendite | ||||||
| (Ausschüttungsrendite) | % | 4,3 | 4,1 | 5,1 | 4,8 | 4,5 |
| Ausschüttungsquote | % | 58,2 | 73,2 | 72,3 | 95,0 | 59,8 |
| Kurs der Aktie per 31. 12. | ||||||
| Börsenkurs – Höchst | CHF | 223.54 | 228.00 | 221.10 | 200.70 | 229.40 |
| Börsenkurs – Tiefst | CHF | 187.16 | 202.60 | 182.80 | 182.00 | 190.50 |
| Jahresendkurs | CHF | 208.00 | 218.90 | 186.10 | 199.20 | 222.70 |
| Durchschnittlich gehandelte | ||||||
| Aktien pro Tag | Anzahl | 10 878 | 9 309 | 11 132 | 8 672 | 11 638 |
| Börsenkapitalisierung am | ||||||
| Jahresende | CHF Mio. | 1 283,4 | 1 359,1 | 1 156,5 | 1 238,3 | 1 384,8 |
1 Soll-Ausschüttung von Kapitaleinlagen für das Geschäftsjahr 2015 von CHF 10.00 pro Aktie gemäss Antrag an die Generalversammlung vom 29.März 2016.
Für die langfristige Finanzierung des Immobilienportfolios hat Mobimo drei Obligationenanleihen ausgegeben, um das attraktive Zinsniveau zu nutzen und den Bereich der Finanzierungen weiter zu diversifizieren. Die drei Anleihen werden an der SIX Swiss Exchange in Zürich gehandelt. Das gesamte Finanzierungsvolumen beträgt CHF 515 Mio.
| Ausgabedatum | 29. 10. 2013 | 19. 05. 2014 | 16. 09. 2014 |
|---|---|---|---|
| Valorensymbol | MOB13 | MOB14 | MOB141 |
| Valorennummer | 22 492 349 | 24 298 406 | 25 237 980 |
| ISIN-Code | CH0224923497 | CH0242984067 | CH0252379802 |
| Ausgabevolumen | CHF 165 Mio. | CHF 200 Mio. | CHF 150 Mio. |
| Bloomberg | MOBN SW | MOBN SW | MOBN SW |
| Reuters | 785VD6 | 792ZMZ | – |
| Zinssatz | 1,5% | 1,625% | 1,875% |
| Laufzeit | 5 Jahre | 7 Jahre | 10 Jahre |
Wichtige Kapitalmarkttransaktionen und Akquisitionen
Mehrheitsbeteiligung an der Dual Real Estate Investment SA
Emission Obligationenanleihe: CHF 165 Mio.
Platzierung Wandelanleihe: 2010
CHF 175 Mio.
CHF 193 Mio.
2011
2014
Akquisition LO Holding Lausanne-Ouchy SA Erhöhung des Aktienkapitals um CHF 27 Mio.
Kapitalerhöhung: rund
Emission neuer Namenaktien
Emission Obligationenanleihe im Mai: CHF 200 Mio. Emission Obligationenanleihe im September: CHF 150 Mio.
Kapitalerhöhung: CHF 149 Mio.
Börsengang Mobimo Holding AG Emissionsvolumen: CHF 112 Mio.
Privatplatzierung Aktienkapital: CHF 181 Mio.
Gründung Mobimo Holding AG Aktienkapital: CHF 73 Mio.
2006
Kapitalerhöhung: CHF 143 Mio.
Mobimo Geschäftsbericht 2015 11
Entwicklungsobjekt Stockwerkeigentum
Aarau, «Aeschbach Quartier» Baufeld 4
Gaétan Kameni Leiter Portfoliomanagement
%
betrug die Nettorendite unseres Gesamtportfolios im Geschäftsjahr 2015.
4,3
Aktives Portfoliomanagement bedeutet für uns, zu agieren statt zu reagieren. Wir bewerten jede unserer 139 Liegenschaften nach dem eigenen Nachhaltigkeitsrating, das 36 Indikatoren umfasst. Aufgrund der Analyse entwickeln wir eine Strategie – immer mit Blick auf den Gesamtkontext – und optimieren laufend unser Portfolio. Wir planen Investitionen, erwirtschaften Mieterträge, kaufen Objekte und verkaufen diese, wo sinnvoll, was einen kontinuierlichen Cashflow garantiert und die konstante Dividendenausschüttung sichert.
Als Portfoliomanager bin ich bei jedem Bauprojekt das Bindeglied zwischen der Projektentwicklung und der Immobilienbewirtschaftung. Als Vertreter der Eigentümerinteressen ist es meine Aufgabe sicherzustellen, dass die Sicht von Projektleiter, Architekten und Facility Management bestmöglich in Einklang gebracht wird, auch um die künftigen Betriebskosten möglichst tief zu halten.
Indem man Immobilienprojekte in Hinblick auf ihre spätere Bewirtschaftung kritisch prüft, vertritt man die Interessen aller Beteiligten: Man vereinfacht die Arbeit des Hauswarts, spart Betriebskosten und senkt Nebenkosten, was für Mieter und Eigentümer von Vorteil ist. Statt kurzfristig die Bruttorendite zu maximieren, setzen wir auf eine langfristig attraktive Nettorendite. Wir bevorzugen das hochwertige Parkett, das 30 Jahre hält, gegenüber dem günstigen mit den geringeren Investitionskosten, das jedoch nach zehn Jahren ersetzt werden muss.
Die Zusammenarbeit zwischen Projektplanung und Portfoliomanagement liegt mir besonders am Herzen. Es ist wichtig, eine langfristige Betrachtungsweise frühzeitig in das Projekt einfliessen zu lassen. Bei den Arealentwicklungen ist dies aufgrund der Komplexität eine besondere Herausforderung – aber gleichzeitig eine Chance. Mit dem ersten Planungsbaustein beginnend können wir gemeinsam etwas entwickeln, das langfristig für alle gut funktioniert und somit ökologisch, ökonomisch und gesellschaftlich nachhaltig ist.
nimmt sich Mobimo Zeit, um ein realisiertes Projekt möglichst mängelfrei an die künftigen Nutzer zu übergeben.
Vinzenz Manser Leiter Projektmanagement
Im Bereich Projektmanagement werden Areale und Einzelprojekte realisiert. Unsere Kollegen aus der Immobilienentwicklung schaffen zu Beginn des Prozesses die städtebaulichen, wirtschaftlichen und rechtlichen Voraussetzungen dafür. Der Projektmanager übernimmt in einem nächsten Schritt die Vorgaben des Businessplans und erstellt ein präzises Pflichtenheft, das unter anderem die Aufgabenstellung für unsere Partner wie Generalplaner und Totalunternehmer konkretisiert, die künftigen Nutzer definiert oder auch die Anforderungen an die Nachhaltigkeit sowie Materialisierungen bestimmt. Dabei arbeiten wir eng mit dem Entwicklungsteam und dem Portfoliomanagement zusammen.
Unsere Projekte führen wir sehr straff und greifen bei Abweichungen zur ursprünglichen Planung sofort ein. Ein hoher Qualitätsanspruch zeichnet alle Mobimo-Bauvorhaben aus. Bei uns Projektmanagern äussert sich dieser unter anderem darin, dass wir externe Qualitätssicherer zur Unterstützung beiziehen, die den Bau begleiten und so eine sorgfältige Umsetzung garantieren. Bereits kurz nach Abschluss der Rohbauarbeiten lassen wir eine Musterwohnung einrichten. Das ermöglicht uns, allfällige Konstruktions- oder Planungsfehler aufzudecken und die Ausführungsqualität zu überprüfen.
Kurz vor Abschluss des Projekts nehmen wir es nochmals sehr genau: Unser Abnahmeprozess dauert gut zwei Monate – ich kenne keinen Investor, der sich so viel Zeit nimmt. Erst wenn wir zufrieden sind, lassen wir die künftigen Stockwerkeigentümer oder bei Mietverhältnissen unsere Bewirtschafter für eine Vorabnahme dazukommen. Diese findet gut einen Monat vor der eigentlichen Übergabe statt und erlaubt es, letzte Mängel auszubessern.
«Die Konsequenz, mit der wir den Qualitätsfokus durchsetzen, ist die Erklärung für unsere hohe Kundenzufriedenheit.»
Die Konsequenz, mit der wir den Qualitätsfokus durchsetzen, ist wohl die Erklärung für unsere hohe Kundenzufriedenheit, Kostengenauigkeit und Termintreue. Auch bei der Auswahl unserer Partner achten wir darauf, dass sie unseren Qualitätsanspruch kennen und teilen. Natürlich machen auch wir gelegentlich Fehler – aber wir lernen daraus! Die Arbeit eines Projektmanagers endet deshalb nicht etwa mit der Übergabe an die Nutzer. Er bleibt während fünf Jahren verantwortlich für das Bauwerk und erfährt so unmittelbar, falls Probleme in der Nutzungsphase auftreten oder Verbesserungen nötig sind. Ein Lerneffekt, von dem bereits das nächste Projekt profitiert.
Das gesamte Immobilienportfolio per 31.Dezember 2015 umfasst 139 Liegenschaften im Wert von rund CHF 2655 Mio. Davon entfallen CHF 2132 Mio. auf Anlageobjekte und CHF 523 Mio. auf Entwicklungsobjekte. Im Nutzungsmix wurde die strategische Zielsetzung mit einem Wohnanteil von rund 30% erreicht.
| CHF Mio. | 2015 | % | 2014 | % |
|---|---|---|---|---|
| Anlageobjekte | 2 132 | 80 | 1 908 | 77 |
| Geschäftsliegenschaften | 1 372 | 52 | 1 381 | 56 |
| Wohnliegeschaften | 760 | 28 | 527 | 21 |
| Entwicklungsobjekte | 523 | 20 | 562 | 23 |
| Geschäftsliegenschaften | ||||
| (Anlage) | 171 | 6 | 180 | 7 |
| Geschäftsliegenschaften | ||||
| (Promotion) | 29 | 1 | 17 | 1 |
| Wohnliegenschaften | ||||
| (Anlage) | 125 | 5 | 177 | 7 |
| Wohnliegeschaften | ||||
| (Promotionen) | 198 | 8 | 188 | 8 |
139
2 655
2014: 115
Anzahl
CHF Mio.
2014: 2 470
Liegenschaften
Anteil Anlageobjekte am Immobilienportfolio %
80 2014: 77
Durch die Berücksichtigung wirtschaftlicher, ökologischer und soziokultureller Aspekte wird Mehrwert für Aktionäre und Nutzer geschaffen.
Mobimo Tower, Zürich Marktwert: TCHF 129 140 Nutzfläche: 22 429 m² Nutzung: Hotel
Horizon, Lausanne Marktwert: TCHF 126 030 Nutzfläche: 26 916 m² Nutzung: Geschäftshaus
OVA-Areal, Affoltern Marktwert: TCHF 103 300 Nutzfläche: 15 331 m² Nutzung: Alters- und Pflegeheim, Alterswohnungen, Mietwohnungen
Zum Ende des Geschäftsjahres 2015 weist das Anlageportfolio eine ausgezeichnete Diversifikation über die bedeutenden Wirtschaftsräume der Schweiz auf. 80% des Immobilienportfolios sind in Anlageobjekte investiert, die sowohl nach Standorten als auch nach Nutzungen breit diversifiziert sind. Die Mietfläche von 480 000 m²generiert per 31.Dezember 2015 ein Mietertragspotenzial von jährlich rund CHF 114 Mio. Damit ist ein Grossteil der Einkünfte stabil und berechenbar. Dank des eigenen Portfoliomanagement-Teams ist eine grosse Marktnähe gewährleistet und eine rasche und flexible Reaktion auf Marktänderungen möglich.
| Marktwert TCHF | 926 130 |
|---|---|
| Soll-Mietertrag TCHF | 48 386 |
| Leerstandsquote | 2,7% |
| Vermietbare Fläche m² | 176 523 |
| Marktwert TCHF | 856 319 |
|---|---|
| Soll-Mietertrag TCHF | 44 308 |
| Leerstandsquote | 5,8% |
| Vermietbare Fläche m² | 170 847 |
| Marktwert TCHF | 153 327 |
|---|---|
| Soll-Mietertrag TCHF | 8 976 |
| Leerstandsquote | 2,0% |
| Vermietbare Fläche m² | 42 637 |
| Marktwert TCHF | 147 860 |
|---|---|
| Soll-Mietertrag TCHF | 8 988 |
| Leerstandsquote | 13,7% |
| Vermietbare Fläche m² | 59 282 |
| Marktwert TCHF | 48 760 |
|---|---|
| Soll-Mietertrag TCHF | 3 642 |
| Leerstandsquote | 3,7% |
| Vermietbare Fläche m² | 27 364 |
Der steigende Anteil von Anlageliegenschaften an zentraler, guter Lage gewährleistet das stabile Wachstum der Mieterträge. Mit dem Zuwachs neuer Liegenschaften ist der Anteil der Mieterträge der Anlageobjekte nach Wohnnutzung auf 30,9% gestiegen (Vorjahr 23,8%). Die Pflege der Beziehungen zu den Mietern, ein hoher Vermietungsgrad, die Optimierung der Kosten sowie griffige Vermarktungsstrategien bringen die konsequent angestrebte Werterhaltung und Wertsteigerung.
Auf die fünf grössten Mieter entfallen 19,8 % der Mieterträge. Die bestehenden festen Mietverträge weisen primär eine mittelbis langfristige Fälligkeitsstruktur auf. Die durchschnittliche Restlaufzeit beträgt 6,8 Jahre.
1 Aufteilung Soll-Mietertrag nach Nutzungsart (Anlageobjekte).
2 Übrige Nutzungen beinhalten hauptsächlich Parking und Nebennutzungen.
Friesenbergstrasse, Zürich Marktwert: TCHF 90 730 Nutzfläche: 22 568 m² Nutzung: Geschäftshaus
Rue Beau-Séjour, Lausanne Marktwert: TCHF 88 790 Nutzfläche: 10 271 m² Nutzung: Mietwohnungen
Petit Mont-Riond, Lausanne Marktwert: TCHF 64 060 Nutzfläche: 8 450 m² Nutzung: Mietwohnungen
Les Merciers, Lausanne Marktwert: TCHF 63 610 Nutzfläche: 10 366 m² Nutzung: Geschäftshaus
Mit der gezielten Entwicklung von Wohn- und Geschäftsliegenschaften für das eigene Portfolio wird das Wachstum des Mobimo-Anlageportfolios kontinuierlich gefördert. Dabei wird die Qualität des Portfolios mit den neu erstellten Anlageobjekten weiter gesteigert.
Derzeit plant und realisiert Mobimo Immobilienobjekte mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von rund CHF 940 Mio., davon entfallen CHF 740 Mio. auf Anlageobjekte und CHF 200 Mio. auf Promotionsobjekte.
3 Aufteilung Markt-/Buchwerte der Liegenschaften nach Wirtschaftsräumen (Gesamtportfolio).
Neben diesen Entwicklungen bietet Mobimo Entwicklungsleistungen für Dritte bis hin zu schlüsselfertigen Immobilienanlagen für institutionelle und private Investoren an. Dabei werden Gebiets-, Areal- und Projektentwicklungen marktgerecht und nachhaltig realisiert. Die Möglichkeiten der Zusammenarbeit mit Partnern sind vielfältig und werden bedürfnisgerecht und phasenabhängig strukturiert. Die Pipeline gliedert sich nach Regionen wie folgt:
| Entwicklung für das eigene Portfolio | 24% |
|---|---|
| Entwicklung Promotion | 0% |
| Geplantes Investitionsvolumen | CHF 230 Mio. |
| Entwicklung für das eigene Portfolio | 23% |
|---|---|
| Entwicklung Promotion | 0% |
| Geplantes Investitionsvolumen | CHF 220 Mio. |
| Entwicklung für das eigene Portfolio | 11% |
|---|---|
| Entwicklung Promotion | 8% |
| Geplantes Investitionsvolumen | CHF 170 Mio. |
| Entwicklung für das eigene Portfolio | 20% |
|---|---|
| Entwicklung Promotion | 13% |
| Geplantes Investitionsvolumen | CHF 320 Mio. |
Secret Garden, Zürich Marktwert: TCHF 63 160 Nutzfläche: 6 583 m² Nutzung: Mietwohnungen
Ziil Center, Kreuzlingen Marktwert: TCHF 62 038 Nutzfläche: 17 821 m² Nutzung: Geschäftshaus
Hochhaus, Zürich Marktwert: TCHF 59 850 Nutzfläche: 8 226 m² Nutzung: Geschäftshaus
Sonnenhof, Regensdorf Marktwert: TCHF 55 400 Nutzfläche: 8 716 m² Nutzung: Mietwohnungen
Oh!mega, Zürich Marktwert: TCHF 55 400 Nutzfläche: 7 948 m² Nutzung: Mietwohnungen
Apollo, Zürich Marktwert: TCHF 49 350 Nutzfläche: 6 755 m² Nutzung: Geschäftshaus
Les Pépinières, Lausanne Marktwert: TCHF 41 160 Nutzfläche: 7 370 m² Nutzung: Geschäftshaus
Grandes-Communes, Onex Marktwert: TCHF 36 520 Nutzfläche: 6 570 m² Nutzung: Wohnungen
| Strategie und Geschäftsmodell | |
|---|---|
| Umfeld | 22 |
| Geschäftsentwicklung Konzern | 23 |
| Nachhaltigkeit und Corporate Responsibility |
26 |
| Risikobericht | 30 |
| Ausblick | 31 |
Mobimo plant, baut und unterhält einerseits renditestarke Anlageobjekte und realisiert andererseits Entwicklungsobjekte mit beachtlichem Wertsteigerungs- und Gewinnpotenzial. Dies wird durch eine solide Finanzierung mit einem hohen Eigenkapitalanteil von mindestens 40% gewährleistet.
Neben der langfristig gesicherten Finanzierung bilden die Kernkompetenzen Einkauf/Verkauf, Entwicklung und Portfoliomanagement das zentrale Fundament für das Management und den Ausbau des hochwertigen Anlageportfolios. Das Anlageportfolio besteht aus Geschäfts-, Gewerbe- und Wohnliegenschaften mit einer breit abgestützten Mietertragsbasis und einer entsprechend stabilen Ertragslage.
Wertsteigerungspotenziale und zusätzlich Kapitalgewinne werden mittels Entwicklungen realisiert. Daneben bietet der Bereich Investitionen Dritte Entwicklungsleistungen für Dritte bis hin zu schlüsselfertigen Immobilienanlagen für institutionelle und private Investoren an. Zudem werden Wohnungen im Stockwerkeigentum realisiert und dem neuen Eigentümer veräussert.
Mobimo strebt einen weiteren schrittweisen Ausbau ihres Immobilienportfolios an. Der Ausbau erfolgt primär durch den Bau von Anlageobjekten für das eigene Portfolio sowie den Erwerb von Einzelobjekten oder von Portfolios. Er kann zudem durch Gesellschaftsübernahmen erreicht werden.
Der Ausbau erfolgt dann, wenn der Preis, die Lage und die Zukunftserwartungen Mehrwert für die Aktionäre in Aussicht stellen. Mobimo investiert in zukunftsträchtige Standorte der Schweiz. Darunter verstehen wir primär die Wirtschaftsräume Zürich und Lausanne/Genf sowie die Wirtschaftsräume Basel, Luzern/Zug, Aarau und St.Gallen. Investitionen werden nur an nachhaltig guten Lagen getätigt.
Der Nutzungsmix des Anlageportfolios besteht mittelfristig je zu rund 30% aus Wohnen, Büronutzungen und anderen kommerziellen Nutzungen.
Das Immobilienportfolio wird laufend optimiert. Die Pflege der Beziehungen zu den Mietern, ein hoher Vermietungsgrad, die Optimierung der Kosten und griffige Vermarktungsstrategien ermöglichen die konsequent angestrebte Werterhaltung und Wertsteigerung.
Das Immobilienentwicklungsgeschäft fokussiert auf folgende Bereiche:
Nachhaltigkeit bedeutet für Mobimo, ausgewogen zwischen heutiger Gewinnerzielung und langfristiger Werterhaltung und Wertsteigerung zu wirtschaften. Lebensqualität findet ihre Ausdrucksform in der Gestaltung des Lebens-, Wohn- und Arbeitsraums. Mobimo bezieht neben wirtschaftlichen auch ökologische und soziokulturelle Aspekte in ihre Tätigkeit ein. Daraus resultieren Mehrwerte für die Aktionäre und die Nutzer der Mobimo-Liegenschaften.
Mobimo kann kurz- und langfristiges Fremdkapital aufnehmen. Das Eigenkapital soll mindestens 40% der Bilanzsumme betragen.
Die Mobimo-Aktie zeichnet sich durch eine stetige Wertentwicklung und eine regelmässige, attraktive Ausschüttung aus.
| Kapitalgewinne | Wertsteigerung | Renditeerträge |
|---|---|---|
| • Erfolg aus Promotion und Dienstleistungen • Erfolg aus Verkauf Anlageliegenschaften |
• Wachsender Gesamtwert des Portfolios • Qualitätsoptimierung des Portfolios • Hohe Kundenzufriedenheit • Erfolg aus Neubewertung |
• Stabile und steigende Mieterträge • Erfolg aus Vermietung • Eigenkapitalrendite inkl./exkl. Neubewertung |
| • Bruttorendite Anlageobjekte |
|---|
| • Nettorendite Anlageobjekte |
• Leerstandsquote
| Investitionen Dritte | Entwicklungsobjekte | Anlageobjekte | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Einkauf/Verkauf | Entwicklung | Portfoliomanagement | Solide Finanzierung | ||
| • Erfolgreiche Akquisitionen • Gute regionale und benutzer spezifische Diversifikation |
• Vielseitige Arealentwicklung • Projektierung und Realisierung von Wohn- und Geschäftsliegenschaften • Projektierung und Realisierung von Stockwerkeigentum für Dritte • Berücksichtigung der Bedürfnisse des Umfelds |
• Strategieentwicklung • Portfoliooptimierung • Berücksichtigung ökologi scher, ökonomischer und gesellschaftlicher Aspekte • Rasche und flexible Reaktion auf die Marktänderungen |
• Angemessene Eigenkapital quote Grundlage für weiteres qualitatives Wachstum • Langfristig gesicherte Finanzierung zu ausgezeich neten Konditionen |
Die Aufhebung des Euro-Mindestkurses war eines der dominierenden Themen im Wirtschaftsjahr 2015. Zuwanderung, Binnenwanderung und demografische Entwicklung prägen den Immobiliensektor weiterhin. Die Nachfrage nach urbanen Mietwohnungen und Stockwerkeigentum blieb intakt.
Die Aufhebung des Mindestkurses des Euros zum Schweizer Franken im Januar 2015 hat die wirtschaftliche Entwicklung in der Schweiz gebremst. Der Stellenabbau in der Industrie, der Einkaufstourismus und die politischen Massnahmen zur Erschwerung des Erwerbs von Wohneigentum gingen auch am Immobiliensektor nicht spurlos vorbei. Trotzdem hält die Zuwanderung an. So benötigen das öffentliche und das private Gesundheitswesen laufend neue Kräfte und in- und ausländische Absolventen der Schweizer Tophochschulen gründen immer wieder innovative neue Firmen in vielversprechenden Geschäftsfeldern. Das zieht wiederum internationale Gesellschaften an, die hier Talente suchen oder diese aus dem Ausland in die Schweiz holen. Neben der Zuwanderung sind auch die Binnenwanderung in Richtung urbane Zentren und die demografische Entwicklung erwähnenswert: Die Anzahl Kleinhaushalte nimmt weiter zu, und als Folge der steigenden Lebenserwartung können Senioren immer länger eigenständig in ihren Wohnungen verbleiben.
Für Mobimo bedeutet dies alles eine weiterhin hohe Nachfrage nach Mietwohnungen in den grossen Agglomerationen, was sich positiv auf die Anlageliegenschaften im Wohnbereich auswirkt. Bei kommerziellen und gewerblichen Mieten ist eine gewisse Zurückhaltung der Marktteilnehmer bei Neu- und Wiedervermietungen zu beobachten. Im Detailhandel werden in der Schweiz massive Umsatzrückgänge verzeichnet, allerdings muss der Markt differenziert betrachtet werden: Mobimo verfügt beispielsweise im Flon-Quartier in Lausanne über rund 90 000m² vermietbare Flächen, die dank dem attraktiven Nutzungsmix von Detailhandel, Wohnen und Gastronomie einen Leerstand von nur 1% aufweisen. Das Interesse an Stockwerkeigentum ist weiterhin intakt, insbesondere an Objekten im mittleren Preissegment.
Der Transaktionsmarkt ist gekennzeichnet durch die intensivierte Suche der institutionellen Anleger nach Renditeobjekten. Die erzielten Preise, insbesondere im Bereich der Wohnliegenschaften, lagen deutlich über den aktuellen Bewertungen der Schätzer. Entsprechend gut ist die Nachfrage nach den Dienstleistungen im Bereich Investitionen Dritte. In diesem Marktumfeld wird Mobimo weiterhin den Verkauf von ausgewählten selbstentwickelten Objekten prüfen, wenn die Möglichkeit besteht, die freiwerdenden Mittel in neue, höher rentierende Projekte zu investieren.
Das Geschäftsjahr 2015 ist für Mobimo sehr erfolgreich verlaufen. Es war geprägt von einem Wachstum der Mieteinnahmen, vom Erfolg aus Neubewertung sowie von erfolgreichen Verkäufen einzelner Anlageliegenschaften.
Im Geschäftsjahr 2015 stieg der Ertrag aus Vermietung um 2,6% auf CHF 107,8 Mio. (Vorjahr CHF 105,1 Mio.). Aus der Ertragszunahme und der tieferen Aufwandquote des direkten Aufwands aus Vermietung von 13% (Vorjahr 17%) resultierte ein um 7,4% höherer Erfolg aus Vermietung von CHF 94,1 Mio. (Vorjahr CHF 87,6 Mio.).
Folgende Anlageliegenschaften konnten während des Jahres nach der Fertigstellung ins Portfolio überführt werden:
Die zwei Liegenschaften beinhalten ein Mietertragspotenzial (Soll-Mietertrag) von jährlich über CHF 5 Mio. Mit dem Erwerb der Mehrheitsbeteiligung an einer Genfer Immobiliengesellschaft mit 26 Liegenschaften und einer Liegenschaft in Basel erhöhte sich das Mietertragspotenzial jährlich um weitere CHF 14 Mio. Aus dem Verkauf von vier Anlageliegenschaften resultierte demgegenüber eine Abnahme des Mietertragspotenzials um CHF 7 Mio. Aus diesen Veränderungen resultiert per 31.Dezember 2015 eine Zunahme des Anteils der Mieterträge aus Wohnnutzung auf 29 % (Vorjahr 22%).
Die Zusammensetzung der Nutzung ist durch die gezielte Portfoliodiversifikation sehr ausgewogen. Der Nutzungsmix des Anlageportfolios soll mittelfristig je zu rund 30% aus Wohnen, Büronutzungen und anderen kommerziellen Nutzungen bestehen. Der Wohnanteil wird insbesondere durch die Planung und den Bau von Anlageobjekten für das eigene Liegenschaftenportfolio schrittweise erhöht.
| Eckdaten der Ertragslage CHF Mio. |
2015 | 2014 | Veränderung zum Vorjahr in % |
|---|---|---|---|
| Erfolg Vermietung | 94,1 | 87,6 | 7,4 |
| Erfolg Verkauf | |||
| Promotion und | |||
| Dienstleistungen | 5,5 | 24,9 | –77,9 |
| Verkaufserfolg | |||
| Anlagen | 63,8 | 4,9 | 1 202,0 |
| EBIT inkl. | |||
| Neubewertung | 170,4 | 97,6 | 74,6 |
| EBIT exkl. | |||
| Neubewertung | 135,7 | 93,8 | 44,7 |
| Finanzergebnis | –33,6 | –31,4 | 7,0 |
| Steueraufwand | –34,1 | –4,8 | 610,4 |
| Gewinn | 105,0 | 63,2 | 66,1 |
| Gewinn den Akti | |||
| onären der MOH | |||
| zurechenbar exkl. | |||
| Neubewertung | 78,6 | 60,2 | 30,6 |
¹ Übrige Nutzungen beinhalten hauptsächlich Parking und Nebennutzungen.
Die im Geschäftsjahr erzielte Nettorendite auf den Anlageobjekten beträgt 4,3 % (Vorjahr 4,5 %). Per 31.Dezember 2015 lag die Leerstandsquote mit 4,7% (Vorjahr 5,4%) wieder unter dem Niveau des Vorjahrs. Die Reduktion der Leerstandsquote resultiert aus einem guten Vermietungserfolg und dem aktiven Portfoliomanagement.
Aus dem erzielten Ertrag aus Promotionen und Dienstleistungen von CHF 86,2 Mio. (Vorjahr CHF 157,4 Mio.) resultierte ein Erfolg aus Promotionen und Dienstleistungen von CHF 5,5 Mio. (Vorjahr CHF 24,9 Mio.). Es wurden insgesamt 62 Wohnobjekte im Stockwerkeigentum und zwei Baugrundstücke an neue Eigentümer übertragen.
Die übertragenen Wohnobjekte stammen hauptsächlich aus den Projekten:
Die folgenden Baugrundstücke wurden übertragen:
Die Nachfrage im Transaktionsmarkt konnte mit dem Verkauf von fünf Anlageliegenschaften zur Realisierung von attraktiven Gewinnen genutzt werden. Mit den Verkäufen wurde ein Erlös von CHF 236,8 Mio. (Vorjahr CHF 69,0 Mio.) erwirtschaftet und ein Erfolg von CHF 63,8 Mio. (Vorjahr CHF 4,9 Mio.) erzielt.
Der durchschnittliche Diskontsatz für Neubewertungen per 31.Dezember 2015 sank marktbedingt auf 4,08 % (Vorjahr 4,39 %), was sich insbesondere in den Bewertungen der Wohnliegenschaften positiv auswirkte. Aus der Neubewertung der Anlageliegenschaften und der Anlageliegenschaften im Bau resultierte ein Erfolg aus Neubewertung von CHF 34,7 Mio. (Vorjahr CHF 3,8 Mio.).
Im Geschäftsjahr 2015 wurde ein Gewinn von CHF 105,0 Mio. erwirtschaftet, der um 66,1% über der Vorjahresperiode liegt (Vorjahr CHF 63,2 Mio.). Vor Neubewertung übertrifft der Gewinn mit CHF 78,6 Mio. (Vorjahr CHF 60,2 Mio.) die Vorjahresperiode um 30,6 %. Die Hauptgründe für diese erfreuliche Entwicklung sind eine Zunahme des Erfolgs aus Vermietung, der Erfolg aus Neubewertungen und ein ausgezeichnetes Ergebnis aus dem Verkauf von einzelnen Anlageliegenschaften.
| Eckdaten der Finanz- und | Veränderung | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Vermögenslage | zum Vorjahr | ||||
| Einheit | 2015 | 2014 | in % | ||
| Anlagevermögen | CHF Mio. | 2 467,7 | 2 301,3 | 7,2 | |
| Umlaufvermögen | CHF Mio. | 485,2 | 466,4 | 4,0 | |
| Eigenkapital | CHF Mio. | 1 264,7 | 1 222,5 | 3,5 | |
| Eigenkapitalrendite | |||||
| inkl. Neubewertung | % | 8,9 | 5,2 | 71,2 | |
| Eigenkapitalrendite | |||||
| exkl.Neubewertung | % | 6,7 | 5,1 | 31,4 | |
| Fremdkapital | CHF Mio. | 1 688,2 | 1 545,2 | 9,3 | |
| • kurzfristiges | |||||
| Fremdkapital | CHF Mio. | 138,3 | 114,2 | 21,1 | |
| • langfristiges | |||||
| Fremdkapital | CHF Mio. | 1 549,9 | 1 431,1 | 8,3 | |
| Eigenkapitalquote | % | 42,8 | 44,2 | –3,2 |
Zum Ende des Geschäftsjahrs 2015 stieg die Bilanzsumme gegenüber dem Vorjahr um 6,7 % auf CHF 2 952,9 Mio. Verantwortlich hierfür war das Wachstum des Immobilienportfolios, das den Anstieg des Anlagevermögens beeinflusste. Der Anteil des Anlagevermögens an der Bilanzsumme ist zum Ende des Geschäftsjahrs mit 83,6% (Vorjahr 83,1%) leicht gestiegen.
Zinsdeckungsfaktor
Mobimo verfügt mit einer Eigenkapitalquote von 42,8 % per 31.Dezember 2015 (Vorjahr 44,2%) über eine sehr solide Eigenkapitalbasis. Dies ist eine gute Ausgangsbasis für weiteres qualitatives Wachstum. Gemäss der Mobimo-Strategie soll die Eigenkapitalquote 40% nicht unterschreiten. Der Zinsdeckungsfaktor liegt mit 4,6 deutlich über dem Zielwert von 2,0. Das bedeutet, dass Mobimo gut in der Lage ist, die finanziellen Verpflichtungen aus der operativen Geschäftstätigkeit zu finanzieren.
CHF Mio.
Die Finanzverbindlichkeiten bestehen heute aus kotierten Anleihen und grundpfandgesicherten Bankkrediten. Der durchschnittliche Zinssatz für die Finanzverbindlichkeiten belief sich im Geschäftsjahr 2015 auf 2,46% gegenüber 2,51% im Vorjahr. Per Bilanzstichtag am 31.Dezember 2015 reduzierte sich der durchschnittliche Zinssatz weiter und lag bei 2,33 % (Vorjahr 2,42 %). Mobimo wird das attraktive Zinsumfeld weiterhin nutzen, um die Zinsen auf tiefem Niveau langfristig anzubinden.
Die durchschnittliche Restlaufzeit der Finanzverbindlichkeiten lag am Stichtag mit 7,7 Jahren (Vorjahr 8,6 Jahre) weiterhin im anvisierten langfristigen Bereich.
Bereits zum fünften Mal legt Mobimo Rechenschaft über ihre Nachhaltigkeitsstrategie ab. Für die drei Dimensionen Umwelt, Gesellschaft und Wirtschaft hat das Unternehmen konkrete Ziele definiert. Der Immobilienausschuss des Verwaltungsrats überprüft regelmässig den Stand der Umsetzung.
Das Geschäftsmodell und die solide Finanzierung bilden die Grundlage für den künftigen Erfolg von Mobimo – ein Erfolg, der sich nicht nur nach finanziellen Kennzahlen wie der Rendite, sondern zunehmend auch nach der Einhaltung von Nachhaltigkeitskriterien bemisst. Bei Mobimo hat das Thema Nachhaltigkeit eine grosse Bedeutung. Mit ihrem Nachhaltigkeitsbericht trägt sie dem Bedürfnis von Investoren, Öffentlichkeit und Partnern nach Informationen Rechnung. Mobimo wendet dabei die Richtlinien der Global Reporting Initiative (GRI) an. Der Bericht entspricht dem höchsten Level («Comprehensive») dieses weltweit führenden Standards.
Für die operative Umsetzung der Nachhaltigkeitsstrategie ist die Geschäftsleitung verantwortlich, die von einem eigens zusammengestellten Nachhaltigkeitsteam aus Kadermitarbeitenden aller Abteilungen und externen Fachkräften unterstützt wird. Der Immobilienausschuss des Verwaltungsrats überwacht regelmässig die Fortschritte.
Für die primär interne Bewertung der Anlageobjekte hat Mobimo 2015 ein Nachhaltigkeitsrating entwickelt. Die einzelnen Objekte werden gemäss definierten Nachhaltigkeitsaspekten der drei Dimensionen Wirtschaft, Umwelt und Gesellschaft analysiert, bewertet und verglichen. Dieses Nachhaltigkeitsrating setzt voraus, dass pro Objekt eine hohe Anzahl von Daten und Informationen erhoben und ausgewertet wird.
Die folgende Tabelle gibt einen Überblick der Indikatoren, die zur Bewertung einzelner Liegenschaften dienen.
| Dimensionen | Indikatoren | ||
|---|---|---|---|
| Umwelt | Baustoffe | ||
| Betriebsenergie und Emissionen | |||
| Boden, Landschaft | |||
| Infrastruktur | |||
| Gesellschaft | Kontext und Zielgruppen | ||
| Gestaltung | |||
| Grundversorgung und Erschliessung | |||
| Wohlbefinden, Gesundheit | |||
| Wirtschaft | Kosten | ||
| Handelbarkeit | |||
| Ertragspotenzial | |||
| Regionalökonomisches Potenzial |
Anhand des Ergebnisses lässt sich das Einzelobjekt mit anderen Bestandsobjekten oder dem Mittelwert der Anlagen (Wohn- oder Geschäftsliegenschaften) vergleichen. Das Rating ermöglicht es unter anderem, Handlungsbedarf zu erkennen sowie Massnahmen zu definieren und umzusetzen, die wiederum den Ratingkriterien entsprechen müssen. Durch diesen Prozess werden die Nachhaltigkeitsaspekte der Anlageobjekte kontinuierlich verbessert.
Die Einführung des internen Ratings ändert nichts an der Bedeutung externer und unabhängiger Zertifizierungen und Ratings, die die Nachhaltigkeitsperformance sowohl qualitativ als auch quantitativ erfassen. Mobimo setzt konsequent auf international führende, branchenübergreifende und -spezifische Standards. Im Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB), zur Bewertung der Nachhaltigkeitsleistung von Immobilienportfolios weltweit, hat sich das Unternehmen im Jahr 2015 um 5 % gesteigert (Bezeichnung «Green Star») und schneidet damit besser als die Vergleichsgruppe ab. Auch im Rahmen des Carbon Disclosure Project (CDP) überzeugt Mobimo 2015 mit einem ausgezeichneten Rating und erreicht einen Score von 96B (Maximum: 100A).
Alle neuen Projekte von Mobimo erfüllen mit dem Minergie-Zertifikat die Mindestanforderung an die Energieeffizienz. Der Anteil der zertifizierten Anlageobjekte im bestehenden Portfolio nimmt kontinuierlich zu – im Jahr 2015 um 1,4 Prozentpunkte. Mit dem Aeschbach Quartier in Aarau entwickelt Mobimo das erste Quartier der Schweiz, welches das Nachhaltigkeitszertifikat der deutschen Gesellschaft für nachhaltiges Bauen (DGNB) anstrebt.
| 2011 | 2015 | 2016 | |
|---|---|---|---|
| (Basisjahr) | (IST) | (SOLL) | |
| Energiebezugsfläche (m²) | 401 392 | 574 329 | 454 517 |
| Energieverbrauch Strom, Wärme (MWh) | 85 947 | 89 737 | 82 208 |
| Energieintensität (kWh/m²) | 214 | 156 | 181 |
| Emission | 13 931 | 14 984 | 12 816 |
| Emissionsintensität (kgCO2eq/m²) | 35 | 26 | 28 |
Verifizierung: Independent Assurance Report, auf www.mobimo.ch verfügbar.
Auf der Grundlage des Anlagebestandes 2010/2011 ermöglichte ein validiertes Modellierungstool 2011 die Hochrechnung der Verbrauchszahlen sowie die Zieldefinition per 2016. Infolge von massgeblichen Veränderungen im Anlagebestand (Energiebezugsfläche: Zunahme um 43%) sind per 2015 Anpassungen in den Berechnungen erfolgt. Der Übergang von der validierten Modellierung (Modell) zum Ist im 2015 bedeutet, dass neu die Energiebezugsfläche für jedes Objekt gemäss SIA auf der Grundlage der Pläne berechnet ist. Diese Aufmessung trägt wesentlich zur Genauigkeit bei. Der Energieverbrauch für Wärme entspricht neu dem gemessenen und in Rechnung gestellten Energieverbrauch je Anlageobjekt für die Abrechnungsperiode. Grundlage für die Berechnung der CO2-Emissionen bilden das Heizsystem, die Art der Energieträger und der Verbrauch in kWh. Einzig für den Stromverbrauch muss zurzeit noch auf die Hochrechnung zurückgegriffen werden. Der Grund dafür ist, dass für einige Gebäude keine Angaben vorliegen (z. B. Einzelmieter eines Gebäudes oder Areals) oder die Angaben unvollständig sind. Für die Hochrechnung kann aber auf Stichproben und langjährige Erfahrungswerte zurückgegriffen werden. Für den Anlagebestand beträgt 2015 die Energieintensität 156 (kWh/m²) und die Emissionsintensität 26 (kg CO2eq/m²).
Mit ihrer Kernkompetenz – der Planung und Realisierung von hochwertigen Wohn-, Arbeits- und Lebensräumen an attraktiven Standorten – leistet Mobimo einen wichtigen Beitrag für die Gesellschaft insgesamt.
Mobimo lässt die Zufriedenheit ihrer Kunden regelmässig von einem externen Spezialisten erheben. In die Befragung fliessen die Kriterien Qualität der Immobilien, Dienstleistungsqualität und Kundenbetreuung ein. Wie zufrieden die Kunden sind, zeigt sich an der hohen Weiterempfehlungsquote: 96% der privaten und gewerblichen Mieter von Anlageobjekten würden Mobimo weiterempfehlen. Bei den Käufern von Stockwerkeigentum sind es 86%.
Hochqualifizierte Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter ermöglichen den unternehmerischen Erfolg. Aus diesem Grund fördert Mobimo deren Aus- und Weiterbildung. Ein wichtiger Grundsatz der Lohnpolitik ist die Lohngleichheit zwischen Mann und Frau. Grosses Engagement und individuelle Erfolge werden mit marktgerechten Vergütungsmodellen honoriert. Dies sind die Voraussetzungen, damit die Mitarbeitenden ihre Leidenschaft für Immobilien ausleben können.
Die Anzahl der Mitarbeitenden ist im Jahr 2015 um 4,5 % auf 116 Personen gestiegen. Das Unternehmen weist ein ausgeglichenes Geschlechterverhältnis aus; der Frauenanteil beträgt bis auf Stufe Kader rund 56%. Dem Bedürfnis der Mitarbeitenden nach Teilzeitarbeit wird entsprochen: Ein Drittel der Angestellten – darunter mehr Frauen als Männer – arbeiten in einem reduzierten Pensum.
| Mitarbeitende nach Standorten | 2015 | % | 2014 | % |
|---|---|---|---|---|
| Küsnacht | 92 | 79,3 | 89 | 80,2 |
| • Männer | 39 | 33,6 | 39 | 35,1 |
| • Frauen | 53 | 45,7 | 50 | 54,1 |
| Lausanne | 24 | 20,7 | 22 | 19,8 |
| • Männer | 11 | 9,5 | 9 | 8,1 |
| • Frauen | 13 | 11,2 | 13 | 11,7 |
| TOTAL | 116 | 100,0 | 111 | 100,0 |
| • Männer | 50 | 43,1 | 48 | 43,2 |
| • Frauen | 66 | 56,9 | 63 | 56,8 |
| Vollzeit TOTAL | 78 | 67,2 | 80 | 72,1 |
| • Männer | 39 | 33,6 | 40 | 36,0 |
| • Frauen | 39 | 33,6 | 40 | 36,0 |
| Teilzeit TOTAL | 38 | 32,8 | 31 | 27,9 |
| • Männer | 11 | 9,5 | 8 | 7,2 |
| • Frauen | 27 | 23,3 | 23 | 20,7 |
Der unternehmerische Erfolg ist für Mobimo als börsenkotiertes Unternehmen von zentraler Bedeutung. Dabei legt das Unternehmen den Schwerpunkt auf die Ausgewogenheit zwischen Gewinnerzielung und Sicherung der Zukunftsfähigkeit. Ziel ist es, für Stake- und Shareholder mittel- und langfristig Mehrwerte zu schaffen. Wertentwicklung und Werterhaltung stehen bei Mobimo im Einklang mit der Nachhaltigkeit.
Mit einer attraktiven jährlichen Ausschüttungsrendite dürften auch die Aktionäre mit der Unternehmensperformance zufrieden sein. Weitere Informationen zur Aktienkursentwicklung und zur Dividendenpolitik enthält das Kapitel «Mobimo am Kapitalmarkt».
Der vollständige Nachhaltigkeitsbericht ist auf www.mobimo.ch publiziert.
| Regensdorf | |
|---|---|
| Grünflächen | Total ca. 9 525m² nicht verbaute Grünfläche (über 50% der Grundstücksfläche) und begrüntes Flachdach |
| Biodiversität | Bepflanzung des grossen Grünbereichs mit heimischen Gewächsen (Blumen, Bäume); in den allgemein genutzten Bereichen Natur- und Blumenwiesen und in den privaten Bereichen Blumenrasen |
| Anbindung an den öffentlichen Verkehr |
Bahnhof Regensdorf-Watt nur 350 Meter entfernt |
| Parkplätze | Anlage: 129 in unterirdischer Garage, Besucher 24 Stockwerkeigentum: 82 in unterirdischer Garage, Besucher 11 |
| Wärmeerzeugung | Luft-Wasser-Wärmepumpe |
| Umweltschonender Betrieb | Minergie, kontrollierte Wohnungslüftung, grosse Fensterflächen für eine natürliche Belichtung und Besonnung |
| Kunst am Bau | Wettbewerb mit fünf Künstlern, umgesetzt wurde das Objekt «Paprika und Curry» von Christian Gonzenbach |
| Zertifikat |
| Gemeinsamer Innenhof als Begegnungsort mit Zugang zu den Hauseingängen und begrünte Dachflächen |
|---|
| Zwei Minuten Fussmarsch zur Metrostation und sieben Minuten zum Bahnhof |
| Anschluss an das Fernwärmenetz der Stadt Lausanne |
| Kontrollierte Wohnungslüftung; Fenster können überall geöffnet werden; Balkone |
| Grosse Skulpturen mit Tierköpfen des Lausanner Künstlers Zaric |
| Zertifikat | |
|---|---|
| Regionalökonomische Bedeutung | Das Bahnhofsareal von Langenthal gehört zu den kantonalen Entwicklungsschwerpunkten Die Stimmbürger haben Ende 2014 einem Planungskredit für die Neugestaltung zugestimmt |
| Komfort | Arbeitsplätze mit Tageslicht, Innenhof, Kantine für die Mitarbeitenden im Erdgeschoss |
| Wärmeerzeugung | Grundwasser-Wärmepumpe, ergänzt durch Gas (nur für Spitzenabdeckung mit max. 10%) |
| Anbindung an den öffentlichen Verkehr |
Eine Minute Fussmarsch zum Bahnhof Langenthal |
Wärmeerzeugung Grundwasser-Wärmepumpe, ergänzt durch Gas (nur für Spitzenabdeckung mit max. 10%)
Die Stimmbürger haben Ende 2014 einem Planungskredit für die Neugestaltung zugestimmt
Das Risikomanagement von Mobimo hat zum Ziel, Risiken frühestmöglich zu identifizieren, zu bewerten und durch geeignete Massnahmen ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Risiko und Rendite zu erreichen.
Die übergeordneten Risiken werden aus der Unternehmensstrategie abgeleitet. Unter Risiko verstehen wir jedes Ereignis, das die Erreichung unserer Ziele und das bestehende Geschäft negativ beeinflussen könnte.
Die Grundsätze des Risikomanagements sowie die angewandten Prozesse werden regelmässig überprüft, um Veränderungen der Marktbedingungen sowie der Tätigkeiten der Gruppe zu berücksichtigen. Es ist das Ziel, durch die bestehenden Ausbildungs- und Führungsrichtlinien sowie durch optimale Managementprozesse ein diszipliniertes und konstruktives Kontrollumfeld zu unterhalten, in dem alle Mitarbeitenden ihre Rolle und ihre Aufgaben bestmöglich wahrnehmen. Das Risikomanagement ist Bestandteil der Prozesse des integralen Managementsystems.
Der Risikomanagementprozess umfasst alle Aktivitäten für einen kontinuierlichen und systematischen Umgang mit Risiken im Unternehmen. Das folgende Schaubild zeigt die wesentlichen Schritte dieses Prozesses: Identifikation, Beschreibung, Steuerung, Überwachung und Kontrolle verschiedener Risikoarten.
Weitere Informationen bezüglich Risiken, denen Mobimo ausgesetzt ist, sind den Erläuterungen im Anhang zur Konzernrechnung zu entnehmen.
Die interne Kontrolle und das Risikomanagement werden durch den Bereich Finanzen wahrgenommen. Der Verwaltungsrat trägt als oberste Führungsinstanz die Verantwortung für das Risikomanagement. Das Audit & Risk Committee (AC) unterstützt den Verwaltungsrat durch Vorbereitungen, Prüfungen und Abklärungen bei der Risikobeurteilung.
Zudem überwacht das AC das interne Controlling, das im Einklang mit den Grundsätzen des Risikomanagementkonzepts von Mobimo handelt. Die Geschäftsleitung ist für die Umsetzung des Risikomanagements, insbesondere für die transparente, fristgerechte und aktive Bewirtschaftung der Risiken verantwortlich. Aufgrund der Grösse der Gesellschaft ist eine formelle interne Revision nicht zweckmässig.
Einmal jährlich erstellt das AC zusammen mit dem Management ein Risikoinventar, das die wesentlichen Risiken nach Risikobereichen enthält. Pro Risiko werden Risk Owner festgelegt. Auswirkungen und umgesetzte Massnahmen werden analysiert und nach den Kriterien Eintrittswahrscheinlichkeit und Auswirkungen (finanziel und reputationsbezogen) bewertet. Sofern nötig, werden Massnahmen definiert, um das identifizierte Risiko weiter zu bewirtschaften. Weitere Informationen bezüglich Verantwortung und Organisation des Risikomanagements sind im Corporate-Governance-Bericht enthalten.
Mobimo bewegt sich in einem anspruchsvollen Umfeld. Die makroökonomischen Bedingungen setzen nicht nur ein Höchstmass an Spezialwissen voraus, sondern auch Flexibilität in der Allokation der Mittel und Kräfte. Das bewährte Geschäftsmodell weist diese Anpassungsfähigkeit auf und ermöglicht es Mobimo, sich optimal im Markt zu bewegen und die sich bietenden Opportunitäten zu nutzen. Der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung beurteilen deshalb die Zukunftsaussichten der Gruppe weiterhin als positiv. Sie sind bestrebt, die Erwartungen der Aktionäre kurz-, mittelund langfristig zu erfüllen. Dazu gehört die Fortsetzung der attraktiven und stabilen Dividendenpolitik.
Entwicklungen und Investitionen für Dritte:
| Corporate Governance-Bericht | 34 |
|---|---|
| Vergütungsbericht | 47 |
| Bericht der Revisionsstelle zum Vergütungsbericht | 52 |
Anlageobjekte und Promotion Mietwohnungen und Stockwerkeigentum
Regensdorf, «Sonnenhof» Im Pfand
Für Mobimo ist gute Corporate Governance ein zentrales Element der Unternehmensführung. Darunter verstehen wir eine verantwortungsbewusste und auf langfristige Wertschöpfung ausgerichtete Führung und Kontrolle des Unternehmens.
Der Corporate Governance-Bericht orientiert sich an der Struktur der SIX-Richtlinie betreffend Informationen zur Corporate Governance (RLCG). Mit Querverweisen auf andere Abschnitte des Geschäftsberichts werden Wiederholungen vermieden.
Die Übersicht über alle Konzerngesellschaften (Erläuterung 33) und Beteiligungen der Gruppe (Erläuterung 26) befindet sich im Anhang zur Konzernrechnung.
Die operative Konzernstruktur gliedert sich in zwei Bereiche: das Segment Immobilien und das Segment Entwicklung. Das Segment Immobilien konzentriert sich im Rahmen der Portfoliostrategie auf das Bewirtschaften der Geschäfts- und Wohnliegenschaften im eigenen Portfolio bzw. auf die Projektierung und Realisierung von Wohn- und Geschäftsliegenschaften für Dritte. Das Segment Entwicklung ist für die Projektierung und die Realisierung von Wohnund Geschäftsliegenschaften für das eigene Portfolio und Stockwerkeigentum für Dritte zuständig. Die Erstvermietung der fertiggestellten Wohn- und Geschäftsliegenschaften sowie der Verkauf von Stockwerkeigentum werden ebenfalls durch die Sparte Entwicklung betreut. Weitere Informationen bezüglich Segmentberichterstattung sind in der Erläuterung 3 im Anhang zur Konzernrechnung zu finden.
Die Übersicht der bedeutenden Aktionäre und weitere Angaben zum Aktionariat befindet sich im Kapitel «Mobimo am Kapitalmarkt» ab der Seite 6.
Im Berichtsjahr erfolgte eine Meldung im Sinne von Art. 20BEHG:
• Die BlackRock, Inc. meldet per 30.November 2015, dass der Konzernverbund mit 254 546 gehaltenen Namenaktien und 57 547 Titeln aus CFDs (Contract for Difference) oder total 312 093 die 5%-Schwelle überschritten hat (5,02%)
Es bestehen keine Kreuzbeteiligungen.
Kapital
2015 erfolgten folgende kapitalwirksamen Veränderungen:
| Nominalwert | |||
|---|---|---|---|
| Total | Anzahl | pro | |
| Kapital per 31. Dezember 2015 | (TCHF) | Namenaktien | Aktie (CHF) |
| Aktienkapital | 180 327 | 6 218 170 | 29.00 |
| Genehmigtes Kapital | max. 33 093 | 1 141 150 | 29.00 |
| Bedingtes Kapital | max. 34 035 | 1 173 634 | 29.00 |
Ergänzende Angaben zu den Kapitalveränderungen befinden sich in der Erläuterung 14 im Anhang zur Konzernrechnung.
Das genehmigte und das bedingte Aktienkapital sind in den Artikeln 3a und 3b der Statuten geregelt.
Beim genehmigten Kapital ist der Verwaltungsrat gemäss Art. 3a der Statuten ermächtigt, innert einer Frist von längstens zwei Jahren das Aktienkapital durch Ausgabe von maximal 1 141 150 voll liberierten Namenaktien zu erhöhen. Erhöhungen auf dem Wege der Erstübernahme oder in Teilbeträgen sind gestattet. Ausgabebetrag, Art der Einlagen, Bedingungen der Bezugsrechtsausübung, Zuweisung der ausgeschlossenen Bezugsrechte und Zeitpunkt der Dividendenberechtigung werden vom Verwaltungsrat bestimmt. Über nicht ausgeübte Bezugsrechte entscheidet der Verwaltungsrat im Interesse der Gesellschaft. Die neuen Namenaktien unterliegen nach dem Erwerb den Übertragungsbeschränkungen gemäss Art. 6 der Statuten. Das Bezugsrecht der Aktionäre ist aufgehoben; die ausgegebenen Aktien können einzig als Entgelt für den Erwerb oder für die Finanzierung des Erwerbs von Grundstücken oder als Entgelt für die Übernahme oder für die Finanzierung der Übernahme von Unternehmen, Unternehmensteilen oder Beteiligungen verwendet werden. Falls und insoweit der Verwaltungsrat in Anwendung seiner Kompetenz gemäss Art. 3b der Statuten (siehe nachfolgend) Wandelanleihen, Optionsanleihen oder ähnliche Obligationen ausgibt, ist der Verwaltungsrat bei dieser Betragshöhe nicht mehr berechtigt, neues Aktienkapital durch Verwendung von genehmigtem Kapital zu schaffen (Art. 3a Abs. 4 der Statuten).
Das bedingte Aktienkapital kann gemäss Art. 3b der Statuten durch Ausgabe von höchstens 1 173 634 voll liberierten Namenaktien unter Ausschluss des Bezugsrechts erhöht werden. Der Verwendungszweck wird wie folgt eingeschränkt:
Der Erwerb der Namenaktien durch Ausübung von Optionsrechten und die weitere Übertragung der Namenaktien unterliegen den Übertragungsbeschränkungen gemäss Art. 6 der Statuten.
Nach der letzten Eintragung der ausgegebenen Aktien aus bedingtem Aktienkapital ins Handelsregister vom 15.April 2015 wurden keine weiteren Namenaktien aus der Ausübung von Optionsrechten geschaffen. Per Bilanzstichtag bestehen keine Optionen zur Schaffung von Namenaktien aus bedingtem Kapital gemäss Art. 3b lit. a der Statuten. Das bis zum 31.Dezember 2009 wirksame Optionsprogramm ist in der Erläuterung 18 im Anhang zur Konzernrechnung beschrieben.
Das Aktienkapital beträgt per 31.Dezember 2015 CHF 180 326 930 und setzt sich aus 6 218 170 voll liberierten Namenaktien mit einem Nennwert von nominal CHF 29.00 zusammen, die alle dividendenberechtigt sind und über eine Stimme verfügen. Es bestehen keine Vorzugs- oder Stimmrechtsaktien. Die Mobimo Holding AG hat keine Partizipationsscheine ausgegeben.
Die Mobimo Holding AG hat keine Genussscheine ausgegeben.
Die Beschränkung der Übertragbarkeit ist in Art. 6 der Statuten geregelt. Die Zustimmung zur Übertragung von Aktien kann vom Verwaltungsrat aus folgenden Gründen verweigert werden:
Zur Sicherstellung der Einhaltung der erwähnten Grenzwerte, werden bei Neuaktionären vor Eintragung im Aktienbuch Abklärungen über deren Eigenschaft als «Schweizer» im Sinne des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland vorgenommen. Kann die Qualifikation als «Schweizer» nicht bestätigt werden, erfolgt – sofern alle anderen Bedingungen erfüllt sind – die Eintragung ohne Stimmrecht in der Kategorie der Personen in Abklärung, solange der Grenzwert von einem Drittel aller Aktionäre nicht überschritten wird und kein anderes Risiko droht, wie beispielsweise eine Verschärfung der Praxis der Bewilligungsbehörde, dass die Gesellschaft mit der Eintragung des ausländischen Aktionärs nicht mehr den Nachweis der schweizerischen Beherrschung erbringen kann.
Corporate Governance-Bericht
| Veränderungen | Total (TCHF) |
Anzahl Namenaktien |
Nominalwert pro Aktie (CHF) |
|---|---|---|---|
| Aktienkapital per 31. 12. 2005 | 192 411 | 2 600 145 | 74.00 |
| Aktienkapital per 31. 12. 2006 | 225 346 | 3 466 860 | 65.00 |
| Aktienkapital per 31. 12. 2007 | 243 232 | 4 343 425 | 56.00 |
| Aktienkapital per 31. 12. 2008 | 204 230 | 4 345 323 | 47.00 |
| Aktienkapital per 31. 12. 2009 | 192 035 | 5 053 552 | 38.00 |
| Aktienkapital per 31. 12. 2010 | 148 804 | 5 131 170 | 29.00 |
| Aktienkapital per 31. 12. 2011 | 178 933 | 6 170 098 | 29.00 |
| Aktienkapital per 31. 12. 2012 | 180 058 | 6 208 913 | 29.00 |
| Aktienkapital per 31. 12. 2013 | 180 220 | 6 214 478 | 29.00 |
| Aktienkapital per 31. 12. 2014 | 180 282 | 6 216 606 | 29.00 |
| Aktienkapital per 31. 12. 2015 | 180 327 | 6 218 170 | 29.00 |
| Genehmigtes Kapital per 31. 12. 2005 | 26 640 | 360 000 | 74.00 |
| Genehmigtes Kapital per 31. 12. 2006 | 23 400 | 360 000 | 65.00 |
| Genehmigtes Kapital per 31. 12. 2007 | 20 160 | 360 000 | 56.00 |
| Genehmigtes Kapital per 31. 12. 2008 | 16 920 | 360 000 | 47.00 |
| Genehmigtes Kapital per 31. 12. 2009 | 18 687 | 491 771 | 38.00 |
| Genehmigtes Kapital per 31. 12. 2010 | 34 800 | 1 200 000 | 29.00 |
| Genehmigtes Kapital per 31. 12. 2011 | 33 978 | 1 171 650 | 29.00 |
| Genehmigtes Kapital per 31. 12. 2012 | 33 093 | 1 141 150 | 29.00 |
| Genehmigtes Kapital per 31. 12. 2013 | 33 093 | 1 141 150 | 29.00 |
| Genehmigtes Kapital per 31. 12. 2014 | 33 093 | 1 141 150 | 29.00 |
| Genehmigtes Kapital per 31. 12. 2015 | 33 093 | 1 141 150 | 29.00 |
| Bedingtes Kapital per 31. 12. 2005 | 11 163 | 150 855 | 74.00 |
| Bedingtes Kapital per 31. 12. 2006 | 9 750 | 150 000 | 65.00 |
| Bedingtes Kapital per 31. 12. 2007 | 7 848 | 140 150 | 56.00 |
| Bedingtes Kapital per 31. 12. 2008 | 6 498 | 138 252 | 47.00 |
| Bedingtes Kapital per 31. 12. 2009 | 5 254 | 138 252 | 38.00 |
| Bedingtes Kapital per 31. 12. 2010 | 36 558 | 1 260 634 | 29.00 |
| Bedingtes Kapital per 31. 12. 2011 | 36 252 | 1 250 056 | 29.00 |
| Bedingtes Kapital per 31. 12. 2012 | 34 304 | 1 182 891 | 29.00 |
| Bedingtes Kapital per 31. 12. 2013 | 34 142 | 1 177 326 | 29.00 |
| Bedingtes Kapital per 31. 12. 2014 | 34 081 | 1 175 198 | 29.00 |
| Bedingtes Kapital per 31. 12. 2015 | 34 035 | 1 173 634 | 29.00 |
Per 31.Dezember 2015 sind 11,1% der Aktien durch Aktionäre eingetragen, die sich als «Ausländer» im Sinne der obigen Ausführungen qualifizieren (davon 7,4% mit Stimmrecht).
Die Statuten enthalten keine Bestimmungen betreffend Nominee-Eintragungen. Der Verwaltungsrat hat im Reglement über die Führung des Aktienbuchs und die Anerkennung sowie Eintragung von Aktionären der Mobimo Holding AG folgende Grundsätze erlassen: Nominee-Eintragungen werden unter folgenden Bedingungen vorgenommen:
Mobimo hat per 31.Dezember 2015 weder Wandelanleihen noch Optionen ausstehend.
Präsident: Georges Theiler Vizepräsident: Peter Schaub
Daniel Crausaz; Brian Fischer; Bernard Guillelmon; Wilhelm Hansen; Peter Barandun
| Immobilien Committee |
Audit & Risk Committee |
Nomination & Compensation Committee |
|---|---|---|
| Brian Fischer (Vorsitzender) Peter Barandun Georges Theiler |
Peter Schaub (Vorsitzender) Daniel Crausaz Wilhelm Hansen |
Bernard Guillelmon (Vorsitzender) Wilhelm Hansen Peter Schaub |
Dipl. Betriebsingenieur ETH, Unternehmer Nationalität: CH Wohnort: Luzern, LU
Georges Theiler wurde am 20.Mai 1949 in Luzern geboren. Er schloss das Gymnasium in Luzern ab und studierte bis 1976 an der ETH Zürich. Nach einer zweijährigen Beratungstätigkeit im Bereich Spitalplanung führte er als Präsident der Geschäftsleitung und Mitglied des Verwaltungsrats die Bau- und Generalunternehmung Theiler + Kalbermatter T+K Bau AG in Luzern mit 250 Mitarbeitenden. Diese Unternehmung war in den Bereichen Hochbau, Tunnelbau, Generalunternehmung, Immobilienentwicklung und -verwaltung tätig. 1997 wurde die Gesellschaft an die Batigroup AG verkauft.
Seit 1997 ist Georges Theiler Inhaber der GT-Consulting, Luzern, die sich auf Beratungs- und Verwaltungsratsmandate spezialisiert hat. Er ist Präsident des Verwaltungsrats der Auto AG Holding, Rothenburg, und Mitglied des Verwaltungsrats der Riva AG in Buochs sowie der Wascosa Holding AG in Luzern. Von 1995 bis 2011 war er Mitglied des Nationalrats und von 2011 bis 2015 Mitglied des Ständerats. Seit 2000 ist Georges Theiler Mitglied des Verwaltungsrats und seit September 2013 Verwaltungsratspräsident der Mobimo Holding AG.
Rechtsanwalt Nationalität: CH Wohnort: Uster, ZH
Peter Schaub wurde am 4.Dezember 1960 in Zürich geboren. Nach Abschluss des Gymnasiums in Zürich studierte er Jurisprudenz an der Universität Zürich und schloss das Studium 1987 mit dem Lizenziat ab. 1987 und 88 war er als juristischer Mitarbeiter in der Anwaltskanzlei Schellenberg Wittmer in Zürich tätig und im Jahr 1990 erwarb er das Anwaltspatent des Kantons Zürich. Zwischen 1990 und 1993 war Peter Schaub als Steuerkommissär für den Kanton Zürich tätig und seit 1994 ist er Partner der Steuer- und Anwaltspraxis Weber Schaub & Partner in Zürich. Peter Schaub ist seit 1999 Mitglied und seit 2010 Präsident des Verwaltungsrats bei der CPH Chemie + Papier Holding AG, Perlen, und seit 1999 Vizepräsident bei der UBV Uetikon Betriebs- und Verwaltungs AG, Uetikon am See. Diese Gesellschaften halten beide Betriebs- und Entwicklungsliegenschaften sowie Anlageliegenschaften. Er ist seit 2015 Vizepräsident der Zindel Immo Holding AG, Chur. Weiter ist er seit 2007 Mitglied des Verwaltungsrats der Rüegg Cheminée Holding AG, Zumikon, und seit 2008 Präsident des Stiftungsrats der Schweizerischen Stiftung für Taubblinde in Langnau am Albis. Peter Schaub ist seit dem Jahr 2008 Mitglied des Verwaltungsrats der Mobimo Holding AG.
Daniel Crausaz
Ingenieur, Master of Business Administration Nationalität: CH Wohnort: Pully, VD
Daniel Crausaz wurde am 28.Mai 1957 in Aarau geboren. Er studierte Ingenieurwesen an der EPFL und absolvierte ein MBA-Programm an der HEC in Lausanne. Von 1983 bis 1985 war er als Ingenieur für Felix Constructions SA, Bussigny, tätig und darauffolgend bis 1989 bei Bonnard & Gardel Ingenieurs Conseils Lausanne SA. 1990 wechselte er zur BCV, Lausanne, und wurde 1997 zum Generaldirektor ernannt. Daniel Crausaz ist seit 2008 Mitglied des Verwaltungsrats bei der Cadar SA in Fleurier, seit 2006 der Zimal SA in Sion, seit 2011 der Cormela SA in Meyrin und seit 2012 der C.I.E.L. société coopérative in Lausanne und der EP Electricité SA in Genf sowie seit 2013 der Plexus Cotton Ltd. (UK). Er ist seit 2006 Delegierter der Agrifert SA, einer internationalen Rohstoffhandelsfirma mit Sitz in Pully. Seit 2003 ist Daniel Crausaz selbständiger Berater mit unterschiedlichen Mandaten in der Westschweiz. Daniel Crausaz war von 1999 bis 2014 Mitglied des Verwaltungsrats der LO Holding Lausanne-Ouchy SA und ist seit dem 17.Dezember 2009 Mitglied des Verwaltungsrats der Mobimo Holding AG.
Rechtsanwalt und eidg. dipl. Steuerexperte Nationalität: CH Wohnort: Langnau am Albis, ZH
Brian Fischer wurde am 27.Januar 1971 in Melbourne (Australien) geboren. Nach Abschluss des Gymnasiums in Davos im Jahre 1990 studierte er bis 1996 an der Universität Bern. Von 1997 bis Ende 2000 war er als Steuer- und Rechtsberater bei der Pricewaterhouse-Coopers AG tätig. Seit Anfang 2001 ist er im Bereich Investment Banking der Bank Vontobel AG, Zürich, tätig und leitet dort die Sparte Betreuung von externen Vermögensverwaltern. Er ist seit 2008 Mitglied des Verwaltungsrats und als bankenunabhängige Privatperson im Verwaltungsrat der Mobimo Holding AG vertreten.
Ingenieur, Master in Energie, MBA Nationalitäten: CH und FR Wohnort: Bern, BE
Bernard Guillelmon wurde am 5.November 1966 in Zürich geboren. Im Anschluss an seine schulische Ausbildung studierte er an der EPFL in Lausanne Ingenieurwesen mit der Fachrichtung Mikrotechnik und absolvierte anschliessend einen Masterstudiengang in Energie. Zusätzlich durchlief er mit Auszeichnung ein MBA-Programm an der INSEAD in Fontainebleau. Von 1990 bis 1998 war Bernard Guillelmon als Ingenieur und Abteilungsleiter für die BKW AG, Bern, tätig und leitete dort mehrere anspruchsvolle Reorganisationsprojekte. Nach kurzer selbständiger Beratungstätigkeit wechselte er Anfang 2001 als Leiter Energie zu den SBB, Bern. Weitere leitende Positionen bei den SBB folgten, zuletzt als stellvertretender Leiter Infrastruktur und Leiter Betriebsführung. Seit 1.Juli 2008 ist Bernard Guillelmon CEO der BLS AG, Bern. Er ist ausserdem seit 2011 Vorstands- und Ausschussmitglied des Verbands öffentlicher Verkehr (VöV) in Bern sowie Vorsitzender der Finanzkommission des VöV und Mitglied des Steuerungsausschusses Direkter Verkehr (StAD). Von 2005 bis 2009 war er Verwaltungsrat der LO Holding Lausanne-Ouchy SA. Bernard Guillelmon ist seit 2008 als Präsident des Verwaltungsrats bei der BLS Cargo AG, Bern, und seit 2008 als Verwaltungsrat der Ralpin AG, Olten, tätig. Er ist seit 2015 Mitglied des Aufsichtsrats der Ermewa Holding, Paris. Er ist zudem Verwaltungsrat der JJM Holding in Lausanne und seit dem 17.Dezember 2009 Mitglied des Verwaltungsrats der Mobimo Holding AG.
Wilhelm Hansen
lic. rer. pol., Unternehmensberater Nationalität: CH Wohnort: Basel, BS
Wilhelm Hansen wurde am 30.August 1953 in Mönchengladbach (Deutschland) geboren. Nach der Matura studierte er Wirtschaft an der HSG St.Gallen und der Universität Basel und schloss mit dem Lizenziat rer. pol. ab. Nach 25-jähriger Tätigkeit im Bereich von Kapitalanlagen (bei der damaligen SBG als Anlageberater, Leiter der Wertschriftenabteilung der Basler Versicherungen und als Teilhaber der Privatbank Baumann & Cie., Basel) spezialisierte er sich 2002 als selbständiger Unternehmensberater in den Bereichen Organisations- und Strategieentwicklung sowie Corporate Governance. Daneben übt er verschiedene Mandate aus. So ist er heute unter anderem Vizepräsident des Verwaltungsrats der Scobag Privatbank AG, Basel, und Mitglied des Verwaltungsrats der Psychiatrie Baselland, Liestal. Er ist seit 2008 Mitglied des Verwaltungsrats der Mobimo Holding AG.
Executive MBA HSG Nationalität: CH Wohnort: Einsiedeln, SZ
Peter Barandun, geboren am 26.Juni 1964, hat seine Wurzeln in Präz im Kanton Graubünden. An der Universität St.Gallen absolvierte er 2008 erfolgreich das betriebswirtschaftliche Studium zum Executive MBA HSG. Die berufliche Karriere startete er bei der Firma Grossenbacher in St.Gallen, wo er fünf Jahre lang als stellvertretender Verkaufsleiter tätig war. Danach arbeitete er sechs Jahre in leitender Position bei einem Grosskonzern, bevor er 1996 zur Electrolux AG stiess. Nach sechs Jahren als Geschäftsführer der Bereiche Electrolux und Zanussi wurde er 2002 zum CEO und Verwaltungsratspräsidenten der Electrolux Schweiz ernannt. In dieser Funktion trägt er die Gesamtverantwortung für rund 500 Mitarbeitende. Seit dem 25.März 2014 ist Peter Barandun Verwaltungsratsmitglied und Vizepräsident sowie Vorsitzender des Nominationsund Vergütungsausschusses der AFG Arbonia-Forster-Holding AG. Gleichzeitig übt er Mandate als Präsidiumsmitglied bei Swiss-Ski und als Vizepräsident des FEA (Fachverband Elektroapparate für Haushalt und Gewerbe Schweiz) aus. Peter Barandun wurde am 26.März 2015 in den Verwaltungsrat der Mobimo Holding AG gewählt.
Paul Rambert ist im Geschäftsjahr 2015 aufgrund des Erreichens einer internen Alterslimite aus dem Verwaltungsrat ausgeschieden.
Dr. Alfred Meili ist Ehrenpräsident der Mobimo Holding AG. Er ist der Initiator der Mobimo-Gruppe und war bis 2008 Präsident des Verwaltungsrats.
Laurent Rivier ist Ehrenpräsident der LO Holding Lausanne-Ouchy SA, bei der er von 2000 bis 2009 Verwaltungsratspräsident war.
In Anerkennung der Leistungen und Verdienste für die jeweiligen Unternehmen wurden Dr. Alfred Meili und Laurent Rivier zu Ehrenpräsidenten ernannt. Dieses Amt verleiht weder das Recht auf eine Mitgliedschaft im Verwaltungsrat noch irgendwelche Rechte und Pflichten eines Verwaltungsratsmitglieds, insbesondere auch keinen Anspruch auf ein Honorar oder eine andere Vergütung.
Die Mobimo Holding AG hat mit sämtlichen Verwaltungsräten und Geschäftsleitungsmitgliedern eine spezielle Vereinbarung zur Vermeidung von Interessenkonflikten abgeschlossen. In diesen Vereinbarungen verpflichten sich die Verwaltungsräte und Geschäftsleitungsmitglieder unter anderem:
Neben den oben aufgeführten Tätigkeiten üben die Mitglieder des Verwaltungsrats der Mobimo Holding AG keine weiteren Tätigkeiten in Führungs- und Aufsichtsgremien bedeutender schweizerischer und ausländischer Körperschaften beziehungsweise in Anstalten und Stiftungen des privaten und öffentlichen Rechts aus und amten auch nicht in weiteren dauernden Leitungs- und Beraterfunktionen für wichtige schweizerische und ausländische Interessengruppen.
Die Mitglieder des Verwaltungsrats dürfen je folgende weitere Tätigkeiten in obersten Leitungs- oder Verwaltungsorganen von Rechtseinheiten ausüben, die verpflichtet sind, sich ins Handelsregister oder in ein entsprechendes ausländisches Register eintragen zu lassen, und die nicht durch die Gesellschaft kontrolliert werden oder die Gesellschaft nicht kontrollieren:
Keinen Einschränkungen unterliegen Mandate bei Rechtseinheiten, die nicht verpflichtet sind, sich ins Handelsregister oder in ein entsprechendes ausländisches Register eintragen zu lassen, sowie ehrenamtliche Mandate bei steuerlich anerkannten gemeinnützigen Organisationen.
Der Verwaltungsrat der Mobimo Holding AG setzt sich aus mindestens drei Mitgliedern zusammen und wird jeweils an der Generalversammlung für die Dauer von einem Jahr gewählt. Die Amtsdauer der Mitglieder endet mit dem Abschluss der nächsten ordentlichen Generalversammlung. Die Mitglieder des Verwaltungsrats sind nach Ablauf der Amtsdauer sofort wieder wählbar.
Die Generalversammlung wählt den Präsidenten des Verwaltungsrats. Eine Wiederwahl ist möglich. Die Amtsdauer des Präsidenten endet mit dem Abschluss der nächsten ordentlichen Generalversammlung. Ist das Amt des Präsidenten vakant, ernennt der Verwaltungsrat für die verbleibende Amtsdauer einen Präsidenten.
Gegenwärtig umfasst der Verwaltungsrat sieben Mitglieder.
Zudem wählt die Generalversammlung den unabhängigen Stimmrechtsvertreter. Wählbar sind natürliche und juristische Personen oder Personengesellschaften. Die Amtsdauer des unabhängigen Stimmrechtsvertreters endet mit dem Abschluss der jeweils nächsten ordentlichen Generalversammlung. Eine Wiederwahl ist möglich. Hat Mobimo keinen unabhängigen Stimmrechtsvertreter oder fällt dieser aufgrund fehlender Unabhängigkeit oder aus anderen Gründen aus, ernennt der Verwaltungsrat einen solchen für die nächste oder laufende Generalversammlung. Bereits abgegebene Vollmachten und Instruktionen behalten ihre Gültigkeit für den neuen unabhängigen Stimmrechtsvertreter, sofern ein Aktionär nicht ausdrücklich etwas anderes angeordnet hat.
Die Generalversammlung bestätigte 2015 Georges Theiler als Präsidenten des Verwaltungsrats. Der Verwaltungsrat bestimmte Peter Schaub zum Vizepräsidenten des Verwaltungsrats.
Der Verwaltungsrat ist beschlussfähig, wenn die Mehrheit seiner Mitglieder anwesend ist, und entscheidet mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen.
2015 wurden insgesamt fünf ordentliche Sitzungen und eine Sitzung als Telefonkonferenz abgehalten. Die ordentlichen Sitzungen dauerten jeweils einen Tag. Der Verwaltungsrat war mit zwei Ausnahmen jeweils vollzählig anwesend. Ergänzend dazu fanden ein Innovationstag, eine Strategietagung und ein Projektbesichtigungstag statt.
Der CEO, der CFO und die übrigen Mitglieder der Geschäftsleitung nehmen an den Sitzungen des Verwaltungsrats zeitweise teil, wobei der Verwaltungsrat immer zuerst ohne diese Personen tagt. Der Präsident entscheidet über den Beizug von Mitarbeitenden oder externen Beratern zur Behandlung spezifischer Themen.
Der Verwaltungsrat verfügt über drei Ausschüsse: den Immobilienausschuss (IC), das Audit & Risk Committee (Prüfungsausschuss, AC) und das Nomination & Compensation Committee (Vergütungsausschuss, NCC).
Der Zweck, die Aufgaben und Pflichten sowie Kompetenzen der Ausschüsse sind jeweils in einem Reglement als Zusatz zum Organisationsreglement festgehalten.
Der Immobilienausschuss bezweckt die erfolgreiche Umsetzung der von ihm jährlich zu beschliessenden strategischen Investitionsund Devestitionsziele. Die Kompetenzen von Verwaltungsrat, IC und Geschäftsleitung für den Einkauf und Verkauf sind im Organisationsreglement der Mobimo Holding AG festgelegt und nachfolgend zusammengefasst. Das IC setzt sich zum Ziel, ein möglichst breites Immobilien-Know-how in den Verwaltungsrat einzubringen durch:
Das IC erfüllt drei Funktionen, nämlich:
Die dem Verwaltungsrat gemäss Organisationsreglement und Gesetz zugewiesenen Pflichten und Kompetenzen verbleiben dem Verwaltungsrat als Gesamtgremium.
Das Audit & Risk Committee erfüllt eine Aufsichtsfunktion. Es kann alle ihm zur Erfüllung seiner Aufgaben notwendig erscheinenden Massnahmen beantragen und hat direkten Zugang zu allen Unterlagen, Mitarbeitenden und den Revisoren. Die Hauptaufgabe des AC ist es, den Verwaltungsrat durch Vorbereitungen, Prüfungen und Abklärungen zu unterstützen.
Die vier Tätigkeitsbereiche des AC sind die Aufsicht über:
Das AC erfüllt die Erfordernisse des Risikomanagements im Auftrag des Verwaltungsrats. Einmal jährlich erstellt das AC zusammen mit dem Management ein Risikoinventar, das die wesentlichen Risiken nach Risikobereichen enthält. Pro Risiko werden Risk Owner, Auswirkungen und umgesetzte Massnahmen analysiert und nach den Kriterien Wahrscheinlichkeit, finanzielle Auswirkungen und Imageschaden bewertet. Sofern nötig, werden weitere Massnahmen definiert, um das beurteilte Risiko weiter zu bewirtschaften.
Das Nomination & Compensation Committee ist ein vorbereitender Ausschuss für den Verwaltungsrat und hat – soweit in den Statuten oder in einem Reglement nicht explizit anders geregelt – keine Entscheidungskompetenz. Es hat in Bezug auf die Vergütungen folgende Aufgaben und Zuständigkeiten:
Die Mitglieder des Vergütungsausschusses werden von der Generalversammlung einzeln gewählt. Der Vergütungsausschuss besteht aus mindestens drei Mitgliedern. Wählbar sind nur Mitglieder des Verwaltungsrats. Die Amtsdauer der Mitglieder des Vergütungsausschusses endet mit dem Abschluss der nächsten ordentlichen Generalversammlung. Eine Wiederwahl ist möglich. Ist der Vergütungsausschuss nicht mehr vollständig besetzt beziehungsweise unterschreitet er die Mindestanzahl von drei Mitgliedern, ernennt der Verwaltungsrat für die verbleibende Amtsdauer die fehlenden Mitglieder. Der Vergütungsausschuss umfasst gegenwärtig drei Mitglieder.
Der Verwaltungsrat kann dem Vergütungsausschuss weitere Aufgaben im Bereich Vergütung, Personalwesen und damit zusammenhängende Bereiche zuweisen. Der Verwaltungsrat regelt die Organisation, Arbeitsweise und Berichterstattung des Vergütungsausschusses in einem Reglement, wobei der Präsident des Vergütungsausschusses vom Verwaltungsrat vorgeschlagen wird.
Zur Erfüllung seiner Aufgaben kann der Vergütungsausschuss auch die Unterstützung unabhängiger Dritter beiziehen und diese entschädigen.
Die Grundsätze der obersten Führung inklusive Kompetenzordnung sind im Organisationsreglement der Gesellschaft festgehalten. Dem Verwaltungsrat obliegen die oberste Leitung der Gesellschaft und die Überwachung der Geschäftsleitung. Er vertritt die Gesellschaft nach aussen und beschliesst über alle Angelegenheiten, die nicht durch Gesetz, Statuten oder Reglement einem anderen Organ der Gesellschaft vorbehalten sind. In Ergänzung und Konkretisierung der unübertragbaren Aufgaben gemäss Art. 716a OR kommen dem Verwaltungsrat überdies folgende Aufgaben und Kompetenzen zu:
Die Geschäftsleitung führt die Konzerngesellschaften als VR- und/ oder Geschäftsleitungsmitglieder unter Einhaltung der Kompetenzregelung und der lokalen Organisationsreglemente.
Das Entscheidungsrecht betreffend Liegenschaftentransaktionen mit einer Gesamtsumme von über CHF 30 Mio. übt der Verwaltungsrat der Mobimo Holding AG aus, solche zwischen CHF 10 Mio. und 30 Mio. der Immobilienausschuss. Operative Entscheidungen betreffend Liegenschaftentransaktionen bis zu einem Investitionsvolumen von CHF 10 Mio. sind an die Geschäftsleitung delegiert.
Der Verwaltungsratspräsident hält regelmässig Koordinations- und Informationssitzungen mit dem CEO ab.
Das IC tagte im Geschäftsjahr an sieben Sitzungen. Der Vorsitzende kann jederzeit zusätzliche Sitzungen einberufen. Der CEO nimmt üblicherweise an den Sitzungen teil. Über jede Sitzung ist ein Protokoll zu erstellen, das dem Gesamtverwaltungsrat zugestellt wird. Der Verwaltungsrat wird zudem mit einem monatlichen Reporting über die aktuelle Entwicklung des Geschäftsverlaufs orientiert.
Das NCC führte 2015 sechs Sitzungen durch. Der Vorsitzende kann jederzeit zusätzliche Sitzungen einberufen. Der CEO nimmt üblicherweise an den Sitzungen teil. Über jede Sitzung wird ein Protokoll erstellt, das dem Gesamtverwaltungsrat zugestellt wird.
Das AC traf sich in diesem Geschäftsjahr viermal. An seinen Sitzungen behandelt das AC unter anderem die Jahres- und Halbjahresabschlüsse, Berichte der externen Revisoren und der externen Schätzer, wesentliche rechnungslegungstechnische, rechtliche, steuerliche und regulatorische Angelegenheiten, die Finanzierung und die Bewirtschaftung der Passivseite sowie weitere erforderliche Berichte und das Risikomanagement/IKS.
Der Vorsitzende des AC kann jederzeit zusätzliche Sitzungen einberufen. Das AC kann je nach Bedarf Mitglieder der Geschäftsleitung, andere Mitarbeitende, externe Berater oder Revisoren an seine Sitzungen einladen oder sie auffordern, sich mit Mitgliedern oder Beratern des AC zu treffen. Der CFO nimmt üblicherweise an den Sitzungen teil. Über jede Sitzung wird ein Protokoll erstellt, das dem Gesamtverwaltungsrat zugestellt wird.
Der Gesamtverwaltungsrat wird mit einem monatlichen Reporting über die aktuelle Entwicklung des Geschäftsverlaufs und vierteljährlich mittels Quartalsreport umfassend über die Bereiche Finanzlage/Budgeterreichung, Risikoreport, Fortschrittsreport und geplante Aktivitäten der operativen und administrativen Bereiche sowie Personalreport orientiert. Die Informationen betreffen einerseits die Entwicklungen und Ereignisse seit dem letzten Management Report und andererseits erwartete Entwicklungen und geplante Aktivitäten. Die Geschäftsleitung ist während der Verwaltungsratssitzungen anwesend und erstattet zu traktandierten Themen Bericht beziehungsweise steht für generelle Fragen und Auskünfte zur Verfügung.
Aufgrund der Grösse der Gesellschaft ist eine formelle interne Revision nicht zweckmässig. Die interne Kontrolle und das Risikomanagement werden durch den Bereich Finanzen wahrgenommen. Die Umsetzung von Entwicklungen im regulatorischen Umfeld und der Rechnungslegung wird frühzeitig mit der externen Revision erarbeitet. Die externe Revision und der Liegenschaftenschätzer werden auch sonst regelmässig beigezogen, um grössere Transaktionen zu beurteilen.
Dr. Christoph Caviezel, CEO Dr. iur., Rechtsanwalt Nationalität: CH Wohnort: Horgen, ZH
Christoph Caviezel, von Laax GR, wurde am 19.August 1957 geboren. Nach Abschluss des Gymnasiums in Chur erwarb er 1980 das Lizenziat der Rechte in Freiburg. Anschliessend folgte das Rechtsanwaltspatent des Kantons Graubünden und 1988 die Promotion zum Dr. iur. Nach einigen Jahren der Tätigkeit als Rechtsanwalt übernahm er 1986 die Leitung der Immobilienabteilung der SBB in Luzern. 1995 wechselte er zur börsenkotierten Intershop Holding AG, Zürich, und wurde 1999 Mitglied der Geschäftsleitung, zuständig für die Immobilien Schweiz. Ab 2001 führte er die Intershop als CEO und war seit 2003 auch Mitglied des Verwaltungsrats.
Seit 1.Oktober 2008 ist Christoph Caviezel CEO der Mobimo-Gruppe und leitet direkt die Abteilung Einkauf und Devestition. Zudem ist er im Verwaltungsrat folgender Gesellschaften der Mobimo-Gruppe: Seit dem 25.März 2009 ist er Präsident des Verwaltungsrats der Mobimo AG und der Mobimo Management AG. Seit dem 17.Dezember 2009 ist er Mitglied des Verwaltungsrats der LO Holding Lausanne-Ouchy SA, der LO Immeubles SA und Präsident des Verwaltungsrats der JJM Participations SA. Weiter ist er seit dem 4.Mai 2010 Mitglied (seit 2014 Präsident) des Verwaltungsrats der O4Real SA, seit dem 24. August 2012 Präsident des Verwaltungsrats der Immobilien Invest Holding AG und seit dem 29. August 2012 der Petit Mont-Riond SA. Seit dem 3.Oktober 2013 amtet er als Präsident des Verwaltungsrats der LO Holding Lausanne-Ouchy SA und der LO Immbeuble SA. Im Jahr 2015 wurde er Verwaltungsratspräsident der folgenden Gesellschaften: Flonplex SA (am 19. Februar 2015), Parking du Centre SA (am 26. Februar 2015), Promisa SA (am 30. September 2015), ProviHold SA (am 30. September 2015), CC Management SA (am 13.November 2015). Seit dem 9.Dezember 2015 ist er zudem Präsident des Verwaltungsrats der Dual Real Estate Investment SA.
Er ist Mitglied des Investment Committee der Anlagestiftung für Immobilienanlagen im Ausland (AFIAA), Zürich. Ende 2014 hat die Bündner Regierung Christoph Caviezel als neuen Bankrat der Graubündner Kantonalbank per 1.April 2015 gewählt.
Betriebsökonom FH Nationalität: CH Wohnort: Freienbach, SZ
Manuel Itten wurde am 3.Oktober 1965 in Zürich geboren. Im Anschluss an eine kaufmännische und gestalterische Grundausbildung und nach mehrjähriger beruflicher Praxis in verschiedenen leitenden Funktionen absolvierte er ein betriebswirtschaftliches Studium zum Betriebsökonom HWV an einer Fachhochschule. Nach der beruflichen Tätigkeit im Bereich der Wirtschaftsprüfung und -beratung war er mehrere Jahre verantwortlich für den Bereich Controlling bei der Livit AG, Zürich.
Manuel Itten ist seit 2004 für Mobimo tätig: bis Februar 2009 als Verantwortlicher für das Controlling und seit März 2009 als CFO. Zudem ist er im Verwaltungsrat folgender Gesellschaften der Mobimo-Gruppe: Seit dem 25. März 2009 ist er Mitglied des Verwaltungsrats der Mobimo AG und der Mobimo Management AG. Weiter ist er seit dem 17.Dezember 2009 Mitglied des Verwaltungsrats der LO Holding Lausanne-Ouchy SA, der LO Immeubles SA, der JJM Participations SA und seit dem 4.Mai 2010 der O4Real SA. Seit dem 2.März 2010 ist er zudem Mitglied des Verwaltungsrats der Parking du Centre SA, seit dem 17.März 2010 der Flonplex SA und seit dem 27.März 2014 Verwaltungsratsmitglied der FM Service & Dienstleistungs AG. Seit dem 4. September 2015 gehört er dem Verwaltungsrat der Promisa SA und der ProviHold SA an, seit dem 13.November 2015 demjenigen der CC Management SA und seit dem 9.Dezember 2015 demjenigen der Dual Real Estate Investment SA.
Dipl. Architekt HTL Nationalität: CH Wohnort: Scheuren, BE
Andreas Hämmerli wurde am 22.Juni 1957 in Brüttelen BE geboren. Nach der Ausbildung zum dipl. Arch. HTL durchlief er während zwölf Jahren verschiedene Positionen im Architekturbereich (Entwicklung/Projektmanagement/Vermarktung/Leitung eines Architekturbüros). Bei der Göhner Merkur AG, Zürich, arbeitete er als Leiter des Immobilienhandelsbereichs, war verantwortlich für Immobiliendevestitionen sowie die Führung und Restrukturierung eines Teilbereichs der Generalunternehmung. Bei der Livit AG, Zürich, führte er als Mitglied der Geschäftsleitung den Bereich Immobilien Consulting Schweiz (Entwicklung/Immobilienhandel/ Bautreuhand/Erstvermietung).
Zuletzt entwickelte, realisierte und leitete er das D4 Business Center Luzern in Root, ein Engagement des Suva Asset Management. Seit dem 1.Oktober 2008 leitet er das Segment Entwicklung und ist damit für den Bereich Immobilienentwicklung, Realisierung und Verkauf von Immobilien verantwortlich.
Dipl. Bauingenieur ETH/SIA Nationalität: CH Wohnort: Meilen, ZH
Thomas Stauber wurde am 30.Oktober 1964 in Zürich geboren. Nach dem Abschluss des Gymnasiums in Zürich erwarb er 1989 das Diplom zum Bauingenieur an der ETH Zürich. Nachfolgend absolvierte er ein Nachdiplomstudium in Betriebs- und Produktionswissenschaften am betriebswirtschaftlichen Zentrum der ETH Zürich und nahm 2002 an den Schweizer Kursen für Unternehmensführung (SKU) teil. Nach einigen Jahren als projektleitender Bauingenieur übernahm Thomas Stauber bei der Sony Berlin GmbH, Berlin, für fünf Jahre die bauherrenseitige Verantwortung für die technische Planung und Realisierung des Sony Centers am Potsdamer Platz in Berlin.
Im Jahr 2000 kehrte er in die Schweiz zurück als Leiter Projektentwicklung und Mitglied der Geschäftsleitung bei der Generalplanerfirma tk3 AG, Basel, und nahm anschliessend als Geschäftsführer bei der Generalunternehmung Bauengineering AG, Zürich, verschiedene Aufbau- und Führungsaufgaben wahr.
Im Jahr 2004 wechselte er zu der börsenkotierten Allreal Generalunternehmung AG, Zürich, wo er zuletzt als Mitglied der Geschäftsleitung für die Sparte Akquisition und Projektentwicklung verantwortlich war.
Thomas Stauber ist seit November 2011 für Mobimo tätig und baute den Geschäftsbereich Investitionen Dritte (damals Bestandteil der Sparte Entwicklung, heute Bestandteil des Segments Immobilien) für Mobimo auf. Seit dem 1.Juli 2014 leitet er das per dann neu formierte Segment Immobilien. Er ist für die strategische Entwicklung der Mobimo-Anlageliegenschaften sowie deren Bewirtschaftung und Vermarktung beziehungsweise für die Entwicklung, Realisierung und den Verkauf von Anlageimmobilien an Drittinvestoren verantwortlich.
Thomas Stauber ist im Verwaltungsrat folgender Gesellschaften der Mobimo-Gruppe: Seit dem 30.Juli 2014 Mitglied des Verwaltungsrats der FM Service & Dienstleistungs AG.
Msc ETH in Architektur, Executive MBA HSG Nationalität: CH Wohnort: Lausanne, VD
Marc Pointet wurde am 3.Januar 1974 in Zürich-Hirslanden geboren und ist in Zürich aufgewachsen. Nach dem Abschluss des Gymnasiums in Zürich erwarb er 2001 den Master of Science in Architektur an der ETH Zürich. Zusätzlich erlangte er im Jahr 2012 berufsbegleitend den Executive MBA HSG. Als Zürcher mit französischem Elternhaus ist er zweisprachig aufgewachsen.
Nach einigen Jahren beim Totalunternehmer Karl Steiner AG, zuletzt als Niederlassungsleiter in St.Moritz, wechselte er 2006 zur damals noch jungen Mobimo in Küsnacht. Er verantwortete unter anderem als Gesamtprojektleiter den Mobimo Tower in Zürich-West.
Am 1.März 2013 übernahm Marc Pointet als Leiter Mobimo Suisse romande die operative Verantwortung sämtlicher Mobimo-Aktivitäten in der Westschweiz. Dies beinhaltet die Projektentwicklungen und -realisierungen, das Bewirtschaften des Westschweizer Portfolios und speziell die aktive Vermarktung und Betreuung des belebten Flon-Quartiers. Am 1. April 2015 wurde er in die Geschäftsleitung berufen.
Die Mitglieder der Geschäftsleitung üben keine dauernden Leitungs- und Beraterfunktionen für wichtige schweizerische und ausländische Interessengruppen sowie auch keine amtlichen Funktionen oder politischen Ämter aus.
Gemäss Art. 12 Abs. 1 Ziff. 1 VegüV dürfen die Mitglieder der Geschäftsleitung je folgende weiteren Tätigkeiten in obersten Leitungs- oder Verwaltungsorganen von Rechtseinheiten ausüben, die verpflichtet sind, sich ins Handelsregister oder in ein entsprechendes ausländisches Register eintragen zu lassen, und die nicht durch die Gesellschaft kontrolliert werden oder die Gesellschaft kontrollieren:
Keinen Einschränkungen unterliegen Mandate bei Rechtseinheiten, die nicht verpflichtet sind, sich ins Handelsregister oder in ein entsprechendes ausländisches Register eintragen zu lassen, sowie ehrenamtliche Mandate bei steuerlich anerkannten gemeinnützigen Organisationen.
Die Annahme solcher Mandate beziehungsweise Anstellungen bedarf jedoch in jedem Fall der vorherigen Zustimmung des Verwaltungsrats.
Es existieren keine Managementverträge mit Drittparteien. Zwischen den Gruppengesellschaften einerseits und der Mobimo Management AG andererseits gibt es Dienstleistungsvereinbarungen.
Sämtliche Informationen zu den Vergütungen des Verwaltungsrats und der Geschäftsleitung von Mobimo sind im separaten Vergütungsbericht aufgeführt.
Die Stimmrechte an der Generalversammlung kann nur ausüben, wer durch Eintrag im Aktienbuch ausgewiesen ist.
Der Verwaltungsrat kann die Zustimmung zur Übertragung von Namenaktien verweigern, soweit und solange die Anerkennung eines Erwerbers als Aktionär die Gesellschaft gemäss den ihr zur Verfügung stehenden Informationen daran hindern könnte, den durch Bundesgesetz geforderten Nachweis schweizerischer Beherrschung zu erbringen (insbesondere BewG). Der Verwaltungsrat hat im Berichtsjahr keine Eintragungen ins Aktienbuch abgelehnt, soweit die Aktionäre die zur Eintragung erforderlichen Informationen (siehe vorne) geliefert haben. Gemäss Art. 12 der Statuten kann sich jeder Aktionär durch seinen gesetzlichen Vertreter, einen mittels schriftlicher Vollmacht bevollmächtigten Dritten (der nicht Aktionär sein muss) oder den unabhängigen Stimmrechtsvertreter an der Generalversammlung vertreten lassen. Der Verwaltungsrat regelt das Verfahren und die Bedingungen für das Erteilen der Vollmachten und Weisungen an den unabhängigen Stimmrechtsvertreter. Allgemeine Weisungen eines Aktionärs sind sowohl bezüglich der in der Einladung zur Generalversammlung gestellten Anträge zu Verhandlungsgegenständen als auch bezüglich nicht angekündigter oder neuer Anträge zulässig, insbesondere gilt die allgemeine Weisung, hinsichtlich in der Einladung bekanntgegebener oder noch nicht bekanntgegebener Anträge jeweils im Sinne des Verwaltungsrats zu stimmen, als gültig zur Stimmrechtsausübung. Die Aktionäre haben die Möglichkeit, über die Online-Aktionärsplattform «Sherpany» elektronisch Unterlagen zur Generalversammlung zu beziehen oder Vollmachten und Weisungen an den unabhängigen Stimmrechtsvertreter zu erteilen.
Es bestehen keine statutarischen Quoren, die über die gesetzlichen Bestimmungen zur Beschlussfassung hinausgehen (Art. 703 und 704 OR).
Die Einberufung der Generalversammlung, die Form der Einberufung und das Einberufungsrecht der Aktionäre sind in den Art. 9 und 10 der Statuten geregelt.
Die ordentliche Generalversammlung wird durch den Verwaltungsrat, nötigenfalls durch die Revisionsstelle, einberufen und einmal jährlich, innerhalb von sechs Monaten nach Abschluss des Geschäftsjahres, abgehalten. Der Verwaltungsrat kann jederzeit eine ausserordentliche Generalversammlung einberufen. Ausserordentliche Generalversammlungen sind durch den Verwaltungsrat aufgrund eines Generalversammlungsbeschlusses einzuberufen, auf Begehren der Revisionsstelle oder wenn einer oder mehrere Aktionäre, die zusammen mindestens den zehnten Teil des Aktienkapitals vertreten, dies schriftlich und unter Angabe der Geschäfte für die Tagesordnung verlangen.
Das Einberufungsrecht steht auch den Liquidatoren zu. Die Einladungen zur Generalversammlung erfolgen mindestens 20 Tage vor dem Versammlungstag durch einmalige Publikation im Schweizerischen Handelsamtsblatt. Überdies werden unter Beachtung derselben Frist an die im Aktienbuch eingetragenen Aktionäre persönliche Einladungen verschickt. In der Einladung sind alle Verhandlungsgegenstände und die Anträge des Verwaltungsrats und allfälliger Aktionäre, die die Durchführung der Generalversammlung verlangt haben, anzugeben. Spätestens 20 Tage vor der ordentlichen Generalversammlung sind der Geschäftsbericht und der Revisionsbericht am Sitz der Gesellschaft zur Einsicht der Aktionäre aufzulegen. In der Einberufung zur Generalversammlung ist auf diese Auflegung und auf das Recht der Aktionäre hinzuweisen, die Zustellung dieser Unterlagen zu verlangen.
Für das in Art. 10 der Statuten erwähnte Traktandierungsrecht der Aktionäre gelten die gesetzlichen Bestimmungen (Art. 699 OR). Aktionäre, die zusammen mindestens 5 % des Aktienkapitals der Gesellschaft vertreten, können vom Verwaltungsrat die Einberufung einer Generalversammlung verlangen. Aktionäre, die zusammen Aktien mit einem Nominalwert von mindestens CHF 1 Mio. vertreten, können die Traktandierung eines Verhandlungsgegenstands verlangen.
Gemäss Art. 6 der Statuten wird als Aktionär oder Nutzniesser anerkannt, wer im Aktienbuch eingetragen ist. Die Eintragung setzt einen Ausweis über die formrichtige Übertragung voraus und bedarf der Genehmigung des Verwaltungsrats. Der Verwaltungsrat hat diese Kompetenz in einem Reglement über die Führung des Aktienbuches und die Anerkennung und Eintragung von Aktionären der Mobimo Holding AG an das Audit & Risk Committee übertragen. Das Audit & Risk Committee hat nachfolgend alle Entscheidungen, die keine Auswirkungen auf eine börsenrechtliche Meldeschwelle haben oder Mitglieder des Verwaltungsrats oder der Geschäftsleitung betreffen, an den CFO delegiert. Längstens 20 Tage vor und bis zum Tage nach der Generalversammlung werden keine Eintragungen im Aktienbuch vorgenommen. Vor der ordentlichen Generalversammlung vom 29.März 2016 bleibt das Aktienregister ab dem 21.März 2016 für Eintragungen geschlossen. Die Generalversammlung 2016 findet am 29.März 2016 in Luzern statt.
Der Verwaltungsrat hat entschieden, den Aktionären jährlich den Vergütungsbericht zur Konsultativabstimmung vorzulegen, unabhängig davon, ob wesentlichen Änderungen zum Vorjahr eingetreten sind.
Die Generalversammlung 2015 hat im Rahmen der konsultativen Abstimmung die Beiträge an soziale und politische Einrichtungen aus dem Jahr 2014 gutgeheissen und ein Budget von maximal CHF 50 000 für das Jahr 2015 an soziale und politische Einrichtungen genehmigt.
Wer direkt, indirekt oder in gemeinsamer Absprache mit Dritten Aktien erwirbt und damit zusammen mit den Papieren, die er bereits besitzt, den Grenzwert von 33% der Stimmrechte, ob ausübbar oder nicht, überschreitet, muss ein Angebot für alle kotierten Aktien der Gesellschaft (Art. 32 BEHG) unterbreiten.
Aus Gründen des BewG hat die Gesellschaft gegenüber den Bewilligungsbehörden auf die Aufnahme einer statutarisch zulässigen «Opting out»- oder «Opting up»-Klausel verzichtet. Es gilt somit die gesetzliche Regelung nach Art. 32 BEHG bezüglich der Pflicht zur Unterbreitung eines Angebots.
Es bestehen keine entsprechenden Klauseln.
Gesetzliche Revisionsstelle und Konzernprüferin der Mobimo Holding AG ist seit der Gründung im Dezember 1999 die KPMG AG, Luzern. Die Revisionsstelle und der Konzernprüfer werden jährlich von der Generalversammlung gewählt.
Folgende Entschädigungen wurden für Dienstleistungen im Zusammenhang mit der Prüfung der Zwischenberichterstattung und Jahresrechnung 2015 und zusätzliche Honorare an die Revisionsstelle (Steuerberatung) und die Liegenschaftenschätzer bezahlt.
| CHF Mio. | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Revisionshonorar KPMG | 0,4 | 0,3 |
| Steuerberatung KPMG | 0,2 | 0,1 |
| Liegenschaftsschätzungen W & P | 0,4 | 0,4 |
| Liegenschaftsschätzungen JLL | 0,1 | 0,0 |
| Zusätzliche Honorare | 0,7 | 0,5 |
| Summe der gesamten Honorare | 1,0 | 0,8 |
Die Mobimo Holding AG informiert ihre Aktionäre und den Kapitalmarkt offen, aktuell und mit grösstmöglicher Transparenz. Am 11. Februar 2016 findet die Medien- und Analystenkonferenz zum Geschäftsergebnis 2015 statt.
Die finanzielle Berichterstattung erfolgt in Form des Halbjahresund des Jahresberichts. Die Konzernrechnung wird in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS) des International Accounting Standards Board (IASB) und der konsolidierte Zwischenabschluss in Übereinstimmung mit dem International Accounting Standard 34 (IAS 34) zur Zwischenberichterstattung erstellt. Sie entsprechen dem schweizerischen Gesetz sowie den Vorschriften des Kotierungsreglements und des Zusatzreglements für die Kotierung von Immobiliengesellschaften der SIX Swiss Exchange.
Im Weiteren untersteht die Gesellschaft der Pflicht zur Ad-hoc-Publizität gemäss Art. 72 des Kotierungsreglements.
Weitere Informationen über die Gesellschaft befinden sich auf der Website www.mobimo.ch.
Dr. Christoph Caviezel CEO Tel. +41 44 397 11 86
Dieser Vergütungsbericht beinhaltet eine Übersicht über den Inhalt und die Verfahren für die Festsetzung der Vergütungen und der Beteiligungsprogramme des Verwaltungsrats sowie der Geschäftsleitung inklusive der wichtigsten statutarischen Bestimmungen. Des Weiteren werden die von der Generalversammlung genehmigten Vergütungen mit den tatsächlich geleisteten Vergütungen verglichen.
Der Vergütungsbericht entspricht den Vorgaben der Verordnung gegen übermässige Vergütungen bei börsenkotierten Aktiengesellschaften und wird der Generalversammlung für eine Konsultativabstimmung vorgelegt.
Die Vergütung des Verwaltungsrats ist in Artikel 22 der Statuten, die Vergütung an die Geschäftsleitung in den Artikeln 28 und 29 geregelt.
Die Mitglieder des Verwaltungsrats haben gemäss Artikel 22 der Statuten Anspruch auf eine ihrer Tätigkeit entsprechende Vergütung sowie auf Ersatz ihrer im Interesse der Gesellschaft oder einer ihrer Tochtergesellschaften aufgewendeten Auslagen. Die Vergütung der Mitglieder des Verwaltungsrats setzt sich aus einer jährlichen Basisvergütung und weiteren erfolgsunabhängigen Elementen (wie Zuschläge für die Mitgliedschaft in Ausschüssen, Verwaltungsräten von Tochtergesellschaften oder für die Übernahme besonderer Aufgaben oder Aufträge) zuzüglich Sozialabgaben und Beiträgen an die Altersvorsorge zusammen. Um die Governance- und Aufsichtsfunktion sowie die Fokussierung des Verwaltungsrats auf die langfristige Unternehmensstrategie zu betonen, erhalten die Mitglieder des Verwaltungsrats keine erfolgsabhängige Vergütung. Die Vergütung kann durch die Gesellschaft oder eine ihrer Tochtergesellschaften entrichtet werden, sofern diese Vergütung von der jeweils genehmigten Gesamtvergütung gedeckt ist.
Ein Teil der Vergütung kann in Form von Aktien entrichtet werden, um die Interessen der Aktionäre mit denen des Verwaltungsrats zu harmonisieren. Die Anzahl der zugeteilten Aktien sowie der Zeitpunkt der Zuteilung und des Eigentumsübergangs werden durch den Verwaltungsrat auf Antrag des Vergütungsausschusses festgelegt. Für die Bestimmung des Wertes der Aktien wird auf den Börsenkurs am Tag der Zuteilung abgestellt. Der Verwaltungsrat legt eine Sperrfrist fest, die in der Regel fünf Jahre beträgt. Die Aktien sind ab dem Zeitpunkt der Zuteilung stimm- und dividendenberechtigt.
Der maximale Gesamtbetrag der Vergütungen des Verwaltungsrats muss von der Generalversammlung jährlich prospektiv jeweils für die Dauer bis zum Abschluss der nächsten ordentlichen Generalversammlung genehmigt werden
Im Fall der Nichtgenehmigung des Gesamtbetrags der Vergütungen des Verwaltungsrats kann der Verwaltungsrat entweder an derselben Generalversammlung einen neuen Antrag stellen oder eine ausserordentliche Generalversammlung einberufen und der Generalversammlung einen neuen Antrag für den Gesamtbetrag vorlegen.
Gemäss aktuellem Vergütungsreglement der Mobimo Holding AG besteht die Vergütung des Verwaltungsrats aus einer fixen Vergütung, die je nach Tätigkeit des Verwaltungsrats modulartig aufgebaut ist. Die Vergütung setzt sich aus einer Basisvergütung von CHF 70 000 pro Jahr zusammen zuzüglich der folgenden fixen Zuschläge für die Mitarbeit in einem Verwaltungsratsausschuss:
Weiter werden folgende fixe Zuschläge ausgerichtet:
Mit dieser Regelung wird für den Verwaltungsrat eine aufwandsund verantwortungsgerechte Vergütung sichergestellt.
Das Vergütungssystem soll sicherstellen, dass die Geschäftsleitung eine Vergütung erhält, die ihren Erfolgen bei der Umsetzung der Strategie und ihrem Beitrag zur Unternehmensperformance entspricht. Es beruht auf den drei in der nachfolgenden Darstellung beschriebenen Prinzipien.
Die Mitglieder der Geschäftsleitung beziehen gemäss Artikel 28f. der Statuten für ihre Tätigkeit für die Gesellschaft und ihre Tochtergesellschaften eine Vergütung. Diese kann durch die Gesellschaft oder eine ihrer Tochtergesellschaften entrichtet werden, sofern sie von der jeweils genehmigten Gesamtvergütung gedeckt ist.
Die Gesamtvergütung besteht für jedes Mitglied der Geschäftsleitung aus einem Basislohn (inkl. Spesenpauschale), allfälligen weiteren erfolgsunabhängigen Elementen (wie Zuschläge für die Mitgliedschaft in Ausschüssen, Verwaltungsräten von Tochtergesellschaften oder die Übernahme besonderer Aufgaben oder Aufträge) und einer erfolgsabhängigen Vergütung sowie aus Sozialabgaben, Lohnnebenleistungen und Beiträgen an die Altersvorsorge. Die Gesamtvergütung berücksichtigt Verantwortungsstufe, Aufgabengebiet, fachliche Kompetenzen und Funktion des Geschäftsleitungsmitglieds, Zielerreichung sowie Marktverhältnisse.
Die Vergütungen werden vom Gesamtverwaltungsrat auf Antrag des Vergütungsausschusses im Rahmen der Marktverhältnisse festgelegt, insbesondere auch unter Berücksichtigung des Lohnniveaus im Schweizer Immobilienmarkt. Dadurch soll die Gesellschaft aus der relativ kleinen Anzahl geeigneter Personen durch ein konkurrenzfähiges Vergütungssystem die gewünschten Geschäftsleitungsmitglieder rekrutieren und langfristig binden können.
Der Fixlohn richtet sich analog der Gesamtvergütung nach dem tatsächlich betreuten Aufgabengebiet, den fachlichen Voraussetzungen und den Kompetenzen eines jeden Mitglieds der Geschäftsleitung beziehungsweise der hierzu notwendigen Arbeitsleistung und wird in bar ausbezahlt. Der maximale Gesamtbetrag der erfolgsunabhängigen Vergütungen der Geschäftsleitung muss von der Generalversammlung jährlich für das auf die jeweilige Generalversammlung folgende Geschäftsjahr genehmigt werden.
Die erfolgsabhängige Vergütungen der Mitglieder der Geschäftsleitung richtet sich nach den vom Verwaltungsrat festgelegten qualitativen und quantitativen Zielvorgaben und Parametern. Der Verwaltungsrat regelt die Einzelheiten der erfolgsabhängigen Vergütung in einem Reglement. Die maximale erfolgsabhängige Vergütung für jedes einzelne Geschäftsleitungsmitglied ist aber in jedem Fall auf 100% seines erfolgsunabhängigen Bruttolohns begrenzt. Die Gesamtvergütung berücksichtigt Verantwortungsstufe, Aufgabengebiet, fachliche Kompetenzen und Funktion des Geschäftsleitungsmitglieds, Zielerreichung sowie Marktverhältnisse.
Der maximale Gesamtbetrag der erfolgsabhängigen Vergütungen der Geschäftsleitung muss von der Generalversammlung jährlich für das Geschäftsjahr, in dem die jeweilige Generalversammlung stattfindet, genehmigt werden. Vor Genehmigung dürfen keinerlei Zahlungen von erfolgsabhängigen Vergütungen für die betreffende Periode geleistet werden. Im Fall der Nichtgenehmigung der Gesamtbeträge der Vergütungen der Geschäftsleitung kann der Verwaltungsrat entweder an derselben Generalversammlung einen neuen Antrag stellen oder eine ausserordentliche Generalversammlung einberufen und der Generalversammlung einen neuen Antrag für den erfolgsunabhängigen beziehungsweise erfolgsabhängigen Gesamtbetrag vorlegen.
Gemäss dem neuem Vergütungsreglement, gültig seit 1.Januar 2015, werden 65% der variablen Vergütung auf der Grundlage von quantitativen Kriterien und 35 % auf der Basis von qualitativen Kriterien, basierend auf der Strategie von Mobimo, festgelegt. Der Verwaltungsrat hat als massgebende Erfolgszahl zur Berechnung des quantitativen Ziels die Eigenkapitalrendite exklusive des Neubewertungserfolgs bestimmt. Der Anspruch auf eine Vergütung setzt jedoch voraus, dass eine Mindesteigenkapitalrendite ohne Neubewertungserfolg von 4,5% erzielt worden ist. Ab dem Erreichen dieser Mindesteigenkapitalrendite steigt der Anspruch der Geschäftsleitungsmitglieder in einer vom Verwaltungsrat definierten Bandbreite linear an.
Die variable Vergütung ist auf maximal 100 % des Fixlohns begrenzt. Das Reglement sieht sodann vor, dass der Verwaltungsrat die variable Vergütung kürzen darf, wenn den Aktionären nicht mindestens eine Dividende/Kapitalrückzahlung im Umfang des Vorjahres ausgeschüttet werden kann.
Mindestens 50 % der variablen Vergütung werden in Aktien der Gesellschaft ausgerichtet. Die ausgegebenen Aktien sind mit einer Sperrfrist versehen, in der Regel von fünf Jahren.
Das Vergütungsreglement beinhaltet die Regelung, dass die variable Vergütung zurückgefordert werden kann, wenn diese auf Grundlage einer Jahresrechnung ausgerichtet wurde, die manipuliert war.
Selbstverständlich sind auch die Regeln der Verordnung gegen übermässige Vergütung (VegüV) einzuhalten. Somit darf keine variable Vergütung bezahlt werden, die nicht von den Aktionären gutgeheissen worden ist.
Die erfolgsabhängige Vergütung wird jeweils im Folgejahr bis spätestens vor der Generalversammlung ausbezahlt.
Für die Aktien legt der Verwaltungsrat auf Antrag des Vergütungsausschusses den Zeitpunkt der Zuteilung und des Eigentumsübergangs sowie die Sperrfristen fest. Die Aktien sind ab dem Zeitpunkt der Zuteilung stimm- und dividendenberechtigt. Der Verwaltungsrat kann vorsehen, dass aufgrund eines Eintritts von im Voraus bestimmten Ereignissen wie einem Kontrollwechsel oder der Beendigung eines Arbeitsverhältnisses Sperrfristen verkürzt oder aufgehoben werden, Vergütungen unter Annahme der Erreichung der Zielwerte ausgerichtet werden oder Vergütungen wegfallen.
Insbesondere erhalten Mitglieder der Geschäftsleitung grundsätzlich auch bei einer allfälligen Freistellung bis zur Beendigung ihres Arbeitsvertrags einen Pro-rata-Anteil der vertraglich vereinbarten Vergütung, sofern das Arbeitsverhältnis vom Arbeitgeber nicht aus einem wichtigen, vom Arbeitnehmer zu verantwortenden Grund gekündigt wurde. Die erfolgsabhängigen Vergütungen werden grundsätzlich ebenfalls entrichtet, sofern das betreffende Mitglied keinen wichtigen Grund für die Kündigung setzte. Der Verwaltungsrat entscheidet im Einzelfall auf der Basis des Arbeitsvertrags und der konkreten Umstände über die Entrichtung dieser Vergütungen oder über deren Nichtgewährung und auch über eine allfällige Aufhebung von Sperrfristen.
Die Gesellschaft hat Anspruch auf Rückzahlung aller variablen Vergütungen, die aufgrund einer Jahresrechnung ausgerichtet wurden, die infolge von strafrechtlichen Sachverhalten oder sonstigen Manipulationen nicht dem effektiven Resultat der Gesellschaft entsprechen. Der Rückzahlungsanspruch besteht im Umfang der entsprechenden Verfälschung.
Gemäss Art. 29 der Statuten besteht für jedes Mitglied der Geschäftsleitung, das nach der Generalversammlung, die über den Gesamtbetrag der Vergütung abgestimmt hat, ernannt wird, ein Zusatzbetrag im Umfang von 30% des für die relevanten prospektiv bereits gutgeheissenen Perioden genehmigten Gesamtbetrags der Geschäftsleitung, wobei dieser Betrag auch die Periode abdeckt, die zwischen der Ernennung und dem Beginn der prospektiv bereits gutgeheissenen Periode liegt. Der effektiv in Anspruch genommene Zusatzbetrag muss von der Generalversammlung nicht genehmigt werden.
Die Gesellschaft darf im Rahmen des bereits genehmigten Gesamtbetrags oder des Zusatzbetrags einem neu eintretenden Mitglied der Geschäftsleitung eine Antrittsprämie zum Ausgleich von durch den Stellenwechsel erlittene Nachteile gewähren.
Die untenstehende Tabelle zeigt die genehmigten Vergütungselemente für den Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung und vergleicht sie mit den effektiv in 2015 erfassten Beträgen. Die Vergütung des Verwaltungsrats wird gemäss den Statuten prospektiv für die Dauer bis zur nächsten ordentlichen Generalversammlung genehmigt. Daher wird die genehmigte Vergütung linear auf neun Monate gekürzt und mit den für die Periode April bis Dezember 2015 in der Erfolgsrechnung erfassten Leistungen verglichen.
| Verwaltungsrat | |||
|---|---|---|---|
| Genehmigt 27. 03. 2015 – |
Genehmigt 27.03.2015–31.12.2015 |
Geleistet 27. 03. 2015 – |
|
| TCHF | 29. 03. 2016 | (9 Monate/pro rata) | 31. 12. 2015 |
| Fixe Vergütung | |||
| inkl. Aktien | 1 300 | 975 | 943 |
| Vergütung an | |||
| nahestehende | |||
| Personen | 200 | 150 | 100 |
| Geschäftsleitung | ||||
|---|---|---|---|---|
| Genehmigt | Geleistet | Genehmigt | Geleistet | |
| TCHF | 01. 01. 2015 – 31. 12. 2015 | 01. 01. 2015 – 31. 12. 2015 | 01. 01. 2014 – 31. 12. 2014 | 01. 01. 2014 – 31. 12. 2014 |
| Fixe Vergütung | 2 800 | 2 667 | konsultative Genehmigung | 2 626 |
| Erfolgsabhängige | ||||
| Vergütung | 2 800 | 2 387 | 3 900 | 192 |
Vergütung an den Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung beziehungsweise deren nahestehende Personen Im Berichtsjahr wurden an die Mitglieder des Verwaltungsrats, an nahestehende Personen und an die Geschäftsleitung die folgenden Vergütungen ausgerichtet.
| Name, Funktion | Honorare, Löhne |
Aktien | Sozial leistungen |
2015 Total |
Honorare, Löhne |
Aktien | Sozial leistungen |
2014 Total |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| VR | 959 | 239 | 60 | 1 258 | 838 | 362 | 59 | 1 259 |
| Georges Theiler, Präsident VR | 340 | 0 | 21 | 361 | 260 | 70 | 22 | 352 |
| Brian Fischer, VR | 48 | 115 | 10 | 173 | 8 | 132 | 8 | 148 |
| Wilhelm Hansen, VR | 47 | 93 | 8 | 148 | 8 | 132 | 8 | 148 |
| Peter Schaub, VR | 170 | 0 | 0 | 170 | 170 | 0 | 0 | 170 |
| Daniel Crausaz, VR | 120 | 0 | 8 | 128 | 92 | 28 | 6 | 126 |
| Bernard Guillelmon, VR | 118 | 0 | 8 | 126 | 110 | 0 | 6 | 116 |
| Peter Barandun, VR1 | 74 | 31 | 3 | 108 | n/a | n/a | n/a | n/a |
| Paul Rambert, VR2 | 42 | 0 | 2 | 44 | 170 | 0 | 9 | 179 |
| Urs Ledermann, VR3 | n/a | n/a | n/a | n/a | 20 | 0 | 0 | 20 |
1 Seit der Generalversammlung vom 26.März 2015.
2 Bis zur Generalversammlung vom 26.März 2015.
3 Bis zur Generalversammlung vom 25.März 2014.
Für die Bestimmung des Wertes der Aktien wird seit der Statutenänderung vom 25.März 2014 auf den Börsenkurs am Tag der Zuteilung abgestellt. In den Vorjahreszahlen wurde für die Periode vom 1.Januar 2014 bis zur Generalversammlung vom 25.März 2014 die Vergütung noch zum Steuerwert berücksichtigt, der aufgrund der fünfjährigen Sperrfrist einen steuerlichen Einschlag von 25,274% zum 20-Tages-Durchschnittskurs der Aktie darstellt. Bei einer Bewertung zum Börsenkurs für das gesamte Jahr des Vorjahres hätte sich eine um TCHF 45 höhere Vergütung in Aktien ergeben.
| Name, Funktion (TCHF) | 2015 Total |
2014 Total |
|---|---|---|
| Peter Schaub, VR | 117 | 128 |
| Paul Rambert, VR (Periode bis GV 2015) | 51 | 109 |
Bei den aufgeführten Leistungen für zusätzliche Arbeiten bei Peter Schaub handelt es sich um Leistungen an das Beratungsunterneh-
men weber schaub & partner ag, dessen Mitinhaber Peter Schaub ist. Bei den fakturierten Aufwendungen handelt es sich um Steuerberatungsleistungen, die durch Mitarbeitende des Unternehmens weber schaub & partner erbracht worden sind. Durch Peter Schaub direkt erbrachte Beratungsleistungen sind durch das Verwaltungsratshonorar abgegolten.
Bei den aufgeführten Leistungen für zusätzliche Arbeiten bei Paul Rambert handelt es sich um Leistungen an die Immopoly Sàrl, deren Inhaber Paul Rambert ist. Bei den fakturierten Aufwendungen handelt es sich um Bauberatungsleistungen.
| Name, Funktion (TCHF) | 2015 Total |
2014 Total |
2015 Christoph Caviezel, CEO |
2014 Christoph Caviezel, CEO |
|---|---|---|---|---|
| Honorare, Löhne | 2 157 | 2 155 | 743 | 743 |
| Erfolgsbeteiligung in bar | 1 112 | 89 | 370 | 34 |
| Erfolgsbeteiligung in Aktien | 1 113 | 89 | 370 | 34 |
| Übrige Leistungen¹ | 672 | 471 | 240 | 169 |
| Total | 5 054 | 2 804 | 1 723 | 980 |
¹ Die übrigen Leistungen enthalten Vorsorgebeiträge, allfällige Dienstaltersgeschenke beziehungsweise Privatanteile auf Fahrzeugen sowie die Arbeitgeberbeiträge für Sozialversicherungen.
Die Beträge für das Geschäftsjahr 2015 entsprechen dem Aufwand in der Konzernrechnung des Berichtsjahres (Accrual Accounting). Basierend auf den Statuten wird neu für die Bestimmung des Werts der Aktien auf den Börsenkurs am Tag der Zuteilung abgestellt. Das heisst, dass 2014 und 2015 die Darstellung ohne den steuerlichen Einschlag erfolgte.
Für das Geschäftsjahr 2015 wurde durch die Generalversammlung vom 25.März 2014 eine fixe Vergütung von CHF 2,8 Mio. für die Geschäftsleitung genehmigt.
Die aktienbasierte Vergütung der Geschäftsleitung erfolgte aufgrund der Annahme, dass eine Quote von 50% (Vorjahr 50%) gemäss dem Vergütungsreglement zur Anwendung gelangt.
Es wurden im Geschäftsjahr 2015 keine Darlehen oder Kredite an Mitglieder des Verwaltungsrats oder der Geschäftsleitung beziehungsweise deren nahestehende Personen gewährt und per 31.Dezember 2015 bestanden keine derartigen Forderungen.
Wir haben den beigefügten Vergütungsbericht «Vergütungsbericht für das Geschäftsjahr 2015 gemäss VegüV» auf den Seiten 50 bis 51 vom 31.Dezember 2015 der Mobimo Holding AG für das am 31.Dezember 2015 abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft.
Der Verwaltungsrat ist für die Erstellung und sachgerechte Gesamtdarstellung des Vergütungsberichts in Übereinstimmung mit dem Gesetz und der Verordnung gegen übermässige Vergütungen bei börsenkotierten Aktiengesellschaften (VegüV) verantwortlich. Zudem obliegt ihm die Verantwortung für die Ausgestaltung der Vergütungsgrundsätze und die Festlegung der einzelnen Vergütungen.
Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage unserer Prüfung ein Urteil zum beigefügten Vergütungsbericht abzugeben. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit den Schweizer Prüfungsstandards durchgeführt. Nach diesen Standards haben wir die beruflichen Verhaltensanforderungen einzuhalten und die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass hinreichende Sicherheit darüber erlangt wird, ob der Vergütungsbericht dem Gesetz und den Art. 14 – 16 der VegüV entspricht.
Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen, um Prüfungsnachweise für die im Vergütungsbericht enthaltenen Angaben zu den Vergütungen, Darlehen und Krediten gemäss Art. 14 – 16 VegüV zu erlangen. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemässen Ermessen des Prüfers. Dies schliesst die Beurteilung der Risiken wesentlicher – beabsichtigter oder unbeabsichtigter – falscher Darstellungen im Vergütungsbericht ein. Diese Prüfung umfasst auch die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Bewertungsmethoden von Vergütungselementen sowie die Beurteilung der Gesamtdarstellung des Vergütungsberichts.
Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu dienen.
Nach unserer Beurteilung entspricht der Vergütungsbericht der Mobimo Holding AG für das am 31.Dezember 2015 abgeschlossene Geschäftsjahr dem Gesetz und den Art. 14 – 16 der VegüV.
KPMG AG
Kurt Stocker Reto Kaufmann Zugelassener Zugelassener Revisionsexperte Revisionsexperte Leitender Revisor
Luzern, 8. Februar 2016
| Konzernrechnung: | |
|---|---|
| Konsolidierte Erfolgsrechnung | 56 |
| Konsolidierte Gesamtergebnisrechnung | 57 |
| Konsolidierte Bilanz | 58 |
| Konsolidierte Geldflussrechnung | 60 |
| Konsolidierter Eigenkapitalnachweis | 61 |
| Anhang zur Konzernrechnung | 62 |
| Allgemeine Informationen | 62 |
| Segmentberichterstattung | 64 |
| Anlageportfolio | 67 |
| Promotion & Dienstleistung | 76 |
| Finanzierung & Risikomanagement | 78 |
| Personal | 87 |
| Ertragssteuern | 92 |
| Übrige Erläuterungen | 95 |
| Weitere finanzielle Informationen | 102 |
| Detailangaben zum Immobilienportfolio | 106 |
|---|---|
| Bericht der Revisionsstelle zur Konzernrechnung | 122 |
| Bericht des unabhängigen Schätzungsexperten Wüest & Partner AG |
123 |
| Bericht des unabhängigen Schätzungsexperten Jones Lang LaSalle AG |
128 |
| Jahresrechnung der Mobimo Holding AG: | |
| Bilanz | 132 |
| Erfolgsrechnung | 134 |
| Anhang zur Jahresrechnung | 135 |
| Antrag über die Verwendung des Bilanzgewinns | 138 |
| Bericht der Revisionsstelle zur Jahresrechnung | 139 |
| TCHF | Erläuterungen | 2015 | 2014 |
|---|---|---|---|
| Ertrag aus Vermietung Liegenschaften | 4 | 107 841 | 105 133 |
| Ertrag aus Verkauf Promotion (Liegenschaften) und Dienstleistungen | 7 | 86 204 | 157 383 |
| Sonstige Erlöse | 1 212 | 744 | |
| Umsatzerlöse | 195 257 | 263 260 | |
| Gewinne aus Neubewertung von Anlageliegenschaften | 5 | 91 184 | 28 802 |
| Verluste aus Neubewertung von Anlageliegenschaften | 5 | –56 442 | –25 000 |
| Erfolg aus Neubewertung | 34 742 | 3 802 | |
| Erfolg aus Verkauf Anlageliegenschaften | 6 | 63 751 | 4 919 |
| Direkter Aufwand für vermietete Liegenschaften | 4 | –13 761 | –17 577 |
| Direkter Aufwand aus Verkauf Promotion (Liegenschaften) und Dienstleistungen | 7 | –80 661 | –132 436 |
| Direkter betrieblicher Aufwand | –94 422 | –150 012 | |
| Aktivierte Eigenleistungen | 6 214 | 7 854 | |
| Personalaufwand | 16 | –23 418 | –20 356 |
| Betriebsaufwand | 20 | –7 162 | –7 699 |
| Verwaltungsaufwand | 21 | –2 395 | –2 241 |
| Betriebsergebnis vor Zinsen, Steuern, Abschreibungen und Amortisationen (EBITDA) | 172 567 | 99 527 | |
| Abschreibungen | 24 | –1 599 | –1 514 |
| Amortisationen | 25 | –541 | –408 |
| Betriebsergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) | 170 427 | 97 605 | |
| Anteiliges Ergebnis aus Beteiligungen an assoziierten Unternehmen | 2 293 | 1 831 | |
| Finanzertrag | 559 | 277 | |
| Finanzaufwand | –34 203 | –31 718 | |
| Finanzergebnis | 10 | –33 644 | –31 440 |
| Gewinn vor Steuern (EBT) | 139 076 | 67 996 | |
| Steueraufwand | 19 | –34 095 | –4 755 |
| Gewinn | 104 981 | 63 241 | |
| Davon Aktionären der Mobimo Holding AG zurechenbar | 103 937 | 62 151 | |
| Davon nicht beherrschenden Anteilen zurechenbar | 1 044 | 1 090 | |
| EBITDA exkl. Neubewertung | 137 825 | 95 726 | |
| Betriebsergebnis (EBIT) exkl. Neubewertung | 135 685 | 93 803 | |
| Gewinn vor Steuern (EBT) exkl. Neubewertung | 104 334 | 64 194 | |
| Gewinn je Aktie in CHF | 32 | 16.72 | 10.00 |
| Verwässerter Gewinn je Aktie in CHF | 32 | 16.72 | 9.82 |
| TCHF Erläuterungen |
2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Gewinn | 104 981 | 63 241 |
| Positionen, die nachträglich in die Erfolgsrechnung umgegliedert werden | –4 750 | –18 932 |
| • Verlust Finanzinstrumente für Hedge Accounting 11 |
–6 035 | –24 254 |
| • Umgliederungsbeträge für in der Erfolgsrechnung erfasste Beträge | –59 | –57 |
| • Steuereffekte 19 |
1 343 | 5 379 |
| Positionen, die nicht in die Erfolgsrechnung umgegliedert werden | –575 | –2 908 |
| • Neubewertung Personalvorsorge 17 |
–714 | –3 612 |
| • Steuereffekte 19 |
139 | 704 |
| Total sonstiges Ergebnis | –5 325 | –21 839 |
| Davon Aktionären der Mobimo Holding AG zurechenbar | –5 325 | –21 839 |
| Davon nicht beherrschende Anteile | 0 | 0 |
| Gesamtergebnis | 99 656 | 41 402 |
| Davon Aktionären der Mobimo Holding AG zurechenbar | 98 611 | 40 311 |
| Davon nicht beherrschende Anteile | 1 044 | 1 090 |
| TCHF | Erläuterungen | 31. 12. 2015 | 31. 12. 2014 |
|---|---|---|---|
| Aktiven | |||
| Umlaufvermögen | |||
| Flüssige Mittel | 13 | 222 897 | 227 380 |
| Forderungen aus Lieferungen und Leistungen | 22 | 3 839 | 3 832 |
| Forderungen aus Ertragssteuern | 4 005 | 3 193 | |
| Sonstige Forderungen | 23 | 24 391 | 23 117 |
| Promotion (Liegenschaften) | 8 | 226 564 | 205 243 |
| Aktive Rechnungsabgrenzung | 3 523 | 3 662 | |
| Total Umlaufvermögen | 485 218 | 466 427 | |
| Anlagevermögen | |||
| Anlageliegenschaften | |||
| • Geschäftsliegenschaften | 5 | 1 357 011 | 1 364 484 |
| • Wohnliegenschaften | 5 | 760 117 | 526 891 |
| • Entwicklungsliegenschaften | 5 | 142 470 | 214 799 |
| • Anlageliegenschaften im Bau | 5 | 153 170 | 142 260 |
| Sachanlagen | |||
| • Selbstgenutzte Liegenschaften | 24 | 15 269 | 16 066 |
| • Übrige Sachanlagen | 24 | 3 117 | 2 287 |
| Immaterielle Anlagen | 25 | 6 892 | 5 588 |
| Beteiligungen an assoziierten Unternehmen und Joint Ventures | 26 | 25 639 | 24 426 |
| Finanzanlagen | 27 | 1 849 | 1 850 |
| Latente Steuerguthaben | 19 | 2 126 | 2 674 |
| Total Anlagevermögen | 2 467 660 | 2 301 324 | |
| Total Aktiven | 2 952 878 | 2 767 751 |
| TCHF | Erläuterungen | 31. 12. 2015 | 31. 12. 2014 |
|---|---|---|---|
| Passiven | |||
| Fremdkapital | |||
| Kurzfristiges Fremdkapital | |||
| Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten | 11 | 24 403 | 22 446 |
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | 16 963 | 21 355 | |
| Laufende Steuerverbindlichkeiten | 57 798 | 39 688 | |
| Sonstige Verbindlichkeiten | 28 | 5 425 | 1 402 |
| Käuferanzahlungen | 9 | 12 354 | 9 972 |
| Passive Rechnungsabgrenzung | 29 | 21 363 | 19 318 |
| Total kurzfristiges Fremdkapital | 138 306 | 114 180 | |
| Langfristiges Fremdkapital | |||
| Langfristige Finanzverbindlichkeiten | 11 | 1 342 254 | 1 270 232 |
| Personalvorsorgeverbindlichkeiten | 17 | 5 840 | 5 466 |
| Derivative Finanzinstrumente | 11/15 | 38 998 | 32 385 |
| Latente Steuerverbindlichkeiten | 19 | 162 789 | 122 969 |
| Total langfristiges Fremdkapital | 1 549 880 | 1 431 051 | |
| Total Fremdkapital | 1 688 187 | 1 545 231 | |
| Eigenkapital | 14 | ||
| Aktienkapital | 180 327 | 180 282 | |
| Eigene Aktien | –262 | –315 | |
| Kapitalreserven | 269 577 | 328 615 | |
| Gewinnreserven | 808 975 | 709 357 | |
| Total den Aktionären der Mobimo Holding AG zurechenbares Eigenkapital | 1 258 617 | 1 217 938 | |
| Nicht beherrschende Anteile | 6 074 | 4 582 | |
| Total Eigenkapital | 1 264 691 | 1 222 520 | |
| Total Passiven | 2 952 878 | 2 767 751 |
| TCHF | Erläuterungen | 2015 | 2014 |
|---|---|---|---|
| Gewinn vor Steuern | 139 076 | 67 996 | |
| Neubewertung Anlageliegenschaften netto | 5 | –34 742 | –3 802 |
| Aktienbasierte Vergütungen | 18 | 1 354 | 759 |
| Abschreibung auf Sachanlagen und Amortisation von Mietanreizen | 2 572 | 2 398 | |
| Amortisation auf immaterielle Anlagen | 25 | 541 | 408 |
| Gewinn aus Verkauf Anlageliegenschaften | 6 | –63 751 | –4 919 |
| Verlust aus Verkauf/Abgang Sachanlagen | 0 | 16 | |
| Anteiliges Ergebnis aus Beteiligungen an assoziierten Unternehmen | –2 293 | –1 831 | |
| Finanzergebnis | 10 | 33 644 | 31 440 |
| Veränderungen | |||
| • Forderungen aus Lieferungen und Leistungen | 111 | 19 | |
| • Promotion (Liegenschaften) | –1 187 | 49 360 | |
| • Sonstige Forderungen und aktive Rechnungsabgrenzung | 1 163 | 71 237 | |
| • Personalvorsorgeverbindlichkeiten | –340 | 177 | |
| • Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | –3 381 | 7 137 | |
| • Käuferanzahlungen | 2 382 | –6 496 | |
| • Sonstige Verbindlichkeiten und passive Rechnungsabgrenzung | 1 068 | 6 849 | |
| Bezahlte Ertragssteuern | –16 208 | –15 188 | |
| Geldfluss aus operativer Geschäftstätigkeit (Cash Flow) | 60 008 | 205 559 | |
| Investition in Joint Venture | 0 | –50 | |
| Investitionen in Anlageliegenschaften | 5/33 | –139 264 | –206 104 |
| Investitionen in Sachanlagen | 24 | –1 165 | –1 665 |
| Investitionen in immaterielle Anlagen | 25 | –1 846 | –1 112 |
| Devestition Finanzanlagen | 27 | 3 | 46 |
| Devestition Anlageliegenschaften abzüglich Verkaufskosten | 5/6 | 236 596 | 68 329 |
| Erhaltene Dividenden | 26 | 1 150 | 670 |
| Erhaltene Zinsen | 67 | 131 | |
| Geldfluss aus Investitionstätigkeit | 95 540 | –139 755 | |
| Aufnahme Finanzverbindlichkeiten | 7 560 | 348 419 | |
| Rückzahlung Finanzverbindlichkeiten | –74 124 | –297 704 | |
| Geldfluss aus Kapitalerhöhungen | 14 | 45 | 62 |
| Ausschüttung Reserven aus Kapitaleinlagen | 14 | –59 061 | –59 029 |
| Akquisition von nicht beherrschenden Anteilen | –841 | 0 | |
| Erwerb eigener Aktien | 14 | –253 | –1 742 |
| Bezahlte Zinsen | –33 358 | –31 887 | |
| Geldfluss aus Finanzierungstätigkeit | –160 032 | –41 881 | |
| Abnahme flüssige Mittel | –4 484 | 23 923 | |
| Flüssige Mittel Anfang Periode | 227 380 | 203 458 | |
| Flüssige Mittel Ende Periode | 222 897 | 227 380 | |
| Aktionären der | Nicht | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Übrige | Total | Mobimo Holding | beherr | |||||||
| TCHF | Er läut. |
Aktien kapital |
Eigene Aktien |
Kapital reserven |
Hedging reserve |
Gewinn reserven |
Gewinn reserven |
AG zurechenbares Eigenkapital |
schende Anteile |
Total Eigenkapital |
| Stand 01. 01. 2014 | 180 220 | –470 | 387 754 | 2 496 | 667 578 | 670 074 | 1 237 577 | 3 492 | 1 241 069 | |
| Gewinn 2014 | 62 151 | 62 151 | 62 151 | 1 090 | 63 241 | |||||
| Cash Flow Hedges: | 11 | |||||||||
| • Marktwertänderungen | –24 254 | –24 254 | –24 254 | –24 254 | ||||||
| • Transfer in die Erfolgs | ||||||||||
| rechnung | –57 | –57 | –57 | –57 | ||||||
| Steuereffekte | 5 379 | 5 379 | 5 379 | 5 379 | ||||||
| Personalvorsorge: | 17 | |||||||||
| • Neubewertung | –3 612 | –3 612 | –3 612 | –3 612 | ||||||
| • Steuereffekt | 704 | 704 | 704 | 704 | ||||||
| Sonstiges Ergebnis | 0 | 0 | 0 | –18 932 | –2 908 | –21 839 | –21 839 | 0 | –21 839 | |
| Gesamtergebnis | 0 | 0 | 0 | –18 932 | 59 243 | 40 311 | 40 311 | 1 090 | 41 402 | |
| Ausschüttung Reserven | ||||||||||
| aus Kapitaleinlagen | 14 | –59 029 | –59 029 | –59 029 | ||||||
| Kapitalerhöhung | 62 | 62 | 62 | |||||||
| Aktienbasierte | ||||||||||
| Vergütungen: | 18 | |||||||||
| • VR und Management | 1 897 | –110 | –1 028 | –1 028 | 759 | 759 | ||||
| Erwerb eigene Aktien | 14 | –1 742 | –1 742 | –1 742 | ||||||
| Stand 31. 12. 2014/ 01. 01. 2015 |
180 282 | –315 | 328 615 | –16 436 | 725 793 | 709 357 | 1 217 938 | 4 582 | 1 222 520 | |
| Gewinn 2015 | 103 937 | 103 937 | 103 937 | 1 044 | 104 981 | |||||
| Cash Flow Hedges: | 11 | |||||||||
| • Marktwertänderungen | –6 035 | –6 035 | –6 035 | –6 035 | ||||||
| • Transfer in die Erfolgs | ||||||||||
| rechnung | –59 | –59 | –59 | –59 | ||||||
| • Steuereffekte | 1 343 | 1 343 | 1 343 | 1 343 | ||||||
| Personalvorsorge: | 17 | |||||||||
| • Neubewertung | –714 | –714 | –714 | –714 | ||||||
| • Steuereffekt | 139 | 139 | 139 | 139 | ||||||
| Sonstiges Ergebnis | 0 | 0 | 0 | –4 750 | –575 | –5 325 | –5 325 | 0 | –5 325 | |
| Gesamtergebnis | 0 | 0 | 0 | –4 750 | 103 362 | 98 611 | 98 611 | 1 044 | 99 656 | |
| Ausschüttung Reserven | ||||||||||
| aus Kapitaleinlagen | 14 | –59 061 | –59 061 | –59 061 | ||||||
| Kapitalerhöhung | 14 | 45 | 45 | 45 | ||||||
| Aktienbasierte | ||||||||||
| Vergütungen: | 18 | |||||||||
| • VR und Management | 306 | 23 | 1 024 | 1 024 | 1 354 | 1 354 | ||||
| Erwerb eigener Aktien | –253 | –253 | –253 | |||||||
| Nicht beherrschende | ||||||||||
| Anteile aus Akquisition | 1 271 | 1 271 | ||||||||
| Kauf von nicht beherr | ||||||||||
| schenden Anteilen | –18 | –18 | –18 | –823 | –841 | |||||
| Stand 31. 12. 2015 | 180 327 | –262 | 269 577 | –21 187 | 830 162 | 808 975 | 1 258 617 | 6 074 | 1 264 691 |
Die Mobimo-Gruppe ist eine Immobilienunternehmung mit Aktivitäten ausschliesslich in der Schweiz. Die Geschäftstätigkeit umfasst einerseits das langfristige Halten und Bewirtschaften von Geschäfts-, Gewerbe- und Wohnliegenschaften und anderseits den Bau und Verkauf von Wohneigentum sowie die Entwicklung von Geschäfts- und Wohnliegenschaften für das eigene Portfolio sowie für Drittinvestoren.
Muttergesellschaft ist die Mobimo Holding AG, eine an der SIX Swiss Exchange kotierte Aktiengesellschaft nach schweizerischem Recht mit Sitz in Luzern.
Die Konzernrechnung der Mobimo Holding AG wird in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS) erstellt und entspricht dem schweizerischen Gesetz sowie Art. 17 der Richtlinie betreffend Rechnungslegung (Richtlinie zur Rechnungslegung) der Schweizer Börse (SIX Swiss Exchange).
Die Konsolidierung erfolgt aufgrund geprüfter und nach einheitlichen Richtlinien erstellter Einzelabschlüsse der Konzerngesellschaften. Einheitlicher Stichtag ist der 31.Dezember.
Alle Beträge sind in der Konzernrechnung, falls nicht anders deklariert, in tausend Schweizer Franken (TCHF) ausgewiesen. Durch Rundungen können Summen bzw. Totale aufgelisteter Einzelpositionen grösser oder kleiner als 100% sein.
Die Konzernrechnung basiert auf dem Anschaffungskostenprinzip mit Ausnahme der Anlageliegenschaften, der Anlageliegenschaften im Bau sowie der Derivate, die zu Verkehrswerten bewertet sind, und der Beteiligungen an assoziierten Unternehmen bzw. Joint Ventures, die zum Erwerbszeitpunkt zu Anschaffungskosten und in der Folgebewertung zum anteiligen Eigenkapital bewertet werden.
Die Erstellung der Konzernrechnung in Übereinstimmung mit IFRS verlangt vom Management Schätzungen und Annahmen sowie eine Ermessensausübung bei der Anwendung der Rechnungslegungsgrundsätze. Dies hat einen Einfluss auf die ausgewiesenen Erträge, Aufwendungen, Vermögenswerte, Verbindlichkeiten und Eventualverbindlichkeiten zum Zeitpunkt der Bilanzierung. Die Schätzungen und Annahmen basieren auf Erfahrungen aus der Vergangenheit sowie auf verschiedenen anderen Faktoren, die unter den aktuellen Umständen plausibel erscheinen. Wenn zu einem späteren Zeitpunkt derartige Schätzungen und Annahmen von den tatsächlichen Gegebenheiten abweichen, werden die ursprünglichen Einschätzungen und Annahmen in jenem Berichtsjahr entsprechend angepasst.
Wesentliche Schätzungen und Annahmen, die bei der Bewertung von Aktiven und Verbindlichkeiten zugrunde gelegt wurden, sind in den folgenden relevanten Erläuterungen im Anhang detailliert beschrieben:
Mobimo hat per 1.Januar 2015 die folgenden neu in Kraft getretenen bzw. geänderten Standards und Interpretationen angewendet: Änderungen zu IAS 19 –Arbeitnehmerbeiträge Änderungen zu IFRSs–Jährliche Verbesserungen zu IFRS 2010–2012
Änderungen zu IFRSs– Jährliche Verbesserungen zu IFRS 2011–2013 Die Neuerungen hatten keine Auswirkungen auf die Konzernrechnung 2015.
Im Bestreben, die Informationen verständlicher und besser strukturiert darzustellen, hat sich Mobimo entschieden, die Änderungen zu IAS 1 – Offenlegungsinitiative frühzeitig anzuwenden. In der Folge hat Mobimo die Erläuterungen in Abschnitte unterteilt, die Mobimo für das Verständnis der Ertrags- und Finanzlage als relevant erachtet. Ebenso sind die angewandten Rechnungslegungsgrundsätze sowie die wesentlichen Schätzungsunsicherheiten zur besseren Verständlichkeit jeweils direkt am Anfang der Erläuterung, die den Sachverhalt behandelt, aufgeführt.
Die folgenden neuen und revidierten Standards und lnterpretationen wurden verabschiedet, werden aber erst später in Kraft gesetzt und wurden in der vorliegenden Konzernrechnung nicht frühzeitig angewendet. lhre Auswirkungen auf die Konzernrechnung von Mobimo wurden noch nicht systematisch analysiert, sodass die erwarteten Effekte, wie sie in den Fussnoten zur Tabelle offengelegt werden, lediglich eine erste Einschätzung der Geschäftsleitung darstellen.
| Standard / Interpretation | Inkraftsetzung | Geplante Anwendung durch Mobimo |
||
|---|---|---|---|---|
| Änderungen zu IFRSs 2012 – 2014 | Jährliche Verbesserungen zu IFRS 2012−2014 | * | 01. 01. 2016 | Geschäftsjahr 2016 |
| Änderungen zu IFRS 11 | Bilanzierung von Akquisitionen von Anteilen an gemeinschaftlichen Tätigkeiten |
* | 01. 01. 2016 | Geschäftsjahr 2016 |
| Änderungen zu IAS 16 und IAS 38 | Klarstellung akzeptierter Abschreibungsmethoden | * | 01. 01. 2016 | Geschäftsjahr 2016 |
| IFRS 15 | Erlöse aus Verträgen mit Kunden | ** | 01. 01. 2018 | Geschäftsjahr 2018 |
| IFRS 9 | Finanzinstrumente | * | 01. 01. 2018 | Geschäftsjahr 2018 |
| Änderungen zu IFRS 10 und IAS 28 | Veräusserungen oder Einbringung von Vermögenswer | * | unbestimmt | offen |
| ten zwischen einem Investor und einem assoziierten | ||||
| Unternehmen oder Joint Venture |
* Es werden keine oder keine nennenswerten Auswirkungen auf die Konzernrechnung von Mobimo erwartet.
** Die möglichen Auswirkungen sind untenstehend erläutert.
IFRS 15 führt einen neuen konzeptionellen Ansatz ein, nach dem Umsatz zu erfassen ist, wenn der Kunde Kontrolle über ein Produkt oder eine Dienstleistung erlangt (statt wie bisher auf den Übergang von Risiken und Chancen abzustellen).
Somit wurde auch der Anwendungsbereich für die POC-Methode neu definiert. Statt wie bisher unter IAS 11 kommt es für die Anwendung der POC-Methode unter IFRS 15 nicht mehr darauf an, ob ein spezifisch mit dem Kunden verhandelter Auftrag (ein sogenannter Fertigungsauftrag) vorliegt, sondern ob der Übergang der Kontrolle bereits stattgefunden hat. IFRS 15 unterscheidet neu zwischen Umsatzerfassung zu einem Zeitpunkt und Umsatzerfassung über einen Zeitraum, wobei Letzteres der POC-Methode entspricht. Während für die Vermietung von Renditeliegenschaften weiterhin die Vorschriften von IAS 17 «Leasingverhältnisse» gelten und dieser Geschäftsbereich somit vom Anwendungsbereich des neuen Standards ausgeschlossen sein wird, wird IFRS 15 auf den Verkauf von Wohneigentum und die Entwicklungsleistungen für Drittinvestoren anzuwenden sein.
Während Mobimo im Bereich der Entwicklungsleistungen für Drittinvestoren keine wesentlichen Auswirkungen der Änderungen erwartet, könnte die Umsatzerfassung für den Verkauf von Stockwerkeigentum davon betroffen sein. Gemäss heutiger Regelung, präzisiert in IFRIC 15, erfolgt die Umsatzerfassung aufgrund des Übergangs der wesentlichen Risiken und Chancen per Schlüsselübergabe. Neu könnte das Geschäft die Definitionskriterien für eine zeitraumbezogene Umsatzrealisierung erfüllen. Eine solche ist unter anderem gemäss IFRS 15.35c anzuwenden, wenn die Leistung keinen Vermögenswert mit alternativer Nutzungsmöglichkeit schafft und ein Vergütungsanspruch für erbrachte Leistungen besteht. Nach der Beurkundung eines Kaufvertrags mit dem Käufer ist es Mobimo nicht mehr möglich, dem Käufer eine andere Wohnung zur Verfügung zu stellen, ohne den laufenden Vertrag zu brechen, weshalb man davon ausgehen kann, dass das Kriterium bezüglich alternativer Nutzungsmöglichkeit erfüllt ist. Entscheidend ist daher, ob die Rechtsgrundlagen im Obligationenrecht, auf denen die Kaufverträge basieren, das Kriterium eines durchsetzbaren Vergütungsanspruchs für bereits geleistete Arbeiten erfüllen. Dieser Punkt ist im Moment in Abklärung. Sollte dies bejaht werden, wäre der Umsatz ab dem Zeitpunkt der Beurkundung des Kaufvertrags pro einzelne Wohnung über den Zeitraum zu erfassen. Dies würde dazu führen, dass Mobimo für beurkundete Wohnungen den Umsatz und den geschätzten Gewinnanteil im Rahmen des Baufortschritts realisieren würde.
Die Führungsstruktur der Mobimo-Gruppe und damit auch die interne Berichterstattung an den Hauptentscheidungsträger der Gruppe basieren auf den einzelnen Geschäftssegmenten.
Die Geschäftstätigkeit der zwei Geschäftssegmente kann wie folgt umschrieben werden:
Das Segment Immobilien umfasst die Geschäftsbereiche Portfoliomanagement und Investitionen Dritte. Das Portfoliomanagement ist für die langfristige und strategische Entwicklung sowie die Bewirtschaftung der Anlageliegenschaften verantwortlich. Dazu werden laufend die optimale Nutzung der Wohn-, Geschäfts- und Büroliegenschaften analysiert, Veränderungen umgesetzt und Käufe und Verkäufe abgewickelt. Ebenfalls werden die Anforderungen an neu zu erstellende Liegenschaften im Sinne des Portfoliomanagements erarbeitet. Zu den Aufgaben dieses Geschäftsbereichs gehören im Weiteren die Bewirtschaftung und die Vermarktung der Anlageliegenschaften sowie die Mieterbetreuung.
Der Geschäftsbereich Investitionen Dritte bietet Entwicklungsleistungen für Dritte bis hin zu schlüsselfertigen Immobilienanlagen für institutionelle und private Investoren an.
Somit sind im Segment Immobilien die Anlageliegenschaften und die Liegenschaften und Projekte enthalten, die zur Entwicklung und Veräusserung an Drittinvestoren bestimmt sind.
Das Segment Entwicklung ist für die Entwicklung und den Bau von neuen Anlageobjekten für das eigene Portfolio und den Bau und Verkauf von Wohnungen im Stockwerkeigentum (Neubauten und Umwandlungen) zuständig. Das Tätigkeitsgebiet umfasst die Erarbeitung von bewilligungsreifen Projekten auf Arealen und Bauland, die Überwachung der Bautätigkeit (meistens in Zusammenarbeit mit einer Generalunternehmung) sowie den Verkauf inklusive der Käuferbetreuung für die Entwicklung von Wohnungen im Stockwerkeigentum. Somit sind im Segment Entwicklung die Liegenschaften im Bau, die zum Verkauf als Wohneigentum vorgesehenen Liegenschaften und Entwicklungsliegenschaften enthalten. Dabei handelt es sich um Liegenschaften mit baulichen Mängeln oder grossem Leerstand, der sich ohne umfassende bauliche Massnahmen nicht nachhaltig wieder unter 10% senken lässt. Für diese Liegenschaften werden Renovations- bzw. Umnutzungspläne entwickelt. Basierend auf diesen Plänen erfolgt anschliessend entweder die Umklassierung in die Anlageliegenschaften im Bau, zu den Promotionen oder zurück in die Geschäfts- bzw. Wohnliegenschaften. Baulandreserven, deren künftige Nutzung noch nicht feststeht, sind ebenfalls als Entwicklungsliegenschaften klassiert.
Der Verwaltungsrat, der als Hauptentscheidungsträger identifiziert wurde, überwacht das Ergebnis der einzelnen Segmente auf Stufe des EBIT. Dieses wird nach den gleichen Rechnungslegungsgrundsätzen ermittelt wie in der Konzernrechnung nach IFRS. Ertragssteuern und Zinsen werden nicht in das Segmentergebnis mit eingerechnet und in der Spalte «Überleitung» ausgewiesen. Die Kosten der zentralen Funktionen wie Finanzen und IT, Marketing und Kommunikation, Rechtsdienst und die zentralen Dienste werden wie die Aufwendungen für die Geschäftsleitung auf Basis der Inanspruchnahme auf die Segmente umgelegt. Nicht umgelegt werden die Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Verwaltungsrat. Diese werden als Überleitungsposten ausgewiesen.
Die Segmentaktiven umfassen Promotionen, Anlageliegenschaften, selbstgenutzte Liegenschaften und Anlageliegenschaften im Bau. Alle übrigen Aktiven werden nicht auf die Segmente aufgeteilt. Die Bewertung der Segmentaktiven erfolgt gleich wie in der Konzernrechnung nach IFRS.
Zwischen den einzelnen Segmenten fanden keine Transaktionen statt. Eine Elimination von Intersegmenttransaktionen war somit nicht notwendig.
Aufgrund der ausschliesslichen Tätigkeit von Mobimo in der Schweiz ist eine geografische Segmentierung von Umsatz und Anlagevermögen hinfällig.
Die Unterteilung des Ertrags aus der Vermietung von Liegenschaften auf Geschäftsliegenschaften, Wohnliegenschaften und Promotionen ist in Erläuterung 4 ersichtlich.
| TCHF | Immobilien | Entwicklung | Total Segmente | Überleitung | Total |
|---|---|---|---|---|---|
| Ertrag aus Vermietung Liegenschaften | 98 643 | 9 198 | 107 841 | 107 841 | |
| Erfolg aus Neubewertung | 24 989 | 9 753 | 34 742 | 34 742 | |
| Ertrag aus Verkauf Promotion und Dienstleistungen | 9 209 | 76 995 | 86 204 | 86 204 | |
| Erfolg aus Verkauf Anlageliegenschaften | 63 751 | 0 | 63 751 | 63 751 | |
| Sonstige Erlöse | 1 212 | 0 | 1 212 | 1 212 | |
| Total Segmentertrag | 197 803 | 95 947 | 293 750 | 293 750 | |
| Segmentergebnis EBIT1 | 165 578 | 6 102 | 171 680 | –1 253 | 170 427 |
| Anteiliges Ergebnis aus Beteiligungen an assoziierten | |||||
| Unternehmen | 2 293 | ||||
| Finanzergebnis | –33 644 | ||||
| Gewinn vor Steuern (EBT) | 139 076 | ||||
| Steuern | –34 095 | ||||
| Gewinn | 104 981 | ||||
| Promotion (Liegenschaften) | 62 531 | 164 033 | 226 564 | 226 564 | |
| Anlageliegenschaften | 2 117 128 | 142 470 | 2 259 598 | 2 259 598 | |
| Selbstgenutzte Liegenschaften | 15 269 | 15 269 | 15 269 | ||
| Anlageliegenschaften im Bau | 153 170 | 153 170 | 153 170 | ||
| Total Segmentaktiven | 2 194 928 | 459 673 | 2 654 601 | 2 654 601 | |
| Nicht zugeteilte Aktiven | 298 277 | 298 277 | |||
| Total Aktiven | 2 952 878 | ||||
| Abschreibungen und Amortisationen | –1 003 | –1 138 | –2 140 | –2 140 | |
| Investitionen in Anlagevermögen | 257 648 | 52 066 | 309 714 | 3 011 | 312 725 |
1 Das Überleitungs-EBIT sind die Entschädigungen für den Verwaltungsrat.
| TCHF | Immobilien | Entwicklung | Total Segmente | Überleitung | Total |
|---|---|---|---|---|---|
| Ertrag aus Vermietung Liegenschaften | 97 841 | 7 292 | 105 133 | 105 133 | |
| Erfolg aus Neubewertung | 3 722 | 80 | 3 802 | 3 802 | |
| Ertrag aus Verkauf Promotion und Dienstleistungen | 55 431 | 101 952 | 157 383 | 157 383 | |
| Erfolg aus Verkauf Anlageliegenschaften | 4 669 | 250 | 4 919 | 4 919 | |
| Sonstige Erlöse | 744 | 0 | 744 | 744 | |
| Total Segmentertrag | 162 407 | 109 574 | 271 981 | 271 981 | |
| Segmentergebnis EBIT¹ | 90 706 | 8 199 | 98 905 | –1 300 | 97 605 |
| Anteiliges Ergebnis aus Beteiligungen an assoziierten | |||||
| Unternehmen | 1 831 | ||||
| Finanzergebnis | –31 440 | ||||
| Gewinn vor Steuern (EBT) | 67 996 | ||||
| Steuern | –4 755 | ||||
| Gewinn | 63 241 | ||||
| Promotion (Liegenschaften) | 8 367 | 196 876 | 205 243 | 205 243 | |
| Anlageliegenschaften | 1 891 375 | 214 799 | 2 106 174 | 2 106 174 | |
| Selbstgenutzte Liegenschaften | 16 066 | 16 066 | 16 066 | ||
| Anlageliegenschaften im Bau | 142 260 | 142 260 | 142 260 | ||
| Total Segmentaktiven | 1 915 808 | 553 935 | 2 469 743 | 2 469 743 | |
| Nicht zugeteilte Aktiven | 298 008 | 298 008 | |||
| Total Aktiven | 2 767 751 | ||||
| Abschreibungen und Amortisationen | –972 | –951 | –1 923 | –1 923 | |
| Investitionen in Anlagevermögen | 133 769 | 72 543 | 206 312 | 2 777 | 209 089 |
1 Das Überleitungs-EBIT sind die Entschädigungen für den Verwaltungsrat.
Die Erträge aus der Vermietung von Anlageliegenschaften beinhalten die Nettomieterträge, das heisst die Soll-Mieterträge abzüglich der Mieten, die auf Leerstände entfallen. Bei Mietverträgen, die als operatives Leasing einzustufen sind, werden die Mieten periodengerecht über die Laufzeit des Mietvertrags erfasst. Werden den Mietern wesentliche Mietanreize (z.B. mieterspezifische Ausbauten oder mietfreie Perioden) gewährt, wird der Gegenwert des Anreizes linear über die Gesamtlaufzeit des Mietvertrags als Anpassung des Ertrags aus Vermietung erfasst.
Mobimo hält derzeit keine Mietverträge, die als Finanzierungsleasing zu klassieren sind.
Der direkte Aufwand enthält alle im Zusammenhang mit dem Unterhalt und der Verwaltung (inkl. Hauswartentschädigung, Vermarktung und Liegenschaftensteuern) stehenden Kosten, die nicht auf die Mieter überwälzt wurden.
Der Erfolg aus Vermietung verteilt sich wie folgt:
| TCHF | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Geschäftsliegenschaften | 80 667 | 81 520 |
| Wohnliegenschaften | 26 217 | 22 951 |
| Ertrag aus vermieteten | ||
| Anlageliegenschaften | 106 884 | 104 471 |
| Promotion1 | 957 | 661 |
| Total Ertrag aus Vermietung Liegenschaften |
107 841 | 105 133 |
| Geschäftsliegenschaften | –10 716 | –14 241 |
| Debitorenverlust Geschäftsliegen | ||
| schaften | –45 | –147 |
| Wohnliegenschaften | –2 840 | –2 864 |
| Debitorenverlust Wohnliegenschaften | 18 | –31 |
| Aufwand Anlageliegenschaften | –13 582 | –17 282 |
| Vermietete Liegenschaften Promotion1 | –175 | –257 |
| Debitorenverlust Promotion1 | –3 | –37 |
| Total direkter Aufwand für vermietete Liegenschaften |
–13 761 | –17 577 |
| Erfolg aus Vermietung | ||
| Liegenschaften | 94 081 | 87 556 |
1 Mietertrag bzw. -aufwand aus Umwandlungsobjekten.
Die Zunahme des Ertrags aus vermieteten Wohnliegenschaften 2015 im Vergleich zum Vorjahr erklärt sich hauptsächlich durch Erstvermietungen der im Laufe des aktuellen Jahres fertiggestellten Liegenschaften Lausanne, Rue Voltaire 2 – 12 und Regensdorf, Schul-/Riedthof-/Feldblumenstrasse und durch die seit dem Erwerbszeitpunkt miteinbezogenen Mieterträge der mit der Akquisition der Dual Real Estate Investment SA erworbenen Liegenschaften.
Konzernrechnung: Anhang zur Konzernrechnung Anlageportfolio
Aus unkündbaren Mietverträgen von Anlageliegenschaften resultieren zukünftig die folgenden Mieterträge:
| TCHF | Geschäfts liegenschaften |
Wohn liegenschaften |
2015 Total |
|---|---|---|---|
| Mieteinnahmen innerhalb 1 Jahres |
72 402 | 2 483 | 74 884 |
| Mieteinnahmen innerhalb 2 bis 5 Jahren |
184 121 | 5 734 | 189 855 |
| Mieteinnahmen später als 5 Jahre |
175 990 | 3 741 | 179 731 |
| Total zukünftige Miet erträge aus unkünd baren Mietverträgen |
432 512 | 11 958 | 444 470 |
| TCHF | Geschäfts liegenschaften |
Wohn liegenschaften |
2014 Total |
|---|---|---|---|
| Mieteinnahmen innerhalb | |||
| 1 Jahres Mieteinnahmen innerhalb |
72 356 | 1 520 | 73 876 |
| 2 bis 5 Jahren | 201 488 | 3 321 | 204 809 |
| Mieteinnahmen später als 5 Jahre |
183 951 | 2 135 | 186 086 |
| Total zukünftige Miet erträge aus unkünd baren Mietverträgen |
457 795 | 6 976 | 464 771 |
Die Mietverträge für Geschäftsliegenschaften enthalten in der Regel eine Indexklausel, wonach die Mieten auf der Basis des Konsumentenpreisindexes erhöht werden können. Mieterhöhungen bei Wohnliegenschaften sind in der Regel unter anderem an den Hypothekarzinssatz (Referenzzinssatz) gebunden. Per 31.Dezember 2015 stammen 76,2% (CHF 79,4 Mio.) der Mieteinnahmen aus Mietverträgen mit Indexklauseln. Die grosse Mehrheit dieser Verträge beinhaltet eine 100%-Anpassung an den Index.
Auf die fünf grössten Mieter entfallen folgende Anteile der Mieterträge:
| % | 31. 12. 2015 | 31. 12. 2014 |
|---|---|---|
| SV (Schweiz) AG | 6,1 | 6,3 |
| Swisscom-Gruppe | 5,1 | 5,8 |
| Coop | 3,1 | 3,3 |
| MIGROS | 2,8 | 3,0 |
| Rockwell Automation AG | 2,7 | 3,0 |
| Total | 19,8 | 21,4 |
Die Liegenschaften sind zu den Fair Values bewertet, die gemäss den Bestimmungen von IFRS 13 ermittelt wurden. Die Bewertungen basieren auf verschiedenen Schätzungen und Annahmen, die in dieser Erläuterung im Abschnitt «Angaben zur Bewertung» ausgeführt sind. Ebenfalls sind die Sensitivität der Fair Values der Anlageliegenschaften auf eine Veränderung der Inputfaktoren sowie eine quantitative Analyse der Sensitivität der Fair Values auf eine Diskontsatzänderung ersichtlich.
Die Anlageliegenschaften werden im Sinne von lAS 40 als Renditeliegenschaften klassifiziert. Mobimo unterscheidet dabei die folgenden Kategorien von Anlageliegenschaften (Renditeliegenschaften):
Dabei handelt es sich um Objekte (erworbene oder selbsterstellte), die über einen längeren Zeitraum gehalten und bewirtschaftet werden und seitens Mobimo nicht zu Wohnzwecken an Private vermietet werden. Die Mietverträge für Geschäftsliegenschaften enthalten in der Regel eine Indexklausel, wonach die Mieten auf der Basis des Konsumentenpreisindexes erhöht werden können.
Dabei handelt es sich um Objekte (erworbene oder selbsterstellte), die über einen längeren Zeitraum gehalten und bewirtschaftet und an Private als Wohnräume vermietet werden. Mieterhöhungen bei Wohnliegenschaften sind in der Regel unter anderem an den Hypothekarzinssatz (Referenzzinssatz) gebunden.
Bei gemischter Verwendung werden Liegenschaften, deren Mieterträge zu mehr als 50 % aus der Vermietung von Wohnungen resultieren, als Wohnliegenschaften und folglich Liegenschaften, deren Mieterträge zu mehr als 50 % aus der Vermietung von Geschäftsräumlichkeiten stammen, als Geschäftsliegenschaften ausgewiesen.
Darin enthalten sind Liegenschaften mit baulichen Mängeln oder grossem Leerstand, der sich ohne umfassende bauliche Massnahmen nicht nachhaltig wieder unter 10% senken lässt. Für diese Liegenschaften werden Renovations- bzw. Umnutzungspläne entwickelt. Basierend auf diesen Plänen erfolgt anschliessend entweder die Umklassierung in die Anlageliegenschaften im Bau, zu den Promotionen oder zurück in die Geschäfts- bzw. Wohnliegenschaften. Baulandreserven, deren künftige Nutzung noch nicht feststeht, sind ebenfalls als Entwicklungsliegenschaften klassiert.
Der Kategorie Anlageliegenschaften in Bau werden die Liegenschaften zugewiesen, sobald eine Baubewilligung vorliegt und in naher Zukunft mit dem Bau begonnen wird. Nach der Fertigstellung erfolgt die Umgliederung in die Wohn- oder Geschäftsliegenschaften.
Die Bewertung der Anlageliegenschaften zum Zeitpunkt der Ersterfassung erfolgt zu Anschaffungskosten inklusive direkt zurechenbarer Transaktionskosten. Nach der Ersterfassung werden die Liegenschaften zu den Fair Values bewertet und die Wertänderungen über die Erfolgsrechnung erfasst. Dafür erfolgt auf den Bilanzstichtag eine Bewertung durch einen unabhängigen Liegenschaftsexperten. Die Fair Values werden auf Basis von IFRS 13 bestimmt (vgl. Abschnitt «Angaben zur Bewertung»).
Konzernrechnung: Anhang zur Konzernrechnung Anlageportfolio
Die Anlageliegenschaften haben sich wie folgt entwickelt:
| TCHF | Geschäftsliegen schaften |
Wohnliegen schaften |
Entwicklungs liegenschaften |
Anlageliegen schaften im Bau |
2015 Total |
|---|---|---|---|---|---|
| Verkehrswert am 1.Januar | 1 364 484 | 526 891 | 214 799 | 142 260 | 2 248 434 |
| Anlagekosten | |||||
| Bestand am 1.Januar | 1 197 116 | 436 451 | 226 883 | 137 163 | 1 997 612 |
| Zugänge aus Käufen | 12 140 | 234 022 | 0 | 0 | 246 162 |
| Zugänge aus Investitionen | 9 081 | 1 656 | 18 039 | 32 019 | 60 795 |
| Aktivierung von Bauzinsen | 0 | 0 | 1 110 | 898 | 2 008 |
| Aktivierung/Amortisation von Mietanreizen | –107 | –117 | 0 | 0 | –224 |
| Abgänge | –28 845 | –132 601 | 0 | 0 | –161 446 |
| Transfer an Promotion (Liegenschaften) | 0 | 0 | –6 953 | 0 | –6 953 |
| Transfer zu Sachanlagen | 0 | 0 | –467 | 0 | –467 |
| Transfer zwischen Kategorien | 455 | 92 768 | –77 012 | –16 212 | 0 |
| Kumulierte Anlagekosten am 31.Dezember | 1 189 840 | 632 180 | 161 599 | 153 867 | 2 137 486 |
| Neubewertung | |||||
| Total am 1.Januar | 167 368 | 90 440 | –12 084 | 5 097 | 250 822 |
| Höherbewertungen¹ | 33 245 | 33 300 | 393 | 24 246 | 91 184 |
| Tieferbewertungen¹ | –36 218 | –5 338 | –7 737 | –7 150 | –56 442 |
| Abgänge² | 3 242 | –12 527 | 0 | 0 | –9 285 |
| Transfer an Promotion (Liegenschaften) | 0 | 0 | –997 | 0 | –997 |
| Transfer zwischen Kategorien | –466 | 22 062 | 1 295 | –22 891 | 0 |
| Kumulierte Neubewertung am 31.Dezember | 167 171 | 127 937 | –19 129 | –697 | 275 282 |
| Verkehrswert am 31.Dezember | 1 357 011 | 760 117 | 142 470 | 153 170 | 2 412 768 |
1 Entsprechen im Total den Erfolgsrechnungspositionen «Gewinne aus Neubewertung von Anlageliegenschaften» bzw. «Verluste aus Neubewertung von Anlageliegenschaften» und stellen den unrealisierten Erfolg der Liegenschaften dar, die sich per Ende des Berichtsjahrs im Bestand der Anlageliegenschaften befinden.
2 In der Erfolgsrechnungsposition «Erfolg aus Verkauf Anlageliegenschaften» als realisierter Erfolg enthalten.
| TCHF | Geschäftsliegen schaften |
Wohnliegen schaften |
Entwicklungs liegenschaften |
Anlageliegen schaften im Bau |
2014 Total |
|---|---|---|---|---|---|
| Verkehrswert am 1.Januar | 1 150 158 | 410 747 | 214 130 | 327 500 | 2 102 535 |
| Anlagekosten | |||||
| Bestand am 1.Januar | 979 141 | 330 855 | 222 322 | 313 476 | 1 845 793 |
| Zugänge aus Käufen | 107 960 | 0 | 3 365 | 0 | 111 324 |
| Zugänge aus Investitionen | 17 253 | 7 953 | 17 766 | 49 092 | 92 063 |
| Aktivierung von Bauzinsen | 0 | 0 | 859 | 1 162 | 2 021 |
| Aktivierung/Amortisation von Mietanreizen | –797 | 519 | 0 | 298 | 21 |
| Abgänge | –49 017 | –4 593 | 0 | 0 | –53 610 |
| Transfer zwischen Kategorien | 142 577 | 101 717 | –17 428 | –226 865 | 0 |
| Kumulierte Anlagekosten am 31.Dezember | 1 197 116 | 436 451 | 226 883 | 137 163 | 1 997 612 |
| Neubewertung | |||||
| Total am 1.Januar | 171 017 | 79 892 | –8 191 | 14 024 | 256 742 |
| Höherbewertungen¹ | 8 304 | 11 123 | 2 027 | 7 348 | 28 802 |
| Tieferbewertungen¹ | –15 124 | –581 | –5 366 | –3 930 | –25 000 |
| Abgänge2 | –5 635 | –4 087 | 0 | 0 | –9 722 |
| Transfer zwischen Kategorien | 8 806 | 4 093 | –555 | –12 345 | 0 |
| Kumulierte Neubewertung am 31.Dezember | 167 368 | 90 440 | –12 084 | 5 097 | 250 822 |
| Verkehrswert am 31.Dezember | 1 364 484 | 526 891 | 214 799 | 142 260 | 2 248 434 |
¹ Entsprechen im Total den Erfolgsrechnungspositionen «Gewinne aus Neubewertung von Anlageliegenschaften» bzw. «Verluste aus Neubewertung von Anlageliegenschaften» und stellen den unrealisierten Erfolg der Liegenschaften dar, die sich per Ende des Berichtsjahrs im Bestand der Anlageliegenschaften befinden.
2 In der Erfolgsrechnungsposition «Erfolg aus Verkauf Anlageliegenschaften» als realisierter Erfolg enthalten.
Die Zugänge aus Käufen im Berichtsjahr erfolgten im Rahmen der Akquisition der Gesellschaft Dual Real Estate Investment SA. Insgesamt wurden 27 Anlageliegenschaften erworben; dabei handelt es sich um zwei Geschäftsliegenschaften und 25 Wohnliegenschaften. Die Details dazu sind in Erläuterung 33 ausgeführt.
Die Details zu den verkauften Liegenschaften sind in Erläuterung 6 ersichtlich.
Unter Transfers sind folgende Liegenschaften aufgeführt:
| nach |
|---|
| Promotion (Liegenschaften) |
| Sachanlagen |
| Kriens, Sternmatt 6 –Trakt C (Parkhaus; |
| Anlageliegenschaften im Bau |
| Anlageliegenschaften im Bau |
| Wohnliegenschaften |
| Regensdorf, Schul-/Riedthof-/Feldblumenstrasse |
| Wohnliegenschaften |
| Anlageliegenschaften im Bau |
Die Bewertung der Anlageliegenschaften erfolgt nach den Bestimmungen des Standards IFRS 13. Der Fair Value wird darin als der Preis definiert, den man in einer regulären Transaktion zwischen Marktteilnehmern am Bewertungsstichtag für den Verkauf eines Vermögenswerts erhalten oder für die Übertragung einer Verbindlichkeit bezahlen würde. Bei nicht finanziellen Vermögenswerten hat das Management die höchste und beste Verwendung (highest and best use) durch einen Marktteilnehmer zu unterstellen, die sich von der gegenwärtigen Nutzung unterscheiden kann. Gemäss den Bestimmungen von IFRS 13 werden die Bewertungstechniken, je nachdem, inwieweit der Fair Value auf beobachtbaren Inputfaktoren beruht, in drei Stufen (sog. «Fair-Value-Hierarchie») eingeteilt.
Die Bewertung der Anlageliegenschaften erfolgt mittels der Discounted-Cashflow-Methode (DCF). Dabei wird der Marktwert einer Immobilie durch die Summe der in Zukunft zu erwartenden, auf den Stichtag diskontierten Nettoerträge (Mieteinnahmen abzüglich Betriebs- und Unterhaltskosten) bestimmt. Bei Entwicklungs- und Liegenschaften im Bau sind dabei auch die noch anfallenden Baukosten bis zur Fertigstellung zu berücksichtigen. Für jede Liegenschaft erfolgt die Diskontierung in Abhängigkeit von den individuellen Chancen und Risiken marktgerecht und risikoadjustiert. Die Fair-Value-Schätzungen per 31.Dezember 2015 exklusive der im Rahmen der Akquisition der Dual Real Estate Investment SA erworbenen Liegenschaften wurden durch die Wüest & Partner AG (W & P) bewertet. Die Fair-Value-Schätzungen der im Rahmen der Akquisition der Dual Real Estate Investment SA erwobenen Liegenschaften per 31.Dezember 2015 wurden durch die Jones Lang LaSalle AG (JLL) vorgenommen. Bei beiden Bewertungsunternehmen handelt es sich um externe, unabhängige und qualifizierte Liegenschaftenbewertungsunternehmen. Basierend auf den Liegenschaftenwerten per 31.Dezember 2015 wurden 90% des Werts durch die Wüest & Partner AG (Vorjahr 100%) und 10% durch die Jones Lang LaSalle AG (Vorjahr 0%) bewertet.
Da die für die Bewertungen wesentlichen Inputfaktoren wie zum Beispiel Diskontsätze, Marktmieten respektive Nettoveräusserungserlöse oder strukturelle Leerstandsquoten in der Regel von Informationen aus weniger aktiven Märkten abgeleitet werden müssen, sind die Bewertungen aller Liegenschaften der Stufe 3 zuzuordnen.
Die nachstehenden Ausführungen zu Mieteinnahmen, Betriebs-, Unterhalts- und Baukosten sowie die Diskontierung beziehen sich auf die Bewertungen von Wüest & Partner AG, wobei diese bei der Jones Lang LaSalle AG sehr ähnlich sind. Weiterführende Informationen zu den Bewertungsmethoden sind in den Berichten der Liegenschaftenschätzer für die Wüest & Partner AG auf den Seiten 123 bis 127 respektive für die Jones Lang LaSalle AG auf den Seiten 128 bis 131 enthalten.
Die Mietzinse fliessen auf der Basis der vertraglich vereinbarten Konditionen in die Bewertung ein. Für Verträge mit befristeter Laufzeit werden nach Ablauf der vertraglich vereinbarten Mietdauer die aus heutiger Sicht nachhaltig erzielbaren, potenziellen Mieterträge eingesetzt. Die Ermittlung der marktgerechten Mietzinspotenziale basiert auf jüngsten Vertragsabschlüssen in der betreffenden Liegenschaft oder in bekannten vergleichbaren Liegenschaften in unmittelbarer Nachbarschaft sowie auf dem umfangreichen Immobilienmarkt-Research der Wüest & Partner AG. Die Mietzinspotenziale für Verkaufslokalitäten (Detailhandelsgeschäfte) werden mit Hilfe von Berechnungen marktüblicher Umsatzzahlen plausibilisiert. Für bestehende Mietverträge, die verschiedene Nutzungen zusammenfassen, wird das Mietzinspotenzial auf der Basis der separierten, einzelnen Nutzungen ermittelt. Echte mieterseitige Verlängerungsoptionen werden dann berücksichtigt, wenn die effektiven Mietzinse unter der ermittelten Marktmiete liegen. Unechte Optionen, die eine Anpassung der Mieten an das dannzumal marktübliche Mietzinsniveau vorsehen, werden wie oben dargestellt als Verträge mit befristeter Laufzeit beurteilt. Für Verträge mit unbefristeter Dauer, wie sie beispielsweise für Wohnnutzungen üblich sind, erfolgt die Anpassung an die ermittelten Mietpotenziale unter Würdigung der mietrechtlichen Rahmenbedingungen sowie der liegenschaftsspezifischen Fluktuation.
Für die Betriebskosten wurde davon ausgegangen, dass vollständig getrennte Nebenkostenabrechnungen geführt und somit die mieterseitigen Nebenkosten entsprechend ausgelagert werden. Die Unterhaltskosten (Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten) wurden mit einem Gebäudeanalyse-Tool berechnet. Darin wird aufgrund einer Zustandsanalyse der einzelnen Bauteile deren Restlebensdauer bestimmt, die periodische Erneuerung modelliert und werden daraus die jährlichen Annuitäten ermittelt. Die errechneten Werte werden durch die von der Wüest & Partner AG erhobenen Kosten-Benchmarks plausibilisiert.
Die Baukostenschätzungen orientieren sich an den Investitionsrechnungen der einzelnen Projekte (sofern vorhanden) und werden einer unabhängigen Beurteilung unterzogen. Wenn die Baukosten mit Werkverträgen von General- und Totalunternehmen bereits gesichert sind, werden diese in die Bewertung übernommen.
| Anlageklasse/Stufe/ Bewertungsmethode |
Fair Value in CHF Mio. |
Nicht beobachtbare Inputfaktoren |
|---|---|---|
| Geschäftsliegenschaften | 2015: | |
| Stufe 3 | 1 357 | |
| DCF | 2014: | |
| 1 364 | ||
| Wohnliegenschaften | 2015: | |
| Stufe 3 | 760 | |
| DCF | 2014: | |
| 527 | ||
| Entwicklungsliegenschaften | 2015: | |
| Stufe 3 | 142 | |
| DCF | 2014: | |
| 215 | ||
| Anlageliegenschaften im | 2015: | |
| Bau | 153 | |
| Stufe 3 | 2014: | |
| DCF | 142 |
Bei Liegenschaften, die gemäss der Anforderung der höchsten und besten Verwendung anhand eines Verkaufsszenarios im Stock-werkeigentum bewertet wurden (insgesamt zwei Wohnliegenschaften), wurden unter Berücksichtigung entsprechender Investitionen Verkaufserlöse von CHF 6 600 bis CHF 7 800 (Vorjahr CHF 6 600 bis CHF 12 400) pro m² Wohnfläche eingesetzt. Über alle Anlagekategorien beträgt der durchschnittliche Diskontsatz der DCF-Bewertungen per 31. Dezember 2015 4,08 % (Vorjahr 4,39%) in einer Bandbreite von 2,90% bis 5,60 % (Vorjahr 3,60% bis 5,60%).
Bei zwei (Vorjahr fünf) Wohnliegenschaften entspricht die Verwendung als Mietobjekte nicht der höchsten und besten Verwendung. Für die Bewertung wurde eine Umwandlung in Wohneigentum angenommen. Dies ergibt einen Mehrwert von CHF 4,4 Mio. (Vorjahr CHF 20,4 Mio.) bei einem Fair Value von CHF 53,9 Mio.
Die Diskontierung erfolgt für jede Liegenschaft nach Massgabe von standort- und liegenschaftsbezogenen Kriterien. Diese reflektieren sowohl die standortrelevanten Charakteristika der Makround Mikrolage als auch die wesentlichen Parameter der aktuellen Bewirtschaftungssituation. Die gewählten Diskontsätze werden anhand bekannter Handänderungen und Transaktionen empirisch gemessen und verifiziert.
Als wesentliche nicht beobachtbare Inputfaktoren wurden die Marktmieten, die Leerstände und die Diskontsätze identifiziert. Bei Liegenschaften, die gemäss der Anforderung der höchsten und besten Verwendung anhand eines Verkaufsszenarios im Stockwerkeigentum bewertet wurden, bilden statt der Marktmieten die Verkaufspreise für Eigentumswohnungen den wichtigsten Inputfaktor. In der nachstehenden Tabelle sind die verwendeten Werte der Inputfaktoren zusammengefasst. Die verwendeten Diskontsätze sind für die beiden Bewertungsunternehemen separat dargestellt.
| Nicht beobachtbare Inputfaktoren |
Bandbreiten (gewichteter Durchschnitt) 2015 |
Bandbreiten (gewichteter Durchschnitt) 2014 |
|---|---|---|
| Diskontsatz W & P | 3,50% bis 5,40% (4,32%) | 3,60% bis 5,40% (4,51%) |
| Diskontsatz JLL | 4,00% bis 5,80% (4,13%) | k.A. |
| Erzielbare Marktmietpreise | CHF 110 bis CHF 1 145 (CHF 245) | CHF 108 bis CHF 1 145 (CHF 237) |
| Strukturelle Leerstandsquote | 0,0% bis 11,0% (4,4%) | 2,0 % bis 12,0 % (4,2%) |
| Diskontsatz W & P | 2,90% bis 4,30% (3,48%) | 3,80 % bis 4,60 % (4,03%) |
| Diskontsatz JLL | 3,70% bis 4,10 % (3,85%) | k.A. |
| Erzielbare Marktmietpreise | CHF 166 bis CHF 412 (CHF 310) | CHF 167 bis CHF 406 (CHF 309) |
| Strukturelle Leerstandsquote | 0,3% bis 5,9 % (2,1%) | 1,0% bis 5,5 % (2,6%) |
| Diskontsatz W & P | 4,30% bis 5,60% (4,80%) | 4,20% bis 5,60% (4,62 %) |
| Erzielbare Marktmietpreise | CHF 138 bis CHF 757 (CHF 231) | CHF 138 bis CHF 356 (CHF 242) |
| Strukturelle Leerstandsquote | 3,3% bis 12,3% (5,65%) | 1,6% bis 11,8% (3,5 %) |
| Diskontsatz W & P | 3,30% bis 5,00% (3,78%) | 4,00% bis 4,80% (4,22%) |
| Erzielbare Marktmietpreise | CHF 180 bis CHF 323 (CHF 283) | CHF 173 bis CHF 374 (CHF 264) |
| Strukturelle Leerstandsquote | 2,0% bis 10,0% (3,1%) | 1,2% bis 4,0% (2,2%) |
(Vorjahr CHF 250,1 Mio.) dieser Liegenschaften. Im Vergleich zum Vorjahr sind zwei Liegenschaften weniger als Umwandlung in Wohneigentum gerechnet und eine Liegenschaft wurde im Berichtsjahr verkauft. Die Strategie von Mobimo beinhaltet das Halten von Wohnliegenschaften zur Erwirtschaftung eines stabilen und nachhaltigen Einkommens aus Mieterträgen. Für diese wie für alle anderen Liegenschaften des Portfolios prüft Mobimo jedoch laufend die aktuelle Verwendung und entwickelt Strategien für deren optimale Nutzung.
Der Fair Value ist umso höher, je tiefer der Diskontsatz und die strukturelle Leerstandsquote und je höher die Marktmietpreise respektive die Verkaufserlöse sind. Als wichtigste Einflussgrösse auf die Inputfaktoren kann das wirtschaftliche Umfeld bezeichnet werden, wobei die genannten Faktoren durch die Marktentwicklungen unterschiedlich beeinflusst werden. Erhöht eine negative Stimmung in der Wirtschaft den Druck auf die Marktmieten, erhöhen sich zumeist auch die Leerstände in den Immobilien. Gleichzeitig stellt sich in solchen Marktlagen aber meist ein tiefes Zinsniveau ein, was sich positiv auf die Diskontsätze auswirkt. Somit kann von einer gewissen Kompensation der Inputfaktoren ausgegangen werden.
Durch laufende Optimierungsmassnahmen der Immobilien von Mobimo (z. B. Abschluss/Verlängerung langfristiger Mietverträge, Investitionen in den Ausbau der Mietflächen usw.) wird solchen kurzfristigen Marktschocks, hauptsächlich mit Auswirkungen auf die Faktoren Marktmieten und Leerstände, vorgebeugt. Der individuell risikoadjustierte Diskontsatz der Immobilie folgt wie erwähnt den Renditeerwartungen der jeweiligen Investoren respektive Marktteilnehmer und kann nur in beschränktem Masse durch Mobimo beeinflusst werden.
Derzeit kann am Immobilienmarkt beobachtet werden, dass aufgrund des aktuellen Negativzinsumfelds institutionelle Anleger aufgrund ihres Anlagenotstands Liegenschaften teils zu sehr tiefen Renditen an guten Lagen kaufen. Das nicht vorhersehbare Verhalten der Investoren kann dazu führen, dass in Einzelfällen der Verkaufspreis von der letzten Verkehrswertschätzung positiv abweichen kann.
Im Rahmen einer Sensitivitätsanalyse wurden die Auswirkungen einer Senkung bzw. Erhöhung der Diskontsätze in der DCF-Bewertung geprüft. Bei einer generellen Senkung der Diskontsätze um 0,25% würde sich der Verkehrswert der Anlageliegenschaften per 31.Dezember 2015 um 6,7% bzw. um CHF 163 Mio. erhöhen. Bei einer generellen Erhöhung der Diskontsätze um 0,25% würde sich der aktuelle Verkehrswert der Anlageliegenschaften per 31.Dezember 2015 um 6,1% bzw. um CHF 146 Mio. reduzieren.
Weitere Ergebnisse der Sensitivitätsanalyse sind in der untenstehenden Tabelle aufgeführt:
| Veränderung Diskontsatz in Basispunkten | Veränderung Fair Value in % | Veränderung Fair Value in % | ||
|---|---|---|---|---|
| per 31. 12. 2015 CHF Mio. per 31. 12. 2015 | per 31. 12. 2014 CHF Mio. per 31. 12. 2014 | |||
| –0.40 | 11,2% | 270 | 9,4% | 233 |
| –0.30 | 8,2% | 198 | 7,1% | 171 |
| –0.25 | 6,7 % | 163 | 5,9 % | 141 |
| –0.20 | 5,3% | 129 | 4,7% | 112 |
| –0.10 | 2,6% | 63 | 2,4% | 55 |
| Durchschnittlicher Diskontsatz | ||||
| Bewertung 31. 12. | 0,0 % | – | 0,0 % | – |
| 0.10 | –2,5% | –60 | –2,4% | –53 |
| 0.20 | –4,9% | –118 | –4,8% | –103 |
| 0.25 | –6,1 % | –146 | –6,0 % | –128 |
| 0.30 | –7,2% | –174 | –7,2% | –152 |
| 0.40 | –9,4% | –227 | –9,7% | –198 |
Per 31.Dezember 2015 bestehen im Betrag von insgesamt CHF 116,1 Mio. (Vorjahr CHF 35,6 Mio.) Verpflichtungen für zukünftige Bauinvestitionen in Anlageliegenschaften. Die Verpflichtungen stammen aus abgeschlossenen Verträgen für den Bau und die Entwicklung der Anlageliegenschaften im Bau Aarau, Baufeld 2 (Torfeld Süd); Kriens, Sternmatt 6 – Trakt C (Parkhaus); Zürich, Albulastrasse; Hohlstrasse und Zürich, Letzigraben 134 – 136 sowie der Entwicklungsliegenschaft Kriens, Mattenhof I.
Der Erfolg aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften entspricht der Differenz zwischen dem Nettoerlös und dem bilanzierten Verkehrswert sowie den zurechenbaren Verkaufskosten (z.B. Notariats- und Grundbuchgebühren). Der Verkauf wird zum Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Gefahr erfasst, was in der Regel der Eintragung im Grundbuch entspricht.
Der Erfolg aus Verkauf ergibt sich wie folgt:
| TCHF | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Verkaufserlös Anlageobjekte | 236 750 | 69 030 |
| Anlagewert | –170 731 | –63 529 |
| Verkaufskosten | –2 268 | –582 |
| Erfolg aus Verkauf | ||
| Anlageliegenschaften | 63 751 | 4 919 |
Im Berichtsjahr wurden die folgenden Liegenschaften verkauft:
| Liegenschaft | Anlagekategorie |
|---|---|
| Aesch, Pfeffingerring 201 | Geschäftsliegenschaft |
| Bülach, Bahnhofstrasse 39 | Geschäftsliegenschaft |
| Horgen, Seestrasse 43–49 | Wohnliegenschaft |
| Horgen, Seestrasse 63–69 | Wohnliegenschaft |
| Zürich, Turbinenstrasse 22–32 | Wohnliegenschaft |
Die Verkaufserlöse beim Verkauf von Stockwerkeigentum werden gemäss den Bestimmungen von IFRIC 15 nach Baufertigstellung zum Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Gefahr, das heisst bei Eigentumsübertragung, erfasst.
Die Erlöserfassung im Bereich Investitionen Dritte ist abhängig von den vertraglich vereinbarten Leistungen und Bedingungen, wobei bei reinen Dienstleistungsverträgen die Umsatzerlöse nach Massgabe des Fertigstellungsgrads am Abschlussstichtag erfasst werden.
Der Erfolg aus Verkauf Promotion (Liegenschaften) und Dienstleistungen ergibt sich wie folgt:
| TCHF | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Verkaufserlöse der verkauften Promotionen und Dienstleistungen |
86 204 | 157 383 |
| Buchwerte und Aufwand der verkauf | ||
| ten Promotionen und Dienstleistungen Veränderungen von Wertberichtigungen |
–79 081 –1 580 |
–133 736 1 300 |
| Total Aufwand aus Verkauf Promo tion (Liegenschaften) und Dienst leistungen |
–80 661 | –132 436 |
| Erfolg aus Verkauf Promotion (Lie genschaften) und Dienstleistungen |
5 543 | 24 947 |
Im Berichtsjahr wurden 62 Wohnungen (Vorjahr 68) zu Eigentum übertragen. Zusätzlich sind im Erfolg der Verkauf des Baulands Uetikon am See, Tramstrasse 12 (Vorjahr im Bestand als Umwandlungsobjekt geführt), sowie der Verkauf des Baulands Killwangen, Zürichstrasse für den Geschäftsbereich Investitionen Dritte enthalten. Im Berichts- und Vorjahr sind keine Erlöse aus reinen Dienstleistungsverträgen (POC) enthalten. In den Vorjahreszahlen ist jedoch der Verkauf der Liegenschaft inklusive Bauprojekt Dübendorf, Sonnentalstrasse 10 des Geschäftsbereichs Investitionen Dritte enthalten.
Für jedes Bauprojekt wird eine Investitionsrechnung erstellt, in der die Gesamtkosten sowie die Verkaufserlöse budgetiert werden. Die Ermittlung der budgetierten Gesamtkosten sowie der geplanten Verkaufspreise erfolgt auf der Basis verschiedener Grundlagen und Annahmen. Dazu gehören Erfahrungswerte der Vergangenheit, Objektspezifikationen des Projekts, Benchmarkwerte für Baukosten sowie weitere relevante Faktoren wie beispielsweise die geplante Bauzeit. Die Investitionsrechnungen werden laufend überprüft und wenn nötig angepasst.
Falls die effektiven Baukosten und Verkaufserlöse von den Planwerten abweichen bzw. aufgrund neuer Erkenntnisse während der Bauphase eine Anpassung der Investitionsrechnung notwendig ist, kann eine Anpassung der Buchwerte, das heissts eine Bildung bzw. Anpassung von Wertberichtigungen für Verlustprojekte, notwendig werden.
Promotionen sind Umwandlungsobjekte sowie Neubauobjekte, bei denen Mobimo die Realisation von Wohneigentum übernimmt und dieses anschliessend wieder veräussert. Ebenfalls in der Promotion werden Liegenschaften geführt, die Mobimo im Rahmen von Projekten für das Geschäftsfeld Investitionen Dritte erworben hat und für welche die Absicht besteht bzw. vertraglich geregelt ist, dass diese zukünftig an Drittinvestoren verkauft werden, oder sonstige zum Weiterverkauf erworbene Liegenschaften.
Promotionen werden zu Anschaffungskosten oder zu tieferen Marktwerten bewertet. Bei verlustbringenden Objekten wird der Endverlust sofort zurückgestellt.
Als Bauland/Entwicklungsprojekte werden bereits im Eigentum von Mobimo befindliche Grundstücke oder Anzahlungen für beurkundete Landkäufe sowie die angefallenen Entwicklungskosten klassiert, wenn mit der Realisierung des Projekts gerechnet wird, die Ausführungsarbeiten aber noch nicht begonnen haben.
Als Immobilien im Bau werden Projekte in Ausführung bilanziert, deren bauliche Vollendung noch nicht abgeschlossen ist. Als fertig erstellte Immobilien gelten Liegenschaften, die baulich abgeschlossen sind, oder unmittelbar zum Wiederverkauf erworbene fertiggestellte Liegenschaften. Bei Liegenschaften zum Verkauf im Stockwerkeigentum werden diese spätestens bei der ersten Eigentumsübertragung als fertig erstellt klassiert; noch ausstehende Kosten werden zu diesem Zeitpunkt abgegrenzt. Umwandlungsobjekte sind Liegenschaften, die mit der Absicht zur Entwicklung und dem Verkauf an Dritte erworben wurden, zum Bilanzstichtag jedoch noch vermietet sind. Eine Umklassierung erfolgt bei Abbruch respektive Umbau.
Der bilanzierte Bestand gliedert sich wie folgt:
| TCHF | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Bauland/Entwicklungsprojekte | 42 181 | 25 028 |
| Immobilien im Bau | 88 101 | 95 154 |
| Fertig erstellte Immobilien und Umwandlungsobjekte |
96 281 | 85 061 |
| Total Promotion (Liegenschaften) | 226 564 | 205 243 |
Aus den Anlageliegenschaften wurde im Berichtsjahr die Entwicklungsliegenschaft Kriens, Mattenhof II zu Bauland/Entwicklungsprojekte in den Promotionen umklassiert, da geplant ist, diese Liegenschaft inklusive Bauprojekt an einen Drittinvestor zu verkaufen (vgl. Ausführungen in den Ereignissen nach Bilanzstichtag in Erläuterung 35). Im Weiteren wurden beurkundete Kaufverträge für die Grundstücke Zürich, Allmendstrasse 92–96 und Langenthal, Kühlhausstrasse 8 für den Geschäftsbereich Investitionen Dritte abgeschlossen. Für beide Grundstücke wird ein Bauprojekt entwickelt. Die Eigentumsübertragungen und die Restzahlung bzw. Zahlung des Kaufpreises werden zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen.
Im Laufe des Jahres wurden die Projekte Regensdorf, Im Pfand 2 und Meilen, Feldgüetliweg 143/145 fertiggestellt. Insgesamt wurden im Rahmen dieser beiden Projekte 59 Wohnungen zum Verkauf erstellt. 46 dieser 59 Wohnungen waren per 31.Dezember 2015 zu Eigentum übertragen.
Bei den bereits in den Vorjahren fertig erstellten Projekten Zürich, Badenerstrasse 595 konnten 12 Wohnungen, bei Zürich, Turbinenstrasse (Mobimo Tower) drei Wohnungen sowie bei Zürich, Im Brächli 5/7/9 die letzte Wohnung übertragen werden. Ebenfalls wurde im Berichtsjahr das Objekt Uetikon am See, Tramstrasse 12 verkauft. Als Umwandlungsobjekt wurde die Liegenschaft Allaman, Chemin de Grangettes 2 erworben. Für diese teilweise an eine Speditionsfirma vermietete Liegenschaft wird aktuell ein Projekt entwickelt.
Auf den Promotionen bestehen Wertberichtigungen in der Höhe von CHF 2,6 Mio. (Vorjahr CHF 1,0 Mio.) für noch nicht verkaufte Objekte. Der Buchwert dieser zum geschätzten Nettoveräusserungswert bewerteten Einheiten beträgt CHF 8,4 Mio. (Vorjahr CHF 8,4 Mio).
Die Käuferanzahlungen werden mit dem Nominalbetrag erfasst und bei Eigentumsübergang in den Ertrag aus Verkauf von Promotion und Dienstleistungen umgebucht.
Die Käuferanzahlungen in der Höhe von CHF 12,4 Mio. (Vorjahr CHF 10,0 Mio.) stellen im Umfang von CHF 9,8 Mio. (Vorjahr CHF 10,0 Mio.) Reservationszahlungen der Käufer von Stockwerkeigentum und von CHF 2,6 Mio. (Vorjahr CHF 0) Anzahlungen von Drittinvestoren des Geschäftsbereichs Investionen Dritte vor der Eigentumsübertragung dar.
Fremdkapitalzinsen aus der Finanzierung von Bauprojekten (Promotionen und Anlageliegenschaften im Bau) werden während der Bauzeit aktiviert.
Alle übrigen Fremdkapitalzinsen werden unter Anwendung der Effektivzinsmethode der Erfolgsrechnung belastet.
Der Finanzerfolg des Berichtjahrs ergibt sich wie folgt:
| TCHF | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Finanzertrag | ||
| Zinsen auf Bank- und | ||
| anderen Guthaben | 77 | 144 |
| Zinsen aus Darlehen und Schuldbriefen | 0 | 1 |
| Total Zinsertrag | 77 | 145 |
| Dividendenerträge von Finanzanlagen | 107 | 107 |
| Ertrag aus Finanzinstrumenten | ||
| (Derivate) | 374 | 0 |
| Gewinn aus Veräusserung | ||
| von Finanzanlagen | 1 | 25 |
| Total Finanzertrag | 559 | 277 |
| Finanzaufwand | ||
| Zinsaufwand | –29 904 | –29 202 |
| Aufwand aus Finanzinstrumenten | ||
| (Derivate) | –952 | –2 257 |
| Sonstige Finanzaufwendungen | –3 347 | –259 |
| Total Finanzaufwand | –34 203 | –31 718 |
| Total Finanzergebnis | –33 644 | –31 440 |
Im Geschäftsjahr 2015 wurden Baukreditzinsen von total CHF 3,4 Mio. (Vorjahr CHF 4,1 Mio.) auf Promotionen, Entwicklungsund Anlageliegenschaften im Bau aktiviert. Der durchschnittliche Zinssatz der aktivierten Zinsen beträgt 2,47% (Vorjahr 2,51%).
Die Finanzverbindlichkeiten bestehen aus ausstehenden Anleihen und grundpfandgesicherten Bankkrediten. Bei langfristigen Finanzverbindlichkeiten ist die vereinbarte Restlaufzeit grösser als zwölf Monate. Alle anderen Verträge werden als kurzfristig eingestuft, inklusive Amortisationszahlungen, die innerhalb von zwölf Monaten nach Bilanzstichtag fällig werden. Finanzverbindlichkeiten werden bei der erstmaligen Erfassung zu Verkehrswerten abzüglich Transaktionskosten bilanziert. In der Folge werden die Finanzverbindlichkeiten zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet, wobei die Differenz zwischen dem Rückzahlungsbetrag und dem Buchwert über die Laufzeit gemäss der Effektivzinsmethode amortisiert wird.
Mobimo setzt derivative Finanzinstrumente (z. B. Zinssatz-Swaps und Forward Rate Agreements) zur Absicherung von Zinsrisiken der Finanzverbindlichkeiten ein.
Derivative Finanzinstrumente werden bei der Ersterfassung und auch nachfolgend zu Verkehrswerten bewertet. Die Gewinne und Verluste aus der Anpassung der Verkehrswerte werden wie folgt behandelt:
Die Absicherung von Zinsrisiken auf Finanzverbindlichkeiten wird in bestimmten Fällen als Cash Flow Hedge eingestuft. Der effektive Teil der Veränderung der Verkehrswerte der Derivate wird erfolgsneutral im sonstigen Ergebnis (Eigenkapital) erfasst. Der ineffektive Teil wird sofort in der Erfolgsrechnung erfasst. Sobald die abgesicherten Transaktionen (Zinszahlungen) eintreten, erfolgen eine Übertragung der kumulierten nicht realisierten Gewinne und Verluste in die Erfolgsrechnung und ein Ausweis im Finanzergebnis.
Die Verkehrswertänderungen auf allen übrigen Derivaten werden erfolgswirksam im Finanzergebnis ausgewiesen.
Die Finanzverbindlichkeiten gliedern sich wie folgt:
| TCHF | 31. 12. 2015 | 31. 12. 2014 |
|---|---|---|
| Amortisationen von Festhypotheken mit Fälligkeiten innert 12 Monaten | 10 313 | 3 675 |
| Hypotheken, die innert 12 Monaten zur Verlängerung oder Rückzahlung fällig werden | 14 090 | 18 771 |
| Total kurzfristige Finanzverbindlichkeiten | 24 403 | 22 446 |
| Hypotheken | 829 801 | 758 279 |
| Anleihen | 512 453 | 511 954 |
| Total langfristige Finanzverbindlichkeiten | 1 342 254 | 1 270 232 |
| Total Finanzverbindlichkeiten | 1 366 657 | 1 292 678 |
| Zinssatz-Swaps mit Hedge Accounting | 29 000 | 22 115 |
| Zinssatz-Swaps ohne Hedge Accounting | 9 997 | 10 270 |
| Total langfristige derivative Finanzinstrumente | 38 998 | 32 385 |
In den langfristigen Finanzverbindlichkeiten sind folgende Anleihen enthalten:
| TCHF | 1,5%-Anleihe (2013 – 2018) | 1,625%-Anleihe (2014 – 2021) | 1,875%-Anleihe (2014 – 2024) | Total |
|---|---|---|---|---|
| Emissionserlös | 164 158 | 197 967 | 149 452 | 511 577 |
| Amortisation Emissionskosten kumuliert | 191 | 171 | 15 | 377 |
| Bestand am 1.Januar 2015 | 164 349 | 198 138 | 149 467 | 511 954 |
| Amortisation Emissionskosten | 166 | 281 | 52 | 499 |
| Bilanzwert am 31.Dezember 2015 | 164 515 | 198 419 | 149 519 | 512 453 |
| Eckwerte | 1,5%-Anleihe (2013 – 2018) | 1,625%-Anleihe (2014 – 2021) | 1,875%-Anleihe (2014 – 2024) |
|---|---|---|---|
| Volumen | CHF 165 Mio. | CHF 200 Mio. | CHF 150 Mio. |
| Laufzeit | 5 Jahre (29. 10. 2013 – 29. 10. 2018) | 7 Jahre (19. 05. 2014 – 19. 05. 2021) | 10 Jahre (16. 09. 2014 – 16. 09. 2024) |
| Zinssatz | 1,5% p.a., | 1,625% p.a., | 1,875% p.a., |
| zahlbar jährlich am 29. 10., | zahlbar jährlich am 19. 05., | zahlbar jährlich am 16. 09. | |
| erstmals am 29. 10. 2014 | erstmals am 19. 05. 2015 | erstmals am 16. 09. 2015 | |
| Effektivzinssatz | 1,6070% | 1,7921% | 1,9264% |
| Kotierung | SIX Swiss Exchange | SIX Swiss Exchange | SIX Swiss Exchange |
| Valorennummer | 22492349 | 24298406 | 25237980 |
Mobimo hat im Betrag von CHF 195,2 Mio. (Vorjahr CHF 195,5 Mio.) separate Zinsabsicherungen (Zinssatz-Swaps) abgeschlossen. Mit diesen Zinsabsicherungen werden Kredite in Form von festen Vorschüssen (Laufzeiten von drei bis sechs Monaten) gegen ein steigendes Zinsniveau abgesichert. Davon werden CHF 128,9 Mio. (Vorjahr CHF 129,2 Mio.) als Cash Flow Hedges eingestuft. Der Fair Value dieser Instrumente mit negativem Wiederbeschaffungswert beträgt CHF 29,0 Mio. (Vorjahr CHF 22,1 Mio.). Deren Wertveränderung wird in einen effektiven und einen ineffektiven Teil aufgeteilt. Der effektive Teil der Verkehrswertanpassungen von CHF 6,0 Mio. (Vorjahr CHF 24,3 Mio.) wurde erfolgsneutral im sonstigen Ergebnis des Eigenkapitals erfasst. Der ineffektive Teil von CHF 0,9 Mio. (Vorjahr CHF 0,7 Mio) wurde in der Erfolgsrechnung erfasst. Im Weiteren bestehen Zinsabsicherungen im Umfang von CHF 66,3 Mio. (Vorjahr CHF 66,3 Mio.), die nicht als Cash Flow Hedges eingestuft
werden. Der Fair Value von nicht zum Hedge Accounting gehaltenen Zinssatz-Swaps mit negativem Wiederbeschaffungswert beträgt CHF 10,0 Mio. (Vorjahr CHF 10,3 Mio.). Die Verkehrswertanpassungen von CHF –0,3 Mio. (netto) wurden somit erfolgswirksam erfasst. Der Verkehrswert sämtlicher Derivate betrug somit per 31.Dezember 2015 CHF 39,0 Mio. (Vorjahr CHF 32,4 Mio.).
Die Finanzverbindlichkeiten wiesen per Bilanzstichtag unter Berücksichtigung der Zinsabsicherung (das heisst, anstelle der Fälligkeit der festen Vorschüsse wurden die Fälligkeiten der designierten Swaps berücksichtigt) folgende Fälligkeiten auf:
| TCHF | 31. 12. 2015 | 31. 12. 2014 |
|---|---|---|
| Fällig innerhalb des 1. Jahres | 24 403 | 22 446 |
| Fällig innerhalb des 2. Jahres | 75 064 | 15 383 |
| Fällig innerhalb des 3. Jahres | 191 600 | 73 624 |
| Fällig innerhalb des 4. Jahres | 65 317 | 201 056 |
| Fällig innerhalb des 5. Jahres | 115 278 | 74 377 |
| Fällig innerhalb des 6. Jahres | 261 869 | 134 713 |
| Fällig innerhalb des 7. Jahres | 150 799 | 260 323 |
| Fällig innerhalb des 8. Jahres | 37 117 | 54 172 |
| Fällig innerhalb des 9. Jahres | 151 021 | 13 665 |
| Fällig innerhalb des 10. Jahres | 1 502 | 151 232 |
| Fällig innerhalb des 11. Jahres und länger | 292 687 | 291 688 |
| Total Finanzverbindlichkeiten | 1 366 657 | 1 292 678 |
Die durchschnittliche Restlaufzeit der gesamten Finanzverbindlichkeiten beträgt 7,7 Jahre (Vorjahr 8,6 Jahre).
Es bestehen folgende Zinsbindungen (Fristigkeit bis zur nächsten Zinsanpassung / unter Berücksichtigung der Zinsabsicherung):
| TCHF | 31. 12. 2015 | 31. 12. 2014 |
|---|---|---|
| bis zu 1 Jahr | 24 403 | 22 446 |
| bis 2 Jahre | 75 064 | 15 383 |
| bis 3 Jahre | 191 600 | 73 624 |
| bis 4 Jahre | 65 317 | 201 056 |
| bis 5 Jahre | 115 278 | 74 377 |
| mehr als 5 Jahre | 894 995 | 905 792 |
| Total Finanzverbindlichkeiten | 1 366 657 | 1 292 678 |
Die Zinssätze der Hypotheken wurden in der Vergangenheit teilweise durch Refinanzierungsvereinbarungen bereits im Voraus abgesichert. Bei solchen Forward Rate Agreements handelt es sich in der Regel um in die Kreditverträge eingebettete Derivate, die gemäss IAS 39 zum Verkehrswert zu bilanzieren sind. Solche Zinsabsicherungen wurden teilweise als Cash Flow Hedges im Sinne von IAS 39 eingestuft und die Verkehrswertanpassung auf dem effektiven Teil der Absicherung direkt in einer separaten Position im Eigenkapital (Hedging-Reserve) erfasst. Zum Zeitpunkt, wenn die abgesicherten Zinsströme anfallen, werden die kumulierten, nicht realisierten Gewinne und Verluste in die Erfolgsrechnung übertragen. Dies ist bis 2022 der Fall. Der im Berichtsjahr in die Erfolgsrechnung umgebuchte Betrag ist TCHF 59 (Vorjahr TCHF 57). Per 31.Dezember 2015 und 2014 bestanden keine neuen solchen Refinanzierungsvereinbarungen, die für Cash Flow Hedges verwendet wurden, bzw. die abgesicherten Finanzverbindlichkeiten liefen bereits.
Per 31.Dezember 2015 sind unter Berücksichtigung bestehender Zinssatz-Swaps alle Finanzverbindlichkeiten fest (Vorjahr ebenfalls) und keine variabel verzinslich. Als variabel gelten neben variablen Hypotheken und Rollover-Hypotheken Kredite mit einer Gesamtlaufzeit von unter einem Jahr (feste Vorschüsse); als Baukredite gelten Objektfinanzierungen auf Bauprojekte. Davon ausgenommen sind Objektfinanzierungen auf Objekten, die bei Abschluss der Finanzierung noch nicht als Anlageliegenschaften im Bau klassiert waren und während der Laufzeit der bestehenden Finanzierung zu den Anlageliegenschaften im Bau umklassiert wurden.
Die durchschnittlichen Zinssätze der Periode unter Berücksichtigung bestehender Zinssatz-Swaps sind wie folgt:
| % | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Finanzverbindlichkeiten ohne | ||
| Baukredite: | ||
| • fix verzinsliche | 2,46 | 2,60 |
| • variabel verzinsliche | – | 0,54 |
| Baukredite: | ||
| • variabel verzinsliche | - | 0,77 |
| Total durchschnittlicher Zinssatz | 2,46 | 2,51 |
Der Buchwert der verpfändeten Aktiven lautet:
| TCHF | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Forderungen aus Lieferungen und | ||
| Leistungen | 170 | 148 |
| Anlageliegenschaften und Anlage | ||
| liegenschaften im Bau | 2 076 910 | 1 815 273 |
| Selbstgenutzte Liegenschaften | 15 269 | 16 066 |
| Buchwert der verpfändeten Aktiven | 2 092 350 | 1 831 488 |
Es handelt sich hierbei um den Buchwert jener Aktiven, die zum Teil oder vollständig zur Sicherung hypothekarischer Finanzierungen und freier Limiten der Banken verpfändet sind. Effektiv waren diese Aktiven mit CHF 854,2 Mio. (Vorjahr CHF 780,7 Mio.) Hypotheken belastet (vgl. Erläuterung 11).
Die flüssigen Mittel beinhalten Kassenbestände, Sichtguthaben bei Banken sowie Terminanlagen und kurzfristige Geldmarktanlagen mit einer Laufzeit ab Erwerbszeitpunkt bis zu 90 Tagen. Sie werden zu Nominalwerten ausgewiesen.
Die flüssigen Mittel enthalten Bargeldbestände und Kontokorrentguthaben von CHF 172,9 Mio. (Vorjahr CHF 177,4 Mio.) und Geldmarktkontoguthaben von CHF 50 Mio. (Vorjahr CHF 50 Mio.) bei Schweizer Finanzinstituten. Die maximale Kündigungsfrist der Geldmarktkontoguthaben beträgt 35 Tage.
Die durchschnittliche Verzinsung der flüssigen Mittel betrug 0,00% (Vorjahr 0,01%).
Das Aktienkapital wird als Eigenkapital ausgewiesen, da keine Rückzahlungspflicht und keine Dividendengarantie bestehen. Transaktionskosten, die bei einer Kapitalerhöhung anfallen und direkt der Ausgabe von neuen Aktien zugerechnet werden können, werden abzüglich der zugehörigen Ertragssteuern vom Betrag der Kapitalerhöhung abgezogen.
Dividenden werden als Verbindlichkeit ausgewiesen, sobald sie von der Generalversammlung beschlossen wurden und somit geschuldet sind.
Anschaffungskosten (Kaufpreis und direkt zurechenbare Transaktionskosten) eigener Aktien werden mit dem Eigenkapital verrechnet. Zurückgekaufte Aktien werden als eigene Aktien klassifiziert und als negative Position vom Eigenkapital abgezogen.
Zusammengefasst ergaben sich die folgenden Bewegungen im Aktienbestand:
| Ausgegebene | Ausstehende | ||
|---|---|---|---|
| Anzahl Aktien | Aktien | Eigene Aktien | Aktien |
| Bestand 1.Januar 2014 | 6 214 478 | –2 148 | 6 212 330 |
| Ausgabe Aktien aus | |||
| bedingtem Kapital für | |||
| ausgeübte Optionen | 2 128 | 2 128 | |
| Abgabe an VR und | |||
| Management (aktien | |||
| basierte Vergütungen) | 9 525 | 9 525 | |
| Rückkauf eigener Aktien | –9 000 | –9 000 | |
| Bestand 31.Dezember | |||
| 2014/1. Januar 2015 | 6 216 606 | –1 623 | 6 214 983 |
| Ausgabe Aktien aus | |||
| bedingtem Kapital für | |||
| ausgeübte Optionen | 1 564 | 1 564 | |
| Abgabe an VR und | |||
| Management (aktien | |||
| basierte Vergütungen) | 1 576 | 1 576 | |
| Rückkauf eigener Aktien | –1 200 | –1 200 | |
| Bestand 31.Dezember 2015 | 6 218 170 | –1 247 | 6 216 923 |
| Kapital per 31. Dezember 2015 | TCHF | Anzahl Namenaktien |
Nominalwert pro Aktie (CHF) |
|---|---|---|---|
| Aktienkapital | 180 327 | 6 218 170 | 29.00 |
| Genehmigtes Kapital | |||
| (bis 26.März 2017) | max. 33 093 | 1 141 150 | 29.00 |
| Bedingtes Kapital | max. 34 035 | 1 173 634 | 29.00 |
| Nominalwert | |||
|---|---|---|---|
| Anzahl | pro | ||
| Kapital per 31. Dezember 2015 | TCHF | Namenaktien | Aktie (CHF) |
| Aktienkapital | 180 282 | 6 216 606 | 29.00 |
| Genehmigtes Kapital | |||
| (bis 9.April 2015) | max. 33 093 | 1 141 150 | 29.00 |
| Bedingtes Kapital | max. 34 142 | 1 175 198 | 29.00 |
Im Berichtsjahr wurden 1 564 (Vorjahr 2 128 ) Optionsrechte ausgeübt, was zu einer Erhöhung des Aktienkapitals im Umfang von CHF 0,05 Mio. (Vorjahr CHF 0,06 Mio.) führte.
Zudem besteht ein bedingtes Aktienkapital im Maximalbetrag von CHF 34,0 Mio. für die Ausgabe von höchstens 1 173 634 voll liberierten Namenaktien mit einem Nominalwert von CHF 29.00, wovon
Schliesslich besteht ein genehmigtes Aktienkapital, wonach der Verwaltungsrat ermächtigt ist, das Aktienkapital der Gesellschaft innert einer Frist von längstens zwei Jahren (bis März 2017) durch Ausgabe von höchstens 1 141 150 vollständig zu liberierenden Namenaktien mit einem Nominalwert von CHF 29.00 je Aktie um maximal CHF 33,1 Mio. zu erhöhen.
Im Umfang von CHF 33,1 Mio. sind das bedingte und das genehmigte Kapital insofern miteinander verbunden, als bei der Nutzung dieses genehmigten Kapitals bedingtes Kapital in der gleichen Höhe dem Verwaltungsrat nicht mehr zur Verfügung steht. Das Gleiche gilt im umgekehrten Fall, wenn dieses Kapital genutzt wird, steht im gleichen Umfang dieses genehmigte Kapital nicht mehr zur Verfügung.
Anlässlich der ordentlichen Generalversammlung vom 26.März 2015 wurde eine Ausschüttung aus Reserven aus Kapitaleinlagen für das Geschäftsjahr 2014 von CHF 9.50 pro Aktie beschlossen und am 7. April 2015 ausbezahlt. Der Nennwert der Aktie beträgt weiterhin CHF 29.00.
Der Verwaltungsrat beantragt der kommenden Generalversammlung vom 29. März 2016 eine Ausschüttung von CHF 62,2 Mio. in Form einer Ausschüttung von Kapitaleinlagen von CHF 10.00 pro Aktie.
Die Dividendenrendite (Kapitaleinlage- bzw. Nennwertrückzahlung) beträgt, unter Berücksichtigung der geplanten Ausschüttung für das Geschäftsjahr, im Durchschnitt der letzten fünf Jahre rund 4,6% (Vorjahr 4,6%).
Mobimo ist aufgrund ihrer Tätigkeit verschiedenen finanziellen Risiken ausgesetzt. Diese lassen sich zusammenfassen in Ausfallrisiken, Liquiditätsrisiken und Marktrisiken. Unter den Marktrisiken ist insbesondere das Zinsänderungsrisiko von Bedeutung.
Das Risikomanagement wird durch das interne Controlling gewährleistet. Dieses handelt im Einklang mit den Grundsätzen des Risikomanagementkonzepts von Mobimo, die durch das Audit und Risk Committee überwacht werden.
Die Grundsätze des Risikomanagements sowie die angewandten Prozesse werden regelmässig überprüft, um Veränderungen in den Marktbedingungen sowie bei den Tätigkeiten der Gruppe zu berücksichtigen. Es ist das Ziel, durch die bestehenden Ausbildungsund Führungsrichtlinien und -prozesse ein diszipliniertes und konstruktives Kontrollumfeld zu unterhalten, in dem alle Mitarbeitenden ihre Rolle und ihre Aufgaben wahrnehmen. Das Risikomanagement ist Bestandteil der Prozesse des integrierten Managementsystems.
Die nachfolgenden Abschnitte geben einen Überblick über das Ausmass der einzelnen finanziellen Risiken sowie die Ziele, Grundsätze und Prozesse für die Messung, Überwachung und Absicherung der Risiken sowie über das Kapitalmanagement der Gruppe. Weitere Informationen zu finanziellen Risiken sind auch in den übrigen Erläuterungen des Anhangs enthalten.
Das Ausfallrisiko ist das Risiko, dass Mobimo finanzielle Verluste erleidet, wenn ein Kunde oder eine Gegenpartei eines Finanzinstruments seinen/ihren vertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommt. Das Ausfallrisiko entsteht hauptsächlich aus Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und aus liquiden Mitteln.
Um das Ausfallrisiko bei den liquiden Mitteln zu minimieren, sind die kurzfristigen Bankguthaben bei erstklassigen Instituten angelegt. Bei Forderungen aus Lieferungen und Leistungen handelt es sich um Forderungen aus Immobilienverkäufen sowie um Forderungen aus Mietverträgen. Das Ausfallrisiko bei den Forderungen aus Immobilienverkäufen ist begrenzt, da diesen ein öffentlich beurkundeter Kaufvertrag zugrunde liegt – regelmässig sichergestellt durch ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen. Das Ausfallrisiko bei Mietverträgen wird über Bonitätsprüfungen sowie über die Überwachung der Altersstruktur der Ausstände vermindert. Zusätzlich werden Mieterkautionen oder Bankgarantien im Umfang von drei bis sechs Monatsmieten verlangt.
Das maximale Ausfallrisiko entspricht den Buchwerten der einzelnen finanziellen Aktiven. Es bestehen keine Garantien und ähnliche Verpflichtungen, die zu einer Erhöhung des Risikos über die Buchwerte hinaus führen könnten.
Das maximale Ausfallrisiko per Bilanzstichtag war wie folgt:
| TCHF | Buchwerte 2015 |
Buchwerte 2014 |
|---|---|---|
| Flüssige Mittel (Bankguthaben) | 222 897 | 227 380 |
| Forderungen aus Lieferungen und | ||
| Leistungen | 3 839 | 3 832 |
| Sonstige Forderungen1 | 1 068 | 2 944 |
| Aktive Rechnungsabgrenzung2 | 3 116 | 3 280 |
| Total | 230 919 | 237 437 |
1 Ohne Steuerforderungen, Forderungen gegenüber Sozialversicherungen und Anzahlungen.
2 Ohne vorausbezahlte Kosten.
Das Liquiditätsrisiko ist das Risiko, dass Mobimo ihren finanziellen Verpflichtungen bei Fälligkeit nicht nachkommen kann. Anlageobjekte werden bei Bedarf mit mittel- bis langfristigen und Entwicklungsobjekte Wohneigentum mit kurzfristigen Krediten refinanziert. Des Weiteren kann sich Mobimo bei Bedarf über die Ausgabe von Obligationenanleihen finanzieren. Die Steuerung der Liquidität erfolgt mit einem Liquiditätsplanungs-Tool, kombiniert mit einer Hypothekendatenbank.
Die folgende Tabelle zeigt die vertraglichen Fälligkeiten (inkl. Zinsen) der durch Mobimo gehaltenen Finanzverbindlichkeiten. Die künftigen variablen Zinssätze wurden aufgrund der Zinsstrukturkurve am Bilanzstichtag geschätzt.
| TCHF | Buchwert 2015 |
Vertragliche Cashflows |
1 Monat oder weniger |
1−3 Monate |
3−12 Monate |
1−5 Jahre | Mehr als 5 Jahre |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Nicht derivative Finanzverbindlichkeiten | |||||||
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen | |||||||
| und Leistungen1 | 6 724 | 6 724 | 6 724 | ||||
| Sonstige Verbindlichkeiten2 | 4 887 | 4 887 | 4 887 | ||||
| Passive Rechnungsabgrenzungen3 | 17 772 | 17 772 | 17 772 | ||||
| Finanzverbindlichkeiten | 1 366 657 | 1 616 612 | 178 | 13 211 | 43 056 | 552 985 | 1 007 182 |
| Derivative Finanzverbindlichkeiten | |||||||
| Zinssatz-Swaps | 38 998 | 39 811 | 181 | 1 283 | 4 527 | 19 671 | 14 148 |
| Total | 1 435 038 | 1 685 805 | 359 | 43 877 | 47 583 | 572 656 | 1 021 330 |
| TCHF | Buchwert 2014 |
Vertragliche Cashflows |
1 Monat oder weniger |
1−3 Monate |
3−12 Monate |
1−5 Jahre | Mehr als 5 Jahre |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Nicht derivative Finanzverbindlichkeiten | |||||||
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen | |||||||
| und Leistungen1 | 12 366 | 12 366 | 12 366 | ||||
| Sonstige Verbindlichkeiten2 | 1 147 | 1 147 | 1 147 | ||||
| Passive Rechnungsabgrenzungen3 | 14 943 | 14 943 | 14 943 | ||||
| Finanzverbindlichkeiten | 1 292 678 | 1 568 943 | 218 | 4 787 | 48 277 | 473 299 | 1 042 360 |
| Derivative Finanzverbindlichkeiten | |||||||
| Zinssatz-Swaps | 32 385 | 32 915 | 138 | 921 | 3 444 | 19 314 | 9 098 |
| Total | 1 353 518 | 1 630 313 | 356 | 34 164 | 51 721 | 492 613 | 1 051 458 |
1 Ohne vorausbezahlte Mieten und Nebenkosten.
2 Ohne Steuerverbindlichkeiten und Verbindlichkeiten gegenüber Sozialversicherungen.
3 Ohne Ertragsabgrenzungen und Ferienrückstellungen.
Das Marktrisiko ist das Risiko, dass Veränderungen in Marktpreisen wie Wechselkurse, Zinssätze und Verkehrswerte von Finanzinstrumenten eine Auswirkung auf den Gewinn und den Marktwert der durch Mobimo gehaltenen Finanzinstrumente haben können.
Das Ziel des Managements von Marktrisiken ist die Überwachung und Kontrolle solcher Risiken, um sicherzustellen, dass diese Risiken einen bestimmten Umfang nicht überschreiten.
Der Konzern ist nur in der Schweiz tätig und beinahe sämtliche Geschäftstransaktionen werden in CHF abgewickelt.
Das Zinsänderungsrisiko teilt sich auf in ein zinsbedingtes Risiko einer Änderung des Marktwerts, das heisst das Risiko, dass sich der Marktwert eines Finanzinstruments aufgrund von Schwankungen des Marktzinssatzes verändert sowie ein zinsbedingtes Cashflow-Risiko, das heisst das Risiko, dass sich die zukünftigen Zinszahlungen aufgrund von Schwankungen des Marktzinssatzes ändern.
Nachfolgend findet sich eine Beschreibung der zinstragenden Finanzinstrumente sowie Sensitivitätsanalysen bezüglich der beiden Komponenten des Zinsänderungsrisikos.
Die flüssigen Mittel des Konzerns werden zur Reduktion von variablen Hypotheken eingesetzt oder kurzfristig angelegt.
Die auf den Finanzverbindlichkeiten anfallenden Zinsen betreffen Anleihensobligationen, Kredite zur Finanzierung von Anlageliegenschaften und Promotion. Bei Anlageliegenschaften wird dem Zinsrisiko in der Regel durch den Abschluss langjähriger Festzinshypotheken Rechnung getragen. Es werden nach Bedarf auch derivative Finanzinstrumente zur Zinsabsicherung eingesetzt.
Per Bilanzstichtag bestehen keine Baufinanzierungen auf Anlageliegenschaften (Vorjahr ebenfalls keine).
Mobimo hat sich aufgrund ihrer Marktbeurteilung zum Ziel gesetzt, die durchschnittliche Restlaufzeit der Finanzverbindlichkeiten langfristig zu halten, und zwar durch Neuaufnahme von Hypotheken mit langer Laufzeit bzw. langfristiger Anleihen oder mittels derivativer Finanzinstrumente.
Weitere Informationen zum Zinssatzprofil der Finanzverbindlichkeiten und den Anleihensobligationen sowie zu den Forward Rate Agreements und den Zinssatz-Swaps sind aus der Erläuterung zu den Finanzverbindlichkeiten ersichtlich (vgl. Erläuterung 11).
Mobimo hält keine festverzinslichen finanziellen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten, die als erfolgswirksam zum Fair Value klassiert sind. Die festverzinslichen Finanzinstrumente werden zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet. Eine Veränderung des Marktzinssatzes hätte bei diesen Positionen somit keinen Einfluss auf das Jahresergebnis.
Mobimo kann Forward Rate Agreements und Zinssatz-Swaps halten, die zum Fair Value bewertet werden. Die Anpassungen der Fair Values bei den nicht für Hedge Accounting verwendeten Zinssatz-Swaps werden im Finanzergebnis verbucht und haben somit direkte Auswirkungen auf das Jahresergebnis. Die Anpassungen der Fair Values bei für Hedge Accounting verwendeten Finanzinstrumenten werden direkt im sonstigen Ergebnis verbucht.
Eine Erhöhung des Zinssatzes um 100 Basispunkte hätte das Konzernergebnis durch die Fair-Value-Änderung der nicht als Hedge Accounting eingestuften Swaps um CHF 3,0 Mio. (Vorjahr CHF 3,6 Mio.) erhöht. Für die als Hedge Accounting eingestuften Swaps hätte sich durch die Fair-Value-Änderung das sonstige Ergebnis (Eigenkapital) bzw. im Umfang der Ineffektivität die Erfolgsrechnung um CHF 23,0 Mio. (Vorjahr CHF 22,6 Mio.) erhöht. Eine gleich hohe Reduktion des Zinssatzes hätte das Konzernergebnis sowie das sonstige Ergebnis in ähnlichem Umfang verringert. Diese Analyse geht davon aus, dass alle anderen Einflussfaktoren unverändert bleiben.
Mobimo ist bei den variabel verzinslichen Finanzverbindlichkeiten dem zinsbedingten Cashflow-Risiko ausgesetzt. In der Regel werden diese Finanzverbindlichkeiten zum Dreimonats-Libor inklusive Marge verzinst. Die per Stichtag offenen variabel verzinslichen Finanzverbindlichkeiten waren alle durch Zinssatz-Swaps abgesichert. Eine Veränderung des Zinssatzes resultiert somit in einer Veränderung der Fair Values der Zinssatz-Swaps (vgl. Erläuterung 11). Weil per Bilanzstichtag keine nicht abgesicherten, variabel verzinslichen Finanzverbindlichkeiten offen waren, hätte eine Erhöhung des Zinssatzes um 100 Basispunkte das Konzernergebnis aufgrund der Finanzverbindlichkeiten nicht bzw. aufgrund der flüssigen Mittel lediglich unwesentlich beeinflusst. Diese Analyse geht davon aus, dass alle anderen Einflussfaktoren unverändert bleiben.
Die Bilanzwerte der flüssigen Mittel, Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, der übrigen kurzfristigen Forderungen und des kurzfristigen Fremdkapitals entsprechen aufgrund der kurzen Laufzeit annähernd den Fair Values.
Zinssatz-Swaps sowie Forward Rate Agreements werden per Stichtag in der Bilanz zum Fair Value erfasst. Der Fair Value entspricht dem Barwert des Termingeschäfts.
Bei den festverzinslichen Finanzverbindlichkeiten entspricht der Fair Value dem Zeitwert der zukünftig per Bilanzstichtag mit dem Marktzinssatz diskontierten Cashflows. Die Zinssätze für das Diskontieren zukünftiger Cashflows basieren auf Geld- und Kapitalmarktsätzen per Bewertungszeitpunkt plus einem adäquaten Zins-Spread von 0,80 % (Vorjahr 0,55 %). Die per 31.Dezember 2015 verwendeten Diskontsätze lagen zwischen 0,10 % und 1,70 % (per 2014 zwischen 0,41% und 1,73%). Der Fair Value der Anleihen entspricht dem Schlusskurs der Börse per Bilanzstichtag.
| Buchwert 31. 12. 2015 |
Fair Value 31. 12. 2015 |
Buchwert 31. 12. 2014 |
Fair Value 31. 12. 2014 |
|
|---|---|---|---|---|
| Hypotheken | ||||
| (Stufe 2) | 854 204 | 932 321 | 780 724 | 862 720 |
| Anleihen | ||||
| (Stufe 1) | 512 453 | 540 313 | 511 954 | 531 235 |
| Total | 1 366 657 | 1 472 633 | 1 292 678 | 1 393 955 |
Die nachfolgende Tabelle zeigt eine Analyse der zum Fair Value bewerteten Finanzinstrumente per 31.Dezember 2015 nach Bewertungsmethode. Für eine Erklärung der einzelnen Stufen vgl. Erläuterung 5 «Anlageliegenschaften».
| 31.Dezember 2015 | Stufe 1 | Stufe 2 | Stufe 3 |
|---|---|---|---|
| Derivative Finanzinstrumente | 0 | 38 998 | 0 |
| 31.Dezember 2014 | Stufe 1 | Stufe 2 | Stufe 3 |
| Derivative Finanzinstrumente | 0 | 32 385 | 0 |
Mobimo hält keine zum Fair Value bewerteten Finanzinstrumente, die der Stufe 1 oder Stufe 3 zuzuordnen wären.
Konzernrechnung: Anhang zur Konzernrechnung Finanzierung & Risikomanagement
Die folgende Tabelle zeigt die Buchwerte aller Finanzinstrumente pro Kategorie:
| TCHF | Buchwert 2015 |
Buchwert 2014 |
|---|---|---|
| Darlehen und Forderungen | ||
| Flüssige Mittel | 222 897 | 227 380 |
| Forderungen aus Lieferungen und Leistungen | 3 839 | 3 832 |
| Sonstige Forderungen1 | 1 068 | 2 944 |
| Aktive Rechnungsabgrenzung2 | 3 116 | 3 280 |
| Total Darlehen und Forderungen | 230 919 | 237 437 |
| Zur Veräusserung verfügbare finanzielle Vermögenswerte | ||
| Finanzanlagen | 1 849 | 1 850 |
| Zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete Finanzverbindlichkeiten | ||
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen3 | 6 724 | 12 366 |
| Sonstige Verbindlichkeiten4 | 4 887 | 1 147 |
| Passive Rechnungsabgrenzungen5 | 17 772 | 14 943 |
| Finanzverbindlichkeiten | 1 366 657 | 1 292 678 |
| Total zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete Verbindlichkeiten | 1 396 040 | 1 321 133 |
| Zu Handelszwecken gehaltene Finanzverbindlichkeiten | ||
| Derivative Finanzinstrumente | 9 997 | 10 270 |
| Zu Absicherungszwecken gehaltene Finanzverbindlichkeiten | ||
| Derivative Finanzinstrumente | 29 000 | 22 115 |
1 Ohne Steuerforderungen und Forderungen gegenüber Sozialversicherungen und Anzahlungen.
2 Ohne vorausbezahlte Kosten.
3 Ohne vorausbezahlte Mieten und Nebenkosten.
4 Ohne Steuerverbindlichkeiten und Verbindlichkeiten gegenüber Sozialversicherungen.
5 Ohne Ertragssteuerabgrenzungen und Ferienrückstellungen.
In der Kategorie Darlehen und Forderungen wurden im Berichtsjahr Wertminderungen von CHF 2,5 Mio. (Vorjahr CHF 0,2 Mio.) erfasst.
Der Verwaltungsrat strebt eine solide Kapitalbasis an. Gemäss Anlagerichtlinien muss die Eigenkapitalquote am Bilanzstichtag über 40 % liegen. Bezüglich Kapitalstruktur orientiert sich Mobimo an einem langfristig angestrebten Net Gearing (Verhältnis Nettofinanzschulden zu Eigenkapital) von maximal 150%.
Die beiden Kennzahlen sind per Bilanzstichtag wie folgt:
| TCHF | 31. 12. 2015 | 31. 12. 2014 |
|---|---|---|
| Eigenkapital | 1 264 691 | 1 222 520 |
| Bilanzsumme | 2 952 878 | 2 767 751 |
| Eigenkapitalquote | 42,8 % | 44,2 % |
| Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten | 24 403 | 22 446 |
| Langfristige Finanzverbindlichkeiten | 1 342 254 | 1 270 232 |
| Flüssige Mittel | –222 897 | –227 380 |
| Nettofinanzschulden | 1 143 760 | 1 065 297 |
| Eigenkapital | 1 264 691 | 1 222 520 |
| Net Gearing | 90,4 % | 87,1 % |
Verträge mit den Kreditgebern beinhalten teilweise Vertragsklauseln betreffend Mindestkapitalisierung (Financial Covenants). Die verwendeten Kennzahlen sind Eigenkapitalquote, Net Gearing und Zinsdeckungsfaktor. Sie wurden während der Berichtsperiode ausnahmslos eingehalten.
| gen und Forderungen gegenüber Sozialversicherungen und Anzahlungen. e Kosten. Mieten und Nebenkosten. ichkeiten und Verbindlichkeiten gegenüber Sozialversicherungen. ogrenzungen und Ferienrückstellungen. |
|
|---|---|
| arlehen und Forderungen wurden im Berichtsjahr Wertming | |
| ent at strebt eine solide Kapitalbasis an. Gemäss An- ss die Eigenkapitalguote am Bilanzstichtag über |
Verträge seln be verwen |
Der Personalaufwand setzt sich folgendermassen zusammen:
| TCHF | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Gehälter | –14 667 | –13 847 |
| Erfolgsbeteiligungen | ||
| (Geschäftsleitung/Mitarbeiter) | –3 529 | –745 |
| Sozialversicherungen | –1 496 | –1 154 |
| Beitragsorientierte | ||
| Personalvorsorgepläne | –206 | –198 |
| Leistungsorientierte | ||
| Personalvorsorgepläne | –565 | –1 039 |
| Entschädigung Verwaltungsrat | –1 166 | –1 185 |
| Externe Weiterbildungskosten | –232 | –270 |
| Sonstiger Personalaufwand | –1 557 | –1 918 |
| Total Personalaufwand | –23 418 | –20 356 |
| Personalbestand per 31.Dezember | ||
| (Vollzeitstellen) | 107,8 | 102,9 |
| Durchschnittlicher Personalbestand | ||
| (Vollzeitstellen) | 107,4 | 101,6 |
Im Berichtsjahr wurden an den Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung folgende im Personalaufwand enthaltenen Entschädigungen entrichtet:
| TCHF | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Verwaltungsräte/Geschäftsleitung | 6 312 | 4 104 |
| Davon entfallen auf | ||
| • Gehälter | 4 228 | 3 094 |
| • Sozialleistungen | 1 424 | 540 |
| • aktienbasierte Vergütungen | 660 | 471 |
Weitere Details zu den Vergütungen an die Verwaltungsräte und die Geschäftsleitung sind in der Erläuterung 18 aufgeführt.
Die Verpflichtungen aus leistungsorientierten Plänen werden jährlich für jeden Plan ermittelt, indem der Barwert der erwarteten Ansprüche (Defined Benefit Obligation) nach der Projected Unit Credit Method ermittelt wird. Der für die Berechnung verwendete Diskontzinssatz basiert auf dem Zinssatz erstklassiger Industrieanleihen mit annähernd gleichen Laufzeiten wie die Verpflichtungen. Davon wird der Marktwert der Planaktiven abgezogen. Die Vorsorgekosten, die erfolgswirksam erfasst werden, umfassen den laufenden Dienstzeitaufwand, den nachzuverrechnenden Dienstzeitaufwand, Gewinne und Verluste aus Planabgeltungen und den Nettozinsaufwand. Gewinne und Verluste aus Plankürzungen sind Bestandteil des nachzuverrechnenden Dienstzeitaufwands. Der Nettozinsaufwand entspricht dem Betrag, der sich ergibt, wenn man den Diskontsatz mit der Nettovorsorgeverpflichtung zu Beginn des Geschäftsjahrs multipliziert. Neubewertungen, die versicherungsmathematische Gewinne und Verluste aufgrund von Annahmeänderungen und Erfahrungsabweichungen sowie den Vermögensertrag abzüglich der Beträge umfassen, die im Nettozinsaufwand enthalten sind, werden im sonstigen Ergebnis erfasst.
Alle Mitarbeitenden von Mobimo arbeiten in der Schweiz. Vorsorgeeinrichtungen in der Schweiz werden durch das Bundesgesetz über die berufliche Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenvorsorge (BVG) geregelt. Mobimo hat sich daher für die obligatorische (gesetzliches Minimum) und überobligatorische Personalvorsorge gemäss BVG Sammelstiftungen angeschlossen, die als unabhängige rechtliche Einheiten organisiert sind. Planteilnehmer sind gegen die wirtschaftlichen Auswirkungen von Alter, Invalidität und Tod versichert. Die verschiedenen Leistungen sind in einem Reglement festgelegt, wobei das BVG Mindestleistungen vorschreibt. Beiträge an die Vorsorgeeinrichtung werden von Arbeitgeber und Arbeitnehmer beglichen. Im Falle einer Unterdeckung können verschiedene Massnahmen beschlossen werden (zum Beispiel Anpassung der Pensionszusage durch Veränderung der Umwandlungssätze oder Erhöhung der laufenden Beiträge).
Das BVG regelt, wie Arbeitnehmer und Arbeitgeber allfällige Sanierungsmassnahmen gemeinsam tragen. Weil Mobimo somit zu Sanierungsleistungen verpflichtet werden kann, qualifizieren sich die obligatorische Personalvorsorge und der Sparprozess der überobligatorischen Personalvorsorge nach IAS 19 als leistungsorientierte Pläne.
Bei der überobligatorischen beruflichen Vorsorge sind die Risiken Tod und Invalidität vollständig rückversichert. Die Risikoversicherung der überobligatorischen beruflichen Vorsorge wird nach IAS 19 als beitragsorientierter Plan qualifiziert. Die Arbeitgeberbeiträge werden der Erfolgsrechnung belastet.
Die Vorsorgeverpflichtungen haben sich im Berichtsjahr wie folgt entwickelt:
| TCHF | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Barwert der Vorsorgeverpflichtungen | ||
| Anfang Periode | 28 970 | 23 425 |
| Laufender Dienstzeitaufwand des | ||
| Arbeitgebers | 1 394 | 1 017 |
| Zinsaufwendungen | 359 | 568 |
| Arbeitnehmerbeiträge | 802 | 761 |
| Ein-/ausbezahlte Leistungen | –621 | –1 309 |
| Versicherungsmathematische | ||
| (Gewinne) Verluste | ||
| • Effekt aus Änderungen der | ||
| finanziellen Annahmen | 1 201 | 4 474 |
| • Effekt aus erfahrungsbedingten | ||
| Anpassungen | –680 | 33 |
| Nachzuverrechnender Dienstzeit | ||
| aufwand | –887 | 0 |
| Barwert der Vorsorge verpflichtungen per Ende Periode |
30 537 | 28 970 |
Der Effekt aus Änderungen der finanziellen Annahmen (Erhöhung um CHF 1,2 Mio.) im Geschäftsjahr 2015 erklärt sich hauptsächlich durch die Senkung des Diskontsatzes von 1,3 % auf 0,9%. Die Zunahme von CHF 4,5 Mio. im Vorjahr erklärt sich hauptsächlich durch die damalige Senkung des Diskontsatzes von 2,5% auf 1,3%.
Die Planvermögen haben sich im Berichtsjahr wie folgt entwickelt:
| TCHF | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Verfügbare Planvermögen zu Markt | ||
| werten Anfang Periode | 23 504 | 21 748 |
| Zinsertrag | 301 | 546 |
| Arbeitgeberbeiträge | 905 | 862 |
| Arbeitnehmerbeiträge | 802 | 761 |
| Ein-/ausbezahlte Leistungen | –621 | –1 309 |
| Ertrag Planvermögen | ||
| (exkl. Zinsertrag) | –194 | 896 |
| Verfügbare Planvermögen zu Markt | ||
| werten per Ende Periode | 24 697 | 23 504 |
Die in der Bilanz für die leistungsorientierten Personalvorsorgepläne erfassten Beträge setzen sich wie folgt zusammen:
| TCHF | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Barwert der Vorsorgeverpflichtungen | 30 537 | 28 970 |
| Marktwerte der Planvermögen | –24 697 | –23 504 |
| Nettoverbindlichkeit | 5 840 | 5 466 |
Der für diese Pläne in der Erfolgsrechnung erfasste Aufwand setzt sich wie folgt zusammen:
| TCHF | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Laufender Dienstzeitaufwand | –1 394 | –1 017 |
| Zinsaufwand | –359 | –568 |
| Zinsertrag auf Planvermögen | 301 | 546 |
| Erfassung nachzuverrechnender | ||
| Dienstzeitaufwand | 887 | 0 |
| Nettovorsorgeaufwand | –565 | –1 039 |
Der positive Betrag im nachzuverrechnenden Dienstzeitaufwand des Berichtjahrs ergibt sich aus einer durch den Stiftungsrat beschlossenen Senkung des Umwandlungssatzes.
Die erwarteten Arbeitgeberbeiträge für das Geschäftsjahr 2016 betragen CHF 0,9 Mio.
Folgende Beträge wurden im sonstigen Ergebnis des Gesamtergebniss erfasst:
| TCHF | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Versicherungsmathematische Gewinne | ||
| (Verluste) | ||
| • Effekt aus Änderungen der | ||
| finanziellen Annahmen | –1 201 | –4 474 |
| • Effekt aus erfahrungsbedingten | ||
| Anpassungen | 680 | –33 |
| Ertrag Planvermögen (exkl. Zinsen) | –194 | 896 |
| Total im sonstigen Ergebnis (OCI) | ||
| erfasste Neubewertungen | –714 | –3 612 |
Die in der Bilanz erfassten Nettoverpflichtungen haben sich wie folgt verändert:
| TCHF | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Per 1.Januar | 5 466 | 1 677 |
| Nettovorsorgeaufwand des | ||
| Unternehmens | 565 | 1 039 |
| Arbeitgeberbeiträge | –905 | –862 |
| Im sonstigen Gesamtergebnis erfasste | ||
| Neubewertungen | 714 | 3 612 |
| Per 31. Dezember | 5 840 | 5 466 |
Die Planaktiven können wie folgt in Kategorien aufgeteilt werden:
| Anlagekategorien | Plan aktiven 2015 in % |
Markt werte 2015 in TCHF |
Plan aktiven 2014 in % |
Markt werte 2014 in TCHF |
|---|---|---|---|---|
| Aktien (kotiert) | 30% | 7 313 | 31% | 7 178 |
| Obligationen | ||||
| und Anleihen | ||||
| (kotiert) | 44% | 10 766 | 44% | 10 419 |
| Immobilien | 16% | 3 855 | 16% | 3 660 |
| Alternative | ||||
| Anlagen | 5% | 1 313 | 5% | 1 222 |
| Andere | 6% | 1 451 | 4% | 1 025 |
| Total | 100 % | 24 697 | 100 % | 23 504 |
Im Planvermögen per 31.Dezember 2015 sind weder Aktien der eigenen Firmen noch von der Firma genutzte Immobilien vorhanden. Für den in der Erfolgsrechnung ausgewiesenen Aufwand und die in der Bilanz ausgewiesenen Pensionsverpflichtungen wurden die folgenden Annahmen verwendet:
| 2015 | 2014 | |
|---|---|---|
| Annahmen für in der Erfolgsrechnung | ||
| ausgewiesenen Aufwand: | ||
| Diskontsatz | 1,3% | 2,5% |
| Erwartete künftige Salärsteigerungen | 1,3% | 1,3% |
| Erwartete künftige Rentenerhöhungen | 0,1% | 0,1% |
| Erwartete Lebensdauer mit 65 Jahren | ||
| für heute 45 Jahre alte aktiv Versicherte | ||
| • Mann | 23.3 | 23.2 |
| • Frau | 25.7 | 25.7 |
| Erwartete Lebensdauer mit 65 Jahren | ||
| • Mann | 21.6 | 21.5 |
| • Frau | 24.1 | 24.0 |
| Annahmen für in der Bilanz ausgewie | ||
| sene Pensionsverpflichtungen: | ||
| Diskontsatz | 0,9% | 1,3% |
| Erwartete künftige Salärsteigerungen | 1,3% | 1,3% |
| Erwartete künftige Rentenerhöhungen | 0,1% | 0,1% |
Eine Änderung der Annahmen um +/– 25 Basispunkte hätte den folgenden prozentualen Einfluss auf den Barwert der Vorsorgeverpflichtungen:
| 2015 | |||
|---|---|---|---|
| Einfluss auf den Barwert der | |||
| Vorsorgeverpflichtungen bei | Diskont | Salärstei | Rentener |
| folgenden Änderungen: | satz | gerungen | höhungen |
| Anstieg um 25 Basispunkte | –3,1% | 0,2% | 1,0% |
| Senkung um 25 Basispunkte | 3,4% | –0,2% | –1,0% |
| 2014 | |||
|---|---|---|---|
| Einfluss auf den Barwert der | |||
| Vorsorgeverpflichtungen bei | Diskont | Salärstei | Rentener |
| folgenden Änderungen: | satz | gerungen | höhungen |
| Anstieg um 25 Basispunkte | –3,7% | 0,3% | 1,0% |
| Senkung um 25 Basispunkte | 4,1% | –0,3% | –1,0% |
Für die Vorsorgeverpflichtungen werden folgende zukünftige Cash Flows erwartet:
| TCHF | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| bis zu einem Jahr | 413 | 441 |
| bis 5 Jahre | 2 504 | 2 601 |
| mehr als 5 Jahre | 27 620 | 25 928 |
| Total | 30 537 | 28 970 |
Die Duration der Vorsorgeverpflichtungen per Stichtag, basierend auf einer «DBO-cash flows»-Berechnung, betrug 18,6 Jahre (Vorjahr 19,2 Jahre).
Aktienbasierte Vergütungen sind Transaktionen, bei denen die Mobimo-Gruppe Güter oder Dienstleistungen gegen die Abgabe von Eigenkapitalinstrumenten wie Aktien oder Optionen erhält. Derzeit bestehen Entschädigungsregelungen für den Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung, bei denen die Entschädigung teilweise in Form von Aktien erfolgt. Beide Programme sind als aktienbasierte Vergütungen einzustufen. Die Kosten für aktienbasierte Vergütungen werden verteilt über den Leistungszeitraum erfolgswirksam im Personalaufwand erfasst. Die entsprechende Gegenbuchung erfolgt im Eigenkapital. Der Leistungszeitraum ist die Periode, während der ein uneingeschränkter Anspruch auf die gewährten Aktien oder Optionen erworben wird. Die Bewertung erfolgt zum Verkehrswert der Eigenkapitalinstrumente per Gewährungszeitpunkt. Dies ist der Zeitpunkt, zu dem beide Parteien dem Plan für die aktienbasierte Vergütung zugestimmt und ein gemeinsames Verständnis über die Bedingungen des Plans erlangt haben.
Basierend auf der seit dem Geschäftsjahr 2009 gültigen Regelung besteht für den Verwaltungsrat eine fixe Entschädigung, die modulartig aufgebaut ist. Die Module entsprechen den einzelnen Tätigkeiten im Verwaltungsrat, damit wird eine aufwand- und verantwortungsgerechte Vergütung sichergestellt. Jedem Verwaltungsrat kann die Entschädigung in bar, teilweise oder ganz in Aktien gemäss dem Zuteilungsbeschluss ausgerichtet werden. Insgesamt wurden 2015 Vergütungen in der Höhe von CHF 1,0 Mio. in bar (Vorjahr CHF 0,7 Mio.) und CHF 0,2 Mio. in Form von Aktien (1 170 Stück) (Vorjahr 0,5 Mio., 2 347 Stück) ausgerichtet.
Gemäss dem neuem Vergütungsreglement, gültig seit 1.Januar 2015, werden 65 % der variablen Vergütung auf der Grundlage von quantitativen Kriterien und 35% auf der Basis von qualitativen Kriterien, basierend auf der Strategie von Mobimo, festgelegt. Der Verwaltungsrat hat als massgebende Erfolgszahl zur Berechnung des quantitativen Ziels die Eigenkapitalrendite exklusive des Neubewertungserfolgs bestimmt. Der Anspruch auf eine Vergütung setzt jedoch voraus, dass eine Mindesteigenkapitalrendite ohne Neubewertungserfolg von 4,5% erzielt worden ist. Ab dem Erreichen dieser Mindesteigenkapitalrendite steigt der Anspruch der Geschäftsleitungsmitglieder in einer vom Verwaltungsrat definierten Bandbreite linear an.
Die variable Vergütung ist auf maximal 100 % des Fixlohns begrenzt. Das Reglement sieht sodann vor, dass der Verwaltungsrat die variable Vergütung kürzen darf, wenn den Aktionären nicht mindestens eine Dividende/Kapitalrückzahlung im Umfang des Vorjahrs ausgeschüttet werden kann.
Mindestens 50 % der variablen Vergütung werden in Aktien der Gesellschaft ausgerichtet. Die ausgegebenen Aktien sind mit einer Sperrfrist versehen, in der Regel von fünf Jahren.
Gemäss dem bis 2014 gültigen Reglement wurden 7 % des Anteils am konsolidierten Jahresgewinn, der eine Eigenkapitalrendite von 5% als Mindestschwelle (Hurdle) übersteigt, der Geschäftsleitung als variable Vergütung zugewiesen. Mindestens 50% der erfolgsabhängigen variablen Vergütung mussten in Form von Aktien bezogen werden. Die Hurdle (High-Water-Mark) legte fest, dass eine Gewinnbeteiligung bei Unterschreitung der 5 %-Hurdle erst wieder möglich war, wenn die Differenz aufgeholt wurde. Die jährliche Gewinnbeteiligung für das einzelne Geschäftsleitungsmitglied war auf maximal 150% seiner fixen Bruttojahreslohnsumme beschränkt. Auf sämtlichen im Rahmen der Gewinnbeteiligungen ausgegebenen Aktien lastete ebenfalls eine Sperrfrist von in der Regel fünf Jahren.
Für das Geschäftsjahr 2015 wurden der Geschäftsleitung insgesamt 4 996 Aktien (Vorjahr 449) als Gewinnbeteiligung zugeteilt. Der Aufwand aus der beschlossenen Aktienzuteilung wurde mit CHF 1,1 Mio. (Vorjahr CHF 0,09 Mio.) erfasst, bewertet zum Kurs vom 31.Dezember 2015 von CHF 222.70 (Vorjahr CHF 199.20) pro Aktie. Die aktienbasierte Vergütung der Geschäftsleitung erfolgte basierend auf der Annahme, dass eine Aktienbezugsquote von 50 % (Vorjahr 50%) zur Anwendung gelangt.
Im Berichtsjahr wurden die letzten 1 564 ausstehenden Optionen ausgeübt.
Für die Geschäftsleitung und die Mitarbeitenden war bis zum 31.Dezember 2009 (für den Verwaltungsrat bis 31.Dezember 2008) ein Reglement über die Gewinnbeteiligung in Kraft, bei dem Optionen (mit Verwässerungsschutz) zum Bezug von Aktien zugeteilt wurden. Die Anzahl Optionen wurde seit dem 1.Januar 2006 aufgrund des Verkehrswerts der Optionen auf Basis des Black-Scholes-Modells festgelegt. Dieses Optionsprogramm lief seit dem 1.Juli 2000. Im Weiteren wurden dem Verwaltungsrat und der Geschäftsleitung im Jahr 2001 einmalig Optionen für den erfolgreichen Aufbau der Mobimo-Gruppe zugesprochen.
Der Ausübungspreis für sämtliche Optionen entsprach jeweils dem Nennwert zum Ausübungszeitpunkt. Im Geschäftsjahr 2015 wurde keine Nennwertreduktion durchgeführt; damit blieb der Ausübungspreis unverändert bei CHF 29.00.
Auf sämtlichen ausgegebenen Optionen lasteten individuelle Sperrfristen von mindestens drei Jahren ab Ausgabetermin. Erstmalig war eine Ausübung am 21.November 2004 möglich. Das Beteiligungsreglement, gültig ab dem 1.Januar 2006, für die Optionszuteilungen ab dem Geschäftsjahr 2006, legt eine Ausübungsfrist zwischen dem dritten und zehnten Jahr fest.
Die ausgegebenen Optionen zeigen sich wie folgt:
| Gewährungs zeitpunkt |
2015 | 2014 | |
|---|---|---|---|
| Für erfolgreichen Aufbau der | |||
| Gruppe | 21. 11. 2001 | 13 000 | 13 000 |
| Aus Gewinnbeteiligung 2000 | 21. 11. 2001 | 55 900 | 55 900 |
| Aus Gewinnbeteiligung 2001 | 28. 08. 2002 | 18 725 | 18 725 |
| Sonderzuteilung | |||
| Geschäftsleitung 2004 | 31. 12. 2004 | 2 293 | 2 293 |
| Aus Gewinnbeteiligung 2005 | 01. 01. 2005 | 8 592 | 8 592 |
| Aus Gewinnbeteiligung 2006 | 01. 01. 2006 | 8 322 | 8 322 |
| Aus Gewinnbeteiligung 2007 | 01. 01. 2007 | 6 494 | 6 494 |
| Aus Gewinnbeteiligung 2008 | 01. 01. 2008 | 1 825 | 1 825 |
| Aus Gewinnbeteiligung 2009 | 01. 01. 2009 | 2 403 | 2 403 |
| Total | |||
| ausgegebene Optionen | 117 554 | 117 554 | |
| Ausgeübte Optionen | –117 516 | –115 952 | |
| Verfallene Optionen | 0 | 0 | |
| Nicht zugeteilte Optionen | –38 | –38 | |
| Total ausstehende | |||
| Optionen 31.Dezember | 0 | 1 564 | |
| Ausübbare Optionen | 0 | 0 |
Mobimo weist latente Steuerverbindlichkeiten von CHF 162,8 Mio. aus. Die latenten Steuern entfallen praktisch ausschliesslich auf Bewertungsunterschiede bei den Anlageliegenschaften und Anlageliegenschaften im Bau.
Die Besteuerung von Gewinnen aus der Veräusserung von Liegenschaften unterliegt in verschiedenen Kantonen einer speziellen Grundstückgewinnsteuer. Die Höhe der massgebenden Steuersätze hängt dabei von der Haltedauer der Liegenschaft ab und kann erheblich variieren.
Bei der Berechnung der latenten Steuern auf Anlageliegenschaften wurde für jede Liegenschaft individuell eine Resthaltedauer geschätzt, die die Strategie von Mobimo widerspiegelt. Dabei wird mit einer Haltedauer von bis zu 20 Jahren gerechnet. Sollte die effektive Haltedauer der Liegenschaften nicht der angenommenen Haltedauer entsprechen, kann sich bei einem Verkauf eine Steuerlast ergeben, die von den abgegrenzten latenten Steuern abweicht.
Bei Anwendung der Grundstückgewinnsteuersätze, die bei einem theoretischen Verkauf aller Liegenschaften per 1.Januar 2016 geschuldet wären, würde sich die latente Steuerverbindlichkeit im Vergleich zur ausgewiesenen latenten Steuerverbindlichkeit um CHF 9,6 Mio. erhöhen.
Per Bilanzstichtag sind verschiedene Grundstückgewinnsteuerveranlagungen für Liegenschaftsverkäufe der laufenden Periode sowie vergangener Perioden noch nicht definitiv. Sofern das Ergebnis dieser Veranlagungen von den ursprünglichen Berechnungen abweicht, kann der Steueraufwand zukünftiger Perioden massgeblich beeinflusst werden.
Die Ertragssteuern beinhalten sowohl laufende als auch latente Ertragssteuern. Sie werden erfolgswirksam erfasst, mit Ausnahme von Ertragssteuern auf im sonstigen Ergebnis oder direkt im Eigenkapital erfassten Transaktionen. In diesen Fällen werden die Ertragssteuern ebenfalls im sonstigen Ergebnis oder direkt im Eigenkapital verbucht.
Die laufenden Ertragssteuern umfassen die erwarteten geschuldeten Steuern auf dem steuerlich massgeblichen Ergebnis, berechnet mit den am Bilanzstichtag geltenden bzw. angekündigten Steuersätzen, Grundstückgewinnsteuern auf getätigten Liegenschaftenverkäufen sowie Anpassungen der Steuerschulden oder -guthaben früherer Jahre.
Latente Steuern werden gemäss der Balance-Sheet-Liability-Methode auf temporären Differenzen zwischen den Wertansätzen in der Steuerbilanz und der Konzernbilanz abgegrenzt. Die Bemessung der latenten Steuern berücksichtigt den erwarteten Zeitpunkt und die erwartete Art und Weise der Realisation bzw. Tilgung der betroffenen Aktiven und Verbindlichkeiten. Dabei werden die Steuersätze herangezogen, die zum Bilanzstichtag gelten bzw. angekündigt sind.
Aktive latente Steuern werden nur so weit berücksichtigt, als es wahrscheinlich ist, dass die temporären Differenzen mit zukünftigen Gewinnen verrechnet werden können.
Der Steueraufwand setzt sich wie folgt zusammen:
| TCHF | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Total Aufwand für laufende Steuern | –26 239 | –9 808 |
| Latente Steuern | ||
| Veränderung latente Steuern | –9 674 | 1 510 |
| Aktivierung von latenten Steuern auf | ||
| steuerlichen Verlustvorträgen | 1 500 | 2 923 |
| Steuersatzänderungen auf bilanzierten | ||
| latenten Steuerposten | 317 | 620 |
| Total Ertrag/Aufwand für latente Steuern |
–7 856 | 5 053 |
| Total Aufwand für Ertragsteuern | –34 095 | –4 755 |
Im Aufwand für laufende Steuern sind Aufwendungen in der Höhe von CHF 0,6 Mio. (Vorjahr Aufwandminderungen von CHF 0,3 Mio.) für Gewinnsteuern aus den Vorperioden enthalten.
Die ebenfalls in den laufenden Steuern enthaltenen Grundstückgewinnsteuern fallen in Kantonen, die die Besteuerung von Grundstückgewinnen kennen, jeweils beim Verkauf von Liegenschaften und somit zyklisch an.
Die offenen Fragen bezüglich der Umsetzung des Bundesgerichtsurteils vom 4. April 2011, mit dem ein Rechtsstreit zwischen Mobimo und der Stadt Zürich in Sachen Grundstückgewinnsteuer beendet worden war, wurden im Geschäftsjahr 2014 geklärt. Dadurch konnten in den Geschäftsjahren 2014 und 2015 bereits länger pendente Steuerfälle im Bereich der Grundstückgewinnsteuer abgeschlossen werden.
Im Aufwand für laufende Steuern sowie im sonstigen Ergebnis (Eigenkapital) enthalten sind laufende Steueraufwendungen von CHF 1,3 Mio. (Vorjahr CHF 5,4 Mio.) aus der Berücksichtigung der Verluste der als Cash Flow Hedging eingestuften Finanzinstrumente (Zinssatz-Swaps).
Der Steueraufwand lässt sich wie folgt analysieren:
| Einheit | 2015 | 2014 | |
|---|---|---|---|
| Konzernergebnis vor Steuern | TCHF | 139 076 | 67 996 |
| Anwendbarer Steuersatz | % | 25 | 25 |
| Steueraufwand zum anwendbaren | |||
| Steuersatz | TCHF | –34 769 | –16 999 |
| Steuerlich nicht wirksame Aufwände | TCHF | –32 | –265 |
| Auflösung / Bildung laufender Steuern | |||
| für Vorjahre | TCHF | 1 843 | 4 620 |
| Aktivierung von latenten | |||
| Steuerguthaben | TCHF | 1 500 | 2 923 |
| Aufwände / Erträge, die zu einem tiefe | |||
| ren / höheren Steuersatz wirksam sind | TCHF | –2 359 | 4 879 |
| Wirkung von Steuersatzänderungen | |||
| auf bilanzierten latenten Steuerposten | TCHF | –317 | 36 |
| Übrige Effekte | TCHF | 40 | 50 |
| Total Steuern | TCHF | –34 095 | –4 755 |
Beim anwendbaren Steuersatz des Berichtsjahrs handelt es sich um einen Mischsatz. Dieser berücksichtigt, dass bei Gewinnen, die der Kantons- und Gemeindesteuer unterliegen, derzeit im Schnitt ein Satz von 22% (inkl. direkter Bundessteuer) massgebend ist, während Liegenschaftengewinne, die der Grundstückgewinnsteuer unterliegen, mit Steuersätzen von bis zu 35% besteuert werden.
Konzernrechnung: Anhang zur Konzernrechnung Ertragssteuern
Die latenten Steuerverpflichtungen und -guthaben sind den folgenden Bilanzpositionen zugeordnet:
| TCHF | 2015 Aktiven |
2015 Passiven |
2014 Aktiven |
2014 Passiven |
|---|---|---|---|---|
| Anlageliegen | ||||
| schaften | 166 483 | 125 335 | ||
| Personalvor | ||||
| sorgeverbind | ||||
| lichkeiten | 1 139 | 1 066 | ||
| Sonstige | ||||
| Positionen | 2 184 | 2 181 | 1 907 | 1 351 |
| Latente | ||||
| Steuern auf | ||||
| temporären | ||||
| Differenzen | 3 322 | 168 664 | 2 973 | 126 686 |
| Steuerlicher | ||||
| Nutzen auf | ||||
| verrechenbaren | ||||
| Verlustvorträgen | 4 678 | 3 419 | ||
| Total latente | ||||
| Steuern | 8 000 | 168 664 | 6 391 | 126 686 |
| Verrechnung | ||||
| von latenten | ||||
| Steuerguthaben | ||||
| und -verbind | ||||
| lichkeiten | –5 875 | –5 875 | –3 717 | –3 717 |
| Latente Steuer | ||||
| guthaben/- ver | ||||
| bindlichkeiten | 2 126 | 162 789 | 2 674 | 122 969 |
Latente Steuerguthaben aus Verlustvorträgen wurden insoweit aktiviert, als ihre Verrechenbarkeit mit zukünftigen Gewinnen als wahrscheinlich eingeschätzt wird.
Gemäss neuester Praxis der Steuerverwaltung des Kantons Zürich können kantonale Verluste der Gewinnsteuer nicht vollständig mit Gewinnen im gleichen Jahr verrechnet werden. Diese Verluste werden jedoch vorgetragen und können mit zukünftigen Gewinnen verrechnet werden. Auf diesen Verlusten in den Vorperioden hat Mobimo im Berichtsjahr den steuerlichen Nutzen erfolgswirksam um CHF 1,5 Mio. auf CHF 4,4 Mio. erhöht (Vorjahr erfolgswirksame Ersterfassung eines steuerlichen Nutzens von CHF 2,9 Mio.), da Mobimo damit rechnet, diese Verluste mit Gewinnen aus zukünftigen Perioden der Gewinnsteuern des Kantons Zürich verrechnen zu können.
Die übrigen Guthaben im Berichtsjahr von CHF 0,3 Mio. (Vorjahr CHF 0,5 Mio.) beziehen sich auf verrechenbare Verlustvorträge bei den direkten Bundessteuern, Staats- und Gemeindesteuern von CHF 1,0 Mio. (Vorjahr CHF 2,2 Mio.). Ansonsten bestehen im Berichtswie auch im Vorjahr keine nicht berücksichtigten Verlustvorträge.
Auf nicht ausgeschütteten Gewinnen der Tochtergesellschaften wurden keine latenten Steuern abgegrenzt, da bei einer allfälligen Ausschüttung keine Steuern erwartet werden.
Von der Nettozunahme der latenten Steuerpositionen von CHF 40,4 Mio. (von CHF 120,3 Mio. auf CHF 160,7 Mio.) stammten CHF 31,5 Mio. aus der Akquisition der Dual Real Estate Investment SA und CHF 1,2 Mio. aus der Akquisition der ProviHold SA. Zusätzlich wurden CHF 7,9 Mio. erfolgswirksam und CHF –0,2 Mio. zu einem kleinen Teil auf Finanzinstrumenten bzw. zum grössten Teil auf Personalvorsorgeverbindlichkeiten direkt im sonstigen Ergebnis erfasst (Vorjahr Nettoabnahme von CHF 5,8 Mio., von CHF 126,1 Mio. auf CHF 120,3 Mio., davon CHF 5,1 Mio. erfolgswirksam und CHF 0,7 Mio. direkt im sonstigen Ergebnis).
Im Betriebsaufwand sind unter anderem Aufwendungen für IT, Kommunikation, allgemeines Marketing, allgemeinen Büroaufwand und nicht rückforderbare Vorsteuern enthalten.
Ebenfalls im Betriebsaufwand sind Kapitalsteuern von CHF 0,5 Mio. (Vorjahr CHF 0,6 Mio.) und Projektierungskosten von CHF 1,1 Mio. (Vorjahr CHF 1,4 Mio.) enthalten. Bei den Projektierungskosten handelt es sich um Aufwendungen für Projektentwicklungen und Machbarkeitsstudien für Projekte, bei denen aufgrund von externen Einflüssen, die Mobimo nicht beeinflussen kann, eine Unsicherheit besteht, ob diese Projekte überhaupt realisiert werden können. Daher werden diese Kosten dem Aufwand belastet, bis Sicherheit bezüglich der Realisierung besteht. Ab dann erfolgt die Aktivierung der Kosten.
Der Verwaltungsaufwand setzt sich folgendermassen zusammen:
| TCHF | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Beratungsaufwand | –1 989 | –1 703 |
| Beratungsaufwand von | ||
| nahestehenden Personen | –120 | –141 |
| Sonstiger Verwaltungsaufwand | –287 | –396 |
| Total Verwaltungsaufwand | –2 395 | –2 241 |
Für weitere Details zu den Leistungen gegenüber Nahestehenden vgl. Erläuterung 30.
Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen gliedern sich wie folgt:
| TCHF | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Ausstehende Kaufpreise Immobilien | ||
| gegenüber Dritten | 57 | 78 |
| Ausstehende Mietzinse und Neben | ||
| kosten gegenüber Dritten | 4 685 | 4 499 |
| Ausstehende Mietzinse und Nebenkosten | ||
| gegenüber assoziierten Unternehmen | 256 | 138 |
| Abzüglich Delkredere für ausstehende | ||
| Mietzinse und Nebenkosten | –1 159 | –883 |
| Total Forderungen aus Lieferungen | ||
| und Leistungen | 3 839 | 3 832 |
Die Altersgliederung der nicht einzelwertberichtigten Forderungen setzt sich wie folgt zusammen:
| TCHF | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Forderungen nicht fällig | 3 609 | 3 362 |
| Forderungen mit Fälligkeit bis 30 Tage | 98 | 34 |
| Forderungen mit Fälligkeit bis 90 Tage | 108 | 434 |
| Forderungen mit Fälligkeit über 90 Tage | 24 | 3 |
| Total | 3 839 | 3 832 |
Das Delkredere für ausstehende Mietzinse und Nebenkosten hat sich im Berichtsjahr wie folgt verändert:
| TCHF | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Einzelwertberichtigungen | ||
| Bestand per 1.Januar | 883 | 1 079 |
| Veränderung Wertberichtigungen | 277 | –196 |
| Bestand per 31.Dezember | 1 159 | 883 |
Es bestehen am Abschlussstichtag keine Pauschalwertberichtigungen. Aufgrund von Erfahrungswerten erwartet Mobimo keine zusätzlichen Ausfälle.
Konzernrechnung: Anhang zur Konzernrechnung Übrige Erläuterungen
Die sonstigen Forderungen gliedern sich wie folgt:
| TCHF | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Steuerforderungen (Verrechnungs | ||
| und Mehrwertsteuer) | 47 | 1 209 |
| Forderungen WIR | 323 | 320 |
| Anzahlungen Landkäufe | 224 | 101 |
| Steuerliche Sicherstellungen | ||
| (Grundstückgewinnsteuer) | 22 989 | 18 862 |
| Übrige Forderungen gegenüber | ||
| Dritten | 808 | 2 625 |
| Total sonstige Forderungen | 24 391 | 23 117 |
Sachanlagen inklusive selbstgenutzter Liegenschaften werden zu Anschaffungswerten abzüglich kumulierter Abschreibungen bewertet, gegebenenfalls vermindert durch zusätzliche Abschreibungen infolge Wertbeeinträchtigung (Impairment).
Die Abschreibung der Sachanlagen erfolgt linear über die geschätzte Nutzungsdauer.
Die Nutzungsdauer beträgt für:
| Gebäude | 50 Jahre |
|---|---|
| Innenausbau | 15 Jahre |
| Haustechnik | 15 Jahre |
| Büromobiliar | 8 Jahre |
| Büromaschinen | 5 Jahre |
| Telefoninstallationen | 5 Jahre |
| Fahrzeuge | 5 Jahre |
| Hardware | 3 – 4 Jahre |
Die Werthaltigkeit der Sachanlagen wird mindestens einmal jährlich beurteilt. Liegen Indikatoren einer nachhaltigen Werteinbusse vor, wird eine Berechnung des realisierbaren Werts durchgeführt (Impairment-Test).
| Selbst | ||||
|---|---|---|---|---|
| genutzte Liegen |
Übrige Sachanlagen | 2015 | ||
| TCHF | schaften | Bestand | im Bau | Total |
| Anschaffungswerte | ||||
| Bestand am 1.Januar | 21 534 | 4 560 | 0 | 26 094 |
| Zugänge | 115 | 554 | 496 | 1 165 |
| Transfer von | ||||
| Geschäftsliegenschaften | 0 | 0 | 467 | 467 |
| Kumulierte | ||||
| Anschaffungswerte | ||||
| am 31.Dezember | 21 649 | 5 113 | 964 | 27 726 |
| Abschreibungen | ||||
| Bestand am 1.Januar | –5 468 | –2 273 | 0 | –7 741 |
| Zugänge | –912 | –687 | 0 | –1 599 |
| Kumulierte | ||||
| Abschreibungen | ||||
| am 31.Dezember | –6 380 | –2 960 | 0 | –9 340 |
| Nettobuchwert | ||||
| am 31.Dezember | 15 269 | 2 153 | 964 | 18 386 |
| Total übrige Sachanla | ||||
| gen am 31.Dezember | 3 117 |
In den selbstgenutzten Liegenschaften sind die Liegenschaften Küsnacht, Seestrasse 59 sowie ein Teil der Liegenschaft Lausanne, Rue de Genève 7 enthalten, die von der Mobimo Management AG als Verwaltungsgebäude genutzt werden. Ebenfalls darin enthalten ist ein Raum für kulturelle Aktivitäten in der Liegenschaft Lausanne, Rue des Côtes-de-Montbenon 16. Die Liegenschaft Aarau, Buchserstrasse 27 wird als Projektbüro und Showroom für die Bauprojekte in Aarau, «AQA» verwendet.
Die übrigen Sachanlagen Bestand setzen sich zusammen aus Computer-Hardware, Mobilien und Fahrzeugen. In den Sachanlagen sind keine Anlagen unter Finanzleasing enthalten.
Bei den übrigen Sachanlagen im Bau des Berichtsjahrs handelt es sich um eine Anergieanlage in Kriens. Nach Fertigstellung der Anlage wird diese Wärme und Kälte an Mieter und Dritte des Quartiers Kriens, Mattenhof liefern.
| TCHF | Selbstgenutzte Liegenschaften |
Übrige Sachanlagen |
2014 Total |
|---|---|---|---|
| Anschaffungswerte | |||
| Bestand am 1.Januar | 21 367 | 3 366 | 24 733 |
| Zugänge | 167 | 1 497 | 1 665 |
| Abgänge | 0 | –304 | –304 |
| Kumulierte Anschaffungswerte |
|||
| am 31.Dezember | 21 534 | 4 560 | 26 094 |
| Abschreibungen | |||
| Bestand am 1.Januar | –4 570 | –1 945 | –6 515 |
| Zugänge | –898 | –616 | –1 514 |
| Abgänge | 0 | 288 | 288 |
| Kumulierte Abschreibungen |
|||
| am 31.Dezember | –5 468 | –2 273 | –7 741 |
| Nettobuchwert am 31.Dezember |
16 066 | 2 287 | 18 353 |
In den immateriellen Anlagen führt Mobimo die Kategorien Kaufrechte/Bauprojekte sowie Software. Bei Kaufrechten erwirbt Mobimo mittels Zahlung das Recht auf den Erwerb eines Grundstücks. Als Bauprojekte werden Entwicklungsleistungen Dritter und eigene Leistungen für Projekte des Anlagevermögens erfasst, bei denen zwar eine vertragliche Grundlage betreffend den Erwerb der Grundstücke besteht, das Grundstück aber noch nicht in Eigentum übergegangen ist. Die Kategorie Software umfasst erworbene betriebliche Software. Die immateriellen Anlagen werden zu Anschaffungskosten bewertet. Die Software wird über die individuell geschätzte Nutzungsdauer von mehrheitlich drei bis fünf Jahren amortisiert.
Die Werthaltigkeit der immateriellen Anlagen wird mindestens einmal jährlich beurteilt. Liegen Indikatoren einer nachhaltigen Werteinbusse vor, wird eine Berechnung des realisierbaren Werts durchgeführt (Impairment-Test).
Für andere immaterielle Anlagen mit unbestimmter Lebensdauer und immaterielle Anlagen, die noch nicht für die Nutzung zur Verfügung stehen, wird der realisierbare Wert jährlich ermittelt, auch wenn keine Anzeichen für eine Wertminderung vorliegen.
| Kaufrechte/ | 2015 | ||
|---|---|---|---|
| TCHF | Bauprojekte | Software | Total |
| Anschaffungswerte | |||
| Bestand am 1.Januar | 3 706 | 2 923 | 6 629 |
| Zugänge | 373 | 1 473 | 1 846 |
| Bestand am | |||
| 31.Dezember | 4 079 | 4 395 | 8 475 |
| Amortisation | |||
| Bestand am 1.Januar | 0 | –1 041 | –1 041 |
| Zugänge | 0 | –541 | –541 |
| Kumulierte Amortisatio | |||
| nen am 31.Dezember | 0 | –1 582 | –1 582 |
| Nettobuchwert | |||
| am 31.Dezember | 4 079 | 2 813 | 6 892 |
Der Bestand Kaufrechte/Bauprojekte setzt sich zusammen aus einem beurkundeten Kaufrecht für ein Grundstück in Merlischachen (SZ) sowie aktivierten Entwicklungskosten für ein Bauprojekt in Zürich Oerlikon, bei dem Mobimo noch nicht Eigentümerin der Liegenschaft ist, aber eine vertragliche Grundlage für den Erwerb besitzt.
| TCHF | Kaufrechte/ Bauprojekte |
Software | 2014 Total |
|---|---|---|---|
| Anschaffungswerte | |||
| Bestand am 1.Januar | 3 459 | 2 058 | 5 517 |
| Zugänge | 247 | 866 | 1 112 |
| Bestand am | |||
| 31.Dezember | 3 706 | 2 923 | 6 629 |
| Amortisation | |||
| Bestand am 1.Januar | 0 | –633 | –633 |
| Zugänge | 0 | –408 | –408 |
| Kumulierte Amortisationen am 31.Dezember |
0 | –1 041 | –1 041 |
| Nettobuchwert am 31.Dezember |
3 706 | 1 882 | 5 588 |
Beteiligungen zwischen 20 % und 50 %, bei denen Mobimo einen massgeblichen Einfluss ausübt, die sie hingegen nicht kontrolliert, sowie Anteile an Joint Ventures (Gemeinschaftsunternehmen) werden nach der Equity-Methode erfasst und in der Bilanz separat bilanziert. Dabei wird per Erwerbszeitpunkt der Marktwert der anteiligen Nettoaktiven ermittelt und gemeinsam mit einem allfälligen Goodwill in der Position Beteiligungen an assoziierten Gesellschaften bilanziert. In den nachfolgenden Berichtsperioden wird dieser Wert um den Anteil von Mobimo am zusätzlichen Kapital und erwirtschafteten Ergebnis sowie um allfällige Dividenden angepasst.
| TCHF | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| FM Service & Dienstleistungs AG | ||
| (Beteiligungsquote 50%) | 161 | 106 |
| Flonplex SA, Lausanne | ||
| (Beteiligungsquote 40%) | 7 850 | 7 285 |
| Parking du Centre SA, Lausanne | ||
| (Beteiligungsquote 50%) | 17 628 | 17 035 |
| Total | 25 639 | 24 426 |
Im ersten Halbjahr 2014 wurde die Gesellschaft FM Service & Dienstleistungs AG gegründet. Die Gesellschaft bezweckt die Erbringung von Dienstleistungen im Immobilienbereich, insbesondere im Facility Management bzw. in artverwandten Dienstleistungen des Facility Managements, und wird von Mobimo mit einem Partnerunternehmen, einer Industrieholding aus dem Gebäudetechnikbereich, als Joint Venture (Gemeinschaftsunternehmen) gehalten. Die Beteiligungsquote beträgt je 50%. Per 1.Juni 2014 hat die Gesellschaft ihre operative Tätigkeit aufgenommen, indem sie das Facility Management und zentrale Dienstleistungen für die Mieter der Liegenschaft Zürich, Friesenbergstrasse 75; Im Tiergarten 7 erbringt. Die Gesellschaft ist als Aktiengesellschaft nach schweizerischem Recht organisiert, weshalb Mobimo einen anteiligen Anspruch auf das Nettovermögen der Gesellschaft besitzt.
Die folgenden Werte zeigen die finanziellen Eckdaten des Joint Venture, die an die Grundsätze der Konzernrechnung von Mobimo angepasst sind.
| Einheit | 2015 | 2014 | |
|---|---|---|---|
| Kurzfristige Aktiven | TCHF | 944 | 604 |
| Langfristige Aktiven | TCHF | 29 | 23 |
| Kurzfristige Verbindlichkeiten | TCHF | 651 | 416 |
| In oben erwähnten Positionen | |||
| sind folgende Details enthalten: | |||
| Flüssige Mittel | TCHF | 709 | 242 |
| Umsatz | TCHF | 2 865 | 1 775 |
| Abschreibungen | TCHF | –5 | –0 |
| Steueraufwand | TCHF | –28 | –26 |
| Gewinn | TCHF | 111 | 111 |
| Eigenkapital | TCHF | 322 | 211 |
| Beteiligungsquote | % | 50 | 50 |
| Wert der Beteiligung | TCHF | 161 | 106 |
Parking du Centre SA ist eine 50%-Beteiligung von Mobimo. Parking du Centre SA ist als Joint Venture unter gemeinschaftlicher Führung mit der Indigo Infra S.A. (vormals Vinci Park SA), einem Unternehmen im Bereich urbane Mobilität und Parklösungen, eine Betriebsgesellschaft für Parkhäuser in Lausanne. Die Gesellschaft ist als Aktiengesellschaft nach schweizerischem Recht organisiert, weshalb Mobimo einen anteiligen Anspruch auf das Nettovermögen der Gesellschaft besitzt. Der Anteil an Parking du Centre SA wird bei Mobimo nach der Equity-Methode bilanziert.
Die folgenden Werte zeigen die finanziellen Eckdaten des Joint Venture, die an die Grundsätze der Konzernrechnung von Mobimo angepasst sind.
| Einheit | 2015 | 2014 | |
|---|---|---|---|
| Kurzfristige Aktiven | TCHF | 2 832 | 3 426 |
| Langfristige Aktiven | TCHF | 53 575 | 54 550 |
| Kurzfristige Verbindlichkeiten | TCHF | 4 625 | 4 460 |
| Langfristige Verbindlichkeiten | TCHF | 16 525 | 19 446 |
| In oben erwähnten | |||
| Positionen sind folgende | |||
| Details enthalten: | |||
| Flüssige Mittel | TCHF | 2 431 | 3 339 |
| Finanzverbindlichkeiten | TCHF | 11 080 | 13 580 |
| Umsatz | TCHF | 6 925 | 6 417 |
| Abschreibungen | TCHF | –975 | –975 |
| Finanzaufwand | TCHF | –473 | –484 |
| Steueraufwand | TCHF | –373 | –679 |
| Gewinn | TCHF | 2 387 | 1 811 |
| Eigenkapital | TCHF | 35 257 | 34 070 |
| Beteiligungsquote | % | 50 | 50 |
| Wert der Beteiligung | TCHF | 17 628 | 17 035 |
| Erhaltene Dividenden | |||
| aus der Beteiligung | TCHF | 600 | 400 |
Flonplex SA ist eine Kinobetriebsgesellschaft in Lausanne, die mehrheitlich durch die Pathé Schweiz AG, eine Kinobetreibergesellschaft, gehalten wird, während Mobimo eine Beteiligung von 40 % hält. Die Gesellschaft ist als Aktiengesellschaft nach schweizerischem Recht organisiert, weshalb Mobimo einen anteiligen Anspruch auf das Nettovermögen der Gesellschaft hat. Der Anteil an Flonplex SA wird bei Mobimo nach der Equity-Methode bilanziert. Die folgenden Werte zeigen die finanziellen Eckdaten von Flon-plex SA, die an die Grundsätze der Konzernrechnung von Mobimo angepasst sind.
| Einheit | 2015 | 2014 | |
|---|---|---|---|
| Kurzfristige Aktiven | TCHF | 2 575 | 2 743 |
| Langfristige Aktiven | TCHF | 23 875 | 24 066 |
| Kurzfristige Verbindlichkeiten | TCHF | 2 545 | 6 352 |
| Langfristige Verbindlichkeiten | TCHF | 4 281 | 2 243 |
| Umsatz | TCHF | 12 077 | 11 348 |
| Gewinn | TCHF | 2 611 | 2 176 |
| Eigenkapital | TCHF | 19 624 | 18 213 |
| Beteiligungsquote | % | 40 | 40 |
| Wert der Beteiligung | TCHF | 7 850 | 7 285 |
| Erhaltene Dividenden aus der | |||
| Beteiligung | TCHF | 480 | 200 |
Die Finanzanlagen umfassen langfristige Darlehen an Dritte sowie nicht konsolidierte Beteiligungen. Als nicht konsolidierte Beteiligungen gelten solche, bei denen Mobimo einen Anteil unter 20% der Stimmrechte hält. Die Bilanzierung der Darlehen erfolgt zu fortgeführten Anschaffungskosten abzüglich notwendiger Wertberichtigungen. Die nicht konsolidierten Beteiligungen werden als «zur Veräusserung verfügbar» klassiert und zu Verkehrswerten bewertet, wobei die Verkehrswertanpassungen – mit Ausnahme von Wertbeeinträchtigungen – erfolgsneutral im Eigenkapital erfasst werden. Kann ein Verkehrswert nicht verlässlich bestimmt werden, erfolgt die Bewertung der nicht konsolidierten Beteiligung zu Anschaffungskosten.
Die Finanzanlagen setzen sich wie folgt zusammen:
| TCHF | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Nicht konsolidierte Beteiligungen | ||
| (zur Veräusserung verfügbar) | 1 849 | 1 850 |
| Total | 1 849 | 1 850 |
Die nicht konsolidierten Beteiligungen beinhalten hauptsächlich die Parking Saint-François SA.
Die Finanzanlagen haben sich wie folgt verändert:
| TCHF | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Anschaffungswerte | ||
| Bestand am 1.Januar | 1 850 | 1 910 |
| Abgänge | –1 | –61 |
| Kumulierte Anschaffungswerte | ||
| am 31.Dezember | 1 849 | 1 850 |
| Nettobuchwert am 31.Dezember | 1 849 | 1 850 |
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie die sonstigen kurzfristigen Verbindlichkeiten werden zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet, die in der Regel dem Nominalwert der Verbindlichkeiten entsprechen.
Die sonstigen Verbindlichkeiten von CHF 5,4 Mio. (Vorjahr CHF 1,4 Mio.) stellen im Berichts- und im Vorjahr zum grössten Teil aufgeschobene Kaufpreiszahlungen für bereits erfolgte Akquisitionen von Gesellschaften dar. Beim Restbetrag handelt es sich um Verbindlichkeiten gegenüber Sozialversicherungen, um Verbindlichkeiten aus Mehrwertsteuern und sonstige Verbindlichkeiten.
| TCHF | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Abgrenzungen Baufortschritt | 3 917 | 6 945 |
| Abgrenzungen aus Liegenschaften | ||
| abrechnungen | 3 308 | 3 790 |
| Abgrenzungen Zinsen | 3 649 | 3 643 |
| Abgrenzungen aus Liegenschaften | ||
| abrechnungen gegenüber assoziierten | ||
| Unternehmen | 0 | 29 |
| Abgrenzungen für Leistungen an | ||
| Nahestehende | 1 112 | 89 |
| Sonstige Posten | 9 377 | 4 820 |
| Total passive Rechnungs | ||
| abgrenzungen | 21 363 | 19 318 |
Zu den nahestehenden Personen gehören Aktionäre, die einen wesentlichen Einfluss auf Mobimo ausüben können, der Verwaltungsrat und das Management, die assoziierten Gesellschaften, die von Verwaltungsräten der Mobimo-Gruppe kontrollierten Gesellschaften und die Personalvorsorgestiftung von Mobimo.
Die an die Verwaltungsräte und die Geschäftsleitung ausgerichtete Vergütung für ihre Tätigkeit ist in Erläuterung 16 dargestellt.
Zu den von Verwaltungsräten kontrollierten Gesellschaften gehört das Beratungsunternehmen weber schaub & partner ag, dessen Mitinhaber Peter Schaub ist. In der Erfolgsrechnung sind unter Aufwand aus Steuerberatung zugunsten weber schaub & partner ag TCHF 117 (Vorjahr TCHF 128) enthalten. Bei den fakturierten Aufwendungen handelt es sich um Steuerberatungsleistungen, die durch Mitarbeitende des Unternehmens erbracht worden sind. Durch Peter Schaub direkt erbrachte Beratungsleistungen sind durch das Verwaltungsratshonorar abgegolten.
Bis zum Ausscheiden von Paul Rambert aus dem Verwaltungsrat anlässlich der Generalversammlung 2015 war auch die sich in seinem Besitz befindliche Immopoly Sàrl als nahestehend einzustufen. Ebenfalls für die Periode bis zur Generalversammlung 2015 als nahestehend galt das Unternehmen Oloom Sàrl mit dem Sohn von Paul Rambert als geschäftsführendem Gesellschafter. Dieses erbringt Dienstleistungen im Bereich Design und Innenarchitektur. In der Periode bis zur GV 2015 (Vorjahr ganzes Jahr) wurden durch die Immopoly Sàrl TCHF 3 (Vorjahr TCHF 13) für Beratungsdienstleistungen und TCHF 48 (Vorjahr TCHF 96) als Bauberatungshonorare für die Liegenschaft Lausanne, Rue Voltaire 2 – 12 (Petit Mont-Riond) fakturiert, die als Baukosten aktiviert wurden.
Durch die Oloom Sàrl wurden TCHF 11 (Vorjahr TCHF 75) für Design-Beratungsdienstleistungen fakturiert.
In der Erfolgsrechnung von Mobimo sind folgende Positionen mit Joint Ventures (vgl. Erläuterung 26) enthalten:
Ertrag aus Vermietung Liegenschaften von TCHF 529 (Vorjahr TCHF 460), sonstige Erlöse von TCHF 388 (Vorjahr TCHF 258) für erbrachte Dienstleistungen, direkter Aufwand für vermietete Liegenschaften von TCHF –131 (Vorjahr TCHF –111) und Betriebsaufwand (Mietaufwand) von TCHF –21 (Vorjahr TCHF –15). Als Instandsetzungskosten in den Anlagekosten von Liegenschaften wurden TCHF 64 erfasst.
Zusätzlich wurden durch die Joint Ventures Leistungen von TCHF 355 (Vorjahr TCHF 196) im Nebenkostenbereich von Liegenschaften erbracht. Diese können den Mietern über die Nebenkosten weiterverrechnet werden.
In der Erfolgsrechnung von Mobimo sind folgende Positionen mit assozierten Gesellschaften (vgl. Erläuterung 26) enthalten: Ertrag aus Vermietung Liegenschaften von TCHF 210 (Vorjahr TCHF 210), sonstige Erlöse von TCHF 22 (Vorjahr TCHF 21) für erbrachte Dienstleistungen.
Mobimo besitzt keine Leasingvertäge, die als Finanzierungsleasing einzustufen sind. Zahlungen für operatives Leasing werden über die Leasingdauer erfolgswirksam erfasst.
Es bestehen folgende Verpflichtungen aus nicht kündbaren Mietund Leasingverträgen:
| TCHF | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Miet- und Leasingverpflichtungen | ||
| bis 1 Jahr | 156 | 40 |
| Miet- und Leasingverpflichtungen | ||
| 1 bis 5 Jahre | 554 | 159 |
| Miet- und Leasingverpflichtungen | ||
| über 5 Jahre | 8 344 | 1 068 |
| Total zukünftige Miet- und | ||
| Leasingverpflichtungen | 9 054 | 1 266 |
Die Verpflichtungen entfallen hauptsächlich auf Baurechtzinse für die Liegenschaften St. Erhard, Längmatt und Basel, Lyonstrasse 40 (Vorjahr nur St. Erhard, Längmatt). Die restlichen Verpflichtungen beziehen sich auf Drittmieten für Räumlichkeiten und Park- bzw. Garagenplätze. Die zulasten der Erfolgsrechnung verbuchten Miet- und Leasingaufwendungen betrugen CHF 0,1 Mio. (Vorjahr CHF 0,1 Mio.).
Der Gewinn je Aktie (Earnings per Share) berechnet sich aus dem den Aktionären der Mobimo Holding AG zurechenbaren Konzernergebnis, geteilt durch den gewichteten Mittelwert der Anzahl ausstehender Aktien während der Berichtsperiode. Der verwässerte Gewinn je Aktie berücksichtigt zusätzlich die Aktien, die aus der Ausübung der Optionsrechte oder Wandelrechte entstehen können.
| 2015 | 2014 | |
|---|---|---|
| Herleitung des Gewinns je Aktie | ||
| Anzahl ausstehender Aktien am 1.Januar | 6 214 983 | 6 212 330 |
| + Effekt aus Kapitalerhöhung (Durchschnitt) | 1 304 | 1 725 |
| + Effekt aus Veränderung im Bestand eigener Aktien | –8 | –64 |
| = Durchschnittliche Anzahl ausstehender Aktien | 6 216 279 | 6 213 991 |
| Effekt der ausstehenden Optionen: | ||
| + Durchschnittliche Anzahl potenzieller Aktien | 298 | 1 877 |
| ./. Durchschnittliche Anzahl Aktien, die zum durchschnittlichen Verkehrswert ausgegeben worden wären | –41 | –287 |
| + Durchschnittliche Anzahl potenzieller Aktien aus Wandelanleihe | 0 | 375 449 |
| = Massgebliche Anzahl Aktien für Berechnung des verwässerten Gewinns je Aktie | 6 216 536 | 6 591 030 |
| Gewinn in TCHF (Aktionären der Mobimo Holding AG zurechenbar) | 103 937 | 62 151 |
| ./. Erfolg aus Neubewertung in TCHF (Aktionären der Mobimo Holding AG zurechenbar) | –33 772 | –2 549 |
| + Zurechenbare latente Steuern in TCHF | 8 443 | 637 |
| = Gewinn exkl. Neubewertung (und zurechenbare latente Steuern) in TCHF | 78 608 | 60 239 |
| Gewinn in TCHF (Aktionären der Mobimo Holding AG zurechenbar) | 103 937 | 62 151 |
| + Effekt aus Verzinsung Wandelanleihe in TCHF | 0 | 2 781 |
| ./. Zurechenbare Ertragssteuer in TCHF | 0 | –217 |
| = Gewinn nach Eliminationen aus Wandelanleihe in TCHF | 103 937 | 64 715 |
| Gewinn exkl. Neubewertung, exkl. Effekten aus Wandelanleihe in TCHF | 78 608 | 62 803 |
| Gewinn je Aktie in CHF | 16.72 | 10.00 |
| Verwässerter Gewinn je Aktie in CHF | 16.72 | 9.82 |
| Gewinn je Aktie exkl. Neubewertung (und zurechenbare latente Steuern) in CHF | 12.65 | 9.69 |
| Verwässerter Gewinn je Aktie exkl. Neubewertung (und zurechenbare latente Steuern) in CHF | 12.64 | 9.53 |
| Herleitung des Net Asset Value (NAV) je Aktie | ||
| Anzahl ausstehender Aktien am 31.Dezember | 6 216 923 | 6 214 983 |
| + Anzahl ausstehender Optionen | 0 | 1 602 |
| = Massgebliche Anzahl Aktien für die Berechnung des verwässerten NAV | 6 216 923 | 6 216 585 |
| Eigenkapital per 31.Dezember in TCHF (Aktionären der Mobimo Holding AG zurechenbar) | 1 258 617 | 1 217 938 |
| + Ausübung Optionen (ausstehende Optionen x Nominalwert) in TCHF | 0 | 46 |
| = Eigenkapital nach Wandlung und Optionsausübung in TCHF | ||
| (Aktionären der Mobimo Holding AG zurechenbar) | 1 258 617 | 1 217 984 |
| NAV je Aktie in CHF | 202.45 | 195.97 |
| NAV je Aktie verwässert in CHF | 202.45 | 195.93 |
In die Konzernrechnung werden alle Gesellschaften einbezogen, bei denen die Mobimo Holding AG direkt oder indirekt die Kontrolle ausübt. Kontrolle über eine Gesellschaft liegt dann vor, wenn Mobimo schwankenden Renditen aus ihrem Engagement bei dieser Gesellschaft ausgesetzt ist bzw. Anrechte auf diese Renditen besitzt. Zusätzlich muss Mobimo die Fähigkeit haben, diese Renditen mittels ihrer Verfügungsgewalt über die Gesellschaft zu beeinflussen. Im Laufe des Jahres erworbene oder veräusserte Konzerngesellschaften werden vom Zeitpunkt der Übernahme der Kontrolle konsolidiert oder ab dem Zeitpunkt der Abgabe der Kontrolle aus dem Konsolidierungskreis ausgeschlossen. Für die vollkonsolidierten Gesellschaften werden die Aktiven und Passiven sowie Aufwendungen und Erträge nach der Methode der Vollkonsolidierung zu 100 % übernommen. Alle konzerninternen Transaktionen und Beziehungen sowie Zwischengewinne auf den konzerninternen Transaktionen und Beständen werden eliminiert.
Beteiligungen zwischen 20% und 50%, bei denen Mobimo einen massgeblichen Einfluss ausübt sowie Anteile an Joint Ventures (Gemeinschaftsunternehmen) werden nach der Equity-Methode erfasst, siehe Erläuterung 26. Sonstige Beteiligungen werden als Finanzanlagen geführt, siehe Erläuterung 27.
Die Kapitalkonsolidierung zum Erwerbszeitpunkt erfolgt grundsätzlich nach der Erwerbsmethode. Gesellschaften, die Immobilien halten, stellen jedoch häufig keinen Geschäftsbetrieb im Sinne von IFRS 3 dar. Bei einem solchen Erwerb ordnet Mobimo die Erwerbskosten den einzelnen identifizierbaren Vermögenswerten und Schulden zum Erwerbszeitpunkt auf Grundlage der Fair Values zu. Der Erwerb einer solchen Gesellschaft führt nicht zu einem Goodwill. Nicht-beherrschende Anteile werden getrennt vom Eigenkapital des Konzerns ausgewiesen. Änderungen der Beteiligungsquote, die nicht zu einem Verlust der Kontrolle führen, werden als Transaktionen mit Eigenkapitalgebern behandelt. Jede Differenz zwischen dem bezahlten Kaufpreis bzw. der erhaltenen Gegenleistung und dem Betrag, um den die Minderheitsanteile angepasst werden, wird unmittelbar im Eigenkapital erfasst.
Der Konsolidierungskreis umfasst folgende Gesellschaften:
| Grundkapital | Beteiligungsquote | Konsolidierungs | ||
|---|---|---|---|---|
| Firma | Domizil | in TCHF | in % | methode |
| Mobimo Holding AG | Luzern | 180 327 | V | |
| CC Management SA | Genf | 4 700 | 99,51 | V |
| Dual Real Estate Investment SA | Fribourg | 36 660 | 99,51 | V |
| Immobilien Invest Holding AG | Glarus | 150 | 75,33 | V |
| LO Holding Lausanne-Ouchy SA | Lausanne | 12 000 | 100,00 | V |
| LO Immeubles SA | Lausanne | 2 000 | 100,00 | V |
| Mobimo AG | Küsnacht | 72 000 | 100,00 | V |
| Mobimo Management AG | Küsnacht | 100 | 100,00 | V |
| O4Real AG | Lausanne | 1 000 | 100,00 | V |
| Petit Mont-Riond SA | Lausanne | 50 | 75,33 | V |
| Promisa SA | Lausanne | 100 | 100,00 | V |
| ProviHold SA | Lausanne | 100 | 100,00 | V |
| Flonplex SA | Lausanne | 2 000 | 40,00 | E |
| FM Service & Dienstleistungs AG | Küsnacht | 100 | 50,00 | E |
| Parking du Centre SA | Lausanne | 6 000 | 50,00 | E |
| Parking Saint-François SA | Lausanne | 1 150 | 26,521 | nicht kons. |
1 Die Stimmanteile betragen 5%.
E = Equity-Bewertung, weitere Angaben siehe Erläuterung 26.
nicht kons. = nicht konsolidiert, weitere Angaben siehe Erläuterung 27.
Am 4. September 2015 wurden 100% der Aktien der ProviHold SA erworben. Diese hält 100% der Aktien der Promisa SA, die die Liegenschaft Allaman, Chemin des Grangettes 2 besitzt. Da die gekauften Gesellschaften nicht der Definition eines Geschäftsbetriebs im Sinne von IFRS 3 entsprachen, qualifizierte der Erwerb auch nicht als Unternehmenszusammenschluss, sondern stellte einen Kauf von Vermögenswerten dar.
Im November 2015 wurde eine Mehrheit der Aktien der Dual Real Estate Investment SA (Dual Gruppe) erworben. Es handelt sich dabei um eine an der Berner Börse (Berne eXchange) kotierte Immobiliengesellschaft. Diese hält über ihre Tochtergesellschaft CC Management SA 25 Wohnliegenschaften im Grossraum Genf sowie je eine Geschäftsliegenschaft in Genf und Basel. Die Bewirtschaftung der Liegenschaften sowie die Verwaltung der Gesellschaften erfolgen durch nicht von der übernommenen Gesellschaft kontrollierte Unternehmen, weshalb die erworbenen Gesellschaften mit Ausnahme einer Teilzeitanstellung kein Personal aufweisen. Da die erworbenen Gesellschaften nicht die Kriterien eines Geschäftsbetriebs im Sinne von IFRS 3 erfüllen, stellt der Erwerb keinen Unternehmenszusammenschluss, sondern einen Kauf von Vermögenswerten dar. Die Aktiven und Passiven wurden zum Erwerbszeitpunkt neu bewertet. Dies betraf insbesondere die Anlageliegenschaften, die durch das Bewertungsunternehmen Jones Lang LaSalle AG per Erwerbszeitpunkt neu geschätzt wurden, sowie die Finanzverbindlichkeiten. Die Erwerbskosten wurden anschliessend den Positionen zugeordnet.
Im Verlaufe des Dezembers wurden zwei weitere, kleine Aktienpakete erworben, sodass die Beteiligungsquote per 31.Dezember 2015 99,5% beträgt. Der Erwerb wurde als Kauf von nicht beherrschenden Anteilen im Eigenkapital erfasst.
Für die übernommenen Liegenschaften der Dual Gruppe wurde die Investitionssumme in die Nettoaktiven der Dual Gruppe als Cash Flow aus Investition in Anlageliegenschaften berücksichtigt (vgl. konsolidierte Geldflussrechnung), während bei den Bewegungen der Anlageliegenschaften der Zugang der Liegenschaftenwerte als Zugang aus Käufen abgebildet ist (vgl. Erläuterung 5).
Im Vorjahr wurde die Gesellschaft FM Service & Dienstleistungs AG als Joint Venture mit einem Partner gegründet. Details sind in Erläuterung 26 ersichtlich.
Im Rahmen einer Vereinfachung der Gruppenstruktur wurde die Gesellschaft JJM Participations SA, Lausanne in die Mobimo Holding AG, Luzern fusioniert.
.
Die folgenden Aktionäre halten per Bilanzstichtag einen Anteil von 3% oder mehr der Aktien und Optionen der Mobimo Holding AG:
| % | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| BlackRock, Inc. | 5,02 | 3,00 |
| Pensionskasse des Kantons Zug | 3,38 | 3,38 |
Die Konzernrechnung wurde am 4. Februar 2016 durch den Verwaltungsrat zur Veröffentlichung genehmigt. Sie unterliegt zusätzlich der Genehmigung durch die Generalversammlung der Mobimo Holding AG vom 29.März 2016.
Am 22.Januar 2016 hat Mobimo das Grundstück Kriens, Mattenhof II an einen Drittinvestor übertragen. Im Rahmen einer abgeschlossenen Projektentwicklungsvereinbarung wird der Geschäftsbereich Investitionen Dritte das Projekt bis zur Rechtskraft Baubewilligung und zum unterschriftsreifen Totalunternehmervertrag leiten.
Es sind keine weiteren Ereignisse zwischen dem 31.Dezember 2015 und dem Datum der Genehmigung der vorliegenden Konzernrechnung eingetreten, die eine Anpassung der Buchwerte von Aktiven und Passiven des Konzerns per 31.Dezember 2015 zur Folge hätten oder an dieser Stelle offengelegt werden müssten.
| Ort | Adresse | Grund | Altlasten | Baujahr | Erwerbsdatum |
|---|---|---|---|---|---|
| stücks | verdachts | ||||
| fläche in m2 | kataster | ||||
| Bauland/Entwicklungsprojekte | |||||
| Kriens | Mattenhof II3 | 6 725 | Nein | Feb 2004 | |
| Langenthal | Kühlhausstrasse 8 | 13 080 | Ja (unbedeutend) | Sept 2015 | |
| Merlischachen | Chappelmatt Strasse (Burgmatt) | 15 507 | Nein | 2014/2015 | |
| Weggis | Hertensteinstrasse 105 | 3 043 | Nein | Mai 2010 | |
| Zürich | Allmendstrasse 92 – 96 (Manegg)3 | 11 247 | Ja (unbedeutend) | März 2015 | |
| 49 602 | |||||
| Immobilien im Bau | |||||
| Aarau | Baufeld 4 (Torfeld Süd) | 11 105 | Ja (unbedeutend) | Juni 2001 | |
| Langenthal | Kühlhausstrasse3 | 2 284 | Nein | März 2014 | |
| Luzern | Büttenenhalde | 7 115 | Nein | Dez 2011 | |
| 20 504 | |||||
| Fertig erstellte Immobilien und Umwandlungsobjekte | |||||
| Aarau | Buchserstrasse 8 | 241 | Nein | 1907 | März 2011 |
| Allaman | Chemin des Grangettes 22 | 23 213 | Nein | 1991 | Sept 2015 |
| Meilen | Feldgüetliweg 143/145 (Gusto) | 2 687 | Nein | Nov 2011 | |
| Regensdorf | Im Pfand 2 (Sonnenhof) | 6 106 | Nein | Juni 2007 | |
| St. Erhard | Längmatt | 5 801 | Nein | 1979 | Okt 2012 |
| St. Moritz | Via Maistra 292 | 557 | Nein | 1930 | Juli 2010 |
| Zürich | Badenerstrasse 595 (Station 595) | 2 389 | Nein | 1954 | Mai 2012 |
| Zürich | Turbinenstrasse Promotion (Mobimo Tower) | 1 936 | Nein | Mai 2008 | |
42 930 286 417 96 281
1 Status: beurkundeter Kaufvertrag.
2 Umwandlungsobjekte.
3 Verkauf als Projekt.
| 31. 12. 2015 31. 12. 20151 in TCHF |
Realisations zeitraum |
Projektstand 31. 12. 2015 |
Verkaufsvolumen in TCHF |
Projektbeschrieb |
|---|---|---|---|---|
| 11 571 | offen | in Planung | offen | offen |
| 311 offen |
offen | in Planung | offen | offen |
| 15 791 offen |
offen | in Planung | offen | 78 STWE |
| 10 461 | offen | in Planung | offen | offen |
| 4 048 offen |
offen | in Planung | offen | offen |
| 42 181 | ||||
| 44 754 40/92 |
2014/2017 | Bauprojekt | 84 640 | 92 STWE |
| 22 104 | 2014/2016 | Bauprojekt | offen | Bürohaus |
| 21 243 14/24 |
2014/2016 | Bauprojekt | 30 345 | 24 STWE |
| 88 101 | 114 985 | |||
| offen | im Verkauf | offen | Einfamilienhaus | |
| 470 | ||||
| 24 497 offen |
offen | in Planung | offen | offen |
| 13 289 6/14 |
2013/2015 | im Verkauf | 29 560 | 14 STWE |
| 4 353 41/45 |
2013/2015 | im Verkauf | 34 285 | 45 STWE |
| 7 071 | offen | im Verkauf | offen | Geschäftshaus |
| 16 370 offen |
offen | in Planung | offen | offen |
| 3 201 58/60 |
2013/2014 | im Verkauf | 52 624 | 60 STWE |
| 27 031 45/53 |
2008/2011 | im Verkauf | 169 948 | 53 STWE |
| Ort | Adresse | Erwerbsdatum | Baujahr | Renovations jahr |
|---|---|---|---|---|
| Aarau | Bahnhofstrasse 102 (Mediapark) | März 2004 | 1975 | 1998 |
| Aarau | Industriestrasse 28; Torfeldstrasse Parkhaus | Juni 2001/Okt 2006 | 1905/1916/1929/ | |
| 1943/1954/1974 | ||||
| Aarau | Industriestrasse 20 (Polygon) | Juni 2001 | 2012 | |
| Affoltern am Albis | Obstgartenstrasse 9, Alte Oberfeldstrasse 27/29 | Aug 2011 | 2013 | |
| Basel10 | Lyon Strasse 40 | Nov 2015 | 1940 | |
| Brugg | Bahnhofstrasse 11 | Juni 2006 | 2005 | |
| Dierikon | Pilatusstrasse 2 | Mai 2009 | 1990 | 2007 |
| Dübendorf | Sonnentalstrasse 5 | März/Dez 1999 | 1975 | 2000 |
| Dübendorf | Zürichstrasse 98 | Jan 2000 | 1965 | 1983 |
| Genf10 | Rue des Etuves 16 – 18 | Nov 2015 | 1910 | |
| Horgen | Seestrasse 80 | Nov 2005 | 1960 | 2000/2008 |
| Horgen | Seestrasse 82 | Nov 2005 | 2010/2011 | |
| Kreuzlingen | Lengwilerstrasse 2 | April 2007 | 2007 | |
| Kreuzlingen | Leubernstrasse 3; Bottighoferstrasse 1 | Nov 2006 | 1983/2003 | 2003 |
| Kreuzlingen | Romanshornerstrasse 126 | Nov 2006 | n/a | |
| Kriens | Sternmatt 6 | Feb 2004 | 1986 | 2008 |
| Lausanne | Avenue d –Ouchy 4 – 6 (Horizon) | Mai 2010 | 2013 | 2013 |
| Lausanne | Flonplex | Nov 2009 | n/a | |
| Lausanne | Parking du Centre | Nov 2009 | n/a | |
| Lausanne | Place de la Gare 4 | Nov 2009 | 1961 | 2000 |
| Lausanne | Place de la Navigation 4 – 6 | Nov 2009 | 1895 | 2002 |
| Lausanne | Place de l 'Europe 6 | Nov 2009 | 1905 | 2012 |
| Lausanne | Place de l 'Europe 7 | Nov 2009 | 1905 | 2001 |
| Lausanne | Place de l 'Europe 8 | Nov 2009 | 1911 | 1989 |
| Lausanne | Place de l ' Europe 9 | Nov 2009 | 1900 | 2002 |
| Lausanne | Rue de Genève 2/4/6/8 | Nov 2009 | 1904 | 2002 |
| Lausanne | Rue de Genève 7 | Nov 2009 | 1932 | 1992/2011 |
| Lausanne | Rue de Genève 17 | Nov 2009 | 1884 | 2002 |
| Lausanne | Rue de Genève 23 | Nov 2009 | 1915 | 2005 |
| Lausanne | Rue de la Vigie 3 | Nov 2009 | 1964 | |
| Lausanne | Rue de la Vigie 5 | Nov 2009 | 1963 | 1988 |
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 6 | Nov 2009 | 1921 | 2009 |
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 8/10 | Nov 2009 | 1946 | 1998 |
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 12 | Nov 2009 | 1918 | 2004 |
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 16 | Nov 2009 | 1912 | 2007 |
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 20 – 24 | Nov 2009 | 2013 | |
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 26 | Nov 2009 | n/a | |
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 28/30 | Nov 2009 | n/a | |
| Lausanne | Rue du Port-Franc 9 | Nov 2009 | 1927 | 2009 |
| Lausanne | Rue du Port-Franc 11 | Nov 2009 | 2008 | |
| Lausanne | Rue du Port-Franc 17 | Nov 2009 | 2002 | |
| Lausanne | Rue du Port-Franc 22; Rue de la Vigie 1 | Nov 2009 | 2007 | |
| Lausanne | Voie du Chariot 3 | Nov 2009 | 2008 | |
| Lausanne | Voie du Chariot 4/6 | Nov 2009 | 2008 | |
| Lausanne | Voie du Chariot 5/7 | Nov 2009 | 2008 |
1 Soll-Mietertrag per Stichtag 31. 12. 2015 in % vom Marktwert.
2 Leerstand in % vom Soll-Mietertrag.
10 Akquisition Dual-Portfolio.
| Baujahr Renovations |
Marktwert | Anlagekosten | Bruttorendite | Soll-Mietertrag | Leerstand per | Leerfläche per |
|---|---|---|---|---|---|---|
| jahr 1975 1998 |
in TCHF 24 320 |
in TCHF | in %1 9,0 |
in TCHF 2 177 |
31. 12. 2015 in %2 44,8 |
31. 12. 2015 in % 39,9 |
| 1905/1916/1929/ | 28 758 | 6,4 | 1 846 | 0,0 | 0,0 | |
| 24 470 | 5,2 | 1 263 | 0,0 | 0,0 | ||
| 73 000 | 3,6 | 2 643 | 0,0 | 0,0 | ||
| 860 | 7,9 | 68 | 0,0 | 0,0 | ||
| 27 110 | 5,7 | 1 550 | 4,5 | 3,2 | ||
| 2007 | 10 170 | 7,3 | 737 | 0,6 | 0,0 | |
| 2000 | 25 610 | 6,9 | 1 759 | 26,1 | 24,1 | |
| 1983 | 20 910 | 6,8 | 1 432 | 8,8 | 6,1 | |
| 11 280 | 5,3 | 603 | 48,3 | 28,2 | ||
| 2000/2008 | 7 650 | 6,8 | 517 | 0,2 | 0,0 | |
| 6 009 | 4,4 | 266 | 9,2 | 0,0 | ||
| 6 363 | 5,1 | 322 | 0,0 | 0,0 1,3 |
||
| 2003 | 62 038 | 5,9 | 3 660 | 0,9 | 0,0 | |
| 1 886 | 4,3 | 80 | 0,0 | |||
| 2008 | 26 040 | 9,0 | 2 336 | 5,6 | ||
| 2013 | 65 420 | 5,0 | 3 242 | 0,0 | ||
| 4 710 | 4,5 | 210 | 0,0 | |||
| 7 820 | 5,5 | 432 | 0,0 | |||
| 2000 2002 |
27 690 | 5,4 | 1 494 | 0,0 | ||
| 12 550 | 5,4 | 676 | 0,0 | |||
| 2012 2001 |
5 750 8 098 |
5,3 5,6 |
303 454 |
0,0 0,0 |
||
| 1989 | 8 273 | 4,6 | 377 | 26,8 | ||
| 2002 | 23 090 | 5,4 | 1 253 | 0,0 | ||
| 2002 | 21 920 | 6,0 | 1 308 | 0,0 | ||
| 1992/2011 | 32 170 | 5,1 | 1 628 | 0,0 | ||
| 2002 | 20 850 | 6,7 | 1 397 | 3,6 | ||
| 2005 | 3 384 | 5,4 | 182 | 0,0 | ||
| 6 874 | 6,7 | 459 | 9,6 | 13,9 | ||
| 1988 | 13 050 | 6,6 | 860 | 0,0 | ||
| 2009 | 7 864 | 4,6 | 359 | 0,0 | ||
| 1998 | 8 481 | 6,3 | 531 | 0,0 | ||
| 2004 | 3 820 | 8,2 | 314 | 0,0 | ||
| 2007 | 5 588 | 5,4 | 304 | 0,0 | ||
| 41 160 | 5,2 | 2 148 | 0,0 | |||
| 1 850 | 4,3 | 79 | 0,0 | |||
| 2 169 | 3,4 | 74 | 0,0 | |||
| 6 885 | 5,0 | 342 | 0,0 | |||
| 12 460 | 5,9 | 734 | 20,7 | 24,6 | ||
| 12 200 | 6,0 | 730 | 0,0 | 15,8 | ||
| 19 210 | 6,5 | 1 247 | 14,1 | |||
| 15 410 | 5,6 | 863 | 0,0 | |||
| 30 230 | 6,2 | 1 863 | 0,0 | |||
| 33 380 | 5,0 | 1 685 | 0,0 |
| Ort | Adresse | Erwerbsdatum | Baujahr | Renovations |
|---|---|---|---|---|
| jahr | ||||
| Luzern | Alpenstrasse 9 | Juni 2007 | 1890 | 2001/2010 |
| Neuhausen | Victor von Bruns-Strasse 19 | März 2007 | 2007 | |
| Regensdorf | Althardstrasse 10 | Dez 2001 | 1982 | |
| Renens | Chemin de la Rueyre 116/118 | März 2007 | 1989 | |
| St. Gallen | Schochengasse 6 | Feb 2004 | 1974 | 2000 |
| St. Gallen | St. Leonhardstrasse 22 | Dez 2004 | 1900 | 2002/2006 |
| St. Gallen | Wassergasse 42/44 | Feb 2004 | 1966 | 2000 |
| St. Gallen | Wassergasse 50/52 | Feb 2004 | 1998 | |
| Winterthur | Industriestrasse 26 | Okt 1999 | 1994 | 2002 |
| Zürich | Bahnhofplatz 4 | Juli 2006 | 1881 | 2002/2005 |
| Zürich | Friedaustrasse 17 | Okt 1998 | 1968 | 2013 |
| Zürich | Friesenbergstrasse 75; Im Tiergarten 7 | Feb 2014 | 1976/1992 | 1999 |
| Zürich | Hardturmstrasse 3/3a/3b (Mobimo-Hochhaus) | Nov 1999 | 1974 | 2001/2008 |
| Zürich | Rautistrasse 12 | Nov 1999 | 1972 | 2011 |
| Zürich | Stauffacherstrasse 41 | Juni 2000 | 1990 | 2011 |
| Zürich | Thurgauerstrasse 23; Siewerdtstrasse 25 | März 2002 | 1963/1968/1985 | 1998 |
| Zürich | Treichlerstrasse 10; Dolderstrasse 16 | Mai 2014 | 1963 | 2007 |
| Zürich | Turbinenstrasse 18 (Mobimo Tower Hotel) | Mai 2008 | 2011 | |
| Kriens | Mattenhof I | März 2005/Feb 2013 | n/a | |
|---|---|---|---|---|
| Lausanne | Avenue d'Ouchy 4 – 6 | Mai 2010 | 1962 | |
| Lausanne | Rue de Genève 19 | Nov 2009 | 1893 | 2002 |
| Lausanne | Rue de Genève 21 | Nov 2009 | 1902 | |
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 1/3/5 | Nov 2009 | 1930 | |
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 14 | Nov 2009 | 1963 | |
| Lausanne | Rue du Port-Franc 20; Rue de Genève 33 | Nov 2009 | 2007 | |
| Regensdorf | Althardstrasse 30 | Dez 2001 | 1976 | |
8 Entwicklungsliegenschaften (Geschäft) 142 470 161 599 6,1 8 638 34,7 36,7
1 Soll-Mietertrag per Stichtag 31. 12. 2015 in % vom Marktwert.
2 Leerstand in % vom Soll-Mietertrag.
| Marktwert in TCHF |
Anlagekosten Bruttorendite in TCHF |
in %1 | Soll-Mietertrag in TCHF |
Leerstand per 31. 12. 2015 in %2 |
Leerfläche per 31. 12. 2015 in % |
|---|---|---|---|---|---|
| 12 550 | 4,5 | 569 | 0,0 | 0,0 | |
| 11 360 | 6,4 | 725 | 0,0 | 0,0 | |
| 18 690 | 9,9 | 1 858 | 24,0 | 19,1 | |
| 11 860 | 7,3 | 865 | 6,9 | 5,2 | |
| 17 480 | 6,4 | 1 111 | 0,0 | 0,0 | |
| 5 071 | 5,3 | 267 | 0,0 | 0,0 | |
| 15 110 | 6,5 | 985 | 6,7 | 8,4 | |
| 13 300 | 6,2 | 829 | 0,0 | 0,0 | |
| 19 380 | 7,7 | 1 497 | 14,3 | 11,4 | |
| 21 330 | 4,3 | 918 | 0,0 | 0,0 | |
| 12 850 | 5,4 | 693 | 6,3 | 3,3 | |
| 90 730 | 6,5 | 5 920 | 10,6 | 11,7 | |
| 59 850 | 5,4 | 3 225 | 0,0 | 0,0 | |
| 20 370 | 6,8 | 1 382 | 7,3 | 7,7 | |
| 49 350 | 4,9 | 2 395 | 0,0 | 0,0 | |
| 14 460 | 6,7 | 973 | 0,9 | 0,7 | |
| 15 300 | 5,9 | 897 | 4,0 | 11,4 | |
| 129 140 | 5,4 | 6 950 | 0,0 | 0,0 | |
| 1 357 011 | 1 189 840 | 5,8 | 78 865 | 5,3 | 5,8 |
| 20 150 | 0,1 | 12 | 0,0 | 0,0 | |
| 60 610 | 5,7 | 3 431 | 28,0 | 23,4 | |
| 3 541 | 11,4 | 403 | 15,1 | 17,1 | |
| 3 420 | 9,4 | 321 | 6,4 | 5,7 | |
| 976 | 10,5 | 102 | 0,0 | 0,0 | |
| 1 393 | 2,6 | 36 | 0,0 | 0,0 | |
| 38 680 | 7,2 | 2 791 | 29,8 | 37,1 | |
| 13 700 | 11,3 | 1 542 | 73,0 | 74,2 | |
| 142 470 | 161 599 | 6,1 | 8 638 | 34,7 | 36,7 |
| Ort | Adresse | Eigentum | Grundstücks fläche in m2 |
Altlasten verdachtskataster |
|---|---|---|---|---|
| Aarau | Bahnhofstrasse 102 (Mediapark) | Alleineigentum | 5 675 | Nein |
| Aarau | Industriestrasse 28; Torfeldstrasse Parkhaus | Alleineigentum | 13 727 | Ja (unbedeutend) |
| Aarau | Industriestrasse 20 (Polygon) | Alleineigentum | 3 840 | Ja (Code D)3 |
| Affoltern am Albis | Obstgartenstrasse 9, Alte Oberfeldstrasse 27/29 | Alleineigentum | 6 455 | Nein |
| Basel10 | Lyon Strasse 40 | Alleineigentum | 1 910 | Nein |
| Brugg | Bahnhofstrasse 11 | STWE (773/1000) | 2 726 | Nein |
| Dierikon | Pilatusstrasse 2 | Alleineigentum | 4 397 | Nein |
| Dübendorf | Sonnentalstrasse 5 | STWE (930/1000) | 4 368 | Ja (Code D)3 |
| Dübendorf | Zürichstrasse 98 | Alleineigentum | 9 809 | Ja (Tankstelle) |
| Genf10 | Rue des Etuves 16 – 18 | Alleineigentum | 484 | Nein |
| Horgen | Seestrasse 80 | Alleineigentum | 3 483 | Nein |
| Horgen | Seestrasse 82 | Alleineigentum | 0 | Nein |
| Kreuzlingen | Lengwilerstrasse 2 | Alleineigentum | 6 993 | Nein |
| Kreuzlingen | Leubernstrasse 3; Bottighoferstrasse 1 | Alleineigentum | 25 530 | Nein |
| Kreuzlingen | Romanshornerstrasse 126 | Alleineigentum | 2 214 | Nein |
| Kriens | Sternmatt 6 | Alleineigentum | 14 323 | Nein |
| Lausanne | Avenue d'Ouchy 4 – 6 (Horizon) | Alleineigentum | 12 609 | Ja7 |
| Lausanne | Flonplex | Alleineigentum | 1 953 | Ja8 |
| Lausanne | Parking du Centre | Alleineigentum | 5 065 | Ja8 |
| Lausanne | Place de la Gare 4 | Alleineigentum | 630 | Nein |
| Lausanne | Place de la Navigation 4 – 6 | Alleineigentum | 567 | Ja4 |
| Lausanne | Place de l'Europe 6 | Alleineigentum | 369 | Ja4 |
| Lausanne | Place de l'Europe 7 | Alleineigentum | 391 | Ja4 |
| Lausanne | Place de l'Europe 8 | Alleineigentum | 1 035 | Ja4 |
| Lausanne | Place de l'Europe 9 | Alleineigentum | 975 | Ja4 |
| Lausanne | Rue de Genève 2/4/6/8 | Alleineigentum | 2 260 | Ja4 |
| Lausanne | Rue de Genève 7 | Alleineigentum | 3 343 | Ja4 |
| Lausanne | Rue de Genève 17 | Alleineigentum | 2 312 | Ja4 |
| Lausanne | Rue de Genève 23 | Alleineigentum | 636 | Ja6 |
| Lausanne | Rue de la Vigie 3 | Alleineigentum | 972 | Ja7 |
| Lausanne | Rue de la Vigie 5 | Alleineigentum | 852 | Ja7 |
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 6 | Alleineigentum | 533 | Ja4 |
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 8/10 | Alleineigentum | 587 | Ja4 |
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 12 | Alleineigentum | 499 | Ja7 |
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 16 | Alleineigentum | 850 | Ja4 |
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 20 – 24 | Alleineigentum | 2 602 | Ja |
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 26 | Alleineigentum | 867 | Ja8 |
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 28/30 | Alleineigentum | 1 068 | Ja7 |
| Lausanne | Rue du Port-Franc 9 | Alleineigentum | 2 733 | Ja6 |
| Lausanne | Rue du Port-Franc 11 | Alleineigentum | 612 | Ja5 |
| Lausanne | Rue du Port-Franc 17 | Alleineigentum | 776 | Ja5 |
| Lausanne | Rue du Port-Franc 22; Rue de la Vigie 1 | Alleineigentum | 1 999 | Ja5 |
| Lausanne | Voie du Chariot 3 | Alleineigentum | 500 | Ja5 |
| Lausanne | Voie du Chariot 4/6 | Alleineigentum | 2 614 | Ja5 |
| Lausanne | Voie du Chariot 5/7 | Alleineigentum | 1 042 | Ja5 |
3 Code D: Abklärung notwendig im Rahmen von Bauvorhaben.
4 Altlasten wenig wahrscheinlich, die Liegenschaft muss gemäss Gestaltungsplan erhalten werden und wurde im Verlauf der letzten Jahre umfassend saniert.
5 Altlasten beseitigt, die Liegenschaft wurde im Verlauf der letzten Jahre neu erstellt.
6 Altlasten vermutet, jedoch keine Massnahmen erwartet; die Liegenschaft muss gemäss Gestaltungsplan erhalten werden.
| Anteil | Anteil Gewerbe | Anteil Verkauf | Anteil Büro | Total nutzbare | Objekt | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nutzungen in % | Wohnungen in % | in % | in % | in % | Fläche in m2 | beschrieb9 |
| 1,4 | 8,6 | 0,0 | 64,0 | 13 483 | GH | |
| 0,0 | 100,0 | 0,0 | 0,0 | 24 267 | GH | |
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 91,4 | 4 465 | GH | |
| 93,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 10 625 | WH | |
| 0,0 | 59,2 | 0,0 | 0,0 | 2 230 | GH | |
| 0,0 | 21,1 | 33,8 | 33,4 | 4 023 | GH | |
| 0,0 | 15,1 | 15,8 | 60,4 | 4 386 | GH | |
| 0,0 | 71,0 | 0,0 | 18,0 | 8 792 | GH | |
| 1,1 | 26,1 | 17,4 | 29,7 | 9 846 | GH | |
| 66,3 | 0,0 | 17,8 | 15,9 | 1 920 | GH + WH | |
| 0,0 | 19,0 | 0,0 | 76,2 | 2 151 | GH | |
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 64 | Parking | |
| 0,0 | 0,0 | 66,5 | 0,0 | 1 348 | GH | |
| 0,0 | 0,0 | 89,4 | 8,8 | 17 821 | GH | |
| 0,0 1,2 |
0,0 42,3 |
0,0 4,7 |
0,0 32,0 |
0 20 992 |
Baurecht GH |
|
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 96,6 | 8 072 | GH | |
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 1 953 | Baurecht | |
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 6 526 | Baurecht | |
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 68,5 | 4 769 | GH | |
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 3 437 | GH–Hotel | |
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 902 | GH–Hotel | |
| 0,0 0,0 |
0,0 0,0 |
7,9 21,9 |
66,8 78,1 |
1 441 1 679 |
GH GH |
|
| 0,0 | 0,0 | 36,2 | 49,5 | 3 512 | GH | |
| 0,0 | 0,0 | 87,4 | 8,6 | 4 679 | GH | |
| 20,8 | 0,0 | 26,3 | 12,3 | 5 296 | GH–Anteil Renditeobjekt | |
| 0,0 | 3,0 | 21,5 | 47,9 | 7 118 | GH | |
| 0,0 | 0,0 | 100,0 | 0,0 | 2 322 | GH | |
| 0,0 | 2,0 | 0,0 | 60,7 | 3 172 | GH | |
| 0,0 | 5,6 | 0,0 | 64,4 | 3 361 | GH | |
| 0,0 | 0,0 | 19,7 | 62,5 | 2 193 | GH | |
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 76,3 | 2 126 | GH | |
| 0,0 | 21,4 | 22,1 | 46,0 | 935 | GH | |
| 29,8 | 0,0 | 0,0 | 61,8 | 943 | GH | |
| 0,0 | 0,0 | 39,4 | 0,8 | 7 370 | GH | |
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 867 | Baurecht | |
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 1 068 | Baurecht | |
| 0,0 | 0,0 | 21,7 | 20,9 | 1 728 | GH | |
| 0,0 | 0,0 | 8,2 | 41,2 | 2 001 | GH | |
| 25,0 | 0,0 | 0,0 | 57,8 | 2 132 | GH | |
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 68,4 | 3 806 | GH | |
| 0,0 | 0,0 | 17,3 | 73,4 | 2 278 | GH | |
| 0,0 | 0,0 | 64,9 | 32,3 | 5 452 | GH | |
| 15,7 | 0,0 | 15,6 | 55,3 | 4 914 | GH | |
7 Altlasten vermutet, Massnahmen bei Neubauvorhaben notwendig.
8 Baurechtsgrundstücke, auf denen in den letzten Jahren Neubauvorhaben realisiert wurden.
9 GH = Geschäftshaus; WH = Wohnhaus.
10 Akquisition Dual-Portfolio.
| Alpenstrasse 9 Victor von Bruns-Strasse 19 Althardstrasse 10 |
Alleineigentum Alleineigentum |
569 | Nein |
|---|---|---|---|
| 1 596 | Nein | ||
| Alleineigentum | 7 714 | Nein | |
| Chemin de la Rueyre 116/118 | Alleineigentum | 4 503 | Nein |
| Schochengasse 6 | Alleineigentum | 1 316 | Nein |
| St. Leonhardstrasse 22 | Alleineigentum | 219 | Nein |
| Wassergasse 42/44 | STWE (867/1000) | 1 714 | Nein |
| Wassergasse 50/52 | Alleineigentum | 1 373 | Nein |
| Industriestrasse 26 | Alleineigentum | 3 635 | Ja (Code D)3 |
| Bahnhofplatz 4 | Alleineigentum | 189 | Ja |
| Friedaustrasse 17 | Alleineigentum | 869 | Nein |
| Friesenbergstrasse 75; Im Tiergarten 7 | Alleineigentum | 11 532 | Nein |
| Hardturmstrasse 3/3a/3b (Mobimo-Hochhaus) | Alleineigentum | 1 975 | Ja |
| Rautistrasse 12 | Alleineigentum | 1 894 | Ja (Tankstelle) |
| Stauffacherstrasse 41 | Alleineigentum | 1 405 | Nein |
| Thurgauerstrasse 23; Siewerdtstrasse 25 | Alleineigentum | 2 657 | Nein |
| Treichlerstrasse 10; Dolderstrasse 16 | Alleineigentum | 1 139 | Nein |
| Turbinenstrasse 18 (Mobimo Tower Hotel) | Alleineigentum | 5 808 | Nein |
| Anlageobjekte Geschäftsliegenschaften | 207 292 |
| Kriens | Mattenhof I | Alleineigentum | 15 792 | Nein |
|---|---|---|---|---|
| Lausanne | Avenue d'Ouchy 4 – 6 | Alleineigentum | 0 | Ja7 |
| Lausanne | Rue de Genève 19 | Alleineigentum | 2 733 | Ja6 |
| Lausanne | Rue de Genève 21 | Alleineigentum | 2 524 | Ja6 |
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 1/3/5 | Alleineigentum | 1 835 | Ja7 |
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 14 | Alleineigentum | 647 | Ja7 |
| Lausanne | Rue du Port-Franc 20; Rue de Genève 33 | Alleineigentum | 2 000 | Ja5 |
| Regensdorf | Althardstrasse 30 | Alleineigentum | 9 355 | Nein |
8 Entwicklungsliegenschaften (Geschäft) 34 886 49 694 35,0 23,0 20,4 0,6 21,0
³ Code D: Abklärung notwendig im Rahmen von Bauvorhaben.
⁵ Altlasten beseitigt, die Liegenschaft wurde im Verlauf der letzten Jahre neu erstellt.
⁶ Altlasten vermutet, jedoch keine Massnahmen erwartet; die Liegenschaft muss gemäss Gestaltungsplan erhalten werden.
⁷ Altlasten vermutet, Massnahmen bei Neubauvorhaben notwendig.
⁹ GH = Geschäftshaus; WH = Wohnhaus.
| Übrige Nutzungen in % |
Anteil Wohnungen in % |
Anteil Gewerbe in % |
Anteil Verkauf in % |
Anteil Büro in % |
Total nutzbare Fläche in m2 |
Objekt beschrieb9 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 9,7 | 64,6 | 0,0 | 13,1 | 12,6 | 1986 | GH + WH |
| 6,2 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 93,8 | 2 806 | GH |
| 24,7 | 0,0 | 7,5 | 28,6 | 39,2 | 13 534 | GH |
| 31,2 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 68,8 | 4 341 | GH |
| 4,6 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 95,4 | 4 460 | GH |
| 8,2 | 0,0 | 0,0 | 12,7 | 79,1 | 1 092 | GH |
| 10,2 | 9,4 | 0,0 | 0,0 | 80,4 | 3 958 | GH |
| 27,7 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 72,3 | 3 554 | GH |
| 14,3 | 0,0 | 20,4 | 0,8 | 64,5 | 11 294 | GH |
| 8,7 | 0,0 | 0,0 | 27,8 | 63,5 | 758 | GH |
| 21,3 | 10,1 | 11,9 | 0,0 | 56,7 | 2 595 | GH |
| 24,8 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 75,2 | 22 568 | GH |
| 5,6 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 94,4 | 8 226 | GH |
| 8,3 | 1,3 | 1,8 | 15,2 | 73,4 | 6 090 | GH |
| 38,4 | 0,0 | 0,0 | 1,0 | 60,6 | 6 755 | GH |
| 27,2 | 0,0 | 6,9 | 6,8 | 59,1 | 3 901 | GH |
| 25,5 | 7,1 | 33,3 | 0,0 | 34,1 | 2 682 | GH |
| 100,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 22 429 | GH–Hotel |
| 26,4 | 4,8 | 15,0 | 13,8 | 40,0 | 345 494 | |
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0 | Bauland |
| 13,0 | 0,0 | 41,7 | 20,8 | 24,5 | 18 844 | GH |
| 43,4 | 0,0 | 0,0 | 17,2 | 39,4 | 3 548 | GH |
| 43,1 | 0,0 | 0,0 | 16,9 | 40,0 | 3 575 | GH |
| 29,5 | 0,0 | 70,5 | 0,0 | 0,0 | 586 | GH |
| 100,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 640 | GH |
| 0,0 | 0,0 | 63,4 | 32,9 | 9 964 | GH | |
| 2,3 | 14,7 | 0,0 | 53,6 | 12 537 | GH | |
| 21,0 | 0,6 | 20,4 | 23,0 | 35,0 | 49 694 |
| Ort | Adresse | Erwerbsdatum | Baujahr | Renovations jahr |
|
|---|---|---|---|---|---|
| Affoltern am Albis | Alte Obfelderstrasse 31 – 35 | Aug 2011 | 2013 | ||
| Bergdietikon | Baltenschwilerstrasse 3/5/7/9/11/13/15/17 | Okt 2007 | 1973/1980 | 1992/2007 | |
| Binz | Zürichstrasse 244/246 | Nov 2005 | 1966 | 1997/2001 | |
| Carouge10 | Place d'Armes 8 | Nov 2015 | 1932 | 2014 | |
| Carouge10 | Rue de la Fontenette 13 | Nov 2015 | 1973 | 2014 | |
| Genf10 | Boulevard Carl-Vogt 6 | Nov 2015 | 1948 | ||
| Genf10 | Boulevard de la Cluse 18 | Nov 2015 | 1951 | ||
| Genf10 | Rue Chandieu 5 | Nov 2015 | 1976 | 2005 | |
| Genf10 | Rue Daubin 35 | Nov 2015 | 1952 | 2012 | |
| Genf10 | Rue de Cordiers 5 | Nov 2015 | 1965 | 2008 | |
| Genf10 | Rue de la Cannonière 11 | Nov 2015 | 1951 | 2005/2010/2011 | |
| /2013 | |||||
| Genf10 | Rue de la Ferme 6 | Nov 2015 | 1900 | 2008/2010/2012 | |
| /2014 | |||||
| Genf10 | Rue de la Poterie 34 | Nov 2015 | 1895 | 2012 | |
| Genf10 | Rue de l'Ecole-de-Médecine 3 | Nov 2015 | 1900 | 2014 | |
| Genf10 | Rue de Malatrex 30 | Nov 2015 | 1951 | 2012 | |
| Genf10 | Rue de Vermont 9 | Nov 2015 | 1969 | 2014 | |
| Genf10 | Rue des Confessions 9 | Nov 2015 | 1923 | 2013 | |
| Genf10 | Rue des Peupliers 13 | Nov 2015 | 1920 | 2010 | |
| Genf10 | Rue des Photographes 12 | Nov 2015 | 1905 | 2013 | |
| Genf10 | Rue Dr-Alfred-Vincent 23 | Nov 2015 | 1950 | 2010 | |
| Genf10 | Rue du 31 Décembre 35 | Nov 2015 | 1956 | 2014 | |
| Genf10 | Rue du Village Suisse 4 | Nov 2015 | 1900 | 2005 | |
| Genf10 | Rue Henri-Blanvalet 14 | Nov 2015 | 1915 | 2012 | |
| Genf10 | Rue Schaub 3 | Nov 2015 | 1960 | 2010 | |
| Genf10 | Rue Zurlinden 6 | Nov 2015 | 1985 | 2012 | |
| Lausanne | Avenue d'Ouchy 70 | Nov 2009 | 1906 | 2004 | |
| Lausanne | Avenue d'Ouchy 72/74 | Nov 2009 | 1907 | ||
| Lausanne | Avenue d'Ouchy 76 | Nov 2009 | 1907 | 2004 | |
| Lausanne | Avenue Edouard Dapples 9/13/15/15a | April 2013 | 1925/1926 | ||
| Lausanne | Place de la Navigation 2 | Nov 2009 | 1895 | 2004 | |
| Lausanne | Rue Beau-Séjour 8 | Nov 2009 | 2011 | ||
| Lausanne | Rue des Fontenailles 1 | Nov 2009/April 2013 | 1910/1963 | 1993 | |
| Lausanne | Rue Voltaire 2 – 12 | Okt 2012 | 2015 | ||
| Meyrin10 | Rue de Livron 17 – 19 | Nov 2015 | 1967 | 2010 | |
| Münchwilen | Buchenacker 22/24/26/28; Unterer Buchenacker 7 | Juni 2007 | 1994/1995 | ||
| Onex10 | Avenue des Grandes-Communes 21 – 23 – 25 | Nov 2015 | 1964 | 2012/2014 | |
| Opfikon-Glattbrugg | Farmanstrasse 47/49 | Dez 2010 | 2009 | ||
| Regensdorf | Schulstrasse 95/97/99/101/103/105 | Juni 2007 | 2015 | ||
| Rheinfelden | Rütteliweg 8; Spitalhalde 40 | Sept 2006 | 1972 | 2004 | |
| St. Gallen | Teufenerstrasse 15 | Dez 2006 | 1900 | 2005 | |
| Versoix10 | Chemin de l'Ancien Péage 2 – 4 | Nov 2015 | 1963 | 2014 | |
| Wängi | Brühlwiesenstrasse 11a/11b/15a/15b/19a/19b | Juni 2007 | 1984/1988 | ||
| Zürich | Katzenbachstrasse 221 – 231 | Okt 2004 /Feb 2005 | 2009 | ||
| Zürich | Katzenbachstrasse 239 | März 2008 | 1969 | ||
| Zürich | Manessestrasse 190/192; Staffelstrasse 1/3/5 | Dez 2005 | 2012 | ||
45 Anlageobjekte Wohnliegenschaften 760 117 632 180 4,7 35 435 3,3 5,0
¹ Soll-Mietertrag per Stichtag 31. 12. 2015 in % vom Marktwert.
² Leerstand in % vom Soll-Mietertrag.
| Marktwert | Anlagekosten | Bruttorendite | Soll-Mietertrag | Leerstand per | Leerfläche per |
|---|---|---|---|---|---|
| in TCHF 30 300 |
in TCHF | in %1 4,0 |
in TCHF 1 212 |
31. 12. 2015 in %2 10,1 |
31. 12. 2015 in % 9,8 |
| 23 608 | 4,2 | 997 | 6,3 | 8,1 | |
| 12 240 | 4,1 | 499 | 1,8 | 0,8 | |
| 8 790 | 5,5 | 482 | 8,0 | 6,9 | |
| 6 840 | 5,2 | 353 | 3,7 | 2,1 | |
| 8 220 | 4,9 | 400 | 0,0 | 0,0 | |
| 5 940 | 4,8 | 285 | 7,8 | 9,2 | |
| 11 620 | 4,7 | 548 | 1,2 | 0,0 | |
| 7 010 | 5,1 | 358 | 0,5 | 0,0 | |
| 17 050 | 4,9 | 841 | 10,0 | 13,9 | |
| 7 700 | 5,4 | 412 | 0,0 | 0,0 | |
| 6 270 | 5,2 | 325 | 0,0 | 0,0 | |
| 3 360 | 5,4 | 181 | 0,0 | 0,0 | |
| 3 900 | 5,2 | 204 | 0,0 | 0,0 | |
| 8 230 | 5,8 | 481 | 0,0 | 0,0 | |
| 7 380 | 5,6 | 417 | 2,0 | 0,0 | |
| 7 360 | 4,1 | 300 | 0,0 | 0,0 | |
| 2 760 | 6,0 | 166 | 0,0 | 0,0 | |
| 4 090 | 4,9 | 202 | 14,9 | 17,2 | |
| 4 010 | 4,7 | 187 | 0,0 | 0,0 | |
| 7 510 | 4,8 | 361 | 0,0 | 0,0 | |
| 2 890 | 5,8 | 166 | 0,0 | 0,0 | |
| 5 640 | 5,0 | 280 | 0,8 | 3,1 | |
| 9 180 | 4,8 | 438 | 0,0 | 0,0 | |
| 10 590 | 5,3 | 559 | 13,5 | 11,2 | |
| 5 417 | 5,2 | 281 | 0,0 | 0,0 | |
| 2 932 | 5,0 | 146 | 0,0 | 0,0 | |
| 15 120 20 470 |
4,4 4,7 |
661 961 |
0,0 0,2 |
0,0 1,8 |
|
| 6 382 | 4,6 | 296 | 0,0 | 0,0 | |
| 88 790 | 4,7 | 4 147 | 0,2 | 2,2 | |
| 3 983 | 4,8 | 192 | 9,6 | 9,8 | |
| 64 060 | 4,5 | 2 856 | 1,6 | 0,3 | |
| 17 070 | 5,2 | 896 | 0,8 | 0,0 | |
| 14 739 | 5,3 | 778 | 3,2 | 2,6 | |
| 36 520 | 5,0 | 1 840 | 4,0 | 2,7 | |
| 26 790 | 4,0 | 1 068 | 3,7 | 2,7 | |
| 55 400 | 4,3 | 2 371 | 2,0 | 0,0 | |
| 18 030 | 6,0 | 1 087 | 9,4 | 5,9 | |
| 4 107 | 5,3 | 217 | 12,1 | 13,1 | |
| 19 650 | 5,9 | 1 150 | 0,1 | 0,0 | |
| 13 233 | 5,5 | 727 | 3,9 | 3,4 | |
| 55 400 | 4,2 | 2 307 | 9,3 | 7,8 | |
| 6 376 | 4,7 | 297 | 3,7 | 0,0 | |
| 63 160 | 4,0 | 2 502 | 2,4 | 1,9 | |
| 760 117 | 632 180 | 4,7 | 35 435 | 3,3 | 5,0 |
10 Akquisition Dual-Portfolio.
| Ort | Adresse | Eigentum | Grundstücks fläche in m2 |
Altlasten verdachts kataster |
|---|---|---|---|---|
| Affoltern am Albis | Alte Obfelderstrasse 31 – 35 | Alleineigentum | 5 174 | Nein |
| Bergdietikon | Baltenschwilerstrasse 3/5/7/9/11/13/15/17 | Alleineigentum | 11 330 | Nein |
| Binz | Zürichstrasse 244/246 | Alleineigentum | 4 025 | Nein |
| Carouge10 | Place d'Armes 8 | Alleineigentum | 250 | Nein |
| Carouge10 | Rue de la Fontenette 13 | Alleineigentum | 230 | Nein |
| Genf10 | Boulevard Carl-Vogt 6 | Alleineigentum | 436 | Nein |
| Genf10 | Boulevard de la Cluse 18 | Alleineigentum | 228 | Nein |
| Genf10 | Rue Chandieu 5 | Alleineigentum | 315 | Nein |
| Genf10 | Rue Daubin 35 | Alleineigentum | 624 | Nein |
| Genf10 | Rue de Cordiers 5 | Alleineigentum | 1157 | Nein |
| Genf10 | Rue de la Cannonière 11 | Alleineigentum | 248 | Nein |
| Genf10 | Rue de la Ferme 6 | Alleineigentum | 272 | Nein |
| Genf10 | Rue de la Poterie 34 | Alleineigentum | 242 | Nein |
| Genf10 | Rue de l'Ecole-de-Médecine 3 | Alleineigentum | 492 | Nein |
| Genf10 | Rue de Malatrex 30 | Alleineigentum | 241 | Nein |
| Genf10 | Rue de Vermont 9 | Alleineigentum | 426 | Nein |
| Genf10 | Rue des Confessions 9 | Alleineigentum | 351 | Nein |
| Genf10 | Rue des Peupliers 13 | Alleineigentum | 147 | Nein |
| Genf10 | Rue des Photographes 12 | Alleineigentum | 188 | Nein |
| Genf10 | Rue Dr-Alfred-Vincent 23 | Alleineigentum | 234 | Nein |
| Genf10 | Rue du 31 Décembre 35 | Alleineigentum | 290 | Nein |
| Genf10 | Rue du Village Suisse 4 | Alleineigentum | 145 | Nein |
| Genf10 | Rue Henri-Blanvalet 14 | Alleineigentum | 260 | Nein |
| Genf10 | Rue Schaub 3 | Alleineigentum | 439 | Nein |
| Genf10 | Rue Zurlinden 6 | Alleineigentum | 437 | Nein |
| Lausanne | Avenue d'Ouchy 70 | Alleineigentum | 478 | Ja4 |
| Lausanne | Avenue d'Ouchy 72/74 | Dienstbarkeit | n/a | Ja4 |
| Lausanne | Avenue d'Ouchy 76 | Alleineigentum | 738 | Ja4 |
| Lausanne | Avenue Edouard Dapples 9/13/15/15a | Alleineigentum | 5 246 | Nein |
| Lausanne | Place de la Navigation 2 | Alleineigentum | 254 | Ja4 |
| Lausanne | Rue Beau-Séjour 8 | Alleineigentum | 3 827 | Ja5 |
| Lausanne | Rue des Fontenailles 1 | Alleineigentum | 853 | Nein |
| Lausanne | Rue Voltaire 2 – 12 | Alleineigentum | 4 743 | Nein |
| Meyrin10 | Rue de Livron 17 – 19 | Alleineigentum | 670 | Nein |
| Münchwilen | Buchenacker 22/24/26/28; Unterer Buchenacker 7 | Alleineigentum | 5 740 | Nein |
| Onex10 | Avenue des Grandes-Communes 21 – 23 – 25 | Alleineigentum | 930 | Nein |
| Opfikon-Glattbrugg | Farmanstrasse 47/49 | Alleineigentum | 3 840 | Nein |
| Regensdorf | Schulstrasse 95/97/99/101/103/105 | Alleineigentum | 16 656 | Nein |
| Rheinfelden | Rütteliweg 8; Spitalhalde 40 | Alleineigentum | 14 817 | Nein |
| St. Gallen | Teufenerstrasse 15 | Alleineigentum | 658 | Nein |
| Versoix10 | Chemin de l'Ancien Péage 2 – 4 | Alleineigentum | 722 | Nein |
| Wängi | Brühlwiesenstrasse 11a/11b/15a/15b/19a/19b | Alleineigentum | 7 413 | Nein |
| Zürich | Katzenbachstrasse 221 – 231 | Alleineigentum | 6 137 | Nein |
| Zürich | Katzenbachstrasse 239 | Alleineigentum | 1 987 | Nein |
| Zürich | Manessestrasse 190/192; Staffelstrasse 1/3/5 | Alleineigentum | 2 345 | Nein |
45 Anlageobjekte Wohnliegenschaften 108 146 131 159 67 302 507 550 120 1 546 8,8
4 Altlasten wenig wahrscheinlich, die Liegenschaft muss gemäss Gestaltungsplan erhalten werden und wurde im Verlauf der letzten Jahre umfassend saniert.
5 Altlasten beseitigt, die Liegenschaft wurde im Verlauf der letzten Jahre neu erstellt.
| Objekt | Total | 1 – 1 ½- | 2 – 2 ½- | 3 – 3 ½- | 4 – 4 ½- | 5 (und mehr)- | Total | Übrige |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| beschrieb9 | nutzbare | Zimmer | Zimmer | Zimmer | Zimmer | Zimmer | Wohnungen | Nutzungen |
| Fläche in m2 | Wohnungen | Wohnungen | Wohnungen | Wohnungen | Wohnungen | Fläche in % | ||
| WH WH |
4 706 5 226 |
0 0 |
1 8 |
15 18 |
26 28 |
0 0 |
42 54 |
0,8 6,0 |
| WH | 2 580 | 0 | 6 | 12 | 12 | 0 | 30 | 4,5 |
| WH | 1 308 | 0 | 19 | 8 | 0 | 0 | 27 | 8,4 |
| WH | 1 188 | 1 | 6 | 7 | 3 | 6 | 23 | 0,0 |
| WH | 2 068 | 0 | 0 | 6 | 6 | 6 | 18 | 46,3 |
| WH | 855 | 0 | 14 | 5 | 2 | 0 | 21 | 0,0 |
| WH | 2 010 | 0 | 0 | 12 | 12 | 2 | 26 | 11,7 |
| WH | 1 043 | 1 | 20 | 0 | 7 | 0 | 28 | 0,0 |
| WH | 2 786 | 0 | 0 | 2 | 22 | 3 | 27 | 35,7 |
| WH | 1 145 | 1 | 14 | 12 | 1 | 0 | 28 | 0,0 |
| WH | 857 | 21 | 4 | 0 | 0 | 0 | 25 | 3,2 |
| WH | 701 | 2 | 7 | 4 | 2 | 0 | 15 | 0,0 |
| WH | 800 | 0 | 0 | 6 | 4 | 0 | 10 | 31,3 |
| WH | 1 289 | 20 | 10 | 0 | 0 | 0 | 30 | 32,1 |
| WH | 1 153 | 9 | 0 | 0 | 5 | 4 | 18 | 28,6 |
| WH | 1 316 | 0 | 3 | 15 | 5 | 0 | 23 | 3,0 |
| WH | 513 | 0 | 2 | 3 | 4 | 1 | 10 | 0,0 |
| WH | 685 | 0 | 3 | 4 | 1 | 1 | 9 | 21,1 0,0 |
| WH WH |
707 1 395 |
0 0 |
0 18 |
8 0 |
6 6 |
1 0 |
15 24 |
14,3 |
| WH | 511 | 0 | 3 | 5 | 2 | 1 | 11 | 0,0 |
| WH | 841 | 0 | 0 | 6 | 4 | 4 | 14 | 23,9 |
| WH | 1 857 | 0 | 0 | 14 | 12 | 1 | 27 | |
| WH | 1 609 | 0 | 3 | 4 | 8 | 0 | 15 | |
| WH + GH | 1 122 | 0 | 0 | 5 | 1 | 4 | 10 | 43,6 |
| WH | 996 | 0 | 6 | 3 | 3 | 0 | 12 | |
| WH + GH | 2 536 | 0 | 0 | 0 | 1 | 9 | 10 | 27,6 |
| WH | 6 854 | 0 | 1 | 2 | 28 | 17 | 48 | 29,1 |
| WH + GH | 1 313 | 0 | 2 | 0 | 2 | 4 | 8 | 11,3 |
| WH | 10 271 | 0 | 19 | 55 | 16 | 11 | 101 | 3,2 |
| WH | 1 051 | 1 | 0 | 0 | 4 | 4 | 9 | 9,8 0,6 |
| WH | 8 393 | 1 | 21 | 41 | 21 | 8 | 92 | |
| WH | 3 972 | 0 | 0 | 12 | 24 | 12 | 48 | 11,7 4,9 |
| WH | 4 367 | 0 | 4 | 20 | 20 | 0 | 44 | 1,0 |
| WH WH |
6 570 3 609 |
0 1 |
0 13 |
54 16 |
53 9 |
0 0 |
107 39 |
|
| WH | 8 716 | 0 | 16 | 50 | 30 | 0 | 96 | |
| WH | 5 588 | 8 | 30 | 0 | 46 | 0 | 84 | 0,0 0,5 |
| WH + GH | 1 598 | 1 | 2 | 1 | 7 | 0 | 11 | 30,1 |
| WH | 4 495 | 0 | 20 | 0 | 34 | 16 | 70 | 11,7 |
| WH | 4 439 | 0 | 6 | 21 | 21 | 0 | 48 | 2,1 |
| WH | 7 948 | 0 | 5 | 32 | 27 | 5 | 69 | 4,1 |
| WH | 1 589 | 0 | 5 | 8 | 5 | 0 | 18 | 0,0 |
| WH | 6 583 | 0 | 11 | 21 | 20 | 0 | 52 | 10,0 |
| 131 159 | 67 | 302 | 507 | 550 | 120 | 1 546 | 8,8 |
9 GH=Geschäftshaus; WH= Wohnhaus.
10 Akquisition Dual-Portfolio.
| Ort | Adresse | Eigentum | Erwerbs | Baujahr | |
|---|---|---|---|---|---|
| datum | |||||
| Aarau | Baufeld 2 (Torfeld Süd) | Alleineigentum | Okt 2006 | 1905/1916/1929/ | |
| 1943/1954 | |||||
| Horgen | Seestrasse 93 (Grob-Areal) | Alleineigentum | Nov 2005 | 1956/2017 | |
| Kriens | Sternmatt 6 – Trakt C (Parkhaus) | Alleineigentum | Feb 2004 | 1986 | |
| Zürich | Albulastrasse; Hohlstrasse | Alleineigentum | April 2010 | 1896/1928 | |
| Zürich | Letzigraben 134 – 136 | Alleineigentum | Sept 2006 | 1958/1975/2016 | |
| 5 | Anlageliegenschaften im Bau |
Alle aufgeführten Anlageliegenschaften befinden sich in der Bauphase. Die Fertigstellung der Liegenschaften Zürich, Letzigraben 134 – 136 und Kriens, Sternmatt 6 – Trakt C (Parkhaus) erfolgt im ersten Halbjahr 2016 bzw. Ende 2016. Die Fertigstellung der Liegenschaften in Horgen, Seestrasse 93 (Grob-Areal) und Zürich, Hohlstrasse ist für 2017 geplant, die Realisationsphase der Liegenschaft Aarau, Baufeld 2 (Torfeld Süd) dauert bis 2018.
| Ort | Adresse | Eigentum | Erwerbs | Baujahr |
|---|---|---|---|---|
| Aarau | Buchserstrasse 27 | Alleineigentum | datum Okt 2006 |
1885 |
| Küsnacht | Seestrasse 59 | Alleineigentum | Sept 2002 | 2006 |
| Lausanne | Rue de Genève 7 | Alleineigentum | Nov 2009 | 1932 |
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 16 | Alleineigentum | Nov 2009 | 1912 |
| 4 | Liegenschaften |
| Ort | Adresse | Eigentum | Erwerbs | Baujahr |
|---|---|---|---|---|
| datum | ||||
| Lausanne | Flonplex | Miteigentum 40% | Nov 2009 | 2003 |
| Lausanne | Parking du Centre | Miteigentum 50% | Nov 2009 | 2002 |
| Lausanne | Parking Saint-François | Miteigentum 26,5% | Nov 2009 | 1959 |
| 3 | Liegenschaften |
4 Altlasten wenig wahrscheinlich, die Liegenschaft muss gemäss Gestaltungsplan erhalten werden und wurde im Verlauf der letzten Jahre umfassend saniert.
5 Altlasten beseitigt, die Liegenschaft wurde im Verlauf der letzten Jahre neu erstellt.
7 Altlasten vermutet, Massnahmen bei Neubauvorhaben notwendig.
9 GH = Geschäftshaus; WH = Wohnhaus.
| Objekt Total nutzbare |
Altlasten | Grundstücks | Marktwert |
|---|---|---|---|
| beschrieb9 Fläche in m2 |
verdachtskataster | fläche in m2 | in TCHF |
| WH + GH 19 205 |
Ja (unbedeutend) | 18 526 | 23 600 |
| GH 16 660 |
Ja | 10 542 | 26 170 |
| Parking 160 |
Nein | 5 028 | 1 900 |
| WH + GH 21 656 |
Ja | 10 266 | 54 400 |
| WH 6 977 |
Ja | 5 003 | 47 100 |
| 64 657 | 49 365 | 153 170 | |
| Total nutzbare Fläche in m2 |
Objekt beschrieb9 |
Altlasten verdachtskataster |
Grundstücks fläche in m2 |
Buchwert in TCHF |
Renovationsjahr |
|---|---|---|---|---|---|
| 261 | selbstgenutzt | Ja (unbedeutend) | 1 155 | 704 | |
| 2 046 | GH– selbstgenutzt | Nein | 2 125 | 10 664 | |
| 632 | GH–Anteil | Ja4 | 3 343 | 3 334 | 1992 /2011 |
| selbstgenutzt | |||||
| 170 | GH–Anteil | Ja4 | 850 | 567 | 2007 |
| selbstgenutzt | |||||
| 3 109 | 7 473 | 15 269 |
| Baujahr | Marktwert in TCHF |
Grundstücks fläche in m2 |
Altlasten verdachtskataster |
Objekt beschrieb9 |
Total nutzbare Fläche in m2 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2003 | 9 264 | 0 | Ja5 | Multiplexkino | 5 256 |
| 2002 | 28 890 | 0 | Ja5 | Parking | 0 |
| 1959 | 2 325 | 0 | Ja5 | Parking | 0 |
| 40 479 | 5 256 |
Als Revisionsstelle haben wir die auf den Seiten 56 bis 121 wiedergegebene Konzernrechnung der Mobimo Holding AG, bestehend aus Bilanz, Erfolgsrechnung, Gesamtergebnisrechnung, Eigenkapitalnachweis, Geldflussrechnung und Anhang, für das am 31.Dezember 2015 abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft.
Der Verwaltungsrat ist für die Aufstellung der Konzernrechnung in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS), dem Artikel 17 der Richtlinie betr. Rechnungslegung (Richtlinie Rechnungslegung, RLR) der SIX Swiss Exchange und den gesetzlichen Vorschriften verantwortlich. Diese Verantwortung beinhaltet die Ausgestaltung, Implementierung und Aufrechterhaltung eines internen Kontrollsystems mit Bezug auf die Aufstellung einer Konzernrechnung, die frei von wesentlichen falschen Angaben als Folge von Verstössen oder Irrtümern ist. Darüber hinaus ist der Verwaltungsrat für die Auswahl und die Anwendung sachgemässer Rechnungslegungsmethoden sowie die Vornahme angemessener Schätzungen verantwortlich.
Unsere Verantwortung ist es, aufgrund unserer Prüfung ein Prüfungsurteil über die Konzernrechnung abzugeben. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Schweizer Prüfungsstandards sowie den International Standards on Auditing vorgenommen. Nach diesen Standards haben wir die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass wir hinreichende Sicherheit gewinnen, ob die Konzernrechnung frei von wesentlichen falschen Angaben ist.
Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungsnachweisen für die in der Konzernrechnung enthaltenen Wertansätze und sonstigen Angaben. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemässen Ermessen des Prüfers. Dies schliesst eine Beurteilung der Risiken wesentlicher falscher Angaben in der Konzernrechnung als Folge von Verstössen oder Irrtümern ein. Bei der Beurteilung dieser Risiken berücksichtigt der Prüfer das interne Kontrollsystem, soweit es für die Aufstellung der Konzernrechnung von Bedeutung ist, um die den Umständen entsprechenden Prüfungshandlungen festzulegen, nicht aber um ein Prüfungsurteil über die Wirksamkeit des internen Kontrollsystems abzugeben. Die Prüfung umfasst zudem die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Rechnungslegungsmethoden, der Plausibilität der vorgenommenen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtdarstellung der Konzernrechnung. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise eine ausreichende und angemessene Grundlage für unser Prüfungsurteil bilden.
Nach unserer Beurteilung vermittelt die Konzernrechnung für das am 31.Dezember 2015 abgeschlossene Geschäftsjahr ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS) und entspricht dem Artikel 17 der Richtlinie betr. Rechnungslegung (Richtlinie Rechnungslegung, RLR) der SIX Swiss Exchange sowie dem schweizerischen Gesetz.
Wir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen an die Zulassung gemäss Revisionsaufsichtsgesetz (RAG) und die Unabhängigkeit (Art. 728 OR und Art. 11 RAG) erfüllen und keine mit unserer Unabhängigkeit nicht vereinbaren Sachverhalte vorliegen.
In Übereinstimmung mit Art. 728a Abs. 1 Ziff. 3 OR und dem Schweizer Prüfungsstandard 890 bestätigen wir, dass ein gemäss den Vorgaben des Verwaltungsrates ausgestaltetes internes Kontrollsystem für die Aufstellung der Konzernrechnung existiert.
Wir empfehlen, die vorliegende Konzernrechnung zu genehmigen.
KPMG AG
Kurt Stocker Reto Kaufmann Zugelassener Zugelassener Revisionsexperte Revisionsexperte Leitender Revisor
Luzern, 8. Februar 2016
Im Auftrag der Geschäftsleitung der Mobimo Holding AG (Mobimo) hat die Wüest & Partner AG (Wüest & Partner) die in der Mobimo gehaltenen Liegenschaften bzw. Liegenschaftsteile zum Zweck der Rechnungslegung per Stichtag 31. 12. 2015 bewertet. Bewertet wurden sämtliche Anlageliegenschaften (inklusive Entwicklungsliegenschaften und Liegenschaften im Bau). Nicht Bestandteil des Bewertungsauftrags waren die Liegenschaften «Promotion».
Wüest & Partner bestätigt, dass die Bewertungen im Rahmen der national und international gebräuchlichen Standards und Richtlinien, insbesondere in Übereinstimmung mit den International Valuation Standards (IVS und RICS/Red Book) sowie den Swiss Valuation Standards (SVS), durchgeführt wurden. Sie erfolgten zudem gemäss den Anforderungen der SIX Swiss Exchange.
Die ermittelten Marktwerte der Anlageliegenschaften entsprechen dem «Fair Value», wie er in den «International Financial Reporting Standards» (IFRS) gemäss «International Account Standard» IAS 40 (Investment Property) und IFRS 13 (Fair Value Measurement) umschrieben wird.
Der «Fair Value» ist der Preis, den unabhängige Marktteilnehmer unter marktüblichen Bedingungen zum Bewertungsstichtag beim Verkauf eines Vermögenswertes vereinnahmen bzw. bei Übertragung einer Verbindlichkeit (Schuld) bezahlen würden (Abgangs-Preis bzw. Exit-Preis).
Ein Exit-Preis ist der im Kaufvertrag postulierte Verkaufspreis, worauf sich die Parteien gemeinsam geeinigt haben. Transaktionskosten, üblicherweise bestehend aus Maklerprovisionen, Transaktionssteuern sowie Grundbuch- und Notarkosten, bleiben bei der Bestimmung des Fair Value unberücksichtigt. Der Fair Value wird somit entsprechend des Paragraphen 25 IFRS 13 nicht um die beim Erwerber bei einem Verkauf anfallenden Transaktionskosten korrigiert (Gross Fair Value). Dies entspricht der Schweizer Bewertungspraxis.
Die Bewertung zum Fair Value setzt voraus, dass die hypothetische Transaktion für den zu bewertenden Vermögensgegenstand auf dem Markt mit dem grössten Volumen und der grössten Geschäftsaktivität stattfindet (Hauptmarkt) sowie Transaktionen von ausreichender Häufigkeit und Volumen auftreten, so dass für den Markt ausreichend Preisinformationen zur Verfügung stehen (aktiver Markt). Falls ein solcher Markt nicht identifiziert werden kann, wird der Hauptmarkt für den Vermögenswert unterstellt, der den Verkaufspreis bei der Veräusserung des Vermögenswertes maximiert.
Der Fair Value ist auf der Basis der bestmöglichen Verwendung einer Immobilie ermittelt (Highest and best use). Die bestmögliche Nutzung ist die Nutzung einer Immobilie, die dessen Wert maximiert. Diese Annahme unterstellt eine Verwendung, die technisch /physisch möglich, rechtlich erlaubt und finanziell realisierbar ist. Da bei der Ermittlung des Fair Value die Nutzenmaximierung unterstellt wird, kann die bestmögliche Verwendung von der tatsächlichen bzw. von der geplanten Nutzung abweichen. Zukünftige Investitionsausgaben zur Verbesserung oder Wertsteigerung einer Immobilie werden entsprechend in der Fair Value-Bewertung berücksichtigt.
Die Anwendung des Highest-and-best-use-Ansatzes orientiert sich am Grundsatz der Wesentlichkeit der möglichen Wertdifferenz im Verhältnis des Wertes der Einzelimmobilie und des gesamten Immobilienvermögens sowie in Bezug zur möglichen absoluten Wertdifferenz. Potenzielle Mehrwerte einer Immobilie, welche sich innerhalb der üblichen Schätztoleranz einer Einzelbewertung bewegen, werden hier als unwesentlich betrachtet und in der Folge vernachlässigt.
Die Bestimmung des Fair Value erfolgt in Abhängigkeit der Qualität und Verlässlichkeit der Bewertungsparameter, mit abnehmender Qualität bzw. Verlässlichkeit: Level 1 Marktpreis, Level 2 modifizierter Marktpreis und Level 3 modellbasierte Bewertung. Bei der Fair Value-Bewertung einer Immobilie können gleichzeitig unterschiedliche Parameter auf unterschiedlichen Hierarchien zur Anwendung kommen. Dabei wird die gesamte Bewertung gemäss der tiefsten Stufe der Fair Value-Hierarchie klassiert, in dem sich die wesentlichen Bewertungsparameter befinden.
Die Wertermittlung der Immobilien der Mobimo erfolgt mit einer modellbasierten Bewertung gemäss Level 3 auf Basis von nicht direkt am Markt beobachtbaren Inputparametern, wobei auch hier angepasste Level 2-Inputparameter Anwendung finden (bspw. Marktmieten, Betriebs- /Unterhaltskosten, Diskontierungs- /Kapitalisierungssätze, Verkaufserlöse von Wohneigentum). Nicht beobachtbare Inputfaktoren werden nur dann verwendet, wenn relevante beobachtbare Inputfaktoren nicht zur Verfügung stehen.
Es werden die Bewertungsverfahren angewendet, die im jeweiligen Umstand sachgerecht sind und für die ausreichend Daten zur Ermittlung des Fair Values zur Verfügung stehen, wobei die Verwendung relevanter beobachtbarer Inputfaktoren maximiert und jene nicht beobachtbaren Inputfaktoren minimiert wird. Beim vorliegenden Bewertungsverfahren wird ein einkommensbasierter Ansatz angewendet mittels den in der Schweiz weit verbreiteten Discounted-Cashflow-Bewertungen.
Als wesentliche Inputfaktoren werden die Marktmieten, die Leerstände und die Diskontierungssätze definiert. Bei Liegenschaften, die gemäss Highest and best use anhand eines Verkaufsszenarios im Stockwerkeigentum bewertet wurden, bilden statt den Marktmieten die Verkaufspreise für Eigentumswohnungen den wichtigsten Inputfaktor.
Die genannten Faktoren werden durch Marktentwicklungen unterschiedlich beeinflusst. Ändern sich die Inputfaktoren, so verändert sich auch der Fair Value der Immobilie. Diese Veränderungen werden anhand von statischen Sensitivitätsanalysen je Inputfaktor simuliert. Aufgrund der gegenseitigen Abhängigkeiten der Inputfaktoren können sich die Einwirkungen auf den Fair Value wechselseitig kompensieren, aber auch kumulieren. So wirken beispielsweise reduzierte Marktmieten in Kombination mit erhöhten Leerständen und erhöhten Diskontierungssätzen kumulativ negativ auf den Fair Value der Immobilie. Aufgrund der regionalen und objektweisen Diversifikation im Portfolio erzeugen Veränderungen der Inputfaktoren jedoch selten eine kurzfristige, kumulative Wirkung.
Als wichtigste Einflussgrösse auf die Inputfaktoren kann das wirtschaftliche Umfeld bezeichnet werden. Erhöht eine negative Stimmung in der Wirtschaft den Druck auf die Marktmieten, erhöhen sich zumeist auch die Leerstände in den Immobilien. Gleichzeitig stellt sich in solchen Marktlagen aber meist ein günstiges, sprich tiefes, Zinsniveau ein, was sich positiv auf die Diskontierungssätze auswirkt. Somit kann von einer gewissen Kompensation der Inputfaktoren ausgegangen werden. Durch laufende Optimierungsmassnahmen der Immobilien der Mobimo (z. B. Abschluss/Verlängerung langfristiger Mietverträge, Investitionen in den Ausbau der Mietflächen usw.) wird solchen kurzfristigen Marktschocks, hauptsächlich mit Auswirkungen auf die Faktoren Marktmieten und Leerstände, vorgebeugt. Der individuell risikoadjustierte Diskontierungssatz der Immobilie folgt wie erwähnt den Renditeerwartungen der jeweiligen Investoren resp. Marktteilnehmer und kann nur in beschränktem Masse durch die Eigentümerin beeinflusst werden.
Wüest & Partner bewertete die Immobilien der Mobimo mit Hilfe der Discounted-Cashflow-Methode (DCF). Dabei wird der Marktwert einer Immobilie durch die Summe der in Zukunft über 100 Jahre (Bewertungszeitraum) zu erwartenden, auf den Stichtag diskontierten Nettoerträge bestimmt. Die Diskontierung erfolgt pro Liegenschaft, in Abhängigkeit ihrer individuellen Chancen und Risiken, marktgerecht und risikoadjustiert.
Alle Liegenschaften sind Wüest & Partner aufgrund der durchgeführten Besichtigungen und der zur Verfügung gestellten Unterlagen bekannt. Sie wurden in Bezug auf ihre Qualitäten und Risiken (Attraktivität und Vermietbarkeit der Mietobjekte, Bauweise und Zustand, Mikro- und Makrolage usw.) eingehend analysiert. Heute leer stehende Mietobjekte wurden unter Berücksichtigung einer marktüblichen Vermarktungsdauer bewertet.
Die Liegenschaften werden von Wüest & Partner mindestens im Dreijahresturnus sowie nach Zukauf von Liegenschaften und nach Beendigung grösserer Umbauarbeiten besichtigt.
In der Berichtsperiode vom 01. 01. 2015 bis 31.12.2015 wurden 36 Liegenschaften der Mobimo besichtigt.
Per 31. 12. 2015 wurden von Wüest & Partner die Werte der insgesamt 94 Anlageliegenschaften (inkl. Entwicklungsliegenschaften und Liegenschaften im Bau) nach IAS 40 ermittelt. Der «Fair Value» dieser 94 Anlageliegenschaften zum Bilanzstichtag 31. 12. 2015 beträgt 2 171.0 Millionen Schweizer Franken.
In der Berichtsperiode vom 01. 01. 2015 bis 31. 12. 2015 wurden die Anlageliegenschaften «Bahnhofstrasse 39, Bülach», «Seestrasse 43 – 49, Horgen», «Seestrasse 63 – 69, Horgen» «Turbinenstrasse 22 – 32, Zürich» und «Pfeffingerring 201, Aesch» verkauft.
Im gleichen Zeitraum wurden die Liegenschaften «Rue Voltaire 2 – 12, Lausanne» und «Schulstrasse 95/97/99/101/103/105, Regensdorf» von den Anlageliegenschaften im Bau in die Anlageliegenschaften Wohnen überführt.
Zudem wurde die Liegenschaft «Sternmatt 6 – Trakt C (Parkhaus), Kriens» von den Anlageliegenschaften Geschäft in die Anlageliegenschaften im Bau umgeteilt.
Die Liegenschaften «Baufeld 2 (Torfeld Süd), Aarau» und «Albulastrasse; Hohlstrasse, Zürich» wurden von den Entwicklungsliegenschaften in die Anlageliegenschaften im Bau überführt. Zudem wurde die Liegenschaft «Mattenhof II, Kriens» von den Entwicklungsliegenschaften in die Promotion übertragen.
Im Einklang mit der Geschäftspolitik von Wüest & Partner erfolgte die Bewertung der Liegenschaften der Mobimo unabhängig und neutral. Sie dient lediglich dem vorgängig genannten Zweck. Wüest & Partner übernimmt keine Haftung gegenüber Dritten.
Die Vergütung für die Bewertungsleistungen erfolgt unabhängig vom Bewertungsergebnis. Sie basiert auf der Anzahl der zu erstellenden Bewertungen sowie nach Massgabe der vermietbaren Flächen der Liegenschaft.
Wüest & Partner AG Zürich, 1. Februar 2016
Partner Director
Patrik Schmid Fabio Guerra MRICS
Für die Liegenschaften der Mobimo (exklusive Beteiligungen und Betriebsliegenschaften) wurden bei den wesentlichen Inputfaktoren der Bewertung per 31. 12. 2015 folgende Bandbreiten angewendet:
| gewichteter | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Anlageklasse, Bewertungsmethode | Verkehrswert | Inputfaktoren | Minimum | Durchschnitt | Maximum | |
| Anlageliegenschaften Geschäft | 1 344 871 000 | Diskontierungssatz (real) | % | 3,50 | 4,32 | 5,40 |
| Level 3 | Erzielbare Marktmietpreise | CHF/m² p.a. | 110 | 240 | 1 145 | |
| DCF | Strukturelle Leerstandsquote | % | 2,4 | 4,5 | 11,0 | |
| Entwicklungsliegenschaften | 142 470 000 | Diskontierungssatz (real) | % | 4,30 | 4,80 | 5,60 |
| Level 3 | Erzielbare Marktmietpreise | CHF/m² p.a. | 138 | 231 | 757 | |
| DCF | Strukturelle Leerstandsquote | % | 3,3 | 5,6 | 12,3 | |
| Anlageliegenschaften Wohnen | 530 537 000 | Diskontierungssatz (real) | % | 2,90 | 3,48 | 4,30 |
| Level 3 | Erzielbare Marktmietpreise | CHF/m² p.a. | 166 | 291 | 404 | |
| DCF | Strukturelle Leerstandsquote | % | 1,0 | 2,7 | 5,9 | |
| Liegenschaften im Bau | 153 170 000 | Diskontierungssatz (real) | % | 3,30 | 3,78 | 5,00 |
| Level 3 | Erzielbare Marktmietpreise | CHF/m² p.a. | 180 | 283 | 323 | |
| DCF | Strukturelle Leerstandsquote | % | 2,0 | 3,1 | 10,0 | |
Bei Liegenschaften, die gemäss Highest and best use anhand eines Verkaufsszenarios im Stockwerkeigentum bewertet wurden (insgesamt zwei Wohnliegenschaften), wurden unter Berücksichtigung entsprechender Investitionen Verkaufserlöse von CHF 6 600 bis CHF 7 800 pro m² Wohnfläche angesetzt.
Die Anlageliegenschaften der Dual Real Estate Investment SA wurden im Auftrag der Eigentümerin zum Zweck ihrer Rechnungslegung von der Jones Lang LaSalle AG per 31.Dezember 2015 zum Marktwert bewertet. Dabei handelte es sich um insgesamt 27 Anlageliegenschaften.
Jones Lang LaSalle AG bestätigt, dass die Bewertungen im Rahmen der national und international gebräuchlichen Standards und Richtlinien, insbesondere in Übereinstimmung mit den International Valuation Standards (IVS, RICS/Red Book) sowie den Swiss Valuation Standards (SVS) durchgeführt wurden.
Die ermittelten Marktwerte entsprechen dem «Fair Value», wie er in den «International Financial Reporting Standards» (IFRS) gemäss IAS 40 (Investment Property) und IFRS 13 (Fair Value Measurement) umschrieben wird.
Der «Fair Value» ist der Preis, den unabhängige Marktteilnehmer in einem geordneten Geschäftsvorfall unter marktüblichen Bedingungen zum Bewertungsstichtag beim Verkauf eines Vermögenswertes vereinnahmen bzw. bei Übertragung einer Verbindlichkeit (Schuld) bezahlen würden (Abgangs-Preis bzw. Exit-Preis). Ein Exit-Preis ist der im Kaufvertrag postulierte Verkaufspreis worauf sich die Parteien gemeinsam geeinigt haben. Transaktionskosten, üblicherweise bestehend aus Maklerprovisionen, Transaktionssteuern sowie Grundbuch- und Notarkosten, bleiben bei der Bestimmung des Fair Value unberücksichtigt. Der Fair Value wird somit entsprechend des Paragraphen 25 IFRS 13 nicht um die beim Erwerber bei einem Verkauf anfallenden Transaktionskosten korrigiert (Gross Fair Value). Dies entspricht der Schweizer Bewertungspraxis.
Die Bewertung zum Fair Value setzt voraus, dass die hypothetische Transaktion für den zu bewertenden Vermögensgegenstand auf dem Markt mit dem grössten Volumen und der grössten Geschäftsaktivität stattfindet (Hauptmarkt) sowie Transaktionen von ausreichender Häufigkeit und Volumen auftreten, so dass für den Markt ausreichend Preisinformationen zur Verfügung stehen (aktiver Markt). Falls ein solcher Markt nicht identifiziert werden kann, wird der Hauptmarkt für den Vermögenswert unterstellt, der den Verkaufspreis bei der Veräusserung des Vermögenswertes maximiert.
Der Fair Value ist auf der Basis der bestmöglichen Verwendung einer Immobilie ermittelt (Highest and best use). Die bestmögliche Nutzung ist die Nutzung einer Immobilie, die dessen Wert maximiert. Diese Annahme unterstellt eine Verwendung, die technisch/ physisch möglich, rechtlich erlaubt und finanziell realisierbar ist. Da bei der Ermittlung des Fair Value die Nutzenmaximierung unterstellt wird, kann die bestmögliche Verwendung von der tatsächlichen bzw. von der geplanten Nutzung abweichen. Zukünftige Investitionsausgaben zur Verbesserung oder Wertsteigerung einer Immobilie werden entsprechend in der Fair Value-Bewertung berücksichtigt.
Die Anwendung des Highest and best use-Ansatzes orientiert sich am Grundsatz der Wesentlichkeit der möglichen Wertdifferenz im Verhältnis des Wertes der Einzelimmobilie und des gesamten Immobilienvermögens sowie in Bezug zur möglichen absoluten Wertdifferenz. Potenzielle Mehrwerte einer Immobilie, welche sich innerhalb der üblichen Schätztoleranz einer Einzelbewertung bewegen, werden hier als unwesentlich betrachtet und in der Folge vernachlässigt.
Die Bestimmung des Fair Value erfolgt in Abhängigkeit der Qualität und Verlässlichkeit der Bewertungs-parameter, mit abnehmender Qualität bzw. Verlässlichkeit: Level 1 Marktpreis, Level 2 modifizierter Marktpreis und Level 3 modellbasierte Bewertung. Bei der Fair Value-Bewertung einer Immobilie können gleichzeitig unterschiedliche Parameter auf unterschiedlichen Hierarchien zur Anwendung kommen. Dabei wird die gesamte Bewertung gemäss der tiefsten Stufe der Fair Value-Hierarchie klassiert, in dem sich die wesentlichen Bewertungsparameter befinden.
Die Wertermittlung der Anlageliegenschaften der Dual Real Estate Investment SA erfolgt mit einer modellbasierten Bewertung gemäss Level 3 auf Basis von nicht direkt am Markt beobachtbaren Inputparametern. Darauf aufbauend kommen angepasste Level 2-Inputparameter zur Anwendung (bspw. Marktmieten, Betriebs-Unterhaltskostenkosten, Diskontierungs- /Kapitalisierungszinssätze). Nicht beobachtbare Inputfaktoren werden nur dann verwendet, wenn relevante beobachtbare Inputfaktoren nicht zur Verfügung stehen.
Es werden die Bewertungsverfahren angewendet, die im jeweiligen Umstand sachgerecht sind und für die ausreichend Daten zur Ermittlung des Fair Values zur Verfügung stehen, wobei die Verwendung relevanter beobachtbarer Inputfaktoren maximiert und jene nicht beobachtbaren Inputfaktoren minimiert wird. Beim vorliegenden Bewertungsverfahren wird ein einkommensbasierter Ansatz angewendet mittels den in der Schweiz weit verbreiteten Discounted Cashflow-Bewertungen.
Jones Lang LaSalle AG bewertet die Renditeliegenschaften der Dual Real Estate Investment SA mit der Discounted-Cashflow Methode (DCF-Methode). Dabei wird das Ertragspotenzial einer Liegenschaft auf der Basis zukünftiger Einnahmen und Ausgaben ermittelt. Die resultierenden Zahlungsströme entsprechen den aktuellen sowie prognostizierten Netto-Cashflows nach Abzug aller nicht auf den Mieter umlagefähigen Kosten (vor Steuern und Fremdkapitalkosten). Die jährlichen Zahlungsströme werden auf den Bewertungsstichtag diskontiert. Der dazu verwendete Zinssatz orientiert sich an der Verzinsung langfristiger, risikofreier Anlagen, wie beispielsweise einer 10-jährigen Bundesobligation und einem spezifischen Risikozuschlag. Dieser berücksichtigt Marktrisiken und die damit verbundene höhere Illiquidität einer Immobilie gegenüber einer Bundesobligation. Die Diskontierungszinssätze werden nach Makro- und Mikrolage sowie nach Immobiliensegment variiert.
Die Marktwertermittlung von Objekten, die vollständig oder teilweise leer stehen, erfolgt unter der Annahme, dass deren Neuvermietung eine gewisse Zeit in Anspruch nimmt. Mietausfälle, mietfreie Zeiten und andere Anreize für neue Mieter, die den zum Bewertungsstichtag marktüblichen Formen entsprechen, sind in der Bewertung berücksichtigt.
Alle Liegenschaften sind Jones Lang LaSalle AG aufgrund der durchgeführten Besichtigungen und der zur Verfügung gestellten Unterlagen bekannt. Sie wurden in Bezug auf ihre Qualitäten und Risiken (Attraktivität und Vermietbarkeit der Mietobjekte, Bauweise und Zustand, Mikro- und Makrolage usw.) eingehend analysiert.
Sämtliche Liegenschaften wurden von Jones Lang LaSalle AG im Januar 2015 besichtigt.
Unter Berücksichtigung der obigen Ausführungen schätzte die Jones Lang LaSalle AG per 31.Dezember 2015 den Marktwert der 27 bewerteten Anlageliegenschaften, welche sich im Eigentum der Dual Real Estate Investment SA befinden, wie folgt ein:
Total Anlageliegenschaften CHF 241 720 000
Das Bewertungsergebnis in Worten:
Zweihundert Einundvierzig Millionen und Siebenhundertzwanzig Tausend Schweizer Franken.
Im Einklang mit der Geschäftspolitik von Jones Lang LaSalle AG erfolgte die Bewertung der Liegenschaften der Dual Real Estate Investment SA unabhängig und neutral. Sie dient lediglich dem vorgängig genannten Zweck. Jones Lang LaSalle AG übernimmt keine Haftung gegenüber Dritten.
Die Vergütung für die Bewertungsleistungen erfolgt unabhängig vom Bewertungsergebnis und basiert auf einheitlichen Honoraransätzen pro Liegenschaft.
Jones Lang LaSalle AG Zürich, 1. Februar 2016
dipl. Wirtschaftsprüfer MBF HSG Immobilienökonom (ebs) MRICS
Jan P. Eckert, CEO Schweiz Lukas Nebehay, Vice President
Bewertungsmodell
Das DCF-Modell von Jones Lang LaSalle AG entspricht einem Zwei-Phasen Modell und ermittelt den Marktwert der Liegenschaften auf der Basis zukünftiger Cashflows. Basierend auf einer Prognose der zukünftigen Einnahmen und Ausgaben werden über einen Detail-Betrachtungszeitraum von zehn Jahren die potenziellen jährlichen Sollmieteinnahmen ermittelt und um die nicht auf die Mieter übertragbaren Kosten reduziert. Die resultierenden Zahlungsströme entsprechen somit den prognostizierten Netto-Cashflows nach Abzug aller nicht auf den Mieter umlagefähigen Kosten, jedoch vor Finanzierung und Steuern. Am Ende des Detail-Betrachtungszeitraumes wird auf der Grundlage einer ewigen Rente aus dem Exit-Cashflow sowie unter Berücksichtigung der zukünftigen eigentümerlastigen Instandsetzungsmassnahmen ein Residualwert (Exitwert) ermittelt. Der Marktwert ergibt sich als Summe der auf den Bewertungszeitpunkt diskontierten Netto-Cashflows über den Detail-Betrachtungszeitraum und dem diskontierten Residualwert.
Der für die Wertermittlung verwendete Diskontierungszinssatz orientiert sich an der Verzinsung langfristiger, risikofreier Anlagen, wie beispielsweise die einer 10-jährigen Bundesobligation erhöht um einen spezifischen Risikozuschlag, welcher nebst Nutzung, Lage und Grösse des Objektes auch die aktuelle Situation auf dem Transaktionsmarkt berücksichtigt. Dieser Risikozuschlag berücksichtigt somit das Marktrisiko und die damit verbundene höhere Illiquidität einer Immobilie gegenüber einer Bundesobligation. Der Renditeunterschied (Spread) zwischen einer Bundesanleihe und einer Immobilieninvestition wird von Jones Lang LaSalle AG regelmässig anhand von Immobilientransaktionen verifiziert.
Die nominellen Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze werden objektspezifisch nach Makro- und Mikrolage sowie nach Immobiliensegmenten differenziert. Der durchschnittliche kapitalgewichtete nominale Diskontierungszinssatz per 31.Dezember 2015 beträgt für die Wohnliegenschaften 4.35%, für die Geschäftsliegenschaften 4.63% und über alle Liegenschaften 4.36%. Der durchschnittliche kapitalgewichtete Kapitalisierungszinssatz per 31.Dezember 2015 beträgt für die Wohnliegenschaften 3.85%, für die Geschäftsliegenschaften 4.13% und über alle Liegenschaften 3.86%.
Basis der Bewertungen sind die Mietzinseinnahmen zum Stichtag vom 31.Dezember 2015. Ausgehend von den aktuellen Vertragsmieten werden die jährlichen Sollmieteinnahmen geschätzt. Dies geschieht durch die mietvertraglich vereinbarte oder mietgesetzlich zulässige Indexierung der Vertragsmieten und im Fall von auslaufenden (Geschäfts-)Mietverträgen durch Ansetzen von aus heutiger Sicht als nachhaltig beurteilten Marktmieten. Bei der Festsetzung des erforderlichen Zeitbedarfs für die Realisierung der Marktmieten werden lokale Gesetzgebungen (LTDR) sowie das Einspracherisiko der neuen Mieter zur Mietzinsänderung berücksichtigt, ohne diese jedoch detailliert zu modellieren. Die Marktmieten basieren auf den Mietpreisdatenbanken und dem Immobilien Research von Jones Lang LaSalle AG. Bei mieterseitigen Verlängerungsoptionen kommt in der Regel der tiefere Mietzins zwischen Markt- und Vertragsmiete zur Anwendung.
Mieten für Büro- und Gewerbeflächen werden üblicherweise an den Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) gekoppelt, während Mietverträge für Wohnräume an die Veränderung des von der Nationalbank quartalsweise errechneten Referenzzinssatzes geknüpft sind, zusätzlich aber auch noch einen Teuerungsanteil beinhalten. Basierend auf den Prognosen der einschlägigen Konjunkturforschungsstellen (KOF, BAK, SECO) für die Entwicklung des LIK und der Hypothekarzinsen werden von der Jones Lang LaSalle AG regelmässig Annahmen für die zukünftige Indexierung der Vertragsmieten getroffen, wobei für alle Bewertungen, die zum selben Bewertungsstichtag erstellt werden, jeweils die gleichen Annahmen verwendet werden.
Bei den Bewertungen per Bewertungsstichtag ging die Jones Lang LaSalle AG in den ersten 10 Jahren sowohl bei den Geschäfts- wie auch den Wohnungsmieten von einer jährlichen Steigerung von 0.50% aus. In den Bewertungen werden dabei für jede Mieteinheit die vertraglich vereinbarten prozentualen Ansätze berücksichtigt. Bei fehlenden Angaben werden die zukünftigen Mieteinnahmen zu 100% an die angenommenen Wachstumsraten gekoppelt. Die gleichen Wachstumsraten werden in der Regel auch für die zukünftige Entwicklung der aus heutiger Sicht als nachhaltig beurteilten Marktmieten verwendet.
Für ablaufende Mietverträge von Verkaufs- und Büroflächen wird ein objekt- und segmentspezifischer Leerstand angesetzt. Diese Absorptionszeit (Leerstand in Monaten nach Vertragsende) wird spezifisch für jedes Objekt festgelegt und liegt in der Regel zwischen drei und neun Monaten. In speziellen Fällen werden auch längere oder kürzere Wiedervermietungsszenarien angenommen. Das allgemeine Leerstandrisiko wird über einen strukturellen Leerstand berücksichtigt, der ebenfalls objektspezifisch angesetzt wird. Bei den Wohnliegenschaften werden in der Regel keine spezifischen Leerstände angesetzt, da die Mietverträge üblicherweise nicht befristet sind. Die normale Mieterfluktuation wird mit Hilfe eines strukturellen Leerstandes berücksichtigt, der objektspezifisch angesetzt wird.
Die zugrunde gelegten Bewirtschaftungskosten basieren grundsätzlich auf den jeweiligen Liegenschaftsabrechnungen. Die nicht umlagefähigen Kosten betreffen Betriebs- und Unterhaltskosten, die in der Regel aufgrund der vertraglichen Bedingungen nicht auf den Mieter umgewälzt werden können oder Bewirtschaftungskosten, die infolge Leerstandes vom Hauseigentümer zu tragen sind. Anhand der Analyse der historischen Zahlen und Benchmarks von Jones Lang LaSalle werden die zukünftigen Bewirtschaftungskosten modelliert.
Neben den Mietzinseinnahmen kommt den zukünftigen Instandsetzungskosten eine grosse Bedeutung zu. Die während dem DCF-Betrachtungszeitraum von 10 Jahren berücksichtigten Investitionen basieren unter anderem auf Schätzungen der Eigentümerschaft oder der Verwaltung.
Die zur Ermittlung des Exitwertes langfristig erforderlichen Instandsetzungsmassnahmen («Capex») werden objektspezifisch unter der Annahme berechnet, dass je nach Bauweise und Nutzung der Liegenschaft bestimmte Anteile der Bauwerkssubstanz eine begrenzte Lebensdauer aufweisen und folglich über die Gesamtlebensdauer zyklisch erneuert werden müssen. Der im Exitjahr in einen (Instandsetzungs-)Fonds umgerechnete Betrag berücksichtigt ausschliesslich Kosten zur Substanzerhaltung, welche das der Bewertung zugrunde liegende Vertrags- und Marktzinsniveau langfristig sichern.
| TCHF Erläuterungen |
2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Aktiven | ||
| Umlaufvermögen | ||
| Flüssige Mittel | 51 005 | 70 679 |
| Übrige kurzfristige Forderungen –Dritte | 25 | 1 162 |
| Übrige kurzfristige Forderungen – Beteiligungen | 16 043 | 13 395 |
| Aktive Rechnungsabgrenzung –Dritte | 62 | 398 |
| Total Umlaufvermögen | 67 135 | 85 634 |
| Anlagevermögen | ||
| Finanzanlagen | ||
| • Darlehen – Beteiligungen | 798 280 | 827 193 |
| Beteiligungen 2 |
339 757 | 311 335 |
| Total Anlagevermögen | 1 138 037 | 1 138 528 |
| Total Aktiven | 1 205 171 | 1 224 161 |
| TCHF Erläuterungen |
2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Passiven | ||
| Fremdkapital | ||
| Kurzfristiges Fremdkapital | ||
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen –Dritte | 60 | 77 |
| Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten –Dritte | 1 465 | 1 032 |
| Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten – Beteiligungen | 105 | 2 018 |
| Passive Rechnungsabgrenzung –Dritte | 4 838 | 4 754 |
| Passive Rechnungsabgrenzung –Organe | 83 | 81 |
| Total kurzfristiges Fremdkapital | 6 550 | 7 962 |
| Langfristiges Fremdkapital | ||
| Anleihen | 3 515 000 |
515 000 |
| Total langfristiges Fremdkapital | 515 000 | 515 000 |
| Total Fremdkapital | 521 550 | 522 962 |
| Eigenkapital | 4 | |
| Aktienkapital | 180 327 | 180 282 |
| Gesetzliche Kapitalreserve | ||
| • Reserve aus Kapitaleinlagen | 151 843 | 210 904 |
| Gesetzliche Gewinnreserven | ||
| • Allgemeine gesetzliche Reserven | 45 795 | 45 498 |
| Freiwillige Gewinnreserven: | ||
| Bilanzgewinn | ||
| • Gewinnvortrag | 264 830 | 219 548 |
| • Jahresgewinn | 41 089 | 45 283 |
| Eigene Aktien | –262 | –315 |
| Total Eigenkapital | 683 622 | 701 199 |
| Total Passiven | 1 205 171 | 1 224 161 |
| TCHF Erläuterungen |
2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Beteiligungsertrag | 31 513 | 36 728 |
| Ertrag aus Kostenverrechnung – Beteiligungen | 1 934 | 2 009 |
| Finanzertrag – Beteiligungen | 20 348 | 20 419 |
| Finanzertrag –Dritte | 37 | 82 |
| Total Erträge | 53 832 | 59 238 |
| Personalaufwand 5 |
–1 305 | –1 369 |
| Verwaltungsaufwand –Dritte | –1 691 | –4 316 |
| Zinsaufwand Anleihen | –8 573 | –7 091 |
| Übriger Finanzaufwand –Dritte | –25 | –168 |
| Direkte Steuern | –1 150 | –1 010 |
| Total Aufwand | –12 743 | –13 956 |
| Jahresgewinn | 41 089 | 45 283 |
Die Jahresrechnung der Mobimo Holding AG, mit Sitz in Luzern, wurde erstmals nach den Bestimmungen des Schweizerischen Rechnungslegungsrechts (32. Titel des Obligationenrechts) erstellt. Die wesentlichen angewandten Bewertungsgrundsätze, die nicht vom Gesetz vorgeschrieben sind, sind jeweils direkt am Anfang der Erläuterung, die den Sachverhalt behandelt, aufgeführt.
Die Vorjahresangaben der Bilanz und Erfolgsrechnung wurden an die neuen Gliederungsvorschriften angepasst, um die Vergleichbarkeit sicherzustellen.
Die Mobimo Holding AG erstellt eine Konzernrechnung in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS). Daher enthält diese Jahresrechnung weder zusätzliche Angaben noch eine Geldflussrechnung oder einen Lagebericht.
| Aktienkapital 2015 | Beteiligungs | Aktienkapital 2014 | Beteiligungs | ||
|---|---|---|---|---|---|
| Name | Sitz | in TCHF | quote in % | in TCHF | quote in % |
| Direkt gehaltene Beteiligungen | |||||
| Mobimo AG | Küsnacht | 72 000 | 100,0 | 72 000 | 100,0 |
| Mobimo Management AG | Küsnacht | 100 | 100,0 | 100 | 100,0 |
| LO Holding Lausanne-Ouchy SA | Lausanne | 12 000 | 100,0 | 12 000 | 100,0 |
| Immobilien Invest Holding AG | Glarus | 150 | 75,33 | 150 | 75,33 |
| FM Service & Dienstleistungs AG | Küsnacht | 100 | 50,00 | 100 | 50,00 |
| Indirekt gehaltene Beteiligungen | |||||
| LO Immeubles SA | Lausanne | 2 000 | 100,0 | 2 000 | 100,0 |
| ProviHold SA1 | Lausanne | 100 | 100,0 | 100 | 100,0 |
| Promisa SA1 | Lausanne | 100 | 100,0 | 100 | 100,0 |
| Dual Real Estate Investment SA1 | Freiburg | 36 660 | 99,51 | n/a | n/a |
| CC Management SA1 | Genf | 4 700 | 99,51 | n/a | n/a |
| O4Real SA | Lausanne | 1 000 | 100,0 | 1 000 | 100,0 |
| Petit Mont-Riond SA | Lausanne | 50 | 75,33 | 50 | 75,33 |
| Parking du Centre SA | Lausanne | 6 000 | 50,0 | 6 000 | 50,0 |
| Flonplex SA | Lausanne | 2 000 | 40,0 | 2 000 | 40,0 |
| Parking Saint-François SA2 | Lausanne | 1 150 | 26,52 | 1 150 | 26,52 |
| JJM Participations SA3 | Lausanne | n/a | n/a | 6 001 | 100,0 |
1 Im Berichtsjahr wurden die Gesellschaften ProviHold SA, Lausanne und Promisa SA, Lausanne bzw. Dual Real Estate Investment SA, Freiburg und CC Management SA, Genf durch Tochtergesellschaften der Mobimo Holding AG erworben. Für weiterführende Erklärungen zu den neu erworbenen Gesellschaften vgl. Erläuterung 33 der Konzernrechnung.
2 Die Stimmanteile betragen 5%.
3 Im Rahmen einer Umstrukturierung innerhalb des Konsolidierungskreises wurde die Gesellschaft JJM Participations SA, Lausanne im Berichtsjahr in die Mobimo Holding AG, Luzern fusioniert.
Anleihen werden zum Nominalwert bilanziert. Bei Ausgabe anfallende Emissionskosten werden mit einem allfälligen Disagio verrechnet und der Verrechnungsüberschuss wird der Erfolgsrechnung belastet.
Am 29. Oktober 2013 wurde eine Anleihe im Umfang von CHF 165 Mio. mit Laufzeit bis zum 29.Oktober 2018 ausgegeben. Die Verzinsung beträgt 1,5%.
Am 19.Mai 2014 wurde eine Anleihe im Umfang von CHF 200 Mio. mit Laufzeit bis zum 19. Mai 2021 ausgegeben. Die Verzinsung beträgt 1,625%.
Am 16. September 2014 wurde eine Anleihe im Umfang von CHF 150 Mio. mit Laufzeit bis zum 16. September 2024 ausgegeben. Die Verzinsung beträgt 1,875%.
Eigene Aktien werden zum Zeitpunkt des Erwerbs zu Anschaffungskosten als Minusposten im Eigenkapital bilanziert. Bei späterer Wiederveräusserung wird für die Ermittlung der abgehenden Buchwerte das FIFO-Prinzip («First-in first-out»-Prinzip) angewandt.
Per 31.Dezember 2015 beträgt das Aktienkapital CHF 180,3 Mio. und setzt sich aus 6 218 170 Namenaktien mit einem Nennwert von je CHF 29.00 zusammen. Alle ausstehenden Aktien sind dividendenberechtigt und verfügen über eine Stimme an der Generalversammlung der Gesellschaft.
Anlässlich der ordentlichen Generalversammlung vom 26.März 2015 wurde eine Ausschüttung aus Reserven aus Kapitaleinlagen für das Geschäftsjahr 2014 von CHF 9.50 pro Aktie beschlossen, die am 7.April 2015 ausbezahlt wurde. Der Nennwert der Aktie beträgt weiterhin CHF 29.00. Aufgrund von Optionsausübungen erhöhten sich das Aktienkapital im Umfang von CHF 0,05 Mio. (Vorjahr CHF 0,1Mio.) und die allgemeinen Reserven im Umfang von CHF 0,3 Mio. (Vorjahr CHF 0,4 Mio.).
Per 31.Dezember 2015 hält die Gesellschaft 1 247 eigene Aktien. Im Geschäftsjahr wurden zum Bestand per 1.Januar von 1 623 insgesamt 1 200 Stück zu einem durchschnittlichen Preis von CHF 210.79 erworben. Im Rahmen der Entschädigung an den Verwaltungsrat und das Management wurden 1 576 Aktien abgegeben.
Der Verwaltungsrat kann einen Teil seiner Vergütung in Aktien beziehen. Für die Ermittlung der Anzahl Aktien, die einem Verwaltungsrat als Vergütung zustehen, wird auf den Börsenkurs am Tag der Zuteilung abgestellt. Der Wert der zugeteilten Aktien wird als Personalaufwand der Erfolgsrechnung belastet, während die Differenz zwischen Börsenkurs und dem Buchwert nach dem FIFO-Prinzip dieser Aktien im Finanzergebnis erfasst wird.
Im Berichtsjahr wurden dem Verwaltungsrat 1 170 Aktien im Wert von TCHF 239 als Entschädigung zugeteilt.
Per 31.Dezember 2015 bestehen die folgenden Beteiligungen der Mitglieder des Verwaltungsrats und der Geschäftsleitung inklusive deren nahestehende Personen:
| Anzahl Aktien | ||||
|---|---|---|---|---|
| ausge | beschlos | 2015 | 2014 | |
| Name, Funktion | gebene | sene | Total | Total |
| VR | 23 302 | 0 | 23 302 | 27 337 |
| Georges Theiler, | ||||
| Präsident VR | 5 845 | 0 | 5 845 | 5 845 |
| Brian Fischer, VR | 3 705 | 0 | 3 705 | 3 138 |
| Wilhelm Hansen, VR | 5 293 | 0 | 5 293 | 4 831 |
| Peter Schaub, VR | 120 | 0 | 120 | 801 |
| Daniel Crausaz, VR | 2 487 | 0 | 2 487 | 2 487 |
| Bernard Guillelmon, VR | 5 711 | 0 | 5 711 | 5 711 |
| Peter Barandun, VR | 141 | 0 | 0 | n/a |
| Paul Rambert, VR | n/a | n/a | n/a | 4 521 |
| Geschäftsleitung | 23 492 | 4 996 | 28 488 | 26 865 |
| Christoph Caviezel, CEO | 12 119 | 1 662 | 13 781 | 14 538 |
| Manuel Itten, CFO | 6 557 | 932 | 7 489 | 7 257 |
| Andreas Hämmerli, | ||||
| Leiter Entwicklung | 3 368 | 842 | 4 210 | 3 621 |
| Thomas Stauber, | ||||
| Leiter Immobilien | 1 448 | 932 | 2 380 | 1 449 |
| Marc Pointet, | ||||
| Leiter Suisse romande | 0 | 628 | 628 | n/a |
Die beschlossene Anzahl Aktien aus der Erfolgsbeteiligung der Geschäftsleitung basiert auf der Annahme, dass eine Quote von 50% gemäss dem Vergütungsreglement zur Anwendung gelangt.
Die folgenden Aktionäre halten per Bilanzstichtag einen Anteil von 3% oder mehr der Aktien und Optionen der Mobimo Holding AG:
| % | 31. 12. 2015 | 31. 12. 2014 |
|---|---|---|
| BlackRock, Inc. | 5,02 | 3,00 |
| Pensionskasse des Kantons Zug | 3,38 | 3,38 |
Die Mobimo Holding AG hat als Holdinggesellschaft keine Angestellten.
Die Mobimo Holding AG bildet zusammen mit der Immobilien Invest Holding AG, LO Holding Lausanne-Ouchy SA, LO Immeubles SA, Mobimo AG, Mobimo Management AG, O4Real AG, Petit Mont-Riond SA, Promisa SA und der ProviHold SA eine Mehrwertsteuergruppe. Für die daraus entstehenden Schulden haftet sie solidarisch.
Im Rahmen einer externen Finanzierung mit einer Bank ist die Mobimo Holding AG eine Solidarbürgschaft mit einer Gruppengesellschaft über CHF 20 Mio. eingegangen. Ebenfalls im Rahmen einer externen Finanzierung hat sich die Mobimo Holding AG mittels einer Patronatserklärung verpflichtet, dafür besorgt zu sein, dass die Mobimo AG mindestens ein Eigenkapital von CHF 100 Mio. aufweist.
Es bestehen keine wesentlichen Ereignisse nach dem Bilanzstichtag, die Einfluss auf die Buchwerte der ausgewiesenen Aktiven oder Verbindlichkeiten haben oder an dieser Stelle offengelegt werden müssen.
| TCHF | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Gewinnvortrag | 264 830 | 219 548 |
| Jahresgewinn | 41 089 | 45 283 |
| Auflösung Reserven aus Kapitaleinlagen | 62 182 | 59 061 |
| Bilanzgewinn | 368 101 | 323 892 |
| Eigene Aktien | –262 | –315 |
| Total zur Verfügung der Generalversammlung | 367 839 | 323 576 |
| Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung folgende Gewinnverwendung: | ||
| Ausrichtung einer Dividende in Form einer Ausschüttung aus Kapitaleinlagen von | 62 182 | 59 061 |
| Vortrag auf neue Rechnung | 305 919 | 264 830 |
| Total beantragte Gewinnverwendung | 368 101 | 323 892 |
| Eigene Aktien | –262 | –315 |
| Beantragte Gewinnverwendung abzüglich eigener Aktien | 367 839 | 323 576 |
| Total Ausschüttung | 62 182 | 59 061 |
| ./. Anteil aus Reserven Kapitaleinlagen | –62 182 | –59 061 |
Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung die Ausrichtung einer Dividende im Umfang von CHF 10.00 pro Aktie aus den Reserven aus Kapitaleinlagen.
Aktien, die zum Zeitpunkt des Dividendenbeschlusses durch die Generalversammlung im Eigenbesitz gehalten werden, partizipieren nicht an der Dividendenausschüttung.
Die endgültige Höhe der Auflösung der Reserven aus Kapitaleinlagen bzw. deren Ausschüttung hängt vom Bestand an eigenen Aktien und damit ausgegebenen dividendenberechtigten Aktien bis zum Tag der Dividendenausschüttung ab. Wenn die Mobimo Holding AG am Tag der Dividendenausschüttung eigene Aktien hält, wird die Auflösung bzw. die Ausschüttung aus Kapitaleinlagen entsprechend tiefer ausfallen.
Als Revisionsstelle haben wir die auf den Seiten 132 bis 138 wiedergegebene Jahresrechnung der Mobimo Holding AG, bestehend aus Bilanz, Erfolgsrechnung und Anhang, für das am 31.Dezember 2015 abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft.
Der Verwaltungsrat ist für die Aufstellung der Jahresrechnung in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Vorschriften und den Statuten verantwortlich. Diese Verantwortung beinhaltet die Ausgestaltung, Implementierung und Aufrechterhaltung eines internen Kontrollsystems mit Bezug auf die Aufstellung einer Jahresrechnung, die frei von wesentlichen falschen Angaben als Folge von Verstössen oder Irrtümern ist. Darüber hinaus ist der Verwaltungsrat für die Auswahl und die Anwendung sachgemässer Rechnungslegungsmethoden sowie die Vornahme angemessener Schätzungen verantwortlich.
Unsere Verantwortung ist es, aufgrund unserer Prüfung ein Prüfungsurteil über die Jahresrechnung abzugeben. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Schweizer Prüfungsstandards vorgenommen. Nach diesen Standards haben wir die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass wir hinreichende Sicherheit gewinnen, ob die Jahresrechnung frei von wesentlichen falschen Angaben ist.
Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungsnachweisen für die in der Jahresrechnung enthaltenen Wertansätze und sonstigen Angaben. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemässen Ermessen des Prüfers. Dies schliesst eine Beurteilung der Risiken wesentlicher falscher Angaben in der Jahresrechnung als Folge von Verstössen oder Irrtümern ein. Bei der Beurteilung dieser Risiken berücksichtigt der Prüfer das interne Kontrollsystem, soweit es für die Aufstellung der Jahresrechnung von Bedeutung ist, um die den Umständen entsprechenden Prüfungshandlungen festzulegen, nicht aber um ein Prüfungsurteil über die Wirksamkeit des internen Kontrollsystems abzugeben. Die Prüfung umfasst zudem die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Rechnungslegungsmethoden, der Plausibilität der vorgenommenen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtdarstellung der Jahresrechnung. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise eine ausreichende und angemessene Grundlage für unser Prüfungsurteil bilden.
Nach unserer Beurteilung entspricht die Jahresrechnung für das am 31.Dezember 2015 abgeschlossene Geschäftsjahr dem schweizerischen Gesetz und den Statuten.
Wir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen an die Zulassung gemäss Revisionsaufsichtsgesetz (RAG) und die Unabhängigkeit (Art. 728 OR und Art. 11 RAG) erfüllen und keine mit unserer Unabhängigkeit nicht vereinbaren Sachverhalte vorliegen.
In Übereinstimmung mit Art. 728a Abs. 1 Ziff. 3 OR und dem Schweizer Prüfungsstandard 890 bestätigen wir, dass ein gemäss den Vorgaben des Verwaltungsrates ausgestaltetes internes Kontrollsystem für die Aufstellung der Jahresrechnung existiert.
Ferner bestätigen wir, dass der Antrag über die Verwendung des Bilanzgewinnes dem schweizerischen Gesetz und den Statuten entspricht, und empfehlen, die vorliegende Jahresrechnung zu genehmigen.
KPMG AG
Zugelassener Zugelassener Leitender Revisor
Luzern, 8. Februar 2016
Kurt Stocker Reto Kaufmann Revisionsexperte Revisionsexperte
Die Mobimo-Gruppe weist die Performance- und Kostenkennzahlen gemäss den Best Practices Recommendations des EPRA Reporting and Accounting Committee aus. Die European Public Real Estate Association ist eine Vereinigung der führenden europäischen Unternehmen im Immobilienbereich und ist Partnerin der Indexfamilie FTSE EPRA/NAREIT, in welche die Aktie der Mobimo Holding AG am 20.Juni 2011 aufgenommen wurde. Im Vergleich zu den unten aufgeführten Kennzahlen gemäss EPRA können die sonst von Mobimo publizierten Kennzahlen betreffend NAV, Net initial yield und Leerstandsquoten abweichen, da Mobimo bspw. die Marktwerte von Promotionen, die zu Anschaffungswerten bilanziert sind, nicht berücksichtigt und bei den Berechnungen auf die effektiven Mieten abstellt. Bei der Berechnung des Gewinns pro Aktie demgegenüber berücksichtigt Mobimo Gewinne aus dem Verkauf von Promotionen und Anlageliegenschaften.
| A EPRA-Gewinn & EPRA-Gewinn je Aktie | 2015 | 2014 | ||
|---|---|---|---|---|
| Gewinn nach IFRS-Erfolgsrechnung | TCHF | 103 937 | 62 151 | |
| (i) | Erfolg aus Neubewertung von Anlageliegenschaften | TCHF | –34 742 | –3 802 |
| (ii) | Erfolg aus Verkauf von Anlageliegenschaften und zu Marktwerten geführten Finanzanlagen | TCHF | –63 752 | –4 944 |
| (iii) | Erfolg aus Verkauf Promotion und Dienstleistungen bereinigt | TCHF | 11 340 | –10 734 |
| (iv) | Anteilige Gewinnsteuer auf Verkäufe | TCHF | 23 238 | 4 304 |
| (v) | Negativer Goodwill/Wertberichtigung des Goodwills | TCHF | n/a | n/a |
| (vi) | Veränderungen des Marktwerts von Finanzinstrumenten | TCHF | 3 043 | 2 257 |
| (vii) | Transaktionskosten beim Kauf von Gesellschaften und assoziierten Unternehmen | TCHF | n/a | n/a |
| (viii) | Latente Steuern auf EPRA-Anpassungen | TCHF | 6 974 | 340 |
| (ix) | Anpassungen der Positionen (i) bis (viii) in Bezug auf assoziierte Unternehmen | TCHF | 0 | 0 |
| (x) | Nicht beherrschende Anteile auf obenstehende Positionen | TCHF | 774 | 976 |
| EPRA-Gewinn | TCHF | 50 811 | 50 548 | |
| Durchschnittliche Anzahl ausstehender Aktien | 6 216 279 | 6 213 991 | ||
| EPRA-Gewinn je Aktie | CHF | 8.17 | 8.13 |
EPRA-Performance-Kennzahlen
| B EPRA Net Asset Value | Einheit | 31. 12. 2015 | 31. 12. 2014 | |
|---|---|---|---|---|
| NAV gemäss Konzernrechnung | TCHF | 1 258 617 | 1 217 938 | |
| Verwässerungseffekte aufgrund von Optionen, Wandelanleihen und anderen Eigenkapitalinstrumenten | TCHF | 0 | 46 | |
| Verwässerter NAV nach Optionen, Wandelanleihen und anderen Eigenkapitalinstrumenten | TCHF | 1 258 617 | 1 217 984 | |
| Zuzüglich | ||||
| (i.a) | Neubewertung von Anlageliegenschaften (falls Anschaffungskostenmodell gemäss IAS 40 | |||
| angewendet wird) | TCHF | n/a | n/a | |
| (i.b) | Neubewertung von Anlageliegenschaften im Bau (falls Anschaffungskostenmodell gemäss | |||
| IAS 40 angewendet wird) | TCHF | n/a | n/a | |
| (i.c) | Neubewertung übrige Anlagen (selbstgenutzte Liegenschaften und Beteiligungen) | TCHF | 23 372 | 11 562 |
| (ii) | Neubewertung von Mietverhältnissen von Liegenschaften unter Finanzierungsleasing | TCHF | n/a | n/a |
| (iii) | Bewertungsdifferenz auf Promotionsliegenschaften | TCHF | 26 244 | 33 375 |
| Abzüglich | ||||
| (iv) | Marktwert derivativer Finanzinstrumente | TCHF | 38 998 | 32 385 |
| (v.a) | Latente Steuern | TCHF | 166 480 | 124 779 |
| (v.b) | Goodwill aus latenten Steuern | TCHF | n/a | n/a |
| Anpassungen der Positionen (i) bis (v) in Bezug auf assoziierte Unternehmen | TCHF | 3 615 | 3 830 | |
| EPRA NAV | TCHF | 1 517 325 | 1 423 916 | |
| Anzahl ausstehender Aktien (verwässert) | 6 216 923 | 6 216 585 | ||
| EPRA NAV pro Aktie | CHF | 244.06 | 229.05 | |
| C Triple Net Asset Value (NNNAV) | Einheit | 31. 12. 2015 | 31. 12. 2014 | |
| EPRA NAV | TCHF | 1 517 325 | 1 423 916 | |
|---|---|---|---|---|
| (i) | Marktwert derivativer Finanzinstrumente | TCHF | –38 998 | –32 385 |
| (ii) | Marktwert der Finanzverbindlichkeiten | TCHF | –105 976 | –101 978 |
| (iii) | Latente Steuern | TCHF | –166 483 | –125 335 |
| EPRA NNNAV | TCHF | 1 205 869 | 1 164 218 | |
| Anzahl ausstehender Aktien (verwässert) | 6 216 923 | 6 216 585 | ||
| EPRA NNNAV pro Aktie | CHF | 193.97 | 187.28 |
Die obenstehenden Kennzahlendefinitionen wurden von Mobimo ins Deutsche übertragen. Bei Unklarheiten ist die englische Version auf www.epra.com massgebend.
EPRA-Performance-Kennzahlen
| D EPRA-Nettorendite aus Mieteinnahmen | Einheit | 31. 12. 2015 | 31. 12. 2014 |
|---|---|---|---|
| Anlageliegenschaften – Eigentum | TCHF | 2 412 768 | 2 248 434 |
| Anlageliegenschaften – Joint Ventures/ Funds | TCHF | 38 154 | 37 444 |
| Promotionen | TCHF | 226 564 | 205 243 |
| Abzüglich Entwicklungen (Bauland, Anlageliegenschaften im Bau, Promotionen) | TCHF | –399 884 | –434 612 |
| Wert der fertiggestellten Anlageliegenschaften | TCHF | 2 277 602 | 2 056 509 |
| Abzug für geschätzte Käuferkosten | TCHF | 0 | 0 |
| Angepasster Wert fertiggestellter Anlageliegenschaften | TCHF | 2 277 602 | 2 056 509 |
| Annualisierter Ist-Mietertrag | TCHF | 120 208 | 107 380 |
| Direkter Aufwand Anlageliegenschaften | TCHF | –17 811 | –15 598 |
| Annualisierter Netto-Mietertrag | TCHF | 102 397 | 91 782 |
| Zuzüglich erwarteter zusätzlicher Mieteinnahmen nach Ablauf von Mietvergünstigungen | TCHF | 0 | 0 |
| «Topped-up» Netto-Mietertrag | TCHF | 102 397 | 91 782 |
| EPRA-Nettorendite aus Mieteinnahmen | % | 4,5 | 4,5 |
| EPRA «topped-up» Nettorendite aus Mieteinnahmen | % | 4,5 | 4,5 |
| E EPRA-Leerstandsquote | Einheit | 31. 12. 2015 | 31. 12. 2014 |
| E EPRA-Leerstandsquote | Einheit | 31. 12. 2015 | 31. 12. 2014 |
|---|---|---|---|
| Geschätztes Mieteinnahmepotenzial aus Leerstandsflächen | TCHF | 5 376 | 5 660 |
| Geschätzte Mieteinnahmen aus Gesamtportfolio | TCHF | 114 301 | 103 919 |
| EPRA-Leerstandsquote | % | 4,7 | 5,4 |
EPRA-Performance-Kennzahlen
| F EPRA Kostenkennzahlen | Einheit | 2015 | 2014 |
|---|---|---|---|
| EPRA Kosten | |||
| Betriebliche Aufwendungen der Anlageliegenschaften gem. IFRS-Erfolgsrechnung | |||
| Direkter Aufwand für vermietete Liegenschaften | TCHF | 10 733 | 14 775 |
| Personalaufwand | TCHF | 7 260 | 5 806 |
| Betriebs- und Verwaltungsaufwand | TCHF | 1 749 | 1 732 |
| EPRA-Kosten (einschliesslich direkte Leerstandskosten) | TCHF | 19 741 | 22 313 |
| Direkte Leerstandskosten | TCHF | 537 | 2 684 |
| EPRA-Kosten (ohne direkte Leerstandskosten) | TCHF | 19 204 | 19 629 |
| EPRA-Mieteinnahmen | |||
| Bruttomieteinnahmen abzüglich Kosten für Grundstückmiete | TCHF | 97 282 | 96 951 |
| Bruttomieteinnahmen | TCHF | 97 282 | 96 951 |
| EPRA-Kostenkennzahl (einschliesslich direkte Leerstandskosten) | % | 20,3 | 23,0 |
| EPRA-Kostenkennzahl (ohne direkte Leerstandskosten) | % | 19,7 | 20,2 |
Die obenstehenden Kennzahlendefinitionen wurden von Mobimo ins Deutsche übertragen. Bei Unklarheiten ist die englische Version auf www.epra.com massgebend.
| Einheit | 2011 | 20122 | 2013 | 2014 | 2015 | Veränderung zum Vorjahr in % |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ertragslage | |||||||
| Erfolg aus Vermietung | CHF Mio. | 76,0 | 79,8 | 78,9 | 87,6 | 94,1 | 7,4 |
| Erfolg aus Verkauf Promotion und | |||||||
| Dienstleistungen | CHF Mio. | 22,3 | 21,7 | 31,6 | 24,9 | 5,5 | –77,9 |
| Erfolg aus Verkauf Anlage | |||||||
| liegenschaften | CHF Mio. | 2,3 | –0,1 | 7,1 | 4,9 | 63,8 | 1 202,0 |
| EBIT inkl. Neubewertung | CHF Mio. | 121,1 | 117,2 | 119,4 | 97,6 | 170,4 | 74,6 |
| EBIT exkl. Neubewertung | CHF Mio. | 79,9 | 80,3 | 94,1 | 93,8 | 135,7 | 44,7 |
| Steueraufwand | CHF Mio. | –11,9 | –17,6 | –16,7 | –4,8 | –34,1 | 610,4 |
| Gewinn | CHF Mio. | 80,5 | 75,9 | 81,6 | 63,2 | 105,0 | 66,1 |
| Gewinn inkl. Neubewertung1 | CHF Mio. | 80,5 | 76,2 | 81,6 | 62,2 | 103,9 | 67,0 |
| Gewinn exkl. Neubewertung1 | CHF Mio. | 49,6 | 48,5 | 62,6 | 60,2 | 78,6 | 30,6 |
| Finanz- und Vermögenslage | |||||||
| Anlagevermögen | CHF Mio. | 1 883,6 | 2 043,9 | 2 156,7 | 2 301,3 | 2 467,7 | 7,2 |
| Umlaufvermögen | CHF Mio. | 594,3 | 475,6 | 551,7 | 466,4 | 485,2 | 4,0 |
| Eigenkapital am 31.Dezember | CHF Mio. | 1 174,2 | 1 199,2 | 1 241,1 | 1 222,5 | 1 264,7 | 3,5 |
| Eigenkapitalquote | % | 47,4 | 47,6 | 45,8 | 44,2 | 42,8 | –3,2 |
| Fremdkapital | CHF Mio. | 1 303,8 | 1 320,3 | 1 467,4 | 1 545,2 | 1 688,2 | 9,3 |
| • kurzfristiges | CHF Mio. | 163,4 | 173,2 | 373,7 | 114,2 | 138,3 | 21,1 |
| • langfristiges | CHF Mio. | 1 140,3 | 1 144,8 | 1 093,7 | 1 431,1 | 1 549,9 | 8,3 |
| Kennzahlen zur Aktie | |||||||
| Gewinn pro Aktie | CHF | 15.46 | 12.30 | 13.14 | 10.00 | 16.72 | 67,2 |
| Gewinn pro Aktie exkl. Neubewertung | CHF | 9.53 | 7.83 | 10.09 | 9.69 | 12.65 | 30,5 |
| NAV pro Aktie, nach Optionen | |||||||
| und Wandelanleihe | CHF | 191.41 | 193.99 | 200.01 | 195.93 | 202.45 | 3,3 |
| Dividendenrendite | % | 4,3 | 4,1 | 5,1 | 4,8 | 4,5 | –6,3 |
| Ausschüttungsquote | % | 58,2 | 73,2 | 72,3 | 95,0 | 59,8 | –37,1 |
| Jahresendkurs | CHF | 208.00 | 218.90 | 186.10 | 199.20 | 222.70 | 11,8 |
| Durchschnittlich gehandelte | |||||||
| Aktien pro Tag | Anzahl | 10 878 | 9 308 | 11 132 | 8 672 | 11 638 | 34,2 |
| Börsenkapitalisierung | CHF Mio. | 1 283,4 | 1 359,1 | 1 156,5 | 1 238,3 | 1 384,8 | 11,8 |
| Börsenkurs –Höchst | CHF | 223.54 | 228.00 | 221.10 | 200.70 | 229.40 | 14,3 |
| Börsenkurs – Tiefst | CHF | 187.16 | 202.60 | 182.80 | 182.00 | 190.50 | 4,7 |
| Kennzahlen zum Portfolio | |||||||
| Gesamtportfolio | CHF Mio. | 2 171,2 | 2 355,0 | 2 371,9 | 2 469,7 | 2 654,6 | 7,5 |
| • Anlageobjekte | CHF Mio. | 1 468,6 | 1 557,6 | 1 577,7 | 1 907,4 | 2 132,4 | 11,8 |
| • Entwicklungsobjekte | CHF Mio. | 702,6 | 797,4 | 794,2 | 562,3 | 522,2 | –7,1 |
| Bruttorendite Anlageobjekte | % | 6,0 | 5,8 | 5,7 | 5,6 | 5,4 | –3,6 |
| Nettorendite Anlageobjekte | % | 5,0 | 4,8 | 4,6 | 4,5 | 4,3 | –4,4 |
| Leerstandsquote | % | 3,3 | 3,8 | 3,9 | 5,4 | 4,7 | –13,0 |
1 Den Aktionären der Mobimo Holding AG zurechenbar.
2 Auf Grund der Änderungen in IAS 19 restated.
Die Ausschüttungsquote ist der Anteil der Dividendenzahlungen (gemäss Antrag an die Generalversammlung) am Gewinn des Unternehmens.
Anzahl ausgegebener Aktien abzüglich Bestand eigene Aktien.
Börsenkurs am Bilanzstichtag, multipliziert mit der Anzahl der emittierten Aktien.
CDP verfügt weltweit über die umfassendste Sammlung von Umweltdaten von Unternehmen, Organisationen und Regierungen und wertet diese systematisch für Investoren aus.
DGNB ist ein international anerkanntes und umfassendes Zertifizierungssystem, das der objektiven Beschreibung und Bewertung der Nachhaltigkeit von Gebäuden und Quartieren dient. Es umfasst die sechs Themenfelder Ökologie, Ökonomie, soziokulturelle und funktionale Aspekte, Technik, Prozesse und Standort.
Methode, die für die Ermittlung der Verkehrswerte der Immobilien angewendet wird. Der Marktwert einer Immobilie wird aus den Barwerten der in der Zukunft (Bewertungsraum 100 Jahre) zu erwartenden Nettoerträge ermittelt. Die Nettoerträge werden auf den Stichtag mit einem Diskontsatz abgezinst.
Der jährliche Dividendenertrag einer Aktie in Prozent des aktuellen Aktienkurses.
Betriebsergebnis vor Zinsen und Steuern.
Betriebsergebnis vor Zinsen, Steuern, Abschreibungen und Amortisationen.
Gewinn (den Aktionären der Mobimo Holding AG zurechenbar) im Verhältnis zum durchschnittlichen Eigenkapital (den Aktionären der Mobimo Holding AG zurechenbar; Eigenkapital 1.Januar zuzüglich Kapitalerhöhung bzw. -herabsetzung).
Gewinn (den Aktionären der Mobimo Holding AG zurechenbar) ohne Neubewertung (und zurechenbare latente Steuern) im Verhältnis zum durchschnittlichen Eigenkapital (den Aktionären der Mobimo Holding AG zurechenbar; Eigenkapital 1.Januar zuzüglich Kapitalerhöhung bzw. -herabsetzung).
EPRA ist eine Vereinigung der führenden europäischen Unternehmen im Immobilienbereich und ist Partnerin der Indexfamilie FTSE EPRA/NAREIT.
Die Erträge aus der Vermietung von Anlageliegenschaften beinhalten die Nettomieterträge, das heisst die Soll-Mieterträge abzüglich der Mieten, die auf Leerstände entfallen.
Der Gewinn je Aktie (Earnings per Share) berechnet sich aus dem den Aktionären der Mobimo Holding AG zurechenbaren Konzernergebnis, geteilt durch den gewichteten Mittelwert der Anzahl ausstehender Aktien während der Berichtsperiode.
GRESB ist die führende branchenorientierte Organisation zur Bewertung der Nachhaltigkeitsleistung von Immobilienportfolios weltweit.
GRI entwickelt die Richtlinien für die Erstellung von Nachhaltigkeitsberichten von Grossunternehmen, kleineren und mittleren Unternehmen, Regierungen und NGOs.
Berechnet sich als Summe aller Mietzinsausfälle infolge Nichtvermietung und Leerstands, geteilt durch den Soll-Mietertrag.
Ein Baustandard für neue und modernisierte Gebäude. Im Zentrum steht der Wohn- und Arbeitskomfort von Gebäudenutzern.
Nettoinventarwert bzw. Wert des Eigenkapitals gemäss Konzernrechnung.
Nettofinanzverbindlichkeiten im Verhältnis zum Eigenkapital.
Das schweizerische Obligationenrecht.
Der Schweizerische Ingenieur- und Architektenverein ist der massgebende Berufsverband für qualifizierte Fachleute der Bereiche Bau, Technik und Umwelt.
Der Swiss Performance Index (SPI) umfasst nahezu alle kotierten schweizerischen Aktiengesellschaften. Er gilt deshalb als Gesamtmarktindex für den schweizerischen Aktienmarkt.
Stockwerkeigentum.
Der SXI Swiss Real Estate Index vereint die fünf grössten und liquidesten Immobilienaktien sowie die zehn grössten und liquidesten an der SIX Swiss Exchange kotierten Immobilienfonds.
Verordnung gegen übermässige Vergütungen.
Der Zinsdeckungsfaktor berechnet sich aus dem Betriebsergebnis vor Zinsen, Steuern, Abschreibungen und Amortisationen (EBITDA) exklusive Neubewertung, geteilt durch den Zinsaufwand.
Rütligasse 1 CH-6000 Luzern 7 Tel. +41 41 249 49 80 Fax +41 41 249 49 89 www.mobimo.ch
Seestrasse 59 CH-8700 Küsnacht Tel. +41 44 397 11 11 Fax +41 44 397 11 12
Rue de Genève 7 CH-1001 Lausanne Tel. +41 21 341 12 12 Fax +41 21 341 12 13
Dr. Christoph Caviezel, CEO Manuel Itten CFO Tel. +41 44 397 11 59 [email protected]
Tel. +41 44 809 58 58 [email protected]
29.März 2016 Luzern, KKL Kultur- und Kongresszentrum, 17.00 Uhr
Finanzberichterstattung 1. Halbjahr 2016 4.August 2016
Der Geschäftsbericht 2015 ist auch in französischer und englischer Sprache erhältlich. Die Originalsprache ist Deutsch.
Gesamtverantwortung: Mobimo Holding AG
Inhaltliche und gestalterische Konzeption, Beratung und Redaktion: PETRANIX Corporate and Financial Communications AG, Zürich
Gestaltung und Produktion: Baldinger & Baldinger AG, Aarau
Fotos: Catherine Leutenegger, www.cleutenegger.com Mike Kessler, www.profifoto.ch Ennio Bettinelli, www.cighelio.ch
Titelbild: Lausanne, «Pépinières» Flon-Quartier
Leidenschaft für Immobilien
Mobimo Holding AG · Rütligasse 1 · CH-6000 Luzern 7 · Tel. +41 41 249 49 80 · Fax +41 41 249 49 89 · www.mobimo.ch
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