Vonovia SE

Investor Presentation • Nov 17, 2016

Unternehmenspräsentation

1. November 2016 – Kreissparkasse Göppingen

Rene Hoffmann – Leiter Investor Relations

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Diese Präsentation enthält Aussagen, Schätzungen, Meinungen und Vorhersagen mit Bezug auf die erwartete zukünftige Entwicklung der ("zukunftsgerichtete Aussagen"), die verschiedene Annahmen wiedergeben betreffend z.B. Ergebnisse, die aus dem aktuellen Geschäft von Vonovia oder von öffentlichen Quellen abgeleitet worden sind, die keiner unabhängigen Prüfung unterzogen oder von Vonovia eingehend beurteilt worden sind und die sich später als nicht korrekt herausstellen könnten. Alle zukunftsgerichteten Aussagen geben aktuelle Erwartungen gestützt auf den aktuellen Businessplan und verschiedene weitere Annahmen wieder und beinhalten somit nicht unerhebliche Risiken und Unsicherheiten. Sie sollten daher nicht als Garantie der zukünftigen Performance oder Ergebnisse verstanden werden und stellen ferner nicht unbedingt genaue Anzeichen dafür dar, dass die erwarteten Ergebnisse auch erreicht werden. Alle zukunftsgerichteten Aussagen beziehen sich nur auf den Tag, an dem diese Präsentation vorgetragen wird. Es ist Angelegenheit des Empfängers dieser Präsentation eigene nähere Beurteilungen über die Aussagekraft der zukunftsgerichteten Aussagen und zugrunde liegenden Annahmen anzustellen.

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Vonovia hat keine Verpflichtung, die Informationen, zukunftsgerichteten Aussagen oder Schlussfolgerungen in dieser Präsentation zu aktualisieren, korrigieren oder nachgekommene Ereignisse oder Umstände aufzunehmen oder Ungenauigkeiten zu berichtigen, die nach dem Datum dieser Präsentation bekannt werden.

Diese Präsentation stellt kein Angebot zum Verkauf oder Kauf und keine Aufforderung zur Abgabe eines Angebots zum Kauf, zur Zeichnung oder zum sonstigen Erwerb, Tausch oder Verkauf von Wertpapieren der Gesellschaft, der conwert Immobilien Invest SE ("conwert") oder einer anderen Gesellschaft oder Unternehmens und keinen Bestandteil eines solchen Angebots oder einer solchen Aufforderung dar, und ist nicht als ein solches Angebot oder eine solche Aufforderung gedacht und darf nicht entsprechend ausgelegt werden. Diese Präsentation (oder ein Teil davon) darf nicht als Grundlage oder Anreiz für einen Vertragsabschluss oder das Eingehen einer Verpflichtung oder eine Anlageentscheidung gleich welcher Art dienen oder in diesem Zusammenhang als verlässlich angesehen werden.

Diese Präsentation stellt weder Werbung noch einen Prospekt oder Angebotsunterlage dar und wird mit dem ausdrücklichen Hinweis zur Verfügung gestellt, dass sie nicht alle Informationen enthält, die erforderlich sein können, um den Kauf, Tausch oder Verkauf von oder die Anlage in Wertpapieren der Gesellschaft zu bewerten, und wird von den Teilnehmern bzw. Empfängern nicht im Zusammenhang mit einem solchen Kauf, Tausch oder Verkauf oder einer solchen Anlage verwendet werden. Diese Präsentation hat naturgemäß selektiven Charakter und erhebt nicht den Anspruch, alle Informationen zu enthalten, die erforderlich sein können, um die Gesellschaft und/oder ihre Wertpapiere zu bewerten. Niemand darf oder sollte sich für irgendeinen Zweck auf die in dieser Präsentation enthaltenen Informationen oder auf ihre Richtigkeit, Vollständigkeit oder Angemessenheit verlassen.

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Weder diese Präsentation noch die darin enthaltenen Informationen dürfen unmittelbar oder mittelbar in die Vereinigten Staaten, ihre Territorien oder Besitzungen gebracht oder in die Vereinigten Staaten, ihre Territorien oder Besitzungen (oder innerhalb von diesen) übermittelt oder verteilt werden. Diese Präsentation stellt kein Angebot zum Verkauf von Wertpapieren in den Vereinigten Staaten dar. Die Wertpapiere der Gesellschaft sind und werden nicht nach dem Securities Act der Vereinigten Staaten von 1933 in der geltenden Fassung (der "Securities Act") oder bei einer Wertpapieraufsichtsbehörde eines Bundesstaats oder sonstigen Hoheitsgebiets der Vereinigten Staaten registriert. Daher dürfen die Wertpapiere der Gesellschaft weder unmittelbar noch mittelbar in die Vereinigten Staaten (oder innerhalb der Vereinigten Staaten) angeboten, verkauft, weiterverkauft, übertragen, geliefert oder vertrieben werden, außer aufgrund einer Befreiung von den Registrierungspflichten des Securities Act oder im Rahmen einer Transaktion, die diesen Registrierungspflichten nicht unterliegt, und im Einklang mit allen anwendbaren wertpapierrechtlichen Vorschriften eines Bundesstaates oder sonstigen Hoheitsgebiets der Vereinigten Staaten, sofern keine Registrierung gemäß dem Securities Act erfolgt.

Tabellen und Diagramme in dieser Präsentation können gerundete Werte enthalten.

Vonovia auf einen Blick

Bundesweite Plattform mit ca. 338T Wohnungen und rund 24 Mrd. € Immobilienvermögen

• Vonovia-Standort
• Schwarmstädte

*Für weitere Informationen siehe Glossar / Quellen am Ende dieser Präsentation. ¹ Prognose für 2016

• 338T Wohnungen
• Leerstand ~2,5%¹ praktisch vollvermietet
• 13,5 Jahre durchschnittliche Laufzeit eines Mietverhältnisses*

• 1.500 Mio. € stabile Mieteinnahmen

• ~760 Mio. €¹ Operativer Gewinn vor Verkauf (FFO 1)
• Dividendenpolitik ca. 70% vom FFO 1

München Karlsruhe Dortmund

Geschichte der Vonovia

• Das Portfolio von Vonovia hat seinen Ursprung vornehmlich im öffentlichen Wohnungsbau, der durch die öffentliche Hand, große Unternehmen und ähnliche Eigentümer zur Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum unterstützt wurde.
• Zu Beginn der 2000er investierten insbesondere PE-Gesellschaften stark in deutsche Wohnungsunternehmen, wozu vor allem auch die heutige Vonovia (seinerzeit Deutsche Annington und Gagfah) gehörte.
• IPO im Jahr 2013 / Ausstieg von Private Equity in 2014.

Quelle: Factset, Unternehmensdaten

Liquide Large-Cap-Aktie

Deutscher Wohnungsmarkt – sicherer Hafen und geringes Risiko

Deutscher Wohnungsmarkt: wichtige Säule der deutschen Wirtschaft

• Mit einem BIP von mehr als 430 Mrd. Euro ist die deutsche Immobilienbranche für nahezu 20 % des deutschen BIP verantwortlich.
• Mit seiner stabilen Wirtschaft bietet Deutschland für ausländische Investitionen einen vergleichsweise sicheren Hafen.
• Deutschland ist der Wirtschafts- und Wachstumsmotor Europas.
• Der deutsche Wohnungsmietmarkt ist aufgrund seiner regulativen Struktur weitgehend immun gegen makroökonomische Schwankungen und bietet eine hohe Visibilität des Cashflows.
• Der Wohnungsmarkt bietet vor allem in einem niedrigen Zinsumfeld attraktive Renditen.

Unternehmen & Markt

Deutsche Wohnimmobilien – günstiges Umfeld

Fragmentierte Eigentümerstruktur von ~ 23 Mio. Mieteinheiten

Quellen: Statistisches Bundesamt, IW Köln; GdW, Eurostat, GdW.

Property-Management-Strategie Management

Bereinigte EBITDA Marge*

Property-

1

*Für weitere Informationen siehe Glossar / Quellen am Ende dieser Präsentation.

Ausgewogenes Fälligkeitsprofil & vielfältiger Finanzierungsmix

X sinkende Vorfälligkeitsentschädigungen ermöglichen vorzeitige Refinanzierung

KPI
Verschuldungsgrad (LTV)	~ 42 % pro forma Ende 2016*
Unbelastete Immobilien*	56%
Festzins / gesicherter Zins	99%
Globaler Zinsdeckungsgrad*	3,6x	Laufende Optimierung
Finanzierungskosten	2,3%
Durchschn. gewichtete Laufzeit	~ 7 Jahre

Proaktive Portfoliomanagement-Strategie

Modernisierung* Investitionen > 1 Mrd. € in wertsteigernde Modernisierung zwischen 2013 und 2016.

Verkäufe*

Verkauf von rd. 42T Non-core/Nicht-strategischer Wohnungen mit unterdurchschn. Qualität, Lage und/oder Potenzial zwischen 2013 und 2016.

Akquisition*

Erwerb von mehr als 200T Wohnungen (2013–2016 ytd) in attraktiven Regionen und komplementär zum bestehenden Portfolio.

Proaktives Portfoliomanagement führt zu materiellen Verbesserungen der Immobilienund Standortqualität.

Gut positioniert, um von der Dynamik des deutschen Wohnungsmarktes zu profitieren.

30. September 2016	Wohneinheiten	Ist-Miete (€/m2)	Leerstand	Verkehrswert (Mrd €)	Verkehrswert (%) zum IPO in 2013	Verkehrswert (%)
Aktives Management	125,566	5.98	2.3%	8.8	38%	37%
Gebäudemodernisierung	102,781	5.90	2.5%	7.1	22%	30%
Wohnungsmodernisierung	73,440	6.22	2.2%	5.7	13%	24%
Zwischensumme "Strategic"	301,787	6.01	2.3%	21.6	73%	91%
Privatisierung	17,582	5.91	4.8%	1.4	14%	6%
Non-Strategic	12,159	4.81	7.4%	0.5	8%	2%
Non-core	6,192	4.65	9.4%	0.2	5%	1%
Gesamt	337,720	5.94	2.8%	23.7	100%	100%

Portfoliomanagement 3

Fokussierung und Portfolio-Bereinigung

• Vonovia Standorte
• Schwarmstädte

Extension-Strategie – Innovation als Wachstumstreiber

Innovative Projekte, die unmittelbar mit dem Kunden/Mietvertrag verknüpft sind.

Extension-Strategie – Steigerung des organischen Wachstums

• Extension-Geschäft mit wachsender Bedeutung und attraktiven Wachstumsraten.
• Vonovia beschäftigt derzeit über ihre Tochtergesellschaften 3.600 Handwerker und Gärtner.
• Tochtergesellschaft für Dritt- und Eigentumswohnungsverwaltung* mit nun 22 lokalen Niederlassungen in Deutschland verwalten insgesamt 77T Einheiten.
• Multimediadienstverträge* zum Jahresende 2016 auf 270T Einheiten ausgedehnt (+145 % seit Jahresende 2015).

Akquisitionsstrategie

¹ Vorbehaltlich der Annahme durch conwert-Aktionäre; Closing der Transaktion für Januar 2017 geplant

*Für weitere Informationen siehe Glossar / Quellen am Ende dieser Präsentation.

¹ Schätzung für 2016

² Auf Basis der für das Geschäftsjahr 2015 veröffentlichten Ergebnisse

	2015 Ist	2016 Prognose	2017 Prognose
Wachstum Ist-Miete (L-f-l; Stichtag)	2,9%	3,0-3,2%	3,5%-3,7%	Weiterhin beschleunigtes Mietwachstum erwartet
Leerstand (Stichtag)	2,7%	~2,5%	<2,5%
Mieteinnahmen (Mio. €)	1.415	1.530-1.550	1.530-1.550
FFO1/ Aktie* (ausgegebene Aktien; Stichtag)	1,30€	~1,63€	1,78€-1,82€	Zweistelliges organisches Wachstum
FFO1 (Mio. €)	608	~760	830-850	Berücksichtigt: Bewertungseinflüsse durch verbesserte Performance und Investitionen (~4% NAV Wachstum); Nicht berücksichtigt:
EPRA NAV/ Aktie* (Stichtag)	30,02€	~36€	37€-38€*	Erwartungen bzgl. Mietsteigerung ( "yield compression"). Je 1% Wertsteigerung durch "yield compression" steigert NAV/Aktie um ~0,60 €.
Modernisierung (Mio. €)	356	470-500	700-730	1 Mrd. € Investitionsprogramm für Modernisierung und Neubau in 2017 geplant.
Dividende/ Aktie	0,94€	1,12€	70% des FFO 1	Davon ergebniswirksamer Abschluss i.H.v. ca. 700-730 Mio. € im GJ 2017 erwartet; restliche 270-300 Mio € voraussichtlich in 2018.

• Einzige Immobiliengesellschaft im deutschen Blue Chip Index DAX; mehr als 14 Mrd. € Marktkapitalisierung.
• Liquide Aktie mit 92 % Streubesitz und ca. 40 Mio. € Tagesumsatz auf Xetra.
• Nachhaltiger und steigender Free Cashflow aus dem operativen Geschäft ("FFO") und wachsende Dividenden.
• Industrialisierungsverfahren hebt Skaleneffekte in einer äußerst homogenen Assetklasse.
• Starkes internes Wachstumsprofil durch nachhaltige Entwicklung der Marktmieten; zusätzliches Mietwachstum aus Portfolioinvestitionen und dynamischem Extension-Geschäft.
• Marktführerschaft mit bundesweiter Plattform bietet zusätzliche Wachstumschancen.
• Stabiles Geschäftsmodell mit vergleichsweise hoher Planungssicherheit für Umsatz und Ergebnis.

Kontaktieren Sie uns sehr gerne:

Investor Relations Vonovia SE Philippstr. 3 44803 Bochum Germany

investorrelations@vonovia.de www.vonovia.de

Item	Comment / Description / Source
Akquisition	200k units include the acquisition of Vitus (30k), Dewag (11k), Franconia (5k), Südewo (20k), and Gagfah (140k)
Bereinigtes EBITDA Extension	(Income not related to EBITDA Rental or EBITDA Sales) - (Operating expenses not related to EBITDA Rental or EBITDA Sales); 2016E and 2017E estimates are based on the Internal Management Report
Bereinigtes EBITDA Marge "operatives Geschäft"	Adj. EBITDA Operations / Total rental income
Durchschnittliche Dauer eines Mietverhältnisses	Source: Internal Management Report
Kosten pro Einheit	(Operating expenses of the Rental segment + Adj. EBITDA Extension/Other) / average number of own apartments in the reporting period
Dritt-und Eigentumsverwaltung mit 77T Einheiten	Includes 3rd-party owned and Vonovia owned condos plus 3rd-party managed units that were acquired in the context of buying 3rd-party management companies IVV, Haase and MVG; Source: Internal Management Report
EPRA NAV /Aktie	Net Asset Value as defined by the European Public Real Estate Association (EPRA) amount divided by the number of shares at the end of the reporting period
FFO1 je Aktie	Unless indicated otherwise, FFO per share is calculated on the basis of the number of shares as of the end of the reporting period (466m shares for both Sep. 30, 2016 and Sep. 30, 2015)
Globaler Zinsdeckungsgrad	Adj. EBITDA (total) / FFO interest expense (each calculated for the last twelve months)
Modernisierung	Reported investment amounts for 2013 (€65m), 2014 (€172m) and 2015 (€356m) + estimated volume for 2016 of €470m-€500m
Multimediadienstverträge	Source: Internal Management Report
Pro forma LTV	Source: Internal Management Report; pro forma for including the impact from the current yield compression estimation
Unbeliehene Immobilien	Total unencumbered assets / total unsecured non derivative financial liabilities
Verkäufe	42k units sold includes reported sales of 4.1k in 2013, 1.8k in 2014, 12.2k in 2015 and the estimate of around 24k for 2016