Annual Report • Feb 10, 2017
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
Obwohl der aus dem Lateinischen stammende Begriff Immobilie unbewegliches Gut bedeutet, ist es meist ein bewegtes Hin und Her, das pulsierende Leben, das eine Immobilie prägt.
Unser Privat- und Berufsleben spielt sich in Gebäuden ab. Sie sind Wohnräume, Arbeitsräume – Lebensräume. In unserem Geschäftsbericht wollen wir nicht nur Einblick in unsere Geschäftsentwicklung geben, sondern auch in vier ausgewählte Objekte aus unserem breit diversifizierten Portfolio. Dafür lassen wir Menschen zu Wort kommen, die mit den Immobilien in besonderer Weise verbunden sind.
Neben dem Luzerner Meggerwald steht das neue Zuhause der Familie Steiner-Hug. Seite 10
Die interkantonale Musikhochschule ist Mieterin im Gebäudekomplex Les Pépinières. Seite 18
3M EMEA GmbH weiht in Langenthal den neuen Sitz für Europa, den Mittleren Osten und Afrika ein. Seite 30
Sechs fotografische Bilder bereichern die drei Innenhöfe der Wohnliegenschaft Letzihof. Seite 52
Stockwerkeigentum am Luzerner Stadtrand: Am Meggerwald. Mehr Infos auf Seite 13.
Mobimo steigerte 2016 die Mieterträge weiter. Beim Ergebnis aus dem Promotionsund Entwicklungsdienstleistungsgeschäft übertraf sie das Vorjahr deutlich. Aus Neubewertung und dem Verkauf einzelner Anlageliegenschaften resultierte darüber hinaus ein ausserordentlich hoher Erfolg.
Gewinn den Aktionären der MOH zurechenbar CHF Mio. 2015: 103,9
CHF Mio.
¢¢ Anlageobjekte
Gewinn inkl. und exkl. Neubewertung CHF Mio.
Mieterfolg
Leerstandsquote
| Ergebnis | Einheit | 2016 | 2015 | Veränderung in % |
|---|---|---|---|---|
| Erfolg aus Vermietung | CHF Mio. | 96,2 | 94,1 | 2,3 |
| Erfolg aus Verkauf Promotion (Liegenschaften) | ||||
| und Entwicklungsdienstleistungen | CHF Mio. | 23,9 | 5,5 | 330,5 |
| Erfolg aus Verkauf Anlageliegenschaften | CHF Mio. | 34,9 | 63,8 | –45,2 |
| Erfolg aus Neubewertung | CHF Mio. | 80,7 | 34,7 | 132,3 |
| Betriebsergebnis (EBIT) | CHF Mio. | 200,3 | 170,4 | 17,5 |
| Betriebsergebnis (EBIT) exkl. Neubewertung | CHF Mio. | 119,6 | 135,7 | –11,9 |
| Gewinn | CHF Mio. | 159,4 | 105,0 | 51,9 |
| Gewinn den Aktionären der MOH zurechenbar | CHF Mio. | 158,7 | 103,9 | 52,7 |
| Gewinn den Aktionären der MOH zurechenbar exkl. Neubewertung | CHF Mio. | 99,4 | 78,6 | 26,5 |
| Bilanz | Einheit | 2016 | 2015 | Veränderung in % |
| Bilanzsumme | CHF Mio. | 3 031,7 | 2 952,9 | 2,7 |
| Eigenkapital | CHF Mio. | 1366,3 | 1 264,7 | 8,0 |
| Eigenkapitalquote | % | 45,1 | 42,8 | 5,4 |
| Eigenkapitalrendite | % | 13,1 | 8,9 | 47,2 |
| Eigenkapitalrendite exkl. Neubewertung | % | 8,2 | 6,7 | 22,4 |
| Zinspflichtiges Fremdkapital | CHF Mio. | 1 349,4 | 1 366,7 | –1,3 |
| Ø Zinssatz der Finanzverbindlichkeiten | % | 2,38 | 2,46 | –3,3 |
| Ø Restlaufzeit der Finanzverbindlichkeiten | Jahre | 6,9 | 7,7 | –10,4 |
| Net Gearing | % | 86,0 | 90,4 | –4,9 |
| Immobilienportfolio | Einheit | 2016 | 2015 | Veränderung in % |
| Wert Gesamtportfolio | CHF Mio. | 2 766 | 2 655 | 4,2 |
| Wert Anlageobjekte | CHF Mio. | 2 112 | 2 132 | –1,0 |
| Wert Entwicklungsobjekte | CHF Mio. | 654 | 523 | 25,3 |
| Bruttorendite Anlageobjekte | % | 5,3 | 5,4 | –1,9 |
| Nettorendite Anlageobjekte | % | 4,1 | 4,3 | –4,7 |
| Leerstand Anlageobjekte | % | 4,8 | 4,7 | 2,1 |
| Ø Diskontierungssatz für Neubewertung | % | 3,75 | 4,08 | –8,1 |
| EPRA EPRA-Gewinn |
Einheit CHF Mio. |
2016 51,4 |
2015 50,8 |
Veränderung in % 1,1 |
| EPRA-NAV pro Aktie | CHF | 258.53 | 244.06 | 5,9 |
| EPRA-Mietertragswachstum like for like | % | 0,4 | 0,8 | –50,0 |
| EPRA-Leerstandsquote | % | 4,8 | 4,7 | 2,1 |
| Mitarbeiter | Einheit | 2016 | 2015 | Veränderung in % |
| Ø Mitarbeiter der Periode (Vollzeitäquivalente) | Anzahl | 126,2 | 107,4 | 17,5 |
| Mitarbeiter am Stichtag (Vollzeitäquivalente) | Anzahl | 135,7 | 107,8 | 25,9 |
| Aktie | Einheit | 2016 | 2015 | Veränderung in % |
| Ausstehende Aktien1 | Anzahl | 6 216 126 | 6 216 923 | –0,1 |
| Nominalwert je Aktie | CHF | 29.00 | 29.00 | 0,0 |
| NAV je Aktie | CHF | 217.33 | 202.45 | 7,3 |
| Gewinn je Aktie | CHF | 25.52 | 16.72 | 52,6 |
| Gewinn je Aktie exkl. Neubewertung | CHF | 15.99 | 12.65 | 26,4 |
| Ausschüttung je Aktie2 | CHF | 10.00 | 10.00 | 0,0 |
| Dividendenrendite je Aktie | % | 3,9 | 4,5 | –13,3 |
1 Anzahl ausgegebener Aktien 6 218 170 minus Bestand eigener Aktien 2 044 = Anzahl ausstehender Aktien 6 216 126.
Ausschüttung von Kapitaleinlagen für das Geschäftsjahr 2016 von CHF 10.00 gemäss Antrag an die Generalversammlung vom 28. März 2017.
Für die Ausschüttung von Kapitaleinlagen stehen per 31. Dezember 2016 noch rund CHF 89 Mio. zur Verfügung.
Die langfristige Entwicklung der wesentlichen Mobimo-Kennzahlen ist auf der Seite 146 des Geschäftsberichts zu finden (5-Jahres-Übersicht).
Börsenkurs der Aktie am 31.12. CHF 254.75 222.70 14,4
| MOBIMO IM ÜBERBLICK | 2 |
|---|---|
| Unser Profil | 2 |
| Highlights 2016 | 3 |
| Brief an die Aktionäre | 4 |
| Mobimo am Kapitalmarkt | 6 |
| IMMOBILIENPORTFOLIO | 10 |
| Ausgewählte Liegenschaften | 12 |
| Portfolio im Überblick | 14 |
| KONZERNLAGEBERICHT | 18 |
| Strategie und Geschäftsmodell | 20 |
| Geschäftsentwicklung Konzern | 22 |
| Nachhaltigkeit und Corporate Responsibility | 26 |
| Risikobericht | 28 |
| CORPORATE GOVERNANCE UND VERGÜTUNGSBERICHT Corporate Governance-Bericht Vergütungsbericht Bericht der Revisionsstelle zum Vergütungsbericht |
30 32 46 51 |
| FINANZBERICHT | 52 |
| Konzernrechnung | 54 |
| Detailangaben zum Immobilienportfolio | 106 |
| Bericht der Revisionsstelle zur Konzernrechnung | 116 |
| Berichte der unabhängigen Schätzungsexperten | 122 |
| Jahresrechnung der Mobimo Holding AG | 132 |
| Bericht der Revisionsstelle zur Jahresrechnung | 139 |
| EPRA-Performance-Kennzahlen | |
| 142 | |
| 5-Jahres-Übersicht | 146 |
| Glossar | 147 |
Die Mobimo Holding AG wurde 1999 in Luzern gegründet und ist seit 2005 an der SIX Swiss Exchange kotiert. Mit einem Immobilienportfolio im Gesamtwert von über CHF 2,7 Mrd. gehört die Gruppe zu den führenden Immobiliengesellschaften der Schweiz. Das Portfolio von Mobimo besteht aus Wohn- und Geschäftsliegenschaften an erstklassigen Standorten in der Deutsch- und der Westschweiz.
Die Anlageobjekte zeichnen sich durch einen ausgewogenen Nutzungsmix und eine sorgfältige Bewirtschaftung aus und garantieren stabile Erträge. Mit ihren Entwicklungsprojekten schafft die Gesellschaft Wertsteigerungs- und Gewinnpotenzial für das eigene Portfolio und für Dritte. Der Auf- und Ausbau ganzer Areale zu belebten, gemischt genutzten Quartieren ist eine Kernkompetenz von Mobimo.
Der kontinuierliche Ausbau der Marktposition schafft langfristig Mehrwert für Aktionäre, Kunden und Partner. Mobimo verfolgt eine nachhaltige Strategie, verfügt über ein solides Geschäftsmodell und beschäftigt hochqualifizierte und motivierte Mitarbeitende.
Nach den Plänen des renommierten Zürcher Architekturbüros Gigon/Guyer realisieren Bauherrin Mobimo und Totalunternehmerin Implenia auf dem ehemaligen Fabrikgelände der Labitzke Farben AG 277 Mietwohnungen mit Eineinhalb- bis Viereinhalb-Zimmern, Gewerberäume, Büros und einen Kinderhort. Das Z-förmige Gelände umfasst 10000 m2 und wird sieben öffentlich zugängliche Plätze aufweisen. Im September 2016 fand im Beisein von Stadtrat und Hochbauvorsteher André Odermatt und rund 100 Gästen die Grundsteinlegung statt. Die Fertigstellung der Überbauung in der Nähe des Bahnhofs Zürich Altstetten ist für Mitte 2018 geplant. Beim feierlichen Akt griffen zum Spaten (von links nach rechts): Ralph Gmür (Implenia), Mike Guyer (Gigon/Guyer), Christoph Caviezel (Mobimo), Julia Denfeld (Mobimo), André Odermatt (Stadt Zürich), Jens Vollmar (Implenia), Urs Meyer (Gigon/Guyer).
In Lausanne konkretisiert sich das Projekt Rasude: Die Grundeigentümer SBB Immobilien und Mobimo lancierten einen Studienauftrag zur Weiterentwicklung des Gebiets zwischen dem Bahnhof Lausanne und der Avenue d'Ouchy. Acht Architekturbüros nahmen daran teil. Das Expertenkollegium unter dem Vorsitz des EPFL-Architekturprofessors Bruno Marchand empfahl schliesslich einstimmig das Projekt Echappées des Genfer Architekten Eric Maria zur Weiterbearbeitung. Echappées zeichnet sich durch einen subtilen Ansatz aus, der das neue Quartier harmonisch in die Umgebung integriert. Es entstehen Verbindungen zur Stadt und attraktive öffentliche Plätze. Rasude ist Teil der städtebaulichen Aufwertung des Bahnhofgebiets. Dazu gehören auch die Neugestaltung des Bahnhofs Lausanne sowie der Zusammenschluss verschiedener Museen im ehemaligen Zugdepot.
In Aarau entwickelt Mobimo mit dem Aeschbachquartier ein modernes Stadtquartier an zentraler Lage. Herz des neuen Stadtteils wird die Aeschbachhalle sein, ein ehemaliges Industriegebäude mit einem eindrücklichen Innenraum. Das altehrwürdige Gebäude soll nach einer sanften Renovation vielfältig genutzt werden: Jazzkonzerte, Generalversammlungen, Ausstellungen und vieles mehr werden möglich sein. Im Juni wurde der Mietvertrag mit dem Hauptmieter unterzeichnet. Er wird als eigentlicher Intendant massgeblich dazu beitragen, dass die Halle zum lebendigen Quartierzentrum wird.
Gewinn den Aktionären der MOH zurechenbar exkl. Neubewertung CHF Mio. 2015: 78,6
Eigenkapitalrendite % 2015: 8,9
13,1
Mietertrag CHF Mio. 2015: 107,8
Georges Theiler, Präsident des Verwaltungsrats, und Dr. Christoph Caviezel, CEO.
Gerne berichten wir Ihnen über ein ausserordentlich erfreuliches Geschäftsjahr, das in einem anspruchsvoller gewordenen wirtschaftlichen Umfeld zustande kam. Unser bewährtes Geschäftsmodell ermöglicht es uns, Ihnen erneut ein Rekordergebnis zu vermelden.
Mobimo erzielte einen Gewinn von CHF 159,4 Mio. (Vorjahr CHF 105,0 Mio.). Darin enthalten ist ein ausserordentlich hoher Erfolg, aus dem Verkauf von drei Anlageliegenschaften, von CHF 34,9 Mio. (Vorjahr zwei Liegenschaften, CHF 63,8 Mio.). Exklusive der 2016 mehrheitlich marktbedingten Neubewertung beläuft sich das Jahresergebnis auf CHF 99,4 Mio. (Vorjahr CHF 78,6 Mio.). Die operative Leistung des Unternehmens erlaubt uns, der Generalversammlung erneut die Ausschüttung von CHF 10.00 pro Aktie zu beantragen.
Die Nachfrage institutioneller Investoren nach Wohnliegenschaften bleibt aufgrund der Tiefstzinsen hoch. Auch attraktive Büround Gewerbeliegenschaften werden zunehmend nachgefragt. In diesem Transaktionsumfeld tätigte Mobimo keine Zukäufe, veräusserte hingegen einzelne Anlageliegenschaften. Die Erlöse aus den Verkäufen kann das Unternehmen zu deutlich höheren Renditen in die eigene Entwicklungspipeline reinvestieren. Das Investitionsvolumen von Projekten im Bau beläuft sich auf CHF 560 Mio., dasjenige von Projekten in Planung auf CHF 470 Mio.
Trotz Verkäufen aus dem Portfolio stieg der Ertrag aus Vermietung erneut um 6,3% auf CHF 114,7 Mio. Die Vergleichbarkeit zwischen Berichtsperiode und Vorjahr ist aber nur bedingt gegeben, da sich das Portfolio in den Jahren 2015 und 2016 stark veränderte: einerseits aufgrund der erwähnten Verkäufe von Anlageliegenschaften, andererseits aufgrund des Erwerbs des Portfolios der Dual Real Estate Investment SA in Genf zum Jahresende 2015. Der Zuwachs an Mietwohnungen durch diese Akquisition beträgt rund 700 Einheiten. Dazu kamen im Jahr 2015 und 2016 266 Wohneinheiten, die aus der eigenen Projektentwicklung stammen. Die Leerstandsquote liegt per 31. Dezember 2016 mit 4,8% (31. Dezember 2015 4,7%) weiterhin auf einem tiefen Niveau. Die vollständige Integration der FM Service & Dienstleistungs AG, die 2014 als Joint Venture startete, ist eine der Massnahmen, um langfristig eine hohe Mieterzufriedenheit und eine tiefe Leerstandsquote zu erhalten. Bedingt durch die Integration der Gesellschaft stieg der Mitarbeiterbestand per Stichtag auf 135,7 Vollzeitäquivalente.
In Lausanne startete Mobimo im südlichen Teil des Flon-Quartiers die Realisierung von Les Garages, ein Projekt, mit dem attraktive Gewerbeflächen entstehen werden. Im Jahr 2018 werden die Bauarbeiten für einen Hotelneubau in Angriff genommen: Der Hotelbetreiber SV Hotel wird 2019 darin das erste Moxy-Hotel der Schweiz mit 110 Betten eröffnen. Moxy ist eine erfolgreiche Marke des US-Hotelkonzerns Marriott.
Derzeit wird vor allem in Zürich, Kriens und Aarau im Auftrag von Mobimo gebaut: Auf dem Zürcher Labitzke-Areal entstehen zehn Gebäude mit insgesamt 277 Mietwohnungen und Flächen für Gewerbe und Läden. Auf dem Krienser Mattenhof realisiert Mobimo ein urbanes, gemischt genutztes Quartier, das den Auftakt zur Weiterentwicklung der Region Luzern Süd darstellt. Im Aarauer Aeschbachquartier sind bereits 56 der 92 Eigentumswohnungen verkauft. Die Käufer ziehen ab Anfang 2017 in ihr neues Eigenheim. Auch die Bauarbeiten für die 167 Mietwohnungen, deren Fertigstellung für 2018 geplant ist, sind im Gang.
Im Bereich Entwicklung Dritte erfolgte 2016 der Verkauf eines Projekts auf dem Krienser Mattenhof und im Juli 2016 die Übergabe des für 3M EMEA schlüsselfertig erstellten Bürogebäudes in Langenthal. Mit dem Erwerb einer Zweidrittelbeteiligung an der BSS&M Real Estate AG in Zürich konnte Mobimo zudem die stark nachgefragte Entwicklungstätigkeit für Dritte weiter ausbauen.
Die grösste Anzahl ertragswirksamer Eigentumsübertragungen von Stockwerkeigentum gehen 2016 auf die Überbauung Am Meggerwald in Luzern zurück.
Der Immobilienmarkt bleibt attraktiv, einerseits aufgrund des andauernden Tiefzinsniveaus, aber auch dank der Attraktivität der Schweiz im internationalen Vergleich. Die Nachfrage nach Wohnund Arbeitsflächen in städtischen Zentren und in hochwertigen Liegenschaften bleibt hoch. Mit ihrem breit diversifizierten Portfolio, der gut gefüllten Entwicklungspipeline und der bald zwanzigjährigen Erfahrung ist Mobimo gut gerüstet für die Zukunft. Das flexible Geschäftsmodell ermöglicht es, gezielt Chancen wahrzunehmen und auf Marktveränderungen frühzeitig zu reagieren. Der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung rechnen deshalb auch in Zukunft mit guten operativen Ergebnissen, die attraktive Ausschüttungen an die Aktionärinnen und Aktionäre der Gesellschaft ermöglichen sollten.
Wir danken Ihnen für Ihr Vertrauen in das Unternehmen und seine Mitarbeitenden.
Präsident des Verwaltungsrats CEO
Georges Theiler Dr. Christoph Caviezel
Der Kapitalmarkt honorierte den erfreulichen Geschäftsverlauf von Mobimo. Der Aktienkurs erhöhte sich um 14,4%. Der Verwaltungsrat wird der Generalversammlung für das Geschäftsjahr 2016 erneut eine Ausschüttung von CHF 10.00 pro Aktie beantragen.
Die Namenaktien der Mobimo Holding AG werden an der SIX Swiss Exchange in Zürich gehandelt und sind gemäss dem Standard für Immobiliengesellschaften kotiert.
| MOBN |
|---|
| 1110 887 |
| CH001110 8872 |
| MOBN SW Equity |
| MOBN.S |
Seit dem Börsengang im Juni 2005 zeichnet sich die Mobimo-Aktie – mit einer jährlichen Performance (Total Return) von durchschnittlich 6,5% – durch eine stetige Wertsteigerung sowie eine regelmässige, attraktive Dividendenausschüttung aus. Die Börsenkapitalisierung erhöhte sich im gleichen Zeitraum von CHF 490 Mio. (31.Dezember 2005) auf CHF 1 584 Mio. (31.Dezember 2016).
Gemessen an der Börsenkapitalisierung per 31.Dezember 2016 und am Gesamtwert des Portfolios ist Mobimo die viertgrösste an der Schweizer Börse kotierte Immobiliengesellschaft. Die Börsenkapitalisierung der Mobimo Holding AG hat sich im Jahresverlauf um rund 14,4% erhöht und betrug zum Jahresende CHF 1 584 Mio. (Vorjahr CHF 1 385 Mio.).
¢¢ NAV/Aktie (verwässert)
Am 31.Dezember 2016 betrug der Net Asset Value (NAV) pro Aktie CHF 217.33 (Vorjahr CHF 202.45), der verwässerte NAV pro Aktie CHF 217.33 (Vorjahr CHF 202.45). Die Differenz zum Vorjahr resultierte insbesondere aus der Kapitalrückzahlung, dem Jahresgewinn und den im sonstigen Ergebnis im Eigenkapital erfassten Veränderungen (Vorsorgeverpflichtungen nach IAS 19 sowie als Cash Flow Hedges qualifizierende Finanzinstrumente).
Per 31.Dezember 2016 lag der Kurs der Mobimo-Aktie mit CHF 254.75 um 17,2% über dem verwässerten NAV von CHF 217.33. Die Liquidität der Mobimo-Aktie und das Handelsvolumen lagen unter dem Vorjahr. Im Durchschnitt wurden täglich 10 035 (Vorjahr 11 638) Aktien gehandelt. Damit wurde ein Umsatz pro Tag von durchschnittlich rund CHF 2,2 Mio. (Vorjahr CHF 2,4 Mio.) erzielt. Insgesamt lag das Handelsvolumen der Mobimo-Aktie im Jahr 2016 bei CHF 581,2 Mio. (Vorjahr CHF 613,8 Mio.).
Gewinn und Dividende pro Aktie CHF
Dividende je Aktie
Der ausgezeichnete Geschäftsverlauf von Mobimo spiegelt sich auch in der Aktienkursentwicklung wider: Ausgehend von einem Aktienkurs von CHF 222.70 zu Jahresbeginn, stieg der Kurs der Aktie auf CHF 254.75 und erhöhte sich damit um 14,4%. Im 5-Jahres-Vergleich ist der Aktienkurs dividendenadjustiert um rund 45% gestiegen. Der SPI Swiss Performance Index legte im gleichen Zeitraum um 68%, der SXI Swiss Real Estate Index um 45% zu.
Mobimo weist seit dem Börsengang konstant eine hohe Dividendenausschüttung aus und verfolgt auch künftig eine langfristig orientierte sowie aktionärsfreundliche Ausschüttungspolitik. Seit dem Börsengang 2005 wurden pro Aktie jedes Jahr mindestens CHF 9.00 in Form einer verrechnungssteuerfreien und steuerfreien Nennwertrückzahlung bzw. Kapitalrückzahlung an die Mobimo-Aktionäre ausbezahlt. Über die letzten fünf Jahre wurden rund CHF 292 Mio. in Form von Dividendenausschüttungen an die Aktionäre zurückbezahlt. In diesem Zeitraum betrug die durchschnittliche jährliche Ausschüttungsrendite (Nennwertrückzahlung bzw. Kapitalrückzahlung) rund 4,5%, berechnet aus dem jeweiligen Jahresendkurs der Aktie. Die Gesamtrendite der Aktie (inkl. Kursveränderung) lag im Jahr 2016 bei 18,9%. Die attraktive Ausschüttungspolitik wird auch für das Geschäftsjahr 2016 fortgesetzt: Vorbehaltlich der Zustimmung der Generalversammlung soll die Dividende je Aktie für das Geschäftsjahr 2016 CHF 10.00 betragen (Vorjahr CHF 10.00). Damit beträgt die Dividendenrendite der Aktie bezogen auf den Jahresendkurs 2016 attraktive 3,9%.
2016 wurde ein solider Gewinn pro Aktie exklusive Neubewertung von CHF 15.99 (Vorjahr CHF 12.65) erwirtschaftet. Inklusive Neubewertung lag dieser bei CHF 25.52 (Vorjahr CHF 16.72).
Per 31.Dezember 2016 halten folgende Aktionäre 3% oder mehr des Aktienkapitals:
Der Free Float beträgt gemäss Definition der SIX Swiss Exchange per 31.Dezember 2016 100%.
%
| Einheit | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Angaben zur Aktie per 31.12. | ||||||
| Aktienkapital | CHF Mio. | 180,1 | 180,2 | 180,3 | 180,3 | 180,3 |
| Ausgegebene Namenaktien | Anzahl | 6 208 913 | 6 214 478 | 6 216 606 | 6 218 170 | 6 218 170 |
| Davon eigene Aktien | Anzahl | 8 744 | 2 148 | 1 623 | 1 247 | 2 044 |
| Ausstehende Namenaktien | Anzahl | 6 200 169 | 6 212 330 | 6 214 983 | 6 216 923 | 6 216 126 |
| Nennwert pro Namenaktie | CHF | 29.00 | 29.00 | 29.00 | 29.00 | 29.00 |
| Kennzahlen der Aktie per 31.12. | ||||||
| Gewinn je Aktie | CHF | 12.30 | 13.14 | 10.00 | 16.72 | 25.52 |
| Gewinn je Aktie exkl. Neubewertung |
CHF | 7.83 | 10.09 | 9.69 | 12.65 | 15.99 |
| NAV je Aktie, nach Optionen und Wandelanleihe |
CHF | 193.99 | 200.01 | 195.93 | 202.45 | 217.33 |
| Bruttodividende1 | CHF | 9.00 | 9.50 | 9.50 | 10.00 | 10.00 |
| Dividendenrendite (Ausschüttungsrendite) |
% | 4,1 | 5,1 | 4,8 | 4,5 | 3,9 |
| Ausschüttungsquote | % | 73,2 | 72,3 | 95,0 | 59,8 | 39,2 |
| Kurs der Aktie | ||||||
| Börsenkurs – Höchst | CHF | 228.00 | 221.10 | 200.70 | 229.40 | 254.75 |
| Börsenkurs – Tiefst | CHF | 202.60 | 182.80 | 182.00 | 190.50 | 206.10 |
| Börsenkurs der Aktie am 31.12. | CHF | 218.90 | 186.10 | 199.20 | 222.70 | 254.75 |
| Durchschnittlich gehandelte Aktien pro Tag |
Anzahl | 9 309 | 11 132 | 8 672 | 11 638 | 10 035 |
| Börsenkapitalisierung am Jahresende |
CHF Mio. | 1 359,1 | 1 156,5 | 1 238,3 | 1 384,8 | 1 584,1 |
1 Soll-Ausschüttung von Kapitaleinlagen für das Geschäftsjahr 2016 von CHF 10.00 pro Aktie gemäss Antrag an die Generalversammlung vom 28.März 2017.
Für die langfristige Finanzierung des Immobilienportfolios von Mobimo sind drei Obligationenanleihen ausstehend. Mit diesen nutzt Mobimo das attraktive Zinsniveau und diversifiziert ihre Finanzierungsinstrumente. Die drei Anleihen werden an der SIX Swiss Exchange in Zürich gehandelt. Das gesamte Finanzierungsvolumen beträgt CHF 515 Mio.
| Ausgabedatum | 29.10.2013 | 19.05.2014 | 16.09.2014 |
|---|---|---|---|
| Valorensymbol | MOB13 | MOB14 | MOB141 |
| Valorennummer | 22 492 349 | 24 298 406 | 25 237 980 |
| ISIN-Code | CH0224923497 | CH0242984067 | CH0252379802 |
| Ausgabevolumen | CHF 165 Mio. | CHF 200 Mio. | CHF 150 Mio. |
| Bloomberg | MOBN SW | MOBN SW | MOBN SW |
| Reuters | 785VD6 | 792ZMZ | 797G6K |
| Zinssatz | 1,5% | 1,625% | 1,875% |
| Laufzeit | 5 Jahre | 7 Jahre | 10 Jahre |
| Verfall | 29.10.2018 | 19.05.2021 | 16.09.2024 |
| Kurs am 31.12.2016 | CHF 102.45 | CHF 105.80 | CHF 110.00 |
| Rendite auf Verfall | 0,160% | 0,294% | 0,551% |
• Kapitalerhöhung: rund CHF 193 Mio., Emission neuer Namenaktien
• Akquisition LO Holding Lausanne-Ouchy SA, Erhöhung des Aktienkapitals um CHF 27 Mio.
• Kapitalerhöhung: CHF 143 Mio.
• Privatplatzierung, Aktienkapital: CHF 181 Mio.
• Mehrheitsbeteiligung an der Dual Real Estate Investment SA
• Emission Obligationenanleihe: CHF 165 Mio.
• Platzierung Wandelanleihe: CHF 175 Mio.
• Kapitalerhöhung: CHF 149 Mio.
• Börsengang Mobimo Holding AG, Emissionsvolumen: CHF 112 Mio.
• Gründung Mobimo Holding AG, Aktienkapital: CHF 73 Mio.
Die Überbauung Am Meggerwald in Luzern ist das neue Zuhause der Familie Steiner-Hug. Sie bietet, was sich die Steiners auf der Suche nach Wohneigentum gewünscht haben: viel Platz, einen Gartensitzplatz und das Gefühl, in einem Einfamilienhaus zu leben.
«Unser Zuhause ist unglaublich schön gelegen. Wenn wir aus dem Fenster schauen, sehen wir grüne Hügel, auf denen Kühe grasen, am Horizont steht der Pilatus und gleich neben dem Gebäude beginnt der Meggerwald. Und das in der sechstgrössten Stadt der Schweiz und nur eine knappe Viertelstunde Busfahrt vom Luzerner Zentrum entfernt.
Wir wohnten schon vorher im Quartier und als die Stadt Luzern das Grundstück, an dem wir oft mit dem Kinderwagen vorbeispazierten, an Mobimo verkaufte, wurden wir hellhörig und verfolgten die Entwicklung des Projekts aufmerksam. Wir betrachten es als eine glückliche Fügung, dass Mobimo schliesslich ziemlich genau das plante und baute, was wir suchten: eine grosszügige Wohnung mit Gartensitzplatz und Einfamilienhauscharakter.
Besonders die ersten Tage nach dem Umzug waren für unsere Kinder aufregend. Das Schaltbrett mit den vielen Knöpfen im Untergeschoss, die Gegensprechanlage mit einem Bildschirm und die Fernbedienung für die Sonnenstoren – es gab so viel zu entdecken! Nun schätzen sie besonders ihr eigenes Zimmer, in das sie sich gelegentlich zurückziehen können. Wir Eltern versuchen uns als Gärtner im Pflanzenbeet neben dem Sitzplatz. Ab und zu geht es zu viert auf den Vita Parcours im nahen Wald oder mit dem Velo runter ins Verkehrshaus. Ja, wir haben gefunden, was wir suchten.»
Modern gebaut und idyllisch gelegen: Am Meggerwald. Mehr Infos auf Seite 13.
Das Immobilienportfolio von Mobimo ist nach Standort und nach Nutzung breit diversifiziert. Die neu erstellten Anlageobjekte steigern die Qualität des Portfolios kontinuierlich.
Das Gebäude beherbergte während mehr als fünf Jahrzehnten das Sortierzentrum der Post. Es kam 2010 ins Portfolio von Mobimo und wurde von 2011 bis 2013 renoviert. Horizon steht in unmittelbarer Nähe des Lausanner Bahnhofs und weist attraktive Büroflächen auf.
Marktwert: TCHF 67 100 Nutzfläche: 8 072 m² Fertigstellung: 1962/2013
Die Überbauung umfasst zwei Seniorenwohnblöcke mit 48 Wohnungen und ein Pflegeheim und entstand auf dem Areal einer Mosterei. Die Bewohner der seniorengerechten Wohnungen können individuell entscheiden, wie viel Unterstützung sie in ihrem Alltag in Anspruch nehmen möchten.
Marktwert: TCHF 76730 Nutzfläche: 10625 m² Fertigstellung: 2014
Der Name des Gebäudekomplexes mit Büro-, Retail- und Wohnräumlichkeiten ist eine Hommage an die Familie Mercier, Gründerin eines Unternehmens, das im 19. Jahrhundert Eigentümer des Flon-Quartiers wurde. Marktwert: TCHF 66270 Nutzfläche: 10399 m² Fertigstellung: 2008
Das 16-stöckige Hochhaus ist ein Stahlskelettbau mit fast vollständig verglaster Fassade. Im Jahr 2001 wurde es komplett saniert und um drei Geschosse aufgestockt. Das repräsentative Geschäftsgebäude wird ausschliesslich von einem Mieter genutzt. Die nächtliche Beleuchtung entspricht dessen Unternehmensfarbe.
Marktwert: TCHF 62290 Nutzfläche: 8226 m² Fertigstellung: 1974/2001
Regensdorf
Neben drei Liegenschaften mit Eigentumswohnungen erstellte Mobimo in Regensdorf sechs weitere Gebäude mit Mietwohnungen. Jeweils drei Gebäude der gesamten Überbauung sind so angeordnet, dass sie in der Mitte einen gemeinsamen Hofraum bilden. Die Formsprache ist zeitlos und reduziert.
Marktwert: TCHF 60000 Nutzfläche: 8716 m² Fertigstellung: 2015
Elegant und schnörkellos schmiegt sich die Wohnsiedlung Am Meggerwald an den Hang an. Die insgesamt 24 Eigentumswohnungen in zwei Gebäuden verfügen alle über einen grosszügigen Aussenraum in Form eines Balkons oder eines Gartens. Durch das Grundstück fliesst der renaturierte Büttenenbach.
Verkaufsvolumen: TCHF 30083 Nutzfläche: 3032 m² Fertigstellung: 2016
Die Liegenschaft mit 72 Wohnungen erinnert an die Gewerbe- und Industriegebäude, die das Quartier prägten. Ein Garten- und Sitzplatzgürtel umschliesst den viergeschossigen Bau. Der Letzihof verfügt über drei miteinander verbundene Innenhöfe, die von den Bewohnern als Aufenthalts- und Spielort genutzt werden können.
Marktwert: TCHF 65290 Nutzfläche: 6977 m² Fertigstellung: 2016
Townhouse, Maisonette, Loft: Das Angebot an Eigentumswohnungen im Aeschbachquartier ist vielfältig. Die 92 Wohneinheiten sind in verschiedenen Gebäudetypen untergebracht.
Fertigstellung: 2017
Per 31. Dezember 2016 umfasst das Immobilienportfolio von Mobimo 148 Liegenschaften. Das Portfolio setzt sich aus Anlageobjekten im Wert von CHF 2 112 Mio. und Entwicklungsobjekten im Wert von CHF 654 Mio. zusammen.
1 Aufteilung Markt-/Buchwerte der Liegenschaften nach Wirtschaftsräumen (Gesamtportfolio).
Kennzahlen zum Portfolio
Ostschweiz
Gesamtwert des Portfolios CHF Mio. 2015: 2 655
Liegenschaften Anzahl 2015: 139
148
Anteil Anlageobjekte am Immobilienportfolio %
2015: 80
| CHF Mio. | 2016 | % | 2015 | % |
|---|---|---|---|---|
| Gesamtwert des Portfolios | 2 766 | 100 | 2 655 | 100 |
| Anlageobjekte | 2 112 | 76 | 2 132 | 80 |
| Geschäftsliegenschaften | 1 388 | 50 | 1 372 | 52 |
| Wohnliegenschaften | 724 | 26 | 760 | 28 |
| Entwicklungsobjekte | 654 | 24 | 523 | 20 |
| Geschäftsliegenschaften (Anlage) |
209 | 8 | 171 | 6 |
| Wohnliegenschaften (Anlage) |
140 | 5 | 125 | 5 |
| Geschäftsliegenschaften (Promotion) |
59 | 2 | 29 | 1 |
| Wohnliegenschaften (Promotion) |
246 | 9 | 198 | 8 |
Portfolio mit Fokus auf die Wirtschaftsräume Zürich und Lausanne/Genf.
76% des Immobilienportfolios bestehen aus Anlageobjekten, die sowohl in Bezug auf die Standorte – die bedeutenden Schweizer Wirtschaftsräume – als auch auf die Nutzung breit diversifiziert sind. Das jährliche Mietertragspotenzial der Anlageobjekte mit 462 000 m² Mietflächen beläuft sich per 31. Dezember 2016 auf CHF 112 Mio. Daraus resultieren stabile und berechenbare Einkünfte.
| 31.12.2016 | |
|---|---|
| Wirtschaftsraum Westschweiz Marktwert TCHF |
979 319 |
| Soll-Mietertrag TCHF | 48 775 |
| Leerstandsquote | 3,6% |
| Vermietbare Fläche in m² | 175 657 |
| Wirtschaftsraum Zürich | |
| Marktwert TCHF | 810 766 |
| Soll-Mietertrag TCHF | 43 357 |
| Leerstandsquote | 5,1% |
| Vermietbare Fläche in m² | 164 276 |
| Wirtschaftsraum Ostschweiz | |
| Marktwert TCHF | 146 842 |
| Soll-Mietertrag TCHF | 8 719 |
| Leerstandsquote | 2,4% |
| Vermietbare Fläche in m² | 41 059 |
| Wirtschaftsraum Nordwestschweiz | |
| Marktwert TCHF | 126 882 |
| Soll-Mietertrag TCHF | 7 778 |
| Leerstandsquote | 13,9% |
| Vermietbare Fläche in m² | 53 695 |
| Wirtschaftsraum Zentralschweiz | |
| Marktwert TCHF | 47 738 |
| Soll-Mietertrag TCHF | 3 694 |
| Leerstandsquote | 4,9% |
| Vermietbare Fläche in m² | 27 309 |
%
(Gesamtportfolio).
1 Aufteilung Markt-/Buchwerte der Liegenschaften nach Wirtschaftsräumen
Mobimo betreut das Portfolio mit einem eigenen Portfoliomanagement-Team und ist dadurch nahe am Markt und an den Mietern. Die Pflege der Beziehungen zu den Mietern, der hohe Vermietungsgrad, ein straffes Kostenmanagement und passende Vermarktungsmassnahmen tragen zur angestrebten Werterhaltung bzw. Wertsteigerung bei.
Auf die fünf grössten Mieter entfallen 20,6% der Mieterträge. Die bestehenden festen Mietverträge weisen primär eine mittelbis langfristige Fälligkeitsstruktur auf. Die durchschnittliche Restlaufzeit beträgt 6,0 Jahre.
Dauer der bestehenden festen Mietverhältnisse bis zum jeweiligen Jahresende
Mobimo alimentiert kontinuierlich das eigene Anlageportfolio mit der gezielten Entwicklung von Wohn- und Geschäftsliegenschaften. Die neu erstellten Anlageobjekte steigern die Qualität des Portfolios weiter.
Derzeit plant und realisiert Mobimo aus ihrer Entwicklung Immobilien mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von rund CHF 1 030 Mio., davon entfallen CHF 850 Mio. auf Anlageobjekte für das eigene Portfolio und CHF 180 Mio. auf Stockwerkeigentumsobjekte für den Verkauf. Neben den Entwicklungen für das eigene Portfolio bzw. für den Verkauf von Stockwerkeigentum sind Entwicklungsdienstleistungen für Dritte ein weiteres Tätigkeitsfeld von Mobimo. Das Angebot umfasst Gebiets-, Areal- und Projektentwicklungen bis hin zu schlüsselfertigen Immobilienanlagen für institutionelle und private Investoren. Die Form der Zusammenarbeit mit Partnern ergibt sich aus den Bedürfnissen und der Projektphase.
| 31.12.2016 | |
|---|---|
| Wirtschaftsraum Westschweiz | |
| Entwicklung für das eigene Portfolio | 35% |
| Entwicklung für Verkauf Stockwerkeigentum | 0% |
| Geplantes Investitionsvolumen | CHF 365 Mio. |
| Wirtschaftsraum Zürich | |
| Entwicklung für das eigene Portfolio | 16% |
| Entwicklung für Verkauf Stockwerkeigentum | 0% |
| Geplantes Investitionsvolumen | CHF 165 Mio. |
| Wirtschaftsraum Nordwestschweiz | |
| Entwicklung für das eigene Portfolio | 14% |
| Entwicklung für Verkauf Stockwerkeigentum | 8% |
| Geplantes Investitionsvolumen | CHF 230 Mio. |
| Wirtschaftsraum Zentralschweiz | |
| Entwicklung für das eigene Portfolio | 17% |
| Entwicklung für Verkauf Stockwerkeigentum | 10% |
| Geplantes Investitionsvolumen | CHF 270 Mio. |
1 Anteil am Gesamtinvestitionsvolumen von CHF 1 030 Mio.
Mobimo entwickelt an erstklassigen Standorten in der Schweiz Areale zu modernen, durchmischten Quartieren mit einer hohen städtebaulichen und architektonischen Qualität. Auf der unten stehenden Karte sind die wichtigsten Areale und deren Flächen aufgeführt.
Mobimo-Geschäftsbericht 2016 17
Im Flon-Quartier wird auch musiziert. Die Musikhochschule ist Mieterin im Gebäude-Komplex Pépinières. Für den Standort Flon entschied sich Direktor Hervé Klopfenstein nicht ohne Grund.
Schlicht A, B und C heissen die drei Gebäude, die den Pépinières-Komplex bilden. Zurückhaltend-funktional bilden A und B einen würdigen Rahmen für den Star des Trios: Das Gebäude C mit seiner auffälligen Fassade, einem filigranen Netz aus Beton, und der begrünten, öffentlichen Dachterrasse, von der sich das Leben im Flon-Quartier beobachten lässt. Gut möglich, dass dabei der eine oder andere Passant mit Instrumentenkoffer ins Auge sticht. Denn: Les Pépinières beherbergt nicht nur Restaurants, eine Bar, Büros und eine Bowlingbahn, sondern auch zwei Abteilungen der interkantonalen Musikhochschule. In den Gebäuden A und B befinden sich Unterrichts- und Übungsräume der Abteilungen Jazz und zeitgenössische Musik sowie die BCV Concert Hall, ein multifunktionaler Konzertsaal für rund 250 Gäste.
Dass die Musikhochschule 2014 ins belebte Flon-Quartier zog, hat viel mit deren Direktor, dem renommierten Dirigenten Hervé Klopfenstein, zu tun. Ein Dasein im Elfenbeinturm ist für den charismatischen Musiker undenkbar. «Die Kunst und die Kultur gehören uns allen. Eine Hochschule muss sich dafür einsetzen, dass sie in der Gesellschaft präsent sind.» Er wolle Berührungsängste abbauen und die Freude am Musikmachen vermitteln. Dieses Credo spiegelt sich auch in seinem pädagogischen Konzept wider: «Das öffentliche Auftreten ist von Anfang an ein zentrales Element der Ausbildung unserer Studierenden.» Davon zeugen die zahlreichen Konzerte, die jährlich in der BCV Concert Hall stattfinden und das vielfältige Quartier um eine weitere Facette bereichern.
Schlichter Name, markanter Auftritt: Das Gebäude C.
KONZERNLAGE-BERICHT
Die langfristige Strategie von Mobimo fokussiert auf qualitatives Wachstum bei einem ausgewogenen Nutzungsmix und einer aktiven Portfoliobewirtschaftung. Das Unternehmen achtet auf eine solide Finanzierung und die Nachhaltigkeit seiner Aktivitäten.
Mobimo plant, baut und unterhält renditestarke Anlageobjekte. Das Anlageportfolio besteht aus Geschäfts-, Gewerbe- und Wohnliegenschaften mit einer breit abgestützten Mietertragsbasis und einer entsprechend stabilen Ertragslage. Mit ihren Entwicklungsobjekten generiert Mobimo beachtliche Wertsteigerungspotenziale und zusätzlich Kapitalgewinne. Ein Beispiel dafür ist der Verkauf von Stockwerkeigentum. Der Bereich Entwicklung Dritte erbringt Planungsund Umsetzungsdienstleistungen für private und institutionelle Investoren. Das Angebot umfasst das ganze Planungsspektrum bis hin zur Übergabe einer schlüsselfertigen Immobilie.
Mobimo ist solide finanziert und weist einen hohen Eigenkapitalanteil von mindestens 40% aus. Neben der langfristig gesicherten Finanzierung bilden die Kernkompetenzen Einkauf/Verkauf, Entwicklung und Portfoliomanagement die solide Basis für die Weiterentwicklung des Unternehmens.
Die Gesellschaft verwendet die Marke Mobimo für die Kommunikation mit Investoren, Medien, Analysten oder Mietern. Die Marke wird auf Stufe Gesamtunternehmen selektiv mit gezielten Sponsoring- und Marketingmassnahmen gepflegt. Kommunikation und Vermarktung auf Projektebene erfolgen in der Regel mit einem eigens definierten Auftritt und individuellen Projektnamen, die zum Vorhaben, zum Standort und zur Zielgruppe passen. Trotz kreativer Freiheit wird auch in der Projektvermarktung die Marke Mobimo in geeigneter Art und Weise platziert, so dass Absender und Verantwortlichkeiten stets klar sind.
Mobimo strebt einen weiteren schrittweisen Ausbau ihres Immobilienportfolios an. Der Ausbau erfolgt primär durch den Bau von Anlageobjekten für das eigene Portfolio sowie den Erwerb von Einzelobjekten oder von Portfolios. Er kann zudem durch Gesellschaftsübernahmen erreicht werden.
Der Ausbau erfolgt dann, wenn der Preis, die Lage und die Zukunftserwartungen Mehrwert für die Aktionäre in Aussicht stellen. Mobimo investiert in zukunftsträchtige Standorte der Schweiz. Darunter versteht sie primär die Wirtschaftsräume Zürich und Lausanne/Genf, sowie die Wirtschaftsräume Basel, Luzern/Zug, Aarau und St. Gallen. Investitionen werden nur an nachhaltig guten Lagen getätigt.
Der strategische Nutzungsmix des Anlageportfolios besteht grundsätzlich je zu rund 30% aus Wohnen, Büronutzungen und anderen kommerziellen Nutzungen.
Das Immobilienportfolio wird laufend optimiert. Die Pflege der Beziehungen zu den Mietern, ein hoher Vermietungsgrad, die Optimierung der Kosten und griffige Vermarktungsstrategien bringen die konsequent angestrebte Werterhaltung und Wertsteigerung.
Das Immobilienentwicklungsgeschäft fokussiert auf folgende Bereiche:
Nachhaltigkeit bedeutet für Mobimo, ausgewogen zwischen heutiger Gewinnerzielung und langfristiger Werterhaltung und Wertsteigerung zu wirtschaften. Lebensqualität findet ihre Ausdrucksform in der Gestaltung des Lebens-, Wohn- und Arbeitsraums. Mobimo bezieht neben wirtschaftlichen auch ökologische und soziokulturelle Aspekte in ihre Tätigkeit ein. Daraus resultiert Mehrwert für die Aktionäre und die Nutzer der Mobimo-Liegenschaften.
Mobimo kann kurz- und langfristiges Fremdkapital aufnehmen. Das Eigenkapital soll mindestens 40% der Bilanzsumme betragen.
Die Mobimo-Aktie zeichnet sich durch eine stetige Wertentwicklung und eine regelmässige, attraktive Ausschüttung aus.
| Entwicklung Dritte | Entwicklungsobjekte | Anlageobjekte | |
|---|---|---|---|
| Einkauf/Verkauf | Entwicklung | Portfoliomanagement | Solide Finanzierung |
| • Erfolgreiche Akquisitionen • Gute regionale und benutzer spezifische Diversifikation |
• Vielseitige Arealentwicklung • Projektierung und Realisierung von Wohn- und Geschäftsliegenschaften • Projektierung und Realisierung von Stockwerk eigentum für Dritte • Berücksichtigung der Bedürfnisse des Umfelds |
• Strategieentwicklung • Portfoliooptimierung • Berücksichtigung ökologi scher, ökonomischer und gesellschaftlicher Aspekte • Rasche und flexible Reaktion auf Marktänderungen |
• Angemessene Eigen kapitalquote als Grundlage für weiteres qualitatives Wachstum • Langfristig gesicherte Finanzierung zu ausgezeich neten Konditionen |
Mobimo übertrifft im Jahr 2016 das Rekordergebnis des Vorjahres. Zum erfreulichen Abschluss beigetragen haben vor allem der Erfolg aus Neubewertung, das weitere Wachstum der Mieteinnahmen sowie erfolgreiche Verkäufe von Entwicklungsdienstleistungen und von Stockwerkeigentum. Dazu kommt der Verkauf einzelner Anlageliegenschaften.
| Einheit | 2016 | 2015 | Veränderung in % |
|
|---|---|---|---|---|
| Erfolg Vermietung | CHF Mio. | 96,2 | 94,1 | 2,3 |
| Erfolg aus Verkauf Promotion (Liegenschaften) und Entwicklungs dienstleistungen |
CHF Mio. | 23,9 | 5,5 | 330,5 |
| Erfolg aus Neube wertung |
CHF Mio. | 80,7 | 34,7 | 132,3 |
| Verkaufserfolg Anlageliegen schaften |
CHF Mio. | 34,9 | 63,8 | –45,2 |
| EBIT inkl. Neubewertung |
CHF Mio. | 200,3 | 170,4 | 17,5 |
| Finanzergebnis | CHF Mio. | -28,5 | –33,6 | –15,4 |
| Steueraufwand | CHF Mio. | -15,1 | –34,1 | –55,6 |
| Gewinn | CHF Mio. | 159,4 | 105,0 | 51,9 |
| Gewinn den Akti onären der MOH zurechenbar |
CHF Mio. | 158,7 | 103,9 | 52,7 |
| Gewinn den Akti onären der MOH zurechenbar exkl. Neubewertung |
CHF Mio. | 99,4 | 78,6 | 26,5 |
Mobimo erzielte mit einem Gewinn von CHF 159,4 Mio. (Vorjahr CHF 105,0 Mio.) und der entsprechenden Gewinnsteigerung von 51,9% ein neues Rekordergebnis. Der den Aktionären von Mobimo zurechenbare Gewinn stieg inklusive Neubewertung um 52,7% auf CHF 158,7 Mio. (Vorjahr CHF 103,9 Mio.), exklusive Neubewertung um 26,5% auf CHF 99,4 Mio. (Vorjahr CHF 78,6 Mio.). Der Gewinn je Aktie wurde ebenfalls markant auf CHF 25.52 (Vorjahr CHF 16.72) erhöht. Der Gewinn je Aktie exklusive Neubewertung stieg auf CHF 15.99 (Vorjahr CHF 12.65). Damit erreichten beide Kennzahlen den bislang höchsten Wert in der Geschichte der Gesellschaft.
Im Geschäftsjahr 2016 stieg der Ertrag aus Vermietung um 6,3% auf CHF 114,7 Mio. (Vorjahr CHF 107,8 Mio.). Die Aufwandquote des direkten Aufwands aus Vermietung fiel mit 16% im Vergleich zum Vorjahr etwas höher aus (Vorjahr 13%). Der Erfolg aus Vermietung beläuft sich somit auf CHF 96,2 Mio. (Vorjahr CHF 94,1 Mio.). Dies entspricht einer Zunahme von 2,3%. Im Verlauf des Jahres wurde die Anlageliegenschaft Zürich, Letzigraben 134–136 ins Portfolio überführt. Die Liegenschaft beinhaltet ein Mietertragspotenzial (Soll-Mietertrag) von jährlich über CHF 2 Mio. Aus dem Verkauf von drei Anlageliegenschaften resultierte demgegenüber eine Abnahme des Mietertragspotenzials um rund CHF 5 Mio. Der Anteil der Mieterträge aus Wohnnutzung reduzierte sich per 31. Dezember 2016 leicht auf 28% (Vorjahr 29%). Mobimo achtet mit einer gezielten Portfoliodiversifikation auch weiterhin auf eine ausgewogene Zusammensetzung der Nutzung. Der Nutzungsmix des Anlageportfolios soll je zu rund 30% aus Wohnen, Büronutzungen und anderen kommerziellen Nutzungen bestehen.
Das künftige Mietertragspotenzial wird mit der Realisierung der bestehenden Projektpipeline schrittweise gesteigert. Das aktuelle Gesamtinvestitionsvolumen der Projekte, die für das eigene Portfolio realisiert werden, beläuft sich auf gut CHF 480 Mio. Es handelt sich dabei um:
Die Projekte ergeben ein Mietertragspotenzial von jährlich über CHF 25 Mio.
Übrige Nutzungen beinhalten hauptsächlich Parking und Nebennutzungen.
Mit den Anlageobjekten wurde im Geschäftsjahr 2016 eine Nettorendite von 4,1% (Vorjahr 4,3%) erzielt. Die im Vorjahresvergleich tiefere Nettorendite ergibt sich hauptsächlich aus der marktbedingten Höherbewertung der Anlageliegenschaften. Die Leerstandsquote lag per 31. Dezember 2016 mit 4,8% (Vorjahr 4,7%) praktisch unverändert auf dem tiefen Niveau des Vorjahres. Die tiefe Leerstandsquote ist auf den guten Vermietungserfolg und das aktive Portfoliomanagement zurückzuführen.
Der Ertrag aus dem Verkauf von Promotion und dem Erbringen von Entwicklungsdienstleistungen belief sich auf CHF 151,8 Mio. (Vorjahr CHF 86,2 Mio.). Daraus resultierte ein Erfolg aus Promotion und Entwicklungsdienstleistungen von CHF 23,9 Mio. (Vorjahr CHF 5,5 Mio.). Dieses Ergebnis umfasst Wertberichtigungen von insgesamt CHF 7,6 Mio., die insbesondere aus der Bewertung der Projekte St. Moritz, Via Maistra und St. Erhard, Längmatt stammen. Insgesamt wurden 47 Wohnobjekte im Stockwerkeigentum, drei Baugrundstücke und die fertiggestellte Liegenschaft Langenthal, Kühlhausstrasse an die Eigentümer übertragen. Die übertragenen Wohnobjekte stammen zu einem grossen Teil aus dem Projekt Luzern, Büttenenhalde und die übertragenen Baugrundstücke sind:
Die hohe Nachfrage im Transaktionsmarkt konnte mit dem Verkauf von drei Anlageliegenschaften zur Realisierung von attraktiven Gewinnen genutzt werden. Mit den Verkäufen wurde ein Erlös von CHF 158,5 Mio. (Vorjahr CHF 236,8 Mio.) erwirtschaftet und ein Erfolg von CHF 34,9 Mio. (Vorjahr CHF 63,8 Mio.) erzielt. Den aus den Verkäufen erzielten Mittelzufluss wird Mobimo in die Realisierung der Projekte aus der Pipeline reinvestieren.
Hauptsächlich marktbedingt sank der durchschnittliche Diskontsatz für Neubewertungen per 31. Dezember 2016 auf 3,75% (Vorjahr 4,08%). Dies wirkte sich insbesondere in den Bewertungen der Wohnliegenschaften und Bauprojekte für Wohnliegenschaften positiv aus. Aus der Neubewertung der Anlageliegenschaften und der Anlageliegenschaften im Bau resultierte ein Erfolg aus Neubewertung von CHF 80,7 Mio. (Vorjahr CHF 34,7 Mio.).
Mit der vollständigen Übernahme der FM Service & Dienstleistungs AG und dem Erwerb einer Mehrheitsbeteiligung an der BSS&M Real Estate AG im Geschäftsjahr 2016 stärkte Mobimo das Dienstleistungsangebot für Kunden weiter und baute die Angebotspalette im Bereich Entwicklung Dritte aus. Den aus den Dienstleistungen der beiden Gesellschaften resultierenden Erlösen stehen auch Aufwände in den Bereichen Personal, Betrieb und Verwaltung gegenüber. Bedingt durch die Übernahme stieg die durchschnittliche Anzahl Vollzeitstellen im Jahr 2016 auf 126,2 (Vorjahr 107,4). Am Stichtag 31. Dezember 2016 waren es 135,7 Vollzeitstellen (Vorjahr 107,8). Mit einer Volksabstimmung wurde in einem Kanton im ersten Halbjahr 2016 der ab 2019 gültige Steuersatz reduziert. Daraus ergab sich ein eimaliger positiver Sondereffekt aus der Berechnung der latenten Steuern und dementsprechend fiel der Steueraufwand 2016 deutlich tiefer aus.
Zum Ende des Geschäftsjahres 2016 wuchs die Bilanzsumme um 2,7% (Vorjahr 6,7%) auf CHF 3 031,7 Mio. Verantwortlich hierfür war insbesondere das Wachstum des Immobilienportfolios auf CHF 2 765,6 Mio. (Vorjahr CHF 2 654,6 Mio.). Der Anteil des Anlagevermögens an der Bilanzsumme lag zum Ende des Geschäftsjahres mit 82,6% (Vorjahr 83,6%) leicht unter dem Vorjahr.
| Einheit | 2016 | 2015 | Veränderung in % |
|
|---|---|---|---|---|
| Anlagevermögen | CHF Mio. | 2 502,7 | 2 467,7 | 1,4 |
| Umlaufvermögen | CHF Mio. | 529,0 | 485,2 | 9,0 |
| Eigenkapital | CHF Mio. | 1 366,3 | 1 264,7 | 8,0 |
| Eigenkapitalrendite inkl. Neubewertung |
% | 13,1 | 8,9 | 47,2 |
| Eigenkapitalrendite exkl.Neubewertung |
% | 8,2 | 6,7 | 22,4 |
| Fremdkapital | CHF Mio. | 1 665,4 | 1 688,2 | –1,4 |
| • kurzfristiges Fremdkapital |
CHF Mio. | 203,2 | 138,3 | 46,9 |
| • langfristiges Fremdkapital |
CHF Mio. | 1 462,2 | 1 549,9 | –5,7 |
| Eigenkapitalquote | % | 45,1 | 42,8 | 5,4 |
Mobimo verfügt mit einer Eigenkapitalquote von 45,1% per 31. Dezember 2016 (Vorjahr 42,8%) über eine sehr solide Eigenkapitalbasis. Gemäss der Unternehmensstrategie soll die Eigenkapitalquote 40% nicht unterschreiten. Der Zinsdeckungsfaktor lag mit 3,9 deutlich über dem Zielwert von 2,0. Das bedeutet, dass Mobimo gut in der Lage ist, die finanziellen Verpflichtungen aus der operativen Geschäftstätigkeit zu finanzieren. Bezüglich Kapitalstruktur orientiert sich Mobimo an einem langfristig angestrebten Net Gearing von maximal 150%. Am 31. Dezember 2016 lag das Net Gearing bei 86,0% (Vorjahr 90,4%).
Die Finanzverbindlichkeiten bestehen heute aus kotierten Anleihen und grundpfandgesicherten Bankkrediten. Der durchschnittliche Zinssatz für die Finanzverbindlichkeiten belief sich im Geschäftsjahr 2016 auf 2,38% gegenüber 2,46% im Vorjahr. Per Bilanzstichtag am 31. Dezember 2016 reduzierte sich der durchschnittliche Zinssatz leicht und lag bei 2,32% (Vorjahr 2,33%). Mobimo wird das attraktive Zinsumfeld weiterhin nutzen, um die Zinsen auf tiefem Niveau langfristig anzubinden.
Die durchschnittliche Restlaufzeit der Finanzverbindlichkeiten lag am Stichtag mit 6,9 Jahren (Vorjahr 7,7 Jahre) weiterhin im anvisierten Bereich. Die langfristige Finanzierung und die solide Eigenkapitalbasis bilden eine ausgezeichnete Ausgangslage für das weitere qualitative Wachstum der Gesellschaft und für die Investitionen in die geplanten Projekte der Pipeline.
Der Schwerpunkt der Investitionstätigkeit liegt bei Mobimo in der Realisierung der Projekte. Per 31. Dezember 2016 umfasste die Pipeline ein Gesamtinvestitionsvolumen (inkl. Bauland) von gut CHF 1 030 Mio. Das Volumen setzt sich wie folgt zusammen:
3,0
3,6
• Promotionen: Stockwerkeigentum, im Bau: CHF 80 Mio.
• Promotionen: Stockwerkeigentum, in Planung: CHF 100 Mio. Aus den laufenden Arealentwicklungen besteht zusätzlich zum Volumen der Pipeline mittelfristig ein Gesamtinvestitionspotenzial von über CHF 1 Mrd.
2012 2013 2014 2015 2016
3,3
3,9
2
4,6
CHF Mio.
CHF Mio.
Mit dem bewährten Geschäftsmodell und ihren fachlichen Kompetenzen blickt Mobimo weiterhin – auch in einem anspruchsvoller werdenden Umfeld – zuversichtlich in die Zukunft. Das Unternehmen will seine attraktive Dividendenpolitik fortsetzen. Im Fokus des Geschäftsjahres 2017 steht die erfolgreiche Realisierung der Bauvorhaben. Die Entwicklungen für das eigene Portfolio sollen dessen Qualität kontinuierlich weiter steigern. Das Geschäftsfeld Entwicklung Dritte wird entsprechend der Nachfrage ausgebaut. Die Produktion von Stockwerkeigentum soll selektiv erfolgen. Im Portfoliomanagement stehen die Steigerung der Mieterträge und die Kundenzufriedenheit im Zentrum. Mobimo wird weiterhin auf ein striktes Kostenmanagement und eine tiefe Leerstandsquote achten.
Manuel Itten CFO
Mobimo erzielte auch im Jahr 2016 ausgezeichnete Ergebnisse bei den international führenden Nachhaltigkeitsratings. Insbesondere die Umsetzung der Strategie und die Zielerreichung hinsichtlich der Dimension Umwelt tragen dazu bei.
Mobimo integriert seit mehr als fünf Jahren Nachhaltigkeitsziele in ihre Strategie, berichtet nach GRI G4 und lässt die Nachhaltigkeitsleistung extern beurteilen. Die Strategie von Mobimo umfasst die drei Dimensionen Wirtschaft, Umwelt und Gesellschaft. Oberstes Organ für die Überprüfung der Nachhaltigkeitsziele und -ergebnisse ist der Immobilienausschuss des Verwaltungsrats. Für die operative Umsetzung ist das Nachhaltigkeitsteam zuständig.
Skala von 5 bis 1 (bester Wert)
Mobimo entwickelte im Jahr 2015 ein internes Nachhaltigkeitsrating. Projekt- und Objektqualität lassen sich so mit anderen Objekten oder dem Mittelwert aus Wohn- und Geschäftsliegenschaften vergleichen. Bei Bestandesliegenschaften ermöglicht das interne Rating, Handlungsbedarf zu erkennen und Verbesserungsmassnahmen umzusetzen. Bei Entwicklungsobjekten dient es dazu, die hohen Nachhaltigkeitsansprüche zu konkretisieren.
Nachhaltigkeitsanalyse ausgewählter Projekte
Kriens, Mattenhof Aarau, Aeschbachquartier Luzern, Am Meggerwald
| Konzept | Verbindung von zeitgenössischer Architektur mit idyllisch-ländlicher Umgebung, optimierte Lagequalität jeder Einheit, unter schiedliche Raumkonzepte je Zielgruppe |
|---|---|
| Biodiversität | Renaturierung des Vorläufers zum Büttenenbach, Dachbepflanzung mit heimischen Gewächsen (Luzerner Mischung 1) |
| Haustechnik | Wärmepumpe, Komfortlüftung |
| Erschliessung | Bushaltestelle neben Liegenschaft, Untertunnelung der Siedlung, direkter Zugang zu Einstellhallen |
| Bauliche Besonderheiten |
Rollstuhlgängig, erhöhte Schallschutzmassnahmen |
| Zertifikat |
Grundprinzip der Nachhaltigkeitsstrategie ist die Balance zwischen Gewinnerzielung und Sicherung der Zukunftsfähigkeit. Mehr Informationen dazu enthalten die Seiten 6 (Aktienkurs), 7 (Aktionariat und Dividende) sowie 22 und folgende (Geschäftsentwicklung).
Mit ihrer Kernkompetenz – der Planung und Realisierung von hochwertigen Wohn-, Arbeits- und Lebensräumen – leistet Mobimo einen wichtigen Beitrag für die Gesellschaft insgesamt. Da Grossprojekte ein Ortsbild, das gesellschaftliche Leben und die demografische Struktur beeinflussen, analysiert Mobimo Umfeld, Entwicklung und Bedürfnisse fundiert.
Die 147-köpfige Belegschaft (135,7 Vollzeitäquivalente) von Mobimo setzt sich aus 51% Frauen (2015: 57%) und 49% Männer (2015: 43%) zusammen. Der Zuwachs an Mitarbeitenden betrug im vergangenen Jahr 27,8%. Dies ist mehrheitlich auf die Integration der FM Service & Dienstleistungs AG zurückzuführen. Die Mitarbeiterfluktuation beläuft sich auf 8,16%. Hochqualifizierte Mitarbeitende ermöglichen den unternehmerischen Erfolg. Aus diesem Grund fördert Mobimo deren Aus- und Weiterbildung. Im Jahr 2016 haben 24% der Mitarbeitenden von diesem Angebot Gebrauch gemacht.
Mobimo lässt die Zufriedenheit ihrer Kunden regelmässig erheben. In die Befragung fliessen die Kriterien Qualität der Immobilie, Dienstleistungsqualität und Kundenbetreuung ein.
1 Käufer. 2 Mieter, Wohnliegenschaften.
Oberstes Ziel der Dimension Umwelt ist die Senkung von Energieverbrauch und Emissionen des Portfolios. Die Energiebezugsfläche für jedes Objekt wird gemäss SIA auf der Grundlage der Pläne berechnet. Der Energieverbrauch für Wärme entspricht dem gemessenen und in Rechnung gestellten Wert je Anlageobjekt. Für den Stromverbrauch muss zurzeit noch auf die Hochrechnung zurückgegriffen werden. Grundlage für die Berechnung der CO2-Emissionen bilden das Heizsystem, die Art der Energieträger und der Verbrauch, inklusive Strom, in Kilowattstunden.
| Energie- und Emissionskennzahlen Portfolio | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2011 (Basisjahr) |
2015 (Ist) |
2016 (Ist) |
Verände rung in %1 |
Verände rung in %2 |
|
| Energiebezugs fläche (m²) |
401 392 | 574 329 | 597 732 | 4 | 49 |
| Energieverbrauch Strom, Wärme (MWh) |
85 947 | 89 737 | 89 887 | 0 | 5 |
| Energieintensität (kWh/m²) |
214 | 156 | 150 | –4 | –30 |
| Emission (tCO2eq) | 13 931 | 14 984 | 14 390 | –4 | 3 |
| Emissionsintensität (kgCO2eq/m²) |
35 | 26 | 24 | –8 | –31 |
Verifizierung: Independent Assurance Report, auf www.mobimo.ch verfügbar. 1 Zwischen 2015 (Ist) und 2016 (Ist). 2 Zwischen 2011 (Basisjahr) und 2016 (Ist).
Im Geschäftsjahr 2016 hat die Energiebezugsfläche um 49% gegenüber 2011 und 4% gegenüber 2015 zugenommen. Mit einer Energieintensität von 150 kWh/m2 fällt das Ergebnis um 17% besser aus als der Zielwert 2016 (181 kWh/m2 ). Die Emissionsintensität übertrifft mit 24 kgCO2eq/m2 das Reduktionsziel 2016 (28 kgCO2eq/m2 ) um 14%.
Mit dem Aarauer Aeschbachquartier entwickelt Mobimo das erste Quartier der Schweiz, das mit dem umfassenden Nachhaltigkeitslabel der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB, Silber) zertifiziert werden wird. Das Label berücksichtigt nicht nur ökologische, sondern auch soziale und ökonomische Faktoren.
Die Mindestanforderung für neue Gebäude ist der Minergie-Standard. Auch die Energieeffizienz im Portfolio soll kontinuierlich erhöht werden.
Zertifiziert in %
2015: 100 100
Zertifiziert in %
2015: 23,6 20
Mobimo erzielte im Jahr 2016 bei international führenden Standards und Ratings ausgezeichnete Ergebnisse. Die Assurance der Energie- und Emissionsdaten wird durch EY sichergestellt.
Mobimo erstellt den Nachhaltigkeitsbericht gemäss den G4-Richtlinien, Level Comprehensive (umfassend), von GRI. Der Bericht ist auf www.mobimo.ch verfügbar.
Mobimo steigerte sich im Vergleich zum Vorjahr um 15 Punkte (Total 72 Punkte/100) und liegt mit ihrem Portfolio erneut im Feld GREEN STAR (bester Quadrant). Mobimo schneidet damit besser ab als die Peer Group sowie die GRESB-Teilnehmer im Durchschnitt.
Mobimo erreichte mit einem Score von B (auf einer Skala von A bis F) den Status Sector Leader Real Estate in der DACH-Region. Damit reiht sich Mobimo bei den besten 11% der Unternehmen dieser Branche ein.
Mobimo weist die Performance- und Kostenkennzahlen gemäss den Best Practices des EPRA Reporting and Accounting-Komitees aus. Mehr dazu auf Seite 142.
Das Risikomanagement von Mobimo hat zum Ziel, Risiken frühstmöglich zu identifizieren, zu bewerten und durch geeignete Massnahmen ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Risiko und Rendite zu erreichen.
Die übergeordneten Risiken werden aus der Unternehmensstrategie abgeleitet. Unter Risiko versteht Mobimo jedes Ereignis, das die Erreichung ihrer Ziele und das bestehende Geschäft negativ beeinflussen könnte.
Die angewandten Prozesse werden anhand der Grundsätze des Risikomanagements regelmässig überprüft, um Veränderungen der Marktbedingungen sowie der Tätigkeiten der Gruppe zu berücksichtigen. Es ist das Ziel, durch die bestehenden Ausbildungs- und Führungsrichtlinien sowie durch optimale Managementprozesse ein diszipliniertes und konstruktives Kontrollumfeld zu unterhalten, in dem alle Mitarbeitenden ihre Rolle und ihre Aufgaben bestmöglich wahrnehmen. Das Risikomanagement ist Bestandteil der Prozesse des integralen Managementsystems.
Der Risikomanagementprozess umfasst alle Aktivitäten für einen kontinuierlichen und systematischen Umgang mit Risiken im Unternehmen. Das folgende Schaubild zeigt die wesentlichen Schritte dieses Prozesses: Identifikation, Beschreibung, Steuerung, Überwachung und Kontrolle verschiedener Risikoarten.
Weitere Informationen bezüglich Risiken, denen Mobimo ausgesetzt ist, sind den Erläuterungen im Anhang zur Konzernrechnung zu entnehmen.
Die interne Kontrolle und das Risikomanagement werden durch den Bereich Finanzen wahrgenommen. Der Verwaltungsrat trägt als oberste Führungsinstanz die Verantwortung für das Risikomanagement. Das Audit and Risk Committee (AC) unterstützt den Verwaltungsrat durch Vorbereitungen, Prüfungen und Abklärungen bei der Risikobeurteilung.
Zudem überwacht das AC das interne Controlling, das im Einklang mit den Grundsätzen des Risikomanagementkonzepts von Mobimo handelt. Die Geschäftsleitung ist für die Umsetzung des Risikomanagements, insbesondere für die transparente, fristgerechte und aktive Bewirtschaftung der Risiken verantwortlich. Aufgrund der Grösse der Gesellschaft ist eine formelle interne Revision nicht zweckmässig.
Einmal jährlich erstellt das Management für das AC ein Risikoinventar, das die wesentlichen Risiken nach Risikobereichen enthält. Pro Risiko wird ein Risk Owner festgelegt. Auswirkungen und umgesetzte Massnahmen werden analysiert und nach den Kriterien Eintrittswahrscheinlichkeit und Auswirkungen (finanziell und reputationsbezogen) bewertet. Sofern nötig, werden Massnahmen definiert, um das identifizierte Risiko weiter zu bewirtschaften. Weitere Informationen bezüglich Verantwortung und Organisation des Risikomanagements sind im Corporate Governance-Bericht enthalten.
Anfang Dezember weihte die 3M EMEA GmbH in Langenthal ihren neuen Hauptsitz ein. Für die Projektentwicklung und Realisierung des Gebäudes war Marco Tondel, Leiter Entwicklung Dritte, verantwortlich.
Transparenz und Kommunikation waren zwei der Leitideen im Entwurf des Zürcher Architekturbüros Marazzi und Paul. Sie konkretisieren sich beispielsweise im hellen Innenhof, der für Versammlungen oder Ausstellungen genutzt wird, oder in der offenen Gestaltung der eigentlichen Arbeitsflächen. Sehr gelungen finde ich auch die hochwertige Fassade aus Keramik und die Farbgebung, die von der rostigen Patina der Bahnhofsumgebung inspiriert ist.
Der Faktor Nachhaltigkeit war allen Beteiligten wichtig. 3M verfolgt global ehrgeizige Nachhaltigkeitsziele und achtete darauf, dass der neue Standort den eigenen Anforderungen entspricht. Das Gebäude ist Minergiezertifiziert und wird durch Grundwasserwärmepumpen betrieben. Die ideale Lage gleich neben dem Bahnhof Langenthal ermöglicht es zudem vielen Mitarbeitenden, mit öffentlichen Verkehrsmitteln zur Arbeit zu kommen.
Die Fertigstellung der Liegenschaft ist der Auftakt zu einer langfristigen Aufwertung und Weiterentwicklung der Arbeitszone nördlich des Bahnhofs Langenthal. Die Gegend ist ein kantonaler Entwicklungsschwerpunkt und wird sich in den kommenden Jahren stark verändern. Dazu wird auch Mobimo wesentlich beitragen.
Beeindruckender Innenhof: der neue Sitz von 3M EMEA.
Für Mobimo ist gute Corporate Governance ein zentrales Element der Unternehmensführung. Darunter versteht das Unternehmen eine verantwortungsbewusste und auf nachhaltige Wertschöpfung ausgerichtete Führung und Kontrolle des Unternehmens.
Der Corporate Governance-Bericht orientiert sich an der Struktur der SIX-Richtlinie betreffend Informationen zur Corporate Governance (RLCG). Mit Querverweisen auf andere Abschnitte des Geschäftsberichts werden Wiederholungen vermieden.
Die Übersicht über alle Konzerngesellschaften und Beteiligungen der Gruppe befindet sich in der Erläuterung 34 im Anhang zur Konzernrechnung.
Die operative Konzernstruktur umfasst die zwei Geschäftsbereiche Immobilien und Entwicklung. Das Segment Immobilien beinhaltet die Bereiche Portfoliomanagement, Bewirtschaftung, Facility Management und Vermietung der Geschäfts- und Wohnliegenschaften aus dem eigenen Portfolio. Die Ausführung dieser Aufgaben erfolgt im Rahmen der Portfolio- und Einzelobjektstrategie. Das Segment Entwicklung verantwortet die Projektierung und die Realisierung von Wohn- und Geschäftsliegenschaften für das eigene Portfolio sowie die Projektierung und Realisierung von Immobilienentwicklungen und Stockwerkeigentum für Dritte. Ergänzend dazu ist die Erstvermietung der fertig erstellten Wohnungen und der Verkauf von Stockwerkeigentum im Segment Entwicklung angesiedelt. Die Strategie der Entwicklungen für das eigene Portfolio und die Strategie der Entwicklungen für Dritte bilden den Rahmen für diese Aufgaben. Weitere detaillierte Informationen zur Segmentberichterstattung sind in der Erläuterung 3 im Anhang zur Konzernrechnung zu finden.
Die Übersicht der bedeutenden Aktionäre und weitere Angaben zum Aktionariat befindet sich im Kapitel «Mobimo am Kapitalmarkt» ab der Seite 6.
Im Berichtsjahr erfolgte eine Meldung im Sinne von Art. 20 BEHG:
• Die BlackRock, Inc. meldet per 19. April 2016, dass der Konzernverbund mit einer Beteiligung von total 309 524 oder 4,97% die 3%-Schwelle überschritten hat.
Es bestehen keine Kreuzbeteiligungen.
Kapital
| Kapital per 31. Dezember 2016 |
Total (TCHF) |
Anzahl Namenaktien |
Nominalwert pro Aktie (CHF) |
|---|---|---|---|
| Aktienkapital | 180 327 | 6 218 170 | 29.00 |
| Genehmigtes Kapital |
max. 34 800 | 1 200 000 | 29.00 |
| Bedingtes Kapital |
max. 941 | 32 446 | 29.00 |
Das genehmigte und das bedingte Aktienkapital sind in den Artikeln 3a und 3b der Statuten geregelt.
Beim genehmigten Kapital ist der Verwaltungsrat gemäss Art. 3a der Statuten ermächtigt, innert einer Frist von längstens zwei Jahren das Aktienkapital durch Ausgabe von maximal 1 200 000 voll liberierten Namenaktien zu erhöhen. Erhöhungen auf dem Weg der Erstübernahme oder in Teilbeträgen sind gestattet. Ausgabebetrag, Art der Einlagen, Bedingungen der Bezugsrechtsausübung, Zuweisung der ausgeschlossenen Bezugsrechte und Zeitpunkt der Dividendenberechtigung werden vom Verwaltungsrat bestimmt. Über nicht ausgeübte Bezugsrechte entscheidet der Verwaltungsrat im Interesse der Gesellschaft. Die neuen Namenaktien unterliegen nach dem Erwerb den Übertragungsbeschränkungen gemäss Art. 6 der Statuten. Das Bezugsrecht der Aktionäre kann vom Verwaltungsrat zum Zwecke des Erwerbs oder (z.B. im Fall einer Aktienplatzierung) der Finanzierung des Erwerbs von Grundstücken durch die Gesellschaft oder eine Tochtergesellschaft oder aber der Übernahme oder der Finanzierung der Übernahme von Unternehmen, Unternehmensteilen oder Beteiligungen durch die Gesellschaft oder eine Tochtergesellschaft ausgeschlossen werden. Erwerb oder Übernahme sind nur im Rahmen der Zweckbestimmung gemäss Art. 2 dieser Statuten erlaubt.
Das bedingte Aktienkapital kann gemäss Art. 3b der Statuten durch Ausgabe von höchstens 32 446 voll liberierten Namenaktien unter Ausschluss des Bezugsrechts erhöht werden. Der Verwendungszweck wird wie folgt eingeschränkt:
• max. 32 446 voll liberierte Namenaktien durch Ausübung von Bezugsrechten im Rahmen von nach dem 5. Mai 2010 geschaffenen Bezugsrechten für Mitarbeitende.
Der Erwerb der Namenaktien durch Ausübung von Optionsrechten und die weitere Übertragung der Namenaktien unterliegen den Übertragungsbeschränkungen gemäss Art. 6 der Statuten.
Per Bilanzstichtag bestehen keine Optionen zur Schaffung von Namenaktien aus bedingtem Kapital gemäss Art. 3b lit. a der Statuten.
Das Aktienkapital beträgt per 31. Dezember 2016 CHF 180 326 930 und setzt sich aus 6 218 170 voll liberierten Namenaktien mit einem Nennwert von nominal CHF 29.00 zusammen, die alle dividendenberechtigt sind und über eine Stimme verfügen. Es bestehen keine Vorzugs- oder Stimmrechtsaktien. Die Mobimo Holding AG hat keine Partizipationsscheine ausgegeben.
Die Mobimo Holding AG hat keine Genussscheine ausgegeben.
Die Beschränkung der Übertragbarkeit ist in Art. 6 der Statuten geregelt. Die Zustimmung zur Übertragung von Aktien kann vom Verwaltungsrat aus folgenden Gründen verweigert werden:
Eintragungsbeschränkungen koordiniert vorgehen, gelten in Bezug auf diese Bestimmung als Erwerber.
• Sobald und soweit mit einem Aktienerwerb die Gesamtanzahl der von Personen im Ausland im Sinne des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland gehaltenen Aktien ein Drittel der Gesamtzahl der im Handelsregister eingetragenen Aktien überschritten würde. Diese Begrenzung gilt mit Vorbehalt von Art. 653c Abs. 3 OR auch im Falle des Erwerbs von Namenaktien in Ausübung von Bezugs-, Options- und Wandelrechten.
Zur Sicherstellung der Einhaltung der erwähnten Grenzwerte werden bei Neuaktionären vor Eintragung im Aktienbuch Abklärungen über deren Eigenschaft als Schweizer im Sinne des BewG vorgenommen. Kann die Qualifikation als Schweizer nicht bestätigt werden, erfolgt – sofern alle anderen Bedingungen erfüllt sind – die Eintragung ohne Stimmrecht in der Kategorie der Personen in Abklärung, solange der Grenzwert von einem Drittel aller Aktionäre nicht überschritten wird und kein anderes Risiko droht, wie beispielsweise eine Verschärfung der Praxis der Bewilligungsbehörde, dass die Gesellschaft mit der Eintragung des ausländischen Aktionärs nicht mehr den Nachweis der schweizerischen Beherrschung erbringen kann.
Per 31. Dezember 2016 sind 13,2% der Aktien durch Aktionäre eingetragen, die sich als Ausländer im Sinne der obigen Ausführungen qualifizieren (davon 9,3% mit Stimmrecht).
Die Statuten enthalten keine Bestimmungen betreffend Nominee-Eintragungen. Der Verwaltungsrat hat im Reglement über die Führung des Aktienbuchs und die Anerkennung sowie Eintragung von Aktionären der Mobimo Holding AG folgende Grundsätze erlassen: Nominee-Eintragungen werden unter folgenden Bedingungen vorgenommen:
Aufhebung von Beschränkungen der Übertragbarkeit. Infolgedessen kommen die Bestimmungen des OR zum Tragen.
Mobimo hat per 31. Dezember 2016 weder Wandelanleihen noch Optionen ausstehend.
| Kapitalveränderungen | |||
|---|---|---|---|
| Veränderungen | Total (TCHF) |
Anzahl Namenaktien |
Nominalwert pro Aktie (CHF) |
| Aktienkapital per 31.12.2007 | 243 232 | 4 343 425 | 56.00 |
| Aktienkapital per 31.12.2008 | 204 230 | 4 345 323 | 47.00 |
| Aktienkapital per 31.12.2009 | 192 035 | 5 053 552 | 38.00 |
| Aktienkapital per 31.12.2010 | 148 804 | 5 131 170 | 29.00 |
| Aktienkapital per 31.12.2011 | 178 933 | 6 170 098 | 29.00 |
| Aktienkapital per 31.12.2012 | 180 058 | 6 208 913 | 29.00 |
| Aktienkapital per 31.12.2013 | 180 220 | 6 214 478 | 29.00 |
| Aktienkapital per 31.12.2014 | 180 282 | 6 216 606 | 29.00 |
| Aktienkapital per 31.12.2015 | 180 327 | 6 218 170 | 29.00 |
| Aktienkapital per 31.12.2016 | 180 327 | 6 218 170 | 29.00 |
| Genehmigtes Kapital per 31.12.2007 | 20 160 | 360 000 | 56.00 |
| Genehmigtes Kapital per 31.12.2008 | 16 920 | 360 000 | 47.00 |
| Genehmigtes Kapital per 31.12.2009 | 18 687 | 491 771 | 38.00 |
| Genehmigtes Kapital per 31.12.2010 | 34 800 | 1 200 000 | 29.00 |
| Genehmigtes Kapital per 31.12.2011 | 33 978 | 1 171 650 | 29.00 |
| Genehmigtes Kapital per 31.12.2012 | 33 093 | 1 141 150 | 29.00 |
| Genehmigtes Kapital per 31.12.2013 | 33 093 | 1 141 150 | 29.00 |
| Genehmigtes Kapital per 31.12.2014 | 33 093 | 1 141 150 | 29.00 |
| Genehmigtes Kapital per 31.12.2015 | 33 093 | 1 141 150 | 29.00 |
| Genehmigtes Kapital per 31.12.2016 | 34 800 | 1 200 000 | 29.00 |
| Bedingtes Kapital per 31.12.2007 | 7 848 | 140 150 | 56.00 |
| Bedingtes Kapital per 31.12.2008 | 6 498 | 138 252 | 47.00 |
| Bedingtes Kapital per 31.12.2009 | 5 254 | 138 252 | 38.00 |
| Bedingtes Kapital per 31.12.2010 | 36 558 | 1 260 634 | 29.00 |
| Bedingtes Kapital per 31.12.2011 | 36 252 | 1 250 056 | 29.00 |
| Bedingtes Kapital per 31.12.2012 | 34 304 | 1 182 891 | 29.00 |
| Bedingtes Kapital per 31.12.2013 | 34 142 | 1 177 326 | 29.00 |
| Bedingtes Kapital per 31.12.2014 | 34 081 | 1 175 198 | 29.00 |
| Bedingtes Kapital per 31.12.2015 | 34 035 | 1 173 634 | 29.00 |
| Bedingtes Kapital per 31.12.2016 | 941 | 32 446 | 29.00 |
Im 2016 erfolgte eine Ausschüttung von CHF 10.00 pro Aktie aus Reserven aus Kapitaleinlagen. Ergänzende Angaben zu den Kapitalveränderungen befinden sich in der Erläuterung 15 im Anhang zur Konzernrechnung.
Mitglieder des Verwaltungsrats
Dipl. Betriebsingenieur ETH, Unternehmer Jahrgang: 1949
Georges Theiler ist seit 2000 Mitglied des Verwaltungsrats und seit September 2013 Verwaltungsratspräsident der Mobimo Holding AG.
Seit 1997 Inhaber GT-Consulting (auf Beratungs- und Verwaltungsratsmandate spezialisiert), Luzern 1978 – 1997 Präsident der Geschäftsleitung und Mitglied des Verwaltungsrats der Bau- und Generalunternehmung Theiler und Kalbermatter T+K Bau AG (Hochbau, Tunnelbau, Generalunternehmung, Immobilienentwicklung und -verwaltung), Luzern
1976 Dipl. Betriebsingenieur, ETH Zürich
Peter Schaub (CH) Vizepräsident Rechtsanwalt Jahrgang: 1960
Peter Schaub ist seit dem Jahr 2008 Mitglied des Verwaltungsrats der Mobimo Holding AG.
| Seit 1994 | Partner der Steuer- und Anwaltspraxis Weber |
|---|---|
| Schaub & Partner, Zürich | |
| 1990 – 1993 | Steuerkommissär, Kanton Zürich |
| 1987 – 1988 | Juristischer Mitarbeiter, Anwaltskanzlei |
| Schellenberg Wittmer, Zürich |
| 1990 | Anwaltspatent des Kantons Zürich |
|---|---|
| 1987 | Lic. iur, Universität Zürich |
Peter Barandun (CH) Executive MBA HSG Jahrgang: 1964
Peter Barandun wurde am 26. März 2015 in den Verwaltungsrat der Mobimo Holding AG gewählt.
| Seit 2002 | CEO und Verwaltungsratspräsident, |
|---|---|
| Electrolux Schweiz, Zürich | |
| 1996 – 2002 | Geschäftsführer der Bereiche Electrolux und |
| Zanussi, Electrolux AG, Zürich | |
| 1990 – 1995 | Leiter Verkauf, Bauknecht AG, Lenzburg |
| 1985 – 1990 | Stv. Verkaufsleiter, Grossenbacher, St. Gallen |
2008 Executive MBA, HSG St. Gallen
Daniel Crausaz (CH) Ingenieur, MBA Jahrgang: 1957
Daniel Crausaz war von 1999 bis 2014 Mitglied des Verwaltungsrats der LO Holding Lausanne-Ouchy SA und ist seit dem 17. Dezember 2009 Mitglied des Verwaltungsrats der Mobimo Holding AG.
| Seit 2003 | Selbstständiger Berater mit unterschiedlichen |
|---|---|
| Mandaten in der Westschweiz | |
| 1997 – 2003 | Generaldirektor, BCV, Lausanne |
| 1990 – 1997 | BCV, Lausanne |
| 1985 – 1989 | Ingenieur, Bonnard&Gardel Ingénieurs Conseils |
| Lausanne SA, Lausanne | |
| 1983 – 1985 | Ingenieur, Felix Constructions SA, Bussigny |
1989 – 1990 MBA, HEC Lausanne 1976 – 1982 Ingenieurstudium, EPFL Lausanne
Rechtsanwalt und eidg. dipl. Steuerexperte Jahrgang: 1971
Brian Fischer ist seit 2008 als bankenunabhängige Privatperson im Verwaltungsrat der Mobimo Holding AG vertreten.
| Seit 2001 | Leiter der Sparte Betreuung von externen |
|---|---|
| Vermögensverwaltern, Bank Vontobel AG, Zürich | |
| 1997 – 2000 | Steuer- und Rechtsberater, |
| PricewaterhouseCoopers AG, Zürich |
1991 – 1996 Studium, Universität Bern
Bernard Guillelmon (CH/F) Ingenieur, Master in Energie, MBA Jahrgang: 1966
Von 2005 bis 2009 war Bernard Guillelmon Verwaltungsrat der LO Holding Lausanne-Ouchy SA und ist seit dem 17. Dezember 2009 Mitglied des Verwaltungsrats der Mobimo Holding AG.
| Seit 2008 | CEO, BLS AG, Bern |
|---|---|
| 2001 – 2008 | Leitende Positionen (Energie, Infrastruktur, |
| Betriebsführung), SBB, Bern | |
| 1998 – 2000 | Selbstständiger Berater, Les Giettes |
| 1990 – 1998 | Ingenieur, Abteilungsleiter, BKW AG, Bern |
| 1998 – 1999 | MBA INSEAD, Fontainebleau |
|---|---|
| 1990 – 1992 | Master in Energie |
| 1985 – 1990 | Ingenieurstudium, EPFL Lausanne |
Lic. rer. pol., Unternehmensberater Jahrgang: 1953
Wilhelm Hansen ist seit 2008 Mitglied des Verwaltungsrats der Mobimo Holding AG.
| Seit 2002 | Selbstständiger Unternehmensberater für |
|---|---|
| Organisations- und Strategieentwicklung sowie | |
| Corporate Governance, Basel | |
| 1995 – 2002 | Teilhaber, Privatbank Baumann&Cie., Basel |
| 1982 – 1994 | Leiter Wertschriften und Kollektiv-Lebensversiche |
| rungen, Baloise Versicherungen, Basel | |
| 1977 – 1982 | Anlageberater, SBG, Basel |
1977 Lic. rer. pol., HSG St. Gallen/Universität Basel
Im Geschäftsjahr 2016 sind keine Mitglieder ausgeschieden. Im Vorjahr ist Paul Rambert aufgrund des Erreichens einer internen Alterslimite aus dem Verwaltungsrat ausgeschieden.
Dr. Alfred Meili ist Ehrenpräsident der Mobimo Holding AG. Er ist der Initiator der Mobimo-Gruppe und war bis 2008 Präsident des Verwaltungsrats.
Laurent Rivier ist Ehrenpräsident der LO Holding Lausanne-Ouchy SA, bei der er von 2000 bis 2009 Verwaltungsratspräsident war.
In Anerkennung der Leistungen und Verdienste für die jeweiligen Unternehmen wurden Dr. Alfred Meili und Laurent Rivier zu Ehrenpräsidenten ernannt. Dieses Amt verleiht weder das Recht auf eine Mitgliedschaft im Verwaltungsrat noch irgendwelche Rechte und Pflichten eines Verwaltungsratsmitglieds, insbesondere auch keinen Anspruch auf ein Honorar oder eine andere Vergütung.
Die Mobimo Holding AG hat mit sämtlichen Verwaltungsräten und Geschäftsleitungsmitgliedern eine spezielle Vereinbarung zur Vermeidung von Interessenkonflikten abgeschlossen. In diesen Vereinbarungen verpflichten sich die Verwaltungsräte und Geschäftsleitungsmitglieder unter anderem:
Neben den oben aufgeführten Tätigkeiten üben die Mitglieder des Verwaltungsrats der Mobimo Holding AG keine weiteren Tätigkeiten in Führungs- und Aufsichtsgremien bedeutender schweizerischer und ausländischer Körperschaften bzw. in Anstalten und Stiftungen des privaten und öffentlichen Rechts aus und amten auch nicht in weiteren dauernden Leitungs- und Beraterfunktionen für wichtige schweizerische und ausländische Interessengruppen.
Die Mitglieder des Verwaltungsrats dürfen je folgende weitere Tätigkeiten in obersten Leitungs- oder Verwaltungsorganen von Rechtseinheiten ausüben, die verpflichtet sind, sich ins Handelsregister oder in ein entsprechendes ausländisches Register eintragen zu lassen, und die nicht durch die Gesellschaft kontrolliert werden oder die Gesellschaft nicht kontrollieren:
Keinen Einschränkungen unterliegen Mandate bei Rechtseinheiten, die nicht verpflichtet sind, sich ins Handelsregister oder in ein entsprechendes ausländisches Register eintragen zu lassen, sowie ehrenamtliche Mandate bei steuerlich anerkannten gemeinnützigen Organisationen.
Der Verwaltungsrat der Mobimo Holding AG setzt sich aus mindestens drei Mitgliedern zusammen und wird jeweils an der Generalversammlung für die Dauer von einem Jahr gewählt. Die Amtsdauer der Mitglieder endet mit dem Abschluss der nächsten ordentlichen Generalversammlung. Die Mitglieder des Verwaltungsrats sind nach Ablauf der Amtsdauer sofort wieder wählbar.
Die Generalversammlung wählt den Präsidenten des Verwaltungsrats. Eine Wiederwahl ist möglich. Die Amtsdauer des Präsidenten endet mit dem Abschluss der nächsten ordentlichen Generalversammlung. Ist das Amt des Präsidenten vakant, ernennt der Verwaltungsrat für die verbleibende Amtsdauer einen Präsidenten.
Gegenwärtig umfasst der Verwaltungsrat sieben Mitglieder.
Zudem wählt die Generalversammlung den unabhängigen Stimmrechtsvertreter. Wählbar sind natürliche und juristische Personen oder Personengesellschaften. Die Amtsdauer des unabhängigen Stimmrechtsvertreters endet mit dem Abschluss der jeweils nächsten ordentlichen Generalversammlung. Eine Wiederwahl ist möglich. Hat Mobimo keinen unabhängigen Stimmrechtsvertreter oder fällt dieser aufgrund fehlender Unabhängigkeit oder aus anderen Gründen aus, ernennt der Verwaltungsrat einen solchen für die nächste oder laufende Generalversammlung. Bereits abgegebene Vollmachten und Instruktionen behalten ihre Gültigkeit für den neuen unabhängigen Stimmrechtsvertreter, sofern ein Aktionär nicht ausdrücklich etwas anderes angeordnet hat.
Die Generalversammlung bestätigte 2016 Georges Theiler als Präsidenten des Verwaltungsrats. Der Verwaltungsrat bestimmte Peter Schaub zum Vizepräsidenten des Verwaltungsrats.
Der Verwaltungsrat ist beschlussfähig, wenn die Mehrheit seiner Mitglieder anwesend ist, und entscheidet mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen.
2016 wurden insgesamt acht Sitzungen abgehalten. Die ordentlichen Sitzungen dauerten jeweils einen Tag. Der Verwaltungsrat war mit zwei Ausnahmen jeweils vollzählig anwesend. Dazu fanden eine Strategietagung, ein Projektbesichtigungstag und eine Weiterbildungsreise statt.
Der CEO, der CFO und die übrigen Mitglieder der Geschäftsleitung nehmen an den Sitzungen des Verwaltungsrats zeitweise teil, wobei der Verwaltungsrat immer zuerst ohne diese Personen tagt. Der Präsident entscheidet über den Beizug von Mitarbeitenden oder externen Beratern zur Behandlung spezifischer Themen.
Der Verwaltungsrat verfügt über drei Ausschüsse: das Immobilien-Committee (Immobilienausschuss, IC), das Audit and Risk Committee (Prüfungsausschuss, AC) und das Nomination and Compensation Committee (Vergütungsausschuss, NCC).
Präsident: Georges Theiler Vizepräsident: Peter Schaub
Peter Barandun, Daniel Crausaz, Brian Fischer, Bernard Guillelmon, Wilhelm Hansen
| Immobilien Committee |
Audit and Risk Committee |
Nominationand Compensation Committee |
|---|---|---|
| Brian Fischer (Vorsitzender) Peter Barandun Georges Theiler |
Peter Schaub (Vorsitzender) Daniel Crausaz Wilhelm Hansen |
Bernard Guillelmon (Vorsitzender) Wilhelm Hansen Peter Schaub |
Der Zweck, die Aufgaben und Pflichten sowie Kompetenzen der Ausschüsse sind jeweils in einem Reglement als Zusatz zum Organisationsreglement festgehalten.
Das Immobilien-Committee bezweckt die erfolgreiche Umsetzung der von ihm jährlich zu beschliessenden strategischen Investitions- und Devestitionsziele. Es ist zudem als oberstes Organ für die Nachhaltigkeitsstrategie verantwortlich. Die Kompetenzen von Verwaltungsrat, IC und Geschäftsleitung für den Einkauf und Verkauf sind im Organisationsreglement der Mobimo Holding AG festgelegt und nachfolgend zusammengefasst. Das IC setzt sich zum Ziel, ein möglichst breites Immobilien-Know-how in den Verwaltungsrat einzubringen durch:
Das IC erfüllt drei Funktionen, nämlich:
Die dem Verwaltungsrat gemäss Organisationsreglement und Gesetz zugewiesenen Pflichten und Kompetenzen verbleiben dem Verwaltungsrat als Gesamtgremium.
Das Audit and Risk Committee erfüllt eine Aufsichtsfunktion. Es kann alle ihm zur Erfüllung seiner Aufgaben notwendig erscheinenden Massnahmen beantragen und hat direkten Zugang zu allen Unterlagen, Mitarbeitenden und den Revisoren. Die Hauptaufgabe des AC ist es, den Verwaltungsrat durch Vorbereitungen, Prüfungen und Abklärungen zu unterstützen.
Die vier Tätigkeitsbereiche des AC sind die Aufsicht über:
Das AC erfüllt die Erfordernisse des Risikomanagements im Auftrag des Verwaltungsrats. Einmal jährlich erstellt das Management für das AC ein Risikoinventar, das die wesentlichen Risiken nach Risikobereichen enthält. Pro Risiko werden Risk Owner, Auswirkungen und umgesetzte Massnahmen analysiert und nach den Kriterien Wahrscheinlichkeit, finanzielle Auswirkungen und Imageschaden bewertet. Sofern nötig, werden weitere Massnahmen definiert, um das beurteilte Risiko weiter zu bewirtschaften.
Das Nomination and Compensation Committee ist ein vorbereitender Ausschuss für den Verwaltungsrat und hat – soweit in den Statuten oder in einem Reglement nicht explizit anders geregelt – keine Entscheidungskompetenz. Es hat in Bezug auf die Vergütungen folgende Aufgaben und Zuständigkeiten:
Die Mitglieder des Vergütungsausschusses werden von der Generalversammlung einzeln gewählt. Der Vergütungsausschuss besteht aus mindestens drei Mitgliedern. Wählbar sind nur Mitglieder des Verwaltungsrats. Die Amtsdauer der Mitglieder des Vergütungsausschusses endet mit dem Abschluss der nächsten ordentlichen Generalversammlung. Eine Wiederwahl ist möglich. Ist der Vergütungsausschuss nicht mehr vollständig besetzt bzw. unterschreitet er die Mindestanzahl von drei Mitgliedern, ernennt der Verwaltungsrat für die verbleibende Amtsdauer die fehlenden Mitglieder. Der Vergütungsausschuss umfasst gegenwärtig drei Mitglieder.
Der Verwaltungsrat kann dem Vergütungsausschuss weitere Aufgaben im Bereich Vergütung, Personalwesen und damit zusammenhängende Bereiche zuweisen. Der Verwaltungsrat regelt die Organisation, Arbeitsweise und Berichterstattung des Vergütungsausschusses in einem Reglement, wobei der Präsident des Vergütungsausschusses vom Verwaltungsrat vorgeschlagen wird.
Zur Erfüllung seiner Aufgaben kann der Vergütungsausschuss auch die Unterstützung unabhängiger Dritter beiziehen und diese entschädigen.
Die Grundsätze der obersten Führung inklusive Kompetenzordnung sind im Organisationsreglement der Gesellschaft festgehalten. Dem Verwaltungsrat obliegen die oberste Leitung der Gesellschaft und die Überwachung der Geschäftsleitung. Er vertritt die Gesellschaft nach aussen und beschliesst über alle Angelegenheiten, die nicht durch Gesetz, Statuten oder Reglement einem anderen Organ der Gesellschaft vorbehalten sind. In Ergänzung und Konkretisierung der unübertragbaren Aufgaben gemäss Art. 716a OR kommen dem Verwaltungsrat überdies folgende Aufgaben und Kompetenzen zu:
Die Geschäftsleitung führt die Konzerngesellschaften als VR- und/oder Geschäftsleitungsmitglieder unter Einhaltung der Kompetenzregelung und der lokalen Organisationsreglemente.
Das Entscheidungsrecht betreffend Liegenschaftentransaktionen mit einer Gesamtsumme von über CHF 30 Mio. übt der Verwaltungsrat der Mobimo Holding AG aus, solche zwischen CHF 10 Mio. und 30 Mio. der Immobilienausschuss. Operative Entscheidungen betreffend Liegenschaftentransaktionen bis zu einem Investitionsvolumen von CHF 10 Mio. sind an die Geschäftsleitung delegiert.
Der Verwaltungsratspräsident hält regelmässig Koordinations- und Informationssitzungen mit dem CEO ab.
Das IC tagte im Geschäftsjahr an sieben Sitzungen. Der Vorsitzende kann jederzeit zusätzliche Sitzungen einberufen. Der CEO nimmt üblicherweise an den Sitzungen teil. Über jede Sitzung ist ein Protokoll zu erstellen, das dem Gesamtverwaltungsrat zugestellt wird. Der Verwaltungsrat wird zudem mit einem monatlichen Reporting über die aktuelle Entwicklung des Geschäftsverlaufs orientiert.
Das NCC führte 2016 vier Sitzungen durch. Der Vorsitzende kann jederzeit zusätzliche Sitzungen einberufen. Der CEO nimmt üblicherweise an den Sitzungen teil. Über jede Sitzung wird ein Protokoll erstellt, das dem Gesamtverwaltungsrat zugestellt wird.
Das AC traf sich in diesem Geschäftsjahr sechsmal. An seinen Sitzungen behandelt das AC unter anderem die Jahres- und Halbjahresabschlüsse, Berichte der externen Revisoren und der externen Schätzer, wesentliche rechnungslegungstechnische, rechtliche, steuerliche und regulatorische Angelegenheiten, die Finanzierung und die Bewirtschaftung der Passivseite sowie weitere erforderliche Berichte und das Risikomanagement/IKS. Der Vorsitzende des AC kann jederzeit zusätzliche Sitzungen einberufen. Das AC kann je nach Bedarf Mitglieder der Geschäftsleitung, andere Mitarbeitende, externe Berater oder Revisoren an seine Sitzungen einladen oder sie auffordern, sich mit Mitgliedern oder Beratern des AC zu treffen. Der CFO nimmt üblicherweise an den Sitzungen teil. Über jede Sitzung wird ein Protokoll erstellt, das dem Gesamtverwaltungsrat zugestellt wird.
Der Gesamtverwaltungsrat wird mit einem monatlichen Reporting über die aktuelle Entwicklung des Geschäftsverlaufs und vierteljährlich mittels Quartalsreport umfassend über die Bereiche Finanzlage/Budgeterreichung, Risikoreport, Fortschrittsreport und geplante Aktivitäten der operativen und administrativen Bereiche sowie Personalreport orientiert. Die Informationen betreffen einerseits die Entwicklungen und Ereignisse seit dem letzten Management Report und andererseits erwartete Entwicklungen und geplante Aktivitäten. Die Geschäftsleitung ist während der Verwaltungsratssitzungen anwesend und erstattet zu traktandierten Themen Bericht bzw. steht für generelle Fragen und Auskünfte zur Verfügung.
Aufgrund der Grösse der Gesellschaft ist eine formelle interne Revision nicht zweckmässig. Die interne Kontrolle und das Risikomanagement werden durch den Bereich Finanzen wahrgenommen. Die Umsetzung von Entwicklungen im regulatorischen Umfeld und der Rechnungslegung wird frühzeitig mit der externen Revision erarbeitet. Die externe Revision und der Liegenschaftenschätzer werden auch sonst regelmässig beigezogen, um grössere Transaktionen zu beurteilen.
Mitglieder der Geschäftsleitung
Dr. Christoph Caviezel (CH) CEO Dr. iur., Rechtsanwalt Jahrgang: 1957
Christoph Caviezel ist seit 1. Oktober 2008 CEO der Mobimo-Gruppe und leitet direkt die Abteilungen Corporate Center und Einkauf und Devestition.
Mobimo AG, Mobimo Management AG, O4Real SA, Immobilien Invest Holding AG, Petit Mont-Riond SA, LO Holding Lausanne-Ouchy SA, LO Immeubles SA, Flonplex SA, Parking du Centre SA, Promisa SA, CC Management SA
| 2001 – 2008 | CEO, Intershop Holding AG, Zürich |
|---|---|
| (ab 2003 Mitglied des Verwaltungsrats) | |
| 1995 – 2001 | Intershop Holding AG, Zürich |
| (ab 1999 Mitglied der Geschäftsleitung) | |
| 1986 – 1995 | Leiter Immobilienabteilung, SBB, Luzern |
| 1980 – 1986 | Rechtsanwalt |
| 1988 | Dr. iur., Universität Fribourg |
|---|---|
| 1983 | Rechtsanwaltspatent des Kantons Graubünden |
| 1980 | Lic. iur., Universität Fribourg |
Manuel Itten ist seit 2004 für Mobimo tätig, bis Februar 2009 als Verantwortlicher für das Controlling und seit März 2009 als CFO.
BSS&M Real Estate AG, FM Service &Dienstleistungs AG
Mobimo AG, Mobimo Management AG, LO Holding Lausanne-Ouchy SA, LO Immeubles SA, O4Real SA, Parking du Centre SA, Flonplex SA, Promisa SA, CC Management SA
| 2004 – 2009 | Leiter Controlling, Mobimo, Küsnacht |
|---|---|
| 2000 – 2004 | Leiter Controlling, Livit AG, Zürich |
| 1999 – 2000 | Wirtschaftsprüfer und Berater, Zürich |
| 1988 – 1996 | Verschiedene leitende Funktionen im Bereich |
| Verkaufsförderung (Marketing) | |
| 1996 – 1999 | Betriebsökonom HWV, FH Winterthur |
|---|---|
| 1981 – 1988 | Kaufmännische und gestalterische |
Grundausbildung
Andreas Hämmerli (CH) Leiter Entwicklung Dipl. Architekt HTL Jahrgang: 1957
Andreas Hämmerli leitet seit Oktober 2008 die Abteilung Entwicklung bei Mobimo und ist damit für den Bereich Immobilienentwicklung, Realisierung und Verkauf von Immobilien verantwortlich.
| 2003 – 2008 | Geschäftsführer D4 Business Center Luzern, |
|---|---|
| Suva Asset Management | |
| (ab 2007 Mitglied der Geschäftsleitung Suva | |
| Immobilien) | |
| 2000 – 2002 | Leiter Immobilien Consulting Schweiz |
| (Entwicklung, Immobilienhandel, Bautreuhand, | |
| Erstvermietung), Livit AG, Zürich (als Mitglied | |
| der Geschäftsleitung) | |
| 1997 – 1999 | Leiter Immobilienhandel, |
| Göhner Merkur AG, Zürich | |
| 1982 – 1997 | Verschiedene Positionen im Architekturbereich |
| (Entwicklung , Projektmanagement, Vermarktung, | |
| Leitung eines Architekturbüros) | |
| 1983 | Dipl. Architekt HTL, Burgdorf |
|---|---|
| 1982 | Ingenieurschule, Burgdorf |
Marc Pointet (CH) Leiter Mobimo Suisse romande Dipl. Architekt ETH, Executive MBA HSG Jahrgang: 1974
Marc Pointet ist seit November 2006 für Mobimo tätig, seit März 2013 als Leiter Mobimo Suisse romande. Seit April 2015 ist er Mitglied der Geschäftsleitung.
| 2006 – 2013 | Teamleiter Projektmanagement, Mobimo, Küsnacht |
|---|---|
| 2004 – 2006 | Niederlassungsleiter, Karl Steiner AG, St. Moritz |
| 2003 – 2004 | Assistent des CEO, Karl Steiner AG, Zürich |
2002 – 2003 Projektmitarbeiter, Credit Suisse, Zürich
| 2012 | Executive MBA, HSG St. Gallen |
|---|---|
| 2001 | Dipl. Architekt, ETH Zürich |
Thomas Stauber (CH) Leiter Immobilien Dipl. Bauingenieur ETH/SIA, NDS BWI Jahrgang: 1964
Thomas Stauber ist seit November 2011 für Mobimo tätig und baute den Geschäftsbereich Entwicklung Dritte auf. Seit Juli 2014 leitet er die Abteilung Immobilien.
BSS&M Real Estate AG, FM Service &Dienstleistungs AG
| 2004 – 2011 | Leiter Akquisition und Projektentwicklung, Allreal |
|---|---|
| Generalunternehmung AG, Zürich (als Mitglied der | |
| Geschäftsleitung) | |
| 2002 – 2004 | Geschäftsführer, Bauengineering AG, Zürich |
| 2000 – 2002 | Leiter Projektentwicklung, tk3 AG, Basel |
| (als Mitglied der Geschäftsleitung) | |
| 1995 – 2000 | Leiter technische Planung und Realisierung |
| des Sony Centers am Potsdamer Platz, | |
| Sony Berlin GmbH, Berlin | |
| 1989 – 1994 | Projektleitender Bauingenieur |
| Ausbildung | |
| 1992 – 1994 | Nachdiplomstudium in Betriebs- und |
| Produktionswissenschaften, ETH Zürich | |
| 1989 | Dipl. Bauingenieur, ETH Zürich |
Die Mitglieder der Geschäftsleitung üben keine dauernden Leitungsund Beraterfunktionen für wichtige schweizerische und ausländische Interessengruppen sowie auch keine amtlichen Funktionen oder politischen Ämter aus.
Gemäss Art. 12 Abs. 1 Ziff. 1 VegüV dürfen die Mitglieder der Geschäftsleitung je folgende weitere Tätigkeiten in obersten Leitungs- oder Verwaltungsorganen von Rechtseinheiten ausüben, die verpflichtet sind, sich ins Handelsregister oder in ein entsprechendes ausländisches Register eintragen zu lassen, und die nicht durch die Gesellschaft kontrolliert werden oder die Gesellschaft kontrollieren:
Keinen Einschränkungen unterliegen Mandate bei Rechtseinheiten, die nicht verpflichtet sind, sich ins Handelsregister oder in ein entsprechendes ausländisches Register eintragen zu lassen, sowie ehrenamtliche Mandate bei steuerlich anerkannten gemeinnützigen Organisationen. Die Annahme solcher Mandate bzw. Anstellungen bedarf jedoch in jedem Fall der vorherigen Zustimmung des Verwaltungsrats.
Es existieren keine Managementverträge mit Drittparteien. Zwischen den Gruppengesellschaften einerseits und der Mobimo Management AG andererseits gibt es Dienstleistungsvereinbarungen.
Sämtliche Informationen zu den Vergütungen des Verwaltungsrats und der Geschäftsleitung von Mobimo sind im separaten Vergütungsbericht aufgeführt.
Die Stimmrechte an der Generalversammlung kann nur ausüben, wer durch Eintrag im Aktienbuch ausgewiesen ist.
Der Verwaltungsrat kann die Zustimmung zur Übertragung von Namenaktien verweigern, soweit und solange die Anerkennung eines Erwerbers als Aktionär die Gesellschaft gemäss den ihr zur Verfügung stehenden Informationen daran hindern könnte, den durch Bundesgesetz geforderten Nachweis schweizerischer Beherrschung zu erbringen (insbesondere BewG). Der Verwaltungsrat hat im Berichtsjahr keine Eintragungen ins Aktienbuch abgelehnt, soweit die Aktionäre die zur Eintragung erforderlichen Informationen (siehe vorne) geliefert haben. Gemäss Art. 12 der Statuten kann sich jeder Aktionär durch seinen gesetzlichen Vertreter, einen mittels schriftlicher Vollmacht bevollmächtigten Dritten (der nicht Aktionär sein muss) oder den unabhängigen Stimmrechtsvertreter an der Generalversammlung vertreten lassen. Der Verwaltungsrat regelt das Verfahren und die Bedingungen für das Erteilen der Vollmachten und Weisungen an den unabhängigen Stimmrechtsvertreter. Allgemeine Weisungen eines Aktionärs sind sowohl bezüglich der in der Einladung zur Generalversammlung gestellten Anträge zu Verhandlungsgegenständen als auch bezüglich nicht angekündigter oder neuer Anträge zulässig. Insbesondere gilt die allgemeine Weisung, hinsichtlich in der Einladung bekanntgegebener oder noch nicht bekanntgegebener Anträge jeweils im Sinne des Verwaltungsrats zu stimmen, als gültig zur Stimmrechtsausübung. Die Aktionäre haben die Möglichkeit, über die Online-Aktionärsplattform Sherpany elektronisch Unterlagen zur Generalversammlung zu beziehen oder Vollmachten und Weisungen an den unabhängigen Stimmrechtsvertreter zu erteilen.
Es bestehen keine statutarischen Quoren, die über die gesetzlichen Bestimmungen zur Beschlussfassung hinausgehen (Art. 703 und 704 OR).
Die Einberufung der Generalversammlung, die Form der Einberufung und das Einberufungsrecht der Aktionäre sind in den Art. 9 und 10 der Statuten geregelt.
Die ordentliche Generalversammlung wird durch den Verwaltungsrat, nötigenfalls durch die Revisionsstelle, einberufen und einmal jährlich, innerhalb von sechs Monaten nach Abschluss des Geschäftsjahres, abgehalten. Der Verwaltungsrat kann jederzeit eine ausserordentliche Generalversammlung einberufen. Ausserordentliche Generalversammlungen sind durch den Verwaltungsrat aufgrund eines Generalversammlungsbeschlusses einzuberufen, auf Begehren der Revisionsstelle oder wenn einer oder mehrere Aktionäre, die zusammen mindestens den zehnten Teil des Aktienkapitals vertreten, dies schriftlich und unter Angabe der Geschäfte für die Tagesordnung verlangen.
Das Einberufungsrecht steht auch den Liquidatoren zu. Die Einladungen zur Generalversammlung erfolgen mindestens 20 Tage vor dem Versammlungstag durch einmalige Publikation im Schweizerischen Handelsamtsblatt. Überdies werden unter Beachtung derselben Frist an die im Aktienbuch eingetragenen Aktionäre persönliche Einladungen verschickt. In der Einladung sind alle Verhandlungsgegenstände und die Anträge des Verwaltungsrats und allfälliger Aktionäre, die die Durchführung der Generalversammlung verlangt haben, anzugeben. Spätestens 20 Tage vor der ordentlichen Generalversammlung sind der Geschäftsbericht und der Revisionsbericht am Sitz der Gesellschaft zur Einsicht der Aktionäre aufzulegen. In der Einberufung zur Generalversammlung ist auf diese Auflegung und auf das Recht der Aktionäre hinzuweisen, die Zustellung dieser Unterlagen zu verlangen.
Für das in Art. 10 der Statuten erwähnte Traktandierungsrecht der Aktionäre gelten die gesetzlichen Bestimmungen (Art. 699 OR). Aktionäre, die zusammen mindestens 5% des Aktienkapitals der Gesellschaft vertreten, können vom Verwaltungsrat die Einberufung einer Generalversammlung verlangen. Aktionäre, die zusammen Aktien mit einem Nominalwert von mindestens CHF 1 Mio. vertreten, können die Traktandierung eines Verhandlungsgegenstands verlangen.
Gemäss Art. 6 der Statuten wird als Aktionär oder Nutzniesser anerkannt, wer im Aktienbuch eingetragen ist. Die Eintragung setzt einen Ausweis über die formrichtige Übertragung voraus und bedarf der Genehmigung des Verwaltungsrats. Der Verwaltungsrat hat diese Kompetenz in einem Reglement über die Führung des Aktienbuchs und die Anerkennung und Eintragung von Aktionären der Mobimo Holding AG an das Audit and Risk Committee übertragen. Das Audit and Risk Committee hat nachfolgend alle Entscheidungen, die keine Auswirkungen auf eine börsenrechtliche Meldeschwelle haben oder Mitglieder des Verwaltungsrats oder der Geschäftsleitung betreffen, an den CFO delegiert. Längstens 20 Tage vor und bis zum Tag nach der Generalversammlung werden keine Eintragungen im Aktienbuch vorgenommen. Vor der ordentlichen Generalversammlung vom 28. März 2017 bleibt das Aktienregister ab dem 20. März 2017 für Eintragungen geschlossen. Die Generalversammlung 2017 findet am 28. März 2017 in Luzern statt.
Der Verwaltungsrat hat entschieden, den Aktionären jährlich den Vergütungsbericht zur Konsultativabstimmung vorzulegen, unabhängig davon, ob wesentliche Änderungen zum Vorjahr eingetreten sind.
Die Generalversammlung 2016 hat im Rahmen der konsultativen Abstimmung die Beiträge an soziale und politische Einrichtungen aus dem Jahr 2015 gutgeheissen und ein Budget von maximal CHF 50 000 für das Jahr 2016 an soziale und politische Einrichtungen genehmigt.
Wer direkt, indirekt oder in gemeinsamer Absprache mit Dritten Aktien erwirbt und damit zusammen mit den Papieren, die er bereits besitzt, den Grenzwert von 33% der Stimmrechte, ob ausübbar oder nicht, überschreitet, muss ein Angebot für alle kotierten Aktien der Gesellschaft (Art. 32 BEHG) unterbreiten.
Wegen des BewG hat die Gesellschaft gegenüber den Bewilligungsbehörden auf die Aufnahme einer statutarisch zulässigen Optingout- oder Opting-up-Klausel verzichtet. Es gilt somit die gesetzliche Regelung nach Art. 32 BEHG bezüglich der Pflicht zur Unterbreitung eines Angebots.
Es bestehen keine entsprechenden Klauseln.
Gesetzliche Revisionsstelle und Konzernprüferin der Mobimo Holding AG ist seit der Gründung im Dezember 1999 die KPMG AG, Luzern. Die Revisionsstelle und der Konzernprüfer werden jährlich von der Generalversammlung gewählt.
Folgende Entschädigungen wurden für Dienstleistungen im Zusammenhang mit der Prüfung der Zwischenberichterstattung und Jahresrechnung 2016 und zusätzliche Honorare an die Revisionsstelle (Steuerberatung) und die Liegenschaftenschätzer bezahlt.
| CHF Mio. | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Revisionshonorar KPMG | 0,4 | 0,4 |
| Steuerberatung KPMG | 0,1 | 0,2 |
| Liegenschaftsschätzungen WP | 0,4 | 0,4 |
| Liegenschaftsschätzungen JLL | 0,1 | 0,1 |
| Zusätzliche Honorare | 0,6 | 0,7 |
| Summe der gesamten Honorare | 1,0 | 1,1 |
Die Mobimo Holding AG informiert ihre Aktionäre und den Kapitalmarkt offen, aktuell und mit grösstmöglicher Transparenz. Am 10. Februar 2017 findet die Medien- und Analystenkonferenz zum Geschäftsergebnis 2016 statt.
Die Finanzberichterstattung erfolgt in Form des Halbjahres- und des Jahresberichts. Die Konzernrechnung wird in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS) des International Accounting Standards Board (IASB) und der konsolidierte Zwischenabschluss in Übereinstimmung mit dem International Accounting Standard 34 (IAS 34) zur Zwischenberichterstattung erstellt. Sie entsprechen dem schweizerischen Gesetz sowie den Vorschriften des Kotierungsreglements und des Zusatzreglements für die Kotierung von Immobiliengesellschaften der SIX Swiss Exchange.
Im Weiteren untersteht die Gesellschaft der Pflicht zur Ad-hoc-Publizität gemäss Art. 72 des Kotierungsreglements.
Weitere Informationen über die Gesellschaft befinden sich auf der Website www.mobimo.ch.
Dr. Christoph Caviezel CEO Tel. +41 44 397 11 86
Dieser Vergütungsbericht enthält eine Übersicht über den Inhalt und die Verfahren für die Festsetzung der Vergütungen und der Beteiligungsprogramme des Verwaltungsrats sowie der Geschäftsleitung inklusive der wichtigsten statutarischen Bestimmungen. Des Weiteren werden die von der Generalversammlung genehmigten Vergütungen mit den tatsächlich geleisteten Vergütungen verglichen.
Der Vergütungsbericht entspricht den Vorgaben der Verordnung gegen übermässige Vergütungen bei börsenkotierten Aktiengesellschaften und wird der Generalversammlung für eine Konsultativabstimmung vorgelegt.
Die Vergütung des Verwaltungsrats ist in Artikel 22 der Statuten, die Vergütung an die Geschäftsleitung in den Artikeln 28 und 29 geregelt.
Die Mitglieder des Verwaltungsrats haben gemäss Artikel 22 der Statuten Anspruch auf eine ihrer Tätigkeit entsprechende Vergütung sowie auf Ersatz ihrer im Interesse der Gesellschaft oder einer ihrer Tochtergesellschaften aufgewendeten Auslagen. Die Vergütung der Mitglieder des Verwaltungsrats setzt sich aus einer jährlichen Basisvergütung und weiteren erfolgsunabhängigen Elementen (wie Zuschläge für die Mitgliedschaft in Ausschüssen, Verwaltungsräten von Tochtergesellschaften oder für die Übernahme besonderer Aufgaben oder Aufträge) zuzüglich Sozialabgaben und Beiträgen an die Altersvorsorge zusammen. Um die Governance- und Aufsichtsfunktion sowie die Fokussierung des Verwaltungsrats auf die langfristige Unternehmensstrategie zu betonen, erhalten die Mitglieder des Verwaltungsrats keine erfolgsabhängige Vergütung. Die Vergütung kann durch die Gesellschaft oder eine ihrer Tochtergesellschaften entrichtet werden, sofern diese Vergütung von der jeweils genehmigten Gesamtvergütung gedeckt ist.
Ein Teil der Vergütung kann in Form von Aktien entrichtet werden, um die Interessen der Aktionäre mit denen des Verwaltungsrats zu harmonisieren. Die Anzahl der zugeteilten Aktien sowie der Zeitpunkt der Zuteilung und des Eigentumsübergangs werden durch den Verwaltungsrat auf Antrag des Vergütungsausschusses festgelegt. Für die Bestimmung des Werts der Aktien wird auf den Börsenkurs am Tag der Zuteilung abgestellt. Der Verwaltungsrat legt eine Sperrfrist fest, die in der Regel fünf Jahre beträgt. Die Aktien sind ab dem Zeitpunkt der Zuteilung stimm- und dividenden-berechtigt.
Der maximale Gesamtbetrag der Vergütungen des Verwaltungsrats muss von der Generalversammlung jährlich prospektiv jeweils für die Dauer bis zum Abschluss der nächsten ordentlichen Generalversammlung genehmigt werden.
Im Fall der Nichtgenehmigung des Gesamtbetrags der Vergütungen des Verwaltungsrats kann der Verwaltungsrat entweder an derselben Generalversammlung einen neuen Antrag stellen oder eine ausserordentliche Generalversammlung einberufen und der Generalversammlung einen neuen Antrag für den Gesamtbetrag vorlegen.
Gemäss aktuellem Vergütungsreglement der Mobimo Holding AG besteht die Vergütung des Verwaltungsrats aus einer fixen Vergütung, die je nach Tätigkeit des Verwaltungsrats modulartig aufgebaut ist. Die Vergütung setzt sich aus einer Basisvergütung von CHF 70 000 pro Jahr zuzüglich der folgenden fixen Zuschläge für die Mitarbeit in einem Verwaltungsratsausschuss zusammen:
Weiter werden folgende fixe Zuschläge ausgerichtet:
Mit dieser Regelung wird für den Verwaltungsrat eine aufwandsund verantwortungsgerechte Vergütung sichergestellt.
Das Vergütungssystem soll sicherstellen, dass die Geschäftsleitung eine Vergütung erhält, die ihren Erfolgen bei der Umsetzung der Strategie und ihrem Beitrag zur Unternehmensperformance entspricht. Es beruht auf den drei in der nachfolgenden Darstellung beschriebenen Prinzipien:
Die Mitglieder der Geschäftsleitung beziehen gemäss Artikel 28 f. der Statuten für ihre Tätigkeit für die Gesellschaft und ihre Tochtergesellschaften eine Vergütung. Diese kann durch die Gesellschaft oder eine ihrer Tochtergesellschaften entrichtet werden, sofern sie von der jeweils genehmigten Gesamtvergütung gedeckt ist.
Die Gesamtvergütung besteht für jedes Mitglied der Geschäftsleitung aus einem Basislohn (inkl. Spesenpauschale), allfälligen weiteren erfolgsunabhängigen Elementen (wie Zuschläge für die Mitgliedschaft in Ausschüssen, Verwaltungsräten von Tochtergesellschaften oder die Übernahme besonderer Aufgaben oder Aufträge) und einer erfolgsabhängigen Vergütung sowie aus Sozialabgaben, Lohnnebenleistungen und Beiträgen an die Altersvorsorge. Die Gesamtvergütung berücksichtigt Verantwortungsstufe, Aufgabengebiet, fachliche Kompetenzen und Funktion des Geschäftsleitungsmitglieds, Zielerreichung sowie Marktverhältnisse.
Die Vergütungen werden vom Gesamtverwaltungsrat auf Antrag des Vergütungsausschusses im Rahmen der Marktverhältnisse festgelegt, insbesondere auch unter Berücksichtigung des Lohnniveaus im Schweizer Immobilienmarkt. Dadurch soll die Gesellschaft aus der relativ kleinen Anzahl geeigneter Personen durch ein konkurrenzfähiges Vergütungssystem die gewünschten Geschäftsleitungsmitglieder rekrutieren und langfristig binden können.
Der maximale Gesamtbetrag der erfolgsabhängigen Vergütungen der Geschäftsleitung muss von der Generalversammlung jährlich für das Geschäftsjahr, in dem die jeweilige Generalversammlung stattfindet, genehmigt werden. Vor Genehmigung dürfen keinerlei Zahlungen von erfolgsabhängigen Vergütungen für die betreffende Periode geleistet werden.
Im Fall der Nichtgenehmigung der Gesamtbeträge der Vergütungen der Geschäftsleitung kann der Verwaltungsrat entweder an derselben Generalversammlung einen neuen Antrag stellen oder eine ausserordentliche Generalversammlung einberufen und der Generalversammlung einen neuen Antrag für den erfolgsunabhängigen bzw. erfolgsabhängigen Gesamtbetrag vorlegen.
Der Fixlohn richtet sich analog der Gesamtvergütung nach dem tatsächlich betreuten Aufgabengebiet, den fachlichen Voraussetzungen und den Kompetenzen eines jeden Mitglieds der Geschäftsleitung bzw. der hierzu notwendigen Arbeitsleistung und wird in bar ausbezahlt.
Die erfolgsabhängige Vergütung der Mitglieder der Geschäftsleitung richtet sich nach den vom Verwaltungsrat festgelegten qualitativen und quantitativen Zielvorgaben und Parametern. Der Verwaltungsrat regelt die Einzelheiten der erfolgsabhängigen Vergütung in einem Reglement. Die maximale erfolgsabhängige Vergütung für jedes einzelne Geschäftsleitungsmitglied ist aber in jedem Fall auf 100% seines erfolgsunabhängigen Bruttolohns begrenzt. Die Gesamtvergütung berücksichtigt Verantwortungsstufe, Aufgabengebiet, fachliche Kompetenzen und Funktion des Geschäftsleitungsmitglieds, Zielerreichung sowie Marktverhältnisse.
Gemäss dem neuen Vergütungsreglement, gültig seit 1. Januar 2015, werden 65% der variablen Vergütung auf der Grundlage von quantitativen Kriterien und 35% auf der Basis von qualitativen Kriterien, basierend auf der Strategie von Mobimo, festgelegt. Der Verwaltungsrat hat als massgebende Erfolgszahl zur Berechnung des quantitativen Ziels die Eigenkapitalrendite exklusive des Neubewertungserfolgs bestimmt. Der Anspruch auf eine Vergütung unter diesem Titel setzt jedoch voraus, dass eine Mindesteigenkapitalrendite ohne Neubewertungserfolg von 4,5% erzielt worden ist. Ab dem Erreichen dieser Mindesteigenkapitalrendite steigt der Anspruch der Geschäftsleitungsmitglieder in einer vom Verwaltungsrat definierten Bandbreite linear an.
Die variable Vergütung ist auf maximal 100% des Fixlohns begrenzt. Das Reglement sieht sodann vor, dass der Verwaltungsrat die variable Vergütung kürzen darf, wenn den Aktionären nicht mindestens eine Dividende/Kapitalrückzahlung im Umfang des Vorjahres ausgeschüttet wird.
Mindestens 50% der variablen Vergütung werden in Aktien der Gesellschaft ausgerichtet. Die ausgegebenen Aktien sind mit einer Sperrfrist von in der Regel fünf Jahren versehen.
Das Vergütungsreglement beinhaltet die Regelung, dass die variable Vergütung zurückgefordert werden kann, wenn diese auf Grundlage einer Jahresrechnung ausgerichtet wurde, die manipuliert war.
Selbstverständlich sind auch die Regeln der Verordnung gegen übermässige Vergütung (VegüV) einzuhalten. Somit darf keine variable Vergütung bezahlt werden, die nicht von den Aktionären gutgeheissen worden ist.
Die erfolgsabhängige Vergütung wird jeweils im Folgejahr bis spätestens vor der Generalversammlung ausbezahlt.
Für die Aktien legt der Verwaltungsrat auf Antrag des Vergütungsausschusses den Zeitpunkt der Zuteilung und des Eigentumsübergangs sowie die Sperrfristen fest. Für die Bestimmung des Werts der Aktien wird auf den Börsenkurs am Tag der Zuteilung abgestellt. Die Aktien sind ab dem Zeitpunkt der Zuteilung stimm- und dividendenberechtigt. Der Verwaltungsrat kann vorsehen, dass aufgrund eines Eintritts von im Voraus bestimmten Ereignissen wie einem Kontrollwechsel oder der Beendigung eines Arbeitsverhältnisses Sperrfristen verkürzt oder aufgehoben werden, Vergütungen unter Annahme der Erreichung der Zielwerte ausgerichtet werden oder Vergütungen wegfallen.
Insbesondere erhalten Mitglieder der Geschäftsleitung grundsätzlich auch bei einer allfälligen Freistellung bis zur Beendigung ihres Arbeitsvertrags einen Pro-rata-Anteil der vertraglich vereinbarten Vergütung, sofern das Arbeitsverhältnis vom Arbeitgeber nicht aus einem wichtigen, vom Arbeitnehmer zu verantwortenden Grund gekündigt wurde. Die erfolgsabhängigen Vergütungen werden grundsätzlich ebenfalls entrichtet, sofern das betreffende Mitglied keinen wichtigen Grund für die Kündigung setzte. Der Verwaltungsrat entscheidet im Einzelfall auf der Basis des Arbeitsvertrags und der konkreten Umstände über die Entrichtung dieser Vergütungen oder über deren Nichtgewährung und auch über eine allfällige Aufhebung von Sperrfristen.
Die Gesellschaft hat Anspruch auf Rückzahlung aller variablen Vergütungen, die aufgrund einer Jahresrechnung ausgerichtet wurden, die infolge von strafrechtlichen Sachverhalten oder sonstigen Manipulationen nicht dem effektiven Resultat der Gesellschaft entsprechen. Der Rückzahlungsanspruch besteht im Umfang der entsprechenden Verfälschung.
Gemäss Art. 29 der Statuten besteht für jedes Mitglied der Geschäftsleitung, das nach der Generalversammlung, die über den Gesamtbetrag der Vergütung abgestimmt hat, ernannt wird, ein Zusatzbetrag im Umfang von 30% des für die relevanten, prospektiv bereits gutgeheissenen Perioden genehmigten Gesamtbetrags der Geschäftsleitung, wobei dieser Betrag auch die Periode abdeckt, die zwischen der Ernennung und dem Beginn der prospektiv bereits gutgeheissenen Periode liegt. Der effektiv in Anspruch genommene Zusatzbetrag muss von der Generalversammlung nicht genehmigt werden.
Die Gesellschaft darf im Rahmen des bereits genehmigten Gesamtbetrags oder des Zusatzbetrags einem neu eintretenden Mitglied der Geschäftsleitung eine Antrittsprämie zum Ausgleich von durch den Stellenwechsel erlittenen Nachteilen gewähren.
Die untenstehende Tabelle zeigt die genehmigten Vergütungselemente für den Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung und vergleicht sie mit den effektiv im Jahr 2016 erfassten Beträgen. Die Vergütung des Verwaltungsrats wird gemäss den Statuten prospektiv für die Dauer bis zur nächsten ordentlichen Generalversammlung genehmigt. Daher wird die genehmigte Vergütung linear auf neun Monate gekürzt und mit den für die Periode April bis Dezember 2016 in der Erfolgsrechnung erfassten Leistungen verglichen.
| Verwaltungsrat | Genehmigt | Genehmigt 29.3.2016 – 31. 12. 2016 |
Geleistet | Genehmigt | Geleistet |
|---|---|---|---|---|---|
| TCHF | 29.3.2016 – 28.3.2017 | (9 Monate/pro rata) | 29.3.2016 – 31. 12. 2016 | 27.3.2015 – 29.3.2016 | 27.3.2015 – 29.3.2016 |
| Fixe Vergütung | |||||
| inkl. Aktien | 1 300 | 975 | 944 | 1 300 | 1 258 |
| Vergütung an | |||||
| nahestehende | |||||
| Personen | 100 | 75 | 55 | 200 | 122 |
| Geschäftsleitung TCHF |
Genehmigt 1.1.2016 – 31. 12. 2016 |
Geleistet 1.1.2016 – 31. 12. 2016 |
Genehmigt 1.1.2015 – 31. 12. 2015 |
Geleistet 1.1.2015 – 31. 12. 2015 |
|---|---|---|---|---|
| Fixe Vergütung | 2 800 | 2 734 | 2 800 | 2 667 |
| Erfolgsabhängige Vergütung | 2 800 | 2 345 | 2 800 | 2 387 |
Vergütung an den Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung bzw. ihnen nahestehende Personen
Im Berichtsjahr wurden an die Mitglieder des Verwaltungsrats, an nahestehende Personen und an die Geschäftsleitung die folgenden Vergütungen ausgerichtet.
| Name, Funktion (TCHF) | Honorare, Löhne |
Aktien | Sozial leistungen |
2016 Total |
Honorare, Löhne |
Aktien | Sozial leistungen |
2015 Total |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| VR | 910 | 290 | 58 | 1 258 | 959 | 239 | 60 | 1 258 |
| Georges Theiler, Präsident VR | 340 | 0 | 21 | 361 | 340 | 0 | 21 | 361 |
| Brian Fischer, VR | 55 | 115 | 10 | 180 | 48 | 115 | 10 | 173 |
| Wilhelm Hansen, VR | 15 | 125 | 8 | 148 | 47 | 93 | 8 | 148 |
| Peter Schaub, VR | 170 | 0 | 0 | 170 | 170 | 0 | 0 | 170 |
| Daniel Crausaz, VR | 120 | 0 | 8 | 128 | 120 | 0 | 8 | 128 |
| Bernard Guillelmon, VR | 120 | 0 | 8 | 128 | 118 | 0 | 8 | 126 |
| Peter Barandun, VR1 | 90 | 50 | 3 | 143 | 74 | 31 | 3 | 108 |
| Paul Rambert, VR2 | n/a | n/a | n/a | n/a | 42 | 0 | 2 | 44 |
1 Seit der Generalversammlung vom 26.März 2015. 2 Bis zur Generalversammlung vom 26.März 2015.
| Name, Funktion (TCHF) | 2016 Total |
2015 Total |
|---|---|---|
| Peter Schaub, VR | 78 | 117 |
| Paul Rambert, VR (Periode bis GV 2015) | n/a | 51 |
Bei den aufgeführten Leistungen für zusätzliche Arbeiten bei Peter Schaub handelt es sich um Leistungen an das Beratungsunternehmen weber schaub & partner ag, dessen Mitinhaber Peter Schaub ist. Bei den fakturierten Aufwendungen handelt es sich um Steuerberatungsleistungen, die durch Mitarbeitende des Unternehmens weber schaub & partner erbracht worden sind. Durch Peter Schaub direkt erbrachte Beratungsleistungen sind durch das Verwaltungsratshonorar abgegolten.
Bei den aufgeführten Leistungen im Vorjahr für zusätzliche Arbeiten bei Paul Rambert handelt es sich um Leistungen an die Immopoly Sàrl, deren Inhaber Paul Rambert ist. Bei den fakturierten Aufwendungen handelt es sich um Bauberatungsleistungen.
Die Beträge für das Geschäftsjahr 2016 entsprechen dem Aufwand in der Konzernrechnung des Berichtsjahres (Accrual Accounting).
Für das Geschäftsjahr 2016 wurde durch die Generalversammlung vom 29. März 2016 eine fixe Vergütung von CHF 2,8 Mio. für die Geschäftsleitung genehmigt.
Die aktienbasierte Vergütung der Geschäftsleitung erfolgte aufgrund der Annahme, dass eine Quote von 50% (Vorjahr 50%) gemäss dem Vergütungsreglement zur Anwendung gelangt.
| Name, Funktion (TCHF) | 2016 Total |
2015 Total |
2016 Christoph Caviezel, CEO |
2015 Christoph Caviezel, CEO |
|---|---|---|---|---|
| Honorare, Löhne | 2 198 | 2 157 | 703 | 743 |
| Erfolgsbeteiligung in bar | 1 092 | 1 112 | 350 | 370 |
| Erfolgsbeteiligung in Aktien | 1 093 | 1 113 | 350 | 370 |
| Übrige Leistungen1 | 696 | 672 | 230 | 240 |
| Total | 5 079 | 5 054 | 1 633 | 1 723 |
¹ Die übrigen Leistungen enthalten Vorsorgebeiträge, allfällige Dienstaltersgeschenke bzw. Privatanteile auf Fahrzeugen sowie die Arbeitgeberbeiträge für Sozialversicherungen.
Geschäftsleitung bzw. ihnen nahestehende Personen Es wurden im Geschäftsjahr 2016 keine Darlehen oder Kredite an Mitglieder des Verwaltungsrats oder der Geschäftsleitung bzw. ihnen nahestehende Personen gewährt und per 31.Dezember 2016 bestanden keine derartigen Forderungen.
Wir haben den Vergütungsbericht vom 31. Dezember 2016 der Mobimo Holding AG für das am 31. Dezember 2016 abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft. Die Prüfung beschränkte sich dabei auf die Angaben nach Art. 14-16 der Verordnung gegen übermässige Vergütungen bei börsenkotierten Aktiengesellschaften (VegüV) im Abschnitt "Vergütungsbericht für das Geschäftsjahr 2016 gemäss VegüV" auf den Seiten 49 bis 50 des Vergütungsberichts.
Der Verwaltungsrat ist für die Erstellung und sachgerechte Gesamtdarstellung des Vergütungsberichts in Übereinstimmung mit dem Gesetz und der Verordnung gegen übermässige Vergütungen bei börsenkotierten Aktiengesellschaften (VegüV) verantwortlich. Zudem obliegt ihm die Verantwortung für die Ausgestaltung der Vergütungsgrundsätze und die Festlegung der einzelnen Vergütungen.
Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage unserer Prüfung ein Urteil zum beigefügten Vergütungsbericht abzugeben. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit den Schweizer Prüfungsstandards durchgeführt. Nach diesen Standards haben wir die beruflichen Verhaltensanforderungen einzuhalten und die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass hinreichende Sicherheit darüber erlangt wird, ob der Vergütungsbericht dem Gesetz und den Art. 14 – 16 der VegüV entspricht.
Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen, um Prüfungsnachweise für die im Vergütungsbericht enthaltenen Angaben zu den Vergütungen, Darlehen und Krediten gemäss Art. 14 -16 VegüV zu erlangen. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemässen Ermessen des Prüfers. Dies schliesst die Beurteilung der Risiken wesentlicher – beabsichtigter oder unbeabsichtigter – falscher Darstellungen im Vergütungsbericht ein. Diese Prüfung umfasst auch die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Bewertungsmethoden von Vergütungselementen sowie die Beurteilung der Gesamtdarstellung des Vergütungsberichts.
Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu dienen. Prüfungsurteil
Nach unserer Beurteilung entspricht der Vergütungsbericht der Mobimo Holding AG für das am 31. Dezember 2016 abgeschlossene Geschäftsjahr dem Gesetz und den Art. 14 – 16 der VegüV.
KPMG AG
Kurt Stocker Reto Kaufmann Zugelassener Revisionsexperte Leitender Revisor
Luzern, 7. Februar 2017
KPMG AG, Pilatusstrasse 41, Postfach, CH-6003 Luzern
Zugelassener Revisionsexperte
KPMG AG ist eine Konzerngesellschaft der KPMG Holding AG und Mitglied des KPMG Netzwerks unabhängiger Mitgliedsfirmen, der KPMG International Cooperative ("KPMG International"), einer juristischen Person schweizerischen Rechts. Alle Rechte vorbehalten.
Sechs fotografische Bilder der bekannten Künstlerin Annelies Štrba bereichern die drei Innenhöfe der Wohnliegenschaft Letzihof. Sie stellen eine spielerische Schnittstelle zwischen Privatheit und Öffentlichkeit dar.
Schnörkellose, moderne Architektur trifft auf farbenfrohe, verspielte Kunst. In der Wohnliegenschaft Letzihof findet diese Interaktion Tag für Tag statt. Das schlichte Gebäude bildet den schützenden Rahmen für sechs aussergewöhnliche fotografische Bilder der Richterswiler Künstlerin Annelies Štrba. Frauenfiguren, Kinderträume, Blumenwiesen und Lichterfresken schweben über den drei Innenhöfen und ergänzen die funktionale Beziehung zwischen Gebäude und Nutzer um ein poetisches Element, sich selbst genügend und trotzdem nicht zweckfrei: Die Bewohner können die auf wetterfeste Schiebepaneele gedruckten, monumentalen Bilder verschieben und sich so der Aussenwelt mehr oder weniger zuwenden.
«In den Innenhöfen vollzieht sich der Wechsel von öffentlicher zu privater Rolle. Die Bilder sind mitten dabei, unaufgeregt und doch geheimnisvoll belebend, verbindend und zugleich freilassend. So wie die Bewohner sich im Lauf der Zeit kennenlernen und doch nicht alles preisgeben», beschreibt Annelies Štrba das Kunst-am-Bau-Objekt. Konzeption und Entwicklung stammen von den federführenden Architekten ERP Architekten. Die Realisierung erfolgte im Rahmen des Engagements Mobimo &Art.
Schnittstelle zwischen Privatheit und Öffentlichkeit: die Schiebepaneele. Mehr Infos auf Seite 13.
| TCHF | Erläuterungen | 2016 | 2015 |
|---|---|---|---|
| Ertrag aus Vermietung Liegenschaften | 4 | 114 654 | 107 841 |
| Ertrag aus Verkauf Promotion (Liegenschaften) und Entwicklungsdienstleistungen | 7 | 151 792 | 86 204 |
| Sonstige Erlöse | 3 161 | 1 212 | |
| Umsatzerlöse | 269 607 | 195 257 | |
| Gewinne aus Neubewertung von Anlageliegenschaften | 5 | 114 652 | 91 184 |
| Verluste aus Neubewertung von Anlageliegenschaften | 5 | –33 948 | –56 442 |
| Erfolg aus Neubewertung | 80 704 | 34 742 | |
| Erfolg aus Verkauf Anlageliegenschaften | 6 | 34 945 | 63 751 |
| Direkter Aufwand für vermietete Liegenschaften | 4 | –18 426 | –13 761 |
| Direkter Aufwand aus Verkauf Promotion (Liegenschaften) und Entwicklungsdienstleistungen | 7 | –127 932 | –80 661 |
| Direkter betrieblicher Aufwand | –146 358 | –94 422 | |
| Aktivierte Eigenleistungen | 5 416 | 6 214 | |
| Personalaufwand | 17 | –27 302 | –23 418 |
| Betriebsaufwand | 21 | –8 989 | –7 162 |
| Verwaltungsaufwand | 22 | –2 990 | –2 395 |
| Betriebsergebnis vor Zinsen, Steuern, Abschreibungen und Amortisationen (EBITDA) | 205 034 | 172 567 | |
| Abschreibungen | 25 | –1 714 | –1 599 |
| Amortisationen und Wertminderungen | 26 | –3 008 | –541 |
| Betriebsergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) | 200 312 | 170 427 | |
| Anteiliges Ergebnis aus Beteiligungen an assoziierten Unternehmen | 2 715 | 2 293 | |
| Finanzertrag | 2 595 | 559 | |
| Finanzaufwand | –31 075 | –34 203 | |
| Finanzergebnis | 11 | –28 479 | –33 644 |
| Gewinn vor Steuern (EBT) | 174 548 | 139 076 | |
| Steueraufwand | 20 | –15 130 | –34 095 |
| Gewinn | 159 418 | 104 981 | |
| Davon Aktionären der Mobimo Holding AG zurechenbar | 158 656 | 103 937 | |
| Davon nicht beherrschenden Anteilen zurechenbar | 762 | 1 044 | |
| EBITDA exkl. Neubewertung | 124 330 | 137 825 | |
| Betriebsergebnis (EBIT) exkl. Neubewertung | 119 609 | 135 685 | |
| Gewinn vor Steuern (EBT) exkl. Neubewertung | 93 844 | 104 334 | |
| Gewinn je Aktie in CHF | 33 | 25.52 | 16.72 |
| Verwässerter Gewinn je Aktie in CHF | 33 | 25.52 | 16.72 |
| TCHF | Erläuterungen | 2016 | 2015 |
|---|---|---|---|
| Gewinn | 159 418 | 104 981 | |
| Positionen, die nachträglich in die Erfolgsrechnung umgegliedert werden | –3 314 | –4 750 | |
| • Verlust Finanzinstrumente für Hedge Accounting | 12 | –4 409 | –6 035 |
| • Umgliederungsbeträge für in der Erfolgsrechnung erfasste Beträge | 157 | –59 | |
| • Steuereffekte | 20 | 939 | 1 343 |
| Positionen, die nicht in die Erfolgsrechnung umgegliedert werden | –691 | –575 | |
| • Neubewertung Personalvorsorge | 18 | –817 | –714 |
| • Steuereffekte | 20 | 126 | 139 |
| Sonstiges Ergebnis | –4 005 | –5 325 | |
| Davon Aktionären der Mobimo Holding AG zurechenbar | –4 005 | –5 325 | |
| Davon nicht beherrschenden Anteilen zurechenbar | 0 | 0 | |
| Gesamtergebnis | 155 413 | 99 656 | |
| Davon Aktionären der Mobimo Holding AG zurechenbar | 154 651 | 98 611 | |
| Davon nicht beherrschenden Anteilen zurechenbar | 762 | 1 044 |
| TCHF | Erläuterungen | 31.12.2016 | 31.12.2015 |
|---|---|---|---|
| Aktiven | |||
| Umlaufvermögen | |||
| Flüssige Mittel | 14 | 173 869 | 222 897 |
| Forderungen aus Lieferungen und Leistungen | 23 | 13 479 | 3 839 |
| Forderungen aus Ertragssteuern | 2 948 | 4 005 | |
| Sonstige Forderungen | 24 | 31 430 | 24 391 |
| Promotion (Liegenschaften) | 8 | 304 844 | 226 564 |
| Aktive Rechnungsabgrenzung | 2 431 | 3 523 | |
| Total Umlaufvermögen | 529 002 | 485 218 | |
| Anlagevermögen | |||
| Anlageliegenschaften | |||
| • Geschäftsliegenschaften | 5 | 1 373 488 | 1 357 011 |
| • Wohnliegenschaften | 5 | 724 076 | 760 117 |
| • Entwicklungsliegenschaften | 5 | 121 104 | 142 470 |
| • Anlageliegenschaften im Bau | 5 | 228 130 | 153 170 |
| Sachanlagen | |||
| • Selbst genutzte Liegenschaften | 25 | 13 982 | 15 269 |
| • Übrige Sachanlagen | 25 | 3 570 | 3 117 |
| Immaterielle Anlagen | 26 | 6 274 | 6 892 |
| Beteiligungen an assoziierten Unternehmen und Joint Ventures | 27 | 27 609 | 25 639 |
| Finanzanlagen | 28 | 1 966 | 1 849 |
| Latente Steuerguthaben | 20 | 2 488 | 2 126 |
| Total Anlagevermögen | 2 502 686 | 2 467 660 | |
| Total Aktiven | 3 031 688 | 2 952 878 |
| TCHF | Erläuterungen | 31.12.2016 | 31.12.2015 |
|---|---|---|---|
| Passiven | |||
| Fremdkapital | |||
| Kurzfristiges Fremdkapital | |||
| Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten | 12 | 92 597 | 24 403 |
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | 31 384 | 16 963 | |
| Laufende Steuerverbindlichkeiten | 25 397 | 57 798 | |
| Sonstige Verbindlichkeiten | 29 | 10 133 | 5 425 |
| Käuferanzahlungen | 10 | 11 197 | 12 354 |
| Passive Rechnungsabgrenzung | 30 | 32 471 | 21 363 |
| Total kurzfristiges Fremdkapital | 203 181 | 138 306 | |
| Langfristiges Fremdkapital | |||
| Langfristige Finanzverbindlichkeiten | 12 | 1 256 804 | 1 342 254 |
| Personalvorsorgeverbindlichkeiten | 18 | 7 163 | 5 840 |
| Derivative Finanzinstrumente | 12/16 | 39 834 | 38 998 |
| Latente Steuerverbindlichkeiten | 20 | 158 440 | 162 789 |
| Total langfristiges Fremdkapital | 1 462 241 | 1 549 880 | |
| Total Fremdkapital | 1 665 421 | 1 688 187 | |
| Eigenkapital | 15 | ||
| Aktienkapital | 180 327 | 180 327 | |
| Eigene Aktien | –446 | –262 | |
| Kapitalreserven | 207 466 | 269 577 | |
| Gewinnreserven | 963 589 | 808 975 | |
| Total den Aktionären der Mobimo Holding AG zurechenbares Eigenkapital | 1 350 936 | 1 258 617 | |
| Nicht beherrschende Anteile | 15 331 | 6 074 | |
| Total Eigenkapital | 1 366 267 | 1 264 691 | |
| Total Passiven | 3 031 688 | 2 952 878 |
| TCHF | Erläuterungen | 2016 | 2015 |
|---|---|---|---|
| Gewinn vor Steuern | 174 548 | 139 076 | |
| Neubewertung Anlageliegenschaften netto | 5 | –80 704 | –34 742 |
| Aktienbasierte Vergütungen | 19 | 1 350 | 1 354 |
| Abschreibung auf Sachanlagen und Amortisationen von Mietanreizen | 2 590 | 2 572 | |
| Amortisationen und Wertminderungen auf immaterielle Anlagen | 26 | 3 008 | 541 |
| Gewinn aus Verkauf Anlageliegenschaften | 6 | –34 945 | –63 751 |
| Verlust aus Verkauf/Abgang Sachanlagen | –2 | 0 | |
| Anteiliges Ergebnis aus Beteiligungen an assoziierten Unternehmen | –2 715 | –2 293 | |
| Finanzergebnis | 11 | 28 479 | 33 644 |
| Veränderungen | |||
| • Forderungen aus Lieferungen und Leistungen | –7 053 | 111 | |
| • Promotion (Liegenschaften) | 52 252 | –1 187 | |
| • Sonstige Forderungen und aktive Rechnungsabgrenzung | –20 498 | 1 163 | |
| • Personalvorsorgeverbindlichkeiten | 506 | –340 | |
| • Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | 3 161 | –3 381 | |
| • Käuferanzahlungen | –1 820 | 2 382 | |
| • Sonstige Verbindlichkeiten und passive Rechnungsabgrenzung | 1 656 | 1 068 | |
| Bezahlte Ertragssteuern | –38 230 | –16 208 | |
| Geldfluss aus operativer Geschäftstätigkeit (Cash Flow) | 81 582 | 60 008 | |
| Investitionen in Finanzanlagen | –117 | 0 | |
| Akquisition von Tochtergesellschaften abzüglich übernommener flüssiger Mittel | 34 | –10 851 | 0 |
| Investitionen in Anlageliegenschaften | –85 795 | –139 264 | |
| Investitionen in Sachanlagen | –1 488 | –1 165 | |
| Investitionen in immaterielle Anlagen | –2 297 | –1 846 | |
| Devestition Finanzanlagen | 0 | 3 | |
| Devestition Sachanlagen | 2 | 0 | |
| Devestition Anlageliegenschaften abzüglich Verkaufskosten | 157 702 | 236 596 | |
| Erhaltene Dividenden | 1 245 | 1 150 | |
| Erhaltene Zinsen | 183 | 67 | |
| Geldfluss aus Investitionstätigkeit | 58 584 | 95 540 | |
| Aufnahme Finanzverbindlichkeiten | 0 | 7 560 | |
| Rückzahlung Finanzverbindlichkeiten | –89 894 | –74 124 | |
| Geldfluss aus Kapitalerhöhungen | 15 | 0 | 45 |
| Ausschüttung Reserven aus Kapitaleinlagen | 15 | –62 153 | –59 061 |
| Akquisition von nicht beherrschenden Anteilen | –208 | –841 | |
| Erwerb eigener Aktien | 15 | –1 511 | –253 |
| Bezahlte Zinsen | –35 427 | –33 358 | |
| Geldfluss aus Finanzierungstätigkeit | –189 193 | –160 032 | |
| Abnahme flüssige Mittel | –49 028 | –4 484 | |
| Flüssige Mittel Anfang Periode | 222 897 | 227 380 | |
| Flüssige Mittel Ende Periode | 173 869 | 222 897 |
| Aktionären der | Nicht | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Übrige | Total | Mobimo Holding | beherr | |||||||
| TCHF | Erläut. | Aktien kapital |
Eigene Aktien |
Kapital reserven |
Hedging reserve |
Gewinn reserven |
Gewinn reserven |
AG zurechenbares Eigenkapital |
schende Anteile |
Total Eigenkapital |
| Bestand 1.1.2015 | 180 282 | –315 | 328 615 | –16 436 | 725 793 | 709 357 | 1 217 938 | 4 582 | 1 222 520 | |
| Gewinn 2015 | 103 937 | 103 937 | 103 937 | 1 044 | 104 981 | |||||
| Cash Flow Hedges: | 12 | |||||||||
| • Marktwertänderungen | –6 035 | –6 035 | –6 035 | –6 035 | ||||||
| • Transfer in die Erfolgsrechnung | –59 | –59 | –59 | –59 | ||||||
| • Steuereffekte | 1 343 | 1 343 | 1 343 | 1 343 | ||||||
| Personalvorsorge: | 18 | |||||||||
| • Neubewertung | –714 | –714 | –714 | –714 | ||||||
| • Steuereffekt | 139 | 139 | 139 | 139 | ||||||
| Sonstiges Ergebnis | 0 | 0 | 0 | –4 750 | –575 | –5 325 | –5 325 | 0 | –5 325 | |
| Gesamtergebnis | 0 | 0 | 0 | –4 750 | 103 362 | 98 611 | 98 611 | 1 044 | 99 656 | |
| Ausschüttung Reserven | ||||||||||
| aus Kapitaleinlagen | 15 | –59 061 | –59 061 | –59 061 | ||||||
| Kapitalerhöhung | 15 | 45 | 45 | 45 | ||||||
| Aktienbasierte | ||||||||||
| Vergütungen: | 19 | |||||||||
| • VR und Management | 306 | 23 | 1 024 | 1 024 | 1 354 | 1 354 | ||||
| Erwerb eigener Aktien | –253 | –253 | –253 | |||||||
| Nicht beherrschende Anteile aus Akquisition |
1 271 | 1 271 | ||||||||
| Kauf von nicht beherrschenden Anteilen |
–18 | –18 | –18 | –823 | –841 | |||||
| Bestand 31.12.2015/ | ||||||||||
| 1.1.2016 | 180 327 | –262 | 269 577 | –21 187 | 830 162 | 808 975 | 1 258 617 | 6 074 | 1 264 691 | |
| Gewinn 2016 | 158 656 | 158 656 | 158 656 | 762 | 159 418 | |||||
| Cash Flow Hedges: | 12 | |||||||||
| • Marktwertänderungen | –4 409 | –4 409 | –4 409 | –4 409 | ||||||
| • Transfer in die Erfolgsrechnung | 157 | 157 | 157 | 157 | ||||||
| • Steuereffekte | 939 | 939 | 939 | 939 | ||||||
| Personalvorsorge: | 18 | |||||||||
| • Neubewertung | –817 | –817 | –817 | –817 | ||||||
| • Steuereffekt | 126 | 126 | 126 | 126 | ||||||
| Sonstiges Ergebnis | 0 | 0 | 0 | –3 314 | –691 | –4 005 | –4 005 | 0 | –4 005 | |
| Gesamtergebnis | 0 | 0 | 0 | –3 314 | 157 965 | 154 651 | 154 651 | 762 | 155 413 | |
| Ausschüttung Reserven aus Kapitaleinlagen |
15 | –62 153 | –62 153 | –62 153 | ||||||
| Aktienbasierte | ||||||||||
| Vergütungen: | 19 | |||||||||
| • VR und Management | 1 327 | 42 | –19 | –19 | 1 350 | 1 350 | ||||
| Erwerb eigener Aktien | –1 511 | –1 511 | –1 511 | |||||||
| Nicht beherrschende Anteile aus Akquisition |
34 | 8 928 | 8 928 | |||||||
| Kauf von nicht beherrschenden Anteilen |
–17 | –17 | –17 | –433 | –450 | |||||
| Bestand 31.12.2016 | 180 327 | –446 | 207 466 | –24 500 | 988 090 | 963 589 | 1 350 936 | 15 331 | 1 366 267 |
Die Mobimo Holding AG ist die Muttergesellschaft des Konzerns Mobimo, dessen Aktivitäten ausschliesslich in der Schweiz erfolgen. Die Geschäftstätigkeit umfasst einerseits das langfristige Halten und Bewirtschaften von Geschäfts-, Gewerbe- und Wohnliegenschaften und anderseits den Bau und Verkauf von Wohneigentum sowie die Entwicklung von Geschäfts- und Wohnliegenschaften für das eigene Portfolio und für Drittinvestoren.
Die Mobimo Holding AG ist eine an der SIX Swiss Exchange kotierte Aktiengesellschaft nach schweizerischem Recht mit Sitz in Luzern.
Die Konzernrechnung der Mobimo Holding AG wird in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS) erstellt und entspricht dem schweizerischen Gesetz sowie Art. 17 der Richtlinie betreffend Rechnungslegung (Richtlinie zur Rechnungslegung) der Schweizer Börse (SIX Swiss Exchange).
Die Konsolidierung erfolgt aufgrund geprüfter und nach einheitlichen Richtlinien erstellter Einzelabschlüsse der Konzerngesellschaften. Einheitlicher Stichtag ist der 31.Dezember.
Alle Beträge sind in der Konzernrechnung, falls nicht anders deklariert, in Tausend Schweizer Franken (TCHF) ausgewiesen. Durch Rundungen können Summen bzw. Totale aufgelisteter Einzelpositionen grösser oder kleiner als 100% sein.
Die Konzernrechnung basiert auf dem Anschaffungskostenprinzip mit Ausnahme der Anlageliegenschaften, der Anlageliegenschaften im Bau sowie der Derivate, die zu Verkehrswerten bewertet sind, und der Beteiligungen an assoziierten Unternehmen bzw. Joint Ventures, die zum Erwerbszeitpunkt zu Anschaffungskosten und in der Folgebewertung zum anteiligen Eigenkapital bewertet werden.
Die Erläuterungen im Anhang zur Konzernrechung sind in Abschnitte unterteilt, die Mobimo für das Verständnis der Ertrags- und Finanzlage als relevant erachtet. Ebenso sind die angewandten Rechnungslegungsgrundsätze sowie die wesentlichen Schätzungsunsicherheiten zur besseren Verständlichkeit jeweils direkt am Anfang der Erläuterung, die den Sachverhalt behandelt, aufgeführt.
Die Erstellung der Konzernrechnung in Übereinstimmung mit IFRS verlangt vom Management Schätzungen und Annahmen sowie eine Ermessensausübung bei der Anwendung der Rechnungslegungsgrundsätze. Dies hat einen Einfluss auf die ausgewiesenen Erträge, Aufwendungen, Vermögenswerte, Verbindlichkeiten und Eventualverbindlichkeiten zum Zeitpunkt der Bilanzierung. Die Schätzungen und Annahmen basieren auf Erfahrungen aus der Vergangenheit sowie auf verschiedenen anderen Faktoren, die unter den aktuellen Umständen plausibel erscheinen. Wenn zu einem späteren Zeitpunkt derartige Schätzungen und Annahmen von den tatsächlichen Gegebenheiten abweichen, werden die ursprünglichen Einschätzungen und Annahmen in jenem Berichtsjahr entsprechend angepasst.
Wesentliche Schätzungen und Annahmen, die bei der Bewertung von Aktiven und Verbindlichkeiten zugrunde gelegt wurden, sind in den folgenden relevanten Erläuterungen im Anhang detailliert beschrieben:
Mobimo hat per 1. Januar 2016 die folgenden neu in Kraft getretenen bzw. geänderten Standards und Interpretationen angewendet:
Die Neuerungen hatten keine Auswirkungen auf die Konzernrechnung 2016.
Die folgenden neuen und revidierten Standards und lnterpretationen wurden verabschiedet, werden aber erst später in Kraft gesetzt und wurden in der vorliegenden Konzernrechnung nicht frühzeitig angewendet. lhre Auswirkungen auf die Konzernrechnung von Mobimo wurden noch nicht systematisch analysiert, sodass die erwarteten Effekte, wie sie in den Fussnoten zur Tabelle offengelegt werden, lediglich eine erste Einschätzung der Geschäftsleitung darstellen.
| Standard/Interpretation | Inkraftsetzung | Geplante Anwendung durch Mobimo |
||
|---|---|---|---|---|
| Änderungen zu IAS 7 | Offenlegungsinitiative | * | 1.1.2017 | Geschäftsjahr 2017 |
| Änderungen zu IAS 12 | Ansatz von Vermögenswerten aus latenten Steuern für nicht realisierte Verluste |
* | 1.1.2017 | Geschäftsjahr 2017 |
| Änderungen zu IFRSs 2014 – 2016 | Jährliche Verbesserungen zu IFRS 2014 – 2016 | * | 1.1.2017/ 1.1.2018 |
Geschäftsjahr 2017/ Geschäftsjahr 2018 |
| IFRS 9 | Finanzinstrumente | * | 1.1.2018 | Geschäftsjahr 2018 |
| IFRS 15 | Umsatzerlöse aus Verträgen mit Kunden und damit zusammenhängende Klarstellung |
** | 1.1.2018 | Geschäftsjahr 2018 |
| Änderungen zu IFRS 2 | Klarstellung der Klassifizierung und Bewertung von Geschäftsvorfällen mit anteilsbasierter Vergütung |
* | 1.1.2018 | Geschäftsjahr 2018 |
| IFRIC 22 | Transaktionen in fremder Währung und im Voraus ge zahlte Gegenleistungen |
* | 1.1.2018 | Geschäftsjahr 2018 |
| IFRS 16 | Leasingverhältnisse | ** | 1.1.2019 | Geschäftsjahr 2018 |
| Änderungen zu IAS 40 | Klassifizierung unfertiggestellter Immobilien | * | 1.1.2018 | Geschäftsjahr 2018 |
* Es werden keine oder keine nennenswerten Auswirkungen auf die Konzernrechnung von Mobimo erwartet.
** Die Auswirkungen werden durch Mobimo zurzeit analysiert. Vergleiche untenstehende Erläuterungen für eine erste Einschätzung.
IFRS 15 führt einen neuen konzeptionellen Ansatz ein, nach dem Umsatz zu erfassen ist, wenn der Kunde Kontrolle über ein Produkt oder eine Dienstleistung erlangt (statt wie bisher auf den Übergang von Risiken und Chancen abzustellen).
Somit wurde auch der Anwendungsbereich für die POC-Methode neu definiert. Statt wie bisher unter IAS 11 kommt es für die Anwendung der POC-Methode unter IFRS 15 nicht mehr darauf an, ob ein spezifisch mit dem Kunden verhandelter Auftrag (ein sogenannter Fertigungsauftrag) vorliegt, sondern ob der Übergang der Kontrolle bereits stattgefunden hat. IFRS 15 unterscheidet neu zwischen Umsatzerfassung zu einem Zeitpunkt und Umsatzerfassung über einen Zeitraum, wobei Letzteres der POC-Methode entspricht. Während für die Vermietung von Renditeliegenschaften weiterhin die Vorschriften von IAS 17 «Leasingverhältnisse» gelten und dieser Geschäftsbereich somit vom Anwendungsbereich des neuen Standards ausgeschlossen sein wird, wird IFRS 15 auf den Verkauf von Wohneigentum und die Entwicklungsleistungen für Drittinvestoren anzuwenden sein.
Während Mobimo im Bereich der Entwicklungsleistungen für Drittinvestoren keine wesentlichen Auswirkungen der Änderungen erwartet, ist die Umsatzerfassung für den Verkauf von Stockwerkeigentum davon betroffen. Gemäss heutiger Regelung, präzisiert in IFRIC 15, erfolgt die Umsatzerfassung aufgrund des Übergangs der wesentlichen Risiken und Chancen per Eigentumsübertragung und somit im Normalfall bei Schlüsselübergabe. Gemäss IFRS 15 ist der Umsatz zu erfassen, wenn der Kunde die Kontrolle über ein Produkt oder eine Dienstleistung erhält. Eine zeitraumbezogene Umsatzerfassung ist unter anderem gemäss IFRS 15.35c anzuwenden, wenn die Leistung einen Vermögenswert ohne alternative Nutzungsmöglichkeit schafft und ein Vergütungsanspruch für die erbrachten Leistungen besteht. Nach der Beurkundung eines Kaufvertrags mit dem Käufer ist es Mobimo nicht mehr möglich, dem Käufer eine andere Wohnung zur Verfügung zu stellen, ohne den laufenden Vertrag zu brechen. Ebenfalls erfüllt der beurkundete Kaufvertrag das Kriterium eines durchsetzbaren Vergütungsanspruchs für bereits geleistete Arbeiten. Somit wird Mobimo zukünftig bei Stockwerkeinheiten, für die ein beurkundeter Kaufvertrag besteht, den Umsatz und folglich den geschätzten Gewinnanteil im Rahmen des Baufortschritts verbuchen, wenn hinreichende Kenntnisse vorliegen, dass der Vertrag mit hoher Wahrscheinlichkeit im Rahmen der Vereinbarung mit dem Käufer beidseitig erfüllt wird.
Durch IFRS 16 wird der bisherige Standard zu Leasingverhältnissen IAS 17 abgelöst. Dadurch ändert sich die Behandlung von Leasingverhältnissen. Neu werden beim Leasingnehmer Leasingverhältnisse in Form von Vermögenswerten und Verbindlichkeiten in der Bilanz erfasst, sofern es sich nicht um kurzfristige Verträge unter zwölf Monaten oder um ein Leasinggut mit geringem Wert handelt.
Beim Leasinggeber sind die Vorschriften in IFRS 16 ähnlich zu den Vorschriften in IAS 17, wodurch die Leasingverhältnisse weiterhin als Finanzierungs- oder operatives Leasing behandelt werden.
Die detaillierten Auswirkungen werden durch Mobimo derzeit geprüft.
Die interne Berichterstattung an die Hauptentscheidungsträger von Mobimo orientiert sich an den zwei Geschäftssegmenten des Unternehmens. Im zweiten Halbjahr 2016 entschied der Verwaltungsrat, die Segmente neu zu strukturieren. Der Geschäftsbereich Investitionen Dritte wurde in Entwicklung Dritte umbenannt und vom Segment Immobilien in das Segment Entwicklung verschoben. Der Verwaltungsrat ist der Ansicht, dass die Performancemessung mit den neu strukturierten Segmenten die beiden Hauptpfeiler des Geschäftsmodells – Erwirtschaftung von stabilen Erträgen aus Anlageliegenschaften sowie Schaffung von Mehrwert aus Entwicklungen – besser abdeckt. Die Neustrukturierung verdeutlicht die konsequente Ausrichtung von Mobimo an den Markt: Bei jedem Entwicklungsprojekt wird eingehend geprüft, ob die optimale Wertschöpfung als Entwicklung für den Eigenbestand oder aber als Entwicklung für den Verkauf an Dritte erreicht werden kann. Die Bündelung der Entwicklungsaktivitäten in einem Segment widerspiegelt diesen Prozess.
Die Geschäftstätigkeit der zwei Geschäftssegmente kann wie folgt umschrieben werden:
Das Segment Immobilien weist den Erfolg der Anlageliegenschaften aus, die langfristig zur Erzielung von Mieteinnahmen gehalten werden. Der Erfolg setzt sich aus den Erträgen und den damit zusammenhängenden Aufwänden der Geschäftsliegenschaften und der Wohnliegenschaften der Anlageliegenschaften zusammen. Das Anlageportfolio wird durch das interne Portfoliomanagement kontinuierlich optimiert. Für jede Anlageliegenschaft wird auf Basis der Unternehmensstrategie die individuelle Objektstrategie festgelegt. Der Nutzungs- und Mietermix wird laufend überprüft. Mobimo strebt eine breite Diversifikation zur Erzielung von stabilen und nachhaltigen Erträgen an. Für die Betreuung der Mieterschaft, den Betrieb und Unterhalt der Liegenschaften sowie für die Vermarktung der Wohn-, Geschäfts- und Verkaufsflächen sind die eigenen Bewirtschaftungs- und Vermarktungsteams zuständig. Seit der Integration der FM Service &Dienstleistungs AG im April 2016 werden innerhalb des Segments Immobilien neu Facility-Management-Dienstleistungen und verwandte Services für ausgewählte eigene Anlageliegenschaften sowie für Drittkunden erbracht.
Das Segment Entwicklung weist den Erfolg aus Anlageprojekten im Bau für das eigene Portfolio, aus der Entwicklung für institutionelle und private Investoren (Geschäftsbereich Entwicklung Dritte) sowie aus dem Bau und Verkauf von Wohnungen im Stockwerkeigentum aus. Die im Geschäftsbereich Entwicklung Dritte angebotenen Leistungen reichen von reinen Entwicklungsdienstleistungen bis zu schlüssselfertigen Immobilien. Das Tätigkeitsgebiet der Entwicklung umfasst die Entwicklung und Realisierung von Bauprojekten auf Arealen und Bauland, die Überwachung der Bautätigkeit während der Bauphase sowie die Betreuung der Käuferschaft bei Stockwerkeigentumsprojekten und den Verkauf von Stockwerkeigentum. Die Entwicklungen für den Verkauf (Dritte und Stockwerkeigentum) werden unter den Positionen Promotion (Liegenschaften) sowie Forderungen und Verbindlichkeiten aus laufenden Projekten ausgewiesen (vgl. Erläuterungen 8 und 9). Die Entwicklungen für das eigene Portfolio werden in den Positionen Anlageliegenschaften im Bau und Entwicklungsliegenschaften (vgl. Erläuterung 5) geführt.
Zur vergleichbaren Darstellung der Ergebnisse sind die Segmentzahlen des Vorjahres an die neue Struktur angepasst worden.
Der Verwaltungsrat, der als Hauptentscheidungsträger identifiziert wurde, überwacht das Ergebnis der einzelnen Segmente auf Stufe des EBIT. Dieses wird nach den gleichen Rechnungslegungsgrundsätzen ermittelt wie in der Konzernrechnung nach IFRS. Ertragssteuern und Zinsen werden nicht in das Segmentergebnis mit eingerechnet und in der Spalte «Überleitung» ausgewiesen. Die Kosten der zentralen Funktionen wie Finanzen und IT, Marketing und Kommunikation, Rechtsdienst und die zentralen Dienste werden wie die Aufwendungen für die Geschäftsleitung auf Basis der Inanspruchnahme auf die Segmente umgelegt. Nicht umgelegt werden die Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Verwaltungsrat. Diese werden als Überleitungsposten ausgewiesen.
Die Segmentaktiven umfassen Promotion (Liegenschaften), Anlageliegenschaften und selbst genutzte Liegenschaften. Alle übrigen Aktiven werden nicht auf die Segmente aufgeteilt. Die Bewertung der Segmentaktiven erfolgt gleich wie in der Konzernrechnung nach IFRS.
Zwischen den einzelnen Segmenten fanden keine Transaktionen statt. Eine Elimination von Intersegmenttransaktionen war somit nicht notwendig.
Aufgrund der ausschliesslichen Tätigkeit von Mobimo in der Schweiz ist eine geografische Segmentierung von Umsatz und Anlagevermögen hinfällig.
Die Unterteilung des Ertrags aus der Vermietung von Liegenschaften auf Geschäftsliegenschaften, Wohnliegenschaften und Promotionen ist in Erläuterung 4 ersichtlich.
| TCHF | Immobilien | Entwicklung | Total Segmente | Überleitung | Total |
|---|---|---|---|---|---|
| Ertrag aus Vermietung Liegenschaften | 104 450 | 10 204 | 114 654 | 114 654 | |
| Erfolg aus Neubewertung | 45 149 | 35 555 | 80 704 | 80 704 | |
| Ertrag aus Verkauf Promotion (Liegenschaften) und Entwicklungsdienstleistungen |
0 | 151 792 | 151 792 | 151 792 | |
| Erfolg aus Verkauf Anlageliegenschaften | 34 945 | 0 | 34 945 | 34 945 | |
| Sonstige Erlöse | 3 161 | 0 | 3 161 | 3 161 | |
| Total Segmentertrag | 187 705 | 197 551 | 385 256 | 385 256 | |
| Segmentergebnis EBIT1 | 155 299 | 46 299 | 201 598 | –1 286 | 200 312 |
| Anteiliges Ergebnis aus Beteiligungen an assoziierten Unternehmen |
2 715 | ||||
| Finanzergebnis | –28 479 | ||||
| Gewinn vor Steuern (EBT) | 174 548 | ||||
| Steuern | –15 130 | ||||
| Gewinn | 159 418 | ||||
| Promotion (Liegenschaften) | 304 844 | 304 844 | 304 844 | ||
| Anlageliegenschaften | 2 097 564 | 121 104 | 2 218 668 | 2 218 668 | |
| Selbst genutzte Liegenschaften | 13 982 | 13 982 | 13 982 | ||
| Anlageliegenschaften im Bau | 228 130 | 228 130 | 228 130 | ||
| Total Segmentaktiven | 2 111 546 | 654 078 | 2 765 625 | 2 765 625 | |
| Nicht zugeteilte Aktiven | 266 064 | 266 064 | |||
| Total Aktiven | 3 031 688 | ||||
| Abschreibungen, Amortisationen und Wertminderungen2 | –1 138 | –3 583 | –4 721 | –4 721 | |
| Investitionen in Anlagevermögen | 11 380 | 84 329 | 95 709 | 3 815 | 99 524 |
1 DasÜberleitungs-EBIT besteht aus den Entschädigungen für den Verwaltungsrat.
2 In den Abschreibungen, Amortisationen und Wertminderungen sind im Segment Entwicklung CHF –2,2 Mio. Wertminderungen auf einem Kaufrecht enthalten, vgl. Erläuterung 26.
| TCHF | Immobilien | Entwicklung | Total Segmente | Überleitung | Total |
|---|---|---|---|---|---|
| Ertrag aus Vermietung Liegenschaften | 98 203 | 9 638 | 107 841 | 107 841 | |
| Erfolg ausNeubewertung | 24 989 | 9 753 | 34 742 | 34 742 | |
| Ertrag aus Verkauf Promotion (Liegenschaften) und Entwicklungsdienstleistungen |
0 | 86 204 | 86 204 | 86 204 | |
| Erfolg aus VerkaufAnlageliegenschaften | 63 751 | 0 | 63 751 | 63 751 | |
| Sonstige Erlöse | 1 212 | 0 | 1 212 | 1 212 | |
| Total Segmentertrag | 188 154 | 105 596 | 293 750 | 293 750 | |
| Segmentergebnis EBIT1 | 166 533 | 5 148 | 171 680 | –1 253 | 170 427 |
| Anteiliges Ergebnis aus Beteiligungen an assoziiertenUnternehmen |
2 293 | ||||
| Finanzergebnis | –33 644 | ||||
| Gewinnvor Steuern(EBT) | 139 076 | ||||
| Steuern | –34 095 | ||||
| Gewinn | 104 981 | ||||
| Promotion (Liegenschaften) | 226 564 | 226 564 | 226 564 | ||
| Anlageliegenschaften | 2 117 128 | 142 470 | 2 259 598 | 2 259 598 | |
| Selbst genutzte Liegenschaften | 15 269 | 15 269 | 15 269 | ||
| Anlageliegenschaften im Bau | 153 170 | 153 170 | 153 170 | ||
| Total Segmentaktiven | 2 132 397 | 522 204 | 2 654 601 | 2 654 601 | |
| Nicht zugeteilteAktiven | 298 277 | 298 277 | |||
| TotalAktiven | 2 952 878 | ||||
| Abschreibungen undAmortisationen | –923 | –1 217 | –2 140 | –2 140 | |
| Investitionen inAnlagevermögen | 257 648 | 52 066 | 309 714 | 3 011 | 312 725 |
1 DasÜberleitungs-EBIT besteht aus den Entschädigungen für den Verwaltungsrat.
Die Erträge aus der Vermietung von Liegenschaften beinhalten die Nettomieterträge, das heisst die Soll-Mieterträge abzüglich der Mieten, die auf Leerstände entfallen. Bei Mietverträgen, die als operatives Leasing einzustufen sind, werden die Mieten periodengerecht über die Laufzeit des Mietvertrags erfasst. Werden den Mietern wesentliche Mietanreize (z.B. mieterspezifische Ausbauten oder mietfreie Perioden) gewährt, wird der Gegenwert des Anreizes linear über die Gesamtlaufzeit des Mietvertrags als Anpassung des Ertrags aus Vermietung erfasst.
Mobimo hält derzeit keine Mietverträge, die als Finanzierungsleasing zu klassieren sind.
Der direkte Aufwand enthält alle im Zusammenhang mit dem Unterhalt und der Verwaltung (inkl. Hauswartentschädigung, Vermarktung und Liegenschaftensteuern) stehenden Kosten, die nicht auf die Mieter überwälzt wurden.
Der Erfolg aus Vermietung verteilt sich wie folgt:
| TCHF | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Geschäftsliegenschaften | 79 642 | 80 667 |
| Wohnliegenschaften | 32 178 | 26 217 |
| Ertrag aus vermieteten Anlageliegenschaften |
111 820 | 106 884 |
| Promotion1 | 2 834 | 957 |
| Total Ertrag aus Vermietung Liegenschaften |
114 654 | 107 841 |
| Geschäftsliegenschaften | –11 801 | –10 716 |
| Debitorenverlust Geschäftsliegenschaften |
–203 | –45 |
| Wohnliegenschaften | –6 049 | –2 840 |
| Debitorenverlust Wohnliegenschaften | –20 | 18 |
| Aufwand Anlageliegenschaften | –18 073 | –13 582 |
| Vermietete Liegenschaften Promotion1 | –399 | –175 |
| Debitorenverlust Promotion1 | 46 | –3 |
| Total direkter Aufwand für vermietete Liegenschaften |
–18 426 | –13 761 |
| Erfolg aus Vermietung Liegenschaften | 96 229 | 94 081 |
1 Mietertrag bzw. -aufwand aus Umwandlungsobjekten.
Die Zunahme des Ertrags bzw. Aufwands aus vermieteten Wohnliegenschaften im Vergleich zum Vorjahr erklärt sich hauptsächlich durch die erstmals für ein ganzes Jahr einbezogenen Mieterträge (Vorjahr ein Monat) der mit der Akquisition der Dual Real Estate Investment SA erworbenen Liegenschaften sowie der Erstvermietung der Liegenschaft Zürich, Letzigraben 134 – 136.
Konzernrechnung: Anhang zur Konzernrechnung Anlageportfolio
Aus unkündbaren Mietverträgen von Anlageliegenschaften resultieren zukünftig die folgenden Mieterträge:
| TCHF | Geschäfts liegenschaften |
Wohn liegenschaften |
2016 Total |
|---|---|---|---|
| Mieteinnahmen innerhalb 1 Jahres |
68 879 | 2 998 | 71 878 |
| Mieteinnahmen innerhalb von 2 bis 5 Jahren |
189 191 | 7 306 | 196 497 |
| Mieteinnahmen später als 5 Jahre |
177 559 | 4 498 | 182 057 |
| Total zukünftige Mieterträge aus unkünd baren Mietverträgen |
435 630 | 14 802 | 450 431 |
| TCHF | Geschäfts liegenschaften |
Wohn liegenschaften |
2015 Total |
|---|---|---|---|
| Mieteinnahmen innerhalb 1 Jahres |
72 402 | 2 483 | 74 884 |
| Mieteinnahmen innerhalb von 2 bis 5 Jahren |
184 121 | 5 734 | 189 855 |
| Mieteinnahmen später als 5 Jahre |
175 990 | 3 741 | 179 731 |
| Total zukünftige Mieterträge aus unkünd baren Mietverträgen |
432 512 | 11 958 | 444 470 |
Die Mietverträge für Geschäftsliegenschaften enthalten in der Regel eine Indexklausel, wonach die Mieten auf der Basis des Konsumentenpreisindexes erhöht werden können. Mieterhöhungen bei Wohnliegenschaften sind in der Regel unter anderem an den Hypothekarzinssatz (Referenzzinssatz) gebunden. Per 31. Dezember 2016 stammen 70,7% (CHF 78,5 Mio.) der Mieteinnahmen aus Mietverträgen mit Indexklauseln. Die grosse Mehrheit dieser Verträge beinhaltet eine 100%-Anpassung an den Index.
Auf die fünf grössten Mieter entfallen folgende Anteile der Mieterträge:
| % | 31.12.2016 | 31.12.2015 |
|---|---|---|
| SV (Schweiz) AG | 6,3 | 6,1 |
| Swisscom-Gruppe | 5,3 | 5,1 |
| Coop | 3,1 | 3,1 |
| Senevita AG | 3,0 | n/a |
| MIGROS | 2,9 | 2,8 |
| Total | 20,6 | 17,1 |
1 Per 31. Dezember 2016 befindet sich die Senevita AG neu unter den fünf grössten Mietern, weshalb die Rockwell Automation AG (per 31. Dezember 2015 2,7% und somit im Total 19,8%) nicht mehr zu diesen gehört.
Die Liegenschaften sind zu den Fair Values bewertet, die gemäss den Bestimmungen von IFRS 13 ermittelt wurden. Die Bewertungen basieren auf verschiedenen Schätzungen und Annahmen, die in dieser Erläuterung im Abschnitt «Angaben zur Bewertung» ausgeführt sind. Ebenfalls sind die Sensitivität der Fair Values der Anlageliegenschaften auf eine Veränderung der Inputfaktoren sowie eine quantitative Analyse der Sensitivität der Fair Values auf eine Diskontsatzänderung ersichtlich.
Die Anlageliegenschaften werden im Sinne von lAS 40 als Renditeliegenschaften klassifiziert. Mobimo unterscheidet dabei die folgenden Kategorien von Anlageliegenschaften (Renditeliegenschaften):
Dabei handelt es sich um Objekte (erworbene oder selbst erstellte), die über einen längeren Zeitraum gehalten und bewirtschaftet werden und seitens Mobimo nicht zu Wohnzwecken an Private vermietet werden. Die Mietverträge für Geschäftsliegenschaften enthalten in der Regel eine Indexklausel, wonach die Mieten auf der Basis des Konsumentenpreisindexes erhöht werden können.
Dabei handelt es sich um Objekte (erworbene oder selbst erstellte), die über einen längeren Zeitraum gehalten und bewirtschaftet und an Private als Wohnräume vermietet werden. Mieterhöhungen bei Wohnliegenschaften sind in der Regel unter anderem an den Hypothekarzinssatz (Referenzzinssatz) gebunden.
Bei gemischter Verwendung werden Liegenschaften, deren Mieterträge zu mehr als 50% aus der Vermietung von Wohnungen resultieren, als Wohnliegenschaften und folglich Liegenschaften, deren Mieterträge zu mehr als 50% aus der Vermietung von Geschäftsräumlichkeiten stammen, als Geschäftsliegenschaften ausgewiesen.
Darin enthalten sind Liegenschaften mit baulichen Mängeln oder grossem Leerstand, der sich ohne umfassende bauliche Massnahmen nicht nachhaltig wieder unter 10% senken lässt. Für diese Liegenschaften werden Renovations- bzw. Umnutzungspläne entwickelt. Basierend auf diesen Plänen erfolgt anschliessend entweder die Umklassierung in die Anlageliegenschaften im Bau, zu den Promotionen oder zurück in die Geschäfts- bzw. Wohnliegenschaften. Baulandreserven, deren künftige Nutzung noch nicht feststeht, sind ebenfalls als Entwicklungsliegenschaften klassiert.
Der Kategorie Anlageliegenschaften im Bau werden die Liegenschaften zugewiesen, sobald eine Baubewilligung vorliegt und in naher Zukunft mit dem Bau begonnen wird. Nach der Fertigstellung erfolgt die Umgliederung in die Wohn- oder Geschäftsliegenschaften.
Die Bewertung der Anlageliegenschaften zum Zeitpunkt der Ersterfassung erfolgt zu Anschaffungskosten inklusive direkt zurechenbarer Transaktionskosten. Nach der Ersterfassung werden die Liegenschaften zu den Fair Values bewertet und die Wertänderungen über die Erfolgsrechnung erfasst. Dafür erfolgt auf den Bilanzstichtag eine Bewertung durch einen unabhängigen Liegenschaftsexperten. Die Fair Values werden auf Basis von IFRS 13 bestimmt (vgl. Abschnitt «Angaben zur Bewertung»).
Konzernrechnung: Anhang zur Konzernrechnung Anlageportfolio
Die Anlageliegenschaften haben sich wie folgt entwickelt:
| TCHF | Geschäftsliegen schaften |
Wohnliegen schaften |
Entwicklungs liegenschaften |
Anlageliegen schaften im Bau |
2016 Total |
|---|---|---|---|---|---|
| Verkehrswert 1. Januar | 1 357 011 | 760 117 | 142 470 | 153 170 | 2 412 768 |
| Kumulierte Anlagekosten | |||||
| Bestand 1. Januar | 1 189 840 | 632 180 | 161 599 | 153 867 | 2 137 486 |
| Zugänge aus Investitionen | 10 274 | 1 107 | 15 732 | 66 698 | 93 811 |
| Aktivierung von Bauzinsen | 0 | 0 | 309 | 1 589 | 1 898 |
| Aktivierung/Amortisationen von Mietanreizen | –876 | 0 | 0 | 0 | –876 |
| Abgänge | 0 | –86 453 | 0 | 0 | –86 453 |
| Transfer an Promotion (Liegenschaften) | 0 | 0 | 0 | –20 306 | –20 306 |
| Transfer zwischen Kategorien | 0 | 26 045 | –34 895 | 8 850 | 0 |
| Bestand 31. Dezember | 1 199 237 | 572 878 | 142 746 | 210 699 | 2 125 561 |
| Kumulierte Neubewertung | |||||
| Bestand 1. Januar | 167 171 | 127 937 | –19 129 | –697 | 275 282 |
| Höherbewertungen1 | 35 151 | 39 013 | 9 628 | 30 861 | 114 652 |
| Tieferbewertungen1 | –28 071 | –944 | –2 680 | –2 254 | –33 948 |
| Abgänge2 | 0 | –36 304 | 0 | 0 | –36 304 |
| Transfer an Promotion (Liegenschaften) | 0 | 0 | 0 | 1 556 | 1 556 |
| Transfer zwischen Kategorien | 0 | 21 495 | –9 461 | –12 034 | 0 |
| Kumulierte Neubewertung 31. Dezember | 174 251 | 151 198 | –21 642 | 17 431 | 321 237 |
| Verkehrswert 31. Dezember | 1 373 488 | 724 076 | 121 104 | 228 130 | 2 446 798 |
1 Entsprechen im Total den Erfolgsrechnungspositionen «Gewinne aus Neubewertung von Anlageliegenschaften» bzw. «Verluste aus Neubewertung von
Anlageliegenschaften» und stellen den unrealisierten Erfolg der Liegenschaften dar, die sich per Ende des Berichtsjahres im Bestand der Anlageliegenschaften befinden. 2 In der Erfolgsrechnungsposition «Erfolg aus Verkauf Anlageliegenschaften» als realisierter Erfolg enthalten.
| TCHF | Geschäftsliegen schaften |
Wohnliegen schaften |
Entwicklungs liegenschaften |
Anlageliegen schaften im Bau |
2015 Total |
|---|---|---|---|---|---|
| Verkehrswert 1. Januar | 1 364 484 | 526 891 | 214 799 | 142 260 | 2 248 434 |
| Kumulierte Anlagekosten | |||||
| Bestand 1. Januar | 1 197 116 | 436 451 | 226 883 | 137 163 | 1 997 612 |
| Zugänge aus Käufen | 12 140 | 234 022 | 0 | 0 | 246 162 |
| Zugänge aus Investitionen | 9 081 | 1 656 | 18 039 | 32 019 | 60 795 |
| Aktivierung von Bauzinsen | 0 | 0 | 1 110 | 898 | 2 008 |
| Aktivierung/Amortisationen von Mietanreizen | –107 | –117 | 0 | 0 | –224 |
| Abgänge | –28 845 | –132 601 | 0 | 0 | –161 446 |
| Transfer an Promotion (Liegenschaften) | 0 | 0 | –6 953 | 0 | –6 953 |
| Transfer zu Sachanlagen | 0 | 0 | –467 | 0 | –467 |
| Transfer zwischen Kategorien | 455 | 92 768 | –77 012 | –16 212 | 0 |
| Bestand 31. Dezember | 1 189 840 | 632 180 | 161 599 | 153 867 | 2 137 486 |
| Kumulierte Neubewertung | |||||
| Bestand 1. Januar | 167 368 | 90 440 | –12 084 | 5 097 | 250 822 |
| Höherbewertungen1 | 33 245 | 33 300 | 393 | 24 246 | 91 184 |
| Tieferbewertungen1 | –36 218 | –5 338 | –7 737 | –7 150 | –56 442 |
| Abgänge2 | 3 242 | –12 527 | 0 | 0 | –9 285 |
| Transfer an Promotion (Liegenschaften) | 0 | 0 | –997 | 0 | –997 |
| Transfer zwischen Kategorien | –466 | 22 062 | 1 295 | –22 891 | 0 |
| Bestand 31. Dezember | 167 171 | 127 937 | –19 129 | –697 | 275 282 |
| Verkehrswert 31. Dezember | 1 357 011 | 760 117 | 142 470 | 153 170 | 2 412 768 |
¹ Entsprechen im Total den Erfolgsrechnungspositionen «Gewinne aus Neubewertung von Anlageliegenschaften» bzw. «Verluste aus Neubewertung von
Anlageliegenschaften» und stellen den unrealisierten Erfolg der Liegenschaften dar, die sich per Ende des Berichtsjahres im Bestand der Anlageliegenschaften befinden. 2 In der Erfolgsrechnungsposition «Erfolg aus Verkauf Anlageliegenschaften» als realisierter Erfolg enthalten.
Konzernrechnung: Anhang zur Konzernrechnung Anlageportfolio
Im Berichtsjahr wurden keine Anlageliegenschaften erworben.
Die Details zu den verkauften Liegenschaften sind in Erläuterung 6 ersichtlich.
Unter Transfers sind folgende Liegenschaften aufgeführt:
| von | nach |
|---|---|
| Kriens, Am Mattenhof 4 | |
| Kriens, Am Mattenhof 6 | |
| Kriens, Am Mattenhof 8 | |
| Kriens, Am Mattenhof 12/14 | |
| Kriens, Am Mattenhof 16 | |
| Entwicklungsliegenschaften | Anlageliegenschaften im Bau |
| Lausanne, Rue des Côtes-de-Montbenon 1/3/5 |
|
| Entwicklungsliegenschaften | Anlageliegenschaften im Bau |
| Rheinfelden, Rütteliweg 8; Spitalhalde 40 |
|
| Wohnliegenschaften | Anlageliegenschaften im Bau |
| Zürich, Albulastrasse 42 (per 31. Dezember 2015 Teil von Zürich, Albula-/Hohlstrasse) |
|
| Anlageliegenschaften im Bau | Promotion (Liegenschaften) |
| Zürich, Letzigraben 134 -136 | |
| Anlageliegenschaften im Bau | Wohnliegenschaften |
Nach dem Erhalt der Baubewilligung wurde die Liegenschaft Kriens, Mattenhof I in die oben stehenden fünf Liegenschaften «Am Mattenhof» aufgeteilt und per Bilanzstichtag in die Anlageliegenschaften im Bau überführt.
Die Bewertung der Anlageliegenschaften erfolgt nach den Bestimmungen des Standards IFRS 13. Der Fair Value wird darin als der Preis definiert, den man in einer regulären Transaktion zwischen Marktteilnehmern am Bewertungsstichtag für den Verkauf eines Vermögenswerts erhalten oder für die Übertragung einer Verbindlichkeit bezahlen würde. Bei nicht finanziellen Vermögenswerten hat das Management die höchste und beste Verwendung (highest and best use) durch einen Marktteilnehmer zu unterstellen, die sich von der gegenwärtigen Nutzung unterscheiden kann. Gemäss den Bestimmungen von IFRS 13 werden die Bewertungstechniken, je nachdem, inwieweit der Fair Value auf beobachtbaren Inputfaktoren beruht, in drei Stufen (sog. «Fair-Value-Hierarchie») eingeteilt.
Die Bewertung der Anlageliegenschaften erfolgt mittels der Discounted-Cashflow-Methode (DCF). Dabei wird der Marktwert einer Immobilie durch die Summe der in Zukunft zu erwartenden, auf den Stichtag diskontierten Nettoerträge (Mieteinnahmen abzüglich Betriebs- und Unterhaltskosten) bestimmt. Bei Entwicklungsund Liegenschaften im Bau sind dabei auch die noch anfallenden Baukosten bis zur Fertigstellung zu berücksichtigen. Für jede Liegenschaft erfolgt die Diskontierung in Abhängigkeit von den individuellen Chancen und Risiken marktgerecht und risikoadjustiert. Die Fair-Value-Schätzungen per 31.Dezember 2016 exklusive der im Vorjahr im Rahmen der Akquisition der Dual Real Estate Investment SA erworbenen Liegenschaften wurden durch die Wüest Partner AG (WP) bewertet. Die Fair-Value-Schätzungen der im Vorjahr im Rahmen der Akquisition der Dual Real Estate Investment SA erwobenen Liegenschaften per 31.Dezember 2016 wurden durch die Jones Lang LaSalle AG (JLL) vorgenommen. Bei beiden Bewertungsunternehmen handelt es sich um externe, unabhängige und qualifizierte Liegenschaftenbewertungsunternehmen. Basierend auf den Liegenschaftenwerten per 31.Dezember 2016 wurden 90% des Werts durch die Wüest Partner AG (Vorjahr 90%) und 10% durch die Jones Lang LaSalle AG (Vorjahr 10%) bewertet.
Da die für die Bewertungen wesentlichen Inputfaktoren wie zum Beispiel Diskontsätze, Marktmieten respektive Nettoveräusserungserlöse oder strukturelle Leerstandsquoten in der Regel von Informationen aus weniger aktiven Märkten abgeleitet werden müssen, sind die Bewertungen aller Liegenschaften der Stufe 3 zuzuordnen.
Die nachstehenden Ausführungen zu Mieteinnahmen, Betriebs-, Unterhalts- und Baukosten sowie die Diskontierung beziehen sich auf die Bewertungen der Wüest Partner AG, wobei diese bei der Jones Lang LaSalle AG sehr ähnlich sind. Weiterführende Informationen zu den Bewertungsmethoden sind in den Berichten der Liegenschaftenschätzer für die Wüest Partner AG auf den Seiten 122 bis 126 respektive für die Jones Lang LaSalle AG auf den Seiten 127 bis 130 enthalten.
Die Mietzinse fliessen auf der Basis der vertraglich vereinbarten Konditionen in die Bewertung ein. Für Verträge mit befristeter Laufzeit werden nach Ablauf der vertraglich vereinbarten Mietdauer die aus heutiger Sicht nachhaltig erzielbaren, potenziellen Mieterträge eingesetzt. Die Ermittlung der marktgerechten Mietzinspotenziale basiert auf jüngsten Vertragsabschlüssen in der betreffenden Liegenschaft oder in bekannten vergleichbaren Liegenschaften in unmittelbarer Nachbarschaft sowie auf dem umfangreichen Immobilienmarkt-Research der Wüest Partner AG. Die Mietzinspotenziale für Verkaufslokalitäten (Detailhandelsgeschäfte) werden mit Hilfe von Berechnungen marktüblicher Umsatzzahlen plausibilisiert. Für bestehende Mietverträge, die verschiedene Nutzungen zusammenfassen, wird das Mietzinspotenzial auf der Basis der separierten, einzelnen Nutzungen ermittelt. Echte mieterseitige Verlängerungsoptionen werden dann berücksichtigt, wenn die effektiven Mietzinse unter der ermittelten Marktmiete liegen. Unechte Optionen, die eine Anpassung der Mieten an das dannzumal marktübliche Mietzinsniveau vorsehen, werden wie oben dargestellt als Verträge mit befristeter Laufzeit beurteilt. Für Verträge mit unbefristeter Dauer, wie sie beispielsweise für Wohnnutzungen üblich sind, erfolgt die Anpassung an die ermittelten Mietpotenziale unter Würdigung der mietrechtlichen Rahmenbedingungen sowie der liegenschaftsspezifischen Fluktuation.
Für die Betriebskosten wurde davon ausgegangen, dass vollständig getrennte Nebenkostenabrechnungen geführt und somit die mieterseitigen Nebenkosten entsprechend ausgelagert werden. Die Unterhaltskosten (Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten) wurden mit einem Gebäudeanalyse-Tool berechnet. Darin wird aufgrund einer Zustandsanalyse der einzelnen Bauteile deren Restlebensdauer bestimmt, die periodische Erneuerung modelliert und werden daraus die jährlichen Annuitäten ermittelt. Die errechneten Werte werden durch die von der Wüest Partner AG erhobenen Kosten-Benchmarks plausibilisiert.
Die Baukostenschätzungen orientieren sich an den Investitionsrechnungen der einzelnen Projekte (sofern vorhanden) und werden einer unabhängigen Beurteilung unterzogen. Wenn die Baukosten mit Werkverträgen von General- und Totalunternehmen bereits gesichert sind, werden diese in die Bewertung übernommen.
Die Diskontierung erfolgt für jede Liegenschaft nach Massgabe von standort- und liegenschaftsbezogenen Kriterien. Diese reflektieren sowohl die standortrelevanten Charakteristika der Makro- und Mikrolage als auch die wesentlichen Parameter der aktuellen Bewirtschaftungssituation. Die gewählten Diskontsätze werden anhand bekannter Handänderungen und Transaktionen empirisch gemessen und verifiziert.
Als wesentliche nicht beobachtbare Inputfaktoren wurden die Marktmieten, die Leerstände und die Diskontsätze identifiziert. Bei Liegenschaften, die gemäss der Anforderung der höchsten und besten Verwendung anhand eines Verkaufsszenarios im Stockwerkeigentum bewertet wurden, bilden statt der Marktmieten die Verkaufspreise für Eigentumswohnungen den wichtigsten Inputfaktor. In der nachstehenden Tabelle sind die verwendeten Werte der Inputfaktoren zusammengefasst. Die verwendeten Diskontsätze sind für die beiden Bewertungsunternehmen separat dargestellt.
| Anlageklasse/Stufe/ Bewertungsmethode |
Fair Value in CHF Mio. |
Nicht beobachtbare Inputfaktoren |
Bandbreiten (gewichteter Durchschnitt) 2016 |
Bandbreiten (gewichteter Durchschnitt) 2015 |
|---|---|---|---|---|
| Diskontsatz WP | 2,80% bis 4,90% (3,96%) | 3,50% bis 5,40% (4,32%) | ||
| Geschäfts | Diskontsatz JLL | 3,70% bis 5,80% (3,80%) | 4,00% bis 5,80% (4,13%) | |
| liegenschaften Stufe 3 |
2016: 1 373 | Erzielbare Marktmietpreise | CHF 87 bis CHF 1 112 (CHF 236) | CHF 110 bis CHF 1 145 (CHF 245) |
| DCF | 2015: 1 357 | Strukturelle Leerstandsquote | 2,6% bis 11,0% (5,0%) | 0,0% bis 11,0% (4,4%) |
| Diskontsatz WP | 2,60% bis 3,80% (3,10%) | 2,90% bis 4,30% (3,48%) | ||
| Wohn | Diskontsatz JLL | 3,40% bis 3,80% (3,55%) | 3,70% bis 4,10% (3,85%) | |
| liegenschaften Stufe 3 |
2016: 724 | Erzielbare Marktmietpreise | CHF 160 bis CHF 412 (CHF 315) | CHF 166 bis CHF 412 (CHF 310) |
| DCF | 2015: 760 | Strukturelle Leerstandsquote | 0,4% bis 8,0% (1,8%) | 0,3% bis 5,9% (2,1%) |
| Entwicklungs | Diskontsatz WP | 4,10% bis 5,60% (4,58%) | 4,30% bis 5,60% (4,80%) | |
| liegenschaften | 2016: 121 | Erzielbare Marktmietpreise | CHF 138 bis CHF 268 (CHF 222) | CHF 138 bis CHF 757 (CHF 231) |
| Stufe 3 DCF |
2015: 142 | Strukturelle Leerstandsquote | 3,3% bis 12,3% (5,7%) | 3,3% bis 12,3% (5,65%) |
| Anlageliegenschaften | Diskontsatz WP | 3,20% bis 4,40% (3,71%) | 3,30% bis 5,00% (3,78%) | |
| im Bau | 2016: 228 | Erzielbare Marktmietpreise | CHF 193 bis CHF 322 (CHF 265) | CHF 180 bis CHF 323 (CHF 283) |
| Stufe 3 DCF |
2015: 153 | Strukturelle Leerstandsquote | 2,2% bis 10,0% (3,8%) | 2,0% bis 10,0% (3,1%) |
Bei Liegenschaften, die gemäss der Anforderung der höchsten und besten Verwendung anhand eines Verkaufsszenarios im Stockwerkeigentum bewertet wurden (insgesamt zwei Wohnliegenschaften), wurden unter Berücksichtigung entsprechender Investitionen Verkaufserlöse von CHF 6 600 bis CHF 7 810 (Vorjahr CHF 6 600 bis CHF 7 800) pro m² Wohnfläche eingesetzt. Über alle Anlagekategorien beträgt der durchschnittliche Diskontsatz der DCF-Bewertungen per 31. Dezember 2016 3,75% (Vorjahr 4,08%) in einer Bandbreite von 2,60% bis 5,80% (Vorjahr 2,90% bis 5,80%).
Bei zwei (Vorjahr zwei) Wohnliegenschaften entspricht die Verwendung als Mietobjekte nicht der höchsten und besten Verwendung. Für die Bewertung wurde eine Umwandlung in Wohneigentum angenommen. Dies ergibt einen Mehrwert von CHF 2,6 Mio. (Vorjahr CHF 4,4 Mio.) bei einem Fair Value von CHF 54,4 Mio. (Vorjahr CHF 53,9 Mio.) dieser Liegenschaften. Die Strategie von Mobimo beinhaltet das Halten von Wohnliegenschaften zur Erwirtschaftung eines stabilen und nachhaltigen Einkommens aus Mieterträgen. Für diese wie für alle anderen Liegenschaften des Portfolios prüft Mobimo jedoch laufend die aktuelle Verwendung und entwickelt Strategien für deren optimale Nutzung.
Der Fair Value ist umso höher, je tiefer der Diskontsatz und die strukturelle Leerstandsquote und je höher die Marktmietpreise respektive die Verkaufserlöse sind. Als wichtigste Einflussgrösse auf die Inputfaktoren kann das wirtschaftliche Umfeld bezeichnet werden, wobei die genannten Faktoren durch die Marktentwicklungen unterschiedlich beeinflusst werden. Erhöht eine negative Stimmung in der Wirtschaft den Druck auf die Marktmieten, erhöhen sich zumeist auch die Leerstände in den Immobilien. Gleichzeitig stellt sich in solchen Marktlagen aber meist ein tiefes Zinsniveau ein, was sich positiv auf die Diskontsätze auswirkt. Somit kann von einer gewissen Kompensation der Inputfaktoren ausgegangen werden.
Durch laufende Optimierungsmassnahmen der Immobilien von Mobimo (z.B. Abschluss/Verlängerung langfristiger Mietverträge, Investitionen in den Ausbau der Mietflächen usw.) wird solchen kurzfristigen Marktschocks, hauptsächlich mit Auswirkungen auf die Faktoren Marktmieten und Leerstände, vorgebeugt. Der individuell risikoadjustierte Diskontsatz der Immobilie folgt wie erwähnt den Renditeerwartungen der jeweiligen Investoren respektive Marktteilnehmer und kann nur in beschränktem Masse durch Mobimo beeinflusst werden.
Derzeit kann am Immobilienmarkt beobachtet werden, dass aufgrund des aktuellen Negativzinsumfelds institutionelle Anleger aufgrund ihres Anlagenotstands Liegenschaften teils zu sehr tiefen Renditen an guten Lagen kaufen. Das nicht vorhersehbare Verhalten der Investoren kann dazu führen, dass in Einzelfällen der Verkaufspreis von der letzten Verkehrswertschätzung positiv abweichen kann.
Im Rahmen einer Sensitivitätsanalyse wurden die Auswirkungen einer Senkung bzw. Erhöhung der Diskontsätze in der DCF-Bewertung geprüft. Bei einer generellen Senkung der Diskontsätze um 0,25% würde sich der Verkehrswert der Anlageliegenschaften per 31.Dezember 2016 um 7,3% bzw. um CHF 181 Mio. erhöhen. Bei einer generellen Erhöhung der Diskontsätze um 0,25% würde sich der aktuelle Verkehrswert der Anlageliegenschaften per 31. Dezember 2016 um 6,5% bzw. um CHF 161 Mio. reduzieren.
Weitere Ergebnisse der Sensitivitätsanalyse sind in der untenstehenden Tabelle aufgeführt:
| Veränderung Diskontsatz in Basispunkten | Veränderung Fair Value in % 31.12.2016 |
Veränderung Fair Value in CHF Mio. 31.12.2016 |
Veränderung Fair Value in % 31.12.2015 |
Veränderung Fair Value in CHF Mio. 31.12.2015 |
|---|---|---|---|---|
| –0.40 | 12,0% | 300 | 11,2% | 270 |
| –0.30 | 8,8% | 220 | 8,2% | 198 |
| –0.25 | 7,3% | 181 | 6,7% | 163 |
| –0.20 | 5,7% | 143 | 5,3% | 129 |
| –0.10 | 2,8% | 70 | 2,6% | 63 |
| Durchschnittlicher Diskontsatz Bewertung 31.12. |
0,0% | – | 0,0% | – |
| 0.10 | –2,7% | –67 | –2,5% | –60 |
| 0.20 | –5,2% | –131 | –4,9% | –118 |
| 0.25 | –6,5% | –161 | –6,1% | –146 |
| 0.30 | –7,7% | –192 | –7,2% | –174 |
| 0.40 | –10,1% | –250 | –9,4% | –227 |
Per 31. Dezember 2016 bestehen im Betrag von insgesamt CHF 179,9 Mio. (Vorjahr CHF 116,1 Mio.) Verpflichtungen für zukünftige Bauinvestitionen in Anlageliegenschaften. Die Verpflichtungen stammen aus abgeschlossenen Verträgen für den Bau und die Entwicklung der Anlageliegenschaften im Bau Aarau, Baufeld 2 (Torfeld Süd); Kriens, Sternmatt 6 – Trakt C (Parkhaus); Kriens, Am Mattenhof 4 bis 16; Lausanne, Rue des Côtes-de-Montbenon 1/3/5; Zürich, Albulastrasse; Hohlstrasse.
Der Erfolg aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften entspricht der Differenz zwischen dem Nettoerlös und dem bilanzierten Verkehrswert sowie den zurechenbaren Verkaufskosten (z.B. Notariats- und Grundbuchgebühren). Der Verkauf wird zum Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Gefahr erfasst, was in der Regel der Eintragung im Grundbuch entspricht.
Der Erfolg aus Verkauf ergibt sich wie folgt:
| TCHF | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Verkaufserlös Anlageobjekte | 158 492 | 236 750 |
| Anlagewert | –122 757 | –170 731 |
| Verkaufskosten | –790 | –2 268 |
| Erfolg aus Verkauf | ||
| Anlageliegenschaften | 34 945 | 63 751 |
Im Berichtsjahr wurden die folgenden Liegenschaften verkauft:
| Liegenschaft | Anlagekategorie |
|---|---|
| St. Gallen, Teufenerstrasse 15 | Wohnliegenschaft |
| Zürich, Katzenbachstrasse 221 – 231 | Wohnliegenschaft |
| Zürich, Manessestrasse 190/192; Staffelstrasse 1/3/5 |
Wohnliegenschaft |
Die Verkaufserlöse beim Verkauf von Stockwerkeigentum werden gemäss den Bestimmungen von IFRIC 15 zum Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Gefahr, das heisst bei Eigentumsübertragung, erfasst. Im Normalfall entspricht dies der Baufertigstellung. Bei Projekten der im Berichtsjahr erworbenen Gesellschaft BSS&M Real Estate AG werden die Wohnungen teilweise vor der Baufertigstellung zu Eigentum übertragen. Für diese wird zum Zeitpunkt der Eigentumsübertragung der Wohnung an den Käufer erstmals Erlös im Rahmen des Baufortschritts erfasst, da Nutzen und Gefahr der Wohnung an den Verkäufer übergegangen sind.
Die Erlöserfassung im Bereich Entwicklung Dritte ist abhängig von den vertraglich vereinbarten Leistungen und Bedingungen, wobei bei reinen Dienstleistungsverträgen die Umsatzerlöse nach Massgabe des Fertigstellungsgrads am Abschlussstichtag erfasst werden.
Der Fertigstellungsgrad wird im Normalfall basierend auf dem Baufortschritt ermittelt.
Der Ertrag aus Verkauf Promotion (Liegenschaften) umfasst die Erlöse des Verkaufs von Stockwerkeigentum sowie den Verkauf von Liegenschaften und Grundstücken des Geschäftsbereichs Entwicklung Dritte.
Der Ertrag aus Entwicklungsdienstleistungen umfasst den Erlös aus Entwicklungs- und Werkverträgen, bei denen Mobimo nicht oder nicht mehr Eigentümerin des Grundstücks ist.
Der Erfolg aus Verkauf Promotion (Liegenschaften) und Entwicklungsdienstleistungen ergibt sich wie folgt:
| TCHF | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Ertrag aus Verkauf | ||
| Promotion (Liegenschaften) | 128 968 | 86 204 |
| Ertrag aus Entwicklungsdienstleistungen | 22 824 | 0 |
| Total Ertrag aus Verkauf Promotion (Liegenschaften) und |
||
| Entwicklungsdienstleistungen | 151 792 | 86 204 |
| Buchwerte und Aufwand der | ||
| verkauften Promotionen | –106 705 | –79 081 |
| Veränderungen von Wertberichtigungen | –7 594 | –1 580 |
| Direkter Aufwand | ||
| der Entwicklungsdienstleistungen | –13 633 | 0 |
| Total Aufwand aus Verkauf Promotion (Liegenschaften) und |
||
| Entwicklungsdienstleistungen | –127 932 | –80 661 |
| Erfolg aus Verkauf Promotion (Liegenschaften) und |
||
| Entwicklungsdienstleistungen | 23 860 | 5 543 |
Neben den Verkäufen von Objekten, die im Vorjahr im Bestand geführt waren und die in Erläuterung 8 aufgeführt sind, sind im Ertrag aus Verkauf Promotion (Liegenschaften) die Übertragungen der Baugrundstücke Bad Zurzach, Weissensteinweg (Teilfläche) und Unterengstringen, Langwisenstrasse an jeweils einen Investor enthalten. Diese Grundstücke wurden im Rahmen der Akquisition der BSS&M Real Estate AG übernommen.
Die Veränderung der Wertberichtigungen erklärt sich hauptsächlich durch Wertberichtigungen im Umfang von zusammen CHF 7,5 Mio. bei den Projekten St. Moritz, Via Maistra 29 und St. Erhard, Längmatt.
Für jedes Bauprojekt wird eine Investitionsrechnung erstellt, in der die Gesamtkosten sowie die Verkaufserlöse budgetiert werden. Die Ermittlung der budgetierten Gesamtkosten sowie der geplanten Verkaufspreise erfolgt auf der Basis verschiedener Grundlagen und Annahmen. Dazu gehören Erfahrungswerte der Vergangenheit, Objektspezifikationen des Projekts, Benchmarkwerte für Baukosten sowie weitere relevante Faktoren wie beispielsweise die geplante Bauzeit. Die Investitionsrechnungen werden laufend überprüft und wenn nötig angepasst.
Falls die effektiven Baukosten und Verkaufserlöse von den Planwerten abweichen bzw. aufgrund neuer Erkenntnisse während der Bauphase eine Anpassung der Investitionsrechnung notwendig ist, kann eine Anpassung der Buchwerte, das heisst eine Bildung bzw. Anpassung von Wertberichtigungen für Verlustprojekte, notwendig werden.
Promotionen sind Umwandlungsobjekte sowie Neubauobjekte, bei denen Mobimo die Realisation von Wohneigentum übernimmt und dieses anschliessend wieder veräussert. Ebenfalls in der Promotion werden Liegenschaften geführt, die Mobimo im Rahmen von Projekten für den Geschäftsbereich Entwicklung Dritte erworben hat und für welche die Absicht besteht, dass diese zukünftig an Drittinvestoren verkauft werden, oder sonstige zum Weiterverkauf erworbene Liegenschaften. Promotionen werden zu Anschaffungskosten oder zu tieferen Marktwerten bewertet. Bei verlustbringenden Objekten wird der Endverlust sofort zurückgestellt.
Als Bauland/Entwicklungsprojekte werden bereits im Eigentum von Mobimo befindliche Grundstücke oder Anzahlungen für beurkundete Landkäufe sowie die angefallenen Entwicklungskosten klassiert, wenn mit der Realisierung des Projekts gerechnet wird, die Ausführungsarbeiten aber noch nicht begonnen haben.
Als Immobilien im Bau werden Projekte in Ausführung bilanziert, deren bauliche Vollendung noch nicht abgeschlossen ist.
Als fertig erstellte Immobilien gelten Liegenschaften, die baulich abgeschlossen sind, oder unmittelbar zum Wiederverkauf erworbene fertiggestellte Liegenschaften. Bei Liegenschaften zum Verkauf im Stockwerkeigentum werden diese spätestens bei der ersten Eigentumsübertragung als fertig erstellt klassiert; noch ausstehende Kosten werden zu diesem Zeitpunkt abgegrenzt. Umwandlungsobjekte sind Liegenschaften, die mit der Absicht zur Entwicklung und dem Verkauf an Dritte erworben wurden, zum Bilanzstichtag jedoch noch vermietet sind. Eine Umklassierung erfolgt bei Abbruch respektive Umbau.
Der bilanzierte Bestand gliedert sich wie folgt:
| TCHF | 31.12.2016 | 31.12.2015 |
|---|---|---|
| Bauland/Entwicklungsprojekte | 82 560 | 42 181 |
| Immobilien im Bau | 97 480 | 88 101 |
| Fertig erstellte Immobilien und Umwandlungsobjekte |
124 804 | 96 281 |
| Total Promotion (Liegenschaften) | 304 844 | 226 564 |
Die Zunahme bei Bauland/Entwicklungsprojekten ergibt sich durch die übernommenen Projekte der im Berichtsjahr erworbenen BSS&M Real Estate AG. An einen Investor übertragen wurde das Grundstück Kriens, Mattenhof II.
Aus den Anlageliegenschaften (Vojahr Teil der Liegenschaft Zürich, Albulastrasse/Hohlstrasse) wurde im Berichtsjahr die Liegenschaft Zürich, Albulastrasse 42 zu Immobilien im Bau in den Promotionen umklassiert, da geplant ist, diese Liegenschaft nach Fertigstellung an einen Drittinvestor zu verkaufen. Als Immobilie im Bau klassiert die Liegenschaft Bad Zurzach, Weissensteinweg der BSS&M Real Estate AG, wobei im Bestand nur die Wohnungen, die noch nicht zu Eigentum übertragen wurden, geführt werden. Bei den übertragenen Wohnungen wird eine allfällige Forderung aus Bauleistungen in den Forderungen geführt (vgl. Erläuterung 9). Im Laufe des Jahres wurde das Projekt Luzern, Büttenenhalde fertiggestellt. Dabei wurden 24 Wohnungen zum Verkauf erstellt, wovon per 31. Dezember 2016 20 zu Eigentum übertragen wurden. Ebenfalls konnte im Berichtsjahr das Bürogebäude Langenthal, Kühlhausstrasse fertiggestellt und an den neuen Besitzer und Eigentümer übertragen werden.
Bei den bereits in den Vorjahren fertig erstellten Projekten Meilen, Feldgüetliweg 143/145 konnten vier Wohnungen, bei Zürich, Turbinenstrasse (Mobimo Tower) drei Wohnungen sowie bei Regensdorf, Im Pfand 2 die letzten fünf Wohnungen und bei Zürich, Badenerstrasse 595 die letzten vier Wohnungen übertragen werden. Bei der Liegenschaft Salenstein, Hauptstrasse 8 der BSS&M Real Estate AG konnten seit Erwerb sechs Wohnungen übertragen werden. Ebenfalls wurde im Berichtsjahr das Objekt Aarau, Buchserstrasse 8 verkauft und die Liegenschaft Cham, Brunnmatt 4 – 6 eine vollvermietet Geschäftsliegenschaft, die veräussert werden soll, im Rahmen des Erwerbs der BSS&M Real Estate AG gekauft.
Auf den Promotionen bestehen Wertberichtigungen in der Höhe von CHF 10,2 Mio. (Vorjahr CHF 2,6 Mio.). Der Buchwert dieser zum geschätzten Nettoveräusserungswert bewerteten Liegenschaften/ STWE-Einheiten beträgt CHF 19,5 Mio. (Vorjahr CHF 8,4 Mio.).
Forderungen aus Projekten, bei denen der Erlös nach Fertigstellungsgrad erfasst wird, werden nach dem Nettoprinzip bilanziert. Erhaltene Anzahlungen und die Forderungen nach Fertigstellungsgrad werden miteinander verrechnet (Auftragssaldi). Positive Nettopositionen sind in den Bilanzpositionen «Forderungen aus Lieferungen und Leistungen» und negative Nettopositionen in der Bilanzposition «Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen» enthalten.
Die Forderungen und Verbindlichkeiten aus laufenden Projekten setzen sich folgendermassen zusammen:
| TCHF | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Angefallene Projektkosten | 19 082 | 0 |
| Realisierte Gewinne und | ||
| Verluste Projekte | 737 | 0 |
| Laufende Projekte brutto | 19 819 | 0 |
| Abzüglich erhaltener Anzahlungen Projekte |
–19 554 | 0 |
| Laufende Projekte netto | 265 | 0 |
| Forderungen laufende Projekte | 6 081 | 0 |
| Verbindlichkeiten laufende Projekte | 5 816 | 0 |
Die Käuferanzahlungen für Projekte, bei denen die Erträge nicht nach dem Grad der Fertigstellung erfasst werden, werden mit dem Nominalbetrag erfasst und bei Eigentumsübergang in den Ertrag aus Verkauf von Promotion und Entwicklungsdienstleistungen umgebucht.
Die Käuferanzahlungen in der Höhe von CHF 11,2 Mio. (Vorjahr CHF 12,4 Mio.) stellen im Umfang von CHF 11,2 Mio. (Vorjahr CHF 9,8 Mio.) Reservationszahlungen der Käufer von Stockwerkeigentum und von CHF 0 (Vorjahr CHF 2,6 Mio.) Anzahlungen von Drittinvestoren des Geschäftsbereichs Entwicklung Dritte vor der Eigentumsübertragung dar.
Fremdkapitalzinsen aus der Finanzierung von Bauprojekten (Promotionen und Anlageliegenschaften im Bau) werden während der Bauzeit aktiviert.
Alle übrigen Fremdkapitalzinsen werden unter Anwendung der Effektivzinsmethode der Erfolgsrechnung belastet.
Die laufenden Zinszahlungen der abgeschlossenen Zinssatz-Swaps werden im Zinsaufwand erfasst. Die Verkehrswertanpassungen von nicht als Cash Flow Hedge eingestuften Zinssatz-Swaps werden im Ertrag bzw. Aufwand aus Finanzinstrumenten (Derivate) ausgewiesen. Allfällige Ineffektivitäten von als Cash Flow Hedge eingestuften Zinssatz-Swaps werden im Aufwand aus Finanzinstrumente (Derivate) ausgewiesen.
Der Finanzerfolg des Berichtsjahres ergibt sich wie folgt:
| TCHF | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Finanzertrag | ||
| Zinsen auf Bank- und anderen Guthaben | 191 | 77 |
| Dividendenerträge von Finanzanlagen | 130 | 107 |
| Ertrag aus Finanz instrumenten (Derivate) |
2 274 | 374 |
| Gewinn aus Veräusserung von Finanzanlagen |
0 | 1 |
| Total Finanzertrag | 2 595 | 559 |
| Finanzaufwand | ||
| Zinsaufwand | –31 579 | –29 904 |
| Aufwand aus Finanzinstrumenten (Derivate) |
1 103 | –952 |
| Sonstige Finanzaufwendungen | –599 | –3 347 |
| Total Finanzaufwand | –31 075 | –34 203 |
| Total Finanzergebnis | –28 479 | –33 644 |
Im Aufwand aus Finanzinstrumenten (Derivate) sind Ineffektivitäten von CHF 1,3 Mio. (Vorjahr CHF –0,9 Mio.) erfasst.
Im Geschäftsjahr 2016 wurden Baukreditzinsen von total CHF 3,2 Mio. (Vorjahr CHF 3,4) auf Promotionen, Entwicklungs- und Anlageliegenschaften im Bau aktiviert. Der durchschnittliche Zinssatz der aktivierten Zinsen beträgt 2,38% (Vorjahr 2,47%).
Die Finanzverbindlichkeiten bestehen aus ausstehenden Anleihen und grundpfandgesicherten Bankkrediten. Bei langfristigen Finanzverbindlichkeiten ist die vereinbarte Restlaufzeit grösser als zwölf Monate. Alle anderen Verträge werden als kurzfristig eingestuft, inklusive Amortisationszahlungen, die innerhalb von zwölf Monaten nach Bilanzstichtag fällig werden. Finanzverbindlichkeiten werden bei der erstmaligen Erfassung zu Verkehrswerten abzüglich Transaktionskosten bilanziert. In der Folge werden die Finanzverbindlichkeiten zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet, wobei die Differenz zwischen dem Rückzahlungsbetrag und dem Buchwert über die Laufzeit gemäss der Effektivzinsmethode amortisiert wird.
Mobimo setzt derivative Finanzinstrumente (z. B. Zinssatz-Swaps und Forward Rate Agreements) zur Absicherung von Zinsrisiken der Finanzverbindlichkeiten ein.
Derivative Finanzinstrumente werden bei der Ersterfassung und auch nachfolgend zu Verkehrswerten bewertet. Die Gewinne und Verluste aus der Anpassung der Verkehrswerte werden wie folgt behandelt:
Die Absicherung von Zinsrisiken auf Finanzverbindlichkeiten wird in bestimmten Fällen als Cash Flow Hedge eingestuft. Der effektive Teil der Veränderung der Verkehrswerte der Derivate wird erfolgsneutral im sonstigen Ergebnis (Eigenkapital) erfasst. Der ineffektive Teil wird sofort in der Erfolgsrechnung erfasst. Sobald die abgesicherten Transaktionen (Zinszahlungen) eintreten, erfolgen eine Übertragung der kumulierten nicht realisierten Gewinne und Verluste in die Erfolgsrechnung und ein Ausweis im Finanzergebnis.
Die Verkehrswertänderungen auf allen übrigen Derivaten werden erfolgswirksam im Finanzergebnis ausgewiesen.
Die Finanzverbindlichkeiten gliedern sich wie folgt:
| TCHF | 31.12.2016 | 31.12.2015 |
|---|---|---|
| Amortisationen von Festhypotheken mit Fälligkeiten innert 12 Monaten | 5 287 | 10 313 |
| Hypotheken, die innert 12 Monaten zur Verlängerung oder Rückzahlung fällig werden | 87 310 | 14 090 |
| Total kurzfristige Finanzverbindlichkeiten | 92 597 | 24 403 |
| Hypotheken | 743 844 | 829 801 |
| Anleihen | 512 960 | 512 453 |
| Total langfristige Finanzverbindlichkeiten | 1 256 804 | 1 342 254 |
| Total Finanzverbindlichkeiten | 1 349 401 | 1 366 657 |
| Zinssatz-Swaps mit Hedge Accounting | 30 773 | 29 000 |
| Zinssatz-Swaps ohne Hedge Accounting | 9 061 | 9 997 |
| Total langfristige derivative Finanzinstrumente | 39 834 | 38 998 |
In den langfristigen Finanzverbindlichkeiten sind folgende Anleihen enthalten:
| TCHF | 1,5%-Anleihe (2013 – 2018) |
1,625%-Anleihe (2014 – 2021) |
1,875%-Anleihe (2014 – 2024) |
Total |
|---|---|---|---|---|
| Emissionserlös | 164 158 | 197 967 | 149 452 | 511 577 |
| Amortisationen Emissionskosten kumuliert | 357 | 452 | 67 | 876 |
| Bestand 1.1.2016 | 164 515 | 198 419 | 149 519 | 512 453 |
| Amortisationen Emissionskosten | 169 | 286 | 53 | 508 |
| Bilanzwert 31.12.2016 | 164 684 | 198 705 | 149 572 | 512 960 |
| Eckwerte | 1,5%-Anleihe (2013 – 2018) | 1,625%-Anleihe (2014 – 2021) | 1,875%-Anleihe (2014 – 2024) |
|---|---|---|---|
| Volumen | CHF 165 Mio. | CHF 200 Mio. | CHF 150 Mio. |
| Laufzeit | 5 Jahre (29.10.2013 – 29.10.2018) | 7 Jahre (19.5.2014 – 19.5.2021) | 10 Jahre (16.9.2014 – 16.9.2024) |
| Zinssatz | 1,5% p.a., | 1,625% p.a., | 1,875% p.a., |
| zahlbar jährlich am 29.10., erstmals am 29.10.2014 |
zahlbar jährlich am 19.5., erstmals am 19.5.2015 |
zahlbar jährlich am 16.9., erstmals am 16.9.2015 |
|
| Effektivzinssatz | 1,6070% | 1,7921% | 1,9264% |
| Kotierung | SIX Swiss Exchange | SIX Swiss Exchange | SIX Swiss Exchange |
| Valorennummer | 22492349 | 24298406 | 25237980 |
Mobimo hat im Betrag von CHF 195,0 Mio. (Vorjahr CHF 195,2 Mio.) separate Zinsabsicherungen (Zinssatz-Swaps) abgeschlossen. Mit diesen Zinsabsicherungen werden Kredite in Form von festen Vorschüssen (Laufzeiten von drei bis sechs Monaten) gegen ein steigendes Zinsniveau abgesichert. Davon werden CHF 118,7 Mio. (Vorjahr CHF 128,9 Mio.) als Cash Flow Hedges eingestuft. Der Fair Value dieser Instrumente mit negativem Wiederbeschaffungswert beträgt CHF 30,8 Mio. (Vorjahr CHF 29,0 Mio.). Im Geschäftsjahr 2016 war die Absicherung mittels eines Zinssatz-Swaps über CHF 10 Mio. nicht mehr effektiv. Der entsprechende Zinssatz-Swap wird daher neu ohne Hedge Accounting geführt. Die bis zum Zeitpunkt der Ineffektivität im sonstigen Ergebnis erfassten kumulierten Bewertungsänderungen werden über die Restlaufzeit des Zinssatz-Swaps in die Erfolgsrechnung umgebucht. Für das Berichtsjahrs beträgt dies CHF 0,2 Mio. Bei den weiterhin als Cash Flow Hedge eingestuften Zinssatz-Swaps wird die Veränderung in einen effektiven und einen ineffektiven Teil aufgeteilt. Der effektive Teil der Verkehrswertanpassungen von CHF 3,1 Mio. (Vorjahr CHF 6,0 Mio.) wurde erfolgsneutral im sonstigen Ergebnis des Eigenkapitals erfasst. Ineffektivitäten von CHF -1,3 Mio. (Vorjahr CHF 0,9 Mio.) wurden in der Erfolgsrechnung dem Finanzaufwand gutgeschrieben. Im Weiteren bestehen Zinsabsicherungen im Umfang von CHF 76,3 Mio. (Vorjahr CHF 66,3 Mio.), die nicht als Cash Flow Hedges eingestuft werden. Der Fair Value von nicht zum Hedge Accounting gehaltenen Zinssatz-Swaps mit negativem Wiederbeschaffungswert beträgt CHF 9,1 Mio. (Vorjahr CHF 10,0 Mio.). Die Verkehrswertanpassungen von CHF 2,3 Mio. (netto) und die oben beschriebenen Ineffektivitäten von CHF 1,3 Mio. wurden somit erfolgswirksam erfasst. Der Verkehrswert sämtlicher Derivate betrug per 31. Dezember 2016 CHF 39,8 Mio. (Vorjahr CHF 39,0 Mio.).
Die Finanzverbindlichkeiten wiesen per Bilanzstichtag unter Berücksichtigung der Zinsabsicherung (d.h., anstelle der Fälligkeit der festen Vorschüsse wurden die Fälligkeiten der designierten Swaps berücksichtigt) folgende Fälligkeiten auf:
| TCHF | 31.12.2016 | 31.12.2015 |
|---|---|---|
| Fällig innerhalb des 1. Jahres | 92 597 | 24 403 |
| Fällig innerhalb des 2. Jahres | 191 788 | 75 064 |
| Fällig innerhalb des 3. Jahres | 65 453 | 191 600 |
| Fällig innerhalb des 4. Jahres | 115 042 | 65 317 |
| Fällig innerhalb des 5. Jahres | 255 252 | 115 278 |
| Fällig innerhalb des 6. Jahres | 147 960 | 261 869 |
| Fällig innerhalb des 7. Jahres | 36 047 | 150 799 |
| Fällig innerhalb des 8. Jahres | 151 074 | 37 117 |
| Fällig innerhalb des 9. Jahres | 1 502 | 151 021 |
| Fällig innerhalb des 10. Jahres | 22 440 | 1 502 |
| Fällig innerhalb des 11. Jahres und länger | 270 248 | 292 687 |
| Total Finanzverbindlichkeiten | 1 349 401 | 1 366 657 |
Die durchschnittliche Restlaufzeit der gesamten Finanzverbindlichkeiten beträgt 6,9 Jahre (Vorjahr 7,7 Jahre).
Es bestehen folgende Zinsbindungen (Fristigkeit bis zur nächsten Zinsanpassung/unter Berücksichtigung der Zinsabsicherung):
| TCHF | 31.12.2016 | 31.12.2015 |
|---|---|---|
| bis zu 1 Jahr | 92 597 | 24 403 |
| bis 2 Jahre | 191 788 | 75 064 |
| bis 3 Jahre | 65 453 | 191 600 |
| bis 4 Jahre | 115 042 | 65 317 |
| bis 5 Jahre | 255 252 | 115 278 |
| mehr als 5 Jahre | 629 269 | 894 995 |
| Total Finanzverbindlichkeiten | 1 349 401 | 1 366 657 |
Die Zinssätze der Hypotheken wurden in der Vergangenheit teilweise durch Refinanzierungsvereinbarungen bereits im Voraus abgesichert. Bei solchen Forward Rate Agreements handelt es sich in der Regel um in die Kreditverträge eingebettete Derivate, die gemäss IAS 39 zum Verkehrswert zu bilanzieren sind. Solche Zinsabsicherungen wurden teilweise als Cash Flow Hedges im Sinne von IAS 39 eingestuft und die Verkehrswertanpassung auf dem effektiven Teil der Absicherung direkt in einer separaten Position im Eigenkapital (Hedging-Reserve) erfasst. Zum Zeitpunkt, wenn die abgesicherten Zinsströme anfallen, werden die kumulierten, nicht realisierten Gewinne und Verluste in die Erfolgsrechnung übertragen. Dies ist bis 2022 der Fall. Der im Berichtsjahr in die Erfolgsrechnung umgebuchte Betrag ist TCHF 40 (Vorjahr TCHF 59). Per 31. Dezember 2016 und 2015 bestanden keine neuen solchen Refinanzierungsvereinbarungen, die für Cash Flow Hedges verwendet wurden, bzw. die abgesicherten Finanzverbindlichkeiten liefen bereits.
Per 31. Dezember 2016 sind unter Berücksichtigung bestehender Zinssatz-Swaps CHF 1 336,1 Mio. fest und CHF 13,3 Mio. variabel verzinslich. Als variabel gelten neben variablen Hypotheken und Rollover-Hypotheken Kredite mit einer Gesamtlaufzeit von unter einem Jahr (feste Vorschüsse).
Der durchschnittliche Zinssatz der Periode unter Berücksichtigung bestehender Zinssatz-Swaps betrug 2,38% (Vorjahr 2,46%).
Der Buchwert der verpfändeten Aktiven beträgt:
| TCHF | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Forderungen aus Lieferungen | ||
| und Leistungen | 231 | 170 |
| Sonstige Forderungen | 22 673 | 0 |
| Promotion | 22 404 | 0 |
| Anlageliegenschaften und | ||
| Anlageliegenschaften im Bau | 2 224 990 | 2 076 910 |
| Selbst genutzte Liegenschaften | 13 982 | 15 269 |
| Buchwert der verpfändeten Aktiven | 2 284 279 | 2 092 350 |
Es handelt sich hierbei um den Buchwert jener Aktiven, die zum Teil oder vollständig zur Sicherung hypothekarischer Finanzierungen und freier Limiten der Banken verpfändet sind. Effektiv waren diese Aktiven mit Hypotheken im Umfang von CHF 836,4 Mio. (Vorjahr CHF 854,2 Mio.) belastet (vgl. Erläuterung 12).
Die flüssigen Mittel beinhalten Kassenbestände, Sichtguthaben bei Banken sowie Terminanlagen und kurzfristige Geldmarktanlagen mit einer Laufzeit ab Erwerbszeitpunkt bis zu 90 Tagen. Sie werden zu Nominalwerten ausgewiesen.
Die flüssigen Mittel enthalten Bargeldbestände und Kontokorrentguthaben von CHF 63,9 Mio. (Vorjahr CHF 172,9 Mio.) und Geldmarktkontoguthaben von CHF 110 Mio. (Vorjahr CHF 50 Mio.) bei Schweizer Finanzinstituten. Die maximale Kündigungsfrist der Geldmarktkontoguthaben beträgt 35 Tage. Die durchschnittliche Verzinsung der flüssigen Mittel betrug 0,00% (Vorjahr 0,00%).
Das Aktienkapital wird als Eigenkapital ausgewiesen, da keine Rückzahlungspflicht und keine Dividendengarantie bestehen. Transaktionskosten, die bei einer Kapitalerhöhung anfallen und direkt der Ausgabe von neuen Aktien zugerechnet werden können, werden abzüglich der zugehörigen Ertragssteuern vom Betrag der Kapitalerhöhung abgezogen.
Dividenden werden als Verbindlichkeit ausgewiesen, sobald sie von der Generalversammlung beschlossen wurden und somit geschuldet sind.
Anschaffungskosten (Kaufpreis und direkt zurechenbare Transaktionskosten) eigener Aktien werden mit dem Eigenkapital verrechnet. Zurückgekaufte Aktien werden als eigene Aktien klassifiziert und als negative Position vom Eigenkapital abgezogen.
Zusammengefasst ergaben sich die folgenden Bewegungen im Aktienbestand:
| Anzahl Aktien | Ausgegebene Aktien |
Eigene Aktien |
Ausstehende Aktien |
|---|---|---|---|
| Bestand 1.1.2015 | 6 216 606 | –1 623 | 6 214 983 |
| Ausgabe Aktien aus bedingtem Kapital für ausgeübte Optionen |
1 564 | 1 564 | |
| Abgabe an VR und Management (aktien basierte Vergütungen) |
1 576 | 1 576 | |
| Rückkauf eigener Aktien | –1 200 | –1 200 | |
| Bestand 31.12.2015/1.1.2016 |
6 218 170 | –1 247 | 6 216 923 |
| Abgabe an VR und Management (aktien basierte Vergütungen) |
6 203 | 6 203 | |
| Rückkauf eigener Aktien | –7 000 | –7 000 | |
| Bestand 31.12.2016 | 6 218 170 | –2 044 | 6 216 126 |
| Kapital 31. Dezember 2016 | TCHF | Anzahl Namenaktien |
Nominalwert pro Aktie (CHF) |
|---|---|---|---|
| Aktienkapital | 180 327 | 6 218 170 | 29.00 |
| Genehmigtes Kapital (bis 29. März 2018) |
max. 34 800 |
1 200 000 | 29.00 |
| Bedingtes Kapital | max. 941 | 32 446 | 29.00 |
| Kapital 31. Dezember 2015 | TCHF | Anzahl Namenaktien |
Nominalwert pro Aktie (CHF) |
|---|---|---|---|
| Aktienkapital | 180 327 | 6 218 170 | 29.00 |
| Genehmigtes Kapital (bis 26. März 2017) |
max. 33 093 |
1 141 150 | 29.00 |
| Bedingtes Kapital | max. 34 035 |
1 173 634 | 29.00 |
Im Berichtsjahr ergaben sich keine Änderungen des Aktienkapitals. Im Vorjahr wurden 1564 Optionsrechte ausgeübt, was zu einer Erhöhung des Aktienkapitals im Umfang von CHF 0,05 Mio. führte.
Zudem besteht ein genehmigtes Aktienkapital, gemäss dem der Verwaltungsrat ermächtigt ist, das Aktienkapital der Gesellschaft innert einer Frist von längstens zwei Jahren (bis März 2018) durch Ausgabe von höchstens 1 200 000 vollständig zu liberierenden Namenaktien mit einem Nominalwert von CHF 29.00 je Aktie um maximal CHF 34,8 Mio. zu erhöhen.
Schliesslich besteht ein bedingtes Aktienkapital im Maximalbetrag von CHF 0,9 Mio. für die Ausgabe von höchstens 32 446 voll liberierten Namenaktien mit einem Nominalwert von CHF 29.00 für nach dem 5. Mai 2010 geschaffene Bezugsrechte im Rahmen der Mitarbeiterbeteiligung. Das Bezugsrecht der Aktionäre ist ausgeschlossen.
Anlässlich der ordentlichen Generalversammlung vom 29. März 2016 wurde eine Ausschüttung aus Reserven aus Kapitaleinlagen für das Geschäftsjahr 2015 von CHF 10.00 pro Aktie beschlossen und am 5. April 2016 ausbezahlt. Der Nennwert der Aktie beträgt weiterhin CHF 29.00.
Der Verwaltungsrat beantragt der kommenden Generalversammlung vom 28. März 2017 eine Ausschüttung von CHF 62,2 Mio. in Form einer Ausschüttung von Kapitaleinlagen von CHF 10.00 pro Aktie.
Die Dividendenrendite (Kapitaleinlage- bzw. Nennwertrückzahlung) beträgt, unter Berücksichtigung der geplanten Ausschüttung für das Geschäftsjahr, im Durchschnitt der letzten fünf Jahre rund 4,5% (Vorjahr 4,6%).
Mobimo ist aufgrund ihrer Tätigkeit verschiedenen finanziellen Risiken ausgesetzt. Diese lassen sich zusammenfassen in Ausfallrisiken, Liquiditätsrisiken und Marktrisiken. Unter den Marktrisiken ist insbesondere das Zinsänderungsrisiko von Bedeutung.
Das Risikomanagement wird durch das interne Controlling gewährleistet. Dieses handelt im Einklang mit den Grundsätzen des Risikomanagementkonzepts von Mobimo, die durch das Audit und Risk Committee überwacht werden.
Die Grundsätze des Risikomanagements sowie die angewandten Prozesse werden regelmässig überprüft, um Veränderungen in den Marktbedingungen sowie bei den Tätigkeiten der Gruppe zu berücksichtigen. Es ist das Ziel, durch die bestehenden Ausbildungs- und Führungsrichtlinien und -prozesse ein diszipliniertes und konstruktives Kontrollumfeld zu unterhalten, in dem alle Mitarbeitenden ihre Rolle und ihre Aufgaben wahrnehmen. Das Risikomanagement ist Bestandteil der Prozesse des integrierten Managementsystems.
Die nachfolgenden Abschnitte geben einen Überblick über das Ausmass der einzelnen finanziellen Risiken sowie die Ziele, Grundsätze und Prozesse für die Messung, Überwachung und Absicherung der Risiken sowie über das Kapitalmanagement der Gruppe. Weitere Informationen zu finanziellen Risiken sind auch in den übrigen Erläuterungen des Anhangs enthalten.
Das Ausfallrisiko ist das Risiko, dass Mobimo finanzielle Verluste erleidet, wenn ein Kunde oder eine Gegenpartei eines Finanzinstruments seinen/ihren vertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommt. Das Ausfallrisiko entsteht hauptsächlich aus Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und aus liquiden Mitteln.
Um das Ausfallrisiko bei den liquiden Mitteln zu minimieren, sind die kurzfristigen Bankguthaben bei erstklassigen Instituten angelegt. Bei Forderungen aus Lieferungen und Leistungen handelt es sich um Forderungen aus Immobilienverkäufen, Forderungen aus Mietverträgen und Forderungen aus laufenden Projekten. Das Ausfallrisiko bei den Forderungen aus Immobilienverkäufen ist begrenzt, da diesen ein öffentlich beurkundeter Kaufvertrag zugrunde liegt – regelmässig sichergestellt durch ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen. Das Ausfallrisiko bei Mietverträgen wird über Bonitätsprüfungen sowie über die Überwachung der Altersstruktur der Ausstände vermindert. Zusätzlich werden Mieterkautionen oder Bankgarantien im Umfang von drei bis sechs Monatsmieten verlangt. Die Forderungen aus laufenden Projekten werden entweder durch Zahlungsversprechen abgedeckt oder bestehen gegenüber institutionellen Investoren mit guter Bonität. Zudem enthalten die Verträge mit diesen institutionellen Investoren einen vorab definierten Zahlungsplan. Deshalb wird bei den Forderungen aus laufenden Projekten mit einem geringen Ausfallrisiko gerechnet.
Das maximale Ausfallrisiko entspricht den Buchwerten der einzelnen finanziellen Aktiven. Es bestehen keine Garantien und ähnliche Verpflichtungen, die zu einer Erhöhung des Risikos über die Buchwerte hinaus führen könnten.
Das maximale Ausfallrisiko per Bilanzstichtag war wie folgt:
| TCHF | Buchwerte 2016 |
Buchwerte 2015 |
|---|---|---|
| Flüssige Mittel (Bankguthaben) | 173 869 | 222 897 |
| Forderungen aus Lieferungen und Leistungen |
13 479 | 3 839 |
| Sonstige Forderungen1 Aktive Rechnungsabgrenzung2 |
24 364 2 024 |
1 068 3 116 |
| Finanzanlagen (Darlehen) | 117 | 0 |
| Total | 213 854 | 230 919 |
1 Ohne Steuerforderungen, Forderungen gegenüber Sozialversicherungen und Anzahlungen.
2 Ohne vorausbezahlte Kosten.
Das Liquiditätsrisiko ist das Risiko, dass Mobimo ihren finanziellen Verpflichtungen bei Fälligkeit nicht nachkommen kann. Anlageobjekte werden bei Bedarf mit mittel- bis langfristigen und Entwicklungsobjekte Wohneigentum mit kurzfristigen Krediten refinanziert. Des Weiteren kann sich Mobimo bei Bedarf über die Ausgabe von Obligationenanleihen finanzieren. Die Steuerung der Liquidität erfolgt mit einem Liquiditätsplanungs-Tool, kombiniert mit einer Hypothekendatenbank.
Die folgende Tabelle zeigt die vertraglichen Fälligkeiten (inkl. Zinsen) der durch Mobimo gehaltenen Finanzverbindlichkeiten. Die künftigen variablen Zinssätze wurden aufgrund der Zinsstrukturkurve am Bilanzstichtag geschätzt.
| TCHF | Buchwert 2016 |
Vertragliche Cashflows |
1 Monat oder weniger |
1 − 3 Monate |
3 − 12 Monate |
1 − 5 Jahre | Mehr als 5 Jahre |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Nicht derivative Finanzverbindlichkeiten | |||||||
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen1 |
16 184 | 16 184 | 16 184 | ||||
| Sonstige Verbindlichkeiten2 | 9 181 | 9 181 | 9 181 | ||||
| Passive Rechnungsabgrenzungen3 | 28 881 | 28 881 | 28 881 | ||||
| Finanzverbindlichkeiten | 1 349 401 | 1 574 669 | 5 835 | 17 042 | 97 870 | 721 703 | 732 218 |
| Derivative Finanzverbindlichkeiten | |||||||
| Zinssatz-Swaps | 39 834 | 40 152 | 188 | 1 267 | 4 498 | 17 920 | 16 278 |
| Total | 1 443 481 | 1 669 066 | 6 022 | 72 555 | 102 369 | 739 624 | 748 496 |
| 1 Monat | |||||||
| TCHF | Buchwert 2015 |
Vertragliche Cashflows |
oder weniger |
1 − 3 Monate |
3 − 12 Monate |
1 − 5 Jahre | Mehr als 5 Jahre |
| Nicht derivative Finanzverbindlichkeiten | |||||||
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen1 |
6 724 | 6 724 | 6 724 | ||||
| Sonstige Verbindlichkeiten2 | 4 887 | 4 887 | 4 887 | ||||
| Passive Rechnungsabgrenzungen3 | 17 772 | 17 772 | 17 772 | ||||
| Finanzverbindlichkeiten | 1 366 657 | 1 616 612 | 178 | 13 211 | 43 056 | 552 985 | 1 007 182 |
| Derivative Finanzverbindlichkeiten | |||||||
| Zinssatz-Swaps | 38 998 | 39 811 | 181 | 1 283 | 4 527 | 19 671 | 14 148 |
| Total | 1 435 038 | 1 685 805 | 359 | 43 877 | 47 583 | 572 656 | 1 021 330 |
1 Ohne vorausbezahlte Mieten und Nebenkosten.
2 Ohne Steuerverbindlichkeiten und Verbindlichkeiten
gegenüber Sozialversicherungen.
3 Ohne Ertragsabgrenzungen und Ferienrückstellungen.
Das Marktrisiko ist das Risiko, dass Veränderungen in Marktpreisen wie Wechselkurse, Zinssätze und Verkehrswerte von Finanzinstrumenten eine Auswirkung auf den Gewinn und den Marktwert der durch Mobimo gehaltenen Finanzinstrumente haben können.
Das Ziel des Managements von Marktrisiken ist die Überwachung und Kontrolle solcher Risiken, um sicherzustellen, dass diese Risiken einen bestimmten Umfang nicht überschreiten.
Der Konzern ist nur in der Schweiz tätig und beinahe sämtliche Geschäftstransaktionen werden in CHF abgewickelt.
Das Zinsänderungsrisiko teilt sich auf in ein zinsbedingtes Risiko einer Änderung des Marktwerts, das heisst das Risiko, dass sich der Marktwert eines Finanzinstruments aufgrund von Schwankungen des Marktzinssatzes verändert sowie ein zinsbedingtes Cashflow-Risiko, das heisst das Risiko, dass sich die zukünftigen Zinszahlungen aufgrund von Schwankungen des Marktzinssatzes ändern.
Nachfolgend findet sich eine Beschreibung der zinstragenden Finanzinstrumente sowie Sensitivitätsanalysen bezüglich der beiden Komponenten des Zinsänderungsrisikos.
Die flüssigen Mittel des Konzerns werden zur Reduktion von variablen Hypotheken eingesetzt oder kurzfristig angelegt.
Die auf den Finanzverbindlichkeiten anfallenden Zinsen betreffen Anleihensobligationen, Kredite zur Finanzierung von Anlageliegenschaften und Promotionen. Bei Anlageliegenschaften wird dem Zinsrisiko in der Regel durch den Abschluss langjähriger Festzinshypotheken Rechnung getragen. Es werden nach Bedarf auch derivative Finanzinstrumente zur Zinsabsicherung eingesetzt.
Per Bilanzstichtag bestehen keine Baufinanzierungen auf Anlageliegenschaften (Vorjahr ebenfalls keine).
Mobimo hat sich aufgrund ihrer Marktbeurteilung zum Ziel gesetzt, die durchschnittliche Restlaufzeit der Finanzverbindlichkeiten langfristig zu halten, und zwar durch Neuaufnahme langfristiger Anleihen bzw. von Hypotheken mit langer Laufzeit oder mittels derivativer Finanzinstrumente.
Weitere Informationen zum Zinssatzprofil der Finanzverbindlich keiten und den Anleihensobligationen sowie zu den Forward Rate Agreements und den Zinssatz-Swaps sind aus der Erläuterung zu den Finanzverbindlichkeiten ersichtlich (vgl. Erläuterung 12).
Mobimo hält keine festverzinslichen finanziellen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten, die als erfolgswirksam zum Fair Value klassiert sind. Die festverzinslichen Finanzinstrumente werden zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet. Eine Veränderung des Marktzinssatzes hätte bei diesen Positionen somit keinen Einfluss auf das Jahresergebnis.
Mobimo kann Forward Rate Agreements und Zinssatz-Swaps halten, die zum Fair Value bewertet werden. Die Anpassungen der Fair Values bei den nicht für Hedge Accounting verwendeten Zinssatz-Swaps werden im Finanzergebnis verbucht und haben somit direkte Auswirkungen auf das Jahresergebnis. Die Anpassungen der Fair Values bei für Hedge Accounting verwendeten Finanzinstrumenten werden direkt im sonstigen Ergebnis verbucht.
Eine Erhöhung des Zinssatzes um 100 Basispunkte hätte das Konzernergebnis durch die Fair-Value-Änderung der nicht als Hedge Accounting eingestuften Swaps um CHF 2,7 Mio. (Vorjahr CHF 3,0 Mio.) erhöht. Für die als Hedge Accounting eingestuften Swaps hätte sich durch die Fair-Value-Änderung das sonstige Ergebnis (Eigenkapital) um CHF 20,8 Mio. (Vorjahr CHF 23,0 Mio.) erhöht. Eine gleich hohe Reduktion des Zinssatzes hätte das Konzernergebnis sowie das sonstige Ergebnis in ähnlichem Umfang verringert. Diese Analyse geht davon aus, dass alle anderen Einflussfaktoren unverändert bleiben.
Mobimo ist bei den variabel verzinslichen Finanzverbindlichkeiten dem zinsbedingten Cashflow-Risiko ausgesetzt. In der Regel werden diese Finanzverbindlichkeiten zum Dreimonats-Libor inklusive Marge verzinst. Von den per Stichtag offenen variabel verzinslichen Finanzverbindlichkeiten waren CHF 118,7 Mio. durch Zinssatz-Swaps abgesichert. Eine Veränderung des Zinssatzes resultiert somit in einer Veränderung der Fair Values der Zinssatz-Swaps (vgl. Erläuterung 12). Für die übrigen CHF 13,3 Mio. variablen verzinslichen Finanzverbindlichkeiten, und die flüssigen Mittel hätte eine Erhöhung des Zinssatzes um 100 Basispunkte das Konzernergebnis auf Grund des negativen Zinsniveaus das Konzernergebnis nur unwesentlich beeinflusst. Diese Analyse geht davon aus, dass alle anderen Einflussfaktoren unverändert bleiben.
Die Bilanzwerte der flüssigen Mittel, Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, der übrigen kurzfristigen Forderungen und des kurzfristigen Fremdkapitals entsprechen aufgrund der kurzen Laufzeit annähernd den Fair Values.
Zinssatz-Swaps sowie Forward Rate Agreements werden per Stichtag in der Bilanz zum Fair Value erfasst. Der Fair Value entspricht dem Barwert des Termingeschäfts.
Bei den festverzinslichen Finanzverbindlichkeiten entspricht der Fair Value dem Zeitwert der zukünftig per Bilanzstichtag mit dem Marktzinssatz diskontierten Cashflows. Die Zinssätze für das Diskontieren zukünftiger Cashflows basieren auf Geld- und Kapitalmarktsätzen per Bewertungszeitpunkt plus einem adäquaten Zins-Spread von 0,80% (Vorjahr 0,80%). Die per 31. Dezember 2016 verwendeten Diskontsätze lagen zwischen 0,14% und 1,49% (Vorjahr zwischen 0,10% und 1,70%). Der Fair Value der Anleihen entspricht dem Schlusskurs der Börse per Bilanzstichtag.
| Buchwert 31.12.2016 |
Fair Value 31.12.2016 |
Buchwert 31.12.2015 |
Fair Value 31.12.2015 |
|
|---|---|---|---|---|
| Hypo theken (Stufe 2) |
836 441 | 908 941 | 854 204 | 932 321 |
| Anleihen (Stufe 1) |
512 960 | 545 643 | 512 453 | 540 313 |
| Total | 1 349 401 | 1 454 583 | 1 366 657 | 1 472 633 |
Die nachfolgende Tabelle zeigt eine Analyse der zum Fair Value bewerteten Finanzinstrumente per 31. Dezember 2016 nach Bewertungsmethode. Für eine Erklärung der einzelnen Stufen vgl. Erläuterung 5 «Anlageliegenschaften».
Mobimo hält keine zum Fair Value bewerteten Finanzinstrumente, die der Stufe 1 oder Stufe 3 zuzuordnen wären.
Die folgende Tabelle zeigt die Buchwerte aller Finanzinstrumente pro Kategorie:
| TCHF | Buchwert 2016 |
Buchwert 2015 |
|---|---|---|
| Darlehen und Forderungen | ||
| Flüssige Mittel | 173 869 | 222 897 |
| Forderungen aus Lieferungen und Leistungen | 13 479 | 3 839 |
| Sonstige Forderungen1 | 24 364 | 1 068 |
| Aktive Rechnungsabgrenzung2 | 2 024 | 3 116 |
| Finanzanlagen (Darlehen) | 117 | 0 |
| Total Darlehen und Forderungen | 213 854 | 230 919 |
| Zur Veräusserung verfügbare finanzielle Vermögenswerte | ||
| Finanzanlagen | 1 849 | 1 849 |
| Zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete Finanzverbindlichkeiten | ||
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen3 | 16 184 | 6 724 |
| Sonstige Verbindlichkeiten4 | 9 181 | 4 887 |
| Passive Rechnungsabgrenzungen5 | 28 881 | 17 772 |
| Finanzverbindlichkeiten | 1 349 401 | 1 366 657 |
| Total zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete Verbindlichkeiten | 1 403 647 | 1 396 040 |
| Zu Handelszwecken gehaltene Finanzverbindlichkeiten | ||
| Derivative Finanzinstrumente | 9 061 | 9 997 |
| Zu Absicherungszwecken gehaltene Finanzverbindlichkeiten | ||
| Derivative Finanzinstrumente | 30 773 | 29 000 |
1 Ohne Steuerforderungen und Forderungen gegenüber Sozialversicherungen und Anzahlungen.
2 Ohne vorausbezahlte Kosten.
3 Ohne vorausbezahlte Mieten und Nebenkosten.
4 Ohne Steuerverbindlichkeiten und Verbindlichkeiten gegenüber Sozialversicherungen.
5 Ohne Ertragssteuerabgrenzungen und Ferienrückstellungen.
In der Kategorie Darlehen und Forderungen wurden im Vorjahr Wertminderungen in Höhe von CHF –2,5 Mio. erfasst.
Der Verwaltungsrat strebt eine solide Kapitalbasis an. Gemäss Anlagerichtlinien muss die Eigenkapitalquote über 40% liegen. Bezüglich Kapitalstruktur orientiert sich Mobimo an einem langfristig angestrebten Net Gearing (Verhältnis Nettofinanzschulden zu Eigenkapital) von maximal 150%.
Verträge mit den Kreditgebern beinhalten teilweise Vertragsklauseln betreffend Mindestkapitalisierung (Financial Covenants). Die verwendeten Kennzahlen sind Eigenkapitalquote, Net Gearing und Zinsdeckungsfaktor. Sie wurden während der Berichtsperiode ausnahmslos eingehalten.
Die Kennzahlen sind per Bilanzstichtag wie folgt:
| TCHF | 31.12.2016 | 31.12.2015 |
|---|---|---|
| Eigenkapital | 1 366 267 | 1 264 691 |
| Bilanzsumme | 3 031 688 | 2 952 878 |
| Eigenkapitalquote | 45,1% | 42,8% |
| Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten | 92 597 | 24 403 |
| Langfristige Finanzverbindlichkeiten | 1 256 804 | 1 342 254 |
| Flüssige Mittel | –173 869 | –222 897 |
| Nettofinanzschulden | 1 175 532 | 1 143 760 |
| Eigenkapital | 1 366 267 | 1 264 691 |
| Net Gearing | 86,0% | 90,4% |
Der Personalaufwand setzt sich folgendermassen zusammen:
| TCHF | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Gehälter | –16 442 | –14 667 |
| Erfolgsbeteiligungen | ||
| (Geschäftsleitung/Mitarbeiter) | –4 076 | –3 529 |
| Sozialversicherungen | –1 731 | –1 496 |
| Beitragsorientierte | ||
| Personalvorsorgepläne | –213 | –206 |
| Leistungsorientierte | ||
| Personalvorsorgepläne | –1 532 | –565 |
| Entschädigung Verwaltungsrat | –1 180 | –1 166 |
| Externe Weiterbildungskosten | –165 | –232 |
| Sonstiger Personalaufwand | –1 963 | –1 557 |
| Total Personalaufwand | –27 302 | –23 418 |
| Personalbestand | ||
| 31. Dezember (Vollzeitstellen) | 135,7 | 107,8 |
| Durchschnittlicher Personalbestand | ||
| (Vollzeitstellen) | 126,2 | 107,4 |
Das Wachstum des Personalbestands basiert hauptsächlich auf dem erstmaligen Einbezug der FM Service &Dienstleistungs AG in die Konsolidierung der Mobimo-Gruppe und dem Wachstum dieser Gesellschaft.
Im Berichtsjahr wurden an den Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung folgende im Personalaufwand enthaltene Entschädigungen entrichtet:
| TCHF | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Verwaltungsräte/Geschäftsleitung | –6 337 | –6 312 |
| Davon entfallen auf | ||
| • Gehälter | –4 295 | –4 228 |
| • aktienbasierte Vergütungen | –1 383 | –1 424 |
| • Sozialleistungen | –659 | –660 |
Weitere Details zu den Vergütungen an die Verwaltungsräte und die Geschäftsleitung sind in der Erläuterung 19 aufgeführt.
Die Verpflichtungen aus leistungsorientierten Plänen werden jährlich für jeden Plan ermittelt, indem der Barwert der erwarteten Ansprüche (Defined Benefit Obligation) nach der Projected Unit Credit Method ermittelt wird. Der für die Berechnung verwendete Diskontzinssatz basiert auf dem Zinssatz erstklassiger Industrieanleihen mit annähernd gleichen Laufzeiten wie die Verpflichtungen. Davon wird der Marktwert der Planaktiven abgezogen. Die Vorsorgekosten, die erfolgswirksam erfasst werden, umfassen den laufenden Dienstzeitaufwand, den nachzuverrechnenden Dienstzeitaufwand, Gewinne und Verluste aus Planabgeltungen und den Nettozinsaufwand. Gewinne und Verluste aus Plankürzungen sind Bestandteil des nachzuverrechnenden Dienstzeitaufwands. Der Nettozinsaufwand entspricht dem Betrag, der sich ergibt, wenn man den Diskontsatz mit der Nettovorsorgeverpflichtung zu Beginn des Geschäftsjahres multipliziert. Neubewertungen, die versicherungsmathematische Gewinne und Verluste aufgrund von Annahmeänderungen und Erfahrungsabweichungen sowie den Vermögensertrag abzüglich der Beträge umfassen, die im Nettozinsaufwand enthalten sind, werden im sonstigen Ergebnis erfasst.
Alle Mitarbeitenden von Mobimo arbeiten in der Schweiz. Vorsorgeeinrichtungen in der Schweiz werden durch das Bundesgesetz über die berufliche Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenvorsorge (BVG) geregelt. Mobimo hat sich daher für die obligatorische (gesetzliches Minimum) und überobligatorische Personalvorsorge gemäss BVG Sammelstiftungen angeschlossen, die als unabhängige rechtliche Einheiten organisiert sind. Planteilnehmer sind gegen die wirtschaftlichen Auswirkungen von Alter, Invalidität und Tod versichert. Die verschiedenen Leistungen sind in einem Reglement festgelegt, wobei das BVG Mindestleistungen vorschreibt. Beiträge an die Vorsorgeeinrichtung werden von Arbeitgeber und Arbeitnehmer beglichen. Im Falle einer Unterdeckung können verschiedene Massnahmen beschlossen werden (zum Beispiel Anpassung der Pensionszusage durch Veränderung der Umwandlungssätze oder Erhöhung der laufenden Beiträge).
Das BVG regelt, wie Arbeitnehmer und Arbeitgeber allfällige Sanierungsmassnahmen gemeinsam tragen. Weil Mobimo somit zu Sanierungsleistungen verpflichtet werden kann, qualifizieren sich die obligatorische Personalvorsorge und der Sparprozess der überobligatorischen Personalvorsorge nach IAS 19 als leistungsorientierte Pläne.
Bei der überobligatorischen beruflichen Vorsorge sind die Risiken Tod und Invalidität vollständig rückversichert. Die Risikoversicherung der überobligatorischen beruflichen Vorsorge wird nach IAS 19 als beitragsorientierter Plan qualifiziert. Die Arbeitgeberbeiträge werden der Erfolgsrechnung belastet.
Die Vorsorgeverpflichtungen haben sich im Berichtsjahr wie folgt entwickelt:
| TCHF | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Barwert der Vorsorgeverpflichtungen | ||
| per Anfang Periode | 30 537 | 28 970 |
| Laufender Dienstzeitaufwand | ||
| des Arbeitgebers | 1 587 | 1 394 |
| Zinsaufwendungen | 270 | 359 |
| Arbeitnehmerbeiträge | 908 | 802 |
| Ein-/ausbezahlte Leistungen | 330 | –621 |
| Versicherungsmathematische (Gewinne) Verluste |
||
| • Effekt aus Änderungen der demografischen Annahmen |
–646 | 0 |
| • Effekt aus Änderungen der | ||
| finanziellen Annahmen | 845 | 1 201 |
| • Effekt aus erfahrungs | ||
| bedingten Anpassungen | 2 509 | –680 |
| Nachzuverrechnender | ||
| Dienstzeitaufwand | –101 | –887 |
| Zugang aus Unternehmens | ||
| zusammenschlüssen | 3 979 | 0 |
| Barwert der Vorsorgever | ||
| pflichtungen per Ende Periode | 40 218 | 30 537 |
Der Effekt aus Änderungen der finanziellen Annahmen (Erhöhung um CHF 0,8 Mio.) im Geschäftsjahr 2016 erklärt sich hauptsächlich durch die Senkung des Diskontsatzes von 0,9% auf 0,6%. Die Zunahme von CHF 1,2 Mio. im Vorjahr erklärt sich hauptsächlich durch die damalige Senkung des Diskontsatzes von 1,3% auf 0,9%.
Die Planvermögen haben sich im Berichtsjahr wie folgt entwickelt:
| TCHF | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Verfügbare Planvermögen zu | ||
| Marktwerten per Anfang Periode | 24 697 | 23 504 |
| Zinsertrag | 223 | 301 |
| Arbeitgeberbeiträge | 1 026 | 905 |
| Arbeitnehmerbeiträge | 908 | 802 |
| Ein-/ausbezahlte Leistungen | 330 | –621 |
| Ertrag Planvermögen (exkl. Zinsertrag) |
3 280 | –194 |
| Zugang aus Unternehmens zusammenschlüssen |
2 589 | 0 |
| Verfügbare Planvermögen zu Marktwerten per Ende Periode |
33 055 | 24 697 |
Die in der Bilanz für die leistungsorientierten Personalvorsorgepläne erfassten Beträge setzen sich wie folgt zusammen:
| TCHF | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Barwert der Vorsorgeverpflichtungen | 40 218 | 30 537 |
| Marktwerte der Planvermögen | –33 055 | –24 697 |
| Nettoverbindlichkeit | 7 163 | 5 840 |
Der für diese Pläne in der Erfolgsrechnung erfasste Aufwand setzt sich wie folgt zusammen:
| TCHF | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Laufender Dienstzeitaufwand | –1 587 | –1 394 |
| Zinsaufwand | –270 | –359 |
| Zinsertrag auf Planvermögen | 223 | 301 |
| Erfassung nachzuverrechnender Dienstzeitaufwand |
101 | 887 |
| Nettovorsorgeaufwand | –1 532 | –565 |
Der positive Betrag im nachzuverrechnenden Dienstzeitaufwand des Berichtsjahres ergibt sich wie im Vorjahr aus einer durch den Stiftungsrat beschlossenen Senkung des Umwandlungssatzes.
Die erwarteten Arbeitgeberbeiträge für das Geschäftsjahr 2017 betragen CHF 1,1 Mio.
Folgende Beträge wurden im sonstigen Ergebnis des Gesamtergebnisses erfasst:
| TCHF | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Versicherungsmathematische Gewinne (Verluste) |
||
| • Effekt aus Änderungen der demografischen Annahmen |
646 | 0 |
| • Effekt aus Änderungen der finanziellen Annahmen |
–845 | –1 201 |
| • Effekt aus erfahrungs bedingten Anpassungen |
–2 509 | 680 |
| Ertrag Planvermögen (exkl. Zinsen) | 3 280 | –194 |
| Andere Effekte | –1 390 | 0 |
| Total im sonstigen Ergebnis (OCI) erfasste Neubewertungen |
–817 | –714 |
Die in der Bilanz erfassten Nettoverpflichtungen haben sich wie folgt verändert:
| TCHF | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Bestand 1. Januar | 5 840 | 5 466 |
| Nettovorsorgeaufwand des Unternehmens |
1 532 | 565 |
| Arbeitgeberbeiträge | –1 026 | –905 |
| Im sonstigen Gesamtergebnis erfasste Neubewertungen |
817 | 714 |
| Bestand 31. Dezember | 7 163 | 5 840 |
Die Planaktiven können wie folgt in Kategorien aufgeteilt werden:
| Anlagekategorien | Plan aktiven 2016 in % |
Markt werte 2016 in TCHF |
Plan aktiven 2015 in % |
Markt werte 2015 in TCHF |
|---|---|---|---|---|
| Flüssige Mittel | 3% | 996 | 6% | 1 451 |
| Aktien (kotiert) | 29% | 9 475 | 30% | 7 313 |
| Obligationen (kotiert) |
46% | 15 351 | 44% | 10 766 |
| Immobilien | 17% | 5 556 | 16% | 3 855 |
| Alternative Anlagen |
5% | 1 677 | 5% | 1 313 |
| Total | 100% | 33 055 | 100% | 24 697 |
Im Planvermögen per 31. Dezember 2016 sind weder Aktien der eigenen Firmen noch von der Firma genutzte Immobilien vorhanden.
Für den in der Erfolgsrechnung ausgewiesenen Aufwand und die in der Bilanz ausgewiesenen Pensionsverpflichtungen wurden die folgenden Annahmen verwendet:
| 2016 | 2015 | |
|---|---|---|
| Annahmen für in der Erfolgsrechnung ausgewiesenen Aufwand: |
||
| Diskontsatz | 0,9% | 1,3% |
| Erwartete künftige Salärsteigerungen | 1,3% | 1,3% |
| Erwartete künftige Rentenerhöhungen | 0,1% | 0,1% |
| Erwartete Lebensdauer mit 65 Jahren für heute 45 Jahre alte aktiv Versicherte |
||
| • Mann | 24,3 | 23,3 |
| • Frau | 26,3 | 25,7 |
| Erwartete Lebensdauer mit 65 Jahren | ||
| • Mann | 22,4 | 21,6 |
| • Frau | 24,4 | 24,1 |
| Annahmen für in der Bilanz aus gewiesene Pensionsverpflichtungen: |
||
| Diskontsatz | 0,6% | 0,9% |
| Erwartete künftige Salärsteigerungen | 1,3% | 1,3% |
| Erwartete künftige Rentenerhöhungen | 0,1% | 0,1% |
Eine Änderung der Annahmen um +/– 25 Basispunkte hätte den folgenden prozentualen Einfluss auf den Barwert der Vorsorgeverpflichtungen:
| Diskontsatz 2016 |
Salärstei gerungen 2016 |
Rentener höhungen 2016 |
|
|---|---|---|---|
| Einfluss auf den Barwert der Vorsorgever pflichtungen bei folgenden Änderungen: |
|||
| Anstieg um 25 Basispunkte |
–3,5% | 0,3% | 1,1% |
| Senkung um 25 Basispunkte |
3,8% | –0,3% | –1,1% |
| Diskontsatz 2015 |
Salärstei gerungen 2015 |
Rentener höhungen 2015 |
|
|---|---|---|---|
| Einfluss auf den Barwert der Vorsorgever pflichtungen bei folgenden Änderungen: |
|||
| Anstieg um 25 Basispunkte |
–3,1% | 0,2% | 1,0% |
| Senkung um 25 Basispunkte |
3,4% | –0,2% | –1,0% |
Für die Vorsorgeverpflichtungen werden folgende zukünftige Leistungszahlungen der Pensionskasse erwartet:
| TCHF | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| bis zu einem Jahr | 491 | 413 |
| bis 5 Jahre | 2 963 | 2 504 |
| mehr als 5 Jahre | 36 764 | 27 620 |
| Total | 40 218 | 30 537 |
Die Duration der Vorsorgeverpflichtungen per Stichtag, basierend auf einer «DBO-cash flows»-Berechnung, betrug 19,0 Jahre (Vorjahr 18,6 Jahre).
Aktienbasierte Vergütungen sind Transaktionen, bei denen die Mobimo-Gruppe Güter oder Dienstleistungen gegen die Abgabe von Eigenkapitalinstrumenten wie Aktien oder Optionen erhält. Derzeit bestehen Entschädigungsregelungen für den Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung, bei denen die Entschädigung teilweise in Form von Aktien erfolgt. Beide Programme sind als aktienbasierte Vergütungen einzustufen. Die Kosten für aktienbasierte Vergütungen werden verteilt über den Leistungszeitraum erfolgswirksam im Personalaufwand erfasst. Die entsprechende Gegenbuchung erfolgt im Eigenkapital. Der Leistungszeitraum ist die Periode, während der ein uneingeschränkter Anspruch auf die gewährten Aktien oder Optionen erworben wird. Die Bewertung erfolgt zum Verkehrswert der Eigenkapitalinstrumente per Gewährungszeitpunkt. Dies ist der Zeitpunkt, zu dem beide Parteien dem Plan für die aktienbasierte Vergütung zugestimmt und ein gemeinsames Verständnis über die Bedingungen des Plans erlangt haben.
Basierend auf der seit dem Geschäftsjahr 2009 gültigen Regelung besteht für den Verwaltungsrat eine fixe Entschädigung, die modulartig aufgebaut ist. Die Module entsprechen den einzelnen Tätigkeiten im Verwaltungsrat, damit wird eine aufwand- und verantwortungsgerechte Vergütung sichergestellt. Jedem Verwaltungsrat kann die Entschädigung in bar, teilweise oder ganz in Aktien gemäss dem Zuteilungsbeschluss ausgerichtet werden. Insgesamt wurden 2016 Vergütungen in der Höhe von CHF 0,9 Mio. in bar (Vorjahr CHF 1,0 Mio.) und CHF 0,3 Mio. in Form von Aktien (1 239 Stück) (Vorjahr 0,2 Mio., 1 170 Stück) ausgerichtet.
Gemäss dem aktuellen Vergütungsreglement, gültig seit 1. Januar 2015, werden 65% der variablen Vergütung auf der Grundlage von quantitativen Kriterien und 35% auf der Basis von qualitativen Kriterien, basierend auf der Strategie von Mobimo, festgelegt. Der Verwaltungsrat hat als massgebende Erfolgszahl zur Berechnung des quantitativen Ziels die Eigenkapitalrendite exklusive des Neubewertungserfolgs bestimmt. Der Anspruch auf eine Vergütung setzt jedoch voraus, dass eine Mindesteigenkapitalrendite ohne Neubewertungserfolg von 4,5% erzielt worden ist. Ab dem Erreichen dieser Mindesteigenkapitalrendite steigt der Anspruch der Geschäftsleitungsmitglieder in einer vom Verwaltungsrat definierten Bandbreite linear an.
Die variable Vergütung ist auf maximal 100% des Fixlohns begrenzt. Das Reglement sieht sodann vor, dass der Verwaltungsrat die variable Vergütung kürzen darf, wenn den Aktionären nicht mindestens eine Dividende/Kapitalrückzahlung im Umfang des Vorjahres ausgeschüttet werden kann.
Mindestens 50% der variablen Vergütung werden in Aktien der Gesellschaft ausgerichtet. Die ausgegebenen Aktien sind mit einer Sperrfrist versehen, die in der Regel fünf Jahre beträgt.
Für das Geschäftsjahr 2016 wurden der Geschäftsleitung insgesamt 4 291 Aktien (Vorjahr 4 996) als Gewinnbeteiligung zugeteilt. Der Aufwand aus der beschlossenen Aktienzuteilung wurde mit CHF 1,1 Mio. (Vorjahr CHF 1,1 Mio.) erfasst, bewertet zum Kurs vom 31. Dezember 2016 von CHF 254.75 (Vorjahr CHF 222.70) pro Aktie. Die aktienbasierte Vergütung der Geschäftsleitung erfolgte basierend auf der Annahme, dass eine Aktienbezugsquote von 50% (Vorjahr 50%) zur Anwendung gelangt.
Im Vorjahr wurden die letzten 1 564 ausstehenden Optionen ausgeübt. Es existieren keine ausstehenden Optionen mehr.
Mobimo weist latente Steuerverbindlichkeiten von CHF 158,4 Mio. aus. Die latenten Steuern entfallen praktisch ausschliesslich auf Bewertungsunterschiede bei den Anlageliegenschaften und Anlageliegenschaften im Bau.
Die Besteuerung von Gewinnen aus der Veräusserung von Liegenschaften unterliegt in verschiedenen Kantonen einer speziellen Grundstückgewinnsteuer. Die Höhe der massgebenden Steuersätze hängt dabei von der Haltedauer der Liegenschaft ab und kann erheblich variieren.
Bei der Berechnung der latenten Steuern auf Anlageliegenschaften wurde für jede Liegenschaft individuell eine Resthaltedauer geschätzt, die die Strategie von Mobimo widerspiegelt. Dabei wird mit einer Haltedauer von bis zu 20 Jahren gerechnet. Sollte die effektive Haltedauer der Liegenschaften nicht der angenommenen Haltedauer entsprechen, kann sich bei einem Verkauf eine Steuerlast ergeben, die von den abgegrenzten latenten Steuern abweicht.
Bei Anwendung der Grundstückgewinnsteuersätze, die bei einem theoretischen Verkauf aller Liegenschaften per 1. Januar 2017 geschuldet wären, würde sich die latente Steuerverbindlichkeit im Vergleich zur ausgewiesenen latenten Steuerverbindlichkeit um CHF 36,6 Mio. erhöhen.
Per Bilanzstichtag sind verschiedene Grundstückgewinnsteuerveranlagungen für Liegenschaftsverkäufe der laufenden Periode sowie vergangener Perioden noch nicht definitiv. Sofern das Ergebnis dieser Veranlagungen von den ursprünglichen Berechnungen abweicht, kann der Steueraufwand zukünftiger Perioden massgeblich beeinflusst werden.
Die Ertragssteuern beinhalten sowohl laufende als auch latente Ertragssteuern. Sie werden erfolgswirksam erfasst, mit Ausnahme von Ertragssteuern auf im sonstigen Ergebnis oder direkt im Eigenkapital erfassten Transaktionen. In diesen Fällen werden die Ertragssteuern ebenfalls im sonstigen Ergebnis oder direkt im Eigenkapital verbucht.
Die laufenden Ertragssteuern umfassen die erwarteten geschuldeten Steuern auf dem steuerlich massgeblichen Ergebnis, berechnet mit den am Bilanzstichtag geltenden bzw. angekündigten Steuersätzen, Grundstückgewinnsteuern auf getätigten Liegenschaftenverkäufen sowie Anpassungen der Steuerschulden oder -guthaben früherer Jahre.
Latente Steuern werden gemäss der Balance-Sheet-Liability-Methode auf temporären Differenzen zwischen den Wertansätzen in der Steuerbilanz und der Konzernbilanz abgegrenzt. Die Bemessung der latenten Steuern berücksichtigt den erwarteten Zeitpunkt und die erwartete Art und Weise der Realisation bzw. Tilgung der betroffenen Aktiven und Verbindlichkeiten. Dabei werden die Steuersätze herangezogen, die zum Bilanzstichtag gelten bzw. angekündigt sind.
Aktive latente Steuern werden nur so weit berücksichtigt, als es wahrscheinlich ist, dass die temporären Differenzen mit zukünftigen Gewinnen verrechnet werden können.
Konzernrechnung: Anhang zur Konzernrechnung Ertragssteuern
Der Steueraufwand setzt sich wie folgt zusammen:
| TCHF | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Total Aufwand für laufende Steuern | –24 466 | –26 239 |
| Latente Steuern | ||
| Veränderung latente Steuern | –10 638 | –9 674 |
| Erfassung von Steuereffekten auf steuerlichen Verlustvorträgen |
0 | 1 500 |
| Steuersatzänderungen auf bilanzierten latenten Steuerposten |
19 974 | 317 |
| Total Ertrag/Aufwand für latente Steuern |
9 336 | –7 856 |
| Total Aufwand für Ertragsteuern | –15 130 | –34 095 |
Am 20. März 2016 wurde durch das Stimmvolk des Kantons Waadt in einer Referendumsabstimmung das neue Steuergesetz des Kantons Waadt angenommen. Dieses sieht unter anderem eine erhebliche Reduktion des kantonalen Steuersatzes für Unternehmen vor. In der Folge sind für temporäre Differenzen, die sich erst nach dem 1. Januar 2019 realisieren, bei der Berechnung der latenten Steuern bereits die tieferen neu beschlossenen Gewinnsteuersätze anzuwenden. Daraus ergibt sich ein einmaliger positiver Effekt der latenten Steuerverbindlichkeiten, insbesondere auf den Bewertungsdifferenzen der Anlageliegenschaften von CHF 21,5 Mio. Im Gesetz des Kantons Waadt ist vorgesehen, dass der Regierungsrat dem Grossen Rat Massnahmen vorschlägt, falls sich erwartete Änderungen auf Bundesebene verzögern.
Im Aufwand für laufende Steuern sind Aufwandminderungen in der Höhe von CHF 0,3 Mio. (Vorjahr Aufwendungen von CHF 0,6 Mio.) für Gewinnsteuern aus den Vorperioden enthalten.
Die ebenfalls in den laufenden Steuern enthaltenen Grundstückgewinnsteuern fallen in Kantonen, die die Besteuerung von Grundstückgewinnen kennen, jeweils beim Verkauf von Liegenschaften und somit zyklisch an.
Die offenen Fragen bezüglich der Umsetzung des Bundesgerichtsurteils vom 4. April 2011, mit dem ein Rechtsstreit zwischen Mobimo und der Stadt Zürich in Sachen Grundstückgewinnsteuer beendet worden war, wurden im Geschäftsjahr 2014 geklärt. Dadurch konnten in den Geschäftsjahren 2014 und 2015 bereits länger pendente Steuerfälle im Bereich der Grundstückgewinnsteuer abgeschlossen werden.
Im Aufwand für laufende Steuern sowie im sonstigen Ergebnis (Eigenkapital) sind laufende Steueraufwendungen von CHF 0,9 Mio. (Vorjahr CHF 1,3 Mio.) aus der Berücksichtigung der Verluste der als Cash Flow Hedging eingestuften Finanzinstrumente (Zinssatz-Swaps) enthalten.
| Einheit | 2016 | 2015 | |
|---|---|---|---|
| Konzernergebnis vor Steuern | TCHF | 174 548 | 139 076 |
| Anwendbarer Steuersatz | % | 25 | 25 |
| Steueraufwand zum anwendbaren Steuersatz |
TCHF | –43 637 | –34 769 |
| Steuerlich nicht wirksame Aufwände |
TCHF | –44 | –32 |
| Auflösung laufender Steuern für Vorjahre |
TCHF | 841 | 1 843 |
| Verrechnete steuerliche Verlustvorträge |
TCHF | –1 131 | 0 |
| Erfassung von Steuereffekten auf steuerlichen Verlustvorträgen |
TCHF | 0 | 1 500 |
| Aufwände/Erträge, die zu einem tieferen/höheren Steuersatz wirksam sind |
TCHF | 8 443 | –2 359 |
| Wirkung von Steuersatz änderungen auf bilanzierten latenten Steuerposten |
TCHF | 19 974 | –317 |
| Übrige Effekte | TCHF | 424 | 40 |
| Total Steuern | TCHF | –15 130 | –34 095 |
Beim anwendbaren Steuersatz des Berichtsjahres handelt es sich um einen Mischsatz. Dieser berücksichtigt, dass bei Gewinnen, die der Kantons- und Gemeindesteuer unterliegen, derzeit im Schnitt ein Satz von 22% (inkl. direkter Bundessteuer) massgebend ist, während Liegenschaftengewinne, die der Grundstückgewinnsteuer unterliegen, mit Steuersätzen von bis zu 35% besteuert werden.
Die latenten Steuerverpflichtungen und -guthaben sind den folgenden Bilanzpositionen zugeordnet:
| TCHF | 2016 Aktiven |
2016 Passiven |
2015 Aktiven |
2015 Passiven |
|---|---|---|---|---|
| Anlageliegen schaften |
156 089 | 166 483 | ||
| Personalvor sorgeverbind lichkeiten |
1 354 | 1 139 | ||
| Sonstige Positionen |
2 162 | 7 645 | 2 184 | 2 181 |
| Latente Steuern auf temporären Differenzen |
3 516 | 163 734 | 3 322 | 168 664 |
| Steuerlicher Nutzen auf ver rechenbaren Verlustvorträgen |
4 266 | 4 678 | ||
| Total latente Steuern |
7 782 | 163 734 | 8 000 | 168 664 |
| Verrechnung von latenten Steuer guthaben und -verbindlichkeiten |
–5 295 | –5 295 | –5 875 | –5 875 |
| Latente Steuer guthaben/ -verbindlich keiten |
2 488 | 158 440 | 2 126 | 162 789 |
Latente Steuerguthaben aus Verlustvorträgen wurden insoweit aktiviert, als ihre Verrechenbarkeit mit zukünftigen Gewinnen als wahrscheinlich eingeschätzt wird.
Gemäss neuester Praxis der Steuerverwaltung des Kantons Zürich können kantonale Verluste der Gewinnsteuer nicht vollständig mit Gewinnen im gleichen Jahr verrechnet werden. Diese Verluste werden jedoch vorgetragen und können mit zukünftigen Gewinnen verrechnet werden. Auf diesen Verlusten in den Vorperioden hat Mobimo im Berichtsjahr den steuerlichen Nutzen erfolgswirksam um CHF 0,7 Mio. auf CHF 3,7 Mio. reduziert (Vorjahr erfolgswirksame Erhöhung des steuerlichen Nutzens um CHF 1,5 Mio. auf CHF 4,4 Mio.).
Die übrigen Guthaben im Berichtsjahr von CHF 0,6 Mio. (Vorjahr CHF 0,3 Mio.) beziehen sich auf verrechenbare Verlustvorträge bei den direkten Bundessteuern, Staats- und Gemeindesteuern von CHF 2,5 Mio. (Vorjahr CHF 1,0 Mio.). Ansonsten bestehen im Berichtswie auch im Vorjahr keine nicht berücksichtigten Verlustvorträge.
Auf nicht ausgeschütteten Gewinnen der Tochtergesellschaften wurden keine latenten Steuern abgegrenzt, da bei einer allfälligen Ausschüttung keine Steuern erwartet werden.
Von der Nettoabnahme der latenten Steuerpositionen von CHF 4,7 Mio. (von CHF 160,7 Mio. auf CHF 156,0 Mio.) stammten CHF 4,8 Mio. aus der Akquisition der BSS&M Real Estate AG. Zusätzlich wurden CHF –9,3 Mio. erfolgswirksam und CHF –0,1 Mio. zu einem kleinen Teil auf Finanzinstrumenten bzw. zum grössten Teil auf Personalvorsorgeverbindlichkeiten direkt im sonstigen Ergebnis erfasst (Vorjahr Nettozunahme von CHF 40,4 Mio., von CHF 120,3 Mio. auf CHF 160,7 Mio., davon CHF 31,5 Mio. aus der Akquisition der Dual Real Estate Investment SA, CHF 1,2 Mio. aus der Akquisition der ProviHold SA, CHF 7,9 Mio. erfolgswirksam und CHF –0,2 Mio. direkt im sonstigen Ergebnis).
Im Betriebsaufwand sind unter anderem Aufwendungen für IT, Kommunikation, allgemeines Marketing, allgemeinen Büroaufwand und nicht rückforderbare Vorsteuern enthalten.
Ebenfalls im Betriebsaufwand sind Kapitalsteuern von CHF 0,6 Mio. (Vorjahr CHF 0,5 Mio.) und Projektierungskosten von CHF 1,4 Mio. (Vorjahr CHF 1,1 Mio.) enthalten. Bei den Projektierungskosten handelt es sich um Aufwendungen für Projektentwicklungen und Machbarkeitsstudien für Projekte, bei denen aufgrund von externen Einflüssen, die Mobimo nicht beeinflussen kann, eine Unsicherheit besteht, ob diese Projekte überhaupt realisiert werden können. Daher werden diese Kosten dem Aufwand belastet, bis Sicherheit bezüglich der Realisierung besteht. Ab dann erfolgt die Aktivierung der Kosten.
Der Verwaltungsaufwand setzt sich folgendermassen zusammen:
| TCHF | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Beratungsaufwand | –2 140 | –1 989 |
| Beratungsaufwand von nahestehenden Personen |
–78 | –120 |
| Sonstiger Verwaltungsaufwand | –773 | –287 |
| Total Verwaltungsaufwand | –2 990 | –2 395 |
Für weitere Details zu den Leistungen gegenüber Nahestehenden vgl. Erläuterung 31. Im sonstigen Verwaltungsaufwand des Berichtsjahres sind CHF 0,3 Mio. externe Verwaltungskosten der erworbenen BSS&M Real Estate AG enthalten.
Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen gliedern sich wie folgt:
| TCHF | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Ausstehende Kaufpreise Immobilien gegenüber Dritten |
2 417 | 57 |
| Ausstehende Mietzinse und Nebenkosten gegenüber Dritten |
5 603 | 4 685 |
| Ausstehende Mietzinse und Nebenkosten gegenüber assoziierten Unternehmen |
229 | 256 |
| Abzüglich Delkredere für ausstehende Mietzinse und Nebenkosten |
–851 | –1 159 |
| Forderungen laufende Projekte | 6 081 | 0 |
| Total Forderungen aus Lieferungen und Leistungen |
13 479 | 3 839 |
Die Altersgliederung der nicht einzelwertberichtigten Forderungen setzt sich wie folgt zusammen:
| TCHF | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Forderungen nicht fällig | 7 319 | 3 609 |
| Forderungen mit Fälligkeit bis 30 Tage | 30 | 98 |
| Forderungen mit Fälligkeit bis 90 Tage | 29 | 108 |
| Forderungen mit Fälligkeit über 90 Tage | 21 | 24 |
| Total | 7 398 | 3 839 |
Das Delkredere für ausstehende Mietzinse und Nebenkosten hat sich im Berichtsjahr wie folgt verändert:
| TCHF | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Einzelwertberichtigungen | ||
| Bestand 1. Januar | 1 159 | 883 |
| Veränderung Wertberichtigungen | –309 | 277 |
| Bestand 31. Dezember | 851 | 1 159 |
Es bestehen am Abschlussstichtag keine Pauschalwertberichtigungen. Aufgrund von Erfahrungswerten erwartet Mobimo keine zusätzlichen Ausfälle.
Die sonstigen Forderungen gliedern sich wie folgt:
| TCHF | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Steuerforderungen (Verrechnungs und Mehrwertsteuer) |
404 | 47 |
| Forderungen WIR | 1 235 | 323 |
| Anzahlungen Landkäufe | 773 | 224 |
| Forderungen gegenüber Nahestehenden |
80 | 0 |
| Steuerliche Sicherstellungen (Grundstückgewinnsteuer) |
5 825 | 22 989 |
| Übrige Forderungen gegenüber Dritten | 23 113 | 808 |
| Total sonstige Forderungen | 31 430 | 24 391 |
In der Position Übrige Forderungen gegenüber Dritten sind CHF 22,7 Mio. als Sicherheiten zugunsten von Banken verpfändeter flüssiger Mittel enthalten.
Sachanlagen inklusive selbst genutzter Liegenschaften werden zu Anschaffungswerten abzüglich kumulierter Abschreibungen bewertet, gegebenenfalls vermindert durch zusätzliche Abschreibungen infolge Wertbeeinträchtigung (Impairment).
Die Abschreibung der Sachanlagen erfolgt linear über die geschätzte Nutzungsdauer.
Die Nutzungsdauer beträgt für:
| Gebäude | 50 Jahre |
|---|---|
| Innenausbau | 15 Jahre |
| Haustechnik | 15 Jahre |
| Büromobiliar | 8 Jahre |
| Büromaschinen | 5 Jahre |
| Telefoninstallationen | 5 Jahre |
| Fahrzeuge | 5 Jahre |
| Hardware | 3 – 4 Jahre |
Die Werthaltigkeit der Sachanlagen wird mindestens einmal jährlich beurteilt. Liegen Indikatoren einer nachhaltigen Werteinbusse vor, wird eine Berechnung des realisierbaren Werts durchgeführt (Impairment-Test).
Konzernrechnung: Anhang zur Konzernrechnung Übrige Erläuterungen
| TCHF | Selbst genutzte Liegen schaften |
Übrige Sachanlagen Bestand |
Übrige Sachanlagen im Bau |
2016 Total |
TCHF | Selbst genutzte Liegen schaften |
Übrige Sachanlagen Bestand |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kumulierte Anschaffungswerte |
Kumulierte Anschaffungswerte |
||||||
| Bestand 1. Januar | 21 649 | 5 113 | 964 | 27 726 | |||
| Zugänge | 239 | 973 | 306 | 1 517 | |||
| Abgänge | 0 | –101 | 0 | –101 | Transfer von Geschäfts | ||
| Transfer zu Promotion | –934 | 0 | 0 | –934 | |||
| Zugänge aus Unternehmenszu |
|||||||
| sammenschlüssen | 0 | 44 | 0 | 44 | |||
| Bestand 31. Dezember | 20 954 | 6 029 | 1 269 | 28 253 | Kumulierte Abschreibungen |
||
| Kumulierte | |||||||
| Abschreibungen | |||||||
| Bestand 1. Januar | –6 380 | –2 960 | 0 | –9 340 | |||
| Abschreibungen | –874 | –839 | 0 | –1 714 | Nettobuchwert | ||
| Abgänge | 0 | 71 | 0 | 71 | |||
| Transfer zu Promotion | 283 | 0 | 0 | 283 | Total übrige Sach | ||
| Bestand 31. Dezember | –6 972 | –3 728 | 0 | –10 700 | anlagen 31. Dezember | 3 117 | |
| Nettobuchwert 31. Dezember |
13 982 | 2 301 | 1 269 | 17 553 | |||
| Total übrige Sach anlagen 31. Dezember |
3 570 |
In den selbst genutzten Liegenschaften sind die Liegenschaften Küsnacht, Seestrasse 59 sowie ein Teil der Liegenschaft Lausanne, Rue de Genève 7 enthalten, die von der Mobimo Management AG als Verwaltungsgebäude genutzt werden. Ebenfalls darin enthalten ist ein Raum für kulturelle Aktivitäten in der Liegenschaft Lausanne, Rue des Côtes-de-Montbenon 16. Die Nutzung der Liegenschaft Aarau, Buchserstrasse 27 als Projektbüro und Showroom für die Bauprojekte in Aarau, «AQA» wurde im Berichtsjahr beendet und die Liegenschaft in die Promotion übertragen.
Die übrigen Sachanlagen Bestand setzen sich aus Computer-Hardware, Mobilien und Fahrzeugen zusammen. In den Sachanlagen sind keine Anlagen unter Finanzleasing enthalten.
Bei den übrigen Sachanlagen im Bau des Berichtsjahres handelt es sich um eine Anergieanlage in Kriens. Nach Fertigstellung der Anlage wird diese Wärme und Kälte an Mieter und Dritte des Quartiers Kriens, Mattenhof liefern.
| Selbst genutzte | Übrige | Übrige | ||
|---|---|---|---|---|
| Liegen | Sachanlagen | Sachanlagen | 2015 | |
| TCHF | schaften | Bestand | im Bau | Total |
| Kumulierte | ||||
| Anschaffungswerte | ||||
| Bestand 1. Januar | 21 534 | 4 560 | 0 | 26 094 |
| Zugänge | 115 | 554 | 496 | 1 165 |
| Transfer von Geschäfts | ||||
| liegenschaften | 0 | 0 | 467 | 467 |
| Bestand 31. Dezember | 21 649 | 5 113 | 964 | 27 726 |
| Kumulierte | ||||
| Abschreibungen | ||||
| Bestand 1. Januar | –5 468 | –2 273 | 0 | –7 741 |
| Abschreibungen | –912 | –687 | 0 | –1 599 |
| Bestand 31. Dezember | –6 380 | –2 960 | 0 | –9 340 |
| Nettobuchwert | ||||
| 31. Dezember | 15 269 | 2 153 | 964 | 18 386 |
| Total übrige Sach | ||||
In den immateriellen Anlagen führt Mobimo die Kategorien Kaufrechte/Bauprojekte sowie Software. Bei Kaufrechten erwirbt Mobimo mittels Zahlung das Recht auf den Erwerb eines Grundstücks. Als Bauprojekte werden Entwicklungsleistungen Dritter und eigene Leistungen für Projekte des Anlagevermögens erfasst, bei denen zwar eine vertragliche Grundlage betreffend den Erwerb der Grundstücke besteht, das Grundstück aber noch nicht in Eigentum übergegangen ist. Die Kategorie Software umfasst erworbene betriebliche Software. Die immateriellen Anlagen werden zu Anschaffungskosten bewertet. Die Software wird über die individuell geschätzte Nutzungsdauer von mehrheitlich drei bis fünf Jahren amortisiert.
Die Werthaltigkeit der immateriellen Anlagen wird mindestens einmal jährlich beurteilt. Liegen Indikatoren einer nachhaltigen Wertminderung vor, wird eine Berechnung des realisierbaren Werts durchgeführt (Impairment-Test).
Für andere immaterielle Anlagen mit unbestimmter Lebensdauer und immaterielle Anlagen, die noch nicht für die Nutzung zur Verfügung stehen, wird der realisierbare Wert jährlich ermittelt, auch wenn keine Anzeichen für eine Wertminderung vorliegen.
| Kaufrechte/ | 2016 | ||
|---|---|---|---|
| TCHF | Bauprojekte | Software | Total |
| Kumulierte Anschaffungswerte |
|||
| Bestand 1. Januar | 4 079 | 4 395 | 8 475 |
| Zugänge | 246 | 2 051 | 2 297 |
| Zugänge aus Unterneh menszusammenschlüssen |
0 | 92 | 92 |
| Bestand 31. Dezember | 4 325 | 6 539 | 10 864 |
| Kumulierte Amortisationen und Wertminderungen |
|||
| Bestand 1. Januar | 0 | –1 582 | –1 582 |
| Amortisationen | 0 | –843 | –843 |
| Wertminderungen | –2 165 | 0 | –2 165 |
| Bestand 31. Dezember | –2 165 | –2 425 | –4 590 |
Der Bestand Kaufrechte/Bauprojekte setzt sich zusammen aus einem beurkundeten Kaufrecht für ein Grundstück in Merlischachen (SZ) sowie aktivierten Entwicklungskosten für ein Bauprojekt in Zürich Oerlikon, bei dem Mobimo noch nicht Eigentümerin der Liegenschaft ist, aber eine vertragliche Grundlage für den Erwerb besitzt. Im Berichtsjahr zeigte sich, dass der bilanzierte Bestand des beurkundeten Kaufrechts in Merlischachen über dem realisierbaren Wert liegt. Entsprechend wurde eine Wertminderung erfasst.
| Kaufrechte/ | 2015 | ||
|---|---|---|---|
| TCHF | Bauprojekte | Software | Total |
| Anschaffungswerte | |||
| Bestand 1. Januar | 3 706 | 2 923 | 6 629 |
| Zugänge | 373 | 1 473 | 1 846 |
| Bestand 31. Dezember | 4 079 | 4 395 | 8 475 |
| Kumulierte | |||
| Amortisationen und | |||
| Wertminderungen | |||
| Bestand 1. Januar | 0 | –1 041 | –1 041 |
| Amortisationen | 0 | –541 | –541 |
| Bestand 31. Dezember | 0 | –1 582 | –1 582 |
| Nettobuchwert | |||
| 31. Dezember | 4 079 | 2 813 | 6 892 |
Beteiligungen zwischen 20% und 50%, bei denen Mobimo einen massgeblichen Einfluss ausübt, die sie hingegen nicht kontrolliert, sowie Anteile an Joint Ventures (Gemeinschaftsunternehmen) werden nach der Equity-Methode erfasst und in der Bilanz separat bilanziert. Dabei wird per Erwerbszeitpunkt der Marktwert der anteiligen Nettoaktiven ermittelt und gemeinsam mit einem allfälligen Goodwill in der Position Beteiligungen an assoziierten Gesellschaften bilanziert. In den nachfolgenden Berichtsperioden wird dieser Wert um den Anteil von Mobimo am zusätzlichen Kapital und erwirtschafteten Ergebnis sowie um allfällige Dividenden angepasst.
| TCHF | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| FM Service &Dienstleistungs AG, Küsnacht (Beteiligungsquote 50%) |
n/a | 161 |
| Parking du Centre SA, Lausanne (Beteiligungsquote 50%) |
18 961 | 17 628 |
| Flonplex SA, Lausanne (Beteiligungsquote 40%) |
8 607 | 7 850 |
| Zentrum Oberhof AG, Inwil (Beteiligungsquote 26,4%, Stimmenanteil 40%) |
40 | n/a |
| Total | 27 609 | 25 639 |
Am 5. April 2016 hat die Mobimo Holding AG die restlichen 50% der Kapital- und Stimmanteile an der FM Service &Dienstleistungs AG (FM) erworben, weshalb diese per 31. Dezember 2016 nicht mehr im Bestand enthalten ist (vgl. Erläuterung 34).
Die folgenden Werte zeigen die finanziellen Eckdaten des Joint Venture, die an die Grundsätze der Konzernrechnung von Mobimo angepasst sind, bis zur vollständigen Übernahme.
| Einheit | 2016 | 2015 | |
|---|---|---|---|
| Kurzfristige Aktiven | TCHF | n/a | 944 |
| Langfristige Aktiven | TCHF | n/a | 29 |
| Kurzfristige Verbindlichkeiten | TCHF | n/a | 651 |
| In oben erwähnten Positionen sind folgende Details enthalten: |
|||
| Flüssige Mittel | TCHF | n/a | 709 |
| Umsatz | TCHF | 625 | 2 865 |
| Abschreibungen | TCHF | –1 | –5 |
| Steueraufwand | TCHF | 10 | –28 |
| Gewinn | TCHF | –42 | 111 |
| Eigenkapital | TCHF | n/a | 322 |
| Beteiligungsquote | % | n/a | 50 |
| Wert der Beteiligung | TCHF | n/a | 161 |
Parking du Centre SA ist eine 50%-Beteiligung von Mobimo. Parking du Centre SA ist als Joint Venture unter gemeinschaftlicher Führung mit der Indigo Infra S.A. (vormals Vinci Park SA), einem Unternehmen im Bereich urbane Mobilität und Parklösungen, eine Betriebsgesellschaft für Parkhäuser in Lausanne. Die Gesellschaft ist als Aktiengesellschaft nach schweizerischem Recht organisiert, weshalb Mobimo einen anteiligen Anspruch auf das Nettovermögen der Gesellschaft besitzt. Der Anteil an Parking du Centre SA wird bei Mobimo nach der Equity-Methode bilanziert.
Die folgenden Werte zeigen die finanziellen Eckdaten des Joint Venture, die an die Grundsätze der Konzernrechnung von Mobimo angepasst sind.
| Einheit | 2016 | 2015 | |
|---|---|---|---|
| Kurzfristige Aktiven | TCHF | 3 292 | 2 832 |
| Langfristige Aktiven | TCHF | 52 600 | 53 575 |
| Kurzfristige Verbindlichkeiten | TCHF | 3 822 | 4 625 |
| Langfristige Verbindlichkeiten | TCHF | 14 147 | 16 525 |
| In oben erwähnten Positionen sind folgende Details enthalten: |
|||
| Flüssige Mittel | TCHF | 3 118 | 2 431 |
| Finanzverbindlichkeiten | TCHF | 10 680 | 11 080 |
| Umsatz | TCHF | 7 360 | 6 925 |
| Abschreibungen | TCHF | –975 | –975 |
| Finanzaufwand | TCHF | –344 | –473 |
| Steueraufwand | TCHF | 1 298 | –373 |
| Gewinn | TCHF | 3 866 | 2 387 |
| Eigenkapital | TCHF | 37 923 | 35 257 |
| Beteiligungsquote | % | 50 | 50 |
| Wert der Beteiligung | TCHF | 18 961 | 17 628 |
| Erhaltene Dividenden aus der Beteiligung |
TCHF | 600 | 600 |
Aufgrund einer Steuersatzsenkung bei den latenten Steuern ergab sich ein positiver Effekt auf das Ergebnis des Berichtsjahres. Ohne diesen Effekt wäre das Ergebnis im Rahmen des Vorjahres gewesen.
Flonplex SA ist eine Kinobetriebsgesellschaft in Lausanne, die mehrheitlich durch die Pathé Schweiz AG, eine Kinobetreibergesellschaft, gehalten wird, während Mobimo eine Beteiligung von 40% hält. Die Gesellschaft ist als Aktiengesellschaft nach schweizerischem Recht organisiert, weshalb Mobimo einen anteiligen Anspruch auf das Nettovermögen der Gesellschaft hat. Der Anteil an Flonplex SA wird bei Mobimo nach der Equity-Methode bilanziert. Die folgenden Werte zeigen die finanziellen Eckdaten von Flonplex SA, die an die Grundsätze der Konzernrechnung von Mobimo angepasst sind.
| Einheit | 2016 | 2015 | |
|---|---|---|---|
| Kurzfristige Aktiven | TCHF | 2 556 | 2 575 |
| Langfristige Aktiven | TCHF | 23 956 | 23 875 |
| Kurzfristige Verbindlichkeiten | TCHF | 3 468 | 2 545 |
| Langfristige Verbindlichkeiten | TCHF | 1 527 | 4 281 |
| Umsatz | TCHF | 11 721 | 12 077 |
| Gewinn | TCHF | 3 294 | 2 611 |
| Eigenkapital | TCHF | 21 518 | 19 624 |
| Beteiligungsquote | % | 40 | 40 |
| Wert der Beteiligung | TCHF | 8 607 | 7 850 |
| Erhaltene Dividenden | |||
| aus der Beteiligung | TCHF | 560 | 480 |
Aufgrund einer Steuersatzsenkung bei den latenten Steuern ergab sich ein positiver Effekt auf das Ergebnis des Berichtsjahres. Ohne diesen Effekt wäre das Ergebnis im Rahmen des Vorjahres gewesen.
Zentrum Oberhof AG ist eine Projektgesellschaft in Inwil, an der BSS&M Real Estate AG eine Beteiligung von 40% hält. Mobimo hält seinerseits 66% der Stimm- und Kapitalanteile an der BSS&M Real Estate AG. Somit verfügt Mobimo über 40% der Stimmanteile und über 26,4% der Kapitalanteile. Zentrum Oberhof AG ist als Aktiengesellschaft nach schweizerischem Recht organisiert, weshalb Mobimo einen anteiligen Anspruch auf das Nettovermögen der Gesellschaft hat. Der Anteil an Zentrum Oberhof AG wird bei Mobimo nach der Equity-Methode bilanziert. Die Projektgesellschaft wurde zur Entwicklung eines Bauprojekts gegründet. Per Bilanzstichtag besteht eine Unsicherheit bezüglich der Realiserung des ursprünglich geplanten Projekts, weshalb der Wert der Beteiligung auf den realisierbaren Wert angepasst wurde.
Die Finanzanlagen umfassen langfristige Darlehen an Dritte sowie nicht konsolidierte Beteiligungen. Als nicht konsolidierte Beteiligungen gelten solche, bei denen Mobimo einen Anteil unter 20% der Stimmrechte hält. Die Bilanzierung der Darlehen erfolgt zu fortgeführten Anschaffungskosten abzüglich notwendiger Wertberichtigungen. Die nicht konsolidierten Beteiligungen werden als «zur Veräusserung verfügbar» klassiert und zu Verkehrswerten bewertet, wobei die Verkehrswertanpassungen – mit Ausnahme von Wertbeeinträchtigungen – erfolgsneutral im Eigenkapital erfasst werden. Kann ein Verkehrswert nicht verlässlich bestimmt werden, erfolgt die Bewertung der nicht konsolidierten Beteiligung zu Anschaffungskosten.
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie die sonstigen kurzfristigen Verbindlichkeiten werden zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet, die in der Regel dem Nominalwert der Verbindlichkeiten entsprechen.
Die sonstigen Verbindlichkeiten von CHF 10,1 Mio. (Vorjahr CHF 5,4 Mio.) stellen im Berichts- und im Vorjahr zum grössten Teil aufgeschobene Kaufpreiszahlungen für bereits erfolgte Akquisitionen von Gesellschaften dar. Beim Restbetrag handelt es sich um Verbindlichkeiten gegenüber Sozialversicherungen, um Verbindlichkeiten aus Mehrwertsteuern und sonstige Verbindlichkeiten.
| TCHF | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Darlehen an assoziierte Unternehmen | 117 | 0 |
| Nicht konsolidierte Beteiligungen (zur Veräusserung verfügbar) |
1 849 | 1 849 |
| Total | 1 966 | 1 849 |
Die nicht konsolidierten Beteiligungen beinhalten hauptsächlich die Parking Saint-François SA.
Die Finanzanlagen haben sich wie folgt verändert:
| TCHF | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Kumulierte Anschaffungswerte | ||
| Bestand 1. Januar | 1 849 | 1 850 |
| Zugänge | 117 | 0 |
| Zugänge aus | ||
| Unternehmenszusammenschlüssen | 836 | 0 |
| Abgänge | –836 | –1 |
| Bestand 31. Dezember | 1 966 | 1 849 |
| Nettobuchwert 31. Dezember | 1 966 | 1 849 |
| TCHF | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Abgrenzungen Baufortschritt | 9 224 | 3 917 |
| Abgrenzungen aus Liegenschaftenabrechnungen |
6 699 | 3 308 |
| Abgrenzungen Zinsen | 3 651 | 3 649 |
| Abgrenzungen für Leistungen an Nahestehende |
1 092 | 1 112 |
| Sonstige Posten | 11 805 | 9 377 |
| Total passive Rechnungsabgrenzung |
32 471 | 21 363 |
Zu den nahestehenden Personen gehören Aktionäre, die einen wesentlichen Einfluss auf Mobimo ausüben können, der Verwaltungsrat und das Management, die assoziierten Gesellschaften, die von Verwaltungsräten der Mobimo-Gruppe kontrollierten Gesellschaften und die Personalvorsorgestiftung von Mobimo.
Die an die Verwaltungsräte und die Geschäftsleitung ausgerichtete Vergütung für ihre Tätigkeit ist in Erläuterung 17 dargestellt.
Zu den von Verwaltungsräten kontrollierten Gesellschaften gehört das Beratungsunternehmen weber schaub & partner ag, dessen Mitinhaber Peter Schaub ist. In der Erfolgsrechnung sind unter Aufwand aus Steuerberatung zugunsten weber schaub & partner ag TCHF 78 (Vorjahr TCHF 117) enthalten. Bei den fakturierten Aufwendungen handelt es sich um Steuerberatungsleistungen, die durch Mitarbeitende des Unternehmens erbracht worden sind. Durch Peter Schaub direkt erbrachte Beratungsleistungen sind durch das Verwaltungsratshonorar abgegolten.
In der Erfolgsrechnung von Mobimo sind folgende Positionen mit den Joint Ventures Parking du Centre S.A. und bis zur vollständigen Übernahme auch der FM Service &Dienstleistungs AG (vgl. Erläuterung 27) enthalten:
Ertrag aus Vermietung Liegenschaften von TCHF 516 (Vorjahr TCHF 529), sonstige Erlöse von TCHF 90 (Vorjahr TCHF 388) für erbrachte Dienstleistungen, direkter Aufwand für vermietete Liegenschaften von TCHF –29 (Vorjahr TCHF –131) und Betriebsaufwand (Mietaufwand) von TCHF –21 (Vorjahr TCHF –21). Als Instandsetzungskosten in den Anlagekosten von Liegenschaften wurden TCHF 40 (Vorjahr TCHF 64) erfasst.
Zusätzlich wurden durch die Joint Ventures Leistungen von TCHF 81 (Vorjahr TCHF 355) im Nebenkostenbereich von Liegenschaften erbracht. Diese können den Mietern über die Nebenkosten weiterverrechnet werden.
In der Erfolgsrechnung von Mobimo sind folgende Positionen mit assozierten Gesellschaften (vgl. Erläuterung 27) enthalten:
Ertrag aus Vermietung Liegenschaften von TCHF 210 (Vorjahr TCHF 210) und sonstige Erlöse von TCHF 22 (Vorjahr TCHF 22) für erbrachte Dienstleistungen.
Transaktionen zwischen Mobimo und den Personalvorsorgestiftungen sind in Erläuterung 18 dargestellt.
Mobimo besitzt keine Leasingverträge, die als Finanzierungsleasing einzustufen sind. Zahlungen für operatives Leasing werden über die Leasingdauer erfolgswirksam erfasst.
Es bestehen folgende Verpflichtungen aus nicht kündbaren Mietund Leasingverträgen:
| TCHF | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Miet- und Leasingverpflichtungen bis 1 Jahr |
154 | 156 |
| Miet- und Leasingverpflichtungen 1 bis 5 Jahre |
1 060 | 554 |
| Miet- und Leasingverpflichtungen über 5 Jahre |
8 214 | 8 344 |
| Total zukünftige Miet- und Leasingverpflichtungen |
9 428 | 9 054 |
Die Verpflichtungen entfallen hauptsächlich auf Baurechtzinse für die Liegenschaften St. Erhard, Längmatt und Basel, Lyonstrasse 40. Die restlichen Verpflichtungen beziehen sich auf Drittmieten für Räumlichkeiten und Park- bzw. Garagenplätze. Die zulasten der Erfolgsrechnung verbuchten Miet- und Leasingaufwendungen betrugen CHF 0,3 Mio. (Vorjahr CHF 0,1 Mio.).
Der Gewinn je Aktie (Earnings per Share) berechnet sich aus dem den Aktionären der Mobimo Holding AG zurechenbaren Konzernergebnis, geteilt durch den gewichteten Mittelwert der Anzahl ausstehender Aktien während der Berichtsperiode. Der verwässerte Gewinn je Aktie berücksichtigt zusätzlich die Aktien, die aus der Ausübung von Optionsrechten oder Wandelrechten entstehen können.
| 2016 | 2015 | |
|---|---|---|
| Herleitung des Gewinns je Aktie | ||
| Anzahl ausstehender Aktien 1. Januar | 6 216 923 | 6 214 983 |
| + Effekt aus Kapitalerhöhung (Durchschnitt) | 0 | 1 304 |
| + Effekt aus Veränderung im Bestand eigener Aktien | –1 184 | –8 |
| = Durchschnittliche Anzahl ausstehender Aktien | 6 215 739 | 6 216 279 |
| Effekt der ausstehenden Optionen: | ||
| + Durchschnittliche Anzahl potenzieller Aktien | 0 | 298 |
| ./. Durchschnittliche Anzahl Aktien, die zum durchschnittlichen Verkehrswert ausgegeben worden wären | 0 | –41 |
| = Massgebliche Anzahl Aktien für Berechnung des verwässerten Gewinns je Aktie | 6 215 739 | 6 216 536 |
| Gewinn in TCHF (Aktionären der Mobimo Holding AG zurechenbar) | 158 656 | 103 937 |
| ./. Erfolg aus Neubewertung in TCHF (Aktionären der Mobimo Holding AG zurechenbar) | –78 989 | –33 772 |
| + Zurechenbare latente Steuern in TCHF | 19 747 | 8 443 |
| = Gewinn exkl. Neubewertung (und zurechenbare latente Steuern) in TCHF | 99 415 | 78 608 |
| Gewinn in TCHF (Aktionären der Mobimo Holding AG zurechenbar) | 158 656 | 103 937 |
| Gewinn exkl. Neubewertung in TCHF | 99 415 | 78 608 |
| Gewinn je Aktie in CHF | 25.52 | 16.72 |
| Verwässerter Gewinn je Aktie in CHF | 25.52 | 16.72 |
| Gewinn je Aktie exkl. Neubewertung (und zurechenbare latente Steuern) in CHF | 15.99 | 12.65 |
| Verwässerter Gewinn je Aktie exkl. Neubewertung (und zurechenbare latente Steuern) in CHF | 15.99 | 12.64 |
| Herleitung des Net Asset Value (NAV) je Aktie | ||
| Anzahl ausstehender Aktien 31. Dezember | 6 216 126 | 6 216 923 |
| = Massgebliche Anzahl Aktien für die Berechnung des verwässerten NAV | 6 216 126 | 6 216 923 |
| Eigenkapital 31. Dezember in TCHF (Aktionären der Mobimo Holding AG zurechenbar) | 1 350 936 | 1 258 617 |
| = Eigenkapital nach Optionsausübung in TCHF (Aktionären der Mobimo Holding AG zurechenbar) |
1 350 936 | 1 258 617 |
| NAV je Aktie in CHF | 217.33 | 202.45 |
| NAV je Aktie verwässert in CHF | 217.33 | 202.45 |
In die Konzernrechnung werden alle Gesellschaften einbezogen, bei denen die Mobimo Holding AG direkt oder indirekt die Kontrolle ausübt. Kontrolle über eine Gesellschaft liegt dann vor, wenn Mobimo schwankenden Renditen aus ihrem Engagement bei dieser Gesellschaft ausgesetzt ist bzw. Anrechte auf diese Renditen besitzt. Zusätzlich muss Mobimo die Fähigkeit haben, diese Renditen mittels ihrer Verfügungsgewalt über die Gesellschaft zu beeinflussen. Im Laufe des Jahres erworbene oder veräusserte Konzerngesellschaften werden vom Zeitpunkt der Übernahme der Kontrolle konsolidiert oder ab dem Zeitpunkt der Abgabe der Kontrolle aus dem Konsolidierungskreis ausgeschlossen. Für die vollkonsolidierten Gesellschaften werden die Aktiven und Passiven sowie Aufwendungen und Erträge nach der Methode der Vollkonsolidierung zu 100% übernommen. Alle konzerninternen Transaktionen und Beziehungen sowie Zwischengewinne auf den konzerninternen Transaktionen und Beständen werden eliminiert. Beteiligungen zwischen 20% und 50%, bei denen Mobimo
einen massgeblichen Einfluss ausübt, sowie Anteile an Joint Ventures (Gemeinschaftsunternehmen) werden nach der Equity-Methode erfasst, siehe Erläuterung 27. Sonstige Beteiligungen werden als Finanzanlagen geführt, siehe Erläuterung 28.
Die Kapitalkonsolidierung zum Erwerbszeitpunkt erfolgt grundsätzlich nach der Erwerbsmethode. Gesellschaften, die Immobilien halten, stellen jedoch häufig keinen Geschäftsbetrieb im Sinne von IFRS 3 dar. Bei einem solchen Erwerb ordnet Mobimo die Erwerbskosten den einzelnen identifizierbaren Vermögenswerten und Schulden zum Erwerbszeitpunkt auf Grundlage der Fair Values zu. Der Erwerb einer solchen Gesellschaft führt nicht zu einem Goodwill. Nicht beherrschende Anteile werden getrennt vom Eigenkapital des Konzerns ausgewiesen. Änderungen der Beteiligungsquote, die nicht zu einem Verlust der Kontrolle führen, werden als Transaktionen mit Eigenkapitalgebern behandelt. Jede Differenz zwischen dem bezahlten Kaufpreis bzw. der erhaltenen Gegenleistung und dem Betrag, um den die nicht beherrschenden Anteile angepasst werden, wird unmittelbar im Eigenkapital erfasst.
Der Konsolidierungskreis umfasst folgende Gesellschaften:
| Firma | Domizil | Grundkapital in TCHF |
Beteiligungsquote in % |
Konsolidierungs methode |
|---|---|---|---|---|
| Mobimo Holding AG | Luzern | 180 327 | V | |
| BSS&M Real Estate AG | Küsnacht | 500 | 66,00 | V |
| CC Management SA | Genf | 4 700 | 100,00 | V |
| Immobilien Invest Holding AG | Glarus | 150 | 75,33 | V |
| LO Holding Lausanne-Ouchy SA | Lausanne | 12 000 | 100,00 | V |
| LO Immeubles SA | Lausanne | 2 000 | 100,00 | V |
| Mobimo AG | Küsnacht | 72 000 | 100,00 | V |
| Mobimo Management AG | Küsnacht | 100 | 100,00 | V |
| O4Real AG | Lausanne | 1 000 | 100,00 | V |
| Petit Mont-Riond SA | Lausanne | 50 | 75,33 | V |
| Promisa SA | Lausanne | 100 | 100,00 | V |
| Flonplex SA | Lausanne | 2 000 | 40,00 | E |
| FM Service &Dienstleistungs AG | Küsnacht | 100 | 50,00 | E |
| Parking du Centre SA | Lausanne | 6 000 | 50,00 | E |
| Zentrum Oberhof AG | Inwil | 100 | 26,41 | E |
| Parking Saint-François SA | Lausanne | 1 150 | 26,522 | nicht kons. |
1 Die Stimmanteile betragen 40%.
2 Die Stimmanteile betragen 5%.
V = Vollkonsolidierung.
E = Equity-Bewertung, weitere Angaben siehe Erläuterung 27.
nicht kons. = nicht konsolidiert, weitere Angaben siehe Erläuterung 28.
Im Juli 2016 wurden 66% der Aktien der BSS&M Real Estate AG (BSS&M) erworben, einer in den Bereichen Entwicklung, Planung und Realisierung von Immobilienprojekten für Dritte tätigen Gesellschaft. BSS&M erfüllt die Bedingungen eines Geschäftsbetriebs im Sinne von IFRS 3, weshalb der Erwerb einen Unternehmenszusammenschluss darstellt. Die Gesellschaft hat keine Mitarbeiter angestellt, jedoch ein Kernteam mittels Mandatsverträgen an sich gebunden. Der Kaufpreis konnte vollständig den Nettoaktiven zugewiesen werden.
Die Akquisition hatte folgende Auswirkungen auf die Aktiven und Verbindlichkeiten von Mobimo:
| TCHF | Fair Value |
|---|---|
| Flüssige Mittel | 1 579 |
| Forderungen aus Lieferungen und Leistungen | 1 958 |
| Sonstige Forderungen | 1 720 |
| Promotion (Liegenschaften) | 116 278 |
| Aktive Rechnungsabgrenzung | 1 284 |
| Sachanlagen | |
| • Übrige Sachanlagen | 26 |
| Beteiligungen an assoziierten Unternehmen und Joint Ventures |
554 |
| Finanzanlagen | 836 |
| Latente Steuerguthaben | 1 040 |
| Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten | –69 896 |
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | –3 938 |
| Laufende Steuerverbindlichkeiten | –1 088 |
| Sonstige Verbindlichkeiten | –1 |
| Käuferanzahlungen | –163 |
| Passive Rechnungsabgrenzung | –8 623 |
| Langfristige Finanzverbindlichkeiten | –9 500 |
| Latente Steuerverbindlichkeiten | –5 809 |
| Identifizierbare Nettoaktiven | 26 258 |
| Nicht beherrschende Anteile | –8 928 |
| Kaufpreis | 17 330 |
| Nicht bezahlter bedingter Kaufpreis | –4 505 |
| Übernommene Flüssige Mittel | –1 579 |
| Nettogeldabfluss | 11 246 |
In der Periode seit dem Kauf hat BSS&M CHF 27,3 Mio. zum Konzernumsatz bzw. CHF –2,2 Mio. zum Konzernergebnis beigetragen. Falls die Akquisition bereits per 1. Januar 2016 stattgefunden hätte, hätten der konsolidierte Umsatz CHF 301,5 Mio. und das Konzernergebnis CHF 156,6 Mio. betragen. Im Zusammenhang mit der Übernahme wurden Transaktionskosten von CHF –0,2 Mio. im Verwaltungsaufwand erfasst.
Am 5. April 2016 hat die Mobimo Holding AG die restlichen 50% der Kapital- und Stimmanteile an der FM Service &Dienstleistungs AG (FM) erworben, die 2014 als Joint Venture mit einem Partner gegründet worden war. Dieser Kauf erfolgte zum Wert des anteiligen Eigenkapitals per Zeitpunkt der Übernahme (CHF 0,28 Mio.), das heisst zu CHF 0,14 Mio. Dabei wurden Flüssige Mittel im Umfang von CHF 0,5 Mio. übernommen, wodurch ein Nettogeldzufluss von CHF 0,4 Mio. stattfand. Die Gesellschaft wird vollkonsolidiert und ist im Segment Immobilien enthalten. Die Gesellschaft bezweckt die Erbringung von Dienstleistungen im Immobilienbereich, insbesondere im Facility Management. Die Gesellschaft hat bis anhin das Facility Management und zentrale Dienstleistungen für die Mieter der Liegenschaft Zürich, Friesenbergstrasse; im Tiergarten 7 erbracht. Basierend auf der Absicht, die Dienstleistungen auf weitere Liegenschaften von Mobimo auszudehnen, hatte sich Mobimo in der Folge entschieden, die restlichen Anteile des Joint-Venture-Partners zu übernehmen.
In der Periode seit dem Kauf hat FM CHF 2,6 Mio. zum Konzernumsatz bzw. CHF 0,1 Mio. zum Konzernergebnis beigetragen. Falls die Akquisition bereits per 1. Januar 2016 stattgefunden hätte, hätten der konsolidierte Umsatz CHF 270,2 Mio. und das Konzernergebnis CHF 159,4 Mio. betragen. Im Zusammenhang mit der Übernahme fielen keine Transaktionskosten an.
Im ersten Halbjahr 2016 wurden weitere Anteile an der Dual Real Estate Investment SA, der Muttergesellschaft der Dual Gruppe, erworben, nachdem im November 2015 eine Mehrheit der Aktien erworben worden war und im Dezember 2015 zwei weitere, kleinere Aktienpakete erworben worden waren. Die Dual Gruppe setzte sich aus der Dual Real Estate Investment SA und deren Tochtergesellschaft CC Management SA zusammen. Der Erwerb dieser Aktien erhöhte die Beteiligungsquote auf 99,7% (31. Dezember 2015 99,5%) und wurde als Kauf von nicht beherrschenden Anteilen im Eigenkapital erfasst. Als Folge der Dekotierung der Aktien der Dual Real Estate Investment SA war am 11. März 2016 der letzte Handelstag an der Berner Börse (Berne eXchange). Im Rahmen einer Umstrukturierung wurde die Dual Real Estate Investment SA, Freiburg mittels einer Squeeze-out-Fusion mit Tagebucheintrag per 5. Dezember 2016 in die LO Holding Lausanne-Ouchy SA, Lausanne hineinfusioniert. Dadurch wurden die restlichen ausstehenden Aktien ebenfalls übernommen. Mobimo hält somit neu 100% an der CC Management SA, Genf.
Im Rahmen einer Vereinfachung der Gruppenstruktur wurde die Gesellschaft ProviHold SA, Lausanne, die im Vorjahr am 4. September 2015 erworben wurde, mit Tagebucheintrag per 3. Mai 2016 in die LO Immeubles SA, Lausanne fusioniert.
Im Vorjahr wurde zur Vereinfachung der Gruppenstruktur die Gesellschaft JJM Participations SA, Lausanne in die Mobimo Holding AG, Luzern fusioniert.
Die folgenden Aktionäre halten per Bilanzstichtag einen Anteil von 3% oder mehr der Aktien und Optionen der Mobimo Holding AG:
| % | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| BlackRock, Inc. | 4,97 | 5,02 |
| Pensionskasse des Kantons Zug | 3,38 | 3,38 |
Die Konzernrechnung wurde am 3. Februar 2017 durch den Verwaltungsrat zur Veröffentlichung genehmigt. Sie unterliegt zusätzlich der Genehmigung durch die Generalversammlung der Mobimo Holding AG vom 28. März 2017.
Es sind keine weiteren Ereignisse zwischen dem 31.Dezember 2016 und dem Datum der Genehmigung der vorliegenden Konzernrechnung eingetreten, die eine Anpassung der Buchwerte von Aktiven und Passiven des Konzerns per 31.Dezember 2016 zur Folge hätten oder an dieser Stelle offengelegt werden müssten.
| Ort, Adresse | beschrieb1 Projekt |
Baujahr | Realisations zeitraum |
Erwerbsdatum | 31.12.2016 Buchwert in TCHF |
|---|---|---|---|---|---|
| Brugg, Hauptstrasse3 | offen | offen | Juli 2016 | 3 688 | |
| Châtel-St. Denis, Chemin de la Chaux3 | offen | offen | Juli 2016 | 7 039 | |
| Glattbrugg, Schaffhauserstrasse 913 | offen | offen | Juli 2016 | 8 212 | |
| Lachen, Zürcherstrasse 193 | offen | offen | Juli 2016 | 2 838 | |
| Langenthal, Kühlhausstrasse 8 | offen | offen | Sept 2015 | 486 | |
| Martigny, Rue du Léman 243 | offen | offen | Juli 2016 | 12 781 | |
| Merlischachen, Chappelmatt-Strasse (Burgmatt) | 78 STWE | offen | 2014/2015 | 16 242 | |
| Regensdorf, Watterstrasse3 | offen | offen | Juli 2016 | 5 733 | |
| Schaffhausen, Fischerhäuserstrasse 613 | offen | offen | Juli 2016 | 2 091 | |
| Uster, Berchtoldstrasse3 | offen | offen | Juli 2016 | 8 905 | |
| Weggis, Hertensteinstrasse 105 | offen | offen | Mai 2010 | 10 463 | |
| Zürich, Allmendstrasse 92 – 96 (Manegg) | offen | offen | März 2015 | 4 082 | |
| 12 Baulandeinheiten und Entwicklungsprojekte |
82 560 | ||||
| Aarau, Baufeld 4 (Torfeld Süd) Bad Zurzach, Weissensteinweg (Salzturm)3 |
92 STWE 21 STWE |
2014/2017 2015/2017 |
Juni 2001 Juli 2016 |
61 009 2 449 |
|
| Zürich, Albulastrasse 42 | WH | 2016/2018 | April 2010 | 34 022 | |
| 3 Immobilien im Bau | 97 480 | ||||
| Aarau, Buchserstrasse 27 | GH | 1885 | 2017/2018 | Okt 2006 | 695 |
| Allaman, Chemin des Grangettes 22 | offen | 1991 | offen | Sept 2015 | 24 554 |
| Cham, Brunnmatt 4 – 63 | GH | 2010/2012 | Juli 2016 | 41 029 | |
| Luzern, Büttenenhalde | 24 STWE | 2014/2016 | Dez 2011 | 4 637 | |
| Meilen, Feldgüetliweg 143/145 | 14 STWE | 2013/2015 | Nov 2011 | 7 300 | |
| Regensdorf, Im Pfand 2 (Sonnenhof) | 45 STWE | 2013/2015 | Juni 2007 | 398 | |
| Salenstein, Hauptstrasse3 | 22 STWE | 2012/2015 | Juli 2016 | 10 810 | |
| St. Erhard, Längmatt | GH | 1979 | offen | Okt 2012 | 4 814 |
| St. Moritz, Via Maistra 292 | offen | 1930 | offen | Juli 2010 | 11 814 |
| Zürich, Turbinenstrasse (Mobimo Tower) | 53 STWE | 2008/2011 | Mai 2008 | 18 753 | |
| 10 Fertig erstellte Immobilien und Umwandlungsobjekte |
124 804 | ||||
| 25 Promotionen (Liegenschaften) | 304 844 |
1 GH: Geschäftshaus; STWE: Stockwerkeigentum; WH: Wohnhaus.
2 Umwandlungsobjekte.
3 Akquisition BSS&M.
| (beurkundeter Verkaufsstand Grundstücks Kaufvertrag) fläche in m2 31.12.2016 |
Verkaufsvolu men in TCHF |
Projektstand 31.12.2016 |
|---|---|---|
| offen 4 228 |
offen | in Planung |
| offen 21 231 |
offen | in Planung |
| offen 2 391 |
offen | in Planung |
| offen 969 |
offen | in Planung |
| offen 13 080 |
offen | in Planung |
| offen 6 838 |
offen | in Planung |
| offen 15 522 |
offen | in Planung |
| offen 12 897 |
offen | in Planung |
| offen 916 |
offen | in Planung |
| offen 4 069 |
offen | in Planung |
| 0/1 3 043 |
offen | in Planung |
| offen 11 247 |
offen | in Planung |
| 96 431 56/92 11 105 |
84 610 | Bauprojekt |
| 16/21 2 538 |
11 819 | Bauprojekt |
| 0/1 1 938 |
offen | Bauprojekt |
| 15 581 | 96 429 | |
| 0/1 1 155 |
offen | in Planung |
| offen 23 213 |
offen | in Planung |
| 0/1 8 346 |
offen | im Verkauf |
| 20/24 7 115 |
30 083 | im Verkauf |
| 11/14 2 687 |
27 620 | im Verkauf |
| 45/45 6 106 |
34 259 | im Verkauf |
| 12/22 6 970 |
22 379 | im Verkauf |
| 0/1 5 801 offen 557 |
offen offen |
im Verkauf in Planung |
| 50/53 1 936 |
168 858 | im Verkauf |
| 63 886 | 283 199 |
| Erwerbsdatum | Bruttorendite | Soll-Mietertrag | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ort, Adresse | beschrieb1 Objekt |
Baujahr | Renovations jahr |
Marktwert in TCHF |
in %2 | in TCHF3 | Leerstand in %4 |
|
| Aarau, Bahnhofstrasse 102 (Mediapark) | GH | 1975 | 1998 | März 2004 | 22 760 | 9,2 | 2 090 | 45,8 |
| Aarau, Industriestrasse 28; Torfeldstrasse Parkhaus |
GH | 1905/1916/ 1929/1943/ 1954/1974 |
Juni 2001/ Okt 2006 |
27 135 | 6,8 | 1 857 | 0,0 | |
| Aarau, Industriestrasse 20 (Polygon) | GH | 2012 | Juni 2001 | 25 200 | 5,0 | 1 263 | 0,0 | |
| Affoltern am Albis, Obstgartenstrasse 9, | ||||||||
| Alte Obfelderstrasse 27/29 | GH/WH | 2014 | Aug 2011 | 76 730 | 4,3 | 3 302 | 0,0 | |
| Basel, Lyon-Strasse 40 | GH | 1940 | Nov 2015 | 550 | 12,3 | 68 | 0,0 | |
| Brugg, Bahnhofstrasse 11 | GH | 2005 | Juni 2006 | 27 250 | 5,6 | 1 516 | 5,1 | |
| Dierikon, Pilatusstrasse 2 | GH | 1990 | 2007 | Mai 2009 | 9 828 | 7,7 | 756 | 11,5 |
| März/Dez | ||||||||
| Dübendorf, Sonnentalstrasse 5 | GH | 1975 | 2000 | 1999 | 25 100 | 6,9 | 1 732 | 17,6 |
| Dübendorf, Zürichstrasse 98 | GH | 1965 | 1983 | Jan 2000 | 20 570 | 7,0 | 1 438 | 4,1 |
| Genf, Rue des Etuves 16 – 18 | GH/WH | 1910 | Nov 2015 | 11 600 | 5,2 | 607 | 48,1 | |
| Horgen, Seestrasse 80 | GH | 1960 | 2000/2008 | Nov 2005 | 7 500 | 6,9 | 517 | 0,2 |
| Horgen, Seestrasse 82 | P | 2010/2011 | Nov 2005 | 5 888 | 4,6 | 268 | 7,9 | |
| Kreuzlingen, Lengwilerstrasse 2 | GH | 2007 | April 2007 | 6 318 | 5,1 | 322 | 0,0 | |
| Kreuzlingen, Leubernstrasse 3; Bottighoferstrasse 1 | GH | 1983/2003 | 2003 | Nov 2006 | 57 552 | 6,3 | 3 622 | 0,9 |
| Kreuzlingen, Romanshornerstrasse 126 | BR | n/a | Nov 2006 | 1 886 | 4,2 | 80 | 0,0 | |
| Kriens, Sternmatt 6 | GH | 1986 | 2008 | Feb 2004 | 24 790 | 9,6 | 2 372 | 3,9 |
| Lausanne, Avenue d'Ouchy 4 – 6 (Horizon) | GH | 1962 | 2013 | Mai 2010 | 67 100 | 4,6 | 3 106 | 0,0 |
| Lausanne, Flonplex | BR | n/a | Nov 2009 | 4 754 | 4,4 | 210 | 0,0 | |
| Lausanne, Parking du Centre | BR | n/a | Nov 2009 | 8 620 | 5,3 | 457 | 0,0 | |
| Lausanne, Place de la Gare 4 | GH | 1961 | 2000 | Nov 2009 | 29 630 | 5,1 | 1 502 | 0,0 |
| Lausanne, Place de la Navigation 4 – 6 | GH/H | 1895 | 2002 | Nov 2009 | 13 510 | 5,0 | 676 | 0,0 |
| Lausanne, Place de l'Europe 6 | GH/H | 1905 | 2012 | Nov 2009 | 6 093 | 5,0 | 303 | 0,0 |
| Lausanne, Place de l'Europe 7 | GH | 1905 | 2001 | Nov 2009 | 8 645 | 5,3 | 460 | 25,2 |
| Lausanne, Place de l'Europe 8 | GH | 1911 | 1989 | Nov 2009 | 8 644 | 5,0 | 428 | 39,3 |
| Lausanne, Place de l'Europe 9 | GH | 1900 | 2002 | Nov 2009 | 24 270 | 5,1 | 1 250 | 0,0 |
| Lausanne, Rue de Genève 2/4/6/8 | GH | 1904 | 2002 | Nov 2009 | 23 270 | 5,6 | 1 308 | 0,0 |
| Lausanne, Rue de Genève 7 | GH5 | 1932 | 1992/2011 | Nov 2009 | 33 170 | 4,9 | 1 639 | 2,1 |
| Lausanne, Rue de Genève 17 | GH | 1884 | 2002 | Nov 2009 | 22 410 | 6,5 | 1 459 | 8,1 |
| Lausanne, Rue de Genève 23 | GH | 1915 | 2005 | Nov 2009 | 3 443 | 5,3 | 182 | 0,0 |
| Lausanne, Rue de la Vigie 3 | GH | 1964 | Nov 2009 | 6 878 | 8,7 | 597 | 74,2 | |
| Lausanne, Rue de la Vigie 5 | GH | 1963 | 1988 | Nov 2009 | 14 510 | 5,9 | 860 | 0,0 |
| Lausanne, Rue des Côtes-de-Montbenon 6 | GH | 1921 | 2009 | Nov 2009 | 8 279 | 4,9 | 404 | 14,8 |
| Lausanne, Rue des Côtes-de-Montbenon 8/10 | GH | 1946 | 1998 | Nov 2009 | 9 308 | 5,5 | 516 | 0,0 |
| Lausanne, Rue des Côtes-de-Montbenon 12 | GH | 1918 | 2004 | Nov 2009 | 3 829 | 8,2 | 314 | 16,9 |
| Lausanne, Rue des Côtes-de-Montbenon 16 | GH5 | 1912 | 2007 | Nov 2009 | 5 943 | 5,1 | 304 | 0,0 |
| Lausanne, Rue des Côtes-de-Montbenon 20 – 24 | GH | 2013 | Nov 2009 | 43 690 | 5,0 | 2 177 | 0,0 | |
| Lausanne, Rue des Côtes-de-Montbenon 26 | BR | n/a | Nov 2009 | 1 897 | 4,2 | 79 | 0,0 | |
| Lausanne, Rue des Côtes-de-Montbenon 28/30 | BR | n/a | Nov 2009 | 2 175 | 3,4 | 74 | 0,0 | |
| Lausanne, Rue du Port-Franc 9 | GH | 1927 | 2009 | Nov 2009 | 7 303 | 4,7 | 342 | 0,0 |
| Lausanne, Rue du Port-Franc 11 | GH | 2008 | Nov 2009 | 12 730 | 5,8 | 733 | 19,7 | |
| Lausanne, Rue du Port-Franc 17 | GH | 2002 | Nov 2009 | 12 950 | 5,6 | 730 | 0,0 | |
| Lausanne, Rue du Port-Franc 22; Rue de la Vigie 1 | GH | 2007 | Nov 2009 | 18 650 | 6,4 | 1 187 | 0,2 |
1 BR: Baurecht; GH: Geschäftshaus; H: Hotel; P: Parkhaus; WH: Wohnhaus.
2 Soll-Mietertrag per 31.12.2016 in % vom Marktwert.
3 Inkl. Baurechtszinsen.
4 Leerstand per 31.12.2016 in % vom Soll-Mietertrag.
5 Anteil Renditeobjekt.
| dachtskataster Altlastenver |
Grundstücks fläche in m2 |
Eigentum7 | Leerfläche in %6 |
Nutzungen Übrige in %6 |
Wohnungen Anteil in %6 |
Anteil Gewerbe in %6 |
Anteil Verkauf in %6 |
Anteil Büro in %6 |
Total nutzbare Fläche in m2 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Nein | 5 675 | AE | 42,5 | 25,2 | 1,4 | 8,6 | 0,0 | 64,8 | 13 484 |
| Ja (unbedeutend) | 13 727 | AE | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 100,0 | 0,0 | 0,0 | 24 267 |
| Ja (zu überprüfen) | 3 840 | AE | 0,0 | 8,6 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 91,4 | 4 465 |
| Nein | 6 455 | AE | 0,0 | 7,0 | 93,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 10 625 |
| Nein | 1 910 | AE | 0,0 | 40,8 | 0,0 | 59,2 | 0,0 | 0,0 | 2 230 |
| STWE | |||||||||
| Nein | 2 726 | (773/1000) | 3,2 | 11,7 | 0,0 | 21,1 | 33,8 | 33,4 | 4 023 |
| Nein | 4 397 | AE STWE |
11,7 | 8,6 | 0,0 | 15,1 | 15,9 | 60,4 | 4 389 |
| Ja (zu überprüfen) | 4 368 | (930/1000) | 16,3 | 10,3 | 0,0 | 59,8 | 0,0 | 29,9 | 8 719 |
| Ja (Tankstelle) | 9 809 | AE | 3,5 | 25,7 | 1,1 | 26,1 | 17,4 | 29,7 | 9 847 |
| Nein | 484 | AE | 32,1 | 0,0 | 66,1 | 0,0 | 18,0 | 15,9 | 1 925 |
| Nein Nein |
3 483 | AE | 0,0 | 4,8 | 0,0 | 19,0 | 0,0 | 76,2 | 2 151 |
| Nein | 0 | AE | 0,0 | 100,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 64 |
| 6 993 25 530 |
AE AE |
0,0 1,2 |
33,5 1,8 |
0,0 0,0 |
0,0 0,0 |
66,5 89,5 |
0,0 8,7 |
1 348 17 819 |
|
| 2 214 | AE | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0 | |
| 14 323 | AE | 4,2 | 19,6 | 1,2 | 42,4 | 4,7 | 32,1 | 20 934 | |
| Ja (zu überprüfen) | 12 609 | AE | 0,0 | 3,4 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 96,6 | 8 072 |
| Ja (unbedeutend) | 1 953 | AE | 0,0 | 100,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 1 953 |
| Ja (unbedeutend) | 5 065 | AE | 0,0 | 100,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 6 526 |
| 630 | AE | 0,3 | 31,5 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 68,5 | 4 769 | |
| Ja (unbedeutend) | 2 037 | AE | 0,0 | 100,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 3 437 |
| Ja (unbedeutend) Ja (unbedeutend) |
369 391 |
AE AE |
0,0 23,0 |
100,0 25,3 |
0,0 0,0 |
0,0 0,0 |
0,0 7,9 |
0,0 66,8 |
902 1 440 |
| Ja (unbedeutend) | 1 035 | AE | 28,8 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 21,9 | 78,1 | 1 679 |
| Ja (unbedeutend) | 975 | AE | 0,0 | 14,3 | 0,0 | 0,0 | 36,2 | 49,5 | 3 512 |
| Ja (unbedeutend) | 2 260 | AE | 0,0 | 4,0 | 0,0 | 0,0 | 87,4 | 8,6 | 4 679 |
| Ja (unbedeutend) | 3 343 | AE | 1,7 | 40,6 | 20,8 | 0,0 | 26,3 | 12,3 | 5 296 |
| Ja (unbedeutend) | 2 312 | AE | 6,5 | 28,8 | 0,0 | 3,1 | 21,9 | 46,2 | 6 981 |
| Ja (unbedeutend) Ja (zu überprüfen) |
2 524 972 |
AE AE |
0,0 59,9 |
0,0 37,3 |
0,0 0,0 |
0,0 2,0 |
100,0 0,0 |
0,0 60,7 |
2 322 3 172 |
| Ja (zu überprüfen) | 852 | AE | 0,0 | 30,1 | 0,0 | 5,6 | 0,0 | 64,3 | 3 368 |
| Ja (unbedeutend) | 533 | AE | 9,1 | 17,8 | 0,0 | 0,0 | 19,7 | 62,5 | 2 193 |
| Ja (unbedeutend) | 587 | AE | 0,0 | 23,7 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 76,3 | 2 126 |
| Ja (zu überprüfen) | 499 | AE | 16,3 | 55,6 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 44,4 | 935 |
| Ja (unbedeutend) | 850 | AE | 0,0 | 8,4 | 29,8 | 0,0 | 0,0 | 61,8 | 943 |
| 2 602 | AE | 0,0 | 96,4 | 0,0 | 0,0 | 2,8 | 0,8 | 7 370 | |
| Ja (unbedeutend) | 867 | AE | 0,0 | 100,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 867 |
| Ja (zu überprüfen) Ja (unbedeutend) |
1 068 2 733 |
AE AE |
0,0 0,0 |
100,0 57,4 |
0,0 0,0 |
0,0 0,0 |
0,0 21,7 |
0,0 20,9 |
1 068 1 728 |
| Ja (unbedeutend) | 612 | AE | 22,3 | 50,6 | 0,0 | 0,0 | 8,2 | 41,2 | 2 001 |
| Ja (unbedeutend) | 776 | AE | 0,0 | 17,2 | 25,0 | 0,0 | 0,0 | 57,8 | 2 132 |
| Ja (unbedeutend) | 1 999 | AE | 5,5 | 21,3 | 0,0 | 0,0 | 10,3 | 68,4 | 3 806 |
6 Angaben per 31.12.2016 in % der total nutzbaren Fläche.
7 AE: Alleineigentum; STWE: Stockwerkeigentum.
| Ort, Adresse | Renovations | Erwerbsdatum | Bruttorendite | Soll-Mietertrag | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| beschrieb1 Objekt |
Baujahr | jahr | Marktwert in TCHF |
in%2 | in TCHF | Leerstand in%4 |
||
| Lausanne,VoieduChariot 3 | GH | 2008 | Nov 2009 | 15 670 | 5,4 | 845 | 1,1 | |
| Lausanne,VoieduChariot 4/6 | GH | 2008 | Nov 2009 | 31 140 | 5,9 | 1 850 | 0,0 | |
| Lausanne,VoieduChariot 5/7 | GH | 2008 | Nov 2009 | 35 130 | 4,7 | 1 658 | 0,0 | |
| Luzern,Alpenstrasse 9 | GH/WH | 1890 | 2001/2010 | Juni 2007 | 13 120 | 4,3 | 566 | 0,0 |
| Neuhausen,Victor-von-Bruns-Strasse 19 | GH | 2007 | März 2007 | 9 773 | 7,0 | 688 | 33,4 | |
| Regensdorf,Althardstrasse 10 | GH | 1982 | Dez 2001 | 20 180 | 9,2 | 1 866 | 23,8 | |
| Renens,Cheminde laRueyre 116/118 | GH | 1989 | März 2007 | 11 860 | 7,3 | 865 | 0,2 | |
| St.Gallen, Schochengasse 6 | GH | 1974 | 2000 | Feb2004 | 17 850 | 6,2 | 1 110 | 0,4 |
| St.Gallen, St. Leonhardstrasse 22 | GH | 1900 | 2002/2006 | Dez 2004 | 5 857 | 4,6 | 271 | 0,0 |
| St.Gallen,Wassergasse 42/44 | GH | 1966 | 2000 | Feb2004 | 15 520 | 6,4 | 987 | 8,4 |
| St.Gallen,Wassergasse 50/52 | GH | 1998 | Feb2004 | 13 160 | 6,3 | 829 | 0,0 | |
| Winterthur, Industriestrasse 26 | GH | 1994 | 2002 | Okt 1999 | 20 140 | 7,5 | 1 506 | 8,0 |
| Zürich,Bahnhofplatz 4 | GH | 1881 | 2002/2005 | Juli 2006 | 23 070 | 4,0 | 918 | 0,0 |
| Zürich, Friedaustrasse 17 | GH | 1968 | 2013 | Okt 1998 | 14 800 | 4,6 | 678 | 0,8 |
| Zürich, Friesenbergstrasse 75; ImTiergarten7 | GH | 1976/1992 | 1999 | Feb2014 | 89 120 | 6,6 | 5 892 | 9,5 |
| Zürich,Hardturmstrasse 3/3a/3b | ||||||||
| (Mobimo-Hochhaus) | GH | 1974 | 2001/2008 | Nov 1999 | 62 290 | 5,2 | 3 225 | 0,0 |
| Zürich,Rautistrasse 12 | GH | 1972 | 2011 | Nov 1999 | 21 070 | 6,7 | 1 414 | 7,3 |
| Zürich, Stauffacherstrasse 41 | GH | 1990 | 2011 | Juni 2000 | 49 500 | 4,8 | 2 395 | 0,0 |
| Zürich, Thurgauerstrasse 23; | 1963/1968/ | |||||||
| Siewerdtstrasse 25 | GH | 1985 | 1998 | März 2002 | 14 360 | 6,5 | 932 | 0,7 |
| Zürich, Treichlerstrasse 10;Dolderstrasse 16 | GH | 1963 | 2007 | Mai 2014 | 15 160 | 5,9 | 890 | 3,4 |
| Zürich, Turbinenstrasse 18 (MobimoTowerHotel) | GH/H | 2011 | Mai 2008 | 122 360 | 5,7 | 6 951 | 0,0 | |
| 63AnlageobjekteGeschäftsliegenschaften | 1 373 488 | 5,8 | 79 444 | 5,9 | ||||
| Lausanne,Avenued'Ouchy 4 – 6 | GH | 1962 | Mai 2010 | 60 370 | 5,4 | 3 242 | 19,1 | |
| Lausanne,RuedeGenève 19 | GH | 1893 | 2002 | Nov 2009 | 3 541 | 10,9 | 387 | 43,9 |
| Lausanne,RuedeGenève 21 | GH | 1902 | Nov 2009 | 3 420 | 10,1 | 344 | 54,4 | |
| Lausanne,RuedesCôtes-de-Montbenon14 | GH | 1963 | Nov 2009 | 1 393 | 2,6 | 36 | 0,0 | |
| Lausanne,RueduPort-Franc 20; | ||||||||
| RuedeGenève 33 | GH | 2007 | Nov 2009 | 38 680 | 7,0 | 2 711 | 27,7 | |
| Regensdorf,Althardstrasse 30 | GH | 1976 | Dez 2001 | 13 700 | 12,4 | 1 698 | 83,1 | |
DieAnlagekosten für dieAnlageobjekteGeschäftsliegenschaften belaufen sich auftotal TCHF 1 199 237.DieAnlagekosten für die Entwicklungsliegenschaften (Geschäft) belaufen sich auftotal TCHF 142 746.
1 GH:Geschäftshaus;H:Hotel; WH: Wohnhaus.
2 Soll-Mietertrag per 31.12.2016 in%vom Marktwert.
4 Leerstand per 31.12.2016 in%vom Soll-Mietertrag.
| Altlastenver Ja (unbedeutend) |
Grundstücks fläche in m2 500 |
Eigentum7 AE |
Leerfläche in%6 3,4 |
gen in%6 Nutzun Übrige 9,3 |
Wohnun gen in%6 Anteil 0,0 |
AnteilGewerbe in%6 0,0 |
Anteil Verkauf in%6 17,3 |
Anteil Büro in%6 73,4 |
Total nutzbare Fläche in m2 2 278 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ja (unbedeutend) | 2 614 | AE | 0,0 | 2,8 | 0,0 | 0,0 | 64,9 | 32,3 | 5 452 |
| Ja (unbedeutend) | 1 042 | AE | 0,0 | 14,0 | 15,6 | 0,0 | 15,5 | 54,9 | 4 947 |
| Nein | 569 | AE | 0,0 | 9,7 | 64,6 | 0,0 | 13,1 | 12,6 | 1 986 |
| Nein | 1596 | AE | 43,4 | 6,2 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 93,8 | 2 806 |
| Nein | 7 714 | AE | 17,4 | 24,7 | 0,0 | 7,5 | 28,6 | 39,2 | 13 531 |
| Nein | 4 503 | AE | 0,0 | 31,2 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 68,8 | 4 341 |
| Nein | 1 316 | AE | 1,7 | 4,6 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 95,4 | 4 460 |
| Nein | 219 | AE | 0,0 | 8,2 | 0,0 | 0,0 | 12,7 | 79,1 | 1 092 |
| Nein | 1 714 | STWE (867/1000) |
9,2 | 10,6 | 9,3 | 0,0 | 0,0 | 80,1 | 3 980 |
| Nein | 1 373 | AE | 0,0 | 27,7 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 72,3 | 3 554 |
| Ja (zuüberprüfen) | 3 635 | AE | 6,0 | 14,2 | 0,0 | 20,4 | 0,8 | 64,6 | 11 326 |
| 189 | AE | 0,0 | 8,7 | 0,0 | 0,0 | 27,8 | 63,5 | 758 | |
| Nein | 869 | AE | 2,1 | 20,6 | 10,1 | 12,1 | 0,0 | 57,2 | 2 572 |
| Nein | 11 532 | AE | 11,0 | 24,8 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 75,2 | 22 823 |
| 1 975 | AE | 0,0 | 5,6 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 94,4 | 8 226 | |
| Ja (Tankstelle) | 1 894 | AE | 6,4 | 8,4 | 1,3 | 6,6 | 9,4 | 74,3 | 6 012 |
| Nein | 1 405 | AE | 0,0 | 38,4 | 0,0 | 0,0 | 1,0 | 60,6 | 6 755 |
| Nein | 2 657 | AE | 0,0 | 27,2 | 0,0 | 6,9 | 6,8 | 59,1 | 3 901 |
| Nein | 1 139 | AE | 11,4 | 25,5 | 7,1 | 33,3 | 0,0 | 34,1 | 2 682 |
| Nein | 5 808 | AE | 0,0 | 100,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 21 255 |
| 210 650 | 6,4 | 27,0 | 4,8 | 14,8 | 13,0 | 40,4 | 344 304 | ||
| Ja (zuüberprüfen) | 0 | AE | 16,7 | 12,9 | 0,0 | 41,1 | 20,5 | 25,5 | 19 114 |
| Ja (unbedeutend) | 2 733 | AE | 30,0 | 43,4 | 0,0 | 0,0 | 17,2 | 39,4 | 3 548 |
| Ja (unbedeutend) | 2 524 | AE | 30,4 | 43,1 | 0,0 | 0,0 | 16,9 | 40,0 | 3 575 |
| Ja (zuüberprüfen) | 647 | AE | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 100,0 | 0,0 | 640 |
| Ja (unbedeutend) | 2 000 | AE | 35,9 | 3,7 | 0,0 | 0,0 | 62,2 | 34,1 | 9 964 |
| 9 355 | AE | 89,2 | 29,4 | 2,3 | 14,7 | 0,0 | 53,6 | 12 537 | |
| 17 259 | 40,7 | 19,5 | 0,6 | 19,6 | 24,2 | 36,1 | 49 378 | ||
6 Angaben per 31.12.2016 in % der total nutzbaren Fläche.
7 AE: Alleineigentum; STWE: Stockwerkeigentum.
Detailangaben zum Immobilienportfolio
Finanzbericht
| Erwerbsdatum | Soll-Mietertrag | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ort,Adresse | Renovations | Marktwert | Bruttorendite | ||||||
| beschrieb1 Objekt |
Baujahr | jahr | in TCHF | in%2 | in TCHF | Leerstand in%3 |
|||
| AffolternamAlbis,AlteObfelderstrasse 31–35 | WH | 2013 | Aug2011 | 30 420 | 4,0 | 1 217 | 3,0 | ||
| Bergdietikon, Baltenschwilerstrasse 3/5/7/9/11/13/15/17 |
WH | 1973/1980 | 1992/2007 | Okt 2007 | 23 987 | 4,1 | 984 | 4,8 | |
| Binz,Zürichstrasse 244/246 | WH | 1966 | 1997/2001 | Nov 2005 | 12 650 | 4,0 | 503 | 9,5 | |
| Carouge,Placed'Armes 8 | WH | 1932 | 2014 | Nov 2015 | 9 080 | 5,3 | 478 | 3,8 | |
| Carouge,Ruede la Fontenette 13 | WH | 1973 | 2014 | Nov 2015 | 6 940 | 5,1 | 356 | 0,3 | |
| Genf,BoulevardCarl-Vogt 6 | WH | 1948 | Nov 2015 | 8 650 | 4,6 | 400 | 0,0 | ||
| Genf,Boulevardde laCluse 18 | WH | 1951 | Nov 2015 | 6 090 | 4,7 | 285 | 0,0 | ||
| Genf,RueChandieu5 | WH | 1976 | 2005 | Nov 2015 | 12 140 | 4,5 | 550 | 1,8 | |
| Genf,RueDaubin35 | WH | 1952 | 2012 | Nov 2015 | 7 460 | 4,8 | 358 | 0,5 | |
| Genf,Ruede laCannonière 11 | WH | 1951 | 2005/2010/ 2011/2013 |
Nov 2015 | 8 190 | 5,0 | 413 | 0,0 | |
| Genf,Ruede la Ferme 6 | WH | 1900 | 2008/2010/ 2012/2014 |
Nov 2015 | 6 750 | 4,8 | 326 | 0,0 | |
| Genf,Ruede laPoterie 34 | WH | 1895 | 2012 | Nov 2015 | 3 530 | 5,1 | 181 | 0,0 | |
| Genf,Ruede l'Ecole-de-Médecine 3 | WH | 1900 | 2014 | Nov 2015 | 4 110 | 5,0 | 204 | 0,0 | |
| Genf,RuedeMalatrex 30 | WH | 1951 | 2012 | Nov 2015 | 8 640 | 5,6 | 482 | 3,7 | |
| Genf,RuedeVermont 9 | WH | 1969 | 2014 | Nov 2015 | 7 860 | 5,3 | 416 | 2,0 | |
| Genf,RuedesConfessions 9 | WH | 1923 | 2013 | Nov 2015 | 7 610 | 3,9 | 300 | 0,0 | |
| Genf,RuedesCordiers 5 | WH | 1965 | 2008 | Nov 2015 | 18 130 | 4,6 | 832 | 0,0 | |
| Genf,RuedesPeupliers 13 | WH | 1920 | 2010 | Nov 2015 | 2 940 | 5,6 | 166 | 0,0 | |
| Genf,RuedesPhotographes 12 | WH | 1905 | 2013 | Nov 2015 | 4 350 | 4,9 | 214 | 0,0 | |
| Genf,RueDr-Alfred-Vincent 23 | WH | 1950 | 2010 | Nov 2015 | 4 060 | 4,7 | 190 | 0,0 | |
| Genf,Ruedu31Décembre 35 | WH | 1956 | 2014 | Nov 2015 | 7 830 | 4,7 | 372 | 0,0 | |
| Genf,RueduVillage Suisse 4 | WH | 1900 | 2005 | Nov 2015 | 3 080 | 5,4 | 166 | 0,0 | |
| Genf,RueHenri-Blanvalet 14 | WH | 1915 | 2012 | Nov 2015 | 6 060 | 4,6 | 280 | 0,8 | |
| Genf,Rue Schaub3 | WH | 1960 | 2010 | Nov 2015 | 9 570 | 4,6 | 438 | 0,0 | |
| Genf,RueZurlinden6 | WH | 1985 | 2012 | Nov 2015 | 11 260 | 5,0 | 561 | 13,8 | |
| Lausanne,Avenued'Ouchy 70 | WH/GH | 1906 | 2004 | Nov 2009 | 5 578 | 5,0 | 281 | 0,0 | |
| Lausanne,Avenued'Ouchy 72/74 | WH | 1907 | Nov 2009 | 3 119 | 4,7 | 146 | 0,0 | ||
| Lausanne,Avenued'Ouchy 76 | WH/GH | 1907 | 2004 | Nov 2009 | 16 330 | 4,2 | 686 | 5,8 | |
| Lausanne,Avenue EdouardDapples 9/13/15/15a | WH | 1925/1926 | April 2013 | 20 470 | 4,7 | 965 | 3,2 | ||
| Lausanne,Placede laNavigation2 | WH/GH | 1895 | 2004 | Nov 2009 | 6 813 | 4,4 | 297 | 0,0 | |
| Lausanne,RueBeau-Séjour 8 | WH | 2011 | Nov 2009 | 100 750 | 4,1 | 4 152 | 0,1 | ||
| Nov 2009/ | |||||||||
| Lausanne,Ruedes Fontenailles 1 | WH | 1910/1963 | 1993 | April 2013 | 4 354 | 4,4 | 192 | 9,6 | |
| Lausanne,RueVoltaire 2 – 12 | WH | 2015 | Okt 2012 | 70 910 | 4,0 | 2 854 | 0,9 | ||
| Meyrin,Ruede Livron17 – 19 | WH | 1967 | 2010 | Nov 2015 | 17 260 | 5,2 | 898 | 1,2 | |
| Münchwilen,Buchenacker 22/24/26/28; | |||||||||
| UntererBuchenacker 7 | WH | 1994/1995 | Juni 2007 | 15 277 | 5,0 | 770 | 5,5 | ||
| Onex,AvenuedesGrandes-Communes 21– 23 – 25 | WH | 1964 | 2012/2014 | Nov 2015 | 38 100 | 4,8 | 1 844 | 1,9 | |
| Opfikon-Glattbrugg, Farmanstrasse 47/49 | WH | 2009 | Dez 2010 | 28 200 | 3,8 | 1 069 | 4,3 | ||
| Regensdorf, Schulstrasse 95/97/99/101/103/105 | WH | 2015 | Juni 2007 | 60 000 | 3,9 | 2 360 | 3,9 | ||
| Versoix,Cheminde l'AncienPéage 2 – 4 | WH | 1963 | 2014 | Nov 2015 | 20 310 | 5,6 | 1 145 | 0,0 | |
| Wängi, | |||||||||
| Brühlwiesenstrasse 11a/11b/15a/15b/19a/19b | WH | 1984/1988 | Juni 2007 | 13 422 | 5,4 | 728 | 6,4 | ||
| Zürich, Katzenbachstrasse 239 | WH | 1969 | März 2008 | 6 506 | 4,5 | 295 | 3,7 | ||
| Zürich, Letzigraben134 – 136 | WH | 2016 | Sept 2006 | 65 290 | 3,5 | 2 280 | 1,1 | ||
| 42AnlageobjekteWohnliegenschaften | 724 076 | 4,4 | 31 633 | 2,2 | |||||
DieAnlagekosten für dieAnlageobjekte Wohnliegenschaften belaufen sich auftotal TCHF 572 878.
¹ GH:Geschäftshaus; WH: Wohnhaus.
² Soll-Mietertrag per 31.12.2016 in% vom Marktwert.
3 Leerstand per 31.12.2016 in% vom Soll-Mietertrag.
| (und mehr)- Grundstücks Wohnungen Wohnungen Wohnungen Wohnungen Wohnungen Wohnungen Fläche in m2 Nutzungen fläche in m2 Leerfläche Eigentum5 nutzbare Zimmer Zimmer Zimmer Zimmer Zimmer 1 – 1½- 2 – 2½- 3 – 3½- 4 – 4½- Übrige in%4 in%4 Total Total 5 4 706 0 1 15 26 0 42 0,8% 2,5 AE 5 174 5 226 0 8 18 28 0 54 6,0% 5,1 AE 11 330 2 580 0 6 12 12 0 30 4,5% 6,7 AE 4 025 1 308 0 19 8 0 0 27 8,4% 2,4 AE 250 1 188 1 6 7 3 6 23 0,0% 0,0 AE 230 2 080 0 0 6 6 6 18 46,6% 0,0 AE 436 855 0 14 5 2 0 21 0,0% 0,0 AE 228 2 010 0 0 12 12 2 26 11,7% 0,0 AE 315 1 043 1 20 0 7 0 28 0,0% 0,0 AE 624 1 145 1 14 12 1 0 28 0,0% 0,0 AE 248 857 21 4 0 0 0 25 3,2% 0,0 AE 272 701 2 7 4 2 0 15 0,0% 0,0 AE 242 800 0 0 6 4 0 10 31,3% 0,0 AE 492 1 289 20 10 0 0 0 30 32,1% 3,1 AE 241 1 153 9 0 0 5 4 18 28,6% 0,0 AE 426 1 316 0 3 15 5 0 23 3,0% 0,0 AE 351 2 786 0 0 2 22 3 27 35,7% 7,1 AE 1157 513 0 2 3 4 1 10 0,0% 0,0 AE 147 685 0 3 4 1 1 9 21,1% 0,0 AE 188 707 0 0 8 6 1 15 0,0% 0,0 AE 234 1 395 0 18 0 6 0 24 14,3% 0,0 AE 290 511 0 3 5 2 1 11 0,0% 0,0 AE 145 841 0 0 6 4 4 14 23,9% 3,1 AE 260 1 857 0 0 14 12 1 27 11,7% 0,0 AE 439 1 609 0 3 4 8 0 15 43,6% 12,9 AE 437 1 122 0 0 5 1 4 10 0,0% 0,0 AE 478 995 0 6 3 3 0 12 0,0% 0,0 D n/a 2 538 0 0 0 1 9 10 16,6% 6,1 AE 738 4 959 0 1 2 28 17 48 2,0% 2,2 AE 5 246 1 313 0 2 0 2 4 8 0,0% 0,0 AE 1 911 10 288 0 19 55 16 11 101 3,3% 1,6 AE 3 827 1 071 1 0 0 4 4 9 0,0% 9,6 AE 853 8 663 1 21 41 21 8 92 0,6% 0,0 AE 4 743 3 972 0 0 12 24 12 48 11,7% 0,0 AE 670 4 367 0 4 20 20 0 44 4,9% 5,5 AE 5 740 6 570 0 0 54 53 0 107 1,0% 0,8 AE 930 3 609 1 13 16 9 0 39 0,4% 3,2 AE 3 840 8 716 0 16 50 30 0 96 0,0% 2,3 AE 16 656 4 495 0 20 0 34 16 70 11,7% 0,0 AE 722 4 439 0 6 21 21 0 48 2,1% 4,1 AE 7 413 1 589 0 5 8 5 0 18 0,0% 0,0 AE 1 987 6 977 0 33 34 5 0 72 2,2% 0,3 AE 5 003 |
|---|
4 Angaben per 31.12.2016 in%dertotal nutzbaren Fläche.
5 AE:Alleineigentum;D:Dienstbarkeit.
| Ort,Adresse | beschrieb1 Objekt |
Baujahr | Realisations zeitraum |
Erwerbs datum |
Marktwert in TCHF |
|---|---|---|---|---|---|
| 1905/1916/ | |||||
| Aarau,Baufeld2 (TorfeldSüd) | WH/GH | 1929/1943/ 1954 | 2016/2018 | Okt 2006 | 47 700 |
| Horgen, Seestrasse 93 (Seehallen) | GH | 1956 | 2017/2018 | Nov 2005 | 25 800 |
| März 2005/ | |||||
| Kriens,AmMattenhof 4 | GH/WH | 2016/2019 | Feb2013 | 8 750 | |
| März 2005/ | |||||
| Kriens,AmMattenhof 6 | WH/GH | 2016/2019 | Feb2013 | 1 730 | |
| März 2005/ | |||||
| Kriens,AmMattenhof 8 | GH/WH | 2016/2019 | Feb2013 | 4 550 | |
| März 2005/ | |||||
| Kriens,AmMattenhof 12/14 | GH/WH | 2016/2019 | Feb2013 | 19 300 | |
| März 2005/ | |||||
| Kriens,AmMattenhof 16 | GH/H | 2016/2019 | Feb2013 | 9 050 | |
| Kriens, Sternmatt 6 – TraktC(Parkhaus) | P | 1986 | 2015/2016 | Feb2004 | 14 400 |
| Lausanne,RuedesCôtes-de-Montbenon1/3/5 | GH | 1930 | 2016/2017 | Nov 2009 | 6 000 |
| Rheinfelden,Rütteliweg8; Spitalhalde 40 | WH | 1972 | 2017 | Sept 2006 | 17 750 |
| Zürich,Hohlstrasse 485 | WH/GH | 1896/1928 | 2016/2018 | April 2010 | 73 100 |
| 11AnlageliegenschaftenimBau | 228 130 |
| Ort,Adresse | beschrieb1 Objekt |
Baujahr | Renovations jahr |
Erwerbs datum |
Buchwert in TCHF |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| Küsnacht, Seestrasse 59 | GH | 2006 | Sept 2002 | 10 089 | ||
| Lausanne,RuedeGenève 7 | GH2 | 1932 | 1992/2011 | Nov 2009 | 3 350 | |
| Lausanne,RuedesCôtes-de-Montbenon16 | GH2 | 1912 | 2007 | Nov 2009 | 543 | |
| 3 Liegenschaften | 13 982 |
| Ort,Adresse | beschrieb1 Objekt |
Baujahr | Renovations jahr |
Erwerbs datum |
Marktwert in TCHF |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| Lausanne, Flonplex | Multiplexkino | 2003 | Nov 2009 | 9 344 | ||
| Lausanne,ParkingduCentre | P | 2002 | Nov 2009 | 31 350 | ||
| 2 LiegenschaftenausBeteiligungen | 40 694 |
¹GH:Geschäftshaus;H:Hotel; P: Parkhaus; WH: Wohnhaus. 2Anteilselbst genutzt.
| 74 863 | 93 835 | ||
|---|---|---|---|
| Nein | 8 328 | AE | 15 590 |
| Nein | 14 817 | AE | 5 588 |
| Ja (zuüberprüfen) | 1 830 | AE | 2 042 |
| Nein | 5 028 | AE | 215 |
| Nein | 3 554 | AE | 8 761 |
| Nein | 5 189 | AE | 13 284 |
| Nein | 2 080 | AE | 4 654 |
| Nein | 1 840 | AE | 2 687 |
| Nein | 3 130 | AE | 7 324 |
| Ja | 10 542 | AE | 14 485 |
| Ja (unbedeutend) | 18 526 | AE | 19 205 |
| Eigentum3 | |||
| Altlastenver | Grundstücks fläche in m2 |
Total nutzbare Fläche in m2 |
|
| dachtskataster Grundstücks Altlastenver fläche in m2 |
Eigentum3 | Total nutzbare Fläche in m2 |
|---|---|---|
| 2 125 Nein |
AE | 2 046 |
| 3 343 Ja (unbedeutend) |
AE | 632 |
| 850 Ja (unbedeutend) |
AE | 170 |
| 6 318 | 2 848 |
| Renovations beschrieb1 Marktwert Erwerbs Baujahr Objekt in TCHF datum jahr |
Total nutzbare Fläche in m2 |
Eigentum | Grundstücks fläche in m2 |
dachtskataster Altlastenver |
|---|---|---|---|---|
| Lausanne, Flonplex Multiplexkino 2003 Nov 2009 9 344 |
5 256 | Miteigentum40% | 0 | Ja (unbedeutend) |
| Lausanne,ParkingduCentre P 2002 Nov 2009 31 350 |
0 | Miteigentum50% | 0 | Ja (unbedeutend) |
| 2 LiegenschaftenausBeteiligungen 40 694 |
5 256 |
3 AE: Alleineigentum.
An die Generalversammlung der Mobimo Holding AG, Luzern
Wir haben die Konzernrechnung der Mobimo Holding AG und ihrer Tochtergesellschaften (der Konzern) – bestehend aus der konsolidierten Bilanz zum 31. Dezember 2016, der konsolidierten Erfolgsrechnung, der konsolidierten Gesamtergebnisrechnung, der konsolidierten Geldflussrechnung und dem konsolidierten Eigenkapitalnachweis für das dann endende Jahr sowie dem Anhang zur Konzernrechnung, einschliesslich einer Zusammenfassung bedeutsamer Rechnungslegungsmethoden – geprüft.
Nach unserer Beurteilung vermittelt die Konzernrechnung (Seiten 54 bis 115) ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage des Konzerns zum 31. Dezember 2016 sowie dessen Ertragslage und Cashflows für das dann endende Jahr in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS) und entspricht dem Artikel 17 der Richtlinie betr. Rechnungslegung (Richtlinie Rechnungslegung, RLR) der SIX Swiss Exchange sowie dem schweizerischen Gesetz.
Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz, den International Standards on Auditing (ISA) sowie den Schweizer Prüfungsstandards (PS) durchgeführt. Unsere Verantwortlichkeiten nach diesen Vorschriften und Standards sind im Abschnitt "Verantwortlichkeiten der Revisionsstelle für die Prüfung der Konzernrechnung" unseres Berichts weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Konzern unabhängig in Übereinstimmung mit den schweizerischen gesetzlichen Vorschriften und den Anforderungen des Berufsstands sowie dem Code of Ethics for Professional Accountants des International Ethics Standards Board for Accountants (IESBA Code), und wir haben unsere sonstigen beruflichen Verhaltenspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt.
Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu dienen.
Die Anlageliegenschaften im Betrag von TCHF 2'446'798 bilden einen wesentlichen Bestandteil der Bilanz und weisen per 31. Dezember 2016 folgende Verkehrswerte bzw. Fair Values auf (in TCHF):
| | Geschäftsliegenschaften | 1'373'488 |
|---|---|---|
Die Anlageliegenschaften werden per Bilanzstichtag zum Fair Value bewertet.
Die jährliche Bewertung der Anlageliegenschaften erfolgt durch externe Schätzungsexperten. Die mittels Discounted-Cashflow-Modell vorgenommenen Verkehrswertschätzungen werden, in Bezug auf die erwarteten künftigen Geldflüsse und den pro Liegenschaft in Abhängigkeit ihrer individuellen Chancen und Risiken angewendeten Diskontsatz, wesentlich durch Annahmen und Schätzungen des Managements beeinflusst.
Derzeit kann zudem am Immobilienmarkt beobachtet werden, dass aufgrund des aktuellen
Negativzinsumfeldes institutionelle Anleger infolge ihres Anlagenotstandes Wohnliegenschaften an guten Lagen teils zu sehr tiefen Renditen kaufen. Das nicht vorhersehbare Verhalten der Investoren kann dazu führen, dass in Einzelfällen der Verkaufspreis von der letzten Verkehrswertschätzung abweicht.
Im Rahmen unserer Prüfung haben wir die Fachkompetenz und Unabhängigkeit der externen Schätzungsexperten beurteilt. Wir haben an den Bewertungsbesprechungen mit den externen Schätzungsexperten teilgenommen und Bewertungsmethodik sowie ausgewählte wertrelevante Parameter diskutiert. Zur Unterstützung unserer Prüfungshandlungen setzten wir unsere Bewertungsspezialisten aus dem Bereich Real Estate ein.
Auf Basis einer nach qualitativen und quantitativen Faktoren ausgewählten Stichprobe haben wir unter anderem folgende Prüfungshandlungen durchgeführt:
Weitere Informationen zu der Bewertung der Anlageliegenschaften sind im Anhang der Konzernrechnung Nr. 5 auf den Seiten 67 bis 72 und in den Berichten der unabhängigen Schätzungsexperten Wüest Partner AG und Jones Lang Lasalle AG auf den Seiten 122 bis 124 bzw. auf den Seiten 127 bis 128 enthalten.
Die Promotionen (Liegenschaften) im Betrag von TCHF 304'844 bilden einen wesentlichen Bestandteil der Bilanz und weisen per 31. Dezember 2016 folgende Buchwerte auf (in TCHF)
| | Bauland / Entwicklungsprojekte | 82'560 | ||
|---|---|---|---|---|
| --- | -- | -------------------------------- | -- | -------- |
Unter den Promotionen (Liegenschaften) werden Umwandlungs- und Neubauobjekte subsumiert, bei denen die Mobimo die Realisation von Wohneigentum übernimmt und dieses anschliessend wieder veräussert. Promotionen werden zu Anschaffungskosten oder zu tieferen Marktwerten bewertet. Bei verlustbringenden Objekten wird der Endverlust sofort zurückgestellt.
Ebenfalls in den Promotionen werden Projekte geführt, welche die Mobimo für den Geschäftsbereich "Entwicklung Dritte" erworben hat und für welche die Absicht besteht bzw. geregelt ist, dass diese zukünftig an Drittinvestoren verkauft werden, oder sonstige zum Weiterverkauf erworbene Liegenschaften.
Die Bewertung der Promotionen (Liegenschaften) wird durch Annahmen und Schätzungen mit Bezug auf die anfallenden Baukosten und die zukünftige Marktentwicklung beeinflusst.
Auf Basis einer nach qualitativen und quantitativen Faktoren ausgewählten Stichprobe haben wir unter anderem folgende Prüfungshandlungen durchgeführt:
Weitere Informationen zu der Bewertung der Promotionen (Liegenschaften) sind im Anhang der Konzernrechnung Nr. 8 auf der Seite 75 enthalten.
Vollständigkeit und Genauigkeit der latenten Steuerverbindlichkeiten
Per 31. Dezember 2016 betragen die latenten Steuerverbindlichkeiten TCHF 158'440.
Latente Steuern werden auf temporären Differenzen zwischen den Wertansätzen in der Steuerbilanz und der Konzernbilanz abgegrenzt. Die Bemessung der latenten Steuern berücksichtigt den erwarteten Zeitpunkt und die erwartete Art und Weise der Realisation bzw. Tilgung der betroffenen Aktiven und Verbindlichkeiten. Dabei werden die Steuersätze herangezogen, die zum Bilanzstichtag gelten bzw. angekündigt sind. Die latenten Steuern resultieren primär aus den Bewertungsunterschieden zwischen den Fair Values und den steuerrechtlich massgebenden Werten der Anlageliegenschaften.
Bei der Berechnung der latenten Steuerverbindlichkeiten müssen Annahmen und Schätzungen bezogen auf die steuerlich massgebenden Anlagekosten und die Fair Values der Liegenschaften sowie die im Zeitpunkt der Realisierung der Steuerdifferenz geltenden Steuersätze getroffen werden. Bei langen Haltedauern können je nach kantonalen Regeln bei der Bestimmung der steuerlich massgebenden Anlagekosten anstelle der effektiven Anlagekosten auch alternativ ermittelte Anlagekosten berücksichtigt werden (z.B. Verkehrswert vor 20 Jahren bei Zürcher Liegenschaften). In Kantonen mit separater Grundstücksgewinnsteuer (monistisches System) muss zudem die Resthaltedauer der Liegenschaften geschätzt werden, welche die Strategie der Mobimo wiederspiegelt.
Im Rahmen unserer Prüfung haben wir die Berechnung der latenten Steuern auf den Anlageliegenschaften unter Einbezug unserer Steuerspezialisten kritisch beurteilt.
Auf Basis des Gesamtportfolios haben wir unter anderem folgende Prüfungshandlungen durchgeführt:
Auf Basis einer nach qualitativen und quantitativen Faktoren ausgewählten Stichprobe haben wir zudem unter anderem folgende Prüfungshandlungen durchgeführt:
Weitere Informationen zu den latenten Steuerverbindlichkeiten sind im Anhang der Konzernrechnung Nr. 20 auf den Seiten 91 bis 93 enthalten.
Der Verwaltungsrat ist für die übrigen Informationen im Geschäftsbericht verantwortlich. Die übrigen Informationen umfassen alle im Geschäftsbericht dargestellten Informationen, mit Ausnahme der Konzernrechnung, der Jahresrechnung der Mobimo Holding AG, des Vergütungsberichtes und unserer dazugehörigen Berichte.
Die übrigen Informationen im Geschäftsbericht sind nicht Gegenstand unseres Prüfungsurteils zur Konzernrechnung und wir machen keine Prüfungsaussage zu diesen Informationen.
Im Rahmen unserer Prüfung der Konzernrechnung ist es unsere Aufgabe, die übrigen Informationen zu lesen und zu beurteilen, ob wesentliche Unstimmigkeiten zur Konzernrechnung oder zu unseren Erkenntnissen aus der Prüfung bestehen oder ob die übrigen Informationen anderweitig wesentlich falsch dargestellt erscheinen. Falls wir auf der Basis unserer Arbeiten zu dem Schluss gelangen, dass eine wesentliche falsche Darstellung der übrigen Informationen vorliegt, haben wir darüber zu berichten. Wir haben in diesem Zusammenhang keine Bemerkungen anzubringen.
Der Verwaltungsrat ist verantwortlich für die Aufstellung einer Konzernrechnung, die in Übereinstimmung mit den IFRS, dem Artikel 17 der Richtlinie betr. Rechnungslegung (Richtlinie Rechnungslegung, RLR) der SIX Swiss Exchange und den gesetzlichen Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt und für die internen Kontrollen, die der Verwaltungsrat als notwendig feststellt, um die Aufstellung einer Konzernrechnung zu ermöglichen, die frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist.
Bei der Aufstellung der Konzernrechnung ist der Verwaltungsrat dafür verantwortlich, die Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Geschäftstätigkeit zu beurteilen, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Geschäftstätigkeit – sofern zutreffend – anzugeben sowie dafür, den Rechnungslegungsgrundsatz der Fortführung der Geschäftstätigkeit anzuwenden, es sei denn, der Verwaltungsrat beabsichtigt, entweder den Konzern zu liquidieren oder Geschäftstätigkeiten einzustellen, oder hat keine realistische Alternative dazu.
Unsere Ziele sind, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob die Konzernrechnung als Ganzes frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist, und einen Bericht abzugeben, der unser Prüfungsurteil beinhaltet. Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Mass an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den ISA sowie den PS durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung, falls eine solche vorliegt, stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn von ihnen einzeln oder insgesamt vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie die auf der Grundlage dieser Konzernrechnung getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Nutzern beeinflussen.
Als Teil einer Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den ISA sowie den PS üben wir während der gesamten Prüfung pflichtgemässes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus:
beurteilen wir die Angemessenheit der angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der dargestellten geschätzten Werte in der Rechnungslegung und damit zusammenhängenden Angaben.
schlussfolgern wir über die Angemessenheit der Anwendung des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Geschäftstätigkeit durch den Verwaltungsrat sowie auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Geschäftstätigkeit aufwerfen kann. Falls wir die Schlussfolgerung treffen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, in unserem Bericht auf die dazugehörigen Angaben im Anhang der Konzernrechnung aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Berichts erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch die Abkehr des Konzerns von der Fortführung der Geschäftstätigkeit zur Folge haben.
Wir tauschen uns mit dem Verwaltungsrat bzw. dessen zuständigem Ausschuss aus, unter anderem über den geplanten Umfang und die geplante zeitliche Einteilung der Prüfung sowie über bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschliesslich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung erkennen.
Wir geben dem Verwaltungsrat bzw. dessen zuständigem Ausschuss auch eine Erklärung ab, dass wir die relevanten beruflichen Verhaltensanforderungen zur Unabhängigkeit eingehalten haben und uns mit ihnen über alle Beziehungen und sonstigen Sachverhalte austauschen, von denen vernünftigerweise angenommen werden kann, dass sie sich auf unsere Unabhängigkeit und – sofern zutreffend – damit zusammenhängende Schutzmassnahmen auswirken.
Wir bestimmen von den Sachverhalten, über die wir uns mit dem Verwaltungsrat bzw. dessen zuständigem Ausschuss ausgetauscht haben, diejenigen Sachverhalte, die am bedeutsamsten für die Prüfung der Konzernrechnung des aktuellen Zeitraums waren und daher die besonders wichtigen Prüfungssachverhalte sind. Wir beschreiben diese Sachverhalte in unserem Bericht, es sei denn, Gesetze oder andere Rechtsvorschriften schliessen die öffentliche Angabe des Sachverhalts aus oder wir bestimmen in äusserst seltenen Fällen, dass ein Sachverhalt nicht in unserem Bericht mitgeteilt werden soll, weil vernünftigerweise erwartet wird, dass die negativen Folgen einer solchen Mitteilung deren Vorteile für das öffentliche Interesse übersteigen würden.
In Übereinstimmung mit Art. 728a Abs. 1 Ziff. 3 OR und dem Schweizer Prüfungsstandard 890 bestätigen wir, dass ein gemäss den Vorgaben des Verwaltungsrates ausgestaltetes internes Kontrollsystem für die Aufstellung der Konzernrechnung existiert.
Wir empfehlen, die vorliegende Konzernrechnung zu genehmigen.
KPMG AG
Kurt Stocker Reto Kaufmann Zugelassener Revisionsexperte Leitender Revisor
Luzern, 7. Februar 2017
KPMG AG, Pilatusstrasse 41, Postfach, CH-6003 Luzern
Zugelassener Revisionsexperte
KPMG AG ist eine Konzerngesellschaft der KPMG Holding AG und Mitglied des KPMG Netzwerks unabhängiger Mitgliedsfirmen, der KPMG International Cooperative ("KPMG International"), einer juristischen Person schweizerischen Rechts. Alle Rechte vorbehalten.
Im Auftrag der Geschäftsleitung der Mobimo Holding AG (Mobimo) hat die Wüest Partner AG (Wüest Partner) die von Mobimo gehaltenen Liegenschaften bzw. Liegenschaftsteile zum Zweck der Rechnungslegung per Stichtag 31.12.2016 bewertet. Bewertet wurden sämtliche Anlageliegenschaften (inklusive Entwicklungsliegenschaften und Liegenschaften im Bau), ausser die durch die CC Management SA gehaltenen Liegenschaften und die Promotionsliegenschaften.
Wüest Partner bestätigt, dass die Bewertungen im Rahmen der national und international gebräuchlichen Standards und Richtlinien, insbesondere in Übereinstimmung mit den International Valuation Standards (IVS und RICS/Red Book) sowie den Swiss Valuation Standards (SVS), durchgeführt wurden. Sie erfolgten zudem gemäss den Anforderungen der SIX Swiss Exchange.
Die ermittelten Marktwerte der Anlageliegenschaften entsprechen dem «Fair Value», wie er in den «International Financial Reporting Standards» (IFRS) gemäss «International Account Standard» IAS 40 (Investment Property) und IFRS 13 (Fair Value Measurement) umschrieben wird.
Der «Fair Value» ist der Preis, den unabhängige Marktteilnehmer unter marktüblichen Bedingungen zum Bewertungsstichtag beim Verkauf eines Vermögenswerts vereinnahmen bzw. bei Übertragung einer Verbindlichkeit (Schuld) bezahlen würden (Abgangs-Preis bzw. Exit-Preis).
Ein Exit-Preis ist der im Kaufvertrag postulierte Verkaufspreis, worauf sich die Parteien gemeinsam geeinigt haben. Transaktionskosten, üblicherweise bestehend aus Maklerprovisionen, Transaktionssteuern sowie Grundbuch- und Notarkosten, bleiben bei der Bestimmung des Fair Value unberücksichtigt. Der Fair Value wird somit entsprechend des Paragraphen 25 IFRS 13 nicht um die beim Erwerber bei einem Verkauf anfallenden Transaktionskosten korrigiert (Gross Fair Value). Dies entspricht der Schweizer Bewertungspraxis.
Die Bewertung zum Fair Value setzt voraus, dass die hypothetische Transaktion für den zu bewertenden Vermögensgegenstand auf dem Markt mit dem grössten Volumen und der grössten Geschäftsaktivität stattfindet (Hauptmarkt) sowie Transaktionen von ausreichender Häufigkeit und Volumen auftreten, sodass für den Markt ausreichend Preisinformationen zur Verfügung stehen (aktiver Markt). Falls ein solcher Markt nicht identifiziert werden kann, wird der Hauptmarkt für den Vermögenswert unterstellt, der den Verkaufspreis bei der Veräusserung des Vermögenswerts maximiert.
Der Fair Value ist auf der Basis der bestmöglichen Verwendung einer Immobilie ermittelt (Highest and best use). Die bestmögliche Nutzung ist die Nutzung einer Immobilie, die dessen Wert maximiert. Diese Annahme unterstellt eine Verwendung, die technisch/physisch möglich, rechtlich erlaubt und finanziell realisierbar ist. Da bei der Ermittlung des Fair Value die Nutzenmaximierung unterstellt wird, kann die bestmögliche Verwendung von der tatsächlichen bzw. von der geplanten Nutzung abweichen. Zukünftige Investitionsausgaben zur Verbesserung oder Wertsteigerung einer Immobilie werden entsprechend in der Fair Value-Bewertung berücksichtigt.
Die Anwendung des Highest and best use-Ansatzes orientiert sich am Grundsatz der Wesentlichkeit der möglichen Wertdifferenz im Verhältnis des Werts der Einzelimmobilie und des gesamten Immobilienvermögens sowie in Bezug zur möglichen absoluten Wertdifferenz. Potenzielle Mehrwerte einer Immobilie, welche sich innerhalb der üblichen Schätztoleranz einer Einzelbewertung bewegen, werden hier als unwesentlich betrachtet und in der Folge vernachlässigt.
Die Bestimmung des Fair Value erfolgt in Abhängigkeit der Qualität und Verlässlichkeit der Bewertungsparameter, mit abnehmender Qualität bzw. Verlässlichkeit: Level 1 Marktpreis, Level 2 modifizierter Marktpreis und Level 3 modellbasierte Bewertung. Bei der Fair Value-Bewertung einer Immobilie können gleichzeitig unterschiedliche Parameter auf unterschiedlichen Hierarchien zur Anwendung kommen. Dabei wird die gesamte Bewertung gemäss der tiefsten Stufe der Fair Value-Hierarchie klassiert, in dem sich die wesentlichen Bewertungsparameter befinden.
Die Wertermittlung der Immobilien von Mobimo erfolgt mit einer modellbasierten Bewertung gemäss Level 3 auf Basis von nicht direkt am Markt beobachtbaren Inputparametern, wobei auch hier angepasste Level 2-Inputparameter Anwendung finden (bspw. Marktmieten, Betriebs-/Unterhaltskosten, Diskontierungs-/Kapitalisierungssätze, Verkaufserlöse von Wohneigentum). Nicht beobachtbare Inputfaktoren werden nur dann verwendet, wenn relevante beobachtbare Inputfaktoren nicht zur Verfügung stehen.
Es werden die Bewertungsverfahren angewendet, die im jeweiligen Umstand sachgerecht sind und für die ausreichend Daten zur Ermittlung des Fair Value zur Verfügung stehen, wobei die Verwendung relevanter beobachtbarer Inputfaktoren maximiert und jene nicht beobachtbaren Inputfaktoren minimiert wird. Beim vorliegenden Bewertungsverfahren wird ein einkommensbasierter Ansatz angewendet mittels den in der Schweiz weit verbreiteten Discounted-Cashflow-Bewertungen.
Als wesentliche Inputfaktoren werden die Marktmieten, die Leerstände und die Diskontierungssätze definiert. Bei Liegenschaften, die gemäss Highest and best use anhand eines Verkaufsszenarios im Stockwerkeigentum bewertet wurden, bilden statt der Marktmieten die Verkaufspreise für Eigentumswohnungen den wichtigsten Inputfaktor.
Die genannten Faktoren werden durch Marktentwicklungen unterschiedlich beeinflusst. Ändern sich die Inputfaktoren, so verändert sich auch der Fair Value der Immobilie. Diese Veränderungen werden anhand von statischen Sensitivitätsanalysen je Inputfaktor simuliert. Aufgrund der gegenseitigen Abhängigkeiten der Inputfaktoren können sich die Einwirkungen auf den Fair Value wechselseitig kompensieren, aber auch kumulieren. So wirken beispielsweise reduzierte Marktmieten in Kombination mit erhöhten Leerständen und erhöhten Diskontierungssätzen kumulativ negativ auf den Fair Value der Immobilie. Aufgrund der regionalen und objektweisen Diversifikation im Portfolio erzeugen Veränderungen der Inputfaktoren jedoch selten eine kurzfristige, kumulative Wirkung.
Als wichtigste Einflussgrösse auf die Inputfaktoren kann das wirtschaftliche Umfeld bezeichnet werden. Erhöht eine negative Stimmung in der Wirtschaft den Druck auf die Marktmieten, erhöhen sich zumeist auch die Leerstände in den Immobilien. Gleichzeitig stellt sich in solchen Marktlagen aber meist ein günstiges, sprich tiefes, Zinsniveau ein, was sich positiv auf die Diskontierungssätze auswirkt. Somit kann von einer gewissen Kompensation der Inputfaktoren ausgegangen werden. Durch laufende Optimierungsmassnahmen der Immobilien von Mobimo (z.B. Abschluss/Verlängerung langfristiger Mietverträge, Investitionen in den Ausbau der Mietflächen usw.) wird solchen kurzfristigen Marktschocks, hauptsächlich mit Auswirkungen auf die Faktoren Marktmieten und Leerstände, vorgebeugt. Der individuell risikoadjustierte Diskontierungssatz der Immobilie folgt wie erwähnt den Renditeerwartungen der jeweiligen Investoren respektive Marktteilnehmer und kann nur in beschränktem Masse durch die Eigentümerin beeinflusst werden.
Wüest Partner bewertete die Immobilien von Mobimo mit Hilfe der Discounted-Cashflow-Methode (DCF). Dabei wird der Marktwert einer Immobilie durch die Summe der in Zukunft über 100 Jahre (Bewertungszeitraum) zu erwartenden, auf den Stichtag diskontierten Nettoerträge bestimmt. Die Diskontierung erfolgt pro Liegenschaft, in Abhängigkeit ihrer individuellen Chancen und Risiken, marktgerecht und risikoadjustiert.
Alle Liegenschaften sind Wüest Partner aufgrund der durchgeführten Besichtigungen und der zur Verfügung gestellten Unterlagen bekannt. Sie wurden in Bezug auf ihre Qualitäten und Risiken (Attraktivität und Vermietbarkeit der Mietobjekte, Bauweise und Zustand, Mikro- und Makrolage usw.) eingehend analysiert. Heute leer stehend Mietobjekte wurden unter Berücksichtigung einer marktüblichen Vermarktungsdauer bewertet.
Die Liegenschaften werden von Wüest Partner mindestens im Dreijahresturnus sowie nach Zukauf von Liegenschaften und nach Beendigung grösserer Umbauarbeiten besichtigt.
In der Berichtsperiode vom 01.01.2016 bis 31.12.2016 wurden 34 Liegenschaften von Mobimo besichtigt.
Per 31.12.2016 wurden von Wüest Partner die Werte der insgesamt 95 Anlageliegenschaften (inkl. Entwicklungsliegenschaften und Liegenschaften im Bau) nach IAS 40 ermittelt. Der «Fair Value» dieser 95 Anlageliegenschaften zum Bilanzstichtag 31.12.2016 beträgt CHF 2194,6 Mio.
In der Berichtsperiode vom 01.01.2016 bis 31.12.2016 wurden die Anlageliegenschaften «Manessestrasse 190/192; Staffelstrasse 1/3/5, Zürich», «Katzenbachstrasse 221 – 231, Zürich» und «Teufenerstrasse 15, St. Gallen» verkauft.
Im gleichen Zeitraum wurde die Liegenschaft «Letzigraben 134 – 136, Zürich» von den Anlageliegenschaften im Bau in die Anlageliegenschaften Wohnen überführt. Das Haus 10 wurde aus der Anlageliegenschaft im Bau «Hohlstrasse 485, Zürich» ausgegliedert und in die Promotion übernommen.
Aus den Entwicklungsliegenschaften wurden die Liegenschaften «Rue des Côtes-de-Montbenon 1/3/5, Lausanne» und «Am Mattenhof 4, 6, 8, 12/14, 16, Kriens» (früher «Mattenhof I, Kriens») in die Anlageliegenschaften im Bau überführt. Zusätzlich wurde die Liegenschaft «Rütteliweg 8; Spitalhalde 40, Rheinfelden» aus den Anlageliegenschaften Wohnen in die Anlageliegenschaften im Bau übertragen.
Im Einklang mit der Geschäftspolitik von Wüest Partner erfolgte die Bewertung der Liegenschaften von Mobimo unabhängig und neutral. Sie dient lediglich dem vorgängig genannten Zweck. Wüest Partner übernimmt keine Haftung gegenüber Dritten.
Die Vergütung für die Bewertungsleistungen erfolgt unabhängig vom Bewertungsergebnis. Sie basiert auf der Anzahl der zu erstellenden Bewertungen sowie nach Massgabe der vermietbaren Flächen der Liegenschaft.
Wüest Partner AG Zürich, 1. Februar 2017
Patrik Schmid MRICS Fabio Guerra MRICS Partner Director
Für die Liegenschaften von Mobimo (exklusive Beteiligungen und Betriebsliegenschaften) wurden bei den wesentlichen Inputfaktoren der Bewertung per 31.12.2016 folgende Bandbreiten angewendet:
| Anlageklasse, Bewertungsmethode | Verkehrswert | Inputfaktoren | Einheit | Minimum | Gewichteter Durchschnitt |
Maximum |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Anlageliegenschaften Geschäft | ||||||
| Level 3 | 1 361 338 000 | Diskontierungssatz (real) | % | 2,80 | 3,96 | 4,90 |
| DCF | Erzielbare Marktmietpreise | CHF/m² p.a. | 87 | 235 | 1 112 | |
| Strukturelle Leerstandsquote | % | 2,6 | 5,0 | 11,0 | ||
| Entwicklungsliegenschaften | ||||||
| Level 3 | 121 104 000 | Diskontierungssatz (real) | % | 4,10 | 4,58 | 5,60 |
| DCF | Erzielbare Marktmietpreise | CHF/m² p.a. | 138 | 222 | 268 | |
| Strukturelle Leerstandsquote | % | 3,3 | 5,7 | 12,3 | ||
| Anlageliegenschaften Wohnen | ||||||
| Level 3 | 484 076 000 | Diskontierungssatz (real) | % | 2,60 | 3,10 | 3,80 |
| DCF | Erzielbare Marktmietpreise | CHF/m² p.a. | 160 | 296 | 404 | |
| Strukturelle Leerstandsquote | % | 0,6 | 2,1 | 8,0 | ||
| Liegenschaften im Bau | ||||||
| Level 3 | 228 130 000 | Diskontierungssatz (real) | % | 3,20 | 3,71 | 4,40 |
| DCF | Erzielbare Marktmietpreise | CHF/m² p.a. | 193 | 265 | 322 | |
| Strukturelle Leerstandsquote | % | 2,2 | 3,8 | 10,0 |
Bei Liegenschaften, die gemäss Highest and best use anhand eines Verkaufsszenarios im Stockwerkeigentum bewertet wurden (insgesamt zwei Wohnliegenschaften), wurden unter Berücksichtigung entsprechender Investitionen Verkaufserlöse von CHF 6 600 bis CHF 7 810 pro m² Wohnfläche angesetzt.
Die Anlageliegenschaften der CC Management SA wurden im Auftrag der Eigentümerin zum Zweck ihrer Rechnungslegung von der Jones Lang LaSalle AG per 31. Dezember 2016 zum Marktwert bewertet. Dabei handelte es sich um insgesamt 27 Anlageliegenschaften.
Jones Lang LaSalle AG bestätigt, dass die Bewertungen im Rahmen der national und international gebräuchlichen Standards und Richtlinien, insbesondere in Übereinstimmung mit den International Valuation Standards (IVS, RICS/Red Book) sowie den Swiss Valuation Standards (SVS), durchgeführt wurden.
Die ermittelten Marktwerte entsprechen dem «Fair Value», wie er in den «International Financial Reporting Standards» (IFRS) gemäss IAS 40 (Investment Property) und IFRS 13 (Fair Value Measurement) umschrieben wird.
Der «Fair Value» ist der Preis, den unabhängige Marktteilnehmer in einem geordneten Geschäftsvorfall unter marktüblichen Bedingungen zum Bewertungsstichtag beim Verkauf eines Vermögenswerts vereinnahmen bzw. bei Übertragung einer Verbindlichkeit (Schuld) bezahlen würden (Abgangs-Preis bzw. Exit-Preis). Ein Exit-Preis ist der im Kaufvertrag postulierte Verkaufspreis, worauf sich die Parteien gemeinsam geeinigt haben. Transaktionskosten, üblicherweise bestehend aus Maklerprovisionen, Transaktionssteuern sowie Grundbuch- und Notarkosten, bleiben bei der Bestimmung des Fair Value unberücksichtigt. Der Fair Value wird somit entsprechend des Paragraphen 25 IFRS 13 nicht um die beim Erwerber bei einem Verkauf anfallenden Transaktionskosten korrigiert (Gross Fair Value). Dies entspricht der Schweizer Bewertungspraxis.
Die Bewertung zum Fair Value setzt voraus, dass die hypothetische Transaktion für den zu bewertenden Vermögensgegenstand auf dem Markt mit dem grössten Volumen und der grössten Geschäftsaktivität stattfindet (Hauptmarkt) sowie Transaktionen von ausreichender Häufigkeit und Volumen auftreten, sodass für den Markt ausreichend Preisinformationen zur Verfügung stehen (aktiver Markt). Falls ein solcher Markt nicht identifiziert werden kann, wird der Hauptmarkt für den Vermögenswert unterstellt, der den Verkaufspreis bei der Veräusserung des Vermögenswerts maximiert.
Der Fair Value ist auf der Basis der bestmöglichen Verwendung einer Immobilie ermittelt (Highest and best use). Die bestmögliche Nutzung ist die Nutzung einer Immobilie, die dessen Wert maximiert. Diese Annahme unterstellt eine Verwendung, die technisch/ physisch möglich, rechtlich erlaubt und finanziell realisierbar ist. Da bei der Ermittlung des Fair Value die Nutzenmaximierung unterstellt wird, kann die bestmögliche Verwendung von der tatsächlichen bzw. von der geplanten Nutzung abweichen. Zukünftige Investitionsausgaben zur Verbesserung oder Wertsteigerung einer Immobilie werden entsprechend in der Fair Value-Bewertung berücksichtigt.
Die Anwendung des Highest and best use-Ansatzes orientiert sich am Grundsatz der Wesentlichkeit der möglichen Wertdifferenz im Verhältnis des Werts der Einzelimmobilie und des gesamten Immobilienvermögens sowie in Bezug zur möglichen absoluten Wertdifferenz. Potenzielle Mehrwerte einer Immobilie, welche sich innerhalb der üblichen Schätztoleranz einer Einzelbewertung bewegen, werden hier als unwesentlich betrachtet und in der Folge vernachlässigt.
Die Bestimmung des Fair Value erfolgt in Abhängigkeit der Qualität und Verlässlichkeit der Bewertungsparameter, mit abnehmender Qualität bzw. Verlässlichkeit: Level 1 Marktpreis, Level 2 modifizierter Marktpreis und Level 3 modellbasierte Bewertung. Bei der Fair Value-Bewertung einer Immobilie können gleichzeitig unterschiedliche Parameter auf unterschiedlichen Hierarchien zur Anwendung kommen. Dabei wird die gesamte Bewertung gemäss der tiefsten Stufe der Fair Value-Hierarchie klassiert, in dem sich die wesentlichen Bewertungsparameter befinden.
Die Wertermittlung der Anlageliegenschaften der CC Management SA erfolgt mit einer modellbasierten Bewertung gemäss Level 3 auf Basis von nicht direkt am Markt beobachtbaren Inputparametern. Darauf aufbauend kommen angepasste Level 2-Inputparameter zur Anwendung (bspw. Marktmieten, Betriebs- Unterhaltskostenkosten, Diskontierungs-/Kapitalisierungszinssätze). Nicht beobachtbare Inputfaktoren werden nur dann verwendet, wenn relevante beobachtbare Inputfaktoren nicht zur Verfügung stehen.
Es werden die Bewertungsverfahren angewendet, die im jeweiligen Umstand sachgerecht sind und für die ausreichend Daten zur Ermittlung des Fair Values zur Verfügung stehen, wobei die Verwendung relevanter beobachtbarer Inputfaktoren maximiert und jene nicht beobachtbaren Inputfaktoren minimiert wird. Beim vorliegenden Bewertungsverfahren wird ein einkommensbasierter Ansatz angewendet mittels der in der Schweiz weit verbreiteten Discounted Cashflow-Bewertungen.
Jones Lang LaSalle AG bewertet die Renditeliegenschaften der CC Management SA mit der Discounted-Cashflow-Methode (DCF-Methode). Dabei wird das Ertragspotenzial einer Liegenschaft auf der Basis zukünftiger Einnahmen und Ausgaben ermittelt. Die resultierenden Zahlungsströme entsprechen den aktuellen sowie prognostizierten Netto-Cashflows nach Abzug aller nicht auf den Mieter umlagefähigen Kosten (vor Steuern und Fremdkapitalkosten). Die jährlichen Zahlungsströme werden auf den Bewertungsstichtag diskontiert. Der dazu verwendete Zinssatz orientiert sich an der Verzinsung langfristiger, risikofreier Anlagen, wie beispielsweise einer 10-jährigen Bundesobligation und einem spezifischen Risikozuschlag. Dieser berücksichtigt Marktrisiken und die damit verbundene höhere Illiquidität einer Immobilie gegenüber einer Bundesobligation. Die Diskontierungszinssätze werden nach Makro- und Mikrolage sowie nach Immobiliensegment variiert.
Die Marktwertermittlung von Objekten, die vollständig oder teilweise leer stehen, erfolgt unter der Annahme, dass deren Neuvermietung eine gewisse Zeit in Anspruch nimmt. Mietausfälle, mietfreie Zeiten und andere Anreize für neue Mieter, die den zum Bewertungsstichtag marktüblichen Formen entsprechen, sind in der Bewertung berücksichtigt.
Alle Liegenschaften sind Jones Lang LaSalle AG aufgrund der durchgeführten Besichtigungen und der zur Verfügung gestellten Unterlagen bekannt. Sie wurden in Bezug auf ihre Qualitäten und Risiken (Attraktivität und Vermietbarkeit der Mietobjekte, Bauweise und Zustand, Mikro- und Makrolage usw.) eingehend analysiert.
Sämtliche Liegenschaften wurden von Jones Lang LaSalle AG im Januar 2015 besichtigt.
Unter Berücksichtigung der obigen Ausführungen schätzte die Jones Lang LaSalle AG per 31. Dezember 2016 den Marktwert der 27 bewerteten Anlageliegenschaften, welche sich im Eigentum der CC Management SA befinden, wie folgt ein:
Das Bewertungsergebnis in Worten:
Zweihundertzweiundfünfzig Millionen und Hundertfünfzig Tausend Schweizer Franken.
Im Einklang mit der Geschäftspolitik von Jones Lang LaSalle AG erfolgte die Bewertung der Liegenschaften der CC Management SA unabhängig und neutral. Sie dient lediglich dem vorgängig genannten Zweck. Jones Lang LaSalle AG übernimmt keine Haftung gegenüber Dritten.
Die Vergütung für die Bewertungsleistungen erfolgt unabhängig vom Bewertungsergebnis und basiert auf einheitlichen Honoraransätzen pro Liegenschaft.
Jones Lang LaSalle AG Zürich, 1. Februar 2017
Jan P. Eckert Brigitte Luginbühl CEO Schweiz Senior Associate dipl. Wirtschaftsprüfer M.A. UZH, MRICS
Immobilienökonom (ebs) Wirtschaftswissenschaften
Das DCF-Modell von Jones Lang LaSalle AG entspricht einem Zwei-Phasen Modell und ermittelt den Marktwert der Liegenschaften auf der Basis zukünftiger Cashflows. Basierend auf einer Prognose der zukünftigen Einnahmen und Ausgaben werden über einen Detail-Betrachtungszeitraum von zehn Jahren die potenziellen jährlichen Sollmieteinnahmen ermittelt und um die nicht auf die Mieter übertragbaren Kosten reduziert. Die resultierenden Zahlungsströme entsprechen somit den prognostizierten Netto-Cashflows nach Abzug aller nicht auf den Mieter umlagefähigen Kosten, jedoch vor Finanzierung und Steuern. Am Ende des Detail-Betrachtungszeitraums wird auf der Grundlage einer ewigen Rente aus dem Exit-Cashflow sowie unter Berücksichtigung der zukünftigen eigen tümerlastigen Instandsetzungsmassnahmen ein Residualwert (Exitwert) ermittelt. Der Marktwert ergibt sich als Summe der auf den Bewertungszeitpunkt diskontierten Netto-Cashflows über den Detail-Betrachtungszeitraum und dem diskontierten Residualwert.
Der für die Wertermittlung verwendete Diskontierungszinssatz orientiert sich an der Verzinsung langfristiger, risikofreier Anlagen, wie beispielsweise die einer 10-jährigen Bundesobligation, erhöht um einen spezifischen Risikozuschlag, welcher nebst Nutzung, Lage und Grösse des Objekts auch die aktuelle Situation auf dem Transaktionsmarkt berücksichtigt. Dieser Risikozuschlag berücksichtigt somit das Marktrisiko und die damit verbundene höhere Illiquidität einer Immobilie gegenüber einer Bundesobligation. Der Renditeunterschied (Spread) zwischen einer Bundesanleihe und einer Immobilieninvestition wird von Jones Lang LaSalle AG regelmässig anhand von Immobilientransaktionen verifiziert.
Die nominellen Diskontierungs- und realen Kapitalisierungszinssätze werden objektspezifisch nach Makro- und Mikrolage sowie nach Immobiliensegmenten differenziert. Der durchschnittliche kapitalgewichtete nominale Diskontierungszinssatz per 31. Dezember 2016 beträgt für die Wohnliegenschaften 4,05%, für die Geschäftsliegenschaften 4,30% und über alle Liegenschaften 4,06%. Der durchschnittliche kapitalgewichtete reale Kapitalisierungszinssatz per 31. Dezember 2016 beträgt für die Wohnliegenschaften 3,55%, für die Geschäftsliegenschaften 3.80% und über alle Liegenschaften 3,56%.
Basis der Bewertungen sind die Mietzinseinnahmen zum Stichtag vom 31. Dezember 2016. Ausgehend von den aktuellen Vertragsmieten werden die jährlichen Sollmieteinnahmen geschätzt. Dies geschieht durch die mietvertraglich vereinbarte oder mietgesetzlich zulässige Indexierung der Vertragsmieten und im Fall von auslaufenden (Geschäfts-)Mietverträgen durch Ansetzen von aus heutiger Sicht als nachhaltig beurteilten Marktmieten. Bei der Festsetzung des erforderlichen Zeitbedarfs für die Realisierung der Marktmieten werden lokale Gesetzgebungen (LTDR) sowie das Einspracherisiko der neuen Mieter zur Mietzinsänderung berücksichtigt, ohne diese jedoch detailliert zu modellieren. Die Marktmieten basieren auf den Mietpreisdatenbanken und dem Immobilien Research von Jones Lang LaSalle AG. Bei mieterseitigen Verlängerungsoptionen kommt in der Regel der tiefere Mietzins zwischen Markt- und Vertragsmiete zur Anwendung.
Mieten für Büro- und Gewerbeflächen werden üblicherweise an den Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) gekoppelt, während Mietverträge für Wohnräume an die Veränderung des von der Nationalbank quartalsweise errechneten Referenzzinssatzes geknüpft sind, zusätzlich aber auch noch einen Teuerungsanteil beinhalten. Basierend auf den Prognosen der einschlägigen Konjunkturforschungsstellen (KOF, BAK, SECO) für die Entwicklung des LIK und der Hypothekarzinsen werden von der Jones Lang LaSalle AG regelmässig Annahmen für die zukünftige Indexierung der Vertragsmieten getroffen, wobei für alle Bewertungen, die zum selben Bewertungsstichtag erstellt werden, jeweils die gleichen Annahmen verwendet werden.
Bei den Bewertungen per Bewertungsstichtag ging die Jones Lang LaSalle AG in den ersten 10 Jahren sowohl bei den Geschäfts- wie auch den Wohnungsmieten von einer jährlichen Steigerung von 0.50% aus. In den Bewertungen werden dabei für jede Mieteinheit die vertraglich vereinbarten prozentualen Ansätze berücksichtigt. Bei fehlenden Angaben werden die zukünftigen Mieteinnahmen zu 100% an die angenommenen Wachstumsraten gekoppelt. Die gleichen Wachstumsraten werden in der Regel auch für die zukünftige Entwicklung der aus heutiger Sicht als nachhaltig beurteilten Marktmieten verwendet.
Für ablaufende Mietverträge von Verkaufs- und Büroflächen wird ein objekt- und segmentspezifischer Leerstand angesetzt. Diese Absorptionszeit (Leerstand in Monaten nach Vertragsende) wird spezifisch für jedes Objekt festgelegt und liegt in der Regel zwischen drei und neun Monaten. In speziellen Fällen werden auch längere oder kürzere Wiedervermietungsszenarien angenommen. Das allgemeine Leerstandrisiko wird über einen strukturellen Leerstand berücksichtigt, der ebenfalls objektspezifisch angesetzt wird.
Bei den Wohnliegenschaften werden in der Regel keine spezifischen Leerstände angesetzt, da die Mietverträge üblicherweise nicht befristet sind. Die normale Mieterfluktuation wird mit Hilfe eines strukturellen Leerstands berücksichtigt, der objektspezifisch angesetzt wird.
Die zugrunde gelegten Bewirtschaftungskosten basieren grundsätzlich auf den jeweiligen Liegenschaftsabrechnungen. Die nicht umlagefähigen Kosten betreffen Betriebs- und Unterhaltskosten, die in der Regel aufgrund der vertraglichen Bedingungen nicht auf den Mieter umgewälzt werden können oder Bewirtschaftungskosten, die infolge Leerstands vom Hauseigentümer zu tragen sind. Anhand der Analyse der historischen Zahlen und Benchmarks von Jones Lang LaSalle werden die zukünftigen Bewirtschaftungskosten modelliert.
Neben den Mietzinseinnahmen kommt den zukünftigen Instandsetzungskosten eine grosse Bedeutung zu. Die während des DCF-Betrachtungszeitraum von 10 Jahren berücksichtigten Investitionen basieren unter anderem auf Schätzungen der Eigentümerschaft oder der Verwaltung.
Die zur Ermittlung des Exitwerts langfristig erforderlichen Instandsetzungsmassnahmen («Capex») werden objektspezifisch unter der Annahme berechnet, dass je nach Bauweise und Nutzung der Liegenschaft bestimmte Anteile der Bauwerkssubstanz eine begrenzte Lebensdauer aufweisen und folglich über die Gesamtlebensdauer zyklisch erneuert werden müssen. Der im Exitjahr in einen (Instandsetzungs-)Fonds umgerechnete Betrag berücksichtigt ausschliesslich Kosten zur Substanzerhaltung, welche das der Bewertung zugrunde liegende Vertrags- und Marktzinsniveau langfristig sichern.
| TCHF Erläuterungen |
2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Aktiven | ||
| Umlaufvermögen | ||
| Flüssige Mittel | 41 781 | 51 005 |
| Übrige kurzfristige Forderungen –Dritte | 13 | 25 |
| Übrige kurzfristige Forderungen – Beteiligungen | 9 082 | 16 043 |
| Aktive Rechnungsabgrenzung –Dritte | 70 | 62 |
| Total Umlaufvermögen | 50 946 | 67 135 |
| Anlagevermögen | ||
| Finanzanlagen | ||
| • Darlehen – Beteiligungen | 801 044 | 798 280 |
| Beteiligungen | 2 357 469 |
339 757 |
| Total Anlagevermögen | 1 158 513 | 1 138 037 |
| Total Aktiven | 1 209 459 | 1 205 171 |
| TCHF | Erläuterungen | 2016 | 2015 |
|---|---|---|---|
| Passiven | |||
| Fremdkapital | |||
| Kurzfristiges Fremdkapital | |||
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen - Dritte | 205 | 60 | |
| Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten –Dritte | 1 182 | 1 465 | |
| Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten – Beteiligungen | 55 | 105 | |
| Passive Rechnungsabgrenzung –Dritte | 9 556 | 4 838 | |
| Passive Rechnungsabgrenzung –Organe | 68 | 83 | |
| Total kurzfristiges Fremdkapital | 11 066 | 6 550 | |
| Langfristiges Fremdkapital | |||
| Anleihen | 3 | 515 000 | 515 000 |
| Total langfristiges Fremdkapital | 515 000 | 515 000 | |
| Total Fremdkapital | 526 066 | 521 550 | |
| Eigenkapital | 4 | ||
| Aktienkapital | 180 327 | 180 327 | |
| Gesetzliche Kapitalreserve | |||
| • Reserve aus Kapitaleinlagen | 89 690 | 151 843 | |
| Gesetzliche Gewinnreserven | |||
| • Allgemeine gesetzliche Reserven | 45 795 | 45 795 | |
| Freiwillige Gewinnreserven | |||
| Bilanzgewinn | |||
| • Gewinnvortrag | 305 919 | 264 830 | |
| • Jahresgewinn | 62 109 | 41 089 | |
| Eigene Aktien | –446 | –262 | |
| Total Eigenkapital | 683 393 | 683 622 | |
| Total Passiven | 1 209 459 | 1 205 171 |
| TCHF | Erläuterungen | 2016 | 2015 |
|---|---|---|---|
| Beteiligungsertrag | 58 000 | 31 513 | |
| Ertrag aus Kostenverrechnung – Beteiligungen | 2 157 | 1 934 | |
| Finanzertrag – Beteiligungen | 14 296 | 20 348 | |
| Finanzertrag –Dritte | 53 | 37 | |
| Total Erträge | 74 506 | 53 832 | |
| Personalaufwand | 5 | –1 302 | –1 305 |
| Verwaltungsaufwand –Dritte | –2 058 | –1 691 | |
| Zinsaufwand Anleihen | –8 573 | –8 573 | |
| Übriger Finanzaufwand –Dritte | –34 | –25 | |
| Direkte Steuern | –431 | –1 150 | |
| Total Aufwand | –12 397 | –12 743 | |
| Jahresgewinn | 62 109 | 41 089 |
Die Jahresrechnung der Mobimo Holding AG, mit Sitz in Luzern, wurde nach den Bestimmungen des Schweizerischen Rechnungslegungsrechts (32. Titel des Obligationenrechts) erstellt. Die wesentlichen angewandten Bewertungsgrundsätze, die nicht vom Gesetz vorgeschrieben sind, sind jeweils direkt am Anfang der Erläuterung, die den Sachverhalt behandelt, aufgeführt.
Die Mobimo Holding AG erstellt eine Konzernrechnung in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS). Daher enthält diese Jahresrechnung weder zusätzliche Angaben noch eine Geldflussrechnung oder einen Lagebericht. Alle Beträge sind, falls nicht anders deklariert, in tausend Schweizer Franken (TCHF) ausgewiesen. Durch Rundungen können Summen bzw. Totale aufgelisteter Einzelpositionen grösser oder kleiner als 100% sein.
| Aktienkapital 2016 | Beteiligungsquote | Aktienkapital 2015 | Beteiligungsquote | ||
|---|---|---|---|---|---|
| Name | Sitz | in TCHF | in % | in TCHF | in % |
| Direkt gehaltene Beteiligungen | |||||
| Mobimo AG | Küsnacht | 72 000 | 100,0 | 72 000 | 100,0 |
| Mobimo Management AG | Küsnacht | 100 | 100,0 | 100 | 100,0 |
| FM Service &Dienstleistungs AG1 | Küsnacht | 100 | 100,0 | 100 | 50,0 |
| LO Holding Lausanne-Ouchy SA | Lausanne | 12 000 | 100,0 | 12 000 | 100,0 |
| Immobilien Invest Holding AG | Glarus | 150 | 75,3 | 150 | 75,3 |
| BSS&M Real Estate AG2 | Küsnacht | 500 | 66,0 | n/a | n/a |
| Indirekt gehaltene Beteiligungen | |||||
| LO Immeubles SA | Lausanne | 2 000 | 100,0 | 2 000 | 100,0 |
| ProviHold SA3 | Lausanne | n/a | n/a | 100 | 100,0 |
| Promisa SA | Lausanne | 100 | 100,0 | 100 | 100,0 |
| Dual Real Estate Investment SA4 | Freiburg | n/a | n/a | 36 660 | 99,5 |
| CC Management SA4 | Genf | 4 700 | 100,0 | 4 700 | 99,5 |
| O4Real SA | Lausanne | 1 000 | 100,0 | 1 000 | 100,0 |
| Petit Mont-Riond SA | Lausanne | 50 | 75,3 | 50 | 75,3 |
| Parking du Centre SA | Lausanne | 6 000 | 50,0 | 6 000 | 50,0 |
| Flonplex SA | Lausanne | 2 000 | 40,0 | 2 000 | 40,0 |
| Zentrum Oberhof AG2 | Inwil | 100 | 26,4 | n/a | n/a |
| Parking Saint-François SA5 | Lausanne | 1 150 | 26,5 | 1 150 | 26,5 |
1 Im Berichtsjahr wurden die restlichen 50% der Aktien der FM Service &Dienstleistungs AG, Küsnacht erworben.
2 Im Berichtsjahr wurden 66% der Aktien der BSS&M Real Estate AG, Küsnacht erworben. BSS&M Real Estate AG, Küsnacht hält 40% an der Zentrum Oberhof AG, Inwil. Die indirekte Beteiligung an der Zentrum Oberhof AG, Inwil beträgt somit 26,4%, während die Stimmanteile 40% betragen.
3 Im Rahmen einer Umstrukturierung innerhalb des Konsolidierungskreises wurde die Gesellschaft ProviHold SA, Lausanne im Berichtsjahr in die LO Immeubles SA, Lausanne fusioniert.
5 Die Stimmanteile betragen 5%.
Für weiterführende Informationenen zu den Konzerngesellschaften siehe auch Erläuterung 34 der Konzernrechnung.
4 Im Berichtsjahr wurden durch die LO Holding Lausanne-Ouchy SA, Lausanne weitere Anteile an der Dual Real Estate Investment SA, Freiburg übernommen. Im Folgenden wurde im Rahmen einer Umstrukturierung innerhalb des Konsolidierungskreises die Gesellschaft Dual Real Estate Investement SA, Freiburg in die LO Holding Lausanne-Ouchy SA, Lausanne mittels einer Squeeze-out-Fusion hineinfusioniert. Dadurch wurden die restlichen ausstehenden Aktien ebenfalls übernommen, wodurch der indirekte Anteil an der CC Management SA, Genf, die eine 100% Tochter der Dual Real Estate Investement SA, Freiburg war, ebenfalls auf 100% stieg.
Anleihen werden zum Nominalwert bilanziert. Bei Ausgabe anfallende Emissionskosten werden mit einem allfälligen Disagio verrechnet und der Verrechnungsüberschuss wird der Erfolgsrechnung belastet.
Am 29.Oktober 2013 wurde eine Anleihe im Umfang von CHF 165 Mio. mit Laufzeit bis zum 29.Oktober 2018 ausgegeben. Die Verzinsung beträgt 1,5%.
Am 19.Mai 2014 wurde eine Anleihe im Umfang von CHF 200 Mio. mit Laufzeit bis zum 19. Mai 2021 ausgegeben. Die Verzinsung beträgt 1,625%.
Am 16. September 2014 wurde eine Anleihe im Umfang von CHF 150 Mio. mit Laufzeit bis zum 16. September 2024 ausgegeben. Die Verzinsung beträgt 1,875%.
Eigene Aktien werden zum Zeitpunkt des Erwerbs zu Anschaffungskosten als Minusposten im Eigenkapital bilanziert. Bei späterer Wiederveräusserung wird für die Ermittlung der abgehenden Buchwerte das FIFO-Prinzip («First-in first-out»-Prinzip) angewandt.
Per 31.Dezember 2016 beträgt das Aktienkapital CHF 180,3 Mio. und setzt sich aus 6 218 170 Namenaktien mit einem Nennwert von je CHF 29.00 zusammen. Alle ausstehenden Aktien sind dividendenberechtigt und verfügen über eine Stimme an der Generalversammlung der Gesellschaft.
Im Berichtsjahr hat sich das Aktienkapital nicht verändert. Im Vorjahr erhöhten sich aufgrund von Optionsausübungen das Aktienkapital im Umfang von CHF 0,05 Mio. und die allgemeinen Reserven im Umfang von CHF 0,3 Mio.
Per 31.Dezember 2016 hält die Gesellschaft 2 044 eigene Aktien. Im Geschäftsjahr wurden zum Bestand per 1.Januar von 1 247 insgesamt 7 000 Stück zu einem durchschnittlichen Preis von CHF 215.90 erworben. Im Rahmen der Entschädigung an den Verwaltungsrat und das Management wurden 6 203 Aktien abgegeben.
Anlässlich der ordentlichen Generalversammlung vom 29.März 2016 wurde eine Ausschüttung aus Reserven aus Kapitaleinlagen für das Geschäftsjahr 2015 von CHF 10.00 pro Aktie beschlossen, die am 5.April 2016 ausbezahlt wurde.
Der Verwaltungsrat kann einen Teil seiner Vergütung in Aktien beziehen. Für die Ermittlung der Anzahl Aktien, die einem Verwaltungsrat als Vergütung zustehen, wird auf den Börsenkurs am Tag der Zuteilung abgestellt. Der Wert der zugeteilten Aktien wird als Personalaufwand der Erfolgsrechnung belastet, während die Differenz zwischen Börsenkurs und dem Buchwert nach dem FIFO-Prinzip dieser Aktien im Finanzergebnis erfasst wird.
Im Berichtsjahr wurden dem Verwaltungsrat 1 239 Aktien im Wert von TCHF 291 als Entschädigung zugeteilt.
Per 31.Dezember 2016 bestehen die folgenden Beteiligungen der Mitglieder des Verwaltungsrats und der Geschäftsleitung inklusive deren nahestehende Personen:
| Anzahl | ||||
|---|---|---|---|---|
| Anzahl | Aktien | |||
| Aktien aus | beschlos | Total | Total | |
| Name, Funktion | gegebene | sene | 2016 | 2015 |
| VR | 22 882 | 0 | 22 882 | 23 302 |
| Georges Theiler, | ||||
| Präsident VR | 5 845 | 0 | 5 845 | 5 845 |
| Brian Fischer, VR | 3 245 | 0 | 3 245 | 3 705 |
| Wilhelm Hansen, VR | 5 123 | 0 | 5 123 | 5 293 |
| Peter Schaub, VR | 120 | 0 | 120 | 120 |
| Daniel Crausaz, VR | 2 487 | 0 | 2 487 | 2 487 |
| Bernard Guillelmon, VR | 5 711 | 0 | 5 711 | 5 711 |
| Peter Barandun, VR | 351 | 0 | 351 | 141 |
| Geschäftsleitung | 25 673 | 4 291 | 29 964 | 28 488 |
| Christoph Caviezel, CEO | 12 873 | 1 374 | 14 247 | 13 781 |
| Manuel Itten, CFO | 6 512 | 815 | 7 327 | 7 489 |
| Andreas Hämmerli, | ||||
| Leiter Entwicklung | 3 400 | 737 | 4 137 | 4 210 |
| Thomas Stauber, | ||||
| Leiter Immobilien | 2 404 | 815 | 3 219 | 2 380 |
| Marc Pointet, | ||||
| Leiter Suisse romande | 484 | 550 | 1 034 | 628 |
Die beschlossene Anzahl Aktien aus der Erfolgsbeteiligung der Geschäftsleitung basiert auf der Annahme, dass eine Quote von 50% gemäss dem Vergütungsreglement zur Anwendung gelangt.
Die folgenden Aktionäre halten per Bilanzstichtag einen Anteil von 3% oder mehr der Aktien und Optionen der Mobimo Holding AG:
| % | 31.12.2016 | 31.12.2015 |
|---|---|---|
| BlackRock, Inc. | 4,97 | 5,02 |
| Pensionskasse des Kantons Zug | 3,38 | 3,38 |
Die Mobimo Holding AG hat als Holdinggesellschaft keine Angestellten.
Die Mobimo Holding AG bildet zusammen mit der CC Management SA, FM Service & Dienstleistungs AG, Immobilien Invest Holding AG, LO Holding Lausanne-Ouchy SA, LO Immeubles SA, Mobimo AG, Mobimo Management AG, O4Real AG, Petit Mont-Riond SA und der Promisa SA eine Mehrwertsteuergruppe. Die CC Management SA wurde am 1. Januar 2016 und die FM Service & Dienstleistungs AG am 1. Mai 2016 in die Mehrwertsteuergruppe aufgenommen. Für die aus der Mehrwertsteuergruppe entstehenden Schulden haftet die Mobimo Holding AG solidarisch.
Im Rahmen einer externen Finanzierung mit einer Bank ist die Mobimo Holding AG eine Solidarbürgschaft mit einer Gruppengesellschaft über CHF 20 Mio. eingegangen. Ebenfalls im Rahmen einer externen Finanzierung hat sich die Mobimo Holding AG mittels einer Patronatserklärung verpflichtet, dafür besorgt zu sein, dass die Mobimo AG mindestens ein Eigenkapital von CHF 100 Mio. aufweist.
Es bestehen keine wesentlichen Ereignisse nach dem Bilanzstichtag, die Einfluss auf die Buchwerte der ausgewiesenen Aktiven oder Verbindlichkeiten haben oder an dieser Stelle offengelegt werden müssen.
| TCHF | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Gewinnvortrag | 305 919 | 264 830 |
| Jahresgewinn | 62 109 | 41 089 |
| Auflösung Reserven aus Kapitaleinlagen | 62 182 | 62 153 |
| Bilanzgewinn | 430 209 | 368 072 |
| Eigene Aktien | –446 | –262 |
| Total zur Verfügung der Generalversammlung | 429 763 | 367 810 |
| Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung folgende Gewinnverwendung: | ||
| Ausrichtung einer Dividende in Form einer Ausschüttung aus Kapitaleinlagen von | 62 182 | 62 153 |
| Vortrag auf neue Rechnung | 368 028 | 305 919 |
| Total beantragte Gewinnverwendung | 430 209 | 368 072 |
| Eigene Aktien | –446 | –262 |
| Beantragte Gewinnverwendung abzüglich eigener Aktien | 429 763 | 367 810 |
| Total Ausschüttung | 62 182 | 62 153 |
| ./. Anteil aus Reserven Kapitaleinlagen | –62 182 | –62 153 |
Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung die Ausrichtung einer Dividende im Umfang von CHF 10.00 pro Aktie aus den Reserven aus Kapitaleinlagen.
Aktien, die zum Zeitpunkt des Dividendenbeschlusses durch die Generalversammlung im Eigenbesitz gehalten werden, partizipieren nicht an der Dividendenausschüttung.
Die endgültige Höhe der Auflösung der Reserven aus Kapitaleinlagen bzw. deren Ausschüttung hängt vom Bestand an eigenen Aktien und damit ausgegebenen dividendenberechtigten Aktien bis zum Tag der Dividendenausschüttung ab. Wenn die Mobimo Holding AG am Tag der Dividendenausschüttung eigene Aktien hält, wird die Auflösung bzw. die Ausschüttung aus Kapitaleinlagen entsprechend tiefer ausfallen.
An die Generalversammlung der Mobimo Holding AG, Luzern
Wir haben die Jahresrechnung der Mobimo Holding AG – bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2016, der Erfolgsrechnung für das dann endende Jahr sowie dem Anhang, einschliesslich einer Zusammenfassung bedeutsamer Rechnungslegungsmethoden – geprüft.
Nach unserer Beurteilung entspricht die Jahresrechnung (Seiten 132 bis 138) für das am 31. Dezember 2016 endende Jahr dem schweizerischen Gesetz und den Statuten.
Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Schweizer Prüfungsstandards (PS) durchgeführt. Unsere Verantwortlichkeiten nach diesen Vorschriften und Standards sind im Abschnitt "Verantwortlichkeiten der Revisionsstelle für die Prüfung der Jahresrechnung" unseres Berichts weitergehend beschrieben. Wir sind von der Gesellschaft unabhängig in Übereinstimmung mit den schweizerischen gesetzlichen Vorschriften und den Anforderungen des Berufsstands und wir haben unsere sonstigen beruflichen Verhaltenspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt.
Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu dienen.
Wir haben bestimmt, dass es keine besonders wichtigen Prüfungssachverhalte gibt, die in unserem Bericht mitzuteilen sind.
Der Verwaltungsrat ist verantwortlich für die Aufstellung einer Jahresrechnung in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Vorschriften und den Statuten und für die internen Kontrollen, die der Verwaltungsrat als notwendig feststellt, um die Aufstellung einer Jahresrechnung zu ermöglichen, die frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist.
Bei der Aufstellung der Jahresrechnung ist der Verwaltungsrat dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Geschäftstätigkeit zu beurteilen, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Geschäftstätigkeit – sofern zutreffend – anzugeben sowie dafür, den Rechnungslegungsgrundsatz der Fortführung der Geschäftstätigkeit anzuwenden, es sei denn, der Verwaltungsrat beabsichtigt, entweder die Gesellschaft zu liquidieren oder Geschäftstätigkeiten einzustellen, oder hat keine realistische Alternative dazu.
Unsere Ziele sind, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob die Jahresrechnung als Ganzes frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist, und einen Bericht abzugeben, der unser Prüfungsurteil beinhaltet. Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Mass an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den PS durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung, falls eine solche vorliegt, stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn von ihnen einzeln oder insgesamt vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie die auf der Grundlage dieser Jahresrechnung getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Nutzern beeinflussen.
Als Teil einer Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den PS üben wir während der gesamten Prüfung pflichtgemässes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus:
Wir tauschen uns mit dem Verwaltungsrat bzw. dessen zuständigem Ausschuss aus, unter anderem über den geplanten Umfang und die geplante zeitliche Einteilung der Prüfung sowie über bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschliesslich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung erkennen.
Wir geben dem Verwaltungsrat bzw. dessen zuständigem Ausschuss auch eine Erklärung ab, dass wir die relevanten beruflichen Verhaltensanforderungen zur Unabhängigkeit eingehalten haben und uns mit ihnen über alle Beziehungen und sonstigen Sachverhalte austauschen, von denen vernünftigerweise angenommen werden kann, dass sie sich auf unsere Unabhängigkeit und – sofern zutreffend – damit zusammenhängende Schutzmassnahmen auswirken.
Wir bestimmen von den Sachverhalten, über die wir uns mit dem Verwaltungsrat bzw. dessen zuständigem Ausschuss ausgetauscht haben, diejenigen Sachverhalte, die am bedeutsamsten für die Prüfung der Jahresrechnung des aktuellen
Zeitraums waren und daher die besonders wichtigen Prüfungssachverhalte sind. Wir beschreiben diese Sachverhalte in unserem Bericht, es sei denn, Gesetze oder andere Rechtsvorschriften schliessen die öffentliche Angabe des Sachverhalts aus oder wir bestimmen in äusserst seltenen Fällen, dass ein Sachverhalt nicht in unserem Bericht mitgeteilt werden soll, weil vernünftigerweise erwartet wird, dass die negativen Folgen einer solchen Mitteilung deren Vorteile für das öffentliche Interesse übersteigen würden.
In Übereinstimmung mit Art. 728a Abs. 1 Ziff. 3 OR und dem Schweizer Prüfungsstandard 890 bestätigen wir, dass ein gemäss den Vorgaben des Verwaltungsrates ausgestaltetes internes Kontrollsystem für die Aufstellung der Jahresrechnung existiert.
Ferner bestätigen wir, dass der Antrag über die Verwendung des Bilanzgewinnes dem schweizerischen Gesetz und den Statuten entspricht, und empfehlen, die vorliegende Jahresrechnung zu genehmigen.
KPMG AG
Kurt Stocker Reto Kaufmann Zugelassener Revisionsexperte Leitender Revisor
Luzern, 7. Februar 2017
Zugelassener Revisionsexperte
KPMG AG, Pilatusstrasse 41, Postfach, CH-6003 Luzern
KPMG AG ist eine Konzerngesellschaft der KPMG Holding AG und Mitglied des KPMG Netzwerks unabhängiger Mitgliedsfirmen, der KPMG International Cooperative ("KPMG International"), einer juristischen Person schweizerischen Rechts. Alle Rechte vorbehalten.
Die Mobimo-Gruppe weist die Performance- und Kostenkennzahlen gemäss den Best Practices Recommendations des EPRA Reporting and Accounting Committee aus. Die European Public Real Estate Association ist eine Vereinigung der führenden europäischen Unternehmen im Immobilienbereich und ist Partnerin der Indexfamilie FTSE EPRA/NAREIT, in welche die Aktie der Mobimo Holding AG am 20.Juni 2011 aufgenommen wurde. Im Vergleich zu den unten aufgeführten Kennzahlen gemäss EPRA können die sonst von Mobimo publizierten Kennzahlen betreffend NAV, Net initial yield und Leerstandsquoten abweichen, da Mobimo beispielsweise die Marktwerte von Promotionen, die zu Anschaffungswerten bilanziert sind, nicht berücksichtigt und bei den Berechnungen auf die effektiven Mieten abstellt. Bei der Berechnung des Gewinns pro Aktie demgegenüber berücksichtigt Mobimo Gewinne aus dem Verkauf von Promotionen und Anlageliegenschaften.
| A EPRA-Gewinn und EPRA-Gewinn je Aktie Einheit |
2016 | 2015 | ||
|---|---|---|---|---|
| Gewinn nach IFRS-Erfolgsrechnung | TCHF | 158 656 | 103 937 | |
| (i) | Erfolg aus Neubewertung von Anlageliegenschaften | TCHF | –80 704 | –34 742 |
| (ii) | Erfolg aus Verkauf von Anlageliegenschaften und zu Marktwerten geführten Finanzanlagen | TCHF | –34 945 | –63 752 |
| (iii) | Erfolg aus Verkauf Promotion (Liegenschaften) und Entwicklungsdienstleistungen bereinigt | TCHF | 2 257 | 11 340 |
| (iv) | Anteilige Gewinnsteuer auf Verkäufe | TCHF | 9 638 | 23 238 |
| (v) | Negativer Goodwill/Wertberichtigung des Goodwills | TCHF | n/a | n/a |
| (vi) | Veränderungen des Marktwerts von Finanzinstrumenten | TCHF | –3 387 | 3 043 |
| (vii) | Transaktionskosten beim Kauf von Gesellschaften und assoziierten Unternehmen | TCHF | n/a | n/a |
| (viii) | Latente Steuern auf EPRA-Anpassungen | TCHF | –1 474 | 6 974 |
| (ix) | Anpassungen der Positionen (i) bis (viii) in Bezug auf assoziierte Unternehmen | TCHF | 0 | 0 |
| (x) | Nicht beherrschende Anteile auf oben stehende Positionen | TCHF | 1 338 | 774 |
| EPRA-Gewinn | TCHF | 51 378 | 50 811 | |
| Durchschnittliche Anzahl ausstehender Aktien | 6 215 739 | 6 216 279 | ||
| EPRA-Gewinn je Aktie | CHF | 8.27 | 8.17 |
Die oben stehenden Kennzahlendefinitionen wurden von Mobimo ins Deutsche übertragen. Bei Unklarheiten ist die englische Version auf www.epra.com massgebend.
| B EPRA Net Asset Value | Einheit | 31.12.2016 | 31.12.2015 | |
|---|---|---|---|---|
| TCHF | ||||
| NAV gemäss Konzernrechnung | 1 350 936 | 1 258 617 | ||
| Verwässerungseffekte aufgrund von Optionen, Wandelanleihen und anderen Eigenkapitalinstrumenten |
0 | 0 | ||
| Verwässerter NAV nach Optionen, Wandelanleihen und anderen Eigenkapitalinstrumenten | TCHF | 1 350 936 | 1 258 617 | |
| Zuzüglich | ||||
| (i.a) | Neubewertung von Anlageliegenschaften (falls Anschaffungskostenmodell gemäss IAS 40 angewendet wird) |
TCHF | n/a | n/a |
| (i.b) | Neubewertung von Anlageliegenschaften im Bau (falls Anschaffungskostenmodell gemäss IAS 40 angewendet wird) |
TCHF | n/a | n/a |
| (i.c) | Neubewertung übrige Anlagen (selbst genutzte Liegenschaften und Beteiligungen) | TCHF | 26 207 | 23 372 |
| (ii) | Neubewertung von Mietverhältnissen von Liegenschaften unter Finanzierungsleasing | TCHF | n/a | n/a |
| (iii) | Bewertungsdifferenz auf Promotionsliegenschaften | TCHF | 26 172 | 26 244 |
| Abzüglich | ||||
| (iv) | Marktwert derivativer Finanzinstrumente | TCHF | 39 834 | 38 998 |
| (v.a) | Latente Steuern | TCHF | 161 572 | 166 480 |
| (v.b) | Goodwill aus latenten Steuern | TCHF | n/a | n/a |
| Anpassungen der Positionen (i) bis (v) in Bezug auf assoziierte Unternehmen | TCHF | 2 344 | 3 615 | |
| EPRA NAV | TCHF | 1 607 065 | 1 517 325 | |
| Anzahl ausstehender Aktien (verwässert) | 6 216 126 | 6 216 923 | ||
| EPRA NAV pro Aktie | CHF | 258.53 | 244.06 |
| C Triple Net Asset Value (NNNAV) Einheit |
31.12.2016 | 31.12.2015 | ||
|---|---|---|---|---|
| EPRA NAV TCHF |
1 607 065 | 1 517 325 | ||
| (i) | Marktwert derivativer Finanzinstrumente | TCHF | –39 834 | –38 998 |
| (ii) | Marktwert der Finanzverbindlichkeiten | TCHF | –105 182 | –105 976 |
| (iii) | Latente Steuern | TCHF | –156 089 | –166 483 |
| EPRA NNNAV | TCHF | 1 305 960 | 1 205 869 | |
| Anzahl ausstehender Aktien (verwässert) | 6 216 126 | 6 216 923 | ||
| EPRA NNNAV pro Aktie CHF |
210.09 | 193.97 |
Die oben stehenden Kennzahlendefinitionen wurden von Mobimo ins Deutsche übertragen. Bei Unklarheiten ist die englische Version auf www.epra.com massgebend.
| D EPRA-Nettorendite aus Mieteinnahmen | Einheit | 31.12.2016 | 31.12.2015 |
|---|---|---|---|
| Anlageliegenschaften – Eigentum | TCHF | 2 446 798 | 2 412 768 |
| Anlageliegenschaften – Joint Ventures/Funds | TCHF | 43 115 | 38 154 |
| Promotionen | TCHF | 304 844 | 226 564 |
| Abzüglich Entwicklungen (Bauland, Anlageliegenschaften im Bau, Promotionen) | TCHF | –518 574 | –399 884 |
| Wert der fertiggestellten Anlageliegenschaften | TCHF | 2 276 183 | 2 277 602 |
| Abzug für geschätzte Käuferkosten | TCHF | 0 | 0 |
| Angepasster Wert fertiggestellter Anlageliegenschaften | TCHF | 2 276 183 | 2 277 602 |
| Annualisierter Ist-Mietertrag | TCHF | 119 968 | 120 208 |
| Direkter Aufwand Anlageliegenschaften | TCHF | –17 324 | –17 811 |
| Annualisierter Netto-Mietertrag | TCHF | 102 644 | 102 397 |
| Zuzüglich erwarteter zusätzlicher Mieteinnahmen nach Ablauf von Mietvergünstigungen | TCHF | 0 | 0 |
| «Topped-up» Netto-Mietertrag | TCHF | 102 644 | 102 397 |
| EPRA-Nettorendite aus Mieteinnahmen | % | 4,5 | 4,5 |
| EPRA-«topped-up»-Nettorendite aus Mieteinnahmen | % | 4,5 | 4,5 |
| E EPRA-Leerstandsquote | Einheit | 31.12.2016 | 31.12.2015 |
|---|---|---|---|
| Geschätztes Mieteinnahmepotenzial aus Leerstandsflächen | 5 363 | 5 376 | |
| Geschätzte Mieteinnahmen aus Gesamtportfolio | TCHF | 111 077 | 114 301 |
| EPRA-Leerstandsquote | % | 4,8 | 4,7 |
Die oben stehenden Kennzahlendefinitionen wurden von Mobimo ins Deutsche übertragen.
Bei Unklarheiten ist die englische Version auf www.epra.com massgebend.
| F EPRA-Kostenkennzahlen | Einheit | 2016 | 2015 |
|---|---|---|---|
| EPRA-Kosten | |||
| Betriebliche Aufwendungen der Anlageliegenschaften gem. IFRS-Erfolgsrechnung | |||
| Direkter Aufwand für vermietete Liegenschaften | TCHF | 15 603 | 10 733 |
| Personalaufwand | TCHF | 7 574 | 7 260 |
| Betriebs- und Verwaltungsaufwand | TCHF | 1 768 | 1 749 |
| EPRA-Kosten (einschliesslich direkte Leerstandskosten) | TCHF | 24 945 | 19 741 |
| Direkte Leerstandskosten | TCHF | 1 915 | 537 |
| EPRA-Kosten (ohne direkte Leerstandskosten) TCHF |
23 030 | 19 204 | |
| EPRA-Mieteinnahmen | |||
| Bruttomieteinnahmen abzüglich Kosten für Grundstückmiete | TCHF | 103 507 | 97 282 |
| Bruttomieteinnahmen | TCHF | 103 507 | 97 282 |
| EPRA-Kostenkennzahl (einschliesslich direkter Leerstandskosten) | % | 24,1 | 20,3 |
| EPRA-Kostenkennzahl (ohne direkte Leerstandskosten) | % | 22,2 | 19,7 |
Die oben stehenden Kennzahlendefinitionen wurden von Mobimo ins Deutsche übertragen. Bei Unklarheiten ist die englische Version auf www.epra.com massgebend.
| Einheit | 20122 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | Veränderung in % | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ertragslage | |||||||
| Erfolg aus Vermietung | CHF Mio. | 79,8 | 78,9 | 87,6 | 94,1 | 96,2 | 2,3 |
| Erfolg aus Verkauf Promotion (Liegenschaften) und |
|||||||
| Entwicklungsdienstleistungen | CHF Mio. | 21,7 | 31,6 | 24,9 | 5,5 | 23,9 | 330,5 |
| Erfolg aus Verkauf Anlageliegenschaften |
CHF Mio. | –0,1 | 7,1 | 4,9 | 63,8 | 34,9 | –45,2 |
| EBIT inkl. Neubewertung | CHF Mio. | 117,2 | 119,4 | 97,6 | 170,4 | 200,3 | 17,5 |
| EBIT exkl. Neubewertung | CHF Mio. | 80,3 | 94,1 | 93,8 | 135,7 | 119,6 | –11,9 |
| Steueraufwand | CHF Mio. | –17,6 | –16,7 | –4,8 | –34,1 | –15,1 | –55,6 |
| Gewinn | CHF Mio. | 75,9 | 81,6 | 63,2 | 105,0 | 159,4 | 51,9 |
| Gewinn inkl. Neubewertung1 | CHF Mio. | 76,2 | 81,6 | 62,2 | 103,9 | 158,7 | 52,7 |
| Gewinn exkl. Neubewertung1 | CHF Mio. | 48,5 | 62,6 | 60,2 | 78,6 | 99,4 | 26,5 |
| Finanz- und Vermögenslage | |||||||
| Anlagevermögen | CHF Mio. | 2 043,9 | 2 156,7 | 2 301,3 | 2 467,7 | 2 502,7 | 1,4 |
| Umlaufvermögen | CHF Mio. | 475,6 | 551,7 | 466,4 | 485,2 | 529,0 | 9,0 |
| Eigenkapital am 31.12. | CHF Mio. | 1 199,2 | 1 241,1 | 1 222,5 | 1 264,7 | 1 366,3 | 8,0 |
| Eigenkapitalquote | % | 47,6 | 45,8 | 44,2 | 42,8 | 45,1 | 5,4 |
| Fremdkapital | CHF Mio. | 1 320,3 | 1 467,4 | 1 545,2 | 1 688,2 | 1 665,4 | –1,4 |
| • kurzfristiges | CHF Mio. | 173,2 | 373,7 | 114,2 | 138,3 | 203,2 | 46,9 |
| • langfristiges | CHF Mio. | 1 147,1 | 1 093,7 | 1 431,1 | 1 549,9 | 1 462,2 | –5,7 |
| Kennzahlen zur Aktie | |||||||
| Gewinn pro Aktie | CHF | 12.30 | 13.14 | 10.00 | 16.72 | 25.52 | 52,6 |
| Gewinn pro Aktie exkl. Neubewertung |
CHF | 7.83 | 10.09 | 9.69 | 12.65 | 15.99 | 26,4 |
| NAV pro Aktie, nach Optionen und Wandelanleihe |
CHF | 193.99 | 200.01 | 195.93 | 202.45 | 217.33 | 7,3 |
| Dividendenrendite | % | 4,1 | 5,1 | 4,8 | 4,5 | 3,9 | –13,3 |
| Ausschüttungsquote | % | 73,2 | 72,3 | 95,0 | 59,8 | 39,2 | –34,4 |
| Jahresendkurs | CHF | 218.90 | 186.10 | 199.20 | 222.70 | 254.75 | 14,4 |
| Durchschnittlich gehandelte Aktien pro Tag |
Anzahl | 9 308 | 11 132 | 8 672 | 11 638 | 10 035 | –13,8 |
| Börsenkapitalisierung | CHF Mio. | 1 359,1 | 1 156,5 | 1 238,3 | 1 384,8 | 1 584,1 | 14,4 |
| Börsenkurs – Höchst | CHF | 228.00 | 221.10 | 200.70 | 229.40 | 254.75 | 11,0 |
| Börsenkurs – Tiefst | CHF | 202.60 | 182.80 | 182.00 | 190.50 | 206.10 | 8,2 |
| Kennzahlen zum Portfolio | |||||||
| Gesamtportfolio | CHF Mio. | 2 355,0 | 2 371,9 | 2 469,7 | 2 654,6 | 2 765,6 | 4,2 |
| • Anlageobjekte | CHF Mio. | 1 557,6 | 1 577,7 | 1 907,4 | 2 132,4 | 2 111,5 | –1,0 |
| • Entwicklungsobjekte | CHF Mio. | 797,4 | 794,2 | 562,3 | 522,2 | 654,1 | 25,3 |
| Bruttorendite Anlageobjekte | % | 5,8 | 5,7 | 5,6 | 5,4 | 5,3 | –1,9 |
| Nettorendite Anlageobjekte | % | 4,8 | 4,6 | 4,5 | 4,3 | 4,1 | –4,7 |
| Leerstandsquote | % | 3,8 | 3,9 | 5,4 | 4,7 | 4,8 | 2,1 |
1 Den Aktionären der Mobimo Holding AG zurechenbar.
2 Aufgrund der Änderungen in IAS 19 restated.
Die Ausschüttungsquote ist der Anteil der Dividendenzahlungen (gemäss Antrag an die Generalversammlung) am Gewinn des Unternehmens.
Anzahl ausgegebener Aktien abzüglich Bestand eigene Aktien.
Bundesgesetz über die Börsen und den Effektenhandel.
Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland.
Börsenkurs am Bilanzstichtag, multipliziert mit der Anzahl der emittierten Aktien.
CDP verfügt weltweit über die umfassendste Sammlung von Umweltdaten von Unternehmen, Organisationen und Regierungen und wertet diese systematisch für Investoren aus.
DGNB ist ein international anerkanntes und umfassendes Zertifizierungssystem, das der objektiven Beschreibung und Bewertung der Nachhaltigkeit von Gebäuden und Quartieren dient. Es umfasst die sechs Themenfelder Ökologie, Ökonomie, soziokulturelle und funktionale Aspekte, Technik, Prozesse und Standort.
Methode, die für die Ermittlung der Verkehrswerte der Immobilien angewendet wird. Der Marktwert einer Immobilie wird aus den Barwerten der in der Zukunft (Bewertungsraum 100 Jahre) zu erwartenden Nettoerträge ermittelt. Die Nettoerträge werden auf den Stichtag mit einem Diskontsatz abgezinst.
Der jährliche Dividendenertrag einer Aktie in Prozent des aktuellen Aktienkurses.
Betriebsergebnis vor Zinsen und Steuern.
Betriebsergebnis vor Zinsen, Steuern, Abschreibungen und Amortisationen.
Gewinn (den Aktionären der Mobimo Holding AG zurechenbar) im Verhältnis zum durchschnittlichen Eigenkapital (den Aktionären der Mobimo Holding AG zurechenbar; Eigenkapital 1. Januar zuzüglich Kapitalerhöhung bzw. -herabsetzung).
Gewinn (den Aktionären der Mobimo Holding AG zurechenbar) ohne Neubewertung (und zurechenbare latente Steuern) im Verhältnis zum durchschnittlichen Eigenkapital (den Aktionären der Mobimo Holding AG zurechenbar; Eigenkapital 1. Januar zuzüglich Kapitalerhöhung bzw. -herabsetzung).
EPRA ist eine Vereinigung der führenden europäischen Unternehmen im Immobilienbereich und ist Partnerin der Indexfamilie FTSE EPRA/NAREIT.
Die Erträge aus der Vermietung von Anlageliegenschaften beinhalten die Nettomieterträge, das heisst die Soll-Mieterträge abzüglich der Mieten, die auf Leerstände entfallen.
Der Gewinn je Aktie (Earnings per Share) berechnet sich aus dem den Aktionären der Mobimo Holding AG zurechenbaren Konzernergebnis, geteilt durch den gewichteten Mittelwert der Anzahl ausstehender Aktien während der Berichtsperiode.
GRESB ist die führende branchenorientierte Organisation zur Bewertung der Nachhaltigkeitsleistung von Immobilienportfolios weltweit.
GRI entwickelt die Richtlinien für die Erstellung von Nachhaltigkeitsberichten von Grossunternehmen, kleineren und mittleren Unternehmen, Regierungen und NGOs.
Berechnet sich als Summe aller Mietzinsausfälle infolge Nichtvermietung und Leerstands, geteilt durch den Soll-Mietertrag.
Ein Baustandard für neue und modernisierte Gebäude. Im Zentrum steht der Wohn- und Arbeitskomfort von Gebäudenutzern.
Mobimo Holding AG
Nettoinventarwert bzw. Wert des Eigenkapitals gemäss Konzernrechnung.
Nettofinanzverbindlichkeiten im Verhältnis zum Eigenkapital.
Schweizerisches Obligationenrecht.
Der Schweizerische Ingenieur- und Architektenverein ist der massgebende Berufsverband für qualifizierte Fachleute der Bereiche Bau, Technik und Umwelt.
Der Swiss Performance Index (SPI) umfasst nahezu alle kotierten schweizerischen Aktiengesellschaften. Er gilt deshalb als Gesamtmarktindex für den schweizerischen Aktienmarkt.
Stockwerkeigentum.
Der SXI Swiss Real Estate Index vereint die fünf grössten und liquidesten Immobilienaktien sowie die zehn grössten und liquidesten an der SIX Swiss Exchange kotierten Immobilienfonds.
Verordnung gegen übermässige Vergütungen.
Der Zinsdeckungsfaktor berechnet sich aus dem Betriebsergebnis vor Zinsen, Steuern, Abschreibungen und Amortisationen (EBITDA) exklusive Neubewertung, geteilt durch den Zinsaufwand.
Halbjahresbericht
Mobimo publiziert halbjährlich Informationen zum Geschäftsverlauf. Der Nachhaltigkeitsbericht erscheint jährlich in deutscher und englischer Sprache. Geschäfts- und Halbjahresbericht sind auch in englischer und französischer Sprache erhältlich, wobei der französische Bericht eine Kurzversion ist. Verbindlich ist die deutsche Originalversion.
Alle Publikationen und weitere Informationen sind auf www.mobimo.ch verfügbar.
Impressum Gesamtverantwortung: Mobimo Holding AG
Inhaltliche und gestalterische Konzeption, Beratung und Produktion: PETRANIX Corporate and Financial Communications AG, Adliswil-Zürich
Fotos: Markus Bertschi, www.markusbertschi.com Mike Kessler, www.profifoto.ch Catherine Leutenegger, www.cleutenegger.com Rob Lewis und Ben Zurbriggen, www.rob-lewis.ch
Rütligasse 1 CH-6000 Luzern 7 Tel. +41 41 249 49 80 Fax +41 41 249 49 89
Seestrasse 59 CH-8700 Küsnacht Tel. +41 44 397 11 11 Fax +41 44 397 11 12
Rue de Genève 7 CH-1003 Lausanne Tel. +41 21 341 12 12 Fax +41 21 341 12 13
Dr. Christoph Caviezel, CEO Manuel Itten, CFO Tel. +41 44 397 11 95 [email protected]
Tel. +41 44 809 58 58 [email protected]
Rütligasse 1 CH-6000 Luzern 7 Tel. +41 41 249 49 80 Fax +41 41 249 49 89 www.mobimo.ch
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.