Quarterly Report • Mar 31, 2016
Quarterly Report
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Paris, le 31 mars 2016 – SCBSM, foncière cotée sur Euronext Paris, présente ses résultats semestriels au 31 décembre 2015 (exercice 2015-2016) arrêtés ce jour par le Conseil d'administration. Le rapport financier semestriel est déposé à l'AMF et mise à la disposition du public ce jour. Il peut être consulté sur le site Internet de la société.
Au cours du semestre, les équipes de SCBSM ont poursuivi leur travail de valorisation du patrimoine, notamment sur les actifs situés à Paris QCA par :
et sur les retail parks en province au travers de :
Ces actions ont permis une nouvelle progression des principaux agrégats financiers au 31 décembre 20151 :
| Patrimoine immobilier |
Patrimoine Ratio Paris QCA LTV |
Bénéfice net semestriel |
ANR par action |
||
|---|---|---|---|---|---|
| 315 M€ (+8 M€) |
49 % (+ 4 M€) |
57 % (-1 point) |
5 M€ (+32 %) |
11,30 € (+6 %) |
Sur le patrimoine Paris-QCA (49 % des actifs), le semestre a principalement été consacré à la restructuration de l'immeuble situé rue Poissonnière (Paris 2ème). Le Groupe a procédé au remplacement des 1.700 m² de façades de la cour intérieure. Le semestre en cours sera consacré au remplacement des châssis (portes et fenêtres) sur rue. Viendront ensuite la rénovation du hall intérieur et l'aménagement de la cour.
SCBSM a redonné à l'immeuble son cachet industriel de 1906 et significativement accru son attractivité commerciale. Outre ces considérations architecturales, cette restructuration va également permettre d'atteindre un niveau d'isolation thermique très élevé (certification BREEAM).
Les équipes de SCBSM, en partenariat avec les locataires de l'immeuble, ont réussi ensemble le tour de force de mettre en œuvre cette restructuration lourde en milieu occupé.
Sur le patrimoine de bureaux parisien, SCBSM affiche un taux d'occupation de 100 %.
1Variations calculées par rapport au 30 juin 2015
Sur les retails parks, la phase 1 du programme Perpignan-Rivesaltes (15.000 m²) a été achevée dans les délais prévus et commercialisée à 93 %. La précommercialisation de la phase 2, prévoyant l'ajout d'environ 3.000 m² de surfaces commerciales, est en cours.
Dans le même temps, le Groupe a construit et livré en janvier 2016 les premières cellules de son retail park d'Angoulême-Soyaux (8.000 m²).
Au final, SCBSM dispose d'un patrimoine immobilier global évalué à 314,8 M€ au 31 décembre 2015 contre 306,4 M€ au 30 juin de la même année. Cette progression de la valeur des actifs, liée notamment à la construction de l'ensemble immobilier de Soyaux, associée à une bonne maîtrise de l'endettement financier net (192,8 M€), a permis de poursuivre la réduction du ratio d'endettement (LTV) qui ressort à 57,0 % contre 58,3 % au 30 juin 2015 soit une baisse de plus de 1 point en 6 mois conforme aux engagements pris de désendettement rapide.
Sur le 1er semestre 2015-2016, les loyers sont stables à 7,8 M€, les arbitrages et les transitions entre locataires ayant temporairement compensé les revenus additionnels issus de Perpignan-Rivesaltes.
Le résultat opérationnel atteint 9,9 M€, en hausse de +12 %, dont 4,0 M€ de variation de valeur des immeubles (+2,9 M€ au 1er semestre de l'exercice précédent).
Cette progression, associée à la baisse du coût de l'endettement net qui se poursuit (4,0 M€ contre 4,4 M€), permet de dégager un bénéfice net de 5,2 M€ en progression de +32 % par rapport au 1er semestre 2014-2015.
Grâce à ces bons résultats, SCBSM affiche à fin décembre des capitaux propres de 113,6 M€ et un Actif Net Réévalué (ANR) par action2 de 11,30 € (+6 % sur 6 mois).
SCBSM est une foncière cotée sur Euronext à Paris (FR0006239109- CBSM) depuis novembre 2006. Le patrimoine immobilier du Groupe, hors projets en développement et participations minoritaires, s'élève au 31 décembre 2015 à plus de 300 M€ dont 50 % environ à Paris QCA. SCBSM dispose du statut SIIC. Plus d'informations sur www.scbsm.fr.
Investisseurs : Journalistes : Jérôme Fabreguettes-Leib Alexandra Prisa 01 53 67 36 78 01 53 67 36 90 [email protected] [email protected]
2ANR de reconstitution, droits inclus
| 1. EVENEMENTS SIGNIFICATIFS DU SEMESTRE…………………………………….……7 |
|
|---|---|
| 1.1 PATRIMOINE IMMOBILIER | 7 |
| 1.2 ENDETTEMENT BANCAIRE ET OBLIGATAIRE | 9 |
| 1.3 ACTIF NET REEVALUE (ANR) 11 |
|
| 1.4 CHIFFRES CLES - SYNTHESE 13 |
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| 1.5 PERSPECTIVES 14 |
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| 2. COMPTES CONSOLIDES SEMESTRIELS AU 31 DECEMBRE 2015 15 |
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| 2.1 COMMENTAIRES 15 |
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| 2.2 RAPPORT DES COMMISSAIRES AU COMPTES SUR LES COMPTES CONSOLIDES SEMESTRIELS AU 31 DECEMBRE 2015 18 |
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| 2.3 DETAIL DES COMPTES SEMESTRIELS CONSOLIDES AU 31 DECEMBRE 2015 19 |
|
| 3. ATTESTATION DU RESPONSABLE DU RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL….47 |
Le patrimoine immobilier du Groupe hors projets en développement est valorisé au 31 décembre 2015 à 314,8 M€.
Cette valeur représente un accroissement net de 8,3 M€ par rapport au 30 juin 2015 et ce malgré les cessions de cellules commerciales en Alsace pour 2,4 M€ et d'appartements rue du Sentier à Paris pour 1,2 M€ réalisées au cours du semestre.
Le patrimoine du groupe SCBSM se définit comme suit :
Compte tenu des critères d'investissement retenus par le Groupe et de la stratégie de création de valeur sur ses actifs, les immeubles en portefeuille peuvent être segmentés en deux catégories :
Actifs de Foncière dits « stabilisés », essentiellement situés à Paris (59 %) et région parisienne (21 %) qui présentent un revenu locatif proche de la valeur locative de marché et offrent au Groupe un cash-flow récurrent sécurisé ; et
Actifs de Développement dits « value added », qui nécessitent la mise en œuvre d'une stratégie de création de valeur : commercialisation des espaces vacants, repositionnement des immeubles, rénovations, etc. ; il est à noter que tous ces actifs sont essentiellement des commerces.
| Loyers à recevoir sur période ferme en K€ | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| < 1 AN | 1 à 2 ANS | 2 à 5 ANS | > 5 ANS | |||
| Groupe SCBSM | 13 570 | 9 127 | 12 469 | 9 466 |
| Loyers à recevoir jusqu'à échéance du bail en K€ | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| < 1 AN | 1 à 2 ANS | 1 à 5 ANS | > 5 ANS | |||
| Groupe SCBSM | 14 267 | 10 926 | 24 309 | 23 136 |
Au 31 décembre 2015, l'endettement financier du Groupe s'élève à 201 887 K€ dont 44 178 K€ de contrats de locations financements, 127 307 K€ de dettes bancaires, 29 212 K€ de dettes obligataires et 1 190 K€ d'intérêts courus.
L'endettement global du Groupe, essentiellement à taux variable est couvert par des contrats de couverture de taux. Le coût du financement bancaire et obligataire moyen marge incluse observé sur la période close au 31 décembre 2015 s'élève à 3,49 % contre 3,73 % au 30 juin 2015.
| 31/12/2015 | |
|---|---|
| Valeur d'expertise des actifs | 314 755 |
| Droits d'enregistrement 6,20 %* | 9 480 |
| Droits d'enregistrement 6,90 %* | 11 168 |
| Immeuble destiné à la vente | 0 |
| Juste valeur des titres non consolidés | 2 718 |
| 338 121 | |
| Dettes Bancaires | 171 874 |
| Passifs liés aux actifs destinés à la vente | 0 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie nets | -9 097 |
| Endettement financier net | 162 777 |
| LTV | 48,14 % |
Au 31 décembre 2015, le LTV bancaire ressort à 48,14 % contre 48,95 % au 30 juin 2015.
Compte tenu de l'appel au marché obligataire institutionnel engagé par la société en juillet et novembre 2014, le Groupe présente également un LTV global en intégrant la dette obligataire.
| 31/12/2015 | |
|---|---|
| Valeur d'expertise des actifs | 314 755 |
| Droits d'enregistrement 6,20 %* | 9 480 |
| Droits d'enregistrement 6,90 %* | 11 168 |
| Immeuble destiné à la vente | 0 |
| Juste valeur des titres non consolidés | 2 718 |
| 338 121 |
| LTV | 57,02 % |
|---|---|
| Endettement financier net | 192 790 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie nets | -9 097 |
| Passifs liés aux actifs destinés à la vente | 0 |
| Dettes Obligataires remboursables en numéraire |
30 013 |
| Dettes Bancaires | 171 874 |
*Les droits d'enregistrement sont passés à 6,9% dans certains départements.
La ligne de financement obligataire d'un montant global de 28 M€ a permis de refinancer une partie des dettes bancaires et de rembourser par anticipation des dettes obligataires antérieures dans des conditions (maturité et taux) plus favorables.
La dette du Groupe présente des durées résiduelles comprises entre 1 et 14 ans. Les profils d'amortissement sont variables et comprennent généralement une quote-part significative remboursable in fine afin de préserver des cash flows attractifs.
Compte tenu des profils d'amortissement des emprunts, la maturité moyenne de la dette bancaire et obligataire du Groupe est de 4,7 années.
Le graphe ci-dessous incluant pour chaque année l'amortissement annuel des dettes long et moyen terme (environ 7 M€ pour 2016) ainsi que les emprunts dont l'échéance tombe en cours d'année.
Source : SCBSM
L'échéance 2016 correspond principalement à l'emprunt de la SNC Sentier au titre des appartements parisiens pour 9 M€ et de l'emprunt obligataire 9% pour 5 M€ dont le remboursement interviendra en juin 2016.
L'échéance 2018 est principalement liée à l'emprunt de Foncière du Chêne Vert (27 M€ en décembre 2018) et à l'emprunt de la SCI Wittenheim pour 3 M€ qui ont vocation à être remboursés pour partie par des cessions d'actifs et pour partie par des refinancements.
Le patrimoine immobilier détenu par le Groupe fait l'objet d'expertises sur une base semestrielle. Sur l'année 2015, il a été évalué pour 99,9 % de sa valeur, par des experts indépendants : Catella, Jones Lang Lasalle et Cushman & Wakefield Expertise.
Les experts ont choisi d'opter pour la méthode de la juste valeur pour l'évaluation des actifs.
Par ailleurs, en respect avec les principes de détermination de l'ANR énoncés par l'EPRA (European Real Estate Association) visant à une meilleure comparabilité des données entre les foncières, les capitaux propres du Groupe sont retraités des impôts différés ainsi que de la valeur des instruments financiers dérivés.
| 31/12/2015 | |
|---|---|
| Capitaux propres | 113 615 |
| Retraitement Q/P immeuble exploitation | |
| Impôts différés actifs nets | -656 |
| Juste valeur des instruments financiers | 4 936 |
| ANR de liquidation | 117 895 |
| Droits d'enregistrement sur immeubles inscrits au bilan (hors immeubles destinés à la vente)* |
20 648 |
| ANR de reconstitution | 138 543 |
| Nb d'actions (hors autocontrôle) | 12 255 742 |
| ANR de liquidation/action (€) | 9.62 |
| ANR de reconstitution/action (€)* | 11.30 |
* Pour le calcul de l'ANR de reconstitution, la valeur des immeubles est majorée du montant des droits évalués forfaitairement à 6,2 % ou à 6,9 % selon les départements.
* Reconstitution
Source : SCBSM
L'ANR au 31 décembre 2015 s'établit à 11,30 € pour un cours de bourse de 5,65 €.
La décote sur ANR reste encore très élevée (50 %) surtout si l'on tient compte du fait que :
| 31 décembre 2015 (6 mois) |
30 juin 2015 (12 mois) |
31 décembre 2014 (6 mois) |
||
|---|---|---|---|---|
| Valeur d'expertise des actifs | 314,8 M€ | 306,4 M€ | 300,6 M€ | |
| Valeur locative de marché | 21,3 M€ | 21,3 M€ | 21,5 M€ | |
| Actif net réévalué de reconstitution par action |
11,30 € | 10,71 € | 10,60 € | |
| ANR de liquidation par action |
9,62 € | 9,11 € | 8,97 € | |
| Trésorerie nette | 9,1 M€ | 12,9 M€ | 12,7 M€ | |
| Endettement bancaire et obligataire remboursable en numéraire |
201,9 M€ | 204,7 M€ | 206,4 M€ | |
| Ratio LTV (Endettement bancaire / Juste valeur des actifs immobiliers DI) |
48,14 % | 48,95 % | 50,68 % | |
| Taux moyen de la dette bancaire et obligataire marge incluse |
3,49 % | 3,73 % | 4,07 % | |
| Ratio RCI (Loyers nets/Frais financiers versés sur la période) |
199 % | 182 % | 175 % | |
| Revenus locatifs nets y compris garanties locatives |
7,3 M€ | 14,1 M€ | 7,2 M€ | |
| Résultat opérationnel avant variation de valeur des immeubles |
5,9 M€ | 11,6 M€ | 5,9 M€ | |
| consolidées | Résultat opérationnel après variation de valeur des immeubles et résultat de cession |
9,9 M€ | 16,9 M€ | 8,8 M€ |
| Résultat avant impôt des activités poursuivies |
5,2 M€ | 8,1 M€ | 4 M€ | |
| Résultat net | 5,2 M€ | 8,1 M€ | 4 M€ | |
| Résultat net par action dilué | 0,41 € | 0,67 € | 0,33 € |
Indicateurs
Données comptables
Le Groupe au cours des prochains mois va parachever la phase 1 du programme commercial de Soyaux, à l'est d'Angoulême, les travaux de rénovation de l'immeuble de la rue Poissonnière à Paris et poursuivre l'extension du site de Rivesaltes.
Le Groupe va continuer sa stratégie d'arbitrage d'actifs matures non parisiens et d'accroissement de la qualité de son portefeuille.
Les comptes consolidés au 31 décembre 2015 sont établis en conformité avec les principes de comptabilisation et d'évaluation des normes comptables internationales IFRS. Ils comprennent les états financiers de SCBSM et de ses filiales au 31 décembre 2015.
Le tableau ci-après reprend synthétiquement le compte de résultat consolidé en normes IFRS, les commentaires annexes sont à considérer conjointement avec les états financiers consolidés dans leur ensemble.
| En milliers d'euros | 31/12/2015 | 31/12/2014 |
|---|---|---|
| 6 mois | 6 mois | |
| Loyers | 7 757 | 7 810 |
| Autres prestations | 1 522 | 1 784 |
| Revenus du patrimoine | 9 279 | 9 594 |
| Autres produits d'exploitation | 61 | 55 |
| Charges locatives | -1 924 | -2 354 |
| Autres charges liées au patrimoine | -152 | -208 |
| Autres charges de structure | -741 | -802 |
| Autres charges et produits opérationnels | ||
| Dotations nettes aux amortissements et provisions | -664 | -398 |
| Résultat opérationnel avant variation de la juste valeur des immeubles | 5 859 | 5 887 |
| Variation de valeur des immeubles de placements et résultat nets de cession | 4 013 | 2 898 |
| Résultat opérationnel | 9 872 | 8 785 |
| Coût de l'endettement financier net | -4 033 | -4 431 |
| Autres produits et charges financiers | -631 | -397 |
| Résultat avant impôts | 5 209 | 3 956 |
| Impôts différés | ||
| Résultat net des intérêts non contrôlant | 4 | -8 |
| Résultat net | 5 204 | 3 964 |
Les revenus du patrimoine comptabilisés sur la période s'élèvent à 9,3 M€. Ce poste est constitué de 7,8 M€ de loyers et de 1,5 M€ d'autres produits composés essentiellement de charges refacturées aux locataires.
Les charges de l'exercice sont essentiellement constituées des charges opérationnelles liées aux immeubles de placement à hauteur de 1,9 M€ (et compensées par des produits à hauteur de 1,5 M€), des autres charges liées au patrimoine (expertises, travaux, pertes sur créances…) pour 0,1 M€, des autres charges d'exploitation notamment les charges de fonctionnement général pour 0,7 M€, ainsi que des dotations nettes sur amortissements et provisions pour 0,7 M€.
Le résultat opérationnel de l'exercice avant variation de valeur des immeubles s'établit ainsi à 5,9 M€. Le poste Variation de juste valeur des immeubles de placement enregistre les plus et moins-values constatées sur les valeurs de marché des immeubles en portefeuille. Cette variation constitue un produit net de 4 M€ sur la période.
Le coût de l'endettement financier net s'élève à 4 M€ contre 4,4 M€ au 31 décembre 2014. Cette baisse résulte des conditions bancaires plus favorables obtenues lors des dernières acquisitions ou refinancements d'actifs.
Le résultat net après impôt se traduit par un profit de 5,2 M€.
Le nombre moyen pondéré d'actions en circulation sur l'exercice clos au 31 décembre 2015 hors actions détenues en propre s'établissant à 12 502 455 actions, le résultat net par action (corrigé des frais financiers OCEANE de 213 K€) s'élève à 0,41 €.
| En milliers d'euros | 31/12/2015 | 30/06/2015 |
|---|---|---|
| Immeubles de placement | 314 753 | 306 399 |
| Titres non consolidés | 2 718 | 3 016 |
| Autres actifs non courant | 41 | 119 |
| Actifs d'impôts différés | 727 | 797 |
| Total actif non courant | 318 239 | 310 331 |
| Stocks | 589 | 1 153 |
| Créances clients | 2 408 | 1 797 |
| Autres débiteurs | 2 803 | 3 042 |
| Trésorerie et équivalents | 9 097 | 12 941 |
| Total actif courant | 14 897 | 18 933 |
| Total Actif | 333 136 | 329 265 |
Les immeubles de placement détenus par le Groupe sont comptabilisés pour leur juste valeur dans les comptes consolidés en normes IFRS. Cette valeur résulte d'expertises immobilières indépendantes réalisées sur l'année 2015 pour 99,9 % du portefeuille. Toutefois certaines revalorisations ont été limitées par prudence pour tenir compte de risques locatifs spécifiques ou de la réalisation de travaux significatifs en cours.
Trois approches ont été mises en œuvre : la comparaison directe, la méthode du rendement (capitalisation des revenus locatifs nets) et la méthode des cash flows futurs actualisés.
Le patrimoine immobilier du Groupe hors projets en développement s'élève au 31 décembre 2015 à 314,8 M€. L'augmentation par rapport au 30 juin 2015 provient essentiellement de la hausse significative de la valeur des immeubles parisiens et de la construction du retail park à Soyaux partiellement compensées par l'effet de cessions.
Les titres de participation non consolidés sont principalement constitués de la participation de 6,82 % au sein du capital de Foncière Volta, société immobilière cotée sur Nyse d'Euronext.
Les autres débiteurs comprennent 0,5 M€ d'indemnités d'immobilisation, 1,9 M€ de créances fiscales et des charges constatées d'avance et de créances diverses pour le solde.
La trésorerie disponible du Groupe s'élève à 9,1 M€.
| En milliers d'euros | 31/12/2015 | 30/06/2015 |
|---|---|---|
| Capitaux propres | 113 615 | 109 036 |
| Emprunts obligataires | 26 441 | 32 146 |
| Part non courante des dettes bancaires | 155 222 | 161 961 |
| Instruments financiers non courant | 4 958 | 4 337 |
| Autres dettes financières non courantes | 3 386 | 3 417 |
| Impôts non courant | 71 | 142 |
| Total passif non courant | 190 078 | 202 003 |
| Emprunts obligataires | 4 672 | |
| Part courante des dettes bancaires | 16 652 | 12 122 |
| Concours bancaires | 1 | |
| Autres dettes financières | 1 | 2 |
| Dettes fournisseurs | 1 359 | 1 125 |
| Autres créditeurs | 6 758 | 4 976 |
| Passifs classés comme détenus en vue de la vente | ||
| Total passif courant | 29 443 | 18 226 |
| Total Passif | 333 136 | 329 265 |
La principale variation des capitaux propres entre le 30 juin 2015 et le 31 décembre 2015 est essentiellement liée au résultat de l'exercice (5,2 M€).
L'endettement financier au 31 décembre 2015 s'élève à 201,9 M€ contre 204,7 M€ au 30 juin 2015. Cette baisse s'explique par les cessions réalisées sur la période.
Les autres dettes financières correspondent aux dépôts de garanties reçus des locataires pour le « non courant » et des comptes créditeurs d'associés pour le « courant ».
Les autres créditeurs sont constitués principalement des avances et acomptes reçus pour 1,1 M€ et des autres dettes (fournisseurs d'immobilisation et dettes diverses) pour 5,2 M€.
Le poste Impôts non courant est constitué des impôts différés lié aux activités non SIIC.
Rapport des commissaires aux comptes sur l'information financière semestrielle au 31 décembre 2015
Mesdames, Messieurs les Actionnaires,
En exécution de la mission qui nous a été confiée par votre Assemblée générale et en application de l'article L.451-1-2 III du Code monétaire et financier, nous avons procédé à :
Ces comptes semestriels consolidés résumés ont été établis sous la responsabilité de votre Conseil d'administration. Il nous appartient, sur la base de notre examen limité, d'exprimer notre conclusion sur ces comptes.
Nous avons effectué notre examen limité selon les normes d'exercice professionnel applicables en France. Un examen limité consiste essentiellement à s'entretenir avec les membres de la direction en charge des aspects comptables et financiers et à mettre en œuvre des procédures analytiques. Ces travaux sont moins étendus que ceux requis pour un audit effectué selon les normes d'exercice professionnel applicables en France. En conséquence, l'assurance que les comptes, pris dans leur ensemble, ne comportent pas d'anomalies significatives obtenue dans le cadre d'un examen limité est une assurance modérée, moins élevée que celle obtenue dans le cadre d'un audit.
Sur la base de notre examen limité, nous n'avons pas relevé d'anomalies significatives de nature à remettre en cause la conformité des comptes semestriels consolidés résumés avec la norme IAS 34 - norme du référentiel IFRS tel qu'adopté dans l'Union européenne relative à l'information financière intermédiaire.
Nous avons également procédé à la vérification des informations données dans le rapport semestriel d'activité commentant les comptes semestriels consolidés résumés sur lesquels a porté notre examen limité. Nous n'avons pas d'observation à formuler sur leur sincérité et leur concordance avec les comptes semestriels consolidés résumés.
Paris La Défense, le 31 mars 2016 Paris, le 31 mars 2016
KPMG Audit IS MBV & Associés
Membre de RSM International
Associé Associée
Eric Lefebvre Martine Leconte
| En K€ | Note | 31/12/2015 | 30/06/2015 |
|---|---|---|---|
| ACTIFS | |||
| Actifs non-courants | |||
| Immeubles de placement | 5.a | 312 424 | 304 194 |
| Immeubles d'exploitation | 5.b | 2 329 | 2 205 |
| Autres immobilisations corporelles | 5.b | 19 | 24 |
| Instruments financiers dérivés actifs | 5.k | 22 | 95 |
| Autres actifs financiers (non courants) | 5.c | 2 718 | 3 016 |
| Actifs d'impôts différés | 5.n | 727 | 797 |
| Actifs courants | |||
| Stocks | 589 | 1 153 | |
| Clients | 5.d | 2 408 | 1 797 |
| Indemnités d'immobilisation | 5.d | 500 | 1 000 |
| Autres débiteurs | 5.d 5.e |
2 303 | 2 042 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 9 097 | 12 941 | |
| TOTAL ACTIFS | 333 136 | 329 265 | |
| CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS | |||
| Capitaux propres attribuables aux actionnaires de l'entité mère Capital émis |
5.f | 32 341 | 32 341 |
| Réserves | 5.f | 76 066 | 68 570 |
| Résultat de l'exercice | 5 209 | 8 125 | |
| TOTAL CAPITAUX PROPRES | 113 615 | 109 036 | |
| Passifs non courants | |||
| Emprunts obligataires convertibles | 5.i | 4 786 | |
| Emprunts obligataires non convertibles | 5.i | 26 441 | 27 360 |
| Emprunts bancaires | 5.j | 155 222 | 161 961 |
| Instruments financiers dérivés passifs | 5.k | 4 958 | 4 337 |
| Autres dettes financières | 5.l | 3 386 | 3 417 |
| Impôts différés non courants | 5.n | 71 | 142 |
| Autres créditeurs | 5.n | ||
| Passifs courants | |||
| Emprunts obligataires convertibles | 4 672 | ||
| Part courante des emprunts long termes | 5.j | 16 652 | 12 122 |
| Fournisseurs | 5.m | 1 359 | 1 125 |
| Autres créditeurs | 5.m | 6 758 | 4 976 |
| Concours bancaires | 5.l | 1 | |
| Autres dettes financières | 5.l | 1 | 2 |
| TOTAL PASSIFS | 219 521 | 220 230 | |
| TOTAL CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS | 333 136 | 329 265 |
| En K€ | Note | 31/12/2015 (6 mois) |
30/06/2015 (12 mois) |
31/12/2014 (6 mois) |
|---|---|---|---|---|
| Loyers | 7 757 | 15 594 | 7 810 | |
| Autres prestations | 1 522 | 3 374 | 1 784 | |
| Revenus du patrimoine | 6.a | 9 279 | 18 968 | 9 594 |
| Autres produits d'exploitation | 61 | 82 | 55 | |
| Total Produits des activités ordinaires | 9 341 | 19 050 | 9 649 | |
| Charges locatives Autres charges liées au patrimoine |
6.a 6.b |
(1 924) (152) |
(4 851) (375) |
(2 354) (208) |
| Autres charges de structure | 6.b | (741) | (1 617) | (802) |
| Autres charges et produits opérationnels | 6.b | |||
| Dotations nettes aux amortissements et provisions | 6.b | (664) | (558) | (398) |
| Résultat opérationnel avant variation de la juste valeur des immeubles de placement |
5 860 | 11 649 | 5 887 | |
| Variation de la juste valeur des immeubles de placement et résultats nets de cessions |
5.a | 4 013 | 5 234 | 2 898 |
| Résultat opérationnel | 9 872 | 16 883 | 8 785 | |
| Revenus des équivalents de trésorerie | 40 | 107 | 53 | |
| Intérêts financiers - impact trésorerie | (3 700) | (7 766) | (4 134) | |
| Intérêts financiers - Etalement de la charge d'émission d'emprunts (IAS 39) |
(372) | (716) | (349) | |
| Coût de l'endettement financier net | 6.c | (4 033) | (8 375) | (4 431) |
| Actualisation des dettes et créances | (7) | (29) | (28) | |
| Variation de valeur des instruments financiers dérivés Variation de valeur et résultat de cession des placements |
5.k | (354) | (127) | (281) |
| financiers | ||||
| Autres produits financiers Autres charges financières |
305 (574) |
92 (320) |
54 (142) |
|
| Autres produits et charges financiers | (631) | (383) | (397) | |
| Résultat avant impôts des activités poursuivies | 5 209 | 8 125 | 3 956 | |
| Impôts | ||||
| Résultat net de l'ensemble consolidé | 5 209 | 8 125 | 3 956 | |
| Résultat net des intérêts non contrôlant | 4 | (12) | (8) | |
| Résultat net part du Groupe | 5 204 | 8 137 | 3 964 | |
| Résultat de base par action (en €) | 6.e | 0,42 | 0,68 | 0,33 |
| Résultat dilué par action (en €) | 6.e | 0,41 | 0,67 | 0,33 |
| En K€ | 31/12/2015 (6 mois) |
30/06/2015 (12 mois) |
31/12/2014 (6 mois) |
|---|---|---|---|
| Résultat net | 5 204 | 8 137 | 3 964 |
| Eléments qui ne seront pas reclassés ultérieurement en résultat | |||
| Réévaluation immobilisations corporelles - Gain / (Pertes) généré(es) durant la période |
124 | 110 | 26 |
| Total des éléments qui ne seront pas reclassés en résultat | 124 | 110 | 26 |
| Eléments susceptibles d'être reclassés ultérieurement en résultat | |||
| Actifs financiers disponibles à la vente | |||
| - Gain / (Pertes) généré(es) durant la période | 243 | (115) | 76 |
| - Recyclage en résultat sur la période | |||
| Couverture des flux de trésorerie | |||
| - Gain / (Pertes) généré(es) durant la période | (330) | (420) | (1 393) |
| - Recyclage en résultat sur la période | 505 | 505 | |
| Total des éléments susceptibles d'être reclassés en résultat | (86) | (30) | (812) |
| Total du résultat global | 5 242 | 8 217 | 3 179 |
| Capital social |
Réserves liées au capital |
Actions propres |
Réserves et résultat consolidé |
Réévalua tion immobili sations corporelles |
Actifs financiers disponible à la vente |
Instruments de couverture |
Total des capitaux propres - Part du Groupe |
Part des mino ritaires |
Total des capitaux propres |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Au 30 Juin 2014 | 32 206 | 19 353 | (3 316) | 54 683 | 752 | (871) | (3 501) | 99 307 | 34 | 99 340 |
| Résultat net consolidé | 3 964 | 3 964 | (8) | 3 956 | ||||||
| Variation de valeur des actifs | 243 | 243 | 243 | |||||||
| financiers disponible à la vente Variation de valeur des |
||||||||||
| instruments de couverture | (330) | (330) | (330) | |||||||
| Réévaluation immobilisations corporelles |
124 | 124 | 124 | |||||||
| Sous total Autres éléments du | - | - | - | - | 124 | 243 | (330) | 38 | (785) | |
| résultat global Total du résultat global |
- | - | - | 3 964 | 124 | 243 | (330) | 4 002 | (8) | 3 171 |
| Composante capitaux propres | (107) | (107) | (107) | |||||||
| OCEANE Incidences des variations de |
||||||||||
| périmètre | (15) | (15) | 15 | - | ||||||
| Actions propres Augmentation de capital |
(2 158) 1 000 |
(791) 1 320 |
(46) | 10 | (2 995) 2 330 |
(10) | (2 995) 2 320 |
|||
| Autres | (4) | (4) | (25) | (29) | ||||||
| Au 31 décembre 2014 | 31 048 | 19 882 | (3 361) | 58 531 | 877 | (628) | (3 830) | 102 518 | 6 | 102 524 |
| Résultat net consolidé | 4 173 | 4 173 | (4) | 4 169 | ||||||
| Variation de valeur des actifs financiers disponible à la vente |
(358) | (358) | (358) | |||||||
| Variation de valeur des | 414 | 414 | 414 | |||||||
| instruments de couverture Réévaluation immobilisations |
||||||||||
| corporelles | (14) | (14) | (14) | |||||||
| Sous total Autres éléments du résultat global |
- | - | - | - | (14) | (358) | 414 | 42 | 42 | |
| Total du résultat global | - | - | - | 4 173 | (14) | (358) | 414 | 4 215 | (4) | 4 211 |
| Composante capitaux propres OCEANE |
(2) | (2) | (2) | |||||||
| Incidences des variations de périmètre |
15 | 15 | (15) | - | ||||||
| Actions propres | 2 158 | 791 | (3 051) | (102) | (102) | |||||
| Augmentation de capital Dividendes |
4 329 | (1 320) | (10) (593) |
3 000 (593) |
- | 3 000 (593) |
||||
| QP résultats SCI | - | - | ||||||||
| Autres reclassements Au 30 juin 2015 |
37 535 | 19 353 | (6 412) | (17) 62 097 |
863 | (985) | (3 416) | (17) 109 034 |
16 3 |
(2) 109 036 |
| Résultat net consolidé | 5 204 | 5 204 | 4 | 5 209 | ||||||
| Variation de valeur des actifs | 243 | 243 | 243 | |||||||
| financiers disponible à la vente Variation de valeur des |
||||||||||
| instruments de couverture | (330) | (330) | (330) | |||||||
| Réévaluation immobilisations corporelles |
124 | 124 | 124 | |||||||
| Sous total Autres éléments du résultat global |
- | - | - | - | 124 | 243 | (330) | 38 | 38 | |
| Total du résultat global | - | - | - | 5 204 | 124 | 243 | (330) | 5 242 | 4 | 5 247 |
| Composante capitaux propres OCEANE |
(8) | (8) | (8) | |||||||
| Incidences des variations de | - | - | - | |||||||
| périmètre Actions propres |
(659) | (659) | (7) | (666) | ||||||
| QP résultats SCI | ||||||||||
| Autres reclassements Au 31 décembre 2015 |
37 535 | 19 353 | (7 071) | 6 67 299 |
987 | (742) | (3 746) | 6 113 615 |
0 | 6 113 615 |
| Note | 31/12/2015 | 30/06/2015 | 31/12/2014 | |
|---|---|---|---|---|
| En K€ | (6 mois) | (12 mois) | (6 mois) | |
| Résultat net | 5 204 | 8 137 | 3 956 | |
| Part des minoritaires dans le résultat | 4 | (12) | (8) | |
| Résultat net | 5 209 | 8 125 | 3 956 | |
| Elimination des charges et produits sans incidence sur la trésorerie | ||||
| Variation de valeur sur les immeubles | 5.a | (4 013) | (5 377) | (2 944) |
| Plus ou moins values de cession d'actifs | 77 | (322) | (322) | |
| Dépréciations et provisions | 84 | (2) | (46) | |
| Variation de valeur et résultat de cession des actifs et passifs | 482 | 39 | 255 | |
| financiers | ||||
| Elimination des produits de dividendes Autres éléments du résultat sans impact sur la trésorerie |
7 | 29 | 28 | |
| Capacité d'autofinancement après coût de la dette financière nette et impôts |
1 846 | 2 491 | 928 | |
| Coût de l'endettement financier net | 6.c | 4 031 | 8 375 | 4 431 |
| Impôts | 6.d | |||
| Capacité d'autofinancement avant coût de la dette financière nette et impôts |
5 878 | 10 866 | 5 359 | |
| Impôt versé | ||||
| Variation du besoin en fonds de roulement lié à l'activité | (2 668) | (2 167) | (3 064) | |
| Flux de trésorerie générés par les activités poursuivies | 3 210 | 8 699 | 2 295 | |
| Décaissements liés aux travaux et acquisitions d'immeubles de placement |
(1 828) | (5 105) | (1 152) | |
| Produit de cession d'immeubles de placement | 5.a | 3 701 | 2 950 | 2 300 |
| Acquisition et cession d'immobilisations corporelles et incorporelles | 480 | (82) | ||
| Acquisition et cession autres immobilisations financières | 527 | 124 | 65 | |
| Variation des prêts et avances consentis | 24 | |||
| Incidence des variations de périmètre | (1 744) | (1 744) | ||
| Flux de trésorerie liés aux opérations d'investissement | 2 424 | (3 295) | (613) | |
| Produits d'émission des emprunts | 2 783 | 66 758 | 65 961 | |
| Frais décaissés à l'émission d'emprunts | (1 461) | (1 322) | ||
| Remboursements d'emprunts (y compris location-financement) | (7 283) | (60 189) | (57 365) | |
| Intérêts financiers versés (y compris location-financement) | (4 310) | (7 676) | (4 177) | |
| Produit de trésorerie et équivalent de trésorerie | 40 | 154 | 53 | |
| Vente/achats par la société de ses propres actions | (665) | (3 098) | (2 995) | |
| Variation nette des autres flux de financement (C/C d'associés, | (40) | (407) | (217) | |
| dépôts de garantie) Augmentation de capital |
5 320 | 2 320 | ||
| Dividendes payés aux actionnaires du Groupe | (593) | |||
| Dividendes payés aux minoritaires | ||||
| Autres flux liés aux opérations de financement | ||||
| Incidence de la variation des taux de change | ||||
| Flux de trésorerie liés aux opérations de financement | (9 476) | (1 191) | 2 258 | |
| Variation nette de trésorerie et équivalents de trésorerie | (3 843) | 4 213 | 3 939 | |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie nets à l'ouverture | 5.e | 12 940 | 8 727 | 8 727 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie nets à la clôture | 5.e | 9 097 | 12 940 | 12 666 |
La Société Centrale des Bois et Scieries de la Manche (« SCBSM ») est une société anonyme de droit français dont le siège social est situé au 12 rue Godot de Mauroy, 75009 Paris ; les actions SCBSM sont cotées sur le compartiment C de NYSE Euronext Paris depuis le 22 novembre 2006.
Les comptes consolidés semestriels de l'exercice clos au 31 décembre 2015 ainsi que les notes annexes y afférentes ont été arrêtés par le Conseil d'administration le 31 mars 2016.
Au cours du semestre, le groupe a procédé à la cession de différents actifs immobiliers :
Et à l'avancement de ses projets en cours :
Au cours du semestre, SCBM a procédé à des cessions d'actions Volta et Vindi.
Le Groupe a également procédé au refinancement de l'emprunt sur les bureaux parisiens de la SNC Sentier à hauteur de 5 M€ et à la prorogation de l'emprunt de la SCI Wittenheim de 3,4 M€.
Les états financiers consolidés semestriels du groupe au 31 décembre 2015 ont été établis selon le principe du coût historique, à l'exception des immeubles de placement, immeubles d'exploitation, actifs financiers disponibles à la vente et dérivés qui sont évalués à leur juste valeur.
Les états financiers consolidés semestriels sont présentés en Euro et toutes les valeurs sont arrondies au millier le plus proche (€000) sauf indication contraire.
Les comptes consolidés semestriels résumés au 31 décembre 2015 sont établis en conformité avec les principes de comptabilisation et d'évaluation des normes comptables internationales. Ces normes comptables internationales sont constituées des IFRS (International Financial Reporting Standards), des IAS (International Accounting Standards), ainsi que de leurs interprétations, qui ont été adoptées par l'Union Européenne pour les exercices ouverts au 1er juillet 2015 (publication au Journal Officiel de l'Union Européenne). Les normes et interprétations adoptées par l'IASB ou l'IFRIC mais non encore adoptées par l'Union Européenne pour les exercices ouverts avant le 1er juillet 2015 n'ont pas donné lieu à une application anticipée.
Les comptes consolidés semestriels résumés au 31 décembre 2015 ont été préparés conformément aux dispositions de la norme « IAS 34 Information financière intermédiaire ». Ces derniers ne comprennent pas l'intégralité des informations requises pour des états financiers consolidés annuels et doivent être lus conjointement avec les états financiers du Groupe pour l'exercice clos au 30 juin 2015.
Les principes comptables appliqués par le groupe sont identiques à ceux appliqués dans les comptes consolidés au 30 juin 2015.
Les normes, amendements et interprétations d'application obligatoire à compter du 1er juillet 2015 ne sont pas applicables ou n'ont pas d'incidence significative.
Les états financiers consolidés semestriels résumés comprennent les états financiers de SCBSM et de ses filiales au 31 décembre 2015. Les états financiers des filiales ont été retraités selon le référentiel IFRS. Les opérations réciproques ont été éliminées.
Toutes les entités dans lesquelles le Groupe exerce un contrôle, à savoir celles dans lesquelles il est exposé ou dispose de droits à des rendements variables résultant de son implication auprès desdites entités et qu'il dispose de la capacité d'influer sur ces rendements au travers de son pouvoir sur ces dernières, sont consolidées par intégration globale.
Les états financiers des filiales sont inclus dans les états financiers consolidés à partir de la date où le contrôle commence jusqu'à la date où ce dernier cesse.
Les états financiers consolidés sont présentés en milliers d'euros. L'euro est la monnaie fonctionnelle de SCBSM SA, la société mère et de ses filiales, ainsi que la monnaie de présentation du Groupe.
Par ailleurs, aucune opération en monnaies étrangères n'a été réalisée au cours de l'exercice.
Les sociétés qui composent le groupe SCBSM aux 30 juin 2015 et 31 décembre 2015 sont les suivantes :
| Sociétés consolidées | SIREN | Date d'entrée | 31/12/2015 | 30/06/2015 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| dans le Groupe |
Intérêt | Contrôle | Intérêt | Contrôle | ||
| Société mère | ||||||
| SA Société Centrale des Bois et Scieries de la Manche | 775 669 336 | - | - | - | - | |
| Sociétés en intégration globale | ||||||
| SCI Berlioz | 480 044 635 | 21/12/2005 | 100% | 100% | 100% | 100% |
| SCI Buc | 438 922 148 | 21/12/2005 | 100% | 100% | 100% | 100% |
| SCI Cathédrale | 453 055 287 | 21/12/2005 | 100% | 100% | 100% | 100% |
| SCI des Bois | 438 739 468 | 21/12/2005 | 100% | 100% | 100% | 100% |
| SCI Lip | 478 294 416 | 21/12/2005 | 100% | 100% | 100% | 100% |
| SCI Parabole IV | 452 779 325 | 21/12/2005 | 100% | 100% | 100% | 100% |
| SCI Baltique | 488 859 695 | 31/03/2006 | 100% | 100% | 100% | 100% |
| SCI Abaquesne | 490 232 345 | 15/03/2006 | 100% | 100% | 100% | 100% |
| SCI des Bois de Norvège | 491 104 519 | 04/07/2006 | 100% | 100% | 100% | 100% |
| SAS Les Promenades de la Thalie | 494 166 747 | 26/07/2006 | 100% | 100% | 100% | 100% |
| SAS Foncière du Chêne Vert | 481 597 631 | 27/01/2007 | 100% | 100% | 100% | 100% |
| SCI Wittenheim | 530 194 562 | 27/12/2010 | 99% | 99% | 99% | 99% |
| SCI du Val sans Retour | 480 703 681 | 29/06/2012 | 99,90% | 99,90% | 99,90% 99,90% | |
| SCI Villiers Luats | 489 377 390 | 28/06/2013 | 99,90% | 99,90% | 99,90% 99,90% | |
| SCI Haussmann-Eiffel | 794 032 128 | 03/07/2013 | 100% | 100% | 100% | 100% |
| SARL Cathédrales | 797 899 143 | 15/10/2013 | 100% | 100% | 100% | 100% |
| SNC Sentier | 797 955 531 | 17/10/2013 | 99% | 99% | 99% | 99% |
.
La juste valeur des immeubles a été déterminée conformément à IAS 40 en fonction des conditions économiques et de marché existantes au 31 décembre 2015 (IAS 40, §38). Au 31 décembre 2015, l'ensemble des immeubles de placement a été classé en niveau 3 selon IFRS 13 (voir note « p. Evaluation de la juste valeur »).
Les immeubles de placement sont ainsi comptabilisés à leur juste valeur, celle-ci étant déterminée par référence à des expertises indépendantes. Toutefois certaines revalorisations ont été limitées pour tenir compte de risques locatifs spécifiques ou de la réalisation de travaux significatifs en cours.
Au 31 décembre 2015, la juste valeur des immeubles de placement a évolué favorablement grâce aux actions menées en termes de commercialisation des surfaces et aux travaux réalisés sur les immeubles.
| Solde au 30 juin 2014 | 296 646 |
|---|---|
| Travaux et dépenses capitalisés | 5 105 |
| Acquisition d'immeubles | |
| Cessions / Transferts | (2 950) |
| Résultat net des ajustements de la juste valeur | 5 377 |
| Autres variations | 16 |
| Solde au 30 juin 2014 | 304 194 |
| Travaux et dépenses capitalisés | 7 918 |
| Acquisition d'immeubles | |
| Cessions / Transferts | (3 701) |
| Résultat net des ajustements de la juste valeur | 4 013 |
| Autres variations | |
| Solde au 31 décembre 2014 | 312 424 |
Le poste « Variation de la juste valeur des immeubles et résultat net de cessions » au compte de résultat s'élevant à 4 013 K€ se décompose ainsi :
Résultat net des ajustements de la juste valeur : 4 013 K€
Les cessions d'immeubles de placement réalisées durant le semestre pour un montant de 3 701 K€ comprennent notamment les ventes intervenues au sein des sociétés suivantes :
Ce poste est essentiellement constitué des bureaux occupés par le Groupe et appartenant à la SCI Cathédrale.
| 30/06/2015 | Augment. | Diminut. | Reclassement | Réévaluation | 31/12/2015 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Valeur brute | 2 310 | 124 | 2 434 | |||
| Immeuble d'exploitation | 2 205 | 124 | 2 329 | |||
| Autres immobilisations corporelles |
105 | 105 | ||||
| Amortissement | (81) | 5 | (86) | |||
| Immeuble d'exploitation | ||||||
| Autres immobilisations corporelles |
(81) | (5) | (86) | |||
| Valeur nette | 2 229 | (5) | 124 | 2 349 | ||
| Immeuble d'exploitation | 2 205 | 124 | 2 329 | |||
| Autres immobilisations corporelles |
24 | (5) | 19 |
Les titres de participation non consolidés concernent :
| En K€ | 31/12/2015 | 30/06/2015 |
|---|---|---|
| Clients et comptes rattachés | 3 061 | 2 573 |
| Dépréciation | (653) | (776) |
| Total | 2 408 | 1 797 |
| Indemnités d'immobilisation | 1 000 | 1 000 |
| Dépréciation | (500) | |
| Total | 500 | 1000 |
| Créances fiscales | 1 868 | 1 040 |
| Autres créances | 435 | 1 003 |
| Total | 2 303 | 2 043 |
| Clients et autres débiteurs | 5 211 | 4 839 |
Les créances qui concernent les facturations émises aux locataires ne portent pas intérêt et sont en général payables à réception de la facture. La valeur recouvrable des créances clients est analysée individuellement
par locataire. Une provision égale à la créance à risque nette de TVA et du dépôt de garantie reçu du locataire est comptabilisée le cas échéant.
Les indemnités d'immobilisation correspondent aux sommes versées par le Groupe lors de la signature de promesse d'acquisition de biens immobiliers (voir « Engagements donnés et reçus »).
Les créances fiscales concernent essentiellement la taxe sur la valeur ajoutée.
Les autres créances sont principalement composées des créances diverses et des charges constatées d'avance.
| En K€ | 31/12/2015 | 30/06/2015 |
|---|---|---|
| Comptes bancaires et caisses (Actif) | 5 249 | 7 672 |
| VMP - Equivalents de trésorerie | 3 846 | 5 246 |
| Intérêts courus non échus s/ VMP | 3 | 23 |
| VMP - NET (actif) | 3 849 | 5 269 |
| Concours bancaire (trésorerie passive) | (1) | |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie nets | 9 097 | 12 940 |
Les comptes bancaires et caisses ne sont pas rémunérés.
Les valeurs mobilières de placements figurent au bilan pour leur juste valeur.
Les concours bancaires concernent des lignes de découvert utilisées par le Groupe dans le cadre de son activité.
| Nombre de titres | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Catégorie de titre | Valeur nominale | Au 30 juin 2015 | Créés | Annulation | Au 31 décembre 2015 |
|
| Actions ordinaires | € 2,50 | 12 936 206 | 12 936 206 |
Au 31 décembre 2015, le capital social de SCBSM est composé de 12 936 206 actions de 2,50 € de valeur nominale et s'élève ainsi à 32 341 milliers d'euros.
Les capitaux propres sont détaillés dans l'état de variation des capitaux propres présenté plus haut.
Concomitamment à son introduction sur Eurolist en novembre 2006, SCBSM a conclu un contrat de liquidité avec un intermédiaire reconnu par les Autorités de Marché afin de favoriser la liquidité des transactions et la régularité des cotations des titres.
Le nombre de titres auto détenus dans ce contexte au 31 décembre 2015 s'élevait à 17 413 actions.
Le Groupe détient également hors contrat de liquidité 413 051 actions propres au 31 décembre 2015.
Le nombre de titres lié au programme de rachat au 31 décembre 2015 est de 250 000 actions.
En application de la norme IAS 32, la quote-part de l'emprunt obligataire convertible (OCEANE), émis en novembre 2009 correspondant à la valeur de l'option de conversion ou d'échanges en actions nouvelles ou existantes a été comptabilisée dans les capitaux propres. Cette option s'élève à 132 K€ au 31 décembre 2015 et est incluse dans le poste « réserves liées au capital » des capitaux propres.
| Montant de l'émission | € 6 998 650 |
|---|---|
| Partie comptabilisée en dette | € 6 866 932 |
| Partie comptabilisée en capitaux propres | € 131 718 |
| Nombre d'options émises | 1 037 037 |
| Nominal | € 6,75 |
| Prix d'émission | € 6,75 |
| Coupon de l'OC | 9,00% |
| Prix de remboursement | 100% |
| Prix de conversion | € 6,75 |
| Durée | 7 ans in fine |
| Nombre d'options auto-détenues | 334 590 |
| Nombre d'actions à créer en cas de conversion | 702 312 |
| Prix d'exercice | € 6,75 |
| En K€ | Solde au 31/12/2015 |
Part courante |
Part non courante |
Dont 1 à 2 ans |
Dont 2 à 5 ans |
Dont + de 5 ans |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Dettes financières | ||||||
| Emprunt bancaires | 127 307 | 13 889 | 113 418 | 3 942 | 81 504 | 27 970 |
| Contrat location financement | 44 178 | 2 374 | 41 804 | 2 557 | 10 429 | 28 817 |
| Intérêts courus sur emprunts bancaires |
277 | 277 | ||||
| Intérêts courus sur contrats location financement |
112 | 112 | ||||
| Total | 171 874 | 16 652 | 155 222 | 6 500 | 91 933 | 56 788 |
L'échéance 2016 correspond essentiellement à l'emprunt au titre des appartements parisiens détenus par la société SNC Sentier pour 9 M€.
La part de 2 à 5 ans est principalement liée à l'emprunt de Foncière du Chêne Vert à échéance fin 2018 (27 M€), ainsi qu'aux emprunts de Cathédrale (32 M€) et Haussmann-Eiffel (8 M€) à échéance 2020.
| En K€ | Flux au 31/12/2015 |
Flux futurs - Part courante |
Flux futurs - Part non courante |
Dont + 1 an à 2 ans |
Dont + 2 an à 5 ans |
Dont plus de 5 ans |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Intérêts hors couverture | 2 058 | 3 666 | 15 730 | 3 129 | 7 303 | 5 297 |
| Intérêts liés aux couvertures | 665 | 1 274 | 5 516 | 1 229 | 3 267 | 1 020 |
| Total | 2 723 | 4 940 | 21 246 | 4 358 | 10 570 | 6 317 |
Les flux d'intérêts sont évalués sur la base des taux d'intérêt à terme applicable au 31 décembre 2015.
Les intérêts courus des trois emprunts obligataires ont été comptabilisés pour un montant de 900 K€ au 31 décembre 2015.
Au cours de l'exercice, le groupe a procédé au remboursement anticipé de 834 obligations Vindi.
| Société | Nature | Montant maximum (K€) |
Montant emprunté hors frais accessoires (K€) |
Date emprunt | Durée (ans) |
Profil | Taux | Dette au 31/12/2015 yc frais accessoires et intérêts courus (K€) (*) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SCBSM SA | EH | 3 000 | 3 000 | 13/03/2006 | 15 | Linéaire trimestriel |
Eur3M+1 | 1 280 |
| SCBSM SA | CLF | 8 020 | 8 020 | 30/11/2007 | 12 | Variable | Eur3M+0.85 | 3 364 |
| SCBSM SA | EH | 1 750 | 1 750 | 17/07/2013 | 12 | Linéaire trimestriel |
Eur3M+2,6 | 1 554 |
| SCBSM SA | EH | 1 776 | 1 758 | 23/11/2011 | 15 | Linéaire trimestriel |
Eur3M+1,8 | 1 346 |
| SCBSM SA | EH | 3 446 | 3 432 | 23/11/2011 | 15 | Linéaire trimestriel |
Eur3M+1,8 | 2 628 |
| SCBSM SA | EH | 2 002 | 1 982 | 23/11/2011 | 15 | Linéaire trimestriel |
Eur3M+1,8 | 1 517 |
| SCBSM SA | EH | 4 500 | 4 500 | 29/04/2015 | 12 | Linéaire trimestriel |
Eur3M+2.1 | 2 721 |
| SCBSM SA | EH | 800 | 800 | 29/04/2015 | 12 | Linéaire trimestriel |
Eur3M+2.1 | 711 |
| SCBSM SA | EH | 8 250 | 8 250 | 30/07/2013 | 12 | Variable | Eur3M+1,63 | 6 525 |
| SCBSM SA | CLF | 2 926 | 2 926 | 15/11/2012 | 7 | Variable | Eur3M+1,050 | 1 821 |
| SCI Wittenheim | EH | 17 000 | 17 000 | 14/03/2011 | 5 | In fine | Eur3M+3,50 | 3 392 |
| SCI Wittenheim | EH | 7 000 | 7 000 | 08/12/2014 | 15 | Fixe | 2,48% | 6 577 |
| SCI Wittenheim | EH | 3 000 | 3 000 | 31/12/2014 | 15 | Variable | Eur 1M | 2 816 |
| SCI Cathédrale | EH | 1 000 | 1 000 | 07/11/2008 | 9 | In fine | Eur3M+1,70 | 1 000 |
| SCI Cathédrale | EH | 33 520 | 33 520 | 14/11/2013 | 7 | Variable | Eur3M+2,35 | 32 281 |
| SCI des Bois | CLF | 3 400 | 3 400 | 05/10/2012 | 12 | Variable | Eur3M+2,95 | 2 868 |
| SAS Foncière du chêne vert |
EH | 30 750 | 30 750 | 26/11/2014 | 4 | Variable | Eur3M+2,2 | 29 123 |
| SCI des Bois de Norvège |
CLF | 1 501 | 1 501 | 26/07/2007 | 12 | Linéaire trimestriel |
Eur3M+1 | 944 |
| SCI des Bois de Norvège |
EH | 1 700 | 1 700 | 11/07/2012 | 15 | Variable | Eur3M+0,512 | 1 391 |
| SCI des Bois de Norvège |
CLF | 547 | 547 | 06/11/2008 | 12 | Linéaire trimestriel |
Eur3M+1 | 394 |
| SCI des Bois de Norvège |
CLF | 1 183 | 1 183 | 06/11/2008 | 12 | Linéaire trimestriel |
Eur3M+1 | 834 |
| SCI Du Val Sans Retour |
EH | 3 000 | 3 000 | 29/10/2012 | 15 | Linéaire trimestriel |
4,0% | 2 518 |
| Parabole IV | EH | 3 800 | 3 800 | 29/06/2012 | 15 | Variable | Eur 3M + 2,71 | 3 278 |
| Parabole IV | EH | 1 200 | 1 200 | 29/06/2012 | 3 | In fine | Eur3M+3 | 1 200 |
| SCI Buc | EH | 2 700 | 2 700 | 18/10/2012 | 10 | Variable | Eur3M+2,7 | 1 964 |
| SCI Villiers Luats | EH | 2 000 | 2 000 | 15/12/2010 | 15 | Fixe | 3,61% | 1 457 |
| SNC Sentier | EH | 15 000 | 15 000 | 19/12/2013 | 3 | In fine | Eur 3M + 3,75 | 8 900 |
| SNC Sentier | EH | 5 000 | 5 000 | 31/03/2016 | 10 | Variable | Eur3M+1,9 | 5 000 |
| SCI Haussmann | EH | 8 650 | 8 650 | 14/11/2013 | 7 | Variable | Eur3M+1,8 | 8 413 |
| SCI Baltique | CLF | 35 000 | 35 000 | 19/12/2013 | 12 | Variable | Eur3M+2,35 | 34 056 |
| Total | 213 421 | 213 369 | 171 874 | |||||
| EH : Emprunt hypothécaire CLF : Contrat de location financement |
Part non-courante Part courante |
155 222 16 652 |
(*) Le montant de la dette présenté dans ce tableau correspond au capital restant dû au 31 décembre 2015 retraité de tous les frais accessoires amortis sur la durée du financement (IAS39), des intérêts courus et des avances preneurs.
Les montants des nouveaux emprunts et contrats de location financement sont présentés net des frais accessoires à la mise en place desdits emprunts.
| En K€ | Total |
|---|---|
| 30-juin-13 | 143 580 |
| Nouveaux emprunts et locations financements | 102 170 |
| Remboursements | (60 654) |
| Autres variations | (1 588) |
| 30-juin-14 | 183 508 |
| Nouveaux emprunts et locations financements | 41 550 |
| Remboursements | (50 749) |
| Autres variations | (225) |
| 30-juin-15 | 174 083 |
| Nouveaux emprunts et locations financements | 4 211 |
| Remboursements | (6 740) |
| Autres variations | 320 |
| 31-décembre-15 | 171 874 |
Au cours du semestre, SCBSM a débloqué une partie de la ligne de crédit travaux à hauteur de 2,7 M€ pour financer la phase 1 du programme de construction à Soyaux.
Les travaux de rénovation de l'immeuble Poissonnière ont également été financés par tirage du financement à hauteur de 1,5 M€.
La SNC Sentier a refinancé son emprunt au titre des bureaux parisiens sur 10 ans à hauteur de 3,8 M€ et sur 5 ans à hauteur de 1,2 M€.
La SCI Wittenheim a prorogé son emprunt de 3,4 M€ jusqu'en janvier 2018.
Les autres variations correspondent aux variations des intérêts courus non échus et aux variations liées aux activations des amortissements des coûts accessoires.
Lors de la signature des contrats d'emprunts, le Groupe s'est engagé à respecter certains ratios.
Le montant de la dette retenue dans le calcul des covenants correspond au capital restant dû et ne prend pas en compte les éléments suivants retraités en consolidation :
Le non-respect d'un de ces covenants entraînerait l'obligation de remboursement anticipé partiel de l'emprunt afférent jusqu'à atteindre les ratios ci-dessous :
LTV consolidé Groupe : le ratio LTV devra être inférieur à 65% ;
LTV périmètre FCV :
| Période de test LTV | Ratio LTV Senior |
|---|---|
| Du 26 novembre 2014 au 31 décembre 2015 | <55,0% |
| Du 01 janvier 2016 au 31 décembre 2016 | <47,5% |
| Du 01 janvier 2017 au 26 novembre 2018 | <40,0% |
| Période de test DSCR | Ratio DSCR |
|---|---|
| Du 26 novembre 2014 au 31 décembre 2015 | >125,0% |
| Du 01 janvier 2016 au 26 novembre 2018 | >150,0% |
Emprunts portés par les SCI Cathédrale et SCI Haussmann-Eiffel et contractés auprès de la banque Berlin Hyp le 14 novembre 2013 : Capital restant dû au 31 décembre 2015 : 41 221 K€.
Ces ratios seront calculés annuellement et pour la première fois le 31 décembre 2015 pour le ratio LTV et le 30 juin 2016 pour le ratio DSCR.
L'ensemble des obligations de ratios prudentiels est respecté par le Groupe.
Afin de se prémunir des risques de taux d'intérêt, le Groupe SCBSM a souscrit plusieurs contrats de couverture, essentiellement des caps et des tunnels, associés aux contrats d'emprunts et locations financement à taux variable.
| Société / Emprunt / Prêteur / Contre partie Couverture Descriptif du contrat de couverture |
Solde dette couverte (000€) |
Date début contrat |
Durée (ans) |
Échéance | Valeur Juin 2015 Actif |
Valeur Juin 2015 Passif |
Valeur Dec 2015 Actif |
Valeur Dec 2015 Passif |
Var. de valeur - Imp. Résultat |
Var. de valeur - Imp. Cap. propres |
<1 AN |
DE 1 A 2 ANS |
DE 2 A 5 ANS |
>5 ANS |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SCI Baltique / Poissonnière / Société Générale SWAP : le Groupe reçoit Euribor 3M et paie 1.19 % si Euribor 3M < ou = à 1.19 % |
10/15 | 7 | 07/22 | 33 | ||||||||||
| SCI Baltique / Poissonnière / Crédit Mutuel Arkea SWAP : le Groupe reçoit Euribor 3M et paie 1.35 % si Euribor 3M < ou = à 1.35 % |
34 056 | 10/15 | 10 | 12/25 | 1 378 | 1 553 | (207) | 1 553 | ||||||
| SCI Cathédrale / La Madeleine / Berlin Hyp / LBB SWAP : le Groupe reçoit Euribor 3M et paie 1.46 % si Euribor 3M < ou = à 1.46 % |
32 281 | 11/13 | 7 | 11/20 | 1 743 | 2 031 | (288) | 2 031 | ||||||
| SCI Haussmann / Réaumur / Berlin Hyp / LBB SWAP : le Groupe reçoit Euribor 3M et paie 1.46% si Euribor 3M < ou = à 1.46% |
8 413 | 11/13 | 7 | 11/20 | 450 | 524 | (74) | 524 | ||||||
| TOTAL | 74 750 | 3 571 | 4 107 | (207) | (330) | 2 555 | 1 553 |
Ces instruments financiers dérivés sont éligibles à la comptabilité dérogatoire de couverture. Par conséquent la part efficace est comptabilisée en capitaux propres sur l'exercice pour (330K€). La part inefficace est comptabilisée directement en compte de résultat, représentant une charge de (207 K€) au 31 décembre 2015.
| Société / Emprunt / Prêteur / Contre partie Couverture |
Solde dette couverte |
Date début contrat |
Durée (ans) |
Échéance | Valeur Juin 2015 |
Valeur Juin 2015 |
Valeur Dec 2015 |
Valeur Dec 2015 |
Var. de valeur - Imp. |
Var. de valeur - Imp. |
<1 AN |
DE 1 A 2 ANS |
DE 2 A 5 ANS |
>5 ANS |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Descriptif du contrat de couverture | (000€) | Actif | Passif | Actif | Passif | Résultat | Cap. propres |
|||||||
| SCBSM / Nantes / Calyon / Calyon Tunnel participatif indexé sur Euribor 12m, cap à 4,3%, floor à 3,65 % activé à 2,5 %, prime trimestrielle 0,1 |
1 280 | 03/06 | 15 | 03/21 | 152 | 137 | 15 | 137 | ||||||
| SCBSM / Pacé / Banque Palatine / Banque Palatine CAP : Le groupe paye Euribor 3 mois si Euribor 3M > 3,5 % |
1 346 | 11/11 | 5 | 11/16 | 0 | (0) | ||||||||
| Etalement de la prime d'émission du CAP (25 K€) |
(8) | (5) | (5) | |||||||||||
| SCBSM / Buchelay / Banque Palatine / Banque Palatine CAP : Le groupe paye Euribor 3 mois |
2 628 | 11/11 | 5 | 11/16 | 0 | (0) | ||||||||
| si Euribor 3M > 3,5 % Etalement de la prime d'émission du CAP (52 K€) |
(16) | (10) | (10) | |||||||||||
| SCBSM / Soyaux / Banque Palatine / Banque Palatine CAP : Le groupe paye Euribor 3 mois |
1 517 | 11/11 | 5 | 11/16 | 0 | (0) | ||||||||
| si Euribor 3M > 3,5 % Etalement de la prime d'émission du CAP (28 K€) |
(9) | (6) | (6) | |||||||||||
| SCBSM / Saint- Malo / Banque Palatine / Banque Palatine CAP : Le groupe paye Euribor 3 mois |
1 554 | 07/13 | 5 | 07/18 | 20 | 21 | (1) | 21 | ||||||
| si Euribor 3M > 3,5 % SCBSM / Marseille / Société Générale / Société Générale CAP : Le Groupe paye Euribor 3M si |
11/11 | 5 | 11/16 | 0 | (0) | (0) | ||||||||
| Euribor 3M > 3,5 % Etalement de la prime d'émission du CAP (88 K€) |
||||||||||||||
| SCBSM / Ris-Orangis / BNP / BNP SWAP : le Groupe reçoit Euribor 3M et paie 1.68 % si Euribor 3M < = à 1.68% |
6 525 | 11/13 | 8 | 07/21 | 420 | 455 | (35) | 455 | ||||||
| SCBSM / Soyaux terrain et travaux / Banque Palatine / Banque Palatine CAP : Le Groupe paye Euribor 3M si Euribor 3M > 0,5 % |
3 432 | 11/13 | 8 | 04/20 | 10 | 34 | (24) | 34 | ||||||
| SCI des Bois de Norvège / Nîmes / BNP Paribas / BNP Paribas Swap taux fixe : le Groupe reçoit Euribor 3M et paie 1,69 % |
1 391 | 07/12 | 12 | 07/24 | 89 | 104 | (15) | 104 | ||||||
| SCI BUC / Buc / Banque Palatine / Banque Palatine CAP : Le Groupe paye Euribor 3 mois si Euribor 3M > 1,2 % |
1 964 | 10/12 | 3 | 10/15 | ||||||||||
| SCI Des Bois / Société Générale / Société Générale Swap taux fixe : le Groupe reçoit Euribor 3M et paie 1,22 % |
2 868 | 10/12 | 7 | 12/19 | 107 | 120 | (13) | 120 | ||||||
| Parabole IV / Prony / Banque Palatine / Banque Palatine CAP : Le Groupe paye Euribor 3 mois si Euribor 3M > 2 % |
3 278 | 06/12 | 5 | 07/17 | 3 | (3) | ||||||||
| Foncière Chêne Vert / FCV/ Banque Crédit Mutuel CAP : Le Groupe paye Euribor 3 mois si Euribor 3M > 0,5 % |
11/14 | 4 | 11/18 | 50 | 8 | (42) | 8 | |||||||
| Foncière Chêne Vert / FCV/ Banque BNP CAP : Le Groupe paye Euribor 3 mois si Euribor 3M > 0,5 % |
29 123 | 11/14 | 4 | 11/18 | 43 | 13 | (29) | 13 | ||||||
| TOTAL | 56 906 | 95 | 767 | 22 | 851 | (148) | (21) | 197 | 697 |
Ces instruments financiers dérivés n'étant pas éligibles à la comptabilité dérogatoire de couverture, la variation de leur juste valeur est comptabilisée en compte de résultat, représentant une charge de (148 K€) sur le semestre.
| Solde dette couverte (000€) |
Valeur Juin 2015 Actif |
Valeur Juin 2015 Passif |
Valeur Dec 2015 Actif |
Valeur Dec 2015 Passif |
Var. de valeur - Imp. Résultat |
Var. de valeur - Imp. Cap. propres |
<1 AN |
DE 1 A 2 ANS |
DE 2 A 5 ANS |
>5 ANS |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Instruments financiers non éligibles à la comptabilité de couverture |
56 906 | 95 | 767 | 22 | 851 | (148) | (21) | 197 | 697 | ||
| Instruments financiers éligibles à la comptabilité de couverture |
74 750 | 3 571 | 4 107 | (207) | (330) | 2 555 | 1 553 | ||||
| TOTAL | 131 656 | 95 | 4 337 | 22 | 4 958 | (354) | (330) | (21) | 2 752 | 2 249 |
L'effet net des couvertures de taux sur le semestre représente une charge de (1 350 K€), qui se décompose ainsi :
Le solde de la dette exposé aux effets de fluctuation des taux d'intérêts de marché s'établit à 29 666 K€ (encours restant dû sur les emprunts à taux variable ne faisant pas l'objet d'un contrat de garantie de taux d'intérêts : total dettes bancaires (171 874 K€) - dettes couvertes (131 656 K€) - dettes à taux fixe (10 552 K€) = 29 666 K€) soit 17.26 % de la dette bancaire au 31 décembre 2015.
| En K€ | 31/12/2015 | 30/06/2015 |
|---|---|---|
| Autres dettes financières non courantes | 3 386 | 3 417 |
| Dépôts de garantie | 3 386 | 3 417 |
| Autres dettes financières courantes | 1 | 3 |
| Concours bancaires | 0 | 1 |
| Comptes créditeurs d'associés | 1 | 2 |
| Autres dettes financières | 3 387 | 3 420 |
Les dépôts de garantie des locataires représentent en général trois mois de loyers.
| En K€ | 31/12/2015 | 30/06/2015 |
|---|---|---|
| Fournisseurs et comptes rattachés | 1 359 | 1 125 |
| Dettes fiscales et sociales | 439 | 977 |
| Avances et acomptes reçus | 1 104 | 2 005 |
| Produits constatés d'avance | 17 | 207 |
| Autres dettes | 5 198 | 1 786 |
| Fournisseurs et autres créditeurs | 8 117 | 6 101 |
Les dettes fiscales et sociales sont principalement constituées des dettes liées à la taxe sur la valeur ajoutée.
Les avances reçues se rattachent généralement aux loyers du premier semestre de l'année 2016.
Les autres dettes sont essentiellement constituées des dettes sur travaux et des dettes diverses.
| En K€ | 31/12/2015 (6 mois) |
30/06/2015 (12 mois) |
|---|---|---|
| Exit Tax – Des Bois | 71 | 142 |
| Passifs bruts d'impôts différés | 71 | 142 |
| Pertes reportables sur bénéfices fiscaux futurs | 727 | 797 |
| Actifs bruts d'impôts différés | 727 | 797 |
Fin 2012, le Groupe a levé son option sur le contrat de location-financement de l'immeuble détenu par la société SCI Des Bois. Cette opération a conduit à la constatation d'une dette d'exit tax étalée sur 4 années qui sera imputée sur les déficits fiscaux antérieurs. A ce titre, le Groupe a maintenu en position d'impôts différés passifs la dette relative et la reprend sur la durée légale. Les déficits fiscaux activés seront repris à dû concurrence.
| Poste concerné dans l'état de la situation financière |
Net (En K€) |
Au coût amorti |
A la juste valeur par le biais des capitaux propres |
A la juste valeur par le biais du compte de résultat |
Juste valeur (En K€) |
|---|---|---|---|---|---|
| Actifs financiers disponible à la vente | 2 669 | 5 | 2 664 | 2 669 | |
| Prêts, cautionnements et autres créances |
49 | 49 | 49 | ||
| Total Autres actifs financiers (non courants) |
2 718 | 2 718 | |||
| Clients (1) | 1 734 | 1 734 | 1 734 | ||
| Instruments financiers dérivés actifs | 22 | 22 | 22 | ||
| Equivalents de trésorerie | 3 846 | 3 846 | 3 846 | ||
| Total Actifs financiers | 8 320 | 8 320 | |||
| Emprunts obligataires convertibles | 4 672 | 4 672 | 4 672 | ||
| Dettes financières (Hors OCEANE) | 198 315 | 198 315 | 198 315 | ||
| Total Emprunts & obligations convertibles |
202 987 | 202 987 | |||
| Instruments financiers dérivés passifs (2) |
4 979 | 750 | 4 229 | 4 979 | |
| Dépôts de garantie | 3 381 | 3 381 | 3 381 | ||
| Effet de l'actualisation des dépôts de garantie |
7 | 7 | 7 | ||
| Fournisseurs | 1 359 | 1 359 | 1 359 | ||
| Total Passifs Financiers | 212 714 | 212 714 |
(1) Hors franchises
(2) Hors TIE
Le Groupe SCBSM se conforme à la norme IFRS 13 « Evaluation de la juste valeur » depuis le 1 er juillet 2013. Compte-tenu du peu de données publiques disponibles, de la complexité des évaluations d'actifs immobiliers et du fait que les experts immobiliers utilisent pour leurs évaluations les états locatifs du Groupe, SCBSM a considéré la classification en niveau 3 de ses actifs comme la mieux adaptée. De plus, des données non observables publiquement comme les hypothèses de taux de croissance de loyers ou les taux de capitalisation sont utilisées par les experts pour déterminer les justes valeurs des actifs du Groupe SCBSM.
Les tableaux suivants présentent un certain nombre d'éléments quantitatifs utilisés pour évaluer la juste valeur des immeubles de placement détenus par le Groupe, sur base des immeubles expertisés au 31 décembre 2015 :
| Méthode des DCF | Méthode du rendement | Méthode de comparaison directe |
|||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Foncière - 31/12/15 | Base capitalisée en € par m2 |
Taux d'actualisa tion des loyers |
Taux d'actualisa tion de sortie |
Taux de rendement de revente |
Taux de croissance annuelle moyen des loyers nets |
Taux de rendement |
Durée de la période de recommer cialisation en mois |
Prix moyen en € par m2 |
|
| Paris - Quartier | Max | 486,00 | 6,00% | 7,75% | 5,00% | 1,75% | 5,75% | 12 | 12 500 |
| Central des Affaires | Min | 156,00 | 4,50% | 4,50% | 4,75% | 1,41% | 2,50% | 3 | 3 000 |
| Max | 210,00 | 10,00% | 10,00% | 11,00% | 20,96% | 10,25% | - | - | |
| Province et périphérie | Min | 29,50 | 6,75% | 0,00% | 7,00% | -2,68% | 5,75% | - | - |
| Méthode des DCF | Méthode du rendement | Méthode de comparaison directe |
|||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Développement - 31/12/15 | Base capitalisée en € par m2 |
Taux d'actualisa tion des loyers |
Taux d'actualisa tion de sortie |
Taux de rendement de revente |
Taux de croissance annuelle moyen des loyers nets |
Taux de rendement |
Durée de la période de recommer cialisation en mois |
Prix moyen en € par m2 |
|
| Max | 216,60 | 11,00% | 11,00% | 11,50% | 20,19% | 11,50% | 12 | 2 000 | |
| Province et périphérie | Min | 30,00 | 5,00% | 7,00% | 6,50% | 0,67% | 4,75% | 9 | 1 200 |
Dans le cadre de ses financements, le Groupe a souscrit plusieurs contrats de couverture. Ces instruments financiers dérivés ont été classés en niveau 2 au 31 décembre 2015. Leurs justes valeurs ont été déterminées sur la base des évaluations transmises par les partenaires financiers du Groupe.
Les actifs financiers disponibles à la vente constitués des titres de participation au sein de la foncière Volta et du Groupe Rallye sont classés en niveau 1. La détermination de leurs justes valeurs s'est effectuée grâce aux cours de marché observés à la clôture.
Les revenus locatifs sont constitués des loyers et des charges locatives refacturées, ils se présentent comme suit :
| En K€ | 31/12/2015 (6 mois) |
30/06/2015 (12 mois) |
31/12/2014 (6 mois) |
|---|---|---|---|
| Loyers | 7 757 | 15 594 | 7 810 |
| Autres prestations | 1 522 | 3 374 | 1 784 |
| Charges locatives | (1 924) | (4 851) | (2 354) |
| Revenus du patrimoine nets | 7 355 | 14 118 | 7 240 |
Les charges locatives concernent notamment les charges d'assurance, d'entretien, de gardiennage, les taxes foncières et taxes sur les bureaux ainsi que les honoraires de gestion. La quote-part de ces charges liées aux espaces vacants ainsi que certaines charges définies par les baux sont incluses dans les charges locatives mais ne génèrent pas de produits locatifs.
| En K€ | 31/12/2015 (6 mois) |
30/06/2015 (12 mois) |
31/12/2014 (6 mois) |
|---|---|---|---|
| Autres charges liées au patrimoine | (152) | (375) | (208) |
| Autres charges de structure | (741) | (1 617) | (802) |
| Autres charges et produits opérationnels | |||
| Dotations nettes aux amortissements et provisions | (664) | (558) | (398) |
| Total charges d'exploitation | (1 557) | (2 550) | (1 408) |
L'effectif au 31 décembre 2015 s'élève à 5 personnes, les charges de personnel contribuent aux charges d'exploitation pour un montant de 171 K€.
Les autres charges d'exploitation sont essentiellement des dépenses d'honoraires et autres frais de fonctionnement.
| 31/12/2015 | 30/06/2015 | 31/12/2014 | |
|---|---|---|---|
| En K€ | (6 mois) | (12 mois) | (6 mois) |
| Intérêts financiers des emprunts | (1 546) | (3 181) | (1 584) |
| Intérêts financiers des crédits-bails | (512) | (1 079) | (562) |
| Intérêts financiers des instruments de couverture | (665) | (1 697) | (1 030) |
| Intérêts des emprunts obligataires (coupons) | (977) | (1 856) | (958) |
| Intérêts financiers - Etalement de la charge d'émission d'emprunts (IAS 39) | (372) | (716) | (349) |
| Intérêts et charges assimilées | (4 072) | (8 529) | (4 484) |
| Produits financiers des instruments de couverture | 47 | ||
| Revenus des équivalents de trésorerie | 40 | 107 | 53 |
| Produits/charges de trésorerie et équivalents | 40 | 154 | 53 |
| Coût de l'endettement financier net | (4 033) | (8 375) | (4 431) |
Le poste impôts comprend la variation des impôts différés sur le semestre ainsi que les impôts exigibles.
| En K€ | 31/12/2015 | 30/06/2015 | 31/12/2014 |
|---|---|---|---|
| Frais financiers sur OCEANE | 213 | 444 | 223 |
| Résultat net part du Groupe corrigé | 5 418 | 8 581 | 4 187 |
| Nombre moyen pondéré d'actions ordinaires | 12 502 455 | 11 981 765 | 12 085 140 |
| Nombre moyen d'options de souscription | 0 | 0 | 0 |
| Nombre moyen d'obligations convertibles (OCEANE) (*) | 702 312 | 730 477 | 733 648 |
| Nb moyen pondéré d'actions corrigé des actions potentielles | 13 204 767 | 12 712 242 | 12 818 788 |
| Résultat de base par action (en €) | 0,42 | 0,68 | 0,33 |
| Résultat dilué par action (en €) | 0,41 | 0,67 | 0,33 |
(*) Au 31 décembre 2015, les obligations convertibles (OCEANE) sont dilutives.
| Nombre moyen pondéré d'actions ordinaires | 12 502 455 | 12 502 455 | 12 502 455 |
|---|---|---|---|
| Nb moyen pondéré d'actions corrigé des actions potentielles | 13 204 767 | 13 204 767 | 13 204 767 |
| Résultat de base par action (en €) | 0,42 | 0,65 | 0,32 |
| Résultat dilué par action (en €) | 0,41 | 0,65 | 0,32 |
Le Groupe détient un patrimoine immobilier diversifié en vue d'en retirer des loyers et de valoriser les actifs détenus.
Selon IFRS 8, l'information sectorielle a été organisée selon la nature des biens :
Les seuls passifs sectoriels sont liés aux dépôts de garantie reçus des locataires.
| En K€ | Foncière | Développement | Structure | Total |
|---|---|---|---|---|
| Loyers | 6 729 | 1 028 | 7 757 | |
| Autres prestations | 1 272 | 251 | 1 522 | |
| Revenus du patrimoine | 8 001 | 1 278 | 9 279 | |
| Autres produits d'exploitation | 3 | 19 | 39 | 61 |
| Total Produits des activités ordinaires | 8 004 | 1 298 | 39 | 9 341 |
| Charge locatives | (1 581) | (343) | (1 924) | |
| Autres charges liées au patrimoine | (90) | (63) | (152) | |
| Autres charges de structure | (741) | (741) | ||
| Autres charges et produits opérationnels | ||||
| Dotations nettes aux amortissements et provisions | (159) | (500) | (5) | (664) |
| Résultat opérationnel avant variation de la juste valeur des immeubles de placement |
6 175 | 392 | (707) | 5 860 |
| Variation de la juste valeur des immeubles de placement et résultats nets de cessions |
2 585 | 1 427 | 4 013 | |
| Résultat opérationnel | 8 718 | 1 881 | (726) | 9 872 |
| Résultat opérationnel courant | 9 422 | |||
| Autres produits et charges opérationnels | 450 | |||
| Résultat opérationnel au P&L consolidé |
| En K€ | Foncière | Développement | Structure | Total |
|---|---|---|---|---|
| Immeubles de placement détenus en pleine propriété | 178 173 | 58 226 | 236 399 | |
| Immeubles de placement détenus en crédit Bail | 75 567 | 460 | 76 027 | |
| Immeuble d'exploitation | 2 329 | 2 329 | ||
| Clients | 1 715 | 690 | 3 | 2 408 |
| Total | 255 455 | 59 377 | 2 332 | 317 163 |
Il n'y a plus de plan de stock option au sein du Groupe depuis l'expiration du dernier plan en juillet 2013.
Le Groupe SCBSM finance ses investissements par des crédits bancaires amortissables ou des crédits baux. La maturité moyenne de la dette Groupe est de 4,7 années.
Les profils d'amortissements sont variables et comprennent généralement une quote-part significative remboursable in fine afin de préserver des cash-flows attractifs. L'endettement est essentiellement à taux variable et couvert par des contrats de couverture de taux, le coût du financement bancaire moyen observé sur le semestre s'élève à 3,49 % contre 3,73 % au 30 juin 2015.
La politique du Groupe en matière de gestion du risque de liquidité est de s'assurer que le montant des loyers est supérieur aux besoins du Groupe pour couvrir les charges d'intérêt et les remboursements des prêts contractés.
Cette politique est mise en œuvre dès l'acquisition des biens immobiliers et la négociation des financements par :
Dans le cadre de sa gestion du risque de liquidité, le Groupe contrôle ainsi régulièrement l'évolution de ses ratios RCI (ratio de couverture des taux d'intérêt) et DSCR (Ratio de couverture du service de la dette) et s'assure du respect des seuils imposés par les organismes prêteurs.
Les activités opérationnelles du Groupe sont exclusivement menées sur le territoire français à ce jour.
De par la nature des actifs et des baux à ce jour en portefeuille dans le Groupe SCBSM, le risque de crédit est limité. En effet, sur la base des états locatifs au 31 décembre 2015, aucun locataire ne représente plus de 13 % des loyers.
Les 12 principaux locataires représentent environ 49,8 % des loyers.
Dans le cadre de sa politique de gestion du risque de crédit, lors de la commercialisation des espaces vacants et avant toute signature d'un nouveau bail, le Groupe s'assure des garanties financières du locataire et peut envisager le cas échéant des garanties complémentaires au dépôt de garantie de 3 mois de loyers (caution bancaire notamment).
Dans le cadre de la cession de la société Bois & Manche, le Groupe a consenti une garantie de passif au titre de la vérification fiscale en 2014 sur les exercices 2011 et 2012. A l'issue de ce contrôle, une proposition de rectification et une mise en recouvrement ont été émises portant sur un montant de 7,7 millions d'euros.
Après analyse de la problématique fiscale par la société Bois et Manche avec ses conseils en concertation avec SCBSM, il a été décidé de faire une réclamation contentieuse en date du 31 août 2015 et a été demandé le dégrèvement intégral des impositions litigieuses. Le Groupe a considéré qu'il n'y avait pas lieu de provisionner un quelconque risque au titre de la garantie de passif.
Dans le cadre de la cession de l'immeuble de Gonesse intervenue en mai 2012, un des locataires du site a obtenu du tribunal une modification rétroactive du calcul de ses charges locatives ; notre acquéreur nous réclame l'impact nous concernant s'élevant selon ses calculs 60 K€.
Le Groupe a une activité de location immobilière de son portefeuille d'immeubles de placement constitué de bureaux, entrepôts et habitations. Ces immeubles pris à bail dans le cadre de contrats de location simple par les locataires sont évalués selon le modèle de la juste valeur en tant qu'immeubles destinés à être loués.
Les contrats de location non résiliables engagés sur ces immeubles ont des durées résiduelles généralement comprises entre 1 et 9 ans. Les loyers futurs minimaux à recevoir au titre des contrats de location simple non résiliables sont les suivants au 31 décembre 2015 sans prise en compte d'indexation future :
| En K€ | 31/12/2015 |
|---|---|
| Moins d'un an | 13 570 |
| De un à deux ans | 9 127 |
| De deux à cinq ans | 12 469 |
| Plus de cinq ans | 9 466 |
| Total des engagements reçus sur contrats de location simple | 44 632 |
Parcelle d'environ 25ha comprise dans la Zone d'Aménagement Concerté « Les Portes du Grand Chalon » dont le Groupe est aménageur : Nouveau compromis de vente signé le 16 juillet 2014 sous conditions suspensives (notamment d'obtention des autorisations administratives) pour un montant total de 4 M€.
Il s'agit des garanties données dans le cadre du financement bancaire des acquisitions d'actifs. Ces engagements comprennent des garanties hypothécaires détaillées ci-après parfois complétées par un nantissement des titres de participation des filiales concernées. En sus des garanties présentées ci-dessous, des engagements de remboursement anticipé en cas de changement de contrôle sont fréquemment présents dans les contrats d'emprunts.
Ces engagements couvrent les dettes bancaires présentées en 5.j :
| Société | Prêteur | Échéance | Dette au 31/12/2015 yc frais accessoires et intérêts |
Valeur de l'actif hypothéqué au |
Description des garanties et engagements |
|---|---|---|---|---|---|
| courus (K€) | 31/12/2015 | ||||
| SA SCBSM | Calyon | 2021 | 1 280 | 6 580 | Hypothèque, nantissement et affectation en gage du solde de la ligne de crédit non utilisée, délégation imparfaite des loyers, délégation légale des assureurs couvrant l'immeuble, délégation imparfaite du contrat de couverture de taux |
| SA SCBSM | BNP Lease | 2019 | 3 364 | Cession Dailly des loyers et du contrat de couverture de taux | |
| SA SCBSM | BNP Lease | 2019 | 1 821 | Cession Dailly des loyers et du contrat de couverture de taux | |
| SA SCBSM | Palatine | 2025 | 1 821 | 3 074 | Hypothèque, cession Dailly des loyers |
| SA SCBSM | Palatine | 2026 | 1 554 | 19 750 | Hypothèque, cession Dailly des loyers |
| SA SCBSM | Palatine | 2027 | 711 | 1 500 | Privilège de préteurs de deniers |
| SA SCBSM | Palatine | 2027 | 2 721 | 11 200 | Hypothèque conventionnelle de 2ième rang, cession Dailly des loyers |
| SA SCBSM | BNP | 2025 | 6 525 | 8 550 | Hypothèque conventionnelle, cession Dailly des loyers et des créances issues du contrat de couverture de taux, nantissement des créances au titre du contrat de couverture de taux et engagement de domiciliation des loyers |
| SCI Parabole IV |
Palatine | 2027 2016 |
3 278 1 200 |
8 360 | Hypothèque conventionnelle en second rang et sans concurrence à hauteur de la somme principale. Cession Dailly des loyers commerciaux. Nantissement des créances de loyers habitation. |
| SCI Cathédrale Berlin Hyp | 2020 | 32 281 | 54 050 | Privilège de prêteurs de deniers, Hypothèque conventionnelle, cession Dailly des loyers et des créances issues du contrat de couverture de taux, Nantissement des titres, des comptes bancaires et des prêts subordonnés |
|
| SCI Haussmann Eiffel |
Berlin Hyp | 2020 | 8 413 | 14 570 | Privilège de prêteurs de deniers, Hypothèque conventionnelle, cession Dailly des loyers et des créances issues du contrat de couverture de taux, Nantissement des titres, des comptes bancaires et des prêts subordonnés, Cautionnement solidaire SCI Cathédrale |
| SNC Sentier | BESV | 2016 | 8 900 | 10 310 | Privilège de prêteur de deniers de 1ier rang sur le bien Cession Dailly et délégation imparfaite des loyers |
| SNC Sentier | Arkéa | 2026 | 5 000 | 7 490 | Hypothèque, cession Dailly des indemnités cessibles d'assurances « perte de loyer » et « perte d'exploitation », cession Dailly des créances locatives, engagement de ne pas contracter de nouveaux emprunts sans l'accord du prêteur, nantissement des comptes de l'opération |
| SCI Baltique | Genefim | 2025 | 34 056 | Nantissement de l'avance preneur Cession Dailly du produit de couverture et des créances Promesse de nantissement de compte titres Cautionnement solidaire de SCBSM et nantissement des parts sociales de la SCI |
|
| SCI Wittenheim |
BESV | 2016 | 3 392 | 3 202 | Cession Dailly des loyers, Hypothèque sur les biens détenus, Délégation des bénéfices du contrat d'assurance contre l'incendie |
| SCI Wittenheim |
Caisse d'épargne |
2 029 | 6 577 | 16 500 | Hypothèque conventionnelle en premier rang pari passu avec BPIfrance Fiancement, Cession Dailly des loyers, Caution solidaire SCBSM à hauteur de 20% du crédit |
| SCI Wittenheim |
BPI | 2 029 | 2 816 | 16 500 | Hypothèque conventionnelle en premier rang pari passu avec Caisse d'Epargne, Caution solidaire à hauteur de 20% du crédit |
| SCI Buc | Palatine | 2022 | 1 964 | 6 600 | Hypothèque, cession Dailly des loyers |
| SCI Des Bois | Genefim | 2024 | 2 868 | Cession Dailly du produit de couverture, nantissement des parts sociales de la filiale concernée, caution solidaire de la SCBSM, Cession Dailly des loyers |
|
| SCI Des Bois de Norvège |
BNP Lease | 2019 | 944 | Nantissement des parts sociales, cession Dailly des loyers et des créances issues du contrat de couverture, engagement de domiciliation des loyers et nantissement du compte bancaire |
|
| SCI Des Bois de Norvège |
BNP Lease | 2020 | 1 228 | Cession Dailly des loyers et du contrat de couverture de taux | |
| SCI Des Bois de Norvège |
BNP | 2027 | 1 391 | 3 410 | Privilège de prêteur de deniers de 1ier rang sur le bien et hypothèque conventionnelle complémentaire de 2ième rang sur le prêt non garantie par le privilège de prêteur de deniers Cession Dailly des loyers et nantissements des parts de la filiale concernée Délégation imparfaite des créances et hypothèque de 3ième rang au titre du contrat de couverture de taux |
| SAS Foncière du Chêne Vert |
BECM | 2018 | 29 123 | 66 349 | Hypothèques, nantissement des créances de couverture, cession Dailly des créances locatives et d'assurance |
| SCI Val sans retour |
Caisse d'épargne |
2027 | 2 518 | 5 000 | Hypothèque, Caution solidaire SCBSM et délégation des loyers |
| SCI Villiers luats |
Crédit Mutuel |
2025 | 1 457 | 2 330 | Hypothèque |
Dans le cadre de l'acquisition de la SCI Val Sans Retour par SCBSM, un complément de prix pourra être versé en cas d'expropriation de parties communes liée au projet Nexity à Massy, qui serait alors égal à la différence entre l'indemnité d'éviction au titre des parties communes expropriées et le prix de cession à SCBSM. Cette option court jusqu'au 31 décembre 2016.
Au cours de l'exercice clos le 31 décembre 2015, aucune rémunération, sous quelque forme que ce soit, ni avantage en nature n'a été perçue par les mandataires sociaux du Groupe SCBSM, hormis le remboursement de frais.
Monsieur Jacques LACROIX perçoit néanmoins une rémunération indirecte au titre des missions d'assistance qu'il effectue chez SCBSM au travers de CFB (voir ci-dessous).
Les transactions survenues avec les parties liées sur la période concernent :
La rémunération perçue au titre du contrat au titre de la gestion locative varie entre 2% et 5% des loyers facturés selon la typologie des baux. Le montant total des honoraires facturés par Brocéliande Patrimoine au Groupe SCBSM sur le semestre est de 385 K€.
Aucun évènement significatif n'est intervenu postérieurement à la clôture.
« J'atteste, à ma connaissance, que les comptes consolidés résumés pour le semestre écoulé sont établis conformément aux normes comptables applicables et donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et du résultat de SCBSM et de l'ensemble des sociétés comprises dans le périmètre de consolidation, et que le rapport semestriel d'activité exposé en première partie présente un tableau fidèle des événements importants survenus pendant les six premiers mois de l'exercice, de leur incidence sur les comptes, des principales transactions entre parties liées ainsi qu'une description des principaux risques et des principales incertitudes pour les six mois restants de l'exercice. »
Fait à Paris le 31 mars 2016.
Jacques Lacroix Président du Conseil d'administration
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