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Investor Presentation • Mar 6, 2018

Schwarmstädte

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Definition Schwarmstädte: Auszug aus GdW Jahresstatistik 2016

"Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2016/2017" | Zahlen und Analysen aus der Jahresstatistik des GdW, November 2016

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Auszug aus

"Herausforderungen und Perspektiven für den deutschen Wohnungsmarkt - Kurzfassung", Prof. Dr. Harald Simons Berlin, et al. August 2017, Berlin

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Liste: Junge Schwarmstädte in Deutschland, 2015

(Tabelle aus dem Bericht: " Herausforderungen und Perspektiven für den deutschen Wohnungsmarkt" - Prof. Dr. Harald Simons Berlin, et al. August 2017, Berlin )

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Portfolio von Vonovia befindet sich zum Großteil in Schwarmstädten

Graphik – basierend auf den Jungen Schwarmstädten aus Veröffentlichung 2017

Definition Schwarmstädte: Auszug aus GdW Jahresstatistik 2016

"Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2016/2017" | Zahlen und Analysen aus der Jahresstatistik des GdW, November 2016

Die vom GdW zusammen mit den Regionalverbänden beauftragte Studie "Schwarmstädte in Deutschland – Ursachen und Nachhaltigkeit der neuen Wanderungsmuster"¹ leistet erstmals eine umfassende qualitative Gesamtschau der Binnenumzüge in Deutschland, betrachtet das Wanderungsverhalten verschiedener Altersgruppen und fragt nach der Nachhaltigkeit sowie den Ursachen dieser neuen Wanderungsmuster.

Auch methodisch geht die Studie neue Wege. Anders als bei herkömmlichen Bevölkerungs- und Haushaltsprognosen, auf deren Grundlage die quantitativen Anforderungen an die Wohnungsmärkte beschrieben werden, analysiert die Studie "Schwarmstädte" das Wanderungsgeschehen durch eine Kohortenanalyse. Dabei wird die Binnenwanderung anhand des Verhaltens bestimmter Geburtsjahrgänge beobachtet. Es wird also nicht untersucht, wie viele Personen im Alter von 20 bis 25 Jahren heute im Vergleich zu vor fünf Jahren in einer Stadt leben, sondern wie viele Personen zum Beispiel des Geburtsjahrgangs 1989–1993 heute im Vergleich zu vor fünf Jahren in dieser Stadt leben. Die Zu- und Abnahme wird bereinigt um die natürliche Bevölkerungsentwicklung, die aufgrund der altersspezifischen Sterberaten geschätzt wird. Das Ergebnis beschreibt dann ausschließlich die Veränderung der Geburtsjahrgangsstärke, die durch Wanderungen verursacht ist. Die so ermittelte "Kohortenwachstumsrate" kann als ein Maß für die Attraktivität einer Stadt, einer Region interpretiert werden. Die Kohortenwachstumsrate entspricht dabei keineswegs der Wachstumsrate der Bevölkerung. Das Bevölkerungswachstum ist nicht zwingend dort hoch, wo die Kohortenwachstumsrate hoch ist. Beide können sich sogar gegenläufig entwickeln.

Ein zentrales Ergebnis dieser neuen Analyseperspektive lautet: Während etwa 30 "Schwarmstädte" in Deutschland überdurchschnittlich von der Binnenwanderung profitieren, verlieren praktisch alle Landkreise im ländlichen Raum Einwohner.

Die demografische Spaltung des Landes wird getragen von den Jüngeren, die noch auf der Suche nach ihrem Lebensmittelpunkt sind, insbesondere den Berufsanfängern (Altersklasse 25 bis 34 Jahre). Nach Abschluss der Ausbildungs- und Berufsanfängerwanderung haben 40 % der Kreise Einwohnerverloren.

¹ empirica AG (2015): Schwarmstädte in Deutschland. Ursachen und Nachhaltigkeit der neuen Wanderungsmuster. Berlin.

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Auszug aus

"Herausforderungen und Perspektiven für den deutschen Wohnungsmarkt - Kurzfassung", Prof. Dr. Harald Simons Berlin, et al. August 2017, Berlin

Stabiles Schwarmverhalten und neue Schwarmstädte

Deutschland spaltet sich demografisch. Die Konzentration junger Menschen in ausgesuchten Schwarmstädten war die Ursache für das starke Wachstum von Schwarmstädten wie Leipzig, Regensburg oder Mainz in den letzten 10 Jahren und das gleichzeitige Schrumpfen fast aller anderen Regionen. Verfolgt man z. B. die Geburtsjahrgänge 1986 bis 1991 über die Zeit, zeigt sich die enorme Wucht des Schwarmverhaltens. Als 10- bis 14-Jährige im Jahr 2000 wohnten nur 14 % von ihnen in einer der 30 Schwarmstädte. 15 Jahre später, nun 25 bis 29 Jahre alt, waren es 26 %.

Dabei wandern die jungen Menschen im Saldo nicht mehr weit. Die großräumlichen Bevölkerungsverschiebungen von Ost- nach West- und von Nord- nach Süddeutschland haben sich eingeebnet. Die Wanderungssalden zwischen den Großregionen Nord-, Ost-, West- und Süddeutschland sind seit einigen Jahren ausgeglichen.

Vorherrschend ist seit etwa 10 Jahren ein eher regionales Wanderungsmuster. Die nachwachsenden jungen Menschen verlassen den ländlichen Raum und unattraktive Städte und schwärmen im Saldo in eine der nahegelegenen rund 30 Schwarmstädte. Der Prignitzer wandert nach Rostock, der Nordhesse nach Frankfurt, der Oberpfälzer nach Regensburg. Im Ergebnis liegen Zu- und Abwanderung häufig sehr nahe beieinander, wie z. B. Remscheid und Köln, Frankfurt/Oder und Berlin, Gera und Jena, Salzgitter und Braunschweig.

In den letzten zwei bis drei Jahren wird diese Entwicklung zwar durch die hohe Zahl an Zuwanderern aus dem Ausland überlagert. Ohne Berücksichtigung der Flüchtlinge, die nahezu gleichmäßig auf Deutschland verteilt werden, zeigt sich aber auch am aktuellen Rand kein Abschwächen des Schwarmverhaltens. Der Bevölkerungsanteil (25- bis 29-Jährige, deutsche Staatsbürger) der Abwanderungsregionen ist auch zuletzt zwischen 2013 und 2015 weiter von 39,8 % auf 39,5 % gesunken.

Immerhin aber scheint die bislang zunehmende Konzentration der jungen Bevölkerung auf wenige Schwarmstädte insofern etwas aufzuweichen, als dass einige neue Schwarmstädte aufgetaucht sind¹ . Dies sind vor allem kleinere Großstädte in Ost- und Süddeutschland wie Magdeburg, Erfurt, Passau oder Fürth.

¹ Definition Schwarmstädte: Bislang wurden Städte als Schwarmstädte klassifiziert, wenn ihre Kohortenwachstumsrate über 200 lag, d.h. wenn sich durch Zuwanderung die Zahl der Einwohner eines Geburtsjahrganges in einer Stadt bis zum Alter von 35 Jahren mindestens verdoppelte. Durch die starke Auslandszuwanderung, insbesondere von Flüchtlingen, gelingt dies aktuell deutlich mehr Städten als zuvor. Um diesen Einmaleffekt zu berücksichtigen, wurde der Schwellenwert für eine Schwarmstadt von 200 auf 224 erhöht. Diese Erhöhung entspricht der Erhöhung der bundesweiten Kohortenwachstumsrate von 218 in 2013 auf 242 in 2015.

Stand 2015: Liste der jungen Schwarmstädte in Deutschland (Kohortenwachstumsrate 15 bis 34)

(Tabelle aus der Studie: "Herausforderungen und Perspektiven für den deutschen Wohnungsmarkt" - Prof. Dr. Harald Simons et al. Berlin, August 2017)

2013 2015 Veränderung 2013-2015 Schwarmstädte 2013 Leipzig 325 479 +154 Frankfurt a.m. 325 374 +49 München 336 366 +30 Trier 203 343 +141 Darmstadt 287 336 +50 Regensburg 277 331 +54 Heidelberg 287 329 +42 Dresden 271 321 +50 Karlsruhe 271 292 +21 Stuttgart 247 291 +44 Jena 231 282 +52 Münster 241 279 +37 Düsseldorf 242 276 +35 Freiburg 258 276 +18 Landshut 206 272 +66 Mainz 235 270 +35 Halle (Saale) 205 266 +61 Mannheim 213 264 +51 Offenbach a.M. 232 259 +27 Köln 236 258 +22 Augsburg 205 257 +52 Kiel 231 253 +22 Nürnberg 211 252 +41 Berlin 223 251 +28 Rostock 207 250 +43 Koblenz 206 246 +40 Braunschweig 218 245 +27 Erlangen 209 238 +30 Hamburg 209 234 +25 Bonn 210 225 +15 Neue Schwarmstädte 2015 Chemnitz 171 267 +96 Magdeburg 191 258 +67 Schwerin 121 256 +135	Kohortenwachstumsrate 15-34
Passau 181 251 +70
Bamberg 186 242 +56
Erfurt 181 236 +54
Potsdam 193 230 +36
Fürth 193 228 +35
Ingolstadt 193 225 +32

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