Annual Report • Mar 22, 2018
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
K onzernabschluss und K onzernlagebericht zum 31. Dezember 2017
der
Noratis AG
E schborn
Dieses K onzernbestätigungsexemplar richtet sich – unbeschadet eines etwaigen gesetzlich begründeten R echts Dritter zum E mpfang oder zur E insichtnahme – ausschließlich an Organe des Unternehmens. S oweit nicht im R ahmen der Auftragsvereinbarung zwischen dem Unternehmen und der R G T T reuhand R evisionsgesellschaft mbH W irtschaftsprüfungsgesellschaft ausdrücklich erlaubt, ist eine W eitergabe an Dritte nicht gestattet.
| Blatt | |
|---|---|
| Konzernbilanz zum 31. Dezember 2017 | 3 |
| Konzern-Gewinn- und V erlustrechnung für die Zeit vom | |
| 1. J anuar bis zum 31. Dezember 2017 | 5 |
| Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2017 | 7 |
| Konzernkapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr 2017 30 | |
| Konzerneigenkapitalspiegel zum 31. Dezember 2017 33 | |
| Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2017 36 | |
| Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers 63 |
K onzernbilanz zum 31. Dezember 2017
| Blatt 4 | |
|---|---|
| Noratis AG, K onzern | |
| AKTIVA | PAS S IVA | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Geschäftsjahr | Vorjahr | Geschäftsjahr | Vorjahr | ||||
| E UR | E UR | E UR | E UR | E UR | E UR | ||
| Anlagevermögen A. |
E igenkapital A. |
||||||
| Immaterielle Vermögensgegenstände I. |
Gezeichnetes Kapital I. |
2.920.000,00 | 500.000,00 | ||||
| entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche S chutz- 1. |
Kapitalrücklage II. |
16.830.000,00 | 2.000.000,00 | ||||
| rechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten |
68.154,00 | 2.688,00 | III. Bilanzgewinn | 9.284.851,49 | 4.136.984,32 | ||
| S achanlagen II. |
IV. nicht beherrschende Anteile | 239.657,37 | 29.274.508,86 | 3.093,24 6.640.077,56 |
|||
| andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten 1. 2. |
10.575,00 367.135,00 |
377.710,00 | 11.056,00 70.269,00 |
Rückstellungen B. |
|||
| Umlaufvermögen B. |
81.325,00 | sonstige Rückstellungen S teuerrückstellungen 1. 2. |
4.355.931,63 2.917.557,16 |
7.273.488,79 | 1.635.242,02 1.721.362,10 3.356.604,12 |
||
| Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte I. |
|||||||
| Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit fertigen Bauten 1. |
99.206.762,56 | 80.182.030,12 | Verbindlichkeiten Anleihen 1. C. |
5.946.115,07 | 0,00 | ||
| Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände II. |
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen 2. 3. |
80.250.007,14 107.500,00 |
70.625.747,27 5.500,00 |
||||
| Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sonstige Vermögensgegenstände 1. 2. |
3.947.469,60 1.671.033,41 |
5.618.503,01 | 105.981,38 906.079,73 1.012.061,11 |
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sonstige Verbindlichkeiten TE UR 2.518 (TE UR 74) - davon aus S teuern 4. 5. |
818.495,70 3.082.476,81 |
90.204.594,72 | 452.281,09 6.345.951,24 77.429.479,60 |
| III. Wertpapiere | - davon im Rahmen der sozialen S icherheit TE UR 0 (TE UR 4) |
||||||
| sonstige Wertpapiere 1. |
3.927.565,48 | 0,00 | D. | 134.021,46 | |||
| IV. Kassenbestand, Bundesbankguthaben, Guthaben bei Kreditinstituten und S checks |
17.892.085,23 | 5.761.370,60 | Rechnungsabgrenzungsposten | 55.493,08 | |||
| E . Passive latente S teuern | 951.811,33 | 0,00 | |||||
| Rechnungsabgrenzungsposten C. |
747.644,88 | 442.179,53 | |||||
127.838.425,16 87.481.654,36 127.838.425,16 87.481.654,36
elektronische Fassung
K onzern-Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. J anuar bis zum 31. Dezember 2017
| Geschäftsjahr | Vorjahr | ||
|---|---|---|---|
| E UR | E UR | EUR | |
| 1. Umsatzerlöse | 67.988.655,87 | 44.560.308,12 | |
| 2. E rhöhung oder Verminderung des Bestandes an zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen und unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen |
1.760.522,94 | -9.165.191,65 | |
| 3. sonstige betriebliche Erträge | 169.513,78 | 226.800,89 | |
| 4. Materialaufwendungen | |||
| a) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke b) Aufwendungen für andere Lieferungen |
-45.934.404,69 | -19.395.136,65 | |
| und Leistungen | -2.291.390,42 | -48.225.795,11 | -2.829.901,71 -22.225.038,36 |
| 5. Personalaufwand a) Löhne und Gehälter |
-2.137.823,98 | -1.904.266,44 | |
| b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung |
-242.256,54 | -250.585,18 | |
| -2.380.080,52 | -2.154.851,62 | ||
| 6. Abschreibungen a) auf immaterielle Vermögensgegenstände |
|||
| des Anlagevermögens und Sachanlagen | -95.810,97 | -42.690,89 | |
| 7. sonstige betriebliche Aufwendungen | -3.994.386,97 | -1.286.590,96 | |
| 8. sonstige Zinsen und ähnliche Erträge | 150.241,34 | 13.262,11 | |
| 9. Zinsen und ähnliche Aufwendungen | -3.133.592,96 | -3.912.812,78 | |
| 10. Steuern vom Einkommen und vom E rtrag | -3.564.463,40 | -1.805.265,33 | |
| 11. E rgebnis nach S teuern | 8.674.804,00 | 4.207.929,53 | |
| 12. sonstige Steuern | -2.825,00 | -2.682,00 | |
| 13. Periodenergebnis | 8.671.979,00 | 4.205.247,53 | |
| 14. auf nicht beherrschende Anteile entfallende | |||
| Gewinne | -7.611,83 | -57,68 | |
| 15. K onzerngesellschaften zustehendes E rgebnis aus dem laufenden J ahr |
8.664.367,17 | 4.205.189,85 | |
| 16. Gewinnvortrag / Verlustvortrag aus dem Vorjahr | 620.484,32 | -68.205,53 | |
| 17. Bilanzgewinn | 9.284.851,49 | 4.136.984,32 | |
K onzernanhang für das Geschäftsjahr 2017
Der vorliegende Konzernabschluss zum 31. Dezember 2017 wurde von der Noratis AG, E schborn, als Mutterunternehmen unter Berücksichtigung der V orschriften des HGB für Kapitalgesellschaften, der R egelungen des Aktiengesetzes sowie der S atzung vom 27. J uni 2017 aufgestellt.
Die Gewinn- und V erlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren gegliedert.
Angaben zur Identifikation der Muttergesellschaft:
| F irma: | Noratis AG (vormals Noratis GmbH) |
|---|---|
| S itz: | E schborn |
| R egistergericht: | Amtsgericht F rankfurt am Main |
| R egisternummer: | HR B 108645 |
Mit F ormwechselbeschluss der Gesellschafterversammlung vom 22. Mai 2017 (UR - Nr. S 204/2017 des Notars J an S obotta mit Amtssitz in F rankfurt am Main) wurde die Gesellschaft in eine Aktiengesellschaft unter der F irma Noratis AG umgewandelt.
Die folgenden Ausführungen beziehen sich bis zu diesem Zeitpunkt auf die Noratis GmbH.
Die Aktien der Gesellschaft werden seit dem 30. J uni 2017 im F reiverkehr an der F rankfurter Wertpapierbörse und dort im S cale S egment geführt. Die Noratis AG gilt somit nicht als "börsennotiert"oder "kapitalmarktorientiert"in S inne des § 264d HGB.
In den Konzernabschluss zum 31. Dezember 2017 der Noratis AG, E schborn, wurden folgende Tochterunternehmen einbezogen:
| Gesellschaft | Währung | Beteiligung % |
E igenkapital nach HGB 31.12.2017 TE UR |
|---|---|---|---|
| Zweite HeBa Immobilien UG (haftungsbeschränkt), E schborn |
TE UR | 100 | 51 |
| Noratis Wohnen GmbH, E schborn Noratis R esidential GmbH, E schborn |
TE UR TE UR |
100 100 |
2.076 117 |
| Noratis Living GmbH, E schborn vormals Berger Immobilienbesitz GmbH, E schborn |
TE UR | 94 | 254 |
Die Noratis AG sowie alle Tochtergesellschaften sind operativ im Immobilienhandel tätig.
Die Noratis AG ist an der Zweite HeBa Immobilien UG (haftungsbeschränkt), E schborn, zu 100 % beteiligt. Diese Gesellschaft verfügt über ein S tammkapital von E UR 1.000,00. Die Zweite HeBa Immobilien UG (haftungsbeschränkt) wird unter HR B 92909 im Handelsregister des Amtsgerichts F rankfurt am Main geführt.
Mit Datum vom 24. November 2011 hat die Noratis AG (Organträger) mit der Zweite HeBa Immobilien UG (haftungsbeschränkt, Organgesellschaft) einen Gewinn- und E rgebnisabführungsvertrag abgeschlossen. Die E intragung des Gewinn- und E rgebnisabführungsvertrags in das Handelsregister des Amtsgerichts F rankfurt am Main unter HR B 92909 erfolgte für die Zweite HeBa Immobilien UG (haftungsbeschränkt) am 4. Mai 2012.
Die Noratis Wohnen GmbH, E schborn, wurde von der Noratis AG am 20. Mai 2015 mit einem S tammkapital in Höhe von E UR 25.000,00 bar gegründet. Die Noratis Wohnen GmbH wird beim Amtsgericht F rankfurt am Main unter HR B 102252 geführt. Gegenstand des Unternehmens ist der Handel sowie die E ntwicklung und V ermietung von Immobilien und die V orbereitung und Durchführung von Bauvorhaben als Bauherr im Umfang des § 34c Gewerbeordnung.
Die Noratis R esidential GmbH, E schborn, wurde von der Noratis AG am 20. Mai 2015 mit einem S tammkapital in Höhe von E UR 25.000,00 bar gegründet. Die Noratis R esidential GmbH wird beim Amtsgericht F rankfurt am Main unter HR B 102293 geführt. Gegenstand des Unternehmens ist der Handel sowie die E ntwicklung und V ermietung von Immobilien und die V orbereitung und Durchführung von Bauvorhaben als Bauherr im Umfang des § 34c Gewerbeordnung. Zum Geschäftszweck der Gesellschaft gehört zudem auch die E ntwicklung und V ermietung von gewerblich genutzten Immobilien.
Mit notariellem Geschäftsanteilskauf- und -übertragungsvertrag vom 31. März 2017 hat die Noratis AG (vormals Noratis GmbH) 94 % der Geschäftsanteile an der Berger Immobilienbesitz GmbH erworben. Das gezeichnete Kapital der Berger Immobilienbesitz GmbH beträgt am 30. J uni 2017 E UR 25.000,00.
Die Berger Immobilienbesitz GmbH, nach Umfirmierung Noratis Living GmbH, wird beim Amtsgericht F rankfurt am Main unter HR B 103637 geführt. Gegenstand des Unternehmens ist der E rwerb von Grundbesitz sowie die E rrichtung, die V erwaltung und Nutzung eigenen Immobilienvermögens. Die Gesellschaft wird auf den 30. J uni 2017 erstmalig konsolidiert.
S ämtliche Gesellschaften wurden voll konsolidiert. Die J ahresabschlüsse der einbezogenen Gesellschaften wurden auf den 31. Dezember 2017 erstellt.
K onsolidierungs grunds ätze
Bei der K apitalkons olidierung gemäß § 301 HGB wurden die Anschaffungskosten der Anteile zum Zeitpunkt der erstmaligen Konsolidierung mit dem anteiligen E igenkapital der Tochterunternehmen verrechnet. Dabei ist das E igenkapital der Tochtergesellschaft mit dem Betrag angesetzt, der dem Zeitwert der in den Konzernabschluss aufzunehmenden V ermögensgegenstände, S chulden und R echnungsabgrenzungsposten entspricht, der diesen an dem Zeitpunkt der erstmaligen E inbeziehung entspricht.
Zeitpunkt der E rstkonsolidierung ist der 31. Dezember 2010 als Zeitpunkt der E ntstehung des Konzerns der Noratis AG durch den E rwerb der Zweite HeBa Immobilien UG (haftungsbeschränkt) oder dem Zeitpunkt des E rwerbs der Anteile im J ahr der erstmaligen E inbeziehung.
E in nach K apitalaufrechnung gemäß § 301 HGB verbleibender Unterschiedsbetrag hat sich im Zeitpunkt der E rstkonsolidierung nicht ergeben.
Bei der S chuldenkons olidierung wurden konzerninterne F orderungen und V erbindlichkeiten zwischen den im Konsolidierungskreis einbezogenen Unternehmen eliminiert. Aus der S chuldenkonsolidierung ergab sich wie im V orjahr kein Unterschiedsbetrag.
Ums atzerlös e sowie A ufwendungen und E rträge zwischen den einbezogenen Gesellschaften wurden eliminiert. Aus der Aufwands- und E rtragskonsolidierung ergab sich ein Unterschiedsbetrag in Höhe von TE UR 79 (V j. TE UR 0).
Zwis chengewinne waren im Konzernabschluss vom 1. J anuar bis 31. Dezember 2017 wie auch im V orjahr nicht zu eliminieren.
Die J ahresabschlüsse der in den Konzernabschluss zum 31. Dezember 2017 einbezogenen Unternehmen schließen auf denselben S tichtag der Noratis AG ab. Die Noratis Living GmbH (vormals Berger Immobilienbesitz GmbH) wurde auf den 30. J uni 2017 erstmalig konsolidiert.
Die J ahresabschlüsse der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen werden in E UR aufgestellt. Alle Geschäftsvorfälle erfolgen in EUR und daher ergeben sich keine Anforderungen zur E rläuterung der Methoden zur Währungsumrechnung.
E ntgeltlich erworbene immaterielle V ermögens gegens tände des Anlagevermögens sind zu Anschaffungskosten bilanziert und werden, sofern sie der Abnutzung unterliegen, entsprechend ihrer Nutzungsdauer um planmäßige Abschreibungen (lineare Methode) vermindert. Die zugrunde gelegte Nutzungsdauer wurde nach sachgerechten S chätzungen ermittelt.
Das S achanlagevermögen ist zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt und wird, soweit abnutzbar, um planmäßige Abschreibungen vermindert. E s werden keine E igenleistungen aktiviert, sondern ausschließlich Aufwendungen von Dritten.
Die V ermögensgegenstände des S achanlagevermögens werden nach Maßgabe der voraussichtlichen Nutzungsdauer abgeschrieben. Die Anlagegüter werden linear abgeschrieben. Geringwertige Anlagegüter bis zu einem Netto-E inzelwert von E UR 410,00 sind im J ahr des Zugangs voll abgeschrieben bzw. als Aufwand erfasst worden; ihr sofortiger Abgang wurde unterstellt.
Die Grundstücke und Immobilien der Gesellschaften werden im Umlaufvermögen bilanziert. Alle Objektankäufe erfolgen grundsätzlich in Weiterveräußerungsabsicht. S ie werden stets unter den zum V erkauf bes timmten Grunds tücken ausgewiesen, wenn nicht ausnahmsweise eine anderweitige Nutzung vorgesehen ist. Derzeit sind alle gehaltenen Objekte zur V ermarktung bestimmt. Durch die E rstkonsolidierung der Noratis Living GmbH (vormals Berger Immobilienbesitz GmbH) auf den 30. J uni 2017 sind die erstmalig einbezogenen Grundstücke gemäß § 301 Abs.1 HGB angesetzt.
Bewertet sind V orratsimmobilien mit ihren Anschaffungs- und Anschaffungsnebenkosten zuzüglich der bis zum Bilanzstichtag erbrachten E rneuerungs- und Modernisierungsaufwendungen zur V erbesserung der V ermarktungsfähigkeit. Zinsen für F remdkapital gemäß § 255 Abs. 3 HGB werden nicht aktiviert.
Bei Ü bergang der maßgeblichen mit dem Grundstückseigentum verbundenen R isiken und C hancen auf den K äufer, was in der R egel bei Ü bergang von Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr an den Grundstücken eintritt, werden die veräußerten Immobilien als Bestandsminderung und Abgang verbucht. Zu diesem Zeitpunkt erfolgt entsprechend der gewinnrealisierende Umsatzausweis.
Die E rmittlung etwaiger ausnahmsweise niedrigerer beizulegender Werte erfolgt nach dem Grundsatz der verlustfreien Bewertung, wobei von den voraussichtlichen V erkaufspreisen Abschläge für noch anfallende Kosten vorgenommen werden. Wie bereits in den vorangegangenen Geschäftsjahren bestand auch in 2017 kein Abwertungsbedarf.
F orderungen und s ons tige V ermögens gegens tände sind zum Nennwert angesetzt. Allen risikobehafteten P osten ist durch die Bildung angemessener E inzelwertberichtigungen R echnung getragen. S ofern vorhanden, werden unverzinsliche oder niedrig verzinsliche F orderungen mit einer Laufzeit von mehr als einem J ahr abgezinst.
Die Bewertung der Wertpapiere des Umlaufvermögens erfolgt zu Anschaffungskosten. S ofern sich am Abschlussstichtag ein niedrigerer Wert ergibt, wird dieser angesetzt. Abwertungen auf den handelsrechtlichen Niederstwert waren zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2017 nicht erforderlich.
Die S teuerrücks tellungen beinhalten einerseits das Geschäftsjahr betreffende, noch nicht veranlagte S teuern und andererseits noch nicht veranlagte S teuern aus V orjahren.
Die s ons tigen R ücks tellungen berücksichtigen alle ungewissen V erbindlichkeiten und drohenden V erluste aus schwebenden Geschäften. S ie sind in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen E rfüllungsbetrags (d.h. einschließlich zukünftiger Kosten- und P reissteigerungen) angesetzt. S ofern vorhanden, werden R ückstellungen mit einer R estlaufzeit von mehr als einem J ahr abgezinst. Hierunter werden auch alle voraussichtlichen Modernisierungsaufwendungen ausgewiesen, die nach realisiertem V erkauf noch von der Noratis AG zu erbringen sind.
V erbindlichkeiten sind zum E rfüllungsbetrag angesetzt.
F ür die E rmittlung latenter S teuern aufgrund von temporären oder quasi-permanenten Differenzen zwischen den handelsrechtlichen Wertansätzen von V ermögensgegenständen, S chulden und R echnungsabgrenzungsposten und ihren steuerlichen Wertansätzen oder aufgrund steuerlicher V erlustvorträge werden die Beträge der sich ergebenden S teuerbe- und -entlastung mit den unternehmensindividuellen S teuersätzen im Zeitpunkt der V eränderung der Unterschiede bewertet und nicht abgezinst.
Im Zusammenhang mit der E rstkonsolidierung (Kapitalkonsolidierung) der Berger Immobilienbesitz GmbH zum 30. J uni 2017 sind erstmalig passive latente S teuern in Höhe von TE UR 1.410 entstanden und zu erfassen. Die passiven latenten S teuern sind auf Bewertungsdifferenzen im V orratsvermögen zurückzuführen. Der angewendete S teuersatz beträgt 27,375 %.
Aus den übrigen Konsolidierungsmaßnahmen sind am 31. Dezember 2017 latente S teuern gemäß § 306 HGB in Höhe von TE UR 22 (V j. TE UR 0) entstanden.
Die E ntwicklung der einzelnen Posten des A nlagevermögens ist unter Angabe der Abschreibungen des Geschäftsjahres im Anlagenspiegel dargestellt.
| Blatt 15 |
|---|
| A G, K onzern |
| Noratis |
| Anschaffungskosten | Abschreibungen | Buchwerte | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 01.01.2017 S tand E UR |
Zugang E UR |
Abgang E UR |
31.12.2017 S tand E UR |
01.01.2017 S tand E UR |
Zugang E UR |
Abgang E UR |
31.12.2017 S tand E UR |
31.12.2017 E UR |
31.12.2016 | |
| Immaterielle V ermög ensgegenstände I. |
E UR | |||||||||
| 1. entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche S chutz rechte und ähnliche R echte und Werte sowie Lizenzen an solchen R echten und Werten |
13.774,07 | 83.483,50 | 0,00 | 97.257,57 | 11.086,07 | 18.017,50 | 0,00 | 29.103,57 | 68.154,00 | 2.688,00 |
| S umme Immaterielle V ermögensgegenstände | 13.774,07 | 83.483,50 | 0,00 | 97.257,57 | 11.086,07 | 18.017,50 | 0,00 | 29.103,57 | 68.154,00 | 2.688,00 |
| S achanlagen II. |
||||||||||
| 1. Grundstücke und grundstücksgleiche R echte mit Wohnbauten |
16.024,74 | 0,00 | 0,00 | 16.024,74 | 4.968,74 | 481,00 | 0,00 | 5.449,74 | 10.575,00 | 11.056,00 |
| 2. andere Betriebs- und Geschäftsausstattung | 194.500,96 | 377.350,47 | 4.642,37 | 567.209,06 | 124.231,96 | 77.312,47 | 1.470,37 | 200.074,06 | 367.135,00 | 70.269,00 |
| S umme S achanlagen | 210.525,70 | 377.350,47 | 4.642,37 | 583.233,80 | 129.200,70 | 77.793,47 | 1.470,37 | 205.523,80 | 377.710,00 | 81.325,00 |
| S umme Anlagevermögen | 224.299,77 | 460.833,97 | 4.642,37 | 680.491,37 | 140.286,77 | 95.810,97 | 1.470,37 | 234.627,37 | 445.864,00 | 84.013,00 |
Bei den V orräten handelt es sich um zum Weiterverkauf bestimmte Immobilien und Grundstücke. Zum 31. Dezember 2017 bestand wie im V orjahr kein Bestandsabwertungsbedarf auf den niedrigeren beizulegenden Wert.
Die F orderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstigen V ermögensgegenstände zum 31. Dezember 2017 in Höhe von TE UR 5.619 (V j. TE UR 1.012) sind wie im V orjahr innerhalb eines J ahres fällig. Die sonstigen V ermögensgegenstände enthalten S teuererstattungsansprüche in Höhe von TE UR 3.547 (V j. TE UR 737).
Am Bilanzstichtag 31. Dezember 2017 besitzt die Gesellschaft zurückgekaufte Anleihestücke (wir verweisen auf unsere Ausführungen zu der Anleihe bei den V erbindlichkeiten) in Höhe von TE UR 3.765 sowie zum Bilanzstichtag aufgelaufene Zinsforderungen in Höhe von TE UR 162. E ine S aldierung ist nicht erfolgt, da ein Wiederinverkehrbringen nicht endgültig ausgeschlossen ist.
R echnungs abgrenzungs pos ten
Der Posten enthält im Wesentlichen Abgrenzungen hinsichtlich der im Zuge der aufgenommenen Darlehen geleisteten S trukturierungsentgelte und Arrangement F ees sowie vorausgezahlte Mieten.
Am Bilanzstichtag 31. Dezember 2016 betrug das S tammkapital der Gesellschaft E UR 500.000,00 und die Kapitalrücklage E UR 2.000.000,00.
Mit F ormwechselbeschluss der Gesellschafterversammlung vom 22. Mai 2017 (UR -Nr. S 204/2017 des Notars J an S obotta mit Amtssitz in F rankfurt am Main) wurde die Gesellschaft in eine Aktiengesellschaft unter der F irma Noratis AG umgewandelt.
Im Zuge dieses F ormwechsels übernahmen die im Zeitpunkt des Beschlusses vorhandenen Gesellschafter der Noratis GmbH das Grundkapital des neuen R echtsträgers. Das Grundkapital der Gesellschaft in Höhe von E UR 2.000.000,00 (zuvor wurden E UR 1.500.000,00 der Kapitalrücklage entnommen und in S tammkapital umgewandelt) besteht in auf den Inhaber lautende nennwertlose S tückaktien (2.000.000 S tück) mit einem rechnerischen Wert von E UR 1,00 je Aktie.
Die formwechselnde Umwandlung wurde am 2. J uni 2017 in das Handelsregister beim Amtsgericht F rankfurt am Main mit dem Aktenzeichen HR B 108645 eingetragen.
Der V orstand der Noratis AG ist durch S atzung ermächtigt, das Grundkapital der Gesellschaft bis zum 21. Mai 2022 mit Zustimmung des Aufsichtsrats um bis zu E UR 1.000.000,00 gegen Bar- und/oder S acheinlage einmal oder mehrmals zu erhöhen.
Mit Beschluss der Hauptversammlung vom 7. J uni 2017 und in Ausübung des Beschlusses des Aufsichtsrats vom 27. J uni 2017 wurde eine Kapitalerhöhung in Höhe von E UR 920.000,00 durchgeführt.
S omit beträgt das Grundkapital der Gesellschaft zum 31. Dezember 2017 E UR 2.920.000,00.
| Aktionäre | Geschäftssitz oder Wohnort |
Anteil am gez. K apital in E UR |
Anteil in % |
Anzahl S timmen |
|---|---|---|---|---|
| Terratis GmbH | E schborn | 661.667,00 | 22,66 | 661.667 |
| Igor Bugarski | Neu-Isenburg | 666.666,00 | 22,83 | 666.666 |
| S IA Hansahold | R iga, Lettland | 661.667,00 | 22,66 | 661.667 |
| Ü brige Aktionäre | 930.000,00 | 31,85 | 930.000 | |
| 2.920.000,00 | 100,00 |
Die Aktionärsstruktur der Gesellschaft stellt sich zum 31. Dezember 2017 wie folgt dar:
Am 31. Dezember 2017 besteht ein genehmigtes K apital (gemäß § 160 Abs. 1 Nr. 4 AktG) in Höhe von TE UR 1.000.
Am Bilanzstichtag 31. Dezember 2016 betrug die Kapitalrücklage E UR 2.000.000,00. Im Zusammenhang mit dem F ormwechsel der Gesellschaft in eine Aktiengesellschaft wurden der Kapitalrücklage E UR 1.500.000,00 zur E rhöhung des S tammkapitals von E UR 500.000,00 auf E UR 2.000.000,00 entnommen.
Im Zuge der E rhöhung des Grundkapitals der Noratis AG von E UR 2.000.000,00 auf E UR 2.920.000,00 (wir verweisen auf die Ausführungen zum gezeichneten Kapital) durch die Ausgabe neuer auf den Inhaber lautende S tammaktien ohne Nennbetrag (S tückaktien) gegen Bareinlagen sind E UR 16.330.000,00 in die Kapitalrücklage gemäß § 272 Abs. 2 Nr. 1 HGB eingestellt worden. Zum S tichtag des 31. Dezember 2017 beträgt somit die Kapitalrücklage E UR 16.830.000,00.
S oweit zum R ealisationszeitpunkt des Immobilienverkaufs noch Modernisierungsarbeiten ausstehen, berücksichtigt der Konzern die voraussichtlich noch anfallenden Aufwendungen durch den Ansatz einer R ückstellung. Zum 31. Dezember 2017 sind diesbezügliche R ückstellungen in Höhe von TE UR 1.535 (V j. TE UR 1.245) passiviert. Zusätzlich werden R ückstellungen für eingegangene V erpflichtungen in Zusammenhang mit Grundstücksverkäufen in Höhe von TE UR 730 (V j. TE UR 0) gebildet.
Die sonstigen R ückstellungen umfassen im Weiteren personalbezogene Aufwendungen, Kosten für Abschluss- und Prüfkosten, Aufbewahrungskosten sowie noch ausstehende R echnungen.
Die R estlaufzeiten und die Besicherung der V erbindlichkeiten sind im V erbindlichkeitenspiegel im E inzelnen dargestellt:
| 31.12.2017 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| in TE UR | Restlaufzeit | besichert | Gesamt | ||
| bis | bis | über | |||
| Art der Verbindlichkeit | 1 J ahr | 4 J ahre | 5 J ahre | ||
| 1. Anleihe | 0 | 5.946 | 0 | 0 | 5.946 |
| 2. Verbindlichkeiten | |||||
| gegenüber Kreditinstituten | 1.606 | 49.622 | 29.022 | 74.037 | 80.250 |
| 3. erhaltene Anzahlungen | |||||
| auf Bestellungen | 108 | 0 | 0 | 0 | 108 |
| 4. Verbindlichkeiten aus | |||||
| Lieferungen und Leistungen | 819 | 0 | 0 | 0 | 819 |
| 5. S onstige Verbindlichkeiten | 3.082 | 0 | 0 | 0 | 3.082 |
| - davon aus S teuern | 2.518 | 0 | 0 | 0 | 2.518 |
| - davon im R ahmen der | |||||
| sozialen S icherheit | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 31.12.2016 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| in TE UR | Restlaufzeit | besichert | Gesamt | ||
| bis | bis | über | |||
| Art der Verbindlichkeit | 1 J ahr | 4 J ahre | 5 J ahre | ||
| 1. Verbindlichkeiten | |||||
| gegenüber Kreditinstituten | 18.007 | 40.786 | 11.833 | 63.380 | 70.626 |
| 2. erhaltene Anzahlungen | |||||
| auf Bestellungen | 6 | 0 | 0 | 0 | 6 |
| 3. Verbindlichkeiten aus | |||||
| Lieferungen und Leistungen | 452 | 0 | 0 | 0 | 452 |
| 4. S onstige Verbindlichkeiten | 3.161 | 2.230 | 995 | 0 | 6.346 |
| - davon aus S teuern | 74 | 0 | 0 | 0 | 74 |
| - davon im R ahmen der | |||||
| sozialen S icherheit | 4 | 0 | 0 | 0 | 4 |
Am 19. J uni 2017 hat die Noratis AG Inhaberschuldverschreibungen (Anleihe) im Gesamtnennbetrag von TE UR 5.700 (Globalurkunde) eingeteilt in 5.700 Inhaber-Teilschuldverschreibungen zu je TE UR 1 verbrieft. Am S tichtag 31. Dezember 2017 sind von dem Gesamtnennbetrag TE UR 5.700 begeben.
Gemäß den Anleihebedingungen besteht eine E ndfälligkeit der Inhaberschuldverschreibung am 19. J uni 2022, wobei vorzeitige R ückzahlungen unter den gegebenen Umständen möglich sind. Die Anleihe wird mit 8 % p.a. verzinst. Dieser Zinssatz reduziert sich auf 7,5 % ab dem Zinszahlungstag bzw. V erzinsungsbeginn, der der E inbeziehung der Aktien der Gesellschaft in den Handel an einem unregulierten Markt (F reiverkehr) einer Börse oder Zulassung zum Handel an einem regulierten Markt unmittelbar folgt. Die Anleihe begründet unmittelbare, nicht nachrangige und nicht besicherte V erbindlichkeiten der Gesellschaft.
Zum S tichtag 31. Dezember 2017 sind für die Anleihe Zinsen in Höhe von TE UR 246 im Posten enthalten.
Die besicherten V erbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind in voller Höhe durch Grundpfandrechte sowie durch Abtretungen von Kaufpreisen und Mietforderungen gesichert.
Im Zuge der E rstkonsolidierung der Noratis Living GmbH (vormals Berger Immobilienbesitz GmbH) haben sich die V erbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten um TE UR 11.305 erhöht.
Die passiven latenten S teuern in Höhe von TE UR 952 (V j. TE UR 0) beruhen im S aldo auf die nachfolgenden Differenzen:
Die Noratis AG hat zugunsten der Tochtergesellschaft Noratis Wohnen GmbH gegenüber den finanzierenden Kreditinstituten korrespondierend über die Laufzeit des Kreditverhältnisses für Objektfinanzierungen P atronatserklärungen dergestalt abgegeben, dass die Noratis Wohnen GmbH finanziell so ausgestattet wird, dass sie ihren V erbindlichkeiten aus den Kreditverträgen nachkommen kann. Zum 31. Dezember 2017 beträgt das seitens der Noratis Wohnen GmbH in Anspruch genommene Darlehensvolumen TE UR 14.650 (V j. TE UR 34.564).
Im Zuge eines Grundstückskaufvertrages der Noratis Wohnen GmbH erklärte die Noratis AG gegenüber etwaigen Haftungsansprüchen des Käufers einen S chuldbeitritt als Gesamtschuldner. Die Tochtergesellschaft weist zum 31. Dezember 2017 R ückstellungen aus noch zu erbringenden Modernisierungsmaßnahmen in Höhe von TE UR 1.137 aus.
Im Zeitpunkt der J ahresabschlusserstellung ist mit einer Inanspruchnahme aus diesem S chuldbeitritt nicht zu rechnen.
Die Noratis AG hat zugunsten der Tochtergesellschaft Noratis Living GmbH gegenüber einem finanzierenden Kreditinstitut korrespondierend über die Laufzeit des Kreditverhältnisses für Objektfinanzierung eine selbstschuldnerische Bürgschaft in Höhe von TE UR 4.000 übernommen.
Zum Zeitpunkt der Abschlusserstellung ist mit einer Inanspruchnahme aus dieser selbstschuldnerischen Bürgschaft nicht zu rechnen, da die Tochtergesellschaft ihren V erpflichtungen aus den Kreditverträgen nachgekommen ist.
Im Zuge eines Grundstückskaufvertrages der Noratis R esidential GmbH erklärte die Noratis AG gegenüber etwaigen Haftungsansprüchen des Käufers einen S chuldbeitritt als Gesamtschuldner. Die Tochtergesellschaft weist zum 31. Dezember 2017 R ückstellungen aus noch zu erbringenden Modernisierungsmaßnahmen in Höhe von TEUR 398 aus.
Zum Zeitpunkt der J ahresabschlusserstellung ist mit einer Inanspruchnahme aus diesem S chuldbeitritt nicht zu rechnen.
S ons tige finanzielle V erpflichtungen
Zum Bilanzstichtag bestehen im K onzernkreis sonstige finanzielle Verpflichtungen in Höhe von T E UR 603 (V j. TE UR 239) und betreffen wie im V orjahr ausschließlich Zahlungsverpflichtungen aus Miet- und Leasingverträgen.
Die Miet- und Leasingverträge enden zwischen 2018 und 2022.
Zum 31. Dezember 2017 bestehen im Konzern zur Absicherung des Zinsrisikos – zeitund volumengleich – mit variablen Darlehen auf E UR IBOR Basis (siehe V erbindlichkeitenspiegel) Zinsswaps in V olumen von TE UR 1.380. Der beizulegende Zeitwert der Zinsswaps beträgt zum 31. Dezember 2017 TE UR -23. Die E rmittlung erfolgt auf Basis indikativer Bewertungsmethoden. Der aus den Darlehen variierende Zinsaufwand wird durch den sich gegenläufig entwickelnden variablen Zinsertrag aus den Zinsswaps gedeckt, so dass sich der Zinsaufwand für die Gesellschaft aus dem vereinbarten fixen Zins der Zinsswaps zuzüglich der Marge ergibt. Da es sich bei dem Grundgeschäft und dem S icherungsgeschäft um eine geschlossene Position handelt, ergab sich kein R ückstellungsbedarf für drohende V erluste.
Um möglichen Zinssteigerungen vorzubeugen, hat der Konzern im Zusammenhang mit den Darlehensaufnahmen vorsorglich mehrere Zinsbegrenzungen (C aps) für einen Betrag in Höhe von T E UR 11.939 vereinbart. Zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2017 beträgt der beizulegende Zeitwert der Zinsbegrenzungen TE UR 21.
F ür die Zinsswaps und die V ereinbarungen über die Zinsbegrenzungen sind in der Konzernbilanz zum 31. Dezember 2017 keine Posten enthalten.
Ges chäfte mit nahestehenden Unternehmen und Pers onen
Zum 31. Dezember 2017 bestehen keine wesentlichen zu marktunüblichen Bedingungen zustande gekommenen Geschäftsbeziehungen gemäß § 285 Nr. 21 HGB i.V .m. § 288 Abs. 2 S . 4 HGB. E inzelne Aktionäre haben Bürgschaften für besicherte und unbesicherte Bankdarlehen der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen übernommen.
| Ums atzerlös e | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| ---------------- | -- | -- | -- | -- | -- | -- |
| 01.01.-31.12.2017 | –01.01.-31.12.2016 | |||
|---|---|---|---|---|
| TE UR | % | TE UR | % | |
| Umsatzerlöse | ||||
| - V erkaufserlöse |
61.879 | 91 | 37.841 | 85 |
| - Mieterlöse Wohnobjekte |
5.868 | 9 | 6.649 | 15 |
| - Mieterlöse Gewerblich |
242 | – | 70 | – |
| 67.989 | 100 | 44.560 | 100 |
S ämtliche Umsatzerlöse wurden im Inland erzielt.
Die V erkaufs erlös e umfassen den für den V erkauf der Immobilien des V orratsvermögens in R echnung gestellten Betrag. E rlöse aus dem V erkauf von Immobilien werden erst dann gewinnrealisierend und als Umsatz erfasst, wenn die maßgeblichen mit dem E igentum verbundenen R isiken und C hancen auf den Käufer übergegangen sind. Dies tritt in der R egel bei Ü bergang von Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr an den Grundstücken ein. S oweit zum R ealisationszeitpunkt des Immobilienverkaufs noch Modernisierungsarbeiten ausstehen, berücksichtigt Noratis die voraussichtlich noch anfallenden Aufwendungen durch den Ansatz einer R ückstellung.
E rlös e aus Mieterträgen werden periodengerecht in Ü bereinstimmung mit den Bestimmungen der zugrunde liegenden V erträge erfasst. Die Mieterträge werden in den Umsatzerlösen ausgewiesen. S ie enthalten auch die vereinnahmten Mietnebenkosten. Die entsprechenden Aufwendungen werden im Mietaufwand ausgewiesen.
Die unter der Bestandsveränderung erfassten Zugänge von Immobilien entsprechen den im Materialaufwand verbuchten Kosten des Ankaufs (Kaufpreise sowie K aufpreisnebenkosten) der zur V eräußerung bestimmten Handelsimmobilien und der darauf entfallenden aktivierten Modernisierungsmaßnahmen (C APE X ). Diese erhöhen entsprechend den Bestand an V orratsimmobilien, während Abgänge von Immobilien aus Immobilienverkäufen als Bestandsminderungen ausgewiesen werden.
| 01.01.-31.12.2017 TE UR |
01.01.-31.12.2016 TE UR |
|
|---|---|---|
| Zugänge Immobilien | 45.765 | 18.095 |
| Abgänge Immobilien | -44.004 | -27.260 |
| 1.761 | -9.165 |
Der in der Gewinn- und V erlustrechnung gezeigte Materialaufwand enthält die Aufwendungen für V erkaufsgrundstücke (Kosten des Ankaufs und C APE X -Maßnahmen), noch ausstehende C APE X -Maßnahmen für bereits veräußerte Liegenschaften sowie die umlagefähigen und nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten der Immobilien des V orratsvermögens.
| 01.01.-31.12.2017 TE UR |
01.01.-31.12.2016 TE UR |
|
|---|---|---|
| Aufwendungen für V erkaufs grundstücke |
45.765 | 18.095 |
| Ausstehende Modernisierungs kosten (C APE X ) für bereits veräußerte Objekte |
0 | 1.300 |
| Umlagefähige Betriebskosten | 1.175 | 1.489 |
| Nicht umlagefähige Betriebskosten |
1.286 | 1.341 |
| 48.226 | 22.225 |
In den sonstigen betrieblichen Aufwendungen werden in Höhe von TEUR 2.156 (V j. TE UR 591) V ertriebskosten und sonstige Betriebskosten erfasst. Des Weiteren sind einmalige Aufwendungen in Zusammenhang mit der Aufnahme der Gesellschaft in das S cale S egment an der F rankfurter Wertpapierbörse in Höhe von TE UR 1.505 (V j. TE UR 0) enthalten.
| 01.01.–31.12.2017 TE UR |
01.01.–31.12.2016 TE UR |
|
|---|---|---|
| V ertriebskosten | 6 | 39 |
| Nutzungsentschädigung | 250 | 0 |
| S onstige Betriebskosten | 3.738 | 1.248 |
| 3.994 | 1.287 |
S teuern von E inkommen und vom E rtrag
Die S teuern vom E inkommen und vom E rtrag in Höhe von TE UR 3.565 (Vj. TE UR 1.805) belasten das E rgebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit zum 31. Dezember 2017. In dem S aldo sind latente S teuererträge in Höhe von TE UR 458 (V j. TE UR 0) enthalten.
E s liegen keine E rkenntnisse über zu berichtende E reignisse vor.
Der V orstand der Noratis AG setzt sich wie folgt zusammen:
Der V orstand ist einzelvertretungsberechtigt mit der Befugnis, im Namen der G esellschaft mit sich als V ertreter eines Dritten R echtsgeschäfte abzuschließen (§ 181 BGB).
Auf die Angabe der Gesamtbezüge des Vorstands wurde gemäß § 286 Abs. 4 HGB verzichtet.
Bis zum Zeitpunkt der Umwandlung der Noratis GmbH in die Noratis AG zum 22.05.2017 setzte sich die Geschäftsführung der Noratis GmbH wie folgt zusammen:
Der Aufsichtsrat der Noratis AG setzt sich wie folgt zusammen:
Die Aufsichtsratstätigkeiten werden mit TE UR 48 vergütet, für die eine R ückstellung zum 31. Dezember 2017 gebildet wurde.
Während des Geschäftsjahres wurden im Durchschnitt 26 Mitarbeiter (V j. 24) beschäftigt. Im Innendienst wurden 23 und im Außendienst 3 Mitarbeiter beschäftigt.
Das von dem Abschlussprüfer R GT Treuhand R evisionsgesellschaft mbH, F rankfurt am Main, für das Geschäftsjahr berechnete Gesamthonorar gemäß § 285 Nr. 17 HGB beträgt TE UR 27 und entfällt ausschließlich auf Abschlussprüfungsleistungen der Noratis AG.
Der Hauptversammlung der Noratis AG wird vorgeschlagen, wie folgt über die V erwendung des Bilanzgewinns zu beschließen:
An die Aktionäre der Noratis AG werden E UR 1,50 je auf den Inhaber lautende nennwertlose S tückaktie auf die dividendenberechtigten 2.920.000 Inhaberstückaktien ausgeschüttet.
Vo Vorgänge von besonde besonderer Bedeu Bedeutung
N re Nach dem B rer Bedeutung Bilanzstichtag edeutung gemäß § htag 31. Dezem § 285 Nr. 33 mber 2017 33 HGB ergeb haben sich ergeben. keine Vorgänge besonde-
M Mitteilungen ungen nach § 20 AktG
I Gm v m J uni 2017 GmbH), Esc vierte Teil an hat die Ge schborn, und der Noratis esellschaft b die S IA Han s AG beteili bekannt gegeben, ansahold, R igt sind. dass Riga, Lettland die Norlig Gm and, mit jewe GmbH (jetzt eils zu mehr Terratis r als der
I Ter w m J uli 2017 Terratis Gmb weniger als 7 hat die Ge mbH), E schborn der vierte Te esellschaft b hborn, als auc e Teil an der N bekannt gegeben, ch die S IA oratis AG bete dass Hansahold, beteiligt sind. sowohl die d, Riga, Lettl nd.orgänge von be Norlig Gmb land, mit jew bH (jetzt weils zu
No Noratis AG
E Eschborn, d en 8. Februa uar 2018
Igo V gor Christia Vorsitzender an Bugarski r des Vorsta ands
André Vor ndré S peth orstand
K onzernkapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr 2017
E rläuterung zur K onzernkapitalflus srechnung
Die Noratis AG definiert den Begriff "F inanzmittelfonds" als den in der Konzernbilanz ausgewiesenen Bilanzposten "Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten". In diesem Bilanzposten sind Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente in Höhe von TE UR 7.599 (V j. TE UR 1.227) enthalten, die für den Konzern nur eingeschränkt zur V erfügung stehen.
Die in der Konzernkapitalflussrechnung ausgewiesenen gezahlten Dividenden entfallen ausschließlich auf Gesellschafter der Noratis GmbH. Die gezahlten Dividenden erfolgten vor der Umwandlung in die Noratis AG.
| 2017 TEUR |
2016 TEUR |
||
|---|---|---|---|
| Periodenergebnis | 8.672 | 4.205 | |
| +/- Abschreibungen / Zuschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens | 96 | 43 | |
| +/- Zunahme / Abnahme der Rückstellungen | 1.177 | 1.231 | |
| +/- Sonstige zahlungsunwirksame Aufwendungen / E rträge | -186 | 7 | |
| -/+ Zunahme / Abnahme der Vorräte, der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie andere Aktiva, die nicht der Investitions- oder Finan |
|||
| zierungstätigkeit zuzuordnen sind | -3.624 | 8.442 | |
| +/- Zunahme / Abnahme der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und | |||
| Leistungen sowie andere Passiva, die nicht der Investitions- oder | |||
| Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind | 544 | -235 | |
| -/+ Gewinn / Verlust aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens | -3 | 0 | |
| +/- Zinsaufwendungen / Zinserträge | 2.984 | 3.899 | |
| - Sonstige Beteiligungserträge | |||
| +/- Aufwendungen / E rträge von außergewöhnlicher Größenordnung oder außergewöhnlicher | |||
| Bedeutung | 1.505 | 0 | |
| +/- Ertragsteueraufwand / -ertrag | 3.564 | 1.805 | |
| + | Einzahlungen im Zusammenhang mit E rträgen von außergewöhnlicher Größenordnung oder außergewöhnlicher Bedeutung |
0 | 0 |
| Auszahlungen im Zusammenhang mit Aufwendungen von außergewöhnlicher Größenordnung | |||
| - | oder außergewöhnlicher Bedeutung | 0 | 0 |
| -/+ Ertragsteuerzahlungen | -1.866 | -692 | |
| = Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit | 12.863 | 18.705 | |
| + Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des immateriellen Anlagevermögens | 0 | 0 | |
| - | Auszahlungen für Investitionen in das immaterielle Anlagevermögen | -83 | -1 |
| + Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des S achanlagevermögens | 0 | 0 | |
| - | Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen | -377 | -50 |
| + Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Finanzanlagevermögens | 0 | 0 | |
| - | Auszahlungen für Investitionen in das Finanzanlagevermögen | 0 | 0 |
| + Einzahlungen aus Abgängen aus dem Konsolidierungskreis | 0 | 0 | |
| - | Auszahlungen für Zugänge zum Konsolidierungskreis | -3.650 | 0 |
| Einzahlungen aufgrund von Finanzmittelanlagen im R ahmen der kurzfristigen | |||
| + | Finanzdisposition | 0 | 0 |
| Auszahlungen aufgrund von Finanzmittelanlagen im Rahmen der kurzfristigen | |||
| - | Finanzdisposition | 0 | 0 |
| Einzahlungen im Zusammenhang mit E rträgen von außergewöhnlicher Größenordnung oder | |||
| + | außergewöhnlicher Bedeutung | 0 | 0 |
| - | Auszahlungen im Zusammenhang mit Aufwendungen von außergewöhnlicher Größenordnung | ||
| oder außergewöhnlicher Bedeutung | 0 | ||
| + Erhaltene Zinsen | 0 | 13 | |
| + Erhaltene Dividenden | 0 | 0 | |
| = Cashflow aus der Investitionstätigkeit | -4.110 | -38 | |
| + Einzahlungen aus Eigenkapitalzuführungen von Gesellschaftern des Mutterunternehmens | 15.745 | 0 | |
| + Einzahlungen aus Eigenkapitalzuführungen von anderen Gesellschaftern | 232 | 0 | |
| - | Auszahlungen aus Eigenkapitalherabsetzungen an Gesellschafter des Mutterunternehmens | -3.516 | 0 |
| - | Auszahlungen aus Eigenkapitalherabsetzungen an andere Gesellschafter | 0 | 0 |
| + Einzahlungen aus der Begebung von Anleihen und der Aufnahme von (Finanz-) Krediten | 51.378 | 19.586 | |
| - | Auszahlungen aus der Tilgung von Anleihen und (Finanz-) Krediten | -57.827 | -29.391 |
| + Einzahlungen aus erhaltenen Zuschüssen / Zuwendungen Einzahlungen im Zusammenhang mit E rträgen von außergewöhnlicher Größenordnung oder |
0 | 0 | |
| + | außergewöhnlicher Bedeutung | 0 | 0 |
| - | Auszahlungen im Zusammenhang mit Aufwendungen von außergewöhnlicher Größenordnung | ||
| oder außergewöhnlicher Bedeutung | 0 | 0 | |
| - | Gezahlte Zinsen | -2.715 | -4.234 |
| - | Gezahlte Dividenden an Gesellschafter des Mutterunternehmens | 0 | -1.337 |
| - | Gezahlte Dividenden an andere Gesellschafter | 0 | 0 |
| = Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit | 3.297 | -15.376 | |
| = Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelfonds | 12.050 | 3.291 | |
| +/- Wechselkurs- und bewertungsbedingte Ä nderungen des Finanzmittelfonds | 0 | 0 | |
| +/- Konsolidierungskreisbedingte Ä nderungen des Finanzmittelfonds | 81 | 0 | |
| + Finanzmittelfonds am Anfang der Periode | 5.761 | 2.470 | |
| = Finanzmittelfonds am E nde der Periode | 17.892 | 5.761 |
K onzerneigenkapitalspiegel zum 31. Dezember 2017
E rläuterungen zum K onzerneigenkapitals piegel
Der Konzerneigenkapitalspiegel zum 31. Dezember 2017 beinhaltet Beträge in Höhe von TE UR 6.485, die für Gewinnausschüttungen an die Aktionäre der Noratis AG zur V erfügung stehen.
Der K onzerneigenkapitalspiegel zum 31. Dezember 2017 beinhaltet in Höhe von TE UR 480 Beträge, die gesetzlichen Ausschüttungssperren unterliegen.
Aus der S atzung der Noratis AG G mbH ergeben sich zudem am 31. Dezember 2017 keine Anhaltspunkte über Beträge im Konzerneigenkapitalspiegel, die einer Ausschüttungssperre oder einer sonstigen V erfügungsbeschränkung unterliegen.
| Blatt 35 |
|---|
| K onzern |
| AG, |
| Noratis |
K onzerneigenkapitalspiegel zum 31. Dezember 2017
| E ig enkapital des Mutterunternehmens | Nic ht beherrs chende Anteile | K | onzerneigenkapital | ||||||||||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| G ezeichnetes Kapital | E igene Anteile | (K orrigiertes) Gezeichnetes Kapital | Nicht eingeforderte ausstehende E inlagen | S umme | K apitalrücklage | R ücklagen | G ewinnrücklagen | S umme | Eigenkapital differenz aus |
lustvortrag Konzernjahres- vortrag/V er G ewinn |
S überschuss/- |
umme | beherrschende Nicht |
beherrschende Auf nicht |
beherrschende Auf nicht |
S umme | S umme | ||||||||||
| S tammaktien V orzugsaktien | S umme | S tammaktien V orzugsaktien | S umme | S tammaktien V orzugsaktien | S umme | Abs. 2 Nr. 1-3 nach § 272 HG B |
Abs. 2 Nr. 4 nach § 272 HG B |
S umme | gesetzliche R ücklage |
R Abs. 4 HG B nach § 272 |
ücklagen satzungs mäßige |
andere G ewinn rücklagen |
S umme | W ährungsum rechnung |
fehlbetrag der zuzurechnen Mutterunter nehmen dem ist |
E igenkapital differenz aus umrechnung Anteile vor W ährungs und |
E igenkapital differenz aus umrechnung W ährungs Anteile |
G ewinne/V erlu entfallende Anteile ste |
|||||||||
| UR E |
E UR E UR |
E UR | E UR | E UR | E UR | E UR | E UR | E UR | E UR | E UR | E UR | E UR | E UR | E UR | E UR | E UR | E UR | E UR | EUR | EUR | EUR | J ahresergebnis E UR |
E UR | E UR | E UR | E UR | |
| tand am 01.01.2016 S |
500.000,00 | 500.000,00 0,00 |
0,00 | 0,00 | 0,00 0,00 |
0,00 0,00 |
500.000,00 2.000.000,00 | 2.000.000,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 2.000.000,00 | 0,00 1.268.693,89 | 0,00 3.768.693,89 | 3.035,56 | 0,00 | 0,00 | 3.035,56 | 3.771.729,45 | |||||||
| apitalerhöhung/-herabsetzung z.B.: K |
|||||||||||||||||||||||||||
| Ausgabe von Anteilen | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | |||||||||||||||||||
| rwerb/V eräußerung eigener Anteile E |
0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | |||||||||||||||||||
| inziehung von Anteilen E |
0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | |||||||||||||||||||
| apitalerhöhung aus Gesellschaftsmitteln K |
0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | |||||||||||||||||||
| inforderung/E inzahlung bisher nicht eingeforderter E inlagen E |
0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | ||||||||||||||||||||
| instellung in /E ntnahme aus R ücklagen E |
0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | ||||||||||||||||||||
| Auss chüttung | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | -1.336.899,42 | -1.336.899,42 | 0,00 | -1.336.899,42 | |||||||||||||||||||
| ährungsumrechnung W |
0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | ||||||||||||||||||||||
| onstige V eränderungen S |
0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | |||||||||||||||||||||
| nderungen des Konsolidierungskreises | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | |||||||||||||||||
| onzernjahresüberschuss /-fehlbetrag K |
0,00 | 0,00 | 0,00 | 4.205.189,85 4.205.189,85 | 57,68 | 57,68 | 4.205.247,53 | ||||||||||||||||||||
| tand am 31.12.2016 S |
500.000,00 | 500.000,00 0,00 |
0,00 | 0,00 | 0,00 0,00 |
0,00 0,00 |
500.000,00 2.000.000,00 | 0,00 2.000.000,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 2.000.000,00 | 0,00 | -68.205,53 4.205.189,85 6.636.984,32 | 3.035,56 | 0,00 | 57,68 | 3.093,24 | 6.640.077,56 | |||||||
| apitalerhöhung/-herabsetzung z.B.: K |
|||||||||||||||||||||||||||
| Ausgabe von Anteilen | 920.000,00 | 920.000,00 | 0,00 | 920.000,00 | 0,00 | 0,00 | 920.000,00 | 0,00 | 920.000,00 | ||||||||||||||||||
| rwerb/V eräußerung eigener Anteile E |
0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | |||||||||||||||||||
| inziehung von Anteilen E |
0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | |||||||||||||||||||
| apitalerhöhung aus Gesellschaftsmitteln K |
1.500.000,00 | 1.500.000,00 | 1.500.000,00 -1.500.000,00 | -1.500.000,00 | 0,00 -1.500.000,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | |||||||||||||||||||
| inforderung/E inzahlung bisher nicht eingeforderter E inlagen E |
0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | ||||||||||||||||||||
| instellung in /E ntnahme aus R ücklagen E |
0,00 16.330.000,00 | 16.330.000,00 | 0,00 16.330.000,00 | 4.205.189,85 -4.205.189,85 16.330.000,00 | 0,00 | 16.330.000,00 | |||||||||||||||||||||
| Auss chüttung | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | -3.516.500,00 | -3.516.500,00 | 0,00 | -3.516.500,00 | |||||||||||||||||||
| ährungsumrechnung W |
0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | ||||||||||||||||||||||
| onstige V eränderungen S |
0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | -3.035,56 | -57,68 | -3.093,24 | -3.093,24 | |||||||||||||||||||
| nderungen des Konsolidierungskreises | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 232.045,54 | 232.045,54 | 232.045,54 | ||||||||||||||||
| onzernjahresüberschuss /-fehlbetrag K |
0,00 | 0,00 | 0,00 | 8.664.367,17 8.664.367,17 | 7.611,83 | 7.611,83 | 8.671.979,00 | ||||||||||||||||||||
| tand am 31.12.2017 S |
2.920.000,00 | 0,00 2.920.000,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 0,00 |
0,00 | 0,00 2.920.000,00 16.830.000,00 | 0,00 16.830.000,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 16.830.000,00 | 0,00 | 620.484,32 8.664.367,17 29.034.851,49 | 232.045,54 | 0,00 | 7.611,83 | 239.657,37 | 29.274.508,86 |
K onzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2017
Der Noratis Konzern ist auf die Bestandsentwicklung von Wohnimmobilien spezialisiert. Durch diese Ausrichtung kombiniert der Konzern die S icherheit eines Immobilienbestandes mit den attraktiven R enditen aus der Immobilienentwicklung. Die laufenden Mieteinnahmen des Bestandes sorgen für stetige monatliche C ashflows und stabile E rgebnisbeiträge. Die R enditen aus der E ntwicklertätigkeit generieren zusätzliche E rtragspotentiale im Bestand, die durch den aktiven V erkauf von Immobilien gehoben werden.
Der Noratis Konzern ist bundesweit tätig. Im F okus sind Wohnimmobilien, die über E ntwicklungspotential verfügen. Hierzu zählen meist Werkswohnungen, Quartiere oder S iedlungen aus den 1950er bis 1970er J ahren. Dabei investiert der Konzern bevorzugt in S tädten ab 10.000 E inwohnern oder am R ande von Ballungsgebieten.
Die erworbenen Immobilien werden so aufgewertet, dass sie auch für Mieter mit kleinen oder mittleren E inkommen ein ansprechendes Preis-Leistungs-Verhältnis bieten. S o schafft und erhält der Noratis Konzern attraktiven, bezahlbaren Wohnraum. Bis zur V eräußerung im E inzel- bzw. Blockverkauf werden die Immobilien im Bestand gehalten und entwickelt. Die aus den V eräußerungen zufließenden Mittel werden in überwiegendem Umfang wieder in den Ankauf von Immobilien investiert.
Das Team des Noratis Konzerns mit 31 Mitarbeitern zum 31. Dezember 2017 deckt dabei die Kernaufgaben der gesamten Wertschöpfungskette ab. Durch dieses interne Know-how, das vorhandene Netzwerk in der Branche und die E rfahrung aus den realisierten Projekten kann die Gruppe schnell und flexibel auf sich bietende Marktopportunitäten reagieren. S o hat der Konzern alleine seit 2014 bereits 17 P rojekte mit mehr als 1.500 Wohnungen und einem V olumen von rund 125 Mio. E UR veräußert. Der aktuelle Projektentwicklungsbestand per 31. Dezember 2017 besteht aus knapp 1.200 E inheiten mit einer F läche von knapp 80.000 Quadratmetern.
Das für den Noratis Konzern prägende E reignis im Geschäftsjahr 2017 war der Börsengang der Muttergesellschaft Noratis AG im S cale S egment an der F rankfurter Wertpapierbörse E nde J uni. Zur V orbereitung der Transaktion wurde mit F ormwechselbeschluss der Gesellschafterversammlung die Gesellschaft von einer GmbH in eine Aktiengesellschaft umgewandelt.
Im Zuge der den Börsengang begleitenden Kapitalerhöhung konnte die Gesellschaft zur Umsetzung der Wachstumsstrategie einen E missionserlös von brutto 17,25 Mio. E UR erzielen. Durch die Ausgabe von 920.000 Aktien zum Preis von 18,75 E UR je Aktie stieg das Grundkapital um 920 TE UR auf 2.920 TE UR . Aufgrund der Kapitalerhöhung sowie der Tatsache, dass die Altgesellschafter lediglich eine geringe Anzahl von Aktien im R ahmen der Mehrzuteilungsoption veräußert haben, beträgt der S treubesitz knapp 32 %.
Mit dem Börsengang und dem dadurch geschaffenen Zugang zum Kapitalmarkt hat die Gruppe die V oraussetzung geschaffen, auch in Zukunft weiter profitabel zu wachsen. Dabei profitiert der K onzern auch von einer erhöhten öffentlichen Wahrnehmung. S o stieg gegenüber dem V orjahr nochmals das Angebot an zum E rwerb angebotenen Immobilien. Auch das Interesse größerer Wettbewerber an K ooperationen und sogenannten Off-Market-Transaktionen ist weiter gewachsen. Darüber hinaus haben sich auch die R ahmenbedingungen für die P ersonalbeschaffung und -entwicklung durch eine erhöhte Attraktivität des K onzerns als Arbeitgeber verbessert.
Die S trategie des Noratis K onzerns zielt auf ein nachhaltiges Wachstum des Wohnimmobilienportfolios bei stabilen C ashflows durch Mieteinnahmen. Der G roßteil der Umsatzerlöse wird insbesondere durch kontinuierliche V eräußerungen von bereits entwickelten Immobilien erwirtschaftet. Das Immobilienvermögen sowie der Anteil der Mieterlöse am Umsatz sollen trotz der V eräußerungen durch überproportional mehr Zukäufe stetig gesteigert werden.
Unter V erfolgung derselben Unternehmensstrategie sind sämtliche Konzerngesellschaften im gleichen Geschäftssegment tätig. Die börsennotierte Muttergesellschaft Noratis AG fungiert dabei als Managementholding und erbringt in dieser E igenschaft konzernübergreifend Aufgaben für die gesamte Unternehmensgruppe. An den im Geschäftsjahr 2015 neu gegründeten Tochtergesellschaften Noratis Wohnen GmbH und Noratis R esidential GmbH sowie der Zweite HeBa Immobilien UG (haftungsbeschränkt) hält die Noratis AG jeweils 100 % und an der E nde J uni 2017 erworbenen Noratis Living GmbH 94 % der Geschäftsanteile.
Das konzernweite Planungs- und S teuerungssystem ist auf die S trategie der Gruppe ausgerichtet und dementsprechend aufgebaut. Die operativen S teuerungsgrößen für den V orstand umfassen insbesondere das realisierte E inkauf- und V erkaufsvolumen, die plangemäße R ealisierung der Modernisierungsmaßnahmen im R ahmen der Budgets sowie die Bewirtschaftungsergebnisse der einzelnen Portfolios. Wesentliche Kennzahlen umfassen hierbei die realisierten V erkaufserlöse, das operative E rgebnis vor S teuern und Zinsen (E BIT) sowie das V orsteuerergebnis (E BT). Darüber hinaus wird der Loan to V alue (LTV ) des Konzerns regelmäßig überwacht. Durch das regelmäßige R eporting dieser Kennzahlen kann der V orstand die wirtschaftliche E ntwicklung des Konzerns immer aktuell beurteilen und bei negativer E ntwicklung entsprechende Maßnahmen zur Gegensteuerung ableiten.
Die deutsche Wirtschaft setzte im J ahr 2017 ihren dynamischen Wachstumskurs fort. Nach Angaben des statistischen Bundesamtes (Destatis) ist das Bruttoinlandsprodukt (BIP) preisbereinigt um 2,2 P rozent auf J ahressicht gestiegen. Das Tempo, mit dem die deutsche Wirtschaft im vergangenen J ahr wuchs, erhöhte sich dabei laut Destatis noch einmal deutlich gegenüber dem V orjahr. In 2016 stieg das BIP um 1,9 P rozent, in 2015 waren es 1,7 Prozent. Der Wachstumskurs hat sich laut Destatis nunmehr das achte J ahr in F olge fortgesetzt.
Insbesondere die Binnennachfrage sorgte für Wachstumsimpulse im J ahr 2017. Die privaten K onsumausgaben erhöhten sich nach jüngsten Berechnungen von Destatis um 2,0 Prozent im V ergleich zum V orjahr, die staatlichen Konsumausgaben erhöhten sich im gleichen Zeitraum um 1,4 Prozent. Besonders die Bruttoanlageinvestitionen stiegen mit 3,0 Prozent überdurchschnittlich im V ergleich zum V orjahr, genau wie die Bauinvestitionen, die um 2,6 Prozent zum V orjahr zulegten. Auch die deutschen E xporte stützten die robuste Konjunktur. Im V orjahresvergleich erhöhten sich die preisbereinigten E xporte von Waren und Dienstleistungen in 2017 um 4,7 Prozent.
Insgesamt trugen im J ahr 2017 im S chnitt 44,3 Mio. E rwerbstätige mit dem Arbeitsort in Deutschland zur gesamten Wirtschaftsleistung bei. Dies waren 1,5 Prozent oder 638.000 P ersonen mehr als noch ein J ahr zuvor. Nach Angaben von Destatis war dies der höchste S tand seit der deutschen Wiedervereinigung. Als Grund nannten die E xperten die Zunahme bei den sozialversicherungspflichtigen Beschäftigten.
Auch in E uropa setzte sich das Wirtschaftswachstum in 2017 fort. Nach jüngsten Berechnungen des statistischen Amtes der E uropäischen Union (E urostat) erhöhte sich im vierten Quartal das BIP sowohl im E uroraum, der die 19 Mitgliedsländer mit der E uro-Währung umfasst, als auch für die E U28 um jeweils 0,6 Prozent im V ergleich zum V orquartal. Auf J ahressicht legte die Wirtschaft im E uroraum und in der E U28 um 2,5 Prozent zum V orjahr zu.
Deutsche Wohnimmobilien waren im J ahr 2017 nach Angaben des Beratungsunternehmens C BR E bei inländischen und ausländischen Investoren weiterhin sehr gefragt. Dies spiegelte sich auch im hohen Transaktionsvolumen wider, das sich für Wohnpakete und -anlagen ab 50 Wohneinheiten auf 15,2 Mrd. E UR belief und damit das zweitbeste E rgebnis seit 2011 war. Im V ergleich zum V orjahr lag das Transaktionsvolumen rund 11 Prozent höher.
Laut einer aktuellen S tudie der Dr. Lübke & Kelber GmbH waren drei Trends im Wohninvestmentmarkt in 2017 zu erkennen. Neben besonders kleinteiligen Transaktionen gab es nur wenige großvolumige Transaktionen. E in großes V olumen an Projektdeals prägte den Wohninvestmentmarkt. Laut den E xperten ist das hohe Transaktionsvolumen bei gleichzeitig rückläufigen Zahlen gehandelter Wohneinheiten auf einen deutlichen Preisanstieg zurückzuführen. Im S chnitt lag das Transaktionsvolumen pro Deal bei 28,3 Mio. E UR und 200 Wohneinheiten, so die E xperten der Dr. Lübke & Kelber GmbH. E in J ahr zuvor betrug das V olumen noch durchschnittlich 34,3 Mio. E UR bei 354 Wohnungen. 2015 lag es sogar bei 50 Mio. E UR mit 769 Wohneinheiten. R und 40 Prozent aller Deals entfielen in 2017 nach Angaben der E xperten auf die Größenordnung zwischen 1.001 bis 5.000 Wohneinheiten, großvolumige Deals mit mehr als 5.000 E inheiten wurden demnach nicht registriert.
Insgesamt gingen die E xperten der Dr. Lübke & Kelber GmbH von einem Gesamttransaktionsvolumen von etwa 16,4 Mrd. E UR für 2017 aus. Besonders die Nachfrage in B-S tädten sei demnach gestiegen. R und 70 Prozent der gehandelten Wohneinheiten entfielen auf dieses Marktsegment. Lediglich 30 P rozent wurden in Metropolen gehandelt. Allerdings machten Metropolen rund 41 Prozent am Gesamtumsatzvolumen aus. Dies waren umgerechnet rund 6,9 Mrd. E UR .
S tark gestiegene Immobilienpreise führten demnach zu relativ niedrigen R enditemöglichkeiten in den Metropolen. Im Umkehrschluss griffen Investoren nach Meinung der E xperten zunehmend in B-S tädten zu, wo das R enditeniveau noch höher liegt.
Laut dem E P X -Hauspreisindex der Hypoport AG stiegen die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland um 6,25 Prozent und somit 1,75 P rozentpunkte weniger als noch ein J ahr zuvor. In deutschen S tädten schwächte sich der P reisauftrieb für Wohnimmobilien aber nicht ab. Das Analyseunternehmen Bulwiengesa errechnete einen Anstieg der Preise für Wohneigentum in den S tädten von rund 9 Prozent.
F ür 2018 sehen die E xperten von S avills eine F ortsetzung des Trends eines hohen Transaktionsvolumens am deutschen Wohnimmobilienmarkt, das sich auf einem Niveau wie 2017 bewegen könnte. S owohl die wirtschaftlichen R ahmenbedingungen als auch die unverändert hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien stimulieren demnach weiterhin den Markt.
V or dem Hintergrund des erfolgreichen Börsengangs der Muttergesellschaft Noratis AG vollzog sich auch das operative G eschäft der Gruppe in einem weiterhin freundlichen Marktumfeld im Geschäftsjahr 2017 sehr positiv. S owohl Umsatz, E BIT als auch E rgebnis konnten gegenüber dem V orjahr deutlich gesteigert werden.
Wesentlicher Treiber dieser E ntwicklung sind die Umsatzerlöse aus V erkäufen. Dabei sind insbesondere die beiden Blockverkäufe am S tandort Dormagen zu Beginn und E nde des Geschäftsjahres hervorzuheben. E nde J anuar wurde ein Paket von über 300 E inheiten an einen institutionellen Investor veräußert. Im Dezember folgte ein weiterer Portfolioverkauf von mehr als 220 E inheiten, ebenfalls an einen institutionellen Investor.
Im Zuge des Börsengangs sowie der positiven E rgebnisentwicklung wurde das E igenkapital signifikant gestärkt und lag E nde 2017 bei 29,3 Mio. E UR . E ntsprechend hat sich die E igenkapitalquote von 7,6 % im V orjahr auf 22,9 % verbessert.
Im Laufe des Geschäftsjahres wurde an folgenden S tandorten Immobilien erworben bzw. veräußert:
Zukäufe
| Standort | Anzahl Einheiten | Vertriebsweg |
|---|---|---|
| Frankfurt $(1)(2)$ | 60 | Blockverkauf |
| Frankfurt/Fechenheim | 19 | Blockverkauf |
| $G$ ladbec $k^{(2)}$ | 32 | Blockverkauf |
| Ratzeburg/Mölln (2) | 355 | Blockverkauf |
| Raum Erfurt | 121 | Blockverkauf |
| Rügen (2) | 142 | Blockverkauf |
| Trier | 44 | Blockverkauf |
| Gesamt | 773 |
Dabei wurde das Objekt in F rankfurt mit 60 E inheiten im R ahmen eines S hare Deals erworben und die Gesellschaft Noratis Living GmbH, an der die Noratis AG 94% der Anteile hält, in den Konsolidierungskreis aufgenommen.
| Standort | Anzahl Einheiten | Vertriebsweg |
|---|---|---|
| Dormagen | 309 | Blockverkauf |
| Dormagen | 221 | Blockverkauf |
| Dormagen | 40 | Privatisierung |
| Krefeld | 14 | Privatisierung |
| Zweibrücken | 3 | Privatisierung |
| Gesamt | 587 |
Der Wohnimmobilienbestand der Gruppe betrug zum Geschäftsjahresende 1.194 E inheiten, verteilt auf die folgenden S tandorte:
| Standort | Anzahl Einheiten | Vertriebsweg |
|---|---|---|
| 2017 | ||
| Dormagen | 48 | Privatisierung |
| Erlensee | 46 | Blockverkauf |
| Frankfurt (1)(2) | 60 | Blockverkauf |
| Frankfurt/Fechenheim | 19 | Blockverkauf |
| Frankfurt/Niederrad | 100 | Privatisierung |
| $G$ ladbec $k^{(2)}$ | 32 | Blockverkauf |
| Großkrotzenburg | 54 | Privatisierung |
| Krefeld | 3 | Privatisierung |
| Ratzeburg/Mölln (2) | 355 | Blockverkauf |
| Raum Erfurt | 121 | Blockverkauf |
| Riedstadt | 24 | Blockverkauf |
| Rügen (2) | 142 | Blockverkauf |
| Schwarzenbek | 99 | Blockverkauf |
| Trier | 80 | Blockverkauf |
| Zweibrücken | 11 | Privatisierung |
| Gesamt | 1.194 |
Insgesamt konnte der Immobilienbestand zum J ahresende 2017 mit 1.194 E inheiten (V orjahr 1.008) und einem Bilanzvolumen von 99,2 Mio. E UR (V orjahr 80,2 Mio. E UR ) hinsichtlich beider Kennzahlen plangemäß gegenüber dem V orjahr gesteigert werden.
Der erfreuliche Geschäftsverlauf der Noratis Gruppe wurde gestützt durch den Börsengang und das Listing im S cale S egment der Deutschen Börse E nde J uni 2017. Im Zuge der erhöhten öffentlichen Wahrnehmung des K onzerns profitierte die Gruppe nochmals von einem Anstieg des Angebots an zum E rwerb angebotener Immobilien gegenüber dem V orjahr. Auch das Interesse größerer Wettbewerber an Kooperationen und sogenannten Off-Market-Transaktionen ist weiter gestiegen. Darüber hinaus haben sich die R ahmenbedingungen für die P ersonalbeschaffung und -entwicklung durch eine erhöhte Attraktivität des K onzerns als Arbeitgeber verbessert.
Die positive E ntwicklung des Noratis Konzerns spiegelt sich in der nachfolgend dargestellten E rtrags-, F inanz- und V ermögenslage wider.
Die Konzern-Gewinn- und V erlustrechnung nach wirtschaftlicher Darstellung der Umsatzerlöskategorien V erkäufe und Mieten sowie der jeweils zuzuordnenden Kosten der Noratis Gruppe hat sich im Geschäftsjahr 2017 gegenüber 2016 wie folgt entwickelt:
| Mio. EUR | Geschäftsjahr | Geschäftsjahr |
|---|---|---|
| 2017 | 2016 | |
| Verkaufte Einheiten | 587 | 593 |
| Umsatzerlöse | 68,0 | 44,6 |
| Umsatzerlöse Verkauf | 61,9 | 37,8 |
| Kosten der Veräußerung | $-44,2$ | $-28,6$ |
| (inkl. ausstehender | ||
| Modernisierungskosten) | ||
| Rohertrag Verkauf | 17,7 | 9,2 |
| Umsatzerlöse Mieten | 6,1 | 6,7 |
| Kosten der Vermietung | $-2,3$ | $-2,8$ |
| Rohertrag Vermietung | 3,8 | 3,9 |
| Rohertrag | 21,5 | 13,1 |
| Sonstige betriebliche Erträge | $_{0,2}$ | 0,2 |
| Personalaufwand | $-2,4$ | $-2,2$ |
| Abschreibungen | $-0,1$ | $-0,0$ |
| Sonstige betriebliche Kosten | $-2,5$ | $-1,2$ |
| EBIT | 16,7 | 9,9 |
| Netto-Zinsaufwendungen | $-3,0$ | $-3,9$ |
| EBT | 13,7 | 6,0 |
| Sondereffekt IPO-Kosten | $-1,5$ | $-0,0$ |
| Steuern | $-3,6$ | $-1,8$ |
| Konzernergebnis | 8,6 | 4,2 |
Im Geschäftsjahr 2017 beläuft sich der Konzernumsatz auf 68,0 Mio. E UR . Gegenüber dem V orjahr konnten die Umsatzerlöse durch gestiegene Verkaufserlöse deutlich ausgebaut werden, während die Umsatzerlöse aus Mieten aufgrund eines im J ahresdurchschnitt niedrigeren Immobilienbestands zurückgegangen sind.
Durch eine höhere R ohertragsmarge bei den V erkäufen steigt der R ohertrag des Konzerns noch stärker als die Umsatzerlöse und erreicht ein V olumen von 21,5 Mio. E UR , gegenüber 13,1 Mio. E UR in 2016.
Während die sonstigen betrieblichen E rträge in 2017 auf dem Niveau des V orjahres liegen, ist die S teigerung der Personalaufwendungen dem Ausbau des Personals sowie einer höheren erfolgsabhängigen V ergütung geschuldet. Gleichermaßen sind auch die sonstigen betrieblichen Kosten von 1,2 Mio. E UR im V orjahr deutlich auf 2,5 Mio. E UR in 2017 gestiegen.
Das operative E rgebnis vor S teuern und Zinsen (E BIT) konnte im abgelaufenen Geschäftsjahr um 69 % von 9,9 Mio. E UR auf 16,7 Mio. E UR gesteigert werden.
Im Geschäftsjahr 2017 ist der Netto-Zinsaufwand (Zinsaufwand abzüglich Zinsertrag) um 0,9 Mio. E UR auf 3,0 Mio. E UR gefallen, was primär auf ein im J ahresdurchschnitt geringeres Darlehensvolumen zurückzuführen ist.
Der Noratis Konzern erzielte in 2017 ein V orsteuerergebnis (E BT) von 13,7 Mio. E UR . Gegenüber dem entsprechenden Wert des Vorjahres in Höhe von 6,0 Mio. E UR konnte das E rgebnis mehr als verdoppelt werden.
Das Konzernergebnis 2017 beträgt 8,7 Mio. E UR (V orjahr 4,2 Mio. E UR ). Trotz der E inmalaufwendungen aus dem Börsengang in Höhe von 1,5 Mio. E UR konnte das E rgebnis gegenüber dem Geschäftsjahr 2016 verdoppelt werden.
Die E ntwicklung der Konzern-Kapitalflussrechnung stellt sich wie folgt dar:
| 2017 | 2016 | |
|---|---|---|
| Mio. EUR | Mio. EUR | |
| Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit | 12,863 | 18,705 |
| Cashflow aus Investitionstätigkeit | $-4,110$ | $-0,038$ |
| Cashflow aus Finanzierungstätigkeit | 3,297 | $-15,376$ |
| Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelfonds |
12,050 | 3,291 |
| Finanzmittelfonds am Anfang der Periode | 5,761 | 2,470 |
| Finanzmittelfonds am Ende der Periode | 17,892 | 5,761 |
Der C ashflow aus laufender Geschäftstätigkeit im Geschäftsjahr 2017 ist gegenüber dem V orjahr mit 12,9 Mio. E UR (V orjahr: 18,7 Mio. E UR ) signifikant niedriger. Dies ist im Wesentlichen auf die gegenüber 2016 gestiegenen Nettozukäufe von V orratsimmobilien zurückzuführen.
Auch der C ashflow aus Investitionstätigkeit ist mit -4,1 Mio. EUR (V orjahr -0,0 Mio. E UR ) gegenüber 2016 zurückgegangen. Ursächlich hierfür ist primär der E rwerb von 94 % der Anteile an der Noratis Living GmbH. Darüber hinaus sind gegenüber dem V orjahr höhere Investitionen durch den Ausbau des Büros in E schborn sowie den E rwerb einer Buchhaltungssoftwarelösung getätigt worden.
Der C ashflow aus F inanzierungstätigkeit ist mit 3,3 Mio. E UR (Vorjahr: -15,4 Mio. E UR ) signifikant gestiegen. Ursächlich hierfür ist vorwiegend die Kapitalerhöhung im R ahmen des Börsengangs, durch die der Gesellschaft brutto 17,25 Mio. E UR durch die Ausgabe von 920.000 neuen S tückaktien zugeflossen sind. Darüber hinaus sind gegenüber dem V orjahr aufgrund der im Geschäftsjahr 2017 erfolgten Zukäufe mehr neue Kredite aufgenommen, als durch V erkäufe zurückgeführt worden.
Der F inanzmittelfonds zum 31.12.2017 beträgt 17,9 Mio. E UR (Vorjahr: 5,8 Mio. E UR ). Die freie Liquidität soll primär dazu verwandt werden, weitere V orratsimmobilien zu erwerben sowie bereits bekannten Investitionsverpflichtungen und S teuerverbindlichkeiten nachzukommen. Hierzu zählen Investitionen zur F ertigstellung bereits getätigter V erkäufe in Höhe von rund 1,5 Mio. E UR , für die bereits entsprechende R ückstellungen gebildet wurden.
Zum J ahresende 2017 hatte der Konzern wie bereits E nde 2016 ungenutzte Kreditlinien in Höhe von 0,6 Mio. E UR .
Wie bereits im abgelaufenen Geschäftsjahr 2017 geht die Geschäftsführung davon aus, dass der Konzern auch in 2018 seinen Zahlungsverpflichtungen nachkommt.
Zusammenfassung der Konzern-Bilanz:
| 2017 | 2016 | |||
|---|---|---|---|---|
| Mio. EUR | % | Mio. EUR | % | |
| Aktiva | 127,8 | 100 | 87,5 | 100 |
| Anlagevermögen | 0,4 | 0,3 | 0,1 | 0,1 |
| Vorräte | 99,2 | 77,6 | 80,2 | 91,7 |
| Ford. und sonst. Umlaufvermögen | 9,6 | 7,5 | 1,0 | 1,2 |
| Liquide Mittel | 17,9 | 14,0 | 5,8 | 6,6 |
| Rechnungsabgrenzungsposten | 0,7 | 0,6 | 0,4 | 0,5 |
| Passiva | 127,8 | 100 | 87,5 | 100 |
| Eigenkapital | 29,3 | 22,9 | 6,6 | 7,6 |
| Rückstellungen | 7,3 | 5,7 | 3,4 | 3,8 |
| Verbindlichkeiten ggü. Kreditinstituten | 80,2 | 62,8 | 70,6 | 80,7 |
| Sonstige Verbindlichkeiten | 10,0 | 7,8 | 6,8 | 7,8 |
| Rechnungsabgrenzungsposten | 0,1 | 0,1 | 0,1 | 0,1 |
| Passive latente Steuern | 0,9 | 0,7 | 0,0 | 0,0 |
Gegenüber dem J ahresende 2016 ist die Bilanzsumme des Noratis Konzerns von 87,5 Mio. E UR auf 127,8 Mio. E UR angewachsen. Der Anstieg ist primär auf die im Geschäftsjahr 2017 höheren Ankäufe im V erhältnis zu V erkäufen und Investitionen in V orratsimmobilien innerhalb der Noratis Gruppe sowie die erfolgte Kapitalerhöhung im R ahmen des Börsengangs zurückzuführen.
Gegenüber 2016 hat sich das Anlagevermögen von 0,1 Mio. E UR auf 0,4 Mio. E UR durch die Investitionen in den Ausbau des Büros in E schborn sowie den E rwerb der S oftware zur Immobilienbuchhaltung erhöht.
Als R esultat der in S umme erfolgten Nettozukäufe haben sich die zum V erkauf bestimmten Grundstücke und Gebäude von 80,2 Mio. E UR zum 31. Dezember 2016 auf 99,2 Mio. E UR zum 31. Dezember 2017 erhöht. Die von dem Noratis Konzern gehaltenen Immobilien befinden sich gänzlich im Umlaufvermögen, da die Liegenschaften mit dem Ziel erworben werden, diese nach erfolgreicher E ntwicklung wieder zu veräußern.
Der Anstieg der F orderungen und des sonstigen Umlaufvermögens um rund 8,6 Mio. E UR ist vorwiegend auf die E ntwicklung von drei Positionen zurückzuführen. Zunächst sind die S onstige V ermögensgegenstände von 0,9 Mio. E UR E nde Dezember 2016 auf 3,9 Mio. E UR zum 31. Dezember 2017 aufgrund von Körperschaftssteuerrückforderungen in Höhe von 2,4 Mio. E UR gestiegen, die im R ahmen der V orabausschüttung der Tochtergesellschaft Noratis Wohnen G mbH an die Muttergesellschaft Noratis AG E nde Dezember 2017 entstanden sind. Darüber hinaus enthält diese Bilanzposition sonstige Wertpapiere in Höhe von 3,9 Mio. E UR (V orjahr 0,0 Mio. E UR ). Diese Wertpapiere sind von der Noratis AG begebene Anleihen, die die Gesellschaft aufgrund überschüssiger Liquidität zur Optimierung der K apitalkosten nach dem Börsengang zurückerworben hat. Die dritte P osition betrifft F orderungen aus Lieferungen und Leistungen, die um 1,6 Mio. E UR auf 1,7 Mio. E UR E nde 2017 gestiegen sind. In diesem Posten sind F orderungen gegenüber einem Käufer aus einem vertraglich abgesicherten Kaufpreiseinbehalt in Höhe von rund 1,5 Mio. E UR berücksichtigt.
Auf der P assivseite konnte das E igenkapital durch die K apitalerhöhung sowie das im Geschäftsjahr 2017 realisierte E rgebnis signifikant gestärkt werden. Insgesamt verbesserte sich das E igenkapital um 22,6 Mio. E UR , von 6,6 Mio. E UR E nde 2016 auf 29,3 Mio. E UR zum 31. Dezember 2017.
Der Anstieg der R ückstellungen um 3,9 Mio. E UR auf 7,3 Mio. E UR zum E nde des Geschäftsjahres 2017 ist zum einen dem signifikant gestiegenen Vorsteuerergebnis geschuldet. S o sind die S teuerrückstellungen gegenüber dem V orjahr um 2,7 Mio. E UR auf 4,4 Mio. E UR angewachsen. Zum anderen sind die sonstigen R ückstellungen um 1,2 Mio. E UR auf 2,9 Mio. E UR gestiegen. Diese V eränderung ist auf bereits verkaufte V orratsimmobilien zurückzuführen, für die der Noratis Konzern noch F ertigstellungsverpflichtungen eingegangen ist sowie auf R ückstellungen für eine Mietgarantie für ein bereits veräußertes Immobilienportfolio.
Die V erbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind aufgrund des Nettozukaufs von Immobilien zum 31. Dezember 2017 gegenüber dem J ahresende 2016 um 9,6 Mio. E UR auf rund 80,2 Mio. E UR angewachsen.
Zum Geschäftsjahresende 2017 fallen die sonstigen V erbindlichkeiten gegenüber dem V orjahr um 3,2 Mio. E UR höher aus. Dies ist primär auf zusätzliche V erbindlichkeiten in Höhe von 2,4 Mio. zurückzuführen, die E nde Dezember 2017 aufgrund der V orabausschüttung der Noratis Wohnen GmbH an die Muttergesellschaft Noratis AG entstanden sind und die im J anuar 2018 beglichen wurden. In den sonstigen V erbindlichkeiten ist auch die von der Gesellschaft begebene Anleihe enthalten, bei der Darlehen von Gesellschaftern und Gesellschaftern nahe stehenden Personen mit einem Betrag in Höhe von 5,7 Mio. E UR in Anleihen gewandelt wurden.
Durch die E rstkonsolidierung der Noratis Living GmbH (ehemals Berger Immobilienbesitz GmbH) werden erstmalig zum 30. J uni 2017 latente S teuern in Höhe von rund 0,9 Mio. verbucht.
a.) R isikobericht
Die Unternehmensführung ist für die angemessene Umsetzung und Implementierung des R isikomanagementprozesses verantwortlich. Um potentielle R isiken zu identifizieren, werden kontinuierlich neben der gesamtwirtschaftlichen S ituation insbesondere auch immobilien- und finanzwirtschaftliche E ntwicklungen beobachtet.
Da R isiken unvermeidbarer Bestandteil jedes unternehmerischen Handelns sind, gilt in der Noratis Gruppe der Grundsatz, dass bei allen Geschäften C hancen und R isiken transparent dargestellt werden müssen. Alle F ührungskräfte sind sich der potentiellen R isiken bewusst und arbeiten permanent mit der Unternehmensführung darauf hin, potentielle R isiken so früh wie möglich zu identifizieren bzw. bekannte R isiken idealerweise bereits im Vorfeld zu vermeiden oder zu minimieren. Dabei soll stets die Möglichkeit gewahrt werden, zum Teil bereits besprochene Gegenmaßnahmen ergreifen zu können, um mögliche wirtschaftliche S chäden abzuwenden oder zumindest zu minimieren. Hierzu wurde eine R isikomatrix erstellt, die R isiken beschreibt, evaluiert und ursachenbezogene sowie wirkungsbezogene Maßnahmen definiert. Die R isikomatrix wird in regelmäßigen Abständen mit den F ührungskräften diskutiert und aktualisiert.
Auf operativer E bene ist entlang der Wertschöpfungskette, vom E inkauf, der technischen E ntwicklung, dem Asset Management bis hin zum V ertrieb, das R isikobewusstsein bei den Mitarbeitern bzw. die adäquate R isikoberücksichtigung in den P rozessen fest verankert und Teil des Tagesgeschäfts. J ede Ankaufsentscheidung wird nach eingehender Due Diligence einschließlich Analyse der S tandorte und Marktgegebenheiten einstimmig vom V orstand und in Abstimmung mit dem Aufsichtsrat getroffen.
R egelmäßige J our F ixe mit dem Asset Management, der technischen Abteilung sowie dem V ertrieb unter F ührung des V orstands dienen der effektiven Ü berwachung aller Aktivitäten in Bezug auf den Immobilienbestand (im Wesentlichen Objektstrategie, V ermietung, Mängel, Investitionen, Budgets) sowie geplanter V eräußerungen von Immobilien bzw. Portfolios. Dabei werden auch die Zielerreichungsgrade geprüft und nachgehalten, sowohl finanziell als auch zeitlich. Mögliche Abweichungen, die sich negativ auf das Geschäft auswirken, werden so frühzeitig erkannt.
Die Arbeitsabläufe im K onzern sind detailliert durch Organisationsvereinbarungen geregelt. Das Organisationshandbuch wird stetig erweitert und optimiert. J ede Organisationsvereinbarung wird durch die beteiligten S tellen im Unternehmen geprüft und vom V orstand freigegeben. Zur S icherung der reibungslosen Arbeitsabläufe innerhalb der Gruppe sind die V erantwortlichkeiten entlang der Wertschöpfungskette genau definiert. S o gibt es eine klare Beschreibung von V erantwortlichkeiten und Zuständigkeiten.
F ür sämtliche V erträge und Dokumente gibt es im Unternehmen verbindliche S tandards, um rechtliche R isiken zu vermeiden. Alle Ankaufs- und V erkaufsverträge sowie Teilungserklärungen werden im E inzelfall auf Ü bereinstimmung mit den S tandards geprüft, sämtliche Besonderheiten mit der Geschäftsleitung abgestimmt.
Der Noratis Konzern ist (wie alle Unternehmen der Immobilienbranche) allgemeinen R isiken ausgesetzt, die sich aus der V eränderung von R ahmenbedingungen durch die Gesetzgebung oder aus anderen V orschriften ergeben. S olche R egelungen können u.a. das Mietrecht (z.B. Mietpreisbremse, R estriktionen durch S anierungsgebiete oder öffentliche F örderung etc.), Baurecht, Arbeitsrecht, Umweltrecht oder S teuerrecht betreffen.
Der E intritt solcher R isiken hat meist zur F olge, dass Mieten nicht wie geplant entwickelt werden können und somit die angestrebte Mietrendite eines Projekts leidet, was sich negativ auf den kalkulierten V erkaufspreis auswirkt. Oder die geplanten Modernisierungsmaßnahmen können nicht oder nicht im gewünschten Umfang bzw. Zeitraum umgesetzt werden, was sich negativ auf die zu erwartende R endite auswirkt.
Da die Unternehmenstätigkeit des Konzerns ausschließlich auf Deutschland beschränkt ist und insbesondere Ä nderungen von V erordnungen und Gesetzen durch V eröffentlichung rechtzeitig bekannt gemacht werden, kann sich im Normalfall die Gruppe auf solche V eränderungen rechtzeitig einstellen.
L eistungswirts chaftliche R is iken
Der E rfolg des Geschäftsmodells des Noratis Konzerns beruht im Wesentlichen auf dem Ankauf von geeigneten Wohnimmobilien mit E ntwicklungspotential und dem Ziel, diese nach erfolgreicher E ntwicklung wieder zu veräußern. In diesem Zusammenhang bestehen bauliche, rechtliche und wirtschaftliche R isiken, sollten sich die getroffenen E inschätzungen im R ahmen des Ankaufs als falsch erweisen. Insbesondere falsche E inschätzungen hinsichtlich Objekt- und S tandortattraktivität, Mietentwicklungspotential, E ntwicklungskosten, Bausubstanz, Altlasten, sonstiger Belastungen, V eräußerungsfähigkeit und des notwendigen Zeitaufwands zur Umsetzung der Modernisierungs- und R enovierungsmaßnahmen sowie der notwendigen Kapazität der Mitarbeiter können sich negativ auf die F inanz- und E rtragslage der Gruppe auswirken.
Diese R isiken werden durch eine umfassende Due Diligence im R ahmen des Ankaufsprozesses adressiert. Darüber hinaus sind die F inanzierungen i.d.R . derart ausgestaltet, dass die Objekte auch mittelfristig im Bestand gehalten werden können und dabei noch Ü berschüsse erwirtschaften.
E s bestehen E ntwicklungsrisiken für die Gruppe, sollten die tatsächlichen S anierungsund Modernisierungsmaßnahmen die im V orfeld kalkulierten Kosten für die jeweiligen Maßnahmen übersteigen. Darüber hinaus ist der K onzern bei der Durchführung der Arbeiten teilweise auch auf die Mitarbeit und Zustimmung von Behörden, Mietern und Anwohnern angewiesen. Dies kann zu V erzögerungen, zusätzlichen Kosten oder sogar dazu führen, dass die Maßnahmen nicht oder nicht im gewünschten Umfang durchgeführt werden können.
Durch das stark fokussierte Geschäftsmodell auf Bestandswohnimmobilien einfachen und mittleren S tandards sind die Modernisierungsmaßnahmen zum großen Teil standardisiert, was zu relativ hoher Kosten- und Planungssicherheit führt. Darüber hinaus sind die durchzuführenden Arbeiten im V ergleich zu beispielsweise Neubauten weniger komplex und risikobehaftet und führen auch typischerweise nicht zu einer R eduktion der Mieten.
Die technische Abteilung hat ein detailliertes Kalkulations- und C ontrolling-Tool, in dem nach Gewerken Planzahlen mit beauftragten und bereits abgerechneten Positionen verglichen werden. S o werden Abweichungen des Gesamtprojekts frühzeitig identifiziert und bei Bedarf so gut als möglich kompensiert.
Der Konzern nutzt zur V eräußerung der entwickelten Immobilien zwei V ertriebswege, die E inzelprivatisierung und den Block-/Portfolioverkauf. F ür beide V ertriebswege bestehen grundsätzlich Absatz- und V ertriebsrisiken, sollte sich die Bereitschaft von Käufern zum E rwerb der Immobilien ändern und die Immobilien nicht oder nicht im geplanten Umfang zu den veranschlagten Konditionen oder innerhalb des vorgesehenen Zeitraums veräußert werden können. Diese R isiken können direkt im Zusammenhang mit der Immobilie bzw. dem S tandort stehen (z.B. falsche S tandorteinschätzung, V erschlechterung des S tandorts, R ückgang der Mieten, Leerstände, bauliche Probleme) oder aber durch allgemeine wirtschaftliche und konjunkturelle Ä nderungen bedingt sein.
E in wichtiger F aktor ist die F inanzierungsfähigkeit am Markt und das allgemeine Zinsumfeld.
Die Gesellschaft begegnet diesen R isiken bzw. versucht diese zu minimieren. Dies erfolgt durch stetige Marktbeobachtung, Kontaktpflege und der Möglichkeit bei nicht erfolgreicher V ermarktung über die Bestandshaltung eine geringere, aber positive R endite zu erwirtschaften.
Mietausfälle aufgrund größerer Leerstände oder durch Bonitätsrisiken bei Mietern haben negative Auswirkungen auf die E rtragslage des K onzerns. Insofern kommt einer Ü berwachung der V ermietungssituation große Bedeutung zu.
Der V ermietungsstand wird anhand von standardisierten monatlichen Mietreports der externen Hausverwaltungen bzw. internen R eports durch das Asset Management zeitnah überwacht. Mitte 2017 hat der Konzern eine S oftwarelösung für die interne Buchhaltung der Liegenschaften eingeführt, so dass zukünftig die Mietreports komplett intern und unmittelbar zur V erfügung stehen.
Darüber hinaus ist das R eporting von Leerständen, Kündigungen, Neuvermietungen sowie erforderliche Maßnahmen zur Herstellung der V ermietbarkeit leerer Wohnungen ständiger Besprechungspunkt in den bereits zuvor angesprochenen J our F ixe Meetings. E benso überwacht das Asset Management die F orderungsklärung von Mietrückständen durch die örtlichen Hausverwaltungen.
Neuvermietungen setzen grundsätzlich eine Bonitätsprüfung des Mietinteressenten durch die Hausverwaltung voraus.
Die Liquidität steht im besonderen F okus der Unternehmenssteuerung, um u.a. den täglichen Zahlungsverpflichtungen rechtzeitig nachkommen zu können. Insbesondere durch die von der Gruppe durchgeführten Blockverkäufe bzw. -ankäufe kommt es in der R egel im Laufe des J ahres zu größeren S chwankungen der Liquidität.
Zur F inanzierung von Objektankäufen benötigt die Gesellschaft für die grundpfandrechtlich gesicherten Darlehen auch E igenkapital oder eigenkapitalähnliche Mittel in nicht unerheblicher Höhe. Typischerweise werden diese Mittel entweder durch die Aufnahme von neuen unbesicherten Darlehen oder durch freie Liquidität aus V eräußerungen zur V erfügung gestellt, da die V erkaufspreise im Normalfall höher sind als die R ückzahlungsverpflichtungen der Darlehen. Diese unbesicherten Darlehen haben in der R egel eine Laufzeit von zwei J ahren, sind nicht projektspezifisch und müssen bei Bedarf verlängert bzw. refinanziert werden.
Die Laufzeiten der grundpfandrechtlich gesicherten Darlehen orientieren sich an den geplanten Projektlaufzeiten, wobei der Großteil der Darlehensrückführung durch den V erkauf der Objekte erfolgt. S ofern die geplante Projektlaufzeit überschritten wird, ist der Konzern entweder auf eine Anschlussfinanzierung des bereits finanzierenden Kreditinstituts oder einer neuen Bank angewiesen.
Die Gruppe adressiert diese F inanzierungsrisiken durch adäquate Liquiditätsplanungsinstrumente sowie kontinuierlichen Dialog mit den jeweiligen F inanzierungspartnern. Im R ahmen der Liquiditätsplanung werden die laufenden Geschäftsvorgänge nach F älligkeiten von Zahlungseingängen und -ausgängen geplant und überwacht. E s erfolgt eine regelmäßige Information der laufenden Liquiditätssituation an den V orstand.
Der größte Teil der Objektfinanzierungen ist auf der Basis des Drei-Monats-E uribor abgeschlossen. Mittel- bzw. längerfristige E ngagements sind zum Teil über S wap- bzw. C ap-V ereinbarungen mit den finanzierenden Kreditinstituten gegen Ä nderungsrisiken gesichert.
Die Geschäftsleitung beobachtet die E ntwicklung der kurz- und langfristigen Zinsen kontinuierlich und steht dazu auch mit den finanzierenden K reditinstituten in engem Kontakt.
Zur F inanzierung von Ankäufen und zur R efinanzierung von bereits akquirierten Immobilien sowie der laufenden Geschäftstätigkeit ist der Konzern auf F remdmittel zu angemessenen Konditionen angewiesen. E s bestehen F inanzierungsrisiken für den Noratis Konzern, sofern sich aufgrund unternehmensbezogener oder externer F aktoren die Bereitschaft zur V ergabe von F remdmitteln ändert oder erschwert. Auch können sich die Bedingungen, zu denen der Konzern F remdmittel aufnimmt, verschlechtern und sich so negativ auf die F inanzlage des Konzerns auswirken. S ollten hieraus Probleme bei der Bedienung laufender Kredite resultieren, könnte die Gruppe gezwungen sein, Immobiliensicherheiten zu verwerten. S olche Notverkäufe würden zu erheblichen finanziellen Nachteilen des Noratis Konzerns führen.
Im Konzernkreis bestehen Kreditverträge im V olumen von 6 Mio. E UR , bei denen von S eiten der Bank Kreditvorgaben im Hinblick auf eine einzuhaltende E igenkapitalrelation bzw. einen einzuhaltenden Zinsdeckungsgrad bestehen. Bei V erletzen dieser K reditvorgaben kann es zu vorzeitigen R ückzahlungsverpflichtungen kommen. Zum S tichtag 31. Dezember 2017 wurden innerhalb der Gruppe alle Auflagen aus Kreditverträgen eingehalten, so dass es keine vorzeitigen R ückzahlungsverpflichtungen bestanden.
Grundsätzlich bestehen außer Mietausfallrisiken keine weiteren R isiken aus F orderungsausfällen. Immobilienverkäufe werden ausschließlich über notarielle K aufverträge abgewickelt, der Besitzübergang setzt die vollständige und vorbehaltslose Zahlung des Kaufpreises durch den Käufer voraus, ebenso die E igentumsumschreibung im Grundbuch. Diese wird ausschließlich nach F eststellung des Zahlungseingangs in der Buchhaltung durch das Asset Management an den amtierenden Notar veranlasst.
Käuferseitige Nichterfüllung des K aufvertrages führt nach den R egelungen der S tandard-Kaufverträge zwangsläufig zur R ückabwicklung des Vertrages.
Die Gruppe erwirbt deutschlandweit Bestandswohnimmobilien mit dem Ziel, diese nach erfolgreicher E ntwicklung wieder zu veräußern. Insofern ist der Konzern maßgeblich von der E ntwicklung des Markts und der gesamtwirtschaftlichen E ntwicklung abhängig, auf die der Konzern keinen E influss hat. Hierzu gehören etwa das V erhältnis von Angebot und Nachfrage nach Immobilien in bestimmten Lagen und P reisklassen, die steuerlichen R ahmenbedingungen, die E ntwicklung des lokalen Arbeitsmarkts, die gesamtwirtschaftliche konjunkturelle E ntwicklung sowie daraus resultierende zyklische S chwankungen des Wohnimmobilienmarktes.
E s kann daher nicht ausgeschlossen werden, dass bei einer V erschlechterung der gesamtwirtschaftlichen Lage in Deutschland, E uropa oder der Welt auch der für die Gesellschaft relevante Wohnimmobilienmarkt beeinflusst werden könnte und sich dies negativ auf die E ntwicklung der Gruppe auswirkt.
E s bestehen vereinzelte R echtsstreitigkeiten, deren Ausgang nicht absehbar ist. Diese betreffen im Wesentlichen Mietstreitigkeiten, in einem F all einen Anspruch wegen eines angeblichen Mangels eines Daches sowie eine Kaufpreisminderung für den V erkauf eines unbebauten Grundstücks.
F ür entsprechende R isiken aus R echtsstreitigkeiten hat der Noratis Konzern angemessene R ückstellungen gebildet.
Da der Konzern neben kleinen Transaktionen auch auf im V erhältnis zum bestehenden Portfolio größere Transaktionen abzielt, kann es zur R isikokonzentration im Hinblick auf ein P ortfolio oder einen S tandort kommen. Insbesondere sofern in diesem Zusammenhang die genannten leistungswirtschaftlichen R isiken zum Tragen kommen und die E rwartungen nicht erfüllt werden, kann sich dies negativ auf die F inanz-, V ermögens- und E rtragslage des Konzerns auswirken.
In Deutschland stellt sich der Immobilienmarkt – insbesondere der Wohnimmobiliensektor – unverändert als ein sehr attraktiver Markt dar, der von den positiven rahmenwirtschaftlichen Bedingungen profitiert.
Auf der V ertriebsseite profitiert die Gruppe vom aktuellen Niedrigzinsumfeld, dem starken Investoreninteresse an Immobilien als S achwerte sowie der Tatsache, dass Deutschland aufgrund der allgemeinen wirtschaftlichen S ituation als relativ sicherer Investitionsstandort nicht nur für nationale, sondern insbesondere auch für internationale Investoren attraktiv ist.
Gerade Wohnimmobilien gehören im Bereich der Immobilienanlagen zu den konservativsten und risikoärmsten Anlageklassen, da Ausfallrisiken auf viele einzelne Mieter verteilt sind. Durch die historisch niedrigen Zinsen ist für Mieter der E rwerb oft günstiger als die Miete und Kapitalanleger können häufig zu Konditionen erwerben, bei denen die Miete sowohl die Zinsen als auch einen Teil der Tilgung finanziert.
Auf der E inkaufsseite liegen die Wettbewerbsvorteile des Konzerns in der Kombination von bevorzugten Losgrößen, S tandorten und Objektzuständen. Die Gesellschaft ist flexibel, was die Anzahl der zu erwerbenden E inheiten betrifft.
E inerseits liegt die Größe der Zielobjekte oft unter dem Mindestankaufvolumen großer Wettbewerber, andererseits ist das V olumen für private Interessenten wiederum häufig zu groß. Hinsichtlich der S tandorte und Objektzustände bevorzugt die Noratis Gruppe Lagen in R andgebieten von Ballungszentren und S tädten mit grundsätzlich stabiler demographischer E ntwicklung sowie Objekte mit technischem und kaufmännischem E ntwicklungspotential, die im Gegensatz zu erstklassigen Lagen geringerem Wettbewerb ausgesetzt sind. Hinzu kommt, dass Preise in R andlagen weniger volatil sind und viele Käufer vor den notwendigen Modernisierungsmaßnahmen zurückschrecken. Die Noratis hingegen ist durch eigenes Technikpersonal auf die E ntwicklung dieser Immobilien spezialisiert und kann auf eine V ielzahl von erfolgreich durchgeführten E ntwicklungen zurückschauen. Der F okus auf S iedlungsbauten, Werkswohnungen oder Quartiere hat darüber hinaus den V orteil, dass durch relativ geringen Aufwand und standardisierte Maßnahmen die E ntwicklung aufgrund der hohen Homogenität dieser Liegenschaften (z.B. standardisierte Grundrisse) effizient, kostengünstig und mit hoher Kostensicherheit durchgeführt werden kann.
Die Gruppe besetzt mit ihrem Geschäftsmodell eine attraktive Nische zwischen Bestandshaltern und Projektentwicklern. Durch laufende Mieteinnahmen hat die Gesellschaft stabile Mieterträge, von denen auch Bestandshalter profitieren. Die E ntwicklungsmaßnahmen und zeitnahe Veräußerung hingegen wirken sich positiv auf die R endite aus, ohne dabei den Projektentwicklungsrisiken eines Neubaus ausgesetzt zu sein.
Auch bei der Analyse, was Angebot und Nachfrage betrifft, ist die von der Noratis Gruppe besetzte Nische attraktiv. Die typischerweise im Besitz befindlichen Immobilien sind einfachen oder mittleren S tandards mit einem monatlichen Mietzins, der typischerweise deutlich unter 10,00 E UR pro Quadratmeter Wohnfläche liegt.
Die Nachfrage in diesem S egment ist durch die Breite der Bevölkerung weniger volatil als Immobilien im oberen Preissegment. Das Angebot hingegen ist durch Preissteigerungen, aber insbesondere auch durch neue energetische V orschriften dahingehend limitiert, dass neue Immobilien mit einem monatlichen Mietzins deutlich unter 10,00 E UR pro Quadratmeter Wohnfläche kaum zu errichten sind.
Insofern ist die Noratis Gruppe mit ihrem Geschäftsmodell sowohl als Immobilien-Bestandsentwickler als auch Immobilien-Handelsunternehmen sehr gut aufgestellt, um C hancen für weiteres Wachstum auf dem deutschen Immobilienmarkt aktiv zu nutzen und mögliche R isiken zu minimieren.
S tabile bis steigende Mieten, Immobilienpreise und Nachfrage nach Wohnimmobilien, ferner geringe Leerstände in V erbindung mit niedrigen F inanzierungszinsen ermöglichen höchst wahrscheinlich auch in nächster Zukunft stabile E rträge und ein weiteres organisches Wachstum des Konzerns.
Auf Basis dieser E ntwicklung erwartet die Gruppe für das Geschäftsjahr 2018 weiter steigende Umsätze aus der V ermarktung der zum V erkauf bestimmten Objekte. Gleichzeitig ist geplant, neue P ortfolios zu akquirieren. Die Zielgrößen für Zukäufe liegen typischerweise zwischen 20 und 500 E inheiten, obwohl der K onzern auch Portfolios bis zu 2.000 Wohneinheiten evaluiert.
Der Geschäftsleitung der Noratis Gruppe sind nach heutiger E inschätzung keine R isiken bekannt, die sich bestandsgefährdend auf den Konzern auswirken könnten. Die Geschäftsleitung ist davon überzeugt, die sich bietenden C hancen des Immobilienmarktes in Deutschland auch in Zukunft in weiteres Wachstum umsetzen zu können, ohne dabei unvertretbare R isiken einzugehen.
Nach E inschätzung der Bundesregierung befindet sich die deutsche Wirtschaft in einem stetigen und breit angelegten Aufschwung mit einem soliden binnenwirtschaftlichen F undament. Die Kapazitäten sind gut ausgelastet, die Beschäftigung ist auf R ekordniveau und die V erbraucherpreise sind stabil. Das preisbereinigte Wachstum des Bruttoinlandsprodukts im J ahr 2017 lag bei 2,2 P rozent, und damit so hoch wie seit 2011 nicht mehr. F ür das J ahr 2018 wird ein Zuwachs von 2,4 P rozent erwartet.
Auch der Wohnimmobilienmarkt profitiert von diesen wirtschaftlichen R ahmenbedingungen und der unverändert hohen Nachfrage nach Wohnimmobilien. Insofern sehen die E xperten vom Maklerhaus S avills eine F ortsetzung des Trends eines hohen Transaktionsvolumens am deutschen Wohnimmobilienmarkt.
Nicht nur aufgrund dieser attraktiven gesamt- und immobilienwirtschaftlichen R ahmenbedingungen geht der V orstand davon aus, auch in 2018 die positive E ntwicklung des Konzerns der vergangenen J ahre fortsetzen zu können.
Insgesamt wird gegenüber dem Geschäftsjahr 2017 für das Geschäftsjahr 2018 mit einer merklichen V erbesserung der Umsätze, des E BIT und des E BT gerechnet. Dabei wird das Wachstum primär getrieben durch gesteigerte V eräußerungserlöse aus Blockverkäufen, die in der zweiten J ahreshälfte 2018 geplant sind.
Wie auch bereits im V orjahr ist beabsichtigt, im E inklang mit den finanziellen Wachstumsplänen, den P ersonalbestand gegenüber 2017 auszubauen. Darüber hinaus plant die Unternehmensgruppe weiteres Wachstum durch Netto-Zukäufe von Immobilien, um das V olumen an V orratsimmobilien bis E nde 2018 gegenüber 2017 nochmals zu steigern. Zur F inanzierung dieses Wachstums wird die Gruppe gegebenenfalls weiteres E igenkapital sowie weitere Darlehen aufnehmen.
Hinsichtlich nicht-finanzieller Leistungsindikatoren ist geplant, den Bekanntheitsgrad des Konzerns im Markt weiter zu steigern, um den Zugang zu möglichen Verkäufern von Portfolios über das bereits erreichte Maß zu verbessern.
Auch steht die langfristige Bindung und weitere E ntwicklung von Mitarbeitern im F okus, da das E ngagement und F achwissen sowie die Zusammenarbeit der Mitarbeiter wesentliche V oraussetzung dafür sind, die gesetzten Wachstumsziele erfolgreich umzusetzen.
D au sch st w M Das Kontrol aus der zent schaft Norat stellt, unters wie die Per Mitarbeiter z lsystem im entralen Organ tis AG. Die stützt durch ersonalabrechnung zur Kontrolle der Hinblick auf rganisation de Abschlüsse externe Dien hnung betri e der externen auf den Konz es Rechnung e des Konz enstleister, i ifft. Auch d ernen Hausverw zernrechnung hnungswesens zerns werden nsbesondere die Mietenbu rwaltungen dur hnungslegungs bei der Kon erden durch eigene ondere was steue etenbuchhaltung durchgeführ prozess erg onzernmutte gene Mitarbe euerliche The wird durch rt. ergibt sich tergesellbeiter ermen soh eigene
A je Auf monatlic ektebene er icher Basis w erstellt. werden ausf sführliche Manage anagement-Reports auf f Gruppenund Ob-
No Noratis AG
E Eschborn, d en 8. Februa uar 2018
Igo V gor Christia Vorsitzender an Bugarski r des Vorsta ands
André Vor ndré S peth orstand
Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers
Wir haben den von der Noratis AG, E schborn, aufgestellten Konzernabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und V erlustrechnung, Anhang, Kapitalflussrechnung und E igenkapitalspiegel – und den Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr vom 1. J anuar 2017 bis 31. Dezember 2017 geprüft. Die Aufstellung von K onzernabschluss und K onzernlagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen V orschriften und den ergänzenden Bestimmungen der S atzung liegt in der V erantwortung der gesetzlichen V ertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht abzugeben.
Wir haben unsere K onzernabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die P rüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und V erstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Konzernabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Konzernlagebericht vermittelten Bildes der V ermögens-, F inanz- und E rtragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender S icherheit erkannt werden. Bei der F estlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld des Konzerns sowie die E rwartungen über mögliche F ehler berücksichtigt.
Im R ahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben im Konzernabschluss und Konzernlagebericht überwiegend auf der Basis von S tichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der J ahresabschlüsse der in den K onzernabschluss einbezogenen Unternehmen, der Abgrenzung des Konsolidierungskreises, der angewandten Bilanzierungs- und Konsolidierungsgrundsätze und der wesentlichen E inschätzungen der gesetzlichen V ertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.
U Unsere Prüfung üfung hat zu k keinen E inw wendungen geführ geführt.
N s B m V E in R Nach unsere spricht der Bestimmung mäßiger Bu Vermögens-Einklang mit nsgesamt e Risiken der k erer Beurteilu Konzernab gen der S at uchführung -, Finanz- und t dem Konze ein zutreffen künftigen Ent ung aufgrund nabschluss de atzung und v ein den tat und E rtragsl ernabschlus fendes Bild von ntwicklung z grund der bei der den gesetzlic vermittelt unte tatsächlichen slage des Kon ss, entsprich on der Lage zutreffend dar. Prüfung ge chen Vorsch unter Beachtung hen Verhältniss onzerns. De ht den gese des Konzer gewonnenen hriften und ung der Grund issen entspr er Konzernl etzlichen Vor rns und stel onnenen E rkenntniss den ergän rundsätze or rechendes B lagebericht rschriften, v llt die Chan isse entergänzenden rdnungs-Bild der steht in vermittelt cen und
Fran Frankfurt am Main, den 28. Februa uar 2018
R R W RGT TRE UHAND Revisionsge Wirtschaftsp HANDgesellschaft m prüfungsges mbH sellschaft
J W ürgen Lohr Wirtschaftsp gen prüfer
Gerha Wi erhard Klotz rtschaftsprü prüfer
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.