Unternehmenspräsentation

SdK Aktienforum – Sparkasse Hanau

Oliver Larmann – Manager Investor Relations

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Tabellen und Diagramme in dieser Präsentation können gerundete Werte enthalten.

Stabilität und nachhaltiges Wachstum

Größtes börsennotiertes Wohnungsunternehmen in Europa mit über 400.000 Wohnungen, mehr als 40 Mrd. € Immobilienvermögen und ca. 21 Mrd. € Marktkapitalisierung
Skalierbares Geschäftsmodell mit risikoarmen B-to-C Kundenbeziehungen in einer homogenen Anlageklasse mit 13 Jahren durchschnittlicher Mietdauer
Klar definierte 4+2 Strategie für internes und externes Wachstum
Stabile und nachhaltig steigende Cashflows aus dem operativen Kerngeschäft durch Mietwachstum, Wertsteigernde Investitionen und Immobiliennahe Dienstleistungen
Weiteres Wachstumspotenzial aus Akquisitionsmöglichkeiten in Deutschland und ausgewählten Metropolregionen in Europa

Kennzahlen

~ 400T Wohnungen
Durchschnittliche Wohnungsgröße von ~61 m²
Leerstand ~2,8% nahezu vollvermietet
Durchschnittliche Mietdauer von 13 Jahren
~ 1,900 Mio. € stabile Mieteinnahmen¹
~ 1,060 Mio. € operativer Cashflow vor Verkäufen (FFO 1)¹
Dividendenpolitik: ca. 70% des FFO 1

Diese Karte zeigt das strategische Portfolio

Frankfurt Dortmund

Berlin

Dresden Essen

Bielefeld

¹ Mittelwert der Prognose für 2018 (inkl. BUWOG & Victoria Park)

Geschichte von Vonovia

Das Portfolio von Vonovia hat seinen Ursprung vornehmlich im öffentlichen Wohnungsbau, der durch die öffentliche Hand, große Unternehmen und ähnliche Eigentümer zur Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum unterstützt wurde.
Zu Beginn der 2000er investierten insbesondere PE-Gesellschaften stark in deutsche Wohnungsunternehmen, wozu vor allem auch die heutige Vonovia (seinerzeit Deutsche Annington und Gagfah) gehörte.
IPO im Jahr 2013 / Ausstieg von Private Equity in 2014.

Quelle: Factset, Unternehmensdaten

Liquide Immobilienaktie im DAX30

Informationen zur Aktie
Erster Handelstag	11. Juli 2013
Gesamtaktienanzahl	518,1 Millionen
Streubesitz nach Definition der Deutschen Börse	93,1%
ISIN	DE000A1ML7J1
Börsenkürzel	VNA
Aktienart	auf den Namen lautende Stammaktien ohne Nennbetrag
Börse	Frankfurter Wertpapierbörse
Marktsegment	Regulierter Markt, Prime Standard
Indizes und Gewichtung (Stand: 30.09.2018)	DAX 2,1% Stoxx Europe 600 0,2% MSCI Germany 1,7% GPR 250 World 1,7% FTSE EPRA/NAREIT Europe 9,6% GPTMS150 2,6%

Aktienkursentwicklung seit IPO vs. DAX und EPRA Europe Index

		Voraussetzung: Reputation & Kundenzufriedenheit
ell n o diti Tra	1 Property Management	Verbesserung der operativen Kennzahlen durch effiziente Bewirtschaftung. Hoher Grad an Industrialisierung.	Mergers & 5 Acquisitions Laufende Prüfung und
	Finanzierung 2	Optimierung der Finanzierungskosten durch international wettbewerbsfähige Finanzierungsstruktur. Schneller und uneingeschränkter Zugang zu Eigen- und Fremdkapitalmärkten zu jedem Zeitpunkt.	Eingliederung passender Portfolien in den Bestand. Alle Akquisitionen müssen strenge Akquisitionskriterien erfüllen.
	Portfolio Management 3	Mehrwert durch aktives Portfoliomanagement. Kontinuierliche Investitionen in den Immobilienbestand.	6 Europäische Aktivitäten Europäische Aktivitäten schaffen
v ati v o n n I	Immobiliennahe 4 Dienstleistungen	Steigerung der Kundenzufriedenheit durch das Angebot zusätzlicher wohnungsnaher Dienstleistungen. Insourcing der Dienstleistungen für optimales Prozessmanagement und maximale Kostenkontrolle.	zusätzliche wertsteigernde Akquisitionsmöglichkeiten Wir beobachten klar definierte Regionen nach Chancen und wenden die gleichen Akquisitionskriterien wie in Deutschland an.
	Kernelemente	opportunistisch

Effiziente Immobilienbewirtschaftung

Systematische Optimierung der operativen Performance und der Produktivität durch Skaleneffekte.
Hoher Grad an Standardisierung und Industrialisierung in der gesamten Organisation.

Nachhaltiges Mietwachstum sowie Leerstandsreduktion Nachhaltiger Anstieg der EBITDA Marge

Extrem stabiles Marktmietenwachstum ergänzt durch Mietanpassungen infolge von Wohnwertverbesserungen.

	2013	2014	2015	2016	2017	2018 (E)2019 (E)
Markt	1,6%	1,6%	1,7%	1,5%	1,6%	≈	≈
Wohnwert verbesserungen	0,4%	0,9%	1,2%	1,8%	2,5%
Neubau	---	---	---	---	0,1%
Organische Mietsteigerung	1,9%	2,5%	2,9%	3,3%	4,2%	~ 4,4%


Investitionshistorie (in Mio. €)

						~1.000	~1.000
				779
		356	472
71	172

Wachsende EBITDA Marge i. W. durch Portfolioverbesserungen, Skaleneffekte, Standardisierung und Industrialisierung.
Kosten pro Wohneinheit um ein Drittel von ca. 850€ in 2013 auf 526€ in 2017 reduziert.

Solide Finanzierung

Sicherstellung eines ausgewogenen Finanzierungsmixes und Fälligkeitenprofils mit niedrigen Finanzierungskosten, eines Investment-Grade-Ratings und einer jederzeit ausreichenden Liquidität.
Schneller und uneingeschränkter Zugang zu Eigen- und Fremdkapitalmärkten zu jedem Zeitpunkt
Verschuldungsgrad (LTV) zum 30. Juni 2018: 43,9% (Ziel: 40-45%) | Festzins / gesicherter Zins: 96%
Finanzierungskosten zum 30. Juni 2018: 1,8% | ø gewichtete Laufzeit: ~8,1 Jahre | Rating (S&P): BBB+

Portfoliooptimierung durch Verkäufe und Investitionen

Portfoliooptimierung durch taktische Akquisitionen und non-core/non-strategic Verkäufe, um ausschließlich in attraktiven Märkten zu agieren.
Proaktive Entwicklung des Portfolios durch Investitionen und durch Anbieten der richtigen Produkte am richtigen Markt.

Standortentwicklung

Von ehemals 818 Standorten (März 2015) hat sich das Portfolio, insbesondere durch den Verkauf von Non-Core Beständen, auf 576 Standorte reduziert
Das strategische Zielportfolio liegt bei ~ 400 Standorten

Dynamisches Wachstum durch Immobiliennahe Dienstleistungen

Ausbau des Kerngeschäftes, um die Wertschöpfungskette durch weitere Dienstleistungen und Produkte zu erweitern, die direkt mit dem Mietvertrag und/ oder unseren Immobilien verknüpft sind (B-to-C Geschäft)
Insourcing der Dienstleistungen für optimales Prozessmanagement und maximale Kostenkontrolle.
Cashflows, die in Immobiliennahen Dienstleistungen generiert werden, haben dieselbe Stabilität wie das Vermietungsgeschäft, da sie direkt mit der Immobilie oder dem Mietvertrag verknüpft sind.
Vonovia's Immobiliennahe Dienstleistungen sind im NAV nicht berücksichtigt.
Unter Anwendung des WACC¹ der Werthaltigkeitsprüfung auf den für 2017 erwarteten bereinigten EBITDA bedeutet das einen zusätzlichen Wert von ~5 € pro Aktie (~12% auf den bereinigten NAV – H1 2018)

¹ Vorsteuer WACC von 4,68% vom 31. Dez. 2017.

Opportunistische Akquisitionen

Fortlaufende Analyse von potenziellen Akquisitionsmöglichkeiten, um Skaleneffekte auszunutzen und um die strategischen Treiber 1-4 durch ein wachsendes Portfolio zu unterstützen.
Alle Akquisitionen müssen strenge Akquisitionskriterien erfüllen.

Attraktive Dividendenpolitik

1 Mieteinnahmen + EBITDA Immobiliennahe Dienstleistungen und Sonstiges; exkl. Verkaufseffekte. ² Mittelwert der Prognose.

Wachsende Anzahl kleinerer Haushalte Fragmentierte Eigentümerstruktur

Zwar wird die Anzahl an Einwohnern in Deutschland voraussichtlich leicht sinken, die Zahl der Haushalte jedoch voraussichtlich bis mindestens 2035 wachsen, mit einem klaren Trend zu kleineren Haushalten.
Das Wachstum der Anzahl der Haushalte wird durch verschiedene demografische und soziale Trends wie Scheidungsraten, Arbeitsmobilität usw. getrieben.

Σ 40.1 Σ 40.9 Σ 43.2 16.1 16.8 19.0 13.8 13.9 15.4 5.0 5.0 3.8 4.4 3.8 3.3 1.4 1.4 1.1 2010 2016 2035(E) 5 oder mehr Personen 4 Personen 3 Personen 2 Personen 1 Person

Haushaltsgrößen (Millionen)

Deutschland ist der größte Wohnungsmarkt in Europa mit ~42 Mio. Wohneinheiten, davon ~23 Mio. Mieteinheiten.
Die Eigentümerstruktur ist stark fragmentiert und die Mehrheit der Eigentümer sind nicht-gewerbliche Vermieter.
Der börsennotierte Sektor macht ~4% des gesamten Mietmarktes aus.

Quellen: Destatis, GdW . 2035(E) Haushaltszahlen basieren auf Entwicklungs Szenarien des Deutschen Statistischen Bundesamtes.

Eigentümerstruktur (Millionen Einheiten)

Wohnimmobilien in Deutschland – Positives Marktumfeld

Die Städte in praktisch ganz Europa wachsen, und es wird erwartet, dass die Bevölkerung in den Städten bis 2030 bzw. 2050 deutlich zunehmen wird.

Urbanisierungstrend in ganz Europa Wohnkosten in Deutschland weiterhin bezahlbar

Anteil der Wohnkosten in Deutschland niedriger als in Frankreich, Großbritannien und Spanien.
Während die meisten anderen europäischen Länder einen Anstieg verzeichneten, sank der Anteil der Wohnkosten am verfügbaren Einkommen in Deutschland zwischen 2007 und 2016.

Quellen: United Nations, JLL Research, European Commission, Federal Statistics Office, Eurostat

Strukturelles Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage

Nachfrage übersteigt Angebot deutlich

Studien sehen einen Mangel von ca. einer Million Wohnungen in Ballungsgebieten. Drei Hürden stehen wesentlichen Veränderungen kurz- und auch mittelfristig entgegen:
Sehr langer Baugenehmigungsprozess, da die zuständigen Ämter häufig unterbesetzt sind
Unzureichende Baukapazitäten nach Jahren der Kapazitätsreduzierung
Substanzielle Lücke zwischen Buchwerten und Herstellungskosten machen das Bauen im bezahlbaren Segment meist ökonomisch unattraktiv

Quellen: Destatis. IW Köln, GdW

Sicherer Hafen mit geringem Risiko

Regulierter Wohnungsmarkt sorgt für hohes Maß an Stabilität

Im Gegensatz zu anderen Ländern wie den USA ist das Mietwachstum in Deutschland reguliert und nicht unmittelbar an die wirtschaftliche Entwicklung gekoppelt.
Die Mieten werden weitestgehend durch einen "Mietspiegel" reguliert, der die Angebotsmieten der letzten vier Jahre als Basis nimmt, um das Mietwachstum der nächsten zwei Jahre für bestehende Mieter festzulegen.

Klar definierte Strategie ist seit dem IPO nahezu unverändert und wird konsequent umgesetzt

Defensives Investment mit risikoarmen B-to-C Geschäftsbeziehungen

Robustes Geschäftsmodell mit organischem Wachstum für nachhaltig steigende Cashflows und Dividenden

Weitere Wachstumschancen durch Akquisitionsmöglichkeiten in Deutschland und ausgewählten europäischen Metropolen

AI Terminal

Vonovia SE

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