Quarterly Report • Sep 7, 2016
Quarterly Report
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Le présent rapport financier semestriel porte sur le semestre clos le 30 juin 2016 et est établi conformément aux dispositions des articles L. 451-1-2 III du Code monétaire et financier et 222-4 et suivants du Règlement Général de l'AMF.
Il a été diffusé conformément aux dispositions de l'article 221-3 du règlement général de l'AMF. Il est notamment disponible sur le site de notre société « www.courtois-sa.com »
***** **
J'atteste, à ma connaissance, que les comptes complets pour le semestre écoulé sont établis conformément aux normes comptables applicables et donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et du résultat de la société et de l'ensemble des entreprises comprises dans la consolidation, et que le rapport semestriel d'activité figurant en pages 3 à 8 présente un tableau fidèle des événements importants survenus pendant les six premiers mois de l'exercice, de leur incidence sur les comptes, des principales transactions entre parties liées ainsi qu'une description des principaux risques et des principales incertitudes pour les six mois restants de l'exercice.
Le 7 septembre 2016
Jennifer Courtois de Viçose
Président Directeur Général
Le conseil d'administration a arrêté les comptes semestriels au 30 juin 2016 lors de sa réunion du 7 septembre 2016. Les comptes semestriels ont fait l'objet d'un examen limité des commissaires aux comptes et leur rapport sur l'information financière semestrielle a été émis le 7 septembre 2016.
La société présente des comptes consolidés semestriels au 30 juin 2016
Les comptes consolidés semestriels arrêtés au 30 juin 2016 enregistrent un résultat net part du groupe de +69 K€ identique à celui du au 30 juin 2015.
Les sociétés consolidées par mise en équivalence (ME) impactent le résultat pour une montant de-16 K€
A noter que le secteur promotion ne contribue pas encore au résultat.
Conformément à l'option offerte par IAS 40, les immeubles de placement sont évalués à leur juste valeur et la différence de valeur d'une date de clôture à une autre, est portée dans le résultat de l'exercice.
La juste valeur est déterminée par un expert indépendant selon le rythme annuel, en fonction du marché, de la qualité des immeubles, de leur localisation, de la surface, de leur affectation et de leur état locatif hors droits d'enregistrement.
La juste valeur des immeubles repose sur des valeurs d'immeubles à la date la plus récente soit le 31 décembre 2015.
Aucun facteur à notre connaissance et à ce jour ne permet de remettre en cause l'évaluation au
30 juin 2016 à l'exception du local d'habitation de la rue du Ruisseau sur la SCI AMPERE qui a signé une promesse de vente sur ce lot justifiant de la variation de la juste valeur. (cf. note 6 de l'annexe consolidée)
La variation de la juste valeur de BV3 impacte le résultat de +1 K€ au 30 juin 2016 et est comptabilisée dans le compte de résultat sous la rubrique : « Autres Produits et Charges Financiers ».
Le chiffre d'affaires sur le secteur « Promotion Immobilière » concerne la facturation par COURTOIS SA à la SCCV CANAL 43 sur les honoraires AMO (assistance maître d'ouvrage) pour un montant de 30 K€ HT.
| ACTIF (en K€) | PASSIF (en K€) | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 30/06/2016 | 31/12/2015 | 30/06/2016 | 31/12/2015 | ||
| Goodwill | 26 | ||||
| Immobilisations corporelles | 59 | 59 | Fonds Propres | 16 947 | 17 183 |
| Immeubles de placement | 11 587 | 11 518 | Intérêts Minoritaires | 254 | 275 |
| Actifs financiers non courants | 1 281 | 953 | Dettes Financières | 1 251 | 2 361 |
| Stocks et en cours | 5 497 | 7 457 | Passif d'impôts non courants | 2 881 | 2 851 |
| Autres actifs courants | 457 | 526 | Provision Court Terme | 32 | 9 |
| Trésorerie et Equivalent de Trésorerie |
2 978 | 2 886 | Autres dettes | 520 | 720 |
| TOTAL | 21 885 | 23 399 | 21 885 | 23 399 |
Le total du bilan consolidé du Groupe au 30 juin 2016 s'élève à 21 885 K€, contre 23 399 K€ au 31 décembre 2015
Cette diminution résulte essentiellement :
Les capitaux propres consolidés passent de 17 183 K€ au 31 décembre 2015 à 16 947 K€ au 30 juin 2016.
| en K€ | 30/06/2015 | 31/12/2015 | 30/06/2015 |
|---|---|---|---|
| Chiffre d'Affaires | 2 869 | 5 422 | 1 755 |
| Autres produits et charges opérationnels |
(2727) | (4658) | (1586) |
| Résultat Opérationnel | 142 | 764 | 169 |
| Cout de l'endettement Financier | (27) | (100) | (49) |
| Autres Produits et Charges Financiers | 18 | 2 | (2) |
| Charges D'impôt | (42) | (234) | (42) |
| Quote-part résultat net sociétés Mises en Equivalence |
(16) | (10) | |
| Résultat net | 75 | 422 | 76 |
| Part Du Groupe | 69 | 406 | 69 |
| Part des Minoritaires | 6 | 16 | 7 |
Les concours bancaires utilisés par le Groupe dans les comptes consolidés au 30 juin 2016, en forte diminution de 74% par rapport au 30 juin 2015, s'élèvent à 1 136 K€ soit :
• 714 K€ pour l'activité de rénovation d'Immeubles
En sus des crédits sur stocks, la FIC dispose d'une autorisation ponctuelle de 1 800 K€, à échéance du 30 septembre 2016 et non utilisée au 30 juin 2016.
• 422 K€ pour l'activité de gestion des Immeubles
La SCI Ampère a un total de dettes de 53 K€, la SCI Port Invest de 5 K€ et la SCI Nord Invest de 40 K€ avec des taux essentiellement fixes.
La société Courtois SA au 30 juin 2016 est endettée à taux fixe à hauteur de 324 K€.
Néant pour l'activité de gestion de portefeuille
COURTOIS SA recherche activement de nouveaux dossiers à Paris et à ce jour aucun projet n'a été retenu soit en raison de l'occupation, soit de demandes excessives des propriétaires ;
Les prix des logements à Paris se stabilisent et les perspectives s'améliorent.
La branche promotion immobilière commence à prendre son essor ; à noter que dans la phase d'acquisition de terrains, dépôt de permis de construire, le retour sur investissement est plus long que pour le secteur de rénovation.
Cette activité est quasi identique d'une année à l'autre, sauf à ne pas être trop souvent confrontée à des impayés dûs à des accidents de la vie des locataires.
Les risques principaux résident dans le chômage structurel propre à la France, la croissance économique qui tarde sur fond d'interrogation pour l'Europe et confrontée à des situations inédites.
Le risque immobilier secteur logement semble contenu sous réserve de l'évolution des taux d'intérêts.
Le groupe Courtois n'est pas implanté dans des zones géographiques et sous-secteurs opérationnels sensibles.
Les locataires sont en majorité des sociétés ne présentant pas à ce jour de risque significatif quant à leur solvabilité.
Le Groupe a procédé à une revue spécifique de son risque de liquidité et il considère être en mesure de faire face à ses échéances à venir pour l'exercice en cours.
Le Groupe COURTOIS est exposé à l'évolution des taux d'intérêts du marché sur le montant des emprunts à taux variable concernant l'activité de Rénovation d'Immeubles. Le risque reste encore mesuré, s'agissant essentiellement de court terme, suivi au jour le jour par la Direction. Pour l'activité Gestion des Immeubles, les taux sont majoritairement à taux fixe.
Le Groupe COURTOIS dispose d'assurances pour l'essentiel des risques généraux inhérents à l'exercice de son activité. Le Groupe Courtois a notamment une assurance « Responsabilité Civile de Dirigeants », une assurance « Bris de Machine », une assurance « Tous Risques Informatiques », une assurance « RC Rénovation d'Immeubles » ainsi qu'une assurance Dommage Ouvrage souscrite par chantier de rénovation.
Le Groupe COURTOIS bénéficie d'une couverture d'assurance destinée à garantir ses actifs immobiliers qui permettrait une reconstruction à neuf des immeubles de placement. En cas de sinistre ponctuel, les primes versées pourraient subir une augmentation limitée.
Pour être conforme à la « LOI ALUR » le Groupe COURTOIS a souscrit une couverture d'assurance non occupant pour tous les lots en copropriété.
L'activité du groupe s'exerçant uniquement dans la zone Euro, aucun risque de cette nature ne pèse sur le Groupe.
A la connaissance du Groupe COURTOIS il n'existe pas de procédure gouvernementale, judiciaire , y compris toute procédure dont la Société a connaissance, qui est en suspens ou dont elle est menacée, susceptible d'avoir ou ayant eu au cours des six derniers mois des effets significatifs sur la situation financière ou la rentabilité de la Société et/ou du Groupe.
Activité Gestion des Immeubles :
Avant toute signature de nouveau bail, le Groupe COURTOIS étudie la structure financière de la Société candidate ou de la personne physique. En cas de doute, le Groupe COURTOIS demande une caution solidaire des associés, d'un tiers ou une caution bancaire en complément du dépôt de garantie.
Le risque de non-paiement des loyers est non significatif à ce jour et peut être couvert par les dépôts de garantie en présence de locataires de bonne foi.
1- La société a retenu l'option de comptabiliser les immeubles de placement selon la méthode de la juste valeur. Cette juste valeur correspond à la valeur du marché de ces immeubles, qui reflète par conséquent l'état réel du marché immobilier à la date du 31/12/2015. Il s'agit d'immeubles destinés à être conservés durablement.
2- L'impact de la juste valeur est un facteur de variabilité du résultat, à ce titre les expertises sont confiées à des tiers indépendants une fois par an en fin d'année.
La valeur du patrimoine immobilier est sensible à une variation à la hausse ou à la baisse des principaux critères retenus par des experts, ces variations ayant par ailleurs un impact sur le résultat du Groupe.
Le Groupe Courtois est attentif au respect des règlementations et reste exposé au risque de non- respect des contraintes réglementaires environnementales et aux risques environnementaux qui évoluent au fil de l'eau. De nouvelles réglementations pourraient avoir un impact sur la rentabilité. Les principaux risques sont :
Dans le cadre de ses acquisitions le Groupe COURTOIS veille avec des professionnels spécialisés à prendre connaissance et à quantifier ces risques pour les intégrer dans le prix d'achat pour la détermination de la marge finale.
A chaque projet d'acquisition le Groupe COURTOIS analyse avec l'aide de l'architecte le montant de travaux à effectuer pour le calcul de rentabilité. Ces travaux sont effectués par des prestataires spécialisés sélectionnés par le Groupe et les chantiers sont suivis chaque semaine par le Groupe et ses représentants à Paris.
Le Groupe COURTOIS est attentif aux nouvelles réglementations et essaye d'anticiper les charges futures sur les immeubles de placement dès qu'il en a connaissance et fait le nécessaire pour les baux concernés : ERP (Etablissement Recevant du Public) supérieur à 2000 m² et Bail Vert.
A ce jour, il n'a pas été relevé de charge future significative à la fois pour les biens détenus en patrimoine et pour ceux destinés à être revendus. Toutefois, la règlementation récente pousse les Syndics de copropriété à proposer systématiquement en Assemblée Générale toute une gamme de travaux selon le degré d'urgence.
COURTOIS SA n'a pas d'activité financière directe pour intervenir sur les marchés et ne devrait pas subir de fluctuations s'y rapportant.
La Société a procédé à une revue des risques qui pourraient avoir un effet défavorable significatif sur son activité, sa situation financière ou ses résultats (ou sur sa capacité à réaliser ses objectifs) et considère qu'il n'y a pas d'autres risques significatifs hormis ceux présentés.
La Société est contrôlée par l'actionnaire majoritaire SAS REGIA (holding du groupe) qui détient 52,49 % du capital de COURTOIS SA Cf. note 5.
Les mesures prises pour éviter que le contrôle ne soit exercé de manière abusive, consistent notamment dans la présence de quatre membres indépendants sur 6 membres composant le Conseil d'Administration,
• SARL FONCIERE IMMOBILIERE COURTOIS (FIC)
Le chiffre d'affaires s'élève à 2 304 K€ en augmentation de 1 096 K€ par rapport au 1er semestre 2015.
Cette augmentation s'explique par la libération des lots et par le renforcement de la structure commerciale.
Au 30 juin 2015 il a été enregistré dans les comptes le montant de 108 K€ de loyer à recevoir suite à une décision favorable pour la FIC sur un locataire fausse Loi 48. Ce montant a été encaissé en juillet 2016.
Le résultat est positif de 148 K€.
Au 30 juin 2016 le montant brut des stocks s'élève à 5 572 K€ TTC (hors provision pour dépréciation de stock) soit une diminution de 48% % par rapport au 30 juin 2015.
• SARL LE TESCOU :
Pas d'activité au 30 juin 2016.
Promotion immobilière de 25 lots à GUETHARY. Le permis de construire a été obtenu début juillet 2016 et doit être purgé des recours des tiers. .
Le montant du stock s'élève à 24 K€
Promotion immobilière sur la région de Toulouse. L'avancement des travaux au 30 juin 2016 est de 45% Programme de commercialisation de 38 lots 1/ Acte signé par un organisme social pour l'acquisition de 12 lots, 2/ un contrat de réservation par un autre organisme social pour l'acquisition de 13 lots. 3/ 1 lot, paiement en dation 3/ sur les 12 lots libres, 1 acte signé début juillet et 5 lots réservés
La société SAR DIRECT LOGIS est un nouvel acteur local de promotion immobilière, programmes immobiliers neufs tant à l'accession libre qu'en accession aidée, répondant aux exigences des primo-accédant, bénéficiant des prêts aidés ou de convention d'accession facilitant l'accès à la propriété. DIRECT LOGIS est le promoteur de l'opération de la SCCV CANAL 43. COURTOIS SA a pris une participation de 33,33% dans le capital pour un montant de 22 500 € en juin 2016.
Au 30 juin 2016 tous les locaux sont loués à l'exception d'un appartement d'habitation sur la SCI AMPERE.
SCI AMPERE : promesse de vente signée pour la cession d'un local d'habitation à Paris 18ème pour un prix de vente de 251 K€ net vendeur et remboursement du prêt pour 36 K€
2/ Rue du Ruisseau Paris 18ième : le montant des impayés est de 50 K€, une procédure est actuellement en cours dans le cadre de la résiliation du bail commercial.
La situation est identique à celle du 31 décembre 2015
Au 30 juin 2016 la société SAS REGIA détient 52,49 % du capital de COURTOIS SA.
COURTOIS SA a facturé au 30 juin 2016 à la société SCCV CANAL 43 des honoraires d'assistance maître d'ouvrage (AMO) pour la somme de 30 K€ HT.
| ACTIF | Note | 30/06/2016 | 31/12/2015 |
|---|---|---|---|
| ACTIFS NON-COURANTS | 12 953 | 12 530 | |
| Goodwill | 26 | ||
| Autres immobilisations incorporelles | |||
| Immobilisations corporelles | 59 | 59 | |
| Immeubles de placement | 6 et 2.3 | 11 587 | 11 518 |
| Participations entreprises associées | |||
| Actifs financiers disponibles à la vente | |||
| Actifs financiers non-courants | 7 | 1281 | 953 |
| Actifs d'impôts non courants | |||
| ACTIFS COURANTS | 8 932 | 10 869 | |
| Stocks et en-cours | 8 et 2.4 | 5 497 | 7 457 |
| Clients et comptes rattachés | 91 | 91 | |
| Autres actifs courants | 9 | 366 | 435 |
| Actif d'impôt courant | |||
| Actifs financiers à la juste valeur - contrepartie résultat | |||
| Trésorerie et équivalent de trésorerie | 2 978 | 2 886 | |
| Actifs non courants destinés à être cédés | |||
| TOTAL ACTIF | 21 885 | 23 399 | |
| PASSIF | Note | 30/06/2016 | 31/12/2015 |
| CAPITAUX PROPRES PART DU GROUPE | 16 947 | 17 183 | |
| Capital émis | 1 674 | 1 674 | |
| Réserves consolidées | 15 204 | 15 103 | |
| Résultat de l'exercice | 69 | 406 | |
| INTERETS MINORITAIRES | 254 | 275 | |
| PASSIFS NON COURANTS | 3 575 | 3 687 | |
| Emprunts et dettes financières à long terme | 10 | 694 | 836 |
| Passif d'impôts non courants | 13 | 2 881 | 2 851 |
| Provisions à long terme | |||
| PASSIFS COURANTS | 1 109 | 2 254 | |
| Fournisseurs et comptes rattachés | 124 | 160 | |
| Emprunts à court terme | 10 | 557 | 1 525 |
| Provisions à court terme | 2.11 | 32 | 9 |
| Autres passifs courants | 11 | 396 | 560 |
| Passifs concernant des actifs non courants destinés à être cédés |
| Postes | Note | 30/06/2016 | 31/12/2015 | 30/06/2015 |
|---|---|---|---|---|
| CA- Immeubles de Placement (loyers et charges) | 535 | 1 082 | 547 | |
| CA- Ventes Rénovation Immeubles (loyers et autres) | 2 304 | 4 340 | 1 208 | |
| CA- Ventes Rénovation Immeubles (loyers et autres) | 30 | |||
| Total Chiffre d'Affaires | 2 869 | 5 422 | 1 755 | |
| Autres produits de l'activité | ||||
| Achats consommés | (2016) | (4011) | (929) | |
| Charges de personnel | (15) | (80) | (35) | |
| Charges externes | (688) | (1303) | (674) | |
| Impôts et taxes | (67) | (104) | (66) | |
| Dotation aux amortissements | (3) | (1) | ||
| Dotation aux provisions | 12 | 34 | 293 | 165 |
| Variation des stocks de produits en cours et de produits finis | ||||
| Autres produits d'exploitation | 52 | 400 | ||
| Autres charges d'exploitation | (21) | (61) | (33) | |
| Résultat opérationnel | ||||
| courant | 145 | 555 | 183 | |
| Autres produits opérationnels | 2 | 476 | 2 | |
| Autres charges opérationnelles | (5) | (267) | (16) | |
| Résultat opérationnel | 142 | 764 | 169 | |
| Produits de trésorerie et d'équivalents de trésorerie | 1 | |||
| Coût de l'endettement financier brut | (27) | (101) | (49) | |
| Coût de l'endettement financier net | (27) | (100) | (49) | |
| Autres produits financiers | 18 | 10 | 6 | |
| Autres Charges Financières | (8) | (8) | ||
| Charge d'impôt | 13 | (42) | (234) | (42) |
| Quote-part du résultat net des sociétés mises en équivalence | 2.11 | (16) | (10) | |
| Résultat net avant résultat des activités arrêtées | ||||
| ou en cours de cession | 75 | 422 | 76 | |
| Résultat net d'impôt des activités arrêtées ou en cours de cession |
||||
| Résultat net | 75 | 422 | 76 | |
| Part du groupe | 69 | 406 | 69 | |
| Intérêts minoritaires | 6 | 16 | 7 | |
| Total Actions | 72 508 | 72 560 | 72 560 | |
| Résultat net de base par action (en Euros) | 0,95 € | 5,59 € | 0,96 € | |
| Résultat net dilué par action (en Euros) | 0,95 € | 5,59 € | 0,96 € |
| 30/06/2016 | 31/12/15 | 30/06/2015 | |
|---|---|---|---|
| Résultat net consolidé (y compris intérêts minoritaires) | 75 | 422 | 76 |
| +/- Dotations nettes Amortissements et provisions | 3 | (46) | (37) |
| … (à l'exclusion de celles liées à l'actif circulant) | |||
| -/+ Gains et pertes latents liés aux variations de juste valeur | (52) | (392) | 19 |
| -/+ Gains et produits calculés liés aux stocks options et assimilés | |||
| -/+ Autres produits et charges calculés | |||
| -/+ Plus et moins-values de cession | (208) | ||
| -/+ Profits et pertes de dilution | |||
| -/+ Quote part de résultat aux sociétés mises en équivalence | 16 | 9 | |
| - Dividendes (titres non consolidés) | |||
| Capacité d'autofinancement après coût de l'endettement financier net et impôt | 42 | (215) | 58 |
| + Coût de l'endettement financier net | 27 | 100 | 49 |
| +/- Charge d'impôt (y compris impôts différés) | 42 | 234 | 42 |
| Capacité d'autofinancement avant coût de l'endettement financier net et impôt | 111 | 119 | 149 |
| - impôts versés | (12) | (20) | 0 |
| +/- Variation du BFR lié à l'activité (y compris dette liée aux avantages au personnel) | 1 829 | 3 404 | 500 |
| FLUX NET DE TRESORERIE GENERE PAR L'ACTIVITE | 1 928 | 3 503 | 649 |
| - Décaissements liés aux acquisitions d'immobilisations corporelles et incorporelles | (18) | ||
| + Encaissements liés aux cessions d'immobilisations corporelles et incorporelles | 450 | ||
| - Décaissements liés aux acquisitions d'immobilisations financières (titres non consolidés) | (23) | ||
| + Encaissements liés aux cessions d'immobilisations financières (titres non consolidés) | |||
| +/- Incidence des variations de périmètre | (5) | ||
| +/- Variation des prêts et avances consentis | (327) | (718) | (4) |
| + subvention d'investissement | |||
| +/- Autres flux liés aux opérations d'investissement | |||
| FLUX NET DE TRESORERIE LIE AUX OPERATIONS D'INVESTISSEMENT | (368) | (273) | (4) |
| + Sommes reçues des actionnaires lors d'augmentation de capital | |||
| + sommes reçues lors de l'exercice des stock-options | |||
| -/+ Rachats et reventes d'actions propres | 0 | 8 | 12 |
| - Dividendes mis en paiement en cours d'exercice | |||
| . Dividendes versés aux actionnaires de la société mère………………… | (305) | (152) | (152) |
| . Dividendes versés aux minoritaires des sociétés intégrées…………… | (26) | (13) | (15) |
| + Encaissements liés aux nouveaux emprunts | 22 | ||
| - Remboursement d'emprunts (y compris contrats de location financement) | (1 110) | (3 193) | (1 019) |
| - Intérêts financiers nets versés (y compris contrats de location financement) | (27) | (100) | (49) |
| +/- Autres flux liés aux opérations de financement | (5) | ||
| FLUX NET DE TRESORERIE LIE AUX OPERATIONS DE FINANCEMENT | (1 468) | (3 450) | (1 206) |
| Variation de trésorerie NETTE | 92 | (220) | (558) |
| En milliers € | Total des Capitaux | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Capital | Réserves Liées au Capital |
détenus Titres auto |
Consolidées Réserves |
Résultat Exercice (part du groupe) |
capitaux propres Gains et pertes directement en comptabilisés |
Capitaux propres part du Groupe |
Capitaux Propres Minoritaires part des |
propres | |
| Au 31/12/2012 | 1 674 | 455 | (27) | 14 027 | 734 | 4 | 16 868 | 333 | 17 201 |
| Affectation du Résultat | 429 | (734) | (305) | (11) | (316) | ||||
| Résultat de la période | 356 | 356 | 24 | 380 | |||||
| Acquisitions pour contrat de liquidité PRA | (2) | (2) | (2) | ||||||
| gains du contrat de liquidité | 2 | 2 | 2 | ||||||
| titres SCI Rémusat | 10 | 10 | (42) | (32) | |||||
| Autres | 1 | 1 | (1) | 0 | |||||
| Au 31/12/2013 | 1 674 | 455 | (29) | 14 467 | 356 | 6 | 16 930 | 303 | 17 233 |
| Affectation du Résultat | 102 | (356) | (254) | (18) | (272) | ||||
| Acquisitions pour contrat de liquidité PRA | (3) | (3) | (3) | ||||||
| perte sur contrat de liquidité | (1) | (1) | (1) | ||||||
| acquisition titres SCI Rémusat | 8 | 8 | (30) | (22) | |||||
| Résultat de la période | 241 | 241 | 21 | 262 | |||||
| Au 31/12/2014 | 1 674 | 455 | (32) | 14 577 | 241 | 5 | 16 923 | 273 | 17 197 |
| Affectation du Résultat | 89 | (241) | (152) | (13) | (165) | ||||
| cessions sur contrat de liquidité PRA | 7 | 7 | 7 | ||||||
| gain sur contrat de liquidité | 1 | 1 | 1 | ||||||
| acquisition titres du Tescou | (2) | (2) | (3) | (5) | |||||
| Résultat de la période | 406 | 406 | 16 | 422 | |||||
| Au 31/12/2015 | 1 674 | 455 | (25) | 14 664 | 406 | 6 | 17 182 | 273 | 17 457 |
| Affectation du Résultat | 100 | (406) | (306) | (26) | (332) | ||||
| cessions sur contrat de liquidité PRA | 1 | 1 | 1 | ||||||
| gain sur contrat de liquidité | (1) | (1) | (1) | ||||||
| acquisition titres Direct Logis | 0 | ||||||||
| Résultat de la période | 69 | 69 | 6 | 75 | |||||
| Au 30/06/2016 | 1 674 | 455 | -25 | 14 764 | 69 | 6 | 16 945 | 253 | 17 200 |
Montant des dividendes distribués
| Montant | ||
|---|---|---|
| Montant | par | |
| Au 30 juin 2016 | total | Action |
| 304 | ||
| Dividendes distribués au cours de l'exercice | 723 | 4,20 |
Le conseil d'administration du 7 septembre 2016 a arrêté les états semestriels consolidés au 30 juin 2016 et a autorisé leur publication
Pour l'établissement des comptes consolidés, le Groupe utilise des estimations et formule des jugements qui sont régulièrement mis à jour et sont fondés sur des informations historiques et sur d'autres facteurs, notamment des anticipations d'événements futurs jugés raisonnables au vu des circonstances.
Les estimations significatives réalisées par le Groupe portent principalement sur :
En raison des incertitudes inhérentes à tout processus d'évaluation, le Groupe COURTOIS révise ses estimations sur la base d'informations régulièrement mises à jour. Ces estimations qui pourraient risquer d'entraîner des ajustements de la valeur comptable des actifs et des passifs au cours de la période concernent essentiellement la juste valeur du patrimoine immobilier, qu'il soit détenu durablement ou destiné à la vente. Cette juste valeur est déterminée notamment en se basant sur l'évaluation du patrimoine effectuée par des experts indépendants selon des méthodes décrites au paragraphe 2.6. Toutefois, compte tenu du caractère estimatif inhérent à ces évaluations, il est possible que le résultat de cession de certains lots puisse différer peu ou prou de l'évaluation effectuée.
En application du règlement n° 1606 / 2002 adopté le 19 juillet 2002 par le Parlement et le Conseil Européen, les comptes consolidés du Groupe COURTOIS sont établis conformément au référentiel IFRS tel qu'adopté par l'Union Européenne. Les comptes consolidés sont arrêtés par le Conseil d'Administration de COURTOIS S.A. et présentés conformément à la recommandation n° 2010-03 du 7 novembre 2013 et à la norme IAS 1 révisée.
Le but recherché par l'application des normes IFRS est de fournir une information intelligible et pertinente, fiable et comparable pour les utilisateurs. La fiabilité signifie que l'information financière doit présenter une image fidèle des transactions et autres évènements. En conséquence, il s'avère nécessaire que ceux-ci soient comptabilisés et présentés conformément à leur substance et à leur réalité économique et non pas seulement d'après leur forme juridique.
Normes, amendements et interprétations aux normes IFRS, déjà publiés par l'IASB et adoptés par l'Union Européenne, mais dont l'application n'est pas encore obligatoire au 1er janvier 2016, et qui n'ont pas été appliqués de manière anticipée par le Groupe lorsqu'elles lui sont applicables.
Il n'a pas été identifié de nouvelles normes pouvant avoir un impact significatif sur les comptes au 30 juin 2016.
L'application des normes IFRS 10 et 11 a engendré la mise en équivalence de la Société Civile de Construction Vente CANAL 43 et SARL DIRECT LOGIS au 30 juin 2016 (cf. note 2.11)
Ces normes ne sont pas appliquées par le Groupe COURTOIS.
Les états financiers consolidés sont présentés en milliers d'euros.
Les méthodes comptables et modalités de calculs adoptées dans les états financiers intermédiaires sont identiques à celles utilisées dans les états financiers annuels au 31.12.2015. Si elles ont changé, nous avons décrit ces changements et leurs effets. Les postes du bilan ou du compte de résultat qui n'ont pas connu de variations significatives depuis le 31.12.2015 n'ont pas été intégrés dans l'information financière et cela dans le but de ne laisser que les informations pertinentes.
Les actifs destinés à être cédés ou consommés au cours du cycle d'exploitation normal du Groupe, les actifs détenus dans la perspective d'une cession dans les douze mois suivant la clôture de l'exercice ainsi que la trésorerie et les équivalents de trésorerie constituent des actifs courants. Tous les autres actifs sont non courants.
Les dettes échues au cours du cycle d'exploitation normal du Groupe ou dans les douze mois suivant la clôture de l'exercice constituent des dettes courantes. Toutes les autres dettes sont non courantes.
Les immeubles de placement sont des biens immobiliers détenus pour en retirer des loyers ou pour valoriser le capital, ou les deux, plutôt que pour :
les utiliser dans la production ou la fourniture de biens ou de services ou à des fins administratives,
éventuellement les vendre dans le cadre de l'activité ordinaire.
Conformément à l'option offerte par IAS 40, les immeubles de placement sont évalués à la juste valeur
et la différence de valeur d'une date de clôture à une autre est portée dans le résultat de l'exercice
(sous la rubrique « Autres Produits et Charges »).
Le Groupe applique à compter de 2013 la norme IFRS 13, laquelle définit la juste valeur comme le prix qui serait reçu pour la vente d'un actif ou payé pour le transfert d'un passif lors d'une transaction normale entre des intervenants du marché à la date d'évaluation. La norme établit une hiérarchie des justes valeurs à trois niveaux pour les données utilisées dans le cadre des évaluations :
• Niveau 3 : Modèle de valorisation utilisant des données d'entrée non observables sur un marché actif.
Le niveau hiérarchique de la juste valeur est ainsi déterminé par référence aux niveaux des données d'entrée dans la technique de valorisation. En cas d'utilisation d'une technique d'évaluation basée sur des données de différents niveaux, le niveau de la juste valeur est alors contraint par le niveau le plus bas.
L'évaluation de la juste valeur doit tenir compte de l'utilisation optimale de l'actif. Le Groupe COURTOIS n'a pas identifié d'utilisation optimale d'un actif différente de l'utilisation actuelle. De ce fait, la mise en œuvre d'IFRS 13 n'a pas conduit à modifier les hypothèses retenues pour la valorisation du patrimoine.
L'évaluation à la juste valeur des immeubles de placement implique le recours à différentes méthodes de valorisation utilisant des paramètres non observables ou observables mais ayant fait l'objet de certains ajustements. De ce fait, le patrimoine du Groupe est réputé relever, dans son ensemble, du niveau 3 au regard de la hiérarchie des justes valeurs édictées par la norme IFRS 13, nonobstant la prise en compte de certaines données observables de niveau 2.
Au 30 juin 2016 la juste valeur des immeubles de placement s'élève à 11 587 K€. La variation de la juste valeur impacte le résultat opérationnel d'un montant de +51 K€.
Le Groupe COURTOIS confie l'évaluation de ses biens immobiliers à un expert pour les biens en Ile de France et par un expert en Midi Pyrénées une fois par an.
Au 31 décembre 2015 les expertises ont été réalisées selon les principes suivants :
la méthode d'évaluation d'après la surface pondérée pour les commerces
et /ou la méthode de capitalisation du revenu locatif.
Aucun facteur à notre connaissance à ce jour ne permet de remettre en cause l'évaluation au 31 décembre 2015 à l'exception du local rue du Ruisseau à Paris 18ième sur la SCI AMPERE pour une variation de +51 K€ (cf. note 6).
Au 30 juin 2016 tous les locaux sont loués à l'exception d'un local d'habitation sur la SCI AMPERE.
Les en-cours de production immobilière sont évalués à leur coût de production.
En ce qui concerne les immeubles comptabilisés en stock, le coût de production inclut essentiellement le prix d'acquisition et les frais y afférant et les travaux.
Seuls les frais financiers relatifs aux opérations de rénovation des immeubles qui nécessitent une longue période de préparation nécessaire à la vente sont inclus dans la valorisation des stocks.
Les stocks font l'objet d'une dépréciation dans les cas d'identification d'indice de perte de valeur.
Les indices identifiés par le Groupe sont les suivants :
Au 30 juin 2016 un immeuble à Paris a fait l'objet d'une dépréciation pour un montant de - 99 K€ concernant 2 lots.
La trésorerie et équivalents de trésorerie comprennent les liquidités et les placements à court terme.
Ces actifs sont évalués à leur juste valeur.
Ces actifs sont facilement convertibles en un montant connu de trésorerie tout en étant soumis à un risque négligeable de changement de valeur.
Pour le tableau des flux de trésorerie, le découvert bancaire est le cas échéant intégré dans la trésorerie nette.
COURTOIS SA et ses filiales n'ont recours à aucun instrument financier au 30 juin 2016, ni sur les périodes antérieures présentées.
Les créances sont comptabilisées pour leur valeur nominale. Les créances locataires sont dépréciées des lors qu'elles présentent un risque de non recouvrement.
Leur perte de valeur est le cas échéant constatée en compte de résultat, et concerne essentiellement les impayés de locataires.
Les emprunts sont souscrits aux conditions normales du marché et sont évalués en coût amorti. Aucun instrument de couverture n'a été mis en place.
Les coûts d'emprunts sont comptabilisés :
A la clôture de l'exercice, un passif est comptabilisé lorsque le Groupe a une obligation à l'égard d'un tiers et qu'il est probable ou certain que cette obligation provoquera une sortie de ressources au bénéfice de ce tiers sans contrepartie au moins équivalente attendue de celui-ci.
L'impôt différé est calculé selon la méthode du report variable au dernier taux connu à la clôture de l'exercice. Des actifs d'impôts différés sont inscrits au bilan dans la mesure où il est probable qu'ils soient récupérés au cours des années
ultérieures ; les actifs et passifs d'impôts ne sont pas actualisés.
Le taux de base de l'impôt sur les sociétés en France au 31 décembre 2015 et au 30 juin 2016 est de 33,33 %.
Le Groupe COURTOIS n'est pas soumis aux contributions additionnelles à l'impôt sur les sociétés.
Lorsque la quote-part de l'entreprise détentrice des titres dans les capitaux propres d'une entreprise dont les titres sont mis en équivalence devient négative, celle-ci est retenue normalement pour une valeur nulle. Cependant, dans le cas où l'entreprise détentrice des titres a l'obligation ou l'intention de ne pas se désengager financièrement de sa participation dans l'entreprise en question, la partie négative des capitaux propres est portée dans la rubrique des provisions. Cette provision est ajustée à la clôture de chaque exercice en fonction de la quote-part dans les capitaux propres de l'entreprise mise en équivalence
La quote- part des capitaux propres négatifs des sociétés SCCV CANAL 43 et de la SARL DIRECT LOGIS a été constatée au Passif sous la rubrique : « Provisions à Court Terme » pour un montant de - 32 K€.
Le tableau ci-dessous récapitule l'ensemble des sociétés comprises dans le périmètre de consolidation.
Les sociétés sont consolidées par intégration globale (IG) Les sociétés sont consolidées par mise en équivalence (ME)
| Nom des Sociétés | Adresses | N° Siren | Méthode de Consolidation |
% d'intérêt et de contrôle Au 30/06/2016 |
% d'intérêt et de contrôle Au 31/12/2015 |
|---|---|---|---|---|---|
| COURTOIS SA | 3 rue Mage-31000 Toulouse | 540802105 | Mère | 100% | 100% |
| SOCIETE TOULOUSAINE | 3 rue Mage-31000 Toulouse | 349705830 | IG | 99,96% | 99,96% |
| DE PORTEFEUILLE | |||||
| (STP) (3) | |||||
| SARL FONCIERE | 3 rue Mage-31000 Toulouse | 320942949 | IG | 99,99% | 99,99% |
| IMMOBILIERE COURTOIS | |||||
| (SFIC) | |||||
| SCI REMUSAT | 3 rue Mage-31000 Toulouse | 327235347 | IG | 67,17% | 67,17% |
| SCI NORD INVEST | 3 rue Mage-31000 Toulouse | 409485448 | IG | 100% | 100% |
| SCI BONNEFOY | 3 rue Mage-31000 Toulouse | 410342638 | IG | 99,99% | 99,99% |
| SCI CAUDRA | 3 rue Mage-31000 Toulouse | 408595163 | IG | 99,99% | 99,99% |
| SCI PORT INVEST | 3 rue Mage-31000 Toulouse | 410961593 | IG | 100% | 100% |
| SCI AMPERE STRATEGE | 3 rue Mage-31000 Toulouse | 423721935 | IG | 100% | 100% |
| SARL LE TESCOU | 3 rue Mage-31000 Toulouse | 438183329 | IG | 100% | 100 % |
| SCI DAULZ | 3 rue Mage-31000 Toulouse | 533834495 | IG | 99,50% | 99,50% |
| SCCV GUETHARY | 3 rue Mage-31000 Toulouse | 808660138 | IG | 100% | 100% |
| FRONTON | |||||
| SCCV CANAL 43 | 3 rue Mage-31000 Toulouse | 803456193 | ME | 50% | 50% |
| SARL DIRECT LOGIS(1) | 3 rue Mage-31000 Toulouse | 803456193 | ME | 33,33% | - |
1- Acquisition par COURTOIS SA de 340 titres sur 1020 de la SARL DIRECT LOGIS en juin 2016 pour 23 K€
Néant
L'information sectorielle du premier niveau est présentée par pôle de métier.
L'activité du Groupe s'oriente autour de 4 activités :
Les activités du Groupe sont réalisées uniquement en région parisienne et Midi-Pyrénées, ainsi l'information sectorielle géographique n'est pas pertinente.
Aucun client en principe ne dépasse 10% du chiffre d'affaires.
Du fait de l'activité, certains clients peuvent ponctuellement représenter plus de 10 % du chiffre d'affaires sans toutefois que ces opérations puissent être récurrentes et engendrer un lien de dépendance.
Les dettes, les créances et les frais généraux qui correspondent aux frais de cotation de la société mère sont répartis en fonction de la marge brute de chaque filiale consolidée sur les différents secteurs d'activité.
La contribution de chacune de ces activités dans nos comptes est la suivante :
| 5-1-1 Actif Consolidé par Secteur d'Activité (en K€) | ||
|---|---|---|
| Au 30 juin 2016 |
| 30/ 06/ 2016 | A u 31/ 12/ 2015 | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| A C T IF | Activité Gestion des Immeu |
Activité Rénovation Immeubles |
Acitivé Promotion Immobilière |
Activité Gestion de Portefeuille |
Total non affecte |
T o tal | Activité Gestion des Immeu |
Activité Rénovation Immeubles |
Acitivé Promotion Immobilière |
Activité Gestion de Portefeuille |
Total non affecte |
T o tal |
| A C T IF S N ON -C OUR A N T S | 11 587 | 196 | 1 025 | 145 | 12 953 | 11 518 | 194 | 674 | 144 | 12 530 | ||
| Goodwill | 26 | 26 | ||||||||||
| Autres immobilisations incorporelles | 0 | |||||||||||
| Immobilisations corporelles | 59 | 59 | 59 | 59 | ||||||||
| Immeubles de placement | 11 587 | 11 587 | 11 518 | 11 518 | ||||||||
| Participations entreprises associées | 0 | |||||||||||
| Actifs financiers disponibles à la vente | 0 | |||||||||||
| Actifs financiers non-courants | 137 | 999 | 145 | 1 281 | 135 | 674 | 144 | 953 | ||||
| Actifs d'impôts non courants | 0 | |||||||||||
| 0 | ||||||||||||
| A C T IF S C OUR A N T S | 327 | 8 560 | 41 | 4 | 8 932 | 361 | 10 483 | 23 | 2 | 10 869 | ||
| Stocks et en-cours | 5 473 | 24 | 5 497 | 7 445 | 12 | 7 457 | ||||||
| Clients et comptes rattachés | 91 | 91 | 91 | 91 | ||||||||
| Autres actifs courants | 113 | 246 | 7 | 366 | 65 | 367 | 3 | 435 | ||||
| Actif d'impôt courant | 0 | |||||||||||
| Actifs financiers à la juste valeur | 0 | |||||||||||
| Trésorerie et équivalent de trésorerie | 214 | 2 750 | 10 | 4 | 2 978 | 296 | 2 580 | 8 | 2 | 2 886 | ||
| Actifs non courants destinés à être cédés | 0 | |||||||||||
| T OT A L A C T IF | 11 914 | 8 756 | 1 066 | 149 | 21 885 | 11 879 | 10 677 | 697 | 146 | 23 399 |
| A u 30/ 06/ 2016 | A u 31/ 12/ 2015 | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| P assif | Activité Gestion des Immeu |
Activité Rénovation Immeubles |
Acitivé Promotion Immobilière |
Activité Gestion de Portefeuille |
Total non affecte |
Total | Activité Gestion des Immeu |
Activité Rénovation Immeubles |
Activité Gestion de Portefeuille |
Total non affecte |
Total | |
| C A P IT A UX P R OP R ES | 232 | (179) | 11 | 5 | 16 878 | 16 947 | 757 | (333) | (9) | (9) 16 777 | 17 183 | |
| Capital émis | 1 674 | 1 674 | 1 674 | 1 674 | ||||||||
| Réserves consolidées | 15 204 | 15 204 | 15 103 | 15 103 | ||||||||
| Résultat de l'exercice | 232 | (179) | 11 | 5 | 69 | 757 | (333) | (9) | (9) | 406 | ||
| Interêts mino ritaires | 254 | 254 | 275 | 275 | ||||||||
| P A SSIF S N ON C OUR A N T S | 3 197 | 378 | 3 575 | 3 409 | 278 | 3 687 | ||||||
| Emprunts et dettes financières à long terme | 307 | 387 | 694 | 455 | 381 | 836 | ||||||
| Passif d'impôts non courants | 2 890 | (9) | 2 881 | 2 954 | (103) | 2 851 | ||||||
| Provisions à long terme | 0 | |||||||||||
| P A SSIF S C OUR A N T S | 564 | 436 | 44 | 65 | 1 109 | 246 | 1 934 | 9 | 65 | 2 254 | ||
| Fournisseurs et comptes rattachés | 37 | 77 | 10 | 124 | 57 | 103 | 160 | |||||
| Emprunts à court terme | 422 | 135 | 557 | 137 | 1 388 | 1 525 | ||||||
| Provisions à court terme | 32 | 32 | 9 | 9 | ||||||||
| Autres passifs courants | 105 | 224 | 2 | 65 | 396 | 52 | 443 | 65 | 560 | |||
| Passifs concernant des actifs | ||||||||||||
| non courants destinés à être cédés | ||||||||||||
| T o tal P assif | 4 247 | 635 | 55 | 70 | 16 878 | 21 885 | 4 687 | 1 879 | 0 | 56 16 777 | 23 399 |
Les montants non affectés correspondent au capital, prime et réserves consolidées de la société mère.
| Activité | Au 30/06/2016 Acitivé |
Activité Gestion | Activité | Activité | Au 31 décembre 2015 Acitivé |
Activité Gestion | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Activité Gestion des Immeu |
Rénovation Immeubles |
Promotion Immobilière |
de Portefeuille |
Total | Gestion des Immeu |
Rénovation Immeubles |
Promotion Immobilière |
de Portefeuille |
Total | |
| Chiffre d'affaires social | 535 | 2 304 | 30 | 2 869 | 1 082 | 4 340 | 5 422 | |||
| Ventes interactivité | 0 | 0 | ||||||||
| Chiffre d'affaires conso | 535 | 2 304 | 30 | 0 | 2 869 | 1 082 | 4 340 | 5 422 | ||
| Autres produits de l'activité Achats consommés Charges de personnel Charges externes Impôts et taxes Dotation aux amortissements Dotation aux provisions Variation des stocks de pro Autres produits et charges Exploi et Opéra |
(10) (111) (47) (17) 38 |
(2 016) (5) (572) (20) 51 (10) |
(5) (3) |
(2 016) (15) (688) (67) (3) 34 0 28 |
(47) (285) (77) (31) 571 |
(4 011) (33) (1 011) (27) (1) 324 (23) |
(3) | (4) | (4 011) (80) (1 303) (104) (1) 293 0 548 |
|
| Résultat opérationnel | 388 | (268) | 22 | 0 | 142 | 1 213 | (442) | (3) | (4) | 764 |
| Coût de l'endettement financier net | (7) | (20) | (27) | (21) | (79) | (100) | ||||
| Autres produits et charges financiers | 3 | 10 | 5 | 18 | 7 | (5) | 2 | |||
| Charge d'impôt | (143) | 106 | (5) | (42) | (419) | 181 | 4 | (234) | ||
| Quote-part du résultat net des sociétés mises en équivalence |
(16) | (10) | ||||||||
| Résultat net avant résultat des activités | ||||||||||
| arrêtées ou en cours de cession | 238 | (179) | 11 | 5 | 91 | 773 | (333) | (9) | (9) | 432 |
| Résultat net d'impôt | ||||||||||
| des activités arrêtées | ||||||||||
| Résultat net | 238 | (179) | 11 | 5 | 75 | 773 | (333) | (9) | (9) | 422 |
| (en milliers d'euros) | 31/12/2015 | Acquis. | Cessions (1) |
Variation Juste Valeur |
Variation Dépréciation |
30/06/2016 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Terrains | 2 812 | 10 | 2 822 | |||
| Terrain à bâtir | 46 | 46 | ||||
| Constructions | 8 660 | 18 | 41 | 8 719 | ||
| Valeur Nette | 11 518 | 18 | 51 | 11 587 |
Cf. note 2.3
Concerne essentiellement la juste valeur de BV3 sur STP (Banexi Ventures FCPR) un montant brut de 376 K€ provisionné pour -258 K€ et créances diverses et la créance sur la SCCV CANAL 43 pour 998 K€.
| (en milliers d'euros) | 31/12/2015 | 30/06/2016 |
|---|---|---|
| Valeur Brute activité Rénovation des Immeubles (1) |
7 488 | 5 505 |
| T.V.A sur travaux des stocks en cours | 94 | 67 |
| Provision pour dépréciation stocks (2) | (137) | (99) |
| Activité Promotion Immobilière | 12 | 24 |
| Total | 7 457 | 5 497 |
(1) et (2) Cf. note 2.4 « Stocks »
| (en milliers d'euros) | 31/12/2015 | 30/06/2016 |
|---|---|---|
| Créances de TVA | 201 | 92 |
| Créances Impôt sur les sociétés | ||
| Loyers à encaisser | 250 | 274 |
| Autres créances d'exploitation | 16 | 18 |
| Etat produit à recevoir | 25 | |
| Dépréciation des créances locataires et autres |
(57) | (62) |
| Charges constatées d'avance | 44 | |
| Acomptes Fournisseurs | ||
| Total | 435 | 366 |
10-1 Emprunts et dettes financières long terme Ventilation par nature
| Au 31/12/2015 | Au 30/06/2016 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| (en milliers d'euros) | de 2 à 5 ans | plus de 5 ans | TOTAL | de 2 à 5 ans | plus de 5 ans | TOTAL |
| Emprunt auprès des Ets de Crédit |
346 | 10 | 356 | 289 | 289 | |
| Financement du Stock Immobilier |
369 | 369 | 297 | 297 | ||
| Comptes courants | 1 | 1 | 0 | |||
| Dépôts et cautionnements reçus |
110 | 110 | 108 | 108 | ||
| Total | 826 | 10 | 836 | 694 | 0 | 694 |
Les emprunts font l'objet d'un engagement hors bilan (cf. note 15).
Ventilation par nature
| (en milliers d'euros) | 31/12/2015 moins de 1 an |
30/06/2016 moins de 1 an |
|---|---|---|
| Emprunts auprès des Ets de crédit | 136 | 134 |
| Financement du stock immobilier | 1 371 | 417 |
| Dépôts et cautionnements reçus | 9 | |
| Comptes courants et autres | 1 | 1 |
| Intérêts courus | 8 | 5 |
| Total | 1 525 | 557 |
Pour le financement du stock immobilier les taux d'emprunt sur dettes financières sont des taux essentiellement variables.
| (en milliers d'euros) | 31/12/2015 | 30/06/2016 |
|---|---|---|
| Engagements de souscription (FCPR) (1) |
65 | |
| Dettes de TVA | 22 | 33 |
| Dettes de T.V.A Stocks Rénovation Immeubles |
8 | 5 |
| Autres dettes fiscales et sociales | 55 | 68 |
| Taxes Foncières -CFE etc. 2S15 | 16 | |
| Autres dettes d'exploitation (2) | 330 | 187 |
| Produits constatés d'avance | 77 | 77 |
| Impôt sur les Sociétés | 3 | 10 |
| Total | 560 | 396 |
1) 65 K€ sur les appels de fonds de BV3 (Banexi Ventures FCPR) qui ont cessé statutairement à compter du 6 juillet 2005.
2) Dont 35 K€ TTC de commissions contractuelles à payer sur les lots d'immeubles vendus.
| (en milliers d'euros) |
Au 31/12/2014 | Dotations | Reprises | Au 31/12/2015 | Dotations | Reprises | Au 30/06/2016 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Rénovation d'immeubles |
|||||||
| Litige Locataire |
26 | 3 | 16 | 13 | 13 | ||
| Prov pour Impôt |
46 | 46 | |||||
| Stocks | 448 | 33 | 344 | 137 | 38 | 99 | |
| Créances diverses |
110 | 45 | 155 | 155 | |||
| Gestion immeubles |
0 | 0 | |||||
| Litige Locataire |
13 | 44 | 13 | 44 | 21 | 4 | 61 |
| Total | 643 | 125 | 419 | 349 | 21 | 55 | 315 |
13-1 Compte de charges
| (en milliers d'euros) | 31/12/2015 | 30/06/2016 |
|---|---|---|
| Impôt courant | (20) | (11) |
| Impôt différé (1) | (214) | (31) |
| Total | (234) | (42) |
La charge d'impôt différé est déterminée selon la méthode comptable précisée en note 2.10
| (En milliers d'euros) | 30/06/2016 |
|---|---|
| Résultat de l'ensemble consolidé | 75 |
| Charge d'impôt | 42 |
| Résultat consolidé avant impôts | 117 |
| Charge d'impôt théorique | 39 |
| Non déduction de jetons de présence | 6 |
| non déduction de déficits de sociétés mises en équivalence |
5 |
| réduction du taux d'IS à 15 % | (7) |
| Impôt sur les résultats des personnes physiques minoritaires |
(2) |
| amortissement du goodwill non déduit |
1 |
| charge d'impôt | 42 |
Les Impôts Différés Passifs concernent essentiellement les impôts différés pour les immeubles de placement sur le retraitement des amortissements des comptes sociaux et de la juste valeur.
Cette société dont Monsieur Jean-Louis COURTOIS de VIÇOSE est le principal actionnaire détient 52,49 % du capital de COURTOIS SA au 30 juin 2016.
Pour des raisons de simplification et d'efficacité et en qualité de société Holding animatrice du Groupe COURTOIS, la société SAS REGIA, facture essentiellement au Groupe les prestations ci-dessous en tenant compte de l'activité réelle de chaque société :
| (En milliers d'euros) | 30/06/2016 |
|---|---|
| Montant des prestations dans le compte de résultat | |
| (1) | 449 |
| Créances associées | |
| Dettes associées | |
| Garanties données | |
| Garanties reçues | |
| Autres engagements reçus |
1-La facturation des prestations de services par la société SAS REGIA (holding du Groupe) repose sur l'analyse des coûts engagés.
COURTOIS SA a facturé au 30 juin 2016 à la société SCCV CANAL 43 des honoraires d'assistance maître d'ouvrage (AMO) pour la somme de 30 K€ HT.
Engagement donnés par la société mère et des sociétés du groupe.
| En milliers d'euros | 31/12/2015 | 30/06/2016 | Nom |
|---|---|---|---|
| Caution de COURTOIS SA avec Hypothèque | 1 800 | 1 800 | BNP PARIBAS |
| Emprunt avec Hypothèque assortie d'une délégation des créances de loyer |
367 | 324 | CAISSE D'EPARGNE |
| CANAL 43 -Caution solidaire -Garantie d'achèvement(1) |
600 | 600 | CGICE |
1- 600 K€ en principal susceptible d'être majoré des intérêts, commissions, pénalités de retard, frais accessoire. Durée 36 mois à partir du 1er décembre 2015.
1/ SARL FIC
| En milliers d'euros | 31/12/2015 | 30/06/2016 | Nom |
|---|---|---|---|
| Privilège de prêteur de deniers | 714 | BNP PARIBAS | |
| montant restant à rembourser (1) | 1 740 |
1- Privilège de prêteur de deniers à hauteur de 714 K€ en principal sur les biens financés susceptibles d'être majorés de 20% au titre des frais et accessoires.
| En milliers d'euros | 31/12/2015 | 30/06/2016 | Nom |
|---|---|---|---|
| Emprunt avec Hypothèque assortie d'une délégation des créances de loyer |
55 | 40 | BNP |
*: garantie délégation de loyer
Les impayés locatifs sont classés en contentieux à compter du second mois ; il n'y a pas de risque significatif au 30 juin 2016.
Suite à la sentence arbitrale rendue fin 2015, devenue définitive après le désistement de la FONCIERE IMMOBILIERE COURTOIS selon l'arrêt rendu fin juin 2016,
La prochaine étape principale avec cet ancien prestataire sera enfin abordée auprès du Tribunal de Commerce de Paris à la rentrée 2016. Pour rappel la FONCIERE IMMOBILIERE COURTOIS a assigné ce prestataire auprès du Tribunal de Commerce en 2014.
Pour les autres litiges en cours, ils concernent essentiellement des procédures sur déplafonnement des loyers sur des baux commerciaux, fausse Loi 48 etc.
Néant.
En exécution de la mission qui nous a été confiée par votre Assemblée Générale et en application de l'article L.451-1-2.III du Code monétaire et financier, nous avons procédé à :
Ces comptes semestriels consolidés ont été établis sous la responsabilité du Conseil d'Administration. Il nous appartient, sur la base de notre examen limité, d'exprimer notre conclusion sur ces comptes.
Nous avons effectué notre examen limité selon les normes d'exercice professionnel applicables en France. Un examen limité consiste essentiellement à s'entretenir avec les membres de la direction en charge des aspects comptables et financiers et à mettre en œuvre des procédures analytiques. Ces travaux sont moins étendus que ceux requis pour un audit effectué selon les normes d'exercice professionnel applicables en France. En conséquence, l'assurance que les comptes, pris dans leur ensemble, ne comportent pas d'anomalies significatives obtenue dans le cadre d'un examen limité est une assurance modérée, moins élevée que celle obtenue dans le cadre d'un audit.
Sur la base de notre examen limité, nous n'avons pas relevé d'anomalies significatives de nature à remettre en cause, au regard du référentiel IFRS tel qu'adopté dans l'Union Européenne, la régularité et la sincérité des comptes semestriels consolidés et l'image fidèle qu'ils donnent du patrimoine et de la situation financière à la fin du semestre ainsi que du résultat du semestre écoulé de l'ensemble constitué par les personnes et entités comprises dans la consolidation.
Nous avons également procédé à la vérification des informations données dans le rapport semestriel d'activité commentant les comptes semestriels consolidés sur lesquels a porté notre examen limité. Nous n'avons pas d'observation à formuler sur leur sincérité et leur concordance avec les comptes semestriels consolidés.
Fait à Toulouse, le 7 septembre 2016
Les Commissaires aux Comptes EXCO FIDUCLIAIRE DU SUD OUEST MAZARS
JEAN-MARIE FERRANDO ERIK FLAMANT
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