Quarterly Report • Oct 3, 2016
Quarterly Report
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Paris, le 3 octobre 2016
Le Conseil d'Administration de la Société CROSSWOOD s'est réuni ce jour pour arrêter les comptes semestriels au 30 juin 2016. Le rapport financier semestriel est mis à la disposition du public et déposé auprès de l'Autorité des marchés financiers ce jour. Il peut être consulté sur le site Internet de la société.
Le patrimoine immobilier brut de Crosswood (hors participation dans SCBSM) s'élève à 19,5 M€ (21,1 M€ au 31 décembre 2015) et se décompose de la manière suivante :
Le patrimoine a généré des revenus locatifs nets de 289 K€ sur le 1er semestre 2016.
L'endettement financier net au 30 juin 2016 s'élève à 6,7 M€, stable par rapport au 31 décembre 20151 . Le ratio d'endettement LTV (Loan to value) demeure toujours aussi faible à 9,4% (9,6% au 31 décembre 2015).
Le coût du financement moyen de la dette est de 2,83% pour une maturité moyenne de 3,9 ans.
___________________________
L'ANR de liquidation (après neutralisation des impôts différés) atteint 4,94 € par action, en progression de 3% par rapport au 31 décembre 2015 (4,80 €).
1 Hors acomptes reçus sur VEFA. Les données historiques ont été ajustées selon le même mode de calcul afin de permettre une comparaison pertinente
Le bénéfice net du 1er semestre 2016 atteint 2,0 M€ en hausse de 15% par rapport au résultat du 1er semestre 2015 (1,8 M€). Cette performance résulte de contribution croissante de SCBSM (2,0 M€ avant impôts contre 1,4 M€ au 1er semestre 2015).
La société immobilière CROSSWOOD associe à une activité de promotion immobilière l'accompagnement de la société d'investissement immobilier cotée SCBSM dont elle détient plus de 30%. CROSSWOOD est cotée sur le compartiment C d'Euronext à Paris sous les références ISIN FR0000050395 et mnémonique CROS.
| 1 | EVENEMENTS SIGNIFICATIFS DU SEMESTRE | 5 |
|---|---|---|
| 1.1 | PATRIMOINE |
5 |
| 1.2 | ENDETTEMENT BANCAIRE | 6 |
| 1.3 | ACTIF NET REEVALUE (ANR) |
7 |
| 1.4 | CHIFFRES CLES - SYNTHESE |
9 |
| 1.5 | PERSPECTIVES 10 |
|
| 2 | COMPTES CONSOLIDES SEMESTRIELS AU 30 JUIN 2016 11 |
|
| 2.1 | COMMENTAIRES 11 |
|
| 2.2 | RAPPORT DES COMMISSAIRES AU COMPTES SUR LES COMPTES 14 CONSOLIDES SEMESTRIELS AU 30 JUIN 2016 |
|
| 2.3 | 15 DETAIL DES COMPTES SEMESTRIELS CONSOLIDES AU 30 JUIN 2016 |
|
| 3 | ATTESTATION DU RESPONSABLE DU RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 35 |
Au 30 juin 2016, le patrimoine du Groupe totalise 19 479 K€. Il comprend 12 600 K€ d'immeubles de placement évalué par un expert indépendant (DTZ Eurexi) pour des revenus locatifs annuels de 541 K€ ainsi que 6 879 K€ de stocks de promotion.
Le patrimoine immobilier du Groupe Crosswood c'est :
Au cours du semestre, le patrimoine du Groupe a diminué suite aux ventes de logements en accession sur l'opération de Champigny sur Marne.
Au 30 juin 2016, l'endettement financier du Groupe s'élève à 8 028 K€ dont 7 228 K€ d'emprunts hypothécaires et 800 K€ d'emprunt obligataire.
L'endettement du Groupe est essentiellement à taux variable.
Le coût du financement moyen marge incluse observé sur l'exercice clos au 30 juin 2016 s'élève à 2,83 %.
| En K euros | 30/06/2016 |
|---|---|
| Immeubles de placement | 12 600 |
| Droits d'enregistrement (*) | 887 |
| Stock (Développement) | 7 278 |
| ANR de reconstitution des participations | 50 398 |
| 71 163 | |
| Dettes Bancaires et obligataires | 8 028 |
| Trésorerie et équivalents | -1 320 |
| Endettement financier net | 6 708 |
| LTV | 9,43 % |
(*) Le calcul tient compte de l'évolution des taux des droits d'enregistrement depuis le 31 décembre 2015.
Les échéances du 2nd semestre 2016 correspondent aux amortissements annuels des emprunts et seront couvertes par les flux courants du Groupe.
Les échéances de 2016 comprennent les amortissements annuels des emprunts, 800 K€ de dette obligataire et 1,6 M€ d'emprunt résultant de l'avancement de la promotion immobilière sur le projet de Champigny sur Marne.
Ces échéances seront amplement couvertes par les ventes de logements à venir sur l'opération de Champigny.
Hormis la dette sur la promotion immobilière, la dette du Groupe est constituée de crédits amortissables long terme. La maturité moyenne de la dette au 30 juin 2016 est égale à 3,9 ans.
La société a procédé à une revue spécifique de son risque de liquidité et elle considère être en mesure de faire face à ses échéances à venir.
L'histogramme ci-contre comprend pour chaque année l'amortissement annuel courant des emprunts long terme ainsi que les remboursements d'emprunts venant à échéance.
La situation nette consolidée au 30 juin intègre la mise à la juste valeur des immeubles de placement selon les expertises réalisées par DTZ Eurexi.
Les méthodes d'évaluation retenues par l'expert consistent en :
Ces valeurs ont ensuite été majorées du montant des droits évalués selon les départements et la nature des immeubles.
En application des recommandations de l'EPRA (European Public Real Estate Association) visant à la comparabilité des informations financières diffusées par les foncières, la fiscalité latente incluse dans les capitaux propres au 30 juin a été retraitée de même que les passifs liés aux instruments financiers dérivés.
Le nombre d'actions retenu au dénominateur est le nombre d'actions en circulation à la clôture de l'exercice. Il n'a été émis aucun instrument dilutif de capitaux propres à cette date.
| 30/06/2016 | |
|---|---|
| Capitaux propres | 47 530 |
| Impôts différés nets | 5 018 |
| ANR de liquidation | 52 548 |
| Droits d'enregistrement sur immeubles de placements inscrits au bilan |
887 |
| ANR de reconstitution | 53 435 |
| Nb d'actions | 10 632 960 |
| ANR de liquidation/action (€) | 4,94 |
| ANR de reconstitution/action (€) | 5,03 |
L'ANR de reconstitution par action enregistre une augmentation de 3 % par rapport au 31/12/2015 qui est essentiellement due à l'augmentation des capitaux propres engendrée par le résultat de la période.
La comparaison ANR / Cours de bourse fait ressortir une décote d'environ 31 %.
| 30/06/2016 (6 mois) |
31/12/2015 (12 mois) |
30/06/2015 (6 mois) |
||
|---|---|---|---|---|
| Juste valeur du patrimoine | 19 479 K€ | 21 057 K€ | 22 510 K€ | |
| Valeur locative de marché | 883 K€ | 894 K€ | 797 K€ | |
| ANR de reconstitution par action | 5,03 € | 4,88 € | 4,41 € | |
| ANR de liquidation par action | 4,94 € | 4,80 € | 4,33 € | |
| Trésorerie nette | 1 320 K€ | 1 663 K€ | 1 121 K€ | |
| Endettement financier (*) | 8 028 K€ | 8 364 K€ | 12 479 K€ | |
| Indicateurs | Ratio LTV (Endettement bancaire net/ Valeur des actifs) (*) |
9,43 % | 9,56 % | 16,50 % |
| Taux moyen de la dette marge incluse | 2,83 % | 2,89 % | 2,82 % | |
| Ratio RCI (Loyers nets/Coût de l'endettement financier net) |
265 % | 147 % | 257 % | |
| Revenu locatif net | 289 K€ | 515 K€ | 447 K€ | |
| Résultat opérationnel avant variation de valeur des immeubles |
490 K€ | 3 915 K€ | 1 039 K€ | |
| Données comptables | Résultat opérationnel après variation de valeur des immeubles et résultat de cession |
440 K€ | 4 515 K€ | 1 239 K€ |
| Résultat avant impôt | 375 K€ | 3 943 K€ | 670 K€ | |
| consolidées | Résultat net | 2 031 K€ | 4 614 K€ | 1 772 K€ |
| Résultat net part du Groupe par action dilué | 0,19 € | 0,43 € | 0,17 € |
(*) Hors acomptes reçus sur VEFA ; les données ont été ajustées selon le même mode de calcul afin de permettre une comparaison pertinente.
L'objectif du Groupe Crosswood est :
Les comptes consolidés au 30 juin 2016 sont établis en conformité avec les principes de comptabilisation et d'évaluation des normes comptables internationales IFRS telles qu'adoptées par l'UE. Ils comprennent les états financiers de Crosswood et de ses filiales au 30 juin 2016.
Le tableau ci-après reprend synthétiquement le compte de résultat consolidé en normes IFRS, les commentaires annexes sont à considérer conjointement avec les états financiers consolidés dans leur ensemble.
| En milliers d'euros | 30/06/2016 6 mois |
30/06/2015 6 mois |
|---|---|---|
| Loyers Autres prestations |
224 160 |
398 235 |
| Revenus locatifs | 384 | 633 |
| Produits liés aux activités de promotion Charges liées aux activités de promotion Dotations nettes aux amortissements et provisions |
1 865 -1 738 |
8 990 -8 820 557 |
| Résultat lié à l'activité de promotion | 127 | 727 |
| Autres produits d'exploitation Charges locatives Autres charges liées au patrimoine Autres charges d'exploitation Dotations nettes aux amortissements et provisions |
71 -95 -3 -65 71 |
-186 -33 -142 40 |
| Résultat opérationnel avant variation de la juste valeur des immeubles |
490 | 1 039 |
| Variation de valeur des immeubles et résultat de cession | -50 | 200 |
| Résultat opérationnel | 440 | 1 239 |
| Coût de l'endettement financier net Autres produits et charges financiers |
-109 44 |
-174 -395 |
| Résultat avant impôts | 375 | 670 |
| Quote part résultat des sociétés MEQ Impôts sur les bénéfices |
2 041 -385 |
1 434 -333 |
| Résultat net | 2 031 | 1 772 |
Les revenus locatifs de l'exercice s'élèvent à 384 K€. Ce poste est constitué de 224 K€ de loyers et de 160 K€ de charges refacturées aux locataires. La baisse par rapport au 30 juin 2015 s'explique principalement par la vacance des bureaux de la rue Lesueur libérés en juin 2015.
Le poste « Produits liés aux activités de promotion » correspond aux revenus de l'activité de promotion de logements pour 1 865 K€
Les charges liés aux activités de promotion correspondent aux coûts des travaux et services exécutés au cours de l'exercice pour 1 738 K€.
Le résultat lié à l'activité de promotion s'élève ainsi à 127 K€.
Les charges de l'exercice sont constituées de charges opérationnelles liées aux immeubles de placement à hauteur de 95 K€, des autres charges liées au patrimoine (expertises, travaux, pertes de créances..) pour 3 K€ et des autres charges d'exploitation notamment les charges de fonctionnement général pour 65 K€.
Le résultat opérationnel du Groupe avant variation de valeur des immeubles s'établit à 490 K€.
Le poste « Variation de juste valeur des immeubles et résultat de cession » enregistre les plus ou moinsvalues constatées sur les valeurs de marché des immeubles en portefeuille. Cette variation constitue une charge nette de 50 K€ sur le semestre.
Le résultat opérationnel du Groupe s'établit ainsi à 440 K€.
Le coût moyen de la dette nette marge incluse s'établit à 2,83 %.
Les frais financiers nets versés au cours de l'exercice s'élèvent à 109K€ contre 174 K€ au 30 juin 2015.
Compte tenu de ces éléments, le résultat du Groupe avant impôts constitue un bénéfice de 375 K€.
Après prise en compte du résultat de la participation dans la Foncière SCBSM mise en équivalence pour 2 041 K€, et d'une charge d'impôts de 385 K€, le résultat net du Groupe se traduit par un profit de 2 031 K€.
| En milliers d'euros | 30/06/2016 | 31/12/2015 |
|---|---|---|
| Immeubles de placement Titres mis en équivalence Autres actifs non courant Impôts différés actifs |
12 600 45 633 135 |
12 650 43 765 132 |
| Total actif non courant | 58 368 | 56 547 |
| Stocks Créances clients et autres débiteurs Trésorerie et équivalents |
6 879 1 149 1 320 |
8 407 2 336 1 677 |
| Total actif courant | 9 348 | 12 420 |
| Total Actif | 67 716 | 68 967 |
La valeur brute des immeubles de placement du Groupe s'établit au 30 juin 2016 à 12 600 K€. Cette valeur résulte d'expertises immobilières indépendantes réalisées chaque année.
Les titres mis en équivalence pour 45 633 K€ concernent la quote-part de capitaux propres de SCBSM au 30 juin 2016.
La variation des stocks correspond aux ventes du semestre de logements en accession du programme de promotion de Champigny sur Marne (-1,5 M€).
Le poste Créances clients et autres débiteurs qui était impacté par la comptabilisation du Chiffre d'affaires à l'avancement a significativement diminué suite aux livraisons aux acquéreurs des logements de Champigny vendus en VEFA.
La trésorerie nette du Groupe s'élève à 1 320 K€.
| En milliers d'euros | 30/06/2016 | 31/12/2015 |
|---|---|---|
| Capitaux propres | 47 530 | 45 927 |
| Provisions à long terme Part non courante des dettes bancaires et obligataires Autres dettes financières non courantes Impôts différés passifs Autres créditeurs |
1 122 5 010 119 5 018 2 132 |
1 232 5 263 112 5 120 2 132 |
| Total passif non courant | 13 401 | 13 858 |
| Part courante des dettes bancaires et obligataires Autres dettes financières courantes Dettes fournisseurs et autres créditeurs |
3 018 413 3 354 |
3 101 908 5 172 |
| Total passif courant | 6 785 | 9 181 |
| Total Passif et Capitaux Propres | 67 716 | 68 967 |
La variation des capitaux propres du Groupe entre le 31 décembre 2015 et le 30 juin 2016 résulte essentiellement du résultat de la période pour 2 031 K€.
L'endettement bancaire et obligataire au 30 juin 2016 s'élève à 8 028 K€ (dont 1 644 K€ de financement de la promotion de Champigny sur Marne dont le solde s'amortira au fur et à mesure des ventes de logements en accession).
La part courante / non courante de l'endettement s'analyse comme suit : Dettes bancaires et obligataires courantes : 37,6 % Dettes bancaires et obligataires non courantes : 62,4 %
Les autres dettes financières correspondent aux comptes créditeurs d'associés pour 378 K€ et aux dépôts de garanties reçus des locataires pour 154 K€.
Le total bilan s'établit à 67 716 K€ au 30 juin 2016.
Rapport des commissaires aux comptes sur l'information financière semestrielle au 30 juin 2016
Mesdames, Messieurs les Actionnaires,
En exécution de la mission qui nous a été confiée par votre Assemblée générale et en application de l'article L.451-1-2 III du Code monétaire et financier, nous avons procédé à :
Ces comptes semestriels consolidés résumés ont été établis sous la responsabilité de votre Conseil d'administration. Il nous appartient, sur la base de notre examen limité, d'exprimer notre conclusion sur ces comptes.
Nous avons effectué notre examen limité selon les normes d'exercice professionnel applicables en France. Un examen limité consiste essentiellement à s'entretenir avec les membres de la direction en charge des aspects comptables et financiers et à mettre en œuvre des procédures analytiques. Ces travaux sont moins étendus que ceux requis pour un audit effectué selon les normes d'exercice professionnel applicables en France. En conséquence, l'assurance que les comptes, pris dans leur ensemble, ne comportent pas d'anomalies significatives obtenue dans le cadre d'un examen limité est une assurance modérée, moins élevée que celle obtenue dans le cadre d'un audit.
Sur la base de notre examen limité, nous n'avons pas relevé d'anomalies significatives de nature à remettre en cause la conformité des comptes semestriels consolidés résumés avec la norme IAS 34 – norme du référentiel IFRS tel qu'adopté dans l'Union européenne relative à l'information financière intermédiaire.
Nous avons également procédé à la vérification des informations données dans le rapport semestriel d'activité commentant les comptes semestriels consolidés résumés sur lesquels a porté notre examen limité. Nous n'avons pas d'observation à formuler sur leur sincérité et leur concordance avec les comptes semestriels consolidés résumés.
Paris La Défense et Paris, le 3 octobre 2016
KPMG Audit IS RSA
Associé Associé
Eric Lefebvre Jean-Louis Fourcade
| 1.8.1 | ETAT DE LA SITUATION FINANCIERE |
16 |
|---|---|---|
| 1.8.2 | COMPTE DE RESULTAT CONSOLIDE |
17 |
| 1.8.3 | ETAT DU RESULTAT GLOBAL |
18 |
| 1.8.4 | TABLEAU DES FLUX DE TRESORERIE CONSOLIDES |
19 |
| 1.8.5 | TABLEAU DES VARIATIONS DE CAPITAUX PROPRES CONSOLIDES |
20 |
| 1.8.6 | NOTES ANNEXES |
21 |
| 1.8.7 | NOTES SUR LE BILAN |
27 |
| 1.8.8 | NOTES SUR LE COMPTE DE RESULTAT |
32 |
| 1.8.9 | TRANSACTIONS AVEC LES PARTIES LIEES |
33 |
| 1.8.10 | REMUNERATION DU PERSONNEL DIRIGEANT DU GROUPE |
33 |
| 1.8.11 | GESTION DES RISQUES FINANCIERS |
33 |
| 1.8.12 | ENGAGEMENTS DONNES OU REÇUS |
34 |
| En milliers d'euros Actif |
30/06/2016 | 31/12/2015 | Note |
|---|---|---|---|
| Immeubles de placement | 12 600 | 12 650 | 7 – A |
| Participations dans les entreprises associées | 45 633 | 43 765 | 7 – B |
| Autres actifs non courants | 135 | 132 | 7 – C |
| Impôts différés actifs | - | - | 7 – J |
| Actifs non courants | 58 368 | 56 547 | |
| Stocks | 6 879 | 8 407 | 7 – D |
| Créances clients et autres débiteurs | 1 149 | 2 336 | 7 – E |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 1 320 | 1 677 | 7 – F |
| Actifs courants | 9 348 | 12 420 | |
| Total Actif | 67 716 | 68 967 | |
| En milliers d'euros Passif |
|||
| Capital social | 10 633 | 10 633 | 7 – G |
| Primes d'émission | 19 913 | 19 913 | 7 – G |
| Réserves consolidées | 14 953 | 10 767 | |
| Résultat de la période | 2 031 | 4 614 | |
| Capitaux propres part du Groupe | 47 530 | 45 927 | |
| Intérêts non contrôlés | - | - | |
| Capitaux propres | 47 530 | 45 927 | |
| Provisions à long terme | 1 122 | 1 232 | 7 – H |
| Dettes financières à long terme | 5 129 | 5 375 | 7 – I |
| Impôts différés passifs | 5 018 | 5 120 | 7 – J |
| Autres créditeurs et autres dettes financière | 2 132 | 2 132 | 7 – K |
| Passifs non courants | 13 401 | 13 859 | |
| Dettes financières à court terme | 3 431 | 4 009 | 7 – I |
| Dont comptes courants d'associés | 378 | 840 | |
| Dettes fournisseurs et autres créditeurs | 3 354 | 5 172 | 7 – L |
| Passifs courants | 6 785 | 9 181 | |
| Total Passif et Capitaux propres | 67 716 | 68 967 |
| En milliers d'euros | 30/06/2016 | 30/06/2015 | Note |
|---|---|---|---|
| Loyers | 224 | 398 | 8 – A |
| Autres prestations | 160 | 235 | 8 – A |
| Revenus locatifs | 384 | 633 | |
| Revenus de l'activité de promotion | 1 849 | 6 963 | 8 – B |
| Production stockée liée à l'activité de promotion | 16 | 2 027 | 8 – B |
| Autres produits d'exploitation | 71 | ||
| Total Produits des activités ordinaires | 2 320 | 9 623 | |
| Charges locatives | -95 | -186 | 8 – A |
| Autres charges liées au patrimoine | -3 | -33 | |
| Autres charges d'exploitation (de structure) | -65 | -142 | |
| Charges liées aux activités de promotion | -1 738 | -8 820 | |
| Dotations nettes aux amortissements et provisions | 71 | 597 | |
| Résultat opérationnel avant variation de la juste valeur des immeubles de placement |
490 | 1 039 | |
| Variation de la JV des immeubles de placement et résultat net de cession Résultat sur cession de participations consolidées |
-50 | 200 | |
| Résultat opérationnel | 440 | 1 239 | |
| Intérêts financiers - impact trésorerie | -103 | -167 | |
| Intérêts financiers - application IAS 39 | -6 | -7 | |
| Coût de l'endettement financier net | -109 | -174 | 8 – C |
| Actualisation des dettes et créances | -117 | ||
| Variation de valeur des instruments financiers dérivés | |||
| Autres produits financiers | 136 | -64 | |
| Autres charges financières | -92 | -214 | |
| Autres produits et charges financiers | 44 | -395 | |
| Résultat avant impôts des activités poursuivies | 375 | 670 | |
| Quote part résultat des sociétés MEE | 2 041 | 1 434 | |
| Impôts sur les bénéfices | -385 | -333 | |
| Résultat net de la période | 2 031 | 1 772 | |
| Résultat net des intérêts non contrôlant | |||
| Résultat net part du Groupe | 2 031 | 1 772 | |
| Résultat net part du Groupe des activités poursuivies par actions (en euros) |
|||
| - Résultat de base par actions | 0,19 | 0,17 | 8 – D |
| - Résultat dilué par action | 0,19 | 0,17 | 8 – D |
| Résultat net part du Groupe par actions (en euros) | |||
| - Résultat de base par action | 0,19 | 0,17 | |
| - Résultat dilué par action | 0,19 | 0,17 | |
| Résultat net | 2 031 | 1 772 |
| En milliers d'euros | 30/06/2016 | 30/06/2015 |
|---|---|---|
| Résultat net | 2 031 | 1 772 |
| Eléments qui ne seront pas reclassés ultérieurement en résultat Quote-part gains et pertes directement comptabilisés en capitaux propres dans les sociétés MEE Autres |
-407 | 262 |
| Total des éléments qui ne seront pas reclassés en résultat | -407 | 262 |
| Eléments susceptibles d'être reclassés ultérieurement en résultat | ||
| Variation de juste valeur des titres non consolidés | -2 | -47 |
| Total des éléments susceptibles d'être reclassés en résultat | -2 | -47 |
| Total du résultat global | 1 622 | 1 987 |
| En milliers d'euros | 30/06/2016 | 30/06/2015 | Note |
|---|---|---|---|
| Résultat net | 2 031 | 1 772 | |
| Elimination des charges et produits sans incidence sur la trésorerie |
|||
| Elimination du résultat des titres mis en équivalence | -2 041 | -1 434 | |
| Variation de la juste valeur des immeubles de placement | 50 | -200 | 7 – A |
| Variation des autres profits et perte de réévaluation | 117 | ||
| Elimination des résultats de cessions et pertes et profits de dilution | -112 | ||
| Dépréciations et provisions | -500 | ||
| Capacité d'autofinancement après coût de la dette financière nette et impôts |
-72 | -246 | |
| Elimination du coût de l'endettement financier net | 109 | 174 | 8 – C |
| Elimination de la charge d'impôts | 385 | 333 | |
| Capacité d'autofinancement avant coût de la dette financière nette et impôts |
422 | 261 | |
| Impôt versé | -161 | -27 | |
| Variation du besoin en fonds de roulement lié à l'activité | 1 | -2 486 | |
| Flux de trésorerie générés par les activités poursuivies | 262 | -2 252 | |
| Incidence des variations de périmètre | -255 | ||
| Décaissements liés aux travaux et acquisitions d'immeubles de placement |
|||
| Produit de cession d'immeubles de placement | 7 – A | ||
| Acquisitions et cessions d'immobilisations corporelles et incorporelles | |||
| Autres flux liés aux opérations d'investissements | 106 | 15 | |
| Dividendes reçus des sociétés MEE | 207 | ||
| Flux de trésorerie liés aux opérations d'investissement | -149 | 222 | |
| Encaissements provenant d'emprunt | 1 200 | 2 460 | 7 – I |
| Remboursement d'emprunts (y compris location-financement et dépôt de garantie) |
-676 | -344 | 7 – I |
| Intérêts financiers versés (y compris location-financement) | -112 | -193 | |
| Augmentation-réduction de capital | -481 | ||
| Flux de trésorerie liés aux opérations de financement | 412 | 1 442 | |
| Variation nette de trésorerie et équivalents de trésorerie | 525 | -588 | |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie nets à l'ouverture | -850 | -2 270 | 7 – F |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie nets à la clôture | -324 | -2 858 | 7 – F |
Le poste « Trésorerie et équivalents de trésorerie nets » comprend la trésorerie et équivalents de trésorerie (1 320 K€ au 30 juin 2016) ainsi que les comptes bancaires courants et la ligne de crédit (1 644 K€ au 30 juin 2016).
| En milliers d'euros | Capital social |
Réserves liées au capital |
Titres auto détenus |
Réserves et résultat consolidés |
Rachat intérêts minoritaires |
Gains et pertes directement comptabilisés en capitaux propres |
Capitaux - propres part du Groupes |
Intérêts non contrôlés |
Total capitaux propres |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Situation à la clôture 31/12/2014 |
10 633 | 19 913 | -46 | 13 886 | -39 | -3 259 | 41 089 | 0 | 41 089 |
| Résultat 1S2015 | 1 772 | 1 772 | 1 772 | ||||||
| Autres éléments du résultat global |
-47 | -47 | -47 | ||||||
| Total du résultat global | 1 772 | -47 | 1 725 | 1 725 | |||||
| Dividendes | |||||||||
| Impact capitaux propres des participations dans les entreprises associées |
262 | 262 | 262 | ||||||
| Autre variation | 25 | 25 | 25 | ||||||
| Situation à la clôture 30/06/2015 |
10 633 | 19 913 | -46 | 15 683 | -39 | -3 044 | 43 100 | 0 | 43 100 |
| Résultat 2S2015 | 2 842 | 2 842 | 2 842 | ||||||
| Autres éléments du résultat global |
|||||||||
| Total du résultat global | 2 842 | 2 842 | 2 842 | ||||||
| Dividendes | |||||||||
| Impact capitaux propres des participations dans les entreprises associées |
12 | 12 | 12 | ||||||
| Autre variation | |||||||||
| Situation à la clôture 31/12/2015 |
10 633 | 19 913 | -46 | 18 500 | -39 | -3 035 | 45 927 | 45 927 | |
| Résultat 1S2016 | 2 031 | 2 031 | 2 031 | ||||||
| Autres éléments du résultat global |
-409 | -409 | -409 | ||||||
| Total du résultat global | 2 031 | -409 | 1 621 | 1 621 | |||||
| Dividendes | |||||||||
| Impact capitaux propres des participations dans les entreprises associées |
|||||||||
| Autre variation | -18 | -18 | -18 | ||||||
| Situation à la clôture 30/06/2016 |
10 633 | 19 913 | -46 | 20 513 | -39 | -3 444 | 47 530 | 47 530 |
Crosswood (la « Société ») est une société anonyme (« SA ») domiciliée en France. Le siège social de la Société est situé 8 rue de Sèze – 75009 Paris. Les actions de la Société sont cotées au compartiment C d'Euronext Paris.
Les comptes semestriels consolidés de l'exercice clos au 30 juin 2016 ainsi que les notes annexes y afférentes ont été arrêtés par le Conseil d'administration le 3 octobre 2016.
L'activité du Groupe consiste essentiellement en la détention et la gestion d'actifs immobiliers commerciaux ou bureaux et de participations immobilières au sein de sociétés ayant une activité similaire et en la promotion de programmes immobiliers.
Les comptes semestriels consolidés résumés sont établis sur la base des normes IFRS dans le cadre de la norme « IAS 34 Information financière intermédiaire » telle qu'adoptée par l'Union européenne. Ils ne comportent pas l'intégralité des informations requises pour des états financiers annuels complets et doivent être lus conjointement avec les états financiers du Groupe pour l'exercice clos au 31 décembre 2015.
Les comptes semestriels consolidés du Groupe au 30 juin 2016 ont été établis selon le principe du coût historique, à l'exception des immeubles de placement, terrains et constructions, actifs financiers disponibles à la vente et dérivés qui sont évalués à leur juste valeur.
Les comptes semestriels consolidés sont présentés en Euro et toutes les valeurs sont arrondies au millier le plus proche (€000) sauf indication contraire.
Les comptes consolidés semestriels au 30 juin 2016 sont établis en conformité avec les principes de comptabilisation et d'évaluation des normes comptables internationales. Ces normes comptables internationales sont constituées des IFRS (International Financial Reporting Standards), des IAS (International Accounting Standards), ainsi que de leurs interprétations, qui ont été adoptées par l'Union européenne au 30 juin 2016 (publication au Journal Officiel de l'Union européenne). Les normes et interprétations adoptées par l'IASB et l'IFRIC mais non encore adoptées par l'Union européenne au 30 juin 2016 n'ont pas donné lieu à une application anticipée.
Les normes, amendements et interprétations d'application obligatoires à compter du 1er janvier 2016 ne sont pas applicables ou n'ont pas d'incidence significative.
Les états financiers consolidés semestriels comprennent les états financiers de Crosswood et de ses filiales au 30 juin 2016. Les états financiers des filiales ont été retraités selon le référentiel IFRS. Les opérations réciproques ont été éliminées.
La consolidation des filiales, sur lesquelles Crosswood exerce un contrôle, s'est effectuée selon la méthode d'intégration globale. Le contrôle existe lorsque Crosswood a le pouvoir de diriger directement ou indirectement les politiques financières et opérationnelles de la filiale afin d'obtenir des avantages de ses activités. Pour apprécier le contrôle, les droits de vote potentiels qui sont actuellement exerçables ou convertibles sont pris en considération.
L'établissement des comptes consolidés implique que le Groupe procède à un certain nombre d'estimations, retienne certaines hypothèses, jugées réalistes et raisonnables, et formule des jugements fondés sur des informations historiques et sur d'autres facteurs notamment des anticipations d'événements futurs jugés raisonnables au vu des circonstances. Certains faits et circonstances pourraient conduire à des changements de ces estimations ou hypothèses, ce qui affecterait la valeur des actifs, passifs, capitaux propres et résultat du Groupe.
Les estimations susceptibles d'avoir une incidence significative portent notamment sur la valeur de marché des immeubles de placement. A chaque arrêté, le Groupe fait appel à des experts immobiliers indépendants pour l'évaluation de ses immeubles de placement.
Ces évaluations sont établies notamment sur la base d'hypothèses de marché déterminées à la date de clôture de la période considérée qui pourraient différer dans le futur et modifier sensiblement les estimations actuelles figurant dans les états financiers du fait notamment du manque de liquidité du marché immobilier.
La Société a choisi comme méthode comptable le modèle de la juste valeur qui consiste conformément à l'option offerte par IFRS 13, à comptabiliser les immeubles de placement à leur juste valeur et à constater les variations de valeur au compte de résultat.
Les immeubles de placement sont évalués initialement à leurs coûts, y compris les coûts de transactions. La valeur comptable inclut les coûts de remplacement d'une partie de l'immeuble, lorsqu'ils sont supportés et si les critères de comptabilisation sont satisfaits. Elle n'intègre pas les coûts d'entretien courant de l'immeuble de placement. Les immeubles de placement sont ultérieurement évalués à leur juste valeur.
La juste valeur d'un immeuble de placement est le prix auquel cet actif pourrait être échangé entre des parties bien informées, consentantes et agissant dans des conditions de concurrence normale. Elle reflète l'état réel du marché et les circonstances prévalant à la date de l'arrêté et non ceux à une date passée ou future, mais ne reflète pas les dépenses d'investissement futures qui amélioreront le bien immobilier ainsi que les avantages futurs liés aux dites dépenses.
La juste valeur est déterminée sur la base d'expertises indépendantes.
Les variations de juste valeur sont enregistrées dans le compte de résultat sur la ligne «variations de valeur des immeubles de placement » et sont calculées de la façon suivante :
Variation de juste valeur = Valeur de marché à la clôture de l'exercice – Valeur de marché à la clôture de l'exercice précédent + montant des travaux et dépenses capitalisables de l'exercice.
La valeur de marché au 30 juin 2016 a été déterminée à partir des conclusions des experts indépendants qui valorisent le patrimoine du Groupe selon les méthodes suivantes, utilisées individuellement ou de façon conjointe:
opérationnelles directes non refacturables et ajustés de la vacance éventuelle. Les taux de capitalisation résultent des données internes des experts issues de l'observation du marché et prennent également en compte le potentiel de revalorisation de loyers,
la méthode de l'actualisation des cash flows futurs : cette méthode consiste à déterminer la valeur d'utilité d'un immeuble par actualisation des flux de trésorerie prévisionnels qu'il est susceptible de générer sur un horizon donné. Les flux tiennent compte en général d'une relocation progressive des surfaces vacantes, d'une revalorisation des loyers lors du renouvellement théorique des baux et des travaux à venir.
Une perte de valeur doit être comptabilisée si la valeur nette de réalisation (juste valeur nette des coûts estimés pour l'achèvement et des coûts estimés nécessaires pour réaliser la vente) est inférieure au coût comptabilisé.
Instruments financiers dérivés : le Groupe utilise des instruments financiers dérivés pour couvrir son exposition aux risques de taux d'intérêt résultant de ses activités opérationnelles, financières et d'investissement. Les instruments financiers dérivés sont évalués à la juste valeur. La juste valeur des swaps et caps de taux d'intérêt est le montant estimé que le Groupe recevrait ou réglerait pour résilier le contrat à la date de clôture, en prenant en compte le niveau actuel des taux d'intérêt et du risque de crédit des contreparties du contrat. Ces instruments financiers dérivés ne sont pas qualifiés d'instruments de couverture au sens d'IAS 39 et les variations de valeurs sont donc comptabilisées en compte de résultat.
Autres instruments financiers : le complément de prix potentiel dû aux actionnaires CFB et Foncière Vindi sur la cession de créance détenue sur Hailaust et Gutzeit.
Remise des clés aux acquéreurs de 48 logements en accession à Champigny sur Marne au cours du semestre.
| Sociétés | n° SIREN | % d'intérêts au 30/06/2016 |
% de contrôle au 30/06/2016 |
% d'intérêts au 31/12/2015 |
% de contrôle au 31/12/2015 |
Méthode de consolidation au 30/06/2016 |
Méthode de consolidation au 31/12/2015 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| CROSSWOOD 8 rue de Sèze, 75009 Paris, France |
582058319 | Entité consolidante | |||||
| SNC DG IMMOBILIER 8, rue de Sèze, 75009 Paris, France |
501611172 | 100,00% | 100,00% | 100,00% | 100,00% | Intégration globale |
Intégration globale |
| SNC FOCH LE SUEUR 8, rue de Sèze, 75009 Paris, France |
391456035 | 100,00% | 100,00% | 100,00% | 100,00% | Intégration globale |
Intégration globale |
| SAS HAILAUST & GUTZEIT 7, rue Caumartin, 75009 Paris, France |
489923631 | 100,00% | 100,00% | 100,00% | 100,00% | Intégration globale |
Intégration globale |
| SNC ADALGISA 8, rue de Sèze, 75009 Paris, France |
811669084 | 100,00% | 100,00% | 100,00% | 100,00% | Intégration globale |
Intégration global |
| SA SOCIETE CENTRALE DES BOIS & SCIERIES DE LA MANCHE 12 rue Godot de Mauroy, 75009 Paris, France |
775669336 | 35,27% | 35,27% | 34,68% | 34,68% | Mise en équivalence |
Mise en équivalence |
Le Groupe a défini les secteurs d'activité suivants : Commerces, Bureaux, Promotion, Support.
Résultat opérationnel courant sectoriel au 30 juin 2016
| 30/06/2016 | Commerces | Bureaux | Promotion | Support | Total |
|---|---|---|---|---|---|
| En milliers d'euros | |||||
| Loyers | 224 | 224 | |||
| Autres prestations | 160 | 160 | |||
| Revenus locatifs | 384 | 384 | |||
| Revenus de l'activité de promotion | 1 849 | 1 849 | |||
| Production stockée liée à l'activité de promotion | 16 | 16 | |||
| Autres produits d'exploitation | 1 | 70 | 71 | ||
| Total Produits des activités ordinaires | 385 | 1 865 | 70 | 2 320 | |
| Charges locatives | -159 | -10 | 74 | -95 | |
| Autres charges d'exploitation liées à l'immeuble | -2 | -1 | -3 | ||
| Autres charges d'exploitation (de structure) | -65 | -65 | |||
| Charges liées aux activités de promotion | -1 738 | -1 738 | |||
| Dotation nettes aux amortissements et provisions | 71 | 71 | |||
| Autres charges d'exploitation | -90 | -11 | -1 664 | -65 | -1 830 |
| Résultat opérationnel avant variation de la juste valeur des immeubles de placement |
295 | -11 | 201 | 5 | 490 |
| Variation de la juste valeur des immeubles de placement et résultats nets de cessions |
-50 | -50 | |||
| Résultat sur cession de participations consolidées | |||||
| Résultat opérationnel courant | 295 | -61 | 201 | 5 | 440 |
| 30/06/2015 En milliers d'euros |
Commerces | Bureaux | Promotion | Support | Total |
|---|---|---|---|---|---|
| Loyers | 310 | 88 | 398 | ||
| Autres prestations | 208 | 27 | 235 | ||
| Revenus locatifs | 518 | 115 | 633 | ||
| Revenus de l'activité de promotion | 6 963 | 6 955 | |||
| Production stockée liée à l'activité de promotion | 2 027 | 2 027 | |||
| Autres produits d'exploitation | |||||
| Total Produits des activités ordinaires | 518 | 115 | 8 990 | 9 623 | |
| Charges locatives | -154 | -32 | -186 | ||
| Autres charges d'exploitation liées à l'immeuble | -28 | -1 | -4 | -33 | |
| Autres charges d'exploitation (de structure) | -142 | -142 | |||
| Charges liées aux activités de promotion | -8 820 | -8 820 | |||
| Dotation nettes aux amortissements et provisions | -55 | 652 | 597 | ||
| Autres charges d'exploitation | -237 | -33 | -8 168 | -146 | -8 584 |
| Résultat opérationnel avant variation de la juste valeur des immeubles de placement |
281 | 82 | 822 | -146 | 1 039 |
| Variation de la juste valeur des immeubles de placement et résultats nets de cessions Résultat sur cession de participations consolidées |
200 | 200 | |||
| Résultat opérationnel courant | 281 | 282 | 822 | -146 | 1 239 |
| 30/06/2016 En milliers d'euros |
Commerces | Bureaux | Promotion | Total |
|---|---|---|---|---|
| Immeubles de placement détenus en pleine propriété |
9 600 | 3 000 | 12 600 | |
| Immeubles de placement détenus en crédit-bail | ||||
| Total des immeubles de placements | 9 600 | 3 000 | 12 600 | |
| Stocks | 6 879 | 6 879 | ||
| Total des stocks | 6 879 | 6 879 | ||
| Créances clients | 9 | 148 | 157 | |
| Total des Créances clients | 9 | 148 | 157 |
| 31/12/2015 En milliers d'euros |
Commerces | Bureaux | Promotion | Total |
|---|---|---|---|---|
| Immeubles de placement détenus en pleine propriété |
9 600 | 3 050 | 12 650 | |
| Immeubles de placement détenus en crédit-bail | ||||
| Total des immeubles de placements | 9 600 | 3 050 | 12 650 | |
| Stocks | 8 407 | 8 407 | ||
| Total des stocks | 8 407 | 8 407 | ||
| Créances clients | 845 | 414 | 1 259 | |
| Total des Créances clients | 845 | 414 | 1 259 |
Les actifs opérationnels utilisés par un secteur dans le cadre de ses activités opérationnelles sont caractérisés d'actifs sectoriels. Ils comprennent les immobilisations corporelles, les immeubles de placement et les stocks.
| 31/12/2015 | Augmentation | Variation de la juste valeur |
30/06/2016 | |
|---|---|---|---|---|
| Valeurs brutes | 12 650 | -50 | 12 600 | |
| Valeurs nettes | 12 650 | -50 | 12 600 |
Au 30 juin 2016, le Groupe détient une participation de 35,27 % dans le capital de la société SCBSM (Société Centrale des Bois et Scieries de la Manche), société d'investissement immobilier cotée. Cette valeur de 45 633 K€ intègre la quote-part du Groupe dans l'actif net de la société augmentée d'un écart d'acquisition positif de 4 364 K€.
| En milliers d'euros | 30/06/2016 | 31/12/2015 |
|---|---|---|
| Titres non consolidés | 133 | 130 |
| Dépôts et cautionnement | 2 | 2 |
| Total | 135 | 132 |
La livraison aux acquéreurs des logements en accession a débuté fin 2015 et s'est poursuivie sur 2016. Au 30 juin 2016, le stock Champigny est composé des 32 appartements disponibles (dont 4 vendus sur le 3T2016 et 5 dont la signature est prévue sur le 4T2016).
| En milliers d'euros | 30/06/2016 | 31/12/2015 |
|---|---|---|
| Créances clients | 157 | 1 259 |
| Autres créances | 111 | 179 |
| Prêts et cautionnements < à 1an | ||
| Créances fiscales et sociales | 499 | 890 |
| Comptes courants débiteurs | 352 | |
| Fournisseurs débiteurs | 11 | 8 |
| Prime de remboursements des obligations | ||
| Charges constatées d'avance | 19 | |
| Etat, Impôt sur les bénéfices | ||
| Total | 1 149 | 2 336 |
Les créances ne portent pas intérêts et sont en général payables de 30 à 90 jours. Elles n'ont pas à être actualisées. L'exposition maximale du Groupe au risque de crédit correspond à la valeur comptable figurant au bilan. La valeur recouvrable des créances clients est analysée individuellement par locataire. Une provision égale à la créance en risque soit nette de TVA et du dépôt de garantie reçu du locataire est comptabilisée le cas échéant.
| En milliers d'euros | 30/06/2016 | 31/12/2015 |
|---|---|---|
| Autres valeurs mobilières de placement | 210 | 210 |
| Disponibilités | 1 110 | 1 467 |
| Trésorerie à l'actif | 1 320 | 1 677 |
| Concours bancaires courants | 0 | 14 |
| Trésorerie nette | 1 320 | 1 663 |
Au 30 juin 2016, le capital est composé de 10 632 960 actions ordinaires, entièrement libérées et représentant 10 633 K€. La prime d'émission s'élève à 19 913 K€.
| En milliers d'euros | 31/12/2015 | Dotations | Reprises | 30/06/2016 |
|---|---|---|---|---|
| Autres provisions pour risques | 1 232 | 110 | 1 122 | |
| Total | 1 232 | 110 | 1 122 |
Les provisions long terme correspondent essentiellement à des provisions liées au projet de promotion de Champigny sur Marne et son impact sur l'exploitation du centre commercial.
| En milliers d'euros | Solde au 30/06/2016 |
Part courante |
Part non courante |
Dont 1 à 2 ans |
Dont 2 à 5 ans |
Dont + de 5 ans |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Emprunts bancaires | 5 552 | 542 | 5 010 | 559 | 1 820 | 2 631 |
| Emprunts obligataires | 800 | 800 | ||||
| Dépôts de garantie | 154 | 35 | 119 | 21 | 93 | 5 |
| Intérêts courus | 32 | 32 | ||||
| Comptes courants créditeurs |
378 | 378 | ||||
| Ligne de crédit | 1 644 | 1 644 | ||||
| Total | 8 560 | 3 431 | 5 129 | 580 | 1 913 | 2 636 |
L'ensemble des dettes financières du Groupe est en euro.
| En milliers d'euros | Montant emprunt au 31/12/2015 |
Augmentation | Diminution | Montant emprunt au 30/06/2016 |
|---|---|---|---|---|
| Total des emprunts | 5 796 | 1 200 | -644 | 6 352 |
| Dettes financières diverses | 180 | 2 | -28 | 154 |
| Intérêts courus | 41 | -9 | 32 | |
| Comptes courants créditeurs | 839 | -461 | 378 | |
| Ligne de crédit | 2 513 | -869 | 1 644 | |
| Concours bancaires courants | 14 | -14 | 0 | |
| Total des dettes financières | 9 383 | 1 202 | -2 025 | 8 560 |
Il n'existe aucun covenant sur les emprunts en cours au 30 juin 2016.
| En milliers d'euros | Courant < 1an |
Non courant de 1 à 2 ans |
Non courant de 2 à 5 ans |
Non courant + de 5 ans |
Total non courant |
30/06/2016 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Emprunts bancaires | ||||||
| Nominal | 542 | 559 | 1 820 | 2 631 | 5 010 | 5 552 |
| Flux d'intérêts (1) | 132 | 120 | 264 | 167 | 551 | |
| Emprunt Obligataire | ||||||
| Nominal | 800 | 800 | ||||
| Flux d'intérêts (1) | 54 |
(1) Les flux d'intérêts sont évalués sur la base des taux d'intérêt à terme applicable au 30 juin 2016, ils comprennent le coût amorti des frais d'émission.
| En milliers d'euros | 30/06/2016 | 31/12/2015 |
|---|---|---|
| Impôts différés sur la juste valeur des immeubles de placement | 2 806 | 2 718 |
| Impôts différés sur le chiffre d'affaires à l'avancement | 672 | 1 926 |
| Impôts différés sur réévaluation du passif | 239 | 239 |
| Impôts différés sur les entreprises associées | 4 918 | 4 677 |
| Activation de reports déficitaires | -3 632 | -4 458 |
| Autres | 15 | 18 |
| Total des actifs et passifs net d'impôts différés | 5 018 | 5 120 |
| En milliers d'euros | 30/06/2016 | 31/12/2015 |
|---|---|---|
| Autres créditeurs | 2 132 | 2 132 |
| Total | 2 132 | 2 132 |
Il s'agit d'un complément de prix comptabilisé en 2009 relatif à une transaction entre actionnaires.
| En milliers d'euros | 30/06/2016 | 31/12/2015 |
|---|---|---|
| Dettes fournisseurs | 2 590 | 4 160 |
| Avances acomptes reçus sur commandes | 169 | 170 |
| Dettes fiscales et sociales | 534 | 582 |
| Autres dettes | 39 | 260 |
| Produits constatés d'avance | 22 | |
| Total | 3 354 | 5 172 |
| Actifs ne faisant pas parti des instruments financiers |
Juste valeur par résultat |
Titres détenus jusqu'à échéance |
Actifs disponibles à la vente |
Prêts et créances |
Au coût amorti |
Valeur au 30/06/16 |
Juste valeur |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Titres des sociétés mis en équivalence Titres disponibles à la |
x | 45 633 | 50 406 | |||||
| vente | x | 133 | 133 | |||||
| Clients (1) | x | 157 | 157 | |||||
| Dépôts et autres immobilisations financières |
x | 2 | 2 | |||||
| Total actifs financiers | 45 925 | 50 698 | ||||||
| Emprunts | x | 8 028 | 8 028 | |||||
| Autres créditeurs | x | 2 132 | 2 132 | |||||
| Dépôts de garantie | x | 154 | 154 | |||||
| Comptes courants créditeurs |
x | 378 | 378 | |||||
| Total passifs financiers | 10 692 | 10 692 |
(1) Hors franchises de loyers et CA à l'avancement.
Le cours de bourse au 30 juin 2016 de la société SCBSM est de 6.05 € / action. Ce dernier ne reflète pas l'actif net réévalué de la société à cette date. La juste valeur de la participation calculée sur la base de l'actif net par action (11,56 € / action) communiqué par le Groupe au 30 juin 2016 s'établit à 50 406 K€.
Les dettes sont majoritairement à taux variable, leur valeur comptable correspond donc à leur juste valeur.
Comme indiqué dans les principes comptables en partie 6.B, le Groupe Crosswood se conforme à la norme IFRS 13 « Evaluation de la juste valeur ». Compte-tenu du peu de données publiques disponibles, de la complexité des évaluations d'actifs immobiliers et du fait que les experts immobiliers utilisent pour leurs évaluations les états locatifs du Groupe, Crosswood a considéré la classification en niveau 3 de ses actifs comme la mieux adaptée. De plus, des données non observables publiquement comme les hypothèses de taux de croissance de loyers ou les taux de capitalisation sont utilisées par les experts pour déterminer les justes valeurs des actifs du Groupe Crosswood.
Les tableaux suivants présentent des éléments quantitatifs utilisés pour évaluer la juste valeur des immeubles de placement détenus par le Groupe, sur la base des immeubles expertisés au 30 juin 2016 :
| Commerces – Base 30/06/16 capitalisée en € par m2 |
Méthode des DCF | Méthode du rendement | Méthode de comparaison directe |
||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Taux d'actualisation des loyers |
Taux d'actualisation de sortie |
Taux de rendement de revente |
Taux de croissance annuelle moyen des loyers nets |
Taux de rendement |
Durée de la période de recommercia lisation en mois |
Prix moyen en € par m2 |
|||
| Province | Max | - | 7,00% | 7,00% | - | - | 8,00% | - | - |
| et périphérie |
Min | 119,10 | 4,00% | 4,00% | 7,00% | 2,73% | 5,25% | - | - |
| Méthode des DCF | Méthode du rendement | Méthode de comparaison directe |
|||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Bureaux - 30/06/16 |
Base capitalisée en € par m2 |
Taux d'actualisation des loyers |
Taux d'actualisation de sortie |
Taux de rendement de revente |
Taux de croissance annuelle moyen des loyers nets |
Taux de rendement |
Durée de la période de recommercia lisation en mois |
Prix moyen en € par m2 |
|
| Province | Max | 432,89 | 5,75% | 5,75% | 4,50% | 1,32% | 4,90% | - | - |
| et périphérie |
Min | - | - | - | - |
| En milliers d'euros | 30/06/2016 | 30/06/2015 |
|---|---|---|
| Loyers | 224 | 398 |
| Autres prestations | 160 | 235 |
| Charges locatives | -95 | -186 |
| Total | 289 | 447 |
La partie accession du programme de Champigny a été achevée en 2015 et les livraisons aux acquéreurs commencées en décembre 2015 se sont poursuivies sur le semestre.
| En milliers d'euros | 30/06/2016 | 30/06/2015 |
|---|---|---|
| Charges d'intérêts sur emprunts bancaires | 96 | 130 |
| Charges d'intérêts sur couverture | ||
| Charges d'intérêts sur comptes courants et dettes rattachées | -2 | 17 |
| Charges d'intérêts sur emprunt obligataire | 15 | 27 |
| Intérêts et charges assimilées | 109 | 174 |
| Produits/charges de trésorerie et équivalents | ||
| Coût de l'endettement financier net | 109 | 174 |
Le résultat par action est le suivant :
| Résultat par action | 30/06/2016 | 30/06/2015 |
|---|---|---|
| Nombre pondéré d'actions en circulation | 10 632 960 | 10 632 960 |
| Nombre pondéré d'actions diluées | 10 632 960 | 10 632 960 |
| Résultat net part du Groupe des activités poursuivies par actions (en €) |
||
| - Résultat de base par action | 0,19 € | 0,17 € |
| - Résultat dilué par action | 0,19 € | 0,17 € |
| Résultat net des activités abandonnées par action | ||
| - Résultat de base par actions | ||
| - Résultat dilué par action | ||
| Résultat net part du Groupe par actions (en €) | ||
| - Résultat de base par action | 0,19 € | 0,17 € |
| - Résultat dilué par action | 0,19 € | 0,17 € |
Aucun instrument dilutif n'ayant été émis, le résultat dilué par action correspond au résultat par action.
Les transactions survenues avec les parties liées concernent essentiellement les comptes courants d'associés qui constituent une dette de 378 K€ rémunérée au taux de 2,13 % au 30 juin 2016.
Au cours de l'exercice 2009, CFB et Foncière Vindi ont cédé à Crosswood une créance détenue sur Hailaust & Gutzeit pour 175 K€. Dans le cadre de cette opération, Crosswood pourrait avoir à verser un complément de prix pouvant atteindre un montant maximum de 2 850 K€ fonction du cours de bourse de l'action SCBSM.
Au 30 juin 2016, le passif lié à ce complément de prix potentiel (Autres créditeurs non-courant) est de 2 132 K€.
Pour l'exercice 2016, le Groupe prévoit de distribuer des jetons de présence aux membres du conseil d'administration. Il n'existe aucun engagement concernant les avantages sociaux, pensions ou retraites des dirigeants.
Dans le cadre de sa politique de gestion du risque de crédit, lors de la commercialisation des espaces vacants et avant toute signature d'un nouveau bail, le Groupe s'assure des garanties financières du locataire et peut envisager le cas échéant des garanties complémentaires au dépôt de garantie de 3 mois de loyers (caution bancaire notamment).
Le Groupe finance ses investissements immobiliers par des emprunts hypothécaires amortissables et des crédits baux. Les participations sont quant à elles financées par des emprunts obligataires ou des crédits bancaires court terme. Les sûretés accordées aux prêteurs sont détaillées en note 12.B.
Les financements du Groupe sont essentiellement à taux variable.
Au 30 juin 2016, le Groupe Crosswood détenait 4 360 361 actions de la Société Centrale des Bois et Scieries de la Manche (SCBSM), foncière cotée sur Eurolist et inscrites à l'actif pour 45 633 K€. La valeur de cet actif et sa liquidité sont directement influencées par les évolutions boursières. Au 30 juin 2016, le cours de la SCBSM s'établissait à 6,05 €.
Les activités opérationnelles du Groupe sont exclusivement menées sur le territoire français.
Le Groupe est engagé dans l'activité de location immobilière de son portefeuille d'immeubles de placement constitué de bureaux et commerces. Ces immeubles détenus dans le cadre de contrats de location simple sont évalués selon le modèle de la juste valeur en tant qu'immeubles destinés à être loués.
Les contrats de location non résiliables engagés sur ces immeubles ont des durées résiduelles généralement comprises entre 1 et 6 ans. Les loyers futurs minimaux à recevoir au titre des contrats de location simple non résiliables sont les suivants au 30 juin 2016 :
| En milliers d'euros | Montant au 30/06/2016 |
|---|---|
| Moins d'un an | 584 |
| De 1 à 2 ans | 455 |
| De 2 à 5 ans | 754 |
| Plus de 5 ans | 2 190 |
| Total des engagements reçus sur contrats de location | 3 983 |
| Prêteur | Échéance | Dette au 30/06/16 yc frais accessoires et intérêts courus (K€) |
Valeur de l'actif hypothéqué au 30/06/16 |
Description des garanties et engagements |
|---|---|---|---|---|
| Palatine | 2024 | 3 322 | 9 600 | Hypothèque Conventionnelle Immobilière, Hypothèques autres rangs, Délégations de Loyers et Privilège de préteur de deniers. |
| Crédit Mutuel | 2023 | 1 062 | 3 000 | Hypothèque, Cautionnement et délégation de loyers |
« J'atteste, à ma connaissance, que les comptes consolidés résumés pour le semestre écoulé sont établis conformément aux normes comptables applicables et donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et du résultat de CROSSWOOD et de l'ensemble des sociétés comprises dans le périmètre de consolidation, et que le rapport semestriel d'activité exposé en première partie présente un tableau fidèle des événements importants survenus pendant les six premiers mois de l'exercice, de leur incidence sur les comptes, des principales transactions entre parties liées ainsi qu'une description des principaux risques et des principales incertitudes pour les six mois restants de l'exercice. »
Fait à Paris le 3 octobre 2016.
Jacques Lacroix Président du Conseil d'administration
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