Chat with Filing

Ask questions about this document
Please log in or register to use the chat feature. Please register first.
10-K - SRV Yhtiöt Oyj:n vuosikertomus 2023 on julkaistu

Company: SRV Yhtiöt Oyj Date: 2024-02-29 Language: Finnish Register to download
Loading document preview...
Document Preview Not Available

The file type (.pdf) cannot be displayed directly here.
Open Original File
Error loading document preview. Please try the 'Open Original File' link.
You're One Click Away From The Full Filing

Instantly access this document—and 2.8M more—for free. Select your preferred method:
Continue with Google Continue with Microsoft Continue with Facebook Continue with Amazon
![](_page_0_Picture_0.jpeg)

**VUOSIKERTOMUS**

![](_page_1_Picture_1.jpeg)

## TIETOA TÄSTÄ RAPORTISTA

Tämä on SRV:n vuosikertomus 2023, joka sisältää hallituksen toimintakertomuksen, tilinpäätöksen, selvityksen hallinto- ja ohjaus- järjestelmästä, palkitsemisraportin, vastuullisuusliitteen sekä yritysvastuuraportin vuodelta 2023. SRV raportoi vuoden 2023 vuosikertomuksessa yritysvastuusta Global Reporting Initiative:n (GRI) -raportoinnin viitekehyksen mukaisesti. Lisäksi olemme huomioineet kansainväliset Task Force on Climate -related Financial Disclosures (TCFD) ja Task Force on Nature-related Financial Disclosures (TNFD) suositukset ilmasto- ja luontoriskeistä raportoidessamme ja sisällyttäneet raportointiimme YK:n kestävän kehityksen tavoitteet (SDG:t).

# **Sisältö**

- 3 [Katsaus vuoteen 2023](#page-2-0)
- 8 [Toimitusjohtajan katsaus](#page-7-0)
- 17 [Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)
- 64 [Tilinpäätös](#page-63-0)
- 133 [Selvitys hallinto- ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)
- 145 [Palkitsemisraportti](#page-144-0)
- 150 [Vastuullisuusliite](#page-149-0)
- 154 [GRI-raportti](#page-153-0)

SRV on suomalainen rakennusalan kehittäjä ja uudistaja. Rakennamme kestävämpää ja vastuullisempaa, taloudellista arvoa vaalivaa sekä ympäristön ja ihmisten hyvinvoinnin huomioivaa kaupunkiympäristöä. Kutsumme tätä lähestymistä elinkaariviisaudeksi. Tuomme aidon innostuksen ja läsnäolon mukanamme jokaiseen kohtaamiseen, ja kuunteleminen on yksi tärkeimmistä tavoistamme toimia. Sillä uskomme siihen, että vain keskustelun kautta maailma voi muuttua.

Olemme vuonna 1987 perustettu, Helsingin pörssissä listattu yhtiö. Toimimme kasvukeskuksissa Suomessa. Liikevaihtomme vuonna 2023 oli 610 miljoonaa euroa. Noin 800 SRV:läisen lisäksi työllistimme noin 3 300 kumppanin verkoston.

<span id="page-2-0"></span>![](_page_2_Picture_0.jpeg)

![](_page_3_Picture_0.jpeg)

<span id="page-3-0"></span>SRV lyhyesti

#### **[Katsaus vuoteen 2023](#page-2-0)**

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

**[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)** 

**[Tilinpäätös](#page-63-0)**  [Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0) [ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**GRI [-raportti](#page-153-0)** 

# SRV lyhyesti

miljoonaa 1 048,6 TILAUSKANTA 31.12.2023

euroa

![](_page_3_Picture_16.jpeg)

36

vuoden kokemus

LIIKEVAIHTO 2023

![](_page_3_Picture_18.jpeg)

miljoonaa euroa

![](_page_3_Picture_20.jpeg)

![](_page_3_Picture_21.jpeg)

![](_page_3_Picture_22.jpeg)

4

Tilauskantamme ylitti miljardin

SRV lyhyesti

#### **[Katsaus vuoteen 2023](#page-2-0)**

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

**[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)** 

**[Tilinpäätös](#page-63-0)**  [Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

## **Vuoden 2023 lopussa meillä oli rakenteilla**

![](_page_4_Figure_14.jpeg)

![](_page_4_Figure_15.jpeg)

liikevaihdosta

![](_page_4_Picture_17.jpeg)

Lähes

70 %

vuoden 2023 koko liikevaihdostamme on vihreää – omakehitteisistä hankkeista 100 %\* \* Taksonomianmukainen ja/tai ympäristösertifioitu

![](_page_4_Picture_18.jpeg)

SRV:n päästöt

80 %

\* Scope 1,2 verrattuna 31.12.2022 tilanteeseen

perustasosta 31.12.2021 ja yli 40 % vuoden 2022 lopusta\*

suhteessa liikevaihtoon ovat pienentyneet yli

![](_page_4_Picture_19.jpeg)

![](_page_4_Picture_21.jpeg)

Korjausrakentamista

Kouluja ja oppilaitoksia

11 %

8 %

liikevaihdosta

liikevaihdosta

liikevaihdosta

Henkilöstömme

4.1/

5.0

![](_page_4_Picture_23.jpeg)

![](_page_4_Picture_24.jpeg)

31.12.2023

Tapaturmataajuus laski ja oli

![](_page_4_Picture_27.jpeg)

\* LTIF, Lost Time Incident Frequency rate, SRV ja aliurakoitsijat

Aktiivisista toimittajistamme

![](_page_4_Picture_30.jpeg)

suorittanut vastuullisuuskyselyn Hyvän asiakastyön ansiosta B2B nettosuositteluindeksi oli

![](_page_4_Picture_33.jpeg)

Päästömme vähenivät 75 % Päästömme pienenivät yli 40 %

![](_page_5_Picture_0.jpeg)

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

**[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)** 

**[Tilinpäätös](#page-63-0)**  [Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

# Keskeisiä hankkeita vuonna 2023

![](_page_5_Picture_14.jpeg)

## **Jorvin sairaalan uusi osastorakennus Espoossa**

Jorvin sairaalan uuden osastorakennuksen rakentaminen Espooseen käynnistyi tammikuussa. Allianssihankkeen tilaajana on Helsingin ja Uudenmaan sairaanhoitopiiri. Uuden osastorakennuksen kokonaispinta-ala tulee olemaan noin 50 000 bruttoneliömetriä ja suunnitteluratkaisuja ohjaa energiatehokkuus. Hankesuunnitteluvaiheessa on toteutettu tarkasteluja sairaalan energiaa käyttävistä järjestelmistä sekä mahdollisuuksista kierrättää hukkalämpöä ja tehostaa lämmön talteenottoa. Osasto otetaan suunnitelmien mukaan käyttöön vuonna 2026.

![](_page_5_Picture_17.jpeg)

## **Metsä Woodin kertopuutehdas Äänekoskella**

SRV ja Metsä Wood allekirjoittivat elokuussa sopimuksen huomattavan kokoisen kertopuutehtaan toteuttamisesta Äänekoskelle. Hanke toteutetaan yhteistoiminnallisena projektinjohtourakkana, ja SRV:n urakkasopimuksen arvo on noin 86 miljoonaa euroa. Toteutettava 50 000 neliömetrin laajuinen LVL-tehdas rakentuu Äänekosken laajentuvalle tehdasalueelle nykyisen tehdasintegraatin yhteyteen. Tuleva kertopuutehdas valmistaa tuotteita rakennusteollisuuden käyttöön. Teollisuuslaitoksen rakennustyöt valmistuvat kesällä 2025.

![](_page_5_Picture_20.jpeg)

## **Wood City -puukortteli Helsingin Jätkäsaaressa**

SRV:n kehittämän Helsingin Jätkäsaaressa sijaitsevan Wood City -puukorttelin täydentävä viimeinen rakennus, kyberturvallisuusyhtiö WithSecuren pääkonttori, nousi syyskuussa harjakorkeuteensa. Elinkaariviisas ja nettopäästötön rakennus sitoo itseensä hiilidioksidia lähes 250 tonnia, ja hankkeelle tavoitellaan positiivista hiilikädenjälkeä. Rakennustyöt saadaan päätökseen kesällä 2024, jonka jälkeen energiatehokkaat uudet tilat otetaan käyttöön loppuvuoden aikana. Toimiston sijoittajana on saksalainen kiinteistösijoitusyhtiö Union Investment. Katso video Wood Citystä verkkosivuillamme [www.srv.fi/srv-yri](http://www.srv.fi/srv-yrityksena/sijoittajalle/cmd)[tyksena/sijoittajalle/cmd.](http://www.srv.fi/srv-yrityksena/sijoittajalle/cmd)

![](_page_6_Picture_0.jpeg)

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

**[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)** 

**[Tilinpäätös](#page-63-0)**  [Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

#### **ARVOMME** Vastuullisuus · Innostus tekemiseen · Rohkeus kehittää · Tuloksellisuus · Avoin yhteistyö **MEGATRENDIT**  Kiihtyvä ilmastonmuutos Tiivistyvät kaupungit Nopeutuva digitalisaatio **ASIAKASLUPAUS** Kuuntelemalla rakennamme viisaasti. **Kestävästi kannattava** SRV:n strategia 2024–2027 **PYRKIMYKSEMME STRATEGISET TAVOITTEET** Omistaja-arvon kasvattaminen Erinomainen asiakaskokemus Haluttu työnantaja Ilmastonmuutoksen hillitseminen **STRATEGISET PAINOPISTEET Elämäsi rakentaja** Rakennamme elinkaariviisasta ympäristöä asiakkaitamme ja muita sidosryhmiä kuunnellen Markkinaolosuhteiden ja riskienhallinnan kannalta optimoitu portfolio Elinkaariviisas rakentaminen Arvoa tuottava asiakastyö Tehokkuus ja digitalisaatio Yrityskulttuuri, ihmiset ja osaaminen

J Julkistimme marraskuussa uudistetun strategian ja päivitetyt pitkän aikavälin taloudelliset tavoitteet vuosille 2024–2027: www.srv.fi/strategia

# Strategia 2024–2027

<span id="page-7-0"></span>![](_page_7_Picture_0.jpeg)

**[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)** 

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

**[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)** 

**[Tilinpäätös](#page-63-0)**  [Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0) [ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**GRI [-raportti](#page-153-0)** 

# Toimitusjohtajan katsaus

**Toimitusjohtajan katsaus**

Lähdimme vuoteen 2023 verrattain hyvin odotuksin. Elin kaariviisas strategiamme eteni vahvasti, työmme projek tiemme hallinta-asteen parantamiseksi tuotti hedelmää, ja hankeportfoliomme rakenne oli sopivan vähäriskinen. Rinnalla hankekehityksemme projektikanta oli vahvis tunut, ja uskoimme markkinan mahdollistavan joitakin omakehitteisten ja omaperusteisten kohteiden aloituksia loppuvuotta kohti. Markkinaolosuhteet jatkuivat kuitenkin vaikeina inflaation ja voimakkaasti nousseiden korkojen takia, ja suunnitellut aloitukset jäivät pääosin toteutumatta. Kiinteistöinvestointien rahoitusympäristö oli erittäin nuiva, jolloin sekä kuluttajien että kiinteistösijoittajien kysyntä hiipui merkittävästi. Erityisesti asuntorakentamisen ky syntä romahti kaikissa asiakassegmenteissä, mutta myös toimitilojen sijoittajakysyntä oli vähäistä.

Markkinatilanteen vuoksi koko vuoden volyymi jäi lo pulta odotuksiamme alhaisemmaksi. Olen kuitenkin erittäin tyytyväinen siihen, että tässä suhdannetilanteessa toimi tilarakentamisemme kasvoi vahvasti yhteistoiminnallisen urakoinnin vetämänä.

## **Luottavaisesti eteenpäin**

Vuoden 2023 tärkeimpiä onnistumisiamme oli työskentely kulttuurimme vahvistuminen, mikä johti kehitysharppauk siin monella eri osa-alueella. Projektiemme hallinta-aste parani huomattavasti, mikä tuki operatiivista liikevoit toamme odotuksia matalammasta volyymistä huolimatta.

Hallinta-asteen paraneminen näkyi vahvasti myös parem pana aikatauluhallintana ja erityisen vahvana kehityksenä työturvallisuudessa, jossa saimme myös näkyvää tun nustusta tekemästämme työstä. Wood Cityn toimistotalo Helsingissä palkittiin esimerkillisen turvallisena työmaana ykkössijalla Rakennusteollisuus RT ry:n valtakunnallisessa vuoden 2023 "Turvallisuus alkaa minusta" -työturvallisuus kilpailussa. Myös toinen työmaamme, Wintterin monitoi mitalo Uudessakaupungissa, sijoittui samassa kilpailussa kolmannelle sijalle.

Onnistuimme myös vahvistamaan tilauskantaamme, joka oli vuoden lopussa 1 048,6 milj. euroa eli 25 pro senttia enemmän kuin vuotta aiemmin. Tilauskantamme rakenteen ansiosta toimintamme on markkinaympäristön haasteista huolimatta vähäriskisellä pohjalla ja vahva ti lauskantamme vie meidät vuoden 2024 yli. Olemme lisäksi viime vuosien aikana jatkaneet aktiivista hankekehitystä, minkä ansiosta meillä on paljon aloitusvalmiita hankkeita sisältävä, yhteensä yli 600 000 kerrosneliömetrin hanke kehityssalkku. Operatiivisempien onnistumisten rinnalla paransimme myös merkittävästi asiakastyytyväisyyttäm me. Asiakaslupauksemme "Kuuntelemalla rakennam me viisaasti" kuvastaa tapaamme toimia ja tehdä työtä kaikkien sidosryhmiemme kanssa. Vahvan kehityksemme ansiosta katsomme luottavaisesti eteenpäin ja ryhdymme toteuttamaan vuoden 2024 alusta voimaan tullutta uusit tua strategiaamme "Kestävästi kannattava".

![](_page_7_Picture_20.jpeg)

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

**[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)** 

**[Tilinpäätös](#page-63-0)**  [Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

# M Mittava Laakson yhteissairaala -hanke on hieno esimerkki sairaalarakentamis- osaamisestamme

![](_page_8_Picture_14.jpeg)

## **Merkittäviä toimitilahankkeita käyntiin**

Pitkään jatkunut työmme Helsingin Kalasataman kasvavan alueen kehittämiseksi eteni tänäkin vuonna, kun allekirjoitimme maaliskuussa sopimuksen Suomen ensimmäisen toimistopilvenpiirtäjän, 26-kerroksisen Horisontin toteuttamisesta Kalasatamaan. Omakehitteisen Horisontin käynnistyminen yhtenä harvoista vuoden 2023 aikana Suomessa tehdyistä kiinteistötransaktioista oli osoitus siitä, että ainutlaatuiselle tornirakentamisen konseptille on kysyntää tässäkin markkinatilanteessa. Kalasataman urbaani ja nopeasti kehittyvä alue erinomaisten liikenneyhteyksien päässä kiehtoi myös meitä SRV:llä ja siirrämme omatkin pääkaupunkiseudun toimitilamme Horisonttiin sen valmistuessa vuoden 2025 keväällä.

Vahva tekemisemme sairaalahankkeissa sai jatkoa, kun tammikuussa käynnistimme Jorvin sairaalan uuden osastorakennuksen rakentamisen Espoossa. Allianssihankkeen tilaajana on Helsingin ja Uudenmaan sairaanhoitopiiri. Uuden osastorakennuksen kokonaispinta-ala tulee olemaan noin 50 000 bruttoneliömetriä ja suunnitteluratkaisuja ohjaa energiatehokkuus. Hankesuunnitteluvaiheessa on toteutettu tarkasteluja sairaalan energiaa käyttävistä järjestelmistä sekä mahdollisuuksista kierrättää hukkalämpöä ja tehostaa lämmön talteenottoa. Osasto otetaan suunnitelmien mukaan käyttöön vuonna 2026.

Myös toinen hieno esimerkki sairaalarakentamisosaamisestamme, mittava Laakson yhteissairaala -hanke, eteni vuoden aikana. Huhtikuussa tilauskantaamme kirjautui kahden vuoden kehitysvaiheen jälkeen Laakson yhteissairaalan maanalaiset louhintatyöt ja marraskuussa sairaalan päärakennuksen pohjoisosan urakka. Tilaukset ovat osa Laakson yhteissairaala -hankkeen noin 800 milj. euron sopimusta, josta oli vuoden loppuun mennessä kirjattu tilauskantaamme noin 300 milj. euroa. Loput vaiheet tullaan kirjaamaan tilauskantaamme vaiheittain vuosien 2024–2030 aikana.

Elokuussa allekirjoitimme Metsä Woodin kanssa sopimuksen huomattavan kokoisen kertopuutehtaan toteuttamisesta Äänekoskelle. Hanke toteutetaan modernina yhteistoiminnallisena projektinjohtourakkana, ja SRV:n urakkasopimuksen arvo on noin 86 miljoonaa euroa. Toteutettava 50 000 neliömetrin kokoinen LVL-tehdas rakentuu Äänekosken laajentuvalle tehdasalueelle nykyisen tehdasintegraatin yhteyteen. Rakennuksen suunnittelua ja rakentamista toteutetaan strategiamme mukaisesti elinkaariviisaasti, energiatehokkuus ja tulevaisuuden monipuoliset käyttötarpeet huomioiden. Rakennus lämpenee prosessin hukkalämmöllä, joka otetaan talteen ja käytetään rakennuksen lämmittämiseen. Tuotantokatkoksia varten toteutettava varalämmitysjärjestelmä varmistaa, että tehtaassa on aina hyvät olosuhteet. Laitoksen prosessit ja lämmitys tulevat toimimaan läheisen biotuotetehtaan tuottamalla bioenergialla.

## **Useita nollavirheluovutuksia asuntohankkeissa**

Asuntohankkeiden osalta vuoden onnistumisiin lukeutuu toukokuussa eQ:n hallinnoimalle asuntorahastolle myymämme kahden asuinkerrostalon sisältävä asuntoportfolio. Sopimuksiin sisältyvät Tampereen Kissanmaalla sijaitseva asuintalo Asunto Oy Tampereen Kissanpäivät sekä Espoon Perkkaalla sijaitseva Asunto Oy Espoon Anna Sahlsténinkatu 15. Kauppa on erinomainen esimerkki SRV:n tiiviissä yhteistyössä sijoittajien kanssa tehtävistä omakehitteistä hankkeista. Molempien asuinrakennusten energiatehokkuusluokka on A-luokkaa, ja kohteissa käytetään aurinkopaneelien tuottamaa sähköä kiinteistöjen sähkön tarpeeseen.

Kesäkuussa allekirjoitimme Helsingin kaupungin asuntotuotantotoimiston (ATT) kanssa sopimuksen 101 asunnon asuinkerrostalon toteuttamisesta Helsingin Verkko-

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

**[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)** 

**[Tilinpäätös](#page-63-0)**  [Konsernitilinpäätös](#page-64-0) 

[Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

saareen, joka on Kalasatamaan kuuluva asuinalue. Hanke onkin hieno jatke projekteillemme Kalasataman alueella, jota SRV on ollut vahvasti kehittämässä. Kohteessa panostetaan elinkaariviisaisiin energiaratkaisuihin: rakennus toteutetaan maalämpöjärjestelmällä ja aurinkopaneeleilla varustettuna.

Suunnitellussa aikataulussaan joulukuussa valmistunut Kalasataman neljäs tornitalo, Visio, luovutettiin asiakkaalle nollavirheluovutuksena. Vision 24 kerroksesta löytyy 240 vuokra-asuntoa sekä tilat päiväkodille Redikauppakeskuksen katon päällä sijaitsevan piha-alueen tasolta. Visio on SRV:n omakehitteinen hanke, jonka myimme PATRIZIAlle pääosin ennen rakentamisen aloittamista. Vision lisäksi myös tänä vuonna valmistuneet Keravan Aleksinniitty, Vantaan Pekko ja Tikkurilan Kolmas luovutettiin nollavirheluovutuksina.

## **Päästömme laskivat yli 40 %, tapaturmataajuus erinomainen**

Elinkaariviisaan strategiamme mukaisesti SRV:n työmaat ovat tavoitelleet päästöttömyyttä vuoden 2022 alusta alkaen. Vuonna 2023 vähensimme oman toimintamme päästöjä ilmastotiekarttamme mukaisesti, ja vuoden aikana energiankulutuksen ja polttoaineiden päästöt laskivat yli 40 prosenttia. Tämä on merkittävä päästöjen vähennys ottaen huomioon, että edellisenä vuonna päästöt vähenivät yli 70 prosenttia. Suurimmat tekijät, jotka ovat edistäneet päästöjen vähenemistä, ovat energiatehokkuuden parantaminen, siirtyminen päästöttömään sähköön ja lämpöön, sähköllä toimivien työkoneiden määrän lisääminen sekä biopolttoaineiden käyttäminen lopuissa työkoneissa. Kaikkia päästöjä emme ole vielä pystyneet poistamaan, joten istutimme vuoden 2023 aikana 16 700 puuta, jotka sitovat hiilidioksidia 10 000 tonnin verran.

Työturvallisuutemme edistyi vuoden aikana erinomaisesti. Vuoden 2023 tapaturmataajuutemme (LTIF) oli 10,0, kun luku vuoden 2022 osalta oli 13,8. Tapaturmataajuuden merkittävä kehitys vuoden aikana on vahva osoitus tiivistyneestä johtamisesta ja turvallisuuskulttuurin vahvistumisesta. Työturvallisuuden osalta nostimme vuoden 2023 kantavaksi teemaksi "puuttuminen on välittämistä" ja tästä lähtökohdasta vahvistimme turvallisuuden johtamista jatkuvan parantamisen periaattein.

## **B2B-asiakastyytyväisyys kehittyi vahvasti**

Elinkaariviisauden rinnalla asiakaskokemus näkyy strategiassamme vahvana teemana. Asiakaslupauksemme "Kuuntelemalla rakennamme viisaasti" yhdistää elinkaariviisaan strategiamme sekä kysymisen ja kuuntelemisen toimintamallimme. Vuonna 2023 panostimme erityisesti asiakaslupauksen sisäisen tunnettuuden vahvistamiseen tavoitteenamme sisällyttää se ohjenuoraksi kaikkeen tekemiseemme. Hyvä asiakastyö näkyi myös asiakastyytyväisyyttä mittaavassa NPS:ssä (B2B), joka kehittyi vahvasti ja nousi 61 prosenttiin.

Hyvä työilmapiiri ja laadukas johtaminen ovat keskeisiä kulmakiviä henkilöstömme hyvinvoinnissa, jota aktiivinen työterveys- ja turvallisuustyö tukevat. Mittaamme työhyvinvointia ja työn kuormittavuutta sekä työssä viihtymistä vuosittain tehtävällä laajalla henkilöstökyselyllä ja neljännesvuosittaisilla kevyillä työvirepulssitutkimuksilla. Ilokseni olemme onnistuneet pitämään työvireen erittäin hyvänä haastavassa suhdannetilanteessa. Työvirekyselyssä henkilöstön työvirettä mittaava eNPS kasvoi 18 prosenttia vuoden 2023 aikana, ja henkilöstön työvire oli erinomainen (4,1 / 5,0).

## **Terve tase ja rahoitus kunnossa**

Vallitsevassa markkinatilanteessa on tärkeää, että taseemme on terve ja rahoituksemme on kunnossa. Huhtikuussa SRV sopi päärahoittajapankkiensa kanssa uudesta 40 miljoonan euron vastuullisuustavoitteisiin sidotusta maksuvalmiusluotosta. Luoton korkomarginaali sidottiin kolmeen SRV:n keskeisistä vastuullisuustavoitteista: hiilidioksidipäästöt omassa ja kumppaniverkoston toiminnassa sekä tapaturmataajuus (LTIF). Rahoitussopimus vahvistaa likviditeettiämme ja pidentää rahoituksen maturiteettia.

Elokuussa myimme jo vuonna 2022 alaskirjaamamme SRV:n tytäryhtiön SRV Russia Oy:n osakekannan kyproslaiselle Geomare Investments Limited -kiinteistösijoitusyhtiölle. Kaupan kohteeseen kuuluivat lisäksi SRV:n venäläiset tytär- ja osakkuusyhtiöt ja niiden omistuksessa olevat SRV:n jäljellä olevat tonttiomistukset Venäjällä sekä vähemmistöomistus Moskovan lähellä sijaitsevasta 4Daily -kauppakeskuksesta. Lisäksi SRV:n Venäjän liiketoiminnasta vastannut henkilöstö siirtyi kaupan mukana. Toteutetun kaupan jälkeen SRV:n ainoa jäljellä oleva omaisuuserä Venäjällä on 50 prosentin omistus Pearl Plaza -kauppakeskuksesta Pietarissa. Jatkamme aktiivisesti neuvotteluja, joilla tähtäämme omistuksemme myyntiin myös Pearl Plaza -kauppakeskuksesta.

## **Uudistettu strategia: Kestävästi kannattava**

Marraskuussa 2023 järjestimme pääomamarkkinapäivän, jossa julkistimme SRV:n uudistetun strategian ja päivitetyt pitkän aikavälin taloudelliset tavoitteet vuosille 2024– 2027: operatiivinen liikevoitto vähintään 50 milj. euroa ja liikevaihto vähintään 900 milj. euroa. Strategiamme mukaisesti tavoitteemme on olla kestävästi kannattava. "Kestävästi kannattava" alleviivaa toimintamme vastuullisuutta, vahvaa laadun tuottamisen tavoitetta, asiakastyytyväisyyteen panostamista ja tietenkin taloudellista arvoa. Pyrki-

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

**[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)** 

**[Tilinpäätös](#page-63-0)**  [Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

myksenämme on rakentaa elinkaariviisasta ympäristöä asiakkaitamme ja muita sidosryhmiämme kuunnellen. Toimintatapamme kiteytyy asiakaslupauksessamme "'Kuuntelemalla rakennamme viisaasti". Ohjaamme kannattavuuttamme hyödyntämällä markkinan mahdollisuuksia sekä huolellisen riskienhallinnan avulla. Yhtiö saavuttaa pitkän aikavälin taloudelliset tavoitteensa liiketoiminnan rakenteen jatkuvan optimoinnin avulla. Vahvistamme johtavaa asemaamme yhteistoiminnallisissa allianssi- ja projektinjohtourakointihankkeissa ja kasvatamme asuntorakentamisen osuutta liikevaihdosta tasolle 30–40 %. Lisäksi kasvatamme omaan hankekehitykseen perustuvien toimitilojen ja asuntojen omakehitteisten hankkeiden sekä asuntojen omaperusteisten hankkeiden suhteellista osuutta portfoliossamme 30–40 %:iin liikevaihdosta.

Jo vuodesta 2021 olemme kehittäneet elinkaariviisasta rakentamista, mikä tarkoittaa kestävää rakentamista niin ympäristön, ihmisen kuin taloudellisenkin arvon näkökulmasta. Portfolion ohjaamisen lisäksi elinkaariviisaus on uudistetun strategiamme keskeisin teema, ja näemme elinkaariviisaan rakentamisen isona kilpailuetunamme. Muita uudistetun strategian keskeisiä painopisteitä ovat arvoa tuottava asiakastyö, tehokkuus ja digitalisaatio sekä yrityskulttuuri, ihmiset ja osaaminen. Arvoa tuottavan asiakastyön painopisteessä SRV painottaa muun muassa kasvua asiakaslähtöisissä ja elinkaariviisaissa hankekehityshankkeissa, asiakaslupauksensa mukaisia liiketoimintaprosesseja sekä yhteistoiminnallisuuden kulttuurin vahvistamista. Tehokkuuden ja digitalisaation osalta yhtiö tulee edelleen kehittämään hankintaansa ja teollista rakentamista sekä hyödyntämään uusimpia teknologioita tietomallinnuksessa sekä tuotannon- ja suunnittelunohjauksessa. Yrityskulttuurin, ihmisten ja osaamisen kentällä yhtiö panostaa erityisesti kilpailukykyyn osaajien ja yrityskulttuurin avulla, johtamiseen ja ammatilliseen

kehittymiseen sekä yhteisöllisyyden ja monimuotoisuuden edistämiseen.

## **Elpyminen tapahtuu asteittain**

Meillä on vahva yhteistoiminnallisen urakoinnin tilauskanta toimitilaliiketoiminnassa, ja tämä tulee kantamaan meidät hankalan vuoden 2024 yli. Haastavan markkinatilanteen takia jouduimme sopeuttamaan kustannusrakennettamme ja ilmoitimme tammikuussa 2024 aloittavamme muutosneuvottelut. Vaikka markkinatilanteeseen ei ole näkemyksemme mukaan odotettavissa helpotusta ainakaan ensimmäisellä vuosipuoliskolla 2024, ennakoimme konsernin vuoden 2024 liikevaihdon kasvavan ja operatiivisen liikevoiton paranevan vuoteen 2023 verrattuna. Vuoden 2024 liikevaihto tulee koostumaan pääosin verrattain matalakatteisesta, mutta myös vähäriskisestä yhteistoiminnallisesta urakoinnista ja vähäisemmässä määrin sijoittajille myydyistä omakehitteisistä hankkeista sekä asuntorakentamisen kilpailu- ja neuvottelu-urakoinnista. Omaperusteisen asuntotuotannon osuus liikevaihdosta jää vuonna 2024 matalaksi, sillä vuoden aikana ei ennakoida valmistuvan yhtään omaperusteista hanketta. Arvioimme, että elpyminen tapahtuu sen alkaessa asteittain, kun esimerkiksi myymättömien asuntojen varasto purkautuu ennen uudiskohteiden aloituksia, ja sijoittajat ja pankit ovat varovaisia investoinneissa ja niiden rahoituksessa. Väestön keskittymiskehitys kuitenkin jatkuu, mikä luo kysyntää pidemmällä aikavälillä.

Kiitän osakkeenomistajiamme, asiakkaitamme, muita yhteistyökumppaneitamme ja henkilöstöämme kuluneesta vuodesta!

Saku Sipola toimitusjohtaja V Vahva yhteis- toiminnallisen urakoinnin tilaus- kanta toimitilaliike- toiminnassa kantaa meidät hankalan vuoden 2024 yli

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

Vuoden 2022 tapahtumia

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

**[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)** 

**[Tilinpäätös](#page-63-0)**  [Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

# Vuoden 2023 kohokohdat

## Tammikuu

**Tikkurilan keskustakortteliin valmistui 72 uutta vuokra-asuntoa** Keskeiselle paikalle Tikkurilan erinomaisten liikenneyhteyksien ytimeen SRV:n ja NREP:in yhteishankkeena toteuttamaan Tikkurilan keskustakortteliin valmistui SRV:n rakentamana 72 vuokra-asunnon kerrostalo Tikkurilan Toinen NREP:ille.

**Lempäälän uimahallikylpylän peruskivi muurattiin Ideaparkin luolastossa**

## Helmikuu

**SRV toteuttaa Okmeticille mittavan tehdasrakennuksen Vantaalla**

![](_page_11_Picture_19.jpeg)

## Maaliskuu

## **Suomen ensimmäinen toimistopilvenpiirtäjä**

SRV ja kiinteistösijoitusyhtiö Niam allekirjoittivat sopimuksen Suomen ensimmäisen toimistopilvenpiirtäjän, 26-kerroksisen Horisontin toteuttamisesta Helsingin Kalasatamaan. SRV siirtää myös omat pääkaupunkiseudun toimitilansa Horisonttiin sen valmistuessa vuoden 2025 keväällä.

**Monitoimihallin rakennustyöt valmistuivat Rauman telakalla**

**Moderni logistiikkakeskus Warasto Finlandille valmistui Turun seudulle**

**Allianssihankkeena toteutetut Helsinki-Vantaan lentoaseman muutostyöt valmistuivat**

**Uudisrakentamisen asiakastyytyväisyydessä SRV kovin nousija EPSI Rating -tutkimuksessa**

## Huhtikuu

## **Vastuullisuustavoitteisiin sidottu maksuvalmiusluotto**

SRV sopi 40 miljoonan euron vastuullisuustavoitteisiin sidotusta maksuvalmiusluotosta. Luoton korkomarginaali sidottiin kolmeen SRV:n keskeisistä vastuullisuustavoitteeseen: hiilidioksidipäästöt omassa ja kumppaniverkoston toiminnassa sekä tapaturmataajuus (LTIF).

**HUSin Jorvin sairaalan leikkaussalien peruskorjaus valmistui**

**SRV toteuttaa Euroopan ympäristöystävällisimmän sinkityslaitoksen Turun seudulle**

![](_page_11_Picture_32.jpeg)

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

**[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)** 

#### **[Tilinpäätös](#page-63-0)**  [Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

## Toukokuu

**Itä-Pasilaan valmistui 46 uutta Lumo-kotia Kojamolle**

**Helsinkiin valmistui uusi kielilukio 900 opiskelijan käyttöön**

## **Asuntoportfolio eQ:lle**

SRV myi kahden asuinkerrostalon sisältävän asuntoportfolion eQ:n hallinnoimalle asuntorahastolle. Sopimuksiin sisältyivät Tampereen Kissanmaalla sijaitseva asuintalo Asunto Oy Tampereen Kissanpäivät sekä Espoon Perkkaalla sijaitseva Asunto Oy Espoon Anna Sahlsténinkatu 15.

**Uuden pääpoliisiaseman ja vankilan peruskivi muurattiin** 

**Oulussa**

![](_page_12_Picture_18.jpeg)

## Kesäkuu

**SRV toteuttaa Helsingin Asuntotuotantotoimistolle 101 asunnon asuinkerrostalon Helsingin Verkkosaareen**

**Uudenkaupungin suurhanke monitoimijatalo Wintteri saavutti harjakorkeuden**

**Kotkan puurakenteinen tapahtumakeskus Satama Areena** 

**SRV toteuttaa Varastokirjaston** 

## Heinäkuu

**Lahden kaupungintalon perusparannus valmistui**

**Helsinkiin valmistui uusi puurakenteinen luonnontiedelukio**

**valmistui**

**toimitalon Kuopioon**

luovutusvaiheen asiakastyytyväisyyttä mittaava NPS oli täysi 100. **Lamminrahkan uusi koulukeskus lähes 800 Kansallismuseon lisärakennuksen** 

**Kansallisteatterin peruskorjaus valmistui** Kansallisteatterin Pienen näyttämön vaativa peruskorjaus valmistui suunnitellussa aikataulussa ja toteutettiin kärkihankeallianssimallilla. Hankkeen

**lapselle valmistui Pääpoliisiaseman** 

**peruskivi muurattiin Vantaan Jokiniemessä** 

Elokuu

## Syyskuu

**Puurakenteinen WithSecuren pääkonttori harjakorkeudessaan**

## Lokakuu

## **Inkeroisten monitoimitalon peruskivi muurattiin Kouvolassa**

Puurakenteinen rakennus kokoaa kattonsa alle lähes 700 lasta ja nuorta varhaiskasvatuksen, perusopetuksen ja nuorisopalveluiden pariin.

**Pohjola-kortteliin Lapinmäentielle valmistui kaksi uutta asuinkerrostaloa**

**Jorvin uuden osastorakennuksen peruskivi muurattiin**

![](_page_12_Picture_42.jpeg)

**rakennustyöt käynnistyivät**

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

**[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)** 

**[Tilinpäätös](#page-63-0)**  [Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

## Marraskuu

## **Laakson yhteissairaalan päärakennuksen rakentaminen alkoi**

Marraskuussa tilauskantaamme kirjautui Laakson yhteissairaalan päärakennuksen pohjoisosan urakka. Tilaus on osa Laakson yhteissairaala -hankkeen noin 800 milj. euron sopimusta, josta oli vuoden loppuun mennessä kirjattu tilauskantaamme noin 300 milj. euroa. Loput vaiheet tullaan kirjaamaan tilauskantaamme vaiheittain vuosien 2024–2030 aikana.

**Kulttuurikasarmin rakennustyöt valmistuivat – kaupunkilaisten uusi kohtaamispaikka avautui Lasikortteliin** **Sammontalon peruskivi muurattiin Lappeenrannassa**

**Pääskyvuoren koulu valmistui Turussa**

**Metsä Groupin Kerto LVL -tehtaan peruskivi muurattiin Äänekoskella**

![](_page_13_Picture_20.jpeg)

![](_page_13_Picture_21.jpeg)

## Joulukuu

## **Tornitalo Visio valmistui**

Helsingin Kalasataman neljäs tornitalo ja SRV:n omakehitteinen hanke, Visio, valmistui suunnitellussa aikataulussa ja luovutettiin nollavirheluovutuksena. Sen 24 kerroksesta löytyy 240 vuokra-asuntoa sekä tilat päiväkodille Redi-kauppakeskuksen katon päällä sijaitsevan piha-alueen tasolta.

**600 oppilaan Rajamäen kampuksen peruskivi muurattiin Nurmijärvellä**

**Varastokirjaston runko saavutti harjakorkeuden Kuopiossa** 

![](_page_13_Picture_27.jpeg)

## Palkitut hankkeet 2023

**SRV:lle tuplavoitto RT:n turvallisuuskilpailussa**  SRV:n toimistotyömaa Helsingin Wood Cityssä saavutti ykkössijan Rakennusteollisuus RT ry:n valtakunnallisessa Turvallisuus alkaa minusta -työturvallisuuskilpailussa. Myös toinen SRV:n työmaa, Uudessakaupungissa sijaitseva monitoimijatalo Wintteri sijoittui kisassa kolmannelle sijalle. Vuodesta 2010 lähtien järjestetyn kilpailun tavoitteena on nostaa esiin esimerkillisen turvallisia työmaita.

**[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**  [Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

**[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)** 

**[Tilinpäätös](#page-63-0)**  [Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0) [ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**GRI [-raportti](#page-153-0)** 

![](_page_14_Picture_12.jpeg)

**2021–2023 Lahden kaupungintalo** NPS 100

![](_page_14_Picture_14.jpeg)

**2021–2023 Helsingin luonnontiedelukio** NPS 75

## **Asiakastyytyväisyys B2B kehittyi vahvasti vuonna 2023**

Asiakaslupauksemme "Kuuntelemalla rakennamme viisaasti" yhdistää elinkaariviisaan strategiamme sekä kysymisen ja kuuntelemisen toiminta mallimme. Hyvä asiakastyömme näkyy asiakastyytyväisyyttä mittaavassa NPS:ssä (B2B), joka kehittyi vahvasti vuoden aikana ja nousi yli tavoitteemme 61 prosenttiin.

![](_page_14_Picture_18.jpeg)

**2020–2023 Helsingin kielilukio** NPS 50

**2020–2023 Kansallisteatteri**  NPS 100

**[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)** 

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

**[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)** 

**[Tilinpäätös](#page-63-0)**  [Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0) [ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**GRI [-raportti](#page-153-0)** 

## **Työturvallisuutemme edistyi erinomaisesti vuonna 2023**

Vuoden 2023 tapaturmataajuutemme (LTIF) oli 10,0, kun luku vuoden 2022 osalta oli 13,8. Tapaturmataajuuden merkittävä kehitys vuoden aikana on vahva osoitus tiivistyneestä johtamisesta ja turvallisuuskulttuurimme vahvistumisesta.

**Vantaan Pekko** 0-virheluovutus Tapaturmaton työmaa

![](_page_15_Picture_16.jpeg)

**Tikkurilan Kolmas** 0-virheluovutus Tapaturmaton työmaa **Keravan Aleksinniitty** 0-virheluovutus 1kk etuajassa Tapaturmaton työmaa

# <span id="page-16-0"></span>**Hallituksen toimintakertomus**

#### <span id="page-17-0"></span>**[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

Liiketoimintamalli, toimintaympäristö ja arvoketjun kuvaus [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

#### **[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)**

**[Tilinpäätös](#page-63-0)** 

[Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

# Hallituksen toimintakertomus

## **Liiketoimintamalli, toimintaympäristö ja arvoketjun kuvaus**

## **Megatrendit**

Toimintaympäristömme on jatkuvassa murroksessa. Kaupunkien tiivistyminen, ilmastonmuutoksen kiihtyminen ja digitaalisuuden lisääntyminen muokkaavat maailmaa ympärillämme.

#### **Tiivistyvät kaupungit**

Suomen väestö ikääntyy, mikä johtuu elinajanodotteen kasvusta ja syntyvyyden nopeasta heikkenemisestä. Tämä muuttaa aiemmin kasvukeskuksiksi ennustettujen alueiden tulevaisuudennäkymiä. Vain suurimpien kaupunkien Helsingin, Tampereen ja Turun seutujen odotetaan kasvavan selvästi vuoteen 2040 mennessä.

Suomalaisista yli 70 % asuu kaupunkiseuduilla, joissa syntyy 80 % bruttokansantuotteestamme. Yhä useampi suomalaisista haluaakin asua kaupungeissa, sillä työpaikkojen, palveluiden ja julkisen liikenteen myötä elämä siellä koetaan helpommaksi.

Ilmastonmuutoksen hillitseminen ja energiatehokkaampi elämäntapa ohjaavat meitä myös asumaan tiiviimmin. Uudissekä korjausrakentaminen tarjoaa mahdollisuuden kehittää yhdyskuntarakennetta yhä kestävämpään suuntaan muun muassa valitsemalla uusiutuvaa energiaa kiinteistöihin. Uudis- ja korjausrakentamisella vastataan myös tiivistyvien kaupunkien uusiin tilatarpeisiin, kuten etätyön lisääntymisen myötä syntyneeseen tarpeeseen hybriditoimistoille ja asuntojen tilojen monikäyttöisyydelle. Kaupungit kasvavat ja

kehittyvät hyvien liikenneyhteyksien varrelle. Julkinen liikenne yhdistettynä kävellen ja pyöräillen liikkumiseen mahdollistavat ekologisen ja sujuvan arjen kaupungeissa.

Suomen kaupungistumisasteen odotetaan nousevan 73 prosentista 79 prosenttiin vuodesta 2020 vuoteen 2050. Kaikille halukkaille pitää löytyä koti myös kaupungista – siinä uudis- ja täydennysrakentaminen on usein paras ratkaisu.

#### **Kiihtyvä ilmastonmuutos**

Ilmastonmuutoksen fyysiset vaikutukset sekä luonnonvarojen niukkuus ovat nähtävissä koko maailmassa, ja on selvää, että ilmastonmuutoksen hillitseminen sekä siihen sopeutuminen vaativat toimia rakentamisessa ja kiinteistöalalla. Kiinteistöjen tulee olla kestäviä, tarkasteltiin niitä sitten ihmisten hyvinvoinnin, energiatehokkuuden, kiertotalouden tai taloudellisen arvon säilymisen näkökulmasta.

Rakentamis- ja kiinteistöala vastaa 35 %:a Suomen energiankulutuksesta, ja valtaosa rakennusten päästöistä syntyy olemassa olevan rakennuskannan käytönaikaisessa kulutuksessa. Näin ollen tarve energiatehokkuuden parantamiselle ja uusiutuvan energian hyödyntämiselle on suuri. Uudisrakentaminen mahdollistaa uusia energian kierrätys- ja varastointitapoja sekä alueellisia kokonaisratkaisuja, joiden avulla energianhallinnan kokonaisuus on yhä paremmin optimoitu.

Tiivistyvissä kaupungeissa luonnon monimuotoisuuden tukemisen tärkeys korostuu. Luontokatoa voidaan ehkäistä ja kaupunkiluonnon monimuotoisuutta tukea monin keinoin, esimerkiksi vanhaa puustoa säilyttämällä, puistoja rakentamalla tai toteuttamalla erilaisia katto- ja kansipihoja. Vehreä kaupunkiluonto lisää kaupunkilaisten hyvinvointia ja niiden avulla pidetään yllä biodiversiteettiä tiivistyvissä kaupungeissa.

Myös kiertotalous on tehokas keino rakentamiseen liittyvien ilmastovaikutusten hillitsemiseksi. Vähäpäästöisiä tai kierrätettyjä materiaalia valitsemalla rakennuksen materiaalien hiilijalanjälkeä voidaan pienentää. Kasvavalla korjausrakentamisella taas kiritään olemassa olevaa rakennuskantaa vähäpäästöisemmäksi.

Ilmastonmuutos lisää ääriolosuhteita ja sään ääri-ilmiöitä. Suomessa myrskyihin liittyvien tuulituhojen ennustetaan lisääntyvän ilmaston lämmetessä, koska routakausi lyhenee ja sateet tulevat yhä useammin vetenä. Ääriolosuhteisiin varautuminen vaatii toimia rakentamisessa, jotta takaamme kiinteistöjemme arvon säilymisen pitkällä aikavälillä.

#### **Lisääntyvä digitaalisuus**

Jatkuvasti kehittyvä digitalisaatio muokkaa yhteiskuntaamme sekä rakentamis- ja kiinteistöalaa. Digitalisaatio luo mahdollisuuksia ja tarjoaa ratkaisuja rakennusalalle hankkeiden suunnittelusta rakentamisen prosessiin sujuvoittamiseen ja kiinteistöjen käytön ajan palveluista työn tekemisen uusiutuviin tapoihin.

Tekoälyn mahdollisuudet rakennusalalla ovat moninaiset ja sen hyödyt rakennusalalle tulevat kasvamaan vuosi vuodelta. Tekoälyn avulla voidaan tehostaa ja automatisoida toimintoja, esimerkiksi tuottaa erilaisia suunnitteluratkaisuja, ennustaa projektin aikataulua ja kustannuksia tai automatisoida tuotannon ohjausta. Tekoäly kuitenkin vaatii laadukasta dataa tietovarastoksi. Jatkuvasti dataa keräämällä saadaan reaaliaikaista tilannekuvaa niin suunnittelun, rakentamisen kuin kiinteistöjen käytön ajalta. Esimerkiksi kiinteistöjen käytön aikana sisäolosuhteista voidaan kerätä sensoreiden avulla tietoa, jota hyödyntämällä niin sisäolosuhteita kuin energiankäyttöäkin voidaan ohjata ja optimoida.

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

#### **[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)**

**[Tilinpäätös](#page-63-0)**  [Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

Digitalisaatio mahdollistaa projektin hallinnan tehostamisen ja rakentamisen prosessin sujuvoittamista tarjoamalla ratkaisuja muun muassa aikataulujen hallintaan ja tiedonkulkuun. Esimerkiksi tietomallit edistävät tiedon virtaamista läpi hankkeen ja niiden avulla voidaan tarkastella suunnitelmia, laskea määriä sekä tarkastaa ja havainnollistaa suunnitelmia.

Digitalisaation mukanaan tuomat ratkaisut ovat lisänneet erilaisten palveluiden käyttöä arjessamme. Palvelut sujuvoittavat niin asumista, liikkumista kuin tilojen käyttöä. Digitalisaation myötä jakamistalous yleistyy eikä kaupungissa tarvitse omistaa omaa autoa, pyörää tai sähköpotkulautaa, kun niiden yhteiskäyttö on tehty helpoksi erilaisin sovelluksin.

## **Markkinat**

Suomen talouden kehitys oli laaja-alaisesti heikkoa vuonna 2023 ja BKT supistui 0,5 %. Taloutta on painanut hintojen ja korkotason nousu sekä heikko vientikysyntä. Pitkään vahvistunut työllisyys notkahti syksyn aikana ja elinkeinoelämän luottamus talouden kehitykseen synkkeni. Julkisen talouden suunnanmuutos on osoittautunut vaikeaksi ja alijäämä syvenee lähivuosina. Kustannustaso on pysytellyt korkealla mutta inflaation nopea hidastuminen on parantanut kotitalouksien kulutusmahdollisuuksia. Toipuminen taantumasta on hidasta ja lähtee käyntiin vasta vuoden 2024 lopulla. BKT:n ennustetaan supistuvan 0,2 % vuonna 2024 ja kääntyvän 1,5 % kasvuun vuonna 2025. Kansainväliseen talouteen liittyy riskejä huonommasta kehityksestä. (lähde: Suomen Pankki)

EKP:n neuvosto on pyrkinyt varmistamaan inflaation palautumisen kahden prosentin tavoitteeseen useilla koronnostoilla vuoden 2023 aikana. Syyskuussa neuvosto nosti ohjauskoron 4,00 %:iin uskoen ohjauskoron olevan tasolla, joka ohjaa inflaation rauhoittumista tavoitetasolle. 12 kk:n euriborkoron ennakoidaan laskevan hieman

vuoden 2024 aikana. Korkojen nousu ja inflaatio ovat aiheuttaneet haasteita kuluttajille, mikä on näkynyt selvästi asuntomarkkinan kysynnän voimakkaassa heikkenemisessä. (lähde: Suomen Pankki)

Kuluttajien luottamus on pysytellyt heikolla tasolla koko vuoden. Tilastokeskuksen mukaan kuluttajien luottamusindikaattorin saldoluku oli marraskuussa -12,4 kun indikaattorin pitkän ajan keskiarvo on -2,4. Arvio kuluttajan oman talouden nykytilasta ja myös odotukset omasta sekä Suomen taloudesta vuoden kuluttua ovat edelleen hyvin heikolla tasolla. Odotukset yleisestä työttömyyskehityksestä ovat synkentyneet syksyn aikana. (lähde: Tilastokeskus)

Rakentamisen supistuminen alkoi syksyllä 2022 ja uudistuotannon aloitukset sekä luvat laskivat jyrkästi vuoden 2023 aikana. Rakennusteollisuus arvioi rakentamisen supistuneen 10 % vuonna 2023. Eniten supistui asuntorakentaminen1 , 1 38 %. Rakennusteollisuus arvioi, että rakentaminen laskee edelleen kahdella prosentilla vuonna 2024. Kotitalouksien asunnonostoaikomukset ovat pysyneet historiallisen matalalla koko vuoden tasolla korkojen nousun ja ostovoiman heikkenemisen myötä. Heikko kysyntä sekä kuluttaja että sijoittaja-asiakkaissa on laskenut asuntoaloitukset historiallisen matalalle tasolla. Vuonna 2023 aloitettiin arvioilta 16 000 asuntoa. Asuntokaupassa odotetaan lievää piristymistä vuoden 2024 aikana ja asuntoja odotetaan aloitettavan noin 19 500 kpl. Myös toimitilarakentamisen lupakehitys jatkoi laskuaan vuonna 2023. Julkisen palvelurakentamisen, teollisuus- ja varastorakentamisen sekä liike- ja toimistorakentamisen näkymät vuodelle 2024 ovat muuta rakentamista valoisammat. Tulevien vuosien investointeja tukee rakentamisen kustannusten nousun hiipuminen.

<sup>1</sup> Kerrostalot, rivitalot, omakotitalot ja muut (lähde: Rakennusteollisuus)

Lisäksi kaupungistuminen Suomessa pitää yllä kysyntää sekä asunto- että toimitilarakentamiselle erityisesti kasvukeskuksissa. (lähde: Rakennusteollisuus)

Kiinteistömarkkinoiden vuosi 2023 oli haastava ja kaupankäynti hidastui merkittävästi vuoden 2022 korkeasta volyymista. Vuonna 2023 kaupankäyntivolyymi jäi 2,6 miljardiin euroon. Kyseessä on alhaisin volyymi kymmeneen vuoteen. Myös kauppojen keskikoko laski selvästi edellisiä vuosia matalammaksi. Kauppavolyymista asuntojen osuus oli suurin, 27 %. Seuraavaksi eniten kauppoja tehtiin tuotannollisista (22 %) ja yhteiskunnallisista (22 %) kiinteistöistä. Toimistojen (17 %) ja liikekiinteistöjen (10 %) kaupankäyntivolyymit olivat hyvin matalalla tasolla. Ulkomaisten sijoittajien tekemät transaktiot vastasivat yli puolta kokonaisvolyymista. Sijoittajat ovat varovaisia taantuman, inflaation ja korkotason nousun myötä, ja tuottovaatimukset ovat nousseet kaikissa kiinteistösegmenteissä. Sijoittajat odottavat kiinteistökaupan piristymistä vuoden 2024 aikana korkojen vakiintumisen myötä. (lähde: KTI)

SRV:n näkemys vallitsevasta markkinatilanteesta ja sen vaikutuksesta yhtiön toimintaan on, että uudisasuntojen kaupassa kysyntä tulee pysymään lähiaikoina heikolla tasolla sekä kuluttaja- että sijoittajapuolella. Valmiita myymättömiä asuntoja on tarjolla markkinassa paljon. Uusien asuntohankkeiden aloitusmäärät tulevat jäämään lyhyellä aikavälillä hyvin mataliksi koko markkinassa. Kohonneen korkotason seurauksena nousseet tuottovaateet vaikuttavat aloitusedellytyksiin negatiivisesti eri toimitilarakentamisen segmenteissä, mutta kysyntä on huomattavasti asuntomarkkinaa polarisoituneempi. Julkinen sektori investoi edelleen ja kysyntää on myös teollisuuden puolella. Sijoittajamarkkinassa hyvien sijaintien logistiikkahankkeet ovat edelleen kysyttyjä ja toimistojen käyttäjämarkkinassa on myös jonkin verran kysyntää hybridityön myötä muuttuneille

#### <span id="page-19-0"></span>**[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

#### **[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)**

**[Tilinpäätös](#page-63-0)**  [Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

toimistotarpeille. Sijoittajat ovat kuitenkin edelleen varovaisia ja kiinteistösijoitusmarkkinan piristyminen edellyttänee tuntuvampaa laskua korkotasoon.

## **Arvon tuottaminen**

SRV:n liiketoiminnalla on merkittäviä ja pitkäkestoisia vaikutuksia ympäröivään yhteiskuntaan. Suurin vaikutus syntyy SRV:n rakentamista rakennuksista ja infrastruktuurista, joka säilyy kymmeniä, jopa satoja vuosia. Kestävä suunnittelu ja toteutus vaikuttavat siten oleellisesti esimerkiksi ilmastonmuutoksen hillitsemiseen ja sopeutumiseen.

SRV palvelee asiakkaitaan muun muassa rakennuspaikan valinnassa, kohteen kehittämisessä, maankäytön hallinnassa, tilantarpeen määrittämisessä, hankkeen budjetoinnissa ja rahoituksen hankinnassa.

#### **SRV:n johtamisjärjestelmä**

SRV:n johtamisjärjestelmä kuvaa SRV:n toimintatavat. SRV:n tavoitteena on olla haluttu yhteistyökumppani, jonka kanssa voi toteuttaa merkityksellisiä, liiketoiminnalle ja laajemmin yhteiskunnalle arvoa tuottavia hankkeita.

Johtamisjärjestelmän ympärille rakentuu SRV:n arvonluontimalli. Arvonluontimallissa on esitetty kuvaus arvoketjuun kuuluvista keskeisistä toimijoista ja yhtiön oma sijoittuminen. Sen pohjaksi on haastateltu asiakkaita, tilaajia, sijoittajia, rahoittajia sekä päättäjiä ja vaikuttajia.

Arvonluontimalli ottaa huomioon kaikki pääomalajit (sosiaalinen, taloudellinen, inhimillinen ja aineeton sekä luonto) ja esittää panokset, tuotokset ja vaikutukset laajasti sidosryhmillemme.

SRV:n tapaa luoda arvoa sidosryhmilleen kuvaa myös yhtiön asiakaslupaus "Kuuntelemalla rakennamme viisaasti" sekä sen mukainen toiminta. Lupaus pitää sisällään tapamme toimia "Kysyn aina ensin", joka kuvaa periaatettamme kuunnella sidosryhmiemme tarpeita. Asiakaslupauksen mukaista toimintaa koulutetaan jatkuvasti sisäisesti sekä mitataan säännöllisesti asiakastyytyväisyystutkimuksilla.

#### **Pääomamme**

Pääoman hallinta on olennainen osa hankkeiden arvonmuodostusta. Pääomalajeista SRV:llä korostuvat sosiaalinen, taloudellinen, inhimillinen ja aineeton sekä luonto.

Sosiaalisen pääoman avainalueet ovat henkilöstö, sidosryhmäsuhteet kaupunkeihin, sijoittajiin ja lähiympäristöön, työnantajakuva, kumppanuudet ja eettiset periaatteet.

Taloudellinen pääomamme koostuu omasta ja vieraasta rahoituksesta sekä omistuksista. Valmistettu pääoma taloudellisen pääoman yhteydessä tarkoittaa ihmisen valmistamaa pääomaa.

Inhimillisen pääoman osalta tärkeitä ovat erityisesti asiakkaaseen liittyvä osaaminen, vuorovaikutus, suunnitteluja kaavoitusosaaminen, toimittajapoolin hallinta ja johtamisosaaminen. Aineettomassa pääomassa korostuvat johtamisjärjestelmä, harmaan talouden torjuntaan sekä viranomaisyhteistyön ja työturvallisuuden edistämiseen käyttämämme tietojärjestelmä verkostorekisteri, referenssit, brändi, yrityskulttuuri, konseptit sekä toimintamallit.

Hyödynnämme luonnon pääomaa muun muassa maankäytön ja luonnosta saatavien raaka-aineiden kautta.

#### **Tuotoksemme ja vaikutuksemme**

SRV:n toiminnan myönteisiä vaikutuksia ovat kestävät elinympäristöt, jotka sopeutuvat muutoksiin, kestävät aikaa ja säilyttävät arvonsa.

Turvallinen työympäristö on meille toimintamme edellytys ja teemme yhteistyötä arvoketjun kaikkien osapuolten kanssa työturvallisuuskulttuurin edistämiseksi.

Yhteistyökumppaneillemme tarjoamme pitkäaikaista kumppanuutta ja toimimme heidän kanssaan arvojemme ja eettisen toimintaohjeemme mukaisesti.

SRV:n elinkaariviisas strategia ottaa vahvasti kantaa liiketoiminnan rooliin ilmastonmuutoksen hillinnässä ja sopeutumisessa. Olemme sitoutuneet vähentämään työmaidemme päästöjä ja oman energianhankinnan päästöjen vähentämisen lisäksi hyvittämään syntyviä päästöjä ilmastoteoin.

![](_page_19_Picture_34.jpeg)

#### <span id="page-20-0"></span>**[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  Arvonluontimalli [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

#### **[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)**

**[Tilinpäätös](#page-63-0)**  [Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

# Arvonluontimalli

![](_page_20_Figure_14.jpeg)

#### <span id="page-21-0"></span>**[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  Liiketoimintakatsaus [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

#### **[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)**

### **[Tilinpäätös](#page-63-0)**

[Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0) [ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**GRI [-raportti](#page-153-0)** 

## **Liiketoimintakatsaus**

SRV:n konsernin johtoryhmä on IFRS 8 Segmenttiraportointi -standardin määritelmän mukainen konsernin ylin opera tiivinen päätöksentekijä. Konsernin johtoryhmä tarkastelee liiketoimintaa yhtenä toiminnallisena segmenttinä. Uusi segmenttirakenne otettiin käyttöön 1.1.2023 alkaen.

## **Tammi–joulukuu 2023**

Konsernin liikevaihto laski 160,0 milj. euroa 610,0 (770,1 1–12/2022) milj. euroon. Toimitilarakentamisen liikevaihto kasvoi 81,6 milj. euroa 508,9 milj. euroon ja asuntorakenta misen liikevaihto laski 217,9 milj. euroa 101,1 milj. euroon. Liikevaihdon vertailutieto sisältää 14,5 milj. euron rakentamisen kate-eliminoinnin purkautumisen vaikutuksen. Konsernin operatiivinen liikevoitto laski ja oli 1,1 (18,9) milj.

euroa. Operatiivinen liikevoitto heikkeni asuntorakentamisen volyymin huomattavan laskun takia.

Konsernin liikevoitto oli -6,8 (-76,4) milj. euroa. Pääosa jäljellä olleista Venäjän liiketoiminnoista myytiin katsaus kauden aikana. Myynnin vaikutus liikevoittoon oli -9,5 milj. euroa, josta muuntoerojen tuloutuksen osuus oli -9,3 milj. euroa. Muuntoerojen tuloutumisella ei ollut vaikutusta konsernin oman pääoman määrään tai taseen tunnuslukuihin. Tilikaudella 2022 alaskirjatun lainasaamisen takaisinmaksu vaikutti katsauskauden liikevoittoon 0,9 milj. euroa. Liike voiton vertailulukuun vaikuttivat muun muassa Venäjän omaisuuseriin ja Fennovoiman omistukseen kohdistuneet merkittävät alaskirjaukset, kate-eliminointien purkautumiset ja ruplan kurssimuutokset, joiden kokonaisvaikutus oli -92,5 milj. euroa.

#### **Henkilöstö 31.12.2023**

|                   | 2023 | 2022 |
|-------------------|------|------|
| Konserni yhteensä | 771  | 874  |

#### **Konsernin avainluvut**

| Milj. euroa                              | 1–12/ 2023 | 1–12/ 2022 | Muutos | Muutos, % |
|------------------------------------------|------------|------------|--------|-----------|
| Liikevaihto                              | 610,0      | 770,1      | -160,0 | -20,8     |
| Operatiivinen liikevoitto                | 1,1        | 18,9       | -17,8  | -94,4     |
| Operatiivinen liikevoitto, %             | 0,2        | 2,5        | -2,3   |           |
| Liikevoitto                              | -6,8       | -76,4      | 69,6   |           |
| Liikevoitto, %                           | -1,1       | -9,9       | 8,8    |           |
| Tulos ennen veroja                       | -15,7      | -79,1      | 63,4   |           |
| Tilikauden tulos                         | -15,1      | -85,7      | 70,5   |           |
| Tilikauden tulos, %                      | -2,5       | -11,1      | 8,6    |           |
| Tulos per osake, eur                     | -1,02      | -6,62      | 5,60   |           |
| Tulouttamaton tilauskanta 2)             | 1<br>048,6 | 838,8      | 209,8  | 25,0      |
| Omavaraisuusaste, %                      | 34,4       | 36,3       | -1,9   |           |
| Omavaraisuusaste, % ilman IFRS16 1)      | 48,0       | 48,2       | -0,2   |           |
| Korollinen nettovelka                    | 99,4       | 80,5       | 18,9   | 23,5      |
| Korollinen nettovelka ilman IFRS16 1)    | -6,3       | -11,5      | 5,2    | -45,1     |
| Nettovelkaantumisaste, %                 | 71,7       | 55,1       | 16,6   |           |
| Nettovelkaantumisaste, % ilman IFRS16 1) | -4,3       | -7,5       | 3,2    |           |

1) Luvusta on oikaistu pois IFRS 16:n vaikutukset

2) Kauden lopussa.

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

#### **[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)**

**[Tilinpäätös](#page-63-0)**  [Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

Konsernin tulos ennen veroja oli -15,7 (-79,1) milj. euroa. Rahoitustuottoihin ja -kuluihin sisältyy pääosin eikassavaikutteisia ruplan kurssitappioita -2,6 (7,3) milj. euroa ja IFRS 16 vuokrasopimuksista aiheutuneita korkokuluja -5,6 (-4,5) milj. euroa. Vertailulukuun vaikuttivat edellä mainitut Venäjän omaisuuseriin kohdistuneet alaskirjaukset -92,5 milj. euroa sekä venäläisten osakkuusyhtiöiden rahoittamiseen käytettyjen osakaslainojen alaskirjaukset -41,7 milj euroa sekä 2022 toteutetut rahoitusjärjestelyt 38,6 milj. euroa.

Konsernin osakekohtainen tulos oli -1,02 (-6,62) euroa. Liiketoiminnan rahavirta oli 1,6 (-10,1) milj. euroa ja investointien rahavirta -1,7 (2,1) milj. euroa. Liiketoiminnan

rahavirtaan vaikutti katsauskauden negatiivinen tulos ja projektikohtaiset kausivaihtelut. Vertailukauden liiketoiminnan rahavirtaan vaikutti negatiivisesti arvonlisäveron maksujärjestelyn lyhennykset -15,7 milj. euroa.

Konsernin tilauskanta oli katsauskauden lopussa 1 048,6 (838,8) milj. euroa. Tilauskannan myyty osuus oli 92,6 (89,2) %. Tammi–joulukuussa uusia sopimuksia allekirjoitettiin 781,4 (624,6) milj. eurolla. Merkittävimpiä toimitilarakentamisen uusia hankkeita olivat Helsingin Laakson yhteissairaalan ensimmäinen toteutusvaihe, Metsä Woodille Äänekoskelle rakennettava suuri kertopuutehdas, toimistopilvenpiirtäjä Horisontti Helsingin Kalasatamassa, Helsingin Kansallismuseon lisärakennus,

monitoimitalo Sammontalo Lappeenrannassa, Okmeticin tehdasrakennus Vantaalla ja Inkeroisten monitoimitalo Kouvolassa. Asuntorakentamisen uusia hankkeita olivat kahden asuinkerrostalon sisältävä asuntoportfolio eQ:n hallinnoimalle asuntorahastolle ja Helsingin kaupungin asuntotuotantotoimistolle (ATT) rakennettava 101 asunnon asuinkerrostalo Helsingin Verkkosaareen.

SRV:llä on lisäksi voitettuja, vielä tilauskantaan kirjaamattomia hankkeita noin 715 milj. euron arvosta. Niitä ovat muun muassa Helsingin Laakson yhteissairaalan seuraavat vaiheet ja Turun Ratapihan hanke. Hankkeiden liikevaihdosta valtaosa koostuu vähäriskisistä projektinjohtotai allianssimallilla toteutettavista urakoista.

![](_page_22_Figure_19.jpeg)

![](_page_22_Figure_20.jpeg)

#### **Liikevaihto (milj. euroa) Operatiivinen liikevoitto (milj. euroa)**

![](_page_22_Figure_22.jpeg)

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

#### **[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)**

#### **[Tilinpäätös](#page-63-0)**

[Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

## **Toimitila- ja infrarakentaminen**

SRV:n toimitilarakentaminen koostuu yhtiön strategian mukaisesti pääasiassa ulkopuolisille tilaajille toteutettavista projektinjohto- ja allianssiurakoista, elinkaarihankkeista sekä omakehitteisistä hankkeista.

Allianssi- ja projektinjohtohankkeissa korostuu syvällinen yhteistyö tilaajan kanssa. Hankkeen kehitys- ja toteutusvaiheet viedään läpi limittäin ja hankkeissa toimitaan "open book"-mallilla. Taloudellinen riski ja hyöty jaetaan sovitulla tavalla tilaajan kanssa.

Elinkaarihankkeissa SRV vastaa sekä rakentamisesta että rakennuksen ylläpidosta sovitun palvelujakson ajan. Elinkaarihankkeet ja pääosa muista urakoista toteutetaan kokonaisvastuurakentamisena (KVR), jossa SRV vastaa hankkeen suunnittelusta ja toteutuksesta tyypillisesti kiinteään kokonaishintaan.

Omakehitteisellä toimitilakohteella tarkoitetaan SRV:n hankekehitykseen perustuvaa hanketta, jossa SRV ratkaisee käyttäjäasiakkaan tilatarpeet ja myy kohteen sijoittajalle ennen rakentamisen aloitusta. SRV kantaa tyypillisesti hankkeen taloudellisen riskin ja hyödyn.

SRV:n infrarakentaminen koostuu kaupunkiympäristön infraratkaisuista. Infra toimii yhteistoiminnallisissa hankkeissa itsenäisesti, SRV:n muiden yksiköiden tai kumppaneiden kanssa "open book"-mallilla. Yhtiö tekee infraurakointia kokonaisurakoinnin mallilla joko päätoteuttajana tai alihankkijana sekä omakehitteisissä hankkeissaan. SRV:n infrarakentamiseen kuuluvat infrarakentamisen eri työlajit kuten kalliorakentaminen, maa- ja pohjarakentaminen, väylät sekä vaativa betonirakentaminen.

#### **Suurimmat käynnissä olevat toimitilahankkeet**

| Projektin nimi                     | Sijainti     | Projektin tyyppi | Valmiusaste, %* | Valmistumisaika<br>(arvio) |
|------------------------------------|--------------|------------------|-----------------|----------------------------|
| OMAKEHITTEISET                     |              |                  |                 |                            |
| Horisontti                         | Helsinki     | Toimisto         | 50              | Q2/2025                    |
| Wood City Toimisto II              | Helsinki     | Toimisto         | 66              | Q2/2024                    |
|                                    |              |                  |                 |                            |
| TOIMITILAURAKAT                    |              |                  |                 |                            |
| Laakson yhteissairaala             | Helsinki     | Julkinen         | 8               | 2030                       |
| HUS Jorvi, uusi osastorakennus     | Espoo        | Julkinen         | 17              | Q4/2025                    |
| Oulun pääpoliisiasema ja vankila   | Oulu         | Julkinen         | 35              | Q4/2025                    |
| Kertopuutehdas Metsä Woodille      | Äänekoski    | Liike            | 20              | Q3/2025                    |
| Vantaan pääpoliisiasema ja vankila | Vantaa       | Julkinen         | 48              | Q3/2024                    |
| Kansallismuseon lisärakennus Atlas | Helsinki     | Julkinen         | 10              | Q2/2026                    |
| Wintteri Uusikaupunki              | Uusikaupunki | Liike            | 60              | Q1/2025                    |
| Sammontalo                         | Lappeenranta | Julkinen         | 23              | Q2/2025                    |
| Okmetic                            | Vantaa       | Liike            | 47              | Q1/2025                    |

\*Tilanne 31.12.2023

#### **Tuloutumaton tilauskanta, toimitilarakentaminen (milj. euroa)**

![](_page_23_Figure_24.jpeg)

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

**[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)** 

**[Tilinpäätös](#page-63-0)**  [Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0) [ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**GRI [-raportti](#page-153-0)** 

## **Tammi–joulukuu 2023**

Toimitilarakentamisen liikevaihto kasvoi 508,9 (427,3) milj. euroon ja tilauskanta kasvoi 936,6 (684,0) milj. euroon. Liikevaihto kasvoi ennen kaikkea projektinjohto- ja allianssi urakoissa sekä vähäisemmässä määrin omakehitteisissä hankkeissa, joissa Kalasataman toimistotorni Horisontin käynnistyminen vaikutti positiivisesti. Edellisvuoden kolmannella neljänneksellä alkanut tilauskannan kasvu jatkui katsauskaudella.

#### **Rakenteilla olevia toimitila- ja infrahankkeita**

Merkittävimpiä rakenteilla olevia toimitila- ja infrahankkeita ovat Laakson yhteissairaalan ensimmäinen toteutusvaihe, HUSin Jorvin sairaalan uusi osastorakennus, toimitilat Senaatti-Kiinteistöille Helsingissä, Vantaalla ja Oulussa, Metsä Woodille Äänekoskelle rakennettava suuri kertopuutehdas, toimistopilvenpiirtäjä Horisontti Helsingin Kalasatamassa, Wood City -toimisto, Helsingin Kansallismuseon lisärakennus, sivistys- ja hyvinvointikeskus Wintteri Uudessakaupungissa, Sammontalo Lappeenrannassa, Inkeroisten monitoimitalo Kouvolassa ja Varastokirjaston toimitalo Kuopiossa sekä vaativat pohjarakennuskohteet pääkaupunkiseudulla.

#### **Kehitteillä olevat toimitilat ja infrahankkeet**

SRV:n hankehitys kehittää laajasti erityyppisiä toimitiloja kuten toimistoja ja hotelleja sekä logistiikan ja kaupan tiloja Suomen vahvimmissa kaupunkikeskuksissa. Esimerkkejä merkittävistä kehitteillä olevista kohteista ovat Tampereen Pohjoiskansi sekä pääkaupunkiseudulla Lapinmäentien Pohjola-talona tunnettu A-torni, Vantaankosken Pressin toimisto- ja logistiikka-alue sekä Kivenlahden metrokeskus.

#### **Valmistuneet toimitilat ja infrahankkeet**

Tammi–joulukuussa valmistui Rauma Marine Constructionsin monitoimihalli Rauman telakalla, HUS:n Jorvin sairaalan

leikkaussalien peruskorjausurakka, Helsinki-Vantaan lentoaseman terminaali 2:n laajennus- ja muutoshanke, varasto- ja logistiikkarakennus Turun alueella Liedossa, uusi vesivoimalaitos Koskienergia Oy:lle Kuhankoskella, Helsingin kielilukio Myllypurossa, Helsingin luonnontiedelukio Kumpulassa, Kotkan uusi tapahtumakeskus, Suomen Kansallisteatterin ja Lahden kaupungintalon peruskorjaus urakat, Lamminrahkan uusi koulukeskus Kangasalla, Helsingin keskustan Kulttuurikasarmi sekä Pääskyvuoren koulu Turussa.

## **Asuntorakentaminen**

SRV:n asuntorakentaminen koostuu yhtiön strategian mukaisesti omaperusteisesta ja omakehitteisestä asuntotuotannosta Suomen vahvimmissa kasvukeskuksissa, erityisesti pääkaupunkiseudulla. Lisäksi SRV tekee valikoiden asuntojen rakennusurakoita julkisille ja yksityisille tilaajille.

Omaperusteisella hankkeella tarkoitetaan SRV:n hankekehitykseen perustuvaa hanketta, jossa SRV suunnittelee, rakentaa ja myy asunnot kuluttajille tai piensijoittajille. SRV kantaa myynti- ja rakentamisriskin sekä taloudellisen hyödyn. Hanke tuloutuu valmistumishetkellä myyntiasteen mukaisesti.

Omakehitteisellä asuntokohteella puolestaan tarkoitetaan SRV:n hankekehitykseen perustuvaa hanketta, jonka SRV myy kohteen sijoittajalle ennen rakentamisen aloitusta. SRV kantaa tyypillisesti hankkeen taloudellisen riskin ja hyödyn, ja hanke tuloutuu valmiusasteen mukaisesti.

Muut urakat ovat pääasiassa kilpailu- ja neuvotteluurakoita yksityisille tai julkisille asuntorakennuttajille. Urakka muodot ovat tyypillisesti KVR (kokonaisvastuurakentaminen) tai kiinteähintaisia urakoita. SRV toimii pääurakoitsijana vastaten joko rakentamisesta tai sekä suunnittelusta että rakentamisesta.

### **Tuloutumaton tilauskanta, asuntorakentaminen (milj. euroa)**

![](_page_24_Figure_28.jpeg)

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

#### **[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)**

**[Tilinpäätös](#page-63-0)**  [Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

## **Tammi–joulukuu 2023**

Asuntorakentamisen liikevaihto laski 101,1 (319,0) milj. euroon. Liikevaihto laski sekä omakehitteisissä että omaperusteisissa hankkeissa. Omaperusteisia asuntoja tuloutui katsauskaudella 7 (196) kappaletta. Asuntorakentamisen tilauskanta oli 111,9 (154,7) milj. euroa. Katsauskaudella aloitettiin uutena hankkeena 101 asunnon asuinkerrostalo Helsingin Verkkosaareen Helsingin kaupungin asuntotuotantotoimistolle (ATT) sekä kahden asuinkerrostalon sisältävä asuntoportfolio eQ:n hallinnoimalle asuntorahastolle: Tampereen Kissanmaalla sijaitseva asuintalo Hippoksenkatu 44 sekä Espoon Perkkaalla sijaitseva Asunto Oy Espoon Anna Sahlsténinkatu 15. Joulukuussa valmistui omakehitteinen Kalasataman asuintorni Visio.

#### **Rakenteilla olevat asunnot**

SRV:llä oli joulukuun lopussa Suomessa rakenteilla yhteensä 239 (1360) asuntoa, jotka sijaitsevat kasvukeskuksissa. Rakenteilla olevista asunnoista omaperusteisia asuntoja oli 0 (85) kappaletta.

Sijoittajille oli joulukuun lopussa rakenteilla yhteensä 138 (1170) asuntoa Espoossa ja Tampereella. Kilpailu- ja neuvottelu-urakoitavia asuntoja oli rakenteilla 101 (105).

#### **Valmistuneet ja myydyt asunnot, omaperusteinen tuotanto**

Tammikuussa valmistui 23 asuntoa Vantaan Aviapolikseen ja ne kirjattiin valmiisiin myymättömiin asuntoihin pitkälle neuvotellun sijoittajakaupan peruunnuttua. Joulukuussa valmistui 62 As Oy Helsingin Kokardin asuntoa Helsingin Pasilaan. Myymättömiä, valmiita asuntoja oli joulukuun lopussa yhteensä 99 (23) kappaletta. Tammi–joulukuun aikana myytiin 7 (32) omaperusteista asuntoa.

#### **Tuloutuneet asunnot**

Tammi–joulukuussa tuloutui 7 (196) omaperusteista asuntoa sekä autopaikkoja, joista kertyi liikevaihtoa 5,9 (48,4) milj. euroa. Omaperusteiset asunnot tuloutuvat vasta niiden valmistuttua siltä osin, kun ne on myyty, keskimääräisen rakennusajan ollessa noin 18 kuukautta.

#### **Kehitteillä olevia asuntokohteita**

SRV panostaa kasvavien kaupunkiseutujen asuntojen hankekehitykseen. SRV kehittää asuntokohteita muun muassa Espoon Kivenlahdessa, Espoonlahdessa, Kaitaalla, Vermonniityssä, Säterinkalliolla ja Keilaniemessä, Helsingin Lapinmäentiellä ja Jätkäsaaressa sekä Turussa, Tampereella ja Oulussa.

![](_page_25_Picture_24.jpeg)

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

**[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)** 

**[Tilinpäätös](#page-63-0)** 

[Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0) [ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**GRI [-raportti](#page-153-0)** 

#### **Asuntorakentaminen konsernissa**

| Asuntoa                  | 1–12/ 2023 | 1–12/ 2022 | Muutos, kpl  |
|--------------------------|------------|------------|--------------|
| Asuntomyynti yhteensä    | 246        | 272        | -26          |
| omaperusteinen tuotanto  | 7          | 32         | -25          |
| sijoittajamyynti         | 239        | 240        | <br>1        |
| Omaperusteinen tuotanto  |            |            | 0            |
| asuntoaloitukset         | 0          | 85         |              |
| valmistuneet             | 85         | 210        | -125         |
| tuloutuneet              | 7          | 196        |              |
| valmiit myymättömät      | 99         | 23         | 76           |
| Rakenteilla yhteensä     | 239        | 1<br>360   | <br>1<br>121 |
| urakat                   | 0          | 0          | 0            |
| neuvottelu<br>-urakat    | 101        | 105        | <br>4        |
| sijoittajamyyty tuotanto | 138        | 1<br>170   | <br>1<br>032 |
| omaperusteiset kohteet   | 0          | 85         | -85          |
| -josta myydyt            | 0          | 2          | <br>2        |
| -josta myymättömät       | 0          | 83         | -83          |
| -josta myydyt, %         | 0,0        | 2,4%       |              |
| -josta myymättömät, %    | 0,0        | 97,6%      |              |

#### **Suurimmat käynnissä olevat asuntohankkeet Suomessa, sijoittajakohteet ja asuntourakat**

| Projektin nimi         | Sijainti | Rakennuttaja | Valmiusaste, %* | Valmistumisaika<br>(arvio) |
|------------------------|----------|--------------|-----------------|----------------------------|
| Anna Sahlsténinkatu 15 | Espoo    | eQ           | 40              | Q4/2024                    |
| Hippoksenkatu 44       | Tampere  | eQ           | 66              | Q2/2024                    |
| Verkkosaarenkatu       | Helsinki | HEKA         | 11              | Q2/2025                    |
| *Tilanne 31.12.2023    |          |              |                 |                            |

#### **Tilauskanta, asuntorakentaminen**

| Asuntorakentaminen yhteensä                                         | 111,9 | 154,7 | -42,8  | -27,7     |
|---------------------------------------------------------------------|-------|-------|--------|-----------|
| Valmis, myymätön omaperusteinen                                     | 31,1  | 5,4   | 25,7   | 475,2     |
| Rakenteilla, myymätön                                               | 0,0   | 73,9  | -73,9  | -100,0    |
| Rakenteilla, myydyt                                                 | 0,0   | 0,8   | -0,8   | -100,0    |
| Omakehitteiset urakat, neuvottelu<br>-urakat ja kilpailu<br>-urakat | 80,8  | 74,6  | 6,1    | 8,2       |
| Milj. euroa                                                         | 2023  | 2022  | Muutos | Muutos, % |

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

#### **[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)**

**[Tilinpäätös](#page-63-0)**  [Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0) [ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**GRI [-raportti](#page-153-0)** 

## **Venäjän liiketoiminta ja muut omistukset**

SRV alaskirjasi huhtikuussa 2022 taseestaan lähes kaikki sen Venäjällä sijaitsevat kauppakeskus- ja muut omistukset sekä Fennovoima-omistuksensa.

Marraskuussa 2022 SRV ja sen suomalaiset kanssasijoittajat myivät omistuksensa Jupiter Realty 1 B.V. -yhtiössä, joka omistaa Pietarissa sijaitsevan Okhta Mall -kauppakeskuksen, kyproslaiselle Geomare Investments Limited -kiinteistösijoitusyhtiölle.

Elokuussa 2023 SRV myi tytäryhtiönsä SRV Russia Oy:n osakekannan kyproslaiselle Geomare Investments Limited -kiinteistösijoitusyhtiölle. Kaupan kohteeseen kuuluivat lisäksi SRV:n venäläiset tytär- ja osakkuusyhtiöt ja niiden omistuksessa olevat SRV:n jäljellä olevat tonttiomistukset Venäjällä sekä vähemmistöomistus Moskovan lähellä sijaitsevasta 4Daily -kauppakeskuksesta. Lisäksi SRV:n Venäjän liiketoiminnasta vastannut henkilöstö siirtyi kaupan mukana. SRV Russia Oy:n myyntihinta oli noin 4 milj. euroa, joka vastasi Venäjän liiketoimintojen jäljellä ollutta tasearvoa. Kaupan yhteydessä kuitenkin tuloutui vanhoista valuuttakurssitappioista aiheutuneita muuntoeroja -9,3 milj. euroa. Muuntoeron kirjaaminen ei kuitenkaan vaikuttanut oman pääoman kokonaismäärään tai taseen tunnuslukuihin.

Toteutetun kaupan jälkeen SRV:n ainoa jäljellä oleva omaisuuserä Venäjällä on 50 prosentin omistus Pearl Plaza -kauppakeskuksesta Pietarissa. Kauppakeskuksen toinen omistaja on kiinalainen Shanghai Industrial Investment (Holdings) Co. Ltd. SRV jatkaa kumppaninsa kanssa aktiivisesti neuvotteluja, joilla SRV tähtää omistuksensa myyntiin myös Pearl Plaza -kauppakeskuksesta.

SRV omistaa Tampereen Areenasta 5 % ja Tampereen Kansi ja Areena -hankkeen muista osista 8,33 %.

![](_page_27_Picture_19.jpeg)

<span id="page-28-0"></span>

| Hallituksen toimintakertomus          |              |  |
|---------------------------------------|--------------|--|
| Liiketoimintamalli, toimintaympäristö |              |  |
| ja arvoketjun kuvaus                  |              |  |
| Arvonluontimalli                      |              |  |
| Liiketoimintakatsaus                  |              |  |
| Sidosryhmäyhteistyö                   |              |  |
| Strategian toteutuminen               |              |  |
| Taloudellinen kehitys                 |              |  |
| Rahoitus ja taloudellinen asema       |              |  |
| Vastuullisuusraportti vuodesta 2023   |              |  |
| Muutokset johtoryhmässä               |              |  |
| Riskit ja riskienhallinta             |              |  |
| Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset  |              |  |
| Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät  | Osakkeen     |  |
| Osakkeet ja omistus                   | omistajat ja |  |
| Voitonkäyttöehdotus                   | sijoittajat  |  |
| Katsauskauden jälkeiset tapahtumat    |              |  |
| Yhtiökokous 2024                      |              |  |
| Osakkeet ja osakkeenomistajat         |              |  |
|                                       |              |  |
| Konsernin taloudellista               |              |  |
| kehitystä kuvaavat                    |              |  |
| tunnusluvut ja laskentakaavat         |              |  |
| Tilinpäätös                           |              |  |
| Konsernitilinpäätös                   |              |  |
| Emoyhtiön tilinpäätös                 |              |  |
|                                       |              |  |
| Tilinpäätöksen ja toiminta            |              |  |
| kertomuksen allekirjoitukset          |              |  |
|                                       | Yhteistyö    |  |
| Tilintarkastuskertomus                |              |  |
|                                       | kumppanit    |  |
| Tietoa sijoittajille                  |              |  |
|                                       |              |  |
| Selvitys hallinto                     |              |  |
| ja ohjausjärjestelmästä               |              |  |
| Palkitsemisraportti                   |              |  |
| Vastuullisuusliite                    |              |  |
| GRI-raportti                          |              |  |
|                                       |              |  |

## **Sidosryhmäyhteistyö**

### **Odotukset SRV:tä kohtaan**

- Asiakkaat Korkealaatuiset, energiatehokkaat ja kestävät rakennukset ja palvelut, jotka vastaavat asiakkaan tarpeeseen • Eettisesti kestävät toimintamallit ja materiaalit • Hyvä brändi ja maine • Erinomainen asiakaskokemus, yhteistyö sekä ammattitaito • Taloudellinen suorituskyky ja vakaus Henkilöstö • Turvallinen ja terveellinen työympäristö • Mahdollisuus henkilökohtaiseen kehittymiseen työssä • Hyvä työilmapiiri • Monimuotoisuus, yhdenvertaisuus ja osallistaminen • Vakavarainen ja varma työpaikka • SRV:n osakkeen arvon nostaminen • Selkeästi viestitty sijoittajatarina • Maineen ja brändin suojeleminen ja rakentaminen • Ajantasaisen ja luotettavan tiedon välittäminen yhtiön taloudellisesta ja ei-taloudellisesta suorituskyvystä • ESG-aiheiden kehittäminen Yhteiskunta\* • Rakennetun ympäristön kehittäminen vastuullisesti, ilmastonmuutoksen torjuminen ja siihen sopeutuminen sekä biodiversiteetin huomioiminen • Lainsäädännön ja etiikan noudattaminen liiketoiminnassa sekä toiminnanharjoittajana vaikuttaminen lainsäädännön kehitykseen • Avoin kommunikointi toiminnasta ja hyvien käytäntöjen jakaminen alalle • Työllistäminen, harjoittelijapaikat ja uusien ammattilaisten kasvattaminen rakennusalalla • Luotettava ja vakaa kumppani • Hyvä maine • Turvallinen ja terveellinen työympäristö • Kiinnostavat hankkeet • Taloudellinen suorituskyky ja vakaus Media • Aktiivinen, avoin ja nopea yhteistyö • Luotettavan ja kokonaisvaltaisen tilannekuvan antaminen yhtiöstä
	- Osallistuminen yleiseen alan keskusteluun

### **SRV:n toimenpiteet 2023**

- SRV rakentaa elinkaariviisaasti kestäviä rakennuksia sekä tuottaa elinkaaren ajalle palveluita
- Asiakaslupauksemme mukaisesti kuuntelemme jatkuvasti asiakkaitamme ja asiakaskokemuksemme on korkealla tasolla (NPS B2B 61, 2023)
- ESG-pohjaisen vastuullisuusohjelman noudattaminen
- Työturvallisuustaso yrityksessä hyvällä tasolla (tapaturmataajuus LTIF 10,0, 2023)
- Code of Conduct koulutus kerran vuodessa henkilöstölle
- Henkilöstön osaamisen varmistaminen
- Positiivinen työilmapiiri (eNPS 20, 2023)
- Henkilöstöedustus SRV:llä kaikilla henkilöstöryhmillä
- Elinkaariviisaan rakentamisen jatkuva parantaminen ja sen vaikuttavuudesta raportointi
- Pääomamarkkinapäivä analyytikoille, sijoittajille ja muille pääomamarkkinoiden edustajille sekä median edustajille
- Jatkuva kommunikointi ja säännöllinen IR-viestintä
- Vuosittainen yhtiökokous

**Sidosryhmien odotukset SRV:lle**

- Kestävä, elinkaariviisas rakentaminen
- Sitoutuminen Science Based Target aloitteeseen
- Taksonomianmukaisen liikevaihdon kasvattaminen
- Lainsäädännön noudattaminen ja avoin raportointi
- Tiivis yhteistyö ja edunvalvonta toimialajärjestöjen kanssa sekä sidosryhmäyhteistyö
- Aktiivinen tiedottaminen ympäristölle rakennusprojekteista
- Työllistimme vuonna 2023 omaa henkilöstöä n. 800 ja aliurakoitsijoita n. 3 300 yritystä
- Eettiset toimintatavat osana yrityskulttuuria
- Tunnemme toimittajamme ja edellytämme hyväksyttyä vastuullisuuskyselyä sekä vastuullisuusohjelmaan sitoutumista
- Yhteistyökumppaneiden työntekijöiden turvallisuustietoisuuden kehittäminen
- Monipuolinen hankeportfolio ja huolellinen riskienhallinta
- Jatkuva kommunikaatio yhtiöstä osavuosikatsauksilla, sijoittajauutisilla sekä pörssi- ja lehdistötiedotteilla
- Mediatapaamiset
- SRV:n uusien internetsivujen julkaisu
- Elinkaariviisaan ja vastuullisen rakentamisen esille tuominen viestinnässä

29

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

**[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)** 

**[Tilinpäätös](#page-63-0)**  [Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0) [ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**GRI [-raportti](#page-153-0)** 

## **Sidosryhmäyhteistyö**

SRV:n toiminnalla on merkittäviä yhteiskunnallisia vaikutuksia. Työskentelemme säännöllisesti eri sidosryhmien kanssa, jotta voimme paremmin ymmärtää heidän näkemyksiään ja tarpeitaan. Tärkeimmät sidosryhmämme ovat asiakkaat, henkilöstö, osakkeenomistajat ja sijoittajat, yhteiskunta, yhteistyökumppanit ja media. Keskeiset sidosryhmät ja kuvaus yhteistyöstä on päivitetty vuonna 2023.

Käymme jatkuvasti avointa vuoropuhelua sidosryhmiemme kanssa, liiketoiminnon ja kyseessä olevan sidosryhmän mukaisesti. SRV ottaa sidosryhmiä mukaan myös liiketoiminnan kehittämiseen, esimerkiksi osallistamalla heitä jo hankkeen alkuvaiheessa tehtävään suunnitteluun. Seuraamme säännöllisesti sidosryhmäyhteistyömme onnistumista useiden tunnuslukujen kautta.

Välitämme sijoittajille ja osakkeenomistajille säännölli sesti ajantasaista ja luotettavaa tietoa yhtiön tilanteesta. Marraskuussa 2023 järjestimme pääomamarkkinapäivän analyytikoille, sijoittajille ja muille pääomamarkkinoiden edustajille sekä median edustajille. Tilaisuudessa esiteltiin SRV:n uudistettu strategia ja päivitetyt pitkän aikavälin taloudelliset tavoitteet vuosille 2024–2027 sekä kerrottiin yhtiön viimeaikaisesta liiketoiminnan kehityksestä ja SRV:stä rakentamisen markkinassa. Varsinainen yhtiökokous järjestettiin maaliskuussa 2023.

 Asiakaskokemus näkyy strategiassamme vahvana teemana elinkaariviisauden rinnalla. Asiakaslupauksemme "Kuuntelemalla rakennamme viisaasti" yhdistää elinkaari viisaan strategiamme sekä kysymisen ja kuuntelemisen toimintamallimme. Toteutamme säännöllisesti asiakas tyytyväisyyskyselyitä kaikissa liiketoiminnoissamme asiakas polkujen keskeisissä vaiheissa. Vuoden 2023 aikana saimme kaikkiaan yli 220 palautetta. Vuonna 2023 panostimme erityisesti asiakaslupauksen sisäisen tunnettuuden vahvista -

![](_page_29_Picture_18.jpeg)

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

**[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)** 

#### **[Tilinpäätös](#page-63-0)**

[Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0) [ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**GRI [-raportti](#page-153-0)**  miseen tavoitteenamme sisällyttää se ohjenuoraksi kaikkeen tekemiseemme. Hyvä asiakastyö näkyi erityisesti parantuneessa B2B nettosuositteluindeksissä, joka nousi yli tavoitteen 61 %:iin.

Järjestimme omalle henkilöstöllemme vuoden aikana säännöllisesti henkilöstötilaisuuksia ja niiden lisäksi teimme henkilöstölle webcasteja ajankohtaisista aiheista. Henkilöstön työilmapiiriä seurattiin neljä kertaa vuodessa ja se pysyi erinomaisella (4,1/5,0) tasolla. Työturvallisuustasomme parantui. Varmistamme vuosittaisilla eettisten toiminta ohjeiden koulutuksilla, että henkilöstö tuntee eettiset toimintatavat.

Kuuntelemme laajasti sidosryhmiämme ja vuodesta 2021 alkaen olemme tarjonneet kaupunkilaisille ja alan toimijoille mahdollisuuden liittyä SRV:n Suunnannäyttäjien digitaaliseen foorumiin, jotta mahdollisimman moni voisi vaikuttaa siihen, millaista tulevaisuutta rakennamme. Vuonna 2023 Suunnannäyttäjien määrä kasvoi 1 166:een, ja saimme heiltä palautetta parvekkeiden vihermoduulista, vastuullisten materiaalien merkityksestä ja asuntoihin toivotuista ominaisuuksista, kuten viilennyksestä.

SRV:n Nuorisopaneeli, jonka jäseninä toimivat kaupunkien kehittämisestä ja tulevaisuuden rakentamisesta kiinnostuneet nuoret, aloitti toimintansa vuonna 2020. Nuorisopaneeli kokoontui vuoden 2023 aikana neljä kertaa. Vuoden paneeleissa keskityttiin rakennusten tilasuunnitteluun.

Tarjoamme medialle kokonaisvaltaisen tilannekuvan viestimällä aktiivisesti ja ajantasaisesti yhtiön osavuosi katsauksien, sijoittajauutisten sekä pörssi- ja lehdistö tiedotteiden välityksellä. Palvelemme mediaa viikoittain tiedusteluihin ja haastattelupyyntöihin liittyen. Tarjoamme myös proaktiivisesti medialle juttuideoita ja vierailuja työmaillemme. Lisäksi järjestimme viime vuonna useita mediatilaisuuksia talous-, kaupunki- ja rakennusalan

toimituksille. Vuonna 2023 julkaisimme myös yhtiön uudet internetsivut.

Sidosryhmien sitouttaminen on yhtiön menestyksen kannalta välttämätöntä. Tarjoamme säännöllisesti tietoa yhtiön liiketoiminnasta, toimintaympäristöstä ja toimintaperiaatteista siten, että yhtiön eri sidosryhmät voivat muodostaa oikean ja perustellun kuvan yhtiöstä. Olemme kiinnittäneet erityistä huomiota sidosryhmien näkemyksiin vuonna 2023 osana vastuullisuuden kaksoisolennaisuusanalyysiä.

# S Sidosryhmien näkemykset ovat olleet vuonna 2023 osana kaksoisolennaisuus- analyysiä

#### <span id="page-31-0"></span>**[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) Strategian toteutuminen [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

**[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)** 

#### **[Tilinpäätös](#page-63-0)**

[Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

## **Strategian toteutuminen**

## **SRV:n strategia: Kohti elinkaariviisasta todellisuutta**

SRV:n vuosien 2021–2023 strategia on tähdännyt ilmastonmuutoksen hillitsemiseen, tilojen käyttäjien ja asukkaiden hyvinvointiin, kiinteistöjen kestäviin tuottoihin koko niiden elinkaaren ajalta, erinomaiseen asiakaskokemukseen sekä SRV:n pitkäjänteisen kilpailuedun varmistamiseen ja kannattavaan kasvuun.

SRV:n strategia on vastannut toimintaympäristön merkittävimpiin haasteisiin: ilmastonmuutoksen kiihtymiseen, kaupunkien tiivistymiseen ja digitalisaatioon. Pyrkimyksenämme on ollut asiakkaitamme ja muita sidosryhmiämme kuunnellen rakentaa elinkaariviisaasti niin, että kestävä rakentaminen luo turvaa vuosiksi ja sukupolviksi eteenpäin. SRV:n strategia on lähtenyt rakennetun ympäristön kehittämisestä siten, että koko elinkaari on huomioitu. Kutsumme tätä elinkaariviisaudeksi. Se tarkoittaa, että optimoimme aina rakennuksen ympäristöjalanjäljen, tilojen käyttäjien hyvinvoinnin sekä kustannukset pitkällä aikavälillä.

Strategian kärkiohjelma, Arvoa elinkaariviisaalla rakentamisella, on ohjannut SRV:n strategista kehitystä. Lisäksi strategiaan on strategiajaksolla sisältynyt kolme muuta strategista ohjelmaa:

- Toiminnan tehostaminen koko rakentamisen ketjussa
- Toimitilamarkkinoiden paras asiakaskokemus
- Kannattavuuden kasvu asuntorakentamisessa

## **Strategiset kehitysohjelmat 2023**

Vuonna 2023 yhtiötä kehitettiin strategisten ohjelmiemme mukaisesti.

#### **Kärkiohjelma: Arvoa elinkaariviisaalla rakentamisella**

Elinkaariviisauden määrätietoinen kehittäminen jatkui edelleen vuonna 2023. Rakensimme elinkaariviisautta niin ympäristön, ihmisten kuin taloudellisenkin arvon näkökulmasta. Vuoden aikana jatkoimme kaikkien työmaidemme päästöttömyyttä, elinkaariviisaiden konseptiemme kehittämistä, hankkeiden toteuttamista elinkaariviisaasti sekä taksonomiajärjestelmän mukaista raportointia.

Vuonna 2023 olemme elinkaariviisaan strategiamme mukaan suunnitelleet ympäristösuorituskyvyltään entistä parempia rakennuksia sekä kehittäneet uusia elinkaariviisaita ominaisuuksia. Vuoden 2023 kehitysprojektit liittyivät elinkaariviisaisiin energia- ja viilennysratkaisuihin, hiilijalanjäljen pienentämiseen ja vähähiilisiin materiaaleihin, käyttäjien hyvinvointiin ja kestävää arkea tukeviin ratkaisuihin sekä ympäristösertifikaattien optimaaliseen toteuttamiseen ja kunnianhimoisiin sertifiointitavoitteisiin. Kehitysprojektien tuloksina syntyi vuoden aikana esimerkiksi aurinkopaneelien sekä viilennys- ja jäähdytysratkaisujen vakiointi asuntotuotantoon. Uusia elinkaariviisaita ratkaisuja olivat muun muassa sisäolosuhteiden älykäs optimointi, kulutusjousto ja energiavarastot erityisesti toimitilakohteissamme.

Elinkaariviisaat kohteemme ovat hyvillä paikoilla, sujuvien liikenneyhteyksien ja palvelujen lähellä sijaitsevia rakennuksia, joista omakehitteiset kohteet ovat ympäristösertifioituja, EU-taksonomian mukaisia, A-energialuokkaa ja ne toteuttavat omaa uusiutuvaa energiantuotantoa. Energiankulutus ja hiilijalanjälki optimoidaan huolellisella suunnittelulla, älykkäillä energiaratkaisuilla ja vastuullisilla materiaalivalinnoilla.

Olemme jatkaneet luonnon ja luonnonmukaisten ratkaisujen tuomista entistä voimakkaammin rakennettuun ympäristöön ja kehittäneet viherrakentamisen konseptejamme asiakkaitamme kuuntelemalla.

Elinkaariviisaudessa keskeistä on myös taloudellisen arvon turvaaminen. Vuoden 2023 aikana olemme hakeneet SRV:n hankkeille ulkopuolisen tahon varmentamia ympäristösertifikaatteja, integroineet rakennuksiimme uusiutuvaa energiaa ja optimoineet käytönaikaista energiankulutusta kulutuksenjoustolla. Optimoidulla energiankulutuksen ohjauksella olemme saavuttaneet jopa 20 % pienemmän energiankulutuksen rakennuksen käytönaikana. Uusiutuvan energian integrointi lisää tutkimusten mukaan rakennuksen arvoa 4 %. Elinkaariviisaan ympäristösertifioidun rakennuksen arvo on noin 8–12 % suurempi. Lisäksi elinkaariviisaiden kiinteistöjen vuokrausaste on noin 8 % korkeampi. (Lähteet: JLL Global Research – Return on Sustainability (2022) ja CBRE – The Value of Sustainable Building Features (2023))

SRV:n työmaat ovat tavoitelleet päästöttömyyttä vuoden 2022 alusta alkaen. Työmaiden päästöt ovat jatkaneet pienenemistään, ja vuoden 2023 energiankulutuksen ja polttoaineiden päästöt vähenivät noin 50 %. Tämä on merkittävä päästöjen vähennys ottaen huomioon, että edellisenä vuonna päästöt vähenivät yli 70 %. Suurimmat tekijät, jotka ovat edistäneet päästöjen vähenemistä, ovat energiatehokkuuden parantaminen, siirtyminen päästöttömään sähköön ja lämpöön, sähköllä toimivien työkoneiden määrän lisääminen sekä biopolttoaineiden käyttäminen lopuissa työkoneissa. Kaikkia päästöjä emme ole vielä pystyneet poistamaan, ja siksi istutimme vuoden 2023 aikana 16 700 puuta, jotka sitovat hiilidioksidia 10 000 tonnin verran.

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

#### **[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)**

**[Tilinpäätös](#page-63-0)**  [Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

#### **Toiminnan tehostaminen koko rakentamisen ketjussa**

Toiminnan tehostamisessa olemme panostaneet korkean hallinta-asteen varmistamiseen sekä arvon tuottamiseen kaikille osapuolille. Tiedolla johtaminen mahdollistaa ketterän reagoinnin ja puuttumisen muuttuvassa toimintaympäristössä. Tätä edesauttavat erityisesti sekä projektiemme että sisäisen tekemisemme reaaliaikainen tilannekuva. Toimintajärjestelmää kehitettiin edelleen vuonna 2023.

Tilannekuvaa työmaalla on parannettu Lean-periaattein. Esimerkiksi Helsingin Jätkäsaaressa sijaitsevan Wood City -puukorttelin työmaalla LastPlanner-aikataulusuunnittelun tekeminen on tuotu työntekijöiden luo työmaalle. Tämä tarjoaa kaikille yhteisen tilannekuvan ja sallii eri osapuolten osaamisen tehokkaan hyödyntämisen. Tilannekuvaa on kehitetty erityisesti myös Jorvin uuden osastorakennuksen sekä Laakson yhteissairaalan hankkeissa.

#### **Toimitilamarkkinoiden paras asiakaskokemus**

SRV on sitoutunut asiakaslupaukseensa: Kuuntelemalla rakennamme viisaasti. Vuonna 2023 yhtiössä jatkettiin systemaattista työtä asiakaskokemuksen vahvistamiseksi ja asiakaslupauksen juurruttamiseksi osaksi SRV:läisten jokapäiväistä tekemistä. Asiakaslupauksen sisäinen tunnettuus nousi vuoden aikana erinomaiselle tasolle.

Esimerkiksi SRV:n elinkaarihankkeena toteuttama Helsingin Kielilukio valmistui toukokuussa kolme kuukautta etuajassa alkuperäisestä aikataulusta. Kohteen suunnitteluratkaisussa painotettiin energiatehokkuutta sekä paikallista uusiutuvan energian tuotantoa lämpöpumpulla ja aurinkopaneeleilla. Tilaajan mukaan yhteistyö SRV:n henkilöstön kanssa sujui hankkeessa erittäin hyvin, asiakkaan toiveita kuunneltiin ja kommunikointi oli avointa. SRV on vastuussa rakennettavan kiinteistön suunnittelusta, toteuttamisesta, ylläpidosta ja huollosta 20 vuoden ajan, ja

![](_page_32_Picture_19.jpeg)

työ erinomaisen asiakaskokemuksen ylläpitämiseksi jatkuu hankkeessa edelleen.

Suunnitellussa aikataulussaan elokuussa valmistuneen Kansallisteatterin Pienen näyttämön peruskorjauksen luovutusvaiheen asiakastyytyväisyyttä mittaava NPS oli täysi 100. SRV sai erityiskiitosta henkilöstön ammattitaidosta, kustannushallinnasta, joustavuudesta, hyvästä yhteistyöstä sekä asiakaspalvelusta.

#### **Kannattavuuden kasvu asuntorakentamisessa**

Vuoden 2023 aikana jatkoimme asuntotuotannon kustannuskilpailukyvyn kehittämistä monella rintamalla. Kannattavuuden kasvun kehitysprojektit toteutettiin aikataulun mukaisesti ja ne valmistuivat vuoden 2023 osalta suunnitellusti.

Kehitystoimenpiteiden myötä hankkeiden toteutuksen tehokkuus on noussut merkittävästi ja suorituskyky on kunnossa. Asuntohankkeiden katepito on haastavassa ja vaikeasti ennakoitavassa markkinassa saatu erinomaiselle tasolle, ja kolmannen vuosineljänneksen päätteeksi katepito oli 97,5 %. Hankkeiden katteet ovat pitäneet läpi hankkeiden aina aloituspäätöksestä valmistumiseen saakka. Lisäksi hankkeiden laatu, työturvallisuus, vastuullisuus ja asiakastyytyväisyys ovat korkealla tasolla.

Tänä vuonna valmistuneet Keravan Aleksinniitty, Vantaan Pekko, Tikkurilan Kolmas ja Helsingin Kalasataman Visio luovutettiin nollavirheluovutuksina ja kolme ensimmäistä hanketta vietiin läpi mallikkaasti ilman tapaturmia. Kohteissa myös asiakastyytyväisyys oli hyvällä tasolla. Koko SRV:n asuntotuotannon asiakastyytyväisyyttä mittaava B2B NPS on myös kehittynyt positiivisesti vuoden 2023 aikana ja on noussut erittäin hyvälle tasolle. SRV on saanut positiivista palautetta muun muassa rakennustöiden laadun valvonnasta ja aikatauluhallinnasta, yhteistyöstä ja työmaaorganisaation toimivuudesta sekä työmaan työturvallisuuden hoitamisesta.

Osana kannattavuuden parantamista ja kustannuskilpailukyvyn kehittämistä SRV päätti laajentaa portfoliotaan kilpailu-urakointiin. Kilpailu-urakoinnissa on varmistettava tehokas hankinta, viisaat ratkaisut ja virtaviivainen prosessi kilpailussa pärjätäkseen. Vuoden aikana SRV on voittanut useamman kilpailu-urakointikohteen. Kilpailu-urakoinnin oppeja hyödynnetään myös omakehitteisissä hankkeissa asuntorakentamisen kannattavuuden parantamiseksi.

## **Uudistettu strategia 2024–2027**

Marraskuussa 2023 SRV julkisti uudistetun strategiansa ja päivitetyt pitkän aikavälin taloudelliset tavoitteensa vuosille 2024–2027. Lue lisää verkkosivuillamme osoitteessa [www.srv.](https://www.srv.fi/srv-yhtiona/strategia) [fi/srv-yhtiona/strategia](https://www.srv.fi/srv-yhtiona/strategia).

#### <span id="page-33-0"></span>**[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  Taloudellinen kehitys [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

#### **[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)**

**[Tilinpäätös](#page-63-0)**  [Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

## **Taloudellinen kehitys**

## **Tilikausi 1.1.–31.12.2023 lyhyesti**

- Liikevaihto oli 610,0 (770,1 1–12/2022) milj. euroa.
- Operatiivinen liikevoitto oli 1,1 (18,9) milj. euroa.
- Liikevoitto oli -6,8 (-76,4) milj. euroa. Vuoden kolmannella neljänneksellä toteutuneen SRV Russia Oy:n myynnin vaikutus liikevoittoon oli -9,5 milj. euroa, josta -9,3 milj. euroa muodostui muuntoerojen tuloutumisesta.
- Tulos ennen veroja oli -15,7 (-79,1) milj. euroa.
- Liiketoiminnan ja investointien rahavirta yhteensä oli 0,0 (-8,0) milj. euroa.
- Omavaraisuusaste laski 34,4 (36,3) prosenttiin ja nettovelkaantumisaste kasvoi 71,7 (55,1) prosenttiin. Ilman IFRS 16:n vaikutusta laskettu omavaraisuusaste oli 48,0 (48,2) prosenttia ja nettovelkaantumisaste -4,3 (-7,5) prosenttia.
- Tilauskanta oli tilikauden lopussa 1 048,6 (838,8) milj. euroa. Tammi–joulukuussa uusia sopimuksia allekirjoitettiin 781,4 (624,6) milj. euron edestä. Tilauskannan myyty osuus oli 92,6 (89,2) prosenttia.
- Tulos per osake oli -1,02 (-6,62) euroa.

## **Näkymät vuodelle 2024**

Liikevaihdon ja tuloksen kehitykseen vuonna 2024 vaikuttavat yleisen talouskehityksen lisäksi muun muassa SRV:n tilauskannan kate ja sen kehittyminen, uusien urakoiden ja omien hankkeiden käynnistyminen sekä geopoliittiset riskit ja niihin liittyvät suorat ja epäsuorat vaikutukset, kuten materiaalikustannukset sekä materiaalien että työvoiman saatavuus ja kysynnän muutokset. Kohonnut korkotaso ja rahoituksen heikentynyt saatavuus vaikuttavat asuntojen ja toimitilojen kuluttaja- ja sijoittajakysyntään negatiivisesti ja asettavat siten epävarmuutta uusien hankkeiden arvioituihin aloituksiin.

Vuoden 2024 liikevaihto tulee koostumaan pääosin verrattain matalakatteisesta, mutta myös vähäriskisestä yhteistoiminnallisesta urakoinnista ja vähäisemmässä määrin sijoittajille myydyistä omakehitteisistä hankkeista sekä asuntorakentamisen kilpailu- ja neuvottelu-urakoinnista. Omaperusteisen asuntotuotannon osuus liikevaihdosta jää vuonna 2024 matalaksi, sillä vuoden aikana ei ennakoida valmistuvan yhtään omaperusteista hanketta.

- Konsernin vuoden 2024 liikevaihdon arvioidaan kasvavan vuoteen 2023 verrattuna (liikevaihto vuonna 2023: 610,0 milj. euroa).
- Operatiivisen liikevoiton arvioidaan paranevan vuoden 2023 operatiiviseen liikevoittoon verrattuna (operatiivinen liikevoitto vuonna 2023: 1,1 milj. euroa).

## **Taloudelliset tavoitteet**

Yhtiön toimintaa ohjaavat vuoden 2024 alusta alkaen pitkän aikavälin taloudelliset tavoitteet, joiden saavuttamiseen se tähtää vuoden 2027 loppuun mennessä:

- Operatiivinen liikevoitto vähintään 50 milj. euroa
- Liikevaihto > 900 milj. euroa
- Tavoitteena on jakaa osinkoa 30–50 % vuosittaisesta tuloksesta huomioiden kuitenkin yhtiön näkymät ja pääomatarpeet.

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

**[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)** 

**[Tilinpäätös](#page-63-0)** 

[Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

## **Konsernin avainluvut**

| IFRS, milj. euroa            | 1–12/2023  | 1–12/2022 | Muutos | Muutos, % |
|------------------------------|------------|-----------|--------|-----------|
| Liikevaihto                  | 610,0      | 770,1     | -160,0 | -20,8     |
| Operatiivinen liikevoitto    | 1,1        | 18,9      | -17,8  | -94,4     |
| Operatiivinen liikevoitto, % | 0,2        | 2,5       | -2,3   |           |
| Liikevoitto                  | -6,8       | -76,4     | 69,6   |           |
| Liikevoitto, %               | -1,1       | -9,9      | 8,8    |           |
| Tulos ennen veroja           | -15,7      | -79,1     | 63,4   |           |
| Katsauskauden tulos          | -15,1      | -85,7     | 70,5   |           |
| Katsauskauden tulos, %       | -2,5       | -11,1     | 8,6    |           |
| Tulouttamaton tilauskanta    | 1<br>048,6 | 838,8     | 209,8  | 25,0      |
| Uudet sopimukset             | 781,4      | 624,6     | 156,8  | 25,1      |
| Rahoitusreservit             | 78,6       | 65,9      | 12,7   | 19,3      |

## **Konsernin tunnusluvut**

| IFRS, milj. euroa                             | 2023  | 2022  | Muutos | Muutos, % |
|-----------------------------------------------|-------|-------|--------|-----------|
| Omavaraisuusaste, %                           | 34,4  | 36,3  | -1,9   |           |
| Omavaraisuusaste, % ilman IFRS16 1)           | 48,0  | 48,2  | -0,2   |           |
| Korollinen nettovelka                         | 99,4  | 80,5  | 18,9   | 23,5      |
| Korollinen nettovelka ilman IFRS16 1)         | -6,3  | -11,5 | 5,2    |           |
| Nettovelkaantumisaste, %                      | 71,7  | 55,1  | 16,6   |           |
| Nettovelkaantumisaste, % ilman IFRS16 1)      | -4,3  | -7,5  | 3,2    |           |
| Sijoitetun pääoman tuotto, %                  | -2,6  | -10,1 | 7,5    |           |
| Sijoitettu pääoma                             | 277,7 | 272,0 | 5,7    | 2,1       |
| Sijoitettu pääoma, ilman IFRS16 1)            | 179,7 | 186,4 | -6,8   | -3,6      |
| Oman pääoman tuotto, %                        | -10,6 | -55,0 | 44,4   |           |
| Tulos per osake, eur                          | -1,02 | -6,62 | 5,6    |           |
| Osakekurssi kauden lopussa, eur               | 4,08  | 3,80  | 0,3    | 7,4       |
| Osakkeiden painotettu lukumäärä katsauskauden | 16,9  | 16,9  | 0,0    | 0,0       |
| lopussa                                       |       |       |        |           |

<sup>1</sup> Luvusta on oikaistu pois IFRS 16:n vaikutukset

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

**[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)** 

**[Tilinpäätös](#page-63-0)**  [Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

## LIIKEVAIHTO 610,0 MILJOONAA EUROA

## OPERATIIVINEN LIIKEVOITTO 1,1 MILJOONAA EUROA

TILAUSKANTA 31.12.2023 1 048,6 MILJOONAA EUROA

OMAVARAISUUSASTE (ILMAN IFRS 16) 48 %

### **Liikevaihto (milj. euroa)**

![](_page_35_Figure_18.jpeg)

**Omavaraisuusaste (%)**

**Operatiivinen liikevoitto1 ja liikevoitto (milj. euroa)**

![](_page_35_Figure_21.jpeg)

**Tuloutumaton tilauskanta (milj. euroa)**

![](_page_35_Figure_23.jpeg)

#### <span id="page-36-0"></span>**[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) Rahoitus ja taloudellinen asema [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

#### **[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)**

**[Tilinpäätös](#page-63-0)** 

[Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

## **Rahoitus ja taloudellinen asema**

Tammi–joulukuun rahoitustuotot ja -kulut olivat -8,9 (-2,7) milj. euroa. Nettorahoituskuluihin sisältyi osinko- ja korkotuottoja 2,3 (1,4) milj. euroa, ei-kassavirtavaikutteisia tytär- ja osakkuusyhtiölainojen kurssimuutoksesta aiheutuneita kurssieroja -2,6 (1,5) milj. euroa, korkojohdannaisten maksettuja korkoja ja käyvän arvon muutoksia -1,1 (8,2) milj. euroa sekä korkokuluja -1,1 (-5,7) milj. euroa, joista aktivoitiin vuoden alusta 0,7 (1,0) milj. euroa. Näiden lisäksi rahoituskuluihin sisältyi IFRS 16 vuokrasopimusvelkojen korkoja -5,6 (-4,5) milj. euroa, ja muita rahoituskuluja -1,5 (-7,1) milj. euroa.

Omavaraisuusaste oli 34,4 (36,3) % ja nettovelkaantumisaste 71,7 (55,1) %. Ilman IFRS 16:n vaikutusta laskettu omavaraisuusaste oli 48,0 (48,2) % ja nettovelkaantumisaste -4,3 (-7,5) %.

Sijoitettu pääoma oli katsauskauden lopussa 277,7 (272,0) milj. euroa. ja sijoitetun pääoman tuottoprosentti oli -2,6 (-10,1). Ilman IFRS 16:n vaikutusta laskettu sijoitettu pääoma oli 179,7 (186,4) milj. euroa. Korollinen nettovelka oli katsauskauden lopussa 99,4 (80,5) milj. euroa. Korollinen nettovelka kasvoi vertailukauteen verrattuna 18,9 milj. euroa. Ilman IFRS 16:n vaikutusta korollinen nettovelka oli -6,3 (-11,5) milj. euroa ja kasvoi 5,2 milj. euroa suhteessa vertailukauteen. Yhtiölainojen osuus korollisesta velasta oli 17,1 (7,4) milj. euroa.

Yhtiö sopi ja toteutti 26. huhtikuuta yhdessä syndikaattiin osallistuneiden pankkien kanssa vanhan 30 milj. euron sitovan maksuvalmiuslimiitin, sitovan 40 milj. euron projektirahoituslimiitin ja ei sitovan 63 milj. euron projektirahoituslimiitin korvaamisesta uudella 40 milj. euron sitovalla maksuvalmiuslimiitillä. Vanha

| IFRS, milj. euroa                                        | 1–12/2023 | 1–12/2022 | Muutos | Muutos, % |
|----------------------------------------------------------|-----------|-----------|--------|-----------|
| Omavaraisuusaste, %                                      | 34,4      | 36,3      | -1,9   |           |
| Omavaraisuusaste, ilman IFRS16, % 1)                     | 48,0      | 48,2      | -0,2   |           |
| Nettovelkaantumisaste, %                                 | 71,7      | 55,1      | 16,6   |           |
| Nettovelkaantumisaste ilman IFRS16, % 1)                 | -4,3      | -7,5      | 3,2    |           |
| Oma pääoma                                               | 138,7     | 146,2     | -7,5   | -5,1      |
| Sijoitettu pääoma                                        | 277,7     | 272,0     | 5,7    | 2,1       |
| Korollinen nettovelka                                    | 99,4      | 80,5      | 18,9   | 23,5      |
| Korollinen nettovelka ilman IFRS16 1)                    | -6,3      | -11,5     | 5,2    |           |
| Korollinen velka                                         | 139,0     | 125,8     | 13,2   | 10,5      |
| josta lyhytaikaista velkaa                               | 4,5       | 12,4      | -7,9   | -63,8     |
| josta pitkäaikaista velkaa                               | 134,5     | 113,4     | 21,1   | 18,6      |
| Korollinen velka, ilman IFRS16 1)                        | 33,3      | 33,8      | -0,5   | -1,6      |
| Rahavarat                                                | 39,6      | 45,3      | -5,7   | -12,6     |
| Käyttämättömiä sitovia maksuvalmiuslimiittejä ja         | 39,0      | 20,0      | 19,0   | 95,1      |
| tililimiittisopimuksia                                   |           |           |        |           |
| Käyttämättömiä heti nostettavissa olevia projektilainoja | 0,0       | 0,6       | -0,6   |           |

1 Luvusta on oikaistu pois IFRS 16:n vaikutukset.

40 milj. euron sitova projektirahoituslimiitti ja ei sitova 63 milj. euron projektirahoituslimiitti lakkaavat ja jatkossa projektirahoituksista neuvotellaan kahdenvälisesti pankkien kanssa normaalin markkinakäytännön mukaisesti.

Uuden maksuvalmiuslimiitin korkomarginaali on sidottu kolmeen SRV:n keskeisistä vastuullisuustavoitteista: hiilidioksipäästöt omassa ja kumppaniverkoston toiminnassa sekä tapaturmataajuuteen (LTIF). Uusi sitova maksuvalmiuslimiitti on voimassa huhtikuulle 2025 ja siihen sisältyy yhden vuoden jatko-optio.

Yhtiön uudesta 40 milj. euron sitovasta maksuvalmiuslimiitistä oli katsauskauden lopussa allokoituna sitovaksi tililimiitiksi 10 milj. euroa, joka oli katsauskauden lopussa käyttämättä. Jäljelle jäävästä 30 milj. eurosta oli käytössä 1 milj. euroa ja 29,0 milj. euroa käyttämättä.

Yhtiöllä on kesäkuussa 2022 toteutetun rahoitusjärjestelyn jäljiltä 21,1 milj. euron ja 36,0 milj. euron vaihtovelkakirjalainaehtoiset hybridilainat. Näiden oman pääoman ehtoisten hybridilainojen kuponkikorko on 4,875 prosenttia eikä niillä ole eräpäivää. Lainat ovat vakuudettomia ja ne ovat muita velkasitoumuksia heikommassa etuoikeusasemassa. Vaihtovelkakirjalainaehtoisuus on toteutettu siten, että hybridilainaehtoihin sisältyy osakeyhtiölain mukainen erityinen oikeus muuntaa joukkovelkakirjalainoja osakkeiksi, mikäli yhtiö ei lunasta niitä takaisin ennen 30.6.2026. Lainat on kirjattu taseen omaan pääomaan kirjaushetken oletetun markkina-arvon (60 % nimellisarvosta) määräisenä ja niiden arvo taseen omassa pääomassa oli 31.12.2023 33,5 milj. euroa.

Konsernin rahoitusreservit olivat katsauskauden lopussa 78,6 (65,9) milj. euroa koostuen nostamattomasta sitovasta maksuvalmiuslimiitistä 29,0 milj. euroa, käyttämättömästä sitovasta tililimiitistä 10 milj. euroa, rahavaroista 39,6 milj. euroa sekä nostamattomasta sitovasta projektirahoituksesta 0,0 milj. euroa. Rahoitusreservien muutokseen vaikuttivat

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

#### **[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)**

**[Tilinpäätös](#page-63-0)**  [Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0) [ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**GRI [-raportti](#page-153-0)**  liiketoiminnan ja investointien rahavirta 0,0 (-8,0) milj. euroa, rahoituksen rahavirta -5,7 (-15,3) milj. euroa sekä sitovan maksuvalmiuslimiitin 10 milj. euron kasvu 30 milj. eurosta 40 milj. euroon.

SRV:n rahoitussopimuksissa taloudellisina kovenantteina ovat omavaraisuusaste, nettovelkaantumisaste, minimi käyttökate, minimilikviditeetti sekä eräitä muita rajoitteita. Rahoitussopimusten kovenanttitasot määräytyvät kunkin lainasopimuksen allekirjoitushetkellä voimassaolleiden laskentaperiaatteiden perusteella. Perustajaurakointi kohteiden osatuloutusperiaatteen mukainen tuloutus ja pää omalainojen sisällyttäminen omaan pääomaan huomioidaan omavaraisuusaste-kovenantin laskennassa. Lisäksi lainasopimuksissa on joitakin muita poikkeuksia kovenanttien perinteisiin laskentatapoihin. Rahoitussopimusten olennaiset kovenantit on esitetty tilinpäätöksen liitteessä 29.

SRV:n sijoitussitoumukset olivat katsauskauden lopussa 19,6 (19,6) milj. euroa. Sijoitussitoumukset koostuvat sitoumuksista Fennovoimaan ja Tampereen Kansi ja Areena -hankkeeseen. SRV altistui sen venäläisten tytärja osakkuusyhtiöiden sekä yhteisyritysten kautta ruplan kurssivaihteluille. Valuuttariskipositio on 2022 toteutettujen Venäjän alaskirjausten ja elokuussa 2023 tapahtuneen myynnin johdosta pienentynyt huomattavasti. Katsauskauden laajaan tulokseen ja omaan pääomaan vaikuttanut muuntoerojen muutos oli 10,0 (-4,3) milj. euroa,

![](_page_37_Picture_16.jpeg)

#### <span id="page-38-0"></span>**[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) Vastuullisuusraportti vuodesta 2023 [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

#### **[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)**

**[Tilinpäätös](#page-63-0)**  [Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

## **Vastuullisuusraportti vuodesta 2023**

## **Vastuullisuuden johtaminen ja hallinnointimalli**

#### **Vastuullisuuden johtaminen**

Vastuullisuuden viitekehyksemme rakentuu yhdeksälle YK:n kestävän kehityksen tavoitteelle (United Nations' Sustainable Development Goals (SDG)), sitoutumisesta Pariisin ilmastosopimuksen 1,5 °C tavoitteen saavuttamiseen ja nettonolla 2050 tavoitteeseen. SRV tukee lisäksi ILO:n (International Labour Organization) kansainvälisiä työelämän suosituksia ja yleissopimuksia.

SRV:n hallitus käsittelee vastuullisuuteen liittyviä asioita säännöllisesti ja päättää yhtiön pitkän aikavälin tavoitteista. SRV:n johtoryhmä vastaa vastuullisuustyöstä, jossa sitä johtaa kehitysjohtaja. Tarkempia johtamiskäytäntöjä eri vastuullisuuden osa-alueilla kuvataan seuraavissa luvuissa. Hallinto-, johto-, ja valvontaelimet seuraavat säännöllisesti vastuullisuustyön kehitystä. ESG-asiat menevät tarkastusvaliokunnalle ja hallitukselle osavuosija vuosikatsauksien hyväksymisprosessin yhteydessä. Johtoryhmä seuraa kuukausittain edistymistä ja ottaa kantaa toimenpiteisiin. Hallinto-, johto- ja valvontaelinten rooli on kuvattu tarkemmin vuosikertomuksen yhteydessä julkaistavassa selvityksessä hallinto- ja ohjausjärjestelmästä.

Vastuullisuus on integroitu osaksi johtamisjärjestelmäämme, joka pohjautuu ISO 9001 laatujärjestelmään, ISO 14001 ympäristöjärjestelmään, ja ISO 45001 -työterveys- ja -turvallisuusjärjestelmään. Sen osana toimivat johtamisen prosessit, tukiprosessit ja liiketoiminnan ydinprosessit. Johtamisjärjestelmämme on Kiwa Inspectan sertifioima ja sen piiriin kuuluu 100 % henkilöstöstämme. ESG-asiat ovat olleet mukana myös vuoden 2023 kannustinjärjestelmässä.

![](_page_38_Figure_19.jpeg)

### **Tukevat politiikat**

- Eettiset toimintaohjeet
- Eettiset toimintaohjeet yhteistyökumppaneille
- Vastuullisuuspolitiikka
- Henkilöstöpolitiikka
- Hankintapolitiikka

### **Sitoumukset ja sertifikaatit**

- Tieteeseen perustuvat ilmastotavoitteet, Science Based Targets -aloite (SBTI)
- YK:n Race to Zero 2050
- ISO 9001, 14001 ja 45001

Eettiset toimintaohjeet määrittelevät periaatteet, joiden mukaisesti SRV:llä tehdään päätöksiä ja toimitaan kaikissa tilanteissa. SRV edellyttää myös, että kolmannet osapuolet, kuten alihankkijat ja muut yhteistyökumppanit, sitoutuvat eettisiin toimintaohjeisiin.

Vastuullisuustyötä ohjaa vuonna 2023 laadittu vastuullisuuspolitiikka. Käytännön ohjeet täydentävät ja tarkentavat eettisissä toimintaohjeissa ja yhtiön politiikoissa tehtyjä linjauksia.

#### **Vastuullisuus korostuu toimintaympäristön muutoksessa**

Kestävyys vaikuttaa entistä voimakkaammin sekä rahoituksen hintaan että saatavuuteen ja ESG (Environment, Social ja Governance)- ja EU:n taksonomiaraportoinnin merkitys korostuu. Kestävä kehitys näkyy myös kansallisessa sääntelyssä. Uudessa kaavoitus- ja rakentamislain lausuntoversiossa hiilijalanjäljen laskenta on lisätty uutena säätelykehikkoon.

Vastuullisuustyössä otettiin merkittäviä askeleita vuoden 2023 aikana. Olemme tunnistaneet, että ihmisoikeusriskimme koskevat erityisesti alihankintaketjuja ja sen vuoksi

olemme vahvistaneet asianmukaisen huolellisuuden prosessiamme koskien toimittajavalintaa ja heidän arviointiaan. Otimme käyttöön lisäprosessin, jolla pystymme entistä perusteellisemmin varmistamaan alihankkijoiden ulkomaisen työvoiman työnteko-oikeuden ja työehtojen asianmukaisuuden. Due diligence -prosessi avataan tarkemmin hyvän hallintotavan osiossa.

Vahvistaaksemme ilmastotoimiamme sitouduimme tieteeseen perustuvaan ilmastotyöhön, Science Based Targets -aloitteeseen. Liityimme vaativimpaan tavoitteeseen, joka edellyttää lyhyen aikavälin ilmastotavoitteiden lisäksi pitkän aikavälin hiilineutraaliutta vuoteen 2050 mennessä.

SRV on aktiivisesti mukana eri toimijoiden ohella kehittämässä raportoinnin läpinäkyvyyttä sekä vuorovaikutusta viranomaisten kanssa. Esimerkkinä tällaisesta toiminnasta ovat muun muassa Rakennusteollisuus RT:n koordinoimat Taksonomia-, Kestävän rakentamisen- ja Työturvallisuuden-ryhmät, sekä Suomen Green Building Councilin (FiGBC) asiantuntijaverkostot. Lisäksi SRV osallistui alan kehittämiseen tekemällä tiivistä yhteistyötä muiden alan toimijoiden kanssa.

#### <span id="page-39-0"></span>**[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

#### **[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)**

#### **[Tilinpäätös](#page-63-0)**

[Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

#### **Vastuullisuusraportointi, kaksoisolennaisuus ja vastuullisuusohjelma**

Vuosikertomus kattaa SRV:n olennaisimmat vastuullisuusohjelman mukaiset aiheet vuodelta 2023. Raportissa huomioimme SRV:n toiminnan yhteiskunnalliset vaikutukset sekä sidosryhmiemme näkemykset. Liiketoimintamme vaikutukset yhteiskuntaan ja sidosryhmille on kuvattu arvonluontimallissa ja olemme huomioineet ne pohjana olennaisuustyölle.

Kaksoisolennaisuusarviointi on tehty ottamalla huomioon olennaiset vaikutukset ja taloudellinen olennaisuus. Lähestymistavan mukaisesti arvioimme kestävyystekijöitä niiden merkityksen perusteella SRV:n liiketoiminnalle ja sidosryhmille, niiden vaikutusten perusteella talouteen, ympäristöön ja yhteiskuntaan sekä huomioiden vaikutusten suuruuden. Taulukossa on kuvattu kaksoisolennaisuusanalyysimme tulokset. Olennaiset aiheet on huomioitu vastuullisuuspolitiikassa ja jatkossa vastuullisuusohjelmassa.

Hallituksen toimintakertomuksesta löytyy kirjanpitolain vaatimusten mukainen selvitys henkilöstöasioihin, sosiaaliseen vastuuseen, ihmisoikeuksiin, ympäristö- ja ilmastoasioihin sekä lahjontaan ja korruptioon liittyvistä asioista sekä muu kirjanpitolain mukaisesti raportoitava tieto. Teimme vuodesta 2023 Global Reporting Initiative (GRI)-raportin.

SRV arvioi lisäksi toimintaympäristönsä merkittäviä riskejä ja mahdollisuuksia säännöllisesti osana yhtiön riskienhallintaprosessia. Olemme sitoutuneita raportoimaan Task Force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD) ja Task Force for Nature-related Financial Disclosures (TNFD) suositusten mukaisesti. Kuvaus TCFD:n ja TNFD:n mukaisesta ilmasto- ja luontoriskien arvioinnista löytyy vuosikertomuksen kohdasta Riskit ja riskienhallinta.

| Kaksoisolennaisuusmääritys:                                                                                                                                                                                                                 |   | Olennaiset aiheet:                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          |
|---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|---|-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|
| Taustat:<br>•<br>Strategia ja liiketoimintasuunnitelma<br>Konsernin vastuullisuusasiantuntijat<br>•<br>•<br>Henkilöstön osallistaminen<br>•<br>Asiakkaiden, yhteistyökumppaneiden ja muiden sidosryhmien                                    | E | •<br>Ilmastonmuutoksen hillitseminen<br>•<br>Ilmastonmuutokseen sopeutuminen<br>Energia<br>•<br>•<br>Luonnon monimuotoisuus<br>•<br>Vaikutukset ekosysteemien laajuuteen ja tilaan                                                                                                                                                                                                                          |
| osallistaminen<br>Vaikutusten, riskien ja<br>mahdollisuuksien tunnistaminen:<br>1.<br>Taloudellinen olennaisuus<br>•<br>ESG-aiheet, jotka ovat taloudellisesti merkittäviä riskejä tai<br>mahdollisuuksia pitkällä tai lyhyellä aikavälillä | S | •<br>Kiertotalous & resurssitehokkuus<br>•<br>Työolot (oma työvoima)<br>•<br>Yhdenvertainen kohtelu ja yhdenvertaiset mahdollisuudet (oma työvoima)<br>•<br>Muut työhön liittyvät oikeudet (oma työvoima)<br>•<br>Työolot (arvoketjun työntekijät)<br>•<br>Yhdenvertainen kohtelu ja yhdenvertaiset mahdollisuudet (arvoketjun työntekijät)<br>•<br>Muut työhön liittyvät oikeudet (arvoketjun työntekijät) |
| 2.<br>Olennaiset vaikutukset<br>•<br>ESG-aiheet, joihin SRV:n toiminnalla on merkittäviä positiivisia<br>tai negatiivisia vaikutuksia yksilöihin, yhteiskuntaan tai<br>ympäristöön                                                          | G | Vastuullinen yrityskulttuuri<br>•<br>•<br>Väärinkäytösten paljastajien suojelu<br>•<br>Suhteet tavaran- ja palveluiden toimittajiin ml. maksukäytännöt<br>Korruptio ja lahjonta<br>•                                                                                                                                                                                                                        |

ESG-pohjainen vastuullisuusohjelma pohjautuu SRV:n olennaisuusmäärittelyyn, joka päivitetään säännöllisesti henkilöstökyselyn ja sidosryhmäkeskustelujen pohjalta. Olemme tunnistaneet megatrendeiksi tiivistyvät kaupungit, kiihtyvän ilmastonmuutoksen ja lisääntyvän digitaalisuuden, joihin olennaiset teemat myös linkittyvät. Strategiaa tukevissa vastuullisuustavoitteissa huomioimme koko arvoketjun ja rakentamisen elinkaaren. Vastuullisuusohjelman tavoitteet ja toteuma vuonna 2023 sekä pitkän aikavälin tavoitteet on esitetty taulukossa.

#### Vastuullisuustavoitteet 2023

Omakehitteisen toimintamme vihreän liikevaihdon osuus vähintään 80 % Tapaturmataajuus\* alle 10

Henkilöstön suositteluindeksi kasvaa 10 % vuoden 2022 toteumasta Eettisten toimintaohjeiden verkkokoulutuksen toteutumisaste 100 %

Kaikki toimittajamme käyvät läpi ESG-kriteerit valikoitumisvaiheessa

#### Toteuma 2023

Koko projektiportfolion vihreän liikevaihdon osuus oli 67,3 % ja omakehitteisen toiminnan osalta 100 %

Tapaturmataajuus oli 10,0

Henkilöstön suositteluindeksi kasvoi 18 % ja työvire oli erinomainen

Eettisten toimintaohjeiden verkkokoulutuksen toteutumisaste 80 % Aktiivisista toimittajista 88 % on käynyt läpi ESG-kriteerit valikoitumisvaiheessa

#### Pitkän aikavälin tavoitteet

Olemme sitoutuneet tieteeseen perustuvaan Science Based Targets aloitteeseen

Hiilineutraaliuden saavuttaminen vuoteen 2050 mennessä

Olemme sitoutuneet Nolla tapaturmaa -visioon

\*Lost Time Incident Frequency rate, SRV ja aliurakoitsijat

#### <span id="page-40-0"></span>**[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

#### **[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)**

#### **[Tilinpäätös](#page-63-0)**

[Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

## **Ympäristövastuu**

SRV:n ympäristötoiminnan lähtökohta on sitoutuminen lakien noudattamiseen, ympäristönsuojeluun, toiminnan kehittämiseen ja tason jatkuvaan parantamiseen ISO 14001 -standardin mukaisen ympäristöjärjestelmän avulla.

#### **Ympäristöjohtaminen**

SRV:n merkittävimmät ympäristövaikutukset aiheutuvat rakennusjätteistä ja energiankulutuksesta sekä maankäytön muutoksista.

Ilmasto-olosuhteiden vuoksi eniten energiaa kuluu lämmitykseen, jossa on rakennustoiminnan suurin päästöjen pienentämisen potentiaali. Kiertotalouden edistäminen ja jätteiden lajittelu ovat yksi SRV:n ympäristötoiminnan päätavoitteista.

SRV:n merkittävimmät välilliset ympäristövaikutukset syntyvät rakennusmateriaalien valmistuksesta ja lopputuotteen eli rakennusten ja infran käytöstä sekä lopulta purkamisesta.

Rakentaminen vaikuttaa lähiympäristöön rakentamisprosessin aikana, mutta myös välillisesti muodostaen uusia pitkäaikaisia ympäristöjä. Hankekehityksen toiminnan ja elinkaariviisaan konseptin kautta SRV:llä on mahdollisuus edistää ympäristön ja ihmisen kannalta kestävien, terveellisten ja viihtyisien yhdyskuntien suunnittelua.

SRV:n vastuullisuuspolitiikka ohjaa sekä omaa että yhteistyökumppaneiden toimintaa vähäpäästöisiin ja ympäristöystävällisiin ratkaisuihin.

Ympäristöasioiden johtamisen yleiset toimintaperiaatteet on kuvattu ympäristöjohtamisen käsikirjassa ja ympäristötoiminnan ohjeissa. SRV:n eettiset toimintaohjeet ja urakkaohjelma kumppaneille ja aliurakoitsijoille sisältävät heille suunnatut vaatimukset. Myös hankintapolitiikkamme ottaa kantaa hankintojen ympäristövastuullisuuteen.

Vuonna 2023 SRV:llä oli käytössä kolme yleistä ympäristöluokitusta (kansainväliset LEED ja Breeam sekä suomalainen RTS). Omakehitteisistä hankkeista luokiteltuja oli kolme kappaletta.

Eri vaihtoehtojen vaikutuksia rakennuksen elinkaareen vertailtiin elinkaariarvioinnilla (LCA) ja sen osilla, paitsi elinkaarihankkeissa ja luokitusjärjestelmiä käyttävissä kohteissa, myös omaperusteisissa asuntohankkeissa ja elinkaariviisaissa projekteissa.

Suuria ympäristövahinkoja ei vuonna 2023 tapahtunut, ja kaikki raportoidut poikkeamat olivat riskitasoltaan pieniä.

#### **Ilmastonmuutos**

Päästöintensiteettimme on laskenut yli 80 % perustasosta 31.12.2021 ja vuoden 2023 aikana yli 40 %:ia. Suurimmat tekijät, jotka ovat edistäneet päästöjen vähenemistä, ovat päästöttömän sähkön ja päästöttömän lämmön käyttö, sähköllä toimivien työkoneiden määrän lisääminen sekä biopolttoaineiden käyttäminen lopuissa työkoneissa. Kaikkia päästöjä emme vielä pysty poistamaan, joten istutamme jäljelle jääviä päästöjä, vuonna 2023 1 847 t CO2 vastaavan määrän puita. Vuonna 2023 istutimme puita 16 700 kappaletta yhteistyössä istutapuita.fi:n kanssa, jotka sitovat hiilidioksidia 10 000 t.

Vuonna 2023 olemme elinkaariviisaan strategiamme mukaisesti suunnitelleet ympäristösuorituskyvyltään entistä parempia rakennuksia sekä kehittäneet uusia elinkaariviisaita ominaisuuksia. Kehitysprojektit koskivat elinkaariviisaita energia- ja viilennysratkaisuja, hiilijalanjäljen pienentämisestä ja vähähiilisiä materiaaleja, käyttäjien hyvinvointia ja kestävää arkea tukevia ratkaisuja, sekä ympäristösertifikaattien optimaalista toteuttamista. Olemme vakioineet ratkaisuja, kuten aurinkopaneelit ja viilennyksen asuntotuotantoon ja tuoneet elinkaariviisauteen uusia tuotteita, kuten kulutusjouston, pidennetyt takuut ja sisäolosuhteiden älykkään optimoinnin.

Ympäristödatan hallinnointiin SRV:llä on käytössä ympäristöraportointijärjestelmä, jonne projektit ja yhteistyökumppanit kirjaavat kuukausittain ympäristötiedot. Tarkemmat ympäristöraportoinnin tiedot on esitetty vastuullisuusliitteessä.

#### **Luonnon monimuotoisuus**

Luonnon monimuotoisuus ulottuu myös rakennettuun ympäristöön ja pihoille. Olemme kaupunkirakentajana tunnistaneet tärkeäksi vaikuttamismahdollisuudeksemme monimuotoisen kaupunkiluonnon luomisen ja luonnon monimuotoisuutta tukevat pihat ja viherkatot ovat valikoituneet olennaiseksi osaksi elinkaariviisauden konseptiamme. Lisäämällä luonnon monimuotoisuutta tiiviissä kaupunkiympäristössä, vaikutamme sekä luonnon että ihmisten hyvinvointiin.

Biodiversiteettitavoitteemme ohjaavat toimintaamme. Noudatamme lieventämishierarkiaa luonnon monimuotoisuutta vähentävien vaikutusten hallitsemiseksi. Käytännössä tämä tarkoittaa, että ensisijaisesti ympäristölle koituvia haittoja pyritään välttämään kokonaan rakennetussa ympäristössä. Sen jälkeen vaihtoehtoina on haittojen vähentäminen, ennallistamis- tai hoitotoimenpiteet. Viimeisenä vaihtoehtona kompensoidaan haittoja eli toteutetaan suojeluja kunnostustoimenpiteitä. SRV soveltaa leventämishierarkiaa aina tapauskohtaisesti, jolloin lähtötasona on paikallinen ekosysteemi ja sen luontoarvot.

Ohjaamme ympäristön suunnittelua pihasuunnitteluohjeella. Istutuksissa käytämme monipuolisesti eri kasvilajeja ja lajikkeita ja vältämme yksipuolisia massaistutuksia. Esimerkkikohteissamme lajeja istutetaan jopa yli 50.

#### <span id="page-41-0"></span>**[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

#### **[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)**

#### **[Tilinpäätös](#page-63-0)**

[Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

Teemme sidosryhmäyhteistyötä luonnon monimuotoisuuden kehittämiseksi. Vuonna 2023 kysyimme Suunnannäyttäjiltä pihasuunnittelusta. Vastauksissa korostui pihasuunnittelun tärkeys luonnon monimuotoisuuden tukemisessa ja viihtyvyyden luomisessa.

Olemme vuoden 2023 aikana aloittaneet SRV:n luonnon monimuotoisuuden tiekartan laatimisen. Tavoitteenamme on tunnistaa omien toimien suorat vaikutukset ja vaikutuksemme arvoketjuun.

#### **Kiertotalous ja resurssien käyttö**

Kiertotalous liittyy ennen kaikkea pitkäikäisyyteen, muuntojoustavuuteen, korjattavuuteen ja materiaalien kierrättämiseen. Suunnittelun ja hankinnan ohjauksella vaikutetaan materiaalivalintoihin ja teknisiin ratkaisuihin sekä mahdollistetaan onnistunut hankinta. Yhteistyökumppaneiden kanssa käynnistettiin projekteja liittyen jätevirtojen hyödyntämiseen. Tutkimme hankekohtaisesti kiertotalouden mahdollisuudet. Vuonna 2023 on panostettu esimerkiksi puutavaran uudelleenkäyttöön ja tehty puun kierrätyspisteitä jätehuollon yhteyteen. Ympäristöjärjestelmässä seurataan maa- ja kiviainesten määrää.

Resurssit, joita käytämme tuottaaksemme palveluita ja tuotokset on kuvattu arvonluontimallissamme. Keräämme tietoa vihreistä materiaaleista ja teemme yhteistyötä toimittajien kansa , jotta voimme edistää niiden käyttöä. Hankintoja vertaillaan myös ympäristönäkökulmasta.

Jätemäärän vähentäminen ja jätteiden lajittelu työmaalla on keskeinen ympäristötavoite. Syntypaikkalajitteluaste kuvaa jätehuollon tunnusluvuista parhaiten työmaan toimintaa, jonka tavoite projekteissa on vähintään 70 %:ia. Rakennusjätteen osalta luku oli vuonna 2023 83 %. Hyötykäyttö- ja kierrätysaste ovat jätehuollon yhteistyökumppaniemme raportoimia jätevirran keskiarvoja. Rakennusjätteen tunnusluvut on esitetty graafeissa.

![](_page_41_Figure_20.jpeg)

![](_page_41_Figure_21.jpeg)

(

#### **Rakennusjätemäärä (1 000 tonnia) Energiankulutus (%)**

![](_page_41_Figure_24.jpeg)

#### **(%) Rakennusjätteiden hyötykäyttöaste (%)**

![](_page_41_Figure_26.jpeg)

![](_page_41_Figure_29.jpeg)

<span id="page-42-0"></span>**[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**  [Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

#### **[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)**

**[Tilinpäätös](#page-63-0)** 

[Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

#### **Energiankulutus**

| Energialaji                                                                                   | Vertailu<br>vuosi<br>2021,<br>MWh | Vertailu<br>vuosi<br>2022,<br>MWh | 2023,<br>MWh      | %<br>osuus     | %<br>2023/<br>2022 |
|-----------------------------------------------------------------------------------------------|-----------------------------------|-----------------------------------|-------------------|----------------|--------------------|
| Polttoaineet<br>uusiutumattomista<br>lähteistä                                                | 28 212                            | 9 159                             | 4 686             | 16,9           | 51,2               |
| Polttoaineet<br>uusiutuvista<br>lähteistä                                                     | 702                               | 3 708                             | 6 098             | 21,9           | 164,4              |
| Polttoaineet,<br>yhteensä (Scope 1)                                                           | 28 914                            | 12 867                            | 10 783            | 38,8           | 83,8               |
| Ydinvoimalla<br>tuotettu sähkö                                                                | N/A                               | 7 537                             | 7 806             | 28,1           | 103,6              |
| Muu uusiutumaton<br>sähkö                                                                     | 23 504                            | 2 519                             | 1 358             | 4,9            | 53,9               |
| Uusiutuva sähkö                                                                               | N/A                               | N/A                               | 3 644             | 13,1           | N/A                |
| Kaukolämpö<br>uusiutumattomista<br>lähteistä                                                  | 30 399                            | 8 955                             | 2 179             | 7,8            | 24,3               |
| Kaukolämpö<br>uusiutuvista<br>lähteistä                                                       | N/A                               | N/A                               | 2 008             | 7,2            | N/A                |
| Kaukokylmä<br>uusiutumattomista<br>lähteistä                                                  | 301                               | 1 073                             | 21                | 0,1            | 1,9                |
| Kaukokylmä<br>uusiutuvista<br>lähteistä                                                       | NA                                | NA                                | 0                 | 0,0            | 0,0                |
| Scope 2 yhteensä                                                                              | 54 204                            | 12 547                            | 17 015            | 61,2           | 135,6              |
| Fossiiliset /<br>uusiutuvat yhteensä                                                          | N/A                               | 21 706 /<br>3 708                 | 8 243 /<br>11 749 | 29,7 /<br>42,3 | 38,0 /<br>316,8    |
| Energiankulutus,<br>yhteensä (Scope 1 ja<br>Scope 2)                                          | 83 118                            | 25 414                            | 27 798            | 100,0          | 109,4              |
| Energiaintensiteetti<br>suhteessa<br>liikevaihtoon<br>(Scope 1 ja 2 MWh/<br>Liikevaihto MEUR) | 89                                | 43                                | 46                | N/A            | 106,0              |

#### **Kasvihuonekaasupäästöt**

|                                        | Energialaji                                                                                              | Vertailuvuosi<br>2021, tCO<br>e | Vertailuvuosi<br>2022, tCO<br>e | 2023, tCO                   | %<br>2023/2022 |
|----------------------------------------|----------------------------------------------------------------------------------------------------------|---------------------------------|---------------------------------|-----------------------------|----------------|
| Scope 1                                | Polttoaineet uusiutumattomista lähteistä                                                                 | 2<br>6 720                      | 2<br>2 304                      | 2<br>1 137                  | 49,4           |
|                                        | Polttoaineet uusiutuvista lähteistä                                                                      | 19                              | 97                              | 0                           | 0,3            |
| Scope 1 yhteensä                       |                                                                                                          | 6 739                           | 2 401                           | 1 138                       | 47,2           |
| Scope 2                                | Ydinvoimalla tuotettu sähkö                                                                              | N/A                             | 0                               | 0                           | 0,0            |
|                                        | Uusiutumattomilla tuotantomenetelmillä<br>tuotettu sähkö                                                 | 5 453                           | 202                             | 162                         | 80,0           |
|                                        | Uusiutumattomilla tuotantomenetelmillä<br>tuotettu kaukolämpö                                            | 4 499                           | 1352                            | 473                         | 35,0           |
|                                        | Uusiutumattomilla tuotantomenetelmillä<br>tuotettu kaukokylmä                                            | 45                              | 162                             | 1                           | 0,5            |
| Scope 2 yhteensä                       |                                                                                                          | 9 997                           | 1 716                           | 636                         | 37,1           |
| Scope 2 sijaintiperusteinen yhteensä   |                                                                                                          | N/A                             | N/A                             | 1 648                       | N/A            |
| Scope 1 + 2 fossiiliset yhteensä       |                                                                                                          | 16 717                          | 4 020                           | 1 773                       | 44,1           |
| Scope 1 +2 uusiutuvat yhteensä         |                                                                                                          | 19                              | 97                              | 0                           | 0,3            |
| Scope 1 + 2 yhteensä                   |                                                                                                          | 16 736                          | 4 117                           | 1 774                       | 43,1           |
|                                        | Energialaji                                                                                              |                                 |                                 | Vertailuvuosi<br>2023, tCO2 |                |
| Scope 3 merkittävät                    | 1. Ostetut tavarat ja palvelut                                                                           | N/A                             | N/A                             | 331 987                     | N/A            |
|                                        | 3. Polttoaineeseen ja energiaan liittyvät<br>toiminnat, jotka eivät sisälly scope 1 tai 2<br>päästöihin) | N/A                             | N/A                             | 822                         | N/A            |
|                                        | 5. Toiminnasta syntynyt jäte                                                                             | N/A                             | N/A                             | 352                         | N/A            |
|                                        | 6. Liiketoimintaan liittyvä matkustaminen                                                                | N/A                             | N/A                             | 690                         | N/A            |
|                                        | 11. Myytyjen tuotteiden käyttö                                                                           | N/A                             | N/A                             | 90 870                      | N/A            |
| Scope 3 yhteensä                       |                                                                                                          | N/A                             | N/A                             | 424 721                     | N/A            |
| Yhteensä (Scope 1 + Scope 2 + Scope 3) |                                                                                                          | N/A                             | N/A                             | 426 494                     | N/A            |
| Päästöintensiteetti (Scope 1, 2)       |                                                                                                          | 18                              | 5                               | 3                           | 60,0           |
| Päästöintensiteetti (Scope 1, 2, 3)    |                                                                                                          | N/A                             | N/A                             | 699                         | N/A            |
| Päästöintensiteetti (Scope 3)          |                                                                                                          | N/A                             | N/A                             | 696                         | N/A            |
| Biogeeniset päästöt                    |                                                                                                          | 179                             | 945                             | 813                         | 86,0           |

Biopolttoaineiden päästöjen laskennassa käytettiin aiemmin elinkaaren päästöjä. Vuoden 2023 laskennassa käytettiin käytönaikaisten päästöjen arvioinnissa muutoin 0-kerrointa, paitsi lämmityspolttonesteiden osalta toimittajan ilmoittamaa non-CO2 päästöjen kerrointa.

Päästöintensiteetin Scope 1, 2 ja 3 laskentakaava on (tCO2 e/Liikevaihto MEUR) ja energiaintensiteetin laskentakaava on (MWh/Liikevaihto MEUR). Rakennuskustannusindeksillä korjatulla liikevaihdolla laskettu päästöindeksi on 3 (Scope 1, 2), vertailuvuotena 2022.

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

#### **[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)**

**[Tilinpäätös](#page-63-0)**  [Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

#### **SRV:n EU:n taksonomiaa koskeva raportointi**

EU:n taksonomia on kestävän rahoituksen luokittelujärjestelmä. Taksonomia muodostuu asetuksesta ja sen perusteella annetusta teknisestä sääntelystä. Yritysvastuuraporttimme sisältää tiedot taksonomianmukaisesta liikevaihdosta, pääomamenoista ja toimintamenoista EU:n ohjeistuksen mukaisesti taulukkomuodossa. Hankkeidemme taksonomiakriteerit käydään läpi johtamisjärjestelmämme mukaisesti osana suunnittelun ohjausta, hankintoja ja työmaatoimintoja.

**EU:n taksonomian sosiaaliset vähimmäissuojatoimet** Liiketoimintamme toimii sosiaalisten vähimmäissuojavaatimusten mukaisesti. Olemme sitoutuneet YK:n yrityksiä ja ihmisoikeuksia koskeviin periaatteisiin sekä ILO:n yleissopimukseen ja kansainväliseen ihmisoikeuslainsäädäntöön. Eettiset toimintaohjeemme sekä yhtiön politiikat, periaatteet ja prosessit ohjaavat toimintaamme liittyen ihmisoikeuksiin ja työntekijöiden oikeuksiin.

SRV:llä on käytössä luottamuksellinen eettinen kanava, jonka avulla SRV:n työntekijät ja sidosryhmät voivat ilmoittaa tapauksista, joissa on mahdollisesti toimittu lainvastaisesti tai SRV:n arvojen tai eettisten periaatteiden vastaisesti. SRV:n eettistä kanavaa operoi ja hoitaa riippumaton palveluntuottaja. Lisäksi SRV:n toimittajien tulee täyttää vastuullisuusvaatimuksemme. Auditoinnit tukevat ihmisoikeustyötämme ja niiden kautta jäljitämme, tunnistamme sekä estämme potentiaalisia hankintaketjuun liittyviä riskejä. Korruption estämiseksi tehtyjä toimia on kuvattu tarkemmin hyvän hallintotavan osuudessa. Verotuksen ja kilpailuoikeuden osalta toimimme kansallisten säädösten mukaisesti.

![](_page_43_Picture_17.jpeg)

SRV:n taksonomiakelpoinen toiminta liittyy uusien rakennusten rakennustoimintaan, rakennusten korjaustoimintaan ja infrarakentamiseen ja sitä on yli 90 % liikevaihdostamme. Taksonomianmukaisuus tarkoittaa, että toiminta edistää merkittävästi vähintään yhden EU:n ympäristötavoitteen saavuttamista eikä aiheuta merkittävää haittaa muille viidelle ympäristötavoitteelle. SRV raportoi toiminnastaan ilmastonmuutoksen hillitsemiseen liittyvän kriteeristön mukaisesti. Taksonomiakelpoisesta liikevaihdosta 67,3 % oli taksonomianmukaista.

**[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**  [Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

**[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)** 

**[Tilinpäätös](#page-63-0)** 

[Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

## **EU:n taksonomian raportointitaulukot**

| "Ei merkittävää haittaa" -kriteerit                                                                                                                                                       |                                         |             |                                     |                                       |                                                |               |                                 |               |                                  |                                       |                                                |      |                                 |              |                                  |                                           |                                                                                        |                                   |                                |
|-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|-----------------------------------------|-------------|-------------------------------------|---------------------------------------|------------------------------------------------|---------------|---------------------------------|---------------|----------------------------------|---------------------------------------|------------------------------------------------|------|---------------------------------|--------------|----------------------------------|-------------------------------------------|----------------------------------------------------------------------------------------|-----------------------------------|--------------------------------|
| 2023<br>Merkittävän edistämisen kriteerit                                                                                                                                                 |                                         |             |                                     |                                       |                                                |               |                                 |               |                                  | (DNSH: Does Not Significantly Harm)   |                                                |      |                                 |              |                                  |                                           |                                                                                        |                                   |                                |
| Taloudelliset toiminnot                                                                                                                                                                   | Koodi(t)                                | Liikevaihto | Osuus liikevaihdosta,<br>vuosi 2023 | muutoksen<br>maston<br>hillintä<br>Il | muutokseen<br>minen<br>maston<br>sopeutu<br>Il | Vesi          | minen<br>Ympäristön<br>pilaantu | Kiertotalous  | muotoisuus<br>Biologinen<br>moni | muutoksen<br>maston<br>hillintä<br>Il | muutokseen<br>minen<br>maston<br>sopeutu<br>Il | Vesi | minen<br>Ympäristön<br>pilaantu | Kiertotalous | muotoisuus<br>Biologinen<br>moni | mäistason<br>met<br>suojatoi<br>m<br>Vähi | taksonomiakelpoisten osuus<br>Taksonomian- mukaisten tai<br>liikevaihdosta, vuosi 2022 | minta<br>Luokka mahdollistava toi | minta<br>siirtymätoi<br>Luokka |
|                                                                                                                                                                                           |                                         | MEUR        | %                                   | K; E;<br>E/S                          | K; E;<br>E/S                                   | K; E;<br>E/S  | K; E;<br>E/S                    | K; E;<br>E/S  | K; E;<br>E/S                     | K/E                                   | K/E                                            | K/E  | K/E                             | K/E          | K/E                              | K/E                                       | %                                                                                      | M                                 | T                              |
| A. TAKSONOMIAKELPOISET TOIMINNOT                                                                                                                                                          |                                         |             |                                     |                                       |                                                |               |                                 |               |                                  |                                       |                                                |      |                                 |              |                                  |                                           |                                                                                        |                                   |                                |
| A.1. Ympäristön kannalta kestävät<br>(taksonomian mukaiset) toiminnat                                                                                                                     |                                         |             |                                     |                                       |                                                |               |                                 |               |                                  |                                       |                                                |      |                                 |              |                                  |                                           |                                                                                        |                                   |                                |
| Uusien asuntojen ja toimitilojen rakentaminen,<br>korjausrakentaminen, infrarakentaminen,<br>energia- ja elinkaaripalvelut sekä omien tai<br>leasing-kiinteistöjen vuokraus tai hallinta. | 7.1, 7.2,<br>6.13–6.17,<br>7.3–7.6, 7,7 | 378,7       | 67,30<br>%                          | 100,00<br>%                           |                                                |               |                                 |               |                                  | K                                     | K                                              | K    | K                               | K            | K                                | K                                         | 53,6                                                                                   |                                   |                                |
| Ympäristön kannalta kestävistä<br>(taksonomian mukaisista) toiminnoista saatu<br>liikevaihto                                                                                              |                                         | 378,8       | 67,30<br>%                          | 100,00<br>%                           |                                                |               |                                 |               |                                  | K                                     | K                                              | K    | K                               | K            | K                                | K                                         | 53,6                                                                                   |                                   |                                |
| Josta mahdollistavat toiminnat                                                                                                                                                            |                                         | 0,0         | — %                                 |                                       |                                                |               |                                 |               |                                  |                                       |                                                |      |                                 |              |                                  |                                           |                                                                                        |                                   |                                |
| Josta siirtymätoiminnat                                                                                                                                                                   |                                         | 0,0         | — %                                 |                                       |                                                |               |                                 |               |                                  |                                       |                                                |      |                                 |              |                                  |                                           |                                                                                        |                                   |                                |
| A.2. Taksonomiakelpoiset muttei ympäristön<br>kannalta kestävät (muut kuin taksonomian<br>mukaiset) toiminnat                                                                             |                                         |             |                                     | KEL;<br>E/KEL                         | KEL;<br>E/KEL                                  | KEL;<br>E/KEL | KEL;<br>E/KEL                   | KEL;<br>E/KEL | KEL;<br>E/KEL                    |                                       |                                                |      |                                 |              |                                  |                                           |                                                                                        |                                   |                                |
| Toiminnot, jotka eivät sisällä rakentamista.                                                                                                                                              |                                         | 2,9         | 0,52<br>%                           |                                       |                                                |               |                                 |               |                                  |                                       |                                                |      |                                 |              |                                  |                                           |                                                                                        |                                   |                                |
| Taksonomiakelpoisista muttei ympäristön<br>kannalta kestävistä (muista kuin<br>taksonomian mukaisista) toiminnoista saatu<br>liikevaihto                                                  |                                         | 2,9         | 0,52<br>%                           |                                       |                                                |               |                                 |               |                                  |                                       |                                                |      |                                 |              |                                  |                                           |                                                                                        |                                   |                                |
| A. Taksonomiakelpoisista toiminnoista saatu<br>liikevaihto                                                                                                                                |                                         | 561,9       | 92,11<br>%                          |                                       |                                                |               |                                 |               |                                  |                                       |                                                |      |                                 |              |                                  |                                           |                                                                                        |                                   |                                |
| B. EI-TAKSONOMIAKELPOISET TOIMINNAT                                                                                                                                                       |                                         |             |                                     |                                       |                                                |               |                                 |               |                                  |                                       |                                                |      |                                 |              |                                  |                                           |                                                                                        |                                   |                                |
| Ei-taksonomiakelpoisista toiminnoista saatu<br>liikevaihto                                                                                                                                |                                         | 48,1        | 7,89<br>%                           |                                       |                                                |               |                                 |               |                                  |                                       |                                                |      |                                 |              |                                  |                                           |                                                                                        |                                   |                                |
| YHTEENSÄ                                                                                                                                                                                  |                                         | 610,0       | 100,00<br>%                         |                                       |                                                |               |                                 |               |                                  |                                       |                                                |      |                                 |              |                                  |                                           |                                                                                        |                                   |                                |
|                                                                                                                                                                                           |                                         |             |                                     |                                       |                                                |               |                                 |               |                                  |                                       |                                                |      |                                 |              |                                  |                                           |                                                                                        |                                   |                                |

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

**[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)** 

**[Tilinpäätös](#page-63-0)** 

[Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

| 2023<br>Merkittävän edistämisen kriteerit                                                                                      |                                         |             |                                     |                                       |                                                |               |                                 |               |                                  | "Ei merkittävää haittaa" -kriteerit<br>(DNSH: Does Not Significantly Harm) |                                                |      |                                 |              |                                  |                                           |                                                                                       |                                   |                                |
|--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|-----------------------------------------|-------------|-------------------------------------|---------------------------------------|------------------------------------------------|---------------|---------------------------------|---------------|----------------------------------|----------------------------------------------------------------------------|------------------------------------------------|------|---------------------------------|--------------|----------------------------------|-------------------------------------------|---------------------------------------------------------------------------------------|-----------------------------------|--------------------------------|
| Taloudelliset toiminnot                                                                                                        | Koodi(t)                                | Pääomamenot | Osuus pääomamenoista,<br>vuosi 2023 | muutoksen<br>maston<br>hillintä<br>Il | muutokseen<br>minen<br>maston<br>sopeutu<br>Il | Vesi          | minen<br>Ympäristön<br>pilaantu | Kiertotalous  | muotoisuus<br>Biologinen<br>moni | muutoksen<br>maston<br>hillintä<br>Il                                      | muutokseen<br>minen<br>maston<br>sopeutu<br>Il | Vesi | minen<br>Ympäristön<br>pilaantu | Kiertotalous | muotoisuus<br>Biologinen<br>moni | mäistason<br>met<br>suojatoi<br>m<br>Vähi | pääomamenoista, vuosi 2022<br>taksonomiakelpoisten osuus<br>Taksonomian mukaisten tai | minta<br>Luokka mahdollistava toi | minta<br>siirtymätoi<br>Luokka |
|                                                                                                                                |                                         | MEUR        | %                                   | K; E;<br>E/S                          | K; E;<br>E/S                                   | K; E;<br>E/S  | K; E;<br>E/S                    | K; E;<br>E/S  | K; E;<br>E/S                     | K/E                                                                        | K/E                                            | K/E  | K/E                             | K/E          | K/E                              | K/E                                       | %                                                                                     | M                                 | T                              |
| A. TAKSONOMIAKELPOISET TOIMINNOT                                                                                               |                                         |             |                                     |                                       |                                                |               |                                 |               |                                  |                                                                            |                                                |      |                                 |              |                                  |                                           |                                                                                       |                                   |                                |
| A.1. Ympäristön kannalta kestävät<br>(taksonomian mukaiset) toiminnat                                                          |                                         |             |                                     |                                       |                                                |               |                                 |               |                                  |                                                                            |                                                |      |                                 |              |                                  |                                           |                                                                                       |                                   |                                |
| Aineellisten sekä aineettomien hyödykkeiden<br>sekä käyttöoikeusomaisuuserien lisäys kuluneen<br>tilikauden aikana             | 7.1, 7.2,<br>6.13–6.17,<br>7.3–7.6, 7,7 | 2,5         | 55,56<br>%                          | 100,00<br>%                           |                                                |               |                                 |               |                                  | K                                                                          | K                                              | K    | K                               | K            | K                                | K                                         | 55,0                                                                                  |                                   |                                |
| Ympäristön kannalta kestävien (taksonomian                                                                                     |                                         | 2,5         | 55,00<br>%                          | 100,00<br>%                           |                                                |               |                                 |               |                                  | K                                                                          | K                                              | K    | K                               | K            | K                                | K                                         | 55,0                                                                                  |                                   |                                |
| mukaisten) toimintojen pääomamenot                                                                                             |                                         |             |                                     |                                       |                                                |               |                                 |               |                                  |                                                                            |                                                |      |                                 |              |                                  |                                           |                                                                                       |                                   |                                |
| Josta mahdollistavat toiminnat                                                                                                 | 0,0                                     | 0,0         | 0,0                                 |                                       |                                                |               |                                 |               |                                  |                                                                            |                                                |      |                                 |              |                                  |                                           |                                                                                       |                                   |                                |
| Josta siirtymätoiminnat                                                                                                        | 0,0                                     | 0,0         | 0,0                                 |                                       |                                                |               |                                 |               |                                  |                                                                            |                                                |      |                                 |              |                                  |                                           |                                                                                       |                                   |                                |
| A.2. Taksonomiakelpoiset muttei ympäristön<br>kannalta kestävät (muut kuin taksonomian<br>mukaiset) toiminnat                  |                                         |             |                                     | KEL;<br>E/KEL                         | KEL;<br>E/KEL                                  | KEL;<br>E/KEL | KEL;<br>E/KEL                   | KEL;<br>E/KEL | KEL;<br>E/KEL                    |                                                                            |                                                |      |                                 |              |                                  |                                           |                                                                                       |                                   |                                |
| Yleishallinnolliset järjestelmät                                                                                               |                                         | 1,3         | 28,89<br>%                          |                                       |                                                |               |                                 |               |                                  |                                                                            |                                                |      |                                 |              |                                  |                                           |                                                                                       |                                   |                                |
| Taksonomiakelpoisten muttei ympäristön<br>kannalta kestävien (muiden kuin<br>taksonomian mukaisten) toimintojen<br>pääomamenot |                                         | 1,3         | 28,89<br>%                          |                                       |                                                |               |                                 |               |                                  |                                                                            |                                                |      |                                 |              |                                  |                                           |                                                                                       |                                   |                                |
| A. Taksonomiakelpoisten toimintojen<br>pääomamenot                                                                             |                                         | 4,5         | 100,00<br>%                         |                                       |                                                |               |                                 |               |                                  |                                                                            |                                                |      |                                 |              |                                  |                                           |                                                                                       |                                   |                                |
| B. EI-TAKSONOMIAKELPOISET TOIMINNAT                                                                                            |                                         |             |                                     |                                       |                                                |               |                                 |               |                                  |                                                                            |                                                |      |                                 |              |                                  |                                           |                                                                                       |                                   |                                |
| Ei-taksonomiakelpoisten toimintojen<br>pääomamenot                                                                             |                                         | 0,0         | — %                                 |                                       |                                                |               |                                 |               |                                  |                                                                            |                                                |      |                                 |              |                                  |                                           |                                                                                       |                                   |                                |
| YHTEENSÄ                                                                                                                       |                                         | 4,5         | 100,00<br>%                         |                                       |                                                |               |                                 |               |                                  |                                                                            |                                                |      |                                 |              |                                  |                                           |                                                                                       |                                   |                                |

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

#### **[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)**

**[Tilinpäätös](#page-63-0)** 

[Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

| 2023                                                                                                                                                  |                                         | "Ei merkittävää haittaa" -kriteerit<br>Merkittävän edistämisen kriteerit<br>(DNSH: Does Not Significantly Harm) |                                           |                                       |                                                |               |                                 |               |                                  |                                       |                                                |      |                                 |              |                                  |                                           |                                                                                             |                                   |                                |
|-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|-----------------------------------------|-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------|-------------------------------------------|---------------------------------------|------------------------------------------------|---------------|---------------------------------|---------------|----------------------------------|---------------------------------------|------------------------------------------------|------|---------------------------------|--------------|----------------------------------|-------------------------------------------|---------------------------------------------------------------------------------------------|-----------------------------------|--------------------------------|
| Taloudelliset toiminnot                                                                                                                               | Koodi(t)                                | mintamenot<br>Toi                                                                                               | mintamenoista,<br>vuosi 2023<br>Osuus toi | muutoksen<br>maston<br>hillintä<br>Il | muutokseen<br>minen<br>maston<br>sopeutu<br>Il | Vesi          | minen<br>Ympäristön<br>pilaantu | Kiertotalous  | muotoisuus<br>Biologinen<br>moni | muutoksen<br>maston<br>hillintä<br>Il | muutokseen<br>minen<br>maston<br>sopeutu<br>Il | Vesi | minen<br>Ympäristön<br>pilaantu | Kiertotalous | muotoisuus<br>Biologinen<br>moni | mäistason<br>met<br>suojatoi<br>m<br>Vähi | mintamenoista, vuosi 2022<br>taksonomiakelpoisten osuus<br>Taksonomian mukaisten tai<br>toi | minta<br>Luokka mahdollistava toi | minta<br>siirtymätoi<br>Luokka |
|                                                                                                                                                       |                                         | MEUR                                                                                                            | %                                         | K; E;<br>E/S                          | K; E;<br>E/S                                   | K; E;<br>E/S  | K; E;<br>E/S                    | K; E;<br>E/S  | K; E;<br>E/S                     | K/E                                   | K/E                                            | K/E  | K/E                             | K/E          | K/E                              | K/E                                       | %                                                                                           | M                                 | T                              |
| A. TAKSONOMIAKELPOISET TOIMINNOT                                                                                                                      |                                         |                                                                                                                 |                                           |                                       |                                                |               |                                 |               |                                  |                                       |                                                |      |                                 |              |                                  |                                           |                                                                                             |                                   |                                |
| A.1. Ympäristön kannalta kestävät<br>(taksonomian mukaiset) toiminnat                                                                                 |                                         |                                                                                                                 |                                           |                                       |                                                |               |                                 |               |                                  |                                       |                                                |      |                                 |              |                                  |                                           |                                                                                             |                                   |                                |
| Aineellisiin sekä aineettomiin hyödykkeisiin ja<br>käyttöoikeusomaisuuseriin kohdistuvat kulut ja<br>tuotekehityskustannukset, joita ei ole aktivoitu | 7.1, 7.2,<br>6.13–6.17,<br>7.3–7.6, 7,7 | 0,6                                                                                                             | 100,00<br>%                               | 100,00<br>%                           |                                                |               |                                 |               |                                  | K                                     | K                                              | K    | K                               | K            | K                                | K                                         | 100<br>%                                                                                    |                                   |                                |
| Ympäristön kannalta kestävien (taksonomian<br>mukaisten) toimintojen toimintamenot                                                                    |                                         | 0,6                                                                                                             | 100,00<br>%                               | 100,00<br>%                           |                                                |               |                                 |               |                                  |                                       |                                                |      |                                 |              |                                  |                                           | 100,0                                                                                       |                                   |                                |
| Josta mahdollistavat toiminnat                                                                                                                        |                                         | 0,0                                                                                                             | — %                                       |                                       |                                                |               |                                 |               |                                  |                                       |                                                |      |                                 |              |                                  |                                           |                                                                                             |                                   |                                |
| Josta siirtymätoiminnat                                                                                                                               |                                         | 0,0                                                                                                             | — %                                       |                                       |                                                |               |                                 |               |                                  |                                       |                                                |      |                                 |              |                                  |                                           |                                                                                             |                                   |                                |
| A.2. Taksonomiakelpoiset muttei ympäristön<br>kannalta kestävät (muut kuin taksonomian<br>mukaiset) toiminnat                                         |                                         |                                                                                                                 |                                           | KEL;<br>E/KEL                         | KEL;<br>E/KEL                                  | KEL;<br>E/KEL | KEL;<br>E/KEL                   | KEL;<br>E/KEL | KEL;<br>E/KEL                    |                                       |                                                |      |                                 |              |                                  |                                           |                                                                                             |                                   |                                |
| Taksonomiakelpoista liikevaihtoa palvelevat<br>kustannukset                                                                                           |                                         | 0,0                                                                                                             | — %                                       |                                       |                                                |               |                                 |               |                                  |                                       |                                                |      |                                 |              |                                  |                                           |                                                                                             |                                   |                                |
| Taksonomiakelpoisten muttei ympäristön<br>kannalta kestävien (muiden kuin<br>taksonomian mukaisten) toimintojen<br>toimintamenot                      |                                         | 0,0                                                                                                             | — %                                       |                                       |                                                |               |                                 |               |                                  |                                       |                                                |      |                                 |              |                                  |                                           |                                                                                             |                                   |                                |
| A. Taksonomiakelpoisten toimintojen<br>toimintamenot                                                                                                  |                                         | 0,6                                                                                                             | 100,00<br>%                               |                                       |                                                |               |                                 |               |                                  |                                       |                                                |      |                                 |              |                                  |                                           |                                                                                             |                                   |                                |
| B. EI-TAKSONOMIAKELPOISET TOIMINNAT                                                                                                                   |                                         |                                                                                                                 |                                           |                                       |                                                |               |                                 |               |                                  |                                       |                                                |      |                                 |              |                                  |                                           |                                                                                             |                                   |                                |
| Ei-taksonomiakelpoisten toimintojen<br>toimintamenot                                                                                                  |                                         | 0,0                                                                                                             | — %                                       |                                       |                                                |               |                                 |               |                                  |                                       |                                                |      |                                 |              |                                  |                                           |                                                                                             |                                   |                                |
| YHTEENSÄ                                                                                                                                              |                                         | 0,6                                                                                                             | 100,00<br>%                               |                                       |                                                |               |                                 |               |                                  |                                       |                                                |      |                                 |              |                                  |                                           |                                                                                             |                                   |                                |

#### <span id="page-47-0"></span>**[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

#### **[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)**

**[Tilinpäätös](#page-63-0)**  [Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

## **Sosiaalinen vastuu**

#### **SRV:n sosiaalisen vastuun vaikutukset**

SRV:n sosiaalisen vastuun vaikutukset liittyvät pitkälti yhtiön henkilöstön työhyvinvointiin ja sitä kautta vaihtuvuuden minimointiin. Sosiaalinen vastuu ulottuu myös tuotteisiimme ja palveluihimme, joista raportoidaan ympäristövastuun ja hyvän hallintotavan osiossa. Olemme sitoutuneita kunnioittamaan ja edistämään kansainvälisesti tunnustettuja vapauksia ja ihmisoikeuksia: YK:n SDG't (United Nations Sustainable Development Goals) ja ILO:n (International Labour Organization) kansainvälinen ihmisoikeuksien julistus.

#### **Sosiaalisen vastuun toimintatapamme**

SRV:n kulttuuri rakentuu yhteisistä arvoista, strategiasta, asiakaslupauksesta ja toimintatavasta. Arvomme ovat vastuullisuus, innostus tekemiseen, rohkeus kehittää, tuloksellisuus ja avoin yhteistyö. Toimintatapamme kuvaa halutunlaista käyttäytymistä – miten me SRV:llä saamme asiat aikaiseksi. Henkilöstöjohtamisen toimintatapamme on kuvattu henkilöstöpolitiikassa ja sitä täydentävissä periaatteissa. ISO-sertifioidun johtamisjärjestelmän piiriin kuuluu koko henkilöstömme.

#### **Vuoden 2023 sosiaalisen vastuun toimenpiteet ja edistyminen (oma henkilöstö)**

Hyvä työilmapiiri ja laadukas johtaminen ovat keskeisiä kulmakiviä henkilöstömme hyvinvoinnissa, jota aktiivinen työterveys- ja turvallisuustyö tukevat. Haluamme tarjota monipuolisia urapolkuja eri taustoista tuleville ammattilaisille.

SRV:llä työhyvinvointia ja työnkuormittavuutta sekä työssä viihtymistä mitataan vuosittain tehtävällä laajalla henkilöstökyselyllä ja neljännesvuosittaisilla kevyillä työvirepulssitutkimuksilla. SRV:n henkilöstön työvirekyselyn eNPS kasvoi 18 % vuoden 2023 aikana. Työvire oli vuonna 2023 erinomainen (4,1 / 5,0).

SRV:n tavoitteena on olla turvallinen, yhteisöllinen ja tasa-arvoinen työpaikka. Koulutamme henkilöstöä ja varmistamme tarvittavat pätevyydet. Esihenkilöiden valmennus on keskittynyt työsuhdekoulutuksiin sekä esihenkilötyön taitojen kehittämiseen. Koulutuspäiviä kertyi Suomessa 0,7 päivää per henkilö.

Mittaamme säännöllisesti asiakastyytyväisyyttämme. Vuoden 2023 asiakastyytyväisyyttä mittaava NPS B2C toteuma oli -6 ja NPS B2B oli 61, joka ylitti tavoitteemme. Toteutimme asiakaslupauksen mukaista toimintaamme asiakkaan arvioimana tasolla 6,7/10 B2C ja tasolla 8,4/10 B2B.

Haluamme kannustaa nuoria rakennusalalle ja tarjoamme heille vuosittain monipuolisia työtehtäviä. SRV:llä työskenteli vuoden 2023 kesällä yhteensä 66 harjoittelijaa. Harjoittelijoita työskenteli ympäri Suomen monipuolisesti erilaisissa tehtävissä. Harjoittelijoille järjestettiin kesällä oma perehdytystilaisuus. Valtaosa harjoittelijoista myös jatkoi työskentelyä kesäkauden jälkeen.

SRV tarkasteli vuoden 2023 aikana myös sponsorointi- ja lahjoitusohjetta, jossa tavoitteena on löytää pitkäaikaisia sponsorointi- ja kumppanuuskohteita, jotka sopivat yhtiön strategiaan, arvoihin, vastuullisuus- ja brändimielikuvatavoitteisiin.

SRV on vuodesta 2021 lähtien tehnyt yhteistyötä Suomen Olympiakomitean Lasten liike -ohjelman kanssa lasten liikuttamiseksi. Yhteistyöllä tuetaan koulupäivän aikaisen harrastamisen edistämistä ja erityisesti lasten harrasteohjaajien koulutusta. Yhteistyö on osa elinkaariviisasta ajattelua, jolla tuemme lasten tulevaisuutta.

#### **Edistämme tasa-arvoa ja monimuotoisuutta**

Tammi–joulukuussa 2023 SRV:llä työskenteli keskimäärin 778 (926) henkilöä. Keskeisimmät henkilöstöön liittyvät tunnusluvut löytyvät alla olevasta taulukosta ja graafeista.

 SRV:n työntekijät ovat työsuhteessa ja edellytämme, että myös alihankkijoiden ja vuokratyövoimayrityksen henkilöstön asema järjestetään työsuhteiseksi. Työehtosopimusten piiriin kuuluu 75,4 % henkilöstöstä. Ainoastaan ylemmillä toimihenkilöillä ei ole omaa työehtosopimusta.

Säännölliset tulos- ja vuosikeskustelut koskevat koko henkilöstöä. SRV:llä on työntekijöistä valittu henkilöstöedustus, joka kokoontuu vähintään neljä kertaa vuodessa. SRV:llä tuetaan työhyvinvointia ja työkyvyn ylläpitämistä aktiivisesti ja yhtiöllä on kattava työterveyshuolto. Sairaspoissaoloprosenttimme oli 1,8 % vuonna 2023.

#### **Henkilöstö 2023 (henkilöä)**

![](_page_47_Figure_32.jpeg)

#### <span id="page-48-0"></span>**[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

#### **[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)**

**[Tilinpäätös](#page-63-0)** 

[Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

#### **Ikä- ja sukupuolijakauma**

hyväksikäyttöä.

elintason.

tullut esille vuonna 2023.

SRV kohtelee tasavertaisesti kaikkia työtehtävien vaatimukset täyttäviä henkilöitä sukupuoleen, kieleen, uskontoon, kansalliseen tai etniseen alkuperään, mielipiteeseen, perhesuhteeseen, ikään, sukupuoliseen suuntautuneisuuteen, ammattiyhdistystoimintaan, poliittiseen toimintaan tai terveydentilaan katsomatta. Emme hyväksy ihmisoikeuksia rikkovia toimintatapoja, kuten työperäistä

SRV teki vuonna 2023 palkkavertailututkimuksen. Sen perusteella voimme todeta, että naisten ja miesten välillä ei ole merkittäviä palkkaeroja. SRV:lle riittävä palkka tarkoittaa työstä maksettavaa korvausta, joka takaa kohtuullisen

Raportointikaudella on ilmoitettu 3 kappaletta epäiltyjä syrjintä tai häirintätapauksia. Kaikki tapaukset on käsitelty SRV:n prosessin mukaisesti, joka on kuvattu tarkemmin hyvän hallintotavan osiossa. Vakavia ihmisoikeusrikkomuksia ei ole

SRV pyrkii edistämään organisaationsa monimuotoi-

suutta nostamalla tasa-arvoa korostavia esimerkkejä

|                                                  | 2023                           | 2022                                    | 2021                                            |
|--------------------------------------------------|--------------------------------|-----------------------------------------|-------------------------------------------------|
| Ikäjakauma, kaikki työntekijät*                  |                                |                                         |                                                 |
| 34 tai alle (%)                                  | 236                            | 286                                     | 302                                             |
| 35–51 (%)                                        | 342                            | 340                                     | 330                                             |
| 52 ja yli (%)                                    | 194                            | 217                                     | 237                                             |
| Keski-ikä (vuotta)                               | 42                             | 42                                      | 42                                              |
| Sukupuolijakauma                                 |                                |                                         |                                                 |
| Kaikki työntekijät (naisten                      | Naisia 20%, miehiä 80%         | Suomessa naisia 22% miehiä 78%,         | Suomessa naisia 21<br>%, miehiä 79<br>%,        |
| %-osuus, miesten %-osuus)                        |                                | kansainvälisesti naisia 35%, miehiä 65% | kansainvälisesti naisia 35<br>%, miehiä 65<br>% |
| Johtoryhmä (naisten %-osuus,<br>miesten %-osuus) | Naisia 40<br>%, miehiä 60<br>% | Naisia 36<br>%, miehiä 64<br>%          | Naisia 25<br>%, miehiä 75<br>%                  |
| Hallitus (naisten %-osuus,<br>miesten %-osuus)   | Naisia 20<br>%, miehiä 80<br>% | Naisia 20<br>%, miehiä 80<br>%          | Naisia 20<br>%, miehiä 80<br>%                  |

viestinnässä ja sisäisissä koulutuksissa. Edistämme yhdenvertaisuutta järjestämällä erityistä tukea suomenkieltä taitamattomille työntekijöille, korostamme rekrytointiprosessissa tasa-arvoa myös sukupuolten välillä ja palkan osalta sekä tarkastelemme ikääntyvien työoloja.

#### **Turvallisuusjohtamisen ja –kulttuurin kehittäminen**

SRV:llä terveellinen ja turvallinen työympäristö on kaiken toiminnan perusta. Haluamme jatkuvasti kehittää turvallisuuskulttuuriamme, jossa turvallisuus on kiinteä osa tavanomaista työpäivää. SRV on mukana Työterveyslaitoksen Nolla tapaturmaa -foorumissa ja sitoutunut Nolla tapaturmaa -tavoitteeseen.

#### **SRV: työterveys- ja turvallisuusnäkökohdat**

Rakennusala on työtapaturmatilastojen valossa vaarallisin toimiala, minkä vuoksi meidän on huolehdittava työterveysja turvallisuusnäkökohtien toteutumisesta erityisen hyvin. SRV:llä on käytössä turvallisuuden ohjelma, jolla varmistamme turvallisen työympäristön ja vähennämme tavoitteellisesti

poissaoloon johtaneita työtapaturmia. Toimillamme yhteisellä työpaikallamme työterveyden ja turvallisuuden edistämiseksi vaikutamme oman henkilöstömme lisäksi myös yhteistyökumppaneidemme terveyden ja hyvinvoinnin edistämiseen. Jokaisen tulee tuntea olonsa turvalliseksi meidän työmaillamme.

Rakentamillamme rakennuksilla on pitkäaikainen terveysvaikutus rakennusten käyttäjiin, ja se edellyttää meiltä erityissuunnittelua, rakentamisen ratkaisujen sekä talotekniikan viisaita valintoja. Hyvinvointia tukeva rakennettu ympäristö lisää arjen viihtyvyyttä, tukee työssäoloa ja on kestävä myös ympäristön kannalta. Hyvinvointia lisääviä tekijöitä ovat esimerkiksi puhdas sisäilma, miellyttävä lämpötila ja hyvä valaistus.

# T Työturvallisuuskulttuuri mitataan silloin, kun kukaan ei katso

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

#### **[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)**

**[Tilinpäätös](#page-63-0)**  [Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0) [ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**GRI [-raportti](#page-153-0)** 

#### **Toimintatapamme**

Yhtiömme työturvallisuustyötä kehitetään osana SRV:n ISO 45001 -johtamisjärjestelmää sekä HSEQ-toimintaa. SRV:n terveys- ja turvallisuustyötä ohjaa vastuullisuuspolitiikka, joka sisältää turvallisuusjohtamisen yleiset toimintaperiaatteet. Varmistamme työmaiden turvallisuuden johtamisjärjestelmän mukaisilla prosesseilla. Toiminnan oikeellisuuden varmistamiseksi SRV:llä on eettiset toimintaohjeet, urakkaohjelma yhteiskumppaneille ja perehdytyskäytännöt.

#### **Vuoden 2023 työterveyden- ja työturvallisuuden toimenpiteet ja edistyminen**

Päämäärähakuinen turvallisuustyö jatkui vuonna 2023 päivitettyjen tavoitteiden mukaisesti kohti Nolla tapaturmaa -tavoitetta. Työturvallisuuden osalta nostimme vuoden 2023 kantavaksi teemaksi puuttumisen ja välittämisen turvallisuuden laiminlyönteihin sekä kehitimme yleisesti turvallisuusjohtamista jatkuvan parantamisen periaatteilla.

SRV:n johto on sitoutunut hyvän työturvallisuuskulttuurin kasvattamiseen, jossa avoimuus ja rohkeus tuoda esille epäkohtia ovat keskeisiä tunnusmerkkejä. Johto osallistuu aktiivisesti arjen turvallisuuteen liittyviin keskusteluihin sitouttaen sitä kautta koko organisaation tavoitteisiin. Turvallisuustyön tuloksena olemme päässeet vuodelle 2023 asetettuihin tavoitteisiin. Ylin johtomme käy säännöllisesti työmaakierroksilla. Vuoden 2023 aikana johtomme teki yhteensä lähes 200 turvallisuuskatselmusta. Johto osallistuu aktiivisesti työmaiden arjen turvallisuuteen liittyviin keskusteluihin.

Osoituksena SRV:n pitkäjänteisestä työturvallisuustyöstä ovat Rakennusteollisuus RT Ry:n valtakunnallisen "Turvallisuus alkaa minusta" -työturvallisuuskilpailun 2023 palkinnot kahdelle rakenteilla olevalle työmaallemme, Wintterin monitoimitalolle ja Wood Cityn toimistotalolle.

![](_page_49_Picture_19.jpeg)

#### <span id="page-50-0"></span>**[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

**[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)** 

#### **[Tilinpäätös](#page-63-0)**

[Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0) [ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**GRI [-raportti](#page-153-0)** 

Riskienhallinnan osaamisen kehittäminen on ollut osa strategiaamme vuonna 2023. Työturvallisuustyössä se on näkynyt monin toimenpitein, kuten säännöllisten turvavarttien, turvallisuusjohtamisen koulutusten, työturvallisuuskorttikoulutusten ja turvallisuusauditointien kautta. Osana tavoitteellista turvallisuustyötä vuoden 2023 aikana nostettiin henkilökohtaisten suojainten vaatimuksia työmailla nilkkaa tukevilla varrellisilla turvakengillä ja viiltosuojahanskoilla.

Tavoitteellinen turvallisuustyö on tuottanut tulosta ja siitä osoituksena tapaturmataajuutemme (LTIF, Lost time incident frequency rate) oli vuonna 2023 10,0 (13,8).

Laadukkaiden turvallisuushavaintojen tekeminen ja käsittely on vakiintunut toimintatavaksi SRV:llä. Turvallisuushavainnot ovat tärkeä päivittäisjohtamisen työkalu ja niitä on saatu yli 13 000 vuonna 2023.

Pidimme yhdessä hankintatoimen ja turvallisuusasiantuntijoiden kanssa työturvallisuuspäivän keskeisille aliurakoitsijoille. Haluamme heidän onnistuvan turvallisuustyössä.

#### **Työturvallisuus**

|                                                                                                                 | 2023      | 2022      | 2021      |
|-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------|-----------|-----------|-----------|
| Tapaturmataajuus SRV:n työntekijät ja<br>aliurakoitsijat (LTIF, liukuva 12 kk)*                                 | 10,0      | 13,8      | 14,4      |
| Tapaturmataajuus SRV:n työntekijät ja<br>aliurakoitsijat (LTIF, liukuva 12 kk), vanhat<br>laskentaperiaatteet** | 9,0       | 12,5      | 12,8      |
| Työtapaturmat SRV:n työntekijät ja<br>aliurakoitsijat (kpl)                                                     | 44        | 71        | 94        |
| Vakavat työtapaturmat SRV:n työntekijät ja<br>aliurakoitsijat (kpl)                                             | 6         | 7         | 12        |
| Kuolemaan johtaneet tapaturmat SRV:n<br>työntekijät ja aliurakoitsijat (kpl)                                    | 0         | 0         | 0         |
| TR<br>-mittausten keskiarvo SRV:n työmailla (%)                                                                 | 96,3      | 96,1      | 96,3      |
| MVR<br>-mittausten keskiarvo SRV:n työmailla (%)                                                                | 96,4      | 95,4      | 96,7      |
| Tehdyt TR<br>- ja MVR<br>-mittaukset (kpl)                                                                      | 1<br>297  | 2<br>409  | 2<br>271  |
| Turvallisuushavainnot (kpl)                                                                                     | 13<br>243 | 13<br>024 | 14<br>466 |
| Turvallisuushavaintotaajuus (kpl / mtth)                                                                        | 2<br>620  | 2<br>271  | 1<br>984  |
| TR<br>-ja MVR<br>-mittarvin käytön oikeellisuus,<br>%<br>-ero työmaa vs. turvatiimi                             | 2,7       | 4,5       | 4,9       |

\* Tapaturmataajuuden laskenta tehdään GRI:n mukaisesti vuodesta 2023 alkaen. Vuosien 2021 -2022 luvut on oikaistu. Aliurakoitsijoiden työtunnit tulevat toteutuneiden leimausten mukaisesti ilman lomakorjausta. SRV:n oman henkilöstön kuukauden työtunteina on käytetty 144,5, jossa on huomioitu loma -ajat 30 päivää.

\*\* SRV:n vanhoissa laskentaperiaatteessa on nyt huomioitu oikea lomakorjaus, jonka vuoksi tapaturmataajuus on muuttunut pörssitiedotteessa 1.2.2024 ilmoitetusta (8,7).

#### <span id="page-51-0"></span>**[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

**[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)** 

#### **[Tilinpäätös](#page-63-0)**

[Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

#### **Vuoden 2023 sosiaalisen vastuun toimenpiteet ja edistyminen (arvoketjun työntekijät)**

SRV on sitoutunut ihmisoikeuksiin ja työperäisen hyväksikäytön estämiseen. Toimimme eettisten toimintaohjeiden mukaisesti ja olemme tietoisia due diligence –velvollisuuksistamme.

Sitoudumme välttämään arvoketjuumme osallistuviin ihmisiin kohdistuvia kielteisiä vaikutuksia sekä puuttumaan, jos niitä ilmenee. Näiden vaikutusten huomiointi on jokaisen SRV:läisen velvollisuus.

Keskeiset ihmisoikeuksia edistävät teemat ja toimenpiteet:

- 1. Omien ja SRV:n toimittajien oikeuksien kunnioittaminen tarjoamalla kunnolliset työolosuhteet
- 2. Yhteisöjen ja elinympäristöjen suojelu kehittämällä kestävää rakennettua ympäristöä
- 3. Eettisten toimintatapojen edistäminen alalla aktiivisella työllä harmaata taloutta, työperäistä hyväksikäyttöä ja muuta epäeettistä toimintaa vastaan

Arvoketjun työntekijöiden osalta noudatamme samoja vastuullisuusperiaatteita, jotka koskevat SRV:n omia työntekijöitä. Käsittelemme kaikki arvoketjun työntekijöiltä nousseet huolenaiheet ja noudattaen huolellisuusvelvoitetta selvitämme kaikki esiin nousseet epäilyt, jotka kohdistuvat työoloihin tai muihin työntekijöiden oikeuksiin ja mahdolliseen kaltoinkohteluun sekä väärinkäytöksiin liittyen.

Kaikkien SRV:n yhteistyökumppanien tulee noudattaa omassa toiminnassaan eettisiä toimintaohjeita ja varmistaa, että myös heidän omat alihankkijat noudattavat niitä. Edellytämme myös täyttä sitoutumista SRV:n vastuullisuusohjelmaan.

Yhtiö haluaa ehkäistä työperäistä hyväksikäyttöä ja eettisten toimintaohjeiden vastaista toimintaa entistä tehokkaammin. Varmistaaksemme, että valitut toimet

ohjaavat yhtiömme toimintaa ja arvoketjua, parannamme jatkuvasti due diligence -prosessiamme ihmisoikeuksien haitallisten vaikutusten tunnistamiseksi, ehkäisemiseksi ja lieventämiseksi. Mikäli havaitsemme epäilyjä rikkomuksista, teemme yhteistyötä eri osapuolten ja viranomaisten kanssa toiminnan korjaamiseksi.

 SRV otti vuonna 2023 käyttöön lisäselvitysprosessin, jolla se pystyy entistä perusteellisemmin varmistamaan alihankkijoidensa ulkomaisen työvoiman työnteko-oikeuden ja työehtojen asianmukaisuuden sekä sen että työntekijät myös ymmärtävät Suomessa vallitsevan lainsäädännön oikeuksineen sekä velvollisuuksineen. Edellytämme sitoutumista yrityksen edustajan allekirjoituksella. Kävimme vuonna 2023 läpi kaikkien kolmannen maan kansalaisten työoikeudet ja vastaavuudet työtehtäviin.

Lisätietoja arvoketjun työntekijöihin kohdistuvasta vastuullisuustyöstä on avattu hyvän hallintotavan osuudessa.

## **Hyvä hallintotapa**

#### **SRV:n hyvän hallintotavan vaikutukset**

Hyvässä hallintotavassa korostuvat hyvä johtaminen, eettiset toimintatavat ja vastuullisen toiminnan kehitys. Kehitämme toimintatapojamme kuuntelemalla sidosryhmiämme ja mittaamalla johtamisjärjestelmämme vaikuttavuutta sekä suorituskykyä.

Kannustamme henkilöstöämme innovointiin, ja eettisten ja vastuullisten toimintatapojen jakamiseen. Kehitämme compliance-toimintoamme sekä koulutamme henkilöstöämme jatkuvan parantamisen periaatteilla. Edistämme ihmisoikeuksien toteutumista ja reilua kilpailua sekä estämme aktiivisesti työperäistä hyväksikäyttöä, harmaata taloutta, lahjontaa ja korruptiota. Tämän lisäksi toimintamme ytimessä on työturvallisuuden ja -terveyden

vaaliminen kokonaisvaltaisesti. Työllistämällä ja maksamalla veroja vaikutamme positiivisesti talouksiin ja yhteiskuntaan.

#### **Toimintatapamme**

Toimitusjohtaja ja SRV:n johtoryhmä vastaa eettisten toimintatapojen noudattamisesta strategisella tasolla ja liiketoiminnoilla on vastuu operatiivisessa toiminnassa. Johtaminen ja eettiset toimintatavat on kuvattu johtamisjärjestelmässämme, jonka noudattamista edellytämme kaikilta työntekijöiltämme. Sitä täydentävät politiikat ja ohjeet, joihin on kirjattu toimintaa ohjaavat periaatteet ja käytännön toimintaohjeet dokumentaatioineen. Edellytämme aliurakoitsijoilta ja toimittajiltamme vastaavien eettisten periaatteiden noudattamista yhtä vahvasti kuin itseltämmekin. Periaatteet on kirjattu aliurakoitsijoiden ja toimittajien eettisiin toimintaohjeisiin (Supplier Code of Conduct), joihin sitoutuminen on välttämätön edellytys ennen töiden aloittamista.

#### **Vuoden 2023 hyvän hallintotavan toimenpiteet ja edistyminen**

Koko henkilöstöltä edellytetään eettisten toimintaohjeiden koulutuksen suorittaminen kerran vuodessa ja se toteutui jo 80 %:sti. Yhteistyökumppaneillemme jalkautamme toimintaohjeet osana sopimuksia ja urakkaohjelmia. Eettiset toimintaohjeet sisältävät korruption ja lahjonnan ehkäisemiseen liittyvät periaatteet, joissa toteamme, että emme tarjoa tai vastaanota lahjuksia. Korruptionvastaisuus on ehdoton edellytys toiminnassamme. Edellytämme alihankkijoiltamme

ja muilta yhteistyökumppaneiltamme nollatoleranssia korruption suhteen.

Suhtaudumme mahdollisiin epäiltyihin väärinkäytöksiin vakavasti. SRV:llä kaikki eettisten toimintaohjeiden vastaiset asiat, kuten syrjintään, häirintään, korruptioon, lahjontaan

#### <span id="page-52-0"></span>**[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

#### **[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)**

**[Tilinpäätös](#page-63-0)**  [Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

tai lainsäädännön rikkomiseen liittyvät epäilyt, voi ilmoittaa SRV:n eettiseen kanavaan. Kanava on avoin myös SRV:n ulkopuolisille tahoille. Kannustamme lisäksi henkilöstöämme havaintojen ilmoittamiseen esimiehelle tai SRV-konsernin lakiasiainosastolle. Ilmoitukset voi tehdä omalla nimellä tai anonyymisti ja ne käsittelee luottamuksellisesti riippumaton palveluntuottaja. SRV noudattaa väärinkäytösten paljastajien osalta ilmoittajansuojelulain mukaisia menettelytapoja, jolloin ilmoittajaan ei kohdisteta epäedullisia seuraamuksia tai vastatoimia sen vuoksi, että hän on tehnyt ilmoituksen tai julkistanut tiedon lain mukaisin edellytyksin.

Vuoden 2023 aikana eettiseen kanavaan tehtiin yhteensä 12 ja turvallisuusjärjestelmään yhteensä 2 ilmoitusta epäillystä rikkomuksesta. Ilmoituksista 3 koski syrjintä- ja häirintäepäilyjä. Korruptio- tai lahjontaepäilyjä ei tullut tietoomme.

Olemme osana vastuullisuusjohtamistamme kehittäneet jo pitkään toimintatapoja harmaan talouden torjuntaan ja toimintaketjun hallittavuuden, läpinäkyvyyden ja laillisuuden varmistamiseen. Ihmisoikeuksien toteutuminen ja työperäisen hyväksikäytön ehkäisy hankintaketjussa on myös yhteiskunnan näkökulmasta merkittävä asia. Siksi SRV:n tavoitteena on tukea tasa-arvoisia työmarkkinoita ja omalta osaltaan ehkäistä markkinoiden eriytymistä ja eriarvoistumista. Huolehdimme myös työoikeuksien täyttymisestä ja siitä, että myös ulkomaalaiset työntekijät tuntevat oikeutensa sekä velvollisuutensa.

SRV työllistää merkittävän määrän omaa henkilöstöä ja urakoitsijoita. Olemme edellyttäneet vuodesta 2021 alkaen kolmansien maiden kansalaisilta Suomen myöntämää oleskelulupaa estämään harmaata taloutta ja ehkäisemään työperäistä hyväksikäyttöä. Joulukuusta 2021 alkaen SRV ei ole hyväksynyt työskentelyä työmaillaan toimeksiantosopimuksella laskutuspalvelun kautta, joista esimerkkinä on kevytyrittäjyys ilman Y-tunnusta.

Yhteiskunnallisella tasolla kevytyrittäjyyteen ei ole määritelty eikä syntynyt vakiintuneita käytäntöjä, jolloin se muodostaa merkittävän ja vakavan riskin harmaalle taloudelle.

#### **Hankintapäätösten edellytyksenä vastuullisuusarvio**

SRV haluaa tarjota asiakkailleen sekä muille sidosryhmille laadukasta ja vastuullista rakentamista. Sen vuoksi kiinnitämme erityistä huomiota hankintaketjun vastuullisuuteen. Haluamme jatkuvasti parantaa toimittajayhteistyötä ja tuntemusta sekä kehittää osaamista ja ymmärrystä hankinnan roolista vastuullisen toiminnan mahdollistajana.

Toimittajien ja urakoitsijoiden verkoston hallinnan kehittäminen oli hankintatoimen keskeinen tavoite vuonna 2023. Toimittajasuhteiden hallinnassa noudatetaan virallista hankintamenettelyä ja sen osana käytetään verkostorekisteriä. SRV:n rekisterissä on noin 3 300 toimittajaa / alihankkijaa. Vuonna 2022 Venäjän aloitettua hyökkäyssodan Ukrainassa SRV teki päätöksen olla ostamatta materiaaleja Venäjältä.

Hankintapäätöstemme edellytyksenä on, että tunnemme toimittajamme ja sitoutamme heidät urakkaohjelman kautta samoihin periaatteisiin, jotka olemme asettaneet myös itsellemme. SRV:n verkostorekisteriin ilmoittaudutaan vastaamalla vastuullisuuden varmistaviin kysymyksiin. Sen pohjalta annetaan vastuullisuusarvio kaikille käyttämillemme urakoitsijoille. Tavoitteenamme on, että 100 % aktiivisista toimittajistamme täyttää vastuullisuuskyselyn. Vuonna 2023 pääsimme jo 88 %:iin.

Urakkaohjelmassa on esitettynä sopimusperusteiset maksuehtomme. Urakkasumma maksetaan urakoitsijalle työvaiheittain ja työn edistymiseen perustuvan maksuerätaulukon tai yksikköhintaluettelon mukaan. Maksuperuste sovitaan aina aliurakkakohtaisesti urakkasopimuksessa.

Auditoinneilla varmistamme, että toimittajat täyttävät edellytykset toimia SRV:n yhteistyökumppanina, ja että kehitämme alan käytäntöjä yhdessä heidän kanssaan. Tämän kautta pystymme myös syventämään yhteistyökumppaneidemme tuntemusta aina heidän toimitavoistaan mahdolliseen uuteen tarjontaan ja kapasiteettiin. Hankintatoimi auditoi vuoden 2023 aikana yli 80 toimittajaa tai urakoitsijaa.

#### **Keskeiset hyvään hallintotapaan liittyvät tunnusluvut**

|                                                                   | 2023   | 2022   | 2021   |
|-------------------------------------------------------------------|--------|--------|--------|
| Eettiset toimintatavat                                            |        |        |        |
| Eettiset toimintatavat verkkokurssin<br>suorittaneet henkilöt (%) | 80     | 42     | N/A    |
| Häirintää ja syrjintää koskevat<br>ilmoitukset (lukumäärä)        | 14     | 8      | 7      |
| Oma henkilöstö ja yhteistyökumppanit                              |        |        |        |
| SRV:n työmaat (lukumäärä)                                         | 60     | 76     | 82     |
| SRV:n työmailla työskennelleet<br>aliurakoitsijat (lukumäärä)     | 3 290  | 3 770  | 3 613  |
| SRV:n työmailla työskennelleet<br>henkilöt (henkilömäärä)         | 18 031 | 23 102 | 25 301 |
| SRV:n työmailla myönnetyt<br>erilliset kulkuluvat                 | 24 830 | 32 488 | 37 572 |
| Kansalaisuudet                                                    |        |        |        |
| Suomalaisten osuus työmailla<br>työskennelleistä (%)              | 76     | 73     | 71     |
| Muista maista tulleiden osuus<br>työmailla työskennelleistä (%)*  | 24     | 27     | 29     |
| Kansalaisuuksien lukumäärä (kappaletta)                           | 89     | 106    | 111    |
| Suomen yhtiöistä tilitettävät verot                               |        |        |        |
| Ennakonpidätys (milj. euroa)                                      | 17,0   | 17,0   | 16,6   |
| ALV, netto** (milj. euroa)                                        | 68,4   | 81,2   | 124,8  |
| Kirjanpidon tuloverot (milj. euroa)                               | 0,0    | 0,0    | 0,0    |
| Muut verot (milj. euroa)                                          | 1,7    | 2,3    | 1,4    |
| Verot yhteensä (milj. euroa)                                      | 87,1   | 100,5  | 142,8  |

\* Suomen jälkeen yleisimmät kansalaisuudet olivat Viron, Latvian, Venäjän ja Puolan

\*\* Tilitettävissä veroissa ei ole huomioitu osakkuusyhtiöiden osuutta

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

**[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)** 

**[Tilinpäätös](#page-63-0)**  [Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0) [ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**GRI [-raportti](#page-153-0)** 

#### **Jatkuvaa työtä harmaan talouden torjumiseksi**

SRV:n työmailla Suomessa säännöllisesti neljä kertaa vuodessa pidettävillä harmaan talouden torjuntapäivillä pyritään minimoimaan yhteiskunnallisesti haitallisia harmaan talouden ilmiöitä, kuten ulkomaisen työvoiman työperäistä hyväksikäyttöä. Vuoden 2023 teemapäivinä työmaat tarkastivat sopimuskumppaneidemme ja niiden aliurakoitsijoiden työmaatyöskentelyn yritys- ja työntekijäkohtaiset edellytykset. Tarkastettujen henkilöiden prosenttiosuus kokonaismäärästä oli noin 67 %.

Työsuojeluviranomaisten vuonna 2023 SRV:n työmaille tekemissä työsuojelu-, ulkomaalais- ja tilaajavastuutarkastuksissa annettiin muutamia yksittäisiä toimintaohjeita, jotka vietiin käytäntöön prosessien edellyttämällä tasolla heti poikkeaman havaitsemisen jälkeen.

Olemme sitoutuneita toimimaan vastuullisesti verotuksen suhteen ja maksamme verot ja veronluonteiset maksut paikallisten lainsäädäntöjen mukaisesti. Merkittävä osuus veronluonteisista maksuista muodostuu tavaroiden ja palveluiden tilitettävästä arvonlisäverosta ja henkilöstön palkkoihin liittyvistä veroista. Lisäksi SRV maksaa muun muassa tulo-, varainsiirto- ja kiinteistöveroja. Aliurakoinnin ja vuokratyövoiman kautta syntyy valtiolle välillisesti maksettavia palkkaveroja ja sosiaalikulumaksuja, joten myös SRV:n välillinen vaikutus veronmaksajana on merkittävä. SRV tekee proaktiivisesti yhteistyötä viranomaisten kanssa varmistaakseen esimerkiksi rakennusprojektien ja konsernin sisäisten veloitusten asianmukaisen verokäsittelyn.

![](_page_53_Picture_17.jpeg)

#### <span id="page-54-0"></span>**[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) Muutokset johtoryhmässä Riskit ja riskienhallinta [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

#### **[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)**

**[Tilinpäätös](#page-63-0)**  [Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

## **Muutokset johtoryhmässä**

Konsernin johtoryhmä avustaa toimitusjohtajaa toiminnan suunnittelussa ja operatiivisessa johtamisessa sekä päätöksenteossa. Johtoryhmä valmistelee myös yhtiön hallituksessa käsiteltäviä asioita ja tarkastelee liiketoimintaan sekä toiminnan kehittämiseen ja valvontaan liittyviä asioita. Konsernin johtoryhmän tehtävät perustuvat yhtiön johtamisjärjestelmään, eikä konsernin johtoryhmällä ole lakiin tai yhtiöjärjestykseen perustuvaa toimivaltaa.

#### **Muutokset SRV:n johtoryhmässä vuonna 2023**

Talonrakennusinsinööri Hannu Lokka, 59, aloitti SRV:n strategisesta hankekehityksestä vastaavana johtajana ja johtoryhmän jäsenenä 16.1.2023 aiemmin tehtävää hoitaneen Timo Niemisen jäätyä eläkkeelle.

SRV tiedotti 24.5.2023, että SRV:n alueyksiköiden liiketoiminnasta vastaava johtaja ja yhtiön johtoryhmän jäsen Henri Sulankivi oli päättänyt jättää yhtiön. Diplomi-insinööri Tero Karislahti nimitettiin 24.7.2023 SRV:n alueyksiköiden liiketoiminnasta vastaavaksi johtajaksi ja johtoryhmän jäseneksi. Karislahti aloitti tehtävässään 1.2.2024, mihin asti alueyksiköiden johtamisesta vastasi strategisen hankekehityksen johtaja ja johtoryhmän jäsen Hannu Lokka.

SRV tiedotti 20.12.2023, että SRV:n Venäjän ja Viron liiketoiminnasta vastannut johtaja ja johtoryhmän jäsen Jussi Tuisku jäi pois yhtiön johtoryhmästä 22.12.2023 alkaen.

## **Riskit ja riskienhallinta**

SRV on julkaissut yhtiön riskienhallinnan yleiskuvauksen sisältävän selvityksen hallinto- ja ohjausjärjestelmästä erillisenä raporttina SRV:n vuosikertomuksen julkaisun yhteydessä. Raportti on luettavissa yhtiön verkkosivuilla.

#### **Strategiset riskit**

#### *Markkinariskit*

SRV:n merkittävimmät strategiset markkinariskit liittyvät asuntojen kuluttajakysynnän sekä sijoittajien asunto- ja toimitilakysynnän elpymisen viivästymiseen, mikä on seurausta korkotason nousun aiheuttamasta sijoittajien tuottovaatimusten kasvusta sekä asiakkaiden rahoituksen edelleen jatkuvasta heikosta saatavuudesta ja rahoituskustannustennoususta.

Markkinariskien vähentämiseksi yrityksessä on edelleen vahvistettu toimintaa kaupallisten mahdollisuuksien tunnistamiseen, asiakkuuksien ja myynnin johtamiseen sekä asiakaskokemuksen kehittämiseen. Hankkeissa on tavoitteena panostaa julkisiin integroituihin projektitoimitushankkeisiin, lisätä toimitilasektorin yksityisiä omakehitteisiä hankkeita sekä jakaa asuntoliiketoimintaa tasaisemmin asuntorakentamisen eri sektoreille.

#### *Strategiset ilmastoriskit*

Olemme hyödyntäneet ilmastonmuutoksen ja luonnon monimuotoisuuden vaikutusten arvioinnissa Task Force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD) ja Task Force on Nature-related Financial Disclosures (TNFD) -raportointisuosituksia. Ympäristöasioiden hallinnointimallimme on kuvattu kohdassa Vastuullisuuden johtaminen. SRV:n elinkaariviisautta korostava strategia linkittyy vahvasti ilmastonmuutoksen torjumiseen, luonnon monimuotoisuuden kehittämiseen rakennetussa ympäristössä ja asiakkaiden tukemiseen muuttuvassa toimintaympäristössä. SRV:n vuoteen 2030 ulottuva ilmastotiekartta tukee työtä. Ilmastonmuutokseen ja luonnon monimuotoisuuteen liittyvien riskien kuvausta on syvennetty vuosikertomuksessa kuvaamalla entistä konkreettisemmin

toimenpiteet ja niiden vaikutukset osana ei-taloudellisen tiedon raportointikokonaisuutta.

Työstimme arviota kahden ilmastonmuutoksen skenaarion mukaisesta vaikutuksesta liiketoimintaan. Tunnistamme että 1,5 asteen lämpötilannousussa korostuvat transitioriskit, jotka liittyvät markkinoihin, maineeseen, politiikkaan ja teknologiaan. Niiden hallitsemiseksi korostuvat toimet, jotka teemme vähentääksemme päästöjä ja varautuaksemme mahdollisiin tuleviin lisäverotuksiin ja operatiivisten kustannusten nousuihin. Lisäksi luonnon monimuotoisuuden huomiotta jättäminen nähdään merkittävänä riskinä, koska luonnon heikkeneminen ja ilmastonmuutos kiihdyttävät toisiaan, heikentävät eläinten ja lajien elinoloja sekä yleistä viihtyvyyttä. Sen vuoksi olemme jatkaneet luonnon ja luonnonmukaisten ratkaisujen tuomista entistä voimakkaammin rakennettuun ympäristöön vuonna 2023.

#### *Henkilöstöriskit*

Työvoiman saatavuus on hyvä, ja SRV on onnistunut vuoden aikana erinomaisesti tasapainottamaan resurssitilannetta sisäisin siirroin eri liiketoimintojen välillä. Markkinatilanteesta huolimatta vaativien toimitilareferenssien omaavien projektihenkilöiden ja muiden avainhenkilöiden houkutteleminen ja sitouttaminen on keskeinen henkilöstöriski. Hyvä johtaminen, yrityskulttuuri ja kilpailukykyinen kokonaispalkitseminen nähdään yrityksen keskeisiksi vetovoimatekijöiksi. SRV:n strategiseksi teemaksi vuosille 2024–2027 onkin nostettu yrityskulttuuri, osaaminen ja ihmiset. Esihenkilöitä valmennetaan antamaan palautetta ja ottamaan asioita puheeksi, huolehditaan heidän omasta jaksamisestaan ja toteutetaan yhdessä RT:n kanssa työsuhdekoulutusta. Osaamiskartoituksella on tunnistettu etenkin toimitilarakentamisen kriittiset roolit ja osaajat.

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

#### **[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)**

**[Tilinpäätös](#page-63-0)** 

[Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0) [ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**GRI [-raportti](#page-153-0)**  Erilaiset yhteisölliset tapahtumat ovat koonneet henkilöstöä yhteen. Osoituksena hyvästä yhteishengestä on eNPS 20 ja henkilöstöpulssin työvire 4,1/5.

#### **Talouden riskit**

#### *Rahoitus- ja luottoriskit*

SRV:n omaperusteinen rakentaminen sitoo pääomaa. Rahoituksen saatavuus ja hinta ovat tärkeitä yhtiön liiketoiminnalle. Yhtiön rahoituksen ja tiettyjen takausten saatavuus on parantunut, mutta omaperusteisten hankkeiden rahoituksen saatavuus on kuitenkin edelleen jossain määrin rajoittunutta ja ehdot ovat markkinatilanteesta johtuen kiristyneet.

Likviditeetti- ja jälleenrahoitusriskillä voi olla vaikutusta konsernin tulokseen, kassavirtaan ja yhtiön omaperusteisten hankkeiden toteuttamiseen, mikäli konserni ei pysty varmistamaan riittävää rahoitusta toiminnalleen. SRV:n rahoitusreservit muodostuvat kassavarojen ja nostettavissa olevien sitovien yhtiölainojen lisäksi nostettavissa olevasta sitovasta maksuvalmiusluotosta sekä käytettävissä olevasta sitovasta tililimiitistä. Yksittäisten saatavien myyntiä voidaan myös käyttää tarvittaessa likviditeetin hallintaan siihen saatujen limiittien puitteessa.

Negatiiviset muutokset SRV:n tuloskehityksessä voivat vaikuttaa maksuvalmiusluoton kovenanttien rikkoutumiseen ja sen myötä luoton käytettävyyteen ja yhtiön rahoitusreserveihin. Yhtiö seuraa aktiivisesti kovenanttitilanteen kehittymistä ja tarpeen vaatiessa pyrkii neuvottelemaan rahoitusehdoista velkojapankkien kanssa.

Rahoitusriskien hallitsemiseksi omaperusteisten hankkeiden toteutuksen rahoitus varmistetaan kohdemyynnein, kohdekohtaisin luotoin ja SRV:n yleisiä rahoitusreservejä hyödyntäen. Hankkeiden rahoitustilanteet tarkastellaan eri päätöspisteissä ja yhtiö aloittaa vain sellaisia kohteita, joiden rahoitus on varmistettu. Uusien hankkeiden aloitusta harkitaan vain, mikäli riittävää kysyntää on olemassa.

Yleinen korkotaso on pysynyt korkeana vuoden 2023 aikana. SRV seuraa velkoihinsa liittyvää korkoriskiä ja pyrkii suojautumaan korkoriskiltä korkotyypin ja – periodin valinnoilla sekä korkojohdannaisilla. Yhtiöllä on voimassa 2 kappaletta 2015 heinäkuussa solmittua koronvaihtosopimusta, joiden yhteenlaskettu pääoma on 100 miljoonaa euroa. Sopimukset erääntyvät vuonna 2025. Korkoriskiposition lisäksi korkojohdannaissopimuksilla voidaan osittain suojata korkojen muutoksen vaikutusta liiketoimintaan.

SRV:n toiminnan luonteeseen kuuluu projektien ja myyntilaskujen verrattain suuri yksikkökoko. Siten yhtiön saataviin yksittäisiltä asiakkailta voi kohdistua luottoriskejä. Yhtiö pyrkii hallitsemaan luottoriskejä arvioimalla asiakkaiden vakavaraisuutta, vakuusjärjestelyillä, maksuerätaulukoiden huolellisella laadinnalla ja saatavien aktiivisella seurannalla. Konsernin kaupalliset vastapuolet ovat pääasiassa pörssi yhtiöitä tai merkittäviä kiinteistö- tai institutionaalisia sijoitusyhtiöitä. Historiallisesti luottotappioiden määrä on ollut hyvin pieni.

SRV keskeytti vuoden 2022 ensimmäisellä neljännek sellä Oulussa rakenteilla olevan Torihotellin urakan tilaajan maksuvaikeuksista johtuen. Kesäkuussa 2022 SRV haki tilaajan asettamista konkurssiin, minkä seurauksena Oulun käräjäoikeus asetti hotellia rakennuttavan yhtiön, Kiinteistö Oy Oulun Torihotellin, konkurssiin elokuussa 2022. Konkurssi pesän omaisuuden realisointi on käynnissä. Yhtiö on käynnistänyt toimet myös muiden kuin kiinteistövakuuksiensa realisoimiseksi. SRV:llä oli urakkaan liittyen joulukuun lopussa noin 16,0 milj. euroa erääntyneitä myyntisaamisia, joita turvaa vakuutena oleva kiinnitys rakenteilla olevaan kiinteistöön ja panttaus tiettyihin muihin omaisuuseriin. Torihotellin urakkaan liittyy myyntisaamisten luottotappioriski.

![](_page_55_Picture_25.jpeg)

#### <span id="page-56-0"></span>**[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

**[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)** 

**[Tilinpäätös](#page-63-0)**  [Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

#### **Operatiiviset riskit**

#### *Projektinhallintariskit*

SRV:n tavoitteena on toteuttaa kannattavia urakointikohteita rakennuttaja-asiakkaille sekä kehittää tuottavia perustajaurakointi- ja kiinteistöhankkeita yhdessä kumppaneidensa kanssa. Projektien hallinnan merkittävimmät riskit liittyvät resurssiriskien lisäksi muun muassa asiakkaiden ja viranomaisten toimintaan, sopimusten hallintaan, kohteiden suunnitteluun, hankintatoimen toteutukseen, aikataulujen, laadun, kustannusten, turvallisuuden ja ympäristöasioiden hallintaan sekä kohteiden markkinointiin ja myyntiin.

Projektinhallintariskejä pyritään hallitsemaan panostamalla hallintaa parantavien järjestelmien sekä oman asiakaslähtöisen, joustavan ja verkottuneen toimintamallin kehittämiseen. Yrityksellä on toimintoja ohjaava johtamisjärjestelmä sekä useita toiminnan kehitysprojekteja, joilla operatiivisten riskien käsittelyä ja hallintaa pyritään tehostamaan, systematisoimaan ja yhtenäistämään.

#### *Alihankintariskit*

Yhteistyökumppaniverkoston hallintaan sisältyy muun muassa laatuun, kustannuksiin, aikatauluun, turvallisuuteen, harmaaseen talouteen, työperäiseen hyväksikäyttöön, ihmisoikeuksiin ja ympäristöasioihin liittyviä riskejä. Alihankkijariskin hallitsemiseksi projekteissa toimivien keskeisten yritysten taustat, tekniset osaamiset ja taloudelliset kantokyvyt tarkistetaan ja vaiheittaiset työsuunnitelmat laaditaan ennen töiden aloitusta. Työsuunnitelmien toteutumisen lisäksi hankintakustannusten kehittymistä valvotaan jatkuvasti ja poikkeamiin reagoidaan nopeasti. Lisäksi auditoimme vuosittaisen auditointiohjelman mukaisesti valittuja toimittajia. Alihankintaverkostoon liittyvien riskien hallitsemiskeinoja on kuvattu tarkemmin hyvän hallintotavan osuudessa.

Hankintatoimen hallintaa ja asiakirjojen dokumentointia hoidetaan SRV:llä käytössä olevilla hankintajärjestelmällä sekä omalla verkostorekisterillä.

Mahdolliset merkittävät geopoliittiset jännitteet voivat konkretisoituessaan aiheuttaa ongelmia maailmanlaajuisiin tuotantoketjuihin vaikeuttaen materiaalien saatavuutta sekä nostaen niiden hintoja. Mahdollisia materiaalien saatavuusongelmia ja inflaation vaikutuksia projekteille hallitaan muun muassa aktiivisen hankintatoimen kautta.

#### *Operatiiviset vastuullisuusriskit*

Operatiivisissa vastuullisuusriskeissä korostuvat työturvallisuus- ja ihmisoikeusriskit. Työturvallisuus- ja ihmisoikeusriskit liittyvät vakaviin työtapaturmiin, työperäiseen hyväksikäyttöön ja työoloihin sekä harmaaseen talouteen ja korruptioon. Vuoden 2023 kantavana teemana on ollut puuttuminen työturvallisuuden laiminlyönteihin. Lisäksi koko turvallisuuden johtamista ja monitorointia on kehitetty entistä tarkemman ja paremman tilannekuvan saamiseksi. Samalla myös työmaiden kouluttamista ja omaa työturvallisuuden havainnointia on kehitetty.

SRV edellyttää, että ihmisoikeudet toteutuvat. Ihmisoikeuksiin liittyvät riskit koskevat erityisesti työperäistä hyväksikäyttöä, työoloja, harmaata taloutta ja korruptiota. Erityisesti hyvän hallintotavan yhteydessä olemme kuvanneet ihmisoikeusriskien välttämiseksi tehtyjä toimenpiteitä vuonna 2023.

#### *Sopimusriskit*

Puutteelliset tai epäselvät sopimusehdot ja puutteellinen sopimusten hallinta voivat johtaa epäselvyyksiin osapuolten vastuista ja velvoitteista sekä riitaisuuksiin, jotka heikentävät hankkeiden kannattavuutta. Erityisesti hankkeiden aikana toteutettavat lisä- ja muutostyöt ovat riskialttiita erilaisille tulkinnoille.

Sopimusriskien välttämiseksi SRV:n keskeiset sopimukset laaditaan hyödyntäen lainopillista osaamista ja yrityksen toimintaan sovitettuja sopimusmalleja. Lisäksi vastuuhenkilöiden tietoisuutta eri sopimusehdoista sekä sopimusten sisällöistä pidetään jatkuvasti yllä opastuksella ja tarvittavalla koulutuksella. Sopimuskäytäntöjä kehitetään jatkuvasti.

#### *Suurten ja vaativien hankkeiden riskit*

Rakennushankkeet sisältävät erilaisia riskejä hankkeiden kehittämis-, rakentamis- ja käyttövaiheissa ja ympäröivät tilanteet kehittyvät ja muuttuvat jatkuvasti. Erityisen alttiina projekteissa tapahtuville muutoksille, ja sitä kautta myös riskeille, ovat suuret, pitkäkestoiset ja paljon omaa pääomaa sitovat kehityshankkeet. Riskienhallinnan keskeisin tekijä on tarkka hankevalinta. Hallinnoimme aktiivisesti riskejä myös hajauttamalla portfoliotamme maantieteellisesti, käyttötarkoituksittain ja sopimustyypeittäin sekä rajaamalla hankkeiden sitomaa pääomaa.

Suurten ja vaativien hankkeiden riskejä hallitaan kussakin eri vaiheessa tekemällä huolelliset riskianalyysit sekä noudattamalla yrityksessä määritettyjä hanke- ja päätöksentekoprosesseja sekä toimintajärjestelmää. Merkittävät ja riskialttiit hankkeet ovat aina yrityksen johdon erityisvalvonnassa. Projektien valinnassa ja riskienhallinnassa on otettu käyttöön uusia toimintatapoja ja toimintaa laajennetaan ja systematisoidaan edelleen.

#### **Muut riskit**

#### *Venäjän maariskit*

Elokuussa 2023 SRV myi tytäryhtiönsä SRV Russia Oy:n osakekannan kyproslaiselle Geomare Investments Limited -kiinteistösijoitusyhtiölle. Kaupan kohteeseen kuuluivat lisäksi SRV:n venäläiset tytär- ja osakkuusyhtiöt

#### <span id="page-57-0"></span>**[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

**[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)** 

### **[Tilinpäätös](#page-63-0)**

[Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

ja niiden omistuksessa olevat SRV:n jäljellä olevat tonttiomistukset Venäjällä sekä vähemmistöomistus Moskovan lähellä sijaitsevasta 4Daily –kauppakeskuksesta. Toteutettujen kauppojen jälkeen SRV:n ainoa jäljellä oleva omaisuuserä Venäjällä on 50 prosentin omistus Pearl Plaza -kauppakeskuksesta Pietarissa. Kauppakeskuksen toinen omistaja on kiinalainen Shanghai Industrial Investment (Holdings) Co. Ltd. SRV jatkaa kumppaninsa kanssa aktiivisesti neuvotteluja, joilla SRV tähtää omistuksensa myyntiin myös Pearl Plaza -kauppakeskuksesta.

Kiristyvässä talous- ja pakotetilanteessa SRV:n riskeinä Venäjällä on edelleen osaomisteisen kauppakeskuksen liiketoiminnan hoitaminen ja kannattavuus, kauppakeskuksen omistavan yhtiön lainasopimusten kovenanttiehtojen täyttäminen sekä myynnin onnistuminen kireässä ja edelleen kiristyvässä pakoteympäristössä. Yhtiö panostaa jäljellä olevan kauppakeskuksen, jonka päivittäisestä johtamisesta ja vuokrauksesta vastaa sopimussuhteinen kiinteistömanageri, huolelliseen hoitamiseen ja samalla jatkaa aktiivisesti neuvotteluja, joilla tähtää viimeisen Venäjällä sijaitsevan omaisuuseränsä myyntiin.

#### **Fennovoima-sijoitukseen liittyvät riskit**

SRV alaskirjasi huhtikuussa 2022 taseestaan Fennovoimaomistuksensa. Alaskirjauksen jälkeen sijoitussitoumusta Voimaosakeyhtiö SF:lle on jäljellä enintään 18,7 milj. euroa. Sijoitussitoumuksen toteutumiseen kuitenkin liittyy merkittävää epävarmuutta Hanhikivi 1 -projektin keskeytymisestä johtuen. Fennovoima on perunut Hanhikivi 1 -ydinvoimalan rakentamislupahakemuksen.

#### *Kyber-, tietoturva- ja jatkuvuusriskit*

Tietojärjestelmien toimivuus ja tietoturva ovat keskeisessä asemassa yrityksen liiketoiminnassa. Lisääntynyt kyberrikollisuuden uhka, henkilöstön väärinkäytökset

sekä myös järjestelmien vaihdot ja uudistamiset ovat riskitekijöitä, joista voi aiheutua sekä toiminnan keskeytyksiä ja mainehaittaa että merkittäviä taloudellisia menetyksiä. Tietoliikenneyhteyksiin ja tietojärjestelmiin sekä muuhun infrastruktuurin toimivuuteen kohdistuvat hyökkäykset ja häirintä ovat kasvussa ja voivat aiheuttaa häiriöitä SRV:n sekä sen asiakkaiden ja toteutuksen yhteistyökumppaneiden toimintaan.

Kyber- ja tietoturvariskien osalta SRV:n tietoturvakulttuuria kasvatetaan ylläpitämällä ja informoimalla yrityksen tietoturvapolitiikkaa ja ohjeistusta sekä tietoturvaan liittyviä toimintatapoja. Ulkoisia uhkia valvotaan ja tilanteen kehittymistä seurataan jatkuvasti. Riskienhallinnan keinoina ovat myös muun muassa järjestelmien automaattiset virustarkistukset sekä suurimmista tietoturvauhkista varoittaminen erikseen.

## **Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset**

#### **Yhtiökokoukset**

SRV:n varsinainen yhtiökokous pidettiin 27.3.2023 Espoossa. Varsinainen yhtiökokous vahvisti SRV Yhtiöt Oyj:n tilinpäätöksen, sisältäen konsernitilinpäätöksen, myönsi hallituksen jäsenille ja toimitusjohtajalle vastuuvapauden tilikaudelta 1.1.-31.12.2022, hyväksyi yhtiön toimielinten palkitsemisraportin vuodelta 2022 sekä hyväksyi kaikki osakkeenomistajien nimitystoimikunnan ja hallituksen yhtiökokoukselle tekemät ehdotukset.

Varsinaisen yhtiökokouksen pöytäkirja ja päätökset yksityiskohtineen ovat luettavissa yhtiön verkkosivuilla osoitteessa [www.srv.fi/sijoittajat.](http://www.srv.fi/sijoittajat)

#### **Osingonjako**

Varsinainen yhtiökokous päätti hallituksen ehdotuksen mukaisesti, että yhtiö ei jaa tilikaudelta 2022 osinkoa.

#### **Hallituksen jäsenet ja puheenjohtaja sekä palkkiot**

Varsinainen yhtiökokous vahvisti hallituksen jäsenten lukumääräksi viisi jäsentä. Hallitukseen valittiin uudelleen DI Timo Kokkila, DI Tomi Yli-Kyyny, DI Hannu Leinonen ja KTM Heli Iisakka. Uutena jäsenenä hallitukseen valittiin KTM Matti Ahokas. Tomi Yli-Kyyny valittiin hallituksen puheenjohtajaksi.

Yhtiökokous vahvisti hallituksen jäsenten vuosipalkkioiksi hallituksen puheenjohtajalle 72 000 euroa, hallituksen varapuheenjohtajalle 48 000 euroa, hallituksen jäsenelle 36 000 euroa ja tarkastusvaliokunnan puheenjohtajalle 48 000 euroa siinä tapauksessa, että hän ei samalla toimi hallituksen puheenjohtajana tai varapuheenjohtajana. Lisäksi hallituksen jäsenille päätettiin maksaa 700 euron kokouskohtainen palkkio hallituksen ja valiokuntien kokouksista sekä korvata hallitustyöskentelystä aiheutuvat matkakulut yhtiön matkustussäännön mukaisesti.

Hallituksen vuosipalkkiot maksetaan SRV Yhtiöt Oyj:n osakkeina ja rahana siten, että noin 40 % vuosipalkkion määrästä maksetaan osakkeina. Osakkeiden luovutuksen jälkeen loppuosa palkkioista maksetaan rahana. Yhtiö hankkii osakkeet hallituksen jäsenten nimiin ja lukuun ja vastaa osakkeiden hankinnasta aiheutuvista kustannuksista. Osakkeet päätettiin hankkia hallituksen jäsenille kahden viikon kuluessa siitä, kun vuoden 2023 ensimmäistä vuosineljännestä koskeva osavuosikatsaus on julkistettu tai ensimmäisenä sellaisena ajankohtana, kun se soveltuvan lainsäädännön mukaan on mahdollista.

Varsinaisen yhtiökokouksen jälkeen pitämässään kokouksessa hallitus valitsi keskuudestaan hallituksen varapuheenjohtajaksi Timo Kokkilan. Tarkastusvaliokunnan puheenjohtajaksi valittiin Heli Iisakka ja jäseniksi Hannu Leinonen ja Matti Ahokas. HR- ja nimitysvaliokunnan2

#### <span id="page-58-0"></span>**[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät Osakkeet ja omistus Voitonkäyttöehdotus Katsauskauden jälkeiset tapahtumat Yhtiökokous 2024 [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

**[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)** 

**[Tilinpäätös](#page-63-0)** 

[Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

puheenjohtajaksi valittiin Tomi Yli-Kyyny ja jäseniksi Hannu Leinonen ja Timo Kokkila.

#### **Hallituksen valtuutukset**

Varsinainen yhtiökokous valtuutti hallituksen päättämään omien osakkeiden hankkimisesta yhtiön vapaalla omalla pääomalla hallituksen ehdotuksen mukaisesti. Hallitukselle myönnetty valtuutus käsittää enintään 1 700 000 yhtiön osaketta kuitenkin siten, että valtuutuksien perusteella hankittavien osakkeiden määrä yhdessä yhtiön ja sen tytäryhtiöiden jo omistamien osakkeiden kanssa on kulloinkin yhteensä enintään 10 prosenttia kaikista yhtiön osakkeista.

Lisäksi varsinainen yhtiökokous valtuutti hallituksen päättämään osakeannista ja erityisten oikeuksien antamisesta hallituksen ehdotuksen mukaisesti. Valtuutuksen nojalla hallitus voi päättää enintään 1 700 000 uuden osakkeen antamisesta tai yhtiön hallussa olevan oman osakkeen luovuttamisesta ja/tai osakeyhtiölain 10 luvun 1 §:n tarkoittaman osakkeisiin oikeuttavan erityisen oikeuden antamisesta maksua vastaan tai maksutta yhdessä tai useammassa erässä. Hallitus voi päättää myös maksuttomasta osakeannista yhtiölle itselleen yhdessä tai useammassa erässä.

Valtuutukset ovat voimassa 30.6.2024 asti ja kumoavat ylimääräisessä yhtiökokouksessa 30.5.2022 hallitukselle annetun valtuutuksen päättää osakeanneista ja osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien antamisesta.

#### **Tilintarkastaja ja palkkio**

Tilintarkastajaksi valittiin tilintarkastusyhteisö PricewaterhouseCoopers Oy toimikaudeksi, joka päättyy vuoden 2024 varsinaisen yhtiökokouksen päättyessä. PricewaterhouseCoopers Oy:n päävastuullisena tilintarkastajana toimii Markku Katajisto, KHT. Tilintarkastajan palkkio vahvistettiin maksettavaksi hyväksytyn laskun mukaan.

## **Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät**

SRV Yhtiöt Oyj:n hallitus päätti 1.2.2023 lakkauttaa toimitusjohtajan osakeperusteisen kannustinjärjestelmän 2019–2026 ja yhtiön pitkän aikavälin kannustinjärjestelmän 2021–2025. Hallitus katsoi, ettei kannustinjärjestelmien jatkaminen ollut enää perusteltua yhtiön vuonna 2022 taseen vahvistamiseksi toteuttamien rahoitusjärjestelyjen ja niistä muun muassa yhtiön osakkeiden määrään aiheutuneiden muutosten seurauksena. Lakkautetuista järjestelmistä ei makseta palkkioita.

SRV:n hallitus päätti 28.3.2023 perustaa konsernin avainhenkilöille uuden suoriteperusteisen osakepalkkiojärjestelmän 2023 (toimitusjohtaja, johtoryhmä ja muut avainhenkilöt) sekä uuden rahaperusteisen palkkiojärjestelmän (avainhenkilöt pl. toimitusjohtaja). Kannustinjärjestelmien tarkoituksena on yhdistää osakkeenomistajien ja avainhenkilöiden tavoitteet yhtiön arvon nostamiseksi pitkällä aikavälillä sekä sitouttaa avainhenkilöt yhtiöön.

Yhtiön osakepohjaisten kannustinjärjestelmien kuvaukset ovat luettavissa yhtiön verkkosivuilla osoitteessa [www.srv.fi/sijoittajat/hallinnointi/palkitseminen](https://www.srv.fi/sijoittajat/hallinnointi/palkitseminen).

## **Osakkeet ja omistus**

SRV Yhtiöt Oyj:n osakepääoma on 3,1 miljoonaa euroa. Osakkeella ei ole nimellisarvoa ja rekisteröityjen osakkeiden lukumäärä on 16 982 343 kappaletta. Yhtiöllä on yksi osakesarja.

Osakkeen päätöskurssi Nasdaq Helsingin pörssissä 31.12.2023 oli 4,08 euroa (päätöskurssi 3,80 euroa 31.12.2022). Osakkeen ylin kurssi katsauskaudella oli 4,69 euroa ja alin 3,15 euroa. 31.12.2023 osakekannan markkina-arvo oli 69,1 milj. euroa (64,4 milj. euroa 31.12.2022) ilman konsernin hallussa olevia osakkeita. Osakkeita vaihdettiin tilikauden aikana 1,9 miljoonaa kappaletta ja vaihtoarvo oli 7,4 milj. euroa.

Konsernin hallussa oli joulukuun 2023 lopussa 44 533 osaketta, mikä vastaa 0,3 % yhtiön kaikkien osakkeiden lukumäärästä ja yhteenlasketusta äänimäärästä.

SRV:llä oli joulukuun lopussa 10 249 rekisteröityä osakkeenomistajaa (11 152 31.12.2022).

## **Voitonkäyttöehdotus**

Emoyhtiön jakokelpoiset varat 31.12.2023 ovat 89 230 738,68 euroa, joista tilikauden tulos on 10 065 283,74 euroa. Hallitus esittää yhtiökokoukselle, että osinkoa ei tilikaudelta 2023 jaeta.

## **Katsauskauden jälkeiset tapahtumat**

SRV tiedotti 3.1.2024 käynnistävänsä muutosneuvottelut, joiden tavoitteena on sopeuttaa yhtiön kustannuksia vastaamaan haastavana jatkuvaan markkinatilanteeseen. SRV tiedotti 13.2.2024 saaneensa muutosneuvottelut päätökseen.

## **Yhtiökokous 2024**

SRV Yhtiöt Oyj:n varsinainen yhtiökokous 2024 suunnitellaan pidettäväksi maanantaina 25.3.2024 klo 16.00. Hallitus kutsuu yhtiökokouksen koolle myöhemmin erikseen.

#### <span id="page-59-0"></span>**[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) Osakkeet ja osakkeenomistajat

**[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)** 

#### **[Tilinpäätös](#page-63-0)**

[Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

## **Osakkeet ja osakkeenomistajat**

## **Kurssikehitys ja vaihto**

SRV Yhtiöt Oyj:n osakkeet noteerataan kaupankäyntiä varten Nasdaq Helsingin pörssissä. Kaupankäynti SRV Yhtiöt Oyj:n osakkeilla alkoi pörssin päälistalla 15.6.2007. Vuoden 2023 ylin noteeraus oli 4,69 euroa ja alin 3,15 euroa. Vuoden 2023 keskikurssi oli 3,90 euroa.

Vuoden lopun päätöskurssi oli 4,08 euroa ja ulkona olevan osakekannan markkina-arvo 69,1 miljoonaa euroa ilman konsernin hallussa olevia osakkeita. Osakkeita vaihdettiin 1,9 miljoonaa kappaletta ja osakkeiden vaihtoarvo oli yhteensä 7,4 miljoonaa euroa.

SRV Yhtiöt Oyj:n osakepääoma on 3,1 miljoonaa euroa. Osakkeella ei ole nimellisarvoa ja rekisteröityjen osakkeiden lukumäärä on 16 982 343 kappaletta. Yhtiöllä on yksi osakesarja. Konsernin hallussa oli joulukuun 2023 lopussa 44 533 osaketta, mikä vastaa 0,3 prosenttia yhtiön kaikkien osakkeiden lukumäärästä ja yhteenlasketusta äänimäärästä.

## **Hallituksen valtuutukset**

Voimassaolevat hallituksen omien osakkeiden hankkimista ja osakeantia ja/tai osakeyhtiölain 10 luvun 1 §:n tarkoittamien osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien antamista koskevat valtuutukset on esitetty hallituksen toimintakertomuksen kohdassa Hallituksen valtuutukset.

## **Johdon osakeomistus**

SRV Yhtiöt Oyj:n hallituksen jäsenten ja toimitusjohtajan suora omistus oli 31.12.2023 yhteensä 319 380 osaketta, joka oli 2 % yhtiön osakkeista ja äänivallasta. Hallituksen jäsen Timo Kokkila omistaa SRV:n osakkeita suoraan ja määräysvaltayhteisönsä Havu Capital Oy:n kautta.

| Osakkeenomistajat 31.12.2023             |                  |                 |  |  |
|------------------------------------------|------------------|-----------------|--|--|
|                                          |                  | %<br>osakkeista |  |  |
| Osakkeenomistaja                         | Osakkeita        | ja äänistä      |  |  |
| As Pontos Baltic                         | 2<br>877<br>709  | 17.0            |  |  |
| Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen | 1<br>942<br>246  | 11.4            |  |  |
| Kolpi Investments Oy                     | 1<br>446<br>353  | 8.5             |  |  |
| Havu Capital Oy                          | 957<br>562       | 5.6             |  |  |
| OP-Henkivakuutus Oy                      | 770<br>027       | 4.5             |  |  |
| Lareale Investments Oy                   | 654<br>055       | 3.9             |  |  |
| Tungelin Investments Oy                  | 654<br>055       | 3.9             |  |  |
| Keskinäinen Työeläkevakuutusyhtiö Varma  | 483<br>611       | 2.9             |  |  |
| Pohjola Vakuutus Oy                      | 394<br>650       | 2.3             |  |  |
| Nordea Henkivakuutus Suomi Oy            | 382<br>510       | 2.3             |  |  |
| Mandatum Henkivakuutusosakeyhtiö         | 267<br>325       | 1.6             |  |  |
| Ålandsbanken Euro High Yield             | 225<br>000       | 1,3             |  |  |
| Ehj Capital Oy                           | 149<br>199       | 0,9             |  |  |
| Valtion Eläkerahasto                     | 142<br>344       | 0,8             |  |  |
| Sipola Saku                              | 141<br>434       | 0,8             |  |  |
| Nieminen Timo                            | 140<br>659       | 0,8             |  |  |
| Kokkila Tuomas                           | 137<br>061       | 0,8             |  |  |
| Kokkila Lauri                            | 137<br>061       | 0,8             |  |  |
| Tenendum Oy                              | 121<br>847       | 0,7             |  |  |
| Gripenberg Gerda Margareta Lindsay Db    | 80<br>000        | 0,5             |  |  |
| 20 suurinta osakkeenomistajaa yhteensä   | 12<br>104<br>708 | 71,3            |  |  |
|                                          |                  |                 |  |  |
| Hallintarekisteröidyt osakkeet           | 200<br>864       |                 |  |  |
| Muut osakkeenomistajat                   | 4 833 102        | 28,7            |  |  |
| Osakkeiden lukumäärä yhteensä            | 16 937 810       |                 |  |  |

## **Omistusjakauma 31.12.2023 omistettujen osakkeiden mukaan**

| Osakkeiden<br>määrä               | Omistajia | %<br>osakkeen<br>omistajista | Osakkeita        | %<br>osakkeista |
|-----------------------------------|-----------|------------------------------|------------------|-----------------|
| 1–100                             | 6<br>802  | 66,37                        | 185<br>288       | 1,1             |
| 101–500                           | 2<br>296  | 22,40                        | 523<br>573       | 3,1             |
| 501–1 000                         | 517       | 5,04                         | 373<br>212       | 2,2             |
| 1 001–5 000                       | 447       | 4,36                         | 938<br>090       | 5,5             |
| 5 001–10 000                      | 60        | 0,59                         | 419<br>229       | 2,5             |
| 10 001–50 000                     | 97        | 0,95                         | 1<br>781<br>475  | 10,5            |
| 50 001–100 000                    | 10        | 0,10                         | 633<br>473       | 3,7             |
| 100 001–500 000                   | 13        | 0,13                         | 2<br>825<br>996  | 16,6            |
| 500 001–                          | 7         | 0,07                         | 9<br>302<br>007  | 54,8            |
| Yhteensä                          | 10<br>249 | 100%                         | 16<br>982<br>343 | 100,0           |
| joista hallinta<br>rekisteröityjä | 8         |                              | 200<br>864       | 1,2             |

## **Osakkeenomistuksen jakauma**

|                                     | %          |
|-------------------------------------|------------|
|                                     | osakkeista |
| Yritykset                           | 30,3       |
| Rahoitus- ja vakuutuslaitokset      | 13,0       |
| Julkisyhteisöt                      | 15,6       |
| Kotitaloudet                        | 21,5       |
| Voittoa tavoittelemattomat yhteisöt | 1,1        |
| Ulkomaiset osakkeenomistajat        | 18,5       |
| Yhteensä                            | 100,0      |

#### <span id="page-60-0"></span>**[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

| Liiketoimintamalli, toimintaympäristö |
|---------------------------------------|
| ja arvoketjun kuvaus                  |
| Arvonluontimalli                      |
| Liiketoimintakatsaus                  |
| Sidosryhmäyhteistyö                   |
| Strategian toteutuminen               |
| Taloudellinen kehitys                 |
| Rahoitus ja taloudellinen asema       |
| Vastuullisuusraportti vuodesta 2023   |
| Muutokset johtoryhmässä               |
| Riskit ja riskienhallinta             |
| Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset  |
| Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät  |
| Osakkeet ja omistus                   |
| Voitonkäyttöehdotus                   |
| Katsauskauden jälkeiset tapahtumat    |
| Yhtiökokous 2024                      |
| Osakkeet ja osakkeenomistajat         |

#### **Konsernin taloudellista kehitystä kuvaavat tunnusluvut ja laskentakaavat**

**[Tilinpäätös](#page-63-0)** 

[Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

## **Konsernin taloudellista kehitystä kuvaavat tunnusluvut**

|                                               |             | 2023       | 2022  | 2021  | 2020       | 2019       |
|-----------------------------------------------|-------------|------------|-------|-------|------------|------------|
| Liikevaihto milj. euroa                       | milj. euroa | 610,0      | 770,1 | 932,6 | 975,5      | 1<br>060,9 |
| Operatiivinen liikevoitto 1)                  | milj. euroa | 1,1        | 18,9  | 5,3   | 5,8        | -96,8      |
| Operatiivinen liikevoitto, % liikevaihdosta   | %           | 0,2        | 2,5   | 0,6   | 0,6        | -9,1       |
| Liikevoitto milj. euroa                       | milj. euroa | -6,8       | -76,4 | -1,7  | 1,5        | -93,0      |
| Liikevoitto, % liikevaihdosta %               | %           | -1,1       | -9,9  | -0,2  | 0,2        | -8,8       |
| Liikevoitto, ilman IFRS16 1)                  | milj. euroa | -10,8      | -79,6 | -6,9  | -2,7       | -94,3      |
| Liikevoitto, % liikevaihdosta ilman IFRS16 1) | %           | -1,8       | -10,3 | -0,7  | -0,3       | -8,8       |
| Tulos ennen veroja                            | milj. euroa | -15,7      | -79,1 | -20,3 | -28,0      | -122,4     |
| Tulos ennen veroja, % liikevaihdosta          | %           | -2,6       | -10,3 | -2,2  | -2,9       | -11,5      |
| Emoyhtiön omistajille kuuluva tulos           | milj. euroa | -15,1      | -85,7 | -19,9 | -22,8      | -104,4     |
| Oman pääoman tuotto, %                        | %           | -10,6      | -55,0 | -11,5 | -14,1      | -50,6      |
| Sijoitetun pääoman tuotto, %                  | %           | -2,6       | -10,1 | -0,6  | -0,8       | -15,2      |
| Sijoitetun pääoman tuotto, % ilman IFRS16 1)  | %           | -6,2       | -14,9 | -2,1  | -2,0       | -17,5      |
| Sijoitettu pääoma                             | milj. euroa | 277,7      | 272,0 | 403,0 | 566,8      | 625,3      |
| Sijoitettu pääoma, ilman IFRS16 1)            | milj. euroa | 179,7      | 186,4 | 319,4 | 436,0      | 479,4      |
| Omavaraisuusaste, %                           | %           | 34,4       | 36,3  | 27,4  | 22,6       | 21,2       |
| Omavaraisuusaste, ilman IFRS16, % 1)          | %           | 48,0       | 48,2  | 32,8  | 27,8       | 26,4       |
| Korollinen nettovelka                         | milj. euroa | 99,4       | 80,5  | 170,0 | 289,1      | 422,0      |
| Korollinen nettovelka ilman IFRS16 1)         | milj. euroa | -6,3       | -11,5 | 81,0  | 152,9      | 271,9      |
| Nettovelkaantumisaste, %                      | %           | 71,7       | 55,1  | 103,0 | 159,7      | 240,3      |
| Nettovelkaantumisaste ilman IFRS16, % 1)      | %           | -4,3       | -7,5  | 47,5  | 82,1       | 151,2      |
| Tilauskanta 2)                                | milj. euroa | 1<br>048,6 | 838,8 | 872,3 | 1<br>153,4 | 1<br>344,2 |
| Uudet sopimukset                              | milj. euroa | 781,4      | 624,6 | 588,6 | 707,1      | 487,6      |
| Henkilöstö keskimäärin                        |             | 778        | 948   | 959   | 991        | 1<br>080   |

|                                                                                  |             | 2023      | 2022      | 2021      | 2020      | 2019      |
|----------------------------------------------------------------------------------|-------------|-----------|-----------|-----------|-----------|-----------|
| Osakekohtainen tulos 3)                                                          | euroa       | -1,0      | -6,6      | -2,3      | -4,3      | -42,5     |
| Osakekohtainen tulos (laimennettu)3)                                             | euroa       | -1,0      | -6,6      | -2,3      | -4,3      | -42,5     |
| Osakekohtainen oma pääoma3)                                                      | euroa       | 8,2       | 8,6       | 17,6      | 19,7      | 68,7      |
| Osakekohtainen oma pääoma (ilman oman<br>pääoman ehtoista lainaa) 3)             | euroa       | 6,2       | 6,7       | 15,9      | 18,0      | 36,6      |
| Osakekohtainen osinko 3)                                                         | euroa       | 0,0       | 0,0       | 0,0       | 0,0       | 0,0       |
| Osinko tuloksesta, %                                                             | %           | neg.      | neg.      | neg.      | neg.      | neg.      |
| Efektiivinen osinkotuotto, % 3)                                                  | %           | 0,0       | 0,0       | 0,0       | 0,0       | 0,0       |
| Hinta/voitto -suhde (P/E-luku) 3)                                                |             | neg.      | neg.      | neg.      | neg.      | neg.      |
| Osakkeen kurssikehitys                                                           |             |           |           |           |           |           |
| Kurssi kauden lopussa                                                            | euroa       | 4,08      | 3,80      | 0,53      | 0,59      | 1,36      |
| Keskikurssi euroa                                                                | euroa       | 3,90      | 9,17      | 0,61      | 0,60      | 1,36      |
| Alin kurssi euroa                                                                | euroa       | 3,15      | 3,19      | 0,45      | 0,45      | 1,25      |
| Ylin kurssi euroa                                                                | euroa       | 4,69      | 16,12     | 0,81      | 1,10      | 2,19      |
| Osakekannan markkina-arvo kauden lopussa                                         | milj. euroa | 69,1      | 64,4      | 138,9     | 154,7     | 98,1      |
| Osakkeiden vaihdon kehitys                                                       | 1 000       | 1<br>893  | 25<br>033 | 45<br>701 | 45<br>524 | 14<br>412 |
| Osakkeiden vaihdon kehitys, %                                                    | %           | 11,2      | 189,2     | 17,4      | 26,2      | 20,0      |
| Osakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo<br>tilikauden aikana 3)               | 1 000       | 16<br>938 | 13<br>231 | 9<br>398  | 6<br>234  | 2<br>586  |
| Osakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo<br>tilikauden aikana (laimennettu) 3) | 1 000       | 16<br>938 | 13<br>231 | 9<br>398  | 6<br>235  | 2<br>586  |
| Osakkeiden lukumäärä kauden lopussa 3)                                           | 1 000       | 16<br>938 | 16<br>938 | 9<br>398  | 9<br>398  | 2<br>586  |
|                                                                                  |             |           |           |           |           |           |
| * Valuuttamuutosten nettovaikutus                                                | milj. euroa | -2,6      | 7,3       | 1,5       | -4,4      | 3,8       |
|                                                                                  |             |           |           |           |           |           |

1) Taloudellisessa raportoinnissa käytettävät vaihtoehtoiset tunnusluvut Yhtiö julkaisee IFRS-tunnuslukujen ohella tiettyjä yleisesti käytettyjä muita tunnuslukuja, jotka ovat pääosin johdettavissa tuloslaskelmasta ja taseesta. Näiden tunnuslukujen laskentakaavat on esitetty seuraavalla sivulla. Yhtiön näkemyksen mukaan tunnusluvut selventävät tuloslaskelman ja taseen antamaa kuvaa toiminnan tuloksesta ja taloudellisesta asemasta. SRV raportoi tilinpäätöksessä operatiivisen liikevoiton ja liikevoittoprosentin Operatiivinen liikevoitto-tunnusluvun katsotaan antavan paremman kuvan konsernin toiminnasta verrattaessa esitettävää kautta aikaisempiin

kausiin. IFRS:n mukaisesta liikevoitosta on eliminoitu osakkuusyhtiöden valuuttakurssimuutoksista aiheutuneet voitot ja tappiot sekä suojauksesta aiheutuneet tuotot ja kulut. Osakkuusyhtiöden valuuttakurssimuutokset sisältyvät liikevoiton yläpuolelle, riville osuus osakkuusyhtiön tuloksesta. Valuuttasuojauksesta aiheutuneet tuotot ja kulut sisältyvät liikevoiton yläpuolelle, riville liiketoiminnan muut kulut. SRV raportoi tilinpäätöksessä tunnuslukuja ilman IFRS16 vaikutusta Yhtiö julkaisee vaihtoehtoisina tunnuslukuina IFRS 16:n tunnusluvut, joista on oikaistu pois IFRS 16 Vuokrasopimukset-standardin vaikutukset taseeseen ja tulokseen.

2) Kauden lopussa.

3) Yhtiö on toteuttanut 4.7.2022 osakkeiden yhdistämisen siten, että jokaiset 40 SRV:n osaketta yhdistettiin yhdeksi osakkeeksi. Osakekohtaisten tunnuslukujen vertailutietoja on oikaistu vastaavasti. Osakemäärien oikaisukerroin on 1,4339. Osakkeen kurssikehityksen tunnuslukuja ei ole oikaistu.

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

| Hallituksen toimintakertomus                          | Katsastuskauden tulos                     |   |       |                                                                                                                                                                                |
|-------------------------------------------------------|-------------------------------------------|---|-------|--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|
| Liiketoimintamalli, toimintaympäristö                 | Oman pääoman tuotto, %                    | = | 100 X | Oma pääoma yhteensä, keskimäärin                                                                                                                                               |
| ja arvoketjun kuvaus                                  |                                           |   |       |                                                                                                                                                                                |
| Arvonluontimalli<br>Liiketoimintakatsaus              |                                           |   |       |                                                                                                                                                                                |
| Sidosryhmäyhteistyö                                   | Sijoitettu pääoma                         | = |       | Taseen loppusumma – korottomat velat – laskennalliset verovelat – varaukset                                                                                                    |
| Strategian toteutuminen                               |                                           |   |       |                                                                                                                                                                                |
| Taloudellinen kehitys                                 |                                           |   |       |                                                                                                                                                                                |
| Rahoitus ja taloudellinen asema                       | Sijoitettu pääoma, ilman IFRS16           | = |       | Taseen loppusumma – korottomat velat – laskennalliset verovelat – varaukset – aineelliset hyödykkeet, käyttöoikeusomaisuuserä – vaihto-omaisuus, käyttöoikeusomaisuuserä       |
| Vastuullisuusraportti vuodesta 2023                   |                                           |   |       |                                                                                                                                                                                |
| Muutokset johtoryhmässä                               |                                           |   |       |                                                                                                                                                                                |
| Riskit ja riskienhallinta                             | Sijoitetun pääoman tuotto, %              | = | 100 X | Liikevoitto + korko- ja muut rahoitustuotot (sisältää valuuttakurssivoittoja ja –tappioita) + Rahoitussaamisten arvonalennukset ja myyntitappiot (osavuosikaudet annualisoitu) |
| Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset                  |                                           |   |       | Sijoitettu pääoma keskimäärin                                                                                                                                                  |
| Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät                  |                                           |   |       |                                                                                                                                                                                |
| Osakkeet ja omistus                                   |                                           |   |       |                                                                                                                                                                                |
| Voitonkäyttöehdotus                                   |                                           |   |       | Liikevoitto ilman IFRS 16 kirjauksia + korko- ja muut rahoitustuotot (sisältää valuuttakurssivoittoja ja –tappioita) + Rahoitus saamisten arvonalennukset ja myyntitappiot     |
| Katsauskauden jälkeiset tapahtumat                    | Sijoitetun pääoman tuotto, % ilman IFRS16 | = | 100 X | (osavuosikaudet annualisoitu)                                                                                                                                                  |
| Yhtiökokous 2024                                      |                                           |   |       | Sijoitettu pääoma, ilman IFRS16 keskimäärin                                                                                                                                    |
| Osakkeet ja osakkeenomistajat                         |                                           |   |       |                                                                                                                                                                                |
| Konsernin taloudellista                               |                                           |   |       |                                                                                                                                                                                |
| kehitystä kuvaavat<br>tunnusluvut ja laskentakaavat   | Omavaraisuusaste, %                       | = | 100 X | Oma pääoma yhteensä                                                                                                                                                            |
|                                                       |                                           |   |       | Taseen loppusumma – saadut ennakot                                                                                                                                             |
|                                                       |                                           |   |       |                                                                                                                                                                                |
| Tilinpäätös                                           |                                           |   |       |                                                                                                                                                                                |
| Konsernitilinpäätös                                   | Omavaraisuusaste, % ilman IFRS16          | = | 100 X | Oma pääoma yhteensä – IFRS16 osalta tuloslaskelmaan kirjatut poistot, vuokrakulut, sekä korko- ja rahoituskulut – Voittovarat IFRS16                                           |
| Emoyhtiön tilinpäätös                                 |                                           |   |       | Taseen loppusumma – saadut ennakot – IFRS16 osalta tuloslaskelmaan kirjatut poistot, vuokrakulut, sekä korko- ja rahoituskulut – korolliset vuokravelat                        |
| Tilinpäätöksen ja toiminta                            |                                           |   |       |                                                                                                                                                                                |
| kertomuksen allekirjoitukset                          |                                           | = |       |                                                                                                                                                                                |
|                                                       | Korollinen nettovelka                     |   |       | Korolliset velat – rahat ja pankkisaamiset                                                                                                                                     |
| Tilintarkastuskertomus                                |                                           |   |       |                                                                                                                                                                                |
|                                                       | Korollinen nettovelka ilman IFRS16        | = |       | Korolliset velat – korolliset vuokravelat – rahat ja pankkisaamiset                                                                                                            |
| Tietoa sijoittajille                                  |                                           |   |       |                                                                                                                                                                                |
| Selvitys hallinto                                     |                                           |   |       |                                                                                                                                                                                |
| ja ohjausjärjestelmästä                               | Nettovelkaantumisaste, %                  | = | 100 X | Korolliset nettovelat                                                                                                                                                          |
|                                                       |                                           |   |       | Oma pääoma yhteensä                                                                                                                                                            |
| Palkitsemisraportti                                   |                                           |   |       |                                                                                                                                                                                |
|                                                       |                                           |   |       |                                                                                                                                                                                |
| Vastuullisuusliite                                    |                                           |   |       | Korolliset velat – korolliset vuokravelat – rahat ja pankkisaamiset                                                                                                            |
| Nettovelkaantumisaste, % ilman IFRS16<br>GRI-raportti |                                           | = | 100 X | Oma pääoma yhteensä – IFRS16 osalta tuloslaskelmaan kirjatut poistot, vuokrakulut, sekä korko- ja rahoituskulut                                                                |
|                                                       |                                           |   |       |                                                                                                                                                                                |

## **Tunnuslukujen laskentakaavat**

| Katsaus vuoteen 2023                                                                                                                                                                                                                                                                           |                                                                                                     |   |                                               | Katsauskauden tulos – määräysvallattomien omistajien osuus – oman pääoman ehtoisen lainan korot vero–oikaistuna                                                       |  |  |  |  |
|------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|-----------------------------------------------------------------------------------------------------|---|-----------------------------------------------|-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|--|--|--|--|
|                                                                                                                                                                                                                                                                                                | Osakekohtainen tulos                                                                                | = |                                               | Osakkeiden keskimääräinen kappalemäärä                                                                                                                                |  |  |  |  |
| Hallituksen toimintakertomus<br>Liiketoimintamalli, toimintaympäristö<br>ja arvoketjun kuvaus<br>Arvonluontimalli<br>Liiketoimintakatsaus<br>Sidosryhmäyhteistyö<br>Strategian toteutuminen<br>Taloudellinen kehitys<br>Rahoitus ja taloudellinen asema<br>Vastuullisuusraportti vuodesta 2023 | =<br>Osakekohtainen tulos (laimennettu)                                                             |   |                                               | Katsauskauden tulos – määräysvallattomien omistajien osuus – oman pääoman ehtoisen lainan korot vero–oikaistuna<br>Laimennettu osakkeiden keskimääräinen kappalemäärä |  |  |  |  |
|                                                                                                                                                                                                                                                                                                | Osakekohtainen oma pääoma                                                                           | = |                                               | Emoyhtiön osakkeen omistajille kuuluva oma pääoma<br>Osakkeiden kappalemäärä katsauskauden lopussa                                                                    |  |  |  |  |
| Muutokset johtoryhmässä                                                                                                                                                                                                                                                                        |                                                                                                     |   |                                               | Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva oma pääoma – oman pääoman ehtoinen laina                                                                                        |  |  |  |  |
| Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset<br>Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät<br>Osakkeet ja omistus                                                                                                                                                                                            | Riskit ja riskienhallinta<br>Osakekohtainen oma pääoma<br>=<br>(ilman oman pääoman ehtoista lainaa) |   | Osakkeiden kappalemäärä katsauskauden lopussa |                                                                                                                                                                       |  |  |  |  |
| Voitonkäyttöehdotus                                                                                                                                                                                                                                                                            |                                                                                                     |   |                                               | Pörssikurssi katsauskauden lopussa                                                                                                                                    |  |  |  |  |
| Hinta/voitto -suhde (P/E-luku)<br>Katsauskauden jälkeiset tapahtumat<br>Yhtiökokous 2024<br>Osakkeet ja osakkeenomistajat                                                                                                                                                                      | =                                                                                                   |   | Osakekohtainen tulos                          |                                                                                                                                                                       |  |  |  |  |
| Konsernin taloudellista                                                                                                                                                                                                                                                                        |                                                                                                     |   |                                               | Osakekohtainen osinko                                                                                                                                                 |  |  |  |  |
| kehitystä kuvaavat<br>tunnusluvut ja laskentakaavat                                                                                                                                                                                                                                            | =<br>Osinko tuloksesta, %                                                                           |   | 100 X                                         | Osakekohtainen tulos                                                                                                                                                  |  |  |  |  |
| Tilinpäätös                                                                                                                                                                                                                                                                                    |                                                                                                     |   |                                               | Osakekohtainen osinko                                                                                                                                                 |  |  |  |  |
| Konsernitilinpäätös<br>Emoyhtiön tilinpäätös                                                                                                                                                                                                                                                   | Efektiivinen osinkotuotto, %                                                                        | = | 100 X                                         | Pörssikurssi katsauskauden lopussa                                                                                                                                    |  |  |  |  |
| Tilinpäätöksen ja toiminta<br>kertomuksen allekirjoitukset                                                                                                                                                                                                                                     |                                                                                                     |   |                                               | Osakkeen euromääräinen kokonaisvaihto                                                                                                                                 |  |  |  |  |
|                                                                                                                                                                                                                                                                                                | Keskikurssi                                                                                         | = |                                               | Kauden aikana vaihdettujen osakkeiden lukumäärä                                                                                                                       |  |  |  |  |
| Tilintarkastuskertomus                                                                                                                                                                                                                                                                         |                                                                                                     |   |                                               |                                                                                                                                                                       |  |  |  |  |
| Tietoa sijoittajille                                                                                                                                                                                                                                                                           | Osakekannan markkina-arvo kauden<br>lopussa                                                         | = |                                               | Ulkona olevien osakkeiden lukumäärä kauden lopussa x viimeinen kaupantekokurssi                                                                                       |  |  |  |  |
| Selvitys hallinto<br>ja ohjausjärjestelmästä                                                                                                                                                                                                                                                   |                                                                                                     |   |                                               |                                                                                                                                                                       |  |  |  |  |
| Palkitsemisraportti                                                                                                                                                                                                                                                                            | Osakkeiden vaihdon kehitys                                                                          | = |                                               | Kauden aikana vaihdettujen osakkeiden lukumäärä sekä sen prosentuaalinen osuus osakkeiden keskimääräisestä lukumäärästä katsauskauden aikana                          |  |  |  |  |
| Vastuullisuusliite                                                                                                                                                                                                                                                                             | Operatiivinen liikevoitto                                                                           | = |                                               | Liikevoitto +/- osakkuus- ja yhteisyritysten valuuttakurssimuutoksista aiheutuneet voitot ja tappiot sekä                                                             |  |  |  |  |
| GRI-raportti                                                                                                                                                                                                                                                                                   |                                                                                                     |   |                                               | valuuttasuojauksesta aiheutuneet tuotot ja kulut +/- vertailukelpoisuuteen vaikuttavat erät                                                                           |  |  |  |  |

<span id="page-63-0"></span>

# **Tilinpäätös**

#### <span id="page-64-0"></span>**[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

#### **[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)**

**[Tilinpäätös](#page-63-0)** 

Konsernitilinpäätös [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

## **IFRS konsernitilinpäätös**

## **Konsernin tuloslaskelma**

| 1 000 euroa                                                                | Liite | 2023        | 2022        |
|----------------------------------------------------------------------------|-------|-------------|-------------|
| Liikevaihto                                                                | 3     | 610<br>030  | 770<br>078  |
| Liiketoiminnan muut tuotot                                                 | 4     | 288         | 589         |
| Valmiiden/keskener.tuotteiden varastojen muutos                            |       | 2<br>338    | -88<br>445  |
| Aineiden ja palveluiden käyttö                                             |       | -527<br>967 | -600<br>560 |
| Työsuhde-etuuksista aiheutuneet kulut                                      | 7     | -66<br>214  | -74<br>342  |
| Osuus osakkuus- ja yhteisyrityksen tuloksista                              | 16    | 1<br>197    | -1<br>260   |
| Poistot                                                                    | 6     | -5<br>742   | -5<br>147   |
| Sijoitusten arvonalentumiset                                               | 6     | -8<br>879   | -65<br>030  |
| Liiketoiminnan muut kulut                                                  | 5     | -11<br>843  | -12<br>271  |
| Liikevoitto                                                                |       | -6<br>793   | -76<br>388  |
| Rahoitustuotot                                                             | 9     | 2<br>290    | 52<br>743   |
| Rahoituskulut                                                              | 9     | -11<br>231  | -55<br>437  |
| Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä                                          |       | -8<br>941   | -2<br>694   |
| Tulos ennen veroja                                                         |       | -15<br>734  | -79<br>081  |
| Tuloverot                                                                  | 10    | 620         | -6<br>580   |
| Tilikauden tulos                                                           |       | -15<br>114  | -85<br>662  |
| Jakautuminen                                                               |       |             |             |
| Emoyhtiön osakkeen omistajille kuuluva osuus                               |       | -15<br>114  | -85<br>662  |
| Määräysvallattomille omistajille                                           |       | 0           | 0           |
| Emoyhtiön omistajille kuuluva osakekohtainen tulos, euroa                  | 11    | -1,02       | -6,62       |
| Emoyhtiön omistajille kuuluva osakekohtainen tulos (laimennettu),<br>euroa | 11    | -1,02       | -6,62       |

## **Laaja tuloslaskelma**

| 1 000 euroa                                                        | Liite | 2023       | 2022       |
|--------------------------------------------------------------------|-------|------------|------------|
| Tilikauden voitto                                                  |       | -15<br>114 | -85<br>662 |
|                                                                    |       |            |            |
| Muut laajan tuloksen erät                                          |       |            |            |
| Erät, jotka saatetaan myöhemmin siirtää tulosvaikutteisiksi:       |       |            |            |
| Muuntoerot                                                         |       | 10<br>094  | -3<br>999  |
| Osuus osakkuus- ja yhteisyritysten muista laajan tuloksen eristä   | 16    | -93        | 7<br>208   |
| Tilikauden muut laajan tuloksen erät verojen jälkeen               |       | 10<br>001  | 3<br>209   |
|                                                                    |       |            |            |
| Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva osuus laajan tuloksen eristä |       | 10<br>001  | 3<br>209   |
| Määräysvallattomille omistajille laajan tuloksen eristä            |       | 0          | 0          |
|                                                                    |       |            |            |
| Tilikauden laaja tulos yhteensä                                    |       | -5<br>113  | -82<br>453 |
|                                                                    |       |            |            |
| Tilikauden laajan tuloksen jakautuminen:                           |       |            |            |
| Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva osuus                        |       | -5<br>113  | -82<br>453 |
| Määräysvallattomille omistajille tuloksesta                        |       | 0          | 0          |
|                                                                    |       |            |            |

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

**[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)** 

**[Tilinpäätös](#page-63-0)** 

[Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

| 1,000 euroa                                             | Liite  | 2023       | 2023       |
|---------------------------------------------------------|--------|------------|------------|
| VARAT                                                   |        |            |            |
|                                                         |        |            |            |
| Pitkäaikaiset varat                                     |        |            |            |
| Aineelliset hyödykkeet                                  | 13     | 5<br>453   | 4<br>114   |
| Aineelliset hyödykkeet, käyttöoikeusomaisuuserät        | 13     | 7<br>640   | 8<br>840   |
| Liikearvo                                               | 14     | 1<br>734   | 1<br>734   |
| Muut aineettomat hyödykkeet                             | 14     | 672        | 699        |
| Osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksissä                  | 16     | 3<br>780   | 2<br>120   |
| Muut rahoitusvarat                                      | 15, 17 | 7<br>802   | 7<br>751   |
| Saamiset                                                | 15, 18 | 7<br>050   | 14<br>243  |
| Laskennalliset verosaamiset                             | 19     | 36<br>751  | 37<br>458  |
| Pitkäaikaiset varat yhteensä                            |        | 70<br>883  | 76<br>959  |
| Lyhytaikaiset varat                                     |        |            |            |
| Vaihto-omaisuus                                         | 20     | 157<br>370 | 162<br>842 |
| Vaihto-omaisuus, käyttöoikeusomaisuuserät               | 20     | 88<br>488  | 75<br>119  |
| Myyntisaamiset ja muut saamiset                         | 15, 22 | 81<br>984  | 88<br>254  |
| Lainasaamiset osakkuus- ja yhteisyrityksiltä            | 15, 21 | 274        | 5          |
| Tilikauden verotettavaan tuloon perustuvat verosaamiset |        | 0          | 10         |
| Rahavarat                                               | 23     | 39<br>595  | 45<br>309  |
| Lyhytaikaiset varat yhteensä                            |        | 367<br>711 | 371<br>538 |
| VARAT YHTEENSÄ                                          |        | 438<br>594 | 448<br>497 |

| 1,000 euroa                                             | Liite  | 2023        | 2022        |
|---------------------------------------------------------|--------|-------------|-------------|
| OMA PÄÄOMA JA VELAT                                     |        |             |             |
|                                                         |        |             |             |
| Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma                |        |             |             |
| Osakepääoma                                             | 25     | 3<br>063    | 3<br>063    |
| Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto                  | 25     | 303<br>559  | 303<br>559  |
| Muuntoerot                                              | 25     | -4<br>947   | -14<br>948  |
| Oman pääoman ehtoinen laina                             | 25     | 33<br>529   | 33<br>529   |
| Kertyneet voittovarat                                   |        | -196<br>529 | -179<br>019 |
| Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma yhteensä       |        | 138<br>675  | 146<br>184  |
| Määräysvallattomien omistajien osuus                    |        | 0           | 0           |
| Oma pääoma yhteensä                                     |        | 138<br>675  | 146<br>184  |
| Pitkäaikaiset velat                                     |        |             |             |
| Laskennalliset verovelat                                | 19     | 236         | 1<br>138    |
| Varaukset                                               | 26,0   | 10<br>352   | 12<br>196   |
| Korolliset velat ilman vuokravelkoja                    | 15, 27 | 31<br>386   | 23<br>828   |
| Korolliset vuokravelat                                  | 27     | 103<br>118  | 89<br>545   |
| Muut velat                                              | 15, 28 | 3<br>098    | 6<br>252    |
| Pitkäaikaiset velat yhteensä                            |        | 148<br>191  | 132<br>959  |
| Lyhytaikaiset velat                                     |        |             |             |
| Ostovelat ja muut velat                                 | 15, 28 | 138<br>415  | 148<br>022  |
| Katsauskauden verotettavaan tuloon perustuvat verovelat |        | 9           | 958         |
| Varaukset                                               | 26     | 8<br>800    | 7<br>932    |
| Korolliset velat ilman vuokravelkoja                    | 15, 27 | 1<br>902    | 10<br>000   |
| Korolliset vuokravelat                                  | 27     | 2<br>604    | 2<br>442    |
| Lyhytaikaiset velat yhteensä                            |        | 151<br>728  | 169<br>354  |
| Velat yhteensä                                          |        | 299<br>919  | 302<br>313  |
| OMA PÄÄOMA JA VELAT YHTEENSÄ                            |        | 438<br>594  | 448<br>497  |

**[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)** 

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

**[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)** 

**[Tilinpäätös](#page-63-0)** 

[Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

|                                                                  | Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma |                                         |            |                                |                          |            |                                             |                        |
|------------------------------------------------------------------|------------------------------------------|-----------------------------------------|------------|--------------------------------|--------------------------|------------|---------------------------------------------|------------------------|
| 1 000 euroa                                                      | Osakepääoma                              | Sijoitetun vapaan<br>pääoman<br>rahasto | Muuntoerot | Oman pääoman<br>ehtoinen laina | Kertyneet<br>voittovarat | Yhteensä   | Määräys<br>vallattomien<br>omistajien osuus | Oma pääoma<br>yhteensä |
| Oma pääoma 1.1.2022                                              | 3<br>063                                 | 264<br>680                              | -18<br>156 | 15<br>360                      | -99<br>891               | 165<br>056 | 0                                           | 165<br>056             |
| Tilikauden tulos                                                 | 0                                        | 0                                       | 0          | 0                              | -85<br>662               | -85<br>662 | 0                                           | -85<br>662             |
| Muut laajan tuloksen erät (verovaikutuksella oikaistuna)         |                                          |                                         |            |                                |                          |            |                                             |                        |
| Muuntoerot                                                       | 0                                        | 0                                       | -3<br>999  | 0                              | 0                        | -3<br>999  | 0                                           | -3<br>999              |
| Osuus osakkuus- ja yhteisyritysten muista laajan tuloksen eristä | 0                                        | 0                                       | 7<br>208   | 0                              | 0                        | 7<br>208   | 0                                           | 7<br>208               |
| Myytävissä olevat rahoitusvarat                                  | 0                                        | 0                                       | 0          | 0                              | 0                        | 0          | 0                                           | 0                      |
| Laajan tuloksen erät yhteensä                                    | 0                                        | 0                                       | 3<br>209   | 0                              | 0                        | 3<br>209   | 0                                           | 3<br>209               |
| Katsauskauden laaja tulos                                        | 0                                        | 0                                       | 3<br>209   | 0                              | -85<br>662               | -82<br>453 | 0                                           | -82<br>453             |
| Liiketoimet omistajien kanssa                                    |                                          |                                         |            |                                |                          |            |                                             |                        |
| Omien osakkeiden hankinta                                        | 0                                        | 0                                       | 0          | 0                              | -729                     | -729       | 0                                           | -729                   |
| Osakepalkkiojärjestelmä                                          | 0                                        | 0                                       | 0          | 0                              | 752                      | 752        | 0                                           | 752                    |
| Suunnattu osakeanti ja oman pääoman ehtoisen lainan leikkaus     | 0                                        | 6<br>822                                | 0          | -15<br>360                     | 8<br>538                 | 0          | 0                                           | 0                      |
| Merkintäetuoikeusanti                                            | 0                                        | 34<br>806                               | 0          | 0                              | 0                        | 34<br>806  | 0                                           | 34<br>806              |
| Osakeanteihin liittyvät kust. Ilman veroja                       | 0                                        | -2<br>749                               | 0          | 0                              | 0                        | -2<br>749  | 0                                           | -2<br>749              |
| JVK-lainan konvertointi                                          | 0                                        | 0                                       | 0          | 34<br>265                      | 0                        | 34<br>265  | 0                                           | 34<br>265              |
| JVK-lainan konvertoinnin kulut                                   | 0                                        | 0                                       | 0          | -736                           | 0                        | -736       | 0                                           | -736                   |
| Oman pääoman ehtoisen lainan korko verovaikutuksella oikaistuna  | 0                                        | 0                                       | 0          | 0                              | -2<br>030                | -2<br>030  | 0                                           | -2<br>030              |
| Liiketoimet omistajien kanssa yhteensä                           | 0                                        | 38<br>878                               | 0          | 18<br>169                      | 6<br>531                 | 63<br>579  | 0                                           | 63<br>579              |
| Oma pääoma 31.12.2022                                            | 3<br>063                                 | 303<br>559                              | -14<br>948 | 33<br>529                      | -179<br>019              | 146<br>184 | 0                                           | 146<br>184             |

## **Laskelma konsernin oman pääoman muutoksista**

**[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**  [Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

**[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)** 

**[Tilinpäätös](#page-63-0)** 

[Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

|                                                                  | Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma |                                         |            |                                |                          |            |                                             |                        |
|------------------------------------------------------------------|------------------------------------------|-----------------------------------------|------------|--------------------------------|--------------------------|------------|---------------------------------------------|------------------------|
| 1 000 euroa                                                      | Osakepääoma                              | Sijoitetun vapaan<br>pääoman<br>rahasto | Muuntoerot | Oman pääoman<br>ehtoinen laina | Kertyneet<br>voittovarat | Yhteensä   | Määräys<br>vallattomien<br>omistajien osuus | Oma pääoma<br>yhteensä |
| Oma pääoma 1.1.2023                                              | 3<br>063                                 | 303<br>559                              | -14<br>948 | 33<br>529                      | -179<br>019              | 146<br>184 | 0                                           | 146<br>184             |
| Tilikauden tulos                                                 | 0                                        | 0                                       | 0          | 0                              | -15<br>114               | -15<br>114 | 0                                           | -15<br>114             |
| Muut laajan tuloksen erät (verovaikutuksella oikaistuna)         |                                          |                                         |            |                                |                          |            |                                             |                        |
| Muuntoerot                                                       | 0                                        | 0                                       | 10<br>094  | 0                              | 0                        | 10<br>094  | 0                                           | 10<br>094              |
| Osuus osakkuus- ja yhteisyritysten muista laajan tuloksen eristä | 0                                        | 0                                       | -93        | 0                              | 0                        | -93        | 0                                           | -93                    |
| Myytävissä olevat rahoitusvarat                                  | 0                                        | 0                                       | 0          | 0                              | 0                        | 0          | 0                                           | 0                      |
| Laajan tuloksen erät yhteensä                                    | 0                                        | 0                                       | 10<br>001  | 0                              | 0                        | 10<br>001  | 0                                           | 10<br>001              |
| Katsauskauden laaja tulos                                        | 0                                        | 0                                       | 10<br>001  | 0                              | -15<br>114               | -5<br>113  | 0                                           | -5<br>113              |
| Liiketoimet omistajien kanssa                                    |                                          |                                         |            |                                |                          |            |                                             |                        |
| Omien osakkeiden hankinta                                        | 0                                        | 0                                       | 0          | 0                              | -96                      | -96        | 0                                           | -96                    |
| Osakepalkkiojärjestelmä                                          | 0                                        | 0                                       | 0          | 0                              | -73                      | -73        | 0                                           | -73                    |
| Oman pääoman ehtoisen lainan korko verovaikutuksella oikaistuna  | 0                                        | 0                                       | 0          | 0                              | -2<br>227                | -2<br>227  | 0                                           | -2<br>227              |
| Liiketoimet omistajien kanssa yhteensä                           | 0                                        | 0                                       | 0          | 0                              | -2<br>396                | -2<br>396  | 0                                           | -2<br>396              |
| Oma pääoma 31.12.2023                                            | 3<br>063                                 | 303<br>559                              | -4<br>947  | 33<br>529                      | -196<br>529              | 138<br>675 | 0                                           | 138<br>675             |

**[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)** 

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

**[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)** 

**[Tilinpäätös](#page-63-0)** 

[Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

## **Konsernin rahavirtalaskelma**

| EUR 1,000                                                       | 2023        | 2022        |
|-----------------------------------------------------------------|-------------|-------------|
| Liiketoiminnan rahavirrat                                       |             |             |
| Myynnistä saadut maksut                                         | 615<br>812  | 805<br>413  |
| Liiketoiminnan muista tuotoista saadut maksut                   | 288         | 614         |
| Maksut liiketoiminnan kuluista                                  | -606<br>557 | -802<br>540 |
| Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä ja veroja           | 9<br>543    | 3<br>488    |
| Saadut korot ja muut liiketoiminnan rahoitustuotot              | 992         | 365         |
| Maksetut korot ja maksut muista liiketoiminnan rahoituskuluista | -8<br>740   | -13<br>709  |
| Maksetut ja saadut välittömät verot                             | -146        | -255        |
| Liiketoiminnan rahavirta                                        | 1<br>649    | -10<br>112  |
| Investointien rahavirrat                                        |             |             |
| Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin         | -2<br>923   | -2<br>478   |
| Aineellisten ja aineettomien hyödykkeiden luovutustulot         | 253         | 516         |
| Investoinnit sijoituksiin                                       | -1<br>831   | -101        |
| Sijoitusten luovutustulot                                       | 1<br>108    | 0           |
| Myydyt tytäryhtiöosakkeet                                       | 1<br>819    | 0           |
| Investoinnit osakkuus- ja yhteisyrityksiin                      | -80         | -26         |
| Myydyt osakkuusyhtiöosuudet                                     | 0           | 4<br>171    |
| Myönnetyt lainat muille                                         | -274        | 0           |
| Lainojen takaisinmaksut muilta                                  | 242         | 0           |
| Investointien rahavirta                                         | -1<br>686   | 2<br>082    |
| Liiketoiminnan ja investointien rahavirrat yhteensä             | -37         | -8<br>029   |

| 1 000 euroa                        | 2023       | 2022       |
|------------------------------------|------------|------------|
| Rahoituksen rahavirta              |            |            |
| Maksullinen osakeanti              | 0          | 32<br>056  |
| Lainojen nostot                    | 0          | 1<br>000   |
| Lainojen takaisinmaksut            | -10<br>000 | -31<br>745 |
| Oman pääoman ehtoisen lainan kulut | 0          | -737       |
| Oman pääoman ehtoisen lainan korot | -2<br>784  | -2<br>029  |
| Yhtiölainojen muutos               | 9<br>784   | -10<br>737 |
| Ostetut omat osakkeet              | -96        | -729       |
| Lainojen maksut vuokravelat        | -2<br>581  | -2<br>374  |
| Rahoituksen rahavirta              | -5<br>677  | -15<br>294 |
|                                    |            |            |
| Rahavarojen muutos                 | -5<br>714  | -23<br>324 |
|                                    |            |            |
| Rahavarat tilikauden alussa        | 45<br>309  | 68<br>009  |
| Rahavarojen valuuttakurssiero      | 0          | 623        |
| Rahavarat tilikauden lopussa       | 39<br>595  | 45<br>309  |

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

#### **[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)**

#### **[Tilinpäätös](#page-63-0)**

[Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

## **Konsernitilinpäätöksen liitetiedot**

## **Liiketoiminnan kuvaus**

SRV Yhtiöt Oyj tytäryhtiöineen (SRV-konserni) on Suomen johtavia projektinjohtourakoitsijoita, joka rakentaa ja kehittää liike- ja toimitiloja, asuntoja sekä teollisuus- ja logistiikkakohteita pääasiassa Suomessa. Liiketoiminnan pääyhtiö on SRV Rakennus Oy. SRV:n liiketoimintaan kuuluvat asuntorakentaminen, toimitilarakentaminen, tekniikkayksiköt ja hankintatoimi sekä sisäiset palvelut Suomessa.

SRV ei ole luokitellut tilinpäätöksessä omaisuuttaan IFRS 5:n mukaan myytävänä oleviksi omaisuuseriksi. SRV on 2.8.2023 julkaistussa sijoittajauutisessa ilmoittanut myyneensä pääosan jäljellä olevista Venäjän omistuksista. Toteutetun kaupan jälkeen SRV:n ainoa jäljellä oleva omaisuuserä Venäjällä on 50 prosentin omistus Pearl Plaza -kauppakeskuksesta. SRV jatkaa kumppaninsa kanssa aktiivisesti neuvotteluja, joilla SRV tähtää omistuksensa myyntiin myös Pearl Plaza -kauppakeskuksesta. Epävarmuus markkinassa on poikkeuksellisen suurta, jonka johdosta omaisuudesta irtaantumisen täsmällistä aikataulua ja todennäköisyyttä on vaikea arvioida.

Konsernin emoyhtiö, SRV Yhtiöt Oyj (Yhtiö) on suomalainen julkinen osakeyhtiö, jonka kotipaikka on Espoo, Suomi. Yhtiön rekisteröity osoite on Tarvonsalmenkatu 15, 02601 Espoo.

Yhtiön hallitus on hyväksynyt tämän konsernitilinpäätöksen 27.2.2024.

## **Konsernitilinpäätöksen laadintaperiaatteet**

SRV-konsernin konsernitilinpäätös on laadittu 31.12.2023 voimassa olevien kansainvälisten tilinpäätösstandardien (IFRS Accounting Standards) mukaan. Kansainvälisillä tilinpäätösstandardeilla tarkoitetaan Euroopan parlamentin ja neuvoston asetuksessa (EY) N:o 1606/2002 säädetyn menettelyn mukaisesti yhteisössä sovellettaviksi hyväksyttyjä standardeja ja niistä annettuja tulkintoja. niistä annettuja tulkintoja.

Tilinpäätöksen luvut esitetään tuhansina euroina, ellei muuta ole kerrottu. Konsernitilinpäätös on laadittu alkuperäisiin hankintamenoihin perustuen lukuun ottamatta käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavia rahoitusvaroja ja -velkoja, käypään arvoon arvostettuja johdannaissopimuksia sekä käteisvaroina suoritettavia osakeperusteisia liiketoimia, jotka on arvostettu käypään arvoon.

Seuraavia standardeja, tulkintoja ja muutoksia on sovellettu 1.1.2023 alkavalla tilikaudella:

## **Muutokset IAS 12:een Tuloverot: Yksittäisestä liiketoimesta johtuviin varoihin ja velkoihin liittyvä laskennallinen vero**

IAS 12 määrittelee, kuinka yhteisö käsittelee kirjanpidossaan tuloveroja, mukaan lukien laskennallisia veroja, jotka kuvaavat yhteisön tulevaisuudessa maksettavaksi tulevia tai sen hyväksi luettavia veroja. Tietyissä olosuhteissa yhteisöt eivät kirjaa laskennallista veroa, kun ne kirjaavat omaisuuserän tai velan ensimmäistä kertaa taseeseen. Aikaisemmin oli ollut epävarmuutta siitä, sovelletaanko poikkeusta mm. seuraaviin liiketoimiin: vuokrasopimuksiin ja käytöstä poistamisesta johtuviin velvoitteisiin liiketoimiin, joista yhteisöt kirjaavat sekä omaisuuserän että velan. Muutokset selventävät, että poikkeusta ei sovelleta ja yhteisöjen on kirjattava laskennalliset verot tällaisiin liiketoimiin liittyen. Muutosten tavoitteena on vähentää vuokrasopimuksiin ja käytöstä poistamisesta johtuviin velvoitteisiin liittyviä raportointieroja.

**Muutokset IAS 1:een Tilinpäätöksen esittäminen, IFRS Practice Statement 2:een, IAS 8:aan Tilinpäätöksen laatimisperiaatteet, kirjanpidollisten arvioiden muutokset ja virheet: Laatimisperiaatteiden esittäminen ja kirjanpidollisten arvioiden määritelmä** IASB:n tekemä muutos IAS 1 tilinpäätösstandardiin edellyttää yhtiöitä esittämään niiden olennaiset laatimisperiaatteet merkittävien laatimisperiaatteiden sijaan (tämä on informaatiota, jonka, arvioitaessa yhdessä muun tilinpäätöksessä esitetyn informaation kanssa, voisi kohtuudella odottaa vaikuttavan päätöksiin, joita yleiseen käyttöön tarkoitetun tilinpäätöksen ensisijaiset käyttäjät tekevät tiettyä raportoivaa yhteisöä koskevaa taloudellista informaatiota sisältävän tilinpäätöksen perusteella) ja selventää kuinka tunnistaa, että informaatio laatimisperiaatteista on olennaista.). Lisäksi muutos selventää, että epäolennaisia laatimisperiaatteita ei tarvitse esittää. Kuitenkin, jos tällaisia esitetään, ne eivät saa hämärtää olennaisia laatimisperiaatteita. IAS 8 tilinpäätösstandardiin tehty muutos selventää kuinka yhtiöiden tulee erottaa muutokset laatimisperiaatteissa muutoksista kirjanpidollisissa arvioissa. Näiden erottaminen on tärkeää, koska kirjanpidollisten arvioiden muutoksia sovelletaan ei-takautuvasti tuleviin transaktioihin ja muihin tuleviin tapahtumiin, kun taas laatimisperiaatteiden muutoksia sovelletaan yleensä takautuvasti aikaisempiin transaktioihin ja muihin aikaisempiin tapahtumiin sekä tilikauden tapahtumiin.

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

**[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)** 

**[Tilinpäätös](#page-63-0)** 

[Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

## **Muutokset IAS 12:een – OECD pilari 2 säännöt**

Joulukuussa 2021 Taloudellisen yhteistyön ja kehityksen järjestö (OECD) julkaisi pilari 2 mallisäännöt (the Global Anti-Base Erosion Proposal, tai 'GloBE') uudistaakseen kansainvälistä yhteisöverotusta. Sääntöjen soveltamisalaan kuuluvien suurten monikansallisten yhteisöjen on laskettava GloBE efektiivinen veroaste jokaiselle maalle, jossa yhteisö toimii. Yhteisöt ovat velvollisia maksamaan täydennysveroa maakohtaisen GloBE efektiivisen verokannan ja 15 % minimiverokannan erotuksesta. Toukokuussa 2023 IASB teki kapea-alaisen muutoksen IAS 12:een, joka tarjoaa väliaikaisen helpotuksen vaatimukseen kirjata ja esittää laskennalliset verot, jotka johtuvat verolaista, josta on säädetty tai joka

on käytännössä hyväksytty pilari 2:n mallisääntöjen täytäntöönpanemiseksi, mukaan lukien verolaki, jolla pannaan täytäntöön kyseisissä säännöissä kuvatut ehdot täyttävät kotimaiset täydennysverot. Lisäksi muutokset edellyttävät yhteisöjä esittämään tilinpäätöksessään:

- että se on soveltanut poikkeusta, joka koskee pilari 2:n tuloveroihin liittyvien laskennallisten verosaamisten ja velkojen kirjaamista ja tietojen esittämistä niistä tilinpäätöksessä
- erikseen sen pilari 2:n tuloveroihin liittyvä kauden verotettavaan tuloon perustuva verokulu (tai -tuotto)

• kausilla, joilla pilari 2:n lainsäädäntöä on säädetty tai käytännössä hyväksytty mutta se ei ole vielä voimassa, tiedossa tai kohtuudella arvioitavissa oleva informaatio, joka auttaa tilinpäätöksen käyttäjiä ymmärtämään yhteisön altistumista kyseisestä lainsäädännöstä aiheutuville pilari 2:n tuloveroille. Siltä osin kuin informaatio ei ole tiedossa tai kohtuudella arvioitavissa yhteisön on sen sijaan esitettävä tilinpäätöksessään tieto tästä ja tietoja siitä, miten yhteisö on edistynyt altistumisensa arvioinnissa. \*\*Muutokset hyväksyttiin EU:ssa 9.11.2023.

## **Johdon harkinta ja arvioiden käyttö**

Tilinpäätöksen laatiminen IFRS -standardien mukaisesti edellyttää konsernin johdolta tiettyjen arvioiden tekemistä ja harkintaa laatimisperiaatteiden soveltamisessa. Tehdyt arviot ja oletukset vaikuttavat tilinpäätöksen taseen varojen, velkojen ja raportointikauden tuottojen ja kulujen sekä vastuusitoumusten määrään. Arvioita ja oletuksia on käytetty muun muassa aineettomien sekä aineellisten hyödykkeiden arvonalentumistestauksessa, asiakashankkeiden tuloutuksessa, vaihto-omaisuuden arvostamisessa, takuu- ja vastuuvarauksien laskennassa, osakkuus- ja yhteisyrityssijoitusten arvostuksessa, kauden verotettavaan tuloon perustuvien verosaamisten ja – velkojen kirjauksissa sekä myytävänä oleviksi luokiteltujen omaisuuserien arvostamisessa

Ajan kuluessa tuloutettavien omaisuuserä on asiakkaan määräysvallassa ja näiden asiakashankkeiden tulot ja menot kirjataan tuotoiksi ja kuluiksi valmistusasteen perusteella, kun hankkeen lopputulos voidaan arvioida luotettavasti. Valmistusaste määritetään laskemalla kunkin hankkeen tilinpäätöspäivään mennessä kertyneiden menojen suhteellinen osuus kyseisen hankkeen arvioidusta kokonaismenosta. Tuottoja kirjataan valmistusastetta vastaava määrä. Kun on todennäköistä, että hankkeen valmiiksi saamiseen tarvittavat kokonaismenot ylittävät hankkeesta saatavat kokonaistulot, odotettavissa oleva tappio kirjataan kuluksi välittömästi.

Omakehitteisiin ja -perusteisiin hankkeisiin saattaa liittyä muuttuvia vastikkeita, jotka voivat johtua esim. viivästymissanktioista ja vuokravastuista. Liikevaihdon tuloutusta lykätään arvioidun vuokravastuuvelvoitteen osalta ja tämä arvioitu osuus hankkeen tuloista kirjataan saaduksi ennakoksi. Suoritetut takuuvuokrat vähentävät hankkeeseen liittyviä saatuja ennakkoja. Solmittuun vuokrasopimukseen sisältyvät epävarmuustekijät otetaan tuloutuksessa huomioon.

Konsernin taseessa ei ole liikearvoa, joten erään ei liity arvonalentumisriskiä. Rahavirtaa tuottavien yksiköiden kerrytettävissä olevat rahamäärät on määritetty käyttöarvoon perustuvien laskelmien avulla. Näiden laskelmien laatiminen edellyttää arvioiden käyttämistä. Takuuvarauksia ja 10-vuotisvastuuvarauksia kirjataan, kun varauksen määrä on luotettavasti arvioitavissa. Kirjattava määrä on tilinpäätöspäivän paras arvio mahdollisen vastuun täyttämiseksi vaadittavasta kustannuksesta. Arvio toteutuvien kustannusten todennäköisyydestä edellyttää konsernin johdon harkintaa, joka perustuu aiempiin samankaltaisiin tapahtumiin ja kokemusperäiseen tietoon.

Konserni arvioi tilinpäätösten yhteydessä vaihtoomaisuuden nettorealisointiarvon ja sitä kautta mahdollisen arvonalennustarpeen. Nettorealisointiarvo arvioidaan perustuen luotettavimpaan mahdolliseen arviontekohetkellä saatavissa olevaan tietoon siitä mihin rahamäärään vaihto-omaisuus odotetaan realisoitavan. Vaihto-omaisuuden arvonalennustarpeen arviointi saattaa edellyttää johdolta mm. arviota kehittämisestä ja rakentamisesta tulevaisuudessa aiheutuvista kustannuksista, arviota kohteen tulevaisuudessa kerryttämistä tuotoista ja kuluista, arviota markkinoiden tuottovaatimuksesta realisointihetkellä sekä arviota kohteen myyntiarvosta.

Konserni arvioi sijoituskohteiden arvoa tilinpäätösten yhteydessä sekä silloin, kun on olemassa viitteitä arvonalentumisesta. Valmiita kiinteistöjä omistavien osakkuus- ja yhteisyritysten arvon arvioinnin perustana on kiinteistöstä laadittu arvostuslaskelma. Merkittävien sijoitusten osalta konserni hankkii tarvittaessa ulkopuoliset kiinteistöarviot. Sijoitusten nykyarvon määrittämiseen liittyy arvionvaraisuutta, sillä nykyarvolaskelmat sisältävät mm. tuleviin vuokratuottoihin, annettuihin vuokranalennuksiin, liikevaihtosidonnaisiin vuokriin, vuokrausasteeseen, kiinteistön juokseviin kustannuksiin sekä tuottovaatimukseen (yield) liittyviä olettamia.

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

#### **[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)**

#### **[Tilinpäätös](#page-63-0)**

[Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

Konserni arvioi tilinpäätösten yhteydessä erityisesti laskennallisten verosaamisten kirjausperusteet. Tätä varten arvioidaan, miten todennäköisesti konserniyrityksillä on kerrytettävissä verotettavaa tuloa,

jota vastaan käyttämättömät verotukselliset tappiot tai käyttämättömät verotukseen liittyvät hyvitykset voidaan hyödyntää.

## **Konsernitilinpäätös**

#### **Tytäryhtiöt**

Konsernitilinpäätös sisältää emoyhtiö SRV Yhtiöt Oyj:n kaikki sellaiset yritykset, joissa konsernilla on määräysvalta. Konsernilla on määräysvalta yrityksessä, jos se olemalla osallisena siinä altistuu sen muuttuvalle tuotolle tai on oikeutettu sen muuttuvaan tuottoon ja se pystyy vaikuttamaan tähän tuottoon käyttämällä yritystä koskevaa valtaansa. Tytäryhtiöt yhdistellään konsernitilinpäätökseen siitä päivästä lähtien, jolloin määräysvalta siirtyy konsernille ja yhdistely päättyy sinä päivänä, kun määräysvalta lakkaa. Omaperusteisten rakennushankkeiden tase-erät konsolidoidaan konsernitilinpäätökseen.

SRV-konsernin tilinpäätökset on laadittu hankintamenomenetelmällä. Hankintamenoa määritettäessä otetaan huomioon käypiin arvoihin arvostetut vastikkeeksi annetut varat ja vastuulle otetut velat sekä hankinnasta välittömästi johtuneet menot. Hankitut, yksilöitävissä olevat varat ja velat arvostetaan hankinta-ajankohdan käypiin arvoihin, riippumatta mahdollisen määräysvallattomien omistajien osuuden suuruudesta. Se määrä, jolla hankintameno ylittää konsernin osuuden hankittujen yksilöitävissä olevien nettovarojen käyvästä arvosta, kirjataan liikearvoksi. Jos hankintameno on pienempi kuin hankitun tytäryhtiön nettovarojen käypä arvo, tämä erotus kirjataan suoraan tuloslaskelmaan.

Tytäryritysten tilinpäätösten laadintaperiaatteita on tarvittaessa muutettu konsernin laadintaperiaatteiden mukaisiksi.

Konsernin sisäiset liiketapahtumat, saamiset ja velat sekä konsernin sisäisistä liiketapahtumista syntyneet realisoitumattomat voitot eliminoidaan konsernitilinpäätöksessä. Myös realisoitumattomat tappiot

eliminoidaan, mikäli tappio ei johdu arvonalentumisesta. Määräysvallattomien omistajien osuus hankitussa yrityksessä kirjataan joko käypään arvoon tai määrään,

joka vastaa määräysvallattomien omistajien suhteellista osuutta hankitun yrityksen yksilöitävissä olevasta nettovarallisuudesta.

Määräysvallattomien omistajien osuus on erotettu tuloksesta ja esitetty omana eränään konsernin omassa pääomassa.

Tytäryhtiöiden määräysvallattomien omistajien osuuksista aiheutuvat tappiot kohdistetaan määräysvallattomien omistajien osuuksiin, vaikka sen tuloksena määräysvallattomien omistajien osuudet olisivat negatiivisia.

Emoyrityksellä tytäryrityksessä olevan omistusosuuden muutokset, jotka eivät johda määräysvallan menettämiseen, käsitellään omaa pääomaa koskevina liiketoimina. Kun konsernin määräysvalta lakkaa, jäljelle jäävä omistusosuus arvostetaan määräysvallan menettämispäivän käypään arvoon ja kirjanpitoarvon muutos kirjataan tulosvaikutteisesti. Tämä käypä arvo toimii alkuperäisenä kirjanpitoarvona, kun jäljelle jäävää osuutta myöhemmin käsitellään osakkuusyrityksenä, yhteisyrityksenä tai rahoitusvaroina. Lisäksi asianomaisesta yrityksestä aiemmin muihin laajan tuloksen eriin kirjattuja määriä käsitellään ikään kuin konserni olisi suoraan luovuttanut niihin liittyvät varat ja velat. Tämä voi tarkoittaa, että aiemmin muihin laajan tuloksen eriin kirjatut määrät siirretään tulosvaikutteisiksi.

#### **Osakkuus ja yhteisyritykset**

Osakkuusyrityksiä ovat kaikki yritykset, joissa konsernilla on huomattava vaikutusvalta mutta ei määräysvaltaa. Yleensä tämä perustuu osakeomistukseen, joka tuottaa 20-50% äänivallasta.

Yhteisjärjestely on järjestely, jossa kahdella tai useammalla osapuolella on yhteinen määräysvalta. Yhteinen määräysvalta on järjestelyä koskevan määräysvallan pitämistä yhteisenä sopimukseen perustuen, ja se vallitsee vain silloin, kun merkityksellisiä toimintoja koskevat päätökset edellyttävät määräysvallan jakavien osapuolten yksimielistä hyväksymistä. Yhteisjärjestely on joko yhteinen toiminto tai yhteisyritys. Yhteisyritys on järjestely, jossa konsernilla on oikeuksia järjestelyn nettovarallisuuteen, kun taas yhteisessä toiminnossa konsernilla on järjestelyyn liittyviä varoja koskevia oikeuksia ja velkoja koskevia velvoitteita. Konserni soveltaa kaikkiin yhteisjärjestelyihin IFRS 11 standardia, jonka mukaan yhteisjärjestelyt luokitellaan yhteisiksi toiminnoiksi tai yhteisyrityksiksi sen mukaan, mitkä ovat sijoittajien sopimusperusteiset oikeudet ja velvoitteet. Konserni on arvioinut yhteisjärjestelyjensä luonteen ja todennut niiden olevan yhteisyrityksiä.

Osakkuus- ja yhteisyritykset on yhdistelty konsernitilinpäätökseen pääomaosuusmenetelmää käyttäen. Jos konsernin osuus osakkuus- ja yhteisyrityksen tappioista ylittää sijoituksen kirjanpitoarvon, sijoitus merkitään taseeseen nolla-arvoon eikä kirjanpitoarvonylittäviä tappioita yhdistellä, ellei konserni ole sitoutunut osakkuus- ja yhteisyritysten velvoitteiden täyttämiseen. Osakkuus- ja yhteisyrityssijoitus sisältää sen hankinnasta syntyneen liikearvon. Realisoitumattomat voitot ja tappiot konsernin ja osakkuus- ja yhteisyrityksen välillä on eliminoitu konsernin omistusosuuden mukaisesti. Realisoitumattomia tappioita ei eliminoida, jos liiketapahtuma antaa viitteitä luovutetun omaisuuserän arvon alentumisesta. Konsernin omistusosuuden mukainen

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

**[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)** 

**[Tilinpäätös](#page-63-0)** 

[Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

osuus osakkuus- ja yhteisyrityksen tilikauden tuloksista esitetään ennen liikevoittoa. Konsernin osuus osakkuus- ja yhteisyritysten laajan tulokseneristä esitetään kuitenkin konsernin laajassa tuloksessa. Näitä syntyy erityisesti konsernin osuudesta ulkomaan valuutassa toimivien osakkuus- ja yhteisyritysten muuntoeroista.

Osakkuus- ja yhteisyritysten noudattamat tilinpäätöksen laatimisperiaatteet on tarvittaessa muutettu vastaamaan konsernin noudattamia periaatteita. Konsernin laatimisperiaatteiden mukaisesti konsernin johto arvioi valmistuneen omaisuuserän poistoajankohdan aloittamista kahden vuoden kuluessa, jolloin arvioidaan mm myynnin todennäköisyyttä, vuokrausastetta ja muita huomioitavia määrittelykriteereitä. Omaisuuserien poistokirjaukset tulee kuitenkin aloittaa viimeistään kolmen vuoden kuluttua omaisuuserän valmistumisesta.

## **Ulkomaanrahan määräisten erien muuntaminen**

#### **Toimintavaluutta ja esittämisvaluutta**

Konserniyritysten tilinpäätöksiin sisältyvät erät arvostetaan siihen valuuttaan, joka parhaiten kuvastaa kyseisen yrityksen taloudellisia toimintaolosuhteita (toimintavaluutta). Konserniyhtiöiden toimintavaluutta saattaa tällöin poiketa sen maan valuutasta, jossa yritys pääasiallisesti sijaitsee. Konsernitilinpäätös esitetään euroissa, joka on konsernin esittämisvaluutta.

#### **Konserniyhtiöt**

Niiden tytäryhtiöiden tuloslaskelmat, joiden toimintavaluutta ei ole euro, muunnetaan euroiksi kuukausien keskikursseilla. Tytäryhtiöiden taseet muunnetaan euroiksi käyttämällä tilinpäätöspäivän kursseja. Eri kurssien käytöstä syntyvät muuntoerot kirjataan konsernin omaan pääomaan muuntoeroihin. Niiltä osin kuin konserniyhtiöiden väliset lainat katsotaan osaksi nettosijoitusta ulkomaiseen tytäryritykseen, kirjataan myös niistä syntyvät kurssierot muuntoeroihin. Kun ulkomainen

tytäryritys myydään, kertyneet muuntoerot kirjataan tulosvaikutteisesti osana myyntivoittoa tai -tappiota.

#### **Tapahtumat ja tase-erät**

Ulkomaanrahan määräiset liiketapahtumat kirjataan käyttäen tapahtumapäivän kursseja. Tilinpäätöshetkellä taseessa olevat ulkomaanrahan määräiset monetaariset erät arvostetaan tilinpäätöspäivän kurssiin. Ulkomaanrahan määräiset ei-monetaariset erät arvostetaan tapahtumapäivän kurssiin. Liiketoiminnan kurssivoitot ja -tappiot sisältyvät tuloslaskelman vastaaviin eriin liikevoiton yläpuolella. Rahoituserien kurssierot kirjataan rahoitustuottoihin tai kuluihin.

## **Tuottojen määrittäminen**

#### **Myyntituotot asiakassopimuksista**

 Konsernin myyntituotot kirjataan, kun tavaraa tai palvelua koskeva määräysvalta siirtyy asiakkaalle. Asiakas saa määräysvallan, kun se pystyy ohjaamaan tavaran tai palvelun käyttöä ja saamaan siihen liittyvän hyödyn. Konsernin myyntituotot koostuvat eri tyyppisistä asunto- ja toimitilahankkeista sekä muusta myynnistä. Myyntituottojen tuloutuskäytäntöä on kuvattu tarkemmin liitetiedossa 3.

Osakkuus- ja yhteisyrityksille tehtävästä rakentamisen katteesta eliminoidaan konsernin omistusosuuden verran. Eliminointi kirjataan liikevaihdon vähennykseksi ja taseessa saatuihin ennakoihin. Kate realisoituu, kun omistettu osuus myydään konsernin ulkopuolelle.

## **Tilauskanta**

Rakennushanke sisällytetään tilauskantaan siinä vaiheessa, kun hanketta koskeva sopimus rakentamisesta on allekirjoitettu tai rakentamisen aloituspäätös on tehty ja urakkasopimus allekirjoitettu omaperusteisissa hankkeissa. Tilauskanta sisältää omaperusteisissa

hankkeissa rakentamisen lisäksi tontin. Myös omakehitteisissä hankkeissa tilauskanta voi sisältää tontin ja sitä tuloutetaan osana hanketta. Tilauskantana on esitetty hankkeiden (mukaan lukien tontin) tulouttamaton osa. Tilauskannassa on mukana myös valmistuneet ja myymättömät asunto- sekä toimitilakohteet. Tilauskannan arvo on hankkeista odotettu tuloutuva liikevaihdon määrä.

## **Vieraan pääoman menot**

Vieraan pääoman menot kirjataan konsernin ulkopuolisille tilaajille tehdyissä hankkeissa kuluksi sen tilikauden aikana, jolloin ne ovat syntyneet. Omaperusteisissa asuntoprojekteissa osa vieraan pääoman korkokuluista aktivoidaan rakennusaikana (kohdassa Vaihto-omaisuus tarkemmin kuvatulla tavalla) ja tuloutetaan, kun projekti myydään. Nämä korkokulut tuloutetaan projektikuluna liikevoiton yläpuolella. Omaperusteisissa toimitilahankkeissa käytetään johdon arviointia korkokulujen aktivoinnissa, koska hankkeilla ei ole aina myyntihintaa etukäteen tiedossa.

## **Tutkimus- ja kehittämismenot**

SRV-konsernilla ei ole varsinaisia tutkimus- ja kehitysmenoja. Konsernilla on liiketoimintaan liittyviä hankkeiden suunnittelukustannuksia, joiden käsittelytapaa on selostettu laadintaperiaatteiden vaihto-omaisuus kohdassa.

## **IFRS 16 Vuokrasopimukset**

Standardin mukaisesti kaikki vuokrasopimukset, paitsi standardin mahdollistamien erityisten helpotusten piiriin kuuluvat vuokrasopimukset, on kirjattu taseeseen. Kaikista vuokrasopimuksista on kirjattu taseen varoihin käyttöoikeusomaisuuserä (oikeus käyttää vuokralle otettua omaisuuserää) ja velkoihin

vuokranmaksuvelvoitetta koskeva rahoitusvelka. Tuloslaskelmassa vuokrakulu on jaettu poistoihin ja rahoituskuluihin. Rahoituslaskelmassa vuokranmaksut

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

#### **[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)**

**[Tilinpäätös](#page-63-0)**  [Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

esitetään liiketoiminnan rahavirran erässä 'maksetut korot ja maksut muista liiketoiminnan rahoituskuluista', sekä rahoituksen rahavirran erässä 'lainojen maksut vuokravelat'.

## **Konsernin vuokraustoiminta ja sen kirjanpitokäsittely**

Maanvuokrasopimukset muodostavat merkittävimmän osuuden SRV konsernin taseen käyttöoikeusomaisuuseristä. Maanvuokrasopimukset ovat yleensä pitkäaikaisia ja laaditaan tyypillisesti perustettavan kiinteistöyhtiön lukuun. Kun kiinteistöyhtiö myydään ja sen hallinto siirretään ostajalle, siirtyy vuokrasopimus siihen liittyvine velvoitteineen kiinteistön ostajalle. Maanvuokrasopimusten lisäksi muita merkittäviä vuokrasopimuksia ovat esimerkiksi yhtiön kiinteitä toimipisteitä koskevat vuokrasopimukset sekä työmaakalustoa ja autoja koskevat vuokrasopimukset. Toimistoja koskevat vuokrasopimukset tehdään yleensä alkuvaiheen osalta määräaikaisiksi. Määräaikaisuuden kesto on yleensä 5 vuodesta 10 vuoteen, jonka jälkeen sopimus jatkuu toistaiseksi voimassaolevana 6-12 kuukauden irtisanomisajalla. Työmaakalustoa koskevat vuokrasopimukset tehdään yleensä toistaiseksi voimassaoleviksi ilman erityistä irtisanomisaikaa. Kalusto on vuokralla tyypillisesti 1 kuukaudesta 12 kuukauteen. Autoja koskevat sopimukset laaditaan määräaikaisiksi ja niiden kesto on yleensä 24 kuukautta.

Yhtiö huomioi raportoinnissaan standardiin sisältyvät kaksi soveltamista helpottavaa poikkeusta, jotka liittyvät lyhytaikaisiin vuokrasopimuksiin sekä vuokrasopimuksiin, joissa kohdeomaisuuserä on arvoltaan vähäinen. Lyhytaikaisiksi katsotaan vuokrasopimukset, joiden vuokra-aika on enintään 12 kuukautta sekä toistaiseksi voimassa olevat vuokrasopimukset, joiden molemminpuolinen irtisanomisaika on korkeintaan 12 kuukautta. Merkittävimmät lyhytaikaisiksi katsottavat

vuokrasopimukset koostuvat lähinnä työmaakalustosta. Arvoltaan vähäisiin omaisuuseriin sisältyy lähinnä ITlaitteita ja pieniä toimistokalusteita. Lisäksi joitakin vähäisiä vuokrasopimuksia kuten leasingautoja ja ITlaitteita käsitellään ryhmänä ns. niputtamisperiaatteen mukaisesti.

Vuokrasopimusvelka arvostetaan sopimuksen alkamisajankohtana niiden vuokrien nykyarvoon, joita ei kyseisenä päivänä ole maksettu. Vuokrien nykyarvon määrittämisessä joudutaan eräissä tilanteissa tekemään arvio vuokrakauden pituudesta. Tällaiset tilanteet liittyvät esimerkiksi vuokrasopimuksiin, joissa on vuokrasopimuksen jatkamis- tai päättämisoptioita. Tällainen optio otetaan huomioon vuokrakautta määritettäessä, jos on kohtuullisen varmaa, että optio käytetään. Vuokrasopimusvelan määrään sisällytetään myös mahdollisen jäännösarvotakuun perusteella maksettava määrä ja mahdollinen kohdeomaisuuserän osto-option toteutushinta, jos on kohtuullisen varmaa, että kyseinen optio käytetään. Vuokrasopimuksen katkaisemiseen voi myös liittyä rangaistusmaksuja. Tällaiset rangaistusmaksut huomioidaan vuokrasopimusvelan määrässä, mikäli vuokra-ajassa on huomioitu, että konserni käyttää tämän option. Vuokrat diskontataan vuokrasopimuksen sisäisellä korolla, jos kyseinen korko on helposti määritettävissä, muussa tapauksessa käytetään vuokralleottajan lisäluoton korkoa. IFRS 16 standardin mukaan vuokralleottajan lisäluoton korko on korko, jota vuokralleottaja joutuisi maksamaan lainatessaan vastaavaksi ajaksi ja vastaavanlaisin vakuuksin rahat, jotka tarvitaan käyttöoikeusomaisuuserän arvoa vastaavan omaisuuserän hankkimiseksi vastaavanlaisessa taloudellisessa ympäristössä. Maanvuokrasopimukset muodostavat yli 90 prosenttia SRV konsernin käyttöoikeusomaisuuseristä ja niiden diskonttokorkona käytetään aina sopimuksen sisäistä korkoa. Muiden sopimusten osalta käytetään ensisijaisesti

sopimuksen sisäistä korkokantaa ja toissijaisesti lisäluoton korkoa. Lisäluoton korko on arvio siitä, mitä yhtiö joutuisi maksamaan lainatessaan vastaavaksi ajaksi ja vastaavanlaisin vakuuksin rahat, jotka tarvitaan käyttöoikeusomaisuuserän arvoa vastaavan omaisuuserän hankkimiseksi vastaavanlaisessa taloudellisessa ympäristössä.

Käyttöoikeusomaisuuserän hankintameno muodostuu vuokrasopimusvelan alkuperäisen arvostuksen mukaisesta määrästä, mahdollisista sopimuksen alkamisajankohtaan mennessä maksetuista vuokrista, mahdollisista vuokralle ottajalle syntyneistä alkuvaiheen välittömistä menoista sekä alkuperäiseen tilaan palauttamiseen liittyvistä menoista. Mahdolliset saadut kannustimet vähennetään kohdeomaisuuserän hankintamenosta.

Käyttöoikeusomaisuuserän myöhempi arvostaminen perustuu hankintamenomalliin, jonka mukaan käyttöoikeusomaisuuserä arvostetaan hankintamenoon, josta vähennetään poistot ja arvonalentumiset. Poistot kirjataan vuokrakauden aikana tasapoistoina. Jos vuokrasopimus siirtää kohdeomaisuuserän omistuksen vuokralle ottajalle vuokra-ajan päättymiseen mennessä tai jos kohdeomaisuuserän hankintamenossa on otettu huomioon, että vuokralle ottaja käyttää osto-option, kohdeomaisuuserä poistetaan taloudellisena vaikutusaikanaan.

Konserni on altistunut indeksiin tai hintaan perustuvien muuttuvien vuokrien mahdollisille korotuksille, joita ei oteta huomioon vuokrasopimusvelassa ennen kuin ne toteutuvat. Kun indeksiin tai hintaan perustuvat vuokrien muutokset toteutuvat, vuokrasopimusvelka arvioidaan uudelleen ja sitä oikaistaan käyttöoikeusomaisuuserää vastaan. Maksettavat vuokrat kohdistetaan pääomaan ja rahoitusmenoon. Rahoitusmeno kirjataan tulosvaikutteisesti vuokra-aikana siten, että jäljellä olevan velan korkoprosentti on jokaisella kaudella sama.

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

#### **[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)**

**[Tilinpäätös](#page-63-0)**  [Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

## **Laatimisperiaate tontinvuokrasopimusten osalta**

Maanvuokrasopimukset muodostavat merkittävimmän osuuden SRV konsernin taseen käyttöoikeusomaisuuseristä. Maanvuokrasopimukset ovat yleensä pitkäaikaisia ja laaditaan tyypillisesti perustettavan kiinteistöyhtiön lukuun. Kun kiinteistöyhtiö myydään ja sen hallinto siirretään ostajalle, siirtyy vuokrasopimus siihen liittyvine velvoitteineen kiinteistön ostajalle. Vuokratontit arvostetaan IFRS 16 -standardin mukaisesti. SRV konserni esittää vuokratontteihin liittyvän käyttöoikeusomaisuuserän vaihto-omaisuutena, koska myös itse omistetut tontit esitetään vaihto-omaisuutena ja samaa periaatetta noudatetaan myös käyttöoikeusomaisuuserän esittämisessä. Rakentamisen alkaessa vuokratontin poistot kirjataan osaksi rakennuskohteen hankintamenoa. Taseen velkapuolella esitettävän vuokrasopimusvelan korkokulu aktivoidaan osaksi rakennuskohteen hankintamenoa. Kun konserni tekee omaperusteiseen asuinrakennushankkeeseen liittyvän tontin vuokrasopimuksen, tontin vuokrasopimuksen käyttöoikeusomaisuuserä kirjataan vaihto-omaisuuteen ja vuokrasopimusvelka taseeseen. Tontin vuokrasopimus kirjataan vaihto-omaisuudesta kuluksi vaihto-omaisuuden muutoksena. Hankkeen valmistumishetkellä vuokrasopimusvelkaa oikaistaan myytyihin huoneistoihin kohdistuvalla vuokrasopimusvelkamäärällä. Valmiisiin myymättömiin huoneistoihin kohdistuva vuokrasopimusvelka esitetään taseen vuokrasopimusveloissa.

### **Laatimisperiaate toimitilavuokrasopimusten osalta**  SRV konserni esittää toimitiloihin liittyvän käyttöoikeusomaisuuserän taseen pitkäaikaisissa varoissa ja vuokranmaksuvelvoitetta koskevan rahoitusvelan

veloissa. Merkittävin toimitilavuokrasopimus SRV konsernissa on yhtiön pääkonttorin vuokrasopimus.

#### **Laatimisperiaate työmaakaluston vuokrasopimusten osalta**

Työmaakohteiden kalustonvuokrasopimukset tehdään lähes poikkeuksetta toistaiseksi voimassa oleviksi vuokrasopimuksiksi, jotka oikeuttavat yhtiön päättämään kutakin vuokrattua hyödykettä koskevan sopimuksen valitsemanaan ajankohtana. Työmaakalusto vuokrataan työmaalle yleensä jotakin erityistä työvaihetta varten, jolloin vuokrakausi jää tyypillisesti alle 12 kuukauden mittaiseksi. Lyhyiden vuokrakausien ja joustavan irtisanomisehdon vuoksi, työmaakohteiden kalustovuokrasopimuksiin sovelletaan pääsääntöisesti IFRS16 standardin mukaista lyhytaikaisiin vuokrasopimuksiin liittyvää helpotusta. Mikäli vuokrakalustoa koskeva vuokrasopimus laaditaan kuitenkin määräaikaiseksi, eikä sopimus ole arvoltaan vähäinen, sovelletaan vuokrasopimukseen vastaavaa laadintaperiaatetta kuin edellä on kuvattu toimitilavuokrasopimusten osalta.

#### **Laatimisperiaate toimistokaluston vuokrasopimusten osalta**

IT-kalustoa koskevat vuokrasopimukset koskevat tyypillisesti toimiston IT-laitteita kuten printtereitä, monitoimilaitteita sekä tietokoneita. Tällaisiin omaisuuseriin sovelletaan arvoltaan vähäisiin omaisuuseriin liittyvää poikkeusta. IT-kalustoa koskeviin vuokrasopimuksiin sisältyy myös sopimuksia, joita ei voida pitää arvoltaan vähäisinä ja lyhytaikaisena. Tällaisia sopimuksia ovat esimerkiksi IT-palvelimia koskevat vuokrasopimukset. Tällaisiin sopimuksiin sovelletaan vastaavaa laadintaperiaatetta kuin edellä on kuvattu toimitilavuokrasopimusten osalta kuitenkin siten, että omaisuuserää käsitellään yhtenä kokonaisuutena ns. niputtamisperiaatteen mukaisesti. IT-kaluston sopimukset tehdään tyypillisesti 24 kuukauden tai 48 kuukauden mittaisiksi.

#### **Laatimisperiaate leasingautojen osalta**

Leasing-autoja koskevat vuokrasopimukset kirjataan IFRS16 säännösten mukaisesti kuitenkin siten, että omaisuuserää käsitellään yhtenä kokonaisuutena ns. niputtamisperiaatteen mukaisesti. Leasing-autojen sopimukset tehdään tyypillisesti 24 kuukauden mittaisiksi.

## **Aineelliset hyödykkeet**

Aineelliset hyödykkeet on merkitty konsernitaseeseen alkuperäiseen hankintamenoonsa vähennettynä kertyneillä poistoilla ja mahdollisilla kertyneillä arvonalentumistappioilla. Alkuperäinen hankintameno sisältää menot, jotka johtuvat välittömästi kyseisen hyödykkeen hankinnasta. Hyödykkeistä tehdään tasapoistot arvioidun taloudellisen vaikutusajan kuluessa. Maa- ja vesialueista ei tehdä poistoja, koska niiden taloudellista käyttöikää ei voida määritellä. Poistot kirjataan kuluksi arvioitujen taloudellisten vaikutusaikojen kuluessa seuraavasti:

- Rakennukset 40–60 vuotta
- Tuotantokoneet ja -laitteet 3–10 vuotta
- Konttorikalusteet 3–10 vuotta
- IT-laitteet 3–5 vuotta
- Autot ja liikkuva kalusto 5 vuotta
- Muut aineelliset 5–10 vuotta

Aineellisten hyödykkeiden jäännösarvot ja taloudelliset vaikutusajat arvioidaan ja oikaistaan tarvittaessa arvonalentumisilla. Konserni arvioi jokaisena tilinpäätöspäivänä, onko viitteitä siitä, että jonkin omaisuuserän arvo olisi alentunut. Jos omaisuuserän kirjanpitoarvo on sen arvioitua kerrytettävissä olevaa rahamäärää suurempi, kyseisen omaisuuserän kirjanpitoarvoa alennetaan välittömästi siten, että se vastaa kerrytettävissä olevaa rahamäärää. Aineellisten hyödykkeiden myyntivoitot ja -tappiot sisältyvät tuloslaskelmaan, liiketoiminnan muihin tuottoihin tai liiketoiminnan muihin kuluihin.

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

**[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)** 

**[Tilinpäätös](#page-63-0)** 

[Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

## **Liikearvo ja muut aineettomat hyödykkeet**

Aineettomat hyödykkeet, joilla on rajallinen vaikutusaika, arvostetaan alkuperäiseen hankintamenoonsa ja poistetaan tasapoistoina arvioidun taloudellisen vaikutusajan kuluessa (3–5 vuotta). Liikearvo vastaa sitä osaa hankintamenosta, joka ylittää konsernin osuuden hankitun yrityksen nettovarallisuuden käyvästä arvosta

hankinta-ajankohtana. Liikearvo testataan vuosittain arvonalentumisen varalta. Tätä tarkoitusta varten liikearvo on kohdistettu rahavirtaa tuottaville yksiköille. Liikearvo arvostetaan alkuperäiseen hankintamenoon vähennettynä arvonalentumisilla. Arvonalennukset kirjataan tuloslaskelmaan kuluksi. Omaisuuseriä, joista tehdään poistot, tarkastellaan arvonalentumisen varalta aina kun tapahtumat tai olosuhteiden muutokset viittaavat siihen, että kirjanpitoarvoa vastaava rahamäärä ei ehkä ole kerrytettävissä. Arvonalentumistappio kirjataan tulosvaikutteisesti siltä osin kuin omaisuuserän kirjanpitoarvo ylittää siitä kerrytettävissä olevan rahamäärän. Kerrytettävissä oleva rahamäärä on se, joka on korkeampi seuraavista: omaisuuserän käypä arvo myyntikuluilla vähennettynä tai käyttöarvo.

## **Rahoitusvarat ja -velat**

Konserni luokittelee rahoitusvaransa ja -velkansa seuraaviin ryhmiin:

Rahoitusvarat: Jaksotettuun hankintamenoon tai käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat rahoitusvarat.

Rahoitusvelat: Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat rahoitusvelat tai jaksotettuun hankintamenoon käyttäen efektiivisen koron menetelmää.

Konsernissa rahoitusvarat arvostetaan jaksotettuun hankintamenoon silloin, kun liiketoimintamallin tavoitteena on pitää nämä sijoitukset ja kerätä kaikki sopimukseen perustuvat rahavirrat, ja kun instrumentin sopimukseen perustuvat rahavirrat koostuvat yksinomaan pääoman ja koron maksusta. Kaikki muut rahoitusvarat kirjataan ja arvostetaan konsernissa käypään arvoon tuloksen kautta.

Konserniyhteisön on merkittävä rahoitusvaroihin kuuluva erä tai rahoitusvelka taseeseensa silloin ja vain silloin, kun konsernin yhteisöstä tulee instrumentin sopimusehtojen osapuoli. Kun yhteisö kirjaa rahoitusvaroihin kuuluvan erän ensimmäisen kerran, sen on luokiteltava rahoitusvarat ja rahoitusvelat yllä mainittuihin luokkaryhmiin. Konserniyhteisö kirjaa rahoitusvaroihin kuuluvan erän pois taseesta silloin, kun sopimukseen perustuvat oikeudet rahoitusvaroihin kuuluvan erän rahavirtoihin lakkaavat olemasta voimassa tai se siirtää rahoitusvaroihin kuuluvan erän toiselle osapuolelle ja olennainen osa omistukseen liittyvistä riskeistä ja eduista on siirretty toiselle osapuolelle.

Rahoitusvelka kirjataan pois taseesta, kun sopimuksessa yksilöity velvoite on täytetty, kumottu tai sen voimassaolo on lakannut.

Rahoitusvarat ovat pitkäaikaisia, kun niiden maturiteetti on yli 12 kuukautta ja lyhytaikaisia, kun niiden jäljellä oleva maturiteetti on alle 12 kuukautta. Muut rahoitusvarat sisältyvät pitkäaikaisiin rahoitusvaroihin, ellei sijoituksesta aiota luopua 12 kuukauden kuluessa

tilinpäätöspäivästä. Rahoitusvelat luokitellaan lyhytaikaisiksi, jos niiden maturiteetti on alle 12 kuukautta tai jos konsernilla ei ole ehdotonta oikeutta suorittaa niitä vähintään 12 kuukautta raportointikauden päättymisen jälkeen. Muuten ne luokitellaan pitkäaikaisiksi.

#### **Johdannaisinstrumentit**

Sopimuksentekohetkellä johdannaissopimukset luokitellaan joko liiketoiminnan tai rahoituksen rahavirtojen suojauksiksi tai ulkomaisiin yksiköihin tehtyjen sijoitusten suojauksiksi. Johdannaiset tehdään suojaamistarkoituksessa, ja niiden perusteella taseessa olevat saamiset ja velat ovat pieniä. Johdannaissopimusten vastapuolten kanssa tehdyt sopimukset perustuvat ISDA-yleissopimukseen. Järjestelyjen ehtojen mukaan yksittäisen vastapuolen samassa valuutassa oleva nettomääräinen saamis- tai velkapositio katsotaan tiettyjen tapahtumien (kuten maksujen laiminlyönnin) toteutuessa velaksi ja kaikki siihen liittyvät järjestelyt päättyvät. Koska SRV:llä ei tilinpäätöshetkellä ole laillisesti toimeenpantavissa olevaa kuittausoikeutta, kyseisiä rahamääriä ei ole vähennetty toisistaan taseessa.

Konsernin rahoitustoiminto toteuttaa suojaustransaktiot hallituksen rahoituspolitiikan periaatteiden mukaisesti.

Tilikauden 2023 ja 2022 aikana konsernilla ei ole ollut suojausinstrumentteja, joihin olisi sovellettu IFRS standardien mukaista suojauslaskentaa.

#### **Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat erät**

Konsernin käyttämät johdannaisinstrumentit luokitellaan käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattaviin oleviin eriin. Johdannaiset merkitään taseeseen alun perin käypään arvoon sinä päivänä, jolloin johdannaissopimus tehdään, ja arvostetaan aina jatkossa tilinpäätöshetken käypään arvoonsa. Koronvaihtosopimusten käypä arvo alkuperäisellä kirjaamishetkellä on yleensä nolla.

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

#### **[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)**

#### **[Tilinpäätös](#page-63-0)**

[Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

Koronvaihtosopimuksien käypien arvojen muutokset kirjataan tuloslaskelmaan muihin rahoitustuottoihin ja – kuluihin ja taseeseen rahoitusvaroihin tai –velkoihin. Valuuttaoptioiden preemioiden katsotaan olevan hankintahetken käypä arvo. Valuuttatermiinien ja – optioiden käypien arvojen muutokset kirjataan tuloslaskelmaan liiketoiminnan muihin tuottoihin tai kuluihin, koska valuuttatermiineillä ja -optioilla suojataan ensisijaisesti liiketoimintaan sisältyviä valuuttakurssivoittoja ja –tappioita, jotka sisältyvät osuuteen osakkuusyhtiöiden tuloksesta.

Muut rahoitusvarat voivat sisältää sekä noteerattuja että noteeraamattomia osakkeita, ja ne arvostetaan käypään arvoon tulosvaikutteisesti. Sijoituksen käypä arvo määritetään sijoituksen ostokurssin perusteella. Mikäli muissa rahoitusvaroissa oleville rahoitusvaroille ei ole noteerattuja kursseja, konserni soveltaa niiden arvostukseen erilaisia arvostusmenetelmiä. Näitä ovat esimerkiksi viimeaikaiset riippumattomien tahojen väliset kaupat, diskontatut rahavirrat tai muiden samankaltaisten instrumenttien arvostukset.

#### **Jaksotettuun hankintamenoon arvostettavat**

Jaksotettuun hankintamenoon arvostettavat rahoitusvarat ovat myyntisaamisia, muita saamisia sekä lainasaamisia osakkuusyhtiöiltä. Jaksotettuun hankintamenoon arvostettavat rahoitusvarat kirjataan alun perin käypään arvoon transaktiomenoilla vähennettynä. Alkuperäisen kirjaamisen jälkeen ne kirjataan jaksotettuun hankintamenoon. Korot jaksotetaan tuloslaskelmaan lainaajalle käyttäen efektiivisen koron menetelmää.

#### **Arvonalentumiset**

Rahoitusvarojen arvonalentuminen on arvioitu odotettuihin luottotappioihin perustuen. Konserni soveltaa odotettavissa olevien luottotappioiden kirjaamiseen menettelyä, jonka mukaan kaikkia myyntisaamisia ja sopimukseen perustuvia omaisuuseriä tarkastellaan

kutakin erikseen ja kirjataan koko voimassaoloajalta odotettavissa olevat luottotappiot. SRV:n hankkeiden asiakkaina on pääosin suuria, tunnettuja ja vakavaraisia yrityksiä.

Mikäli ei ole tietoa asiakkaan maksukyvystä, tarkistetaan tiedot yleisistä kauppa- ja luottorekistereistä ja pyydetään tarvittaessa vakuus. Kansainvälisten toimitilahankkeiden osalta tehdään tarkempia taustaselvityksiä, mikäli asiakasta ei ennestään tunneta. Edellä mainitusta liiketoimintamallista ja asiakasprofiilista johtuen konsernille ei ole viimeisten vuosien aikana syntynyt olennaisia luottotappioita, eikä olennaisia luottotappioita odoteta myöskään syntyvän tilinpäätöshetkellä taseessa olevien erien osalta.

Lainasaamiset osakkuus- ja yhteisyrityksiltä arvioidaan arvonalentumisen varalta käyttäen kolmivaiheista mallia.

- 1. Konsernin johto tarkastelee osakkuus- ja yhteisyritysten lainasaamisten odotettavissa olevia rahavirtoja ensin kokonaisuutena osakkuusyhtiösijoitusten kanssa ja arvioi säännöllisesti, onko saamisten luottoriski kohonnut merkittävästi alkuperäisen kirjaamisen jälkeen. Jos saamisen luottoriskin katsotaan olevan alhainen, tai sen luottoriski ei ole kohonnut merkittävästi alkuperäisen kirjaamisen jälkeen, sisältyy saaminen vaiheeseen 1, ja arvonalentuminen lasketaan perustuen arvioon 12 kuukauden aikana tapahtuvien luottotappioiden todennäköisyydestä.
- 2. Mikäli arvostusraporttien perusteella havaitaan, että lainasaamisen luottoriski on kohonnut merkittävästi, siirtyvät lainasaamiset vaiheeseen kaksi tai kolme, jolloin niihin liittyvää tappion todennäköisyyttä arvioidaan koko eliniältä. Tällöin luottotappio kirjataan lainasaamisen koko eliniältä ja lasketaan vertaamalla koko elinialtä arvioituja tulevia rahavirtoja sopimusperusteisiin rahavirtoihin. Tilinpäätöshetkellä taseessa ei ollut vaiheeseen 2 sisältyneitä lainasaamisia.

3. Jos lainasaamiset todetaan luottoriskin johdosta arvoltaan alentuneiksi, ne siirretään vaiheeseen kolme.

#### **Rahavarat**

Rahavarat koostuvat käteisvaroista, lyhytaikaisista pankkitalletuksista sekä muista lyhytaikaisista erittäin likvideistä sijoituksista, joiden maturiteetti on enintään kolme kuukautta. Pankeista saadut tililuotot sisältyvät taseen lyhytaikaisiin velkoihin.

#### **Myytävänä olevat pitkäaikaiset omaisuuserät**

Pitkäaikaiset omaisuuserät luokitellaan myytävänä oleviksi, jos niiden kirjanpitoarvoa vastaava määrä tulee kertymään pääasiassa niiden myynnistä ja myynnin katsotaan olevan erittäin todennäköinen. Ne arvostetaan kirjanpitoarvoon tai käypään arvoon vähennettynä myynnistä aiheutuvilla menoilla sen mukaan, kumpi näistä on pienempi.

Arvonalentumistappiota kirjataan, jos omaisuuserän kirjanpitoarvo alun perin tai myöhemmin alennetaan myynnistä aiheutuvilla menoilla vähennettyä käypää arvoa vastaavaksi. Jos omaisuuserän käypä arvo vähennettynä myynnistä aiheutuvilla menoilla myöhemmin nousee, kirjataan voittoa, mutta kirjattava voitto ei saa ylittää kertyneitä arvonalentumistappioita. Voitto tai tappio, jota ei ole kirjattu pitkäaikaisen omaisuuserän myyntipäivään mennessä, kirjataan taseesta pois kirjaamisen yhteydessä.

Pitkäaikaisista omaisuuseristä ei tehdä poistoja, kun ne on luokiteltu myytävänä oleviksi. Myytävänä olevaksi luokiteltuihin pitkäaikaisiin omaisuuseriin liittyvistä veloista johtuvien korkojen ja muiden kulujen kirjaamista jatketaan.

Myytävänä olevat pitkäaikaiset omaisuuserät esitetään taseessa erillään muista varoista. Myytävänä olevaksi luokiteltuihin pitkäaikaisiin omaisuuseriin liittyvät velat esitetään taseessa erillään muista veloista.

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

**[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)** 

**[Tilinpäätös](#page-63-0)**  [Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

#### **Oman pääoman ehtoinen laina**

Oman pääoman ehtoisilla lainoilla ei ole eräpäivää, jolloin lainan haltija voi vaatia lainan takaisinmaksua. Oman pääoman ehtoinen laina on vakuudeton ja muita velkasitoumuksia heikommassa etuoikeusasemassa. Sen etusija-asema on muita omaan pääomaan luettavia eriä parempi. Oman pääoman ehtoisen lainan velkakirjan haltijalla ei kuitenkaan ole osakkeenomistajalle kuuluvia oikeuksia.

#### **Jaksotettuun hankintamenoon arvostetut rahoitusvelat**

Jaksotettuun hankintamenoon arvostetut rahoitusvelat merkitään alunperin kirjanpitoon käypään arvoon. Transaktiomenot on sisällytetty rahoitusvelkojen alkuperäiseen kirjanpitoarvoon. Korot jaksotetaan tuloslaskelmaan laina-ajalle käyttäen efektiivisen koron menetelmää. Rahoitusvelkoja sisältyy pitkä- ja lyhytaikaisiin velkoihin ja ne voivat olla korollisia tai korottomia.

Asiakashankkeisiin liittyvien asunto-osakeyhtiöiden ottamien ulkopuolisten rahalaitoslainojen eli yhtiölainojen pääoman ja korkojen takaisinmaksuvastuu siirtyy asunnon luovutushetkellä asunnon ostajalle. Riippumatta siitä, onko kohde keskeneräinen vai valmis, mutta luovuttamatta ostajalle, SRV:n velkaosuuden mukainen pääoma ja korot esitetään täysimääräisesti laskettuna SRV:n konsernitaseessa aina lainan eräpäivään saakka.

## **Vaihto-omaisuus**

Aineiden ja tarvikkeiden hankintameno määritetään painotetun keskihinnan menetelmällä.

Erä "Keskeneräiset työt" sisältää keskeneräisten rakennuskohteiden kuluksi kirjaamattoman rakennus- ja tonttikustannuksen. Keskeneräisten töiden hankintamenoon sisällytetään raaka-aineet, välittömät työsuoritukset, muut välittömät menot, hankinnan ja valmistuksen välilliset menot sekä joissakin tapauksissa hankkeisiin kohdistuvat vieraan pääoman menot.

Omaperusteisten asuntoprojektien osalta vieraan pääoman korkokulut aktivoidaan ensisijaisesti kohdekohtaisen rahoituksen kustannusta käyttäen. Jos kohdekohtaisen rahoituksen osuus ei ole merkittävä, käytetään konsernin keskikorkoa korkomenojen aktivoinnissa.

Erä "Maa-alueet ja tonttiyhtiöt" koostuu kehitteillä olevien ja käynnistymättömien kohteiden hankintakustannuksista. Hankintamenoon aktivoidaan kustannukset, joiden katsotaan kohottavan maa-alueen tai tontin arvoa.

Erä "Valmiiden asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöiden osakkeet" koostuu myymättömistä valmistuneista kohteista.

Erä "Ennakkomaksut" sisältää vaihto-omaisuudesta ennakkoon maksetut erät.

Erä "Muu vaihto-omaisuus" koostuu aloittamattomien kohteiden maksetuista osakepääomista sekä edelleen myytäväksi ostetusta omaisuudesta.

Vaihto-omaisuus arvostetaan tilinpäätöksissä hankintamenoon tai sitä alhaisempaan nettorealisointiarvoon. Nettorealisointiarvo arvioidaan vähentämällä normaalin liiketoiminnan mukaisesta myyntihinnasta tuotteen valmiiksi saattamiseen tarvittavat menot ja myynnistä johtuvat menot.

Maa-alueiden ja tonttiyhtiöiden nettorealisointiarvo perustuu ennakoituun käyttötarkoitukseen. Hanketoiminnassa käytettäväksi ennakoidun maa-alueen tai tonttiyhtiön nettorealisointiarvoa arvioidaan osana koko hankkeen nettorealisointiarvoa. Arvonalennus kohdistetaan maa-alueeseen tai tonttiyhtiöön vain, jos hankkeen ennakoidaan olevan kokonaisuutena tappiollinen. Jos maa-alue tai tonttiyhtiö ennakoidaan realisoitavan myymällä, perustuu nettorealisointiarvo arvioituun markkinahintaan.

Keskeneräisten töiden ja valmiiden asunto- ja kiinteistöyhtiöiden nettorealisointiarvo perustuu kohteen myyntiarvoon ennakoidulla myyntihetkellä.

Ulkopuoliselle suoritetut vuokrauskulut voidaan aktivoida vuokralle annettavaan omaisuuserän kirjanpitoarvoon, kuten esimerkiksi vuokranvälittäjien palkkiot. Myynti- ja markkinointikulut eivät ole aktivoitavia kuluja.

Omaisuuserän valmistuessa aktivoidut vuokrauskulut tulee kirjata kuluksi vuokraussopimusten keskimääräisellä kestoajalla. Osakkuus- ja yhteisyrityksille myydyn vuokrauspalvelun kate eliminoidaan omistusosuudensuhteessa.

SRV:n pääosin hallinnoimien ja rakentamattomien vaihto-omaisuustonttien rakentamissuunnitelmista aiheutuneiden menojen katsotaan olevan aktivointikelpoisia, kun niiden voidaan luotettavalla tavalla katsoa vaikuttavan positiivisesti tontin tai projektin arvoon. Näitä menoja voidaan aktivoida jo ennen rakentamisen käynnistämispäätöstä.

## **Tuloverot**

Tuloslaskelman verokulu muodostuu tilikauden verotettavaan tuloon perustuvasta verosta ja laskennallisesta verosta. Tilikauden verotettavaan tuloon perustuva vero lasketaan verotettavasta tulosta kunkin maan voimassaolevan verokannan (ja verolakien) perusteella. Verot kirjataan tuloslaskelmaan muutoin kuin ne, jotka liittyvät muihin laajan tuloksen eriin tai suoraan omaan pääomaan kirjattaviin eriin. Veroa oikaistaan mahdollisilla edellisiin tilikausiin liittyvillä veroilla. Laskennallinen verosaaminen tai -velka kirjataan omaisuuserien ja velkojen verotuksellisten arvojen ja niiden konsernitilinpäätöksen mukaisten kirjanpitoarvojen välisistä väliaikaisista eroista. Laskennallinen verosaaminen kirjataan käyttämättömistä tappiosta ja kaikista väliaikaisista eroista.

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

**[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)** 

**[Tilinpäätös](#page-63-0)**  [Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

Laskennallisia veroja ei kirjata tytäryrityksiin tehdyistä sijoituksista silloin, kun konserni voi määrätä väliaikaisen eron purkautumisajankohdan ja väliaikainen ero ei todennäköisesti purkaudu ennakoitavissa olevassa tulevaisuudessa. Laskennallinen verosaaminen on kirjattu siihen määrään asti, kun on todennäköistä, että se voidaan hyödyntää tulevaisuudessa syntyvää verotettavaa tuloa vastaan. Mikäli konserniyhtiö on lähimenneisyydessä tehnyt tappiota, kirjataan verotuksellisista tappioista laskennallinen verosaaminen vain siihen määrään asti, kuin yhtiöllä on riittävästi veronalaisia väliaikaisia eroja tai muuta vakuuttavaa näyttöä verotuksellisen tappion hyödyntämiskyvystä.

## **Työsuhde-etuudet**

#### **Eläkevelvoitteet**

Konserniyhtiöillä on erilaisia eläkejärjestelyjä kunkin toimintamaan paikallisten olosuhteiden ja käytäntöjen mukaisesti. Järjestelyt on rahoitettu vakuutusyhtiöihin suoritetuilla, maksettuihin palkkoihin perustuvilla maksuilla. Konsernilla on ainoastaan maksupohjaisia eläkejärjestelyjä. Konsernin maksuperusteisiin järjestelyihin suorittamat maksut kirjataan tuloslaskelmaan sillä kaudella, johon kyseiset maksut kohdistuvat.

#### **Osakeperusteinen palkitseminen**

SRV-konserni soveltaa IFRS 2 Osakeperusteiset maksut standardia osakeperusteisiin palkitsemisjärjestelmiinsä. Osakepohjaisen kannustinjärjestelmän osakeosuus arvostetaan käypään arvoon myöntöhetken kurssia käyttäen ja rahaosuus arvostetaan käypään arvoon tilinpäätöshetkellä. Arvon muutokset kirjataan tulosvaikutteisesti vaikutusajalle jaksotettuna. Osakeperusteiset maksut on käsitelty rahana tai osakkeina selvitettävinä.

#### **Varaukset**

Varaus kirjataan, kun yhtiöllä on aikaisemman tapahtuman seurauksena oikeudellinen tai tosiasiallinen velvoite kolmatta osapuolta kohtaan ja maksuvelvoitteen toteutuminen on todennäköinen, sekä sen suuruus on luotettavasti arvioitavissa.

Jos osasta velvoitetta on mahdollista saada korvaus joltakin kolmannelta osapuolelta, korvaus kirjataan erilliseksi omaisuuseräksi, mutta vasta siinä vaiheessa, kun korvauksen saaminen on käytännössä varmaa. Tappiollisista sopimuksista kirjataan varaus, kun velvoitteiden täyttämiseksi vaadittavat välttämättömät menot ylittävät sopimuksesta saatavat hyödyt.

SRV ja sen konserniyhtiöt ovat osapuolina useissa tavanomaiseen liiketoimintaan kuuluvissa oikeudenkäynneissä tai muissa menettelyissä. Näiden oikeudenkäyntien ja menettelyiden lopputulosta on vaikea ennustaa. Riita-asioista kirjataan varaus tilinpäätökseen edellä mainittujen laatimisperiaatteiden mukaisesti, kun on olemassa oikeudellinen tai tosiasiallinen velvoite kolmatta osapuolta kohtaan, maksuvelvoitteen toteutuminen on todennäköinen ja velvoitteen suuruus on luotettavasti arvioitavissa.

Takuuvaraukset sisältävät kohteiden korjaamisesta aiheutuvat kustannukset, jos takuuaikaa on tilinpäätöspäivänä jäljellä. Takuuvaraus kirjataan hankkeen luovutuksen yhteydessä ja sen suuruus perustuu kokemusperäiseen tietoon takuumenojen toteutumisesta. Takuuvaraukset odotetaan käytettävän seuraavien kahden vuoden aikana.

Rakennusalan 10-vuotisvastuuvarauksen suuruus perustuu indeksikorjattuun historiatietoon tai tiettyjen yksittäisten projektien arvioituun kokonaiskustannukseen. 10-vuotisvastuuvaraus odotetaan käytettävän seuraavan kymmenen vuoden aikana kohteen valmistumisesta.

## **Osingot**

Hallituksen yhtiökokoukselle ehdottama osingonjako kirjataan tilinpäätökseen, kun yhtiön osakkeenomistajat ovat hyväksyneet sen yhtiökokouksessa.

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

**[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)** 

**[Tilinpäätös](#page-63-0)** 

[Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

## **1 Segmenttitiedot**

Segmenttitiedot on esitetty IFRS 8 -standardin mukaisesti konsernitilinpäätöksen laskentaperiaatteita sekä konsernin johtamis- ja organisaatiorakennetta noudattaen.

## **Liiketoimintasegmentit**

SRV Yhtiöt raportoi liiketoimintansa yhtenä segmenttinä. SRV:n segmenttirakennetta muutettiin 1.1.2023 alkaen sisäisen organisaatiorakenteen muutoksen johdosta ja SRV raportoi jatkossa toimintansa yhtenä segmenttinä. SRV:n entinen Sijoittamisen segmentti koostui pääosin Venäjän omistuksiin liittyvistä toiminnoista, jotka SRV alaskirjasi lähes kokonaan keväällä 2022 ja myi elokuussa 2023. IFRS 8 -standardin mukainen ylin operatiivinen päätöksentekijä on SRV Yhtiöt Oyj:n toimitusjohtaja yhdessä konsernin johtoryhmän kanssa, jotka tarkastelevat SRV:n liiketoimintaa yhtenä toimintasegmenttinä, joka muodostaa samalla myös raportoitavan segmentin.

## **Liiketoiminta-alueellinen informaatio**

Segmentti-informaatio raportoidaan ylimmälle operatiiviselle päätöksentekijälle (CODM, Chief Operating Decision Maker IFRS 8:n mukaan) toimitettavan sisäisen raportoinnin kanssa yhdenmukaisella tavalla. Ylimpänä operatiivisena päätöksentekijänä toimii SRV Yhtiöt Oyj:n toimitusjohtaja, jota avustaa päätöksenteossa konsernin johtoryhmä. Johdon sisäinen raportointi on yhteneväinen segmenttiraportoinnin kanssa.

Tilikaudella 2023 konsernilla oli kaksi IFRS 8:n määritelmän mukaisia merkittävää asiakasta. Suurimman asiakkaan osuus konsernin liikevaihdosta oli noin 22 %. Vertailukaudella konsernilla ei ollut merkittäviä asiakkaita liiketoimintasegmentissä.

## **2 Hankitut ja myydyt liiketoiminnot**

Tilikaudella 2023 SRV Yhtiöt Oyj myi tytäryhtiönsä SRV Russia Oy:n osakekannan. Kaupan kohteeseen kuuluivat SRV:n venäläiset tytär- ja osakkuusyhtiöt ja niiden omistuksessa olevat SRV:n jäljellä olevat tonttiomistukset Venäjällä sekä vähemmistöosuus Moskovan lähellä sijaitsevasta 4Daily-kauppakeskuksesta. Venäjän liiketoiminnasta vastannut henkilöstö siirtyi kaupan mukana. SRV alaskirjasi tilikaudella 2022 lähes kaikki Venäjän omistuksensa, joten kauppa kirjattiin konsernin tuloslaskelmalla arvonalentumisen palautukseksi. SRV Russia Oy:n myyntihinta oli noin 4 milj. euroa, joka vastasi Venäjän liiketoimintojen jäljellä ollutta tasearvoa. Tuloutuneiden muuntoerojen vuoksi kaupasta kirjattiin noin -9,5 milj. euron myyntitappio. SRV myi joulukuussa 2023 Virossa sijaitsevan yhtiön Mare KV Invest Ou:n osakekannan. Myynnistä kirjattiin -0,3 milj. euron myyntitappio. Myyntien vaikutuksia on kuvattu myös liitetiedossa 6.

## **Myyntien vaikutus konsernin varoihin ja velkoihin**

| 1 000 euroa            | 2023      |
|------------------------|-----------|
| Varat yhteensä         | 6<br>045  |
| Velat yhteensä         | 1<br>437  |
| Myydyt nettovarat      | 4<br>608  |
| Myyntihinnat           | 4<br>397  |
| Tuloutuneet muuntoerot | -9<br>258 |
| Myyntien kustannukset  | -242      |
| Myyntitappio           | -9<br>711 |

## **Myyntien rahavirtavaikutus**

| 1 000 euroa                  | 2023      |
|------------------------------|-----------|
| Myyntihinnat                 | 4<br>397  |
| Myytyjen yhtiöiden rahavarat | -2<br>336 |
| Myyntien kustannukset        | -242      |
| Myyntien rahavirtavaikutus   | 1<br>819  |

Tilikaudella ei hankittu uusia liiketoimintoja.

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

#### **[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)**

#### **[Tilinpäätös](#page-63-0)**

[Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

## **3 Myyntituotot asiakassopimuksista**

| 1<br>000<br>euroa                  | 2023       | 2022       |
|------------------------------------|------------|------------|
|                                    |            |            |
| Liikevaihto                        | 610<br>030 | 770<br>078 |
| Toimitilarakentamisen osuus        | 508<br>918 | 451<br>033 |
| Asuntorakentamisen osuus           | 101<br>112 | 319<br>044 |
| Jakautuminen:                      |            |            |
| Tiettynä ajankohtana tuloutettavat | 8<br>315   | 63<br>809  |
| Ajan kuluessa tuloutettavat        | 601<br>714 | 706<br>269 |
| Yhteensä                           | 610<br>030 | 770<br>078 |

## **Seuraavien SRV:n projektityyppien mukaiset myyntituotot tuloutetaan tiettynä ajankohtana:**

Omaperusteinen asuntohanke ja toimitilahanke

## **Seuraavien SRV:n projektityyppien mukaiset myyntituotot tuloutetaan ajan kuluessa:**

Kiinteähintainen urakka, projektinjohtourakka, KVR-urakka (kokonaisvastuurakentaminen), allianssiurakka, omakehitteinen asuntohanke, omakehitteinen toimitilahanke, elinkaariurakka ja kauppakeskusoperointituotot

| 1<br>000<br>euroa                                                                        | 2023      | 2022      |
|------------------------------------------------------------------------------------------|-----------|-----------|
|                                                                                          |           |           |
| Asiakassopimuksiin perustuvat omaisuuserät ja velat:                                     |           |           |
|                                                                                          |           |           |
| Konsernin myyntisaamiset ja ostovelat ovat pääosin asiakassopimuksiin perustuvia.        |           |           |
| Konsernin taseessa on asiakassopimuksiin liittyvää siirtosaamista ja muuta lyhytaikaista |           |           |
| ennakkomaksua                                                                            |           |           |
|                                                                                          |           |           |
| Asiakassopimuksiin perustuvat siirtosaamiset                                             | 14<br>784 | 10<br>929 |
| Asiakassopimuksiin liittyvät ennakkomaksut                                               | 35<br>568 | 46<br>223 |

Muutokset siirtosaamisissa ja ennakkomaksuissa johtuvat projektikohtaisesta kausivaihtelusta ja maksujen ajoittumisesta suhteessa projektien täyttämisasteisiin. Jos sopimuksen laskutus on raportointihetkellä pienempi kuin täyttämisasteen

perusteella kirjatut myyntituotot, esitetään erotus asiakassopimukseen perustuvana saamisena. Jos sopimuksen laskutus on raportointihetkellä suurempi kuin sopimuksen täyttämisasteen perusteella kirjatut myyntituotot, esitetään erotus asiakassopimukseen liittyvänä ennakkomaksuna.

| 1<br>000<br>euroa                                                                        | 2023      | 2022      |
|------------------------------------------------------------------------------------------|-----------|-----------|
| Asiakassopimuksiin perustuviin velkoihin liittyen kirjatut myyntituotot                  |           |           |
| Kirjatut myyntituotot, jotka sisältyivät sopimuksiin perustuviin velkoihin kauden alussa | 46<br>223 | 73<br>606 |
| Aiemmilla kausilla täytetyistä suoritevelvoitteista kirjatut myyntituotot                | 10<br>929 | 8<br>090  |

## **Asiakassopimusten suoritevelvoitteet ja merkittävät harkintaan perustuvat ratkaisut**

Konsernin yleisimmät projektityypit ovat seuraavat: projektinjohtourakka, KVR-urakka (kokonaisvastuurakentaminen), allianssiurakka, kiinteähintainen urakka, elinkaariurakka, omakehitteinen asuntohanke, omakehitteinen toimitilahanke, omaperusteinen asuntohanke ja toimitilahanke.

SRV:n urakkasopimuksissa ja omakehitteisissä hankkeissa asiakkaan kanssa on tyypillisesti sovittu asiakkaan omistuksessa olevan kiinteistön rakennus- tai saneerausprojektinjohtourakan johtamistehtävistä ja rakennusteknisistä töistä. Urakkahankkeissa voi olla useita eri työvaiheita ja -tehtäviä. Nämä muodostavat kuitenkin pääsääntöisesti yhden integroidun kokonaisuuden, jota käsitellään yhtenä suoritevelvoitteena. Myyntituoton tuloutus tapahtuu kunkin suoritevelvoitteen osalta erikseen. Sopimusten transaktiohinnat voivat sisältää muuttuvia elementtejä kuten suoritukseen liittyviä palkkioita ja sakkoja. Yhtiö täyttää suoritevelvoitteensa sopimukseen perustuvan projektin valmistuttua sen vastaanoton jälkeen. Tilaaja suorittaa maksut yleensä projektikohtaisen maksuerätaulukon mukaisesti vaiheittain projektin edetessä. Maksuajankohdat ajoittuvat pääsääntöisesti suoritevelvoitteiden täyttymisen mukaisesti.

Omaperusteisissa kohteissa voidaan tarjota asunnon ostajalle autopaikka, vastikeetuuksia tai muuttopalvelu. Tällöin autopaikka ja muuttopalvelu katsotaan erillisiksi suoritevelvoitteiksi. Tyypillisesti nämä luovutetaan ja tuloutetaan samanaikaisesti kuin asunto. Mahdollisesti tarjottavat vastikevapaat rinnastetaan alennuksiin ja nämä huomioidaan myyntihinnan oikaisuna.

Konsernin urakkahankkeet sisältävät muuttuvia vastikkeita, jotka johtuvat esim. sanktioista tai tavoitehinnan alituksesta tai ylityksestä. Konsernin johto seuraa ja arvioi muuttuvia vastikkeita jokaisen raportointikauden lopussa. Tuloutuksessa käytettävä

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

**[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)** 

#### **[Tilinpäätös](#page-63-0)**

[Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

transaktiohinta on perustunut todennäköisimpään arvioon. Muuttuvan vastikkeen arvioidusta määrästä sisällytetään transaktiohintaan vain se osa ja tuottoja kirjataan vain siihen määrään asti kuin on erittäin todennäköistä, ettei kertyneiden kirjattujen myyntituottojen määrään jouduta tekemään merkittävää peruutusta.

Myös omakehitteisiin ja -perusteisiin hankkeisiin liittyy muuttuvia vastikkeita, jotka voivat johtua esim. viivästymissanktioista ja vuokravastuista. Liikevaihdon tuloutusta lykätään arvioidun vuokravastuuvelvoitteen osalta ja tämä arvioitu osuus hankkeen tuloista kirjataan saaduksi ennakoksi. Suoritetut takuuvuokrat vähentävät hankkeeseen liittyviä saatuja ennakkoja. Solmittuun vuokrasopimukseen sisältyvät epävarmuustekijät otetaan tuloutuksessa huomioon.

Ajan kuluessa tuloutettavien omaisuuserä on asiakkaan määräysvallassa ja näiden asiakashankkeiden tulot ja menot kirjataan tuotoiksi ja kuluiksi valmistusasteen perusteella, kun hankkeen lopputulos voidaan arvioida luotettavasti. Valmistusaste määritetään laskemalla kunkin hankkeen tilinpäätöspäivään mennessä kertyneiden menojen suhteellinen osuus kyseisen hankkeen arvioidusta kokonaismenosta. Tuottoja kirjataan valmistusastetta vastaava määrä. Kun on todennäköistä, että hankkeen valmiiksi saamiseen tarvittavat kokonaismenot ylittävät hankkeesta saatavat kokonaistulot, odotettavissa oleva tappio kirjataan kuluksi välittömästi. Jos asiakashankkeesta syntyneet menot ja kirjatut voitot ovat suuremmat kuin hankkeesta ennakkoon laskutettu määrä, esitetään erotus taseen erässä "myyntisaamiset ja muut saamiset". Jos asiakashankkeesta syntyneet menot ja kirjatut voitot ovat pienemmät kuin hankkeen ennakkolaskutus, esitetään erotus taseen erässä "ostovelat ja muut velat". Asiakaslaskutuksessa käytetään maksuerätaulukoita ja on sovittu alalle tyypilliset urakoiden maksuehdot.

Tiettynä ajankohtana tuloutettavat asiakashankkeet tuloutetaan omaisuuserän määräysvallan siirryttyä ja aikaisintaan hankkeen valmistuttua. Hankkeista tuloutuu valmistumishetken myyntiastetta vastaava osuus tuloista ja menoista.

Omakehitteisiin ja omaperusteisiin kohteisiin voi liittyä erillinen rahoituskomponentti. Merkittävä rahoituskomponentti voi syntyä saatavarahoitteisissa hankkeissa, joissa saatavarahoituskustannuksia ei laskuteta tilaajalta. Keskimäärin konsernin saatavarahoitus- sekä omaperusteisissa urakointikohteissa rakennusaika on alle kaksi vuotta, jolloin keskimääräinen rahoitusaika on alle vuoden. Näissä konserni soveltaa IFRS 15.63 -standardin mukaista alle vuoden käytännön helpotusta. Konsernilla voi olla myös hankkeita, joissa keskimääräinen rahoitusaika on yli vuoden. Näissä hankkeissa sovelletaan merkittävän rahoituskomponentin käsittelytapaa ja erä kirjataan liikevaihdon vähennykseksi ja rahoituserien korkotuottojen oikaisuksi.

Asiakashankkeiden takuuvaraukset sisältävät kohteiden korjaamisesta aiheutuvat kustannukset, jos takuuaikaa on tilinpäätöspäivänä jäljellä. Takuuvaraus kirjataan hankkeen luovutuksen yhteydessä ja sen suuruus perustuu kokemusperäiseen tietoon takuumenojen toteutumisesta. Takuuvaraukset odotetaan käytettävän seuraavien kahden vuoden aikana. Rakennusalan 10-vuotisvastuuvarauksen suuruus perustuu indeksikorjattuun historiatietoon tai tiettyjen yksittäisten projektien arvioituun kokonaiskustannukseen. 10-vuotisvastuuvaraus odotetaan käytettävän seuraavan kymmenen vuoden aikana kohteen valmistumisesta.

Omakehitteisen hankkeiden tontti tuloutetaan pääsääntöisesti ajan kuluessa.

## 1 000 euroa

| Asiakassopimusten jäljellä oleville<br>suoritevelvoitteille kohdistettu<br>transaktiohinta                |            | 1 vuoden<br>kuluessa | 2 vuoden<br>kuluessa | 3 vuoden<br>kuluessa | 4 vuoden<br>kuluessa |
|-----------------------------------------------------------------------------------------------------------|------------|----------------------|----------------------|----------------------|----------------------|
|                                                                                                           |            | 60 %                 | 27 %                 | 13 %                 | 0 %                  |
| Osaksi tai kokonaan täyttämättä oleville<br>pitkäaikaisille asiakashankkeiden<br>sopimuksille kohdistetun |            |                      |                      |                      |                      |
| transaktiohinnan kokonaismäärä                                                                            | 971<br>316 | 580<br>213           | 265<br>222           | 125<br>881           | 0                    |

Taulukko kuvastaa myydyn tilauskannan määrää ja sen tuloutumista tulevina vuosina

## **Omaisuuserät asiakassopimusten saamisesta tai täyttämisestä**

Ajan kuluessa tuloutettaviin hankkeisiin voi liittyä myyntipalkkioita. Nämä sopimuksen aikaansaamisesta aiheutuvat kulut aktivoidaan projektikustannuksiin ja jaksotetaan kuluksi sopimuskaudella.

Konsernilla ei raportointikaudella eikä vertailukaudella ollut näihin liittyviä omaisuuseriä.

## **4 Liiketoiminnan muut tuotot**

| 1<br>000<br>euroa                                      | 2023 | 2022 |
|--------------------------------------------------------|------|------|
| Aineellisten ja aineettomien hyödykkeiden myyntivoitot | 186  | 276  |
| Vuokratuotot                                           | 102  | 244  |
| Muut tuotot                                            | 0    | 69   |
| Yhteensä                                               | 288  | 589  |

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

#### **[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)**

#### **[Tilinpäätös](#page-63-0)**

[Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

## **5 Liiketoiminnan muut kulut**

| 1<br>000<br>euroa                                       | 2023      | 2022      |
|---------------------------------------------------------|-----------|-----------|
| Aineellisten ja aineettomien hyödykkeiden myyntitappiot | 286       | 46        |
| Vuokrat                                                 | 371       | 231       |
| Vapaaehtoiset henkilösivukulut                          | 1<br>245  | 1<br>635  |
| Auto- ja matkustuskulut                                 | 728       | 747       |
| Edustus- ja markkinointikulut                           | 1<br>010  | 1<br>162  |
| Viestintä- ja IT-kulut                                  | 3<br>408  | 3<br>484  |
| Ulkopuoliset palvelut                                   | 1<br>333  | 1<br>638  |
| Muut kiinteät kulut                                     | 3<br>462  | 3<br>328  |
| Yhteensä                                                | 11<br>843 | 12<br>271 |

## **Tilintarkastajan palkkiot**

| 1<br>000<br>euroa                           | 2023 | 2022 |
|---------------------------------------------|------|------|
| Tilintarkastus, PricewaterhouseCoopers Oy   | 253  | 302  |
| Tilintarkastus, muut tilintarkastusyhteisöt | 29   | 0    |
| Todistukset ja lausunnot                    | 0    | 0    |
| Veroneuvonta                                | 12   | 0    |
| Muut palvelut                               | 0    | 364  |
| Yhteensä                                    | 293  | 666  |

PricewaterhouseCoopers Oy:n suorittamat muut kuin tilintarkastuspalvelut SRV Yhtiöt konserniin kuuluville yhtiöille tilikaudella 2023 olivat yhteensä 12 tuhatta euroa (364). Patentti- ja rekisterihallituksen tilintarkastusvalvonta on myöntänyt

PricewaterhouseCoopers Oy:lle sen hakemuksesta tilintarkastuslain (1141/2015) 5 luvun 4 pykälässä tarkoitetun muiden kuin tilintarkastuspalkkioiden enimmäismäärää koskevan poikkeusluvan tilikaudella 2022.

## **6 Poistot ja arvonalentumiset**

| 1<br>000<br>euroa                       | 2023     | 2022      |
|-----------------------------------------|----------|-----------|
| Poistot, ilman käyttöoikeusomaisuuseriä |          |           |
| Aineettomat hyödykkeet                  |          |           |
| Muut aineettomat hyödykkeet             | 216      | 229       |
|                                         |          |           |
| Aineelliset hyödykkeet                  |          |           |
| Rakennukset ja rakennelmat              | 10       | 3         |
| Koneet ja kalusto                       | 1<br>342 | 1<br>086  |
| Muut aineelliset hyödykkeet             | 26       | 48        |
|                                         | 1<br>594 | 1<br>365  |
| Poistot, käyttöoikeusomaisuuserät       |          |           |
| Maa-alueet                              | 2<br>091 | 1<br>748  |
| Rakennukset ja rakennelmat              | 1<br>355 | 1<br>361  |
| Koneet ja kalusto                       | 703      | 673       |
|                                         | 4<br>149 | 3<br>782  |
|                                         |          |           |
| Poistot yhteensä                        | 5<br>742 | 5<br>147  |
|                                         |          |           |
|                                         |          |           |
| Arvonalentumiset ja niiden palautumiset | 8<br>879 | 65<br>030 |

## **Arvonalentumiset ja niiden palautumiset**

| 1<br>000<br>euroa                                                              | 2023      | 2022       |
|--------------------------------------------------------------------------------|-----------|------------|
| Venäjällä sijaitsevien omaisuuserien arvonalentumiset ja osakkuusyhtiötulosten |           |            |
| alaskirjaus                                                                    | -1<br>197 | -45<br>851 |
| Fennovoiman sijoituksen arvonalentuminen                                       | 0         | -13<br>319 |
| Tampereen Kansi ja Areena -hankkeen arvonalentuminen ja sen palautuminen       | 976       | -2<br>396  |
| Okhta Mall -kauppakeskuksen myynti                                             | 0         | 4<br>332   |
| Okhta Mall -kauppakeskuksen myynnin seurauksena tuloutunut muuntoero           | 0         | -7<br>796  |
| SRV Russia Oy:n osakekannan myynti                                             | -9<br>477 | 0          |
| 2022 alaskirjatun lainasaamisen palautuminen                                   | 920       | 0          |
| Muut arvonalentumiset                                                          | -100      | 0          |
| Yhteensä                                                                       | -8<br>879 | -65<br>030 |

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

**[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)** 

#### **[Tilinpäätös](#page-63-0)**

[Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

SRV alaskirjasi tilikaudella 2022 taseestaan lähes kaikki sen Venäjällä sijaitsevat kauppakeskus- ja muut omistukset sekä Fennovoima-omistuksensa. Arvonalennuksia kirjattiin -133,7 milj. euroa, joista -92,0 milj. euroa vaikutti liikevoittoon ja -41,7 milj. euroa rahoituskuluihin. Alaskirjausten ja ruplan kurssimuutoksen jälkeen SRV:n omistusten kokonaisarvo Venäjällä oli 31.12.2022 noin 3,0 miljoonaa euroa.

Elokuussa 2023 SRV myi tytäryhtiönsä SRV Russia Oy:n osakekannan kyproslaiselle Geomare Investments Limited -kiinteistösijoitusyhtiölle. Kaupan kohteeseen kuuluivat lisäksi SRV:n venäläiset tytär- ja osakkuusyhtiöt ja niiden omistuksessa olevat SRV:n jäljellä olevat tonttiomistukset Venäjällä sekä vähemmistöomistus Moskovan lähellä sijaitsevasta 4Daily -kauppakeskuksesta. Lisäksi SRV:n Venäjän liiketoiminnasta vastannut henkilöstö siirtyi kaupan mukana. SRV Russia Oy:n myyntihinta oli noin 4 milj. euroa, joka vastasi Venäjän liiketoimintojen jäljellä ollutta tasearvoa. Kaupan yhteydessä kuitenkin tuloutui muuntoeroja -9,3 milj. euroa. 2022 tehdyn alaskirjauksen johdosta myyntitappio kirjattiin arvonalentumisen palautumisena. Kaupan vaikutuksia on kuvattu myös liitetiedossa 2.

Toteutetun kaupan jälkeen SRV:n ainoa jäljellä oleva omaisuuserä Venäjällä on 50 prosentin omistus Pearl Plaza -kauppakeskuksesta Pietarissa, joka on arvostettu nollaan euroon SRV:n taseessa.. Kauppakeskus on yhdistelty konsernin lukuihin

pääomaosuusmenetelmällä. Tasearvoa verrataan kassavirtalaskelman kautta saatavaan arvoon mahdollisen arvonalentumisen testaamiseksi. SRV:n sijoitus kauppakeskukseen muodostaa oman pääoman ehtoisen sijoituksen osakkuusyhtiöihin. Kauppakeskuksen omistavilla yhtiöillä on lisäksi maksunsaantijärjestyksessä etusijaista velkaa paikallisilta pankeilta.

Arvostuslaskelman lopputuloksen kannalta olennaisia ovat laskennan parametrit, joista keskeisimpiä ovat inflaatio, kulutuskysynnän kasvu, ennusteet vuokratuottojen kehityksestä sekä pääoman tuottovaatimus, joka korreloi paikalliseen riskittömään korkotasoon. Laskentaparametrien arvoissa ei ole 2023 tapahtunut merkittävää muutosta. Vallitsevassa poikkeuksellisessa tilanteessa arviointiepävarmuus käytettävien parametrien osalta on erittäin suuri, eikä tilanteen arvioida korjaantuvan lähitulevaisuudessa. Yhtiö on pyrkinyt käytettävissä olevia tietolähteitä hyödyntäen saamaan parametreista mahdollisimman oikean tilannekuvan.

Fennovoiman ydinvoimalahankkeen keskeytymisriskin merkittävästi kasvettua Venäjän Ukrainassa aloittaman sodan seurauksena koko SRV:n Fennovoima-omistus alaskirjattiin tilikaudella 2022. SRV:llä on edelleen ydinvoimalahankkeeseen yhteensä 18,7 milj. euron sijoitussitoumus, jonka toteutumiseen liittyy merkittävää epävarmuutta Fennovoiman ilmoitettua 2.5.2022 päättäneensä RAOS Projectin kanssa solmitun

laitostoimitussopimuksen ja 24.5.2022 peruneensa Hanhikivi 1 -ydinvoimalan rakentamislupahakemuksen.

## **7 Työsuhde-etuuksista aiheutuvat kulut**

| 1<br>000<br>euroa                              | 2023      | 2022      |
|------------------------------------------------|-----------|-----------|
| Palkat ja palkkiot 1)                          | 55<br>704 | 60<br>931 |
| Eläkekulut - maksupohjainen eläkejärjestely 2) | 8<br>806  | 10<br>253 |
| Osakeperusteiset kannustepalkkiot*             | -401      | 790       |
| Muut henkilösivukulut                          | 2<br>104  | 2<br>367  |
| Yhteensä                                       | 66<br>214 | 74<br>342 |

1 Tiedot johdon palkoista ja palkkioista sekä muista työsuhde-etuuksista esitetään kohdassa Lähipiiritapahtumat. 2SRV-konsernissa on vain maksupohjaisia eläkejärjestelyjä.

\*2023 vanhat osakepalkkio-ohjelmat on lopetettu ja uudet kannustinjärjestelmät on otettu käyttöön.

| Henkilökunta keskimäärin | 2023 | 2022 |
|--------------------------|------|------|
| Yhteensä                 | 778  | 948  |

**[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)** 

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

**[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)** 

**[Tilinpäätös](#page-63-0)** 

[Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

## **Osakeperusteiset kannustepalkkiot**

| Myöntämisvuosi                                                 | 2019       | 2021              | 2021              | 2022              | 2023              | 2023              | Yhteensä    |
|----------------------------------------------------------------|------------|-------------------|-------------------|-------------------|-------------------|-------------------|-------------|
| Ansaintaperuste                                                | Työsuhde   | Asetetut mittarit | Asetetut mittarit | Asetetut mittarit | Asetetut mittarit | Asetetut mittarit |             |
|                                                                |            |                   |                   |                   |                   |                   |             |
| Alkuperäinen merkintähinta                                     | 1,62       | 0                 | 0                 | 0                 |                   |                   |             |
| Osinko -ja osakeantioikaistu merkintähinta 31.12.2022          | 0,55       | 0                 | 0                 | 0                 |                   |                   |             |
| Merkintäaika/toteutusaika                                      | 2021-2026  | 2021-2023         | 2021-2022         | 2022-2024         | 2023-2024         | 2023-2025         |             |
| Kokonaismäärä                                                  | 25<br>000  | 110<br>000        | 110<br>000        | 110<br>000        | 133<br>500        | 260<br>000        |             |
| Osakepalkkiot 1.1.2022*                                        | 25<br>000  | 110<br>000        | 110<br>000        | 0                 | 0                 | 0                 | 245<br>000  |
| Lisäykset                                                      | 0          | 0                 | 0                 | 110<br>000        | 0                 | 0                 | 110<br>000  |
| Käytetyt osakepalkkiot                                         | 0          | 6<br>875          | 24<br>063         | 0                 | 0                 | 0                 | 30<br>938   |
| Palautuneet tai päättyneet osakepalkkiot                       | 0          | 0                 | 13<br>750         | 0                 | 0                 | 0                 | 13<br>750   |
| Osakepalkkiot 31.12.2022*                                      | 25<br>000  | 103<br>125        | 72<br>187         | 110<br>000        | 0                 | 0                 | 310<br>312  |
| Osakepalkkiot 1.1.2023*                                        | 25<br>000  | 103<br>125        | 72<br>187         | 110<br>000        | 0                 | 0                 | 310<br>312  |
| Lisäykset                                                      | 0          | 0                 | 0                 | 0                 | 133<br>500        | 260<br>000        | 393<br>500  |
| Käytetyt osakepalkkiot                                         | 0          | 0                 | -24<br>063        | 0                 | 0                 | 0                 | -24<br>063  |
| Palautuneet tai päättyneet osakepalkkiot                       | -25<br>000 | -103<br>125       | -48<br>124        | -110<br>000       | 0                 | 0                 | -286<br>249 |
| Osakepalkkiot 31.12.2023*                                      | 0          | 0                 | 0                 | 0                 | 133<br>500        | 260<br>000        | 393<br>500  |
| Konsernin tuloslaskelmaan kirjattu kustannus 2022, 1000 euroa  | -44        | -310              | -118              | -317              | 0                 | 0                 | -789        |
| Konsernin tuloslaskelmaan kirjattu kustannus 2023, 1000 euroa* | 71         | 310               | 18                | 302               | -60               | -73               | 569         |
| Osakepalkkioiden perusteella annetut osakkeet, v. 2022         | 0          | 0                 | 0                 | 0                 | 0                 | 0                 | 0           |
| Osakepalkkioiden perusteella annetut osakkeet, v. 2023         | 0          | 0                 | 0                 | 0                 | 0                 | 0                 | 0           |

\*Yhtiö on toteuttanut 4.7.2022 osakkeiden yhdistämisen siten, että jokaiset 40 SRV:n osaketta yhdistettiin yhdeksi osakkeeksi. Osakemääriä oikaistu sen mukaisesti.

1. SRV Yhtiöt Oyj:n hallitus on päättänyt toimitusjohtajan osakeperusteisesta kannustinohjelmasta vuosille 2019– 2026. Järjestelmän perusteella Saku Sipolalle on annettu 600 000 hankintaoikeutta, jotka oikeuttavat hänet hankkimaan hankintaoikeuksia vastaavan määrän SRV Yhtiöt Oyj:n osakkeita hintaan 1,62 euroa osakkeelta. Järjestelmän puitteissa voidaan antaa uusia osakkeita tai yhtiön hallussa olevia omia osakkeita. Yhtiön hallitus tekee toteutustapaa koskevan päätöksen kulloinkin erikseen. Järjestelmän ehtojen mukaan hankittuja osakkeita koskee luovutusrajoitus, joka on voimassa kaksi vuotta osakkeiden hankkimisesta lukien. Hankintaoikeuksia voidaan käyttää kolmessa kahden vuoden mittaisessa käyttöjaksossa, joista ensimmäinen alkaa 1.3.2021 ja päättyy 28.2.2023, toinen alkaa 1.9.2022 ja päättyy 31.8.2024 ja kolmas alkaa 1.9.2024 ja päättyy 31.8.2026. Kunkin käyttöjakson aikana on oikeus käyttää 200 000 hankintaoikeutta. Kannustinjärjestelmän vaikutusaikana vuosina 2019–2026 kirjattava IFRS-kustannuksen määrä on noin 0,3 miljoonaa euroa. SRV Yhtiöt Oyj:n hallitus päätti 17.12.2020 toimitusjohtaja Saku Sipolan osakeperusteisen kannustinjärjestelmän muutoksista. Muutokset koskevat hankintaoikeuksien määrää, hankintaoikeuksien merkintähintaa ja hankintaoikeuksien käyttöjaksoja. Muutosten tarkoituksena on varmistaa, että järjestelmän kannustinvaikutus pysyy aiemmalla tasolla huomioiden SRV:n vuoden 2020 merkintäetuoikeusannista aiheutuneet muutokset yhtiön osakkeiden määrässä. Järjestelmän

kannustinvaikutus perustuu SRV Yhtiöt Oyj:n osakkeen arvonnousuun. Muutosten johdosta Sipolalla on käytettävissään 1 000 000 osakkeiden hankintaoikeutta merkintähintaan 0,55 eur/osake. Merkintähinnan määräytymisperusteena on käytetty SRV:n osakkeen volyymipainotettua keskikurssia Nasdaq Helsingissä jatkuvassa kaupankäynnissä 1.8.-30.11.2020. Hankintaoikeuksien käyttöjaksot ovat muutosten jälkeen: ensimmäinen jakso alkaa 1.3.2022 ja päättyy 28.2.2023, toinen alkaa 1.3.2023 ja päättyy 31.8.2024 ja kolmas alkaa 1.9.2024 ja päättyy 31.8.2026. Ensimmäisen ja toisen käyttöjakson aikana on oikeus käyttää kummassakin käyttöjaksossa 300 000 hankintaoikeutta ja kolmannen jakson aikana 400 000 hankintaoikeutta.

2. SRV Yhtiöt Oyj:n hallitus päätti maaliskuussa 2021 uudesta osakepohjaisesta pitkän aikavälin kannustinjärjestelmästä. Pitkän aikavälin kannustinjärjestelmässä on kolme vuosien 2021-2023 aikana vuosittain alkavaa kolmen vuoden ansaintajaksoa, kalenterivuodet 2021–2023, 2022–2024 ja 2023–2025. Yhtiön hallitus päättää kullekin ansaintajaksolle mukaan otettavat avainhenkilöt ja järjestelmän ansaintakriteerit ansaintajaksojen alussa. Järjestelmän ensimmäisen ansaintajakson 2021-2023 kohderyhmään kuuluu noin 30 henkilöä, mukaan lukien toimitusjohtaja Saku Sipola ja yhtiön johtoa. Järjestelmän mahdollinen palkkio ansaintajaksolta 2021-2023 perustuu SRV Yhtiöt Oyj:n osakkeen kokonaistuottoon (TSR) suhteessa erikseen valittuun verrokkiryhmään, yhtiön velkaantuneisuuden tasoon ja osakkeen hinnan nousuun. Ansaintajakson 2021-2023 perusteella maksettavat palkkiot vastaavat yhteensä enintään noin 4 400 000 SRV Yhtiöt Oyj:n osakkeen arvoa (bruttomäärä, josta

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

#### **[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)**

**[Tilinpäätös](#page-63-0)** 

[Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0) [ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**GRI [-raportti](#page-153-0)**  vähennetään ennakonpidätyksinä suoritettava osuus). Mahdollinen palkkio maksetaan vuonna 2024 yhtiön osakkeina (nettomäärä) ja yhtiö tilittää ennakonpidätyksen verottajalle avainhenkilöiden puolesta. Toimitusjohtajan mahdolliseen osakepalkkioon liittyy luovutusrajoitus, jonka mukaan hänen on omistettava palkkiona saadut osakkeet kahden vuoden ajan palkkion vastaanottamisesta.

- 3. SRV Yhtiöt Oyj:n hallitus päätti maaliskuussa 2021 uudesta kertaluonteisesta pitkän aikavälin kannustinjärjestelmästä. Samalla SRV:n hallitus päätti kaksivuotisesta kertaluonteisesta ohjelmasta mahdollistaakseen pitkän aikavälin kannustinjärjestelmän ansaintajakson pidentämisen kolmeen vuoteen. Kertaluonteisen pitkän aikavälin kannustinjärjestelmässä on yksi kahden vuoden ansaintajakso, kalenterivuodet 2021-2022. Järjestelmän kohderyhmään kuuluu noin 30 henkilöä, mukaan lukien toimitusjohtaja Saku Sipola ja yhtiön johtoa. Järjestelmän mahdollinen palkkio ansaintajaksolta 2021-2022 perustuu konsernin operatiiviseen kassavirtaan sekä SRV Yhtiöt Oyj:n osakkeen kokonaistuottoon (TSR) kahden vuoden aikana. Ansaintajakson 2021-2022 perusteella maksettavat palkkiot vastaavat yhteensä enintään noin 4 400 000 SRV Yhtiöt Oyj:n osakkeen arvoa (bruttomäärä, josta vähennetään rahaosuutena suoritettava osuus). Mahdollinen palkkio maksetaan vuonna 2023 yhtiön osakkeina (nettomäärä) ja yhtiö tilittää ennakonpidätyksen verottajalle avainhenkilöiden puolesta. Toimitusjohtajan mahdolliseen osakepalkkioon liittyy luovutusrajoitus, jonka mukaan hänen on omistettava palkkiona saadut osakkeet kahden vuoden ajan palkkion vastaanottamisesta.
- 4. SRV Yhtiöt Oyj:n hallitus vahvisti 1.2.2023 yhtiön kertaluonteiseen pitkän aikavälin kannustinjärjestelmään 2021-2022 kuuluneille henkilöille järjestelmän ansaintajaksolta 2021-2022 maksettavat palkkiot. Palkkiot perustuivat konsernin operatiiviseen kassavirtaan sekä yhtiön osakkeen kokonaistuottoon (TSR) kahden vuoden aikana. Palkkioiden määrää laskettaessa on kannustinjärjestelmän ehtojen mukaisesti huomioitu SRV:n 4.7.2022 toteuttamasta osakkeiden yhdistämisestä aiheutuneet muutokset yhtiön osakkeiden määrässä. Hallitus lisäksi päätti kannustinjärjestelmän ehtojen mukaisesti, että palkkiot maksetaan järjestelmään kuuluneille henkilöille kokonaan rahana. Maksettavien palkkioiden yhteismäärä oli 155 547 euroa.
- 5. SRV Yhtiöt Oyj:n hallitus päätti 1.2.2023 lakkauttaa toimitusjohtajan osakeperusteisen kannustinjärjestelmän 2019-2026 ja yhtiön pitkän aikavälin kannustinjärjestelmän 2021-2025. Hallitus katsoi, ettei kannustinjärjestelmien jatkaminen ollut enää perusteltua yhtiön vuonna 2022 taseen vahvistamiseksi toteuttamien rahoitusjärjestelyjen ja niistä muun muassa yhtiön osakkeiden määrään aiheutuneiden muutosten seurauksena. Lakkautusten seurauksena toimitusjohtajan osakeperusteiseen kannustinjärjestelmään 2019-2026 perustuneet osakkeiden hankintaoikeudet mitätöitiin, eikä pitkän aikavälin kannustinjärjestelmän 2021-2025 jo alkaneilta ansaintakausilta 2021-2023 ja 2022-2024 tulla maksamaan palkkioita järjestelmään kuuluneille noin 30 avainhenkilölle, mukaan lukien yhtiön toimitusjohtaja
- 6. SRV Yhtiöt Oyj:n hallitus on päätti 28.3.2023 perustaa uuden konsernin avainhenkilöiden osakepohjaisen kannustinjärjestelmän. Suoriteperusteisessa osakepalkkiojärjestelmässä 2023 on neljä ansaintajaksoa, jotka kattavat tilikaudet 2023–2024, 2023–2025, 2024–2026 ja 2025–2027. Hallitus päättää vuosittain ansaintajaksojen alkamisesta ja niiden yksityiskohdista. Järjestelmässä kohderyhmällä on mahdollisuus ansaita SRV Yhtiöt Oyj:n osakkeita ansaintajaksoille asetettujen tavoitteiden saavuttamisen perusteella. Järjestelmän mahdollinen palkkio maksetaan osittain SRV Yhtiöt Oyj:n osakkeina ja osittain rahana ansaintajakson päättymisen jälkeen. Palkkion rahaosuudella on tarkoitus kattaa palkkiosta osallistujalle aiheutuvat verot ja lakisääteiset sosiaalivakuutusmaksut. Ansaintajakson 2023–2024 palkkiot perustuvat tilauskannan arvoon ja tilauskannan rakenteeseen huomioiden operatiiviseen liikevoittoon perustuva kynnysehto. Ansaintajakson 2023–2025 palkkiot perustuvat operatiiviseen liikevoittoon, hybridilainan takaisinmaksuun ja elinkaariviisaan rakentamisen osuuteen omaperustaisten, omakehitteisten ja elinkaarihankkeiden kokonaistilauskannasta. Johtoryhmän jäsenen on omistettava 50 prosenttia hänelle maksetuista netto-osakkeista, kunnes hänen osakeomistuksensa yhtiössä yhteensä vastaa 50 prosenttia hänen bruttovuosipalkkansa arvosta. Vastaavasti yhtiön toimitusjohtajan on omistettava 50 prosenttia hänelle maksetuista netto-osakkeista, kunnes hänen osakeomistuksensa yhtiössä vastaa hänen bruttovuosipalkkansa arvoa. Tämä osakemäärä on omistettava niin kauan kuin henkilön jäsenyys johtoryhmässä tai asema toimitusjohtajana jatkuu. Vuonna 2023 alkavilta ansaintajaksoilta maksettavat bruttopalkkiot vastaavat arviolta yhteensä enintään 450 000 SRV Yhtiöt Oyj:n osakkeen arvoa, mukaan lukien rahana maksettava osuus. Ansaintajaksojen kohderyhmiin kuuluu noin 25 henkilöä mukaan lukien toimitusjohtaja ja muut konsernin johtoryhmän jäsenet. Palkkiota maksettaessa osakkeen arvona huomioidaan enintään 20 euroa.
- 7. SRV Yhtiöt Oyj:n hallitus on päätti 28.3.2023 perustaa uuden konsernin avainhenkilöiden rahaperäisen palkkiojärjestelmän. Rahaperusteisessa palkkiojärjestelmässä kohderyhmällä on mahdollisuus ansaita euromääräinen rahapalkkio, jonka lopullinen arvo määräytyy henkilön euromääräisen allokaation sekä 12–36 kuukauden mittaisten ansaintajaksojen aikana mitattavan yhtiön osakkeen prosentuaalisen arvonmuutoksen perusteella. Ansaintajaksot voivat alkaa tilikausien 2023–2024 aikana. Osallistujille allokoitavien lähtöpalkkioiden enimmäismäärä on 275 000 euroa. Palkkiota määritettäessä osakkeen kurssikehityksessä huomioidaan enintään 100 %:n suuruinen arvonnousu. Ansaitusta bruttopalkkiosta voidaan maksaa enintään 50 % osuus osakkeina erillisen päätöksen perusteella. Jos osallistujan työ- tai johtajasopimus päättyy ennen palkkion maksamista, järjestelmien perusteella ei pääsääntöisesti makseta palkkiota.

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

#### **[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)**

#### **[Tilinpäätös](#page-63-0)**

[Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

## **8 Tutkimus- ja kehittämismenot**

SRV-konsernilla ei ole varsinaisia tutkimus- ja kehittämismenoja. Konsernilla on liiketoimintaan liittyviä hankkeiden suunnittelukustannuksia, joiden käsittelytapaa on selostettu laadintaperiaatteiden kohdassa vaihto-omaisuus.

## **9 Rahoitustuotot ja -kulut**

| 1<br>000<br>euroa                                                     | 2023       | 2023       |
|-----------------------------------------------------------------------|------------|------------|
| Rahoitustuotot                                                        |            |            |
| Korkotuotot osakkuus- ja yhteisyrityksiltä                            | 0          | 233        |
| Korkotuotot muista saamisista                                         | 2<br>276   | 1<br>119   |
| Valuuttakurssivoitot                                                  | 0          | 1<br>504   |
| Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavista varoista ja veloista | 0          | 9<br>978   |
| Muut rahoitustuotot 1)                                                | 13         | 39<br>909  |
| Yhteensä                                                              | 2<br>289   | 52<br>743  |
| Rahoituskulut, ilman käyttöoikeusomaisuuseriä                         |            |            |
| Kulut jaksotettuun hankintamenoon kirjatuista veloista                | -379       | -4<br>647  |
| Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavista varoista ja veloista | -563       | 0          |
| Valuuttakurssitappiot                                                 | -2<br>641  | 0          |
| Muut rahoituskulut 2)                                                 | -2<br>045  | -46<br>261 |
| Rahoituskulut, käyttöoikeusomaisuuserät                               |            |            |
| Korkokulut                                                            | -5<br>603  | -4<br>529  |
| Yhteensä                                                              | -11<br>231 | -55<br>437 |
| Rahoitustuotot ja -kulut, netto                                       | -8<br>942  | -2<br>694  |

1.Erä koostuu vertailutiedon osalta pääosin tilikauden 2022 rahoitusjärjestelyn tuotoista, jolloin nimellisarvoltaan 57,1 milj. euron hybridi- ja vaihtovelkakirjalainoista 34,3 milj. euroa kirjattiin taseessa oman pääoman ehtoiseksi lainoiksi ja lainojen nimellisarvon ja käyvän arvon erotus, 22,8 milj. euroa, tuloutettiin muuna rahoitustuottona.

2. Muut rahoituskulut -rivi sisältää vertailutiedon osalta osakkuus- ja yhteisyritysten rahoitussaamisten tilikaudella 2022 kirjattuja arvonalennuksia 41,7 milj. euroa.

## **10 Tuloverot**

## **Tuloverot tuloslaskelmassa**

| 1<br>000<br>euroa                              | 2023   | 2022      |
|------------------------------------------------|--------|-----------|
| Tilikauden verotettavaan tuloon perustuva vero | -141   | -234      |
| Edellisten tilikausien verot                   | 0      | 16        |
| Muut tilikauden verot                          | -62    | -82       |
| Laskennalliset verot käyttöoikeusomaisuuserät  | 321    | 265       |
| Laskennalliset verot                           | 502    | -6<br>545 |
| Yhteensä                                       | 620    | -6<br>580 |
| Efektiivinen veroaste -%                       | -3,9 % | 8,3 %     |

Konsernin tuloslaskelmaan kirjatut tuloverot eroavat suomalaisen yhtiön verokannan (20 prosenttia vuonna 2023 ja 2022) mukaisesta tuloverosta seuraavasti:

## **Verokantatäsmäytys**

| 1<br>000<br>euroa                                             | 2023       | 2022       |
|---------------------------------------------------------------|------------|------------|
| Voitto / tappio ennen veroja                                  | -15<br>734 | -79<br>081 |
| Verot laskettuna Suomen verokannalla                          | 3<br>147   | 15<br>816  |
| Ulkomaisten tytäryritysten poikkeavat verokannat              | 5          | 2          |
| Verovapaat tulot                                              | 152        | 2<br>764   |
| Vähennyskelvottomat kulut                                     | -2<br>320  | -25<br>197 |
| Tuloveroihin kirjaamattomat tai palautetut tilikauden tappiot | -363       | 19         |
| Verot aikaisemmilta tilikausilta                              | 0          | 16         |
| Osuus osakkuusyhtiöiden tuloksesta                            | 0          | 0          |
| Muut erät                                                     | 0          | 0          |
| Verot tuloslaskelmassa                                        | 620        | -6<br>580  |

Muihin laajan tuloksen eriin ei liittynyt olennaista verovaikutusta.

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

#### **[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)**

**[Tilinpäätös](#page-63-0)** 

[Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

## **Suoraan omaan pääomaan kirjatut verot**

| 1<br>000<br>euroa<br>Oman pääoman ehtoisen lainan koron vero-oikaisu | 2023<br>567 | 2022<br>300 |
|----------------------------------------------------------------------|-------------|-------------|

OECD julkaisi 14.12.2021 maailmanlaajuiset veropohjan rapautumisen estämistä koskevat Pillar 2 -mallisäännöt. SRV Konserni on käynnistänyt 31.12.2023 jälkeen alkavilla tilikausilla käyttöön otettavan OECD:n Pillar 2 -sääntelyn vaikutusten arvioinnin. Arvioinnin perusteella SRV ei odota, että Pillar 2 -täydennysveron osalta aiheutuisi merkittäviä verokustannuksia, sillä SRV ei harjoita liiketoimintaa matalien veroasteiden maissa.

## **11 Osakekohtainen tulos**

| 1 000 euroa                                                                         | 2023       | 2022       |
|-------------------------------------------------------------------------------------|------------|------------|
| Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden tulos                                      | -15<br>114 | -85<br>662 |
| Oman pääoman ehtoisen lainan korko ja kulut                                         | -2<br>227  | -1<br>921  |
| Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden tulos osakekohtaisen tuloksen laskemiseksi | -17<br>341 | -87<br>582 |

| Kpl                                                                                              | 2023      | 2022      |
|--------------------------------------------------------------------------------------------------|-----------|-----------|
| Osakkeiden osakeantioikaistun lukumäärän painotettu keskiarvo tilikauden aikana                  | 16<br>938 | 13<br>231 |
| Osakkeiden osakeantioikaistun lukumäärän painotettu keskiarvo tilikauden aikana<br>(laimennettu) | 16<br>938 | 13<br>231 |
| Emoyhtiön omistajille kuuluva osakekohtainen tulos, euroa/osake *                                | -1,02     | -6,62     |
| Emoyhtiön omistajille kuuluva osakekohtainen tulos (laimennettu), euroa/osake *                  | -1,02     | -6,62     |

\* Osakekohtaiset tunnusluvut on laskettu ja vertailukauden 2022 luvut on oikaistu osakkeiden uuden kokonaismäärän mukaan osakkeiden yhdistämisen (ns. reverse split) jälkeen 30.5.2022 pidetyn ylimääräisen yhtiökokouksen päätöksen mukaisesti. Osakemäärien oikaisukerroin on 1,4339.

1.2.2024 julkaistussa tilinpäätöstiedotteessa esitetty 2023 osakekohtainen tulos -0,89 euroa/osake oli virheellinen.

Korjattu oikea osakekohtainen tulos on -1,02 euroa/osake.

## **12 Osakekohtainen osinko**

Vuosina 2023 ja 2022 ei ole maksettu osinkoa.

## **13 Aineelliset hyödykkeet**

## **Aineelliset hyödykkeet, ilman käyttöoikeusomaisuuseriä 2023**

| 1 000 euroa          | Maa- ja<br>vesialueet | Rakennukset<br>ja<br>rakennelmat | Koneet ja<br>kalusto | Muut<br>aineelliset<br>hyödykkeet | Yhteensä  |
|----------------------|-----------------------|----------------------------------|----------------------|-----------------------------------|-----------|
| Hankintameno 1.1.    | 41                    | 10<br>273                        | 21<br>536            | 890                               | 32<br>740 |
| Lisäykset            | 0                     | 54                               | 2<br>727             | 27                                | 2<br>808  |
| Vähennykset          | 0                     | 0                                | 0                    | -94                               | -94       |
| Siirto erien välillä | 0                     | 0                                | 0                    | 0                                 | 0         |
| Valuuttakurssierot   | 0                     | 0                                | 0                    | 0                                 | 0         |
| Hankintameno 31.12.  | 41                    | 10<br>327                        | 24<br>263            | 823                               | 35<br>454 |

| 1 000 euroa                                | Maa- ja<br>vesialueet | Rakennukset<br>ja<br>rakennelmat | Koneet ja<br>kalusto | Muut<br>aineelliset<br>hyödykkeet | Yhteensä   |
|--------------------------------------------|-----------------------|----------------------------------|----------------------|-----------------------------------|------------|
| Kertyneet poistot ja arvonalentumiset      |                       |                                  |                      |                                   |            |
| 1.1.                                       | 0                     | -10<br>115                       | -17<br>771           | -738                              | -28<br>624 |
| Poistot                                    | 0                     | -10                              | -1<br>342            | -26                               | -1<br>378  |
| Vähennysten ja siirtojen kertyneet poistot | 0                     | 0                                | 1                    | 0                                 | 1          |
| Alaskirjaukset                             | 0                     | 0                                | 0                    | 0                                 | 0          |
| Valuuttakurssierot                         | 0                     | 0                                | 0                    | 0                                 | 0          |
| Siirto erien välillä                       | 0                     | 0                                | 0                    | 0                                 | 0          |
| Kertyneet poistot ja arvonalentumiset      |                       |                                  |                      |                                   |            |
| 31.12.                                     | 0                     | -10<br>125                       | -19<br>111           | -764                              | -30<br>001 |
|                                            |                       |                                  |                      |                                   |            |
| Kirjanpitoarvo 31.12.                      | 41                    | 202                              | 5<br>152             | 59                                | 5<br>454   |

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

#### **[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)**

#### **[Tilinpäätös](#page-63-0)**

[Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

## **Aineelliset hyödykkeet, käyttöoikeusomaisuuserät 2023**

| 1 000 euroa                 | Maa- ja<br>vesialueet | Rakennukset<br>ja<br>rakennelmat | Koneet ja<br>kalusto | Muut<br>aineelliset<br>hyödykkeet | Yhteensä  |
|-----------------------------|-----------------------|----------------------------------|----------------------|-----------------------------------|-----------|
| Hankintameno 1.1.           | 0                     | 12<br>535                        | 4<br>648             | 0                                 | 17<br>183 |
| Lisäykset                   | 0                     | 305                              | 739                  | 0                                 | 1<br>044  |
| Vähennykset                 | 0                     | 0                                | -187                 | 0                                 | -187      |
| Siirto erien välillä        | 0                     | 0                                | 0                    | 0                                 | 0         |
| Valuuttakurssierot yhteensä | 0                     | 0                                | 0                    | 0                                 | 0         |
| Hankintameno 31.12.         | 0                     | 12<br>840                        | 5<br>200             | 0                                 | 18<br>040 |

| 1 000 euroa                           | Maa- ja<br>vesialueet | Rakennukset<br>ja<br>rakennelmat | Koneet ja<br>kalusto | Muut<br>aineelliset<br>hyödykkeet | Yhteensä   |
|---------------------------------------|-----------------------|----------------------------------|----------------------|-----------------------------------|------------|
| Kertyneet poistot ja arvonalentumiset |                       |                                  |                      |                                   |            |
| 1.1.                                  | 0                     | -5<br>420                        | -2<br>921            | 0                                 | -8<br>341  |
| Poistot                               | 0                     | -1<br>356                        | -703                 | 0                                 | -2<br>059  |
| Vähennysten ja siirtojen kertyneet    |                       |                                  |                      |                                   |            |
| poistot                               | 0                     | 0                                | 0                    | 0                                 | 0          |
| Arvonalentumiset                      | 0                     | 0                                | 0                    | 0                                 | 0          |
| Siirto erien välillä                  | 0                     | 0                                | 0                    | 0                                 | 0          |
| Valuuttakurssierot yhteensä           | 0                     | 0                                | 0                    | 0                                 | 0          |
| Kertyneet poistot ja arvonalentumiset |                       |                                  |                      |                                   |            |
| 31.12.                                | 0                     | -6<br>776                        | -3<br>624            | 0                                 | -10<br>400 |
| Kirjanpitoarvo 31.12.                 | 0                     | 6<br>064                         | 1<br>576             | 0                                 | 7<br>640   |

## **Aineelliset hyödykkeet, ilman käyttöoikeusomaisuuseriä 2022**

| 1 000 euroa          | Maa- ja<br>vesialueet | Rakennukset<br>ja<br>rakennelmat | Koneet ja<br>kalusto | Muut<br>aineelliset<br>hyödykkeet | Yhteensä  |
|----------------------|-----------------------|----------------------------------|----------------------|-----------------------------------|-----------|
| Hankintameno 1.1.    | 41                    | 10<br>273                        | 19<br>860            | 859                               | 31<br>034 |
| Lisäykset            | 0                     | 0                                | 2<br>880             | 90                                | 2<br>970  |
| Vähennykset          | 0                     | 0                                | -1<br>254            | -66                               | -1<br>318 |
| Siirto erien välillä | 0                     | 0                                | 0                    | 0                                 | 0         |
| Valuuttakurssierot   | 0                     | 0                                | 50                   | 6                                 | 56        |
| Hankintameno 31.12.  | 41                    | 10<br>273                        | 21<br>536            | 890                               | 32<br>740 |

| 1 000 euroa                           | Maa- ja<br>vesialueet | Rakennukset<br>ja<br>rakennelmat | Koneet ja<br>kalusto | Muut<br>aineelliset<br>hyödykkeet | Yhteensä   |
|---------------------------------------|-----------------------|----------------------------------|----------------------|-----------------------------------|------------|
| Kertyneet poistot ja arvonalentumiset |                       |                                  |                      |                                   |            |
| 1.1.                                  | 0                     | -10<br>112                       | -16<br>647           | -684                              | -27<br>443 |
| Poistot                               | 0                     | -3                               | -1<br>086            | -48                               | -1<br>136  |
| Vähennysten ja siirtojen kertyneet    |                       |                                  |                      |                                   |            |
| poistot                               | 0                     | 0                                | 0                    | 0                                 | 0          |
| Alaskirjaukset                        | 0                     | 0                                | 0                    | 0                                 | 0          |
| Valuuttakurssierot                    | 0                     | 0                                | -38                  | -6                                | -44        |
| Siirto erien välillä                  | 0                     | 0                                | 0                    | 0                                 | 0          |
| Kertyneet poistot ja arvonalentumiset |                       |                                  |                      |                                   |            |
| 31.12.                                | 0                     | -10<br>115                       | -17<br>771           | -738                              | -28<br>624 |
|                                       |                       |                                  |                      |                                   |            |
| Kirjanpitoarvo 31.12.                 | 41                    | 158                              | 3<br>765             | 151                               | 4<br>114   |

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

#### **[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)**

#### **[Tilinpäätös](#page-63-0)**

[Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

## **Aineelliset hyödykkeet, käyttöoikeusomaisuuserät 2022**

| 1 000 euroa                                     | Maa- ja<br>vesialueet | Rakennukset<br>ja<br>rakennelmat | Koneet ja<br>kalusto | Muut<br>aineelliset<br>hyödykkeet | Yhteensä  |
|-------------------------------------------------|-----------------------|----------------------------------|----------------------|-----------------------------------|-----------|
| Hankintameno 1.1.                               | 0                     | 12<br>100                        | 3<br>733             | 0                                 | 15<br>834 |
| Lisäykset                                       | 0                     | 426                              | 1<br>058             | 0                                 | 1<br>484  |
| Vähennykset                                     | 0                     | 0                                | -151                 | 0                                 | -151      |
| Siirto erien välillä                            | 0                     | 0                                | 0                    | 0                                 | 0         |
| Valuuttakurssierot yhteensä                     | 0                     | 9                                | 7                    | 0                                 | 16        |
| Hankintameno 31.12.                             | 0                     | 12<br>535                        | 4<br>648             | 0                                 | 17<br>183 |
| 1 000 euroa                                     | Maa- ja<br>vesialueet | Rakennukset<br>ja<br>rakennelmat | Koneet ja<br>kalusto | Muut<br>aineelliset<br>hyödykkeet | Yhteensä  |
| Kertyneet poistot ja arvonalentumiset<br>1.1.   | 0                     | -4<br>051                        | -2<br>244            | 0                                 | -6<br>295 |
| Poistot                                         | 0                     | -1<br>361                        | -673                 | 0                                 | -2<br>034 |
| Vähennysten ja siirtojen kertyneet<br>poistot   | 0                     | 0                                | 0                    | 0                                 | 0         |
| Arvonalentumiset                                | 0                     | 0                                | 0                    | 0                                 | 0         |
| Siirto erien välillä                            | 0                     | 0                                | 0                    | 0                                 | 0         |
| Valuuttakurssierot yhteensä                     | 0                     | -8                               | -4                   | 0                                 | -12       |
| Kertyneet poistot ja arvonalentumiset<br>31.12. | 0                     | -5<br>420                        | -2<br>921            | 0                                 | -8<br>341 |
| Kirjanpitoarvo 31.12.                           | 0                     | 7<br>114                         | 1<br>727             | 0                                 | 8<br>841  |

## **14 Liikearvo ja muut aineettomat hyödykkeet**

**2023**

|                                             | Aineettomat |           | Muut<br>aineettomat |           |
|---------------------------------------------|-------------|-----------|---------------------|-----------|
| 1 000 euroa                                 | oikeudet    | Liikearvo | hyödykkeet          | Yhteensä  |
| Hankintameno 1.1.                           | 907         | 1<br>734  | 4<br>206            | 6<br>848  |
| Kurssierot                                  | 0           | 0         | 0                   | 0         |
| Lisäykset                                   | 0           | 0         | 190                 | 190       |
| Vähennykset                                 | 0           | 0         | 0                   | 0         |
| Hankintameno 31.12.                         | 907         | 1<br>734  | 4<br>396            | 7<br>038  |
| Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 1.1.  | -658        | 0         | -3<br>759           | -4<br>416 |
| Poistot                                     | 0           | 0         | -216                | -216      |
| Vähennysten ja siirtojen kertyneet poistot  | 0           | 0         | 0                   | 0         |
| Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 31.12 | -658        | 0         | -3<br>974           | -4<br>633 |
| Kirjanpitoarvo 31.12.                       | 250         | 1<br>734  | 422                 | 2<br>406  |

## **2022**

| 1 000 euroa                                 | Aineettomat<br>oikeudet | Liikearvo | Muut<br>aineettomat<br>hyödykkeet | Yhteensä  |
|---------------------------------------------|-------------------------|-----------|-----------------------------------|-----------|
|                                             |                         |           |                                   |           |
| Hankintameno 1.1.                           | 907                     | 1<br>734  | 4<br>147                          | 6<br>788  |
| Kurssierot                                  | 0                       | 0         | 1                                 | 1         |
| Lisäykset                                   | 0                       | 0         | 76                                | 76        |
| Vähennykset                                 | 0                       | 0         | -17                               | -17       |
| Hankintameno 31.12.                         | 907                     | 1<br>734  | 4<br>206                          | 6<br>848  |
|                                             |                         |           |                                   |           |
| Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 1.1.  | -649                    | 0         | -3<br>536                         | -4<br>186 |
| Poistot                                     | 0                       | 0         | -229                              | -229      |
| Vähennysten ja siirtojen kertyneet poistot  | -8                      | 0         | 7                                 | -1        |
| Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 31.12 | -658                    | 0         | -3<br>759                         | -4<br>416 |
|                                             |                         |           |                                   |           |
| Kirjanpitoarvo 31.12.                       | 250                     | 1<br>734  | 449                               | 2<br>434  |

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

**[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)** 

**[Tilinpäätös](#page-63-0)**  [Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0) [ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**GRI [-raportti](#page-153-0)** 

## **Arvonalentumistestaus**

Rahavirtaa tuottavien yksiköiden kerrytettävissä oleva rahamäärä perustuu käyttöarvolaskentamalliin, jossa rahavirrat perustuvat perusvuoteen ja yksikön viiden vuoden strategiakauden mukaisesti kasvaviin rahavirtoihin.

Joulukuussa 2023 tehdyissä liikearvon arvonalentumistestauksissa on pitkän ajan kasvutekijänä käytetty 2 prosenttia, eikä se ylitä toimialojen pitkän aikavälin toteutunutta kasvua. Keskeiset muuttujat arvonalennustestauksessa ovat liikevoittoprosentti ja diskonttauskorko. Diskonttauskorkona tulevia rahavirtoja diskontattaessa on käytetty oman ja vieraan pääoman painotettua keskimääräistä kustannusta (WACC, Weighted Average Cost of Capital) ennen veroja. Käyttöarvolaskelmassa on WACC:na käytetty 9,9 prosenttia. WACC:n laskentaparametreina ovat riskitön korko, markkinariski- ja yrityskohtainen preemio, teollisuuskohtainen beta, vieraan pääoman kustannus sekä oman ja vieraan pääoman suhde.

Kerrytettävissä oleva rahamäärä ylitti kirjanpitoarvon merkittävästi liikearvoa sisältävässä kassavirtaa tuottavassa yksikössä. Arvonalentumistestausten perusteella ei ole tarvetta arvonalentumiskirjauksiin.

## **Herkkyysanalyysi**

Tehtyjen herkkyysanalyysien perusteella käytettyjen oletusten kohtuulliset muutokset eivät johda arvonalentumisiin rahavirtaa tuottavan yksikön liikearvosta.

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

**[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)** 

**[Tilinpäätös](#page-63-0)** 

[Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

## **15 Rahoitusvarat ja -velat arvostusryhmittäin**

**2023**

|                                              | Käypään arvoon                                    |                                                             |                            |            |        |
|----------------------------------------------|---------------------------------------------------|-------------------------------------------------------------|----------------------------|------------|--------|
| 1 000 euroa                                  | tulosvaikutteisesti kirjattavat<br>varat ja velat | Jaksotettuun hankintamenoon<br>arvostettavat varat ja velat | Tase-erien kirjanpitoarvot | Käypä arvo | Liite  |
| Pitkäaikaiset rahoitusvarat                  |                                                   |                                                             |                            |            |        |
| Pitkäaikaiset korolliset saamiset            | 0                                                 | 7<br>050                                                    | 7<br>050                   | 7<br>050   | 18     |
| Pitkäaikaiset saamiset                       | 0                                                 | 0                                                           | 0                          | 0          | 17, 18 |
| Lainasaamiset osakkuus- ja yhteisyrityksiltä | 0                                                 | 0                                                           | 0                          | 0          | 21     |
| Johdannaissopimukset                         | 3<br>512                                          | 0                                                           | 3<br>512                   | 3<br>512   | 31     |
| Muut rahoitusvarat                           | 7<br>802                                          | 0                                                           | 7<br>802                   | 7<br>802   | 17     |
| Lyhytaikaiset rahoitusvarat                  |                                                   |                                                             |                            |            |        |
| Myyntisaamiset                               | 0                                                 | 51<br>675                                                   | 51<br>675                  | 51<br>675  | 22, 29 |
| Lyhytaikaiset korolliset saamiset            | 0                                                 | 6                                                           | 6                          | 6          | 22     |
| Lainasaamiset osakkuus- ja yhteisyrityksiltä | 0                                                 | 274                                                         | 274                        | 274        | 21     |
| Rahavarat                                    | 0                                                 | 39<br>595                                                   | 39<br>595                  | 39<br>595  | 23     |
| Yhteensä                                     | 11<br>314                                         | 98<br>599                                                   | 109<br>913                 | 109<br>913 |        |
| Pitkäaikaiset rahoitusvelat                  |                                                   |                                                             |                            |            |        |
| Korolliset velat                             | 0                                                 | 31<br>386                                                   | 31<br>386                  | 31<br>386  | 27     |
| Johdannaissopimukset                         | 0                                                 | 0                                                           | 0                          | 0          | 28     |
| Muut pitkäaikaiset velat                     | 0                                                 | 3<br>098                                                    | 3<br>098                   | 3<br>098   | 28     |
| Lyhytaikaiset rahoitusvelat                  |                                                   |                                                             |                            |            |        |
| Korolliset velat                             | 0                                                 | 1<br>902                                                    | 1<br>902                   | 1<br>902   | 27     |
| Ostovelat                                    | 0                                                 | 38<br>524                                                   | 38<br>524                  | 38<br>524  | 28     |
| Yhteensä                                     | 0                                                 | 74<br>910                                                   | 74<br>910                  | 74<br>910  |        |

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

**[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)** 

**[Tilinpäätös](#page-63-0)** 

[Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

| 1 000 euroa                                  | Käypään arvoon<br>tulosvaikutteisesti kirjattavat<br>varat ja velat | Jaksotettuun hankintamenoon<br>arvostettavat varat ja velat | Tase-erien kirjanpitoarvot | Käypä arvo | Liite  |
|----------------------------------------------|---------------------------------------------------------------------|-------------------------------------------------------------|----------------------------|------------|--------|
| Pitkäaikaiset rahoitusvarat                  |                                                                     |                                                             |                            |            |        |
| Pitkäaikaiset korolliset saamiset            | 0                                                                   | 14<br>243                                                   | 14<br>243                  | 14<br>243  | 18     |
| Pitkäaikaiset saamiset                       | 0                                                                   | 0                                                           | 0                          | 0          | 17     |
| Lainasaamiset osakkuus- ja yhteisyrityksiltä | 0                                                                   | 0                                                           | 0                          | 0          | 21     |
| Johdannaissopimukset                         | 4<br>075                                                            | 0                                                           | 4<br>075                   | 4<br>075   | 31     |
| Muut rahoitusvarat                           | 7<br>752                                                            | 0                                                           | 7<br>752                   | 7<br>752   | 17     |
| Lyhytaikaiset rahoitusvarat                  |                                                                     |                                                             |                            |            |        |
| Myyntisaamiset                               | 0                                                                   | 28<br>675                                                   | 28<br>675                  | 28<br>675  | 22, 29 |
| Lyhytaikaiset korolliset saamiset            | 0                                                                   | 7                                                           | 7                          | 7          | 22     |
| Lainasaamiset osakkuus- ja yhteisyrityksiltä | 0                                                                   | 5                                                           | 5                          | 5          | 21     |
| Rahavarat                                    | 0                                                                   | 45<br>309                                                   | 45<br>309                  | 45<br>309  | 23     |
| Yhteensä                                     | 11<br>827                                                           | 88<br>239                                                   | 100<br>065                 | 100<br>065 |        |
| Pitkäaikaiset rahoitusvelat                  |                                                                     |                                                             |                            |            |        |
| Korolliset velat                             | 0                                                                   | 23<br>828                                                   | 23<br>828                  | 23<br>828  | 27     |
| Johdannaissopimukset                         | 0                                                                   | 0                                                           | 0                          | 0          | 28     |
| Muut pitkäaikaiset velat                     | 0                                                                   | 6<br>252                                                    | 6<br>252                   | 6<br>252   | 28     |
| Lyhytaikaiset rahoitusvelat                  |                                                                     |                                                             |                            |            |        |
| Korolliset velat                             | 0                                                                   | 10<br>000                                                   | 10<br>000                  | 10<br>000  | 27     |
| Ostovelat                                    | 0                                                                   | 43<br>026                                                   | 43<br>026                  | 43<br>026  | 28     |
| Yhteensä                                     | 0                                                                   | 83<br>107                                                   | 83<br>107                  | 83<br>107  |        |

Kirjanpitoarvot ja käyvät arvot eivät poikkea olennaisesti toisistaan lukuunottamatta joukkovelkakirjalainoja.

Johdannaisten käyvän arvon määrittelyssä on käytetty vastapuolten hintanoteerauksia. Nämä noteeraukset perustuvat markkinoilla vallitseviin olosuhteisiin ja yleisesti hyväksyttyihin hinnoittelumalleihin.

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

#### **[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)**

**[Tilinpäätös](#page-63-0)** 

[Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

## **16 Osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksissä**

#### **Osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksissä**

| Osuudet yhteisyrityksissä<br>1<br>923   | 1<br>134 |
|-----------------------------------------|----------|
|                                         |          |
| Osuudet osakkuusyrityksissä<br>1<br>857 | 985      |
| 1<br>000<br>euroa<br>2023               | 2022     |

Osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksiin ovat sijoituksia rakennushankkeisiin yhdessä muiden sijoittajien kanssa. SRV alaskirjasi taseestaan kaikki Venäjällä sijaitsevat osakkuus- ja yhteisyritysomistuksensa tilikaudella 2022. Osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksissä 3 780 (2 119) tuhatta euroa sisältää omistuksia Suomessa sijaitsevissa rakennushankkeissa.

Tilikausilla 2023 tai 2022 konsernilla ei ole ollut olennaisia osakkuus- tai yhteisyrityksiä. SRV ja sen suomalaiset kanssasijoittajat myivät omistuksensa Jupiter Realty 1 B.V. -yhtiössä on marraskuussa 2022. SRV myi 1.8.2023 toteutetussa kaupassa SRV Russia Oy:n osakekannan. Kaupan kohteeseen kuului välillisesti myös hollantilainen osakkuusyhtiö Promenad Invest B.V. sekä venäläinen osakkuusyhtiö OOO MMSG. Toteutetun kaupan jälkeen SRV:n ainoa jäljellä oleva omaisuuserä Venäjällä on 50 prosentin omistus Pearl Plaza -kauppakeskuksesta Pietarissa, Pearl Plazan tulo-osuus on alaskirjattu konsernin tuloslaskelmassa ja taseessa..

## **Osuus osakkuus- ja yhteisyrityksen tuloksista**

| 1<br>000<br>euroa | 2023     | 2022      |
|-------------------|----------|-----------|
| Osakkuusyritykset | 25       | -4<br>289 |
| Yhteisyritykset   | 1<br>081 | 3<br>029  |
| Yhteensä          | 1<br>106 | -1<br>260 |

## **Muut laajan tuloksen erät**

| 1<br>000<br>euroa | 2023 | 2022     |
|-------------------|------|----------|
| Osakkuusyritykset | -93  | 0        |
| Yhteisyritykset   | 0    | 7<br>207 |
| Yhteensä          | -93  | 7<br>207 |

## **17 Muut rahoitusvarat ja pitkäaikaiset saamiset**

Muut rahoitusvarat voivat sisältää sekä noteerattuja tai noteeraamattomia osakkeita sekä pitkäaikaisia saamisia. Käypään arvoon arvostettavien rahoitusvarojen arvostusmenetelmät ja arvostushierarkian mukainen jaottelu on esitetty tarkemmin liitteessä 29.

| 1 000 euroa                                           | 2023     | 2022       |
|-------------------------------------------------------|----------|------------|
| Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat 1.1.   | 7<br>751 | 24<br>728  |
| Lisäykset                                             | 33       | 100        |
| Käyvän arvon muutokset                                | 18       | -17<br>067 |
| Vähennykset                                           | 0        | -10        |
| Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat 31.12. | 7<br>802 | 7<br>751   |
|                                                       |          |            |
| Pitkäaikaiset                                         | 7<br>802 | 7<br>751   |
| Lyhytaikaiset                                         | 0        | 0          |
|                                                       |          |            |
| Noteeraamattomat osakkeet                             | 7<br>802 | 7<br>751   |
| Pitkäaikaiset saamiset                                | 0        | 0          |

## **18 Pitkäaikaiset saamiset**

| 1 000 euroa                       | 2023     | 2022      |
|-----------------------------------|----------|-----------|
| Pitkäaikaiset saamiset            |          |           |
| Pitkäaikainen saaminen            | 2<br>650 | 9<br>280  |
| Pitkäaikaiset korolliset saamiset | 4<br>400 | 4<br>963  |
| Yhteensä                          | 7<br>050 | 14<br>243 |
|                                   |          |           |

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

**[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)** 

#### **[Tilinpäätös](#page-63-0)**

[Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

## **19 Laskennalliset verosaamiset ja -velat**

**2023**

| 1 000 euroa                                             | 1.1.      | Kirjattu<br>tuloslaskelmaan | Kirjattu muihin laajan<br>tuloksen eriin | Kirjattu suoraan<br>omaan pääomaan | Ostetut ja myydyt<br>liiketoiminnot | Kurssiero | 31.12.    |
|---------------------------------------------------------|-----------|-----------------------------|------------------------------------------|------------------------------------|-------------------------------------|-----------|-----------|
| Laskennalliset verosaamiset                             |           |                             |                                          |                                    |                                     |           |           |
| Liiketoiminnan tuloksista                               | 34<br>733 | 141                         |                                          |                                    | -1<br>281                           |           | 33<br>593 |
| Myytävissä olevien rahoitusvarojen arvostaminen käypään |           |                             |                                          |                                    |                                     |           |           |
| arvoon                                                  | 151       | -151                        |                                          |                                    |                                     |           | 0         |
| Omaperusteisen urakoinnin jaksotusero                   | -136      | 136                         |                                          |                                    |                                     |           | 0         |
| Verotuksessa vähentämättömät suunnitelman mukaiset      |           |                             |                                          |                                    |                                     |           |           |
| poistot                                                 | 1<br>105  | 32                          |                                          |                                    |                                     |           | 1<br>137  |
| Muut väliaikaiset erot Saaminen                         | 0         | 97                          |                                          |                                    |                                     |           | 97        |
| Käyttöoikeusomaisuuserien laskennallinen vero           | 1<br>606  | 321                         |                                          |                                    |                                     |           | 1<br>927  |
| Yhteensä                                                | 37<br>458 | 577                         | 0                                        | 0                                  | -1<br>281                           | 0         | 36<br>754 |
| Laskennalliset verovelat                                |           |                             |                                          |                                    |                                     |           |           |
| Vieraan pääoman menot                                   | 947       | 86                          |                                          |                                    | -807                                |           | 227       |
| Kertyneet poistoerot                                    | -33       | 42                          |                                          |                                    |                                     |           | 9         |
| Muut väliaikaiset erot                                  | 225       |                             |                                          |                                    | -225                                |           | 0         |
| Yhteensä                                                | 1<br>139  | 128                         | 0                                        | 0                                  | -1<br>032                           | 0         | 236       |
| Laskennalliset verot, netto                             | 36<br>319 | 449                         | 0                                        | 0                                  | -249                                | 0         | 36<br>518 |

**[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)** 

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

**[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)** 

**[Tilinpäätös](#page-63-0)** 

[Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

| 1 000 euroa                                             | 1.1.      | Kirjattu<br>tuloslaskelmaan | Kirjattu muihin laajan<br>tuloksen eriin | Kirjattu suoraan<br>omaan pääomaan | Ostetut ja myydyt<br>liiketoiminnot | Kurssiero | 31.12.    |
|---------------------------------------------------------|-----------|-----------------------------|------------------------------------------|------------------------------------|-------------------------------------|-----------|-----------|
| Laskennalliset verosaamiset                             |           |                             |                                          |                                    |                                     |           |           |
| Liiketoiminnan tuloksista                               | 37<br>238 | -2<br>021                   |                                          |                                    |                                     |           | 35<br>217 |
| Myytävissä olevien rahoitusvarojen arvostaminen käypään |           |                             |                                          |                                    |                                     |           |           |
| arvoon                                                  | 151       | 0                           |                                          |                                    |                                     |           | 151       |
| Omaperusteisen urakoinnin jaksotusero                   | 37        | -174                        |                                          |                                    |                                     |           | -136      |
| Verotuksessa vähentämättömät suunnitelman mukaiset      |           |                             |                                          |                                    |                                     |           |           |
| poistot                                                 | 1<br>001  | 104                         |                                          |                                    |                                     |           | 1<br>105  |
| Muut väliaikaiset erot Saaminen                         | 2<br>472  | -3<br>382                   |                                          |                                    |                                     | 427       | -484      |
| Käyttöoikeusomaisuuserien laskennallinen vero           | 1<br>349  | 257                         |                                          |                                    |                                     |           | 1<br>606  |
| Yhteensä                                                | 42<br>249 | -5<br>217                   | 0                                        | 0                                  | 0                                   | 427       | 37<br>458 |
| Laskennalliset verovelat                                |           |                             |                                          |                                    |                                     |           |           |
| Vieraan pääoman menot                                   | 879       | 68                          |                                          |                                    |                                     |           | 947       |
| Kertyneet poistoerot                                    | -33       | 0                           |                                          |                                    |                                     |           | -33       |
| Muut väliaikaiset erot                                  | 160       | 65                          |                                          |                                    |                                     |           | 225       |
| Verovelat                                               | 10        | 930                         |                                          |                                    |                                     |           | 940       |
| Yhteensä                                                | 1<br>006  | 1<br>063                    | 0                                        | 0                                  | 0                                   | 0         | 1<br>139  |
| Laskennalliset verot, netto                             | 41<br>243 | -6<br>280                   | 0                                        | 0                                  | 0                                   | 427       | 36<br>319 |

## **2022**

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

#### **[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)**

**[Tilinpäätös](#page-63-0)**  [Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

Konsernilla oli 31.12.2023 tappioita 589 tuhatta euroa (5 299 tuhatta), joista ei ole kirjattu laskennallisia verosaamisia, koska tältä osin verohyödyn realisoitumisen ei katsota olevan todennäköistä.

Käyttöoikeusomaisuuserien vuokrasopimusveloista on kirjattu laskennallista verosaamista 1 927 tuhatta euroa (1 606 tuhatta euroa).

Konsernitilinpäätökseen kirjataan laskennallinen verovelka niiden ulkomaisten tytäryhtiöiden jakamattomista voittovaroista, joiden veronmaksu määräytyy voitonjaon perusteella. Laskennallista verovelkaa ei kuitenkaan kirjata siinä tapauksessa, että voitonjako on konsernin päätäntävallassa ja voitonjako ei ole todennäköistä tilinpäätöshetkellä.

SRV:n taseeseen kirjattujen laskennallisten verosaamisten määrä 31.12.2023 on 36 754 tuhatta euroa. Suurin osa SRV:n laskennallisista verosaamisista liittyy vahvistettuihin verotappioihin. Verotukselliset tappiot ovat syntyneet Redikauppakeskuksen omistuksen luovutuksesta ja Redin kauppakeskuksen, Redin Majakan sekä Tampereen Areenan tappiollisista urakoista. Laskennallinen verosaaminen kirjataan ainoastaan siihen määrään asti, kuin yhtiöllä on riittävästi veronalaisia väliaikaisia eroja tai muuta vakuuttavaa näyttöä verotuksellisen tappion hyödyntämiskyvystä. Tappiot ovat syntyneet yksittäisistä tunnistettavissa olevista syistä, joiden ei odoteta toistuvan. Yhtiön laatimien, tulevien vuosien verotettavaa tuloa kuvaavien ennusteiden perusteella tappiot pystytään täysimääräisesti käyttämään vuoteen 2029 mennessä. Oletukset, joihin tuleva verotettavan tulon määrä perustuu, sisältävät johdon arvioita tulevasta kassavirrasta mukaan lukien tulevan liikevaihdon määrästä, liiketoiminnan kuluista sekä rahoituskustannuksista. Mallinnukset tulevasta verotettavan tulon määrästä perustuvat konsernin tavoitteisiin pitkällä aikavälillä. SRV-konsernin kyky tuottaa veronalaista tuloa riippuu myös yleiseen kansantalouden tilaan sekä rahoitukseen, kilpailukykyyn ja sääntelyyn liittyvistä tekijöistä, jotka ovat SRV-konsernin kontrollin ulkopuolella, joten laskelmiin liittyy arviointiepävarmuutta. Jos konserniyhtiö on tehnyt tappiota lähimenneisyydessä, laskennallinen verosaaminen kirjataan verotappioista ainoastaan siihen määrään asti, kuin yhtiöllä on riittävästi veronalaisia väliaikaisia eroja tai muuta vakuuttavaa näyttöä verotuksellisen tappion hyödyntämiskyvystä. Taseeseen 31.12.2023 kirjatut laskennalliset verosaamiset perustuvat myös siihen, että tappiot vahvistetaan verotuksessa siten, että ne ovat yleisesti hyödynnettävissä SRV:n tulevista veronalaisista tuloista.

Näin ollen mainittuihin arvioihin ja oletuksiin liittyy riskiä sekä epävarmuutta, ja on mahdollista, että muutokset olosuhteissa muuttavat odotuksia, jotka voivat vaikuttaa taseeseen kirjattujen laskennallisten verosaamisten ja -velkojen sekä vielä verotappioista kirjaamattomien laskennallisten verosaamisten sekä väliaikaisten erojen määrään.

Vahvistetut tappiot vanhenevat yleisesti ottaen kymmenessä vuodessa niiden syntyhetkestä laskien. Suurin osa SRV:n laskennallisista verosaamisista vanhenee vuosina 2028–2029. Jos verotettavan tulon määrä on alhaisempi kuin odotettu, eikä kaikkia laskennallisia verosaamisia ole mahdollista hyödyntää, laskennallisten verosaamisten arvoa Yhtiön taseessa tulee alentaa, jolla voi olla olennaisen haitallinen vaikutus Yhtiön liiketoiminnan tulokseen sekä taloudelliseen tilaan.

## **20 Vaihto-omaisuus**

| 1 000 euroa                                            | 2023       | 2022       |
|--------------------------------------------------------|------------|------------|
| Vaihto-omaisuus, ilman käyttöoikeusomaisuuseriä        | 157<br>370 | 162<br>842 |
| Keskeneräiset työt                                     | 55<br>414  | 79<br>589  |
| Maa-alueet ja tonttiyhtiöt                             | 71<br>857  | 75<br>423  |
| Valmiiden asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöiden osakkeet | 27<br>217  | 4<br>795   |
| Ennakkomaksut                                          | 896        | 897        |
| Muu vaihto-omaisuus                                    | 1<br>985   | 2<br>139   |
| Vaihto-omaisuus, käyttöoikeusomaisuuserät              | 88<br>488  | 75<br>119  |
| Vaihto-omaisuus yhteensä                               | 245<br>858 | 237<br>962 |

Omaperusteisten asuntoprojektien osalta vieraan pääoman korkokulut aktivoidaan ensisijaisesti kohdekohtaisen rahoituksen kustannusta käyttäen. Jos kohdekohtaisen rahoituksen osuus ei ole merkittävä, käytetään konsernin keskikorkoa korkomenojen aktivoinnissa, joka tilikaudella oli 5,0 prosenttia. Tilikaudella on aktivoitu keskeneräisen työn arvoon korkoja 675 tuhannella eurolla (129 tuhatta euroa).

SRV:llä oli vuonna 2023 valmista vaihto-omaisuutta velkojen vakuutena 25 463 tuhatta euroa (3 373) ja keskeneräistä 54 158 tuhatta euroa (79 093).

Tilikaudella 2023 ei tehty arvonalentumisia vaihto-omaisuuden valmiisiin asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöiden osakkeisiin tai maa-alueisiin.. Tilikaudella 2022 toteutettujen alaskirjausten yhteydessä Venäjän maa-alueisiin tehtiin arvonalentumisia 37,1 milj. euroa ja Viron maa-alueisiin 6,5 milj. euroa.

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

#### **[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)**

**[Tilinpäätös](#page-63-0)** 

[Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

## **Vaihto-omaisuus, käyttöoikeusomaisuuserät**

| 1 000 euroa                                       | 2023      | 2022      |
|---------------------------------------------------|-----------|-----------|
| Kirjanpitoarvo 1.1.                               | 75<br>119 | 72<br>723 |
| Lisäykset, sisältäen indeksimuutosten vaikutukset | 16<br>608 | 8<br>901  |
| Vähennykset                                       | -1<br>149 | -4<br>236 |
| Poistot                                           | -2<br>091 | -2<br>268 |
| Kirjanpitoarvo 31.12.                             | 88<br>488 | 75<br>119 |

## **21 Lainasaamiset osakkuus- ja yhteisyrityksissä**

| 1 000 euroa                                          | 2023 | 2022       |
|------------------------------------------------------|------|------------|
| Pitkäaikaiset lainasaamiset osakkuusyhtiöiltä 1.1.   | 0    | 40<br>490  |
| Lisäykset                                            | 0    | 0          |
| Vähennykset                                          | 0    | 0          |
| Aronalentumiset1                                     | 0    | -40<br>490 |
| Arvonalentumiset, taso 3                             | 0    | 0          |
| Kurssierot                                           | 0    | 0          |
| Yhteensä                                             | 0    | 0          |
|                                                      |      |            |
| Pitkäaikaiset lainasaamiset yhteisyrityksiltä 1.1.   | 0    | 0          |
| Lisäykset                                            | 0    | 0          |
| Vähennykset                                          | 0    | 0          |
| Yhteensä                                             | 0    | 0          |
| Lyhytaikaiset lainasaamiset osakkuusyrityksiltä 1.1. | 0    | 0          |
| Lisäykset                                            | 274  | 0          |
| Vähennykset                                          | 0    | 0          |
| Yhteensä                                             | 274  | 0          |

1 SRV on alaskirjannut tilikaudella 2022 kaikki lainasaamiset venäläisiltä osakkuus- ja yhteisyrityksiltä

Tilinpäätöshetken 31.12.2023 saaminen osakkuusyhtiöiltä koostuu lyhytaikaisesta saamisesta Runoratsun Pysäköinniltä.

## **22 Myyntisaamiset ja muut saamiset**

|                                              | Kirjanpitoarvo | Kirjanpitoarvo |
|----------------------------------------------|----------------|----------------|
| 1 000 euroa                                  | 2023           | 2022           |
| Myyntisaamiset                               | 51<br>675      | 28<br>675      |
| Lainasaamiset                                | 6              | 7              |
| Siirtosaamiset asiakashankkeista asiakkailta | 14<br>784      | 10<br>929      |
| Muut siirtosaamiset                          | 13<br>999      | 46<br>810      |
| Muut saamiset                                | 1<br>520       | 1<br>833       |
| Yhteensä                                     | 81<br>984      | 88<br>254      |
|                                              |                |                |
| Korolliset saamiset                          | 6              | 7              |
| Korottomat saamiset                          | 81<br>978      | 88<br>247      |
| Yhteensä                                     | 81<br>984      | 88<br>254      |
|                                              |                |                |

Kirjanpitoarvot ja käyvät arvot eivät poikkea olennaisesti toisistaan. Vuonna 2023 konsernin myyntisaamiset ovat keskimäärin olleet 40 miljoonaa euroa. Myyntisaamiset ovat korottomia, ja ne ovat yleensä noin 21 päivän pituisia. Luottoriskeistä tarkemmin liitteessä 29, kohdassa luottoriski.

## **23 Rahavarat**

| 1 000 euroa             | 2023      | 2022      |
|-------------------------|-----------|-----------|
| Rahat ja pankkisaamiset | 39<br>595 | 45<br>309 |
| Yhteensä                | 39<br>595 | 45<br>309 |

## **24 Myytävänä olevaksi luokitellut omaisuuserät**

SRV-konsernilla ei ollut myytäviksi luokiteltuja omaisuuseriä vuonna 2023 tai 2022.

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

**[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)** 

#### **[Tilinpäätös](#page-63-0)**

[Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

## **25 Oma pääoma**

| 1 000 euroa                                       | Osakkeiden lukumäärä |
|---------------------------------------------------|----------------------|
| 1.1.2022                                          | 262<br>154<br>780    |
| Omien osakkeiden hankinta                         | -1<br>112<br>480     |
| Suunnattu osakeanti                               | 68<br>220<br>000     |
| Merkintäoikeusosakeanti                           | 348<br>056<br>400    |
| Yhteensä                                          | 677<br>318<br>700    |
| Osakkeiden yhdistäminen (reverse split), 4.7.2022 | 16<br>932<br>965     |
| Omien osakkeiden luovutus                         | 4<br>845             |
| 31.12.2022                                        | 16<br>937<br>810     |
| 1.1.2023                                          | 16<br>937<br>810     |
| Omien osakkeiden hankinta                         | -23<br>182           |
| Omien osakkeiden luovutus                         | 23<br>182            |
| 31.12.2023                                        | 16<br>937<br>810     |

## **Osakkeet ja osakepääoma**

SRV Yhtiöt Oyj:n ulkona olevien osakkeiden kokonaismäärä oli 16 937 810 ja osakepääoma 3 062 520 euroa 31.12.2023. Osakkeella ei ole nimellisarvoa, ja rekisteröityjen osakkeiden lukumäärä on 16 982 343. Konsernin hallussa oli tilikauden päättyessä yhteensä 44 533 kappaletta yhtiön omia osakkeita.

## **Merkintäoikeusanti**

SRV järjesti tilikaudella 2022 merkintäoikeusannin, jonka tuloksena yhtiölle muodostui yhteensä 348 056 400 uutta osaketta. Uudet osakkeet rekisteröitiin kaupparekisteriin 28.6.2022. Yhtiö toteutti 4.7.2022 osakkeiden yhdistämisen siten, että jokaiset 40 SRV:n osaketta yhdistettiin yhdeksi osakkeeksi. Osakekohtaisia tunnuslukuja on tilikauden 2022 osalta oikaistu vastaavasti.

## **Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto**

Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto sisältää SRV Yhtiöt Oyj:n osakeanneissa saadut varat vähennettynä osakeantiin liittyvillä transaktiokustannuksilla sekä SRV Henkilöstö Oy:n sulautumisen yhteydessä saadut SRV:n osakkeet ja niiden mitätöinnin.

## **Muuntoerot**

Muuntoerot sisältävät ulkomaisten tytäryhtiöiden ja osakkuusyhtiöiden tilinpäätösten muuntamisessa emoyhtiön toimintavaluutaksi syntyneet muuntoerot.

## **Oman pääoman ehtoinen laina**

Kesäkuussa 2022 toteutetussa rahoitusjärjestelyssä yhtiön 22.3.2016 liikkeeseenlaskeman pääomaltaan 45,0 milj. euron hybridijoukkovelkakirjan (jonka ulkona oleva pääoma oli 11,8 milj. euroa) ja yhtiön 23.5.2019 liikkeeseenlaskeman pääomaltaan 58,4 milj. euron hybridijoukkovelkakirjan (jonka ulkona oleva pääoma oli 3,6 milj. euroa) ehdot muutettiin kirjallisessa menettelyssä siten, että lainojen pääomasta leikattiin 55 prosenttia ja loppuosa pääomasta konvertoitiin osakkeiksi 0,10 euron osakekohtaiseen merkintähintaan suunnatussa osakeannissa. 22.3.2016 liikkeeseenlasketun hybridijoukkovelkakirjalainan ulkona olevasta pääomasta 98,3 prosenttia ja 23.5.2019 liikkeeseenlasketun hybridijoukkovelkakirjalainan ulkona olevasta pääomasta 100 prosenttia käytettiin suunnatun annin osakkeiden merkintään.Konvertoimatta jäänyt hybridivelkakirjalainojen nimellisarvo leikattiin kokonaisuudessaan.

Kesäkuussa 2022 toteutetussa rahoitusjärjestelyssä yhtiön 100 milj. euron vakuudeton kiinteäkorkoinen joukkovelkakirjalaina (jonka ulkona oleva pääoma 31.12.2023 on 21,1 milj. euroa) ja 75 milj. euron vakuudeton kiinteäkorkoinen joukkovelkakirjalaina (jonka ulkona oleva pääoma 31.12.2023 on 36,0 milj. euroa) muutettiin hybridi- ja vaihtovelkakirjalainaehtoisiksi kirjallisissa menettelyissä. Vaihtovelkakirjalainaehtoisuus toteutettiin siten, että joukkovelkakirjalainojen ehtoja muutettiin sisällyttämällä ehtoihin osakeyhtiölain mukainen erityinen oikeus muuntaa joukkovelkakirjalainoja osakkeiksi, mikäli yhtiö ei lunasta niitä takaisin ennen 30.6.2026.

Oman pääomaehtoisten hybridilainojen kuponkikorko on 4,875 prosenttia vuodessa. Oman pääoman ehtoisella lainalla ei ole eräpäivää, jolloin lainan haltija voi vaatia lainan takaisinmaksua. Oman pääoman ehtoinen laina on vakuudeton ja muita velkasitoumuksia heikommassa etuoikeusasemassa. Oman pääoman ehtoisen lainan velkakirjan haltijalla ei ole osakkeenomistajalle kuuluvia oikeuksia.

 Lainat on kirjattu taseen omaan pääomaan kirjaushetken oletetun markkina-arvon (60 % nimellisarvosta) määräisenä ja niiden arvo taseen omassa pääomassa oli 31.12.2023 33,5 milj. euroa.

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

#### **[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)**

**[Tilinpäätös](#page-63-0)** 

[Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0) [ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**GRI [-raportti](#page-153-0)** 

## **26 Varaukset**

## 

| 1 000 euroa                           | Takuuvaraukset        | 10-vuotis<br>vastuuvaraus | Muut<br>pitkäaikaishankkeiden<br>varaukset | Muut varaukset | Yhteensä              |
|---------------------------------------|-----------------------|---------------------------|--------------------------------------------|----------------|-----------------------|
| 1.1.                                  | 1<br>1<br>0<br>3<br>4 | 9<br>0<br>7<br>4          | 20                                         | 0              | 2<br>0<br>1<br>2<br>8 |
| Kurssierot                            | 0                     | 0                         | 0                                          | 0              | 0                     |
| Varausten lisäykset                   | 3<br>6<br>4<br>8      | 76                        | 0                                          | 0              | 3<br>7<br>2<br>4      |
| Käytetyt varaukset                    | -<br>3<br>6<br>5<br>5 | -<br>1<br>0<br>2<br>2     | -20                                        | 0              | -<br>4<br>6<br>9<br>7 |
| Käyttämättömien varausten peruutukset | 0                     | 0                         | 0                                          | 0              | 0                     |
| 31.12.                                | 1<br>1<br>0<br>2<br>7 | 8<br>1<br>2<br>8          | 0                                          | 0              | 1<br>9<br>1<br>5<br>5 |
| Pitkäaikaiset                         | 4<br>6<br>6<br>6      | 5<br>6<br>8<br>9          | 0                                          | 0              | 1<br>0<br>3<br>5<br>5 |
| Lyhytaikaiset                         | 6<br>3<br>6<br>1      | 2<br>4<br>3<br>8          | 0                                          | 0              | 8<br>8<br>0<br>0      |
| Yhteensä                              | 1<br>1<br>0<br>2<br>7 | 8<br>1<br>2<br>8          | 0                                          | 0              | 1<br>9<br>1<br>5<br>4 |

## 

| 1 000 euroa                           | Takuuvaraukset        | 10-vuotis<br>vastuuvaraus | Muut<br>pitkäaikaishankkeiden<br>varaukset | Muut varaukset | Yhteensä                   |
|---------------------------------------|-----------------------|---------------------------|--------------------------------------------|----------------|----------------------------|
| 1.1.                                  | 1<br>4<br>9<br>7<br>1 | 9<br>3<br>1<br>1          | 25                                         | 0              | 2<br>4<br>3<br>0<br>7      |
| Kurssierot                            | 28                    | 0                         | 0                                          | 0              | 28                         |
| Varausten lisäykset                   | 5<br>5<br>6<br>0      | 225                       | 17                                         | 0              | 5<br>8<br>0<br>2           |
| Käytetyt varaukset                    | -<br>9<br>5<br>2<br>4 | -463                      | -21                                        | 0              | -<br>1<br>0<br>0<br>0<br>8 |
| Käyttämättömien varausten peruutukset | 0                     | 0                         | 0                                          | 0              | 0                          |
| 31.12.                                | 1<br>1<br>0<br>3<br>4 | 9<br>0<br>7<br>3          | 21                                         | 0              | 2<br>0<br>1<br>2<br>8      |
|                                       |                       |                           |                                            |                |                            |
| Pitkäaikaiset                         | 5<br>8<br>2<br>4      | 6<br>3<br>5<br>2          | 20                                         | 0              | 1<br>2<br>1<br>9<br>6      |
| Lyhytaikaiset                         | 5<br>2<br>1<br>0      | 2<br>7<br>2<br>2          | 0                                          | 0              | 7<br>9<br>3<br>2           |
| Yhteensä                              | 1<br>1<br>0<br>3<br>4 | 9<br>0<br>7<br>4          | 20                                         | 0              | 2<br>0<br>1<br>2<br>7      |

Muut asiakashankkeiden varaukset sisältävät varaukset riita-asioihin ja muut

asiakashankkeisiin liittyvät varaukset. 10-vuotisvastuuvaraus perustuu indeksikorjattuun

historiatietoon tai tiettyjen yksittäisten projektien arvioituun kokonaiskustannukseen.

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

**[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)** 

**[Tilinpäätös](#page-63-0)** 

[Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

## **27 Korolliset velat**

**Korolliset velat, ilman vuokravelkoja**

|                            | Kirjanpitoarvo | Käypä arvo | Kirjanpitoarvo | Käypä arvo |
|----------------------------|----------------|------------|----------------|------------|
| 1 000 euroa                | 2023           | 2023       | 2022           | 2022       |
| Pitkäaikaiset              |                |            |                |            |
| Lainat rahoituslaitoksilta | 0              | 0          | 1<br>845       | 1<br>845   |
| Joukkovelkakirjalainat     | 0              | 0          | 0              | 0          |
| Yhtiölainat                | 17<br>128      | 17<br>128  | 7<br>401       | 7<br>401   |
| Muut korolliset velat      | 14<br>259      | 14<br>259  | 14<br>583      | 14<br>583  |
| Yhteensä                   | 31<br>386      | 31<br>386  | 23<br>828      | 23<br>828  |
|                            |                |            |                |            |
| Lyhytaikaiset              |                |            |                |            |
| Lainat rahoituslaitoksilta | 1<br>845       | 1<br>845   | 10<br>000      | 10<br>000  |
| Yritystodistukset          | 0              | 0          | 0              | 0          |
| Joukkovelkakirjalainat     | 0              | 0          | 0              | 0          |
| Yhtiölainat                | 56             | 56         | 0              | 0          |
| Yhteensä                   | 1<br>902       | 1<br>902   | 10<br>000      | 10<br>000  |

Kirjanpitoarvot ja käyvät arvot eivät poikkea olennaisesti toisistaan.

## **Korolliset velat, vuokravelat 2023**

| Yhteensä      | 97<br>294  | 6<br>783                         | 1<br>645              | 0    | 105<br>722 |
|---------------|------------|----------------------------------|-----------------------|------|------------|
| Lyhytaikainen | 639        | 1<br>260                         | 705                   | 0    | 2<br>604   |
| Pitkäaikainen | 96<br>655  | 5<br>523                         | 940                   | 0    | 103<br>118 |
| 1 000 euroa   | Maa-alueet | Rakennukset<br>ja<br>rakennelmat | Koneet ja<br>laitteet | Muut | Yhteensä   |

## **Korolliset velat, vuokravelat 2022**

| 1 000 euroa   | Maa-alueet | Rakennukset<br>ja<br>rakennelmat | Koneet ja<br>laitteet | Muut | Yhteensä  |
|---------------|------------|----------------------------------|-----------------------|------|-----------|
| Pitkäaikainen | 81<br>903  | 6<br>549                         | 1<br>093              | 0    | 89<br>545 |
| Lyhytaikainen | 488        | 1<br>228                         | 726                   | 0    | 2<br>442  |
| Yhteensä      | 82<br>391  | 7<br>777                         | 1<br>819              | 0    | 91<br>987 |

Konserni on edellä esitettyjen vuokravelkojen lisäksi sitoutunut tekemään vuokrasopimuksen Keilaniemen kahden tontin osalta, kun Espoon kaupunki luovuttaa tonttien hallinnon uusille ostajille ja tontille on saatu lainvoimainen rakennuslupa. Hallinnon luovutus on tapahtunut sopimuksen mukaan ensimmäisen tontin osalta 31.12.2022 ja toisen tontin osalta se tapahtuu aikaisintaan 30.11.2024. Tonttien vuokravelka kirjataan konsernin taseeseen IFRS16 Vuokrasopimukset standardin mukaisesti, kun vuokrasopimus tonteista on tehty rakentamisen alkaessa. Ennen hallinnon luovutusta, yhtiö maksaa korvausta pääoman käytöstä tonttirahastolle. Tonttien kauppahinnan maksaminen on porrastettu ja se maksetaan 2023–2026. Lisätietoja korollisten velkojen muutoksiin tilikaudella 2023 liitetiedossa 29 rahoitusriskien hallinta.

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

**[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)** 

**[Tilinpäätös](#page-63-0)** 

[Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

## **28 Muut velat**

|                                            | Kirjanpitoarvo | Kirjanpitoarvo |
|--------------------------------------------|----------------|----------------|
| 1 000 euroa                                | 2023           | 2022           |
| Pitkäaikaiset                              |                |                |
| Korkojohdannaisen arvostusvelka            | 0              | 0              |
| Pääomalaina                                | 0              | 0              |
| Muut velat                                 | 3<br>098       | 6<br>252       |
| Yhteensä                                   | 3<br>098       | 6<br>252       |
| Lyhytaikaiset                              |                |                |
| Ostovelat                                  | 38<br>524      | 43<br>026      |
| Asiakashankkeisiin liittyvät ennakkomaksut | 35<br>568      | 46<br>223      |
| Muut ennakkomaksut                         | 0              | 15             |
| Muut lyhytaikaiset velat                   | 34<br>412      | 19<br>923      |
| Siirtovelat                                | 29<br>910      | 38<br>835      |
| Yhteensä                                   | 138<br>415     | 148<br>022     |
| Siirtovelat                                |                |                |
| Palkka - ja sosiaalikuluvelat              | 11<br>458      | 11<br>753      |
| Korko -ja muut rahoitusvelat               | 175            | 247            |
| Projektien kustannusjaksotukset            | 17<br>862      | 23<br>917      |
| Muut siirtovelat                           | 415            | 2<br>919       |
| Yhteensä                                   | 29<br>910      | 38<br>835      |

## **29 Rahoitusriskien hallinta**

SRV-konserni altistuu liiketoiminnassaan useille rahoitusriskeille. Merkittävimmät rahoitusriskit ovat korko-, likviditeetti- ja luottoriski. Konsernin rahoitusriskien hallinta on keskitetty konsernin rahoitusosastolle. Rahoitusriskien hallinta toteutetaan hallituksen hyväksymän rahoituspolitiikan mukaisesti. Rahoituspolitiikka tarkastetaan vuosittain ja päivitetään aina tarvittaessa vastaamaan muuttunutta markkinatilannetta. Konsernin rahoitusriskien hallinnan tavoite on pienentää epävarmuutta, jota rahoitusmarkkinoilla tapahtuvat muutokset aiheuttavat konsernin tulokselle ja taloudelliselle asemalle.

## **Korkoriski**

Konsernin korollisten velkojen ja saamisten kassavirrat ja käyvät arvot ovat alttiita korkojen muutoksille. Korkoriski muodostuu pääasiassa liiketoiminnan rahoittamiseen liittyvistä lyhyt- ja pitkäaikaisista lainoista. Konsernin rahoitus jakautuu yleisrahoitukseen ja kohdekohtaiseen rahoitukseen. Kohdekohtainen rahoitus on rakennusaikaista rahoitusta, joka tyypillisesti joko jälleenrahoitetaan, maksetaan pois, tai siirtyy ostajalle kohteen luovutushetkellä. Konserni voi ottaa pitkäaikaista velkaa sekä vaihtuva- että kiinteäkorkoisena. Koko lainasalkun korkojen painotettu keskiarvo oli tilinpäätöshetkellä 6,6 prosenttia (2022: 5,6 %) ja sisältäen korkojohdannaisten vaikutus -8,2% (2022: 6,6 %). Vaihtuvakorkoisten lainojen viitekorko on pääsääntöisesti Euribor.

Korkoriskiä seurataan ja mitataan tuloslaskelman näkökulmasta gap-analyysilla. Korkoriskiä hallitaan muuttamalla muuttuvakorkoisten ja kiinteäkorkoisten velkojen suhdetta lainasalkussa. Yhtiöllä ei ollut kiinteäkorkoisia lainoja tilinpäätöshetkellä (2022: ei kiinteäkorkoisia). Korkoriskiä hallitaan myös korkojakson valinnalla ja johdannaisilla. SRV Yhtiöt Oyj on solminut heinäkuussa 2015 kaksi kappaletta koronvaihtosopimusta, joiden yhteenlaskettu pääoma on 100 miljoonaa euroa. Koronvaihto alkoi heinäkuussa 2016, ja sopimukset erääntyvät vuonna 2025. Korkojohdannaisilla suojaudutaan markkinakorkojen muutoksilta ja korkojohdannaisten käyvän arvon muutokset kirjataan rahoitustuottoihin tai -kuluihin sillä tilikaudella, jonka aikana ne syntyvät. Johdannaisten käyvät arvot vastaavat niitä hintoja, jotka konserni joutuisi maksamaan tai saisi, jos se purkaisi johdannaissopimuksen. Korkojohdannaisten käyvän arvon määrittelyssä on käytetty vastapuolten hintanoteerauksia. Nämä noteeraukset perustuvat markkinoilla vallitseviin olosuhteisiin ja yleisesti hyväksyttyihin hinnoittelumalleihin. Käytettyihin korkojohdannaisiin ei ole sovellettu suojauslaskentaa. Korkojohdannaisten arvostusten tulosvaikutus olisi ollut 1,2 miljoonaa euroa (2022 2,4 miljoonaa euroa) korkojen noustessa yhden prosenttiyksikön. Korkojen laskiessa yhden prosenttiyksikön olisi tulosvaikutus ollut -1,2 miljoonaa euroa (2022 -2,5 miljoonaa euroa). Yleisellä korkotason muutoksella on myös suoria vaikutuksia konsernin asiakkaiden investointipäätöksiin ja sitä kautta konsernin liiketoiminnan kassavirtoihin

Oheinen IFRS 7 -standardin mukainen herkkyysanalyysi sisältää tilinpäätöstaseen mukaiset vaihtuvakorkoiset rahoitusvelat- ja saamiset, joissa on korontarkistus seuraavan 12 kuukauden aikana. Herkkyysanalyysi sisältää myös koronvaihtosopimukset.

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

#### **[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)**

#### **[Tilinpäätös](#page-63-0)**

[Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

| 2023                              |              |            |                                         |                                           |          | 2022         |                        |          |
|-----------------------------------|--------------|------------|-----------------------------------------|-------------------------------------------|----------|--------------|------------------------|----------|
| 1 000 euroa                       | Korkopositio | Keskikorko | Korkojakson<br>keskimaturiteetti,<br>kk | Korkoherkkyys1<br>Korkokulut ja<br>tuotot |          | Korkopositio | Korkoherkkyys<br>euroa |          |
|                                   |              |            |                                         | -1%                                       | +1%      |              | -1%                    | +1%      |
| Vaihtuvakorkoiset velat           | -19<br>029   | 6,10 %     | 4,4                                     | 90                                        | -90      | -19<br>246   | 132                    | -184     |
| Johdannaiset                      | 100<br>000   | 4,07 %     | 3,4                                     | -729                                      | 729      | 100<br>000   | -729                   | 729      |
| Johdannaisten käyvän arvon muutos | 100<br>000   |            |                                         | -1<br>202                                 | 1<br>175 | 100<br>000   | -2<br>468              | 2<br>395 |
| Yhteensä                          |              |            |                                         | -1<br>841                                 | 1<br>814 |              | -3<br>066              | 2<br>940 |

1 Markkinakorkojen yhden prosenttiyksikön vaikutus konsernin korkokuluihin tai -tuottoihin seuraavan 12 kuukauden aikana. Muiden muuttujien oletetaan pysyvän vakiona.

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

#### **[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)**

**[Tilinpäätös](#page-63-0)**  [Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

## **Valuuttariski**

Ruplamääräisen valuuttariskin vaikutus on pienentynyt huomattavasti tilikaudella 2023 SRV:n myytyä Russia Oy:n ja venäläisten tytäryhtiöiden osakekannat. Tilinpäätöshetkellä 2023 SRV:llä on ainoastaan euromääräisiä tytäryhtiöitä. Tilinpäätöshetkellä konsernilla ei ollut voimassa valuuttariskiä suojaavia johdannaissopimuksia (2022: ei voimassa olevia suojauksia).

## **Konsernin herkkyys valuuttakurssimuutoksille ja ruplamääräinen valuuttakurssipositio**

 Valuuttariskipositio on 2022 tehtyjen Venäjän alaskirjausten ja 2023 toteutuneen Russia Oy:n sekä venäläisten tytäryhtiöiden myynnin johdosta pienentynyt huomattavasti. Tilikauden laajaan tulokseen ja omaan pääomaan vaikuttanut muuntoerojen muutos oli -10,0 milj. euroa (-4,3 milj. euroa 2022) johtuen pääosin Russia Oy:n myynnin yhteydessä tuloutuneista muuntoeroista. Konsernin rahoituseriin kirjatut ruplan muutoksesta johtuvat ei-kassavaikutteisia valuuttakurssitappiot olivat -2,6 (7,3) milj. euroa, ja ne johtuivat pääosin ruplan kurssin vahvistumisesta ennen elokuussa 2023 toteutunutta Russia Oy:n ja Venäjän tytäryhtiöiden myyntiä..

## **Likviditeetti- ja jälleenrahoitusriskien hallinta**

Likviditeetti- ja jälleenrahoitusriskillä voi olla vaikutusta konsernin tulokseen, kassavirtaan ja yhtiön omaperusteisten hankkeiden toteuttamiseen, mikäli konserni ei pysty varmistamaan riittävää rahoitusta toiminnalleen. Konsernin johto seuraa rahoituksen riittävyyttä säännöllisellä lyhyen- ja pitkäntähtäimen likviditeettisuunnittelulla ja seurannalla. Konserni ylläpitää riittävää likviditeettiä tehokkaalla kassanhallinnalla ja suunnittelulla.

Konsernin pääasialliset rahoituksen lähteet ovat projektikohtaiset lainat ja sitova maksuvalmiusluotto. Omaperusteisten hankkeiden toteutuksen rahoitus varmistetaan kohdemyynnein, kohdekohtaisin luotoin ja yhtiön yleisiä rahoitusreservejä hyödyntäen. Konserni aloittaa vain sellaisia kohteita, joiden rahoitus on varmistettu. Yksittäisten saatavien myyntiä voidaan myös käyttää tarvittaessa likviditeetin hallintaan siihen saatujen limiittien puitteessa. Saatavat siirretään riskeineen ja etuineen, eikä niihin liity takaisinostovelvoitteita, jolloin ne on kirjattu kokonaan pois taseesta. Järjestelyyn liittyy factoring- rahoitukselle ominainen riski siitä, että järjestelyn vastapuoli voi lopettaa saamisjärjestelyn yksipuolisesti, jolloin saamisia ei voida enää myydä.

Yhtiö sopi ja toteutti 26. huhtikuuta yhdessä syndikaattiin osallistuneiden pankkien kanssa vanhan 30 milj. euron sitovan maksuvalmiuslimiitin, sitovan 40 milj. euron projektirahoituslimiitin ja ei sitovan 63 milj. euron projektirahoituslimiitin korvaamisesta uudella 40 milj. euron sitovalla maksuvalmiuslimiitillä. Vanha 40 milj. euron sitova projektirahoituslimiitti ja ei sitova 63 milj. euron projektirahoituslimiitti lakkaavat ja jatkossa projektirahoituksista neuvotellaan kahdenvälisesti pankkien kanssa normaalin markkinakäytännön mukaisesti.

Uuden maksuvalmiuslimiitin korkomarginaali on sidottu kolmeen SRV:n keskeisistä vastuullisuustavoitteista: hiilidioksipäästöt omassa ja kumppaniverkoston toiminnassa sekä tapaturmataajuuteen (LTIF). Vastuullisuustavoitteiden tunnusluvut on kerrottu vuosikertomuksen vastuullisuusosiossa. Uusi sitova maksuvalmiuslimiitti on voimassa huhtikuulle 2025 ja siihen sisältyy yhden vuoden jatko-optio.

Yhtiön uudesta 40 milj. euron sitovasta maksuvalmiuslimiitistä oli katsauskauden lopussa allokoituna sitovaksi tililimiitiksi 10 milj. euroa, joka oli katsauskauden lopussa käyttämättä. Jäljelle jäävästä 30 milj. eurosta oli käytössä 1 milj. euroa ja 29,0 milj. euroa käyttämättä

SRV:n rahoitussopimuksissa taloudellisina kovenantteina ovat omavaraisuusaste, nettovelkaantumisaste, minimikäyttökate ja minimilikviditeetti sekä eräitä muita rajoitteita. Rahoitussopimusten kovenanttitasot määräytyvät kunkin lainasopimuksen allekirjoitushetkellä voimassaolleiden laskentaperiaatteiden perusteella. Perustajaurakointikohteiden osatuloutusperiaatteen mukainen tuloutus ja pääomalainojen sisällyttäminen omaan pääomaan huomioidaan omavaraisuusaste-kovenantin laskennassa. Lisäksi lainasopimuksissa on joitakin muita poikkeuksia kovenanttien perinteisiin laskentatapoihin. Minimilikviditeetti käsittää konsernin syndikaattipankeissa olevat rahavarat ja talletukset, joista on vähennetty yli 10 päivää myöhässä olevat ostovelat, sekä käyttämättömän osuuden maksuvalmiuslimiitistä, tililimiitistä ja projektirahoituksesta.. Rahoitussopimusten kovenanttitasot määräytyvät kunkin lainasopimuksen mukaisesti sopimuksissa määritettyjen laskentaperiaatteiden perusteella. Sopimuksissa on ristiineräännyttämisehtoja.

Kovenanteista tilikaudella raportoitiin kvartaaleittain ja puolivuosittain omavaraisuusaste, velkaantumisaste ja minimikäyttökate. Minimilikviditeetti raportoidaan jokaisen kuukauden viimeisen päivän tilanteen mukaan. Säännöllisesti raportoitavien kovenanttien rikkoutuessa velkojalla on oikeus vaatia velkojen välitöntä takaisinmaksua. Kovenantit sekä niiden tasot tilinpäätöshetkellä on esitetty pääoman hallinta -osiossa myöhemmin tässä liitteessä.

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

**[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)** 

**[Tilinpäätös](#page-63-0)**  [Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0) [ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**GRI [-raportti](#page-153-0)** 

Alla olevassa maturiteettijakaumassa on esitetty konsernin rahoitusvelkojen sopimusperusteiset maksut tilinpäätöshetkellä. Maksut sisältävät koron maksut, pääoman takaisinmaksut sekä muut sopimukseen perustuvat maksut. Maturiteettitaulukossa ei näy omassa pääomassa esitetyn, oman pääoman ehtoisien hybridilainojen tulevia arvioituja maksuja. Lisätietoa hybridilainoista annetaan liitteessä 25 Oma pääoma ja tilinpäätöksen laadintaperiaatteissa. Konsernin rahoitusreservit olivat katsauskauden lopussa 78,6 miljoonaa euroa (2022: 65,9 miljoonaa euroa) koostuen nostamattomista projektilainoista 0,0 miljoonaa euroa (2022: 0,6 miljoonaa euroa), nostamattomasta sitovasta maksuvalmiuslimiitistä 29,0 miljoonaa euroa (2022: 20,0 miljoonaa euroa), käyttämättömästä sitovasta tililimiitistä 10,0 miljoonaa euroa (2022: 0,0 miljoonaa euroa) rahavaroista 39,6 miljoonaa euroa (2022: 45,3 miljoonaa euroa). SRV:n Suomessa rakenteilla olevien omaperusteisten asunto- ja toimitilakohteiden jäljellä olevat kauppahintasaatavat olivat tilinpäätöshetkellä 0,0 milj. euroa (2022: 0,4 miljoonaa euroa) ja nostamattoman omaperusteisen kohderahoituksen määrä oli 0,0 miljoonaa euroa (2022: 7,9 miljoonaa euroa). SRV arvioi, että omaperusteisten kohteiden loppuun rakentamiseen sitoutuu 0,0 miljoonaa euroa (2022: 7,8 miljoonaa euroa). Rahoituksen lähteet on kuvattu taulukon muodossa maturiteettitaulukon alla.

**[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)** 

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

**[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)** 

**[Tilinpäätös](#page-63-0)** 

[Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

## **Rahoitusvelkojen maturiteettijaukauma, ilman vuokrasopimusvelkoja**

| 2023                   |                                   |           | Maturiteetti |          |          |          |           |
|------------------------|-----------------------------------|-----------|--------------|----------|----------|----------|-----------|
| 1 000 euroa            | Kirjanpitoarvo<br>Sopimusvastuu1) |           | 2024         | 2025     | 2026     | 2027     | myöhemmin |
| Joukkovelkakirjalainat | 0                                 | 0         | 0            | 0        | 0        | 0        | 0         |
| Rahalaitoslainat       | 1<br>845                          | 3<br>037  | 2<br>777     | 260      | 0        | 0        | 0         |
| Yhtiölainat2)          | 17<br>184                         | 30<br>486 | 833          | 1<br>388 | 1<br>371 | 1<br>657 | 25<br>237 |
| Yritystodistukset      | 0                                 | 0         | 0            | 0        | 0        | 0        | 0         |
| Muut velat             | 14<br>259                         | 14<br>259 | 0            | 0        | 0        | 0        | 14<br>259 |
| Muut korottomat velat  | 9<br>062                          | 9<br>062  | 5<br>963     | 3<br>098 | 0        | 0        | 0         |
| Johdannaisvelat        | 3<br>512                          | 0         | 0            | 0        | 0        | 0        | 0         |
| Ostovelat              | 38<br>524                         | 38<br>524 | 38<br>524    | 0        | 0        | 0        | 0         |
|                        |                                   |           |              |          |          |          |           |
| Yhteensä               | 84<br>386                         | 95<br>368 | 48<br>097    | 4<br>746 | 1<br>371 | 1<br>657 | 39<br>496 |

## **Rahoitusvelkojen maturiteettijaukauma, vuokrasopimusvelat**

| 2023               | Maturiteetti   |               |          |          |          |          |            |
|--------------------|----------------|---------------|----------|----------|----------|----------|------------|
| 1 000 euroa        | Kirjanpitoarvo | Sopimusvastuu | 2024     | 2025     | 2026     | 2027     | myöhemmin  |
| Vuokrasopimusvelat | 105<br>722     | 256<br>993    | 7<br>910 | 7<br>558 | 6<br>954 | 6<br>917 | 227<br>655 |

1 Sopimusvastuu sisältää korot ja muut sopimukseen perustuvat maksut

2 Yhtiölainojen pääoman ja korkojen takaisinmaksuvastuu siirtyy asunnon luovutushetkellä asunnon ostajalle. Riippumatta siitä, onko kohde keskeneräinen vai valmis, mutta luovuttamatta ostajalle, SRV:n velkaosuuden mukainen pääoma ja korot esitetään täysimääräisesti laskettuna aina lainan eräpäivään saakka SRV:n taseessa. Vasta kun määräysvalta luovutetaan, korot ja pääoma poistuvat taulukosta

**[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)** 

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

**[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)** 

**[Tilinpäätös](#page-63-0)** 

[Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

## **Rahoitusvelkojen maturiteettijaukauma, ilman vuokrasopimusvelkoja**

| 2022                   |                |                 | Maturiteetti |          |          |      |           |
|------------------------|----------------|-----------------|--------------|----------|----------|------|-----------|
| 1 000 euroa            | Kirjanpitoarvo | Sopimusvastuu1) | 2023         | 2024     | 2025     | 2026 | myöhemmin |
| Joukkovelkakirjalainat | 0              | 0               | 0            | 0        | 0        | 0    | 0         |
| Rahalaitoslainat       | 11<br>845      | 13<br>714       | 11<br>392    | 2<br>322 | 0        | 0    | 0         |
| Yhtiölainat2)          | 7<br>401       | 11<br>961       | 256          | 333      | 371      | 407  | 10<br>593 |
| Yritystodistukset      | 0              | 0               | 0            | 0        | 0        | 0    | 0         |
| Muut velat             | 14<br>583      | 14<br>583       | 0            | 0        | 0        | 0    | 14<br>583 |
| Muut korottomat velat  | 9<br>740       | 9<br>740        | 3<br>488     | 2<br>475 | 3<br>098 | 0    | 679       |
| Johdannaisvelat        | 0              | 0               | 0            | 0        | 0        | 0    | 0         |
| Ostovelat              | 43<br>026      | 43<br>026       | 43<br>026    | 0        | 0        | 0    | 0         |
|                        |                |                 |              |          |          |      |           |
| Yhteensä               | 86<br>595      | 93<br>024       | 58<br>162    | 5<br>130 | 3<br>469 | 407  | 25<br>855 |

## **Rahoitusvelkojen maturiteettijaukauma, vuokrasopimusvelat**

| 2022               | Maturiteetti   |               |          |          |          |          |            |
|--------------------|----------------|---------------|----------|----------|----------|----------|------------|
| 1 000 euroa        | Kirjanpitoarvo | Sopimusvastuu | 2023     | 2024     | 2025     | 2026     | myöhemmin  |
| Vuokrasopimusvelat | 91<br>986      | 220<br>851    | 7<br>033 | 6<br>773 | 6<br>103 | 6<br>008 | 194<br>934 |

1 Sopimusvastuu sisältää korot ja muut sopimukseen perustuvat maksut

2 Yhtiölainojen pääoman ja korkojen takaisinmaksuvastuu siirtyy asunnon luovutushetkellä asunnon ostajalle. Riippumatta siitä, onko kohde keskeneräinen vai valmis, mutta luovuttamatta ostajalle, SRV:n velkaosuuden mukainen pääoma ja korot esitetään täysimääräisesti laskettuna aina lainan eräpäivään saakka SRV:n taseessa. Vasta kun määräysvalta luovutetaan, korot ja pääoma poistuvat taulukosta.

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

**[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)** 

**[Tilinpäätös](#page-63-0)** 

[Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

## **Rahoitusreservit**

| 1 000 euroa                  | 31.12.2023 | 31.12.2022 |
|------------------------------|------------|------------|
| Sitova maksuvalmiusluotto    | 29<br>011  | 20<br>000  |
| Sitova tililimiitti          | 10<br>000  | 0          |
| Nostamattomat projektilainat | 0          | 563        |
| Rahat ja pankkisaamiset      | 39<br>595  | 45<br>309  |
| Yhteensä                     | 78<br>606  | 65<br>871  |

## **Luottoriski**

Myyntisaamisiin, siirtosaamisiin pitkäaikaishankkeista asiakkailta sekä osakkuusyhtiö- ja yhteisyrityslainasaamisiin, talletuksiin ja johdannaiskauppoihin perustuviin saataviin liittyy luottoriski. Luottoriskiä hallinnoidaan konsernin rahoituspolitiikan osana olevan luottopolitiikan periaatteiden mukaisesti. Hankkeiden asiakkaina on pääosin suuria, tunnettuja ja vakavaraisia yrityksiä. Mikäli ei ole tietoa asiakkaan maksukyvystä, tarkistetaan tiedot yleisistä kauppa- ja luottotietorekistereistä ja pyydetään tarvittaessa vakuus. Kansainvälisten toimitilahankkeiden osalta tehdään tarkempia asiakkaiden taustaselvityksiä, mikäli asiakasta ei ennestään tunneta. Asunnonostajilta ei tarkisteta maksukykytietoja, mutta omistusoikeus asuntoon siirretään asiakkaalle vasta kun kauppasumma on kokonaisuudessaan maksettu. Keskeneräisistä asunnoista tehdyissä kaupoissa ostajalla on asuntokauppalain mukainen mahdollisuus purkaa kauppa ennen asunnon luovutusta, mutta peruuttamisesta joutuu maksamaan vahingonkorvausta. Vastaavasti rakennusliike saa purkaa kaupan, jos ostaja jättää sovitut maksusuoritukset tekemättä.

## **Talletukset ja johdannaiset**

Konsernilla ei ole merkittävää sijoitustoimintaa. Tehdyt sijoitukset liittyvät kassan päivittäishallintaan ja ovat pääsääntöisesti lyhytaikaisia pankkitalletuksia vakavaraisiin yhteistyöpankkeihin. Konsernin rahoitusyksikkö vastaa sijoitusten vastapuoliin liittyvästä luottoriskistä hallituksen rahoituspolitiikan mukaisesti. Johdannaiset tehdään suojaamistarkoituksessa, ja niiden perusteella taseessa olevat saamiset ovat pieniä. Johdannaissopimusten vastapuolten kanssa tehdyt sopimukset perustuvat ISDAyleissopimukseen. Järjestelyjen ehtojen mukaan yksittäisen vastapuolen samassa valuutassa oleva nettomääräinen saamis- tai velkapositio katsotaan tiettyjen tapahtumien (kuten maksujen laiminlyönnin) toteutuessa velaksi ja kaikki siihen liittyvät järjestelyt päättyvät. Koska SRV:llä ei tilinpäätöshetkellä ole laillisesti toimeenpantavissa olevaa kuittausoikeutta, kyseisiä rahamääriä ei ole vähennetty toisistaan taseessa. Sekä talletuksiin että johdannaisiin liittyvän luottoriskin katsotaan olevan vähäinen.

## **Myyntisaamiset ja asiakashankkeisiin perustuvat siirtosaamiset**

Liiketoimintayksiköt hallinnoivat asiakashankkeisiin perustuvia siirtosaamisia ja myyntisaamisiin liittyvää luottoriskiä konsernin luottopolitiikan periaatteiden mukaisesti. Luottopolitiikassa on määritelty luottopäätösprosessin, myyntiehtojen ja perintätoimen vaatimukset. Konsernin kaupalliset vastapuolet ovat pääasiassa pörssiyhtiöitä tai merkittäviä kiinteistö- tai institutionaalisia sijoitusyhtiöitä. Asuntoliiketoiminnassa vastapuolena on pääsääntöisesti yksityishenkilöitä. Asuntokaupassa asiakas saa määräysvallan asuntoon, kun kaikki kauppahintaerät on maksettu. Vuokralaishankinnassa noudatetaan samoja luottopolitiikan periaatteita kuin kaupallisissa hankkeissa.

Konserni soveltaa odotettavissa olevien luottotappioiden kirjaamiseen menettelyä, jonka mukaan kaikkia myyntisaamisia ja sopimukseen perustuvista omaisuuseriä tarkastellaan kutakin erikseen ja kirjataan koko voimassaoloajalta odotettavissa olevat luottotappiot. Edellisessä kappaleessa kerrotusta liiketoimintamallista ja asiakasprofiilista johtuen konsernille ei ole viimeisten vuosien aikana pääsääntöisesti syntynyt olennaisia luottotappioita. Erääseen toimitilaurakkaan kuitenkin liittyy merkittävä luottotappioriski: SRV keskeytti vuoden 2022 ensimmäisellä neljänneksellä Oulussa rakenteilla olevan Torihotellin urakan tilaajan maksuvaikeuksista johtuen. SRV haki 27.6.2022 tilaajan asettamista konkurssiin, minkä seurauksena Oulun käräjäoikeus asetti hotellia rakennuttavan yhtiön, Kiinteistö Oy Oulun Torihotellin, konkurssiin 26.8.2022. Konkurssipesän omaisuuden realisointi on käynnissä. SRV:llä oli urakkaan liittyen joulukuun lopussa noin 16,0 milj. euroa saamisia Kiinteistö Oy Oulun Torihotellilta, joita turvaa vakuutena olevat kiinnitys rakenteilla olevaan kiinteistöön ja panttaus tiettyihin muihin omaisuuseriin. Yhtiö on käynnistänyt toimet myös muiden kuin kiinteistövakuuksiensa realisoimiseksi.

Kilpailu uusista tilauksista on rakennusalalla tiukkaa, mikä voi vaikuttaa uuden tilauskannan kannattavuuteen ja määrään. Rakentamista koskevat urakkasopimukset ovat arvoltaan merkittäviä. Sopimusehdot edellyttävät osapuolilta sovittujen tavoitteiden saavuttamista määrätyssä aikataulussa sekä sovittujen toimintatapojen noudattamista. Erityisesti lisä- ja muutostöiden tekemiseen voi liittyä taloudellisia riskejä. Urakkakohteiden saamisissa voi olla lisä- ja muutostöitä, joihin liittyy reklamaatioita tai erimielisyyksiä tilaajan maksuvelvollisuudesta. Mikäli taloudellisessa loppuselvityksessä ei maksuvelvollisuudesta saavuteta yhteisymmärrystä, voi yhtiö joutua oikeudenkäyntiin tilaajaa vastaan. Oikeudenkäyntiprosessien lopputulokseen liittyy epävarmuuksia. Riitatapausten tuomioistuinkäsittelyn vaatimaa aikaa ei myöskään pystytä tarkasti arvioimaan. Ajan kuluessa tuloutettavien urakoiden lisä- ja muutostöistä kirjataan vain todennäköisesti laskutettava osuus IFRS 15 mukaisissa tuloutuskirjauksissa. Urakan laskutuksen kokonaisennusteeseen ei huomioida eriä, joihin liittyy merkittävä riski arvonalentumisesta ja joita yhtiö ei odota saavansa.

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

#### **[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)**

#### **[Tilinpäätös](#page-63-0)**

[Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

## **Myyntisaamisten erääntymiserittely**

| 1 000 euroa                    | 2023      | 2022      |
|--------------------------------|-----------|-----------|
| Erääntymättömät myyntisaamiset | 48<br>380 | 26<br>096 |
| 1-30 päivää erääntyneet        | 2<br>692  | 1<br>313  |
| 31-60 päivää erääntyneet       | 0         | 280       |
| 61-90 päivää erääntyneet       | 0         | 25        |
| 91-180 päivää erääntyneet      | 124       | 10        |
| 181-360 päivää erääntyneet     | 104       | 246       |
| Yli 361 päivää erääntyneet     | 376       | 1<br>246  |
| Myyntisaamiset yhteensä        | 51<br>676 | 29<br>215 |

Muissa rahoitusvaroissa ei tilinpäätöshetkellä ollut erääntyneitä eriä. Liiketoimintamallista ja asiakasprofiilista johtuen konsernille ei ole viimeisten vuosien aikana syntynyt olennaisia luottotappioita. Myyntisaamisia ja sopimukseen perustuvia omaisuuseriä on tarkasteltu kutakin erikseen ja koska olennaisia luottotappioita ei oleteta syntyvän, ei luottotappiovarausta ole kirjattu.

## **Lainasaamiset osakkuus- ja yhteisyrityksiltä**

Lainasaamiset osakkuus- ja yhteisyrityksiltä arvioidaan arvonalentumisen varalta käyttäen kolmivaiheista mallia. Tilikaudella 2022 SRV-konserni alaskirjasi kaikki saamiset venäläisiltä osakkuus- ja yhteisyrityksiltä.

- 1. Konsernin johto tarkastelee osakkuus- ja yhteisyritysten lainasaamisten odotettavissa olevia rahavirtoja ensin kokonaisuutena osakkuusyhtiösijoitusten kanssa ja arvioi säännöllisesti, onko saamisten luottoriski kohonnut merkittävästi alkuperäisen kirjaamisen jälkeen. Jos saamisen luottoriskin katsotaan olevan alhainen, tai sen luottoriski ei ole kohonnut merkittävästi alkuperäisen kirjaamisen jälkeen, sisältyy saaminen vaiheeseen 1, ja arvonalentuminen lasketaan perustuen arvioon 12 kuukauden aikana tapahtuvien luottotappioiden todennäköisyydestä.
- 2. Mikäli havaitaan, että lainasaamisen luottoriski on kohonnut merkittävästi, siirtyvät lainasaamiset vaiheeseen kaksi, jolloin niihin liittyvää tappion todennäköisyyttä arvioidaan koko eliniältä. Tällöin luottotappio kirjataan lainasaamisen koko eliniältä ja lasketaan vertaamalla koko eliniältä arvioituja tulevia rahavirtoja sopimusperusteisiin rahavirtoihin.
- 3. Jos lainasaamiset todetaan luottoriskin johdosta arvoltaan alentuneiksi, ne siirretään vaiheeseen kolme.

## **Pitkä- ja lyhytaikaiset lainasaamiset osakkuus- ja yhteisyrityksiltä**

| 1 000 euroa                 | Vaihe 1 | Vaihe 2 | Vaihe 3 | Yhteensä |
|-----------------------------|---------|---------|---------|----------|
| 31.12.2023                  |         |         |         |          |
| Pitkäaikaiset lainasaamiset | 0       | 0       | 0       | 0        |
| Lyhytaikaiset lainasaamiset | 274     | 0       | 0       | 274      |
|                             |         |         |         |          |
| 31.12.2022                  |         |         |         |          |
| Pitkäaikaiset lainasaamiset | 0       | 0       | 0       | 0        |
| Lyhytaikaiset lainasaamiset | 0       | 0       | 0       | 0        |

## **Käypään arvoon arvostettavat rahoitusvarat ja -velat arvostushierarkian mukaan jaoteltuna**

#### **Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat rahoitusvarat**

Yhtiöllä oli käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavia koronvaihtosopimuksia 31.12.2023.

## **Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat johdannaiset**

| 1 000 euroa        | Taso 1 | Taso 2   | Taso 3 | Yhteensä |
|--------------------|--------|----------|--------|----------|
| 31.12.2023         |        |          |        |          |
| Johdannaissaamiset | 0      | 3<br>512 | 0      | 3<br>512 |
| Johdannaisvelat    | 0      | 0        | 0      | 0        |
|                    |        |          |        |          |
| 31.12.2022         |        |          |        |          |
| Johdannaissaamiset | 0      | 4<br>075 | 0      | 4<br>075 |
| Johdannaisvelat    | 0      | 0        | 0      | 0        |

## **Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat muut varat**

| 1 000 euroa                          | Taso 1 | Taso 2 | Taso 3   | Yhteensä |
|--------------------------------------|--------|--------|----------|----------|
| 31.12.2023                           |        |        |          |          |
| Noteeraamattomat osakkeet ja osuudet | 0      | 667    | 8<br>478 | 9<br>145 |
| Pitkäaikaiset saamiset               | 0      | 0      | 0        | 0        |
|                                      |        |        |          |          |
| 31.12.2022                           |        |        |          |          |
| Noteeraamattomat osakkeet ja osuudet | 0      | 658    | 8<br>427 | 9<br>085 |
| Pitkäaikaiset saamiset               | 0      | 0      | 0        | 0        |

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

**[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)** 

#### **[Tilinpäätös](#page-63-0)**

[Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

Tason 1 instrumentit ovat markkinoilla aktiivisen kaupankäynnin kohteena, jolloin käyvät arvot perustuvat suoraan markkinahintaan.

Tason 2 instrumenttien käypä arvo perustuu markkinoilta saataviin tietoihin.

Tason 3 instrumenttien käypä arvo ei perustu todettavissa olevaan markkinatietoon, vaan arvostus perustuu esimerkiksi välittäjien antamiin noteerauksiin, markkinaarvostusraportteihin tai kassavirtapohjaisiin ennusteisiin. Arvostus voi perustua myös hankintamenoon, mikäli tämä on paras arvio käyvästä arvosta.

Noteeraamattomat osakkeet ja sijoitukset koostuvat pääosin henkilöstön vapaa-ajan käyttöön ostetuista osakkeista (taso 2) ja kiinteistösijoitusrahastoista ja -hankkeista (taso 3). Tasolle 3 kirjatut varat koostuvat pääasiassa sijoituksesta Tampereen Kansi ja Areena -hankkeeseen 7,0 milj. euroa (2022: 7,0 milj. euroa), ja lisäksi niihin sisältyi sijoituksia kiinteistösijoitusrahastoihin ja- hankkeisiin.

## **Seuraavassa taulukossa esitetään tasolle 3 kuuluvien instrumenttien muutokset 2023**

| 1 000 euroa                                                         | Noteeraamattomat osakkeet ja osuudet sekä<br>pitkäaikaiset saamiset |
|---------------------------------------------------------------------|---------------------------------------------------------------------|
| Alkusaldo 1.1.2023                                                  | 8<br>427                                                            |
| Lisäykset                                                           | 33                                                                  |
| Vähennykset                                                         | 0                                                                   |
| Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjatut nettovoitot/<br>tappiot | 18                                                                  |
| Loppusaldo 31.12.2023                                               | 8<br>478                                                            |

## **Seuraavassa taulukossa esitetään tasolle 3 kuuluvien instrumenttien muutokset 2022**

| 1 000 euroa                                              | Noteeraamattomat osakkeet ja osuudet sekä<br>pitkäaikaiset saamiset |
|----------------------------------------------------------|---------------------------------------------------------------------|
| Alkusaldo 1.1.2022                                       | 24<br>100                                                           |
| Lisäykset                                                |                                                                     |
| Vähennykset                                              | -3                                                                  |
| Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjatut nettovoitot/ |                                                                     |
| tappiot                                                  | -15<br>670                                                          |
| Loppusaldo 31.12.2023                                    | 8<br>427                                                            |

## **Pääoman hallinta**

Konsernin tehokkaalla pääomarakenteen hallinnalla varmistetaan, että konserni pystyy tukemaan liiketoimintoja sekä kasvattamaan omistaja-arvoa sijoittajille. Konsernilla ei ole luottoluokituslaitoksen antamaa julkista luottoluokitusta. SRV Yhtiöt Oyj:n hallitus arvioi konsernin pääomarakennetta säännöllisesti. Pääomarakenteen ylläpitämiseksi konserni voi sovitella osingonmaksuaan, laskea liikkeelle uusia osakkeita tai oman pääoman ehtoisia lainoja. Lisäksi konserni voi sopeuttaa liiketoimintojaan ja pääoman käyttöään pääomarakenteensa ylläpitämiseksi. Konserni valvoo pääomarakennetta konsernin omavaraisuusasteella ja nettovelkaantumisasteella, jotka ovat myös pääasiallisten lainojen raportoitavia taloudellisia kovenantteja. Oma pääoma yhteensä sisältää emoyhtiön omistajille ja määräysvallattomille omistajille kuuluvan pääoman sekä oman pääoman ehtoisen lainan.

Konsernin lainoihin sisältyy kovenantteja, jotka on kuvattu yllä kohdassa "Likviditeetti- ja jälleenrahoitusriskien hallinta". Kovenantit lasketaan kunkin lainasopimuksen ehtojen mukaisesti, ja ne perustuvat joko FAS- tai IFRS-lukuihin. Alla olevassa taulukossa on kuvattu konsernin tilikauden päättyessä käytössä olleen pääasialliset raportoitavat kovenantit tilikaudella 2023 sekä niiden tasot 31.12.2023 ja 31.12.2022. Kaikkien lainasopimusten kovenanttitasot täyttyivät 31.12.2023.

| Luottolimiittisopimusten taloudelliset<br>kovenantit | Kovenanttiarvo      | 31/12/2023 | 31/12/2022 |
|------------------------------------------------------|---------------------|------------|------------|
|                                                      |                     |            |            |
| Osatuloutettu omavaraisuusaste                       | >30%                | 48 %       | 48 %       |
| Nettovelkaantumisaste (ilman IFRS 16                 |                     |            |            |
| vaikutusta)                                          | ≤70%                | (4) %      | (8) %      |
|                                                      | >25 meur kauden     |            |            |
| Minimilikviditeetti                                  | lopussa             | 74.1       | -          |
| Minimikäyttökate ennen osakkuusyhtiöiden             |                     |            |            |
| tuloksen, transaktiokulujen ja                       | >3-15 meur riippuen |            |            |
| arvonalentumisten vaikutusta                         | testausajankohdasta | 9.2        | 24.1       |

1 Lainasopimusten ehtojen mukaisesti ilman IFRS16 vaikutusta

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

#### **[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)**

#### **[Tilinpäätös](#page-63-0)**

[Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

## **30 Muut ehdolliset velat ja vastuut**

| 1 000 euroa                      | 2023      | 2022      |
|----------------------------------|-----------|-----------|
| Omasta puolesta annetut vakuudet |           |           |
| Annetut kiinteistökiinnitykset   | 19<br>029 | 9<br>246  |
|                                  |           |           |
| Muut vastuusitoumukset           |           |           |
| Annetut investointisitoumukset   | 19<br>586 | 19<br>586 |
| Tonttisitoumukset                | 242       | 7<br>973  |

Konsernin emoyhtiö on antanut tytäryhtiöidensä sitoumusten vakuudeksi takauksia. Näiden takausten yhteismäärä oli 210,4 miljoonaa euroa (223,1 milj. euroa).

## **Vuokrasopimusvelkoihin lukeutumattomien vuokrasopimusten vuokrakulut**

| Yhteensä                                                                            | -20<br>946 | -23<br>286 |
|-------------------------------------------------------------------------------------|------------|------------|
| vuokrasopimusvelkoihin                                                              | -730       | -775       |
| Sellaisiin muuttuviin vuokriin liittyvät kulut, joita ei sisällytetä määritettäviin |            |            |
| Arvoltaan vähäisiin vuokrasopimuksiin liittyvät kulut                               | -23        | -41        |
| Lyhytaikaisiin vuokrasopimuksiin liittyvät kulut                                    | -20<br>193 | -22<br>470 |
| 1 000 euroa                                                                         | 2023       | 2022       |
|                                                                                     |            |            |

Käyttöoikeusomaisuuseriin lukeutumattomien vuokrasopimusten vuokrakulut koostuvat pääosin työmaakalustoa koskevista vuokrakuluista (lyhytaikaiset vuokrasopimukset).

## **Vuokrasopimusvelkoihin luettavien sopimusten lähtevä rahavirta**

| 1 000 euroa | 2023      | 2022      |
|-------------|-----------|-----------|
| Yhteensä    | -8<br>151 | -7<br>034 |

Vuokravelkoihin luettavien vuokrasopimusten rahavirta esitetään liiketoiminnan rahavirran erän 'maksut liiketoiminnan kuluista' sijasta 'maksetut korot ja maksut muista liiketoiminnan rahoituskuluissa', sekä rahoituksen rahavirran erissä 'lainojen nostot ja maksut vuokraveloista'.

## **31 Johdannaisinstrumenttien käyvät arvot ja nimellisarvot**

| 1 000 euroa                        |              | 2023         |              | 2022         |
|------------------------------------|--------------|--------------|--------------|--------------|
| Johdannaissopimusten käyvät arvot1 | Positiiviset | Negatiiviset | Positiiviset | Negatiiviset |
| Valuuttatermiinit ja -optiot       | 0            | 0            | 0            | 0            |
| Koronvaihtosopimukset              | 3<br>512     | 0            | 4<br>075     | 0            |
| Yhteensä                           | 3<br>512     | 0            | 4<br>075     | 0            |

| 1 000 euroa                        |            |            |
|------------------------------------|------------|------------|
| Johdannaissopimusten nimellisarvot | 2023       | 2022       |
| Valuuttatermiinit ja -optiot       | 0          | 0          |
| Koronvaihtosopimukset              | 100<br>000 | 100<br>000 |
| Yhteensä                           | 100<br>000 | 100<br>000 |

Johdannaisten käyvän arvon määrittelyssä on käytetty vastapuolen hintanoteerauksia

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

#### **[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)**

|  |  |  |  | Tilinpäätös |
|--|--|--|--|-------------|
|--|--|--|--|-------------|

[Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

|                                                               | Pitkäaikaiset       |                                   | Lyhytaikaiset       |            |
|---------------------------------------------------------------|---------------------|-----------------------------------|---------------------|------------|
| 1 000 euroa                                                   | Korolliset<br>velat | Oman<br>pääoman<br>ehtoinen laina | Korolliset<br>velat | Yhteensä   |
| Velat 1.1.2022                                                | 215<br>514          | 15<br>360                         | 22<br>464           | 253<br>338 |
| Lainojen nostot                                               | 1<br>000            | 0                                 | 0                   | 1<br>000   |
| Lainojen takaisinmaksut                                       | -21<br>553          | 0                                 | -10<br>192          | -31<br>745 |
| Siirto lyhyt/pitkäaikaisiin                                   | -170                | 0                                 | 170                 |            |
| Muutokset vuokrasopimusveloissa                               | 2<br>972            | 0                                 | 0                   | 2<br>972   |
| Oman pääoman ehtoisen lainan nostot                           | 0                   | 0                                 | 0                   |            |
| Oman pääoman ehtoisen lainan takaisinmaksut                   | 0                   | 0                                 | 0                   |            |
| Yhtiölainojen muutos                                          | -10<br>737          | 0                                 | 0                   | -10<br>737 |
| Lyhytaikaisten velkojen muutos                                | 0                   | 0                                 | 0                   |            |
| Muut korolliset velat                                         | 0                   | 0                                 | 0                   |            |
| Muutos veloissa, joihin ei liity rahavirtaa:                  |                     |                                   |                     |            |
| Efektiivinen korko                                            | 0                   | 0                                 | 0                   |            |
| Muut ei-rahavirtamuutokset                                    | -73<br>653          | 18<br>169                         | 0                   | -55<br>484 |
| Velat 31.12.2022                                              | 113<br>373          | 33<br>529                         | 12<br>442           | 159<br>344 |
| Lainojen nostot                                               | 0                   | 0                                 | 0                   |            |
| Lainojen takaisinmaksut                                       | 0                   | 0                                 | -10<br>000          | -10<br>000 |
| Siirto lyhyt/pitkäaikaisiin                                   | -1<br>845           | 0                                 | 1<br>845            |            |
| Uudet vuokrasopimukset ja velkojen uudelleen<br>määrittäminen | 17<br>512           | 0                                 | 106                 | 17<br>618  |
| Myytyihin omaperusteisiin asuntokohteisiin liittyvä velka     | -259                | 0                                 | 0                   | -259       |
| Vuokrasopimusvelkojen vähennykset                             | -1<br>076           | 0                                 | 0                   | -1<br>076  |
| Vuokrasopimusvelan lyhennykset rahavirroissa                  | -2<br>581           | 0                                 | 0                   | -2<br>581  |
| Oman pääoman ehtoisen lainan nostot                           | 0                   | 0                                 | 0                   |            |
| Oman pääoman ehtoisen lainan takaisinmaksut                   | 0                   | 0                                 | 0                   |            |
| Yhtiölainojen muutos                                          | 9<br>728            | 0                                 | 56                  | 9<br>784   |
| Lyhytaikaisten velkojen muutos                                | 0                   | 0                                 | 0                   |            |
| Muut korolliset velat                                         | -347                | 0                                 | 0                   | -347       |
| Muutos veloissa, joihin ei liity rahavirtaa:                  |                     |                                   |                     |            |
| Efektiivinen korko                                            | 0                   | 0                                 | 0                   |            |
| Muut ei-rahavirtamuutokset                                    | 0                   | 0                                 | 0                   |            |
| Velat 31.12.2023                                              | 134<br>505          | 33<br>529                         | 4<br>449            | 172<br>483 |

## **33 Tytäryritykset**

| Nimi                     | Kotipaikka | Konsernin osuus<br>osakepääomasta (%) | Konsernin osuus<br>äänivallasta (%) |
|--------------------------|------------|---------------------------------------|-------------------------------------|
| Tytäryhtiöiden osakkeet  |            |                                       |                                     |
| SRV Rakennus Oy          | Espoo      | 100 %                                 | 100 %                               |
| SRV Ream Oy              | Helsinki   | 100 %                                 | 100 %                               |
| SRV Asumisen Palvelut Oy | Espoo      | 100 %                                 | 100 %                               |
| SRV Joensuu Oy           | Joensuu    | 100 %                                 | 100 %                               |
| SRV Infra Oy             | Kerava     | 100 %                                 | 100 %                               |
| SRV Voima Oy             | Espoo      | 100 %                                 | 100 %                               |
| SRV Ehituse AS           | Tallinna   | 100 %                                 | 100 %                               |
| International RE Oy      | Espoo      | 100 %                                 | 100 %                               |
| SRV Russia Oy*           | Espoo      | — %                                   | — %                                 |

Lista ei sisällä vaihto-omaisuusyhtiöitä.

\*SRV Russia Oy:n osakekanta on myyty elokuussa 2023. Tytäryhtiö on yhdistelty konserniin heinäkuuhun 2023 saakka.

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

**[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)** 

**[Tilinpäätös](#page-63-0)** 

[Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

## **34 Lähipiiritapahtumat**

| 2023              |                       |                                           |                                          |             |          |       |
|-------------------|-----------------------|-------------------------------------------|------------------------------------------|-------------|----------|-------|
| 1 000 euroa       | Palkat ja<br>palkkiot | Tavaroiden<br>ja<br>palveluiden<br>myynti | Tavaroiden<br>ja<br>palveluiden<br>ostot | Korkotuotot | Saamiset | Velat |
| Johto ja hallitus | 3<br>313              | 0                                         | 0                                        | 0           |          | 0     |
| Yhteisyritykset   | 0                     | 0                                         | 0                                        | 0           |          | 0     |
| Osakkuusyhtiöt    | 0                     | 613                                       | 0                                        | 0           | 274      | 0     |
| Muu lähipiiri     | 0                     | 0                                         | 0                                        | 0           |          | 0     |
| Yhteensä          | 3<br>313              | 613                                       | 0                                        | 0           | 274      | 0     |

## **2022**

| 1 000 euroa       | Palkat ja<br>palkkiot | Tavaroiden<br>ja<br>palveluiden<br>myynti | Tavaroiden<br>ja<br>palveluiden<br>ostot | Korkotuotot | Saamiset | Velat |
|-------------------|-----------------------|-------------------------------------------|------------------------------------------|-------------|----------|-------|
| Johto ja hallitus | 3<br>410              | 0                                         | 0                                        | 0           | 0        | 0     |
| Yhteisyritykset   | 0                     | 1<br>356                                  | 0                                        | 0           | 0        | 0     |
| Osakkuusyhtiöt    | 0                     | 1<br>469                                  | 0                                        | 0           | 0        | 0     |
| Muu lähipiiri     | 0                     |                                           | 0                                        | 0           | 0        | 0     |
| Yhteensä          | 3<br>410              | 2<br>824                                  | 0                                        | 0           | 0        | 0     |

Konsernin lähipiiriin kuuluvat emoyritys sekä tytär-, osakkuus- ja yhteisyritykset. Lähipiiriin luetaan myös hallituksen ja konsernin johtoryhmän jäsenet.

Muu lähipiiri koostuu konsernin johdon sekä konsernitilinpäätökseen sisällytettyjen yhtiöiden vähemmistöomistajien vaikutusvallassa olevien yhtiöiden kanssa tehdyistä liiketoimista. Tavaroita ja palveluja myydään lähipiirille käyvin hinnoin. Lähipiiriin kuuluvat tytäryritykset on lueteltu edellä kohdassa 33 Tytäryritykset. Tytäryritysten luvut on konsolidoitu konserniin, joten niiden luvut eivät sisälly kohtaan 34 Lähipiiritapahtumat.

## **Johdon palkkojen ja työsuhde-etuuksien erittely**

| 1 000 euroa                                                            | 2023     | 2022     |
|------------------------------------------------------------------------|----------|----------|
| Johdon palkat ja muut lyhytaikaiset työsuhde-etuudet                   | 3<br>206 | 2<br>975 |
| Työsuhteen päättymisen jälkeiset etuudet, lakisääteinen eläkemaksu     | 770      | 710      |
| Työsuhteen päättymisen jälkeiset etuudet, vapaaehtoinen lisäeläkemaksu | 0        | 0        |
| Irtisanomisen yhteydessä suoritetut etuudet                            | 107      | 0        |
| Yhteensä                                                               | 4<br>083 | 3<br>685 |

Yhtiön työntekijöiden lakisääteiset työeläkevakuutukset ovat Ilmarisessa. Ne maksetaan lakisääteisen eläkemaksuprosentin 23,85 (23,85 %) mukaisesti.

## **Toimitusjohtajan sekä hallituksen palkat ja palkkiot**

| 1 000 euroa                                          | 2023 | 2022 |
|------------------------------------------------------|------|------|
| Sipola Saku, toimitusjohtaja                         | 596  | 631  |
| Nieminen Timo, varatoimitusjohtaja 30.11.2022 saakka |      | 224  |
|                                                      |      |      |
| Hallituksen jäsenet                                  |      |      |
| Yli-Kyyny Tomi, puheenjohtaja                        | 88   | 115  |
| Kokkila Timo, hallituksen varapuheenjohtaja          | 63   | 86   |
| Leinonen Hannu                                       | 58   | 76   |
| Leppänen Heikki, 27.3.2023 saakka                    | 7    | 72   |
| Iisakka Heli                                         | 65   | 87   |
| Ahokas Matti. alkaen 27.3.2023                       | 44   | 0    |
| Hallituksen jäsenet yhteensä                         | 325  | 435  |

Tilikaudella 2023 hallituksen jäsenten palkitseminen koostui yhtiökokouksen hyväksymistä vuosipalkkiosta ja läsnäolon perusteella maksettavista kokouspalkkioista. Yhtiökokouksen päätöksen mukaisesti vuosipalkkiot maksettiin SRV:n osakkeina ja rahana siten, että noin 40 % vuosipalkkion määrästä maksettiin osakkeina. Yllä olevassa taulukossa on esitetty osakkeina ja rahana maksettujen palkkioiden euromääräinen kokonaissumma.

SRV Yhtiöt Oyj:n toimitusjohtajan irtisanomisaika on kuusi kuukautta. Mikäli SRV Yhtiöt Oyj irtisanoo sopimuksen, irtisanomisaika on kaksitoista kuukautta. Toimitusjohtajan ja toimitusjohtajan sijaisen lakisääteisiä eläkemaksuja maksettiin vuonna 2023 noin 142 tuhatta euroa (204 tuhatta euroa).

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

**[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)** 

**[Tilinpäätös](#page-63-0)**  [Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0) [ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**GRI [-raportti](#page-153-0)** 

## **35 Tilikauden jälkeiset tapahtumat**

SRV tiedotti 3.1.2024 käynnistävänsä muutosneuvottelut, joiden tavoitteena on sopeuttaa kustannuksia vastaamaan haastavana jatkuvaan markkinatilanteeseen. SRV tiedotti 13.2.2024 saaneensa muutosneuvottelut päätökseen.

#### <span id="page-114-0"></span>**[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

#### **[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)**

|  |  | Tilinpäätös |  |
|--|--|-------------|--|
|  |  |             |  |

[Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  Emoyhtiön tilinpäätös

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

## **Emoyhtiön tilinpäätös, FAS**

## **Emoyhtiön tuloslaskelma**

| 1000 euroa                                                                | Liite | 2023      | 2022        |
|---------------------------------------------------------------------------|-------|-----------|-------------|
|                                                                           |       |           |             |
| LIIKEVAIHTO                                                               | 1     | 8<br>572  | 9<br>460    |
| Liiketoiminnan muut tuotot                                                |       | 1         | 3           |
| Henkilöstökulut                                                           | 3     | -6<br>499 | -6<br>155   |
| Henkilösivukulut                                                          | 3     |           |             |
| Eläkekulut                                                                |       | -1<br>031 | -1<br>043   |
| Muut henkilösivukulut                                                     |       | -208      | -208        |
| Poistot ja arvonalentumiset                                               | 4     | -267      | -266        |
| Liiketoiminnan muut kulut                                                 | 5     | -7<br>058 | -11<br>102  |
| LIIKETULOS                                                                |       | -6<br>489 | -9<br>311   |
| Rahoitustuotot ja kulut                                                   | 6     | 7<br>875  | -15<br>262  |
| Arvonalentumiset pysyvien vastaavien sijoituksista ja niiden palautumiset |       | 3<br>947  | -210<br>245 |
| TULOS ENNEN TILINPÄÄTÖSSIIRTOJA JA VEROJA                                 |       | 5<br>333  | -234<br>818 |
| Tilinpäätössiirrot                                                        | 7     | 3<br>000  | 12<br>000   |
| Tuloverot                                                                 | 8     | 1<br>733  | -782        |
| TILIKAUDEN TULOS                                                          |       | 10<br>065 | -223<br>600 |

## **Emoyhtiön tase**

| 1000 euroa                             | Liite | 2023        | 2022        |
|----------------------------------------|-------|-------------|-------------|
| VASTAAVAA                              |       |             |             |
| PYSYVÄT VASTAAVAT                      |       |             |             |
| Aineettomat hyödykkeet                 | 9     | 672         | 699         |
| Aineelliset hyödykkeet                 | 9     | 584         | 389         |
| Sijoitukset                            |       |             |             |
| Osuudet saman konsernin yrityksissä    | 10    | 201<br>793  | 201<br>288  |
| Muut osakkeet ja osuudet               | 10    | 1<br>003    | 1<br>906    |
| PYSYVÄT VASTAAVAT YHTEENSÄ             |       | 204<br>052  | 204<br>282  |
| VAIHTUVAT VASTAAVAT                    |       |             |             |
| Vaihto-omaisuus                        |       | 3           | 3           |
| Pitkäaikaiset saamiset                 | 12    | 19<br>355   | 29<br>190   |
| Lyhytaikaiset saamiset                 | 13    | 20<br>402   | 19<br>235   |
| Rahat ja pankkisaamiset                |       | 38<br>522   | 40<br>488   |
| VAIHTUVAT VASTAAVAT YHTEENSÄ           |       | 78<br>281   | 88<br>916   |
| VASTAAVAA YHTEENSÄ                     |       | 282<br>333  | 293<br>198  |
|                                        |       |             |             |
| VASTATTAVAA                            |       |             |             |
| OMA PÄÄOMA                             |       |             |             |
| Osakepääoma                            | 14    | 3<br>063    | 3<br>063    |
| Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto | 14    | 310<br>219  | 310<br>219  |
| Edellisten tilikausien voitto          | 14    | -231<br>054 | -7<br>358   |
| Tilikauden voitto/tappio               | 14    | 10<br>065   | -223<br>600 |
| OMA PÄÄOMA YHTEENSÄ                    |       | 92<br>293   | 82<br>324   |
| VIERAS PÄÄOMA                          |       |             |             |
| Pitkäaikainen vieras pääoma            | 17    | 57<br>339   | 57<br>967   |
| Lyhtyaikainen vieras pääoma            | 18    | 132<br>701  | 152<br>907  |
| VIERAS PÄÄOMA YHTEENSÄ                 |       | 190<br>040  | 210<br>874  |
| VASTATTAVAA YHTEENSÄ                   |       | 282<br>333  | 293<br>198  |

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

**[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)** 

**[Tilinpäätös](#page-63-0)** 

[Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0) [ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**GRI [-raportti](#page-153-0)** 

## **Emoyhtiön rahavirtalaskelma**

| 1000 euroa                                                      | 2023                       | 2022                            |
|-----------------------------------------------------------------|----------------------------|---------------------------------|
| Liiketoiminnan rahavirrat                                       |                            |                                 |
| Myynnistä saadut maksut                                         | 8<br>4<br>9<br>7           | 9<br>4<br>4<br>0                |
| Liiketoiminnan muista tuotoista saadut maksut                   | 4<br>0<br>4<br>7           | 40                              |
| Maksut liiketoiminnan kuluista                                  | -<br>1<br>4<br>7<br>2<br>1 | -<br>5<br>0<br>2<br>2<br>0      |
| Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä ja veroja           | -<br>2<br>1<br>7<br>7      | -<br>4<br>0<br>7<br>4<br>0      |
| Saadut korot ja muut liiketoiminnan rahoitustuotot              | 1<br>0<br>9<br>0           | 99                              |
| Maksetut korot ja maksut muista liiketoiminnan rahoituskuluista | -<br>4<br>7<br>8<br>1      | -<br>8<br>0<br>9<br>1           |
| Maksetut välittömät verot                                       | -62                        | 0                               |
| Liiketoiminnan rahavirta                                        | -<br>5<br>9<br>3<br>0      | -<br>4<br>8<br>7<br>3<br>2      |
| Investointien rahavirta:                                        |                            |                                 |
| Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin         | -435                       | -104                            |
| Investoinnit sijoituksiin                                       | -521                       | -<br>9<br>5<br>1<br>9<br>5      |
| Myydyt tytäryhtiöosakkeet                                       | 3<br>9<br>4<br>7           | 0                               |
| Myönnetyt lainat muille                                         | -<br>1<br>5<br>5<br>5<br>8 | 0                               |
| Myönnetyt lainat tytäryhtiöille                                 | 0                          | -<br>3<br>0<br>2<br>1<br>1      |
| Lainojen takaisinmaksut tytäryhtiöiltä                          | 2<br>2<br>9<br>9<br>4      | 1<br>6<br>1<br>8                |
| Saadut osingot investoinneista                                  | 500                        | 0                               |
| Investointien rahavirta                                         | 1<br>0<br>9<br>2<br>7      | -<br>1<br>2<br>3<br>8<br>9<br>2 |

| 1000 euroa                         | 2023                       | 2022                       |
|------------------------------------|----------------------------|----------------------------|
| Rahoituksen rahavirta:             |                            |                            |
| Maksullinen osakeanti              | 0                          | 3<br>4<br>8<br>0<br>6      |
| Lainojen nostot                    | 50                         | 0                          |
| Lainojen takaisinmaksut            | -<br>1<br>0<br>0<br>0<br>0 | -<br>3<br>0<br>6<br>9<br>5 |
| Saadut konserniavustukset          | 1<br>2<br>0<br>0<br>0      | 0                          |
| Oman pääoman ehtoisen lainan kulut | 0                          | -735                       |
| Oman pääoman ehtoisen lainan korot | -<br>2<br>7<br>8<br>4      | -<br>2<br>0<br>2<br>9      |
| Omien osakkeiden ostot             | -96                        | -729                       |
| Konsernitilien muutos              | -<br>6<br>1<br>3<br>2      | 1<br>5<br>4<br>3<br>5<br>4 |
| Rahoituksen rahavirta              | -<br>6<br>9<br>6<br>3      | 1<br>5<br>4<br>9<br>7<br>2 |
|                                    |                            |                            |
| Rahavarojen muutos                 | -<br>1<br>9<br>6<br>6      | -<br>1<br>7<br>6<br>5<br>2 |
|                                    |                            |                            |
| Rahavarat tilikauden alussa        | 4<br>0<br>4<br>8<br>8      | 5<br>8<br>1<br>4<br>1      |
| Rahavarojen valuuttakurssiero      | 0                          | 0                          |
| Rahavarat tilikauden lopussa       | 3<br>8<br>5<br>2<br>2      | 4<br>0<br>4<br>8<br>8      |

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

#### **[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)**

**[Tilinpäätös](#page-63-0)**  [Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

## **Emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot**

#### **Perustiedot**

SRV Yhtiöt Oyj (Y-tunnus 1707186-8) on suomalainen, Suomen lakien mukaan perustettu julkinen osakeyhtiö kotipaikka Espoo, osoite Tarvonsalmenkatu 15, 02600 Espoo.

#### **Emoyhtiön tilinpäätös ja vertailutiedot**

Emoyhtiön tilinpäätös on laadittu Suomen kirjanpitolainsäädännön periaatteiden mukaisesti. Tilinpäätös on laadittu 12 kuukauden ajalta 1.1.–31.12.2023.

## **Laadintaperiaatteet**

#### **Pysyvien vastaavien arvostaminen**

Pysyvät vastaavat on arvostettu alkuperäiseen hankintamenoon vähennettynä suunnitelman mukaisilla poistoilla ja arvonalentumisilla. Alkuperäinen hankintameno sisältää menot, jotka johtuvat välittömästi kyseisen hyödykkeen hankinnasta. Hyödykkeistä tehdään tasapoistot arvioidun taloudellisen vaikutusajan kuluessa. Poistot kirjataan kuluksi arvioitujen taloudellisten vaikutusaikojen kuluessa seuraavanlaisesti:

- Muut aineettomat oikeudet 3–5 vuotta • Rakennukset ja rakennelmat 40–60 vuotta
- Koneet ja kalusto 3–10 vuotta
- IT-laitteet 3–5 vuotta

Sijoitukset on arvostettu hankintamenoon tai alempaan arvonalentumisella oikaistuun arvoon, jos sijoitusten todennäköisesti tulevaisuudessa kerryttämä tulo on pysyvästi hankintamenoa pienempi. Maa-alueista ja aineettomista oikeuksista ei tehdä poistoja. Tutkimus- ja kehittämismenot on kirjattu kuluksi niiden syntymisvuonna.

#### **Valuuttamääräisten erien arvostus**

Ulkomaanrahan määräiset saamiset ja velat on muutettu Suomen rahan määräisiksi tilinpäätöspäivän kurssiin.

### **Eläkejärjestelyt**

Emoyhtiön henkilöstön lakisääteinen ja vapaaehtoinen eläketurva on järjestetty eläkevakuutusyhtiössä.

#### **Verot**

Tuloslaskelmaan on tuloveroina kirjattu tilikauden tulosta vastaava vero ja aikaisempien tilikausien verojen oikaisut. Laskennallinen verovelka tai -saaminen on laskettu verotuksen ja tilinpäätöksen välisille väliaikaisille eroille käyttäen tilinpäätöshetkellä vahvistettua seuraavien vuosien verokantaa. Laskennalliset verosaamiset on kirjattu taseeseen ja eritelty liitetiedossa 12.

#### **Rahoitusvälineiden arvostaminen**

Rahoitusvälineet on arvostettu 1.1.2015 alkaen käypään arvoon kirjanpitolain 5 luvun 2 § a kohdan mukaisesti. Johdannaisten käypä arvo arvioidaan tulevien rahavirtojen nykyarvon perusteella käyttäen tilinpäätöspäivän markkinahintoja. Koronvaihtosopimuksiin liittyvät käyvän arvon muutokset on kirjattu tuloslaskelman rahoitustuottoihin ja -kuluihin, sekä kertyneet arvonmuutokset taseessa siirtosaamisiin ja -velkoihin. Valuuttatermiinien ja optioiden arvonmuutokset on kirjattu tuloslaskelmassa rahoitustuottoihin ja -kuluihin ja vastaavasti taseessa siirtosaamisiin ja -velkoihin. Valuuttajohdannaisten preemiot kirjataan kuluksi tuloslaskelman rahoituskuluihin maksuhetkellään.

#### **Vastuusitoumukset**

Emoyhtiö on antanut omavelkaisia takauksia konserniyhtiöiden puolesta. Takaukset liittyvät rakennustoimintaan.

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

**[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)** 

**[Tilinpäätös](#page-63-0)**  [Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

## **Tuloslaskelman liitetiedot**

## **1 Liikevaihto**

| 1 000 euroa                | 2023     | 2022     |
|----------------------------|----------|----------|
| Konsernin hallintopalvelut | 8<br>485 | 9<br>388 |
| Vuokratuotot               | 46       | 37       |
| Muut                       | 41       | 35       |
| Yhteensä                   | 8<br>572 | 9<br>460 |

## **2 Muut tuotot**

| 1 000 euroa | 2023 | 2022 |
|-------------|------|------|
| Muut tuotot | 1    | 3    |

## **3 Henkilöstöä koskevat erittelyt**

|                                        | 2023 | 2022 |
|----------------------------------------|------|------|
| Henkilökunnan keskimääräinen lukumäärä |      |      |
| Toimihenkilöt                          | 69   | 65   |

## **4 Poistot ja arvonalentumiset**

| 1 000 euroa                         | 2023 | 2022 |
|-------------------------------------|------|------|
| Poistot ja arvonalentumiset         |      |      |
| Liikearvosta                        | 216  | 221  |
| Muista pitkävaikutteisista menoista | 10   | 10   |
| Rakennuksista                       | 41   | 35   |
| Yhteensä                            | 267  | 266  |

## **5 Liiketoiminnan muut kulut**

| 1 000 euroa                     | 2023     | 2022      |
|---------------------------------|----------|-----------|
| Vuokrat                         | 1<br>294 | 1<br>083  |
| Vapaaehtoiset henkilösivukulut  | 526      | 593       |
| Auto- ja matkustuskulut         | 213      | 180       |
| Edustus- ja markkinointikulut   | 755      | 1<br>066  |
| Viestintä- ja IT-kulut          | 1<br>837 | 2<br>072  |
| Ulkopuoliset palvelut           | 1<br>073 | 3<br>421  |
| Käyttö- ja ylläpitokustannukset | 214      | 162       |
| Muut kiinteät kulut             | 1<br>146 | 2<br>525  |
| Yhteensä                        | 7<br>058 | 11<br>102 |

## **Liiketoiminnan muihin kuluihin sisältyvät tilintarkastuspalkkiot**

| 1 000 euroa              | 2023 | 2022 |
|--------------------------|------|------|
| Tilintarkastus           | 156  | 343  |
| Todistukset ja lausunnot | 0    | 0    |
| Veroneuvonta             | 0    | 0    |
| Muut palvelut            | 0    | 404  |
| Yhteensä                 | 156  | 747  |

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

#### **[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)**

**[Tilinpäätös](#page-63-0)** 

[Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

## **6 Rahoitustuotot ja -kulut**

| 1 000 euroa                                                                                | 2023      | 2022        |
|--------------------------------------------------------------------------------------------|-----------|-------------|
| Osinkotuotot                                                                               |           |             |
| Saman konsernin yrityksiltä                                                                | 500       | 0           |
| Yhteensä                                                                                   | 500       | 0           |
| Korko- ja rahoitustuotot                                                                   |           |             |
| Saman konsernin yrityksiltä                                                                | 329       | 3<br>083    |
| Muilta                                                                                     | 1<br>753  | 17<br>164   |
| Koronvaihtosopimuksien käyvän arvon muutokset                                              | 0         | 9<br>978    |
| Yhteensä                                                                                   | 2<br>082  | 30<br>225   |
| Korkokulut                                                                                 |           |             |
| Saman konsernin yrityksille                                                                | -2<br>982 | -1<br>804   |
| Muille                                                                                     | -3<br>003 | 0           |
| Yhteensä                                                                                   | -5<br>985 | -8<br>839   |
| Muut rahoituskulut                                                                         |           |             |
| Muille                                                                                     |           |             |
| Koronvaihtosopimuksien käyvän arvon muutokset                                              | -563      | 0           |
| Arvonalennukset ja palautukset pysyvien vastaavien sijoituksista ja niiden<br>palautumiset | 3<br>947  | -210<br>245 |
| Luottotappion palautuminen                                                                 | 13<br>352 | 0           |
| Muut rahoituskulut                                                                         | -1<br>511 | -36<br>649  |
| Yhteensä                                                                                   | 15<br>225 | -246<br>894 |
| Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä                                                          | 11<br>822 | -225<br>507 |

## **7 Tilinpäätössiirrot**

| 1 000 euroa               | 2023     | 2022      |
|---------------------------|----------|-----------|
| Tilinpäätössiirrot        |          |           |
| Saadut konserniavustukset | 3<br>000 | 12<br>000 |
| Yhteensä                  | 3<br>000 | 12<br>000 |

## **8 Tuloverot**

| 1 000 euroa                 | 2023     | 2022 |
|-----------------------------|----------|------|
| Tuloverot                   |          |      |
| Laskennallisen veron muutos | 1<br>795 | -782 |
| Yhteensä                    | 1<br>733 | -782 |

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

#### **[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)**

#### **[Tilinpäätös](#page-63-0)**  [Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

## **Taseen liitetiedot**

## **9 Pysyvien vastaavien muutokset**

## **Aineettomat hyödykkeet:**

| 1 000 euroa                                 | Aineettomat<br>oikeudet | Muut<br>aineettomat<br>menot | Yhteensä  |
|---------------------------------------------|-------------------------|------------------------------|-----------|
| Hankintameno 1.1.                           | 715                     | 2<br>525                     | 3<br>241  |
| Lisäykset                                   | 0                       | 189                          | 189       |
| Hankintameno 31.12.                         | 715                     | 2<br>714                     | 3<br>430  |
| Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 1.1.  | -465                    | -2<br>076                    | -2<br>541 |
| Poistot                                     | 0                       | -216                         | -216      |
| Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 31.12 | -465                    | -2<br>292                    | -2<br>757 |
| Kirjanpitoarvo 31.12.                       | 250                     | 422                          | 672       |

| 2022                                        |                         |                              |           |
|---------------------------------------------|-------------------------|------------------------------|-----------|
| 1 000 euroa                                 | Aineettomat<br>oikeudet | Muut<br>aineettomat<br>menot | Yhteensä  |
| Hankintameno 1.1.                           | 715                     | 2<br>421                     | 3<br>137  |
| Lisäykset                                   | 0                       | 104                          | 104       |
| Hankintameno 31.12.                         | 715                     | 2<br>525                     | 3<br>241  |
| Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 1.1.  | -465                    | -1<br>855                    | -2<br>321 |
| Poistot                                     | 0                       | -221                         | -221      |
| Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 31.12 | -465                    | -2<br>076                    | -2<br>542 |
| Kirjanpitoarvo 31.12.                       | 250                     | 449                          | 699       |

## **Aineelliset hyödykkeet 2023**

| 1 000 euroa                                 | Maa- ja<br>vesialueet | Rakennukset<br>ja<br>rakennelmat | Koneet ja<br>kalusto | Yhteensä  |
|---------------------------------------------|-----------------------|----------------------------------|----------------------|-----------|
| Hankintameno 1.1.                           | 41                    | 437                              | 2<br>029             | 2<br>507  |
| Lisäykset                                   | 0                     | 0                                | 246                  | 246       |
| Hankintameno 31.12.                         | 41                    | 437                              | 2<br>275             | 2<br>754  |
|                                             |                       |                                  |                      |           |
| Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 1.1.  | 0                     | -136                             | -1<br>983            | -2<br>119 |
| Poistot                                     | 0                     | -10                              | -40                  | -50       |
| Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 31.12 | 0                     | -146                             | -2<br>023            | -2<br>169 |
| Kirjanpitoarvo 31.12.                       | 41                    | 291                              | 252                  | 584       |

## **2022**

| 1 000 euroa                                 | Maa- ja<br>vesialueet | Rakennukset<br>ja<br>rakennelmat | Koneet ja<br>kalusto | Yhteensä  |
|---------------------------------------------|-----------------------|----------------------------------|----------------------|-----------|
| Hankintameno 1.1.                           | 41                    | 437                              | 2<br>029             | 2<br>507  |
| Hankintameno 31.12.                         | 41                    | 437                              | 2<br>029             | 2<br>507  |
|                                             |                       |                                  |                      |           |
| Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 1.1.  | 0                     | -125                             | -1<br>948            | -2<br>074 |
| Poistot                                     | 0                     | -10                              | -35                  | -45       |
| Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 31.12 | 0                     | -135                             | -1<br>983            | -2<br>119 |
|                                             |                       |                                  |                      |           |
| Kirjanpitoarvo 31.12.                       | 41                    | 302                              | 46                   | 388       |

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

#### **[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)**

**[Tilinpäätös](#page-63-0)**  [Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

## **10 Sijoitukset**

| Tytäryhtiö<br>osakkeet | Muut<br>osakkeet ja<br>osuudet | Yhteensä   |
|------------------------|--------------------------------|------------|
| 201<br>286             | 1<br>907                       | 203<br>193 |
| 507                    | 17                             | 524        |
| 0                      | -920                           | -920       |
| 0                      | 0                              | 0          |
| 201<br>793             | 1<br>003                       | 202<br>796 |
|                        |                                |            |

Yhtiö alaskirjasi tilikaudella 2022 taseestaan tytäryhtiöidensä SRV Russia Oy:n osakkeet, SRV Ehituse AS:n osakkeet sekä SRV Voima Oy:n osakkeet. SRV Russia Oy myytiin tilikaudella 2023. Myynnistä kirjattiin SRV Yhtiöt Oyj:ssa 3 947 tuhannen euron myyntivoitto 2022 tehdyn alaskirjauksen vuoksi.

Muut osakkeet ja osuudet sisältävät muita noteeraamattomien yhtiöiden osakkeita. Tilikauden 2023 vähennys -920 tuhatta euroa koostuu pääomalainan palautuksesta.

## **2022**

| 1 000 euroa          | Tytäryhtiö<br>osakkeet | Muut<br>osakkeet ja<br>osuudet | Yhteensä    |
|----------------------|------------------------|--------------------------------|-------------|
| Kirjanpitoarvo 1.1.  | 316<br>301             | 1<br>944                       | 318<br>245  |
| Lisäykset            | 95<br>230              | 15                             | 95<br>245   |
| Vähennykset          | 0                      | -53                            | -53         |
| Arvonalentumiset     | -210<br>245            | 0                              | -210<br>245 |
| Kirjanpitoarvo 31.12 | 201<br>286             | 1<br>907                       | 203<br>193  |

## **11 Tytäryritykset**

|                     | Kotipaikka | 2023 | 2022 |
|---------------------|------------|------|------|
| SRV Rakennus Oy     | Espoo      | 100  | 100  |
| SRV Infra Oy        | Kerava     | 100  | 100  |
| SRV Voima Oy        | Espoo      | 100  | 100  |
| SRV Russia Oy       | Espoo      | 0    | 100  |
| SRV Ehituse AS      | Tallinna   | 100  | 100  |
| SRV Joensuu Oy      | Joensuu    | 100  | 100  |
| SRV Ream Oy         | Helsinki   | 100  | 100  |
| International RE Oy | Espoo      | 100  | 100  |

57

121

#### SRV Russia Oy:n osakekanta on myyty tilikaudella 2023.

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

#### **[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)**

#### **[Tilinpäätös](#page-63-0)**

[Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

## **12 Pitkäaikaiset ja lyhytaikaiset saamiset**

| 1 000 euroa                     | 2023      | 2022      |
|---------------------------------|-----------|-----------|
| Pitkäaikaiset saamiset          |           |           |
|                                 |           |           |
| Konserniyhtiöiltä               |           |           |
| Lainasaamiset                   | 2<br>700  | 9<br>400  |
| Muilta                          |           |           |
| Muut saamiset                   | 1<br>200  | 5<br>200  |
| Laskennallinen verosaaminen     | 15<br>455 | 14<br>590 |
| Pitkäaikaiset saamiset yhteensä | 16<br>655 | 19<br>790 |
| Lyhytaikaiset saamiset          |           |           |
| Konserniyhtiöiltä               |           |           |
| Myyntisaamiset                  | 44        | 46        |
| Lainasaamiset                   | 12<br>858 | 0         |
| Muut saamiset                   | 0         | 3<br>076  |
| Siirtosaamiset                  | 3<br>003  | 12<br>000 |
| Yhteensä                        | 15<br>906 | 15<br>122 |
| Muilta                          |           |           |
| Myyntisaamiset                  | 6         | 6         |
| Muut saamiset                   | 0         | 9         |
| Siirtosaamiset                  | 4<br>490  | 4<br>099  |
| Yhteensä                        | 4<br>496  | 4<br>113  |
| Lyhytaikaiset saamiset yhteensä | 20<br>402 | 19<br>235 |

## **13 Siirtosaamisten olennaiset erät**

| 1 000 euroa                     | 2023     | 2022      |
|---------------------------------|----------|-----------|
| Siirtosaamisten olennaiset erät |          |           |
| Tilinpäätössiirrot              | 3<br>000 | 12<br>000 |
| Johdannaisten arvostussaaminen  | 3<br>512 | 4<br>075  |
| Muut                            | 978      | 24        |
| Yhteensä                        | 7<br>490 | 16<br>099 |

## **14 Oma pääoma**

| 1 000 euroa                                   | 2023        | 2022        |
|-----------------------------------------------|-------------|-------------|
| Osakepääoma 1.1.                              | 3<br>063    | 3<br>063    |
| Osakepääoma 31.12.                            | 3<br>063    | 3<br>063    |
|                                               |             |             |
| Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 1.1.   | 310<br>219  | 268<br>592  |
| Osakeanti                                     | 0           | 41<br>628   |
| Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 31.12. | 310<br>219  | 310<br>219  |
|                                               |             |             |
| Kertyneet voittovarat 1.1.                    | -230<br>958 | -15<br>167  |
| Siirto erien välillä                          | 0           | 8<br>394    |
| Omien osakkeiden hankinta ja luovutus         | -96         | -585        |
| Tulos edellisiltä tilikausilta                | -231<br>054 | -7<br>358   |
|                                               |             |             |
| Tilikauden tulos                              | 10<br>065   | -223<br>600 |
| Vapaa oma pääoma yhteensä                     | 89<br>231   | 79<br>261   |
| Oma pääoma 31.12.                             | 92<br>293   | 82<br>324   |

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

#### **[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)**

#### **[Tilinpäätös](#page-63-0)**

[Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

## **15 Laskelma jakokelpoisista varoista**

| 1 000 euroa                            | 2023        | 2022        |
|----------------------------------------|-------------|-------------|
| Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto | 310<br>219  | 310<br>219  |
| Tulos edellisiltä tilikausilta         | -231<br>054 | -7<br>358   |
| Tilikauden tulos                       | 10<br>065   | -223<br>600 |
| Yhteensä                               | 89<br>231   | 79<br>261   |

## **16 Pakolliset varaukset**

Yhtiöllä ei ollut pakollisia varauksia tilikaudella eikä vertailukaudella.

## **17 Pitkäaikaiset velat**

| 1 000 euroa                  | 2023      | 2022      |
|------------------------------|-----------|-----------|
| Muilta                       |           |           |
| Hybridilaina                 | 57<br>109 | 57<br>109 |
| Muut velat                   | 0         | 679       |
| Yhteensä                     | 57<br>109 | 57<br>787 |
| Konserniyhtiöille            |           |           |
| Muut velat                   | 230       | 180       |
|                              |           |           |
| Pitkäaikaiset velat yhteensä | 57<br>339 | 57<br>967 |
|                              |           |           |

## **18 Lyhytaikaiset velat**

| 1 000 euroa                  | 2023       | 2022       |
|------------------------------|------------|------------|
| Konserniyhtiöille            |            |            |
| Ostovelat                    | 0          | 1          |
| Muut velat                   | 128<br>714 | 137<br>913 |
| Yhteensä                     | 128<br>714 | 137<br>913 |
|                              |            |            |
| Muilta                       |            |            |
| Rahalaitoslainat             | 0          | 10<br>000  |
| Ostovelat                    | 420        | 627        |
| Siirtovelat                  | 3<br>137   | 3<br>947   |
| Muut velat                   | 431        | 420        |
| Yhteensä                     | 3<br>988   | 14<br>994  |
|                              |            |            |
| Lyhytaikaiset velat yhteensä | 132<br>701 | 152<br>907 |
|                              |            |            |

## **19 Siirtovelkojen olennaiset erät**

| 1 000 euroa                      | 2023     | 2022     |
|----------------------------------|----------|----------|
| Siirtovelkojen olennaiset erät   |          |          |
|                                  |          |          |
| Palkat sosiaalikuluineen         | 1<br>621 | 1<br>377 |
| Korkokulut ja muut rahoituskulut | 1<br>516 | 1<br>588 |
| Verot                            | 0        | 930      |
| Muut                             | 38       | 52       |
| Yhteensä                         | 3<br>175 | 3<br>947 |

## **20 Johdannaissopimukset**

Tilikauden päättyessä voimassa olleilla koronvaihtosopimuksilla on suojattu vaihtuvakorkoisia rahoituslainoja. Koronvaihtosopimukset on käsitelty kirjanpidossa suojaavina ja ne erääntyvät 1.1.2025 alkavan tilikauden aikana.

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

**[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)** 

**[Tilinpäätös](#page-63-0)**  [Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

## **Johdannaissopimukset**:

| 1 000 euroa                | 2023       | 2022       |
|----------------------------|------------|------------|
| Johdannaissopimukset:      |            |            |
| Koronvaihtosopimukset      |            |            |
| -Käypä arvo positiivinen   | 3<br>512   | 4<br>075   |
| -Käypä arvo negatiivinen   | 0          | 0          |
| Kohde-etuuden nimellisarvo | 100<br>000 | 100<br>000 |

#### **Johdannaissopimusten käyvän arvon hierarkia:**

Johdannaissopimusten käyvän arvon hierarkia on kuvattu konsernitilinpäätöksen liitetiedoissa kohdassa 29 Rahoitusriskien hallinta.

## **21 Riskienhallinta**

Konsernilla on systemaattinen lähestymistapa riskienhallintaan koskien liiketoimintoja ja prosesseja. Emoyhtiöllä ei erikseen ole riskienhallintaan liittyviä toimintatapoja. Riskienhallintaa on kuvattu konsernin toimintakertomuksessa ja riskienhallintastrategian yhteydessä (konsernin liite 29).

## **22 Leasing- ja vuokrasopimukset**

| 1 000 euroa                          | 2023      | 2022     |
|--------------------------------------|-----------|----------|
| Leasingvastuut                       |           |          |
| Seuraavalla tilikaudella maksettavat | 118       | 64       |
| Myöhemmin maksettavat                | 135       | 41       |
| Yhteensä                             | 254       | 105      |
| Vuokravastuut                        |           |          |
| Seuraavalla tilikaudella maksettavat | 1<br>259  | 1<br>337 |
| Myöhemmin maksettavat                | 21<br>193 | 7<br>180 |
| Yhteensä                             | 22<br>452 | 8<br>516 |

## **23 Muut vastuut**

| 1 000 euroa                                  | 2023       | 2022       |
|----------------------------------------------|------------|------------|
| Vastuusitoumukset                            |            |            |
| Annetut takaukset konserniyhtiöiden puolesta | 210<br>372 | 233<br>074 |
| Sijoitussitoumukset                          | 19<br>586  | 19<br>586  |
| Yrityskortit, käytössä oleva määrä           | 6          |            |

#### **Muut vastuusitoumukset**

Yhtiöllä on valuuttaluottolimiitti 7 500 tuhatta euroa, josta käytössä tilinpäätöshetkellä on 0 euroa.

Yhtiöllä on tytäryhtiönsä SRV Voima Oy:n kautta omistus Hanhikivi 1-ydinvoimalaprojektin hanketta valmistelleen Fennovoiman pääomistaja Voimaosakeyhtiö SF:ssa. SRV on myös antanut ydinvoimalaitoksen rakentamista koskevan sijoitussitoumuksen Voimaosakeyhtiö SF:lle. SRV:n oikeudet ja velvoitteet Voimaosakeyhtiö SF:n osakkeenomistajana vastaavat muita osakkaita. Fennovoima on toukokuussa 2022 tiedottanut päättäneensä Rosatomin kanssa solmitun Hanhikivi-1 -ydinvoimalan laitostoimitussopimuksen ja peruneensa voimalaprojektin rakentamislupahakemuksen. Kasvaneesta projektiriskistä johtuen koko SRV:n Fennovoima-omistus alaskirjattiin tilikaudella 2022.. Alaskirjauksen jälkeen sijoitussitoumusta Voimaosakeyhtiö SF:lle on jäljellä enintään 18,7 milj. euroa. Sijoitussitoumuksen toteutumiseen kuitenkin liittyy merkittävää epävarmuutta Hanhikivi 1 -projektin tilanteesta johtuen.

#### **Maksuvalmiuslimiitit**

Yhtiö sopi ja toteutti 26. huhtikuuta 2023 yhdessä syndikaattiin osallistuneiden pankkien kanssa vanhan 30 milj. euron sitovan maksuvalmiuslimiitin, sitovan 40 milj. euron projektirahoituslimiitin ja ei sitovan 63 milj. euron projektirahoituslimiitin korvaamisesta uudella 40 milj. euron sitovalla maksuvalmiuslimiitillä. Vanha 40 milj. euron sitova projektirahoituslimiitti ja ei sitova 63 milj. euron projektirahoituslimiitti lakkaavat ja jatkossa projektirahoituksista neuvotellaan kahdenvälisesti pankkien kanssa normaalin markkinakäytännön mukaisesti.

Uuden maksuvalmiuslimiitin korkomarginaali on sidottu kolmeen SRV:n keskeisistä vastuullisuustavoitteista: hiilidioksipäästöt omassa ja kumppaniverkoston toiminnassa sekä tapaturmataajuuteen (LTIF). Vastuullisuustavoitteiden tunnusluvut on tarkemmin kuvattu vuosikertomuksen vastuullisuusosiossa. Uusi sitova maksuvalmiuslimiitti on voimassa huhtikuulle 2025 ja siihen sisältyy yhden vuoden jatko-optio.

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

#### **[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)**

**[Tilinpäätös](#page-63-0)**  [Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

Yhtiön uudesta 40 milj. euron sitovasta maksuvalmiuslimiitistä oli katsauskauden lopussa allokoituna sitovaksi tililimiitiksi 10 milj. euroa, joka oli katsauskauden lopussa käyttämättä. Jäljelle jäävästä 30 milj. eurosta oli käytössä 1 milj. euroa ja 29,0 milj. euroa käyttämättä.

## **Voitonkäyttöehdotus**

Emoyhtiön jakokelpoiset varat 31.12.2023 ovat 89 230 737,05 euroa, joista tilikauden tulos on 10 065 283,74 euroa. Hallitus esittää yhtiökokoukselle, että osinkoa ei tilikaudelta 2023 jaeta.

## **24 Lähipiiritapahtumat**

Lähipiirin kanssa ei ollut liiketoimia, joita ei olisi toteutettu tavanomaisin kaupallisin ehdoin tai joiden ilmoittaminen olisi tarpeellinen oikean ja riittävän kuvan antamiseksi.

| 1 000 euroa                                              | 2023     | 2022     |
|----------------------------------------------------------|----------|----------|
| Johdon työsuhde-etuudet:                                 |          |          |
| Palkat ja muut työsuhde-etuudet                          | 2<br>632 | 2<br>120 |
| Yhteensä                                                 | 2<br>632 | 2<br>120 |
| Toimitusjohtajan palkat ja palkkiot:                     |          |          |
| Toimitusjohtaja, Saku Sipola                             | 596      | 631      |
| Toimitusjohtajan sijainen, Timo Nieminen 30.11.2022 asti | 0        | 224      |
| Hallituksen jäsenten palkkiot:                           |          |          |
| Palkkiot                                                 | 325      | 436      |

Tilikaudella 2023 hallituksen jäsenten palkitseminen koostui yhtiökokouksen hyväksymistä vuosipalkkiosta ja läsnäolon perusteella maksettavista kokouspalkkioista. Yhtiökokouksen päätöksen mukaisesti vuosipalkkiot maksettiin SRV:n osakkeina ja rahana siten, että noin 40 % vuosipalkkion määrästä maksettiin osakkeina. Yllä olevassa taulukossa on esitetty osakkeina ja rahana maksettujen palkkioiden euromääräinen yhteissumma.

Toimitusjohtajan ja toimitusjohtajan sijaisen lakisääteisiä eläkemaksuja maksettiin vuonna 2023 noin 142 tuhatta euroa (204 tuhatta euroa).

SRV:llä oli katsauskauden päättyessä kaksi pitkän aikavälin kannustinjärjestelmää :

- Suoriteperusteinen osakepalkkiojärjestelmä 2023 (toimitusjohtaja, johtoryhmä ja muut avainhenkilöt)
- Rahaperusteinen palkkiojärjestelmä (avainhenkilöt pl. toimitusjohtaja) konsernin avainhenkilöille.

Tarkempi kuvaus kannustinjärjestelmistä löytyy konsernitilinpäätöksen liitetiedosta 7.

#### <span id="page-125-0"></span>**[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

| Liiketoimintamalli, toimintaympäristö |
|---------------------------------------|
| ja arvoketjun kuvaus                  |
| Arvonluontimalli                      |
| Liiketoimintakatsaus                  |
| Sidosryhmäyhteistyö                   |
| Strategian toteutuminen               |
| Taloudellinen kehitys                 |
| Rahoitus ja taloudellinen asema       |
| Vastuullisuusraportti vuodesta 2023   |
| Muutokset johtoryhmässä               |
| Riskit ja riskienhallinta             |
| Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset  |
| Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät  |
| Osakkeet ja omistus                   |
| Voitonkäyttöehdotus                   |
| Katsauskauden jälkeiset tapahtumat    |
| Yhtiökokous 2024                      |
| Osakkeet ja osakkeenomistajat         |

#### **[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)**

| Tilinpäätös           |  |  |
|-----------------------|--|--|
| Konsernitilinpäätös   |  |  |
| Emoyhtiön tilinpäätös |  |  |

**Tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen allekirjoitukset** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

## **Tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen allekirjoitukset, tilinpäätösmerkintä**

62

126

| Tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen allekirjoitukset |                                     | Tilinpäätösmerkintä               |                                                              |
|--------------------------------------------------------|-------------------------------------|-----------------------------------|--------------------------------------------------------------|
|                                                        | Espoossa helmikuun 27. päivänä 2024 |                                   | Suoritetusta tilintarkastuksesta on tänään annettu kertomus. |
|                                                        |                                     |                                   | Helsingissä helmikuun 28. päivänä 2024                       |
|                                                        | Tomi Yli-Kyyny<br>puheenjohtaja     | Timo Kokkila<br>varapuheenjohtaja | PricewaterhouseCoopers Oy<br>Tilintarkastusyhteisö           |
|                                                        | Heli Iisakka                        | Hannu Leinonen                    | Markku Katajisto<br>KHT                                      |
|                                                        | Matti Ahokas                        | Saku Sipola<br>toimitusjohtaja    |                                                              |
|                                                        |                                     |                                   |                                                              |

#### <span id="page-126-0"></span>**[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

**[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)** 

**[Tilinpäätös](#page-63-0)**  [Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**Tilintarkastuskertomus** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

## **Tilintarkastuskertomus**

SRV Yhtiöt Oyj:n yhtiökokoukselle

## **Tilinpäätöksen tilintarkastus**

## **Lausunto**

Lausuntonamme esitämme, että

- konsernitilinpäätös antaa oikean ja riittävän kuvan konsernin taloudellisesta asemasta sekä sen toiminnan tuloksesta ja rahavirroista EU:ssa käyttöön hyväksyttyjen kansainvälisten tilinpäätösstandardien (IFRS-tilinpäätösstandardit) mukaisesti
- tilinpäätös antaa oikean ja riittävän kuvan emoyhtiön toiminnan tuloksesta ja taloudellisesta asemasta Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen laatimista koskevien säännösten mukaisesti ja täyttää lakisääteiset vaatimukset. Lausuntomme on ristiriidaton tarkastusvaliokunnalle annetun lisäraportin kanssa.

#### **Tilintarkastuksen kohde**

Olemme tilintarkastaneet SRV Yhtiöt Oyj:n (y-tunnus 1707186-8) tilinpäätöksen tilikaudelta 1.1.–31.12.2023. Tilinpäätös sisältää:

- konsernin tuloslaskelman ja laajan tuloslaskelman, konsernitaseen, laskelman konsernin oman pääoman muutoksista, konsernin rahavirtalaskelman ja liitetiedot, jotka sisältävät olennaisen tilinpäätöksen laatimisperiaatteita koskevan informaation ja muuta selittävää informaatiota
- emoyhtiön tuloslaskelman, taseen, rahoituslaskelman ja liitetiedot.

## **Lausunnon perustelut**

Olemme suorittaneet tilintarkastuksen Suomessa noudatettavan hyvän tilintarkastustavan mukaisesti. Hyvän tilintarkastustavan mukaisia velvollisuuksiamme kuvataan tarkemmin kohdassa Tilintarkastajan velvollisuudet tilinpäätöksen tilintarkastuksessa.

Käsityksemme mukaan olemme hankkineet lausuntomme perustaksi tarpeellisen määrän tarkoitukseen soveltuvaa tilintarkastusevidenssiä.

#### **Riippumattomuus**

Olemme riippumattomia emoyhtiöstä ja konserniyrityksistä niiden Suomessa noudatettavien eettisten vaatimusten mukaisesti, jotka koskevat suorittamaamme tilintarkastusta ja olemme täyttäneet muut näiden vaatimusten mukaiset eettiset velvollisuutemme.

Emoyhtiölle ja konserniyrityksille suorittamamme muut kuin tilintarkastuspalvelut ovat parhaan tietomme ja käsityksemme mukaan olleet Suomessa noudatettavien, näitä palveluja koskevien säännösten mukaisia, emmekä ole suorittaneet EU-asetuksen 537/2014 5. artiklan 1-kohdassa tarkoitettuja kiellettyjä palveluja. Suorittamamme muut kuin tilintarkastuspalvelut on esitetty konsernitilinpäätöksen liitetiedossa 5.

## **Tarkastuksen yleinen lähestymistapa**

#### **Yhteenveto**

![](_page_126_Figure_33.jpeg)

- Konsernitilinpäätökselle määritetty olennaisuus: € 4 500 000, joka on noin 0,7 % konsernin liikevaihdosta
- Olemme suorittaneet tilintarkastuksen SRV Yhtiötkonsernin emoyhtiössä ja sen tytäryhtiöissä, jotka taloudellisen aseman ja tuloksen perusteella ovat merkittävimmät.
- Ajan kuluessa tuloutettavien hankkeiden tuloutus
- Laskennallisten verosaamisten arvostus

Osana tilintarkastuksen suunnittelua olemme määrittäneet olennaisuuden ja arvioineet riskiä siitä, että tilinpäätöksessä on olennainen virheellisyys. Erityisesti olemme arvioineet alueita, joiden osalta johto on tehnyt subjektiivisia arvioita. Tällaisia ovat esimerkiksi merkittävät kirjanpidolliset arviot, joihin liittyy oletuksia ja tulevien tapahtumien arviointia.

#### **Olennaisuus**

Tarkastuksemme suunnitteluun ja suorittamiseen on vaikuttanut soveltamamme olennaisuus. Tilintarkastuksen tavoitteena on hankkia kohtuullinen varmuus siitä, onko tilinpäätöksessä kokonaisuutena olennaista virheellisyyttä. Virheellisyyksiä voi aiheutua väärinkäytöksestä tai virheestä. Niiden katsotaan olevan olennaisia, jos niiden yksin tai yhdessä voitaisiin kohtuudella odottaa vaikuttavan taloudellisiin päätöksiin, joita käyttäjät tekevät tilinpäätöksen perusteella.

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

#### **[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)**

**[Tilinpäätös](#page-63-0)**  [Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

Perustuen ammatilliseen harkintaamme määritimme olennaisuuteen liittyen tiettyjä kvantitatiivisia raja-arvoja, kuten alla olevassa taulukossa kuvatun konsernitilinpäätökselle määritetyn olennaisuuden. Nämä raja-arvot yhdessä kvalitatiivisten tekijöiden kanssa auttoivat meitä määrittämään tarkastuksen kokonaislaajuuden ja yksittäisten tilintarkastustoimenpiteiden luonteen, ajoituksen ja laajuuden sekä arvioimaan virheellisyyksien vaikutusta tilinpäätökseen kokonaisuutena.

## **Konsernitilinpäätökselle määritetty olennaisuus**

€ 4 500 000 (edellinen vuosi € 4 500 000)

### **Olennaisuuden määrittämisessä käytetty vertailukohde** Noin 0,7 % konsernin liikevaihdosta

## **Perustelut vertailukohteen valinnalle**

Valitsimme olennaisuuden määrittämisen vertailukohteeksi liikevaihdon, koska käsityksemme mukaan tilinpäätöksen lukijat käyttävät yleisimmin sitä arvioidessaan konsernin suoriutumista. Lisäksi liikevaihto on yleisesti hyväksytty vertailukohde. Valitsimme sovellettavaksi prosenttiosuudeksi noin 0,7 %, joka on tilintarkastusstandardeissa yleisesti hyväksyttyjen määrällisten rajojen puitteissa.

#### **Konsernitilinpäätöksen tarkastuksen laajuuden määrittäminen**

Tilintarkastuksemme laajuutta määrittäessämme olemme ottaneet huomioon SRV Yhtiötkonsernin rakenteen, toimialan sekä taloudelliseen raportointiin liittyvät prosessit ja kontrollit.

SRV Yhtiöt-konserni on ensisijaisesti Suomessa toimiva rakennusyhtiö. Koska merkittävä osa toiminnasta on Suomessa, tarkastuksen kohteena on ensisijaisesti ollut emoyhtiö sekä taloudellisen aseman ja tuloksen perusteella merkittävimmät suomalaiset tytäryhtiöt.

## **Tilintarkastuksen kannalta keskeiset seikat**

Tilintarkastuksen kannalta keskeiset seikat ovat seikkoja, jotka ammatillisen harkintamme mukaan ovat olleet merkittävimpiä tarkastuksen kohteena olevan tilikauden tilintarkastuksessa. Nämä seikat on otettu huomioon tilinpäätökseen kokonaisuutena kohdistuneessa tilintarkastuksessamme sekä laatiessamme siitä annettavaa lausuntoa, emmekä anna näistä seikoista erillistä lausuntoa.

Otamme kaikissa tilintarkastuksissamme huomioon riskin siitä, että johto sivuuttaa kontrolleja. Tähän sisältyy arviointi siitä, onko viitteitä sellaisesta johdon

tarkoitushakuisesta suhtautumisesta, josta aiheutuu väärinkäytöksestä johtuvan olennaisen virheellisyyden riski.

#### Konsernitilinpäätöksen tilintarkastuksen kannalta keskeinen seikka Miten seikkaa on käsitelty tilintarkastuksessa

#### Ajan kuluessa tuloutettavien hankkeiden tuloutus

Asiaa koskevia tietoja on esitetty tilinpäätöksen laatimisperiaatteissa sekä liitetiedossa 3

Ajan kuluessa tuloutettavien hankkeiden tulot ja menot kirjataan tuotoiksi ja kuluiksi valmistusasteen perusteella, kun hankkeen lopputulos voidaan arvioida luotettavasti. Valmistusaste määritellään laskemalla kunkin hankkeen kertyneiden menojen suhteellinen osuus kyseisen hankkeen arvioiduista kokonaismenoista.

Johdon arvioilla koskien ajan kuluessa tuloutettavien hankkeiden kokonaismenojen määrää on merkittävä vaikutus tilikauden liikevaihdolle ja tulokselle, mistä johtuen kyseisten hankkeiden tuloutusta on käsitelty konsernitilinpäätöksen tilintarkastuksen kannalta keskeisenä seikkana.

Tarkastustoimenpiteemme sisälsivät muiden joukossa seuraavia toimenpiteitä.

- Päivitimme käsityksemme hankkeiden tuloutukseen ja kokonaismenojen ennusteisiin liittyvistä prosesseista ja testasimme valittujen keskeisten kontrollien toimivuutta.
- Toteutimme valittujen hankkeiden osalta aineistotarkastustoimenpiteitä, joista keskeisimmät on kuvattu alla:
- Luimme hankkeiden urakkasopimuksia ja arvioimme niiden tuloutuksessa sovellettujen laskentaperiaatteiden asianmukaisuutta
- Vertasimme hankkeiden ennustettua liikevaihtoa urakkasopimuksiin.
- Seurasimme hankkeiden etenemistä ja muutoksia niiden kokonaismenojen ennusteissa, lukemalla hankkeen pöytäkirjoja ja keskustelemalla johdon ja vastuuhenkilöiden kanssa.
- Arvioimme johdon laatimien ennusteiden tarkkuutta vertaamalla edellisen tilikauden tilinpäätökseen sisältyneiden keskeneräisten hankkeiden kokonaismenojen ennusteita niiden toteumiin tilikaudella.
- Testasimme niiden laskentataulukoiden matemaattista oikeellisuutta, joilla on määritelty hankkeiden valmistusasteet sekä valmistusasteen perusteella tilikaudella tuloutettavan liikevaihdon ja kulujen määrä.

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

#### **[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)**

**[Tilinpäätös](#page-63-0)**  [Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

#### Konsernitilinpäätöksen tilintarkastuksen kannalta keskeinen seikka Miten seikkaa on käsitelty tilintarkastuksessa

#### Laskennallisten verosaamisten arvostus

Konsernitilinpäätöksen laatimisperiaatteet, Konsernitilinpäätöksen liitetieto 19

Laskennalliset verosaamiset konsernin taseessa ovat yhteensä noin 36,8 miljoonaa euroa. Laskennalliset verosaamiset koostuvat pääosin vahvistetuista verotuksellisista tappioista.

Laskennalliset verosaamiset kirjataan siihen määrään asti, kun on todennäköistä, että ne voidaan hyödyntää tulevaisuudessa syntyvää verotettavaa tuloa vastaan. Laskennallisten verosaamisten arvostus edellyttää johdon arvioita muun muassa toiminnan tulevaisuuden tuloksentekokyvyn osalta.

Olemme käsitelleet laskennallisten verosaamisten arvostusta tilintarkastuksen kannalta keskeisenä seikkana arvostukseen liittyvän arvionvaraisuuden vuoksi.

- Tarkastustoimenpiteemme sisälsivät muiden joukossa seuraavia toimenpiteitä.
- Päivitimme käsityksemme laskennallisten verosaamisten kirjaamisen prosesseista.
- Arvioimme konsernin laskennallisten verosaamisten kirjaamisen liittyviä laskentaperiaatteita IFRStilinpäätösstandardeihin nähden.
- Arvioimme johdon laatimia ennusteita vahvistettujen tappioiden hyödynnettävyydestä, esimerkiksi liiketoiminnan ennustettua kannattavuutta.
- Arvioimme johdon laatimien ennusteiden tarkkuutta vertaamalla johdon aikaisempina tilikausina tekemiä ennusteita toteutumiin.
- Testasimme niiden laskentataulukoiden matemaattista oikeellisuutta, joilla laskennallisten verosaamisten hyödynnettävyyttä on mallinnettu.
- Arvioimme konsernin laskennallisiin verosaamisiin liittyvien liitetietojen asianmukaisuutta.

Emoyhtiön tilinpäätöksen osalta ei ole sellaisia tilintarkastuksen kannalta keskeisiä seikkoja, joista olisi viestittävä kertomuksessamme.

Konsernitilinpäätöksen tai emoyhtiön tilinpäätöksen osalta ei ole EU-asetuksen 537/2014 10. artiklan 2 c -kohdassa tarkoitettuja merkittäviä olennaisen virheellisyyden riskejä.

## **Tilinpäätöstä koskevat hallituksen ja toimitusjohtajan velvollisuudet**

Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat tilinpäätöksen laatimisesta siten, että konsernitilinpäätös antaa oikean ja riittävän kuvan EU:ssa käyttöön hyväksyttyjen kansainvälisten tilinpäätösstandardien (IFRS-tilinpäätösstandardit) mukaisesti ja siten, että tilinpäätös antaa oikean ja riittävän kuvan Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen laatimista koskevien säännösten mukaisesti ja täyttää lakisääteiset vaatimukset. Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat myös sellaisesta sisäisestä valvonnasta, jonka ne katsovat tarpeelliseksi voidakseen laatia tilinpäätöksen, jossa ei ole väärinkäytöksestä tai virheestä johtuvaa olennaista virheellisyyttä.

Hallitus ja toimitusjohtaja ovat tilinpäätöstä laatiessaan velvollisia arvioimaan emoyhtiön ja konsernin kykyä jatkaa toimintaansa ja soveltuvissa tapauksissa esittämään seikat, jotka liittyvät toiminnan jatkuvuuteen ja siihen, että tilinpäätös on laadittu toiminnan jatkuvuuteen perustuen. Tilinpäätös laaditaan toiminnan jatkuvuuteen perustuen, paitsi jos emoyhtiö tai konserni aiotaan purkaa tai toiminta lakkauttaa tai ei ole muuta realistista vaihtoehtoa kuin tehdä niin.

## **Tilintarkastajan velvollisuudet tilinpäätöksen tilintarkastuksessa**

Tavoitteenamme on hankkia kohtuullinen varmuus siitä, onko tilinpäätöksessä kokonaisuutena väärinkäytöksestä tai virheestä johtuvaa olennaista virheellisyyttä, sekä antaa tilintarkastuskertomus, joka sisältää lausuntomme. Kohtuullinen varmuus on korkea varmuustaso, mutta se ei ole tae siitä, että olennainen virheellisyys aina havaitaan hyvän tilintarkastustavan mukaisesti suoritettavassa tilintarkastuksessa. Virheellisyyksiä voi aiheutua väärinkäytöksestä tai virheestä, ja niiden katsotaan olevan olennaisia, jos niiden yksin tai yhdessä voisi kohtuudella odottaa vaikuttavan taloudellisiin päätöksiin, joita käyttäjät tekevät tilinpäätöksen perusteella.

Hyvän tilintarkastustavan mukaiseen tilintarkastukseen kuuluu, että käytämme ammatillista harkintaa ja säilytämme ammatillisen skeptisyyden koko tilintarkastuksen ajan. Lisäksi:

- Tunnistamme ja arvioimme väärinkäytöksestä tai virheestä johtuvat tilinpäätöksen olennaisen virheellisyyden riskit, suunnittelemme ja suoritamme näihin riskeihin vastaavia tilintarkastustoimenpiteitä ja hankimme lausuntomme perustaksi tarpeellisen määrän tarkoitukseen soveltuvaa tilintarkastusevidenssiä. Riski siitä, että väärinkäytöksestä johtuva olennainen virheellisyys jää havaitsematta, on suurempi kuin riski siitä, että virheestä johtuva olennainen virheellisyys jää havaitsematta, sillä väärinkäytökseen voi liittyä yhteistoimintaa, väärentämistä, tietojen tahallista esittämättä jättämistä tai virheellisten tietojen esittämistä taikka sisäisen valvonnan sivuuttamista.
- Muodostamme käsityksen tilintarkastuksen kannalta relevantista sisäisestä valvonnasta pystyäksemme suunnittelemaan olosuhteisiin nähden asianmukaiset tilintarkastustoimenpiteet mutta emme siinä tarkoituksessa, että pystyisimme antamaan lausunnon emoyhtiön tai konsernin sisäisen valvonnan tehokkuudesta.
- Arvioimme sovellettujen tilinpäätöksen laatimisperiaatteiden asianmukaisuutta sekä johdon tekemien kirjanpidollisten arvioiden ja niistä esitettävien tietojen kohtuullisuutta.
- Teemme johtopäätöksen siitä, onko hallituksen ja toimitusjohtajan ollut asianmukaista laatia tilinpäätös perustuen oletukseen toiminnan jatkuvuudesta, ja teemme hankkimamme tilintarkastusevidenssin perusteella johtopäätöksen siitä, esiintyykö sellaista tapahtumiin tai olosuhteisiin liittyvää olennaista epävarmuutta, joka voi antaa merkittävää aihetta epäillä emoyhtiön tai konsernin kykyä jatkaa toimintaansa. Jos

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

**[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)** 

#### **[Tilinpäätös](#page-63-0)**

[Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

johtopäätöksemme on, että olennaista epävarmuutta esiintyy, meidän täytyy kiinnittää tilintarkastuskertomuksessamme lukijan huomiota epävarmuutta koskeviin tilinpäätöksessä esitettäviin tietoihin tai, jos epävarmuutta koskevat tiedot eivät ole riittäviä, mukauttaa lausuntomme. Johtopäätöksemme perustuvat tilintarkastuskertomuksen antamispäivään mennessä hankittuun

tilintarkastusevidenssiin. Vastaiset tapahtumat tai olosuhteet voivat kuitenkin johtaa siihen, ettei emoyhtiö tai konserni pysty jatkamaan toimintaansa.

- Arvioimme tilinpäätöksen, kaikki tilinpäätöksessä esitettävät tiedot mukaan lukien, yleistä esittämistapaa, rakennetta ja sisältöä ja sitä, kuvastaako tilinpäätös sen perustana olevia liiketoimia ja tapahtumia siten, että se antaa oikean ja riittävän kuvan.
- Hankimme tarpeellisen määrän tarkoitukseen soveltuvaa tilintarkastusevidenssiä konserniin kuuluvia yhteisöjä tai liiketoimintoja koskevasta taloudellisesta informaatiosta pystyäksemme antamaan lausunnon konsernitilinpäätöksestä. Vastaamme konsernin tilintarkastuksen ohjauksesta, valvonnasta ja suorittamisesta. Vastaamme tilintarkastuslausunnosta yksin.

Kommunikoimme hallintoelinten kanssa muun muassa tilintarkastuksen suunnitellusta laajuudesta ja ajoituksesta sekä merkittävistä tilintarkastushavainnoista, mukaan lukien mahdolliset sisäisen valvonnan merkittävät puutteellisuudet, jotka tunnistamme tilintarkastuksen aikana.

Lisäksi annamme hallintoelimille vahvistuksen siitä, että olemme noudattaneet riippumattomuutta koskevia relevantteja eettisiä vaatimuksia, ja kommunikoimme niiden kanssa kaikista suhteista ja muista seikoista, joiden voi kohtuudella ajatella vaikuttavan riippumattomuuteemme, ja soveltuvissa tapauksissa niihin liittyvistä varotoimista.

Päätämme, mitkä hallintoelinten kanssa kommunikoiduista seikoista olivat merkittävimpiä tarkasteltavana olevan tilikauden tilintarkastuksessa ja näin ollen ovat tilintarkastuksen kannalta keskeisiä. Kuvaamme kyseiset seikat tilintarkastuskertomuksessa, paitsi jos säädös tai määräys estää kyseisen seikan julkistamisen tai kun äärimmäisen harvinaisissa tapauksissa toteamme, ettei kyseisestä seikasta viestitä tilintarkastuskertomuksessa, koska siitä aiheutuvien epäedullisten vaikutusten voisi kohtuudella odottaa olevan suuremmat kuin tällaisesta viestinnästä koituva yleinen etu.

## **Muut raportointivelvoitteet**

## **Tilintarkastustoimeksiantoa koskevat tiedot**

Olemme toimineet yhtiökokouksen valitsemana tilintarkastajana 26.3.2014 alkaen yhtäjaksoisesti 10 vuotta.

## **Muu informaatio**

Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat muusta informaatiosta. Muu informaatio käsittää toimintakertomuksen ja vuosikertomukseen sisältyvän informaation, mutta se ei sisällä tilinpäätöstä eikä sitä koskevaa tilintarkastuskertomustamme.

Tilinpäätöstä koskeva lausuntomme ei kata muuta informaatiota.

Velvollisuutenamme on lukea muu informaatio tilinpäätöksen tilintarkastuksen yhteydessä ja tätä tehdessämme arvioida, onko muu informaatio olennaisesti ristiriidassa tilinpäätöksen tai tilintarkastusta suoritettaessa hankkimamme tietämyksen kanssa tai vaikuttaako se muutoin olevan olennaisesti virheellistä. Toimintakertomuksen osalta velvollisuutenamme on lisäksi arvioida, onko toimintakertomus laadittu sen laatimiseen sovellettavien säännösten mukaisesti.

#### Lausuntonamme esitämme, että

- toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen tiedot ovat yhdenmukaisia
- toimintakertomus on laadittu toimintakertomuksen laatimiseen sovellettavien säännösten mukaisesti.

Jos teemme suorittamamme työn perusteella johtopäätöksen, että muussa informaatiossa on olennainen virheellisyys, meidän on raportoitava tästä seikasta. Meillä ei ole tämän asian suhteen raportoitavaa.

#### Helsingissä 28.2.2024

PricewaterhouseCoopers Oy Tilintarkastusyhteisö

Markku Katajisto KHT

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

**[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)** 

**[Tilinpäätös](#page-63-0)** 

[Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0) [ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**GRI [-raportti](#page-153-0)** 

## **Konsernin kehitys**

| Konsernin avainluvut (milj. euroa) | 2023  | 2022  |
|------------------------------------|-------|-------|
| Liikevaihto                        | 610,0 | 770,1 |
| Operatiivinen liikevoitto          | 1,1   | 18,9  |
| Operatiivinen liikevoitto %        | 0,2   | 2,5   |
| Liikevoitto                        | -6,8  | -76,4 |
| Liikevoitto %                      | -1,1  | -9,9  |
| Tulos ennen veroja                 | -15,7 | -79,1 |

| Tilauskanta (milj. euroa)   | 2023   | 2022  |
|-----------------------------|--------|-------|
| Toimitilarakentamisen osuus | 936,6  | 684,0 |
| Asuntorakentamisen osuus    | 111,9  | 154,7 |
| Konserni yhteensä           | 1048,6 | 838,8 |
| josta myyty osuus           | 971,1  | 747,8 |
| josta myymätön osuus        | 77,5   | 91,0  |

| Tilauskanta, asuntorakentaminen (milj. euroa) | 2023  | 2022  |
|-----------------------------------------------|-------|-------|
| Urakat, kilpailu-urakat ja neuvottelu-urakat  | 80,8  | 74,6  |
| Rakenteilla, myyty tuotanto                   | 0,0   | 0,8   |
| Rakenteilla, myymätön tuotanto                | 0,0   | 73,9  |
| Valmis, myymätön tuotanto                     | 31,1  | 5,4   |
| Yhteensä                                      | 111,9 | 154,7 |

| Asuntotuotanto (kpl)        | 2023 | 2022 |
|-----------------------------|------|------|
| Asuntomyynti yhteensä       | 246  | 272  |
| Omaperusteinen tuotanto     | 7    | 32   |
| Sijoittajamyynti            | 239  | 240  |
| Omaperusteinen tuotanto     |      |      |
| asuntoaloitukset            | 0    | 85   |
| valmistuneet                | 85   | 210  |
| tuloutuneet asunnot         | 7    | 196  |
| valmiit myymättömät         | 99   | 23   |
| Rakenteilla yhteensä        | 239  | 1360 |
| urakat ja neuvottelu-urakat | 101  | 105  |
| sijoittajamyyty tuotanto    | 138  | 1170 |
| omaperusteinen tuotanto     | 0    | 85   |
| josta myydyt                | 0    | 2 %  |
| josta myymättömät           | 0    | 98 % |

#### <span id="page-131-0"></span>**[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

#### **[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)**

**[Tilinpäätös](#page-63-0)**  [Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**Tietoa sijoittajille** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

## **Tietoa sijoittajille**

SRV:n vuoden 2023 raportointikokonaisuuteen kuuluvat vuosikatsaus, hallituksen toimintakertomus, tilinpäätös, selvitys hallinto- ja ohjausjärjestelmästä, palkitsemisraportti, vastuullisuusliite sekä yritysvastuuraportti vuodelta 2023. Kaikki julkaisut ovat luettavissa SRV:n verkkosivuilla osoitteessa www.srv.fi/sijoittajat.

### **Yhtiökokous**

SRV Yhtiöt Oyj:n varsinainen yhtiökokous 2024 on suunniteltu pidettäväksi maanantaina 25.3.2024 klo 16.00 alkaen. Lisätietoja löytyy yhtiön verkkosivuilta osoitteessa www.srv.fi/sijoittajat.

#### **Sijoittajasuhdetoiminnan keskeiset tehtävät**

SRV:n sijoittajaviestinnän keskeiset periaatteet ovat tiedon oikeellisuus, avoimuus, johdonmukaisuus, oikea-aikaisuus sekä tasapuolisuus eri osapuolia kohtaan. SRV:n sijoittajaviestinnän tehtävänä on varmistaa SRV:n osakkeen tai muun rahoitusvälineen oikea hinnanmuodostus välittämällä oikeaa, täsmällistä ja riittävää tietoa SRV:stä ja sen liiketoiminnasta. Tavoitteena on vahvistaa sijoittajien luottamusta yhtiöön sekä kotimaassa että ulkomailla. Sijoittajaviestinnän kohderyhmiä ovat osakkeenomistajat, institutionaaliset sijoittajat, analyytikot, salkunhoitajat, sijoituspankkiirit ja talousmedia.

#### **Tulostiedotus vuonna 2024**

SRV julkaisee vuonna 2024 neljä osavuosikatsausta:

- vuoden 2023 tilinpäätöstiedote julkaistiin 1.2.2024 klo 8.30
- tammi-maaliskuun osavuosikatsaus julkaistaan 25.4.2024 klo 8.30
- tammi-kesäkuun puolivuosikatsaus julkaistaan 18.7.2024 klo 8.30
- tammi-syyskuun osavuosikatsaus julkaistaan 24.10.2024 klo 8.30

Osavuosikatsaukset julkaistaan suomeksi ja englanniksi ja ne ovat luettavissa SRV:n verkkosivuilla osoitteessa www.srv.fi/sijoittajat. SRV noudattaa 30 kalenteripäivän hiljaista jaksoa ennen tulosten julkistamista.

#### **Perustietoa SRV:n osakkeesta**

Listaus: Nasdaq Helsinki Listautumispäivä: 12.6.2007 Osakkeiden lukumäärä: 16 982 343 Kaupankäyntivaluutta: euro Kaupankäyntitunnus: SRV1V ISIN-koodi: FI0009015309

### **SRV:tä seuraavat analyytikot**

Olli Koponen, Inderes Atte Jortikka, Evli

#### **Yhteystiedot**

Talous- ja rahoitusjohtaja Jarkko Rantala p. 040 674 1949 jarkko.rantala@srv.fi

Viestintä- ja markkinointijohtaja Miia Eloranta p. 050 441 4221 miia.eloranta@srv.fi

Kehitysjohtaja (elinkaariviisaus, vastuullisuus ja kehitys) Miimu Airaksinen p. 040 770 4832 miimu.airaksinen@srv.fi

viestinta@srv.fi

Derby Business Park Tarvonsalmenkatu 15 02600 Espoo, Suomi p. 020 145 5200 www.srv.fi

<span id="page-132-0"></span>

# **Selvitys hallinto- ja ohjausjärjestelmästä**

<span id="page-133-0"></span>![](_page_133_Picture_0.jpeg)

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

#### **[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)**

**[Tilinpäätös](#page-63-0)**  [Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

# Selvitys hallinto- ja ohjausjärjestelmästä 2023

SRV Yhtiöt Oyj (SRV tai yhtiö) noudattaa Arvopaperimarkkinayhdistys ry:n hyväksymää Hallinnointikoodia 2020 (CG-koodi) ja kaikkia sen suosituksia. CG-koodi on julkisesti saatavilla Arvopaperimarkkinayhdistys ry:n internetsivuilla osoitteessa [www.cgfinland.fi](http://www.cgfinland.fi).

• Arvot

toimintatavat

- Eettiset toimintaohjeet
- Yhtiöjärjestys • Hallituksen ja valiokuntien
- työjärjestykset • Yhtiön sisäiset politiikat, ohjeet ja

## SRV Soveltuva sääntely

- Osakeyhtiölaki
- CG-koodi
- Listattuja yhtiöitä koskevat lait ja muut säännökset
- Finanssivalvonnan, pörssin ja Euroopan arvopaperimarkkinaviranomaisen (ESMA) säännöt, ohjeet ja tulkinnat

## **Johdanto**

SRV:n selvitys hallinto- ja ohjausjärjestelmästä (CG-selvitys) tilikaudelta 2023 on laadittu CG-koodin hallinnointia koskevan raportointijakson mukaisesti. SRV esittää CG-selvityksen hallituksen toimintakertomuksesta erillisenä raporttina. CG-selvitys on saatavilla yhtiön verkkosivuilla Sijoittajalle-osion kohdassa Hallinnointi [\(www.srv.fi/srv-yrityksena/](https://www.srv.fi/srv-yrityksena/sijoittajalle/hallinnointi/) [sijoittajalle/hallinnointi/](https://www.srv.fi/srv-yrityksena/sijoittajalle/hallinnointi/)). CG-selvitys sisältyy lisäksi omana osionaan yhtiön vuoden 2023 vuosikertomukseen.

Hallituksen tarkastusvaliokunta on käsitellyt CG-selvityksen kokouksessaan 30.1.2024 ja yhtiön tilintarkastaja PricewaterhouseCoopers Oy on tarkastanut, että CG-selvitys on annettu ja että sen taloudelliseen raportointiprosessiin liittyvien sisäisen valvonnan ja riskienhallinnan järjestelmien pääpiirteittäinen kuvaus on yhdenmukainen yhtiön tilinpäätöksen kanssa.

## **Hallinnointia koskevat kuvaukset**

#### **Hallintorakenne ja -ympäristö**

SRV on suomalainen julkinen osakeyhtiö, jonka osakkeet on listattu Nasdaq Helsinki Oy:ssä. SRV:n päätöksentekoa, hallintoa ja toimintaa ohjaavat SRV:n arvot ja Eettiset toimintaohjeet. CG-koodin lisäksi yhtiössä noudatetaan voimassa olevaa lainsäädäntöä, SRV:n yhtiöjärjestystä, SRV:n hallituksen ja sen valiokuntien työjärjestyksiä, yhtiön politiikkoja ja ohjeita sekä suomalaisten pörssiyhtiöiden toimintaa sääntelevien ja valvovien yhteisöjen sääntöjä ja ohjeita.

SRV:n hallinto, johtaminen ja valvonta jakautuvat yhtiökokouksen, hallituksen ja toimitusjohtajan kesken. Sisäisestä tarkastuksesta vastaa hallituksen alainen sisäinen tarkastus ja ulkoisesta tarkastuksesta vastaavat tilintarkastajat. Operatiivista liiketoimintaa toteuttaa toimitusjohtaja konsernin johtoryhmän avulla.

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

#### **[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)**

**[Tilinpäätös](#page-63-0)**  [Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

![](_page_134_Figure_13.jpeg)

\* Valiokunnan nimi muutettu henkilöstö- ja palkitsemisvaliokunnaksi 1.1.2024 alkaen.

#### **Yhtiökokous**

SRV:n ylintä päätösvaltaa käyttävät yhtiön osakkeenomistajat yhtiökokouksessa. Varsinainen yhtiökokous pidetään vuosittain hallituksen määräämänä ajankohtana kesäkuun loppuun mennessä. Ylimääräinen yhtiökokous pidetään, kun hallitus katsoo sen tarpeelliseksi tai kun se lain mukaan on pidettävä.

SRV:n vuoden 2023 varsinainen yhtiökokous pidettiin 27.3.2023 Espoossa. Varsinaiseen yhtiökokoukseen osallistui, joko ennakkoon äänestäneinä tai kokouspaikalla, 33 osakkeenomistajaa, jotka edustivat noin 63,92 % yhtiön osakkeista ja äänistä. Kaikki kokouksen päätökset tehtiin ilman äänestystä. Yhtiökokouksen pöytäkirja on saatavilla yhtiön internetsivuilla osoitteessa [www.srv.fi/srv-yrityksena/sijoittajalle/](http://www.srv.fi/srv-yrityksena/sijoittajalle/hallinnointi/yhtiokokous/yhtiokokous-2023/) [hallinnointi/yhtiokokous/yhtiokokous-2023/.](http://www.srv.fi/srv-yrityksena/sijoittajalle/hallinnointi/yhtiokokous/yhtiokokous-2023/)

## **Osakkeenomistajien nimitystoimikunta**

SRV:n vuoden 2020 varsinainen yhtiökokous päätti perustaa osakkeenomistajien nimitystoimikunnan, jonka tehtävänä on valmistella hallituksen jäsenten valintaa ja palkitsemista koskevat ehdotukset yhtiökokoukselle.

Nimitystoimikunta koostuu neljästä jäsenestä. Yhtiön kolme suurinta osakkeenomistajaa kunkin kalenterivuoden 31.8. tilanteen perusteella ovat kukin oikeutettuja nimeämään yhden jäsenen. Yhtiön kulloinenkin hallituksen puheenjohtaja toimii toimikunnan neljäntenä jäsenenä. Nimitystoimikunnan jäsenet valitsevat nimitystoimikunnan puheenjohtajan ensimmäisessä kokouksessaan. Konsernin lakiasiainjohtaja toimii nimitystoimikunnan sihteerinä.

Nimitystoimikunnan työjärjestys kuvaa tarkemmin toimikunnan jäsenten valintaprosessin, tehtävät ja kokouskäytännöt. Nimitystoimikunnan työjärjestys on saatavilla yhtiön internetsivuilla osoitteessa [www.srv.fi/srv-yrityksena/sijoittajalle/hallinnointi/](http://www.srv.fi/srv-yrityksena/sijoittajalle/hallinnointi/osakkeenomistajien-nimitystoimikunta/) [osakkeenomistajien-nimitystoimikunta/](http://www.srv.fi/srv-yrityksena/sijoittajalle/hallinnointi/osakkeenomistajien-nimitystoimikunta/). Nimitystoimikunta on päätösvaltainen, kun kaikki jäsenet ovat paikalla. Nimitystoimikunta tekee päätöksensä yksimielisesti.

Nimitystoimikuntaan kuuluivat 31.12.2023 seuraavat jäsenet:

• Puheenjohtaja Ilpo Kokkila

Päätoimi: hallituksen puheenjohtaja, Pontos Oy

• Vesa Aho

Päätoimi: liiketoimintajohtaja, OP Ryhmä

• Mikko Mursula

Päätoimi: sijoitusjohtaja, Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen

• Tomi Yli-Kyyny

Päätoimi: toimitusjohtaja, Keskinäinen Vakuutusyhtiö Fennia; hallituksen puheenjohtaja, SRV Yhtiöt Oyj

Vuoden 2023 aikana nimitystoimikunta kokoontui kerran. Jäsenten kokoukseen osallistumisprosentti oli 100.

#### <span id="page-135-0"></span>**[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

**[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)** 

**[Tilinpäätös](#page-63-0)**  [Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

## **Hallitus**

#### **Hallituksen valinta ja kokoonpano**

Osakkeenomistajien nimitystoimikunta valmistelee yhtiökokoukselle esitettävän ehdotuksen yhtiön hallituksen kokoonpanosta. Yhtiökokous päättää hallituksen jäsenten lukumäärän ja valitsee hallituksen puheenjohtajan ja muut hallituksen jäsenet toimikaudeksi, joka alkaa valintakokouksesta ja päättyy vaalia ensiksi seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen päättyessä. Yhtiöjärjestyksessä ei ole määräyksiä hallituksen jäsenten erityisestä asettamisjärjestyksestä. Hallitus valitsee keskuudestaan varapuheenjohtajan.

Valmistellessaan hallituksen kokoonpanoa koskevaa ehdotustaan nimitystoimikunta huomioi CG-koodin mukaiset riippumattomuusvaatimukset, vuosittaiset hallituksen toiminnan arvioinnin tulokset, hallituksen monimuotoisuusperiaatteet sekä muut soveltuvat määräykset ja sääntelyn. Hallitukseen kuuluu yhtiöjärjestyksen mukaan 5–8 jäsentä. Hallituksen jäsenten toimikausien määrää ei ole rajoitettu eikä jäsenille ole asetettu enimmäisikää.

SRV:n varsinainen yhtiökokous 2023 valitsi hallitukseen viisi (5) jäsentä. Hallitukseen valittiin uudelleen jäseniksi Heli Iisakka, Hannu Leinonen, Timo Kokkila ja Tomi Yli-Kyyny. Matti Ahokas valittiin hallituksen uudeksi jäseneksi. Heikki Leppänen oli ilmoittanut ettei hän olisi käytettävissä uudelleenvalintaan. Yhtiökokous valitsi Tomi Yli-Kyynyn hallituksen puheenjohtajaksi ja hallitus valitsi keskuudestaan varapuheenjohtajaksi Timo Kokkilan. Hallituksen jäsenten henkilötiedot, päätoimi ja osakeomistukset yhtiössä 31.12.2023 on esitelty taulukossa.

#### **Hallituksen jäsenten riippumattomuus**

Hallitus arvioi jäsentensä riippumattomuuden vuosittain CG-koodin suositusten ja kokonaisarvioinnissa huomioon otettavien muiden seikkojen ja olosuhteiden pohjalta. Arvion tekemiseksi kukin hallituksen jäsen antaa riippumattomuutensa arvioimiseksi riittävät tiedot sekä esittää oman arvionsa riippumattomuudestaan. Tämän jälkeen hallitus arvioi jäsentensä riippumattomuuden ja ilmoittaa, ketkä hallituksen jäsenistä on katsottu riippumattomiksi yhtiöstä ja ketkä riippumattomiksi merkittävistä osakkeenomistajista.

Hallitus arvioi järjestäytymiskokouksessaan 27.3.2023, että hallituksen jäsenistä Matti Ahokas, Heli Iisakka, Hannu Leinonen ja Tomi Yli-Kyyny ovat riippumattomia yhtiöstä ja yhtiön merkittävistä osakkeenomistajista. Timo Kokkila ei ole riippumaton yhtiöstä kokonaisarvioinnin perusteella huomioiden erityisesti yli kymmenen vuoden yhtäjaksoinen jäsenyys yhtiön hallituksessa, eikä riippumaton yhtiön merkittävästä osakkeenomistajasta AS Pontos Balticista, jossa hän on toimitusjohtaja.

| Hallituksen jäsen                                                                             | Jäsen<br>alkaen | Synt. | Koulutus          | Päätoimi                                                                    | SRV:n<br>osakkeita1 |
|-----------------------------------------------------------------------------------------------|-----------------|-------|-------------------|-----------------------------------------------------------------------------|---------------------|
| Tomi Yli-Kyyny<br>puheenjohtaja                                                               | 2019            | 1962  | Diplomi-insinööri | Keskinäinen<br>Vakuutusyhtiö Fennian<br>toimitusjohtaja                     | 53 923              |
| Timo Kokkila<br>varapuheenjohtaja<br>( sis. määräysvaltayhteisö<br>Havu Capital Oy:n omistus) | 2010            | 1979  | Diplomi-insinööri | Pontos Oy:n<br>toimitusjohtaja                                              | 1 003 442           |
| Matti Ahokas                                                                                  | 2023            | 1972  | KTM               | Mandatum-konsernin<br>talousjohtaja (aloittaa<br>tehtävässä vuonna<br>2024) | 3 477               |
| Heli Iisakka                                                                                  | 2021            | 1968  | KTM               | Colliers International<br>Finland Oy:n<br>talousjohtaja                     | 30 880              |
| Hannu Leinonen                                                                                | 2020            | 1962  | Diplomi-insinööri | Havator Group Oy:n<br>toimitusjohtaja                                       | 43 786              |
| Yhteensä2                                                                                     |                 |       |                   |                                                                             | 1 135 508           |

<sup>1</sup> Osakeomistuksissa on huomioitu hallituksen jäsenten ja heidän määräysvaltayhteisöjen omistamat yhtiön osakkeet ja osakeperusteiset oikeudet. Hallituksen jäsenet eivät omista osakkeita missään muussa SRV:n kanssa samaan konserniin kuuluvassa yhtiössä.

<sup>2</sup> Heikki Leppäsen jäsenyys hallituksessa päättyi vuoden 2023 varsinaiseen yhtiökokoukseen hänen ilmoitettuaan, ettei hän olisi enää käytettävissä uudelleenvalintaan.

#### **Hallituksen monimuotoisuus**

Hallitus on määritellyt yhtiön hallituksen monimuotoisuutta koskevat periaatteet. Hallituksen monimuotoisuuden tavoitteena on tukea yhtiön liiketoimintaa ja sen kehittämistä, vahvistaa hallituksen toimintaa ja päätöksentekoa sekä lisätä avointa keskustelua. Monimuotoisuusarvioinnissa huomioidaan yhtiön kulloisenkin tilanteen hallituksen jäsenten kelpoisuudelle asettamat vaatimukset. Hallituksen riittävän monimuotoisuuden arvioinnissa huomioidaan muun muassa hallituksen jäsenten kokemus, yhtiön eri liiketoimintojen tuntemus, koulutus sekä ikä- ja sukupuolijakauma.

Hallituksen monimuotoisuustavoitteiden mukaan hallituksen jäsenillä tulee olla erilaisia osaamisia, jotka tukevat yhtiön kulloistenkin strategisten tavoitteiden toteutumista. Toimialaosaamisen lisäksi tällaisia osaamisalueita ovat muun muassa talous ja rahoitus, digitaalisuus, liiketoiminnan johtaminen, strategioiden kehittäminen ja johtaminen sekä kansainvälinen liiketoiminta. Hallituksen jäsenillä tulee olla riittävä koulutus, joka tukee yhtiön toimintaa ja tavoitteiden saavuttamista.

#### <span id="page-136-0"></span>**[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

**[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)** 

**[Tilinpäätös](#page-63-0)**  [Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

Hallituksen monimuotoisuutta koskevat tavoitteet ovat täyttyneet hyvin. Hallituksen kokoonpano sisältää yhtiön monimuotoisuusperiaatteissa määritettyjä kompetensseja hyvässä tasapainossa. Kaikilla hallituksen jäsenillä on korkeakoulututkinto joko tekniikan tai talouden alalta sekä kokemusta liiketoiminnan johtamisesta ja strategioiden kehittämisestä ja johtamisesta. Hallituksen jäsenet toimivat tai ovat toimineet sekä listattujen että listaamattomien yhtiöiden johto- ja hallitustehtävissä yhtiön kannalta merkittävillä toimialoilla. Hallituksessa on edustettuna rakentamisen, sijoittamisen, talouden ja rahoituksen sekä kansainvälisen liiketoiminnan asiantuntemusta. Hallituksen jäsenten ikä on 44–61 vuotta. Myös molempien sukupuolten edustus toteutuu hallituksessa. Tulevaisuudessa yhtiö pyrkii edistämään nykyistä tasapainoisempaa hallituksen jäsenten sukupuolijakaumaa huomioiden muun muassa pörssiyhtiöiden hallintoelinten jäsenten sukupuolijakauman tasapainottamisesta ja siihen liittyvistä toimenpiteistä annetun direktiivin ((EU) 2022/2381) voimaansaattamisesta seuraavat vaatimukset. Tavoite huomioidaan hallituksen jäseniltä edellytettävien kompetenssien ohella hallituksen jäseniä koskevan ehdotuksen valmistelussa.

![](_page_136_Figure_14.jpeg)

#### **Hallituksen tehtävät ja toiminta**

Hallituksen tehtävänä on huolehtia yhtiön hallinnosta ja sen toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä osakeyhtiölain, yhtiön yhtiöjärjestyksen ja muun sovellettavan lainsäädännön ja viranomaismääräysten mukaisesti. Hallitus on laatinut toimintaansa varten kirjallisen työjärjestyksen, jossa on määritelty hallituksen ja sen puheenjohtajan keskeiset tehtävät ja toimintaperiaatteet. Hallituksen työjärjestys päivitettiin 14.12.2023 ja se on saatavissa kokonaisuudessaan yhtiön internetsivuilla osoitteessa [www.srv.fi/srv-yrityksena/](https://www.srv.fi/srv-yrityksena/sijoittajalle/hallinnointi/hallitus/) [sijoittajalle/hallinnointi/hallitus/](https://www.srv.fi/srv-yrityksena/sijoittajalle/hallinnointi/hallitus/).

Hallitus kokoontuu säännöllisesti etukäteen vahvistetun kokousaikataulun mukaisesti ja sen lisäksi tarvittaessa. Hallituksen kokouksiin osallistuvat toimitusjohtaja asioiden esittelijänä ja lakiasiainjohtaja hallituksen sihteerinä. Muut konsernin johtoryhmän jäsenet voivat osallistua hallituksen kokouksiin hallituksen kutsusta.

Hallitus arvioi toimintaansa ja työskentelytapojaan vuosittain ja kehittää toimintaansa arvioinnin tulosten perusteella. Vuonna 2023 arviointi toteutettiin itsearviointina.

#### **Osallistuminen kokouksiin**

Vuonna 2023 SRV:n hallitus kokoontui 15 kertaa. Kokouksia pidettiin yhtiön pääkonttorissa Espoossa, videoyhteydellä ja kolme (3) kertaa kokoontumatta. Hallituksen kokousten keskimääräinen osallistumisprosentti oli 96.

#### **Hallituksen jäsenet olivat läsnä hallituksen kokouksissa alla olevan taulukon mukaisesti:**

| Hallituksen jäsen                                   | Osallistuminen/kokousten lkm | Osallistumis-% |
|-----------------------------------------------------|------------------------------|----------------|
| Tomi Yli-Kyyny<br>puheenjohtaja                     | 15/15                        | 100            |
| Timo Kokkila<br>varapuheenjohtaja                   | 15/15                        | 100            |
| Matti Ahokas<br>hallituksen jäsen 27.3.2023 alkaen  | 9/11                         | 82             |
| Heli Iisakka                                        | 15/15                        | 100            |
| Hannu Leinonen                                      | 14/15                        | 93             |
| Heikki Leppänen<br>hallituksen jäsen 27.3.2023 asti | 4/4                          | 100            |

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

#### **[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)**

**[Tilinpäätös](#page-63-0)**  [Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

#### **Hallituksen valiokunnat**

Hallitus on perustanut keskuudestaan kaksi valiokuntaa: tarkastusvaliokunnan sekä HR- ja nimitysvaliokunnan1 . Valiokunnat toimivat hallituksen vahvistamien, 14.12.2023 päivitettyjen työjärjestysten mukaisesti ja raportoivat työstään hallitukselle. Valiokunnilla ei ole itsenäistä päätösvaltaa. Niiden tehtävänä on tehostaa hallitustyöskentelyä valmistelemalla asioita hallituksen ja yhtiökokouksen päätettäviksi.

#### **Tarkastusvaliokunta**

Tarkastusvaliokunta avustaa hallitusta sen tehtäviin kuuluvien taloudellisten raportointi- ja valvontatehtävien sekä tilintarkastusta koskevien asioiden valmistelussa. Tarkastusvaliokunta seuraa ja arvioi yhtiön taloudellista raportointia ja valmistelee hallitukselle taloudellisen tilanteen seurantaan, talousraportointiin, sisäiseen tarkastukseen ja riskienhallintaan liittyviä asioita.

Tehtävänsä täyttämiseksi tarkastusvaliokunta seuraa yhtiön taloudellista ja rahoituksellista asemaa, kuulee tilintarkastajia, käsittelee tilinpäätös- ja osa- ja puolivuosikatsausluonnokset sekä seuraa ja arvioi sisäisen valvonnan, sisäisen tarkastuksen ja riskienhallintajärjestelmien tehokuutta, kestävyysraportointia sekä lähipiiriliiketoimien periaatteita ja prosesseja. Lisäksi tarkastusvaliokunta valmistelee tilintarkastajan valintaa ja palkkiota koskevan ehdotuksen sekä seuraa ja arvioi tilintarkastajan riippumattomuutta ja tilintarkastajan harjoittamaa muiden kuin tilintarkastuspalveluiden tarjoamista. Tarkastusvaliokunnan työjärjestys on saatavissa yhtiön internetsivuilla osoitteessa [www.srv.fi/srv-yrityksena/sijoittajalle/hallinnointi/hallitus/hallituksen-valiokunnat/](https://www.srv.fi/srv-yrityksena/sijoittajalle/hallinnointi/hallitus/hallituksen-valiokunnat/).

Tarkastusvaliokunta muodostuu hallituksen keskuudestaan valitsemista kolmesta jäsenestä. Valiokunnan jäsenten enemmistön on oltava riippumattomia yhtiöstä ja vähintään yhden jäsenen on oltava riippumaton merkittävistä osakkeenomistajista. Tarkastusvaliokunnan kokoonpano oli ajalla 1.1.–27.3.2023 Heli Iisakka (puheenjohtaja), Hannu Leinonen ja Timo Kokkila. Ajalla 27.3.–31.12.2023 Timo Kokkilan tilalla valiokunnan jäsenenä toimi Matti Ahokas.

Tarkastusvaliokunta kokoontui vuoden 2023 aikana seitsemän (7) kertaa. Tarkastusvaliokunnan kokousten keskimääräinen osallistumisprosentti oli 95.

**Tarkastusvaliokunnan jäsenet olivat läsnä valiokunnan kokouksissa alla olevan taulukon mukaisesti:**

| Valiokunnan jäsen                      | Osallistuminen/kokousten lkm | Osallistumis-% |
|----------------------------------------|------------------------------|----------------|
| Heli Iisakka<br>puheenjohtaja          | 7/7                          | 100            |
| Matti Ahokas<br>jäsen 27.3.2023 alkaen | 5/6                          | 83             |
| Hannu Leinonen                         | 7/7                          | 100            |
| Timo Kokkila<br>jäsen 27.3.2023 asti   | 1/1                          | 100            |

#### **HR- ja nimitysvaliokunta1**

HR- ja nimitysvaliokunta valmistelee yhtiökokoukselle esitettävän palkitsemispolitiikan ja -raportin, toimitusjohtajan, toimitusjohtajan sijaisen ja muun johdon nimitys- ja palkitsemisasioita sekä henkilöstön palkitsemis- ja kannustinjärjestelmiä koskevia asioita. Valiokunta arvioi ylimmän johdon toimintaa ja seuraajasuunnittelua, suunnittelee johdon ja henkilöstön kehittämistä sekä seuraa yrityskulttuuria ja työkykyjohtamista. HR- ja nimitysvaliokunnan työjärjestys on saatavissa yhtiön internetsivuilla osoitteessa [www.srv.fi/](https://www.srv.fi/srv-yrityksena/sijoittajalle/hallinnointi/hallitus/hallituksen-valiokunnat/) [srv-yrityksena/sijoittajalle/hallinnointi/hallitus/hallituksen-valiokunnat/.](https://www.srv.fi/srv-yrityksena/sijoittajalle/hallinnointi/hallitus/hallituksen-valiokunnat/)

HR- ja nimitysvaliokunta muodostuu hallituksen keskuudestaan valitsemista kolmesta jäsenestä. Valiokunnan jäsenistä enemmistön on oltava yhtiöstä riippumattomia. Ajalla 1.1.–27.3.2023 HR- ja nimitysvaliokunnan kokoonpano oli Tomi Yli-Kyyny (puheenjohtaja), Hannu Leinonen ja Heikki Leppänen. Ajalla 27.3.–31.12.2023 Heikki Leppäsen tilalla valiokunnan jäsenenä toimi Timo Kokkila.

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

#### **[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)**

**[Tilinpäätös](#page-63-0)**  [Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

#### **HR- ja nimitysvaliokunnan jäsenet olivat läsnä valiokunnan kokouksissa alla olevan taulukon mukaisesti:**

| Valiokunnan jäsen                       | Osallistuminen/kokousten lkm | Osallistumis-% |
|-----------------------------------------|------------------------------|----------------|
| Tomi Yli-Kyyny<br>puheenjohtaja         | 7/7                          | 100            |
| Heikki Leppänen<br>jäsen 27.3.2023 asti | 3/3                          | 100            |
| Hannu Leinonen                          | 7/7                          | 100            |
| Timo Kokkila<br>jäsen 27.3.2023 alkaen  | 3/4                          | 75             |

Vuonna 2023 HR- ja nimitysvaliokunta kokoontui seitsemän (7) kertaa. HR- ja nimitysvaliokunnan kokousten keskimääräinen osallistumisprosentti oli 95.

#### **Toimitusjohtaja**

Toimitusjohtajan tehtävänä on johtaa ja kehittää SRV:n liiketoimintaa sekä hoitaa yhtiön juoksevaa hallintoa. Hän vastaa asioiden valmistelemisesta hallituksen käsiteltäväksi ja hallituksen päätösten täytäntöönpanosta sekä hallituksen asettamien tavoitteiden saavuttamisesta. Toimitusjohtaja huolehtii yhtiön kirjanpidon lainmukaisuudesta ja varainhoidon luotettavasta järjestämisestä. Toimitusjohtaja on myös konsernin johtoryhmän puheenjohtaja. Hallitus nimittää ja vapauttaa toimitusjohtajan ja toimitusjohtajan sijaisen tehtävästään.

Yhtiön toimitusjohtajana on 1.9.2019 alkaen toiminut diplomi-insinööri Saku Sipola (s. 1968). Toimitusjohtajan omistustiedot on kuvattu jäljempänä konsernin johtoryhmän omistustietojen yhteydessä.

#### **Konsernin johtoryhmä**

Konsernin johtoryhmä avustaa toimitusjohtajaa toiminnan suunnittelussa ja operatiivisessa johtamisessa sekä päätöksenteossa. Johtoryhmä valmistelee myös yhtiön hallituksessa käsiteltäviä asioita. Konsernin johtoryhmässä käsitellään liiketoimintaan sekä toiminnan kehittämiseen ja valvontaan liittyviä asioita. Konsernin johtoryhmän tehtävät perustuvat yhtiön johtamisjärjestelmään, eikä konsernin johtoryhmällä ole lakiin tai yhtiöjärjestykseen perustuvaa toimivaltaa.

Konsernin johtoryhmään kuuluvat puheenjohtajana toimitusjohtaja sekä hallituksen nimittämät johtoryhmän jäsenet. Jokaisella konsernin johtoryhmän jäsenellä on oma vastuualueensa.

#### **Konsernin johtoryhmän kokoonpano ja vastuualueet 31.12.20231 :**

| Nimi             | Synt. | Koulutus                                   | Vastuualue                                                                         | SRV:n osakkeita2 |
|------------------|-------|--------------------------------------------|------------------------------------------------------------------------------------|------------------|
| Saku Sipola      | 1968  | Diplomi-insinööri                          | Toimitusjohtaja                                                                    | 141 434          |
| Miimu Airaksinen | 1972  | Tekniikan tohtori                          | Kehitysjohtaja (elinkaariviisaus,<br>vastuullisuus ja kehitys)                     | 12 500           |
| Miia Eloranta    | 1973  | Valtiotieteiden maisteri                   | Viestintä- ja markkinointijohtaja                                                  | 25 000           |
| Jouni Forsman    | 1969  | Diplomi-insinööri                          | Johtaja, Toimitilat PKS ja infra                                                   | 13 200           |
| Kimmo Kurki      | 1960  | Rakennusinsinööri                          | Johtaja, Laskenta ja hankinta                                                      | 13 306           |
| Hannu Lokka      | 1963  | Talorakennusinsinööri                      | Johtaja, Strateginen hankekehitys, (oto<br>31.1.2024 asti) Alueet ja talotekniikka | 3 000            |
| Jarkko Rantala   | 1986  | Kauppatieteiden<br>maisteri                | Talous- ja rahoitusjohtaja, Sijoittaminen                                          | 12 967           |
| Jorma Seppä      | 1981  | Insinööri (AMK)                            | Johtaja, Asunnot PKS                                                               | 12 551           |
| Kristiina Sotka  | 1968  | Kauppatieteiden<br>maisteri, MSc. Politics | Henkilöstöjohtaja                                                                  | 1 000            |
| Anu Tuomola      | 1974  | Oikeustieteen maisteri,<br>eMBA            | Lakiasiainjohtaja                                                                  | 25 000           |
| Yhteensä         |       |                                            |                                                                                    | 259 958          |

<sup>1</sup> Konsernin johtoryhmän muutokset: Alueyksiköiden johtajana ja johtoryhmän jäsenenä toiminut Henri Sulankivi jätti yhtiön 24.5.2023. Yhtiö tiedotti 24.7.2023 nimittäneensä diplomi-insinööri Tero Karislahden alueyksiköiden liiketoiminnasta vastaavaksi johtajaksi ja johtoryhmän jäseneksi. Karislahti aloitti tehtävässään 1.2.2024. Yhtiön Venäjän ja Viron liiketoiminnasta vastannut johtaja ja johtoryhmän jäsen Jussi Tuisku jäi pois johtoryhmästä 22.12.2023 alkaen.

<sup>2</sup> Osakeomistuksissa on huomioitu konsernin johtoryhmän jäsenten ja heidän määräysvaltayhteisöjensä omistamat yhtiön osakkeet ja osakeperusteiset oikeudet. Konsernin johtoryhmän jäsenet eivät omista osakkeita missään muussa SRV:n kanssa samaan konserniin kuuluvassa yhtiössä.

#### <span id="page-139-0"></span>**[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

**[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)** 

**[Tilinpäätös](#page-63-0)**  [Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

## **Kuvaukset sisäisen valvonnan menettelytavoista ja riskienhallinnan järjestelmien pääpiirteistä**

#### **Riskienhallintajärjestelmä**

Riskienhallinnalla varaudutaan liiketoimintaa haittaavien tekijöiden torjumiseen sekä edesautetaan uusien mahdollisuuksien tunnistamista. Kun strategiset ja operatiiviset riskit tunnistetaan ja niihin reagoidaan ajoissa, kasvatetaan liiketoiminnan kannattavuutta ja vakautta. Riskienhallinta tukee yrityksen arvoja, strategiaa ja tulostavoitteiden saavuttamista.

SRV:llä on systemaattinen ja kokonaisvaltainen lähestymistapa riskien tunnistamiseen ja arvioimiseen sekä tarvittavien riskienhallintatoimenpiteiden toteuttamiseen ja toiminnan raportointiin. Riskienhallinta on osa yhtiön johtamisjärjestelmää. SRV:n riskienhallinnan periaatteet ja viitekehys on kuvattu yhtiön Riskienhallintapolitiikassa. Politiikkaa täydentävät eri osa-alueita koskevat tarkemmat ohjeet ja toimintatavat.

SRV:n strategiaprosessiin kytketty konsernitason riskienhallintaprosessi kattaa yrityksen toimintaan liittyvien oleellisten riskien määrittämisen, niiden merkittävyyden arvioinnin sekä riskien eliminoimiseen tai niiden vaikutusten vähentämiseen tähtäävien toimenpiteiden suunnittelun ja riskien hallinnoinnin vastuuhenkilöiden nimeämisen. Eri toimintojen, kehityshankkeiden, rakennusprojektien ja sijoituskohteiden jatkuvaa riskienhallintaa suunnitellaan ja toteutetaan toiminto- ja kohdekohtaisesti. Rakennushankkeissa noudatettavat keskeiset riskienhallintatoimenpiteet on viety SRV:n toimintajärjestelmän prosessikaavioihin ja apuvälineisiin. Yrityksellä on käytössä myös sertifioidut ISO-standardin mukaiset laatu-, ympäristö- sekä työterveys- ja turvallisuusjärjestelmät.

Kokonaisvastuu riskienhallinnasta on yhtiön hallituksella ja toimitusjohtajalla. Hallitus huolehtii siitä, että riskienhallinta huomioidaan yhtiön strategisella ja operatiivisella tasolla sekä raportoidaan säännösten edellyttämällä tavalla. Hallituksen riskienhallintatyötä tukee hallituksen tarkastusvaliokunta, joka käsittelee SRV:n toiminnan riskejä ja epävarmuustekijöitä säännöllisesti sekä raportoi niistä edelleen hallitukselle.

Operatiivisella johdolla on vastuu päivittäisestä liiketoiminnan ja projektien riskienhallinnan toteutuksesta, johtamisesta ja valvonnasta. Konsernin riskienhallintatoiminto tukee riskienhallintaperiaatteiden soveltamista ja kehittää konserninlaajuisia toimintatapoja.

#### **Sisäisen valvonnan yleiskuvaus**

SRV valvoo jatkuvasti toimintojaan varmistaakseen liiketoimintansa tuloksen luotettavuuden. Sisäisen valvontajärjestelmän tavoitteena on varmistaa, että yhtiön toiminta on tehokasta ja tuloksellista, raportointi on luotettavaa ja että soveltuvia lakeja ja säännöksiä noudatetaan.

SRV:n liiketoimintaa ohjaavat yhtiön arvot, konsernin laajuisesti noudatettavat SRV:n Eettiset toimintaohjeet ja hallituksen hyväksymät konsernin sisäiset päätöksentekovaltuudet sekä sisäiset politiikat, ohjeet ja menettelytavat. Sisäinen valvonta rakentuu myös terveestä yritys- ja johtamiskulttuurista, eri toimintojen ja tehtäväroolien vastuualueiden ja toimintavaltuuksien selkeydestä sekä määritellystä raportoinnista ja sen perusteista. Sisäinen valvonta perustuu erityisesti taloudellisiin raportteihin, johdon raportteihin, riskiraportteihin sekä sisäisen tarkastuksen raportteihin.

#### **Taloudellinen ohjaus ja valvonta**

Konsernin sisäisestä valvontajärjestelmästä vastaavat SRV:n hallitus ja hallituksen tarkastusvaliokunta, konsernin johtoryhmä, liiketoimintojen johtoryhmät sekä taloushallinto. Keskeinen ohjaus- ja valvontaprosessi konsernin taloudellisen raportoinnin oikeellisuuden varmistamisessa on kuukausittainen johdon talousraportointi ja sen yhteydessä tehtävä analyysi toteutuneen tuloksen ja budjetoidun sekä jatkuvasti ylläpidettävän ennusteen välillä. Ulkopuolinen tilintarkastaja tarkastaa säännöllisesti taloudellista raportointia ja raportoi suoraan hallituksen tarkastusvaliokunnalle.

Liiketoimintojen sisäisestä valvontajärjestelmästä vastaa liiketoiminnan johtoryhmä sekä controller-toiminto SRV:n konserniperiaatteiden ja -ohjeiden mukaisesti. Keskeinen ohjaus- ja valvontaprosessi toimintojen tehokkuuden ja tarkoituksenmukaisuuden varmistamisessa on kuukausittainen talousraportointi ja sen yhteydessä tehtävä analyysi toteutuneen tuloksen ja budjetoidun sekä jatkuvasti ylläpidettävien rakennushankkeiden ja liiketoiminnan tuloksen ennusteen välillä.

Taloudellista johtamista ja toimintojen valvontaa tukevat ja koordinoivat konsernin taloushallinto ja SRV:n liiketoimintojen controller-organisaatio. SRV on laatinut konsernitasoiset raportointimallit liiketoimintojen taloudellisen raportoinnin yhtenäistämiseksi. Liiketoimintojen raporteilla pyritään varmistamaan, että valvonta kattaa kaikki tärkeät liiketoiminnan alueet. Näin taataan se, että mahdolliset poikkeamat taloudellisista tavoitteista tunnistetaan ja kommunikoidaan ja että niihin voidaan reagoida tehokkaalla ja yhdenmukaisella tavalla viiveettä.

Tärkeä osa rakennusprojektien ennustamisprosessia on controller-organisaation koordinoima projektikohtaisten riskien ja mahdollisuuksien tunnistaminen, arvottaminen ja raportointi toimenpidesuunnitelmineen. Taloudellisen valvonnan toimenpiteet ovat myös johdon jatkuvaa liiketoiminnan valvontaa ja ohjausta. Talousraporteissa on määritelty

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

#### **[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)**

**[Tilinpäätös](#page-63-0)**  [Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

keskeiset valvontamittarit, joiden tarkoitus on mitata ja tukea liiketoiminnan tehokkuutta ja yhdenmukaistamista sekä valvoa annettujen tavoitteiden saavuttamista.

#### **Taloudellisen raportoinnin luotettavuus**

Taloudellisen raportoinnin luotettavuuden valvonta perustuu SRV:n määrittelemiin taloudellisen raportointiprosessin periaatteisiin ja ohjeistukseen. Tilinpäätösstandardien tulkinta, soveltaminen ja noudattaminen on keskitetty konsernin taloushallintoon, jonka toimintaa hallituksen tarkastusvaliokunta valvoo. Budjetointi- ja raportointiprosessit perustuvat SRV:n sisäiseen ohjeistukseen, jonka määrittämisestä ja keskitetystä ylläpitämisestä vastaa konsernin taloushallinto. Periaatteita sovelletaan yhdenmukaisesti koko konsernissa.

## **Muuta tietoa**

#### **Sisäinen tarkastus**

Sisäinen tarkastus on osa SRV:n sisäisen valvonnan viitekehystä. SRV:n Sisäisen tarkastuksen toimintaohje määrittelee yhtiön sisäisen tarkastuksen tarkoituksen, aseman ja valtuudet yhtiössä sekä sen keskeisimmät tehtävät. Sisäinen tarkastus on riippumatonta ja objektiivista arviointi-, varmistus- ja konsultointityötä, jonka tehtävänä on tuottaa lisäarvoa organisaatiolle ja tukea yhtiön toiminnan kehittämistä.

Sisäinen tarkastus tukee SRV:n tavoitteiden saavuttamista toteuttamalla tarkastustoimeksiantoja strategia- ja riskiperusteisesti, ja edistää toiminnallaan hyvän hallintotavan, sisäisen valvonnan ja riskienhallinnan kehittämistä. Sisäinen tarkastus suorittaa itsenäisiä tarkastuksia liiketoimintoihin, konserniyhtiöihin, prosesseihin ja erityisesti valittuihin kohteisiin varmistaakseen sisäisen valvonnan toimivuuden.

Sisäinen tarkastus toimii hallituksen tarkastusvaliokunnan valvonnan alaisena ja raportoi havaintonsa tarkastusvaliokunnalle. Tarkastusvaliokunta raportoi edelleen hallitukselle. Vuosittain laaditaan sisäisen tarkastuksen vuosisuunnitelma, jonka tarkastusvaliokunta vahvistaa ja hyväksyy.

Sisäisiä tarkastuksia suoritettiin vuonna 2023 sisäisen tarkastuksen vuosisuunnitelman mukaisesti.

#### **Lähipiiritoimet**

SRV:n hallitus on määritellyt konsernissa noudatettavat lähipiiritoimien seurannan ja arvioinnin periaatteet, jotka on kirjattu SRV:n lähipiiriohjeistukseen. Ohjeissa määritellään SRV:n lähipiiri sekä periaatteet ja prosessit lähipiirin kanssa tehtävien liiketoimien tunnistamiseen ja päätöksentekoon. SRV ylläpitää luetteloa lähipiiriinsä kuuluvista tahoista ja on tunnistanut tavanomaiseen liiketoimintaansa kuuluvia tilanteita, joissa lähipiiriliiketoimia saattaa esiintyä.

Liiketoimet lähipiirin kanssa on aina valmisteltava korostuneen huolellisesti ja läpinäkyvästi siten, että liiketoimen markkinaehtoisuus ja yhtiön edun mukaisuus ovat arvioitavissa. Markkinaehtoisuuden ja kaupallisten ehtojen tavanomaisuuden arvioinnissa huomioidaan alalla yleisesti noudatettavat sopimus- ja markkinakäytännöt sekä yhtiön asiakkaiden ja muiden yhteistyökumppaneiden kanssa vastaavissa sopimuksissa sovellettavat kaupalliset ehdot. Lähipiiriliiketoimet, jotka ovat luonteeltaan tavanomaisia ja markkinaehtoisia, toteutetaan ja hyväksytään yhtiön sisäisten ohjeiden mukaisesti. Mikäli liiketoimi ei ole tavanomainen tai markkinaehtoinen, liiketoimi joko jätetään tekemättä tai viedään SRV:n hallituksen hyväksyttäväksi. Päätöksenteossa noudatetaan osakeyhtiölain esteellisyyssäännöksiä.

Lähipiiritoimet ja niiden arviointiperusteet raportoidaan hallituksen tarkastusvaliokunnalle. Hallituksen tarkastusvaliokunta seuraa ja arvioi lähipiiritoimiin liittyvien periaatteiden ja menettelytapojen noudattamista konsernissa. SRV raportoi lähipiiritoimista säännöllisesti osana taloudellista raportointia ja julkistaa lähipiiritoimet säännösten edellyttämällä tavalla.

Vuonna 2023 yhtiöllä ei ole ollut yhtiön tavanomaisesta liiketoiminnasta poikkeavia tai muutoin tavanomaisista markkinaehdoista poikkeavia lähipiiriliiketoimia.

#### **Sisäpiirihallinto**

Yhtiössä noudatetaan yhtiön hallituksen hyväksymää sisäpiiriohjetta. Sisäpiiriohjeessa kuvataan rahoitusmarkkinoiden väärinkäytön ja erityisesti sisäpiiritiedon käytön kiellon ja markkinoiden manipuloinnin kannalta olennaiset säännöt ja ohjeet sekä menettelytapaohjeet.

Markkinoiden väärinkäyttöasetuksen (MAR) mukaisiksi johtohenkilöiksi yhtiö on määritellyt SRV:n hallituksen jäsenet, toimitusjohtajan ja talous- ja rahoitusjohtajan. Johtohenkilöiden ja heidän lähipiirinsä on ilmoitettava yhtiölle ja Finanssivalvonnalle jokaisesta heidän lukuunsa tehdystä yhtiön rahoitusvälineisiin liittyvästä liiketoimesta. Yhtiö julkistaa kyseiset tiedot pörssitiedotteella.

Johtohenkilöt eivät saa käydä kauppaa (omaan tai kolmannen henkilön lukuun) suoraan tai välillisesti yhtiön rahoitusvälineillä 30 kalenteripäivän pituisen suljetun ajanjakson aikana ennen yhtiön tilinpäätöstiedotteen tai jokaisen osavuosikatsauksen julkistamista, eivätkä yhtiön tilinpäätöstiedotteen tai osavuosikatsauksen julkistamispäivänä ("suljettu ikkuna").

#### <span id="page-141-0"></span>**[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

**[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)** 

**[Tilinpäätös](#page-63-0)**  [Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0) [ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**GRI [-raportti](#page-153-0)** 

Yhtiö ylläpitää ja päivittää lisäksi listaa henkilöistä, joilla on asemansa tai oikeuksiensa perusteella säännöllinen pääsy julkistamattomaan taloustietoon ("taloudellisten katsaus ten valmisteluun osallistuvat henkilöt"). Suljettu ikkuna sekä siihen liittyvät velvollisuudet soveltuvat myös näihin henkilöihin.

Yhtiö perustaa hanke- tai tapahtumakohtaisia sisäpiiriluetteloita hankekohtaisen sisäpiiritiedon tehokasta johtamista varten. Luettelot sisältävät tiedot hankkeisiin osallis tuvista henkilöistä. He eivät saa käydä kauppaa yhtiöön liittyvillä rahoitusvälineillä sisäpiiri hankkeen aikana.

Yhtiö suosittelee, että johtohenkilöiden ja taloudellisten katsausten valmisteluun osallistuvien henkilöiden kaupankäynti rajoitetaan tilanteisiin, jolloin markkinoilla on mah dollisimman täydellinen tieto yhtiön rahoitusvälineiden arvoon vaikuttavista tekijöistä, eli tilinpäätöksen tai osavuosikatsauksen julkistamisen jälkeiseen jaksoon. Edellä mainituilta henkilöiltä on sisäpiiriohjeen mukaan kielletty lyhyen aikavälin kaupankäynti ja spekulatiivi set liiketoimet yhtiön (tai yhtiöön liittyvillä) rahoitusvälineillä. Yhtiössä on sisäpiirihallinnon organisaatio, johon kuuluvat lakiasiainjohtaja, sisäpiirivastaava sekä sisäpiirirekisterin hoitaja. Sisäpiirihallinto vastaa MAR:n ja sisäpiirisääntöjen noudattamisen päivittäisestä hallinnoinnista ja valvonnasta. Sisäpiirihallinto toimii yhteistyössä yhtiön viestinnän kanssa, joka huolehtii johtohenkilöiden liiketoimien julkistamisesta.

#### **Tilintarkastus**

Tilintarkastaja valitaan varsinaisessa yhtiökokouksessa toimikaudeksi, joka päättyy valintaa seuraavan ensimmäisen varsinaisen yhtiökokouksen päättyessä. Yhtiön tilintar kastajana tulee olla Patentti- ja rekisterihallituksen hyväksymä tilintarkastusyhteisö, jonka päävastuullisen tilintarkastajan tulee olla KHT-tilintarkastaja.

Varsinainen yhtiökokous valitsi 27.3.2023 tilintarkastajaksi KHT-yhteisö Pricewater houseCoopers Oy:n, päävastuullisena tilintarkastajana KHT Markku Katajisto. Vuonna 2023 tilintarkastajalle maksettiin tilintarkastuspalkkioita 252 700 euroa. Lisäksi tilin tarkastajalle maksettiin muista palveluista 11 500 euroa (mukaan lukien kaikki samaan konserniin tai ketjuun kuuluvat yhtiöt).

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

**[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)** 

**[Tilinpäätös](#page-63-0)**  [Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

![](_page_142_Picture_13.jpeg)

Hallitus

## **Tomi Yli-Kyyny** s. 1962, Diplomi-insinööri Toimitusjohtaja, Keskinäinen Vakuutusyhtiö Fennia Hallituksen puheenjohtaja (2020–) HR- ja nimitysvaliokunnan puheenjohtaja (2020–) Hallituksen jäsen (2019–2020) Tarkastusvaliokunnan jäsen (2019–2020)

![](_page_142_Picture_15.jpeg)

![](_page_142_Picture_16.jpeg)

![](_page_142_Picture_17.jpeg)

s. 1972, KTM Talousjohtaja, Mandatum-konserni (aloittaa tehtävässä vuonna 2024) Hallituksen jäsen (2023–) Tarkastusvaliokunnan jäsen (2023–)

## **Hannu Leinonen**

s. 1962, Diplomi-insinööri Toimitusjohtaja, Havator Group Oy Hallituksen jäsen (2020–) Tarkastusvaliokunnan jäsen (2020–) HR- ja nimitysvaliokunnan jäsen (2021–)

![](_page_142_Picture_21.jpeg)

## **Timo Kokkila**

(2023–)

s. 1979, Diplomi-insinööri Toimitusjohtaja, Pontos Oy Hallituksen varapuheenjohtaja (2021–) Hallituksen jäsen (2010–) Tarkastusvaliokunnan jäsen (2010–2023) HR- ja nimitysvaliokunnan jäsen

![](_page_142_Picture_24.jpeg)

![](_page_143_Picture_0.jpeg)

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

**[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)** 

**[Tilinpäätös](#page-63-0)**  [Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0) [ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**GRI [-raportti](#page-153-0)** 

# Johtoryhmä

**Saku Sipola**

Toimitusjohtaja

vuodesta 2019

**Kristiina Sotka**

Henkilöstöjohtaja

vuodesta 2021

s. 1968, KTM, MSc. (Politics)

Konsernin palveluksessa

s. 1968, Diplomi-insinööri

Konsernin palveluksessa

![](_page_143_Picture_14.jpeg)

![](_page_143_Picture_15.jpeg)

**Jouni Forsman** s. 1969, Diplomi-insinööri Johtaja, Toimitilat pk-seutu ja infra Konsernin palveluksessa vuodesta 2021

![](_page_143_Picture_17.jpeg)

**Jarkko Rantala** s. 1986, KTM Talous- ja rahoitusjohtaja Konsernin palveluksessa vuodesta 2012

![](_page_143_Picture_19.jpeg)

**Jorma Seppä** s. 1981, AMK-insinööri Johtaja, Asunnot, pk-seutu Konsernin palveluksessa vuodesta 2021

![](_page_143_Picture_21.jpeg)

![](_page_143_Picture_22.jpeg)

![](_page_143_Picture_23.jpeg)

**Miia Eloranta** s. 1973, VTM Viestintä- ja markkinointijohtaja Konsernin palveluksessa vuodesta 2021

## **Hannu Lokka**

s. 1963, Talonrakennusinsinööri Johtaja, Strateginen hankekehitys, (oto 31.1.2024 asti) Alueet ja talotekniikka Konsernin palveluksessa vuodesta 2023

## **Tero Karislahti**

s. 1983, Diplomi-insinööri Johtaja, Alueet ja talotekniikka Konsernin palveluksessa 1.2.2024 lähtien

![](_page_143_Picture_30.jpeg)

**Anu Tuomola** s. 1974, OTM, eMBA Lakiasiainjohtaja Konsernin palveluksessa vuodesta 2021

**Kimmo Kurki**

vuodesta 1998

s. 1960, Rakennusinsinööri Johtaja, Hankinta ja Laskenta Konsernin palveluksessa

![](_page_143_Picture_32.jpeg)

![](_page_143_Picture_33.jpeg)

144

<span id="page-144-0"></span>**Palkitsemisraportti**

#### <span id="page-145-0"></span>**[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

**[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)** 

**[Tilinpäätös](#page-63-0)**  [Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

# Palkitsemisraportti 2023

## **Palkitseminen 2023 lyhyesti**

- 1. Hallituksen jäsenten vuosipalkkiot pysyivät samoina verrattuna vuoteen 2022.
- 2. Vuonna 2023 toimitusjohtajan palkitseminen koostui kiinteistä osista, kuten peruspalkasta ja luontoiseduista, muuttuvista osista, kuten lyhyen ja pitkän aikavälin kannustinpalkkioista.
- 3. Lyhyen aikavälin kannustinohjelmassa (tulospalkkio) toimitusjohtajan fokuksena olivat konsernin liiketoiminnallis-taloudelliset ja työturvallisuuteen liittyvät tavoitteet, vuodelle 2023 ei asetettu henkilökohtaisia tavoitteita. Toimitusjohtajan tulospalkkion toteutuneeksi ansainnaksi vuodelta 2023 vahvistettiin 21,5 % tulospalkkion enimmäismäärästä.
- 4. Vuoden 2023 aikana lakkautettiin kolme pitkän aikavälin osakepohjaista kannustinjärjestelmää ja käynnistettiin kaksi uutta. Uusien ohjelmien suorituskriteeristöön sisällytettiin liiketoiminnalis-taloudellisia ja vastuullisuustavoitteita.
- 5. Yhtiölle ei valittu toimitusjohtajan sijaista aiemman eläköidyttyä joulukuussa 2022.

## **Johdanto**

Tässä palkitsemisraportissa annetaan tietoja SRV Yhtiöt Oyj:n (SRV tai yhtiö) hallituksen ja toimitusjohtajan palkitsemisesta tilikaudella 2023. Palkitsemisraportti on laadittu Arvopaperimarkkinayhdistys ry:n julkaiseman Hallinnointikoodin 2020 suositusten sekä voimassa olevan lainsäädännön vaatimusten mukaisesti. Hallinnointikoodi on julkisesti saatavilla Arvopaperimarkkinayhdistys ry:n internetsivuilla osoitteessa [www.cgfinland.fi](https://www.cgfinland.fi).

Palkitsemisraportin on valmistellut hallituksen HR- ja nimitysvaliokunta1 ja hallitus on hyväksynyt raportin esitettäväksi ja vahvistettavaksi vuoden 2024 varsinaisessa yhtiökokouksessa. Palkitsemisraporttia koskeva yhtiökokouksen päätös on neuvoa-antava.

SRV:n palkitsemisraportti julkaistaan vuosittain yhdessä yhtiön tilinpäätöksen, toimintakertomuksen ja hallinto- ja ohjausjärjestelmäselvityksen kanssa, ja se on saatavilla SRV:n internetsivuilla osoitteessa [https://www.](https://www.srv.fi/srv-yrityksena/sijoittajalle/hallinnointi/palkitseminen/) [srv.fi/srv-yrityksena/sijoittajalle/hallinnointi/palkitseminen/](https://www.srv.fi/srv-yrityksena/sijoittajalle/hallinnointi/palkitseminen/) 10 vuoden ajan julkaisusta. Palkitsemisraportti sisältyy lisäksi omana osionaan yhtiön vuoden 2023 vuosikertomukseen. Yhtiön tilintarkastaja on tarkastanut, että tämä raportti on annettu.

Toimielinten palkitseminen SRV:ssä perustuu varsinaisen yhtiökokouksen 26.3.2020 vahvistamaan palkitsemispolitiikkaan. Palkitsemispolitiikka on voimassa vuoden 2024 varsinaiseen yhtiökokoukseen saakka.

1

Palkitsemispolitiikan mukaan SRV:ssa sovellettavan toimielinten palkitsemisen tarkoituksena on yhdistää SRV:n osakkeenomistajien sekä toimielinten jäsenten tavoitteet yhtiön arvon nostamiseksi ja liiketuloksen kasvattamiseksi sekä vahvistaa toimitusjohtajan sitoutumista yhtiöön. Toimitusjohtajaan sovellettavat palkitsemisen periaatteet pohjautuvat pitkälti samoihin periaatteisiin kuin muun henkilöstön palkitsemisessa ja työsuhteiden ehdoissa noudatettavat periaatteet. Muuhun henkilöstöön verrattuna toimitusjohtajan palkitsemista koskevissa periaatteissa kuitenkin korostuu pitkäjänteistä sitouttamista koskeva elementti sekä suuremmat taloudelliset ansaintamahdollisuudet omistaja-arvon kasvaessa.

Hallituksen jäsenten ja toimitusjohtajan palkitseminen tilikaudella 2023 toteutettiin yhtiön vahvistetun palkitsemispolitiikan mukaisesti. Palkkioita ei tilikaudella peritty takaisin tai oikaistu.

Tilikaudella 2023 hallituksen jäsenten palkitseminen koostui yhtiökokouksen hyväksymistä vuosipalkkiosta ja läsnäolon perusteella maksettavista kokouspalkkioista. Yhtiökokouksen päätöksen mukaisesti vuosipalkkiot maksettiin SRV:n osakkeina ja rahana siten, että noin 40 % vuosipalkkion määrästä maksettiin osakkeina.

Toimitusjohtajan palkkio koostui tilikaudella 2023 kiinteästä peruspalkasta ja luontoiseduista sekä muuttuvista osista, kuten lyhyen ja pitkän aikavälin kannustinpalkkioista.

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

**[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)** 

**[Tilinpäätös](#page-63-0)**  [Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

## **Palkitsemisen ja yhtiön tuloksen kehitys viiden edellisen tilikauden aikana**

SRV:n viime vuosien kehitykseen ovat vaikuttaneet toimintaympäristön muutosten lisäksi yhtiön suoritustason ja rahoitusaseman vahvistamiseksi sekä kannattavuuden parantamiseksi tehdyt mittavat toimenpiteet. Vuonna 2023 yhtiön liikevaihto ja operatiivinen liikevoitto laskivat verrattuna vuoteen 2022, mutta samanaikaisesti yhtiön tilauskanta kasvoi ja operatiivinen hallinta-aste parani, mikä näkyi muun muassa työturvallisuuden parantumisena. Aiemmin tehtyjen toimenpiteiden johdosta yhtiön tase on vahva ja rahoitus kunnossa.

#### **Liiketoiminnan kehitys**

![](_page_146_Figure_16.jpeg)

Liiketoiminnan kehitys

Liikevaihto, euroa (€) Liikevoitto (%)

#### **Maksetut palkkiot (EUR 1000):**

|                                                               | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 |
|---------------------------------------------------------------|------|------|------|------|------|
| Hallituksen puheenjohtaja                                     | 80   | 86   | 84   | 115  | 88   |
| Hallituksen varapuheenjohtaja                                 | 68   | 77   | 77   | 86   | 63   |
| Muut hallituksen jäsenet keskimäärin                          | 57   | 67   | 55   | 78   | 58   |
| Toimitusjohtaja1                                              | 424  | 645  | 605  | 631  | 596  |
| Toimitusjohtajan sijainen2                                    | 203  | 200  | 231  | 224  | 0    |
| SRV:n työntekijöille keskimäärin maksetut palkat ja palkkiot3 | 56   | 59   | 60   | 64   | 72   |

<sup>1</sup> Saku Sipola, toimitusjohtaja 1.9.2019 alkaen. Taulukossa on huomioitu kulloinkin tehtävää hoitaneen/hoitavan toimitusjohtajan kiinteä ja muuttuva palkitseminen (lyhyen ja pitkän aikavälin kannustinpalkkiot) kunakin tilikautena. Vuosien 2019–2020 osalta ei ole huomioitu edellisen toimitusjohtajan irtisanomisajan palkkaa eikä erokorvausta.

<sup>2</sup> Yhtiöllä on ollut toimitusjohtajan sijainen joulukuuhun 2022 asti.

<sup>3</sup> Keskimääräinen työntekijän palkkakehitys perustuu tilinpäätöksen henkilöstökuluihin ilman henkilöstön sivukuluja ja toimitusjohtajalle ja hallitukselle maksettuja palkkioita jaettuna keskimääräisellä henkilöstömäärällä vuoden aikana. Yhtiön Venäjän liiketoiminnan henkilöstökulut on huomioitu 1.8.2023 tapahtuneeseen SRV Russia Oy:n myyntiin asti.

## **Hallituksen palkitseminen tilikaudella 2023**

Yhtiökokous päättää hallituksen jäsenille maksettavista palkkioista.

#### **Hallituksen palkkiot yhtiökokouksen 2023 päätöksen mukaisesti:**

| Vuosipalkkio (EUR)                                                                                                  |        | Vuosipalkkion maksutapa                                                                                                                                                                                                                                          | Kokouspalkkio             |
|---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|---------------------------|
| Puheenjohtaja                                                                                                       | 72 000 | Noin 40 % yhtiön osakkeina, loppuosa<br>rahana. Yhtiö vastaa osakkeiden<br>valiokunnan kokous<br>hankinnasta aiheutuvista kustannuksista<br>Maksu rahana.<br>ja varainsiirtoverosta.<br>Osakkeisiin ei liity sitouttamisjaksoa tai<br>muita luovutusrajoitteita. | EUR 700 / hallituksen tai |
| Varapuheenjohtaja                                                                                                   | 48 000 |                                                                                                                                                                                                                                                                  |                           |
| Tarkastusvaliokunnan puheenjohtaja<br>(mikäli ei toimi myös hallituksen<br>puheenjohtajana tai varapuheenjohtajana) | 48 000 |                                                                                                                                                                                                                                                                  |                           |
| Hallituksen jäsen                                                                                                   | 36 000 |                                                                                                                                                                                                                                                                  |                           |

**[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**  [Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

#### **[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)**

**[Tilinpäätös](#page-63-0)** 

[Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

#### **Tilikaudella 2023 hallituksen jäsenille maksetut palkkiot:**

|                                  | Vuosipalkkio (EUR) josta |         |                 |                 |                                                    |
|----------------------------------|--------------------------|---------|-----------------|-----------------|----------------------------------------------------|
| Hallituksen jäsen                | osakkeina                | rahana1 | Kokouspalkkiot2 | Kokonaispalkkio | Vuosipalkkion osana<br>ostettujen osakkeiden määrä |
| Tomi Yli-Kyyny                   | 72 000                   |         | 16 100          | 88 100          | 6 956                                              |
|                                  | 28 805                   | 43 195  |                 |                 |                                                    |
| Timo Kokkila                     | 48 000                   |         | 15 400          | 63 400          | 4 636                                              |
|                                  | 19 198                   | 28 802  |                 |                 |                                                    |
| Matti Ahokas (27.3.2023 alkaen)  | 36 000                   |         | 8 400           | 44 400          | 3 477                                              |
|                                  | 14 398                   | 21 602  |                 |                 |                                                    |
| Heli Iisakka                     | 48 000                   |         | 16 800          | 64 800          | 4 636                                              |
|                                  | 19 198                   | 28 802  |                 |                 |                                                    |
| Hannu Leinonen                   | 36 000                   |         | 21 700          | 57 700          | 3 477                                              |
|                                  | 14 398                   | 21 602  |                 |                 |                                                    |
| Heikki Leppänen (27.3.2023 asti) | –                        |         | 7 000           | 7 000           | –                                                  |
|                                  | –                        | –       |                 |                 |                                                    |
| Yhteensä                         | 240 000                  |         | 85 400          | 325 400         | 23 182                                             |
|                                  | 95 997                   | 144 003 |                 |                 |                                                    |

<sup>1</sup> Vuosipalkkion rahaosuudet sisältävät huhtikuussa 2023 maksetut yhtiökokouksen 2023 päätöksen mukaisten vuosipalkkioiden rahaosuudet ajalta huhtikuu 2023-maaliskuu 2024.

2 Kokouspalkkioihin sisältyy 14 000 euroa tammikuussa 2023 maksettuja vuoden 2022 kokouspalkkioita. Vuoden 2023 kokouspalkkioista 7 000 euroa on maksettu tammikuussa 2024 , eivätkä nämä sisälly taulukon lukuihin.

Hallitustyöskentelystä aiheutuvat matkakulut on korvattu yhtiön matkustussäännön mukaisesti.

Hallituksen jäsenet eivät ole työ- tai toimisuhteessa yhtiöön tai sen tytäryhtiöihin tai toimi yhtiön neuvonantajana, eivätkä kuulu työ- tai toimisuhdeperusteisten palkkiojärjestelmien piiriin. Hallituksen jäsenet eivät myöskään kuulu SRV:n kannustinjärjestelmien piiriin. Hallituksen jäsenet eivät ole saaneet tässä raportissa mainittujen palkkioiden lisäksi taloudellisia tai muita etuuksia yhtiöltä.

## **Toimitusjohtajan palkitseminen tilikaudella 2023**

Toimitusjohtajan palkitsemisesta päättää SRV:n hallitus.

Toimitusjohtajan palkitseminen koostuu kiinteistä osista, kuten peruspalkasta ja luontoiseduista, muuttuvista osista, kuten lyhyen ja pitkän aikavälin kannustinpalkkioista, ja muista taloudellisista etuuksista. Muut taloudelliset etuudet voivat olla esimerkiksi lisävakuutuksia tai myös kertamaksuja, kuten aloitusbonus toimisuhteen alussa, irtisanomiskorvaus toimisuhteen päättyessä tai hallituksen päättämä erillispalkkio yhtiön etujen varmistamisesta erikoistilanteissa. Kertamaksujen osuus on enintään ½ kiinteän vuosipalkitsemisen määrästä. Yhtiö ei ole maksanut toimitusjohtajalle lisäeläke- tai vakuutusmaksuja vuonna 2023.

#### **Tilikaudella 2023 toimitusjohtajalle maksetut palkkiot:**

| Vuosipalkkio (EUR)                                           | Toimitusjohtaja (EUR) |
|--------------------------------------------------------------|-----------------------|
| Kiinteä peruspalkka                                          | 480<br>752            |
| Luontoisedut                                                 | 13<br>110             |
| Lyhyen aikavälin kannustinpalkkio1                           | 102<br>007            |
| Pitkän aikavälin kannustinpalkkio2                           | 20<br>362             |
| Muut taloudelliset etuudet                                   |                       |
| Kokonaispalkkio                                              | 616<br>231            |
| Kiinteiden ja muuttuvien<br>osatekijöiden suhteellinen osuus | 80 % / 20 %           |

<sup>1</sup> Lyhyen aikavälin kannustinpalkkiot on kirjattu taulukkoon maksuperusteisesti. Kokonaispalkkiosumma sisältää vuoden 2022 lyhyen aikavälin kannustinohjelman perusteella huhtikuussa 2023 maksetun tulospalkkion. <sup>2</sup> Palkkio 31.12.2022 päättyneestä osakeohjelmasta 2021–2022. Hallituksen päätöksen mukaisesti palkkio maksettiin yksinomaan rahana huhtikuussa 2023. Palkkioiden määrän laskennassa otettiin huomioon SRV:n 4.7.2022 toteuttamasta osakkeiden yhdistämisestä aiheutuneet muutokset toimitusjohtajan ohjelman mukaiseen ansaintamahdollisuuteen. Muutosten jälkeen toimitusjohtajan ansaintamahdollisuuden laskennallinen enimmäismäärä oli 11 250 osaketta (brutto).

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

#### **[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)**

**[Tilinpäätös](#page-63-0)** 

[Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

## **Toimitusjohtajan lyhyen aikavälin kannustimet**

Hallitus päättää vuosittain toimitusjohtajan lyhyen aikavälin kannustinohjelman (tulospalkkio) kriteereistä. Pääpaino on taloudellisilla tavoitteilla, mutta osa tavoitteista voi olla myös ei-taloudellisia. Hallitus arvioi toimitusjohtajan suoriutumista suhteessa asetettuihin kannustinkriteereihin tarkastelujakson päätyttyä. Tarkastelujakso on tilikausi. Yhtiön palkitsemispolitiikan mukaan lyhyen aikavälin kannustinten osuus on enintään ⅔ toimitusjohtajan kiinteän vuosipalkitsemisen määrästä.

Tilikaudella 2023 yhtiön hallituksen määrittämät toimitusjohtajan tulospalkkion kannustinkriteerit ja niiden keskinäinen painotus muodostuivat yhtiön operatiivisen liikevoiton (50 %), tilauskannan (30 %) ja tapaturmataajuuden kehittymisestä (20 %). Toimitusjohtajan ansaintamahdollisuus vuoden 2023 tulospalkkio-ohjelmassa oli kahdeksan kuukauden kiinteää peruspalkkaa vastaava määrä.

Hallitus arvioi toimitusjohtajan suoriutumista suhteessa tulospalkkiolle asetettuihin kriteereihin helmikuussa 2024. Tulospalkkion toteutuneeksi ansainnaksi vuodelta 2023 vahvistettiin 21,5 % tulospalkkion enimmäismäärästä.

Toimitusjohtajan vuoden 2023 tulospalkkio maksetaan rahana, mikä on linjassa Arvopaperimarkkinayhdistys ry:n julkaiseman Hallinnointikoodin 2020 ja markkinakäytännön kanssa. Tulospalkkion maksuajankohta on huhtikuu 2024.

## **Toimitusjohtajan pitkän aikavälin kannustimet**

Toimitusjohtaja oli tilikaudella 2023 mukana viidessä yhtiön pitkän aikavälin kannustinohjelmassa, joista kolme lakkautettiin helmikuussa 2023 ja kaksi käynnistyi maaliskuussa 2023. Toimitusjohtajan ansaintamahdollisuudet ohjelmissa 31.12.2023 tilanteen mukaisina on kuvattu alla:

| Pitkän aikavälin<br>kannustinohjelma | Ansainta-mahdollisuus      | Hankintahinta/ suorituskriteeri                                                                     | Käyttö/maksuvuosi                                                                                                         | Toteuma              |
|--------------------------------------|----------------------------|-----------------------------------------------------------------------------------------------------|---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|----------------------|
| Osakeohjelma 2023–2024               | 25 000 osaketta (brutto)   | Tilauskannan arvo ja rakenne                                                                        | 2025                                                                                                                      |                      |
| Osakeohjelma 2023–2025               | 45 000 osaketta (brutto)   | Operatiivinen liikevoitto, hybridilainan<br>takaisinmaksu ja elinkaariviisaan<br>rakentamisen osuus | 2026                                                                                                                      |                      |
| Osakeohjelma 2019–2026               | 1 000 000 osaketta (netto) | 0,55 euroa/osake                                                                                    | 300 000 osaketta<br>1.3.2022–28.2.2023<br>300 000 osaketta<br>1.3.2023–31.8.2024<br>400 000 osaketta<br>19.2024–31.8.2026 | Lakkautettu 1.2.2023 |
| Osakeohjelma 2021–2023               | 450 000 osaketta (brutto)  | Osakkeen kokonaistuotto (TSR)                                                                       | 2024                                                                                                                      | Lakkautettu 1.2.2023 |
| Osakeohjelma 2022–2024               | 450 000 (osaketta brutto)  | Osakkeen kokonaistuotto (TSR)                                                                       | 2025                                                                                                                      | Lakkautettu 1.2.2023 |

Osakeohjelmien 2023–2024 ja 2023–2025 ehtojen mukaan yhtiön toimitusjohtajan on omistettava 50 prosenttia hänelle maksetuista netto-osakkeista, kunnes hänen osakeomistuksensa yhtiössä vastaa hänen bruttovuosipalkkansa arvoa. Tämä osakemäärä on omistettava niin kauan kuin asema toimitusjohtajana jatkuu.

## **Toimitusjohtajan sijainen**

Hallitus ei ole valinnut toimitusjohtajan sijaista joulukuuhun 2022 saakka toimitusjohtajan sijaisena toimineen Timo Niemisen jäätyä eläkkeelle.

<span id="page-149-0"></span>![](_page_149_Picture_0.jpeg)

#### <span id="page-150-0"></span>**[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

#### **[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)**

**[Tilinpäätös](#page-63-0)**  [Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

# Luomme elinkaariviisasta todellisuutta

SRV:n strategian lähtökohtana on rakennetun ympäristön kehittäminen siten, että koko elinkaari on huomioitu. Kutsumme tätä elinkaariviisaudeksi. Elinkaariviisauden avulla yhtiö pienentää tuottamiaan päästöjä sekä rakentaa kestävää ja hyvää elinympäristöä kymmeniksi ja sadoiksi vuosiksi eteenpäin. Optimoimme aina rakennuksen ympäristöjalanjäljen ja kustannukset pitkällä aikavälillä.

## **Arvoa elinkaariviisaalla rakentamisella nyt ja tulevaisuudessa**

Vuonna 2023 olemme elinkaariviisaan strategiamme mukaan suunnitelleet ympäristösuorituskyvyltään entistä parempia rakennuksia sekä kehittäneet uusia elinkaariviisaita ominaisuuksia. Kehitysprojektit koskivat elinkaariviisaita energia- ja viilennysratkaisuja, hiilijalanjäljen pienentämisestä ja vähähiilisiä materiaaleja, käyttäjien hyvinvointia ja kestävää arkea tukevia ratkaisuja, sekä ympäristösertifikaattien optimaalista toteuttamista. Olemme vakioineet ratkaisuja, kuten aurinkopaneelit ja viilennyksen asuntotuotantoon ja tuoneet elinkaariviisauteen uusia tuotteita, kuten kulutusjouston, pidennetyt takuut ja sisäolosuhteiden älykkään optimoinnin.

Elinkaariviisaat kohteemme ovat hyvillä sijainneilla, sujuvien liikenneyhteyksien ja palvelujen lähellä olevia rakennuksia, joista omakehitteiset ovat ympäristösertifioituja, EU-taksonomian mukaisia, A-energialuokkaa ja niillä on omaa uusiutuvaa energiantuotantoa. Energiankulutus ja hiilijalanjälki optimoidaan huolellisella suunnittelulla, älykkäillä energiaratkaisuilla ja vastuullisilla materiaalivalinnoilla. Kustannukset on optimoitu koko elinkaari huomioiden. Muuttuvat tilatarpeet ja kehittyvä teknologia on otettu suunnittelussa huomioon, ja palvelumme saavat rakennukset mukautumaan aina ajan vaatimalla tavalla.

Ihmisten hyvinvointia tuetaan suunnittelemalla tilat huomioiden valaistus, akustiikka, laadukas sisäilma ja materiaalit. Panostamme myös elinympäristöjen vehreyteen laadukkaalla ja innovatiivisella viherrakentamisella.

Kestävän liikkumisen mahdollistamme hyvien yhteyksien varrella olevilla rakennuksillamme, joissa pyöräilijät ja sähköautoilijat on huomioitu toimivilla tiloilla ja latausmahdollisuuksilla. Jakamistalouden ratkaisut, kuten tavaralainaamot ja yhteiset tilat luovat puitteet laadukkaalle ja samalla kestävälle arjelle.

Olemme jatkaneet luonnon ja luonnonmukaisten ratkaisujen tuomista entistä voimakkaammin rakennettuun ympäristöön ja kehittäneet viherrakentamisen konseptejamme asiakkaitamme kuuntelemalla. Pitkän aikavälin tahtotilamme on, että lisäämme luonnon monimuotoisuutta rakentamissamme kohteissa. Pyrimme viherpinta-alan maksimointiin ja kasvillisuuden lajimäärän rikastuttamiseen.

Elinkaariviisaus on myös taloudellisen arvon turvaamista. Haemme hankkeillemme ympäristösertifikaatteja takeeksi kestävästä rakentamisesta, koska todennetulla ympäristövastuullisuudella on merkitystä. Turvaamme taloudellista arvoa myös rakentamalla sijainteihin, joissa palvelut, yhteydet ja luonto ovat lähellä. Lisäksi huomioimme hankkeissamme koko elinkaaren aikaiset kustannukset jo suunnitteluvaiheessa. Tämä tarkoittaa esimerkiksi rakennuksen helppoa huollettavuutta ja kustannuksia säästäviä energiaratkaisuja sekä muuntojoustavuutta. Tutkimme aina myös mahdollisuuden kulutuksenjoustoon.

## **Ilmastotiekartta ohjaa kohti päästöttömämpää rakentamista**

Olemme sitoutuneet vuonna 2023 tieteeseen perustuvien ilmastotavoitteiden asettamiseen, Science Based Targets

-aloitteeseen. Liityimme vaativimpaan tavoitteeseen, joka velvoittaa yrityksiä asettamaan lyhyen ja pitkän aikavälin tavoitteet. Pitkän aikavälin tavoitteena on hiilineutraaliuus vuoteen 2050 mennessä. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että SRV:n toiminta tuottaa hiilidioksidipäästöjä korkeintaan sen verran kuin niitä voidaan sitoa ilmakehästä hiilinieluihin. Ilmastotiekartta ohjaa meitä kohti päästöttömämpää rakentamista.

Päästömme suhteessa liikevaihtoon ovat vähentyneet vuoden 2023 aikana yli 40 %:a ja suhteessa perustasoon 2021 yli 80 %. Suurimmat tekijät, jotka ovat edistäneet päästöjen vähenemistä, ovat päästöttömän sähkön ja päästöttömän lämmön käyttö, sähköllä toimivien työkoneiden määrän lisääminen sekä biopolttoaineiden käyttäminen lopuissa työkoneissa. Ensisijainen tavoitteemme on vähentää päästöjä, mutta kaikkia päästöjä emme vielä pysty poistamaan. Istutamme jäljelle jääviä päästöjä vastaavan määrän puita.

Jotta päästötön SRV on tulevaisuudessa totta, toteutetaan jatkossa monipuolisesti erilaisia toimenpiteitä hiilineutraalien tavoitteiden saavuttamiseksi. Kaikki työmaillamme käytettävä sähkö on hiilineutraalia ja lämmityksessä käytämme mahdollisimman vähähiilisiä vaihtoehtoja. Kone- ja autokannan osalta siirrymme myös asteittain hybridi- ja sähköautoihin. Matkustusohjeemme ohjaa ympäristöystävällisiin valintoihin.

Työ ilmastonmuutoksen hillitsemiseksi on tärkeää, sillä rakennusala tuottaa Suomen kokonaispäästöistä lähes kolmasosan. Seuraava tavoitteemme on lähes nollapäästöinen rakennus. Se tarkoittaa sekä energian tuotannon päästöttömyyttä, että päästöttömiä materiaaleja.

![](_page_151_Figure_1.jpeg)

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

**[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)** 

**[Tilinpäätös](#page-63-0)**  [Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

## **ESG kohokohdat 2023:**

![](_page_151_Picture_14.jpeg)

Vuoden 2023 koko liikevaihdostamme on vihreää

100 %

on omakehitteisistä

Yli 40 %

Päästöjä vähennetty vuoden 2023 aikana suhteessa liikevaihtoon\*\*

83,0 %

Rakennusjätteiden lajitteluaste

Asiakaslupauksen mukainen toiminta tasolla (B2B) 6,7 /10

8,4 /10

Asiakaslupauksen mukainen toiminta tasolla (B2C)

4.1 /5.0

Henkilöstön työvire (erinomainen)

61 NPS (B2B) -6 NPS (BC2)

10,0

Tapaturmataajuus tapaturmaa / miljoona työtuntia\*\*\* 80 %

henkilöstöstämme suorittanut eettiset toimintatavat -koulutuksen

88 %

aktiivisista toimittajistamme on suorittanut vastuullisuuskyselyn

![](_page_151_Figure_33.jpeg)

#### **YK:n kestävän kehityksen tavoitteet (Sustainable Development Goals (SDG)**

![](_page_151_Picture_35.jpeg)

Sitoumukset: YK:n SDG't (United Nations Sustainable Development Goals), ILO:n (International Labour Organization) kansainvälinen ihmisoikeuksien julistus. Olemme sitoutuneet raportoimaan Task Force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD) –suositusten ja GRI (Global Reporting Initiative) -viitekehyksen mukaisesti.

**[GRI-raportti](#page-153-0)** \* Taksonomianmukaista ja/tai ympäristösertifioitua \*\* Scope 1,2 verrattuna 31.12.2022 tilanteeseen \*\*\* LTIF, Lost Time Incident Frequency Rate, SRV ja aliurakoitsijat

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

**[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)** 

**[Tilinpäätös](#page-63-0)** 

[Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0) [ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**GRI [-raportti](#page-153-0)** 

## **Raportointiperiaatteet ja datankeruu**

Julkaisemme vuoden 2023 muut kuin taloudelliset tiedot osana hallituksen toimintakertomusta. Se sisältää vastuul lisuuden johtamisen, ympäristövastuun, sosiaalisen vas tuun ja hyvän hallintotavan raportin. Vastuullisuusliitteem me sisältää kuvauksen elinkaariviisauteen pohjautuvasta strategiamme vaikuttavuudesta ja GRI-standardien mu kaisen GRI-indeksin raportointiperiaatteineen raportointi kaudelta 1.1.–31.12.2023. Käytämme raportoinnissa vuoden 2016 ohjeistuksia (poikkeukset ilmoitettu). Raportointi kattaa kaikki suurimmat toimipaikat ja liiketoimintayksiköt, mikäli toisin ei ole ilmoitettu. Vastuullisuusraporttiamme ei ole ulkoisesti varmennettu.

Valitut GRI-indikaattorit pohjautuvat olennaisuus määrittelyyn, jonka avulla varmistamme, että priorisoimme ne asiat, joilla on suurin vaikutus vastuulliseen liiketoimin taamme, yhteiskuntaan ja ympäristöön. Keskitymme niihin teemoihin kehitystyössämme ja raportoinnissa. Vastuulli suustyötämme SRV:llä ohjaa ESG-viitekehykseen pohjau tuva vastuullisuusohjelma. ESG tulee sanoista Environ ment (Ympäristövastuu), Social (Sosiaalinen vastuu) sekä Governance (Hyvä hallintotapa).

Ympäristödatan hallinnointiin SRV:llä on käytössä ympäristöraportointijärjestelmä, jonne projektit kirjaavat kuukausittain energian- ja vedenkulutustietonsa. Jätettä kuljettavat urakoitsijat kirjaavat tiedot kuljetetuista kuor mista ja niiden käsittelystä samaan järjestelmään. Ener giankulutustiedot lasketaan lisäksi koko konsernin osalta kustannusperusteisesti vuosikatsausraportoinnin yhtey dessä, ja jätetiedot tarkastetaan urakoitsijoiden omien raportointijärjestelmien kanssa ristiin.

SRV raportoi GHG-protokollan mukaisesti oman toiminnan ja ostetun energian (Scope 1 ja Scope 2) päästöt omassa hallinnassa olevan energiankulutuksen osalta. Li säksi raportoimme yhteistyökumppaneidemme ja raken nusten (Scope 3) päästöt. Scope 1 sisältää SRV:n hank kiman energian, jonka päästöt aiheutuvat käyttöpaikalla, esimerkiksi polttonesteet ja kaasut. Scope 2 sisältää SRV:n hankkiman energian, jonka päästöt tapahtuvat tuotantolai toksessa, kuten sähkön ja kaukolämmön. Scope 3 sisältää päästöjen kannalta merkittävien materiaalien ja niiden kuljetusten päästöt, rakennusten käytönaikaiset arvioidut päästöt, aliurakoitsijoiden polttoaineista johtuvat päästöt ja jätteistä syntyvät päästöt. Päästö- ja primäärienergiatie dot saamme energiantoimittajilta ja materiaalitoimittajilta. Jos päästötietoa ei saada, käytämme Suomen keskiarvoja (Motiva, Tilastokeskus, Co2data.fi).

Lue lisää SRV:n vastuullisuudesta ja käytännön teois tamme verkkosivuillamme [Vastuullisuus - SRV.fi](https://www.srv.fi/vastuullisuus/)

![](_page_152_Picture_20.jpeg)

<span id="page-153-0"></span>![](_page_153_Picture_0.jpeg)

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

**[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)** 

**[Tilinpäätös](#page-63-0)**  [Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

**[GRI-raportti](#page-153-0)** 

## **GRI Indeksi**

| GRI Standards<br>-tunnus      |                                                   | Sisältyy (S) /<br>Osittain sisältyy (OS) | Sijainti                                                                                                                                 | Lisätiedot                                                                                                                                                                                                                                        |
|-------------------------------|---------------------------------------------------|------------------------------------------|------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|
| GRI 2: Yleinen sisältö (2021) |                                                   |                                          |                                                                                                                                          |                                                                                                                                                                                                                                                   |
|                               | Organisaation kuvaus ja raportointikäytännöt      |                                          |                                                                                                                                          |                                                                                                                                                                                                                                                   |
| 2-1                           | Organisaation yleistiedot                         | S                                        | Vuosi 2023 s. 4–5, SRV:n internetsivut: https://www.srv.fi/srv                                                                           |                                                                                                                                                                                                                                                   |
|                               |                                                   |                                          | yrityksena/, Hallituksen toimintakertomus, s. 22–23                                                                                      |                                                                                                                                                                                                                                                   |
| 2-2                           | Vastuullisuusraportointiin sisältyvät yhtiöt      | S                                        | GRI indeksi                                                                                                                              | Vastuullisuusraportointi kattaa SRV Yhtiöt Oyj:n tytäryhtiöineen, jotka toimivat<br>talonrakentamisen ja infrarakentamisen toimialoilla.                                                                                                          |
| 2-3                           | Raportointijakso, julkaisuväli ja yhteyshenkilö   | S                                        | GRI indeksi                                                                                                                              | Raportointijakso on 1.1.2023-31.12.2023. Raportti julkaistaan kerran vuodessa.<br>Yhteyshenkilöt ovat kehitysjohtaja Miimu Airaksinen ja Vastuullisuus- ja HSEQ<br>päällikkö Johanna Arola.                                                       |
| 2-4                           | Oikaisut aiemmin raportoiduissa tiedoissa         | S                                        | GRI indeksi                                                                                                                              | Tapaturmataajuuden laskentaperiaatteet ovat muuttuneet. Ei muita oikaisuja<br>edelliseen raporttiin.                                                                                                                                              |
| 2-5                           | Raportoinnin varmennus                            | S                                        | GRI indeksi                                                                                                                              | Raporttia ei ole varmennettu ulkoisesti.                                                                                                                                                                                                          |
| Toimialat ja työntekijät      |                                                   |                                          |                                                                                                                                          |                                                                                                                                                                                                                                                   |
| 2-6                           | Toimialat, arvoketju ja muut liiketoimintasuhteet | OS                                       | Vuosi 2023 s. 4–5, Hallituksen toimintakertomus s. 20–21,<br>39–54                                                                       |                                                                                                                                                                                                                                                   |
| 2-7                           | Palkansaajat                                      | S                                        | Vuosi 2023 s. 4, Hallituksen toimintakertomus s. 48–49                                                                                   |                                                                                                                                                                                                                                                   |
| 2-8                           | Tietoa muista työntekijöistä                      | S                                        | Vuosi 2023 s. 4, Hallituksen toimintakertomus s. 39, 52–54                                                                               |                                                                                                                                                                                                                                                   |
| Hallinnointi                  |                                                   |                                          |                                                                                                                                          |                                                                                                                                                                                                                                                   |
| 2-9                           | Hallintorakenne ja kokoonpano                     | S                                        | Hallituksen toimintakertomus s. 39, Selvitys hallinto- ja<br>ohjausjärjestelmästä 2023 s. 134–139, Hallitus s. 137,<br>Johtoryhmä s. 142 | SRV:n hallituksen jäsenistä 20 % on naisia.                                                                                                                                                                                                       |
| 2-10                          | Hallituksen nimittäminen ja valitseminen          | S                                        | Selvitys hallinto- ja ohjausjärjestelmästä 2023 s. 136–137                                                                               |                                                                                                                                                                                                                                                   |
| 2-11                          | Hallituksen puheenjohtaja                         | S                                        | Selvitys hallinto- ja ohjausjärjestelmästä 2023 s. 137, GRI<br>indeksi                                                                   | Hallituksen puheenjohtaja on riippumaton johtoryhmästä.                                                                                                                                                                                           |
| 2-12                          | Hallituksen rooli vaikuttavuuden johtamisessa     | S                                        | Hallituksen toimintakertomus s. 39, Selvitys hallinto- ja<br>ohjausjärjestelmästä 2023 s. 137, GRI indeksi                               | SRV:n hallitus käsittelee vastuullisuuskysymyksiä hallituksen kokouksissa<br>säännöllisesti.                                                                                                                                                      |
| 2-13                          | Vaikuttavuuden johtamisen vastuunjako             | S                                        | Hallituksen toimintakertomus s. 39                                                                                                       |                                                                                                                                                                                                                                                   |
| 2-14                          | Hallituksen rooli vastuullisuusraportoinnissa     | S                                        | GRI indeksi                                                                                                                              | Hallitus osallistuu raportointiprosessiin sen hyväksymisvaiheessa.                                                                                                                                                                                |
| 2-15                          | Eturistiriitojen välttäminen                      | S                                        | Selvitys hallinto- ja ohjausjärjestelmästä 2023 s. 140–142                                                                               |                                                                                                                                                                                                                                                   |
| 2-16                          | Kriittisistä huolenaiheista viestiminen           | S                                        | GRI indeksi                                                                                                                              | Hallitus käsittelee sidosryhmiltä nousevia huolenaiheita tarpeen mukaan<br>hallituksen kokouksissa. Vuonna 2023 hallitukselle kommunikoitiin 12 eettisen<br>kanavan kautta tullutta häirintä tai syrjintäepäilyä. Muita huolenaiheita ei noussut. |

**[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**  [Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

#### **[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)**

**[tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)** 

**[Tilinpäätös](#page-63-0)** 

[Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

| GRI Standards                   |                                                                                                         | Sisältyy (S) /         |                                                                                                                                                                  |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               |
|---------------------------------|---------------------------------------------------------------------------------------------------------|------------------------|------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|
| -tunnus                         |                                                                                                         | Osittain sisältyy (OS) | Sijainti                                                                                                                                                         | Lisätiedot                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    |
| 2-17                            | Hallituksen kollektiivinen tieto kestävästä kehityksestä                                                | S                      | Hallituksen toimintakertomus s. 39, GRI indeksi                                                                                                                  | SRV toteutti vuonna 2023 ilmastonmuutoksen riskien ja mahdollisuuksien<br>arvioinnin TCFD:n mukaisesti, jonka tulokset hallitus käsitteli osana yrityksen<br>riskienarviointia. Vastuullisuuteen liittyvät politiikat ja periaatteet päivitetään<br>hallituksen hyväksynnällä vuosittain. Lisäksi hallitukselle raportoidaan<br>säännöllisesti vastuullisuusohjelman toteutumisesta.          |
| 2-18                            | Hallituksen suorituksen arviointi                                                                       | S                      | Selvitys hallinnointi- ja ohjausjärjestelmästä 2023 s. 134–141                                                                                                   |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               |
| 2-19                            | Hallituksen ja ylimmän johdon palkitseminen                                                             | S                      | Palkitsemisraportti 2023 s. 146–149                                                                                                                              |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               |
| 2-20                            | Palkitsemisen määrittelykäytännöt                                                                       | S                      | Palkitsemisraportti 2023 s. 146–149                                                                                                                              |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               |
| 2-21                            | Vuosittaisen kompensaation suhdeluku                                                                    | Dataa ei saatavilla    | GRI indeksi                                                                                                                                                      | SRV ei käytä raportoinnissa palkkojen mediaanilukuja.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         |
|                                 | Strategia, politiikat ja toimintatavat                                                                  |                        |                                                                                                                                                                  |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               |
| 2-22                            | Lausunto kestävän kehityksen strategiasta                                                               | S                      | Toimitusjohtajan katsaus s. 8–11, https://www.srv.fi/srv<br>yrityksena/vastuullisuus/, Hallituksen toimintakertomus s. 39                                        |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               |
| 2-23                            | Politiikat, joihin yhtiö on sitoutunut                                                                  | S                      | Hallituksen toimintakertomus s. 39, 41, 48–50, 52<br>https://www.<br>srv.fi/srv-yrityksena/vastuullisuus/vastuullisuuden-johtaminen/<br>eettiset-toimintaohjeet/ |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               |
| 2-24                            | Politiikkojen ja ohjeistusten jalkauttaminen                                                            | S                      | Hallituksen toimintakertomus s. 20–21, 39, 39–54, GRI indeksi                                                                                                    | Hallituksen toimintakertomuksessa on kuvattu, miten SRV sitouttaa henkilöstön<br>politiikkojen ja ohjeistusten mukaiseen liiketoimintaan ja liikesuhteisiin. Eettisen<br>toiminnan verkkokurssi on kaikille SRV:läisille pakollinen ja se tulee uusia<br>vuosittain. Sitouttaminen eettisiin toimintatapoihin on toteutettu ensisijaisesti<br>ottamalla niiden sisältö osaksi urakkaohjelmaa. |
| 2-25                            | Negatiivisten vaikutusten korjaaminen                                                                   | S                      | Hallituksen toimintakertomus s. 39–54, 55–57                                                                                                                     |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               |
| 2-26                            | Tietoa yritysten toiminnan vaikutuksiin liittyvien<br>huolenaiheiden ilmoittamisesta ja avun saamisesta | S                      | Hallituksen toimintakertomus s. 39, 53, https://www.srv.fi/<br>eettinen-kanava/                                                                                  |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               |
| 2-27                            | Lakien ja sääntöjen noudattaminen                                                                       | S                      | GRI indeksi                                                                                                                                                      | SRV ei ole saanut sakkoja tai sanktioita vuoden 2023 aikana lakien tai sääntöjen<br>noudattamatta jättämisestä.                                                                                                                                                                                                                                                                               |
| 2-28                            | Jäsenyydet järjestöissä ja edunvalvontaorganisaatioissa                                                 | S                      | Hallituksen toimintakertomus s. 39                                                                                                                               |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               |
| Sidosryhmävuorovaikutus         |                                                                                                         |                        |                                                                                                                                                                  |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               |
| 2-29                            | Sidosryhmätoiminnan periaatteet                                                                         | S                      | Hallituksen toimintakertomus s. 29–31                                                                                                                            |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               |
| 2-30                            | Kollektiivisesti neuvoteltujen työehtosopimusten piiriin<br>kuuluva henkilöstö                          | S                      | GRI indeksi                                                                                                                                                      | SRV soveltaa rakennusalan työehtosopimuksia.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                  |
| GRI 3: Olennaiset aiheet (2021) |                                                                                                         |                        |                                                                                                                                                                  |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               |
| 3-1                             | Olennaisten aiheiden määrittely                                                                         | S                      | Hallituksen toimintakertomus s. 40 , GRI indeksi                                                                                                                 | Olennaiset aiheet on määritelty keskeisiä sidosryhmiä osallistaen ja konsultoiden.                                                                                                                                                                                                                                                                                                            |

**[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**  [Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

#### **[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)**

**[Tilinpäätös](#page-63-0)**  [Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

| GRI Standards            |                                                                                                                                            | Sisältyy (S) /         |                                                                                    |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             |  |  |  |
|--------------------------|--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|------------------------|------------------------------------------------------------------------------------|-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|--|--|--|
| -tunnus                  |                                                                                                                                            | Osittain sisältyy (OS) | Sijainti                                                                           | Lisätiedot                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                  |  |  |  |
| 3-2                      | Olennaiset aiheet                                                                                                                          | S                      | GRI indeksi                                                                        | GRI-viitekehyksen mukaisesti määritellyt olennaiset aiheet vuodelle 2023 olivat:<br>1. Ilmastonmuutoksen hillintä<br>2. Kiertotalouden edistäminen ja jätteiden lajittelu<br>3. Luonnon monimuotoisuus<br>4. Turvallisuusjohtamisen ja -kulttuurin kehittäminen<br>5. Asiakkaat ja hyvä elinympäristö<br>6. Yhdenvertaisen ja tasa-arvoisen työyhteisön toteutuminen<br>7. Henkilöstön hyvinvoinnin ja osaamisen kehittäminen<br>8. Johtaminen ja eettiset toimintatavat<br>9. Vastuullisuuden hallinnointi ja kehittäminen |  |  |  |
| 3-3                      | Olennaisten aiheiden johtaminen                                                                                                            | S                      | Hallituksen toimintakertomus s. 39–40 GRI indeksi                                  |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             |  |  |  |
| Taloudelliset standardit |                                                                                                                                            |                        |                                                                                    |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             |  |  |  |
|                          | GRI 201: Taloudelliset tulokset (2016)                                                                                                     |                        |                                                                                    |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             |  |  |  |
|                          | 201-1 Suoran taloudellisen arvon tuottaminen ja jakaminen                                                                                  | S                      | Vuosi 2023 s. 4–5, Tilinpäätös s. 64–126, Hallituksen<br>toimintakertomus s. 22–28 |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             |  |  |  |
| 201-2                    | Ilmastonmuutokset aiheuttamat taloudelliset vaikutukset<br>sekä muut riskit ja mahdollisuudet                                              | OS                     | Hallituksen toimintakertomus s. 41–43, 55                                          |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             |  |  |  |
|                          | GRI 205: Korruptionvastaisuus (2016)                                                                                                       |                        |                                                                                    |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             |  |  |  |
| 205-1                    | Lahjontaan ja korruptioon liittyvän riskinarvion<br>läpikäyneet toiminnot                                                                  | S                      | Hallituksen toimintakertomus s. 57                                                 |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             |  |  |  |
| 205-2                    | Korruptionvastaisiin politiikkoihin ja menettelytapoihin<br>liittyvä kommunikointi ja koulutus                                             | S                      | Hallituksen toimintakertomus s. 52–54, GRI indeksi                                 | Koko henkilöstö on velvoitettu suorittamaan eettisten toimintaohjeiden koulutus<br>kerran vuodessa. Lisäksi tarjoamme kilpailuoikeudellista koulutusta henkilöstölle.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       |  |  |  |
| 205-3                    | Vahvistetut lahjonta- ja korruptiotapaukset ja niihin<br>liittyvät toimenpiteet                                                            | S                      | GRI indeksi                                                                        | SRV:llä ei ole ilmennyt vuonna 2023 lahjonta- tai korruptiotatapauksia.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     |  |  |  |
|                          | GRI 206: Kilpailun rajoittaminen (2016)                                                                                                    |                        |                                                                                    |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             |  |  |  |
|                          | 206-1 Kilpailuoikeudellisten säännösten rikkomiseen, kartelleihin<br>ja määräävän markkina-aseman väärinkäyttöön liittyvät<br>oikeustoimet | S                      | GRI indeksi                                                                        | SRV ei ollut raportointikauden aikana osallisena kilpailuoikeudellisten säännösten<br>rikkomista käsittelevissä oikeustoimissa.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             |  |  |  |
| GRI 207: Verot (2019)    |                                                                                                                                            |                        |                                                                                    |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             |  |  |  |
| 207-1                    | Lähestymistapa verotukseen                                                                                                                 | S                      | Hallituksen toimintakertomus s. 53–54                                              |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             |  |  |  |
| 207-2                    | Verohallinto, -hallinta ja riskien kontrolloiminen                                                                                         | S                      | Hallituksen toimintakertomus s. 53–54                                              |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             |  |  |  |
| 207-3                    | Sidosryhmien osallistaminen ja tavat käsitellä<br>veronmaksuun liittyviä huolenaiheita                                                     | S                      | Hallituksen toimintakertomus s. 53–54                                              |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             |  |  |  |
| 207-4                    | Maakohtainen raportointi                                                                                                                   | OS                     | Hallituksen toimintakertomus s. 53–54 GRI indeksi                                  | SRV ei kerää erikseen tietoja maakohtaisesti maksetuista veroista verolajeittain.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                           |  |  |  |

**[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**  [Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

#### **[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)**

| Tilinpäätös |  |  |  |  |  |  |
|-------------|--|--|--|--|--|--|
|             |  |  |  |  |  |  |

[Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

| GRI Standards                    |                                                                                       | Sisältyy (S) /         |                                                                                   |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              |
|----------------------------------|---------------------------------------------------------------------------------------|------------------------|-----------------------------------------------------------------------------------|------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|
| -tunnus                          |                                                                                       | Osittain sisältyy (OS) | Sijainti                                                                          | Lisätiedot                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   |
| Ympäristöstandardit              |                                                                                       |                        |                                                                                   |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              |
| GRI 302: Energia (2016)          |                                                                                       |                        |                                                                                   |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              |
| 302-1                            | Organisaation oma energiankulutus                                                     | S                      | Hallituksen toimintakertomus s. 42–43                                             |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              |
| 302-3                            | Energiaintensiteetti                                                                  | S                      | Hallituksen toimintakertomus s. 42–43                                             |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              |
| 302-4                            | Energiankulutuksen vähentäminen                                                       | S                      | Hallituksen toimintakertomus s. 42–43 GRI-indeksi                                 | SRV:n absoluuttinen energiankulutus on vuoden 2023 aikana noussut 10 %.ja<br>laskenut perustasoon 2021 verrattuna 66 %. Vuonna 2021 energiankulutus oli 83<br>118 MWh.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       |
| GRI 304: Biodiversiteetti (2016) |                                                                                       |                        |                                                                                   |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              |
| 304-2                            | Merkittävät vaikutukset luonnon monimuotoisuudelle                                    | S                      | Hallituksen toimintakertomus, s. 41–42, GRI indeksi                               | Merkittävimmät vaikutukset liittyvät rakentamisen aiheuttamaan elinympäristöjen<br>muutokseen. Vaikutamme uuteen elinympäristöön monimuotoisuutta edistävillä<br>viherratkaisuilla ja suojelemalla olemassa olevaa luontoa.                                                                                                                                                                                                                                                                                                  |
| GRI 305: Päästöt (2016)          |                                                                                       |                        |                                                                                   |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              |
| 305-1                            | Suorat kasvihuonekaasujen päästöt (Scope 1)                                           | S                      | Hallituksen toimintakertomus s. 43, Vastuullisuusliite s. 151–152                 |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              |
| 305-2                            | Epäsuoran energian kasvihuonekaasujen päästöt<br>(Scope 2)                            | S                      | Hallituksen toimintakertomus s. 43, Vastuullisuusliite s. 151–152                 |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              |
| 305-3                            | Muut epäsuorat päästöt (Scope 3)                                                      | S                      | Hallituksen toimintakertomus s. 43                                                | Liiketoimintaan liittyvä matkustaminen sisältää ainoastaan laskutetut työmatkat<br>ja lennot.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                |
| 305-5                            | Kasvihuonekaasujen vähentäminen                                                       | S                      | Hallituksen toimintakertomus s. 43, Vastuullisuusliite s. 151–152,<br>GRI indeksi | SRV on vähentänyt absoluuttisia päästöjään (Scope 1,2) vuoden 2022 aikana 57<br>ja perustasoon 2021 verrattuna 89 %. Vuonna 2021 päästöt olivat 16 736 tCO2<br>(Scope 1,2).                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                  |
| GRI 306: Jätteet (2020)          |                                                                                       |                        |                                                                                   |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              |
| 306-1                            | Jätteen syntyminen ja jätteen merkittävät vaikutukset                                 | OS                     | GRI indeksi                                                                       | Jätettä syntymiseen vaikuttaa rakennus- ja purkuhankkeiden koko arvoketju.<br>Siihen vaikuttavat valitut rakenneratkaisut, materiaalit ja työmaaoperaatioiden<br>onnistuminen.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               |
| 306-2                            | Jätteen merkittävien vaikutusten hallinta                                             | S                      | Vastuullisuusliite s. 151–152, GRI indeksi                                        | Jätteiden kierrätyksen ja hyötykäytön edistäminen tapahtuu yhteistyössä<br>jätehuoltourakoitsijoiden kanssa. He kuljettavat, käsittelevät ja edelleen lajittelevat<br>jätteen käytettäväksi olemassa olevissa prosesseissa. Kierrätysaste on viime<br>vuosina selvästi noussut yhteistyökumppanien prosessien kehittyessä ja uusien<br>kierrätysväylien syntyessä. Jätettä kuljettavat yhteistyökumppanit raportoivat<br>SRV:lle kuukausittain. Projektit ja liiketoimintajohto seuraavat tunnuslukuja<br>säännönmukaisesti. |
| 306-3                            | Syntynyt jäte                                                                         | S                      | Hallituksen toimintakertomus s. 42, Vastuullisuusliite s. 151–152                 |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              |
| 306-4                            | Hyötykäyttöön menevä jäte                                                             | OS                     | Hallituksen toimintakertomus s. 42, Vastuullisuusliite s. 151–152                 |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              |
|                                  | GRI 308: Toimittajien ympäristöarviointi (2016)                                       |                        |                                                                                   |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              |
| 308-2                            | Toimitusketjun negatiiviset ympäristövaikutukset ja<br>toiminnot näiden korjaamiseksi | S                      | Hallituksen toimintakertomus s. 52–53, 57, GRI indeksi                            | Toimittajiamme 100 % on auditoitu SRV:n omin ympäristökriteerein, jotka<br>tarkastelevat yritysten ympäristö- ja laatupolitiiikkoja, sertifikaatteja ja<br>ympäristöjärjestelmiä.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                            |

#### **[Hallituksen toimintakertomus](#page-16-0)**

[Liiketoimintamalli, toimintaympäristö](#page-17-0)  [ja arvoketjun kuvaus](#page-17-0)  [Arvonluontimalli](#page-20-0)  [Liiketoimintakatsaus](#page-21-0)  [Sidosryhmäyhteistyö](#page-28-0) [Strategian toteutuminen](#page-31-0)  [Taloudellinen kehitys](#page-33-0) [Rahoitus ja taloudellinen asema](#page-36-0) [Vastuullisuusraportti vuodesta 2023](#page-38-0) [Muutokset johtoryhmässä](#page-54-0)  [Riskit ja riskienhallinta](#page-54-0) [Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset](#page-57-0)  [Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät](#page-58-0) [Osakkeet ja omistus](#page-58-0) [Voitonkäyttöehdotus](#page-58-0)  [Katsauskauden jälkeiset tapahtumat](#page-58-0)  [Yhtiökokous 2024](#page-58-0) [Osakkeet ja osakkeenomistajat](#page-59-0) 

#### **[Konsernin taloudellista](#page-60-0)  [kehitystä kuvaavat](#page-60-0)  [tunnusluvut ja laskentakaavat](#page-60-0)**

**[Tilinpäätös](#page-63-0)**  [Konsernitilinpäätös](#page-64-0)  [Emoyhtiön tilinpäätös](#page-114-0)

**[Tilinpäätöksen ja toiminta](#page-125-0)[kertomuksen allekirjoitukset](#page-125-0)** 

**[Tilintarkastuskertomus](#page-126-0)** 

**[Tietoa sijoittajille](#page-131-0)** 

**[Selvitys hallinto](#page-132-0)[ja ohjausjärjestelmästä](#page-132-0)** 

**[Palkitsemisraportti](#page-144-0)** 

**[Vastuullisuusliite](#page-149-0)** 

| GRI Standards                    |                                                                                                                            | Sisältyy (S) /         |                                                        |                                                                                                                                                                                                                                                           |
|----------------------------------|----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|------------------------|--------------------------------------------------------|-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|
| -tunnus                          |                                                                                                                            | Osittain sisältyy (OS) | Sijainti                                               | Lisätiedot                                                                                                                                                                                                                                                |
| Sosiaaliset standardit           |                                                                                                                            |                        |                                                        |                                                                                                                                                                                                                                                           |
| GRI 401:Työllistäminen (2016)    |                                                                                                                            |                        |                                                        |                                                                                                                                                                                                                                                           |
| 401-1                            | Uusi palkattu henkilöstö ja henkilöstön vaihtuvuus                                                                         | OS                     | Hallituksen toimintakertomus s. 48–49                  |                                                                                                                                                                                                                                                           |
|                                  | GRI 403:Työterveys- ja turvallisuus (2018)                                                                                 |                        |                                                        |                                                                                                                                                                                                                                                           |
| 403-1                            | Työterveyden ja -turvallisuuden johtamisjärjestelmät                                                                       | S                      | Hallituksen toimintakertomus s. 39, 49–51              |                                                                                                                                                                                                                                                           |
| 403-2                            | Vaarojen tunnistaminen, riskien arviointi, tapauksien<br>tutkinta                                                          | S                      | Hallituksen toimintakertomus s. 39, 49–51, 57          |                                                                                                                                                                                                                                                           |
| 403-3                            | Työterveyspalvelut                                                                                                         | S                      | Hallituksen toimintakertomus s. 48, GRI indeksi        | SRV tarjoaa lakisääteisen työterveyshuollon ja työkykyä ylläpitävää<br>ennaltaehkäisevää työterveyshoitoa. SRV:lle on laadittu työterveyshuollon<br>toimintasuunnitelma.                                                                                  |
| 403-4                            | Työntekijöiden osallistuminen ja konsultointi työterveys-ja<br>turvallisuusasioihin sekä näistä viestiminen työntekijöille | S                      | Hallituksen toimintakertomus s. 48–51                  |                                                                                                                                                                                                                                                           |
| 403-5                            | Työntekijöiden koulutus työterveyteen ja -turvallisuuteen S                                                                |                        | Hallituksen toimintakertomus s. 48–51                  |                                                                                                                                                                                                                                                           |
| 403-6                            | Työntekijöiden terveyden edistäminen                                                                                       | OS                     | Hallituksen toimintakertomus s. 48–49                  |                                                                                                                                                                                                                                                           |
| 403-7                            | Liiketoimintasuhteisiin suoraan liittyvien työterveys- ja<br>turvallisuusvaikutusten estäminen ja lieventäminen            | OS                     | Hallituksen toimintakertomus s. 49–51                  |                                                                                                                                                                                                                                                           |
| 403-8                            | Työterveyden ja -turvallisuuden johtamisjärjestelmän<br>piiriin kuuluvat työntekijät                                       | S                      | Hallituksen toimintakertomus s. 39, 49, GRI indeksi    | SRV:n integroitu johtamisjärjestelmä (ISO 9001, ISO 14001, ISO 45001) kattaa<br>kaikki operatiiviset liiketoiminnot.                                                                                                                                      |
| 403-9                            | Työhön liittyvät tapaturmat                                                                                                | S                      | Hallituksen toimintakertomus s. 51                     | Esitetty kaksi eri tapaturmataajuutta, GRI:n mukainen ja vanhan<br>laskentaperiaatteen mukainen. SRV:n vanhoissa laskentaperiaatteissa<br>toteutuneet tunnit sisältävät lomatunnit.                                                                       |
|                                  | GRI 405: Monimuotoisuus ja tasavertaiset mahdollisuudet (2016)                                                             |                        |                                                        |                                                                                                                                                                                                                                                           |
| 405-1                            | Hallintoelinten ja henkilöstön monimuotoisuus                                                                              | OS                     | Hallituksen toimintakertomus s. 49                     | SRV on raportoinut henkilöstön ikä- ja sukupuolijakauman.                                                                                                                                                                                                 |
| GRI 406: Syrjinnän kielto (2016) |                                                                                                                            |                        |                                                        |                                                                                                                                                                                                                                                           |
| 406-1                            | Syrjintätapaukset ja korjaavat toimenpiteet                                                                                | S                      | GRI indeksi                                            | Häirintää ja syrjintää koskevia ilmoituksia tehtiin 12 eettisen kanavan kautta<br>ja 2 turvallisuushavainnointijärjestelmän kautta. Kaikki kanavien kautta tulleet<br>ilmoitukset käsitellään luottamuksellisesti riippumattoman ulkoisen tahon kanssa.   |
| GRI 409: Pakotettu työ (2016)    |                                                                                                                            |                        |                                                        |                                                                                                                                                                                                                                                           |
| 409-1                            | Operaatiot ja toimittajat, joissa pakotettu työ on<br>merkittävä riski                                                     | S                      | Hallituksen toimintakertomus s. 52–54, 57, GRI indeksi |                                                                                                                                                                                                                                                           |
|                                  | GRI 414: Toimittajien sosiaalisen vastuun arviointi (2016)                                                                 |                        |                                                        |                                                                                                                                                                                                                                                           |
| 414-1                            | Tavarantoimittajat, jotka on arvioitu sosiaaliseen<br>vastuuseen liittyvien kriteerien mukaisesti                          | S                      | Hallituksen toimintakertomus s. 52–54, GRI indeksi     | Toimittajiistamme 100 % on auditoitu SRV:n omin sosiaalisin kriteerein,<br>jotka tarkastelevat yritysten terveys-, turvallisuus- ja päihdepolitiikkaa,<br>turvallisuusjohtamisjärjestelmää, työlupamenettelyä sekä työntekijöiden<br>perehdytysprosessia. |

## **Lisätietoja**

#### **Yhteystiedot**

Talous- ja rahoitusjohtaja Jarkko Rantala p. 040 674 1949 [jarkko.rantala@srv.fi](mailto:jarkko.rantala%40srv.fi?subject=)

Viestintä- ja markkinointijohtaja Miia Eloranta p. 050 441 4221 [miia.eloranta@srv.fi](mailto:miia.eloranta%40srv.fi?subject=)

Kehitysjohtaja (Elinkaariviisaus, vastuullisuus ja kehitys) Miimu Airaksinen p. 040 770 4832 [miimu.airaksinen@srv.fi](mailto:miimu.airaksinen%40srv.fi?subject=)

[viestinta@srv.fi](mailto:viestinta%40srv.fi?subject=)

Osoite: Derby Business Park, Tarvonsalmenkatu 15, 02600 Espoo, Suomi Puhelin: 020 145 5200 Internet: [www.srv.fi](https://www.srv.fi)

![](_page_159_Picture_8.jpeg)