Xiamen C&D Inc. — Management Reports 2026

Feb 13, 2026

股票代码：600153 股票简称：建发股份 公告编号：临2026—006 债券代码：115755 债券简称：23建发Y1 债券代码：240217 债券简称：23建发Y2 债券代码：240650 债券简称：24建发Y1 债券代码：241016 债券简称：24建发Y2 债券代码：241137 债券简称：24建发Y3 债券代码：241265 债券简称：24建发Y4 债券代码：241266 债券简称：24建发Y5

厦门建发股份有限公司 关于上海证券交易所业绩预告相关事项监管工作函 的回复公告

本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述 或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。

厦门建发股份有限公司(以下简称“公司”或“建发股份”)于近期收到上海 证券交易所《关于厦门建发股份有限公司业绩预告相关事项的监管工作函》(上 证公函【2026】0132 号)(以下简称“工作函”)，工作函内容及回复列示如下：

2026 年1 月23 日，公司提交披露年度业绩预告，预计2025 年度实现归母 净利润-100 亿元至-52 亿元，实现扣非归母净利润-65 亿元至-33 亿元。

问题一、关于整体业绩情况。业绩预告显示，2025 年度公司归母净利润较 2024 年度及2025 年前三季度均由盈利转为大额亏损，其中供应链运营业务保持 盈利，子公司联发集团和美凯龙预计2025 年度归母净利润为负值。请公司：（1） 列示供应链运营业务、房地产业务、家居商场运营业务各板块实现的营业收入 和净利润，变化较大的请说明原因；（2）结合非经常性损益的具体构成和形成 原因，说明相关损益金额较大是否准确、合理；（3）结合各个业务板块市场环 境变化、所处行业上下游情况、行业竞争格局、在手订单情况、同行业可比公 司业绩情况，说明本期业绩较2024 年度及2025 年前三季度均由盈利转为大额 亏损的原因及合理性。

公司回复:

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问题（1）列示供应链运营业务、房地产业务、家居商场运营业务各板块实 现的营业收入和净利润，变化较大的请说明原因。

经财务部门初步测算，公司预计2025 年度实现营业收入6,736 亿元到6,936 亿元，归属上市公司股东净利润-100 亿元到-52 亿元。公司各业务板块具体情况 如下：

单位：亿元

项目	2025年预计	2025年预计	2024年	2024年
	营业收入	归属上市公司股 东净利润	营业收入	归属上市公司 股东净利润
供应链运营	5,100 到 5,300	33 到34	5,089	35
房地产开发	约1,570	-65到-53	1,846	3
家居商场运营	约66	-67到-44	78	-9
合计	6,736 到 6,936	-100 到-65	7,013	29

2025 年度公司供应链运营业务保持稳健盈利，房地产开发业务和家居商场 运营业务归属上市公司股东净利润均为负值且较2024 年度大幅下降，其中：

1、房地产开发业务2025 年预计实现营业收入约1,570 亿元，较2024 年下 降约15%，主要系子公司建发房产和联发集团因交付项目减少导致结转收入减少。 预计实现归属上市公司股东的净利润-65 亿元至-53 亿元，其中建发房产为建发 股份贡献的归属上市公司股东净利润约20 亿元，与2024 年基本持平，联发集团 为建发股份贡献的归属上市公司股东净利润约为-85 亿元至-73 亿元，较2024 年大幅下降，主要系联发集团地产项目2025 年度结转收入规模同比下降，叠加 前期地价较高的项目集中结转导致成本较高，计提减值前的营业利润为负；同时 受行业波动及加大力度促销去化等因素影响，联发集团计提的存货跌价准备预计 将大幅增加，导致业绩进一步承压。

2、公司家居商场运营业务主要经营主体为子公司美凯龙。美凯龙预计2025 年度营业收入约66 亿元，归母净利润为-225 亿元至-150 亿元，为建发股份贡献 归属上市公司股东净利润约-67 亿元至-44 亿元，主要原因系房地产市场持续低

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迷导致家居零售市场需求减弱，近两年美凯龙租赁及管理收入持续低位震荡徘徊， 租金水平较以往年度已出现显著下降，市场情绪和租金预期发生了转变，因此美 凯龙对未来租金的收益情况进行了预期调整，致使投资性房地产价值显著下降。 同时，美凯龙根据各项资产最新可回收情况，对各类资产截至2025 年末的可回 收金额进行了初步测算，计提了相应的减值准备。

问题（2）结合非经常性损益的具体构成和形成原因，说明相关损益金额较 大是否准确、合理。

2025 年公司非经常性损益主要项目及金额列示如下：

项目	预计金额
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公 允价值变动产生的损益	-147 亿元至-236 亿元
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务 密切相关、符合国家政策规定、按照确定的标准享 有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外	约10 亿元
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务 外，非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公 允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生 的损益	约7 亿元

2025 年公司非经常性损益金额较大，主要系投资性房地产公允价值下降147 亿元至236 亿元。

子公司建发房产和联发集团的投资性房地产主要为用于出租的商场、写字楼、 长租公寓及工业房等，建发房产的投资性房地产2025 年末公允价值预计约为134 亿元，对应的营业收入占其营业总收入约0.3%，联发集团的投资性房地产2025 年末公允价值预计约为47 亿元，对应的营业收入占其营业总收入约1.6%。2025 年建发房产投资性房地产公允价值下降约14 亿元，联发集团投资性房地产公允 价值下降约7 亿元，主要系经济下行、市场低迷，商业及公寓运营等租金水平及 出租率下降，致使相关投资性房地产价值下降。

子公司美凯龙投资性房地产2025 年末公允价值预计约为695 亿元至785 亿

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元，公允价值下降约126 亿元至215 亿元，主要系受地产行业不景气以及家居建 材行业需求下滑的持续影响，家居零售市场需求减弱，美凯龙持续通过减免租金 及管理收入的方式稳商留商，同时积极调整战略与品类布局，以优惠的商业条件 吸引优质业态及品牌入驻，并在拓展初期给予租金及管理费优惠，使得租赁及管 理收入受到较为明显的影响，租金水平较以往年度显著下降。由于市场对未来租 金预期发生了转变，租金价格短期内得到修复的估计已需要进行调整，因此美凯 龙对未来租金预期的收益情况进行了相应调整，致使投资性房地产价值显著下降。 上述公允价值变动损失在非经常性损益中列示。

公司对非经常性损益项目的确认与计量，严格遵循《企业会计准则》的规定， 相关判断和估值具有合理性及支持性文件，该过程涉及到的评估工作尚未最终定 稿，最终金额将于年报中予以披露，其波动主要源于外部市场变化导致资产估值 变化，属于正常商业活动范畴。

问题（3）结合各个业务板块市场环境变化、所处行业上下游情况、行业竞 争格局、在手订单情况、同行业可比公司业绩情况，说明本期业绩较2024 年度 及2025 年前三季度均由盈利转为大额亏损的原因及合理性。

2025 年度公司供应链运营业务保持稳健盈利，与2024 年度相比基本保持稳 定；房地产开发业务和家居商场运营业务归母净利润均为负值且较2024 年度及 2025 年前三季度大幅下降，具体情况如下：

一、供应链运营业务

2025 年，全球经济呈现“韧性增长但脆弱性增加”特征。贸易政策不确定 性以及金融市场高波动性，对全球经济构成压力，增加了全球经济的脆弱性。国 内经济持续恢复，人民币资产吸引力增强，受反内卷和促消费政策刺激，产业结 构优化升级步伐加快，消费市场活力持续释放，经济运行呈现“稳中有进、质效 提升”的良好态势。受国内外经济形势影响，黑色金属、有色金属、农产品及能 源化工品等大宗商品行情呈现双向波动态势。在不确定性较高的市场背景下，公 司供应链运营业务坚持战略方向，坚持专业化经营，加强防范经营风险，不断夯 实风控体系、巩固核心优势。2025 年公司供应链运营业务预计实现营业收入约 5,100 亿元至5,300 亿元，实现归属上市公司股东净利润约33 亿元至34 亿元， 与2024 年度相比基本保持稳定；销售目的地非中国大陆的海外业务规模约140

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亿美元，同比增长约37%。

公司供应链业务经营品种较多，2025 年核心经营品种如黑色金属、有色金 属、矿产品、农产品、能源化工产品等保持稳健经营；消费品业务与行业头部企 业持续深化合作，业务规模稳步提升；浆纸和汽车业务受行业及市场行情变化等 影响，经营业绩有所下滑。公司供应链业务整体经营保持稳健。

按照主营业务为供应链运营、规模可比（2024 年营收在2000 亿元以上）等 原则，公司选取了3 家可比公司（物产中大、厦门象屿、厦门国贸）2025 年前 三季度的数据进行对比分析。从同行业情况来看，公司供应链运营业务的业绩符 合行业特点，且在同行业上市公司中处于中上水平。

二、房地产开发业务

公司房地产开发业务由子公司建发房产和联发集团运营，2025 年预计实现 营业收入约1,570 亿元，实现归属上市公司股东净利润约-65 亿元到-53 亿元， 具体业绩情况如下：

单位：亿元

				单位：亿元
公司	项目	2024年	2025年1-9月	预计2025年
建发房 产	净利润	71.11	25.32	约60
	归母净利润	41.81	14.50	约34
	为建发股份贡献归 属上市公司股东净 利润	20.21	7.80	约20
联发集 团	净利润	-16.82	-10.51	-108至-93
	归母净利润	-18.25	-10.40	-90 至-78
	为建发股份贡献归 属上市公司股东净 利润	-17.72	-10.06	-85 至-73

公司房地产开发板块2025 年预计业绩较2024 年度及2025 年前三季度有较 大变化，其中：

子公司建发房产2025 年全年业绩较2024 年及2025 年前三季度未出现盈利

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转亏损情形。2025 年全年预计业绩相比前三季度盈利增加,相比2024 年净利润 减少11.13 亿元，主要因房地产开发业务结转收入减少及投资性房地产公允价值 变动损失增加引起。因建发股份2025 年对建发房产的持股比例较2024 年增加 10%，2025 年建发房产预计为建发股份贡献归属上市公司股东净利润较2024 年 基本持平。

子公司联发集团2025 年业绩较2024 年及2025 年前三季度有较大变化，导 致公司房地产开发板块整体净利润出现亏损。2024 年9 月以来，各部门陆续推 出了一揽子稳增长、稳市场、稳预期的金融政策，楼市短暂时间出现了积极向好 的态势，但2025 年下半年开始，行业供需关系未获根本改善，市场进入深度调 整与分化阶段，新规产品对存量旧规产品项目销售形成较大冲击。在此背景下， 为应对市场下行、为加快资金回笼，子公司联发集团紧跟市场，调整销售策略并 加大库存去化力度，采取了“以价换量”等措施，导致部分历史项目出现售价与 成本倒挂。基于上述严峻的市场变化和销售策略调整，联发集团根据《企业会计 准则》要求，对存货进行全面、审慎的减值测试，对可变现净值低于成本的项目 计提大额存货跌价准备，这是导致联发集团及房地产业务本期出现亏损的直接原 因。此情况与当前同行业公司普遍面临的压力和业绩表现相符。

按照主营业务为房地产住宅和商业开发、规模可比（2024 年营收在百亿元 以上）等原则，公司选取了6 家可比公司（万科A、华夏幸福、金地集团、华发 股份、首开股份、天地源）的数据进行对比分析。从同行业情况来看，6 家可比 公司2025 年度业绩全部预计亏损。上述情况表明，2025 年房地产行业整体仍处 于深度调整期。子公司联发集团2025 年预计出现大额亏损导致公司房地产开发 板块整体出现亏损，该业绩变动与行业趋势一致，均源于市场价格持续下行、资 产减值计提增加以及企业主动去化回笼资金的策略安排，符合当前行业共性。

子公司建发房产与联发集团虽同属公司房地产业务板块，但两者在战略布局、 项目结构、土地成本及发展阶段上存在差异，导致其在行业下行周期中的业绩表 现不同：（1）城市布局差异：建发房产的项目更集中布局于核心一二线城市的 核心区域，这些区域的房地产市场抗跌性相对较强，项目去化和价格支撑力更好。 联发集团部分项目更多位于本轮市场调整中受影响较大的区域，如鄂州、南昌、 漳州等三四线城市或一二线城市的非核心板块，在市场深度调整时面临更大的价

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格压力和减值风险。(2)产品影响力差异：建发房产凭借其长期积累的品牌效应 和产品力优势，其项目定位与产品设计更精准地契合当前市场主流的改善型需求， 从而在逆市中保持了较强的客户吸引力和价格韧性。同时，其营销体系与去化能 力可能更为高效，有效促进了销售回款。联发集团早期的项目在产品竞争力与市 场接受度上面临更大挑战，去化速度相对缓慢，加剧了资金压力和减值风险。

建发房产与联发集团的业绩差异，主要源于两者城市布局、产品力等方面的 不同，是行业下行周期中不同业务单元承受压力不均的具体体现。

三、家居商场运营业务

公司家居商场运营业务的主要经营主体美凯龙2025 年业绩大幅下滑，主要 原因系投资性房地产公允价值的下调。

美凯龙管理层对租金价格修复的预期减弱，是本次公允价值大幅下调的核心 驱动因素。随着2025 年全年的房地产统计数据出台，以及美凯龙2025 年度实际 经营数据的呈现，支撑投资性房地产估值的租金价格修复预期发生了根本性的转 变，直接导致了本年度公允价值下调幅度远超过往年度水平。另外，美凯龙投资 性房地产绝对金额较大，截止2024 年末投资性房地产账面价值约910.4 亿元， 占期末总资产的比重约78.3%。由于投资性房地产账面值基数大，评估参数的细 微变化，将直接导致公允价值变动的绝对金额出现较大下降。

（1）宏观与行业预期的“质变”在第四季度集中呈现：

2024 年三季度末的强力房地产刺激政策，其效果在2025 年前三季度被持续 观察。2026 年1 月，国家统计局网站发布了2025 年官方统计数据：2025 年，全 国房地产开发投资82788 亿元，比上年下降17.2%；其中，住宅投资63514 亿元， 下降16.3%。房地产开发企业房屋施工面积659890 万平方米，比上年下降10.0%； 其中，住宅施工面积460123 万平方米，下降10.3%。房屋新开工面积58770 万 平方米，下降20.4%；其中，住宅新开工面积42984 万平方米，下降19.8%。房 屋竣工面积60348 万平方米，下降18.1%；其中，住宅竣工面积42830 万平方米， 下降20.2%。新建商品房销售面积88101 万平方米，比上年下降8.7%；其中住宅 销售面积下降9.2%。新建商品房销售额83937 亿元，下降12.6%；其中住宅销售 额下降13.0%。上述多项关键数据明确显示，政策未能扭转房地产市场下行趋势，

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市场共识从“等待复苏”转向“接受长期L 型底部”。

（2）美凯龙经营底层的“长期逻辑”被确认改变，租金修复路径未能实现

美凯龙管理层基于2024 年末政策初效所作的“租金水平将逐步修复至历史 水平”的假设，被2025 年全年尤其第四季度的实际租金数据所否定。各报告期 末基期的评估平均租金单价未能如期修复，持续下探，证实了下跌的趋势性而非 周期性。

转型成本与长期盈利能力重估：从传统的“家居建材卖场”向“家消费”混 合业态的转型，在第四季度基于更多商场实践数据被评估为一项更漫长的战略。 这并非简单的业态叠加，而是需要长期投入和客群重构，短期内难以对实际租金 产生提振作用。

综上，本年度公允价值大幅下调是管理层对于租金增长率从“短期政策刺激 下的修复”调整为“中长期内于当前低位企稳”的结果。因此2025 年末基于对 2025 年全年的经济情况和实际经营数据的总结分析，管理层对租金增长预期下 降是造成投资性房地产公允价值显著下调的主要原因。

具体内容详见美凯龙（601828.SH）于同日披露的《关于美凯龙业绩预告相 关事项的监管工作函的回复》（公告编号：2026-009）中的问题1 及回复。

问题二、关于房地产业务。业绩预告显示，公司房地产业务子公司联发集 团预计2025 年度归母净利润为负值，计提的存货跌价准备将大幅增加。请公司： （1）区分不同子公司，补充披露存货中主要地产项目减值准备的计提情况，并 结合项目开发与销售进度、所处区域、周边可比项目售价、减值测试相关过程 及参数选择等情况，说明本期对相关存货计提大额减值准备的原因及合理性;（2） 补充披露房地产板块各子公司近三年存货减值准备的计提情况，并结合相关项 目的开发和销售情况及周边可比项目售价走势，说明本期及前期减值计提是否 准确、充分。

公司回复：

问题（1）区分不同子公司，补充披露存货中主要地产项目减值准备的计提 情况，并结合项目开发与销售进度、所处区域、周边可比项目售价、减值测试

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相关过程及参数选择等情况，说明本期对相关存货计提大额减值准备的原因及 合理性。

资产负债表日，公司子公司建发房产和联发集团遵照企业会计准则的要求， 对存货区分不同项目、分期、业态按照成本与可变现净值孰低计量，对存货成本 高于其可变现净值的计提存货跌价准备。其中，对存货可变现净值的确定方法如 下：

对于开发产品，可变现净值以该产品的估计售价减去估计的销售费用和相关 税费后的金额确定；对于开发成本，可变现净值按照所开发项目的估计售价减去 至项目完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额确定； 涉及的关键参数取数如下：

（1）项目估计将要发生的成本，按照项目预计总成本减去已经实际投入的 成本；

（2）预计售价按已签约及未签约部分分别确定，对于已签约部分，按照实 际签约金额确定售价；对于未签约部分，参照同项目同业态近期成交售价，近期 无成交的则参考周边竞品的可比市场售价综合分析确定；

（3）估计的销售费用和相关税费后的金额，使用预计全盘营销费率和税负 率确定未售部分的销售费用和相关税费。

一、子公司建发房产2025 年度存货跌价准备计提情况

为保证存货减值损失计提充分合理，根据会计准则要求，经初步测算，建发 房产2025 年度预计计提存货跌价准备约35 亿元，总体上，存货减值损失计提充 分、合理，符合会计准则的相关规定，计提金额前十大项目共计提跌价准备约 24.6 亿元，具体情况如下：

项目1-宿迁项目：

1、项目概况

项目位于宿迁市宿城区黄河街道，于2021 年1 月通过招拍挂方式取得，总 可售面积27.41 万平方米。项目业态包括高层、洋房，一期于2021 年8 月开盘， 2023 年11 月竣备；二期于2023 年8 月开盘，2025 年9 月竣备。

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2、减值测试与计提情况

项目基于各期末实际成交均价对存货进行减值测试，近3 年成交均价持续下 滑，特别是2025 年度下滑幅度较大，各期末可变现净值、账面成本和存货跌价 准备余额、年度跌价计提金额如下：

单位：亿元

				单位：亿元
年份	可变现净值	账面成本	存货跌价余额	当期跌价计提
2025年	19.11	26.53	7.42	4.61
2024年	26.66	29.84	3.17	1.12
2023年	30.94	33.57	2.62	0.42

项目2--淮安项目：

1、项目概况

项目位于淮安市清江浦区生态新城核心板块，于2020 年10 月通过招拍挂方 式取得，总可售面积54.8 万平方米。项目业态以高层、叠墅住宅为主，一期于 2021 年6 月开盘，于2023 年10 月竣工；二期于2021 年11 月开盘，于2025 年 3 月竣工；三期于2021 年11 月开盘4 栋高层，于2025 年11 月已竣工，其余未 开盘。

2、减值测试与计提情况

项目基于各期末实际/预计成交均价对存货进行减值测试，近3 年成交均价 持续下滑，各期末可变现净值、账面成本和存货跌价准备余额、年度跌价计提金 额如下：

单位：亿元

				单位：亿元
年份	可变现净值	账面成本	存货跌价余额	当期跌价计提
2025年	26.13	32.66	6.53	4.55
2024年	36.51	38.87	2.37	2.37
2023年	51.17	44.20	-	-

项目3-福州项目：

1、项目概况

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项目位于福州市晋安区五四北板块，于2016 年1 月通过收购方式取得，总 可售面积3.54 万平方米。项目业态包括双拼及联排。项目于2018 年开工，因方 案规划变更原因于2019 年停工，尚未复工。

2、减值测试与计提情况

项目基于各期末周边可比项目成交均价对存货进行减值测试，2025 年周边 可比二手房成交均价降幅较大，导致2025 年须计提存货跌价，各期末可变现净 值、账面成本和存货跌价准备余额、年度跌价计提金额如下：

单位：亿元

				单位：亿元
年份	可变现净值	账面成本	存货跌价余额	当期跌价计提
2025年	10.21	12.69	2.48	2.48
2024年	12.22	12.01	-	-
2023年	14.66	14.35	-	-

项目4-无锡项目：

1、项目概况

项目位于无锡市江阴市云亭街道，于2021 年2 月通过招拍挂方式取得，总 可售面积37.03 万平方米。项目业态以联排、叠墅、洋房为主，一期于2021 年 12 月开盘，于2024 年4 月已竣工；二期于2021 年12 月开盘，2024 年12 月竣 工；三期于2023 年7 月开盘，目前在建；四期商业未开工。

2、减值测试与计提情况

项目基于各期末实际/预计成交均价对存货进行减值测试，近3 年成交均价 有一定幅度的下降，各期末可变现净值、账面成本和存货跌价准备余额、年度跌 价计提金额如下：

单位：亿元

				单位：亿元
年份	可变现净值	账面成本	存货跌价余额	当期跌价计提
2025年	23.41	32.00	8.59	2.40
2024年	29.34	35.90	6.56	3.27
2023年	52.05	55.84	3.79	2.00

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项目5-南京项目：

1、项目概况

项目位于南京市建邺区双闸街道，于2022 年10 月通过招拍挂方式取得，总 可售面积9.18 万平方米。项目业态包括高层住宅及车位，住宅于2023 年5 月开 盘，2025 年9 月竣备，车位尚未推售。

2、减值测试与计提情况

项目基于各期末实际/预计成交均价对存货进行减值测试，近3 年价格呈下 降趋势，2025 年降幅较大，导致当年度须计提存货跌价准备，各期末可变现净 值、账面成本和存货跌价准备余额、年度跌价计提金额如下：

单位：亿元

				单位：亿元
年份	可变现净值	账面成本	存货跌价余额	当期跌价计提
2025年	8.67	10.69	2.02	2.02
2024年	31.38	30.17	-	-
2023年	34.50	29.87	-	-

项目6-佛山项目：

1、项目概况

项目位于佛山市南海区千灯湖板块，于2023 年7 月通过招拍挂方式取得， 总可售面积6.22 万平方米，项目业态以高层住宅为主，于2024 年4 月开盘，目 前在建。

2、减值测试与计提情况

项目基于各期末实际成交均价对存货进行减值测试，2025 年价格回落幅度 较大，导致当年须计提存货跌价，各期末可变现净值、账面成本和存货跌价准备 余额、年度跌价计提金额如下：

单位：亿元

				单位：亿元
年份	可变现净值	账面成本	存货跌价余额	当期跌价计提
2025年	11.95	13.86	1.91	1.91
2024年	14.15	13.57	-	-

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项目7-绍兴项目：

1、项目概况

项目位于绍兴市越城区东湖街道，于2021 年1 月通过招拍挂方式取得，总 可售面积9.3 万平方米。项目业态包括双拼、联排、独栋别墅、商墅。项目于 2021 年11 月开盘，2024 年9 月竣备。

2、减值测试与计提情况

项目基于各期末实际成交均价对存货进行减值测试，近2 年成交价格降幅较 大，导致2024 年-2025 年须计提存货跌价准备，各期末可变现净值、账面成本 和存货跌价准备余额、年度跌价计提金额如下：

单位：亿元

				单位：亿元
年份	可变现净值	账面成本	存货跌价余额	当期跌价计提
2025年	5.44	7.41	1.97	1.80
2024年	9.33	9.85	0.51	0.51
2023年	33.89	31.39	-	-

项目8-苏州项目：

1、项目概况

项目位于苏州市高新区狮山商务创新区，于2023 年2 月通过招拍挂方式取 得，总可售面积16.47 万平方米。项目业态包括高层住宅及车位，住宅于2023 年9 月开盘，2025 年11 月竣备。

2、减值测试与计提情况

项目基于各期末实际成交均价对存货进行减值测试，近3 年价格呈下降趋势， 导致2025 年须计提存货跌价准备，各期末可变现净值、账面成本和存货跌价准 备余额、年度跌价计提金额如下：

单位：亿元

				单位：亿元
年份	可变现净值	账面成本	存货跌价余额	当期跌价计提
2025年	16.38	18.06	1.69	1.69
2024年	40.94	40.35	-	-

13

	2023年	44.31	40.14	-	-

项目9-厦门项目：

1、项目概况

项目位于厦门市湖里区湖里街道，于2025 年9 月通过招拍挂方式取得，总 可售面积7.3 万平方米。项目业态以高层为主，尚未开工。

2、减值测试与计提情况

项目基于期末周边可比项目成交均价对存货进行减值测试，2025 年末可变 现净值、账面成本和存货跌价准备余额、年度跌价计提金额如下：

单位：亿元	单位：亿元	单位：亿元	单位：亿元	单位：亿元
年份	可变现净值	账面成本	存货跌价余额	当期跌价计提
2025年	26.38	27.99	1.62	1.62

项目10-苏州项目：

1、项目概况

项目位于苏州市张家港市城北街道沙洲湖社区，于2023 年5 月通过招拍挂 方式取得，总可售面积16.5 万平方米。项目业态包括洋房及高层。一期于2023 年9 月开盘，2025 年6 月竣备。二期于2025 年9 月开工，2025 年12 月末开盘。

2、减值测试与计提情况

项目基于各期末实际成交均价对存货进行减值测试，近3 年成交价格略有起 伏，但2025 年回落较大，各期末可变现净值、账面成本和存货跌价准备余额、 年度跌价计提金额如下：

单位：亿元

				单位：亿元
年份	可变现净值	账面成本	存货跌价余额	当期跌价计提
2025年	13.92	15.73	1.81	1.49
2024年	27.27	27.59	0.32	0.32
2023年	25.66	25.49	-	-

二、 子公司联发集团2025 年度存货跌价准备计提情况

14

为保证存货减值损失计提充分合理，根据企业会计准则要求，经初步测算， 联发集团2025 年度预计计提存货跌价准备60 亿元至80 亿元。总体上，存货减 值损失计提充分、合理，符合会计准则的相关规定，计提金额前十大项目共计提 跌价准备约37.9 亿元，具体情况如下：

项目1-广州项目：

1、项目概况

项目位于广州市增城区石滩镇，于2021 年4 月通过招拍挂方式取得，总建 筑面积13.91 万平方米，产品以住宅为主,该项目目前处于暂时停工状态。

2、减值测试与计提情况

项目参考周边已上市项目的市场价格作为预计售价进行减值测试，近3 年周 边可比项目成交均价持续下滑，受此影响，各期末的可变现净值、账面成本和存 货跌价准备余额、年度减值计提金额如下：

单位：亿元

				单位：亿元
年份	可变现净值	账面成本	存货跌价余额	当期跌价计提
2025年	12.96	19.58	6.62	5.85
2024年	18.29	19.06	0.77	0.77
2023年	18.30	17.64	-	-

项目2-厦门项目：

1、项目概况

项目位于厦门市海沧区马銮湾新城，于2021 年5 月通过招拍挂方式取得， 总建筑面积14.29 万平方米，项目业态以洋房、高层住宅为主，分两期开发，一 期于2021 年9 月开工，2021 年12 月开盘，已于2024 年9 月竣备；二期2024 年9 月开工，于2025 年6 月开盘，预计于2026 年12 月竣备。

2、减值测试与计提情况

项目基于各期末实际成交均价对存货进行减值测试，近3 年成交均价持续下 滑，受此影响，各期末的可变现净值、账面成本和存货跌价准备余额、年度减值 计提金额如下：

15

单位：亿元

				单位：亿元
年份	可变现净值	账面成本	存货跌价余额	当期跌价计提
2025年	11.99	22.25	10.26	5.82
2024年	23.90	30.15	6.25	3.22
2023年	25.14	28.37	3.23	1.92

项目3-漳州项目：

1、项目概况

项目位于漳州市高新区南湖生态公园内，于2021 年5 月通过招拍挂方式取 得，建筑面积2.26 万平方米，于2022 年4 月开工，2024 年4 月开售，2025 年 9 月竣备。

2、减值测试与计提情况

本项目属类独栋纯别墅区，容积率仅1.19，由于产品定位、区位、户型等 方面具有较强独特性，漳州市场目前无完全可比同类项目。结合漳州别墅市场行 情及本项目产品定位，无成交年度按照项目的预计售价、有成交年度按照项目的 实际成交均价作为计算依据进行减值测试，近3 年的均价呈下降趋势，受此影响， 各期末的可变现净值、账面成本和存货跌价准备余额、年度计提金额如下：

单位：亿元

				单位：亿元
年份	可变现净值	账面成本	存货跌价余额	当期跌价计提
2025年	6.73	12.05	5.32	4.04
2024年	10.25	11.53	1.28	1.28
2023年	11.10	10.76	-	-

项目4-南昌项目：

1、项目概况

项目位于南昌市南昌县象湖滨江板块，于2020 年8 月通过招拍挂方式取得， 建筑面积14.69 万平方米，项目业态主要为高层住宅，暂未启动开发和销售。

2、减值测试与计提情况

项目参考与本项目同批次获取、位置相邻的已上市项目各期末实际成交均价

16

作为预计售价进行减值测试，2023 年及2024 年可比项目的成交均价整体保持稳 定，但进入2025 年后，成交均价出现明显降幅，受此影响，项目各期末的可变 现净值、账面成本和存货跌价准备余额、年度计提金额如下：

单位：亿元

				单位：亿元
年份	可变现净值	账面成本	存货跌价余额	当期跌价计提
2025年	5.30	9.25	3.95	3.95
2024年	10.65	9.25	-	-0.01
2023年	9.74	9.75	0.01	0.01

项目5-南京项目：

1、项目概况

项目位于南京市江宁区正方新城商圈，于2019 年8 月通过招拍挂方式取得， 总建筑面积22.77 万平方米，项目业态以高层住宅为主，分两期开发，一期住宅 于2020 年4 月开工，2020 年11 月开盘，2022 年11 月竣备；二期住宅于2020 年9 月开工，2021 年11 月开盘，2023 年10 月竣备；车位均于2025 年5 月推售。

2、减值测试与计提情况

项目基于各期末实际成交均价对存货进行减值测试，近3 年成交均价持续下 滑，受此影响，各期末的可变现净值、账面成本和存货跌价准备余额、年度计提 金额如下：

单位：亿元

				单位：亿元
年份	可变现净值	账面成本	存货跌价余额	当期跌价计提
2025年	3.65	9.28	5.63	3.83
2024年	10.56	13.09	2.53	1.53
2023年	13.28	14.35	1.07	0.77

项目6-重庆项目：

1、项目概况

项目位于重庆市璧山区黛山大道，于2021 年2 月通过招拍挂方式取得，总建筑 面积31.14 万平方米，项目业态包括高层、洋房、商业和车位，分两期开发。项

17

目于2021 年12 月分批次开工建设，其中一期高层已于2023 年9 月全部竣备， 洋房部分楼栋已实现竣备，部分洋房仍在建设中，二期尚未开发销售。

2、减值测试与计提情况

项目基于各期末实际成交均价进行减值测试,近3 年成交均价持续下滑，受 此影响，各期末的可变现净值、账面成本和存货跌价准备余额、年度计提金额如 下：

单位：亿元

				单位：亿元
年份	可变现净值	账面成本	存货跌价余额	当期跌价计提
2025年	10.91	16.10	5.19	3.83
2024年	16.67	18.03	1.36	0.34
2023年	17.71	18.74	1.03	1.03

项目7-厦门项目：

1、项目概况

项目位于厦门市思明区前埔片区，于2025 年04 月通过招拍挂方式取得， 总建筑面积10.23 万平方米，项目业态以小高层、高层住宅为主。项目于2025 年6 月开工建设，2025 年9 月开盘，预计2027 年底全部竣备。

2、减值测试与计提情况

项目基于期末实际成交均价对存货进行减值测试, 2025 年末的可变现净值、 账面成本和存货跌价准备余额、年度计提金额如下：

单位：亿元

				单位：亿元
年份	可变现净值	账面成本	存货跌价余额	当期跌价计提
2025年	29.58	33.04	3.46	3.46

项目8-鄂州项目：

1、项目概况

项目位于鄂州市华容区红莲湖旅游度假片区，于2013 年1 月通过招拍挂方 式取得，总建筑面积27.55 万平方米，业态主要为高层，分批次开发，部分批次 于2020 年7 月开工建设，2023 年6 月竣备，部分批次暂未竣工。

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2、减值测试与计提情况

项目基于各期末实际成交均价对存货进行减值测试, 2023 年及2024 年项目 的成交均价整体保持稳定，但进入2025 年后，成交均价出现明显降幅，受此影 响，各期末的可变现净值、账面成本和存货跌价准备余额、年度计提金额如下：

单位：亿元

				单位：亿元
年份	可变现净值	账面成本	存货跌价余额	当期跌价计提 额
2025年	3.71	6.43	2.72	2.74
2024年	8.67	8.67	0.00	-0.01
2023年	8.46	8.47	0.01	0.01

项目9-厦门项目：

1、项目概况

项目位于厦门市集美区西亭片区，于2023 年12 月通过招拍挂方式取得，建 筑面积13.45 万平方米，项目业态以高层住宅为主。项目于2024 年11 月开工建 设，2025 年3 月开盘，预计2026 年底竣备。

2、减值测试与计提情况

项目开盘前采用同批次拿地的相邻地块的实际成交均价作为预计售价，开盘 后按照实际成交均价进行减值测试，2025 年项目实际成交均价较预期下滑，导 致当年需要计提跌价准备，各期末的可变现净值、账面成本和存货跌价准备余额、 年度计提金额如下：

单位：亿元

				单位：亿元
年份	可变现净值	账面成本	存货跌价余额	当期跌价计提
2025年	23.96	26.49	2.53	2.53
2024年	26.89	25.56	-	-

项目10-南昌项目：

1、项目概况

项目位于南昌市红谷滩区九龙湖板块，于2020 年10 月通过招拍挂方式取得，

19

总建筑面积18.1 万平方米，项目业态以住宅为主，于2021 年8 月开工建设，2024 年4 月竣备。

2、减值测试与计提情况

项目基于各期末实际成交均价对存货进行减值测试, 2023 年及2024 年项目 的成交均价整体保持稳定，但进入2025 年后，成交均价出现明显降幅，受此影 响，各期末的可变现净值、账面成本和存货跌价准备余额、年度计提金额如下：

单位：亿元

				单位：亿元
年份	可变现净值	账面成本	存货跌价余额	当期跌价计提
2025年	3.12	4.92	1.80	1.87
2024年	8.55	8.61	0.06	0.06
2023年	19.95	19.99	0.04	-0.01

问题（2）补充披露房地产板块各子公司近三年存货减值准备的计提情况， 并结合相关项目的开发和销售情况及周边可比项目售价走势，说明本期及前期 减值计提是否准确、充分。

子公司建发房产和联发集团2023-2025 年度均系根据会计准则要求，按上述 具体测试方法，对存货进行审慎的减值测试，并根据测试结果计提存货跌价准备， 各年计提的依据充分、恰当、合理体现项目各时点的真实情况，不存在计提不及 时、不充分的情形，2023-2025 年存货跌价准备计提情况及合理性说明如下：

（一）建发房产2023-2025 年计提存货跌价准备情况

单位：亿元

					单位：亿元
年份	存货原值	跌价准备余额	计提比例	净值	当期跌价计提
2023年	2,782.89	43.28	1.56%	2,739.62	14.51
2024年	2,499.68	58.75	2.35%	2,440.93	37.09
2025年	2,292.45	74.37	3.24%	2,218.08	34.48
其中：2023 年以前拿 地	340.11	61.01	17.93%	279.10	23.78

20

	2023 年及 以后拿地	1,952.34	13.36	0.68%	1,938.98	10.70

从2025 年末的存货跌价余额分布来看，建发房产存货跌价余额集中于2023 年以前的拿地项目，主要系2020-2021 年以高溢价率取得的非核心城市或区域的 项目近年来受市场下行影响，销售价格下滑明显所致（2022 年拿地项目库存基 本去化完毕）。

（二）联发集团2023-2025 年计提存货跌价准备情况

单位：亿元

年份	存货原值	跌价准备 余额	计提比例	净值	当期跌价 计提
2023年	686.57	24.66	3.59%	661.91	14.80
2024年	523.09	40.63	7.77%	482.46	20.92
2025 年	545.00	85 至105	15.60%至 19.27%	440 至460	60 至80
其中：2023 年以前拿地	245.00	78.5 至 94.5	32.04%至 38.57%	150.5 至 166.5	54 至70
2023 年及以 后拿地	300.00	6.5 至10.5	2.17%至3.50%	289.5 至 293.5	6 至10

联发集团2025 年计提大额存货跌价准备的项目，主要集中于2023 年度以前 获取的土地及位于非核心区域的项目。2025 年计提大额减值，一是市场压力， 2025 年下半年市场深度下行，上述项目在本轮市场调整面临更大的价格压力和 减值风险。二是经营应对，为加速资金回笼、盘活资产，联发集团顺应市场趋势 调整销售价格，调整后的价格符合市场实际行情。

建发房产和联发集团按项目列示的近三年存货减值准备计提情况及分析详 见问题二（1）回复内容。

综上，建发房产和联发集团各项目均严格遵循《企业会计准则》及相关会计 政策要求，在每个资产负债表日基于项目实际开发进度、最新成交情况、动态成 本以及可获取的同类产品市场价格信息，对存货进行审慎的减值测试，并根据测

21

试结果计提存货跌价准备，各年计提的依据充分、恰当、合理体现项目各时点的 真实情况，不存在计提不及时、不充分的情形。其中2025 年度减值测算过程未 借鉴独立第三方的评估工作，最终减值准备计提金额将在2025 年年报中予以披 露。

问题三、关于家居商场运营业务。业绩预告显示，公司家居商场运营业务 子公司美凯龙预计2025 年度归母净利润为负值，投资性房地产公允价值变动损 失、各类减值准备计提增加。请公司：（1）补充披露报告期内投资性房地产的 使用状态、出租率、租金收入、公允价值评估参数及测算过程，说明报告期内 投资性房地产公允价值变动的原因及合理性；（2）结合减值计提涉及的各类主 要资产情况，说明本期及前期减值计提是否准确、充分；（3）结合目前市场环 境变化、美凯龙当前经营状况及未来预测情况等，说明对家居商场运营业务板 块后续发展的经营应对及战略规划。

公司回复：

问题（1）补充披露报告期内投资性房地产的使用状态、出租率、租金收入、 公允价值评估参数及测算过程，说明报告期内投资性房地产公允价值变动的原 因及合理性。

一、报告期内投资性房地产公允价值变动的原因

美凯龙2025 年投资性房地产公允价值大幅度下降，主要是美凯龙所处行 业和市场环境连续两年的显著变化，以及美凯龙近两年业绩的大幅波动带来 的预期变化导致的。

1、行业与市场环境的下行与家居商场租金及出租率显著下降高度相关。

美凯龙作为家居零售领域的领军企业，经营表现与房地产行业的景气度 高度相关。根据国家统计发布的数据，2023 年到2025 年期间，全国房地产开 发投资连续三年同比显著下降，其中2023 年同比下降了9.6%，2024 年同比 下降了10.6%，2025 年同比下降了17.2%。2023 年到2025 年家居建材需求疲 软，也导致美凯龙连续三年租赁及管理收入的显著下滑，由2022 年度的78.68 亿元下降至2025 年度预计的48 亿元。

2、租金价格的修复预期减弱是本次公允价值大幅下调的核心因素

22

在2025 年末，美凯龙对租金价格的未来走势做了更新估计，主要是针对 如下情况的变化做出的：

（1）宏观环境相关因素

2024 年以来，国内房地产市场进入深度调整阶段。2024 年三季度末，一 系列力度空前的支持政策密集出台——包括降低首付比例、下调贷款利率、推 行换房退税等，对市场情绪与成交量短期内产生了较为明显的提振作用。美 凯龙判断，租金水平有望随之逐步修复。

然而，进入2025 年后，政策效果未能延续，房地产销售价格与成交量再 度双双承压，下行压力并未因短期刺激而根本缓解，这反映出当前市场调整 已超越一般意义上的周期性波动，而是更深层次的因素包括经济增长模式转 型、产业结构升级、居民预期转变、人口结构改变带来的变化。因此，市场 很可能在中长期内持续面临供需重构带来的价格压力。

基于上述变化，美凯龙管理层对租金水平的未来预期进行了调整：从原 来“短期政策刺激下的修复”转向“中长期内于当前低位企稳”。这一关键判 断的转变，直接导致在投资性房地产估值模型中，核心的参数租金增长率被 大幅调降，从而对资产估值产生显著影响。

（2）美凯龙经营情况相关因素

自公司收购控制权以来，美凯龙在成本端的节控，取得了显著成效，但 是成本端的节控无法对冲收入端所面临的压力。特别是在2024 年的第三季度 后，为应对空置率的上升，美凯龙对符合要求的商户，定向释放了较大幅度 的专项租金优惠，使得实际租金单价显著下降。管理层认为，在积极推进混 合业态战略转型的经营提升策略和环境复苏的组合拳作用下，后续租金单价 复苏至历史水平的大逻辑未出现变化。但是进入2025 年后，美凯龙实际租金 单价与总收入，进一步呈现疲软态势，显示租赁市场复苏动能依然不足。

核心经营数据的持续走弱，与前述对行业的结构性判断相互印证，共同 说明租金收入增长乏力已不是短期波动，而很可能成为中长期内的常态。在 此情况下，租金水平有望逐步修复到历史水平的假设已不具备财务谨慎性。 因此，基于截至2025 年末的实际经营成果与可预见的市场趋势，对投资性房

23

地产的公允价值进行充分调整，是必要、及时且恰当的会计处理，确保了财 务报表能公允反映报告期末的资产价值。

（3）行业生态的相关因素

从行业生态上看，疫情后泛家居产业链呈现出两大显著趋势：上游供应 商持续集中化，下游消费者则更倾向于一站式、一体化的家消费解决方案。 在此背景下，单纯依赖传统家居建材经销商的租赁模式正面临增长天花板与 吸引力下降的双重挑战。

为应对市场变迁，美凯龙正在积极推进从传统“家居建材卖场”向“家消 费”主题混合业态的战略转型，通过引入高端电器、整装设计、生活餐饮等体 验业态，重塑空间价值。然而，这一转型必然是一个周期较长、投入较大、 且在培育期内可能拉低整体平均租金单价的过程，进一步强化了管理层对于 未来租金收入难以迅速反弹的判断。

综上，美凯龙投资性房地产公允价值在报告期末大幅下调，是宏观环境 变化、期间经营数据疲软以及中长期行业转型压力三重因素共同影响的结果。 此次公允价值下调所依据的租金增长预期，与美凯龙实际面临的收入下滑、 出租率承压等经营状况高度匹配，确保了会计估计与商业现实的一致性。具 体内容详见美凯龙（601828.SH）于同日披露的《关于美凯龙业绩预告相关事 项的监管工作函的回复》（公告编号：2026-009）中的问题1 及回复。

二、报告期内投资性房地产的主要测算过程

根据《投资性房地产评估指导意见》(中评协[2017]53 号)的规定，执行 投资性房地产评估业务，应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况和数 据来源等相关条件，参照会计准则关于评估对象和计量方法的有关规定，选 择合适的评估方法。对于投资性房地产的评估方法通常包括市场法和收益法， 纳入评估范围的投资性房地产主要为已投入使用的建成物业，相关房产的持 有目的系用于赚取租金用途，因此采用收益法评估。

收益法是房地产评估中常用的方法之一，具体思路是预测估价对象的未 来正常收益，选择适当的报酬率或折现率、收益乘数将其折现到估价时点后 累加。

24

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其中：P—评估值（折现值）；r—所选取的折现率；n—收益年期；Fi—未 来收益期的预期年收益额（i 表示收益期内的某一年）。

上式中Fi=租赁收入-年运营费用；租赁收入=企业运营的商场采用实际租 金×（1-空置率-商场年经营性收益率）

主要参数情况如下：

要参数情况如下：
年份	2024 年	2025 年
自营及租赁分部相关收 入（亿元）	53.60	48
平均空置率	17.78%	15.39%
折现率	5%-6%	5%-6%

由于对预期的收益情况进行了调整，根据初步测算，美凯龙2025 年度投 资性房地产估值相应下调约126 亿元至215 亿元，美凯龙2025 年末投资性房 地产公允价值预计约为695 亿元至785 亿元。

具体内容详见美凯龙（601828.SH）于同日披露的《关于美凯龙业绩预告 相关事项的监管工作函的回复》（公告编号：2026-009）中的问题1 及回复。

问题（2）结合减值计提涉及的各类主要资产情况，说明本期及前期减值 计提是否准确、充分。

根据企业会计准则的规定，美凯龙结合各项资产最新的可回收情况，对 截至2025 年末各类资产的可回收金额进行了初步测算，拟对各类资产计提约 45 亿元至57 亿元的减值准备。涉及减值计提的资产主要包括土地平整收益权 及项目开发支出、长期股权投资、财务资助、应收账款和合同资产等，各类 资产情况如下：

单位：亿元

序号 资产类型 所属业务板块 具体用途 使用状态 拟计提

25

					减值金 额
1	土地平整收益 权及项目开发 支出	其他	土地整理开 发	项目已延期搁 置	19.10
2	长期股权投资	其他	家居商场项 目公司及产 业链企业投 资	部分项目已发 生经营困难	11.60
3	财务资助	主要为委托经营 管理板块	支持自营或 委管项目建 设	部分项目已逾 期	8.13
4	应收账款及合 同资产	主要为项目前期 品牌咨询委托管 理及建筑施工设 计服务板块	业务经营形 成	部分项目已逾 期	3.98
5	商誉及其他	--	--	--	2.19
合计					45.00

注：美凯龙根据各项资产最新可回收情况，拟对各类资产计提约45 亿元 至57 亿元的减值准备。由于审计、评估工作尚未完成，最终金额以审计、评 估结果为准。

1、土地平整收益权及项目开发支出

美凯龙于2018 年8 月以人民币10 亿元取得了子公司银泰（永清）新城投 资有限公司（以下简称“银泰永清”）70%股权时，同时取得一项土地整理相关 收益权。银泰永清主要为永清县人民政府提供一级土地整理开发等服务，并取得 服务收入。随着土地征收工作的推进，该项目已发生土地补偿代垫款（主要包括 土地流转费、征地服务费、设计、规划、咨询等前期费用、购买土地增减挂钩指 标费用、开发间接费、资本化利息等）等项目开发支出。

2025 年末，由于政府规划尚未落地等诸多因素影响，该项目整体处于搁置

26

状态，土地平整收益权及项目开发支出账面原值相较年初未发生变化。根据美凯 龙资产盘活小组的评估，由于项目所在的区位红利已逐渐消失，当地市场的需求 增长乏力等原因，项目已不具有持续投入的经济回报，美凯龙已不再计划增加一 级土地整理开发服务的成本投入。美凯龙拟持续配合协助永清县政府，完成目前 已征收的2360 亩土地的调规和出让，并以实现已征收地块的推地出让，回收部 分项目开发成本为管理目标。根据如上经营策略的调整，美凯龙对该项目预计可 收回金额进行了测算，预计新增减值计提金额约为19.10 亿元。

2、长期股权投资

美凯龙长期股权投资主要系对合营/联营/参股家居商场项目公司、家居装 饰及家具产业链企业以及家居商场衍生业务的权益投资。在对长期股权投资进行 减值测试时，美凯龙综合评估相关被投资单位行业发展趋势、美凯龙整体的经 营规划及财务信息预测相应的可回收金额，识别相关投资是否发生减值迹象并计 提相应的减值准备。

2025 年度，美凯龙无新增长期股权投资项目，在对被投资单位逐项识别减 值迹象并进行减值测试发现减值事项主要分为以下两类：（1）被投资单位账面持 有家居商场物业，因投资性房地产公允价值下降产生了相关损失。美凯龙部分被 投单位以经营商场为主业，相关被投资单位以收益法评估其所持物业的公允价值。 由于被投资单位所持物业公允价值出现较大金额的下降，美凯龙按被投资单位所 持商场物业公允价值调整后的净资产乘以持股比例确认投资损失，相关投资损失 本年预估约为4.70 亿元；（2）由于第四季度,部分投资出现胜诉后被诉公司无财 产可供执行、部分被投资单位出现较大金额的资产罚没和现金流恶化情况以及部 分被投资单位新增多条被执行信息经营情况显著恶化等情形，美凯龙根据最新的 减值迹象对其可收回金额进行了重新测算，新增长期股权投资减值准备计提金额 约为6.90 亿元。

3、财务资助

美凯龙对外提供财务资助的主要用途为支持自营项目建设，或为合联营商 场提供营运资金支持，以及委管商场项目合作方因其资金需求需提前预支部分资 金，美凯龙考虑委管合作方的合作关系等因素，同意向其提供相关款项。

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2025 年末，美凯龙财务资助本金余额23.87 亿元，受地产行业不景气以及 家居建材行业需求下滑的持续影响，部分财务资助对象经营情况未能得到根本性 好转。如本问询回复问题3（1）所述，由于财务资助对象自持家居商场物业估 值下降，美凯龙按照增信抵押物业预计可变现价值或未来享有家居商场项目公司 权益份额的公允价值的情况计提了相应的减值准备。经初步测算，新增减值计提 金额约8.13 亿元。

4、应收账款及合同资产

美凯龙应收账款及合同资产余额主要系项目前期品牌咨询服务和建筑施工 及设计服务产生，两个业务板块形成的余额占比约为75%。美凯龙根据外部宏观 环境变化以及客户的生产经营和财务状况，对存在客观证据表明存在减值的项目 （如对方已经破产注销、双方存在争议或涉及诉讼仲裁、或有其他迹象表明债务 人很可能无法履行还款义务，且经管理层综合分析判断未来已无收回可能的合同 资产和应收账款）单独进行减值测试并单项计提减值准备。除了单项评估信用风 险的应收款项外，美凯龙基于共同风险特征及不同客户的信用风险特征，将合同 资产和应收账款划分为不同组合，在组合的基础上按账龄评估信用风险，并参考 历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，编制应收账款账 龄与整个存续期预期信用损失率对照表，计算预期信用损失。

2025 年度，受宏观经济波动、经济回暖不及预期以及相关欠款方自身履约 能力恶化等因素的影响，美凯龙根据年末能够获取的有关欠款方的最新相关信息， 判断需采用单项计提减值准备的应收账款涉及的单位有所增加，计提的减值准备 相应增加。此外，因客户资金周转趋紧、回款放缓，导致各组合年末应收账款余 额的账龄变长，对应的预期信用损失率上升，亦导致按照组合计提的减值准备相 应增加。经初步测算，美凯龙2025 年预计新增预期信用损失计提金额约为3.98 亿元。

综上所述，美凯龙已按照企业会计准则的规定，对各项资产的可回收情况 进行了测算并进行了相应的会计处理，计提减值准备的依据充分。

具体内容详见美凯龙（601828.SH）于同日披露的《关于美凯龙业绩预告 相关事项的监管工作函的回复》（公告编号：2026-009）中的问题2 及回复。

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问题（3）结合目前市场环境变化、美凯龙当前经营状况及未来预测情况 等，说明对家居商场运营业务板块后续发展的经营应对及战略规划。

结合问题（1）之回复，美凯龙的经营环境变化主要体现在房地产行业进 入深度调整周期，叠加居民消费信心持续不振，家居零售市场需求承压，导 致商场租金水平与物业出租率双降。从美凯龙的经营情况上看，过去三年美 凯龙的经营承压明显，受到自持重资产模式的影响，企业刚性成本高，资产 盈利效率降低，流量下滑显著，营业收入的下滑幅度高于同业。美凯龙拟在 如下战略规划和经营层面提升经营发展质量。

战略层面，美凯龙将锚定“家居生活新商业运营商与家居产业生态服务 商”战略定位，立足未来战略重构路径，构建重资产持有、轻资产运营、家 居供应链、生态圈要素四大核心业务板块，形成主业稳固、生态协同的发展 格局，为美凯龙转型升级提供坚实支撑。第一，重资产持有业务层面，集中 管理所有自持商场及其他重资产产权，聚焦存量资产精细化运营，通过盘活、 汰换及资本化运作实现价值最大化，筑牢发展根基。第二，轻资产运营业务 层面，统一运营所有自持、委管及加盟等形式的在管商场，以“拓局–运营扩张–输出”闭环赋能人、货、场，强化商业内容，拓展管理规模。第三，家 居供应链业务层面，依托资源优势，探索包括但不限于为品牌工厂提供经销 商赋能、进口服务等全链路服务，破解行业供应链效率痛点，培育新增长引 擎。第四，生态圈要素业务层面，探索布局公装、出海（SaaS+供应链）等业 务，延伸产业服务边界，增强抗风险韧性与长期竞争力。

根据以上战略层面的聚焦定位，美凯龙拟采取如下经营应对，保证战略 的顺利实施。第一，坚持聚焦主业，巩固行业龙头地位，轻重并举，优化商 场区位布局，差异化分层定位提升自持资产投资收益，扩大轻资产运营收益 和规模。第二，坚持市场化机制，灵活资源配置效率，强化市场敏捷反应， 促进行业生态协同共赢。第三，持续提升经营质量，提升精细化运营能力， 强化科技赋能，打造差异化核心竞争力，持续提升经营效益，提高市场份额。 第四，持续培育新兴业务，协同集团及行业生态资源，积极开拓新业务。

美凯龙自营商场主要分布于国内一、二线城市的优质地段，具备行业内 竞争对手难以复制的区位优势。长期而言，存量房主导下家装家居消费与新

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房销售关联性弱化，随着我国存量房改善性需求的持续释放，家居零售市场 以及美凯龙将会恢复长期稳健运行的状态。

以上报告中2025 年相关数据仅为初步核算数据，具体准确的财务数据以公 司正式披露的2025 年年度报告为准。

会计师意见：公司2023 年度和2024 年度的财务报表已经审计，我们认为 公司在公允价值变动损失和资产减值损失方面进行了恰当的会计处理。本次业 绩预告尚未经审计，我们和公司已就本次业绩预告的情况、公允价值变动损失 情况和范围以及资产减值的情况和范围进行了沟通，根据我们目前所执行的相 关程序，与公司不存在重大分歧。

特此公告。

厦门建发股份有限公司董事会

2026 年2 月14 日

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