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VEKEN TECHNOLOGY CO.,LTD. Audit Report / Information 2013
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Audit Report / Information
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宁波维科精华集团股份有限公司 拟转让部分房地产项目资产评估报告
银信资评报[2013] 沪第 357 号
银信资产评估有限公司 2013 年 6 月 25 日
银信资产评估有限公司 地 址: 上海市九江路 69号三楼 电话: 021-63391088
传真: 021-63391116 邮编: 200002
目录
| 评估师声明 | ||
|---|---|---|
| 摘 | 要 | |
| 正 | 文 ……………………………………………………………………………………………… | |
| 一、委托方、产权持有单位概况 | ||
| 二、评估目的 | ||
| 三、评估对象和评估范围 | ||
| 四、价值类型及其定义 | ||
| 五、评估基准日 | ||
| 六、评估依据 ……………………………………………………………………………………8 | ||
| 七、评估方法 | ||
| 八、评估程序实施过程和情况 | ||
| 九、评估假设 | ||
| 十、评估结论 | ||
| 十一、特别事项说明 | ||
| 十二、评估报告使用限制说明 | ||
| 十三、评估报告提出日期 | ||
| 附 件 |
评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中,遵循相关法律法规和资产评估准则,恪守独 立、客观和公正的原则;根据我们在执业过程中收集的资料,评估报告陈述的内容是 客观的,并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产列表由委托方、被评估单位申报并经其签章确认;所提 供数据的真实性、合法性、完整性,恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们在评估对象中没有现存或者预期的利益,与相关当事方没有现存或者预 期的利益关系,对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查;我们已对评 估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注,对评估对象及其所涉及资产 的法律权属数据进行了查验,并对已经发现的问题进行了如实披露,且已提请委托方 及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的 限制,评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说 明及其对评估结论的影响。
六、我们执行资产评估业务的目的是对评估对象在评估基准日的价值进行分析、 估算并发表专业意见,并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对 评估对象可实现价格的保证。
宁波维科精华集团股份有限公司
拟转让部分房地产项目资产评估报告
银信资评报[2013] 沪第 357 号
摘 要
一、项目名称:宁波维科精华集团股份有限公司拟转让部分房地产项目
二、委托方:宁波维科精华集团股份有限公司
三、委托方以外的其他评估报告使用者:法律规定与本评估目的相关的政府职能 部门及相关当事人。
四、产权持有单位:宁波维科精华集团股份有限公司
五、评估目的:评估宁波维科精华集团股份有限公司委评的位于宁波市海曙区体 育场路 2 号的房地产的市场价值,为资产转让提供价值参考。
六、经济行为:宁波维科精华集团股份有限公司拟转让位于宁波市海曙区体育场 路 2 号的房地产。
七、评估对象:宁波维科精华集团股份有限公司委评的位于宁波市海曙区体育场 路 2 号的房地产的市场价值。
八、评估范围:位于宁波市海曙区体育场路 2 号的房地产,总建筑面积为 5467.57 平方米,土地使用权面积为 3839.70 平方米,账面原值为 20,733,396.23 元,账面净值 为 18,363,775.61 元。其中房屋记载用途为工交仓储用房,土地记载用途为工业。
九、价值类型:此次评估采用的价值类型为市场价值。
十、评估基准日:2013 年 4 月 30 日
十一、评估方法:采用房地分别评估然后加总的方法,其中房屋建筑物采用重置 成本法进行评估,土地使用权采用市场法、基准地价法进行评估。
十二、评估结论:
在评估基准日 2013 年 4 月 30 日,委估资产账面原值为 20,733,396.23 元,账面净 值为 18,363,775.61 元,评估值为 27,717,870 元人民币,大写为人民币贰仟柒佰柒拾壹 万柒仟捌佰柒拾元整,其中房屋建筑物评估值为 14,355,670 元,土地使用权评估值为
13,362,200 元,评估增值 9,354,094.39 元。
评估结论的详细情况见评估明细表。
本评估结论仅对宁波维科精华集团股份有限公司拟转让资产之经济行为有效。并 仅在评估报告载明的评估基准日成立。当评估基准日后的委估资产状况和外部市场出 现重大变化,应重新进行评估。
以上内容摘自资产评估报告正文,欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估 结论,应当阅读资产评估报告正文,同时提请评估报告使用者关注评估报告中的评估 假设、限制使用条件以及特别事项说明。
宁波维科精华集团股份有限公司
拟转让部分房地产项目资产评估报告
银信资评报[2013] 沪第 357 号
正 文
宁波维科精华集团股份有限公司:
银信资产评估有限公司接受贵公司委托,根据有关法律、法规和资产评估准则、 资产评估原则,采用房地分别评估然后加总的方法,其中房屋建筑物采用重置成本法 进行评估,土地使用权采用市场法、基准地价法进行评估,按照必要的评估程序,对 宁波维科精华集团股份有限公司拟转让资产所涉及的位于宁波市海曙区体育场路2号 的房地产在 2013 年 4 月 30 日的市场价值进行了评估。
现将资产评估情况报告如下:
一、委托方、产权持有单位概况
(一)委托方及产权持有单位概况
委托方名称:宁波维科精华集团股份有限公司
企业法人营业执照注册号:330200000036218
注册住所:宁波市海曙区和义路 99 号
法定代表人:何承命
注册资本:贰亿玖仟三佰肆拾玖万肆仟贰佰元(实收资本贰亿玖仟三佰肆拾玖万 肆仟贰佰元)
公司类型:股份有限公司(上市)
经营范围:许可经营项目:无
一般经营项目:纱、线、带制品、床上用品、家纺织品、针织品、装 饰布、医用敷料的制造、加工(制造、加工限另地经营);自营和代理货物和技术的
- 5 – 宁波维科精华集团股份有限公司评估报告
进出口,但国家限定经营或禁止进出口的货物和技术除外;房屋租赁;投资咨询服务、 技术咨询服务。(上述经营范围不含国家法律法规规定禁止、限制和许可经营的项目。)
委托方与产权持有者系同一单位。
(二)委托方以外的其他评估报告使用者
依照法律法规之相关规定,对评估报告所对应经济行为有审批、核准、备案等权 力的国家行政机关;法律法规规定的不确定使用者。
二、评估目的
本次评估目的是评估宁波维科精华集团股份有限公司委评的位于宁波市海曙区 体育场路 2 号的房地产的市场价值,为资产转让提供价值参考。
三、评估对象和评估范围
(一)本次评估对象为:宁波维科精华集团股份有限公司委评的位于宁波市海 曙区体育场路 2 号的房地产的市场价值。
(二)评估范围包括:位于宁波市海曙区体育场路 2 号的房地产,总建筑面积 为 5467.57 平方米,土地使用权面积为 3839.70 平方米,账面原值为 20,733,396.23 元,账面净值为 18,363,775.61 元。
房屋建筑物具体内容如下表:
| 序号 | 房权证编号 | 土地使用证 | 名 称 | 结 构 |
层 数 |
建筑面积 (㎡) |
备 注 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 甬房权证海曙字第 200829572 号 |
15 幢 | 钢混 | 1 | 20.65 | ||
| 2 | 甬房权证海曙字第 200829573 号 |
11 幢 | 混合 | 2 | 374.77 | 已改建,其中无证面 积 89.61 平方米 |
|
| 3 | 甬房权证海曙字第 200829574 号 |
甬国用(2003) | 9 幢 | 混合 | 3 | 326.67 | |
| 4 | 甬房权证海曙字第 200829575 号 |
第 8932 号 |
10 幢 | 混合 | 6 | 4348.73 | 已改建,其中无证面 积 1958.23 平方米 |
| 5 | 无证 | 配电房 | 混合 | 1 | 95.79 | ||
| 6 | 无证 | 水泵房 | 混合 | 1 | 24.84 | ||
| 7 | 无证 | 仓库 1 | 钢 | 1 | 160.32 | ||
| 8 | 无证 | 仓库 2 | 钢 | 1 | 115.8 |
| 9 | 道路 | 1498 | |||
|---|---|---|---|---|---|
| 10 | 围墙 | 282 | 长度 |
本次评估对建筑面积的确定,拥有房屋所有权证的建筑物未进行改建的以证 载建筑面积为准,已进行改建的房屋建筑物和部分无证房屋建筑物的建筑面积均 以产权持有单位现场实测的面积为准,合计有证房屋 3022.98 平方米,无证房屋 为 2444.59 平方米。
主要的房屋建筑物概况:
表格中第 1 项,体育场路 2 号 15 幢,建筑面积为 20.65 ㎡,用作门卫。该建 筑为钢混结构,一层,层高约 3.2 米,外墙涂料,内墙抹灰,铝合金窗。
表格中第 2 项,体育场路 2 号 11 幢,原证载面积为 285.16 ㎡,现建筑面积 为 374.77 ㎡。该建筑为混合结构,二层,一层层高约 3.65 米,二层层高约 3.3 米, 外墙涂料,内墙抹灰,已于 2010 年改建,用于成品展销区,水电设施较完善,维 护较好。
表格中第 3 项,体育场路 2 号 9 幢,建筑面积为 326.67 ㎡,为办公用房。该 建筑为混合结构,三层,一层层高约 3.65 米,二层、三层层高均约 3.3 米,外墙 白色条砖,内墙抹灰,瓷砖地面,铁艺栏杆木扶手,水电设施较完善,维护较好。
表格中第 4 项,体育场路 2 号 10 幢,原证载面积为 2390.50 ㎡,现建筑面积 为 4348.73 ㎡。该建筑为混合结构,共六层,部分为五层,一层层高约 3.65 米, 二至六层层高均约 3 米,一为时尚床品区,二层为家具配套区,三层原为家具配 套区,现正装修,四层为宁波敦煌进出口有限公司办公用房,五、六层为朋友汇 棋牌会所,外墙涂料,内墙抹灰,铁艺栏杆、扶手,已于 2010 年改建,水电设施 较完善,维护较好。
上述房屋原用途为工交仓储用房,现实际用途为商业用房。
| 序号 | 土地使用证 | 名称 | 位置 | 使用权类型 | 土地用途 | 面积 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 甬国用(2003)第 8932 号 |
土地使用权 | 体育场路 2 号 | 出让 | 工业 | 3839.70 |
| 合计 | 3839.70 |
土地使用权具体内容如下表:
委评资产权利人为宁波维科精华集团股份有限公司。
委评土地位于宁波市海曙区体育场路 2 号,土地使用权面积为 3839.70 平方米, 土地使用权终止日期为 2051 年 8 月 31 日,土地用途为工业,该地块东至卖鱼河,南 至体育场路,西至海曙欧尚超市,北至绿地,形状较规则,交通区位条件较好。
上述评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
(三)其他说明事项
本次评估范围以委托方申报表载明的范围为准。
四、价值类型及其定义
本次评估是在持续经营假设前提下,通过充分考虑评估目的、市场条件、评估对 象自身条件等因素,评估宁波维科精华集团股份有限公司委评的位于宁波市海曙区体 育场路 2 号的房地产市场价值。本次评估对市场条件和评估对象的使用等无特别限制 和要求,选择的评估价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下,评 估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
评估基准日 2013 年 4 月 30 日。
选取上述日期为评估基准日的理由是:
根据评估目的与委托方协商确定评估基准日。主要考虑使评估基准日尽可能与评 估目的实现日接近,使评估结论较合理地为评估目的服务。
本次评估中所采用的取价标准是评估基准日有效的价格标准。
六、评估依据
(一)法律、法规等依据
1、中华人民共和国主席令第42号《中华人民共和国公司法》(2005年10月27日);
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007年修正);
3、第十届全国人民代表大会第五次会议通过《中华人民共和国企业所得税法》
(2007年3月16日);
4、国务院令第256号《中华人民共和国土地管理法实施条例》(1998年);
5、国务院[1991]91号令《国有资产评估管理办法》;
6、原国有资产管理局国资办发[1992]第36号《国有资产评估管理办法施行细则》;
7、财政部令第14号《国有资产评估管理若干问题的规定》(2001年12月31日);
8、国务院国有资产监督管理委员会、财政部令第3号《企业国有产权转让管理暂 行办法》(2003年12月31日);
9、国务院国有资产监督管理委员会令第12号《企业国有资产评估管理暂行办法》 (2005年8月25日);
10、国务院国有资产监督管理委员会 国资委产权[2006]274号《关于加强企业国 有资产评估管理工作有关问题的通知》(2006年12月12日);
11、其他与资产评估相关的法律、法规等。
(二)准则依据
1、原城乡建设环保部颁发的《房屋完损等级评定标准》;
2、中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》;
3、财政部令第33号《企业会计准则—基本准则》(2006年);
4、财政部财会[2006]3号《企业会计准则(具体准则)》;
5、中国注册会计师协会会协[2003]18号《注册资产评估师关注评估对象法律权属 指导意见》;
6、财政部财企[2004]20号《资产评估准则—基本准则》、《资产评估职业道德准则 —基本准则》;
7、中国资产评估协会中评协[2007]189号《资产评估准则—评估报告》、《资产评 估准则—评估程序》、《资产评估准则—业务约定书》、《资产评估准则—工作底稿》、《资 产评估准则—机器设备》、《资产评估准则—不动产》和《资产评估价值类型指导意见》。
(三)权属依据
1、宁波维科精华集团股份有限公司的注册资料、企业法人营业执照;
2、宁波维科精华集团股份有限公司提供的甬房权证海曙字第200829572号、甬房 权证海曙字第200829573号、甬房权证海曙字第200829574号、甬房权证海曙字第
200829575号共4本房屋所有权证和甬国用(2003)第8932号土地使用权证等权属证明 资料。
(四)取价依据
- 1、《浙江省建筑工程预算定额(2003 版)》;
- 2、《浙江省建设工程费用定额(2003 版)》;
- 3、《浙江省工程建设其他费用定额(2003 版)
- 4、《宁波建设工程造价信息》;
- 5、评估人员所收集、整理的其他相关价格数据。
(五)其他依据
- 1、被评估单位提供的《资产清查评估申报明细表》;
- 2、被评估单位提供的有关协议、合同书等财务资料;
- 3、被评估单位相关人员访谈记录;
- 4、被评估单位提供的其他有关数据。
七、评估方法
房地产评估的基本方法,主要有市场比较法、收益还原法、成本法、基准地价系 数修正法等方法。评估方法的选用应根据评估目的,并结合评估对象的具体特点以及 当地房地产市场发育状况等,选择适当的评估方法。
(一)各种评估方法的简介
1、市场比较法是指根据替代原则,将在同一市场供需圈内近期发生的、具有可 比性的交易案例与评估对象的交易情况、期日、区域以及个别因素进行比较修正,得 出评估对象在评估基准日的市场价值。市场比较法一般适用于同类资产交易案例较多 的房地合一的房地产或单独的土地使用权评估。
2、收益还原法是将委估对象未来若干年的纯收益通过一定的还原利率将其还原 成评估基准日的现值的一种方法。收益法适用于有收益或有潜在收益的资产估价。
3、成本法就是以重新取得或建设资产所需的各项费用之和为主要依据,再加上 一定的利润、利息和应交纳的税费来确定委估资产价格的评估方法。
4、 基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成
果,按照替代原则,就评估对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相 比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,进而求取评估对 象在评估基准日价格的方法。
根据委托方提供委评房地产权证及现场委托方提供数据,结合宁波当地实际情 况,本次评估采用房地分别评估然后加总的方法,其中房屋建筑物采用重置成本法进 行评估,土地使用权采用市场法、基准地价法进行评估。
(二)评估方法的确定
1、成本法
根据评估对象特点、评估目的及项目的实际情况,决定对房屋建筑物选用重置成 本法进行评估。
重置成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格,然后扣除折旧,以此求 取估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法的本质是以资产的开发建设成本为 导向求取估价对象的价值。
重置成本法的计算公式为:
计算公式:评估价值=重置成本×综合成新率
重置成本=建安工程造价+前期(专用)费用+管理费用+资金成本+利润
综合成新率=0.4×年限成新率+0.6×实测成新率。
2、市场法
市场比较法是将评估对象与在评估时点近期有交易的类似房地产进行比较,对这 些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算评估对象的客观合理价格或价值的 方法。
评估计算公式:
市场比准价格=交易实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因 素修正系数×个别因素修正系数。
3、基准地价法
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果,按 照替代原则,就评估对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较, 并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,进而求取评估对象在评
估基准日价格的方法。
八、评估程序实施过程和情况
本项目评估过程包括接受委托、资产清查、评定估算、汇总审核、提交报告等。 具体程序如下:
(一)了解委托方、被评估企业、评估目的和评估相关情况,接受评估委托,商 定与评估目的相关的评估对象和范围,商定评估基准日,评估机构与委托方订立资产 评估业务约定书,并按规定作出承诺,商定评估工作联系和协调方式;
(二)组成评估项目组,拟订评估计划方案,现场调查,并商请产权持有单位的 配合;
(三)指导产权持有单位对委估范围及相关数据进行全面清查、盘点、核实、验 证,在此基础上详细填写资产清查评估申报明细表,准备并提供评估所需的各种数据;
(四)到产权持有单位及委估资产现场,听取产权持有单位有关人员对企业情况 及委估对象历史和现状的介绍,查验了解主要委估资产的权属数据、成本数据和使用、 管理、改良、保养维修情况,对产权持有单位填写的各种资产清查评估明细(申报) 表的内容和数额进行实物核对、勘查和检测鉴定,根据需要进行必要的取证;
(五)根据评估目的、评估现场作业了解的情况、搜集的数据以及产权持有单位 和委估对象的具体情况选择适当的评估方法和评估计算公式,搜集市场价格信息和相 关参数数据,评定估算委估对象的评估值;
(六)根据评估人员对委估对象的初步评估结果,评估项目组进行汇总分析,防 止发生偏差、重复和遗漏,对评估初步结果进行调整、修改和完善,并撰写评估说明;
(七)根据评估工作情况和分析调整后的评估结果,起草资产评估报告书,经内 部三级审核,征询委托方和产权持有单位回馈意见,向委托方出具正式资产评估报告 书。
九、评估假设
(一)特殊假设
1、假设评估的资产现有用途不变并继续使用,被评估企业保持持续经营状态;
2、产权持有单位及相关责任方提供的有关本次评估数据是真实的、完整、合法、 有效的;
3、没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜,以及特殊的交易方式可能追加付 出的价格等对评估结论的影响;
(二)一般假设
1、对于本评估报告中被评估资产的法律描述或法律事项(包括其权属或负担性 限制),本公司按准则要求进行一般性的调查并披露,但不对其真实性作任何形式的 保证;
2、我们对价值的估算是根据评估基准日本地货币购买力做出的;国家现行的有 关法律、法规及方针政策无重大变化;
3、本次交易各方所处的地区政治、经济和社会环境无重大变化;
4、涉及的汇率、利率、物价在正常范围内波动;
5、无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响。
十、评估结论
(一)评估结论:
经采用上述评估方法、程序评估,委估对象在评估基准日 2013 年 4 月 30 日,委 估资产账面原值为20,733,396.23元,账面净值为18,363,775.61元,评估值为27,717,870 元人民币,大写为人民币贰仟柒佰柒拾壹万柒仟捌佰柒拾元整,其中房屋建筑物评估 值为 14,355,670 元,土地使用权评估值为 13,362,200 元,评估增值 9,354,094.39 元。
评估结论的详细情况见评估明细表。
(二)评估结论成立的条件:
1、本评估结论系根据上述原则、依据、假设、方法、程序得出的,只有在上述 原则、依据、假设存在的条件下成立;
2、本评估结论仅为本评估目的服务;
3、本评估结论系对评估基准日产权持有单位委托评估资产价值的公允反映;
4、本评估结论未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不 可抗力的影响;
5、本评估结论未考虑特殊交易方式对评估结论的影响;
6、本报告评估结论是由本评估机构出具的,受本机构评估人员的职业水平和能 力的影响。
十一、特别事项说明
1、评估增值的主要原因为土地价格近年上涨较快和房屋建筑物的建安造价上涨。
2、本次评估对建筑面积的确定,拥有房屋所有权证的建筑物未进行改建的以证 载建筑面积为准,已进行改建的房屋建筑物和部分无证房屋建筑物的建筑面积均以产 权持有单位现场实测的面积为准,本次评估未考虑权属瑕疵可能带来的影响。
3、本报告提出的评估结果是建立在上述有关评估假设和限制条件的基础上;
4、评估人员没有考虑特殊的交易方可能追加付出的价格等对其评估价值的影响, 也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力或其他不可抗力对资产价值的 影响;
5、本报告提出的评估结果在较大程度上依赖委托方提供的数据,对于其他可能 影响资产评估结果的瑕疵事项,在委托方进行资产评估委托时未作特殊说明而资产评 估人员根据其执业经验一般不能知道的情况下,评估机构不承担责任;
6、本评估结果是依据本次评估目的,以持续经营和公开市场为前提确定的现行 公允价值,没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜,以及特殊的交易方可能追加付 出的价格等对其评估值的影响,也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力 和其它不可抗力对资产价格的影响;
7、本报告中,评估人员的责任在于对评估对象于评估基准日之价值进行估算并 发表专业意见,对评估对象法律权属不发表意见、也不作确认或保证。评估人员对委 托方和相关当事人提供的有关评估对象法律权属数据和数据源进行了必要的查验,并 有责任对查验情况予以披露,但是本报告所依据的权属资料之真实性、准确性和完整 性由委托方和相关当事人承担全部责任;
8、本评估报告所得出的结论是评估师依据资产评估相关准则和规范,在特定目 的下委托评估资产于评估基准日所表现的价值,本评估结论仅为本次评估委托方经营 决策提供参考,不应当被认为是对评估对象可实现价值的保证;
9、本报告专为委托人所使用,并为本报告所列明目的而作。除按规定送给有关
- 14 – 宁波维科精华集团股份有限公司评估报告
政府管理部门外,本报告的全部或部分内容除获得我们同意外,均不得转载于任何档、 公告及声明。
十二、评估报告使用限制说明
(一)评估报告使用说明
1、本报告的使用权归委托方所有。委托方或者经委托方同意其他使用本资产评 估报告书的使用人应当认真阅读和理解本报告的每一个组成部分,本报告的每一个组 成部分(包括资产评估报告书摘要)单独使用或其他非全部的任何组合使用均可能造 成对本报告所载评估结论的误解。使用人还应当特别关注本报告书中价值定义、评估 假设、评估依据、特别事项说明和被评估单位的承诺函。
2、本报告是关于价值方面的专业意见,尽管我们对产权持有单位提供的有关资 产的产权证明等法律性文件进行了必要的检查并在本报告中对相关事项进行了披露, 但我们不对评估对象的法律权属作任何形式的保证。
3、被评估资产的数量、使用、保管状况等数据均系产权持有单位提供,尽管我 们进行了必要的抽查和核对,我们相信这些数据是可靠的,但我们无法对这些数据的 准确性作出保证。
(二)限制说明
1、本报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
2、评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。
3、除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外,未征得本公司的同意,评估 报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。
4、本报告不是对评估对象的价值证明,而是基于一定评估基准和假设条件下的 价值咨询意见。
(三)评估结论的使用有效期
1、评估结论在评估基准日后一年内为有效使用期。(即 2013 年 4 月 30 日至 2014 年 4 月 29 日有效)
2、评估结论仅在评估报告载明的评估基准日成立,当评估基准日后的委估资产 状况和外部市场出现重大变化,致使原评估结论失效时,评估报告使用者应重新委托 评估。
十三、评估报告提出日期
本评估报告提出日期为 2013 年 6 月 25 日。
银信资产评估有限公司 法定代表人:梅惠民 注册资产评估师:夏天
注册资产评估师:王伟 2013 年 6 月 25 日
附 件
- 附件一:委托方、被评估单位法人营业执照复印件
- 附件二:委托方、被评估单位承诺函
- 附件三:评估机构企业法人营业执照复印件
- 附件四:评估机构资格证书复印件
- 附件五:签字注册资产评估师资格证书复印件
- 附件六:资产评估人员和评估机构承诺函
- 附件七:产权证明文件
- 附件八:资产评估业务约定书
资产评估结果汇总表
评估基准日: 2013年 4月30日
资产占有单位名称: 宁波维科精华集团股份有限公司
共 1 页第 1 页
金额单位: 人民币万元
| 增值率% | $D/ B \times 100$ $\mathbf{H}% =\mathbf{H}(\mathbf{Q}^{T}\mathbf{Q}^{T}\mathbf{Q}^{T}\mathbf{Q}^{T}% )\mathbf{Q}^{T} \mathbf{Q}^{T} \mathbf{Q}^{T} \mathbf{Q}^{T} \mathbf{Q}^{T} \mathbf{Q}^{T} \mathbf{Q}^{T} \mathbf{Q}^{T} \mathbf{Q}^{T} \mathbf{Q}^{T} \mathbf{Q}^{T} \mathbf{Q}^{T} \mathbf{Q}^{T} \mathbf{Q}^{T} \mathbf{Q}^{T} \mathbf{Q}^{T} \mathbf{Q}^{T} \mathbf{Q}^{T} \mathbf{Q}^{T} \math$ ш |
$-19.42$ $-345.89$ |
$-19.42$ $-345.89$ |
2, 333.47 1,281.31 |
50.94 935.42 |
|||||||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 增值额 | $D = C - B$ | |||||||||||||||||||||||||
| 评估价值 | c | 1,435.57 | 1, 435.57 | 1,336.22 | 2,771.79 | |||||||||||||||||||||
| 调整后帐面值 | m | 1,781.46 | 1,781.46 | 54.91 | 1,836.37 | |||||||||||||||||||||
| 帐面价值 | ⋖ | 1,781.46 | 1,781.46 | 67.11 | 1,848.57 | |||||||||||||||||||||
| 2 | S | 4 | 5 | 6 | J | $\infty$ | $\sigma$ | $\mathbf{r}$ | $\Xi$ | 12 | 13 | 14 | $\overline{15}$ | $\overline{16}$ | 17 | 18 | 19 | $20\,$ | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | ||
| Ш 项 |
流动资产 | 可供出售金融资产净额 | 持有至到期投资净额 | 长期股权投资净额 | 长期应收款 | 投资性房地产 | 固定资产 | 勃 筑 建 其中: |
备 | 工程物资 工程物资 |
在建工程 | 固定资产清理 | 生产性生物资产净额 | 油气资产净额 | 开发支出 | 商誉 | 无形资产净额 | 长期待摊费用 | 其他非流动资产 | 递延所得税资产 | 资产总计 | 流动负债 | 非流动负债 | 递延所得税负债 其中: |
负债总计 | 札 资 师 |
项目负责人: 王伟
签字注册资产评估师: 王伟 夏天
评估机构:银信资产评估有限公司
法定代表人:梅惠民
资产评估结果分类汇总表
评估基准日: 2013年 4月30日
共 2 页第 2 页
滚2
| 序号 | 科目名称 | 帐面价值 | 帐面调整值 | 调整后帐面 吗 |
评估价值 | 增值额 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| л, | ||||||
| $rac{45}{16}$ | 流动负债合计 知期借款 |
|||||
| $rac{47}{48}$ | 文易性金融负债 应付账款 应付帐款 |
|||||
| $\frac{45}{50}$ | ||||||
| 应付职工薪酬 | ||||||
| $\frac{1}{25}$ | 应付利润 (应付股利 |
|||||
| 예책법법 | 应交税费 应付利息 |
|||||
| 其他应付款 | ||||||
| 预提费用 | ||||||
| 一年内到期的非流动负债 | ||||||
| 其他流动负债 | ||||||
| 8일입교 | Ħ. | |||||
| ଛ ട ഒ ଛ ଛ ଛ ଛ | 事流动负债合计 - 医付债券 - 医树应付款 - 专项应付款 |
|||||
| 预计负债 | ||||||
| 其他非流动负债 | ||||||
| 递延所得税负债 | ||||||
| $\tilde{\lambda}$ 负债合计 |
||||||
| c, 69 |
七、净资产 | |||||
评估机构:银信资产评估有限公司
签字注册资产评估师: 王伟 夏天
表6
固定资产清查评估汇总表
评估基准日: 2013年 4月30日
共 1 页第 1 页 金额单位: 人民币元
资产占有单位名称: 宁波维科精华集团股份有限公司
| 净值 | $-19.42$ | $-19.42$ | $-19.42$ | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 增值率% | 原值 | $-23.55$ | $-23.55$ | $-23.55$ | ||||||||
| 神值 | ||||||||||||
| 增值额 | 原值 | 15, 338, 500. 00 14, 355, 670. 00 -4, 723, 796. 36 -3, 458, 966. 17 | $\begin{array}{ c c c c c c c c c c c c c c c c c c c$ | |||||||||
| 净值 | ||||||||||||
| 评估价值 | 原值 | $17, 814, 636, 17 \mid 15, 338, 500, 00 \mid 14, 355, 670, 00 \mid -4, 723, 796, 36 \mid -3, 458, 966, 17$ | ||||||||||
| 净值 | 17, 814, 636. 17 | |||||||||||
| 调整后帐面价值 | 原值 | 062, 296.36 20, 0 |
062, 296.36 $\frac{20}{1}$ |
|||||||||
| 净值 | 17, 814, 636. 17 | 17, 814, 636. 17 | ||||||||||
| 帐面价值 | 原值 | 20,062,296.36 | 20,062,296.36 | |||||||||
| 科目名称 | 房屋建筑物类合计 | 固定资产一房屋建筑物 | 固定资产一构筑物及其他辅助设施 | 固定资产一管道和沟槽 | 减:房屋、建筑物减值准备 | 设备类合计 | 固定资产一机器设备 | 固定资产一年辆 | 固定资产一电子设备 | 减:机器设备减值准备 | ||
| 编号 | $\overline{5}$ | $6 - 1 - 1$ | $6 - 1 - 2$ | $6 - 1 - 3$ | $6-2$ | $6 - 2 - 1$ | $6 - 2 - 2$ | $6 - 2 - 3$ |
资产占有单位填表人:
评估人员:
$\Box$ $\mathbb{R}$ $\ddot{\ddot{\pi}}$ 填表日期:
| $\overline{0}$ | 6 | œ | J | G | c | 4 | ယ | 2 | щ | 후된 | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 파 # |
÷ 부 |
无证 | 无证 | 无证 | 无证 | 200829575 | 200829574 | 200829573 | 200829572 | 皮紙 | ||||||||
| 围墙 | 道路 | 仓库2 | 仓库1 | 水泵房 | 配电房 | 画OI | 頭6 | 11幢 | 15幢门卫 | 建筑物名称 | ||||||||
| 盘 | 畫 | 浪台 | 禅台 | 淀 | 社会 | 油台 | 钢混 | 结构 | ||||||||||
| 2010年6月 | 2010年6月 | 2010年6月 | 2010年6月 | 2010年6月 | 20034 | 2010年6月 | 2010年6月 | 禅保 | ||||||||||
| 7, 247. 57 | 7, 247.57 | 282.00 | 1,498.00 | 115.80 | 160.32 | 24.84 | 85.79 | 4, 348, 73 | 326.67 | 374.77 | 20.65 | 建筑面 积(m2) |
||||||
| 132.78 | 52, 652. 07 | 6, 342. 57 | 成本单价 (元/m2) |
|||||||||||||||
| 20, 062, 296. 36 | 20, 062, 296. 36 | 0.00 | 198, 906.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 19, 732, 416.36 | 130, 974. 00 | 原值 | 帐面价值 | |||||
| 17, 814, 636. 17 | 17, 814, 636. 17 | 0.00 | 119, 384.66 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 17, 599, 186. 14 | 96, 065.37 | 目电 | ||||||
| 20, 062, 296.36 |
20, 062, 296.36 |
0.00 | 19 8,906.00 |
0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 19, 732, 416.36 |
130, 974.00 | 原值 | ||||||
| 17,814,636.17 | 17,814,636.17 | 0.00 | 119, 384. 66 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 17, 599, 186. 14 | 96,065.37 | 净值 | 调整后来面价值 | |||||
| 15, 338, 500.00 | 15, 338, 500.00 | 56, 400.00 | 149,800.00 | 92,600.00 | 128, 300.00 | 223, 300.00 | 180, 200.00 | 13, 231, 500. 00 | 521,000.00 | 700,000.00 | 55,400.00 | 原值 | ||||||
| $^{94}$ | $^{4}$ | $^{4}$ | $^{4}$ | $\overline{5}$ | 94 | 94 | 82 | 54 | $\frac{4}{5}$ | 成新率% | 评估价值 | |||||||
| 14, 355, 670.00 | 14, 355, 670.00 | 53, 016.00 | 140, 812, 00 | 87, 044.00 | 120, 602, 00 | 209, 902. 00 | 169, 388.00 | 12, 437, 610.00 | 427, 220.00 | 658,000.00 | 52, 076.00 | 身身 | ||||||
| $-19.42$ | $-19.42$ | 17.95 | $-96.26$ | $-45.79$ | 增值率% | |||||||||||||
| 200.00 | 100.00 | 799.65 | 800.27 | 8,989.53 | 1,881.20 | 3,042.61 | 1,594.88 | 1,867.81 | 2,682.81 | 评估单价 (元/m2) |
资产占有单位名称: 宁波维科精华集团股份有限公司
共 1 页第 1 页
固定资产一房屋建筑物清查评估明细表
评估基准日: 2013年 4月30日
表6-1-1
Generated by CamScanner from intsig.com
填表日期:
年月
$\Box$
$\frac{1}{2}$
无形资产清查评估汇总表
评估基准日: 2013年 4月30日
资产占有单位名称: 宁波维科精华集团股份有限公司
金额单位: 人民币元
| 中课 | 科目名称 | 长面价值 | 调整后帐面值 | 评估价值 | 增值额 | 增值率% |
|---|---|---|---|---|---|---|
| $\frac{1}{1}$ | 土地使用权 | 671,099.87 | 549, 139, 44 | 13, 362, 200.00 | 12, 813, 060. 56 | 2,333.30 |
| $-1-2$ | 其他无形资产 | |||||
| 2,333.30 | ||||||
| 无形资产合计 | 671,099.87 | 549, 139. 44 | 13, 362, 200. 00 1 | 12, 813, 060, 56 | ||
| 无形资产减值准备(专利权+商标权) i. |
||||||
| 12, 813, 060. 56 | 2,333.30 | |||||
| ī | 无形资产净额 | 671,099.87 | 549, 139. 44 | 13, 362, 200.00 | ||
资产占有单位填表人:
$\mathbf{m}$ $\mathbb{R}$ $#$ 填表日期:
评估人员:
片 1 页第 1 页
无形资产一土地使用权清查评估明细表
评估基准日: 2013年 4月30日
资产占有单位名称: 宁波维科精华集团股份有限公司
共 1 页第 1 页
$\frac{1}{2}z^{2}-1$
| 备注 | |||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 增值率% | 2,333.30 | ||||||||||||||
| 评估价值 | 13, 362, 200.00 | $13, 362, 200, 00$ $2, 333, 30$ | $13, 362, 200, 00$ 2, 333.30 | ||||||||||||
| 调整后帐面值 | 549, 139.44 | 549, 139.44 | 549, 139.44 | ||||||||||||
| 帐面价值 | 671,099.87 | 671,099.87 | 671,099.87 | ||||||||||||
| 原始入帐 价值 |
0.00 | 0.00 | |||||||||||||
| 面积 (m * ) |
3,839.70 | 3,839.70 | 3,839.70 | ||||||||||||
| 开发 | 五通一平 | ||||||||||||||
| 准用 年限 |
$\,40$ | ||||||||||||||
| 用性质 | 商务金融用地 | ||||||||||||||
| 取得 日期 |
|||||||||||||||
| 土地位置 | 宁波市海曙区体育场路2号 | ||||||||||||||
| 土地权 证编号 8932号 |
$\pm$ | 圡 | |||||||||||||
| 序字 H |
÷ | 有 |
年月日 填表日期:
评估人员:
Generated by CamScanner from intsig.com
宁波维科精华集团股份有限公司
拟转让部分房地产项目
评估说明
银信资评报[2013] 沪第 357 号
银信资产评估有限公司
2013 年 6 月 25 日
目 录
| 第一部分 关于评估说明使用范围的声明 | |
|---|---|
| 第二部分 在业关于进行资产评估有关事项的说明 | |
| 第三部分 资产评估说明 | |
| 一、评估对象与评估范围说明 | |
| 二、 评估技术说明 | |
| 四、评估结论及分析 | |
| (一) 评估结论 | |
| (二) 评估结论成立条件 | |
| (三) 评估结论的瑕疵事项 | |
| (四) 评估报告使用限制说明 |
第一部分 关于评估说明使用范围的声明
本评估说明,仅供资产评估管理机关、企业主管部门审查资产评估报告书和检 查评估机构工作之用,非为法律、行政法规规定,材料的全部或部分内容不得提供 给其他任何单位和个人,不得见诸于公开媒体。
第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明
委托方及被评估单位已就本次评估的有关事项进行说明并联合撰写了《企业 关于进行资产评估有关事项的说明》,具体内容见本说明附件。
银 信 资 产 评 估 有 限 公 司
地 址:上海市九江路 69 号三楼 电 话: 021-63391088(总机) 传 真: 021-63391116 邮 编:200002
第三部分 资产评估说明
一、评估对象与评估范围说明
(一)本次评估对象为:宁波维科精华集团股份有限公司委评的位于宁波 市海曙区体育场路 2 号的房地产的市场价值。
(二)评估范围包括:位于宁波市海曙区体育场路 2 号的房地产,总建筑 面积为 5467.57 平方米,土地使用权面积为 3839.70 平方米,账面原值为 20,733,396.23 元,账面净值为 18,363,775.61 元。
| 序号 | 房权证编号 | 土地使用证 | 名 称 | 结 构 |
层 数 |
建筑面积 (㎡) |
备 注 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 甬房权证海曙字 第 200829572 号 |
15 幢 | 钢混 | 1 | 20.65 | ||
| 2 | 甬房权证海曙字 第 200829573 号 |
11 幢 | 混合 | 2 | 374.77 | 已改建,其中无证 面积 89.61 平方米 |
|
| 3 | 甬房权证海曙字 第 200829574 号 |
9 幢 | 混合 | 3 | 326.67 | ||
| 4 | 甬房权证海曙字 第 200829575 号 |
甬国用(2003) 第 8932 号 |
10 幢 | 混合 | 6 | 4348.73 | 已改建,其中无证 面积 1958.23 平方 米 |
| 5 | 无证 | 配电房 | 混合 | 1 | 95.79 | ||
| 6 | 无证 | 水泵房 | 混合 | 1 | 24.84 | ||
| 7 | 无证 | 仓库 1 | 钢 | 1 | 160.32 | ||
| 8 | 无证 | 仓库 2 | 钢 | 1 | 115.8 | ||
| 9 | 道路 | 1498 | |||||
| 10 | 围墙 | 282 | 长度 |
房屋建筑物具体内容如下表:
本次评估对建筑面积的确定,拥有房屋所有权证的建筑物未进行改建的 以证载建筑面积为准,已进行改建的房屋建筑物和部分无证房屋建筑物的建 筑面积均以产权持有单位现场实测的面积为准,合计有证房屋 3022.98 平方 米,无证房屋为 2444.59 平方米。
主要的房屋建筑物概况:
表格中第 1 项,体育场路 2 号 15 幢,建筑面积为 20.65 ㎡,用作门卫。 该建筑为钢混结构,一层,层高约 3.2 米,外墙涂料,内墙抹灰,铝合金窗。
| 银 信 资 产 评 估 有 限 公 司 | |||
|---|---|---|---|
| 地 | 址:上海市九江路 69 号三楼 | ||
| 电 | 话: 021-63391088(总机) | ||
| 传 | 真: 021-63391116 | 邮 | 编:200002 |
表格中第 2 项,体育场路 2 号 11 幢,原证载面积为 285.16 ㎡,现建筑 面积为 374.77 ㎡。该建筑为混合结构,二层,一层层高约 3.65 米,二层层 高约 3.3 米,外墙涂料,内墙抹灰,已于 2010 年改建,用于成品展销区,水 电设施较完善,维护较好。
表格中第 3 项,体育场路 2 号 9 幢,建筑面积为 326.67 ㎡,为办公用房。 该建筑为混合结构,三层,一层层高约 3.65 米,二层、三层层高均约 3.3 米, 外墙白色条砖,内墙抹灰,瓷砖地面,铁艺栏杆木扶手,水电设施较完善, 维护较好。
表格中第 4 项,体育场路 2 号 10 幢,原证载面积为 2390.50 ㎡,现建筑 面积为 4348.73 ㎡。该建筑为混合结构,共六层,部分为五层,一层层高约 3.65 米,二至六层层高均约 3 米,一为时尚床品区,二层为家具配套区,三 层原为家具配套区,现正装修,四层为宁波敦煌进出口有限公司办公用房, 五、六层为朋友汇棋牌会所,外墙涂料,内墙抹灰,铁艺栏杆、扶手,已于 2010 年改建,水电设施较完善,维护较好。
土地使用权具体内容如下表:
| 序号 | 土地使用证 | 名称 | 位置 | 使用权类型 | 土地用途 | 面积 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 甬国用(2003) 第 8932 号 |
土地使用权 | 体育场路 2 号 | 出让 | 工业 | 3839.70 |
| 合计 | 3839.70 |
委评资产权利人为宁波维科精华集团股份有限公司。
委评土地位于宁波市海曙区体育场路 2 号,土地使用权面积为 3839.70 平方 米,土地使用权终止日期为 2051 年 8 月 31 日,土地用途为工业,该地块东至卖 鱼河,南至体育场路,西至海曙欧尚超市,北至绿地,形状较规则,交通区位条 件较好。
上述评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
(三)其他说明事项
本次评估范围以委托方申报表载明的范围为准。
二、 评估技术说明
房地产评估的基本方法,主要有市场比较法、收益还原法、成本法、基准地 价系数修正法等方法。评估方法的选用应根据评估目的,并结合评估对象的具体 特点以及当地房地产市场发育状况等,选择适当的评估方法。
(一)各种评估方法的简介
1、市场比较法是指根据替代原则,将在同一市场供需圈内近期发生的、具 有可比性的交易案例与评估对象的交易情况、期日、区域以及个别因素进行比较 修正,得出评估对象在评估基准日的市场价值。市场比较法一般适用于同类资产 交易案例较多的房地合一的房地产或单独的土地使用权评估。
2、收益还原法是将委估对象未来若干年的纯收益通过一定的还原利率将其 还原成评估基准日的现值的一种方法。收益法适用于有收益或有潜在收益的资产 估价。
3、成本法就是以重新取得或建设资产所需的各项费用之和为主要依据,再 加上一定的利润、利息和应交纳的税费来确定委估资产价格的评估方法。
4、基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估 成果,按照替代原则,就评估对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均 条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,进而 求取评估对象在评估基准日价格的方法。
根据委托方提供委评房地产权证及现场委托方提供数据,结合宁波当地实际 情况,本次评估采用房地分别评估然后加总的方法,其中房屋建筑物采用重置成 本法进行评估,土地使用权采用市场法、基准地价法进行评估。
(二)评估方法的确定
1、成本法
根据评估对象特点、评估目的及项目的实际情况,决定对房屋建筑物选用重 置成本法进行评估。确定最终评估结论。
重置成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格,然后扣除折旧,以 此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法的本质是以资产的开发建 设成本为导向求取估价对象的价值。
重置成本法的计算公式为:
计算公式:评估价值=重置成本×综合成新率
重置成本=建安工程造价+前期(专用)费用+管理费用+资金成本+利润 综合成新率=0.4×年限成新率+0.6×实测成新率。
2、市场法
市场比较法是将评估对象与在评估时点近期有交易的类似房地产进行比较, 对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算评估对象的客观合理价格 或价值的方法。
评估计算公式:
市场比准价格=交易实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区 域因素修正系数×个别因素修正系数。
3、基准地价法
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成 果,按照替代原则,就评估对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条 件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,进而求 取评估对象在评估基准日价格的方法。
(三)评估示例
案例 1:海曙区体育场路 2 号 9 幢(房屋建筑物明细表序号:4)
建成年月:2003 年
概况见主要房屋建筑物概况。
根据评估目的及房屋建筑物类资产的用途、状况,决定对各构筑物单体采用 成本法的预结算调整法进行评估,本次评估参考结算审核工程造价,再考虑其工 程造价指数,确定其重置价,从而计算出每平方米房屋建筑物的建安费用,再计 算出前期及其他费用、资金成本、适当利润,求取海曙区体育场路 2 号 9 幢的重 置价格,结合成新率确定海曙区体育场路 2 号 9 幢的评估值。
1、重置成本的确定
重置价值=建筑安装工程费+前期及其他费用+资金成本+适当利润
1.1.工程综合造价:依据关于执行宁波市市区 2008-2010 年建设工程土建
| 银 信 资 产 评 估 有 限 公 司 | |||
|---|---|---|---|
| 地 | 址:上海市九江路 69 号三楼 | ||
| 电 | 话: 021-63391088(总机) | ||
| 传 | 真: 021-63391116 | 邮 | 编:200002 |
造价指标的通知(甬城管法[2001]2号)。取沿高在8m以上的多层工业建筑的2010 年造价指标 923 元/㎡,根据宁波市建设工程造价信息的造价指数,进行造价指 数调整,据计算至 2013 年 3 月份的修正系数约为 1.15,故基准造价标准为 923 ×1.15=1061 元/㎡,在其基础上进行结构、层高、水电修正,宁波市工业用房 的基准为钢混、层高为 4.5m,海曙区体育场路 2 号 9 幢的房屋建筑物为混合结 构、1 层层高为 3.65 米,2-3 层层高为 3.30 米,故修正系数分别取 0.96、0.95, 则海曙区体育场路 2 号 9 幢的基准造价= 1061 元/㎡×0.96×0.95=968 元/㎡, 水电等安装约占造价 5%。其他房屋房屋建筑物依据产权持有者提供的甬国造咨 报字[2012]第 063 号《宁波维科精华集团股份有限公司旧楼改造工程结算设和报 告书》中的建安造价结算价,进行造价指数调整,据计算从 2012 年 3 月至 2013 年 4 月的修正系数约为 0.96,从而得出各建筑物的基本造价。
1.2. 前期及其他费用:根据行业标准和地方相关行政事业性收费规定,确 定前期费用和其他费用,详见下表。
| 序号 | 费用名称 | 取费基数 | 取费标准 | 依 据 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 勘察费、设计费 | 建安总造价×费率 | 2.94% | 国家计委建设部计价格 [2002]10 号 |
| 2 | 建设管理其他费 | 建安总造价×费率 | 1.50% | 浙价服[2003]112 号、浙 价服[2003]77 号、浙价 服[2001]262 号等 |
| 3 | 工程监理费 | 建安总造价×费率 | 2.21% | 发改价格[2007]670 号 |
| 4 | 建设单位管理费 | 建安总造价×费率 | 1.50% | 财建[2002]394 号 |
| 5 | 白蚁预防费 | 建筑面积 | 1.6 元/平方 米 |
建设部令第 72 号、浙价 房联[1993]43 号,宁波按 1.6 元/平方米 |
| 6 | 新型墙体材料专项 费 |
建筑面积 | 10 元/平方米 |
浙财综字〔2008〕1 号 |
1.3. 配套费:
依据产权持有者提供的甬国造咨报字[2012]第 063 号《宁波维科精华集团股 份有限公司旧楼改造工程结算设和报告书》中的建安造价,其中:
| 序号 | 项目名称 | 审定金额 | 指数调整 0.96 |
备注 |
|---|---|---|---|---|
| 7 | 附属工程 | 292622 | 280917 | |
| 8 | 旧楼改造电气、消防电增减 | 431638 | 414372 | |
| 9 | 新建配电房电气 | 55902 | 53666 | |
| 10 | 新建消防水池、水泵房电气及消防电 | 22427 | 21530 | |
| 11 | 旧楼改造给排水、消防水增减 | 219585 | 210802 | |
| 12 | 旧楼改造自动喷淋系统增减 | 212539 | 204037 | |
| 13 | 新建消防水池、水泵房给排水、消防水 | 216941 | 208263 | |
| 合计 | 1451654 | 1393587 |
配套费总计 1393587 元,而计算配套费的建筑面积为 15 幢、11 幢、9 幢和 10 幢,建筑面积分别为 20.65 平方米、374.77 平方米、326.67 平方米和 4348.63 平方米,从而可得每平方米的配套费用为:
1393587÷(20.65+374.77+326.67+4348.63)=275 元(已取整)
1.4. 资金成本:资金成本按合理工期计取,本工程的合理建设工程为1.5年, 假定建设期间资金均匀投入,建设期为 18 个月,计息期按建设期的 1/2 计取, 利率按同期一至三年期贷款基准利率 6.15%计算。
1.5. 适当利润:投资利润按投资成本的 10%计算。
2、成新率的确定
通过现场实地勘察,根据房屋建筑物建成年份、寿命年限等情况,采用年限 法和综合判定法综合确定其成新率。
计算公式为:
综合成新率=0.4×年限成新率+0.6×实测成新率
年限法成新率:
年限成新率 = [尚可使用年限÷(尚可使用年限+已使用年限)]×100%
委估建筑建成于 2003 年,至评估基准日已使用约 10 年,按建设部有关规定, 钢混、混合结构非工业生产用房耐用年限为 50 年。
年限成新率=(50-10)÷50×100%=80%
实测成新率见下表:
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| 内容 | 标准 分 |
实测情况 | 分项成新率 | 得分 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 基础 | 25 | 承载力一般 | 85% | 21.25 | ||
| 承重结构 | 25 | 基本可用 | 85% | 21.25 | ||
| 结 构 |
非承重墙 | 15 | 基本可用 | 85% | 12.75 | |
| 部 分 |
屋面 | 20 | 无渗漏,排水设施 部分通畅 |
85% | 17 | |
| 地面 | 15 | 基本完好 | 85% | 12.75 | ||
| 小计 | 100 | 结构部分权重为 | 75% | 85 | ||
| 外墙面 | 25 | 基本完好 | 75% | 18.75 | ||
| 技 | 装 | 内墙面 | 25 | 部分无涂料 | 80% | 20 |
| 术 鉴 |
饰 部 |
顶棚 | 25 | 部分无涂料 | 80% | 20 |
| 定 | 分 | 门窗 | 25 | 开关灵活,玻璃五 金基本齐全 |
85% | 21.25 |
| 小计 | 100 | 装饰部分权重为 | 12% | 80 | ||
| 水卫 | 40 | 上下水通畅,各种 器具维护较好,无 渗漏 |
80% | 32 | ||
| 设 备 |
照明设备 | 25 | 线路装置部分较 旧,尚能正常使用 |
80% | 20 | |
| 动力线路 | 25 | 动力线路维护较 好,绝缘一般 |
80% | 20 | ||
| 其他设备 | 10 | 消防设施基本完整 | 85% | 8.5 | ||
| 小计 | 100 | 设备权重为 13% |
80.5 |
实测成新率=(85×75%+80×12%+80.5×13%)÷100
=83.8%
综合成新率=0.4×年限成新率+0.6×实测成新率
=0.4×80%+0.6×83.8%=82%(已取整)
3、具体测算过程见计算表:
评估案例计算表
| 案例名称: 建筑面积㎡ |
9 幢 326.67 |
成新率 82% 建设期 18 |
个月 | |
|---|---|---|---|---|
| 序号 | 费用项目 | 参数 | 计算公式 | 数值 |
| 1 | 土建 | 968 | 316217 | |
| 2 | 水电 | 5% | 数值 1*参数 2 |
15811 |
| 3 | 基本造价 | 数值 1+数值 2 |
332027 | |
| 4 | 综合费用 | 数值 5+数值 6 |
30849 | |
| 5 | 按基本造价部分(%) | 8.15% | 数值 3*参数 5 |
27060 |
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|---|---|---|---|---|
| 6 | 按建筑面积部分(元/㎡) | 11.6 | 建筑面积*参数 6 |
3789 |
| 7 | 土地开发费 | 土地分摊面积*参数 7 |
||
| 8 | 基本造价合计 | (数值 3+数值 4+数值 7+数值 7) |
362876 | |
| 9 | 厂区内配套费 | 275 | 建筑面积*参数 9 |
89834 |
| 10 | 装饰及其它费用 | |||
| 11 | 基建期利息 | 6.15% | (数值 8-数值 7+数值 9+数值 10) 参数 11建设期/12/2+数值 7参 数 11建设期/12 |
20881 |
| 12 | 利润 | 10% | (数值8+数值9+数值10+数值11) *参数 12 |
47359 |
| 13 | 重置价值 | 数值 8+数值 9+数值 10+数值 11+ 数值 12 |
521000 | |
| 14 | 评估值 | [数值13-(数值7+数值7参数12 建设期/12)(1+参数 12)-(数 值 10+数值 10参数 11建设期 /12/2)(1+参数 12)]成新率 +(数值 7+数值 7参数 11建设期 /12)(1+参数 12)100%+(数值 10+数值 10参数 11建设期 /12/2)(1+参数 12)*成新率(装 饰) |
427220 |
其他房屋建筑物评估详见成本法计算表。
案例 2:海曙区体育场路 2 号土地使用权(土地使用权明细表序号:1)
权证编号:甬国用(2003)字第 8932 号
土地座落:宁波市海曙区体育场路 2 号
土地用途:工业用地
使用权类型:国有出让
地号:3-09-004-0039
使用期限:至 2051 年 8 月 31 日止
使用权面积:3839.7 ㎡
地段等级:宁波市工业用地二级
土地四至:东至卖鱼河,南至体育场路,西至海曙欧尚超市,北至绿地。
开发程度:红线外五通(通路、通上水、通下水、通电、通电讯)红线内一 平(场地平整)
1、市场比较法
① 委估对象概况
委估对象位于宁波市海曙区体育场路 2 号,临体育场路,交通条件较好。
② 选取交易案例
通过本公司评估人员收集的相关信息及宁波厂房超市网站所公布的工业用 地交易信息,选取三宗位于宁波市市区近期公开出售的厂房案例,案例概况如下:
案例 A:宁波市江东区江南路附近,土地使用权 8 亩,地上建筑物的面积为 4000 平方米,售价为 2480 万元,土地使用权单价=(2480-4000*1200/10000) /8=250 万/亩。
案例 B:宁波市江东区火车东站附近,土地使用权 10 亩,地上建筑物的面 积为 3000 平方米,售价为 3000 万元,土地使用权单价=(3000-3000*1200/10000) /10=264 万/亩。
案例 C:宁波市江北洪塘 A 区,土地使用权 4.5 亩,地上建筑物的面积为 3000 平方米,售价为 128 万元,土地使用权单价=(1280-3000*1200/10000)/4.5=204 万/亩。
| 表一 市场比较法因素条件说明表 |
||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 估价对象 案例 案例 案例 A B C |
||||||||
| 基 本 |
位置: | 体育场路 2 号 |
江东江南路 | 江东火车东 站 |
江北洪塘 | |||
| 情 | 规模: | 3839.7 平方米 | 5333 平方米 | 6667 平方米 | 3000 平方米 | |||
| 况 | 信息源: | 中介信息价 | 中介信息价 | 中介信息价 | ||||
| 土地用途 | 工业用地 | 工业用地 | 工业用地 | 工业用地 | ||||
| 一 | 交易情况 | 正常 | 正常 | 正常 | 正常 | |||
| 般 | 交易日期 | 2013 年 4 月 30 日 |
2013 年 2 月 |
2013 年 1 月 |
2012 年 5 月 |
|||
| 因 | 交易方式 | 公开转让 | 公开转让 | 公开转让 | ||||
| 素 | 地上建筑面积 | 4000 平方米 | 3000 平方米 | 3000 平方米 | ||||
| 地价(万/亩) | 250 | 264 | 204 | |||||
| 交通条件 | 交通稍好 | 交通较好 | 交通较好 | 交通一般 | ||||
| 区 域 |
环境质量度 | 环境一般 | 环境一般 | 环境一般 | 环境一般 | |||
| 因 | 基础设施配套程度 | 三通一平 | 三通一平 | 三通一平 | 三通一平 | |||
| 素 | 距商服中心距离 | 稍好 | 稍好 | 较好 | 一般 | |||
| 区域繁华度 | 稍好 | 稍好 | 较好 | 一般 | ||||
| 个 | 宗地面积 | 3839.7 平方米 | 5333 平方米 | 6667 平方米 | 3000 平方米 |
影响计算表格如下:
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| 地 | 址:上海市九江路 69 号三楼 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 电 | 话: 021-63391088(总机) | ||||
| 传 | 真: 021-63391116 | 邮 编:200002 |
|||
| 别 | 宗地形状 | 较规则 | 较规则 | 较规则 | 较规则 |
| 因 | 容积率 | 0.9 | 0.75 | 0.45 | 1 |
| 素 | 使用年限 | 38 | 37 | 39 | 38 |
| 目前规划限制 | 无 | 无 | 无 | 无 |
表二 市场比较法比较因素条件指数表
| 估价对象 | 案例 A |
案例 B |
案例 C |
||
|---|---|---|---|---|---|
| 一 | 土地用途 | 100 | 100 | 100 | 100 |
| 般 | 交易情况 | 100 | 103 | 103 | 103 |
| 因 | 交易日期 | 100 | 100 | 100 | 100 |
| 素 | 交易方式 | 100 | 100 | 100 | 100 |
| 交通条件 | 100 | 105 | 105 | 95 | |
| 区 | 环境质量度 | 100 | 100 | 100 | 100 |
| 域 因 |
基础设施配套程度 | 100 | 100 | 100 | 100 |
| 素 | 距商服中心距离 | 100 | 100 | 102 | 95 |
| 区域繁华度 | 100 | 100 | 102 | 95 | |
| 宗地面积 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
| 个 | 宗地形状 | 100 | 100 | 100 | 100 |
| 别 因 |
容积率 | 100 | 100 | 100 | 100 |
| 素 | 使用年限 | 100 | 99 | 101 | 100 |
| 目前规划限制 | 100 | 100 | 100 | 100 |
表三 市场比较法因素比较修正系数表
| 估价对象 | 案例 A |
案例 B |
案例 C |
||
|---|---|---|---|---|---|
| 权重 | 1/3 | 1/3 | 1/3 | ||
| 一 | 土地用途 | 100/100 | 100/100 | 100/100 | |
| 般 | 交易情况 | 100/103 | 100/103 | 100/103 | |
| 因 | 交易日期 | 100/100 | 100/100 | 100/100 | |
| 素 | 交易方式 | 100/100 | 100/100 | 100/100 | |
| 交通条件 | 100/105 | 100/105 | 100/95 | ||
| 区 | 环境质量度 | 100/100 | 100/100 | 100/100 | |
| 域 因 |
基础设施配套程度 | 100/100 | 100/100 | 100/100 | |
| 素 | 距商服中心距离 | 100/100 | 100/102 | 100/95 | |
| 区域繁华度 | 100/100 | 100/102 | 100/95 | ||
| 宗地面积 | 100/100 | 100/100 | 100/100 | ||
| 个 | 宗地形状 | 100/100 | 100/100 | 100/100 | |
| 别 因 |
容积率 | 100/100 | 100/100 | 100/100 | |
| 素 | 使用年限 | 100/99 | 100/101 | 100/100 | |
| 目前规划限制 | 100/100 | 100/100 | 100/100 | ||
| 修正系数 | 0.934 | 0.88 | 1.132 | ||
| 修正后价格 | 234 | 232 | 231 | ||
| 评估单价 | 232.0 万/亩 | 评估总价 |
③评估值的确定
委估宗地的评估单价为 232 万/亩,折合 3480 元/平方米,土地使用权面积
为 3839.7 平方米,工业用地的市场价值评估值为
3839.7×3480=13362200 元(取整)。
2、基准地价法
①基准地价的确定
根据宁波市人民政府甬政发[2006]90 号《宁波市三江片土地房屋级别和基 准地价调整方案》公布的基准地价,该土地使用权处于宁波市工业用地二级地范 围,土地使用面积为 3839.7 平方米,基准地价为 754 元/平方米。
②工业用地影响因素及修正系数确定
基准地价是同一级别分类用地平均地价水平的反映,具体宗地地价受到多方 面因素的影响。从工业企业的用地特点出发,结合宁波市市区的工业用地实际情 况,确定工业用地地价的主要影响因素为:交通状况、基础设施条件、环境优劣、 集聚效益、周围土地利用状况和宗地条件等,根据调查测算和实际应用情况,其 修正系数如下表
| 影响因素 | 状况描述 | 优劣 | 权重 | 系数 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 交通条件 | 交通便利度 | 外围道路为一般主干道 | 一般 | 0.15 | 0 |
| 对内交通 | 离交通主干道较近 | 较优 | 0.1 | 1.35 | |
| 基础设施条件 | 供水、供电、通讯设施等齐全 | 优 | 0.2 | 5.38 | |
| 企业集聚规模 | 企业集聚较好 | 0.15 | 2.02 | ||
| 公服设施条件 | 公服设施较完善 | 优 | 0.15 | 4.04 | |
| 宗地形状 | 形状规则,面积适中,地面平整 | 优 | 0.07 | 1.88 | |
| 宗地条件 临路状况 |
宗地一面临路,出入方便 | 一般 | 0.1 | 0 | |
| 规划限制 | 开发潜力大,用途稳定,无规划限制 | 优 | 0.08 | 2.15 | |
| 合计 | 1 | 16.82 |
区域因素修正表
区域因素修正系数 k2= 1+16.82%=1.1682
③个别因素修正 k3 系数
参照宁波市2006年12月公布的宁波市区基准地价更新研究中宁波市城区土 地级别范围和基准地价中的工业用地的个别因素修正指标,得到
容积率修正系数:工业用地,容积率不修正 k3=1.0
④年期修正系数的确定
工业用地基准地价是 50 年期的土地使用权价格。根据被评估企业提供的土
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地使用权证显示,评估对象土地使用权类型为国有出让,剩余使用年限为 38.36, 故需进行使用年期修正。
年期修正系数=[1-1/(1+土地还原利率)38.36]/[1-1/(1+土地还原利率)50] 根据宁波市基准地价研究,选取工业类房地产的土地还原利率为 6.8%,则评 估对象的使用年限修正系数为 0.9555。年限修正系数:本案土地使用权类型为 出让,故取最高使用年限为 50 年。
年限修正=[1-1/(1+6.8%)38.36]÷[1-1/(1+6.8%)50]= 0.9554
⑤时间修正系数:基准地价的基准日 2006 年 1 月 1 日至评估基准日 2013 年 4 月 30 日,受土地政策的影响,总体上土地资源将更加供不应求;地价呈上升趋 势。考虑评估对象所在区域的土地交易情况以及近年的土地增幅情况,故需作每 年 10%的期日修正。期日修正系数=(1+10%)7.33=2.01
⑥单位地价试计算,取资本化率为 6%,利润率为 10%
将以上各项代入计算公式,则修正后该土地使用权市场单价为
754元/平方米×1×1.1682×0.9554×2.01×1×1×(1+6%)×(1+10%)=1972 元/平方米,约合 131 万元/亩。
3、评估值的确定
通过市场比较法和基准地价系数修正法分别测算评估对象的土地价格为 3480 元/㎡和 1972 元/㎡,它们分别从不同的角度反映出地价水平的高低。由于 两种方法求得的测算结果相差较大,市场比较法更接近市场价格,则本次评估采 用市场比较法评估值作为评估对象的地价。
则评估对象土地使用权面积为 3839.7 平方米的土地评估值为:
3839.7×3480= 13362200 元(取整)
四、 评估结论及分析
(一)评估结论
经采用上述评估方法、程序评估,委估对象在评估基准日 2013 年 4 月 30 日 的评估结论为:
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委估资产账面原值为 20,733,396.23 元,账面净值为 18,363,775.61 元,评估 值为 27,717,870 元人民币,大写为人民币贰仟柒佰柒拾壹万柒仟捌佰柒拾元整, 其中房屋建筑物评估值为 14,355,670 元,土地使用权评估值为 13,362,200 元,评 估增值 9,354,094.39 元。
评估结论的详细情况见评估明细表。
(二)评估结论成立条件
1、本评估结论系根据上述原则、依据、假设、方法、程序得出的,只有在 上述原则、依据、假设存在的条件下成立;
2、本评估结论仅为本评估目的服务;
3、本评估结论系对评估基准日产权持有单位委估资产价值的公允反映;
4、本评估结论未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其 他不可抗力的影响;
5、本评估结论未考虑特殊交易方式对评估结论的影响;
6、本报告评估结论是由本评估机构出具的,受本机构评估人员的职业水平 和能力的影响。
(三)评估结论的瑕疵事项
1、评估增值的主要原因为土地价格近年上涨较快和房屋建筑物的建安造价 上涨。
2、本次评估对建筑面积的确定,拥有房屋所有权证的建筑物未进行改建的 以证载建筑面积为准,已进行改建的房屋建筑物和部分无证房屋建筑物的建筑面 积均以产权持有单位现场实测的面积为准,本次评估未考虑权属瑕疵可能带来的 影响。
3、本报告提出的评估结果是建立在上述有关评估假设和限制条件的基础上;
4、评估人员没有考虑特殊的交易方可能追加付出的价格等对其评估价值的 影响,也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力或其他不可抗力对资 产价值的影响;
5、本报告提出的评估结果在较大程度上依赖委托方提供的数据,对于其他 可能影响资产评估结果的瑕疵事项,在委托方进行资产评估委托时未作特殊说明 而资产评估人员根据其执业经验一般不能知道的情况下,评估机构不承担责任;
6、本评估结果是依据本次评估目的,以持续经营和公开市场为前提确定的 现行公允价值,没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜,以及特殊的交易方可 能追加付出的价格等对其评估值的影响,也未考虑国家宏观经济政策发生变化以 及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响;
7、本报告中,评估人员的责任在于对评估对象于评估基准日之价值进行估 算并发表专业意见,对评估对象法律权属不发表意见、也不作确认或保证。评估 人员对委托方和相关当事人提供的有关评估对象法律权属数据和数据源进行了 必要的查验,并有责任对查验情况予以披露,但是本报告所依据的权属资料之真 实性、准确性和完整性由委托方和相关当事人承担全部责任;
8、本评估报告所得出的结论是评估师依据资产评估相关准则和规范,在特 定目的下委托评估资产于评估基准日所表现的价值,本评估结论仅为本次评估委 托方经营决策提供参考,不应当被认为是对评估对象可实现价值的保证;
9、本报告专为委托人所使用,并为本报告所列明目的而作。除按规定送给 有关政府管理部门外,本报告的全部或部分内容除获得我们同意外,均不得转载 于任何档、公告及声明。
(四)评估报告使用限制说明
(一)评估报告使用说明
1、本报告的使用权归委托方所有。委托方或者经委托方同意其他使用本资 产评估报告书的使用人应当认真阅读和理解本报告的每一个组成部分,本报告的 每一个组成部分(包括资产评估报告书摘要)单独使用或其他非全部的任何组合 使用均可能造成对本报告所载评估结论的误解。使用人还应当特别关注本报告书 中价值定义、评估假设、评估依据、特别事项说明和产权持有单位的承诺函。
2、本报告是关于价值方面的专业意见,尽管我们对产权持有单位提供的有 关资产的产权证明等法律性文件进行了必要的检查并在本报告中对相关事项进 行了披露,但我们不对评估对象的法律权属作任何形式的保证。
银 信 资 产 评 估 有 限 公 司
地 址:上海市九江路 69 号三楼 电 话: 021-63391088(总机)
传 真: 021-63391116 邮 编:200002 3、被评估资产的数量、使用、保管状况等资料均系产权持有单位提供,尽 管我们进行了必要的抽查和核对,我们相信这些资料是可靠的,但我们无法对这 些资料的准确性作出保证。
(二)限制说明
1、本报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
2、评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。
3、除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外,未征得本公司的同意, 评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。
4、本报告不是对评估对象的价值证明,而是基于一定评估基准和假设条件 下的价值咨询意见。
(三)评估结论的使用有效期
1、评估结论在评估基准日后一年内为有效使用期。(即 2013 年 4 月 30 日 至 2014 年 4 月 29 日有效)
2、评估结论仅在评估报告载明的评估基准日成立,当评估基准日后的委估 资产状况和外部市场出现重大变化,致使原评估结论失效时,评估报告使用者应 重新委托评估。
第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明
本委托方委托银信资产评估有限公司, 对本评估项目约定的评估目的涉及的 评估对象与范围进行了评估工作,为了有利于评估工作的顺利进行,按照资产评 估准则的要求,本委托方即产权持有者对本次资产评估的有关事项说明如下:
一、委托方(即产权持有人)概况
(一)委托方(即产权持有人): 宁波维科精华集团股份有限公司
企业法人营业执照注册号: 330200000036218
注册住所: 宁波市海曙区和义路 99号
法定代表人: 何承命
注册资本: 贰亿玖仟叁佰肆拾玖万肆仟贰佰元(实收资本贰亿玖仟叁佰肆拾 玖万肆仟贰佰元)
公司类型: 股份有限公司(上市)
经营范围: 许可经营项目: 无
一般经营项目: 纱、线、带制品、床上用品、家纺织品、针织品、 装饰布、医用敷料的制造、加工(制造、加工限另地经营);自营和代理货物和 技术的进出口,但国家限定经营或禁止进出口的货物和技术除外;房屋租赁;投 资咨询服务、技术咨询服务。(上述经营范围不含国家法律法规规定禁止、限制 和许可经营的项目。)
(二)委托方以外的其他评估报告使用者
依照法律法规之相关规定, 对评估报告所对应经济行为有审批、核准、备案 等权力的国家权利机关: 法律法规规定的不确定使用者。
二、关于经济行为的说明
为宁波维科精华集团股份有限公司的位于宁波市海曙区体育场路 2号的房 地产在评估基准日 (2013年4月30日) 的市场价值进行了评估。
(一) 本次评估时象为: 宁波维科精华集团股份有限公司的位于宁波市海 曙区体育场路2号的房地产的市场价值。
(二) 评估范围包括: 位于宁波市海曙区体育场路 2 号的房地产, 总建筑 面积为 5467.57 平方米, 土地使用权面积为 3839.70 平方米, 账面原值为 20, 733, 396, 23 元, 账面净值为 18, 363, 775, 61 元。
| 序号 | 房权证编号 | 土地使用证 | 名称 | 结 构 |
层 数 |
建筑面积 $(m^{*})$ |
注 备 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 甬房权证海曙字 第 200829572号 |
15幢 | 钢混 | 1 | 20.65 | |||
| $\overline{2}$ | 甬房权证海曙字 第 200829573 号 |
11 幢 | 混合 | $\overline{2}$ | 374.77 | 已改建, 其中无证 面积 89.61 平方米 |
|
| 3 | 甬房权证海曙字 第 200829574 号 |
9 幢 | 混合 | 3 | 326.67 | ||
| $\overline{4}$ | 甬房权证海曙字 第 200829575 号 |
甬国用(2003) 第 8932号 |
10 幢 | 混合 | 6 | 4348.73 | 已改建,其中无证 面积 1958.23 平方 米 |
| $\overline{5}$ | 无证 | 配电房 | 混合 | $\mathbf{1}$ | 95.79 | ||
| $\ddot{6}$ | 无证 | 水泵房 | 混合 | 1 | 24.84 | ||
| $\overline{7}$ | 无证 | 仓库1 | 钢 | 1 | 160.32 | ||
| 8 | 无证 | 仓库 2 | 钢 | 115.8 | |||
| 9 | 道路 | 1498 | |||||
| 10 1 | 围墙 | 282 | 长度 |
房屋建筑物具体内容如下表:
本次评估对建筑面积的确定,拥有房屋所有权证的建筑物未进行改建的以证 载建筑面积为准,已进行改建的房屋建筑物和部分无证房屋建筑物的建筑面积均 以被评估企业和评估机构现场实测的面积为准。
主要的房屋建筑物概况:
表格中第1项,体育场路2号15幢,建筑面积为20.65 m',用作门卫。该 建筑为钢混结构, 一层, 层高约 3.2 米, 外墙涂料, 内墙抹灰, 铝合金窗。
表格中第2项,体育场路2号11幢,原证载面积为285.16 m2,现建筑面积 为 374.77 m'。该建筑为混合结构, 二层, 一层层高约 3.65 米, 二层层高约 3.3 米, 外墙涂料, 内墙抹灰, 已于 2010 年改建, 用于成品展销区, 水电设施较完 善, 维护较好。
有风
表格中第3項, 体育场路2号9幢, 建筑面积为326.67 m', 为办公用房。 该建筑为混合结构,三层,一层层高约 3.65 米,二层、三层层高均约 3.3 米, 外墙白色条砖。内墙抹灰,瓷砖地面,铁艺栏杆木扶手,水电设施较完善,维护 较好。
表格中第4项,体育场路2号10幢,原证载面积为2390.50 m3, 现建筑面 积为 4348.73 m'。该建筑为混合结构, 共六层, 部分为五层, 一层层高约 3.65 米, 二至六层层高均约3米, 一为时尚床品区, 二层为家具配套区, 三层原为家 具配套区, 现正装修, 四层为宁波敦煌进出口有限公司办公用房, 五、六层为朋 友汇棋牌会所, 外墙涂料, 内墙抹灰, 铁艺栏杆、扶手, 已于 2010 年改建, 水 电设施较完善,维护较好。
土地使用权具体内容如下表:
| 序号 | 土地使用证 | 名称 | 位置 | 使用权类型 | 土地用途 | 面积 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 甬国用 (2003) 第 8932号 |
土地使用权 | 体育场路 2号 | 出让 | 工业 | 3839.70 | |
| 合计 | 3839.70 |
委评资产权利人均为宁波维科精华集团股份有限公司。
委评土地位于宁波市海曙区体育场路2号,土地使用权面积为3839.70平方 米,土地使用权终止日期为2051年8月31日,土地用途为工业,该地块东至卖 鱼河, 南至体育场路, 西至海曙欧尚超市, 北至绿地, 形状较规则, 交通区位条 件较好。
上述评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
四、关于评估基准日的说明
评估基准日 2013年4月30日。
选取上述日期为评估基准日的理由是:
根据评估目的与委托方协商确定评估基准日。主要考虑使评估基准日尽可 能与评估目的实现日接近, 使评估结论较合理地为评估目的服务。
本次评估中所采用的取价标准是评估基准日有效的价格标准。
五、可能影响评估工作的重大事项说明
本次清查未发现有影响评估工作的重大事项。
六、资产情况逆明
为尽快搞好本次资产评估工作, 实现本次评估目的, 根据评估工作的要求、
填报资产清查评估明细申报表的需要和与评估机构的沟通协商,委托方派专人负 责,在各部门的协力配合下,对评估基准日时点上委估资产的情况进行了清查盘 点核实和填表申报工作。
本次评估清查的评估范围是宁波维科精华集团股份有限公司所属的位于宁 波市海曙区体育场路 2 号的房地产, 纳入评估范围的资产根据委托方申报数确 定。
经清查核实, 委估资产实际存在, 其产权属产权持有者所有。
七、资料清单
(一) 委托方企业法人营业执照复印件:
(二) 资产清查评估明细申报表:
(三) 其他与评估资产相关的资料:
(四)委托方资产评估承诺函。
上述资料是委托方为配合银信资产评估有限公司对委评资产讲行评估而提 供的,上述提供资料中的复印件已与评估基准日真实、有效的原件核对无误,委 托方对所提供的上述与本次评估相关的情况和资料的真实性、合法性和完整性负 责。
委托方:(公章)
法定代表人 (签字):
2013年 月 日