Triton Development S.A. — Audit Report / Information 2016

Mar 9, 2017

Sprawozdanie biegłego rewidenta

Opinia niezależnego biegłego rewidenta

z badania skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej Vantage Development S.A. za okres od 01.01.2016 r. do 31.12.2016 r.

$\overline{a}$

OPINIA NIEZALEŻNEGO BIEGŁEGO REWIDENTA

Dla Walnego Zgromadzenia Vantage Development S.A.

Opinia o skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym

Przeprowadziliśmy badanie załączonego skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej Vantage Development S.A., której Jednostką Dominującą jest Vantage Development S.A. z siedzibą we Wrocławiu, ul. Dąbrowskiego 44, zwaną dalej Grupą Kapitałową, na które składa się skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej sporządzone na dzień 31 grudnia 2016 roku, skonsolidowane sprawozdanie z całkowitych dochodów, skonsolidowane sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym oraz skonsolidowane sprawozdanie z przepływów pienieżnych za rok obrotowy kończacy się tego dnia, informacja dodatkowa oraz noty objaśniające.

Odpowiedzialność Zarządu oraz Rady Nadzorczej Jednostki Dominującej

Zarząd Jednostki Dominującej jest odpowiedzialny za sporządzenie i rzetelną prezentację tego skonsolidowanego sprawozdania finansowego zgodnie z Miedzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej, które zostały zatwierdzone przez Unię Europejską, jego zgodność z obowiązującymi Grupę Kapitałową przepisami prawa oraz statutem, a także za sporządzenie dokumentacji konsolidacyjnej zgodnie z zasadami określonymi w rozporządzeniu Ministra Finansów z dnia 25 września 2009 r. w sprawie szczegółowych zasad sporządzania przez jednostki inne niż banki, zakłady ubezpieczeń i zakłady reasekuracji skonsolidowanych sprawozdań finansowych grup kapitałowych (Dz. U. z 2009 r. nr 169 poz.1327 z późniejszymi zmianami), zwanym dalej rozporządzeniem w sprawie zasad konsolidacji. Zarząd Jednostki Dominującej jest odpowiedzialny również za kontrolę wewnetrzna, która uznaje za niezbędną, aby sporządzane skonsolidowane sprawozdania finansowe były wolne od nieprawidłowości powstałych wskutek celowych działań lub błędów.

Zgodnie z ustawa z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości (Dz. U. z 2016 r. poz. 1047 z późniejszymi zmianami), zwanej dalej ustawą o rachunkowości, Zarząd Jednostki Dominującej oraz członkowie Rady Nadzorczej są zobowiązani do zapewnienia, aby skonsolidowane sprawozdanie finansowe spełniało wymagania Miedzynarodowych Standardów Sprawozdawczości Finansowej, które zostały zatwierdzone przez Unię Europejską, ustawy o rachunkowości oraz rozporządzenia w sprawie zasad konsolidacji.

Odpowiedzialność Biegłego Rewidenta

Naszym zadaniem jest, w oparcju o przeprowadzone badanie, wyrażenie opinii wraz z raportem o tym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym.

Badanie skonsolidowanego sprawozdania finansowego przeprowadziliśmy stosownie do postanowień Krajowych Standardów Rewizji Finansowej w brzmieniu Międzynarodowych Standardów Badania (uchwała nr 2783/52/2015 Krajowej Rady Biegłych Rewidentów z dnia 10 lutego 2015 r. z późniejszymi zmianami), zwanych dalej Krajowymi Standardami Rewizji Finansowej, oraz rozdziału 7 ustawy o rachunkowości. Regulacje te nakładają na nas obowiązek postępowania zgodnego z zasadami etyki oraz zaplanowania i przeprowadzenia badania w taki sposób, aby uzyskać wystarczającą pewność, że skonsolidowane sprawozdanie finansowe nie zawiera istotnego zniekształcenia.

PKF Consult Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Sp. k. 02-695 Warszawa, ul. Orzycka 6 lok. 1B Podmiot wpisany na listę podmiotów uprawnionych do badania sprawozdań finansowych pod numerem 477 Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy XIII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego Numer KRS 0000579479 $1|4$

Badanie polega na przeprowadzeniu procedur służących uzyskaniu dowodów badania dotyczących kwot i ująwnień zawartych w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym. Dobór procedur badania zależy od naszego osądu, w tym oceny ryzyka wystąpienia istotnego zniekształcenia skonsolidowanego sprawozdania finansowego na skutek celowych działań lub błędów. Dokonując oceny tego ryzyka bierzemy pod uwagę kontrolę wewnętrzną w zakresie dotyczącym sporządzania oraz rzetelnej prezentacji skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej w celu zaprojektowania stosownych w danych okolicznościach procedur badania, nie zaś wyrażenia opinii o skuteczności kontroli wewnętrznej. Badanie obejmuje również ocenę odpowiedniości stosowanej polityki rachunkowości, racjonalności ustalonych przez Zarząd Jednostki Dominującej wartości szacunkowych oraz ocenę ogólnej prezentacji skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

Wyrażamy przekonanie, że uzyskane przez nas dowody badania stanowią wystarczającą i odpowiednia podstawe do wyrażenia przez nas opinii z badania.

Zgodnie z ustawą o rachunkowości jesteśmy także zobowiązani stwierdzić w opinii, czy skonsolidowane sprawozdanie finansowe jest zgodne co do formy i treści z obowiązującymi Grupę Kapitałową przepisami prawa i statutem Jednostki Dominującej oraz czy zostało ono sporządzone na podstawie prawidłowo sporządzonej dokumentacji konsolidacyjnej. Stwierdzenia w tym zakresie sformułowaliśmy w oparciu o prace wykonane w trakcie badania.

Opinia

Naszym zdaniem, załaczone skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Vantage Development S.A.:

• przedstawia rzetelnie i jasno sytuację majątkową i finansową Grupy Kapitałowej na dzień 31 grudnia 2016 roku, wynik finansowy oraz przepływy pieniężne za rok obrotowy kończący się tego dnia zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej, które zostały zatwierdzone przez Unię Europejską i przyjętymi zasadami (polityką) rachunkowości Grupy Kapitałowej,
• zostało sporzadzone, we wszystkich istotnych aspektach, zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej, które zostały zatwierdzone przez Unie Europejską,
• jest zgodne, we wszystkich istotnych aspektach, co do formy i treści z rozporządzeniem Ministra Finansów z dnia 19 lutego 2009 r. w sprawie informacji bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych oraz warunków uznawania za równoważne informacji wymaganych przepisami prawa państwa niebędącego państwem członkowskim (Dz.U. z 2014 r. poz. 133 z późniejszymi zmianami ), zwanym dalej rozporządzeniem o informacjach bieżących i okresowych, oraz z wpływającymi na jego treść postanowieniami statutu Jednostki Dominującej,
• zostało sporządzone na podstawie prawidłowo sporządzonej, we wszystkich istotnych dokumentacji konsolidacyjnej wymogami zgodnie z określonymi aspektach. rozporządzeniem w sprawie zasad konsolidacji.

Sprawozdanie na temat innych wymogów prawa i regulacji

Inne informacie zamieszczone w skonsolidowanym raporcie rocznym

Inne informacie obeimuia informacie finansowe i niefinansowe inne niż skonsolidowane sprawozdanie finansowe oraz opinia wraz z raportem z badania. Zarząd Jednostki Dominującej jest odpowiedzialny za te inne informacje. Nasza opinia o skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym nie obeimuje tych innych informacji oraz, o ile nie zostało to jednoznacznie wskazane w Sprawozdaniu na temat innych wymogów prawa i regulacji, nie wyrażamy żadnej formy zapewnienia o tych innych informacjach. Ponadto zakres naszych prac oraz charakter naszego zapewnienia są wyłącznie takie jak opisujemy.

PKF Consult Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Sp. k. 02-695 Warszawa, ul. Orzycka 6 lok. 1B Podmiot wpisany na listę podmiotów uprawnionych do badania sprawozdań finansowych pod numerem 477 Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy XIII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego Numer KRS 0000579479

W związku z przeprowadzanym badaniem skonsolidowanego sprawozdania finansowego naszym zadaniem, zgodnie w wymogami z Krajowych Standardów Rewizji Finansowej, jest zapoznanie się z tymi innymi informaciami oraz rozważenie, czy nie zawierają one istotnej niespójności ze zbadanym skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym. Jeśli stwierdzimy takie istotne niespójności jesteśmy zobowiązani poinformować o tym w naszej opinii.

Nie mamy nic do przekazania w tym zakresie.

Sprawozdanie z działalności

Skonsolidowany raport roczny zawiera sprawozdanie z działalności Grupy Kapitałowei za rok obrotowy kończący się 31 grudnia 2016 r. Zarząd Jednostki Dominującej jest odpowiedzialny za jego sporządzenie oraz złożenie w tym sprawozdaniu oświadczenia o stosowaniu ładu korporacyjnego. Zarząd Jednostki Dominującej oraz członkowie Rady Nadzorczej Jednostki Dominującej są odpowiedzialni za zapewnienie, aby sprawozdanie z działalności Grupy Kapitałowej było zgodne z wymogami rozporządzenia o informacjach bieżących i okresowych oraz ustawy o rachunkowości.

Zgodnie z wymogami ustawy o rachunkowości i rozporządzenia o informacjach bieżących i okresowych, jesteśmy zobowiązani sformułować opinię, czy informacie zawarte w sprawozdaniu z działalności Grupy Kapitałowej oraz oświadczeniu o stosowaniu ładu korporacyjnego uwzględniają przepisy rozporządzenia, a odnośnie do sprawozdania z działalności Grupy Kapitałowej także ustawy o rachunkowości, i są zgodne z informacjami zawartymi w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym. Dodatkowo jesteśmy zobowiązani sformułować oświadczenie, czy w świetle wiedzy o Grupie Kapitałowej i jej otoczeniu uzyskanej podczas badania stwierdziliśmy w sprawozdaniu z działalności Grupy Kapitałowej istotne zniekształcenia, a w przypadku ich stwierdzenia wskazać na czym one polegają.

Zapoznaliśmy się ze sprawozdaniem z działalności Grupy Kapitałowej i oświadczeniem o stosowaniu ładu korporacyjnego. Przeanalizowaliśmy, czy zawierają one informacje wymagane powyższymi przepisami prawa oraz sprawdziliśmy, czy informacje w nich zawarte są zgodne z informacjami zawartymi w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym. Czytaiac sprawozdanie z działalności Grupy Kapitałowej rozważyliśmy, w oparciu o naszą wiedzę o Grupie Kapitałowej i jej otoczeniu, czy nie zawiera ono istotnych zniekształceń.

Opinia o sprawozdaniu z działalności i oświadczeniu o stosowaniu ładu korporacyjnego

Naszym zdaniem, w oparciu o prace wykonane w związku z badaniem skonsolidowanego sprawozdania finansowego:

• załączone sprawozdanie z działalności Grupy Kapitałowej uwzględnia, we wszystkich istotnych aspektach, przepisy rozporządzenia o informacjach bieżących i okresowych i informacje, o których mowa w art. 55 ust. 2 a ustawy o rachunkowości oraz informacje prezentowane w tym sprawozdaniu są zgodne z informacjami zawartymi w zbadanym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym,
• oświadczenie o stosowaniu ładu korporacyjnego, zawiera, we wszystkich istotnych aspektach, informacje wymagane rozporządzeniem o informacjach bieżących i okresowych oraz informacje zawarte w tym oświadczeniu są zgodne z informacjami zawartymi w zbadanym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym.

PKF Consult Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Sp. k. 02-695 Warszawa, ul. Orzycka 6 lok. 1B Podmiot wpisany na listę podmiotów uprawnionych do badania sprawozdań finansowych pod numerem 477 Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy XIII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego Numer KRS 0000579479

Inne stwierdzenia o sprawozdaniu z działalności Grupy Kapitałowej

W świetle wiedzy o Grupie Kapitałowej i jej otoczeniu uzyskanej podczas badania nie stwierdziliśmy w sprawozdaniu z działalności Grupy Kapitałowej istotnych zniekształceń.

Jolanta Sękowska Bregly rewident nr 12749

biegły rewident grupy przeprowadzający badanie w imieniu PKF Consult Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Sp. k. podmiotu uprawnionego do badania sprawozdań finansowych nr 477

ul. Orzycka 6 lok. 1B 02-695 Warszawa

Wrocław, 8 marca 2017 r.

PKF Consult Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Sp. k. 02-695 Warszawa, ul. Orzycka 6 lok. 1B
Podmiot wpisany na listę podmiotów uprawnionych do badania sprawozdań finansowych pod numerem 477
Sąd Rejonowy dla m.st. War

Accountants & business advisers

Raport

z badania skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej Vantage Development S.A. za okres od 01.01.2016 r. do 31.12.2016 r.

$Q_1$

Spis treści

1.	Część ogólna raportu	$\overline{2}$
1.1.	Dane identyfikujące Grupę Kapitałową	$\overline{2}$
1.1.1.	Nazwa Grupy Kapitałowej	2
1.1.2.	Siedziba jednostki dominującej	$\overline{2}$
1.1.3.	Rejestracja jednostki dominującej w Krajowym Rejestrze Sądowym	$\overline{c}$
1.1.4.	Kierownik jednostki dominującej	$\overline{2}$
1.2.	Informacje o jednostkach wchodzących w skład Grupy Kapitałowej	$\overline{2}$
1.3.	Informacje dotyczące przeprowadzonego badania	3
1.3.1.	Formalne wymogi dotyczące badania	3
1.3.2.	Informacja o uzyskaniu żądanych informacji, wyjaśnień i oświadczeń	3
1.4.	Informacje o skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym za poprzedni rok obrotowy	4
2.	Część szczegółowa raportu	5
2.1.	Sytuacja majątkowa i finansowa Grupy Kapitałowej oraz jej wynik finansowy	5
2.2.1.	Sytuacja majątkowa i finansowa Grupy Kapitałowej	5
2.2.2.	Wynik finansowy Grupy Kapitałowej	7
2.2.3.	Wybrane wskaźniki finansowe	8
2.2.	Prawidłowość stosowanego systemu rachunkowości	9

$1|9$

$\chi$

$\mathbf{1}$ . Cześć ogólna raportu

$1.1.$ Dane identyfikujace Grupe Kapitałowa

1.1.1. Nazwa Grupy Kapitałowej

Vantage Development S.A

1.1.2. Siedziba jednostki dominującej

ul. Dąbrowskiego 44, 50-457 Wrocław

1.1.3. Rejestracja jednostki dominującej w Krajowym Rejestrze Sądowym

Sad rejestrowy:

Numer rejestru:

Data:

NIP:

REGON:

Sąd Rejonowy dla Wrocławia Fabrycznej, VI Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego 24.07.2001 KRS0000030117 930778024 8960000701

1.1.4. Kierownik jednostki dominującej

Funkcje kierownika Jednostki Dominującej sprawuje Zarząd.

W skład Zarzadu Jednostki Dominującej w roku badanym oraz do dnia wydania opinii wchodzili:

imię i nazwisko	funkcja
Edward Laufer	Prezes Zarządu
Dariusz Pawlukowicz	Członek Zarządu

12 Informacje o jednostkach wchodzących w skład Grupy Kapitałowej

Jednostki objete skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym $1.2.1.$

Według stanu na dzień 31 grudnia 2016 r. następujące jednostki wchodzące w skład Grupy Kapitałowej zostały objęte konsolidacją:

Jednostka dominująca:

Vantage Development S.A.

Jednostki zależne objęte konsolidacją metodą pełną:

• IPD Południe sp. z o.o. $\bullet$
• VD sp. z o.o. $\bullet$
• VD spółka z ograniczoną odpowiedzialnością -lnvest sp. k. $\bullet$
• PRW sp. z o.o.
• Finanse VD spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp. k. $\bullet$
• VD Retail sp. z o.o. $\bullet$
• Promenady ZITA sp. z o.o.
• Promenady II VD spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp. k.
• VD ER sp. z o.o.
• Epsilon VD spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp. k.
• VD spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Mieszkania XIII sp. k. $\bullet$

• VD spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Mieszkania VIII sp. k. $\bullet$

• VD spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Mieszkania IX sp. k.

• VD spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Mieszkania X sp. k
• VD Serwis sp. z o.o.
• VD spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Mieszkania XI sp. k $\bullet$
• VD spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Mieszkania XII sp. k. $\bullet$ VD Nieruchomości sp. z o.o.
• Promenady IV VD spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp. k
• Promenady V VD spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp. k
• VD spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Mieszkania XV sp. k
• VD spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Mieszkania XIV sp. k
• Promenady VII VD spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp. k
• VD spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Mieszkania XVIII sp. k
• VD spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Mieszkania XVI sp. k
• VD spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Mieszkania XVII sp. k
• VD spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Mieszkania XIX sp. k

Jednostki współzależne wyceniane metodą praw własności:

• IPD Invest sp. z o.o. $\bullet$
• Centauris II IPD Invest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp. k.
• Centauris IPD Invest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp. k. w likwidacji

Następujące jednostki zależne zostały objęte konsolidacją do momentu utraty kontroli przez iednostke dominujaca:

· VD Retail II sp. z o.o. - jednostka objęta skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym za okres od 01.01.2016 r. do 28.04.2016 r.

1.2.2. Jednostki nieobjęte skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym

Według stanu na dzień 31 grudnia 2016 r. wszystkie jednostki zależne wchodzące w skład Grupy Kapitałowej zostały objęte konsolidacją.

$1.3.$ Informacie dotyczące przeprowadzonego badania

1.3.1. Formalne wymogi dotyczące badania

Badanie skonsolidowanego sprawozdania finansowego przeprowadziliśmy zgodnie z umową z dnia 11.06.2015 r., zawartą na podstawie uchwały Rady Nadzorczej z dnia 23.04.2015 r. odnośnie wyboru podmiotu uprawnionego do badania sprawozdania finansowego.

Biegły rewident grupy oraz PKF Consult Spółka z ograniczoną odpowiedzialnościa Sp.k. spełniają wymóg niezależności od badanej Grupy Kapitałowej w rozumieniu art. 56 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 7 maja 2009 roku o biegłych rewidentach i ich samorządzie, podmiotach uprawnionych do badania sprawozdań finansowych oraz o nadzorze publicznym (tekst jedn. Dz. U. 2016. poz. 1000).

1.3.2. Informacja o uzyskaniu żądanych informacji, wyjaśnień i oświadczeń

Zakres naszych prac nie został ograniczony. W trakcie badania skonsolidowanego sprawozdania finansowego uzyskaliśmy żądane przez nas informacje oraz wyjaśnienia niezbedne do uzyskania właściwych i odpowiednich dowodów badania

Zarzad Jednostki Dominującej złożył w dniu wydania niniejszego raportu oświadczenie o rzetelności i jasności skonsolidowanego sprawozdania finansowego przedstawionego do badania oraz niezaistnieniu zdarzeń po dniu bilansowym wpływających w sposób znaczący na dane wykazane w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym za rok badany

W trakcie badania skonsolidowanego sprawozdania finansowego Zarząd Jednostki Dominującej złożył wszystkie żądane przez nas oświadczenia, wyjaśnienia i informacje oraz udostępnił nam wszelkie dokumenty i informacje niezbędne do wydania opinii i przygotowania raportu.

Zakres planowanej i wykonanej pracy nie został w żaden sposób ograniczony.

Informacje o skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym za poprzedni $1.4.$ rok obrotowy

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe sporządzone na dzień 31 grudnia 2015 r. i za okres kończący się tego dnia zostało zbadane przez PKF Consult Spółka z ograniczona odpowiedzialnością Sp. k. i uzyskało opinię biegłego rewidenta bez zastrzeżeń.

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało zatwierdzone w dniu 16.06.2016 r. przez Walne Zgromadzenie Jednostki Dominującej.

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało złożone w Sądzie Rejestrowym w dniu 23.06.2016 r.

Część szczegółowa raportu $2.$

Sytuacja majątkowa i finansowa Grupy Kapitałowej oraz jej wynik $2.1.$ finansowy

2.2.1. Sytuacja majątkowa i finansowa Grupy Kapitałowej

AKTYWA	2015-12-31 zł '000	$%$ sumy bilansowej	2016-12-31 zł '000	% sumy bilansowej	Zmiana %
AKTYWA TRWAŁE
Rzeczowe aktywa trwałe	1469,00	0,2%	1 542,00	0,2%	5,0%
Wartości niematerialne	227,00	$0.0\%$	161,00	0,0%	$-29,1%$
Nieruchomości inwestycyjne pracujące Nieruchomości inwestycyjne	239 616,00	37,9%	259 771,00	32,2%	8,4%
niepracujące	135 130,00	21,4%	90 309,00	11,2%	$-33,2%$
Akcje i udziały w jednostkach
wycenianych metodą praw własności	17 433,00	2,8%	14 264,00	1.8%	$-18,2%$
Pożyczki długoterminowe	30,00	0,0%	0,00	0,0%	$-100,0%$
Aktywa z tytułu odroczonego podatku
dochodowego	14 671,00	2,3%	13 264,00	1,6%	$-9,6%$
Pozostałe aktywa	2859,00	0,5%	3 048,00	0,4%	6,6%
	411 435,00	65,1%	382 359,00	47,3%	$-7,1%$
AKTYWA OBROTOWE
Zapasy	149 048,00	23,6%	312 372,00	38,7%	109,6%
Pożyczki krótkoterminowe	1 017,00	0,2%	0,00	0,0%	$-100,0%$
Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik
finansowy	31,00	0,0%	29,00	0,0%	$-6,5%$
Należności krótkoterminowe	10 511,00	1,7%	9911,00	1,2%	$-5,7%$
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty	59 008,00	9,3%	101 236,00	12,5%	71,6%
Rozliczenia międzyokresowe	1 090,00	0,2%	1 664,00	0,2%	52,7%
	220 705,00	34.9%	425 212,00	52,7%	92,7%
AKTYWA RAZEM	632 140,00	100,0%	807 571,00	100,0%	27,8%

PKF Consult Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Sp. k. 02-695 Warszawa, ul. Orzycka 6 lok. 1B
Podmiot wpisany na listę podmiotów uprawnionych do badania sprawozdań finansowych pod numerem 477
Sąd Rejonowy dla m.st. War

	2015-12-31	% sumy	2016-12-31	$%$ sumy	Zmiana
PASYWA	zł '000	bilansowej	zł '000	bilansowej	$\%$
KAPITAŁ WŁASNY
Kapitały własne akcjonariuszy
jednostki dominującej	337 438,00	53,4%	354 677,00	43,9%	5,1%
Kapitał podstawowy	38 713,00	6,1%	38 713,00	4,8%	0,0%
Zyski zatrzymane	287 211,00	45,4%	291 091,00	36,0%	1,4%
Inne skumulowane całkowite dochody	$-483,00$	$-0,1%$	$-447,00$	$-0,1%$	$-7,5%$
Wynik finansowy za rok obrotowy	11 997,00	1,9%	25 320,00	3,1%	111,1%
Kapitał akcjonariuszy
niekontrolujących	0,00	0,0%	0,00	0,0%	0,0%
	337 438,00	53,4%	354 677,00	43,9%	5,1%
ZOBOWIĄZANIA DŁUGOTERMINOWE
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku
dochodowego	4 4 38,00	0,7%	8 0 34,00	1,0%	81,0%
Długoterminowe pożyczki i kredyty
bankowe	92 164,00	14,6%	146 579,00	18,2%	59,0%
Zobowiązania długoterminowe z tytułu
leasingu finansowego	38 750,00	6,1%	38 292,00	4,7%	$-1,2%$
Rezerwy długoterminowe	938,00	0,1%	1 289,00	0,2%	37,4%
Obligacje długoterminowe	104 708,00	16,6%	123 490,00	15,3%	17,9%
Przedpłaty na zakup lokali	14 150,00	2,2%	13 796,00	1,7%	$-2,5%$
Pozostałe zobowiązania długoterminowe	5 598,00	0,9%	3 065,00	0,4%	$-45,2%$
	260 746,00	41,2%	334 545,00	41,4%	28,3%
ZOBOWIĄZANIA KRÓTKOTERMINOWE
Krótkoterminowe pożyczki i kredyty
bankowe	3877,00	0,6%	2 596,00	0,3%	$-33,0%$
Zobowiązania krótkoterminowe z tytułu
leasingu finansowego	1804,00	0,3%	1933,00	0,2%	7,2%
Rezerwy krótkoterminowe	1768,00	0,3%	2 239,00	0,3%	26,6%
Obligacje krótkoterminowe	678,00	0,1%	24 293,00	3,0%	3483,0%
Przedpłaty na zakup lokali	6 832,00	1,1%	42 096,00	5,2%	516,2%
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz
pozostałe	18 997,00	3,0%	45 192,00	5,6%	137,9%
	33 956,00	5,4%	118 349,00	14,7%	248,5%
PASYWA RAZEM	632 140,00	100,0%	807 571,00	100,0%	27,8%

PKF Consult Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Sp. k. 02-695 Warszawa, ul. Orzycka 6 lok. 1B
Podmiot wpisany na listę podmiotów uprawnionych do badania sprawozdań finansowych pod numerem 477
Sąd Rejonowy dla m.st. War

$8$

2.2.2. Wynik finansowy Grupy Kapitałowej

		%
	2015	przychodów	2016	% przychodów	Zmiana
	zł '000	ze sprzedaży	zł '000	ze sprzedaży	%
Przychody ze sprzedaży Przychody z nieruchomości inwestycyjnych
pracujących	12 073	12,7%	13874	10,4%	14,9%
Przychody ze sprzedaży lokali	79 393	83,2%	115 258	86,5%	45,2%
Pozostałe przychody	3 9 0 8	4,1%	4 1 3 7	3,1%	5,9%
	95 374	100,0%	133 269	100,0%	39,7%
Koszty działalności operacyjnej Koszty utrzymania nieruchomości
inwestycyjnych pracujących	3898	4,1%	4711	3,5%	20,9%
Koszty wytworzenia sprzedanych lokali Pozostałe koszty	61 257 5 3 5 2	64,2% 5,6%	92 717 5 0 8 4	69,6% 3,8%	51,4% $-5,0%$
	70 507	73,9%	102 512	76,9%	45,4%
Zysk (strata) brutto na sprzedaży	24 867	26,1%	30 757	23,1%	23,7%
Koszty sprzedaży	6 173	6,5%	9404	7,1%	52,3%
Koszty ogólnego zarządu	6789	7,1%	4 4 1 9	3,3%	$-34,9%$
Zysk (strata) na sprzedaży Zysk (strata) z tytułu przeszacowania	11 905	12,5%	16 934	12,7%	42,2%
nieruchomości inwestycyjnych pracujących do wartości godziwej	5601	5,9%	19 329	14,5%	245,1%
sprzedaży Zysk (strata) ze po uwzględnieniu przeszacowania nieruchomości inwestycyjnych
pracujących (D+l)	17 506	18,4%	36 263	27,2%	107,1%
Zysk (strata) ze sprzedaży nieruchomości	0	0,0%	$-275$	$-0,2%$	100,0%
inwestycyjnych Pozostałe przychody operacyjne	2626	2,8%	2 4 0 5	1,8%	$-8,4%$
Pozostałe koszty operacyjne	3 3 5 4	3,5%	1540	1,2%	$-54,1%$
Zysk (strata) na działalności operacyjnej	16778	17,6%	36 853	27,7%	119,7%
Przychody finansowe	679	0,7%	257	0,2%	$-62,2%$
Koszty finansowe	9072	9,5%	9045	6,8%	$-0,3%$
Udział w zysku (stracie) jednostek
wycenianych metodą praw własności Zysk (strata) przed opodatkowaniem	762 9 1 4 7	0,8% 9,6%	2 7 5 3 30 818	2,1% 23,1%	261,3% 236,9%
Podatek dochodowy	$-2850$	$-3,0%$	5498	4,1%	$-292,9%$
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej	11 997	12,6%	25 3 20	19,0%	111,1%
Zysk (strata) netto	11 997	12,6%	25 3 20	19,0%	111,1%
Zysk (strata) przypisana akcjonariuszom niekontrolującym Zysk (strata) netto podmiotu	0	0,0%	$\mathbf 0$	0,0%	0,0%
dominującego	11 997	12,6%	25 3 20	19,0%	111,1%

PKF Consult Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Sp. k. 02-695 Warszawa, ul. Orzycka 6 lok. 1B
Podmiot wpisany na listę podmiotów uprawnionych do badania sprawozdań finansowych pod numerem 477
Sąd Rejonowy dla m.st. War

$7|9$

$8$

		%		$\frac{0}{0}$
	2015 zł '000	przychodów ze sprzedaży	2016 zł '000	przychodów ze sprzedaży	Zmiana%
Zysk (strata) netto	11 997,00	12,6%	25 320,00	19,0%	111,1%
Efektywna część zmian wartości godziwej instrumentów zabezpieczających przepływy środków pieniężnych Podatek dochodowy związany z elementami pozostałych całkowitych	2 490.00	2.6%	44,00	$0.0\%$	$-98,2%$
dochodów	$-474.00$	$-0.5%$	$-8.00$	0.0%	$-98.3%$
Suma dochodów całkowitych	14 013,00	14,7%	25 356,00	19,0%	80,9%
Suma dochodów całkowitych przypisana akcjonariuszom niekontrolującym	0,00	0,0%	0,00	$0.0\%$	$0.0\%$
Suma dochodów całkowitych przypadająca na podmiot dominujący	14 013,00	14,7%	25 356,00	19,0%	80,9%

2.2.3. Wybrane wskaźniki finansowe

	Wyszczególnienie	j.m.	2014	2015	2016
1.	Rentowność sprzedaży produktów, towarów i materiałów	$\frac{0}{0}$	22,7%	26,1%	23,1%
	(wynik na sprzedaży / przychody ze sprzedaży)*100
2.	Rentowność kapitałów własnych (ROE)	$\frac{0}{0}$	3.1%	3,6%	7,3%
	(wynik netto / przeciętny stan kapitałów własnych) *100
3.	Szybkość obrotu należności z tyt. dostaw i usług	ilość dni	51	31	11
	(przeciętny stan należności z tyt. dostaw, robót i usług*365) / przychody ze sprzedaży
	4. Wskaźnik ogólnego zadłużenia	$\frac{0}{0}$	41,1%	46.6%	56,1%
	(zobowiązania ogółem / aktywa ogółem) *100
5.	Wskaźnik płynności l		3,5	6,5	3,6
	(aktywa obrotowe /zobowiązania krótkoterminowe)

PKF Consult Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Sp. k. 02-695 Warszawa, ul. Orzycka 6 lok. 1B
Podmiot wpisany na listę podmiotów uprawnionych do badania sprawozdań finansowych pod numerem 477
Sąd Rejonowy dla m.st. War

$8|9 \ \ \ \ \ \ \ \ \ \ \ \ \ \ \ \ \ \ \ \ \ \ \ \ \ \ \ \ \ \ \ \ \ \ \ \$

Prawidłowość stosowanego systemu rachunkowości $2.2.$

Jednostka Dominująca posiada, w istotnym zakresie, aktualną dokumentację opisującą zasady rachunkowości Grupy Kapitałowej, przyjęte przez Zarząd Jednostki Dominującej, w zakresie wymaganym przepisami art. 10 ustawy o rachunkowości oraz dokumentację konsolidacyjną określoną w rozdziale 6 rozporządzenia w sprawie zasad konsolidacji.

W trakcie przeprowadzonych prac nie stwierdziliśmy znaczących nieprawidłowości dotyczących systemu rachunkowości, które nie zostałyby usunięte, a które mogłyby mieć istotny wpływ na badane skonsolidowane sprawozdanie finansowe i/lub nasze stwierdzenie w opinii dotyczące prawidłowości dokumentacji konsolidacyjnej zgodnie z rozporządzeniem w sprawie zasad konsolidacji i ustawa o rachunkowości.

Jolanta Sekowska Blegty rewident nr 12749

biegły rewident grupy przeprowadzający badanie w imieniu PKF Consult Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Sp. k. podmiotu uprawnionego do badania sprawozdań finansowych nr 477

ul. Orzycka 6 lok. 1B 02-695 Warszawa

Wrocław, 8 marca 2017 r.

PKF Consult Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Sp. k. 02-695 Warszawa, ul. Orzycka 6 lok. 1B Fodmiot wpisany na listę podmiotów uprawnionych do badania sprawozdań finansowych pod numerem 477
Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy XIII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego Numer KRS 0000579479