Raghsa S.A. — Management Reports 2023

May 9, 2023

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ACTA DE DIRECTORIO DEL 9 DE MAYO DE 2023: A los 9 días del mes de mayo de 2023, se reúnen bajo la presidencia del Señor Edgardo Khafif, los miembros del Directorio de RAGHSA Sociedad Anónima (la “Sociedad”) Elena Khafif, Héctor E. Salvo y Juan Pablo Morad de forma presencial, y Edgardo Khafif e Isaac Khafif de forma remota, quienes manifiestan haber sido debidamente convocados. La señora Isabel Caamaño se encuentra presente de forma remota en representación de los miembros de la Comisión Fiscalizadora. Se deja sentado que (i) los miembros del Directorio y de la Comisión Fiscalizadora se encuentran comunicados entre sí a través de un medio de transmisión simultánea de sonido, imagen y palabra, y que por lo tanto todos los participantes pueden ser identificados, seguir e intervenir en la deliberación de las cuestiones tratadas en la presente reunión, y (ii) los Directores se comprometen a transcribir lo resuelto en la presente y a firmar el libro de actas rubricado a tal efecto. Siendo las 12.00 horas y luego de verificar la existencia de quórum suficiente, el señor Presidente da comienzo a la reunión, por lo que se pasa a tratar el primer y único punto del orden del día: 1º) Consideración de la documentación prescripta por el artículo 234 de la Ley de Sociedades Comerciales por el ejercicio Nº 55 finalizado el 28 de febrero de 2023, la Memoria y la Reseña Informativa. Su aprobación. Toma la palabra el Señor Presidente quien manifiesta que pone a consideración el texto de la Memoria y de la Reseña Informativa que acompañarán a los Estados Contables por el ejercicio Nº 55 finalizado el 28 de febrero de 2023:

“Memoria

1. COMENTARIOS SOBRE LAS ACTIVIDADES DE LA SOCIEDAD

I. Emprendimientos de inversión y renta

a) Edificio Plaza San Martín

Al 28 de febrero de 2019 la Sociedad era propietaria de los pisos dos a once (ambos inclusive), de las cocheras y áreas comunes correspondientes a los mismos, del edificio de oficinas comerciales ubicado en la esquina de las calles Maipú y Arenales con frente a la Plaza San Martín, Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Este edificio ha sido certificado por el United States Green Building Council como “LEED for existing buildings operations and maintenance” en nivel GOLD.

Con fecha 6 de mayo de 2019, se produjo la venta de cuatro unidades funcionales destinadas a oficinas y sus correspondientes cocheras, recibiendo la suma de US$ 23.784.000, equivalentes en pesos argentinos a 1.079.793.600.

Con fecha 14 de mayo de 2020, se produjo la venta de una unidad funcional destinada a oficinas y sus correspondientes cocheras, recibiendo la suma de US$ 7.500.000, equivalentes en pesos argentinos a 495.423.000.

Con fecha 14 de junio, 30 de junio y 19 de julio de 2022, se produjo la venta de cuatro unidades funcionales destinadas a oficinas y sus correspondientes cocheras, recibiendo la suma de US$ 11.091.003, equivalentes en pesos argentinos a 2.636.775.000, la suma de US$ 9.500.000, equivalentes en pesos argentinos a 2.337.000.000 y la suma de US$ 6.334.699, equivalentes en pesos argentinos a 1.558.335.938, respectivamente.

A la fecha de emisión de la presente reseña, luego de las ventas mencionadas en los párrafos precedentes, el edificio “Plaza San Martín” se encuentra vendido en su totalidad.

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b) Torre San Martín 344

La torre San Martín 344 forma parte de un complejo edilicio orientado al mercado de oficinas y de locales comerciales y las cocheras necesarias para el mismo, ubicado en el microcentro de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, con frentes a las calles San Martín 344 y Florida 343. La torre consta de 29 pisos de oficinas más planta baja y 3 subsuelos habilitados para cocheras con acceso por la calle San Martín. La Sociedad es actualmente propietaria de catorce espacios guardacoches y veinticuatro bauleras.

c) Torre Madero Office

Consiste en un edificio en torre y las cocheras necesarias, orientado al mercado de oficinas, ubicado en la manzana 1Ñ del Dique IV de Puerto Madero. Fue la primer torre certificada por el United States Green Building Council como “LEED Core & Shell” en nivel SILVER y posee un área locativa total de 33.801 m2.

Con fecha 21 de agosto de 2019, se realizó la venta y cesión de derechos de la Sociedad a favor de Industrial and Comercial Bank of China (Argentina) S.A., de diversas unidades funcionales destinadas a oficinas comerciales, cocheras y unidades complementarias destinadas a bauleras, recibiendo la suma total y definitiva en concepto de la operación de compra-venta de USD 82.000.000, equivalentes a la suma de pesos argentinos 4.674.000.000. Adicionalmente, la operación de cesión de derechos asciende a USD 20.000.000 equivalentes en pesos argentinos a 1.140.000.000.

Con fecha 2 de septiembre de 2021 se realizó la venta de dos unidades funcionales y sus correspondientes cocheras a Latarg Holding S.R.L., recibiendo la suma de USD 23.032.820, equivalentes en pesos argentinos a 2.231.079.520.

Con fecha 29 de marzo de 2023 se realizó la venta de una unidad funcional y sus correspondientes cocheras a Industria metalúrgica sud americana IMSA Sociedad Anónima Comercial e Industrial., recibiendo la suma de USD 10.062.117, equivalentes en pesos argentinos a 2.158.324.000.

Con fecha 2 de mayo de 2023 se realizó la venta de una unidad funcional y sus correspondientes cocheras a N-Ba S.A.S., recibiendo la suma de USD 5.650.000, equivalentes en pesos argentinos a 1.302.325.000.

A la fecha de emisión de la presente reseña, el 66% de las plantas de la torre “Madero Office” se encuentra alquilada

d) Torre 955 Belgrano Office

Esta torre de oficinas AAA, destinada a renta, está integrada por 30 plantas libres de 1.018 m2 rentables cada una. El edificio cuenta con vistas 360° del Río de la Plata, la Avenida 9 de Julio y la Ciudad de Buenos Aires. Asimismo, el proyecto, diseñado por el estudio Mario Roberto Álvarez & Asociados, ha sido certificado por el United States Green Building Council como “LEED Core & Shell” en nivel GOLD. Además, se construyó de acuerdo a las normativas de la National Fire Protection Association (NFPA) de los Estados Unidos.

A la fecha de emisión de la presente reseña, el 87% de los pisos de la torre “955 Belgrano Office” se encuentra alquilado.

e) Torre Madero Riverside

Esta torre de oficinas AAA se encuentra ubicada en el Dique IV de Puerto Madero en un terreno de 4.624 m2, Consta de 1 planta baja de 500 m2, 1 planta libre de 1.322 m2, 2 plantas libres de 1.407 m2, 5 plantas libres de 1.411 m2 con vistas panorámicas y gran flexibilidad de uso, una planta de 699 m2 y una planta libre de 3.634 m2 en el primer subsuelo, totalizando 16.024

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m2 rentables.

Esta torre ha sido certificada por el United States Green Building Council como “LEED Core & Shell” en nivel GOLD, además se construyó de acuerdo a las normativas de la National Fire Protection Association (NFPA) de los Estados Unidos.

Con fecha 14 de julio de 2022, se produjo la venta de la totalidad del edificio, recibiendo la suma de US$ 69.887.947, equivalentes en pesos argentinos a 17.192.435.000.

f) Torre Centro Empresarial Libertador

La Torre Centro Empresarial Libertador es el mayor desarrollo de RAGHSA con 100.000 m2 totales. La misma se encuentra ubicada en Av. del Libertador al 7200. Posee 26 plantas libres de hasta 2.900 m2 rentables, lo que la convierte en el edificio de oficinas AAA más grande del país, 854 cocheras, 27 ascensores y un hall de entrada con triple altura. Esta torre ha comenzado con el proceso de certificación por el United States Green Building Council como “LEED Core & Shell” en nivel GOLD, además se construyó de acuerdo a las normativas de la National Fire Protection Association (NFPA) de los Estados Unidos.

A la fecha de emisión de la presente reseña, el 97% de los m2 rentables de la torre “Centro Empresarial Libertador” se encuentra alquilado.

g) Terreno Campos Salles 1565

En marzo de 2017 la Sociedad participó de la Subasta Pública N° 2/2017 de la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE), donde resultó adjudicataria del inmueble con una superficie de 5.189 m2, sito en calle Arribeños s/n esquina Campos Salles N° 1565 y Manuela Pedraza N° 1580 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires por la cantidad de dólares estadounidenses cuarenta y dos millones (US$ 42.000.000). El 21 de marzo de 2017 se abonó en concepto de seña el 30% del valor. El 11 de mayo de 2017 la AABE notificó el acto administrativo resolviendo la adjudicación formal y definitiva del inmueble en favor de la Sociedad. El 8 de agosto de 2017 se abonó el saldo de precio; y con fecha 12 de septiembre de 2017 se escrituró el inmueble en favor de la Sociedad.

Con fecha 4 de agosto 2020 la Dirección General de Registro de Obras y Catastro (DGROC) del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires aprobó los planos presentados de “Obra mayor – Demolición total” bajo el expediente número EX-2020-15304151-GCABA-DGROC para la construcción de un edificio de oficinas comerciales en el predio propiedad de RAGHSA S.A. sito en la calle Campos Salles 1565 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Con fecha 6 de agosto de 2020 se realizó el Acta de inicio de la obra, cuyo proyecto se encomendó al Estudio Mario Roberto Álvarez y Asociados SRL, y se construirá con la Dirección de Obra de R. Ianuzzi – G. Colombo Arquitectos S.A.

Durante los meses de noviembre y diciembre de 2020, se llevó a cabo la demolición del predio existente y se comenzó con la submuración y excavación de la obra.

Durante los meses de marzo y agosto de 2021 se comenzó con excavación masiva, perforación, inyección y tesado de anclajes de segunda línea y de tercera línea en sector estacionamiento comercial y a mediados de 2021 se comenzaron los trabajos correspondientes a la estructura de hormigón de subsuelos, que continúan avanzando.

A la fecha de emisión de la presente reseña se acopió aproximadamente el 95% de hormigón y se ha consumido aproximadamente el 85% de acero del total estimado de la obra, habiéndose contratado alrededor del 90% del total de obra y pagado el 63% del mismo. Asimismo, se finalizó la excavación y se está ejecutando la estructura resistente de hormigón armado y se continúan con los trabajos correspondientes de albañilería e instalaciones complementarias.

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2. SÍNTESIS DE LOS ESTADOS FINANCIEROS CONSOLIDADOS DE RAGHSA SOCIEDAD ANÓNIMA POR LOS EJERCICIOS FINALIZADOS EL 28 DE FEBRERO DE 2023 Y 2022:

a) Estructura de resultados por los ejercicios finalizados el 28 de febrero de 2023 y 2022 (en miles de pesos):

28.02.2023 RESULTADO POR OPERACIONES CONTINUAS: Ingresos por arrendamientos 8.432.649 Costos de arrendamientos (1.057.509) Resultado neto por arrendamientos 7.375.140 Ingresos por administración de consorcio 162.437 Costos de administración de consorcio (57.067) Resultado neto por administración de consorcio 105.370 Resultado por ventas de propiedades (1.126.419) Costos de venta de propiedades (862.180) Resultado neto por venta de propiedades (1.988.599) Ganancia bruta 5.491.911 Ingresos por venta de propiedades de inversión, neto. 1.268.180 Resultados por revaluación de propiedades de inversión, neto. (26.066.517) Costos de venta de propiedades (108.598) Resultado neto generado por las propiedades de inversión (24.906.935) Ingreso por venta de propiedad, planta y equipo 4.421 Resultado neto generado por venta de propiedad, planta y equipo 4.421 Gastos de administración (2.718.240) Gastos de comercialización (299.722) Otros egresos operativos (99.723) Resultado operativa (22.528.288) Resultados financieros generados por activos 977.273 Resultados financieros generados por pasivos (3.042.001) Diferencia de cambio, neta (28.603.317) Resultados por exposición a los cambios en el poder adquisitivo de la moneda 15.234.343 Resultado antes de impuesto a las ganancias (37.961.990) Impuesto a las ganancias 17.648.841 Resultado del ejercicio por operaciones continuas (20.313.149) Atribuible a: Accionistas de la sociedad controlante (19.393.961) Interés no controlante (919.188) OTROS RESULTADOS INTEGRALES: Diferencias de cambio por conversión de operaciones en el extranjero (5.022.179) Otros resultados integrales netos (5.022.179) Total del resultado integral del ejercicio, neto de impuestos (25.335.328) Atribuible a:	28.02.2023	28.02.2022
	8.432.649 (1.057.509)	10.572.901 (1.535.290)
	7.375.140	9.037.611
	162.437 (57.067)	182.401 (62.561)
	105.370	119.840
	(1.126.419) (862.180)	6.072.618 (2.270.810)
	(1.988.599)	3.801.808
	5.491.911	12.959.259
	1.268.180 (26.066.517) (108.598)	3.628.059 42.907.102 (231.922)
	(24.906.935) 4.421	46.303.239 3.009
		3.009
	(2.718.240) (299.722) (99.723)	(2.445.525) (417.245) (62.984)
	(22.528.288)	56.339.753
	977.273 (3.042.001) (28.603.317) 15.234.343	715.715 (3.746.409) (14.268.878) 14.680.966
	(37.961.990)	53.721.147
	17.648.841	(17.405.450)
	(20.313.149)	36.315.697
	(19.393.961) (919.188)	34.889.535 1.426.162
		(8.247.118)
	(5.022.179)	(8.247.118)
	(25.335.328)	28.068.579

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Accionistas de la sociedad controlante	(24.416.140)	26.642.417
Interés no controlante	(919.188)	1.426.162

Interés no controlante

b) Situación financiera resumida al 28 de febrero de 2023 y 2022 (en miles de pesos):

Activo no corriente Activo corriente Total del activo Patrimonio neto Pasivo no corriente Pasivo corriente Total del pasivo Total del pasivo y patrimonio neto	28.02.2023 256.879.219 33.148.939 290.028.158 166.652.877 121.118.673 2.256.608 123.375.281 290.028.158	28.02.2022
		318.669.356 22.674.899
		341.344.255
		191.988.205
		145.915.706 3.440.344
		149.356.050
		341.344.255

c) Estructura del flujo de efectivo por los ejercicios finalizados el 28 de febrero de 2023 y 2022 (en miles de pesos):

• Flujo neto de efectivo utilizado en las actividades operativas • Flujo neto de efectivo generado por las actividades de inversión • Flujo neto de efectivo utilizado en las actividades de financiación • Interés no controlante • Resultados financieros y por tenencia del efectivo • (Disminución)/ Amento neto del efectivo	28.02.2023 (62.301.483) 62.271.577 (2.004.511) 2.107.951 (2.755.064) (2.681.530)	28.02.2022
		(24.919.695) 29.250.799 (2.201.515) (1.328.901) (117.151)
		683.537

d) Índices patrimoniales y de resultados por los ejercicios finalizados el 28 de febrero de 2023 y 2022:

28.02.2023 • Liquidez (Activo corriente / Pasivo corriente) 14,69 • Solvencia (Patrimonio neto / Pasivo total) 1,35 • Inmovilización del capital (Activo no corriente / Activo total) 0,89 • Rentabilidad ordinaria (Resultado neto del ejercicio (no incluye Otros resultados integrales) / Patrimonio neto promedio) (0,11)	28.02.2022 6,59 1,29 0,93 0,19

3. DATOS ESTADÍSTICOS

Arrendamientos - Porcentajes de ocupación:

Edificio Plaza San Martín Torre Madero Office Torre 955 Belgrano Office Torre Madero Riverside Centro Empresarial Libertador	28.02.2023 - 63% 87% - 97%

4. PERSPECTIVAS FUTURAS

La Sociedad está construyendo un edificio de oficinas comerciales para alquiler en el terreno de su propiedad ubicado con frente a las calles Arribeños, Campos Salles y Manuela Pedraza, en el barrio Nuñez de la Ciudad de Buenos Aires.

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La Sociedad, a través de su subsidiaria RAGHSA REAL ESTATE LLC sigue buscando oportunidades de inversiones inmobiliarias en la Ciudad de Nueva York, sea de manera autónoma o bien asociada a terceros.

Ciudad Autónoma de Buenos Aires, 9 de mayo de 2023.”

Los textos son aprobados por unanimidad. A continuación, el señor Presidente pone a consideración los Estados Contables y demás documentación prescripta por el artículo 234 de la Ley 19.550 y sus modificatorias por el ejercicio finalizado el 28 de febrero de 2023. Debido a que dicha documentación ha sido entregada con anterioridad para su análisis y que ya se encuentra transcripta en el libro Inventario y Balances de la empresa, se omitirá su lectura. Se deja constancia que se ha dado cumplimiento a lo establecido en el artículo 3 apartado 2 Capítulo III Título IV de las Normas de la Comisión Nacional de Valores. Los presentes aprueban por unanimidad la documentación presentada, incluyendo el Anexo a la Memoria con el Informe sobre el grado de cumplimiento del Código de Gobierno Societario - Anexo IV de la Sección I del Capítulo I del Título IV de las NORMAS (N.T. 2013 y mod.). En base a las atribuciones establecidas por la Ley 19.550 y sus modificatorias, la Dra. Isabel Caamaño, como miembro titular de la Comisión Fiscalizadora, ejerciendo la representación de la totalidad de los miembros, informa tal como se dejó expresado, que han revisado con la debida anticipación todos los documentos presentados por el Directorio, por lo que se encuentra en condiciones de leer el Dictamen efectuado sobre la documentación a la cual presta conformidad y solicita su inclusión en Actas, a lo que accede por unanimidad, decidiéndose su trascripción al libro Inventario de la empresa en cuanto sea posible. Toma la palabra el señor Presidente para expresar que oportunamente se convocará a Asamblea de Accionistas a efectos de considerar la documentación aprobada por el Directorio.

Puesto a votación se aprueba por unanimidad, sin más asuntos que tratar se levanta la sesión siendo las 13.00 horas.

RAGHSA Sociedad Anónima Edgardo Khafif Presidente