Raghsa S.A. - Interim / Quarterly Report 2023

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RAGHSA SOCIEDAD ANÓNIMA

Estados Financieros condensados de período intermedio correspondientes al período de nueve meses finalizado el 30 de noviembre de 2022, juntamente con los Informes sobre Revisión de Estados Financieros condensados de período intermedio y el Informe de la Comisión Fiscalizadora

RAGHSA SOCIEDAD ANÓNIMA

NÓMINA DEL DIRECTORIO

PRESIDENTE: VICEPRESIDENTE: DIRECTORES TITULARES:

Moisés Khafif

Gloria Btesh de Khafif

Elena Khafif Héctor Emilio Salvo Edgardo Khafif Isaac Roberto Khafif Mariano Javier Vega Juan Pablo Morad

NÓMINA DE LA COMISIÓN FISCALIZADORA

SÍNDICOS TITULARES:

Laura Helena Bardelli Isabel Caamaño Fernando Gabriel Guernik

SÍNDICOS SUPLENTES:

Haydeé Elsa Laksman Liliana Shlosberg Verónica Andrea Cabral

Reseña informativa e información adicional a las notas a los estados financieros consolidados condensados de período intermedio.

ÍNDICE

RESEÑA INFORMATIVA

1. COMENTARIOS SOBRE LAS ACTIVIDADES DE LA SOCIEDAD

2. SÍNTESIS DE LOS ESTADOS FINANCIEROS CONSOLIDADOS CONDENSADOS DE PERÍODO INTERMEDIO DE RAGHSA SOCIEDAD ANÓNIMA POR EL PERÍODO DE NUEVE MESES FINALIZADOS EL 30 DE NOVIEMBRE DE 2022, 2021, 2020 Y 2019 (CIFRAS EXPRESADAS EN MILES DE PESOS)

3. DATOS ESTADÍSTICOS

4. PERSPECTIVAS FUTURAS

1. COMENTARIOS SOBRE LAS ACTIVIDADES DE LA SOCIEDAD

I. Emprendimientos de inversión y renta

a) Edificio Plaza San Martín

Al 28 de febrero de 2019 la Sociedad era propietaria de los pisos dos a once (ambos inclusive), de las cocheras y áreas comunes correspondientes a los mismos, del edificio de oficinas comerciales ubicado en la esquina de las calles Maipú y Arenales con frente a la Plaza San Martín, Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Este edificio ha sido certificado por el United States Green Building Council como “LEED for existing buildings operations and maintenance” en nivel GOLD.

Con fecha 6 de mayo de 2019, se produjo la venta de cuatro unidades funcionales destinadas a oficinas y sus correspondientes cocheras, recibiendo la suma de US$ 23.784.000, equivalentes en pesos argentinos a 1.079.793.600.

Con fecha 14 de mayo de 2020, se produjo la venta de una unidad funcional destinada a oficinas y sus correspondientes cocheras, recibiendo la suma de US$ 7.500.000, equivalentes en pesos argentinos a 495.423.000.

Con fecha 14 de junio, 30 de junio y 19 de julio de 2022, se produjo la venta de cuatro unidades funcionales destinadas a oficinas y sus correspondientes cocheras, recibiendo la suma de US$ 11.091.003, equivalentes en pesos argentinos a 2.636.775.000, la suma de US$ 9.500.000, equivalentes en pesos argentinos a 2.337.000.000 y la suma de US$ 6.334.699, equivalentes en pesos argentinos a 1.558.335.938, respectivamente.

A la fecha de emisión de la presente reseña, luego de las ventas mencionadas en los párrafos precedentes, el edificio “Plaza San Martín” se encuentra vendido en su totalidad.

b) Torre San Martín 344

La torre San Martín 344 forma parte de un complejo edilicio orientado al mercado de oficinas y de locales comerciales y las cocheras necesarias para el mismo, ubicado en el microcentro de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, con frentes a las calles San Martín 344 y Florida 343. La torre consta de 29 pisos de oficinas más planta baja y 3 subsuelos habilitados para cocheras con acceso por la calle San Martín. La Sociedad es actualmente propietaria de catorce espacios guardacoches y veinticuatro bauleras.

c) Torre Madero Office

Consiste en un edificio en torre y las cocheras necesarias, orientado al mercado de oficinas, ubicado en la manzana 1Ñ del Dique IV de Puerto Madero. Fue la primer torre certificada por el United States Green Building Council como “LEED Core & Shell” en nivel SILVER y posee un área locativa total de 33.801 m[2] .

Con fecha 21 de agosto de 2019, se realizó la venta y cesión de derechos de la Sociedad a favor de Industrial and Comercial Bank of China (Argentina) S.A., de diversas unidades funcionales destinadas a oficinas comerciales, cocheras y unidades complementarias destinadas a bauleras, recibiendo la suma total y definitiva en concepto de la operación de compra-venta de USD 82.000.000, equivalentes a la suma de pesos argentinos 4.674.000.000. Adicionalmente, la operación de cesión de derechos asciende a USD 20.000.000 equivalentes en pesos argentinos a 1.140.000.000.

Con fecha 2 de septiembre de 2021 se realizó la venta de dos unidades funcionales y sus correspondientes cocheras a Latarg Holding S.R.L., recibiendo la suma de USD 23.032.820, equivalentes en pesos argentinos a 2.231.079.520.

A la fecha de emisión de la presente reseña, el 62% de las plantas de la torre “Madero Office” se encuentra alquilada.

d) Torre 955 Belgrano Office

Esta torre de oficinas AAA, destinada a renta, está integrada por 30 plantas libres de 1.018 m[2 ] rentables cada una. El edificio cuenta con vistas 360° del Río de la Plata, la Avenida 9 de Julio y la Ciudad de Buenos Aires. Asimismo, el proyecto, diseñado por el estudio Mario Roberto Álvarez & Asociados, ha sido certificado por el United States Green Building Council como “LEED Core & Shell” en nivel GOLD. Además, se construyó de acuerdo a las normativas de la National Fire Protection Association (NFPA) de los Estados Unidos.

ELENA KHAFIF Directora en ejercicio de la presidencia

A la fecha de emisión de la presente reseña, el 87% de los pisos de la torre “955 Belgrano Office” se encuentra alquilado.

e) Torre Madero Riverside

Esta torre de oficinas AAA se encuentra ubicada en el Dique IV de Puerto Madero en un terreno de 4.624 m[2] , Consta de 1 planta baja de 500 m[2] , 1 planta libre de 1.322 m[2] , 2 plantas libres de 1.407 m[2] , 5 plantas libres de 1.411 m[2 ] con vistas panorámicas y gran flexibilidad de uso, una planta de 699 m[2 ] y una planta libre de 3.634 m[2 ] en el primer subsuelo, totalizando 16.024 m[2 ] rentables.

Esta torre ha sido certificada por el United States Green Building Council como “LEED Core & Shell” en nivel GOLD, además se construyó de acuerdo a las normativas de la National Fire Protection Association (NFPA) de los Estados Unidos.

Con fecha 14 de julio de 2022, se produjo la venta de la totalidad del edificio, recibiendo la suma de US$ 69.887.947, equivalentes en pesos argentinos a 17.192.435.000.

f) Torre Centro Empresarial Libertador

La Torre Centro Empresarial Libertador es el mayor desarrollo de RAGHSA con 100.000 m2 totales. La misma se encuentra ubicada en Av. del Libertador al 7200. Posee 26 plantas libres de hasta 2.900 m2 rentables, lo que la convierte en el edificio de oficinas AAA más grande del país, 854 cocheras, 27 ascensores y un hall de entrada con triple altura. Esta torre ha comenzado con el proceso de certificación por el United States Green Building Council como “LEED Core & Shell” en nivel GOLD, además se construyó de acuerdo a las normativas de la National Fire Protection Association (NFPA) de los Estados Unidos.

A la fecha de emisión de la presente reseña, el 96% de los m[2 ] rentables de la torre “Centro Empresarial Libertador” se encuentra alquilado.

g) Terreno Campos Salles 1565

En marzo de 2017 la Sociedad participó de la Subasta Pública N° 2/2017 de la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE), donde resultó adjudicataria del inmueble con una superficie de 5.189 m[2] , sito en calle Arribeños s/n esquina Campos Salles N° 1565 y Manuela Pedraza N° 1580 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires por la cantidad de dólares estadounidenses cuarenta y dos millones (US$ 42.000.000). El 21 de marzo de 2017 se abonó en concepto de seña el 30% del valor. El 11 de mayo de 2017 la AABE notificó el acto administrativo resolviendo la adjudicación formal y definitiva del inmueble en favor de la Sociedad. El 8 de agosto de 2017 se abonó el saldo de precio; y con fecha 12 de septiembre de 2017 se escrituró el inmueble en favor de la Sociedad.

Con fecha 4 de agosto 2020 la Dirección General de Registro de Obras y Catastro (DGROC) del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires aprobó los planos presentados de “Obra mayor – Demolición total” bajo el expediente número EX-2020-15304151-GCABA-DGROC para la construcción de un edificio de oficinas comerciales en el predio propiedad de RAGHSA S.A. sito en la calle Campos Salles 1565 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Con fecha 6 de agosto de 2020 se realizó el Acta de inicio de la obra, cuyo proyecto se encomendó al Estudio Mario Roberto Álvarez y Asociados SRL, y se construirá con la Dirección de Obra de R. Ianuzzi – G. Colombo Arquitectos S.A.

Durante los meses de noviembre y diciembre de 2020, se llevó a cabo la demolición del predio existente y se comenzó con la submuración y excavación de la obra.

Durante los meses de marzo y agosto de 2021 se comenzó con excavación masiva, perforación, inyección y tesado de anclajes de segunda línea y de tercera línea en sector estacionamiento comercial y a mediados de 2021 se comenzaron los trabajos correspondientes a la estructura de hormigón de subsuelos, que continúan avanzando.

A la fecha de emisión de la presente reseña se acopió aproximadamente el 90% de hormigón y se ha consumido aproximadamente el 70% de acero del total estimado de la obra, habiéndose contratado alrededor del 90% del total de obra y pagado el 56% del mismo. Asimismo, se finalizó la excavación y se está ejecutando la estructura resistente de hormigón armado y se comenzó con los trabajos correspondientes a los trabajos de albañilería e instalaciones complementarias.

ELENA KHAFIF Directora en ejercicio de la presidencia

2. SÍNTESIS DE LOS ESTADOS FINANCIEROS CONSOLIDADOS CONDENSADOS DE PERIODO INTERMEDIO DE RAGHSA SOCIEDAD ANÓNIMA CORRESPONDIENTE AL PERÍODO DE NUEVE MESES FINALIZADOS EL 30 DE NOVIEMBRE DE 2022, 2021, 2020 y 2019:

a) Estructura de resultados por el período de nueve meses finalizados el 30 de noviembre de 2022, 2021, 2020 y 2019 (en miles de pesos):

2022, 2021, 2020 y 2019 (en miles de pesos):
	9	meses (1 de marzo al 30 de noviembre)
		(no auditado)
	2022	2021	2020	2019
RESULTADO POR OPERACIONES CONTINUAS:
Ingresos por arrendamientos	5.429.323	7.052.542	5.569.561	4.692.205
Costos de arrendamientos	(693.638)	(1.047.132)	(249.330)	(117.643)
Resultado neto por arrendamientos	4.735.685	6.005.410	5.320.231	4.574.562
Ingresos por administración de consorcio	110.087	112.881	89.639	72.311
Costos de administración de consorcio	(36.771)	(39.281)	(25.529)	(23.805)
Resultado neto por administración de consorcio	73.316	73.600	64.110	48.506
Ingresos por ventas de propiedades	424.428	5.127.749	6.478.719	-
Costos de venta de propiedades	(430.203)	(2.005.747)	(5.628.334)	-
Resultado neto por venta de propiedades	(5.775)	3.122.002	850.385	-

Resultado bruto	4.803.226	9.201.012	6.234.726	4.623.068
Resultado por venta de propiedades de inversión, neto.	2.291.033	3.511.537	(92.487)	1.611.678
Resultados por revaluación de propiedades de inversión, neto.	(15.079.324)	16.308.215	15.619.585	15.203.459
Costo por venta de propiedades de inversión	(91.375)	(129.913)	-	(85.318)
Resultado neto por las propiedades de inversión	(12.879.666)	19.689.839	15.527.098	16.729.819
Resultado por venta de propiedad, planta y equipo	3.720	2.532	1.841	-
Resultado neto generado por venta de propiedad, planta y equipo	3.720	2.532	1.841	-
Gastos de administración	(1.818.496)	(1.553.981)	(874.456)	(725.240)
Gastos de comercialización	(349.143)	(333.382)	(225.061)	(723.947)
Otros egresos operativos	(49.693)	(43.081)	(91.792)	(98.252)
Resultado operativo	(10.290.052)	26.962.939	20.572.356	19.805.448
Resultados financieros generados por activos	456.652	614.997	249.540	(2.006.577)
Resultados financieros generados por pasivos	(1.954.977)	(2.482.596)	(2.123.806)	(1.897.844)
Diferencia de cambio, neta	(22.462.910)	(8.969.018)	(10.393.640)	(13.249.529)
Resultados por exposición a los cambios en el poder adquisitivo de la moneda	9.132.067	9.134.577	7.744.751	9.584.839
Resultado antes de impuesto a las ganancias	(25.119.220)	25.260.899	16.049.201	12.236.337
Impuesto a las ganancias	12.910.399	(14.142.526)	(10.148.329)	2.027.413
Resultado del período por operaciones continuas	(12.208.821)	11.118.373	5.900.872	14.263.750
Atribuible a:
Accionistas de la sociedad controlante	(11.430.037)	10.211.138	5.684.202	14.303.310
Interés no controlante	(778.784)	907.235	216.670	(39.560)
OTROS RESULTADOS INTEGRALES:
Diferencias de cambio por conversión de operaciones en el extranjero	(3.828.167)	(5.288.615)	2.505.213	(1.246.898)
Otros resultados integrales netos	(3.828.167)	(5.288.615)	2.505.213	(1.246.898)
Total del resultado integral del período, neto de impuestos	(16.036.988)	5.829.758	8.406.085	13.016.852
Atribuible a:
Accionistas de la sociedad controlante	(15.258.204)	4.922.523	8.189.415	13.056.412
Interés no controlante	(778.784)	907.235	216.670	(39.560)
Resultado por acción:
Básica y diluida, resultado neto del período atribuible a los tenedores de instrumentos ordinarios de patrimonio	(30,62)	27,35	15,23	38,31

Firmado a efectos de su identificación Firmado a efectos de su identificación con nuestro informe de fecha 11-1-2023 con nuestro informe de fecha 11-1-2023 Por Comisión Fiscalizadora MARINOZZI MAZZITELLI & ASOCIADOS S.R.L.

MARINOZZI MAZZITELLI & ASOCIADOS S.R.L.

(Registro de asociaciones de profesionales Universitarios C.P.C.E.C.A.B.A. T°1 F°36)

ISABEL CAAMAÑO Síndico Titular Contador Público U.B.A. C.P.C.E.C.A.B.A. T° 43 - F° 129

ARIEL E. GOÑI – Socio Contador Público U.B.A. C.P.C.E.C.A.B.A. Tº 318 Fº 102

ELENA KHAFIF Directora en ejercicio de la presidencia

b) Situación financiera resumida al 30 de noviembre de 2022, 2021, 2020 y 2019 (en miles de pesos):

b)Situación financiera resumida al 30 de pesos):	noviembre de 2022, 2021, 2020 y 2019 (en miles de
Activo no corriente Activo corriente Total del activo Patrimonio neto Pasivo no corriente Pasivo corriente Total del pasivo Total del pasivo y patrimonio neto	30.11.2022 No auditado 30.11.2021 No auditado 30.11.2020 No auditado 30.11.2019 No auditado
	223.076.721 249.878.522 240.106.901 130.706.124 31.224.919 22.467.288 24.242.808 41.116.741
	254.301.640 272.345.810 264.349.709 171.822.865
	145.502.972 143.752.661 132.606.962 96.842.402
	104.572.100 125.643.890 120.477.467 62.963.148 4.226.568 2.949.259 11.265.280 12.017.315
	108.798.668 128.593.149 131.742.747 74.980.463
	254.301.640 272.345.810 264.349.709 171.822.865

c) Estructura del flujo de efectivo correspondiente al período de nueve meses finalizado el 30 de noviembre de 2022, 2021, 2020 y 2019 (en miles de pesos):

		30.11.2022	30.11.2021	30.11.2020	30.11.2019
		No auditado	No auditado	No auditado	No auditado
•	Flujo neto de efectivo (utilizado en) / generado por las actividades operativas	(47.100.946)	(15.923.836)	36.867.180	1.962.458
•	Flujo neto de efectivo generado por / (utilizado en) las actividades de inversión	48.356.359	21.251.474	(50.416.303)	27.361.823
•	Flujo neto de efectivo utilizado en las actividades de financiación	(1.518.876)	(2.948.241)	(2.392.151)	(1.971.529)
•	Interés no controlante	(2.318.126)	(1.118.145)	35.891	7.469
•	Resultados financieros y por tenencia del efectivo	1.280.356	106.350	(1.040.420)	(74.404)
•	(Disminución) / Aumento neto del efectivo	(1.301.233)	1.367.602	(16.945.803)	27.285.817

d) Índices patrimoniales y de resultados correspondiente al período de nueve meses finalizados el 30 de noviembre de 2022, 2021, 2020 y 2019:

		30.11.2022	30.11.2021	30.11.2020	30.11.2019
		No auditado	No auditado	No auditado	No auditado
•	Liquidez (Activo corriente / Pasivo corriente)	7,39	7,62	2,15	3,42
•	Solvencia (Patrimonio neto / Pasivo total)	1,34	1,12	1,01	1,29
•	Inmovilización del capital (Activo no corriente /Activo total)	0,88	0,92	0,91	0,76
•	Rentabilidad ordinaria (Resultado neto del período (no incluye Otros resultados integrales) / Patrimonio neto	(0,07)	0,08	0,05	0,21
	promedio)

3. DATOS ESTADÍSTICOS

Arrendamientos - Porcentajes de ocupación:

Edificio Plaza San Martín Torre Madero Office Torre 955 Belgrano Office Torre Madero Riverside Centro Empresarial Libertador	30.11.2022 30.11.2021 30.11.2020 30.11.2019
	- 68% 68% 93% 35% 35% 75% 75% 93% 93% 97% 100% - 79% 91% 100% 96% 94% 70% -

ISABEL CAAMAÑO Síndico Titular Contador Público U.B.A. C.P.C.E.C.A.B.A. T° 43 - F° 129

ARIEL E. GOÑI – Socio ELENA KHAFIF Contador Público U.B.A. Directora en ejercicio C.P.C.E.C.A.B.A. Tº 318 Fº 102 de la presidencia

4. PERSPECTIVAS FUTURAS

La Sociedad está construyendo un edificio de oficinas comerciales para alquiler en el terreno de su propiedad ubicado con frente a las calles Arribeños, Campos Salles y Manuela Pedraza, en el barrio Nuñez de la Ciudad de Buenos Aires.

La Sociedad, a través de su subsidiaria RAGHSA REAL ESTATE LLC sigue buscando oportunidades de inversiones inmobiliarias en la Ciudad de Nueva York, sea de manera autónoma o bien asociada a terceros.

Asimismo, la Sociedad ha constituido aportes irrevocables a una subsidiaria en Uruguay, con el objeto de construir el edificio de viviendas Le Parc Torre IV en Punta del Este, en caso de que comercialmente resulte conveniente y las autoridades aprueben el proyecto presentado.

Ciudad Autónoma de Buenos Aires, 11 de enero de 2023.

EL DIRECTORIO

INFORMACIÓN ADICIONAL REQUERIDA POR EL ART. N° 12, CAPÍTULO III, TÍTULO IV, DE LA RESOLUCIÓN GENERAL N° 622 DE LA COMISIÓN NACIONAL DE VALORES

En relación con la información requerida por la normativa de referencia, según la Resolución General N° 622 de la Comisión Nacional de Valores, informamos que la misma se encuentra incluida en el presente documento y en los estados financieros consolidados condensados de periodo intermedio de la Sociedad al 30 de noviembre de 2022, según corresponda. Adicionalmente, atendiendo a la particularidad de la actividad que desarrolla la Sociedad, cierta información no resulta aplicable.

La información requerida se encuentra incluida en:

I. Cuestiones generales sobre la actividad de la Sociedad:
Regímenes jurídicos específicos y significativos que impliquen decaimientos o renacimientos contingentes de beneficios previstos por dichas disposiciones. Esta información no es aplicable a la Sociedad.
Modificaciones significativas en las actividades de la Sociedad u otras circunstancias similares ocurridas durante los ejercicios comprendidos por los estados financieros que afecten su comparabilidad con los presentados en ejercicios anteriores, o que podrían afectarla con los que habrán de presentarse en ejercicios futuros. Esta información no es aplicable a la Sociedad.
Clasificación de los saldos de créditos y deudas en plazos de vencimiento. Esta información consta en nota 13.4 a los estados financieros consolidados.
Clasificación de los créditos y deudas, de manera que permita conocer los efectos financieros que produce su mantenimiento. La misma debe posibilitar la identificación de:
a) Las cuentas en moneda nacional, en moneda extranjera y en especie. Esta información consta en el Anexo III a los estados financieros consolidados.
b) Los saldos sujetos a cláusulas de ajuste y los que no lo están. Esta información no es aplicable a la Sociedad.
c) Los saldos que devengan intereses y los que no lo hacen. Esta información consta en nota 13.4 a los estados financieros consolidados condensados de periodo intermedio.
Detalle del porcentaje de participación en sociedades del artículo 33 de la Ley N° 19.550 en el capital y en el total de votos. Además, saldos deudores y/o acreedores por sociedad y segregados del modo previsto en los puntos 3. y 4. anteriores. Esta información consta en nota 2. a los estados financieros separados condensados de periodo intermedio.
Créditos por ventas o préstamos contra directores, síndicos, miembros del consejo de vigilancia y sus parientes hasta el segundo grado inclusive. Para cada persona se indicará el saldo máximo habido durante el ejercicio (expresado en moneda de cierre), el saldo a la fecha del estado contable, el motivo del crédito, la moneda en que fue concedido y las cláusulas de actualización monetaria y tasas de interés aplicadas. Esta información consta en nota 17. a los estados financieros consolidados condensados de periodo intermedio.

II. Inventario físico de los bienes de cambio:

Periodicidad y alcance de los inventarios físicos de los bienes de cambio. Si existen bienes de inmovilización significativa en el tiempo, por ejemplo, más de un año, indicar su monto y si se han efectuado las previsiones que correspondan. Esta información consta en nota 20. a los estados financieros consolidados condensados de periodo intermedio.
2 -

III. Valores corrientes:

Fuentes de los datos empleados para calcular los valores corrientes utilizados para valuar bienes de cambio, propiedad, planta y equipo, propiedad de inversión y otros activos significativos. Como excepción, es admisible para los bienes de cambio el costo de última compra reexpresado al cierre del ejercicio. Esta información consta en notas 10 a 12 inclusive a los estados financieros consolidados condensados de periodo intermedio.

Bienes de Uso:

En el caso de existir bienes de uso revaluados técnicamente, indicar el método seguido para calcular la desafectación del ejercicio de la “reserva por revalúo técnico” cuando parte de ella hubiera sido reducida previamente para absorber pérdidas. Esta información no es aplicable a la Sociedad.
Deberá informarse el valor total consignado en el balance de los bienes de uso sin usar por obsoletos. Esta información no es aplicable a la Sociedad.

IV. Participaciones en otras sociedades:

No existen otras participaciones a las detalladas en el punto I.5 precedente.

V. Valores recuperables:

Criterios seguidos para determinar los “valores recuperables” significativos de bienes de cambio, propiedad, planta y equipo, propiedad de inversión y otros activos, empleados como límites para sus respectivas valuaciones contables. Esta información consta en notas 2. y 10. a 12. inclusive a los estados financieros consolidados condensados de periodo intermedio.

VI. Seguros:

Seguros que cubren los bienes tangibles. Para cada grupo homogéneo de los bienes se consignarán los riesgos cubiertos, las sumas aseguradas y los correspondientes valores contables. Esta información se encuentra detallada en los siguientes cuadros:

Edificio “Plaza San Martín”

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Cía. Aseguradora Suma Asegurada Concepto (riesgo cubierto)
Seguros Sura S.A. US$ 12.060.000 Pérdida de alquileres
Torre - “Madero Office”
Cía. Aseguradora Suma Asegurada Concepto (riesgo cubierto)
Seguros Sura S.A. US$ 18.432.000 Pérdida de alquileres
----- End of picture text -----

Torre - “955 Belgrano Office”

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----- Start of picture text -----

Cía. Aseguradora Suma Asegurada Concepto (riesgo cubierto)
Seguros Sura S.A. US$ 25.758.000 Pérdida de alquileres
Torre - “Madero Riverside”
Cía. Aseguradora Suma Asegurada Concepto (riesgo cubierto)
Seguros Sura S.A. US$ 15.768.000 Pérdida de alquileres
----- End of picture text -----

Torre – “Centro Empresarial Libertador”

Cía. Aseguradora	Suma Asegurada	Concepto(riesgo cubierto)
Seguros Sura S.A.	US$120.000.000	Pérdida de alquileres

Además, la Sociedad cuenta con seguros contratados a través del consorcio de propietarios, detallado a continuación:

Edificio “Plaza San Martín”

Edificio “Plaza San Martín”
Cía. Aseguradora	Suma Asegurada	Concepto(riesgo cubierto)
Chubb Argentina de Seguros S.A.	US$ 15.000	Incendio obras de arte
Seguros Sura S.A.	US$46.143.051	Todo riesgo operativo
Chubb Argentina de Seguros S.A.	US$4.000.000	Responsabilidad civil
Prudencia Seguros	ARS 201.000	Daño ambiental de incidencia colectiva

Torre - “Madero Office”

Torre - “Madero Office”
Cía. Aseguradora	Suma Asegurada	Concepto(riesgo cubierto)
Seguros Sura S.A.	US$91.118.453	Todo riesgo operativo
Chubb Argentina de Seguros S.A.	US$4.000.000	Responsabilidad civil
Prudencia Seguros	ARS 201.000	Daño ambiental de incidencia colectiva

Torre - “955 Belgrano Office”

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Cía. Aseguradora Suma Asegurada Concepto (riesgo cubierto)
Seguros Sura S.A. US$ 74.822.671 Todo riesgo operativo
Chubb Argentina de Seguros S.A. US$ 4.000.000 Responsabilidad civil
Prudencia Seguros ARS 201.000 Daño ambiental de
incidencia colectiva
Torre - “Madero Riverside”
Cía. Aseguradora Suma Asegurada Concepto (riesgo cubierto)
Seguros Sura S.A. US$ 40.361.628 Todo riesgo operativo
Chubb Argentina de Seguros S.A. US$ 4.000.000 Responsabilidad civil
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VII. Contingencias positivas y negativas:

El detalle de las contingencias negativas registradas se expone en el Anexo V. La Sociedad no posee contingencias positivas.

VIII. Adelantos irrevocables a cuenta de futuras suscripciones:

Esta información no es aplicable a la Sociedad.

Ciudad Autónoma de Buenos Aires, 11 de enero de 2023

EL DIRECTORIO

ELENA KHAFIF Directora en ejercicio de la presidencia

RAGHSA SOCIEDAD ANÓNIMA

Domicilio legal: Cecilia Grierson 255 piso 9 - Ciudad Autónoma de Buenos Aires

EJERCICIO ECONÓMICO N° 55 INICIADO EL 1° DE MARZO DE 2022 ESTADOS FINANCIEROS CONSOLIDADOS CONDENSADOS DE PERÍODO INTERMEDIO CORRESPONDIENTE AL PERÍODO DE NUEVE MESES

FINALIZADO EL 30 DE NOVIEMBRE DE 2022

Actividad principal de la Sociedad: adquisición, construcción, arrendamiento y compraventa de inmuebles para oficinas y/o viviendas, como así también actividades de financiación de ventas de dichos inmuebles.

Fecha de inscripción en el Registro Público de Comercio:

del contrato social: 23 de junio de 1969.
de la última modificación del estatuto: 24 de junio de 2014.

Número de registro en la Inspección General de Justicia: 28.194.

Fecha de finalización del contrato social: 28 de febrero de 2100.

Clave Única de Identificación Tributaria (C.U.I.T.): 30-62088060-0.

COMPOSICIÓN DEL CAPITAL (Ver nota 16.)

(en miles de pesos)

Características de las acciones	Emitido, suscripto, integrado e Inscripto 373.340	Total 373.340
373.340.000 acciones ordinarias, nominativas, clase única, de valor nominal $1 cada una, con derecho a un voto:

C.P.C.E.C.A.B.A. T°1 F°36)

ISABEL CAAMAÑO Síndico Titular Contador Público U.B.A. C.P.C.E.C.A.B.A. T° 43 - F° 129

ARIEL E. GOÑI – Socio Contador Público U.B.A. C.P.C.E.C.A.B.A. Tº 318 Fº 102

ELENA KHAFIF Directora en ejercicio de la presidencia

RAGHSA SOCIEDAD ANÓNIMA

ESTADOS CONSOLIDADOS DEL RESULTADO INTEGRAL CORRESPONDIENTE A LOS PERÍODOS DE NUEVE MESES FINALIZADOS EL 30 DE NOVIEMBRE DE 2022 Y 2021

(Cifras expresadas en miles de pesos – Notas 2.2.1. y 2.2.2.)

Notas / Anexos RESULTADOS POR OPERACIONES CONTINUAS Ingresos por arrendamientos 3 Costo de arrendamientos IV Resultado neto por arrendamientos Ingresos por administración de consorcios 3 Costos por administración de consorcios IV Resultado neto por administración de consorcios Ingresos por ventas de propiedades 3 Costos de venta de propiedades 4 Resultado neto por venta de propiedades Resultado bruto Resultados por venta de propiedades de inversión Resultados por revaluación de propiedades de inversión 11/12 Costos de venta de propiedades de inversión Resultado neto generado por las propiedades de inversión Ingresos por venta de propiedad, planta y equipo Resultado neto generado por venta de propiedad, planta y equipo Gastos de administración IV Gastos de comercialización IV Otros egresos operativos Resultado operativo Resultados financieros generados por activos 5 Resultados financieros generados por pasivos 6 Diferencia de cambio, neta 7 Resultados por exposición a los cambios en el poder adquisitivo de la moneda Resultado antes de impuesto a las ganancias Impuesto a las ganancias 8 Resultado del ejercicio por operaciones continuas Atribuible a: Accionistas de la sociedad controlante Interés no controlante OTROS RESULTADOS INTEGRALES: Diferencias de cambio por conversión de operaciones en el extranjero Total otros resultados integrales del período Total del resultado integral del período, neto de impuestos Atribuible a: Accionistas de la sociedad controlante Interés no controlante Resultado por acción Básica y diluida, ganancia neta del ejercicio atribuible a los tenedores de instrumentos ordinarios de patrimonio	9 meses (1° de marzo al 30 de noviembre)- (No Auditado) 3 meses (1° de septiembre al 30 de noviembre) - (No Auditado)
	2022 2021 2022 2021
	5.429.323 7.052.542 1.535.221 2.318.599 (693.638) (1.047.132) (153.425) (257.231)
	4.735.685 6.005.410 1.381.796 2.061.368
	110.087 112.881 36.140 37.823 (36.771) (39.281) (11.841) (13.854)
	73.316 73.600 24.299 23.969
	424.428 5.127.749 424.428 1.430.008 (430.203) (2.005.747) 826.823 (280.215)
	(5.775) 3.122.002 1.251.251 1.149.793

	4.803.226 9.201.012 2.657.346 3.235.130
	2.291.033 3.511.537 7.717.666 3.511.537 (15.079.324) 16.308.215 (23.234.318) 7.808.153 (91.375) (129.913) - (129.913)
	(12.879.666) 19.689.839 (15.516.652) 11.189.777
	3.720 2.532 - 2.532
	3.720 2.532 - 2.532
	(1.818.496) (1.553.981) (195.023) (553.146) (349.143) (333.382) (155.942) (56.148) (49.693) (43.081) (2.138) 15.622
	(10.290.052) 26.962.939 (13.212.409) 13.833.767
	456.652 614.997 163.421 139.176 (1.954.977) (2.482.596) (517.353) (685.778) (22.462.910) (8.969.018) (2.919.946) (5.488.886) 9.132.067 9.134.577 2.148.029 2.519.972
	(25.119.220) 25.260.899 (14.338.258) 10.318.251
	12.910.399 (14.142.526) 5.700.402 (10.827.008)
	(12.208.821) 11.118.373 (8.637.856) (508.757)

	(11.430.037) 10.211.138 (8.693.832) (1.022.580) (778.784) 907.234 55.976 513.823
	(3.828.167) (5.288.615) 583.895 (1.765.863)
	(3.828.167) (5.288.615) 583.895 (1.765.863)
	(16.036.988) 5.829.758 (8.053.961) (2.274.620)

	(15.258.204) 4.922.523 (8.109.937) (2.788.443) (778.784) 907.235 55.976 513.823
	(30,62) 27,35 (23,29) (2,74)

Las notas 1 a 23 y los Anexos I a V son parte integrante de los presentes estados financieros consolidados.

(Registro de asociaciones de profesionales Universitarios C.P.C.E.C.A.B.A. T°1 F°36)

ISABEL CAAMAÑO Síndico Titular Contador Público U.B.A. C.P.C.E.C.A.B.A. T° 43 - F° 129

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ELENA KHAFIF Directora en ejercicio de la presidencia

RAGHSA SOCIEDAD ANÓNIMA ESTADOS CONSOLIDADOS DE SITUACIÓN FINANCIERA AL 30 DE NOVIEMBRE Y 28 DE FEBRERO DE 2022

(Cifras expresadas en miles de pesos – Notas 2.2.1. y 2.2.2.)

Notas / Anexos ACTIVO ACTIVO NO CORRIENTE Activos intangibles Propiedades, planta y equipo 10 / I Propiedades de inversión 11 Propiedades de inversión en construcción 12 Otros créditos 13.2 Crédito por impuesto a la ganancia mínima presunta Créditos fiscales 14.1 Total del activo no corriente ACTIVO CORRIENTE Inventarios 20 Créditos fiscales 14.1 Otros créditos 13.2 Deudores comerciales y otras cuentas por cobrar 13.4 Activos financieros valuados a valor razonable con cambios en resultados 13.7 / II Efectivo y equivalentes de efectivo 13.3 Total del activo corriente Total del activo PATRIMONIO NETO Y PASIVO PATRIMONIO NETO Capital social 16.1 Ajuste de capital 16.1 Prima de emisión Reserva legal 16.2 Reserva especial RG CNV N° 609/12 16.3 Reserva voluntaria 16.4 Resultados acumulados - no asignados Otros resultados integrales acumulados 16.5 Total patrimonio atribuible de la sociedad controlante Interés no controlante Total Patrimonio neto PASIVO NO CORRIENTE Deudas y préstamos que devengan interés 13.6 Previsiones V Cargas sociales y fiscales 14.2 Pasivo por impuesto diferido 8 Otros pasivos no financieros 15 Total del pasivo no corriente PASIVO CORRIENTE Cuentas por pagar comerciales y otras cuentas por pagar 13.5 Deudas y préstamos que devengan interés 13.6 Cargas sociales y fiscales 14.2 Otros pasivos no financieros 15 Total del pasivo corriente Total del pasivo Total de patrimonio neto y pasivo	30.11.2022 No auditado 28.02.2022 Auditado
	1.064.238 1.072.269 61.338 31.220 203.866.325 251.175.851 17.638.619 15.397.389 166.051 185.163 66.133 112.681 214.017 155.628
	223.076.721 268.130.201 1.188.057 2.155.896 436.970 347.460 4.973.312 2.350.425 174.008 184.645 22.576.698 10.863.257 1.875.874 3.177.107
	31.224.919 19.078.790
	254.301.640 287.208.991
	373.340 373.340 16.621.067 16.621.067 215.820 215.820 3.398.108 3.395.050 3.631.347 3.631.347 151.221.296 127.775.928 (20.247.496) 14.630.967 (11.249.852) (7.421.685)
	143.963.630 159.221.834 1.539.342 2.318.126
	145.502.972 161.539.960
	47.874.825 53.111.037 489 833 214 583 56.409.419 69.319.818 287.153 342.030
	104.572.100 122.774.301
	303.970 321.214 290.536 1.635.140 68.795 74.131 3.563.267 864.245
	4.226.568 2.894.730
	108.798.668 125.669.031
	254.301.640 287.208.991

Las notas 1 a 23 y los Anexos I a V son parte integrante de los presentes estados financieros consolidados.

Firmado a efectos de su identificación MARINOZZI MAZZITELLI & ASOCIADOS S.R.L.

(Registro de asociaciones de profesionales Universitarios

C.P.C.E.C.A.B.A. T°1 F°36)

ISABEL CAAMAÑO Síndico Titular Contador Público U.B.A. C.P.C.E.C.A.B.A. T° 43 - F° 129

ARIEL E. GOÑI – Socio Contador Público U.B.A. C.P.C.E.C.A.B.A. Tº 318 Fº 102

ELENA KHAFIF Directora en ejercicio de la presidencia

4 - RAGHSA SOCIEDAD ANÓNIMA ESTADOS CONSOLIDADOS DE CAMBIOS EN EL PATRIMONIO

CORRESPONDIENTE AL PERÍODO DE NUEVE MESES FINALIZADO EL 30 DE NOVIEMBRE DE 2022 Y 2021

(Cifras expresadas en miles de pesos – Notas 2.2.1. y 2.2.2.)

	Aporte	de los propietarios	de los propietarios	de los propietarios	de los propietarios							Ganancias reservadas	Ganancias reservadas	Ganancias reservadas	Ganancias reservadas	Ganancias reservadas
	Capital Social		Ajuste de capital	Prima de emisión			Reserva legal				Reserva especial de aplicación NIIF Reserva Voluntaria						Otros resultados integrales acumulados	Resultados no asignados Interés minoritario			Total
Al 1° de marzo de 2022	373.340		16.621.067		215.820			3.395.050				3.631.347			127.775.928		(7.421.685)		14.630.967	2.318.126 161.539.960
Resultado neto del período		-		-			-				-			-		-		-	(11.430.037)	-	(11.430.037)
Otros resultados integrales
del período		-		-			-				-			-		-	(3.828.167)		-	-	(3.828.167)
Total del resultado
integral del período, neto
de impuestos		-		-			-				-			-		-	(3.828.167)		(11.430.037)	-	(15.258.204)
Interés minoritario		-		-			-				-			-		-		-	-	(778.784)	(778.784)
Constitución de reservas
aprobada por la Asamblea
de Accionistas del 27 de
junio de 2022.		-		-			-		3.058					-	23.445.368			-	(23.448.426)	-	-
Al 30 de noviembre de
2022	373.340		16.621.067		215.820			3.398.108				3.631.347			151.221.296		(11.249.852)		(20.247.496)	1.539.342 145.502.972
	Aporte de		los propietarios								Ganancias reservadas
											Reserva						Otros
	Capital Social	Ajuste de capital		Prima de emisión		Reserva legal				especial de aplicación			Reserva Voluntaria			resultados integrales Resultados no asignados Interés minoritario					Total
												NIIF				acumulados
Al 1° de marzo de 2021	373.340		16.621.067		215.820		3.371.536					3.631.347		118.617.967			(482.512)		(5.543.811)	1.118.144 137.922.898
Resultado Neto neta del período	-			-		-				-			-			-	-		10.211.138	-	10.211.138
Otros resultados integrales del período	-			-		-				-			-			-	(5.288.615)		-	-	(5.288.615)
Total del resultado
integral del período, neto de impuestos	-			-		-				-			-			-	(5.288.615)		10.211.138	-	4.922.523
Interés minoritario																				907.235	907.235
	-			-		-				-			-			-	-		-
Constitución de reservas
aprobada por la Asamblea de Accionistas del 30 de	-			-		-		23.514					-		9.157.961		-		(9.181.475)	-	-
junio de 2021
Al 30 de noviembre de 2021	373.340		16.621.067		215.820		3.395.050					3.631.347		127.775.928			(5.771.127)		(4.514.148)	2.025.379 143.752.656

Las notas 1 a 23 y los Anexos I a V son parte integrante de los presentes estados financieros consolidados.

Firmado a efectos de su identificación MARINOZZI MAZZITELLI & ASOCIADOS S.R.L. (Registro de asociaciones de profesionales Universitarios

C.P.C.E.C.A.B.A. T°1 F°36)

ARIEL E. GOÑI – Socio Contador Público U.B.A. C.P.C.E.C.A.B.A. Tº 318 Fº 102

ISABEL CAAMAÑO Síndico Titular Contador Público U.B.A. C.P.C.E.C.A.B.A. T° 43 - F° 129

ELENA KHAFIF Directora en ejercicio de la presidencia

RAGHSA SOCIEDAD ANÓNIMA

ESTADOS CONSOLIDADOS DE FLUJOS DE EFECTIVO

CORRESPONDIENTE A LOS PERÍODOS DE NUEVE MESES FINALIZADOS EL 30 DE NOVIEMBRE DE 2022 Y 2021

(Cifras expresadas en miles de pesos – Notas 2.2.1. y 2.2.2.)

Notas / Anexos Actividades de operación Total del resultado integral del período neto de impuestos Impuesto a las ganancias y a la ganancia mínima presunta 8 Diferencia de cambio, neta 7 Interés Minoritario Diferencia de cambio por conversión de operaciones en el extranjero Ajustes para conciliar la ganancia neta del período con los flujos netos de efectivo: Depreciación de propiedades, planta y equipo I / IV Variación de previsiones V Cambio en el valor razonable de las propiedades de inversión 11/12 Intereses perdidos, netos Resultado por venta de Propiedad, planta y equipo Resultado por venta de Propiedad de Inversión Cambios en los activos y pasivos operativos: Disminución en deudores comerciales y otras cuentas por cobrar Aumento en los activos financieros valuados a valor razonable con cambios en resultados (Aumento) / Disminución en Otros créditos no financieros Aumento en créditos fiscales Disminución de activos intangibles Aumento en inventarios Disminución en Crédito por impuesto a la ganancia mínima presunta (Disminución) / Aumento en cuentas a pagar comerciales y otras cuentas por pagar Disminución en cargas sociales y fiscales Disminución en deudas y préstamos que devengan interés Aumento / (Disminución) en Otros pasivos no financieros Disminución de Previsiones Flujo neto de efectivo utilizado en las actividades de operación Actividades de inversión Adquisición de propiedades de inversión Aumentos de propiedad planta y equipo Adquisición de propiedades de inversión en construcción Venta de propiedades de inversión Venta de propiedades, planta y equipo Propiedades de inversión () Flujo neto de efectivo generado por las actividades de inversión Actividades de financiación Préstamos cancelados Préstamos recibidos Intereses pagados Flujo neto de efectivo utilizado en las actividades de financiación Interés no controlante Resultados financieros y por tenencia del efectivo (Disminución) / Aumento neto de efectivo Efectivo al inicio del ejercicio 13.3 Efectivo al cierre del período 13.3 () Corresponde al efecto por inflación	9 meses (1 de marzo al 30 de noviembre) (No auditado)
	2022 2021
	(16.036.988) 5.829.758 (12.910.399) 14.142.526 22.462.910 8.969.018 778.784 (907.235) 3.828.167 5.288.615 11.560 6.708 119 331 15.079.324 (16.308.215) 1.156.951 2.031.356 (3.720) (2.532) (2.291.033) (3.511.537) 10.637 219.147 (21.557.159) (4.762.257) (2.919.051) 282.347 (147.899) (181.468) 8.031 - (17.256.688) (4.666.200) 46.548 44.386 (151.140) 672.354 (5.705) (109.804) (18.283.656) (16.358.708) 1.079.580 (6.602.097) (119) (329)
	(47.100.946) (15.923.836)
	- 13.168.204 (41.678) (20.887) (2.798.765) (3.640.590) 30.250.865 - 3.720 2.532 20.942.217 11.742.215
	48.356.359 21.251.474
	- (777.412) - 314 (1.518.876) (2.171.142)
	(1.518.876) (2.948.240)
	(2.318.126) (1.118.145) 1.280.356 106.350
	(1.301.233) 1.367.603
	3.177.107 2.601.975 1.875.874 3.969.578

Las notas 1 a 23 y los Anexos I a V son parte integrante de los presentes estados financieros consolidados.

(Registro de asociaciones de profesionales Universitarios C.P.C.E.C.A.B.A. T°1 F°36)

MARINOZZI MAZZITELLI & ASOCIADOS S.R.L.

ISABEL CAAMAÑO Síndico Titular Contador Público U.B.A. C.P.C.E.C.A.B.A. T° 43 - F° 129

ARIEL E. GOÑI – Socio Contador Público U.B.A. C.P.C.E.C.A.B.A. Tº 318 Fº 102

ELENA KHAFIF Directora en ejercicio de la presidencia

RAGHSA SOCIEDAD ANÓNIMA

NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS CONSOLIDADOS CONDENSADOS DE PERIODO INTERMEDIO CORRESPONDIENTE AL PERÍODO DE NUEVE MESES FINALIZADO EL 30 DE NOVIEMBRE DE 2022

(Cifras expresadas en miles de pesos – Notas 2.2.1. y 2.2.2.)

1. RESEÑA DE LA ENTIDAD

RAGHSA S.A. (la “Sociedad”) es una sociedad anónima constituida en la República Argentina, que tiene como actividad principal el desarrollo integral de proyectos inmobiliarios para su venta y/o arrendamiento.

A partir del 27 de enero de 2011, RAGHSA S.A. hace oferta pública de sus obligaciones negociables. En tal sentido, los presentes estados financieros son elaborados de acuerdo con las normas de la Comisión Nacional de Valores (CNV) tal como se describe en la nota 2.1.

Con fecha 11 de enero de 2023, el Directorio de RAGHSA S.A. aprobó la emisión de los presentes estados financieros consolidados para su presentación ante la CNV.

1.1. Actividad principal de la Sociedad

La Sociedad considera a toda su actividad de venta, arrendamiento y administración de consorcio como un único segmento de negocio reportable según la NIIF 8. Al 30 de noviembre de 2022, los principales emprendimientos de inversión y renta son los siguientes:

1.1.1. Edificio Plaza San Martín

A la fecha de emisión de los presentes estados financieros consolidados, luego de las ventas mencionadas en los párrafos precedentes, el edificio “Plaza San Martín” se encuentra vendido en su totalidad.

1.1.2. Torre San Martín 344

La torre San Martín 344 forma parte de un complejo edilicio orientado al mercado de oficinas, de locales comerciales y las cocheras necesarias para el mismo, ubicado en el microcentro de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, con frentes a las calles San Martín 344 y Florida 343. La torre consta de 29 pisos de oficinas más planta baja y 3 subsuelos habilitados para cocheras con acceso por la calle San Martín.

Firmado a efectos de su identificación

con nuestro informe de fecha 11-1-2023 con nuestro informe de fecha 11-1-2023 Por Comisión Fiscalizadora MARINOZZI MAZZITELLI & ASOCIADOS S.R.L.

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ISABEL CAAMAÑO

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Síndico Titular Contador Público U.B.A. C.P.C.E.C.A.B.A. T° 43 - F° 129

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La Sociedad es actualmente propietaria de catorce espacios guardacoches y veinticuatro bauleras.

1.1.3. Torre Madero Office

Consiste en un edificio en torre y las cocheras necesarias, orientado al mercado de oficinas, ubicado en la manzana 1Ñ del Dique IV de Puerto Madero. Fue la primera torre certificada por el United States Green Building Council como “LEED Core & Shell” en nivel SILVER y posee un área locativa total de 33.801 m[2] .

Con fecha 21 de agosto de 2019, se realizó la venta y cesión de derechos de la Sociedad a favor de Industrial and Comercial Bank of China (Argentina) S.A., de diversas unidades funcionales destinadas a oficinas comerciales, cocheras y unidades complementarias destinadas a bauleras, recibiendo la suma total y definitiva en concepto de la operación de compra-venta de USD 82.000.000, equivalentes a la suma de pesos argentinos 4.674.000. Adicionalmente, la operación de cesión de derechos asciende a USD 20.000.000 equivalentes en pesos argentinos a 1.140.000.

A la fecha de aprobación de los presentes estados financieros consolidados, el 62% de las plantas de la torre “Madero Office” se encuentra alquilada.

1.1.4. Torre 955 Belgrano Office

Esta torre de oficinas AAA, destinada a renta, está integrada por 30 plantas libres de aproximadamente1.018 m2 rentables cada una. La torre cuenta con vistas 360º del Río de la Plata, la Avenida 9 de Julio y la Ciudad de Buenos Aires. Asimismo, el proyecto, diseñado por el estudio Mario Roberto Álvarez & Asociados, ha sido certificado por el United States Green Building Council como “LEED Core & Shell” en nivel GOLD. Además, se construyó de acuerdo a las normativas de la National Fire Protection Association (NFPA) de los Estados Unidos.

A la fecha de aprobación de los presentes estados financieros consolidados el 87% de los pisos de la torre “955 Belgrano Office” se encuentra alquilado.

1.1.5. Torre Madero Riverside

Esta torre de oficinas AAA se encuentra ubicada en el Dique IV de Puerto Madero en un terreno de 4.624 m[2] . Consta de 1 planta baja de 500 m[2] , 1 planta libre de 1.322 m[2] , 2 plantas libres de 1.407 m[2] , 5 plantas libres de 1.411 m[2 ] con vistas panorámicas y gran flexibilidad de uso, una planta de 699 m[2 ] y una planta libre de 3.634 m[2 ] en el primer subsuelo, totalizando 16.024 m[2 ] rentables.

Con fecha 14 de julio de 2022, se produjo la venta de la totalidad del edificio, recibiendo la suma de US$ 69.887.947, equivalentes en pesos argentinos a 17.192.435.000.

1.1.6. Centro Empresarial Libertador

Esta torre ha comenzado con el proceso de certificación por el United States Green Building Council como “LEED Core & Shell” en nivel GOLD, además se construyó de acuerdo a las normativas de la National Fire Protection Association (NFPA) de los Estados Unidos.

Firmado a efectos de su identificación

Firmado a efectos de su identificación MARINOZZI MAZZITELLI & ASOCIADOS S.R.L.

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A la fecha de emisión de los presentes estados financieros consolidados, el 96% de los m[2 ] rentables de la torre “Centro Empresarial Libertador” se encuentra alquilado.

1.1.7. Terreno Campos Salles 1565

En marzo de 2017 la Sociedad participó de la Subasta Pública N° 2/2017 de la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE), donde resultó adjudicataria del inmueble con una superficie de 5.189 m[2] , sito en calle Arribeños s/n esquina Campos Salles N° 1565 y Manuela Pedraza N° 1580 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires por la cantidad de dólares estadounidenses cuarenta y dos millones (US$ 42.000.000). El 21 de marzo de 2017 se abonó en concepto de seña el 30% del valor. El 11 de mayo de 2017 la AABE notificó el acto administrativo resolviendo la adjudicación formal y definitiva del inmueble en favor de la Sociedad. El 8 de agosto de 2017 se abonó el saldo de precio y con fecha 12 de septiembre de 2017 se escrituró el inmueble en favor de la Sociedad.

Con fecha 4 de agosto de 2020 la Dirección General de Registro de Obras y Catastro (DGROC) del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires aprobó́ los planos presentados de “Obra mayor – Demolición total” bajo el expediente número EX-2020-15304151-GCABA-DGROC para la construcción de un edificio de oficinas comerciales en el predio propiedad de RAGHSA S.A. sito en la calle Campos Salles 1565 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Con fecha 6 de agosto de 2020 se realizó́ el Acta de inicio de la obra, cuyo proyecto se encomendó́ al Estudio Mario Roberto Álvarez y Asociados SRL, y se construirá con la Dirección de Obra de R. Ianuzzi – G. Colombo Arquitectos S.A.

A la fecha de emisión de los presentes estados financieros consolidados se acopió aproximadamente el 90% de hormigón y se ha consumido aproximadamente el 70% de acero del total estimado de la obra, habiéndose contratado alrededor del 90% del total de obra y pagado el 56% del mismo. Asimismo, se finalizó la excavación y se está ejecutando la estructura resistente de hormigón armado y se comenzó con los trabajos correspondientes a los trabajos de albañilería e instalaciones complementarias.

2. BASES DE PREPARACIÓN Y PRESENTACIÓN DE LOS ESTADOS FINANCIEROS CONSOLIDADOS

2.1. Normas contables aplicadas

La Sociedad prepara sus estados financieros consolidados de acuerdo con las disposiciones vigentes de la Comisión Nacional de Valores (“CNV”), que aprobó la Resolución General (“RG”) N° 562 adoptando la Resolución Técnica (“RT”) N° 26 (modificada por la RT N° 29) de la Federación Argentina de Consejos Profesionales de Ciencias Económicas (“FACPCE”), la cual establece que las entidades emisoras de acciones y/u obligaciones negociables, con ciertas excepciones, están obligadas a preparar sus estados financieros de acuerdo con las Normas Internacionales de Información Financiera (“NIIF”) según las emitió el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad (en adelante, “IASB”, por su sigla en inglés), mientras que otras entidades tendrán la opción de utilizar las NIIF o la NIIF para las PyMES en reemplazo de las normas contables profesionales (“NCP”), y en particular para los estados financieros condensados de período intermedio deben aplicar la Norma Internacional de Contabilidad (NIC) 34 “Información Financiera Intermedia”.

2.2. Bases de presentación

Los presentes estados financieros consolidados correspondientes al período de nueve meses finalizado el 30 de noviembre de 2022 han sido preparados aplicando el marco de información financiera prescripto por la CNV mencionado en la nota 2.1.

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En la preparación de los estados financieros consolidados, la Sociedad aplicó las políticas contables significativas, juicios, estimaciones y presunciones descriptos en todos los acápites de la presente Nota 2.

Los estados financieros consolidados han sido preparados sobre la base del modelo de costo histórico reexpresado, con excepción de las propiedades de inversión y los instrumentos financieros, que han sido valuados a su valor razonable.

Las políticas contables adoptadas para estos estados financieros consolidados de periodo intermedio son consistentes con las utilizadas en los estados financieros auditados correspondientes al último ejercicio financiero, el cual finalizó el 28 de febrero de 2022.

Estos estados financieros consolidados de período intermedio deben ser leídos en conjunto con los estados financieros anuales correspondientes al ejercicio finalizado el 28 de febrero de 2022.

2.2.1 Información comparativa

Los presentes estados financieros consolidados de periodo intermedio brindan información comparativa respecto del ejercicio anterior y del período finalizado al 30 de noviembre de 2021. El estado consolidado de situación financiera ha sido presentado en forma comparativa con el estado correspondiente al 28 de febrero de 2022. Los estados consolidados del resultado integral, de cambios en el patrimonio y de flujos de efectivo, se presentan en forma comparativa con el período finalizado al 30 de noviembre de 2021.

2.2.2 Unidad de medida - Modelo de medición

Los estados financieros consolidados al 30 de noviembre de 2022, incluyendo las cifras correspondientes al ejercicio anterior, han sido reexpresadas para considerar los cambios en el poder adquisitivo general de la moneda funcional de la Sociedad (el peso argentino) conforme a lo establecido en la NIC 29 y en la Resolución General N° 777/2018 de la CNV. Como resultado de ello, los estados financieros están expresados en la unidad de medida corriente al final del período sobre el que se informa.

De acuerdo con la NIC 29, la reexpresión de los estados financieros es necesaria cuando la moneda funcional de una entidad es la de una economía hiperinflacionaria. Para definir un estado de hiperinflación, la NIC 29 brinda una serie de pautas orientativas, no excluyentes, consistentes en (i) analizar el comportamiento de la población, los precios, las tasas de interés y los salarios ante la evolución de los índices de precios y la pérdida de poder adquisitivo de la moneda, y (ii) como una característica cuantitativa, que es la condición mayormente considerada en la práctica, comprobar si la tasa acumulada de inflación en tres años se aproxima o sobrepasa el 100%.

Si bien en los años recientes existió un crecimiento importante en el nivel general de precios, la inflación acumulada en tres años se había mantenido en Argentina por debajo del 100% acumulado en tres años. Sin embargo, debido a diversos factores macroeconómicos, la inflación trienal se ubicó en 2018 por encima de ese guarismo, a la vez que las metas del gobierno nacional, y otras proyecciones disponibles, indican que esta tendencia no se revertirá en el corto plazo.

A efectos de evaluar la mencionada condición cuantitativa, y también para reexpresar los estados financieros, la CNV ha establecido que la serie de índices a utilizar para la aplicación de la NIC 29 es la determinada por la FACPCE. Esa serie de índices combina el Índice de Precios al Consumidor (“IPC”) Nacional publicado por el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (“INDEC”) a partir de enero de 2017 (mes base: diciembre 2016) con el Índice de Precios Internos al por Mayor (“IPIM”) publicado por el INDEC hasta esa fecha, computando para los meses de noviembre y diciembre de 2015, respecto de los cuales no se cuenta con información del INDEC sobre la evolución del IPIM, la variación en el IPC de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Considerando el mencionado índice, la inflación fue de 34,9% y 25,5% en los períodos de nueve meses finalizados el 30 de noviembre de 2022 y 2021, respectivamente.

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2.2.3 Cifras expresadas en miles de pesos

Los presentes estados financieros consolidados de período intermedio se presentan en pesos argentinos que es la moneda funcional de la Sociedad, y todas las cifras se han redondeado a la unidad de mil más próxima, salvo cuando se indique lo contrario.

2.3. Base de consolidación

Los estados financieros consolidados comprenden los estados financieros de RAGHSA S.A. y sus subsidiarias RAGHSA REAL ESTATE LLC, ARGEXON S.A., LE PARC PDE TORRE IV S.R.L. y ADMINSUR SAU al 30 de noviembre de 2022.

La información financiera de las sociedades controladas RAGHSA REAL ESTATE LLC, ARGEXON S.A., LE PARC PDE TORRE IV S.R.L. y ADMINSUR SAU ha sido preparada siguiendo similares criterios de valuación que los utilizados por la Sociedad. La información financiera de RAGHSA REAL ESTATE LLC, ARGEXON S.A., LE PARC PDE TORRE IV S.R.L. y ADMINSUR SAU, utilizada en la consolidación al 30 de noviembre de 2022 se preparó para el mismo período de información que el de la Sociedad. Todos los saldos, transacciones, ganancias y pérdidas no realizadas que surgen de las transacciones entre la Sociedad y sus subsidiarias se eliminan totalmente.

Subsidiarias son todas las entidades sobre las cuales la Sociedad tiene el control. La Entidad controla a otra cuando está expuesta, o tiene derecho, a obtener rendimientos variables por su implicación continuada en la participada, y tiene la capacidad de utilizar el poder de dirigir las políticas operativas y financieras de la participada, para influir sobre estos rendimientos, esto se observa generalmente por una participación accionaria de más de la mitad de sus acciones con derechos de voto.

Los Estados financieros de las subsidiarias han sido elaborados a las mismas fechas y por los mismos períodos contables que los de la Sociedad, utilizando de manera uniforme políticas contables concordantes con las aplicadas por la Sociedad. En caso de que sea necesario, se realizan los ajustes necesarios a los Estados financieros de las subsidiarias para que las políticas contables utilizadas por el grupo sean uniformes.

La Sociedad considera al peso argentino como su moneda funcional y de presentación. A tal fin, previo a la consolidación, los Estados financieros de sus subsidiarias RAGHSA REAL ESTATE LLC, ARGEXON S.A. y LE PARC PDE TORRE IV S.R.L, originalmente emitidos en dólares estadounidenses, fueron convertidos a pesos (moneda de presentación).

Por otra parte, las participaciones no controladoras representan la porción del resultado y del patrimonio neto que no pertenece, directa o indirectamente, a la Sociedad. En los presentes Estados financieros consolidados condensados se exponen como una línea separada en los Estados de Situación Financiera, de Resultados, de Otros Resultados Integrales y de Cambios en el Patrimonio.

2.4. Nuevas normas e interpretaciones adoptadas

No hay nuevas NIIF o CINIIF aplicables a partir del presente período que tengan un impacto material en los estados financieros condensados de periodo intermedio de la Sociedad.

2.4.1 Nuevas normas emitidas aun no vigentes

A la fecha no se observan nuevas normas e interpretaciones que la Sociedad prevea aplicable a futuro.

2.5. Resumen de las políticas contables significativas

Tal como se ha mencionado en la nota 2.2. precedente, en la preparación de los presentes estados financieros consolidados de período intermedio se aplicaron las políticas contables (incluyendo los juicios, estimaciones y supuestos contables significativos) descriptas en la nota 2.3. y a los estados financieros correspondientes al ejercicio finalizado el 28 de febrero de 2022 ya emitidos.

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3. INGRESOS DE ACTIVIDADES ORDINARIAS

					Ganancia – No	auditado
				9 meses (1 de	marzo al 30 de	3 meses (1 de	septiembre al
				noviembre)		30 de noviembre)
				2022	2021	2022	2021
Ingresos por arrendamientos				5.429.323	7.052.542	1.535.221	2.318.599
Ingresos consorcio	por administración		de	110.087	112.881	36.140	37.823
Ingreso por propiedades		ventas	de	424.428	5.127.749	424.428	1.430.008
Total				5.963.838	12.293.172	1.995.789	3.786.430

4. COSTO DE VENTAS DE PROPIEDADES

					Pérdida – No auditado	Pérdida – No auditado
				9 meses (1 de	marzo al 30 de	3 meses (1 de septiembre al 30
				noviembre)		de noviembre)
				2022	2021	2022	2021
Inventarios periodo	al	inicio	del	2.155.896	5.116.848	-	-
Bajas del periodo				(537.636)	(849.595)	(242.044)	(267.009)
Inventario al	cierre	del periodo		(1.188.057)	(2.261.506)	(584.779)	547.224
Total				430.203	2.005.747	(826.823)	280.215

5. RESULTADOS FINANCIEROS GENERADOS POR ACTIVOS

Resultados por tenencia y por compra y venta de títulos Intereses Otros Total	Ganancia (pérdida) – No auditado
	9 meses (1 de marzo al 30 de noviembre) 3 meses (1 de septiembre al 30 de noviembre)
	2022 2021 2022 2021
	(257.599) 241.490 (53.918) (149.122) 714.251 370.729 217.339 287.555 - 2.778 - 743
	456.652 614.997 163.421 139.176

6. RESULTADOS FINANCIEROS GENERADOS POR PASIVOS

Intereses Otros Total	Ganancia (pérdida)– No auditado
	9 meses (1 de marzo al 30 de noviembre) 3 meses (1 de septiembre al 30 de noviembre)
	2022 2021 2022 2021
	(1.871.202) (2.402.085) (494.181) (650.286) (83.775) (80.511) (23.172) (35.492)
	(1.954.977) (2.482.596) (517.353) (685.778)

7. DIFERENCIA DE CAMBIO, NETA

Obligaciones negociables Bonos Otros Total	Ganancia (pérdida)– No auditado
	9 meses (1 de marzo al 30 de noviembre) 3 meses (1 de septiembre al 30 de noviembre)
	2022 2021 2022 2021
	(21.837.740) (19.913) (2.506.041) - 41.906 400.542 - 100.397 (667.076) (9.349.647) (413.905) (5.589.283)
	(22.462.910) (8.969.018) (2.919.946) (5.488.886)

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8. IMPUESTO A LAS GANANCIAS

Impuesto a las ganancias corriente y diferido

Los activos y pasivos por impuesto diferido son los siguientes:

Activos diferidos: Quebranto impositivo Previsiones Propiedad, planta y equipo Intereses activados en propiedades en construcción Deudas financieras Otros Pasivos diferidos: Propiedades de inversión Propiedades de inversión – venta y reemplazo Propiedades de inversión en construcción Propiedad, planta y equipos Ajuste por inflación impositivo Pasivo neto por impuesto diferido	30.11.2022	28.02.2022 2.744.582 11.223 5.141 70.013 6.970 6.129 2.844.058 (65.288.425) (3.589.973) (384.710) - (2.900.768) (72.163.876) (69.319.818)
	827.207 6.621 - 69.861 3.068 6.924
	913.681
	(54.743.618) - (2.568.578) (10.904) -
	(57.323.100) (56.409.419)

La evolución del pasivo neto por impuesto diferido durante los períodos de nueve meses finalizados el 30 de noviembre de 2022 y 2021 se resume del siguiente modo:

Pasivo neto por impuesto diferido al inicio del ejercicio Cargo a resultado por el impuesto diferido Pasivo neto por impuesto diferido al cierre del período	30.11.2022 69.319.818 (12.910.399) 56.409.419	30.11.2021
		(54.674.773) (14.142.526) (68.817.299)

La conciliación entre el impuesto a las ganancias del estado consolidado del resultado integral y la ganancia contable multiplicada por la tasa impositiva aplicable a la Sociedad para los períodos finalizados el 30 de noviembre de 2022 y 2021, es la siguiente:

30.11.2022 Resultado antes de impuestos (25.119.220) Alícuota legal del impuesto a las ganancias 35% Impuesto a las ganancias 8.791.727 Ajustes para el cálculo del impuesto a las ganancias efectivo: Diferencias permanentes 7.624.521 Diferencias permanentes por cambio de tasa (3.505.849) Impuesto a las ganancias neto 12.910.399	30.11.2021
	25.260.899 35%
	(8.841.315) 1.444.491 (6.745.702) (14.142.526)

Al 30 de noviembre de 2022 y 2021 no se determinó provisión por impuesto a las ganancias a pagar debido a que el resultado impositivo fue quebranto. En el siguiente cuadro se expone el cargo corriente por el impuesto a las ganancias conforme a las regulaciones tributarias y el gasto total por dicho impuesto de acuerdo con las NIIF:

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Cargo por impuesto diferido Impuesto a las ganancias neto	9 meses (1 de marzo al 30 de noviembre) 3 meses (1 de septiembre al 30 de noviembre)
	2022 2021 2022 2021
	(12.910.399) 14.142.526 (5.700.402) 10.827.008
	(12.910.399) 14.142.526 (5.700.402) 10.827.008

Al 30 de noviembre de 2022, la Sociedad mantiene un quebranto acumulado de 2.363.451 según se expone a continuación:

Año de generación 2019 (1) 2021 (2) 2022 (3) 2023 (4)	Quebranto impositivo (valores nominales) 8.573.480 3.693.795 3.032.061 (12.935.885) 2.363.451	Año de prescripción
		2024 2026 2027 2028

(1) Según DDJJ al 28 de febrero de 2019

(2) Según DDJJ al 28 de febrero de 2021

(3) Según DDJJ al 28 de febrero de 2022

(4) La Sociedad estimó para 9 meses una ganancia aproximada de 12.935.885.

9. RESULTADO POR ACCIÓN

El importe de la ganancia por acción básica se calcula dividiendo la ganancia neta del período por el promedio ponderado de acciones ordinarias en circulación. No existen transacciones o conceptos que generen un efecto de dilución sobre la ganancia por acción básica La información sobre ganancias y cantidad de acciones utilizadas en los cómputos de la ganancia por acción básica es la siguiente:

		Resultado– No auditado	Resultado– No auditado
9	meses (1 de	marzo al 30 de	3 meses (1 de septiembre
	noviembre)		al 30 de noviembre)
	2022	2021	2022	2021
Resultado neta del periodo atribuible a los tenedores de instrumentos ordinarios de	(11.430.037)	10.211.142	(8.693.832)	(1.022.580)
patrimonio
Promedio ponderado de cantidad de acciones ordinarias	373.340	373.340	373.340	373.340
Ganancia por acción	(30,62)	27,35	(23,29)	(2,74)

10. PROPIEDAD, PLANTA Y EQUIPO

10.1. Evolución

La composición del rubro Propiedad, planta y equipo es la siguiente:

Maquinarias, Muebles y útiles, Instalaciones y Rodados (Anexo I) Total Propiedad, planta y equipo	30.11.2022 61.338 61.338	28.02.2022
		31.220 31.220

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La evolución de los valores originales y de las depreciaciones acumuladas de propiedad, planta y equipo se expone en el Anexo I, a requerimiento de la CNV a partir de la vigencia de la RG N° 622.

10.2. Pérdida por deterioro del valor

En base a la evaluación efectuada por la Sociedad no se identificaron indicios de que existan pérdidas por deterioro de valor de las propiedades, planta y equipo.

11. PROPIEDADES DE INVERSIÓN

El movimiento de las propiedades de inversión al 30 de noviembre y 28 de febrero de 2022 es el siguiente:

te:
30.11.2022 Saldo inicial 251.175.851 Resultado por revaluación reconocido en resultados (1) (14.665.252) Resultados de traslación reconocido a otro resultado integral 16.257.776 Ajuste por inflación (20.942.218) Baja por venta de propiedad de inversión (27.959.832) Saldo final 203.866.325	30.11.2022	28.02.2022
		234.525.159 36.167.270 6.144.987 (18.373.139) (7.288.426) 251.175.851

(1) Imputado en la línea “Ingresos por revaluación de propiedades de inversión” del Estado consolidado del resultado integral.

Las propiedades de inversión están medidas a su valor razonable, determinado por la Dirección de la Sociedad tomando como base la valuación realizada en moneda dólar estadounidense al 30 de noviembre de 2022 por L.J. Ramos, tasador independiente, acreditado, con una calidad profesional reconocida.

El valor razonable tomado como base por la Sociedad se determinó en base al modelo de transacciones observables. En el enfoque de mercado o de ventas comparables se analizan ventas recientes u ofertas de propiedades similares (“comparables”). Debido a la escasez de inmuebles comparables, se apeló a criterio y experiencia en el rubro inmobiliario para determinar un valor promedio de U$S/m[2 ] aplicable a los edificios, considerando las características principales de los mismos. El valor fue luego ajustado por la Dirección de la Sociedad en función de sus juicios, evaluaciones y conocimiento del mercado y de cada una de las propiedades en cuestión.

Para la torre San Martín 344 dentro del enfoque descripto se estimó un valor de venta de 21.153 US$/unidad y 1.126 US$/m2, para cocheras y bauleras, respectivamente. El valor razonable de mercado de las unidades funcionales, propiedad de la Sociedad (cocheras y bauleras), ascendió a US$ 184.400.

Para la torre Madero Office, dentro del enfoque descripto se estimó un valor de venta de 4.655 US$/m2. El valor razonable de mercado de la propiedad ascendió a US$ 61.194.630.

Para la torre 955 Belgrano Office, dentro del enfoque descripto se estimó un valor de venta de 3.563 US$/m2. El valor razonable de mercado de la propiedad ascendió a US$ 108.667.625.

Para el Centro Empresarial Libertador, dentro del enfoque descripto se estimó un valor de venta de 5.320 US$/m2. El valor razonable de mercado de la propiedad ascendió a US$ 320.370.400.

Para el Edificio Plaza San Martín (Maipú 1210), dentro del enfoque descripto se estimó un valor de venta de 3.135 US$/m2. El valor razonable de mercado de la propiedad ascendió a US$ 40.312.500.

Para la torre Madero Riverside, dentro del enfoque descripto se estimó un valor de venta de 4.323 US$/m2. El valor razonable de mercado de la propiedad ascendió a US$ 69.263.740.

La Sociedad utilizó para la conversión a pesos de los inmuebles el tipo de cambio contado con liquidación al 30 de noviembre de 2022.

Durante el período finalizado el 30 de noviembre de 2022, estos activos se categorizan dentro del Nivel 3 de jerarquía y no hubo transferencias a y desde el Nivel 3.

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12. PROPIEDADES DE INVERSIÓN EN CONSTRUCCIÓN

El movimiento de las propiedades de inversión en construcción al 30 de noviembre y 28 de febrero de 2022 es el siguiente:

Saldo inicial Materiales Resultados de traslación reconocido a otro resultado integral Incremento por revaluación reconocido en resultados (2) Ajuste por inflación Capitalización de intereses (1) Saldo final	30.11.2022 28.02.2022
	15.397.389 11.187.529 2.798.765 4.079.614 - 3.584 (414.072) (64.991) (322.074) - 178.611 191.653 17.638.619 15.397.389

(1) Corresponde al costo de los préstamos directamente relacionados con el financiamiento de la construcción de las propiedades de inversión, los cuales devengan una tasa anual aproximada entre el 7,25% y 8,5%.

(2) Imputado en la línea “Ingresos por revaluación de propiedades de inversión” del Estado consolidado del resultado integral.

Las propiedades de inversión en construcción se valuaron al costo histórico, debido a que su valor de mercado no puede ser medido con fiabilidad por la naturaleza de las mismas e incluyen el efecto de conversión a pesos argentinos de aquellas propiedades localizadas en jurisdicciones con una moneda funcional diferente a la de la Sociedad.

El terreno ubicado en Campos Salles 1565 se valúo a su valor razonable en base al modelo de transacciones observables debido a que el mismo aún no ha sido afectado a construcciones. En el enfoque de mercado o de ventas comparables se analizan ventas recientes u ofertas de propiedades similares (“comparables”). Debido a la escasez de terrenos comparables, se apeló a criterio y experiencia en el rubro inmobiliario para determinar un valor promedio de U$S/m2 aplicables al terreno, considerando las características principales de los mismos. Dentro del enfoque descripto se estimó un valor de venta de este terreno de 990 US$/m2. El valor razonable de mercado de esta propiedad ascendió a US$ 22.000.000.

La Sociedad utilizó para la conversión a pesos de los inmuebles el tipo de cambio contado con liquidación al 30 de noviembre de 2022.

13. ACTIVOS FINANCIEROS Y PASIVOS FINANCIEROS

13.1. Activos financieros valuados a valor razonable con cambios en resultados

El detalle de los activos financieros valuados a valor razonable con cambios en resultados se expone en el Anexo II, a requerimiento de la CNV a partir de la vigencia de la RG N° 622.

13.2. Otros créditos

No corrientes Crédito con partes relacionadas Previsión deudores incobrables (Anexo V) Deudores en gestión judicial Previsión deudores en gestión judicial (Anexo V) Préstamos al personal Costos diferidos Corrientes Créditos con partes relacionadas en moneda nacional (Nota 17) Anticipo a Proveedores Diversos Diversos en moneda extranjera Previsión deudores incobrables (Anexo V)	30.11.2022	28.02.2022
	6.757 (6.757) 3.482 (3.482) 18.088 147.963	11.513 (11.513) 5.933 (5.933) 23.663 161.500
	166.051	185.163
	108.655 756.049 2.285.894 1.830.903 (8.189) 4.973.312	- 267.967 832.013 1.264.233 (13.788) 2.350.425

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13.3. Efectivo y equivalentes de efectivo

Para los fines de los estados consolidados de situación financiera y de flujos de efectivo del período, el efectivo comprende lo siguiente:

aja (en moneda local y extranjera) ancos (en moneda local y extranjera) egún estados consolidados de situación financiera y de flujos e efectivo 3.4.Deudores comerciales y otras cuentas por cobrar orrientes eudores por alquileres eudores por ventas en moneda extranjera	30.11.2022 227.046 1.648.828 1.875.874 30.11.2022 64.776 109.232 174.008	28.02.2022
		1.179.523 1.997.584 3.177.107 28.02.2022
		63.494 121.151 184.645

13.4. Deudores comerciales y otras cuentas por cobrar

Los deudores comerciales no devengan intereses y su plazo promedio de cobro generalmente oscila entre los 30 y los 60 días.

La apertura por vencimiento de los deudores comerciales y otras cuentas por cobrar a las fechas respectivas es la siguiente:

30.11.2022 28.02.2022					Vencidos
	Total	A vencer	< 30 días - -	30-60 días - -	61-90 días	91-120 días - -	> 120 días
	174.008 184.645	174.008 184.645			- -		- -

13.5. Cuentas por pagar comerciales y otras cuentas por pagar

	30.11.2022	28.02.2022
Corrientes
Cuentas a pagar comerciales	299.179	315.597
Provisiones gastos a pagar	4.791	5.617
	303.970	321.214

Los términos y las condiciones de los pasivos detallados precedentemente son las siguientes: (i) las cuentas a pagar comerciales no devengan intereses y normalmente se cancelan en 60 días, y (ii) las otras cuentas por pagar no devengan intereses y su plazo promedio de cancelación es de 90 días.

13.6. Deudas y préstamos que devengan interés

Tasa de Interés % Vencimiento No corrientes Obligaciones negociables clase 4 8,5% 2027 Capital Costos diferidos Total obligaciones negociables clase 4 Obligaciones negociables clase 3 7,25% 2024 Capital Costos diferidos Total obligaciones negociables clase 3 Hipoteca a pagar - USS HOLDINGS LLC Deuda financiera garantizada – acciones preferidas	Tasa de Interés % Vencimiento	30.11.2022 10.166.094 (96.129) 10.069.965 16.012.153 (152.293) 15.859.860 19.950.000 1.995.000 47.874.825	28.02.2022
			11.183.197 (109.235)
			11.073.962
			17.614.147 (201.243)
			17.412.904
			21.775.244 2.848.927 53.111.037

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Corrientes Obligaciones negociables clase 3 Interés Total obligaciones negociables clase 3 Obligaciones negociables clase 4 Interés Total obligaciones negociables clase 4 Préstamos bancarios	Tasa de Interés % Vencimiento	30.11.2022 225.727 225.727 64.809 64.809 - 290.536	28.02.2022
	7,25% 2024 8,5% 2027		567.568
			567.568
			308.935
			308.935
			758.637 1.635.140

13.6.1. Programa Global de emisión de ONs

Al 1 de marzo de 2020 la Sociedad contaba con las siguientes clases de Obligaciones Negociables en circulación, emitidas bajo el Programa Global de emisión de Obligaciones Negociables a corto, mediano o largo plazo: (i) Obligaciones Negociables clase 2 por un valor nominal de $38.917.000 dólares estadounidense; y (ii) Obligaciones Negociables clase 3 por un valor nominal de 119,729,840.00 dólares estadounidense;

Con fecha 2 de abril de 2020, la Sociedad ofreció a los tenedores de la clase 2 (por la totalidad de la clase) y a los tenedores de la clase 3 (por hasta 40.000.000 dólares estadounidense) un canje voluntario por nuevas obligaciones negociables, la clase 4. En consecuencia, lanzó en Nueva York, en canje de su deuda y por un monto total de hasta 78.917.000 dólares estadounidenses, nuevos títulos cuyos vencimientos se producirá en mayo de 2027. La tasa anual de interés se mantuvo en el 8,5%.

La Sociedad no pagó prima alguna por el canje voluntario anticipado de esta deuda. La contraprestación consistió en entregar US$ 1 de valor nominal de las Obligaciones Negociables de la clase 4 por cada US$ 1 correspondiente a las de la clase 2 y clase 3. Los intereses de la clase 4 de las Obligaciones Negociables, emitida bajo la ley del Estado de Nueva York, son pagados en forma semestral el 4 de mayo y el 4 de noviembre de cada año.

Los tenedores del 78,38% del valor nominal de las Obligaciones Negociables de la clase 2 y los tenedores del 69,60% del valor nominal ofrecido de las Obligaciones Negociables de la clase 3 aceptaron ingresar al canje.

En Asamblea General Ordinaria del 30 de junio de 2020, y con relación al Programa, se decidió: (i) aumentar el monto máximo del Programa por la suma de hasta 350.000.000 dólares estadounidenses, por lo que el monto total del Programa en circulación en todo momento ascendería hasta la suma de 600.000.000 dólares estadounidenses (o su equivalente en otras monedas); (ii) se amplió el plazo de vigencia del Programa por cinco (5) años adicionales; y (iii) se autorizó la revisión de los términos y condiciones del Programa, facultando al Directorio a determinar los términos y condiciones del Programa y las series a emitir, incluyendo época, precio, monto, forma y condiciones de pago, y realizar cualquier otro acto que sea necesario en el marco del Programa y las obligaciones negociables a emitirse bajo el mismo.

En Acta de Directorio del 3 de septiembre de 2020 se resolvió el aumento del monto máximo del Programa a un valor nominal en circulación de hasta 500.000.000 dólares estadounidenses (o su equivalente en otras monedas) y la prórroga del Programa por cinco años, trámite que ha sido presentado ante la CNV.

El 10 de julio de 2021 la Sociedad efectuó el pago del 50% restante del capital, por la suma de 4.206.500 dólares estadounidenses, a los tenedores de las obligaciones negociables de la clase 2

Al 30 de noviembre de 2022, el saldo de capital pendiente y en circulación asciende Clase 3: 16.012.153 (valor nominal 91.891.840 dólares estadounidenses) con una tasa anual de 7,25%; y Clase 4: 10.166.094 (valor nominal 58.342.000 dólares estadounidenses) con una tasa anual de 8,50%.

Firmado a efectos de su identificación

con nuestro informe de fecha 11-1-2023 con nuestro informe de fecha 11-1-2023 Por Comisión Fiscalizadora MARINOZZI MAZZITELLI & ASOCIADOS S.R.L.

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Todas las clases han sida valuadas y clasificadas de acuerdo a las condiciones vigentes en el programa y los prospectos respectivos.

Los términos y condiciones que rigen a todas las Obligaciones Negociables mencionadas en la presente nota requieren que la Sociedad mantenga determinados ratios financieros e incluye obligaciones de no hacer que limiten la capacidad de la Sociedad y sus subsidiarias de, entre otras cosas, incurrir en deuda adicional, pagar dividendos y realizar otros pagos restringidos, establecer límites a los dividendos y a otros pagos por parte de las subsidiarias restringidas de la Sociedad, incurrir en gravámenes, realizar ciertas inversiones, vender activos fuera del giro ordinario de los negocios, realizar operaciones con afiliadas, y fusionarse en forma propiamente dicha o por absorción o transferir todos o sustancialmente todos sus activos.

Al 30 de noviembre de 2022, la Sociedad ha cumplido con las ratios financieros y con las obligaciones mencionadas precedentemente

13.7. Información sobre valores razonables de instrumentos financieros

El siguiente cuadro muestra una comparación entre el valor razonable y el valor contable de los instrumentos financieros no registrados a valor razonable en los presentes estados financieros:

	Importes en libros	Valores razonables
30.11.2022 28.02.2022 Activos financieros Deudores comerciales y otras cuentas por cobrar 174.008 184.645 Efectivo 1.875.874 3.177.107 Total de activos financieros 2.049.882 3.361.752 Pasivos financieros Deudas y préstamos 48.165.361 54.746.177 Cuentas a pagar comerciales y otras cuentas por pagar 303.970 321.214 Total de pasivos financieros 48.469.331 55.067.391	30.11.2022 28.02.2022	30.11.2022 28.02.2022 30.11.2022 28.02.2022
	174.008 184.645 1.875.874 3.177.107	174.008 184.645 1 1 1.875.874 3.177.107 1 1 2.049.882 3.361.752 47.870.997 56.113.655 1 1 303.970 321.214 1 1 48.174.967 56.434.869
	2.049.882 3.361.752
	48.469.331 55.067.391

El valor razonable de los activos y pasivos financieros se presenta por el importe al que se podría canjear el instrumento en una transacción corriente entre partes independientes, de común acuerdo y no en una transacción forzada o de liquidación. Para estimar los valores razonables se han utilizado los siguientes métodos y supuestos:

Efectivo y equivalentes en efectivo, los deudores comerciales, otras cuentas por cobrar con vencimiento inferior a 3 meses y cuentas a pagar comerciales y otras cuentas por pagar: para los activos y pasivos financieros que son líquidos o tienen vencimientos a corto plazo (menor a tres meses) se considera que el valor en libros es similar al valor razonable (Nivel 1).

El valor razonable de las deudas y préstamos que devengan interés surge de su cotización en un mercado activo (Nivel 1).

Jerarquías de valores razonables

La Sociedad utiliza la siguiente jerarquía para la determinación del valor razonable de sus instrumentos financieros medidos por su valor razonable:

a) Nivel 1: Cotizaciones en mercados activos para iguales instrumentos.
b) Nivel 2: Otras técnicas de valorización basados en datos observables en el mercado.
c) Nivel 3: Técnicas de valorización basadas en datos no observables en el mercado.

La siguiente tabla muestra el análisis de los instrumentos financieros registrados a valor razonable por niveles de jerarquía:

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Activos financieros valuados a valor razonable con cambios en resultados:

Obligaciones Negociables CGC 25 Obligaciones Negociables Arcor 27 Obligaciones Negociables Pampa 27 Obligaciones Negociables Pampa 26 Fondo de Inversión Goal Pesos Clase B Fondo de inversión Balanz Multimercado CL A Fondo de Inversión Balanz Money Market CL C Fondo de Inversión Allaria Fondo de Inversión Industrial Valores en ARS Fondo de Inversión TPCG ST C Fondo de Inversión Max Capital- Allaria CL B Fondo de Inversión Allaria USD Bonos BONAR 2030 (AL30) Bonos BONAR 2029 (AL29) Bonos Tesoro EEUU Total 30 de noviembre de 2022 Total 28 de febrero de 2022*	Nivel 1	Nivel 2	Nivel 3	Total
	1.163.750 165.082 914.375 972.070 21.576 1.146 56.102 53.146 200.707 71.929 28.566 1.289.446 149.516 11.502 17.477.785	- - - - - - - - - - - - - - - -	- - - - - - - - - - - - - - - -	1.163.750 165.082 914.375 972.070 21.576 1.146 56.102 53.146 200.707 71.929 28.566 1.289.446 149.516 11.502 17.477.785
	22.576.698 10.863.257	- -	- -	22.576.698 10.863.257

(*) Pertenece a la cartera de Raghsa Real Estate LLC

Durante el período de nueve meses finalizado el 30 de noviembre de 2022 no hubo transferencias entre las jerarquías de valor razonable de Nivel 1 y Nivel 2, como así tampoco transferencias a y desde el Nivel 3.

14. CRÉDITOS Y CARGAS SOCIALES Y FISCALES

14.1. Créditos fiscales No corrientes IVA - Crédito fiscal Otros créditos fiscales Anticipo Impuesto a la Ganancia Mínima Presunta Saldo a favor impuesto a las ganancias Corrientes Impuesto a las Ganancias retenido por terceros IVA - Crédito fiscal Otros créditos fiscales 14.2. Cargas sociales y fiscales No corrientes AFIP/AGIP – Planes de pago Corrientes AFIP/AGIP – Planes de pago Impuesto sobre los ingresos brutos Remuneraciones y cargas sociales a pagar Provisión Bienes Personales IVA a pagar Diversos	30.11.2022	28.02.2022
	2.507 - 2.503 209.007	4.271 4.264 147.093 -
	214.017	155.628
	164.450 259.504 13.016	304.264 14.813 28.383
	436.970	347.460
	214	583
	214	583
	1.480 11.178 (50.741) 83.658 19.068 4.152 68.795	3.404 12.627 7.238 47.774 - 3.088 74.131

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15. OTROS PASIVOS NO FINANCIEROS

No corrientes Depósitos en garantía en moneda extranjera Fondo de reparo Corrientes Alquileres cobrados por adelantado Depósitos en garantía en moneda extranjera Pasivos con partes relacionadas (Nota 17) Fondos de reparo Anticipos Recibidos Diversos	30.11.2022	28.02.2022
	287.153 -	342.003 27
	287.153	342.030
	97.782 141.304 - 2.878 3.301.503 19.800 3.563.267	185.386 166.214 17 3.687 505.942 2.999 864.245

16. CAPITAL SOCIAL, RESERVAS Y OTROS RESULTADOS INTEGRALES

16.1. Capital emitido, suscripto e integrado

Acciones ordinarias, nominativas, de valor nominal $1 cada una, con derecho a un voto	30.11.2022 373.340	28.02.2022 373.340	28.02.2021 373.340	29.02.2020 373.340

Al 30 de noviembre de 2022, el capital emitido, suscripto e integrado de la Sociedad asciende a 373.340, y se presenta en valores nominales.

El ajuste por inflación del Capital Social se incluye en la cuenta “Ajuste de Capital”, el cual asciende a 16.621.067.

16.2. Reserva legal

Reserva legal	30.11.2022 28.02.2022 3.398.108 3.395.050

Corresponde a la afectación acumulada del 5% de la ganancia neta de cada ejercicio hasta el límite del 20% del capital social, según disposiciones de la Ley General de Sociedades.

16.3. Reserva especial - Aplicación NIIF

De acuerdo con la R.G. N° 609 de la CNV, la Asamblea de Accionistas de la Sociedad de fecha 11 de julio de 2013 aprobó la constitución de dicha Reserva Especial, correspondiente al exceso del saldo inicial de los resultados acumulados no asignados positivos (1° de marzo de 2012) expuesto en los estados financieros del primer cierre de ejercicio de aplicación de las NIIF (28 de febrero de 2013), respecto del saldo final de los resultados acumulados no asignados al cierre del ejercicio anterior (29 de febrero de 2012) determinado según las NCP. Dicha reserva especial sólo podrá ser desafectada para su capitalización o para absorber eventuales saldos negativos de resultados acumulados no asignados. El saldo de dicha reserva especial asciende a 3.631.347.

16.4. Reserva voluntaria

Al 30 de noviembre de 2022, el saldo de dicha reserva asciende a 151.221.296.

Firmado a efectos de su identificación Firmado a efectos de su identificación con nuestro informe de fecha 11-1-2023 con nuestro informe de fecha 11-1-2023 Por Comisión Fiscalizadora MARINOZZI MAZZITELLI & ASOCIADOS S.R.L. (Registro de asociaciones de profesionales Universitarios C.P.C.E.C.A.B.A. T°1 F°36)

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16.5. Otros resultados integrales

Durante los períodos finalizados el 30 de noviembre de 2022 y 2021, la Sociedad ha reconocido otros resultados integrales por (3.828.167) y (5.288.615), respectivamente, generados por las diferencias de cambio derivadas de la conversión a pesos argentinos de los estados financieros de la subsidiaria de la Sociedad. El saldo de los resultados integrales acumulados asciende a (11.249.852) y (5.771.127) al 30 de noviembre de 2022 y 2021, respectivamente.

17. SALDOS Y OPERACIONES CON PARTES RELACIONADAS

Al 30 de noviembre y 28 de febrero de 2022, los saldos con partes relacionadas son los siguientes:

Partes relacionadas		Otros créditos no financieros corrientes Otros pasivos no financieros corrientes 30.11.2022 28.02.2022 30.11.2022 28.02.2022	Otros pasivos no financieros
En moneda nacional Moises Khafif (Presidente) Totales		108.655 - - 17
		108.655 - - 17

Las operaciones con partes relacionadas se realizan de acuerdo con las condiciones de mercado.

La remuneración bruta del personal clave de la Sociedad, correspondiente a sueldos y gratificaciones, y cargas sociales al 30 de noviembre y 28 de febrero de 2022 asciende a 58.542 y 81.748, respectivamente. Cabe mencionar que no existen otros beneficios para el personal clave. La Sociedad considera personal clave a todos los empleados con rol de gerente. Los importes revelados precedentemente fueron reconocidos como gasto durante el ejercicio informado. Adicionalmente, la Sociedad mantiene un crédito con personal clave por 14.298 y 15.682 al 30 de noviembre y 28 de febrero de 2022, respectivamente.

18. RESTRICCIONES SOBRE LOS RESULTADOS NO ASIGNADOS

18.1. Reserva legal

De acuerdo con las disposiciones de la Ley N° 19.550 y la R.G. (CNV) N° 622, al menos el 5% de la utilidad neta del ejercicio deberá ser destinado a incrementar el saldo de la Reserva Legal hasta que la misma alcance el 20% del capital social más el ajuste de capital.

18.2. Consideración de resultados no asignados

De conformidad con la Resolución 593 de la CNV, la Asamblea de Accionistas que considere los estados financieros cuyos resultados acumulados resulten positivos, deberá disponer específicamente sobre el destino de los mismos.

Con fecha 27 de junio de 2022 se celebró la Asamblea Ordinaria de Accionistas, la cual trató el destino de los resultados no asignados del ejercicio terminado el 28 de febrero de 2022, decidiendo distribuir 17.229.333 y 2.248 en concepto de Reserva Facultativa y Reserva Legal, respectivamente, siendo 23.445.368 y 3.058 reexpresados en moneda homogénea de noviembre 2022.

19. POLÍTICAS DE GESTIÓN DE RIESGOS FINANCIEROS

Los principales pasivos financieros de la Sociedad son obligaciones negociables. El principal objetivo de estos pasivos es financiar la adquisición y desarrollo de la cartera de propiedades de la Sociedad. Los principales activos financieros de la Sociedad son créditos comerciales, efectivo y equivalentes de efectivo, y colocaciones a corto plazo que derivan directamente de sus operaciones.

Debido a la naturaleza de sus operaciones, la Sociedad está expuesta a riesgo de mercado y riesgo crediticio

La Dirección revisa y acuerda políticas para administrar cada uno de estos riesgos que se resumen a continuación.

Firmado a efectos de su identificación

Firmado a efectos de su identificación

con nuestro informe de fecha 11-1-2023 con nuestro informe de fecha 11-1-2023 Por Comisión Fiscalizadora MARINOZZI MAZZITELLI & ASOCIADOS S.R.L.

(Registro de asociaciones de profesionales Universitarios

C.P.C.E.C.A.B.A. T°1 F°36)

ISABEL CAAMAÑO

ARIEL E. GOÑI – Socio Contador Público U.B.A. C.P.C.E.C.A.B.A. Tº 318 Fº 102

ELENA KHAFIF Directora en ejercicio de la presidencia

Síndico Titular Contador Público U.B.A. C.P.C.E.C.A.B.A. T° 43 - F° 129

22 -

RAGHSA SOCIEDAD ANÓNIMA

Riesgo de mercado

El riesgo de mercado es el riesgo de que el valor razonable de los flujos futuros de efectivo de un instrumento financiero fluctúe debido a cambios en los precios de mercado. Los precios de mercado comprenden tres tipos de riesgo: riesgo de tasa de interés, riesgo inmobiliario y riesgo cambiario. Los instrumentos financieros afectados por el riesgo de mercado son principalmente los préstamos.

Riesgo de tasa de interés

El riesgo de tasa de interés es el riesgo de que el valor razonable o flujos futuros de efectivo de un instrumento financiero fluctúen con motivo de cambios en las tasas de interés del mercado. La exposición de la Sociedad al riesgo de cambios en las tasas de interés del mercado se relaciona principalmente con las obligaciones de deuda a largo plazo de la Sociedad con tasas de interés variable.

Al 30 de noviembre y 28 de febrero de 2022, dicho riesgo no existía por poseer el 100% de sus pasivos expuestos a tasa fija.

Riesgo inmobiliario

La Sociedad ha identificado los siguientes riesgos asociados a su cartera de bienes inmobiliarios:

El costo del desarrollo puede incrementarse si existen demoras en el proceso de planificación. La Sociedad utiliza asesores que son expertos en los requerimientos específicos de planificación para reducir los riesgos que puedan surgir en el proceso de planificación. Un arrendatario relevante puede tornarse insolvente provocando una pérdida significativa de ingresos por arrendamientos y una reducción en el valor de la propiedad relacionada (ver también riesgo crediticio a continuación). Para reducir el riesgo, la Sociedad revisa la situación financiera de todos los posibles arrendatarios y decide el nivel apropiado de garantía que se requiere vía anticipo de alquiler o depósito en garantía.

Riesgo cambiario

El riesgo cambiario es el riesgo de que el valor razonable o flujos futuros de efectivo de un instrumento financiero fluctúen debido a variaciones en los tipos de cambio. La exposición de la Sociedad al riesgo de variaciones en los tipos de cambio se relaciona principalmente con las actividades operativas de la Sociedad (cuando los ingresos o gastos se encuentran denominados en una moneda diferente a la moneda funcional) y las actividades financieras de la Sociedad (préstamos en moneda extranjera).

Riesgo crediticio

El riesgo crediticio es el riesgo de que una contraparte no cumpla con sus obligaciones en virtud de un instrumento financiero o contrato de cliente, con la consecuencia de pérdidas financieras. La Sociedad se encuentra expuesto a riesgo crediticio por sus actividades de arrendamiento y sus actividades financieras, incluyendo los depósitos en los bancos.

El riesgo crediticio es administrado requiriendo a los arrendatarios que en ciertas ocasiones paguen sus cuotas por adelantado. La calificación crediticia del arrendatario es evaluada al momento de celebrar el contrato de arrendamiento.

Las cuentas por cobrar pendientes de los arrendatarios son controladas en forma regular. La exposición máxima al riesgo crediticio a la fecha de información es el valor de libros de cada clase de activo financiero.

Créditos comerciales

Se evalúan los arrendatarios de acuerdo con el criterio de la Sociedad previo a la celebración de los contratos de arrendamiento.

Firmado a efectos de su identificación Firmado a efectos de su identificación con nuestro informe de fecha 11-1-2023 con nuestro informe de fecha 11-1-2023 Por Comisión Fiscalizadora MARINOZZI MAZZITELLI & ASOCIADOS S.R.L.

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23 -

RAGHSA SOCIEDAD ANÓNIMA

Concentraciones de riesgo crediticio

Las concentraciones de riesgo crediticio, con respecto a los créditos comerciales, se relacionan con los arrendamientos a Chevron y JP Morgan, arrendatarios que representan el 23% de los ingresos y créditos comerciales.

Instrumentos y depósitos en efectivo

El riesgo crediticio de saldos en bancos e instituciones financieras es administrado por la Gerencia de acuerdo con la política de la Sociedad. Las inversiones de excedente de fondos son realizadas solo con contrapartes aprobadas de acuerdo con los límites de inversión asignados.

20. TORRE LE PARC III

Argexon Sociedad Anónima (empresa subsidiaria de RAGHSA SA) adquirió en diciembre de 2017 un solar de terreno con frente a Rambla Lorenzo Batlle, Localidad de Punta del Este, departamento de Maldonado, República Oriental del Uruguay, en donde comercializó y construyó un edificio de viviendas premium individualizado como Le Parc Torre III.

La Torre está compuesta por 24 pisos de 4 unidades cada uno, alcanzando así un total de 96 unidades.

En virtud de haberse cumplido con el cronograma de obra previsto, desde el mes de septiembre de 2020 Argexon S.A., comenzó a entregar a los promitentes compradores la posesión de los departamentos ya terminados del complejo Le Parc Torre III.

A la fecha de emisión de los presentes estados financieros, las unidades del complejo Le Parc Torre III ya se han vendido en su totalidad.

21. TORRE LE PARC IV

Le Parc PDE Torre IV S.R.L. (empresa subsidiaria de RAGHSA SA) adquirió en diciembre de 2021 un solar de terreno con frente a Rambla Lorenzo Batlle, Localidad de Punta del Este, departamento de Maldonado, República Oriental del Uruguay, en donde comenzó la comercialización y construcción de un edificio de viviendas premium individualizado como Le Parc Torre IV.

La Torre está compuesta por 24 pisos de 4 unidades cada uno, alcanzando así un total de 96 unidades.

A la fecha de emisión de los presentes estados financieros, ya se han vendido aproximadamente 60 unidades, quedando pocas por comercializar

22. ADMINSUR SAU

Con fecha 11 de abril de 2022 se registró ADMINSUR SAU (empresa subsidiaria de RAGHSA SA) constituida con el objeto de administrar bienes muebles e inmuebles, propios y/o ajenos y administrar consorcios de copropietarios.

23. HECHOS OCURRIDOS DESPUÉS DEL CIERRE DEL PERIODO SOBRE EL QUE SE INFORMA

No se han producido con posterioridad al cierre del período otros acontecimientos y/o transacciones que puedan afectar en forma significativa la situación patrimonial y financiera de la Sociedad.

Firmado a efectos de su identificación Firmado a efectos de su identificación con nuestro informe de fecha 11-1-2023 con nuestro informe de fecha 11-1-2023 Por Comisión Fiscalizadora MARINOZZI MAZZITELLI & ASOCIADOS S.R.L.

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24 -

ANEXO I

RAGHSA SOCIEDAD ANÓNIMA

EVOLUCIÓN DE PROPIEDAD, PLANTA Y EQUIPO

AL 30 DE NOVIEMBRE Y 28 DE FEBRERO DE 2022

(Cifras expresadas en miles de pesos – Notas 2.2.1. y 2.2.2.)

Descripción	30.11.2022	30.11.2022	30.11.2022	30.11.2022
	Costo de adquisición o costo atribuido
	Al inicio del ejercicio	Aumentos	Bajas	Al cierre del período
Muebles y útiles Instalaciones Rodados Totales al 30.11.2022 Totales al 30.11.2021 Totales al 28.02.2022	26.834 4.734 91.554	21.085 3.548 17.045	(8.657) (2.819) (28.314)	39.262 5.463 80.285
	123.122	41.678	(39.790)	125.010
	133.627 133.627	20.886 25.365	(4.244) (35.870)	150.269 123.122

==> picture [473 x 127] intentionally omitted <==

----- Start of picture text -----

30.11.2022 28.02.2022
Depreciaciones acumuladas
Al inicio del Vida útil Al cierre del Neto Neto
Descripción ejercicio (en años) Aumentos Bajas período Resultante Resultante
Muebles y útiles 20.109 3-20 2.857 (8.657) 14.309 24.953 6.725
Instalaciones 4.734 10 268 (2.819) 2.183 3.280 -
Rodados 67.059 5 8.435 (28.314) 47.180 33.105 24.495
Totales al 30.11.2022 91.902 11.560 (39.790) 63.672 61.338
Totales al 30.11.2021 118.280 6.708 (4.245) 120.743 29.526
Totales al 28.02.2022 118.280 7.837 (34.215) 91.902 31.220
----- End of picture text -----

(Registro de asociaciones de profesionales Universitarios

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ANEXO II

25 -

RAGHSA SOCIEDAD ANÓNIMA

ACTIVOS FINANCIEROS VALUADOS A VALOR RAZONABLE

CON CAMBIOS EN RESULTADOS

AL 30 DE NOVIEMBRE Y 28 DE FEBRERO DE 2022

(Cifras expresadas en miles de pesos – Notas 2.2.1. y 2.2.2.)

Denominacióny características	30.11.2022 Valor nominal Valor de cotización Valor de libros 5.847.036 166,25 972.070 5.500.000 166,25 914.375 7.000.000 166,25 1.163.750 992.977 166,25 165.082 538.229 2,129 1.146 521.619 41,36 21.576 25.944.715 2,162 56.102 34.303.381 2,09685 71.929 23.914.196 8,393 200.707 2.946.330 18,038 53.146 1.583.653 18,038 28.566 19.933.609 64,687 1.289.446 - - - - - - - - - - - - - - - 105.130 166,250 17.477.785 4.041.990 36,99 149.516 300.806 38,24 11.502 22.576.698	28.02.2022
		Valor de Libros
Obligaciones Negociables Pampa 26 Obligaciones Negociables Pampa 27 Obligaciones Negociables CGC 25 Obligaciones Negociables Arcor 21 Fondo de inversión Balanz multimercado Clase B Fondo de inversión Goal Pesos – Clase B Fondo de Inversión Capital Market – Clase C Fondo de Inversión ST Zero – Clase C Fondos de Inversión Industrial Fondo de Inversión Allaria Fondo de Inversión Max Capital- Allaria CL B Fondo de Inversión Allaria USD Fondo de Inversión ST Zero – Clase B Fondo de Inversión Quinquela Pesos – Clase B Bono República Argentina Ley Local 2030 (AL30) Obligaciones Negociables Pampa 23 Obligaciones Negociables Tecpetrol 22 Bonos tesoro EEUU Bono República Argentina Ley Local 2030 (AL30) Bono República Argentina Ley Local 2029 Intereses AL29) * Total		- - - - - 66.150 10.513 - - - - 48.277 1.067 463.912 226.825 2.250.108 7.566.909 212.711 16.785 10.863.257

(*) Pertenece a la cartera de Raghsa Real Estate LLC

Firmado a efectos de su identificación MARINOZZI MAZZITELLI & ASOCIADOS S.R.L. (Registro de asociaciones de profesionales Universitarios

C.P.C.E.C.A.B.A. T°1 F°36)

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ANEXO III

26 -

RAGHSA SOCIEDAD ANÓNIMA

ACTIVOS Y PASIVOS EN MONEDA EXTRANJERA

AL 30 DE NOVIEMBRE Y 28 DE FEBRERO DE 2022

(Cifras expresadas en miles – Notas 2.2.1. y 2.2.2.)

||
30.11.2022
Monto y clase
de la moneda
extranjera
Cambio
vigente (1 y 2)
ACTIVO CORRIENTE
Caja
US$ 16,87
166,25
Bancos
US$ 9.905
166,25
Obligaciones Negociables Pampa 27
US$ 5.500
166,25
Obligaciones Negociables Pampa 26
US$ 5.847
166,25
Obligaciones Negociables Compañía General de
Combustible
US$ 7.000
166,25
Fondo Comun de Inversión Allaria
US$ 7.756
166,25
Bonos Bonar 2030 (AL30) ()
US$ 899
166,25
Bonos Bonar 2029 (AL 29) ()
US$ 69
166,25
Bonos del tesoro EE.UU.
US$ 105.130
166,25
Bonos Bonar 2030 (AL30)
US$ -
-
Bonos Bonar 2029 (AL29)
US$ -
-
Deudores por ventas
US$ -
-
Obligaciones Negociables Pampa 23
US$ -
-
Obligaciones Negociables Tecpetrol 22
US$ -
-
Total del activo corriente en moneda extranjera
Total del activo en moneda extranjera
PASIVO NO CORRIENTE
Préstamos:
-
Obligaciones negociables clase 3 capital
US$ 91.892
174,25
-
Obligaciones negociables clase 4 capital
US$ 58.342
174,25
Otros pasivos no financieros:
-
Depósitos en garantía
US$ -
-
-
Hipoteca a pagar - USS HOLDINGS LLC
US$ 114.491
174,25
-
Deuda
financiera
garantizada
–
Acciones
preferidas
US$ 11.449
174,25
-
Depósito en garantía
US$ 1.648
174,25
Total del pasivo no corriente en moneda extranjera
PASIVO CORRIENTE
Préstamos:
-
Obligaciones negociables clase 3
Intereses
US$ 1.295
174,25
-
Obligaciones negociables clase 4
Intereses
US$ 372
174,25
Otros pasivos no financieros:
-
Depósitos en garantía
US$ 811
174.25
Total del pasivo corriente en moneda extranjera
Total del pasivo en moneda extranjera|30.11.2022||28.02.2022|
|---|---|---|---|
||Monto y clase
de la moneda
extranjera
Cambio
vigente (1 y 2)|Monto en
pesos|Monto en
pesos|
|||2.805 110
1.646.644
1.840.596
914.375
-
972.070
-
1.163.750 -
1.289.446
-
149.516
212.711
11.502
-
17.477.785
7.566.909
-
463.912
-
16.785
-
121.151
-
226.825
-
2.250.108||
|||23.627.893
12.699.107||
|||23.627.893
12.699.107||
|||16.012.153
17.614.147
10.166.094
11.183.197
-
342.004
19.950.000
21.775.244
1.995.000
2.848.927
287.153
1.264.233||
|||48.410.400|55.027.752|
|||225.727
567.568
64.809
308.935
141.304
166.215||
|||431.840
1.042.718
48.842.240
56.070.470||

(*) Pertenece a la cartera de Raghsa Real Estate LLC.

(1) Tipo de cambio comprador billete al 30 de noviembre y 28 de febrero de 2022 según corresponda.

(2) Tipo de cambio vendedor billete al 30 de noviembre y 28 de febrero de 2022 según corresponda. US$: Dólares estadounidenses

Firmado a efectos de su identificación MARINOZZI MAZZITELLI & ASOCIADOS S.R.L. (Registro de asociaciones de profesionales Universitarios C.P.C.E.C.A.B.A. T°1 F°36)

ARIEL E. GOÑI – Socio Contador Público U.B.A. C.P.C.E.C.A.B.A. Tº 318 Fº 102

ELENA KHAFIF Directora en ejercicio de la presidencia

ISABEL CAAMAÑO Síndico Titular Contador Público U.B.A. C.P.C.E.C.A.B.A. T° 43 - F° 129

27 -

ANEXO IV Hoja 1/2

RAGHSA SOCIEDAD ANÓNIMA

INFORMACIÓN REQUERIDA POR EL ARTÍCULO 64, APARTADO I, INCISO b), DE LA

LEY N° 19.550 CORRESPONDIENTE AL PERÍODO DE NUEVE MESES

FINALIZADOS EL 30 DE NOVIEMBRE DE 2022 Y 2021

(Cifras expresadas en miles de pesos – Notas 2.2.1. y 2.2.2.)

9 meses (1° de marzo al 30 de noviembre) 2022 2021 236.204 - 3.131 1.582 396.813 598.706 46.310 60.396 - 7.875 - 253.040 7.593 4.075 3.028 121.005 559 453 693.638 1.047.132 36.771 39.281 36.771 39.281 451.512 545.839 76.446 224.975 692.714 334.769 216.754 65.669 16.690 32.545 11.560 6.708 32.569 48.425 27.785 39.206 122.607 102.289 30.345 37.417 706 - 3.667 41.792 30.836 24.163 931 656 11.824 12.974 91.550 36.554 1.818.496 1.553.981	3 meses	3 meses
	(1° de septiembre al 30 de noviembre)
2022 236.204 3.131 396.813 46.310 - - 7.593 3.028 559 693.638 36.771 36.771 451.512 76.446 692.714 216.754 16.690 11.560 32.569 27.785 122.607 30.345 706 3.667 30.836 931 11.824 91.550 1.818.496	2022 57.135 900 77.309 9.685 - 5.970 2.128 298 153.425 11.841 11.841 119.077 16.227 26.881 (84.210) 11.266 4.009 10.688 10.782 26.910 16.130 - 1.025 12.894 266 2.500 20.578 195.023	2021
		(175.476) 1.582 159.415 6.558 - 253.040 1.258 10.498 356
		257.231
		13.854
		13.854
		167.540 41.796 173.647 38.898 10.206 2.571 15.345 28.369 35.652 11.868 - 11.870 - 3.766 - 4.957 14.193 553.146

Firmado a efectos de su identificación

con nuestro informe de fecha 11-1-2023 con nuestro informe de fecha 11-1-2023 Por Comisión Fiscalizadora MARINOZZI MAZZITELLI & ASOCIADOS S.R.L.

MARINOZZI MAZZITELLI & ASOCIADOS S.R.L.

(Registro de asociaciones de profesionales Universitarios

C.P.C.E.C.A.B.A. T°1 F°36)

ISABEL CAAMAÑO Síndico Titular Contador Público U.B.A. C.P.C.E.C.A.B.A. T° 43 - F° 129

ARIEL E. GOÑI – Socio Contador Público U.B.A. C.P.C.E.C.A.B.A. Tº 318 Fº 102

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28 -

ANEXO IV Hoja 2/2

RAGHSA SOCIEDAD ANÓNIMA

INFORMACIÓN REQUERIDA POR EL ARTÍCULO 64, APARTADO I, INCISO b), DE LA

LEY N° 19.550 CORRESPONDIENTE AL PERÍODO DE NUEVE MESES

FINALIZADOS EL 30 DE NOVIEMBRE DE 2022 Y 2021

(Cifras expresadas en miles de pesos – Notas 2.2.1. y 2.2.2.)

9 meses (1° de marzo al 30 de noviembre) 2022 2021 102.371 95.452 237.032 227.792 4.674 1.857 2.761 - 119 331 2.186 7.950 349.143 333.382	3 meses	3 meses
	(1° de septiembre al 30 de noviembre)
2022 102.371 237.032 4.674 2.761 119 2.186 349.143	2022 22.052 127.910 2.376 2.708 28 868 155.942	2021
		29.139 25.462 995 - 75 477 56.148

(Registro de asociaciones de profesionales Universitarios

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ISABEL CAAMAÑO Síndico Titular Contador Público U.B.A. C.P.C.E.C.A.B.A. T° 43 - F° 129

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ELENA KHAFIF Directora en ejercicio de la presidencia

29 -

ANEXO V

RAGHSA SOCIEDAD ANÓNIMA

EVOLUCIÓN DE LAS PREVISIONES

AL 30 DE NOVIEMBRE DE 2022 Y 2021

(Cifras expresadas en miles de pesos – Notas 2.2.1. y 2.2.2.)

Rubros	Saldos al inicio del ejercicio 5.933 25.300 31.233 47.008 47.008 833 833 2.063 1.270	Aumentos (Disminuciones) - 119 119 331 436 - - - -	Efecto RECPAM (2.451) (10.473) (12.924) (12.157) (16.211) (344) (344) (381) (437)	Saldos al cierre del Periodo
INCLUIDAS EN EL ACTIVO Previsión deudores en gestión judicial Previsión deudores incobrables (2) Totales al 30.11.2022 Totales al 30.11.2021 Totales al 28.02.2022 INCLUIDA EN EL PASIVO Previsión para juicios (1) Totales al 30.11.2022 Totales al 30.11.2021 Totales al 28.02.2022				3.482 14.946
				18.428
				35.182
				31.233
				489
				489
				1.682 833

(1) Incluye procesos judiciales pendientes o reclamos para eventuales perjuicios a terceros por hechos originados en el desarrollo de las actividades, como así también originados en cuestiones interpretativas de la legislación legal, impositiva, cambiaria y aduanera vigente.

(2) Imputado en la línea deudores incobrables del Anexo IV.

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Firmado a efectos de su identificación MARINOZZI MAZZITELLI & ASOCIADOS S.R.L.

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30 -

RAGHSA SOCIEDAD ANÓNIMA

ESTADOS SEPARADOS DEL RESULTADO INTEGRAL CORRESPONDIENTE AL PERÍODO DE NUEVE MESES FINALIZADO EL 30 DE NOVIEMBRE DE 2022 Y 2021

(Cifras expresadas en miles de pesos – Notas 2.2.1. y 2.2.2. a los estados financieros consolidados)

		Ganancia(pérdida)	– No auditado
	9 meses (1° de septiembre al 30 de		3 meses (1 de septiembre al 30 de
	noviembre)		noviembre)
	2022	2021	2022	2021
RESULTADOS POR OPERACIONES CONTINUAS:
Ingresos por arrendamientos	4.015.774	5.210.359	1.215.160	1.715.622
Costo de arrendamientos	(212.863)	(375.657)	(55.305)	(82.696)
Resultado neto por arrendamientos	3.802.911	4.834.702	1.159.855	1.632.926
Ingresos por administración de consorcio	110.087	112.881	36.140	37.823
Costos de administración de consorcio	(36.771)	(39.281)	(11.841)	(13.854)
Resultado neto por administración de consorcio	73.316	73.600	24.299	23.969

Resultado bruto	3.876.227	4.908.302	1.184.154	1.656.895
Resultados por venta de propiedades de inversión, neto	2.289.318	3.511.537	7.717.666	3.511.537
Resultados por revaluación de propiedades de inversión, neto	(15.079.324)	16.308.215	(23.234.318)	7.808.153
Costo de venta de propiedades de inversión	(91.375)	(129.913)	-	(129.913)
Resultado neto generado por las propiedades de inversión	(12.881.381)	19.689.839	(15.516.652)	11.189.777
Resultado por venta de propiedad, planta y equipo	3.720	2.532	-	2.532
Resultado neto generado por venta de propiedad, planta y equipo	3.720	2.532	-	2.532
Resultado participaciones permanentes	(978.819)	1.076.215	(75.374)	733.000
Gastos de administración	(1.181.266)	(922.665)	(151.136)	(354.203)
Gastos de comercialización	(344.642)	(169.543)	(28.033)	(53.427)
Otros egresos operativos	(57.370)	(41.772)	(22.569)	15.903
Resultado operativa	(11.563.531)	24.542.908	(14.609.610)	13.190.477
Resultados financieros generados por activos	456.166	614.945	163.410	139.180
Resultados financieros generados por pasivos	(1.508.382)	(1.830.273)	(459.799)	(523.378)
Diferencia de cambio, neta	(20.856.756)	(8.108.493)	(1.636.264)	(5.521.823)
Resultados por exposición a los cambios en el poder adquisitivo de la moneda	9.132.067	9.134.577	2.148.029	2.519.972
Resultado antes de impuesto a las ganancias	(24.340.436)	24.353.664	(14.394.234)	9.804.428
Impuesto a las ganancias	12.910.399	(14.142.526)	5.700.402	(10.827.008)
Resultado del período por operaciones continuas	(11.430.037)	10.211.138	(8.693.832)	(1.022.580)
OTROS RESULTADOS INTEGRALES:
Diferencias de cambio por conversión de operaciones en el extranjero	(3.828.167)	(5.288.615)	583.895	(1.765.863)
Total otros resultados integrales del período	(3.828.167)	(5.288.615)	583.895	(1.765.863)
Total del resultado integral del ejercicio, neto de impuestos	(15.258.204)	4.922.523	(8.109.937)	(2.788.443)
Resultado por acción
Básica y diluida, ganancia neta del período atribuible a los tenedores de instrumentos ordinarios de patrimonio	(30,62)	27,36	(23,29)	(2,74)

Las notas 1 y 2, el Anexo I y los estados financieros consolidados son parte integrante y deben leerse conjuntamente con los presentes estados financieros separados.

Firmado a efectos de su identificación

Firmado a efectos de su identificación MARINOZZI MAZZITELLI & ASOCIADOS S.R.L. (Registro de asociaciones de profesionales Universitarios C.P.C.E.C.A.B.A. T°1 F°36)

con nuestro informe de fecha 11-1-2023 con nuestro informe de fecha 11-1-2023 Por Comisión Fiscalizadora MARINOZZI MAZZITELLI & ASOCIADOS S.R.L.

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31 -

RAGHSA SOCIEDAD ANÓNIMA

ESTADOS SEPARADOS DE SITUACIÓN FINANCIERA AL 30 DE NOVIEMBRE Y 28 DE FEBRERO DE 2022

(Cifras expresadas en miles de pesos – Notas 2.2.1. y 2.2.2. a los estados financieros consolidados)

ACTIVOS ACTIVO NO CORRIENTE Propiedades, planta y equipo Propiedades de inversión Propiedades de inversión en construcción Inversiones en sociedades controladas Otros créditos Crédito por impuesto a la ganancia mínima presunta Créditos fiscales Total del activo no corriente ACTIVO CORRIENTE Créditos fiscales Otros créditos Deudores comerciales y otras cuentas por cobrar Activos financieros valuados a valor razonable con cambios en resultados Efectivo y equivalentes de efectivo Total del activo corriente Total del activo PATRIMONIO NETO Y PASIVOS PATRIMONIO NETO Capital social Ajuste de capital Prima de emisión Reserva legal Reserva especial RG CNV N° 609/12 Reserva voluntaria Resultados acumulados - no asignados Otros resultados integrales acumulados Patrimonio neto PASIVO NO CORRIENTE Deudas y préstamos que devengan interés Previsiones Cargas sociales y fiscales Pasivo por impuesto diferido Otros pasivos no financieros Total del pasivo no corriente PASIVO CORRIENTE Cuentas a pagar comerciales y otras cuentas por pagar Deudas y préstamos que devengan interés Cargas sociales y fiscales Otros pasivos no financieros Total del pasivo corriente Total del pasivo Total de patrimonio neto y pasivos	30.11.2022 No auditado 61.338 158.285.333 15.707.463 47.691.130 18.088 66.133 214.017 222.043.502 180.318 190.049 54.754 4.937.895 16.787 5.379.803 227.423.305 373.340 16.621.067 215.820 3.398.108 3.631.347 151.221.296 (20.247.496) (11.249.852) 143.963.630 25.929.825 489 214 56.409.419 287.153 82.627.100 270.642 290.536 102.578 168.819 832.575 83.459.675 227.423.305	28.02.2022 Auditado
		31.220 201.213.395 13.322.767 40.837.929 23.664 112.681 155.628
		255.697.284
		332.375 192.142 55.962 3.066.850 203.094
		3.850.423
		259.547.707
		373.340 16.621.067 215.820 3.395.050 3.631.347 127.775.928 14.630.967 (7.421.685)
		159.221.834
		28.486.866 833 583 69.319.818 342.030
		98.150.130
		193.985 1.635.140 72.651 273.967
		2.175.743
		100.325.873 259.547.707

Las notas 1 y 2, el Anexo I y los estados financieros consolidados son parte integrante y deben leerse conjuntamente con los presentes estados financieros separados.

(Registro de asociaciones de profesionales Universitarios

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32 -

RAGHSA SOCIEDAD ANÓNIMA

ESTADOS SEPARADOS DE CAMBIOS EN EL PATRIMONIO

CORRESPONDIENTE AL PERÍODO DE NUEVE MESES FINALIZADO

EL 30 DE NOVIEMBRE DE 2022 Y 2021.

(Cifras expresadas en miles de pesos – Notas 2.2.1. y 2.2.2. a los estados financieros consolidados)

Al 1° de marzo de 2022 Resultado neto del período Otros resultados integrales del período Total del resultado integral del período, neto de impuestos Constitución de reservas aprobada por la Asamblea de Accionistas del 27 de junio de 2022. Al 30 de noviembre de 2022	Aporte de los propietarios Ganancias reservadas Capital Social Ajuste de capital Prima de emisión Reserva legal Reserva especial de aplicación NIIF Reserva Voluntaria Otros resultados integrales acumulados Resultados no asignados Total
	373.340 16.621.067 215.820 3.395.050 3.631.347 127.775.928 (7.421.685) 14.630.967 159.221.834 - - - - - - (11.430.037) (11.430.037) - - - - - - (3.828.167) - (3.828.167)
	- - - - - - (3.828.167) (11.430.037) (15.258.204)
	- - - 3.058 - 23.445.368 - (23.448.426) -
	373.340 16.621.067 215.820 3.398.108 3.631.347 151.221.296 (11.249.852)(20.247.496) 143.963.630

Al 1° de marzo de 2021 Resultado neto del período Otros resultados integrales del período Total del resultado integral del período, neto de impuestos Constitución de reservas aprobada por la Asamblea de Accionistas del 30 de junio de 2021 Al 30 de noviembre de 2021	Aporte de los propietarios Ganancias reservadas Capital Social Ajuste de capital Prima de emisión Reserva legal Reserva especial de aplicación NIIF Reserva Voluntaria Otros resultados integrales acumulados Resultados no asignados Total
	373.340 16.621.067 215.820 3.371.536 3.631.347 118.617.967 (482.512) (5.543.811) 136.804.754 - - - - - - - 10.211.138 10.211.138 - - - - - - (5.288.615) - (5.288.615)
	- - - - - - (5.288.615) 10.211.138 4.922.523
	- - - 23.514 - 9.157.961 - (9.181.475) -
	373.340 16.621.067 215.820 3.395.050 3.631.347 127.775.928 (5.771.127) (4.514.148) 141.727.277

Las notas 1 y 2, el Anexo I y los estados contables consolidados son parte integrante y deben leerse conjuntamente con los presentes estados financieros separados.

Firmado a efectos de su identificación MARINOZZI MAZZITELLI & ASOCIADOS S.R.L. (Registro de asociaciones de profesionales Universitarios

C.P.C.E.C.A.B.A. T°1 F°36)

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33 -

RAGHSA SOCIEDAD ANÓNIMA

ESTADOS SEPARADOS DE FLUJOS DE EFECTIVO

CORRESPONDIENTE AL PERÍODO DE NUEVE MESES FINALIZADO

EL 30 DE NOVIEMBRE DE 2022 Y 2021

(Cifras expresadas en miles de pesos – Notas 2.2.1. y 2.2.2. a los estados financieros consolidados)

Actividades de operación Resultado neto del periodo Diferencia de cambio por conversión de operaciones en el extranjero Impuesto a las ganancias y a la ganancia mínima presunta Diferencia de cambio neta Ajustes para conciliar la ganancia neta del período con los flujos netos de efectivo: Depreciación de propiedades, planta y equipo Variación de previsiones Cambio en el valor razonable de las propiedades de inversión Intereses perdidos, netos Resultado por venta de Propiedad, planta y equipo Resultado por venta de Propiedades de Inversión Resultado participaciones permanentes Cambios en los activos y pasivos operativos: (Aumento)/ Disminución de deudores por ventas y alquileres (Aumento)/ Disminución en activos financieros valuados a valor razonable con cambios en resultados Aumento en otros créditos no financieros Disminución / (Aumento) en créditos fiscales Disminución en crédito por impuesto a la ganancia mínima presunta (Disminución) / Aumento de cuentas a pagar comerciales y otras cuentas por pagar Aumento / (Disminución) de deudores comerciales y otras cuentas por cobrar Aumento de deudas y préstamos que devengan interés Aumento Cargas sociales y fiscales Disminución Otros pasivos no financieros Disminución Previsiones Flujo neto de efectivo (utilizado en) / generado por las actividades de operación Actividades de inversión Participación en sociedades Adquisición de propiedades de inversión en construcción Adquisición de propiedad planta y equipo Venta de propiedades de inversión Venta de propiedades, planta y equipo Propiedades de inversión () Flujo neto de efectivo generado por / (utilizado en) las actividades de inversión Actividades de financiación Intereses pagados Préstamos recibidos Préstamos cancelados Flujo neto de efectivo utilizado en las actividades de financiación Resultados financieros y por tenencia del efectivo Disminución neto de efectivo* Efectivo al inicio del ejercicio Efectivo al cierre del período	30.11.2022 No auditado (15.258.204) 3.828.167 (12.910.399) 20.856.756 11.560 119 15.079.324 1.156.951 (3.720) (2.289.318) 978.819 (11.714.762) (322.606) 93.667 46.548 (63.617) 1.207 (15.604.486) 29.558 (160.021) (119) (16.244.576) (11.481.580) (2.798.765) (41.678) 30.249.150 3.720 302.978	30.11.2021 No auditado
		4.922.523 5.288.615 14.142.526 8.108.493 6.708 331 (16.308.215) 2.031.356 (2.532) (3.511.537) (1.076.215) (6.028.554) (282.631) (234.045) 44.386 160.753 68.624 (10.887.614) (19.124) (248.479) (329)
		(3.824.960) (1.254.768) (3.640.590) (20.886) 11.922.175 2.531 -
	16.233.825 (1.518.876) - - (1.518.876) 1.343.320 (186.307) 203.094 16.787	7.008.462 (2.171.142) 314 (777.413)
		(2.948.241)
		(247.283) (12.022)
		52.635 40.613

Las notas 1 y 2, el Anexo I y los estados financieros consolidados son parte integrante y deben leerse conjuntamente con los presentes estados financieros separados.

Firmado a efectos de su identificación MARINOZZI MAZZITELLI & ASOCIADOS S.R.L.

(Registro de asociaciones de profesionales Universitarios

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34 -

RAGHSA SOCIEDAD ANÓNIMA

NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS SEPARADOS

(Cifras expresadas en miles de pesos – Notas 2.2.1. y 2.2.2. a los estados financieros consolidados)

1. BASES DE PRESENTACIÓN DE LOS ESTADOS FINANCIEROS SEPARADOS

1.1. Resumen de las políticas contables significativas aplicadas

La Sociedad prepara sus estados financieros separados de acuerdo con las disposiciones vigentes de la CNV, que aprobó la RG N° 622, la cual establece que las entidades emisoras de acciones y/u obligaciones negociables, con ciertas excepciones, están obligadas a preparar sus estados financieros de acuerdo con la RT N° 26 (y modificaciones) de la FACPCE, que dispone la adopción de las NIIF según las emitió el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad (IASB, por su sigla en inglés), mientras que otras entidades tendrán la opción de utilizar las NIIF o la NIIF para las PyMES en reemplazo de las NCPA.

1.2. Bases de presentación

Los presentes estados financieros separados correspondientes al período finalizado el 30 de noviembre de 2022 han sido preparados de acuerdo con las NIIF emitidas por el IASB.

En la preparación de estos estados financieros separados, la Sociedad ha aplicado las bases de presentación, las políticas contables, y los juicios, estimaciones y supuestos contables significativos descriptos en los estados financieros consolidados adjuntos, correspondiente al período de nueve meses finalizado el 30 de noviembres de 2022.

Los presentes estados financieros separados se presentan en miles de pesos argentinos, salvo cuando se indique lo contrario.

Las notas a los estados financieros consolidados son en lo que corresponde, aplicables a los presentes estados financieros separados y deben ser leídos juntamente con los mismos.

2. INVERSIONES EN SOCIEDADES CONTROLADAS

En el mes de mayo de 2017, con el objetivo de expandir los negocios de la Sociedad a Estados Unidos, se constituyó la subsidiaria RAGHSA REAL ESTATE LLC, una sociedad constituida y regida bajo las normas del estado de Delaware. El mercado inmobiliario de Estados Unidos representa una excelente opción para invertir y expandir los negocios y el crecimiento de la Sociedad fuera de la Argentina, particularmente la Ciudad de Nueva York asegura variedad y calidad de clientes, y un marco jurídico y de negocios consolidado. RAGHSA REAL ESTATE LLC fue constituida en el marco de las obligaciones establecidas para las “subsidiarias restringidas” en los Programas y Suplementos de las Obligaciones Negociables Clase 2 y Clase 3 de la Sociedad.

A través de RAGHSA REAL ESTATE LLC, se constituyó una nueva sociedad denominada PROPERTY 46 LLC (100% controlada por esta última), constituida y regida bajo las normas del estado de Delaware. PROPERTY 46 LLC adquirió un inmueble en la Ciudad de Nueva York, por un valor de 10.750.000 dólares estadounidenses (valor correspondiente al porcentaje de tenencia de la Sociedad). La adquisición del inmueble fue realizada a través de una subsidiaria constituida a tal efecto (638W47 LLC) la cual fue constituida de manera conjunta con un tercero (con una participación del 50% cada socio).

Firmado a efectos de su identificación Firmado a efectos de su identificación con nuestro informe de fecha 11-1-2023 con nuestro informe de fecha 11-1-2023 Por Comisión Fiscalizadora MARINOZZI MAZZITELLI & ASOCIADOS S.R.L.

Firmado a efectos de su identificación MARINOZZI MAZZITELLI & ASOCIADOS S.R.L.

(Registro de asociaciones de profesionales Universitarios

C.P.C.E.C.A.B.A. T°1 F°36)

ISABEL CAAMAÑO Síndico Titular Contador Público U.B.A. C.P.C.E.C.A.B.A. T° 43 - F° 129

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ELENA KHAFIF Directora en ejercicio de la presidencia

35 -

RAGHSA SOCIEDAD ANÓNIMA

La Sociedad realizó aportes de capital a RAGHSA REAL ESTATE LLC por una suma total de USD 203.840.000, a fin de que la misma continúe expandiendo sus negocios en la Ciudad de Nueva York, Estados Unidos. Dichos aportes fueron realizados con fechas 17 de mayo y 13 de julio 2017; 13 de mayo, 4, 17 y 20 de septiembre de 2019, 29 de mayo de 2020, 24 de agosto y 28 de noviembre de 2022.

Con fecha 19 de noviembre de 2020, A través de RAGHSA REAL ESTATE LLC, se constituyó una nueva sociedad denominada 1 USS Holdings LLC la cual fue constituida de manera conjunta con un tercero, que financia su participación a través de acciones preferidas siendo la participación de RAGHSA REAL ESTATE LLC del 100% sobre los resultados de 1 USS Holdings LLC. La Sociedad fue constituida y regida bajo las normas del estado de Delaware. 1 USS Holdings LLC adquirió un inmueble en la Ciudad de Nueva York, por un valor de 211.375.000 dólares estadounidenses. La adquisición del inmueble fue realizada a través de sus subsidiarias constituidas a tal efecto (1 USS GP LLC y 1 USS LP LLC).

La Sociedad ha constituido aportes irrevocables con las cuales adquirió el 52% de las acciones emitidas por ARGEXON S.A.

La Sociedad ha constituido aportes irrevocables con las cuales adquirió el 99,9% de las acciones emitidas por Le Parc PDE Torre IV S.R.L.

La Sociedad ha constituido aportes irrevocables con las cuales adquirió el 100% de las acciones emitidas por ADMINSUR SAU

La participación de la Sociedad en las mencionadas sociedades se encuentra expuesta en el rubro “Inversiones en sociedades controladas” del estado separado de situación financiera, y las mismas han sido valuadas siguiendo el procedimiento establecido por las NIIF para la determinación de su valor patrimonial proporcional. Los resultados generados por las sociedades controladas se encuentran expuestos en la línea “Resultado participaciones permanentes” del estado separado del resultado integral.

Las notas a los estados financieros consolidados son, en lo que corresponda, aplicables a los presentes estados financieros separados y deben ser leídas juntamente con los mismos.

C.P.C.E.C.A.B.A. T°1 F°36)

Firmado a efectos de su identificación MARINOZZI MAZZITELLI & ASOCIADOS S.R.L. (Registro de asociaciones de profesionales Universitarios

ISABEL CAAMAÑO Síndico Titular Contador Público U.B.A. C.P.C.E.C.A.B.A. T° 43 - F° 129

ARIEL E. GOÑI – Socio Contador Público U.B.A. C.P.C.E.C.A.B.A. Tº 318 Fº 102

ELENA KHAFIF Directora en ejercicio de la presidencia

36 -

ANEXO I

RAGHSA SOCIEDAD ANÓNIMA

PARTICIPACIÓN EN SUBSIDIARIA

AL 30 DE NOVIEMBRE Y 28 DE FEBRERO DE 2022

(Cifras expresadas en miles de pesos - Notas 2.2.1. y 2.2.2. a los estados financieros consolidados)

Denomin característi valores y ent	ación y cas de los es emisores		30	.11.2022			2.2022
		Votos Valor nominal C	antidad Valor de costo	Valor de cotización	Cambio vigente (1)	Valor patrimonial proporcional Participación en los resultados de controlada	Participación en los resultados de controlada
INVERSIÓN E SUBSIDIARIA Raghsa Real E Argexon S.A. Le Parc PDE T Adminsur SAU	N state LLC orre IV SRL Denomin de los va	1 1 27 1 1 1 1 1 1 ación y características lores y entes emisores	7.428.311 277.428.311 16.000 16.000 332.385 332.385 100.000 100.000	No cotiza No cotiza No cotiza No cotiza Última	166,25 166,25 166,25 1,00 informaci	45.999.794 (96.211) 38.262.623 1.667.483 (840.097) 2.511.171 23.753 (42.511) 64.135 100 - - 47.691.130 (978.819) 40.837.929 ón contable disponible Patrimonio % de participación sobre el capital Social 276.690.489 100% 19.289.086 52% 142.822 100% 100.000 100%	10.365.779 1.742.473 (13.530) - 12.094.722
			Fecha Capital (Pérdidas) / Ganancias
	Raghsa Real Estate LLC (2) Argexon .S.A.(2) Le Parc PDE Torre IV SRL (2) Adminsur SAU (3)		30.11.2022 222.985.100 53.705.389 30.11.2022 31.444 19.257.642 30.11.2022 332.473 (189.651) 30.11.2022 100.000 -

(1) Tipo de cambio comprador.

(2) Dólares estadounidenses

(3) Pesos Argentinos

C.P.C.E.C.A.B.A. T°1 F°36)

ISABEL CAAMAÑO Síndico Titular Contador Público U.B.A. C.P.C.E.C.A.B.A. T° 43 - F° 129

ARIEL E. GOÑI – Socio Contador Público U.B.A. C.P.C.E.C.A.B.A. Tº 318 Fº 102

ELENA KHAFIF Directora en ejercicio de la presidencia

AI assistant

Raghsa S.A. — Interim / Quarterly Report 2023

68526_rns_2023-01-11_54b00af4-191a-40fd-a830-49f0d608eb0d.pdf

RAGHSA SOCIEDAD ANÓNIMA

RAGHSA SOCIEDAD ANÓNIMA

NÓMINA DEL DIRECTORIO

NÓMINA DE LA COMISIÓN FISCALIZADORA

SÍNDICOS TITULARES:

ÍNDICE

RESEÑA INFORMATIVA

4. PERSPECTIVAS FUTURAS

1. COMENTARIOS SOBRE LAS ACTIVIDADES DE LA SOCIEDAD

I. Emprendimientos de inversión y renta

a) Edificio Plaza San Martín

b) Torre San Martín 344

c) Torre Madero Office

d) Torre 955 Belgrano Office

e) Torre Madero Riverside

f) Torre Centro Empresarial Libertador

g) Terreno Campos Salles 1565

b) Situación financiera resumida al 30 de noviembre de 2022, 2021, 2020 y 2019 (en miles de pesos):

c) Estructura del flujo de efectivo correspondiente al período de nueve meses finalizado el 30 de noviembre de 2022, 2021, 2020 y 2019 (en miles de pesos):

d) Índices patrimoniales y de resultados correspondiente al período de nueve meses finalizados el 30 de noviembre de 2022, 2021, 2020 y 2019:

3. DATOS ESTADÍSTICOS

4. PERSPECTIVAS FUTURAS

INFORMACIÓN ADICIONAL REQUERIDA POR EL ART. N° 12, CAPÍTULO III, TÍTULO IV, DE LA RESOLUCIÓN GENERAL N° 622 DE LA COMISIÓN NACIONAL DE VALORES

II. Inventario físico de los bienes de cambio:

III. Valores corrientes:

Bienes de Uso:

IV. Participaciones en otras sociedades:

V. Valores recuperables:

VI. Seguros:

Edificio “Plaza San Martín”

Edificio “Plaza San Martín”

Torre - “Madero Office”

Torre - “955 Belgrano Office”

VII. Contingencias positivas y negativas:

VIII. Adelantos irrevocables a cuenta de futuras suscripciones:

RAGHSA SOCIEDAD ANÓNIMA

EJERCICIO ECONÓMICO N° 55 INICIADO EL 1° DE MARZO DE 2022 ESTADOS FINANCIEROS CONSOLIDADOS CONDENSADOS DE PERÍODO INTERMEDIO CORRESPONDIENTE AL PERÍODO DE NUEVE MESES

FINALIZADO EL 30 DE NOVIEMBRE DE 2022

COMPOSICIÓN DEL CAPITAL (Ver nota 16.)

RAGHSA SOCIEDAD ANÓNIMA

ESTADOS CONSOLIDADOS DEL RESULTADO INTEGRAL CORRESPONDIENTE A LOS PERÍODOS DE NUEVE MESES FINALIZADOS EL 30 DE NOVIEMBRE DE 2022 Y 2021

RAGHSA SOCIEDAD ANÓNIMA ESTADOS CONSOLIDADOS DE SITUACIÓN FINANCIERA AL 30 DE NOVIEMBRE Y 28 DE FEBRERO DE 2022

CORRESPONDIENTE AL PERÍODO DE NUEVE MESES FINALIZADO EL 30 DE NOVIEMBRE DE 2022 Y 2021

RAGHSA SOCIEDAD ANÓNIMA

ESTADOS CONSOLIDADOS DE FLUJOS DE EFECTIVO

CORRESPONDIENTE A LOS PERÍODOS DE NUEVE MESES FINALIZADOS EL 30 DE NOVIEMBRE DE 2022 Y 2021

RAGHSA SOCIEDAD ANÓNIMA

NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS CONSOLIDADOS CONDENSADOS DE PERIODO INTERMEDIO CORRESPONDIENTE AL PERÍODO DE NUEVE MESES FINALIZADO EL 30 DE NOVIEMBRE DE 2022

1. RESEÑA DE LA ENTIDAD

1.1. Actividad principal de la Sociedad

1.1.1. Edificio Plaza San Martín

1.1.2. Torre San Martín 344

RAGHSA SOCIEDAD ANÓNIMA

1.1.3. Torre Madero Office

1.1.4. Torre 955 Belgrano Office

1.1.5. Torre Madero Riverside

1.1.6. Centro Empresarial Libertador

RAGHSA SOCIEDAD ANÓNIMA

1.1.7. Terreno Campos Salles 1565

2. BASES DE PREPARACIÓN Y PRESENTACIÓN DE LOS ESTADOS FINANCIEROS CONSOLIDADOS

2.1. Normas contables aplicadas

2.2. Bases de presentación

RAGHSA SOCIEDAD ANÓNIMA

2.2.1 Información comparativa

2.2.2 Unidad de medida - Modelo de medición

RAGHSA SOCIEDAD ANÓNIMA

2.2.3 Cifras expresadas en miles de pesos

2.3. Base de consolidación

2.4. Nuevas normas e interpretaciones adoptadas

2.4.1 Nuevas normas emitidas aun no vigentes

2.5. Resumen de las políticas contables significativas

RAGHSA SOCIEDAD ANÓNIMA

3. INGRESOS DE ACTIVIDADES ORDINARIAS

4. COSTO DE VENTAS DE PROPIEDADES

5. RESULTADOS FINANCIEROS GENERADOS POR ACTIVOS

6. RESULTADOS FINANCIEROS GENERADOS POR PASIVOS

7. DIFERENCIA DE CAMBIO, NETA

Raghsa S.A. Interim / Quarterly Report 2023