Pandox — Interim / Quarterly Report 2016

Nov 10, 2016

Delårsrapport

$\overline{\mathbb{T}}$

Ţ

The manual man

H

$|\Xi|$

$\overline{\mathbb{T}}$

HIL

₿c

$\overline{\mathbb{I}}$

H

$\blacksquare$

$\frac{1}{\sqrt{2}}$

Januari-september 201

Pandox

$\bar{\mathbb{I}}$

• Intäkter från Fastighetsförvaltning uppgick till 479 (458) MSEK. Ökningen var 7 procent justerat för valutakurseffekter och jämförbara enheter.
• Driftnettot från Fastighetsförvaltning uppgick till 409 (403) MSEK. Ökningen var 9 procent justerat för valutakurseffekter och jämförbara enheter.
• Driftnettot från Operatörsverksamhet uppgick till 130 (115) MSEK. Ökningen var 5 procent justerat för valutakurseffekter och jämförbara enheter.
• EBITDA uppgick till 512 (495) MSEK.
• Periodens resultat uppgick till 592 (425) MSEK.

• Cash earnings uppgick till 386 (328 justerat för engångintäkt och erhållen skattekompensation) MSEK.

• Intäkter från Fastighetsförvaltning uppgick till 1 329 (1 178) MSEK. Ökningen var 6 procent justerat för valutakurseffekter och jämförbara enheter.

• Driftnettot från Fastighetsförvaltning uppgick till 1 127 (974) MSEK. Ökningen var 8 procent justerat för valutakurseffekter och jämförbara enheter.
• Driftnettot från Operatörsverksamhet uppgick till 309 (312) MSEK. Minskningen var 6 procent justerat för valutakurseffekter och jämförbara enheter.
• Den negativa effekten på driftnettot från Operatörsverksamhet, hänförligt till terrordåden i Bryssel, uppskattas till cirka 48 MSEK jämfört med motsvarande period föregående år. Negativ påverkan på driftnetto för helår 2016 beräknas nu uppgå till drygt 40 MSEK.
• EBITDA uppgick till 1 353 (1 222) MSEK.
• Periodens resultat uppgick till 1 442 (1 450) MSEK.
• Cash earnings uppgick till 975 (817 justerat för engångintäkt och erhållen skattekompensation) MSEK.

• Pandox förvärvade Hilton Grand Place Brussels den 10 oktober för motsvarande cirka 525 MSEK.

*

I det tredje kvartalet redovisar Pandox en tillväxt i substansvärde, mätt som tillväxt i EPRA NAV med återlagd utdelning, på 19 procent i årstakt. Tillväxten i cash earnings var stark och drevs av en god ökning i driftnetto från Fastighetsförvaltning samt en förbättrad lönsamhet i Operatörsverksamhet. Driftnetto från Fastighetsförvaltning och Operatörsverksamhet ökade med 9 respektive 5 procent justerat för valutakurseffekter och jämförbara enheter.

Drivkrafterna bakom tillväxten i Fastighetsförvaltning var en fortsatt god hotellmarknad i Finland, Danmark och Tyskland samt en återhämtning i Norge. Tillväxten i Sverige var oförändrad vilket förklaras av en mycket stark jämförelseperiod 2015. Operatörsverksamhet redovisar ökad lönsamhet med stöd av en god utveckling framförallt i Tyskland, Danmark och Kanada, men tyngs fortsatt av en negativ utveckling i Belgien till följd av terrordåden i slutet av mars. Hotellmarknaden i Bryssel har gradvis förbättrats, men förloppet har varit mer utdraget än förväntat på grund av en svag mötes- och fritidsmarknad. Den negativa effekten på driftnettot från Operatörsverksamhet, hänförligt till terrordåden i Bryssel, beräknas nu uppgå till drygt 40 MSEK för helår 2016 jämfört med helår 2015.

RevPAR ökade med 2 procent i Europa i det tredje kvartalet, dock med stor variation mellan länder. Efterfrågan från fritidssegmentet var stark under sommarmånaderna, men många resenärer valde andra resmål vid Medelhavet än de brukar göra på grund av säkerhetsläget.

Generellt har Pandox marknader gynnats av många kongresser och mässor samt en god efterfrågan från både affärs- och fritidssegmentet under året. Ett totalt sett begränsat kapacitetstillskott har också varit positivt för både tillväxt och lönsamhet. Detta mönster är särskilt tydligt i Köpenhamn som ökade RevPAR med 18 procent i det tredje kvartalet, drivet av en kombination av hög beläggning och ökade snittpriser. Helsingfors (+11 procent) fortsatte sin positiva trend och Oslo (+9 procent) vände uppåt efter ett par svaga kvartal. I Stockholm var tillväxten oförändrad, vilket förklaras av negativ tillväxt i september. Skälet är två större kongresser som ägde rum i september förra året. Den underliggande marknadsutvecklingen i Stockholm är fortsatt god. I Tyskland, som haft ett intensivt mäss- och kongressår, var tillväxten 4 procent. Montreal ökade RevPAR med hela 16 procent i kvartalet med stöd av en stark sommar och att cirka 1 000 rum i staden tagits ur drift för renovering.

I början av oktober slutförde Pandox förvärvet av Hilton Grand Place i Bryssel. Hotellet har 224 rum och ett starkt läge nära Grand Place samt Bryssels centralstation. Förvärvet är industriellt riktigt och erbjuder god potential. Det är ett bra exempel på hur Pandox utnyttjar sin samlade kunskap om hotellfastigheter, hotellmarknad och hotelldrift och lägger grunden för långsiktig tillväxt i både cash earnings och portföljvärde. Hilton Grand Place stärker Pandox position på en av Europas viktigaste mötesmarknader och ökar det strategiska handlingsutrymmet i Bryssel.

Tillväxten på Pandox nyckelmarknader har hittills i år varit något starkare än förväntat, vilket förklaras av god efterfrågan från samtliga Pandox gästsegment. Jämfört med Europa som helhet har tillväxten varit betydligt högre.

Det är fortfarande för tidigt att ha en definitiv åsikt om hur hotellmarknaden kommer att utvecklas 2017. Hotellkonjunkturcykeln följer normalt den globala ekonomiska utvecklingen och påverkas därutöver av en rad specifika tillväxtfaktorer, som till exempel ökad disponibel inkomst och en växande global medelklass. Utsikterna för internationell turism och regionalt resande är långsiktigt positiva, men eftersom Pandox nyckelmarknader möter mer utmanande jämförelsekvartal är det rimligt att anta att tillväxten blir lägre.

Pandox ser dock goda möjligheter att öka cash earnings även i en miljö med lägre tillväxt. Det finns flera skäl till detta: (1) En hotellfastighetsportfölj av hög kvalitet. (2) Betydande pipeline med beslutade investeringar med god avkastningspotential i befintlig portfölj. (3) Goda utsikter till ökad lönsamhet i Operatörsverksamhet. (4) Möjligheter till kompletterande förvärv. Avslutningsvis vill jag påminna om att Pandox affärsmodell är väl beprövad och att vi har visat att vi kan skapa god avkastning även i perioder av lägre marknadstillväxt.

Pandox är ett av Europas ledande hotellfastighetsbolag med ett geografiskt fokus på norra Europa. Pandox strategi är att äga stora hotellfastigheter i övre mellan- till högprissegmentet med strategiska lägen på viktiga fritids- och företagsdestinationer. Pandox är en aktiv ägare med en affärsmodell som har sin utgångspunkt i att ingå långa hyresavtal med marknadens bästa operatörer. Om dessa förutsättningar saknas har Pandox en lång erfarenhet av att driva verksamhet i egen regi, vilket skapar affärsmöjligheter över hela hotellvärdekedjan.

Vid utgången av det tredje kvartalet 2016 bestod Pandox hotellfastighetsportfölj, efter sammanbyggning av Excelsior och Mayfair i Köpenhamn, av 112 hotell med sammanlagt 24 265 hotellrum i åtta länder och ett totalt marknadsvärde på 33 098 MSEK. 91 av hotellen var uthyrda genom långtidskontrakt till välkända hyresgäster med etablerade varumärken som ger stabila intäkter, lägre investeringskostnader och minskade risker för bolaget. Förvaltningsfastigheter hade en viktad genomsnittlig kvarvarande hyresperiod (WAULT) på 13,4 år. De övriga 21 hotellfastigheterna ägs och drivs av Pandox.

Därutöver har Pandox förvaltningsavtal för nio hotell och driver ytterligare ett hotell under ett långsiktigt hyresavtal.

• Portfölj av hög kvalitet med stora premiumhotellfastigheter belägna i strategiska orter.
• Geografisk spridning vilket ger möjligheter till konjunkturell riskspridning.
• Stabila intäkter från välrenommerade hyresgäster med långa kontrakt.
• Fokus på stabila ekonomier och förmåga att fånga marknadens tillväxt.
• Organisk tillväxt från renovering och ompositionering av hotell.
• Attraktiv avkastning och stabil kassaflödesgenerering.

• Aktivt ägande som skapar värden och valmöjligheter.

• Utdelningspolicy Pandox målsättning är en utdelningsandel på 40-60 procent av cash earnings¹ , med en genomsnittlig utdelningsandel över tid på cirka 50 procent. Framtida utdelningar, och storleken på sådana utdelningar, beror på Pandox framtida utveckling, finansiella ställning, kassaflöden, rörelsekapitalbehov, investeringsplaner och andra faktorer.

• Kapitalstruktur Pandox målsättning är en belåningsgrad² (loan-to-value) på 45-60 procent, beroende på marknadsutvecklingen och rådande möjligheter.

Scandic Leonardo Nordic Choice InterContinental Hotel Group Radisson Blu Hilton

Övriga

Hotellmarknadens utveckling juli-september 2016

Stabil marknadsutveckling, men med stora underliggande rörelser

Hotellmarknaderna i både Nordamerika och Europa utvecklades överlag väl i det tredie kvartalet. God efterfrågan noterades från fritidssegmentet under sommarmånaderna. I Europa gynnades bland annat Spanien och Portugal av stark inkommande trafik från turister som valde bort bland annat Turkiet och Frankrike mot bakgrund av politisk osäkerhet och säkerhetsläge. Sammantaget ökade RevPAR (intäkt per tillgängligt rum) i Europa med 2 procent i det tredje kvartalet, förklarat av en något minskad beläggning och en ökning av snittpriser med 2 procent.

Stark tillväxt på flera viktiga hotellmarknader

RevPAR-utveckling kvartalsvis förändring (i lokal valuta)

	År 2013	År 2014	År 2015	Kv3 2015	Kv4 2015	Kv1 2016	Kv2 2016	Kv3 2016
USA	5%	8%	6%	6%	5%	3%	3%	3%
New York 1	4%	3%	$-2%$	1%	$-2\%$	$-1%$	$-3%$	$-2%$
Montreal	6%	10%	7%	5%	6%	5%	1%	16%
Europa	2%	6%	7%	10%	6%	3%	3%	2%
London 1	1%	3%	2%	5%	1%	$-4%$	$-3\%$	1%
Bryssel	2%	3%	2%	13%	$-10%$	$-8\%$	$-29%$	$-26%$
Berlin	0%	5%	8%	7%	7%	6%	0%	6%
Frankfurt	5%	$-2%$	9%	16%	1%	4%	3%	$-9%$
Stockholm	0%	2%	9%	23%	11%	4%	20%	0%
Oslo	4%	1%	8%	10%	7%	2%	0%	9%
Helsingfors	$-5%$	2%	2%	6%	6%	6%	12%	11%
Köpenhamn	6%	4%	11%	12%	14%	3%	15%	18%

Källa: STR (USA, Kanada, Europa, Finland), Benchmarking Alliance (Sverige, Norge, Danmark).

¹ Pandox har ingen direkt affärsexponering mot dessa marknader men de är viktiga för bedömningen av den globala hotellmarknaden.

USA på toppnivåer, stark utveckling i Kanada

I USA och Kanada ökade RevPAR med 3 respektive 8 procent i det tredje kvartalet. I USA har tillväxten gått in i en lugnare fas som ett resultat av en lägre tillväxt i efterfrågan samtidigt som utbudet ökat efter flera år av relativt begränsat kapacitetstillskott. USA befinner sig nära toppen i hotellcykeln och tillväxten drivs nu uteslutande av högre snittpriser. Montreal hade ett starkt tredje kvartal (+16 procent), vilket förklaras av både god efterfrågan och en positiv snittprisutveckling under sommaren. Marknaden har också påverkats av att cirka 1 000 rum tillfälligt är tagna ur produktion för renovering.

Europa stabilt, exceptionellt stark kongress- och mässkalender i Tyskland

Hotellmarknaderna i Europa som helhet utvecklades positivt i kvartalet och RevPAR ökade med 2 procent. Tillväxten dämpades dock fortsatt av en svag utveckling i Frankrike och Belgien där säkerhetsläget påverkade efterfrågan från framförallt fritidssegmentet negativt. Tillväxten i den tyska marknaden uppgick till 4 procent för kvartalet och till 5 procent för perioden januari till september. Kongresser och mässor är viktiga tillväxtdrivare för många städer på den tyska hotellmarknaden. 2016 har i detta avseende varit exceptionellt starkt, vilket gett ett betydande avtryck i RevPAR. I Düsseldorf, där Pandox har tre hotell, har RevPAR ökat med nästan 20 procent under årets nio första månader.

Ett starkt kvartal i Norden

Med undantag för Stockholm, uppvisade samtliga nordiska huvudstäder hög tillväxt. Helsingfors fortsatte sin positiva trend med stöd av god efterfrågan från den asiatiska marknaden och en stark snittprisutveckling. Nyöppningar av två stora hotell i oktober 2016 kommer enligt Pandox bedömning verka dämpande på tillväxten i det korta perspektivet. Oslo vände uppåt efter ett par svagare kvartal med stöd av en ökad inhemsk efterfrågan samt en svagare norsk krona, med ökad efterfrågan från den internationella marknaden som resultat. I Stockholm var tillväxten negativ i september, vilket resulterade i oförändrad RevPAR för det tredie kvartalet som helhet. Anledningen är två stora kongresser som ägde rum i september förra året. Den underliggande trenden i Stockholm är fortsatt god. Köpenhamn visade fortsatt styrka bland annat med stöd av ett rekordstarkt kongress- och mässår. RevPAR-ökningen i Köpenhamn i det tredje kvartalet förklaras framförallt av ökade snittpriser.

$7%$ Tillväxt RevPAR i Europa kv3

Hög tillväxt överlag RevPar-tillväxt kv3 2016

Europa fortsatt stabilt RevPAR-tillväxt per kvartal

Intäkter från Fastighetsförvaltning uppgick till 479 (458) MSEK, en ökning med 5 procent. Justerat för engångsintäkt om 60 MSEK i jämförbar period 2015, var ökningen 20 procent, drivet av både förvärvad och organisk tillväxt i hyresportföljen. Justerat för valutakurseffekter och jämförbara enheter ökade intäkterna med 7 procent.

Intäkter från Operatörsverksamhet uppgick till 561 (534) MSEK, en ökning med 5 procent. Justerat för valutakurseffekter och jämförbara enheter minskade intäkterna och RevPAR med 2 procent vardera.

Koncernens nettoomsättning uppgick till 1 040 (992) MSEK. Justerat för valutakurseffekter och jämförbara enheter ökade nettoomsättningen med 2 procent.

Driftnettot från Fastighetsförvaltning uppgick till 409 (403) MSEK, en ökning med 1 procent. Justerat för engångsintäkt om 60 MSEK i jämförbar period 2015, var ökningen 19 procent. Justerat för valutakurseffekter och jämförbara enheter ökade driftnettot med 9 procent, vilket förklaras av en genomgående god utveckling i hotellfastighetsportföljen.

Driftnettot från Operatörsverksamhet uppgick till 130 (115) MSEK, en ökning med 13 procent. Justerat för valutakurseffekter och jämförbara enheter ökade driftnettot med 5 procent.

Totalt driftnetto uppgick till 539 (518) MSEK, en ökning med 4 procent. Justerat för engångsintäkt om 60 MSEK i jämförbar period 2015, var ökningen 18 procent.

Kostnaderna för den centrala administrationen uppgick till -27 (-23) MSEK. Ökningen förklaras framförallt av kostnader för incitamentsprogram till ledande befattningshavare samt kostnader förknippade med att vara ett börsnoterat företag.

EBITDA uppgick till 512 (495) MSEK, en ökning med 3 procent. Justerat för engångsintäkt om 60 MSEK i jämförbar period 2015 var ökningen 18 procent, drivet av en god driftnettoutveckling för Fastighetsförvaltning samt en förbättrad lönsamhet för Operatörsverksamhet.

De finansiella kostnaderna uppgick till -114 (-106) MSEK och de finansiella intäkterna uppgick till 0 (1) MSEK.

Resultat före värdeförändringar uppgick till 363 (355) MSEK, en ökning med 2 procent. Justerat för engångsintäkt om 60 MSEK i jämförbar period 2015 var ökningen 23 procent.

Orealiserade värdeförändringar för Förvaltningsfastigheter uppgick till 369 (232) MSEK och förklaras fortsatt av en kombination av lägre avkastningskrav och därmed lägre diskonteringsräntor vid värdering av Förvaltningsfastigheter, samt förbättrade underliggande kassaflöden i Pandox fastighetsportfölj.

Värdeförändringar på derivat uppgick till 24 (-73) MSEK.

Den aktuella skatten uppgick till -12 (17) MSEK. Ökningen förklaras av ett högre resultat i Tyskland efter förvärvet av 18 hotellfastigheter. Erhållen skattekompensation om 19 MSEK ingår i det tredje kvartalet 2015. Uppskjuten skattekostnad uppgick till -152 (-106) MSEK.

Periodens resultat uppgick till 592 (425) MSEK och periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 589 (425) MSEK, vilket motsvarar 3,93 (2,83) SEK per aktie efter full utspädning.

Cash earnings uppgick till 386 (407) MSEK, en minskning med 5 procent. Justerat för engångsintäkt om 60 MSEK och erhållen skattekompensation om 19 MSEK i jämförbar period 2015 var ökningen 18 procent.

Intäkter från Fastighetsförvaltning uppgick till 1 329 (1 178) MSEK, en ökning med 13 procent. Justerat för engångsintäkt om 60 MSEK i jämförbar period 2015, var ökningen 19 procent. Justerat för valutakurseffekter och jämförbara enheter ökade intäkterna med 6 procent.

Intäkter från Operatörsverksamhet uppgick till 1 539 (1 510) MSEK. Justerat för valutakurseffekter och jämförbara enheter minskade intäkterna med 4 procent och RevPAR med 5 procent.

Koncernens nettoomsättning uppgick till totalt 2 868 (2 688) MSEK, en ökning med 7 procent. Justerat för valutakurseffekter och jämförbara enheter var ökningen 1 procent.

Driftnettot från Fastighetsförvaltning uppgick till 1 127 (974) MSEK, en ökning med 16 procent. Justerat för engångsintäkt om 60 MSEK i jämförbar period 2015, var ökningen 23 procent. Justerat för valutakurseffekter och jämförbara enheter ökade driftnettot med 8 procent. Ökningen förklaras av en stark utveckling i större delen av Pandox hyresportfölj samt lägre kostnader.

Driftnettot från Operatörsverksamhet uppgick till 309 (312) MSEK, en minskning med 1 procent. Justerat för valutakurseffekter och jämförbara enheter minskade driftnettot med 6 procent. Den negativa effekten på driftnettot från terrordåden i Bryssel uppgick till cirka 48 MSEK jämfört med motsvarande period föregående år.

Totalt driftnetto uppgick till 1 436 (1 286) MSEK, en ökning med 12 procent. Justerat för engångsintäkt om 60 MSEK i jämförbar period 2015, var ökningen 17 procent.

Kostnaderna för den centrala administrationen uppgick till -83 (-64) MSEK. Ökningen förklaras framförallt av ökade personalkostnader hänförliga till de nya funktioner som krävs som börsnoterat företag, kostnader för incitamentsprogram till ledande befattningshavare samt vissa engångskostnader för externa konsulttjänster som belastade det andra kvartalet.

EBITDA uppgick till 1 353 (1 222) MSEK, en ökning med 11 procent. Justerat för engångsintäkt om 60 MSEK i jämförbar period 2015 var ökningen 16 procent, drivet av ett högre driftnetto för Fastighetsförvaltning och en något högre lönsamhet för Operatörsverksamhet.

De finansiella kostnaderna uppgick till -341 (-335) MSEK. De finansiella intäkterna uppgick till 1 (2) MSEK.

Resultatet före värdeförändringar uppgick till 905 (791) MSEK, en ökning med 14 procent.

Orealiserade värdeförändringar för Förvaltningsfastigheter uppgick till 888 (903) MSEK och förklaras fortsatt av lägre avkastningskrav och därmed lägre diskonteringsräntor vid värdering av Förvaltningsfastigheter samt förbättrade underliggande kassaflöden i Pandox fastighetsportfölj. Realiserade värdeförändringar för Förvaltningsfastigheter uppgick till 159 (8) MSEK och förklaras av avyttringen av åtta hotellfastigheter i Sverige som slutfördes den 31 mars 2016.

Värdeförändringar på derivat uppgick till -155 (110) MSEK.

Den aktuella skatten uppgick till -38 (7) MSEK. Ökningen förklaras av ett högre resultat i Tyskland efter förvärvet av 18 hotellfastigheter. Erhållen skattekompensation om 19 MSEK ingår i jämförbar period 2015. Uppskjuten skattekostnad uppgick till -317 (-369) MSEK.

Periodens resultat uppgick till 1 442 (1 450) MSEK och periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 1 434 (1 450) MSEK, vilket motsvarar 9,56 (9,67) SEK per aktie efter full utspädning.

Cash earnings uppgick till 975 (896) MSEK, en ökning med 9 procent. Justerat för engångsintäkt om 60 MSEK och erhållen skattekompensation om 19 MSEK i jämförbar period 2015 var ökningen 19 procent.

MSEK	Kv 3 2016	Kv 3 2015	9 mån 2016	9 mån 2015	Helår 2015
Totalt bruttoresultat	504	483	1328	1 1 8 8	1559
– varav bruttoresultat Fastighetsförvaltning	409	403	1 1 2 7	974	1280
- varav bruttoresultat Operatörsverksamhet	95	80	201	214	279
Driftnetto Fastighetsförvaltning
- Driftnetto motsvarar bruttoresultat	409	403	1 1 2 7	974	1 2 8 0
Driftnetto Operatörsverksamhet
- Bruttoresultat	95	80	201	214	279
– Plus: Avskrivningar inkluderade i kostnader, Operatörsverksamhet 1	35	35	108	98	137
– Driftnetto Operatörsverksamhet	130	115	309	312	416
Totalt driftnetto	539	518	1436	1 2 8 6	1696
Central administration, exklusive avskrivningar 1	$-27$	$-23$	-83	-64	-93
EBITDA	512	495	1 3 5 3	1 2 2 2	1603

MSEK	Kv 3 2016	Kv 3 2015	9 mån 2016	9 mån 2015	Helår 2015
Hyresintäkter	459	389	1284	1080	1431
Övriga fastighetsintäkter	20	69	45	98	112
Kostnader, exklusive fastighetsadministration	$-50$	-36	$-144$	$-153$	$-197$
Driftnetto, före fastighetsadministration	429	422	1 1 8 5	1 0 2 5	1 3 4 6
Fastighetsadministration	$-20$	$-19$	-58	$-51$	$-66$
Bruttoresultat	409	403	1127	974	1280
Driftnetto, efter fastighetsadministration	409	403	1127	974	1 2 8 0

Hyresintäkter och övriga fastighetsintäkter uppgick till 479 (458) MSEK och driftnettot uppgick till 409 (403) MSEK.

Justerat för engångsintäkt om 60 MSEK i jämförbar period 2015, ökade hyresintäkter och driftnetto med 20 respektive 19 procent.

Justerat för valutakurseffekter och jämförbara enheter ökade totala hyresintäkter och driftnetto med 7 respektive 9 procent.

Utvecklingen i jämförbar hyresportfölj var fortsatt positiv drivet av god tillväxt på samtliga Pandox hyresmarknader. Generellt har efterfrågan under året och perioden drivits av en hög andel kongresser och mässor och ett aktivt fritidssegment. Ett totalt sett relativt begränsat kapacitetstillskott är också en positiv faktor. Danmark, Finland och Norge såg den högsta hyrestillväxten i kvartalet, medan Sverige växte långsammare till följd av ett exceptionellt starkt tredje kvartal 2015. Helsingfors gynnades fortsatt av ett högt resande från Asien. Oslo utvecklades också bättre än väntat. Utvecklingen i Tyskland var fortsatt stark och de sedan årsskiftet konsoliderade 18 hotellfastigheterna i Tyskland ökade RevPAR med 9 procent under niomånadersperioden, vilket kan jämföras med cirka 5 procent för Tyskland som helhet.

Den 30 september 2016 hade Förvaltningsfastigheter en viktad genomsnittlig kvarvarande hyresperiod (WAULT) på 13,4 år (31 december 2015: 11,2).

I kvartalet uppgick intäkter från de åtta externa förvaltningsavtalen i Oslo till 1 (1) MSEK.

(högerskala)

MSEK	Kv 3 2016	Kv 3 2015	9 mån 2016	9 mån 2015	Helår 2015
Intäkter	561	534	1539	1510	2046
Kostnader	$-466$	$-454$	$-1338$	$-1296$	$-1767$
Bruttoresultat	95	80	201	214	279
Plus: Avskrivningar inkluderade i kostnader	35	35	108	98	137
Driftnetto	130	115	309	312	416

Intäkterna från Operatörsverksamhet uppgick till 561 (534) MSEK och driftnettot uppgick till 130 (115) MSEK, en ökning med 5 respektive 13 procent. Driftnettomarginalen förbättrades till 23,2 (21,5) procent.

Justerat för valutakurseffekter och jämförbara enheter minskade intäkterna med 2 procent medan driftnettot ökade med 5 procent.

Terrordåden i Bryssel i slutet av mars hade en negativ effekt på driftnettot motsvarande cirka 13 MSEK i kvartalet jämfört med motsvarande period föregående år. Det pågår en återhämtning i Bryssel men förloppet är mer utdraget än förväntat. Den negativa effekten på driftnettot från Operatörsverksamhet, hänförligt till terrordåden i Bryssel, beräknas nu uppgå till drygt 40 MSEK för helår 2016 jämfört med helår 2015.

Bortsett från Bryssel så presterade de egna hotellen i Tyskland, Danmark och Kanada väl i sina respektive delmarknader. Nyligen omklassificerade hotell i Norge och Sverige bidrog också positivt till resultatet. Under kvartalet öppnade det nyrenoverade The Hub Hotel & Livingroom i Kista utanför Stockholm, tidigare Mr Chip Hotel, ett hotellkoncept riktat till aktiva affärs- och fritidsresenärer.

Justerat för valutakurseffekter och jämförbara enheter minskade RevPAR med 2 procent, vilket helt förklaras av utvecklingen i Bryssel. Pandox hotellportfölj i Bryssel har en övervikt mot mötessegmentet som sett en något större minskning i RevPAR än marknaden som helhet.

Intäkterna från Grand Hotel Oslo, som är en ren operatörsverksamhet utan fastighetsägande med en lägre verksamhetsmarginal, uppgick till 48 (57) MSEK och driftnetto till 0 (2) MSEK. Hotellet har sett ett starkt gästmottagande efter genomförda renoveringar.

Justerat för Grand Hotel Oslo var driftnettomarginalen för Operatörsverksamhet 25,3 (23,7) procent.

Fastighetsportfölj

Värdeförändring fastigheter

I slutet av perioden hade Pandox fastighetsportfölj ett marknadsvärde på totalt 33 098 (31 437) MSEK, varav 25 792 (25 062) MSEK för Förvaltningsfastigheter och 7 306 (6 375) MSEK för Rörelsefastigheter. Marknadsvärdet för Rörelsefastigheter redovisas endast i informationssyfte och ingår i EPRA NAV. Driftsövertagande och omklassificering av Thon Hotel Fagernes genomfördes den 1 januari 2016, Thon Hotel Sørlandet den 28 maj 2016 samt Meetingpoint Hafjell den 1 september 2016. Rörelsefastigheter redovisas till anskaffningsvärde minus avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Vid utgången av perioden hade Rörelsefastigheter ett redovisat värde på 5 831 (5 128) MSEK. Ökningen är i huvudsak ett resultat av omklassificeringen av Thon Hotel Fagernes, Thon Hotel Sørlandet, Meetingpoint Hafjell samt valutakursförändringar.

Värdeförändring Förvaltningsfastigheter

	MSEK
Förvaltningsfastigheter, ingående balans (1 januari, 2016)	25 0 62
+ Förvärv
+ Investeringar i befintlig portfölj	106
- Avyttringar 1	$-887$
+/- Omklassificeringar	$-295$
+/-Värdeförändring orealiserad	888
+/-Värdeförändring realiserad 1	159
+/-Valutakursförändring	759
Förvaltningsfastigheter, utgående balans (30 september, 2016)	25792

Värdeförändring Rörelsefastigheter, redovisas endast i informationssyfte

	MSEK
Rörelsefastigheter, marknadsvärde (1 januari, 2016)	6375
+ Förvärv
+ Investeringar i befintlig portfölj	140
- Avyttringar
+/- Omklassificeringar	295
+/- Värdeförändring orealiserad	91
+/- Värdeförändring realiserad
+/- Valutakursförändring	405
Rörelsefastigheter, marknadsvärde (30 september, 2016)	7 3 0 6

¹ Avser avyttring av åtta förvaltningsfastigheter den 31 mars 2016

Investeringar

Under perioden januari-september 2016 uppgick investeringar i befintlig portfölj, exklusive förvärv, till 246 (234) MSEK, varav 106 (134) MSEK avsåg Förvaltningsfastigheter och 140 (100) MSEK Rörelsefastigheter.

Vid utgången av perioden uppgick beslutade investeringar för framtida projekt till motsvarande cirka 995 MSEK, varav större projekt utgörs av Leonardo Wolfsburg City, Hotel Berlin, Berlin, Elite Park Avenue Göteborg, Elite Stora Hotellet i Jönköping, Hyatt Regency Montreal, InterContinental Montreal, Lillehammer Hotel, Hilton Grand Place Brussels samt det gemensamma investeringsprogrammet med Scandic Hotels för 19 hotellfastigheter i Norden.

Känslighetsanalys (MSEK)

Finansiella effekter av förändringar i vissa nyckelparametrar per den 30 september 2016:

Förvaltningsfastigheter, påverkan verkligt värde	Förändring	Värdeeffekt
Direktavkastningskrav	$+/- 0.5$ pp	$-2083/12484$
Valutakursförändring	$+/-1\%$	$+/- 128$
Driftnetto	$+/-1%$	$+/- 255$
Förvaltningsfastigheter, intäktseffekt	Förändring	Intäktseffekt
RevPAR (antag 50/50-split mellan beläggning och pris)	$+/-1\%$	$+/- 14$
Rörelsefastigheter, intäktseffekt	Förändring	Intäktseffekt
RevPAR (antag 50/50-split mellan beläggning och pris)	$+/-1%$	$+/- 18$
		Resultat före
Finansiell känslighetsanalys, resultateffekt	Förändring	värdeförändringar
Räntekostnad vid nuvarande räntebindning förändrat ränteläge	$+/-1\%$	$-/- 68$
Räntekostnad vid förändring av genomsnittlig räntenivå	$+/-1\%$	$-/- 155$
Omvärdering av räntederivat vid förskjutning av räntekurvor	$+/-1\%$	$-/- 347$

Genomsnittligt direktavkastningskrav, % (30 september 2016)

Fastighetsvärdering

Pandox genomför interna värderingar av sin hotellfastighetsportfölj och Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde i enlighet med redovisningsstandard IAS 40. Rörelsefastigheter redovisas till anskaffningsvärde minus avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Marknadsvärdet för Rörelsefastigheter redovisas endast i informationssyfte och ingår i EPRA NAV

Värderingsmodellen består av en accepterad och beprövad
kassaflödesmodell, där framtida kassaflöden som hotellfastigheterna förväntas generera diskonteras. Värderingen baseras på det berörda hotellets affärsplan, vilken uppdateras minst två gånger per år, och tar bland annat hänsyn till utvecklingen inom de underliggande

operatörsaktivitetema. marknadsutvecklingen, avtalsläget, drifts- och underhållsfrågor och investeringar som syftar till att maximera hotellfastighetens kassaflöde och avkastning på lång sikt

Externa värderingar av alla fastigheter genomförs varje år av oberoende fastighetsvärderare. De externa värderarna genomför en mer djupgående inspektion minst var tredje år eller om fastigheten genomgått stora förändringar. De externa värderingarna är en viktig referenspunkt för Pandox interna värderingar.

I det tredie kvartalet har Pandox externvärderat en fjärdedel av portföljen. De externa värderingarna ligger väl i linje med och bekräftar Pandox interna värderingar.

För en översikt av fastighetsportföljens sammansättning per segment, geografi och varumärke se sidan 25.

Vid utgången av perioden uppgick belåningsgraden till 47,0 (49,5) procent. Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 13 291 (12 092) MSEK, och EPRA NAV (substansvärde) till 18 079 (16 156) MSEK. EPRA NAV per aktie var 120,53 (107,71) SEK. Likvida medel plus outnyttjade långfristiga kreditfaciliteter, uppgick till 2 801 (1 561) MSEK.

Vid utgången av perioden uppgick låneportföljen till 15 547 (15 546) MSEK. Den genomsnittliga räntebindningstiden var 2,2 (2,6) år och den genomsnittliga räntan, som motsvarar räntenivån vid periodens slut, var 2,7 (2,8) procent, inklusive effekter av ränteswappar. Den genomsnittliga kapitalbindningstiden var 2,8 (3,4) år. Lånen säkerställs av en kombination av fastighetspanter och aktiepanter.

Outnyttjade långfristiga kreditfaciliteter uppgick till 2 301 (1 391) MSEK. För att hantera ränterisk och öka förutsägbarheten i Pandox resultat används räntederivat, framförallt ränteswappar. I slutet av perioden hade Pandox ränteswappar till ett belopp av 8 001 MSEK, varav cirka 47 procent av Pandox låneportfölj var säkrad mot ränterörelser på längre perioder än ett år.

	Räntebindning				Derivat
(MSEK)	Krediter	Derivat	Belopp	Andel		Volvm	Andel	Genomsnittsränta derivat -
$< 1$ år	15547	$-7240$	8307	53%		761	10%	3.5%
$1-2$ år		926	926	6%		926	12%	3.3%
$2-3$ år		246	246	$2\%$		246	3%	2,2%
3-4 år	$\overline{\phantom{m}}$	1917	1917	12%		1917	24%	2.8%
4-5 år		1000	1000	6%		1000	12%	2.4%
> 5 år		3 1 5 1	3 1 5 1	20%		3 1 5 1	39%	2,2%
Totalt/netto/snitt	15 547	0	15 547	100%		8 0 0 1	100%	2,6%

För att minska valutaexponeringen i utländska investeringar strävar Pandox efter att finansiera den tillämpliga delen av investeringen i lokal valuta. Eget kapital säkras normalt inte eftersom Pandox strategi är att ha ett långsiktigt perspektiv på sina investeringar. Valutaexponeringen är i huvudsak av karaktären valutaomräkningseffekter.

Förfall $(MSEK)^1$	SEK	DKK	EUR	CHF	CAD	NOK	Totalt	Andel $\%$	Ränta $\%$ 2
2016	581	549	4672	216	229	1003	7 2 5 0	47	2.9
2017	400		501		192	187	1 2 8 0	8	2,7
2018	250		241			213	704	5	3,1
2019	125		120				245	2	2,5
2020	900	155	862				1917	12	2,7
2021 och senare	2700	517	934				4151	27	2,3
Totalt	4956	1221	7330	216	421	1403	15 5 47	100	2.7
Andel förfall i valuta, %	31.9	7.9	47.1	1.4	2,7	9.0	100
Genomsnittlig ränta %	3,4	2,2	2,2	0,8	3.5	3,2	2,7
Genomsnittlig räntebindningstid år	4,0	3,0	1,4	0,1	0,4	0,4	2,2
Verkligt värde fastigheter	13 2 9 3	2939	12 109	744	907	3 1 0 6	33 098
$1$ Omräknat till MSEK $^2$ Genomsnittlig ränta inklusive bankens marginal.

Pandox använder räntederivat för att uppnå önskad ränteförfallostruktur. Derivatportföljen marknadsvärderas vid varje bokslut och värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Vid slutförfall har ett derivatkontrakts marknadsvärde upplösts i sin helhet och värdeförändringen över tid har därmed inte påverkat eget kapital.

Den 30 september 2016 uppgick marknadsvärdet för Pandox finansiella derivat till -852 (-703) MSEK. Förändringen förklaras i huvudsak av en nedgång i marknadsräntan i förhållande till den fasta räntan i ränteswapavtalen.

Förfall (MSEK)	Kapitalbindning 2	Ränta, lån 1	Nettoränta. ränteswappar, negativt värde	Totalt
2016	796	5
2017	242		29	31
2018	4753	39	22	61
2019	6092	84		91
2020	2357	35	60	96
2021 och senare	1307	18	114	132
Totalt	15547	184	234	418

Refinansieringsprocessen avseende förfall om 796 MSEK i december 2016 pågår och kommer att slutföras under det fjärde kvartalet 2016.

Vid utgången av perioden uppgick de uppskjutna skattefordringarna till 772 (800) MSEK. Dessa utgör skattemässiga underskottsavdrag som bolaget bedömer kan utnyttjas under de kommande räkenskapsåren, samt temporära värderingsskillnader för räntederivat.

De uppskjutna skatteskulderna uppgick till 2 660 (2 281) MSEK, vilka avser temporära skillnader mellan verkligt värde och skattemässigt värde Förvaltningsfastigheter, samt temporära skillnader mellan anskaffningsvärde och skattemässigt värde Rörelsefastigheter.

25 juli 2016	Inbjudan till presentation av delårsrapport januari-juni 2016.
18 augusti 2016	Delårsrapport januari-juni 2016.
6 september 2016	Valberedning inför årsstämman 2017.
21 september 2016	Pandox förvärvar Hilton Grand Place Brussels för 55 MEUR.
22 september 2016	Inbjudan till Hotellmarknadsdag 2016.

10 oktober 2016	Pandox slutför förvärv av Hilton Grand Place Brussels.
17 oktober 2016	Inbjudan till presentation av delårsrapport januari-september 2016.
1 november 2016	Pandox utser Karmen Bergholcs till Chefsjurist.

För fullständiga pressmeddelanden se www.pandox.se.

Pandox förvärvade Hilton Grand Place Brussels den 10 oktober för motsvarande cirka 525 MSEK.

Den 30 september 2016 hade Pandox motsvarande 1 455 (1 470) heltidsanställda. Av det totala antalet anställda var 1 423 (1 444) anställda inom segmentet Operatörsverksamhet och 32 (26) inom segmentet Fastighetsförvaltning samt central administration.

Aktiviteterna inom Pandox fastighetsägande företag administreras av personal som är anställda i moderbolaget, Pandox AB (publ). Kostnaderna för dessa tjänster faktureras Pandox dotterbolag. Faktureringen uppgick under perioden januari-september 2016 till 45 (41) MSEK och resultatet uppgick till 188 (477) MSEK.

I slutet av perioden uppgick moderbolagets eget kapital till 2 459 (2 841) MSEK och den räntebärande skulden till 5 124 (5 810) MSEK, varav 4 250 (4 087) MSEK i form av långfristig skuld.

Moderbolaget genomför transaktioner med dotterbolag i koncernen. Sådana transaktioner omfattar i huvudsak allokering av centrala administrationskostnader samt räntor hänförliga till fordringar och skulder. Alla transaktioner med närstående sker till marknadsmässiga villkor.

Pandox har nio förvaltningsavtal avseende åtta hotell i Oslo samt Pelican Bay Lucaya Resort på Bahamas, vilka ägs av Eiendomsspar AS, dotterbolag till Eiendomsspar AS samt närstående till Helene Sundt AS respektive CGS Holding AS. I det tredje kvartalet uppgick intäkterna för förvaltningsavtalen till 1 (1) MSEK, samt intäkter från förvaltning av Pelican Bay Lucaya till 0,1 (0,3) MSEK.

Från den 1 mars 2015 driver Pandox hotelloperatörsverksamhet för Grand Hotel Oslo under ett långsiktigt hyresavtal med fastighetsägaren Eiendomsspar AS. I det tredje kvartalet uppgick hyreskostnaden för Grand Hotel Oslo till 13 (15) MSEK.

Pandox tillämpar European Securities and Markets Authoritys (ESMA) riktlinjer om Alternativa Nyckeltal. Riktlinjerna syftar till att göra alternativa nyckeltal i finansiella rapporter mer begripliga, tillförlitliga och jämförbara och därmed främja deras användbarhet. Med ett alternativt nyckeltal avses enligt dessa riktlinjer finansiellt mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering; IFRS och Årsredovisningslagen. Riktlinjerna är obligatoriska för finansiella rapporter som offentliggörs efter 3 juli 2016. Avstämning av alternativa nyckeltal finns tillgängliga på sidorna 21-22.

Vid utgången av perioden uppgick det totala antalet aktier, före och efter utspädning, till 75 000 000 A-aktier och 75 000 000 B-aktier. För en rättvisande jämförelse används detta antal aktier även vid beräkning av historiska nyckeltal.

Pandox strävar efter att uppnå lägsta möjliga finansieringskostnader samtidigt som man begränsar ränte-, valuta- och låneriskerna.

Pandox strävar efter att hantera risken för att förändrade räntor ska påverka Pandox resultat negativt. Pandox mål är att hantera ränteexponeringen så att ökade kostnader till följd av rimliga ränteförändringar kompenseras av högre intäkter. Pandox strävar efter att uppnå målet genom att ha en låneportfölj med varierande förfallodatum och löptider med fast ränta.

Pandox har även utvecklat och implementerat system och rutiner i syfte att stödja kontinuerlig uppföljning och rapportering av ränteexponering. Pandox ingår ränteswapavtal för att säkra räntenivån på en viss andel av skuldportföljen.

Pandox balansräkning och resultaträkning är exponerade mot förändringar i värdet på den svenska kronan, eftersom en del av koncernens tillgångar är noterade i utländsk valuta. Pandox strävar efter att säkra en del av exponeringen genom lån i lokal valuta där koncernen har sina tillgångar.

Pandox strävar efter att hantera risken att det kan vara svårt att få tillgång till extern finansiering. Pandox strävar efter att där så är möjligt centralisera alla lån till moderbolaget för att uppnå flexibilitet och administrativa fördelar. Pandox mål är att ingå långfristiga ramavtal.

Pandox verksamhet och marknad är utsatta för vissa risker som ligger helt eller delvis utanför Pandox kontroll och som kan påverka Pandox verksamhet, finansiella ställning och verksamhetsresultat. Dessa direkta och indirekta risker är desamma för Koncernen och Moderbolaget, med den skillnaden att Moderbolaget inte har ett direkt eget engagemang i hotelloperatörsverksamheten. Riskerna är desamma både på kort och på lång sikt.

Riskfaktorer innefattar bland annat följande sektorrisker och verksamhetsrisker: (1) Värdet på Pandox tillgångar är utsatt för makroekonomiska fluktuationer och likviditeten på fastighetsmarknaden kan minska. (2) Pandox är utsatt för risker i verksamheten när det gäller att ompositionera och omvandla hotellfastigheter. (3) Pandox kostnader för att underhålla och förbättra sina existerande fastigheter kan bli högre än estimerat. (4) Pandox kan misslyckas med att identifiera och förvärva lämpliga hotellfastigheter. (5) Pandox kan från tid till annan förvärva nya hotellfastigheter, vilket är förenat med risker. (6) Pandox kan i framtiden misslyckas med att behålla och rekrytera nyckelpersonal. (7) Pandox är beroende av utomstående hotelloperatörers renommé, varumärke, förmåga att framgångsrikt bedriva sina verksamheter och finansiella ställning. (8) Pandox är exponerat för miljörisker. (9) Pandox är exponerat för fluktuerande räntenivåer. (10) Pandox är exponerat för risken att inte kunna refinansiera sina låneavtal när de förfaller till betalning. (11) Pandox är utsatt för vissa risker som är vanligt förekommande inom hotellbranschen vilka ligger utanför Bolagets kontroll. (12) Hotellbranschen präglas av intensiv konkurrens och Pandox kan bli oförmöget att konkurrera effektivt i framtiden. (13) Nya affärsmodeller kan komma att påverka hotellbranschen. (14) Framväxten av internetbaserade resebyråer (Online Travel Agencies, "OTA:s"), kan ha en väsentlig negativ inverkan på Bolagets verksamhet och lönsamhet.

Hotellbranschen är säsongsbunden till sin natur. De perioder som bolagets fastigheter redovisar högre intäkter varierar från fastighet till fastighet, främst beroende på läge och kundbas. Eftersom större delen av de kunder som bor på Pandox-ägda eller Pandox-drivna hotell är affärsresenärer, har bolagets totala intäkter historiskt sett varit högre under framförallt det andra kvartalet. Tidpunkten för semestrar och stora evenemang kan också påverka bolagets kvartalsresultat.

Pandox AB (publ) är ett svenskt aktiebolag (organisationsnummer 556030-7885) med säte i Stockholm. Pandox bildades 1995 och företagets B-aktier är sedan den 18 juni 2015 noterade på Nasdaq Stockholm.

Den här rapporten innehåller uttalanden om framtiden. Sådana uttalanden är förknippade med risker och osäkerhet. Den faktiska utvecklingen och resultaten kan avvika betydligt från de förväntningar vi ger uttryck för här, på grund av olika faktorer som till stor del ligger utanför Pandox kontroll.

Denna rapport ges även ut på engelska. Den svenska texten är giltig för alla syften. Om det skiljer mellan språkversionerna gäller den svenska lydelsen.

Delårsrapport kvartal 3, juli-september 2016	10 november 2016
Pandox hotellmarknadsdag	22 november 2016
Bokslutskommuniké 2016	16 februari 2017
Delårsrapport kvartal 1, januari-mars 2017	4 maj 2017

Mer information om Pandox och vår finansiella kalender finns på www.pandox.se.

Pandox presenterar delårsrapporten för institutionella investerare, analytiker och media via en webbsänd telefonkonferens den 10 november kl. 09:00 CET.

För att följa presentationen online gå till http://media.fronto.com/cloud/pandox/161110. För att delta i telefonkonferensen och ställa frågor, vänligen ring in på något av nedanstående telefonnummer cirka tio minuter före presentationsstart. Presentationsmaterialet görs tillgängligt på www.pandox.se cirka kl. 08:00 CET.

SE: +46 (0)8 503 36 434 UK LocalCall: 08444933800 US LocalCall: 16315107498 Conference ID: 96559464

En inspelad version av presentationen kommer att finnas tillgänglig på www.pandox.se.

För ytterligare information vänligen kontakta:

Anders Nissen CEO +46 (o) 708 46 02 02

Liia Nõu CFO +46 (0) 702 37 44 04

Anders Berg Head of Communications and IR +46 (0) 760 95 19 40

Styrelsen och VD bekräftar att den här rapporten ger en rättvis bild av bolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat och att den beskriver de väsentliga risker och osäkerheter som bolaget och dess dotterbolag omfattas av.

Stockholm den 9 november, 2016

Christian Ringnes Styrelseordförande

Leiv Askvig Styrelseledamot

Olaf Gauslå Styrelseledamot

Bengt Kjell Styrelseledamot

Ann-Sofi Danielsson Styrelseledamot

Helene Sundt Styrelseledamot

Mats Wäppling Styrelseledamot

Anders Nissen VD

Denna information är sådan information som Pandox AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersoner, för offentliggörande den 10 november 2016 kl. 07:00 CET.

Till styrelsen i Pandox AB (publ)

Org nr 556030-7885

Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapporten) för Pandox AB (publ) per den 30 september 2016 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning.

Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har.

Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen.

Stockholm den 9 november, 2016

Per Gustafsson Willard Möller Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor

Finansiella rapporter i sammandrag

Koncernens rapport över totalresultat i sammandrag

MSEK	Not	Kv 3 2016	Kv 3 2015	9 mån 2016	9 mån 2015	Helår 2015
Intäkter Fastighetsförvaltning Hyresintäkter	$\overline{c}$	459	389	1284	1080	1431
Övriga fastighetsintäkter		20	69	45	98	112
Intäkter Operatörsverksamhet	$\overline{2}$	561	534	1539	1510	2046
Nettoomsättning		1040	992	2868	2688	3589
Kostnader Fastighetsförvaltning	$\overline{2}$	$-70$	$-55$	$-202$	$-204$	$-263$
Kostnader Operatörsverksamhet	$\mathfrak{D}$	-466	$-454$	$-1338$	$-1296$	$-1767$
Bruttoresultat		504	483	1328	1 1 8 8	1559
– varav bruttoresultat Fastighetsförvaltning	2	409	403	1127	974	1280
- varav bruttoresultat Operatörsverksamhet	$\overline{2}$	95	80	201	214	279
Central administration		$-27$	$-23$	$-83$	$-64$	-94
Finansiella intäkter		0	1	$\mathbf{1}$	$\overline{2}$	3
Finansiella kostnader		$-114$	$-106$	$-341$	$-335$	-441
Resultat före värdeförändringar		363	355	905	791	1027
Värdeförändringar
Fastigheter, orealiserade	$\overline{2}$	369	232	888	903	1387
Fastigheter, realiserade	$\overline{2}$	$\overline{\phantom{0}}$		159	8	12
Derivat, orealiserade		24	$-73$	$-155$	110	203
Resultat före skatt		756	514	1797	1812	2629
Aktuell skatt		$-12$	17	$-38$	7	$-35$
Uppskjuten skatt		$-152$	$-106$	$-317$	-369	$-463$
Periodens resultat		592	425	1442	1450	2 1 3 1
Övrigt totalresultat Poster som har eller kan komma att omföras till periodens resultat
Omräkningsdifferenser utländska verksamheter		108	37	341	$-156$	$-287$
Omräkningsdifferenser vid realisation av utländska						$-4$
verksamheter
Periodens övrigt totalresultat		108	37	341	$-156$	$-291$
Periodens totalresultat		700	462	1783	1294	1840
Moderbolagets aktieägare - andel av periodens resultat		589	425	1434	1450	2 1 3 1
Innehav utan bestämmande inflytande - andel av periodens resultat		3		8
Moderbolagets aktieägare - andel av periodens totalresultat		694	462	1769	1294	1840
Innehav utan bestämmande inflytande - andel av periodens totalresultat		6		14
Resultat per aktie före och efter utspädning, SEK		3,93	2,83	9,56	9,67	14,21

Rapport över finansiell ställning för koncernen i sammandrag

	30 sep	30 sep	31 dec
MSEK	2016	2015	2015
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Rörelsefastigheter	5490	4693	4747
Inventarier/Inredning	341	407	381
Förvaltningsfastigheter	25792	21 187	24 3 3 5
Uppskjuten skattefordran	772	865	800
Andra långfristiga fordringar	21	25	25
Summa anläggningstillgångar	32 4 16	27 177	30 2 88
Omsättningstillgångar
Varulager	17	16	14
Aktuell skattefordran	18	50	64
Kundfordringar	236	239	173
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	245	118	109
Övriga fordringar	15	13	70
Likvida medel	500	636	170
Tillgångar som innehas för försäljning	$\overline{\phantom{0}}$	151	732
Summa omsättningstillgångar	1031	1223	1332
Summa tillgångar	33 4 4 7	28 400	31 6 20
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital	375	375	375
Övrigt tillskjutet kapital	2138	2 1 3 8	2138
Reserver	-73	$-273$	$-408$
Balanserade vinstmedel inklusive periodens resultat	10851	9306	9987
Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets	13291	11 546	12092
aktieägare
Innehav utan bestämmande inflytande	137		123
Summa eget kapital	13428	11 546	12 2 15
SKULDER
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder "	14 2 8 1	12 409	13720
Derivat 4	852	790	703
Avsättningar	88	37	56
Uppskjuten skatteskuld	2660	2310	2 2 8 1
Summa långfristiga skulder	17881	15 5 46	16760
Kortfristiga skulder
Avsättningar	4	18	12
Kortfristiga räntebärande skulder 1	1266	452	1826
Skatteskulder	10		2
Leverantörsskulder	166	171	212
Övriga kortfristiga skulder	177	129	99
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	515	523	482
Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning		15	12
Summa kortfristiga skulder	2 1 3 8	1 3 0 8	2645
Summa skulder	20019	16854	19 405
Summa eget kapital och skulder	33 447	28 400	31 6 20

$^1$ De redovisade värdena för räntebärande skulder och andra finansiella instrument utgör en rimlig approximation för deras verkliga värden. $^2$ Derivaten värderas till verkligt värde enligt Nivå 2-värdering enligt IFRS,

Rapport över förändringar i koncernens eget kapital i sammandrag

		Hallionigt till moderbolagets aktieagare
MSEK	Aktiekapital	Övrigt tillskjutet kapital	Omräkning reserver	Balanserade vinstmedel inkl årets resultat	Summa	Innehav utan bestämmande inflytande	Totalt eget kapital
Ingående eget kapital 1 januari 2015	375	2 1 3 8	$-117$	8006	10 40 2		10402
Periodens resultat. kv 1-3 2015				1450	1450		1450
Ovrigt totalresultat, kv 1-3 2015			$-156$		$-156$		$-156$
Utdelning, maj 2015				$-150$	$-150$		$-150$
Utgående eget kapital 30 september 2015	375	2 1 3 8	$-273$	9 3 0 6	11 5 4 6		11546
Periodens resultat. kv 4 2015				681	681		681
Ovrigt totalresultat, kv 42015			$-135$		$-135$		$-135$
Förändringar avseende innehav utan bestämmande inflytande						123	123
Utgående eget kapital 31 december 2015	375	2 1 3 8	$-408$	9987	12092	123	12 2 15
Ingående eget kapital 1 januari 2016	375	2 1 3 8	$-408$	9987	12092	123	12 2 15
Periodens resultat. kv 1-3 2016				1434	1434	8	1442
Ovrigt totalresultat, kv 1-3 2016			335		335	6	341
Utdelning maj 2016			-	$-570$	$-570$		$-570$
Utgående eget kapital 30 september 2016	375	2 1 3 8	$-73$	10851	13 2 9 1	137	13428

Hänförligt till moderholagete aktieägare

Rapport över koncernens kassaflöde i sammandrag

MSEK	Kv 3 2016	Kv 3 2015	9 mån 2016	9 mån 2015	Helår 2015
DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN
Resultat före skatt	756	514	1797	1812	2629
Återföring av avskrivningar	35	35	108	98	137
Realiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter	$\overline{\phantom{0}}$	$\overline{\phantom{0}}$	$-159$	$-8$	$-12$
Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter	$-369$	$-232$	$-888$	$-903$	$-1387$
Orealiserade värdeförändringar derivat	$-24$	73	155	$-110$	$-203$
Övriga poster som inte ingår i kassaflödet	7	$\overline{\phantom{0}}$	19	$\overline{\phantom{0}}$	12
Betald skatt	$-1$	17	$-10$	7	$-6$
Kassaflöde från den löpande verksamheten före
förändringar av rörelsekapital	404	407	1022	896	1 1 7 0
Ökning/minskning rörelsefordringar	$-103$	$-21$	$-150$	$-121$	$-119$
Ökning/minskning rörelseskulder	26	22	25	$-169$	$-187$
Förändringar av rörelsekapital	$-77$	$\mathbf{1}$	$-125$	$-290$	$-306$
Kassaflöde från den löpande verksamheten	327	408	897	606	864
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Investeringar i fastigheter och anläggningstillgångar	$-89$	$-68$	$-246$	$-234$	$-392$
Avyttring av dotterföretag, netto likviditetspåverkan			843	$\overline{\phantom{0}}$	124
Förvärv av dotterföretag, netto likviditetspåverkan	$\overline{\phantom{0}}$	--	$\overline{\phantom{0}}$	$-8$	$-3720$
Förvärv av finansiella tillgångar	$-1$		$-8$	$-1$	$-1$
Avyttring av finansiella tillgångar		$\overline{\phantom{0}}$	12	3	3
Kassaflöde från investeringsverksamheten	$-90$	$-68$	601	$-240$	$-3986$
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Upptagna lån	0	$\qquad \qquad$	1469	203	3899
Amortering av skuld	$-109$	53	$-2084$	-99	$-887$
Förvärv av innehav utan bestämmande inflytande		$-19$		$=$	123
Utbetald utdelning		$\overline{\phantom{000000000000000000000000000000000000$	$-570$	$-150$	$-150$
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	$-109$	34	$-1185$	$-46$	2985
Periodens kassaflöde	128	374	313	320	$-137$
Likvida medel vid periodens början	365	263	170	321	321
Kursdifferens i likvida medel	7	$-1$	17	$-5$	$-14$
Likvida medel vid periodens slut	500	636	500	636	170
Upplysningar om betalda räntor
Erhållen ränta uppgick till	0	1	$\mathbf{1}$	2	3
Betald ränta uppgick till	$-109$	$-104$	$-329$	$-329$	$-430$
Upplysningar om likvida medel vid periodens slut Likvida medel består av bankmedel.	500	636	500	636	170

Nyckeltal

AVSTAMNING ALTERNATIVA NYCKELTAL (MSEK)	Kv 3 2016	Kv 3 2015	9 mån 2016	9 mån 2015	Helår 2015
Avkastning på eget kapital, % Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare IB Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare UB			11546 13291	10473 11546	10402 12092
Genomsnittligt eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare			12419	11010	11 247
Periodens resultat Avkastning på eget kapital, %			2 1 1 5 17,0%	1574 14,3%	2 1 3 1 18,9%
Soliditet, %
Summa eget kapital Summa tillgångar			13428 33 447	11546 28 400	12 2 15 31620
Soliditet, %			40,1%	40,7%	38.6%
Belåningsgrad, % Långfristiga räntebärande skulder			14 2 8 1	12409	13720
Kortfristiga räntebärande skulder Marknadsvärde fastigheter			1266 33098	452 27712	1826 31 4 37
Belåningsgrad, %			47,0%	46.4%	49,5%
Räntetäckningsgrad, ggr
Resultat före värdeförändringar Finansiella kostnader	363 114	355 106	905 341	791 335	1027 441
Avskrivningar	35	35	108	98	137
Räntetäckningsgrad, ggr	4,5	4,7	4,0	3,7	3,6
Genomsnittlig skuldränta vid slutet av perioden, % Genomsnittlig räntekostnad			418	411	428
Långfristiga räntebärande skulder Kortfristiga räntebärande skulder			14 2 8 1 1266	12409 452	13720 1826
Genomsnittlig skuldränta vid slutet av perioden, % Se sidan 11-12 för en fullständig avstämning.			2,7%	3,2%	2,8%
Räntebärande nettoskuld
Skuld långfristig räntebärande Skuld kortfristig räntebärande			14 2 8 1 1266	12409 452	13720 1826
Kassa			$-500$	-636	$-170$
Räntebärande nettoskuld		$\overline{\phantom{0}}$	15 047	12 2 2 5	15 3 76
Investeringar, exkl förvärv	89	68	246	234	392
Driftnetto fastighetsförvaltning Hyresintäkter	459	389	1284	1080	1431
Övriga fastighetsintäkter Kostnader, exkl fastighetsadministration	20 $-50$	69 $-36$	45 $-144$	98 $-153$	112 $-197$
Driftnetto fastighetsförvaltning, före
fastighetsadministration Fastighetsadministration	429 $-20$	422 $-19$	1 1 8 5 $-58$	1025 $-51$	1 3 4 6 -66
Driftnetto fastighetsförvaltning	409	403	1 1 2 7	974	1 2 8 0
Driftnetto operatörsverksamhet	561	534	1539	1510	2046
Intäkter Operatörsverksamhet Kostnader Operatörsverksamhet	-466	-454	$-1338$	$-1296$	$-1767$
Bruttoresultat	95 35	80 35	201	214 98	279
Plus: Avskrivningar inkluderade i kostnader Driftnetto operatörsverksamhet	130	115	108 309	312	137 416
EBITDA
Totalt bruttoresultat, från respektive segment Plus: Avskrivningar inkluderade i kostnader	504	483	1328	1188	1559
Operatörsverksamhet Minus: Central administration, exklusive avskrivningar	35 -27	35 $-23$	108 $-83$	98 -64	137 -93
EBITDA	512	495	1 3 5 3	1 2 2 2	1603
Cash earnings
EBITDA Plus: Finansiella intäkter	512 $\mathbf 0$	495 1	1353 $\mathbf{1}$	1222 2	1603 3
Minus: Finansiella kostnader	$-114$	$-106$	$-341$	$-335$	$-441$
Minus: Aktuell skatt Cash earnings	$-12$ 386	17 407	-38 975	7 896	-35 1 1 3 0
EPRA NAV
Koncernens eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare			13 2 9 1	11546	12092
Plus: Omvärdering av Rörelsefastigheter			1474	1275	1 2 4 8
Plus: Verkligt värde finansiella derivat Minus: Uppskjuten skattefordran, derivat			852 $-198$	790 $-190$	703 $-168$
Plus: Uppskjuten skatteskuld, fastigheter			2660	2 2 4 7	2 2 8 1
EPRA NAV		$\overline{\phantom{0}}$	18079	15 6 68	16 15 6
Tillväxt i EPRA NAV, i årstakt, % EPRA NAV hänförligt till moderbolagets aktieägare IB, MSEK			15 6 68	13 4 4 9	13816
EPRA NAV hänförligt till moderbolagets aktieägare UB, MSEK			18079	15 6 68	16 15 6
Aterlagd utdelning innevarande år Tillväxt i EPRA NAV, i årstakt, %	$\overline{\phantom{0}}$	$\overline{\phantom{0}}$	570 19,0%	150 17,6%	150 18,0%

Om nyckeltal som inte definieras enligt IFRS

Flera beskrivningar och analyser i
denna delårsrapport presenterar
utveckling och status på finansiella
och aktierelaterade nyckeltal som
inte definieras enligt IFRS
(International Financial Reporting
Standards). Vidståend investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av bolagets
prestation. Eftersom inte alla företag
beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra med mått som används av andra
företag. Dessa finansiella mått ska
därför inte ses som en ersättning för
färför inte ses som en ersättning för
får intill presenteras mått som inte
definieras enligt IFRS, om inte annat
anges

Nyckeltal forts.

FORTS. AVSTÄMNING ALTERNATIVA NYCKELTAL PER AKTIE 1	Kv 3 2016	Kv 3 2015	9 mån 2016	9 mån 2015	Helår 2015
Totalresultat per aktie, SEK Andel av periodens totalresultat,	694	462	1769	1294	1840
moderbolagets aktieägare, MSEK
Totalresultat per aktie, SEK	4,62	3,08	11,80	8,63	12,27
Cash earnings per aktie, SEK Andel av cash earnings, moderbolagets	383	407	967	896	1 1 3 0
aktieägare, MSEK
Cash earnings per aktie, SEK	2,55	2,71	6.45	5,97	7,53
Eget kapital per aktie, SEK Eget kapital hänförligt till moderbolagets
aktieägare, MSEK			13 2 9 1	11546	12092
Eget kapital per aktie, SEK			88,61	76,97	80,61
Substansvärde (EPRA NAV) per aktie, SEK
EPRA NAV, MSEK			18079	15 6 68	16 15 6
Substansvärde (EPRA NAV) per aktie. SEK			120.53	104.45	107.71
Utdelning per aktie, SEK
Utdelning, MSEK			570	150	150
Utdelning per aktie, SEK			3,80	1,00	1,00
Viktat genomsnittligt antal aktier, efter	150 000	150 000	150 000	150 000	150 000
utspädning, tusental
FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL
Antal hotell, periodens slut 2	$\overline{\phantom{000000000000000000000000000000000000$	$\frac{1}{2}$	112	104	121
Antal rum, periodens slut 2			24 2 65	21971	25 190
WAULT, år			13,4	8,7	11.2
Marknadsvärde fastigheter, MSEK			33 0 98	27712	31 437
Marknadsvärde Förvaltningsfastigheter,
MSEK			25792	21 3 3 7	25 062
Marknadsvärde Rörelsefastigheter, MSEK			7306	6375	6375
RevPAR (rörelsefastigheter) för jämförbara	700	717	648	684	676

rev Ark (UDE) eta Baugueten 101 jainlobat da. 1700 komzet 11 jainlobat 1884 eta Baugueten 101 jainlobat valutakurs, SEK 1900 komzet 1900 komzet 1884 eta Baugueten 1890 komzet 1890 komzet 1890 komzet 1890 komzet 1890 komzet

Kvartalsdata

COL

RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT FÖR KONCERNEN I SAMMANDRAG (MSEK)
	Kv 3	Kv 2	Kv 1	Kv4	Kv 3	Kv 2	Kv 1	Kv4
	2016	2016	2016	2015	2015	2015	2015	2014
Intäkter Fastighetsförvaltning
Hyresintäkter	459	451	374	351	389	372	319	343
Övriga fastighetsintäkter	20	13	12	14	69	16	13	16
Intäkter Operatörsverksamhet	561	536	442	536	534	609	367	445
Nettoomsättning	1040	1000	828	901	992	997	699	804
Kostnader Fastighetsförvaltning	$-70$	$-66$	$-66$	$-59$	$-55$	$-76$	$-72$	$-70$
Kostnader Operatörsverksamhet	-466	$-448$	$-424$	$-471$	$-454$	$-494$	$-348$	$-400$
Bruttoresultat	504	486	338	371	483	427	279	334
Central administration	$-27$	$-32$	$-24$	$-30$	$-23$	$-19$	$-21$	$-29$
Finansnetto	$-114$	$-112$	$-114$	$-105$	$-105$	$-115$	$-114$	$-132$
Resultat före värdeförändringar	363	342	200	236	355	293	144	173
Värdeförändringar
Fastigheter, orealiserade	369	319	200	484	232	307	363	151
Fastigheter, realiserade	$\overline{\phantom{0}}$	$\overline{\phantom{0}}$	159	4		8
Derivat, orealiserade	24	$-55$	$-124$	93	$-73$	216	$-33$	$-168$
Resultat före skatt	756	606	435	817	514	824	474	156
Aktuell skatt	$-12$	$-25$	$-1$	$-42$	17	$-5$	$-5$	$-16$
Uppskjuten skatt	$-152$	$-107$	$-58$	$-94$	$-106$	$-168$	$-95$	$-16$
Periodens resultat	592	474	376	681	425	651	374	124
Övrigt totalresultat	108	103	131	$-135$	37	$-62$	$-130$	$-21$
Periodens totalresultat	700	577	507	546	462	589	244	103
RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING I KONCERNEN I SAMMANDRAG (MSEK)
	30 sep	30 jun	31 mar	31 dec	30 sep	30 jun	31 mar	31 dec
	2016	2016	2016	2015	2015	2015	2015	2014
TILLGÅNGAR
Fastigheter inklusive inventarier	31623	30710	29 9 9 8	29 4 63	26 28 7	26 170	25 941	25701
Övriga anläggningstillgångar	21	20	20	25	25	27	28	26
Uppskjuten skattefordran	772	802	829	800	865	805	898	924
Omsättningstillgångar	531	428	345	1162	587	415	254	315
Likvida medel	500	365	820	170	636	263	378	321
Summa tillgångar	33 447	32 3 25	32 012	31 6 20	28 400	27 680	27 499	27 28 7
EGET KAPITAL OCH SKULDER
$P$ aat kanital	17.50	12730	1272	12215	11.5AC	11.004	10000	10.502

leget kapital	154/X		12728 12722 12215		- 11.546	T LIX4	TU 646.	10.40Z
Uppskjuten skatteskuld	2 660.	2421	2.274	2.281	2310	2147	2074	1993
Räntebärande skulder	15.547	15388	15 2 19	15.546	12861	12822	12821	12 907
Icke räntebärande skulder	1812	1788	1.797	1.578	1683	1.627	1958	1985
Summa eget kapital och skulder	33 447	32325	32 012	31.620	28 400	27.680	27499	27 287

NYCKELTAL
	Kv 3	Kv 2	Kv 1	Kv 4	Kv 3	Ky 2	Kv 1	Kv 4
	2016	2016	2016	2015	2015	2015	2015	2014
Driftnetto Fastighetsförvaltning, MSEK	409	398	320	306	403	312	260	289
Driftnetto Operatörsverksamhet, MSEK	130	125	54	104	115	146	51	81
EBITDA, MSEK	512	491	350	381	495	439	290	341
Resultat per aktie, SEK	3,93	3,14	2,49	4,54	2,83	4.34	2.49	0.83
Cash earnings, MSEK	386	354	235	234	407	319	171	193
Cash earnings per aktie, SEK	2,55	2,34	1,57	1,56	2,71	2.13	1.14	1.29
RevPAR-tillväxt (Operatörsverksamhet)
för jämförbara enheter och jämförbar
valutakurs, %	$-2$	$-12$	$\mathbf{1}$	0	7	10	11
								31 dec
	30 sep	30 jun	31 mar	31 dec	30 sep	30 jun	31 mar
	2016	2016	2016	2015	2015	2015	2015	2014
Räntebärande nettoskuld, MSEK	15047	15023	14399	15376	12 2 2 5	12 5 5 9	12444	12587
Soliditet. %	40,1	39.4	39.7	38.6	40,7	40	38,7	38.1
Belåningsgrad fastigheter, %	47.0	47.9	48.6	49.5	46.4	46.9	47.5	48,7
Räntetäckningsgrad, ggr	4,0	3.7	3,1	3,6	3.7	3,2	2,5	2,6
Marknadsvärde fastigheter, MSEK	33098	32 1 24	31 3 22	31437	27712	27327	26996	26 504
EPRA NAV per aktie, SEK	120.53	114,03	112.16	107.71	104.45	99.23	96.25	92.11
WAULT (Förvaltningsfastigheter), år	13.4	13.3	11,3	11,2	8.7	8,9	8.7	9,0

Resultaträkning för moderbolaget i sammandrag

MSEK	Kv 3 2016	Kv 3 2015	9 mån 2016	9 mån 2015	Helår 2015
Nettoomsättning	8	5	45	41	56
Administrativa kostnader	$-36$	$-30$	$-111$	$-89$	$-123$
Ovriga intäkter					9
Rörelseresultat	$-28$	$-25$	$-66$	$-48$	$-58$
Resultat från andelar i koncernföretag	0	30	361	669	669
Ovriga ränteintäkter och liknande resultatposter	22	4	53	13	65
Övriga räntekostnader och liknande resultatposter	$-62$	$-57$	$-160$	$-157$	$-211$
Resultat efter finansiella poster	-68	$-48$	188	477	465
Bokslutsdispositioner					106
Resultat före skatt	$-68$	-48	188	477	571
Skatt på periodens resultat
Periodens resultat	-68	-48	188	477	571

Balansräkning för moderbolaget i sammandrag

MSEK	30 sep 2016	30 sep 2015	31 dec 2015
TILLGÅNGAR
Materiella anläggningstillgångar	0		0
Finansiella anläggningstillgångar	11500	10 138	11775
Omsättningstillgångar	200	272	112
Summa tillgångar	11700	10411	11887
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	2459	2747	2841
Avsättningar	48		30
Långfristiga skulder	4250	4381	4087
Kortfristiga skulder	4943	3276	4929
Summa eget kapital och skulder	11700	10411	11887

I slutet av perioden bestod Pandox fastighetsportföljav 112 (31 december 2015: 121) hotellfastigheter med 24 265 (31 december 2015: 25 190) hotellrum i åtta länder. Pandox huvudsakliga geografiska fokus, som utgör cirka 68 procent mätt i marknadsvärde, är Norden. Av de helägda hotellfastigheterna hyrs 91 ut till extern part, vilket innebär att cirka 78 procent av portföljens marknadsvärde täcks av externa hyreskontrakt. Dessa redovisas under Fastighetsförvaltning. De återstående 21 hotellen ägs och drivs av Pandox samt redovisas under segmentet Operatörsverksamhet.

Fastighetsförvaltning Förvaltningsfastigheter	Antal hotell	Antal rum	Marknads- värde (MSEK)	Marknadsvärde % av total	Värde per rum (MSEK)
Sverige	42	8597	12983	39%	1,5
Norge	10	1641	2445	7%	1,5
Finland	13	2911	3258	10%	1,1
Danmark	6	1402	2 2 4 3	7%	1,6
Belgien		100	101	0%	1,0
Tyskland	18	3415	4018	12%	1,2
Schweiz		206	744	$2\%$	3,6
$P$ umma Eästaltningafaatiehatar	$^{\circ}$	10.272	OF 700	7007	4h

Rörelsefastigheter
Sverige	↷	358	310	1%	0.9
Norge	4	861	661	2%	0,8
Finland		151	43	0%	0,3
Danmark		440	696	2%	1,6
Belgien	6	1934	2742	8%	1,4
Tyskland	4	1285	1947	6%	1,5
Kanada	↷	964	907	3%	0,9
Summa Rörelsefastigheter	21	5993	7306	22%	1,2
Totalt ägda fastigheter	112	24 2 6 5	33098	100%	1,4

Större delen av Pandox hyresgästbas utgörs av välrenommerade hotelloperatörer med starka hotellvarumärken. Hyresgästerna är dels hotelloperatörer som inriktar sig på Norden, t.ex. Scandic (den största hotelloperatören i Norden med mer än 200 hotell) och Nordic Choice, dels operatörer inriktade på andra regioner samt globala marknader, t.ex. Fattal (Leonardo), Rezidor (Radisson Blu) och Hilton.

Varumärke	Antal hotell	Antal rum	Länder
Scandic	44	9450	SE, NO. FI, DK, BE
Leonardo	16	2921	DE
Nordic Choice Hotels	12	1956	SE. NO
Radisson Blu	6	1390	SE, NO, CH, DE
Hilton	4	1001	SE. FI. BE
Holiday Inn	4	963	BE, DE
First Hotels	3	618	SE. DK
Crowne Plaza	2	616	BE
Hyatt		607	KAN
Best Western	4	563	SE, FI
Elite	2	452	SE
InterContinental		357	KAN
Thon Hotels		348	NO
Rantasipi		135	FI
Oberoende varumärken	10	2888	SE, NO, FI, DK, BE, DE
Totalt	112	24 2 6 5	8

Marknadsvärde fastigheter per kvartal, MSEK

Noter

Not 1 Redovisningsprinciper

Pandox följer International Financial Reporting Standards (IFRS) - och tolkningarna (IFRIC) - så som de antagits av EU. Den här delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 "Delårsrapportering" samt "Årsredovisningslagen". Moderbolagets delårsrapport har upprättats i enlighet med kapitel 9 Delårsrapport i Årsredovisningslagen. Moderbolaget tillämpar Årsredovisningslagen och RFR2 "Redovisning för juridiska personer". Enligt RFR2 ska en juridisk enhets moderbolag tillämpa alla IFRS-principer och tolkningar som EU antagit, inom den ram som definieras av Årsredovisningslagen, och ta hänsyn till kopplingen mellan redovisning och beskattning. Upplysningar enligt IAS 34.16A framkommer förutom i de finansiella rapporterna och dess tillhörande noter även i övriga delar av delårsrapporten. De redovisningsprinciper som tillämpas överensstämmer med de som beskrivs i Pandox årsredovisning för 2015.

Not 2 Rörelsesegment

Rörelsesegment	Fastighets- förvaltning		Operatörs- verksamhet		Koncerngemen- samt, samt ej fördelade poster		Totalt
	Kv 1-3 2016	Kv 1-3 2015	Kv 1-3 2016	Kv 1-3 2015	Kv 1-3 2016	Kv 1-3 2015	Kv 1-3 2016	Kv 1-3 2015
Intäkter Fastighetsförvaltning Hyresintäkter samt övriga fastighetsintäkter	1329	1 1 7 8					1329	1 1 7 8
Intäkter Operatörsverksamhet			1539	1510			1539	1510
Nettoomsättning	1329	1 1 7 8	1539	1510			2868	2688
Kostnader Fastighetsförvaltning Kostnader Operatörsverksamhet	$-202$	$-204$	$-1338$	$-1296$			$-202$ $-1338$	$-204$ $-1296$
Bruttoresultat	1 1 2 7	974	201	214			1 3 2 8	1 1 8 8
Central administration					$-83$	$-64$	$-83$	$-64$
Finansiella intäkter					$\mathbf{1}$	$\overline{2}$	$\mathbf{1}$	2
Finansiella kostnader					$-341$	$-335$	$-341$	$-335$
Resultat före värdeförändringar	1 1 2 7	974	201	214	$-423$	$-397$	905	791
Värdeförändringar
Fastigheter, orealiserade Fastigheter, realiserade	888 159	903 8					888 159	903 8
Derivat. orealiserade					$-155$	110	$-155$	110
Resultat före skatt	2 1 7 4	1885	201	214	$-578$	$-287$	1797	1812
Aktuell skatt Uppskjuten skatt					$-38$ $-317$	7 $-369$	$-38$ $-317$	7 $-369$
Periodens resultat	2 1 7 4	1885	201	214	$-933$	$-649$	1 4 4 2	1450
$V_{xx}$ 1 7 0016

KV 1-5 ZU10
Geografisk marknad	Sve	Dan	Nor	Fin	Tys	Bel	Övriga	Tot
Nettoomsättning
-Fastighetsförvaltning	649	130	103	187	227		29	1329
-Operatörsverksamhet	40	119	237	22	315	468	338	1539
Marknadsvärde fastigheter	13293	2939	3 1 0 6	3301	5965	2843	651	33098
Investeringar fastigheter	103	27	32	5	23	26	30	246
Förvärv fastigheter
Realiserad värdeförändring fastigheter	159							159

Kv 1-3 2015
Geografisk marknad	Sve	Dan	Nor	Fin	Tys	Bel	Ovriga	Tot
Nettoomsättning
-Fastighetsförvaltning	660	108	203	165		13	29	1 1 7 8
- Operatörsverksamhet		99	179	17	293	577	338	1510
Marknadsvärde fastigheter	13060	2620	2588	3 1 1 1	1855	2969	.509	27712
Investeringar fastigheter	84	28	28	38		31	22	234
Förvärv fastigheter
Realiserad värdeförändring fastigheter

Förklaring till not 2

Pandox rörelsesegment utgörs av verksamhetsgrenarna Fastighetsförvaltning och Operatörsverksamhet. Segment Fastighetsförvaltning förädlar och förvaltar fastigheter och tillhandahåller hotellokaler men även andra typer av lokaler till externa kunder i anslutning till hotellfastigheten. Segment Fastighetsförvaltning inkluderar också åtta förvaltningsavtal för externt ägda hotellfastigheter. Operatörsverksamheten äger hotellfastigheter samt bedriver egen hotellverksamhet. Segmentet Operatörsverksamhet innefattar också ett hotell med ett långsiktigt hyresavtal som Pandox driver, samt ett förvaltningsavtal på ytterligare en externt ägd hotellfastighet. Ej fördelade poster är poster som inte är hänförbara till ett specifikt segment eller är gemensamt för de två segmenten. Segmenten är framtagna utifrån den rapportering som sker internt till företagsledning avseende utfall och ställning. sen endamming.
Segmentsrapporteringen är
uppställd utifrån de redovisningsprinciper som årsredovisningen i övrigt och summan av segmenten är lika med beloppen i koncernen. Scandic Hotels och Leonardo Hotels är kunder som, var för sig, står för mer än 10 procent av intäkterna.

Not 2 Rörelsesegment forts.

п

Rörelsesegment	Fastighets- förvaltning		Operatörs- verksamhet		Koncerngemen- samt, samt ej fördelade poster		Totalt
	Kv 3 2016	Kv 3 2015	Kv 3 2016	Kv 3 2015	Kv 3 2016	Kv 3 2015	Kv 3 2016	Kv 3 2015
Intäkter Fastighetsförvaltning
Hyresintäkter samt övriga	479	458					479	458
fastighetsintäkter Intäkter Operatörsverksamhet			561	534			561	534
Nettoomsättning	479	458	561	534			1040	992
Kostnader Fastighetsförvaltning	$-70$	$-55$					$-70$	$-55$
Kostnader Operatörsverksamhet			-466	$-454$			-466	-454
Bruttoresultat	409	403	95	80			504	483
Central administration					-27	$-23$	$-27$	$-23$
Finansiella intäkter					0	$\mathbf{1}$	0	1
Finansiella kostnader	÷.	$\overline{\phantom{0}}$			$-114$	$-106$	$-114$	$-106$
Resultat före värdeförändringar	409	403	95	80	$-141$	$-128$	363	355
Värdeförändringar Fastigheter, orealiserade	369	232					369	232
Fastigheter, realiserade		$\overline{\phantom{0}}$					$\overline{\phantom{000000000000000000000000000000000000$
Derivat, orealiserade					24	$-73$	24	$-73$
Resultat före skatt	778	635	95	80	$-117$	$-201$	756	514
Aktuell skatt Uppskjuten skatt					$-12$ $-152$	17 $-106$	$-12$ $-152$	17 $-106$
Periodens resultat	778	635	95	80	$-281$	$-290$	592	425
Kv 3 2016
Geografisk marknad	Sve	Dan	Nor	Fin	Tys	Bel	Övriga	Tot
Nettoomsättning -Fastighetsförvaltning	229	52	32	77	81	$\mathbf{1}$	7	479
-Operatörsverksamhet	13	50	109	9	113	127	140	561
Marknadsvärde fastigheter	13293	2939	3 1 0 6	3 3 0 1	5965	2843	1651	33098
Investeringar fastigheter	40	4	15	4	3	15	8	89
Förvärv fastigheter	$\sim$		$\overline{\phantom{a}}$		$\overline{\phantom{a}}$	$\overline{\phantom{a}}$	$\overline{\phantom{0}}$
Realiserad värdeförändring fastigheter	$\overline{\phantom{a}}$		$\overline{\phantom{0}}$
Ky 3 2015
Geografisk marknad	Sve	Dan	Nor	Fin	Tys	Bel	Övriga	Tot
Nettoomsättning
-Fastighetsförvaltning	241	42	104	58		10	3	458
-Operatörsverksamhet	5	43	83	6	106	165	126	534
Marknadsvärde fastigheter	13 060	2620	2588	3 1 1 1	1855	2969	1509	27712
Investeringar fastigheter	27	2	16	9	$\overline{c}$	7	5	68
Förvärv fastigheter
Realiserad värdeförändring fastigheter

Periodens resultat efter skatt rullande tolv månader i förhållande till genomsnittligt eget kapital motsvarande period, hänförligt till moderbolagets aktieägare. Genomsnittligt eget kapital beräknas som summan av ingående och utgående balans dividerad med två.

Då belopp har avrundats till MSEK summerar inte alltid tabellerna.

Räntebärande skulder i förhållande till fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång.

Intäkter minus direkt relaterade kostnader för Fastighetsförvaltning.

Intäkter minus direkt relaterade kostnader för Operatörsverksamheten inklusive avskrivningar i Operatörsverksamheten.

EBITDA plus finansiella intäkter minus finansiella kostnader minus aktuell skatt.

Driftnetto motsvaras av bruttoresultat fastighetsförvaltning.

Bruttoresultat Operatörsverksamhet plus avskrivningar inkluderade i kostnader operatörsverksamhet.

Driftnetto Operatörsverksamhet i förhållande till totala intäkter Operatörsverksamhet.

Totalt bruttoresultat minus central administration (exklusive avskrivningar).

Genomsnittlig räntekostnad baserat på ränteförfall i respektive valuta i förhållande till räntebärande skulder.

Investeringar i anläggningstillgångar exklusive förvärv.

Räntebärande skulder minus likvida medel och kortfristiga placeringar som likställs med likvida medel.

Resultat före värdeförändringar plus finansiella kostnader och avskrivningar, delat med finansiella kostnader.

Redovisat eget kapital i förhållande till totala tillgångar.

Ackumulerad procentuell förändring i EPRA NAV, med återlagd utdelning, för den närmast föregående tolvmånadersperioden.

Tillväxtmått som exkluderar effekter av förvärv, avyttringar och omklassificeringar samt valutakursförändringar.

EBITDA plus finansiella intäkter minus finansiella kostnader minus aktuell skatt, efter minoritetsandel, delat med det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier.

Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare delat med antalet utestående aktier vid periodens utgång.

Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare delat med det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier.

Redovisat eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare, inklusive återföring av derivat, uppskjuten skattefordran derivat, uppskjuten skatteskuld fastigheter samt omvärdering av Rörelsefastigheter, delat med det totala antalet utestående aktier efter utspädning vid periodens utgång.

Periodens totalresultat, hänförligt till moderbolagets aktieägare, delat med det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier efter utspädning vid periodens utgång.

Årets föreslagna/beslutade utdelning delat med det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier efter utspädning vid periodens utgång.

Det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier med hänsyn tagen till förändringar i antalet utestående aktier, före utspädning, under perioden.

Det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier med hänsyn tagen till förändringar i antalet utestående aktier, efter utspädning, under perioden.

Antal ägda hotellfastigheter vid periodens utgång.

Antal rum i ägda hotellfastigheter vid periodens utgång. Marknadsvärdet för Förvaltningsfastigheter plus marknadsvärdet för Rörelsefastigheter.

Intäkter per tillgängliga rum, dvs totala intäkter från sålda rum delat med antalet tillgängliga rum. Jämförbara enheter definieras som hotellfastigheter som har ägts och drivits under hela den aktuella perioden och jämförelseperioden. Konstant valutakurs definieras som valutakursen för aktuell period och jämförelseperioden räknas om till denna valutakurs.

Genomsnittlig återstående hyrestid till förfall, för hela fastighetsportföljen, viktat efter avtalade hyresintäkter.

Pandox AB (publ) | Reg. Nr 556030-7885
Postadress | Pandox AB | Box 15 | 101 20 Stockholm
Besöksadress | Vasagatan 11 | 9 trappor | Stockholm
Tel 08-506 205 50 | www.pandox.com

E.