Pandox — Earnings Release 2018

Oct 25, 2018

• Intäkter från Fastighetsförvaltning uppgick till 810 (589) MSEK. Ökningen för jämförbara enheter var 2 procent justerat för valutakurseffekter
• Driftnettot från Fastighetsförvaltning uppgick till 698 (511) MSEK. Ökningen för jämförbara enheter var 2 procent justerat för valutakurseffekter
• Driftnettot från Operatörsverksamhet uppgick till 142 (129) MSEK. Ökningen för jämförbara enheter var 4 procent justerat för valutakurseffekter
• EBITDA uppgick till 806 (610) MSEK
• Cash earnings uppgick till 537 (462) MSEK
• Cash earnings per aktie uppgick till 3,20 (2,91) SEK
• Periodens resultat uppgick till 833 (551) MSEK
• Resultat per aktie uppgick till 4,98 (3,47) SEK

▪ Pandox ingick avtal om förvärv av Radisson Blu Glasgow den 2 oktober och The Midland Manchester den 12 oktober

• Intäkter från Fastighetsförvaltning uppgick till 2 222 (1 631) MSEK. Ökningen för jämförbara enheter var 2 procent justerat för valutakurseffekter
• Driftnettot från Fastighetsförvaltning uppgick till 1 890 (1 392) MSEK. Ökningen för jämförbara enheter var 1 procent justerat för valutakurseffekter
• Driftnettot från Operatörsverksamhet uppgick till 375 (350) MSEK. Ökningen för jämförbara enheter var 10 procent justerat för valutakurseffekter
• EBITDA uppgick till 2 160 (1 654) MSEK
• Cash earnings uppgick till 1 410 (1 177) MSEK
• Cash earnings per aktie uppgick till 8,39 (7,39) SEK
• Periodens resultat uppgick till 2 049 (1 965) MSEK
• Resultat per aktie uppgick till 12,20 (12,39) SEK
• EPRA NAV per aktie uppgick till 158,44 (136,47) SEK

Finansiellt sammandrag		Kvartal 3			Jan-sep		Helår
Belopp i MSEK	2018	2017	Δ%	2018	2017	Δ%	2017
Intäkter Fastighetsförvaltning	810	589	38	2 2 2 2	1631	36	2 2 0 2
Driftnetto Fastighetsförvaltning	698	511	37	1890	1392	36	1882
Driftnetto Operatörsverksamhet	142	129	10	375	350		494
EBITDA	806	610	32	2 1 6 0	1654	31	2252
Periodens resultat	833	551	51	2049	1965	4	3 1 4 8
Resultat per aktie, SEK 1)	4,98	3,47	44	12.20	12,39	$-2$	19,89
Cash earnings	537	462	16	1410	1 1 7 7	20	1660
Cash earnings per aktie, SEK 1)	3,20	2,91	10	8,39	7,39	13	10,46
Nyckeldata
Marknadsvärde fastigheter, MSEK				53281	40 951	30	50 1 21
Räntebärande nettoskuld. MSEK				26 5 9 0	19550	36	25 4 7 4
Belåningsgrad netto, %				49.9	47.7	n.m.	50,8
Räntetäckningsgrad, ggr	3,9	4,6	n.m.	3.7	4.2	n.m.	4.2
EPRA NAV per aktie, SEK 1)				158,44	136.47	16	144,54
WAULT (Förvaltningsfastigheter), år				15.3	13.8	n.m.	15,6
RevPAR (Operatörsverksamhet) för jämförbara enheter och jämförbar valutakurs, SEK	908	855	6	837	800	5	803

Pandox redovisar en tillväxt i totalt driftnetto på 31 procent och en tillväxt i substansvärde, mätt i årstakt, på 20 procent i kvartalet. Drivkrafterna var i likhet med tidigare under året lönsamma förvärv på nya stora hotellmarknader, en god utveckling i Bryssel samt en stabil underliggande efterfrågan i hotellmarknaden.

För jämförbara enheter ökade intäkter och driftnetto i Fastighetsförvaltning med 2 procent vardera, justerat för valutakurseffekter.

De under 2017 förvärvade förvaltningsfastigheterna i Storbritannien och Irland, vilka inte ingår i jämförbar portfölj, visade fortsatt stark tillväxt. Den jämförbara tillväxten i intäkter för dessa fastigheter uppskattas till cirka 8 procent i det tredje kvartalet, vilket speglar att UK Regional har sett en stabil tillväxt och att hotellen tagit marknadsandelar efter tidigare genomförda renoveringar.

I Operatörsverksamhet utvecklades Bryssel fortsatt väl medan Montreal, Dortmund och Bremen hade en svagare utveckling framförallt beroende på utmanande jämförelsetal jämfört med föregående år.

Underliggande efterfrågan på Pandox nyckelmarknader var övervägande positiv i kvartalet, men ett ökat utbud av hotellrum dämpade tillväxten på vissa marknader, däribland Oslo och Köpenhamn. I Stockholm bidrog negativa renoveringseffekter i egen portfölj till att hyrestillväxten blev svagt negativ. Hyrestillväxten i jämförbar portfölj var dock positiv i Sverige med stöd av en god utveckling på den regionala hotellmarknaden.

I Tyskland var utvecklingen stabilt positiv trots en fortsatt tunn mässkalender och starka jämförelsetal jämfört med föregående år.

Pandox slutförde i kvartalet den legala omorganiseringen av de 21 hotellfastigheter i Storbritannien och Irland som förvärvades i slutet av 2017. Parallellt med arbetet att integrera de nya fastigheterna har Pandox genomfört två kompletterande förvärv i Storbritannien. Dels Radisson Blu Glasgow i Operatörsverksamhet (managementavtal), dels The Midland Manchester i Fastighetsförvaltning (hyresavtal).

Radisson Blu Glasgow är ett fullservicehotell i premiumsegmentet med 247 rum, ett starkt centralt läge och en stark marknadsposition. Förvärvspriset uppgår till 39 MGBP och motsvarar ett direktavkastningskrav om cirka 7 procent.

The Midland Manchester är ett ikoniskt fullservicehotell i det övre premiumsegmentet med 312 rum och ett mycket attraktivt centralt läge. Förvärvspriset, baserat på underliggande fastighetsvärde, uppgår till 102 MGBP och motsvarar ett direktavkastningskrav om cirka 5,7 procent.

Radisson Blu Glasgow är redan idag en välinvesterad produkt medan The Midland Manchester erbjuder tydlig potential till ökade intäkter genom uppgradering av rumsprodukten och samt tillskapandet av fler rum.

Hotellfastigheterna har god intjäning från start och förväntas tillsammans bidra med motsvarande cirka 100 MSEK i driftnetto, mätt i årstakt.

Affärstempot i Operatörsverksamhet var högt i kvartalet med öppning av Hotel Hubert i Bryssel efter en omfattande renovering och ett nytt samarbetsavtal med Hilton i Montreal. Under avtalet kommer Hyatt Montreal att byta varumärke till ett DoubleTree by Hilton med start under det fjärde kvartalet 2018. Som en del av överenskommelsen kommer Pandox också att genomföra investeringar för att ompositionera hotellet och lyfta hotellproduktens standard. Pandox bedömer att förändringen på sikt kommer att ha en tydlig positiv effekt på hotellets intäkter och lönsamhet. Hotellet kommer även fortsättningsvis att drivas av Pandox som en del av Operatörsverksamheten men under ett franchiseavtal.

Det tredje kvartalet var totalt sett stabilt, men tillväxten var ojämnt fördelad och nådde inte riktigt upp till Pandox förväntningar, framförallt på grund av en svagare utveckling i september. Trots förväntningar om en fortsatt positiv underliggande efterfrågan innebär kombinationen av ny kapacitet på nyckelmarknader, negativa renoveringseffekter i egen portfölj och utmanande jämförelsetal, att tillväxten i jämförbar portfölj sannolikt blir lägre i det fjärde kvartalet än i det tredje kvartalet.

Med stöd av genomförda förvärv samt ingångna avtal om förvärv av Radisson Blu Glasgow och The Midland Manchester förväntas dock fortsatt god tillväxt och lönsamhet för Pandox som helhet.

Hotellmarknaderna i Pandox portfölj gynnades av en fortsatt bred ekonomisk tillväxt och god efterfrågan i rese- och hotellindustrin i kvartalet. Tillväxten var totalt sett positiv med en god tillväxt i juli och augusti men med en något svagare utveckling i september än väntat.

Förutsättningarna för en fortsatt positiv underliggande efterfrågan bedöms som goda, men på grund av tillskott av ny hotellkapacitet och utmanande jämförelsetal på flera marknader förväntas lägre RevPARtillväxt i det fjärde kvartalet.

Utvecklingen i de nordiska länderna var stabilt positiv med stöd av en god underliggande efterfrågan på hotellnätter.

I Sverige ökade RevPAR med 3 procent med stöd av ökade snittpriser och en efterfrågan som höll jämna steg med ökningen av nya hotellrum.

I Stockholm ökade RevPAR med drygt 4 procent, främst drivet av förbättrad beläggning genom god efterfrågan och en måttlig ökning av nya hotellrum i kvartalet.

RevPAR-utvecklingen var likartad i Göteborg och Malmö, vilka såg 4 respektive 5 procents tillväxt i kvartalet. I Göteborg drevs tillväxten av både beläggning och snittpris medan Malmö uteslutande drevs av förbättrade snittpriser. Ingen ny kapacitet tillkom i dessa städer i kvartalet.

I Oslo tillfördes hotellmarknaden cirka 700 rum i kvartalet, vilket resulterade i att beläggningen minskade med närmare 4 procent. Tack vare en stark snittprisutveckling ökade emellertid RevPAR med 3 procent.

I Köpenhamn, som haft en relativt volatil utveckling under året, uppgick RevPAR-tillväxten till cirka 2 procent.

I Finland och Helsingfors var tillväxten svagt negativ efter en längre period av positiv tillväxt. Lägre efterfrågan från internationella marknader ledde till att RevPAR minskade med 2 procent i Helsingfors. Med stöd av en bättre utveckling i den regionala hotellmarknaden begränsades nedgången för Finland som helhet till -1 procent.

Tyskland uppvisade, i likhet med flera andra marknader i Europa, en god utveckling i juli och augusti. Undantaget vissa delmarknader med svagare mäss- och kongresskalendrar jämfört med föregående år, så var också september en relativt god affärsmånad. För Tyskland som helhet ökade RevPAR med 4 procent.

Hotellmarknaden i Storbritannien består av två marknader. Dels London med en hög andel internationell efterfrågan, dels den regionala marknaden (UK Regional) med en hög andel inhemsk efterfrågan där Pandox har sin tyngdpunkt.

Under kvartalet ökade RevPAR i UK Regional med drygt 1 procent, vilket fortsatt stödjer externa bedömares prognoser om en RevPARökning om 1–2 procent för helåret 2o18.

Pandox portfölj i Storbritannien och Irland visade en väsentligt högre RevPAR-tillväxt än UK Regional även i det tredje kvartalet.

I London ökade RevPAR med drygt 4 procent med stöd av god internationell efterfrågan under sommarmånaderna.

Utbudssituationen är totalt sett balanserad i UK Regional men större kapacitetstillskott förväntas i bland annat Manchester, Glasgow och Belfast, vilket bedöms dämpa RevPAR-utvecklingen på dessa marknader på kort sikt. Samtliga dessa städer är dock expansiva destinationer och attraktiva hotellmarknader med god underliggande efterfrågan.

I Bryssel ökade RevPAR med 12 procent framförallt drivet av ett starkt företags- och mötessegment. Den något lägre tillväxttakten jämfört med tidigare under året förklaras av att hotellmarknaden i Bryssel nu möter allt starkare jämförelsetal jämfört med motsvarande period föregående år.

RevPAR i Montreal minskade med 1 procent i kvartalet, vilket i huvudsak förklaras av starka jämförelsetal jämfört med motsvarande period föregående år då både Kanada och Montreal hade jubileumsår med en späckad eventkalender som följd. Ett något lägre inresande från USA samt viss ny hotellkapacitet bidrog också till nedgången.

Källa: STR Global, Benchmarking Alliance

Intäkter från Fastighetsförvaltning uppgick till 810 (589) MSEK, en ökning med 38 procent framförallt förklarat av förvärvad tillväxt i hyresportföljen, bidrag från tidigare omklassificeringar samt positiv marknadstillväxt. För jämförbara enheter ökade intäkterna med 2 procent justerat för valutakurseffekter, trots en viss negativ renoveringseffekt i egen portfölj framförallt i Stockholm.

De nyligen förvärvade förvaltningsfastigheterna i Storbritannien och Irland, vilka inte ingår i jämförbar portfölj, visade stark och lönsam tillväxt även i det tredje kvartalet.

Intäkter från Operatörsverksamhet uppgick till 531 (463) MSEK, en ökning med 15 procent. För jämförbara enheter ökade intäkter och RevPAR med 4 respektive 6 procent justerat för valutakurseffekter.

Koncernens nettoomsättning uppgick till 1 341 (1 052) MSEK. För jämförbara enheter ökade nettoomsättningen med 3 procent justerat för valutakurseffekter.

Driftnettot från Fastighetsförvaltning uppgick till 698 (511) MSEK, en ökning med 37 procent. För jämförbara enheter ökade driftnettot med 2 procent justerat för valutakurseffekter.

Driftnettot från Operatörsverksamhet uppgick till 142 (129) MSEK, en ökning med 10 procent. För jämförbara enheter ökade driftnettot med 4 procent justerat för valutakurseffekter.

Totalt driftnetto uppgick till 840 (640) MSEK, en ökning med 31 procent.

Kostnaderna för den centrala administrationen uppgick till -34 (-30) MSEK.

EBITDA uppgick till 806 (610) MSEK, en ökning med 32 procent.

De finansiella kostnaderna uppgick till -207 (-132) MSEK. Förändringen förklaras framförallt av ökade räntebärande skulder efter genomförda förvärv där skuld i utländsk valuta har ökat. Pandox har valt att säkra en större del av låneportföljen än tidigare, så även i det tredje kvartalet, vilket medfört högre kostnader för räntederivat.

De finansiella intäkterna uppgick till 2 (0) MSEK.

Resultat före värdeförändringar uppgick till 561 (439) MSEK, en ökning med 28 procent.

Orealiserade värdeförändringar för Förvaltningsfastigheter uppgick till 376 (194) MSEK och förklaras av en kombination av lägre direktavkastningskrav och högre kassaflöden i jämförbar portfölj.

Realiserade värdeförändringar uppgick till 13 ( ) MSEK och avser återföring av garantibelopp för tidigare genomförda avyttringar.

Orealiserade värdeförändringar på derivat uppgick till 113 (18) MSEK.

Den aktuella skatten uppgick till -64 (-16) MSEK.

Uppskjuten skattekostnad uppgick till -166 (-84) MSEK.

Periodens resultat uppgick till 833 (551) MSEK och periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 833 (547) MSEK, vilket motsvarar 4,98 (3,47) SEK per aktie.

Total cash earnings uppgick till 537 (462) MSEK, en ökning med 16 procent.

Intäkter från Fastighetsförvaltning uppgick till 2 222 (1 631) MSEK, en ökning med 36 procent framförallt förklarat av förvärvad tillväxt i hyresportföljen, bidrag från omklassificeringar samt positiv marknadstillväxt. För jämförbara enheter ökade intäkterna med 2 procent justerat för valutakurseffekter.

De nyligen förvärvade förvaltningsfastigheterna i Storbritannien och Irland, vilka inte ingår i jämförbar portfölj, visade stark och lönsam tillväxt.

Intäkter från Operatörsverksamhet uppgick till 1 527 (1 539) MSEK, en minskning med 1 procent, vilket förklaras av genomförda omklassificeringar. För jämförbara enheter ökade intäkter och RevPAR med 4 respektive 5 procent justerat för valutakurseffekter.

Koncernens nettoomsättning uppgick till 3 749 (3 170) MSEK. För jämförbara enheter ökade nettoomsättningen med 3 procent justerat för valutakurseffekter.

Driftnettot från Fastighetsförvaltning uppgick till 1 890 (1 392) MSEK, en ökning med 36 procent. För jämförbara enheter ökade driftnettot med 1 procent justerat för valutakurseffekter.

Driftnettot från Operatörsverksamhet uppgick till 375 (350) MSEK, en ökning med 7 procent. För jämförbara enheter ökade driftnettot med 10 procent justerat för valutakurseffekter.

Totalt driftnetto uppgick till 2 265 (1 742) MSEK, en ökning med 30 procent.

Kostnaderna för den centrala administrationen uppgick till -105 (-88) MSEK. Ökningen förklaras av företagets tillväxt och geografiska expansion.

EBITDA uppgick till 2 160 (1 654) MSEK, en ökning med 31 procent.

De finansiella kostnaderna uppgick till -592 (-394) MSEK. Förändringen förklaras framförallt av ökade räntebärande skulder efter genomförda förvärv där skuld i utländsk valuta har ökat. Pandox har valt att säkra en större del av låneportföljen än tidigare, vilket medfört högre kostnader för räntederivat.

De finansiella intäkterna uppgick till 3 (1) MSEK.

Resultat före värdeförändringar uppgick till 1 454 (1 136) MSEK, en ökning med 28 procent.

Orealiserade värdeförändringar för Förvaltningsfastigheter uppgick till 822 (1 136) MSEK och förklaras av en kombination av högre kassaflöden och lägre direktavkastningskrav i jämförbar portfölj.

Realiserade värdeförändringar uppgick till 40 ( ) MSEK och avser återföring av garantibelopp för tidigare genomförda avyttringar.

Orealiserade värdeförändringar på derivat uppgick till 172 (166) MSEK.

Den aktuella skatten uppgick till -161 (-84) MSEK.

Uppskjuten skattekostnad uppgick till -278 (-389) MSEK, inklusive en omvärdering av koncernens uppskjutna skatt i det andra kvartalet som reducerat koncernens skatteskuld med 104 MSEK.

Periodens resultat uppgick till 2 049 (1 965) MSEK och periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 2 044 (1 952) MSEK, vilket motsvarar 12,20 (12,39) SEK per aktie.

Total cash earnings uppgick till 1 410 (1 177) MSEK, en ökning med 20 procent.

	Kvartal 3		Jan-sep	Helår
Belopp i MSEK	2018	2017	2018	2017	2017
Hyresintäkter	766	569	2 1 0 5	1572	2121
Övriga fastighetsintäkter	44	20	117	59	81
Kostnader, exkl.
fastighetsadministration	-48	$-62$	$-241$	$-181$	$-228$
Driftnetto, före
fastighetsadministration	762	527	1981	1450	1974
Fastighetsadministration	$-64$	$-16$	$-91$	-58	$-93$
Bruttoresultat	698	511	1890	1392	1882
Driftnetto, efter
fastighetsadministration	698	511	1890	1392	1882

Hyresintäkter och övriga fastighetsintäkter uppgick till 810 (589) MSEK och driftnetto uppgick till 698 (511) MSEK, en ökning med 38 respektive 37 procent, med stöd av stark och lönsam tillväxt i den förvärvade portföljen i Storbritannien och Irland samt en stabil utveckling i jämförbar portfölj.

För jämförbara enheter ökade totala hyresintäkter och driftnetto, justerat för valutakurseffekter, med 2 procent vardera, inklusive en viss negativ renoveringseffekt.

Inräknat de förvärvade fastigheterna i Storbritannien och Irland uppgick den totala jämförbara tillväxten i hyresintäkter till cirka 3 procent.

Tillväxten i jämförbar portfölj med omsättningsbaserade hyresavtal var positiv i Sverige, Tyskland, Danmark och Finland och negativ i Nederländerna och Österrike. Enskilda städer med en särskilt god hyresutveckling var Göteborg, Malmö, Oslo, Frankfurt, Heidelberg och München. Regionstäder i Sverige såg också en övervägande positiv utveckling.

I Stockholm minskade hyresintäkterna med cirka 2 procent, vilket framförallt förklaras av negativa renoveringseffekter hänförliga till Scandic Park och Hilton Stockholm Slussen. På hotellmarknaderna utanför city var hyrestillväxten positiv.

I Bergen (Norge) var tillväxten negativ som en effekt av en utmanande utbudssituation med betydande ny kapacitet i marknaden.

	Kvartal 3 Jan-sep			Helår
Belopp i MSEK	2018	2017	2018	2017	2017
Intäkter	531	463	1527	1539	2067
Kostnader	$-429$	$-373$	$-1269$	$-1314$	$-1743$
Bruttoresultat	102	90	258	225	324
Plus: Avskrivningar
inkluderade i kostnader	40	39	117	125	170
Driftnetto	142	129	375	350	494

Intäkterna från Operatörsverksamhet uppgick till 531 (463) MSEK, en ökning med 15 procent.

Driftnetto uppgick till 142 (129) MSEK, en ökning med 10 procent. Driftnettomarginalen uppgick till 26,7 (27,9) procent.

För jämförbara enheter ökade intäkter och driftnetto, justerat för valutakurseffekter, med 4 procent vardera, framförallt med stöd av en god utveckling i Bryssel.

Tillväxten i Montreal var negativ och förklaras i huvudsak av ännu ett starkt jämförelsekvartal från jubileumsåret 2017 samt att konkurrerande hotellkapacitet har återintroducerats i marknaden.

Pandox har i kvartalet ingått avtal med Hilton, som innebär att Hyatt Montreal ompositionernas till ett DoubleTree by Hilton med start under det fjärde kvartalet 2018. Hotellet kommer även fortsättningsvis att drivas av Pandox men under ett franchiseavtal med Hilton. Pandox bedömer att förändringen på sikt kommer att ha en tydligt positiv effekt på hotellets intäkter och lönsamhet.

Justerat för valutakurseffekter och jämförbara enheter ökade RevPAR med 6 procent.

Fastighetsportfölj

Siffror inom parentes hänförs till motsvarande period föregående år för resultatposter och årsslut 2017 för balansposter såvida inget annat anges.

Värdeförändring fastigheter

Vid utgången av perioden hade Pandox fastighetsportfölj ett marknadsvärde på totalt 53 281 (50 121) MSEK, varav 45 810 (42 548) MSEK för Förvaltningsfastigheter och 7 471 (7 573) MSEK för Rörelsefastigheter. Vid samma tidpunkt hade Rörelsefastigheter ett redovisat värde på 5 331 (5 668) MSEK.

Vid utgången av perioden hade Förvaltningsfastigheter en viktad genomsnittlig kvarvarande hyresperiod (WAULT) på 15,3 år (31 december 2017: 15,6).

Totalt under året har två hotellfastigheter i Bryssel omklassificerats till Fastighetsförvaltning.

Värdeförändring Förvaltningsfastigheter

	Belopp I MSEK
Förvaltningsfastigheter, ingående balans (1 januari, 2018)	42 548
$+$ Förvärv 2)
+ Investeringar i befintlig portfölj	243
- Avyttringar
+/- Omklassificeringar 1)	657
+ Årets omvärdering av materiella anläggningstillgångar i totalresultatet 1)	117
+/- Värdeförändring orealiserad	822
+/- Värdeförändring realiserad
+/- Valutakursförändring	1415
Förvaltningsfastigheter, utgående balans (30 september, 2018) 3)	45810

Värdeförändring Rörelsefastigheter, redovisas endast i informationssyfte

	Belopp i MSEK
Rörelsefastigheter, marknadsvärde (1 januari, 2018)	7573
+ Förvärv
+ Investeringar i befintlig portfölj	217
- Avyttringar
+/- Omklassificeringar 1)	$-773$
+/- Värdeförändring orealiserad	159
+/- Värdeförändring realiserad
+/- Valutakursförändring	295
Rörelsefastigheter, marknadsvärde (30 september, 2018)	7471

¹⁾ Avser omklassificering av två hotellfastigheter till Fastighetsförvaltning i kv 1 2018.

²⁾ Avser justering förvärv.

³⁾ Inklusive tillgångar om 286 MSEK som innehas till försäljning.

Investeringar

Under perioden januari-september 2018 uppgick investeringar i befintlig portfölj, exklusive förvärv, till 460 (501) MSEK, varav 243 (298) MSEK avsåg Förvaltningsfastigheter och 217 (203) MSEK Rörelsefastigheter samt 1 (0) MSEK avser huvudkontoret.

Vid utgången av perioden uppgick beslutade investeringar för framtida projekt till motsvarande cirka 930 MSEK, varav större projekt utgörs av Crown Plaza Brussels, Hilton Brussels City, Vildmarkshotellet, Jurys Inn Belfast, NH Brussels Bloom, Hyatt Regency Montreal, NH Vienna Airport, Park Amsterdam, Hotel Berlin Berlin samt det gemensamma investeringsprogrammet med Scandic Hotels Group för 19 hotellfastigheter i Norden.

Finansiella effekter i MSEK av förändringar i vissa nyckelparametrar per den 30 september 2018

Förvaltningsfastigheter, påverkan verkligt värde	Förändring	Värdeeffekt
Direktavkastningskrav	$+/- 0.5$ pp	$-3794/ +4547$
Valutakursförändring	$+/-1%$	$+/- 308$
Driftnetto	$+/-1%$	$+/- 437$
Förvaltningsfastigheter, intäktseffekt	Förändring	Intäktseffekt
RevPAR (antag 50/50-split mellan beläggning och pris)	$+/-1%$	$+/- 24$
Rörelsefastigheter, intäktseffekt	Förändring	Intäktseffekt
RevPAR (antag 50/50-split mellan beläggning och pris)	$+/-1%$	$+/-18$
		Resultat före
Finansiell känslighetsanalys, resultateffekt	Förändring	värdeförändringar
Räntekostnad vid nuvarande räntebindning förändrat ränteläge	$+/-1%$	$-/-101$
Räntekostnad vid förändring av genomsnittlig räntenivå	$+/-1\%$	$-/- 275$
Omvärdering av räntederivat vid förskjutning av räntekurvor	$+/-1\%$	$-/- 738$

Genomsnittligt direktavkastningskrav, %

(30 september 2018)

Fastighetsvärdering

Pandox genomför interna värderingar av sin hotellfastighetsportfölj och
Förvaltningsfastigheter redovisas till
verkligt värde i enlighet med verkigt varde i enignet field
redovisningsstandard IAS 40.
Rörelsefastigheter redovisas till
anskaffningsvärde minus avskrivningar
och eventuella nedskrivningar. För Rörelsefastigheter redovisas interna värderingar endast i informationssyfte
vilka ingår i EPRA NAV.

Värderingsmodellen består av en accepterad och beprövad
kassaflödesmodell, där framtida kassaflöden som hotellfastigheterna förväntas generera diskonteras. Värderingen baseras på det berörda hotellets affärsplan, vilken uppdateras
minst två gånger per år, och tar bland annat hänsyn till utvecklingen inom de
underliggande operatörsaktiviteterna, marknadsutvecklingen, avtalsläget, drifts-
och underhållsfrågor och investeringar
som syftar till att maximera hotellfastighetens kassaflöde och avkastning på lång sikt.

Externa värderingar av alla fastigheter genomförs varje år av oberoende
fastighetsvärderare. De externa lasugnetsvarderare. De externa
värderara genomför en mer djupgående
inspektion minst var tredje år eller om
fastigheten genomgått stora förändringar.
De externa värderingarna är en viktig referenspunkt för Pandox interna värderingar.

I det tredie kvartalet har Pandox externvärderat cirka en sjättedel av portföljen. De externa värderingarna
ligger väl i linje med och bekräftar Pandox interna värderingar.

För en översikt av fastighetsportföljens sammansättning per segment, geografi
och varumärke se sidan 19.

Vid utgången av perioden uppgick belåningsgraden netto till 49,9 (50,8) procent. Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 20 778 (18 845) MSEK. EPRA NAV (substansvärde) uppgick till 26 539 (24 211) MSEK, motsvarande 158,44 (144,54) SEK per aktie. Likvida medel plus outnyttjade långfristiga kreditfaciliteter uppgick till 2 965 (3 319) MSEK.

Vid utgången av perioden uppgick låneportföljen till 27 513 (26 473) MSEK. Outnyttjade långfristiga kreditfaciliteter uppgick till 2 042 (2 320) MSEK.

Pandox har under kvartalet upprättat ett svenskt företagscertifikatprogram med ett rambelopp om 3 000 MSEK, samt gjort en första emission om totalt 800 MSEK i olika löptider mellan 2 och 12 månader. Programmets syfte är att sänka finansieringskostnaderna samt därutöver diversifiera finansieringsstrukturen. Emitterade företagscertifikat backas till fullo upp av existerande långfristiga ej utnyttjade kreditfaciliteter.

Den genomsnittliga räntebindningstiden var 3,0 (2,6) år och den genomsnittliga räntan, som motsvarar räntenivån vid periodens slut, var 2,7 (2,6) procent, inklusive effekter av ränteswapar. Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick till 2,9 (3,3) år. Lånen säkerställs av en kombination av fastighetspanter och aktiepanter.

För att hantera ränterisk och öka förutsägbarheten i Pandox resultat används räntederivat, framförallt ränteswapar. I slutet av perioden uppgick räntederivaten brutto till 21 540 MSEK och räntederivaten netto till 16 454 MSEK, vilket även utgör den räntesäkrade delen av Pandox låneportfölj. Cirka 59 procent av Pandox låneportfölj var därmed säkrad mot ränterörelser på längre perioder än ett år.

			Räntebindning			Derivat
Löptid (MSEK)	Krediter	Derivat	Belopp	Andel, %	Volym	Andel, %	Genomsnittsränta derivat, % 1)
$< 1$ år	27513	$-16200$	11 3 12	41	254		2.9
1–2 år		3256	3256	12	3256	20	2.1
2–3 år		1859	1859		1859	11	1.4
3-4 år		3183	3183	12	3 1 8 3	19	1,1
4-5 år		2580	2580	9	2580	16	1,8
> 5 år		5322	5322	19	5322	32	1,1
Totalt/netto/snitt	27 513	0	27.513	100	16454	100	1,5

För att minska valutaexponeringen i utländska investeringar strävar Pandox efter att finansiera den tillämpliga delen av investeringen i lokal valuta. Eget kapital säkras normalt inte eftersom Pandox strategi är att ha ett långsiktigt perspektiv på sina investeringar. Valutaexponeringen är i huvudsak av karaktären valutaomräkningseffekter.

	Valuta
Förfall (MSEK) 1)	SEK	DKK	EUR	CHF	CAD	NOK	GBP	Totalt	Andel %	Ränta % 2)
2018	2797	756	2828	463	518	720	2377	10459	38	4,8
2019	725		746			652		2 1 2 3	8	0,8
2020	1400	525	921				-	2846	10	1,9
2021	1250		1493					2743	10	1,4
2022	250	552	1719					2521	9	1,0
2023	$-800$		892			$-543$	1950	1499	5	2,9
2024
2025
2026			1235				$\overline{\phantom{000000000000000000000000000000000000$	1235	4	0,7
2027			618				926	1544	6	1,1
2028 och senare	2000					543	$\overline{\phantom{000000000000000000000000000000000000$	2543	9	1,4
Totalt	7622	1833	10 453	463	518	1372	5 2 5 3	27513	100	2.7
Andel förfall i valuta, %	27,7	6.7	38,0	1,7	1,9	5,0	19,1	100
Genomsnittlig ränta, %	3,0	2,1	2,4	0,9	3,5	2,7	3,1	2,7
Genomsnittlig räntebindningstid år	3,1	1.8	3,2	0,2	0,1	2,6	3,3	3,0
Verkligt värde fastigheter	15 0 05	3555	21488	699	1282	3398	7853	53281

38 20 30 40 50 60

8

2018 2019 2020 2021 2022

0 10 10 10 9

2023 och senare

25

Pandox använder räntederivat för att uppnå önskad ränteförfallostruktur. Derivatportföljen marknadsvärderas vid varje bokslut och värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Vid slutförfall har ett derivatkontrakts marknadsvärde upplösts i sin helhet och värdeförändringen över tid har därmed inte påverkat eget kapital.

Vid utgången av perioden uppgick marknadsvärdet netto för Pandox finansiella derivat till -391 (-563) MSEK.

Förfall (MSEK)	Kapitalbindning 2)	Ränta, lån 1)	Nettoränta. ränteswappar, negativt värde 1)	Delsumma ränta	Nettoränta. ränteswappar, positivt värde 1)	Total ränta
2018	1254	17		16		16
2019	6613	88	8	97		98
2020	5485	83	60	143		143
2021	5511	94	35	129	4	133
2022	7550	177	31	208		210
2023 och senare	1098	28	27	55	67	122
Totalt	27513	488	160	648	74	722

Vid utgången av perioden uppgick de uppskjutna skattefordringarna till 520 (613) MSEK. Dessa utgör redovisat värde av skattemässiga underskottsavdrag som bolaget bedömer kan utnyttjas under de kommande räkenskapsåren och temporära värderingsskillnader för räntederivat.

De uppskjutna skatteskulderna uppgick till 3 316 (3 026) MSEK, vilka avser temporära skillnader mellan verkligt värde och skattemässigt värde Förvaltningsfastigheter, samt temporära skillnader mellan redovisat värde och skattemässigt värde Rörelsefastigheter.

En sänkning av bolagsskattesatsen är beslutad att ske i två steg: från nuvarande nivå 22,0 procent till 21,4 procent för beskattningsår som börjar efter den 31 december 2018 och till 20,6 procent för beskattningsår som börjar efter den 31 december 2020. Koncernens uppskjutna skatt har i det andra kvartalet 2018 omvärderats utifrån den skattesats som gäller vid den tidpunkt då den uppskjutna skatten förväntas att regleras. Skattesänkningen medförde en reducering av koncernens skatteskuld om 104 MSEK.

Pandox upprättar program för
företagscertifikat
Valberedning inför årsstämman 2019
Pandox har slutfört legal omorganisering i
Storbritannien och Irland
Delårsrapport januari-juni 2018

För fullständiga pressmeddelanden se www.pandox.se.

12 oktober 2018	Pandox ingår avtal om förvärv av The Midland
	Manchester
2 oktober 2018	Pandox ingår avtal om förvärv av Radisson Blu
	Glasgow

Vid utgången av perioden hade Pandox motsvarande 1 134 (1 154) heltidsanställda. Av det totala antalet anställda var 1 094 (1 119) anställda inom segmentet Operatörsverksamhet och 40 (35) inom segmentet Fastighetsförvaltning samt central administration.

Aktiviteterna inom Pandox fastighetsägande företag administreras av personal som är anställda i moderbolaget, Pandox AB (publ). Kostnaderna för dessa tjänster faktureras Pandox dotterbolag. Faktureringen uppgick under perioden januari-september 2018 till 43 (43) MSEK och resultatet uppgick till 748 (44) MSEK.

Vid utgången av perioden uppgick moderbolagets eget kapital till 4 598 (4 556) MSEK och den räntebärande skulden till 5 870 (6 638) MSEK, varav 4 936 (5 803) MSEK i form av långfristig skuld.

Moderbolaget genomför transaktioner med dotterbolag i koncernen. Sådana transaktioner omfattar i huvudsak allokering av centrala administrationskostnader samt räntor hänförliga till fordringar och skulder. Alla transaktioner med närstående sker till marknadsmässiga villkor.

Eiendomsspar AS äger 5,1 procent av 21 hotellfastigheter i Tyskland och 9,9 procent av ytterligare en hotellfastighet i Tyskland, vilka förvärvades av Pandox under 2015 och 2016. I det andra kvartalet avvecklades det temporära minoritetsägandet om 5,1 procent för de två hotellfastigheterna i Österrike

Pandox har förvaltningsavtal för nio hotell i Oslo samt för Pelican Bay Lucaya Resort på Bahamas, vilka ägs av Eiendomsspar AS eller dotterbolag till Eiendomsspar AS samt närstående till Helene Sundt AS respektive CGS Holding AS. I det tredje kvartalet uppgick intäkter för de nio förvaltningsavtalen till 1,3 (0,9) MSEK samt intäkter från Pelican Bay Lucaya till 0,3 (0,5) MSEK.

Pandox tillämpar European Securities and Markets Authoritys (ESMA) riktlinjer om Alternativa Nyckeltal. Riktlinjerna syftar till att göra alternativa nyckeltal i finansiella rapporter mer begripliga, tillförlitliga och jämförbara och därmed främja deras användbarhet. Med ett alternativt nyckeltal avses enligt dessa riktlinjer finansiellt mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering; IFRS och Årsredovisningslagen. Avstämning av alternativa nyckeltal finns tillgängliga på sidorna 16–17.

Vid utgången av perioden uppgick det totala antalet aktier före och efter utspädning till 75 000 000 A-aktier och 92 499 999 B-aktier. För det tredje kvartalet 2018 uppgick det viktade antalet aktier före och efter utspädning till 75 000 000 A-aktier och 92 499 999 B-aktier.

Pandox strävar efter lägsta möjliga finansieringskostnad och samtidigt begränsa företagets ränte-, valuta- och likviditetsrisker. Pandox utgångspunkt är att ökade finansieringskostnader till följd av rimliga ränteförändringar ofta kompenseras av högre rörelseintäkter genom en ökad ekonomisk aktivitet. Pandox har därutöver en låneportfölj med varierande förfallodatum och löptider med fast ränta där företaget ingår ränteswapavtal för att säkra räntenivån på en viss andel av skuldportföljen.

En betydande del av Pandox verksamhet bedrivs i länder utanför Sverige och företaget är exponerat mot förändringar i valutakurser. Pandox minskar valutaexponeringen i utländska investeringar framförallt genom att uppta lån i lokal valuta. De utländska verksamheterna har i huvudsak både intäkter och kostnader i lokal valuta vilket begränsar valutaexponeringen i löpande flöden.

Pandox strävar efter att ha en diversifierad låneportfölj sett till antalet långivare, koncentration samt löptid för att hantera likviditetsrisken.

Pandox finansiella risker och riskhantering beskrivs på sidorna 120–123 i årsredovisningen för 2017.

Pandox definierar risk som en osäkerhetsfaktor som kan påverka företagets förmåga att uppnå sina mål. Det är därför av största vikt för Pandox att kunna identifiera och värdera dessa osäkerhetsfaktorer.

Pandox strategi är att investera i hotellfastigheter med omsättningsbaserade hyresavtal med de bästa hotelloperatörerna, samt när så behövs kunna driva hotellverksamhet i egen regi. Givet denna strategi har Pandox klassificerat risker i fem kategorier: strategirisker, operativa risker, finansiella risker, omvärldsrisker och hållbarhetsrisker.

Integration av förvärvet i Storbritannien och Irland är en operativ risk med särskild prioritet innevarande år.

Pandox riskarbete beskrivs på sidorna 80–84 i avsnittet risker och riskhantering i årsredovisningen för 2017.

Inga väsentliga förändringar i Pandox bedömning av risker har skett efter publiceringen av årsredovisningen 2017.

Hotellbranschen är säsongsbunden till sin natur. De perioder som bolagets fastigheter redovisar högre intäkter varierar från fastighet till fastighet, främst beroende på läge och kundbas. Eftersom större delen av de kunder som bor på Pandox-ägda eller Pandox-drivna hotell är affärsresenärer, har bolagets totala intäkter historiskt sett varit högre under framförallt det andra kvartalet. Tidpunkten för semestrar och stora evenemang kan också påverka bolagets kvartalsresultat.

Den här rapporten innehåller uttalanden om framtiden. Sådana uttalanden är förknippade med risker och osäkerhet. Den faktiska utvecklingen och resultaten kan avvika betydligt från de förväntningar vi ger uttryck för på grund av olika faktorer som till stor del ligger utanför Pandox kontroll.

Denna rapport ges även ut på engelska. Den svenska texten är giltig för alla syften. Om det skiljer mellan språkversionerna gäller den svenska lydelsen.

Stockholm den 25 oktober 2018

Anders Nissen, VD

Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapport) för Pandox AB 556030–7885 per 30 september 2018 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna finansiella delårsinformation i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning.

Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medveten om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har.

Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen.

Stockholm den 25 oktober 2018

PricewaterhouseCoopers AB

Patrik Adolfson Helena Ehrenborg Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor Huvudansvarig revisor

Pandox presenterar delårsrapporten för institutionella investerare, analytiker och media via en webbsänd telefonkonferens den 25 oktober kl. 08:30 CEST.

För att följa presentationen online gå till

https://edge.media-server.com/m6/p/rbn76gus. För att delta i telefonkonferensen och ställa frågor, vänligen ring in på något av nedanstående telefonnummer cirka tio minuter före presentationsstart. Presentationsmaterialet görs tillgängligt på www.pandox.se cirka kl. 08:00 CEST.

SE Tollfree: 0200 883 464 SE LocalCall: +46 (0)8 5065 3942 UK Tollfree: 0800 279 7204 UK LocalCall: +44 (0)330 336 9411 US LocalCall: +1 646-828-8144 Conference ID: 1337706

En inspelad version av presentationen kommer att finnas tillgänglig på www.pandox.se.

För ytterligare information vänligen kontakta:

Anders Nissen,VD +46 (o) 708 46 02 02

Liia Nõu, CFO +46 (0) 702 37 44 04

Anders Berg, Head of Communications and IR +46 (0) 760 95 19 40

Denna information är sådan information som Pandox AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 25 oktober 2018 kl. 07:00 CEST.

Delårsrapport kv 1-3 2018	25 oktober 2018
Hotellmarknadsdag 2018	20 november 2018
Bokslutskommuniké 2018	14 februari 2019
Årsstämma 2019	10 april 2019
Delårsrapport kv 1 2019	26 april 2019

Mer information om Pandox finns på www.pandox.se.

Finansiella rapporter i sammandrag

Koncernens rapport över totalresultat i sammandrag	Kvartal 3				Jan-sep
Belopp i MSEK	Not	2018	2017	2018	2017	2017
Intäkter Fastighetsförvaltning
Hyresintäkter	$\overline{2}$	766	569	2 1 0 5	1572	2 1 2 1
Övriga fastighetsintäkter		44	20	117	59	81
Intäkter Operatörsverksamhet	2	531	463	1527	1539	2067
Nettoomsättning		1 3 4 1	1052	3749	3 1 7 0	4269
Kostnader Fastighetsförvaltning	$\sqrt{2}$	$-112$	$-78$	$-332$	$-239$	$-321$
Kostnader Operatörsverksamhet	2	-429	$-373$	$-1269$	$-1314$	$-1743$
Bruttoresultat		800	601	2 1 4 8	1617	2 2 0 6
- varav bruttoresultat Fastighetsförvaltning	$\overline{2}$	698	511	1890	1392	1882
- varav bruttoresultat Operatörsverksamhet	$\overline{2}$	102	90	258	225	324
Central administration		$-34$	$-30$	$-105$	$-88$	$-124$
Finansiella intäkter		2	$\mathbf{0}$	3	$\mathbf{1}$	15
Finansiella kostnader		$-207$	$-132$	$-592$	$-394$	$-534$
Resultat före värdeförändringar		561	439	1454	1 1 3 6	1563
Värdeförändringar
Fastigheter, orealiserade	$\overline{c}$	376	194	822	1 1 3 6	1625
Fastigheter, realiserade	$\overline{2}$	13	$\overline{\phantom{0}}$	40	$\overline{\phantom{0}}$	289
Derivat, orealiserade		113	18	172	166	173
Resultat före skatt		1063	651	2488	2438	3650
Aktuell skatt		$-64$	$-16$	$-161$	$-84$	$-73$
Uppskjuten skatt		$-166$	$-84$	$-278$	$-389$	$-429$
Periodens resultat		833	551	2049	1965	3 1 4 8
Övrigt totalresultat
Poster som inte kan omföras till periodens resultat
Årets omvärdering av materiella anläggningstillgångar 1)				117	112	112
Skatt hänförlig till poster som inte kan omföras till periodens resultat				$-35$	$-25$	$-25$
				82	87	87
Poster som kan komma att omföras till periodens resultat
Omräkningsdifferenser utländska verksamheter		$-220$	$-1$	559	$-76$	$-272$
		$-220$	$-1$	559	$-76$	$-272$
Periodens övrigt totalresultat		$-220$	$-1$	641	11	$-185$
Periodens totalresultat		613	550	2690	1976	2963
Moderbolagets aktieägare - andel av periodens resultat		833	547	2044	1952	3 1 4 0
Innehav utan bestämmande inflytande - andel av periodens resultat		$\mathbf 0$	4	5	13
						8
Moderbolagets aktieägare - andel av periodens totalresultat		616	548	2678	1962	2950
Innehav utan bestämmande inflytande - andel av periodens totalresultat Resultat per aktie före och efter utspädning. SEK		$-3$ 4.98	$\overline{2}$ 3.47	12 12.20	14 12.39	13 19.89

1) Avser verkligt värdeförändring av hotellfastigheter som omklassificerats från Operatörsverksamhet till Fastighetsförvaltning.

Rapport över finansiell ställning för koncernen i sammandrag		2018	2017	2017
Belopp i MSEK	Not	30 sep	30 sep	31 dec
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Rörelsefastigheter		4929	4817	5 2 4 6
Inventarier/Inredning		402	347	423
Förvaltningsfastigheter		45 5 2 4	34 0 38	42 548
Uppskjuten skattefordran Derivat 1)		520 59	665 6	613 11
Andra långfristiga fordringar		32	45	26
Summa anläggningstillgångar		51 466	39918	48 8 67
Omsättningstillgångar
Varulager Aktuell skattefordran		10 47	14 14	10 40
Kundfordringar		218	218	167
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter		350	330	395
Övriga fordringar		194	196	67
Likvida medel		923	484	999
Tillgångar som innehas för försäljning	3	286	$\overline{\phantom{a}}$	1367
Summa omsättningstillgångar		2028	1256	3045
Summa tillgångar		53 494	41 174	51912
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital		419	394	419
Övrigt tillskjutet kapital		4556	3120	4557
Reserver		391 15 4 12	$-43$ 12924	$-243$ 14 112
Balanserade vinstmedel inklusive periodens resultat Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare		20778	16 3 95	18845
Innehav utan bestämmande inflytande		172	191	182
Summa eget kapital		20950	16 5 8 6	19027
SKULDER
Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder 2)3)		23 800	14796	23768
Övriga långfristiga skulder		$\overline{2}$	12	248
Derivat 1)		450	575	574
Avsättningar		91	109	134
Uppskjuten skatteskuld		3316	2911	3026
Summa långfristiga skulder		27 659	18 4 03	27750
Kortfristiga skulder
Avsättningar		14	14	2
Kortfristiga räntebärande skulder 2)3)		3661	5238	2705
Skatteskulder		256	96	83
Leverantörsskulder		219	244	250
Övriga kortfristiga skulder		245	171	284
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter		490	422	444
Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning	3			1367
Summa kortfristiga skulder		4885	6 1 8 5	5 1 3 5
Summa skulder		32 544	24588	32 8 8 5
Summa eget kapital och skulder		53 494	41 174	51912

¹⁾ Derivaten värderas till verkligt värde enligt Nivå 2-värdering enligt IFRS, baserat på indata som är observerbara, antingen direkt eller indirekt.
²⁾ De redovisade värdena för räntebärande skulder och andra finansi

Rapport över förändringar i koncernens eget kapital i sammandrag

				Hänförligt till moderbolagets aktieägare
					Balanserade			Totalt
		Övrigt tillskjutet	Omräknings-	Omvärderings-	vinstmedel inkl periodens		Innehav utan bestämmande	eget
Belopp i MSEK	Aktiekapital	kapital	reserver	reserv	resultat	Summa	inflytande	kapital
Ingående eget kapital 1 januari 2017	394	3 1 2 2	$-53$	—	11618	15 0 8 1	177	15 2 5 8
Periodens resultat Ky 1-3 2017			-		1952	1952	13	1965
Övrigt totalresultat Kv 1-3 2017			$-77$	87		10		11
Nyemission 1)		$-2$			$\overline{\phantom{000000000000000000000000000000000000$	$-2$		$-2$
Utdelning mars 2017					$-646$	$-646$		$-646$
Utgående eget kapital 30 september 2017	394	3 1 2 0	$-130$	87	12924	16 3 9 5	191	16 5 8 6
Periodens resultat Ky 4 2017					1188	1188	-5	1 1 8 3
Övrigt totalresultat Kv 4 2017			$-200$		$\overline{\phantom{000000000000000000000000000000000000$	$-200$	4	$-196$
Nyemission 1)	25	1437			$\hspace{0.05cm}$	1462		1462
Utdelning Kv 4 2017	$\overline{\phantom{000000000000000000000000000000000000$				--		-8	$-8$
Utgående eget kapital 31 december 2017	419	4557	$-330$	87	14 1 12	18845	182	19027
Ingående eget kapital 1 januari 2018	419	4557	$-330$	87	14 1 12	18845	182	19027
Periodens resultat Ky 1-3 2018			$\overline{\phantom{a}}$	$\overline{\phantom{000000000000000000000000000000000000$	2044	2044	5.	2049
Övrigt totalresultat Kv 1-3 2018			552	82		634		641
Nyemission 2)		$-1$				$-1$		$-1$
Transaktioner med innehav utan bestämmande inflytande 3)					$-7$	$-7$	$-22$	$-29$
Utdelning april 2018					$-737$	$-737$		$-737$
Utgående eget kapital 30 september 2018	419	4556	222	169	15412	20778	172	20950

$^{\rm 1)}$ Nyemissionsbeloppet redovisas netto efter avdrag för transaktionskostnader om 18 MSEK 2017. $^{\rm 2)}$ Nyemissionsbeloppet avser transaktionskostnader om 1 MSEK 2018. $^{\rm 3)}$ Förvärv och upplösning av innehav utan be

Rapport över koncernens kassaflöde i sammandrag

Rapport över koncernens kassaflöde i sammandrag	Kvartal 3		Jan-sep		Helår
Belopp i MSEK	2018	2017	2018	2017	2017
DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN
Resultat före skatt	1063	651	2488	2438	3650
Återföring av avskrivningar	40	39	117	125	170
Realiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter	$-13$	$\overbrace{\qquad \qquad }$	$-40$	$\overbrace{\qquad \qquad }$	$-289$
Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter	-377	$-194$	$-822$	$-1136$	$-1625$
Orealiserade värdeförändringar derivat	$-114$	$-18$	$-173$	$-166$	$-173$
Övriga poster som inte ingår i kassaflödet	$-33$	9	$-12$	20	33
Betald skatt	46	$-16$	5	$-84$	$-73$
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital	612	471	1563	1 1 9 7	1693
Ökning/minskning rörelsefordringar	48	$-88$	$-227$	$-214$	$-102$
Ökning/minskning rörelseskulder	$-505$	$-36$	$-336$	25	102
Förändringar av rörelsekapital	$-457$	$-124$	$-563$	$-189$	$\mathbf{O}$
Kassaflöde från den löpande verksamheten	155	347	1000	1008	1693
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Förvärv av innehav utan bestämmande inflytande	$-1$	$\overline{\phantom{000000000000000000000000000000000000$	$-29$	$\hspace{0.1mm}-\hspace{0.1mm}$
Investeringar i fastigheter och anläggningstillgångar	$-167$	$-181$	-460	$-501$	$-714$
Avyttring av hotellfastigheter, netto likviditetspåverkan	$\overline{\phantom{0}}$	$\overline{\phantom{0}}$		16	356
Förvärv av hotellfastigheter, netto likviditetspåverkan	$-2$	$-824$	$-8$	$-1148$	$-10609$
Förvärv av finansiella tillgångar	$-11$	$-2$	$-11$	-24	$-24$
Avyttring av finansiella tillgångar	$\mathbf 0$	$\mathbf{0}$	4	$\mathbf{1}$	21
Kassaflöde från investeringsverksamheten	$-181$	$-1007$	$-504$	$-1656$	$-10970$
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Nyemission Emissionskostnader			$-1$	$-2$	1480 $-20$
Upptagna lån	1274	1717	2814	2413	13 138
Amortering av skuld	$-1005$	$-913$	$-2650$	$-1138$	$-4188$
Utbetald utdelning		$\overline{\phantom{000000000000000000000000000000000000$	$-737$	$-654$	$-654$
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	269	804	$-573$	619	9756
Periodens kassaflöde	243	144	-78	$-29$	479
Likvida medel vid periodens början	678	344	999	517	517
Kursdifferens i likvida medel	2	$-4$	$\overline{2}$	$-4$	3
Likvida medel vid periodens slut	923	484	923	484	999
Upplysningar om betalda räntor
Erhållen ränta uppgick till	$\mathbf 0$	$\mathbf{0}$	$\mathbf{1}$	$\mathbf{1}$	2
Betald ränta uppgick till	$-201$	$-122$	$-572$	$-374$	$-508$
Upplysningar om likvida medel vi periodens slut Likvida medel består av bankmedel.	923	484	923	484	999

Resultaträkning för moderbolaget i sammandrag		Kvartal 3	Jan-sep		Helår
Belopp i MSEK	2018	2017	2018	2017	2017
Nettoomsättning	11	9	54	52	101
Administrativa kostnader	$-47$	$-41$	$-138$	$-118$	$-166$
Rörelseresultat	$-36$	$-32$	-84	-66	$-65$
Resultat från andelar i koncernföretag	$\overline{2}$		758	200	200
Ovriga ränteintäkter och liknande resultatposter 1)	472	19	475	65	140
Övriga räntekostnader och liknande resultatposter	$-425$	$-38$	$-377$	$-155$	$-609$
Resultat efter finansiella poster	13	$-51$	772	44	$-334$
Bokslutsdispositioner					248
Resultat före skatt	13	$-51$	772	44	$-86$
Skatt på periodens resultat 2)	3		9
Uppskjuten skatt	$-25$		$-34$		116
Periodens resultat	$-9$	$-51$	748	44	30

$^{\rm 1)}$ Varav 47 MSEK avser orealiserade värdeförändringar på derivat. $^{\rm 2)}$ Skattefordringar på underskottsavdrag och värdering av ränteswapar.

Balansräkning för moderbolaget i sammandrag	2018	2017	2017
Belopp i MSEK	30 sep	30 sep	31 dec
TILLGÅNGAR
Finansiella anläggningstillgångar	17489	12698	17596
Omsättningstillgångar	570	48	167
Summa tillgångar	18059	12746	17763
EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Avsättningar	4598 93	3109 75	4556 82
Långfristiga skulder	5239	1269	6 1 6 2
Kortfristiga skulder	8 1 2 9	8 2 9 3	6963
Summa eget kapital och skulder	18059	12746	17763

Avstämning alternativa nyckeltal	Kvartal 3		Jan-sep		Helår
Per aktie, belopp i SEK 1)	2018	2017	2018	2017	2017
Totalresultat per aktie, SEK
Andel av periodens totalresultat, moderbolagets aktieägare, MSEK	616	548	2678	1962	2950
Viktat genomsnittligt antal aktier före och efter utspädning	167 499 999	157 499 999	167 499 999	157 499 999	157 856 163
Totalresultat per aktie. SEK	3.68	3.48	15.99	12.46	18.69
Cash earnings per aktie, SEK
Andel av cash earnings, moderbolagets aktieägare, MSEK	537	458	1405	1164	1652
Viktat genomsnittligt antal aktier före och efter utspädning	167 499 999	157 499 999	167 499 999	157 499 999	157 856 163
Cash earnings per aktie, SEK	3,20	2,91	8.39	7.39	10.46
Substansvärde (EPRA NAV) per aktie, SEK
EPRA NAV (substansvärde), MSEK			26 539	21 4 9 4	24 211
Antal aktier vid periodens slut			167 499 999	157 499 999	167 499 999
Substansvärde (EPRA NAV) per aktie, SEK			158.44	136.47	144.54
Utdelning per aktie, SEK
Utdelning, MSEK					737
Antal aktier vid tillfället för utdelning	167 499 999	157 499 999	167 499 999	157 499 999	167 499 999
Utdelning per aktie, SEK 3)					4.40
Viktat genomsnittligt antal aktier före och efter utspädning	167 499 999	157 499 999	167 499 999	157 499 999	157 856 163
Antal aktier vid periodens slut	167 499 999	157 499 999	167 499 999	157 499 999	167 499 999
FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL
Antal hotell, periodens slut 2)		-	143	122	143
Antal rum, periodens slut 2)			31 655	26 8 5 4	31613
WAULT, år			15,3	13.8	15.6
Marknadsvärde fastigheter, MSEK			53 281	40 951	50 121
Marknadsvärde Förvaltningsfastigheter, MSEK			45 810	34 0 38	42 548
Marknadsvärde Rörelsefastigheter, MSEK			7471	6913	7573
RevPAR (Operatörsverksamhet) för jämförbara enheter till jämförbar
valutakurs, SEK	908	855	837	800	803

¹⁾ Totalt antal utestående aktier efter full utspädning uppgår till 167 499 999, varav 75 000 000 A-aktier och 92 499 999 B-aktier. För jämförbarheten har totala antalet aktier använts för beräkning av nyckeltalen. ²⁾P

Avstämning alternativa nyckeltal	Kvartal 3		Jan-sep		Helår
Belopp i MSEK	2018	2017	2018	2017	2017
Soliditet, %
Summa eget kapital			20 950	16586	19027
Summa tillgångar Soliditet, %			53 494 39,2	41 174 40,3	51912 36,7
Räntebärande nettoskuld
Långfristigaräntebärande skulder Kortfristiga räntebärande skulder			23 800 3661	14796 5238	23768 2705
Uppläggningskostnader lån			52
Likvida medel			$-923$	-484	-999
Räntebärande nettoskuld			26 5 90	19550	25 4 7 4
Belåningsgrad netto, %
Räntebärande nettoskuld			26 5 90	19550	25 4 7 4
Marknadsvärde fastigheter Belåningsgrad netto, %			53 281 49,9	40 951 47,7	50 121 50,8
Räntetäckningsgrad, ggr
Resultat före värdeförändringar	561	439	1454	1136	1563
Finansiella kostnader Avskrivningar	207 40	132 39	592 117	394 125	534 170
Räntetäckningsgrad, ggr	3,9	4,6	3,7	4,2	4,2
Genomsnittlig skuldränta vid slutet av perioden, % Genomsnittlig räntekostnad			741	497	688
Långfristiga räntebärande skulder			23 800	14796	23768
Uppläggningskostnader lån			52
Kortfristiga räntebärande skulder Genomsnittlig skuldränta vid slutet av perioden, %			3661 2,7	5238	2705 2,6
Se sidan 8-9 för en fullständig avstämning.				2,5
Investeringar, exkl. förvärv	167	181	460	501	714
Driftnetto Fastighetsförvaltning
Hyresintäkter	766	569	2 1 0 5	1572	2 1 2 1
Övriga fastighetsintäkter	44	20	117	59	81
Kostnader, exkl fastighetsadministration Driftnetto Fastighetsförvaltning, före	-48	$-62$	$-241$	$-181$	$-228$
fastighetsadministration	762	527	1981	1450	1974
Fastighetsadministration	$-64$	$-16$	-91	$-58$	-93
Driftnetto Fastighetsförvaltning	698	511	1890	1392	1882
Driftnetto Operatörsverksamhet
Intäkter Operatörsverksamhet	531	463	1527	1539	2067
Kostnader Operatörsverksamhet Bruttoresultat	$-429$ 102	$-373$ 90	$-1269$ 258	$-1314$ 225	$-1743$ 324
Plus: Avskrivningar inkluderade i kostnader	40	39	117	125	170
Driftnetto Operatörsverksamhet	142	129	375	350	494
EBITDA
Totalt bruttoresultat, från respektive segment	800	601	2 1 4 8	1617	2 2 0 6
Plus: Avskrivningar inkluderade i kostnader	40	39	117	125	170
Operatörsverksamhet	$-34$	$-30$	$-105$	$-88$	$-124$
Minus: Central administration, exklusive avskrivningar EBITDA	806	610	2 1 6 0	1654	2 2 5 2
Cash earnings EBITDA
Plus: Finansiella intäkter	806 2	610 0	2 1 6 0 3	1654 1	2 2 5 2 15
Minus: Finansiella kostnader	$-207$	$-132$	$-592$	$-394$	$-534$
Minus: Aktuell skatt	-64	-16	$-161$	-84	-73
Cash earnings	537	462	1410	1 1 7 7	1660
EPRA NAV
Koncernens eget kapital hänförligt till moderbolagets			20778	16 3 9 5	18845
aktieägare Plus: Omvärdering av Rörelsefastigheter			2 1 4 0	1750	1906
Plus: Verkligt värde finansiella derivat			391	569	563
Minus: Uppskjuten skattefordran, derivat			$-86$	$-131$	$-129$
Plus: Uppskjuten skatteskuld, fastigheter EPRA NAV			3316 26 5 3 9	2911 21 4 9 4	3026 24 2 11
Tillväxt i EPRA NAV, i årstakt, %
EPRA NAV hänförligt till moderbolagets aktieägare IB			21 494 26 539	18079 21 494	19883 24 211
EPRA NAV hänförligt till moderbolagets aktieägare UB Återlagd utdelning, innevarande år			737	646	646
Exklusive likvid nyemission			$-1461$	$-1001$	-1 460
$Tillrr\ddot{o}$ rt $FDDA NAM + \frac{2}{3}r_0t_0l_0t + \sigma$			201	160	177

Kvartalsdata

Rapport över totalresultat för koncernen i sammandrag		2018			2017			2016
Belopp i MSEK	Kv 3	Kv 2	Kv 1	Kv4	Kv 3	Kv 2	Kv1	Kv 4
Intäkter Fastighetsförvaltning Hyresintäkter	766	739	600	549	569	547	456	433
Ovriga fastighetsintäkter	44	52	21	22	20	21	18	25
Intäkter Operatörsverksamhet	531	565	431	528	463	555	521	619
Nettoomsättning	1 3 4 1	1 3 5 6	1052	1099	1052	1 1 2 3	995	1077
Kostnader Fastighetsförvaltning	$-112$	$-127$	$-93$	$-82$	$-78$	-83	$-78$	-90
Kostnader Operatörsverksamhet	$-429$	-436	-404	-429	$-373$	-462	$-479$	$-528$
Bruttoresultat	800	793	555	589	601	578	438	459
Central administration	$-34$	$-37$	$-34$	$-37$	$-30$	$-30$	$-28$	$-34$
Finansnetto	$-205$	$-198$	$-186$	$-126$	$-132$	$-131$	$-130$	$-116$
Resultat före värdeförändringar	561	558	335	426	439	417	280	309
Värdeförändringar
Fastigheter, orealiserade	376	297	148	490	194	634	308	413
Fastigheter, realiserade Derivat, orealiserade	13 113	13 $-24$	14 83	289 7	$\overline{\phantom{000000000000000000000000000000000000$ 18	$\overline{\phantom{000000000000000000000000000000000000$ 71	$\overline{\phantom{000000000000000000000000000000000000$ 77	116
Resultat före skatt	1063	844	580	1212	651	1 1 2 2	665	838
Aktuell skatt	$-64$	-60	$-37$	11	$-16$	$-38$	$-30$	-34
Uppskjuten skatt	$-166$	$-21$	$-91$	$-40$	$-84$	$-197$	$-108$	$-32$
Periodens resultat	833	763	452	1 1 8 3	551	887	527	772
Övrigt totalresultat	$-220$	134	728	$-196$	$-1$	$-82$	94	18
Periodens totalresultat	613	897	1 1 8 0	986	550	805	621	790
Rapport över finansiell ställning för koncernen i sammandrag		2018			2017			2016
Belopp i MSEK	30-sep	30-jun	31-mar	31-dec	30-sep	$30$ -jun	31-mar	31-dec
TILLGÅNGAR
Fastigheter inklusive inventarier	50 855	50789	49 944	48 217	39 20 2	38 216	37 098	36578
Övriga anläggningstillgångar	91	36	59	37	51	54	41	23
Uppskjuten skattefordran	520	561	469	613	665	685	722	748
Omsättningstillgångar Likvida medel	1 1 0 5 923	2542 678	2 2 6 2 708	2046 999	772 484	703 344	582 625	563 517
Summa tillgångar	53 494	54 606	53 442	51912	41 174	40 002	39 0 68	38 4 29
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital Uppskjuten skatteskuld	20 950 3316	20 347 3 2 3 7	20 20 6 3 1 5 3	19027 3026	16586 2911	16036 2924	15 2 3 1 2705	15 2 5 8 2582
Räntebärande skulder	27461	27451	26792	26 473	20 034	19 3 5 9	18709	18841
Icke räntebärande skulder	1767	3571	3292	3386	1643	1683	2423	1748
Summa eget kapital och skulder	53 494	54 606	53 442	51912	41 174	40 002	39 0 68	38 4 29
Nyckeltal		2018			2017			2016
Belopp i MSEK	Kv 3	Kv 2	Kv 1	Kv 4	Kv 3	Kv 2	Kv1	Kv 4
Driftnetto Fastighetsförvaltning Driftnetto Operatörsverksamhet	698 142	664 167	528 66	490 144	511 129	485 139	396 82	368 130
EBITDA	806	794	560	597	610	594	450	464
Resultat per aktie, före och efter utspädning, SEK	4,98	4,53	2,69	7,47	3,47	5,61	3,31	5,08
Cash earnings	537	536	336	482	462	425	290	314
Cash earnings per aktie, före och efter utspädning, SEK RevPAR-tillväxt (Operatörsverksamhet) för jämförbara enheter och	3,20	3,18	2,00	3,06	2,91	2,67	1,81	2,05
jämförbar valutakurs, %	6	4	4	11	12	17	4	$-4$
		2018			2017			2016
	30-sep	30-jun	31-mar	31-dec	30-sep	$30$ -jun	31-mar	31-dec
Räntebärande nettoskuld, MSEK	26 590	26 844	26 15 1	25 474	19550	19015	18084	18314
Soliditet, %	39,2	37,3	37,8	36,7	40,3	40,1	39,0	39,7
Belåningsgrad fastigheter, % Räntetäckningsgrad, ggr	49,9 3,7	50,6 3,5	50,2 3,0	50,8 4,4	47,7 4,6	47,7 4,5	46,8 3,4	47,9 4,0
Marknadsvärde fastigheter, MSEK	53 281	53 064	52 120	50 121	40 951	39868	38 6 30	38 233
EPRA NAV per aktie, SEK	158,44	153,97	151,81	144,54	136,47	132,55	125,67	126,24
WAULT (förvaltningsfastigheter), år	15,3	15,3	15,6	15,6	13,8	13,9	13,6	13,9

I slutet av perioden bestod Pandox fastighetsportfölj av 143 (31 december 2017: 143) hotellfastigheter med 31 655 (31 december 2017: 31 613) hotellrum i femton länder.

Pandox huvudsakliga geografiska fokus är norra Europa. Sverige (28 procent) är Pandox enskilt största geografiska marknad mätt som andel av fastighetsportföljens totala marknadsvärde följt av Tyskland (18 procent), Storbritannien (15 procent), Belgien (8 procent) och Finland (7 procent).

128 av hotellfastigheterna hyrs ut till externa parter, vilket innebär att 86 procent av portföljens marknadsvärde täcks av externa hyreskontrakt. Pandox hyresgäster är välrenommerade hotelloperatörer med starka hotellvarumärken.

Den 3o september 2018 hade Förvaltningsfastigheter en viktad genomsnittlig kvarvarande hyresperiod (WAULT) på 15,3 år (31 december 2017: 15,6).

	Antal			Marknadsvärde (MSEK)
Fastighetsförvaltning	Hotell	Rum	Per land	I % av totalt	Per rum
Sverige	44	9030	15 005	28	1,7
Tyskland	22	4332	7120	13	1,6
Storbritannien	18	4283	7449	14	1,7
Finland	13	2925	3913		1,3
Norge	14	2535	3398	6	1,3
Danmark	8	1844	3555	7	1,9
Österrike	$\overline{c}$	639	1389	3	2,2
Belgien	$\overline{2}$	517	808	$\overline{2}$	1,6
Irland	3	445	1455	3	3,3
Schweiz	1	206	699		3,4
Nederländerna	1	189	1019	$\overline{2}$	5,4
Summa Fastighetsförvaltning	128	26 9 45	45810	86	1,7
Operatörsverksamhet
Belgien	7	1954	3289	6	1,7
Tyskland	4	1285	2475	5	1,9
Kanada	2	952	1282	2	1,3
Storbritannien		364	404		1,1
Finland		155	21	0	0,1
Summa Operatörsverksamhet	15	4710	7471	14	1,6
Summa totalt	143	31 655	53 281	100	1,7

		Antal
Varumärke	Hotell	Rum	I % av totalt	Länder
Scandic	51	11 001	35	SE, NO, FI, DK
Jurys Inn	20	4330	14	GB, IE
Leonardo	18	3416	11	GE
Hilton		1987	6	SE, FI, UK, BE
Nordic Choice Hotels	12	1965	6	SE, NO
Radisson Blu		1783	6	CH, DE
NH		1679	5	AT, BE
Crowne Plaza		616		BE
Hyatt		595		СA
Elite Hotels		484		SE
Holiday Inn		469		BE, GE
First Hotels		403		DK
InterContinental		357		CA
Meininger		227		DK
Best Western		103		SE
Oberoende varumärken	9	2 2 4 0		SE, FI, BE, DE, NL
Totalt	143	31 655	100	151

Scandic Jurys Inn Leonardo Hilton Nordic Choice Hotels Radisson Blu NH Övriga

Pandox AB följer International Financial Reporting Standards (IFRS) - och tolkningarna (IFRIC) - så som de antagits av EU. Den här delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 "Delårsrapportering" samt " Årsredovisningslagen".

Moderbolagets delårsrapport har upprättats i enlighet med kapitel 9 Delårsrapport i Årsredovisningslagen. Moderbolaget tillämpar Årsredovisningslagen och RFR2 "Redovisning för juridiska personer". Enligt RFR2 ska en juridisk enhets moderbolag tillämpa alla IFRS-principer och tolkningar som EU antagit, inom den ram som definieras av Årsredovisningslagen, och ta hänsyn till kopplingen mellan redovisning och beskattning.

Delårsrapporten omfattar sidorna 1–23 och sidorna 24–26 utgör således en integrerad del av denna finansiella rapport.

De redovisningsprinciper som tillämpas överensstämmer med de som beskrivs i Pandox årsredovisning för 2017 förutom att Pandox tillämpar IFRS 9 Finansiella instrument och IFRS 15 Intäkter från avtal med kunder från 1 januari 2018. Som beskrivet i årsredovisningen 2017 har införandet av dessa standarder ej lett till behov av omräkning av jämförelsetal eller annan justering av de finansiella rapporterna men utökade upplysningskrav kommer att tillkomma i årsredovisningen 2018.

Den 1 januari 2019 kommer IFRS 16 "Leases" införas. Standarden kräver att tillgångar och skulder hänförliga till alla leasingavtal, med undantag för leasing på maximalt 12 månader samt leasing av mindre värde, ska redovisas som en skuld och tillgång i balansräkningen. Redovisning baseras på synsättet att leasetagaren har en rättighet att använda en tillgång under en specifik tidsperiod och samtidigt en skyldighet att betala för denna rättighet. Redovisningen för leasegivaren kommer i allt väsentligt att vara oförändrad. Standarden är tillämplig för räkenskapsår som påbörjas den 1 januari 2019 eller senare. Förtida tillämpning är tillåten. Pandox planerar inte att förtidstillämpa IFRS 16. Det går i dagsläget inte att kvantifiera effekterna av införandet av IFRS men den nya leasingstandarden kommer att påverka Pandox finansiella rapporter då koncernen har operationella leasingavtal avseende lokaler samt även tomträttsavgälder. För en omfattning av storleken på koncernens leasingåtaganden, se Not 8 Operationell leasing i årsredovisning 2017. Den detaljerade utvärderingen av effekterna av IFRS 16 kommer att avslutas under 2018.

Not 2 Rörelsesegment

Pandox rörelsesegment utgörs av verksamhetsgrenarna Fastighetsförvaltning och Operatörsverksamhet. Segment Fastighetsförvaltning förädlar och
förvaltar fastigheter och tillhandahåller hotellokaler men även andra typer av l Fastighetsförvaltning inkluderar också åtta förvaltningsavtal för externt ägda hotellfastigheter. Operatörsverksamheten äger hotellfastigheter samt bedriver egen hotellyerksamhet. Segmentet Operatörsverksamhet innefattar också ett hotell med ett långsiktigt hyresavtal som Pandox driver, samt bedriver egen hotellyerksamhet. Segmentet Operatörsverksamhet innefattar ocks ett förvaltningsavtal på ytterligare en externt ägd hotellfastighet. Ej fördelade poster är poster som inte är hänförbara till ett specifikt segment eller är gemensamt för de två segmenten. Segmenten är framtagna utifrån den rapportering som sker internt till företagsledning avseende utfall och ställning. Segmentsrapporteringen är uppställd utifrån de redovisningsprinciper som årsredovisningen i övrigt och summan av segmenten är lika med beloppen i koncernen. Scandic Hotels Group och Leonardo Hotels är kunder som, var för sig, står för mer än 10 procent av intäkterna.

Rörelsesegment		Fastighetsförvaltning	Operatörsverksamhet			samt ej fördelade poster	Totalt
Belopp i MSEK	Kv 3 2018	Kv 3 2017	Kv 3 2018	Kv 3 2017	Kv 3 2018	Kv 3 2017	Kv 3 2018	Kv 3 2017
Intäkter Fastighetsförvaltning Hyresintäkter samt övriga fastighetsintäkter	810	589					810	589
Intäkter Operatörsverksamhet			531	463	$\overline{\phantom{000000000000000000000000000000000000$		531	463
Nettoomsättning	810	589	531	463		$\overline{\phantom{0}}$	1 3 4 1	1052
Kostnader Fastighetsförvaltning	$-112$	$-78$					$-112$	$-78$
Kostnader Operatörsverksamhet		$\overline{\phantom{0}}$	$-429$	$-373$			$-429$	$-373$
Bruttoresultat	698	511	102	90	$\overline{\phantom{000000000000000000000000000000000000$	$\overline{\phantom{000000000000000000000000000000000000$	800	601
Central administration				--	$-34$	$-30$	$-34$	$-30$
Finansiella intäkter					$\overline{\phantom{a}}$	$\Omega$	$\overline{2}$	$\Omega$
Finansiella kostnader				-	$-207$	$-132$	$-207$	$-132$
Resultat före värdeförändringar	698	511	102	90	$-239$	$-162$	561	439
Värdeförändringar
Fastigheter, orealiserade	376	194					376	194
Fastigheter, realiserade	13						13
Derivat, orealiserade		$\sim$		$\sim$	113	18	113	18
Resultat före skatt	1087	705	102	90	$-126$	$-144$	1 0 6 3	651
Aktuell skatt			$\overbrace{\hspace{15em}}$	-	$-64$	$-16$	$-64$	$-16$
Uppskjuten skatt		-	$\overline{\phantom{a}}$	$\overline{\phantom{a}}$	$-166$	$-84$	$-166$	$-84$
Periodens resultat	1087	705	102	90	$-356$	$-244$	833	551

Kv 3 2018

Belopp i MSEK	Sverige	Danmark	Norge	Finland	Tyskland	Belgien	Storbritannien	Övriga	Totalt
Nettoomsättning
– Fastighetsförvaltning	243		65	83	121	10	173	44	810
– Operatörsverksamhet				10	135	205	38	143	531
Marknadsvärde fastigheter 1)	15 005	3555	3398	3934	9595	4097	9308	4389	53281
Investeringar fastigheter	51				25	39	$\overline{\phantom{a}}$	36	167
Förvärv fastigheter				$\overline{\phantom{000000000000000000000000000000000000$		$\overline{\phantom{a}}$	__	$\overline{\phantom{a}}$	4
Realiserad värdeförändring fastigheter
Redovisat värde Rörelsefastigheter				27	l 502	2418	398	986	5331

¹⁾ Varav 286 MSEK hänförligt till Scandic Ferrum som ingår i "Tillgångar som innehas för försäljning" i balansräkningen.

Kv 3 2017

Belopp i MSEK	Sverige	Danmark	Norge	Finland	Tyskland	Belgien	Storbritannien	Ovriga	Totalt
Nettoomsättning
– Fastighetsförvaltning	237	62	59	77	115		__	38	589
– Operatörsverksamhet					121	261	$\overline{\phantom{a}}$	72	463
Marknadsvärde fastigheter	14 195	3281	3072	3348	8437	3763		4855	40951
Investeringar fastigheter	43		14		54	41	_	24	181
Förvärv fastigheter								823	823
Realiserad värdeförändring fastigheter
Redovisat värde Rörelsefastigheter				49	353	2834		928	5 1 6 4

Rörelsesegment					Koncerngemensamt, samt ei fördelade
	Fastighetsförvaltning		Operatörsverksamhet		poster		Totalt
Belopp i MSEK	Kv 1-3 2018	Kv 1-3 2017	Kv 1-3 2018	Kv 1-3 2017	Kv 1-3 2018	Kv 1-3 2017	Kv 1-3 2018	Kv 1-3 2017
Intäkter Fastighetsförvaltning
Hyresintäkter samt övriga fastighetsintäkter	2 2 2 2	1631					2 2 2 2	1631
Intäkter Operatörsverksamhet			1527	1539			1527	1539
Nettoomsättning	2 2 2 2	1631	1527	1539	$\overline{\phantom{0}}$	$\overline{\phantom{000000000000000000000000000000000000$	3749	3 1 7 0
Kostnader Fastighetsförvaltning	$-332$	$-239$					$-332$	$-239$
Kostnader Operatörsverksamhet			$-1269$	$-1314$			$-1269$	$-1314$
Bruttoresultat	1890	1392	258	225	$\overline{\phantom{000000000000000000000000000000000000$	$\overline{\phantom{000000000000000000000000000000000000$	2 1 4 8	1617
Central administration					$-105$	$-88$	$-105$	$-88$
Finansiella intäkter					3	1	3
Finansiella kostnader			$\overline{\phantom{000000000000000000000000000000000000$		$-592$	$-394$	$-592$	$-394$
Resultat före värdeförändringar	1890	1392	258	225	$-694$	$-482$	1454	1 1 3 6
Värdeförändringar
Fastigheter, orealiserade	822	1 1 3 6					822	1 1 3 6
Fastigheter, realiserade	40						40
Derivat, orealiserade					172	166	172	166
Resultat före skatt	2752	2528	258	225	$-522$	$-316$	2488	2438
Aktuell skatt	$\overline{\phantom{000000000000000000000000000000000000$		$\overline{\phantom{000000000000000000000000000000000000$	$\overline{\phantom{000000000000000000000000000000000000$	$-161$	$-84$	$-161$	$-84$
Uppskjuten skatt					$-278$	$-389$	$-278$	$-389$
Periodens resultat	2752	2528	258	225	$-961$	$-789$	2049	1965

Kv 1-3 2018

Belopp i MSEK	Sverige	Danmark	Norge	Finland	Tyskland	Belgien	Storbritannien	Övriga	Totalt
Nettoomsättning
– Fastighetsförvaltning	687	175.	163	219	348	32	461	137	2222
– Operatörsverksamhet				28	362	693	102	342	1527
Marknadsvärde fastigheter 1)	15 0 05	3555	3398	3934	9595	4097	9308	4389	53281
Investeringar i fastigheter	139	25	40	20	60	85		91	460
Förvärv fastigheter	$\overline{\phantom{a}}$	__			h	$\overline{\phantom{a}}$		$\overline{\phantom{a}}$	8
Realiserad värdeförändring fastigheter	$-$
Redovisat värde Rörelsefastigheter				27	. 502	2418	398	986	5331

¹⁾ Varav 286 MSEK hänförligt till Scandic Ferrum som ingår i "Tillgångar som innehas för försäljning" i balansräkningen.

Kv 1-3 2017

Belopp i MSEK	Sverige	Danmark	Norge	Finland	Tyskland	Belgien	Storbritannien	Ovriga	Totalt
Nettoomsättning
– Fastighetsförvaltning	664	154	140	208	322	4	$-$	139	1631
- Operatörsverksamhet	23	22	120	24	334	661	__	355	1539
Marknadsvärde fastigheter	14 195	3281	3072	3348	8437	3763	__	4855	40 951
Investeringar fastigheter	153	17	82	12	113	53	$\overline{\phantom{000000000000000000000000000000000000$		501
Förvärv fastigheter		$\overline{\phantom{a}}$			$\frac{1}{2}$	324	$\overline{\phantom{000000000000000000000000000000000000$	823	1147
Realiserad värdeförändring fastigheter	__	$-$			__
Redovisat värde Rörelsefastigheter	$\overline{\phantom{a}}$	$\overline{\phantom{a}}$	$\overline{\phantom{000000000000000000000000000000000000$	49	1353	2834	$\overline{\phantom{000000000000000000000000000000000000$	928	5 1 6 4

Not 3 Tillgångar och skulder som innehas för försäljning

I mars 2018 ingick Pandox avtal om avyttring av hotellfastigheten Hovmästaren 1 (Scandic Ferrum) i Kiruna för 286 MSEK. Köpare är det statliga gruvbolaget Loussavaara-Kiirunavaara AB (LKAB). Tillträdet är planerat till den

$\Gamma_{\alpha\beta\gamma}^{[1]} \Gamma_{\alpha\beta\gamma\delta\gamma}^{[1]} \Gamma_{\alpha\beta\gamma\delta\gamma}^{[1]} \Gamma_{\beta\gamma\delta\gamma\delta\gamma}^{[1]} \Gamma_{\alpha\beta\gamma\delta\gamma\delta\gamma}^{[1]} \Gamma_{\beta\gamma\delta\gamma\delta\gamma}^{[1]}$

THIRAIRAL OCH SKURIGEL SOITI IHTEHAS TOI TOI SAIJHIIR	2018	2017
Belopp i MSEK	30 sep	31 dec
TILLGÅNGAR
Förvaltningsfastigheter	286
Operatörsverksamheter Vesway 1)		1326
Övriga rörelsetillgångar 1)		41
Tillgångar klassificerade som innehav för försäljning	286	1 3 6 7
SKULDER
Övriga kortfristiga skulder 1)		1367
Skulder klassificerade som innehav för försäljning		1 3 6 7

¹⁾ Avser 120 MGBP köpeskilling som erlagts av förvärvare i samband med genomförande av förvärv av Vesway hänförligt till Jurys Inn. Reglerat under kv 3 2018.

Not 4 Omklassificeringar, förvärv och avyttringar

Datum	Hotellfastighet	Händelse
1 februari 2018	NH Brussels Bloom	Omklassificering till Fastighetsförvaltning
1 februari 2018	NH Brussels EU Berlaymont	Omklassificering till Fastighetsförvaltning
29 december 2017	Butiksfastighet i Bryssel	Avyttring Operatörsverksamhet
20 december 2017	20 hotellfastigheter i Storbritannien och Irland	Förvärv Fastighetsförvaltning
20 december 2017	Hilton Garden Inn London Heathrow	Förvärv Operatörsverksamhet
1 december 2017	Tidigare Scandic Grand Place	Omklassificering till Operatörsverksamhet
31 augusti 2017	Hilton London Heathrow Airport	Förvärv Fastighetsförvaltning
1 juni 2017	Scandic Skärholmen	Omklassificiering till Fastighetsförvaltning
1 juni 2017	Scandic Hafiell	Omklassificiering till Fastighetsförvaltning
29 maj 2017	Hotel Berlaymont Brussels	Förvärv Operatörsverksamhet
1 maj 2017	Scandic Lillehammer	Omklassificiering till Fastighetsförvaltning
1 maj 2017	Scandic Sluseholmen	Omklassificiering till Fastighetsförvaltning
25 april 2017	Grand Hotel Oslo	Avyttring Operatörsverksamhet
11 april 2017	Scandic Kista Stockholm	Omklassificiering till Fastighetsförvaltning
4 april 2017	Scandic Valdres	Omklassificiering till Fastighetsförvaltning
4 april 2017	Scandic Sørlandet	Omklassificiering till Fastighetsförvaltning
1 januari 2017	Urban House Copenhagen by Meininger	Omklassificiering till Fastighetsförvaltning

Not 5 Valutakurser

Valutakurser januari-september	Genomsnittskurs		Balansdagskurs
1 SEK = X utländsk valuta	2018	2017	$\Delta\%$	2018	2017	Δ%
Euro (EUR)	10.235	9.580	$7\%$	10.295	9.567	8%
Brittiska pund (GBP)	11.574	10.974	5%	11.575	10,867	7%
Danska kronor (DKK)	1.374	1.288	7%	1.380	1.285	7%
Norska kronor (NOK)	1.067	1.038	3%	1.086	1.020	6%
Kanadensiska dollar (CAD)	6.660	6.590	$1\%$	6.806	6.524	4%
Schweizerfranc (CHF)	8,818	8.751	1%	9.076	8.351	9%

Pandox i korthet

Pandox är en ledande hotellfastighetsägare i norra Europa med fokus på större hotell på viktiga fritidsoch affärsdestinationer. Pandox hotellfastighetsportfölj omfattar 143 hotell med cirka 31 600 rum i 15 länder. Pandox verksamhet är organiserad i Fastighetsförvaltning, som omfattar hotellfastigheter med långa hyresavtal med marknadsledande regionala hotelloperatörer och ledande internationella hotelloperatörer, samt Operatörsverksamhet, som omfattar hotelloperatörsverksamhet som Pandox bedriver i sina helägda rörelsefastigheter. Pandox grundades 1995 och bolagets B-aktier är noterade på Nasdaq Stockholm.

Vision och affärsidé

Pandox vision är att vara ett av de ledande hotellfastighetsbolagen i världen när det gäller specialistkompetens för aktivt ägande, förvaltning och utveckling av hotellfastigheter samt drift av hotell. Pandox affärsidé är att äga hotellfastigheter och hyra ut dessa till starka hotelloperatörer under långa omsättningsbaserade hyresavtal.

Strategi och affärsmodell

Pandox strategi och affärsmodell bygger på:

• (1) Fokus på hotellfastigheter
• (2) Stora hotellfastigheter i goda lägen på större marknader
• (3) Långa omsättningsbaserade hyresavtal med de bästa hotelloperatörerna
• (4) Fastighetsportfölj av hög kvalitet med hållbart avtryck
• (5) Geografisk diversifiering som minskar svängningar
• (6) Specialistkompetens för aktivt ägande med förmåga att agera genom hela hotellvärdekedjan, vilket sänker risken och skapar affärsmöjligheter

Övergripande mål

Pandox övergripande mål är att genom lönsam och ansvarsfull tillväxt skapa ett positivt bidrag till företagets intressenter.

• (1) Öka värdet för Pandox aktieägare genom ett högre kassaflöde och substansvärde
• (2) Skapa attraktiva hotellprodukter tillsammans med Pandox affärspartners
• (3) Bidra till en positiv utveckling för Pandox medarbetare

Organisation och genomförande

Pandox är organiserat i två affärssegment. Dels Fastighetsförvaltning, där Pandox äger och hyr ut hotellfastigheter till externa operatörer under långa omsättningsbaserade hyresavtal, dels Operatörsverksamhet, där Pandox både äger hotellfastigheter och driver hotellverksamheten under externa eller egna varumärken. Därutöver förvaltar också Pandox ett mindre antal hotellfastigheter för andra ägares räkning.

Huvudkontor Pandox AB (publ) Box 15 101 20 Stockholm

Besöksadress

Vasagatan 11, plan 9 Stockholm

Tel: +46 8 506 205 50 www.pandox.se Org.nr 556030-7885

Då belopp har avrundats till MSEK summerar inte alltid tabellerna.

Räntebärande skulder minus likvida medel i förhållande till fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång.

Intäkter minus direkt relaterade kostnader för Fastighetsförvaltning.

Intäkter minus direkt relaterade kostnader för Operatörsverksamheten inklusive avskrivningar i Operatörsverksamheten.

EBITDA plus finansiella intäkter minus finansiella kostnader minus aktuell skatt.

Driftnetto motsvaras av bruttoresultat Fastighetsförvaltning.

Bruttoresultat Operatörsverksamhet plus avskrivningar inkluderade i kostnader Operatörsverksamhet.

Driftnetto Operatörsverksamhet i förhållande till totala intäkter Operatörsverksamhet.

Totalt bruttoresultat minus central administration (exklusive avskrivningar).

Genomsnittlig räntekostnad baserat på ränteförfall i respektive valuta i förhållande till räntebärande skulder.

Investeringar i anläggningstillgångar exklusive förvärv.

Räntebärande skulder minus likvida medel och kortfristiga placeringar som likställs med likvida medel.

Resultat före värdeförändringar plus finansiella kostnader och avskrivningar, delat med finansiella kostnader.

Redovisat eget kapital i förhållande till totala tillgångar.

Ackumulerad procentuell förändring i EPRA NAV, med återlagd utdelning samt avdrag för emissionslikvid, för den närmast föregående tolvmånadersperioden.

Tillväxtmått som exkluderar effekter av förvärv, avyttringar och omklassificeringar samt valutakursförändringar.

EBITDA plus finansiella intäkter minus finansiella kostnader minus aktuell skatt, efter minoritetsandel, delat med det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier.

Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare delat med antalet utestående aktier vid periodens utgång.

Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare delat med det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier.

Redovisat eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare, inklusive återföring av derivat, uppskjuten skattefordran derivat, uppskjuten skatteskuld fastigheter samt omvärdering av Rörelsefastigheter, delat med det totala antalet utestående aktier efter utspädning vid periodens utgång.

Periodens totalresultat, hänförligt till moderbolagets aktieägare, delat med det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier efter utspädning vid periodens utgång.

Årets föreslagna/beslutade utdelning delat med det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier efter utspädning vid periodens utgång.

Det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier med hänsyn tagen till förändringar i antalet utestående aktier, före utspädning, under perioden.

Det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier med hänsyn tagen till förändringar i antalet utestående aktier, efter utspädning, under perioden.

Antal ägda hotellfastigheter vid periodens utgång.

Antal rum i ägda hotellfastigheter vid periodens utgång.

Marknadsvärdet för Förvaltningsfastigheter plus marknadsvärdet för Rörelsefastigheter.

Intäkter per tillgängliga rum, dvs totala intäkter från sålda rum delat med antalet tillgängliga rum. Jämförbara enheter definieras som hotellfastigheter som har ägts och drivits under hela den aktuella perioden och jämförelseperioden. Konstant valutakurs definieras som valutakursen för aktuell period och jämförelseperioden räknas om till denna valutakurs.

Genomsnittlig återstående hyrestid till förfall, för hela fastighetsportföljen, viktat efter avtalade hyresintäkter.