AI assistant
Nextensa SA — Interim / Quarterly Report 2018
Aug 22, 2018
3982_ir_2018-08-22_b2e23bb0-514d-4e31-81e9-d8ed32c06036.pdf
Interim / Quarterly Report
Open in viewerOpens in your device viewer
Gereglementeerde informatie Onder embargo tot 22/08/2018 om 17.40u
Halfjaarlijks financieel verslag 2018
Bedrijfsprofiel
Openbare Gereglementeerde Vastgoedvennootschap (OGVV) Leasinvest Real Estate Comm.VA investeert in hoogkwalitatieve en goedgelegen winkels en kantoren in het Groothertogdom Luxemburg, België en Oostenrijk.
Op heden bedraagt de totale reële waarde van de direct aangehouden vastgoedportefeuille van Leasinvest € 922 miljoen verdeeld over het Groothertogdom Luxemburg (54%), België (35%) en Oostenrijk (11%).
Leasinvest is bovendien een van de grootste vastgoedinvesteerders in Luxemburg.
De portefeuille is geïnvesteerd in retail (48%), kantoren (45%) en logistiek (7%).
De OGVV noteert op Euronext Brussel en heeft een marktkapitalisatie van € 489 miljoen (waarde 21/08/2018).
Alternatieve Prestatiemaatstaven
Naar aanleiding van de inwerkingtreding van de 'ESMA-richtlijnen inzake Alternatieve Prestatiemaatstaven' van de European Securities and Market Authority (ESMA), zijn de Alternatieve Prestatiemaatstaven (APM – Alternative Performance Measures) in dit halfjaarlijks financieel verslag aangeduid met het symbool 3. Voor de definitie en de gedetailleerde berekening van de gehanteerde Alternatieve Prestatiemaatstaven verwijzen we naar p 42 en volgende van dit halfjaarlijks financieel verslag.
Verklaring overeenkomstig artikel 12, § 2, 3° van het KB van 14 november 2007
De heer Michel Van Geyte, vaste vertegenwoordiger van de statutaire zaakvoerder van Leasinvest Real Estate, verklaart, namens en voor rekening van de statutaire zaakvoerder, dat, voor zover hem bekend:
(i) de verkorte financiële overzichten, die zijn opgesteld overeenkomstig de toepasselijke standaarden voor jaarrekeningen, een getrouw beeld geven van het vermogen, van de financiële toestand en van de resultaten van Leasinvest Real Estate en de in de consolidatie opgenomen ondernemingen;
(ii) het tussentijds beheersverslag een getrouw overzicht geeft van de ontwikkeling en de resultaten van Leasinvest Real Estate en van de positie van het bedrijf en de in de consolidatie opgenomen ondernemingen, alsmede een beschrijving bevat van de voornaamste risico's en onzekerheden waarmee zij geconfronteerd worden.
MICHEL VAN GEYTE Vaste vertegenwoordiger Leasinvest Real Estate Management NV Schermersstraat 42 BE-2000 Antwerpen Statutaire zaakvoerder
Kerncijfers
| Kerncijfers vastgoedportefeuille (1) |
30/06/2018 | 31/12/2017 |
|---|---|---|
| Reële waarde vastgoedportefeuille (€ 1.000) (2) | 921 836 | 902 994 |
| Reële waarde vastgoedbeleggingen inclusief participatie Retail Estates (€ 1.000) (2) | 1 012 818 | 976 338 |
| Investeringswaarde vastgoedbeleggingen (€ 1.000) (3) | 940 484 | 921 141 |
| Huurrendement obv reële waarde (4) (5) | 6,61% | 6,44% |
| Huurrendement obv investeringswaarde (4) (5) | 6,48% | 6,32% |
| Bezettingsgraad (5) (6) | 94,44% | 94,80% |
| Gemiddelde looptijd huurcontracten (jaar) | 4,19 | 4,74 |
(1) De vastgoedportefeuille omvat zowel de gebouwen in exploitatie, de projectontwikkelingen, de gebouwen bestemd voor verkoop als de gebouwen voorgesteld onder financiële leasing onder IFRS.
(2) Reële waarde ('fair value'): de investeringswaarde zoals bepaald door een onafhankelijke vastgoeddeskundige en waarvan de mutatiekosten zijn afgetrokken. De reële waarde is de boekwaarde onder IFRS. De reële waarde van Retail Estates werd bepaald op basis van de beurskoers op 30/06/2018.
(3) De investeringswaarde is de waarde zoals bepaald door een onafhankelijke vastgoeddeskundige en waarvan de mutatiekosten nog niet zijn afgetrokken.
(4) Reële waarde en investeringswaarde geschat door de vastgoedexperten Cushman & Wakefield, de Crombrugghe&Partners en Stadim (BeLux) en Oerag (Oostenrijk).
(5) Voor de berekening van het huurrendement en de bezettingsgraad komen enkel de gebouwen in exploitatie in aanmerking, exclusief de projecten en de activa bestemd voor verkoop.
(6) De bezettingsgraad werd berekend op basis van de geschatte huurwaarde.
| Kerncijfers Resultatenrekening | 30/06/2018 | 30/06/2017 |
|---|---|---|
| Huurinkomsten (€ 1.000) | 27 858 | 28 084 |
| Netto huurresultaat per aandeel | 5,64 | 5,69 |
| EPRA Winst3(1) | 13 968 | 13 261 |
| EPRA Winst3per aandeel (1) | 2,83 | 2,69 |
| Nettoresultaat aandeel groep (€ 1.000) | 19 683 | 15 595 |
| Nettoresultaat aandeel groep per aandeel | 3,99 | 3,16 |
| Globaal resultaat aandeel groep (€ 1.000); 'Other Comprehensive Income' | 19 082 | 32 243 |
| Globaal resultaat aandeel groep per aandeel; OCI per share | 3,86 | 6,53 |
(1) De EPRA Winst3, voorheen netto courant resultaat, bestaat uit het netto resultaat met uitsluiting van het portefeuilleresultaat* en de variaties in reële waarde van de niet effectieve rente-indekkingen.
| Kerncijfers balans | 30/06/2018 | 31/12/2017 |
|---|---|---|
| Netto actief aandeel groep (€ 1.000) | 376 595 | 382 206 |
| Aantal uitgegeven aandelen | 4 938 870 | 4 938 870 |
| Aantal aandelen deelgerechtigd in het resultaat van de periode | 4 938 870 | 4 938 870 |
| Netto actief aandeel groep per aandeel | 76,3 | 77,4 |
| Netto actief aandeel groep per aandeel obv inv. waarde | 80,0 | 81,1 |
| Netto actief aandeel groep per aandeel EPRA | 82,8 | 84,0 |
| Totaal activa (€ 1.000) | 1 036 886 | 999 293 |
| Financiële schuld | 594 550 | 540 440 |
| Financiële schuldgraad (conform wettelijke regelgeving GVV) | 59,31% | 57,14% |
| Gemiddelde looptijd kredietlijnen (jaar) | 3,00 | 3,34 |
| Gemiddelde financieringskost (exclusief variaties reële waarde aanpassingen fin. instru menten) |
2,79% | 2,99% |
| Gemiddelde looptijd afdekkingen (jaar) | 5,02 | 5,15 |
| EPRA prestatiemaatstaven3(1) | 30/06/2018 | 30/06/2017 |
|---|---|---|
| EPRA Winst3(in € per aandeel) (2) | 2,83 | 2,69 |
| EPRA NAW3(in € per aandeel) (3) | 82,8 | 81,6 |
| EPRA NNNAW3(in € per aandeel) (4) | 75,5 | 73,1 |
| EPRA Netto Initieel Rendement3(in %) (5) | 5,49% | 5,39% |
| EPRA Aangepast Netto Initieel Rendement3(in %) (6) | 5,50% | 5,41% |
| EPRA Leegstand3(in %) (7) | 5,54% | 9,12% |
| EPRA Kostratio3(incl. directe leegstandkosten) (in %) (8) | 22,96% | 24,26% |
| EPRA Kostratio3(excl. directe leegstandkosten) (in %) (8) | 21,09% | 21,00% |
(1) Deze cijfers werden niet geauditeerd door de commissaris.
(1) De EPRA Winst3, voorheen netto courant resultaat, bestaat uit het nettoresultaat met uitsluiting van het portefeuilleresultaat3en de variaties in reële waarde van de niet effectieve rente-indekkingen.
(2) EPRA Netto Actief Waarde3(NAW) bestaat uit de aangepaste Netto Actief Waarde3, met uitsluiting van bepaalde elementen die niet kaderen in een financieel model van vastgoedinvesteringen op lange termijn; zie ook www.epra.com.
(3) EPRA NNNAW3(triple Netto Actief Waarde3) bestaat uit EPRA NAW3, aangepast om rekening te houden met de reële waarde van de financiële instrumenten, de schulden en de uitgestelde belastingen (zie ook www.epra.com).
(4) EPRA Netto Initieel Rendement3bevat de geannualiseerde bruto huurinkomsten op basis van de lopende huren op afsluitingsdatum van de jaarrekeningen, met uitsluiting van de vastgoedkosten, gedeeld door de marktwaarde van de portefeuille, verhoogd met de geschatte mutatierechten en - kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen; zie ook www.epra.com.
(5) EPRA Aangepast Netto Initieel Rendement3voert een correctie uit op het EPRA Netto Initieel Rendement3met betrekking tot het ten einde lopen van de toegekende gratuïteiten en andere huurvoordelen; zie ook www.epra.com.
(6) EPRA Leegstand3wordt berekend op basis van de Geschatte Huurwaarde (GHW) van leegstaande oppervlakte gedeeld door de GHW van de totale portefeuille; zie ook www.epra.com.
(7) EPRA Kostratio3bestaat uit de verhouding van de operationele en algemene kosten t.o.v. de bruto huurinkomsten (inclusief en exclusief directe leegstandskosten); zie ook www.epra.com.
Inhoud
Bedrijfsprofiel
| Alternatieve prestatiemaatstaven | |
|---|---|
| Verklaring verantwoordelijke personen | |
| Kerncijfers | |
| Tussentijds jaarverslag | 4 |
| Leasinvest Real Estate op de beurs | 14 |
| Vastgoedverslag Marktinformatie Samenstelling & analyse van de vastgoedportefeuille Schattingsverslag |
18 19 20 23 |
| Verkorte financiële staten | 24 |
| Verslag van de commissaris | 41 |
| Bijlagen APMs | 42 |
Meer informatie op
Volg ons op
www.leasinvest.be
Tussentijds jaarverslag
Treesquare Brussel CBD • België
Highlights eerste halfjaar 2018
Michel Van Geyte, CEO: "Leasinvest Real Estate realiseert halfjaarcijfers conform de verwachtingen. De herontwikkelingen Treesquare in CBD van Brussel (BE) en de uitbreiding van het Frun® Park in Asten (AT) werden ondertussen succesvol opgeleverd, en de verhuringen liggen in lijn met de verwachtingen."
Voor het eerste halfjaar van het boekjaar 2018 noteren we volgende kerndata:
y De EPRA winst3stijgt met 5,3% van € 13,3 miljoen eind H1 2017 naar € 14,0 miljoen
y Toename (+26%) van het nettoresultaat van € 15,6 miljoen eind H1 2017 tot € 19,7 miljoen of € 3,99 per aandeel
y Huurinkomsten in lijn met de eerste jaarhelft van 2017
y Huurrendement (op basis van de reële waarde) in stijgende lijn van 6,44% eind 2017 naar 6,61%
y De financieringskost daalt gevoelig van 2,99% op 31/12/2017 naar 2,79%
y Treesquare in CBD van Brussel en uitbreiding Frun® Park Asten succesvol opgeleverd
y Lopende herontwikkelingen in België en Luxemburg blijven op schema
Activiteitenverslag periode 01/01/2018- 30/06/2018
INVESTERING
België
Deelname kapitaalverhoging GVV Retail Estates
Leasinvest heeft in april 2018 deelgenomen aan de kapitaalverhoging van Retail Estates, een GVV waarin reeds geruime tijd een belang van iets meer dan 10% in aangehouden wordt. Leasinvest tekende in voor al de toegekende inschrijvingsrechten ten belope van een bedrag van € 12,9 miljoen en ontving hiervoor 198.736 nieuwe aandelen Retail Estates, die volledig dividendgerechtigd zijn. Het dividend bedroeg €3,60 per aandeel en werd eind juli ontvangen.
HERONTWIKKELINGEN
Groothertogdom Luxemburg
Boomerang Strassen shoppingcenter
De retailsite van 22.721 m², gelegen aan de Route d'Arlon in Strassen, wordt gedeeltelijk herontwikkeld naar een retailpark dat naast winkels ook een restaurant zal omvatten. Deze site zal het grootste retailpark in de Luxemburgse periferie zijn aan de ingang van de stad Luxemburg.
Na de herontwikkeling van de eerste fase die eind 2017 werd opgeleverd, is ook de renovatie van de parking en de kantoorruimte (470 m²) zo goed als afgerond en reeds in gebruik genomen door verschillende huurders.
De oplevering van de tweede fase waarbij er nog een 10.000 m² extra, verdeeld over een zestal commerciële units, zal gebouwd worden is voorzien in de loop van 2020 na het vertrek van Bâtiself.
Shoppingcenter Pommerloch
Voor het shoppingcenter Knauf Pommerloch gelegen in het Noorden van het Groothertogdom Luxemburg vlakbij de Belgische grens, werd de bouwvergunning ontvangen voor de uitbreiding van de parking, teneinde het toenemend aantal bezoekers te kunnen opvangen.
Shoppingcenter Schmiede
Teneinde het Knauf shoppingcenter in lijn te brengen met de huidige verwachtingen van de retailconsument zal in september dit jaar van start worden gegaan met de interne opfrissing en vernieuwing van het shoppingcenter. In de loop van het eerste trimester 2019 wordt vervolgens gestart met de grote renovatiewerken en een utbreiding van 8.000 m² teneinde meer horeca, winkels en belevingsevents te kunnen aanbieden.
Schmiede • Luxemburg
België
Lopende ontwikkelingen in Brussel CBD - Treesquare en Montoyer 63
De kantoorpanden Treesquare en Montoyer 63, beide gelegen in Brussel CBD, worden volledig heropgebouwd. Door hun ligging in de Europese Wijk dienen deze kantoorgebouwen perfect te voldoen aan de hoge eisen van de gebruikers in dit district.
Er werd daarom gekozen om voor Treesquare een originele architectuur te voltooien met een grote opsplistbaarheid en aandacht voor interior design. Binnenin het gebouw staat een levensgrote echte boom die de groei van Europa weerspiegelt, en de verschillende ruimten en de hoogkwalitatieve afwerking hebben tophuurders voor dit gebouw aangetrokken. Een bezetting van 64% voor de finale oplevering en de nog lopende negotiaties getuigen van het succes van deze ontwikkeling.
Het Montoyer 63 kantoorgebouw zal in gebruik genomen worden eind Q3 2018 door het Europees Parlement, zoals reeds eerder aangekondigd1 . Dit gebouw werd op maat gebouwd conform het lastenboek van het Europees Parlement om er een trainingcenter te realiseren op wandelafstand van het parlement. Dit betekent dat dit gebouw zowel naar technische performantie, zoals koeling en ventilatie, als naar uitrusting perfect dient te voldoen aan het opgelegde eisenpakket en dit binnen een strikte timing. De bouwwerken verlopen zoals gepland.
1 Voor meer informatie hierover verwijzen we naar het persbericht d.d. 16/02/2017 op de website www. leasinvest.be.
Business center The Crescent en co-working ruimte Motstraat Mechelen
In de loop van het eerste halfjaar van 2018 konden verschillende nieuwe overeenkomsten worden afgesloten voor het business center The Crescent in het gebouw Motstraat Mechelen.
The Crescent is een co-working & business center concept dat reeds jaren geleden in Anderlecht door Leasinvest werd ontwikkeld, waar de nadruk ligt op community, professionele ondersteuning en kwaliteitsservice.
De co-working ruimte "De Mot" is hierop geïnspireerd en werd ondertussen feestelijk geopend door de burgemeester van Mechelen, Bart Somers, en geniet veel bijval bij de huurders in het gebouw en andere gebruikers.
De totale bezettingsgraad bedraagt bijgevolg op heden 86,4%.
Dit concept past binnen het beleid van renovatie en herontwikkeling van gebouwen dat toelaat waarde te creëren.
BEZETTINGSGRAAD EN VERHURINGEN
Evolutie bezettingsgraad en huurhernieuwingen
De totale bezettingsgraad bleef de laatste jaren constant hoog en is op 30/06/2018 licht afgenomen tot 94,44% t.o.v. 94,80% eind 2017, voornamelijk door het overhevelen van Treesquare van de ontwikkelingsprojecten, die niet opgenomen worden in de berekening van de bezettingsgraad, naar de vastgoedbeleggingen in exploitatie. De verhuringen in Treesquare zijn na 30/06/2018 nog toegenomen, wat de bezettingsgraad terug licht zal doen toenemen.
Verhuringen
Groothertogdom Luxemburg
De huurovereenkomst afgesloten met internationale retailer Carrefour voor 1.715 m2 in het Boomerang Shopping Center te Strassen is ingegaan op 2 april 2018 waarna de inrichtingswerken zijn gestart met het oog op de opening van de winkel in december 2018.
Shoppingcenter Pommerloch in het Noorden van Luxemburg blijft zeer gegeerd bij nationale en internationale retailers, met de opening van een nieuwe SportsDirect winkel en het afsluiten van een overeenkomst met H&M voor de realisatie van de grootste H&M-winkel in het Noorden van Luxemburg tegen 2019. De bezettingsgraad van het shoppingcenter blijft zeer hoog.
Voor het kantoorgebouw Mercator kon een nieuwe huurovereenkomst voor 2.770 m² afgesloten worden voor een periode van 6,5 jaar, waardoor het gebouw 100% verhuurd blijft.
België
Treesquare, dat ondertussen werd opgeleverd (zie hoger onder 'Herontwikkelingen'), kon in de loop van het eerste halfjaar nog bijkomend 3 nieuwe huurders verwelkomen voor een totaal van 1.500 m2 en een gemiddelde duur van meer dan 6 jaar aan tophuurprijzen, waardoor de bezettingsgraad 64% bedraagt (zie supra onder 'Herontwikkelingen').
Voor Tour & Taxis Koninklijk Pakhuis konden een aantal hernegotiaties en uitbreidingen worden afgesloten, waardoor de bezettingsgraad van dit gebouw zeer hoog blijft.
Oostenrijk
De uitbreiding van meer dan 1.000 m2 van Frun® Park Asten die sinds april gradueel opgeleverd wordt is ondertussen volledig verhuurd en kon recent nog het restaurant Wok King aantrekken, dat als horecazaak bijdraagt aan de totaalbeleving van het toenemend aantal shoppers in dit succesvolle retailpark dat eind 2017 een totaal van 1,2 miljoen bezoekers noteerde.
Alle huurcontracten met bestaande huurders in het Frun® Park Asten die zouden aflopen in 2018, werden reeds succesvol verlengd, waardoor de bezettingsgraad van dit retailpark 100% is en blijft.
Geconsolideerde resultaten periode 01/01/2018- 30/06/2018
De eerste jaarhelft van 2017 beantwoordt aan de door Leasinvest Real Tijdens de eerste 6 maanden werden resultaten genoteerd die conform de verwachtingen waren. Ondanks het feit dat in de tweede helft van 2017 een aantal belangrijke desinvesteringen plaatsvonden (4 Belgische logistieke panden en 3 Zwitserse retailpanden), bleven de huurinkomsten nagenoeg constant ten opzichte van midden 2017. De opbrengst van de desinvesteringen werd vorig jaar immers geherinvesteerd (Mercator te Luxemburg en 2 Stadlau panden te Oostenrijk).
De huurinkomsten zijn licht gedaald ten opzichte van de eerste jaarhelft van vorig jaar: € 27,9 miljoen in H1 2018 vs € 28,1 miljoen in H1 2017; de daling aan huurinkomsten door de verkopen van verscheidene logistieke panden en de Zwitserse portefeuille in 2017 wordt grotendeels gecompenseerd door huurinkomsten op nieuwe aangekochte panden in Oostenrijk en Luxemburg in de loop van datzelfde jaar en doordat de ontvangen coupon op vastgoedcertificaat "Lux Airport" (€ 1,3 miljoen) als huurinkomst beschouwd mag worden.
Like-for-like zijn de huurinkomsten constant (- 0,05%): de daling met € 0,5 miljoen in België, vooral gelinkt aan De Mot, wordt gecompenseerd door een stijging van € 0,5 miljoen in Luxemburg (hogere inkomsten op CFM en Esch).
De bruto huurrendementen zijn gestegen in vergelijking met eind 2017 en bedragen 6,61% (6,44% einde 2017) op basis van de reële waarde en 6,48% (6,32% einde 2017) op basis van de investeringswaarde; de bezettingsgraad is licht gedaald van 94,8% einde 2017 naar 94,4% op 30/06/2018, vooral door de herclassering van het gebouw Treesquare (64% bezet) vanuit de projecten naar de verhuurde gebouwen.
De vastgoedkosten zijn gedaald (- € 0,4 miljoen) van - € 4,6 miljoen H1 2017 naar - € 4,2 miljoen H1 2018, vooral omwille van lagere technische kosten (- € 0,2 miljoen) en lagere leegstandskosten (- € 0,4 miljoen), deels gecompenseerd door hogere beheerskosten (+ € 0,2 miljoen). De beheerskosten worden berekend in functie van de omvang van de vastgoedportefeuille, en deze lag in H1 2018 hoger dan in H1 2017. De algemene kosten liggen op hetzelfde niveau als vorig jaar. De operationele marge (operationeel resultaat voor portefeuilleresultaat/huurinkomsten) stijgt van 75,8% in H1 2017 naar 77,3% in H1 2018.
De variatie in reële waarde van de vastgoedbeleggingen op 30/06/2018 bedraagt + € 25 duizend (30/06/2017: € 3,7 miljoen) (hetzij - € 3,7 miljoen). Meerwaarden werden onder meer erkend op het project Montoyer, Frun® Park Asten en Boomerang Strassen. Anderzijds waren er minwaarden op onder meer CFM en Riverside.
Het financieel resultaat bedraagt € -1,6 miljoen op 30/06/2018 in vergelijking met € -7,3 miljoen voor H1 2017. De netto-interestkosten daalden met € 0,5 miljoen ondanks de gemiddeld hogere kredietopname ten opzichte van H1 2017 ten gevolge van de recentelijk doorgevoerde herstructureringen in de derivatenportefeuille. De variatie in de reële waarde van financiële activa en passiva (€ 5,7 miljoen) omvat voor het eerst de herwaardering van de participatie in Retail Estates (€ 4,7 miljoen). Tot in 2017 werd deze immers rechtstreeks in het eigen vermogen geherwaardeerd (IFRS 9 van toepassing sinds 1/1/2018). De herwaardering van de derivaten in de resultatenrekening bedraagt € 0,8 miljoen in H1 2018 vs € 0,6 miljoen in H1 2017.
Het netto resultaat over H1 2018 bedraagt € 19,7 miljoen t.o.v. € 15,6 miljoen op 30/06/2017. In termen van nettoresultaat per aandeel geeft dit resultaat een verhouding van € 3,99 per aandeel op 30/06/2018 tegenover € 3,16 op 30/06/2017.
De EPRA Winst3bedraagt op eind juni 2018 € 14,0 miljoen (€ 2,83 per aandeel) wat een belangrijke stijging betekent ten opzichte van 30/06/17 (€ 13,3 miljoen of € 2,69 per aandeel). De licht lagere huuromzet ten opzichte van de eerste jaarhelft van 2017 (- € 0,2 miljoen) wordt overgecompenseerd door het gecombineerde effect van lagere vastgoedkosten (€ 0,4 miljoen) en lagere financieringskosten (€ 0,5 miljoen).
Op het einde van het tweede kwartaal van het boekjaar 2018 bedraagt het eigen vermogen, aandeel groep (gebaseerd op de reële waarde van de vastgoedbeleggingen) € 376,6 miljoen (jaareinde 2017 € 382,2 miljoen). Op 30 juni 2018 is er een daling van het eigen vermogen ten belope van € 5,6 miljoen doordat een dividend werd uitgekeerd ten belope van € 24,7 miljoen, deels gecompenseerd door een positief netto-resultaat over de eerste jaarhelft 2018 van € 19,7 miljoen. Voorts was er een negatieve herwaardering van de derivaten ten belope van € -0,6 miljoen die rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt werd.
Het netto actief per aandeel exclusief de invloed van de reële waarde aanpassingen op financiële instrumenten (EPRA NAV) bedraagt € 82,8 eind juni 2018 in vergelijking met € 84,0 eind 2017. Eind juni 2018 bedraagt de intrinsieke waarde inclusief de impact van de reële waarde aanpassingen op de financiële instrumenten (IAS 39) € 76,3 per aandeel (31/12/17: € 77,4). De slotkoers van het aandeel Leasinvest Real Estate op 30 juni 2018 bedroeg € 95,80.
Eind juni 2018 was de schuldgraad gestegen tot 59,31% in vergelijking met 57,14% eind 2017, vooral door een combinatie van de dividenduitkering, de bijkomende investering in Retail Estates en in de projecten Treesquare en Montoyer 63.
Beheer van de financiële middelen
Per 30/06/2018 bedragen de nominale financiële schulden opgenomen in de balans € 594,6 miljoen tegenover € 540,4 miljoen op 31/12/2017. Deze toename is toe te schrijven aan de uitkering van het dividend over het afgelopen boekjaar 2017 gecombineerd met de investeringen in de projecten Treesquare en Montoyer 63 en de deelname aan de kapitaalverhoging van Retail Estates in april 2018.
Deze financiële schulden ten belope van € 594,6 miljoen bevatten op 30/06/2018 € 302,8 miljoen aan bancaire kredietlijnen met vlottende rente, € 55,0 miljoen aan bancaire kredietlijnen met vaste rente, € 95,0 miljoen aan obligaties en € 141,8 miljoen opnames commercial paper.
De spreiding van de kredietenportefeuille naar type financieringsbronnen en naar aantal kredietverleners (momenteel gespreid over 8 verschillende kredietverleners) is een belangrijk element om op een continue financieringsbasis te kunnen rekenen waarbij concentraties en tegenpartijrisico's maximaal worden beperkt. De vermelde opnames hieronder worden grafisch voorgesteld in combinatie met een weergave van de vervaldagen van de kredietlijnen.
Kredietlijnen 30/06/2018
Kredietopnames 30/06/2018
De opnames van het commercial paper fluctueren meestal rond € 165 miljoen, maar er zijn pieken en dalen waardoor de opname schommelt tussen de € 140 en € 190 miljoen. Gezien het kortlopende karakter van deze financieringsbron worden op ieder moment beschikbare, niet opgenomen bancaire kredietlijnen voorzien voor het uitstaand bedrag in het commercial paper programma. Na aftrek van deze buffer beschikt Leasinvest Real Estate op 30/06/2018 nog over meer dan € 56,2 miljoen beschikbare niet-opgenomen kredietlijnen.
In augustus werd reeds een kredietlijn van € 15 miljoen verlengd tot in 2023. Daarnaast werd een vastrentend krediet met originele vervaldag in 2020 met 3 extra jaren verlengd, waardoor de vaste rentevoet kon dalen. De nog resterende vervaldagen van kredietlijnen 2018 vallen rond het jaareinde; de herfinancieringsgesprekken hiervoor werden opgestart en zullen leiden tot een verdere spreiding van het onderstaande maturiteitsprofiel. De gewogen gemiddelde looptijd van de toegekende kredietlijnen bedraagt per 30/06/2018 3,0 jaar; deze looptijd zal verhogen na het herfinancieren van de lijnen die eind 2018 vervallen.
Vervaldagen kredietlijnen
De hedge ratio op 30/06/2018 bedraagt 71% en wordt berekend op basis van het gezamenlijk nominaal uitstaand indekkingsbedrag van de Interest Rate Swaps Swaps en Interest caps (€ 272,5 miljoen), vermeerderd met de kredieten aan vaste rente incl. obligaties (€ 150,0 miljoen) over het totaal uitstaand bedrag van financiële schulden per 30 juni 2018 (€ 594,6 miljoen). De ratio ligt wat lager dan het vooropgestelde doel van 75%; men moet evenwel rekening houden met het feit dat nog 2 Interest Rate Swaps met een gezamenlijk notioneel bedrag van € 20 miljoen in voege treden vanaf 15 juli 2018. Vanaf deze datum bedraagt de hedge ratio 74%. De gewogen gemiddelde looptijd van de indekkingen bedraagt op 30/06/2018 5,0 jaar.
De gewogen gemiddelde financieringskost is per 30 juni 2018 significant gedaald tot 2,79%, te vergelijken met 2,94% over de eerste jaarhelft van 2017, als gevolg van de vroegtijdige verkoop van de Cross Currency Swaps eind 2017 in combinatie met het lopende herstructureringsprogramma van de Interest Rate Swaps. Deze herstructureringen zullen ten volle hun effect hebben op de resultaten vanaf Q3 2018.
Belangrijke gebeurtenissen na afsluiting periode 01/01/2018-30/06/2018
In de loop van juli en augustus 2018 werden 2 kredieten verlengd:
- Een kredietlijn aan vlottende rente van € 15 miljoen met initiële einddatum in augustus 2018 werd verlengd tot augustus 2023 aan interessantere voorwaarden;
- Een vastrentend krediet van € 10 miljoen met initiële einddatum in augustus 2020 werd verlengd tot augustus 2023 aan een lagere vaste rentevoet.
Beide verlengingen zullen ertoe leiden dat de financieringskosten verder zullen dalen.
Corporate Governance
SAMENSTELLING RAAD VAN BESTUUR VAN DE STATUTAIRE ZAAKVOERDER VAN LRE
Op de algemene vergadering van Leasinvest Real Estate Management NV, statutaire zaakvoerder van Leasinvest Real Estate Comm. VA, die plaatsvond op 22 mei 2018, werden volgende wijzingen aan de raad van bestuur goedgekeurd:
- De bestuursmandaten van Jan Suykens, Piet Dejonghe, Michel Van Geyte, Sonja Rottiers en Eric Van Dyck werden verlengd voor een periode van 4 jaar, i.e. tot aan de algemene vergadering van mei 2022 die zal besluiten over de goedkeuring van de jaarrekening afgesloten op 31 december 2021;
- Dirk Adriaenssen werd tot bestuurder benoemd voor een periode van 4 jaar, i.e. tot aan de algemene vergadering van mei 2022 die zal besluiten over de goedkeuring van de jaarrekening afgesloten op 31 december 2021.
Het bestuursmandaat van Jean-Louis Appelmans liep eveneens af op 22 mei, maar hij werd vanaf 1 juni 2018 opnieuw als bestuurder benoemd, deze keer met een niet-uitvoerend karakter. Zijn mandaat loopt af op de algemene vergadering van mei 2019, die zal besluiten over de goedkeuring van de jaarrekening afgesloten op 31 december 2018.
Een aantal van bovenvermelde mandaatsverlengingen en benoemingen zijn nog onder voorbehoud van goedkeuring door de FSMA.
Dezelfde algemene vergadering bekrachtigde ook het bestuursmandaat van Nicolas Renders die eerder als bestuurder gecoöpteerd werd in de plaats van Guy van Wymersch-Moons, die eind oktober 2017 ontslag nam als bestuurder. Naar aanleiding van het einde van het mandaat waarvoor hij gecoöpteerd werd, werd Nicolas Renders op dezelfde algemene vergadering eveneens herbenoemd als bestuurder voor een periode van 4 jaar, i.e. tot aan de algemene vergadering van mei 2022 die zal besluiten over de goedkeuring van de jaarrekening afgesloten op 31 december 2021.
De mandaten van Michel Eeckhout en Mark Leysen liepen af op deze algemene vergadering en werden niet verlengd.
Bovenstaande benoemingen hebben ook tot gevolg dat de verscheidene subcomités van de raad van bestuur anders samengesteld zullen zijn. Ook deze veranderingen zijn nog onder voorbehoud van goedkeuring door de FSMA.
Het auditcomité wordt nog steeds voorgezeten door Sonja Rottiers, die voortaan als onafhankelijk bestuurder opereert. De overige leden zijn Dirk Adriaenssen en Piet Dejonghe.
Het benoemings- en remuneratiecomité wordt nog steeds voorgezeten door Jan Suykens. De overige leden zijn Eric Van Dyck en Sonja Rottiers.
Het comité van onafhankelijke bestuurders bestaat uit Eric Van Dyck, Sonja Rottiers en Dirk Adriaenssen.
WIJZIGINGEN IN HET MANAGEMENTTEAM
Tot 22 mei 2018 was Jean-Louis Appelmans vaste vertegenwoordiger van de statutaire zaakvoerder van LRE. Hij was tevens co-CEO tot hij eind mei 2018 op pensioen ging. Vanaf 22 mei 2018 is Michel Van Geyte vaste vertegenwoordiger van de statutaire zaakvoerder en tevens CEO. Hij blijft ook effectief leider van LRE.
Sinds zijn pensionering is Jean-Louis Appelmans niet langer effectief leider en wordt hij vervangen door Tim Rens, CFO van LRE. In tegenstelling tot wat eerder in het jaarverslag 2017 vermeld werd, zal Sven Janssens geen effectief leider zijn.
Het executief comité bestaat sinds juni uit 3 personen: Michel Van Geyte (CEO), Sven Janssens1 (COO) en Tim Rens (CFO).
Sinds 1 juni 2018 neemt Michel Van Geyte de functie van verantwoordelijk voor de interne audit over van Tim Rens. Deze laatste wordt op zijn beurt verantwoordelijk voor het risicobeheer van de GVV, een functie die eerder door Jean-Louis Appelmans waargenomen werd. Compliance officer is sinds 1 juni 2018 Paul Van Lierde, die deze taak overneemt van Jean-Louis Appelmans.
Sommige van deze wijzigingen in het managementteam zijn nog onder voorbehoud van goedkeuring door de FSMA.
HERBENOEMING COMMISSARIS
De gewone algemene vergadering van 22/05/2018 heeft haar goedkeuring verleend voor de herbenoeming van de commissaris Ernst&Young Bedrijfsrevisoren, vertegenwoordigd door Joeri Klaykens, en dit voor een termijn van 3 boekjaren, i.e. tot aan de algemene vergadering van mei 2021 die zal besluiten over de goedkeuring van de jaarrekening afgesloten op 31 december 2020.
Overzicht van de belangrijkste transacties met verbonden partijen
In de periode 01/01/2018-30/06/2018 hebben geen transacties met verbonden partijen plaatsgevonden, die materiële gevolgen hebben gehad voor de financiële positie of resultaten van Leasinvest Real Estate.
Voornaamste risico's en onzekerheden voor de resterende maanden van het boekjaar
Voor een overzicht van de voornaamste risico's en onzekerheden, verwijzen we naar het financieel risicobeheer bij de verkorte financiële staten.
Vooruitzichten voor het boekjaar 2018
Zoals reeds vermeld in het jaarlijks financieel verslag 2017, verwacht LRE enerzijds huurinkomsten voor 2018 in lijn met 2017. De financieringskosten zullen anderzijds dalen, mede door de lopende herstructurering van de derivatenportefeuille. Behoudens uitzonderlijke en onverwachte gebeurtenissen, zou dit ertoe moeten leiden dat het dividend minstens op hetzelfde niveau kan gehandhaafd blijven.
The Crescent - De Mot Mechelen • België
Aandeelhoudersstructuur
De aandelen van Leasinvest Real Estate zijn in België genoteerd op Euronext Brussels (BEL Mid).
Extensa Group NV (Ackermans & van Haaren Groep) was de oprichter en promotor van de openbare GVV. Ackermans & van Haaren NV houdt 100% aan van de aandelen van de statutaire zaakvoerder, Leasinvest Real Estate Management NV.
Aantal genoteerde aandelen (4.938.870)
Toelichting kerncijfers en grafieken
In het eerste halfjaar van 2018 nam de koers van het aandeel Leasinvest Real Estate toe tot € 101,5 gevolgd door een daling na de uitbetaling van het dividend over het boekjaar 2017, in mei 2018. De premie t.o.v. de netto-actiefwaarde (o.b.v. reële waarde) bedroeg +26% op 30/06/2018.
Het gemiddeld transactievolume per maand van het aandeel over de eerste helft van 2018 nam af en bedroeg 26.857 aandelen (31/12/2017: 28.728). De velociteit of omloopsnelheid voor 6 maanden (6,53% over eerste helft 2018) nam eveneens af, maar is relatief beperkt door de geringe free float van het aandeel (35%). Indien we enkel de vrij verhandelbare aandelen in aanmerking nemen bedraagt de free float velociteit voor zes maanden 18,64% over de eerste jaarhelft van 2018.
Sinds begin 2016 (31/03/2016: opname van het Leasinvest Real Estate aandeel in de BEL Mid index), noteert het aandeel met een permanent hogere return in vergelijking met de index, tot eind 2017. Sindsdien noteert de BEL MID een hogere return dan het Leasinvest Real Estate aandeel. In vergelijking met de EPRA Belgium index levert het aandeel Leasinvest Real Estate nog steeds een hogere return op. De return van de EPRA Eurozone Index tekende sinds het eerste halfjaar van 2017 een flinke stijging op en noteert een aanzienlijk hogere return dan het Leasinvest Real Estate aandeel.
Kerncijfers
| 30/06/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|
| Aantal genoteerde aandelen (#) | 4.938.870 | 4.938.870 |
| Aantal uitgegeven aandelen (#) | 4.938.870 | 4.938.870 |
| Aantal aandelen deelgerechtigd in de periode (#) | 4.938.870 | 4.938.870 |
| Marktkapitalisatie obv slotkoers (€ miljoen) | 473 | 474 |
| Free float (%) | 35% | 35% |
| Slotkoers (€) (1) | 95,80 | 96,0 |
| Hoogste koers (€) (1) | 101,50 | 107,95 |
| Laagste koers (€) (1) | 92,40 | 93,99 |
| Gemiddeld maandelijks volume (#) (1) | 26.857 | 28.728 |
| Velociteit (%) (1) (2) | 6,53% | 6,98% |
| Free float velociteit (%) (1) (3) | 18,64% | 19,94% |
| Premie obs slotkoers vs NAV (reële waarde) | 26% | 24% |
1 De gegevens zijn berekend voor het boekjaar 31/12/2017 over een periode van 12 maanden en voor 30/06/2018 over een periode van 6 maanden.
2 Aantal verhandelde aandelen / totaal aantal genoteerde aandelen.
3 Aantal verhandelde aandelen / (totaal aantal genoteerde aandelen * free float).
Agio/disagio koers Leasinvest Real Estate versus netto-actiefwaarden
Vergelijking return Leasinvest Real Estate versus return BEL MID1
Vergelijking return Leasinvest Real Estate met return EPRA indexen (www.epra.com)2
Informatie van EPRA, door geen enkele instantie gecontroleerd.
Vastgoedverslag
Montoyer 63 Brussel CBD • België
Vastgoedmarkt over het eerste halfjaar van 2018
De informatie over de vastgoedmarkt hierna weergegeven bevat uittreksels uit de vastgoedmarktrapporten van Cushman & Wakefield voor het Groothertogdom Luxemburg en België, en van CBRE voor Oostenrijk, die werden weergegeven met hun toestemming, en waarvan de inhoud niet werd gecontroleerd.
Groothertogdom Luxemburg
Kantorenmarkt
Verhuurmarkt: recordaantal transacties
De totale take-up voor 1H 2018 bedraagt een stevige 102.000 m², wat echter lager is dan het niveau van 1H 2017. Ondanks licht lagere oppervlaktes dan in 2016 en in 2017, bereikt het aantal deals dat werd opgetekend een recordniveau van 156 transacties sinds januari. Ingevolge een stabiele prestatie en een zeer beperkte speculatieve pipeline, bedraagt de leegstandsgraad nog steeds rond 3,3%, een van de laagste niveaus in Europa. Er bestaan evenwel belangrijke verschillen tussen de districten, met een leegstandsgraad van +/- 1% in de CBD en bijna 20% in bepaalde perifere locaties.
De tophuren zijn in 2017 gestegen van € 46 naar € 50/m2 /maand in de CBD, en zouden de komende maanden stabiel moeten blijven.
Investeringsmarkt: historisch lage yields
De geïnvesteerde volumes bereiken een hoog niveau van € 723 miljoen sinds het begin van het jaar.
De topyields bereiken op heden een historisch laagtepunt van 4,2% in de CBD en de trend is stabilisatie voor de komende maanden.
Retailmarkt
Verhuurmarkt: take-up bereikt bijna het totaal voor 2017
Na een stabiele 28.000 m2 in 2017, bereikt de retail take-up nu reeds ongeveer 27.000 m2 (44 transacties) sinds januari 2018.
De huren zijn stabiel in vergelijking met het vorige kwartaal, en bedragen € 180/m2 /maand in de Grand Rue, rond € 115/m2 /maand in de topshoppingcenters en € 21/m2 /maand voor topwinkelbaanlocaties.
Investeringsmarkt: lage volumes door een gebrek aan opportuniteiten
De geïnvesteerde volumes zijn nog steeds laag met € 11 miljoen en slechts een opgetekende transactie. Er is nog steeds een sterke interesse, maar er zijn op heden weinig opportuniteiten beschikbaar op de markt.
België
Kantorenmarkt
Verhuurmarkt: lage activiteit op de Brusselse kantorenmarkt
De activiteit is laag met een niveau van 144.000 m2 opgetekend in 1H 2018 ingevolge een gebrek aan belangrijke transacties en een daling van het aantal deals dat werd opgetekend. Tot op heden bevestigen co-working operatoren hun expansie, en zij vertegenwoordigen nagenoeg 20% van de totale take-up.
De leegstandsgraad zet zijn trage daling verder en bereikt 8,2%, het laagste niveau sinds 2007. In de CBD, wordt een leegstandsgraad opgetekend van 5,3%, terwijl die +/- 13% en respectievelijk 14% bedraagt in de gedecentraliseerde en perifere districten. Verder worden voor de leegstaande ruimten in A-gebouwen verdere dalingen opgetekend, waarbij slechts 33.000 m2 op heden beschikbaar is. Gezien de grote speculatieve pipeline zou de leegstandsgraad een eerste kleine toename kunnen optekenen voor het einde van dit jaar.
Er zijn geen wijzigingen te noteren inzake de tophuurniveaus die onveranderd blijven op € 305/m2 /jaar in de Leopoldswijk. De gemiddelde huren zijn ook stabiel aan +/- € 170/m2 /jaar voor de Brusselse kantorenmarkt.
Wat de regionale markten betreft, heeft iedere markt behalve Mechelen (10.000 m2 ), waar Leasinvest haar succesvol business & co-working concept gelanceerd heeft, een achteruitgang opgetekend in Q2. Mechelen is inderdaad recent zeer gegeerd geworden bij co-working operatoren die willen genieten van de centrale ligging in Vlaanderen en op de Brussel-Antwerpen as, zowel als bij gebruikers die hun aanwezigheid op deze markt willen uitbreiden.
Investeringsmarkt: hoge volumes
Op heden werd € 994 miljoen geïnvesteerd in Brussel, een hoog volume dat voornamelijk werd ondersteund door een aantal belangrijke transacties. Gezien de interesse en de onderlinge competitie van investeerders groot blijven, zou 2018 de € 1,4 miljard die werd opgetekend in 2017 moeten overtreffen, gezien er nog belangrijke transacties in de pipeline zitten.
De topyields in Q2 bleven ongewijzigd op 4,40% en 3,65% voor op lange termijn verhuurde gebouwen. Er wordt echter verwacht dat ze nog verder dalen tot 4,25% gezien de hierboven vermelde grote interesse van en concurrentie tussen investeerders.
Retailmarkt
Verhuurmarkt: zwakke vraag
Na een teleurstellend eerste kwartaal, was de take-up relatief sterk in de loop van Q2 2018 met 113.000 m2 die werden opgetekend. Nochtans is de vraag over het algemeen zwak en is er leegstand, voornamelijk in kleinere steden en in winkelgalerijen.
Investeringsmarkt: ondersteund door verkopen van shoppingcenters
In totaal werden € 360 miljoen aan activa verhandeld op de retailmarkt in Q2, waardoor het totale volume voor het halfjaar € 1.300 miljoen bedraagt. Dit volume werd gestuwd naar een uitzonderlijk niveau ingevolge de verkopen van drie belangrijke shoppingcenters: W Shopping Centre (Woluwe Brussel), Rive Gauche in Charleroi, en Docks Bruxsel in Brussel. Deze centers werden verworven door internationale institutionele investeerders. Het acquisitievolume in andere vastgoedklassen ligt lager dan dat van voorgaande jaren.
Het aanscherpen van de yields voor topproducten lijkt zijn bodem bereikt te hebben gezien er verwacht wordt dat de rentevoeten voor obligaties opnieuw zullen stijgen. De topyields voor het winkelbaansegment blijven stabiel op 5,25%.
Oostenrijk
Investeringsmarkt: toename van retail
In de eerste jaarhelft van 2018 bereikte het totale investeringsvolume in Oostenrijks institutioneel vastgoed +/- € 2,3 miljard (-9% in vergelijking met 1H 2017).
Bijna 62% van het transactievolume werd opgetekend in Wenen, waar Leasinvest in 2017 investeerde in twee belangrijke retailparken in het Stadlau district.
Investeringen in Oostenrijks retailvastgoed vertegenwoordigden een substantieel hoge 38% van de totale investeringen, in vergelijking met slechts 12% en ca. 11% in respectievelijk 2016 en 2017.
In 1H 2018 bleven de top yields voor retailparken stabiel op 5,60%.
Samenstelling & analyse van de vastgoedportefeuille
INDELING VOLGENS GEOGRAFISCHE LIGGING BELGIË - GROOTHERTOGDOM LUXEMBURG – OOSTENRIJK
| Reële waarde (€ mio) |
Investe rings waarde (€ mio) |
Aandeel in de porte feuille (%) obv RW |
Contractu ele huur (€ mio/ jaar) |
Huurrende ment* obv RW (%) |
Huurrende ment* obv IW (%) |
Bezettings graad (%) |
Duration | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Groothertogdom Luxemburg | 492,14 | 500,31 | 53 | 34,56 | 7,02 | 6,91 | 96,18 | 3,75 |
| België | 290,86 | 297,87 | 32 | 18,53 | 6,37 | 6,22 | 89,63 | 4,32 |
| Oostenrijk | 104,16 | 106,76 | 11 | 5,52 | 5,30 | 5,17 | 100,00 | 6,61 |
| Vastgoed beschikbaar voor verhuur | 887,16 | 904,94 | 96 | 58,61 | 6,61 | 6,48 | 94,44 | 4,19 |
| Activa bestemd voor verkoop | 0 | 0 | 0 | 0 | ||||
| Projecten België | 34,68 | 35,55 | 4 | 0,00 | ||||
| Totaal vastgoedbeleggingen | 921,84 | 940,49 | 100 | 58,61 |
INDELING VOLGENS TYPE VASTGOED
| Reële waarde (€ mio) |
Investe rings waarde (€ mio) |
Aandeel in de porte feuille (%) obv RW |
Contractu ele huur (€ mio/ jaar) |
Huurrende ment* obv RW (%) |
Huurrende ment* obv IW (%) |
Bezettings graad (%) |
Duration | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Retail | ||||||||
| Retail Groothertogdom Luxemburg | 287,36 | 290,39 | 31 | 19,84 | 6,90% | 6,83% | 96,58 | 3,86 |
| Retail België | 50,44 | 51,71 | 5 | 3,48 | 6,90% | 6,73% | 99,43 | 2,47 |
| Retail Oostenrijk | 104,16 | 106,76 | 11 | 5,52 | 5,30% | 5,17% | 100,00 | 6,61 |
| Totaal retail | 441,96 | 448,86 | 48 | 28,84 | 6,53 | 6,43 | 97,53 | 4,35 |
| Kantoren | ||||||||
| Kantoren Groothertogdom Luxemburg | 184,77 | 189,41 | 20 | 13,40 | 7,25% | 7,07% | 95,86 | 3,53 |
| Kantoren Brussel | 176,71 | 181,14 | 19 | 10,49 | 5,94% | 5,79% | 86,19 | 3,41 |
| Kantoren rest van België | 21,28 | 21,81 | 2 | 1,66 | 7,80% | 7,61% | 86,40 | 4,80 |
| Totaal kantoren | 382,76 | 392,36 | 42 | 25,55 | 6,68 | 6,51 | 91,08 | 3,55 |
| Logistiek/Semi-industrieel | ||||||||
| Logistiek/Semi-industrieel België | 42,43 | 43,21 | 5 | 2,90 | 6,83 | 6,71 | 95,29 | 11,32 |
| Logistiek/Semi-industrieel Groother togdom Luxemburg |
20,01 | 20,51 | 2 | 1,32 | 6,60 | 6,44 | 93,29 | 4,51 |
| Totaal Logistiek/Semi-industrieel | 62,44 | 63,72 | 7 | 4,22 | 6,76 | 6,62 | 93,51 | 9,13 |
| Vastgoedbeleggingen | 887,16 | 904,94 | 96 | 58,61 | 6,61 | 6,48 | 94,44 | 4,19 |
| Activa bestemd voor verkoop | 0 | 0 | 0 | 0 | ||||
| Vastgoed beschikbaar voor verhuur | 887,16 | 904,94 | 96 | |||||
| Projecten België | 34,68 | 35,55 | 4 | |||||
| Totaal vastgoedbeleggingen | 921,84 | 940,49 | 100 |
EVOLUTIE VAN DE VASTGOEDPORTEFEUILLE O.B.V. DE REËLE WAARDE
In € miljoen
BEZETTINGSGRAAD
een weging van de actuele bezettingsgraad en de voorgaande bezettingsgraden.
HUURBREAKS (EERSTE OPZEGMOGELIJKHEID) EN CONTRACTUEEL VERZEKERDE INKOMSTEN
Conclusies van de vastgoedexpert1
ACTUALISATIE OP 30 JUNI 2018 VAN DE WAARDERING VAN DE PORTFEUILLE VAN LEASINVEST REAL ESTATE
BESLUITEN VAN EXPERT CUSHMAN & WAKEFIELD
Wij hebben de eer u onze schatting van de investeringswaarde en de reële waarde van het patrimonium van Leasinvest Real Estate Comm. VA op 30 juni 2018 over te maken.
Onze schattingen werden opgesteld op basis van de door u verstrekte inlichtingen die verondersteld werden juist te zijn.
Wij hebben onze schatting bepaald volgens de methode van de kapitalisatie van de geschatte markthuurwaarde met correcties voor de actualisering van het verschil tussen huidige en geschatte huuropbrengsten; en op basis van de vergelijkingspunten die beschikbaar waren op de datum van de schatting.
De waarden werden bepaald, rekening houdend met de huidige marktparameters.
Graag zouden wij uw aandacht willen vestigen op de volgende punten:
-
- Het patrimonium bestaat uit bedrijvenparken, kantoren, semi-industriële gebouwen, distributiecentra en winkels verspreid over België, het Groothertogdom Luxemburg en Oostenrijk.
-
- De bezettingsgraad2 van het geheel (inclusief de projecten) bedraagt 92,06% (respectievelijk 82,94%, 96,18% en 100% voor de Belgische, de Luxemburgse en de Oostenrijkse portefeuille).
-
- De bezettingsgraad van het geheel (exclusief de projecten) bedraagt 94,44% (respectievelijk 89,63%, 96,18% en 100% voor de Belgische, de Luxemburgse en de Oostenrijkse portefeuille).
-
- De gewogen gemiddelde resterende duurtijd van de lopende huurcontracten is gelijk aan 16,74 kwartalen ofwel 4,19 jaren voor de hele portefeuille. Bij deze parameter werd geen rekening gehouden met de projecten en assets 'to be sold'.
-
Een totale investeringswaarde werd bepaald van € 940.484.000 (negenhonderdveertig miljoen vierhonderdvierentachtigduizend euro), met respectievelijk een investeringswaarde van € 333.411.000, € 500.313.000 en € 106.760.000 voor de Belgische, de Luxemburgse
en de Oostenrijkse portefeuilles.
- Een totale reële waarde werd bepaald van € 921.836.000 (negenhonderdeenentwintig miljoen achthonderdzesendertigduizend euro), met respectievelijk een reële waarde van € 325.537.000, € 492.142.000 en € 104.157.000 voor de Belgische, de Luxemburgse en de Oostenrijkse portefeuilles.
Op deze basis bedraagt het huurrendement van de totale portefeuille (inclusief de projecten en assets 'to be sold') in termen van de investeringswaarde 6,23% (respectievelijk 5,56%, 6,91% en 5,18% voor de Belgische, de Luxemburgse en de Oostenrijkse portefeuille) en het huurrendement van de totale portefeuille in termen van de reële waarde 6,36% (respectievelijk 5,69%, 7,02% en 5,30% voor de Belgische, de Luxemburgse en de Oostenrijkse portefeuille).
GREGORY LAMARCHE Associate Valuation & Advisory In naam van Cushman & Wakefield
KOEN NEVENS MRICS Managing Partner In naam van Cushman & Wakefield
1 De besluiten van het schattingsverslag werden opgenomen met toestemming van Cushman & Wakefield. 2 De bezettingsgraad is geldig op de datum van de schatting en houdt dus geen rekening met toekomstige (al dan niet reeds gekende) leegstand, noch met toekomstige (al dan niet getekende) nieuwe contracten. Dit cijfer wordt berekend aan de hand van de volgende formule: (de geschatte huurwaarde van alle verhuurde oppervlaktes)/(de geschatte huurwaarde van de volledige portefeuille).
De verkorte geconsolideerde financiële staten van Leasinvest Real Estate zijn door de raad van bestuur goedgekeurd voor publicatie op 21 augustus 2018.
Het halfjaarlijks verslag van de raad van bestuur moet samen gelezen worden met de verkorte financiële staten van Leasinvest Real Estate. De verkorte financiële staten hebben het onderwerp uitgemaakt van een beperkt nazicht door de commissaris.
GECONSOLIDEERDE STAAT VAN GEREALISEERDE EN NIET GEREALISEERDE RESULTATEN
| (in € 1.000) | 30/06/2018 | 30/06/2017 |
|---|---|---|
| Huurinkomsten | 27 858 | 28 084 |
| Terugneming overgedragen en verdisconteerde huren | 0 | 0 |
| Met verhuur verbonden kosten | 0 | 0 |
| NETTO HUURRESULTAAT | 27 858 | 28 084 |
| Recuperatie van vastgoedkosten | 76 | 21 |
| Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen |
1 524 | 1 184 |
| Kosten van de huurders en gedragen door de eigenaar op huurschade en wederinstaatstelling op het einde van de huur |
0 | 0 |
| Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen | -1 524 | -1 184 |
| Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven | -903 | -992 |
| VASTGOEDRESULTAAT | 27 031 | 27 113 |
| Technische kosten | -508 | -750 |
| Commerciële kosten | -371 | -386 |
| Kosten en taksen van niet verhuurde goederen | -520 | -915 |
| Beheerskosten vastgoed | -2 555 | -2 321 |
| Andere vastgoedkosten | -222 | -208 |
| VASTGOEDKOSTEN | -4 176 | -4 580 |
| OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT | 22 855 | 22 533 |
| Algemene kosten van de vennootschap | -1 438 | -1 515 |
| Andere operationele opbrengsten en kosten | 122 | 275 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE | 21 539 | 21 293 |
| Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen | 0 | -1 924 |
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 25 | 3 693 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT | 21 564 | 23 062 |
| Financiële inkomsten | 59 | 59 |
| Netto interestkosten | -6 803 | -7 348 |
| Andere financiële kosten | -563 | -539 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva | 5 690 | 565 |
| FINANCIEEL RESULTAAT | -1 617 | -7 263 |
| RESULTAAT VOOR BELASTINGEN | 19 947 | 15 799 |
| Vennootschapsbelasting | -264 | -204 |
| Exit taks | 0 | 0 |
| BELASTINGEN | -264 | -204 |
| NETTO RESULTAAT | 19 683 | 15 595 |
| Toerekenbaar aan: | ||
| Minderheidsbelangen | 0 | 0 |
| Netto resultaat - aandeel Groep | 19 683 | 15 595 |
ANDERE ELEMENTEN VAN DE GEREALISEERDE EN NIET-GEREALISEERDE RESULTATEN
| (in € 1.000) | 30/06/2018 | 30/06/2017 |
|---|---|---|
| Reserve voor eigen aandelen | 0 | 281 |
| Andere | 0 | 71 |
| Variaties in het effectieve deel van de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten in een kasstroomafdek king zoals gedefinieerd in IFRS |
-601 | 8 624 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa beschikbaar voor verkoop | 0 | 7 672 |
| Andere elementen van de gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten | -601 | 16 648 |
| Minderheidsbelangen | ||
| Andere elementen van de gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten - aandeel Groep | -601 | 16 648 |
| GLOBAAL RESULTAAT | 19 082 | 32 243 |
| Toerekenbaar aan: | ||
| Minderheidsbelangen | 0 | 0 |
| Globaal resultaat – aandeel Groep | 19 082 | 32 243 |
| NETTO RESULTAAT | 19 683 | 15 595 |
| Uit te sluiten | ||
| - Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen | 0 | -1 924 |
| - Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 25 | 3 693 |
| - Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva | 5 690 | 565 |
| EPRA winst3 | 13 968 | 13 261 |
| RESULTATEN PER AANDEEL (1) | 30/06/2018 | 30/06/2017 |
|---|---|---|
| (in €) | (6 maanden) | (6 maanden) |
| Globaal resultaat per aandeel, aandeel groep (1) | 3,86 | 6,53 |
| Globaal resultaat per deelgerechtigd aandeel | 3,86 | 6,53 |
| Netto resultaat per aandeel, aandeel groep (1) | 3,99 | 3,16 |
| Netto resultaat per deelgerechtigd aandeel | 3,99 | 3,16 |
| EPRA Winst3per aandeel | 2,83 | 2,69 |
(1) op basis van het aantal aandelen op afsluitdatum (30/06/2018).
GECONSOLIDEERDE BALANS
| (in € 1.000) | 30/06/2018 | 31/12/2017 |
|---|---|---|
| ACTIVA | ||
| I. VASTE ACTIVA | 1 015 949 | 979 104 |
| Immateriële vaste activa | 1 | 2 |
| Vastgoedbeleggingen | 903 996 | 885 151 |
| Andere materiële vaste activa | 922 | 354 |
| Financiële vaste activa | 93 190 | 75 757 |
| Vorderingen financiële leasing | 17 840 | 17 840 |
| Handelsvorderingen en andere vaste activa | 0 | 0 |
| Uitgestelde belastingen - activa | 0 | 0 |
| II. VLOTTENDE ACTIVA | 20 937 | 20 189 |
| Activa bestemd voor verkoop | 0 | 0 |
| Financiële vlottende activa | 0 | 0 |
| Vorderingen financiële leasing | 0 | 0 |
| Handelsvorderingen | 12 859 | 11 471 |
| Belastingvorderingen en andere vlottende activa | 2 566 | 2 533 |
| Kas en kasequivalenten | 4 298 | 5 702 |
| Overlopende rekeningen | 1 214 | 483 |
| TOTAAL ACTIVA | 1 036 886 | 999 293 |
| PASSIVA | ||
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN | 376 595 | 382 206 |
| I. EIGEN VERMOGEN TOEWIJSBAAR AAN DE AANDEELHOUDERS VAN DE MOEDERVENNOOTSCHAP | 376 595 | 382 206 |
| Kapitaal | 54 315 | 54 315 |
| Uitgiftepremies | 121 091 | 121 091 |
| Inkoop eigen aandelen | -12 | -12 |
| Reserves | 181 518 | 159 267 |
| Nettoresultaat van het boekjaar | 19 683 | 47 545 |
| Wisselkoersverschillen | 0 | 0 |
| II. MINDERHEIDSBELANGEN | 0 | 0 |
| VERPLICHTINGEN | 660 291 | 617 088 |
| I. LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN | 463 560 | 384 626 |
| Voorzieningen | 11 | 11 |
| Langlopende financiële schulden | 427 413 | 348 156 |
| - Kredietinstellingen | 328 693 | 251 168 |
| - Andere | 98 720 | 96 988 |
| Andere langlopende financiële verplichtingen | 33 364 | 33 696 |
| Uitgestelde belastingen - verplichtingen | 2 772 | 2 763 |
| II. KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN | 196 730 | 232 461 |
| Voorzieningen | 0 | 0 |
| - Pensioenen | 0 | 0 |
| - Andere | 0 | 0 |
| Kortlopende financiële schulden | 171 761 | 192 284 |
| - Kredietinstellingen | 30 061 | 24 053 |
| - Andere | 141 700 | 168 231 |
| Andere kortlopende financiële verplichtingen | 0 | 160 |
| Handelsschulden en andere kortlopende schulden | 13 290 | 28 193 |
| - Exit taks | 0 | 12 907 |
| - Andere | 13 290 | 15 286 |
| Andere kortlopende verplichtingen | 2 030 | 1 716 |
| Overlopende rekeningen | 9 650 | 10 108 |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 1 036 886 | 999 293 |
GECONSOLIDEERDE KASSTROOMTABEL
| (in € 1.000) | 30/06/2018 | 30/06/2017 |
|---|---|---|
| (6 maanden) | (6 maanden) | |
| KAS EN KASEQUIVALENTEN BEGIN BOEKJAAR | 5 702 | 20 768 |
| 1. Kasstroom uit bedrijfsactiviteiten | 3 757 | 21 242 |
| Nettoresultaat | 19 683 | 15 595 |
| Aanpassing aan de winst voor niet-kas en niet aan de bedrijfsactiviteit gelieerde elementen | 1 397 | 5 527 |
| Afschrijvingen, waardeverminderingen en belastingen | -195 | 33 |
| Afschrijvingen en waardeverminderingen op immateriële en andere materiële vaste activa (+/-) | 70 | 83 |
| - Belastingen | -215 | 0 |
| - Betaalde belastingen | -50 | -50 |
| Andere niet-kas elementen | -5 715 | -4 258 |
| Variatie in de reële waarde van vastgoedbeleggingen (+/-) | -25 | -3 693 |
| Toename (+)/ Afname (-) in de reële waarde van financiële activa en passiva | -5 690 | -565 |
| Niet aan de bedrijfsactiviteit gelieerde elementen | 7 307 | 9 752 |
| Meerwaarden bij realisatie vaste activa | 0 | 1 924 |
| Ontvangen dividenden | 0 | 0 |
| Terugneming financiële opbrengsten en financiële kosten | 7 307 | 7 828 |
| Variatie in de behoefte van het werkkapitaal | -17 323 | 120 |
| Beweging van de activa | -2 153 | 1 355 |
| Beweging van verplichtingen | -15 170 | -1 235 |
| 2. Kasstroom uit investeringsactiviteiten | -31 711 | -44 490 |
| Investeringen | -31 711 | -47 746 |
| Vastgoedbeleggingen in expoitatie | -6 343 | -40 834 |
| Projectontwikkelingen | -11 793 | -6 374 |
| Immateriële en andere materiële vaste activa | -637 | -91 |
| Financiële vaste activa | -12 938 | -447 |
| Desinvesteringen | 0 | 3 256 |
| 3. Kasstroom uit financieringsactiviteiten | 26 550 | 12 878 |
| Verandering in financiële verplichtingen en financiële schulden | 58 734 | 45 012 |
| Toename (+) / Afname (-) van de financiële schulden | 58 734 | 45 012 |
| Toename (+) / Afname (-) van de andere financiële verplichtingen | 0 | 0 |
| Ontvangen financiële opbrengsten | 59 | 59 |
| Betaalde financiële kosten | -7 550 | -7 887 |
| Verandering in eigen vermogen | -24 693 | -24 306 |
| Wijziging in reserves | 0 | -388 |
| Toename (+) / Afname (-) van eigen aandelen | 0 | 281 |
| Dividend van het vorige boekjaar | -24 693 | -24 199 |
| KAS EN KASEQUIVALENTEN EINDE PERIODE | 4 298 | 10 398 |
GECONSOLIDEERDE STAAT VAN WIJZIGINGEN IN KAPITAAL EN RESERVES
| Reserves | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (in € 1.000) | Kapitaal | Uitgiftepremie | Wettelijke reserve |
Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed (+/-) |
Reserves voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsin strumenten die onderworpen zijn aan een afdekkings boekhoud ing zoals gedefinieerd in IFRS |
Reserve voor de omreken ingsverschillen die voortv loeien uit de omrekening van een buitenlandse activiteit (+/-) |
|
| BALANS VOLGENS IFRS OP 31/12/17 | 54 315 | 121 091 | 5 431 | 27 956 | -31 888 | 8 | |
| Uitkering slotdividend vorig boekjaar | |||||||
| Transfert netto resultaat 2017 naar reserves | 22 348 | ||||||
| Transfert historische herwaardering verkochte gebouwen |
5 782 | ||||||
| Globaal resultaat van het boekjaar 2018 (6 maanden) |
-601 | ||||||
| BALANS VOLGENS IFRS OP 30/06/18 | 54 315 | 121 091 | 5 431 | 56 086 | -32 489 | 8 |
Eind juni 2018 bedraagt het eigen vermogen, aandeel groep (gebaseerd op de reële waarde van de vastgoedbeleggingen) € 376,60 miljoen (31/12/2017: € 382,21 miljoen) of € 76,3 per aandeel (31/12/2017: € 77,4).
De daling van het eigen vermogen in vergelijking met eind 2017 is toe te schrijven aan de dividenduitkering over 2017, die plaatsvond in mei 2018, ten belope van € 24,69 miljoen. Anderzijds was er een positief netto-resultaat over de eerste helft van 2018 van € 19,68 miljoen. Voorts was er een negatieve herwaardering van de derivaten die aangehouden worden in het kader van een effectieve indekking van € 0,60 miljoen. Deze herwaardering gebeurt rechtstreeks in het eigen vermogen conform IAS 39.
TOELICHTINGEN BIJ DE VERKORTE GECONSOLIDEERDE FINANCIËLE STATEN
1 Presentatiebasis
Deze tussentijdse verkorte geconsolideerde financiële staten werden opgesteld in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards (IFRS) zoals aangenomen voor gebruik in de Europese Unie. Deze tussentijdse verkorte geconsolideerde financiële staten stemmen overeen met IAS 34, Tussentijdse Verslaggeving.
Bij de opstelling van de tussentijdse verkorte geconsolideerde financiële staten werd gebruik gemaakt van dezelfde boekhoudkundige standaarden en methodes zoals voor de financiële jaarrekening per 31 december 2017, zoals deze beschreven staan in bijlage 2 van de financiële staten in het Jaarlijks financieel verslag 2017, te raadplegen op de website www.leasinvest.be.
Sinds 1 januari 2018 zijn twee nieuwe standaarden van toepassing: IFRS 9 (Financiële Instrumenten) en IFRS 15 (Opbrengsten uit contracten met klanten). Deze laatste standaard heeft geen impact op de financiële staten, in tegenstelling tot IFRS 9, waar wel een (beperkte) impact genoteerd wordt:
- De voor verkoop beschikbare financiële activa zullen niet langer via het eigen vermogen, maar via de resultatenrekening verwerkt worden. Op 30 juni 2018 werd zodoende een bedrag van € 4,7 miljoen opgenomen in de resultatenrekening onder de rubriek "Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva". Het betreft de herwaardering van de participatie in Retail Estates. De historische herwaarderingsreserve van € 20,4 miljoen die opgebouwd werd tot en met 31 december 2017, maakt voortaan deel uit van de overgedragen resultaten en zal beschouwd worden als een nietuitkeerbare reserve conform het GVV-KB.
- Er zijn geen materiële waardeverminderingen op financiële activa gewaardeerd aan geamortiseerde kostprijs. Zodoende werden nog geen kredietverliezen anticipatief erkend in de resultatenrekening per 30 juni 2018.
| Kapitaal Uitgiftepremie Wettelijke Reserve voor Reserves voor Reserve voor de omreken reserve het saldo van het saldo van de variaties de variaties ingsverschillen in de reële in de reële die voortv waarde van waarde van loeien uit de vastgoed (+/-) toegelaten omrekening afdekkingsin van een strumenten die buitenlandse onderworpen activiteit (+/-) zijn aan een afdekkings boekhoud ing zoals gedefinieerd in IFRS |
Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsin strumenten die niet onderwor pen zijn aan een afdek kingsboek houding zoals gedefinieerd in IFRS (+/-) |
Reserve voor eigen aandelen |
Andere reserves |
Overgedragen resultaten |
Netto resultaat van het boekjaar |
Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeel houders van de moeder onderneming |
Minderheids belangen |
Totaal eigen vermogen |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 54 315 121 091 5 431 27 956 -31 888 8 |
-7 706 | -11 | 20 379 | 145 087 | 47 545 | 382 206 | 0 | 382 206 |
| -24 694 | -24 694 | -24 694 | ||||||
| 22 348 | 492 | 24 705 | -47 545 | 0 | 0 | |||
| 5 782 | -5 782 | 0 | 0 | |||||
| -601 | 19 683 | 19 082 | 19 082 | |||||
| 5 431 56 086 -32 489 8 |
-7 214 | -11 | 20 379 | 139 316 | 19 683 | 376 595 | 0 | 376 595 |
2 Segmentrapportering
VERKORTE GECONSOLIDEERDE WINST- & VERLIESREKENING (GEOGRAFISCH)
| (in € 1.000) | België | Luxemburg | |
|---|---|---|---|
| 30/06/2018 | 30/06/2017 | 30/06/2018 30/06/2017 |
|
| (+) Huurinkomsten | 8 363 | 11 518 | 16 558 13 938 |
| (+) Terugneming overgedragen en verdisconteerde huren | |||
| (+/-) Met verhuur verbonden kosten | 0 | ||
| NETTO HUURRESULTAAT | 8 363 | 11 518 | 16 558 13 938 |
| (+) Recuperatie van vastgoedkosten | 76 | 21 | |
| (+) Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen | 1 071 | 555 | 170 629 |
| (-) Kosten van de huurders en gedragen door de eigenaar op huurschade en wederinstaatstelling op einde van de huur | |||
| (-) Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen | -1 071 | -555 | -170 -629 |
| (+/-) Andere met verhuur verbonden kosten en opbrengsten | -597 | -507 | -220 -207 |
| VASTGOEDRESULTAAT | 7 842 | 11 011 | 16 338 13 752 |
| (-) Technische kosten | -229 | -406 | -212 -338 |
| (-) Commerciële kosten | -178 | -75 | -100 -245 |
| (-) Kosten en taksen van niet verhuurde goederen | -409 | -819 | -112 -97 |
| (-) Beheerskosten vastgoed (1) | -2 298 | -2 136 | -257 -184 |
| (-) Andere vastgoedkosten | -177 | -106 | -45 -60 |
| VASTGOEDKOSTEN | -3 291 | -3 542 | -726 -924 |
| OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT | 4 551 | 7 469 | 15 612 12 828 |
| (-) Algemene kosten van de vennootschap | -777 | -797 | -422 -502 |
| (+/-) Andere operationele kosten en opbrengsten | -314 | 29 | 12 240 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE | 3 460 | 6 701 | 15 202 12 566 |
| (+/-) Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen | -1 924 | ||
| (+/-) Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 52 | 4 176 | -451 -502 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT | 3 512 | 8 953 | 14 751 12 064 |
| (+) Financiële opbrengsten | |||
| (-) Interestkosten | |||
| (-) Andere financiële kosten | |||
| (+/-) Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva | |||
| FINANCIEEL RESULTAAT | 0 | 0 | 0 |
| RESULTAAT VOOR BELASTINGEN | 3 512 | 8 953 | 14 751 12 064 |
| (+/-) Vennootschapsbelasting | |||
| (+/-) Exit taks | |||
| BELASTINGEN | 0 | 0 | 0 |
| NETTO RESULTAAT | 3 512 | 8 953 | 14 751 12 064 |
| Toerekenbaar aan: | |||
| Minderheidsbelangen | |||
| Aandeelhouders van de groep |
(1) De beheerskosten vastgoed bestaan onder meer uit de fee betaald door Leasinvest Real Estate en haar Belgische dochtervennootschappen aan de zaakvoerder Leasinvest Real Estate Management NV. Van de totale fee betaald door Leasinvest Real Estate voor de eerste 6 maanden van boekjaar 2017 (€ 2,1 miljoen) heeft € 0,9 miljoen betrekking op de Luxemburgse portefeuille. De fee wordt niettemin integraal opgenomen in het Belgische segment, omdat Leasinvest Real Estate de effectieve schuldenaar is.
| Luxemburg | Zwitserland | Oostenrijk | Corporate | TOTAAL | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 30/06/2018 | 30/06/2017 | 30/06/2018 | 30/06/2017 | 30/06/2018 | 30/06/2017 | 30/06/2018 | 30/06/2017 | 30/06/2018 (6 maanden) |
30/06/2017 (6 maanden) |
| 16 558 | 13 938 | 1 323 | 2 937 | 1 305 | 27 858 | 28 084 | |||
| 0 | 0 | ||||||||
| 16 558 | 13 938 | 0 | 1 323 | 2 937 | 1 305 | 0 | 0 | 27 858 | 28 084 |
| 21 | 76 | 21 | |||||||
| 170 | 629 | 283 | 1 524 | 1 184 | |||||
| 0 | 0 | ||||||||
| -170 | -629 | -283 | -1 524 | -1 184 | |||||
| -220 | -207 | -26 | -86 | -252 | -903 | -992 | |||
| 16 338 | 13 752 | 0 | 1 297 | 2 851 | 1 053 | 0 | 0 | 27 031 | 27 113 |
| -212 | -338 | -6 | -67 | -508 | -750 | ||||
| -100 | -245 | -92 | -66 | -370 | -386 | ||||
| -112 | -97 | -521 | -916 | ||||||
| -257 | -184 | -2 555 | -2 320 -208 |
||||||
| -45 -726 |
-60 -924 |
0 | -42 -48 |
-159 | -66 | 0 | 0 | -222 -4 176 |
-4 580 |
| 15 612 | 12 828 | 0 | 1 249 | 2 692 | 987 | 0 | 0 | 22 855 | 22 533 |
| -422 | -502 | -9 | -240 | -207 | -1 439 | -1 515 | |||
| 12 | 240 | 425 | 6 | 123 | |||||
| 15 202 | 12 566 | 0 | 1 240 | 2 877 | 786 | 0 | 0 | 21 539 | 21 293 |
| 0 | -1 924 | ||||||||
| -451 | -502 | 424 | 19 | 25 | 3 693 | ||||
| 14 751 | 12 064 | 0 | 1 240 | 3 301 | 805 | 0 | 0 | 21 564 | 23 062 |
| 59 | 59 | 59 | |||||||
| -6 803 | -7 348 | -6 803 | -7 348 -539 |
||||||
| -563 | -539 | -563 | |||||||
| 5 690 | 565 | 5 690 | -7 263 | ||||||
| 0 14 751 |
0 12 064 |
0 0 |
0 1 240 |
0 3 301 |
0 805 |
-1 617 -1 617 |
-7 263 -7 263 |
-1 617 19 947 |
15 799 |
| -204 | |||||||||
| -264 | -204 | -264 | |||||||
| 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | -264 | 0 -204 |
0 -264 |
|
| 14 751 | 12 064 | 0 | 1 240 | 3 301 | 805 | -1 881 | -7 467 | 19 683 | -204 15 595 |
| 0 | |||||||||
| 19 683 | 15 595 | ||||||||
VERKORTE GECONSOLIDEERDE BALANS (GEOGRAFISCHE SEGMENTERING)
| (in € 1.000) | België | |
|---|---|---|
| 30/06/2018 | 31/12/2017 | |
| ACTIVA | ||
| Immateriële vaste activa | 1 | 2 |
| Vastgoedbeleggingen (incl. projectontwikkelingen, excl. financiële leasing) | 307 696 | 293 404 |
| Activa bestemd voor verkoop | 0 | |
| Overige activa | 116 877 | 105 200 |
| ACTIVA PER SEGMENT | 424 574 | 398 606 |
| VERPLICHTINGEN | ||
| Langlopende financiële schulden | ||
| Kortlopende financiële schulden | ||
| Overige verplichtingen | ||
| VERPLICHTINGEN PER SEGMENT | ||
| EIGEN VERMOGEN |
SEGMENTATIE PER TYPE GEBOUW (VOORNAAMSTE KERNCIJFERS)
De vastgoedportefeuille omvat zowel de gebouwen in exploitatie als de projectontwikkelingen. Voor de berekening van de andere kerncijfers (de huurinkomsten, het rendement, de bezettingsgraad en de gewogen gemiddelde looptijd) komen enkel de gebouwen in exploitatie in aanmerking.
| (in € 1.000) | Retail | Kantoren | Logistiek (en semi industrieel) |
TOTAAL | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 30/06/2018 | 30/06/2017 | 30/06/2018 | 30/06/2017 | 30/06/2018 | 30/06/2017 | 30/06/2018 | 30/06/2017 | ||
| Huurinkomsten (incl. vergoeding en leasing en excl. ontvangen verbrekings vergoeding en incentives) |
15 099 | 13 686 | 10 714 | 9 712 | 1 978 | 4 602 | 27 791 | 28 000 | |
| Reële waarde van de vastgoedporte feuille |
441 960 | 412 200 | 417 439 | 364 860 | 62 437 | 129 921 | 921 836 | 906 981 | |
| Investeringswaarde van de vastgoed portefeuille |
448 858 | 418 340 | 427 910 | 373 970 | 63 717 | 132 915 | 940 485 | 925 225 | |
| Bezettingsgraad | 97,53% | 98,00% | 91,08% | 84,00% | 93,51% | 95,50% | 94,44% | 91,80% | |
| Huurrendement (o.b.v. reële waarde) van het segment |
6,53% | 6,65% | 6,68% | 5,98% | 6,76% | 7,60% | 6,61% | 6,41% | |
| Huurrendement (o.b.v. investering swaarde) van het segment |
6,43% | 6,55% | 6,51% | 5,83% | 6,62% | 7,45% | 6,48% | 6,29% | |
| Gewogen gemiddelde looptijd tot eerste break (# jaren) |
4,35 | 4,80 | 3,56 | 3,20 | 9,13 | 7,70 | 4,19 | 4,50 |
| België | Luxemburg | Oostenrijk | Corporate | TOTAAL | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 30/06/2018 31/12/2017 |
30/06/2018 | 31/12/2017 | 30/06/2018 | 31/12/2017 | 30/06/2018 | 31/12/2017 | 30/06/2018 | 31/12/2017 |
| 1 2 |
1 | 2 | ||||||
| Vastgoedbeleggingen (incl. projectontwikkelingen, excl. financiële leasing) 307 696 293 404 |
492 142 | 489 098 | 104 157 | 102 650 | 903 995 | 885 152 | ||
| 0 | 0 | 0 | ||||||
| 116 877 105 200 |
14 171 | 8 247 | 1 841 | 692 | 132 889 | 114 139 | ||
| 424 574 398 606 |
506 313 | 497 345 | 105 998 | 103 342 | 0 | 0 | 1 036 885 | 999 293 |
| 427 412 | 348 156 | 427 412 | 348 156 | |||||
| 171 761 | 192 283 | 171 761 | 192 283 | |||||
| 61 117 | 76 648 | 61 117 | 76 648 | |||||
| 660 290 | 617 087 | 660 290 | 617 088 | |||||
| 376 595 | 382 205 |
3 Netto huurresultaat
De huurinkomsten zijn licht gedaald tot € 27,9 miljoen ten opzichte van € 28,1 miljoen op 30 juni 2017. In 2017 werd een belangrijk deel van de logistieke portefeuille verkocht, alsook de Zwitserse gebouwen. Het ontbreken van deze huurinkomsten in 2018 werd nagenoeg volledig gecompenseerd door de aankoop in 2017 van de gebouwen Mercator (Luxemburg) en de beide retailpanden te Stadlau (Oostenrijk). De ontvangen coupon van het vastgoedcertificaat "Lux Airport" mocht eveneens als huurinkomst erkend worden, aangezien meer dan twee derden van de certificaten in handen zijn van LRE. Bij gelijkblijvende portefeuille 'like-for-like' blijven de huurinkomsten nagenoeg gelijk (- 0,05%).
| (in € 1.000) | 30/06/2018 | 30/06/2017 |
|---|---|---|
| Huurinkomsten | ||
| Huur | 27 248 | 27 192 |
| Gegarandeerde inkomsten | 0 | 0 |
| Huurkortingen | -119 | 159 |
| Huurvoordelen (incentives) | 0 | 0 |
| Vergoedingen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten | 67 | 83 |
| Vergoedingen financiële leasing en soortgelijken | 662 | 650 |
| TOTAAL | 27 858 | 28 084 |
| Terugneming van overgedragen en verdisconteerde huren | 0 | 0 |
| Met verhuur verbonden kosten | ||
| Te betalen huur op gehuurde activa | 0 | 0 |
| Waardeverminderingen op handelsvorderingen | 0 | 0 |
| Terugneming van waardeverminderingen op handelsvorderingen | 0 | 0 |
| TOTAAL | 0 | 0 |
| NETTO HUURRESULTAAT | 27 858 | 28 084 |
4 Vastgoedbeleggingen en activa bestemd voor verkoop
De reële waarde(1) van de directe vastgoedportefeuille is gestegen en bedraagt € 921,8 miljoen eind juni 2018 t.o.v. € 903,0 miljoen eind december 2017.
| Vastgoed beschikbaar voor verhuur |
Projectontwikkelingen | Totaal vastgoedbeleggingen | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (in € 1.000) | 30/06/2018 | 31/12/2017 | 30/06/2018 | 31/12/2017 | 30/06/2018 | 31/12/2017 | |
| SALDO PER EINDE VAN HET VORIGE BOEKJAAR | 830 751 | 756 402 | 54 400 | 30 663 | 885 151 | 787 065 | |
| Investeringen | 6 518 | 13 068 | 12 186 | 15 528 | 18 704 | 28 596 | |
| Desinvesteringen | 0 | 0 | 0 | ||||
| Wisselkoerseffecten | 0 | 0 | 0 | ||||
| Verwervingen van vastgoed | 112 118 | 0 | 112 118 | ||||
| Overdracht van/naar andere posten | 32 744 | -60 833 | -32 744 | 0 | -60 833 | ||
| Stijging/(daling) van de reële waarde | -702 | 9 996 | 842 | 8 209 | 140 | 18 205 | |
| SALDO PER EINDE VAN DE PERIODE | 869 311 | 830 751 | 34 684 | 54 400 | 903 995 | 885 151 |
(1) Reële waarde ('fair value'): de investeringswaarde zoals bepaald door een onafhankelijke vastgoeddeskundige en waarvan de mutatiekosten zijn afgetrokken. De reële waarde is de boekwaarde onder IFRS.
Activa bestemd voor verkoop Totaal vastgoedbeleggingen, vorderingen financiële leasing &
vorderingen financiële leasing
Projectontwikkelingen Totaal vastgoedbeleggingen Vorderingen financiële leasing Totaal vastgoedbeleggingen en
SALDO PER EINDE VAN DE PERIODE 869 311 830 751 34 684 54 400 903 995 885 151 17 841 17 841 921 836 902 992 0 0 921 836 902 992
activa bestemd voor verkoop (in € 1.000) 30/06/2018 31/12/2017 30/06/2018 31/12/2017 30/06/2018 31/12/2017 30/06/2018 31/12/2017 30/06/2018 31/12/2017 30/06/2018 31/12/2017 30/06/2018 31/12/2017 SALDO PER EINDE VAN HET VORIGE BOEKJAAR 830 751 756 402 54 400 30 663 885 151 787 065 17 841 17 900 902 992 804 965 0 54 966 902 992 859 931 Investeringen 6 518 13 068 12 186 15 528 18 704 28 596 18 704 28 596 1 441 18 704 30 037 Desinvesteringen 0 0 0 0 0 -115 641 0 -115 641 Wisselkoerseffecten 0 0 0 0 0 0 0 Verwervingen van vastgoed 112 118 0 112 118 0 112 118 0 112 118 Overdracht van/naar andere posten 32 744 -60 833 -32 744 0 -60 833 -59 0 -60 892 60 892 0 0 Stijging/(daling) van de reële waarde -702 9 996 842 8 209 140 18 205 140 18 205 -1 658 140 16 547 Volgende tabel geeft een overzicht van de toegepaste waarderingstechnieken per activaklasse alsook de voornaamste gebruikte variabelen:
| Activa klasse | Reële waarde 30/06/2018 (€ 1000) |
Waarderingstechniek | Belangrijkste inputs | 30/06/2018 Min-Max (gewogen gemiddelde) |
|---|---|---|---|---|
| Retail (Groothertogdom Luxemburg & België) |
337 800 | Actualisatie van de ge schatte huuropbrengsten |
a) Vork GHW b) Gemiddelde gewogen geschatte huurwaarde |
a) [8,35 €/m² - 19,93 €/m²] b) [13,17 € /m²] |
| c) Kapitalisatievoet vork d) Gem. gewogen kap. voet |
c) [5,60% - 7,15%] d) [6,22%] |
|||
| Retail Zwitserland | 0 | Actualisatie van de ge schatte huuropbrengsten |
a) Vork GHW b) Gemiddelde gewogen |
a) [19 €/m² -> 23€/m²] |
| geschatte huurwaarde c) Kapitalisatievoet vork d) Gem. gewogen kap. voet |
b) [5,8% -> 6,4%] | |||
| Retail Oostenrijk | 104 160 | DCF (discounted cash flow) | a) Gemiddelde gewogen geschatte huurwaarde |
a) [9,88 €/m²] |
| b) Kapitalisatievoet vork c) Kapitalisatievoet bere kening terminale waarde na 10j. |
b) [5,02% - 5,72%] c) [5,36%] |
|||
| Kantoren Groothertogdom Luxemburg | 184 770 | Actualisatie van de ge schatte huuropbrengsten |
a) Vork GHW | a) [23,42 €/m² - 39,99 €/m²] |
| b) Gemiddelde gewogen geschatte huurwaarde |
b) [29,93 €/m²] | |||
| c) Kapitalisatievoet vork d) Gem. gewogen kap. voet |
c) [5,15% - 8,65%] d) [6,6%] |
|||
| Kantoren België | 197 990 | Actualisatie van de ge schatte huuropbrengsten |
a) Vork GHW b) Gemiddelde gewogen geschatte huurwaarde |
a) [9,77 €/m² - 11,76 €/m²] b) [10,83 €/m²] |
| c) Kapitalisatievoet vork d) Gem. gewogen kap. voet |
c) [5,60% - 9,00%] d) [7,22%] |
|||
| Logistiek | 62 440 | DCF (discounted cash flow of actualisatie van kasstro men tegen discontovoet) |
a) Vork GHW b) Gemiddelde gewogen geschatte huurwaarde |
a) [3,35 €/m² - 16,88 €/m²] b) [4,82 € /m²] |
| c) Gemiddelde discontovoet d) Economische levensduur |
c) 7,32% d) 30 jaar |
|||
| Projecten België | 34 680 | DCF (discounted cash flow of actualisatie van kasstro |
a) Gemiddelde gewogen geschatte huurwaarde |
a) 20,75 €/m²] |
| men tegen discontovoet) | b) Kapitalisatievoet c) Geschatte bouwtermijn |
b) 5,15% c) 15 à 18 maand |
||
| Totaal vastgoedbeleggingen |
921 840 |
De verwachte lange-termijn inflatie toegepast in de waarderingstechnieken bedraagt 1,25%.
Op basis van de balans 30 juni 2018 zou een stijging van de gemiddelde yield met 0,10% een impact van € - 14,3 miljoen op het nettoresultaat en van € - 2,89 op de intrinsieke waarde per aandeel hebben gehad, gecombineerd met een toename van de schuldgraad met 0,83% (nl. van 59,31% tot 60,14%) bij een veronderstelde constante kredietopname.
Op basis van dezelfde balans zou een daling van de gemiddelde ERV met 10% een impact hebben van ongeveer € - 92,2 miljoen op het nettoresultaat, wat overeenkomt met € - 18,7 op de intrinsieke waarde per aandeel. Dit zou bij constante kredietopnames leiden tot een toename van de schuldgraad met 4,42% (nl. van 59,31% tot 63,73%).
5 Informatie betreffende de financiële schuld
Op 30/06/2018 zijn de financiële schulden ten belope van € 58,7 miljoen toegenomen in vergelijking met eind 2017. Deze stijging is te verklaren door de dividenduitkering van mei 2018 (€ 24,7 miljoen), de investering in de kapitaalverhoging van Retail Estates in april 2018 (€ 12,9 miljoen) en de betaling van de exit taks die nog verschuldigd was over de fusie van T&T Koninklijk Pakhuis NV met LRE die plaatsvond eind 2016 (€ 12,9 miljoen). Daarnaast waren er ook nog de lopende investeringen in de projecten (Montoyer 63 en Treesquare) die ervoor zorgden dat meer kredieten opgenomen dienden te worden.
De rubriek andere leningen omvat voor € 98,7 miljoen de door Leasinvest Real Estate in 2013 geplaatste obligatieleningen.
De geconfirmeerde kredietlijnen (excl. de € 98,7 miljoen obligatieleningen en € 141,7 miljoen commercial paper) bedragen eind juni 2018 € 552 miljoen (eind 2017: € 552 miljoen).
6 Berekening en verdere toelichting bij de schuldgraad
Ingevolge artikel 24 van het KB van 13 juli 2014 dient de Openbare Gereglementeerde VastgoedVennootschap (OGVV) indien de geconsolideerde schuldratio meer bedraagt dan 50% een financieel plan op te stellen met een uitvoeringsschema waarin zij een beschrijving geeft van de maatregelen die zullen worden genomen om te verhinderen dat de geconsolideerde schuldratio meer bedraagt dan 65% van de geconsolideerde activa. Over het financieel plan wordt een bijzonder verslag opgesteld door de commissaris, waarin bevestigd wordt dat deze laatste de wijze van opstelling van het plan geverifieerd heeft, met name wat betreft de economische grondslagen ervan, en dat de cijfers die dit plan bevatten, overeenstemmen met die van de boekhouding van de OGVV.
De algemene richtlijnen van het financieel plan worden opgenomen in de jaarlijkse en halfjaarlijkse financiële verslagen. In de jaarlijkse en halfjaarlijkse financiële verslagen wordt beschreven en verantwoord hoe het financieel plan in de loop van de relevante periode werd uitgevoerd en hoe de OGVV het plan in de toekomst zal uitvoeren.
Schuldgraad overzicht
Zoals toegelicht in onderstaande tabel is de schuldgraad van Leasinvest Real Estate historisch doorgaans onder de 50% gebleven tot en met 2011, maar vanaf 2012 werd de drempel van 50% overschreden als gevolg van het uitgevoerde investeringsprogramma van de afgelopen jaren (meer bepaald in het kader van de ontwikkeling en latere verkoop van het kantoorgebouw Bian in Luxemburg, de investering in de vastgoedcertificaten uitgegeven door Porte des Ardennes Schmiede SA en Porte des Ardennes Pommerlach SA ter herfinanciering van de shoppingcenters Knauf gelegen in Schmiede en in Pommerloch, de aankoop van het gebouw Tour & Taxis Koninklijk Pakhuis, de ontwikkeling van het opgeleverde project Royal20, de aankoop van het gebouw Mercator, de aankoop van de panden te Stadlau en de bijkomende investering in de GVV Retail Estates).
| H1 2018 |
2017 | 2016 | 2015 | 2014 | 2013 | 2012 | 2011 | 2010 | 2009 | 2008 | 2007 | 2006 | 2005 | 2004 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 59,31% | 57,14% | 58,05% | 58,03% | 54,27% | 53,53% | 56,19% | 47,29% | 44,13% | 47,61% | 52,06% | 40,93% (•) |
44,15% (•) |
32,23% (•) |
41,06% (•) |
(•) Afsluiting per 30/06
In de loop van de eerste helft van het boekjaar 2018 is de schuldgraad gestegen van 57,14% per einde 2017 naar 59,31% op 30 juni 2018. Dit is vooral te wijten aan de dividenduitkering van € 24,7 miljoen die plaatsvond in mei 2018, waardoor de balans op 30 juni louter omwille van de timing steeds een hogere schuldgraad vertoont. In mindere mate droegen ook de verdere investering in Retail Estates van april 2018 en de lopende investeringen in de projecten Montoyer 63 en Treesquare bij tot de hogere schuldgraad.
Evolutie van de schuldgraad op lange termijn
De Raad van Bestuur beschouwt een schuldgraad van maximum 50%-55% als zijnde optimaal en in het belang van de aandeelhouders van Leasinvest Real Estate en dit zowel naar rendement, nettoresultaat per aandeel als het temperen van het liquiditeits- en solvabiliteitsrisico.
Voor elke investering wordt de impact op de schuldgraad bekeken en die wordt eventueel niet weerhouden indien ze éénzijdig de schuldgraad te negatief zou beïnvloeden.
Op basis van de schuldgraad van 59,31% op 30 juni 2018 heeft Leasinvest Real Estate een proportioneel investeringspotentieel op basis van schuldfinanciering ten belope van € 168,5 miljoen zonder hierbij de schuldgraad van 65% te overschrijden en een investeringspotentieel van € 20,3 miljoen zonder de schuldgraad van 60% te overschrijden.
Evolutie van de schuldgraad op korte termijn
Elk kwartaal wordt voor de Raad van Bestuur, naar aanleiding van de voorstelling van het budget, de projectie van de schuldgraad gemaakt in functie van de geschatte resultaten en de geplande aan- en verkopen. Op basis van die elementen wordt een projectie gemaakt per einde 2018. Rekening houdend met het lopende investeringsprogramma (bv het project Montoyer 63, maar even goed geplande renovaties aan andere gebouwen binnen de rubriek "vastgoedbeleggingen") en het te verwachten resultaat over de tweede jaarhelft van 2018, wordt de schuldgraad verwacht licht te dalen ten opzichte van einde juni 2018.
Andere elementen die de schuldgraad beïnvloeden
De waardering van de vastgoedportefeuille heeft een directe impact op de schuldgraad.
Op vandaag zijn er geen indicaties van sterk negatieve evoluties in de markt. Door de diversificatie van de portefeuille van Leasinvest Real Estate zowel naar activa toe als geografisch is het risico ook getemperd.
Indien er zich toch substantiële waardedalingen zouden voordoen in de vastgoedportefeuille die de schuldgraad van de GVV boven 65% doen uitstijgen kan Leasinvest Real Estate overgaan tot het verkopen van een aantal van haar panden om aan de situatie te remediëren.
De Raad van Bestuur is van oordeel dat er geen bijkomende maatregelen nodig zijn teneinde te verhinderen dat de schuldgraad boven de 65% zal uitstijgen.
7 Bepaling van de reële waarde van activa en passiva per niveau
Activa en Passiva die na hun initiële boeking gewaardeerd worden aan reële waarde, kunnen worden voorgesteld in drie niveaus (1-3) die elk met een niveau van observeerbaarheid van de reële waarde overeenkomen:
- Niveau 1 waarderingen van de reële waarde zijn bepaald volgens de (niet-aangepaste) marktprijsnoteringen in actieve markten voor identieke activa en verplichtingen;
- Niveau 2 waarderingen van de reële waarde worden bepaald op basis van andere gegevens dan genoteerde prijzen bedoeld in niveau 1, die observeerbaar zijn voor het actief of de verplichting, zowel rechtstreeks (d.w.z. als prijzen) als onrechtstreeks (d.w.z. afgeleid uit prijzen);
- Niveau 3 waarderingen van de reële waarde worden bepaald op basis van waarderingstechnieken die gegevens voor het actief of de verplichting omvatten die niet gebaseerd zijn op observeerbare marktgegevens (niet-observeerbare gegevens).
In concreto doet de vennootschap voor de waardering van de kredieten beroep op vergelijkbare marktgegevens zoals een benadering van de toegepaste referentievoet en een benadering van de evolutie van de kredietmarge op basis van recente vergelijkbare observaties.
Met betrekking tot de afgeleide instrumenten werden de waarderingen van de diverse bancaire tegenpartijen overgenomen, zodat een uitgebreide beschrijving van de gegevens, zoals vereist onder niveau 3, niet mogelijk is. Echter werden deze instrumenten onder niveau 2 geclassificeerd gezien we een CVA of een DVA berekenen op deze ontvangen waarderingen en dit op basis van gegevens die een benadering zijn van het onderliggende kredietrisico. De waardering van de private obligatie is op basis van een benadering van een observeerbare CDS spread en de evolutie van de overeenkomstige Euribor referentievoet.
De financiële leasing wordt gewaardeerd op basis van een discounted cashflow benadering.
Fair value disclosures:
Er zijn geen transfers tussen rubrieken in 2018 in vergelijking met 31/12/2017.
| per 30 juni 2018 (in € 1.000) | Niveau 1 | Niveau 2 | Niveau 3 | Reële waarde |
boekwaarde |
|---|---|---|---|---|---|
| Financiële vaste activa | |||||
| - Deelnemingen in andere GVV's/vastgoedcertificaten | 90 982 | 1 203 | 92 185 | 92 185 | |
| - Andere afgeleide instrumenten welke niet kwalificeren onder kasstroomin dekkingen |
0 | 0 | 0 | ||
| - Andere afgeleide instrumenten die kwalificeren onder reële waardeindek kingen |
841 | 841 | 841 | ||
| Vorderingen financiële leasing | 17 841 | 17 841 | 17 841 | ||
| Financiële vlottende activa | |||||
| Handelsvorderingen | 12 859 | 12 859 | 12 859 | ||
| Belastingsvorderingen en andere vlottende activa | 2 566 | 2 566 | 2 566 | ||
| Kas en kasequivalenten | 4 298 | 4 298 | 4 298 | ||
| Overlopende rekeningen | 1 214 | 1 214 | 1 214 | ||
| Langlopende financiële schulden | |||||
| - Kredietinstellingen | 330 859 | 330 859 | 328 391 | ||
| - Andere | 77 728 | 21 221 | 98 949 | 97 857 | |
| Andere langlopende financiële verplichtingen | |||||
| - Andere afgeleide instrumenten via resultatenrekening | |||||
| - Andere afgeleide instrumenten via andere compontenten van het eigen vermogen |
33 364 | 33 364 | 33 364 | ||
| Kortlopende financiële schulden | |||||
| - Kredietinstellingen | 30 061 | 30 061 | 30 061 | ||
| - Andere | 141 700 | 141 700 | 141 700 | ||
| Andere kortlopende financiële verplichtingen | |||||
| - Andere afgeleide instrumenten via andere compontenten van het eigen vermogen |
|||||
| Handelsschulden en andere kortlopende schulden | |||||
| - Exit taks | |||||
| - Andere | 13 290 | 13 290 | 13 290 | ||
| Andere kortlopende verplichtingen | 2 031 | 2 031 | 2 031 |
| per eind 2017 (in € 1.000) | Niveau 1 | Niveau 2 | Niveau 3 | Reële waarde |
boekwaarde |
|---|---|---|---|---|---|
| Financiële vaste activa | |||||
| - Deelnemingen in andere GVV's/vastgoedcertificaten | 73 344 | 1 203 | 74 547 | 74 547 | |
| - Andere afgeleide instrumenten welke niet kwalificeren onder kasstroomin dekkingen |
|||||
| - Andere afgeleide instrumenten die kwalificeren onder reële waardeindek kingen |
1 584 | 1 584 | 1 584 | ||
| Vorderingen financiële leasing | 17 841 | 17 841 | 17 841 | ||
| Financiële vlottende activa | |||||
| Handelsvorderingen | 11 471 | 11 471 | 11 471 | ||
| Belastingsvorderingen en andere vlottende activa | 2 533 | 2 533 | 2 533 | ||
| Kas en kasequivalenten | 5 702 | 5 702 | 5 702 | ||
| Overlopende rekeningen | 482 | 482 | 482 | ||
| Langlopende financiële schulden | |||||
| - Kredietinstellingen | 252 569 | 252 569 | 251 168 | ||
| - Andere | 77 535 | 20 374 | 97 909 | 96 266 | |
| Andere langlopende financiële verplichtingen | |||||
| - Andere afgeleide instrumenten via resultatenrekening | |||||
| - Andere afgeleide instrumenten via andere compontenten van het eigen vermogen |
33 696 | 33 696 | 33 696 | ||
| Kortlopende financiële schulden | |||||
| - Kredietinstellingen | 24 322 | 24 322 | 24 503 | ||
| - Andere | 168 231 | 168 231 | 168 231 | ||
| Andere kortlopende financiële verplichtingen | |||||
| - Andere afgeleide instrumenten via andere componenten van het eigen vermogen |
160 | 160 | 160 | ||
| Handelsschulden en andere kortlopende schulden | |||||
| - Exit taks | |||||
| - Andere | 15 286 | 15 286 | 15 286 | ||
| Andere kortlopende verplichtingen | 1 716 | 1 716 | 1 716 |
8 Belangrijke gebeurtenissen na afsluiting periode 01/01/2018-30/06/2018
In de loop van juli en augustus 2018 werden 2 kredieten verlengd:
- Een kredietlijn aan vlottende rente van € 15 miljoen met initiële einddatum in augustus 2018 werd verlengd tot augustus 2023 aan interessantere voorwaarden;
- Een vastrentend krediet van € 10 miljoen met initiële einddatum in augustus 2020 werd verlengd tot augustus 2023 aan een lagere vaste rentevoet. Beide verlengingen zullen ertoe leiden dat de financieringskosten verder zullen dalen.
9 Overzicht van de belangrijkste transacties met verbonden partijen
In de periode 01/01/2018-30/06/2018 hebben geen transacties met verbonden partijen plaatsgevonden, die materiële gevolgen hebben gehad voor de financiële positie of resultaten van Leasinvest Real Estate.
10 Risico's en onzekerheden
Met betrekking tot de risico's en onzekerheden refereert het management naar het Jaarlijks Financieel Verslag 2017 en meer bepaald naar p 5-17.
VERSLAG VAN DE COMMISSARIS AAN DE AANDEELHOUDERS VAN LEASINVEST REAL ESTATE COMM. VA OVER DE BEOORDELING VAN DE TUSSENTIJDSE VERKORTE GECONSOLIDEERDE FINANCIËLE STATEN VOOR DE PERIODE VAN ZES MAANDEN AFGESLOTEN PER 30 JUNI 2018
Inleiding
Wij hebben de beoordeling uitgevoerd van de bijhorende tussentijdse verkorte geconsolideerde balans van Leasinvest Real Estate Comm. VA (de "Vennootschap") en haar dochterondernemingen (samen "de Groep") per 30 juni 2018, alsmede van de bijhorende verkorte geconsolideerde staat van gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten, de andere elementen van de gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten, de geconsolideerde staat van wijzigingen in kapitaal en reserves en de geconsolideerde kasstroomtabel voor de periode van zes maanden afgesloten op deze datum, en de toelichtingen, gezamenlijk, de "Tussentijdse Verkorte Geconsolideerde Financiële Staten". Deze staten tonen een geconsolideerd balanstotaal van € 1.036.886 duizend en een geconsolideerde winst voor de periode van zes maanden afgesloten op datum van 30 juni 2018 van € 19.683 duizend. Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen en de presentatie van deze Tussentijdse Verkorte Geconsolideerde Financiële Staten in overeenstemming met International Financial Reporting Standard IAS 34 Tussentijdse Financiële Verslaggeving ("IAS 34") zoals goedgekeurd voor toepassing in de Europese Unie. Onze verantwoordelijkheid bestaat erin een conclusie te formuleren over Tussentijdse Verkorte Geconsolideerde Financiële Staten op basis van de door ons uitgevoerde beoordeling.
Reikwijdte van de beoordeling
Wij hebben onze beoordeling uitgevoerd overeenkomstig ISRE 2410, "Beoordeling van tussentijdse financiële informatie, uitgevoerd door de onafhankelijke auditor van de entiteit." Een beoordeling van tussentijdse financiële informatie bestaat uit het verzoeken om inlichtingen, in hoofdzaak van personen verantwoordelijk voor financiële en boekhoudkundige aangelegenheden, alsmede uit het uitvoeren van cijferanalyses en andere beoordelingswerkzaamheden. De reikwijdte van een beoordeling is aanzienlijk geringer dan die van een overeenkomstig de Internationale Controlestandaarden uitgevoerde controle. Om die reden stelt de beoordeling ons niet in staat om zekerheid te verkrijgen van alle aangelegenheden van materieel belang die naar aanleiding van een controle aan het licht zouden komen. Bijgevolg brengen wij geen controle-oordeel tot uitdrukking.
Conclusie
Op basis van onze beoordeling is niets onder onze aandacht gekomen dat ons er toe aanzet van mening te zijn dat de bijgevoegde Tussentijdse Verkorte Geconsolideerde Financiële Staten niet in alle van materieel zijnde opzichten zijn opgesteld in overeenstemming met IAS 34 Tussentijdse Financiële Verslaggeving zoals goedgekeurd voor toepassing in de Europese Unie
Brussel, 21 augustus 2018
Ernst & Young Bedrijfsrevisoren bcvba Commissaris vertegenwoordigd door
Joeri Klaykens* Vennoot * Handelend in naam van een bvba
Bijlage I: Reconciliatietabellen gehanteerde EPRA APMs per 30/06/20181
| EPRA Winst3(€ 1.000) | 30/06/2018 | 30/06/2017 |
|---|---|---|
| Netto Resultaat - aandeel Groep zoals vermeld in de financiële staten | 19 683 | 15.595 |
| Netto Resultaat per aandeel - aandeel Groep zoals vermeld in de financiële staten (in €) | 3,99 | 3,16 |
| Correcties om de EPRA Winst3te berekenen | -5 715 | -2.334 |
| Uit te sluiten: | ||
| (i) Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen en activa bestemd voor verkoop | -25 | -3.693 |
| (ii) Resultaat op de verkoop van vastgoedbeleggingen | 0 | 1.924 |
| (vi) Variaties in de reële waarde van financiële instrumenten | -5 690 | -565 |
| EPRA Winst3 | 13 968 | 13.261 |
| Aantal geregistreerde aandelen in het resultaat van de periode | 4 938 870 | 4.938.870 |
| EPRA Winst3per aandeel (in €) | 2,83 | 2,69 |
| EPRA NAW3(€ 1 000) | 30/06/2018 | 31/12/2017 |
|---|---|---|
| NAW volgens de financiële staten | 376 595 | 382 206 |
| NAW per aandeel volgens de financiële staten (in €) | 76,3 | 77,4 |
| Uit te sluiten | ||
| (i) Reële waarde van de financiële instrumenten | 32 523 | 32 630 |
| EPRA NAW3 | 409 118 | 414 836 |
| Aantal geregistreerde aandelen in het resultaat van de periode | 4 938 870 | 4 938 870 |
| EPRA NAW3per aandeel (in €) | 82,8 | 84,0 |
| EPRA Triple Netto Actief Waarde3(€ 1 000) | 30/06/2018 | 31/12/2017 |
|---|---|---|
| EPRA NAW3 | 409 118 | 414 836 |
| Correcties: | ||
| (i) Reële waarde van de financiële instrumenten | -32 523 | -32 630 |
| (ii) Herwaardering van de schulden aan FV | -3 893 | -1 245 |
| EPRA NNAW3 | 372 702 | 380 961 |
| Aantal geregistreerde aandelen in het resultaat van de periode | 4 938 870 | 4 938 870 |
| EPRA NNAW3per aandeel (in €) | 75,5 | 77,1 |
| EPRA Netto Initieel Rendement3(NIR) en EPRA Aangepast Netto Initieel Rendement3(aangepast NIR) (€ 1 000) |
30/06/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|---|
| Vastgoedbeleggingen en activa bestemd voor verkoop | 921 836 | 902 994 | |
| Uit te sluiten: | |||
| Projectontwikkeling | -34 683 | -54 400 | |
| Vastgoed beschikbaar voor verhuur | 887 153 | 848 594 | |
| Impact RW van geschatte mutatierechten en-kosten bij vervreemding van vastgoedbeleggingen | - | -518 | |
| Geschatte mutatierechten en - kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen | 18 648 | 7 598 | |
| Waarde vrij op naam van het vastgoed beschikbaar voor verhuur | B | 905 801 | 855 674 |
| Geannualiseerde bruto huurinkomsten | 58 620 | 56 892 | |
| Vastgoedkosten geannualiseerd | -8 896 | -12 253 | |
| Geannualiseerde netto huurinkomsten | A | 49 724 | 44 639 |
| Gratuïteiten eindigend binnen 12 maanden en ander huurvoordelen | 129 | 293 | |
| Geannualiseerde en gecorrigeerde netto huurinkomsten | C | 49 853 | 44 932 |
| EPRA NIR3 | A/B | 5,49% | 5,22% |
| EPRA Aangepast NIR3 | C/B | 5,50% | 5,25% |
| EPRA Huurleegstand3(€ 1.000) | 30/06/2018 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Kantoren | Logistiek | Retail | Totaal | ||
| Huuroppervlaktes (in m²) | 163 581 | 132 831 | 188 733 | 485 145 | |
| Geschatte Huurwaarde van de leegstaande oppervlaktes | A | 2,41 | 0,22 | 0,71 | 3,34 |
| Geschatte Huurwaarde van de totale portefeuille | B | 27,06 | 4,18 | 29,07 | 60,31 |
| EPRA Huurleegstand3 | A/B | 8,91% | 5,26% | 2,44% | 5,54% |
| EPRA Huurleegstand3(€ 1.000) | 31/12/2017 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Kantoren | Logistiek | Retail | Totaal | ||
| Huuroppervlaktes (in m²) | 163 581 | 132 831 | 188 733 | 485 145 | |
| Geschatte Huurwaarde van de leegstaande oppervlaktes | A | 1,90 | 0,26 | 0,53 | 2,69 |
| Geschatte Huurwaarde van de totale portefeuille | B | 24,03 | 4,13 | 23,57 | 51,73 |
| EPRA Huurleegstand3 | A/B | 7,91% | 6,30% | 2,25% | 5,20% |
| EPRA kostratio3(€ 1.000) | 30/06/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|---|
| Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven | -903 | -3 213 | |
| Vastgoedkosten | -4 176 | -9 922 | |
| Algemene kosten van de vennootschap | -1 438 | -2 913 | |
| Andere operationele kosten en opbrengsten | 122 | -453 | |
| EPRA kosten inclusief leegstandkosten | A | -6 395 | -16 501 |
| Directe leegstandskosten | 520 | 1 226 | |
| EPRA kosten exclusief leegstandkosten | B | -5 875 | -15 275 |
| Huurinkomsten | C | 27 858 | 56 892 |
| EPRA Kostratio3(inclusief directe leegstand) | A/C | -22,96% | -29,00% |
| EPRA Kostratio3(exclusief directe leegstand) | B/C | -21,09% | -26,85% |
Bijlage II: Reconciliatietabellen gehanteerde overige APMs per 30/06/20181
| Resultaat op de portefeuille3(€ 1 000) | 30/06/2018 | 30/06/2017 |
|---|---|---|
| Resultaat op de verkoop van vastgoedbeleggingen | - | -1.924 |
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 268 | 3.693 |
| Latente belasting op portefeuilleresultaat | -243 | 0 |
| Resultaat op de Portefeuille3 | 25 | 1.769 |
| Nettoresultaat - aandeel groep (bedrag per aandeel)3 | 30/06/2018 | 30/06/2017 |
|---|---|---|
| Nettoresultaat - aandeel groep3(€ 1000) | 19 683 | 15.595 |
| Aantal geregistreerde aandelen in omloop | 4 938 870 | 4.938.870 |
| Nettoresultaat - aandeel groep per aandeel3 | 3,99 | 3,16 |
| Netto Actief Waarde op basis van reële waarde (bedrag per aandeel)3 |
30/06/2018 | 31/12/2017 |
|---|---|---|
| Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap (€ 1000) | 376 595 | 382 206 |
| Aantal geregistreerde aandelen in omloop | 4 938 870 | 4 938 870 |
| Netto Actief Waarde (RW) aandeel groep per aandeel3 | 76,3 | 77,4 |
| Netto Actief Waarde op basis van investeringswaarde (bedrag per aandeel)3 |
30/06/2018 | 31/12/2017 |
|---|---|---|
| Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap (€ 1000) | 376 595 | 382 206 |
| Investeringswaarde van de vastgoedbeleggingen per 31/12 (€ 1000) | 940 484 | 921 141 |
| Reële waarde van de vastgoedbeleggingen per 31/12 (€ 1000) | 921 836 | 902 994 |
| Verschil Investeringswaarde - Reële waarde per 31/12 (€ 1000) | 18 648 | 18 147 |
| TOTAAL | 395 243 | 400 353 |
| Aantal geregistreerde aandelen in omloop | 4 938 870 | 4 938 870 |
| Netto Actief Waarde (IW) aandeel groep per aandeel3 | 80,0 | 81,1 |
| Variatie in bruto huurinkomsten bij ongewijzigde portefeuille (like-for-like)3 |
30/06/2018 vs. 30/06/2017 |
30/06/2017 vs. 30/06/2016 |
|---|---|---|
| Bruto huurinkomsten op einde vorige rapporteringsperiode (€ 1000) | 27 842 | 28 170 |
| Uit te sluiten variaties 2016 - 2017 | 83 | 1 230 |
| - Variaties als gevolg van acquisities | 3 878 | 1 410 |
| - Variaties als gevolg van desinvesteringen | -3 795 | -180 |
| Bruto huurinkomsten op afsluitdatum rapporteringsperiode (€ 1000) | 27 911 | 27 842 |
| Variatie like for like3(€ 1000) | -14 | -1 558 |
| Variatie like for like3(%) | -0,1% | -5,5% |
| Gemiddelde financieringskost3in % | 30/06/2018 | 31/12/2017 |
|---|---|---|
| Intrestkosten op jaarbasis (€ 1000) | -14 616 | -14 905 |
| Commitment fees op jaarbasis (€ 1000) | -976 | -1 127 |
| Betaalde intresten incl. commitment fees op jaarbasis (€ 1000) | -15 592 | -16 032 |
| Gemiddelde gewogen uitstaande schuld (€ 1000) | 559 500 | 536 071 |
| Gemiddelde financieringskost3in % | 2,79% | 2,99% |
| Globaal resultaat - aandeel groep3(bedrag per aandeel) | 30/06/2018 | 30/06/2017 |
|---|---|---|
| Netto Resultaat - aandeel groep (€ 1000) | 19 683 | 15.595 |
| Andere elementen van de gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten | -601 | 16.648 |
| Variaties in het effectieve deel van de reële waarde van toegelaten indekkingsinstrumenten in een kasstroomindekking zoals gedefinieerd in IFRS |
-601 | 8.624 |
| Variaties in het effectieve deel van de reële waarde van financiële activa beschikbaar voor verkoop | 0 | 7.672 |
| Variatie in de reserve voor eigen aandelen | 0 | 281 |
| Overige | 0 | 71 |
| Globaal resultaat - aandeel groep3 | 19 083 | 32.243 |
| Aantal geregistreerde aandelen in omloop | 4 938 870 | 4.938.870 |
| Globaal Resultaat - aandeel groep per aandeel3 | 3,86 | 6,53 |
Identiteitskaart Leasinvest Real Estate
| Openbare gereglementeerde vastgoed | Leasinvest Real Estate Comm. VA |
|---|---|
| vennootschap naar Belgisch recht | |
| Rechtsvorm | Commanditaire vennootschap op aandelen |
| Maatschappelijke zetel | Lenniksebaan 451, 1070 Brussel, België |
| Administratieve zetel | Schermersstraat 42, 2000 Antwerpen, België |
| Contactinformatie | T +32 3 238 98 77 – F +32 3 237 52 99 |
| [email protected] | |
| Web | http://www.leasinvest.be |
| RPR | Brussel |
| BTW | BE 0436.323.915 |
| Oprichtingsdatum | 8 juni 1999, publicatie BS 26 juni 1999 (omvorming tot vastgoedbevak) (nr. 990626-330) |
| 6 november 2014, publicatie BS 3 december 2014 (omvorming tot gereglementeerde | |
| vastgoedvennootschap) nr. 20141203-14216372 | |
| Duur | Onbepaalde duur |
| Boekjaar | 1 januari – 31 december |
| Notering | Euronext Brussels, BEL Mid |
| Liquidity provider | Bank Degroof Petercam |
| Financiële dienstverlening | Hoofdbetaalagent Bank Delen |
| Commissaris | Ernst & Young Bedrijfsrevisoren, vertegenwoordigd door erkend bedrijfsrevisor Joeri Klaykens |
| Vastgoedexperten | Cushman & Wakefield – Stadim – Oerag – de Crombrugghe & Partners |
| Toezicht | FSMA |
Financiële kalender
| 22/08/2018 | Halfjaarlijks financieel verslag 2018 |
|---|---|
| 19/11/2018 | Tussentijdse verklaring Q3 (30/09/2018) |
| 20/02/2019 | Bekendmaking jaarresultaten 2018 (31/12/2018) |
| 29/03/2019 | Jaarlijks financieel verslag 2018 |
| 20/05/2019 | Tussentijdse verklaring Q1 (31/03/2019) |
| 20/05/2019 | Jaarvergadering aandeelhouders |
| 27/05/2019 | Betaalbaarstelling dividend |
| 21/08/2019 | Halfjaarlijks financieel verslag 2019 |
Contact investor relations
Leasinvest Real Estate Management NV MICHEL VAN GEYTE CEO T +32 3 238 98 77 E [email protected] www.leasinvest.be
Dit halfjaarlijks financieel verslag is beschikbaar op: www.leasinvest.be - investor relations - verslagen - halfjaarresultaten.
U kan een gedrukt exemplaar aanvragen via registratie op www.leasinvest.be.
Maatschappelijke zetel The Crescent Lenniksebaan 451 BE-1070 Brussel
Administratieve zetel Schermersstraat 42 BE-2000 Antwerpen T +32 3 238 98 77 F +32 3 237 52 99 E [email protected] W www.leasinvest.be
RPR: 0436.323.915 ISIN code BE0003770840 LEI 549300BPHBCHEODTG670