Nextensa SA — Interim / Quarterly Report 2018

Nov 19, 2018

COMMUNIQUE DE PRESSE

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Déclaration intermédiaire du gérant au 30 septembre 2018

Information réglementée sous embargo jusqu'au 19/11/2018 – 17h40

www.leasinvest.be

Déclaration intermédiaire du gérant au 30 septembre 2018

• Le résultat EPRA* ¹ Q3 2018 de € 25,1 millions, une augmentation de 14% par rapport à Q3 2017
• Le résultat net s'élève à € 27,2 millions (€ 5,51 par action) comparé aux € 29,7 millions fin Q3 2017
• Augmentation de capital de € 83.960.790 finalisée avec succès, entraînant une diminution substantielle du taux d'endettement d'environ 7 points de pourcentage
• Le coût de financement diminue de 2,99% fin 2017 à 2,69% Q3 2018
• Outre l'acquisition prometteuse de l'immeuble à redévelopper Montoyer 14, réception réussie de l'immeuble Montoyer 63 dans le quartier européen (CBD) à Bruxelles

¹ Les Indicateurs Alternatifs de Performance (Alternative Performance Measures – APM) au sens des directives ESMA du 5 octobre 2015 sont indiqués dans ce communiqué de presse par un astérisque (*) et sont commentés dans les annexes de ce communiqué de presse.

COMMUNIQUE DE PRESSE Information réglementée sous embargo jusqu'au 19/11/2018 – 17h40

1. Rapport d'activités Q3 2018

Investissements

Belgique

ACQUISITION IMMEUBLE DE BUREAUX MONTOYER 14 DANS LE CBD DE BRUXELLES

Le 14 septembre dernier, Leasinvest Real Estate a signé une convention engageante avec le fonds Next Estate Income Fund (« NEIF »), géré par BNP Paribas REIM Luxembourg, relative à l'acquisition de 100% des actions de la société NEIF Montoyer SPRL, qui détient une emphytéose avec une durée résiduelle de 94 ans sur l'immeuble de bureaux Montoyer 14, situé à l'angle de la rue Montoyer et la rue de l'industrie à BE-1000 Bruxelles. Cette transaction représente un investissement de € 11,35 millions, en ligne avec la valeur estimée par l'expert immobilier indépendant. Le Closing de cette transaction a eu lieu le 15 octobre 2018.

Après le départ du locataire actuel (les Nations Unies)

début 2019, le Montoyer 14 sera entièrement redéveloppé vers un immeuble de bureaux qui est censé devenir la référence en matière de technologies de pointe et de durabilité. Le project management est confié au promoteur Ion. Le nouvel immeuble – dont la réception est prévue début 2022 - comprendra environ 4.000 m² de surfaces de bureaux ultramodernes.

Pour Leasinvest Real Estate il s'agit du troisième projet de bureaux en à peine 2 ans, dans le quartier européen à Bruxelles - après le Treesquare (Square de Meeûs), loué à 69%, et le Montoyer 63 (rue Montoyer), pour lequel un usufruit de 21 ans fut conclu avec le Parlement européen(voir ci-après). La stratégie de la société est ainsi confirmée, à savoir, l'extension de son portefeuille de bureaux existant avec des projets de

qualité situés à des emplacements de premier choix.

Développements

Belgique

IMMEUBLE DE BUREAUX MONTOYER 63 DANS LE CBD DE BRUXELLES – RÉCEPTION PROVISOIRE

La réception provisoire de l'immeuble de bureaux Montoyer 63 par le Parlement européen a eu lieu fin septembre 2018. La réception provisoire représente le début de la période d'usufruit de 21 ans.

Cet immeuble fut construit sur mesure conformément au cahier des charges du Parlement européen afin d'y réaliser un « training center » à distance pédestre du Parlement.

Le Parlement européen y effectue actuellement des travaux d'aménagement pour faire en sorte que l'immeuble soit opérationnel au printemps 2019.

Grand-duché de Luxembourg

CENTRE COMMERCIAL POMMERLOCH

Pour le centre commercial Pommerloch situé au Nord du Grand-duché de Luxembourg près de la frontière belge, les travaux relatifs au nouveau parking (entrée Bastogne) débuteront le 7 janvier 2019.

Des extensions de surfaces sont également prévues pour des locataires existants (total de240 m²), qui seront finalisées mi-décembre 2018.

CENTRE COMMERCIAL SCHMIEDE

Comme déjà annoncé dans le rapport financier semestriel 2018, le rafraîchissement de l'intérieur et la rénovation du centre commercial Knauf Schmiede ont commencé en septembre. La rénovation des entrées du parking progresse comme prévu et sera finalisée mi-décembre 2018.

Au cours du premier trimestre 2019 commenceront ensuite les grands travaux de rénovation et la construction d'une extension d'environ 8.000 m² afin de pouvoir offrir plus de horeca, de magasins et d'événements. Le permis d'urbanisme pour ces travaux de rénovation a entretemps été octroyé.

Locations

Evolution du taux d'occupation

Le taux d'occupation a légèrement augmenté de 94,44% au 30 juin 2018 à 94,86% au 30/09/2018.

Locations

BELGIQUE

Pour le Riverside Business Park à Anderlecht, quelques nouveaux contrats locatifs ont été conclus. Le taux d'occupation de ce parc a ainsi augmenté de plus de 5% par rapport à la situation au 30 juin 2018.

Le succès du business center The Crescent avec l'espace co-working De Mot à Malines est confirmé. Courant Q3 2018, le taux d'occupation a encore augmenté pour passer de 86,4% au 30/06/2018 à 87,22% suite à la conclusion d'un nombre de nouveaux contrats de service. A l'heure actuelle, des négociations sont en cours qui pourraient mener à une occupation complète de l'immeuble au cours du 4^e trimestre 2018.

Le nouvel immeuble Treesquare au CBD de Bruxelles – dont la réception a eu lieu en début d'année - est loué à 69% au 30 septembre 2018. Si les négociations avancées avec des locataires potentiels aboutissent, le taux d'occupation pourrait excéder 90% fin 2018.

Pour Tour & Taxis Entrepôt Royal, le taux d'occupation reste élevé, suite à une série de renégociations et d'extensions de surfaces.

GRAND-DUCHÉ DE LUXEMBOURG

Pour l'immeuble situé Rue Guillaume J. Kroll dans le district Cloche d'Or, dont le locataire actuel quitte l'immeuble fin décembre 2018, un nouveau contrat locatif a été conclu avec Mazars Luxembourg SA pour une période fixe de 9 ans, qui commence le 1 er mai 2019. Ce contrat locatif concerne 2.200 m² de surfaces de bureaux, 69 parkings et comprend également une option pour louer le solde des surfaces de bureaux (environ 1.400 m²). Après le départ du locataire actuel, des travaux de rénovation sont prévus à la façade et au restaurant, outre l'aménagement de l'espace extérieur.

Le centre commercial Pommerloch au Nord du Luxembourg reste fort apprécié par les enseignes nationales et internationales, avec l'ouverture de quatre nouveaux magasins (Cecil, Post shop, Okaïdi, Tendances). Le centre commercial continue à attirer de nouvelles marques et le taux d'occupation reste élevé.

AUTRICHE

Les dernières unités de l'extension de plus de 1.000 m² du Frun® Park Asten sont entretemps ouvertes. Le taux d'occupation de ce parc commercial se maintient à 100%. Le nombre de visiteurs a encore augmenté de 8% par rapport à la même période l'année passée.

Gouvernance d'entreprise

Modification de la composition du comité exécutif

Fin novembre 2018, Sven Janssens (COO) quitte l'entreprise. A partir du 1er décembre 2018, le comité exécutif sera dès lors composé de 2 personnes:

• Michel Van Geyte, CEO, et
• Tim Rens, CFO.

Divers

EPRA Gold Award pour le Rapport financier annuel 2017

Pour la 6 ème fois consécutive, Leasinvest Real Estate a reçu un EPRA Gold Award pour son Rapport financier annuel 2017. Cet award est octroyé aux sociétés immobilières cotées qui suivent les « Best Practices Recommendations » de EPRA, en vue de la transparence et de la comparabilité des données.

2. Chiffres clés

Chiffres clés du portefeuille immobilier (1)	30/09/2018	31/12/2017
Juste valeur du portefeuille immobilier (€ 1.000) (2)	925 683	902 994
Juste valeur des immeubles de placement, incl. participation Retail Estates (€ 1.000) (2)	1 013 803	976 338
Valeur d'investissement des immeubles de placement (€ 1.000) (3)	944 420	921 141
Rendement locatif sur base de la juste valeur (4) (5)	6,58%	6,44%
Rendement locatif sur base de la valeur d'invest. (4) (5)	6,45%	6,32%
Taux d'occupation (5) (6)	94,86%	94,80%
Durée moyenne des baux (ans)	4,53	4,74

(1) Le portefeuille immobilier comprend tant les immeubles en exploitation que les projets de développement, les actifs détenus en vue de la vente et les immeubles présentés sous leasing financier selon IFRS.

(2) Juste valeur ('fair value') : la valeur d'investissement telle que définie par un expert immobilier indépendant, dont les frais de mutation ont été déduits. La juste valeur est la valeur comptable sous IFRS. La juste valeur de Retail Estates a été définie sur base du cours de bourse au 30/09/2018.

(3) La valeur d'investissement est la valeur telle que définie par un expert immobilier indépendant, dont les frais de mutation n'ont pas encore été déduits.

(4) La juste valeur et la valeur d'investissement telles qu'estimées par les experts immobiliers Cushman & Wakefield, de Crombrugghe&Partners et Stadim (BeLux) et Oerag (Autriche).

(5) Pour le calcul du rendement locatif et du taux d'occupation, uniquement les immeubles en exploitation sont pris en compte, hormis les actifs détenus en vue de la vente et les projets de développement.

(6) Le taux d'occupation a été calculé sur base de la valeur locative estimée.

Chiffres clés du bilan	30/09/2018	31/12/2017
Valeur de l'actif net, part du groupe (€ 1.000)	387 494	382 206
Nombre d'actions émises	4 938 870	4 938 870
Valeur de l'actif net, part du groupe, par action	78,5	77,4
Valeur de l'actif net, part du groupe, par action < valeur d'invest.	82,3	81,1
Valeur de l'actif net, part du groupe, par action EPRA	84,5	84,0
Total des actifs (€ 1.000)	1 042 214	999 293
Dette financière	594 550	540 440
Taux d'endettement financier (conformément à l'AR 13/07/2014)	58,66%	57,14%
Durée moyenne des crédits (ans)	2,91	3,34
Coût de financement moyen (excl. variations juste valeur	2,69%	2,99%
instruments financiers)
Durée moyenne des couvertures (ans)	4,93	5,15

Les données par action ont été calculées sur base du nombre d'actions avant l'augmentation de capital réalisée le 4 octobre 2018, soit après le clôture du troisième trimestre.

Pour plus d'informations, nous renvoyons au chapitre '4. Evénements importants après la clôture du troisième trimestre 2018'.

Chiffres clés du compte des résultats	30/09/2018	30/09/2017
Revenus locatifs (€ 1.000)	41 923	42 107
Résultat locatif net par action	8,49	8,53
Résultat EPRA* (1)	25 102	22 019
Résultat EPRA* par action (1)	5,08	4,46
Résultat net part du groupe (€ 1.000)	27 217	29 666
Résultat net part du groupe par action	5,51	6,01
Résultat global part du groupe (€ 1.000)* ; 'Other Comprehensive Income'	29 983	41 380
Résultat global part du groupe par action* ; 'OCI per share'	6,07	8,38

(1) Le Résultat EPRA*, précédemment le résultat net courant, se compose du résultat net à l'exclusion du résultat sur portefeuille* et des variations de la juste valeur des couvertures inefficaces.

Indicateurs de performance EPRA	30/09/2018	30/09/2017
EPRA Résultat* (en € par action) (1)	5,08	4,46
EPRA NAV* (en € par action) (2)	84,50	82,84
EPRA NNNAV* (en € par action) (3)	78,46	74,50
EPRA Rendement Initial Net* (en %) (4)	5,45%	5,28%
EPRA Rendement Initial Net Ajusté* (en %) (5)	5,43%	5,32%
EPRA Taux de vacance* (en %) (6)	5,13%	6,69%
EPRA Cost ratio* (incl. coûts direct de vacance) (en %) (7)	23,87%	26,40%
EPRA Cost ratio* (excl. coûts direct de vacance) (en %) (7)	22,02%	23,37%

(1) Le Résultat EPRA*, précédemment le résultat net courant, se compose du résultat net à l'exclusion du résultat sur portefeuille* et des variations de la juste valeur des couvertures inefficaces.

(2) EPRA Valeur de l'Actif Net* (NAV) se compose de la Valeur de l'Actif Net ajustée*, à l'exclusion de certains éléments qui ne cadrent pas dans un modèle financier d'investissements immobiliers à long terme ; voir également www.epra.com.

(3) EPRA NNNAV* (Valeur de l'Actif Net triple*) : se compose de la NAV EPRA*, ajustée pour tenir compte de la juste valeur des instruments financiers, des dettes et des impôts différés ; voir également www.epra.com.

(4) EPRA Rendement Initial Net* comprend les revenus locatifs bruts annualisés sur base des loyers en cours à la date de clôture des états financiers, à l'exclusion des charges immobilières, divisés par la valeur de marché marchande du portefeuille, augmentée des droits et frais de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement ; voir également www.epra.com.

(5) EPRA Rendement Initial Net Ajusté* effectue une correction sur le EPRA Rendement Initial Net* relative à la fin des gratuités et d'autres avantages locatifs ; voir également www.epra.com.

(6) EPRA Taux de vacance* est calculé sur base de la Valeur Locative Estimée (VLE) des surfaces vacantes divisée par la VLE du portefeuille total ; voir également www.epra.com.

(7) EPRA Cost ratio* se compose du rapport charges opérationnelles et générales par rapport aux revenus locatifs bruts (inclus et exclus les coûts directs de vacance) ; voir également www.epra.com.

3. Résultats consolidés période 01/01/2018-30/09/2018

Le résultat EPRA* a substantiellement augmenté et s'élève fin septembre 2018 à € 25,1 millions (€ 5,08 par action) par rapport aux € 22,0 millions (€ 4,46 par action) fin septembre 2017.

Les revenus locatifs ont légèrement diminué par rapport aux 9 premiers mois de l'année passée: € 41,9 millions en Q3 2018 vs € 42,1 millions en Q3 2017. La diminution des revenus locatifs due à la vente de différents immeubles logistiques et du portefeuille suisse en 2017 est compensée, dans une grande mesure, par les revenus locatifs des immeubles acquis en Autriche et au Luxembourg au cours de cette même année. A périmètre constant, les revenus locatifs ont augmenté (+ € 0,8 million ou 2,79%).

Les rendements locatifs bruts ont augmenté en comparaison avec fin 2017 et s'élèvent à 6,58% (6,44% fin 2017) sur base de la juste valeur et à 6,45% (6,32% fin 2017) sur base de la valeur d'investissement. Le taux d'occupation a légèrement augmenté de 94,80% fin 2017 à 94,86% au 30/09/2018, principalement lié au reclassement de l'immeuble Montoyer 63 (occupé à 100%) de la rubrique « projets » vers la rubrique « immeubles loués ».

Les charges immobilières ont diminué (-€ 1,1 million) de - € 7,3 millions au 30/09/2017 à - € 6,2 millions au 30/09/2018, principalement à cause de la diminution des frais techniques (- € 0,7 million) et des frais de vacances locatives (- € 0,5 million), partiellement compensés par des frais de gestion plus élevés (+ € 0,2 million). Les frais de gestion sont calculés en fonction de la taille du portefeuille immobilier et étaient par conséquent plus importants au 30/09/2018 qu'au 30/09/2017. Les frais généraux sont restés quasi inchangés en comparaison avec le 30/09/2017. La marge opérationnelle (résultat d'exploitation avant le résultat sur portefeuille/revenus locatifs) augmente de 73,6% au 30/09/2017 à 76,7% au 30/09/2018.

Les variations de la juste valeur des immeubles de placement au 30/09/2018 s'élèvent à environ - € 90 K (30/09/2017 : € 6,3 millions) (soit - € 6,4 millions). Des plus-values ont été relevées, entre autres, sur le Montoyer 63, le Frun Park Asten et Boomerang Strassen. D'autre part, des moins-values ont été enregistrées sur, entre autres, le Riverside Business Park.

Le résultat financier s'élève à € -4,3 millions au 30/09/2018 comparé aux € -5,9 millions au 30/09/2017. Les charges d'intérêt nettes ont diminué de € 1,2 million malgré la moyenne demande de crédit plus élevée par rapport au 30/09/2017 suite à la restructuration récente du portefeuille de produits dérivés en combinaison avec des marges inférieures sur les crédits. Par conséquent, le coût moyen de financement a encore diminué pour s'élever à 2,69% (2,99% fin 2017).

Les revenus financiers ont augmenté de € 1,1 million au 30/09/2018 grâce au dividende plus élevé perçu de Retail Estates (+ € 1,0 million).

La variation de la juste valeur des actifs et passifs financiers (€ 2,2 millions) comprend pour la première fois la réévaluation de la participation dans Retail Estates (€ 1,9 million). Jusqu'en 2017

celle-ci fut réévaluée directement dans les capitaux propres (IFRS 9 en vigueur depuis le 1/1/2018). La réévaluation des produits dérivés dans le compte de résultats s'élève à € 0,3 million au 30/09/2018 vs € 2,3 millions au 30/09/2017.

L'impôt des sociétés reste quasi inchangé ( € 0,4 million).

Le résultat net au 30/09/2018 s'élève à € 27,2 millions comparé aux € 29,7 millions au 30/09/2017, ce qui revient en termes de résultat net par action à € 5,51 par action au 30/09/2018 et à € 6,01 au 30/09/2017.

Les variations de la partie efficace de la juste valeur des instruments de couverture autorisés étaient positives à concurrence de € 2,7 millions, principalement à cause de la courbe d'intérêt qui augmente à nouveau.

A la fin du troisième trimestre de l'exercice 2018 les capitaux propres, part du groupe (basés sur la juste valeur des immeubles de placement) s'élèvent à € 387,5 millions (fin 2017 € 382,2 millions).

Tout en excluant l''influence des ajustements de la juste valeur des instruments financiers (EPRA NAV), la valeur de l'actif net par action s'élève à € 84,5 fin septembre 2018 en comparaison avec € 84,0 fin 2017.

Fin septembre 2018, la valeur de l'actif net – en ce compris l'impact des ajustements de la juste valeur des instruments financiers (IAS 39) - s'élève à € 78,5 par action (31/12/17 : € 77,4). Le cours de clôture de l'action Leasinvest Real Estate au 30 septembre 2018 s'élevait à € 89,80.

Fin septembre 2018, le taux d'endettement avait augmenté pour s'élever à 58,66% en comparaison avec 57,14% fin 2017. A ce jour, ce taux n'est plus d'actualité puisque l'augmentation de capital du 4 octobre 2018 a fait en sorte que le taux d'endettement a diminué d'environ 7 points de pourcentage.

4. Gestion des ressources financières

Au cours du troisième trimestre 2018, 2 conventions de crédit de € 15 millions chacune ont été prolongées pour respectivement 5 et 7 ans. En combinaison avec l'augmentation de capital de début octobre 2018, la société maintient une marge suffisante pour continuer à investir. En outre, quelques restructurations ont été réalisées dans le portefeuille existant de produits dérivés au cours du troisième trimestre. Les transactions réalisées plus tôt cette année engendrent à présent un coût financier moyen plus bas, cette tendance ce consolidant au cours du quatrième trimestre 2018 puisqu'un nombre d'instruments ne prennent effet qu'au cours de ce dernier trimestre.

5. Evénements importants après la clôture du troisième trimestre 2018

Augmentation de capital de € 83.960.790 entièrement souscrite

Le gérant de Leasinvest Real Estate a lancé le 19/09/2018 une augmentation de capital en espèces, dans le cadre du capital autorisé, avec droit d'allocation irréductible, pour un montant de € 83.960.790 (prime d'émission comprise) par le biais d'une offre publique de souscription de 987.774 nouvelles actions à € 85,00 (ratio 1 nouvelle action pour 5 droits d'allocation irréductibles). Par conséquent, le nombre total d'actions s'élève depuis le 4/10/2018, date de cotation des nouvelles actions sur le marché réglementé d'Euronext Bruxelles, à 5.926.644 en comparaison avec 4.938.870 auparavant.

La période de souscription allait du 20 septembre 2018 jusqu'au 1 er octobre 2018 inclus. L'augmentation de capital fut entièrement souscrite après la vente des scrips.

Les revenus nets de l'augmentation de capital sont destinés à soutenir la stratégie d'asset management dynamique propre à la société, à savoir une stratégie qui vise à repositionner le portefeuille, à redynamiser certains immeubles et à acquérir et transférer des immeubles quand certaines opportunités se présentent, et en général à créer des plus-values au niveau du portefeuille.

En outre, les revenus nets de l'augmentation de capital, combinés avec une capacité d'emprunt plus élevée suite à l'augmentation des capitaux propres, permettront à la société de continuer à financer sa croissance, de faire baisser le taux d'endettement et de renforcer la structure du bilan.

6. Prévisions de l'exercice 2018

Comme déjà annoncé dans la note d'opération dans le cadre de l'augmentation de capital, la société prévoit que le résultat EPRA par action restera au moins stable par rapport à l'année passée. Sauf circonstances extraordinaires et imprévues, ceci devrait permettre de maintenir le dividende au moins au même niveau de € 5,00 par action.

Pour plus d'information, contactez

Leasinvest Real Estate

MICHEL VAN GEYTE

CEO T: +32 3 238 98 77 E: michel.van.geyte@leasinvest.be

Sur LEASINVEST REAL ESTATE SCA

La Société Immobilière Réglementée Publique (SIRP) Leasinvest Real Estate SCA investit dans des immeubles de qualité bien situés : des immeubles de retail et de bureaux au Grand-duché de Luxembourg, en Belgique et en Autriche.

A ce jour, la juste valeur totale du portefeuille immobilier détenu en direct par Leasinvest s'élève à € 926 millions et est réparti dans le Grand-duché de Luxembourg (52%), la Belgique (37%) et l'Autriche (11%).

Leasinvest est en outre l'un des plus grands investisseurs immobiliers au Grand-duché de Luxembourg.

La SIRP est cotée sur Euronext Bruxelles et affiche une capitalisation boursière d'environ € 538 millions (valeur au 16/11/2018).

ANNEXE 1:

Tableaux de réconciliation des indicateurs de performance alternatifs EPRA au 30 septembre 2018

Résultat EPRA

Résultat EPRA (€ 1 000)	30/09/2018	30/09/2017
Résultat Net – part du Groupe selon les états financiers	27 217	29 666
Résultat Net par action – part du Groupe selon les états financiers (en €)	5,51	6,01
Ajustements pour calculer le Résultat EPRA	-2 115	-7 647
À exclure :
(i) Variations de la juste valeur des immeubles de placement et des actifs détenus en vue de la vente	91	-6 332
(ii) Résultat sur vente d'immeubles de placement	0	1 330
(vi) Variations de la juste valeur des instruments financiers	-2 206	-2 645
Résultat EPRA	25 102	22 019
Nombre d'actions enregistrées au 30.09.2018	4 938 870	4 938 870
Résultat EPRA par action (en €)	5,08	4,46

EPRA NAV

EPRA NAV (€ 1 000)	30/09/2018	31/12/2017
NAV selon les états financiers	387 494	382 206
NAV par action selon les états financiers (en €)	78,5	77,4
À exclure
(i) Juste valeur des instruments financiers	29 851	32 630
EPRA NAV	417 345	414 836
Nombre d'actions enregistrées au 30.09.2018	4 938 870	4 938 870
EPRA NAV par action (en €)	84,5	84,0

EPRA NNNAV (Valeur de l'Actif Triplement Net)

EPRA Valeur de l'Actif Triplement Net (€ 1 000)	30/09/2018	31/12/2017
EPRA NAV	417 345	414 836
Corrections :
(i) Juste valeur des instruments financiers	-29 851	-32 630
(ii) Réévaluation des dettes à la juste valeur	-2 073	-1 245
EPRA NNNAV	385 421	380 961
Nombre d'actions enregistrées au 30.09.18	4 938 870	4 938 870
EPRA NNNAV par action (en €)	78,0	77,1

EPRA NIR (Rendement Initial Net) & EPRA Topped up NIR (Rendement Initial Net Ajusté)

EPRA Rendement Initial Net (NIR) et Rendement Initial Net Ajusté (NIR ajusté) (€ 1 000)		30/09/2018	31/12/2017
Immeubles de placement et actifs détenus pour vente		925 683	902 994
A exclure :
Projets de développement		-	-54 400
Immeubles disponibles à la location		925 683	848 594
Impact JV des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement		-	-518
Frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement		18 737	7 598
Valeur acte en main de l'immobilier disponible à la location	B	944 420	855 674
Revenus locatifs bruts annualisés		60 939	56 892
Charges immobilières annualisées		-9 429	-12 253
Revenus locatifs nets annualisés	A	51 510	44 639
Gratuités arrivant à échéance endéans les 12 mois et autres avantages		-222	293
Revenus locatifs nets annualisés corrigés	C	51 288	44 932
EPRA NIR	A/B	5,45%	5,22%
EPRA Topped up NIR	C/B	5,43%	5,25%

EPRA Taux de vacance au 30/09/2018

EPRA Taux de vacance (€ 1 000)		30/09/2018
		Bureaux Logistique Retail			Total
Superficies locatives (en m²)		162 248	107 331	185 887	455 466
VLE des surfaces inoccupées	A	2,18	0,23	0,72	3,13
VLE du portefeuille total	B	27,72	4,19	29,05	60,96
EPRA Taux de vacance	A/B	7,86%	5,49%	2,48%	5,13%

EPRA Taux de vacance au 31/12/2017

EPRA Taux de vacance (€ 1 000)		31/12/2017
		Bureaux	Logistique	Retail	Total
Superficies locatives (en m²)		163 581	132 831	188 733	485 145
VLE des surfaces inoccupées	A	1,90	0,26	0,53	2,69
VLE du portefeuille total	B	24,03	4,13	23,57	51,73
EPRA Taux de vacance	A/B	7,91%	6,30%	2,25%	5,20%

EPRA Cost ratio

EPRA Cost ratio (€ 1 000)		30/09/2018	30/09/2017
Autres revenus et dépenses relatives à la location		-1 490	-1 947
Charges immobilières		-6 354	-7 255
Frais généraux de la société		-2 122	-2 040
Autres charges et revenus opérationnels		-43	124
EPRA coûts y inclus les coûts de la vacance locative	A	-10 009	-11 118
Coûts directs de la vacance locative		777	1 278
EPRA coûts hormis les coûts de la vacance locative	B	-9 232	-9 840
Revenus locatifs	C	41 923	42 107
EPRA Cost ratio (y inclus la vacance locative directe)	A/C	-23,87%	-26,40%
EPRA Cost ratio (hormis la vacance locative directe)	B/C	-22,02%	-23,37%

ANNEXE 2:

Tableaux de réconciliation des autres indicateurs de performance alternatifs (APM) au 30 septembre 2018

Résultat sur Portefeuille

Résultat sur Portefeuille (€ 1 000)	30/09/2018	30/09/2017
Résultat sur vente des immeubles de placement	-	-1.330
Variations de la juste valeur des immeubles de placement	229	6.332
Taxe latente sur le résultat sur portefeuille	-320	0
Résultat sur Portefeuille	-91	5.002

Résultat Net – part du groupe (montant par action)

Résultat Net – part du groupe (montant par action)	30/09/2018	30/09/2017
Résultat Net – part du groupe (€ 1 000)	27 217	29.666
Nombre d'actions enregistrées au 30.09.2018	4 938 870	4.938.870
Résultat Net – part du groupe par action	5,51	6,01

Valeur de l'Actif Net sur base de la juste valeur (montant par action)

Valeur de l'Actif Net sur base de la juste valeur (montant par action)	30/09/2018	31/12/2017
Capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société-mère (€ 1000)	387 494	382 206
Nombre d'actions enregistrées au 30.09.2018	4 938 870	4 938 870
Valeur de l'Actif Net (JV) part du groupe par action	78,5	77,4

Valeur de l'Actif Net sur base de la valeur d'investissement (montant par action)

Valeur de l'Actif Net sur base de la valeur d'investissement (montant par action)	30/09/2018	31/12/2017
Capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société-mère (€ 1000)	387 494	382 206
Valeur d'investissement des immeubles de placement au 31/12 (€ 1000)	944 420	921 141
Juste valeur des immeubles de placement au 31/12 (€ 1000)	925 683	902 994
Différence Valeur d'Investissement – Juste valeur au 31/12 (€ 1000)	18 737	18 147
TOTAL	406 231	400 353
Nombre d'actions enregistrées au 30.09.2018	4 938 870	4 938 870
Valeur de l'Actif Net (VI) part du groupe par action	82,3	81,1

Variation des revenus locatifs bruts à périmètre constant (like-for-like)

Variation des revenus locatifs bruts à périmètre constant	30/09/18 vs. 30/09/17	30/09/17 vs. 30/09/16
Revenus locatifs bruts à la fin de la période de reporting précédente (€ 1000)	41 753	41 502
Variations à exclure	-816	1 846
- Variations suite aux acquisitions	5 050	2 090
- Variations suite aux désinvestissements	-5 866	-244
Revenus locatifs bruts à la date de clôture de la période de reporting (€ 1000)	41 714	41 753
Variation like for like (€ 1000)	777	-1 595
Variation like for like (%)	1,9%	-3,8%

Coût de financement moyen en %

Coût de financement moyen en %	30/09/2018	31/12/2017
Charges d'intérêt sur une base annuelle (€ 1000)	-14 291	-14 905
Droits de réservation sur une base annuelle (€ 1000)	-1 067	-1 127
Intérêts payés incl. droits de réservation sur une base annuelle (€ 1000)	-15 358	-16 032
En-cours de dette moyenne pondéré (€ 1000)	571 756	536 071
Coût de financement moyen en % 1000)	2,69%	2,99%

Résultat global – part du groupe (montant par action)

Résultat global – part du groupe (montant par action)	30/09/2018	30/09/2017
Résultat net - part du groupe (€ 1000)	27 217	29.666
Autres éléments des résultats réalisés et non réalisés	2 766	11.714
Variations de la partie efficace de la juste valeur des instruments de couverture autorisés comme couverture des flux de trésorerie, tels que définies dans IFRS	2 766	9.949
Variations de la partie efficace de la juste valeur des actifs financiers disponibles à la vente	0	1.413
Variation de la réserve pour actions propres	0	281
Autres	0	71
Résultat global – part du groupe	29 983	41.380
Nombre d'actions enregistrées au 30.09.2018	4 938 870	4.938.870
Résultat global – part du groupe par action	6,07	8,38