Melisron Ltd. — Investor Presentation 2026

Mar 17, 2026

מליסרון

מצגת שוק ההון

לשנת 2025

---

מבוא

הבהרות

מצגת זו הוכנה על ידי מליסרון בע"מ ("החברה"). המצגת מיועדת למסירת מידע כללי אודות פעילות החברה למשקיעים בלבד והיא אינה מהווה הצעה לרכישה או מכירה של ניירות ערך של החברה או הזמנה לקבלת הצעות כאמור, המידע המוצג אינו מהווה המלצה או חוות דעת ואינו מהווה תחליף לשיקול דעת של המשקיע.

מצגת זו מהווה הצגה תמציתית וכללית בלבד של פעילות החברה. המצגת אינה מיועדת להחליף את העיון בדיווחיה הפומביים של החברה, ולפיכך על מנת לקבל תמונה מלאה של פעילות החברה ושל הסיכונים עימם היא מתמודדת, יש לעיין בתשקיף המדף של החברה, בדיווחיה המיידיים, התקופתיים והרבעוניים באמצעות אתר ההפצה של המגנ"א ("הדיווחים הפומביים"). המצגת כוללת גם נתונים ומידע המוצגים באופן ובעריכה שונה מהנתונים הנכללים בדיווחים הפומביים או ככזה. הניתן לחשוב מתוך הנתונים הכוללים בדיווחים הפומביים. בכל מקרה של הבדל בין המידע הכלול בדיווחים הפומביים לבין המידע הכלול במצגת זו, יגבר המידע הכלול בדיווחים הפומביים.

מצגת זו עשויה לכלול תחזיות, הערכות, אומדנים, ונתונים המתייחסים לאירועים עתידיים שהתממשותם אינה ודאית ואינה בשליטת החברה, לרבות עקב השפעות המלחמה וזאת לרבות, אך לא רק, בקשר עם שווי נכסיה, תחזיות מאקרו כלכליות (לרבות בקשר עם מדד המחירים לצרכן, שינויים בריביות וכו'), שינויים במחירי שכירות ובתפוסות, שינויי במחירי הדירות, תחזית FFO (גישת הנהלה – NCI, AFFO) וכו' ורווח גולמי, ייזומם והקמתם של פרויקטים (צפי של לוחות זמנים, עלויות בנייה והקמה, הכנסות עתידיות ורווח גולמי צפוי) וכו' ונוונת או תכניות של החברה ביחס לפרויקטים עתידיים (או תחומי פעילות חדשים, המהווים מידע צופה פני עתיד, כהגדרתו בסעיף 32א בחוק ניירות ערך, התשכ"ח-1968.

מידע צופה פני עתיד כאמור, מבוסס על הערכתה הסובייקטיבית של החברה אשר נעשתה בתום לב, על פי ניסיון העבר והידע המקצועי שצברה החברה, על בסיס עובדות ונתונים בנוגע למצב הנוכחי של עסקי החברה והחברות המוחזקות שלה וכן על עובדות ונתונים מאקרו כלכליים שפורסמו על ידי מקורות חיצוניים (או גופים וישויות שונות) (אשר לא נבחנו על ידי החברה באופן עצמאי), והכל כפי שידועים לחברה במועד הכנת מצגת זו. אולם, הערכות החברה ותכניתיות עשויות שלא להתממש, כולן או חלקן, או להתממש באופן שונה מכפי שנצפה (לרבות באופן מהותי), וכולן שתושפעות מגורמים אשר לא ניתן להעריכם מראש ואשר אינם בשליטת החברה, ובכלל כך, בין היתר, מגורמי סיכון המאפיינים את פעילות החברה, מהתפתחויות ביטחוניות לא צפויות במדינת ישראל לרבות עקב השלכות המלחמה והשפעתן על פעילות המשק ופעילות החברה, מההתפתחויות בסביבה הכלכלית והגיאופוליטית (בעולם בכלול ובישראל בפרט), משינויים במדיניות הממשלה ורשויות הפועלות מטעמה ומהתקשרות עם צדדים שלישיים וקיום הסכמים על ידי צדדים שלישיים.

מצגת זו עשויה לכלול הדמיות של פרויקטים עתידיים הנמצאים בשלבי תכנון או הקמה. יובהר כי מדובר בהדמיות בלבד וכי ייתכן שיחולו שינויים תכנוניים או אחרים בפרויקטים ואין להסתמך על ההדמיות כמצג ביחס לאופן נראותם הסופי של הפרויקטים לאחר השלמתם.

מצגת זו משקפת את המידע הידוע לחברה במועד פרסומה ובכפוף לכל דין והחברה אינה מתחייבת לעדכן (או לשנות כל תחזית או הערכה על מנת שישקפו אירועים או נסיבות שיחולו לאחר מועד ערכת מצגת זו.

---

מבוא

| 1,067,000 מ"ר
שטח מנוהל | 49%
מוחזקים ע"י
הציבור | בשליטת
ליאורה עופר
(באמצעות עופר
השקעות בע"מ) | מונפקת לראשונה בבורסה
לניירות ערך
כלולה במדדי הבורסה המובילים תל-אביב 35,
תל-אביב 125 ותל אביב נדל"ן | 1992
מיליארד ש"ח
שווי שוק | 20-
מיליארד ש"ח
שווי שוק | 35
מיליארד ש"ח
סך נכסים |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| הקמת החברה | הנפקה ראשונה
לציבור | רכישת קניון
רמת אביב | רכישת בריטיש
ישראל - צמיחה משני
קנונים ל-21 קניונים
וכניסה לתחום
המשרדים | רכישת קרקע
לנדמארק שרונה
וקבלת זכויות בפארק
עופר EAST | 50% מאביב יזום
וכניסה לתחום
המגורים | השלמת
רכישת 50%
מאביב יזום |

---

מבוא

מליסרון פורטפוליו

12,500 צבר יחידות דיור כולל
6,400 יחידות דיור בשלבי תכנון ובנייה
18.5 מיליארד ש"ח הכנסות צפויות מייזום (100%)
2.9 מיליארד ש"ח רווח תפעולי צפוי (100%)
19% ממוצע רווח תפעולי לעלות צפוי

6 פארקי הייטק ומשרדים
484,000 מ"ר שטח מנוהל
9.8 מיליארד ש"ח שווי נכסים מנוהלים
370 שוכרים
97% אחוזי תפוסה

18 קניונים
542,000 מ"ר שטח מנוהל
19.5 מיליארד ש"ח שווי נכסים מנוהלים
10.4 מיליארד ש"ח פדיונות בקניונים
99% אחוזי תפוסה

---

מבוא

מפת נכסים

קניונים אזורים (7% מה-NOI)

עופר רמת אביב | עופר הקרין | עופר גרנד
חיפה | עופר הקניון הגדול פ"ת | עופר רחובות | עופר גרנד ב"ש

קניונים שכונתיים (50% מה-NOI)

עופר מרום סנטר | עופר קניות | עופר אדומים | עופר סירקין | עופר הראל | עופר נהריה

נכסים בעלי שוכר יחיד (5% מה-NOI)

איקאה ראשל"צ | המשביר לצרכן כיכר ציון
(י-ם) | מקבצי דיור אשדוד | קאנטרי ספורט
| | חיפה BE | טיילת אילת

מתחמי עודפים ופאואר סנטר (9% מה-NOI)

עופר בילו סנטר | חוצות המפרץ | עופר הגבעה | עופר נוף הגליל

מגורים באמצעות אביב מליסרון (פרויקטים עיקריים)

ההסתדרות ג', גבעתיים | שחקים, הרצליה | שירת הים, נתניה | שדה-דב, תל-אביב | ההסתדרות ו, גבעתיים

קניונים עירוניים (3% מה-NOI)

עופר השרון נתניה | עופר לב חדרה

---

מבוא

1. הנתונים בין פארקי ההייטק והמשרדים כוללים גם את המשרדים המצויים במבני קניונים או בסמוך אליהם.
2. שיעור התפוסה בפארקי ההייטק והמשרדים אינו כולל את בניין המשרדים F בשפר נוף הגליל (בשטח של 5,000 מ"ר), אשר ביזית הסתיימה לאחרונה ושיעור התפוסה בו עומד על 25%.
3. מנתוני השטח ושיעור התפוסה נגרע בניין בשטח של 15,000 מ"ר (חלק החברה 11,000 מ"ר) הממוקם בפארק עפר WEST אשר הושכר בשנים האחרונות לחברת IBM. הבניין מיועד לשיפוץ משמעותי (כולל החלפת מעטפת הבניין) אשר להערכת החברה יסתיים בסוף שנת 2026.

פילוח תמהיל נכסי החברה המניבים על פי מאפייני סיכון ותשואה

שטח (חלק החברה)	שיעור היועץ משתכל (מ"ש)	ICN לשנת 2025 (מיליוני ש"ח)	שווי מיוחס למניב (מיליוני ש"ח)	ICN לשנת 2025 (מיליוני ש"ח)	שיעור תפוסה (%)	שטח (חלק החברה)	קניונים אזוריים
50%	6.86%	810	210	12,706	99.8%	277	פארקי הייטק ומשרדים
26%	6.77%	421	1,103	7,001	96.9%	389	מתחמי עודפים ופאוור סנטר
9%	6.84%	145	497	2,253	97%	92	נכסים בעלי שוכר יחיד
5%	6.24%	74	4	1,207	100%	42	קניונים שכונתיים
7%	7.07%	108	47	1,590	99.6%	68	קניונים עירוניים
3%	7.42%	56	101	802	98.4%	41	סה"כ
100%	6.84%	1,614	1,962	25,559	98.2%	909

---

מלחכות

קניונים

---

קניונים

תמהיל הקניונים

חלוקה לתמהיל לפי הכנסות על-פי תמהיל מוצרים בקניונים

---

קניונים

9

ניתוח פדיונות הקמעונאים (לפי סגמנטים)

סה"כ הפדיונות בקניוני עופר לשנת 2025 - כ-10.4 מיליארד ש"ח

השינוי בפדיון בשנת 2025

2023	2024	בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת
16%	(3%)	אופנה הנעלה ואביזרים
15%	2%	מזון מהיר והסעדה
16%	(1%)	טיפוח בריאות ויופי
10%	3%	מוצרי חשמל וטכנולוגיות
6%	1%	עיצוב הבית
18%	10%	פעילות פנאי ומתנות
19%	(1%)	שעונים ותכשיטים
10%	(1%)	קמעונאות כללית ונותני שירותים
16%	-	סך חנויות
(5%)	(4%)	בתי כולבו
(1%)	(6%)	בתי קולנוע
(9%)	(7%)	סופרמרקטים
11%	(1%)	סך שינוי

הפדיונות לשנת 2025 שמרו על רמת השיא של שנת 2024 ועלו בכ-11% בהשוואה לפדיונות בשנת 2023, זאת למרות 12 הימים בהם היו קניוני החברה סגורים בשל מלחמת "עם כלביא"

הפדיונות ברבעון הרביעי לשנת 2025 עלו בכ-1% לעומת שנת 2024 ובכ-26% לעומת שנת 2023 בחנויות היעודיות

מליסרון

---

קנונים

חוזים חדשים

מימושי אופציות
וחידושי חוזים

חוזים חדשים, מימושי אופציות וחידושי חוזים

בשנת 2025 (מסחר ומשרדים)

מסחר

מימושי אופציות וחידושי חוזים	חוזים חדשים (חילופי שוכרים)	מימושי אופציות וחידושי חוזים	חוזים חדשים
14	31	110	415
28	33	17	68
26	35	46	167
11%	3%	24%	5%

מספר חוזים

שטח שנחתם (אלפי מ"ר)
הכנסה שנתית (מיליוני ש"ח)
שיעור הגידול הריאלי
בדמי השכירות

סך הגידול הממוצע הריאלי בחוזים חדשים, מימושי אופציות

וחידושי חוזים בשנת 2025 עומד על 8%

חוזים חדשים על שטחים פנויים מעל לשנה ויזום חדש

מושרדים	מסחר
27	121
26	23
*24	46

מספר חוזים

שטח שנחתם (אלפי מ"ר)
הכנסה שנתית (מיליוני ש"ח)
* חלק החברה

---

קניונים

התפתחות נכסים

על פני שנים (מיליוני ש"ח)

שווי הנכס	% עלייה	2022	2025	% עלייה	2022	2025	מייצג
עופר רמת אביב	17%	2,751	3,217	23%	164	185	202
עופר הקרון	21%	2,523	3,063	41%	149	186	210
עופר גרנד חיפה	23%	1,817	2,232	27%	119	148	151
עופר פתח תקווה	20%	1,901	2,281	30%	118	147	153
חוצות המפרץ	29%	1,384	1,790	60%	63	93	101
עופר באר שבע	33%	1,292	1,719	42%	83	107	118
עופר בילו סנטר	28%	1,100	1,408	36%	70	87	95

---

12
קניונים

פרויקט בהקמה

הרחבת עופר נוף הגליל (חלק החברה 90.9%)

שטח להשכרה 21,000 מ"ר
שימושים לקרקע מסחר
עד כה הושקעו 156 מיליון ש"ח (100%)
סך עלויות בנייה משוערות 360 מיליון ש"ח (100%)

(א) צפוי 36 מיליון ש"ח (100%)
מועד סיום מתוכנן 2027

(ב) אוסר למתחם עופר נוף הגליל לאחר סיום הבנייה
הכולל החלק הקיים 73 מיליון ש"ח (100%)

סטטוס השכרות
81% מהשטחים במתחם החדש שווקו

סטטוס פיתוח
בבנייה

פרויקט בהקמה

עופר יבנה (חלק החברה 70%)

שטח להשכרה 24,300 מ"ר
שימושים לקרקע מסחר ומשרדים
(מסחר 17,000 מ"ר, משרדים 7,300 מ"ר)
עד כה הושקעו 156 מיליון ש"ח (100%)
סך עלויות בנייה משוערות 424 מיליון ש"ח (100%)

(א) צפוי 32 מיליון ש"ח (100%)
מועד סיום מתוכנן 2027

סטטוס השכרות
88% משטחי המסחר שווקו

סטטוס פיתוח
בבנייה

---

מליסרון

משרדים

---

14
משרדים

חברות בינלאומיות ומקומיות מובילות

כ-370 שוכרים מתוכם חברות מובילות הנסחרות בבורסות בארץ ובעולם.

שוכרים עיקריים

cellebrite	לילית	Syneron	CYBERARK
מאוחדת	פלאפון	Lenovo	MARVELU
INSIGHTEC	intuit	לאומית	Silicom
novocure	Qualcomm	IN MODE	FLEXTRONICS
MAXLINEAR	Global	IBM	מובאי

421 מיליון ש"ח (קצב של 434 מיליון ש"ח לפי רבעון 4 2025)
6.77% שיעור היוון משוקלל
7 מיליארד ש"ח שווי נכסים מניבים (חלק החברה)

---

משרדים

פרויקטים בתכנון ובהקמה

מ"ר 124,330

היקף פרויקטים ביזום (חלק החברה)
בין השאר: Landmark B, לינקולן, עופר יקנעם ועופר כרמל

מיליון ש"ח 174

NOI צפוי מפרויקטים בהקמה (חלק החברה)

מיליון ש"ח 910

שווי נכסים בהקמה (חלק החברה)

---

מלחכים

מגורים

---

מנגרים

כרטיס ביקור - אביב מליסרון

| מוזן
3.4 מיליארד ש"ח סך נכסים | הון עצמי המיוחס לבעלים
566 מיליון ש"ח |
| --- | --- |
| מינוף
79% יחס חוב, נטו ל-CAP | רישיון קבלן
בעלת רישיון נ' 5
5 כוכבי בטיחות |
| 27 פרויקטים בביצוע
ובתכנון מתקדם (100%) | כ-6,400 יח"ד לבנייה (100%) |
| הכנסות צפויות (100%)
18.5 מיליארד ש"ח | רווח תפעולי צפוי* (100%)
2.9 מיליארד ש"ח |

*רווח תפעולי – הרווח הפרויקטיאלי לאחר ייחוס הוצאות הנהלה וכלליות, שיווק ומימון של הפרויקט. לא כולל השפעת הקצאת עודפי עלות שנעשתה בעקבות רכישת 50% מאביב מליסרון שיתרתה 375 מיליון ש"ח

---

מגורים

מאז הכניסה לתחום המגורים המשכנו לצמוח בקצב גבוה

*כולל שני פרויקטים שהחברה זכתה בהם לאחר תאריך המאזן

---

מגורים

12,500

צבר יחידות דיור

צפי מספר יחידות דיור בבנייה פעילה

צפי מספר יחידות דיור למכירה
(חלק אביב מליסרון)

צפי יחידות דיור לבנייה
100%

67% פרויקטים בשיעור החתמות מעל 67%
פרויקטים בהקמה
קרקעות שהחברה רכשה

---

מגורים

19%

ממוצע רווח תפעולי
לעלות צפי

בנוסף מקדמת אביב מליסרון מספר רב של פרויקטים בהיקף של כ-6,100 יחידות דיור שלגביהם אין עדיין וודאות תכנונית ו/או היקף חתימות דיירים מינימלי נדרש

1. רווח תפעולי – כלל את הרווח הפרויקטאלי לאחר ייחוס הוצאות הנהלה וכלליות, שיווק ומימון של הפרויקט
2. ההכנסות הצפויות מייזום והרווח התפעולי הינן בשיעור של 100%. חלק החברה בהכנסות הינו כ-15.9* מיליארד ש"ח וחלק החברה ברווח התפעולי הינו כ-2.5 מיליארד ש"ח
3. למעלה ממחצית מהרווח התפעולי הצפוי מיוחסת לפרויקטים שבביצוע או שביצועם צפוי להתחיל במהלך 2026

אביב מליסרון במספרים

צפי הכנסות ורווח תפעולי

• נתוני ההכנסות בדוחות הכספים מייחסים חלק מהתמורה ממכירת הדירות כהכנסת מימון, ועל כן יהיה פער בין נתון ההכנסות בדוחות הכספים לנתון הנ"ל

---

מנגרים

מכירת דירות בשנת 2025

שם פרויקט	מספר דירות שנמכרו בתקופה	סך דירות שנמכרו בפרויקט (כולל תקופות קודמות)	יתרת דירות במלאי	סה"כ מכירות בתקופה (כולל מ"ע/מ) (מיליוני ש"ח)
אביב בהסתדרות ג'	5	75	139	30
אביב בהסתדרות ד'	20	20	68	109
אביב בהסתדרות ה'	25	25	56	144
אביב מעוז אביב	14	52	113	76
אביב ברדינג	6	15	33	27
אביב בפודים	2	74	-	11
אביב שירת הים	42	42	83	302
אביב בחפץ חיים	1	19	12	5
אביב המקור	3	34	14	16
סה"כ	118	356	518	720

בנוסף, התקבלו 9 בקשות הרשמה

---

מגורים

פרויקטים בביצוע ופרויקטים שביצועם יתחיל בשנה הקרובה

הסתדרות ג' גבעתיים
332 יחידות דיור
(214 יחידות לשיאון)

ברצוע
רדינג תל-אביב
84 יחידות דיור
(48 יחידות לשיאון)

בביצוע
המקור רמת-גן
72 יחידות דיור
(48 יחידות לשיאון)

בביצוע
חפץ חיים תל-אביב
63 יחידות דיור
(31 יחידות לשיאון)

פודים רמת-גן
111 יחידות דיור
(74 יחידות לשיאון)

הסתדרות י"א גבעתיים
160 יחידות דיור
(110 יחידות לשיאון)

בשיווק
הסתדרות ד' גבעתיים
136 יחידות דיור
(88 יחידות לשיאון)

בשיווק
הסתדרות ה' גבעתיים
133 יחידות דיור
(83 יחידות לשיאון)

שירת הים נתניה
125 יחידות דיור
(בלן לשיאון)

הסתדרות י"ב גבעתיים
160 יחידות דיור
(110 יחידות לשיאון)

טבנקין תל אביב
120 יחידות דיור
(בלן לשיאון)

שחקים הרצליה
733 יחידות דיור
(בלן לשיאון)

מעוז אביב תל אביב
260 יחידות דיור
(164 יחידות לשיאון)

---

מנגרים

צבר הכנסות עתידי

צבר הכנסות עתידי הינו מדד ביצוע כלכלי (Non-GAAP) המשקף את יתרת הכנסות העתידיות הצפויות מכלל החוזים המחייבים למכירת דירות שנחתמו עד לתום תקופת הדיווח, לאחר ניכוי הכנסות שכבר הוכרו בגינם בהתאם לתקן חשבונאי IFRS-15

מיליוני ש"ח - חלק החברה	2025	2024
סך הכנסות המצטבר מדירות שנמכרו וטרם נמסרו (ללא מע"מ)*	1,237	646
הכנסות שהחברה הכירה בדוחותיה הכספיים (ללא השפעת קומבינציה)	(213)	(113)
סה"כ	1,024	533

• נתוני הכנסות בדוחות הכספיים מייחסים חלק מהתמורה ממכירת הדירות כהכנסות מימון, ועל כן יהיה פער בין נתון הכנסות בדוחות הכספיים לנתון הנ"ל

---

סקירת תוצאות פיננסיות

---

פיננסים

ליאורה עופר,
יו"ר הדירקטוריון

אנו מסכמים את שנת 2025 עם תוצאות חזקות המשקפות את יכולות הניהול הגבוהות והמקצועיות של מליסרון בכל זרועות הפעילות של החברה.

לאורך השנה המשכנו לפעול בהתאם לאסטרטגיה ארוכת הטווח שלנו, השבחת הנכסים הקיימים, גיוון מקורות ההכנסה ופיתוח פעילויות ייזום שונות.

צעדים אלה מבססים ומגוונים את מנועי הצמיחה של החברה לשנים הבאות.

בימים אלו, שעה שמדינת ישראל מצויה בעיצומה של מלחמה ונסיבות בטוחניות מאתגרות, המשק הישראלי ממשיך להפגין חוסן והכלכלה הישראלית מוכיחה את איתנותה.

אנו מייחלים לימים של ביטחון ושקט במהרה".

סקירת התוצאות הפיננסיות

של שנת 2025 והרבעון הרביעי של שנת 2025

| רווח נקי
(חלק הבעלים) | 1,857 מיליון ש"ח (897 מיליון ש"ח ברבעון הרביעי)
גידול של 326 מיליון ש"ח לעומת התקופה המקבילה אשתקד |
| --- | --- |
| NOI
(חלק הבעלים) | 1,614 מיליון ש"ח (415 מיליון ש"ח ברבעון הרביעי)
גידול של 7% לעומת התקופה המקבילה אשתקד |
| NOI
(מנכסים זהים) | 1,565 מיליון ש"ח (430 מיליון ש"ח ברבעון הרביעי)
גידול של 4% לעומת התקופה המקבילה אשתקד |
| FFO -
(גישת ההנהלה - AFFO) | 1,234 מיליון ש"ח (321 מיליון ש"ח ברבעון הרביעי)
גידול של 6% לעומת התקופה המקבילה אשתקד
(לפרטים בנוגע ל-FFO לפי הוראות רשות נ"ע ראו שוק) 27 |
| פדינות
(ינואר עד דצמבר) | הפדינות לשנת 2025 שמרו על רמת השיא של שנת 2024 ועלו בכ-11% בהשוואה לפדינות בשנת 2023, זאת למרות 12 הימים בהם היו קניוני החברה סגורים בשל מלחמת "עם כלביא" |
| | הפדינות ברבעון הרביעי לשנת 2025 עלו בכ-1% לעומת שנת 2024 ובכ-26% לעומת שנת 2023 בחנויות היעודיות |

---

פיננסים

סקירת התוצאות הפיננסיות

של שנת 2025 והרבעון הרביעי של שנת 2025

תזרים מפעילות שוטפת

(ללא פעילות המגורים)

שיעורי תפוסה

1,214 מיליון ש"ח
גידול של 59 מיליון ש"ח לעומת התקופה המקבילה אשתקד

סך נדל"ן להשקעה

99% בקניונים
97% במשרדים

חלק מליסרון

27.6 מיליארד ש"ח
גידול של 1.9 מיליארד ש"ח ביחס ליום 31 בדצמבר 2024

חלק מליסרון

2024 (כשאביב מליסרון מוצגת כהשקעה)

ריבית אפקטיבית

2024 (כשאביב מליסרון מוצגת כהשקעה)

ריבית

2.48%
גידול של 0.13% ביחס ליום 31 בדצמבר 2024

אופיר שריד,

מנכ"ל

מליסרון מסכמת את שנת 2025 עם גידול ברווחיות, שמירה על שיעורי תפוסה גבוהים והיקף פדיוות ייצב בדומה לשנת 2024 שהייתה שנת שיא בפדיוות. בפעילות המשרדים חתמנו על מספר הסכמים משמעותיים כאשר הגדולים שבהם - השכרתו של הבניין החדש שיוקם בפארק עופר יקנעם לחברת Nvidia והשלמת השיווק של מגדל B בפרויקט הדגל לנדמארק בתל-אביב, אשר מחציתו תושכר לחברת Wiz מקבוצת גוגל ומחציתו השנייה מצויה לקראת חתימה על הסכמי שכירות.

זרוע המגורים של החברה, אביב מליסרון, ממשיכה להרחיב את פעילותה בייזום ובהתחדשות עירונית. צבר הדירות נמצא במגמת עלייה, ובשנת 2026 אנו צפויים לראות האצה בפעילות החברה עם פרויקטים בביצוע בהיקף של כ-2,400 יחיד.

בימים אלו מדינת ישראל נמצאת בעיצומו של מבצע "שאגת הארי". כפועל יוצא, הודיעה מליסרון על צעדי תמיכה בשוכרים, במסגרתם דחתה את חיוב דמי השכירות בגין חודש מרץ.

אנו מאמינים שכפי שראינו בעבר, עם החזרה לשגרה נראה התאוששות מהירה בצריכה ובפדיוות. אנו מחזקים את חיילות וחיילי צה"ל ואנשי כוחות הביטחון, אשר עושים לילות כימים על מנת לשמור על ביטחוננו, ומייחלים לשובם בשלום.

---

פיננסים

FFO

6%

גידול ב-FFO* ביחס לשנת 2024

1,234 מיליון ש"ח

(מיליוני ש"ח) (לשנת 2025) 1,510 ש"ח (למינה) לשנת 2024

7.55 ש"ח

דיבידנד למניה

(AFFO) לפי גישת ההנהלה FFO *

2024	2025	(מיליוני ש"ח)
1,510	1,614	החלן הבעלים
(70)	(72)	עלויות הנהלה וכלליות (מנוטרל פחת ותשלום מבוסס מניות)
(11)	(10)	עלויות פרסום ושיווק
1,429	1,532	EBITDA
(172)	(184)	הוצאות ריבית ריאליות על החוב הפיננסי
(97)	(114)	מיסים שוטפים
1,160	1,234	(AFFO) לפי גישת ההנהלה FFO
(345)	(254)	התאמות ל-FFO לפי גישת רשות נ"ע: הפרשי הצמדה נכסים והתחייבויות פיננסיים
(9)	(8)	זקיפת הטבה בגין תוכנית כתבי אופציות לעובדים
(27)	(12)	פחת והפחתות
(24)	-	מיסים שנים קודמות
755	960	לפי גישת רשות נ"ע
(380)	(360)	דיבידנד שהוכרז

---

ס

פיננסים

שווי נדל"ן להשקעה | חלק הבעלים, מיליוני ש"ח

בשנת 2025

רשמה החברה גידול בשווי נכסיה המסחריים
בסך כ-2 מיליארד ש"ח

הגידול נובע בעיקר מהשקעות בנכסים ובנכסים בהקמה בסך של 582 מיליון ש"ח ומעליית ערך בסך של 1,386 מיליון ש"ח הנובעת בעיקר מעליית ה-NOI המייצג של הנכסים כתוצאה מעליית המדד ועלייה ריאלית בדמי השכירות בחוזים שנחתמו בתקופה, וכן מהתקדמות השיווק והבנייה של פרויקטים בבנייה ובאכלוס

---

29
30
31
11,651
31.12.2024
תניעות
תזרים שוטף
נדל"ן 360
229
31
11,651
יתרת החוב נטו | חלק הבעלים (ללא אביב מליסרון), מיליוני ש"ח

---

פיננסים

3.4 שנים

מח"מ חוב החברה

1,281 מיליון ש"ח

החוב הנפרע עד סוף שנת 2026
(לא כולל ניירות ערך מסחריים)
בריבית אפקטיבית של 1.86%

2.43%

התשואה לפדין של אג"ח מובטח
הנסחר כיום (על פי אג"ח סדרה כ',
מח"מ כ-4.1 שנים)

ניצול יעיל של עלויות החוב

שיעור המינוף על נכסי החברה (LTV) ועלות החוב
הצמוד הכוללת על פני השנים 2011-2025

• הריבית האפקטיבית הממוצעת משקללת חוב צמוד מדד, חוב הנקוב בריבית שקלית וחוב הנקוב בריבית
  צמודת פריים. הריבית האפקטיבית הצמודה, בהנחת מדד בשיעור של 2.5%, הינה 2.32%

---

פיננסים

31

פריסת פירעונות החוב על פני שנים והריבית האפקטיבית על פירעונות החוב (ללא אביב מליסרון)

לא כולל ניירות ערך מסחריים

במהלך השנה (עד ליום 31 בדצמבר, 2026) על החברה לפרוע קרן חוב בסך של 2 מיליארד ש"ח

ליום 31 בדצמבר 2025, לחברה יתרת מזומן ותיק נכסים פיננסיים הניתן למימוש מיידי

של כ-1.6 מיליארד ש"ח

מסגרות אשראי מחייבות שאינן מנוצלות בהיקף

של כ-500 מיליון ש"ח

ונכסים שאינם משועבדים בהיקף

של כ-12.2 מיליארד ש"ח

---

32
פיננסים

ריבית ריאלית,

נטו על החוב הפיננסי במהלך השנים

(חלק הבעלים) במיליוני ש"ח

הגידול בהוצאות המימון לשנת 2025 נבע בעיקר מקיטון בהכנסות המימון בהשוואה לשנת 2024. הכנסות המימון לשנת 2025 עמדו על 53 מיליון ש"ח, לעומת 70 מיליון ש"ח בשנת 2024.

---

33
פיננסים

שיעור ההיוון המשוקלל ביחס לעלות החוב המשוקללת הצמודה של החברה

לפי עלות גיוס של 2.43% (על פי עלות גיוס אג"ח מליסרון (סדרה כ'), מח"מ 4.1 שנים)

---

פרויקטים בהקמה

---

פרויקטים

תנופת ייזום

בנוסף מקדמת החברה פרויקטים 15
לייזום עתידי בשטח של 366,760 מ"ר
(חלק החברה) שמועד בניתם טרם נקבע

---

פרויקטים

פרויקטים בהקמה ובתהליך אכלוס

שם הנכס	שיעור בעלות בנכס	שימוש עיקרי בנכס	שטח להשכרה (מ"ר)	שלב פיתוח	% שטח	מועד סיום בנייה משוער (4)	אומדן עלות לפרויקט	שווי נטו לפרויקט בספרי החברה ליום 31.12.2025	עלות השלמת בנייה משוערת
עופר רמת אביב	100%	מסחר	3,000	נמסר לשוכרים	100%	2025	87	121	10
Landmark ת"א ביב-מגדל 8*	50%	משרדים	48,860	בבנייה	100%	2026	1,003	917	431
עופר יבנה	70%	מסחר ומשרדים	24,300	בבנייה	**88%	2027	424	162	268
עופר נוף הגליל	91%	מסחר	21,000	בבנייה	81%	2027	360	197	204
עופר רחובות	100%	משרדים	11,000	בבנייה	0%	2028	121**	-	121
חלק החברה		74,529		1,334		872	720	122	2

שיעור התשואה הצפוי על עלות הפרויקטים הינו כ-9%

• לא כולל חלק המגורים בפרויקט LANDMARK, אשר צפוי להגיב הכנסות של כ-525 מיליון ש"ח ורווח גולמי של כ-143 מיליון ש"ח (100%)

** כולל שטחי מסחר שיש בגינם הסכמים מחייבים והסכמות מסחריות (17,000 מ"ר)

*** לא כולל עלות הרחבת חניון קיים בסך המוערך בכ-35 מיליון ש"ח

*** לא כולל פרויקט שיפוץ מהותי בבניין IBM (לשעבר) בעופר WEST בסך של כ-50 מיליון ש"ח הצפוי להסתיים בסוף שנת 2026. הבניין צפוי להגיב כ-14 מיליון ש"ח בהנבה מלאה

---

פרויקטים

פרויקטים

שם הנכס	שיעור בעלות בנכס	שימוש עיקרי בנכס	שטח להשכרה (מ"ר)	סטטוס	מועד צפוי להתחלת בנייה	מועד סיום בנייה צפוי	שווי הפרויקט נטו בספרי החברה ליום 31.12.2025	אומדן עלות לפרויקט
עופר אדומים	100%	מסחר	3,400	תב"ע מאושרת	2026	2028	9	45-50
עופר כרמל	100%	משרדים	18,000	תב"ע מאושרת	2026	2029	28	275-285
עופר יקנעם*	100%	משרדים	29,000	תב"ע מאושרת	2028	2026	17	270-280
עופר לינקולן בתל אביב	100%	משרדים	28,000	תב"ע מאושרת	2030	2028	328	745-755
עופר הקריון**	100%	משרדים ומסחר	12,000	תב"ע מאושרת	2030	21	110-120	110-126
חלק החברה				90,400		403	1,445-1,490	114-126

*נחתם חוזה עם שוכר על כלל השטח

**לא כולל עלות הרחבת חניון קיים בסך המוערך בכ-40 מיליון ש"ח

37

---

פרויקטים

חלוקת פעילות החברה לפי שיוך קטגורי

לפי NOL כיום ו-NOI לאחר השלמת הייזום הקיים לטווח הבינוני ושקלול פעילות אביב מליסרון

לאחר אכלס מלא של פרויקטים בייזום קיים לטווח בינוני ושקלול פעילות אביב מליסרון

שיוך קטגורי אחר
מתייחס למבנים
המושכרים לשוכר יחיד

משרדים המצויים במבני
קניונים או בסמוך אליהם
נכללים בתחום המשרדים

חלק החברה במגזר המגורים
נלקח לפי ממוצע הרווח התפעולי
הצפוי בשנים 2026-2031

38

אחר

מגורים (אביב מליסרון)

משרדים

מסחר

משרדים

---

פרויקטים

פוטנציאל עתידי לגידול ב-NOI מנכסים מניבים

(ללא תרומת פעילות המגורים)

במיליוני ש"ח

+20%

• ה-NOI העתידי אינו כולל את תוצאות אביב מליסרון, לפרטים נוספים אודות הצפי מאביב מליסרון ראו שקפים 16-23
• ה-NOI מפריקטים ביזום עתידי מתבסס על הערכת החברה כיום, התוצאות בפועל יכולות להיות שונות באופן משמעותי
• ה-NOI העתידי אינו לוקח בחשבון גידולים עתידיים כתוצאה מעליית המרד ומחידושי חוזים
• התחזית אינה כוללת את השפעות מלחמת שאגת הארי

---

פרויקטים

פוטנציאל עתידי לגידול ב-FFO מנכסים מניבים

(גישת ההנהלה - AFFO)

(ללא תרומת פעילות המגורים) במיליוני ש"ח

• ה-FFO העתידי אינו כולל את תוצאות אביב מליסרון, לפרטים נוספים ראו שקפים 16-23
• נלקחו בחשבון השפעות מימיות לפי הערכת החברה
• נלקחו בחשבון השפעות מימיות על פרויקטים ביזום עתידי לפי יחס חוב של 50% ויבית מוערכת של 2.48%
• ה-FFO העתידי אינו לוקח בחשבון גדולים עתידיים כתוצאה מעליית המדד ומיוחדים
• לא נלקחו בחשבון השפעות מימיות שאות הארי

*לפרטים אודות FFO לפי גישת רשות נ"ע ראו שקר 27

---

פרויקטים

פוטנציאל עתידי - NOI מנכסים מניבים ורווח תפעולי מפעילות המגורים

(במיליוני ש"ח)

• ה- NOI מפריקטים מניבים ביזום עתידי והרווח התפעולי מפעילות המגורים מתבססים על הערכת החברה כפי שהיא היום, התוצאות בפועל עלולות להיות שונות באופן משמעותי
• רווח תפעולי מפעילות מגורים – כולל את הרווח הפרויקטואלי לאחר ייחוס הוצאות הנהלה וכלליות, שיווק ומימון של הפרויקט
• ה- NOI העתידי אינו לוקח בחשבון עליית מדד והשפעת חידושי חוזים
• ה- NOI המוערך המוצג הוא ה- NOI המייצג המוערך לתום התקופה
• הרווח התפעולי מפעילות המגורים אינו כולל התייחסות לעודפי עלות בסך 375 מיליון ש"ח שהוקצו לפעילות ושיפחתו לאורך השנים בדוחות הכספים
• ה- NOI והרווח התפעולי מתבססים על נכסים ופריקטים קיימים בלבד ואינם נותנים ביטוי לרכישת פרויקטים או קרקעות חדשים

---

פרויקטים

לאורך שנים (חלק הבעלים) ו-FFO (גישת ההנהלה - AFFO) (גישת ההנהלה - AFFO - לאורך שנים)

27 לפי גישת רשות נ"ע ראו שיקף 77 *לפרטים אודות FFO

---

סליסרון
לורנציג שפה • דאקאלה

היד רחצה

ה'תשפ"ד

לפרטים נוספים של פרוטר, חשב ראשי
[אדראן שוק הרן] 9525555-60
talfr@melisron.co.il