Marvipol Development S.A. — Annual Report 2025

Mar 23, 2026

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

2

WPROWADZENIE DO SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO

Podstawowe informacje o Marvipol Development Spółka Akcyjna

Nazwa	Marvipol Development Spółka Akcyjna
Forma prawna	Spółka akcyjna
Adres korespondencyjny	ul. Prosta 32, 00-838 Warszawa
Kraj	Polska
Przedmiot działalności	Spółka prowadzi działalność holdingową - jest podmiotem dominującym Grupy Kapitałowej Marvipol Development S.A., prowadzącej działalność deweloperską
Nazwa jednostki dominującej	Marvipol Development Spółka Akcyjna
Nazwa jednostki dominującej najwyższego szczebla grupy	Książek Holding Sp. z o.o.

Zmiany w nazwie jednostki sprawozdawczej lub innych danych identyfikacyjnych

W okresie sprawozdawczym oraz do dnia sporządzenia sprawozdania nie wystąpiły zmiany w nazwie ani w innych danych identyfikacyjnych jednostki dominującej

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.
Warszawa, 20 marca 2026 r.

3

SKONSOLIDOWANE ROCZNE SPRAWOZDANIE Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW (TYS. PLN)

Nota	01.01.2025 - 31.12.2025	01.01.2024 - 31.12.2024
Przychody ze sprzedaży	5 547 698	461 662
Koszt własny sprzedaży	6 (402 101)	(373 037)
Zysk (strata) brutto ze sprzedaży	145 597	88 625
Koszty sprzedaży	7 (12 745)	(10 832)
Koszty ogólnego zarządu	7 (40 303)	(39 012)
Udział w zyskach wspólnych przedsięwzięć	8 2 505	3 496
Pozostałe przychody operacyjne	9 11 651	17 654
Pozostałe koszty operacyjne	10 (9 241)	(6 651)
Zysk (strata) na działalności operacyjnej	97 464	53 280
Przychody finansowe	11 7 002	10 861
Koszty finansowe	12 (29 884)	(24 702)
Zysk (strata) przed opodatkowaniem	74 582	39 439
Podatek dochodowy	13 (16 411)	(7 720)
Zysk (strata) netto	58 171	31 719
Zysk na 1 akcję
Podstawowy (zł)	1,40	0,76
Rozwodniony (zł)	1,40	0,76

Mariusz Książek Prezes Zarządu
Andrzej Nizio Wiceprezes Zarządu
Karolina Banaś osoba, której powierzono prowadzenie ksiąg rachunkowych

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.
Warszawa, 20 marca 2026 r.

4

SKONSOLIDOWANE ROCZNE SPRAWOZDANIE Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW (TYS. PLN)

Nota	01.01.2025 - 31.12.2025	01.01.2024 - 31.12.2024
Zysk (strata) netto	58 171	31 719
Inne całkowite dochody	-	-
Całkowite dochody netto	58 171	31 719
Całkowite dochody netto przypadające na:
Akcjonariuszy jednostki dominującej	58 171	31 719
Udziały niekontrolujące	-	-

Mariusz Książek Prezes Zarządu
Andrzej Nizio Wiceprezes Zarządu
Karolina Banaś osoba, której powierzono prowadzenie ksiąg rachunkowych

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.
Warszawa, 20 marca 2026 r.

5

SKONSOLIDOWANE ROCZNE SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ (TYS. PLN)

Okres zakończony	Nota	31.12.2025	31.12.2024
AKTYWA
Aktywa trwałe
Wartości niematerialne	14	232 286
Rzeczowe aktywa trwałe	15	67 350	67 618
Prawa do użytkowania rzeczowych aktywów trwałych z tytułu leasingu	26	53 249	59 266
Długoterminowe aktywa finansowe	16	120 417	137 210
Udziały w jednostkach ujmowanych metodą praw własności	17	-	7 812
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	18	31 132	29 947
Aktywa trwałe razem		272 380	302 139
Aktywa obrotowe
Zapasy	19	887 397	977 018
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności	20	14 785	46 239
Należności z tytułu podatku dochodowego	20	35 162
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty, w tym:	21	271 200	257 986
Środki pieniężne o ograniczonej możliwości dysponowania	21	32 094	70 156
Aktywa obrotowe razem		1 173 417	1 281 405
Aktywa klasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży		-	-
Aktywa razem		1 445 797	1 583 544

Mariusz Książek Prezes Zarządu
Andrzej Nizio Wiceprezes Zarządu
Karolina Banaś osoba, której powierzono prowadzenie ksiąg rachunkowych

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.
Warszawa, 20 marca 2026 r.

6

SKONSOLIDOWANE ROCZNE SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ (TYS. PLN)

	Nota	31.12.2025	31.12.2024
KAPITAŁ WŁASNY i ZOBOWIĄZANIA
Kapitał własny	22
Kapitał własny przypisany akcjonariuszom jednostki dominującej
Kapitał zakładowy		41 653	41 653
Kapitał wydzielony		317 922	317 922
Kapitał zapasowy		313 389	306 661
Akcje własne		(4)	-
Zyski zatrzymane		58 171	31 719
Kapitały razem		731 131	697 955
Zobowiązania długoterminowe oraz rezerwy
Rezerwy	23	5 688	8 936
Rezerwa z tytułu podatku odroczonego	18	16 093	22 518
Zobowiązania z tytułu kredytów bankowych i pożyczek	24	19 420	18 465
Zobowiązania z tytułu obligacji	25	436 739	360 503
Zobowiązania z tytułu leasingu	26	65 490	70 033
Zobowiązania z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste	26	457	457
Pozostałe zobowiązania	27	2 797	8 260
Zobowiązania długoterminowe oraz rezerwy razem		546 684	489 172
Zobowiązania krótkoterminowe
Rezerwy	23	3 436	-
Zobowiązania z tytułu kredytów bankowych i pożyczek	24	20 820	3
Zobowiązania z tytułu obligacji	25	-	69 861
Zobowiązania z tytułu leasingu	26	5 776	6 980
Zobowiązania z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste	26	2 703	4 005
Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego	27	4 340	459
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług i pozostałe	27	42 728	48 525
Przychody przyszłych okresów	28	88 179	266 584
Zobowiązania krótkoterminowe razem		167 982	396 417
Zobowiązania razem		714 666	885 589
Kapitał własny, zobowiązania i rezerwy razem		1 445 797	1 583 544

Mariusz Książek Prezes Zarządu
Andrzej Nizio Wiceprezes Zarządu
Karolina Banaś osoba, której powierzono prowadzenie ksiąg rachunkowych

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.
Warszawa, 20 marca 2026 r.

7

SKONSOLIDOWANE ROCZNE SPRAWOZDANIE ZE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM (TYS. PLN)

	Kapitał zakładowy	Kapitał wydzielony	Kapitał zapasowy	Kapitał zapasowy z wydzielenia	Akcje własne	Zyski zatrzymane	Kapitał własny razem
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 r.
Stan na początek okresu	41 653	317 922	306 661	-	-	31 719	697 955
Podział wyniku z lat ubiegłych	-	-	31 719	-	-	(31 719)	-
Wypłata dywidendy	-	-	-	-	-	(24 991)	(24 991)
Nabycie akcji własnych	-	-	-	-	(4)	-	(4)
Zysk (strata) netto danego okresu	-	-	-	-	-	58 171	58 171
Stan na koniec okresu	41 653	317 922	313 389	-	(4)	58 171	731 131
	Kapitał zakładowy	Kapitał wydzielony	Kapitał zapasowy	Kapitał zapasowy z wydzielenia	Akcje własne	Zyski zatrzymane	Kapitał własny razem
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2024 r.
Stan na początek okresu	41 653	317 922	295 536	-	-	55 277	710 388
Podział wyniku z lat ubiegłych	-	-	55 277	-	-	(55 277)	-
Wypłata dywidendy	-	-	-	-	-	(44 152)	(44 152)
Zysk (strata) netto danego okresu	-	-	-	-	-	31 719	31 719
Stan na koniec okresu	41 653	317 922	306 661	-	-	31 719	697 955

Mariusz Książek Prezes Zarządu
Andrzej Nizio Wiceprezes Zarządu
Karolina Banaś osoba, której powierzono prowadzenie ksiąg rachunkowych

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.
Warszawa, 20 marca 2026 r.

8

SKONSOLIDOWANE ROCZNE SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH (TYS. PLN)

Nota	01.01.2025 - 31.12.2025	01.01.2024 - 31.12.2024
PRZEPŁYWY ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH Z DZIAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ
Zysk (strata) brutto	74 582	39 439
Amortyzacja	11 021	10 611
(Zyski) straty z tytułu różnic kursowych	1 051	2 308
Przychody odsetkowe	11 (3 057)	(5 373)
Koszty odsetkowe	12 23 780	17 450
Koszty pozyskania finansowania w formie kredytów	618	1 035
Koszty z tytułu leasingu	27 7 995	8 267
(Zysk) ze sprzedaży środków trwałych	(231)	(200)
Udział w (zyskach) stratach jednostek ujmowanych metodą praw własności	8 (2 505)	(3 496)
Odsetki od jednostek ujmowanych metodą praw własności	11 (3 689)	(4 685)
Odpis aktualizujący zapasy	2 183	-
Pozostałe	2 364	1 859
Korekty razem	39 530	27 776
Zmiana stanu zapasów	105 724	(138 897)
Zmiana stanu należności	31 794	(25 626)
Zmiana stanu rezerw	188	(3 000)
Zmiana stanu kaucji	(4 908)	1 163
Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych, z wyjątkiem kredytów i pożyczek	(7 099)	7 481
Zmiana stanu przychodów przyszłych okresów	(178 405)	55 424
Zmiana kapitału obrotowego	(52 706)	(103 455)
Podatek dochodowy zwrócony	122	2 790
Podatek dochodowy zapłacony	(20 012)	(7 061)
Środki wygenerowane z tytułu zobowiązań podatkowych	(19 890)	(4 271)
Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej	41 516	(40 511)

Mariusz Książek Prezes Zarządu
Andrzej Nizio Wiceprezes Zarządu
Karolina Banaś osoba, której powierzono prowadzenie ksiąg rachunkowych

MARVIPOL# MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

9 SKONSOLIDOWANE ROCZNE SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH (TYS. PLN)

	Nota	01.01.2025 - 31.12.2025	01.01.2024 - 31.12.2024
PRZEPŁYWY ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH Z DZIAŁALNOŚCI INWESTYCYJNEJ
Odsetki otrzymane	4	731	10 430
Wpływy z tytułu sprzedaży ŚT i WN		231 229
Spłata udzielonych pożyczek	14	637	43 650
Wpływy		19 599	54 309
Nabycie wartości niematerialnych oraz rzeczowych środków trwałych		(919)	(4 029)
Udzielenie pożyczek jednostkom ujmowanym metodą praw własności		33	(2 098)
Wydatki		(919)	(6 127)
Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej		18 680	48 182
PRZEPŁYWY ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH Z DZIAŁALNOŚCI FINANSOWEJ
Zaciągnięcie kredytów i pożyczek		138 370	196 553
Wpływy netto z emisji obligacji		173 527	177 217
Dywidendy otrzymane od jednostek ujmowanych metodą praw własności		715	-
Wpływy		312 612	373 770
Dywidendy wypłacone akcjonariuszom Jednostki Dominującej		(24 991)	(44 152)
Wydatki na spłatę kredytów i pożyczek		(106 636)	(213 023)
Wykup obligacji	25	(167 926)	(92 841)
Odsetki zapłacone		(41 435)	(43 690)
Nabycie akcji własnych		(4)	-
Prowizje od kredytów		(3 155)	(1 467)
Płatności zobowiązań z tytułu umów leasingu	26	(15 447)	(15 002)
Wydatki		(359 594)	(410 175)
Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej		(46 982)	(36 405)
PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE NETTO		13 214	(28 734)
BILANSOWA ZMIANA STANU ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH		13 214	(28 734)
ŚRODKI PIENIĘŻNE NA POCZĄTEK OKRESU		257 986	286 721
ŚRODKI PIENIĘŻNE NA KONIEC OKRESU		271 200	257 986

Mariusz Książek Prezes Zarządu
Andrzej Nizio Wiceprezes Zarządu
Karolina Banaś osoba, której powierzono prowadzenie ksiąg rachunkowych

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 19 marca 2025 r.

10 SPRAWOZDAWCZOŚĆ SEGMENTÓW DZIAŁALNOŚCI (TYS. PLN)

Sprawozdawczość segmentów działalności prezentowana jest w odniesieniu do segmentów branżowych: deweloperskiego, magazynowego i pozostałych aktywów nieruchomościowych. Podział na segmenty branżowe wynika ze struktury zarządzania oraz raportowania wewnętrznego Grupy. Ceny stosowane w rozliczeniach pomiędzy poszczególnymi segmentami oparte są o ceny rynkowe. Wynik segmentu, jego aktywa oraz zobowiązania zawierają pozycje, które go dotyczą w sposób bezpośredni, jak również odpowiednie pozycje użytkowane wspólnie, które w oparciu o racjonalne przesłanki można przypisać do poszczególnych segmentów. Grupa wyróżnia następujące operacyjne segmenty działalności:
* działalność deweloperska,
* działalność magazynowa,
* segment pozostałe aktywa nieruchomościowe.

	Segment deweloperski	Segment magazynowy	Segment pozostałe aktywa nieruchomościowe
01.01.2025 - 31.12.2025	01.01.2024 - 31.12.2024	01.01.2025 - 31.12.2025	01.01.2024 - 31.12.2024
Przychody ze sprzedaży	488 185	402 467	-
Koszt własny sprzedaży	(360 143)	(326 223)	-
Zysk (strata) brutto ze sprzedaży	128 042	76 244	-
Koszty sprzedaży	(9 720)	(8 014)	(51)
Koszty ogólnego zarządu	(32 699)	(31 372)	(2 777)
Udział w zyskach wspólnych przedsięwzięć	-	-	2 505
Pozostałe przychody operacyjne	10 958	17 525	52
Pozostałe koszty operacyjne	(8 409)	(6 624)	-
Zysk (strata) na działalności operacyjnej	88 172	47 761	(271)
Przychody finansowe	3 574	7 943	3 313
Koszty finansowe	(23 194)	(19 779)	(6 681)
Zysk (strata) przed opodatkowaniem	68 552	35 924	(3 639)

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 19 marca 2025 r.

11

	Segment deweloperski	Segment magazynowy	Segment pozostałe aktywa nieruchomościowe
Okres zakończony 31.12.2025	Okres zakończony 31.12.2024	Okres zakończony 31.12.2025	Okres zakończony 31.12.2024
Podatek dochodowy	(15 068)	(7 893)	527
Zysk (strata) netto	53 484	28 032	(3 112)

	Segment deweloperski	Segment magazynowy	Segment pozostałe aktywa nieruchomościowe
	Aktywa trwałe	01.01.2025 - 31.12.2025	01.01.2024 - 31.12.2024
Aktywa trwałe		69 763	71 170
w tym rzeczowe aktywa trwałe		34 629	32 813
w tym prawa do użytkowania rzeczowych aktywów trwałych z tytułu leasingu		13 281	13 567
w tym nieruchomości inwestycyjne		-	-
w tym udziały we wspólnych przedsięwzięciach		-	-
w tym pożyczki udzielone		2 741	4 260
Aktywa obrotowe		1 009 193	1 162 626
w tym zapasy		794 855	920 529
w tym środki pieniężne i ich ekwiwalenty		204 286	199 243
Aktywa klasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży		-	-
Aktywa razem		1 078 956	1 233 796
Zobowiązania długoterminowe		486 032	422 687
w tym długoterminowe zobowiązania finansowe		469 341	391 315
Zobowiązania krótkoterminowe		112 087	384 910
w tym krótkoterminowe zobowiązania finansowe		24 052	75 888
Zobowiązania razem		598 119	807 597

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

12

Grupa nie wyodrębnia segmentów geograficznych. Miejscem działalności Grupy jest terytorium Polski. Informacja na temat innych, potencjalnych i/lub przyszłych obszarów działalności zawarta jest w sprawozdaniu Zarządu z działalności.

INFORMACJE DODATKOWE ORAZ NOTY OBJAŚNIAJĄCE

1. Podstawowe informacje o Jednostce Dominującej

Dane Jednostki Dominującej

Marvipol Development S.A. (Spółka, Emitent) jest spółką akcyjną zarejestrowaną w Polsce. Siedziba Spółki mieści się w Warszawie 00-838, przy ul. Prostej 32. Spółka została utworzona na podstawie aktu zawiązania z 25 listopada 2014 r. na czas nieoznaczony. Rejestracja spółki została dokonana 16 grudnia 2014 r. przez Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy, XII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS 0000534585.

Marvipol Development S.A. (Marvipol, Emitent, Spółka) – w następstwie podziału Marvipol S.A. – z dniem 1.12.2017 r. przejęła działalność deweloperską prowadzoną przez Marvipol S.A. od 1996 r. Emitent jest dominującą spółką Grupy Kapitałowej Marvipol Development S.A. (Grupa Kapitałowa, Grupa). Grupa Kapitałowa – poprzez spółki zależne i współkontrolowane – działa w segmencie deweloperskim, magazynowym oraz segmencie pozostałych aktywów nieruchomościowych.

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe sporządzone jest za okres sprawozdawczy kończący się 31 grudnia 2025 roku. Dane porównawcze obejmują okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku.

2. Podstawa sporządzenia sprawozdania finansowego

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej, które zostały zatwierdzone przez Unię Europejską, zwanymi dalej "MSSF UE" przy zastosowaniu tych samych zasad dla okresu bieżącego i porównawczego, za wyjątkiem zmian opisanych w Nocie 4.

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone w pełnej formie, zgodnie z MSR 1.

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało zaprezentowane przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej Grupy w ciągu 12 miesięcy od dnia sporządzenia niniejszego sprawozdania. W okresie sprawozdawczym oraz do dnia sporządzenia niniejszego sprawozdania nie odnotowano istotnych przesłanek wskazujących na zagrożenie kontynuacji działalności.

Z dniem podpisania skonsolidowanego sprawozdania finansowego Zarząd Grupy Marvipol Development S.A. zatwierdza niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.

Warszawa, 20 marca 2026 r.

13

3. Opis ważniejszych stosowanych zasad rachunkowości

Podstawa wyceny

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone w oparciu o zasadę kosztu historycznego, za wyjątkiem wartości firmy, nieruchomości inwestycyjnych oraz instrumentów pochodnych, które są wyceniane według wartości godziwej.

Waluta funkcjonalna i prezentacyjna

Dane w sprawozdaniu finansowym zostały zaprezentowane w złotych polskich, po zaokrągleniu do pełnych tysięcy. Złoty polski jest walutą funkcjonalną Jednostki Dominującej.

Dokonane osądy i oszacowania

Sporządzenie sprawozdania finansowego zgodnie z MSSF UE wymaga od Zarządu osądów, szacunków i założeń, które mają wpływ na przyjęte zasady oraz prezentowane wartości aktywów, pasywów, przychodów oraz kosztów. Szacunki oraz związane z nimi założenia opierają się na doświadczeniu historycznym oraz innych czynnikach, które są uznawane za racjonalne w danych okolicznościach, a ich wyniki dają podstawę osądu, co do wartości bilansowej aktywów i zobowiązań, która nie wynika bezpośrednio z innych źródeł. Faktyczna wartość może różnić się od wartości szacowanej. Szacunki i związane z nimi założenia podlegają bieżącej weryfikacji. Zmiana szacunków księgowych jest ujęta w okresie, w którym dokonano zmiany szacunku lub w okresach bieżącym i przyszłych, jeżeli dokonana zmiana szacunku dotyczy zarówno okresu bieżącego, jak i okresów przyszłych. W szczególności istotne obszary niepewności odnośnie dokonanych szacunków oraz osądy dokonywane przy zastosowaniu zasad rachunkowości, które wywarły najbardziej istotny wpływ na wartości ujęte w sprawozdaniu finansowym, dotyczą poniższych obszarów:

• Rzeczowe aktywa trwałe: Co najmniej raz w roku Grupa dokonuje weryfikacji ekonomicznych okresów użyteczności aktywów trwałych podlegających amortyzacji. W ocenie Zarządu, przyjęte na dzień bilansowy okresy użyteczności odpowiadają oczekiwanym okresom generowania korzyści ekonomicznych z wykorzystywania tychże aktywów. Istnieje jednak ryzyko, że faktyczne okresy generowania korzyści ekonomicznych mogą różnić się od przyjętych. Nieruchomości inwestycyjne: Grupa dokonuje wyceny nieruchomości inwestycyjnych w wartości godziwej, zgodnie z metodologią opisaną w sekcji „Ustalenie wartości godziwej”. Do głównych pozycji szacunkowych wpływających na wycenę godziwą zaliczają się:
  o przyszłe wpływy z najmu – dla powierzchni skomercjalizowanej wpływy z tytułu najmu przyjmowane są według stawek z zawartych umów najmu, natomiast dla powierzchni nieskomercjalizowanej przyjmowane są na podstawie szacunków Zarządu, bazujących na raportach rynkowych oraz własnej znajomości rynku. W przypadku nieruchomości, których powierzchnia nie została w pełni wynajęta, Grupa dokonuje także szacunku płatności z tytułu tzw. gwarancji czynszowych dla nabywcy nieruchomości, jako zabezpieczenie wpływów czynszowych. Okres trwania gwarancji czynszowych oparty jest o historyczne warunki sprzedaży nieruchomości z uwzględnieniem aktualnie panujących warunków na rynku,

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R. Warszawa, 20 marca 2026 r. 14

o stopa kapitalizacji (yield) szacowana na podstawie przedwstępnych umów sprzedaży nieruchomości, listów intencyjnych, wycen rzeczoznawców, raportów rynkowych oraz wiedzy i doświadczenia Zarządu,
o koszty realizacji projektu szacowane do poniesienia w przyszłości. Wartości godziwe nieruchomości inwestycyjnych w trakcie budowy i komercjalizacji, ustalone metodą dochodową, podlegają korekcie przez Grupę o wpływ ryzyka związanego z zakończeniem budowy, zmianami kosztów realizacji czy warunkami umów najmu dla powierzchni niewynajętych, zgodnie z metodogią wyceny opisaną w dalszej części raportu.
 Pożyczki udzielone oraz należności z tytułu dostaw i usług: Szacowanie utraty wartości w Grupie bazują na koncepcie „oczekiwanej straty kredytowej” (ang. Expected Credit Loss – ECL). Grupa wyznacza odpisy z tytułu utraty wartości, w oparciu o oczekiwane straty kredytowe, uwzględniając prognozy przyszłych warunków ekonomicznych podczas dokonywania oceny ryzyka kredytowego danej ekspozycji. Odpis z tytułu utraty wartości kalkulowany jest na każdy dzień bilansowy zgodnie z metodologią opisaną w sekcji „Odpisy z tytułu utraty wartości aktywów”.
 Udziały we wspólnych przedsięwzięciach: Udziały we wspólnych przedsięwzięciach wyceniane są metodą praw własności. Do inwestycji realizowanych w ramach wspólnych przedsięwzięć zaliczają się przede wszystkim projekty z segmentu magazynowego. Głównym składnikiem aktywów w spółkach realizujących projekty, mającym największy wpływ na wycenę aktywów netto, jest nieruchomość inwestycyjna, dla której metodologia wyceny oraz założenia dotyczące szacunków i osądu zostały opisane w niniejszym raporcie. W przypadku spółek, dla których została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży udziałów, wartość udziałów oszacowywana jest w oparciu o warunki tej umowy.
 Odroczony podatek dochodowy: Grupa tworząc aktywa z tytułu podatku dochodowego bierze pod uwagę możliwość jego wykorzystania w przyszłości, uwzględniając zasadę ostrożności. Grupa dokonuje szacunków przyszłych dochodów podatkowych spółek w oparciu o budżety projektów deweloperskich, zakładane terminy zakończenia ich realizacji oraz rozpoznania wyniku podatkowego. W przypadku spółek czerpiących przychody z tytułów innych niż realizacja projektów deweloperskich, Grupa dokonuje oceny możliwości wykorzystania aktywa na podstawie wyników lat ubiegłych oraz prognoz dotyczących wyników podatkowych w horyzoncie 5 lat od daty bilansowej.
 Utrata wartości innych aktywów trwałych: Na każdy dzień bilansowy Grupa ocenia istnienie przesłanek, które wskazują, czy nastąpiła utrata wartości składników aktywów trwałych. W przypadku zidentyfikowania takiej przesłanki, Grupa dokonuje oszacowania wartości odzyskiwalnej. Oszacowanie wartości użytkowej składnika aktywów trwałych (lub ośrodka wypracowującego środki pieniężne) wiąże się, między innymi, z przyjęciem założeń w zakresie szacunków co do kwot, terminów przyszłych przepływów pieniężnych, które Grupa może uzyskać z tytułu danego składnika aktywów trwałych (lub ośrodka wypracowującego środki pieniężne). Szacując wartość godziwą pomniejszoną o koszty sprzedaży Grupa opiera się na dostępnych danych rynkowych na ten temat lub wycenach sporządzonych przez niezależnych rzeczoznawców .

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R. Warszawa, 20 marca 2026 r. 15

 Zapasy: Grupa dokonuje odpisów z tytułu utraty wartości w oparciu o ceny sprzedaży możliwe do uzyskania na rynku, bazując na wiedzy w zakresie trendów rynkowych oraz cen transakcyjnych z zawieranych przez Grupę umów rezerwacyjnych oraz umów przedwstępnych sprzedaży produktów o podobnym charakterze (lokalizacja, metraż, standard inwestycji).
 Rezerwy: Grupa tworzy rezerwy w sytuacji, gdy zmniejszenie korzyści ekonomicznych wynikających ze zdarzeń przeszłych (nie ujętych w księgach) szacowane jest jako prawdopodobne. Rezerwy tworzone są najczęściej w związku z: rozliczeniem transakcji sprzedaży udziałów w spółkach realizujących projekty magazynowe, sprawami spornymi i sądowymi oraz naprawami gwarancyjnymi. Za podstawę dla szacowanych wartości służą: obserwacje historyczne, oceny wyspecjalizowanych podmiotów (kancelarie prawne, opinie biegłych) oraz wiedza i doświadczenie Zarządu.
 Prawo do użytkowania aktywów z tytułu leasingu oraz zobowiązanie leasingowe: Do głównych pozycji szacunkowych w obszarze leasingu Grupa zalicza określenie okresu leasingu, w szczególności dla umów na czas nieokreślony oraz umów z opcją przedłużenia lub wypowiedzenia. Dokonując oceny skorzystania z opcji, Grupa bierze pod uwagę wszystkie istotne fakty i okoliczności, które stanowią zachętę ekonomiczną do skorzystania lub nieskorzystania z opcji. Stopa dyskontowa dla leasingu szacowana jest na bazie średniego ważonego kosztu kapitału obcego Grupy, powiększonego o premię za ryzyko dla danej klasy aktywów leasingu. Stopa dyskontowa szacowana jest dla każdej nowej umowy leasingu lub grupy umów o zbliżonym charakterze.

Opis ważniejszych stosowanych zasad rachunkowości

Zasady polityki rachunkowości przedstawione poniżej stosowane były w odniesieniu do wszystkich okresów zaprezentowanych w sprawozdaniu Grupy.
a) Zasady konsolidacji
Grupa przy sporządzaniu sprawozdania skonsolidowanego stosuje metodę konsolidacji pełnej dla jednostek zależnych. Jednostki współzależne są ujmowane metodą praw własności.
i) Jednostki zależne
Jednostkami zależnymi są jednostki kontrolowane przez Jednostkę Dominującą. Kontrola ma miejsce wtedy, gdy Jednostka Dominująca posiada zdolność kierowania bezpośrednio lub pośrednio polityką finansową i operacyjną danej jednostki, w celu uzyskiwania korzyści płynących z jej działalności. Przy ocenie stopnia kontroli bierze się pod uwagę wpływ istniejących i potencjalnych praw głosu, które na dzień bilansowy mogą zostać zrealizowane lub mogą podlegać konwersji. Sprawozdania finansowe spółek zależnych uwzględniane są w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym począwszy od dnia uzyskania nad nimi kontroli aż do momentu jej wygaśnięcia .
ii) Jednostki stowarzyszone oraz wspólne przedsięwzięcia
Jednostki stowarzyszone są to jednostki, na które jednostka dominująca bezpośrednio lub poprzez spółki zależne wywiera znaczący wpływ i które nie są ani jej jednostkami zależnymi, ani wspólnymi przedsięwzięciami .

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R. Warszawa, 20 marca 2026 r. 16

Wspólne przedsięwzięcia to ustalenia umowne, na mocy których dwie lub więcej stron podejmuje działalność gospodarczą podlegającą współkontroli. Wspólne przedsięwzięcie jest wspólnym ustaleniem umownym, w którym strony sprawujące współkontrolę nad ustaleniem mają prawa do aktywów netto wynikających z ustalenia umownego. Inwestycje Grupy w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach są ujmowane w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym metodą praw własności. Zgodnie z metodą praw własności inwestycję w jednostce stowarzyszonej lub wspólnym przedsięwzięciu ujmuje się początkowo według ceny nabycia, a następnie uwzględnia się udział Grupy w wyniku finansowym i innych całkowitych dochodach jednostki stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia. Jeżeli udział Grupy w stratach jednostki stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia przekracza wartość jej udziałów w tym podmiocie, Grupa zaprzestaje ujmowania swojego udziału w dalszych stratach. Dodatkowe straty ujmuje się wyłącznie w zakresie odpowiadającym prawnym lub zwyczajowym zobowiązaniom przyjętym przez Grupę lub płatnościom wykonanym w imieniu jednostki stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia.
iii) Korekty konsolidacyjne
Salda rozrachunków wewnętrznych pomiędzy jednostkami Grupy, transakcje zawierane w obrębie Grupy oraz wszelkie wynikające stąd niezrealizowane zyski lub straty, a także przychody oraz koszty Grupy są eliminowane w trakcie sporządzania skonsolidowanego sprawozdania finansowego.
b) Połączenia jednostek gospodarczych
Pierwszym etapem rozliczenia transakcji przejęcia kontroli przez Grupę nad inną jednostką gospodarczą jest ustalenie, czy dana transakcja lub zdarzenie spełnia definicję połączenia jednostek zgodnie z MSSF 3, w szczególności czy nabyty zespół działań i aktywów stanowi przedsięwzięcie. W tym celu Grupa stosuje test koncentracji, który pozwala na uproszczoną ocenę transakcji nabycia. Pozytywny wynik testu oznacza brak spełnienia definicji przedsięwzięcia i żadna dodatkowa ocena nie jest dalej wymagana. Wynik testu jest pozytywny, jeśli zasadniczo cała wartość godziwa nabytych aktywów brutto jest skoncentrowana w pojedynczym, możliwym do zidentyfikowania składniku aktywów lub w grupie podobnych, możliwych do zidentyfikowania aktywów. W przypadku negatywnego wyniku przeprowadzana jest dalsza szczegółowa analiza. Transakcje połączenia jednostek gospodarczych rozliczane są metodą przejęcia. Na dzień objęcia kontroli aktywa i pasywa przejmowanej jednostki są wyceniane według wartości godziwej.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R. Warszawa, 20 marca 2026 r. 17Przekazana zapłata w zamian za przejęcie kontroli nad jednostką wyceniana jest w wartości godziwej i stanowi sumę wartości na dzień przejęcia: i) Aktywów przeniesionych przez Grupę, ii) Zobowiązań zaciągniętych przez Grupę wobec poprzednich właścicieli jednostki przejmowanej oraz iii) Udziałów kapitałowych wyemitowanych przez Grupę w zamian za przejęcie kontroli. W wycenie przekazanej zapłaty uwzględnia się także wartość godziwą zapłaty warunkowej. Koszty związane z przejęciem ujmuje się w rachunku wyników w momencie ich poniesienia.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R. Warszawa, 20 marca 2026 r. 17

Wartość firmy obliczana jest jako różnica pomiędzy: i) Sumą zapłaty przekazanej za kontrolę, udziałów niedających kontroli oraz wartości godziwej pakietów udziałów (akcji) posiadanych w jednostce przejmowanej przed datą przejęcia, oraz ii) Wartością godziwą możliwych do zidentyfikowania aktywów netto jednostki przejmowanej. Wartość firmy odpowiada płatności dokonanej przez Grupę w zamian za oczekiwane przyszłe korzyści ekonomiczne z tytułu aktywów, których nie można pojedynczo zidentyfikować ani ująć. Po początkowym ujęciu wartość firmy jest wyceniana według ceny nabycia pomniejszonej o odpisy z tytułu utraty wartości. W przypadku gdy suma zapłaty jest niższa od wartości godziwej zidentyfikowanych przejętych aktywów netto, Grupa ujmuje zysk na okazyjnym nabyciu w pozycji pozostałych przychodów operacyjnych.

c) Waluty obce

i) Transakcje w walucie obcej

Transakcje wyrażone w walutach obcych w dniu dokonania transakcji ujmowane są w złotych polskich przy zastosowaniu średniego kursu NBP z dnia poprzedzającego dzień zawarcia poniższych typów transakcji:
* powstanie zobowiązania z tytułu zakupu i faktur wystawionych w walucie obcej,
* powstanie należności z tytułu sprzedaży i faktur wystawionych w walucie obcej,
* wpływ należności bądź płatność zobowiązania w walucie obcej z własnego rachunku walutowego.

Pozostałe transakcje przeliczane są według kursu kupna lub kursu sprzedaży walut z dnia zawarcia transakcji stosowanym przez bank, z którego usług jednostka korzysta. Pozycje pieniężne aktywów i pasywów wyrażone w walucie obcej są przeliczane na dzień bilansowy według średniego kursu NBP dla danej waluty obowiązującego na ten dzień. Różnice kursowe wynikające z rozliczenia transakcji w walutach obcych oraz wyceny bilansowej aktywów i pasywów pieniężnych wyrażonych w walutach obcych ujmowane są w skonsolidowanym sprawozdaniu z całkowitych dochodów. Niepieniężne pozycje aktywów i zobowiązań wyceniane według kosztu historycznego w walucie obcej są przeliczane według średniego kursu NBP obowiązującego w dniu dokonania transakcji.

d) Raportowanie segmentów działalności

Segment działalności jest wyodrębnioną częścią działalności Grupy, która zajmuje się dostarczaniem określonych produktów lub usług (segment branżowy) lub dostarczaniem produktów lub usług w określonym środowisku ekonomicznym (segment geograficzny), który podlega ryzykom i czerpie korzyści odmienne niż inne segmenty. Podstawowy format raportowania Grupy bazuje na segmentach branżowych. Segmenty raportowane są w oparciu o dane z wewnętrznej sprawozdawczości zarządczej oraz stanowią obiekt analiz dla kluczowego personelu kierowniczego. Grupa wyodrębnia 3 segmenty branżowe:
* segment deweloperski,
* segment magazynowy,
* segment pozostałych aktywów nieruchomościowych.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R. Warszawa, 20 marca 2026 r. 18

e) Instrumenty finansowe

Instrumentem finansowym jest każda umowa, która skutkuje powstaniem składnika aktywów finansowych u jednej ze stron i jednocześnie zobowiązania finansowego lub instrumentu kapitałowego u drugiej strony. Składnik aktywów finansowych lub zobowiązanie finansowe jest wykazywane w sprawozdaniu z sytuacji finansowej, gdy Grupa staje się stroną umowy tego instrumentu.

i) Aktywa finansowe

Klasyfikacja aktywów finansowych
Aktywa finansowe klasyfikowane są do następujących kategorii wyceny:
* wyceniane według zamortyzowanego kosztu,
* wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy,
* wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody.

Grupa klasyfikuje składnik aktywów finansowych na podstawie modelu biznesowego Grupy w zakresie zarządzania aktywami finansowymi oraz charakterystyki wynikających z umowy przepływów pieniężnych dla składnika aktywów finansowych (tzw. „kryterium SPPI”).

Przeklasyfikowanie składników aktywów finansowych
Grupa dokonuje przeklasyfikowania aktywów finansowych, wtedy i tylko wtedy, gdy zmianie ulega model zarządzania tymi aktywami. Przeklasyfikowaniu podlegają wszystkie aktywa finansowe, na które zmiana ta miała wpływ. Grupa nie dokonuje przeklasyfikowania żadnych zobowiązań finansowych. Przeklasyfikowanie aktywów finansowych dokonywane jest prospektywnie, począwszy od dnia przeklasyfikowania. Grupa nie przekształca żadnych uprzednio ujętych zysków, strat ani odsetek.

W sytuacji przeklasyfikowania aktywów finansowych z kategorii aktywów wycenianych w zamortyzowanych koszcie do kategorii aktywów finansowych wycenianych w wartości godziwej, wartość godziwą wycenia się na dzień przeklasyfikowania. Wszelkie zyski lub straty wynikające różnicy między wcześniejszym zamortyzowanym kosztem aktywów finansowych a wartością godziwą ujmuje się w rachunku wyników lub w innych całkowitych dochodach, w zależności od klasyfikacji aktywów.

W sytuacji przeklasyfikowania aktywów finansowych z kategorii aktywów wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy do kategorii aktywów finansowych wycenianych w zamortyzowanym koszcie, wartość godziwa tego aktywa na dzień przeklasyfikowania staje się jego nową wartością bilansową brutto.

W przypadku przeklasyfikowania aktywów finansowych z kategorii aktywów wycenianych w wartości godziwej przez inne całkowite dochody do kategorii aktywów finansowych wycenianych w zamortyzowanym koszcie, aktywo zostaje przeklasyfikowane w wartości godziwej na dzień przeklasyfikowania. Skumulowane zyski lub straty ujęte poprzednio w innych całkowitych dochodach zostają jednak usunięte z pozycji kapitału własnego i skorygowane w oparciu o wartość godziwą aktywów finansowych na dzień przeklasyfikowania. W związku z tym aktywa finansowe wycenia się na dzień przeklasyfikowania tak, jak gdyby zawsze były wyceniane w zamortyzowanym koszcie.

Jeśli Grupa dokonuje przeklasyfikowania składnika aktywów finansowych z kategorii składników wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy do kategorii składników wycenianych w wartości godziwej przez inne całkowite dochody, składnik ten nadal wycenia się w wartości godziwej.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R. Warszawa, 20 marca 2026 r. 19

Jeśli Grupa dokonuje przeklasyfikowania składnika aktywów finansowych z kategorii składników wycenianych w wartości godziwej przez inne całkowite dochody do kategorii składników wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy, składnik ten nadal wycenia się w wartości godziwej. Skumulowane zyski lub straty ujęte poprzednio w innych całkowitych dochodach zostają przeklasyfikowane z pozycji kapitału własnego do wyniku finansowego w formie korekty wynikającej z przeklasyfikowania na dzień przeklasyfikowania.

Wycena na moment początkowego ujęcia
Z wyjątkiem niektórych należności z tytułu dostaw i usług, w momencie początkowego ujęcia Grupa wycenia składnik aktywów finansowych w jego wartości godziwej, którą w przypadku aktywów finansowych niewycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy powiększa się o koszty transakcyjne, które można bezpośrednio przypisać do nabycia tych aktywów finansowych.

Zaprzestanie ujmowania
Aktywa finansowe wyłącza się z ksiąg rachunkowych, w sytuacji gdy:
* Prawa do uzyskania przepływów pieniężnych z aktywów finansowych wygasły, lub
* Prawa do uzyskania przepływów pieniężnych z aktywów finansowych zostały przeniesione a Grupa dokonała przeniesienia zasadniczo całego ryzyka i wszystkich pożytków z tytułu ich własności.

Wycena po początkowym ujęciu
Dla celów wyceny po początkowym ujęciu, aktywa finansowe klasyfikowane są do jednej z trzech kategorii:
* Aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie,
* Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody,
* Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy.

Aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie
Składnik aktywów finansowych wycenia się w zamortyzowanym koszcie, jeśli spełnione są oba poniższe warunki:
a) składnik aktywów finansowych jest utrzymywany zgodnie z modelem biznesowym, którego celem jest utrzymywanie aktywów finansowych dla uzyskiwania przepływów pieniężnych wynikających z umowy, oraz
b) warunki umowy dotyczącej składnika aktywów finansowych powodują powstawanie w określonych terminach przepływów pieniężnych, które są jedynie spłatą kwoty głównej i odsetek od kwoty głównej pozostałej do spłaty.

Do kategorii aktywów finansowych wycenianych zamortyzowanym kosztem Spółka klasyfikuje:
* należności handlowe oraz pozostałe należności (w tym należności długoterminowe),
* pożyczki udzielone spełniające test klasyfikacyjny SPPI, które zgodnie z modelem biznesowym wykazywane są jako utrzymywane w celu uzyskania przepływów pieniężnych,
* dłużne papiery wartościowe utrzymywane do terminu zapadalności,
* środki pieniężne i ekwiwalenty.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R. Warszawa, 20 marca 2026 r. 20

Przychody z tytułu odsetek oblicza się przy zastosowaniu metody efektywnej stopy procentowej i wykazuje się w rachunku zysków i strat w pozycji „Przychody finansowe”.Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody

Składnik aktywów finansowych jest wyceniany w wartości godziwej przez inne całkowite dochody, jeżeli spełnione są oba poniższe warunki:
a) składnik aktywów finansowych jest utrzymywany zgodnie z modelem biznesowym, którego celem jest zarówno otrzymywanie przepływów pieniężnych wynikających z umowy, jak i sprzedaż składników aktywów finansowych; oraz
b) warunki umowy dotyczącej składnika aktywów finansowych powodują powstawanie w określonych terminach przepływów pieniężnych, które są jedynie spłatą kwoty głównej i odsetek od kwoty głównej pozostałej do spłaty.

W okresie sprawozdawczym oraz w okresie porównawczym Grupa nie posiadała aktywów zaklasyfikowanych jako aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody.

Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy

Do aktywów wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy klasyfikuje się wszystkie instrumenty finansowe, które nie zostały zaklasyfikowane jako wyceniane w zamortyzowanym koszcie lub jako wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody, a także te w przypadku których Grupa podjęła decyzję o takiej klasyfikacji, w celu wyeliminowania niedopasowania księgowego.

Do kategorii aktywów finansowych wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy Grupa klasyfikuje:
a) Instrumenty pochodne będące aktywami,
b) Pożyczki udzielone nie spełniające testu SPPI.

Instrumenty pochodne o wartości dodatniej wykazywane są jako aktywa finansowe, natomiast o wartości ujemnej jako zobowiązania finansowe. Wycena instrumentów pochodnych wykonywana jest na koniec każdego okresu sprawozdawczego. Instrumenty pochodne wykorzystywane są przez Grupę w celu ograniczenia ryzyka związanego ze zmiennością kursów walutowych, przy czym Grupa nie stosuje rachunkowości zabezpieczeń. Zysk lub strata z aktywów finansowych wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy ujmowana jest odpowiednio w przychodach lub kosztach finansowych, w okresie w którym powstała.

Kompensata aktywów i zobowiązań finansowych

W sytuacji, gdy Grupa:
 posiada ważny tytuł prawny do dokonania kompensaty ujętych kwot oraz
 zamierza rozliczyć się w kwocie netto albo jednocześnie zrealizować składnik aktywów i wykonać zobowiązanie

składnik aktywów finansowych i zobowiązanie finansowe kompensuje się i wykazuje w sprawozdaniu z sytuacji finansowej w kwocie netto.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.
Warszawa, 20 marca 2026 r. 21

ii) Zobowiązania finansowe

Grupa klasyfikuje zobowiązania finansowe jako zobowiązania finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie lub jako zobowiązania finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy.

Zobowiązania finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie

Jako zobowiązania finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie Grupa klasyfikuje oprocentowane kredyty bankowe i pożyczki, papiery dłużne, zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania.

Zobowiązania finansowe Grupa wycenia początkowo w wartości godziwej pomniejszonej o koszty transakcji. Następnie wycenia je po zamortyzowanym koszcie metodą efektywnej stopy procentowej, a koszty odsetkowe ujmuje się metodą efektywnego dochodu. Metoda efektywnej stopy procentowej służy do obliczania zamortyzowanego kosztu zobowiązania i do alokowania kosztów odsetkowych w odpowiednim okresie. Efektywna stopa procentowa to stopa faktycznie dyskontująca przyszłe płatności pieniężne w przewidywanym okresie użytkowania danego zobowiązania lub, w razie potrzeby, w okresie krótszym. Krótkoterminowe zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania wyceniane są w wartości wymagającej zapłaty ze względu na nieznaczące efekty dyskonta.

Zobowiązania finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy

Do kategorii zobowiązań finansowych wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy Grupa klasyfikuje instrumenty pochodne o wartości godziwej mniejszej od zera. Wycena instrumentów pochodnych wykonywana jest na koniec każdego okresu sprawozdawczego. Zysk lub strata z instrumentów pochodnych ujmowana jest odpowiednio w przychodach lub kosztach finansowych. Instrumenty pochodne wykorzystywane są przez Grupę w celu ograniczenia ryzyka związanego ze zmiennością kursów walutowych, przy czym Grupa nie stosuje rachunkowości zabezpieczeń.

Zobowiązania wynikające z umów gwarancji finansowej

Umowy gwarancji finansowych to umowy zobowiązujące jej wystawcę do dokonania określonych płatności rekompensujących posiadaczowi stratę, jaką poniesie z powodu niedokonania przez określonego dłużnika płatności w przypadającym terminie, zgodnie z pierwotnymi lub zmienionymi warunkami instrumentu dłużnego. Umowy gwarancji finansowych wykazywane są w zobowiązaniach i należnościach pozabilansowych. Na każdy dzień bilansowy Grupa ocenia, czy istnieje prawdopodobieństwo wystąpienia konieczności dokonania wypłaty i utworzenia rezerwy. Kwota rezerwy określana jest w oparciu o szacunki wysokości prawdopodobnego wydatku koniecznego dla uregulowania zobowiązania wynikającego z umowy gwarancji.

Wyksięgowanie zobowiązań finansowych

Grupa wyksięgowuje zobowiązania finansowe wyłącznie wówczas, gdy odpowiednie zobowiązania Grupy zostaną wykonane, unieważnione lub gdy wygasną.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.
Warszawa, 20 marca 2026 r. 22

f) Kapitały własne

Kapitał zakładowy

Kapitał zakładowy wykazywany jest w wartości nominalnej zarejestrowanych akcji, wynikającej ze statutu Spółki i wpisu do Krajowego Rejestru Sądowego.

Kapitał zapasowy z wydzielenia

Kapitał zapasowy z wydzielenia wykazywany jest w wartości nominalnej aktywów netto wydzielonych w ramach wyodrębnienia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Marvipol S.A. Oddział w Warszawie ustalonej na dzień 1 października 2015 r., skorygowanej o przesunięcia środków pieniężnych z Marvipol S.A. (Centrala) do Marvipol S.A. Oddział w Warszawie.

Kapitał zapasowy

Zgodnie z przepisami kodeksu spółek handlowych, Jednostka jest zobowiązana do utworzenia kapitału zapasowego na pokrycie straty, do którego przelewa się co najmniej 8% zysku za dany rok obrotowy, dopóki kapitał ten nie osiągnie co najmniej jednej trzeciej kapitału zakładowego. Do kapitału zapasowego należy również przelewać nadwyżki osiągnięte przy emisji akcji powyżej ich wartości nominalnej pozostałe po pokryciu kosztów emisji. O użyciu kapitału zapasowego decyduje Walne Zgromadzenie, jednakże część kapitału zapasowego w wysokości jednej trzeciej kapitału zakładowego można użyć jedynie na pokrycie straty wykazanej w sprawozdaniu finansowym.

Kapitał zapasowy w Jednostce tworzony jest:
 z odpisów z zysku,
 z premii emisyjnej uzyskanej z emisji akcji, pomniejszonej o poniesione koszty bezpośrednio z nią związane,
 z nadwyżki ceny sprzedaży akcji własnych nad kosztem ich nabycia.

Kapitał rezerwowy

Pozostałe kapitały rezerwowe są tworzone zgodnie ze statutem. O użyciu kapitału rezerwowego rozstrzyga Walne Zgromadzenie. Spółka do kapitałów rezerwowych zalicza między innymi kapitał utworzony decyzją Walnego Zgromadzenia na nabycie akcji własnych. W kapitale rezerwowym Jednostka ujmuje także kapitał uzyskany z emisji akcji, po pomniejszeniu o koszty emisji do momentu dokonania rejestracji podwyższenia kapitału zakładowego przez Sąd Rejestrowy. Po dokonaniu rejestracji wartość nominalna zarejestrowanych akcji odnoszona jest na kapitał zakładowy, natomiast nadwyżka osiągnięta przy emisji akcji powyżej ich wartości nominalnej, pozostała po pokryciu kosztów emisji, odnoszona jest na kapitał zapasowy.

Nabyte akcje własne

Nabyte akcje własne wyceniane są według ceny nabycia i ujmowane w kapitale własnym jako wielkość ujemna.

Całkowite dochody

Całkowite dochody ogółem to zmiana w kapitale własnym, która nastąpiła w ciągu okresu sprawozdawczego na skutek transakcji innych niż transakcje zawierane z właścicielami występującymi

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.
Warszawa, 20 marca 2026 r. 23

w charakterze udziałowców. Obejmują wszystkie składniki zysków i strat oraz innych całkowitych dochodów. Inne całkowite dochody obejmują pozycje przychodów i kosztów (w tym korekty wynikające z przeklasyfikowania), które nie zostały ujęte jako zyski lub straty zgodnie z tym, jak tego wymagają lub na co zezwalają inne MSSF.

g) Rzeczowe aktywa trwałe

i) Własne składniki rzeczowych aktywów trwałych

Składniki rzeczowych aktywów trwałych ujmuje się w księgach według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia pomniejszonych o odpisy amortyzacyjne oraz odpisy z tytułu utraty wartości. Cena nabycia obejmuje cenę zakupu składnika majątku oraz koszty bezpośrednio związane z zakupem i przystosowaniem składnika majątku do stanu zdatnego do używania, łącznie z kosztami transportu, jak też załadunku, wyładunku i składowania. Rabaty, opusty oraz inne podobne zmniejszenia i odzyski zmniejszają cenę nabycia składnika aktywów. Koszt wytworzenia składnika środków trwałych oraz środków trwałych w budowie obejmuje ogół kosztów poniesionych przez jednostkę w okresie jego budowy, montażu, przystosowania i ulepszenia poniesionych do dnia przyjęcia takiego składnika majątkowego do używania (lub do dnia bilansowego, jeśli składnik nie został jeszcze oddany do używania). Koszt wytworzenia obejmuje również, w przypadkach gdy jest to wymagane, wstępny szacunek kosztów demontażu i usunięcia składników rzeczowych aktywów trwałych oraz przywrócenia do stanu pierwotnego. Zakupione oprogramowanie, które jest niezbędne do prawidłowego funkcjonowania związanego z nim urządzenia jest aktywowane jako część tego urządzenia. W przypadku, gdy określony składnik rzeczowych aktywów trwałych składa się z odrębnych i istotnych części składowych o różnym okresie użytkowania, części te są traktowane jako odrębne składniki aktywów.ii) Przeklasyfikowanie do nieruchomości inwestycyjnych Składniki rzeczowych aktywów trwałych wytwarzane w celu przyszłego wykorzystania jako nieruchomości inwestycyjne zaliczane są do rzeczowych aktywów trwałych i wykazywane w oparciu o ich koszt wytworzenia do momentu kiedy możliwa będzie ich rzetelna wycena. Wtedy to zostają przeklasyfikowane do nieruchomości inwestycyjnych i wycenione według wartości godziwej. Wszelkie zyski i straty powstałe z wyceny do wartości godziwej są ujmowane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów.

iii) Nakłady ponoszone w terminie późniejszym Aktywowaniu podlegają poniesione w późniejszym okresie koszty wymienianych części składnika rzeczowych aktywów trwałych, które można wiarygodnie oszacować i jest prawdopodobne, że Grupa osiągnie korzyści ekonomiczne związane z wymienianymi składnikami rzeczowych aktywów trwałych. Pozostałe nakłady są ujmowane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów jako koszty, w okresie, w którym zostały poniesione.

iv) Amortyzacja Składniki rzeczowych aktywów trwałych, względnie ich istotne i odrębne części składowe amortyzowane są metodą liniową przez okres użytkowania przy uwzględnieniu przewidywanej przy likwidacji ceny sprzedaży netto pozostałości środka trwałego (wartości rezydualnej). Grunty nie są MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R. Warszawa, 20 marca 2026 r. 24 amortyzowane. Grupa zakłada poniższe okresy użytkowania dla poszczególnych kategorii środków trwałych:
* Budynki 10 - 40 lat,
* Maszyny i urządzenia 3 - 10 lat,
* Środki transportu 5 lat,
* Meble i wyposażenie 5 - 7 lat.

Poprawność stosowanych okresów użytkowania, metod amortyzacji oraz wartości rezydualnych środków trwałych (o ile nie jest nieznaczna) jest przez Grupę corocznie weryfikowana.

h) Wartości niematerialne i wartość firmy

Wartość firmy Wartość firmy powstająca w konsolidacji to nadwyżka kosztu nabycia jednostki nad wartością godziwą możliwych do zidentyfikowania składników aktywów i pasywów jednostki zależnej, stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia na dzień nabycia. Wartość firmy jest wykazywana jako składnik aktywów i przynajmniej raz w roku poddawana jest testowi na utratę wartości. Skutki utraty wartości odnoszone są w ciężar rachunku zysków i strat i nie podlegają odwróceniu w kolejnych okresach.

i) Wartości niematerialne Wartości niematerialne nabyte przez Grupę wykazywane są w oparciu o ich cenę nabycia, pomniejszoną o odpisy amortyzacyjne oraz odpisy aktualizacyjne z tytułu utraty wartości.

ii) Nakłady poniesione w terminie późniejszym Późniejsze wydatki na składniki istniejących wartości niematerialnych podlegają aktywowaniu tylko wtedy, gdy zwiększają przyszłe korzyści ekonomiczne związane z danym składnikiem. Pozostałe nakłady są ujmowane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów w momencie poniesienia.

iii) Amortyzacja Wartości niematerialne amortyzowane są metodą liniową biorąc pod uwagę okres ich użytkowania chyba, że nie jest on określony. Wartość firmy i wartości niematerialne z nieokreślonym okresem użytkowania nie są amortyzowanie, podlegają testom ze względu na utratę wartości na każdy dzień bilansowy. Inne wartości niematerialne są amortyzowane od dnia, kiedy są dostępne do użytkowania. Szacunkowy okres użytkowania jest następujący:
* oprogramowanie 2 lata.

i) Składniki aktywów użytkowane na podstawie umów leasingu Przy podpisaniu umowy Grupa ocenia, czy umowa jest leasingiem lub czy zawiera leasing. Umowa jest leasingiem lub zawiera leasing, jeżeli na jej mocy przekazuje się prawo do kontroli użytkowania zidentyfikowanego składnika aktywów na dany okres, w zamian za wynagrodzenie. W dacie rozpoczęcia leasingu Grupa ujmuje składnik aktywów z tytułu prawa do użytkowania oraz zobowiązanie z tytułu leasingu. W dacie rozpoczęcia Grupa wycenia zobowiązanie z tytułu leasingu w wysokości wartości bieżącej opłat leasingowych pozostających do spłaty w tej dacie, zdyskontowanych przy użyciu stopy zawartej w umowie leasingu lub krańcowej stopy procentowej, jeśli stopa procentowa leasingu nie jest dostępna. Koszt składnika aktywów z tytułu prawa do MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R. Warszawa, 20 marca 2026 r. 25 użytkowania obejmuje kwotę początkowej wyceny zobowiązania z tytułu leasingu, wszelkie opłaty leasingowe zapłacone w dacie rozpoczęcia leasingu lub przed tą datą pomniejszone o wszelkie otrzymane zachęty leasingowe, początkowe koszty bezpośrednie poniesione przez leasingobiorcę oraz szacunek kosztów, które mają zostać poniesione przez leasingobiorcę w związku z demontażem i usunięciem bazowego składnika aktywów. Grupa wycenia składnik aktywów z tytułu prawa do użytkowania stosując model kosztu, tj. w pomniejszeniu o odpisy amortyzacyjne oraz ewentualne straty z tytułu utraty wartości, ale także po odpowiednim skorygowaniu o dokonywane przeliczenia zobowiązania z tytułu leasingu. Amortyzacja prawa do użytkowania w Grupie dokonywana jest metodą liniową przez okres umowy leasingu. Opłaty leasingowe zawarte w wycenie zobowiązania z tytułu leasingu obejmują stałe płatności leasingowe pomniejszone o wszelkie należne zachęty leasingowe, ceny wykonania opcji kupna (jeżeli można z wystarczającą pewnością stwierdzić, że Grupa z tej opcji skorzysta) oraz kary pieniężne za wypowiedzenie umowy (jeżeli jest wystarczająca pewność, że Grupa skorzysta z tej opcji). W kolejnych okresach zobowiązanie z tytułu leasingu pomniejszane jest o dokonane spłaty i korygowane o naliczone odsetki. W przypadku umów, dla których płatności leasingowe wykonywane są w walutach obcych, Grupa ujmuje zobowiązanie leasingowe na pierwszy moment ujęcia według oficjalnego kursu NBP z dnia poprzedzającego datę powstania zobowiązania oraz aktywo w tej samej wartości. Na koniec każdego okresu sprawozdawczego Grupa dokonuje wyceny zobowiązania leasingowego według oficjalnego kursu NBP z dnia bilansowego. Grupa stosuje zwolnienie, które przywołuje pkt. MSSF16.5, dotyczące ujmowania leasingów o niskiej wartości oraz leasingów krótkoterminowych (nie przekraczających 12 miesięcy). Płatności leasingowe w przypadku obu wymienionych wyjątków rozpoznawane są w kosztach okresu, którego dotyczą. Grupa zidentyfikowała następujące typy istotnych umów leasingu:
* prawo użytkowania wieczystego gruntu,
* leasing powierzchni biurowej,
* leasing powierzchni na potrzeby działalności najmu krótko-, średnio- i długoterminowego,
* leasing floty samochodowej.

Prawa do użytkowania powierzchni biurowej i pozostałej oraz floty samochodowej zostały ujęte jako prawa do użytkowania rzeczowych aktywów trwałych z tytułu leasingu. Prawa do użytkowania wieczystego gruntów przeznaczonych pod realizację projektów deweloperskich zostały ujęte jako zapasy, natomiast prawa użytkowania wieczystego gruntów wykorzystywanych przez Grupę jako nieruchomość zajmowana przez właściciela zostały ujęte jako prawa do użytkowania aktywów z tytułu leasingu. Zobowiązania z tytułu umów najmu powierzchni biurowej oraz leasingu samochodów zostały ujęte jako zobowiązania z tytułu leasingu. Zobowiązania wynikające z prawa użytkowania wieczystego gruntów zostały ujęte jako zobowiązania leasingowe z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste.

Aktywo oraz zobowiązanie z tytułu użytkowania wieczystego gruntów przeznaczonych do realizacji projektów deweloperskich Prawo użytkowania wieczystego gruntów przeznaczonych pod realizację projektów deweloperskich klasyfikowane jest jako zapasy, natomiast zobowiązanie leasingowe klasyfikowane jest w pełni jako zobowiązanie krótkoterminowe. Klasyfikacja prawa do użytkowania (aktywo obrotowe) jak MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R. Warszawa, 20 marca 2026 r. 26 i zobowiązania z tytułu leasingu (zobowiązanie krótkoterminowe) wynika z faktu, iż ich rozliczenie nastąpi poprzez przeniesienie na nabywcę w okresie „cyklu operacyjnego”. Zgodnie z MSSF 9, zobowiązanie z tytułu leasingu usuwa się z bilansu, gdy zostało uregulowane, wygasło lub dłużnik został prawnie zwolniony z długu np. poprzez przeniesienie długu na inny podmiot. Aktywo z tytułu prawa do użytkowania oraz zobowiązanie z nim związane utrzymywane jest w bilansie do momentu prawnego (notarialnego) przeniesienia na nabywcę udziału w gruncie przynależnym do sprzedanego lokalu. W dacie notarialnego przeniesienia własności następuje też wyksięgowanie zobowiązania z tytułu leasingu oraz prawa do użytkowania wieczystego gruntu. Kalkulując zobowiązanie leasingowe, Grupa dyskontuje wszystkie umowne przepływy pieniężne wynikające z okresu, na jaki prawo użytkowania wieczystego zostało przyznane (maksymalnie 99 lat). Okres leasingu nie jest uzależniony od przewidywanego okresu, w którym to Grupa będzie właścicielem prawa do użytkowania, tj. okresu realizacji projektu deweloperskiego. Koszty amortyzacji kalkulowane są w odniesieniu do pełnego umownego okresu użytkowania. Opłaty przekształceniowe traktowane są przez Grupę analogicznie jak opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. Koszty związane z leasingiem prawa wieczystego użytkowania gruntów (amortyzacja oraz koszty odsetkowe) kapitalizowane są na zapasach przez okres realizacji projektu deweloperskiego. Wraz z uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie nieruchomości powstałych na gruncie, koszty związane z leasingiem odnoszone są do rachunku wyników.

j) Nieruchomości inwestycyjne Początkowe ujęcie nieruchomości inwestycyjnych następuje według ceny nabycia z uwzględnieniem kosztów transakcji. Wartość bilansowa nieruchomości inwestycyjnych obejmuje koszt wymiany części składowej nieruchomości inwestycyjnej w chwili jego poniesienia, o ile spełnione są kryteria ujmowania, i nie obejmuje kosztów bieżącego utrzymania tych nieruchomości. Po początkowym ujęciu, nieruchomości inwestycyjne są wykazywane według wartości godziwej. Zyski lub straty wynikające ze zmian wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych są ujmowane w zysku lub stracie w tym okresie, w którym powstały.# Nieruchomości inwestycyjne

Nieruchomości inwestycyjne są usuwane z bilansu w przypadku ich zbycia lub w przypadku stałego wycofania danej nieruchomości inwestycyjnej z użytkowania, gdy nie są spodziewane żadne przyszłe korzyści z jej sprzedaży. Wszelkie zyski lub straty wynikające z usunięcia nieruchomości inwestycyjnej z bilansu są ujmowane w zysku lub stracie w tym okresie, w którym dokonano takiego usunięcia.

Przeniesienia aktywów do nieruchomości inwestycyjnych dokonuje się tylko wówczas, gdy następuje zmiana sposobu ich użytkowania potwierdzona przez zakończenie użytkowania składnika aktywów przez właściciela lub zawarcie umowy leasingu operacyjnego. Jeżeli składnik aktywów wykorzystywany przez właściciela - Jednostkę staje się nieruchomością inwestycyjną, Jednostka stosuje zasady opisane w części Rzeczowe aktywa trwałe aż do dnia zmiany sposobu użytkowania tej nieruchomości.

W przypadku przeniesienia nieruchomości z zapasów do nieruchomości inwestycyjnych, różnicę między wartością godziwą nieruchomości ustaloną na dzień przeniesienia a jej poprzednią wartością bilansową ujmuje się w sprawozdaniu z całkowitych dochodów.

W przypadku przeniesienia nieruchomości inwestycyjnej wykazywanej w wartości godziwej do nieruchomości zajmowanych przez właściciela lub do zapasów, zakładany koszt tej nieruchomości, MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R. Warszawa, 20 marca 2026 r. 27 który zostanie przyjęty dla celów jej ujęcia zgodnie z MSR 16 lub MSR 2 jest równy wartości godziwej tej nieruchomości ustalonej na dzień zmiany sposobu jej użytkowania.

Gdy Jednostka zakończy budowę, przeprowadzane we własnym zakresie dostosowywanie nieruchomości inwestycyjnej lub nieruchomość inwestycyjną przeznacza do sprzedaży, różnicę między ustaloną na ten dzień wartością godziwą tej nieruchomości a jej poprzednią wartością bilansową ujmuje się w sprawozdaniu z całkowitych dochodów.

k) Zapasy

Składniki zapasów wycenia się w cenie nabycia lub koszcie wytworzenia nie wyższej od możliwej do uzyskania ceny sprzedaży netto. Cena nabycia obejmuje cenę zakupu powiększoną o koszty bezpośrednio związane z zakupem i przystosowaniem składnika aktywów do stanu zdatnego do używania lub wprowadzenia do obrotu. W przypadku wyrobów gotowych i produkcji w toku, koszty zawierają wydatki związane z realizowanymi projektami deweloperskimi.

Koszty projektu obejmują głównie:
* prawo wieczystej dzierżawy gruntów lub grunty, koszty budowy dotyczące prac wykonywanych przez podwykonawców w związku z budowami lokali mieszkalnych,
* skapitalizowane koszty zawierające koszty finansowe, koszty planowania i projektu, narzuty kosztów ogólno-administracyjnych oraz pozostałe koszty bezpośrednie dotyczące projektów.

Możliwa do uzyskania cena sprzedaży netto jest różnicą pomiędzy szacowaną ceną sprzedaży dokonywaną w toku działalności gospodarczej, a szacowanymi kosztami ukończenia i kosztami niezbędnymi do doprowadzenia sprzedaży do skutku.

l) Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności

Należności z tytułu dostaw i usług są ujmowane i wykazywane w cenie transakcyjnej, z uwzględnieniem odpisu aktualizującego wartość należności zgodnie z modelem oczekiwanych strat kredytowych. W przypadku, gdy występuje istotny element finansowania powyżej 12 miesięcy, wartość należności jest ustalana poprzez zdyskontowanie prognozowanych przyszłych przepływów pieniężnych do wartości bieżącej, przy zastosowaniu stopy dyskontowej brutto odzwierciedlającej aktualne oceny rynkowe wartości pieniądza w czasie. Jeżeli zastosowana została metoda polegająca na dyskontowaniu, zwiększenie należności w związku z upływem czasu jest ujmowane jako przychody finansowe.

Do pozostałych należności Grupa klasyfikuje także depozyty notarialne, wadia, zaliczki wpłacone na poczet zakupu gruntów oraz nieruchomości, względem których Grupa nie posiada kontroli lub tytułu prawnego poświadczającego własność.

m) Środki pieniężne i ich ekwiwalenty, w tym środki pieniężne o ograniczonej możliwości dysponowania

Aktywa finansowe spełniające definicję środków pieniężnych i ich ekwiwalentów wykazane są w bilansie w wartości nominalnej i obejmują środki pieniężne w banku i w kasie oraz lokaty krótkoterminowe o pierwotnym okresie zapadalności nie przekraczającym trzech miesięcy.

W pozycji Środki pieniężne o ograniczonej możliwości dysponowania prezentowane są otrzymane od klientów Grupy środki pieniężne stanowiące zaliczki na sprzedaż produktów, które do momentu spełnienia odpowiednich wymogów określonych w „Ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R. Warszawa, 20 marca 2026 r. 28 mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym” zdeponowane są na mieszkaniowych rachunkach powierniczych.

Lokaty bankowe z okresem zapadalności powyżej trzech miesięcy (na dzień ich utworzenia) prezentowane są w pozycji „Krótkoterminowe aktywa finansowe”. Środki pieniężne w walutach obcych wycenia się na dzień sprawozdawczy na podstawie kursu NBP. Do rachunku przepływów pieniężnych przyjmuje się tę samą definicję środków pieniężnych. Rachunek przepływów pieniężnych sporządzany jest przez Grupę metodą pośrednią.

n) Aktywa przeznaczone do sprzedaży oraz działalność zaniechana

Aktywa są klasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży, jeśli ich wartość bilansowa zostanie odzyskana przede wszystkim w drodze transakcji sprzedaży a nie poprzez jego dalsze wykorzystanie. Decyzja o przeklasyfikowaniu aktywów do aktywów dostępnych do sprzedaży podejmowana jest, gdy aktywa te są w stanie gotowym do sprzedaży i rozpoczęto aktywne poszukiwanie nabywcy, a sprzedaż w horyzoncie 1 roku została oceniona jako wysoce prawdopodobna. Wyceniane są one w niższej z następujących dwóch kwot: ich wartości bilansowej i wartości godziwej pomniejszonej o koszty zbycia.

Aktywa przeznaczone do sprzedaży są wyceniane do wartości godziwej na koniec każdego okresu sprawozdawczego. Dla aktywów zaklasyfikowanych do tej kategorii nie nalicza się amortyzacji.

W przypadku, gdy kryteria klasyfikacji do grupy aktywów trwałych przeznaczonych do sprzedaży nie są dłużej spełniane, Grupa zaprzestaje klasyfikacji tego składnika aktywów jako przeznaczonego do sprzedaży oraz dokonuje reklasyfikacji do odpowiedniej kategorii aktywów. W takim przypadku Grupa wycenia składnik aktywów, który nie jest dłużej klasyfikowany jako przeznaczony do sprzedaży w kwocie niższej z:
* jego wartości bilansowej z dnia poprzedzającego klasyfikację składnika aktywów (lub grupy do zbycia) jako przeznaczony do sprzedaży, skorygowanej o amortyzację lub aktualizację wyceny, która zostałaby ujęta, gdyby składnik aktywów (lub grupa do zbycia) nie został zaklasyfikowany jako przeznaczony do sprzedaży,
* jego wartości odzyskiwalnej z dnia podjęcia decyzji o braku jego sprzedaży.

Działalność zaniechana to element przedsięwzięcia Grupy, który został zbyty lub jest zakwalifikowany jako przeznaczony do sprzedaży, jak również stanowi odrębną, ważną dziedzinę działalności. Klasyfikacja do działalności zaniechanej następuje w momencie zbycia lub w momencie, gdy działalność spełnia kryteria działalności przeznaczonej do sprzedaży, jeśli ten moment nastąpił wcześniej.

o) Odpisy z tytułu utraty wartości aktywów

i) Aktywa finansowe

Grupa dokonuje oceny oczekiwanych strat kredytowych (ang. expected credit losses, „ECL”) związanych z instrumentami dłużnymi wycenianymi według zamortyzowanego kosztu i wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody, niezależnie od tego, czy wystąpiły przesłanki utraty wartości.

Należności handlowe

W przypadku należności z tytułu dostaw i usług, Grupa stosuje uproszczone podejście i wycenia odpis na oczekiwane straty kredytowe w kwocie równej oczekiwanym stratom kredytowym w całym okresie MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R. Warszawa, 20 marca 2026 r. 29 życia przy użyciu macierzy rezerw. Spółka wykorzystuje swoje dane historyczne dotyczące strat kredytowych, skorygowane w stosownych przypadkach o wpływ informacji dotyczących przyszłości. Macierz rezerw bazuje na analizie spłacalności należności z poszczególnych koszyków przeterminowania oraz określeniu wskaźnika odzysku dla należności, w przypadku których zidentyfikowana została strata kredytowa. Wskaźnik odpisu dla danego koszyka przeterminowania kalkulowany jest jako iloczyn prawdopodobieństwa niespłacenia należności z danego koszyka (PD) oraz wskaźnika straty z tytułu niewykonania zobowiązania (LGD). Odpis na oczekiwane straty kredytowe kalkulowany jest poprzez przyłożenie wskaźników odpisu dla poszczególnych koszyków przeterminowania do bieżącego salda należności w każdej z grup przeterminowania. Kwotę odpisu aktualizującego wartość należności ujmuje się w zysku lub stracie bieżącego okresu w przychodach/kosztach z tytułu pozostałej działalności operacyjnej.

Pożyczki udzielone

Na portfel pożyczek udzielonych przez Grupę składają się głównie pożyczki do spółek celowych realizujących projekty magazynowe w ramach wspólnego przedsięwzięcia. Kalkulując odpis na oczekiwane straty kredytowe z tytułu udzielonych pożyczek, Grupa określa wskaźnik prawdopodobieństwa wystąpienia straty kredytowej, wykorzystując modele ryzyka kredytowego w odniesieniu do całego segmentu magazynowego. W przypadku projektów magazynowych dla których została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży udziałów lub nieruchomości, wskaźnik prawdopodobieństwa straty jest odpowiednio korygowany. Wskaźnik straty z tytułu niewykonania zobowiązania (LGD) kalkulowany jest dla każdej spółki magazynowej jako kwota niemożliwa do odzyskania względem bieżącego salda pożyczki udzielonej przez Grupę na dzień bilansowy, po upłynnieniu aktywów tej spółki i spłacie wszystkich pozostałych zobowiązań.Odpis na oczekiwane straty kredytowe kalkulowany jest dla każdej pożyczki odrębnie, poprzez przyłożenie do bieżącego salda pożyczki na dzień bilansowym wskaźnika prawdopodobieństwa wystąpienia straty kredytowej (PD) oraz wskaźnika straty z tytułu niewykonania zobowiązania (LGD). W przypadku pozostałych aktywów finansowych, Grupa wycenia odpis na oczekiwane straty kredytowe w kwocie równej 12-miesięcznym oczekiwanym stratom kredytowym. Jeżeli ryzyko kredytowe związane z danym instrumentem finansowym znacznie wzrosło od momentu początkowego ujęcia, Grupa wycenia odpis na oczekiwane straty kredytowe z tytułu instrumentu finansowego w kwocie równej oczekiwanym stratom kredytowym w całym okresie życia. Grupa ocenia, że ryzyko kredytowe związane z danym instrumentem finansowym znacznie wzrosło od dnia jego początkowego ujęcia w przypadku, gdy opóźnienie w spłacie przekroczy 180 dni. Jednocześnie, Grupa ocenia, że niewykonanie zobowiązania przez dłużnika (ang. default) następuje w przypadku gdy opóźnienie w spłacie przekroczy 360 dni lub gdy Grupa otrzyma informację o istotnych problemach finansowych kontrahenta, np. dłużnik ogłosi bankructwo lub wystąpi o postępowanie układowe. Zastosowane terminy 180 i 360 dni ustalono przy uwzględnieniu specyfiki aktywów finansowych w odniesieniu do których badane są okoliczności w zakresie szacowanych odpisów. Co do zasady źródłem środków służących uregulowaniu należności jest sprzedaż nieruchomości przez spółki celowe. Uwzględniono m.in. czas o jaki może ulec przedłużeniu proces sprzedaży nieruchomości lub aktywa związanego z nieruchomościami ze względu na obiektywne okoliczności uniemożliwiające zawarcie transakcji w terminie wymagalności instrumentu finansowego.

ii) Aktywa niefinansowe
Wartość bilansowa aktywów niefinansowych, innych niż aktywa biologiczne, nieruchomości inwestycyjne, zapasy i aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego poddawana jest ocenie na każdy dzień bilansowy w celu stwierdzenia, czy występują przesłanki wskazujące na utratę ich MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R. Warszawa, 20 marca 2026 r. 30 wartości. W przypadku wystąpienia takich przesłanek Grupa dokonuje szacunku wartości odzyskiwalnej poszczególnych aktywów. Wartość odzyskiwalna wartości firmy oraz wartości niematerialnych, które nie są jeszcze zdatne do użytkowania jest szacowana na każdy dzień bilansowy. Odpis z tytułu utraty wartości ujmowany jest w momencie, kiedy wartość bilansowa składnika aktywów lub ośrodka generującego środki pieniężne przewyższa jego wartość odzyskiwalną. Ośrodek generujący środki pieniężne jest definiowany jako najmniejsza identyfikowalna grupa aktywów, która wypracowuje środki pieniężne niezależnie od innych aktywów i ich grup. Odpisy z tytułu utraty wartości są ujmowane w wyniku finansowym. Utrata wartości ośrodka generującego środki pieniężne jest w pierwszej kolejności ujmowana jako zmniejszenie wartości firmy przypisanej do tego ośrodka (grupy ośrodków), a następnie jako zmniejszenie wartości bilansowej pozostałych aktywów tego ośrodka (grupy ośrodków) na zasadzie proporcjonalnej. Wartość odzyskiwalna aktywów lub ośrodków generujących środki pieniężne definiowana jest jako większa z ich wartości netto możliwej do uzyskania ze sprzedaży oraz ich wartości użytkowej. Przy szacowaniu wartości użytkowej przyszłe przepływy pieniężne dyskontowane są przy użyciu stopy procentowej przed opodatkowaniem, która odzwierciedla aktualną rynkową ocenę wartości pieniądza w czasie oraz czynniki ryzyka charakterystyczne dla danego składnika aktywów. W przypadku aktywów, które nie generują niezależnych przepływów pieniężnych wartość użytkowa szacowana jest dla najmniejszego identyfikowalnego ośrodka generującego środki pieniężne, do którego dany składnik aktywów przynależy. W odniesieniu do aktywów innych niż wartość firmy, odpisy z tytułu utraty wartości rozpoznane w poprzednich okresach, są poddawane na każdy dzień bilansowy ocenie, czy zaszły przesłanki wskazujące na zmniejszenie utraty wartości lub jej całkowite odwrócenie. Odpis aktualizujący z tytułu utraty wartości jest odwracany, jeżeli zmieniły się szacunki zastosowane do szacowania wartości odzyskiwalnej. Odpis z tytułu utraty wartości odwracany jest tylko do wysokości wartości bilansowej składnika aktywów pomniejszonej o odpisy amortyzacyjne, jaka byłaby wykazana w sytuacji, gdyby odpis z tytułu utraty wartości nie został ujęty.

p) Świadczenia pracownicze
i) Program określonych składek
Grupa zobowiązana jest na mocy obowiązujących przepisów, do pobierania i odprowadzania składek na świadczenia emerytalne pracowników. Świadczenia te, zgodnie z MSR 19, stanowią program państwowy oraz mają charakter programu określonych składek. W związku z powyższym, zobowiązanie Grupy za każdy okres jest szacowane na podstawie kwot składek do wniesienia za dany rok.

ii) Krótkoterminowe świadczenia pracownicze
Zobowiązania z tytułu krótkoterminowych świadczeń pracowniczych są wyceniane bez uwzględniania dyskonta i są odnoszone w koszty w momencie wykonania świadczenia.

q) Rezerwy
Rezerwa zostaje ujęta w przypadku, gdy na Grupie ciąży obowiązek wynikający z przeszłych zdarzeń i prawdopodobne jest, że wypełnienie tego obowiązku wiązać się będzie z wypływem korzyści ekonomicznych. W przypadku, kiedy efekt wartości pieniądza w czasie ma istotne znaczenie, rezerwy są szacowane poprzez dyskontowanie oczekiwanych przyszłych przepływów środków pieniężnych w oparciu o stopę przed opodatkowaniem, która odzwierciedla bieżące szacunki rynkowe zmian wartości pieniądza w czasie oraz ryzyko związane z danym składnikiem pasywów.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R. Warszawa, 20 marca 2026 r. 31

i) Umowy rodzące obciążenia
Rezerwa na umowy rodzące obciążenia ujmowana jest w przypadku, gdy spodziewane przez Grupę korzyści ekonomiczne z umowy są niższe niż nieuniknione koszty wypełnienia obowiązków umownych. Wysokość rezerwy jest ustalana na podstawie niższej z wartości kosztów związanych z odstąpieniem od umowy lub kosztów jej realizacji. Przed ujęciem w księgach rezerwy, Grupa rozpoznaje ewentualną utratę wartości aktywów związanych z daną umową.

r) Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania
Zobowiązania krótkoterminowe z tytułu dostaw, usług i podatków oraz pozostałe zobowiązania wykazywane są w kwocie wymagającej zapłaty. W przypadku, gdy wpływ wartości pieniądza w czasie jest istotny (w szczególności dotyczy to zatrzymanych kaucji gwarancyjnych), wartość zobowiązań jest ustalana poprzez zdyskontowanie prognozowanych przyszłych przepływów pieniężnych do wartości bieżącej. Jeżeli zastosowana została metoda polegająca na dyskontowaniu, zwiększenie zobowiązania w związku z upływem czasu jest ujmowane jako koszty finansowe.

s) Przychody przyszłych okresów
W pozycji przychody przyszłych okresów Grupa wykazuje zaliczki otrzymane od klientów w związku z zawarciem umów sprzedaży lokali w realizowanych projektach deweloperskich, gdzie lokale nie zostały jeszcze przekazane nabywcom. Przychody te zostaną rozpoznane w momencie wydania lokali kupującym, po zakończeniu budowy i uzyskaniu niezbędnych decyzji administracyjnych. Grupa wykazuje przychody przyszłych okresów w wartości odzwierciedlającej otrzymane wpłaty od nabywców lokali.

t) Przychody
i) Przychody ze sprzedaży lokali mieszkalnych
Przychody ze sprzedaży lokali mieszkalnych są rozpoznawane zgodnie z MSSF 15 tj., w momencie spełnienia zobowiązania do wykonania świadczenia. Za moment ten Spółka uznaje przeniesienie na klienta kontroli nad sprzedawanym lokalem, miejscem postojowym, schowkiem garażowym, komórką lokatorską lub innym elementem budynku lub jego części wspólnej, czyli na moment wydania. Stosownie do treści art. 548 § 1 k.c., niebezpieczeństwo przypadkowej utraty lub uszkodzenia rzeczy przechodzi na kupującego z chwilą wydania rzeczy, niezależnie od tego kiedy kupujący stanie się właścicielem rzeczy. Przez wydanie rzeczy rozumieć należy przede wszystkim wydanie w rozumieniu art. 348 k.c. Przeniesienie posiadania następuje przez wydanie rzeczy. Wydanie dokumentów, które umożliwiają rozporządzanie rzeczą, jak również wydanie środków, które dają faktyczną władzę nad rzeczą, jest jednoznaczne z wydaniem rzeczy.

Sprzedaż i leasing zwrotny
Część inwestycji Unique Tower, skomercjalizowana została pod nazwą Unique Apartments. Spółka Unique Apartments Warszawa sp. z o.o. zawarła umowy, które obejmują sprzedaż lokali mieszkalnych i miejsc postojowych wraz z usługą wykończenia i wyposażenia lokali. Jednocześnie, wraz z umowami sprzedaży lokali, z nabywcami podpisano długoterminowe umowy najmu lub dzierżawy sprzedanych produktów. Okres najmu lub dzierżawy rozpoczął się w momencie wydania klientowi w pełni wyposażonego lokalu i najczęściej trwa 10 lat. Konsekwencją powyższego modelu biznesowego jest konieczność rozpoznawania transakcji jako leasing zwrotny, zgodnie z M SSF 16. Część wyniku na sprzedaży produktów jest rozpoznawana w MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R. Warszawa, 20 marca 2026 r. 32 momencie wydania klientom. Pozostała część, na dzień rozpoczęcia okresu najmu lub dzierżawy, jest ujmowana w bilansie poprzez wprowadzenie w odpowiedniej wartości prawa do użytkowania aktywów z tytułu leasingu i zobowiązania z tytułu leasingu. Następnie wpływa na wynik przyszłych okresów – przez cały okres trwania najmu lub dzierżawy. Kluczowymi parametrami przy kalkulacji wartości prawa do użytkowania aktywów z tytułu leasingu i zobowiązania z tytułu leasingu oraz rozpoznania wyniku w czasie są: cena sprzedaży, koszt wytworzenia, warunki umów najmu lub dzierżawy (wartość czynszu, okres leasingu) oraz stopa dyskontowa zastosowana w celu wyceny zobowiązań leasingowych. Część wyniku ze sprzedaży, która w rezultacie opisanej powyżej kalkulacji kwalifikowała się do jednorazowego rozpoznania, ujmowana była momencie ich wydania.Cena transakcyjna sprzedaży mieszkania w stanie deweloperskim, miejsca postojowego oraz usługi wykończenia i wyposażenia dla poszczególnych umów z klientami ustalana jest zgodnie z wymogami MSSF 15.

ii) Świadczenie usług
Przychody ze świadczenia usług są ujmowane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów po wykonaniu usługi.

iii) Przychody z tytułu najmu
Przychody z tytułu najmu nieruchomości inwestycyjnych ujmowane są w sprawozdaniu z całkowitych dochodów metodą liniową przez okres trwania umowy.

Koszt własny sprzedaży
Koszty wytworzenia sprzedanych wyrobów gotowych, towarów i usług prezentowane są w pozycji Koszt własny sprzedaży. Do kosztów wytworzenia zaliczane są wszystkie nakłady ściśle związane z przychodami z danego produktu / usługi. W przypadku inwestycji deweloperskich koszt wytworzenia inwestycji alokowany jest na poszczególne produkty proporcjonalnie do ich powierzchni. Do kosztu własnego sprzedaży wyrobów gotowych zaliczane są głównie koszty nabycia gruntu, wykonawstwa inwestycji, prac projektowych oraz koszty finansowe.

Koszty sprzedaży i ogólnego zarządu
Koszty sprzedaży i ogólnego zarządu wykazywane są w okresie, za który są należne. Do kosztów sprzedaży i ogólnego zarządu zaliczają się nakłady, których nie można przypisać do konkretnego projektu i skapitalizować w wartości zapasów, w szczególności koszty marketingu, utrzymania biura, administracyjne czy koszty zakończonych inwestycji.

u) Koszty operacyjne
Koszty operacyjne są ujmowane w wyniku zgodnie z zasadą współmierności przychodów i kosztów. Grupa prezentuje w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym koszty według miejsc powstawania.

v) Przychody i koszty finansowe
Zyski z inwestycji obejmują odsetki należne z tytułu zainwestowanych przez Grupę środków pieniężnych oraz należne dywidendy. Przychody z tytułu odsetek wykazuje się w sprawozdaniu z całkowitych dochodów według zasady memoriałowej, przy zastosowaniu metody efektywnej stopy procentowej.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R. Warszawa, 20 marca 2026 r. 33

Dochód z tytułu dywidend ujmuje się w sprawozdaniu z całkowitych dochodów w momencie, kiedy Grupa nabywa prawa do jej otrzymania. Koszty finansowe obejmują odsetki płatne z tytułu zadłużenia. Koszty z tytułu odsetek są ustalane w oparciu o efektywną stopę procentową.

Koszty finansowania zewnętrznego
Koszty finansowania zewnętrznego ujmuje się jako koszty w rachunku zysków i strat w okresie w którym je poniesiono z wyjątkiem kosztów aktywowanych, czyli kosztów które można przyporządkować do kosztów wytworzenia dostosowanych składników aktywów (w przypadku Grupy: do produkcji w toku) jako część ich kosztu wytworzenia. Koszty finansowe aktywowane są do produkcji w toku tylko w okresie kiedy projekt deweloperski jest aktywny. Projekt uważa się za aktywny, gdy dla zakupionych gruntów prowadzone są prace projektowe albo budowlane lub trwa proces uzyskiwania kluczowych decyzji administracyjnych potrzebnych do prowadzenia projektu. Koszty finansowe przestają być aktywowane z chwilą, gdy zasadniczo wszystkie działania, których przeprowadzenie jest konieczne do przygotowania mieszkań do przekazania klientom zostały zakończone. Aktywowanie kosztów finansowych jest zawieszane w przypadku wstrzymania działań związanych z działalnością inwestycyjną na projekcie, w tym prac związanych z projektowaniem, procesem budowlanym lub uzyskiwaniem odpowiednich zezwoleń i postanowień administracyjnych dotyczących projektu.

w) Podatek dochodowy
Podatek dochodowy wykazany w sprawozdaniu z całkowitych dochodów obejmuje część bieżącą i część odroczoną. Podatek dochodowy ujmowany jest w sprawozdaniu z całkowitych dochodów, za wyjątkiem kwot związanych z pozycjami rozliczanymi bezpośrednio z kapitałem własnym. Wówczas ujmuje się go w kapitale własnym.

Podatek bieżący
Podatek bieżący stanowi zobowiązanie podatkowe z tytułu dochodu do opodatkowania za dany rok, ustalone przy zastosowaniu stawek podatkowych obowiązujących na dzień bilansowy oraz korekty podatku dotyczącego lat ubiegłych.

Podatek odroczony
Podatek odroczony wyliczany jest przy zastosowaniu metody zobowiązania bilansowego, w oparciu o różnice przejściowe pomiędzy wartością aktywów i zobowiązań ustalaną dla celów księgowych, a ich wartością ustalaną dla celów podatkowych. Rezerwy nie tworzy się na następujące różnice przejściowe: początkowe ujęcie aktywów lub pasywów, za wyjątkiem jeśli dotyczą połączenia jednostek, które nie wpływają ani na zysk księgowy ani na dochód do opodatkowania, różnice związane z inwestycjami w jednostkach zależnych w zakresie, w którym nie jest prawdopodobne, że zostaną one zrealizowane w dającej się przewidzieć przyszłości. Wartość firmy nie jest tytułem do różnicy przejściowej niezależnie od skutków podatkowych. Ujęta kwota podatku odroczonego opiera się na oczekiwaniach, co do sposobu realizacji wartości bilansowej aktywów i pasywów, przy zastosowaniu stawek podatkowych obowiązujących lub uchwalonych na dzień bilansowy.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R. Warszawa, 20 marca 2026 r. 34

Aktywa z tytułu podatku odroczonego są ujmowane do wysokości, do której jest prawdopodobne, iż osiągnięty zostanie dochód do opodatkowania, który pozwoli na realizację różnic przejściowych. Aktywa z tytułu podatku odroczonego obniża się w zakresie, w jakim nie jest prawdopodobne osiągnięcie dochodu do opodatkowania wystarczającego do częściowego lub całkowitego zrealizowania różnic przejściowych. Takie obniżki koryguje się w górę, w zakresie, w jakim uzyskanie wystarczającego dochodu do opodatkowania staje się prawdopodobne.

x) Zysk na akcję
Grupa prezentuje podstawowy i rozwodniony zysk na akcję dla akcji zwykłych. Podstawowy zysk na akcję jest wyliczany przez podzielenie zysku lub straty przypadającej posiadaczom akcji zwykłych przez średnią ważoną liczbę akcji zwykłych w okresie. Rozwodniony zysk na akcję w odróżnieniu od wskaźnika opisanego powyżej uwzględnia w kalkulacji oprócz zysku przypadającego dla posiadaczy akcji zwykłych oraz średniej liczby akcji zwykłych również opcje na akcje udzielone pracownikom oraz obligacje zamienne na akcje.

y) Wspólne przedsięwzięcia
Wspólnik wspólnego przedsięwzięcia ujmuje swój udział we wspólnym przedsięwzięciu jako inwestycję i rozlicza tę inwestycję przy użyciu metody praw własności zgodnie z MSR 28 Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych oraz wspólne przedsięwzięcia, chyba że jednostka jest zwolniona ze stosowania metody praw własności zgodnie z tym standardem. Strona, która uczestniczy we wspólnym przedsięwzięciu, lecz nie sprawuje nad nim współkontroli, rozlicza swój udział w ustaleniu z MSSF 9 Instrumenty finansowe, chyba, że wywiera znaczący wpływ na wspólne przedsięwzięcie i wówczas rozlicza się zgodnie z MSR 28.

z) Ustalenie wartości godziwej
Określenie wartości godziwej zarówno finansowych, jak i niefinansowych aktywów i zobowiązań jest wymagane dla potrzeb zasad rachunkowości Grupy i ujawnień w sprawozdaniu finansowym. Poniżej zostały opisane metody ustalania wartości godziwej. W uzasadnionych przypadkach, dalsze informacje na temat założeń przyjętych do określenia wartości godziwej przedstawiono w notach objaśniających do poszczególnych składników aktywów i zobowiązań.

i) Nieruchomości inwestycyjne
Grupa Kapitałowa zalicza do nieruchomości inwestycyjnych, nieruchomości wraz z gruntami zakupione i utrzymywane w celu zwiększenia wartości. Nieruchomości inwestycyjne są ujmowane początkowo według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia. Nieruchomości inwestycyjne są wyceniane przez Grupę Kapitałową według jednolitych zasad, niezależnie od segmentu działalności Grupy Kapitałowej. Grupa Kapitałowa zalicza do nieruchomości inwestycyjnych w budowie, nieruchomości zakupione i utrzymywane w celu zwiększenia wartości, które są w okresie przygotowania oraz realizacji procesu budowlanego. Nieruchomości inwestycyjne w budowie zostają zaliczone do nieruchomości inwestycyjnych w momencie uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Nieruchomości inwestycyjne w budowie są ujmowane początkowo według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia. Po początkowym ujęciu, na każdy dzień bilansowy nieruchomości inwestycyjne oraz nieruchomości inwestycyjne w budowie są wyceniane według wartości godziwej skorygowanej przez Grupę Kapitałową o wpływ ryzyka związanego z zakończeniem budowy, zmianami kosztów realizacji inwestycji, zmianami oceny Grupy Kapitałowej odnośnie możliwego do osiągnięcia czynszu w powierzchniach niewynajętych oraz zmianami rynkowej stopy kapitalizacji (yield). Wycena wartości godziwej jest weryfikowana i aktualizowana na zakończenie każdego kwartalnego okresu

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R. Warszawa, 20 marca 2026 r. 35

sprawozdawczego. Zyski lub straty wynikające ze zmiany wyceny nieruchomości inwestycyjnych są ujmowane w rachunku zysków i strat w tym okresie, w którym powstały. Wartości wyrażone w walutach obcych są przeliczane w każdym okresie sprawozdawczym według obowiązujących kursów publikowanych przez Narodowy Bank Polski. Różnice z wyceny nieruchomości inwestycyjnych oraz wynik na sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych ujmuje się w rachunku zysków i strat w pozycji „pozostałe przychody operacyjne” w przypadku nieruchomości realizowanych przez spółki konsolidowane metodą pełną oraz w pozycji „udział w zyskach wspólnych przedsięwzięć” jako element rozpoznania wyników w spółkach konsolidowanych metodą praw własności. Wszystkie koszty z tytułu napraw i utrzymania nieruchomości inwestycyjnych wykazywane są jako koszt w rachunku zysków i strat w okresie, którego dotyczą. W przypadku nieruchomości inwestycyjnych w budowie, gdzie znaczna część ryzyka związanego z realizacją procesu budowlanego została wyeliminowana oraz w odniesieniu do których istnieje możliwość wiarygodnej wyceny, nieruchomości wyceniane są według wartości godziwej opisanej powyżej.Grupa Kapitałowa określiła warunki, których spełnienie rozpoczyna proces weryfikacji, czy zostały wyeliminowane istotne ryzyka dotyczące procesu budowlanego oraz wiarygodności wyceny nieruchomości inwestycyjnych w budowie według powyżej opisanej metody. Do tych warunków należą:

• uzyskanie pozwolenia na budowę;
• zaawansowanie wykonania robót budowlanych;
• zaawansowanie wynajmu powierzchni w realizowanym projekcie.

Każda nieruchomość inwestycyjna w budowie jest analizowana indywidualnie pod kątem możliwości uzyskania wiarygodnej wyceny, biorąc pod uwagę aktualną sytuację gospodarczą, dostępne dane dla konkurencyjnych nieruchomości oraz oczekiwania względem zmienności danych stanowiących podstawę wyceny. Po spełnieniu wyżej wymienionych warunków oraz w przypadku, gdy według szacunków Grupy Kapitałowej istotne ryzyka dotyczące procesu realizacji procesu budowy oraz komercjalizacji zostały wyeliminowane, dana nieruchomość wyceniana jest według wartości godziwej skorygowanej o powyżej opisane czynniki. W pozostałych przypadkach, ze względu na brak możliwości uzyskania wiarygodnej wyceny, nieruchomości inwestycyjne w budowie wyceniane są według cen nabycia lub kosztu wytworzenia pomniejszonych o ewentualne odpisy z tytułu trwałej utraty wartości.

Dla nieruchomości, które nie uzyskały jeszcze prawomocnego pozwolenia na użytkowanie, Grupa stosuje zasadę, gdzie dla poziomu wynajmu poniżej 75% powierzchni wynajmu, wartość godziwa jest równa kosztowi wytworzenia. Ze względu na istotne ryzyka związane z niezakończonym procesem budowy, dla nieruchomości gdzie budowa nie została jeszcze zakończona, wynajętych w przedziale 75% - 90% powierzchni wynajmu, Grupa przyjmuje wartość godziwą na poziomie 25% wartości nieruchomości wybudowanej. Dla nieruchomości niezakończonych, wynajętych w przedziale 90%- 100% powierzchni wynajmu, Grupa przyjmuje wartość godziwą na poziomie 50% wartości nieruchomości gotowej. Dla nieruchomości, których budowa nie została zakończona, gdzie Grupa podpisała list intencyjny lub umowę przedwstępną sprzedaży, Grupa przyjmuje wartość godziwą na poziomie 75% wartości nieruchomości gotowej.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.
Warszawa, 20 marca 2026 r.
36

Dla nieruchomości, które uzyskały prawomocne pozwolenie na użytkowanie, Grupa stosuje zasadę, gdzie wartość godziwa nieruchomości odzwierciedla poziom obłożenia powierzchni wynajmu oraz powyżej opisane czynniki ryzyka transakcyjnego oraz gospodarczego. Ze względu na istotne ryzyka związane z procesem komercjalizacji oraz sprzedaży, dla nieruchomości wynajętych w przedziale 0%- 25% powierzchni wynajmu, Grupa określa wartość godziwą jako 25% wartości nieruchomości. Dla nieruchomości wynajętych w przedziale 50%-90% powierzchni wynajmu, Grupa przyjmuje wartość godziwą na poziomie 90% wartości nieruchomości. Dla nieruchomości, gdzie Grupa podpisała list intencyjny lub umowę przedwstępną sprzedaży, Grupa przyjmuje wartość godziwą na poziomie 90% wartości nieruchomości. Pozostała część wyceny, do 100% wartości nieruchomości jest rozpoznawana przez Grupę po ostatecznym rozliczeniu ceny transakcyjnej, po sfinalizowaniu transakcji sprzedaży obiektu.

Podczas wyceny według kosztu wytworzenia uwzględniane są koszty pozostające w bezpośrednim związku z niezakończoną inwestycją. Składają się na nie wydatki poniesione na nabycie nieruchomości gruntowych, nakłady na projektowanie i realizację obiektów budowlanych, koszty finansowe oraz inne koszty ponoszone w trakcie realizacji, bezpośrednio związane z inwestycją.

ii) Zobowiązania finansowe niebędące instrumentami pochodnymi

Wartość godziwa, szacowana dla celów ujawniania, jest obliczana na podstawie wartości bieżącej przyszłych przepływów pieniężnych z tytułu zwrotu kapitału i odsetek, zdyskontowanych za pomocą rynkowej stopy procentowej na dzień bilansowy. W przypadku leasingu finansowego rynkową stopę procentową szacuje się w oparciu o stopę procentową dla podobnego rodzaju umów leasingowych.

iii) Instrumenty pochodne

Wartość godziwa pochodnych instrumentów finansowych wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy ustalana jest na ostatni dzień każdego kwartału danego roku obrotowego oraz na koniec każdego roku obrotowego w oparciu o wycenę dokonaną przez wyspecjalizowany podmiot lub w oparciu o model finansowy.

aa) Dywidendy

Płatności dywidend na rzecz akcjonariuszy jednostki dominującej ujmuje się jako zobowiązanie w sprawozdaniu finansowym Grupy w okresie, w którym nastąpiło ich zatwierdzenie przez odpowiedni organ jednostki dominującej.

4. Standardy i interpretacje zatwierdzone przez UE i oczekujące na zatwierdzenie

4.1. Standardy i interpretacje zastosowane po raz pierwszy w 2025 roku

Zasady rachunkowości zastosowane do sporządzenia niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego są spójne z tymi, które zastosowano przy sporządzaniu skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy za rok zakończony 31 grudnia 2024 r., za wyjątkiem zastosowania następujących nowych lub zmienionych standardów oraz nowych interpretacji obowiązujących dla okresów rocznych rozpoczynających się w dniu 1 stycznia 2025 r.:

• Zmiany do MSR 21 „Skutki zmian kursów wymiany walut obcych” – Brak możliwości wymiany (obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2025 roku lub później)

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.
Warszawa, 20 marca 2026 r.
37

Nowe standardy, zmiany standardów oraz interpretacje nie miały istotnego wpływu na niniejsze sprawozdanie.

4.2. Nowe standardy i interpretacje oczekujące na wejście w życie lub oczekujące na zatwierdzenie do stosowania w Unii Europejskiej

Następujące standardy, interpretacje i zmiany zostały wydane przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości (RMSR) lub Komitet ds. Interpretacji Międzynarodowej Sprawozdawczości Finansowej i oczekują na wejście w życie:

• MSSF 18 – Prezentacja i ujawnienia w sprawozdaniach finansowych. (obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2027 roku lub później), Standard ma zastąpić MSR 1 – Prezentacja sprawozdań finansowych
• MSSF 19 - Jednostki zależne niepodlegające odpowiedzialności publicznej (obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2027 roku lub później),
• Zmiany klasyfikacji i wycenie Instrumentów finansowych MSSF 9 i MSSF 7 (obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2026 roku lub później),
• Tom 11 corocznych ulepszeń do MSR/MSSF (wydany 18 lipca 2024 roku) mający zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2026 roku lub później.

Według szacunków Grupy, wyżej wymienione nowe standardy, zmiany do istniejących standardów oraz interpretacji nie miałyby istotnego wpływu na skonsolidowane sprawozdanie finansowe, jeżeli zostałyby zastosowane przez Grupę na dzień bilansowy.

5. Przychody ze sprzedaży

	01.01.2025 - 31.12.2025	01.01.2024 - 31.12.2024
Wyroby gotowe	483 988	407 001
Usługi	63 710	54 661
Przychody ze sprzedaży	547 698	461 662

Sprzedaż usług dotyczy głównie usług najmu krótkoterminowego w ramach obiektu pod marką Royal Tulip Warsaw Centre, pakietów wykończeniowych, zmian aranżacyjnych, usług zarządzania wspólnotami oraz pośrednictwa kredytowego.

6. Koszt własny sprzedaży

	01.01.2025 - 31.12.2025	01.01.2024 - 31.12.2024
Wyroby gotowe	(358 022)	(331 410)
Usługi	(44 079)	(41 627)
Koszt własny sprzedaży	(402 101)	(373 037)

Koszty według rodzaju

	01.01.2025 - 31.12.2025	01.01.2024 - 31.12.2024
Amortyzacja	(6 525)	(7 405)
Zużycie materiałów i energii	(7 771)	(6 969)
Usługi obce	(221 432)	(290 448)
Podatki i opłaty	(867)	(1 774)
Wynagrodzenia	(7 545)	(6 651)
Ub. społ. i inne świadczenia	(1 449)	(1 313)
Pozostałe koszty rodzajowe	(47)	(43)

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.
Warszawa, 20 marca 2026 r.
38

Koszty według rodzaju

	01.01.2025 - 31.12.2025	01.01.2024 - 31.12.2024
Zmiana stanu produktów i produkcji w toku	(154 525)	(58 434)
Przeniesienie z zapasów na RAT	(1 940)	-
Koszty według rodzaju	(402 101)	(373 037)

7. Koszty sprzedaży i ogólnego zarządu

Koszty sprzedaży

	01.01.2025 - 31.12.2025	01.01.2024 - 31.12.2024
Koszty sprzedaży oraz pośrednictwa	(5 727)	(6 365)
Koszty marketingu	(7 018)	(4 467)
Koszty sprzedaży	(12 745)	(10 832)

Koszty ogólnego zarządu

	01.01.2025 - 31.12.2025	01.01.2024 - 31.12.2024
Koszty planowanych inwestycji	(90)	(393)
Koszt zakończonych inwestycji	(3 190)	(3 771)
Koszty utrzymania biura i nieruchomości	(7 243)	(7 048)
Wynagrodzenia	(11 089)	(10 737)
Usługi doradcze	(13 580)	(12 079)
Inne	(5 111)	(4 984)
Koszty ogólnego zarządu	(40 303)	(39 012)

Koszty według rodzaju

	01.01.2025 - 31.12.2025	01.01.2024 - 31.12.2024
Amortyzacja	(3 777)	(3 127)
Zużycie materiałów i energii	(2 188)	(2 254)
Usługi obce	(31 387)	(28 991)
Podatki i opłaty	(1 972)	(1 989)
Wynagrodzenia	(10 821)	(10 495)
Ub. społ. i inne świadczenia	(979)	(1 047)
Pozostałe koszty rodzajowe	(1 924)	(1 941)
Koszty sprzedaży i ogólnego zarządu	(53 048)	(49 844)

8. Udział w zyskach wspólnych przedsięwzięć

Nota	01.01.2025 - 31.12.2025	01.01.2024 - 31.12.2024
Wartość na początek okresu	7 812	4 334
Zmiana wyceny aktywów netto wspólnych przedsięwzięć	17 (7 812)	3 478
Wartość na koniec okresu	-	7 812
Zmiana stanu wspólnych przedsięwzięć mająca wpływ na skonsolidowany wynik Grupy:
udział w zyskach wspólnych przedsięwzięć	(7 812)	3 478
udział w zyskach wspólnych przedsięwzięć zaklasyfikowanych jako dostępne do sprzedaży	-	-
rezerwy na rozliczenie ceny	-	18
dywidendy	10 317	-
sprzedaż udziałów	-	-
Wynik przypadający Grupie Marvipol Development	2 505	3 496

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.
Warszawa, 20 marca 2026 r.
39

9.## 10. Pozostałe przychody operacyjne

	01.01.2025 - 31.12.2025	01.01.2024 - 31.12.2024
Przychody z najmu	2 197	135
Przychody z refaktur	5 718	4 557
Sprzedaż usług	380	1 227
Zysk ze zbycia niefinansowych aktywów trwałych oraz wartości niematerialnych	231	200
Rozwiązanie rezerw i odpisów	165	9 278
Przychody z tytułu kar umownych oraz odszkodowań	388	981
Aktualizacja wartości należności	231	-
Sprzedaż infrastruktury w gruntach	553	1 148
Przychody z opłat eksploatacyjnych	1 066	-
Pozostałe przychody	722	128
Pozostałe przychody operacyjne	11 651	17 654

10. Pozostałe koszty operacyjne

	01.01.2025 - 31.12.2025	01.01.2024 - 31.12.2024
Koszty najmu	(172)	(237)
Koszty refaktur	(5 933)	(4 694)
Utworzone odpisy z tytułu utraty wartości zapasów	(2 183)	-
Utworzone odpisy z tytułu utraty wartości należności	(22)	(230)
Koszty z tytułu kar umownych oraz odszkodowań	(15)	(9)
Koszty darowizn	-	(180)
Pozostałe koszty	(916)	(1 301)
Pozostałe koszty operacyjne	(9 241)	(6 651)

11. Przychody finansowe

	01.01.2025 - 31.12.2025	01.01.2024 - 31.12.2024
Odsetki z lokat bankowych oraz krótkoterminowych inwestycji finansowych	3 042	5 316
Odsetki od pożyczek	15	57
Odsetki od pożyczek udzielnych jednostkom ujmowanym metodą praw własności	3 689	4 685
Odpis aktualizujący wartość aktywów finansowych	-	366
Różnice kursowe	115	5
Pozostałe	141	432
Przychody finansowe	7 002	10 861

12. Koszty finansowe

	01.01.2025 - 31.12.2025	01.01.2024 - 31.12.2024
Odsetki od kredytów i obligacji	(23 663)	(17 362)
Odsetki od pożyczek	(117)	(88)
Różnice kursowe	(1 907)	(2 950)
Koszty z tytułu leasingu	(841)	(949)
Odpis aktualizujący wartość aktywów finansowych	(2 263)	(2 146)
Pozostałe	(1 093)	(1 207)
Koszty finansowe	(29 884)	(24 702)

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R. Warszawa, 20 marca 2026 r. 40

Koszty zarachowanych odsetek oraz efekt wyceny wg. skorygowanego kosztu prezentowany jest łącznie w pozycji „odsetki od kredytów i obligacji”.

13. Podatek dochodowy

Zmiana stanu odroczonego podatku dochodowego

	01.01.2025 - 31.12.2025	01.01.2024 - 31.12.2024
Świadczenie pracownicze	192	67
Rezerwy na koszty okresu	539	(719)
Odsetki od obligacji i kredytów	(489)	(352)
Straty podatkowe podlegające odliczeniu w przyszłych okresach	201	2 936
Efekt podatkowy zaliczenia do kosztów finansowych nadwyżki z art. 15c ustawy o CIT	(765)	765
Odpisy na zapasy	415	(1 193)
Odpisy na należności	(73)	42
Odpisy na pożyczki	72	26
Wycena aktywów i zobowiązań z tytułu leasingu	153	463
Różnice wynikające z rozliczenia sprzedaży projektów magazynowych	-	(58)
Różnice wynikające z rezerw na zapasach	(2)	118
Pozostałe różnice przejściowe na zapasach	942	3 579
Zmiana aktywa z tytułu podatku odroczonego	1 185	5 674
Rzeczowe aktywa trwałe	23	(35)
Odsetki skapitalizowane w wartości zapasów	(2 443)	(58)
Koszty sprzedaży skapitalizowane w wartości zapasów	(321)	102
Różnice kursowe z wyceny	141	224
Różnice wynikające z odmiennego momentu ujęcia przychodów i kosztów ze sprzedaży mieszkań dla celów księgowych i podatkowych	(4 885)	8 032
Odsetki od pożyczki	775	(387)
Pozostałe	285	-
Zmiana rezerwy z tytułu podatku odroczonego	(6 425)	7 878
Zmiana podatku odroczonego	(7 609)	2 204
Podatek bieżący	24 020	5 516
Podatek dochodowy razem	16 411	7 720

Efektywna stopa podatkowa

	01.01.2025 - 31.12.2025	01.01.2024 - 31.12.2024
Zysk brutto	74 582	39 439
Podatek w oparciu o obowiązującą stawkę podatkową	14 171	7 493
Różnice:
efekt podatkowy różnic trwałych	686	506
efekt podatkowy rozwiązania aktywa na niewykorzystane straty podatkowe	(203)	(221)
efekt podatkowy kosztów finansowania powyżej limitu wynikającego z art. 15c ustawy o CIT	1 495	970
efekt podatkowy wykorzystania strat podatkowych, na które nie utworzono aktywa	-	(368)
efekt podatkowy kosztów powyżej limitu wynikającego z zasad dotyczących cienkiej kapitalizacji i usług niematerialnych	-	-
efekt podatkowy rozliczenie CIT 2024	325	-
efekt podatkowy wykorzystania strat podatkowych, na które nie utworzono aktywa	(197)	-
efekt podatkowy dochodów niepodlegających opodatkowaniu	(478)	(660)
efekt podatkowy rozwiązania aktywa na straty podatkowe	612	-

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R. Warszawa, 20 marca 2026 r. 41

	01.01.2025 - 31.12.2025	01.01.2024 - 31.12.2024
Obciążenie wyniku finansowego z tytułu podatku dochodowego	16 411	7 720

Poniższa tabela prezentuje zmiany strat podatkowych w trakcie okresu sprawozdawczego.

Zmiana stanu strat podatkowych w 2025 roku

Wartość strat podatkowych z tyt. OPD	Aktywo z tyt. OPD	Brak aktywa z tyt. OPD
Stan na początek okresu	67 729	12 869
Straty za okres	26 235	4 985
Wykorzystanie strat w okresie	(8 472)	(1 610)
Zmiana szacunków	(5 496)	(2 923)
Przeterminowanie strat	(4 017)	(763)
Stan na koniec okresu	75 979	12 558

Na dzień 31.12.2025 r. nie utworzono aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego na straty podatkowe z lat 2019-2023 w kwocie 3 249 tys. zł. Przeterminowaniu uległy straty podatkowe odpowiadające wartości aktywa w kwocie 1 455 tys. zł. .

14. Wartości niematerialne i prawne

	Oprogramowanie	Zaliczki	Razem
Wartość brutto na dzień 1 stycznia 2025 r.	1 404	37	1 441
Nabycie	103	55	158
Przeniesienie	92	(92)	-
Wartość brutto na dzień 31 grudnia 2025 r.	1 599	-	1 599
Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości na dzień 1 stycznia 2025 r.	(1 155)	-	(1 155)
Amortyzacja za okres	(212)	-	(212)
Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości na dzień 31 grudnia 2025 r.	(1 367)	-	(1 367)
Wartość netto na dzień 31 grudnia 2025 r.	232	-	232
Wartość brutto na dzień 1 stycznia 2024 r.	1 116	-	1 116
Nabycie	254	71	325
Przeniesienie	34	(34)	-
Wartość brutto na dzień 31 grudnia 2024 r.	1 404	37	1 441
Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości na dzień 1 stycznia 2024 r.	(955)	-	(955)
Amortyzacja za okres	(200)	-	(200)
Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości na dzień 31 grudnia 2024 r.	(1 155)	-	(1 155)
Wartość netto na dzień 31 grudnia 2024 r.	249	37	286

Amortyzacja wartości niematerialnych

Odpisy amortyzacyjne wartości niematerialnych są ujmowane w kosztach amortyzacji.

Utrata wartości

Na dzień 31 grudnia 2025 r. wartości niematerialne i prawne zostały przeanalizowane pod kątem ewentualnej utraty wartości. Według analiz nie wystąpiły przesłanki utraty wartości. Oceniając możliwość zaistnienia utraty wartości Grupa analizuje wszelkie przesłanki o charakterze zewnętrznym oraz wewnętrznym. Do najważniejszych symptomów pochodzących spoza Grupy Kapitałowej zalicza się:

• wystąpienie większej utraty wartości rynkowej składnika aktywów, aniżeli można by się tego spodziewać w wyniku upływu czasu i zwykłego użytkowania tego składnika,
• wystąpienie w ciągu danego okresu bądź możliwość wystąpienia w niedalekiej przyszłości znaczących i niekorzystnych dla podmiotu zmian o charakterze technologicznym, rynkowym, gospodarczym lub prawnym w otoczeniu, w którym jednostka prowadzi działalność lub na rynkach, na które dany składnik aktywów jest przeznaczony,
• wystąpienie wzrostu rynkowych stóp procentowych lub innych rynkowych stóp zwrotu z inwestycji i prawdopodobieństwo, że wzrost ten wpłynie na stopę dyskontową stosowaną do wyliczenia wartości użytkowej danego składnika aktywów i istotnie obniży jego wartość odzyskiwalną.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R. Warszawa, 20 marca 2026 r. 43

15. Rzeczowe aktywa trwałe

	Grunty	Budynki i budowle	Maszyny i urządzenia	Środki transportu	Środki trwałe w budowie	Pozostałe środki trwałe	Razem
Wartość brutto na dzień 1 stycznia 2025 r.	3 780	58 986	1 673	4 873	7 572	582	77 466
Nabycie	-	-	126	62	573	-	761
Wykup z leasingu	-	-	-	223	-	-	223
Zbycie	-	-	-	(626)	-	-	(626)
Likwidacja	-	(164)	-	-	(191)	-	(355)
Przeniesienie	-	1 940	-	-	-	-	1 940
Wartość brutto na dzień 31 grudnia 2025 r.	3 780	60 762	1 799	4 532	7 954	582	79 409
Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości na dzień 1 stycznia 2025 r.	-	(4 258)	(841)	(1 870)	(2 879)	-	(9 848)
Amortyzacja za okres	-	(1 167)	(233)	(839)	(578)	-	(2 817)
Wykup z leasingu	-	-	-	(138)	-	-	(138)
Zbycie	-	-	-	626	-	-	626
Likwidacja	-	47	-	-	71	-	118
Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości na dzień 31 grudnia 2025 r.	-	(5 378)	(1 074)	(2 221)	(3 386)	-	(12 059)
Wartość netto na dzień 31 grudnia 2025 r.	3 780	55 384	725	2 311	4 568	582	67 350
	Grunty	Budynki i budowle	Maszyny i urządzenia	Środki transportu	Środki trwałe w budowie	Pozostałe środki trwałe	Razem
Wartość brutto na dzień 1 stycznia 2024 r.	3 780	58 869	1 651	1 891	6 818	652	73 661
Nabycie	-	117	20	298	105	3 164	3 704
Wykup z leasingu	-	-	-	595	-	-	595
Zbycie	-	-	-	(494)	-	-	(494)
Przeniesienie	-	-	2	2 583	649	(3 234)	-
Wartość brutto na dzień 31 grudnia 2024 r.	3 780	58 986	1 673	4 873	7 572	582	77 466
Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości na dzień 1 stycznia 2024 r.	-	(2 930)	(610)	(1 410)	(2 336)	-	(7 286)
Amortyzacja za okres	-	(1 328)	(231)	(582)	(543)	-	(2 684)
Wykup z leasingu	-	-	-	(343)	-	-	(343)
Zbycie	-	-	-	465	-	-	465
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R. Warszawa, 20 marca 2026 r. 44

	Grunty	Budynki i budowle	Maszyny i urządzenia	Środki transportu	Środki trwałe w budowie	Pozostałe środki trwałe	Razem
Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości na dzień 31 grudnia 2024 r.	-	(4 258)	(841)	(1 870)	(2 879)	-	(9 848)
Wartość netto na dzień 31 grudnia 2024 r.	3 780	54 728	832	3 003	4 693	582	67 618

Środki trwałe w leasingu

Grupa użytkuje środki trwałe w ramach leasingu. Wartość środków trwałych w leasingu została zaprezentowana w linii prawa do użytkowania rzeczowych aktywów trwałych z tytułu leasingu w sprawozdaniu z sytuacji finansowej Grupy. Informacja na temat praw do użytkowania aktywów z tytułu leasingu została przedstawiona w nocie dotyczącej praw do użytkowania oraz zobowiązań leasingowych w dalszej części sprawozdania finansowego.

Zabezpieczenia

• Nieruchomość w Sopocie – kredyt odnawialny Marvipol Development S.A.w mBank S.A.; hipoteka łączna do kwoty 82.500 tys. zł,
• Lokal usługowy nr C.U1 w budynku Unique Tower – gwarancja bankowa Marvipol Development Unique Tower Sp. z o.o. w BOŚ S.A.; hipoteka do kwoty 6.868 tys. zł.
• Lokale usługowe nr C.U2, C.U3, C.U4, B.U1, B.U2, B.U4 w budynku Unique Tower – kredyt odnawialny Marvipol Development S.A. w Alior Bank S.A., hipoteka łączna do kwoty 15.000 tys. zł.

Na dzień 31 grudnia 2025 r. żadne inne środki trwałe nie stanowiły zabezpieczenia kredytów bankowych lub obligacji.

Utrata wartości rzeczowych aktywów trwałych

Na dzień 31 grudnia 2025 r. została przeanalizowana ewentualna utrata wartości rzeczowych aktywów trwałych w odniesieniu do ośrodków generujących przepływy pieniężne. Według analiz na dzień sporządzenia raportu nie wystąpiły przesłanki utraty wartości.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.
Warszawa, 20 marca 2026 r.
45

16. Długoterminowe aktywa finansowe

Okres zakończony	31.12.2025	31.12.2024
Kaucje zapłacone	1 904	2 707
Pożyczki udzielone	117 684	133 922
Pozostałe należności długoterminowe	829	581
Długoterminowe aktywa finansowe razem	120 417	137 210
Pożyczki do jednostek współkontrolowanych*	117 676	132 950
Pożyczki do pozostałych podmiotów	-	971
Pożyczki udzielone (część kapitałowa i odsetkowa łącznie)	117 676	133 921

*Szczegółowy wykaz pożyczek udzielonych do jednostek współkontrolowanych znajduje się w nocie 33 niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

Na dzień 31 grudnia 2025 roku została przeanalizowana utrata wartości długoterminowych aktywów finansowych. W 2025 roku Grupa utworzyła odpis na oczekiwane straty kredytowe z tyt. pożyczek udzielonych do jednostek współkontrolowanych w kwocie 2 264 tys. zł.

17. Udziały we wspólnych przedsięwzięciach

Grupa prowadzi działalność na rynku nieruchomości w ramach segmentu magazynowego. Grupa realizuje projekty poprzez inwestycje w spółki celowe, stanowiących wspólne przedsięwzięcie („Joint Venture”) wraz z partnerem strategicznym. Struktura udziałów posiadanych przez każdego ze współwłaścicieli jest różna w poszczególnych realizowanych projektach. Na zasadach określonych w zawartej pomiędzy stronami umowie, prawa głosów partnerów są dzielone równo pomiędzy strony realizujące dane przedsięwzięcie.

Grupa kontynuuje komercjalizację oraz jest w trakcie realizacji następujących przedsięwzięć:
* Zynwalin Investments: Projekt Katowice
* PDC Industrial Center 195: Projekt w okolicach Poznania
* PDC Industrial Center 229: Projekt Łódź III

Projekt Katowice jest realizowany przez spółkę Zynwalin Investments Sp. z o.o., na gruntach o łącznej powierzchni ok. 9,4 ha. Projekt jest realizowany w Katowicach w ramach nieruchomości o łącznej powierzchni wynajmu ok. 39 tys. m 2 . Partnerami realizującymi przedsięwzięcie są Marvipol Logistics S.A. (posiadający 68% udziałów spółki celowej) oraz PG Dutch Holding I B.V. (posiadający 32% udziałów spółki celowej).

Projekt Okolice Poznania jest realizowany przez spółkę PDC Industrial Center 195 Sp. z o.o. na gruntach o łącznej powierzchni ok. 13,8 ha. Projekt jest realizowany w okolicach Poznania w ramach nieruchomości o łącznej powierzchni wynajmu ok. 60 tys. m 2 . Partnerami realizującymi przedsięwzięcie są: Marvipol Logistics S.A. (posiadający 45% udziałów spółki celowej), PG Dutch Holding I B.V. (posiadający 29% udziałów spółki celowej) oraz podmiot trzeci (posiadający 26% udziałów spółki celowej).

Projekt Łódź III jest realizowany przez spółkę PDC Industrial Center 229 Sp. z o.o. na gruntach o łącznej powierzchni ok. 16,9 ha. Projekt jest realizowany w Łodzi w ramach nieruchomości o łącznej powierzchni wynajmu ok. 86 tys. m 2 . Partnerami realizującymi przedsięwzięcie są Marvipol Logistics

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.
Warszawa, 20 marca 2026 r.
46

S.A. (posiadający 17% udziałów spółki celowej), PG Dutch Holding I B.V. (posiadający 31% udziałów spółki celowej) oraz podmioty trzecie (posiadające 52% udziałów spółki celowej).

16 października 2025 roku spółka PDC Industrial Center 187 Sp. z o.o. będąca wspólnym przedsięwzięciem Marvipol Logistics S.A. oraz PG Dutch Holding I B.V. dokonała transakcji sprzedaży niezabudowanych nieruchomości gruntowych położonych w Łodzi o łącznej powierzchni ok. 49,3 tys. mkw. za kwotę 18,2 mln PLN.

Poniżej prezentujemy wybrane zakumulowane dane finansowe Jednostek Współkontrolowanych na 31.12.2025 r.

Okres zakończony	31.12.2025	31.12.2024
Udziały we wspólnych przedsięwzięciach
Aktywa trwałe	384 284	433 743
w tym nieruchomości inwestycyjne	361 366	384 297
Aktywa obrotowe	24 249	40 758
w tym środki pieniężne i ich ekwiwalenty	20 445	30 670
Aktywa razem	408 533	474 501
Zobowiązania długoterminowe	279 546	432 613
w tym długoterminowe zobowiązania finansowe	271 449	415 392
Zobowiązania krótkoterminowe	149 946	15 538
w tym krótkoterminowe zobowiązania finansowe	-	-
Zobowiązania razem	429 492	448 151
Aktywa netto przypadające grupie Marvipol Development	-7 812	-
w tym przeznaczone do sprzedaży	-	-

	01.01.2025	31.12.2025	01.01.2024	31.12.2024
Przychody ze sprzedaży	26 826	42 656
Koszty operacyjne	(28 290)	(34 004)
Wycena nieruchomości inwestycyjnych według wartości godziwej		(2 365)	38 884
Przychody finansowe	4 245	8 728
Koszty finansowe	(17 022)	(24 377)
Zysk (strata) brutto	(16 606)	31 887
Podatek dochodowy	(522)	(5 847)
Zysk (strata) netto	(17 128)	26 040
kontrolowane przez Grupę Marvipol Development, w tym:
udział w zyskach wspólnych przedsięwzięć -wycena MPW:		(7 812)	3 478
rezerwy na rozliczenie ceny		-	18
dywidendy		10 317	-
sprzedaż udziałów		-	-
Wynik przypadający Grupie Marvipol Development		2 505	3 496

18. Odroczony podatek dochodowy

Okres zakończony	31.12.2025	31.12.2024
Świadczenie pracownicze	320	128
Rezerwy na koszty okresu	2 428	1 889
Odsetki od obligacji i kredytów	1 453	1 942
Straty podatkowe podlegające odliczeniu w przyszłych okresach	12 757	12 556
Efekt podatkowy zaliczenia do kosztów finansowych nadwyżki z art. 15c ustawy o CIT	-	765

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.
Warszawa, 20 marca 2026 r.
47

Okres zakończony	31.12.2025	31.12.2024
Odpisy na zapasy	415	-
Odpisy na należności	55	128
Odpis na pożyczki	333	261
Wycena zobowiązań z tytułu leasingu	11 275	12 211
Różnice wynikające z rezerw na zapasach	545	547
Pozostałe różnice przejściowe na zapasach	9 145	8 203
Aktywo z tytułu podatku odroczonego przed kompensatą	38 726	38 630
Kompensata	(7 594)	(8 683)
Aktywo z tytułu podatku odroczonego	31 132	29 947
Rzeczowe aktywa trwałe	151	-
Odsetki skapitalizowane w wartości zapasów	7 564	10 007
Koszty sprzedaży skapitalizowane w wartości zapasów	162	483
Różnice kursowe z wyceny	1 073	932
Różnice wynikające z odmiennego momentu ujęcia przychodów i kosztów ze sprzedaży mieszkań dla celów księgowych i podatkowych	4 061	8 946
Odsetki od pożyczek	2 796	2 021
Wycena aktywów z tytułu leasingu	7 594	8 683
Pozostałe	285	-
Rezerwa z tytułu podatku odroczonego przed kompensatą	23 687	31 200
Kompensata	(7 594)	(8 683)
Rezerwa z tytułu podatku odroczonego	16 093	22 518

Aktywa z tytułu podatku odroczonego odnoszące się do nierozliczonych strat podatkowych są rozpoznawane, gdy realizacja wynikających z nich korzyści podatkowych poprzez odliczenie od dochodu podatkowego w przyszłych okresach, jest prawdopodobna. Oceniając prawdopodobieństwo wykorzystania strat podatkowych Grupa bazuje na prognozach wyniku podatkowego poszczególnych spółek w horyzoncie 5 lat od daty bilansowej. Zgodnie z przepisami podatkowymi 5 lat to maksymalny okres, w którym możliwe jest rozliczenie strat podatkowych. Prognozy w odniesieniu do Jednostki Dominującej uwzględniają głównie: wynik operacyjny Spółki, harmonogram płatności odsetek od finansowania zewnętrznego i pożyczek wewnątrzgrupowych oraz wynik, jaki Spółka może wygenerować wykorzystując posiadane grunty, poprzez realizację projektów deweloperskich lub sprzedaż przedsięwzięć deweloperskich do spółek celowych po sfinalizowaniu fazy przygotowawczej inwestycji. Prognozy w odniesieniu do spółek celowych przygotowywane są w oparciu o budżety projektów inwestycyjnych. W spółkach realizujących projekty deweloperskie, od czasu nabycia gruntu, poprzez proces przygotowania i realizacji inwestycji, aż do oddania gotowego obiektu mija najczęściej kilka lat, w trakcie których spółki ponoszą koszty, skutkujące powstaniem strat podatkowych. Dochód podatkowy, umożliwiający rozliczenie strat, pojawia się po podpisaniu aktów notarialnych przekazujących własność gotowych lokali na rzecz klientów.

Na dzień 31 grudnia 2025 r. wartość strat podatkowych Grupy wynosiła 76.285 tys. zł. Aktywo z tytułu podatku odroczonego utworzono na kwotę 12.699 tys. zł. Po przeprowadzonych analizach Zarząd stoi na stanowisku, że spółki z Grupy wygenerują wystarczające dochody podatkowe, aby zapewnić odzyskiwalność rozpoznanego aktywa. Jednocześnie nie utworzono aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego w kwocie 1.795 tys. zł - na straty podatkowe, których wykorzystanie jest mało prawdopodobne. Głównymi źródłami ryzyka braku wykorzystania strat podatkowych są opóźnienia harmonogramu realizacji inwestycji oraz zmiany koncepcji i planów inwestycyjnych.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.
Warszawa, 20 marca 2026 r.
48

Poniższe tabele pokazują w jakim okresie Grupa może wykorzystać aktywo z tytułu odroczonego podatku dochodowego na straty podatkowe.

Straty podatkowe na dzień 31.12.2025

	Wartość strat podatkowych	Aktywo z tyt. OPD	Brak aktywa z tyt. OPD
Do 2025 roku	2 548	57	427
Do 2026 roku	6 634	212	1 048
Do 2027 roku	22 979	4 267	99
Do 2028 roku	18 773	3 520	47
Do 2029 roku	25 351	4 643	174
Razem	76 285	12 699	1 795

Straty podatkowe na dzień 31.12.2024

	Wartość strat podatkowych	Aktywo z tyt. OPD	Brak aktywa z tyt. OPD
Do 2025 roku	9 231	675	1 079
Do 2025 roku	3 268	212	409
Do 2026 roku	6 576	1 110	139
Do 2027 roku	30 670	5 589	238
Do 2028 roku	26 235	4 970	14
Razem	75 979	12 557	1 879

19.# Zapasy

Okres zakończony

Zapasy	31.12.2025	31.12.2024
Produkcja niezakończona	752 280	845 902
Wyroby gotowe	134 890	130 879
Towary	227 237	-
Zapasy, razem	887 397	977 018

w tym: koszty finansowania zewnętrznego

W wartości produkcji niezakończonej w 2025 roku skapitalizowane zostały koszty finansowania zewnętrznego w kwocie 55 852 tys. zł, a w 2024 roku w kwocie 71 289 tys. zł.

Podział zapasów na dzień 31 grudnia 2025 r. i 31 grudnia 2024 r.

	31.12.2025		31.12.2024
	Produkcja niezakończona	Wyroby gotowe	Produkcja niezakończona	Wyroby gotowe
Inwestycja Hill Park	26 623	-	26 434	-
Inwestycja Zielona Italia	-	947	-	947
Inwestycja Central Park Ursynów	-	15	2 263	-
Inwestycja Unique Tower	-	180	-	180
Inwestycja Dom Przy Okrzei	-	-	-	1 734
Inwestycja Gdańsk Dwie Motławy	-	-	-	1 848
Inwestycja Gdańsk Chmielna 60	579	-	23 936	-
Inwestycja Rotunda Dynasy	-	45 201	-	53 093
Inwestycja Kołobrzeg	32 872	-	32 373	-
Inwestycja Kłopotowskiego No 11	-	-	-	3 317
Inwestycja Conrada 30	-	34 370	41 180	-
Inwestycja Conrada II	11 345	-	10 891	-
Inwestycja In Place	-	2 724	146 705	7 556
Inwestycja Wrocław Trio Park	-	8 867	65 241	-
Inwestycja Białołęka I	18 750	-	16 369	-
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R. Warszawa, 20 marca 2026 r.	49
	31.12.2025		31.12.2024
	Produkcja niezakończona	Wyroby gotowe	Produkcja niezakończona	Wyroby gotowe
Inwestycja Gardenia Lagom	-	1 283	46 495	10 792
Inwestycja Gdańsk Motława Garden	-	41 303	-	49 149
Inwestycja Ursynów II	39 045	-	21 576	-
Inwestycja Ochota	102 025	-	100 215	-
Inwestycja Kosmos	82 205	-	47 547	-
Inwestycja Osiedle Juu	66 229	-	33 740	-
Inwestycja Białołęka IV	44 080	-	18 715	-
Inwestycja Praga Północ	14 279	-	13 780	-
Inwestycja Praga Południe	17 579	-	16 610	-
Inwestycja Konstancin	8 234	-	2 796	-
Inwestycja Gdynia Pucka	22 657	-	18 844	-
Inwestycja Lazurova II	50 508	-	48 455	-
Inwestycja Bielany Gdańska	45 371	-	42 017	-
Inwestycja Królowej Bony	73 442	-	71 983	-
Inwestycja Chmielna II	36 457	-	-	-
Zaliczki na zakup nowych nieruchomości	-	-	-	-
Zapasy, razem	752 280	134 890	845 902	130 879

Odpisy aktualizujące zapasy

	Wartość na dzień 1 stycznia 2025 r.	Zawiązanie / Rozwiązanie	Wartość na dzień 31 grudnia 2025 r.
		2 183	2 183
	Wartość na dzień 1 stycznia 2024 r.	Zawiązanie / Rozwiązanie	Wartość na dzień 31 grudnia 2024 r.
	6 278	(6 278)	-

Stan odpisów aktualizujących	31.12.2025		31.12.2024
	Produkcja niezakończona	Wyroby gotowe	Produkcja niezakończona	Wyroby gotowe
Odpis aktualizujący Gdańsk Motława Garden	-	2 183	-	-
	2 183	-	-	-

W 2025 roku, na podstawie przeprowadzonych analiz, zidentyfikowano przesłanki utraty wartości wyrobów gotowych dotyczących inwestycji Gdańsk Motława Garden. W rezultacie analizy cen netto możliwych do uzyskania ujęto odpis aktualizujący w wysokości 2 183 tys. zł. W przypadku pozostałych inwestycji stanowiących produkcję niezakończoną oraz wyroby gotowe, weryfikacja nie ujawniła przesłanek wskazujących na utratę wartości.

Zabezpieczenia na zapasach na dzień bilansowy:
* Inwestycja Hill Park - kredyt w rachunku bieżącym Marvipol Development S.A. w Banku Millennium S.A. z limitem 10.000 tys. zł; hipoteka do kwoty 16.000 tys. zł;
* Inwestycja Kołobrzeg - kredyt odnawialny Marvipol Development S.A. z limitem 35.000 tys. zł w mBank S.A.; hipoteka do kwoty 82.500 tys. zł ;
* Inwestycja In Place – gwarancja bankowa w kwocie 3.264 tys. zł; hipoteka do kwoty 422.639 tys. zł ;
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R. Warszawa, 20 marca 2026 r. | 50 |
* Inwestycja Ursynów II – kredyt w rachunku bieżącym Marvipol Development S.A. w Banku Millennium S.A. z limitem 18.000 tys. zł; hipoteka do kwoty 28.800 tys. zł;
* Inwestycja Trio Park – kredyty Marvipol Wrocław Dożynkowa Sp. z o.o. – kredyt nieodnawialny w kwocie 60.900 tys. zł oraz kredyt odnawialny (VAT) do kwoty 3.000 tys. zł; hipoteka do kwoty 95.850 tys. zł;
* Inwestycja Wrocław Architektów – kredyt Marvipol Wrocław Architektów Sp. z o.o. – kredyt odnawialny do kwoty 65.000 tys. PLN, hipoteka do kwoty 104.000 tys. zł;
* Inwestycja Osiedle Senza – kredyt Marvipol Odkryta sp. z o.o. – kredyt nieodnawialny w kwocie 63.150 tys. zł oraz kredyt odnawialny (VAT) do kwoty 2.000 tys. zł; hipoteka do kwoty 97.725 tys. zł;
* Inwestycja Osiedle JUU – kredyt Marvipol Skarbka z Gór sp. z o.o. kredyt nieodnawialny w kwocie 55.283 tys. zł oraz kredyt odnawialny (VAT) do kwoty 2.000 tys. zł; hipoteka do kwoty 85.925 tys. zł;
* Inwestycja Chmielna 78 Hotel Gdańsk – kredyt Marvipol Gdańsk Chmielna sp. z o.o. kredyt nieodnawialny w kwocie 141.770 tys. zł oraz kredyt odnawialny (VAT) do kwoty 8.000 tys. zł; hipoteka do kwoty 224.655 tys. zł.
* Inwestycja Riviera Park 5 – kredyt Marvipol Żubowiecka sp. z o.o. kredyt nieodnawialny w kwocie 91.750 tys. zł oraz kredyt odnawialny (VAT) do kwoty 3.000 tys. zł; hipoteka do kwoty 142.125 tys. zł.
* Inwestycja Nowa Chylonia – kredyt Marvipol Gdynia Pucka sp. z o.o., kredyt nieodnawialny w kwocie 80.208,8 tys. zł oraz kredyt odnawialny (VAT) do kwoty 5.000 tys. zł; hipoteka do kwoty 127.813,2 tys. zł.

20. Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności

Okres zakończony

Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności	31.12.2025	31.12.2024
Należności z tytułu dostaw i usług o okresie spłaty:
do 12 miesięcy	3 960	4 757
powyżej 12 miesięcy	-	-
Należności z tytułu dostaw i usług razem	3 960	4 757
Pozostałe należności	769	3 857
Rozliczenia międzyokresowe	3 947	4 046
Pozostałe należności	4 716	7 903
Należności z tytułu podatku VAT	6 109	33 579
Należności z tytułu podatku dochodowego	35 162	-
Należności podatkowe	6 144	33 741
Należności krótkoterminowe netto	14 820	46 401
odpisy aktualizujące wartość należności	289	674
Należności krótkoterminowe brutto	15 109	47 075

21. Środki pieniężne

Okres zakończony

Środki pieniężne	31.12.2025	31.12.2024
Środki pieniężne w kasie	33	109
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R. Warszawa, 20 marca 2026 r.	51
Okres zakończony	31.12.2025	31.12.2024
Środki pieniężne na rachunkach bankowych	271 167	257 877
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty razem	271 200	257 986
W tym:
Środki pieniężne stanowiące wpływy od klientów mieszkaniowych na rachunki powiernicze	32 094	70 156
Środki pieniężne o ograniczonej możliwości dysponowania	32 094	70 156

Środki pieniężne o ograniczonej możliwości dysponowania obejmują głównie wpłaty od nabywców mieszkań na rachunki powiernicze, które są zwalniane przez bank wraz z postępem inwestycji.

22. Kapitał własny

Kapitał zakładowy

Okres zakończony

	31.12.2025	31.12.2024
Liczba akcji na początek okresu (w pełni opłacone)	41 652 852	41 652 852
Liczba akcji na koniec okresu (w pełni opłacone)	41 652 852	41 652 852
Wartość nominalna 1 akcji (w złotych)	1,00	1,00

Struktura kapitału zakładowego

Rodzaj uprzywilejowania akcji	Liczba akcji (szt.)	Wartość nominalna 1 akcji (zł)	Wartość nominalna serii (zł)	Sposób opłacenia akcji
A	100 000	1,00	100 000	wkład pieniężny
B	1 000	1,00	1 000	wniesienie
Zorganizowanej Części Przedsiębiorstwa (Oddział Marvipol)	41 551 852	1,00	41 551 852	-
Razem	41 652 852		41 652 852

Akcjonariat na 31 grudnia 2025 r.

Posiadacz akcji	Liczba akcji	Udział w kapitale zakładowym	Liczba głosów	Udział głosów na WZ	Wartość nominalna akcji na WZ
Książek Holding Sp. z o.o.*	31 790 353	76,32%	31 790 353	76,32%	31 790 353
Mariusz Książek	2 077 692	4,99%	2 077 692	4,99%	2 077 692
Akcje własne	633 0	0,00%	0	0,00%	0
Inne podmioty	7 784 174	18,69%	7 784 174	18,69%	7 784 174
Razem	41 652 852	100,00%	41 652 219	100,00%	41 652 852

• podmiot zależny od Mariusza Książek

Podstawowy zysk na jedną akcję

Okres zakończony

	31.12.2025	31.12.2024
Liczba akcji na początek okresu	41 652 852	41 652 852
Liczba akcji na koniec okresu	41 652 219	41 652 852
Średnia ważona liczba akcji zwykłych w okresie*	41 652 536	41 652 852
Podstawowy zysk	58 171	31 719
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R. Warszawa, 20 marca 2026 r.	52
Okres zakończony	31.12.2025	31.12.2024
Podstawowy zysk na jedną akcję	1,40	0,76

Rozwodniony zysk przypadający na jedną akcję

Na dzień 31 grudnia 2025 r. i na 31 grudnia 2024 r. nie występowały czynniki rozwadniające akcje.

Wartość księgowa na jedną akcję

Okres zakończony

	31.12.2025	31.12.2024
Kapitał własny przypisany akcjonariuszom jednostki dominującej	731 131	697 955
Liczba akcji	41 652 852	41 652 852
Wartość księgowa na jedną akcję	17,55	16,76

23. Rezerwy

Okres zakończony

	31.12.2025	31.12.2024
Rezerwy na przewidywane koszty napraw gwarancyjnych	5 500	5 500
Rezerwy na koszty z tytułu kar umownych i porozumień	3 436	3 436
Rezerwy pozostałe	188	-
Rezerwy razem	9 124	8 936
w tym: część długoterminowa	5 688	8 936
część krótkoterminowa	3 436	-

Rezerwa na przewidywane koszty napraw gwarancyjnych w kwocie 5.500 tys. zł dotyczy inwestycji Unique Tower, realizowanej przez Grupę w formule pakietowania (bez generalnego wykonawcy).

Rezerwa na koszty kar umownych i porozumień obejmuje kwotę 1.636 tys. PLN, jaką Grupa może przekazać na rzecz IHG Hotels Limited w związku z zawartym porozumieniem oraz kwotę 1.800 tys. PLN, wynikającą z roszczeń Wspólnoty Mieszkaniowej New Hill Park.

27 września 2018 roku Marvipol Development S.A. zawarł z IHG Hotels Limited („IHG”), spółką prawa brytyjskiego, dwie umowy franczyzy obejmujące licencję marek hotelowych Holiday Inn Express oraz Staybridge Suites w odniesieniu do planowanego projektu condohotelowego w Gdańsku przy al. Grunwaldzkiej. W dniu 16 grudnia 2022 roku zostało podpisane porozumienie pomiędzy Stronami regulujące kwestie rozwiązania umów franczyzy. Zgodnie z porozumieniem kara z tytułu rozwiązania umów franczyzy dotyczących obiektu przy al. Grunwaldzkiej w Gdańsku wynosi łącznie 348 tys. euro, przy czym jej naliczenie i płatność zastrzeżone zostały pod następującymi warunkami: (i) nie wskazania w terminie kolejnych 3 lat przez Marvipol Development S.A.nowej nieruchomości, na której wybudowany będzie hotel pod franczyzą IHG lub zarządzany przez IHG z co najmniej 150 pokojami, a następnie (ii) nie otwarcia tego obiektu przez Marvipol Development S.A. w ciągu kolejnych 2 lat. Porozumienie nie przewiduje żadnych innych kar lub odszkodowań względem Marvipol Development S.A. Wspólnota Mieszkaniowa New Hill Park Pasymska 7, 7A-M podnosi przeciwko Marvipol Development S.A. roszczenia w kwocie 2.427 tys. zł, opierając się w głównej mierze na opinii z przeglądu 5-letniego budynków oraz opiniach technicznych w zakresie uszkodzeń wilgociowych i oceny wykonanych robót z projektem budowlanym. Wspólnota podnosi wady odnośnie do garaży podziemnych i pomieszczeń MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R. Warszawa, 20 marca 2026 r. 53 technicznych, wentylacji, odprowadzenia wód opadowych, dachów budynków, elewacji budynków części wspólnych należących do lokali – loggie i tarasy i otoczenia budynków (zapadliska kostki brukowej przy wejściach). W wyniku analizy materiału Jednostka Dominująca ocenia, że istnieje możliwość, iż roszczenia Wspólnoty Mieszkaniowej mogą zostać uznane za częściowo zasadne, w związku z czym zawiązano rezerwę w kwocie 1.800 tys. zł. Rezerwa została wykorzystana w 1 kwartale 2026. Wartość rozliczenia wynikającego z porozumienia nie przekroczyła uprzednio utworzonej rezerwy.

24. Zobowiązania z tytułu kredytów bankowych i pożyczek

Kredyty i pożyczki według rodzaju

	Okres zakończony 31.12.2025	31.12.2024
Kredyty	39 287	12 783
Pożyczki	953	5 685
w tym: część krótkoterminowa	20 820	3
część długoterminowa	19 420	18 465

Kredyty i pożyczki długoterminowe o pozostałym od dnia bilansowego okresie spłaty

	Okres zakończony 31.12.2025	31.12.2024
do 12 miesięcy	20 820	3
powyżej 1 roku do 3 lat	19 420	10 721
powyżej 3 do 5 lat	-	7 744
powyżej 5 lat	-	-
Kredyty i pożyczki razem	40 240	18 468

Kredyty i pożyczki (struktura walutowa)

	Okres zakończony 31.12.2025	31.12.2024
w walucie polskiej	39 287	12 783
w walutach obcych	953	5 685
Kredyty i pożyczki razem	40 240	18 468

Zakres oprocentowania zaciągniętych kredytów i pożyczek w podziale na waluty:

	Okres zakończony 31.12.2025	31.12.2024
dla kredytów w PLN	5,82% - 7,04%	7,45% - 8,82%
dla kredytów i pożyczek denominowanych w EUR	0,50% - 2.00%	0,50% - 2.00%

Zestawienie kredytów bankowych wraz z podaniem limitów kredytowych

Kredytodawca	Data zawarcia	Przyznana kwota kredytu	Kwota zadłużenia kredytu	Termin spłaty	Zabezpieczenia
mBank S.A.	05.01.2022	7 500	-	22.08.2028	hipoteka na nieruchomości 11.250 tys. zł
Bank Millennium S.A.	08.11.2010	10 000	-	29.06.2026	hipoteka na nieruchomości 16.000 tys. zł
mBank S.A.	05.11.2018	25 000	-	30.06.2026	hipoteka umowna na nieruchomościach 82.500 tys. zł, weksel in blanco, pełnomocnictwa do rachunków, poręczenie spółki z Grupy Kapitałowej, cesja z pożyczek do spółek z Grupy
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R. Warszawa, 20 marca 2026 r. 54

Kredytodawca	Data zawarcia	Przyznana kwota kredytu	Kwota zadłużenia kredytu	Termin spłaty	Zabezpieczenia
Kapitałowej, polisy ubezpieczeniowe dot. inwestycji na nieruchomościach będących zabezpieczeniem kredytu
Bank Millennium S.A.	07.09.2023	18 000	8 811	06.09.2026	hipoteka umowna do kwoty 28.800 tys. zł, gwarancja BGK w kwocie 14.400 tys. zł, oświadczenie kredytobiorcy o poddaniu się egzekucji, zastaw rejestrowy i finansowy na wierzytelnościach z rachunku bankowego
Alior Bank S.A.	04.07.2024	10.000	-	30.07.2027	Hipoteka umowna do kwoty 15.000 tys. zł, cesja praw z polisy majątkowej nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie, oświadczenie o poddaniu się egzekucji; pełnomocnictwo do dysponowania środkami na rachunku bankowym
Bank Millennium S.A.	30.09.2024	65 000	19 420	30.03.2027	Oświadczenie o poddaniu się egzekucji do kwoty 104 tys. zł; oświadczenie o poddaniu się egzekucji przystępującego do długu – Marvipol Development S.A., do kwoty 104 tys. zł; hipoteka na nieruchomości do kwoty 104 tys. zł; zastaw rejestrowy na udziałach kredytobiorcy; przelew praw do umowy o GW; przewłaszczenie praw do dokumentacji architektonicznej; przelew wierzytelności z umów zawartych z nabywcami
Alior Bank S.A.	31.03.2025	141 770	-	29.02.2028	hipoteka umowna na nieruchomości do kwoty 224.655 tys. zł, pełnomocnictwa do rachunków, przelew wierzytelności z umowy ubezpieczenia nieruchomości, zastaw rejestrowy na udziałach, zastaw rejestrowy i finansowy na wierzytelnościach z rachunków bankowych, przelew wierzytelności z umowy zawartej z GW wraz z jej zabezpieczeniami, poręczenie Marvipol Development S.A., weksel własny in blanco, oświadczenie kredytobiorcy i poręczyciela o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, gwarancja pokrycia przekroczonych kosztów inwestycji przez Poręczyciela
Alior Bank S.A.	31.03.2024	8 000	-	15.03.2028	hipoteka umowna na nieruchomości do kwoty 224.655 tys. zł, pełnomocnictwa do rachunków, przelew wierzytelności z umowy ubezpieczenia nieruchomości, zastaw rejestrowy na udziałach, zastaw rejestrowy i finansowy na wierzytelnościach z rachunków bankowych, przelew wierzytelności z umowy zawartej z GW wraz z jej zabezpieczeniami, poręczenie Marvipol Development S.A., weksel własny in blanco, oświadczenie kredytobiorcy i poręczyciela o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, gwarancja pokrycia przekroczonych kosztów inwestycji przez Poręczyciela
Alior Bank S.A.	25.06.2024	55 283	11 056	15.12.2026	hipoteka umowna na nieruchomości do kwoty 85.925 tys. zł, pełnomocnictwa do rachunków, przelew wierzytelności z umowy ubezpieczenia nieruchomości, zastaw rejestrowy na udziałach, zastaw rejestrowy i finansowy na wierzytelnościach z rachunków bankowych, przelew wierzytelności z umowy zawartej z GW wraz z jej zabezpieczeniami, poręczenie Marvipol Development S.A., weksel własny in blanco, oświadczenie kredytobiorcy i poręczyciela o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, gwarancja pokrycia przekroczonych kosztów inwestycji przez Poręczyciela
Alior Bank S.A.	25.06.2025	2 000	-	15.12.2026
PKO BP S.A.	07.05.2025	63.150	-	31.12.2027	hipoteka na nieruchomości do kwoty 97.725 tys. zł, przelew wierzytelności z umowy ubezpieczenia nieruchomości, zastaw finansowy na środkach pieniężnych zgromadzonych na
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R. Warszawa, 20 marca 2026 r. 55

Kredytodawca	Data zawarcia	Przyznana kwota kredytu	Kwota zadłużenia kredytu	Termin spłaty	Zabezpieczenia
rachunkach w banku, zastaw rejestrowy na wierzytelnościach z umów rachunków, zastaw rejestrowy z zastawem finansowym na udziałach
PKO BP S.A.	07.05.2025	2.000	-	31.12.2027	przelew wierzytelności z umowy zawartej z GW wraz z jej zabezpieczeniami, przelew wierzytelności pieniężnych z zawartych i nowo zawieranych umów przedwstępnych/sprzedaży (z wyłączeniem umów deweloperskich), przelew wierzytelności pieniężnych pożyczkodawców z umów pożyczek udzielonych spółce oraz zawarcie umowy podporządkowania spłacie kredytu pożyczek, gwarancja pokrycia przekroczonych kosztów inwestycji wraz z warunkowym poręczeniem udzielonym przez Marvipol Development S.A., oświadczenie o poddaniu się egzekucji.
PKO BP S.A.	16.12.2025	91.750	-	30.09.2028	hipoteka na nieruchomości do kwoty 142.125 tys. zł, przelew wierzytelności z umowy ubezpieczenia nieruchomości, zastaw finansowy na środkach pieniężnych zgromadzonych na rachunkach w banku, zastaw rejestrowy na wierzytelnościach z umów rachunków, zastaw rejestrowy z zastawem finansowym na udziałach
PKO BP S.A.	16.12.2025	3.000	-	30.09.2028	przelew wierzytelności z umowy zawartej z GW wraz z jej zabezpieczeniami, przelew wierzytelności pieniężnych z zawartych i nowo zawieranych umów przedwstępnych/sprzedaży (z wyłączeniem umów deweloperskich), przelew wierzytelności pieniężnych pożyczkodawców z umów pożyczek udzielonych spółce oraz zawarcie umowy podporządkowania spłacie kredytu pożyczek, gwarancja pokrycia przekroczonych kosztów inwestycji wraz z warunkowym poręczeniem udzielonym przez Marvipol Development S.A., oświadczenie o poddaniu się egzekucji.
mBank S.A.	18.12.2025	80.208,8	-	18.06.2030	hipoteka na nieruchomości do kwoty 127.813,2 tys. zł, zastaw finansowy i rejestrowy na udziałach, zastaw rejestrowy z rachunków bankowych, dobrowolne poddanie się egzekucji przez Wspólnika do kwoty 127.813,2 tys. PLN; pełnomocnictwo do rachunków bankowych
mBank S.A.	18.12.2025	5.000	-	18.06.2030	Przelew wierzytelności pieniężnych z tytułu umowy z GW, umów ubezpieczenia, gwarancji. Umowa wsparcia projektu przez Marvipol Development S.A.; poręczenie Marvipol Development S.A do kwoty 7,9 tys. PLN; umowa podporządkowania; oświadczenie o poddaniu się egzekucji
		39 287

25. Zobowiązania z tytułu obligacji

Zmiana stanu obligacji

	Okres zakończony 31.12.2025	31.12.2024
Zobowiązania z tytułu obligacji na początek okresu	430 364	344 184
Wpływy z emisji obligacji zwykłych	176 926	200 000
Rolowanie obligacji	3 074	-
Koszty emisji	(3 399)	(4 178)
Wpływy z emisji obligacji netto	176 601	195 822
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R. Warszawa, 20 marca 2026 r. 5556

	Okres zakończony 31.12.2025	Okres zakończony 31.12.2024
Naliczone odsetki ujęte w kosztach finansowych i na zapasach	774	1 804
Rolowanie obligacji	(3 074)	-
Wykup obligacji	(167 926)	(111 446)
Zobowiązania z tytułu obligacji na koniec okresu	436 739	430 364
w tym: część krótkoterminowa	-	69 861
część długoterminowa	436 739	360 503

Zobowiązania z tytułu obligacji o pozostałym od dnia bilansowego okresie spłaty

	Okres zakończony 31.12.2025	Okres zakończony 31.12.2024
do 12 miesięcy	-	69 861
powyżej 1 roku do 3 lat	252 717	158 773
powyżej 3 do 5 lat	184 022	201 730
powyżej 5 lat	-	-
Obligacje razem	436 739	430 364

Zestawienie informacji o obligacjach

Seria	Wartość nominalna	Warunki oprocentowania	Gwarancje/ zabezpieczenia	Data zapadalności
Obligacje zwykłe serii P2022B	55 467	WIBOR 6M + marża	niezabezpieczone	04.02.2027
Obligacje zwykłe serii P2024A	150 000	WIBOR 6M + marża	niezabezpieczone	07.05.2028
Obligacje zwykłe serii P2024B	50 000	WIBOR 6M + marża	niezabezpieczone	20.12.2028
Obligacje zwykłe serii AG	80 000	WIBOR 6M + marża	niezabezpieczone	10.07.2029
Obligacje zwykłe serii P2025A	100 000	WIBOR 6M + marża	niezabezpieczone	27.10.2029

3 lutego 2026 roku spółka dokonała wcześniejszego, całkowitego wykupu obligacji serii P2022B o łącznej wartości nominalnej 55 467 tys. PLN. Zgodnie z warunkami emisji z tytułu wcześniejszego wykupu obligatariuszom została wypłacona premia w łącznej kwocie 277 tys. PLN.

Spółka zgodnie z obowiązkiem nałożonym w art. 35 ustęp 1a Ustawy z 15 stycznia 2015 r o obligacjach 21 grudnia 2023 roku opublikowała na stronie internetowej Spółki „Prognozę kształtowania się zobowiązań finansowych Marvipol Development S.A. oraz Grupy Kapitałowej Marvipol Development S.A.”. Na podstawie art. 35 ustęp 1b w/w Ustawy Emitent obligacji w każdym rocznym sprawozdaniu finansowym opublikowanym w okresie od dnia emisji do dnia wykupu obligacji, w informacji dodatkowej, emitent jest obowiązany wskazać i wyjaśnić istotne różnice między opublikowanymi informacjami dotyczącymi prognozy kształtowania się zobowiązań finansowych emitenta na ostatni dzień roku obrotowego, oraz zobowiązaniami finansowymi emitenta wynikającymi z ksiąg rachunkowych emitenta na ten dzień.

Marvipol Development S.A.

	Łączna wartość zobowiązań finansowych na 31.12.2025	Udział procentowy zobowiązań finansowych w sumie bilansowej pasywów na 31.12.2025
Dane szacowane zaprezentowane 31 grudnia 2024 roku	460 000	38%
Dane zgodne ze sprawozdaniem z sytuacji finansowej na dzień bilansowy 31 grudnia 2025	548 742	42%
Różnica	88 742	4 pp

Łączna wartość zobowiązań finansowych Spółki na dzień bilansowy była o 88.742 tys. wyższa, niż wykazana w prognozie, udział procentowy zobowiązań w sumie bilansowej był wyższy o 4 pp. w stosunku do zaprezentowanej prognozy. Na różnicę wpływa większe zaangażowanie z tytułu pożyczek od jednostek powiązanych.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R. Warszawa, 20 marca 2026 r. 57

Grupa Kapitałowa Marvipol Development S.A.

	Łączna wartość zobowiązań finansowych na 31.12.2025	Udział procentowy zobowiązań finansowych w sumie bilansowej pasywów na 31.12.2025
Dane szacowane zaprezentowane 21 grudnia 2024 roku	630 000	37%
Dane zgodne ze sprawozdaniem z sytuacji finansowej na dzień bilansowy 31 grudnia 2025	548 245	38%
Różnica	(81 755)	1 pp

Łączna wartość zobowiązań finansowych Grupy na dzień bilansowy była o 81.755 tys. niższa, niż wykazana w prognozie, udział procentowy zobowiązań w sumie bilansowej był wyższy o 1 pp. w stosunku do zaprezentowanej prognozy. Na różnicę wpływa głównie mniejsze zaangażowanie kredytowe Grupy.

26. Prawa do użytkowania wynikające z leasingu, zobowiązania z tytułu leasingu oraz opłaty z tytułu wieczystego użytkowania gruntu

Aktywa i zobowiązania leasingowe segmentu deweloperskiego dotyczą głównie umów najmu biura wykorzystywanego jako siedziba Spółek z Grupy Kapitałowej oraz umów leasingu samochodów. Aktywa i zobowiązania segmentu pozostałych aktywów nieruchomościowych dotyczą umów najmu lub dzierżawy lokali z kompleksu Unique Tower. Aktywa prezentowane jako zapasy dotyczą użytkowania wieczystego gruntów, na których Grupa realizuje inwestycje deweloperskie.

Zmiana stanu prawa do użytkowania aktywów z tytułu leasingu

	Prawa do użytkowania rzeczowych aktywów trwałych z tytułu leasingu - segment deweloperski	Prawa do użytkowania rzeczowych aktywów trwałych z tytułu leasingu - pozostałe aktywa nieruchomościowe	Zapasy
Wartość prawa do użytkowania na dzień 1 stycznia 2025 r.	13 553	45 713	3 538
Nabycie	1 564	-	-
Amortyzacja	(2 103)	(5 845)	(44)
Modyfikacja umów leasingu	338	114	(418)
Wykup z leasingu	(85)	-	-
Zbycie	-	-	(786)
Wartość prawa do użytkowania na dzień 31 grudnia 2025 r.	13 267	39 982	2 290

	Prawa do użytkowania rzeczowych aktywów trwałych z tytułu leasingu - segment deweloperski	Prawa do użytkowania rzeczowych aktywów trwałych z tytułu leasingu - pozostałe aktywa nieruchomościowe	Zapasy
Wartość prawa do użytkowania na dzień 1 stycznia 2024 r.	14 384	47 761	4 767
Nabycie	455	3 354	1 063
Amortyzacja	(1 925)	(5 749)	(71)
Modyfikacja umów leasingu	980	347	-
Wykup z leasingu	(252)	-	-
Zbycie	(89)	-	(2 221)
Wartość prawa do użytkowania na dzień 31 grudnia 2024 r.	13 553	45 713	3 538

Zmiana stanu zobowiązania z tytułu leasingu oraz z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste

	Zobowiązania z tytułu leasingu - segment deweloperski	Zobowiązania z tytułu leasingu - segment pozostałe aktywa nieruchomościowe	Zobowiązania leasingowe z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste
Stan na 1 stycznia 2025 r.	14 364	62 649	4 462
Nabycie	1 564	-	-
Koszty finansowe	851	7 154	357
Płatności	(3 087)	(12 360)	(378)
Modyfikacje umów leasingu	338	114	(418)
Różnice kursowe	(311)	-	-
Zbycie	-	-	(863)
Stan na 31 grudnia 2025 r.	13 719	57 557	3 160

	Zobowiązania z tytułu leasingu - segment deweloperski	Zobowiązania z tytułu leasingu - segment pozostałe aktywa nieruchomościowe	Zobowiązania leasingowe z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste
Stan na 1 stycznia 2024 r.	15 566	62 828	5 578
Nabycie	455	3 994	1 063
Koszty finansowe	555	7 611	447
Płatności	(2 871)	(12 131)	(215)
Modyfikacje umów leasingu	980	347	-
Różnice kursowe	(232)	-	-
Zbycie	(89)	-	(2 411)
Stan na 31 grudnia 2024 r.	14 364	62 649	4 462

Zobowiązania z tytułu leasingu o pozostałym od dnia bilansowego okresie spłaty

Okres zakończony	31.12.2025	31.12.2024
do 12 miesięcy	8 478	6 979
powyżej 1 roku do 3 lat	17 772	15 927
powyżej 3 do 5 lat	21 396	19 227
powyżej 5 lat	23 620	34 880
Zobowiązania z tytułu leasingu finansowego	71 266	77 013

Zobowiązania leasingowe z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste o pozostałym od dnia bilansowego okresie spłaty

Okres zakończony	31.12.2025	31.12.2024
do 12 miesięcy	1	2
powyżej 1 roku do 3 lat	1	4
powyżej 3 do 5 lat	1	4
powyżej 5 lat	3 157	4 452
Zobowiązania z tytułu leasingu finansowego	3 160	4 462

Wartości rozpoznane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów

	01.01.2025 - 31.12.2025	01.01.2024 - 31.12.2024
Amortyzacja praw z tytułu użytkowania rzeczowych aktywów trwałych	(7 948)	(7 674)
Odsetki od zobowiązań z tytułu leasingu	(7 995)	(8 560)
Koszty finansowe oraz amortyzacja rozpoznane w koszcie wytworzenia	(1 223)	(2 006)

	01.01.2025 - 31.12.2025	01.01.2024 - 31.12.2024
Różnice kursowe	311	232
Wartości rozpoznane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów	(16 855)	(18 008)

Na 31 grudnia 2025 r. Grupa jest stroną umów najmu oraz dzierżawy mieszkań zawieranych przez jedną ze spółek zależnych (na dzień 31 grudnia 2025 r. podpisano 312 umów najmu oraz dzierżawy). Umowy dotyczą wynajmu oraz dzierżawy sprzedanych mieszkań, w większości przypadków na okres 10 lat, w trakcie których wynajmujący ma prawo do otrzymywania stałego czynszu. W momencie przekazania nabywcom wykończonych i wyposażonych lokali, rozpoczyna się okres najmu lub dzierżawy mieszkań przez Grupę. Transakcja ujmowana jest jako sprzedaż i leasing zwrotny. Zgodnie z polityką rachunkowości Grupy, z uwzględnieniem standardów MSSF 15 i MSSF 16, część wyniku jest rozpoznawana po przekazaniu lokalu w stanie deweloperskim, część po przekazaniu wykończonego i wyposażonego lokalu, a część ujmowana jest w bilansie i będzie wpływać na wynik Grupy przez cały okres najmu lub dzierżawy. W odniesieniu do zatrzymanego prawa do użytkowania mieszkań występuje obowiązek ujęcia w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Grupy aktywów oraz zobowiązań z tytułu leasingu. Na dzień 31 grudnia 2025 r. przedmiotem leasingu były 312 przekazane lokale, z których na moment pierwszego ujęcia Grupa rozpoznała prawo do użytkowania aktywów z tytułu leasingu w kwocie 60 707 tys. zł oraz zobowiązanie z tytułu leasingu w kwocie 71 716 tys. zł.

27. Zobowiązania z tytułu dostaw i usług, podatku dochodowego oraz pozostałe zobowiązania

	Okres zakończony 31.12.2025	Okres zakończony 31.12.2024
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług	35 611	43 597
Kaucje zatrzymane - część długoterminowa	2 797	8 260
Kaucje zatrzymane - część krótkoterminowa	3 895	2 064
Zobowiązania z tytułu VAT i pozostałych podatków	1 730	1 477
Pozostałe zobowiązania oraz rozliczenia międzyokresowe kosztów	1 492	1 387
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe	45 525	56 785
Ujęte jako pozostałe zobowiązania długoterminowe	2 797	8 260
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe, krótkoterminowe	42 728	48 525
Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego	4 340	459

Pozostałe zobowiązania obejmują między innymi zobowiązania Grupy z tytułu kaucji zatrzymanych, w przeważającej mierze od generalnych wykonawców poszczególnych projektów deweloperskich. Kaucje tego rodzaju zatrzymywane są przez Grupę, poprzez dokonanie odpowiednio mniejszej płatności dla generalnego wykonawcy, na okres od trzech do sześciu lat od momentu oddania inwestycji na poczet ewentualnych kosztów związanych z naprawą oddanych budynków. Zobowiązania z tytułu dostaw i usług nie są oprocentowane i są zwykle regulowane w ciągu od 14 do 30 dni.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R. Warszawa, 20 marca 2026 r. 59MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R. Warszawa, 20 marca 2026 r. 60

28. Przychody przyszłych okresów

Okres zakończony	31.12.2025	31.12.2024
Inwestycja Wrocław Trio Park	192 35	637
Inwestycja Gdańsk Chmielna	37 274	4 175
Inwestycja Conrada	483	11 625
Inwestycja JUU	15 697	2 738
Inwestycja Kosmos	12 977	600
Inwestycja Apartamenty Zielony Natolin	-	55
Inwestycja Rotunda Dynasy	-	2 700
Inwestycja In Place	73 168	861
Inwestycja Motława Garden	-	1 449
Inwestycja Gardenia Lagom	-	36 442
Inwestycja Sengera	11 274	-
Inwestycja Odkryta	8 064	-
Inwestycja Gdynia Pucka	961	-
Pozostałe	1 184	2 302
Przychody przyszłych okresów razem	88 179	266 584

Przychody przyszłych okresów składają się z zaliczek od klientów z tytułu zakupu mieszkań i lokali usługowych.

Przychody przyszłych okresów – przewidywany moment ujęcia przychodów

Stan na 31.12.2025	2026	2027
Przychody przyszłych okresów	88 179	49 944

Stan na 31.12.2024	2025	2026	2027
Przychody przyszłych okresów	266 584	259 071	3 338

29. Instrumenty finansowe i analiza wrażliwości

Opis metod zarządzania ryzykiem zawarty jest w Sprawozdania Zarządu z działalności Marvipol Development S.A. oraz Grupy Kapitałowej. Grupa zarządza wszystkimi elementami ryzyka finansowego, które mogą mieć znaczący wpływ na jej funkcjonowanie w przyszłości, kładąc w tym procesie największy nacisk na zarządzanie ryzykiem rynkowym, w tym ryzykiem stopy procentowej, ryzykiem kredytowym i ryzykiem utraty płynności. Zaciągnięte przez Grupę długoterminowe kredyty bankowe oraz wyemitowane obligacje o zmiennej stopie procentowej narażone są na ryzyko zmiany przepływów pieniężnych w wyniku zmian stóp procentowych. Grupa w większości przypadków nie zabezpiecza się przed ryzykiem stopy procentowej. Celem zarządzania płynnością finansową jest zabezpieczenie Grupy przed jej niewypłacalnością. Cel ten jest realizowany poprzez systematyczne dokonywanie projekcji zadłużenia w horyzoncie do 4 lat, a następnie aranżację odpowiednich źródeł finansowania.

Ryzyko rynkowe

a) Ryzyko cenowe

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R. Warszawa, 20 marca 2026 r. 61

Grupa nie posiada inwestycji w kapitałowe papiery wartościowe, w związku z czym nie jest narażona na ryzyko cenowe dotyczące tego typu inwestycji.

b) Ryzyko stopy procentowej

Grupa jest narażona na ryzyko stopy procentowej w związku z pozyskanym finansowaniem w postaci oprocentowanych kredytów bankowych i pożyczek oraz wyemitowanych obligacji. Zarówno w 2025 jak i 2024 roku Grupa nie zawarła kontraktów zabezpieczających przepływy pieniężne z tytułu odsetek.

Analiza wrażliwości Spółki na zmiany stóp procentowych

Zmiana stóp procentowych o 1 punkt procentowy spowodowałaby zmianę zysku przed opodatkowaniem o kwoty przedstawione poniżej. Poniższa analiza opiera się na założeniu, że inne zmienne, w szczególności kursy walut obcych pozostaną niezmienione.

	Okres zakończony 31.12.2025	Okres zakończony 31.12.2024
	Wzrost 1%	Spadek 1%
Instrumenty o zmiennej stopie procentowej	(4 755)	4 755

Ryzyko kursowe

Większość transakcji zawierana jest w złotych polskich. Grupa posiada należności oraz zobowiązania z tytułu pożyczek denominowanych w walutach obcych oraz zobowiązania z tyt. umów leasingu denominowane w walutach obcych. Grupa posiada środki pieniężne w walutach obcych. W przypadku przeliczenia należności denominowanych w walucie obcej na dzień 31 grudnia 2025 i 2024 roku, zmiana wartości waluty obcej w odniesieniu do złotego o 5% spowodowałyby następującą zmianę zysku przez opodatkowaniem:

	Okres zakończony 31.12.2025	Okres zakończony 31.12.2024
	Wzrost 5%	Spadek 5%
Należności i zobowiązanie denominowane w EUR	5 321	(5 321)

Ryzyko kredytowe

Wartość bilansowa inwestycji długoterminowych, środków pieniężnych i ekwiwalentów oraz należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałych odzwierciedla maksymalne ryzyko kredytowe. Ryzyko kredytowe Grupy w obszarze należności handlowych jest dokładnie monitorowane. Kwoty wykazane w bilansie są kwotami netto, czyli z uwzględnieniem odpisów aktualizujących wartość należności o niskim prawdopodobieństwie spłaty. Ryzyko kredytowe związane z pochodnymi instrumentami finansowymi jest ograniczone, ponieważ stronami transakcji są banki o silnej reputacji, posiadające wysoki rating kredytowy przyznany przez międzynarodowe agencje ratingowe. Grupa nie posiada znaczącej koncentracji ryzyka kredytowego. Ryzyko rozłożone jest na liczną grupę partnerów i klientów. Dodatkowo, należności dotyczące głównej działalności Grupy, tj. sprzedaży mieszkań, lokali usługowych i garaży, są w znaczącej większości przypadków w pełni zabezpieczone, gdyż wydanie przedmiotu sprzedaży najczęściej następuje po zapłaceniu przez nabywców całkowitej ceny wynikającej z umowy.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R. Warszawa, 20 marca 2026 r. 62

Na dzień 31 grudnia 2025 roku oraz 31 grudnia 2024 roku analiza przeterminowanych należności z tytułu dostaw i usług przedstawiała się następująco:

31.12.2025

	Wartość brutto	Odpis aktualizujący	Wartość netto
Nieprzeterminowane	2 200	21	2 179
Przeterminowane o następujące okresy:
0-180 dni	1 765	71	1 694
180-360 dni	98	43	55
powyżej 360 dni	186	154	32
Razem	4 249	289	3 960

31.12.2024

	Wartość brutto	Odpis aktualizujący	Wartość netto
Nieprzeterminowane	1 974	64	1 910
Przeterminowane o następujące okresy:
0-180 dni	2 563	109	2 454
180-360 dni	552	199	353
powyżej 360 dni	342	302	40
Razem	5 431	674	4 757

Zmiany w odpisach aktualizujących należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe w ciągu roku 2025 i 2024 przedstawiono poniżej:

Okres zakończony	31.12.2025	31.12.2024
Stan na początek okresu	674	453
Zmiana odpisu aktualizującego	(385)	221
Stan na koniec okresu	289	674

Ryzyko płynności

Ryzyko płynności jest to ryzyko wystąpienia trudności w spełnieniu przez Grupę obowiązków związanych ze zobowiązaniami finansowymi, które rozliczane są w drodze wydania środków pieniężnych lub innych aktywów finansowych. Zarządzanie płynnością przez Grupę polega na zapewnianiu, w możliwie najwyższym stopniu, aby Grupa zawsze posiadała płynność wystarczającą do regulowania wymaganych zobowiązań, zarówno w normalnej jak i kryzysowej sytuacji, bez narażania na niedopuszczalne straty lub podważenie reputacji Grupy. Płynność finansowa jest monitorowana w Grupie na bieżąco. Dotyczy to zarówno płynności w okresie kilku następnych dni, jak i okresu kilku najbliższych lat. Zarząd Marvipol Development S.A. dokonał oceny przewidywanej sytuacji płynnościowej Grupy Kapitałowej Marvipol Development S.A. Zdaniem Zarządu nie ma istotnego zagrożenia działalności Grupy w okresie najbliższych 12 miesięcy od dnia sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego. Zarząd jest przekonany, że będzie w stanie zapewnić odpowiednie środki finansowe do obsługi zobowiązań finansowych i handlowych oraz niezakłóconego prowadzenia działalności, w tym realizacji projektów deweloperskich. Grupa nie oczekuje, że spodziewane przepływy pieniężne, zawarte w analizie terminów wymagalności, mogą wystąpić znacząco wcześniej lub w znacząco innych kwotach.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R. Warszawa, 20 marca 2026 r. 63

31.12.2025

	Wartość bilansowa	Przepływy pieniężne wynikające z umowy*	Do 1 miesiąca	1 - 3 miesiące	3 - 6 miesięcy	6 - 12 miesięcy	1 - 3 lata	3 - 5 lat	Powyżej 5 lat
Kredyty bankowe i pożyczki	40 240	40 938	-	-	-	11 138	10 151	19 649	-
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług	35 611	35 611	35 611	-	-	-	-	-	-
Zobowiązania z tytułu obligacji	436 739	435 467	-	-	-	-	255 467	180 000	-
Kaucje	6 692	6 692	-	2 688	130	1 076	1 994	376	353
Zobowiązania z tytułu leasingu	71 266	102 174	916	3 212	4 045	8 143	30 098	29 243	26 517
Stan na koniec okresu	590 548	620 882	36 527	5 900	15 313	19 370	307 208	209 619	26 945

31.12.2024

	Wartość bilansowa	Przepływy pieniężne wynikające z umowy*	Do 1 miesiąca	1 - 3 miesiące	3 - 6 miesięcy	6 - 12 miesięcy	1 - 3 lata	3 - 5 lat	Powyżej 5 lat
Kredyty bankowe i pożyczki	18 468	18 468	3	-	-	-	10 722	7 743	-
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług	43 597	43 598	43 598	-	-	-	-	-	-
Zobowiązania z tytułu obligacji	430 364	426 467	-	-	-	-	70 000	156 467	200 000
Kaucje	10 324	10 324	-	-	1 144	1 482	4 244	3 007	447
Zobowiązania z tytułu leasingu	77 013	114 869	613	2 932	3 482	7 353	28 519	28 492	43 478
Stan na koniec okresu	578 385	613 726	44 214	2 932	4 626	78 835	199 952	239 242	43 925

* analiza przepływów pieniężnych dotyczy wartości nominalnych zobowiązań powiększonych o ewentualne naliczone niezapłacone odsetki, które mogą różnić się od wartości bilansowych

Opis metod i istotnych założeń przyjętych do ustalenia wartości godziwej aktywów i zobowiązań finansowych wycenianych w takiej wartości

Wartości godziwe aktywów i zobowiązań finansowych są zbliżone do ich wartości bilansowych na dzień 31 grudnia 2025 roku i 31 grudnia 2024 roku. Za wartość godziwą przyjmuje się kwotę, za jaką dany składnik aktywów mógłby zostać wymieniony, a zobowiązanie uregulowane na warunkach transakcji rynkowej, pomiędzy zainteresowanymi i dobrze poinformowanymi stronami.

Zarządzanie kapitałem

Grupa definiuje kapitał jako wartość bilansową kapitałów własnych. Najważniejszym wskaźnikiem używanym przez Grupę do monitorowania kapitałów własnych jest wskaźnik Kapitał własny/Aktywa razem. Wskaźnik ten wynosi na dzień 31 grudnia 2025 roku 50,68% (31 grudnia 2024 r.: 44,1%). Grupa zarządza kapitałem by zagwarantować, że należące do niej jednostki będą zdolne kontynuować działalność przy jednoczesnej maksymalizacji rentowności dla akcjonariuszy dzięki optymalizacji relacji zadłużenia do kapitału własnego.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R. Warszawa, 20 marca 2026 r. 64

Ponadto Grupa zarządza kapitałem własnym w taki sposób, aby utrzymywać bezpieczny poziom relacji kapitału własnego do długu. Według stanu na 31 grudnia 2025 i 2024 roku wskaźnik długu netto wyniósł odpowiednio: 37,9% oraz 38,4%.Jednostka Dominująca w 2025 wypłaciła 24.991 tys. PLN dywidendy.

30. Instrumenty finansowe

a) Klasyfikacja aktywów do grup instrumentów finansowych

Okres zakończony	31.12.2025	31.12.2024
Pożyczki	117 676	132 950
Należności z tytułu dostaw i usług	40	33
Instrumenty dłużne wyceniane według zamortyzowanego kosztu - podmioty powiązane	117 716	132 983
Pożyczki	-	971
Należności z tytułu dostaw i usług	3 919	4 724
Instrumenty dłużne wyceniane według zamortyzowanego kosztu - podmioty pozostałe	3 919	5 695
Środki pieniężne	271 200	257 986
Razem	392 835	396 664

b) Klasyfikacja zobowiązań do grup instrumentów finansowych

Okres zakończony	31.12.2025	31.12.2024
Kredyty bankowe i pożyczki	40 240	18 468
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług	35 611	43 597
Zobowiązania z tytułu obligacji	436 739	430 364
Kaucje	6 692	10 324
Zobowiązania z tytułu leasingu	71 266	77 013
Zobowiązania wyceniane wg. zamortyzowanego kosztu	590 548	579 766

Wartości godziwe instrumentów finansowych odpowiadają ich wartościom bilansowym na dzień 31 grudnia 2025 roku i 31 grudnia 2024 roku.

31. Zobowiązania inwestycyjne i kontraktowe

Zobowiązania dotyczą przede wszystkim zobowiązań wobec generalnych wykonawców z tytułu podpisanych kontraktów. Całkowita kwota przyszłych zobowiązań, które nie są jeszcze zafakturowane z tytułu umów o generalne wykonawstwo na dzień 31 grudnia 2025 r. wynosi: 371.020 tys. zł, a na dzień 31 grudnia 2024 r. wynosiła: 397.963 tys. zł.

32. Zobowiązania warunkowe

Na dzień bilansowy oraz do dnia sporządzenia niniejszego raportu Spółki z Grupy Kapitałowej Marvipol Development S.A. udzieliły następujących poręczeń:

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R. Warszawa, 20 marca 2026 r. 65

• spółki Marvipol Sopot I Sp. z o.o. i Marvipol Kołobrzeg Sp. z o.o. udzieliły poręczeń na rzecz mBank S.A. z siedzibą w Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Development S.A. w związku z zawartą 5 listopada 2018 umową kredytu odnawialnego, którego aktualny limit wynosi 35.000 tys. zł. Poręczenia udzielone do kwoty 60.000 tys. zł;
• spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz mBank S.A. z siedzibą w Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Logistics S.A. w związku z zawartą 23 lipca 2021 umową ramową dla transakcji rynku finansowego. Poręczenie udzielone do kwoty 24.000 tys. zł;
• spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz Banku Ochrony Środowiska SA z siedzibą w Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Development Unique Tower Sp. z o.o. w związku z zawartą 15 grudnia 2022 roku umową gwarancji do kwoty 4.578 tys. zł. Poręczenie do kwoty 6.887 tys. zł;
• spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz Alior Bank S.A. z siedzibą w Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Skarbka z Gór Sp. z o.o. w związku z zawartą 25 czerwca 2024 r. umową kredytu inwestycyjnego w kwocie 55.283 tys. zł. Poręczenie udzielone do kwoty 110.566 tys. zł;
• spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz Alior Bank S.A. z siedzibą w Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Skarbka z Gór Sp. z o.o. w związku z zawartą 25 czerwca 2024 umową kredytu odnawialnego do kwoty 2.000 tys. zł. Poręczenie udzielone do kwoty 4.000 tys. zł;
• spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz Banku Millennium S.A. z siedzibą w Warszawie, za zobowiązania spółki Marvipol Wrocław Architektów w związku z zawartą 30 września 2024 roku umową kredytu odnawialnego do kwoty 65.000 tys. zł. Poręczenie udzielone do kwoty 104.000 tys. zł;
• spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz Alior Bank S.A. z siedzibą w Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Instalatorów sp. z o.o. W związku z zawartą 8 lipca 2024 roku umową określającą warunki udzielania gwarancji. Poręczenie do kwoty 6.528 tys. zł;
• spółka Marvipol Development Unique Tower Sp. z o.o. jako dłużnik hipoteczny złożyła oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji do kwoty 15.000 tys. zł w związku z kredytem odnawialnym do kwoty 10.000 tys. zł udzielonym Marvipol Development S.A. przez Alior Bank S.A.
• spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz Alior Bank S.A. z siedzibą w Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Gdańsk Chmielna Sp. z o.o. w związku z zawartą 31 marca 2025 r. umową kredytu inwestycyjnego w kwocie 141.770 tys. zł. Poręczenie udzielone do kwoty 212.655 tys. zł;
• spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz Alior Bank S.A. z siedzibą w Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Gdańsk Chmielna Sp. z o.o. w związku z zawartą 31 marca 2025 r. umową kredytu odnawialnego w kwocie 8.000 tys. zł. Poręczenie udzielone do kwoty 12.000 tys. zł;
• spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz PKO BP S.A. z siedzibą w Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Odkryta Sp. z o.o. w związku z zawartą 7 maja 2025 r. umową kredytu inwestycyjnego w kwocie 63.150 tys. zł. Poręczenie udzielone do kwoty 11.976 tys. zł;

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R. Warszawa, 20 marca 2026 r. 66

• spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz osoby fizycznej za zobowiązanie spółki Marvipol Odkryta sp. z o.o. w związku z zawartą z tą osobą fizyczną umową nabycia nieruchomości (Osiedle Senza) i z określonym w tej umowie zobowiązaniem Marvipol Odkryta sp. z o.o. do wykonania prac budowalnych do kwoty 450 tys. zł;
• spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz PKO BP S.A. z siedzibą w Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Żubowiecka Sp. z o.o. w związku z zawartą 16 grudnia 2025 r. umową kredytu inwestycyjnego w kwocie 91.750 tys. zł. Poręczenie udzielone do kwoty 17.352 tys. zł;
• spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz mBank S.A. z siedzibą w Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Gdynia Pucka Sp. z o.o. w związku z zawartą 18 grudnia 2025 r. umową kredytu inwestycyjnego i budowlanego w kwocie 85.208 tys. zł. Poręczenie udzielone do łącznej kwoty 135.713,7 tys. zł.

33. Transakcje z podmiotami powiązanymi

Wypłacone i należne wynagrodzenia Zarządu Jednostki Dominującej i osób zarządzających wyższego szczebla.

Grupa na rzecz członków Zarządu Jednostki Dominującej i osób zarządzających wyższego szczebla wypłaca wynagrodzenie na podstawie: pełnienia funkcji członka Zarządu (mianowanie) oraz na podstawie umowy o świadczenie usług.

Wynagrodzenie Zarządu Jednostki Dominującej (w tys. zł)

	01.01.2025	01.01.2024	31.12.2025	31.12.2024
Mariusz Książek - Prezes Zarządu	3 996	3 680
Andrzej Nizio - Wiceprezes Zarządu	1 260	1 260	5 256	4 940

Wynagrodzenia Zarządu Jednostki Dominującej w jednostkach podporządkowanych Marvipol Development S.A. (w tys. zł)

	01.01.2025	01.01.2024	31.12.2025	31.12.2024
Mariusz Książek - Prezes Zarządu	1 262	1 162
Andrzej Nizio - Wiceprezes Zarządu	-	278	1 262	1 440

Wynagrodzenie Rady Nadzorczej (w tys. zł)

	01.01.2025	31.12.2025	01.01.2024	31.12.2024
Aleksander Chłopecki	189	174
Krzysztof Brejdak	179	165
Wiesław Łatała	158	145
Andrzej Jacaszek	105	97
Piotr Chudzik	147	30
Dariusz Daniluk	-	89	778	700

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R. Warszawa, 20 marca 2026 r. 67

Pozostałe transakcje z podmiotami powiązanymi w Grupie Kapitałowej Marvipol Development S.A.

Podmioty powiązane obejmują podmioty kontrolowane przez Kierownictwo Jednostki Dominującej oraz członków Rady Nadzorczej Marvipol Development S.A.

Sprzedaż produktów i usług (w tys. zł)

	Wartość transakcji	Nierozliczone saldo w okresie na dzień
Okres zakończony	01.01.2025	01.01.2024
Jednostki powiązane z Marvipol Development S.A.	212	4 860
Jednostki pozostałe powiązane z członkami Zarządu Jednostki Dominującej i Radą Nadzorczą Marvipol Development S.A.	154	195
Sprzedaż produktów i usług	366	5 055

Zakup produktów i usług (w tys. zł)

	Wartość transakcji	Nierozliczone saldo w okresie na dzień
Okres zakończony	01.01.2025	01.01.2024
Jednostki powiązane z Marvipol Development S.A.	-	-
Jednostki pozostałe powiązane z członkami Zarządu Jednostki Dominującej i Radą Nadzorczą Marvipol Development S.A.	1 349	739
Zakup produktów i usług	1 349	739

Transakcje sprzedaży i zakupu od jednostek powiązanych zawarto na warunkach rynkowych.

Wypłacone dywidendy (w tys. zł)

	Wartość transakcji	Nierozliczone saldo w okresie na dzień
Okres zakończony	01.01.2025	01.01.2024
Książek Holding Sp. z o.o.*	18 645	29 162
Mariusz Książek	1 247	2 203
	19 892	31 365

*Podmiot zależny od Mariusza Książek

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R. Warszawa, 20 marca 2026 r. 68

Udzielone pożyczki (kapitał i odsetki) – tys. zł

	Nierozliczone saldo na dzień 01.01.2025	Udzielenie	Spłaty	Naliczenia odsetek	Spłaty odsetek	Wycena (zmiana metody konsolidacji)	Odpis na oczekiwane straty kredytowe	Nierozliczone saldo na dzień 31.12.2025
PDC Industrial Center 229 Sp. z o.o.	14 608	-	-	13 669	330	1 674	(42)	447
PDC Industrial Center 195 Sp. z o.o.	48 959	-	-	-	1 450	-	(544)	(1 164)
Zynwalin Investments Sp. z o.o.	43 741	-	-	-	1 207	-	(490)	(1 209)
PDC Industrial Center 229 Sp. z o.o.	25 642	-	-	-	703	-	(281)	(338)
PDC Industrial Center 141 Sp. z o.o.	-	-	-	-	-	-	-	-
Razem	132 950	-	-	13 669	3 690	1 674	(1 357)	(2 264)

	Nierozliczone saldo na dzień 01.01.2024	Udzielenie	Spłaty	Naliczenia odsetek	Spłaty odsetek	Wycena (zmiana metody konsolidacji)	Odpis na oczekiwane straty kredytowe	Nierozliczone saldo na dzień 31.12.2024
PDC Industrial Center 135 Sp. z o.o.	47 349	-	-	43 220	998	5 056	(299)	228
PDC Industrial Center 187 Sp. z o.o.	14 868	-	-	-	414	-	(260)	(414)
PDC Industrial Center 195 Sp. z o.o.	46 740	-	2 047	-	1 328	-	(824)	(332)
Zynwalin Investments Sp. z o.o.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.
Warszawa, 20 marca 2026 r. 69

Otrzymane pożyczki (kapitał i odsetki) – tys. zł

Nazwa podmiotu	Nierozliczone saldo na dzień 01.01.2025	Sprzedaż / nabycie udziałów (zmiana metody konsolidacji)	Udzielenie pożyczki	Kompensaty z dywidendami	Spłaty kapitału	Naliczenia odsetek	Spłaty odsetek	Różnice kursowe	Nierozliczone saldo na dzień 31.12.2025
PDC Industrial Center 149 Sp. z o.o. w likwidacji	4 650	-	-	4 586	-	133	(197)	-	-
PDC Industrial Center 135 Sp. z o.o. w likwidacji	1 033	3 810	4 821	-	62	71	(13)	-	-
PDC Industrial Center 187 Sp. z o.o.	-	-	948	-	-	4	1	-	-
Razem	5 683	3 810	5 769	4 586	62	208	(210)	-	9 531

Nazwa podmiotu	Nierozliczone saldo na dzień 01.01.2024	Sprzedaż / nabycie udziałów (zmiana metody konsolidacji)	Udzielenie pożyczki	Kompensaty z dywidendami	Spłaty kapitału	Naliczenia odsetek	Spłaty odsetek	Różnice kursowe	Nierozliczone saldo na dzień 31.12.2024
PDC Industrial Center 149 Sp. z o.o.	3 135	-	1 492	-	-	79	(56)	-	4 650
PDC Industrial Center 135 Sp. z o.o.	-	-	1 036	-	-	9	(12)	-	1 033
Razem	3 135	-	2 528	-	-	88	(68)	-	5 683

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.
Warszawa, 20 marca 2026 r. 70

Wartość udzielonych pożyczek według terminów spłaty:

Termin spłaty	01.01.2025	01.01.2024	31.12.2025	31.12.2024
Do 1 roku	-	-	-	-
Od 1 roku do 3 lat	117 676	132 950	117 676	132 950
Od 3 do 5 lat	-	-	-	-
Powyżej 5 lat	-	-	-	-
Razem	117 676	132 950	117 676	132 950

Wartość otrzymanych pożyczek według terminów spłaty:

Termin spłaty	01.01.2025	01.01.2024	31.12.2025	31.12.2024
Do 1 roku	953	-	953	-
Od 1 roku do 3 lat	-	5 683	-	5 683
Od 3 do 5 lat	-	-	-	-
Powyżej 5 lat	-	-	-	-
Razem	953	5 683	953	5 683

34. Podmioty wchodzące w skład Grupy Kapitałowej Marvipol Development S.A.

Jednostki zależne

Nazwa jednostki zależnej	Procent posiadanych udziałów na dzień 31.12.2025	Procent posiadanych udziałów na dzień 31.12.2024
Marvipol Gdańsk Chmielna Sp. z o.o.	100%	100%
Marvipol Raabego Sp. z o.o.	100%	100%
Marvipol Wrocław Dożynkowa Sp. z o.o.	100%	100%
Marvipol Głębocka Sp. z o.o.	100%	100%
Marvipol Development Unique Tower Sp. z o.o.	100%	100%
Marvipol Skarbka z Gór Sp. z o.o.	100%	100%
Marvipol Logistics S.A.	100%	100%
Marvipol Rotunda Dynasy Sp. z o.o.	100%	100%
Marvipol Conrada Sp. z o.o.	100%	100%
Unique Apartments Warszawa Sp. z o.o.	100%	100%
Marvipol Narwik Sp. z o.o.	100%	100%
Marvipol Kołobrzeg Sp. z o.o.	100%	100%
Marvipol Wrocław Architektów Sp. z o.o.	100%	100%
Marvipol Gdynia Pucka Sp. z o.o.	100%	100%
Marvipol Odkryta Sp. z o.o.	100%	100%
Property-ad Sp. z o.o.	100%	100%
Marvipol Sopot I Sp. z o.o.	100%	100%
Marvipol Żubowiecka Sp. z o.o.	100%	100%
Marvipol Projekt 30 Sp. z o.o.	100%	100%
Marvipol Aleje Jerozolimskie Sp. z o.o	100%	100%
Marvipol Instalatorów Sp. z o.o.	100%	100%
Marvipol Nad Potokiem Sp. z o.o.	100%	100%
Unique Gdańsk Sp. z o.o.	100%	100%
Marvipol Projekt 102 Sp. z o.o.	100%	-
Marvipol Projekt 103 Sp. z o.o.	100%	-
Marvipol Projekt 104 Sp. z o.o.	100%	-

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.
Warszawa, 20 marca 2026 r. 71

Nazwa jednostki zależnej	Procent posiadanych udziałów na dzień 31.12.2025	Procent posiadanych udziałów na dzień 31.12.2024
Marvipol Projekt 105 Sp. z o.o.	100%	-
Marvipol Projekt 106 Sp. z o.o.	100%	-
Marvipol Projekt 107 Sp. z o.o.	100%	-

Udziały we wspólnych przedsięwzięciach

Nazwa podmiotu	Procentowa wielkość udziałów posiadanych przez Grupę na dzień 31.12.2025	Procentowa wielkość udziałów posiadanych przez Grupę na dzień 31.12.2024
PDC Industrial Center 130 Sp. z o.o. w likwidacji 1)	41%	41%
PDC Industrial Center 135 Sp. z o.o. w likwidacji 2)	50%	50%
PDC Industrial Center 149 Sp. z o.o. w likwidacji 3)	68%	68%
PDC Industrial Center 187 Sp. z o.o. 4)	68%	68%
Zynwalin Investments Sp. z o.o. 5)	68%	68%
PDC Industrial Center 195 Sp. z o.o. 6)	45%	45%
PDC Industrial Center 229 Sp. z o.o. 7)	17%	17%

1) PDC Industrial Center 130 Sp. z o.o. w likwidacji - 40,8% udziałów uprawniających do 30% głosów na zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka stanowi wspólne przedsięwzięcie
2) PDC Industrial Center 135 Sp. z o.o. w likwidacji - 50% udziałów uprawniających do 36,8% głosów na zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka stanowi wspólne przedsięwzięcie
3) PDC Industrial Center 149 Sp. z o.o. w likwidacji - 68% udziałów uprawniających do 50% głosów na zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka stanowi wspólne przedsięwzięcie
4) PDC Industrial Center 187 Sp. z o.o. - 68% udziałów uprawniających do 50% głosów na zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka stanowi wspólne przedsięwzięcie
5) Zynwalin Investments Sp. z o.o. - 68% udziałów uprawniających do 50% głosów na zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka stanowi wspólne przedsięwzięcie
6) PDC Industrial Center 195 Sp. z o.o. - 45% udziałów uprawniających do 45% głosów na zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka stanowi wspólne przedsięwzięcie
7) PDC Industrial Center 229 Sp. z o.o. – 16,8% udziałów uprawniających do 16,8% głosów na zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka stanowi wspólne przedsięwzięcie

Jednostki zależne na dzień sporządzenia raportu
Lista jednostek zależnych znajduje się w pkt 5 Sprawozdania Zarządu z działalności Marvipol Development S.A. oraz Grupy Kapitałowej Marvipol Development S.A.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.
Warszawa, 20 marca 2026 r. 72

35. Objaśnienia do sprawozdania z przepływów pieniężnych

Pozycja	Okres zakończony 31.12.2025	Okres zakończony 31.12.2024
Bilansowa zmiana stanu zapasów	89 621	(164 690)
Koszty finansowania zewnętrznego wykazane w przepływach z działalności finansowej	18 546	28 648
Ujęcie i rozliczenie aktywów wg MSSF 16	1 724	(3 407)
Reklasyfikacja z zapasu na RAT	(1 940)	-
Amortyzacja prawa użytkowania wieczystego gruntów dot. zakończonych inwestycji	(44)	-
Odpis aktualizujący zapasy	(2 183)	-
Nakłady niepieniężne (w tym naliczone niezapłacone koszty finansowania zewnętrznego)	-	1 594
Zmiana stanu zapasów wykazana w rachunku przepływów pieniężnych	105 724	(138 897)

Pozycja	Okres zakończony 31.12.2025	Okres zakończony 31.12.2024
Bilansowa zmiana stanu należności	31 454	(29 651)
Reklasyfikacja z/na inne pozycje bilansowe	-	-
Ujęcie i rozliczenie kosztów prowizji kredytowych	2 293	892
Pozostałe	(1 953)	(889)
Zmiana stanu należności wykazana w rachunku przepływów pieniężnych	31 794	(29 648)

Pozycja	Okres zakończony 31.12.2025	Okres zakończony 31.12.2024
Bilansowa zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych, z wyjątkiem kredytów i pożyczek	(5 797)	7 933
Zmiany stanu zobowiązań wykazane w innych liniach rachunku przepływów pieniężnych	(1 302)	(104)
Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych	(7 099)	7 829

36. Średnioroczne zatrudnienie w Grupie Marvipol Development S.A.
Średnie zatrudnienie w okresie od 1 stycznia 2025 r. do 31 grudnia 2025 r. w Grupie wynosiło 79 osób.

37. Inne istotne zdarzenia w okresie od 1 stycznia 2025 r. do 31 grudnia 2025 r. oraz znaczące zdarzenia po dniu 31 grudnia 2025 r.
Informacje na temat istotnych zdarzeń wpływających na działalność Grupy zostały zawarte w pkt 7 Sprawozdania Zarządu z działalności Marvipol Development S.A. oraz Grupy Kapitałowej.
Do dania zatwierdzenia niniejszego Sprawozdania nie nastąpiły zdarzenia powodujące konieczność dokonania korekt.
Zdarzeniem istotnym nie powodującym dokonania korekt był przedterminowy, całościowy wykup obligacji serii P2022B. Informacje na temat skutków finansowych przedstawione są w nocie 25.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2025 R.
Warszawa, 20 marca 2026 r. 73

38. Informacja o wynagrodzeniu podmiotu uprawnionego do badania sprawozdań finansowych
W dniu 24 maja 2023 roku Rada Nadzorcza Marvipol Development S.A., działając na podstawie § 34 Statutu Spółki, dokonała wyboru firmy audytorskiej do badania sprawozdań finansowych: CSWP Audyt Prosta Spółka Akcyjna z siedzibą w Warszawie (00-336), przy ul. Kopernika 34, wpisaną na listę firm audytorskich pod nr 3767. Umowa ze spółką CSWP Audyt Prosta Spółka Akcyjna o dokonanie badania została zawarta w dniu 12 czerwca 2023 roku. Wynagrodzenie z tytułu badania jednostkowego i skonsolidowanego sprawozdania finansowego Marvipol Development S.A. oraz innych usług za lata 2025 i 2024 prezentuje poniższa tabela:

Rodzaj usługi	Okres zakończony 31.12.2025	Okres zakończony 31.12.2024
Badanie rocznego jednostkowego i skonsolidowanego sprawozdania finansowego	256	246
Inne usługi atestacyjne, w tym:	401	195
- przegląd jednostkowego i skonsolidowanego sprawozdania finansowego	97	93
- badania rocznych sprawozdań finansowych jednostek podporządkowanych	126	92
- pozostałe usługi atestacyjne	178	10
Razem	657	441

Mariusz Książek Prezes Zarządu
Andrzej Nizio Wiceprezes Zarządu
Karolina Banaś osoba, której powierzono prowadzenie ksiąg rachunkowych