Marvipol Development S.A. — Annual Report 2020

Mar 22, 2021

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.

Warszawa, 18 marca 2021 r.

2 WPROWADZENIE DO SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO

Podstawowe informacje o Marvipol Development Spółka Akcyjna

Nazwa	Marvipol Development Spółka Akcyjna
Forma prawna	Spółka akcyjna
Siedziba	ul. Prosta 32, 00-838 Warszawa
Adres korespondencyjny	ul. Prosta 32, 00-838 Warszawa
Kraj	Polska
Przedmiot działalności	Spółka prowadzi działalność holdingową - jest podmiotem dominującym Grupy Kapitałowej Marvipol Development S.A., prowadzącej działalność deweloperską
Nazwa jednostki dominującej	Marvipol Development Spółka Akcyjna
Nazwa jednostki dominującej najwyższego szczebla grupy	MK Holding S.a.r.l. z siedzibą w Luksemburgu

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.
Warszawa, 18 marca 2021 r.

3 SKONSOLIDOWANE ROCZNE SPRAWOZDANIE Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW (TYS. PLN)

	Nota	01.01.2020 - 31.12.2020	01.01.2019 - 31.12.2019
Przychody ze sprzedaży	5	431 385	290 784
Koszt własny sprzedaży	6	(325 635)	(223 801)
Zysk (strata) brutto ze sprzedaży		105 750	66 983
Koszty sprzedaży	7	(6 295)	(8 382)
Koszty ogólnego zarządu	7	(40 822)	(34 630)
Udział w zyskach wspólnych przedsięwzięć	8	29 821	64 058
Pozostałe przychody operacyjne	9	9 109	10 318
Pozostałe koszty operacyjne	10	(7 991)	(7 823)
Zysk (strata) na działalności operacyjnej		89 572	89 572
Przychody finansowe	11	15 388	5 634
Koszty finansowe	12	(5 197)	(6 506)
Zysk (strata) przed opodatkowaniem		99 763	89 652
Podatek dochodowy	13	(19 318)	(19 765)
Zysk (strata) netto		80 445	69 887
Zysk na 1 akcję Podstawowy (zł)		1,93	1,68
Rozwodniony (zł)		1,93	1,68

Mariusz Książek
Prezes Zarządu

Grzegorz Kawecki
Wiceprezes Zarządu

Beata Cukrowska
osoba, której powierzono prowadzenie ksiąg rachunkowych

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.
Warszawa, 18 marca 2021 r.

4 SKONSOLIDOWANE ROCZNE SPRAWOZDANIE Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW (TYS. PLN)

		01.01.2020 - 31.12.2020	01.01.2019 - 31.12.2019
Zysk (strata) netto		80 445	69 887
Inne całkowite dochody		-	-
Całkowite dochody netto		80 445	69 887
Całkowite dochody netto przypadające na:
Akcjonariuszy jednostki dominującej		80 445	69 887
Udziały niekontrolujące		-	-

Mariusz Książek
Prezes Zarządu

Grzegorz Kawecki
Wiceprezes Zarządu

Beata Cukrowska
osoba, której powierzono prowadzenie ksiąg rachunkowych

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.
Warszawa, 18 marca 2021 r.

5 SKONSOLIDOWANE ROCZNE SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ (TYS. PLN)

Okres zakończony	Nota	31.12.2020	31.12.2019
AKTYWA
Aktywa trwałe
Wartości niematerialne	14	137	821
Rzeczowe aktywa trwałe	15	30 624	31 933
Prawa do użytkowania rzeczowych aktywów trwałych z tytułu leasingu	28	15 420	18 213
Nieruchomości inwestycyjne	16	14 296	51 060
Długoterminowe aktywa finansowe	17	119 536	145 618
Udziały w jednostkach ujmowanych metodą praw własności	18	17 409	-
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	19	18 481	14 798
Aktywa trwałe razem		215 903	262 443
Aktywa obrotowe
Zapasy	20	853 775	724 242
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności	21	53 099	46 118
Należności z tytułu podatku dochodowego	21	369	2 776
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty, w tym:	22	190 745	175 956
Środki pieniężne o ograniczonej możliwości dysponowania	22	48 236	48 737
Aktywa obrotowe razem		1 097 988	949 092
Aktywa klasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży	23	-	63 374
Aktywa razem		1 313 891	1 274 909

Mariusz Książek
Prezes Zarządu

Grzegorz Kawecki
Wiceprezes Zarządu

Beata Cukrowska
osoba, której powierzono prowadzenie ksiąg rachunkowych

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.
Warszawa, 18 marca 2021 r.

6 SKONSOLIDOWANE ROCZNE SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ (TYS. PLN)

	Nota	31.12.2020	31.12.2019
KAPITAŁ WŁASNY i ZOBOWIĄZANIA
Kapitał własny	24
Kapitał własny przypisany akcjonariuszom jednostki dominującej
Kapitał zakładowy		41 653	41 653
Kapitał wydzielony		317 922	317 922
Kapitał zapasowy		109 650	53 763
Fundusz dywidendowy		6 919	-
Zyski zatrzymane		80 445	69 887
Kapitały razem		556 589	483 225
Zobowiązania długoterminowe oraz rezerwy
Rezerwy	25	-	-
Rezerwa z tytułu podatku odroczonego	19	19 339	25 438
Zobowiązania z tytułu kredytów bankowych i pożyczek	26	44 725	148 857
Zobowiązania z tytułu obligacji	27	172 497	127 920
Zobowiązania z tytułu leasingu finansowego	28	15 948	17 406
Pozostałe zobowiązania		6 787	6 704
Zobowiązania długoterminowe oraz rezerwy razem		259 296	326 325
Zobowiązania krótkoterminowe
Rezerwy	25	1 650	14 553
Zobowiązania z tytułu kredytów bankowych i pożyczek	26	63 260	27 975
Zobowiązania z tytułu obligacji	27	49 385	83 695
Zobowiązania z tytułu leasingu finansowego	28	1 549	1 368
Zobowiązania z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste	28	28 403	33 521
Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego	29	4 793	1 136
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług i pozostałe	29	53 334	51 485
Przychody przyszłych okresów	30	295 632	251 626
Zobowiązania krótkoterminowe razem		498 006	465 359
Zobowiązania razem		757 302	791 684
Kapitał własny, zobowiązania i rezerwy razem		1 313 891	1 274 909

Mariusz Książek
Prezes Zarządu

Grzegorz Kawecki
Wiceprezes Zarządu

Beata Cukrowska
osoba, której powierzono prowadzenie ksiąg rachunkowych

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.
Warszawa, 18 marca 2021 r.

7 SKONSOLIDOWANE ROCZNE SPRAWOZDANIE ZE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM (TYS. PLN)

	Kapitał zakładowy	Kapitał zapasowy z wydzielenia	Kapitał zapasowy	Fundusz dywidendowy	Zyski zatrzymane	Kapitał własny razem
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 r.
Stan na początek okresu	41 653	317 922	53 763	-	69 887	483 225
Podział wyniku z lat ubiegłych	-	-	55 887	6 919	(62 806)	-
Wypłata dywidendy	-	-	-	-	(7 081)	(7 081)
Zysk (strata) netto danego okresu	-	-	-	-	80 445	80 445
Stan na koniec okresu	41 653	317 922	109 650	6 919	80 445	556 589
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2019 r.
Stan na początek okresu	41 653	317 922	6 454	-	47 309	413 338
Podział wyniku z lat ubiegłych	-	-	47 309	-	(47 309)	-
Zysk (strata) netto danego okresu	-	-	-	-	69 887	69 887
Stan na koniec okresu	41 653	317 922	53 763	-	69 887	483 225

Mariusz Książek
Prezes Zarządu

Grzegorz Kawecki
Wiceprezes Zarządu

Beata Cukrowska
osoba, której powierzono prowadzenie ksiąg rachunkowych

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.
Warszawa, 18 marca 2021 r.

8 SKONSOLIDOWANE ROCZNE SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH (TYS.# MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.

Warszawa, 18 marca 2021 r.

SKONSOLIDOWANE ROCZNE SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH (TYS. PLN)

	01.01.2020 - 31.12.2020	01.01.2019 - 31.12.2019
PRZEPŁYWY ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH Z DZIAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ
Zysk (strata) brutto	99 763	89 652
Amortyzacja	7 322	3 146
(Zyski) straty z tytułu różnic kursowych	(5 507)	2 169
Przychody odsetkowe	11 (489)	(1 010)
Koszty odsetkowe	12 877	566
Koszty emisji obligacji	27 920	1 258
Koszty pozyskania finansowania w formie kredytów	1 528	912
Koszty z tytułu leasingu finansowego	28 821	902
Efekt modyfikacji umów leasingu	28	(20)
(Zysk) ze sprzedaży środków trwałych	272	-
(Zysk) ze sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych	(273)	-
Udział w (zyskach) stratach jednostek ujmowanych metodą praw własności	8	(29 821)
Odsetki od jednostek ujmowanych metodą praw własności	11	(3 278)
Odpis aktualizujący wartość firmy	676	-
Zmiana prezentacji w związku ze zmianą metody konsolidacji po sprzedaży udziałów	(2 635)	(1 672)
Pozostałe	31 149
Korekty razem	(33 677)	(62 168)
Zmiana stanu zapasów	(113 676)	(161 367)
Zmiana stanu należności	(20 682)	(19 912)
Zmiana stanu rezerw	900	(1 059)
Zmiana stanu kaucji	634	5 656
Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych, z wyjątkiem kredytów i pożyczek	(2 962)	39 848
Zmiana stanu przychodów przyszłych okresów	44 006	96 759
Zmiana kapitału obrotowego	(91 780)	(40 075)
Podatek dochodowy zwrócony	1 441	586
Podatek dochodowy zapłacony	(24 500)	(14 917)
Środki wygenerowane z tytułu zobowiązań podatkowych	(23 059)	(14 331)
Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej	(48 753)	(26 922)

Mariusz Książek Prezes Zarządu
Grzegorz Kawecki Wiceprezes Zarządu
Beata Cukrowska osoba, której powierzono prowadzenie ksiąg rachunkowych

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.

Warszawa, 18 marca 2021 r.

9

SKONSOLIDOWANE ROCZNE SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH (TYS. PLN)

	01.01.2020 - 31.12.2020	01.01.2019 - 31.12.2019
PRZEPŁYWY ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH Z DZIAŁALNOŚCI INWESTYCYJNEJ
Odsetki otrzymane	5 651	6 091
Dywidendy otrzymane	-	-
Wpływy z tytułu sprzedaży ST i WN	537	-
Wpływy ze sprzedaży aktywów finansowych	61 510	37 148
Wpływy ze sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych	1 772	-
Spłata udzielonych pożyczek	35 108	168 115
Wpływy	177 638	159 164
Nabycie wartości niematerialnych oraz rzeczowych środków trwałych	(687)	(769)
Nabycie nieruchomości inwestycyjnych	(24 197)	(90 051)
Udzielenie pożyczek jednostkom ujmowanym metodą praw własności	35	(29 092)
Wydatki	(53 976)	(114 187)
Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej	123 662	44 977
PRZEPŁYWY ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH Z DZIAŁALNOŚCI FINANSOWEJ
Zaciągnięcie kredytów i pożyczek	173 090	250 230
Wpływy netto z emisji obligacji	111 818	58 565
Wpływy	284 908	308 795
Dywidendy wypłacone akcjonariuszom Jednostki Dominującej	(7 081)	-
Wydatki na spłatę kredytów i pożyczek	(215 478)	(150 134)
Wykup obligacji	27	(102 480)
Odsetki zapłacone	(16 726)	(20 628)
Prowizje od kredytów	(857)	(1 114)
Płatności zobowiązań z tytułu umów leasingu finansowego	28	(2 406)
Wydatki	(345 028)	(304 254)
Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej	(60 120)	4 541
PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE NETTO	14 789	22 596
BILANSOWA ZMIANA STANU ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH	14 789	22 596
ŚRODKI PIENIĘŻNE NA POCZĄTEK OKRESU	175 956	153 360
ŚRODKI PIENIĘŻNE NA KONIEC OKRESU	190 745	175 956

Mariusz Książek Prezes Zarządu
Grzegorz Kawecki Wiceprezes Zarządu
Beata Cukrowska osoba, której powierzono prowadzenie ksiąg rachunkowych

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.

Warszawa, 18 marca 2021 r.

10

SPRAWOZDAWCZOŚĆ SEGMENTÓW DZIAŁALNOŚCI (TYS. PLN)

Sprawozdawczość segmentów działalności prezentowana jest w odniesieniu do segmentów branżowych: deweloperskiego, magazynowego i pozostałych aktywów nieruchomościowych. Podział na segmenty branżowe wynika ze struktury zarządzania oraz raportowania wewnętrznego Grupy. Ceny stosowane w rozliczeniach pomiędzy poszczególnymi segmentami oparte są o ceny rynkowe. Wynik segmentu, jego aktywa oraz zobowiązania zawierają pozycje, które go dotyczą w sposób bezpośredni, jak również odpowiednie pozycje użytkowane wspólnie, które w oparciu o racjonalne przesłanki można przypisać do poszczególnych segmentów. Grupa wyróżnia następujące operacyjne segmenty działalności:

• działalność deweloperska,
• działalność magazynowa,
• segment pozostałe aktywa nieruchomościowe.

	Segment deweloperski	Segment magazynowy	Segment pozostałe aktywa nieruchomościowe
	01.01.2020 - 31.12.2020	01.01.2019 - 31.12.2019	01.01.2020 - 31.12.2020
Przychody ze sprzedaży	431 385	290 784	-
Koszt własny sprzedaży	(325 635)	(223 801)	-
Zysk (strata) brutto ze sprzedaży	105 750	66 983	-
Koszty sprzedaży	(6 258)	(8 350)	(37)
Koszty ogólnego zarządu	(30 068)	(24 294)	(10 083)
Udział w zyskach wspólnych przedsięwzięć	-	-	29 821
Pozostałe przychody operacyjne	9 049	10 215	48 103
Pozostałe koszty operacyjne	(7 991)	(7 804)	-
Zysk (strata) na działalności operacyjnej	70 482	36 750	19 749
Przychody finansowe	608	1 231	14 780
Koszty finansowe	(5 177)	(3 746)	(20)

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.

Warszawa, 18 marca 2021 r.

11

	Segment deweloperski	Segment magazynowy	Segment pozostałe aktywa nieruchomościowe
	01.01.2020 - 31.12.2020	01.01.2019 - 31.12.2019	01.01.2020 - 31.12.2020
Zysk (strata) przed opodatkowaniem	65 913	34 235	34 509
Podatek dochodowy	(13 895)	(10 016)	(5 561)
Zysk (strata) netto	52 018	24 219	28 948

	Segment deweloperski	Segment magazynowy	Segment pozostałe aktywa nieruchomościowe
	Okres zakończony 31.12.2020	Okres zakończony 31.12.2019	Okres zakończony 31.12.2020
Aktywa trwałe	65 362	69 324	148 154
w tym rzeczowe aktywa trwałe	30 624	31 933	-
w tym prawa do użytkowania rzeczowych aktywów trwałych z tytułu leasingu	15 420	18 213	-
w tym nieruchomości inwestycyjne	1 085	2 585	13 211
w tym udziały we wspólnych przedsięwzięciach	-	-	17 409
w tym pożyczki udzielone	2 159	2 158	117 212
Aktywa obrotowe	879 562	905 118	26 560
w tym zapasy	679 393	724 242	-
w tym środki pieniężne i ich ekwiwalenty	156 489	146 429	21 006
Aktywa klasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży	-	-	-
Aktywa razem	944 924	974 442	174 714
Zobowiązania długoterminowe	254 695	290 768	1 933
w tym długoterminowe zobowiązania finansowe	232 009	267 268	1 161
Zobowiązania krótkoterminowe	350 961	450 646	14 097
w tym krótkoterminowe zobowiązania finansowe	105 397	146 559	13 108
Zobowiązania razem	605 656	741 414	16 030

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.

Warszawa, 18 marca 2021 r.

12

Grupa nie wyodrębnia segmentów geograficznych. Miejscem działalności Grupy jest terytorium Polski. Informacja na temat innych, potencjalnych i/lub przyszłych obszarów działalności zawarta jest w sprawozdaniu Zarządu z działalności.

INFORMACJE DODATKOWE ORAZ NOTY OBJAŚNIAJĄCE

1. Podstawowe informacje o Jednostce Dominującej

Dane Jednostki Dominującej

Marvipol Development S.A. (Spółka, Emitent) jest spółką akcyjną zarejestrowaną w Polsce. Siedziba Spółki mieści się w Warszawie 00-838, przy ul. Prostej 32. Spółka została utworzona na podstawie aktu zawiązania z 25 listopada 2014 r. na czas nieoznaczony. Rejestracja spółki została dokonana 16 grudnia 2014 r. przez Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy, XII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS 0000534585.

Marvipol Development S.A. (Marvipol, Emitent, Spółka) – w następstwie podziału Marvipol S.A. – z dniem 1.12.2017 r. przejęła działalność deweloperską prowadzoną przez Marvipol S.A. od 1996 r. Emitent jest dominującą spółką Grupy Kapitałowej Marvipol Development S.A. (Grupa Kapitałowa, Grupa). Grupa Kapitałowa – poprzez spółki zależne i współkontrolowane – działa w segmencie deweloperskim, magazynowym oraz segmencie pozostałych aktywów nieruchomościowych.

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe sporządzone jest za okres sprawozdawczy kończący się 31 grudnia 2020 roku. Dane porównawcze obejmują okres od 1 stycznia 2019 roku do 31 grudnia 2019 roku.

2. Podstawa sporządzenia sprawozdania finansowego

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej, które zostały zatwierdzone przez Unię Europejską, zwanymi dalej "MSSF UE" przy zastosowaniu tych samych zasad dla okresu bieżącego i porównawczego, za wyjątkiem zmian opisanych w Nocie 4.

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone w pełnej formie, zgodnie z MSR 1.

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało zaprezentowane przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej Grupy w ciągu 12 miesięcy od dnia sporządzenia niniejszego sprawozdania. W okresie sprawozdawczym oraz do dnia sporządzenia niniejszego sprawozdania nie odnotowano istotnych przesłanek wskazujących na zagrożenie kontynuacji działalności.

3. Opis ważniejszych stosowanych zasad rachunkowości

Podstawa wyceny

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone w oparciu o zasadę kosztu historycznego, za wyjątkiem wartości firmy, nieruchomości inwestycyjnych, które są wyceniane według wartości godziwej.

Waluta funkcjonalna i prezentacyjna

Dane w sprawozdaniu finansowym zostały zaprezentowane w złotych polskich, po zaokrągleniu do pełnych tysięcy. Złoty polski jest walutą funkcjonalną Jednostki Dominującej.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.

Warszawa, 18 marca 2021 r.

13# Dokonane osądy i oszacowania

Sporządzenie sprawozdania finansowego zgodnie z MSSF UE wymaga od Zarządu osądów, szacunków i założeń, które mają wpływ na przyjęte zasady oraz prezentowane wartości aktywów, pasywów, przychodów oraz kosztów. Szacunki oraz związane z nimi założenia opierają się na doświadczeniu historycznym oraz innych czynnikach, które są uznawane za racjonalne w danych okolicznościach, a ich wyniki dają podstawę osądu, co do wartości bilansowej aktywów i zobowiązań, która nie wynika bezpośrednio z innych źródeł. Faktyczna wartość może różnić się od wartości szacowanej. Szacunki i związane z nimi założenia podlegają bieżącej weryfikacji. Zmiana szacunków księgowych jest ujęta w okresie, w którym dokonano zmiany szacunku lub w okresach bieżącym i przyszłych, jeżeli dokonana zmiana szacunku dotyczy zarówno okresu bieżącego, jak i okresów przyszłych.

W szczególności istotne obszary niepewności odnośnie dokonanych szacunków oraz osądy dokonywane przy zastosowaniu zasad rachunkowości, które wywarły najbardziej istotny wpływ na wartości ujęte w sprawozdaniu finansowym, zostały przedstawione w następujących notach:
* Nota 15 - rzeczowe aktywa trwałe,
* Nota 16 - nieruchomości inwestycyjne,
* Nota 18 - udziały we wspólnych przedsięwzięciach,
* Nota 19 - odroczony podatek dochodowy,
* Nota 20 - zapasy,
* Nota 21 i 22 - należności krótkoterminowe z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe oraz środki pieniężne,
* Nota 25 - rezerwy,
* Nota 33 - zobowiązania inwestycyjne i kontraktowe.

Opis ważniejszych stosowanych zasad rachunkowości

Zasady polityki rachunkowości przedstawione poniżej stosowane były w odniesieniu do wszystkich okresów zaprezentowanych w sprawozdaniu Grupy.

a) Zasady konsolidacji

Grupa przy sporządzaniu sprawozdania skonsolidowanego stosuje metodę konsolidacji pełnej dla jednostek zależnych. Jednostki współzależne są ujmowane metodą praw własności.

i) Jednostki zależne

Jednostkami zależnymi są jednostki kontrolowane przez Jednostkę Dominującą. Kontrola ma miejsce wtedy, gdy Jednostka Dominująca posiada zdolność kierowania bezpośrednio lub pośrednio polityką finansową i operacyjną danej jednostki, w celu uzyskiwania korzyści płynących z jej działalności. Przy ocenie stopnia kontroli bierze się pod uwagę wpływ istniejących i potencjalnych praw głosu, które na dzień bilansowy mogą zostać zrealizowane lub mogą podlegać konwersji. Sprawozdania finansowe spółek zależnych uwzględniane są w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym począwszy od dnia uzyskania nad nimi kontroli aż do momentu jej wygaśnięcia.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 14

Jednostki stowarzyszone oraz wspólne przedsięwzięcia Jednostki stowarzyszone są to jednostki, na które jednostka dominująca bezpośrednio lub poprzez spółki zależne wywiera znaczący wpływ i które nie są ani jej jednostkami zależnymi, ani wspólnymi przedsięwzięciami. Wspólne przedsięwzięcia to ustalenia umowne, na mocy których dwie lub więcej stron podejmuje działalność gospodarczą podlegającą współkontroli. Wspólne przedsięwzięcie jest wspólnym ustaleniem umownym, w którym strony sprawujące współkontrolę nad ustaleniem mają prawa do aktywów netto wynikających z ustalenia umownego. Inwestycje Grupy w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach są ujmowane w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym metodą praw własności. Zgodnie z metodą praw własności inwestycję w jednostce stowarzyszonej lub wspólnym przedsięwzięciu ujmuje się początkowo według ceny nabycia, a następnie uwzględnia się udział Grupy w wyniku finansowym i innych całkowitych dochodach jednostki stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia. Jeżeli udział Grupy w stratach jednostki stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia przekracza wartość jej udziałów w tym podmiocie, Grupa zaprzestaje ujmowania swojego udziału w dalszych stratach. Dodatkowe straty ujmuje się wyłącznie w zakresie odpowiadającym prawnym lub zwyczajowym zobowiązaniom przyjętym przez Grupę lub płatnościom wykonanym w imieniu jednostki stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia.

ii) Korekty konsolidacyjne

Salda rozrachunków wewnętrznych pomiędzy jednostkami Grupy, transakcje zawierane w obrębie Grupy oraz wszelkie wynikające stąd niezrealizowane zyski lub straty, a także przychody oraz koszty Grupy są eliminowane w trakcie sporządzania skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

b) Waluty obce

i) Transakcje w walucie obcej

Transakcje wyrażone w walutach obcych w dniu dokonania transakcji ujmowane są w złotych polskich przy zastosowaniu kursu kupna lub kursu sprzedaży walut z dnia zawarcia transakcji stosowanym przez bank, z którego usług jednostka korzysta. Pozycje pieniężne aktywów i pasywów wyrażone w walucie obcej są przeliczane na dzień bilansowy według średniego kursu NBP dla danej waluty obowiązującego na ten dzień. Różnice kursowe wynikające z rozliczenia transakcji w walutach obcych oraz wyceny bilansowej aktywów i pasywów pieniężnych wyrażonych w walutach obcych ujmowane są w skonsolidowanym sprawozdaniu z całkowitych dochodów. Niepieniężne pozycje aktywów i zobowiązań wyceniane według kosztu historycznego w walucie obcej są przeliczane według średniego kursu NBP obowiązującego w dniu dokonania transakcji.

c) Instrumenty finansowe

i) Aktywa finansowe

Klasyfikacja aktywów finansowych

Aktywa finansowe klasyfikowane są do następujących kategorii wyceny:
* wyceniane według zamortyzowanego kosztu,
* wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy,
* wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 15

Grupa klasyfikuje składnik aktywów finansowych na podstawie modelu biznesowego Grupy w zakresie zarządzania aktywami finansowymi oraz charakterystyki wynikających z umowy przepływów pieniężnych dla składnika aktywów finansowych (tzw. „kryterium SPPI”). Grupa dokonuje reklasyfikacji inwestycji w instrumenty dłużne wtedy i tylko wtedy, gdy zmianie ulega model zarządzania tymi aktywami.

Wycena na moment początkowego ujęcia

Z wyjątkiem niektórych należności z tytułu dostaw i usług, w momencie początkowego ujęcia Grupa wycenia składnik aktywów finansowych w jego wartości godziwej, którą w przypadku aktywów finansowych niewycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy powiększa się o koszty transakcyjne, które można bezpośrednio przypisać do nabycia tych aktywów finansowych.

Zaprzestanie ujmowania

Aktywa finansowe wyłącza się z ksiąg rachunkowych, w sytuacji gdy:
* Prawa do uzyskania przepływów pieniężnych z aktywów finansowych wygasły, lub
* Prawa do uzyskania przepływów pieniężnych z aktywów finansowych zostały przeniesione a Spółka dokonała przeniesienia zasadniczo całego ryzyka i wszystkich pożytków z tytułu ich własności.

Wycena po początkowym ujęciu

Dla celów wyceny po początkowym ujęciu, aktywa finansowe klasyfikowane są do jednej z czterech kategorii:
* Instrumenty dłużne wyceniane w zamortyzowanym koszcie,
* Instrumenty dłużne wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody,
* Instrumenty kapitałowe wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody,
* Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy.

Instrumenty dłużne – aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie

Składnik aktywów finansowych wycenia się w zamortyzowanym koszcie, jeśli spełnione są oba poniższe warunki:
a) składnik aktywów finansowych jest utrzymywany zgodnie z modelem biznesowym, którego celem jest utrzymywanie aktywów finansowych dla uzyskiwania przepływów pieniężnych wynikających z umowy, oraz
b) warunki umowy dotyczące składnika aktywów finansowych powodują powstawanie w określonych terminach przepływów pieniężnych, które są jedynie spłatą kwoty głównej i odsetek od kwoty głównej pozostałej do spłaty.

Do kategorii aktywów finansowych wycenianych zamortyzowanym kosztem Spółka klasyfikuje:
* należności handlowe,
* pożyczki spełniające test klasyfikacyjny SPPI, które zgodnie z modelem biznesowym wykazywane są jako utrzymywane w celu uzyskania przepływów pieniężnych,
* środki pieniężne i ekwiwalenty.

Przychody z tytułu odsetek oblicza się przy zastosowaniu metody efektywnej stopy procentowej i wykazuje się w rachunku zysków i strat w pozycji „Przychody finansowe”.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 16

W sytuacji, gdy Grupa:
* posiada ważny tytuł prawny do dokonania kompensaty ujętych kwot oraz
* zamierza rozliczyć się w kwocie netto albo jednocześnie zrealizować składnik aktywów i wykonać zobowiązanie

składnik aktywów finansowych i zobowiązanie finansowe kompensuje się i wykazuje w sprawozdaniu z sytuacji finansowej w kwocie netto.

ii) Zobowiązania finansowe oraz instrumenty kapitałowe wyemitowane przez Grupę

Instrumenty dłużne i kapitałowe klasyfikuje się jako zobowiązania finansowe lub jako kapitał własny, w zależności od treści ustaleń umownych.

Instrumenty kapitałowe

Instrumentem kapitałowym jest każdy kontrakt, który poświadcza udział w aktywach podmiotu po odjęciu wszystkich jego zobowiązań. Instrumenty kapitałowe wyemitowane przez Grupę ujmuje się w kwocie otrzymanych wpływów po odjęciu bezpośrednich kosztów emisji.Instrumenty finansowe z opcją sprzedaży mogą być prezentowane jako kapitał własny wtedy i tylko wtedy, gdy spełniają wszystkie poniższe warunki: a) ich posiadacz ma prawo do proporcjonalnego udziału w aktywach netto jednostki w przypadku jej likwidacji; b) dany instrument należy do klasy instrumentów najbardziej podporządkowanych i wszystkie instrumenty w tej klasie mają identyczne cechy; c) instrument nie posiada innych cech, które odpowiadałyby definicji zobowiązania finansowego; oraz d) suma przewidywanych przepływów pieniężnych przypadających na ten instrument w okresie jego spłaty opiera się przede wszystkim o wynik finansowy, zmianę w ujętych aktywach netto lub zmianę wartości godziwej ujętych i nieujętych aktywów netto jednostki (z wyłączeniem oddziaływania samego instrumentu). Wynik finansowy lub zmianę ujętych aktywów netto wycenia się w tym celu zgodnie z odpowiednimi MSSF. Podmiot nie może posiadać innych instrumentów, które znacząco zawężałoby lub wyznaczały stałą kwotę zwrotu dla posiadacza instrumentu finansowego z opcją sprzedaży. Kryteria klasyfikacji jako kapitał własny instrumentów zobowiązujących do przekazania ich posiadaczowi proporcjonalnego udziału w aktywach netto jednostki w przypadku likwidacji oparte są na tych samych zasadach co przedstawione powyżej, z wyjątkiem punktów (c) i (d), które nie mają zastosowania. Jeżeli spółka zależna wyemituje tego rodzaju instrumenty, które znajdują się w posiadaniu jednostek nie sprawujących nad nią kontroli i zostały przedstawione jako kapitał własny w sprawozdaniu finansowym tej spółki, w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym ujmowane są jako zobowiązanie, ponieważ nie będą one najbardziej podporządkowanym instrumentem w Grupie.

Złożone instrumenty finansowe

Składniki złożonych instrumentów wyemitowanych przez Grupę klasyfikuje się oddzielnie jako zobowiązania finansowe i kapitał własny, zgodnie z treścią zawartej umowy. Wartość godziwą składników stanowiących zobowiązania na dzień emisji szacuje się przy użyciu dominującej rynkowej stopy procentowej stosowanej do podobnych, niezamiennych instrumentów. Kwotę tę ujmuje się jako

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.
Warszawa, 18 marca 2021 r.
17

zobowiązanie po zamortyzowanym koszcie przy użyciu efektywnej stopy procentowej do momentu wygaśnięcia tej kwoty związanego z zamianą lub do dnia wymagalności instrumentu. Komponent kapitałowy określa się odejmując wartość zobowiązania od ogólnej wartości godziwej złożonego instrumentu kapitałowego. Wartość tę ujmuje się w kapitale własnym.

Zobowiązania wynikające z umów gwarancji finansowej

Zobowiązania z tytułu gwarancji finansowej wycenia się początkowo w wartości godziwej, a następnie według wyższej z dwóch następujących wartości kwoty zobowiązania umownego określonej zgodnie z MSR 37 „Rezerwy, zobowiązania warunkowe i aktywa warunkowe” oraz początkowo ujętej wartości pomniejszonej w odpowiednich przypadkach o umorzenie ujęte zgodnie z zasadami ujmowania przychodów.

Zobowiązania finansowe

Zobowiązania finansowe klasyfikuje się jako wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy albo jako pozostałe zobowiązania finansowe.

Zobowiązania finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy

Do tej kategorii zalicza się zobowiązania finansowe przeznaczone do zbycia lub zdefiniowane jako wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy. Zobowiązanie finansowe klasyfikuje się jako przeznaczone do zbycia, jeżeli:
* zostało podjęte przede wszystkim w celu odkupu w krótkim terminie;
* stanowi część określonego portfela instrumentów finansowych, którymi Grupa zarządza łącznie zgodnie z bieżącym i faktycznym wzorcem generowania krótkoterminowych zysków; lub
* jest instrumentem pochodnym niesklasyfikowanym i niedziałającym jako zabezpieczenie.

Zobowiązanie finansowe inne niż przeznaczone do zbycia może zostać sklasyfikowane jako wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy w chwili początkowego ujęcia, jeżeli:
* taka klasyfikacja eliminuje lub znacząco redukuje niespójność wyceny lub ujęcia, jaka wystąpiłaby w innych warunkach; lub
* składnik aktywów finansowych należy do grupy aktywów lub zobowiązań finansowych, lub do obu tych grup objętych zarządzaniem, a jego wyniki wyceniane są w wartości godziwej zgodnie z udokumentowaną strategią zarządzania ryzykiem lub inwestycjami Grupy, w ramach której informacje o grupowaniu aktywów są przekazywane wewnętrznie; lub
* stanowi część kontraktu zawierającego jeden lub więcej wbudowanych instrumentów pochodnych, a MSR 39 dopuszcza klasyfikację całego kontraktu (składnika aktywów lub zobowiązań) do pozycji wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy.

Zobowiązania finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy wykazuje się w wartości godziwej, a wynikające z nich zyski lub straty finansowe ujmuje się w sprawozdaniu z całkowitych dochodów z uwzględnieniem odsetek zapłaconych od danego zobowiązania finansowego.

Pozostałe zobowiązania finansowe

Pozostałe zobowiązania finansowe, w tym kredyty bankowe i pożyczki, wycenia się początkowo w wartości godziwej pomniejszonej o koszty transakcji. Następnie wycenia się je po zamortyzowanym

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.
Warszawa, 18 marca 2021 r.
18

koszcie historycznym metodą efektywnej stopy procentowej, a koszty odsetkowe ujmuje się metodą efektywnego dochodu. Metoda efektywnej stopy procentowej służy do obliczania zamortyzowanego kosztu zobowiązania i do alokowania kosztów odsetkowych w odpowiednim okresie. Efektywna stopa procentowa to stopa faktycznie dyskontująca przyszłe płatności pieniężne w przewidywanym okresie użytkowania danego zobowiązania lub, w razie potrzeby, w okresie krótszym.

Wyksięgowanie zobowiązań finansowych

Grupa wyksięgowuje zobowiązania finansowe wyłącznie wówczas, gdy odpowiednie zobowiązania Grupy zostaną wykonane, unieważnione lub gdy wygasną.

iii) Kapitały własne

Kapitał zakładowy

Kapitał zakładowy wykazywany jest w wartości nominalnej zarejestrowanych akcji, wynikającej ze statutu Spółki i wpisu do Krajowego Rejestru Sądowego.

Kapitał zapasowy z wydzielenia

Kapitał zapasowy z wydzielenia wykazywany jest w wartości nominalnej aktywów netto wydzielonych w ramach wyodrębnienia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Marvipol S.A. Oddział w Warszawie ustalonej na dzień 1 października 2015 r., skorygowanej o przesunięcia środków pieniężnych z Marvipol S.A. (Centrala) do Marvipol S.A. Oddział w Warszawie.

Kapitał zapasowy

Zgodnie z przepisami kodeksu spółek handlowych, Jednostka jest zobowiązana do utworzenia kapitału zapasowego na pokrycie straty, do którego przelewa się co najmniej 8% zysku za dany rok obrotowy, dopóki kapitał ten nie osiągnie co najmniej jednej trzeciej kapitału zakładowego. Do kapitału zapasowego należy również przelewać nadwyżki osiągnięte przy emisji akcji powyżej ich wartości nominalnej pozostałe po pokryciu kosztów emisji. O użyciu kapitału zapasowego decyduje Walne Zgromadzenie, jednakże część kapitału zapasowego w wysokości jednej trzeciej kapitału zakładowego można użyć jedynie na pokrycie straty wykazanej w sprawozdaniu finansowym.

Kapitał zapasowy w Jednostce tworzony jest:
* z odpisów z zysku,
* z premii emisyjnej uzyskanej z emisji akcji, pomniejszonej o poniesione koszty bezpośrednio z nią związane,
* z nadwyżki ceny sprzedaży akcji własnych nad kosztem ich nabycia.

Kapitał rezerwowy

Pozostałe kapitały rezerwowe są tworzone zgodnie ze statutem. O użyciu kapitału rezerwowego rozstrzyga Walne Zgromadzenie. Spółka do kapitałów rezerwowych zalicza między innymi kapitał utworzony decyzją Walnego Zgromadzenia na nabycie akcji własnych. W kapitale rezerwowym Jednostka ujmuje także kapitał uzyskany z emisji akcji, po pomniejszeniu o koszty emisji do momentu dokonania rejestracji podwyższenia kapitału zakładowego przez Sąd Rejestrowy. Po dokonaniu rejestracji wartość nominalna zarejestrowanych akcji odnoszona jest na kapitał zakładowy, natomiast nadwyżka osiągnięta przy emisji akcji powyżej ich wartości nominalnej, pozostała po pokryciu kosztów emisji, odnoszona jest na kapitał zapasowy.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.
Warszawa, 18 marca 2021 r.
19

Nabyte akcje własne

Nabyte akcje własne wyceniane są według ceny nabycia i ujmowane w kapitale własnym jako wielkość ujemna.

Całkowite dochody

Całkowite dochody ogółem to zmiana w kapitale własnym, która nastąpiła w ciągu okresu sprawozdawczego na skutek transakcji innych niż transakcje zawierane z właścicielami występującymi w charakterze udziałowców. Obejmują wszystkie składniki zysków i strat oraz innych całkowitych dochodów. Inne całkowite dochody obejmują pozycje przychodów i kosztów (w tym korekty wynikające z przeklasyfikowania), które nie zostały ujęte jako zyski lub straty zgodnie z tym, jak tego wymagają lub na co zezwalają inne MSSF.

d) Rzeczowe aktywa trwałe

i) Własne składniki rzeczowych aktywów trwałych

Składniki rzeczowych aktywów trwałych ujmuje się w księgach według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia pomniejszonych o odpisy amortyzacyjne oraz odpisy z tytułu utraty wartości. Cena nabycia obejmuje cenę zakupu składnika majątku oraz koszty bezpośrednio związane z zakupem i przystosowaniem składnika majątku do stanu zdatnego do używania, łącznie z kosztami transportu, jak też załadunku, wyładunku i składowania. Rabaty, opusty oraz inne podobne zmniejszenia i odzyski zmniejszają cenę nabycia składnika aktywów. Koszt wytworzenia składnika środków trwałych oraz środków trwałych w budowie obejmuje ogół kosztów poniesionych przez jednostkę w okresie jego budowy, montażu, przystosowania i ulepszenia poniesionych do dnia przyjęcia takiego składnika majątkowego do używania (lub do dnia bilansowego, jeśli składnik nie został jeszcze oddany do używania).Koszt wytworzenia obejmuje również, w przypadkach gdy jest to wymagane, wstępny szacunek kosztów demontażu i usunięcia składników rzeczowych aktywów trwałych oraz przywrócenia do stanu pierwotnego. Zakupione oprogramowanie, które jest niezbędne do prawidłowego funkcjonowania związanego z nim urządzenia jest aktywowane jako część tego urządzenia. W przypadku, gdy określony składnik rzeczowych aktywów trwałych składa się z odrębnych i istotnych części składowych o różnym okresie użytkowania, części te są traktowane jako odrębne składniki aktywów.

ii) Przeklasyfikowanie do nieruchomości inwestycyjnych
Składniki rzeczowych aktywów trwałych wytwarzane w celu przyszłego wykorzystania jako nieruchomości inwestycyjne zaliczane są do rzeczowych aktywów trwałych i wykazywane w oparciu o ich koszt wytworzenia do momentu kiedy możliwa będzie ich rzetelna wycena. Wtedy to zostają przeklasyfikowane do nieruchomości inwestycyjnych i wycenione według wartości godziwej. Wszelkie zyski i straty powstałe z wyceny do wartości godziwej są ujmowane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów.

iii) Nakłady ponoszone w terminie późniejszym
Aktywowaniu podlegają poniesione w późniejszym okresie koszty wymienianych części składnika rzeczowych aktywów trwałych, które można wiarygodnie oszacować i jest prawdopodobne, że Grupa MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 20 osiągnie korzyści ekonomiczne związane z wymienianymi składnikami rzeczowych aktywów trwałych. Pozostałe nakłady są ujmowane na bieżąco w sprawozdaniu z całkowitych dochodów jako koszty.

iv) Amortyzacja
Składniki rzeczowych aktywów trwałych, względnie ich istotne i odrębne części składowe amortyzowane są metodą liniową przez okres użytkowania przy uwzględnieniu przewidywanej przy likwidacji ceny sprzedaży netto pozostałości środka trwałego (wartości rezydualnej). Grunty nie są amortyzowane. Grupa zakłada poniższe okresy użytkowania dla poszczególnych kategorii środków trwałych:
* Budynki 10 - 40 lat,
* Maszyny i urządzenia 3 - 10 lat,
* Środki transportu 5 lat,
* Meble i wyposażenie 5 - 7 lat.

Poprawność stosowanych okresów użytkowania, metod amortyzacji oraz wartości rezydualnych środków trwałych (o ile nie jest nieznaczna) jest przez Grupę corocznie weryfikowana.

e) Wartości niematerialne i wartość firmy

Wartość firmy
Wartość firmy powstająca w konsolidacji to nadwyżka kosztu nabycia jednostki nad wartością godziwą możliwych do zidentyfikowania składników aktywów i pasywów jednostki zależnej, stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia na dzień nabycia. Wartość firmy jest wykazywana jako składnik aktywów i przynajmniej raz w roku poddawana jest testowi na utratę wartości. Skutki utraty wartości odnoszone są w ciężar rachunku zysków i strat i nie podlegają odwróceniu w kolejnych okresach.

i) Wartości niematerialne
Wartości niematerialne nabyte przez Grupę wykazywane są w oparciu o ich cenę nabycia, pomniejszoną o odpisy amortyzacyjne oraz odpisy aktualizacyjne z tytułu utraty wartości.

ii) Nakłady poniesione w terminie późniejszym
Późniejsze wydatki na składniki istniejących wartości niematerialnych podlegają aktywowaniu tylko wtedy, gdy zwiększają przyszłe korzyści ekonomiczne związane z danym składnikiem. Pozostałe nakłady są ujmowane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów w momencie poniesienia.

iii) Amortyzacja
Wartości niematerialne amortyzowane są metodą liniową biorąc pod uwagę okres ich użytkowania chyba, że nie jest on określony. Wartość firmy i wartości niematerialne z nieokreślonym okresem użytkowania nie są amortyzowanie, podlegają testom ze względu na utratę wartości na każdy dzień bilansowy. Inne wartości niematerialne są amortyzowane od dnia, kiedy są dostępne do użytkowania. Szacunkowy okres użytkowania jest następujący:
* oprogramowanie 2 lata.

f) Nieruchomości inwestycyjne
Początkowe ujęcie nieruchomości inwestycyjnych następuje według ceny nabycia z uwzględnieniem kosztów transakcji. Wartość bilansowa nieruchomości inwestycyjnych obejmuje koszt wymiany części MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 21 składowej nieruchomości inwestycyjnej w chwili jego poniesienia, o ile spełnione są kryteria ujmowania, i nie obejmuje kosztów bieżącego utrzymania tych nieruchomości. Po początkowym ujęciu, nieruchomości inwestycyjne są wykazywane według wartości godziwej. Zyski lub straty wynikające ze zmian wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych są ujmowane w zysku lub stracie w tym okresie, w którym powstały. Nieruchomości inwestycyjne są usuwane z bilansu w przypadku ich zbycia lub w przypadku stałego wycofania danej nieruchomości inwestycyjnej z użytkowania, gdy nie są spodziewane żadne przyszłe korzyści z jej sprzedaży. Wszelkie zyski lub straty wynikające z usunięcia nieruchomości inwestycyjnej z bilansu są ujmowane w zysku lub stracie w tym okresie, w którym dokonano takiego usunięcia. Przeniesienia aktywów do nieruchomości inwestycyjnych dokonuje się tylko wówczas, gdy następuje zmiana sposobu ich użytkowania potwierdzona przez zakończenie użytkowania składnika aktywów przez właściciela lub zawarcie umowy leasingu operacyjnego. Jeżeli składnik aktywów wykorzystywany przez właściciela - Jednostkę staje się nieruchomością inwestycyjną, Jednostka stosuje zasady opisane w części Rzeczowe aktywa trwałe aż do dnia zmiany sposobu użytkowania tej nieruchomości. W przypadku przeniesienia nieruchomości z zapasów do nieruchomości inwestycyjnych, różnicę między wartością godziwą nieruchomości ustaloną na dzień przeniesienia a jej poprzednią wartością bilansową ujmuje się w sprawozdaniu z całkowitych dochodów. W przypadku przeniesienia nieruchomości inwestycyjnej wykazywanej w wartości godziwej do nieruchomości zajmowanych przez właściciela lub do zapasów, zakładany koszt tej nieruchomości, który zostanie przyjęty dla celów jej ujęcia zgodnie z MSR 16 lub MSR 2 jest równy wartości godziwej tej nieruchomości ustalonej na dzień zmiany sposobu jej użytkowania. Ujęcie przeniesienia z zapasów do nieruchomości inwestycyjnych traktuje się analogicznie do sprzedaży zapasów. Gdy Jednostka zakończy budowę, przeprowadzane we własnym zakresie dostosowywanie nieruchomości inwestycyjnej lub nieruchomość inwestycyjną przeznacza do sprzedaży, różnicę między ustaloną na ten dzień wartością godziwą tej nieruchomości a jej poprzednią wartością bilansową ujmuje się w sprawozdaniu z całkowitych dochodów.

g) Składniki aktywów użytkowane na podstawie umów leasingu
Przy podpisaniu umowy Grupa ocenia, czy umowa jest leasingiem lub czy zawiera leasing. Umowa jest leasingiem lub zawiera leasing, jeżeli na jej mocy przekazuje się prawo do kontroli użytkowania zidentyfikowanego składnika aktywów na dany okres, w zamian za wynagrodzenie. W dacie rozpoczęcia leasingu Grupa ujmuje składnik aktywów z tytułu prawa do użytkowania oraz zobowiązanie z tytułu leasingu. W dacie rozpoczęcia Grupa wycenia zobowiązanie z tytułu leasingu w wysokości wartości bieżącej opłat leasingowych pozostających do spłaty w tej dacie, zdyskontowanych przy użyciu stopy zawartej w umowie leasingu lub krańcowej stopy procentowej, jeśli stopa procentowa leasingu nie jest dostępna. Koszt składnika aktywów z tytułu prawa do użytkowania obejmuje kwotę początkowej wyceny zobowiązania z tytułu leasingu, wszelkie opłaty leasingowe zapłacone w dacie rozpoczęcia leasingu lub przed tą datą pomniejszone o wszelkie otrzymane zachęty leasingowe, początkowe koszty bezpośrednie poniesione przez leasingobiorcę oraz szacunek kosztów, które mają zostać poniesione przez leasingobiorcę z związku z demontażem i usunięciem bazowego składnika aktywów. MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 22 Grupa wycenia składnik aktywów z tytułu prawa do użytkowania stosując model kosztu, tj. w pomniejszeniu o odpisy amortyzacyjne oraz ewentualne straty z tytułu utraty wartości, ale także po odpowiednim skorygowaniu o dokonywane przeliczenia zobowiązania z tytułu leasingu. Amortyzacja prawa do użytkowania w Grupie dokonywana jest metodą liniową przez okres umowy leasingu. Opłaty leasingowe zawarte w wycenie zobowiązania z tytułu leasingu obejmują stałe płatności leasingowe pomniejszone o wszelkie należne zachęty leasingowe, ceny wykonania opcji kupna (jeżeli można z wystarczającą pewnością stwierdzić, że Grupa z tej opcji skorzysta) oraz kary pieniężne za wypowiedzenie umowy (jeżeli jest wystarczająca pewność, że Grupa skorzysta z tej opcji). W kolejnych okresach zobowiązanie z tytułu leasingu pomniejszane jest o dokonane spłaty i korygowane o naliczone odsetki. Grupa stosuje zwolnienie, które przywołuje pkt. MSSF16.5, dotyczące ujmowania leasingów o niskiej wartości oraz leasingów krótkoterminowych (nie przekraczających 12 miesięcy). Płatności leasingowe w przypadku obu wymienionych wyjątków rozpoznawane są w kosztach okresu, którego dotyczą. Grupa zidentyfikowała następujące typy istotnych umów leasingu:
* prawo użytkowania wieczystego gruntu,
* leasing powierzchni biurowej,
* leasing floty samochodowej.

Prawa do użytkowania przedmiotów leasingu zostały ujęte jako prawa do użytkowania rzeczowych aktywów trwałych z tytułu leasingu. Prawa do użytkowania wynikające z prawa użytkowania wieczystego gruntów zostały ujęte jako zapasy. Zobowiązania z tytułu umów najmu powierzchni biurowej oraz leasingu samochodów zostały ujęte jako zobowiązania z tytułu leasingu finansowego. Zobowiązania wynikające z prawa użytkowania wieczystego gruntów zostały ujęte jako zobowiązania leasingowe z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste.

h) Zapasy
Składniki zapasów wycenia się w cenie nabycia lub koszcie wytworzenia nie wyższej od możliwej do uzyskania ceny sprzedaży netto. Cena nabycia obejmuje cenę zakupu powiększoną o koszty bezpośrednio związane z zakupem i przystosowaniem składnika aktywów do stanu zdatnego do używania lub wprowadzenia do obrotu.W przypadku wyrobów gotowych i produkcji w toku, koszty zawierają wydatki związane z realizowanymi projektami deweloperskimi. Koszty projektu obejmują głównie:
* prawo wieczystej dzierżawy gruntów lub grunty, koszty budowy dotyczące prac wykonywanych przez podwykonawców w związku z budowami lokali mieszkalnych,
* skapitalizowane koszty zawierające koszty finansowe, koszty planowania i projektu, narzuty kosztów ogólno-administracyjnych oraz pozostałe koszty bezpośrednie dotyczące projektów.
Możliwa do uzyskania cena sprzedaży netto jest różnicą pomiędzy szacowaną ceną sprzedaży dokonywaną w toku działalności gospodarczej, a szacowanymi kosztami ukończenia i kosztami niezbędnymi do doprowadzenia sprzedaży do skutku.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.
Warszawa, 18 marca 2021 r.
23

i) Odpisy z tytułu utraty wartości aktywów

i) Aktywa finansowe

Grupa dokonuje oceny oczekiwanych strat kredytowych (ang. expected credit losses, „ECL”) związanych z instrumentami dłużnymi wycenianymi według zamortyzowanego kosztu i wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody, niezależnie od tego, czy wystąpiły przesłanki utraty wartości. W przypadku należności z tytułu dostaw i usług, Grupa stosuje uproszczone podejście i wycenia odpis na oczekiwane straty kredytowe w kwocie równej oczekiwanym stratom kredytowym w całym okresie życia przy użyciu macierzy rezerw. Spółka wykorzystuje swoje dane historyczne dotyczące strat kredytowych, skorygowane w stosownych przypadkach o wpływ informacji dotyczących przyszłości. W przypadku pozostałych aktywów finansowych, Grupa wycenia odpis na oczekiwane straty kredytowe w kwocie równej 12-miesięcznym oczekiwanym stratom kredytowym. Jeżeli ryzyko kredytowe związane z danym instrumentem finansowym znacznie wzrosło od momentu początkowego ujęcia, Grupa wycenia odpis na oczekiwane straty kredytowe z tytułu instrumentu finansowego w kwocie równej oczekiwanym stratom kredytowym w całym okresie życia. Grupa ocenia, że ryzyko kredytowe związane z danym instrumentem finansowym znacznie wzrosło od dnia jego początkowego ujęcia w przypadku, gdy opóźnienie w spłacie przekroczy 180 dni. Jednocześnie, Grupa ocenia, że niewykonanie zobowiązania przez dłużnika (ang. default) następuje w przypadku gdy opóźnienie w spłacie przekroczy 270 dni.

ii) Aktywa niefinansowe

Wartość bilansowa aktywów niefinansowych, innych niż aktywa biologiczne, nieruchomości inwestycyjne, zapasy i aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego poddawana jest ocenie na każdy dzień bilansowy w celu stwierdzenia, czy występują przesłanki wskazujące na utratę ich wartości. W przypadku wystąpienia takich przesłanek Grupa dokonuje szacunku wartości odzyskiwalnej poszczególnych aktywów. Wartość odzyskiwalna wartości firmy oraz wartości niematerialnych, które nie są jeszcze zdatne do użytkowania jest szacowana na każdy dzień bilansowy. Odpis z tytułu utraty wartości ujmowany jest w momencie, kiedy wartość bilansowa składnika aktywów lub ośrodka generującego środki pieniężne przewyższa jego wartość odzyskiwalną. Ośrodek generujący środki pieniężne jest definiowany jako najmniejsza identyfikowalna grupa aktywów, która wypracowuje środki pieniężne niezależnie od innych aktywów i ich grup. Odpisy z tytułu utraty wartości są ujmowane w wyniku finansowym. Utrata wartości ośrodka generującego środki pieniężne jest w pierwszej kolejności ujmowana jako zmniejszenie wartości firmy przypisanej do tego ośrodka (grupy ośrodków), a następnie jako zmniejszenie wartości bilansowej pozostałych aktywów tego ośrodka (grupy ośrodków) na zasadzie proporcjonalnej. Wartość odzyskiwalna aktywów lub ośrodków generujących środki pieniężne definiowana jest jako większa z ich wartości netto możliwej do uzyskania ze sprzedaży oraz ich wartości użytkowej. Przy szacowaniu wartości użytkowej przyszłe przepływy pieniężne dyskontowane są przy użyciu stopy procentowej przed opodatkowaniem, która odzwierciedla aktualną rynkową ocenę wartości pieniądza w czasie oraz czynniki ryzyka charakterystyczne dla danego składnika aktywów. W przypadku aktywów, które nie generują niezależnych przepływów pieniężnych wartość użytkowa szacowana jest dla najmniejszego identyfikowalnego ośrodka generującego środki pieniężne, do którego dany składnik aktywów przynależy. W odniesieniu do aktywów innych niż wartość firmy, odpisy z tytułu

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.
Warszawa, 18 marca 2021 r.
24

utraty wartości rozpoznane w poprzednich okresach, są poddawane na każdy dzień bilansowy ocenie, czy zaszły przesłanki wskazujące na zmniejszenie utraty wartości lub jej całkowite odwrócenie. Odpis aktualizujący z tytułu utraty wartości jest odwracany, jeżeli zmieniły się szacunki zastosowane do szacowania wartości odzyskiwalnej. Odpis z tytułu utraty wartości odwracany jest tylko do wysokości wartości bilansowej składnika aktywów pomniejszonej o odpisy amortyzacyjne, jaka byłaby wykazana w sytuacji, gdyby odpis z tytułu utraty wartości nie został ujęty.

j) Świadczenia pracownicze

i) Program określonych składek

Grupa zobowiązana jest na mocy obowiązujących przepisów, do pobierania i odprowadzania składek na świadczenia emerytalne pracowników. Świadczenia te, zgodnie z MSR 19, stanowią program państwowy oraz mają charakter programu określonych składek. W związku z powyższym, zobowiązanie Grupy za każdy okres jest szacowane na podstawie kwot składek do wniesienia za dany rok.

ii) Krótkoterminowe świadczenia pracownicze

Zobowiązania z tytułu krótkoterminowych świadczeń pracowniczych są wycenianie bez uwzględniania dyskonta i są odnoszone w koszty w momencie wykonania świadczenia.

k) Rezerwy

Rezerwa zostaje ujęta w przypadku, gdy na Grupie ciąży obowiązek wynikający z przeszłych zdarzeń i prawdopodobne jest, że wypełnienie tego obowiązku wiązać się będzie z wypływem korzyści ekonomicznych. W przypadku, kiedy efekt wartości pieniądza w czasie ma istotne znaczenie, rezerwy są szacowane poprzez dyskontowanie oczekiwanych przyszłych przepływów środków pieniężnych w oparciu o stopę przed opodatkowaniem, która odzwierciedla bieżące szacunki rynkowe zmian wartości pieniądza w czasie oraz ryzyko związane z danym składnikiem pasywów.

i) Umowy rodzące obciążenia

Rezerwa na umowy rodzące obciążenia ujmowana jest w przypadku, gdy spodziewane przez Grupę korzyści ekonomiczne z umowy są niższe niż nieuniknione koszty wypełnienia obowiązków umownych. Wysokość rezerwy jest ustalana na podstawie niższej z wartości kosztów związanych z odstąpieniem od umowy lub kosztów jej realizacji. Przed ujęciem w księgach rezerwy, Grupa rozpoznaje ewentualną utratę wartości aktywów związanych z daną umową.

l) Przychody

i) Przychody ze sprzedaży lokali mieszkalnych i rozpoznanie kosztów

Przychody ze sprzedaży lokali mieszkalnych są rozpoznawane zgodnie z MSSF 15 tj., w momencie spełnienia zobowiązania do wykonania świadczenia. Za moment ten Spółka uznaje przeniesienie na klienta kontroli nad sprzedawanym lokalem, miejscem postojowym, schowkiem garażowym, komórką lokatorską lub innym elementem budynku lub jego części wspólnej, czyli na moment wydania. Stosownie do treści art. 548 § 1 k.c., niebezpieczeństwo przypadkowej utraty lub uszkodzenia rzeczy przechodzi na kupującego z chwilą wydania rzeczy, niezależnie od tego kiedy kupujący stanie się właścicielem rzeczy. Przez wydanie rzeczy rozumieć należy przede wszystkim wydanie w rozumieniu art. 348 k.c. Przeniesienie posiadania następuje przez wydanie rzeczy. Wydanie dokumentów, które

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.
Warszawa, 18 marca 2021 r.
25

umożliwiają rozporządzanie rzeczą, jak również wydanie środków, które dają faktyczną władzę nad rzeczą, jest jednoznaczne z wydaniem rzeczy. Koszty wytworzenia niesprzedanych lokali mieszkalnych są wykazywane w pozycji zapasy, jako produkty w toku lub jako wyroby gotowe w zależności od stopnia zaawansowania budowy. Koszty wytworzenia sprzedanych lokali mieszkalnych są ujmowane w rachunku wyników w pozycji "Koszt własny sprzedaży".

ii) Sprzedaż towarów

Przychody ze sprzedaży towarów wykazywane są w wysokości odpowiadającej wartości godziwej otrzymanej zapłaty, pomniejszonej o wartość zwrotów, opustów i rabatów. Przychody ze sprzedaży towarów są ujmowane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów, gdy znaczące ryzyko i korzyści wynikające z ich własności zostały przeniesione na kupującego. Przychody nie są ujmowane, gdy istnieje znaczna niepewność co do możliwości uzyskania przyszłych korzyści ekonomicznych, ustalenia wysokości poniesionych kosztów lub możliwości zwrotu towarów lub Grupa pozostaje trwale zaangażowana w zarządzanie sprzedanymi towarami.

iii) Świadczenie usług

Przychody ze świadczenia usług są ujmowane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów po wykonaniu usługi.

iv) Przychody z tytułu najmu

Przychody z tytułu najmu nieruchomości inwestycyjnych ujmowane są w sprawozdaniu z całkowitych dochodów metodą liniową przez okres trwania umowy.

m) Przychody i koszty finansowe

Zyski z inwestycji obejmują odsetki należne z tytułu zainwestowanych przez Grupę środków pieniężnych oraz należne dywidendy. Przychody z tytułu odsetek wykazuje się w sprawozdaniu z całkowitych dochodów według zasady memoriałowej, przy zastosowaniu metody efektywnej stopy procentowej. Dochód z tytułu dywidend ujmuje się w sprawozdaniu z całkowitych dochodów w momencie, kiedy Grupa nabywa prawa do jej otrzymania. Koszty finansowe obejmują odsetki płatne z tytułu zadłużenia. Wszystkie koszty z tytułu odsetek są ustalane w oparciu o efektywną stopę procentową. Koszty finansowania zewnętrznego ujmuje się jako koszty w rachunku zysków i strat w okresie w którym je poniesiono z wyjątkiem kosztów aktywowanych, czyli kosztów które można przyporządkować do kosztów wytworzenia dostosowanych składników aktywów (w przypadku Grupy: do produkcji w toku) jako część ich kosztu wytworzenia. Koszty finansowe aktywowane są do produkcji w toku tylko w okresie kiedy projekt deweloperski jest aktywny.# MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.

Warszawa, 18 marca 2021 r.

26

Projekt uważa się za aktywny, gdy dla zakupionych gruntów prowadzone są prace projektowe albo budowlane lub trwa proces uzyskiwania kluczowych decyzji administracyjnych potrzebnych do prowadzenia projektu. Koszty finansowe przestają być aktywowane z chwilą, gdy zasadniczo wszystkie działania, których przeprowadzenie jest konieczne do przygotowania mieszkań do przekazania klientom zostały zakończone. Aktywowanie kosztów finansowych jest zawieszane w przypadku wstrzymania działań związanych z działalnością inwestycyjną na projekcie, w tym prac związanych z projektowaniem, procesem budowlanym lub uzyskiwaniem odpowiednich zezwoleń i postanowień administracyjnych dotyczących projektu.

n) Podatek dochodowy

Podatek dochodowy wykazany w sprawozdaniu z całkowitych dochodów obejmuje część bieżącą i część odroczoną. Podatek dochodowy ujmowany jest w sprawozdaniu z całkowitych dochodów, za wyjątkiem kwot związanych z pozycjami rozliczanymi bezpośrednio z kapitałem własnym. Wówczas ujmuje się go w kapitale własnym. Podatek bieżący stanowi zobowiązanie podatkowe z tytułu dochodu do opodatkowania za dany rok, ustalone przy zastosowaniu stawek podatkowych obowiązujących na dzień bilansowy oraz korekty podatku dotyczącego lat ubiegłych. Podatek odroczony wyliczany jest przy zastosowaniu metody zobowiązania bilansowego, w oparciu o różnice przejściowe pomiędzy wartością aktywów i zobowiązań ustalaną dla celów księgowych, a ich wartością ustalaną dla celów podatkowych. Rezerwy nie tworzy się na następujące różnice przejściowe: początkowe ujęcie aktywów lub pasywów, za wyjątkiem jeśli dotyczą połączenia jednostek, które nie wpływają ani na zysk księgowy ani na dochód do opodatkowania, różnice związane z inwestycjami w jednostkach zależnych w zakresie, w którym nie jest prawdopodobne, że zostaną one zrealizowane w dającej się przewidzieć przyszłości. Wartość firmy nie jest tytułem do różnicy przejściowej niezależnie od skutków podatkowych. Ujęta kwota podatku odroczonego opiera się na oczekiwaniach, co do sposobu realizacji wartości bilansowej aktywów i pasywów, przy zastosowaniu stawek podatkowych obowiązujących lub uchwalonych na dzień bilansowy. Aktywa z tytułu podatku odroczonego są ujmowane do wysokości, do której jest prawdopodobne, iż osiągnięty zostanie dochód do opodatkowania, który pozwoli na realizację różnic przejściowych. Aktywa z tytułu podatku odroczonego obniża się w zakresie, w jakim nie jest prawdopodobne osiągnięcie dochodu do opodatkowania wystarczającego do częściowego lub całkowitego zrealizowania różnic przejściowych. Takie obniżki koryguje się w górę, w zakresie, w jakim uzyskanie wystarczającego dochodu do opodatkowania staje się prawdopodobne. Począwszy od 1 stycznia 2018 r. Grupa ustala różnice kursowe na potrzeby kalkulacji podatku dochodowego od osób prawnych na podstawie przepisów o rachunkowości.

o) Zysk na akcję

Grupa prezentuje podstawowy i rozwodniony zysk na akcję dla akcji zwykłych. Podstawowy zysk na akcję jest wyliczany przez podzielenie zysku lub straty przypadającej posiadaczom akcji zwykłych przez średnią ważoną liczbę akcji zwykłych w okresie. Rozwodniony zysk na akcję w odróżnieniu od wskaźnika opisanego powyżej uwzględnia w kalkulacji oprócz zysku przypadającego dla posiadaczy akcji zwykłych oraz średniej liczby akcji zwykłych również opcje na akcje udzielone pracownikom oraz obligacje zamienne na akcje.

p) Raportowanie segmentów działalności

Segment działalności jest wyodrębnioną częścią działalności Grupy, która zajmuje się dostarczaniem określonych produktów lub usług (segment branżowy) lub dostarczaniem produktów lub usług w określonym środowisku ekonomicznym (segment geograficzny), który podlega ryzykom i czerpie korzyści odmienne niż inne segmenty. Podstawowy format raportowania Grupy bazuje na segmentach branżowych.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.

Warszawa, 18 marca 2021 r.

27

q) Wspólne przedsięwzięcia

Wspólnik wspólnego przedsięwzięcia ujmuje swój udział we wspólnym przedsięwzięciu jako inwestycję i rozlicza tę inwestycję przy użyciu metody praw własności zgodnie z MSR 28 Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych oraz wspólne przedsięwzięcia, chyba że jednostka jest zwolniona ze stosowania metody praw własności zgodnie z tym standardem. Strona, która uczestniczy we wspólnym przedsięwzięciu, lecz nie sprawuje nad nim współkontroli, rozlicza swój udział w ustaleniu z MSSF 9 Instrumenty finansowe, chyba że wywiera znaczący wpływ na wspólne przedsięwzięcie i wówczas rozlicza się zgodnie z MSR 28.

r) Ustalenie wartości godziwej

Określenie wartości godziwej zarówno finansowych, jak i niefinansowych aktywów i zobowiązań jest wymagane dla potrzeb zasad rachunkowości Grupy i ujawnień w sprawozdaniu finansowym. Poniżej zostały opisane metody ustalania wartości godziwej. W uzasadnionych przypadkach, dalsze informacje na temat założeń przyjętych do określenia wartości godziwej przedstawiono w notach objaśniających do poszczególnych składników aktywów i zobowiązań.

i) Nieruchomości inwestycyjne

Grupa Kapitałowa zalicza do nieruchomości inwestycyjnych, nieruchomości wraz z gruntami zakupione i utrzymywane w celu zwiększenia wartości. Nieruchomości inwestycyjne są ujmowane początkowo według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia. Nieruchomości inwestycyjne są wyceniane przez Grupę Kapitałową według jednolitych zasad, niezależnie od segmentu działalności Grupy Kapitałowej. Grupa Kapitałowa zalicza do nieruchomości inwestycyjnych w budowie, nieruchomości zakupione i utrzymywane w celu zwiększenia wartości, które są w okresie przygotowania oraz realizacji procesu budowlanego. Nieruchomości inwestycyjne w budowie zostają zaliczone do nieruchomości inwestycyjnych w momencie uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Nieruchomości inwestycyjne w budowie są ujmowane początkowo według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia. Po początkowym ujęciu, na każdy dzień bilansowy nieruchomości inwestycyjne oraz nieruchomości inwestycyjne w budowie są wyceniane według wartości godziwej skorygowanej przez Grupę Kapitałową o wpływ ryzyka związanego z zakończeniem budowy, zmianami kosztów realizacji inwestycji, zmianami oceny Grupy Kapitałowej odnośnie możliwego do osiągnięcia czynszu w powierzchniach niewynajętych oraz zmianami rynkowej stopy kapitalizacji (yield). Wycena wartości godziwej jest weryfikowana i aktualizowana na zakończenie każdego kwartalnego okresu sprawozdawczego. Zyski lub straty wynikające ze zmiany wyceny nieruchomości inwestycyjnych są ujmowane w rachunku zysków i strat w tym okresie, w którym powstały. Wartości wyrażone w walutach obcych są przeliczane w każdym okresie sprawozdawczym według obowiązujących kursów publikowanych przez Narodowy Bank Polski. Różnice z wyceny nieruchomości inwestycyjnych oraz wynik na sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych ujmuje się w rachunku zysków i strat w pozycji „pozostałe przychody operacyjne” w przypadku nieruchomości realizowanych przez spółki konsolidowane metodą pełną oraz w pozycji „udział w zyskach wspólnych przedsięwzięć” jako element rozpoznania wyników w spółkach konsolidowanych metodą praw własności. Wszystkie koszty z tytułu napraw i utrzymania nieruchomości inwestycyjnych wykazywane są jako koszt w rachunku zysków i strat w okresie, którego dotyczą.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.

Warszawa, 18 marca 2021 r.

28

W przypadku nieruchomości inwestycyjnych w budowie, gdzie znaczna część ryzyka związanego z realizacją procesu budowlanego została wyeliminowana oraz w odniesieniu do których istnieje możliwość wiarygodnej wyceny, nieruchomości wyceniane są według wartości godziwej opisanej powyżej. Grupa Kapitałowa określiła warunki, których spełnienie rozpoczyna proces weryfikacji, czy zostały wyeliminowane istotne ryzyka dotyczące procesu budowlanego oraz wiarygodności wyceny nieruchomości inwestycyjnych w budowie według powyżej opisanej metody. Do tych warunków należą:
* uzyskanie pozwolenia na budowę;
* zaawansowanie wykonania robót budowlanych;
* zaawansowanie wynajmu powierzchni w realizowanym projekcie.

Każda nieruchomość inwestycyjna w budowie jest analizowana indywidualnie pod kątem możliwości uzyskania wiarygodnej wyceny, biorąc pod uwagę aktualną sytuację gospodarczą, dostępne dane dla konkurencyjnych nieruchomości oraz oczekiwania względem zmienności danych stanowiących podstawę wyceny. Po spełnieniu wyżej wymienionych warunków oraz w przypadku, gdy według szacunków Grupy Kapitałowej istotne ryzyka dotyczące procesu realizacji procesu budowy oraz komercjalizacji zostały wyeliminowane, dana nieruchomość wyceniana jest według wartości godziwej skorygowanej o powyżej opisane czynniki. W pozostałych przypadkach, ze względu na brak możliwości uzyskania wiarygodnej wyceny, nieruchomości inwestycyjne w budowie wyceniane są według cen nabycia lub kosztu wytworzenia pomniejszonych o ewentualne odpisy z tytułu trwałej utraty wartości. Dla nieruchomości, które nie uzyskały jeszcze prawomocnego pozwolenia na użytkowanie, Grupa stosuje zasadę, gdzie dla poziomu wynajmu poniżej 75% powierzchni wynajmu, wartość godziwa jest równa kosztowi wytworzenia. Ze względu na istotne ryzyka związane z niezakończonym procesem budowy, dla nieruchomości gdzie budowa nie została jeszcze zakończona, wynajętych w przedziale 75% - 90% powierzchni wynajmu, Grupa przyjmuje wartość godziwą na poziomie 25% wartości nieruchomości wybudowanej. Dla nieruchomości niezakończonych, wynajętych w przedziale 90%- 100% powierzchni wynajmu, Grupa przyjmuje wartość godziwą na poziomie 50% wartości nieruchomości gotowej. Dla nieruchomości, których budowa nie została zakończona, gdzie Grupa podpisała list intencyjny lub umowę przedwstępną sprzedaży, Grupa przyjmuje wartość godziwą na poziomie 75% wartości nieruchomości gotowej.# MARVIPOL DEVELOPMENT S.A.

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.

Warszawa, 18 marca 2021 r.
29

Dla nieruchomości, które uzyskały prawomocne pozwolenie na użytkowanie, Grupa stosuje zasadę, gdzie wartość godziwa nieruchomości odzwierciedla poziom obłożenia powierzchni wynajmu oraz powyżej opisane czynniki ryzyka transakcyjnego oraz gospodarczego. Ze względu na istotne ryzyka związane z procesem komercjalizacji oraz sprzedaży, dla nieruchomości wynajętych w przedziale 0%- 25% powierzchni wynajmu, Grupa określa wartość godziwą jako 25% wartości nieruchomości. Dla nieruchomości wynajętych w przedziale 50%-90% powierzchni wynajmu, Grupa przyjmuje wartość godziwą na poziomie 90% wartości nieruchomości. Dla nieruchomości, gdzie Grupa podpisała list intencyjny lub umowę przedwstępną sprzedaży, Grupa przyjmuje wartość godziwą na poziomie 90% wartości nieruchomości. Pozostała część wyceny, do 100% wartości nieruchomości jest rozpoznawana przez Grupę po ostatecznym rozliczeniu ceny transakcyjnej, po sfinalizowaniu transakcji sprzedaży obiektu.

Podczas wyceny według kosztu wytworzenia uwzględniane są koszty pozostające w bezpośrednim związku z niezakończoną inwestycją. Składają się na nie wydatki poniesione na nabycie nieruchomości gruntowych, nakłady na projektowanie i realizację obiektów budowlanych, koszty finansowe oraz inne koszty ponoszone w trakcie realizacji, bezpośrednio związane z inwestycją.

ii) Zobowiązania finansowe niebędące instrumentami pochodnymi
Wartość godziwa, szacowana dla celów ujawniania, jest obliczana na podstawie wartości bieżącej przyszłych przepływów pieniężnych z tytułu zwrotu kapitału i odsetek, zdyskontowanych za pomocą rynkowej stopy procentowej na dzień bilansowy. W przypadku leasingu finansowego rynkową stopę procentową szacuje się w oparciu o stopę procentową dla podobnego rodzaju umów leasingowych.

4. Standardy i interpretacje zatwierdzone przez UE i oczekujące na zatwierdzenie

4.1. Standardy i interpretacje zastosowane po raz pierwszy w 2020 roku

Zasady rachunkowości zastosowane do sporządzenia niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego są spójne z tymi, które zastosowano przy sporządzaniu skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy za rok zakończony 31 grudnia 2019 r., za wyjątkiem zastosowania następujących nowych lub zmienionych standardów oraz nowych interpretacji obowiązujących dla okresów rocznych rozpoczynających się w dniu 1 stycznia 2020 r.:

• Zmiany do MSR 1 „Prezentacja sprawozdań finansowych” oraz MSR 8 „Zasady (polityka) rachunkowości, zmiany wartości szacunkowych i korygowanie błędów” - definicja istotności (obowiązujący w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2020 r. lub po tej dacie),
• Zmiany w zakresie referencji do Założeń Koncepcyjnych w MSSF (obowiązujący w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2020 r. lub po tej dacie),
• Zmiany do MSSF 3 "Połączenia przedsięwzięć" - definicja przedsięwzięcia (obowiązujące w odniesieniu do połączeń, w przypadku których data przejęcia przypada na początek pierwszego okresu rocznego rozpoczynającego się 1 stycznia 2020 r. lub później oraz w odniesieniu do nabycia aktywów, które nastąpiło w dniu rozpoczęcia w/w okresu rocznego lub później),
• Zmiany do MSSF 9 „Instrumenty Finansowe”, MSR 39 „Instrumenty Finansowe: ujmowanie i wycena” oraz MSSF 7 „Instrumenty Finansowe: ujawnienie informacji” - reforma wskaźnika referencyjnego stopy procentowej (mający zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2020 roku lub później),
• Zmiany do MSSF 16 „Leasing” - ustępstwa czynszowe związane z COVID-19 (obowiązujące dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 czerwca 2020 roku lub później; dozwolone jest wcześniejsze zastosowanie).

Nowe standardy, zmiany standardów oraz interpretacje nie miały istotnego wpływu na niniejsze sprawozdanie.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.
Warszawa, 18 marca 2021 r.
30

4.2. Nowe standardy i interpretacje oczekujące na zatwierdzenie do stosowania w Unii Europejskiej

MSSF w kształcie zatwierdzonym przez UE nie różnią się obecnie w znaczący sposób od regulacji wydanych przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości (RMSR), z wyjątkiem poniższych nowych standardów, zmian do standardów oraz nowej interpretacji, które według stanu na dzień publikacji niniejszego sprawozdania finansowego nie zostały jeszcze zatwierdzone do stosowania w UE (poniższe daty wejścia w życie odnoszą się do standardów w wersji pełnej):

• MSSF 14 „Odroczone salda z regulowanej działalności” (obowiązujący w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2016 r. lub po tej dacie) – Komisja Europejska postanowiła nie rozpoczynać procesu zatwierdzania tego tymczasowego standardu do stosowania na terenie UE do czasu wydania ostatecznej wersji właściwego pełnego standardu MSSF 14,
• Zmiany do MSSF 10 „Skonsolidowane sprawozdania finansowe” i MSR 28 „Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach” - sprzedaż lub wniesienie aktywów pomiędzy inwestorem a jego jednostką stowarzyszoną lub wspólnym przedsięwzięciem oraz późniejsze zmiany (data wejścia w życie zmian została odroczona do momentu zakończenia prac badawczych nad metodą praw własności),
• Zmiany do MSSF 4 „Umowy ubezpieczeniowe” – odroczenie zastosowania MSSF 9 „Instrumenty finansowe” (obowiązujący w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2021 r. lub później),
• Zmiany do MSSF 9 „Instrumenty finansowe”, MSR 39 „Instrumenty Finansowe: ujmowanie i wycena”, MSSF 7 „Instrumenty Finansowe: ujawnienie informacji”, MSSF 4 „umowy ubezpieczeniowe” oraz MSSF 16 „Leasing” – reforma wskaźnika referencyjnego stopy procentowej etap II (obowiązujące dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2021 roku lub później),
• Zmiany do MSSF 3 „Połączenia przedsięwzięć” - aktualizacja referencji do Założeń Koncepcyjnych (obowiązujące dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2021 roku lub później),
• Zmiany do MSR 16 „Rzeczowe aktywa trwałe” – ujęcie księgowe przychodów i kosztów zrealizowanych w trakcie procesu inwestycyjnego (obowiązujące dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2022 roku lub później),
• Zmiany do MSR 37 „Rezerwy, zobowiązania warunkowe i aktywa warunkowe” – wyjaśnienia dotyczące analizy kosztów oraz czy umowa jest kontraktem rodzącym obciążenia (obowiązujące dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2022 roku lub później),
• Roczny program poprawek 2018-2020 - poprawki zawierają wyjaśnienia oraz doprecyzowują wytyczne standardów w zakresie ujmowania oraz wyceny: MSSF 1 „Zastosowanie Międzynarodowych Standardów Sprawozdawczości Finansowej po raz pierwszy”, MSSF 9 „Instrumenty finansowe”, MSR 41 „Rolnictwo” oraz do przykładów ilustrujących do MSSF 16 „Leasing”. Zmiany mają zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2022 roku lub później,
• MSSF 17 "Umowy ubezpieczeniowe" (obowiązujący w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 r. lub później),
• Zmiany do MSR 1 „Prezentacja sprawozdań finansowych” - prezentacja zobowiązań jako krótkoterminowe lub długoterminowe (obowiązujące dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 r. lub później, wcześniejsze zastosowanie jest dozwolone).

Według szacunków Grupy, wyżej wymienione nowe standardy, zmiany do istniejących standardów oraz interpretacji nie miałyby istotnego wpływu na sprawozdanie finansowe, jeżeli zostałyby zastosowane przez Grupę na dzień bilansowy.

5. Przychody ze sprzedaży

	01.01.2020 - 31.12.2020	01.01.2019 - 31.12.2019
Wyroby gotowe	423 876	286 677
Usługi	7 509	4 107
Przychody ze sprzedaży	431 385	290 784

Sprzedaż usług dotyczy głównie pakietów wykończeniowych, zmian aranżacyjnych oraz pośrednictwa kredytowego.

6. Koszt własny sprzedaży

	01.01.2020 - 31.12.2020	01.01.2019 - 31.12.2019
Wyroby gotowe	(320 652)	(221 020)
Usługi	(4 983)	(2 781)
Koszt własny sprzedaży	(325 635)	(223 801)

7. Koszty sprzedaży i ogólnego zarządu

Koszty sprzedaży

	01.01.2020 - 31.12.2020	01.01.2019 - 31.12.2019
Koszty sprzedaży oraz pośrednictwa	(2 678)	(3 364)
Koszty marketingu	(3 617)	(5 018)
Koszty sprzedaży	(6 295)	(8 382)

Koszty ogólnego zarządu

	01.01.2020 - 31.12.2020	01.01.2019 - 31.12.2019
Koszty planowanych inwestycji	(366)	(323)
Koszt zakończonych inwestycji	(7 481)	(1 574)
Koszty utrzymania biura i nieruchomości	(6 076)	(5 995)
Wynagrodzenia	(13 699)	(15 158)
Usługi doradcze	(11 033)	(8 519)
Inne	(2 167)	(3 061)
Koszty ogólnego zarządu	(40 822)	(34 630)

Koszty według rodzaju

	01.01.2020 - 31.12.2020	01.01.2019 - 31.12.2019
Amortyzacja	(3 221)	(3 146)
Zużycie materiałów i energii	(1 647)	(1 251)
Usługi obce	(25 008)	(19 395)

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.
Warszawa, 18 marca 2021 r.
32

Koszty według rodzaju

	01.01.2020 - 31.12.2020	01.01.2019 - 31.12.2019
Podatki i opłaty	(1 973)	(2 719)
Wynagrodzenia	(13 232)	(14 977)
Ub. społ. i inne świadczenia	(1 073)	(834)
Pozostałe koszty rodzajowe	(963)	(690)
Koszt własny sprzedaży, koszty sprzedaży i ogólnego zarządu	(47 117)	(43 012)

8.# MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.

Warszawa, 18 marca 2021 r.

Udziały we wspólnych przedsięwzięciach

	01.01.2020 - 31.12.2020	01.01.2019 - 31.12.2019
Wartość na początek okresu	5 546	-
Nabycie oraz rozpoczęcie nowych wspólnych przedsięwzięć	-	-
Zmiana wyceny aktywów netto wspólnych przedsięwzięć	18 3 042	66 998
Zakończenie wspólnych przedsięwzięć	-	-
Reklasyfikacja do aktywów dostępnych do sprzedaży	-	(63 374)
Reklasyfikacja z aktywów dostępnych do sprzedaży	14 367	-
Sprzedaż oraz zakończenie wspólnych przedsięwzięć	-	(9 170)
Wartość na koniec okresu	17 409	-
Zmiana stanu wspólnych przedsięwzięć mająca wpływ na skonsolidowany wynik Grupy:
udział w zyskach wspólnych przedsięwzięć	3 042	66 998
rezerwy na rozliczenie ceny	8 700	(13 803)
wykorzystanie rezerw na koszty ogólnego zarządu związane z transakcjami sprzedaży	3 778	-
sprzedaż udziałów	14 301	10 863
Wynik przypadający Grupie Marvipol Development	29 821	64 058

9. Pozostałe przychody operacyjne

	01.01.2020 - 31.12.2020	01.01.2019 - 31.12.2019
Przychody z najmu	530	1 184
Przychody z refaktur	4 440	3 461
Sprzedaż usług	750	1 035
Rozwiązanie rezerw i odpisów	116	1 814
Przychody z tytułu kar umownych oraz odszkodowań	1 252	886
Przychody z opłat eksploatacyjnych	1 214	963
Pozostałe przychody	807	975
Pozostałe przychody operacyjne	9 109	10 318

10. Pozostałe koszty operacyjne

	01.01.2020 - 31.12.2020	01.01.2019 - 31.12.2019
Koszty refaktur	(4 629)	(3 689)
Strata ze sprzedaży niefinansowych aktywów trwałych oraz wartości niematerialnych	(273)	-
Utworzone odpisy z tytułu utraty wartości zapasów	-	(1 679)
Utworzone odpisy z tytułu utraty wartości należności	-	(28)
Utworzone rezerwy	(1 650)	(866)
Koszty z tytułu kar umownych oraz odszkodowań	(705)	(1 181)
Koszty darowizn	(40)	(40)
Pozostałe koszty	(694)	(340)
Pozostałe koszty operacyjne	(7 991)	(7 823)

11. Przychody finansowe

	01.01.2020 - 31.12.2020	01.01.2019 - 31.12.2019
Odsetki z lokat bankowych oraz krótkoterminowych inwestycji finansowych	386	907
Odsetki od pożyczek	103	103
Odsetki od pożyczek udzielnych jednostkom ujmowanym metodą praw własności	3 278	4 530
Różnice kursowe	11 207	-
Pozostałe	414	94
Przychody finansowe	15 388	5 634

12. Koszty finansowe

	01.01.2020 - 31.12.2020	01.01.2019 - 31.12.2019
Odsetki od kredytów i obligacji	(857)	(566)
Odsetki od pożyczek	(20)	-
Różnice kursowe	(1 204)	(2 755)
Koszty z tytułu leasingu	(821)	(902)
Pozostałe	(2 295)	(2 283)
Koszty finansowe	(5 197)	(6 506)

13. Zmiana odroczonego podatku dochodowego

Zmiana stanu odroczonego podatku dochodowego

	01.01.2020 - 31.12.2020	01.01.2019 - 31.12.2019
Świadczenie pracownicze	(355)	644
Rezerwy na koszty okresu	(1 618)	1 612
Odsetki od obligacji i kredytów	(142)	(484)
Straty podatkowe podlegające odliczeniu w przyszłych okresach	2 419	4 436
Odpisy na zapasy	(371)	303
Odpisy na należności	(209)	209
Wycena aktywów i zobowiązań z tytułu leasingu	340	196
Różnice wynikające z rozliczenia sprzedaży projektów magazynowych	322	-
Różnice wynikające z rezerw na zapasach	1 376	-
Pozostałe różnice przejściowe na zapasach	1 921	-
Zmiana aktywa z tytułu podatku odroczonego	3 683	6 916
Rzeczowe aktywa trwałe	6	(14)
Odsetki skapitalizowane w wartości zapasów	(302)	761
Koszty sprzedaży skapitalizowane w wartości zapasów	11 464	-
Różnice wynikające z odmiennego momentu ujęcia przychodów i kosztów ze sprzedaży mieszkań dla celów księgowych i podatkowych	1 930	3 972
Odsetki od pożyczki	(291)	(95)
Udziały we wspólnych przedsięwzięciach	(7 579)	7 579
Pozostałe	126	-
Zmiana rezerwy z tytułu podatku odroczonego	(6 099)	12 667

	01.01.2020 - 31.12.2020	01.01.2019 - 31.12.2019
Zmiana podatku odroczonego	(9 782)	5 751
Podatek bieżący	29 100	14 014
Zmiana stanu podatku dochodowego	19 318	19 765

Efektywna stopa podatkowa

	01.01.2020 - 31.12.2020	01.01.2019 - 31.12.2019
Zysk brutto	99 763	89 652
Podatek w oparciu o obowiązującą stawkę podatkową	18 955	17 034
Różnice:
efekt podatkowy różnic trwałych	569	1 866
efekt podatkowy rozwiązania aktywa na niewykorzystane straty podatkowe*	1 727	-
efekt podatkowy rozwiązania uprzednio niezawiązanych rezerw	-	3 205
efekt podatkowy niewykorzystania rezerw na koszty Generalnych Wykonawców	-	(619)
efekt podatkowy kosztów powyżej limitu wynikającego z zasad dotyczących cienkiej kapitalizacji i usług niematerialnych	(410)	(670)
efekt podatkowy dochodów niepodlegających opodatkowaniu	(1 523)	(2 289)
Obciążenie wyniku finansowego z tytułu podatku dochodowego	19 318	19 765

*Po przeprowadzeniu analizy Zarząd podjął decyzję o odpisaniu aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego na straty podatkowe z lat 2016-2020, których wykorzystanie jest wątpliwe w kwocie 1 683 tys. zł. Ponadto przeterminowaniu uległy straty podatkowe z 2015 roku, na które było utworzone aktywo z tytułu odroczonego podatku dochodowego w kwocie 44 tys. zł.

14. Wartości niematerialne i prawne

	Wartość firmy	Oprogramowanie	Razem
Stan na dzień 31 grudnia 2020 r.
Wartość brutto na dzień 1 stycznia 2020 r.	738	940	1 678
Nabycie	-	150	150
Odpis aktualizacyjny	(738)	-	(738)
Wartość brutto na dzień 31 grudnia 2020 r.	-	1 090	1 090
Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości na dzień 1 stycznia 2020 r.	(62)	(795)	(857)
Amortyzacja za okres	-	(158)	(158)
Odpis aktualizacyjny	62	-	62
Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości na dzień 31 grudnia 2020 r.	-	(953)	(953)
Wartość netto na dzień 31 grudnia 2020 r.	-	137	137
Stan na dzień 31 grudnia 2019 r.
Wartość brutto na dzień 1 stycznia 2019 r.	738	733	1 471
Nabycie	-	207	207
Wartość brutto na dzień 31 grudnia 2019 r.	738	940	1 678
Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości na dzień 1 stycznia 2019 r.	(62)	(649)	(711)
Amortyzacja za okres	-	(146)	(146)
Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości na dzień 31 grudnia 2019 r.	(62)	(795)	(857)
Wartość netto na dzień 31 grudnia 2019 r.	676	145	821

Amortyzacja wartości niematerialnych

Odpisy amortyzacyjne wartości niematerialnych są ujmowane w kosztach amortyzacji. Wartość firmy jednostek zależnych wykazywana w bilansie otwarcia w sprawozdaniu z sytuacji finansowej Grupy dotyczyła wartości firmy pochodzącej z nabycia w 2017 r. 100% udziałów w spółce Marvipol Rotunda Dynasy Sp. z o.o. Zarząd, po przeprowadzeniu testu na utratę wartości stwierdził, że istnieją przesłanki utraty wartości aktywa, w związku z czym podjął decyzję o utworzeniu odpisu na 100% wartości firmy.

Oceniając możliwość zaistnienia utraty wartości Grupa analizuje wszelkie przesłanki o charakterze zewnętrznym oraz wewnętrznym. Do najważniejszych symptomów pochodzących spoza Grupy Kapitałowej zalicza się:

• wystąpienie większej utraty wartości rynkowej składnika aktywów, aniżeli można by się tego spodziewać w wyniku upływu czasu i zwykłego użytkowania tego składnika,
• wystąpienie w ciągu danego okresu bądź możliwość wystąpienia w niedalekiej przyszłości znaczących i niekorzystnych dla podmiotu zmian o charakterze technologicznym, rynkowym, gospodarczym lub prawnym w otoczeniu, w którym jednostka prowadzi działalność lub na rynkach, na które dany składnik aktywów jest przeznaczony,
• wystąpienie wzrostu rynkowych stóp procentowych lub innych rynkowych stóp zwrotu z inwestycji i prawdopodobieństwo, że wzrost ten wpłynie na stopę dyskontową stosowaną do wyliczenia wartości użytkowej danego składnika aktywów i istotnie obniży jego wartość odzyskiwalną.

15. Rzeczowe aktywa trwałe

	Grunty	Budynki i budowle	Maszyny i urządzenia	Środki transportu	Pozostałe środki trwałe	Środki trwałe w budowie	Razem
Stan na dzień 31 grudnia 2020 r.
Wartość brutto na dzień 1 stycznia 2020 r.	3 780	23 935	447	1 022	8 331	449	37 964
Nabycie	-	-	19	81	71	366	537
Wykup z leasingu	-	-	-	179	-	-	179
Zbycie	-	-	-	(305)	(1 869)	-	(2 174)
Likwidacja	-	-	(4)	-	-	-	(4)
Przeniesienia	-	-	-	-	384	(384)	-
Wartość brutto na dzień 31 grudnia 2020 r.	3 780	23 935	462	977	6 917	431	36 502
Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości na dzień 1 stycznia 2020 r.	-	(180)	(372)	(929)	(4 550)	-	(6 031)
Amortyzacja za okres	-	(358)	(32)	(113)	(614)	-	(1 117)
Wykup z leasingu	-	-	-	(98)	-	-	(98)
Zbycie	-	-	-	280	1 085	-	1 365
Likwidacja	-	-	3	-	-	-	3
Przeniesienia	-	-	-	-	-	-	-
Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości na dzień 31 grudnia 2020 r.	-	(538)	(401)	(860)	(4 079)	-	(5 878)
Wartość netto na dzień 31 grudnia 2020 r.	3 780	23 397	61	117	2 838	431	30 624
Stan na dzień 31 grudnia 2019 r.
Wartość brutto na dzień 1 stycznia 2019 r.	-	-	447	2 057	8 125	15	10 644
Nabycie	3 780	23 935	-	-	175	465	28 355
Likwidacja	-	-	-	(40)	-	-	(40)
Przeniesienia	-	-	-	-	31	(31)	-
Zmiana prezentacji w związku z wprowadzeniem MSSF 16	-	-	-	(995)	-	-	(995)
Wartość brutto na dzień 31 grudnia 2019 r.	3 780	23 935	447	1 022	8 331	449	37 964
Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości na dzień 1 stycznia 2019 r.	-	-	(343)	(1 068)	(3 923)	-	(5 334)
Amortyzacja za okres	-	(180)	(29)	(131)	(627)	-	(967)
Likwidacja	-	-	-	40	-	-	40
Zmiana prezentacji w związku z wprowadzeniem MSSF 16	-	-	-	230	-	-	230
Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości na dzień 31 grudnia 2019 r.	-	(180)	(372)	(929)	(4 550)	-	(6 031)
Wartość netto na dzień 31 grudnia 2019 r.	3 780	23 755	75	93	3 781	449	31 933

Środki trwałe w leasingu

Grupa użytkuje środki trwałe w ramach leasingu. Wartość środków trwałych w leasingu została zaprezentowana w linii prawa do użytkowania rzeczowych aktywów trwałych z tytułu leasingu w sprawozdaniu z sytuacji finansowej Grupy.# Informacja na temat praw do użytkowania aktywów z tytułu leasingu została przedstawiona w nocie dotyczącej praw do użytkowania oraz zobowiązań leasingowych w dalszej części sprawozdania finansowego.

Zabezpieczenia

• Nieruchomość w Sopocie – kredyt inwestycyjny Marvipol Sopot I Sp. z o.o. (dawniej: Elvix Sp. z o.o.) w Banku Millennium S.A.; hipoteka do kwoty 29.280 tys. zł.

Na dzień 31 grudnia 2020 r. żadne inne środki trwałe nie stanowiły zabezpieczenia kredytów bankowych lub obligacji.

Utrata wartości rzeczowych aktywów trwałych

Na dzień 31 grudnia 2020 r. została przeanalizowana ewentualna utrata wartości rzeczowych aktywów trwałych w odniesieniu do ośrodków generujących przepływy pieniężne. Według analiz na dzień sporządzenia raportu nie wystąpiły przesłanki trwałej utraty wartości.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.
Warszawa, 18 marca 2021 r.
38

16. Nieruchomości inwestycyjne

Okres zakończony	31.12.2020	31.12.2019
Wartość netto na początek okresu	51 060	13 935
Poniesione nakłady	24 256	90 051
Przeniesienie z wyrobów gotowych	-	2 024
Zmiana prezentacji w związku ze sprzedażą udziałów we wspólnym przedsięwzięciu	(59 520)	(54 950)
Sprzedaż	(1 500)	-
Wartość netto na koniec okresu	14 296	51 060

Nieruchomości inwestycyjne na 31 grudnia 2020 r. obejmowały:

• lokal usługowy mieszczący się w Warszawie, przy ul. Bernardyńskiej, który zgodnie z umową najmu z dnia 17.05.2017 r. został oddany w najem długoterminowy do 30.09.2025 r.
• lokal usługowy mieszczący się w Warszawie, przy ul. Kłobuckiej, który zgodnie z umową najmu z dnia 30.01.2019 r. został oddany w najem długoterminowy do 30.01.2029 r.
• nieruchomość inwestycyjną we Wrocławiu; nieruchomość będzie przeznaczona na wspólne przedsięwzięcie w ramach segmentu magazynowego Grupy.

Klasyfikacji aktywów przy ul. Bernardyńskiej i przy ul. Kłobuckiej jako nieruchomość inwestycyjna wynika z faktu oddania lokali w leasing długoterminowy. Nieruchomość inwestycyjna w budowie, tj. grunt we Wrocławiu został wyceniony według ceny nabycia, co odzwierciedla jej wartość godziwą. Wycena nieruchomości inwestycyjnych przy ul. Bernardyńskiej i przy ul. Kłobuckiej została dokonana przy zastosowaniu metody porównawczej.

Na koniec okresu sprawozdawczego Grupa nie posiada nieruchomości inwestycyjnych, które stanowiłyby zabezpieczenie kredytów bankowych.

17. Długoterminowe aktywa finansowe

Okres zakończony	31.12.2020	31.12.2019
Należności długoterminowe - kaucje zapłacone	165 716
Pożyczki udzielone	119 371	144 902
Długoterminowe aktywa finansowe razem	119 536	145 618
Pożyczki do jednostek współkontrolowanych*	117 212	142 744
Pożyczki do pozostałych podmiotów	2 159	2 159

Pożyczki udzielone (część kapitałowa i odsetkowa łącznie) 119 371 144 903

• Szczegółowy wykaz pożyczek udzielonych do jednostek współkontrolowanych znajduje się w nocie 35 niniejszego raportu.

18. Udziały we wspólnych przedsięwzięciach

Grupa prowadzi działalność na rynku nieruchomości w ramach segmentu magazynowego. Grupa realizuje projekty poprzez inwestycje w spółki celowe, stanowiących wspólne przedsięwzięcie („Joint Venture”) wraz z partnerem strategicznym. Struktura udziałów posiadanych przez każdego ze współwłaścicieli jest różna w poszczególnych realizowanych projektach. Na zasadach określonych

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.
Warszawa, 18 marca 2021 r.
39

w zawartej pomiędzy stronami umowie, prawa głosów partnerów są dzielone równo pomiędzy obie strony realizujące dane przedsięwzięcie.

Grupa zakończyła poprzez sprzedaż aktywa lub udziałów wspólne przedsięwzięcia:

• Industrial Center 37: Projekt Konotopa
• PDC Industrial Center 60: Projekt w okolicy Warszawy
• PDC Industrial Center 72: Projekt w okolicy Krakowa
• PDC Industrial Center 80: Projekt OBI w Łodzi
• PDC Industrial Center 81: Projekt Warszawa-Konotopa II
• PDC Industrial Center 92: Projekt Pruszków
• PDC Industrial Center 63: Projekt na Górnym Śląsku
• PDC Industrial Center 84: Projekt w okolicy Szczecina
• PDC Industrial Center 94: Projekt Warsaw South
• PDC Industrial Center 82: Projekt Warszawa I
• PDC Industrial Center 59: Projekt Warszawa II

Projekt Konotopa był realizowany przez spółkę Industrial Center 37 sp. z o.o. Dnia 31 sierpnia 2017 roku, Grupa dokonała transakcji sprzedaży zbudowanej i skomercjalizowanej nieruchomości należącej do ww. spółki. Dnia 1 lipca 2018 roku, Grupa rozpoczęła proces likwidacji spółki Industrial Center 37 sp. z o.o. pozostałej po sfinalizowaniu inwestycji. W I półroczu 2018 r. została wypłacona Grupie dywidenda w wysokości 15.430 tys. zł.

Dnia 7 czerwca 2018 roku, Grupa dokonała sprzedaży udziałów w spółce PDC Industrial Center 60 sp. z o.o., która zrealizowała projekt w okolicy Warszawy. Realizowana inwestycja stanowiła kompleks trzech hal o łącznej powierzchni ok. 69 tys. m 2 i została zbudowana na gruntach o łącznej powierzchni ponad 16,2 ha. Partnerami realizującymi przedsięwzięcie byli Marvipol Logistics S.A. (posiadający 58% udziałów spółki celowej) oraz PG Europe S.à r.l. (posiadający 42% udziałów spółki celowej).

Dnia 28 lutego 2019 roku, Grupa dokonała sprzedaży udziałów w spółce PDC Industrial Center 72 sp. z o.o., która zrealizowała projekt w okolicy Krakowa. Realizowana inwestycja stanowiła kompleks o łącznej powierzchni wynajmu ok. 35 tys. m 2 i została zbudowana na gruntach o łącznej powierzchni ponad 7,6 ha. Partnerami realizującymi przedsięwzięcie byli Marvipol Logistics S.A. (posiadający 68% udziałów spółki celowej) oraz PG Dutch Holding I B.V. (posiadający 32% udziałów spółki celowej).

Dnia 8 marca 2019 roku, Grupa dokonała sprzedaży udziałów w spółce PDC Industrial Center 80 sp. z o.o., która zrealizowała projekt OBI w Łodzi. Realizowana inwestycja stanowiła kompleks o łącznej powierzchni wynajmu ok. 50 tys. m 2 i została zbudowana na gruntach o łącznej powierzchni ponad 13,7 ha. Partnerami realizującymi przedsięwzięcie byli Marvipol Logistics S.A. (posiadający 58% udziałów spółki celowej) oraz PG Dutch Holding I B.V. (posiadający 42% udziałów spółki celowej).

Dnia 25 kwietnia 2019 roku, Grupa dokonała sprzedaży udziałów w spółce PDC Industrial Center 81 sp. z o.o., która zrealizowała projekt Warszawa-Konotopa II. Realizowana inwestycja stanowiła kompleks o łącznej powierzchni wynajmu ok. 42 tys. m 2 i została zbudowana na gruntach o łącznej powierzchni ponad 9,3 ha. Partnerami realizującymi przedsięwzięcie byli Marvipol Logistics S.A. (posiadający 68% udziałów spółki celowej) oraz PG Dutch Holding I B.V. (posiadający 32% udziałów spółki celowej).

Dnia 25 października 2019 roku, Grupa dokonała sprzedaży udziałów w spółce PDC Industrial Center 92 sp. z o.o., która zrealizowała projekt Pruszków. Inwestycja stanowiła kompleks o łącznej

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.
Warszawa, 18 marca 2021 r.
40

powierzchni wynajmu 25 tys. m 2 i została zbudowana na gruntach o łącznej powierzchni ok. 9,3 ha. Partnerami realizującymi przedsięwzięcie byli Marvipol Logistics S.A. (posiadający 46% udziałów spółki celowej), PG Dutch Holding I B.V. (posiadający 32% udziałów spółki celowej) oraz Hermes Platinum Sp. z o.o. (posiadający 22% udziałów spółki celowej).

Dnia 16 stycznia 2020 roku, Grupa dokonała sprzedaży udziałów w spółkach PDC Industrial Center 63 sp. z o.o., PDC Industrial Center 84 sp. z o.o. oraz PDC Industrial Center 94 sp. z o.o. które realizowały odpowiednio projekt na Górnym Śląsku, projekt w okolicy Szczecina oraz projekt Warsaw South. Projekty stanowiły hale magazynowe o powierzchniach wynajmu: ok. 35 tys. m2, ok. 72 tys. m 2 oraz ok. 38 tys. m 2 . Partnerami realizującymi przedsięwzięcie dla PDC Industrial Center 63 sp. z o.o. byli Marvipol Logistics S.A. (posiadający 68% udziałów spółki celowej) oraz PG Dutch Holding I B.V. (posiadający 32% udziałów spółki celowej), dla PDC Industrial Center 84 sp. z o.o. Marvipol Logistics S.A. (posiadający 68% udziałów spółki celowej) oraz PG Dutch Holding I B.V. (posiadający 32% udziałów spółki celowej) oraz dla PDC Industrial Center 94 sp. z o.o. Marvipol Logistics S.A. (posiadający 68% udziałów spółki celowej) oraz PG Dutch Holding I B.V. (posiadający 32% udziałów spółki celowej).

Dalsze informacje na temat transakcji zostały zaprezentowane w raportach bieżących Emitenta nr 03/2020, 04/2020 oraz 05/2020.

Dnia 28 lipca 2020 roku, spółki PDC Industrial Center 82 Sp. z o.o. i PDC Industrial Center 59 Sp. z o.o. będące wspólnym przedsięwzięciem Marvipol Logistics S.A. (68% udziałów) oraz PG Dutch Holding I B.V. (32% udziałów) dokonały transakcji sprzedaży nieruchomości o łącznej powierzchni wynajmu ok. 25 tys. m2 za łączną kwotę 28,7 mln EUR.

Dalsze informacje zostały zaprezentowane w raportach bieżących nr 06/2018, 29/2018, 32/2018, 41/2018, 08/2020, 09/2020, 25/2020, 26/2020, 35/2020 i 36/2020.

Grupa kontynuuje komercjalizację oraz jest w trakcie realizacji następujących przedsięwzięć:

• PDC Industrial Center 108: Projekt Warszawa-Konotopa III
• PDC Industrial Center 130: Projekt Warszawa-Konotopa IV
• PDC Industrial Center 135: Projekt Warszawa III
• PDC Industrial Center 141: Projekt Wrocław I
• PDC Industrial Center 112: Projekt Warszawa IV
• PDC Industrial Center 149: Projekt Wrocław II

Projekt Warszawa-Konotopa III jest realizowany przez spółkę PDC Industrial Center 108 sp. z o.o. na gruntach o łącznej powierzchni ok. 5,0 ha. Projekt jest realizowany w Warszawie w ramach nieruchomości o łącznej powierzchni wynajmu ok. 22 tys. m 2 . Partnerami realizującymi przedsięwzięcie są Marvipol Logistics S.A. (posiadający 68% udziałów spółki celowej) oraz PG Dutch Holding I B.V. (posiadający 32% udziałów spółki celowej).

Projekt Warszawa-Konotopa IV jest realizowany przez spółkę PDC Industrial Center 130 sp. z o.o. na gruntach o łącznej powierzchni ok. 14,1 ha. Projekt jest realizowany w Warszawie w ramach nieruchomości o łącznej powierzchni wynajmu ok. 60 tys. m 2 . Partnerami realizującymi przedsięwzięcie są Marvipol Logistics S.A.# MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.

Warszawa, 18 marca 2021 r. 41

(posiadający 40,8% udziałów spółki celowej), PG Dutch Holding I B.V. (posiadający 32,0% udziałów spółki celowej) oraz Investar Financial Corporation (posiadający 27,2% udziałów spółki celowej). Projekt Warszawa III jest realizowany przez spółkę PDC Industrial Center 135 sp. z o.o. na gruntach o łącznej powierzchni ok. 8,2 ha. Projekt jest realizowany w Warszawie w ramach nieruchomości MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 41 o łącznej powierzchni wynajmu ok. 38 tys. m². Według stanu na dzień sporządzenia raportu partnerami realizującymi przedsięwzięcie są Marvipol Logistics S.A. (posiadający 50% udziałów spółki celowej), PG Dutch Holding I B.V. (posiadający 32% udziałów spółki celowej) oraz Hermes Platinum sp. z o.o. (posiadający 18% udziałów spółki celowej). Projekt Wrocław I jest realizowany przez spółkę PDC Industrial Center 141 sp. z o.o. na gruntach o łącznej powierzchni ok. 6,5 ha. Projekt jest realizowany we Wrocławiu w ramach nieruchomości o łącznej powierzchni wynajmu ok. 23 tys. m². Partnerami realizującymi przedsięwzięcie są Marvipol Logistics S.A. (posiadający 68% udziałów spółki celowej) oraz PG Dutch Holding I B.V. (posiadający 32% udziałów spółki celowej). Projekt Warszawa IV jest realizowany przez spółkę PDC Industrial Center 112 sp. z o.o. na gruntach o łącznej powierzchni ok. 1,9 ha. Projekt jest realizowany w Warszawie w ramach nieruchomości o łącznej powierzchni wynajmu ok. 9 tys. m². Partnerami realizującymi przedsięwzięcie są Marvipol Logistics S.A. (posiadający 68% udziałów spółki celowej) oraz PG Dutch Holding I B.V. (posiadający 32% udziałów spółki celowej). Projekt Wrocław II jest realizowany przez spółkę PDC Industrial Center 149 sp. z o.o. na gruntach o łącznej powierzchni ok. 5,4 ha. Projekt jest realizowany we Wrocławiu w ramach nieruchomości o łącznej powierzchni wynajmu ok. 19 tys. m². Według stanu na dzień bilansowy 100% udziałów spółki celowej należało do Marvipol Logistics S.A. Według stanu na dzień sporządzenia raportu partnerami realizującymi przedsięwzięcie są Marvipol Logistics S.A. (posiadający 68% udziałów spółki celowej) oraz PG Dutch Holding I B.V. (posiadający 32% udziałów spółki celowej). Poniżej prezentujemy wybrane zakumulowane dane finansowe Jednostek Współkontrolowanych na 31.12.2020 r.

Okres zakończony	31.12.2020	31.12.2019
Udziały we wspólnych przedsięwzięciach
Aktywa trwałe	354 795	607 787
w tym nieruchomości inwestycyjne	331 161	602 477
Aktywa obrotowe	29 501	25 490
w tym środki pieniężne i ich ekwiwalenty	15 337	9 108
Aktywa razem	384 296	633 277
Zobowiązania długoterminowe	219 836	503 154
w tym długoterminowe zobowiązania finansowe	215 178	499 614
Zobowiązania krótkoterminowe	138 860	36 767
w tym krótkoterminowe zobowiązania finansowe	-	2 379
Zobowiązania razem	358 696	539 921
Aktywa netto przypadające grupie Marvipol Development	17 409	63 374
w tym przeznaczone do sprzedaży	-	63 374
	01.01.2020	31.12.2020
Przychody ze sprzedaży	12 401	35 845
Koszty operacyjne	(12 711)	(29 399)
Wycena nieruchomości inwestycyjnych według wartości godziwej	30 228	133 365
Przychody finansowe	1 044	2 254
Koszty finansowe	(26 256)	(14 755)
Zysk (strata) brutto	4 706	127 310
Podatek dochodowy	(1 067)	1 218
Zysk (strata) netto	3 639	128 528

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.
Warszawa, 18 marca 2021 r. 42

	01.01.2020	31.12.2020	01.01.2019	31.12.2019
kontrolowane przez Grupę Marvipol Development, w tym:
udział w zyskach wspólnych przedsięwzięć	3 042	66 998
rezerwy na rozliczenie ceny	8 700	(13 803)
wykorzystanie rezerw na koszty ogólnego zarządu związane z transakcjami sprzedaży	3 778	-
sprzedaż udziałów	14 301	10 863
Wynik przypadający Grupie Marvipol Development	29 821	64 058

19. Odroczony podatek dochodowy

Okres zakończony	31.12.2020	31.12.2019
Nieruchomości inwestycyjne	18	18
Świadczenie pracownicze	472	827
Rezerwy na koszty okresu	338	1 956
Odsetki od obligacji i kredytów	175	317
Straty podatkowe podlegające odliczeniu w przyszłych okresach*	12 130	9 711
Odpisy na zapasy	1 193	1 564
Odpisy na należności	-	209
Wycena aktywów i zobowiązań z tytułu leasingu	536	196
Różnice wynikające z rozliczenia sprzedaży projektów magazynowych	322	-
Różnice wynikające z rezerw na zapasach	1 376	-
Pozostałe różnice przejściowe na zapasach	1 921	-
Aktywo z tytułu podatku odroczonego	18 481	14 798
Rzeczowe aktywa trwałe	35	29
Odsetki skapitalizowane w wartości zapasów	6 493	6 795
Koszty sprzedaży skapitalizowane w wartości zapasów	719	708
Różnice wynikające z odmiennego momentu ujęcia przychodów i kosztów ze sprzedaży mieszkań dla celów księgowych i podatkowych	11 192	9 262
Odsetki od pożyczek	774	1 065
Udziały we wspólnych przedsięwzięciach	-	7 579
Pozostałe	126	-
Rezerwa z tytułu podatku odroczonego	19 339	25 438

*Poniższa tabela pokazuje, w jakim okresie Grupa może wykorzystać aktywo z tytułu odroczonego podatku dochodowego na straty podatkowe.

	31.12.2020	31.12.2019
Do 2020 roku	-	582
Do 2021 roku	222	543
Do 2022 roku	1 437	2 105
Do 2023 roku	1 401	1 613
Do 2024 roku	4 398	4 868
Do 2025 roku	4 672	-
Razem	12 130	9 711

20. Zapasy

Okres zakończony	31.12.2020	31.12.2019
Zapasy
Produkcja niezakończona	773 519	652 933
Wyroby gotowe	80 245	71 298
Towary	11	11
Zapasy, razem	853 775	724 242
w tym: koszty finansowania zewnętrznego	37 380	34 614

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.
Warszawa, 18 marca 2021 r. 43

W wartości produkcji niezakończonej w 2020 roku skapitalizowane zostały koszty finansowania zewnętrznego w kwocie 17 527 tys. zł, a w 2019 roku w kwocie 17 622 tys. zł.

Podział zapasów na dzień 31 grudnia 2020 r. i 31 grudnia 2019 r.

	31.12.2020 (Produkcja niezakończona)	31.12.2020 (Wyroby gotowe)	31.12.2019 (Produkcja niezakończona)	31.12.2019 (Wyroby gotowe)
Inwestycja Hill Park	18 842	-	18 842	-
Inwestycja Mikołajki	10 093	-	10 093	-
Inwestycja Studio Okęcie	4 416	-	3 589	-
Inwestycja Zielona Italia	-	1 111	-	1 591
Inwestycja Central Park Ursynów	-	32 525	89 405	24 653
Inwestycja Riviera Park	-	12 773	62 443	21 194
Inwestycja Bemowo Residence	-	20	-	175
Inwestycja Cascade Residence	-	5 421	-	23 685
Inwestycja Topiel No 18	-	23 399	42 691	-
Inwestycja Unique Tower	240	917	-	150 281
Inwestycja Dom Przy Okrzei	-	4 996	17 194	-
Inwestycja Gdańsk Dwie Motławy	34 873	-	18 072	-
Inwestycja Gdańsk Chmielna	18 068	16 808	-	-
Inwestycja W Apartments	120	215	-	68 311
Inwestycja Rotunda Dynasy	25 008	-	23 930	-
Inwestycja Kołobrzeg	28 960	-	27 604	-
Inwestycja Kłopotowskiego	22 493	-	14 674	-
Inwestycja Moko Botanika	81 232	-	64 230	-
Inwestycja Sopot	5 140	-	5 139	-
Inwestycja Ursynów	5 075	-	-	-
Inwestycja Bielany II	7 072	-	-	-
Inwestycja Włochy	85 811	-	-	-
Inwestycja Gdańsk Grunwaldzka	16 808	-	-	-
Inwestycja Bemowo	26 273	-	-	-
Inwestycja Wrocław	9 318	-	-	-
Inwestycja Białołęka	12 905	-	-	-
Zaliczki na zakup nowych nieruchomości	-	-	19 627	-
Zapasy, razem	773 519	80 245	652 933	71 298

Odpisy aktualizujące zapasy

Wartość na dzień 1 stycznia 2020 r.	8 233
Zmniejszenie / Rozwiązanie:	(1 955)
Wykorzystanie odpisu aktualizującego Apartamenty Mokotów Park	(1 955)
Zawiązanie odpisu aktualizującego Apartamenty Mokotów Park	-
Wartość na dzień 31 grudnia 2020 r.	6 278
Wartość na dzień 1 stycznia 2019 r.	6 638
Zmniejszenie / Rozwiązanie:	1 595
Rozwiązanie odpisu aktualizującego Apartamenty Mokotów Park	(85)
Zawiązanie odpisu aktualizującego Apartamenty Mokotów Park	1 680
Wartość na dzień 31 grudnia 2019 r.	8 233

	31.12.2020 (Produkcja niezakończona)	31.12.2020 (Wyroby gotowe)	31.12.2019 (Produkcja niezakończona)	31.12.2019 (Wyroby gotowe)
Stan odpisów aktualizujących
Odpis aktualizujący Inwestycję Hill Park	6 278	-	6 278	-
Odpis aktualizujący inwestycję Apartamenty Mokotów Park	-	-	-	1 955
Razem	6 278	-	6 278	1 955

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.
Warszawa, 18 marca 2021 r. 44

W przypadku pozostałych inwestycji stanowiących produkcję niezakończoną oraz wyroby gotowe, weryfikacja nie ujawniła przesłanek wskazujących na utratę wartości.

Zabezpieczenia na zapasach:

• Inwestycja Mikołajki – kredyt w rachunku bieżącym Marvipol Development S.A. w mBank S.A. z limitem 7.500 tys. zł; hipoteka umowna do kwoty 11.250 tys. zł;
• Inwestycja Hill Park - kredyt w rachunku bieżącym Marvipol Development S.A. w Banku Millennium S.A. z limitem 10.000 tys. zł; hipoteka do kwoty 16.000 tys. zł;
• Inwestycja Central Park Ursynów - kredyt odnawialny Marvipol Development 1 Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa w BOŚ S.A. z limitem 10.000 tys. zł; hipoteka do kwoty 30.000 tys. zł – kredyt spłacony 29 marca 2019 r. oraz kredyt inwestycyjny Marvipol Development S.A. w BOŚ S.A. w kwocie 58.305 tys. zł; hipoteka do kwoty 87.457,5 tys. zł – kredyt spłacony 28 stycznia 2020r.; 21 lutego 2020r. zabezpieczenia hipoteczne z tytułu obydwu kredytów zostały zwolnione;
• Inwestycja Unique Tower (Grzybowska) - kredyt odnawialny Marvipol Development Unique Tower Sp. z o.o. w BOŚ S.A. z limitem 50.000 tys. zł; hipoteka do kwoty 75.000 tys. zł oraz kredyt nieodnawialny Marvipol Development Unique Tower Sp. z o.o. w BOŚ S.A. w kwocie 46.817 tys. zł; hipoteka do kwoty 70.225 tys. zł;
• Inwestycje Cascade Residence, Dom Przy Okrzei, Dwie Motławy, W Apartments, Kłopotowskiego i Rotunda Dynasy - kredyt odnawialny Marvipol Development S.A. z limitem 65.000 tys. zł w mBank S.A.; hipoteka do kwoty 112.500 tys. zł;
• Inwestycja Moko Botanika (Bokserska) - kredyt gruntowy Marvipol Moko Botanika Sp. z o.o. w kwocie 35.570 tys. zł oraz kredyt budowlany nieodnawialny w kwocie 36.675 tys. zł w BOŚ S.A.; hipoteka do kwoty 53.655 tys. zł. (oba kredyty zostały spłacone 27 stycznia 2021 r.).

21.## Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności

Okres zakończony	Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności	31.12.2020	31.12.2019
Należności z tytułu dostaw i usług o okresie spłaty:
do 12 miesięcy		3 076	3 065
powyżej 12 miesięcy		-	-
Należności z tytułu dostaw i usług razem		3 076	3 065
Pozostałe należności
Rozliczenia międzyokresowe		1 524	1 363
Pozostałe należności razem		5 683	5 183
Należności z tytułu podatku VAT		44 340	37 870
Należności z tytułu podatku dochodowego		369	2 776
Należności podatkowe		44 709	40 646
Należności krótkoterminowe netto		53 468	48 894
Odpisy aktualizujące wartość należności		354	691
Należności krótkoterminowe brutto		53 822	49 585

22. Środki pieniężne

Okres zakończony	31.12.2020	31.12.2019
Środki pieniężne w kasie	7	12
Środki pieniężne na rachunkach bankowych	190 738	175 944
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty razem	190 745	175 956
W tym:
Środki pieniężne stanowiące wpływy od klientów mieszkaniowych na rachunki powiernicze	48 236	48 737
Środki pieniężne o ograniczonej możliwości dysponowania	48 236	48 737

Środki pieniężne o ograniczonej możliwości dysponowania dotyczą wpłat od nabywców mieszkań i lokali usługowych na rachunki powiernicze, zwalniane przez bank wraz z postępem inwestycji.

23. Aktywa klasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży

Okres zakończony	31.12.2020	31.12.2019
Udziały PDC Industrial Center 63 Sp. z o.o.	-	27 465
Udziały PDC Industrial Center 84 Sp. z o.o.	-	19 040
Udziały PDC Industrial Center 94 Sp. z o.o.	-	2 502
Udziały PDC Industrial Center 59 Sp. z o.o.	-	8 066
Udziały PDC Industrial Center 82 Sp. z o.o.	-	6 301
Aktywa klasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży	-	63 374

Metoda wyceny: Aktywa klasyfikowane jako dostępne do sprzedaży prezentowane są w wartości bilansowej, zgodnie z MSSF 5 pkt. 15.

24. Kapitał własny

Kapitał zakładowy

Okres zakończony	31.12.2020	31.12.2019
Liczba akcji na początek okresu (w pełni opłacone)	41 652 852	41 652 852
Liczba akcji na koniec okresu (w pełni opłacone)	41 652 852	41 652 852
Wartość nominalna 1 akcji (w złotych)	1,00	1,00

Struktura kapitału zakładowego

Seria	Rodzaj uprzywilejowania akcji	Liczba akcji (szt.)	Wartość nominalna 1 akcji (zł)	Wartość nominalna serii (zł)	Sposób opłacenia
A	brak	100 000	1,00	100 000	wkład pieniężny
B	brak	1 000	1,00	1 000	wkład pieniężny
C	brak	41 551 852	1,00	41 551 852	wniesienie Zorganizowanej Części Przedsiębiorstwa (Oddział Marvipol)
	Razem	41 652 852		41 652 852

Akcjonariat na 31 grudnia 2020 r.

	Liczba posiadanych akcji	Liczba głosów na WZ	Wartość nominalna akcji	Udział akcji w kapitale zakładowym	Udział głosów na WZ
Książek Holding Sp. z o.o.*	27 513 831	27 513 831	27 513 831	66,05%	66,05%
Nationale-Nederlanden OFE	3 006 166	3 006 166	3 006 166	7,22%	7,22%
Mariusz Książek	2 077 692	2 077 692	2 077 692	4,99%	4,99%
Inne podmioty	9 055 163	9 055 163	9 055 163	21,74%	21,74%
Razem	41 652 852	41 652 852	41 652 852	100,00%	100,00%

• podmiot zależny od Mariusza Książek

Podstawowy zysk na jedną akcję

Okres zakończony	31.12.2020	31.12.2019
Liczba akcji na początek okresu	41 652 852	41 652 852
Liczba akcji na koniec okresu	41 652 852	41 652 852
Średnia ważona liczba akcji zwykłych w okresie*	41 652 852	41 652 852
Podstawowy zysk	80 445	69 887
Podstawowy zysk na jedną akcję	1,93	1,68

Rozwodniony zysk przypadający na jedną akcję

Na dzień 31 grudnia 2020 r. i na 31 grudnia 2019 r. nie występowały czynniki rozwadniające akcje.

Wartość księgowa na jedną akcję

Okres zakończony	31.12.2020	31.12.2019
Kapitał własny przypisany akcjonariuszom jednostki dominującej	556 589	483 225
Liczba akcji	41 652 852	41 652 852
Wartość księgowa na jedną akcję	13,36	11,60

25. Rezerwy

Okres zakończony	31.12.2020	31.12.2019
Rezerwy na koszty z tytułu kar umownych i porozumień	1 650	750
Rezerwy na zobowiązania związane z projektami inwestycyjnymi	-	13 803
Rezerwy razem	1 650	14 553
w tym:
część długoterminowa	-	-
część krótkoterminowa	1 650	14 553

Rezerwa na koszty kar umownych i porozumień na koniec bieżącego roku obrotowego obejmuje szacowaną kwotę jaką Emitent może przekazać na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej „Bielany Residence”. Dalsze szczegóły zostały opisane w nocie 34 dotyczącej zobowiązań warunkowych.

26. Zobowiązania z tytułu kredytów bankowych i pożyczek

Kredyty i pożyczki według rodzaju

Okres zakończony	31.12.2020	31.12.2019
Kredyty	93 716	149 920
Pożyczki	14 269	26 912
w tym:
część krótkoterminowa	63 260	27 975
część długoterminowa	44 725	148 857

Kredyty i pożyczki długoterminowe o pozostałym od dnia bilansowego okresie spłaty

Okres zakończony	31.12.2020	31.12.2019
do 12 miesięcy	63 260	27 975
powyżej 1 roku do 3 lat	33 700	107 715
powyżej 3 do 5 lat	11 025	14 230
powyżej 5 lat	-	26 912

Kredyty i pożyczki razem | 107 985 | 176 832

Kredyty i pożyczki (struktura walutowa)

Okres zakończony	31.12.2020	31.12.2019
w walucie polskiej	93 716	149 920
w walutach obcych	14 269	26 912

Kredyty i pożyczki razem | 107 985 | 176 832

Zakres oprocentowania zaciągniętych kredytów i pożyczek w podziale na waluty:

Okres zakończony	31.12.2020	31.12.2019
dla kredytów w PLN	2,70% - 5,46%	3,43% - 5,46%
dla kredytów i pożyczek denominowanych w EUR	0,50% - 3,00%	3,00%

Zestawienie kredytów bankowych wraz z podaniem limitów kredytowych

Kredytodawca	Data zawarcia	Przyznana kwota kredytu	Kwota zadłużenia kredytu	Termin spłaty	Zabezpieczenia
mBank S.A.	17.07.2006	7 500	-	30.12.2021	hipoteka na nieruchomości 11 250 tys. zł
Bank Millennium S.A.	8.11.2010	10 000	-	29.06.2021	hipoteka na nieruchomości 16 000 tys. zł
Bank Ochrony Środowiska S.A.	22.03.2017	46 817	22 384	31.07.2021	hipoteka na nieruchomości 70 225 tys. zł, weksel in blanco, poręczenie cywilne Marvipol Development S.A., cesja z polisy, pełnomocnictwo do rachunków, zastaw finansowy na prawach do środków pieniężnych na rachunkach, blokada środków na rachunku obsługi długu, przelew wierzytelności z um. pożyczki
Bank Ochrony Środowiska S.A.	14.02.2018	50 000	26 544	31.07.2021	hipoteka na nieruchomości 75 000 tys. zł, weksel in blanco, poręczenie cywilne Marvipol Development S.A., w przypadku naruszenia cesja wierzyt. pienięż. z umowy GW i gwarancji GW, cesja z polisy, pełnomocnictwo do rachunków, zastaw finansowy na prawach do środków pieniężnych na rach. bieżącym i zastrzeżonym
mBank S.A.	5.11.2018	65 000	-	30.12.2022	hipoteka umowna na nieruchomościach 112 500 tys. zł, weksel in blanco, pełnomocnictwa do rachunków, poręczenia spółek z Grupy Kapitałowej, cesja z pożyczek do spółek z Grupy Kapitałowej, polisy ubezpieczeniowe dot. inwestycji na nieruchomościach będących zabezpieczeniem kredytu
Bank Ochrony Środowiska S.A.	6.02.2019	35 570	30 782	16.08.2022	hipoteka na nieruchomości 53 655 tys. zł, weksel in blanco, przystąpienie do długu przez Marvipol Development S.A., pełnomocnictwo do rachunków, zastaw finansowy na prawach do środków pieniężnych na rachunkach w BOŚ S.A. , blokada środków na rachunku obsługi długu, przelew wierzytelności z um. pożyczki.
Bank Millenium S.A.	17.05.2019	18 300	13 536	16.05.2024	hipoteka na nieruchomości 29 280 tys. zł, przelew wierzytelności z polisy i z umów najemcami, poręczenie Marvipol Development S.A., zastaw rejestrowy z zastawem zwykłym na udziałach, blokada środków na rachunku obsługi długu
Bank Ochrony Środowiska S.A.	30.06.2020	36 675	470	30.06.2022	hipoteka na nieruchomości o wartości 53 655 tys. zł, pełnomocnictwo do rachunków, zastaw finansowy na prawach do środków pieniężnych na rachunkach w BOŚ S.A., przelew wierzytelności pieniężnych z polis ubezpieczeniowych, przelew wierzytelności pieniężnych wynikających z umów o generalne wykonawstwo, przelew praw majątkowych z umowy o prace projektowe, gwarancja PLG FGP BGK, weksel in blanco, przystąpienie do długu przez Marvipol Development S.A.
Suma			93 716

27. Zobowiązania z tytułu obligacji

Zmiana stanu obligacji

Okres zakończony	31.12.2020	31.12.2019
Zobowiązania z tytułu obligacji na początek okresu	211 615	284 213
Wpływy z emisji obligacji zwykłych	115 008	60 000
Koszty emisji	(3 190)	(1 435)
Wpływy z emisji obligacji netto	111 818	58 565
Koszt emisji akcji i obligacji rozliczany w czasie	920	1 258
Naliczone odsetki ujęte w kosztach finansowych i na zapasach	9	(2 391)
Wykup obligacji	(102 480)	(130 030)
Zobowiązania z tytułu obligacji na koniec okresu	221 882	211 615
w tym:
część krótkoterminowa	49 385	83 695
część długoterminowa	172 497	127 920

Zobowiązania z tytułu obligacji o pozostałym od dnia bilansowego okresie spłaty

Okres zakończony	31.12.2020	31.12.2019
do 12 miesięcy	49 385	83 695
powyżej 1 roku do 3 lat	115 684	127 920
powyżej 3 do 5 lat	56 813	-
powyżej 5 lat	-	-

Obligacje razem | 221 882 | 211 615

Zestawienie informacji o obligacjach

Seria	Wartość nominalna	Warunki oprocentowania	Gwarancje/ zabezpieczenia	Data zapadalności
Obligacje zwykłe serii T*	12 010	WIBOR 6M + marża	niezabezpieczone	4.02.2021
Obligacje zwykłe serii T*	9 560	WIBOR 6M + marża	niezabezpieczone	4.08.2021
Obligacje zwykłe serii W**	12 000	WIBOR 6M + marża	niezabezpieczone	27.06.2021
Obligacje zwykłe serii W**	16 000	WIBOR 6M + marża	niezabezpieczone	27.06.2022
Obligacje zwykłe serii Y***	18 000	WIBOR 6M + marża	niezabezpieczone	12.06.2021
Obligacje zwykłe serii Y***	18 000	WIBOR 6M + marża	niezabezpieczone	12.06.2022
Obligacje zwykłe serii Y***	24 000	WIBOR 6M + marża	niezabezpieczone	12.12.2022
Obligacje zwykłe serii Z****	11 102	WIBOR 6M + marża	niezabezpieczone	11.02.2022
Obligacje zwykłe serii Z****	25 906	WIBOR 6M + marża	niezabezpieczone

Zmiana stanu prawa do użytkowania aktywów z tytułu leasingu

	Wartość prawa do użytkowania na dzień 1 stycznia 2020 r.	Nabycie	Amortyzacja	Modyfikacja umów leasingu	Wykup z leasingu	Zbycie	Wartość prawa do użytkowania na dzień 31 grudnia 2020 r.
Prawa do użytkowania rzeczowych aktywów trwałych z tytułu leasingu	18 213	1 256	(1 930)	(2 038)	(81)	-	15 420
Zapasy	33 113	3 643	(387)	-	-	(8 574)	27 795

	Wartość prawa do użytkowania na dzień 1 stycznia 2019 r.	Nabycie	Amortyzacja	Zbycie	Różnice kursowe	Wartość prawa do użytkowania na dzień 31 grudnia 2019 r.
Prawa do użytkowania rzeczowych aktywów trwałych z tytułu leasingu	20 005	397	(2 034)	-	(155)	18 213
Zapasy	29 354	4 172	(413)	-	-	33 113

Zmiana stanu zobowiązania z tytułu leasingu oraz z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste

	Zobowiązania z tytułu leasingu	Zobowiązania leasingowe z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste
Stan na 1 stycznia 2020 r.	18 774	33 521
Nabycie	1 256	3 643
Koszty finansowe	727	1 969
Płatności	(2 406)	(2 141)
Modyfikacje umów leasingu	(2 058)	-
Różnice kursowe	1 204	-
Zbycie	-	(8 589)
Stan na 31 grudnia 2020 r.	17 497	28 403

	Zobowiązania z tytułu leasingu	Zobowiązania leasingowe z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste
Stan na 1 stycznia 2019 r.	19 982	29 354
Nabycie	397	4 172
Koszty finansowe	902	2 141
Płatności	(2 348)	(2 146)
Różnice kursowe	(159)	-
Stan na 31 grudnia 2019 r.	18 774	33 521

Zobowiązania z tytułu leasingu o pozostałym od dnia bilansowego okresie spłaty

	Okres zakończony 31.12.2020	Okres zakończony 31.12.2019
do 12 miesięcy	1 549	1 368
powyżej 1 roku do 3 lat	3 282	2 962
powyżej 3 do 5 lat	2 322	2 251
powyżej 5 lat	10 344	12 193
Zobowiązania z tytułu leasingu finansowego	17 497	18 774

Zobowiązania leasingowe z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste o pozostałym od dnia bilansowego okresie spłaty

	Okres zakończony 31.12.2020	Okres zakończony 31.12.2019
do 12 miesięcy	15	14
powyżej 1 roku do 3 lat	34	31
powyżej 3 do 5 lat	39	36
powyżej 5 lat	28 315	33 440
Zobowiązania z tytułu leasingu finansowego	28 403	33 521

Wartości rozpoznane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów

	01.01.2020 - 31.12.2020	01.01.2019 - 31.12.2019
Amortyzacja praw z tytułu użytkowania rzeczowych aktywów trwałych	(1 945)	(2 034)
Odsetki od zobowiązań z tytułu leasingu	(821)	(902)
Koszty finansowe oraz amortyzacja rozpoznane w koszcie wytworzenia	(909)	(360)
Efekt modyfikacji umów leasingu	20	-
Różnice kursowe	(1 204)	4
Wydatki z tytułu leasingu krótkoterminowego oraz o niskiej wartości	-	-
Wartości rozpoznane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów	(4 859)	(3 292)

Na 31 grudnia 2020 r. Grupa jest stroną umów najmu oraz dzierżawy mieszkań zawieranych przez jedną ze spółek zależnych (na dzień 31 grudnia 2020 r. podpisano 244 umowy najmu oraz dzierżawy). Umowy najmu powiązane są z umowami sprzedaży i dotyczą wynajmu oraz dzierżawy sprzedanych mieszkań na okres 10 lat, w trakcie których wynajmujący ma prawo do otrzymywania stałego czynszu. Obecnie mieszkania są na etapie realizacji inwestycji deweloperskiej przez Grupę (mieszkania są w fazie budowy i nie zostały jeszcze ukończone). Planowany termin zakończenia budowy to IV kw. 2021 roku. Lokale będą przekazywane nabywcom w 2021 i 2022 roku. W momencie przekazania lokali nabywcom (a zatem rozpoczęcia okresu najmu oraz dzierżawy mieszkań przez Grupę) transakcja zostanie ujęta jako sprzedaż i leasing zwrotny. W odniesieniu do zatrzymanego prawa do użytkowania mieszkań wystąpi obowiązek ujęcia w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Grupy aktywów oraz zobowiązań z tytułu leasingu. Transakcje te nie mają wpływu na wartości zaprezentowane na dzień 31 grudnia 2020 r., gdyż wydanie aktywa do użytkowania (rozpoczęcie okresu leasingu) nastąpi najwcześniej IV kw. 2021 roku. Grupa oszacowała wartość zobowiązań do rozpoznania w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym, na moment pierwszego ujęcia, na podstawie umów zawartych do 31 grudnia 2020 roku, w wysokości 76.865 tys. zł. Wartość zobowiązań do rozpoznania w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym, na moment pierwszego ujęcia, na podstawie umów zawartych do dnia sporządzenia niniejszego raportu według szacunku wyniosła 78.605 tys. zł.

29. Zobowiązania z tytułu dostaw i usług, podatku dochodowego oraz pozostałe zobowiązania

	Okres zakończony 31.12.2020	31.12.2019
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług	42 570	47 277
Kaucje zatrzymane - część długoterminowa	6 787	6 704
Kaucje zatrzymane - część krótkoterminowa	5 107	396
Pozostałe zobowiązania oraz rozliczenia międzyokresowe kosztów	5 657	3 812
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe	60 121	58 189
Ujęte jako pozostałe zobowiązania długoterminowe	6 787	6 704
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe, krótkoterminowe	53 334	51 485
Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego	4 793	1 136

Pozostałe zobowiązania obejmują między innymi zobowiązania Grupy z tytułu kaucji zatrzymanych, w przeważającej mierze od generalnych wykonawców poszczególnych projektów deweloperskich. Kaucje tego rodzaju zatrzymywane są przez Grupę, poprzez dokonanie odpowiednio mniejszej płatności dla generalnego wykonawcy, na okres od trzech do pięciu lat od momentu oddania inwestycji na poczet ewentualnych kosztów związanych z naprawą oddanych budynków. Zobowiązania z tytułu dostaw i usług nie są oprocentowane i są zwykle regulowane w ciągu od 14 do 30 dni.

30. Przychody przyszłych okresów

	Okres zakończony 31.12.2020	31.12.2019
Inwestycja Apartamenty Mokotów Park	672	-
Inwestycja Central Park Ursynów	20 782	109 194
Inwestycja Riviera Park	2 338	27 608
Inwestycja Unique Tower	119 143	49 765
Inwestycja Topiel No 18	6 070	14 731
Inwestycja Cascade Residence	157	8 094
Inwestycja Dom Przy Okrzei 2	100	12 232
Inwestycja W Apartments	94 401	25 814
Inwestycja Dwie Motławy	33 616	4 006
Inwestycja Moko Botanika	10 804	170
Inwestycja Kłopotowskiego 5	415	-
Pozostałe	134	12
Przychody przyszłych okresów razem	295 632	251 626

Przychody przyszłych okresów składają się z zaliczek od kontrahentów z tytułu zakupu mieszkań i lokali usługowych.

31. Analiza wrażliwości

Grupa zarządza wszystkimi elementami ryzyka finansowego, które może mieć znaczący wpływ na jej funkcjonowanie w przyszłości, kładąc w tym procesie największy nacisk na zarządzanie ryzykiem rynkowym, w tym ryzykiem stopy procentowej oraz ryzykiem kredytowym i ryzykiem utraty płynności. Zaciągnięte przez Grupę długoterminowe kredyty bankowe oraz wyemitowane obligacje o zmiennej stopie procentowej narażone są na ryzyko zmiany przepływów pieniężnych w wyniku zmian stóp procentowych. Grupa w większości przypadków nie zabezpiecza się przed ryzykiem stopy procentowej. Celem zarządzania płynnością finansową jest zabezpieczenie Grupy przed jej niewypłacalnością. Cel ten jest realizowany poprzez systematyczne dokonywanie projekcji zadłużenia w horyzoncie do 3 lat, a następnie aranżację odpowiednich źródeł finansowania. Wartość bilansowa inwestycji długoterminowych oraz należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałych odzwierciedla maksymalne ryzyko kredytowe.

Analiza wrażliwości Spółki na zmiany stóp procentowych

Zmiana stóp procentowych o 1 punkt procentowy spowodowałaby zmianę zysku przed opodatkowaniem o kwoty przedstawione poniżej. Poniższa analiza opiera się na założeniu, że inne zmienne, w szczególności kursy walut obcych pozostaną niezmienione.# MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.

Warszawa, 18 marca 2021 r. 54

Ryzyko kursowe

Większość transakcji zawierana jest w złotych polskich. Grupa posiada należności i zobowiązania z tytułu pożyczek denominowanych w walutach obcych oraz zobowiązania z tytułu umów leasingu denominowanych w walutach obcych. Grupa posiada środki pieniężne w walutach obcych. Grupa nie posiada należności handlowych w walutach obcych. W przypadku przeliczenia należności i zobowiązań denominowanych w walucie obcej na dzień 31 grudnia 2020 i 2019 roku, zmiana wartości waluty obcej w odniesieniu do złotego o 5% spowodowałyby następującą zmianę zysku przez opodatkowaniem:

Okres zakończony 31.12.2020	Wzrost 5%	Spadek 5%	Okres zakończony 31.12.2019	Wzrost 5%	Spadek 5%
Należności i zobowiązanie denominowane w EUR	5 130	(5 130)	Należności i zobowiązanie denominowane w EUR	7 135	(7 135)

Ryzyko płynności

Ryzyko płynności jest to ryzyko wystąpienia trudności w spełnieniu przez Grupę obowiązków związanych ze zobowiązaniami finansowymi, które rozliczane są w drodze wydania środków pieniężnych lub innych aktywów finansowych. Zarządzanie płynnością przez Grupę polega na zapewnianiu, w możliwie najwyższym stopniu, aby Grupa zawsze posiadała płynność wystarczającą do regulowania wymaganych zobowiązań, zarówno w normalnej jak i kryzysowej sytuacji, bez narażania na niedopuszczalne straty lub podważenie reputacji Grupy. Płynność finansowa jest monitorowana w Grupie na bieżąco. Dotyczy to zarówno płynności w okresie kilku następnych dni, jak i okresu kilku najbliższych lat. Zarząd Marvipol Development S.A. dokonał oceny przewidywanej sytuacji płynnościowej Grupy Kapitałowej Marvipol Development S.A. Zdaniem Zarządu nie ma istotnego zagrożenia działalności Grupy w okresie najbliższych 12 miesięcy od dnia sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego. Zarząd jest przekonany, że będzie w stanie zapewnić odpowiednie środki finansowe do obsługi zobowiązań finansowych i handlowych oraz niezakłóconego prowadzenia działalności, w tym realizacji projektów deweloperskich. Grupa nie oczekuje, że spodziewane przepływy pieniężne, zawarte w analizie terminów wymagalności, mogą wystąpić znacząco wcześniej lub w znacząco innych kwotach.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.

Warszawa, 18 marca 2021 r. 55

31.12.2020

	Wartość bilansowa	Przepływy pieniężne wynikające z umowy*	Do 1 miesiąca	1 - 3 miesiące	3 - 6 miesięcy	6 - 12 miesięcy	1 - 3 lata	3 - 5 lat	Powyżej 5 lat
Kredyty bankowe i pożyczki	107 985	108 387	102	16 748	306	46 144	34 011	11 076	-
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług	42 570	42 570	30 196	11 894	-	480	-	-	-
Zobowiązania z tytułu obligacji	221 882	226 256	-	13 017	30 671	9 560	116 692	56 316	-
Kaucje	11 894	11 894	-	-	-	5 107	3 259	28 3	500
Zobowiązania z tytułu leasingu	17 497	22 957	283	565	853	1 695	3 729	3 566	12 266
Stan na koniec okresu	401 828	412 064	30 581	42 224	31 830	62 986	157 691	70 986	15 766

31.12.2019

	Wartość bilansowa	Przepływy pieniężne wynikające z umowy*	Do 1 miesiąca	1 - 3 miesiące	3 - 6 miesięcy	6 - 12 miesięcy	1 - 3 lata	3 - 5 lat	Powyżej 5 lat
Kredyty bankowe i pożyczki	176 832	177 875	-	12 489	1 451	14 128	108 595	14 300	26 912
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług	47 277	47 277	31 280	12 791	2 247	959	-	-	-
Zobowiązania z tytułu obligacji	211 615	213 719	-	1 019	12 650	72 220	127 830	-	-
Kaucje	7 100	7 100	-	-	-	396	5 664	10	1 030
Zobowiązania z tytułu leasingu	18 774	25 465	233	465	703	1 413	4 115	3 690	14 846
Stan na koniec okresu	461 598	471 436	31 513	26 764	17 051	89 116	246 204	18 000	42 788

* analiza przepływów pieniężnych dotyczy wartości nominalnych zobowiązań powiększonych o ewentualne naliczone niezapłacone odsetki, które mogą różnić się od wartości bilansowych

Opis metod i istotnych założeń przyjętych do ustalenia wartości godziwej aktywów i zobowiązań finansowych wycenianych w takiej wartości

Wartości godziwe aktywów i zobowiązań finansowych są zbliżone do ich wartości bilansowych na dzień 31 grudnia 2020 roku i 31 grudnia 2019 roku. Za wartość godziwą przyjmuje się kwotę, za jaką dany składnik aktywów mógłby zostać wymieniony, a zobowiązanie uregulowane na warunkach transakcji rynkowej, pomiędzy zainteresowanymi i dobrze poinformowanymi stronami.

Zarządzanie kapitałem

Grupa definiuje kapitał jako wartość bilansową kapitałów własnych. Najważniejszym wskaźnikiem używanym przez Grupę do monitorowania kapitałów własnych jest wskaźnik Kapitał własny/Aktywa razem. Wskaźnik ten wynosi na dzień 31 grudnia 2020 roku 42,40% (31 grudnia 2019 r.: 37,90%). Grupa zarządza kapitałem by zagwarantować, że należące do niej jednostki będą zdolne kontynuować działalność przy jednoczesnej maksymalizacji rentowności dla akcjonariuszy dzięki optymalizacji relacji zadłużenia do kapitału własnego. Ponadto Grupa zarządza kapitałem własnym w taki sposób, aby utrzymywać bezpieczny poziom relacji kapitału własnego do długu. Jednostka Dominująca w 2020 roku wypłaciła dywidendę dla akcjonariuszy z zysku netto za rok 2019 w wysokości 7 081 tys. zł.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.

Warszawa, 18 marca 2021 r. 56

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.

Warszawa, 18 marca 2021 r. 57

32. Instrumenty finansowe

a) Klasyfikacja aktywów do grup instrumentów finansowych

	Okres zakończony 31.12.2020	Okres zakończony 31.12.2019
Pożyczki	117 212	142 744
Należności z tytułu dostaw i usług	-	-
Instrumenty dłużne wyceniane według zamortyzowanego kosztu - podmioty powiązane	117 212	142 744
Pożyczki	2 159	2 159
Należności z tytułu dostaw i usług	3 076	3 065
Instrumenty dłużne wyceniane według zamortyzowanego kosztu - podmioty pozostałe	5 235	5 224
Środki pieniężne	190 745	175 956
Razem	313 192	323 924

b) Klasyfikacja zobowiązań do grup instrumentów finansowych

	Okres zakończony 31.12.2020	Okres zakończony 31.12.2019
Kredyty bankowe i pożyczki	107 985	176 832
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług	42 570	47 277
Zobowiązania z tytułu obligacji	221 882	211 615
Kaucje	11 894	7 100
Zobowiązania z tytułu leasingu	17 497	18 774
Zobowiązania wyceniane wg. zamortyzowanego kosztu	401 828	461 598

Wartości godziwe instrumentów finansowych odpowiadają ich wartościom bilansowym na dzień 31 grudnia 2020 roku i 31 grudnia 2019 roku.

33. Zobowiązania inwestycyjne i kontraktowe

Zobowiązania dotyczą przede wszystkim zobowiązań wobec generalnych wykonawców z tytułu podpisanych kontraktów. Całkowita kwota przyszłych zobowiązań, które nie są jeszcze zafakturowane z tytułu umów o generalne wykonawstwo na dzień 31 grudnia 2020 r. wynosi: 188.651 tys. zł, a na dzień 31 grudnia 2019 r. wynosiła: 183.861 tys. zł.

34. Zobowiązania warunkowe

Wspólnota Mieszkaniowa „Bielany Residence” złożyła wniosek o zabezpieczenie dowodu z opinii biegłego w zakresie odpadających okładzin kamiennych i wadliwych obróbek blacharskich budynku zrealizowanego w ramach inwestycji „Bielany Residence”. Wspólnota określiła wartość przedmiotu sporu na kwotę 4 000 tys. złotych. Toczy się postępowanie o zabezpieczenie dowodu z opinii biegłego. Biegły sporządził opinię, do której Marvipol Development S.A. wniosła zarzuty oraz wniosek o pominięcie opinii biegłego, ewentualnie wniosek o sporządzenie opinii przez innego biegłego. Po zabezpieczeniu dowodu, Wspólnota Mieszkaniowa „Bielany Residence” może, w zależności od jego wyniku, wystąpić przeciwko Jednostce Dominującej z pozwem o zapłatę. W ocenie Zarządu Marvipol Development S.A., z uwagi na istniejące wady balkonów, które zostały potwierdzone w trakcie oględzin, wniosek Wspólnoty Mieszkaniowej „Bielany Residence” i ewentualny przyszły pozew sądowy mogą okazać się częściowo zasadne. Wspólnota Mieszkaniowa „Bielany Residence” złożyła wniosek o zabezpieczenie dowodu z opinii biegłego w zakresie przecieków w hali garażowej budynku mieszkalnego przy ul. Sokratesa 9 w Warszawie i występowania zarysowań elementów konstrukcyjnych, a także w zakresie nieprawidłowego wykonania izolacji wokół budynku przy ulicy Sokratesa 9, w następstwie czego nie spełnia ona parametrów technicznych zabezpieczających budynek przy ul. Sokratesa 9 przed przesiąkami i przeciekami do wnętrza garażu. Wspólnota nie określiła wartość przedmiotu sporu. Nie wyznaczono biegłego, Sąd Rejonowy dla Warszawy Woli uznał się niewłaściwym i postanowił przekazać sprawę do Sądu Rejonowego dla Żoliborza. Po zabezpieczeniu dowodu, Wspólnota Mieszkaniowa „Bielany Residence” może, w zależności od jego wyniku, wystąpić przeciwko Jednostce Dominującej z pozwem o zapłatę. W ocenie Zarządu Marvipol Development S.A., z uwagi na istniejące wady hali garażowej i elementów konstrukcyjnych, wniosek Wspólnoty Mieszkaniowej „Bielany Residence” i ewentualny przyszły pozew sądowy mogą okazać się częściowo zasadne. Spółka Strabag Sp. z o.o. złożyła pozew przeciwko Marvipol Development S.A. o zapłatę kwoty 4 300 tys. zł stanowiącej równowartość kwoty, którą Marvipol Development S.A.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.

Warszawa, 18 marca 2021 r. 58# MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.

Warszawa, 18 marca 2021 r.

59

uzyskał od STRABAG SE z tytułu gwarancji koncernowej wystawionej jako zabezpieczenie zobowiązań gwarancyjnych i którą to kwotą Strabag Sp. z o.o. został obciążony przez Strabag SE. Marvipol Development S.A. w dniu 14 października 2019 r. złożyła sprzeciw od nakazu zapłaty wydanego w dniu 23 sierpnia 2019 r. przez Sąd Okręgowy w Warszawie. Na skutek prawidłowo złożonego sprzeciwu nakaz zapłaty w całości utracił moc i sprawa została skierowana do postępowania rozpoznawczego. Kolejno na wniosek stron postępowania sprawa została skierowana do mediacji. Dotąd odbyło się około dziesięciu plenarnych sesji mediacyjnych oraz szereg indywidualnych sesji mediacyjnych przeprowadzonych przez mediatora z poszczególnymi przedstawicielami stron. Marvipol Development S.A. stoi na stanowisku, że realizacja uprawnień z gwarancji była uzasadniona i powództwo powinno zostać oddalone. W celu zakończenia wszystkich sporów (sądowych i innych) dotyczących inwestycji „Bielany Residence”, Marvipol Development S.A. rozpoczęła mediację trójstronną (z udziałem Strabag Sp. z o. o. oraz Wspólnoty Mieszkaniowej „Bielany Residence”). Sesje plenarne i indywidualne spotkania mediacyjne toczą się obecnie na płaszczyźnie dwóch mediacji przed tym samym mediatorem. Zamysłem jest zawarcie przez Marvipol Development S.A. dwóch ugód: ugody trójstronnej ze Wspólnotą Mieszkaniową i Strabag Sp. z o. o. regulującej wszystkie kwestie dotyczące inwestycji „Bielany Residence” oraz drugiej wyłącznie ze Strabag Sp. z o. o. regulującej stosunki wynikające z umowy o GW dot. „Bielany Residence”. Aktualnie uzgadniany jest sposób usunięcia wad w nieruchomości oraz prowadzone są negocjacje warunków obu ugód. Wszystkie strony sporów dotyczących inwestycji „Bielany Residence” złożyły w sądach wnioski o niepodejmowanie czynności z uwagi na toczące się mediacje.

27 września 2018 roku Marvipol Development S.A. zawarł z IHG Hotels Limited, spółką prawa brytyjskiego, dwie umowy franczyzy obejmujące licencję marek hotelowych Holiday Inn Express oraz Staybridge Suites w odniesieniu do planowego projektu condohotelowego w Gdańsku przy ulicy Grunwaldzkiej. Zgodnie z postanowieniami umowy Spółka zobowiązała się do zrealizowana budowy i otwarcia działalności hotelowej pod w/w markami do 1 maja 2021 roku. Umowy przewidują możliwość rozwiązania umowy przez IHG Hotels Limited wraz z naliczeniem opłaty za wcześniejsze rozwiązanie umowy. Wysokość opłaty za wcześniejsze rozwiązanie umów wynosi 432 tys. euro. Do dnia sporządzenia niniejszego sprawozdania budowa obiektu nie została rozpoczęta. W ocenie Zarządu pandemia Covid-19 i jej wpływ na zamrożenie akcji kredytowych tego typu inwestycji, ograniczenia w funkcjonowaniu obiektów hotelowych są racjonalnymi przesłankami stojącymi za nierozpoczęciem realizacji projektu. Zarząd będzie prowadził rozmowy z IHG Hotels Limited w przedmiocie opóźnienia budowy obiektu oraz wpływu stanu epidemii na realizację umów.

Po dniu bilansowym, a przed sporządzeniem niniejszego sprawozdania Marvipol Development S.A. udzieliła następujących poręczeń:

• na rzecz Natenby Investments Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Moko Botanika Sp. z o.o. w związku z zawartą 27 stycznia 2021 przedwstępną umową sprzedaży lokali w projekcie MOKO Botanika. Poręczenie udzielone do kwoty 283 761 114,71 PLN
• na rzecz Cambleani Investments Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Studio Okęcie Sp. z o.o. w związku z zawartą 27 stycznia 2021 przedwstępną umową sprzedaży lokali w projekcie Studio Okęcie. Poręczenie udzielone do kwoty 42 990 006,23 PLN
• na rzecz Evontamill Investments Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Unique Tower sp. z o.o. w związku z zawartą 27 stycznia 2021 przedwstępną umową sprzedaży lokali w projekcie Unique Tower. Poręczenie udzielone do kwoty 46 452 044,72 PLN

35. Transakcje z podmiotami powiązanymi

Wypłacone i należne wynagrodzenia Zarządu Jednostki Dominującej i osób zarządzających wyższego szczebla.

Grupa na rzecz członków Zarządu Jednostki Dominującej i osób zarządzających wyższego szczebla wypłaca wynagrodzenie na podstawie: pełnienia funkcji członka Zarządu (mianowanie) oraz na podstawie umowy o świadczenie usług lub umowy o pracę.

Wynagrodzenie Zarządu Jednostki Dominującej (w tys. zł)

	01.01.2020 31.12.2020	01.01.2019 31.12.2019
Mariusz Książek - Prezes Zarządu	4 259	7 697
Grzegorz Kawecki - Wiceprezes Zarządu	1 558	-
Mariusz Poławski - Wiceprezes Zarządu	1 626	2 131
Robert Pydzik - Członek Zarządu	69	120
	7 512	9 948

Wynagrodzenia Zarządu Jednostki Dominującej w jednostkach podporządkowanych Marvipol Development S.A. (w tys. zł)

	01.01.2020 31.12.2020	01.01.2019 31.12.2019
Mariusz Książek - Prezes Zarządu	202	-
Grzegorz Kawecki - Wiceprezes Zarządu	49	-
	251	-

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.
Warszawa, 18 marca 2021 r.

60

Wynagrodzenie Rady Nadzorczej (w tys. zł)

	01.01.2020 31.12.2020	01.01.2019 31.12.2019
Aleksander Chłopecki	65	40
Wiesław Łatała	59	40
Krzysztof Brejdak	55	28
Wiesław Różacki	49	28
Andrzej Jacaszek	40	24
	268	160

Pozostałe transakcje z podmiotami powiązanymi w Grupie Kapitałowej Marvipol Development S.A.

Podmioty powiązane obejmują podmioty kontrolowane przez Kierownictwo Jednostki Dominującej oraz członków Rady Nadzorczej Marvipol Development S.A.

Sprzedaż produktów i usług (w tys. zł)

	Wartość transakcji w okresie 01.01.2020 31.12.2020	Wartość transakcji w okresie 01.01.2019 31.12.2019	Nierozliczone saldo na dzień 31.12.2020	Nierozliczone saldo na dzień 31.12.2019
Jednostki powiązane z Marvipol Development S.A.	20	77	4	8
Jednostki pozostałe powiązane z członkami Zarządu Jednostki Dominującej i Radą Nadzorczą Marvipol Development S.A.	512	2 989	123	138
Sprzedaż produktów i usług	532	3 066	127	146

Kwota transakcji sprzedaży do jednostek powiązanych z członkami Zarządu obejmuje przede wszystkim podnajem powierzchni biurowej oraz handlowej podmiotom z Grupy Kapitałowej British Automotive Holding S.A. oraz kwoty związane ze wsparciem w zarządzaniu realizacją budów salonów sprzedaży Grupy Kapitałowej British Automotive Holding S.A.

Zakup produktów i usług (w tys. zł)

	Wartość transakcji w okresie 01.01.2020 31.12.2020	Wartość transakcji w okresie 01.01.2019 31.12.2019	Nierozliczone saldo na dzień 31.12.2020	Nierozliczone saldo na dzień 31.12.2019
Jednostki powiązane z Marvipol Development S.A.	-	545	-	-
Jednostki pozostałe powiązane z członkami Zarządu Jednostki Dominującej i Radą Nadzorczą Marvipol Development S.A.	5	133	5 774	121
Zakup produktów i usług	5	678	5 774	121

Wypłacone dywidendy (w tys. zł)

	Wartość transakcji w okresie 01.01.2020 31.12.2020	Wartość transakcji w okresie 01.01.2019 31.12.2019	Nierozliczone saldo na dzień 31.12.2020	Nierozliczone saldo na dzień 31.12.2019
Książek Holding Sp. z o.o.*	4 678	-	-	-
Mariusz Książek	353	-	-	-
	5 031	-	-	-

*Podmiot zależny od Mariusza Książek

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.
Warszawa, 18 marca 2021 r.

61

W ramach transakcji zakupu od jednostek powiązanych z członkami Zarządu, Grupa dokonała finalnego rozliczenia nabycia od Grupy British Automotive Holding S.A. nieruchomości przy al. Grunwaldzkiej w Gdańsku w kwocie 3.560 tys. zł. Grupa dokonała również zakupów usług na kwotę 356 tys. zł od podmiotu powiązanego z Robertem Pydzik, Członkiem Zarządu do dnia 28 maja 2020 roku oraz od spółki BDO Legal Łatała i Wspólnicy sp. k. na kwotę 754 tys. zł.

Otrzymane pożyczki (kapitał i odsetki) – tys. zł

	Nierozliczone saldo na dzień 01.01.2020	Sprzedaż / nabycie udziałów (zmiana metody konsolidacji)	Zaciągnięcie	Spłaty kapitału	Naliczenia odsetek	Spłaty odsetek	Różnice kursowe	Nierozliczone saldo na dzień 31.12.2020
PDC Industrial Center 59 Sp. z o.o.	-	-	6 636	-	11	-	241	6 888
PDC Industrial Center 82 Sp. z o.o.	-	5 992	10 218	6 220	-	-	459	13 108

Udzielone pożyczki (kapitał i odsetki) – tys. zł

	Nierozliczone saldo na dzień 01.01.2020	Sprzedaż / nabycie udziałów (zmiana metody konsolidacji)	Udzielenie	Spłaty kapitału	Naliczenia odsetek	Spłaty odsetek	Różnice kursowe	Nierozliczone saldo na dzień 31.12.2020
PDC Industrial Center 63 Sp. z o.o.	7 792	-	-	7 697	10	49	(56)	-
PDC Industrial Center 82 Sp. z o.o.	12 135	-	-	11 931	213	835	418	-
PDC Industrial Center 84 Sp. z o.o.	39 603	-	-	37 364	49	2 003	(285)	-
PDC Industrial Center 94 Sp. z o.o.	32 306	-	-	30 661	40	1 452	(233)	-
PDC Industrial Center 59 Sp. z o.o.	12 580	-	-	12 413	221	823	435	-
PDC Industrial Center 108 Sp. z o.o.	16 745	-	410	-	522	-	1 447	19 124
PDC Industrial Center 112 Sp. z o.o.	-	14 338	-	-	108	-	281	14 727
PDC Industrial Center 130 Sp. z o.o.	21 583	-	1 818	331	667	1 909	25	25 646
PDC Industrial Center 135 Sp. z o.o.	-	33 920	-	7 771	912	-	2 748	29 809
PDC Industrial Center 141 Sp. z o.o.	-	-	26 864	-	536	-	506	27 906
	142 744	48 258	29 092	108 168	3 278	5 162	7 170	117 212

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.
Warszawa, 18 marca 2021 r.

62

Wartość otrzymanych pożyczek według terminów spłaty:

	01.01.2020	31.12.2020	01.01.2019	31.12.2019
Do 1 roku	13 108	-	-	-
Od 1 roku do 3 lat	-	-	-	-
Od 3 do 5 lat	-	-	-	-
Powyżej 5 lat	-	-	-	-
	13 108	-	-	-

Wartość udzielonych pożyczek według terminów spłaty:

	01.01.2020	31.12.2020	01.01.2019	31.12.2019
Do 1 roku	-	-	-	-
Od 1 roku do 3 lat	-	7 792	-	-
Od 3 do 5 lat	117 212	134 952	-	-
Powyżej 5 lat	-	-	-	-
	117 212	142 744	-	-

36. Podmioty wchodzące w skład Grupy Kapitałowej Marvipol Development S.A.

Jednostki zależne

Okres zakończony	31.12.2020	31.12.2019
Marvipol Gdańsk Chmielna Sp. z o.o.	100%	100%
Prosta Tower Sp. z o.o. 1)	100%	100%
Prosta 32 Sp. z o.o.	100%	100%
Marvipol TM Sp. z o.o.	100%	100%
Marvipol Development 1 Sp. z o.o. Sp. k. 2)	100%	100%
Marvipol Estate Sp. z o.o.	100%	100%
Marvipol Development Riviera Park Sp. z o.o.	100%	100%
Marvipol Development 1 Sp. z o.o.	100%	100%
Marvipol Raabego Sp. z o.o.	100%	100%
Marvipol Development Bemowo Residence Sp. z o.o.	100%	100%
Marvipol W Apartments Sp. z o.o.	100%	100%
Marvipol Construction Sp. z o.o.	100%	100%

Warszawa, 18 marca 2021 r.

63

## Okres zakończony 31.12.2020	31.12.2019
Central Park Ursynów 2 Sp. z o.o.	100%
Marvipol Development Cascade Residence Sp. z o.o.	100%
Marvipol Dom Przy Okrzei Sp. z o.o.	100%
Marvipol Development Topiel No 18 Sp. z o.o.	100%
Marvipol Development Unique Tower Sp. z o.o.	100%
Marvipol Dwie Motławy Sp. z o.o.	100%
Marvipol Kołobrzeg Resort Sp. z o.o.	100%
Marvipol Logistics S.A.	100%
Marvipol Rotunda Dynasy Sp. z o.o.	100%
Marvipol Conrada Sp. z o.o.	100%
Unique Apartments Warszawa Sp. z o.o.	100%
Marvipol Narwik Sp. z o.o.	100%
Marvipol Warszawa Kłopotowskiego Sp. z o.o.	100%
Marvipol Kołobrzeg Sp. z o.o.	100%
Ertan Sp. z o.o.	100%
Marvipol Moko Botanika Sp. z o.o.	100%
Marvipol Gdańsk Grunwaldzka Sp. z o.o.	100%
Unique Hospitality Warszawa Sp. z o.o.	100%
Marvipol Sopot II Sp. z o.o.	100%
Property-ad Sp. z o.o.	100%
Marvipol Sopot I Sp. z o.o.	100%
Marvipol Studio Okęcie Sp. z o.o.	100%
Marvipol Projekt 30 Sp. z o.o.	100%
Unique Apartments Grunwaldzka Sp. z o.o.	100%
Solex Sp. z o.o.	100%
Marvipol Nad Potokiem Sp. z o.o. (daw. Unique Apartments Chmielna Sp. z o.o.)	100%
PDC Industrial Center 149 Sp. z o.o. 3)	100%
Prosta Tower Sp. z o.o.	1)

1) Prosta Tower Sp. z o.o. - jednostka zależna pośrednio w 100% (100% posiada Prosta 32 Sp. z o.o. - jednostka zależna w 100% od Marvipol Development S.A.)
2) Marvipol Development 1 Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Sp.k. - jednostka zależna pośrednio w 100% (Marvipol TM Sp. z o.o. posiada w jednostce 99% udziału w zysku, 1% udziału w zysku przypada Marvipol Development 1 Sp. z o.o.)
3) PDC Industrial Center 149 sp. z o.o. - jednostka zależna pośrednio w 100% (100% posiada Marvipol Logistics S.A. - jednostka zależna w 100% od Marvipol Development S.A.)

Udziały we wspólnych przedsięwzięciach

Okres zakończony	31.12.2020	31.12.2019
Industrial Center 37 Sp. z o.o.	68%	68%
PDC Industrial Center 63 Sp. z o.o.	68%	68%
PDC Industrial Center 82 Sp. z o.o.	68%	68%
PDC Industrial Center 84 Sp. z o.o.	68%	68%
PDC Industrial Center 94 Sp. z o.o.	68%	68%
PDC Industrial Center 59 Sp. z o.o.	68%	68%
PDC Industrial Center 108 Sp. z o.o.	68%	68%
PDC Industrial Center 130 Sp. z o.o.	41%	68%
PDC Industrial Center 135 Sp. z o.o.	50%	100%
PDC Industrial Center 141 Sp. z o.o.	68%	-
PDC Industrial Center 112 Sp. z o.o.	68%	-

1) Industrial Center 37 Sp. z o.o. w likwidacji - 68% udziałów uprawniających do 50% głosów na zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Estate sp. z o.o. Zgodnie z umową wspólników spółka stanowi wspólne przedsięwzięcie
2) PDC Industrial Center 63 Sp. z o.o. - 68% udziałów uprawniających do 50% głosów na zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka stanowi wspólne przedsięwzięcie
3) PDC Industrial Center 82 Sp. z o.o. - 68% udziałów uprawniających do 50% głosów na zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka stanowi wspólne przedsięwzięcie
4) PDC Industrial Center 84 Sp. z o.o. - 68% udziałów uprawniających do 50% głosów na zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka stanowi wspólne przedsięwzięcie
5) PDC Industrial Center 94 Sp. z o.o. - 68% udziałów uprawniających do 50% głosów na zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka stanowi wspólne przedsięwzięcie
6) PDC Industrial Center 59 Sp. z o.o. - 68% udziałów uprawniających do 50% głosów na zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka stanowi wspólne przedsięwzięcie
7) PDC Industrial Center 108 Sp. z o.o. - 68% udziałów uprawniających do 50% głosów na zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka stanowi wspólne przedsięwzięcie
8) PDC Industrial Center 130 Sp. z o.o. - 40,8% udziałów uprawniających do 30% głosów na zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka stanowi wspólne przedsięwzięcie
9) PDC Industrial Center 135 Sp. z o.o. - 50% udziałów uprawniających do 36,8% głosów na zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka stanowi wspólne przedsięwzięcie
10) PDC Industrial Center 141 Sp. z o.o. - 68% udziałów uprawniających do 50% głosów na zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka stanowi wspólne przedsięwzięcie
11) PDC Industrial Center 112 Sp. z o.o. - 68% udziałów uprawniających do 50% głosów na zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka stanowi wspólne przedsięwzięcie

Jednostki zależne na dzień sporządzenia raportu

Lista jednostek zależnych znajduje się w pkt 5 Sprawozdania Zarządu z działalności Marvipol Development S.A. oraz Grupy Kapitałowej Marvipol Development S.A.

37. Średnioroczne zatrudnienie w Marvipol Development S.A.

Średnie zatrudnienie w okresie od 1 stycznia 2020 r. do 31 grudnia 2020 r. w Spółce wynosiło 58 osób.

38. Zarządzanie ryzykiem

Opis metod zarządzania ryzykiem płynności zawarty jest w Sprawozdania Zarządu z działalności Marvipol Development S.A. oraz Grupy Kapitałowej.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.

Warszawa, 18 marca 2021 r.

64

39. Inne istotne zdarzenia w okresie od 1 stycznia 2020 r. do 31 grudnia 2020 r. oraz znaczące zdarzenia po dniu 31 grudnia 2020 r.

Informacje na temat istotnych zdarzeń wpływających na działalność Grupy zostały zawarte w pkt 7 Sprawozdania Zarządu z działalności Marvipol Development S.A. oraz Grupy Kapitałowej.

40. Informacja o wynagrodzeniu podmiotu uprawnionego do badania sprawozdań finansowych

W dniu 29 maja 2020 roku Rada Nadzorcza Marvipol Development S.A., działając na podstawie § 34 Statutu Spółki, dokonała wyboru firmy audytorskiej do badania sprawozdań finansowych. Badanie sprawozdań finansowych w latach 2019 - 2020 zostało przeprowadzone przez spółkę CSWP Audyt Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w Warszawie (00-336), przy ul. Kopernika 34, wpisaną na listę firm audytorskich pod nr 3767. Umowa ze spółką CSWP Audyt Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa o dokonanie badania została zawarta w dniu 9 lipca 2020 roku. Wynagrodzenie z tytułu badania jednostkowego i skonsolidowanego sprawozdania finansowego Marvipol Development S.A. oraz innych usług za 2020 i 2019 rok prezentuje poniższa tabela:

	01.01.2020 - 31.12.2020	01.01.2019 - 31.12.2019
Badanie rocznego jednostkowego i skonsolidowanego sprawozdania finansowego	90	72
Inne usługi atestacyjne, w tym:	259	147
- przegląd jednostkowego i skonsolidowanego sprawozdania finansowego	50	36
- badania rocznych sprawozdań finansowych jednostek podporządkowanych	122	111
- pozostałe usługi atestacyjne	87	-
Pozostałe usługi	9	-
Razem	358	219

Mariusz Książek
Prezes Zarządu

Grzegorz Kawecki
Wiceprezes Zarządu

Beata Cukrowska
osoba, której powierzono prowadzenie ksiąg rachunkowych

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.

Warszawa, 18 marca 2021 r.

65