JM — Interim / Quarterly Report 2013

Feb 12, 2014

Bokslutskommuniké 2013

JM-KONCERNEN JANUARI–DECEMBER 2013

STABIL AVSLUTNING PÅ ÅRET – STARKT KASSAFLÖDE

• Enligt segmentsredovisningen minskade intäkterna till 12 652 mkr (13 134) men rörelseresultatet ökade till 1 576 mkr (1 398). Rörelsemarginalen ökade till 12,5 procent (10,6)
• Omräknat enligt IFRIC 15 uppgick intäkterna till 12 603 mkr (12 480) och rörelseresultatet ökade till 1 523 mkr (1 374)
• Resultatet före skatt ökade till 1 464 mkr (1 318). Resultat efter skatt ökade till 1 104 mkr (961)
• Räntabiliteten på eget kapital för de senaste tolv månaderna ökade till 25,0 procent (21,9). Resultatet per aktie under året ökade till 14,10 kronor (11,70)
• Koncernens kassaflöde inklusive nettoinvestering i fastigheter minskade till 898 mkr (979)
• Antal sålda bostäder ökade till 3 265 (2 952) och produktionsstarterna minskade till 2 953 (3 163). Begränsat antal produktionsstarter inom JM Utland
• Övervärde exploateringsfastigheter om 2,4 mdkr (2,6)
• Styrelsen föreslår 7,25 kronor (6,75) i utdelning för 2013 samt förnyat återköpsbemyndigande.

Mkr	2013	Januari–december 2012	2013	Oktober–december 2012
Intäkter enligt segmentsredovisning	12 652	13 134	3 598	3 800
Rörelseresultat enligt segmentsredovisning 1)	1 576	1 398	514	379
Rörelsemarginal enligt segmentsredovisning, %	12,5	10,6	14,3	10,0
Intäkter 2)	12 603	12 480	3 891	3 439
Rörelseresultat 1) 2)	1 523	1 374	541	364
Resultat före skatt 2)	1 464	1 318	529	350
Rörelsemarginal, % 2)	12,1	11,0	13,9	10,6
Kassaflöde från den löpande verksamheten	898	979	974	675
Räntabilitet på eget kapital, % 2)	25,0	21,9
Soliditet, % 2)	40	38	40	38
Resultat per aktie, kr 2)	14,10	11,70	5,20	3,20
Antal sålda bostäder	3 265	2 952	803	1 060
Antal produktionsstartade bostäder	2 953	3 163	881	998
Antal bostäder i pågående produktion	5 609	5 988
1) Varav nedskrivning projektfastighet 2) Enligt IFRIC 15.	-	–95	-	–95

För koncernens resultat- och balansräkning tillämpas IFRIC 15 Avtal om uppförande av fastigheter. Detta innebär att intäkter och resultat för JMs verksamhet utanför Sverige, JM Utland, redovisas enligt färdigställandemetoden. Segmentsredovisningen och projektstyrningen redovisas enligt IAS 11, successiv vinstavräkning. Beskrivning av verksamheten görs utifrån segmentsredovisningen.

KONCERNEN

"Efterfrågan för JMs bostäder har utvecklats positivt under året med fortsatt god försäljning i Stockholm där planprocesserna dock begränsade produktionsstarterna. Den goda försäljningen i Stockholm medför ytterligare förstärkning av koncernens rörelsemarginal.

Även i övriga Sverige har efterfrågan förbättrats under året. På våra marknader i Norge har efterfrågan försvagats under andra halvåret.

Strukturellt gäller goda förutsättningar för vår affär bland annat med stor befolkningsökning på de marknader där vi är verksamma. Vi är offensivt positionerade med finansiell styrka och mycket god projektportfölj som löpande förädlas och förnyas samtidigt som vår starka balansräkning ger oss handlingsfrihet."

Johan Skoglund, VD och koncernchef

MARKNAD, FÖRSÄLJNING OCH PRODUKTIONSSTARTER AV BOSTÄDER

Efterfrågan på nyproducerade bostäder i Stockholm har fortsatt förbättrats under året. Samtidigt fortsätter förbättringen av efterfrågan i övriga Sverige. Intresset för JMs projekt är stort. Efterfrågan har försvagats i Norge under andra halvåret. Befolkningstillväxten på våra huvudmarknader, tillsammans med det fortsatt låga ränteläget, stödjer efterfrågan på bostäder.

Antalet sålda bostäder i form av tecknade kontrakt uppgick till 3 265 (2 952) inklusive 254 hyresrätts- och vårdbostäder. Andelen sålda eller bokade bostäder i förhållande till pågående produktion uppgår till 71 procent (66) där spannet om 60-65 procent bedöms som normal nivå. Sålda bostäder i JM Bostad Stockholm uppgick till 1 513 (1 307), i JM Bostad Riks 951 (902) och i JM Utland 547 (743).

Antalet produktionsstartade bostäder minskade till 2 953 (3163) med stor andel produktionsstarter under fjärde kvartalet. I Stockholmsområdet uppgick produktionsstartade bostäder till 1 404 (1 507) och i övriga Sverige till 861 (779). Produktionsstarterna inkluderar 200 hyresrätts- och vårdbostäder i Stockholm. I utlandsverksamheten produktionsstartades 488 bostäder (877).

Antalet bostäder i pågående produktion uppgår till 5 609 (5 988) varav 308 utgör hyresrätts- och vårdbostäder.

		Januari–december		Oktober–december
Rörelseresultat, mkr	2013	2012	2013	2012
JM Bostad Stockholm	1 167	1 041	379	309
JM Bostad Riks	221	231	63	66
JM Utland	126	181	44	74
JM Fastighetsutveckling	37	–83	16	–90
JM Produktion	73	71	26	28
Koncerngemensamma kostnader	–48	–43	–14	–8
Summa enligt segmentsredovisning	1 576	1 398	514	379
Omräkning JM Utland 1)	–53	–24	27	–15
Totalt	1 523	1 374	541	364
Varav -fastighetsförsäljningar	24	0	2	-
-nedskrivning projektfastighet	-	–95	-	–95

1) Omräkningseffekt för intäkts- och resultatredovisning enligt IFRIC 15 i förhållande till segmentsredovisning.

1) Enligt segmentsredovisning

INTÄKTER, RÖRELSERESULTAT OCH RÖRELSEMARGINAL

Koncernens intäkter enligt segmentsredovisningen under året minskade till 12 652 mkr (13 134). Intäkterna omräknat enligt IFRIC 15 uppgick till 12 603 mkr (12 480).

Rörelseresultatet enligt segmentsredovisningen ökade till 1 576 mkr (1 398) och rörelsemarginalen ökade till 12,5 procent (10,6). Rörelseresultatet omräknat enligt IFRIC 15 ökade till 1 523 mkr (1 374).

Resultatet föregående år belastades av nedskrivning

av projektfastighet om 95 mkr.

Under året har fastigheter sålts för 623 mkr (0) med ett resultat om 24 mkr (0) varav 18 mkr avser resultat från försäljning av ett äldreboende i Malmö.

Hyresintäkterna från JMs projektfastigheter uppgick till 71 mkr (77) varav 17 mkr (7) avser bostäder. Driftnettot uppgick till 29 mkr (33).

	Januari–december		Oktober–december
Rörelsemarginal, %	2013	2012	2013	2012
JM Bostad Stockholm	22,2	18,6	25,7	21,1
JM Bostad Riks	7,7	7,7	8,1	8,1
JM Utland	4,6	5,7	5,5	6,4
JM Produktion	3,6	3,5	4,0	4,8
Bostäder i pågående produktion			2013-12-31	2012-12-31
Antal bostäder i pågående produktion 1) 3)			5 609	5 988
Andel sålda bostäder i pågående produktion, % 2) 3)			54	55
Andel bokade bostäder i pågående produktion, % 3)			17	11
Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, % 3)			71	66

1) Från och med produktionsstart till och med sista inflyttning enligt plan.

2) Andel sålda bostäder i form av bindande kontrakt med slutkund.

3) Inklusive 308 hyresrätts- och vårdbostäder i pågående produktion inom JM Fastighetsutveckling – ingår ej

i andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion.

Osålda bostäder i avslutad produktion	2013-12-31	2012-12-31
Antal osålda bostäder i avslutad produktion 1)	177	176
- Varav i balansräkningen redovisat som "Andelar i bostadsrättsföreningar m.m."	98	70

1) Efter sista inflyttning enligt plan.

BOSTADSBYGGRÄTTER 1)

Antalet disponibla bostadsbyggrätter uppgår till 27 700 (26 600) varav 17 800 (17 400) redovisas i balansräkningen. Kapitalbindningen i byggrätter (exploateringsfastigheter i balansräkningen) för bostäder har ökat till 5 902 mkr (5 691) vid utgången av året.

Värderingen av JMs totala exploateringsfastigheter med ett bokfört värde om 6,0 mdkr (5,8) visar ett övervärde om 2,4 mdkr (2,6). Denna värdering är gjord i samarbete med externt värderingsföretag.

Under 2013 har exploateringsfastigheter för bostäder om 1 222 mkr (1 259) förvärvats varav 672 mkr avser JM Bostad Stockholm, 249 mkr JM Bostad Riks och 301 mkr JM Utland.

PROJEKTFASTIGHETER

Det externt bedömda marknadsvärdet på JMs projektfastigheter har beräknats till 294 mkr (959) med ett bokfört värde om 244 mkr (933).

1) Från och med kvartal 1 2013 upptas disponibla byggrätter för hyresrätts- och vårdbostäder inom JM Fastighetsutveckling i redovisningen av koncernens totala disponibla bostadsbyggrätter. Jämförande siffror har inte omräknats.

Exploateringsfastigheter (bostäder), miljarder kr	Marknadsvärde	2013-12-31 Bokfört värde	Marknadsvärde	2012-12-31 Bokfört värde
JM Bostad Stockholm	4,3	3,0	4,4	2,9
JM Bostad Riks	1,9	1,4	1,8	1,3
JM Utland	2,1	1,5	2,1	1,5
Totalt	8,3	5,9	8,3	5,7

FINANSIELLA POSTER

Finansnettot har försämrats med 3 mkr jämfört med föregående år och förklaras av ökade räntekostnader.

Den totala räntebärande låneskulden uppgick till 1 743 mkr (1 808) varav pensionsskulden utgjorde 920 mkr (931). Vid årets utgång var medelräntesatsen för den totala räntebärande låneskulden inklusive pensionsskulden 3,5 procent (3,5). Den genomsnittliga räntebindningstiden exklusive pensionsskulden var 0,2 år (0,3). Koncernens tillgängliga likviditet uppgick till 5 185 mkr (5 275). Förutom likvida medel om 2 385 mkr (2 475) ingår ej utnyttjade checkkrediter och kreditavtal med sammantaget 2 800 mkr (2 800) där kreditavtalen om 2 400 mkr hade en genomsnittlig löptid om 1,6 år (2,2).

Räntebärande nettofordran uppgick till 642 mkr (667) vid årets utgång. Vid utgången av året uppgick ej räntebärande skulder för genomförda fastighetsförvärv till 348 mkr (602). Av dessa skulder är 204 mkr (503) kortfristiga.

Värderingen av finansiella tillgångar och skulder visar att det inte är någon väsentlig skillnad mellan redovisat och verkligt värde.

		Januari–december		Oktober–december
Mkr	2013	2012	2013	2012
Finansiella intäkter 1)	42	38	13	9
Finansiella kostnader 2)	–101	–94	–25	–23
Finansiella intäkter och kostnader	–59	–56	–12	–14
1) Varav omvärderingar och valutasäkringar	8	4	1	1
2) Varav omvärderingar och valutasäkringar	-8	–4	–1	–1

	Januari–december		Oktober–december
Mkr	2013	2012	2013	2012
Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(–)
vid periodens början	–667	–737	265	–171
Förändring av räntebärande nettoskuld/–fordran	25	70	–907	–496
Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(–)
vid periodens slut	–642	–667	–642	–667

KASSAFLÖDE

Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 898 mkr (979) under året. Nettoinvesteringarna i exploateringsfastigheter innebar ett kassaflöde om –548 mkr (278). Trots ett ökat innehav av osålda bostäder ger posten ett positivt kassaflöde med 6 mkr (–204) främst hänförligt till reglerade fordringar för sålda bostäder. Koncernens kassaflöde från projektfastigheter (försäljning minus investering) under året uppgick till 486 mkr (–175) varav 388 mkr under det fjärde kvartalet. Kassaflödet belastas av skatteinbetalning under andra kvartalet om 167 mkr hänförligt till dom i Kammarrätten avseende åren 2005 och 2006. Processen avsåg nedskrivningar av andelar i koncernbolag vilka Kammarrätten dömde som ej avdragsgilla.

RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER

JMs risker och riskhantering presenteras i årsredovisningen för 2012 på sidorna 26-29. Inga väsentliga förändringar har skett som ändrat dessa redovisade risker.

ÅTERKÖP OCH INNEHAV AV EGNA AKTIER

Under fjärde kvartalet 2013 har 688 275 aktier återköpts för totalt 125 mkr. Innehavet av egna aktier uppgår därefter till 2 263 299. Efter årsstämman 2013 har totalt 2 263 299 aktier återköpts för 375 mkr.

Antalet utestående aktier, exklusive innehav av egna aktier, uppgår per 31 december 2013 till 77 550 383.

Styrelsen avser föreslå årsstämman att innehavet av samtliga egna aktier dras in genom minskning av aktiekapitalet för avsättning till fritt eget kapital. Styrelsen fullständiga förslag till beslut avseende indragning av aktier kommer att finnas tillgängligt i samband med kallelsen till årsstämman den 26 mars 2014.

Den starka balansräkningen och goda kassaflöden ger fortsatt utrymme för kapitalöverföring till aktieägarna utöver ordinarie utdelning.

Mot denna bakgrund kommer styrelsen föreslå att årsstämman beslutar bemyndiga styrelsen att under tiden fram till nästa årsstämma, vid ett eller flera tillfällen, fatta beslut om att återköpa sammanlagt så många aktier att bolagets innehav vid var tid inte överstiger 10 procent av samtliga aktier i bolaget. Förvärv ska ske på NASDAQ OMX Stockholm.

Strategin är att sprida återköpen på NASDAQ OMX Stockholm fram till årsstämman 2015. Syftet med bemyndigandet är att styrelsen ska få möjlighet att fortlöpande anpassa bolagets kapitalstruktur.

Styrelsens fullständiga förslag till beslut avseende bemyndigandet kommer att finnas tillgängligt i samband med kallelsen till årsstämman den 26 mars 2014.

PERSONAL

Antal anställda uppgick vid årets utgång till 2 176 (2 290). Antal hantverkare uppgick till 940 (1 051) och antal tjänstemän till 1 236 (1 239). Nuvarande bemanning bedöms väl avvägd för pågående projektvolym där viss anpassning sker löpande.

UTDELNING

För 2013 föreslår styrelsen en utdelning om 7,25 kronor (6,75) per aktie, totalt 562 mkr (542). Utdelningsnivån motiveras av god intjäning i kombination med en stark balansräkning. Som avstämningsdag för utdelning föreslås tisdagen den 29 april 2014. Beslutar årsstämman enligt förslaget beräknas utdelningen komma att utsändas måndagen den 5 maj 2014.

AFFÄRSSEGMENT

JM BOSTAD STOCKHOLM

Inom affärssegmentet JM Bostad Stockholm utvecklas bostadsprojekt i Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder.

		Januari–december		Oktober–december
Mkr	2013	2012	2013	2012
Intäkter	5 254	5 591	1 475	1 465
Rörelseresultat	1 167	1 041	379	309
Rörelsemarginal, %	22,2	18,6	25,7	21,1
Genomsnittligt operativt kapital	2 881	2 406
Avkastning operativt kapital, %	40,5	43,3
Operativt kassaflöde	671	1 051	317	378
Bokfört värde exploateringsfastigheter	3 051	2 904
Antal disponibla byggrätter	11 200	10 900
Antal sålda bostäder	1 513	1 307	453	474
Antal produktionsstartade bostäder	1 404	1 507	426	344
Antal bostäder i pågående produktion	2 516	3 071
Antal anställda	750	798

Genomsnittspriserna på andrahandsmarknaden har ökat något även under fjärde kvartalet. Utbudet av bostäder är lägre och tiden till avslut kortare jämfört med samma tid föregående år. För nya bostäder är utbudet i förhållande till långsiktig efterfrågan i Stockholmsområdet fortsatt lågt. Konkurrensen om välbelägen mark för bostäder är fortsatt stor.

Intresset för JMs projekt är stort. Kundernas benägenhet att teckna kontrakt tidigt i processen ligger på en normal nivå.

Affärssegmentets intäkter minskade till 5 254 mkr (5 591) och rörelseresultatet ökade till 1167 mkr (1 041). Rörelsemarginalen uppgick till 22,2 procent (18,6). Den lägre volymen är en följd av ett lägre antal bostäder i pågående produktion. Den höga marginalen förklaras av god försäljning och stor omvärderingseffekt i avslutade projekt.

Kassaflödet under fjärde kvartalet är i balans. Det begränsade kassaflödet under året beror främst på större betalningar under året för tidigare förvärvade exploateringsfastigheter.

Totalt produktionsstartades under fjärde kvartalet 406 bostäder i flerbostadshus på Lidingö, i Solna, Stockholm och Värmdö samt 20 småhus i Tyresö.

Under fjärde kvartalet har inga byggrätter förvärvats.

JM BOSTAD RIKS

Inom affärssegmentet JM Bostad Riks utvecklas bostadsprojekt i tillväxtorter i Sverige exklusive Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder. I begränsad omfattning bedrivs även entreprenadverksamhet.

		Januari–december		Oktober–december
Mkr	2013	2012	2013	2012
Intäkter	2 860	3 003	780	818
Rörelseresultat 1)	221	231	63	66
Rörelsemarginal, %	7,7	7,7	8,1	8,1
Genomsnittligt operativt kapital	1 515	1 490
Avkastning operativt kapital, %	14,6	15,5
Operativt kassaflöde	294	243	258	–19
Bokfört värde exploateringsfastigheter	1 358	1 333
Antal disponibla byggrätter	8 700	9 200
Antal sålda bostäder 2)	951	902	216	292
Antal produktionsstartade bostäder 2)	861	779	243	250
Antal bostäder i pågående produktion 2)	1 460	1 492
Antal anställda	477	538
1) Varav fastighetsförsäljningar	9	-	-	-
2) Varav hyresrätter	64	-	-	-

Genomsnittspriserna på andrahandsmarknaden har stigit på samtliga marknader under året, dock märks en viss avmattning under fjärde kvartalet.

Utbudet av bostäder är fortsatt något lägre och tiden till avslut kortare jämfört med samma period föregående år.

Intresset för JMs projekt är stort men kundernas beslutsprocess är fortsatt utdragen i södra Sverige.

Affärssegmentets intäkter minskade till 2 860 mkr (3 003) och rörelseresultatet uppgick till 221 mkr (231). Rörelsemarginalen uppgick till 7,7 procent (7,7). Den något lägre volymen är främst en följd av färre antal produktionsstartade bostäder under 2012 och 2013.

Det starka kassaflödet under fjärde kvartalet är främst en följd av minskat innehav av exploateringfastigheter och osålda bostäder.

Totalt produktionsstartades under fjärde kvartalet 243 bostäder i flerbostadshus i Malmö, Lund, Göteborg och Örebro.

Under fjärde kvartalet har inga byggrätter förvärvats.

JM UTLAND

Inom affärssegmentet JM Utland utvecklas bostadsprojekt i Norge, Danmark, Finland och Belgien. I Norge bedrivs även entreprenadverksamhet i begränsad omfattning. Intäkter och resultat för affärssegmentet redovisas enligt IAS 11, successiv vinstavräkning.

		Januari–december		Oktober–december
Mkr	2013	2012	2013	2012
Intäkter	2 745	3 152	801	1 151
Rörelseresultat 1)	126	181	44	74
Rörelsemarginal, %	4,6	5,7	5,5	6,4
Genomsnittligt operativt kapital	2 131	2 202
Avkastning operativt kapital, %	5,9	8,2
Operativt kassaflöde	61	74	64	193
Bokfört värde exploateringsfastigheter	1 485	1 454
Bokfört värde projektfastigheter	30	69
Antal disponibla byggrätter	7 100	6 500
Antal sålda bostäder	547	743	134	294
Antal produktionsstartade bostäder	488	877	212	404
Antal bostäder i pågående produktion	1 325	1 425
Antal anställda	392	364
1) Varav fastighetsförsäljningar	2	-	-	-

Affärssegmentets intäkter minskade till 2 745 mkr (3 152). Rörelseresultatet minskade till 126 mkr (181). Rörelsemarginalen minskade till 4,6 procent (5,7).

Rörelseresultat och marginal försämras av negativt resultat i Danmark och Finland där antalet bostäder i pågående produktion har minskat.

Kassaflödet under fjärde kvartalet förstärks främst på grund av tillfällig minskning av rörelsekapitalet.

NORGE

Efterfrågan på bostäder, såväl nyproducerade som på andrahandsmarknaden, har mattats av under andra halvåret. Prisnivån på andrahandsmarknaden har under fjärde kvartalet sjunkit något. Fortsatt intar bankerna i Norge en något mer försiktig hållning i kreditgivningen till bostäder.

Under året har 433 bostäder (649) sålts och 331 bostäder (815) produktionsstartats.

Produktionsstarterna under fjärde kvartalet utgörs av 132 bostäder i flerbostadshus samt 6 småhus. Antal bostäder i pågående produktion uppgår till 1133 (1 246).

Under fjärde kvartalet har byggrätter motsvarande 95 bostäder förvärvats i Oslo och Bergen.

Disponibla byggrätter motsvarar 5 300 bostäder (4 700).

ÖVRIGA UTLANDSMARKNADER

DANMARK

Aktivitetsnivån på bostadsmarknaden i Köpenhamn är stigande. Fortsatt generellt restriktiv kreditgivning från bankerna till bostadskunder motverkar den positiva effekten av låg räntenivå. Prisnivån på andrahandsmarknaden har under året stigit från en låg nivå.

Under året har 11 bostäder (13) sålts och 12 bostäder (2) produktionsstartats.

Antal bostäder i pågående produktion uppgår till 12 (20). Inga förvärv har gjorts under året.

Disponibla byggrätter motsvarar 700 bostäder (700).

FINLAND

Aktivitetsnivån på bostadsmarknaden i Helsingfors kvarstår på en stabil nivå. Kunderna är dock fortsatt avvaktande och tiden till avslut är utsträckt. Prisnivån i huvudstadsregionen har varit stabil under året.

Under året har 43 bostäder (26) sålts och 46 bostäder (34) produktionsstartats.

Antal bostäder i pågående produktion uppgår till 46 (62). Under fjärde kvartalet har byggrätter motsvarande cirka 85 bostäder förvärvats i Esbo.

Disponibla byggrätter motsvarar 800 bostäder (600).

BELGIEN

Aktivitetsnivån på bostadsmarknaden i Brysselregionen är fortsatt stabil. Prisnivån i regionen har varit svagt stigande under året.

Under året har 60 bostäder (55) sålts och 99 bostäder (26) produktionsstartats. Produktionsstarterna utgörs av bostäder i flerbostadshus i Anderlecht, Bryssel.

Antal bostäder i pågående produktion uppgår till 134 (97). Inga förvärv har gjorts under året.

Disponibla byggrätter motsvarar 400 bostäder (500).

JM FASTIGHETSUTVECKLING

Inom affärssegmentet JM Fastighetsutveckling utvecklas i huvudsak hyresbostäder, vårdboenden och kontorsfastigheter i Storstockholm. Affärssegmentets fastigheter ska i sin helhet utgöras av fastigheter avsedda för projektutveckling.

		Januari–december		Oktober–december
Mkr	2013	2012	2013	2012
Intäkter	314	77	64	21
Rörelseresultat 1)	37	–83	16	–90
Genomsnittligt operativt kapital	812	939
Avkastning operativt kapital, %	4,6	–8,8
Operativt kassaflöde	567	–161	442	–50
Bokfört värde exploateringsfastigheter	39	61
Bokfört värde projektfastigheter	214	864
Antal disponibla bostadsbyggrätter 2)	700
Antal sålda bostäder 2)	254		-
Antal produktionsstartade bostäder 2)	200		-
Antal bostäder i pågående produktion 2)	308
Antal anställda	18	16
1) Varav -fastighetsförsäljningar -nedskrivning av fastigheter	13 -	0 –95	2 -	- –95
2) Avser hyresrätts- och vårdbostäder.

Affärssegmentets intäkter ökade till 314 mkr (77) varav entreprenadintäkter 244 mkr (4) och hyresintäkter 70 mkr (73). Rörelseresultatet ökade till 37 mkr (–83).

Driftnettot för projektfastigheter uppgick till 29 mkr (30). Resultat från entreprenader uppgick till 16 mkr (0) och resultatet från fastighetsförsäljningar uppgick till 13 mkr (0).

Kassaflödet för det fjärde kvartalet har förstärkts genom likvid från fastighetsförsäljningar och tidigare försäljning av ett äldreboende och ett hyresrättsprojekt i Dalénum, Lidingö.

Inom Dalénumområdet uppgår uthyrningsgraden, för de kvarvarande byggnader som ej ska rivas, till 73 procent. Inom Bolinderområdet i Kallhäll, Järfälla, uppgår uthyrningsgraden till 86 procent för de byggnader som ej ska rivas.

Produktion pågår av ett hyresrättsprojekt med extern beställare inom Dalénumområdet omfattande 146 bostäder. Inflyttning är planerad till hösten 2015.

I april erhöll JM en markanvisning för 122 hyresrättsbostäder i Bredäng, Stockholm.

Ett äldreboende under uppförande i Sköndal, söder om Stockholm har avyttrats i juli. Affären uppgår till 211 mkr. Projektet kommer att bestå av 108 bostäder. Intäkter och resultat av affären redovisas löpande under perioden 2013-2014. Tillträde sker vid färdigställt projekt planerat till april 2014.

Ett äldreboende om 54 bostäder i Täby produktionsstartades i augusti med inflyttning i november 2014. Ett 15-årigt hyresavtal har tecknats med Attendo Care.

Under det fjärde kvartalet har en större del av det kommersiella beståndet i Dalénum, omfattande 23 000 kvadratmeter, avyttrats för 268 mkr med ett resultat om –23 mkr.

Äldreboendet Agadir, Lidingö om 54 bostäder avyttrade under fjärde kvartalet för 136 mkr med ett resultat om 10 mkr.

Hyresfastigheten Gästabudet 2, Nälsta om 102 bostäder avyttrades under fjärde kvartalet för 113 mkr med ett resultat om 15 mkr. Köparen tillträder sista januari 2014.

JM PRODUKTION

Inom affärssegmentet JM Produktion bedrivs byggproduktion åt externa och interna beställare inom Storstockholmsområdet.

		Januari–december		Oktober–december
Mkr	2013	2012	2013	2012
Intäkter 1)	2 011	2 006	654	578
Rörelseresultat	73	71	26	28
Rörelsemarginal, %	3,6	3,5	4,0	4,8
Operativt kassaflöde	–39	38	–94	39
Antal anställda	419	459
1) Varav internt	532	695	176	233

Efterfrågan på entreprenadmarknaden i Stockholm har minskat något under fjärde kvartalet men är fortsatt på en god nivå. Både bygg- och anläggningsmarknaden är stabil, dock konkurrerar många aktörer om uppdragen.

Affärssegmentet har ett bra orderläge med ett stort antal projekt i pågående produktion.

Affärssegmentets intäkter uppgick till 2 011 mkr (2 006) och rörelseresultatet uppgick till 73 mkr (71). Rörelsemarginalen uppgick till 3,6 procent (3,5).

Kassaflödet belastas av tillfällig ökning av rörelsekapitalet.

Affärssegmentet har under fjärde kvartalet erhållit ett antal uppdrag varav det största är nyproduktion av flerbostadshus i Upplands Väsby åt AB Väsbyhem samt omoch tillbyggnad av kontor i Södertälje åt Söderenergi AB.

De största pågående uppdragen är två etapper av nya motorvägen E18 Hjulsta-Kista (Trafikverket), nyproduktion av ett biobränsleeldat kraftvärmeverk i Stockholm (Fortum Värme), nyproduktion av två kontorsbyggnader i Frösunda, Solna (Vasakronan), nybyggnad av flerbostadshus i Norra Djurgårdsstaden (AB Stockholmshem), tillbyggnad av bagagehantering på Arlanda flygplats (Swedavia), ombyggnad av Universitetsbibliotek på Campus Frescati (Akademiska Hus), spårarbeten för tvärbanans utbyggnad i Bromma (Storstockholms Lokaltrafik) samt anläggningsarbeten för kommande spårarbeten i Rosersberg (Trafikverket). Därutöver pågår förberedande arbeten för ombyggnation av Slussen samt anläggningsarbeten i Norra Djurgårdsstaden åt Stockholms stad.

Affärssegmentet utför exploateringsarbeten inom Dalénumområdet på Lidingö åt JM Bostad Stockholm. Dessutom uppförs äldreboenden i Sköndal och i Täby åt JM Fastighetsutveckling.

KONCERNENS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG

		Januari–december		Oktober–december
Mkr	2013	2012	2013	2012
Intäkter	12 603	12 480	3 891	3 439
Produktions- och driftkostnader	–10 365	–10 273	–3 165	–2 800
Bruttoresultat	2 238	2 207	726	639
Försäljnings- och administrationskostnader	–739	–738	–187	–180
Resultat av fastighetsförsäljning	24	0	2	-
Nedskrivning av fastigheter	-	–95	-	–95
Rörelseresultat	1 523	1 374	541	364
Finansiella intäkter och kostnader	–59	–56	–12	–14
Resultat före skatt	1 464	1 318	529	350
Skatter	–360	–357	–120	–91
Periodens resultat	1 104	961	409	259
Övrigt totalresultat
Poster som kommer att omklassificeras till resultatet
Omräkningsdifferenser vid omräkning av utländska
verksamheter	–60	–2	–2	20
Poster som inte kommer att omklassificeras till resultatet
Omvärdering av förmånsbestämda pensioner	55	–62	55	–62
Skatt hänförligt till övrigt totalresultat	–12	1	–12	1
Periodens totalresultat	1 087	898	450	218
Periodens resultat är hänförligt till moderbolagets aktieägare	1 104	961	409	259
Periodens totalresultat är hänförligt till moderbolagets aktieägare	1 087	898	450	218
Resultat per aktie 1) före utspädning är hänförligt till
moderbolagets aktieägare, kr	14,10	11,70	5,20	3,20
Resultat per aktie 1) efter utspädning är hänförligt till
moderbolagets aktieägare, kr	14,00	11,60	5,20	3,20
Utestående antal aktier vid periodens slut	77 550 383	80 494 186	77 550 383	80 494 186
Genomsnittligt antal aktier före utspädning	78 445 765	82 414 682	77 947 932	81 058 864
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning	78 983 735	83 298 832	78 359 118	81 851 418

1) Periodens resultat.

KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG 1)

Mkr	2013-12-31	2012-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar	236	254
Projektfastigheter	244	933
Exploateringsfastigheter	5 988	5 769
Andelar i bostadsrättsföreningar o.d.	325	214
Kortfristiga fordringar 2)	1 972	1 911
Likvida medel	2 385	2 475
Summa omsättningstillgångar	10 914	11 302
Summa tillgångar	11 150	11 556
EGET KAPITAL OCH SKULDER 3)
Eget kapital	4 455	4 393
Långfristiga räntebärande skulder	319	296
Övriga långfristiga skulder	144	100
Långfristiga avsättningar	2 112	2 232
Summa långfristiga skulder	2 575	2 628
Kortfristiga räntebärande skulder	504	581
Övriga kortfristiga skulder	3 526	3 846
Kortfristiga avsättningar	90	108
Summa kortfristiga skulder	4 120	4 535
Summa eget kapital och skulder	11 150	11 556
Ställda säkerheter	633	486
Eventualförpliktelser	5 882	6 011
1) Omräkning av förmånsbestämda pensionsskulder har gjorts, se sidorna 19-20.
2) Varav fordringar fastighetsförsäljningar	113	0
3) Varav skulder fastighetsförvärv	423	748

FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL I SAMMANDRAG

Mkr	2013	2012
Ingående balans vid årets början	4 393	4 598
Effekt av ändrad redovisningsprincip, förmånsbestämda pensioner	-	–213
Summa totalresultat för perioden	1 087	898
Utdelning	–537	–542
Konvertering av konvertibellån	28	10
Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev	1	1
Aktierelaterade ersättningar reglerade med egetkapitalinstrument	-	0
Återköp av aktier	–517	–359
Utgående balans vid årets slut	4 455	4 393

KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG

		Januari–december		Oktober–december
Mkr	2013	2012	2013	2012
Kassaflöde från den löpande verksamheten före
förändring i rörelsekapital	763	1 125	400	391
Investering i exploateringsfastigheter m.m. 1)	–2 913	–1 762	–549	–530
À conto betalning för exploateringsfastigheter m.m. 2)	2 371	1 836	680	721
Investering i projektfastigheter	–116	–175	–54	–37
Försäljning av projektfastigheter	602	0	442	-
Förändring kortfristiga skulder/fordringar	191	–45	55	130
Kassaflöde från den löpande verksamheten	898	979	974	675
Kassaflöde från investeringsverksamheten	1	–2	0	0
Upptagna lån	193	232	11	9
Amortering av skulder	–126	–270	–74	–125
Återköp av aktier	–517	–359	–126	–109
Utdelning	–537	–542	-	-
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	–987	–939	–189	–225
Periodens kassaflöde	–88	38	785	450
Likvida medel vid periodens slut	2 385	2 475	2 385	2 475
1) Varav investering i andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätt	–1 300	–740	–147	–322
2) Varav försäljning av andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätt	1 306	536	341	219

NYCKELTAL

		Januari–december		Oktober–december
%	2013	2012	2013	2012
Rörelsemarginal	12,1	11,0	13,9	10,6
Räntabilitet före skatt på sysselsatt kapital	25,2	23,0
Räntabilitet på eget kapital	25,0	21,9
Skuldsättningsgrad, ggr	-	-	-	-
Soliditet	40	38	40	38

REDOVISNINGSPRINCIPER

Denna bokslutskommuniké och delårsrapport för fjärde kvartalet är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Koncernredovisningen är upprättad i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS). Eftersom moderbolaget är ett bolag inom EU tillämpas bara av EU godkända IFRS.

De redovisningsprinciper som tillämpas i denna delårsrapport är de som beskrivs i årsredovisningen för 2012 sidorna 64-67. Från 1 januari 2013 tillämpar JM den nya standarden IFRS 13 Värdering till verkligt värde samt ändringar i IAS 1 Utformning av finansiella rapporter och IAS 19 Ersättningar till anställda. Ändringarna i IAS 1 har påverkat presentationen av övrigt totalresultat och ändringarna i IAS 19 har påverkat redovisningen av förmånsbestämda pensioner som beskrivs på sidorna 19-20. I övrigt är redovisningsprinciper och beräkningsmetoder för koncernen oförändrade jämfört med årsredovisningen föregående år.

INTÄKTER PER LAND

	Januari–december		Oktober–december
Mkr	2013	2012	2013	2012
Sverige	9 907	9 982	2 797	2 648
Norge	2 468	2 744	713	1 038
Danmark	27	119	14	29
Finland	122	147	32	37
Belgien	128	142	42	48
Omräkning JM Utland 1)	–49	–654	293	–361
Totalt	12 603	12 480	3 891	3 439

INTÄKTER PER AFFÄRSSEGMENT

		Januari–december		Oktober–december
Mkr	2013	2012	2013	2012
JM Bostad Stockholm	5 254	5 591	1 475	1 465
JM Bostad Riks	2 860	3 003	780	818
JM Utland	2 745	3 152	801	1 151
JM Fastighetsutveckling	314	77	64	21
JM Produktion	2 011	2 006	654	578
Eliminering	–532	–695	–176	–233
Summa enligt segmentsredovisning	12 652	13 134	3 598	3 800
Omräkning JM Utland 1)	–49	–654	293	–361
Totalt	12 603	12 480	3 891	3 439

RÖRELSERESULTAT PER AFFÄRSSEGMENT

		Januari–december		Oktober–december
Mkr	2013	2012	2013	2012
JM Bostad Stockholm	1 167	1 041	379	309
JM Bostad Riks	221	231	63	66
JM Utland	126	181	44	74
JM Fastighetsutveckling	37	–83	16	–90
JM Produktion	73	71	26	28
Koncerngemensamma kostnader	–48	–43	–14	–8
Summa enligt segmentsredovisning	1 576	1 398	514	379
Omräkning JM Utland 1)	–53	–24	27	–15
Totalt	1 523	1 374	541	364

RÖRELSEMARGINAL PER AFFÄRSSEGMENT

		Januari–december	Oktober–december
%	2013	2012	2013	2012
JM Bostad Stockholm	22,2	18,6	25,7	21,1
JM Bostad Riks	7,7	7,7	8,1	8,1
JM Utland	4,6	5,7	5,5	6,4
JM Produktion	3,6	3,5	4,0	4,8

GENOMSNITTLIGT OPERATIVT KAPITAL PER AFFÄRSSEGMENT

Mkr	2013	2012
JM Bostad Stockholm	2 881	2 406
JM Bostad Riks	1 515	1 490
JM Utland	2 131	2 202
JM Fastighetsutveckling	812	939

AVKASTNING OPERATIVT KAPITAL PER AFFÄRSSEGMENT

JM Bostad Stockholm 40,5 43,3
JM Bostad Riks 14,6 15,5
JM Utland 5,9 8,2
JM Fastighetsutveckling 4,6 –8,8

1) Omräkningseffekt för intäkts- och resultatredovisning enligt IFRIC 15 i förhållande till segmentsredovisning.

OPERATIVT KASSAFLÖDE PER AFFÄRSSEGMENT

	Januari–december		Oktober–december
Mkr	2013	2012	2013	2012
JM Bostad Stockholm	671	1 051	317	378
JM Bostad Riks	294	243	258	–19
JM Utland	61	74	64	193
JM Fastighetsutveckling	567	–161	442	–50
JM Produktion	–39	38	–94	39

EXPLOATERINGSFASTIGHETER PER AFFÄRSSEGMENT

Bokfört värde, mkr	2013-12-31	2012-12-31
JM Bostad Stockholm	3 051	2 904
JM Bostad Riks	1 358	1 333
JM Utland	1 485	1 454
JM Fastighetsutveckling	39	61
JM Produktion	55	17
Totalt	5 988	5 769

DISPONIBLA BOSTADSBYGGRÄTTER PER AFFÄRSSEGMENT

Antal	2013-12-31	2012-12-31
JM Bostad Stockholm	11 200	10 900
JM Bostad Riks	8 700	9 200
JM Utland	7 100	6 500
JM Fastighetsutveckling	700
Totalt	27 700	26 600
Varav redovisade i balansräkningen (exploateringsfastigheter)
JM Bostad Stockholm	7 700	7 400
JM Bostad Riks	5 400	5 700
JM Utland	4 600	4 300
JM Fastighetsutveckling	100
Totalt	17 800	17 400

SÅLDA BOSTÄDER PER AFFÄRSSEGMENT

		Januari–december		Oktober–december
Antal	2013	2012	2013	2012
JM Bostad Stockholm	1 513	1 307	453	474
JM Bostad Riks	951	902	216	292
JM Utland	547	743	134	294
JM Fastighetsutveckling	254		-
Totalt	3 265	2 952	803	1 060

PRODUKTIONSSTARTADE BOSTÄDER PER AFFÄRSSEGMENT

		Januari–december		Oktober–december
Antal	2013	2012	2013	2012
JM Bostad Stockholm	1 404	1 507	426	344
JM Bostad Riks	861	779	243	250
JM Utland	488	877	212	404
JM Fastighetsutveckling	200		-
Totalt	2 953	3 163	881	998

BOSTÄDER I PÅGÅENDE PRODUKTION

Antal	2013-12-31	2012-12-31
JM Bostad Stockholm	2 516	3 071
JM Bostad Riks	1 460	1 492
JM Utland	1 325	1 425
JM Fastighetsutveckling	308
Totalt	5 609	5 988

PROJEKTFASTIGHETER KONCERNEN

2013-12-31	Marknads värde, mkr	Bokfört värde, mkr	Yta (000) m²	Uthyrnings grad årshyra, %	Bokfört värde, mkr 2012-12-31
Fastigheter under utveckling	247	208	35 800	84	587
Färdigställda hyresrätts- och vårdbostäder	-	-	-	-	271
Färdigställda kontorsfastigheter	47	36	3 100	53	75
Totalt	294	244	38 900	83	933

EXPLOATERINGSFASTIGHETER KONCERNEN

		Januari–december		Oktober–december
Bokfört värde, mkr	2013	2012	2013	2012
Ingående balans vid periodens början	5 769	5 816	6 142	5 722
Nyanskaffningar	1 274	1 259	179	521
Överfört till produktion	–1 017	–1 300	–338	–503
Övrigt	–38	–6	5	29
Utgående balans vid periodens slut	5 988	5 769	5 988	5 769

MODERBOLAGET

MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG

		Januari–december
Mkr	2013	2012
Nettoomsättning	8 218	8 695
Produktions- och driftskostnader	–6 439	–7 059
Bruttoresultat	1 779	1 636
Försäljnings- och administrationskostnader	–465	–456
Resultat av fastighetsförsäljning	–51	0
Nedskrivning av fastigheter	-	–95
Rörelseresultat	1 263	1 085
Finansiella intäkter och kostnader	–91	23
Resultat före bokslutsdispositioner och skatt	1 172	1 108
Bokslutsdispositioner	–85	–152
Resultat före skatt	1 087	956
Skatter	–439 1)	–297
Årets resultat	648	659

1) Varav 167 mkr avser betald skatt hänförligt till dom i Kammarrätten i maj avseende åren 2005 och 2006. Processen avsåg nedskrivningar av andelar i koncernbolag vilka Kammarrätten dömde som ej avdragsgilla. JM hade reserverat fullt ut för negativt utfall i koncernredovisningen.

MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG

Mkr	2013-12-31	2012-12-31
Tillgångar
Anläggningstillgångar	1 543	1 217
Omsättningstillgångar	6 892	9 226
Summa tillgångar	8 435	10 443
Eget kapital och skulder
Eget kapital	2 767	3 134
Obeskattade reserver	1 474	1 313
Avsättningar	810	842
Långfristiga skulder	197	200
Kortfristiga skulder	3 187	4 954
Summa eget kapital och skulder	8 435	10 443
Ställda säkerheter	169	169
Eventualförpliktelser	6 716	6 729

Investeringar i fastigheter uppgick till 311 mkr (464).

Stockholm den 12 februari 2014 JM AB (publ)

Styrelsen

KONCERNEN

FEMÅRSÖVERSIKT

Mkr	2013	2012	2011	2010	2009
Intäkter	12 603	12 480	12 001	9 136	9 620
Rörelseresultat	1 523	1 374	1 513	907	646
Resultat före skatt	1 464	1 318	1 463	840	529
Balansomslutning	11 150	11 556	11 296	9 893	9 887
Kassaflöde från den löpande verksamheten	898	979	733	42	1 124
Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (–)	–642	–667	–970	–730	–189
Rörelsemarginal, %	12,1	11,0	12,6	9,9	6,7
Räntabilitet på eget kapital, %	25,0	21,9	24,5	15,7	10,6
Soliditet, %	40	38	41	40	37
Resultat per aktie, kr	14,10	11,70	12,50	7,10	4,40
Utdelning per aktie, kr	7,25 1)	6,75 2)	6,50	4,50	2,50
Antal disponibla byggrätter	27 700	26 600	27 200	27 500	27 900
Antal sålda bostäder	3 265	2 952	3 112	3 276	3 291
Antal produktionsstartade bostäder	2 953	3 163	3 629	3 404	2 150
Antal bostäder i pågående produktion	5 609	5 988	6 401	5 431	3 744

1) Styrelsens förslag

KONCERNEN

KVARTALSÖVERSIKT

Mkr		2013				2012
RESULTATRÄKNING	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	3 891	2 618	3 396	2 698	3 439	3 108	2 946	2 987
Produktions- och driftkostnader	–3 165	–2 122	–2 830	–2 248	–2 800	–2 598	–2 403	–2 472
Bruttoresultat	726	496	566	450	639	510	543	515
Försäljnings- och administrationskostnader	–187	–153	–216	–183	–180	–151	–221	–186
Resultat av fastighetsförsäljning	2	1	-	21	-	-	-	0
Nedskrivning av fastigheter	-	-	-	-	–95	-	-	-
Rörelseresultat	541	344	350	288	364	359	322	329
Finansiella intäkter och kostnader	–12	–18	–14	–15	–14	–17	–12	–13
Resultat före skatt Skatter	529 –120	326 –88	336 –87	273 –65	350 –91	342 –94	310 –83	316 –89
Periodens resultat	409	238	249	208	259	248	227	227
BALANSRÄKNING	12-31	09-30	06-30	03-31	12-31	09-30	06-30	03-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar	236	234	241	243	254	296	311	312
Projektfastigheter	244	771	889	906	933	1 000	984	925
Exploateringsfastigheter	5 988	6 142	6 314	6 224	5 769	5 722	5 939	5 798
Andelar i bostadsrättsföreningar m.m.	325	401	439	327	214	193	147	168
Kortfristiga fordringar	1 972	2 239	2 211	1 906	1 911	1 889	2 154	1 860
Likvida medel	2 385	1 600	1 607	2 153	2 475	2 022	1 767	2 469
Summa omsättningstillgångar	10 914	11 153	11 460	11 516	11 302	10 826	10 991	11 220
Summa tillgångar	11 150	11 387	11 701	11 759	11 556	11 122	11 302	11 532
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital Långfristiga räntebärande skulder	4 455 319	4 122 290	4 030 288	4 416 305	4 393 296	4 281 293	4 178 332	4 614 340
Övriga långfristiga skulder	144	170	171	131	100	109	163	173
Långfristiga avsättningar	2 112	2 207	2 166	2 328	2 232	2 346	2 326	2 306
Summa långfristiga skulder	2 575	2 667	2 625	2 764	2 628	2 748	2 821	2 819
Kortfristiga räntebärande skulder	504	618	692	684	581	688	742	635
Övriga kortfristiga skulder	3 526	3 862	4 248	3 787	3 846	3 300	3 460	3 359
Kortfristiga avsättningar	90	118	106	108	108	105	101	105
Summa kortfristiga skulder	4 120	4 598	5 046	4 579	4 535	4 093	4 303	4 099
Summa eget kapital och skulder	11 150	11 387	11 701	11 759	11 556	11 122	11 302	11 532
KASSAFLÖDESANALYS	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv.4	Kv. 3	Kv.2	Kv.1
Från den löpande verksamheten	974	111	122	–309	675	442	–140	2
Från investeringsverksamheten Från finansieringsverksamheten	0 –189	–1 –116	2 –671	0 –11	0 –225	0 –184	–2 –560	0 30
Summa periodens kassaflöde	785	–6	–547	–320	450	258	–702	32
Likvida medel vid periodens slut	2 385	1 600	1 607	2 153	2 475	2 022	1 767	2 469
RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/-FORDRAN	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv.4	Kv. 3	Kv.2	Kv.1
Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(–)
vid periodens början	265	320	–225	–667	–171	168	–643	–737
Förändring av räntebärande nettoskuld/-fordran	–907	–55	545	442	–496	–339	811	94
Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(–)
vid periodens slut	–642	265	320	–225	–667	–171	168	–643
EXPLOATERINGSFASTIGHETER	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Bokfört värde vid periodens början	6 142	6 314	6 224	5 769	5 722	5 939	5 798	5 816
Nyanskaffningar	179	43	266	786	521	153	307	278
Överfört till produktion Övrigt	–338 5	–175 –40	–263 87	–241 –90	–503 29	–336 –34	–162 –4	–299 3
Bokfört värde vid periodens slut	5 988	6 142	6 314	6 224	5 769	5 722	5 939	5 798
NYCKELTAL	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Rörelsemarginal, % Skuldsättningsgrad, ggr	13,9 -	13,1 0,1	10,3 0,1	10,7 -	10,6 -	11,6 -	10,9 -	11,0 -
Soliditet, %	40	36	34	38	38	39	37	40
Resultat per aktie, kr	5,20	3,00	3,20	2,60	3,20	3,00	2,70	2,70
Antal disponibla byggrätter	27 700	27 700	28 200	27 800	26 600	27 600	27 700	27 200
Antal sålda bostäder	803	810	943	709	1 060	611	654	627
Antal produktionsstartade bostäder	881	690	808	574	998	759	775	631
Antal bostäder i pågående produktion	5 609	5 689	5 633	5 840	5 988	5 986	5 769	5 786

AFFÄRSSEGMENT

KVARTALSÖVERSIKT

Mkr		2013				2012
JM BOSTAD STOCKHOLM	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	1 475	1 078	1 390	1 311	1 465	1 336	1 376	1 414
Rörelseresultat	379	257	284	247	309	249	239	244
Rörelsemarginal, %	25,7	23,8	20,4	18,8	21,1	18,6	17,4	17,3
Genomsnittligt operativt kapital	2 881	2 793	2 672	2 541	2 406	2 366	2 394	2 349
Avkastning operativt kapital, % 2)	40,5	39,3	40,7	41,1	43,3	45,3	45,2	46,4
Operativt kassaflöde	317	53	300	1	378	194	211	268
Bokfört värde exploateringsfastigheter	3 051	3 161	3 267	3 300	2 904	2 544	2 741	2 753
Antal disponibla byggrätter	11 200	11 000	11 100	11 200	10 900	11 100	11 500	11 500
Antal sålda bostäder	453	366	354	340	474	273	252	308
Antal produktionsstartade bostäder	426	330	334	314	344	451	367	345
Antal bostäder i pågående produktion	2 516	2 475	2 492	2 777	3 071	3 167	3 032	3 059
JM BOSTAD RIKS	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	780	580	796	704	818	612	790	783
Rörelseresultat 1)	63	45	59	54	66	46	60	59
Rörelsemarginal, %	8,1	7,8	7,4	7,7	8,1	7,5	7,6	7,5
Genomsnittligt operativt kapital	1 515	1 512	1 516	1 505	1 490	1 467	1 487	1 485
Avkastning operativt kapital, % 2)	14,6	14,8	14,8	15,0	15,5	16,4	17,7	19,7
Operativt kassaflöde	258	53	–58	41	–19	213	4	45
Bokfört värde exploateringsfastigheter	1 358	1 420	1 421	1 351	1 333	1 421	1 465	1 499
Antal disponibla byggrätter	8 700	9 000	9 300	9 400	9 200	9 400	9 500	9 000
Antal sålda bostäder 3)	216	230	268	237	292	203	231	176
Antal produktionsstartade bostäder 3)	243	223	208	187	250	166	210	153
Antal bostäder i pågående produktion 3)	1 460	1 619	1 596	1 553	1 492	1 668	1 533	1 571
1) Varav fastighetsförsäljningar	-	-	-	9	-	-	-	-
3) Varav hyresrätter	-	-	-	64	-	-	-	-
JM UTLAND	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	801	618	750	576	1 151	645	696	660
Rörelseresultat 1)	44	30	28	24	74	41	34	32
Rörelsemarginal, %	5,5	4,9	3,7	4,2	6,4	6,4	4,9	4,8
Genomsnittligt operativt kapital	2 131	2 165	2 208	2 205	2 202	2 188	2 072	1 924
Avkastning operativt kapital, % 2)	5,9	7,2	7,6	7,8	8,2	8,0	8,3	8,7
Operativt kassaflöde	64	–24	54	–33	193	98	–211	–6
Bokfört värde exploateringsfastigheter	1 485	1 465	1 530	1 455	1 454	1 678	1 654	1 485
Bokfört värde projektfastigheter	30	30	32	32	69	73	74	51
Antal disponibla byggrätter	7 100	7 100	7 100	6 500	6 500	7 100	6 700	6 700
Antal sålda bostäder	134	106	175	132	294	135	171	143
Antal produktionsstartade bostäder	212	83	120	73	404	142	198	133
Antal bostäder i pågående produktion	1 325	1 287	1 291	1 402	1 425	1 151	1 204	1 156
1) Varav fastighetsförsäljningar	-	-	-	2	-	-	-	-
JM FASTIGHETSUTVECKLING	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	64	171	56	23	21	17	18	21
Rörelseresultat 1)	16	9	1	11	–90	4	2	1
Genomsnittligt operativt kapital	812	933	960	960	939	922	893	864
Avkastning operativt kapital, % 2)	4,6	–7,4	–7,7	–7,6	–8,8	0,7	0,4	1,7
Operativt kassaflöde	442	107	39	–21	–50	–12	–37	–62
Bokfört värde exploateringsfastigheter	39	39	39	61	61	61	61	61
Bokfört värde projektfastigheter	214	741	857	874	864	927	910	874
Antal disponibla byggrätter 3)	700	600	700	700
Antal sålda bostäder 3)	-	108	146	-
Antal produktionsstartade bostäder 3)	-	54	146	-
Antal bostäder i pågående produktion 3)	308	308	254	108
1) Varav -fastighetsförsäljningar	2	1	-	10	-	-	-	0
-nedskrivning av projektfastighet	-	-	-	-	–95	-	-	-
3) Avser hyresrätts- och vårdbostäder.
JM PRODUKTION	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	654	468	518	371	578	463	510	455
Rörelseresultat	26	17	18	12	28	14	15	14
Rörelsemarginal, %	4,0	3,6	3,5	3,2	4,8	3,0	2,9	3,1
Operativt kassaflöde	–94	12	49	–6	39	5	–23	17
JM ÖVRIGT	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter (eliminering)	–176	–105	–141	–110	–233	–135	–182	–145
Rörelseresultat (koncerngemensamma kostnader)	–14	–5	–16	–13	–8	–9	–13	–13
OMRÄKNING JM UTLAND	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	293	–192	27	–177	–361	170	–262	–201
Rörelseresultat	27	–9	–24	–47	–15	14	–15	–8

2) Beräknas på 12 månaders rullande resultat och genomsnittligt kapital.

KONCERNEN

EFFEKTER AV ÖVERGÅNGEN I 2012 ÅRS RESULTAT- OCH BALANSRÄKNING ENLIGT IAS 19

Från och med den 1 januari 2013 tillämpas ändringar i redovisningen av förmånsbestämda pensionsplaner enligt IAS 19. Det beräknade värdet av JMs pensionsförpliktelser redovisas fullt ut som skuld i koncernens balansräkning och övergången har en negativ effekt på koncernens eget kapital. Se omräkning av helår 2012 och respektive kvartal i tabellerna nedan.

Mkr
RESULTATRÄKNING	Jan–dec 2012	Om räkning	Omräknat Jan–dec 2012
Årets resultat Övrigt totalresultat Aktuariella vinster/förluster inklusive särskild löneskatt	961	-	961
och uppskjuten skatt	-	–61	–61
Omräkningsdifferenser	–2	-	–2
Årets totalresultat	959	–61	898

		Om	Omräknat		Om	Omräknat
BALANSRÄKNING	2012-12-31	räkning	2012-12-31	2011-12-31	räkning	2012-01-01
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar	254	-	254	315	-	315
Omsättningstillgångar	11 302	-	11 302	10 981	-	10 981
Summa tillgångar	11 556	-	11 556	11296	-	11296
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	4 667	–274	4 393	4 598	–213	4 385
Långfristiga räntebärande skulder	296	-	296	293	-	293
Övriga långfristiga skulder	100	-	100	172	-	172
Långfristiga avsättningar 1)	2 026	206	2 232	2123	157	2 280
Summa långfristiga skulder	2 422	206	2 628	2 588	157	2 745
Kortfristiga räntebärande skulder	581	-	581	566	-	566
Övriga kortfristiga skulder 2)	3 778	68	3 846	3 440	56	3 496
Kortfristiga avsättningar	108	-	108	104	-	104
Summa kortfristiga skulder	4 467	68	4 535	4110	56	4166
Summa eget kapital och skulder	11 556	-	11 556	11296	-	11296
1) Varav avsättningar för pensioner		283			233
1) Varav uppskjuten skatteskuld		–77			–76
1) Långfristiga avsättningar		206			157

2) Avser särskild löneskatt, 24,26% av förändring avsättning för pensioner.

			Omräknat
	Jan–dec	Om	Jan–dec
FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL	2012	räkning	2012
Ingående balans vid årets början	4 598	-	4 598
Effekt av ändrad redovisningsprincip, IAS 19	-	–213	–213
Summa totalresultat för året	959	–61	898
Utdelning	–542	-	–542
Konvertering konvertibellån	10	-	10
Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev	1	-	1
Aktierelaterade ersättningar reglerade med
egetkapitalinstrument	0	-	0
Återköp av aktier	–359	-	–359
Utgående balans vid årets slut	4 667	–274	4 393

RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/FORDRAN	Jan–dec 2012	Om räkning	Omräknat Jan–dec 2012
Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (–)
vid periodens början	–970	233	–737
Förändring räntebärande nettoskuld/fordran	20	50	70
Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (–) vid årets slut	–950	283	–667

		Omräknat		Omräknat
NYCKELTAL	2012-12-31	2012-12-31	2011-12-31	2012-01-01
Soliditet, %	40	38	41	39

KONCERNEN

EFFEKTER AV ÖVERGÅNGEN I 2012 ÅRS RESULTAT- OCH BALANSRÄKNING ENLIGT IAS 19

Från och med den 1 januari 2013 tillämpas ändringar i redovisningen av förmånsbestämda pensionsplaner enligt IAS 19. Det beräknade värdet av JMs pensionsförpliktelser redovisas fullt ut som skuld i koncernens balansräkning och övergången har en negativ effekt på koncernens eget kapital. Se omräkning av helår 2012 och respektive kvartal i tabellerna nedan.

KVARTALSÖVERSIKT

	Mkr

			Om			Om			Om			Om
	Kv. 4	Omräk	räknat	Kv.3	Omräk	räknat	Kv.2	Omräk	räknat	Kv.1	Omräk	räknat
RESULTATRÄKNING	2012	ning	Kv. 4	2012	ning	Kv. 3	2012	ning	Kv. 2	2012	ning	Kv. 1
Periodens resultat	259	-	259	248	-	248	227	-	227	227	-	227
Övrigt totalresultat
Aktuariella vinster/förluster
inklusive särskild löneskatt och
uppskjuten skatt	-	–61	–61	-	-	-	-	-	-	-	-	-
Omräkningsdifferenser	20	-	20	–23	-	–23	–1	-	–1	2	-	2
Periodens totalresultat	279	–61	218	225	-	225	226	-	226	229	-	229

			Om			Om			Om			Om
	2012-	Omräk	räknat	2012-	Omräk	räknat	2012-	Omräk	räknat	2012-	Omräk	räknat
BALANSRÄKNING	12-31	ning	12-31	09-30	ning	09-30	06-30	ning	06-30	03-31	ning	03-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar	254	-	254	296	-	296	311	-	311	312	-	312
Omsättningstillgångar	11 302	-	11 302	10 826	-	10 826	10 991	-	10 991	11220	-	11220
Summa tillgångar	11 556	-	11 556	11122	-	11122	11302	-	11302	11532	-	11532
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	4 667	–274	4 393	4 494	–213	4 281	4 391	–213	4178	4 827	–213	4 614
Långfristiga räntebärande skulder	296	-	296	293	-	293	332	-	332	340	-	340
Övriga långfristiga skulder	100	-	100	109	-	109	163	-	163	173	-	173
Långfristiga avsättningar 1)	2 026	206	2 232	2189	157	2 346	2169	157	2 326	2149	157	2 306
Summa långfristiga skulder	2 422	206	2 628	2 591	157	2 748	2 664	157	2 821	2 662	157	2 819
Kortfristiga räntebärande skulder	581	-	581	688	-	688	742	-	742	635	-	635
Övriga kortfristiga skulder 2)	3 778	68	3 846	3 244	56	3 300	3 404	56	3 460	3 303	56	3 359
Kortfristiga avsättningar	108	-	108	105	-	105	101	-	101	105	-	105
Summa kortfristiga skulder	4 467	68	4 535	4 037	56	4 093	4 247	56	4 303	4 043	56	4 099
Summa eget kapital
och skulder	11 556	-	11 556	11122	-	11122	11302	-	11302	11532	-	11532
1) Varav avsättningar för pensioner		283			233			233			233
1) Varav uppskjuten skatteskuld		–77			–76			–76			–76
1) Långfristiga avsättningar		206			157			157			157

2) Avser särskild löneskatt, 24,26% av förändring avsättning för pensioner.

RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/ FORDRAN	Kv. 4 2012	Omräk ning	Om räknat Kv. 4	Kv. 3 2012	Omräk ning	Om räknat Kv. 3	Kv. 2 2012	Omräk ning	Om räknat Kv. 2	Kv. 1 2012	Omräk ning	Om räknat Kv. 1
Räntebärande netto skuld (+)/-fordran (–) vid periodens början Förändring räntebärande	–404	233	–171	–65	233	168	–876	233	–643	–970	233	–737
nettoskuld/fordran	–546	50	–496	–339	-	–339	811	-	811	94	-	94
Räntebärande netto skuld (+)/-fordran (–) vid periodens slut	–950	283	–667	–404	233	–171	–65	233	168	–876	233	–643
NYCKELTAL	Kv. 4 2012		Om räknat Kv. 4	Kv. 3 2012		Om räknat Kv. 3	Kv. 2 2012		Om räknat Kv. 2	Kv. 1 2012		Om räknat Kv. 1
Soliditet, %	40		38	40		39	39		37	42		40

KORT OM JM

AFFÄRSIDÉ

Att utveckla attraktiva boende- och arbetsmiljöer som uppfyller individuella behov idag och i framtiden.

VISION

JM skapar hus att trivas i.

VERKSAMHET

JM är en av Nordens ledande projektutvecklare av bostäder och bostadsområden.

Verksamheten är fokuserad på nyproduktion av bostäder i attraktiva lägen med tyngdpunkt på expansiva storstadsområden och universitetsorter i Sverige, Norge, Danmark, Finland och Belgien. Vi arbetar också med projektutveckling av kommersiella lokaler samt entreprenadverksamhet, huvudsakligen i Storstockholmsområdet.

JM ska i all verksamhet främja ett långsiktigt kvalitetsoch miljöarbete.

Vi omsätter cirka 13 miljarder kronor och har cirka 2 200 medarbetare.

JM AB är ett publikt bolag noterat på NASDAQ OMX Stockholm, segmentet Large Cap.

FINANSIELLA MÅL OCH UTDELNINGSPOLICY

Rörelsemarginalen ska uppgå till 10 procent inklusive resultat från fastighetsförsäljningar. Den synliga soliditeten bör uppgå till 35 procent över en konjunkturcykel.

Aktieutdelningen över åren ska avspegla den totala verksamhetens resultatutveckling och ska över en konjunkturcykel i snitt utgöra 50 procent av koncernens resultat efter skatt. Resultatet från fastighetsförsäljningar är en naturlig del i JMs projektutveckling och inkluderas i utdelningsberäkningen.

OFFENTLIGGÖRANDE

Informationen i denna delårsrapport är sådan som JM ska offentliggöra enligt lagen om värdepappersmarknaden och/eller lagen om handel med finansiella instrument. Informationen lämnades för offentliggörande kl.08.00 den 12 februari 2014.

FÖR MER INFORMATION KONTAKTA:

Claes Magnus Åkesson, CFO , IR-ansvarig Tel. 08-782 89 71

ÖVRIG INFORMATION

KOMMANDE INFORMATIONSTILLFÄLLEN

24 april 2014 Delårsrapport januari-mars 2014 samt Årsstämma 2014

15 juli 2014 Delårsrapport januari-juni 2014

24 oktober 2014 Delårsrapport januari-september 2014

PRESSMEDDELANDEN, KVARTAL 4

2013-12-30 Utbyte av konvertibler mot aktier i JM AB (publ)

2013-12-10 JM säljer fastighet i Nälsta, Stockholm

2013-12-06 Per Löfgren ny hållbarhetschef på JM

2013-11-29 Utbyte av konvertibler mot aktier i JM AB (publ)

2013-11-25 JM säljer äldreboende på Lidingö, Stockholm

2013-11-22 JM säljer kontorsfastigheter på Lidingö, Stockholm

2013-10-31 Utbyte av konvertibler och optioner mot aktier i JM AB (publ)

2013-10-24 Delårsrapport januari – september 2013

2013-10-11 Valberedning för JM AB inför Årsstämman 2014

JMs årsredovisningar, delårsrapporter och övrig finansiell information finns tillgängliga på www.jm.se/investerare

JM AB (publ)

Telefon 08-782 87 00 Telefax 08-782 86 00 Org.nr. 556045-2103 Internet www.jm.se

Postadress 169 82 Stockholm Besöksadress Gustav III:s boulevard 64, Solna