JM — Interim / Quarterly Report 2013

Apr 25, 2013

Delårsrapport 1/ 2013

JM-KONCERNEN JANUARI–MARS 2013

FORTSATT FÖRBÄTTRAD EFTERFRÅGAN I STOCKHOLM

• Enligt segmentsredovisningen minskade intäkterna till 2 875 mkr (3 188) och rörelseresultatet uppgick till 335 mkr (337). Rörelsemarginalen ökade till 11,7 procent (10,6)
• Omräknat enligt IFRIC 15 minskade intäkterna till 2 698 mkr (2 987) och rörelseresultatet minskade till 288 mkr (329) med begränsat antal färdigställda projekt i JM Norge under kvartalet
• Resultatet före skatt minskade till 273 mkr (316). Resultat efter skatt minskade till 208 mkr (227)
• Räntabiliteten på eget kapital för de senaste tolv månaderna uppgick till 20,9 procent (21,9). Resultatet per aktie under första kvartalet uppgick till 2,60 kronor (2,70)
• Koncernens kassaflöde inklusive nettoinvestering i fastigheter minskade till –309 mkr (2) med större investeringar i exploateringsfastigheter inom JM Bostad Stockholm
• Antal sålda bostäder ökade till 709 (627). Produktionsstarterna minskade till 574 (631).

	Januari–mars		April–mars	Helår
Mkr	2013	2012	2012/2013	2012
Intäkter enligt segmentsredovisning	2 875	3 188	12 821	13 134
Rörelseresultat enligt segmentsredovisning 1)	335	337	1 396	1 398
Rörelsemarginal enligt segmentsredovisning (%)	11,7	10,6	10,9	10,6
Intäkter 2)	2 698	2 987	12 191	12 480
Rörelseresultat 1) 2)	288	329	1 333	1 374
Resultat före skatt 2)	273	316	1 275	1 318
Rörelsemarginal 2) (%)	10,7	11,0	10,9	11,0
Kassaflöde från den löpande verksamheten	–309	2	668	979
Räntabilitet på eget kapital 2) (%)			20,9	21,9
Soliditet 2) (%)	38	40		38
Resultat per aktie 2) (kr)	2,60	2,70	11,50	11,70
Antal sålda bostäder	709	627	3 034	2 952
Antal produktionsstartade bostäder	574	631	3 106	3 163
Antal bostäder i pågående produktion	5 840	5 786		5 988
1) Varav nedskrivning projektfastighet	-	-	–95	–95
2) Enligt IFRIC 15.

För koncernens resultat- och balansräkning tillämpas IFRIC 15 Avtal om uppförande av fastigheter. Detta innebär att intäkter och resultat för JMs verksamhet utanför Sverige, JM Utland, redovisas enligt färdigställandemetoden. Segmentsredovisningen och projektstyrningen redovisas enligt IAS 11, successiv vinstavräkning. Beskrivning av verksamheten görs utifrån segmentsredovisningen.

KONCERNEN

"Efterfrågan för JMs bostäder uppvisar en varierad bild med fortsatt förbättring i Stockholm där sammantagen försäljning och bokning är bättre än något enskilt kvartal under föregående år. Samtidigt utgör planprocesserna ett gränssättande kriterium för produktionsstarter under de närmaste kvartalen. I övriga Sverige är efterfrågan fortsatt avvaktande. Göteborg och Uppsala utmärker sig dock positivt. Efterfrågan är fortsatt god på samtliga våra marknader i Norge.

Strukturellt gäller goda förutsättningar för vår affär bland annat med stor befolkningsökning på de marknader där vi är verksamma. Vi är offensivt positionerade med finansiell styrka och mycket god projektportfölj som löpande förädlas och förnyas samtidigt som vår starka balansräkning ger oss handlingsfrihet."

Johan Skoglund, VD och koncernchef

MARKNAD, FÖRSÄLJNING OCH PRODUKTIONSSTARTER AV BOSTÄDER

Efterfrågan på nyproducerade bostäder i Stockholm har fortsatt förbättrats under inledningen av året. Samtidigt kvarstår en avvaktande efterfrågan i övriga Sverige. Intresset för JMs projekt är stort samtidigt som försäljningsprocessen i Sverige tar längre tid i det osäkra konjunkturläget. Efterfrågan har varit god i Norge. Den svaga efterfrågan i Danmark kvarstår.

Befolkningstillväxten på våra huvudmarknader, tillsammans med det fortsatt låga ränteläget, stödjer efterfrågan på bostäder.

Antalet sålda bostäder i form av tecknade kontrakt ökade till 709 (627). Antalet sålda eller bokade bostäder i förhållande till pågående produktion uppgår till 70 procent (65) där spannet om 60-65 procent bedöms som normal nivå. Sålda bostäder i JM Bostad Stockholm uppgick till 340 (308), i JM Bostad Riks 237 (176) och i JM Utland 132 (143).

Antalet produktionsstartade bostäder minskade till 574 (631) varav 314 (345) i Stockholmsområdet och 187 (153) i övriga Sverige. I utlandsverksamheten produktionsstartades endast 73 bostäder (133) som följd av det stora antalet produktionsstarter under fjärde kvartalet 2012.

Antalet bostäder i pågående produktion uppgår till 5 840 (5 786) varav 108 utgör hyresrätts- och vårdbostäder

		Januari–mars	April–mars	Helår
Rörelseresultat (mkr)	2013	2012	2012/2013	2012
JM Bostad Stockholm	247	244	1 044	1 041
JM Bostad Riks	54	59	226	231
JM Utland	24	32	173	181
JM Fastighetsutveckling	11	1	–73	–83
JM Produktion	12	14	69	71
Koncerngemensamma kostnader	–13	–13	–43	–43
Summa enligt segmentsredovisning	335	337	1 396	1 398
Omräkning JM Utland 1)	–47	–8	–63	–24
Totalt	288	329	1 333	1 374
Varav -fastighetsförsäljningar	21	0	21	0
-nedskrivning projektfastighet	-	-	–95	–95

1) Omräkningseffekt för intäkts- och resultatredovisning enligt IFRIC 15 i förhållande till segmentsredovisning.

INTÄKTER, RÖRELSERESULTAT OCH RÖRELSEMARGINAL

Koncernens intäkter enligt segmentsredovisningen under första kvartalet minskade till 2 875 mkr (3 188). Intäkterna omräknat enligt IFRIC 15 minskade till 2 698 mkr (2 987).

Rörelseresultatet enligt segmentsredovisningen uppgick till 335 mkr (337) och rörelsemarginalen ökade till 11,7 procent (10,6). Rörelseresultatet omräknat enligt IFRIC 15 minskade till 288 mkr (329) med begränsat antal färdigställda projekt i JM Norge under kvartalet, vilket förskjuter resultatavräkningen framåt.

Under första kvartalet har fastigheter sålts för 85 mkr (0) med ett resultat om 21 mkr ( 0 ) varav 18 mkr avser försäljning av ett äldreboende i Malmö. Hyresintäkterna från JMs projektfastigheter uppgick till 19 mkr (21) varav 3 mkr (2) avser bostäder. Driftnettot uppgick till 6 mkr (6).

	Januari–mars		April–mars	Helår
Rörelsemarginal (%)	2013	2012	2012/2013	2012
JM Bostad Stockholm	18,8	17,3	19,0	18,6
JM Bostad Riks	7,7	7,5	7,7	7,7
JM Utland	4,2	4,8	5,6	5,7
JM Produktion	3,2	3,1	3,6	3,5

Bostäder i pågående produktion	2013-03-31	2012-03-31	2012-12-31
Antal bostäder i pågående produktion 1)	5 840	5 786	5 988
Andel sålda bostäder i pågående produktion (%) 2) 3)	57	56	55
Andel bokade bostäder i pågående produktion (%) 3)	13	9	11
Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion (%) 3)	70	65	66

1) Från och med produktionsstart till och med sista inflyttning enligt plan.

2) Andel sålda bostäder i form av bindande kontrakt med slutkund.

3) 108 hyresrätts- och vårdbostäder i pågående produktion inom JM Fastighetsutveckling ingår ej i andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion.

Osålda bostäder i avslutad produktion	2013-03-31	2012-03-31	2012-12-31
Antal osålda bostäder i avslutad produktion 1)	202	97	176
- Varav i balansräkningen redovisat som "Andelar i bostadsrättsföreningar m.m."	95	61	70

1) Efter sista inflyttning enligt plan.

BOSTADSBYGGRÄTTER 1)

Antalet disponibla bostadsbyggrätter uppgår till 27 800 (27 200) varav 18 500 (17 600) redovisas i balansräkningen. Kapitalbindningen i byggrätter (exploateringsfastigheter i balansräkningen) för bostäder har ökat till 6 136 mkr (5 737) vid utgången av första kvartalet.

Under första kvartalet har exploateringsfastigheter för bostäder om 734 mkr (278) förvärvats varav 562 mkr avser JM Bostad Stockholm, 75 mkr JM Bostad Riks och 97 mkr JM Utland.

1) Från och med kvartal 1 2013 upptas 700 disponibla byggrätter för hyresrätts- och vårdbostäder inom JM Fastighetsutveckling i redovisningen av koncernens totala disponibla bostadsbyggrätter. Jämförande siffror har inte omräknats.

FINANSIELLA POSTER

Finansnettot har försämrats med 2 mkr gentemot föregående år med något ökade finansiella kostnader.

Den totala räntebärande låneskulden uppgick till 1 928 mkr (1 826) varav pensionsskulden utgjorde 939 mkr (851). Vid utgången av första kvartalet var medelräntesatsen för den totala räntebärande låneskulden inklusive pensionsskulden 3,6 procent (3,8). Den genomsnittliga räntebindningstiden exklusive pensionsskulden var 0,2 år (0,3).

Koncernens tillgängliga likviditet uppgick till 4 953 mkr (5 269). Förutom likvida medel om 2 153 mkr (2 469) ingick ej utnyttjade checkkrediter och kreditavtal med sammantaget 2 800 mkr (2 800) där kreditavtalen om 2 400 mkr hade en genomsnittlig löptid om 2 år.

Räntebärande nettofordran uppgick till 225 mkr (643) vid första kvartalets utgång. Vid utgången av första kvartalet uppgick ej räntebärande skulder för genomförda fastighetsförvärv till 796 mkr (388). Av dessa skulder är 665 mkr (216) kortfristiga.

JM har gjort en värdering av finansiella tillgångar och skulder enligt IFRS 7. Värderingen visar att det inte är någon väsentlig skillnad mellan redovisat och verkligt värde.

	Januari–mars		April–mars	Helår
Mkr	2013	2012	2012/2013	2012
Finansiella intäkter 1)	11	11	38	38
Finansiella kostnader 2)	–26	–24	–96	–94
Finansiella intäkter och kostnader	–15	–13	–58	–56
1) Varav omvärderingar och valutasäkringar	4	1	7	4
2) Varav omvärderingar och valutasäkringar	–4	–1	–7	–4

	Januari–mars		April–mars	Helår
Mkr	2013	2012	2012/2013	2012
Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran(–) vid periodens början 1)	–667	–737	–643	–737
Förändring av räntebärande nettoskuld/–fordran	442	94	418	70
Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(–) vid periodens slut	–225	–643	–225	–667

1) Omräkning av förmånsbestämda pensionsplaner har gjorts, se sidorna 19-20.

KASSAFLÖDE

Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till –309 mkr (2) under första kvartalet. Nettoinvesteringarna i exploateringsfastigheter innebar ett kassaflöde om –351 mkr (88). Ökat innehav av osålda bostäder belastar kassaflödet med –118 mkr (–55). Koncernens kassaflöde från projektfastigheter (försäljning minus investering) under första kvartalet uppgick till 28 mkr (–65). Kvartalet

belastas med en skattebetalning om 134 mkr (80) hänförlig till 2012.

RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER

JMs risker och riskhantering presenteras i årsredovisningen för 2012 på sidorna 26-29. Inga väsentliga förändringar har skett som ändrat dessa redovisade risker.

ÅTERKÖP OCH INNEHAV AV EGNA AKTIER

Under första kvartalet 2013 har 960 906 aktier återköpts för totalt 141 mkr. Innehavet av egna aktier uppgår därefter till 4 129 962. Efter årsstämman 2012 har totalt 3 978 998 aktier återköpts för 500 mkr.

Antalet utestående aktier, exklusive innehav av egna aktier, uppgår per 31 mars 2013 till 79 541 253.

Styrelsen har föreslagit att årsstämman 2013 beslutar om minskning av aktiekapitalet med 4 129 962 kronor genom indragning av 4 129 962 aktier.

PERSONAL

Antal anställda uppgick vid första kvartalets utgång till 2 210 (2 341). Antal hantverkare uppgick till 983 (1 113) och antal tjänstemän till 1 227 (1 228). Nuvarande bemanning bedöms väl avvägd för pågående projektvolym där viss anpassning sker löpande.

AFFÄRSSEGMENT

JM BOSTAD STOCKHOLM

Inom affärssegmentet JM Bostad Stockholm utvecklas bostadsprojekt i Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder.

	Januari–mars		April–mars	Helår
Mkr	2013	2012	2012/2013	2012
Intäkter	1 311	1 414	5 488	5 591
Rörelseresultat	247	244	1 044	1 041
Rörelsemarginal (%)	18,8	17,3	19,0	18,6
Genomsnittligt operativt kapital			2 541	2 406
Avkastning operativt kapital (%)			41,1	43,3
Operativt kassaflöde	1	268	784	1 051
Bokfört värde exploateringsfastigheter	3 300	2 753		2 904
Antal disponibla byggrätter	11 200	11 500		10 900
Antal sålda bostäder	340	308	1 339	1 307
Antal produktionsstartade bostäder	314	345	1 476	1 507
Antal bostäder i pågående produktion	2 777	3 059		3 071
Antal anställda	761	805		798

Genomsnittspriserna på andrahandsmarknaden har ökat något under första kvartalet och utbudet av bostäder är lägre jämfört med samma period föregående år. För nya bostäder är utbudet i förhållande till långsiktig efterfrågan i Stockholmsområdet fortsatt lågt. Konkurrensen om välbelägen mark för bostäder är fortsatt stor.

Intresset för JMs projekt är stort. Kundernas benägenhet att teckna kontrakt tidigt i processen har ökat där antalet tecknade kontrakt och bokningsavtal under första kvartalet överstiger samtliga enskilda kvartal föregående år.

Affärssegmentets intäkter minskade till 1 311 mkr (1 414) och rörelseresultatet uppgick till 247 mkr (244). Rörelsemarginalen ökade till 18,8 procent (17,3). De minskade intäkterna är ett resultat av färre antal bostäder i pågående produktion.

Det begränsade kassaflödet beror främst på investeringar i exploateringsfastigheter.

Totalt produktionsstartades under första kvartalet 282 bostäder i flerbostadshus i Botkyrka, Lidingö och Stockholm samt 32 småhus i Solna.

Under första kvartalet har byggrätter motsvarande cirka 1 150 bostäder förvärvats i Huddinge, Järfälla och Stockholm.

JM BOSTAD RIKS

Inom affärssegmentet JM Bostad Riks utvecklas bostadsprojekt i tillväxtorter i Sverige exklusive Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder. I begränsad omfattning bedrivs även entreprenadverksamhet.

	Januari–mars		April–mars	Helår
Mkr	2013	2012	2012/2013	2012
Intäkter	704	783	2 924	3 003
Rörelseresultat 1)	54	59	226	231
Rörelsemarginal (%)	7,7	7,5	7,7	7,7
Genomsnittligt operativt kapital			1 505	1 490
Avkastning operativt kapital (%)			15,0	15,5
Operativt kassaflöde	41	45	239	243
Bokfört värde exploateringsfastigheter	1 351	1 499		1 333
Antal disponibla byggrätter	9 400	9 000		9 200
Antal sålda bostäder 2)	237	176	963	902
Antal produktionsstartade bostäder 2)	187	153	813	779
Antal bostäder i pågående produktion 2)	1 553	1 571		1 492
Antal anställda	520	571		538
1) Varav fastighetsförsäljningar	9	-	9	-
2) Varav hyresrätter	64	-	64	-

Utbudet av bostäder på samtliga delmarknader är något lägre än vid samma tid föregående år. Genomsnittspriserna på andrahandsmarknaden har stigit något under första kvartalet förutom i Lund och Helsingborg där priserna sjunkit något.

Intresset för JMs projekt är stort men kundernas beslutsprocess är fortsatt utdragen. Efterfrågan på JMs bostäder i Göteborg är god medan fortsatt svag efterfrågan råder i Malmö-/Lundområdet.

Affärssegmentets intäkter minskade till 704 mkr (783) och rörelseresultatet uppgick till 54 mkr (59) inklusive fastighetsförsäljning om 9 mkr (-). Rörelsemarginalen ökade till 7,7 procent (7,5). Den förbättrade rörelsemarginalen är hänförlig till resultat från fastighetsförsäljning.

Kassaflödet belastas av viss ökning av exploateringsfastigheter.

Totalt produktionsstartades under första kvartalet 164 bostäder i flerbostadshus i Göteborg, Kungälv, Örebro och Västerås, varav 64 avser hyresrätter med Örebrobostäder AB som beställare, samt 23 småhus i Vellinge och Kungsbacka.

Under första kvartalet har 237 bostäder sålts varav 64 avser hyresrätter som sålts till Örebrobostäder AB.

Under första kvartalet har byggrätter motsvarande cirka 300 bostäder förvärvats i Göteborgsområdet och Skåne.

JM UTLAND

Inom affärssegmentet JM Utland utvecklas bostadsprojekt i Norge, Danmark, Finland och Belgien. I Norge bedrivs även entreprenadverksamhet i begränsad omfattning. Intäkter och resultat för affärssegmentet redovisas enligt IAS 11, successiv vinstavräkning.

	Januari–mars		April–mars	Helår
Mkr	2013	2012	2012/2013	2012
Intäkter	576	660	3 068	3 152
Rörelseresultat 1)	24	32	173	181
Rörelsemarginal (%)	4,2	4,8	5,6	5,7
Genomsnittligt operativt kapital			2 205	2 202
Avkastning operativt kapital (%)			7,8	8,2
Operativt kassaflöde	–33	–6	47	74
Bokfört värde exploateringsfastigheter	1 455	1 485		1 454
Bokfört värde projektfastigheter	32	51		69
Antal disponibla byggrätter	6 500	6 700		6 500
Antal sålda bostäder	132	143	732	743
Antal produktionsstartade bostäder	73	133	817	877
Antal bostäder i pågående produktion	1 402	1 156		1 425
Antal anställda	364	354		364
1) Varav fastighetsförsäljningar	2	-	2	-

Affärssegmentets intäkter minskade till 576 mkr (660). Rörelseresultatet minskade till 24 mkr (32). Rörelsemarginalen minskade till 4,2 procent (4,8).

De minskade intäkterna är främst ett resultat av färre produktionsstarter i kvartalet. Rörelseresultat och marginal försämras av negativt resultat i Finland och Danmark där antal bostäder i produktion har minskat.

Kassaflödet under första kvartalet försämrades främst på grund av investeringar i exploateringsfastigheter.

NORGE

Efterfrågan på bostäder, såväl nyproducerade som på andrahandsmarknaden, har varit fortsatt god särskilt på JMs marknader Oslo, Stavanger och Bergen. Efterfrågan stärks av fortsatt befolkningsökning och hög efterfrågan på arbetskraft. Prisnivån på andrahandsmarknaden har ökat under det första kvartalet.

Under första kvartalet har 109 bostäder (122) sålts och 36 bostäder (133) produktionsstartats.

Produktionsstarterna utgörs av 17 bostäder i flerbostadshus i Oslo samt 19 småhus i Oslo, Vestfold och Rogaland. Antal bostäder i pågående produktion uppgår till 1 233 (898).

Under första kvartalet har byggrätter motsvarande cirka 113 bostäder förvärvats i Oslo, Rogaland och Bergen.

Disponibla byggrätter motsvarar 4 800 bostäder (5 400).

ÖVRIGA UTLANDSMARKNADER

DANMARK

Aktivitetsnivån på bostadsmarknaden i Köpenhamn är fortsatt låg. Fortsatt generell restriktiv kreditgivning från bankerna till bostadskunder motverkar den positiva effekten av låg räntenivå. Prisnivån på andrahandsmarknaden har under första kvartalet legat stabilt på en låg nivå.

Under första kvartalet har 2 bostäder (3) sålts och 0 bostäder (0) produktionsstartats.

Antal bostäder i pågående produktion uppgår till 0 (80). Inga förvärv eller produktionsstarter har gjorts under första kvartalet. Disponibla byggrätter motsvarar 700 bostäder (700).

FINLAND

Aktiviteten på bostadsmarknaden i Helsingfors kvarstår på en stabil nivå. Kunderna är dock avvaktande och tiden till avslut är utsträckt. Prisnivån i huvudstadsregionen har varit stabil under inledningen av året.

Under första kvartalet har 15 bostäder (6) sålts och 0 bostäder (0) produktionsstartats.

Antal bostäder i pågående produktion uppgår till 35 (59). Inga förvärv eller produktionsstarter har gjorts under första kvartalet. Disponibla byggrätter motsvarar 600 bostäder (100).

BELGIEN

I Brysselregionen är aktiviteten på bostadsmarknaden och prisnivån fortsatt stabil.

Under första kvartalet har 6 bostäder (12) sålts och 37 bostäder (0) produktionsstartats. Produktionsstarterna utgörs av 37 bostäder i flerbostadshus i Anderlecht.

Antal bostäder i pågående produktion uppgår till 134 (119). Inga förvärv har gjorts under första kvartalet.

Disponibla byggrätter motsvarar 400 bostäder (500).

JM FASTIGHETSUTVECKLING

Inom affärssegmentet JM Fastighetsutveckling utvecklas i huvudsak hyresbostäder, vårdboenden och kontorsfastigheter i Storstockholm. Affärssegmentets fastigheter ska i sin helhet utgöras av fastigheter avsedda för projektutveckling.

	Januari–mars		April–mars	Helår
Mkr	2013	2012	2012/2013	2012
Intäkter	23	21	79	77
Rörelseresultat 1)	11	1	–73	–83
Genomsnittligt operativt kapital			960	939
Avkastning operativt kapital (%)			–7,6	–8,8
Operativt kassaflöde	–21	–62	–120	–161
Bokfört värde exploateringsfastigheter	61	61		61
Bokfört värde projektfastigheter	874	874		864
Antal disponibla bostadsbyggrätter 2)	700
Antal bostäder i pågående produktion 2)	108
Antal anställda	17	19		16
1) Varav -fastighetsförsäljningar -nedskrivning av projektfastighet	10 -	- -	10 –95	0 –95
2) Avser hyresrätts- och vårdbostäder.

Affärssegmentets intäkter uppgick till 23 mkr (21) varav hyresintäkter 18 mkr (18). Rörelseresultatet uppgick till 11 mkr (1).

Driftnettot för projektfastigheter uppgick till 6 mkr (5). Resultatet från fastighetsförsäljningar uppgick till 10 mkr (-). Kassaflödet har belastats med investeringar om 21 mkr (66).

Inom Dalénumområdet på Lidingö uppgår uthyrningsgraden, för de kommersiella byggnader som ej ska rivas, till 86 procent. Inom Bolinderområdet i Kallhäll, Järfälla, uppgår uthyrningsgraden till 87 procent för de byggnader som ej ska rivas.

Affärsegmentet disponerar cirka 700 bostadsbyggrätter varav huvuddelen är byggrätter för hyresrätter och en mindre del är för vårdbostäder.

Produktionen av ett äldreboendeprojekt om 108 bostäder i Stora Sköndal, Stockholm pågår. Ett 15-årigt hyresavtal är tecknat med Stiftelsen Stora Sköndal med inflyttning i två etapper; hösten 2013 respektive våren 2014.

JM PRODUKTION

Inom affärssegmentet JM Produktion bedrivs byggproduktion åt externa och interna beställare inom Storstockholmsområdet.

Mkr	2013	Januari–mars 2012	April–mars 2012/2013	Helår 2012
Intäkter 1)	371	455	1 922	2 006
Rörelseresultat	12	14	69	71
Rörelsemarginal (%)	3,2	3,1	3,6	3,5
Operativt kassaflöde	–6	17	15	38
Antal anställda	433	474		459
1) Varav internt	110	145	660	695

Efterfrågan på entreprenadmarknaden i Stockholm är fortsatt god. Både bygg- och anläggningsmarknaden är stabil, dock konkurrerar många aktörer om uppdragen.

Affärssegmentet har ett bra orderläge med ett stort antal projekt i pågående produktion.

Affärssegmentets intäkter minskade till 371 mkr (455) och rörelseresultatet uppgick till 12 mkr (14). Rörelsemarginalen uppgick till 3,2 procent (3,1).

Kassaflödet belastas av tillfällig ökning av rörelsekapitalet.

Affärssegmentet har under kvartalet erhållit ett antal uppdrag varav de största innebär produktion av ytterligare en kontorsbyggnad i Frösunda, Solna, åt Vasakronan, anläggningsarbeten för kommande spårarbeten i Rosersberg åt Trafikverket samt nyproduktion för kraftvärmeverk åt Fortum Värme i Värtan, Stockholm. Uppdrag har även erhållits för nyproduktion av en konceptförskola åt SISAB i Stockholm, med möjlighet till produktion av ytterligare

nio konceptförskolor.

De största pågående uppdragen är två deletapper av nya motorvägen E18 Hjulsta-Kista (Trafikverket), nyproduktion av kontorsbyggnad i Frösunda, Solna (Vasakronan) samverkansentreprenad för ombyggnad av skola i Stockholm (SISAB), ombyggnadsprojekt i centrala Stockholm (Praktikertjänst), tillbyggnad av bagagehantering på Arlanda (Swedavia) samt mark- och spårarbeten för tvärbanans utbyggnad i Bromma (Storstockholms Lokaltrafik). Därutöver pågår förberedande arbeten för ombyggnation av Slussen åt Stockholms stad.

Affärssegmentet utför nyproduktion av flerbostadshus i Bromma samt exploateringsarbeten inom Dalénumområdet på Lidingö åt JM Bostad Stockholm. Dessutom pågår förlängning och färdigställande av kajer i Liljeholmsområdet. Vidare uppförs äldreboende i Stora Sköndal åt JM Fastighetsutveckling.

KONCERNENS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG 1)

	Januari–mars		April–mars	Helår
Mkr	2013	2012	2012/2013	2012
Intäkter	2 698	2 987	12 191	12 480
Produktions- och driftkostnader	–2 248	–2 472	–10 049	–10 273
Bruttoresultat	450	515	2 142	2 207
Försäljnings- och administrationskostnader	–183	–186	–735	–738
Resultat av fastighetsförsäljning	21	0	21	0
Nedskrivning av fastigheter	-	-	–95	–95
Rörelseresultat	288	329	1 333	1 374
Finansiella intäkter och kostnader	–15	–13	–58	–56
Resultat före skatt	273	316	1 275	1 318
Skatter	–65	–89	–333	–357
Periodens resultat	208	227	942	961
Övrigt totalresultat
Poster som kommer att omklassificeras till resultatet
Omräkningsdifferenser vid omräkning av utländska
verksamheter	–44	2	–48	–2
Poster som inte kommer att omklassificeras till resultatet
Omvärdering av förmånsbestämda pensioner	-	-	–62	–62
Skatt hänförligt till övrigt totalresultat	-	-	1	1
Periodens totalresultat	164	229	833	898
Periodens resultat är hänförligt till moderbolagets aktieägare	208	227	942	961
Periodens totalresultat är hänförligt till moderbolagets aktieägare	164	229	833	898
Resultat per aktie 2) före utspädning är hänförligt till
moderbolagets aktieägare (kr)	2,60	2,70	11,50	11,70
Resultat per aktie 2) efter utspädning är hänförligt till
moderbolagets aktieägare (kr)	2,60	2,70	11,50	11,60
Utestående antal aktier vid periodens slut	79 541 253	83 383 762	79 541 253	80 494 186
Genomsnittligt antal aktier före utspädning	80 128 812	83 383 714	81 605 300	82 414 682
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning	80 930 985	84 528 522	82 469 586	83 298 832
1) Omräkning av förmånsbestämda pensionsskulder har gjorts, se sidorna 19-20.

2) Periodens resultat.

KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG 1)

Mkr	2013-03-31	2012-03-31	2012-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar	243	312	254
Projektfastigheter	906	925	933
Exploateringsfastigheter	6 224	5 798	5 769
Andelar i bostadsrättsföreningar o.d.	327	168	214
Kortfristiga fordringar 2)	1 906	1 860	1 911
Likvida medel	2 153	2 469	2 475
Summa omsättningstillgångar	11 516	11 220	11 302
Summa tillgångar	11 759	11 532	11 556
EGET KAPITAL OCH SKULDER 3)
Eget kapital	4 416	4 614	4 393
Långfristiga räntebärande skulder	305	340	296
Övriga långfristiga skulder	131	173	100
Långfristiga avsättningar	2 328	2 306	2 232
Summa långfristiga skulder	2 764	2 819	2 628
Kortfristiga räntebärande skulder	684	635	581
Övriga kortfristiga skulder	3 787	3 359	3 846
Kortfristiga avsättningar	108	105	108
Summa kortfristiga skulder	4 579	4 099	4 535
Summa eget kapital och skulder	11 759	11 532	11 556
Ställda säkerheter	548	438	486
Eventualförpliktelser	6 019	5 346	6 011
1) Omräkning av förmånsbestämda pensionsskulder har gjorts, se sidorna 19-20.
2) Varav fordringar fastighetsförsäljningar	42	0	0
3) Varav skulder fastighetsförvärv	947	548	748

FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL I SAMMANDRAG

	Januari–mars		Helår
Mkr	2013	2012	2012
Ingående balans vid årets början	4 393	4 598	4 598
Effekt av ändrad redovisningsprincip, IAS 19	-	–213	–213
Summa totalresultat för perioden	164	229	898
Utdelning	-	-	–542
Konvertering av konvertibellån	0	0	10
Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev	-	-	1
Aktierelaterade ersättningar reglerade med egetkapitalinstrument	-	-	0
Återköp av aktier	–141	-	–359
Utgående balans vid periodens slut	4 416	4 614	4 393

KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG

	Januari–mars		April–mars	Helår
Mkr	2013	2012	2012/2013	2012
Kassaflöde från den löpande verksamheten före
förändring i rörelsekapital	68	191	1 002	1 125
Investering i exploateringsfastigheter m.m. 1)	–989	–345	–2 406	–1 762
À conto betalning för exploateringsfastigheter m.m. 2)	520	378	1 978	1 836
Investering i projektfastigheter	–9	–65	–119	–175
Försäljning av projektfastigheter	37	-	37	0
Förändring kortfristiga skulder/fordringar	64	–157	176	–45
Kassaflöde från den löpande verksamheten	–309	2	668	979
Förvärv dotterbolag	0	-	0	-
Övrigt investeringsverksamheten	0	0	–2	–2
Kassaflöde från investeringsverksamheten	0	0	–2	–2
Upptagna lån	130	37	325	232
Amortering av skulder	-	–7	–263	–270
Återköp av aktier	–141	-	–500	–359
Utdelning	-	-	–542	–542
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	–11	30	–980	–939
Periodens kassaflöde	–320	32	–314	38
Likvida medel vid periodens slut	2 153	2 469	2 153	2 475
1) Varav investering i andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätt	–391	–134	–997	–740
2) Varav försäljning av andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätt	273	79	730	536

NYCKELTAL

	Januari–mars		April–mars	Helår
Mkr	2013	2012	2012/2013	2012
Rörelsemarginal	10,7	11,0	10,9	11,0
Räntabilitet före skatt på sysselsatt kapital			21,4	23,0
Räntabilitet på eget kapital			20,9	21,9
Skuldsättningsgrad (ggr)	-	-		-
Soliditet	38	40		38

REDOVISNINGSPRINCIPER

Denna delårsrapport för första kvartalet är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Koncernredovisningen är upprättad i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS). Eftersom moderbolaget är ett bolag inom EU tillämpas bara av EU godkända IFRS.

De redovisningsprinciper som tillämpas i denna delårsrapport är de som beskrivs i årsredovisningen för 2012 sidorna 64-67. Från 1 januari 2013 tillämpar JM den nya standarden IFRS 13 Värdering till verkligt värde samt ändringar i IAS 1 Utformning av finansiella rapporter och IAS 19 Ersättningar till anställda. Ändringarna i IAS 1 har påverkat presentationen av övrigt totalresultat och ändringarna i IAS 19 har påverkat redovisningen av förmånsbestämda pensioner som beskrivs på sidorna 19-20. Viss utökning av tilläggsupplysningar om finansiella instrument har tillkommit. I övrigt är redovisningsprinciper och beräkningsmetoder för koncernen oförändrade jämfört med årsredovisningen föregående år.

INTÄKTER PER LAND

		Januari–mars	April–mars	Helår
Mkr	2013	2012	2012/2013	2012
Sverige	2 299	2 528	9 753	9 982
Norge	516	576	2 684	2 744
Danmark	6	32	93	119
Finland	27	23	151	147
Belgien	27	29	140	142
Omräkning JM Utland 1)	–177	–201	–630	–654
Totalt	2 698	2 987	12 191	12 480

INTÄKTER PER AFFÄRSSEGMENT

	Januari–mars		April–mars	Helår
Mkr	2013	2012	2012/2013	2012
JM Bostad Stockholm	1 311	1 414	5 488	5 591
JM Bostad Riks	704	783	2 924	3 003
JM Utland	576	660	3 068	3 152
JM Fastighetsutveckling	23	21	79	77
JM Produktion	371	455	1 922	2 006
Eliminering	–110	–145	–660	–695
Summa enligt segmentsredovisning	2 875	3 188	12 821	13 134
Omräkning JM Utland 1)	–177	–201	–630	–654
Totalt	2 698	2 987	12 191	12 480

RÖRELSERESULTAT PER AFFÄRSSEGMENT

	Januari–mars		April–mars	Helår
Mkr	2013	2012	2012/2013	2012
JM Bostad Stockholm	247	244	1 044	1 041
JM Bostad Riks	54	59	226	231
JM Utland	24	32	173	181
JM Fastighetsutveckling	11	1	-73	–83
JM Produktion	12	14	69	71
Koncerngemensamma kostnader	–13	–13	–43	–43
Summa enligt segmentsredovisning	335	337	1 396	1 398
Omräkning JM Utland 1)	–47	–8	–63	–24
Totalt	288	329	1 333	1 374

RÖRELSEMARGINAL PER AFFÄRSSEGMENT

	Januari–mars		April–mars	Helår
%	2013	2012	2012/2013	2012
JM Bostad Stockholm	18,8	17,3	19,0	18,6
JM Bostad Riks	7,7	7,5	7,7	7,7
JM Utland	4,2	4,8	5,6	5,7
JM Produktion	3,2	3,1	3,6	3,5

GENOMSNITTLIGT OPERATIVT KAPITAL PER AFFÄRSSEGMENT

	April–mars	Helår
Mkr	2012/2013	2012
JM Bostad Stockholm	2 541	2 406
JM Bostad Riks	1 505	1 490
JM Utland	2 205	2 202
JM Fastighetsutveckling	960	939

AVKASTNING OPERATIVT KAPITAL PER AFFÄRSSEGMENT

%	April–mars 2012/2013	Helår 2012
JM Bostad Stockholm	41,1	43,3
JM Bostad Riks	15,0	15,5
JM Utland	7,8	8,2
JM Fastighetsutveckling	–7,6	–8,8

1) Omräkningseffekt för intäkts- och resultatredovisning enligt IFRIC 15 i förhållande till segmentsredovisning.

OPERATIVT KASSAFLÖDE PER AFFÄRSSEGMENT

	Januari–mars		April–mars	Helår
Mkr	2013	2012	2012/2013	2012
JM Bostad Stockholm	1	268	784	1 051
JM Bostad Riks	41	45	239	243
JM Utland	–33	–6	47	74
JM Fastighetsutveckling	–21	–62	–120	–161
JM Produktion	–6	17	15	38

EXPLOATERINGSFASTIGHETER PER AFFÄRSSEGMENT

Bokfört värde, mkr	2013-03-31	2012-03-31	2012-12-31
JM Bostad Stockholm	3 300	2 753	2 904
JM Bostad Riks	1 351	1 499	1 333
JM Utland	1 455	1 485	1 454
JM Fastighetsutveckling	61	61	61
JM Produktion	57	-	17
Totalt	6 224	5 798	5 769

DISPONIBLA BOSTADSBYGGRÄTTER PER AFFÄRSSEGMENT

Antal	2013-03-31	2012-03-31	2012-12-31
JM Bostad Stockholm	11 200	11 500	10 900
JM Bostad Riks	9 400	9 000	9 200
JM Utland	6 500	6 700	6 500
JM Fastighetsutveckling (hyresrätts- och vårdbostäder)	700
Totalt	27 800	27 200	26 600
Varav redovisade i balansräkningen (exploateringsfastigheter)
JM Bostad Stockholm	8 200	7 200	7 400
JM Bostad Riks	5 700	5 800	5 700
JM Utland	4 300	4 600	4 300
JM Fastighetsutveckling (hyresrätts- och vårdbostäder)	300
Totalt	18 500	17 600	17 400

SÅLDA BOSTÄDER PER AFFÄRSSEGMENT

	Januari–mars		April–mars	Helår
Antal	2013	2012	2012/2013	2012
JM Bostad Stockholm	340	308	1 339	1 307
JM Bostad Riks	237	176	963	902
JM Utland	132	143	732	743
Totalt	709	627	3 034	2 952

PRODUKTIONSSTARTADE BOSTÄDER PER AFFÄRSSEGMENT

		Januari–mars		Helår
Antal	2013	2012	2012/2013	2012
JM Bostad Stockholm	314	345	1 476	1 507
JM Bostad Riks	187	153	813	779
JM Utland	73	133	817	877
Totalt	574	631	3 106	3 163

BOSTÄDER I PÅGÅENDE PRODUKTION

Antal	2013-03-31	2012-03-31	2012-12-31
JM Bostad Stockholm	2 777	3 059	3 071
JM Bostad Riks	1 553	1 571	1 492
JM Utland	1 402	1 156	1 425
JM Fastighetsutveckling (hyresrätts- och vårdbostäder)	108
Totalt	5 840	5 786	5 988

PROJEKTFASTIGHETER KONCERNEN

Bokfört värde, mkr	2013-03-31	2012-03-31	2012-12-31
Fastigheter under utveckling	603	738	587
Färdigställda hyresrätts- och vårdbostäder	266	130	123
Färdigställda kontorsfastigheter	37	57	223
Totalt	906	925	933

EXPLOATERINGSFASTIGHETER KONCERNEN

		Januari–mars	April–mars	Helår
Bokfört värde, mkr	2013	2012	2012/2013	2012
Ingående balans vid periodens början	5 769	5 816	5 798	5 816
Nyanskaffningar	786	278	1 767	1 259
Överfört till produktion	–241	–299	–1 242	–1 300
Övrigt	–90	3	–99	–6
Utgående balans vid periodens slut	6 224	5 798	6 224	5 769

MODERBOLAGET

MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG

	Januari–mars	Helår
Mkr	2013	2012	2012
Nettoomsättning	2 036	2 220	8 695
Produktions- och driftskostnader	–1 648	–1 817	–7 059
Bruttoresultat	388	403	1 636
Försäljnings- och administrationskostnader	–120	–124	–456
Resultat av fastighetsförsäljning	-	0	0
Nedskrivning av fastigheter	-	-	–95
Rörelseresultat	268	279	1 085
Finansiella intäkter och kostnader	–9	–2	23
Resultat före bokslutsdispositioner och skatt	259	277	1 108
Bokslutsdispositioner	-	-	–152
Resultat före skatt	259	277	956
Skatter	–58	–73	–297
Periodens resultat	201	204	659

MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG

Mkr	2013-03-31	2012-03-31	2012-12-31
Tillgångar
Anläggningstillgångar	1 293	1 214	1 217
Omsättningstillgångar	8 834	9 248	9 226
Summa tillgångar	10 127	10 462	10 443
Eget kapital och skulder
Eget kapital	3 194	3 569	3 134
Obeskattade reserver	1 313	1 092	1 313
Avsättningar	856	922	842
Långfristiga skulder	206	280	200
Kortfristiga skulder	4 558	4 599	4 954
Summa eget kapital och skulder	10 127	10 462	10 443
Ställda säkerheter	169	169	169
Eventualförpliktelser	6 746	6 203	6 729

Investeringar i fastigheter uppgick till 89 mkr (204).

Stockholm den 25 April 2013 JM AB (publ)

Johan Skoglund Verkställande direktör

Denna delårsrapport har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer.

KONCERNEN

FEMÅRSÖVERSIKT 1)

Mkr	2012	2011	2010	2009	2008
Intäkter	12 480	12 001	9 136	9 620	12 229
Rörelseresultat	1 374	1 513	907	646	1 083
Resultat före skatt	1 318	1 463	840	529	1 052
Balansomslutning	11 556	11 296	9 893	9 887	10 055
Kassaflöde från den löpande verksamheten	979	733	42	1 124	101
Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (–)	–667	–970	–730	–189	842
Rörelsemarginal (%)	11,0	12,6	9,9	6,7	8,9
Räntabilitet på eget kapital (%)	20,7	24,5	15,7	10,6	22,9
Soliditet (%)	38	41	40	37	32
Resultat per aktie (kr)	11,70	12,50	7,10	4,40	9,50
Utdelning per aktie (kr)	6,75 2)	6,502)	4,50	2,50	0
Antal disponibla byggrätter	26 600	27 200	27 500	27 900	31 000
Antal sålda bostäder	2 952	3 112	3 276	3 291	1 871
Antal produktionsstartade bostäder	3 163	3 629	3 404	2 150	1 829
Antal bostäder i pågående produktion	5 988	6 401	5 431	3 744	5 118

1) Räkenskapsår 2008 och tidigare är ej omräknat enligt IFRIC 15.

2) Styrelsens förslag.

KONCERNEN

KVARTALSÖVERSIKT

Mkr	2013		2012
RESULTATRÄKNING	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	2 698	3 439	3 108	2 946	2 987
Produktions- och driftkostnader	–2 248	–2 800	–2 598	–2 403	–2 472
Bruttoresultat	450	639	510	543	515
Försäljnings- och administrationskostnader	–183	–180	–151	–221	–186
Resultat av fastighetsförsäljning	21	-	-	-	0
Nedskrivning av fastigheter	-	–95	-	-	-
Rörelseresultat	288	364	359	322	329
Finansiella intäkter och kostnader	–15	–14	–17	–12	–13
Resultat före skatt Skatter	273 –65	350 –91	342 –94	310 –83	316 –89
Periodens resultat	208	259	248	227	227
BALANSRÄKNING	03-31	12-31	09-30	06-30	03-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar	243	254	296	311	312
Projektfastigheter	906	933	1 000	984	925
Exploateringsfastigheter	6 224	5 769	5 722	5 939	5 798
Andelar i bostadsrättsföreningar m.m.	327	214	193	147	168
Kortfristiga fordringar	1 906	1 911	1 889	2 154	1 860
Likvida medel	2 153	2 475	2 022	1 767	2 469
Summa omsättningstillgångar	11 516	11 302	10 826	10 991	11 220
Summa tillgångar	11 759	11 556	11 122	11 302	11 532
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	4 416	4 393	4 281	4 178	4 614
Långfristiga räntebärande skulder	305	296	293	332	340
Övriga långfristiga skulder	131	100	109	163	173
Långfristiga avsättningar	2 328	2 232	2 346	2 326	2 306
Summa långfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder	2 764 684	2 628 581	2 748 688	2 821 742	2 819 635
Övriga kortfristiga skulder	3 787	3 846	3 300	3 460	3 359
Kortfristiga avsättningar	108	108	105	101	105
Summa kortfristiga skulder	4 579	4 535	4 093	4 303	4 099
Summa eget kapital och skulder	11 759	11 556	11 122	11 302	11 532
KASSAFLÖDESANALYS	Kv. 1	Kv.4	Kv. 3	Kv.2	Kv.1
Från den löpande verksamheten	–309	675	442	–140	2
Från investeringsverksamheten	0	0	0	–2	0
Från finansieringsverksamheten	–11	–225	–184	–560	30
Summa periodens kassaflöde	–320	450	258	–702	32
Likvida medel vid periodens slut	2 153	2 475	2 022	1 767	2 469
RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/-FORDRAN	Kv. 1	Kv.4	Kv. 3	Kv.2	Kv.1
Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(–)
vid periodens början	–667	–171	168	–643	–737
Förändring av räntebärande nettoskuld/-fordran	442	–496	–339	811	94
Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(–) vid periodens slut	–225	–667	–171	168	–643
EXPLOATERINGSFASTIGHETER	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Bokfört värde vid periodens början	5 769	5 722	5 939	5 798	5 816
Nyanskaffningar	786	521	153	307	278
Överfört till produktion	–241	–503	–336	–162	–299
Övrigt	–90	29	–34	–4	3
Bokfört värde vid periodens slut	6 224	5 769	5 722	5 939	5 798
NYCKELTAL	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Rörelsemarginal (%)	10,7	10,6	11,6	10,9	11,0
Skuldsättningsgrad (ggr)	-	-	-	-	-
Soliditet (%)	38	38	39	37	40
Resultat per aktie (kr)	2,60	3,20	3,00	2,70	2,70
Antal disponibla byggrätter	27 800	26 600	27 600	27 700	27 200
Antal sålda bostäder	709	1 060	611	654	627
Antal produktionsstartade bostäder	574	998	759	775	631
Antal bostäder i pågående produktion	5 840	5 988	5 986	5 769	5 786

AFFÄRSSEGMENT

KVARTALSÖVERSIKT

Mkr	2013		2012
JM BOSTAD STOCKHOLM	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	1 311	1 465	1 336	1 376	1 414
Rörelseresultat	247	309	249	239	244
Rörelsemarginal (%)	18,8	21,1	18,6	17,4	17,3
Genomsnittligt operativt kapital	2 541	2 406	2 366	2 394	2 349
Avkastning operativt kapital (%) 2)	41,1	43,3	45,3	45,2	46,4
Operativt kassaflöde	1	378	194	211	268
Bokfört värde exploateringsfastigheter	3 300	2 904	2 544	2 741	2 753
Antal disponibla byggrätter	11 200	10 900	11 100	11 500	11 500
Antal sålda bostäder	340	474	273	252	308
Antal produktionsstartade bostäder	314	344	451	367	345
Antal bostäder i pågående produktion	2 777	3 071	3 167	3 032	3 059
JM BOSTAD RIKS	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	704	818	612	790	783
Rörelseresultat 1)	54	66	46	60	59
Rörelsemarginal (%)	7,7	8,1	7,5	7,6	7,5
Genomsnittligt operativt kapital	1 505	1 490	1 467	1 487	1 485
Avkastning operativt kapital (%) 2)	15,0	15,5	16,4	17,7	19,7
Operativt kassaflöde	41	–19	213	4	45
Bokfört värde exploateringsfastigheter	1 351	1 333	1 421	1 465	1 499
Antal disponibla byggrätter	9 400	9 200	9 400	9 500	9 000
Antal sålda bostäder	237	292	203	231	176
Antal produktionsstartade bostäder 3)	187	250	166	210	153
Antal bostäder i pågående produktion 3)	1 553	1 492	1 668	1 533	1 571
1) Varav fastighetsförsäljningar	9	-	-	-	-
3) Varav hyresrätter	64	-	-	-	-
JM UTLAND	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	576	1 151	645	696	660
Rörelseresultat 1)	24	74	41	34	32
Rörelsemarginal (%)	4,2	6,4	6,4	4,9	4,8
Genomsnittligt operativt kapital	2 205	2 202	2 188	2 072	1 924
Avkastning operativt kapital (%) 2)	7,8	8,2	8,0	8,3	8,7
Operativt kassaflöde	–33	193	98	–211	–6
Bokfört värde exploateringsfastigheter	1 455	1 454	1 678	1 654	1 485
Bokfört värde projektfastigheter	32	69	73	74	51
Antal disponibla byggrätter	6 500	6 500	7 100	6 700	6 700
Antal sålda bostäder	132	294	135	171	143
Antal produktionsstartade bostäder	73	404	142	198	133
Antal bostäder i pågående produktion	1 402	1 425	1 151	1 204	1 156
1) Varav fastighetsförsäljningar	2	-	-	-	-
JM FASTIGHETSUTVECKLING	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	23	21	17	18	21
Rörelseresultat 1)	11	–90	4	2	1
Genomsnittligt operativt kapital	960	939	922	893	864
Avkastning operativt kapital (%) 2)	–7,6	–8,8	0,7	0,4	1,7
Operativt kassaflöde	–21	–50	–12	–37	–62
Bokfört värde exploateringsfastigheter	61	61	61	61	61
Bokfört värde projektfastigheter	874	864	927	910	874
Antal disponibla byggrätter	700
Antal bostäder i pågående produktion	108
1) Varav -fastighetsförsäljningar	10	-	-	-	0
-nedskrivning av projektfastighet	-	–95	-	-	-
JM PRODUKTION	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	371	578	463	510	455
Rörelseresultat	12	28	14	15	14
Rörelsemarginal (%)	3,2	4,8	3,0	2,9	3,1
Operativt kassaflöde	–6	39	5	–23	17
JM ÖVRIGT	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter (eliminering)	–110	–233	–135	–182	–145
Rörelseresultat (koncerngemensamma kostnader)	–13	–8	–9	–13	–13
OMRÄKNING JM UTLAND	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	–177	–361	170	–262	–201
Rörelseresultat	–47	–15	14	–15	–8

2) Beräknas på 12 månaders rullande resultat och genomsnittligt kapital.

KONCERNEN

EFFEKTER AV ÖVERGÅNG I 2012 ÅRS RESULTAT- OCH BALANSRÄKNING ENLIGT IAS 19

Från och med den 1 januari 2013 tillämpas ändringar i redovisningen av förmånsbestämda pensionsplaner enligt IAS 19. Det beräknade värdet av JMs pensionsförpliktelser redovisas fullt ut som skuld i koncernens balansräkning och övergången har en negativ effekt på koncernens eget kapital. Se omräkning av helår 2012 och respektive kvartal i tabellerna nedan.

Mkr
	Jan–dec	Om	Omräknat Jan–dec
RESULTATRÄKNING	2012	räkning	2012
Årets resultat	961	-	961
Övrigt totalresultat
Aktuariella vinster/förluster inklusive särskild löneskatt
och uppskjuten skatt	-	–61	–61
Omräkningsdifferenser	–2	-	–2
Årets totalresultat	959	–61	898

		Om	Omräknat		Om	Omräknat
BALANSRÄKNING	2012-12-31	räkning	2012-12-31	2011-12-31	räkning	2012-01-01
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar	254	-	254	315	-	315
Omsättningstillgångar	11 302	-	11 302	10 981	-	10 981
Summa tillgångar	11 556	-	11 556	11296	-	11296
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	4 667	–274	4 393	4 598	–213	4 385
Långfristiga räntebärande skulder	296	-	296	293	-	293
Övriga långfristiga skulder	100	-	100	172	-	172
Långfristiga avsättningar 1)	2 026	206	2 232	2123	157	2 280
Summa långfristiga skulder	2 422	206	2 628	2 588	157	2 745
Kortfristiga räntebärande skulder	581	-	581	566	-	566
Övriga kortfristiga skulder 2)	3 778	68	3 846	3 440	56	3 496
Kortfristiga avsättningar	108	-	108	104	-	104
Summa kortfristiga skulder	4 467	68	4 535	4110	56	4166
Summa eget kapital och skulder	11 556	-	11 556	11296	-	11296
1) Varav avsättningar för pensioner		283			233
1) Varav uppskjuten skatteskuld		–77			–76
1) Långfristiga avsättningar		206			157

2) Avser särskild löneskatt, 24,26% av förändring avsättning för pensioner.

			Omräknat
	Jan–dec	Om	Jan–dec
FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL	2012	räkning	2012
Ingående balans vid årets början	4 598	-	4 598
Effekt av ändrad redovisningsprincip, IAS 19	-	–213	–213
Summa totalresultat för året	959	–61	898
Utdelning	–542	-	–542
Konvertering konvertibellån	10	-	10
Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev	1	-	1
Aktierelaterade ersättningar reglerade med
egetkapitalinstrument	0	-	0
Återköp av aktier	–359	-	–359
Utgående balans vid årets slut	4 667	–274	4 393

RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/FORDRAN	Jan–dec 2012	Om räkning	Omräknat Jan–dec 2012
Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (–) vid periodens början Förändring räntebärande nettoskuld/fordran	–970 20	233 50	–737 70
Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (–) vid årets slut	–950	283	–667
NYCKELTAL	2012-12-31		Omräknat 2012-12-31	2011-12-31

NYCKELTAL	2012-12-31	2012-12-31	2011-12-31	2012-01-01
Soliditet (%)	40	38	41	39

Omräknat

KONCERNEN

EFFEKTER AV ÖVERGÅNG I 2012 ÅRS RESULTAT- OCH BALANSRÄKNING ENLIGT IAS 19

Från och med den 1 januari 2013 tillämpas ändringar i redovisningen av förmånsbestämda pensionsplaner enligt IAS 19. Det beräknade värdet av JMs pensionsförpliktelser redovisas fullt ut som skuld i koncernens balansräkning och övergången har en negativ effekt på koncernens eget kapital. Se omräkning av helår 2012 och respektive kvartal i tabellerna nedan.

KVARTALSÖVERSIKT

Mkr
			Om			Om			Om			Om
	Kv. 4	Omräk	räknat	Kv.3	Omräk	räknat	Kv.2	Omräk	räknat	Kv.1	Omräk	räknat
RESULTATRÄKNING	2012	ning	Kv. 4	2012	ning	Kv. 3	2012	ning	Kv. 2	2012	ning	Kv. 1
Periodens resultat	259	-	259	248	-	248	227	-	227	227	-	227
Övrigt totalresultat
Aktuariella vinster/förluster
inklusive särskild löneskatt och
uppskjuten skatt	-	–61	–61	-	-	-	-	-	-	-	-	-
Omräkningsdifferenser	20	-	20	–23	-	–23	–1	-	–1	2	-	2
Periodens totalresultat	279	–61	218	225	-	225	226	-	226	229	-	229

			Om			Om			Om			Om
	2012-	Omräk	räknat	2012-	Omräk	räknat	2012-	Omräk	räknat	2012-	Omräk	räknat
BALANSRÄKNING	12-31	ning	12-31	09-30	ning	09-30	06-30	ning	06-30	03-31	ning	03-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar	254	-	254	296	-	296	311	-	311	312	-	312
Omsättningstillgångar	11 302	-	11 302	10 826	-	10 826	10 991	-	10 991	11220	-	11220
Summa tillgångar	11 556	-	11 556	11122	-	11122	11302	-	11302	11532	-	11532
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	4 667	–274	4 393	4 494	–213	4 281	4 391	–213	4178	4 827	–213	4 614
Långfristiga räntebärande skulder	296	-	296	293	-	293	332	-	332	340	-	340
Övriga långfristiga skulder	100	-	100	109	-	109	163	-	163	173	-	173
Långfristiga avsättningar 1)	2 026	206	2 232	2189	157	2 346	2169	157	2 326	2149	157	2 306
Summa långfristiga skulder	2 422	206	2 628	2 591	157	2 748	2 664	157	2 821	2 662	157	2 819
Kortfristiga räntebärande skulder	581	-	581	688	-	688	742	-	742	635	-	635
Övriga kortfristiga skulder 2)	3 778	68	3 846	3 244	56	3 300	3 404	56	3 460	3 303	56	3 359
Kortfristiga avsättningar	108	-	108	105	-	105	101	-	101	105	-	105
Summa kortfristiga skulder	4 467	68	4 535	4 037	56	4 093	4 247	56	4 303	4 043	56	4 099
Summa eget kapital
och skulder	11 556	-	11 556	11122	-	11122	11302	-	11302	11532	-	11532
1) Varav avsättningar för pensioner		283			233			233			233
1) Varav uppskjuten skatteskuld		–77			–76			–76			–76
1) Långfristiga avsättningar		206			157			157			157

2) Avser särskild löneskatt, 24,26% av förändring avsättning för pensioner.

RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/ FORDRAN	Kv. 4 2012	Omräk ning	Om räknat Kv. 4	Kv. 3 2012	Omräk ning	Om räknat Kv. 3	Kv. 2 2012	Omräk ning	Om räknat Kv. 2	Kv. 1 2012	Omräk ning	Om räknat Kv. 1
Räntebärande netto skuld (+)/-fordran (–) vid periodens början Förändring räntebärande	–404	233	–171	–65	233	168	–876	233	–643	–970	233	–737
nettoskuld/fordran Räntebärande netto skuld (+)/-fordran (–) vid	–546	50	–496	–339	-	–339	811	-	811	94	-	94
periodens slut	–950	283	–667	–404	233	–171	–65	233	168	–876	233	–643
			Om			Om			Om			Om
	Kv. 4		räknat	Kv. 3		räknat	Kv. 2		räknat	Kv. 1		räknat
NYCKELTAL	2012		Kv. 4	2012		Kv. 3	2012		Kv. 2	2012		Kv. 1
Soliditet (%)	40		38	40		39	39		37	42		40

KORT OM JM

AFFÄRSIDÉ

Att utveckla attraktiva boende- och arbetsmiljöer som uppfyller individuella behov idag och i framtiden.

VISION

JM skapar hus att trivas i.

VERKSAMHET

JM är en av Nordens ledande projektutvecklare av bostäder och bostadsområden.

Verksamheten är fokuserad på nyproduktion av bostäder i attraktiva lägen med tyngdpunkt på expansiva storstadsområden och universitetsorter i Sverige, Norge, Danmark, Finland och Belgien. Vi arbetar också med projektutveckling av kommersiella lokaler samt entreprenadverksamhet, huvudsakligen i Storstockholmsområdet.

JM ska i all verksamhet främja ett långsiktigt kvalitetsoch miljöarbete.

Vi omsätter cirka 13 miljarder kronor och har cirka 2 200 medarbetare.

JM AB är ett publikt bolag noterat på NASDAQ OMX Stockholm, segmentet Mid Cap.

FINANSIELLA MÅL OCH UTDELNINGSPOLICY

Rörelsemarginalen ska uppgå till 10 procent, varav resultat från fastighetsförsäljningar 1-2 procent. Den synliga soliditeten bör uppgå till 35 procent över en konjunkturcykel.

Aktieutdelningen över åren ska avspegla den totala verksamhetens resultatutveckling och ska över en konjunkturcykel i snitt utgöra 50 procent av koncernens resultat efter skatt. Resultatet från fastighetsförsäljningar är en naturlig del i JMs projektutveckling och inkluderas i utdelningsberäkningen.

OFFENTLIGGÖRANDE

Informationen i denna delårsrapport är sådan som JM ska offentliggöra enligt lagen om värdepappersmarknaden och/eller lagen om handel med finansiella instrument. Informationen lämnades för offentliggörande kl. 14:00 den 25 april 2013.

FÖR MER INFORMATION KONTAKTA:

Claes Magnus Åkesson, CFO , IR-ansvarig Tel. 08-782 89 71

Johan Skoglund, VD och koncernchef Tel. 08-782 87 00

ÖVRIG INFORMATION

KOMMANDE INFORMATIONSTILLFÄLLEN

17 Juli 2013 Delårsrapport januari-juni 2013

24 oktober 2013 Delårsrapport januari-september 2013

12 februari 2014 Bokslutskommuniké 2013

PRESSMEDDELANDEN, KVARTAL 1

2013-03-27 JM förvärvar fastighet i Bromma, Stockholm

2013-03-25 Kallelse till JMs årsstämma den 25 april 2013

2013-03-22 JMs styrelse föreslår konvertibel- och teckningsoptionsprogram samt minskning av aktiekapitalet

2013-03-18 Anders Stålhammar ny kommunikationschef i JM

2013-03-07 JM köper och säljer äldreboende i Malmö

2013-02-21 JM har de nöjdaste kunderna – igen

2013-02-12 Bokslutskommuniké 2012

2013-01-31 Utbyte av konvertibler och optioner mot aktier i JM AB (publ)

2013-01-29 Valberedningens för JM AB förslag vid årsstämman 2013 avseende ordförande och styrelseledamöter

2013-01-11 JM utvecklar 400 nya bostäder i Huddinge

JMs årsredovisningar finns tillgängliga på www.jm.se/investerare

JM AB (publ)

Telefon 08-782 87 00 Telefax 08-782 86 00 Org.nr. 556045-2103 Internet www.jm.se

Postadress 169 82 Stockholm Besöksadress Gustav III:s boulevard 64, Solna