JM — Interim / Quarterly Report 2009

Aug 24, 2009

Delårsrapport JANUARI - JUNI 2009, JM-KONCERNEN

Delårsrapport

JANUARI – JUNI 2009, JM-KONCERNEN

Förbättrad försäljning i Sverige och Norge

• Intäkterna minskade med 35 procent till 4 421 mkr (6 829) och antal sålda bostäder ökade till 1 504 (1 294)
• Resultatet före skatt minskade till 87 mkr (1 014) och resultat efter skatt minskade till 61 mkr (727). Resultatet belastas med nedskrivningar av exploateringsfastigheter om 87 mkr (0). Rörelsemarginalen minskade till 3,4 procent (14,9)
• Fastighetsförsäljningar om 166 mkr (73) gav ett resultat om 41 mkr (21)
• Räntabiliteten på eget kapital för de senaste tolv månaderna uppgick till 4,7 procent (46,8). Resultatet per aktie under första halvåret uppgick till 0,70 kronor (8,20)
• Koncernens kassaflöde inklusive nettoinvestering i fastigheter uppgick till 165 mkr (55).

	Januari - juni		April - juni		Juli - juni	Helår
Mkr	2009	2008	2009	2008	2008/09	2008
Intäkter	4 421	6 829	2 302	3 663	9 821	12 229
Rörelseresultat	151	1 018	55	561	216	1 083
Resultat före skatt	87	1 014	21	557	125	1 052
Kassaflöde från den löpande verksamheten	165	55	629	290	211	101
Rörelsemarginal (%)	3,4	14,9	2,4	15,3	2,2	8,9
Räntabilitet på eget kapital (%)					4,7	22,9
Soliditet (%)	33	32	33	32		32
Resultat per aktie (kr)	0,70	8,20	0,20	4,50	1,80	9,50
Antal sålda bostäder	1 504	1 294	940	674	2 081	1 871
Antal produktionsstartade bostäder	683	1 237	536	733	1 275	1 829

KONCERNEN

"Efterfrågan på våra bostäder under första halvåret 2009 har fortsatt förbättrats på JMs huvudmarknader Sverige och Norge. Vi ser fortsatt ökat intresse för våra projekt på dessa marknader. En god försäljning i den pågående produktionen och en god bokningsnivå medger produktionsstart av nya bostadsprojekt i takt med att projektfinansiering säkerställs. En viss förbättring av finansieringsförutsättningarna för vår affär har skett men situationen är ännu inte normaliserad där vissa projektstarter fortfarande fördröjs.

Den svaga konjunkturen har inneburit ett generellt sämre efterfrågeläge på våra marknader där dock den lägre räntenivån har bidragit till en tydlig förbättring av bostadsmarknaden under det senaste kvartalet. På längre sikt gäller fortsatt goda fundamentala förutsättningar för vår affär. Vi är offensivt positionerade med finansiell styrka och mycket god projektportfölj som fortsatt förädlas för att möta en varaktigt förbättrad efterfrågan."

Johan Skoglund, VD och koncernchef.

Marknad, försäljning och produktionsstarter av bostäder

Efterfrågan på nyproducerade bostäder har fortsatt förbättrats under såväl första som andra kvartalet på JMs huvudmarknader i Sverige och Norge. Försäljningen var god under det andra kvartalet med fortsatt reducerad risk för osålda bostäder i balansräkningen. Denna risk kvarstår dock med störst enskild exponering i Danmark. Banksystemets förmåga att klara likviditetsförsörjningen till nya projekt är fortsatt en gränssättande faktor där dock färdigförhandlad finansiering uppnåtts för start av ett flertal nya projekt i Sverige. Den negativa effekten av uppbromsad konjunktur har under det andra kvartalet uppvägts av det lägre ränteläget som förbättrat marknadsförutsättningarna.

Antalet sålda bostäder i form av tecknade kontrakt uppgick till 1 504 (1 294) varav 265 (0) avser hyresrättsprojekt till externa beställare fördelat på 231 i Stockholm och 34 i Norge. Andelen sålda eller bokade bostäder i förhållande till pågående produktion har förbättrats under andra kvartalet och uppgår nu till 62 procent där spannet om 60-65 procent bedöms som normal nivå. Annulleringsnivån av gjorda bokningar är fortsatt låg. Sålda bostäder i JM Bostad Stockholm uppgick till 719 (817), i JM Bostad Riks 512 (308) och i JM Utland 273 (169).

Antalet produktionsstartade bostäder uppgick till 683 (1 237) varav 281 (900) i Stockholmsområdet och 227 (242) i övriga Sverige. I utlandsverksamheten produktionsstartades 175 bostäder (95). Av de produktionsstartade bostäderna utgör 161 hyresrätter i Stockholm och 34 hyresrätter i Norge, samtliga åt externa beställare. En god bokningsnivå under andra kvartalet medger ytterligare produktionsstarter i takt med att projektfinansiering säkerställs. Antalet bostäder i pågående produktion uppgår till 3 400.

Intäkter, rörelseresultat och rörelsemarginal

Koncernens intäkter under första halvåret minskade med 35 procent till 4 421 mkr (6 829) främst förklarat av lägre nivå på produktionsstartade bostäder under 2008. Rörelseresultatet minskade till 151 mkr (1 018) och rörelsemarginalen minskade till 3,4 procent (14,9). I rörelseresultatet för andra kvartalet ingår -87 mkr avseende nedskrivning av exploateringsfastigheter i Köpenhamn.

Minskning av resultat och marginal sker till följd av den under senaste året lägre försäljningsoch produktionsstartsnivån inom JM Bostad Stockholm, JM Bostad Riks och JM Utland. Resultatet under första halvåret minskade också på grund av den försämrade konjunkturens förväntade negativa påverkan avseende framtida efterfrågan och priser för JMs bostäder. Den stora negativa effekten uppstod under det fjärde kvartalet 2008 men den fortsatt försiktiga bedömningen av projektförutsättningen inom främst utlandsverksamheten har under första halvåret inneburit viss ytterligare dämpad förväntan avseende såväl framtida intäktsnivå som kostnader för projekt som behöver omarbetas eller förskjutas i tiden. Därvid uppstod även under första halvåret 2009 kostnader som en följd av omställning och avveckling av projekt på de marknader där övervintringsstrategi har etablerats samt även i Norge.

För utlandsverksamheten krävs en ytterligare stabilisering av marknadsläge och projektförutsättning innan en relevant resultat- och marginalnivå etableras.

Under första halvåret har fastigheter sålts för 166 mkr (73) med ett resultat om 41 mkr (21). Hyresintäkterna från JMs projektfastigheter uppgick till 37 mkr (57) varav 4 mkr (26) avser bostäder. Driftnettot uppgick till -5 mkr (16).

		Januari - juni	April - juni		Juli - juni
Rörelseresultat, mkr	2009	2008	2009	2008	2008/09
JM Bostad Stockholm	225	667	105	375	478
JM Bostad Riks	47	258	35	126	-14
JM Utland	-205	49	-136	28	-430
JM Fastighetsutveckling	52	24	28	19	103
JM Produktion	59	48	37	26	135
Koncerngemensamma kostnader	-27	-28	-14	-13	-56
Totalt 1)	151	1 018	55	561	216
1) Varav fastighetsförsäljningar	41	21	28	18	93
-nedskrivning av fastigheter	-87	-	-87	-	-407

		Januari - juni		April - juni	Juli - juni
Rörelsemarginal, %	2009	2008	2009	2008	2008/09
JM Bostad Stockholm	13,7	22,4	13,9	23,2	12,0
JM Bostad Riks	3,9	13,1	5,4	12,4	-0,6
JM Utland	-35,0	4,1	-42,4	4,2	-29,9
JM Produktion	5,5	5,5	6,4	5,7	6,1

Bostäder i pågående produktion	2009-06-30	2009-03-31	2008-12-31
Antal bostäder i pågående produktion 1)	3 400	3 994	5 118
Andel sålda bostäder i pågående produktion (%) 2)	44	41	45
Andel bokade bostäder i pågående produktion (%) Andel sålda och bokade bostäder i pågående	18	15	9
produktion (%)	62	56	54

1) Från och med produktionsstart till och med sista inflyttning enligt plan

2) Andel sålda bostäder i form av bindande kontrakt med slutkund

Osålda bostäder i avslutad produktion	2009-06-30	2009-03-31	2008-12-31
Antal osålda bostäder i avslutad produktion 1)	310	216	245
- varav i balansräkningen	138	105	66

1) Efter sista inflyttning enligt plan

Byggrätter

JMs disponibla byggrätter uppgår till 30 500 bostäder (33 000) varav 20 400 (20 100) redovisas i balansräkningen. Kapitalbindningen i byggrätter (exploateringsfastigheter i balansräkningen) för bostäder har minskat till 5 311 mkr (5 530) vid utgången av första halvåret.

Under första halvåret har exploateringsfastigheter för bostäder om 140 mkr (745) förvärvats.

Finansiella poster

Finansnettot har försämrats med 60 mkr jämfört med motsvarande period föregående år. De finansiella intäkterna har minskat på grund av genomsnittligt lägre nivå likvida medel jämfört med föregående år samt generellt lägre räntenivå. Samtidigt har de finansiella kostnaderna ökat främst hänförligt till finansieringen, vid förvärv av exploateringsfastigheter, via skuldebrev som blivit räntebärande från och med fjärde kvartalet 2008.

	Januari - juni		April - juni		Juli - juni	Helår
Mkr	2009	2008	2009	2008	2008/09	2008
Finansiella intäkter	10	33	5	16	65	88
Finansiella kostnader	-74	-37	-39	-20	-156	-119
Finansiella intäkter och kostnader	-64	-4	-34	-4	-91	-31

Under första halvåret har den totala räntebärande låneskulden ökat med 93 mkr till 2 057 mkr (828) varav pensionsskulden utgjorde 522 mkr (504). Vid första halvårets utgång var medelräntesatsen för den totala räntebärande låneskulden inklusive pensionsskulden 4,3 procent (5,0). Den genomsnittliga räntebindningstiden exklusive pensionsskulden var 0,6 år (0,7).

Koncernens tillgängliga likviditet uppgick till 4 094 mkr (3 463). Förutom likvida medel om 1 294 mkr (663) ingår ej utnyttjade checkkrediter och kreditavtal med sammantaget 2 800 mkr (2 800) där kreditavtalen om 2 400 mkr har en genomsnittlig löptid om 1,5 år.

Räntebärande nettoskuld uppgick till 763 mkr (132) vid första halvårets utgång. 719 mkr (0) avser förvärv som finansieras med skuldebrev där denna skuld sedan fjärde kvartalet 2008 är räntebärande och kortfristig. Vid utgången av första halvåret uppgick ej räntebärande skulder för genomförda fastighetsförvärv till 353 mkr (1 395). Av dessa skulder är 117 mkr (242) kortfristiga.

Mkr	2009	Januari - juni 2008	2009	2008	April - juni Juli - juni 2008/09	Helår 2008
Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(-) vid periodens början	842	-1 313	1 313	-1 076	132	-1 313
Förändring av räntebärande nettoskuld/-fordran	-79	1 445	-550	1 208	631	2 155
Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(-) vid periodens slut	763	132	763	132	763	842

Kassaflöde

Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 165 mkr (55) varav 629 mkr under det andra kvartalet. Det förbättrade kassaflödet under det andra kvartalet är hänförligt till erhållen likvid om 290 mkr från försäljningen av fastighetsbeståndet i Älta under fjärde kvartalet 2008, minskad fördröjning i projektfinansieringen samt minskat rörelsekapital. Reglering av framskjutna betalningar för förvärv av exploateringsfastigheter belastar kassaflödet för första halvåret med netto -54 mkr (-184).

Förändringen i kassaflödet för första halvåret från fastighetsutvecklingen (projektfastigheter) bidrar med 360 mkr (57).

Risker och osäkerhetsfaktorer

JMs risker och riskhantering presenteras i årsredovisningen för 2008 på sidorna 37-39. Inga väsentliga förändringar har skett som ändrat dessa redovisade risker.

Personal

Antalet anställda vid första halvårets utgång minskade till 1 930 (2 502). Antalet hantverkare var 885 (1 209) och antalet tjänstemän 1 045 (1 293). Den under 2008 beslutade minskningen av antalet medarbetare har genomförts enligt plan.

Konvertibel- och teckningsoptionsprogram

Årsstämman 2009 beslutade att JM ska uppta ett konvertibelt förlagslån om högst 50 mkr genom utgivning av konvertibla skuldförbindelser riktat till samtliga anställda i Sverige samt emittera högst 85 000 teckningsoptioner riktade till samtliga anställda utanför Sverige, med en löptid om fyra år.

Efter avslutad teckningsperiod uppgår lånet till cirka 28 mkr genom emission av cirka 379 000 konvertibla skuldförbindelser och antalet utgivna teckningsoptioner uppgår till cirka 20 000 st. I enlighet med IAS 32 har skuld och egetkapitaldelen av det konvertibla förlagslånet redovisats var för sig vilket innebär att förlagslånet upptas i balansräkningen som en skuld initialt med nominellt belopp exklusive egetkapitaldelen.

De tecknade konvertiblerna och teckningsoptionerna kan konverteras till en aktie, till kursen 74 kronor.

Genom konvertering kan JMs aktiekapital komma att öka med högst 400 tkr, vilket motsvarar en utspädning med cirka 0,5 procent av aktiekapitalet och rösterna i bolaget.

Det konvertibla förlagslånet har likvidavräknats under juli 2009.

AFFÄRSSEGMENT

JM BOSTAD STOCKHOLM

Affärssegmentet JM Bostad Stockholm utvecklar bostadsprojekt i Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder.

	Januari - juni April - juni Juli - juni 2009 2008 2009 2008			Helår
Mkr					2008/09	2008
Intäkter	1 645	2 981	754	1 615	3 981	5 317
Rörelseresultat 1)	225	667	105	375	478	920
Rörelsemarginal (%)	13,7	22,4	13,9	23,2	12,0	17,3
Genomsnittligt operativt kapital					2 130	2 012
Avkastning operativt kapital (%)					22,4	45,7
Operativt kassaflöde	226	635	310	410	681	1 090
Bokfört värde exploateringsfastigheter	2 354	2 325				2 432
Antal disponibla byggrätter	12 200	12 900				12 200
Antal sålda bostäder 2)	719	817	434	425	963	1 061
Antal produktionsstartade bostäder 3)	281	900	190	568	354	973
Antal anställda	691	933				910
1) Varav nedskrivning av fastigheter	-	-	-	-	-140	-140
2) Varav hyresrätter	231	-	70	-	231	-
3) Varav hyresrätter	161	-	70	-	161	-

Efterfrågan på bostadsrätter på andrahandsmarknaden har stärkts under första halvåret. Den låga räntenivån samt prisanpassning av projekten har medfört en tydlig ökning av intresset för JMs projekt där även kundernas benägenhet att teckna avtal har ökat.

Affärssegmentets intäkter minskade med 45 procent till 1 645 mkr (2 981) och rörelseresultatet minskade till 225 mkr (667). Rörelsemarginalen minskade till 13,7 procent (22,4). Minskningen av rörelsemarginalen är främst hänförlig till lägre prisnivå i projekten.

Kassaflödet för första halvåret är i balans där viss belastning för osålda bostäder i

balansräkningen uppvägs av minskad investering i exploateringsfastigheter.

Under andra kvartalet har byggrätter motsvarande 24 bostäder förvärvats i Täby. Totalt produktionsstartades under andra kvartalet 190 bostäder i flerbostadshus i Stockholm, Täby och Solna varav 70 avser hyresrätter som byggs åt Stockholms Kooperativa Bostadsförening, (SKB). Antalet produktionsstarter begränsas av svårigheten att erhålla projektfinansiering.

Under andra kvartalet har 434 bostäder sålts varav 70 avser hyresrätter som sålts till SKB.

JM BOSTAD RIKS

Affärssegmentet JM Bostad Riks utvecklar bostadsprojekt i tillväxtorter i Sverige exklusive Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder. I begränsad omfattning bedrivs även entreprenadverksamhet.

		Januari - juni			April - juni Juli - juni	Helår
Mkr	2009	2008	2009	2008	2008/09	2008
Intäkter	1 218	1 968	646	1 015	2 513	3 263
Rörelseresultat 1)	47	258	35	126	-14	197
Rörelsemarginal (%)	3,9	13,1	5,4	12,4	-0,6	6,0
Genomsnittligt operativt kapital					1 633	1 447
Avkastning operativt kapital (%)					-0,9	13,6
Operativt kassaflöde	-107	-117	151	29	-193	-203
Bokfört värde exploateringsfastigheter	1 500	1 645				1 546
Antal disponibla byggrätter	10 700	11 800				11 000
Antal sålda bostäder	512	308	300	139	768	564
Antal produktionsstartade bostäder	227	242	181	131	582	597
Antal anställda	462	698				618
1) Varav -fastighetsförsäljningar -nedskrivning av fastigheter	- -	- -	- -	- -	-1 -40	-1 -40

Efterfrågan på bostadsrätter på andrahandsmarknaden har stabiliserats inom attraktiva områden. För JMs nya projekt har den lägre räntan samt prisanpassning av projekten medfört att intresset

ökat liksom kundernas benägenhet att teckna avtal i projekt med i tiden näraliggande inflyttning. Affärssegmentets intäkter uppgick till 1 218 mkr (1 968). Rörelseresultatet uppgick till 47 mkr

(258) och rörelsemarginalen till 3,9 procent (13,1). Den låga marginalen är främst hänförlig till lägre prisnivå i projekten samt vissa kostnader vid omarbetning av projekt.

Det negativa kassaflödet under det första halvåret är främst hänförligt till ofinansierade projekt i avvaktan på slutlig förhandlad projektfinansiering.

Under andra kvartalet har byggrätter motsvarande drygt 100 bostäder förvärvats i Skåne. Totalt produktionsstartades under andra kvartalet 131 bostäder i flerbostadshus i Uppsala och Halmstad samt 50 småhus i Skåne. Antalet produktionsstarter begränsas av svårigheten att erhålla projektfinansiering.

JM UTLAND

Inom affärssegmentet JM Utland utvecklas bostäder för försäljning i Norge, Danmark, Finland och Belgien.

		Januari - juni			April - juni Juli - juni	Helår
Mkr	2009	2008	2009	2008	2008/09	2008
Intäkter	585	1 205	321	661	1 438	2 058
Rörelseresultat 1)	-205	49	-136	28	-430	-176
Rörelsemarginal (%)	-35,0	4,1	-42,4	4,2	-29,9	-8,6
Genomsnittligt operativt kapital					1 977	1 800
Avkastning operativt kapital (%)					-21,7	-9,8
Operativt kassaflöde	-156	-409	39	-91	-404	-657
Bokfört värde exploateringsfastigheter	1 457	1 560				1 562
Bokfört värde projektfastigheter	60	31				61
Antal disponibla byggrätter	7 600	8 300				7 800
Antal sålda bostäder 2)	273	169	206	110	350	246
Antal produktionsstartade bostäder 3)	175	95	165	34	339	259
Antal anställda	240	328				278
1) Varav nedskrivning av fastigheter	-87	-	-87	-	-227	-140
2) Varav hyresrätter	34	-	34	-	34	-
3) Varav hyresrätter	34	-	34	-	34	-

Affärssegmentets intäkter minskade med 51 procent till 585 mkr (1 205). Rörelseresultatet minskade till -205 mkr (49) och rörelsemarginalen till -35,0 procent (4,1). I rörelseresultatet för andra kvartalet ingår -87 mkr avseende nedskrivning av exploateringsfastigheter i Köpenhamn. Vissa kostnader för omställning av projekt belastar verksamheten i Norge. Övervintringsstrategin i Danmark och Finland belastar därutöver resultatet negativt.

Det förbättrade kassaflödet i andra kvartalet förklaras främst av minskat rörelsekapital.

Norge

Efterfrågan på nyproducerade bostäder och bostäder på andrahandsmarknaden har stärkts under första halvåret. Priserna på andrahandsmarknaden för bostäder visar en stigande trend och byggkostnadsindex är försiktigt sjunkande. Stärkt efterfrågan och försiktigt stigande priser i kombination med en normaliserad projektfinansiering har möjliggjort ökat antal produktionsstarter för JM Norge under andra kvartalet.

Under första halvåret har 234 bostäder (80) sålts och andelen sålda eller bokade bostäder i förhållande till pågående produktion har fortsatt öka.

Under första halvåret har 175 bostäder (95) produktionsstartats. Kvartalets produktionsstarter fördelar sig på ett 30-tal småhus samt 101 lägenheter, de senare i kommunerna Oslo, Stokke och Sandnes. Produktionsstart har dessutom skett av 34 studentbostäder, i form av hyresrätter i Porsgrunn kommun med extern beställare.

Inga byggrätter förvärvades i andra kvartalet. Disponibla byggrätter motsvarar cirka 5 400 bostäder (5 900).

Danmark

Bostadsmarknaden i Köpenhamn präglas fortsatt av en mycket låg aktivitet och fallande bostadspriser. En fortsatt restriktiv kreditgivning från bankerna motverkar den positiva effekten av en lägre räntenivå. Samtidigt är kunderna fortsatt avvaktande.

JM Danmarks resultat belastas av nedskrivning om totalt 87 mkr, i tre exploateringsfastigheter, i Köpenhamn.

Under första halvåret har 3 bostäder (62) sålts och 0 bostäder (0) produktionsstartats. JM Danmark har vid halvårsskiftet ingen pågående produktion och produktionen i ett större projekt (Egholm) i centrala Köpenhamn avslutades i slutet av andra kvartalet. Per den 30 juni hade projektet 100 osålda bostäder.

Inga förvärv har gjorts under andra kvartalet.

Disponibla byggrätter motsvarar cirka 900 bostäder (1 000).

Finland

Aktiviteten på bostadsmarknaden i Helsingfors är fortsatt mycket låg. Antalet färdigställda och osålda bostäder i marknaden är oförändrat högt.

Övervintringsstrategin i Finland löper enligt plan med anpassning av organisation och produktion. För närvarande är inga bostadsprojekt i produktion och JM har inga osålda, färdigställda bostäder.

Under första halvåret har 12 bostäder (2) sålts och 0 bostäder (0) produktionsstartats. Inga förvärv har gjorts under andra kvartalet. Disponibla byggrätter motsvarar cirka 300 bostäder (300).

Belgien

I Brysselregionen, där JM har sin verksamhet, har aktiviteten i branschen ökat något under första halvåret som ett resultat av prissänkningar på såväl andrahandsmarknaden som marknaden för nyproducerade bostäder. Produktionskostnadsökningarna har dämpats av den generellt lägre aktivitetsnivån på marknaden.

Under första halvåret har 24 bostäder (25) sålts och 0 bostäder (0) produktionsstartats. Inga förvärv har gjorts under andra kvartalet.

Disponibla byggrätter motsvarar cirka 1 000 bostäder (1 100).

JM FASTIGHETSUTVECKLING

Affärssegmentet JM Fastighetsutveckling utvecklar bostads- och kontorsfastigheter i Storstockholm. Affärssegmentets fastigheter ska i sin helhet utgöras av fastigheter avsedda för projektutveckling.

		Januari - juni			April - juni Juli - juni	Helår
Mkr	2009	2008	2009	2008	2008/09	2008
Intäkter	149	102	76	61	260	213
Rörelseresultat 1)	52	24	28	19	103	75
Genomsnittligt operativt kapital					1 031	972
Avkastning operativt kapital (%)					10,0	7,7
Operativt kassaflöde	230	19	127	-3	98	-113
Bokfört värde exploateringsfastigheter	80	110				80
Bokfört värde projektfastigheter	671	771				553
Antal anställda	18	21				20
1) Varav fastighetsförsäljningar	41	21	28	18	94	74

Affärssegmentets intäkter under första halvåret uppgick till 149 mkr (102) varav hyresintäkter 31 mkr (55) och entreprenadintäkter 118 mkr (47). Rörelseresultatet ökade till 52 mkr (24). Förändringen är främst hänförlig till ett högre entreprenadresultat samt högre resultat från fastighetsförsäljningar.

Resultatet från fastighetsförsäljningar under första halvåret uppgick till 41 mkr (21) varav upplösning av reservering avseende en tidigare fastighetsförsäljning utgör 25 mkr (3).

Under andra kvartalet har en bostadsfastighet i Hammarby om 23 bostäder sålts till en nybildad bostadsrättsförening.

Entreprenadresultat från produktion uppgick till 33 mkr (9).

Driftnettot för projektfastigheter uppgick till -9 mkr (14).

Inom Dalénumområdet på Lidingö fortsätter ombyggnader och hyresgästanpassningar. Uthyrningsgraden för de byggnader som skall behållas uppgår till 89 procent.

Uppförandet av JMs nya huvudkontor i Frösunda, som uppfyller kraven på energieffektivisering enligt Green Building standard, fortgår planenligt med inflyttning i slutet av 2009. Beställare är Vasakronan. Projektet redovisas som extern entreprenad.

Två projekt avseende särskilt boende för äldre pågår. I Märsta, Sigtuna kommun uppförs 72 bostäder och 20-årigt hyresavtal har tecknats med Sigtuna kommun med tillträde april 2010. I Solbacka, Norrtälje kommun uppförs 64 bostäder och 20-årigt projektavtal har tecknats med Norrtälje kommun med beräknat tillträde tredje kvartalet 2010.

Ett hyresrättsprojekt i Hägernäs, Täby kommun, med 52 bostäder produktionsstartades i egen balansräkning i mars 2009. Uthyrning pågår och inflyttning planeras under första kvartalet 2010.

JMs byggrätter för kommersiell projektutveckling inklusive 120 byggrätter för hyresrätter uppgår till cirka 64 000 m² med ett bokfört värde om 80 mkr (110).

JM PRODUKTION

Affärssegmentet JM Produktion bedriver byggproduktion åt externa och interna beställare inom Storstockholmsområdet.

	Januari - juni		April - juni		Juli - juni	Helår
Mkr	2009	2008	2009	2008	2008/09	2008
Intäkter 1)	1 080	873	577	459	2 215	2 008
Rörelseresultat	59	48	37	26	135	124
Rörelsemarginal (%)	5,5	5,5	6,4	5,7	6,1	6,2
Operativt kassaflöde	23	72	-39	39	113	162
Antal anställda	422	420				439
1) Varav internt	256	300	72	148	586	630

Efterfrågan på entreprenadmarknaden inom Stockholmsområdet är fortsatt god. Den rådande konjunkturen medför dock att konkurrensen ökar då fler aktörer styr om sin verksamhet från projektutveckling av bostäder till entreprenadverksamhet.

Affärssegmentets intäkter uppgick 1 080 mkr (873) och rörelseresultatet uppgick till 59 mkr (48). Rörelsemarginalen uppgick till 5,5 procent (5,5).

Andra kvartalet har präglats av hög upparbetning i pågående projekt och ett flertal projekt som har avslutats med positiva omvärderingar. Resultatet påverkas även positivt med 5 mkr av en entreprenadtvist som avgjorts i skiljedom under kvartalet.

Affärssegmentet har under andra kvartalet erhållit ett flertal nya uppdrag, bland annat tre nya deletapper åt Söderenergi vid byggnationen av det nya kraftvärmeverket i Södertälje. Det enskilt största erhållna projektet är en entreprenad åt Storstockholms Lokaltrafik (SL) som omfattar grovplanering och markförsäljning inom området Ekobacken, i Värmdö kommun. Fastigheten omfattar cirka 47 000 m2 på vilken SL ska bygga en biogasdepå för 120 bussar som ska stå färdig under 2013. Affären uppgår till cirka 75 mkr och resultatredovisas löpande under 2009 till 2012.

De största pågående uppdragen är nybyggnad av kontorsfastighet i Kista åt Vasakronan samt om- och tillbyggnad av kontorsfastighet i Solna åt Fabege. Därutöver pågår ombyggnad av kontorsfastighet i Kista åt Fastighetsbolaget Klövern, mark- och exploateringsarbeten i Henriksdalshamnen åt Stockholms stad samt anläggningsarbeten vid Igelstaverket åt Söderenergi.

För JM Fastighetsutveckling utförs nybyggnad av kontor i Frösunda där slutlig beställare är Vasakronan, ombyggnad av kontorsfastighet i Dalénumområdet på Lidingö samt nyproduktion av hyresrätter i Täby.

KONCERNENS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG

Mkr	2009	Januari - juni 2008	April - juni 2009 2008		Juli - juni 2008/09	Helår 2008
Intäkter	4 421	6 829	2 302	3 663	9 821	12 229
Produktions- och driftkostnader	-3 874	-5 438	-2 007	-2 926	-8 616	-10 180
Bruttoresultat	547	1 391	295	737	1 205	2 049
Försäljnings- och administrationskostnader	-350	-394	-181	-194	-675	-719
Resultat av fastighetsförsäljning	41	21	28	18	93	73
Nedskrivning av fastigheter	-87	-	-87	-	-407	-320
Rörelseresultat	151	1 018	55	561	216	1 083
Finansiella intäkter och kostnader	-64	-4	-34	-4	-91	-31
Resultat före skatt	87	1 014	21	557	125	1 052
Skatter	-26	-287	-7	-158	27	-234
Periodens resultat	61	727	14	399	152	818
Övrigt totalresultat
Omräkningsdifferenser	46	-6	-21	11	72	20
Summa totalresultat för perioden	107	721	-7	410	224	838
Periodens resultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare	61	727	14	399	152	818
Summa totalresultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare	107	721	-7	410	224	838
Resultat per aktie före och efter utspädning (kr) hänförligt till moderbolagets aktieägare 1)	0,70	8,20	0,20	4,50	1,80	9,50
Utestående antal aktier vid periodens slut 2)		83 216 883 83 216 883		83 216 883 83 216 883	83 216 883	83 216 883
Genomsnittligt antal aktier före utspädning 2)		83 216 883 88 764 737		83 216 883 88 651 426	83 216 883	85 968 011
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning 2)		83 247 130 88 789 458		83 247 130 88 678 618	83 247 130	85 991 380

1) Periodens resultat

KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG

Mkr	2009-06-30	2008-06-30	2008-12-31
Tillgångar
Anläggningstillgångar	147	130	184
Projektfastigheter	731	802	614
Exploateringsfastigheter	5 391	5 640	5 620
Andelar i bostadsrättsföreningar m.m.	416	155	171
Kortfristiga fordringar 1)	2 154	2 243	2 355
Likvida medel	1 294	663	1 111
Summa omsättningstillgångar	9 986	9 503	9 871
Summa tillgångar	10 133	9 633	10 055
Eget kapital och skulder 2)
Eget kapital	3 352	3 122	3 241
Långfristiga räntebärande skulder	323	261	314
Övriga långfristiga skulder	236	1 154	271
Långfristiga avsättningar	1 526	1 634	1 579
Summa långfristiga skulder	2 085	3 049	2 164
Kortfristiga räntebärande skulder	1 212	63	1 137
Övriga kortfristiga skulder	3 369	3 276	3 401
Kortfristiga avsättningar	115	123	112
Summa kortfristiga skulder	4 696	3 462	4 650
Summa eget kapital och skulder	10 133	9 633	10 055
Ställda säkerheter	372	169	212
Eventualförpliktelser	4 532	7 402	5 490
1) Varav fordringar fastighetsförsäljningar	2	14	474
2) Varav skulder fastighetsförvärv	1 086	1 416	1 140

FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL I SAMMANDRAG

		Januari - juni	Helår
Mkr	2009	2008	2008
Ingående balans vid årets början	3 241	3 893	3 893
Summa totalresultat för perioden	107	721	838
Inlösen av egna aktier	-	-992	-992
Utdelning	-	-489	-489
Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev	3	3	3
Aktierelaterade ersättningar reglerade med egetkapitalinstrument	1	1	3
Återköp av egna aktier	-	-15	-15
Utgående balans vid periodens slut	3 352	3 122	3 241

KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG

Mkr	2009	Januari - juni 2008	2009	April - juni 2008	Juli - juni 2008/09	Helår 2008
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändring i rörelsekapital	252	880	56	501	604	1 232
Investering i exploateringsfastigheter m.m. 1)	-1 220	-1 132	-708	-302	-2 322	-2 234
À conto betalning för expl. fastigheter m.m. 2)	1 011	430	640	296	1 588	1 007
Investering i projektfastigheter	-198	-52	-125	-32	-380	-234
Försäljning av projektfastigheter	557	108	318	57	592	143
Förändring kortfristiga skulder/fordringar	-237	-179	448	-230	129	187
Kassaflöde från den löpande verksamheten	165	55	629	290	211	101
Kassaflöde från investeringsverksamheten	-41	-20	-45	-13	-25	-4
Upptagna lån	223	106	18	86	969	852
Amortering av skulder	-167	-42	-165	-3	-535	-410
Inlösen och återköp av egna aktier	-	-1 008	-	-1 008	-	-1 008
Utdelning	-	-489	-	-489	-	-489
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	56	-1 433	-147	-1 414	434	-1 055
Periodens kassaflöde	180	-1 398	437	-1 137	620	-958
Likvida medel vid periodens slut	1 294	663	1 294	663	1 294	1 111
1) Varav investering i brf-andelar	-987	-112	-548	-104	-1 189	-314
2) Varav försäljning av brf-andelar	655	48	427	36	773	166

NYCKELTAL

	Januari - juni		April - juni Juli - juni			Helår
%	2009	2008	2009	2008	2008/09	2008
Rörelsemarginal	3,4	14,9	2,4	15,3	2,2	8,9
Räntabilitet före skatt på sysselsatt kapital					6,0	23,8
Räntabilitet på eget kapital					4,7	22,9
Skuldsättningsgrad (ggr)	0,2	0,0	0,2	0,0		0,3
Soliditet	33	32	33	32		32

Redovisningsprinciper

Denna delårsrapport för första halvåret är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Koncernredovisningen är upprättad i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS). Eftersom moderbolaget är ett bolag inom EU tillämpas bara av EU godkända IFRS.

De redovisningsprinciper som tillämpas i denna delårsrapport är de som beskrivs i årsredovisningen för 2008 sidorna 51-53. Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder är oförändrade jämfört med årsredovisningen föregående år, liksom även segmentsindelningen.

Som framgår av årsredovisningen för 2008 ska omarbetade IAS 1 Utformning av finansiella rapporter och omarbetade IAS 23 Lånekostnader samt IFRS 8 Rörelsesegment tillämpas från den 1 januari 2009.

De omarbetade IAS 23 och IFRS 8 har inte påverkat JMs redovisning.

Omarbetade IAS 1 Utformning av finansiella rapporter medför bland annat att alla poster avseende intäkter och kostnader som tidigare redovisats i förändringen eget kapital redovisas i resultaträkningen. Dessutom innehåller uppställningen över förändringar i eget kapital endast detaljer avseende ägartransaktioner.

JM har valt att behålla de gamla benämningarna på de finansiella rapporterna.

INTÄKTER PER LAND

	Januari - juni		April - juni Juli - juni			Helår
Mkr	2009	2008	2009	2008	2008/09	2008
Sverige	3 836	5 624	1 981	3 002	8 383	10 171
Norge	456	752	277	412	1 015	1 311
Danmark	72	342	16	182	309	579
Finland	0	44	-1	16	-7	37
Belgien	57	67	29	51	121	131
Totalt	4 421	6 829	2 302	3 663	9 821	12 229

INTÄKTER PER AFFÄRSSEGMENT

		Januari - juni			April - juni Juli - juni	Helår
Mkr	2009	2008	2009	2008	2008/09	2008
JM Bostad Stockholm	1 645	2 981	754	1 615	3 981	5 317
JM Bostad Riks	1 218	1 968	646	1 015	2 513	3 263
JM Utland	585	1 205	321	661	1 438	2 058
JM Fastighetsutveckling	149	102	76	61	260	213
JM Produktion	1 080	873	577	459	2 215	2 008
Eliminering	-256	-300	-72	-148	-586	-630
Totalt	4 421	6 829	2 302	3 663	9 821	12 229

RÖRELSERESULTAT PER AFFÄRSSEGMENT

	Januari - juni				April - juni Juli - juni	Helår
Mkr	2009	2008	2009	2008	2008/09	2008
JM Bostad Stockholm	225	667	105	375	478	920
JM Bostad Riks	47	258	35	126	-14	197
JM Utland	-205	49	-136	28	-430	-176
JM Fastighetsutveckling	52	24	28	19	103	75
JM Produktion	59	48	37	26	135	124
Koncerngemensamma kostnader	-27	-28	-14	-13	-56	-57
Totalt	151	1 018	55	561	216	1 083

RÖRELSEMARGINAL PER AFFÄRSSEGMENT

	Januari - juni		April - juni Juli - juni			Helår
%	2009	2008	2009	2008	2008/09	2008
JM Bostad Stockholm	13,7	22,4	13,9	23,2	12,0	17,3
JM Bostad Riks	3,9	13,1	5,4	12,4	-0,6	6,0
JM Utland	-35,0	4,1	-42,4	4,2	-29,9	-8,6
JM Produktion	5,5	5,5	6,4	5,7	6,1	6,2

GENOMSNITTLIGT OPERATIVT KAPITAL PER AFFÄRSSEGMENT

Mkr	Juli - juni 2008/09	Helår 2008
JM Bostad Stockholm	2 130	2 012
JM Bostad Riks	1 633	1 447
JM Utland	1 977	1 800
JM Fastighetsutveckling	1 031	972

AVKASTNING OPERATIVT KAPITAL PER AFFÄRSSEGMENT

%	Juli - juni 2008/09	Helår 2008
JM Bostad Stockholm	22,4	45,7
JM Bostad Riks	-0,9	13,6
JM Utland	-21,7	-9,8
JM Fastighetsutveckling	10,0	7,7

OPERATIVT KASSAFLÖDE PER AFFÄRSSEGMENT

		Januari - juni			April - juni Juli - juni	Helår
Mkr	2009	2008	2009	2008	2008/09	2008
JM Bostad Stockholm	226	635	310	410	681	1 090
JM Bostad Riks	-107	-117	151	29	-193	-203
JM Utland	-156	-409	39	-91	-404	-657
JM Fastighetsutveckling	230	19	127	-3	98	-113
JM Produktion	23	72	-39	39	113	162

EXPLOATERINGSFASTIGHETER PER AFFÄRSSEGMENT

Bokfört värde, mkr	2009-06-30	2008-06-30	2008-12-31
JM Bostad Stockholm	2 354	2 325	2 432
JM Bostad Riks	1 500	1 645	1 546
JM Utland	1 457	1 560	1 562
JM Fastighetsutveckling	80	110	80
Totalt	5 391	5 640	5 620

DISPONIBLA BOSTADSBYGGRÄTTER PER AFFÄRSSEGMENT

Antal	2009-06-30	2008-06-30	2008-12-31
Totalt antal bostadsbyggrätter
JM Bostad Stockholm	12 200	12 900	12 200
JM Bostad Riks	10 700	11 800	11 000
JM Utland	7 600	8 300	7 800
Totalt	30 500	33 000	31 000
Varav redovisade i balansräkningen (exploateringsfastigheter)
JM Bostad Stockholm	8 500	8 000	8 200
JM Bostad Riks	6 900	7 000	6 800
JM Utland	5 000	5 100	5 100
Totalt	20 400	20 100	20 100

SÅLDA BOSTÄDER PER AFFÄRSSEGMENT

		Januari - juni			April - juni Juli - juni	Helår
Antal	2009	2008	2009	2008	2008/09	2008
JM Bostad Stockholm	719	817	434	425	963	1 061
JM Bostad Riks	512	308	300	139	768	564
JM Utland	273	169	206	110	350	246
Totalt	1 504	1 294	940	674	2 081	1 871

PRODUKTIONSSTARTADE BOSTÄDER PER AFFÄRSSEGMENT

	Januari - juni				April - juni Juli - juni	Helår
Antal	2009	2008	2009	2008	2008/09	2008
JM Bostad Stockholm	281	900	190	568	354	973
JM Bostad Riks	227	242	181	131	582	597
JM Utland	175	95	165	34	339	259
Totalt	683	1 237	536	733	1 275	1 829

PROJEKTFASTIGHETER

Bokfört värde, mkr	2009-06-30	2008-06-30	2008-12-31
Bostäder (hyresrätter)	53	446	137
Fastigheter under utveckling	612	320	410
Färdigutvecklade kontorsfastigheter	66	36	67
Totalt	731	802	614

EXPLOATERINGSFASTIGHETER KONCERNEN

	Januari - juni				April - juni Juli - juni	Helår
Bokfört värde, mkr	2009	2008	2009	2008	2008/09	2008
Ingående balans vid periodens början	5 620	5 282	5 623	5 748	5 640	5 282
Nyanskaffningar	140	745	98	138	966	1 571
Överfört till produktion	-300	-367	-175	-246	-714	-781
Nedskrivningar	-87	-	-87	-	-407	-320
Övrigt	18	-20	-68	0	-94	-132
Utgående balans vid periodens slut	5 391	5 640	5 391	5 640	5 391	5 620

MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG

		Januari - juni
Mkr	2009	2008	2008
Nettoomsättning	3 021	5 000	8 702
Produktions- och driftkostnader	-2 536	-3 835	-6 983
Bruttoresultat	485	1 165	1 719
Försäljnings- och administrationskostnader	-238	-281	-512
Resultat av fastighetsförsäljning	2	20	36
Nedskrivning av fastigheter	-	-	-75
Rörelseresultat	249	904	1 168
Finansiella intäkter och kostnader	-130	662	392
Resultat före bokslutsdispositioner och skatt	119	1 566	1 560
Bokslutsdispositioner	-	-	-72
Resultat före skatt	119	1 566	1 488
Skatter	-58	-17	-60
Periodens resultat	61	1 549	1 428

MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG

Mkr	2009-06-30	2008-06-30	2008-12-31
Tillgångar
Anläggningstillgångar	1 504	1 292	1 362
Omsättningstillgångar	7 008	6 268	6 553
Summa tillgångar	8 512	7 560	7 915
Skulder och eget kapital
Eget kapital	1 729	1 847	1 663
Obeskattade reserver	417	345	417
Avsättningar	778	767	753
Långfristiga skulder	480	1 352	549
Kortfristiga skulder	5 108	3 249	4 533
Summa eget kapital och skulder	8 512	7 560	7 915
Ställda säkerheter	120	120	120
Eventualförpliktelser	6 097	8 329	7 009

Investeringar i fastigheter uppgick till 118 mkr (159).

Stockholm den 24 augusti 2009 JM AB (publ)

Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att halvårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför.

Lars Lundquist Styrelsens ordförande

Elisabet Annell Ledamot

Berthold Lindqvist Ledamot

Anders Narvinger Ledamot

Åsa Söderström Jerring Ledamot

Torbjörn Torell Ledamot

Jonatan Sundelin Ledamot utsedd av de anställda

Johan Wegin Ledamot utsedd av de anställda

Johan Skoglund Ledamot Verkställande direktör

GRANSKNINGSRAPPORT

Till styrelsen i JM AB, org.nr. 556045-2103.

Inledning

Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapport) för JM AB per 30 juni 2009 och den sexmånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning.

Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning

Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med Standard för översiktlig granskning (SÖG) 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt Revisionsstandard i Sverige RS och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har.

Slutsats

Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen.

Stockholm den 24 augusti 2009 Ernst & Young AB

Ingemar Rindstig Jonas Svensson Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor

Informationen i denna delårsrapport är sådan som JM ska offentliggöra enligt lagen om värdepappersmarknaden och/eller lagen om handel med finansiella instrument. Informationen lämnades för offentliggörande den 24 augusti 2009.

KONCERNEN

FEMÅRSÖVERSIKT

Mkr	2008	2007	2006	2005	2004
Intäkter	12 229	12 731	12 065	9 887	8 532
Rörelseresultat	1 083	2 301	1 881	1 231	792
Resultat före skatt	1 052	2 297	1 852	1 151	647
Balansomslutning	10 055	9 916	8 406	8 155	8 252
Kassaflöde från den löpande verksamheten	101	1 826	667	3 368	2 161
Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (-)	842	-1 313	-852	-1 536	613
Rörelsemarginal (%)	8,9	18,1	15,6	12,5	9,3
Räntabilitet på eget kapital (%)	22,9	44,5	45,4	28,8	14,4
Soliditet (%)	32	39	43	41	42
Resultat per aktie (kr)	9,50	18,30	16,40	9,30	4,20
Utdelning per aktie (kr)	0	5,50	4,50	2,50	1,80
Antal disponibla byggrätter	31 000	31 000	29 800	23 200	21 900
Antal sålda bostäder	1 871	3 880	3 790	4 240	4 315
Antal produktionsstartade bostäder	1 829	4 065	4 132	4 476	3 943

KONCERNEN

KVARTALSÖVERSIKT, MKR	2009		2008
RESULTATRÄKNING	Kv.2	Kv.1	Kv.4	Kv.3	Kv.2	Kv.1
Intäkter	2 302	2 119	2 850	2 550	3 663	3 166
Produktions- och driftkostnader	-2 007	-1 867	-2 626	-2 116	-2 926	-2 512
Bruttoresultat	295	252	224	434	737	654
Försäljnings- och administrationskostnader Resultat av fastighetsförsäljning	-181 28	-169 13	-167 52	-158 0	-194 18	-200 3
Nedskrivning av fastigheter	-87	-	-320	-	-	-
Rörelseresultat	55	96	-211	276	561	457
Finansiella intäkter och kostnader	-34	-30	-13	-14	-4	0
Resultat före skatt	21	66	-224	262	557	457
Skatter	-7	-19	127	-74	-158	-129
Periodens resultat	14	47	-97	188	399	328
BALANSRÄKNING	06-30	03-31	12-31	09-30	06-30	03-31
Tillgångar
Anläggningstillgångar	147	109	184	108	130	117
Projektfastigheter	731	636	614	856	802	809
Exploateringsfastigheter	5 391	5 623	5 620	6 160	5 640	5 748
Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. Kortfristiga fordringar	416 2 154	290 2 583	171 2 355	159 2 054	155 2 243	90 1 697
Likvida medel	1 294	858	1 111	578	663	1 797
Summa omsättningstillgångar	9 986	9 990	9 871	9 807	9 503	10 141
Summa tillgångar	10 133	10 099	10 055	9 915	9 633	10 258
Eget kapital och skulder
Eget kapital	3 352	3 355	3 241	3 327	3 122	4 205
Långfristiga räntebärande skulder	323	315	314	315	261	224
Övriga långfristiga skulder	236	271	271	1 120	1 154	1 197
Långfristiga avsättningar	1 526	1 514	1 579	1 652	1 634	1 409
Summa långfristiga skulder	2 085	2 100	2 164	3 087	3 049	2 830
Kortfristiga räntebärande skulder Övriga kortfristiga skulder	1 212 3 369	1 349 3 175	1 137 3 401	82 3 288	63 3 276	17 3 101
Kortfristiga avsättningar	115	120	112	131	123	105
Summa kortfristiga skulder	4 696	4 644	4 650	3 501	3 462	3 223
Summa eget kapital och skulder	10 133	10 099	10 055	9 915	9 633	10 258
KASSAFLÖDESANALYS	Kv.2	Kv.1	Kv.4	Kv.3	Kv.2	Kv.1
Från den löpande verksamheten	629	-464	242	-196	290	-235
Från investeringsverksamheten	-45	4	-21	37	-13	-7
Från finansieringsverksamheten	-147	203	306	72	-1 414	-19
Summa periodens kassaflöde	437	-257	527	-87	-1 137	-261
Likvida medel vid periodens slut	1 294	858	1 111	578	663	1 797
RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/-FORDRAN Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(-)	Kv.2	Kv.1	Kv.4	Kv.3	Kv.2	Kv.1
vid periodens början	1 313	842	304	132	-1 076	-1 313
Förändring av räntebärande nettoskuld/-fordran	-550	471	538	172	1 208	237
Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(-)
vid periodens slut	763	1 313	842	304	132	-1 076
EXPLOATERINGSFASTIGHETER	Kv.2	Kv.1	Kv.4	Kv.3	Kv.2	Kv.1
Bokfört värde vid periodens början	5 623	5 620	6 160	5 640	5 748	5 282
Nyanskaffningar Överfört till produktion	98 -175	42 -125	161 -243	665 -171	138 -246	607 -121
Nedskrivningar	-87	-	-320	-	-	-
Övrigt	-68	86	-138	26	0	-20
Bokfört värde vid periodens slut	5 391	5 623	5 620	6 160	5 640	5 748
NYCKELTAL	Kv.2	Kv.1	Kv.4	Kv.3	Kv.2	Kv.1
Rörelsemarginal (%)	2,4	4,5	-7,4	10,8	15,3	14,4
Skuldsättningsgrad (ggr) Soliditet (%)	0,2 33	0,4 33	0,3 32	0,1 34	0,0 32	- 41
Resultat per aktie (kr)	0,20	0,60	-1,20	2,30	4,50	3,70
Antal disponibla byggrätter	30 500	30 600	31 000	32 900	33 000	32 500
Antal sålda bostäder	940	564	270	307	674	620
Antal produktionsstartade bostäder	536	147	346	246	733	504

AFFÄRSSEGMENT

KVARTALSÖVERSIKT, MKR		2009	2008
JM BOSTAD STOCKHOLM	Kv.2	Kv.1	Kv.4	Kv.3	Kv.2	Kv.1
Intäkter	754	891	1 301	1 035	1 615	1 366
Rörelseresultat 1)	105	120	88	165	375	292
Rörelsemarginal (%)	13,9	13,5	6,8	15,9	23,2	21,4
Genomsnittligt operativt kapital	2 130	2 184	2 012	1 867	1 672	1 461
Avkastning operativt kapital (%) 2)	22,4	34,3	45,7	68,6	82,5	88,4
Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter	310 2 354	-84 2 376	442 2 432	13 2 718	410 2 325	225 2 531
Antal disponibla byggrätter	12 200	11 800	12 200	12 800	12 900	12 500
Antal sålda bostäder 3)	434	285	97	147	425	392
Antal produktionsstartade bostäder 4)	190	91	50	23	568	332
1) Varav nedskrivning av fastigheter 3) Varav hyresrätter	-	-	-140	-	-	-
4) Varav hyresrätter	70 70	161 91	- -	- -	- -	- -
JM BOSTAD RIKS	Kv.2	Kv.1	Kv.4	Kv.3	Kv.2	Kv.1
Intäkter	646	572	612	683	1 015	953
Rörelseresultat 1)	35	12	-122	61	126	132
Rörelsemarginal (%)	5,4	2,1	-19,9	8,9	12,4	13,9
Genomsnittligt operativt kapital	1 633	1 617	1 447	1 328	1 184	1 039
Avkastning operativt kapital (%) 2)	-0,9	4,8	13,6	40,6	53,4	64,9
Operativt kassaflöde	151	-258	-186	100	29	-146
Bokfört värde exploateringsfastigheter Antal disponibla byggrätter	1 500 10 700	1 547 11 000	1 546 11 000	1 671 11 900	1 645 11 800	1 606 11 500
Antal sålda bostäder	300	212	137	119	139	169
Antal produktionsstartade bostäder	181	46	237	118	131	111
1) Varav -fastighetsförsäljningar -nedskrivning av fastigheter	- -	- -	-1 -40	- -	- -	- -
JM UTLAND	Kv.2	Kv.1	Kv.4	Kv.3	Kv.2	Kv.1
Intäkter	321	264	418	435	661	544
Rörelseresultat 1)	-136	-69	-243	18	28	21
Rörelsemarginal (%)	-42,4	-26,1	-58,1	4,1	4,2	3,9
Genomsnittligt operativt kapital	1 977	1 965	1 800	1 630	1 464	1 313
Avkastning operativt kapital (%) 2)	-21,7	-13,5	-9,8	8,7	9,6	12,0
Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter	39 1 457	-195 1 620	-102 1 562	-146 1 670	-91 1 560	-318 1 501
Bokfört värde projektfastigheter	60	68	61	58	31	29
Antal disponibla byggrätter	7 600	7 800	7 800	8 200	8 300	8 500
Antal sålda bostäder 3)	206	67	36	41	110	59
Antal produktionsstartade bostäder 4)	165	10	59	105	34	61
1) Varav nedskrivning av fastigheter	-87	-	-140	-	-	-
3) Varav hyresrätter 4) Varav hyresrätter	34 34	- -	- -	- -	- -	- -
JM FASTIGHETSUTVECKLING	Kv.2	Kv.1	Kv.4	Kv.3	Kv.2	Kv.1
Intäkter	76	73	58	53	61	41
Rörelseresultat 1)	28	24	42	9	19	5
Genomsnittligt operativt kapital	1 031	1 016	972	949	965	983
Avkastning operativt kapital (%) 2)	10,0	9,3	7,7	6,6	9,2	9,8
Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter	127 80	103 80	-78 80	-54 101	-3 110	22 110
Bokfört värde projektfastigheter	671	568	553	798	771	780
1) Varav fastighetsförsäljningar	28	13	53	0	18	3
JM PRODUKTION	Kv.2	Kv.1	Kv.4	Kv.3	Kv.2	Kv.1
Intäkter	577	503	606	529	459	414
Rörelseresultat	37	22	44	32	26	22
Rörelsemarginal (%)	6,4	4,4	7,3	6,0	5,7	5,3
Operativt kassaflöde	-39	62	39	51	39	33
JM ÖVRIGT	Kv.2	Kv.1	Kv.4	Kv.3	Kv.2	Kv.1
Intäkter (eliminering) Rörelseresultat	-72	-184	-145	-185	-148	-152
(koncerngemensamma kostnader)	-14	-13	-20	-9	-13	-15

2) Beräknas på 12 månaders rullande resultat och genomsnittligt kapital.

JM AB (publ)

Telefon 08-782 87 00 Telefax 08-782 86 00 Org.nr. 556045-2103 Internet www.jm.se

Postadress 169 82 Stockholm Besöksadress Telegrafgatan 4, Solna

För ytterligare information hänvisas till:

Johan Skoglund, VD och koncernchef	johan.skoglund@jm.se	08 - 782 89 39
Claes Magnus Åkesson, Ekonomi- och finansdirektör	claes-magnus.akesson@jm.se	08 - 782 89 71

Kommande informationstillfällen

Delårsrapport januari - september 2009 26 oktober 2009 Bokslutskommuniké 2009 11 februari 2010

JM är en av Nordens ledande projektutvecklare av bostäder och bostadsområden. Verksamheten är fokuserad på nyproduktion av bostäder i attraktiva lägen med tyngdpunkt på expansiva storstadsområden och universitetsorter i Sverige, Norge, Danmark, Finland och Belgien. Vi arbetar också med projektutveckling av kommersiella lokaler samt entreprenadverksamhet, huvudsakligen i Storstockholmsområdet. Vi omsätter cirka 10 miljarder kr och har cirka 1 900 medarbetare. JM AB är ett publikt bolag noterat på den Nordiska Börsens lista i segmentet Mid Cap.