JM — Annual Report 2010

Mar 21, 2011

ÅRS-REDOVISNING 2010

innehåll

VERKSAMHET

• 1 året i korthet
• 2 Koncernchefens kommentar
• 4 Affärsidé, mål och strategier
• 6 Affären JM
• 8 Marknadsöversikt
• 17 KUNDER
• 20 bostadsbyggrätter
• 22 projektfastigheter
• 23 affärssegment
• 28 Hållbart samhällsbyggande
• 34 Medarbetare
• 38 Risker och riskhantering

Finansiella rapporter

• 43 Förvaltningsberättelse kon cernen:
• 47 Resultaträkning
• 48 Balansräkning
• 50 Kassaflödesanalys
• 52 Förändringar i eget kapital
• 53 Koncernens noter moderbolaget:
• 71 Resultaträkning och Kassaflödesanalys
• 72 Balansräkning

• 73 Förändringar i eget kapital

• 73 Moderbolagets noter

• 76 Femårsöversikt – koncernen
• 78 Kvartalsöversikt – koncernen
• 79 Kvartalsöversikt
• affärssegment
• 80 IFRIC 15 82 Förslag till vinst-
• disposition 83 Revisionsberättelse
• 84 Definitioner och

ordlista

aktieägarinformation

• 85 bolagsstyrningsrapport
• 92 Styrelse och revisorer
• 93 koncernledning
• 94 JM-aktien
• 96 Kallelse till årsstämma
• och finansiell kalender 97 JMs fastigheter
• 100 Adresser

Omslagsbilden: JMs erbjudande sammanfattas under begreppet "Smarta Kvadrat" och innebär klimatsmart tänkande, ekonomisk trygghet och utrymme för olika personligheter.

JM är en av Nordens ledande projekt utve cklare av bostäder

och bostadsområden. Verksamheten är fokuserad på nyproduktion av bostäder i attraktiva lägen med tyngdpunkt på expansiva storstadsområden och universitetsorter i Sverige, Norge, Danmark, Finland och Belgien. Vi arbetar också med projektutveckling av kommersiella lokaler samt entreprenadverksamhet, huvudsakligen i Storstockholmsområdet.

JM ska i all verksamhet främja ett långsiktigt kvalitets- och miljöarbete. Vi omsätter cirka 9 miljarder kronor och har cirka 2100 medarbetare.

JM AB är ett publikt bolag noterat på NASDAQ OMX Stockholm, segmentet Mid Cap.

Affärsidé

Att utveckla attraktiva boende- och arbetsmiljöer som uppfyller individuella behov idag och i framtiden.

Vision

JM skapar hus att trivas i.

Övergri pande aktieägarmå l

Målet är att ge aktieägarna en högre totalavkastning än aktieägare i företag med liknande verksamhet och riskprofil.

God försäljning och hög nivå av prod uktionsstartade bost äder

• • Intäkterna uppgick till 9136 mkr (9 620) varav omräkning enligt IFRIC 15 har inneburit en intäktseffekt om –138 mkr (842). Intäkterna enligt segmentsredovisningen, som baseras på successiv vinstavräkning, uppvisar en ökning om 496 mkr (–3 451)
• • Antal sålda bostäder uppgick till 3 276 (3 291) och produktionsstarterna ökade till 3 404 (2150)
• • Resultatet före skatt ökade till 840 mkr (529) varav omräkning enligt IFRIC 15 har inneburit en resultateffekt om –62 mkr (–18). Resultat efter skatt ökade till 594 mkr (365). Rörelsemarginalen ökade till 9,9 procent (6,7)
• • Räntabiliteten på eget kapital för året ökade till 15,7 procent (10,6). Resultatet per aktie ökade till 7,10 kronor (4,40)
• • Koncernens kassaflöde inklusive nettoinvestering i fastigheter uppgick till 42 mkr (1124) varav erlagd likvid för Dalénumförvärvet, Stockholm, –719 mkr

INTÄKTER PER AFFÄRSSEGMENT, mkr

• Styrelsen föreslår 4,50 kronor (2,50) i utdelning för 2010.

Mkr	2010	20091)	20082)
Intäkter	9136	9 620	12 229
Rörelseresultat	907	646	1083
Resultat före skatt	840	529	1052
Kassaflöde från den löpande
verksamheten	42	1124	101
Rörelsemarginal (%)	9,9	6,7	8,9
Räntabilitet på eget kapital (%)	15,7	10,6	22,9
Soliditet (%)	40	37	32
Resultat per aktie (kr)	7,10	4,40	9,50
Antal sålda bostäder	3 276	3 291	1871
Antal produktionsstartade bostäder	3 404	2150	1829

1) Jämförelsesiffror har räknats om på grund av ändrad princip för intäkts- och resultatredovisning avseende JM Utland. Segmentsredovisningen och projektstyrningen av JMs utlandsverksamhet görs, liksom den svenska verksamheten, även i fortsättningen utifrån IAS 11, successiv vinstavräkning. För mer information om IFRIC 15, se redovisningsprinciper sidorna 54–57 samt omräkningstabeller som visar effekterna på sidorna 80–81.

2) Räkenskapsår 2008 är ej omräknat enligt IFRIC 15.

För definitioner, se sidan 84.

RÖRELSERESULTAT PER AFFÄRSSEGMENT, mkr

VI ökar ka paciteten för att möta högre efterfrågan PÅ JMs Bostäder

Under 2010 har vi sett en förstärkning av konjunkturen på våra marknader från en svag nivå de senaste två åren. För JM betyder det att vi har varit nere och vänt på lägre produktionsvolymer och att vi nu ser positivt på utvecklingen.

Vi har idag en god efterfrågan och försäljning i våra bostadsprojekt såväl i Stockholm som i övriga Sverige och i Norge. I Danmark har vi sett en viss förbättring av efterfrågan liksom i Finland och Belgien.

Totalt produktionsstartade JM 3 400 bostäder under 2010 och förutsatt att marknaden fortsätter att utvecklas positivt vill vi växa tillbaka till nivån om drygt 4 000 produktionsstarter per år. Vi ökar gradvis kapaciteten och den stora utmaningen i framför allt Stockholmsregionen är att rekrytera medarbetare för att kunna starta fler projekt.

Vi har sett en rekordhög befolkningstillväxt i storstadsregionerna i Sverige, hushåll som har fått en allt bättre ekonomi, en fortsatt ljusning på arbetsmarknaden och historiskt låga räntenivåer. Även i Osloregionen ökade befolkningen mycket starkt liksom efterfrågan på bostäder. Storstadsregionerna står för en stor del av Sveriges och Norges befolkningstillväxt och JMs produktionsstarter är koncentrerade till dessa marknader.

Det är ännu för tidigt att avgöra i vilken utsträckning bolånetaket i Sverige, som infördes under slutet av 2010, har påverkat bostadsmarknaden. Viktigast är det allmänna konjunkturläget som påverkar efterfrågan, priser och därmed indirekt JMs nivå på produktionsstarter.

JM har haft en stark resultatutveckling under 2010 vilket beror på högre försäljnings- och produktionsstartsnivå och en mer positiv marknad. Vi har en stark balansräkning och under året delade vi ut 208 mkr till aktieägarna.

ökad takt av markförvärv

Portföljen av byggrätter är en av JMs viktigaste tillgångar och avgörande för att vi ska ha bra projekt att jobba med framöver. Vi förvärvar mark i princip i samma takt som vi tar mark till produktion. Vid årsskiftet disponerade vi 27 500 byggrätter, med tyngdpunkt i Stockholm, Uppsala, Malmö, Göteborg och Oslo med närområden. Förvärv har gjorts i samtliga av dessa områden under året.

Två stora projekt har produktionsstartats under 2010 – båda med utsikt över Stockholms hamninlopp, populära projekt med hög bokningsgrad. Det största projektet är Kvarnholmen, Nacka, där JM planerar för cirka 1 200 bostäder i det tidigare industriområdet. På Lidingö har vi startat projekt i Dalénum-området som kommer att vara ett av JMs flaggskepp under många år framöver. Här planerar vi för cirka 1000 bostäder samt ett stort antal arbetsplatser. Första inflyttning blir 2012.

I slutet av året förvärvade vi fastigheter vid Brommaplan i Stockholm för att delta i utveckling av en helhetslösning för området med bostäder, arbetsplatser och nya kommunikationslösningar.

Även i Norge har vi förvärvat byggrätter och jag ser gärna att vi ökar volymen ytterligare. Ett område i Oslo som kommer att produktionsstartas i början av 2011 är Grefsen Stasjon där vi planerar för cirka 500 bostäder.

Bostäder i attraktiva lägen

Vår ambition är att vara kundens förstahandsval vid köp av ny bostad. När det gäller en av JMs stora kundgrupper, unga barnfamiljer, ser vi att många idag i större utsträckning väljer att bo kvar i city eller närförort. De önskar välplanerade, miljövänliga bostäder men också närheten till kommunikationer och bra infrastruktur. Vi arbetar nära slutkunden och genomför regelmässigt undersökningar för att se hur våra kunder vill leva och bo.

Bostadsutvecklingsbranschen i Sverige har sedan två år tillbaka ett branschindex som mäter Nöjd Kund Index och JM har enligt detta index branschens mest nöjda kunder för andra året i rad. Vi är stolta över att hamna i topp och får bekräftat att kundfokus och lyhördhet gentemot våra kunders behov är avgörande framgångsfaktorer för JM.

En säker boendemi ljö

Det ska vara tryggt att köpa sin bostad av JM och kunden ska trivas i sitt nya hus, men själva området är också viktigt. För cirka tio år sedan intensifierades arbetet med trygghetsfrågor och resulterade bland annat i Botryggt-05, ett samarbete mellan ett antal större byggföretag och Stockholmspolisen. Vi har fortsatt detta arbete och inledde under året ett samarbete med stiftelsen Tryggare Sverige som verkar genom sina medlemsföretag i näringslivet. Tillsammans har vi arbetat fram ett trygghetsprogram som ska säkerställa att JM alltid beaktar trygghetsfrågor i allt från förvärv, planering till produktion och inflyttning.

Enhet ligt arbetssätt i prod uktionen

JM arbetar sedan flera år tillbaka med industriella arbetssätt och produktionsmetoder och vi har en konkurrensfördel genom att projektutvecklingen i huvudsak görs i egen regi och att vi på det sättet kan styra över produkten.

För drygt ett år sedan inledde vi ett av de mest genomgripande förändringsarbetena i JM på många år, benämnt Strukturerad produktion. Syftet är att vi ska jobba enhetligt på JM så att vi får en bättre arbetsmiljö samtidigt som vi förbättrar kvaliteten i våra bostäder och sänker produktionskostnaderna. Målsättningen är att identifiera den bästa metoden att utföra de olika arbetsmomenten ute på arbetsplatserna. Därefter tar vi fram rutinbeskrivningar och monteringsanvisningar så att vi arbetar på ett enhetligt sätt, och vi tittar parallellt på produktionstidsplaneringen.

Under 2010 har vi påbörjat arbetet med att införa ett enhetligt arbetssätt i produktionen i Sverige, ett arbete som kommer att pågå under flera år. Det är en stor och spännande utmaning trots all JMs kunskap om nyproduktion av bostäder. Jag är övertygad om att vi kommer att lyckas, även om det till en början tar tid och kraft av JMs organisation.

Logistik fortsatt prioriterat

Vi ser att ju mer vi utvecklar våra produktionsprocesser desto viktigare blir logistikfrågan. Kraven ökar på att leveranserna till våra arbetsplatser ska ske så att vi får rätt mängd och rätt kvalitet i rätt tid. Detta är ett ständigt pågående utvecklingsarbete på inköpssidan men kraven har blivit tydligare och förutsättningarna blir nu ännu bättre tack vare projektet som pågår kring enhetligt arbetssätt i produktionen.

JM kan fortsätta att styra inköpsvolymerna mot ett färre antal och mer standardiserade komponenter och vi har ambitionen att vara en enhetlig kund gentemot leverantörerna. Våra medarbetare är också med och påverkar med sin erfarenhet, till exempel genom det utvecklingssamarbete vi har med våra utvalda strategiska leverantörer.

Samarbete med arkitekter

Att bygga bostäder med industrialiserade processer förutsätter att också arkitekterna är uppdaterade om hur vi arbetar vad avser projektering och produktion. JM har ett gott samarbete med arkitektkontor kring bostadsutformning och under året har vi tagit ytterligare ett steg och knutit ett antal arkitektkontor närmare JM. Syftet är att bli en tydligare samarbetspartner och skapa ännu bättre förutsättningar för framtidens bostäder.

Energianv ändning i fokus

Som ledande projektutvecklare av bostäder har JM ett ansvar även inom miljöområdet. Arbetet med att minska bostädernas energianvändning och energibehov under såväl produktion som drift är i fokus och pågår kontinuerligt. Vi fortsätter utvecklingsarbetet med att göra husen allt mer energieffektiva och testar nya lösningar för att skaffa oss mer kunskap för att kunna utveckla JMs lågenergihuskoncept. Andra viktiga områden är val av byggmaterial, hantering av byggavfall, användning av transporter och arbetsmaskiner och hantering av förorenad mark. Under året tog vi beslut om att klimatkompensera för JMs flygresor men vi försöker generellt minska resandet och använder till exempel videokonferenser för många möten.

många nya medarbetare

Branschen står inför stora pensionsavgångar på produktionssidan och brist på erfaren personal – både tjänstemän och hantverkare. JM har ambitionen att vara en attraktiv arbetsgivare för att kunna attrahera nya medarbetare, men det är också viktigt att kunna behålla de medarbetare vi har idag. I JM- akademin har vi samlat utbildningar som tagits fram särskilt för att utveckla våra medarbetare och vi startar nu också ett pilotprojekt med en platschefsutbildning. Vi samverkar sedan många år tillbaka med Sveriges största högskolor och universitet samt med Rönninge gymnasium och Nackademin, en eftergymnasial ingenjörsutbildning i husbyggnad och anläggning i Stockholm.

Under 2010 har JM anställt totalt 350 nya medarbetare, både tjänstemän och hantverkare. Av tjänstemännen kommer cirka hälften direkt från högskola eller universitet.

fortsatt goda förutsättningar

Efterfrågan är god för JMs bostäder på våra huvudmarknader och framöver gäller fortsatt goda förutsättningar för vår affär, bland annat med stor befolkningsökning på de marknader där vi är verksamma. Det största hotet mot en avmattning i pris och efterfrågan på JMs produkter är ett försämrat konjunkturläge.

Vi är offensivt positionerade med finansiell styrka och mycket god projektportfölj och har nu också ökat takten av markförvärv.

Stockholm i mars 2011

Johan Skoglund

Ledande projekt utvecklare i  Norden

AFFÄRSIDÉ

Att utveckla attraktiva boende- och arbetsmiljöer som uppfyller individuella behov idag och i framtiden.

Affärsidén innebär att JM är projektutvecklare av bostäder och i selektiv utsträckning av kontorslokaler. JM prioriterar kvalitet och helhetstänkande i utformningen. Boende- och arbetsmiljöerna ska vara attraktiva även på mycket lång sikt.

VISION

JM skapar hus att trivas i.

Visionen innebär att det är lika viktigt med trivsel i JMs hus långt in i framtiden som idag.

ÖVERGRIPANDE AKTIEÄGARMÅL

Målet är att ge aktieägarna en högre totalavkastning, det vill säga summan av utdelning och värdeökning, än aktieägare i företag med liknande verksamhet och riskprofil.

STRATEGI

För att inom ramen för affärsidén nå visionen och leva upp till det övergripande aktieägarmålet har JM följande strategi:

JM ska vara ledande projektutvecklare av kvalitativa bostäder i Norden. Med ledande avses såväl marknadsposition på de marknader som JM verkar som kvalitet i produkten. Utveckling av bostäder ska ske på tillväxtorter med goda demografiska och socioekonomiska förutsättningar på lång sikt. En växande befolkning och god köpkraftsutveckling ger möjlighet att nå framgång i JMs affär.

FINANSIELL A MÅL

Utdelningsmå l – Aktieutdelningen ska genomsnittligt, över en konjunkturcykel, motsvara 50 procent av koncernens resultat efter skatt.

Marginalmål – Rörelsemarginalen ska uppgå till 10 procent, varav resultat från fastighetsförsäljningar 1–2 procentenheter.

Soliditetsmå l – Den synliga soliditeten bör uppgå till 35 procent över en konjunkturcykel. Till den del synlig soliditet och räntetäckning varaktigt bedöms överstiga optimal kapitalstruktur ska kapital överföras till aktieägarna i, vid tidpunkten, lämplig form.

JM ska strategiskt vara tydligt inriktat mot kvalitativa och miljöanpassade bostäder och arbetsplatser, med högt kundvärde och i attraktiva lägen. Detta förutsätter en kontinuerligt god kunskap om våra kunders behov och prioriteringar. Bostäderna ska främst upplåtas för eget ägande, men kan även inkludera hyresbostäder. Projektutveckling av kontorsfastigheter ska vara begränsad och i första hand stödja JMs bostadsutveckling i större projekt där inslag av kontor ingår som en naturlig planförutsättning.

Fortsatt volymtillväxt ska genereras såväl organiskt som genom förvärv, med prioritet på att stärka koncernens position på befintliga marknader. Tillväxt ska ske med krav på god lönsamhet och marknadsledande position. Internationell tillväxt ska ske med försiktighet beaktat vikten av god kontroll av den operativa risken i JMs kapitalkrävande affär.

Produktionsstarter av bostäder ska ske i takt med säkerställd efterfrågan samt kvalitetssäkrad projektering och produktion. Följsamhet till JMs så kallade beslutsgrindar är ett centralt krav. Detta inkluderar tillräcklig nivå på bokning och kontraktsskrivning av bostäder före produktionsstart. JM ska långsiktigt

säkra produktionskostnaderna och därför upprätthålla en begränsad men effektiv egen produktionskapacitet, vilket dock alltid ska ställas i relation till kostnaden för externa produktionsresurser.

JM ska fokusera på kassaflöden och effektivt utnyttja balansräkningen. Detta uppnås genom hög takt i igångsättning, genomförande och försäljning av fastighetsprojekten.

TILL GÅNGS- OCH KAPITALSTRUKTUR

JMs ambition är att upprätthålla en över tiden väl avvägd tillgångsoch kapitalstruktur, anpassad för bolagets projektutvecklingsverksamhet.

Byggrättsportföljen ska optimeras över tiden med avseende på efterfrågan, planerad produktion och kapitalbindning. Balansräkningen ska normalt innehålla exploateringsfastigheter motsvarande cirka fyra års produktion uttryckt i antal byggrätter.

Balansposten projektfastigheter ska främst bestå av bostadsfastigheter för projektutveckling, i form av ombildning till bostadsrätt eller förtätning. JMs ambition är att balansräkningen inte innehåller några färdigutvecklade kontorsfastigheter, dessa ska säljas efter färdigställande.

Posten projektfastigheter kan variera i storlek med hänsyn till den cykliska karaktären på kontorsutveckling samt ett i tiden varierande utbud av bostadsfastigheter för försäljning.

Soliditetsmålet är en förenklad konsekvens av en mer djupgående analys där eget kapital har fördelats mot balansräkningens olika tillgångsslag och typ av verksamheter med beaktande av bedömd rörelserisk.

Den inbördes relationen mellan koncernens olika rörelserisker och tillgångsslag kan variera över tiden vilket därmed påverkar nivån för optimerad skuldsättningsgrad för koncernen. Dessutom omfattar kapitalstrukturplaneringen andra långsiktiga bedömningar förutom en rent modellmässig beräkning av lämplig kapitalstruktur.

AVKASTNINGSKRAV

För att generera störst värde för aktieägarna måste JM ha god kunskap om vilka investeringar som är lönsamma och når koncernens avkastningskrav. Varje investering i ett projekt måste därför generera en avkastning som täcker dess kapitalkostnad. Investeringens kassaflöde beräknas och diskonteras efter ett avkastningskrav som uppgår till 6,5 till 7,5 procent.

genomsnittlig Kapita lkostnad eget kapita l

• • Riskfri ränta aktuell bedömning av uthållig avkastning på tioåriga statsobligationer är 4,5 till 5,5 procent
• • Riskpremie för den risk investeraren tar vid en investering i JM- aktier uppskattas riskpremien till 5,0 till 5,5 procent
• • Avkastningskrav på det egna kapitalet (riskfri ränta plus riskpremie) är således 9,5 till 11,0 procent.

genomsnittlig Kapita lkostnad lånat kapita l

• • Riskfri ränta aktuell bedömning av uthållig avkastning på statsobligationer med löptid om två år, motsvarande en genomsnittlig projektlöptid, uppgår till 3,5 till 4,5 procent
• • Riskpremie för lånefinansiering antas i genomsnitt uppgå till 1,0 procent
• • Avdragsrätt eftersom räntekostnaden minskar den vinst på vilken skatten betalas, blir räntekostnaden i realiteten lägre. Med en bolagsskatt på 26,3 procent reduceras räntekostnaden efter skatt med 26,3 procent till 3,2 till 4,0 procent.

Kapita lstr uktur

• Skuldsättningsgrad – JM har som mål att skuldsättningsgraden i de enskilda projekten i genomsnitt ska uppgå till 1,0.

Nya projekts vägda kapitalkostnad (WACC ) uppgår därmed till 6,5 till 7,5 procent. Det innebär att koncernens genomsnittliga investeringar måste generera ett kassaflöde efter betalning av samtliga operativa kostnader och skatt, men före räntekostnader, på 6,5 till 7,5 procent av grundinvesteringen för att vara lönsamma.

Värdeskapande genom projektutve ckling

Projektutveckling innebär att förvärva obebyggd eller bebyggd mark som genom ny- eller ombyggnation förädlas till attraktiva bostäder, och i vissa fall nya stadsdelar, eller kommersiella lokaler.

BOSTÄDER

JM är en av Nordens ledande utvecklare av nya bostäder. Verksamheten är främst inriktad på nyproduktion av bostäder med tyngdpunkt på storstadsområden och universitetsorter i Sverige, Norge, Danmark, Finland och Belgien. JMs projektutveckling täcker alla led av värdekedjan, från förvärv av mark till försäljning av den nya bostaden. I många fall innebär JMs projekt att nya bostadsområden skapas.

JMs konkurrensförde lar

Framgångsrik projektutveckling förutsätter kompetens i allt från att hantera mark- och fastighetsförvärv, projektering och planprocesser till produktion, försäljning och förvaltning. JM har lång erfarenhet av att behärska denna helhet på ett värdeskapande sätt, inte minst genom en nära kontakt med våra slutkunder. Eftersom vår verksamhet är inriktad på nyproduktion av bostäder kan vi utveckla våra processer och samtidigt öka boendekvaliteten.

JMs projekt är ofta stora och komplexa, som Kvarnholmen i Nacka. Här satte JM under 2010 spaden i jorden för de första av cirka 1200 bostäder på ön vilket markerar slutpunkten för en nästan nittioårig industriepok. Andra stora, pågående projekt är Liljeholmen i Stockholm, Dalénum på Lidingö, Eriksbergsområdet i Göteborg och Dockanområdet i Malmö som omvandlas till nya stadsdelar.

JM har arbetat med projektutveckling av bostäder i 65 år och har en ledande position vad gäller kundorientering samt kvalitets- och miljöarbete.

Gemensamt ledningss ystem

JM arbetar med ett övergripande ledningssystem, det så kallade verksamhetssystemet, framtaget för att säkerställa ett gemensamt arbetssätt i JM som stödjer effektiv kontroll och styrning. Verksamhetssystemet dokumenterar JMs processer och fastställda affärskritiska krav och bygger på ständiga förbättringar och löpande erfarenhetsåterföring samt bidrar till ett strukturerat utvecklingsarbete.

JMs projekteringsanvisningar, som är en viktig del i verksamhetssystemet, styr bostadsutvecklingen mot beprövade och kostnadseffektiva arbetsmetoder och materialval. Projekteringsanvisningarna har utarbetats av JMs mest kvalificerade projekteringsledare, projektledare och hantverkare.

Projektutvecklingens faser

JMs projekt startar vanligtvis med ett markförvärv. Ett viktigt beslutsunderlag vid förvärv av mark och inför projektstart är de marknadsundersökningar som genomförs löpande för att analysera kundpreferenser avseende exempelvis boendeformer, utformning och läge.

Processen från att marken förvärvats till att de nya bostäderna är klara för inflyttning är alltid flerårig och inleds med en dialog och samarbete med berörd kommun för att slå fast hur marken kan användas. Därefter startar en projekteringsfas där arkitekter och andra konsulter kopplas in. Försäljning påbörjas och när en viss andel av de planerade bostäderna har bokats av kunder påbörjas byggandet. JMs åtagande sträcker sig till cirka två år efter inflyttning.

Värdeutve ckling

Markförvärv och idéfas är mycket viktiga inom projektutveckling. Att hitta utvecklingsbar mark till rätt pris och att utveckla bostäder och bostadsområden som tilltalar kunderna är centralt för att kunna driva projektutveckling med god lönsamhet.

Värdeskapandet är som störst under planprocessen, då JM i samarbete med berörd kommun definierar markanvändningen. Det är i denna fas som byggrätterna konkretiseras till sitt innehåll.  Värdeutveckling sker stegvis i takt med att markanvändningen definieras. När detaljplanen fastställts och bygglov erhållits, vilket kan ta mellan ett och fem år, och projektet har sålts till kund så har det fulla markvärdet uppnåtts. En aktiv fastighetsägare kan påverka planprocessen men den är också beroende av den kommunala planprocessen och eventuella överklaganden.

I tillägg till förvärv av obebyggd mark, förvärvar JM även bebyggda fastigheter som kan vidareutvecklas till attraktiva bostäder eller moderna kontor. I dessa fall skapar JM värdetillväxt genom förtätning, ombildning av hyresrätter till bostadsrätter, rivning samt om- och tillbyggnad.

Kommersie lla loka ler

Merparten av JMs verksamhet avser bostäder, men JM utvecklar även kommersiella lokaler. Projektutveckling av kommersiella lokaler är i högre grad än projektutveckling av bostäder påverkad av konjunkturutvecklingen och är därmed mer cyklisk till sin karaktär.

Attraktiva lägen, moderna, flexibla och effektiva kontor är framgångsfaktorer i detta arbete.

Projektutveckling av kommersiella lokaler sker främst i Stockholmsområdet och ska primärt stödja projektutvecklingen av bostäder. Inom ett utvecklingsområde kan det finnas behov av både bostäder och lokaler för att skapa ett attraktivt område.  Äldre bostadsområden kan förtätas med bostäder och tillhörande centrum moderniseras.

I den kommersiella verksamheten ingår även att utveckla hyresbostäder. När projektutvecklingen är slutförd säljer JM vanligtvis fastigheten eller använder den färdigutvecklade fastigheten som byte till byggrätter eller nya projektfastigheter. JM har ambitionen att del av utvecklade hyresbostäder behålls långsiktigt eller säljs till extern part för långsiktig förvaltning.

Kvarnholmen i Nacka. Industriområdet som funnits i nästan 90 år …

… omvandlas till bostäder och arbetsplatser vid Stockholms inlopp.

Kassaf lödeshantering

Det är för JM speciellt viktigt att kassaflödeshanteringen är effektiv, då projekten löper över lång tid. JMs styrsystem och processer är uppbyggda för att i samtliga projektfaser stödja och stimulera ett optimalt kassaflödestänkande och därmed en maximerad värdeutveckling i koncernen. Beslut om förvärv och produktionsstart är väsentliga affärsbeslut som har stor kassaflödespåverkan och de föregås av särskild analys och utvärdering.

Mark som JM förvärvar bokas inledningsvis upp som exploateringsfastighet i balansräkningen.  Vid produktionsstart för respektive projektetapp överförs fastigheten med bokfört värde till projektet och inräknas i projektets produktionskostnader. Samtidigt överförs marken genom försäljning till en nybildad bostadsrättsförening som under projektets gång faktureras löpande i enlighet med avtalad betalningsplan. Föreningen finansierar markförvärvet och entreprenaden med byggnadskreditiv från banksystemet.

Stark återh ämtning

Under 2010 stärktes efterfrågan på nyproducerade bostäder på JMs huvudmarknader i Sverige och Norge. Detta medgav högre nivå produktionsstarter för JM. Även på JMs övriga marknader i Danmark, Finland och i Belgien noterades en ljusning på bostadsmarknaden.

Totalt startade JM produktion av 3 404 bostäder under året, att jämföra med 2150 bostäder året innan. I Sverige var siffran 2 834, varav 89 procent var lägenheter i flerbostadshus och 11 procent småhus. I Norge produktionsstartades 429 bostäder, varav 75 procent utgjordes av lägenheter och 25 procent av småhus. I Danmark och Belgien produktionsstartades 62 respektive 48 lägenheter. Ett småhusområde om 31 enheter produktionsstartades i Finland. Av de produktionsstartade bostäderna utgör 211 hyresrätter i Stockholm åt extern beställare.

Marknaden för nyprod uktion 2010

De nordiska ländernas ekonomier har återhämtat sig starkt under 2010. Bostadsefterfrågan i framför allt Sverige och Norge har ökat i takt med en historiskt hög befolkningstillväxt, en bättre arbetsmarknad och en ökad förmögenhet hos hushållen. De historiskt låga räntenivåerna har också haft en positiv inverkan på efterfrågan av bostäder.

SVERIGE

Den svenska ekonomin återhämtade sig starkt under 2010 och noterade en BNP- tillväxt om drygt 5 procent. Antalet färdigställda bostäder minskade emellertid markant under 2010. Detta var ett resultat av den kraftiga inbromsningen av antalet produktionsstarter under hösten 2008 och våren 2009. Antalet byggstartade bostäder ökade dock under 2010, detta som ett

BOSTADSRÄTTSPRISER I SVERIGES STORSTADS-OMRÅDEN UNDER DE SENASTE 10 ÅREN

Produktionsstart för projekt vid Sjövikstorget, Liljeholmskajen.

resultat av en starkare efterfrågan. I samtliga storstadsregioner noterades under året en rekordhög befolkningstillväxt, hushåll med allt bättre ekonomi, en fortsatt ljusning på arbetsmarknaden och historiskt låga räntenivåer.

De svenska bostadsinvesteringarna som andel av BNP fortsatte under 2010 att vara på en internationellt sett låg nivå. I Sverige uppgår bostadsinvesteringarna som andel av BNP till cirka 3 procent, vilket kan jämföras med exempelvis Danmark som noterar cirka 4 procent eller Norge som har en nivå om drygt 13 procent.

JMs största delmarknader i Sverige är storstadsområdena Stockholm, Malmö/Lund och Göteborg. JM är marknadsledare på nyproduktion av bostadsrätter i Storstockholm. Bland de större projekten kan nämnas Liljeholmskajen i Stockholm, Kvarnholmen i Nacka samt Dalénum på Lidingö.

NORGE

Den norska ekonomin, exklusive olje- och gassektorn, noterade en tillväxt på drygt 1 procent under 2010. Antalet färdigställda bostäder minskade kraftigt under 2010. Precis som i Sverige var det ett resultat av den kraftiga inbromsningen av antalet byggstarter främst under 2009. Befolkningen i Osloregionen fortsatte

LÄGENHETSPRISER I OSLO, KÖPENHAMN OCH HELSINGFORS UNDER DE SENASTE 10 ÅREN

Oslo kommun Köpenhamns kommun Huvudstadsregionen Helsingfors 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 2001:1 2002:1 2003:1 2004:1 2005:1 2006:1 2007:1 2008:1 2009:1 2010:1 Kvartal NOK, DKK/m2 , löpande priser €/m2 (Helsingfors), löpande priser 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000

Källa: Respektive lands statistikbyrå, sammanställt av WSP Analys & Strategi.

under året att öka mycket starkt och stod för cirka 20 procent av den totala befolkningstillväxten i Norge.

JM är en av Norges större bostadsbyggare avseende produktion av lägenheter, med verksamhet i Osloregionen, Vestfold, Grenland, Bergen och Stavanger. Bland de större projekten kan nämnas Waldemars Hage i Oslo, Stongafjellet utanför Bergen, Lervik i Stavanger och Marius Brygge i Vestfold.

DANMARK

I Danmark återhämtade sig ekonomin och BNP växte med drygt 2 procent under 2010. Antalet byggstartade bostäder fortsatte på en låg nivå. Antalet färdigställda bostäder minskade för tredje året i rad och hamnade i nivå med de historiskt låga siffrorna från första delen av 1990-talet. En ljusning på bostadsmarknaden är en högre efterfrågan vilket gav genomslag i stigande bostadspriser under året.

JMs verksamhet är koncentrerad till Köpenhamnsområdet där ett nytt projekt, Kajkanten, produktionsstartades under året.

FINLAND

Under 2010 växte BNP med nästan 3 procent. Antalet färdigställda bostäder ökade något jämfört med 2009, men fortsatt på en låg nivå. Antalet påbörjade bostäder ökade kraftigt under året.

JM etablerade sig i regionen under 2007 och bedriver verksamhet inom Helsingforsområdet. Under 2010 produktionsstartades ett småhusprojekt.

BELGIEN

Den belgiska ekonomin återhämtade sig under 2010 och växte med drygt 3 procent vilket medförde stigande bostadspriser i främst Brysselregionen.

JM utvecklar bostäder i Brysselregionen. Kunderna är i huvudsak privatpersoner men också nationella och internationella företag och institutioner. Kundernas bostadsköp sker främst i syfte att bruka dem själva men också för uthyrning.

Under 2010 produktionsstartade JM ett nytt projekt i Brysselregionen.

BOSTADSINVESTERINGAR I RELATION TILL BNP 2006 Q1–2010 Q3 GLIDANDE MEDELVÄRDE, LÖPANDE PRISER

Källa: Eurostat och Evidens.

bostads byggandet – ANTAL PÅBÖRJADE BOSTÄDER

Land	2010	2009	2008
Sverige	25 000	16 700	21600
Norge	21 200	19 600	25 800
Danmark *	15 000	14 400	14100
Finland*	32 400	23100	23 500

* Avser perioden Q4 2009 till och med Q3 2010

Källa: Respektive lands statistikbyrå, sammanställt av WSP Analys & Strategi.

JMs SÅLDA BOSTÄDER
Land	2010	2009	2008
Sverige	2 615	2 686	1625
Norge	512	502	136
Danmark	84	63	64
Finland	30	12	10
Belgien	35	28	36
Totalt	3 276	3 291	1871

JMs PRODUKTIONSSTARTade bost äder

Land	2010	2009	2008
Sverige	2 834	1791	1570
Norge	429	359	227
Danmark	62	0	0
Finland	31	0	0
Belgien	48	0	32
Totalt	3 404	2150	1829

JMs BOSTÄDER I PÅGÅENDE PRODUKTION

	2010-12-31	2009-12-31
Antal bostäder i pågående produktion 1)	5 431	3 744
Andel sålda bostäder i pågående produktion, %2)	64	54
Andel bokade bostäder i pågående produktion, %	18	25
Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, %	82	79
1) Från och med produktionsstart till och med sista inflyttning enligt plan
Varav hyresrätter	690	562
2) Andel sålda bostäder i form av bindande kontrakt med slutkund

Bedömd marknadsposition 2010, privata bostadsmarknaden, på orter där JM har verksamhet

Land	JMs marknads position	Större konkurrenter
Sverige	1	NCC, Peab, Skanska och HSB
Norge	Bland de 5 främsta	Veidekke, Skanska, Block Watne och Peab
Danmark*	Bland de 5 främsta	NCC, Sjaelsø och  Arkitekt Gruppen
Belgien**	Bland de 10 främsta	Immobel, Thomas & Piron och Bouygues
Finland	***	YIT, Skanska, NCC och Lemminkäinen Talo

* Köpenhamnsregionen

** Bryssel, Namur och Brabant Wallon

***  Verksamhet startades under 2007 i Huvudstadsregionen

ANDEL AV JMs SÄLJSTARTADE BOSTADSRÄTTER I OLIKA PRISINTERVALL 2006–2010, SVERIGE

GENOMSNITTSPRIS1) FÖR JMs SÄLJSTARTADE BOSTÄDER 1999–2010, SVERIGE

Marknadsöversikt 11

12 Markna dsöversikt JMs 10 STÖRSTA PROJEKT 2010

Järvastaden

Trädgårdsstad med stadskänsla nära city

Järvastaden är en ny stadsdel nära Igelbäckens naturreservat i Solna och Sundbyberg. JM erbjuder modernt boende i lägenhet eller småhus. Kombinationen av vacker natur och centralt läge gör Järvastaden till en unik stadsdel.

Ort: Solna och Sundbyberg Utvecklingsperiod: 2007–2017 Bostadstyp: Småhus/Flerbostadshus Antal bostäder: – Totalt: drygt 880 1) – Påbörjade: 381 varav 90 småhus – Prod. startade under 2010: 67

Lägenhetsstorlekar: 38–114 m2, T-bana 8 km

Antal kvarvarande byggrätter: cirka 5501) Läge: Natur- och storstadsnära Kommunikation: Buss, Pendeltåg, Avstånd till Stockholm centrum:

1) Antal i balansräkningen. Till detta kommer cirka 500 byggrätter enligt optionsavtal.

2–5 Rum och kök

Järvasta den – en stadsdel nära natu r och storsta d

JM är ett av flera företag som utvecklar bostäder i området som ligger vid kommungränsen mellan Solna och Sundbyberg. Bakom initiativet att utveckla och planlägga den gamla militärmarken i Västerjärva norr om Stockholm står Järvastaden AB.

– Det är inspirerande att arbeta med ett så stort utvecklingsområde som Järvastaden, säger Rickard Johansson, projektledare på JM i Järvastaden. Vi bygger kvarter för kvarter och i vår är det dags för kunderna i projekt Löjtnanshjärtat att flytta in i sina lägenheter. Vi har skickat ut information kvartalsvis till kunderna så att de har kunnat följa byggprocessen och jag vet att många kunder även har gått in på vår webbplats för att titta på bilder från arbetsplatsen.

Redan 2008 flyttade de första JM-kunderna in i sina bostäder och fram till idag har vi produktionsstartat cirka 400 bostäder i området – både småhus och flerbostadshus.

Många av JMs kunder i Järvastaden är barnfamiljer som köper en större lägenhet. Det är närheten till natur och friluftsliv i kombination med ett bra läge och med närhet till föräldrarnas arbetsplatser som lockar. Från Järvastaden är det gångavstånd till Hallonbergens tunnelbanestation respektive Ulriksdals pendeltågsstation och med tåget har man bara 10 minuters resväg till Stockholms central. Kanske kan man säga att i Järvastaden skapar de sig möjligheter att få ihop "livspusslet".

När vi träffar Rickard ska han just avsluta ett möte med platschef Jonny Åkesson och mätningstekniker Marie Öqvist ute på arbetsplatsen. Han säger att det är viktigt att alla medarbetare får rätt förutsättningar för att göra ett bra jobb och att alla får till-

Projektledare Rickard Johansson i blå hjälm i möte med Jonny Åkesson och Marie Öqvist.

räckligt med tid för att både planera och genomföra sitt arbete. Det ger goda förutsättningar för att alla också kan ta ansvar och växa med uppgiften.

– Att få vara med från när första strecket dras på ritning tills att bostäderna är färdigställda och våra kunder flyttar in är stimulerande, säger Rickard.

14 Markna dsöversikt JMs 10 STÖRSTA PROJEKT 2010

Liljeholmskajen

En del av Stockholms nya innerstad

Här är stadsmiljö och naturupplevelser i ovanligt fin balans. Söder och resten av innerstaden ligger på andra sidan Liljeholmsbron. Årstaviken, sjön Trekanten och Mälarens vatten vid Vinterviken ger fantastiska möjligheter till rekreation året runt.

Ort: Stockholm	Antal kvarvarande byggrätter:
Utvecklingsperiod: 2001–2018	cirka 1400
Bostadstyp: Flerbostadshus	Läge: Centralt
Antal bostäder:	Kommunikation: T-bana, buss
– Totalt: cirka 3 200	Avstånd till Stockholm centrum:
– Påbörjade: 1801	5 km
– Prod.startade under 2010: 124
Lägenhetsstorlekar: 64–142 m2 ,
2–5 Rum och kök

Unikt läge vid Stockholms inlopp

Efter nästan 90 år som industriområde får området moderna bostäder med ett unikt sjöläge. Det stolta arvet från industrins glansdagar finns kvar på ön och ger karaktär till den levande stadsdelen som nu växer fram. De nya husen har fasad i tegel och puts som smälter in i övrig bebyggelse. Från Kvarnholmens norra kaj har man utsikt över Stockholms inlopp och Djurgården.

Ort: Nacka	Antal kvarvarande byggrätter:
Utvecklingsperiod: 2010–2022	cirka 1050
Bostadstyp: Flerbostadshus	Läge: Centralt
Antal bostäder:	Kommunikation: buss
– Totalt: cirka 1100	Avstånd till Stockholm centrum:
– Påbörjade: 54	6 km
– Prod.startade under 2010: 54
Lägenhetsstorlekar: 53–108 m2 ,
2–4 Rum och kök

På klassisk mark på Lidingö

I det tidigare AGA-området på Lidingö, kallat Dalénum skapas ett helt nytt bostadsområde. De första husen ligger i direkt anslutning till strandkanten i ett parkområde. Dalénum kommer att bli en levande stadsdel med bostäder och arbetsplatser. I den centrala delen av området skapar JM en stadsmässig karaktär med gator, torg och kajer. Industrikaraktären inom de historiska kvarteren kommer att renodlas och förädlas.

Ort: Lidingö	Antal kvarvarande byggrätter:
Utvecklingsperiod: 2010–2018	drygt 7001)
Bostadstyp: Flerbostadshus	Läge: Centralt
Antal bostäder:	Kommunikation: Tåg, buss
– Totalt: drygt 7501)	Avstånd till Stockholm centrum:
– Påbörjade: 60	9 km
– Prod.startade under 2010: 60
Lägenhetsstorlekar: 52–168 m2 ,
2–6 Rum och kök

1) Därutöver finns 225 byggrätter avseende hyresrätter.

Kungsängen, Uppsala

Uppsalas nya entré mot söder

Med Industristaden omvandlas traditionsrik industrimark till en helt ny stadsdel strax söder om Uppsalas gamla stadskärna. Gemytliga innergårdar och alléer skapar gröna rum med plats för möten och avkoppling. De naturliga fördelar som finns i olika lägen tas till vara, exempelvis i form av takterrasser eller små trädgårdar.

Ort: Uppsala	Antal kvarvarande byggrätter: 470
Utvecklingsperiod: 2002–2017	Läge: Centrumnära
Bostadstyp: Flerbostadshus	Kommunikation: Buss
Antal bostäder:	Avstånd till Uppsala centrum,
– Totalt: cirka 1000	Stora Torget: 0,7 km
– Påbörjade: 524
– Prod.startade under 2010: 52
Lägenhetsstorlekar: 43–116 m2 ,
1–5 Rum och kök

Dockanområdet

Dockan – där staden möter havet

Mitt i Öresundsregionen ligger Dockanområdet, det nya Malmö som anpassats för både europeiska företag och nordiskt boende. Ett unikt läge, nära staden och med utsikt över Öresund har gjort Dockan till ett av de mest populära områdena att bo i.

Ort: Malmö	Antal kvarvarande byggrätter: 214
Utvecklingsperiod: 2003–2013	Läge: Centrumnära/intill havet
Bostadstyp: Flerbostadshus	Kommunikation: Buss
Antal bostäder:	Avstånd till Malmö centrum:
– Totalt: 870	0,5 km
– Påbörjade: 656
– Prod.startade under 2010: 107
Lägenhetsstorlekar: 36–93 m2 ,
1–4 Rum och kök

Småstaden vid havet

Den nya småstaden växer fram med låga kvarter i en stimulerande miljö med smak av sol, sand och hav. En blandning av bostadsrätter med havs- eller parkutsikt och strandnära radhus med äganderätt.

Antal kvarvarande byggrätter:
cirka 570
Läge: Intill havet
Kommunikation: Buss
Avstånd till Lund/Malmö centrum:
8/10 km

16 Markna dsöversikt JMs 10 STÖRSTA PROJEKT 2010

Norra Älvstranden

Norra Älvstranden fortsätter att växa

Sannegårdshamnen har blivit ett av Göteborgs attraktivaste områden och ett stenkast från havet växer det nya området Västra Eriksberg fram med stadskänsla som kännetecken. Utmed kajerna finns gångstråk, butiker, uteserveringar och evenemangsplatser som bidrar till en levande stadsmiljö.

Ort: Göteborg	Antal kvarvarande byggrätter:
Utvecklingsperiod: 2002–2015	drygt 300
Bostadstyp: Flerbostadshus	Läge: Vattennära
Antal bostäder:	Kommunikation: Buss, båt
– Totalt: cirka 900	Avstånd till Göteborg centrum:
– Påbörjade: 587	5 km
– Prod.startade under 2010: 70
Lägenhetsstorlekar: 40–84 m2 ,
1–3 Rum och kök

Första parkett till naturen

Öster Mälarstrand är beläget i södra delen av Västerås mellan natursköna Mälarparken och Mälarens strand. Här byggs bostadsrätter med närhet till vacker natur som uppmuntrar till friluftsaktiviteter.

Ort: Västerås	Antal kvarvarande byggrätter: 891)
Utvecklingsperiod: 2008–2012	Läge: Centralt
Bostadstyp: Flerbostadshus	Kommunikation: Buss
Antal bostäder:	Avstånd till Västerås centrum:
– Totalt: cirka 1781)	2 km
– Påbörjade: 89
– Prod.startade under 2010: 33
Lägenhetsstorlekar: 38–111 m2 ,
1–4 Rum och kök

1) Antal i balansräkningen. Till detta kommer cirka 380 byggrätter enligt avtal.

Nytt bostadsområde i Oslo

Med kombinationen centralt läge i staden och naturen inpå knuten erbjuder Grefsen Stasjon ett unikt boende. Stasjonsparken är en naturlig mittpunkt med fina promenadstråk och med närhet till Torshosdalens grönområde.

4751)
Läge: Centralt och naturnära
Kommunikation: Spårvagn, tåg och
buss
Avstånd till Oslo centrum: cirka
5 km

1) Inga byggrätter i balansräkningen. Samtliga enligt avtal.

JM första handsval vid köp av NY bostad

Det ska vara lika tryggt, enkelt och bekymmersfritt för kunden att köpa ett JM-hem som det är att bo i ett. JMs ambition är att vara kundens förstahandsval vid köp av en ny bostad – där kundfokus och lyhördhet gentemot våra kunders behov är avgörande framgångsfaktorer.

En mycket viktig del i JMs utvecklingsarbete handlar om att kontinuerligt skaffa djupare kunskap om vilka våra kunder är och vilka önskemål de har kring sitt boende.

Vi genomför regelmässigt kundundersökningar i bostadsprojekten både i planeringsstadiet (Tidig kundundersökning) och i utvärderande syfte (Nöjd Kund Index, NKI) både i samband med inflyttningen och i samband med garantibesiktningen 2 år efter inflyttning.

Dessutom genomförs kundundersökningar kring specifika teman utifrån olika fokusområden. Under året har bland annat

en omfattande studie genomförts för att få aktuell information om ett hundratal olika kundvärden som finns i en JM-bostad.

I JMs årliga affärsutvecklingsrapport sammanställs insikter kring vad som sker i vår omvärld och på marknaden i stort. Att i god tid kunna se och förstå förändringar i samhället och vilken betydelse de har för hur människor lever, arbetar och bor är något vi tror är avgörande framgångsfaktorer för vår verksamhet.

Sma rta Kvadrat

Vi har valt att sammanfatta vårt erbjudande under begreppet "Smarta Kvadrat".

För JM är smarta kvadrat ett förhållningssätt med fokus på genomtänkta och välplanerade bostäder.

Från det att ett nytt bostadsområde bara finns i vår tankevärld, till att kunden flyttar in och kan börja trivas. Med allt vad det innebär av klimatsmart tänkande, ekonomisk trygghet och utrymme för olika personligheter.

Det är smart att bygga där människo r vill bo

Kunden ska ju inte bara trivas i sitt nya hus, själva området är också viktigt. Därför bygger vi alla våra hus i attraktiva lägen nära kommunikationer och bra infrastruktur där gatumiljö, gräsmattor och lekparker med mera är klart när kunderna flyttar in.

Det är smart att erbju da genomt änkta lösninga r

I JMs bostäder är allt nytt från början. I alla bostäder ingår JM Original som är en noga utvald inredning, men här finns också rum för egna önskemål. Våra inredningsguider, skräddarsydda för varje bostadsområde, gör det enkelt för den kund som vill vara med och påverka själv.

Det är smart att bygga milj öanpassat

JM bygger bara lågenergihus med bland annat extra isolering i golv, väggar och tak. Vårt klimatsmarta och energieffektiva byggande gäller naturligtvis även fönstren. De är bland annat belagda med ett speciellt ytskikt som minskar värmeförlusterna och därmed också kundens energikostnader. Skönt att veta för våra kunder är dessutom att våra bostäder har individuell varmvattenmätning, vilket gör att de bara betalar för sin egen förbrukning. Över huvud taget är sunda och beprövade naturmaterial en självklarhet i JMs bostäder. Därför förekommer inga allergiframkallande material.

Det är smart att bygga in trygg het i bostadsaff ären

En mycket viktig komponent som samhällsbyggare är att bygga trygga bostadsområden och bostadsmiljöer. Ett arbete som intensifierades för cirka 10 år sedan och bland annat resulterade i Botryggt-05, ett samarbete mellan ett antal större byggföretag och Stockholmspolisen. I januari 2010 inledde JM ett samarbete med stiftelsen Tryggare Sverige. Tillsammans har stiftelsen och JM arbetat fram ett trygghetsprogram, som ska säkerställa att JM alltid beaktar trygghetsfrågor i allt från förvärv, planering till produktion och inflyttning. I programmet ingår bland annat en trygghetsanalys som genomförs tidigt i projektet i samverkan med arkitekter och kommunens tjänstemän på plankontoren.

Det ska vara och kännas tryggt att köpa sin bostad av JM. Vi erbjuder ett trygghetspaket med bland annat försäkring mot dubbel boendekostnad och tillträdesskydd där kunden kan skjuta upp sin inflyttning med upp till tre månader om denna av någon anledning inte kan ske på utsatt datum.

Kundombu dsman

JM eftersträvar alltid god kvalitet och att kunna lämna över en felfri bostad i rätt tid. Naturligtvis vill vi alltid bemöta kunden på ett bra sätt, men ibland uppstår missförstånd och ibland gör vi fel. Kundombudsmannen är anställd av JM och har till uppgift att från en utgångspunkt utanför det aktuella projektet pröva kundens klagomål och vid behov medla mellan kunden och JM.

BRANSCHEN S MEST NÖJDA KUNDER

Nöjda kunder är den absolut viktigaste nyckeln till framgång. För bostadsutvecklingsbranschen i Sverige finns ett branschindex som mäter Nöjd Kund Index (NKI). JM har för andra året i rad branschens mest nöjda kunder med ett NKI på 75, vilket kan jämföras med branschindex på 69 av 100 möjliga poäng. JMs bästa projekt 2010 var Gyllins Trädgård i Malmö, Lund Väster i Lund och Hornsplan i Stockholm. (Källa: Prognoscentret.)

VIP

Att vara VIP-kund hos JM innebär att kunden får veta när, var och hur vi ska bygga nya bostäder, innan de släpps till allmän försäljning. VIP-kunderna får nyhetsbrev regelbundet med aktuella bostadsprojekt och dessutom förtur till våra bostäder. Att vara VIP-kund kostar 200 kronor per år.

Intresset för, och tillströmningen av, nya VIP-kunder var mycket positiv under 2010 och totalt tillkom 6 500 nya VIP-kunder.

Andel av JMs köpa re som är VIP-ku nder

2010	2009	2008	2007	2006
32%	27%	34%	26%	19%

Bra materialval och grundsta ndard

Redan när vi skissar på ett nytt bostadsprojekt är inredningen en viktig del i planeringen. Efter att kunden har bokat sin nya bostad får kunden inredningsguiden där vi presenterar det genomarbetade JM Original samt tillvalsutbudet. Kunden träffar sedan projektets inredningsansvarige och går igenom de val man önskar göra för sin drömbostad. JMs inredningsansvariga arbetar med att skapa förutsättningar för bra materialval och grundstandard. Vi arbetar löpande med trendbevakning – det som påverkar vårt boende på lite längre sikt. Till exempel hur miljöfrågan påverkar vårt sätt att se på materialval och design.

JM fortsätt er den digitala utveckl ingen

2010 var året då JM etablerade sig i sociala medier och startade en Facebookgrupp, en YouTube- respektive Twitterkanal. I första hand togs steget för att lära känna kanalen som sådan lite bättre men också för att erbjuda kunder och övriga intressenter en ny möjlighet till dialog med JM.

JMs första mobilapplikation lanserades. Applikationen innehåller från början information om alla pågående projekt. Besökaren i JMs visningsbostäder kan via sin telefon titta på filmer och annan extra information som kan laddas ner på plats under visningen. Det går även att se bilder på hur utvalda projekt kommer att se ut som färdigställda när app-användaren står vid byggplatsen. JM vill vara där kunderna är och därför kommer utvecklingen av de digitala kanalerna och mobilitet att bli allt viktigare.

INREDNINGSSTILAR

Sedan några år tillbaka arbetar JM med sex inredningsstilar. JM har valt att kalla stilarna för Trend Nutid, Trend Eco, Natur Genuin, Modern Urban, Klassisk Rustik och Klassisk Poetisk.

Det nya för 2010 är Trend Eco, en tillåtande stil, med stort utrymme för personlighet. Arbetet har sedan övergått i att överföra denna stil på vad det innebär för kökslucka, handtag, kakel och så vidare för att skapa rätt förutsättningar att inreda det personliga trendiga hemmet.

Visnings daga r i pågående proj ekt

Stora Visningsdagen är ett återkommande arrangemang där JMs pågående bostadsprojekt håller öppet för visning under en och samma dag. Här presenteras JMs lösningar på de förväntningar, behov och önskemål våra kunder ger uttryck för i JMs återkommande marknadsundersökningar. Under 2010 genomfördes fem stora visningsdagar. Tema för våren var balkong och trädgård och under hösten fokuserade vi på badrum.

Intresset för visningsdagarna är fortsatt stort med ett genom-

snittligt besöksantal om drygt 2 000 personer per tillfälle. De lockar många nya potentiella köpare och majoriteten är förstagångsbesökare. Över 70 procent av besökarna anger att besöket har ökat deras intresse för att köpa en JM-bostad i framtiden.

Under 2010 höll JMs visningsbostäder i Sverige, Norge och Danmark öppet under sommaren vilket resulterade i många nya kunder i en annars lugn sommarmarknad.

Aktuella visningar och visningstider finns på JMs webbplats jm.se och i mobilen på mobil.jm.se

entré

JMs kundmagasin entré skickas hem till VIP-kunderna fyra gånger per år.

Magasinet innehåller bland annat reportage hos kunder som nyss flyttat in, beskrivning av nya bostadsområden, information inom olika temaområden samt planerade bostadsprojekt.

MARKNADSVÄRDE BOSTADSBYGGRÄTTER STORSTOCKHOLM Marknadsvärde, mkr

0 200 400 600 800 1000 1200 Översiktsplan Detaljplan Bygglov

2008 2009 2010

MARKNADSVÄRDE BOSTADSBYGGRÄTTER ÖVRIGA SVERIGE

Bostadsbyggrätter ger goda förutsättningar

JM investerar kontinuerligt i utvecklingsbar mark för framtida produktion och hade vid årsskiftet 27 500 disponibla byggrätter (27 900). Byggrätterna var geografiskt fördelade med 40 procent i Storstockholm, 35 procent i övriga Sverige och 25 procent i Norge, Danmark, Finland och Belgien.

Den disponibla byggrättsportföljen omfattar byggrätter av två slag; byggrätter i balansräkningen, 17 600 (18 400), samt byggrätter som disponeras genom villkorade förvärv eller samarbetsavtal, 9 900 (9 500). Byggrätter som disponeras genom villkorade förvärv eller samarbetsavtal tillgångsförs inte i balansräkningen. I de flesta fall har JM möjlighet att avgöra både om och när marken ska köpas.

Kapitalbindningen i byggrätter (exploateringsfastigheter i balansräkningen) för bostäder har ökat till 5 314 mkr (4 882) vid utgången av året.

Bra sammansättning

JMs planerade bostäder finns både i traditionellt starka bostadsmarknader och i nya framväxande.

Många av de planerade bostäderna tillfredsställer köpares krav på goda kommunikationer, ett sjönära läge och närhet till service och skolor.

Stigande bostadspriser har gjort att många bostadssökande letar sig allt längre ut från de största städerna vilket underlättats av förbättrade kommunikationer som ökat möjligheterna till längre pendlingsavstånd. Denna utvidgning av storstadsregionerna har gjort nya bostadsmarknader intressanta. Samtidigt ser vi en tydlig trend att centrala stadslägen blir allt mer attraktiva.

Vid årsskiftet 2010/2011 genomförde externt värderingsföretag en värdering av JMs samtliga exploateringsfastigheter för bostäder i samarbete med JM. Värderingarna är gjorda utifrån ett tänkt försäljningspris av fastigheterna till rådande dagsvärden, framtida exploateringsvinster är inte beaktade. Värderingarna baseras på objektens läge, attraktivitet, omfattning och typ av planerad bebyggelse, skede i planprocessen samt den tid som återstår till byggstart.

Bedömt marknadsvärde för JMs exploateringsfastigheter för bostäder uppgår till 7,9 mdkr (6,8). Motsvarande bokförda värde är 5,3 mdkr (4,9). De 9 900 bostäder som disponeras genom villkorade förvärv omfattas ej av värdebedömningen.

Marknadsvärde, mkr

JMs disponibl a bostadsbyggrätter

	Antal byggrätter
Geografiskt område	2010	2009
Storstockholm exklusive Sigtuna, Vallentuna, Norrtälje	11100	10 700
Malmö, Lund, Helsingborg, Halmstad	3 600	3 600
Storgöteborg, Linköping, Jönköping	2 700	2 700
Uppsala, Sigtuna, Vallentuna, Norrtälje, Västerås, Örebro	3 300	3 900
Oslo-området	3 450	3 250
Bergen, Stavanger	1550	1550
Storköpenhamn	750	900
Helsingfors	150	300
Bryssel	900	1000
Totalt (cirka)	27 500	27 900

Marknadsvärdet fördelas enligt följ ande:

	Marknadsvärde	Bokfört värde
Miljarder kr	2010	2009	2010	2009
Stockholm	4,3	3,2	2,6	2,1
Övriga Sverige	2,0	1,9	1,5	1,5
Utland	1,6	1,7	1,2	1,3
Summa	7,9	6,8	5,3	4,9

En del av exploateringsfastigheterna har kvarstående äldre bebyggelse som genererar driftnetton och som är planerade att byggas om eller rivas i framtiden. Värdebedömningen för dessa byggnader baseras på nuvarande hyresintäkter samt på objektens kommande användning där hänsyn tagits till kostnader för nödvändiga om- och tillbyggnader eller eventuell rivning. Marknadsvärdet för dessa byggnader är inkluderade i summeringen ovan.

Skedet i planprocessen har av värderingsföretag klassats i olika planskeden; råmark, översiktsplan, detaljplan och bygglov. I diagrammen på sidan 20 har marknadsvärdet för JMs exploateringsfastigheter fördelats på olika planskeden.

Detaljplaneskedet omfattar tiden från att detaljplanearbete påbörjas fram till att bygglov söks.

Fastighetsutveckl ing stöd åt bostadsaffären

JMs projektutveckling av äldreboenden, hyresrätter och kommersiella lokaler är i huvudsak koncentrerad till Storstockholm och har som syfte stödja bostadsaffären.

BOSTADSFASTIGHETER

Transaktionsvolymen har ökat under 2010 vilket till största delen kan hänföras till inhemska aktörer. Utländska investerare börjar dock allt mer hitta tillbaka till den svenska fastighetsmarknaden. (Källa: NAI Svefa.)

Hyresrättsprojektet Markan i Hägernäs, Täby färdigställdes under 2010. Heba Fastighets AB var köpare av fastigheten som består av 52 hyresbostäder med en total bostadsyta på 2 848 kvadratmeter.

Äldreboendet Ymerplan, Sigtuna tillträddes under våren 2010. Köpare var KPA och aktuell bruksarea 5 400 kvadratmeter, 72 lägenheter.

I september 2010 färdigställdes det särskilda boendet för äldre, Solbacka i Norrtälje med 64 bostäder, bruksarea 4 368 kvadratmeter med Norrtälje kommun som hyresgäst.

Detaljplanen för Dalénum godkändes av Lidingö kommun i mars 2010. Förutom cirka 1000 bostäder, varav 225 hyresrätter, omfattade detaljplanen även ett särskilt boende för äldre. Exploateringsarbeten för äldreboendet påbörjades under 2010 och sker parallellt med bostadsarbetet.

Arbetet med att ackvirera mark för hyresrätter pågår löpande i Stockholm med kranskommuner. Under året har arbetet intensifierats för mark upplåten med tomträtt, företrädesvis i Stockholm. I januari blev det klart med en markanvisning om cirka 100 lägenheter i Stureby. Detaljplanarbetet för projektet beräknas starta under 2011.

JMs dotterbolag Seniorgården kartlägger kontinuerligt kommunernas behov av äldrebostäder och söker löpande markanvisningar. JM följer även utvecklingen av den nya boendeformen för äldre, Trygghetsbostäder.

JMs FASTIGHETSFÖRSÄLJNINGAR*

KOMMERSIE LLA FASTIGHETER

Kontorshyrorna på Stockholmsmarknaden tycks ha bottnat och marknaden visar tecken på stabilisering. Sedan årsskiftet 2009 har hyresnivån i CBD (Central Business District) ökat och ligger för närvarande på cirka 4 000 kronor per kvadratmeter. (Källa: Jones Lang LaSalle.)

Transaktionsvolymen i Sverige har mer än fördubblats under 2010 från en låg nivå under 2009. (Källa: Jones Lang LaSalle.)

Dalénumlokalerna på Lidingö är belägna i gamla genuina industribyggnader som byggts om till moderna kontor. Projektarbetet med de kommersiella delarna har övergått i ett förvaltningsskede. Den största hyresgästen är AGA, där hyresavtalet är på 10 år och omfattar cirka 8 000 kvadratmeter. Enligt detaljplaneförslaget ska det efter rivning och ombyggnad till bostäder finnas drygt 42 000 kvadratmeter kommersiella lokaler kvar och cirka 1000 bostäder, varav 225 hyresrätter.

Bolinder Strand vid Mälarens strand, även det i genuina industribyggnader i naturskönt läge, har projektförvaltats under året. De kommersiella lokalerna har utvecklats och arbetet med uthyrning löper på.

Under december förvärvades två fastigheter, Grammet 1 och Vävnaden 1, vid Brommaplan i Stockholm. Förvärvet omfattar cirka 7 300 kvadratmeter kommersiella lokaler. Totalt planeras för cirka 14 000 kvadratmeter handel och service och cirka 600 bostäder vid Brommaplan. Byggstart är planerad till 2013.

Marknadsvärdering		2010-12-31			2009-12-31
– projektfastigheter	Marknadsvärde, mkr	Bokfört värde, mkr	Yta (000) m²	Uthyrningsgrad årshyra, %	Bokfört värde, mkr
Fastigheter under utveckling	541	530	58	88	558
Färdigutvecklade kontorsfastigheter	144	131	7	98	38
Totalt	685	661	65	89	596

JM Bostad Stockh olm

MARKNAD

Efterfrågan på bostäder är fortsatt god och intresset för JMs projekt är stort med en god försäljning under året. Utbudet av nya bostäder är fortsatt lågt i förhållande till långsiktig efterfrågan i Stockholmsområdet. Historiskt hög befolkningstillväxt kombinerat med hushåll med en starkare ekonomi håller efterfrågan på en hög nivå.

JM är marknadsledande på nyproduktion av bostadsrätter i Storstockholm med pågående projekt i flertalet kommuner i länet. Några av de större projekten i regionen är Liljeholmen/ Stockholm, Kvarnholmen/Nacka, Dalénum/Lidingö, Järvastaden/Solna/Sundbyberg, Långbro/Stockholm, Kojan/Västra Kungsholmen, Fågelviken/Örnsberg, Norra Frösunda/Solna och Hägernäs/Täby.

RESULTATUT VEC KLING

Affärssegmentets intäkter ökade till 3 824 mkr (3 330) och rörelseresultatet ökade till 634 mkr (496). I resultatet ingår 30 mkr hänförligt till två avyttringar av fastigheter i pågående projekt. Rörelsemarginalen ökade till 16,6 procent (14,9). Ökningen av rörelsemarginalen är främst hänförlig till högre prisnivå i projekten. Kassaflödet under året belastas av större investeringar i exploateringsfastigheter och erlagda likvider.

BYGGRÄTTER

Under året har byggrätter motsvarande cirka 900 (120) bostäder förvärvats på Lidingö, i Nacka, Stockholm, Sundbyberg samt Tyresö.

PRODU KTIONSSTARTER

Under året har produktionsstarter skett för 1604 (1102) bostäder varav 990 i Stockholm, 137 i Järfälla, 134 i Solna, 99 i Sollentuna, 91 i Nacka, 60 på Lidingö, 58 i Värmdö, 22 i Täby samt 13 i Sundbyberg.

Den nya detaljplanen för Dalénumområdet har vunnit laga kraft under året.

JM Bostad Stockh olm

Affärssegmentet JM Bostad Stockholm utvecklar bostadsprojekt i Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder.

Lummig gårdsmiljö i Frösunda Park, Solna. Liljeholmskajen, en del av Stockholms nya innerstad.

JM Bostad Riks

MARKNAD

Efterfrågan på bostäder är fortsatt god. Intresset för JMs projekt är stort liksom kundernas benägenhet att teckna kontrakt vilket inneburit en fortsatt god försäljning. Faktorer bakom den starka återhämtningen på bostadsmarknaden var en fortsatt god befolkningstillväxt, hushåll med en starkare ekonomi och en förbättrad arbetsmarknad.

JMs största delmarknader inom JM Bostad Riks är Göteborg, Malmö/Lund och Uppsala.

Större projekt finns i det tidigare hamnområdet på Norra Älvstranden och i Kviberg i Göteborg, i Kungsbacka, i Dockanområdet i Malmö, i Lomma Strandstad i Lomma kommun samt i sockerbruksområdet i centrala Lund.

De största projekten i Uppsala är Kungsängen och Luthagen nära centrum.

RESULTATUT VEC KLING

Affärssegmentets intäkter uppgick till 2 749 mkr (2 296) och rörelseresultatet ökade till 219 mkr (166). Rörelsemarginalen ökade till 8,0 procent (7,2). Ökningen av rörelsemarginalen är främst hänförlig till högre prisnivå i projekten. Årets starka kassaflöde förklaras främst av minskat rörelsekapital.

BYGGRÄTTER

Under året har byggrätter motsvarande cirka 950 (400) bostäder förvärvats i Göteborg, Helsingborg, Linköping, Lund, Malmö, Uppsala och Örebro.

PRODU KTIONSSTARTER

Under året har produktionsstarter skett för totalt 1230 (689) bostäder; 966 (570) var bostäder i flerbostadshus, varav 392 i Skåne (179 i Malmö, 145 i Lomma samt 68 i Lund), 112 i Göteborg, 29 i Jönköping, 59 i Linköping, 32 i Örebro, 82 i Västerås, 200 i Uppsala samt 60 i Vallentuna.

264 (119) var småhus, varav 169 i Skåne (39 i Malmö, 45 i Staffanstorp, 39 i Lomma, 32 i Lund samt 14 i Helsingborg), 38 i Kungsbacka, 23 i Jönköping samt 34 i Sigtuna.

JM Bostad Riks

Affärssegmentet JM Bostad Riks utvecklar bostadsprojekt i tillväxtorter i Sverige exklusive Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder. I begränsad omfattning bedrivs även entreprenadverksamhet.

Dockan i Malmö, med cityboende vid havet.

JM Utland

resultatutveckl ing

Affärssegmentets intäkter ökade med 16 procent till 1570 mkr (1353). Rörelseresultatet ökade till 48 mkr (–192) och rörelsemarginalen till 3,1 procent (–14,2). Det förbättrade resultatet och rörelsemarginalen förklaras av en bättre efterfrågan, ökad projektvolym och mer stabil marknad.

Det positiva kassaflödet förklaras främst av minskat rörelsekapital i form av färre osålda bostäder i balansräkningen.

norge

Efterfrågan på nyproducerade bostäder och bostäder på andrahandsmarknaden har varit fortsatt god. Utbudet av bostäder till försäljning på marknaden har stabiliserat sig på en relativt hög nivå. Prisökningstakten på andrahandsmarknaden har dämpats under andra halvåret 2010.

Under året har 512 bostäder (502) sålts och 429 bostäder (359) produktionsstartats. Byggrätter motsvarande cirka 550 (0) bostäder har förvärvats under året. Disponibla byggrätter motsvarar 5 000 bostäder (4 800).

danmark

Bostadsmarknaden i Köpenhamn präglas av låg aktivitetsnivå men en viss förbättring av efterfrågan. Fortsatt restriktiv kreditgivning från bankerna motverkar den positiva effekten av låg räntenivå.

Under året har 84 bostäder (63) sålts och 62 bostäder (0) produktionsstartats. Produktionen i ett större projekt (Egholm) i centrala Köpenhamn om 165 bostäder som avslutades under första halvåret 2009 såldes slut under fjärde kvartalet 2010.

Inga förvärv har gjorts under året. Disponibla byggrätter motsvarar 750 bostäder (900).

finland

Aktiviteten på bostadsmarknaden i Helsingforsområdet har stegvis ökat under året och förbättring har även skett på de delmarknader där JM verkar. Intresset är stort för nyproducerade bostäder och priserna på andrahandsmarknaden visar en stigande trend.

Under året har 30 bostäder (12) sålts och 31 bostäder (0) produktionsstartats. Byggrätter motsvarande cirka 50 (0) bostäder har förvärvats under året. Disponibla byggrätter motsvarar 150 bostäder (300).

belgien

I Brysselregionen, där JM har sin verksamhet, har aktiviteten på bostadsmarknaden stabiliserats på en högre nivå.

Under året har 35 bostäder (28) sålts och 48 bostäder (0) produktionsstartats. Inga förvärv har gjorts under året. Disponibla byggrätter motsvarar 900 bostäder (1000).

JM Utland

Inom affärssegmentet JM Utland utvecklas bostäder för försäljning i Norge, Danmark, Finland och Belgien.

Waldemars Hage i Oslo, Norge.

JM Fastighetsutveckling

RESU LTATUT VEC KLING

Affärssegmentets intäkter minskade till 72 mkr (309) varav hyresintäkter 60 mkr (60) och entreprenadintäkter 12 mkr (249). Rörelseresultatet minskade till 12 mkr (110). Minskningen beror på en lägre verksamhetsvolym då kontorsprojektet i Frösunda åt Vasakronan avslutades i början på året.

Entreprenadresultat från produktion uppgick till 5 mkr (63). Driftnettot för projektfastigheter uppgick till 10 mkr (–6). Förbättringen av driftnettot beror bland annat på ökade hyresintäkter i Dalénumområdet på Lidingö.

Resultatet från fastighetsförsäljningar uppgår till 26 mkr (75) varav 17 mkr (28) utgör upplösning av reserveringar från tidigare fastighetsförsäljningar.

FASTIGHETSTRANSA KTIONER

Exploateringsfastigheten Signalen i Solna har avyttrats för 35 mkr. Resultatet uppgår till 7 mkr. Därutöver har några mindre fastighetsförsäljningar gett ett resultat om 2 mkr.

PRO JEKTUTVEC KLING

I Norrtälje kommun färdigställdes i september det särskilda boendet för äldre, Solbacka, om 64 bostäder med kommunen som hyresgäst.

I Bolinderområdet i Kallhäll, Järfälla, fortgår utvecklingen av de kommersiella lokalerna i anslutning till JMs bostadsprojekt. Uthyrningsgraden vid årets slut uppgick till 89 procent.

Inom Dalénumområdet på Lidingö fortsätter hyresgästanpassningar i det befintliga beståndet. Uthyrningsgraden för de byggnader som ska behållas uppgår till 87 procent. Projektering av särskilt boende för äldre om 54 bostäder pågår och i ett senare skede planeras 225 hyreslägenheter att uppföras.

Under slutet av året projekterades ett gruppboende i Sjövikshöjden, Liljeholmen. Byggstart beräknas ske våren 2011. Hyresavtal har tecknats med Stockholms kommun.

BYGGRÄTTER

JMs byggrätter för kommersiell projektutveckling uppgår till 60 000 kvadratmeter, varav kontorsbyggrätter utgör 40 000 kvadratmeter. Bostadsbyggrätter utgör 16 000 kvadratmeter och byggrätter för särskilt boende för äldre utgör 4 000 kvadratmeter. Det bokförda värdet uppgår till 60 mkr.

Under 2010 erhölls markanvisning om cirka 100 lägenheter för hyresrätter i Stureby.

JM Fastighetsutveckl ing

Affärssegmentet JM Fastighetsutveckling utvecklar i huvudsak hyresbostäder, vårdboenden och kontorsfastigheter i Storstockholm. Affärssegmentets fastigheter ska i sin helhet utgöras av fastigheter avsedda för projektutveckling.

Solbacka – särskilt boende för äldre i Norrtälje.

JM Produktion

MARKNAD

Efterfrågan på entreprenadmarknaden uppvisar fortsatt återhämtning med ökad investeringsvilja. Marknaden för anläggningsbyggandet är fortsatt på en hög nivå. Återhämtningen av bostadsbyggandet bidrar till att konkurrenter med egen projektutveckling fördelar mindre resurser till entreprenadverksamheten.

resultatutveckl ing

Affärssegmentets intäkter minskade till 1496 mkr (2 008) och rörelseresultatet minskade till 91 mkr (130). Rörelsemarginalen uppgick till 6,1 procent (6,5).

projekt

JM har under året erhållit flera stora uppdrag. Två deletapper av nya motorvägen E18 Hjulsta–Kista, åt Trafikverket. Nybyggnad av hyreslägenheter i Åkersberga åt extern beställare. Åt Nacka och Sollentuna kommuner om- och nybyggnad av skolor. I Hammarby Sjöstad har vi fått i uppdrag att bygga gator och ledningar åt Stockholms stad. Påbyggnad av befintlig bostadsfastighet i Stockholm åt extern beställare. Nyproduktion av flerbostadshus åt JM Bostad Stockholm i Bromma och på Värmdö.

JM Produktion

Affärssegmentet JM Produktion bedriver byggproduktion åt externa och interna beställare inom Storstockholmsområdet.

Ombyggnation av Gamla Riksarkivet på Riddarholmen i Stockholm.

Större pågående projekt är ombyggnad av Gamla Riksarkivet på Riddarholmen åt Statens Fastighetsverk. På Lidingö pågår exploateringsarbeten åt JM Bostad Stockholm. I Värmdö kommun inom området Ekobacken pågår grovplanering av kommande verksamhetsområde. Inom Ulvsundaområdet i Bromma pågår förberedande markarbeten för planerad depåverksamhet åt Storstockholms Lokaltrafik. I Gubbängen i södra Stockholm nyproduceras energieffektiva, så kallade passivhus, i form av hyreslägenheter åt AB Stockholmshem.

Större projekt som pågått under året men nu är avslutade, har varit färdigställandet av ett kraftvärmeverk i Södertälje åt Söderenergi AB. Utbyggnad av spårväg i centrala Stockholm samt nybyggnad av broar för Roslagsbanan i Åkersberga, båda projekten åt Storstockholms Lokaltrafik. Inom Karolinska sjukhusområdet omvandlades befintligt kontorshus till bostäder åt Locum. Åt Stockholms stad genomfördes mark- och exploateringsarbeten i Henriksdalshamnen och i Hjorthagen marksaneringsarbeten samt nyproduktion av en skola i Sollentuna kommun. Ett större internt projekt har varit nyproduktion av hyresrätter i Täby åt JM Fastighetsutveckling.

Hållbarhet ur ett samh ällsbyggarperspe kti v

JMs arbete bidrar till att skapa väl fungerande samhällen för dagens och morgondagens människor; de hus JM bygger idag ska stå i minst 100 år. Som en ledande projektutvecklare av bostäder är hållbarhet ett självklart ledord för JM.

Med hållbart samhällsbyggande avser vi såväl ett ekonomiskt, socialt, etiskt och miljömässigt ansvarstagande, vilket brukar sammanfattas inom begreppet CSR, Corporate Social Responsibility. Rapporteringen av JMs hållbarhetsarbete går i Årsredovisningen att finna under avsnitten "förvaltningsberättelse", "hållbart samhällsbyggande" samt "medarbetare".

PRIORITERAT MILJÖARBETE

Det viktigaste hållbarhetsarbetet för JM är miljöarbetet eftersom det är här företaget har störst samhällspåverkan i sin roll som projektutvecklare av bostäder på de marknader där JM är verksamt. JM har koncernövegripande policyer och mål, exempelvis JMs kvalitets – och miljöpolicy som gäller samtliga verksamheter. I detta avsnitt beskriver vi miljöarbetet inom JMs projektutveckling samt entreprenadverksamhet i Sverige.

Byggsektorn svarar för en betydande del av samhällets energioch materialanvändning, vilket har stor påverkan på miljön. Vi som är bostadsbyggare har ett stort ansvar för kommande generationers miljö. Självklara ambitioner är att skapa attraktiva och funktionella bostäder, använda etiska affärsmetoder och att ställa motsvarande krav på leverantörerna.

JMs prioriterade miljöaspekter, det vill säga de områden där JM påverkar miljön mest och som vi fokuserar vårt miljöarbete kring, är:

• • Energianvändning
• • Val av byggmaterial
• • Hantering av byggavfall
• • Användning av transporter och arbetsmaskiner
• • Hantering av förorenad mark.

Proje ktutveckli ng i Sveri ge ENERGI

Husens energianvändning står i fortsatt fokus eftersom klimatförändringarna är en av vår tids stora utmaningar. JM fokuserar därför på att minska energianvändningen och energibehovet under såväl produktion som drift.

För JM har det länge varit viktigt att minska bostädernas och fastigheternas energianvändning och därmed dess påverkan på växthuseffekten. JM har därmed blivit ledande i Europa på att bygga energisnåla bostäder – sett på hela produktionen och inte bara i enstaka pilotprojekt. All projektering av bostäder som JM initierat i Sverige sedan 2008 har skett utifrån JMs koncept för lågenergihus. Med lågenergihus menar vi hus som väsentligt underskrider myndigheternas gällande krav för energibehov under driftsskedet.

Trettio procent under gälla nde norm

Ambitionen är att företagets bostäder, i all byggproduktion, ska ha branschens energieffektivaste klimatskal (med klimatskal menas husets ytterhölje – väggar, fönster, tak och golv). Kravet i Boverkets Byggregler, 110 kWh uppmätt energianvändning per kvadratmeter och år exklusive hushållsel, kommer med god marginal att uppfyllas i JMs bostäder, vars genomsnittliga energianvändning nu, när all produktion uppfyller JMs lågenergihuskoncept, beräknas bli 75 kWh.

JM fortsätter sitt utvecklingsarbete med att göra husen allt mer energieffektiva och testar därför kontinuerligt nya lösningar för

Proje ktutveckli ngens miljöpåver kan

att skaffa oss mer kunskap och i förlängningen utveckla vårt lågenergihuskoncept. Ett sådant utvecklingsprojekt är till exempel Presse Park i Kungsbacka söder om Göteborg där JM har uppfört två tvåplanshus med extra bra isolering. Uppvärmningen sker med förvärmd tilluft och husen saknar radiatorer. Utvärdering av byggmetoder, kostnader och energianvändningen för dessa hus jämfört med två referenshus i området ger oss värdefulla erfarenheter i vår strävan att vara ledande på att bygga lågenergihus. Liknande hus har uppförts i Valla i Linköping.

2006 presenterade JM sin satsning på 16 energisnåla radhus i Järingegränd i Tensta, norr om Stockholm. Ambitionen då var att sänka energianvändningen med 30 procent jämfört med traditionellt nyproducerade hus. Förra året redovisades resultatet från den utvärdering som gjordes av Lunds Tekniska Högskola innebärande att målet uppfyllts med råge: energianvändningen har halverats och i vissa fall gått ner mot en tredjedel. Under det gångna året har effekten av installerade solfångare på två av husen studerats. Resultaten visar att solfångarna ger ett minskat behov av köpt energi för varmvattenproduktion medan behovet av köpt energi för uppvärmning inte påverkas. Resultatet följer av att solfångarna fungerar som bäst under sommarhalvåret då det inte finns något behov av att värma upp bostäderna. Nyttan av solfångare varierar kraftigt mellan bostäder, beroende på olika hushålls skilda varmvattenkonsumtion. I genomsnitt minskar dock behovet av köpt energi med 8–10 kWh/kvadratmeter och år eller med drygt 1000 kWh/år för ett radhus i Järinge.

Beslut har fattats att samtliga nya kommersiella fastigheter uppförda av JM ska uppfylla energistandarden GreenBuilding, vilket innebär att energianvändningen underskrider gällande byggnorm med minst 25 procent.

Ener gia nvändning under produktio nsfase n

JM arbetar även aktivt för att minska energianvändningen under produktionsfasen. I Sverige köps endast miljöel (för närvarande miljödeklarerad vattenkraftsel). Vidare arbetar JM med energieffektiviseringsåtgärder under produktionen, bland annat har alla etableringar energieffektiva bodar samt lågenergibelysning (med

Exempel på åtgärder i JMs lågener gih us

• • Extra välisolerade väggar
• • Energieffektivare fönster
• • Återvinning av värmen i frånluften
• • Individuell mätning av varmvatten.

ljus- och närvarostyrning). Genom att nyttja tidig driftsättning av fjärrvärme för uppvärmning av husstommen under produktionsskedet minskar energianvändningen ytterligare.

MATERIALVAL OCH KONSTRUK TIONER

Den ökande användningen av kemikalier i samhället är ett allt större problem. I JMs bostäder används sunda och beprövade naturmaterial som kakel, klinker och trä. Redan under mitten av 90-talet utvecklade JM i Sverige ett eget system för miljövärdering för att på så sätt styra användningen av byggmaterial mot minskad kemikalieanvändning och miljöbelastning. Varugrupper som värderas är exempelvis färger, limmer, fogmassor samt golvoch takmaterial och resultatet samlas i JMs miljövarudatabas. Kontrollen av byggvaror säkerställer att varorna inte innebär några miljö- eller hälsorisker för vare sig kunder eller medarbetare. Miljöbedömningen har anpassats till de kriterier som utvecklats inom ramen för BASTA – byggsektorns gemensamma

jm årsred o vis n i ng 2010

Allergih änsyn

Forskning har visat att det kan finnas ett samband mellan allergiska besvär hos barn och PVC-plast. JMs bostäder har PVC-fria väggar och golv. Till de planteringar som omger JMs hus används växter och träd som är giftfria och lämpliga för allergiker, till exempel äppelträd och rosor. Kök och bad ska vara lättstädade. I köket undviks "dammhyllor" genom takansluten skåpinredning. I badrummet är badkaret utformat så att golv och golvbrunn är enkla att hålla rena.

En god ljudmiljö

Störande ljud och buller uppfattas av många som det största problemet i boendemiljön. Våra bostäder är tystare än vad de svenska byggreglerna kräver. Extra tjocka väggar och bjälklag ger en mycket god isolering mellan lägenheterna. Vi har också krav på att ytterdörrarna ska ha god ljudklass och undviker därför brevinkast i dörrarna genom att placera postboxar i trapphusens entréer och tidningshållare vid lägenhetsdörrarna.

En god elmiljö

Vi minimerar exponeringen för elektriska och magnetiska fält. Dels dras alltid ett femledarsystem, vilket begränsar de magnetiska fälten i hela fastigheten, dels undviks placering av elcentraler i anslutning till sovrum.

system för att avveckla farliga ämnen. BASTA går längre än EU:s kemikalielagstiftning REACH när det gäller att fasa ut farliga ämnen. JM har initierat uppbyggnaden av BASTA och är aktiv medlem i dess utvecklingsråd.

Samtliga projekterings- och installationsarbeten i JMs bostäder uppfyller kraven enligt branschreglerna "Säker vatteninstallation", vilket JM var först med bland de stora byggföretagen. Dessa regler tillämpas även på installerade värmesystem. JM arbetar med fuktskyddsbeskrivningar i projektering och produktion för att förebygga fukt- och vattenskador. Vi använder fukttåliga och mögelresistenta gipsskivor i våtrum och vid putsade ytterväggar. På badrumsväggar ställs dessutom höga fuktskyddskrav i enlighet med gällande byggregler.

BYGG AV FALL

JM i Sverige har genom planering, utbildning och samarbete med avfallsentreprenörer under många år strävat mot att minska mängderna osorterat och deponerat avfall från byggarbetsplatserna. Detta har även återspeglats i JMs verksamhetsprogram som har siktat på en halvering av mängden deponiavfall samt en mer än halverad andel osorterat avfall.

För att ge arbetsplatser med framgångsrik källsortering uppskattning, samt för att motivera och uppmuntra arbetsplatser att "tävla" med varandra för att bli bättre, har JM ett system med en så kallad avfallspremie. Under året har premien delats ut till de arbetsplatser i Sverige som lyckats bäst med att källsortera byggavfall för återvinning. Kretsloppsrådets riktlinjer för avfallshantering vid byggande och rivning, som JM varit med och arbetat fram, är inarbetade i JMs rutiner för projekt i Sverige.

TRANSPORTER OCH ARBETSMASKINER

Varutransporter, persontransporter och maskinarbete står för betydande utsläpp av miljö- och hälsopåverkande ämnen. Merparten av varutransporterna och maskinarbetet upphandlas av JMs leverantörer. Arbetet med att utveckla logistikprocesserna i förhållande till leverantörerna fortgår och projekt pågår för att öka möjligheterna för JM att själva ta kontroll över leveranserna till och från våra byggarbetsplatser. I detta sammanhang är JM bland annat med i ett branschgemensamt projekt för att ta fram verktyg för att kunna ställa relevanta krav vid upphandling av transporter. Samlastning av material, utfyllnadsgrad i lastbilarna och rätt typ av leveransfordon till arbetsplatserna är exempel på miljöförbättrande åtgärder som testas och utvärderas. I de avtal JM tecknar med transportörer har vi under året successivt infört strängare krav i enlighet med det så kallade QIII-systemet, ett verktyg framtaget av Trafikverket som syftar till att bli en bättre transportupphandlare avseende arbetsmiljö, trafiksäkerhet och yttre miljö.

Idag ställer JM i Sverige bland annat krav rörande leverantörernas val av bränsle – till exempel ska enbart alkylatbensin användas

till mindre bensindrivna maskiner. I Sverige är alla JMstjänstebilar miljöbilar som drivs av etanol (E85), biogas eller elhybridteknik.

Tjänsteresor på JM ska genomföras så att påverkan på miljön minimeras med avseende på koldioxidutsläpp. Exempelvis prioriteras tågresor framför flygresor och nyttjandet av kollektiva färdmedel uppmuntras för lokalresor. Genom att använda videokonferensutrustning på JMs huvudkontor och samtliga regionoch avdelningskontor har många resor kunnat undvikas och vi har därigenom reducerat koldioxidutsläppen från tjänsteresor. JM har också beslutat att klimatkompensera sina flygresor genom att via en leverantör investera i koldioxidminskningsprojekt som ingår i FN:s Clean Development Mechanism, CDM, ett system där projektens klimatnytta granskas och verifieras av FN. De projekt JM investerar i är dessutom godkända av miljörörelsen (bland annat WWF samt Greenpeace) och benämns Gold Standard.

FÖRORENAD MARK

JM förvärvar ofta äldre industrimark som omvandlas till fina bostadsområden efter att marken har sanerats. JM gör därmed en stor miljö- och hälsonytta genom att ta bort en mängd tungmetaller och oljeföroreningar från marken före byggnation.

Marksanering kräver mycket planering, många undersökningar och god kommunikation med miljömyndigheter, entreprenörer, kontrollerande konsulter, personal på laboratorium och deponier. Genom att sortera ut massor för återanvändning på plats kan lastbilstransporterna minimeras. Exempelvis har man på Dalénum på Lidingö utanför Stockholm hittills kunnat återanvända cirka 6 000 kubikmeter jord inom området tack vare bra planering, samarbete och provtagning.

Normalt måste 15–20 byggprojekt per år genomgå marksanering. Som hjälp för att kunna hantera förorenad mark på ett riktigt sätt finns två marksaneringssamordnare anställda, i Stockholm respektive Malmö. Rutiner finns även tydligt beskrivet i JMs verksamhetssystem.

JM PRODUK TION

Affärssegmentet JM Produktion omfattar dotterbolaget JM Entreprenad AB som bedriver byggproduktion inom områdena hus, anläggning samt fasader åt externa samt interna beställare inom Storstockholmsområdet. JM Entreprenad AB blev under året ISO- certifierade enligt ISO 9001 och ISO 14001, vilket bekräftar att bolaget har ett effektivt kvalitet- och miljöledningssystem. Miljöarbetet bedrivs inom områdena minskad energianvändning, källsortering, marksanering samt aktiv styrning mot det bästa miljömässiga transportalternativet.

Bolagets affärsmodell innebär en strävan att kunna påverka beställarna genom att föreslå de bästa miljövänliga alternativen kring val av produkter, transporter eller metoder. Genom avtal ställs miljökrav på leverantörer/samarbetspartners som anlitas.

JM Entreprenad AB har i samarbete med en extern beställare under året färdigställt kvarteret Modemet i Kista. Utöver JMs modell för miljöanpassad produktion, genomfördes ett projekt för att maximera andelen byggavfall som kan återbrukas eller återvinnas. Genom att sortera allt spill, emballage och restprodukter direkt i anslutning till varje hantverkare, uppnåddes en återvinnings- och återbruksgrad om 98 procent. Systemet är väl anpassat till både nyproduktion och ombyggnad och kommer fortsättningsvis att genomföras i våra projekt då det är möjligt.

JM Entreprenad AB har i konkurrens och efter en noggrann utvärdering av organisationens kompetens erhållit ett samverkansprojekt, åt ett allmännyttigt bostadsföretag i Stockholm, att utveckla ett flerbostadshus med extremt låg energianvändning. Projektmålet är att huset skall bli ett så kallat plushus, vilket innebär att huset på årsbasis genererar mer energi än det använder. Under hösten har projektering och planering genomförts och byggstart planeras till första kvartalet 2011.

Smarta Logisti klös ningar

Smarta logistiklösningar är ett projekt med fokus på att hantering av massor till och från våra byggprojekt på ett miljöeffektivt sätt. Idag finns två anläggningar i drift i Stockholmsområdet och arbete pågår med att ta ytterligare anläggningar i drift kommande år. Målet är att driftsätta minst fyra anläggningar i Stockholmsområdet, en i varje väderstreck. Inom detta arbete har också utvecklats en digital förmedlingstjänst av rena schaktmassor mellan projekt inom företaget. En karta med sökfunktion finns på intranätet, där bland annat externa krossanläggningar och tippar för rena massor presenteras. Planeringen för anläggningsprojekten underlättas och transporter av schaktmassor och krossmaterial kan minska, vilket gynnar miljön och ekonomin i projekten.

HUR VI ARBETAR

Eftersom JM är en ledande projektutvecklare och samhällsbyggare är det också naturligt att företaget tar ett ansvar för att vara ledande inom miljöområdet. Sedan JM som första byggbolag i Europa 1994 antog en miljöpolicy har företaget fortsatt att driva miljöutvecklingen inom branschen. JM bedriver kontinuerligt olika utvecklingsprojekt i full skala. Efter utvärdering inarbetas sedan vissa lösningar i all JMs produktion. För JM har det alltid varit viktigt att kombinera ett seriöst miljöarbete som positivt påverkar samhället med en naturlig förståelse för att de åtgärder som JM vidtar måste vara bra för företagets affärsmodell både på kort och lång sikt. Miljöansvaret ligger i linjeorganisationen med stöd från central stab. Ett framgångsrikt miljöarbete bör framförallt gynna företagets kunder, medarbetare samt våra barns framtid.

ORGANISATION

JMs kvalitets- och miljöråd, där VD, företagets affärsenhets- och regionchefer ingår, har det övergripande ansvaret för den gemensamma styrningen av projektutvecklingsverksamheten i Sverige, där även miljöfrågorna ingår. Koncernens kvalitets- och miljöavdelning svarar, tillsammans med regionala kvalitets- och miljösamordnare för samordning, utveckling och stöd i miljöarbetet. Bland annat genomförs byggarbetsplatsbesök för att förankra och utveckla miljöarbetet i produktionen. Miljöfrågorna genomsyrar det dagliga arbetet och förutsätter ett brett engagemang i hela företaget hos såväl hantverkare som tjänstemän.

STYRNING OCH UPPFÖLJNING

De verksamhetssystem som tagits fram inom projektutvecklingsverksamheten JM i Sverige uppfyller i allt väsentligt de krav som ställs i ISO- standarderna för kvalitets- och miljöledning. Ambitionen har i första hand varit att utveckla system anpassade efter verksamhetens egna processer och behov, men det ger också en god beredskap för en eventuell framtida certifiering. Kvalitetsoch miljöarbetet utvecklas ständigt med hjälp av verksamhetsprogram med mätbara och detaljerade mål.

Mål och krav följs upp genom avvikelse- och nyckeltalsrapportering samt internrevisioner.

Miljöutbildning för anställda i Sverige har genomförts under året med syfte att ytterligare öka kunskap och engagemang när det gäller att arbeta strukturerat med företagets gemensamma arbetsrutiner.

SAMARBETSPARTNERS

En stor del av JMs miljöpåverkan sker via företagets externa samarbetspartners som underentreprenörer och materialleverantörer. Samtliga svenska ramavtalspartners är miljöbedömda för att tillse att dessa endast använder eller levererar miljögodkända produkter, att de har tillförlitliga rutiner för bland annat avfallshantering och dokumentation samt att de även har ett internt miljöarbete inom sitt eget företag. Under året har antalet ramavtal ökat med 41 procent, från 227 till 320.

BRANSCHFRÅG OR

Miljöfrågor är ibland branschövergripande och miljöarbetet förutsätter därför en bred samverkan över företagsgränserna för att bli framgångsrikt.

För att stärka sitt klimatarbete har JM under flera år varit medlemmar av klimatnätverket BLICC – Business Leaders Initiative on Climate Change. Detta innebär bland annat att JM beräknar och redovisar sina klimatpåverkande utsläpp enligt internationell standard (GHG- protokollet) och strävar mot att driva sin verksamhet med minimal klimatpåverkan.

Nätverket upplöstes under hösten och JM har varit en initiativtagare till att starta ett nytt klimatnätverk, Hagainitiativet, vars syfte förutom att uppmana företag att beräkna sin klimatpåverkan också visa att det går att förena lönsamhet med att aktivt ta klimatansvar.

JM blev under året medlem i Sweden Green Building Council som är en ideell förening som ägs av medlemmarna, öppen för alla företag och organisationer inom den svenska bygg- och fastighetssektorn som vill utveckla och påverka miljö- och hållbarhetsarbetet i branschen. Föreningen vill kunna möta allmänhetens behov av tydlig och kvalitetssäkrad information kring byggnaders miljöprestanda samt bidra till ökad konkurrenskraft för svensk teknik och svenskt kunnande.

JM har stött ett branchgemensamt forskningsprojekt som arbetat med att utveckla ett system för klassificering av byggnader. Syftet med klassningssystemet är att underlätta miljökommunikationen med kunderna samt kanske även införa förmånliga villkor för byggnader med hög grad av miljöanpassning. Det finns i branschen idag ett ökat intresse för olika typer av miljöklassificeringssystem för byggande och JM följer noggrant utvecklingen av dessa.

JM är medlemsföretag i Sustainable Innovation AB. Sustainable Innovation är ett nationellt centrum för energieffektivisering i vardagslivet. Huvudsyftet är att bidra till utvecklingen av svenskt näringsliv på området genom kommersialisering av ny teknik. Organisationen har stöd från Energimyndigheten för att kraftsamla svenskt kunnande inom miljöteknikutveckling och energieffektivisering. JM är med och driver tre utvecklingsprojekt i samarbete med Sustainable Innovation. Ett av dem innebär att en ny typ av markvärmeväxlare skall utvärderas. I JMs småhusprojekt i Hålludden, Värmdö Kommun utanför Stockholm, har två hus försetts med denna typ. Utvärdering sker under ledning av KTH och beräknas vara klar våren 2011.

Under 2011 har JM beslutat att underteckna och tillämpa principerna för ett hållbart företagande i enlighet med FN:s Global Compact.

JM deltar på SBUF:s mandat i programstyrelsen för tredje etappen av SolEl-programmet under perioden 2008–2011. Programmet syftar bland annat till att öka användningen av solceller samt att teknik ska bli en naturlig del i det moderna energisystemet. Under hösten var JM värd för ett välbesökt Solelseminarium, där det senaste på svenska och internationella solcellsmarknaden samt inom byggnadsintegration presenterades.

LÖNSAMT MILJÖARBETE

För JM är miljöarbetet en fråga om affärsmässighet och lönsamhet på såväl kort som lång sikt. Det handlar både om att ta sig an akuta miljöproblem och att ta ett ansvar för morgondagens miljöfrågor. Bara så kan JM fortsätta skapa långsiktig tillväxt för aktieägarna.

Åtgärder som sker ur detta perspektiv ger även ett mervärde för JMs kunder. Exempelvis bidrar energieffektiva hus, vattensnåla installationer och goda källsorteringsutrymmen till lägre driftskostnader för hushållet och miljövinster för samhället. Ratinginstitut och fondbolag följer aktivt JMs utveckling inom hållbar utveckling. JM rapporterar information om sitt miljö- och hållbarhetsarbete till ett antal externa värderingsinstitut, bland annat CDP (Carbon Disclosure Project) samt Hållbart Värdeskapande. JM är listat på OMX GES Sustainability Nordic Index från januari 2010.

KONCERNENS KVALITETS - OCH MILJÖPOLICY

JM ska i all verksamhet främja ett långsiktigt kvalitets- och miljöarbete. Vi ska utgå från kundens behov samt verka för en hållbar samhällsutveckling.

Vi gör detta genom att:

• • Bevara och tillföra skönhets- och miljövärden i stads- och landskapsbilden
• • Uppföra byggnader med en god miljö för boende och arbete
• • Arbeta på ett strukturerat och systematiskt sätt som leder till ständiga miljö- och kvalitetsförbättringar
• • Förebygga uppkomst och spridning av föroreningar samt främja resurshushållning och slutna kretslopp
• • Aktivt delta i kunskapsutvecklingen samt öka medarbetarnas kunskap inom kvalitets- och miljöområdet
• • Driva vårt miljöarbete utöver gällande lagstiftning.

ÖVERGRIPAND E KVALITETS- OCH MILJÖMÅL

• • Vi ska arbeta med kvalitet, miljö och etik så att varje kund och projekt blir en god referens
• • Våra projekt ska utformas, genomföras och förvaltas på ett sådant sätt att energianvändningen och dess miljöpåverkan minskar
• • Vi ska minska avfallets mängd och farlighet
• • Vi ska använda material och metoder som ger minskad miljöbelastning samt medför en god inomhus- och arbetsmiljö.

FAKTA OCH NYCKELTAL MILJÖ JM SVERIGE

Nyckeltal är parametrar som JM använder för att styra verksamheten mot uppsatta miljömål.

	2010	2009	2008
Genomförda interna kvalitets- och miljörevisioner	140	126	106
Koldioxidutsläpp JM (ton) 1)	11800	11400	15 800
Koldioxidutsläpp JM (ton/mkr) 1)	1,45	1,43	1,46
Nyproducerade bostäders beräknade koldioxidutsläpp från energianvändning (kg CO2 /m2 BRA)	6	6	7
Andel byggavfall som går till deponi (%) 2)	16	16	15
Produkter i miljövarudatabas	3 271	2 952	2 731
Antal ramavtal med utökad miljöprövning	320	227	205
Projekt med nyckeltal (%) 2)	85	96	100
Projekt med nyckeltal (st.) 2)	22	44	59
Måluppfyllelse JM Bostad Stockholm och JM Bostad Riks	2010	2009	2008
Nyproducerade bostäders beräknade energibehov, inklusive hushållsel, (kWh/m2 BRA)	85	92	100
Byggavfall till deponi (kg/m2 BTA)	4,4	4,1	3,6
Andel osorterat byggavfall (%)	23	33	30
Total mängd byggavfall (kg/m2 BTA)	28	25	24

1) Avser hela Sverige.

2) Avser JM Bostad Stockholm och JM Bostad Riks.

BRA = Bruksarea, BTA = Bruttoarea.

Kompetens och tri vsel avgöra nde för fortsatt fram gång

Hus att trivas i, det är vad vår verksamhet i grund och botten handlar om. Oavsett om det gäller att bygga eller utveckla bostäder och stadsdelar. Men för att skapa trivsel åt andra måste vi trivas själva också.

Därför har JM en öppen organisation med korta beslutsvägar och goda utvecklingsmöjligheter. Här är det lätt att bli sedd och uppmärksammad. Eget ansvar och egen utveckling är viktiga delar för att säkerställa att JM långsiktigt har rätt kompetens.

Efter en period av lågkonjunktur har vi en stegvis återhämtning och vi har under året börjat nyanställa igen. Totalt har JM rekryterat 350 nya medarbetare, jämnt fördelade mellan tjänstemän och hantverkare. Av tjänstemännen kommer cirka 50 procent direkt från högskola eller universitet. Tillgången på ingenjörer i kombination med de stora pensionsavgångarna på arbetsmarknaden istort är en utmaning för JM. Förmågan att attrahera nya kompetenta medarbetare och samtidigt behålla de vi redan har, kommer långsiktigt att vara avgörande för vår fortsatta framgång.

Relationerna med våra medarbetare ska kännetecknas av våra kärnvärden; kvalitet, långsiktighet, pålitlighet, engagemang, lyhördhet och stilkänsla. Det finns från JM en uttalad strävan efter att medarbetarna ska uppnå god balans i livet – mellan jobb och familjeliv. Vartannat år genomförs medarbetarundersökningar på JM för att mäta arbetsklimat, ledarskap och organisation. Vid den senaste mätningen uppger hela 85 procent att de kan rekommendera JM som arbetsgivare.

Medarbetare som är kunniga, engagerade och vill bidra till affären är viktiga framgångsfaktorer. Den interna kommunikationen ska präglas av tydlighet, öppenhet och dialog och tar sin utgångspunkt i det personliga mötet med chef och kollegor.

Personalomsättningen 2010 var 6 procent (6) i Sverige och genomsnittlig anställningstid var cirka 11 år (12). Åldersstrukturen i JM är fortsatt jämnt fördelad. Med nuvarande bemanning på cirka 2100 medarbetare har vi kapacitet för 3 500 till 4 000 produktionsstarter per år.

KOMPETENSUTVECK LING OCH LEDARSKAPSFÖRSÖRJNING

Utvecklingssamtal genomförs med tjänstemän minst en gång per år. Då görs en uppföljning av måluppfyllelse samt en bedömning av medarbetar- eller ledarkompetenser, vilket har en koppling till lönesättningen. I detta samtal sätts även nya mål och kopplat till målet ses det individuella utvecklingsbehovet över och en utvecklingsplan upprättas.

JMs ETISKA RIKTLINJER

Värnar om våra medarbetare

• • vi respekterar varje enskild medarbetare
• • vi accepterar inte diskriminering eller trakasserier i någon form, varken i våra relationer med medarbetare eller med människor utanför företaget
• • vi är uppmärksamma på, och informerar närmaste chef, om medarbetare far illa.

Ansvarsfulla

• • vi riskerar inte att kortsiktiga beslut kan urholka värdet på JMs varumärke
• • vi tar ansvar för att hålla oss informerade om vår egen verksamhet, även om detta kan medföra att besvärliga beslut fattas
• • vi accepterar inte att tids- och kostnadskraven går ut över arbetarskydd och god arbetsmiljö
• • vi lämnar inte utfästelser mot bättre vetande
• • vi accepterar självklart varken snatteri eller stöld
• • vi följer självklart gällande lagstiftning.

Seriösa avtal

• • vi efterlever och respekterar ingångna avtal och överenskommelser
• • vi accepterar inte svart arbetskraft på våra arbetsplatser
• • vi accepterar inte prissamverkan.

Affärsmässiga relationer utan personlig vinning

• • vi agerar inte på ett sådant sätt att vi eller vår motpart hamnar i personlig beroendeställning
• • vi bör vara mycket restriktiva avseende gåvor till eller från leverantörer och affärspartners
• • vi låter inte leverantörer och affärspartners bekosta resor och uppehälle för oss. Inte heller bekostar JM resor och uppehälle för leverantörer och affärspartners (om så ej redan finns reglerat i avtal)
• • vi utnyttjar inte företagets resurser för privat bruk.

För såväl tjänstemän som hantverkare handlar kompetensutveckling till stor del om arbetsrotation och ett aktivt lärande i det dagliga arbetet. Medarbetarnas kompetens och erfarenhet är en av de viktigaste framgångsfaktorerna i det genomgripande förändringsarbetet Strukturerad produktion, se sidan 2 Enhetligt arbetssätt i produktionen.

Chefsbehovet inom organisationen tillgodoses främst genom intern rekrytering. Därmed skapas goda möjligheter för JMs medarbetare att utvecklas inom företaget samtidigt som kunskapen om affären JM behålls i koncernen.

Det är varje chefs ansvar att tidigt identifiera potentiella chefer och därmed kunna anpassa kompetensutvecklingen till en framtida chefsroll. Samtidigt är det avgörande för JMs framgång att vi arbetar koncernövergripande med ledarförsörjning för att säkerställa den fortsatta tillväxten av framtida ledare.

JM Akademi n

I JM Akademin samlar vi ett flertal ledarutvecklingsaktiviteter som syftar till att utveckla de ledarkompetenser vi identifierat och som krävs för att nå JMs övergripande mål och kunna leva och agera i enlighet med våra kärnvärden. Vi följer upp och mäter

Erika Lundvall, student från KTH, diskuterar sitt examensarbete "Bemanningsplanering för hantverkare" med sin handledare Jonny Änges på JM. Under studietiden har Erika arbetat på JM bland annat som visningsvärd och börjar nu en tjänst som biträdande arbetsledare på ett projekt i Långbro Park.

våra chefer på dessa ledarkompetenser, såväl i utvecklingssamtalet, i ett "development center" som i vår medarbetarundersökning. Det finns en direkt koppling mellan kompetensbedömningen i utvecklingssamtalet och lönesättningen. Över 500 chefer och ledare har genomgått utbildningen Ledarskap på JM och vi har nu en gemensam bas och syn på hur ledarskapet inom JM skall se ut.

JMs Trai neeprogram

Sedan 1994 driver JM ett traineeprogram för att säkra framtida kompetens och ledarförsörjning och 2010 startade vi det första koncerngemensamma programmet med deltagare från både Sverige och Norge. Programmet består av fem olika block om fem månader vardera och ett flertal teoretiska utbildningar. Genom de fem blocken produktion, projektutveckling, försäljning, verksamhetsutveckling och inköp får traineen en bred kompetens inom bostadsutveckling. Varje trainee blir också placerad på annan ort under minst ett block för att ytterligare bredda sitt kontaktnät och bidra till att bygga "Ett JM".

JMs skolsam verkan

En av JMs viktigaste utmaningar framöver är att kunna attrahera nya kompetenta medarbetare. Utöver vår goda samverkan med Sveriges största högskolor och universitet samarbetar vi med ett antal gymnasieskolor, däribland Rönninge gymnasium. JM är representerat i Rönninge gymnasiums styrgrupp och deltar aktivt i utvecklingen av kursplanen. På Byggprogrammet utbildas trä- och betongarbetare och på Byggteknikprogrammet utbildas gymnasieelever till arbetsledande befattningar. JM har sedan lång tid varit en del av den praktiska utbildningen på gymnasieskolan och har mycket positiva erfarenheter av att våra medarbetare på olika nivåer fungerar som handledare, mentorer och lärare.

JM fortsätter även det framgångsrika samarbetet med Nackademin och deltar i utformningen av kursinnehållet. Nackademin är en eftergymnasial ingenjörsutbildning i husbyggnad och anläggning som startade 2002. Eleverna på den tvååriga utbildningen erbjuds praktikplats på JM och under året har många fått anställning på JM efter avslutade studier.

LÖNER OCH FÖRMÅN ER

Cirka 700 av JMs tjänstemän i Sverige omfattas av ett resultatbaserat lönesystem. Normalt varierar det belopp som kan falla ut mellan en och sex månadslöner, beroende på befattning. Sedan 2001 har JM erbjudit medarbetare födda 1978 eller tidigare och med en pensionsgrundande årslön på över tio basbelopp en pensionsplan, ITP Tillägg, med förbättrade pensions- och försäkringsvillkor. ITP Tillägg ger fem procentenheter mer i ålderspension och garanterar högre familjepension och sjukpension än traditionell ITP.

JM har sedan 2001 kompenserat inkomstbortfall vid föräldraledighet och från och med 2008 är förmånen än mer generös då medarbetare i Sverige har upp till tolv månaders föräldraledighet som kompenserar för inkomstbortfall, vilket är åtta till tio månader utöver kollektivavtalen. Syftet är att stötta föräldrar och bidra till ökad jämställdhet. Under 2010 utnyttjade 93 medarbetare (97) den möjligheten.

JÄMSTÄLLDHET OCH MÅNGFALD

Idag är 31 procent (31) av JMs anställda tjänstemän kvinnor och av dessa är 35 procent (32) chefer eller ledare.

Ökad kulturell, social och religiös mångfald präglar det svenska samhället och för JM är ökad mångfald bland medarbetarna en viktig fråga.

JM samarbetar med den drogförebyggande organisationen Mentor för att stärka relationen mellan vuxna och ungdomar – däribland elever med invandrarbakgrund.

Genom Mentor har JM under året också erbjudit sina medarbetare seminarier om föräldrarollen.

HÄLSA OCH SÄK ERHET

Medarbetarnas hälsa, välbefinnande och utveckling är centralt för JM som arbetsgivare. JM arbetar aktivt med förebyggande friskvård och för att begränsa antalet olycksfall i arbetet.

Föreb yggande friskvård

Ett av de viktigaste verktygen i arbetet med att minska sjukfrånvaron och arbetsrelaterade skador är förebyggande friskvård. Bland åtgärderna kan nämnas "Byggjympa" – daglig uppvärmning och stretching på arbetstid, som sedan 2007 är obligatoriskt på våra byggarbetsplatser. Hälsoundersökningar erbjuds alla medarbetare vart annat år och är JMs "finmaskiga nät" för att tidigt identifiera ohälsa och sätta in åtgärder. Företagshälsovården genomför hälsoundersökningarna och medarbetarna upprättar sin hälsoplanering utifrån resultatet. Därtill erbjuder vi individuella friskvårdsbidrag och friskvårdsaktiviteter i grupp.

Fokus på tidig rehabilitering

JM är aktivt under rehabiliteringsprocessen genom att initiera och finansiera åtgärder i syfte att möjliggöra för medarbetaren att vara kvar i sitt arbete eller återgå till arbetet så snart som möjligt. Insatserna är målinriktade, tidsatta och utvärderas kontinuerligt. Exempel på behandlingar är samtalsstöd, hälsocoaching, behandlingar av sjukgymnaster och vid behov yrkesvägledning. JM arbetar för att på ett tidigt stadium identifiera stresstendenser och erbjuda coachande samtal. Detta för att förhindra stressrelaterade sjukdomar, som numera är allt mindre vanligt förekommande.

Under 2010 var den totala sjukfrånvaron på JM i Sverige 3,6 procent (3,6) av den ordinarie arbetstiden.

Ordning och reda på bygget

En trygg och säker arbetsplats är något varje medarbetare måste kunna förvänta sig att möta i sitt dagliga arbete. JM har en nollvision när det gäller olycksfall i arbetet och arbetar aktivt med förebyggande skyddsarbete, bland annat genom den så kallade "Ordning och Reda kontrollen" på JMs byggarbetsplatser. Den innebär att det förebyggande skyddsarbetet kontrolleras vad gäller till exempel hantering av risker, användande av personlig skyddsutrustning, välstädade arbetsplatser, att kontroller genomförs och att tillstånd finns.

Arbetsolycksfallsfrekvensen (antalet arbetsolyckor med minst en dags sjukfrånvaro på 1 miljon arbetade timmar) var 9,7 (7,4) för både tjänstemän och hantverkare. För enbart hantverkare var siffran 19,5 (15,8). Antalet arbetsolyckor med minst en dags sjukfrånvaro var 28 (21) under år 2010.

Medarbetarstr uktur
– Koncer nen	2010	2009	2008
Antal medarbetare per 31 dec	2100	1 850	2 365
– antal tjänstemän	1082	973	1 243
– antal hantverkare	1018	877	1 122
Snittålder, tjänstemän	42	45	43
Snittålder, hantverkare	39	42	40
Andel kvinnor bland tjänstemännen, %	31	31	34

Medeltal anst äll da per la nd	2010	2009	2008
Sverige	1 797	1 848	2 180
Norge	218	208	294
Danmark	11	17	31
Finland	6	7	12
Belgien	11	15	16
Totalt	2 043	2 095	2 533

– Sveri Sjukfr ånvaro ge, %	2010	2009	2008
Total sjukfrånvaro	3,6	3,6	4,3
29 år eller yngre	3,4	4,6	4,6
30–49 år	3,1	3,1	3,5
50 år och äldre	4,6	3,9	5,5
Sjukfrånvaro under sammanhängande tid
av minst 60 dagar/total sjukfrånvaro	56	51	50
Kvinnors sjukfrånvaro	2,5	2,3	2,4
Mäns sjukfrånvaro	3,9	3,9	4,7

Medarbetare på platskontoret vid Sjöstadskajen, Hammarby Sjöstad.

Caroline har arbetat på JM i fem år och på Liljeholmskajen i Stockholm sedan 2008. Hon började som arbetsledare och är ganska ny i sin roll som platschef. Nu ansvarar hon för två projekt om totalt 177 lägenheter.

– Det viktigaste i mitt arbete är att se till att alla jobbar åt samma håll och förstår sina ansvarsområden. Sen ska jag så klart se till att vi håller produktionstiderna, budgeten och att vi bygger med rätt kvalitet, säger Caroline.

Något som JM också är noga med är att det ska vara ordning och reda på bygget och att arbetsplatsen ska vara trygg och säker. Ett exempel är att skyddsräcken och säkerhetslinor ska vara på plats och fungera. Som platschef har Caroline ett arbetsmiljöansvar, men i det dagliga arbetet är det framför allt arbetsledare, lagbasar och skyddsombud som har koll på säkerheten.

Caroline välkomnar JMs förändringsprojekt – Strukturerad produktion – som kommit igång på allvar under 2010 och som går ut på att hitta det bästa arbetssättet för de olika delmomenten i produktionen. Målsättningen är att alla ska göra på samma sätt. Den viktigaste delen just nu menar hon är att hitta ett riktigt bra verktyg för erfarenhetsåterföring.

– JM har en personalpolitik som tilltalar mig, säger Caroline. Man ser medarbetarna som en tillgång och värdesätter deras kompetens. Det känns att företaget satsar på ett långsiktigt förhållande med sina medarbetare och ger dem möjlighet till utveckling i det dagliga arbetet och genom utbildning. Jag gillar att vara ute i produktionen och har fått nya utmaningar genom platschefsjobbet. Nu vill jag utveckla mig i denna roll och bli en riktigt bra ledare.

Efter mina år i JM kan jag säga att man inte får någon särbehandling som tjej i en mansdominerad bransch. Det är bra, men visst månade man lite extra om mig när jag var gravid och stod uppe på ställningar med min tjocka mage.

Kontrollerat ris kta gande avgöra nde för god lö nsamhet

Att göra väl avvägda riskbedömningar är mycket viktigt för ett projektutvecklingsföretag, då riskhantering och värdeskapande har en stark koppling.

Målet för en projektutvecklare är att tidigt identifiera och förvärva utvecklingsbar mark samt sedan producera och sälja bostäder på ett sätt som optimerar kundvärden, intäkter och kostnader. Genom hela denna process ställs projektutvecklaren inför ett flertal risker som rätt hanterade bidrar till förbättrad lönsamhet.

JMs största risker är hänförliga till omvärldsförändringar som betydande och varaktiga räntehöjningar, global konjunkturförsvagning, ökad arbetslöshet på JMs huvudmarknader och ökad konkurrens. Dessa faktorer utgör risker för intäktsnivån i JMs projekt. En annan väsentlig risk är om strukturen på byggrättsportföljen inte är optimerad, vilket kan leda till förlorade möjligheter eller förhöjda kostnader. Genomföranderiskerna bedöms som lägre beaktat de senaste årens fokuserade arbete med styrning och kontroll.

Under 2008 och 2009 kom områden med historiskt lägre risk att få större betydelse. Problemen i det finansiella systemet under denna period innebar ökad likviditetsrisk för nystartade projekt samt höjd värderingsrisk för projekt- och exploateringsfastigheter i JMs balansräkning. Dessa risker har minskat under 2010.

Riskhantering är en integrerad del av beslutsfattandet på alla nivåer inom JM och föremål för strategiska insatser från ledning och styrelse. Samtliga väsentliga affärs- och projektbeslut analyseras med avseende på såväl risk som möjlighet. Rutiner för styrning, bevakning och uppföljning av projekt är utformade för att minska affärs- och genomföranderiskerna.

OMVÄ RLDSRISKER

Ekonomisk tillväxt

Efterfrågan på nya bostäder påverkas främst av befolkningstillväxt och ekonomisk utveckling på den enskilda orten. De nya bostädernas läge och attraktivitet, konsumenternas köpkraft, rådande ränteläge samt prisbild och prisutveckling på andrahandsmarknaden påverkar efterfrågan och det pris som JM erhåller.

Om nationella eller regionala tillväxtförutsättningar försämras eller sysselsättningen minskar kan det få negativ inverkan på JM. JMs strategi är att verka i de städer och områden som har de bästa demografiska och ekonomiska förutsättningarna på lång sikt. På många orter där JM är verksamt råder stor efterfrågan på bostäder. Kraftigt höjda bostadspriser under senare år har dock ökat risken för prisfall även om hushållens kostnader för boende ändå inte nått oroväckande höga nivåer. Boendeutgifternas andel av hushållens disponibla inkomster uppgick till cirka 21 procent för Sverige som helhet. (Källa: SCB, 2009.)

Även den globala konjunkturutvecklingen påverkar JM. I det korta perspektivet på grund av de psykologiska effekterna, då världens finansiella marknader är tätt sammanlänkade och förändrade förväntansbilder snabbt sprids. I det längre perspektivet på grund av att globala konjunkturförändringar även påverkar de högt internationaliserade skandinaviska företagen.

Under 2008 och inledningen av 2009 samverkade dessa samband till en snabbt försämrad marknadssituation där JMs samtliga bostadsmarknader påverkades av lågkonjukturen. Under senare delen av 2009 och 2010 har bostadsmarknaderna där JM verkar utvecklats positivt i takt med att det makroekonomiska läget har förbättrats.

Det allmänna ränteläget innebär både risker och möjligheter. Låga räntor leder till ökad efterfrågan och högre priser för bostäder, samtidigt som räntekostnaden för koncernens nettoupplåning minskar. Det omvända gäller vid höga räntenivåer. Det lägre ränteläget under 2009 och 2010 påverkade efterfrågan positivt.

Aktuellt ränteläge påverkar också avkastningskrav och värderingar i samband med fastighetsförsäljningar och fastighetsförvärv. Ett lägre ränteläge ger lägre avkastningskrav och högre pris.

JM söker möta omvärldsrisker främst genom att säkerställa en tydlig efterfrågan för planerade bostadsprojekt. Krav finns på att ett visst antal bostäder redan ska vara sålda eller bokade när produktionsstart sker. Genom successiva etappstarter av stora projekt kan också prissättningen anpassas för aktuellt marknadsläge. Genom löpande omvärldsbevakning, både internt och med hjälp av externa konsulter, söker JM bilda sig en välgrundad uppfattning om trender för väsentliga omvärldsfaktorer.

Effektiviseringsarbete för minskade produktionskostnader är ett annat sätt att minska omvärldsriskerna. På så vis behöver inte en försvagad efterfrågan och lägre priser få fullt genomslag i resultatet. Ett väsentligt inslag i JMs arbete för att reducera kostnaderna är de projekteringsanvisningar som infördes för flerbostadshus under 2003 och för småhus under 2004. Med anvisningarna har mer industriella arbetssätt och produktionsmetoder införts. De har också skapat förutsättningar för ökade besparingar avseende produktionskostnader. Under 2008 utökades arbetet med projekteringsanvisningarna till att omfatta även projektering utan regionala produktionsresurser.

Konkurre nssit uatio n

JMs konkurrenter inom projektutveckling av nya bostäder utgörs av både stora nationellt täckande aktörer och mindre lokala projektutvecklingsföretag. Flera av de stora aktörerna har en uttalad ambition att växa inom bostadssegmentet. Risken är att den ökade konkurrensen leder till ökat utbud av bostäder och prispress. JM söker särskilja sig genom sin övergripande företagskultur, kundfokus, flexibilitet, ackvisitionskompetens, projektgenomförande, kvalitetsprofilering och marknadsföring. Konkurrenssituationen på varje lokal delmarknad bevakas löpande.

Politis ka risker

Ett flertal politiska risker är förknippade med bostadsbyggande. Villkoren för olika upplåtelseformer (hyresrätt, bostadsrätt, äganderätt) kan förändras och påverka efterfrågan på JMs bostäder. Politiska beslut relaterade till infrastrukturutveckling samt regional och kommunal planering kan inverka på verksamheten. JM söker möta dessa risker genom så flexibla detaljplaner som möjligt, samt genom att bestämma upplåtelseformen i ett relativt sent skede. Politiska beslut påverkar också skatteförutsättningarna för bostäder. Det politiska klimatet präglas av en vilja att öka och underlätta, snarare än att begränsa och försvåra, bostadsbyggandet.

OPERATIVA RISKER

Ris ker relaterade till byggrättsportfölje n

Vid årsskiftet 2010/2011 disponerade JM byggrätter motsvarande 27 500 bostäder (27 900) för framtida produktion. Dessa var huvudsakligen koncentrerade till storstadsområden och universitets- och högskoleorter.

Risken för att JM har för få eller för många byggrätter, eller att byggrätterna ligger i "fel" områden, kan leda till förlorade möjligheter och höga kostnader. Som nämnts är det väsentligt att utvecklingsbar mark och planerade bostäder ligger i attraktiva lägen på orter med stor efterfrågan på nya bostäder. De ska också gå att utveckla med JMs krav på lönsamhet och avkastning.

Vad och hur mycket som kan byggas, samt när byggstart kan ske, är avhängigt planarbetet och samarbetet med berörd kommun. Risken att JM efter förvärv inte erhåller en lagakraftvunnen detaljplan (detaljplan som godkänts av kommunen genom politiskt beslut) inom föreskriven tid kan leda till ökade kostnader och/eller minskade intäkter. Genom lång erfarenhet av projektutveckling och långvariga relationer med kommunerna har JM möjlighet att reducera dessa risker.

För att minska kapitalbindning och risker söker JM disponera byggrätter genom villkorade förvärv, exempelvis att förvärvet villkorats till lagakraftvunnen detaljplan. Vid årsskiftet 2010/2011 disponerades 9 900 av byggrätterna (9 500) för framtida produktion genom sådana avtal. Det finns också möjlighet att ur förvärvad mark avskilja och sälja exploateringsmark utan att antalet disponerade byggrätter påverkas. För stor kapitalbindning i byggrätter innebär, förutom risker för icke optimal kapitalstruktur, även värderingsrisk såväl avseende marknadsvärde som nedskrivningsrisk.

JM har historiskt varit framgångsrikt på att identifiera och utveckla områden som människor vill bo i. Vid slutet av 2010 var 82 procent av bostäderna i JMs pågående produktion sålda eller bokade. JM arbetar i nära samarbete med potentiella bostadsköpare för att de planerade projekten ska tillfredsställa efterfrågan.

Genomföra nderisker

Stora projekt kan ha en omsättning på flera miljarder kronor och det är viktigt att såväl projektering som produktion sker

	HANTERING AV VÄSENTLIGA RISKER
Riskfaktor	Risk	Hantering
Betydande räntehöjning	Minskad efterfrågan, behov av	Produktionsstart sker först när viss andel bostäder i projektet sålts eller bokats
Global konjunkturförsvagning	prissänkningar	Internt arbete för att reducera kostnader
Ökad arbetslöshet på JMs marknader		Produktutbud i flera prissegment
Förändringar i regionala tillväxt förutsättningar		Omvärldsbevakning och marknadsanalys
Ökad konkurrens	Ökat utbud, prispress	Omvärldsbevakning och marknadsanalys
		Beslutsgrindar i samband med väsentliga projekt beslut
		Kontinuerligt arbete för att bibehålla konkurrenskraft i alla avseenden
Ej optimerad struktur på byggrättsportfölj	Minskad efterfrågan, behov av prissänkningar, värdering av	Strategisk förvärvsplanering
		Omvärldsbevakning och marknadsanalys
	byggrätter	Kontinuerlig utvärdering av tillgångsstrukturen
Projektering fokuserar ej samtidigt på	Minskad efterfrågan, behov av	Marknadsanalys, kvalitativa djupundersökningar
kundvärden, intäkter och kostnader	prissänkningar	Bred kompetenssammansättning i projektet
		Krav på kompetensutveckling
Lagakraftvunnen detaljplan försenas	Ökade kostnader, minskade intäkter	Tydliga krav på utformning av projekterings- och bygglovshandlingar
och/eller ändras		Kvalitetssäkring av bygglovsansökningar
		Långvariga relationer och nära samarbete med berörda instanser
		Förvärv villkorade av lagakraftvunnen detaljplan
Minskad förmåga hos bankerna att tillhanda hålla JM och dess kunder likviditet	Begränsad finansiering i produktionen samt för JMs kunder innebär minskad försäljning och produktionsstarter	Långvariga relationer och nära samarbete med banker och andra finansierings institut

enligt plan. Bristande planering och analys kan leda till förseningar, ökade kostnader och otillräcklig kundanpassning. Det finns också en risk för att projekteringsprocessen inte samtidigt fokuserar på kundvärden, intäkter och kostnader. För att minska genomföranderiskerna har JM de senaste åren infört skärpta rutiner för bevakning, styrning och kontroll.

Definierade beslutspunkter föregår projekteringsstart, försäljningsstart och produktionsstart. Inget projekt sätts igång utan beslut från affärsenhetsledning eller koncernledning, alternativt av styrelsen för stora projekt. Mer information återfinns på sidan 89 i Bolagsstyrningsrapporten.

Osålda bostäder

JM agerar för att alla bostäder ska vara sålda vid slutbesiktning. Bostäder i bostadsrättsprojekt som är osålda sex månader efter slutbesiktning köps av JM från bostadsrättsföreningen, för att därefter säljas. De köpta bostäderna redovisas i balansräkningen som "Andelar i bostadsrättsföreningar med mera". Vid slutet av 2010 hade JM 40 (110) osålda bostäder till ett värde om 115 mkr (353) i balansräkningen vilket indikerar mycket låg risk för osålda bostäder. Start av projekt i etapper, med krav på en viss sälj- och bokningsgrad, minskar risken för osålda bostäder. Etappstarter innebär också att JM bättre kan anpassa priserna till efterfrågan. En sammanställning över årets köp och försäljningar finns i not 18, sidan 66.

Kostnadskontroll och intern styrning

JM har de senaste åren vidtagit ett flertal åtgärder för att utveckla intern styrning och kostnadskontroll. Merparten av produktionskostnaderna är relaterade till projektutveckling av bostäder i Sverige och uppgick till 5,3 mdkr för 2010.

För att säkra kvalitetskrav och produktionskompetens samt bidra till effektiv kostnadskontroll, upprätthåller JM bygg- och anläggningsentreprenadverksamhet. Begränsade egna produktionsresurser gör dock JM beroende av kostnadsutvecklingen hos underentreprenörer. Generellt säkras resurser med god framförhållning, varför JM normalt ska ha en kontrollerad kostnadssituation. Antal projekt, volym, utvecklingsskede och nyttjandegrad av underentreprenader varierar från år till år.

Känsli ghetsa nalys för olika kost nadskate gorier , proje ktutveckli ng bost äder

Kategori	Kostnadsandel %1)	Förändring %	Resultat mkr
Löner	14	+/–10	+/– 76
Material	16	+/–10	+/– 85
Mark	16	+/–10	+/– 86
Byggherrekostnader	14	+/–10	+/– 73
Projektering	5	+/–10	+/– 26
Omkostnader	6	+/–10	+/– 33
Underentreprenader	29	+/–10	+/– 149

1) Andel av kostnadsmassa för projektutveckling av bostäder i Sverige, 5,3 mdkr 2010.

Mark avser förvärvskostnad för mark. Byggherrekostnader avser kostnader som inte direkt är relaterade till entreprenaden, till exempel kreditivräntor, kommunala anslutningsavgifter och lagfartskostnader. Projektering avser i huvudsak kostnader för tekniska konsulter. Omkostnader avser tillfälliga kostnader för etablering på byggarbetsplatsen samt hyror av anläggningstillgångar till exempel maskinhyror.

FINANSIELLA RISKER

Finansf unktio nen

Finansverksamheten inom JM ansvarar för koncernens kort- och långfristiga finansiering, likviditetsplanering, cash management samt finansiell riskhantering. Ansvarsfördelning, organisation och kontroll av koncernens totala finansieringsverksamhet regleras i en av styrelsen fastställd finanspolicy.

Finanspoli cy

Finanspolicyn anger mål för finansverksamheten, övergripande ansvar samt specifika regler och limiter.

Målsättningen för finansverksamheten är att:

• Stödja den operativa verksamheten för projektutveckling av bostäder och kommersiella lokaler
• Optimera utnyttjandet av kapital och hantering av kassaflöden
• Kontrollera och hantera de finansiella risker som JM är exponerat för.

Finansstrate gi

JMs grundläggande finansstrategi är att tydligt koppla kassaflöden från pågående projekt och projektfastigheter till bolagets upplånings- och ränteriskhantering. Genom denna strategi erhålls den bästa kontrollen av de finansiella riskerna. För att upprätthålla en administrativt smidig och kostnadseffektiv skuldförvaltning säkerställs befintliga kreditavtal av JMs goda kreditvärdighet varför inga pantbrev lämnas.

Finansiella risker

Koncernens finansiella risker utgörs i huvudsak av ränterisk, finansieringsrisk, likviditetsrisk och i begränsad omfattning valutarisk. Val av lånelöptid och räntebindning styrs av ett flertal faktorer, som kapitalbindning i pågående projekt, affärsrisk, beräknad avyttringstidpunkt för fastigheter, löptider på hyreskontrakten i projektfastigheterna och koncernens allmänna finansiella ställning. Dessa faktorer sammanfattas i av styrelsen antagna riktvärden för räntebindning och lånelöptid med utrymme för avvikelser inom vissa limiter utifrån aktuellt marknadsläge. Regler finns också för hantering av ränterisk i byggnadskreditiv under pågående produktion samt rekommendationer för slutfinansiering av bostadsrättsföreningar.

Likvida medel hålls normalt på en balanserad nivå och eventuell överskottslikviditet får endast placeras hos svenska banker och i svenska räntebärande papper utan valutarisk. Betalningsberedskapen upprätthålls genom checkkredit och bekräftade kreditlöften.

Likviditetsförsörjningen till bostadsprojekten har varit en gränssättande faktor inför nya produktionsstarter under 2008 och 2009, men har kommit att förbättras påtagligt under 2010. Finansieringen av bostadsproduktion utgör i dagsläget inget problem och kan betraktas som normaliserad.

Valutarisker avseende transaktioner elimineras så långt möjligt. Transaktionsvolymerna i utländsk valuta mellan JM AB och dotterbolag samt till externa leverantörer är mycket begränsade.

Valutasäkring av balansexponering sker selektivt. Derivatinstrument får endast användas i riskminimerande syfte.

Känsli ghetsa nalys – bostadsbyggrätter

Ett sätt att spegla dynamiken i byggrättsportföljen är att göra en känslighetsanalys där samtliga förväntade kassaflöden från portföljen nuvärdesberäknas. I analysen görs ett antal förenklade kalkylantaganden vilka syftar till att åskådliggöra nuvärdet av JMs byggrättsportfölj, vid ett antal tänkta försäljningsprisnivåer, om byggrättsportföljen hålls på en konstant nivå avseende antal och belopp.

27 500 bostadsbyggrätter är jämt fördelade över nio års produktionstid. Grundinvesteringen bortses ifrån då kalkylen avser att belysa värdet på portföljen. Villkorade förvärv hanteras som om betalning för förvärv sker simultant med en fakturering mot blivande bostadsägare.

JMs normalbostad antas vara 80 kvadratmeter, skatt förutsätts till 26,3 procent och diskonteringsräntan efter skatt till 7,0 procent. I kalkylen har ej hänsyn tagits till eventuell inflation. Beräkningarna utgör inte någon prognos.

Tabellen (nedan) visar antagen intäkt och projektkostnad per kvadratmeter lägenhetsyta exklusive moms. Om en specifik intäkt respektive projektkostnad per kvadratmeter antas gälla för hela byggrättsportföljen skapas sammantaget ett värde, uttryckt som nuvärde. Analysen visar stor hävstång i värdeskapande beroende på företagets förmåga att effektivt hantera såväl intäkter som kostnader samt inte minst den allmänna utvecklingen av bostadspriser under perioden. En pris- eller kostnadsförändring om 1000 kronor per kvadratmeter motsvarar cirka 1200 mkr eller drygt 14 kronor per aktie enligt denna kalkylförutsättning.

Känslighetsanalysen nedan exkluderar kassaflöden från redan bokförd mark (5 314 mkr) efter justering av skulder för genomförda fastighetsförvärv (508 mkr). Nuvärdet av dessa kassaflöden uppgår till cirka 2,6 miljarder kronor.

Känsli ghetsa nal ys, nuvärde i mkr för JMs byggrättsportfölj  / bost äder

Intäkt/m2, kr	25 000	26 000	27000	28000	29000
Kostnad/m2 , kr
20 000	5 800	7 000	8 200	9 400	10 600
21 000	4 600	5 800	7 000	8 200	9 400
22 000	3 500	4 600	5 800	7 000	8 200
23 000	2 300	3 500	4 600	5 800	7 000
24 000	1200	2 300	3 500	4 600	5 800

Känsli ghetsa nal ys, nuvärde i kr/aktie för JMs byggrättsportfölj  / bost äder

Intäkt/m2, kr	25000	26000	27000	28000	29000
Kostnad/m2 , kr
20 000	70	84	99	113	127
21 000	55	70	84	99	113
22 000	42	55	70	84	99
23 000	28	42	55	70	84
24 000	14	28	42	55	70

INNEHÅLL	Sida
Förvaltnin gsberättelse	43
Koncernens res ultaträknin g	47
Koncernens balans räknin g	48
Koncernens kassafl ödesanal ys	50
Förändrin gar i koncernens eget ka pital	52
Koncernens noter	53
Moderbola gets res ultaträknin g och kassafl ödesanal ys	71
Moderbola gets balans räknin g	72
FÖrändrin gar i moderbola gets eget ka pital	73
Moderbola gets noter	73
Femå rsöversik t – Koncernen	76
Kvartals översik t – koncernen	78
Kvartals översik t – Aff ärsse gmen t	79
Ifric 15	80
Försla g till vins tdis position	82
Re visi ons berättelse	83
Defini tione r och ordlis ta	84

Styrelsen och verkställande direktören för JM AB (publ), organisationsnummer 556045-2103, får härmed avge årsredovisning och koncernredovisning för 2010.

markna d, försäljnin g och produktions starter av bostäder

Efterfrågan på nyproducerade bostäder är fortsatt god på JM s huvudmarknader i Sverige och Norge. I Danmark har vi haft en viss förbättring av efterfrågan under det senaste året. Försäljningen har varit fortsatt god. Den förbättrade konjunkturen och befolkningstillväxten på våra huvudmarknader, tillsammans med ett fortsatt lågt ränteläge, stödjer efterfrågan på bostäder.

Antalet sålda bostäder i form av tecknade kontrakt uppgick till 3 276 (3 291) varav 211 (562) avser hyresrättsprojekt i Stockholm, åt extern beställare. Andelen sålda eller bokade bostäder i förhållande till pågående produktion uppgår till 82 procent (79) där spannet om 60–65 procent bedöms som normal nivå. Sålda bostäder i affärssegment  JM Bostad Stockholm uppgick till 1408 (1713), i JM Bostad Riks 1207 (973) och i JM Utland 661 (605).

Antalet produktionsstartade bostäder ökade till 3 404 (2150) varav 1604 (1102) i Stockholmsområdet och 1230 (689) i övriga Sverige. I utlandsverksamheten produktionsstartades 570 bostäder (359). Av de produktionsstartade bostäderna utgör 211 hyresrätter (492) i Stockholm, åt extern beställare. Ökningstakten av produktionsstarter är beroende av säkerställda resurser för att hantera en större produktionsvolym där löpande nyrekrytering genomförs planenligt. Antalet bostäder i pågående produktion uppgår till 5 431 (3 744).

INTÄKTER

Koncernens redovisade intäkter för 2010 uppgick till 9136 mkr (9 620) varav omräkning enligt IFRI C 15 har inneburit en intäktseffekt om –138 mkr (842). Intäkterna enligt segmentsredovisningen uppvisar en ökning för 2010 om 496 mkr (–3 451). De ökade intäkterna är främst hänförligt till affärssegmenten JM Bostad Stockholm och JM Bostad Riks med högre produktionsstartsnivå under det senaste året.

RÖRELSERESULTAT

Koncernens redovisade rörelseresultat för 2010 ökade till 907 mkr (646) och rörelsemarginalen ökade till 9,9 procent (6,7). Omräkning enligt IFRI C 15 har inneburit en resultateffekt om –62 mkr (–18). Det förbättrade resultatet och marginalen beror på högre försäljnings- och produktionsstartsnivå under det senaste året och högre prisnivå i projekten. Under året har fastigheter sålts för 80 mkr (665) med ett resultat om 28 mkr (89). Hyresintäkterna från JMs projektfastigheter uppgick till 62 mkr (69) varav 0 mkr (6) avser bostäder. Driftnettot uppgick till 11 mkr (0). Resultatet för 2009 belastades av nedskrivningar av exploateringsfastigheter om 87 mkr.

Rörelseresultatet för affärssegmentet JM Bostad Stockholm ökade till 634 mkr (496). I resultatet ingår cirka 30 mkr hänförligt till två avyttringar av fastigheter i pågående projekt. Det förbättrade resultatet och marginalen beror på högre produktionsstartsnivå under det senaste året och högre prisnivå i projekten.

JM Bostad Riks rörelseresultat ökade till 219 mkr (166) och rörelsemarginalen ökade till 8,0 procent (7,2). Den förbättrade marginalen är främst hänförligt till högre prisnivå i projekten.

JM Utlands rörelseresultat förbättrades till 48 mkr (–192) och rörelsemarginalen förbättrades till 3,1 procent (–14,2). Resultatet för 2009 belastades av nedskrivningar av exploateringsfastigheter om 87 mkr. Det förbättrade resultatet och rörelsemarginalen förklaras av en bättre efterfrågan, ökad projektvolym och mer stabil marknad.

Rörelseresultatet för JM Fastighetsutveckling minskade till 12 mkr (110). Det minskade resultatet beror på en lägre verksamhetsvolym då kontorsprojektet i Frösunda med Vasakronan som beställare avslutades i början av året och lägre resultat från fastighetsförsäljningar.

Rörelseresultatet för JM Produktion minskade till 91 mkr (130) och rörelsemarginalen uppgick till 6,1 procent (6,5). Det minskade resultatet förklaras av en lägre projektvolym under året.

Aff ärsse gmen t	Intäkter			Rörelse resultat 1)		Rörelse marginal, %
Mkr	2010	20092)	2010	20092)	2010	20092)
JM Bostad Stockholm	3 824	3 330	634	496	16,6	14,9
JM Bostad Riks	2 749	2 296	219	166	8,0	7,2
JM Utland	1570	1353	48	–192	3,1	–14,2
JM Fastighetsutveckling	72	309	12	110
JM Produktion	1496	2 008	91	130	6,1	6,5
Eliminering	–437	–518	-	-
Koncerngemensamma kostnader	-	-	–35	–46
Summa enligt segments redovisning	9 274	8 778	969	664
Omräkning JM Utland3)	–138	842	–62	–18
Totalt	9 136	9 620	907	646	9,9	6,7
1) Varav nedskrivning av fastigheter			-	–87

2) Jämförelsesiffror har räknats om på grund av ändrad princip för intäkts- och resultatredovisning avseende JM Utland.

3) Omräkningseffekt för intäkts- och resultatredovisning enligt IFRI C 15 i förhållande till segmentsredovisning.

BO STÄD ER I PÅGÅENDE PRODUKTION

	2010-12-31	2009-12-31
Antal bostäder i pågående produktion 1)	5 431	3 744
Andel sålda bostäder i pågående produktion, %2)	64	54
Andel bokade bostäder i pågående produktion, %	18	25
Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, %	82	79

1) Från och med produktionsstart till och med sista inflyttning enligt plan. 2) Andel sålda bostäder i form av bindande kontrakt med slutkund.

Osålda bostäder i avsl utad produktion

	2010-12-31	2009-12-31
Antal osålda bostäder i avslutad produktion 1)	44	146
– varav i balansräkningen redovisat som "Andelar i bostadsrättsföreningar m.m."	40	110

1) Efter sista inflyttning enligt plan

FINANSIELLA INTÄ KTER OCH KOSTNADER

Finansiella intäkter och kostnader uppgick till –67 mkr (–117), en förbättring med 50 mkr jämfört med föregående år, främst hänförligt till lägre räntebärande skulder och lägre räntenivå. De finansiella intäkterna och kostnaderna under året är till stor del relaterat till omvärderingar och valutasäkringar av fordringar på JM Utland med en nettoeffekt på finansnettot om –1 mkr (2). I de finansiella intäkterna för året ingår resultat från försäljning av aktier i intressebolag om 5 mkr (0).

Mkr	2010-12-31	2009-12-31
Finansiella intäkter 1)	51	41
Finansiella kostnader 2)	–118	–158
Finansiella intäkter och kostnader	–67	–117
1) Varav omvärderingar och valutasäkringar	32	29
2) Varav omvärderingar och valutasäkringar	– 33	– 27

RESULTAT FÖR E SKATT

Resultat före skatt ökade till 840 mkr (529), en ökning med 59 procent jämfört med 2009.

ÅRETS RESULTAT

Årets resultat uppgick till 594 mkr (365). Den totala skattekostnaden uppgick till –246 mkr (–164) varav aktuell skatt –220 mkr (–161) och uppskjuten skatt –26 mkr (–3). Skattekostnaden för 2010 överstiger den nominella skattesatsen för koncernen vilket främst förklaras av omvärdering av uppskjuten skatt avseende underskottsavdrag inom JM Utland. Fastighetsskatten, som behandlas som en rörelsekostnad, har belastat resultatet med 24 mkr (24).

VERKSAMHETENS UTVECKLING

Byggrätter

JMs disponibla byggrätter uppgår till 27 500 bostäder (27 900) varav 17 600 (18 400) redovisas i balansräkningen. Detta innebär att 9 900 byggrätter (9 500) disponeras genom avtal och inte är bokförda som en tillgång. Kapitalbindningen i byggrätter (exploateringsfastigheter i balansräkningen) för bostäder har ökat till 5 314 mkr (4 882) vid utgången av året. Därutöver disponerar affärssegmentet JM Fastighetsutveckling byggrätter för kommersiell projektutveckling, inklusive 225 byggrätter för hyresrätter, motsvarande cirka 60 000 kvadratmeter med ett totalt bokfört värde om 60 mkr (108).

Total t antal bostadsbyggrätter (Varav redovisade i balansräkningen som exploateringsfastigheter)

		2010		2009
JM Bostad Stockholm	11100	(7100)	10 700	(7 500)
JM Bostad Riks	9 600	(6100)	10 200	(6 500)
JM Utland	6 800	(4 400)	7 000	(4 400)
Totalt	27 500	(17 600)		27 900 (18 400)

Värderingen av JMs totala exploateringsfastigheter med ett bokfört värde om 5,4 mdkr (5,0), inklusive kommersiella byggrätter om 0,1 mdkr (0,1), indikerar ett övervärde om 2,6 mdkr (1,9). Denna värdering är gjord i samarbete med externt värderingsföretag. De totala förvärven av exploateringsfastigheter under 2010 uppgick till 1655 mkr (428) varav 960 mkr avser JM Bostad Stockholm, 328 mkr JM Bostad Riks och 367 mkr JM Utland. Nettoinvesteringarna i exploateringsfastigheter under året uppgick till 523 mkr (–613). Portföljen av byggrätter uppgår därefter till 5 374 mkr (4 990). Innehavet utgör en förutsättning för JMs projekt för utveckling av bostäder.

EXPLOATERINGSFASTIGHETER (BO STÄD ER)

	2010-12-31		2009-12-31
Miljarder kr	Marknads värde	Bokfört värde	Marknads värde	Bokfört värde
JM Bostad Stockholm	4,3	2,6	3,2	2,1
JM Bostad Riks	2,0	1,5	1,9	1,5
JM Utland	1,6	1,2	1,7	1,3
Totalt	7,9	5,3	6,8	4,9

Projek tfastighe ter

Hyresintäkterna från JMs projektfastigheter uppgick till 62 mkr (69) varav 0 mkr (6) avser bostäder. Driftnettot uppgick till 11 mkr (0). Totalt under 2010 uppgick intäkter från fastighetsförsäljning till 80 mkr (665) med ett resultat om 28 mkr (89). Av resultatet utgör 17 mkr (28) upplösning av reserveringar från tidigare fastighetsförsäljningar. Under året gjordes en större fastighetsförsäljning, exploateringsfastigheten Signalen i Solna som såldes för 35 mkr med ett resultat om 7 mkr. Det externt bedömda marknadsvärdet på JMs projektfastigheter har beräknats till 685 mkr (610) med ett bokfört värde om 661 mkr (596). Övervärdet uppgår därmed till 24 mkr (14).

projek tfastighe ter

2010-12-31	Marknads värde, mkr	Bokfört värde, mkr	Yta (000) m2	Uthyr ningsgrad årshyra, %
Fastigheter under utveckling	541	530	58	88
Färdigutvecklade kontorsfastigheter	144	131	7	98
Totalt	685	661	65	89

Investeringar och förvärv av projektfastigheter uppgick till 74 mkr (453).

FINANSIELLA POSTER

Räntebäran de skulder och medel räntesa ts

Per den 31 december 2010 uppgick räntebärande nettofordran till 730 mkr (189). Vid utgången av året uppgick ej räntebärande skulder för genomförda fastighetsförvärv till 453 mkr (228). Av dessa skulder var 236 mkr (116) kortfristiga. Den totala räntebärande låneskulden uppgick per 31 december 2010 till 1 357 mkr (1 842) varav pensionsskulden utgjorde 585 mkr (565). Vid årets utgång var medelräntesatsen för totala räntebärande låneskulden inklusive pensionsskulden 3,6 procent (4,0). Den genomsnittliga räntebindningstiden för koncernens samlade låneskuld exklusive pensionsskulden var 0,2 år (0,3).

Kassafl öde

Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 42 mkr (1124) under året, efter erlagd likvid under andra kvartalet om 719 mkr, varav JM Bostad Stockholm 690 mkr och JM Fastighetsutveckling 29 mkr, avseende tidigare förvärv av Dalénumområdet, Lidingö, Stockholm. Nettoinvesteringarna i exploateringsfastigheter, exklusive likvid för Dalénum, innebar ett kassaflöde om –277 mkr (427). Minskat innehav av osålda bostäder i balansräkningen bidrog med 270 mkr (–187). Koncernens kassaflöde från projektfastigheter (försäljning minus investering) under året uppgick till –73 mkr (532).

Likviditet

Koncernens tillgängliga likviditet uppgick till 4 887 mkr (4 830). Förutom likvida medel om 2 087 mkr (2 030) ingår ej utnyttjade checkkrediter och kreditavtal med sammantaget 2 800 mkr (2 800) kreditavtalen om 2 400 mkr har en genomsnittlig löptid om 1,7 år.

Eget kapital

Koncernens eget kapital per den 31 december 2010 uppgick till 3 923 mkr (3 637). Aktiekapitalet uppgick till 83 mkr (83), övrigt tillskjutet kapital 766 mkr (763) och reserver –20 mkr (85). Intjänade vinstmedel uppgick till 3 094 mkr (2 706) varav årets resultat 594 mkr (365). Under 2010 uppgick utdelningen till aktieägarna till 2,50 kronor (0) per aktie, totalt 208 mkr (0). Soliditeten uppgick till 40 procent (37).

Personal

Antalet anställda ökade under 2010 med 14 procent och uppgick vid årets utgång till 2100 (1850). Ökningen av antalet anställda sker planenligt i syfte att hantera den ökade produktionsvolymen. Antalet hantverkare var 1018 (877) och antalet tjänstemän 1082 (973). Medeltalet anställda under året uppgick till 2 043 (2 095) varav 246 (247) i JMs utlandsbolag. Löner och sociala kostnader uppgick till 1392 mkr (1427) varav de sociala kostnaderna utgjorde 468 mkr (458).

MILJÖARB ETET

Hur JM handskas med miljön idag sätter spår långt fram i tiden. Miljöarbetet är en fråga om affärsmässighet på både kort och lång sikt. Dels ger det en långsiktig värdetillväxt för ägarna, dels ett mervärde för kunderna genom bland annat lägre driftskostnader. JM s miljöarbete utvecklas ständigt med hjälp av verksamhetssystem, mätbara mål och miljöutbildningar. Uppföljning sker genom avvikelse- och nyckeltalsrapportering samt internrevisioner. Prioriterade miljöfrågor är energisnåla bostäder, miljögodkända byggmaterial, kretsloppsanpassad byggavfallshantering, miljöanpassad upphandling av transporter och maskinarbeten samt sanering av förorenad mark. Se även avsnitt Hållbart samhällsbyggande sidan 28–33.

STYR ELSEARB ETET UNDER 2010

Vid årsstämman 2010 valdes sju ordinarie ledamöter. Därutöver utsåg arbetstagarorganisationerna två ledamöter jämte två suppleanter. Styrelsen har haft tolv sammanträden. Därutöver har revisionsutskottet haft fyra sammanträden, ersättningsutskottet sex sammanträden och investeringsutskottet sju sammanträden. De viktigaste ärendena för styrelsen under 2010 var beslut om produktionsstarter av större bostadsprojekt, de större förvärven av exploateringsfastigheter, den strategiska planen, förslag till långsiktiga rörliga löneprogram samt förslag till ett konvertibel- och optionsprogram för all personal i koncernen. Styrelsen har under året infört ett incidentrapporteringssystem ("whistle blowing") med syfte att omhänderta uppkomna incidenter på ett systematiskt och professionellt sätt. Styrelseledamöternas deltagande framgår av uppställning på sidan 86. Styrelsens ordförande utvärderar varje år styrelsearbetet med ledamöterna samt delger valberedningen information om resultatet. Beskrivning av respektive utskott och ledamöter framgår på sidan 87.

Utdelning

För 2010 föreslår styrelsen en utdelning om 4,50 kronor (2,50) per aktie, totalt 375 mkr (208). Utdelningsnivån motiveras av god intjäning i kombination med en stark balansräkning. Som avstämningsdag för utdelning föreslås tisdagen den 3 maj 2011. Beslutar årsstämman enligt förslaget beräknas utdelningen komma att utsändas fredagen den 6 maj 2011.

AKTIEKAPITAL

JMs aktiekapital uppgick den 31 december 2010 till 83 mkr fördelat på 83 401 883 aktier varav 164 825 är återköpta egna aktier. Alla aktier ger samma rätt att rösta och lika del i bolagets eget kapital. De utgivna aktierna är fritt överlåtbara utan begränsningar till följd av lag eller JMs bolagsordning. JM känner inte till några avtal mellan aktieägare som kan medföra begränsningar i rätten att överlåta aktier i bolaget.

ersättnin g till koncernle dning

Styrelsens förslag till beslut avseende riktlinjer för lön och annan ersättning till koncernledningen framgår enligt nedan och kommer att presenteras på årsstämman för godkännande. Riktlinjerna är desamma som antogs vid årsstämman 2010. De nya avtal som har ingåtts med ledande befattningshavare sedan årsstämman 2010 har följt de gällande riktlinjerna. För ett fåtal ledande befattningshavare finns äldre överenskommelser med rätt till pensionsålder från 60 år, se not 3, Anställda och personalkostnader, sidan 60.

FÖR SLAG TILL BESLUT 2011 AVSEENDE RIKTLINJER FÖR LÖN OCH ANNAN ERSÄTT NING TILL LEDANDE BEFATT NINGSHAVARE:

Styrelsen föreslår att årsstämman fastställer följande riktlinjer för lön och annan ersättning till ledande befattningshavare. Ersättning till koncernchefen och andra ledande befattningshavare ska utgöras av fast lön, kort- och långsiktiga rörliga löneprogram, pensionsförmån samt övriga förmåner.

Med andra ledande befattningshavare menas koncernledningen. Den sammanlagda ersättningen ska vara marknadsmässig och konkurrensmässig på den arbetsmarknad befattningshavaren verkar. Fast lön och kortsiktigt rörligt löneprogram ska vara relaterad till befattningshavarens ansvar och befogenheter. För ledande befattningshavare ska det kortsiktiga rörliga löneprogrammet vara maximerat till 50 procent av fast lön. Det kortsiktiga rörliga löneprogrammet ska baseras på utfallet i förhållande till uppsatta mål, vilka i normalfallet är externt redovisat rörelseresultat före skatt, vinst per aktie samt Nöjd Kund Index. Långsiktiga rörliga löneprogram kan vara aktie- och/eller kontantrelaterade och ska vara prestationsbaserade samt vid utfästelsen vara maximerade till 50 procent av fast lön. Vid uppsägning av anställning bör i normalfallet en ömsesidig uppsägningstid om sex månader gälla. För det fall att uppsägningen initieras av JM bör även ett avgångsvederlag om sex månader utgå. Pensionsförmåner är förmånsoch/eller premiebestämda och pensionsålder bör i normalfallet vara 65 år. Principer för ersättning till VD och ledande befattningshavare ska beredas av ersättningsutskottet och beslutas av styrelsen. Styrelsen ska ha rätt att frångå riktlinjerna om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det.

MODERBO LAGET

Moderbolagets huvudsakliga verksamhet består av projektutveckling av bostäder och kommersiella fastigheter. Nettoomsättningen under 2010 uppgick för moderbolaget till 6 553 mkr (5 990). Moderbolagets resultat före bokslutsdispositioner och skatt uppgick till 627 mkr (455). Investeringar i fastigheter uppgick till 612 mkr (237). Medeltalet anställda var 1349 (1337) varav 1110 män (1073) och 239 kvinnor (264). Löner och sociala kostnader uppgick till 928 mkr (936). Redogörelse för antal anställda och utbetalda löner lämnas i moderbolagets noter, not 2, sidan 73.

Under året har följande helägda koncernföretag fusionerats in i moderbolaget; Förvaltnings AB Gnarpen, Kvarnexet 1 AB, Kvarnexet 5 AB, Milud AB, Projektmäklarna AB, TG Betongarbeten Produktion AB.

Fusionerna har inte väsentligt påverkat moderbolagets resultat och ställning.

Koncernens res ultaträknin g, Mkr	Not	2010	20091)
	1
Intäkter	2	9136	9620
Produktions- och driftkostnader Bruttoresultat	3, 4	–7608 1528	–8361 1259
Försäljnings- och administrationskostnader	3, 4, 5	–649	–615
Resultat av fastighetsförsäljning	6	28	89
Nedskrivning av fastigheter	7	-	–87
Rörelseresultat	2	907	646
Finansiella intäkter	8	51	41
Finansiella kostnader	8	–118	–158
Resultat före skatt		840	529
Skatter	9	–246	–164
Årets resultat		594	365
Övrigt totalresultat
Omräkningsdifferenser		–105	41
Årets totalresultat		489	406
Årets resultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare		594	365
Årets totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare		489	406
Resultat per aktie före och efter utspädning (kr)
hänförligt till moderbolagets aktieägare	10	7,10	4,40
Föreslagen utdelning per aktie (kr)	10	4,50	2,50

1) Jämförelsesiffror har räknats om på grund av ändrad princip för intäkts- och resultatredovisning avseende JM Utland. För mer information om IFRI C 15, se redovisningsprinciper sidorna 54–57 samt omräkningstabeller som visar effekterna på sidorna 80–81.

KOMMENTARER

Intäkter

(2010: 9136 mkr, 2009: 9 620 mkr)

Koncernens intäkter under året minskade med 5 procent till 9136 mkr (9 620). Omräkning enligt IFRI C 15 avseende JM Utland har inneburit en intäktseffekt om –138 mkr (842). För koncernens resultaträkning tillämpas från och med 2010 IFRI C 15 Avtal om uppförande av fastigheter. IFRI C 15 förändrar endast redovisningen av intäkter och resultat för JMs verksamhet utanför Sverige, JM Utland. Intäkterna från den svenska verksamheten består huvudsakligen av upparbetade intäkter i projekt. Upparbetade intäkter redovisas enligt principen för successiv vinstavräkning, vilket innebär att intäkterna redovisas utifrån senast lagda prognos, period för period i takt med dess upparbetning och försäljningen i respektive projekt.

Rörelse res ultat

(2010: 907 mkr, 2009: 646 mkr)

Rörelseresultatet ökade med 40 procent till 907 mkr. Det förbättrade resultatet beror på högre försäljningsoch produktionsstartsnivå under 2010 och en mer positiv marknadsbedömning. Omräkning enligt IFRI C 15 har inneburit en resultateffekt om –62 mkr (–18).

Finansiella intäkter ochkostnader (2010: –67 mkr, 2009: –117 mkr)

Finansnettot förbättrades med 50 mkr jämfört med föregående år. De finansiella kostnaderna har minskat främst hänförligt till lägre räntebärande skulder och lägre räntenivå. I de finansiella intäkterna för året ingår resultat från försäljning av aktier i intressebolag om 5 mkr (0). Omvärderingar och valutasäkringar av fordringar på JM Utland gav en nettoeffekt på finansnettot om –1 mkr (2).

Skatter

(2010: –246 mkr, 2009: –164 mkr)

Den redovisade skattekostnaden är 29 procent 2010 jämfört med 31 procent för 2009. Skillnaden mellan redovisad skatt och nominell skattesats för 2010 såväl som 2009 förklaras främst av omvärdering av uppskjuten skatt avseende förlustavdrag och temporära skillnader inom JM Utland.

KONCERNENS BALANSRÄ KNING, Mkr	Not	2010-12-31	2009-12-311)	2009-01-011)
	1
TILLGÅNGAR	2
Anläggningstillgångar
Goodwill	11	58	62	56
Maskiner och inventarier	12	12	18	21
Andelar i intresseföretag	13, 14	9	12	6
Räntebärande finansiella tillgångar	15	1	1	11
Övriga finansiella tillgångar	15, 16	63	70	10
Uppskjutna skattefordringar	27	76	96	83
Summa anläggningstillgångar		219	259	187
Omsättningstillgångar
Projektfastigheter	17	661	596	614
Exploateringsfastigheter	17	5 374	4 990	5 620
Andelar i bostadsrättsföreningar m.m.	18	115	353	171
Kundfordringar	24	444	385	507
Övriga kortfristiga fordringar	19	413	347	874
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter		14	3	15
Upparbetad men ej fakturerad intäkt	20	449	652	682
Pågående arbeten	21	117	272	243
Likvida medel	22	2 087	2 030	1 111
Summa omsättningstillgångar		9 674	9 628	9 837
SUMMA TILLGÅNGAR		9 893	9 887	10 024
EGET KAPITAL OC H SKULDER	2
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare2)
Aktiekapital		83	83	83
Övrigt tillskjutet kapital		766	763	760
Reserver		–20	85	44
Intjänade vinstmedel (inklusive årets resultat)		3 094	2 706	2 338
Summa eget kapital		3 923	3 637	3 225
Skulder
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder	23, 24	258	326	314
Övriga långfristiga skulder	23, 24	218	113	271
Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser	25	585	565	513
Övriga långfristiga avsättningar	26	207	185	166
Uppskjutna skatteskulder	27	1041	932	897
Summa långfristiga skulder		2 309	2 121	2 161
Kortfristiga skulder
Leverantörsskulder	23, 24	466	365	497
Kortfristiga räntebärande skulder	23, 24	514	951	1 137
Övriga kortfristiga skulder	23, 24	473	471	414
Aktuella skatteskulder		123	77	17
Fakturerad men ej upparbetad intäkt	28	1214	1 314	1 571
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	29	760	818	890
Kortfristiga avsättningar	26	111	133	112
Summa kortfristiga skulder		3 661	4 129	4 638
Summa skulder		5 970	6 250	6 799
SUMMA EGET KAPITAL OC H SKULDER		9 893	9 887	10 024
Ställda säkerheter och eventualförpliktelser	30

1) Jämförelsesiffror har räknats om på grund av ändrad princip för intäkts- och resultatredovisning avseende JM Utland. För mer information om IFRI C 15, se redovisningsprinciper sidorna 54–57 samt omräkningstabeller som visar effekterna på sidorna 80–81.

2) Se avsnittet Förändringar i koncernens eget kapital, sidan 52.

KOMMENTARER

Projek tfastighe ter

(2010: 661 mkr, 2009: 596 mkr) Beståndet av projektfastigheter är något högre jämfört med föregående år.

Under 2010 har inte några fastighetsförsäljningar genomförts. Dock har upplösningar av reserveringar från tidigare fastighetsförsäljningar gjorts med en resultateffekt om 17 mkr.

Exploaterin gsfas tighe ter

(2010: 5 374 mkr, 2009: 4 990 mkr)

Under 2010 har förvärvstakten i exploateringsfastigheter varit högre jämfört med föregående år. Under året har exploateringsfastigheter om 1655 mkr (428) förvärvats och exploateringsfastigheter överfört till produktion har uppgått till 1080 mkr (910). Samtliga förvärv utgör exploateringsfastigheter ämnade för bostäder och avser framför allt fastigheter på Lidingö, vid Brommaplan samt i Göteborg. Försäljningar av exploateringsfastigheter under året uppgår till 63 mkr med ett resultat om 11 mkr. Den största är exploateringsfastigheten Signalen i Solna som såldes för 35 mkr med ett resultat om 7 mkr. Totalt har JM 17 600 byggrätter (18 400) i balansräkningen.

Andela r i bostadsrättsförenin gar m.m.

(2010: 115 mkr, 2009: 353 mkr)

Köp av osålda bostadsrätter sker senast på avräkningsdagen och är en följd av åtagandet i entreprenadkontraktet med bostadsrättsföreningen. Antalet osålda bostäder i balansräkningen uppgår till 40 (110), varav 0 bostäder (56) avser projekt Egholm i centrala Köpenhamn.

UPP ARBETAD MED EJ FAKTUR ERAD INTÄ KT

(2010: 449 mkr, 2009: 652 mkr)

Under året har förbättrade finansieringsmöjligheter möjliggjort att projektfinansieringen har förbättrats.

pågåen de arbeten

(2010: 117 mkr, 2009: 272 mkr)

På grund av ändrad redovisningsprincip avseende JMs verksamhet utanför Sverige, JM Utland, har redovisning av balansposten "pågående arbeten" tillkommit. Detta rubricerades tidigare inom posten "upparbetad men ej fakturerad intäkt". Pågående arbeten innebär att projekt som ej är överlämnade till kund och där intäkter och kostnader inte får redovisas i resultaträkningen enligt IFRI C 15 aktiveras i JM-koncernens balansräkning. Pågående arbeten minskar i omfattning på grund av förbättrade finansieringsmöjligheter.

Lån gfris tiga räntebäran deskulder (2010: 258 mkr, 2009: 326 mkr)

sidorna 54–57 samt omräkningstabeller som visar effekterna

2) Räkenskapsår 2008 och tidigare är ej omräknat enligt IFRIC 15.

på sidorna 80–81.

Långfristiga räntebärande skulder minskar något då konvertibellånet avseende 2007 års program om 142 mkr omklassificerats från långfristig till kortfristig skuld och det nya konvertibellånet avseende 2010 års program är upptaget till ett lägre belopp, 32 mkr. Långfristiga räntebärande reverser ökar i omfattning, från 15 mkr till 55 mkr.

kortfris tiga räntebäran deskulder (2010: 514 mkr, 2009: 951 mkr)

Kortfristiga räntebärande reverser, avseende Dalénumområdet, har lösts under året med 719 mkr. Konvertibellånet för 2007 års konvertibelprogram kommer att lösas under 2011, varför skulden har omklassificerats från lång till kort räntebärande skuld

Övriga långfris tiga skulder (2010: 218 mkr, 2009: 113 mkr)

Övriga långfristiga skulder har ökat under året. Det beror på att JM under året finansierat flera stora förvärv av exploateringsfastigheter med framskjuten betalning.

KONCERNENS KASSAFLÖD ESANALYS, Mkr Not	2010	2009
1
DEN LÖP ANDE VERKSAMHETEN
Rörelseresultat	907	646
Avskrivningar	7	13
Nedskrivningar	-	87
Övriga ej kassaflödespåverkande poster	–34	–39
Delsumma kassaflöde från den löpande verksamheten	880	707
Erhållen ränta	40	11
Erhållna utdelningar	2	2
Erlagd ränta och övriga finansiella kostnader	–74	–132
Återbetald/betald skatt	–194	73
Kassaflöde från den löpande verksamheten före
förändring i rörelsekapital	654	661
Investering i exploateringsfastigheter m.m.	–2 399	–2 154
À conto betalning för exploateringsfastigheter m.m.	1 673	2 395
Ökning/minskning kundfordringar	–59	122
Ökning/minskning övriga kortfristiga fordringar m.m.	283	–8
Ökning/minskning leverantörsskulder	102	–132
Ökning/minskning övriga kortfristiga rörelseskulder	–139	–292
Kassaflöde före investeringar och försäljningar av
projektfastigheter	115	592
Investering i projektfastigheter m.m.	–73	–366
Försäljning av projektfastigheter m.m.	0	898
Kassaflöde från den löpande verksamheten	42	1 124
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Investering i materiella anläggningstillgångar	–3	–9
Sålda materiella anläggningstillgångar	0	1
Förändring i finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten	10 7	–43 –51
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Upptagna lån	423	462
Amortering av skulder	–202	–620
Utdelning	–208	-
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	13	–158
Årets kassaflöde	62	915
Likvida medel vid årets början	2 030	1 111
Valutakursdifferens i likvida medel	–5	4
Likvida medel vid årets slut	2 087	2 030
23 RÄ NTEBÄR ANDE NETTO SKULD/-FORDR AN
Räntebärande skulder och avsättningar	1357	1 842
Likvida medel	–2 087	–2 030
Räntebärande fordringar	0	–1
Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (–) vid årets slut	–730	–189

DEN LÖP ANDE VERKSAMHETEN

(2010: 42 mkr, 2009: 1124 mkr)

Kassaflödet från den löpande verksamheten försämrades till 42 mkr (1124) hänförligt till erlagd likvid under andra kvartalet om 719 mkr avseende tidigare förvärv Dalénumområdet, Lidingö och ökade investeringar i exploateringsfastigheter.

Kassaflöde från den löpande verksamheten (delsumma)

(2010: 880 mkr, 2009: 707 mkr)

Rörelsen, före räntor och skatt, har bidragit med 880 mkr (707). Det är en förbättring om 173 mkr efter justering för resultat fastighetsförsäljningar om 28 mkr, vilka redovisas under försäljning av respektive fastighetsslag, och eliminering av ej kassaflödespåverkande poster. Kassaflödet från rörelsen har förbättrats jämfört med föregående år på grund av fler projektstarter.

KOMMENTARER

Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital

(2010: 654 mkr, 2009: 661 mkr)

Netto erhållen och betald ränta har minskat från –119 mkr 2009 till –32 mkr 2010 bland annat hänförligt till lägre total räntebärande skuld under 2010. Realiserade valutakurseffekter vid omsättning säkrade lån bidrar positivt.

Återbetald/betald skatt har minskat från 73 mkr 2009 till –194 mkr 2010.

Netto exploateringsfastigheter m.m. (inklusive bostadsrättsandelar)

(2010: 726 mkr, 2009: 241 mkr)

JM har investerat i nya exploateringsfastigheter för 1655 mkr (428). Samtidigt har 1080 mkr (910) tagits i produktion i samband med projektstart. Under året har koncernen minskat innehavet av bostadsrättsandelar med ett positivt nettoflöde om 270 mkr (–187).

Kortfristiga fordringar och skulder

(2010: 187 mkr, 2009: –310 mkr) Förändring kortfristiga fordringar och skulder har totalt påverkat flödet positivt med 497 mkr (–497) jämfört med föregående år.

Netto projektfastigheter

(2010: –73 mkr, 2009: 532 mkr)

Koncernen har endast gjort mindre investeringar under året i bland annat äldreboenden samtidigt som de försäljningar som skett inte genererat något kassaflöde vilket sammantaget förklarar det negativa flödet.

FINANSIERINGSVERKSAMHETEN

(2010: 13 mkr, 2009: –158 mkr)

Kassaflödet från den löpande verksamheten har bland annat använts för utdelning till aktieägarna med –208 mkr. Räntebärande skulder har netto ökat med 221 mkr främst hänförligt till ökad upplåning inom utlandsverksamheten.

ÖVR IGA EJ KASSAFLÖDESPÅVERKANDE POSTER	2010	2009
Resultat av fastighetsförsäljning	–28	–89
Förändring av pensionsskuld	20	52
Övriga avsättningar m.m.	–26	–2
Summa	–34	–39
INVESTERING I EXPLOATERINGSFASTIGHETER M.M.	2010	2009
Investering i exploateringsfastigheter	–1655	–428
Förvärv av bostadsrättsandelar	–325	–1 519
Förändring av revers	–419	–207
Summa	–2 399	–2 154
À CONTO BETALNING FÖR EXPLOATERINGSFASTIGHETER M.M.	2010	2009
À conto betalning för exploateringsfastigheter	1080	910
Försäljning av exploateringsfastigheter	63	133
Förändring av fordringar sålda exploateringsfastigheter m.m.	–12	16
Försäljning av bostadsrättsandelar	542	1 336
Summa	1673	2 395
INVESTERING I PRO JEKTFASTIGHETER M.M.	2010	2009
Investering i projektfastigheter	–74	–453
Förändring av revers	-	79
Justering av aktiverad ränta	1	8
Summa	–73	–366
FÖR SÄLJNING AV PRO JEKTFASTIGHETER M.M.	2010	2009
Försäljning av projektfastigheter	0	532
Förändring av fordringar	0	366
Summa	0	898

FÖRÄ NDR INGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL, Mkr	Aktie kapital	Övrigt till skjutet kapital	Omräknings reserver	Intjänade vinstmedel	Summa eget kapital
Ingående balans den 1 januari 2009	83	760	44	2 354	3 241
Effekt av ändrad redovisningsprincip, IFRI C 15	-	-	-	–16	–16
Justerad ingående balans	83	760	44	2 338	3 225
Årets totalresultat	-	-	41	365	406
Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev	-	3	-	-	3
Aktierelaterade ersättningar reglerade med
egetkapitalinstrument	-	-	-	3	3
Utgående balans den 31 december 2009	83	763	85	2 706	3 637
Ingående balans den 1 januari 2010	83	763	85	2 706	3 637
Årets totalresultat	-	-	–105	594	489
Utdelning till moderbolagets ägare	-	-	-	–208	–208
					3
					2
Utgående balans den 31 december 2010	83	766	–20	3 094	3 923
Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev Aktierelaterade ersättningar reglerade med egetkapitalinstrument	- -	3 -	- -	- 2

Hänförligt till moderbolagets aktieägare

EGET KAPITAL

(2010: 3 923 mkr, 2009: 3 637 mkr)

Det egna kapitalet ökade med 286 mkr jämfört med utgången av 2009. Koncernens eget kapital per den 31 december 2010 uppgick till 3 923 mkr (3 637) vilket motsvarar 47 kronor (44) per aktie. Räntabilitet på eget kapital uppgår till 15,7 procent (10,6).

Årets totalresultat

Se kommentarer till Koncernens resultaträkning, sidan 47.

Omräkningsdifferens

Årets förändring uppgår till –105 mkr (41) och den ackumulerade omräkningsdifferensen i utgående eget kapital uppgår till –20 mkr (85). Svenska kronans förstärkning har medfört en negativ effekt på årets omräkningsdifferens i eget kapital med 35 mkr mot norska kronan, 33 mkr mot danska kronan och med 37 mkr mot euron.

KOMMENTARER

Utdelning till moderbolagets aktieägare Utdelning till moderbolagets aktieägare uppgick till 208 mkr (0), vilket motsvarar 2,50 kronor (0) per aktie.

Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev

Konvertibla skuldebrev har under året erbjudits JManställda. Skulddelen och egetkapitaldelen redovisats var för sig vilket innebär att förlagslånet upptas i balansräkningen som en skuld initialt med nominellt belopp exklusive egetkapitaldelen. Efter avslutad teckningsperiod har eget kapital ökat med 3 mkr.

Aktierelaterade ersättningar

Aktierelaterade ersättningar reglerade med egetkapitalinstrument har påverkat eget kapital med 2 mkr.

Koncernens eget kapital i balansräkningen redovisas uppdelat på:

Aktiekapital

I aktiekapitalet ingår det registrerade aktiekapitalet för moderbolaget.

Övrigt tillskjutet kapital

I övrigt tillskjutet kapital ingår transaktioner med aktieägarkretsen. De transaktioner som har förekommit är emissioner till överkurs och motsvaras av erhållet kapital utöver nominellt belopp.

Omräkningsreserver

Reserver består av omräkningsdifferenser hänförliga till omräkning av utländska dotterbolag enligt IAS 21.

Intjänade vinstmedel (inklusive årets resultat)

Intjänade vinstmedel (balanserade vinstmedel) inklusive årets resultat motsvaras av de ackumulerade vinster och förluster som genererats totalt i koncernen.

Koncernens	noter	Sida
NOT 1	Re dovisnin gs- och värderin gsprin ciper	54
NOT 2	Segmen tsinf ormation	57
NOT 2	Koncernens res ultaträknin g per segmen t	58
NOT 2	Koncernens balans räknin g per segmen t	59
NOT 3	Ans täll da och personalk ostna der	60
NOT 4	Avskrivnin gar enli gt plan	62
NOT 5	Arvode och kostna dse rsättnin g till revis orer	62
NOT 6	Res ultat av fas tighe tsförsäljnin g	62
NOT 7	Nedskrivnin g av fas tighe ter	62
NOT 8	Finansiella intäkter och kostna der	62
NOT 9	Ska tter	62
NOT 10	Res ultat och utdelnin g per ak tie	63
NOT 11	Goodwill	63
NOT 12	MASKINER OCH INVENTARIER	63
NOT 13	Andela r i intressef öretag	64
NOT 14	Andela r i intressef öretag	64
NOT 15	finansiella till gån gar	64
NOT 16	Andela r i koncernf öretag	65
NOT 17	Projek t- och ex ploaterin gsfas tighe ter	66
NOT 18	Andela r i bostadsrättsförenin gar m. m.	66
NOT 19	Övriga kortfris tiga fordrin gar	66
NOT 20	Upparbetad men ej fak turerad intäkt	66
NOT 21	På gåen de arbeten	66
NOT 22	Likvida medel	66
NOT 23	Finansiella skulder	67
NOT 24	Finansiell riskhan terin g och finansiella derivatins trumen t	67
NOT 25	Avsättnin gar för pensi one r och liknan de­förplik telse r	69
NOT 26	Övriga avsättnin gar	69
NOT 27	Uppskj utna ska ttef ordrin gar och­ska ttesk ulder	70
NOT 28	Fak turerad men ej upparbetad intäkt	70
NOT 29	Upplupna kostna der och förutbetal da­intäkter	70
NOT 30	Ställ da säkerhe ter och even tual­f örplik telse r	70
NOT 31	upplysnin gar om närståen de	70

NOT 1 REDOV ISNINGS- OCH VÄRDERINGSPR INCIPER

Belopp i mkr där ej annat anges.

Företagsinformation

Årsredovisningen och koncernredovisningen för JM AB har godkänts av styrelsen och verkställande direktören den 22 februari och kommer att föreläggas årsstämman 2011 för fastställande. JM AB är ett svenskt publikt bolag noterat på NASD AQ OMX Stockholm i segmentet Mid Cap. Bolaget har säte i Stockholm, Sverige.

Uttalande om överensstämmelse med tillämpade regelverk

Koncernredovisningen är upprättad i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS ). Eftersom moderbolaget är ett bolag inom EU tillämpas bara av EU godkända IFRS . Koncernredovisningen är vidare upprättad i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet för finansiell rapportering rekommendation RFR 1 (Kompletterande redovisningsregler för koncerner). Moderbolagets årsredovisning är upprättad i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet för finansiell rapportering rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer). Detta innebär att IFRS värderings- och upplysningsregler tillämpas med de avvikelser som framgår av avsnittet Moderbolagets redovisningsprinciper.

Grunder för upprättandet av redovisningen

Koncernredovisningen baseras på historiska anskaffningsvärden, med undantag för vissa finansiella instrument. Alla belopp anges, om inget annat sägs, i miljoner svenska kronor (mkr).

Grunder för konsolidering

Koncernredovisningen omfattar moderbolaget och dess dotterföretag. De finansiella rapporterna för moderbolaget och dotterföretagen som tas in i koncernredovisningen avser samma period och är upprättade enligt de redovisningsprinciper som gäller för koncernen. Ett dotterföretag tas med i koncernredovisningen från förvärvstidpunkten, vilken är den dag då moderbolaget får ett bestämmande inflytande, normalt mer än 50 procent av rösterna, och ingår i koncernredovisningen fram till den dag det bestämmande inflytandet upphör. Interna mellanhavanden och vinster och förluster från interna transaktioner elimineras.

Nya och ändrade redovisningsstandarder och tolkningar

JMs redovisningsprinciper och beräkningsmetoder för 2010 är oförändrade vid jämförelse med 2009 med undantag för de nyheter som beskrivs nedan.

Nyheter som gäller från 2010 och är godkända av EU

IFRIC 12 Koncessioner för samhällsservice Tolkningen avser operatörer som har koncessioner för samhällsservice och beskriver redovisningen av förpliktelser och rättigheter som erhållits i koncessionsavtal för samhällsservice. JM bedriver ingen sådan verksamhet. Den nya tolkningen har således inte påverkat JMs redovisning.

IFRIC 15 Avtal om uppförande av fastigheter

IFRI C 15 Avtal om uppförande av fastigheter tillämpas av JM från 2010. Tolkningen beskriver när och hur intäkter och sammanhängande kostnader ska redovisas i samband med försäljning av fastigheter, om det finns ett köpeavtal mellan byggherre och köpare innan uppförandet av fastigheten är klar. Vidare ges vägledning huruvida överenskommelsen ska redovisas enligt IAS 11 Entreprenadavtal, med successiv vinstavräkning eller IAS 18 Intäkter, normalt vid överlämnandet.

Tolkningen berör JMs huvudverksamhet, projektutveckling av bostäder. IFRI C 15 innebär ingen ändrad redovisning av JMs svenska projektutveckling av bostäder där även fortsättningsvis IAS 11 Entreprenadavtal tillämpas. För JMs projektutveckling av bostäder utanför Sverige tillämpas från 2010 IAS 18 Intäkter. Detta innebär vissa effekter vid omräkning av jämförande resultat- och balansräkning för 2009. JM-koncernens omräknade rörelseresultat för 2009 minskar med cirka 20 mkr och eget kapital per 2009-12-31 minskas med cirka 30 mkr. Segmentsredovisningen och projektstyrningen av JM s utlandsverksamhet liksom den svenska verksamheten görs även i fortsättningen utifrån IAS 11.

Reviderad IFRS 3 Rörelseförvärv och reviderad IAS 27 Koncernredovisning och separata finansiella rapporter

IFRS 3 inför ett antal förändringar i redovisningen av rörelseförvärv som görs från 2010, vilket kommer att påverka storleken på redovisad goodwill, rapporterat resultat i den period som förvärvet genomförs samt framtida rapporterade resultat.

Revideringen av IAS 27 innebär att förändringar i ägarandelar i ett dotterbolag, där majoritetsägaren inte tappar bestämmande inflytande, redovisas som eget kapitaltransaktioner. Förändringarna i IFRS 3 och IAS 27 kan komma att påverka JMs redovisning av framtida förvärv, förlust av bestämmande inflytande och transaktioner med minoritetsägare.

Nyheter som gäller från 2011

Nya och ändrade redovisningsstandarder och tolkningar som gäller från 2011 är av mycket begränsad omfattning och bedöms inte ha någon påverkan på JMs finansiella rapporter.

Uppskattningar och bedömningar

För att kunna upprätta redovisningen måste bedömningar och antaganden göras som påverkar redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiska utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Detta förhållande gör sig särskilt gällande inom området intäkts- och resultatredovisning avseende successiv vinstavräkning vid bostadsprojekt där gjorda bedömningar och antaganden har betydelse för redovisat resultat och ställning för respektive period.

Även redovisning av ersättningar till anställda/ pensioner och avsättningar för garantiåtagande baseras i hög grad på bedömningar och gjorda antaganden.

Värdet på pensionsförpliktelser för förmånsbaserade pensionsplaner baseras på aktuariella beräkningar utifrån antaganden om diskonteringsräntor, förväntad avkastning på förvaltningstillgångar, framtida löneökningar, inflation och demografiska förhållanden.

Avsättningar för framtida kostnader på grund av garantiåtaganden baseras på kalkylerade kostnader som historiskt gett en tillförlitlig avsättning. Se även avsnittet "Nedskrivningar".

Kortfristiga och långfristiga skulder,

omsättnings- och anläggningstillgångar Skulder och avsättningar i balansräkningen redovisas som kortfristiga eller långfristiga. Med kortfristiga skulder avses skulder som kommer att bli reglerade inom tolv månader från balansdagen. Motsvarande gäller för indelning i omsättningsoch anläggningstillgångar.

Rörelseförvärv

IFRS 3 innebär att verkligt värde på identifierbara tillgångar och skulder i den förvärvade verksamheten fastställs vid förvärvstidpunkten. Dessa verkliga värden innefattar även de andelar i tillgångarna och skulderna som är hänförliga till eventuella kvarstående minoritetsägare i den förvärvade verksamheten. Identifierbara tillgångar och skulder innefattar även tillgångar, skulder och avsättningar inklusive förpliktelser och anspråk från utomstående part som inte redovisas i den förvärvade verksamhetens balansräkning. Skillnaden mellan anskaffningsvärdet för förvärvet och förvärvad andel av nettotillgångarna i den förvärvade verksamheten klassificeras som goodwill och redovisas som immateriell tillgång i balansräkningen.

Intresseföretag

Som intresseföretag redovisas företag i vilka koncernen har ett betydande inflytande vilket förutsätts när innehavet uppgår till minst 20 och högst 50 procent av rösterna. Det förutsätts dessutom att ägandet utgör ett led i en varaktig förbindelse och att innehavet inte är ett joint venture. Intresseföretag intas i koncernredovisningen enligt kapitalandelsmetoden. JM s innehav av intresseföretag är av ringa omfattning.

Joint ventures

Företag som ej utgör dotterföretag och som driver projekt i konsortieliknande former, det vill säga med gemensamt ägande och kontroll konsolideras enligt klyvningsmetoden. JMs joint ventures är av begränsad omfattning.

Omräkning av utländska verksamheter

Samtliga utländska koncernföretag driver sin verksamhet i respektive lands lokala valuta, vilket är respektive företags funktionella valuta. Omräkning av balans- och resultaträkningar till koncernens presentationsvaluta (SE K) sker enligt dagskursmetoden. Dagskursmetoden innebär att samtliga tillgångar, avsättningar och övriga skulder omräknas till balansdagens kurs och samtliga poster i resultaträkningen omräknas till årets genomsnittskurs. Den omräkningsdifferens som därmed uppkommer redovisas, liksom eventuell omräkningsdifferens på de finansiella instrument som innehas för att valutasäkra dessa nettotillgångar, i övrigt totalresultat och ackumuleras i omräkningsreserven i eget kapital. Vid en eventuell avyttring av utländsk verksamhet redovisas den ackumulerade omräkningsdifferensen i resultaträkningen.

Fordringar och skulder i utländsk valuta

Transaktioner i utländsk valuta, det vill säga annan valuta än respektive företags funktionella valuta, redovisas till omräkningskursen på transaktionsdagen. Monetära fordringar och skulder i utländsk valuta omräknas till balansdagens kurs. Kursdifferenser redovisas i resultaträkningen.

Segmentsrapportering

Koncernens verksamhet är indelad i fem affärssegment, JM Bostad Stockholm, JM Bostad Riks, JM Utland, JM Fastighetsutveckling och JM Produktion, som även utgör JM-koncernens rapporterbara segment enligt IFRS 8. Affärssegmentsindelningen baseras på koncernens operativa indelning som utgår från geografiska områden i kombination med skillnader mellan tillhandahållna produkter och tjänster. Affärssegmentens interna rapportering används regelbundet av koncernchefen för att fördela resurser till segmenten och för att utvärdera segmentens prestationer.

Segmentsrapporteringen av JMs verksamhet avseende projektutveckling av bostäder både i Sverige och utanför Sverige är oförändrad och redovisas enligt IAS 11, successiv vinstavräkning.

Resultat av fastighetsförsäljning

Avyttring av projektfastigheter och exploateringsfastigheter som ej är föremål för projektutveckling redovisas i resultaträkningen normalt i den period då bindande avtal om försäljning ingås. Resultat av markförsäljning i samband med projektutveckling av bostäder medtas i redovisningen av hela bostadsprojektet.

Intäkter och resultat från projektutveckling av bostäder

Projektintäkter vid entreprenad och projektutveckling av bostäder i den svenska verksamheten redovisas i enlighet med IAS 11 Entreprenadavtal (successiv vinstavräkning). Intäkter baseras på upparbetningsgrad och resultat beräknas utifrån upparbetningsgrad multiplicerat med försäljningsgrad. Försäljningsgraden avspeglar det åtagande som finns att förvärva osålda bostäder. Justeringen för åtagandet minskar i takt med att osålda bostäder i respektive projekt minskar.

Detta innebär att vid en upparbetningsgrad om 50 procent och en försäljningsgrad om 50 procent så redovisas 25 procent av det prognostiserade slutliga resultatet i projektet. Principen om successiv vinstavräkning bygger på synsättet att prestationen fullgörs i takt med utförandet av respektive projekt. Intäkt och resultat i projekten redovisas period för period i takt med dess upparbetning och försäljning vilket ger en direkt koppling mellan den ekonomiska rapporteringen och den verksamhet som bedrivits under perioden. Graden av upparbetning bestäms i huvudsak på basis av nedlagda projektkostnader i förhållande till de totala beräknade projektkostnaderna. Med försäljning avses sålda bostäder i form av bindande kontrakt med slutkund. Omvärderingar (prognosändringar) av projektens förväntade slutresultat medför korrigering av tidigare upparbetat resultat i berörda projekt. Denna korrigering ingår i periodens redovisade resultat. Bedömda förluster belastar i sin helhet direkt periodens resultat. Intäktsredovisningen enligt successiv vinstavräkning tillämpas redan i projektets inledningsskede om tillförlitlig bedömning kan göras och pågår enligt samma villkor till dess att projektet avslutas. Successiv vinstavräkning tillämpas även i moderbolaget. Huvuddelen av JMs verksamhet avser bostadsprojekt för försäljning. Denna verksamhet avser projekt med produktion på egen mark av bostäder för upplåtelse av bostadsrättslägenheter/ägarlägenheter eller av gruppbebyggelse av småhus genom försäljning direkt till bostadskonsument.  Vid projektutveckling av bostäder ägs i normalfallet exploateringsfastigheten av JM vid projektstart.

Vid produktionsstart överförs fastigheten med bokfört värde till projektet och inräknas i projektets övriga produktionskostnader. Räntekostnader inräknas bland produktionskostnaderna från produktionsstart.

För JM s projektutveckling av bostäder utanför Sverige tillämpas IAS 18 Intäkter. Intäkter och resultat redovisas i normalfallet vid överlämnandet av bostad till kund.

Inkomstskatter

I resultaträkningsposten Skatter redovisas aktuell och uppskjuten inkomstskatt för svenska och utländska koncernenheter. Bolagen i koncernen är skattskyldiga enligt gällande lagstiftning i respektive land. Den statliga inkomstskattesatsen i Sverige uppgick under året till 26,3 procent. Aktuell skatt beräknas på nominellt bokfört resultat med tillägg för ej avdragsgilla poster och med avdrag för ej skattepliktiga intäkter samt övriga avdrag. Vid redovisning av uppskjuten skatt tillämpas balansräkningsmetoden. Enligt denna redovisas uppskjutna skatteskulder och fordringar för temporära skillnader mellan bokförda respektive skattemässiga värden för tillgångar och skulder samt för övriga skattemässiga avdrag eller underskott. Uppskjutna skattefordringar nettoredovisas mot uppskjutna skatteskulder om de kan utnyttjas mot uppskjutna skatteskulder. Uppskjutna skatteskulder och skattefordringar beräknas utifrån gällande skattesats. Effekter av förändringar i gällande skattesatser resultatförs i den period förändringen lagstadgats. Uppskjutna skattefordringar reduceras till den del det inte är sannolikt att den underliggande skattefordran kommer att kunna realiseras inom en överskådlig framtid.

Immateriella tillgångar (goodwill)

Nyttjandeperioden för varje enskild immateriell tillgång fastställs och skrivs av över nyttjandeperioden. Om nyttjandeperioden bedöms som obestämbar sker ingen avskrivning. En bedömning som resulterar i att en immateriell tillgångs nyttjandeperiod är obestämbar beaktar alla relevanta förhållanden och grundas på att det inte finns någon förutsebar bortre tidsgräns för det nettokassaflöde som tillgången genererar. Goodwill har en obestämbar nyttjandeperiod. Nedskrivningsbehovet prövas minst årligen för immateriella tillgångar, inklusive goodwill, med obestämbar nyttjandeperiod. Nedskrivningsbehovet för goodwill prövas genom följande förfarande. Det goodwillvärde som fastställs per förvärvstidpunkten fördelas på kassagenererande enheter eller grupper av kassagenererande enheter. Varje sådant kassaflöde som goodwill fördelas till motsvaras av den lägsta nivån inom koncernen på vilken goodwill övervakas i företagets styrning och är inte en större del av koncernen än ett segment. Ett nedskrivningsbehov föreligger när det återvinningsbara beloppet avseende en kassagenererande enhet (eller grupper av kassagenererande enheter) understiger redovisat värde. En nedskrivning redovisas då i resultaträkningen.

Materiella anläggningstillgångar

Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerad avskrivning och eventuell nedskrivning. Avskrivningarna enligt plan sker linjärt och baseras på tillgångarnas anskaffningsvärde och bedömda nyttjandeperiod.

Projekt- och exploateringsfastigheter

Projektfastigheter är samtliga fastigheter som ej klassificeras som exploateringsfastigheter enligt nedan. JM ska ej äga fastigheter för långsiktig förvaltning. Projektfastigheter ska avyttras efter färdigutveckling och klassificeras därför som omsättningstillgångar och värderas i enlighet med IAS 2 Varulager. Produktionskostnader för av JM färdigutvecklade fastigheter innefattar såväl direkta kostnader som skälig andel av indirekta kostnader. Räntekostnader avseende produktion av projektfastigheter

Not 1 forts.

kostnadsförs i moderbolaget. I koncernredovisningen har motsvarande belopp tillförts anskaffningsvärdet för projektfastigheter. Fastigheter, obebyggda eller bebyggda avsedda för produktion av bostadsrätter/ägarlägenheter eller småhus med äganderätt och mark för projektfastigheter klassificeras som exploateringsfastigheter. Fastigheterna säljs normalt i nära anslutning till produktionsstart. Exploateringsfastigheterna redovisas i enlighet med IAS 2 Varulager. Projektoch exploateringsfastigheter redovisas normalt som tillgång under den redovisningsperiod då bindande avtal om förvärv ingås.

Lånekostnader

I koncernredovisningen inräknas lånekostnader i anskaffningskostnaden för byggnad under uppförande (projektfastigheter). Generellt gäller att lånekostnader som tillförs anskaffningsvärdet begränsas till tillgångar som tar betydande tid i anspråk för färdigställande, vilket för koncernens del omfattar uppförande av projektfastigheter. Räntekostnader inräknas i anskaffningsvärdet fram till tidpunkten då byggnaden färdigställts. Om särskild upplåning har skett för projektet används den faktiska genomsnittliga lånekostnaden. I andra fall beräknas lånekostnaden utifrån koncernens faktiska genomsnittliga lånekostnader.

Nedskrivningar

Om det vid en bokslutstidpunkt föreligger någon indikation på att en materiell eller immateriell anläggningstillgång har minskat i värde sker en beräkning av tillgångens återvinningsvärde. Återvinningsvärdet är det högsta av nettoförsäljningsvärdet och nyttjandevärdet. Om det beräknade återvinningsvärdet understiger det redovisade värdet görs en nedskrivning till tillgångens återvinningsvärde. Återföring av nedskrivning sker, helt eller delvis, när grunderna för nedskrivning bortfallit. Termen nedskrivning används även i samband med omvärdering av fastigheter som redovisas som omsättningstillgångar. Dessa fastigheter värderas post för post (fastighet för fastighet) enligt lägsta värdets princip, det vill säga det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet.

Nettoförsäljningsvärdet är det uppskattade försäljningsvärdet i den löpande verksamheten, efter avdrag för uppskattade kostnader för färdigställande och för att åstadkomma en försäljning.

Nettoförsäljningsvärdet för exploateringsfastigheter baseras på internt framtagna projektbedömningar där antagande görs om projektets förväntade intäkter och kostnader. Projektets framtida kassaflöde diskonteras med en diskonteringsfaktor. De projekt (exploateringsfastigheter) som uppvisar ett negativt nuvärde utifrån den gjorda diskonteringen blir föremål för nedskrivning.

Se även "Immateriella tillgångar (goodwill)".

Leasingavtal

Leasing klassificeras antingen som finansiell eller operationell leasing. Finansiell leasing föreligger då de ekonomiska riskerna och förmånerna som är förknippade med ägandet i allt väsentligt ligger hos leasetagaren. Om detta inte är fallet är det fråga om operationell leasing. I korthet innebär finansiell leasing att objektet redovisas som tillgångspost i balansräkningen hos leasetagaren medan en motsvarande skuld bokas upp som skuldpost i balansräkningen. Operationell leasing innebär att objektet redovisas i balansräkningen hos leasegivaren. Leasingavgiften vid operationell leasing redovisas linjärt över avtalsperioden. JMs innehav av leasingavtal med JM som leasetagare är av mindre omfattning.

Ersättningar till anställda/pensioner

Ersättningar till anställda redovisas i enlighet med IAS 19 Ersättningar till anställda. Åtskillnad görs mellan avgiftsbestämda pensionsplaner och förmånsbestämda pensionsplaner avseende ersättningar efter avslutad anställning. Avgiftsbestämda pensionsplaner definieras som planer där företaget betalar fastställda avgifter till en separat juridisk enhet och inte har någon förpliktelse att betala ytterligare avgifter, även om den juridiska enheten inte har tillräckliga tillgångar för att betala de ersättningar till anställda som hänför sig till tjänstgöring fram till balansdagen. Andra pensionsplaner är förmånsbestämda. Förpliktelserna och kostnaderna avseende förmånsbestämda pensionsplaner beräknas enligt den så kallade Projected Unit Credit Method. Syftet är att de förväntade framtida pensionsutbetalningarna ska kostnadsföras jämnt fördelat över den anställdes anställningstid. Förväntade framtida löneökningar och förväntad inflation beaktas i beräkningen. Nuvärdet av förpliktelserna ska i första hand diskonteras efter den på balansdagen marknadsmässiga avkastningen på förstklassiga företagsobligationer. I Sverige och Norge, där det inte finns någon fungerande marknad för sådana obligationer används den marknadsmässiga avkastningen på bostadsobligationer och en premie för en längre löptid adderas med utgångspunkt i pensionsförpliktelsernas duration. Från det beräknade värdet av förpliktelserna görs avdrag för det verkliga värdet av förvaltningstillgångar. För att undvika kraftiga förändringar av pensionskostnaden mellan åren lämnas förändringar inom en viss nivå (den så kallade korridoren) obeaktade i resultaträkningen och i balansräkningen. Korridoren innebär att aktuariella vinster och förluster påverkar koncernens resultat endast till den del som de överstiger det högsta av 10 procent av nuvärdet av pensionsförpliktelsen och 10 procent av förvaltningstillgångarnas verkliga värde. Överskjutande belopp (utanför korridoren) periodiseras över genomsnittlig återstående anställningstid. Den redovisade avkastningen på förvaltningstillgångar avser den vid årets början beräknade avkastningen och avviker därför normalt mot den faktiska avkastningen under året. Avvikelsen är en aktuariell vinst eller förlust.

I not 25 lämnas information om koncernens pensionsförpliktelser. Beräkningar avseende de förmånsbestämda planer som förekommer i JM utförs årligen av oberoende aktuarier. Skatter som utgår på pensionskostnader, exempelvis den svenska löneskatten på pensionskostnader, beaktas vid omräkning enligt ovan av pensionsåtaganden vilket är i enlighet med uttalande från Rådet för finansiell rapportering UFR 4 Redovisning av särskild löneskatt och avkastningsskatt.

Aktierelaterade ersättningar

Ett 50-tal ledande befattningshavare inom koncernen har erbjudits att delta i de långsiktiga löneprogrammen, aktiesparprogram och prestationsaktieprogram.

Deltagande i aktiesparprogram förutsätter att investering görs av stamaktier i JM (sparaktier). För ett visst antal förvärvade sparaktier tilldelas deltagaren en rättighet att vid en framtida tidpunkt förvärva en stamaktie i JM till ett fastställt lösenpris. En förutsättning för att få delta i programmet är att deltagaren är anställd i JM under en fastställd period samt att deltagaren under denna period behållit alla sparaktier.

Deltagare i prestationsaktieprogram erhåller vederlagsfritt, och utan krav på investering i sparaktier, ett visst antal rättigheter. Varje rättighet berättigar till att vid en framtida tidpunkt förvärva en stamaktie i JM (prestationsaktie) till ett fastställt lösenpris, förutsatt att vissa prestationskrav uppfylls. En förutsättning för att kunna utnyttja rättighet till förvärv av prestationsaktie är att deltagaren är anställd i JM under en fastställd period och att vissa prestationskrav, kopplade till JM s tillväxt i vinst per aktie, uppfylls.

För aktiesparprogram och prestationsaktieprogram fastställs det verkliga värdet på rättigheten vid tilldelningstidpunkten. Värderingen baseras på stamaktiens pris vid tilldelningstillfället och vid värderingen beaktas lösenpriset samt att deltagaren inte erhåller någon utdelning på prestationsaktien under intjänandeperioden.

Sammanlagda verkliga värden av de tilldelade rättigheter som bedöms kommer att intjänas under intjänandeperioden redovisas som kostnad i resultaträkningen med en motsvarande ökning av balanserade vinstmedel. Kostnaden periodiseras i resultaträkningen över intjänandeperioden. Utnyttjandet av rättigheterna medför att JM ska betala sociala avgifter. Avsättning görs för bedömda framtida sociala avgifter varvid kostnaden redovisas i resultaträkningen periodiserad över intjänandeperioden.

Finansiella instrument

Finansiella tillgångar och finansiella skulder klassificeras i olika kategorier för att sedan redovisas och värderas enligt de principer som gäller för respektive kategori. Kortfristiga placeringar klassificeras som tillgångar där värdering sker till verkligt värde och där värdeförändringen redovisas i resultaträkningen. Finansiella skulder värderas till upplupet anskaffningsvärde. Detta beräknas så att en konstant effektiv ränta erhålles över låneperioden såvida inte löptiden är kort. Sålunda redovisas leverantörsskulder och liknande kortfristiga skulder till nominellt belopp. Finansiella derivatinstrument redovisas i balansräkningen till verkligt värde. Värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Koncernens policy är att derivat endast får innehas i säkringssyfte. Säkringsredovisning, som innebär att värdeförändringar på derivat redovisas mot eget kapital och senare omförs mot den säkrade posten, tillämpas inte. Derivatinstrument förekommer för närvarande inte eller endast i ringa omfattning.

Konvertibla skuldebrev

Konvertibla skuldebrev redovisas som ett sammansatt finansiellt instrument uppdelat på en skulddel och en egetkapitaldel. Skulddelens verkliga värde vid emissionstidpunkten beräknas genom att de framtida betalningsflödena diskonteras med den aktuella marknadsräntan för en liknande skuld. Värdet på egetkapitalinstrumentet beräknas som skillnaden mellan emissionslikviden och det verkliga värdet av den finansiella skulden. Egetkapitalinstrumentet utgörs av en inbyggd optionsrätt att omvandla skuldinstrumentet till aktier.

Avsättningar och eventualförpliktelser

Avsättningar redovisas när JM har en förpliktelse som ett resultat av inträffade händelser och det är sannolikt att utbetalningar kommer att krävas för att fullgöra förpliktelsen. En förutsättning är vidare att det går att göra en tillförlitlig uppskattning av det belopp som ska utbetalas. Avsättning görs för framtida kostnader på grund av garantiåtaganden. Beräkningen är grundad på kalkylerade kostnader för respektive projekt, eller för grupp av liknande projekt, beräknat efter ett relationstal som historiskt gett en tillförlitlig avsättning för dessa kostnader. Som relationstal kan exempelvis fungera andel av intäkten eller beräknad kostnad per färdigställd bostad. Eventualförpliktelser är möjliga förpliktelser som härrör från inträffade händelser och vars förekomst kommer att bekräftas endast av att en eller flera osäkra framtida händelser, som inte helt ligger inom företagets kontroll, inträffar eller uteblir. Som eventualförpliktelser redovisas också anspråk som härrör från inträffade händelser, men som inte redovisas som skuld eller avsättning eftersom det inte är troligt att ett utflöde av resurser kommer att krävas för att reglera anspråket eller att beloppets storlek inte kan beräknas med tillräcklig säkerhet.

Kassaflödesanalys

Kassaflödesanalysen är upprättad enligt indirekt metod. Analysen har anpassats till JMs verksamhet. Då köp och försäljning av projektfastigheter respektive exploateringsfastigheter är en del av JMs löpande verksamhet redovisas dessa under motsvarande avsnitt i analysen. Posten à conto betalning för exploateringsfastigheter avser till största del ett ianspråktagande av fastigheter för produktion och motsvaras av ett kassaflöde i form av fakturering. Under Investeringsverksamheten redovisas köp och försäljningar av anläggningstillgångar som inte avser fastigheter. Kassa- och banktillgodohavanden samt kortfristiga finansiella placeringar som dels handlas på öppen marknad till kända belopp och dels endast har en obetydlig risk för värdefluktuationer klassificeras som likvida medel. I likvida medel ingår kortfristiga placeringar med kortare löptid än tre månader från förfallotidpunkten. Årets betalda skatt och räntor redovisas i sin helhet under den löpande verksamheten.

Moderbolagets redovisningsprinciper

Moderbolagets redovisningsprinciper avviker från koncernens på följande punkter: Förmånsbestämda pensionsplaner redovisas enligt bestämmelserna i Tryggandelagen. Obeskattade reserver redovisas i sin helhet utan att fördelas som eget kapital och uppskjuten skatt. Andelar i dotterbolag, intresseföretag och joint ventures redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för eventuella nedskrivningar. I moderbolaget kostnadsförs lånekostnader avseende byggnader under uppförande (projektfastigheter) och redovisas som finansiell kostnad i resultaträkningen. Fusioner redovisas enligt Bokföringsnämndens allmänna råd. I moderbolaget redovisas fusion av helägda koncernföretag enligt koncernvärdemetoden vilket innebär att tillgångar och skulder övertas till värden som har sin grund i den förvärvsanalys som upprättades vid det ursprungliga förvärvet av koncernföretaget. Fusionsdifferensen förs direkt till eget kapital.

NOT 2 SEGMENTSINFOR MATION

JM-koncernens verksamhet styrs och rapporteras per affärssegment enligt nedan.

• • Affärssegmentet JM Bostad Stockholm utvecklar bostadsprojekt i Storstockholm.
• • Affärssegmentet JM Bostad Riks utvecklar bostadsprojekt i tillväxtorter i Sverige exklusive Storstockholm. I begränsad omfattning bedrivs även entreprenadverksamhet.
• • Affärssegmentet JM Fastighetsutveckling utvecklar bostads- och kontorsfastigheter i Storstockholm.
• • Affärssegmentet JM Produktion bedriver byggproduktion åt externa och interna beställare inom Storstockholmsområdet.
• • Affärssegmentet JM Utland utvecklar bostäder för försäljning i Norge, Danmark, Finland och Belgien.

Inga segment har aggregerats för att bilda ovan angivna rapporterbara affärssegment. Identifiering av rapporterbara segment görs baserat på den interna rapporteringen till den högste verkställande beslutsfattaren vilken inom JM -koncernen är den verkställande direktören för moderbolaget (tillika koncernchef). Indelningsgrund för segmentsrapporteringen utgörs av geografiska områden och verksamhetsinriktning.

Den högste verkställande beslutsfattaren använder främst affärssegmentens intäkter, rörelseresultat och rörelsemarginal samt operativt kapital och operativt kassaflöde som underlag för beslut om resursfördelning och bedömning av segmentens resultat. Affärssegmentens prestationer bedöms och utvärderas utifrån ovan nämnda mått.

Segmentskonsolideringen görs enligt samma principer som för koncernen i dess helhet. Finansiella kostnader, finansiella intäkter och inkomstskatt hanteras dock huvudsakligen på koncernnivå och fördelas ej på segmenten.

Transaktioner mellan affärssegmenten baseras på marknadsmässiga villkor.

Not 2 forts.

KONCERNENS RESULTATRÄ KNING PER AFFÄRSSEGMENT

			JM					Koncern		Oför
			Fastig					gemen		delade	Om
	JM	JM	hets	JM	Elimine	Del		samma	Del	poster	räkning	Summa
	Bostad	Bostad	utveck	Produk	ringar	summa	JM	kost	summa	koncer	JM	kon
Koncernen 2010	Stockholm	Riks	ling	tion	Sverige	Sverige	Utland	nader	koncernen	nen2)	Utland3)	cernen
Intäkter – externt	3 824	2 749	72	1059	-	7 704	1570	-	9 274	-	–138	9136
Intäkter – internt	-	-	-	437	–437	-	-	-	-	-	-	-
Summa intäkter	3 824	2 749	72	1496	–437	7 704	1570	-	9 274	-	–138	9136
Produktions- och driftkostnader 1)	–2 957	–2 375	–56	–1346	437	–6 297	–1387	-	–7 684	-	76	–7 608
Bruttoresultat	867	374	16	150	-	1407	183	-	1590	-	–62	1528
Försäljnings- och administrations
kostnader 1)	–235	–155	–30	–59	-	–479	–135	–35	–649	-	-	–649
Resultat av fastighetsförsäljning	2	-	26	-	-	28	-	-	28	-	-	28
Rörelseresultat	634	219	12	91	-	956	48	–35	969	-	–62	907
Finansiella intäkter och kostnader										–67	-	–67
Resultat före skatt									969	-67	–62	840
Skatter										–262	16	–246
Årets resultat									969	–329	–46	594
Rörelsemarginal (%)	16,6	8,0		6,1			3,1					9,9
1) Varav: avskrivningar på maskiner
och inventarier	0	–1	-	0	-	–1	–3	–3	–7	-	-	–7
Koncernen 2009
Intäkter – externt	3 330	2 296	309	1 490	-	7 425	1 353	-	8 778	-	842	9 620
Intäkter – internt	-	-	-	518	–518	-	-	-	-	-	-	-
Summa intäkter	3 330	2 296	309	2 008	–518	7 425	1 353	-	8 778	-	842	9 620
Produktions- och driftkostnader 1)	–2 612	–1 998	–252	–1 826	518	–6 170	–1 331	-	–7 501	-	–860	–8 361
Bruttoresultat	718	298	57	182	-	1 255	22	-	1 277	-	–18	1 259
Försäljnings- och administrations
kostnader 1)	–224	–132	–22	–52	-	–430	–139	–46	–615	-	-	–615
Resultat av fastighetsförsäljning	2	0	75	-	-	77	12	-	89	-	-	89
Nedskrivning av fastigheter	-	-	-	-	-	-	–87	-	–87	-	-	–87
Rörelseresultat	496	166	110	130	-	902	–192	–46	664	-	–18	646
Finansiella intäkter och kostnader										–117	-	–117
Resultat före skatt									664	–117	–18	529
Skatter										–168	4	–164
Årets resultat									664	–285	–14	365
Rörelsemarginal (%)	14,9	7,2		6,5			–14,2					6,7
1)  Varav: avskrivningar på maskiner
och inventarier	–1	–1	0	0	-	–2	–7	–4	–13	-	-	–13

2)  Ofördelade poster inom koncernen avser finansiella intäkter och kostnader samt skatt.

3)  Omräkningseffekt för intäkts- och resultatredovisning enligt IFRI C 15 i förhållande till segmentsredovisning.

För mer information om IFRI C 15, se redovisningsprinciper sidorna 54–57 samt omräkningstabeller sidorna 80–81.

JM Bostad Riks

JM Utland JM Fastighetsutveckling

JM Produktion Koncerngemensamma kostnader

2009 2010

KONCERNENS BALANSRÄ KNING PER AFFÄRSSEGMENT

			JM					Oförde
			Fastig					lade	Om
	JM	JM	hets	JM	Del		Del	poster	räkning
	Bostad	Bostad	utveck	Produk	summa	JM	summa	koncer	JM	Summa
Koncernen 2010-12-31	Stockholm	Riks	ling	tion	Sverige	Utland	koncernen	nen4) 5)	Utland3)	koncernen
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar	-	-	-	-	-	58	58	160	1	219
Projektfastigheter	-	2	625	-	627	34	661	-	-	661
Exploateringsfastigheter	2 562	1497	60	-	4119	1 255	5 374	-	-	5 374
Andelar i bostadsrättsföreningar m.m.	39	68	-	-	107	8	115	-	-	115
Kortfristiga fordringar	210	412	41	187	850	372	1222	315	–100	1437
Likvida medel	-	-	-	-	-	-	-	2087	-	2087
Summa omsättningstillgångar	2 811	1979	726	187	5 703	1669	7 372	2 402	–100	9 674
SUMMA TILLGÅNGAR	2 811	1979	726	187	5 703	1727	7 430	2 562	–99	9 893
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	-	-	-	-	-	-	-	3 995	–72	3 923
Långfristiga skulder	-	-	-	-	-	-	-	2 335	–26	2 309
Kortfristiga skulder	780	482	5	280	1547	105	1652	2 010	–1	3 661
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER	780	482	5	280	1547	105	1652	8 340	–99	9 893
Summa operativt kapital per
affärssegment	2 031	1497	721	–93	-	1 622	-	-	-	-
Investering i maskiner och inventarier	-	-	-	-	-	-	-	3	-	3
Koncernen 2009-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar	-	-	-	-	-	62	62	196	1	259
Projektfastigheter	-	-	564	-	564	32	596	-	-	596
Exploateringsfastigheter	2 111	1 451	108	-	3 670	1 320	4 990	-	-	4 990
Andelar i bostadsrättsföreningar m.m.	73	75	-	-	148	205	353	-	-	353
Kortfristiga fordringar	346	483	30	187	1 046	412	1 458	245	–44	1 659
Likvida medel	-	-	-	-	-	-	-	2 030	-	2 030
Summa omsättningstillgångar	2 530	2 009	702	187	5 428	1 969	7 397	2 275	–44	9 628
SUMMA TILLGÅNGAR	2 530	2 009	702	187	5 428	2 031	7 459	2 471	–43	9 887
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	-	-	-	-	-	-	-	3 668	–31	3 637
Långfristiga skulder	-	-	-	-	-	-	-	2 132	–11	2 121
Kortfristiga skulder	737	427	34	335	1 533	80	1 613	2 517	–1	4 129
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER	737	427	34	335	1 533	80	1 613	8 317	–43	9 887
Summa operativt kapital per
affärssegment	1 793	1 582	668	–148	-	1 951	-	-	-	-
Investering i maskiner och inventarier	-	-	-	-	-	-	-	9	-	9

		JM
		Fastig
JM	JM	hets	JM
Bostad	Bostad	utveck	Produk	JM
Stockholm	Riks	ling	tion	Utland
–34	312	–118	36	236
544	70	620	173
					–174

Intäkter per land inklusive justering enligt

IFRIC 15	Sverige	Norge	Danmark	Finland	Belgien	Summa
2010	7 704	1295	24	7	106	9136
2009	7 425	1084	790	90	231	9 620

4)  De tillgångar och skulder samt eget kapital som ej ingår i JMs definition av operativt kapital fördelas ej på affärssegment.

De redovisas som ofördelade poster då de huvudsakligen ej kan fördelas på ett rimligt och rättvist sätt.

5)  Materiella anläggningstillgångar ingår ej i JMs definition av operativt kapital, således redovisas dessa investeringar som en ofördelad post.

NOT 3 ANSTÄ LLDA OCH PERSONALKOSTNADER

Medeltalet anställda fördelat per land	2010	Varav män, %	2009	Varav män, %
Sverige	1 797	85	1848	84
Norge	218	83	208	82
Danmark	11	64	17	59
Finland	6	50	7	57
Belgien	11	45	15	60
Summa	2 043	84	2 095	83

		2010			2009
Löner, andra ersättningar och sociala kostnader	Löner och ersättningar	Sociala kostnader	Summa	Löner och ersättningar	Sociala kostnader	Summa
Koncernen	924	468	1392	969	458	1 427
(varav pensionskostnader)		(181)1)			(171)1)

1) Av koncernens pensionskostnader avser 3,5 mkr (4,6) gruppen styrelse och VD. Koncernens utestående pensionsförpliktelser till dessa uppgår till 0,5 mkr (0,4).

Löner och andra ersättningar fördelade		2010		2009
per land och mellan styrelseledamöter och VD samt övriga anställda	Styrelse och VD	Övriga anställda	Summa	Styrelse och VD	Övriga anställda	Summa
Sverige	13	771	784	9	798	807
(varav rörlig ersättning)	(3)	(60)	(63)	(1)	(61)	(62)
Norge	1	118	119	3	128	131
(varav rörlig ersättning)	(0)	(6)	(6)	(0)	(4)	(4)
Danmark	2	9	11	1	15	16
(varav rörlig ersättning)	(0)	(0)	(0)	(0)	(0)	(0)
Finland	1	4	5	3	5	8
(varav rörlig ersättning)	(0)	(1)	(1)	(1)	(1)	(2)
Belgien	1	4	5	1	6	7
(varav rörlig ersättning)	(0)	(0)	(0)	(0)	(1)	(1)
Summa koncernen	18	906	924	17	952	969
(varav rörlig ersättning)	(3)	(67)	(70)	(2)	(67)	(69)

Anställda och personalkostnader

Ersättning till styrelse

JMs styrelse, exklusive VD, består av sammanlagt 10 personer, sju män och tre kvinnor. Av dessa 10 personer är sex bolagsstämmovalda, tre män och tre kvinnor. Övriga fyra personer är arbetstagarrepresentanter och samtliga är män. Till styrelsens ordförande har styrelsearvode om 700 tkr (700) utbetalats. Övriga bolagsstämmovalda externa styrelseledamöter, fem personer, har erhållit 1763 tkr (1838).

Ersättning till verkställande direktör och koncernledning

Ersättning till VD och övriga medlemmar i koncernledningen utgörs av fast lön, rörlig ersättning, övriga förmåner samt pensionsavsättning.

Ersättningarna till VD bereds av ersättningsutskottet och fastställs av styrelsen. För övriga i koncernledningen fastställs ersättningarna av ersättningsutskottet. Ersättning till VD och övriga i koncernledningen baseras på årsstämmans beslut om riktlinjer för lön och annan ersättning till ledande befattningshavare. Den sammanlagda ersättningen ska vara marknads- och konkurrensmässig på den arbetsmarknad befattningshavaren verkar.

Den kortsiktiga rörliga ersättningen för VD avseende verksamhetsåret 2010 grundas till 60 procent på koncernens ekonomiska resultat, till 30 procent på resultat per aktie samt till 10 procent på mätningen av hur nöjda JMs kunder är (Nöjd Kund Index, NKI). Den kortsiktiga rörliga ersättningen för  VD avseende 2011 kan högst uppgå till 2 280 tkr. Utfall av kortsiktig rörlig ersättning för verksamhetsåret 2010 uppgår till 1 926 tkr (1536) vilket kommer att utbetalas under våren 2011. Den kortsiktiga rörliga ersättningen för övriga i koncernledningen grundas, beroende på befattning, på koncernens och affärsenheternas ekonomiska resultat, resultat per aktie samt på NKI. Den kortsiktiga rörliga ersättningen varierar mellan tre och sex månadslöner beroende på befattning. Den kortsiktiga rörliga ersättningen för övriga i koncernledningen avseende 2011 kan högst uppgå till 5,3 mkr. Utfall av kortsiktig rörlig ersättning för övriga medlemmar i koncernledningen avseende verksamhetsåret 2010 uppgår totalt till 4,4 mkr (3,5) vilket kommer att utbetalas under våren 2011.

Därtill finns för medlemmarna i koncernledningen (inklusive VD) sedan 2009 långsiktiga rörliga löneprogram. Det första långsiktiga rörliga löneprogrammet tillkom 2009 och uppgår till 30 procent av fast lön och grundar sig på koncernens ekonomiska resultat 2011. Möjlig utbetalning sker våren 2012 och kan maximalt uppgå till 1224 tkr för VD samt 3,2 mkr för övriga i koncernledningen. Det andra långsiktiga rörliga löneprogrammet tillkom 2010 och uppgår till maximalt 42 procent av fast lön och grundar sig på koncernens ekonomiska resultat 2012. Möjlig utbetalning sker våren 2013 och kan maximalt uppgå till 1764 tkr för VD samt 4,5 mkr för övriga i koncernledningen.

Aktiesparprogram och prestations-

aktieprogram

Under 2009 och 2010 har inget nytt aktiespar- eller prestationsaktieprogram genomförts.

Årstämman 2008 beslutade om ett aktiesparprogram och ett prestationsaktieprogram och årsstämman 2007 beslutade om ett aktiesparprogram. Programmen omfattar upp till 50 ledande befattningshavare. Syftet med programmen är att säkerställa ett långsiktigt engagemang bland ledande befattningshavare samt ytterligare jämställa ledande befattningshavares intressen med aktieägarnas intressen.

Aktiesparprogrammet och prestationsaktieprogrammet 2008 omfattar 47 500 aktier, motsvarande en utspädning om cirka 0,06 procent av aktierna och rösterna i bolaget. Kostnaden för aktiesparprogrammet och prestationsaktieprogrammet 2008 uppgår till cirka 7 mkr inklusive sociala kostnader och periodiseras under de tre intjänandeåren.

Aktiesparprogrammet 2007 omfattade 20 568 aktier, motsvarande en utspädning om cirka 0,03 procent av aktierna och rösterna i bolaget. Samtliga aktier för programmet har lösts in under 2010. Den totala kostnaden för aktiesparprogrammet 2007 uppgick till cirka 6 mkr inklusive sociala kostnader. Kostnaden har periodiserats under de tre intjänandeåren.

Se sammanställning på sid 61.

Pensioner

VD är berättigad till en årlig pensionspremieavsättning om 35 procent av den fasta lönen. Bolaget bekostar härutöver del av premier för sjukförsäkring med lönetak på 50 inkomstbasbelopp. Bolaget har också utfäst att som eventuell utfyllnad utbetala efterlevandepension till den del efterlevandepensioner ej uppgår till 50 procent av den fasta lönen. Eventuell utfyllnad från bolaget utgår fram till tidpunkt då VD skulle ha fyllt 65 år. Under förutsättning att VD är anställd i bolaget då han uppnår 60 år äger endera part påkalla att VD lämnar befattningen som VD och koncernchef.

Medlemmarna i koncernledningen, exklusive VD, omfattas av ITP-planen och inom ramen för denna av bolagets erbjudande om alternativ ITP. Koncernledningen omfattas även av en premiebaserad tilläggsplan med premieavsättningar om 50–120 tkr per år. Pensionsåldern är 65 år. Ett fåtal i koncernledningen har rätt att gå i pension vid 60 års ålder med 70 procent av den fasta lönen till och med 65-årsdagen.

Uppsägningstid/Avgångsvederlag

För VD är uppsägningstiden från företagets sida 12 månader. Om, vid uppsägningstidens utgång, ingen annan anställning har erhållits utgår ersättning i ytterligare 12 månader. Från VD:s sida är uppsägningstiden sex månader. Ingen ytterligare ersättning utgår efter de sex månaderna. Övriga i koncernledningen har samma avtal som VD eller sex månaders ömsesidig uppsägningstid och sex månaders avgångsvederlag om uppsägningen initieras av JM. Ett fåtal i koncernledningen har 24 månaders uppsägningstid från företagets sida och 12 månader från den anställdes sida.

Sammanställning av fasta och rörliga ersättningar samt pensioner till styrelsen och koncernledningen under 2010 och 2009.

	2010
Tkr	Grund lön/ Styrelse arvode	Rörlig ersätt ning 1)	Övriga för måner	Pen sions	kostnad Summa
Styrelseordförande
Lars Lundquist	700	-	-	-	700
Övriga styrelseledamöter
Elisabet Annell	355	-	-	-	355
Torbjörn Torell	315	-	-	-	315
Åsa Söderström Jerring	398	-	-	-	398
Anders Narvinger	340	-	-	-	340
Berthold Lindqvist	185	-	-	-	185
Kia Orback Pettersson	170	-	-	-	170
VD	4 305	1536	164	1422	7 427
Övriga i koncernledningen 2)	13127	2 889	501	6 021	22 538
Summa	19 895	4 425	665	7 443	32 428

1) Den redovisade rörliga ersättningen i tabellen avser det som har blivit utbetalt under 2010. Samtliga utbetalningar under 2010 är hänförligt till verksamhetsåret 2009.

2) JMs koncernledning, exklusive VD, omfattade under 2010 sammanlagt åtta personer, sex män och två kvinnor.

	2009
Tkr	Grund lön/ Styrelse arvode	Rörlig ersätt ning 1)	Övriga för måner	Pen sions kostnad Summa
Styrelseordförande
Lars Lundquist	700	-	-	-	700
Övriga styrelseledamöter
Berthold Lindqvist	370	-	-	-	370
Elisabet Annell	340	-	-	-	340
Eva-Britt Gustafsson	170	-	-	-	170
Bengt Larsson	158	-	-	-	158
Anders Narvinger	170	-	-	-	170
Torbjörn Torell	315	-	-	-	315
Åsa Söderström Jerring	370	-	-	-	370
VD	4 164	524	202	1 428	6 318
Övriga i koncernledningen 2)	10 936	2 500	492	4 698	18 626
Summa	17 693	3 024	694	6 126	27 537

1) Den redovisade rörliga ersättningen i tabellen avser det som har blivit utbetalt under 2009. Samtliga utbetalningar under 2009 är hänförligt till verksamhetsåret 2008.

2) JMs koncernledning, exklusive VD, omfattade under 2009 sammanlagt åtta personer, sex män och två kvinnor.

Aktiesparprogrammen

Utfär dade år	Innehavare	Antal tilldelade rättighet 1- aktier	Antal vid årets ingång	Lösta rättighet 1- aktier under 2010	Förfallna rättighet 1- aktier under 2010	Antal rättighet 1- aktier per 31 dec 2010	Andel av totalt antal ute stående aktier, %	Verkligt värde per aktie, kr	Lösen pris, kr	Slut förfallo dag	Intjä nande period, år
2007	VD	2 701	2 701	–2 701	-	-	0	258,24	10	2014-12-31	3
2007	Övriga i koncernledningen	8 038	8 038	–8 038	-	-	0	258,24	10	2014-12-31	3
2007	Övriga	14 739	13 641	–13 641	-	-	0	258,24	10	2014-12-31	3
2008	VD	550	550	-	-	550	0,001	107,66	10	2015-12-31	3
2008	Övriga i koncernledningen	4 738	3 893		-	3 893	0,005	107,66	10	2015-12-31	3
2008	Övriga	12 495	10 013	–1036	-	8 977	0,010	107,66	10	2015-12-31	3
		43 261	38 836	–25 416	-	13 420	0,016

Prestationsaktieprogrammet

				Lösta	Förfallna	Antal	Andel av
		Antal		rättighet 2-	rättighet 2-	rättighet 2-	totalt	Verkligt			Intjä
Utfär		tilldelade	Antal	aktier	aktier	aktier	antal ute	värde	Lösen	Slut	nande
dade		rättighet 2-	vid årets	under	under	per 31 dec	stående	per aktie,	pris,	förfallo	period,
år	Innehavare	aktier	ingång	2010	2010	2010	aktier, %	kr	kr	dag	år
2008	VD	4 274	4 274	-	-	4 274	0,005	107,66	10	2011-12-31	3
2008	Övriga i koncernledningen	14 599	10 347	–440	-	9 907	0,012	107,66	10	2011-12-31	3
2008	Övriga	24 577	21 329	–1430	-	19 899	0,024	107,66	10	2011-12-31	3
		43 450	35 950	–1870	-	34 080	0,041

Personalkonvertibler

Årsstämman 2010 tog beslut om att erbjuda samtliga anställda inom JM Sverige att teckna ett konvertibelt skuldebrev samt teckningsoptioner för anställda utanför Sverige. Syftet med emissionen av personalkonvertiblerna och teckningsoptionerna är att skapa ett ökat långsiktigt ekonomiskt engagemang för JM hos de anställda med ökad motivation och stärkt lojalitet till koncernen. Totalt emitterades 227 045 konvertibler till ett nominellt belopp om cirka 32 mkr samt 5 320 teckningsoptioner. Lånet löper fram till 16 juni 2014 med möjlighet att, i särskilda konverteringsfönster, för varje skuldförbindelse att teckna en JM-aktie för 139 kronor. De anställda betalade marknadspris för de erhållna konvertiblerna och programmet är inte förenat med några villkor om fortsatt anställning eller prestationer från de anställdas sida. De anställda har via extern bank erbjudits finansiering av konvertiblerna utan några garantier eller andra åtaganden från JMs sida.

Konvertibler och optioner

År	Antal konvertibler	Antal tecknings optioner	Antal lösta konvertibler/ teckningsoptioner	Antal förfallna konvertibler/ teckningsoptioner	Totalt	Lösenpris	Konverteringsperiod
2007	493 918	-	-	-	493 918	262,30	2009-06-01–2011-06-01
2008	423 650	69 995	-	-	493 645	134,00	2010-06-01–2012-05-18
2009	371 917	20 301	-	-	392 218	74,00	2011-06-01–2013-05-24
2010	227 045	5 320	-	-	232 365	139,00	2012-06-01–2014-05-22

Not 3 forts.

Sjukfrånvaro JM Sverige

Total sjukfrånvaro uppgår till 3,6 procent (3,6) av den ordinarie arbetstiden. Av den totala sjukfrånvaron utgör 56 procent (51) sammanhängande sjukfrånvaro mer än 60 dagar.

Sjukfrånvaro fördelad efter ålder, %	2010	2009
–29 år	3,4	4,6
30–49 år	3,1	3,1
50 år och äldre	4,6	3,9
Sjukfrånvaro fördelad efter kön, %	2010	2009
Män	3,9	3,9
Kvinnor	2,5	2,3

Not 4 AVSKRIVNINGAR ENLIGT PLAN

	2010	2009
Maskiner och inventarier	–7	–13
Summa	–7	–13

Följande procentsatser tillämpas vid avskrivning:

Byggmaskiner 10%

Datorer och övriga inventarier 20–33%

NOT 5	ARVOD E OCH KOSTNADSERSÄTT till revis orer	NING
		2010	2009
Ernst & Young
Revisionsuppdrag		4,7	4,5
Skatterådgivning		0,1	-
Övriga tjänster		0,3	0,7
Summa		5,1	5,2

NOT 6 RESULTAT AV FASTIGHETSFÖR SÄLJNING

	2010	2009
Försäljningsvärden
Projektfastigheter	17	532
Exploateringsfastigheter	63	133
Summa	80	665
Bokförda värden
Projektfastigheter	-	–445
Exploateringsfastigheter	–52	–131
Summa	–52	–576
Resultat
Projektfastigheter	17	87
Exploateringsfastigheter	11	2
Summa	28	89
	2010

	Försäljningsvärde	Resultat
Exploateringsfastigheter	63	11
Projektfastigheter, upplösning av tidigare
reserveringar vid fastighetsförsäljningar	17	17
Summa	80	28

NOT 7 nedskrivnin ^g av fastighe ter

	2010	2009
Exploateringsfastigheter	-	–87
Summa	-	–87

Nedskrivningar under 2009 avser exploateringsfastigheter belägna i Köpenhamn.

NOT 8 FINANSIELLA INTÄ KTER OCH KOSTNADER

	Finansiella intäkter
	2010	2009
Utdelning	2	2
Ränteintäkter	12	10
Realiserade kursvinster avseende fordran utlandsbolag Värdeförändring omvärdering fordran och	30	2
valutasäkringar	2	27
Resultat från försäljning av aktier i intressebolag	5	-
Summa	51	41
	Finansiella kostnader
	2010	2009
Räntekostnader hänförbara till lån m.m.	–58	–105
Räntedel i årets pensionskostnader	–27	–26
Realiserade kursförluster avseende fordran
utlandsbolag	–15	–20
Värdeförändring omvärdering fordran och
valutasäkringar	–18	–7
Summa	–118	–158

NOT 9 SKATTER

	2010	20091)
Resultat före skatt
Sverige	885	773
Utland	–45	–244
Summa	840	529
Aktuell skatt
Sverige	–195	–168
Utland	–25	7
Summa	–220	–161
Uppskjuten skatt
Sverige	–36	–22
Utland	10	19
Summa	–26	–3
Total skatt
Sverige	–231	–190
Utland	–15	26
Summa	–246	–164

Skillnad mellan redovisad skatt och nominell skattesats 26,3%

	2010	20091)
Resultat före skatt 26,3%	–221	–140
Justering skatt tidigare år	-	–17
Skillnad utländsk skatt	-	1
Ej skattepliktiga intäkter	6	13
Ej avdragsgilla kostnader	–2	–5
Skatt obeskattad reserv (periodiseringsfond)	–4	–2
Omvärdering uppskjuten skatt	–25	–14
Summa	–246	–164

1) Jämförelsesiffror har räknats om på grund av ändrad princip för intäkts- och resultatredovisning avseende JM Utland. För mer information om IFRI C 15, se redovisningsprinciper sidorna 54–57 samt omräkningstabeller som visar effekterna på sidorna 80–81.

NOT 10	RESULTAT OCH UTD	ELNING PER AKTIE
			Före utspädning		Efter utspädning
		2010	20091)	2010	20091)
Resultat per aktie (kronor)		7,10	4,40	7,10	4,40

Beräkningen av de täljare och nämnare som använts i ovanstående beräkningar av resultat per aktie anges nedan. Resultat per aktie har beräknats som årets resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare dividerat med vägt genomsnittligt antal utestående aktier under året.

Resultat per aktie före utspädning

Beräkningen av resultat per aktie före utspädning för 2010 har baserats på årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, uppgående till 594 mkr (365), samt på ett vägt genomsnittligt antal utestående stamaktier under 2010 uppgående till 83 229 492 (83 216 883). Årets resultat är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare.

Antal aktier	2010	2009
Totalt antal utestående aktier 1 januari	83 216 883	83 216 883
Försäljning av egna aktier	12 609	-
Vägt genomsnittligt antal aktier under året
före utspädning	83 229 492	83 216 883

Resultat per aktie efter utspädning

Beräkningen av resultat per aktie efter utspädning för 2010 har baserats på årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgående till 601 mkr (374) och på ett vägt genomsnittligt antal utestående stamaktier under 2010 uppgående till 84 671 817 (84 376 081).  Årets resultat är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare.

Årets resultat	2010	20091)
Resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare	594	365
Justering av ränta på konvertibla skuldebrev
(efter skatt)	7	9
Resultat hänförligt till moderbolagets
aktieägare efter utspädning	601	374
Antal aktier	2010
Vägt genomsnittligt antal aktier under året		2009
före utspädning	83 229 492	83 216 883
Effekt av utfärdade långsiktiga löneprogram	1 442 325	1 159 198
Vägt genomsnittligt antal aktier under året

Utestående antal aktier samt instrument som kan ge potentiell utspädningseffekt

Vid utgången av 2010 hade JM 83 237 058 utestående aktier (83 216 883). Under andra kvartalet 2010 har 2007 års aktiesparprogram för ledande befattningshavare inom JM-koncernen avslutats. Till ledande befattningshavare har 20 175 aktier av det egna innehavet avyttrats för avtalat lösenpris om 10 kr per aktie. JM innehar totalt 164 825 återköpta aktier (185 000) som säkring för JMs långsiktiga löneprogram.

Instrument som kan ge potentiell utspädningseffekt är JMs aktiesparprogram 2008, JMs prestationsaktieprogram 2008, JMs fyra konvertibelprogram (2007, 2008, 2009 och 2010) samt JMs tre teckningsoptionsprogram (2008, 2009 och 2010).

I beräkning av resultat per aktie innebär JMs konvertibelprogram och teckningsoptionsprogram en utspädning av antalet aktier. Effekten är emellertid av begränsad omfattning. För konvertibelprogram 2007 är konverteringskursen 262,30. För konvertibel- och teckningsoptionsprogram 2008 är lösenkursen 134 kronor, för programmen 2009 är den 74 kronor och för programmen 2010 är den 139 kronor.

JMs prestationsaktieprogram 2008 har inte medfört någon utspädning av antalet aktier, då villkoren i detta program ej uppfyllts under året.

För ytterligare information angående JMs långsiktiga löneprogram, se not 1, Redovisnings- och värderingsprinciper samt not 3, Anställda och personalkostnader.

Kontant utdelning (för 2010 enligt styrelsens förslag)	2010	2009
– per aktie (kronor)	4,50	2,50
– totalt (mkr)	375	208

1) Jämförelsesiffror har räknats om på grund av ändrad princip för intäkts- och resultatredovisning avseende JM Utland. För mer information om IFRI C 15, se redovisningsprinciper sidorna 54–57 samt omräkningstabeller som visar effekterna på sidorna 80–81.

NOT 11 GOODW	ILL
--------------------	-----

	2010	2009
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början	62	56
Omräkningsdifferenser	–4	6
Vid årets slut	58	62

Redovisad goodwill avser huvudsakligen goodwill vid förvärv av Byggholt AS 1998 och AS Prosjektfinans 1999 som utgör JMs totala verksamhet i Norge.

Per den 1 januari 2005 började JM tillämpa IFRS 3 Rörelseförvärv, vilket bland annat innebär att goodwill inte längre skrivs av utan prövas med avseende på nedskrivningsbehov enligt IAS 36. Detta gör JM minst en gång per år eller oftare om det finns indikation på att nedskrivningsbehov föreligger. Definierad goodwill vid respektive förvärv 1998 och 1999 uppgick totalt till cirka 100 MNOK.

AS Prosjektfinans fusionerades med Byggholt AS år 2003 och verksamheten anses till fullo vara integrerad i Byggholt AS och Byggholt-koncernen är därmed lägsta kassagenererande enhet. Per den 31 december 2010 prövades det redovisade värdet på Byggholt-koncernen. Återvinningsvärdet befanns överstiga redovisade värden. Nedskrivning av goodwill var således ej nödvändig.

Återvinningsvärde har definierats genom beräkning av nyttjandevärdet för den kassagenererande enheten. Nyttjandevärdet för goodwill hänförlig till Byggholtkoncernen har beräknats baserat på diskonterade kassaflöden. Kassaflödet för de första två åren, efter 2010, baseras på av ledningen fastställd strategisk plan.

Kassaflöden bortom den strategiska tvåårsperioden extrapoleras med hjälp av antaganden nedan:

• • Uppskattat resultat före skatt baserat på tidigare års resultat och förväntningar på den framtida marknadsutvecklingen
• • Tillväxttakt om minst 2 procent för att extrapolera kassaflöden bortom strategisk period. Tillväxttakten är ett försiktigt antagande av verksamhetens långsiktiga tillväxt, ej överstigande tillväxten för branschen som helhet
• • Diskonteringsränta före skatt motsvarande 11 procent vilket tar sin utgångspunkt i JM-koncernens genomsnittliga kapitalkostnad före skatt med beaktande av verksamhetsspecifika uppgifter.

Känslighetsanalys

Om det uppskattade resultatet före skatt efter strategiperiodens utgång hade varit 5 procent lägre än ledningens bedömning skulle återvinningsvärdet minska med 5 procent.

Om den uppskattade tillväxttakten för att extrapolera kassaflöden bortom strategiperioden hade varit 50 procent lägre än grundantagandet skulle återvinningsvärdet minska med 10 procent.

Om den uppskattade genomsnittliga kapitalkostnaden som tillämpats för diskonterade kassaflöden hade varit 3 procentenheter högre än grundantagandet skulle återvinningsvärdet minska med 25 procent.

En känslighetsanalys avseende diskonteringsräntan utvisar att diskonteringsräntan kan uppgå till cirka 19 procent innan nedskrivningsbehov föreligger.

Ovanstående känslighetsanalys resulterar i samtliga fall i ett övervärde, det vill säga i ett högre återvinningsvärde än det redovisade värdet. Ingen av de hypotetiska fallen ovan skulle föranleda en nedskrivning av goodwill för den norska verksamheten.

NOT 12 MASKINER OCH INVENTARIER

	2010	2009
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början	116	118
Nyanskaffningar	3	9
Omklassificering	–11	-
Omräkningsdifferenser	–3	2
Försäljningar	–1	–13
Vid årets slut	104	116
Ackumulerade avskrivningar enligt plan
Vid årets början	–98	–97
Årets avskrivningar	–7	–13
Omklassificering	11	-
Omräkningsdifferenser	2	–1
Försäljningar	0	13
Vid årets slut	–92	–98
Planenligt restvärde vid årets slut	12	18

NOT 13 ANDELAR I INTR ESSEFÖR ETAG

	2010	2009
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början	12	6
Nyanskaffningar	0	6
Omklassificeringar	–2	-
Försäljningar	–1	0
Vid årets slut	9	12

NOT 14 ANDELAR I INTR ESSEFÖR ETAG

Specifikation av moderbolagets aktier och andelar i intresseföretag, tkr

	Organisations		Antal aktier		% av		Bokfört värde
Företag	nummer	Säte	och andelar	kapital	2010	2009
AB Hälsingborgsbostäder	556105-9196	Helsingborg	500	50	50	50
AB Ramlösa Brunnsanläggning	556031-6274	Helsingborg	625	50	75	75
Adolfsbergs Brunns AB	556303-8685	Örebro	340	33	34	34
Dockan Exploatering AB 2)	556594-2645	Malmö	333	33	5 003	5 003
Exploateringsbolaget Högmora KB	916643-6258	Stockholm	1	25	16	11
Fastighetsbolaget Glasberga KB	916643-1842	Stockholm	1	25	101	101
Glasberga Fastighets AB	556361-0707	Södertälje	1 000	25	100	100
HB Silverdal Exploatering 1)	969674-5802	Sollentuna			1	1
Högmora Exploaterings AB	556395-0707	Stockholm	1 000	25	100	100
Kvarnholmen Utveckling AB 2)	556710-5514	Stockholm	50 000	50	135 886	105 886
Kvibergstaden Exploatering HB 2)	969731-1695	Göteborg	1	50	13 000	2 000
Mälarstrandens Utvecklings AB 2)	556695-5414	Västerås	44	44	2 200	2 200
SMÅ A AB	556497-1322	Stockholm	35 000	33	7 859	8 950
Bokfört värde vid årets slut					164 425	124 511

1) Obegränsat ansvar 2) Joint ventures

Specifikation av koncernens övriga innehav av aktier och andelar i intresseföretag, tkr

	Organisations		Antal aktier	% av		Bokfört värde
Företag	nummer	Säte	och andelar	kapital	2010	2009
Fastighets AB Kranlyftet
(fd AB Grundstenen 132793)	556829-3251	Lidingö	250	50	135 226	-
Grefsen Utvikling AS, Norge	982913209	Bærum	500	50	21 779	–5 835
Hans Nielsen Haugesgate 50 AS, Norge	987719427	Bærum	120 000	50	24 032	-
Investbygg AS, Norge	987326476	Bergen	500	50	192	–441
Kjørbokollen Utbygging AS, Norge	981112326	Bærum	10 000	50	1824	2138
Landmannstorget, Norge	987598387	Asker	100	50	20	38
Larvik Saneringsselskap AS, Norge	918044051	Larvik	100	50	1912	2 052
Merbraine, Belgien	450160865	Bryssel	313	25	144	155
Slussbron Ekonomisk förening	769613-7160	Stockholm	3	100	0	-
Son Utvikling AS, Norge	990341419	Oslo	550	50	10 630	11798
Tennisveien AS, Norge	450160865	Oslo	-	-	-	251
Bokfört värde vid årets slut					195 759	10156
Omklassificering i koncernen huvudsakligen till följd av klyvningsmetoden					–351 534	–122 931
Bokfört värde i koncernen vid årets slut					8 650	11736

Andelar i joint ventures som konsolideras enligt klyvningsmetoden

I koncernens finansiella rapporter ingår nedanstående poster som utgör koncernens ägarandel i joint venture-företagets intäkter, kostnader, tillgångar och skulder.

	2010	2009
Intäkter	26	110
Kostnader	–25	–92
Resultat	1	18
Tillgångar	453	526
Skulder	–247	–248
Nettotillgångar	206	278

NOT 15 FINANSIELLA TILLGÅNGAR

	2010	2009
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början	71	21
Tillkommande fordringar	0	45
Reglerade fordringar	–3	–6
Omklassificering	-	10
Omräkningsdifferenser	–4	1
Vid årets slut	64	71

Finansiella tillgångar avser i huvudsak reversfordringar.

NOT 16 ANDELAR I KONCERNFÖR ETAG

Specifikation av moderbolagets aktier och andelar i helägda koncernföretag, tkr

	Organisations		Antal aktier		Bokfört värde
Företag	nummer	Säte	och andelar	2010	2009
AB Borätt	556257-9275	Stockholm	500	1978	1978
AB Christeliten	556720-1180	Stockholm	1000	100	-
AB Garantihus	556073-0524	Stockholm	5 000	1000	1000
AB Naryda	556046-9081	Stockholm	1000	13 000	13 000
Bruket i Kallhäll Exploaterings AB	556561-0184	Stockholm	1000	100	100
Bruket i Kallhäll Exploaterings KB	969653-9122	Stockholm	-	10	10
Decemberviken AB	556668-2463	Stockholm	1000	93	93
Fastighets AB Spången	556708-2093	Stockholm	100 000	100	100
Fastighetsbolaget Bohusmark KB	916443-1125	Göteborg	1	1120	1120
Fastighetsbolaget Kung Oscars Bro AB	556692-4493	Lund	100	10 475	10 475
Fastighetsbolaget Raffinadgatan AB	556682-8835	Lund	1000	10 631	10 631
Förvaltningsbolaget Gnarpen AB 1)	556717-3793	Stockholm	-	-	100
JM Byggholt AS, Norge	829350122	Oslo	20 000	127 687	127 687
JM Byrån Holding AB	556752-9630	Stockholm	1000	100	100
JM Construction SA, Belgien	413662141	Bryssel	10 000	111906	111906
JM Danmark AS, Danmark	21410233	Köpenhamn	100 000	167 752	227 701
JM Entreprenad AB	556060-8837	Stockholm	200 000	107 750	107 750
JM Hjulkuggen 1och 4 AB	556720-7195	Malmö	1000	448	448
JM Hjulkuggen 3 AB	556702-4871	Lund	1000	521	521
JM Inredning i Stockholm AB	556202-8653	Stockholm	1000	50	50
JM Jönköping Hagstensgärdet 1:5 AB	556658-7506	Jönköping	1000	311	311
JM Måsen 16 AB	556627-7827	Malmö	1000	100	100
JM Stombyggnad AB	556173-0564	Stockholm	1000	113	113
JM Strandhusen AB	556738-3939	Stockholm	1000	108	108
JM Suomi OY, Finland	1974161-8	Helsingfors	1000	106 669	113 201
JM Värmdöstrand AB	556001-6213	Värmdö	4 400	158 000	-
JM Värmdöstrand Holding AB	556275-4696	Stockholm	3 300120	292 442	292 442
JM Älta Centrum AB	556638-5380	Stockholm	1000	564	564
JM Älta Holding AB	556638-5372	Stockholm	1000	40100	40100
KB Silverfjädern	969676-7525	Stockholm	-	0	0
Kvarnexet 1 AB 1)	556782-4163	Stockholm	-	-	41148
Kvarnexet 5 AB 1)	556795-0547	Stockholm	-	-	37 609
Lekandria Fastighets AB	556701-9046	Stockholm	1000	100	100
Makaronen 1	556829-5959	Stockholm	500	77108	-
Milud AB 1)	556395-8643	Västerås	1000	-	100
Bo Entreprenad AB	556807-5328	Stockholm	1000	100	-
Projektmäklarna AB 1)	556680-1873	Stockholm	-	-	100
SBC Bo AB	556754-2138	Stockholm	700	3 550	-
Seniorgården AB	556359-9082	Stockholm	1000	100	100
Södra 1 och 2 i Lund AB	556720-6148	Lund	1000	113	113
Tellaplan Fastighets AB	556733-6010	Stockholm	1000	100	-
TG Betongarbeten Produktion AB 1)	556476-7720	Trollhättan	-	-	3 860
Årstapaviljongen AB	556069-3425	Stockholm	1000	142	-
Bokfört värde vid årets slut				1234 541	1144 839

1) Koncernföretag som har fusionerats in i JM AB.

Specifikation av koncernens övriga innehav av aktier och andelar i helägda koncernföretag, tkr

	Organisations		Antal aktier	Bokfört värde
Företag	nummer	Säte	och andelar	2010	2009
AB Christeliten	556720-1180	Stockholm	-	-	100
AB Stockholms Badmintonhall	556037-3655	Stockholm	2 520	391	391
Brf Mården	716300-0499	Stockholm	3 800 000	0	0
Byggholt AS, Norge	991460012	Bærum	100	118	133
Dinant-Meuse, Belgien	879639352	Bryssel	-	-	632
Esplanade 64, Belgien	888411419	Bryssel	-	-	1553
Fabege V 27 AB	556806-1419	Solna	50 000	1183	-
Fabege V 28 AB	556806-1427	Solna	50 000	90 223	-
Fastighet 1 DPL 3 AB	556716-5047	Stockholm	-	-	6 030
Fastighet 2 DPL 3 AB	556716-5062	Stockholm	-	-	6 901
Fastighet 3 DPL 3 AB	556716-5070	Stockholm	-	-	7 468
Fastighet 4 DPL 3 AB	556716-5245	Stockholm	-	-	7 185
Fastighet 5 DPL 3 AB	556716-6581	Stockholm	-	-	2 284
Fastighet 6 DPL 3 AB	556716-6615	Stockholm	-	-	2 128
Fastighet 7 DPL 3 AB	556716-6623	Stockholm	-	-	15 553
Förvaltnings AB Valdor	556742-1283	Stockholm	1000	1030	1030
Förvaltnings AB Vilgur	556220-7984	Stockholm	1000	24 664	24 664
Förvaltnings AB Vistet	556121-1979	Stockholm	1000	17 743	17 743
Grafiken i Stockholm AB	556149-6034	Stockholm	3 000	300	300
JM Byggholt Proff, Norge	934787889	Bærum	50	672	613
JM Norge AS, Norge (fd Søilandsgaten Sjøfront AS)	987558733	Stavanger	1	482	2 378
JM Vaxholm AB	556390-9174	Stockholm	13 300	1333	1333

Not 16 forts.

Specifikation av koncernens övriga innehav av aktier och andelar i helägda koncernföretag, tkr

	Organisations		Antal aktier	Bokfört värde
Företag	nummer	Säte	och andelar	2010	2009
JM Värmdöstrand AB	556001-6213	Värmdö	-	-	158 000
Lervig Maritim Utbyggingsselskap AS, Norge	984295707	Stavanger	10 000	627	975
Lervig Maritim Næring I AS, Norge	996294447	Stavanger	100	150	-
Lervig Maritim Næring II AS, Norge	996122999	Stavanger	100	150	-
Lervig Maritim Næring III AS, Norge	996040917	Stavanger	100	150	-
Lidingöstrand Fastighets AB	556740-2648	Stockholm	1000	100	100
Mariastaden AB	556228-8596	Stockholm	100	2 000	2 000
Månstrålen Holding AB	556072-9492	Stockholm	5 000	708 759	739 759
Nærsnesutbyggingen AS, Norge	963574061	Bærum	90 000	19179	20 695
Naturtomter AS, Norge	930586595	Tønsberg	15	–1165	–1074
Nor-Invest AS, Norge	934223144	Tønsberg	514 396	23 349	25 193
Rodelunden Utvikling AS, Norge (fd Sophies Minde Utvikling AS)	990291977	Oslo	300	7 312	7 896
Sjövikshöjdens Gruppbostad AB	556829-1016	Stockholm	1000	100	-
Slussbron Ett AB	556749-2870	Stockholm	1000	100	-
Slussbron Två AB	556749-2888	Stockholm	1000	100	-
Slussbron Tre AB	556749-2896	Stockholm	1000	100	-
Stavanger Naeringsselskap AS, Norge	968487272	Stavanger	83 451000	20 294	27 409
Tellaplan Fastighets AB	556733-6010	Stockholm	-	-	100
Trulsrudmarka AS, Norge	978695493	Bærum	1000	1022	1848
Årstapaviljongen AB	556069-3425	Stockholm	-	-	142
Äldreboendet Solbacka AB	556768-3924	Stockholm	1000	100	100
Äldreboendet Fjäderholmsvyn AB	556826-3429	Stockholm	1000	100	-

NOT 17 PROJEKTFASTIGHETER OCH EXPLOATERINGSFASTIGHETER

	Projekt fastigheter 1)			Exploaterings fastigheter
	2010	2009	2010	2009
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början	596	614	5 491	6 046
Nyanskaffningar	74	443	1069	280
Bolagsförvärv	-	10	586	148
Omklassificeringar	–6	–33	–1	20
Omräkningsdifferenser	–3	7	–167	38
Överfört till produktion	-	-	–1150	–910
Försäljningar	-	–445	–52	–131
Vid årets slut	661	596	5 776	5 491
Ackumulerade nedskrivningar
Vid årets början	-	-	–501	–426
Omräkningsdifferens	-	-	29	12
Överfört till produktion	-	-	70	-
Årets nedskrivningar	-	-	-	–87
Vid årets slut	-	-	–402	–501
Planenligt restvärde vid årets slut	661	596	5 374	4 990
Taxeringsvärden	339	296	2 800	2 836

1) Räntekostnader som tillförts anskaffningsvärdet på projektfastigheter uppgår till 1 mkr (8).

Det redovisade restvärdet för den del av exploateringsfastigheter som redovisas till nettoförsäljningsvärde uppgår till 1465 mkr (1 601).

NOT 18 ANDELAR I BOSTADSRÄTT SFÖR ENINGAR m. m.

	2010	2009
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början	353	171
Nyanskaffningar	325	1519
Omklassificeringar	–5	-
Omräkningsdifferens	–16	–1
Försäljningar	–542	–1336
Vid årets slut	115	353

NOT 19 ÖVRIGA KORT FRISTIGA FORDR INGAR

	2010	2009
Fordringar fastighetsförsäljningar	35	3
Fordringar sålda bostadsrättsandelar	75	95
Handpenning investering exploateringsfastigheter	107	108
Övrigt	196	141
Summa	413	347

NOT 20 UPPARBETAD MEN EJ FAKTUR ERAD INTÄ KT

	2010	20091)
Upparbetade intäkter i pågående arbeten	2 955	4 041
Ackumulerad à conto fakturering i pågående arbeten	–2 506	–3 389
Summa	449	652

1) Jämförelsesiffror har räknats om på grund av ändrad princip för intäkts- och resultatredovisning avseende JM Utland. För mer information om IFRI C 15, se redovisningsprinciper sidorna 54–57 samt omräkningstabeller som visar effekterna på sidorna 80–81.

NOT 21 PÅGÅENDE ARBETEN

	2010	20091)
Ackumulerade nedlagda kostnader	1264	1514
Ackumulerad à conto fakturering i pågående arbeten	–1147	–1242
Summa	117	272

Pågående arbeten avser endast projekt inom JM Utland.

1) Jämförelsesiffror har räknats om på grund av ändrad princip för intäkts- och resultatredovisning avseende JM Utland. För mer information om IFRI C 15, se redovisningsprinciper sidorna 54–57 samt omräkningstabeller som visar effekterna på sidorna 80–81.

NOT 22 LIKVIDA MEDEL

	2010	2009
Kassa och bank	1387	830
Kortfristiga placeringar	700	1 200
Summa	2 087	2 030

Kortfristiga placeringar har en löptid om mellan en dag och upp till tre månader.

NOT 23 finansiella SKULDER

Långfristiga räntebärande skulder				2010	2009
Skulder till kreditinstitut förfallotidpunkt 1–5 år från
balansdagen				92	83
Långfristiga reverser, exploateringsfastigheter 1–5 år				55	15
Konvertibellån 1–5 år				111	220
Skulder till kreditinstitut förfallotidpunkt > 5 år från
balansdagen				-	8
Summa				258	326
Kortfristiga räntebärande skulder				2010	2009
Skulder till kreditinstitut, räntebärande –1 år				372	232
Kortfristiga reverser, exploateringsfastigheter				-	719
Konvertibellån –1 år				142	-
Summa				514	951
Räntebärande		För		För
nettoskuld/-fordran	2010	ändring	2009	ändring	2008
Kortfristiga räntebärande skulder	514	–437	951	–186	1 137
Långfristiga räntebärande skulder	258	–68	326	12	314
Avsatt till pensioner	585	20	565	52	513
Avgår: likvida medel	–2 087	–57	–2 030	–919	–1 111
Avgår: räntebärande fordringar	-	1	–1	10	–11
Räntebärande nettoskuld
(+)/-fordran (–) vid årets slut	–730	–541	–189	–1 031	842
Övriga finansiella skulder				2010	2009
Övriga långfristiga skulder 1–5 år från balansdagen				218	113
Leverantörsskulder				466	365
Derivatinstrument, kortfristiga				1	3
Kortfristiga reverser, exploateringsfastigheter				236

Finansiella skulder fördelas mellan långfristiga och kortfristiga skulder där kortfristiga skulder har förfallodag inom 1 år. Övriga långfristiga skulder avser reverskulder för fastighetsförvärv som blir betalbara då olika villkor uppfyllts. Se not 24 för Finansiell riskhantering och finansiella derivatinstrument.

Övriga kortfristiga skulder 236 352 Summa 1157 949

NOT 24 FINANSIELL RISKHANTERING OCH FINANSIELLA DERIVATINSTRU MENT

JM-koncernen är utsatt för olika typer av finansiella risker som kan påverka resultat, kassaflöde och eget kapital. Riskerna utgörs främst av:

• • Ränterisker för lån och likvida medel.
• • Finansierings- och likviditetsrisker avseende koncernens kapitalbehov.
• • Valutarisker avseende resultat och nettoinvesteringar i utländska dotterbolag.
• • Kreditrisker hänförliga till finansiella och kommersiella aktiviteter.

JMs styrelse har antagit en policy för hur dessa risker ska hanteras och kontrolleras inom koncernen. Den finansiella riskhanteringen är i hög grad koncentrerad till koncernstab Ekonomi och Finans som också har till uppgift att stödja den operativa verksamheten. Utlandsbolagen ansvarar samtidigt för lokala aktiviteter i enlighet med finanspolicyns riktlinjer. I finanspolicyn finns även regler för hantering av ränterisk i byggnadskreditiv under pågående produktion samt slutfinansiering av bostadsrättsföreningar.

Redovisningsprinciper beskrivs i Not 1. Avsnitt Risker och riskhantering sidorna 38–41 beskriver koncernens riskhantering och finanspolicy.

Ränterisk

Med ränterisk avses risken att förändringar i marknadsräntan påverkar koncernens räntenetto och kassaflöde negativt. En av de största riskfaktorerna är valet av räntebindningstid för koncernens låneportfölj. Val av räntebindningstider baseras på de pågående projektens kapitalbindning och kassaflöden, volymen av långfristig upplåning samt rådande marknadsläge för räntor med olika löptider. För att nå den önskade räntebindningstiden arbetar koncernen i första hand med räntederivat, främst förlängande ränteswapar.

Då volymen av långfristig upplåning är relativt begränsad arbetar koncernen främst med kort räntebindning. Den genomsnittliga räntebindningstiden exklusive pensionsskulden var den 31 december 2010 0,2 år (0,3).

Verkligt värde på räntebärande lån var 772 mkr (1277). Verkligt värde på räntebärande skulder till kreditinstitut antas motsvara det bokförda värdet då de i huvudsak har en kort bindningstid under tre månader. JM-koncernen har inga utestående räntederivat per 2010-12-31.

Exponering ränterisk, inklusive derivat

	2010		2009
År för räntekonvertering	Skuld belopp (mkr)	Medel ränta (%)	Skuld belopp (mkr)	Medel ränta (%)
2010	-	-	1 277	4,0
2011	772	2,8	-	-
Pensionsskuld 1)	585	4,5	565	4,0
Summa	1357	3,6	1 842	4,0

1) Pensionsräntan justeras årligen.

Snitträntan på räntebärande skulder per 2010-12-31 exklusive pensionsskulden uppgår till 3,6 procent (4,0). En förändring av marknadsränta med 1 procent motsvarar en resultatpåverkan med cirka 5 mkr för den del av låneportföljen som omsätts under 2011. Beräkningen är approximativ och baseras på ett antagande om en simultan förändring av samtliga räntekurvor.

Likvida medel

Likvida medel består av kassa och kortfristiga placeringar. Enligt finanspolicyn får överskottslikviditet endast placeras i likvida instrument som utges av emittenter med en kreditvärdering om minst A- enligt Standard & Poor´s eller liknade instituts värdering. Placeringarna är kortfristiga med löptider mellan en dag och tre månader. Se not 22 för fördelning mellan kassa och kortfristiga placeringar.

Finansierings- och likviditetsrisk

Med finansierings- och likviditetsrisk avses risken att refinansiering av lån försvåras och fördyras samt att koncernen inte kan uppfylla löpande betalningsförpliktelser som en följd av bristande likviditet. Finansieringsrisken hanteras genom att koncernen tecknar långfristiga bindande kreditavtal med olika löptider hos flera olika institut. Enligt policyn ska genomsnittlig löptid för ramavtalen vara två till tre år.

Bindande kreditlöften		Check
Förfalloår	Totalt	kredit	2011	2012	2013–2015
Kreditlöften (mkr)	2 800	400	650	1500	250

Av beviljade kreditlöften är 2 800 mkr outnyttjat.

De likvida medlen tillsammans med bekräftade outnyttjade krediter ska uppgå till minst 10 procent av JMs intäkter för att koncernen ska kunna hantera investeringar och löpande betalningar.

Valutarisk

Koncernen har under året haft utlåning till dotterbolag i utlandet. Exponeringen är i sin helhet valutasäkrad. Transaktionsvolymerna i utländsk valuta är mycket begränsade varför inga valutasäkringar skett för dessa volymer.

Kreditrisk

Kreditrisker i finansiell verksamhet

Kreditriskexponering i form av motpartsrisk uppstår vid placering av likvida medel och vid handel med derivatinstrument. För att begränsa kreditriskerna har koncernen upprättat en motpartslista som fastställer en maximal exponering mot respektive godkänd part. ISDA-avtal (International Swaps and Derivates Association) eller motsvarande svenska bankavtal, har upprättats med de motparter som används för transaktioner med derivatinstrument.

Kreditrisker i kundfordringar

JM-koncernens kunder utgörs till största del av bostadsrättsföreningar och blivande ägare av egna hem. Koncernen arbetar också med projektutveckling av kommersiella lokaler och entreprenadverksamhet. Koncernen har även hyresgäster i både bostäder och kommersiella lokaler.

Kreditriskexponeringen mot bostadsrättsföreningar bedöms vara begränsad då finansieringen av produktionen sker via föreningens lån i bank, upphandlat av JM. Motsvarande gäller kunder som köper egna hem. För att säkerställa betalningsförmågan hos kund tas alltid kreditupplysning. Osäkerhet i projekten hanteras via reglerna för resultatframtagning, se Not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper. Kundfordringar avseende projektutveckling bostäder uppgår till 325 mkr (225).

Kreditriskexponeringen mot kunder inom den kommersiella verksamheten, entreprenadrörelsen och för uthyrning av bostäder och kommersiella lokaler har en något annan karaktär. Kundfordringarna för dessa grupper uppgår till 119 mkr (160).

Reservering för osäkra kundfordringar uppgår till 5,3 mkr (5,6). Under året har koncernen ianspråktagit 0,6 mkr (1,0) av tidigare avsättning. Fordringar äldre än 60 dagar uppgår till 82 mkr (57). Avsättning och ianspråktagande av avsättning för osäkra kundfordringar har tagits över resultaträkningen.

Not 24 forts.

Åldersanalys kundfordringar

2010-12-31 mkr	Nomi nellt	Ej för fallet	< 30 dagar	31–60 dagar	61–90 dagar	> 90 dagar
Projektutveckling bostäder	325	183	59	11	3	70
Entreprenad	120	97	14	0	0	9
Övrigt	–1	–1	-	-	-	-
Summa	444	279	73	11	3	79
Antal fakturor	1222	684	154	50	56	278

2009-12-31	Nomi	Ej för	< 30	31–60	61–90	> 90
mkr	nellt	fallet	dagar	dagar	dagar	dagar
Projektutveckling bostäder	225	86	71	17	3	48
Entreprenad	165	151	7	1	0	6
Övrigt	–5	–5	-	-	-	-
Summa	385	232	78	18	3	54
Antal fakturor	861	528	144	34	26	129

Kreditriskanalys kunder

2010-12-31	Antal	i % av	i % av
Intervall	kunder	antal	portföljen
Exponering intervall < 1 mkr	749	90	19
Exponering intervall 1–5 mkr	64	8	40
Exponering intervall > 5 mkr	20	2	41
Totalt	833	100	100
2009-12-31	Antal	i % av	i % av
Intervall	kunder	antal	portföljen
Exponering intervall < 1 mkr	557	90	18
Exponering intervall 1–5 mkr	40	7	35
Exponering intervall > 5 mkr	19	3	47
Totalt	616	100	100

Värdering finansiella tillgångar och skulder

JM har använt allmänt vedertagna metoder för att beräkna det verkliga värdet på koncernens finansiella instrument per den 31 december 2010 och 2009. Verkligt värde på räntebärande skulder till kreditinstitut antas motsvara det bokförda värdet då de i huvudsak har en kort bindningstid under tre månader. Reversskulder avseende fastighetsförvärv blir betalbara i samband med att olika villkor uppfyllts till exempel att detaljplaner antagits eller då projektstart sker. Verkligt värde på reversskulder avseende fastighetsförvärv antas därför motsvara bokfört värde då skulderna är betalbara vid anfordran. För samtliga övriga finansiella tillgångar och skulder till exempel likvida medel, kundfordringar och leverantörsskulder har det bokförda värdet antagits utgöra en god approximation av det verkliga värdet/anskaffningsvärdet. Koncernen tillämpar affärsdagsredovisning.

Nedanstående tabell visar verkligt värde, redovisat värde och uppgift om vilken kategori JM-koncernens finansiella instrument tillhör enligt IAS 39 Finansiella instrument: Redovisning och värdering.

	Kate	2010-12-31		2009-12-31
Verkligt värde finansiella instrument	gori enligt IAS 391)	Redo visat värde	Verk ligt värde	Redo visat värde	Verk ligt värde
Tillgångar
Räntebärande finansiella
tillgångar	LoK	1	1	1	1
Övriga finansiella tillgångar	LoK	63	59	70	65
Varav andra långfristiga
fordringar	LoK	63	59	70	65
Varav andra långfristiga
värdepappersinnehav	FTS	0	0	0	0
Kundfordringar	LoK	444	444	385	385
Övriga kortfristiga fordringar LoK / n/a		413	413	347	347
Varav derivatinstrument 2)	FTvRR	0	0	0	0
Varav fordringar fastighets
försäljningar	LoK	35	35	3	3
Varav övrigt	n/a	378	378	344	344
Likvida medel och kortfristiga
placeringar	LoK	2 087	2 087	2 030	2 030
Varav kassa och bank	LoK	1 387	1 387	830	830
Varav kortfristiga placeringar LoK		700	700	1 200	1 200
Skulder
Långfristiga räntebärande
skulder	FSUA	258	258	326	326
Varav konvertibellån	FSUA	111	111	220	220
Varav övriga långfristiga
räntebärande lån	FSUA	147	147	106	106
Övriga långfristiga skulder	FSUA	218	218	113	113
Leverantörsskulder	FSUA	466	466	365	365
Kortfristiga räntebärande
skulder	FSUA	514	514	951	951
Övriga kortfristiga skulder	FSUA	473	473	471	471
Varav derivatinstrument 2)	FSvRR	1	1	3	3
Varav övriga kortfristiga skulder	FSUA	472	472	468	468

1) Klassificering enligt IAS 39, förklaring till förkortningar:

FTS Finansiella tillgångar som kan säljas

LoK Lånefordringar och kundfordringar

FTvRR Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen

FSUA Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde

FSvRR Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen n/a IAS 39 är inte tillämpligt

2)  Verkligt värde för samtliga tillgångar och skulder redovisade till verkligt värde har beräknats baserat på direkt eller indirekt observerbara priser vilket motsvarar den så kallade nivå 2, enligt IFRS 7.

Finansiella derivatinstrument

JM använder finansiella derivatinstrument för att hantera ränterisker och på selektiv basis även enstaka valutarisker. Derivatinstrumentet får endast användas i riskminimerande syfte. Alla vinster och förluster som uppstår vid marknadsvärdering av instrumenten redovisas direkt i resultatet då JM-koncernen inte tillämpar säkringsredovisning för befintliga derivat.

JM-koncernen har inga utestående räntederivat per 2010-12-31. Valutaderivat för koncernlån till utlandsbolag har marknadsvärderats till –1 mkr (–3).

Kapitalförvaltning

JM förvaltar kapital, vilket utgörs av koncernens redovisade egna kapital, i syfte att ge JMs aktieägare en högre totalavkastning än aktieägare i företag med liknande verksamhet och riskprofil.

JMs ambition är att upprätthålla en över tiden optimal tillgångs- och kapitalstruktur, anpassad för bolagets projektutvecklingsverksamhet. De uttalade målen för kapitalstrukturen innebär att soliditeten ska uppgå till minst 35 procent. Soliditetsmålet är en förenklad konsekvens av en mer djupgående analys där eget kapital har fördelats mot balansräkningens olika tillgångsslag och typ av verksamheter med beaktande av bedömd rörelserisk. Aktuella nyckeltal framgår av Femårsöversikten på sidan 77.

Se även avsnitten "Affärsidé, mål och strategier" och "JM -aktien".

NOT 25 AVSÄTT NINGAR FÖR PENSIONER OC H LIKNANDE FÖRPLIKTELSER

Förmånsbestämda planer

JM har en förmånsbestämd plan för pensioner. Det avser ITP 2 planen i Sverige som finansieras i egen regi. Under 2010 valde JM, på grund av förändrade regler i Norge, att omklassificera en tidigare rubricerad förmånsbestämd plan till premiebestämd plan. Under 2009 valde JM att omklassificera den av bolaget erbjudna alternativa ITP-planen till en premiebestämd plan.

Avgiftsbestämda planer

Planerna omfattar huvudsakligen ålderspension och familjepension. Premierna betalas löpande under året av respektive koncernföretag till separata juridiska enheter. Pensionskostnaden för perioden ingår i resultaträkningen.

Förpliktelser avseende ersättningar till anställda, förmånsbestämda planer

Följande avsättningar för pensionsförpliktelser har gjorts i balansräkningen;

Koncernen	2010	2009
Pensionsförpliktelser fonderade planer	-	20
Förvaltningstillgångars verkliga värde	-	–11
Nettosumma fonderade planer	-	9
Pensionsförpliktelser ofonderade planer	691	688
Oredovisade aktuariella vinster (+), förluster (–), pensionsförpliktelser	–106	–132
Oredovisade aktuariella vinster (+), förluster (–), förvaltningstillgångar	-	0
Nettoavsättning enligt balansräkningen	585	565

Pensionsförpliktelser, förvaltningstillgångar och avsättningar för pensionsåtaganden samt aktuariella vinster/förluster för de förmånsbaserade pensionsplanerna har utvecklats på följande sätt:

Totala pensionsförpliktelser			2010		2009
Vid årets början			708		1 000
Förmåner intjänade under året				19	23
Räntekostnader				27	26
Betalda förmåner			–23		–20
Omklassificering			–21		–328
Oredovisade aktuariella vinster (–), förluster (+)			–19		5
Omräkningsdifferenser				-	2
Vid årets slut			691		708
Förvaltningstillgångar, verkligt värde			2010		2009
Vid årets början				11	261
Omklassificering			–11		–251
Oredovisade aktuariella vinster (+), förluster (-)				-	0
Omräkningsdifferenser				-	1
Vid årets slut				0	11
Avstämning avsättningar för pensioner			2010		2009
Vid årets början			565		513
Pensionskostnader, förmånsbaserade planer				51	54
Betalda förmåner			–23		–20
Omklassificering			–8		17
Kursdifferenser				-	1
Vid årets slut			585		565
Aktuariella vinster (+), förluster (–)	2010	2009	2008	2007	2006
Totala pensionsförpliktelser	691	708	1 000	843	809
Förvaltningstillgångar, verkligt värde	-	11	261	215	152
Erfarenhetsbaserade justeringar, andel
av årets oredovisade aktuariella vinst (+)
och förlust (–)
Pensionsförpliktelser (mkr)	–37	–10	–10	3	7
I procent av värdet på pensions
förpliktelsernas totala värde	–5,3	–1,4	–1,0	0,4	0,9
Förvaltningstillgångar (mkr)	-	–0,4	–3,0	17,0	–6,0
I procent av värdet på förvaltnings
tillgångarnas verkliga värde	-	–3,3	–1,1	7,9	–4,0

Pensionskostnader	2010	2009
Förmåner intjänade under året	19	23
Ränta på förpliktelser	27	26
Amortering aktuariell förlust	5	5
Pensionskostnader förmånsbaserade planer	51	54
Pensionskostnader, avgiftsbaserade planer	124	112
Sociala kostnader, förmåns- och avgiftsbaserade planer	33	31
Summa	208	197

Av ovanstående pensionskostnader redovisades 27 mkr (26) som finansiell kostnad. Detta motsvarar räntan på förpliktelsen.

JM använder den så kallade korridormetoden vilket innebär att bolaget tillåts periodisera in aktuariella vinster och förluster i resultat- och balansräkningen. Aktuariella vinster och förluster uppstår när utfallet inte följer de aktuariella antaganden som har gjorts. Eftersom JMs totala aktuariella förlust per 2010-12-31 överstiger 10 procent av den verkliga pensionsförpliktelsen innebär det att JM för 2011 måste kostnadsföra en mindre del av den aktuariella förlusten. För JMs del, innebär det i denna del, en ökad pensionskostnad 2011 om 3 mkr, inklusive sociala kostnader.

JM s bedömning avseende pensionsavsättningens kassaflöde för 2011 är –26 mkr.

Aktuariella antaganden

De viktigaste aktuariella antagandena per balansdagen framgår av nedanstående tabell.

%	Sverige
	2010	2009
Diskonteringsränta	4,50	4,00
Förväntad löneökning	3,50	3,50
Inflation	2,00	2,00
Inkomstbasbelopp	3,00	3,00
Avgångsintensitet	3,00	3,00

Diskonteringsräntan är fastställd för varje geografisk marknad med hänsyn till den på balansdagen marknadsmässiga avkastningen på företagsobligationer. I Sverige, där det inte finns någon fungerande marknad för sådana obligationer har den marknadsmässiga avkastningen på bostadsobligationer använts och en premie för en längre löptid adderats med utgångspunkt i pensionsförpliktelsernas duration.

Faktorn förväntad löneökning motsvarar förväntade framtida lönekningar som en sammansatt effekt av inflation, tjänstetid och befordran.

Faktorn inflation motsvarar i flertalet pensionsplaner den förväntade pensionsuppräkningen (eller indexeringen). JM har i denna del valt att utgå från de inflationsmåltal som satts upp av de nationella centralbankerna.

JM Sverige använder ett dödlighetsantagande vid pensionsskuldsberäkningen som rent praktiskt innebär att JM antar att en man i Sverige som idag är 65 år lever 21 år efter pensioneringen och en kvinna 23 år.

NOT 26 ÖVRIGA AVSÄTT NINGAR

	Garantiavsättningar
	2010	2009
Vid årets början	318	278
Ianspråktaget/Upplösningar	–80	–95
Avsättningar	80	135
Vid årets slut1)	318	318
1) Varav kortfristig del av garantiavsättningar	111	133

Avsättningar för garantiåtaganden avser kostnader som kan uppstå under garantitiden och redovisas som långfristiga och kortfristiga skulder i balansräkningen.

Avsättningarnas storlek baseras huvudsakligen på antalet bostäder per projekt och belastar projektet vid avslut. Den längsta löptiden på garantiavsättning är tio år medan majoriteten av garantiavsättningarna löper på cirka två till tre år.

Då effekten av när i tiden betalning sker, inte är väsentlig, nuvärdesberäknas inte förväntade framtida utbetalningar.

NOT 27 UPPSKJUT NA SKATTEFORDR INGAR OC H SKATTESKULDER

	2010	20094)
Uppskjuten skatteskuld för periodiseringsfond 1)	218	157
Övrig uppskjuten skatteskuld*	906	885
Delsumma	1124	1 042
Avgår uppskjuten skattefordran2)	–83	–110
Netto avsättningar för skatter	1041	932
Uppskjuten skattefordran	76	96
*Övrig uppskjuten skatteskuld fördelar sig på
Exploateringsfastigheter 3)	325	277
Reservering för vid taxering ännu ej godkänd
nedskrivning/underskottsavdrag	573	532
Övriga omsättningstillgångar	8	76

1) Skatteregler i Sverige gör det möjligt för företag att skjuta upp beskattningen genom avsättning till obeskattade reserver i balansräkningen via bokslutsdispositioner i resultaträkningen. I koncernredovisningen redovisas dock ej obeskattade reserver eller bokslutsdispositioner. De obeskattade reserverna delas upp i uppskjuten skatteskuld respektive eget kapital.

Summa 906 885

2) Skatteverkets överklagade taxeringsbeslut 2008-12-15 avseende slutlig skatt 2006 har ännu ej avgjorts av förvaltningsrätten. I bokslutet finns uppbokad en skattefordran på 45 mkr i avvaktan på förvaltningsrättens dom.

3) Skillnad skattemässigt och bokfört värde.

4) Jämförelsesiffror har räknats om på grund av ändrad princip för intäkts- och resultatredovisning avseende JM Utland. För mer information om IFRI C 15, se redovisningsprinciper sidorna 54–57 samt omräkningstabeller som visar effekterna på sidorna 80–81.

Utöver ovanstående har JM förlustavdrag och temporära skillnader inom JM Utland, som inte redovisas som uppskjutna skattefordringar, om 230 mkr varav 123 mkr är tidsbegränsade.

De rättsfall som under 2009 avgjorts av Regeringsrätten avseende tillämpning av lagen mot skatteflykt i samband med underpristransaktioner av fastigheter ökar processrisken avseende bolagets hantering av tidigare års transaktioner i samband med vissa nedskrivningar av andelar i dotterbolag. Trots fastställda deklarationer i juridisk person kvarstår reservering på koncernnivå för denna risk.

NOT 28 FAKTUR ERAD MEN EJ UPPARBETAD INTÄ KT

	2010	20091)
Ackumulerad à conto fakturering i pågående arbeten	12 973	16 688
Upparbetade intäkter i pågående arbeten	–11759	–15 374
Summa	1214	1 314

1) Jämförelsesiffror har räknats om på grund av ändrad princip för intäkts- och resultatredovisning avseende JM Utland. För mer information om IFRI C 15, se redovisningsprinciper sidorna 54–57 samt omräkningstabeller som visar effekterna på sidorna 80–81.

NOT 29 UPPLUP NA KOSTNADER OCH FÖRUTB ETALDA INTÄKTER

	2010	2009
Personalrelaterade poster	397	393
Förutbetalda hyresintäkter	14	17
Övriga upplupna kostnader	349	408
Summa	760	818

NOT 30 STÄ LLDA SÄKERHETER OCH even tualf örplik telse r

	2010	2009
Ställda säkerheter för egna avsättningar och skulder
Företagsinteckningar	100	100
Fastighetsinteckningar	259	95
Summa	359	195
Eventualförpliktelser
Borgensförbindelser, övriga	3 960	3 320
Ställda garantier i anslutning till uppdrag	676	508
Betalnings- och hyresgarantier	27	43
Övriga eventualförpliktelser	12	12
Summa	4 675	3 883

Företagsinteckningen avser den pensionsskuld som JM Sverige har hos PRI . Fastighetsinteckningar lämnas endast i begränsad omfattning för finansiering hos kreditinstitut.

Under en bostadsrättsförenings produktionstid borgar JM-koncernen för den del av den kortfristiga finansieringen i bank som överstiger en förenings kommande långfristiga lån. Borgensförbindelser, övriga avser i sin helhet den kortfristiga finansieringen. De långfristiga lånen säkerställs av de pantbrev som föreningen själv tar ut. Ökningen av utställda borgensförbindelser är en följd av den volymökning som skett inom verksamheten.

Koncernen har ett åtagande att förvärva osålda andelar i av JM bildade bostadsrättsföreningar sex månader efter slutbesiktning. Åtagandet säkerställer att bostadsrättsföreningen kan lösa sin kortfristiga finansiering i bank. Start av projekt i etapper, med krav på en viss sälj- och bokningsgrad, minskar risken för osålda bostäder. Se not 18 Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. för en sammanställning över årets köp och försäljningar.

En bostadsrättsförenings enda löpande intäkt är dess månadsavgifter. För att säkerställa att beräknade månadsavgifter inkommer till föreningen har JM tidigare lämnat en sjuårig garanti. Garantin omfattar en förpliktelse att från den första ägaren inköpa den bostad som återlämnats till föreningen. JM köper då bostaden för 1 krona och betalar därefter månadsavgift till föreningen till dess att JM i sin tur sålt lägenheten. Garantin har funnits sedan 1993 men har aldrig tagits i anspråk. JM bedömer det som osannolikt att garantin kommer att behöva infrias i annat än undantagsfall. Inga nya garantier ställs ut efter utgången av 2010.

AB Bostadsgaranti har regressavtal mot JM AB gällande deras insatsgaranti för inbetalda insatser och upplåtelseavgifter. Garantin säkerställer främst att föreningen kan återbetala skäligt belopp (högst insatsen och upplåtelseavgiften) till bostadsrättsinnehavare som har uppsägningsrätt på grund av väsentlig avgiftshöjning under första året efter slutredovisning, därefter har Bostadsgaranti ingen skyldighet att betala ut något. Bostadsgaranti har inte betalat ut något sedan 1962.

Ställda garantier i anslutning till uppdrag avser till stor del fullgörandegarantier för entreprenadarbeten hos kommuner och landsting samt kommunalägda bolag. Garantierna löper under produktionstiden och garantitidsperioden om 2–5 år efter färdigställandet. Åtagandet uppgår initialt till 10 procent av kontraktssumman fram till färdigställandet av entreprenaden för att därefter sänkas till 5 procent av kontraktssumman. I den mån det bedöms som sannolikt att JM kommer att utkrävas ansvar redovisas åtagandet som skuld i rapporten över finansiell ställning.

NOT 31 Upplysnin gar om närståen de

Upplysningar om närstående framgår av not 3 och 16. Koncernens transaktioner med närstående, utöver vad som anges i not 3 Anställda och personalkostnader, avser endast intressebolag och joint ventures, är av begränsad omfattning och har skett på marknadsmässiga villkor.

MOD ERBO LAGETS RESULTATRÄ KNING och Kassafl ödesanal ys 71

MODERBO LAGETS RESULTATRÄ KNING, Mkr	Not	2010	2009
	1
Nettoomsättning		6 553	5 990
Produktions- och driftkostnader	2, 3	–5 465	–4 936
Bruttoresultat		1088	1 054
Försäljnings- och administrationskostnader	2, 3, 4	–442	–413
Resultat av fastighetsförsäljning	5	20	2
Rörelseresultat		666	643
Resultat från finansiella poster	6
Resultat från koncernföretag		–78	–134
Resultat från intresseföretag		80	2
Resultat från övriga finansiella anläggningstillgångar		4	5
Resultat från finansiella omsättningstillgångar		56	53
Räntekostnader och liknande resultatposter		–101	–114
Resultat före bokslutsdispositioner och skatt		627	455
Bokslutsdispositioner	7	–232	–180
Resultat före skatt		395	275
Skatter	8	–93	–134
Årets resultat		302	141

MODERBO LAGETS RAPPORT ÖVER TOT ALRESULTAT, Mkr Not	2010	2009
Årets resultat	302	141
Övrigt totalresultat
Erhållna koncernbidrag	53	125
Skatteeffekt på koncernbidrag	–14	–33
Övrigt totalresultat	39	92
Årets totalresultat	341	233

MODERBO LAGETS KASSAFLÖDESANALYS, Mkr Not	2010	2009
1
DEN LÖP ANDE VERKSAMHETEN
Rörelseresultat	666	643
Avskrivningar	4	5
Övriga ej kassaflödespåverkande poster	–19	12
Delsumma kassaflöde från den löpande verksamheten	651	660
Erhållen ränta	56	43
Erhållna utdelningar	7	4
Erlagd ränta och övriga finansiella kostnader	–59	–87
Återbetald/betald skatt	–180	64
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital	475	684
Investering i exploateringsfastigheter m.m.	–1508	–1678
À conto betalning för exploateringsfastigheter m.m.	1257	1915
Ökning/minskning övriga kortfristiga fordringar m.m.	203	–357
Ökning/minskning övriga kortfristiga rörelseskulder	–130	460
Kassaflöde före investeringar och försäljningar av projektfastigheter	297	1024
Investering i projektfastigheter m.m.	1	–8
Försäljning av projektfastigheter m.m.	0	12
Kassaflöde från den löpande verksamheten	298	1028
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Förändring i materiella anläggningstillgångar	0	–9
Investering i koncernföretag och intresseföretag m.m.	–183	–291
Förändring i finansiella anläggningstillgångar	2	9
Kassaflöde från investeringsverksamheten	–181	–291
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Upptagna lån	84	153
Amortering av skulder	-	–9
Utdelning	–208	-
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	–124	144
Årets kassaflöde	–7	881
Likvida medel vid årets början	1878	997
Likvida medel vid årets slut	1871	1878

MOD ERBO LAGETS BALANSRÄ KNING, Mkr	Not	2010-12-31	2009-12-31
	1
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Maskiner och inventarier	9	8	11
Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag Långfristiga räntebärande fordringar hos koncernföretag Andelar i intresseföretag Långfristiga fordringar hos intresseföretag Övriga långfristiga fordringar Uppskjutna skattefordringar	10	1235 - 164 43 16 48	1145 189 124 43 19 58
		1506	1578
Summa anläggningstillgångar		1514	1589
Omsättningstillgångar Projektfastigheter Exploateringsfastigheter Andelar i bostadsrättsföreningar m.m.	11 11 12	11 2 421 107	18 2 042 148
Kortfristiga fordringar Kundfordringar Övriga kortfristiga fordringar Kortfristiga räntebärande fordringar hos koncernföretag Upparbetad men ej fakturerad intäkt Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	13	181 252 1717 362 7	161 193 1948 617 0
		2 519	2 919
Likvida medel	14	1871	1878
Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR		6 929 8 443	7 005 8 594
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 1) Aktiekapital		83	83
Bundet eget kapital		83	83
Överkursfond Balanserat resultat Årets resultat		17 1756 302	14 1664 141
Fritt eget kapital		2 075	1819
Summa eget kapital		2158	1902
Obeskattade reserver	15	829	597
Avsättningar Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser	16	557	543
Garantiavsättningar	17	261	245
Skulder		818	788

Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder	18	166	245
Övriga långfristiga skulder		178	113
		344	358
Kortfristiga skulder
Leverantörsskulder		249	151
Kortfristiga räntebärande skulder	18	203	845
Övriga kortfristiga skulder		226	323
Kortfristiga räntebärande skulder till koncernföretag	18	2 085	2 072
Derivatinstrument		1	3
Aktuella skatteskulder		71	67
Fakturerad men ej upparbetad intäkt	19	931	1009
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	20	528	479
		4 294	4 949
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		8 443	8 594
Ställda säkerheter	21	169	120
Eventualförpliktelser	21	5 555	4 773

1) Se avsnittet Förändringar i moderbolagets eget kapital.

FÖRÄ NDR INGAR I MODERBO LAGETS EGET KAPITAL, Mkr	Aktie kapital	Överkurs fond	Balanserat resultat	Summa eget kapital
Ingående balans den 1 januari 2009	83	11	1569	1663
Årets totalresultat	-	-	233	233
Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev	-	3	-	3
Aktierelaterade ersättningar reglerade med egetkapitalinstrument	-	-	3	3
Utgående balans den 31 december 2009	83	14	1805	1902
Ingående balans den 1 januari 2010	83	14	1805	1902
Årets totalresultat	-	-	341	341
Utdelning	-	-	–208	–208
Fusion av koncernföretag	-	-	118	118
Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev	-	3	-	3
Aktierelaterade ersättningar reglerade med egetkapitalinstrument	-	-	2	2
Utgående balans den 31 december 2010	83	17	2 058	2158

Antal aktier (1 röst/aktie) per 31 december 2010 uppgår till 83 401 883 (83 401 883) varav 164 825 aktier (185 000) är återköpta av JM AB och ej utdelningsberättigade. Kvotvärde per aktie uppgår till 1 krona.

Föreslagen utdelning för 2010 är 4,50 kronor per aktie (2,50).

NOT 1 REDOV ISNINGS- OCH VÄRDERINGSPR INCIPER

Belopp i mkr där annat ej anges.

För moderbolagets redovisningsprinciper hänvisas till koncernens redovisnings- och värderingsprinciper sidorna 54–57.

NOT 2 ANSTÄ LLDA OCH PERSONALKOSTNADER

	2010	2009
Medeltalet anställda (samtliga i Sverige)	1349	1337
varav män, %	82	80
Löner, andra ersättningar och sociala kostnader
Styrelse och VD	8	7
(varav rörlig ersättning)	(2)	(1)
Övriga anställda	599	609
(varav rörlig ersättning)	(49)	(49)
Summa löner och andra ersättningar	607	616
(varav rörlig ersättning)	(51)	(50)
Sociala kostnader	321	320
(varav pensionskostnader)	(131)1)	(133)1)
Totalt moderbolaget	928	936

1) Av moderbolagets pensionskostnader avser 1,8 mkr (1,8) VD. Företagets utestående pensionsförpliktelser till VD uppgår till 0,4 mkr (0,4). För styrelsen i övrigt har bolaget inga pensionskostnader eller pensionsförpliktelser.

För förmåner till ledande befattningshavare i JM AB se koncernens not 3.

Sjukfrånvaro moderbolaget

Total sjukfrånvaro uppgår till 3,4 procent (3,5) av den ordinarie arbetstiden.

Av den totala sjukfrånvaron utgör 58 procent (13) sammanhängande sjukfrånvaro mer än 60 dagar.

Sjukfrånvaro fördelad efter ålder, %	2010	2009
–29 år	3,6	5,1
30–49 år	2,7	2,7
50 år och äldre	4,6	3,9
Sjukfrånvaro fördelad efter kön, %	2010	2009
Män	3,7	3,9
Kvinnor	2,4	2,0

NOT 3 AVSKRIVNINGAR ENLIGT PLAN

	2010	2009
Inventarier och andra verktyg	–4	–5
Summa	–4	–5
Följande procentsatser tillämpas vid avskrivning:

Datorer och övriga inventarier 20–33 procent.

NOT 4 ARVODE OCH KOSTNADSERSÄTT NING TILL REVISOR ER

	2010	2009
Ernst & Young
Revisionsuppdrag	3,2	2,9
Övriga tjänster	0,2	0,1
Summa	3,4	3,0

NOT 5 RESULTAT AV FASTIGHETSFÖR SÄLJNING

	2010	2009
Försäljningsvärden
Projektfastigheter	9	7
Exploateringsfastigheter	63	32
Summa	72	39
Bokförda värden
Projektfastigheter	-	–5
Exploateringsfastigheter	–52	–32
Summa	–52	–37
Resultat
Projektfastigheter	9	2
Exploateringsfastigheter	11	0
Summa	20	2

NOT 6 RESULTAT FRÅN FINANSIELLA POSTER

	Resultat från Resultat från koncernföretag		Resultat från Resultat från övriga finansiella finansiella anläggnings omsättnings tillgångar tillgångar		Räntekostnader och liknande resultatposter		Summa
				intresseföretag
Utdelning	2010 -	2009 -	2010 127	2009 2	2010 4	2009 0	2010 -	2009 -	2010 -	2009 -	2010 131	2009 2
Försäljning	4	4	6	-	-	1	-	-	-	-	10	5
Nedskrivning	–82	–138	–53	-	-	-	-	-	-	-	–135	–138
Ränteintäkter	-	-	-	-	-	-	8	9	-	-	8	9
Intäkter omvärdering derivat	-	-	-	-	-	-	32	16	-	-	32	16
Ränteintäkter, koncernföretag	-	-	-	-	-	4	16	28	-	-	16	32
Räntekostnader	-	-	-	-	-	-	-	-	–41	–66	–41	–66
Kostnader omvärdering derivat	-	-	-	-	-	-	-	-	–33	–27	–33	–27
Räntedel i årets pensionskostnader	-	-	-	-	-	-	-	-	–27	–21	–27	–21
Summa	–78	–134	80	2	4	5	56	53	–101	–114	–39	–188

NOT 7 BOKSLUT SDISPO SITIONER

2010	2009
	–180
–232	–180
	–232

NOT 8	SKATTER
		2010	2009
Resultat före skatt		395	275
Aktuell skatt		–169	–133
Uppskjuten skatt		76	–1
Total skatt		–93	–134

Skillnad mellan redovisad skatt och nominell skattesats 26,3 procent

–134
–2
–38
1
–23
–72

Skatteverket genomförde år 2008 en revision för taxeringsåren 2006 och 2007. I taxeringsbeslut i december 2008 påfördes 66 mkr i eftertaxering som betalats i januari 2009. Beslutet är i vissa delar överklagat till förvaltningsrätten som ännu inte fattat beslut i ärendet. Efter analys och med stöd av extern skatterådgivning räknar JM med att 45 mkr kommer att återbetalas och reservering har ej gjorts för detta belopp.

De rättsfall som under 2009 avgjorts av Regeringsrätten avseende tillämpning av lagen mot skatteflykt i samband med underpristransaktioner av fastigheter ökar processrisken avseende bolagets hantering av tidigare års transaktioner i samband med vissa nedskrivningar av andelar i dotterbolag. Trots fastställda deklarationer i juridisk person kvarstår reservering på koncernnivå för denna risk.

NOT 9 MASKINER OCH INVENTARIER

2010	2009
	67
	9
	–6
	70
	–59
	–5
	5
	–59
8	11
	70 1 - 71 –59 –4 - –63

NOT 11 PROJEKTFASTIGHETER OCH EXPLOATERINGSFASTIGHETER

	Projekt fastigheter			Exploaterings fastigheter
	2010	2009	2010	2009
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början	18	15	2162	2 656
Nyanskaffningar	0	8	612	229
Fusion	-	-	706	-
Omklassificeringar	–7	-	–15	-
Överfört till produktion	-	-	–891	–691
Försäljningar	-	–5	–52	–32
Vid årets slut	11	18	2 522	2162
Ackumulerade nedskrivningar
Vid årets början	-	-	–120	–120
Fusion	-	-	–15	-
Överfört till produktion	-	-	34	-
Vid årets slut	-	-	–101	–120
Planenligt restvärde vid årets slut	11	18	2 421	2 042
Taxeringsvärden	2	1	2 800	2 804

Det redovisade restvärdet för den del av exploateringsfastigheter som redovisas till nettoförsäljningsvärde uppgår till 231 mkr (69).

NOT 10 FINANSIELLA ANLÄGG NINGSTILLGÅNGAR

		Andelar i koncern företag	Långfristiga räntebärande fordringar hos koncern företag		Andelar i intresse företag		Långfristiga fordringar hos intresse företag		Andra långfristiga värdepappers innehav		fordringar	Långfristiga	Uppskjutna skatte fordringar			Summa
	2010	2009	2010	2009	2010	2009	2010	2009	2010	2009	2010	2009	2010	2009	2010	2009
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början	1145	1141	189	-	124	104	43	43	0	0	19	7	58	59	1578	1354
Nyanskaffningar	302	141	-	-	94	30	-	-	-	-	-	-	-	-	396	171
Tillkommande fordringar	-	-	-	189	-	-	-	-	-	-	-	8	-	5	-	202
Reglerade fordringar	-	-	–189	-	-	-	-	-	-	-	–3	–6	–10	–6	–202	–12
Fusion	–130	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	–130	-
Omklassificering	-	-	-	-	-	–10	-	-	-	-	-	10	-	-	-	-
Försäljningar	-	-	-	-	–1	-	-	-	-	-	-	-	-	-	–1	-
Årets nedskrivningar 1)	–82	–137	-	-	–53	-	-	-	-	-	-	-	-	-	–135	–137
Vid årets slut	1235	1145	-	189	164	124	43	43	0	0	16	19	48	58	1506	1578

För specifikation av moderbolagets och koncernens andelar i intresseföretag och koncernföretag, se Koncernens noter 14 och 16. 1) Nedskrivning av andelar i dotterbolag har gjorts till värden motsvarande eget kapital.

NOT 12 ANDELAR I BOSTADSRÄTT SFÖR ENINGAR m.m.

	2010	2009
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början	148	131
Nyanskaffningar	323	1 178
Försäljningar	–364	–1 161
Vid årets slut	107	148

NOT 13 UPPARBETAD MEN EJ FAKTUR ERAD INTÄ KT

	2010	2009
Upparbetade intäkter i pågående arbeten	1756	2 668
Ackumulerad à conto fakturering i pågående arbeten	–1394	–2 051
Summa	362	617

NOT 14 LIKVIDA MEDEL

	2010	2009
Kassa och bank	1171	678
Kortfristiga placeringar	700	1200
Summa	1871	1878

Kortfristiga placeringar har en löptid om mellan en dag och upp till tre månader.

NOT 15 OBESKATTADE RESERV ER

	2010	2009
Periodiseringsfond 2007 års taxering	129	129
Periodiseringsfond 2008 års taxering	209	209
Periodiseringsfond 2009 års taxering	79	79
Periodiseringsfond 2010 års taxering	180	180
Periodiseringsfond 2011 års taxering	232	-
Summa	829	597

NOT 16 AVSÄTT NINGAR FÖR PENSIONER OCH LIKNANDE FÖRPLIKTELSER

	2010	2009
Vid årets början	543	538
Förmåner intjänade under perioden	11	12
Räntekostnader	20	19
Utbetalning av pensioner	–22	–19
Övrigt	5	–7
Vid årets slut	557	543

I moderbolaget skuldförs ITP-planen som pensionsavsättning.

NOT 17 GARANTIAVSÄTT NINGAR

	2010	2009
Vid årets början	245	215
Ianspråktaget/Upplösningar	–62	–79
Avsättningar	78	109
Vid årets slut	261	245

NOT 18 RÄNTEBÄR ANDE SKULDER

Långfristiga räntebärande skulder	2010	2009
Övriga skulder 1–5 år från balansdagen	55	14
Konvertibellån 1–5 år	111	231
Summa	166	245
Kortfristiga räntebärande skulder	2010	2009
Övriga kortfristiga skulder	50	845
Konvertibellån 1 år	153	-
Skulder till koncernföretag	2 085	2 072
Summa	2 288	2 917

Övriga kortfristiga skulder 2009 avser huvudsakligen en reversskuld om 719 mkr för förvärvet av Dalénum 2007.

Skulder till kreditinstitut, beviljade krediter

Kreditavtal	2010	2009
Checkräkningskredit	400	400
Beviljade kreditavtal förfallodatum inom 1 år	650	700
Beviljade kreditavtal förfallodatum bortom 1 år	1750	1 700
Outnyttjad del	–2 800	–2 800
Utnyttjat kreditavtal	-	-

Kreditavtalen löper med fast ränta.

NOT 19 FAKTUR ERAD MEN EJ UPPARBETAD INTÄ KT

	2010	2009
Ackumulerad à conto fakturering i pågående arbeten	11326	14 628
Upparbetade intäkter i pågående arbeten	–10 395	–13 619
Summa	931	1009

NOT 20 UPPLUP NA KOSTNADER OCH FÖRUTB ETALDA INTÄKTER

	2010	2009
Personalrelaterade poster	302	298
Förutbetalda hyresintäkter	5	5
Övriga upplupna kostnader	221	176
Summa	528	479

NOT 21 STÄ LLDA SÄKERHETER OCH even tualf örplik telse r

	2010	2009
Ställda säkerheter för egna avsättningar
och skulder
Företagsinteckningar 1)	100	100
Fastighetsinteckningar	69	20
Summa	169	120
Eventualförpliktelser
Borgensförbindelser, övriga 2)	3 960	3 321
Borgen till förmån för koncernföretag 3)	1207	1205
Ställda garantier i anslutning till uppdrag	367	230
Betalnings- och hyresgarantier	9	5
Övriga eventualförpliktelser	12	12
Summa	5 555	4 773

1, 2) Se koncernens not 30 för textkommentarer.

3) Borgen till förmån för koncernföretag avser främst åtaganden för utlandsbolagen och dotterbolagen Seniorgården AB samt JM Entreprenad AB.

NOT 22 UPPLYSNINGAR OM NÄRSTÅENDE

Moderbolaget har en närståenderelation med sina dotterföretag och intresseföretag, se koncernens noter 14 och 16.

	2010	2009
Inköp av varor och tjänster från koncernföretag	437	518
Ränteintäkter från koncernföretag	16	32
Räntekostnader till koncerföretag	0	0
Räntekostnader till intresseföretag	–1	-
Utdelning från intresseföretag	127	2
Långfristiga fordringar hos koncernföretag	-	189
Långfristiga fordringar hos intresseföretag	43	43
Kortfristiga fordringar hos koncernföretag	1717	1948
Kortfristiga skulder till koncernföretag	2 085	2 072
Borgenförbindelser till förmån för koncernföretag	1207	1205

Transaktioner med nyckelpersoner i ledande ställning återfinns i not 2, Anställda och personalkostnader. Samtliga transaktioner med närstående personer och företag genomfördes till marknadsmässiga villkor.

76 FEMÅRSÖV ERSIKT – KONCERNEN

Belopp i mkr där ej annat anges.

RESULTATRÄ KNING 1)	2010	2009	2008	2007	2006
Intäkter	9136	9 620	12 229	12 731	12 065
Produktions- och driftkostnader	–7 608	–8 361	–10 180	–9 939	–9 737
Bruttoresultat	1528	1 259	2 049	2 792	2 328
Försäljnings- och administrationskostnader	–649	–615	–719	–673	–616
Resultat av fastighetsförsäljning	28	89	73	182	169
Nedskrivning av fastigheter	-	–87	–320	-	-
Rörelseresultat	907	646	1 083	2 301	1 881
Finansiella intäkter och kostnader	–67	–117	–31	–4	–29
Resultat före skatt	840	529	1 052	2 297	1 852
Skatter	–246	–164	–234	–632	–284
Årets resultat	594	365	818	1 665	1 568
FUNKTIONSINDELAD RESULTATRÄ KNING
Produktion
Upparbetade intäkter	9 016	9 486	12 027	12 555	11 894
Produktionskostnader	–7 498	–8 237	–10 002	–9 805	–9 609
Produktionsresultat	1518	1 249	2 025	2 750	2 285
Exploateringsfastigheter
Hyresintäkter	58	65	85	94	95
Driftkostnader	–38	–34	–57	–58	–67
Fastighetsskatt	–21	–21	–21	–18	–14
Resultat exploateringsfastigheter	–1	10	7	18	14
Projektfastigheter
Hyresintäkter	62	69	117	82	76
Driftkostnader	–48	–66	–98	–56	–46
Fastighetsskatt	–3	–3	–2	–2	–1
Resultat projektfastigheter	11	0	17	24	29
Bruttoresultat	1528	1 259	2 049	2 792	2 328
Försäljnings- och administrationskostnader	–614	–569	–662	–624	–571
Fastighetsförsäljning
Försäljningsvärden	80	665	748	653	1 000
Bokförda värden	–52	–576	–675	–471	–831
Resultat av fastighetsförsäljning	28	89	73	182	169
Nedskrivning av fastigheter	-	–87	–320	-	-
Koncerngemensamma kostnader	–35	–46	–57	–49	–45
Rörelseresultat	907	646	1 083	2 301	1 881
BALANSRÄ KNING 1)	2010-12-31	2009-12-31	2008-12-31	2007-12-31	2006-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar	219	259	184	121	118
Projektfastigheter	661	596	614	790	823
Exploateringsfastigheter	5 374	4 990	5 620	5 282	4 348
Andelar i bostadsrättsföreningar m.m.	115	353	171	104	73
Kortfristiga fordringar 2)	1437	1 659	2 355	1 558	1 535
Likvida medel	2 087	2 030	1 111	2 061	1 509
Summa omsättningstillgångar	9 674	9 628	9 871	9 795	8 288
SUMMA TILLGÅNGAR	9 893	9 887	10 055	9 916	8 406
EGET KAPITAL OCH SKULDER 3)
Eget kapital	3 923	3 637	3 241	3 893	3 590
Långfristiga räntebärande skulder	258	326	314	216	73
Övriga långfristiga skulder	218	113	271	978	597
Långfristiga avsättningar	1833	1 682	1 579	1 358	938
Summa långfristiga skulder	2 309	2 121	2 164	2 552	1 608
Kortfristiga räntebärande skulder	514	951	1 137	45	114
Övriga kortfristiga skulder	3 036	3 045	3 401	3 321	3 024
Kortfristiga avsättningar	111	133	112	105	70
Summa kortfristiga skulder	3 661	4 129	4 650	3 471	3 208
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER	9 893	9 887	10 055	9 916	8 406
1) Räkenskapsår 2008 och tidigare är ej omräknat enligt IFRI C 15
2) Varav fordringar fastighetsförsäljningar	35	3	474	64	2
3) Varav skulder fastighetsförvärv	508	962	1 140	1 600	998

KASSAFLÖD ESANALYS	2010	2009	2008	2007	2006
Från den löpande verksamheten	42	1 124	101	1826	667
Från investeringsverksamheten	7	–51	–4	–7	–7
Från finansieringsverksamheten	13	–158	–1 055	–1 279	–1 782
Summa årets kassaflöde	62	915	–958	540	–1 122
Likvida medel vid årets slut	2 087	2 030	1 111	2 061	1 509
RÄNTEBÄR ANDE NETTO SKULD /-FORDR AN
Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (–) vid årets början	–189	842	–1 313	–852	–1 536
Förändring av räntebärande nettoskuld/-fordran	–541	–1 031	2 155	–461	684
Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (–) vid årets slut	–730	–189	842	–1 313	–852
EXPLOATERINGSFASTIGHETER
Bokfört värde vid årets början	4 990	5 620	5 282	4 348	2 925
Nyanskaffningar	1655	428	1 571	2 130	2 718
Överfört till produktion	–1080	–910	–781	–1 159	–1 168
Nedskrivningar	-	–87	–320	-	-
Övrigt	–191	–61	–132	–37	–127
Bokfört värde vid årets slut	5 374	4 990	5 620	5 282	4 348
BOSTADSPRODU KTION
Antal disponibla byggrätter	27 500	27 900	31 000	31 000	29 800
– varav redovisade i balansräkningen	17 600	18 400	20 100	19 200	19 300
Antal sålda bostäder	3 276	3 291	1 871	3 880	3 790
Antal produktionsstartade bostäder	3 404	2 150	1 829	4 065	4 132
PRO JEKTFASTIGHETER
Marknadsvärden	685	610	669	1 052	1 063
Bokförda värden	661	596	614	790	823
Övervärden före uppskjuten skatt	24	14	55	262	240
PERSONAL
Medeltal anställda	2 043	2 095	2 533	2 385	2 286
– varav i utlandet	246	247	353	318	343
Löner och ersättningar	924	969	1 086	982	888
NYC KELTAL1)
Rörelsemarginal (%) 2)	9,9	6,7	8,9	18,1	15,6
Räntabilitet efter skatt på eget kapital (%)	15,7	10,6	22,9	44,5	45,4
Räntabilitet före skatt på sysselsatt kapital (%)	17,8	12,9	23,8	52,9	44,4
Räntabilitet före skatt på totalt kapital (%)	9,7	6,9	11,7	25,7	23,3
Soliditet (%) 2)	40	37	32	39	43
Räntebärande låneskuld (mkr)	1357	1 842	1 964	760	669
Skuldsättningsgrad (ggr)	-	-	0,3	-	-
Räntetäckningsgrad (ggr)	8,1	4,3	9,8	39,9	25,4
Räntebärande skulder/balansomslutning (%)	14	19	20	8	8
Kapitalomsättningshastighet (ggr)	0,92	0,97	1,22	1,39	1,46

1) Räkenskapsår 2008 och tidigare är ej omräknat enligt IFRI C 15. 2) Finansiella mål:

Rörelsemarginalen ska uppgå till 10 procent, varav resultat från fastighetsförsäljningar 1–2 procentenheter.

Den synliga soliditeten bör uppgå till 35 procent över en konjunkturcykel. Till den del synlig soliditet och räntetäckning varaktigt bedöms överstiga optimal kapitalstruktur ska kapital överföras till aktieägarna i, vid tidpunkten, lämplig form.

RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/-FORDRAN OCH SKULDSÄTTNINGSGRAD

78 KVARTALSÖV ERSIKT KONCERNEN

Belopp i mkr där ej annat anges.

			2010		2009
RESULTATRÄ KNING 1)	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	9136	3 075	1947	2 406	1708	9 620	2 493	1733	2 492	2 902
Produktions- och driftkostnader	–7 608	–2 532	–1618	–2 030	–1428	–8 361	–2 070	–1447	–2 198	–2 646
Bruttoresultat	1528	543	329	376	280	1 259	423	286	294	256
Försäljnings- och administrationskostnader	–649	–172	–137	–175	–165	–615	–150	–115	–181	–169
Resultat av fastighetsförsäljning	28	11	3	7	7	89	38	10	28	13
Nedskrivning av fastigheter	-	-	-	-	-	–87	-	-	–87	-
Rörelseresultat	907	382	195	208	122	646	311	181	54	100
Finansiella intäkter och kostnader	–67	–11	–20	–7	–29	–117	–22	–31	–34	–30
Resultat före skatt	840	371	175	201	93	529	289	150	20	70
Skatter	–246	–106	–51	–59	–30	–164	–91	–46	–7	–20
Periodens resultat	594	265	124	142	63	365	198	104	13	50

BALANSRÄ KNING 1)		2010-12-31 2010-09-30 2010-06-30 2010-03-31						2009-12-31 2009-09-30 2009-06-30 2009-03-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar		219	252	256	254		259	272	148	113
Projektfastigheter		661	670	647	622		596	804	731	636
Exploateringsfastigheter		5 374	4 882	4 954	4 993		4 990	5 203	5 391	5 623
Andelar i bostadsrättsföreningar m.m.		115	138	166	301		353	307	416	290
Kortfristiga fordringar		1437	1629	1755	1710		1 659	2 025	2 129	2 550
Likvida medel		2 087	1826	1747	2 190		2 030	1 084	1 294	858
Summa omsättningstillgångar		9 674	9145	9 269	9 816		9 628	9 423	9 961	9 957
SUMMA TILLGÅNGAR		9 893	9 397	9 525	10 070		9 887	9 695	10 109	10 070
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital		3 923	3 661	3 577	3 657		3 637	3 412	3 337	3 341
Långfristiga räntebärande skulder		258	258	236	324		326	306	323	315
Övriga långfristiga skulder		218	124	125	155		113	236	236	271
Långfristiga avsättningar		1833	1 742	1 717	1 692		1 682	1 666	1 521	1 512
Summa långfristiga skulder		2 309	2 124	2 078	2 171		2 121	2 208	2 080	2 098
Kortfristiga räntebärande skulder		514	574	532	1 178		951	793	1 212	1 349
Övriga kortfristiga skulder		3 036	2 913	3 211	2 936		3 045	3 158	3 365	3 162
Kortfristiga avsättningar		111	125	127	128		133	124	115	120
Summa kortfristiga skulder		3 661	3 612	3 870	4 242		4 129	4 075	4 692	4 631
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		9 893	9 397	9 525	10 070		9 887	9 695	10 109	10 070
			2010					2009
KASSAFLÖD ESANALYS	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Från den löpande verksamheten	42	305	–27	–148	–88	1 124	780	179	629	–464
Från investeringsverksamheten	7	11	–4	0	0	–51	–7	–3	–45	4
Från finansieringsverksamheten	13	–55	112	–293	249	–158	172	–386	–147	203
Summa periodens kassaflöde	62	261	81	–441	161	915	945	–210	437	–257
Likvida medel vid periodens slut	2 087	2 087	1826	1 747	2 190	2 030	2 030	1 084	1 294	858
RÄNTEBÄR ANDE NETTO SKULD/-FORDR	AN
Räntebärande nettoskuld (+)/
-fordran (–) vid periodens början	–189	–409	–400	–115	–189	842	536	763	1 313	842
Förändring räntebärande
nettoskuld/-fordran	–541	–321	–9	–285	74	–1 031	–725	–227	–550	471
Räntebärande nettoskuld (+)/
-fordran (–) vid periodens slut	–730	–730	–409	–400	–115	–189	–189	536	763	1 313
EXPLOATERINGSFASTIGHETER
Ingående balans vid periodens början	4 990	4 882	4 954	4 993	4 990	5 620	5 203	5 391	5 623	5 620
Nyanskaffningar	1655	933	183	290	249	428	185	103	98	42
Överfört till produktion	–1 080	–424	–184	–281	–191	–910	–377	–233	–175	–125
Nedskrivningar	-	-	-	-	-	–87	-	-	–87	-

NYC KELTAL1)
Rörelsemarginal (%)	9,9	12,4	10,0	8,6	7,1	6,7	12,5	10,4	2,2	3,4
Skuldsättningsgrad (ggr)	-	-	-	-	-	-	-	0,2	0,2	0,4
Soliditet (%)	40	40	39	38	36	37	37	35	33	33
Resultat per aktie (kr)	7,10	3,20	1,50	1,70	0,80	4,40	2,40	1,30	0,20	0,60
Antal disponibla byggrätter	27 500	27 500	26 700	27 400	27 600	27 900	27 900	29 000	30 500	30 600
Antal sålda bostäder	3 276	1056	758	705	757	3 291	908	879	940	564
Antal produktionsstartade bostäder	3 404	972	811	872	749	2 150	704	763	536	147

Övrigt –191 –17 –71 –48 –55 –61 –21 –58 –68 86 Utgående balans vid periodens slut 5 374 5 374 4 882 4 954 4 993 4 990 4 990 5 203 5 391 5 623

1)  Jämförelsesiffror för 2009 har räknats om på grund av ändrad princip för intäkts- och resultatredovisning avseende JM Utland. För mer information om IFRI C 15, se redovisningsprinciper sidorna 54–57 samt omräkningstabeller som visar effekterna på sidorna 80–81.

KVARTALSÖV ERSIKT AFFÄRSSEGMENT 79

JM BOSTAD STOC KHOLM Helår Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Helår Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Intäkter 3 824 1350 819 899 756 3 330 989 696 754 891 Rörelseresultat 1) 634 266 123 133 112 496 170 101 105 120 Rörelsemarginal (%) 16,6 19,7 15,0 14,8 14,8 14,9 17,2 14,5 13,9 13,5 Genomsnittligt operativt kapital 1776 1776 1 765 1 817 1 938 1 981 1 981 2 090 2 130 2 184 Avkastning operativt kapital (%) 2) 35,7 35,7 30,5 28,4 25,2 25,0 25,0 19,8 22,4 34,3 Operativt kassaflöde –34 169 –44 –291 132 544 226 92 310 –84 Bokfört värde exploateringsfastigheter 2 562 2 562 2 100 2 155 2 122 2 111 2 111 2 253 2 354 2 376 Antal disponibla byggrätter 11100 11100 10 000 10 500 10 700 10 700 10 700 11 200 12 200 11 800 Antal sålda bostäder 3) 1408 477 274 299 358 1 713 456 538 434 285 Antal produktionsstartade bostäder 4) 1604 414 399 427 364 1 102 360 461 190 91 1) Varav fastighetsförsäljningar 2 2 - - - 2 2 - - - 3) Varav hyresrätter 211 104 - 62 45 562 107 224 70 161 4) Varav hyresrätter 211 104 - 62 45 492 107 224 70 91 2010 2009 JM BOSTAD RIKS Helår Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Helår Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Intäkter 2 749 819 604 785 541 2 296 654 424 646 572 Rörelseresultat 1) 219 73 54 58 34 166 80 39 35 12 Rörelsemarginal (%) 8,0 8,9 8,9 7,4 6,3 7,2 12,2 9,2 5,4 2,1 Genomsnittligt operativt kapital 1471 1471 1 465 1 540 1 601 1 597 1 597 1 600 1 633 1 617 Avkastning operativt kapital (%) 2) 14,9 14,9 15,4 13,7 11,7 10,4 10,4 –2,2 –0,9 4,8 Operativt kassaflöde 312 –165 230 125 122 70 –35 212 151 –258 Bokfört värde exploateringsfastigheter 1497 1497 1 422 1 429 1 518 1 451 1 451 1 509 1 500 1 547 Antal disponibla byggrätter 9 600 9 600 9 800 10 200 10 100 10 200 10 200 10 100 10 700 11 000 Antal sålda bostäder 1207 352 354 276 225 973 258 203 300 212 Antal produktionsstartade bostäder 1230 350 338 321 221 689 225 237 181 46 1) Varav fastighetsförsäljningar 0 - - 0 - 0 - 0 0 - 2010 2009 JM UTLAND Helår Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Helår Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Intäkter 1570 457 369 408 336 1 353 484 284 321 264 Rörelseresultat 1) 48 28 11 8 1 –192 9 4 –136 –69 Rörelsemarginal (%) 3,1 6,1 3,0 2,0 0,3 –14,2 1,9 1,4 –42,4 –26,1 Genomsnittligt operativt kapital 1838 1838 1 870 1 895 1 948 1 936 1 936 1 937 1 977 1 965 Avkastning operativt kapital (%) 2) 2,6 2,6 1,6 1,2 –6,3 –9,9 –9,9 –22,9 –21,7 –13,5 Operativt kassaflöde 236 184 1 126 –75 –174 –115 97 39 –195 Bokfört värde exploateringsfastigheter 1255 1255 1 252 1 263 1 245 1 320 1 320 1 361 1 457 1 620 Bokfört värde projektfastigheter 34 34 34 35 35 32 32 31 60 68 Antal disponibla byggrätter 6 800 6 800 6 900 6 700 6 800 7 000 7 000 7 700 7 600 7 800 Antal sålda bostäder 3) 661 227 130 130 174 605 194 138 206 67 Antal produktionsstartade bostäder 4) 570 208 74 124 164 359 119 65 165 10 1) Varav – fastighetsförsäljningar - - - - - 12 2 10 - - – nedskrivning av fastigheter - - - - - –87 - - –87 - 3) Varav hyresrätter - - - - - 48 - 14 34 - 4) Varav hyresrätter - - - - - 48 - 14 34 - 2010 2009 JM FASTIGHETSUTV ECKLING Helår Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Helår Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Intäkter 72 16 15 15 26 309 60 100 76 73 Rörelseresultat 1) 12 2 3 6 1 110 42 16 28 24 Genomsnittligt operativt kapital 708 708 798 845 922 1 021 1 021 1 081 1 031 1 016 Avkastning operativt kapital (%) 2) 1,7 1,7 6,5 7,7 9,4 10,8 10,8 10,2 10,0 9,3 Operativt kassaflöde –118 –8 –24 –60 –26 620 571 –181 127 103 Bokfört värde exploateringsfastigheter 60 60 108 107 108 108 108 80 80 80 Bokfört värde projektfastigheter 625 625 636 612 587 564 564 773 671 568 1) Varav fastighetsförsäljningar 26 9 3 7 7 75 34 - 28 13 2010 2009 JM PRODU KTION Helår Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Helår Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Intäkter 1496 405 311 431 349 2 008 478 450 577 503 Rörelseresultat 91 38 18 21 14 130 37 34 37 22 Rörelsemarginal (%) 6,1 9,4 5,8 4,9 4,0 6,5 7,7 7,6 6,4 4,4 Operativt kassaflöde 36 64 –24 16 –20 173 85 65 –39 62 2010 2009 JM ÖVR IGT Helår Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Helår Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Intäkter (eliminering) –437 –115 –106 –121 –95 –518 –126 –136 –72 –184 Rörelseresultat (koncerngemensamma kostnader) –35 –10 –5 –9 –11 –46 –13 –6 –14 –13 2010 2009 OMRÄ KNING JM UTLAND 5) Helår Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Helår Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Intäkter –138 143 –65 –11 –205 842 –46 –85 190 783 Rörelseresultat –62 –15 –9 –9 –29 –18 –14 –7 –1 4		2010			2009

2) Beräknas på tolv månaders rullande resultat och genomsnittligt kapital.

5) Effekt av ändrad princip för intäkts- och resultatredovisning (IFRI C 15) avseende JM Utland. För mer information om IFRI C 15,

se redovisningsprinciper sidorna 54–57 samt omräkningstabeller som visar effekterna på sidorna 80–81.

KONCERNEN

EFFEKTER AV ÖVERG ÅNGEN I 2009 ÅRS RESULTAT- OCH BALANSRÄ KNING ENLIGT IFRIC 15

RESULTATRÄ KNING	Jan–dec 2009	Omräkning 1)	Omräknat Jan–dec 2009
Intäkter	8 778	842	9 620
Produktions- och driftkostnader	–7 501	–860	–8 361
Bruttoresultat	1 277	–18	1 259
Försäljnings- och administrationskostnader	–615	-	–615
Resultat av fastighetsförsäljning	89	-	89
Nedskrivning av fastigheter	–87	-	–87
Rörelseresultat	664	–18	646
Finansiella intäkter och kostnader	–117	-	–117
Resultat före skatt	547	–18	529
Skatter	–168	4	–164
Årets resultat	379	–14	365
Övrigt totalresultat
Omräkningsdifferenser	42	–1	41
Summa årets totalresultat	421	–15	406

BALANSRÄ KNING	2009-12-31	Omräkning 1)	Omräknat 2009-12-31	2008-12-31	Omräkning 1)	Omräknat 2009-01-01
Tillgångar
Anläggningstillgångar	258	1	259	184	3	187
Projektfastigheter	596	-	596	614	-	614
Exploateringsfastigheter	4 990	-	4 990	5 620	-	5 620
Andelar i bostadsrättsföreningar m.m.	353	-	353	171	-	171
Kortfristiga fordringar	1 703	–44	1 659	2 355	–34	2 321
Likvida medel	2 030	-	2 030	1 111	-	1 111
Summa omsättningstillgångar	9 672	–44	9 628	9 871	–34	9 837
Summa tillgångar	9 930	–43	9 887	10 055	–31	10 024
Eget kapital och skulder
Eget kapital	3 668	–31	3 637	3 241	–16	3 225
Långfristiga räntebärande skulder	326	-	326	314	-	314
Övriga långfristiga skulder	113	-	113	271	-	271
Långfristiga avsättningar	1 693	–11	1 682	1 579	–3	1 576
Summa långfristiga skulder	2 132	–11	2 121	2 164	–3	2 161
Kortfristiga räntebärande skulder	951	-	951	1 137	-	1 137
Övriga kortfristiga skulder	3 046	–1	3 045	3 401	–12	3 389
Kortfristiga avsättningar	133	-	133	112	-	112
Summa kortfristiga skulder	4 130	–1	4 129	4 650	–12	4 638
Summa eget kapital och skulder	9 930	–43	9 887	10 055	–31	10 024
NYC KELTAL	2009-12-31		Omräknat 2009-12-31
Rörelsemarginal (%)	7,6		6,7
Soliditet (%)	37		37
Resultat per aktie (kr)	4,60		4,40

FÖRÄ NDR INGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL	Jan–dec 2009	Omräkning 1)	Omräknat Jan–dec 2009
Ingående balans vid årets början	3 241	-	3 241
Effekt av ändrad redovisningsprincip, IFRI C 15	-	–16	–16
Summa totalresultat för året	421	–15	406
Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev	3	-	3
Aktierelaterade ersättningar reglerade med
egetkapitalinstrument	3	-	3
Utgående balans vid årets slut	3 668	–31	3 637

1) Effekt av ändrad princip för intäkts- och resultatredovisning (IFRI C 15) avseende JM Utland.

KONCERNEN

EFFEKTER AV ÖVERG ÅNGEN I 2009 ÅRS RESULTAT- OCH BALANSRÄ KNING ENLIGT IFRIC 15 KVARTALSÖV ERSIKT, MKR

RESULTATRÄ KNING	Kv. 4 2009	Omräk ning 1)	Om räknat Kv. 4	Kv.3 2009	Omräk ning 1)	Om räknat Kv. 3	Kv.2 2009	Omräk ning 1)	Om räknat Kv. 2	Kv.1 2009	Omräk ning 1)	Om räknat Kv. 1
Intäkter	2 539	–46	2 493	1 818	–85	1 733	2 302	190	2 492	2 119	783	2 902
Produktions- och driftkostnader	–2 102	32	–2 070	–1 525	78	–1 447	–2 007	–191	–2 198	–1 867	–779	–2 646
Bruttoresultat	437	–14	423	293	–7	286	295	–1	294	252	4	256
Försäljnings- och administrationskostnader	–150	-	–150	–115	-	–115	–181	-	–181	–169	-	–169
Resultat av fastighets försäljning	38	-	38	10	-	10	28	-	28	13	-	13
Nedskrivning av fastigheter	-	-	-	-	-	-	–87	-	–87	-	-	-
Rörelseresultat	325	–14	311	188	–7	181	55	–1	54	96	4	100
Finansiella intäkter och kostnader	–22	-	–22	–31	-	–31	–34	-	–34	–30	-	–30
Resultat före skatt	303	–14	289	157	–7	150	21	–1	20	66	4	70
Skatter	–94	3	–91	–48	2	–46	–7	-	–7	–19	–1	–20
Periodens resultat	209	–11	198	109	–5	104	14	–1	13	47	3	50

BALANSRÄ KNING	2009- 12-31	Omräk ning 1)	Om räknat 12-31	2009- 09-30	Omräk ning 1)	Om räknat 09-30	2009- 06-30	Omräk ning 1)	Om räknat 06-30	2009- 03-31	Omräk ning 1)	Om räknat 03-31
Tillgångar
Anläggningstillgångar	258	1	259	271	1	272	147	1	148	109	4	113
Projektfastigheter	596	-	596	804	-	804	731	-	731	636	-	636
Exploateringsfastigheter	4 990	-	4 990	5 203	-	5 203	5 391	-	5 391	5 623	-	5 623
Andelar i bostadsrätts föreningar mm	353	-	353	307	-	307	416	-	416	290	-	290
Kortfristiga fordringar	1 703	–44	1 659	2 054	–29	2 025	2 154	–25	2 129	2 583	–33	2 550
Likvida medel	2 030	-	2 030	1 084	-	1 084	1 294	-	1 294	858	-	858
Summa omsättnings tillgångar	9 672	–44	9 628	9 452	–29	9 423	9 986	–25	9 961	9 990	–33	9 957
Summa tillgångar	9 930	–43	9 887	9 723	–28	9 695	10 133	–24	10 109	10 099	–29	10 070
Eget kapital och skulder
Eget kapital	3 668	–31	3 637	3 431	–19	3 412	3 352	–15	3 337	3 355	–14	3 341
Långfristiga räntebärande skulder	326	-	326	306	-	306	323	-	323	315	-	315
Övriga långfristiga skulder	113	-	113	236	-	236	236	-	236	271	-	271
Långfristiga avsättningar	1 693	–11	1 682	1 673	–7	1 666	1 526	–5	1 521	1 514	–2	1 512
Summa långfristiga skulder	2 132	–11	2 121	2 215	–7	2 208	2 085	–5	2 080	2 100	–2	2 098
Kortfristiga räntebärande skulder	951	-	951	793	-	793	1 212	-	1 212	1 349	-	1 349
Övriga kortfristiga skulder	3 046	–1	3 045	3 160	–2	3 158	3 369	–4	3 365	3 175	–13	3 162
Kortfristiga avsättningar	133	-	133	124	-	124	115	-	115	120	-	120
Summa kortfristiga skulder	4 130	–1	4 129	4 077	–2	4 075	4 696	–4	4 692	4 644	–13	4 631
Summa eget kapital och skulder	9 930	–43	9 887	9 723	–28	9 695	10 133	–24	10 109	10 099	–29	10 070
NYC KELTAL	Kv. 4 2009		Om räknat Kv. 4	Kv. 3 2009		Om räknat Kv. 3	Kv. 2 2009		Om räknat Kv. 2	Kv. 1 2009		Om räknat Kv. 1
Rörelsemarginal (%)	12,8		12,5	10,3		10,4	2,4		2,2	4,5		3,4
Soliditet (%)	37		37	35		35	33		33	33		33
Resultat per aktie (kr)	2,50		2,40	1,30		1,30	0,20		0,20	0,60		0,60

1) Effekt av ändrad princip för intäkts- och resultatredovisning (IFRI C 15) avseende JM Utland.

Styrelsen och verkställande direktören föreslår att den i moderbolaget redovisade årsvinsten 302 209 893 kronor med tillägg av balanserade vinstmedel 1772 794 838 kronor, sammantaget 2 075 004 731 kronor, disponeras så att till aktieägarna utdelas 4,50 kronor

per aktie	374 579 415 kronor
överförs i ny räkning	1700 425 316 kronor
	2 075 004 731 kronor

I bolaget finns 83 404177 registrerade aktier 2011-02-28, varav för närvarande 164 307 är icke utdelningsberättigade återköpta egna aktier.

Undertecknade försäkrar att koncern- och årsredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder IFRS, sådana de antagits av EU, respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och företagets ställning och resultat, samt att koncernförvaltningsberättelsen och förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och företagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför.

Stockholm den 22 februari 2011

Lars Lundquist Styrelsens ordförande

Ledamot Ledamot Ledamot

Elisabet Annell Anders Narvinger Kia Orback Pettersson

Åsa Söderström Jerring Torbjörn Torell Jonatan Sundelin

Ledamot Ledamot Ledamot utsedd av de anställda

Ledamot utsedd Ledamot

Johan Wegin Johan Skoglund av de anställda Verkställande direktör

Styrelsens yttrande enligt 18 kap 4 § ABL avseende föreslagen vinstutdelning för 2010

Vid utgången av 2010 var den finansiella ställningen stark. Koncernens räntebärande nettofordran uppgick till 0,7 mdkr.

Den föreslagna utdelningen till aktieägarna minskar koncernens synliga soliditet från 40 till 37 procent och moderbolagets synliga soliditet från 33 till 30 procent. Koncernens justerade soliditet är väsentligt högre vid beaktande av övervärdet i koncernens innehav av projekt- och exploateringsfastigheter.

Koncernens verksamhet bedrivs med god efterfrågan på huvuddelen av JMs bostadsmarknader.

Styrelsens uppfattning är att JM efter den föreslagna utdelningen har fortsatt god finansiell kapacitet att möta de krav som verksamhetens art, omfattning, investeringsbehov och risker ställer på koncernens och moderbolagets eget kapital. Förslaget är således försvarligt med hänsyn till koncernens och moderbolagets konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt bland annat innebärande att förslaget ej hindrar bolaget och övriga i koncernen ingående bolag från att fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt.

Stockholm den 9 februari 2011

JM AB ( publ ) Styrelsen

Till årsst ämman i JM AB, Org.nr 556045-2103

Vi har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i JM AB för år 2010. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 43-82. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen samt för att internationella redovisningsstandarder IFRS sådana de antagits av EU och årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av koncernredovisningen. Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen, koncernredovisningen och förvaltningen på grundval av vår revision.

Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att vi planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra oss om att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att vår revision ger oss rimlig grund för våra uttalanden nedan.

Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av bolagets resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder IFRS sådana de antagits av EU och årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av koncernens resultat och ställning. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget samt resultaträkningen och balansräkningen för koncernen, disponerar vinsten i moderbolaget enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Stockholm den 22 februari 2011 Ernst & Young AB

Ingemar Rindstig Jonas Svensson

Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor

DEFINITIONER NYCKELTAL

Belopp i mkr där ej annat anges.

Direktavkastning

Utdelning enligt förslag i förhållande till börskurs per den 31 december 2010.

Utdelning enligt förslag	4,50 kr
Börskurs	157,50 kr
	2,9%

Totalavkastning

Summa aktiekursens förändring under året, utbetald utdelning och inlösenrätt i förhållande till aktiekurs i början på året.

Aktiekursen förändring	34,50 kr
Utbetald utdelning	2,50 kr
Aktiekurs i början på året	123 kr
	30%

Kapitalomsättningshastighet

Intäkter i förhållande till genomsnittlig balansomslutning.

Intäkter	9 136
Genomsnittlig balansomslutning	9 890
	0,92 ggr

Resultat per aktie (före utspädning)

Årets resultat hänförligt till moderbolaget aktieägare i förhållande till genomsnittligt antal aktier.

Årets resultat	594
Genomsnittligt antal aktier	83 229 492
	7,10 kr

Räntabilitet på eget kapital

Årets resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital.

Årets resultat	594
Genomsnittligt eget kapital	3 780
	15,7%

Räntabilitet på sysselsatt kapital

Resultat före skatt med återläggning av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittligt sysselsatt kapital.

Resultat före skatt plus finansiella kostnader	958
Genomsnittligt sysselsatt kapital	5 380
	17,8%

Räntabilitet på totalt kapital

Resultat före skatt med återläggning av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittlig balansomslutning.

Resultat före skatt plus finansiella kostnader	958
Genomsnittlig balansomslutning	9 890
	9,7%

Räntetäckningsgrad

Resultat före skatt med återläggning av finansiella kostnader i förhållande till finansiella kostnader.

Resultat före skatt plus finansiella kostnader	958
Finansiella kostnader	118
	8,1 ggr

Rörelsemarginal

Rörelseresultat inklusive fastighetsförsäljningar och nedskrivning av fastigheter i förhållande till intäkter.

Rörelseresultat	907
Intäkter	9 136
	9,9%

Soliditet

Eget kapital i förhållande till balansomslutningen.
Eget kapital	3 923
Balansomslutning	9 893
	40%

ORDLISTA

Exploateringsfastigheter

Avser främst utvecklingsbar mark för framtida projekt och klassificeras som omsättningstillgångar.

• • Mark med tillhörande byggrätter för bostäder
• • Mark med tillhörande byggrätter för kommersiellt ändamål
• • Bebyggda fastigheter avsedda för bostadsprojekt eller vidareutveckling till projektfastigheter.

En sammanställning över ett urval av JMs större exploateringsfastigheter återfinns på sidorna 97–98.

Intäkter

Hyresintäkter och upparbetade intäkter enligt principen för successiv vinstavräkning i den svenska verksamheten. Utanför Sverige redovisas upparbetade intäkter i normalfallet vid överlämnandet av bostad till kund.

Operativt kapital

Summa goodwill, projektfastigheter, exploateringsfastigheter, andelar i bostadsrättsföreningar m.m., fordringar fastighetsförsäljningar, fordringar sålda bostadsrättsandelar, kundfordringar och upparbetad ej fakturerad intäkt minus leverantörsskulder, skulder till bostadsrättsföreningar och fakturerad ej upparbetad intäkt.

Genomsnittligt operativt kapital beräknas som utgående operativt kapital vid fem mättidpunkter (fem senaste kvartalsskiften).

Operativt kassaflöde

Förändring av operativt kapital plus periodens resultat justerat för ej kassaflödespåverkande poster.

Projektfastigheter

Klassificeras som omsättningstillgångar och avser stora bostadsbestånd för vidareutveckling samt kommersiella fastigheter.

• • Bostäder (hyresrätter)
• • Fastigheter under utveckling
• • Färdigutvecklade kontorsfastigheter.

En sammanställning över JMs projektfastigheter återfinns på sidan 99.

Räntebärande nettoskuld/-fordran

Räntebärande fordringar och likvida medel med avdrag för räntebärande skulder och avsättningar.

Skuldsättningsgrad

Räntebärande nettoskuld i förhållande till eget kapital.

Sysselsatt kapital

Eget kapital ökat med räntebärande låneskuld.

Upparbetade intäkter (enligt successiv vinstavräkning)

Intäkter redovisade period för period i takt med upparbetning och försäljning i projekt.

En mer detaljerad beskrivning återfinns i avsnittet Redovisnings- och värderingsprinciper sidorna 54–57.

INNEH ÅLL	Sida
bo lagss tyrningsrapport	85
styrelse oc h reviso rer	92
koncernledning	93
jm-aktien	94
kallelse till årss tämma oc h finansiell kalender	96

Bolagss tyrningsrapport för verksamhetsåret 2010

principer för bolagss tyrning

Utöver de regler som följer av lag eller annan författning tillämpar JM Svensk Kod för bolagsstyrning (Koden). Koden medger att regler inte tillämpas, förutsatt att orsaken tydligt redovisas enligt principen "följ eller förklara". JM följer dock Koden utan undantag.

JMs ambition är att fortsätta det systematiska arbetet med att ytterligare förstärka den interna styrningen och kontrollen. Samtidigt är också strävan att öka aktieägarnas och övriga intressenters kunskaper om hur styrelse och ledning verkar för att säkerställa aktieägarnas krav på avkastning på det investerade kapitalet. Hög etik, JMs kärnvärden, affärsmässighet, transparens och JMs bidrag till samhällsutvecklingen är särskilt prioriterade. För ytterligare information om JMs bidrag till ett hållbart samhällsbyggande hänvisas till sidorna 28–33.

Sedan flera år tillbaka har JM arbetat med bolagsstyrningsfrågor, vilket resulterat i förbättrad kontroll och styrning vad gäller investerings-, försäljnings- och produktionsbeslut samt under projektgenomförandefasen. Den interna kontrollen och styrningen utövas också genom ett systematiskt styrelsearbete via utskott. För att utveckla styrelsen genomförs årligen en utvärdering av styrelsens arbete.

bolagss tämma

Bolagsstämman är det beslutande organ där samtliga aktieägare har rätt att delta. På årsstämman (den bolagsstämma vid vilken koncernredovisningen och koncernrevisionsberättelsen läggs fram) behandlas bolagets utveckling och beslut tas i ett antal centrala ärenden, såsom utdelning, ansvarsfrihet för styrelsen, val av revisorer (vart fjärde år), ersättning till styrelse och revisorer samt val av ny styrelse för tiden till nästa årsstämma.

Bolaget kallar till årsstämma tidigast sex veckor och senast fyra

veckor före stämman. I samband med tredje kvartalsrapporten, vanligtvis i slutet av oktober, informerar bolaget om tid och plats för årsstämman. Möjligheten för de utländska aktieägarna att följa eller delta i stämman genom simultantolkning av stämmoförhandlingarna eller översättning av presenterat material till annat språk har inte bedömts som nödvändigt, eftersom dessa aktieägare hittills har representerats av svenska ombud.

Årsstämman 2010 hölls den 28 april. Vid stämman var 46 aktieägare närvarande eller företrädda genom ombud, representerande cirka 48 procent av rösterna. Protokollet från årsstämman återfinns på JMs hemsida (www.jm.se). Årsstämman 2011 kommer att hållas den 28 april.

Följande aktieägare har ett direkt eller indirekt aktieinnehav i bolaget, som representerar minst en tiondel av röstetalet för samtliga aktier i bolaget: AMF Pension.

JMs bolagsordning innehåller inga begränsningar ifråga om hur många röster varje aktieägare kan avge vid bolagsstämman.

Bolagsordningen saknar särskilda bestämmelser om tillsättande och entledigande av styrelseledamöter samt om ändring av bolagsordningen.

Bolagsstämman har inte bemyndigat styrelsen att besluta att bolaget ska ge ut nya aktier eller förvärva egna aktier.

JM tillämpar inte några särskilda arrangemang i fråga om bolagsstämmans funktion, varken på grund av bestämmelser i bolagsordningen eller, så vitt är känt för bolaget, aktieägaravtal.

Valberedning

Nominering av styrelseledamöter inför val på stämman sker genom en valberedning. Denna består av företrädare för de, vid var tid, fyra största aktieägarna i bolaget som vill medverka. Styrelsens ordförande är sammankallande och utgör den femte ledamoten. Valberedningens uppgift är främst att framlägga förslag på styrelseledamöter och arvoden till dessa samt att när så är aktuellt, föreslå val av revisorer.

Valberedningen inför årsstämman 2011 sammankallades i september 2010 av styrelsens ordförande och består av följande personer:

Lars-Åke Bokenberger representerande AMF Pension KG Lindvall representerande Swedbank Robur fonder Anders Algotsson representerande AFA Försäkringar Thomas Ehlin representerande Nordea Fonder Lars Lundquist, styrelseordförande i JM.

Valberedningen representerade vid tillsättandet cirka 31 procent av det totala antalet aktier i JM. Ordförande är Lars-Åke Bokenberger. Valberedningen har sammanträtt två gånger samt därtill korresponderat per e-post och samtalat per telefon.

Valberedningens ledamöter har inte erhållit någon ersättning av JM.

Efter förslag av valberedningen omvalde årsstämman 2008 Ernst & Young AB till revisionsbolag. Ansvariga revisorer är Ingemar Rindstig och Jonas Svensson. Valet skedde för perioden fram till slutet av årsstämman 2012. Vid sidan av JM har Ingemar Rindstig revisionsuppdrag i bland annat Besqab, Jernhusen, Einar Mattsson, Sagax, Svenska Bostäder, Vasakronan och Vasallen.

Vid sidan av JM har Jonas Svensson revisionsuppdrag i bland annat Besqab, ByggPartner, Elektronikgruppen, Sagax och Vattenfall. Ingemar Rindstig och Jonas Svensson har inga uppdrag i andra bolag som påverkar deras oberoende som revisorer i JM. Information om revisionsbolagets tjänster till JM utöver revisionen lämnas i not 5 på sidan 62.

JMs styrelse

Sammansättning

JMs styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av lägst tre och högst nio ledamöter. Inga suppleanter skall utses. Styrelsens ledamöter väljs av årsstämman för ett år i sänder. Därtill har arbetstagarorganisationerna enligt lag rätt att utse två ordinarie ledamöter jämte två suppleanter.

Vid årsstämman 2010 valdes sju ledamöter. Arbetstagarorganisationerna har utsett två ledamöter jämte två suppleanter.

Styrelsens sammansättning framgår nedan liksom fördelningen av de stämmovalda ledamöterna inom styrelsens utskott (R = Revisionsutskott, E = Ersättningsutskott, I = Investeringsutskott). Vidare redovisas närvaron under kalenderåret 2010. Beslutade arvoden redovisas på sidorna 89–90.

Styrelsen har haft tolv sammanträden.

Revisionsutskottet har haft fyra sammanträden.

Ersättningsutskottet har haft sex sammanträden.

Investeringsutskottet har haft sju sammanträden.

Namn	Funktion	Invald	Utskott	När varo S	När varo U
Lars Lundquist	Ordförande	2005	(ordf) E (ordf) I	11	6 6
Elisabet Annell	Ledamot	2002	(ordf) R	10	4
Anders Narvinger	Ledamot	2009	R	11	4
Kia Orback Pettersson	Ledamot	2010	R1)	71)	21)
Johan Skoglund	Ledamot	2003	2)	11	2)
Åsa Söderström Jerring Ledamot		2007	E I	12	5 5
Torbjörn Torell	Ledamot	2004	I	11	7
Jonatan Sundelin	Arb.led.	2004	-	12
Johan Wegin	Arb.led.	2002	-	12
Peter Skogert	Arb.led., suppl.	2005	-	12
Stefan Brodén	Arb.led., suppl.	2007	-	12

1) Kia Orback Pettersson invaldes i styrelsen vid årsstämman 2010 och har varit närvarande under de sju sammanträden och två utskottsmöten som ägt rum därefter.

2) Johan Skoglund är inte ledamot av något av styrelsens utskott, men han är tillsammans med föredragande affärsenhetschef respektive stabschef närvarande vid utskottens sammanträden.

Övriga uppgifter om styrelsens ledamöter enligt artikel 2.6 i Koden anges på sidan 92.

Oberoende

Samtliga styrelseledamöter med undantag för Johan Skoglund såsom VD är att betrakta som oberoende i förhållande till bolaget och samtliga är oberoende i förhållande till ägarna. Arbetstagarledamöterna är inte oberoende av bolaget.

Arbetsuppgifter/ansvarso mråden Styrelsens arbete

Styrelsens arbete inriktas mot strategiska frågor som verksamhetsinriktning, väsentliga policyer, marknad, ekonomi och finans, risker, personal och ledarskap, kontroll och effektivitet samt beslut om produktionsstart av projekt, förvärv och försäljning av exploateringsfastigheter och projektfastigheter.

De viktigaste styrande dokumenten är:

• • Bolagsordningen
• • Arbetsordning för styrelsen, Instruktion för arbetsfördelningen mellan styrelsen och VD samt Instruktion för ekonomisk rapportering
• • JMs auktorisationsbestämmelser
• • JMs policyer (Kvalitets- och Miljöpolicy, Personalpolicy, Kommunikationspolicy, Finanspolicy och Inköpspolicy)
• • JMs etiska riktlinjer och riktlinjerna för Kommunikation och Inköp.

Nyvalda styrelseledamöter introduceras i företagets verksamhetsinriktning, marknad, policyer och system för intern kontroll och riskhantering.

Ordförandens arbetsuppgifter

Ordförande i JMs styrelse har det övergripande ansvaret för att bolaget följer den fastställda strategiska inriktningen. Härvid har ordföranden fortlöpande kontakt med bolagets VD och är dennes diskussionspartner. Ordförandens arbete i övrigt följer Kodens krav.

Styrelsens sekreterare

Bolagets chefsjurist är styrelsens sekreterare. Han är inte ledamot av styrelsen.

Styrelsens utvärdering av eget arbete

Styrelsens arbete utvärderas under hösten varje år. Resultatet av utvärderingen tillställs valberedningen.

Styrelsens utvärdering av VD

Styrelsen utvärderar årligen VD:s arbete.

Viktiga ärenden under 2010

Styrelsen har under 2010 bland annat beslutat om sex produktionsstarter av bostadsprojekt, vilka har en kalkylerad total projektkostnad överstigande till VD delegerad nivå om 400 miljoner kronor per projekt.

Styrelsen har vidare beslutat om fem förvärv av exploateringsfastigheter, vilka har en köpeskilling överstigande till VD delegerad nivå om 100 miljoner kronor.

Styrelsen har även beslutat att till årsstämman lägga fram förslag om dels långsiktiga rörliga löneprogram, vilka ska vara prestationsbaserade och aktie- eller kontantrelaterade samt dels ett konvertibel- och optionsprogram för all personal i koncernen motsvarande tidigare års program.

Styrelsen har hållit ett separat strategisammanträde och därvid bland annat fastställt den strategiska planen för bolaget. Även JMs policyer och riktlinjer har behandlats vid strategisammanträdet och en konkurrentanalys har genomgåtts.

Incidentrapporteringssystem

Styrelsen har infört ett incidentrapporteringssystem ("whistle blowing") med syfte att omhänderta uppkomna incidenter på ett systematiskt och professionellt sätt. En incident har definierats som en misstänkt eller faktisk oegentlighet. En oegentlighet har definierats som en handling som utförts med avsikt att få personlig vinning eller andra motiv tillgodosedda, som direkt eller indirekt innebär skada för JM. Information om pågående incidentutredningar sker vid Revisionsutskottets kvartalsvisa sammanträden.

Utskottens arbete

Utskotten sammanträder normalt i anslutning till styrelsens sammanträden eller när så erfordras. Protokoll förs och dessa delges styrelsen och revisorerna. Ingen delegerad beslutsrätt förekommer förutom vad gäller

• • Ersättningsutskottet, som fastställer lön och övriga villkor för koncernledningen exklusive VD och
• • Revisionsutskottet, som i samråd med de externa revisorerna fastställer planen för de externa revisorernas arbete samt fastställer hur JMs centrala funktion för Verksamhetsrevisionen (Internrevision) ska arbeta. Revisionsutskottet fastställer även arvoden och ersättningar till de externa revisorerna för speciella uppdrag och initierar fördjupade insatser inom utvalda områden.

Med undantag för VD är samtliga stämmovalda ledamöter även ledamöter i ett eller flera utskott. VD deltar vid utskottens sammanträden efter kallelse från ordföranden i respektive utskott.

Styrelsens ordförande är ordförande i Ersättningsutskottet och Investeringsutskottet. Ordförande i Revisionsutskottet är Elisabet Annell.

Föredragande i Ersättningsutskottet är personaldirektören. Respektive affärsenhetschef är föredragande i Investeringsutskottet. Ekonomi- och finansdirektören är föredragande i Revisionsutskottet.

Revisionsutskottet

Revisionsutskottet inrättades 2003 och har tre ledamöter: Elisabet Annell (ordförande), Anders Narvinger och Kia Orback Pettersson.

Utskottet har under kalenderåret haft fyra sammanträden.

Revisionsutskottets arbete har under året främst inriktats på:

• • Godkännande av arvoden och ersättningar till revisorerna för speciella uppdrag
• • Genomgång av revisionsplan på kort och lång sikt
• • Kvalitetsbedömning av interna kontrollsystem och kontrollrutiner
• • Avrapportering och genomgång av områden eller projekt av speciellt intresse
• • Granskning och genomgång av bokslut och delårsrapport
• • Rapportera och förelägga för styrelsen de iakttagelser som noterats vid genomgångar med revisorer och ledning
• • Initiera fördjupade insatser inom utvalda områden
• • Beredning av bolagsstyrningsrapporten och styrelsens beskrivning av intern kontroll och riskhantering avseende den finansiella rapporteringen.

Ersättningsutskottet

Ersättningsutskottet inrättades 2003 och har två ledamöter: Lars Lundquist (ordförande) och Åsa Söderström Jerring. Utskottet har haft sex sammanträden under året.

Ersättningsutskottets uppgifter under året har varit att:

• • Bereda förslag avseende lön, pensionsförmåner och övriga villkor till bolagets VD
• • Bereda förslag avseende generella principer för ersättning till all övrig personal, särskilt avseende rörliga ersättningar
• • Bereda förslag till konvertibel- respektive teckningsoptionsprogram som ska föreläggas årsstämman
• • Godkänna lön och övriga villkor för koncernledningen (exklusive VD) baserade på av styrelsen fastställda generella principer.

Investeringsutskottet

Investeringsutskottet inrättades 2004 och har tre ledamöter: Lars Lundquist (ordförande), Torbjörn Torell och Åsa Söderström Jerring. Utskottet har under året haft sju sammanträden.

Investeringsutskottets uppgifter under året har varit att inom ramen för JMs delegationsordning:

• • Utvärdera strategin för omfattning och inriktning avseende Exploateringsfastigheter och Projektfastigheter
• • Bereda förslag avseende köp och försäljning av Exploateringsoch Projektfastigheter eller aktier och andelar i bolag såsom ägare till sådana fastigheter
• • Bereda förslag avseende investeringar i befintliga Projektfastigheter
• • Bereda förslag avseende produktionsstart av bostadsprojekt
• • Bereda förslag avseende externa entreprenader.

Den finansiella rapporteringen

VD ska tillse att styrelsen erhåller rapportering om utvecklingen av JMs verksamhet, däribland utvecklingen av JMs resultat, ställning och likviditet samt information om de större projektens status samt andra viktiga händelser. Rapporteringen ska vara av sådan beskaffenhet att styrelsen tillåts göra en välgrundad bedömning. Den ekonomiska rapportering som styrelsen erhåller framgår under avsnittet Uppföljning nedan.

STYREL SEN S BESKRIVNING AV INTERN KONTR OLL OCH RISKHANTERING AVSEENDE DEN FINANSIELLA RAPPORTERINGEN Styrningsstruktur

Styrelsen har det övergripande ansvaret för att inrätta ett effektivt system för intern kontroll och riskhantering. Ansvaret för att upprätthålla en effektiv kontrollmiljö och det löpande arbetet med intern kontroll och riskhantering är delegerat till VD. Riskhantering är en integrerad del av beslutsfattandet på alla nivåer inom JM och ingår som en naturlig del i JMs affärsprocesser.

För en detaljerad beskrivning av JMs processer för riskhantering hänvisas till sidorna 38–41.

Styrningsstrukturen framgår nedan:

Styrelsen har under de senaste åren lagt särskild tonvikt vid uppbyggnad av effektiva kontrollstrukturer. Riskrapporteringen har utvecklats under året genom att ytterligare systematisera uppföljningen avseende omvärlds-, operativa och finansiella risker. Uppföljningen tar sikte på trendmässiga förändringar bedömda utifrån sannolikhets- och väsentlighetskriterier.

Kvaliteten på JMs processer och system för att säkerställa en god intern kontroll utgår från kontrollmiljön, vari av styrelsen antagen arbetsordning och instruktion för ekonomisk rapportering ingår. Genom Revisionsutskottets inrättande har styrelsen fördjupat sina kontakter med såväl interna som externa revisorer, varigenom styrelsen och dess utskott på olika sätt förhör sig om bolagets ekonomiska ställning. Således träffar de externa och interna revisorerna Revisionsutskottet fyra till fem gånger per år. Därtill träffar de externa revisorerna hela styrelsen två gånger per år.

JMs Verksamhetsrevision har till huvuduppgift att granska verksamhetens ändamålsenlighet och operationella effektivitet genom bland annat kontroll av efterlevnaden av de affärskritiska kraven i JMs Verksamhetssystem. JMs Verksamhetssystem är en heltäckande processorienterad arbetsstruktur, som syftar till att säkerställa effektiviteten i JMs affärsprocesser. JMs Verksamhetsrevision har som särskild uppgift att även granska de ekonomiska riskerna i de större projekten. Styrelsen säkerställer att JM har en väl genomarbetad ekonomi- och projektstyrning, genom regelbunden kommunikation med interna och externa revisorer.

Som en del av målsättningen att utveckla och likrikta arbetssätt och processer inom koncernen har i den norska verksamheten under året implementering skett av koncerngemensamt affärssystem och därtill hörande processer.

Kontrollmiljö

JMs kärnvärden, kultur och värderingar utgör basen för den interna kontrollen avseende den finansiella rapporteringen. Med kontrollmiljö avses såväl den infrastruktur som har byggts upp för den interna styrningen och kontrollen, som JMs grundläggande värderingar. Kontrollmiljön utgörs bland annat av organisation, beslutsvägar, befogenheter och ansvar, som dokumenterats och kommunicerats i styrande dokument såsom interna policyer, riktlinjer, manualer och koder. Exempel härpå är arbetsfördelningen mellan å ena sidan styrelsen och å andra sidan VD och de andra organ som styrelsen inrättar, instruktioner för attesträtt samt redovisnings- och rapporteringsinstruktioner.

Riskbedömning

Bolaget tillämpar en metod/process för riskbedömning och riskhantering för att säkerställa att de risker som bolaget är utsatt för hanteras inom de ramar som fastställts och att riskerna omhändertas inom ramen för befintliga processer/system. JMs Verksamhetssystem, som beskriver JMs affär ur ett processperspektiv med fastställda affärskritiska krav, utgör tillsammans med rutiner för styrning, bevakning och uppföljning av projekt, viktiga delar av riskhanteringen.

Kontrollaktiviteter

De risker som identifierats avseende den finansiella rapporteringen hanteras via bolagets kontrollaktiviteter, som dokumenterats i process- och rutinbeskrivningar. Kontrollaktiviteterna syftar till att löpande utveckla samt förebygga, upptäcka och korrigera fel och avvikelser.

Exempel på kontrollaktiviteter där riskbedömningar hanteras är:

• • Verksamhetssystemet som dokumenterar verksamhetens processer och fastställda affärskritiska krav
• • Projektgenomgångar inför förvärv, projekterings-, produktions- och försäljningsstarter
• • Affärsutskottsmöten och Koncernledningsmöten där investeringar i fastigheter och produktionsstarter av bostadsprojekt bereds. Affärsenhetschefer, stabschefer och regionchefer/dotterbolagschefer deltar (månadsvis)
• • Prognosgenomgångar med affärsenhetsledningarna (kvartalsvis)
• • Fördjupad bevakning av de större projekten där VD, Ekonomioch finansdirektör, affärsenhetschef och regionchef/dotterbolagschef deltar (kvartalsvis)
• • Styrgruppsmöten i de större projekten (kvartalsvis)
• • Styrelsemöten i dotterbolagen
• • JM Verksamhetsrevisions granskning och kontroll av de affärskritiska kraven samt granskning av de ekonomiska riskerna i de större projekten (löpande).

Information och kommunikation

Bolaget har infört informations- och kommunikationsvägar, som syftar till att främja fullständighet och riktighet i den finansiella rapporteringen, exempelvis genom att styrande dokument i form av interna policyer, riktlinjer, manualer och koder avseende den finansiella rapporteringen gjorts tillgängliga och kända för berörda medarbetare på JMs intranät.

Övergripande styrande dokument är Arbetsordning för styrelsen, Instruktion för arbetsfördelningen mellan styrelsen och VD, Instruktion för ekonomisk rapportering samt Auktorisationsbestämmelser för JM.

Övriga styrande dokument i form av policyer, riktlinjer, instruktioner och manualer vad gäller den finansiella rapporteringen återfinns på JMs Intranät samt i Verksamhetssystemet.

De viktigaste dokumenten är:

• • Tidsplan och instruktioner för prognos och bokslut
• • Boksluts- och prognosprocesserna
• • Instruktioner om projekthantering
• • Instruktioner vid köp och försäljningar
• • Finanspolicy
• • Controlling inom JM
• • Redovisningsprinciper
• • Rutinbeskrivningar.

Uppföljning

Styrelsen erhåller ekonomiska rapporter i samband med kvartalsrapporteringen. Utöver utfalls- och prognosrapporter erhåller Revisionsutskottet rapport över ekonomigranskning av de större projekten. Kopplat till delegationsordningen erhåller styrelsen/Investeringsutskottet löpande förvärvs- och projektkalkyler, sammanställningar över bland annat planerade och pågående projekt, investeringar och köp/försäljningar av fastigheter. Dessutom fyller styrelsens olika utskott viktiga funktioner i styrelsens uppföljning.

Styrelsen följer löpande upp och granskar att den interna kontrollen fungerar tillfredsställande, dels med hjälp av JMs externa revisorer, dels med hjälp av bolagets centrala funktion för Verksamhetsrevision, som båda arbetar efter en plan vilken godkänts av Revisionsutskottet. Resultatet av granskningarna och förslag på eventuella åtgärder som behöver vidtas avrapporteras löpande till Revisionsutskottet.

Ersättning till styrelse och ledning

Efter förslag från valberedningen beslutade årsstämman 2010 om oförändrade arvoden enligt följande:

• arvode till styrelsens ordförande ska utgå med 590 000 kronor och till ordinarie styrelseledamot som inte är anställd i bolaget med 260 000 kronor,

• arvode för arbetet i Revisionsutskottet ska utgå med 110 000 kronor till ordföranden och 80 000 kronor till ledamot samt 55 000 kronor till ordförande respektive ledamot i Ersättnings- och Investeringsutskotten.

Förslag till riktlinjer för ersättning till JMs ledande befattningshavare kommer enligt lag att föreläggas årsstämman 2011 för beslut. Lön, pensionsförmåner och övrig ersättning till ledningen fastställs av styrelsen avseende VD samt av Ersättningsutskottet avseende koncernledningen exklusive VD. Information om riktlinjer för ersättning till JMs ledande befattningshavare återfinns i förvaltningsberättelsen på sidan 46. Information om ersättning till VD och koncernledning återfinns i not 3 sidorna 60–61 Koncernens noter.

Cirka 650 av JMs chefer och ledare, inklusive VD och koncernledning, omfattas av ett resultatbaserat lönesystem. Den totala löneersättningen utgörs av en fast och en rörlig del, med ett maximalt utfall för den rörliga delen som, beroende på befattning, varierar mellan en och sju månadslöner. Förutom ekonomiskt utfall i verksamheten, som har störst betydelse, baseras den rörliga lönedelen bland annat också på individuell måluppfyllelse och utfall i kundundersökningar (Nöjd Kund Index, NKI). Principen är att den fasta lönen i kombination med normalt utfall av rörlig del ska resultera i en marknadsmässig lön.

KONVERTIBELPROGRAM 2010 OCH

TE CKNING SOPTI ONSPR OGRAM 2010

Årsstämman 2010 beslutade att JM dels skulle uppta ett konvertibelt förlagslån om nominellt högst 120 000 000 kronor genom emission av högst 530 000 konvertibler riktat till samtliga anställda i Sverige samt emittera högst 95 000 teckningsoptioner riktade till samtliga anställda utanför Sverige.

Syftet med Konvertibelprogram 2010 respektive Teckningsoptionsprogram 2010 är att den anställdes intresse för JMs verksamhet och framtida resultatutveckling höjs och förstärks genom ett ägarengagemang. En ökad motivation och delaktighet i JMs verksamhet hos de anställda ligger i såväl bolagets, de anställdas samt befintliga aktieägares intresse.

Efter avslutad teckningsperiod uppgår förlagslånet till cirka 32mkr genom emission av cirka 227 000 konvertibla skuldförbindelser och antalet utgivna teckningsoptioner uppgår till cirka 5 000. I enlighet med IAS 32 har skuld- och egetkapitaldelen av förlagslånet redovisats var för sig, vilket innebär att förlagslånet upptas i balansräkningen som en skuld initialt med nominellt belopp exklusive egetkapitaldelen. Det konvertibla förlagslånet har likvidavräknats under juli 2010.

De tecknade konvertiblerna och teckningsoptionerna kan konverteras till respektive ger rätt till teckning av en stamaktie till kursen 139 kronor. Konvertering av konvertibler respektive teckning av stamaktier med stöd av teckningsoptioner kan ske under perioden från och med den 1 juni 2012 till och med den 22 maj 2014 med undantag för perioden den 1 januari till och med avstämningsdagen för utdelning respektive år, eller om årsstämman inte beslutar om utdelning under ett år, den dag som infaller tre bankdagar efter årsstämman.

Genom konvertering av konvertibler och teckning med stöd av teckningsoptioner kan JMs aktiekapital komma att öka med totalt högst 232 715 kronor, genom utgivande av högst 232 715 stamaktier, var och en med ett kvotvärde om 1 krona. Detta motsvarar en utspädning om cirka 0,3 procent av aktierna och rösterna i bolaget.

Det konvertibla förlagslånet förfaller till betalning den 16 juni 2014 i den mån konvertering inte ägt rum dessförinnan.

Ledning och företagss truktur

Delegationso rdning – VD:s beslutsrätt

Styrelsen har till VD delegerat beslutsrätt för:

• • köp och försäljning av exploateringsfastighet och projektfastighet upp till 100 mkr
• • investering i befintlig projektfastighet upp till 400 mkr för genomförande av bostadsprojekt alternativt 200 mkr för genomförande av kontorsprojekt
• • produktionsstart av bostadsprojekt, upp till en total projektkostnad om 400 mkr exklusive köpeskillingen för fastigheten
• • tecknande av externa entreprenadavtal upp till 400 mkr
• • upptagande av nya lån som ej är kopplade till förvärv av fastighet, upp till totalt 400 mkr per år för lån med kortare löptid än ett år, upp till totalt 250 mkr per år för lån med längre löptid än ett år.

I övriga fall beslutar styrelsen. Beloppen är valda för att tillgodose styrelsens behov av kontroll och ledningens behov av handlingsutrymme. VD äger rätt att vidaredelegera delar av beslutsrätten angiven ovan.

Beslutsärendena bereds av dels Affärsutskottet, bestående av affärsenhetschefer och regionchefer från hela koncernen, samt dels av Koncernledningen.

JMs verksamhet framgår av schema på sidan 91.

Koncernledning

JMs verksamhet är operativt indelad i sex affärsenheter. Extern finansiell rapportering sker emellertid i fem affärssegment. Respektive affärsenhetschef är direkt underställd VD. Koncernledningen utgörs av VD och samtliga affärsenhetschefer samt stabschefer, totalt nio personer och sammanträder minst en gång i månaden.

I chefsansvaret ingår att alltid verka för att styrelsens och VD:s riktlinjer följs.

Styrnings- och rapportstruktur

Inom JM är vid varje given tidpunkt ett stort antal projekt i produktion. Det är inte ovanligt med projekt som engagerar fler än 100 personer och som har beräknade ordervärden på över 100 mkr. Varje projekt drivs av en projektledare som är ansvarig för projektets intäkter och kostnader. Projektledaren rapporterar till regionchefen, som är direkt underställd affärsenhetschefen. Samtliga dessa har resultatansvar. Affärsenhetschefen ansvarar för att fastställa intäktsnivån i projekten.

Beslut om igångsättning av ett projekt tas av affärsenhetsledningen eller Koncernledningen, alternativt av styrelsen gällande stora projekt. Uppföljning av sålda och bokade bostäder görs veckovis, med rapportering till regionchef, affärsenhetschef och VD. Varje kvartal görs fullständiga genomgångar och avstämningar av respektive projekts intäkter och kostnader.

En fördjupad bevakning sker för de större projekten. Redovisning sker kvartalsvis av affärsenhetschef och regionchef/dotterbolagschef för VD och Ekonomi- och finansdirektör. Bedömningsunderlagen omfattar projektets ekonomiska historik, framtida förväntade intäkter och kostnader, samt försäljningsoch bokningsläge. De allra största projekten har speciella styrgrupper samt granskas av JMs Verksamhetsrevision och föredras i Revisionsutskottet.

Stockholm den 22 februari 2011 Styrelsen

REVISORERNAS YTTRANDE OM BOLAGSSTYRNING SRAPP ORTEN

Till årsstämman i JM AB, org.nr 556045-2103.

Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten för år 2010 på sidorna 85–91 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.

Som underlag för vårt uttalande om bolagsstyrningsrapporten har upprättats och är förenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen, har vi läst bolagsstyrningsrapporten och bedömt dess lagstadgade innehåll baserat på vår kunskap om bolaget.

Vi anser att en bolagsstyrningsrapport har upprättats, och att dess lagstadgade information är förenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen.

Stockholm den 22 februari 2011 Ernst & Young AB

Ingemar Rindstig Jonas Svensson Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor

92 Styrelse OCH REVISORER

Övre raden fr.v.: Lars Lundquist, Jonatan Sundelin, Johan Skoglund, Johan Wegin, Elisabet Annell. Nedre raden fr.v.: Torbjörn Torell, Anders Narvinger, Kia Orback Pettersson, Peter Skogert, Stefan Brodén, Åsa Söderström Jerring.

Lars Lundquist

Styrelseordförande, ordförande i ersättningsutskottet och investeringsutskottet. Invald i styrelsen: 2005 Aktier i JM: 85 000

Ålder: 63 år

Utbildning: Civilekonom, Handelshögskolan, Stockholm och MBA, University of Wisconsin.

Arbetslivserfarenhet: 32 år i olika banker, fondkommissionärer och försäkringsbolag.

Andra väsentliga uppdrag: Styrelseordförande i Vasakronan, Intrum Justitia AB och Försäkrings AB ERIKA. Styrelseledamot och skattmästare i Hjärt-Lungfonden.

Oberoende: Ledamoten anses oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen respektive större aktieägare i bolaget.

Elisabet Annell

Styrelseledamot och ordförande i revisionsutskottet. Invald i styrelsen: 2002 Aktier i JM: 2 070

Ålder: 65 år Utbildning: Pol. mag., Stockholms Universitet.

Arbetslivserfarenhet: 14 år i KPMG som auktoriserad revisor och corporate finance-konsult, 11 år som vVD och VD i tre olika tjänsteföretag: MGruppen, Tönnerviksgruppen och Sifo Group, 6 år som VD och strategikonsult i SMG och 5 år som VD och koncernchef i Univero Group.

Andra väsentliga uppdrag: Styrelseledamot i Upplands Motor AB, Öresundsbrokonsortiet, Knightec AB, Mercuri International AB och LRF Konsult AB. Oberoende: Ledamoten anses oberoende.

Anders Narvinger

Styrelseledamot och ledamot i revisionsutskottet. Invald i styrelsen: 2009 Aktier i JM: 5 000 Ålder: 62 år

Utbildning: Civilingenjör från Lunds Tekniska Högskola, ekonomexamen, Uppsala Universitet.

Arbetslivserfarenhet: VD för Teknikföretagen. Verksam inom ABB-koncernen, bland annat VD och koncernchef för ABB Sverige.

Andra väsentliga uppdrag: Styrelseordförande i Telia Sonera AB, Alfa Laval AB, Trelleborg AB, Coor Service Management AB. Styrelseledamot i Pernod Ricard SA.

Oberoende: Ledamoten anses oberoende.

Johan Skoglund

VD och koncernchef samt styrelseledamot. Invald i styrelsen: 2003 Aktier i JM: 26 063 Konvertibler i JM: 4 871 058 kr Väsentliga aktieinnehav och delägarskap i företag som bolaget har betydande affärsförbindelser med: 0

Ålder: 48 år Utbildning: Civilingenjör, KTH, Stockholm och Civilingenjörsprogrammet, Handels-

Arbetslivserfarenhet: 24 år i JM i olika befattningar såsom platsingenjör, projektledare, regionchef, affärsenhetschef och VD.

Andra väsentliga uppdrag: Styrelseledamot i Castellum AB, Sveriges Byggindustrier och Mentor Sverige.

Oberoende: Ledamoten anses i sin egenskap av VD och koncernchef vara beroende.

Åsa Söderström Jerring

högskolan, Stockholm.

Styrelseledamot och ledamot i investeringsutskottet och ersättningsutskottet. Invald i styrelsen: 2007 Aktier i JM: 5 000

Ålder: 54 år Utbildning: Civilekonom, Stockholms Universitet

Arbetslivserfarenhet: 25-årig erfarenhet av bygg- och fastighetsbranschen, bland annat som informationschef NCC Bygg, VD Ballast Väst och VD SWECO Theorells. Andra väsentliga uppdrag: Styrelseledamot i Geveko AB, Rejlers AB, Comfort-kedjan AB, ELU Konsult AB, Arkitekterna Krook & Tjäder AB och San Sac AB. Ordförande i Byggsektorns Etiska Råd samt FIA Förnyelse i anläggningsbranschen.

Oberoende: Ledamoten anses oberoende.

Torbjörn Torell

Styrelseledamot och ledamot i investeringsutskottet. Invald i styrelsen: 2004

Aktier i JM: 5 000

Ålder: 55 år Utbildning: Civilingenjör KTH samt managementutbildningar vid Handelshögskolan i Stockholm.

Arbetslivserfarenhet: VD och koncernchef samt styrelseledamot i Scandiaconsult AB (publ.) under 6 år, VD i Åke Larson Byggare under 3 år samt 13 år på Skanska bland annat i olika chefsbefattningar. Styrelseordförande i Arsenalen AB, Point Gruppen AB. Styrelseledamot i Carl Bro AS.

Andra väsentliga uppdrag: VD och koncernchef för Bravida AB sedan hösten 2004.

Oberoende: Ledamoten anses oberoende. Kia Orback Pettersson

Styrelseledamot och ledamot i revisionsutskottet.

Invald i styrelsen: 2010 Aktier i JM: 740 Ålder: 51 år

Utbildning: Civilekonom

Arbetslivserfarenhet: 20 års erfarenhet från ledande befattningar inom detaljhandel, fastighets- och mediabranschen, bland annat som VD för Sturegallerian och vVD Guldfynd/Hallbergs.

Andra väsentliga uppdrag: Partner i Konceptverkstan. Ordförande i styrelsen för NAI Svefa AB och Ponderus Invest AB samt ledamot av Forsen Projekt AB, Hemtex AB, Jernhusen AB, Kungsleden AB, Springtime AB och Tengbomgruppen AB.

Oberoende: Ledamoten anses oberoende.

ARBET STAGARREPRE SENTANTER

Jonatan Sundelin Född 1970. Betongarbetare Ledamot i styrelsen sedan 2004. Aktier i JM: 0 Konvertibler: 0

Johan Wegin

Född 1965. Byggnadsingenjör Ledamot i styrelsen sedan 2002. Aktier i JM: 0 Konvertibler: 352 018 kr

Peter Skogert

Född 1973. Betongarbetare Suppleant i styrelsen sedan 2005. Aktier i JM: 0 Konvertibler: 172 264 kr

Stefan Brodén

Född: 1952. Nätverkstekniker Suppleant i styrelsen sedan 2007. Aktier i JM: 537 Konvertibler: 39 608 kr

STYREL SEN S SEKRETERARE

Urban Lilja Född 1952, Chefsjurist i JM AB Styrelsens sekreterare sedan 1996. Aktier i JM: 13 803 Konvertibler: 3 523 364 kr

REVISORER

Ernst & Young AB Ingemar Rindstig Auktoriserad revisor Jonas Svensson Auktoriserad revisor Ernst & Young AB omvaldes som revisorer i JM AB på årsstämman i april 2008.

Angivna innehav avser eget eller närstående fysisk eller juridisk persons innehav av aktier och andra finansiella instrument i JM AB per 2011-02-28.

Övre raden fr.v.: Johan Skoglund, Claes Magnus Åkesson, Helena Söderberg, Sten Hamberg, Fredric Kastevik, Nedre raden fr.v.: Zdravko Markovski, Sören Bergström, Urban Lilja, Lennart Henriz.

KONCERNLEDNING *

Johan Skoglund VD och koncernchef

Anställningsår: 1986 Medlem i koncernledningen: 2000

Aktier i JM: 26 063 Konvertibler: 4 871 058 kr Ålder: 48 år. Civilingenjör KTH, Stockholm 1986 och Civilingenjörsprogrammet Handelshögskolan, Stockholm 1998.

Tidigare befattningar i JM: 16 år i olika befattningar som platsingenjör, projektledare, regionchef och affärsenhetschef. Sedan den 1 nov 2002 VD och koncernchef.

Styrelseledamot i Castellum AB, Sveriges Byggindustrier och Mentor Sverige.

Sören Bergström

Affärsenhetschef JM Bostad Riks och Inköpsdirektör Anställningsår: 1988 Medlem i koncernledningen: 2001

Aktier i JM: 863 Konvertibler: 3 040 224 kr

Ålder: 54 år. Civilingenjör KTH. Civilingenjörsprogrammet Handelshögskolan 1996. Executive Management Program Handelshögskolan 2001.

Tidigare befattningar i JM: Projektledare, VD i tre olika dotterbolag och regionchef. Affärsenhetschef JM Produktion 2002–2006. Affärsenhetschef JM Bostad Riks 2007–.

Styrelseledamot i JM Danmark A/S, JM Construction S.A., JM Suomi Oy, Seniorgården AB och AB Borätt.

Sten Hamberg

Affärsenhetschef JM Norge samt JM Danmark, Finland och Belgien Anställningsår: 1980 Medlem i koncernledningen: 1999

Aktier i JM: 20 019 Konvertibler: 3 305 212 kr

Ålder: 60 år. Jur. kand. Uppsala Universitet 1976.

Tidigare befattningar i JM: Bolagsjurist, VD AB Borätt och Seniorgården AB. Affärsenhetschef Affärsutveckling/ Fastigheter. Affärsenhetschef JM Bostad Riks 2005–2006 respektive JM Affärsutveckling 2007–2008. Affärsenhetschef JM Norge samt JM Danmark, Finland och Belgien 2009–. Styrelseordförande i JM Norge AS,

JM Suomi Oy och JM Danmark A/S samt Bofrämjandet.

Lennart Henriz

Verksamhetsutveckling (Teknik, Kvalitet och miljö samt IT) Anställningsår: 1978 Medlem i koncernledningen: 1999

Aktier i JM: 10 471 Konvertibler: 3 523 364 kr

Ålder: 57 år. Civilingenjör KTH 1978. Tidigare befattningar i JM: Utvecklingschef, IT-chef, vVD och regionchef AB Projektgaranti, kvalitets- och miljöchef. Chef verksamhetsutveckling 2000–.

Fredric Kastevik

Affärsenhetschef JM Produktion samt VD JM Entreprenad AB Anställningsår: 1997 Medlem i koncernledningen: 2010

Aktier i JM: 9 988, varav 6 000 i kapitalförsäkring Konvertibler: 1693 506 kr

Ålder: 37 år. Civilingenjör KTH, Väg och Vatten 1997, Civilingenjörsprogrammet IFL/Handelshögskolan 2007.

Tidigare befattningar i JM: Regionchef JM Entreprenad, arbetschef, entreprenadingenjör, arbetsledare. Affärsenhetschef JM Produktion 2010–.

Styrelseledamot i JM Entreprenad AB, Stockholms Byggmästarförening samt Sveriges Byggindustrier Region Öst.

Urban Lilja Chefsjurist och sekreterare i JMs styrelse Anställningsår: 1996 Medlem i koncernledningen: 1996

Aktier i JM: 13 803 Konvertibler: 3 523 364 kr Ålder: 58 år. Jur. kand. Lunds Universitet 1978.

Notariemeritering Borås tingsrätt, advokat vid Friman & Carlander Advokatbyrå, bolagsjurist vid Celsius Industrier AB och

Akzo Nobel AB.

Styrelseledamot i JM Entreprenad AB.

Zdravko Markovski

Affärsenhetschef JM Bostad Stockholm, JM Fastighetsutveckling samt chef Marknadskommunikation och Affärsutveckling Anställningsår: 1987 Medlem i koncernledningen: 2002 Aktier i JM: 9 883

Konvertibler: 2 282196kr

Ålder: 46 år. Civilingenjör KTH 1987. Tidigare befattningar i JM: Projektledare, regionchef och affärsenhetschef JM Bostad. Affärsenhetschef JM Bostad Stockholm 2003–.

Styrelseordförande i AB Borätt och Seniorgården AB.

Helena Söderberg

Personaldirektör Anställningsår: 2010 Medlem i koncernledningen: 2010

Aktier i JM: 0

Konvertibler: 0 kr Ålder: 43 år. Linjen för personal- och arbetslivsfrågor vid Uppsala universitet

1. Nordisk HR Director Alstom Transport 2007–2010, 16 år inom Skanska-koncernen i olika HR-funktioner.

Claes Magnus Åkesson

Ekonomi- och Finansdirektör Anställningsår: 1998 Medlem i koncernledningen: 1998 Aktier i JM: 50 666, varav 48 000 i kapitalförsäkring Konvertibler: 3 523 364 kr

Ålder: 51 år. Civilekonom Handelshögskolan Stockholm 1984. Advanced Management Programme, INSEAD, Frankrike.

Ericsson-koncernen 1987–1998: Chefscontroller Asien 1994–1996, ekonomi- och finanschef Malaysia 1996–1997 samt regioncontroller Asien 1997–1998.

Styrelseledamot i Concentric AB, JM Norge AS samt JM Construction S.A.

ANDRA LEDANDE BEFATTNING SHAVARE

Annika Berg, Region Stockholm Nord Jonas Håkansson, Region Syd Per Johansson, Marknad Bostad Stockholm Mikael Matts, Region Öst Per-Anders Olsson, Region Malmö Martin Svahn, Region Väst Pär Vennerström, Region Stockholm Syd Anders Wimmerstedt, Produktion Bostad Stockholm Mikael Åslund, Region Stockholm Stad

Lars-Olof Höglund, JM Fastighetsutveckling Birgitta Seeman, Seniorgården AB och AB Borätt Jonny Änges, JM Stombyggnad AB och JM Inredning i Stockholm AB

Magnus Berg, JM Norge AS Christopher Lee, JM Construction S.A., Belgien Lars Svärd, JM Suomi OY, Finland Anders Wahrer, JM Danmark A/S, Danmark.

* Helene Hasselskog, personaldirektör, och Sofia Ljungdahl, affärsenhetschef JM Fastighetsutveckling, var medlemmar i koncernledningen del av året.

Angivna aktieinnehav avser innehav per 2011-02-28.

God kursutveckling

AKTIEKAPITAL

JM-aktien är noterad på Nasdaq OMX Stockholm, segmentet Mid Cap. Aktiekapitalet uppgår till 83,4 mkr fördelat på 83,4 miljoner aktier med ett kvotvärde om 1 krona med lika rösträtt. Börsposten är 200 aktier.

AKTIEÄGARMÅL

JMs aktieägare ska erhålla en högre totalavkastning, det vill säga summan av utdelning och värdeökning, än aktieägare i företag med liknande verksamhet och riskprofil.

KURSUTVE CKLING OCH AVKASTNING

JM-aktien ingår från och med 2009 i OMX Stockholmsbörsens index "SX252010 Household Durables". Under 2010 steg JMs aktiekurs med 28 procent, att jämföras med en stigning om 15 procent för SX252010, och en stigning om 15 procent för ett annat relevant jämförelseindex för JM, SX201030. Det generella indexet på OMX Stockholmsbörsen, OMX Stockholm_PI, steg 23 procent under 2010. JM-aktien noterades som högst under året till 160 kronor den 29 december och som lägst till 98,50 kronor den 20 maj. Direktavkastningen, det vill säga föreslagen utdelning i förhållande till börskurs i slutet av året, uppgick till 2,9 procent (2,0). Totalavkastningen under 2010 uppgick till 30 procent (186).

Totalavkastning, %	2010	Genomsnitt per år 2006–2010
JM	30	47
Stockholmsbörsen	26	13

Totalavkastning JM, 2006–2010	%	Index
2010	30	242
2009	186	186
2008	– 60	65
2007	– 16	163
2006	94	194
2006-01-01	-	100
Genomsnittligt 5 år	47

OMSÄTTNING OCH BÖRSVÄRDE

JM-aktier till ett värde av totalt 13,5 mdkr (11,3) omsattes under 2010. Den genomsnittliga dagsomsättningen var cirka 53 mkr (45). Omsättningshastigheten, det vill säga aktiens likviditet, uppgick till 129 procent (198) under året att jämföra med hela börssnittet på 96 procent (119). Bolagets börsvärde uppgick vid årets utgång till 13,1 mdkr (10,2).

ÄGARSTRUKTUR

Per den 31 december 2010 uppgick antalet aktieägare till 12 968 (12 890). De tio största svenska ägarna stod för 54,1 procent (45,2) av kapitalet och de utländska ägarna för 18,9 procent (24,5).

UTDELNINGSPOLICY

Aktieutdelningen över åren ska avspegla den totala verksamhetens resultatutveckling. Genomsnittligt över en konjunkturcykel ska utdelningen motsvara 50 procent av koncernens resultat efter skatt. Resultatet från fastighetsförsäljningar är en naturlig del i JMs projektutveckling, och inkluderas i utdelningsberäkningen. Den föreslagna utdelningen för 2010 uppgår till 4,50 kronor (2,50) per aktie.

Överföring till aktieägare, Mkr	Utdelning	Inlösen	Summa
2006	247	1 002	1 249
2007	415	1 013	1428
2008	489	992	1481
2009	-	-	-
2010	208	-	208
Summa	1359	3 007	4 366

Aktieägare per 31 december 2010	% av antal aktier
AMF Försäkring och Fonder	11,1
Swedbank Robur fonder	9,5
S-E-Banken – fonder och Gamla Livförsäkringsbolaget SEB Trygg Liv	6,5
AFA Försäkringar	5,8
Nordea – fonder	5,5
Heirloom Asset Management AB	4,5
Lannebo fonder	3,2
Fjärde AP-fonden	2,9
Enter Fonder	2,7
Folksam – KPA – Förenade Liv	2,4
Andra AP-fonden	2,0
Livförsäkrings AB Skandia och Fonder	1,7
Handelsbanken – fonder	1,6
Länsförsäkringar – fonder	1,5
Stefan Persson Placering AB	0,6
Utländska aktieägare	18,9
Övriga aktieägare	19,6
Summa	100,0

Antal aktieägare per 2010-12-31: 12 968 st

Antalet aktier per 2010-12-31 uppgår till 83 401 883

	Aktiedata1)
Kronor per aktie	2010	2009	2008	2007	2006
Börskurs per den 31/12	157,5	123	43	132,50	166
Högst/lägst betalkurs under året	160/98,5	129,50/33,40	152/26,30	264/107,25	168,50/87,50
Direktavkastning per den 31/12 (%)	2,9	2,0	0	4,2	2,7
Börsvärde per den 31/12 (mkr)	13 110	10 236	3 578	11 777	15 320
Resultat per aktie före och efter utspädning	7,10	4,40	9,50	18,30	16,40
Exploateringsfastigheter
Marknadsvärde	96	83	88	91	77
Bokfört värde	65	60	68	59	47
Projektfastigheter
Marknadsvärde	8	7	8	12	12
Bokfört värde	8	7	7	9	9
Eget kapital (redovisat)	47	44	39	44	39
Utdelning	4,50 2)	2,50	0	5,50	4,50
Utdelning i % av resultat per aktie	63	57	0	30	27
P/E tal per den 31/12	22	28	5	7	10
Antal aktier per den 31/12	83 237 058 3)	83 216 883 4)	83 216 883 4)	88 879 308 5)	92 289 764
Genomsnittligt antal aktier före utspädning	83 229 492	83 216 883	85 968 011	91 076 274	95 453 698
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning	84 671 817	84 376 081	85 991 380	91 090 084	95 453 698

1) Räkenskapsår 2008 och tidigare är ej omräknat enligt IFRIC 15.

2) Enligt styrelsens förslag.

3) 164 825 återköpta aktier ingår ej.

4) 185 000 återköpta aktier ingår ej.

5) 35 000 återköpta aktier ingår ej.

ÄGARBILD PER 2010-12-31

Aktieinnehav	Antal aktieägare	% av alla aktieägare	Äger tillsammans antal aktier	% av aktiekapital
1–500	8 688	67,0	1 627 537	2,0
501–1 000	1998	15,4	1 676 721	2,0
1 001–5000	1 666	12,8	3 850 057	4,6
5 001–20000	332	2,6	3 339 954	4,0
20 001–100000	157	1,2	6 957 368	8,3
100 001–	127	1,0	65 950 246	79,1
Summa	12 968	100,0	83 401 883	100,0

FÖRÄNDRINGAR I AKTIEKAPITALET 2006–2010

År	Split	Inlösen av aktier, mkr	Antal aktier	Kvotvärde/ aktie	Aktiekapital, mkr
2006		–6,4	23 072 441	4 kr	92,3
2006	4:1		92 289 764	1 kr	92,3
2007		– 3,4	88 914 308	1 kr	88,9
2008		– 5,5	83 401 883	1 kr	83,4
2009			83 401 883	1 kr	83,4
2010			83 401 883	1 kr	83,4

kursutveckling

OMX Household Durables_PI JM Källa: NASDAQ OMX JM OMX Stockholm_PI OMX Household Durables_PI Omsatt antal aktier 1000-tal (inkl.efteranm.) Källa: NASDAQ OMX

Välkommen till JMs årss tämma

Aktieägarna i JM AB kallas härmed till årsstämma torsdagen den 28 april 2011 kl. 16.00 på JMs huvudkontor, Gustav III:s boulevard 64, i Solna.

ANMÄLAN

Aktieägare, som önskar deltaga i årsstämman, ska dels vara införd i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken onsdagen den 20 april 2011, dels anmäla sig till bolaget senast onsdagen den 20 april 2011 före kl. 16.00 på något av följande sätt:

	JM ABs webbplats: www.jm.se (endast för privatpersoner)
E-post:	monica.charron@jm.se
Post:	JM AB, 169 82 Stockholm
Telefon:	08-782 87 00
Fax:	08-782 8624

Aktieägare, som låtit förvaltarregistrera sina aktier och önskar deltaga i årsstämman, måste genom förvaltares försorg tillfälligt låta inregistrera aktierna i eget namn, så att vederbörande är införd i aktieboken onsdagen den 20 april 2011. Inträdeskort till stämman kommer att utsändas.

UTDELNING

Styrelsen föreslår, att till aktieägarna utdelas 4,50 kronor per aktie. Som avstämningsdag för utdelning föreslås tisdagen den 3 maj 2011. Beslutar årsstämman enligt förslaget, beräknas utdelningen komma att utsändas av Euroclear Sweden AB den 6 maj 2011.

KOMMANDE INFORMATI ONSTILLFÄLLEN

28 april 2011	Delårsrapport januari–mars 2011
	Årsstämma 2011
24 augusti	Delårsrapport januari–juni 2011
28 oktober	Delårsrapport januari–september 2011
10 februari 2012	Bokslutskommuniké 2011
26 april 2012	Delårsrapport januari–mars 2012
	Årsstämma 2012

Rapporterna finns på svenska och engelska och kan beställas från JM AB, Koncernstab Ekonomi och Finans, tel. 08-782 87 00 eller via www.jm.se/investerare.

urval av exploateringsfastigheter samt ProjektfastigheteR

Urvalet av exploateringsfastigheter har skett dels utifrån storleken på projekten och dels utifrån tidsaspekten; de är påbörjade eller kommer att påbörjas under de närmaste åren.

EXPLOATERING SFA STIGHETER BOSTAD SUTVE CKLING

				Sverige
Land	Fastighet/projekt Kommun Läge	Antal bostäder i ej produk tionsstartade projekt cirka	Utvecklings period	Nuvarande uthyrbar yta dec 2010 m2	Hyresintäkter 2010 Mkr	Upplåtelseform	Planprocess Planskede Produktion
Sverige	Liljeholmskajen	1 400	2001–2016		0,4		Detaljplan – 740 bostäder
	Stockholm
	Årstadal/Liljeholmen					Brf	Produktionsstart 2001
Sverige	Liljeholmen	280	2013–2016	2 800	4,0		Detaljplan 2013
	Stockholm
	Liljeholmen/Gröndal					Brf	Produktionsstart 2013
Sverige	Sandhamn	280	2011–2014				Detaljplan 2009
	Farsta
	Stockholm					Brf	Produktionsstart 2011
Sverige	Telefonplan	210	2010–2013				Detaljplan 2010
	Stockholm
	Telefonplan					Brf	Produktionsstart 2011
Sverige	Järvastaden	670	2007–2020				Detaljplan
	Solna/Sundbyberg Norra Solna och Sundbyberg					Brf/Äg	Produktionsstart 2007
Sverige	Dalénum	700	2007–2018				Detaljplan 2010
	Lidingö
	Sjönära					Brf	Produktionsstart 2010
Sverige	Kvarnholmen	1 050	2009–2020	ca 20 000	12,8		Detaljplan – 200 bostäder
	Nacka
	Sjönära					Brf	Produktionsstart 2010
Sverige	Charlottendal/Farstadal	440	2002–2017				Detaljplan – 60 bostäder
	Värmdö
	Gustavsberg					Brf/Äg	Produktionsstart 2003
Sverige	Östermalm	275	2005–2014				Detaljplan
	Västerås
	City					Brf	Produktionsstart 2005
Sverige	Industristaden	470	2002–2016	8 300	2,9		Detaljplan 2011
	Uppsala
	Kungsängen					Brf	Produktionsstart 2003
Sverige	Librobäck	300	2011–2017	7 200	4,1		Detaljplan 2011
	Uppsala
	Yttre Luthagen					Brf	Produktionsstart 2012
Sverige	Kviberg	240	2003–2015				Detaljplan 2009
	Göteborg
	Vid Säveån					Brf	Produktionsstart 2010
Sverige	Västra Eriksberg	220	2009–2015				Detaljplan
	Göteborg
	Norra Älvstranden					Brf	Produktionsstart 2009
Sverige	Juvel Kvarnen	290	2006–2015				Detaljplan 2011
	Göteborg
	Norra Älvstranden					Brf	Produktionsstart 2006
Sverige	Dockan	215	2003–2016				Detaljplan – 110 bostäder
	Malmö Västra Hamnen					Brf	Produktionsstart 2003

Sverige (fortsättning)
Land	Fastighet/projekt Kommun Läge	Antal bostäder i ej produk tionsstartade projekt cirka	Utvecklings period	Nuvarande uthyrbar yta dec 2010 m2	Hyresintäkter 2010 Mkr	Upplåtelseform	Planprocess Planskede Produktion
Sverige	Lomma	580	2003–2017				Detaljplan
	Lomma
	Lomma Hamn					Brf/Äg	Produktionsstart 2004
Sverige	Kugghjulet	475	2013–2020	17 500	9,0		Detaljplan 2014
	Lund
	Västra Lund					Brf	Produktiosstart 2014
Sverige	Raffinaderiet	345	2009–2015	4 400	2,7		Detaljplan 2010
	Lund
	Vid stationen					Brf	Produktionsstart 2011
Summa		8 440
	Ej specificerade byggrätter	12 260
	Totalt antal byggrätter i Sverige	20 700

Brf = Bostadsrättsförening.  Äg = Äganderätt (småhus).

				utland
Land	Fastighet/projekt Kommun Läge	Antal bostäder i ej produk tionsstartade projekt cirka	Utvecklings period	Nuvarande uthyrbar yta dec 2010 m2	Hyresintäkter 2010 Mkr	Upplåtelseform	Planprocess Planskede Produktion
Norge	Stongafjellet	500	2005–2015				Reguleringsplan
	Askøj Bergen
	Naturnära, havsutsikt					Ägarlägenheter	Produktionsstart 2005
Norge	Koltveit	320	2012–2018				Reguleringsplanarbete
	Fjell, Bergen
	Sjönära					Ägarlägenheter	Produktionsstart 2012
Danmark	Enghave Brygge	485	2010–2016				Lokalplan 2010
	Köpenhamn
	Vid hamnen					Ägarlägenheter	Produktionsstart 2011
Summa		1305
	Ej specificerade byggrätter	5 495
	Totalt antal byggrätter i utlandet	6 800

PROJEKTFA STIGHETER

Uthyrningsbar yta, m2 (inklusive garage)	Bostads fastigheter (hyresrätter)	Fastigheter under utveckling	Färdigutveck lade projekt fastigheter
Storstockholm	-	57 621	427
Övriga Sverige	-	-	4 368
Utland	-	-	2 868
Summa	-	57 621	7 663

UTHYRBARA YTOR, LOKALFÖRDELADE

FASTIGHETER UNDER UTVECKLING

			Total			Hyresintäkter	Hyresintäkter
Nr	Fastighet	Ålder	uthyrbar yta		Uthyrbar yta, uppdelad	2010	fördelade	Utveckling
	Kommun	Byggår		Hotell	Bostäder		Hotell/Kontor	Beskrivning
	Adress	Ombyggnadsår		Kontor	Övrigt		Butiker	Större hyresgäster
	Beskrivning			Butik	Garage		Bostäder
							Övrigt/Garage
			m2	m2	m2	Mkr	%
1	Kallhäll 1:22	1907	17123	0	0	9,7	32	Utveckling av kontor
	Järfälla			2 794	13 599		0	och industri
	Fabriksvägen			0	730		0	Haglöfs
	Lätt industri						68	Friskis & Svettis m. fl.
2	Dalénum	1912–1960	40 498	0	0	39,5	57,5	Utveckling av kontor
	Lidingö	2009		21873	18 625		0	AGA
	Södra Kungsvägen			0	0		0	Bring
	Kontor m.m.						42,5	Recco m.fl.

FÄRDIGUTVECKLADE projektFA STIGHETER

Nr	Fastighet	Ålder	Taxering 2010	Total uthyrbar yta	Uthyrbar yta, uppdelad		Intäkter 2010	Hyres intäkter fördelade	Större hyresgäster
	Kommun	Byggår	Tax.värde		Hotell	Bostäder	Hyresintäkter	Hotell/Kontor
	Adress	Ombyggnadsår			Kontor	Övrigt		Butiker
	Beskrivning				Butik	Garage		Bostäder
								Övrigt/Garage
			Mkr	m2	m2	m2	Mkr	%
3	Yxlö 3:51	1984	1,5	427	0	0	0,5	0	Internt utnyttjat av JM
	Nynäshamn	2009			0	427		0
	Ådudden				0	0		0
	Konferensanläggning							100
4	Beitostølen	1990	2,6	90	0	90	0,0	0	Internt utnyttjat av JM
	Beitostølen, Norge				0	0		0
	Øystre Slidre				0	0		100
	Hytte							0
5	Norge, Grefsen (50%)	1978	27,6	2 558	0	0	1,5	100	Steinar Hansen AS
	Bærum, Norge	1986			2 003	555		0	Danmon Norge AS
	Bærumsveien 473				0	0		0	Oslo Hundeskole
	Kontor							0
6	Tulpansvampen 2	2009–2010	-	4 368	0	0	0,0	0	Vårdboende
	Norrtälje				0	4 368		0	Norrtälje kommun
	Asteroidvägen				0	0		0
	Vårdboende							100
7	Hotell Societeten	1700	1,7	220	0	0	0,3	0	Nord-Jarlsbergsmuseene
	Holmestrand, Norge	1999			0	220		0
					0	0		0
	Museielokal							100

HUVUDKONT OR OCH STOCKH OLMSKONT OR

JM AB

169 82 Stockholm Besöksadress: Gustav III:s boulevard 64, Solna Tel. 08-782 87 00, fax 08-782 86 00 Internet: www.jm.se

REGI ON- OCH LOKALK ONTOR

Region Öst Uppsala (regionkontor) Sylveniusgatan 2 Box 1334, 751 43 Uppsala Tel. 018-66 03 00, fax 018-66 03 10

Linköping Brigadgatan 24, 587 58 Linköping Tel. 013-37 14 00, fax 013-37 14 09

Västerås Kopparbergsvägen 8, 722 13 Västerås Tel. 021-81 20 00, fax 021-81 20 10

Örebro Vasastrand 11, 703 54 Örebro Tel. 019-764 15 10, fax 019-764 15 15

Region Väst Göteborg (regionkontor) Gårdatorget 2, 412 50 Göteborg Tel. 031-703 57 00, fax 031-335 88 70

Jönköping Tegnérgatan 5, 553 34 Jönköping Tel. 036-585 10 00, fax 036-12 03 66 Region Malmö och Region Syd Malmö (regionkontor) Box 327, 201 23 Malmö Besöksadress: Jörgen Kocksgatan 9 Tel. 040-16 56 00, fax 040-16 56 01

Halmstad Brogatan 1, 302 43 Halmstad Tel. 035-299 42 50, fax 035-10 67 45

DOTTER BOLAG SVERIGE

AB Borätt Box 6048, 171 06 Solna Besöksadress: Landsvägen 50 A, Sundbyberg Tel. 08-626 66 30, fax 08-626 98 20 www.boratt.se

Seniorgården AB Box 6048, 171 06 Solna Besöksadress: Landsvägen 50 A, Sundbyberg Tel. 08-626 66 30, fax 08-626 98 20 www.seniorgarden.se

JM Entreprenad AB 169 82 Stockholm Besöksadress: Strandbergsgatan 57 Tel. 08-782 87 00, fax 08-782 86 01 www.jm-entreprenad.se

DOTTER BOLAG UTLAND

Norge JM Norge AS Postboks 33 N-1306 Bærum Postterminal Besöksadress: Bærumsveien 473, Rud Tel. +47 67 17 60 00, fax +47 67 13 61 60 www.jm.no

Danmark

JM Danmark A/S Nyropsgade 14 DK-1602 København V Tel. +45 33 45 70 00, fax +45 33 45 70 70 www.jmdanmark.dk

Finland JM Suomi Oy Sinimäentie 8B FI-02630 Espoo Tel. +358 9 4730 2610, fax +358 9 4730 2616 www.jmsuomi.fi

Belgien

JM Avenue Louise 287 B-1050 Brussels Tel. +32 2 646 11 12, fax +32 2 646 96 26 www.jmconstruction.be

Produktion: JM och Lindermyr Produktion Text: JM Grafisk form: Holy Diver Layout och repro: Anette Andersson Foto/illustrationer: Torbjörn Bergkvist, Cadwalk, Carl Dahlstedt, Dark Arkitekter A/S, Dynagraph, Elitfönster, ETTELVA/Arkitekter/Pixprovider, Sune Fridell, Richard Hammarskiöld, HMXW Arkitekter, Tomas Jonson, Mathias Landefjord, kvarnholmen.com/mediabank, Perry Nordeng, Per Magnus Persson, Daniel Roos, Gro Storteig, Lars Strandberg, Älvstranden Utveckling AB och JM Tryckeri: Åtta.45 Tryckeri AB Papper: Galerie Art Silk 150g /300g

JM AB (publ) Postadress 169 82 Stockholm Besöksadress Gustav III:s boulevard 64, Solna Telefon 08-782 87 00 Telefax 08-782 86 00 Org.nr. 556045-2103 Internet www.jm.se