{0}------------------------------------------------

{1}------------------------------------------------

ישרס חברה להשקעות בע"מ דוח רבעוני ליום 30 בספטמבר 2025

17 בנובמבר 2025

{2}------------------------------------------------

ישרס חברה להשקעות בע"מ דוח רבעוני ליום 30 בספטמבר 2025

חברי הדירקטוריון:

שלמה איזנברג יו"ר הדירקטוריון

מיכל הוכמן דירקטורית בלתי תלויה

זאב וורמברנד דירקטור חיצוני

שלמה זהר דירקטור בלתי תלוי

עודד שמיר דירקטור חיצוני

{3}------------------------------------------------

תוכן עניינים

פרק א - דו"ח הדירקטוריון על מצב ענייני החברה

פרק ב - דוחות כספיים בלתי מבוקרים

פרק ג - מכתב הסכמה של רואה החשבון להכללת מידע

כספי

פרק ד - דו"ח בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית

{4}------------------------------------------------

{5}------------------------------------------------

תוכן עניינים

חלק א - הסברי הדירקטוריון למצב עסקי התאגיד

חלק ב - חשיפה לסיכוני שוק ודרכי ניהולם

חלק ג - היבטי ממשל תאגידי

חלק ד - הוראות גילוי בקשר עם הדיווח הפיננסי של הקבוצה

חלק ה - אירועים עיקריים לאחר תאריך הדוח על המצב הכספי

נספחים

דירקטוריון החברה מתכבד להגיש בזאת לבעלי המניות את דוח הדירקטוריון ליום 30 בספטמבר 2025 )להלן: "תקופת הדוח"( הכולל את פעילות החברה וחברות הבנות שלה.

{6}------------------------------------------------

חלק א'

הסברי הדירקטוריון למצב עסקי התאגיד

נתונים עיקריים מתוך תאור עסקי התאגיד

קבוצת ישרס

ישרס הינה מהחברות הציבוריות הוותיקות בישראל העוסקת, במישרין ובאמצעות חברות בנות ומסונפות, ב - 2 תחומי פעילות עיקריים:

נדל"ן מניב: החברה בעצמה ובאמצעות חברות בנות שלה, עוסקת ביזום, תכנון, הקמה, השכרה וניהול של מבני תעשיה ואחסנה, משרדים, פארקים לתעשיות עתירות ידע ומרכזים מסחריים.

נדל"ן למגורים ולמכירה: באמצעות חברות הבנות, עוסקת החברה בעיקר ב מכירת מלאי דירות, השבחה ומכירה של קרקעות בבעלותה המיועדות למבני מגורים.

סביבה עסקית

מלחמת "תקומה"

ב יום 9 ב אוקטובר 2025 נחתם הסכם בין ישראל לארגון הטרור חמאס להפסקת המלחמה בעזה והשבת החטופים לאחר שנתיים של מלחמה, אשר החלה ביום 7 באוקטובר 2023 והתפרסה לחזיתות רבות. במקביל הכריז נשיא ארה"ב על יוזמת שלום אזורית במסגרתה יורחבו הסכמי אברהם למדינות נוספות.

הסכם הפסקת האש ויוזמות השלום של הנשיא טראמפ הביאו בין היתר לעליות שערים חדות בשוק ההון ותיסוף השקל. עם זאת עלות המלחמה ועלויות השיקום הצפויות יגדילו את הגירעון בתקציב באופן שעלול להביא להאטה במשק, בנק ישראל הותיר את שיעור הריבית על כנה למרות הציפיות להפחתת הריבית. במסגרת תחזית בנק ישראל המעודכנת התוצר המקומי צפוי לצמוח בשנים 2025 ו 2026 ב שיעורים של 2.5% ו- 4.7% בהתאמה.

כן יצוין, שמאז פרוץ המלחמה החברה ממשיכה בפעילותה לרבות המשך התפעול, השיווק, הייזום, התכנון וההקמה של הנכסים שבבעלותה.

למועד אישור הדוחות הכספיים מידת ההשפעות המלחמה וסיומה בתשעת החודשים הראשונים של השנה אינן מהותיות .

השפעת האינפלציה והריבית

עד לשנת 2021 שעורי האינפלציה בישראל היו נמוכים ביותר ונעו במרבית השנים בטווח של עד .1% החל משנת 2021 חלה עליה בשיעורי האינפלציה בישראל - כאשר בשנת 2021 עלה מדד המחירים לצרכן בישראל ("המדד") בשיעור של ,2.8% בשנת 2022 עלה המדד בשעור חד של ,5.3% המדד המשיך לעלות גם בשנת 2023 בשיעור של .3.4% ב שנת 2024 עלה המדד בשיעור של .3.4% בתשעת החודשים הראשונים של שנת 2025 עלה המדד בשיעור של כ- .3%

בתגובה לעליית המדד ובהמשך להעלאות הריבית של הבנקים המרכזיים באירופה ובארה״ב , החל מחודש אפריל 2022 החליט בנק ישראל להעלות את הריבית והיא עלתה במספר פעימות משיעור אפסי בשנים האחרונות לריבית ליום 31 בדצמבר 2023 שעמדה על .4.75% ברבעון הראשון של שנת 2024 הוריד בנק ישראל את שיעור הריבית ב - 0.25% לשיעור של ,4.5% שיעור הריבית נשאר זהה גם במהלך תשעת החודשים הראשונים של שנת .2025

לחברה אגרות חוב והלוואות הצמודות למדד בהיקף של כ- 4,017 מיליוני ש''ח . לפיכך, המשך עלית המדד גרמה לגידול בעלויות המימון של החברה. מנגד, הנדל"ן המניב של החברה, ששוויו ליום 30 בספטמבר 2025 הינו כ- 8,884 מיליוני ש"ח, מושכר בהסכמי שכירות צמודי מדד המהווים הגנה אינפלציונית לטווח ארוך. כפועל יוצא, העלייה במדד הביאה לגידול בהכנסות.

{7}------------------------------------------------

מדד תשומות הבניה למסחר ולמשרדים בתקופת הדוח עלה בתשעת החודשים הראשונים של שנת 2025 בשיעור של כ- ,1.7% בשנת 2024 עלה המדד בשיעור של כ- ,2.6% ובשנת 2023 עלה המדד בשיעור של כ- .1.6% העלייה במדד תשומות הבנייה גורמת להתייקרות עלויות הבנייה של החברה בפרויקטים אותם היא יוזמת.

לקבוצה מספר פארקים טכנולוגיים, אשר השוכרים בהם הינם בעיקר חברות היי- טק ותעשיות עתירות ידע. תוצאות החברה מושפעות ממצב תעשיית ההיי- טק, שכן פגיעה בה עלולה להביא לצמצום הביקושים עבור השטחים הנדרשים על ידי חברות היי- טק.

{8}------------------------------------------------

להלן פירוט תחומי הפעילות של החברה, לרבות כל החברות המאוחדות שלה (להלן: "הקבוצה" או "קבוצת ישרס") בתשעת החודשים הראשונים של שנת 2025 (באלפי ש"ח):

מגזר נדל"ן מניב

NOI

	1-3/25	4-6/25	7-9/25	7-9/24	1-9/25	1-9/24	2024
הכנסות	137,861	137,346	140,317	141,016	415,524	408,258	547,775
הוצאות אחזקה	19,791	18,046	23,723	23,076	61,560	58,891	78,891
רווח גולמי (NOI)	118,070	119,300	116,594	117,940	353,964	349,367	468,884

וNOI (נתונים במיליוני ש"ח)

הגידול בהכנסות בתקופת הדוח ביחס לתקופה המקבילה אשתקד בשיעור של כ- 2% נובע בעיקר מעליה במדד המחירים לצרכן בתקופה, מגידול בהכנסות מהנכס בהר החוצבים ירושלים שנובע בעיקר משוכר שההכנסות בגינו אשתקד נרשמו באופן מדורג ומגידול בהכנסות בפארק גיסין פ"ת שנובע מרישום הכנסות לראשונה ברבעוו הנוכחי מהדיור הממשלתי (כניסה השוכר תתבצע באופן מדורג).

הגידול בהוצאות בתקופת הדוח ביחס לתקופה המקבילה אשתקד בשיעור של כ- 5% נובע בעיקר מארנונה בגין שטחים פנויים ומגידול בהוצאות תחזוקת פנים בנכס בהר החוצבים ירושלים.

הגידול בהוצאות ברבעון הנוכחי לעומת הרבעונים השני והראשון של שנת 2025 בשיעור של 31% ו- 20% בהתאמה. נובע בעיקר מהוצאות חשמל עונתיות. יצוייו כי הקיטוו בהוצאות ברבעוו השני של שנת 2025 הושפעו מהחזר ארנונה בגין שנים קודמות.

בתקופת הדוח השקיעה החברה סך של כ- 84 מיליון ש"ח בנדל"ן להשקעה בהקמה בעיקר בהקמת פארק המדע (שלב ג') רחובות ובתשלום אגרות והיטלים בפארק CITYLOG פ"ת.

לפרטים אודות הערכות שווי מהותיות ומהותיות מאוד ר' נספחים א' וב' לדוח הדירקטוריון.

{9}------------------------------------------------

FFO - מגזר נדל"ן מניב )Operations From Funds )בהתאם לגישת רשות ניירות ערך וכן AFFO בהתאם לגישת ההנהלה - )באלפי ש''ח(

כאמור לעיל, לחברה 2 תחומי פעילות עיקריים: נדל"ן מניב ונדל"ן למגורים ולמכירה. עם זאת יצוין, כי האסטרטגיה העסקית של החברה הינה המשך התמקדות בפיתוח תחום הנדל"ן המניב .

בהתאם לכך, ולצורך מתן מידע נוסף על תוצאות פעילות החברה במגזר הנדל"ן המניב, להלן מדד ה- FFO המקובל בשימוש בעולם ומעניק בסיס להשוואה בין חברות הנדל"ן המניב, אשר חושב בהתאם לגישת רשות לניירות ערך בנוגע לפעילות נדל"ן להשקעה וכן בהתאם לגישת ההנהלה מדד - AFFO. החברה בחנה את כל סעיפי ההוצאות ויחסה אותן בין המגזרים בהתאם לייחוס ספציפי )בעיקר מרבית הוצאות מכירה ושיווק, הנהלה וכלליות, מיסים וחלק מהוצאות המימון( או לפי יחוס הלוואות בהתאם לעלות הנכסים )מרבית הוצאות המימון(.

	1-3/25	4-6/25	7-9/25	7-9/24	1-9/25	1-9/24	2024
ליםחלק הבעסך NOI	110,991	112,207	109,601	111,045	332,799	328,907	441,136
תם בהוצאוק הבעליבניכוי חללפעילותמיוחסותהבאות ההמניבה:
קכירה ושיווהוצאות מ	)607(	)343(	)401(	)405(	)1,351(	)1,008(	)1,947(
ת( )טר ול פחלליות ) בנהנהלה וכ	7,912(	)6,330(	)7,730(	)6,588(	)21,972(	)19,756(	)31,767(
י, נטוחוב פיננסמימון בגין	)19,534(	)56,625(	)70,169(	)62,201(	)146,328(	)142,858(	)150,548(
פיםסים שוטהוצאות מ	)8,345(	)4,269(	)5,127(	)3,445(	)17,741(	)14,821(	)22,988(
תות לניירוגישת רש0FF לפיערך	74,593	44,640	26,174	38,406	145,407	150,464	233,886
קרן החובצמדה עלהפרשי ה	10,296	44,505	54,537	51,048	109,338	115,920	111,307
ההנהלהלפי גישתסך AFFO	84,889	89,145	80,711	89,454	254,745	266,384	345,193

לפרטים נוספים בדבר התאמת הרווח הנקי לסך ה-FFO לפי גישת רשות ניירות ערך ר' נספח ג' לדוח הדירקטוריון.

AFFO מגזר נדל"ן מניב בהתאם לגישת ההנהלה )נתונים במיליוני ש"ח(.

{10}------------------------------------------------

סיכום נתונים על נכסי החברה העיקריים ליום 30 בספטמבר 2025

NOIפוסהשנתי בתאלפימלאה )בש''ח(	CAP RATEלבהנחה שתפוסהמלאה	CAPRATEליום30.09.25	שווי נדל"ןלהשקעה)אלפיש"ח(	NOI1-9/25)אלפיש"ח(	שעורתפוסהליום30.09.25	שטחלהשכרהבמ"ר
79,000	7.2%	7.2%	1,085,017	58,983	97%	62,136	שליםכנולוגי ירוג.ט.י גן ט
51,000	7.3%	6.7%	694,542	35,129	91%	45,252	חוצביםגן טכנולוגי
36,000	7.6%	2.6%	476,471	9,430	30%	35,817	רוש(חוצבים )בגן טכנולוגי
40,000	6.6%	)1(3.8%	601,771	19,093	67%	33,476	לרמת החיי
29,000	7.3%	6.8%	385,781	19,514	88%	30,069	נתניה
22,000	7.4%	6.3%	295,400	13,966	88%	30,580	פ"תפארק עוגן
31,000	6.5%	6.5%	474,800	23,030	100%	53,631	חולון
45,000	6.7%	5.8%)1(	669,049	31,116	89%	40,488	ע רחובותשער המד
22,000	7.2%	6.4%	305,040	14,745	86%	24,157	ה אילןקשורת נוקרית הת
17,000	7.1%	6.6%	239,332	11,783	94%	9,696	ם88 ירושליאגריפס
13,000	7.4%	6.4%	175,083	8,662	86%	11,788	ה ר"גחם הבורסדימול מת
22,000	7.6%	7.6%	294,117	16,771	98%	26,225	עקרוןילו קריתמתחם צ.ב
12,000	7.8%	)2(6.8%	154,377	7,868	97%	48,273	עפולה
14,000	8.6%	7.6%	161,900	9,211	93%	26,584	יןל ראש העפארק סיב
13,000	7.5%	7.3%	173,173	9,454	99%	8,836	ר פ"תקניון הכיכ
57,000	6.7%	2.5%	853,644	15,717	78%	62,454	)3(ןפארק גיסי
6,000	6.8%	6.3%	88,400	4,201	94%	6,045	בם, תל אבימגדל שלו
							אחרים:
48,000	6.7%	6.5%	(720,067 )4	35,246	94%	)4(79,390	ביםנכסים מני
557,000	7.1%	5.8%	7,847,964	343,919	87%	634,897
16,000	-	-	1,036,305	10,045	-	-	קעותכויות בקרקרקעות וז
573,000	7.1%	5.8%	8,884,269	353,964	87%	634,897

)1( החישוב בנטרול הכנסה/ הוצאה חד פעמית שנרשמה בתקופה.

)2( כולל שוכר שנכנס במהלך הרבעון השני .2025

)3( ביום 7 במרץ 2024 זכתה חברה בת בבעלות מלאה של החברה במכרז שפרסם מנהל הדיור הממשלתי לפיו תשכיר חברת הבת את יתרת שטח שלב א' וכן חלק משטח בשלב ב' )לפרטים נוספים ר' באור 23ג')3( בדוחות הכספיים הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר 2024(. שעור התפוסה ליום 30 בספטמבר 2025 כולל את הסכם עם מנהל הדיור הממשלתי אשר הכנסות חלקיות בגינו חלקם התחילו ל הרשם במהלך הרבעון השלישי של שנת .2025

)4( הנתונים של נכסים מניבים אחרים )שטח ושווי( כוללים נכס ששימש את משרדי החברה בתל אביב שמוין ביום 30.09.25 לנדל"ן להשקעה בע קבות מעבר החברה למשרדיה החדשים, לפרטים נוספים ראה גם באור 3י לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 30 בספטמבר .2025

{11}------------------------------------------------

תכנון ופיתוח נכסים מניבים

קבוצת ישרס פועלת לפיתוח תיק הנכסים המניבים שלה, בשתי דרכים, האחת רכישת נכסים מניבים, ו השנייה, העיקרית , הינה פיתוח ובניית קרקעות אשר נמצאות בבעלותה. להלן פירוט הקרקעות הנמצאות בשלבים של בניה או פיתוח ותכנון עליהן יוקמו נכסים מניבים. סה"כ הנכסים הנמצאים בשלבי הקמה מסתכמים בכ- 119,100 מ"ר בתוספ ת כ- 2,005 מקומות חניה.

ההקמם בנכסי					שוויםבספריכולל	בניהעלותרתמשוע	זמניםלוח	NOIסהבתפו
שם	מיקום	יםשימוש	שיעורביצועהנדסי	שטחרהלהשכ)מ"ר(	כמותתמקומוחניה	קרקע)אלפיש"ח(	לסיום)אלפיש"ח(	צפוילסיוםהקמה	מלאהי)באלפש''ח(
ג'()שלבהמדעשערפארק	תרחובו	םמשרדי	42%	31,500	528	205,915	151,000	2026	32,000
להכרמטירתקמפוס	להכרמטירת	ם/משרדימסחר	-	41,600	680	48,080	324,000	2027	31,000
CITYLOG	תקוהפתח	האחסנ	-	16,000	71	73,870	137,000	2027	12,000
)1(א'()שלבם 6+7–בנייניגיטכנולוגן	םירושלי	ם/משרדימסחר	-	19,000	726	62,752	280,000	2027	20,000
)2(Aמגרשימק"אדוד-כתר	םירושלי	תמלונאוםומגורי	-	11,000	-	)2(106,079	100,000	2027	)*(-
סה"כ				119,100	2,005	496,696	992,000		95,000

*( לאור השלב המקדמי בו מצוי הפרוייקט, לא ניתן אומדן .

סעיף זה לעיל, כולל גם תחזיות, הערכות ואומדנים המתייחסים לאירועים ועניינים עתידיים )עלות בניה משוערת לסיום, לוח זמנים צפוי לסיום הקמה ו-NOI בתפוסה מלאה(, שהתממשותם אינה ודאית ואינה בשליטתה של החברה בלבד )"מידע צופה פני עתיד" כהגדרתו בחוק ניירות ערך, התשכ"ח1968-(. הערכות החברה כאמור מתבססות בין היתר על מידע הקיים בידי החברה נכון למועד זה, וכן על ניסיונה של החברה.

)1( התקבל אישור סופי לתב"ע המגדילה את זכויות הבניה לכ- 124,000 מ"ר במתחם . הנתונים המוצגים בטבלה מתייחסים לשלב א' בלבד.

)2( חלק מהנכס מסווג כנדל"ן להשקעה תחת קרקעות )סך של כ - 76 מיליון ש''ח( וחלק כסעיף קרקעות וזכויות בקרקע )סך של כ- 30 מיליון ש''ח(.

{12}------------------------------------------------

מגזר נדל"ן למגורים ולמכירה

להלן נתונים על תוצאות מגזר למגורים ולמכירה ליום 30.9.2025 )באלפי ש"ח(:

	לתקופה	שים שהשל 9 חודר 2025בספטמב	יום 30סתיימו ב	יוםסתיימו בשים שהשל 3 חודלתקופה2025מבר30 בספט
אתר	הכנסותשנזקפו	עלויותשנזקפו	קףרווח שנז	הכנסותשנזקפו	עלויותשנזקפו	קףרווח שנז
תמלאי דירו	4,346	1,887	2,459	51	-	51
חרותהכנסות א	3,136	2,944	192	1,085	1,051	34
סה"כ	7,482	4,831	2,651	1,136	1,051	85

להלן נתונים על פעילות בתחום המגזר למגורים ולמכירה ליום 30.9.2025 )באלפי ש"ח(:

		יםל 9 חודשתקופה שתזרים למבר30 בספטמו ביוםשהסתיי
אתר	פריםעלות בס	2025
קרקע(אי דירות+מקא )מלכתר דוד- י	35,612 )*(	7,623 )**(
ות )***(קעות וזכוימלאי קר	54,749	-
סה"כ	90,361	7,623

)*( סכום זה כולל סך של כ 30- מיליון ש''ח המופיע גם בטבלה נכסים בהקמה לעיל.

)**( סכום זה כולל מכירת הדירה האחרונה בפרוייקט משרד החוץ ומכירת מחסנים.

)***( לא כולל קרקע ברוסיה בסך של כ- 112.8 מיליון ש''ח.

{13}------------------------------------------------

תוצאות כספיות

להלן פירוט התוצאות הכספיות )באלפי ש"ח(:

	1-3/25	4-6/25	7-9/25	7-9/24	1-9/25	1-9/24	2024
בנדל"ן מני
הכנסות	137,861	137,346	140,317	141,016	415,524	408,258	547,775
חזקההוצאות א	)19,791(	)18,046(	)23,723(	)23,076(	)61,560(	)58,891(	)78,891(
	118,070	119,300	116,594	117,940	353,964	349,367	468,884
מכירהגורים ולנדל"ן למ
הכנסות	1,057	5,289	1,136	40,768	7,482	143,088	154,446
כירותעלות המ	)926(	)2,854(	)1,051(	)18,352(	)4,831(	)73,255(	)56,697(
	131	2,435	85	22,416	2,651	69,833	97,749
מירווח גול	118,201	121,735	116,679	140,356	356,615	419,200	566,633
ת )לה וכלליוכירה הנההוצאות מ	10,799(	)9,522(	)10,385(	)9,087(	)30,706(	)27,405(	)42,533(
, נטו )אות מימוןיבית והוצהוצאות ר	10,531(	)10,687(	)17,689(	)2,027(	)38,907(	)14,469(	)20,891(
מדהפרשי הצהוצאות ה	)10,296(	)44,505(	)54,537(	)51,048(	)109,338(	)115,920(	)111,307(
יות ומימוןסה"כ כלל	)31,626(	)64,714(	)82,611(	)62,162(	)178,951(	)157,794(	)174,731(
ר מימוןרווח לאח	86,575	57,021	34,068	78,194	177,664	261,406	391,902
קעהדל"ן להשדת( ערך נעליית )יריקמהשקעה ב הונדל"ן לה	-	)2,805(	-	-	)2,805(	-	223,581
טואחרות, נהוצאות(הכנסות )	)2,185(	)1,524(	)1,116(	871	)4,825(	)3,595(	)11,212(
מסרווח לפני	84,390	52,692	32,952	79,065	170,034	257,811	604,271
סה(על ההכנס )מסיםהטבת מ	)16,202(	)3,887(	)2,667(	)5,675(	)22,756(	24,280	)42,307(
רווח נקי	68,188	48,805	30,285	73,390	147,278	282,091	561,964
קנותשאינן מס לזכויותרווח מיוחשליטה	)5,545(	)5,163(	)4,924(	)4,985(	)15,632(	)14,981(	)28,126(
תעלי המנומיוחס לברווח נקי	62,643	43,642	25,361	68,405	131,646	267,110	533,838
אחרסד( כוללרווח )הפ	-	-	28,800	-	28,800	-	)51(
מניותלבעלי הל מיוחסרווח כול	62,643	43,642	54,161	68,405	160,446	267,110	533,787

הגידול בהוצאות ריבית והוצאות מימון, נטו נובע בעיקר מגידול בהיקף אגרות החוב וקיטון בהכנסות מניירות ערך סחירים**. השינוי בהפרשי הצמדה בין הרבעונים בתקופת הדוח** נובע מעליית מדד המחירים הידוע בשיעור של כ,1.36%- 1.28% ו- 0.29% בהתאמה.

ירידת ערך נדל"ן להשקעה נובע ת מהפחתת מס רכישה בגין הקרקע שנרכשה החברה בשגב שלום.

מיסים על הכנסה אשתקד מושפעים בעיקר מיצירת מיסים נדחים לראשונה בגין הפסדים מועברים כתוצאה מאישור שינוי מבנה פנימי.

רווח כולל אחר - נובע ממיון נכס ששימש את משרדי החברה וסווג כרכוש קבוע לנדל"ן להשקעה בעקבו ת מעבר החברה למשרדים החדשים, לפרטים נוספים ראה באור 3)י( לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 30 בספטמבר .2025

{14}------------------------------------------------

מאזן החברה

להלן הסבר לשינויים בסעיפי המאזן העיקריים ליום 30.9.2025 בהשוואה למאזן ליום 31.12.2024 )באלפי ש''ח(

ניסעיף מאז	30.9.2025	31.12.2024	נויהסבר לשי
םווה מזומנימזומנים וש	723,101	671,331	2025חודש יולידרה יט'( ברות חוב )סהנפקת אגע בעיקר מהגידול נובקייםרעונות חלת ומנגד פלות שוטפדרה ו מפעיהרחבת סבדרך שלשלוםקע בשגברכישת קרז' ו- יט'(, מת יד', טו', טחוב ) סדרושל אגרות30ברה ליוםים של החם המאוחדת הכספיי3ה לדוחו)ר' ביאורל"ןהקמה ונדשקעה בבנדל"ן לההשקעות2025(, מבספטמברת דיבידנד.יות ומחלוקמית של מנרכישה עצלהשקעה,
זמן קצרהשקעות ל	10,766	39,971	השקעות.ע ממימושהקיטון נוב
קעהנדל"ן להש	8,884,269	8,667,226	סינינכס בהרערוך של הקבוע ושימיון מרכושע בעיקר מהגידול נוברדיהברה למשמעבר החחברה עדכמשרדי הב ששימשבתל- אביה ליוםשל החברמאוחדיםכספיים הלדוחות הראה ביאורהחדשים )3ה)ר' ביאורגב שלוםקרקע בשמרכישתבר 2025(,30בספטמ2025(,פטמבריום 30 בסהחברה לאוחדים שלספיים המלדוחות הכלבקשורת )שקרית התפ"ת וממיוןפארק גיסיןלשוכרים במהתאמותחברההחלטת הזה עקבלסעיףה בהקמהלהשקעב'( מנדל"ןב' בנכס.קמת שלבלהקפיא ה
מהקעה בהקנדל"ן להש	390,617	352,666	ב ג'(המדע )שלארק שערהקמה בפמעבודותע בעיקרהשינוי נובפ"תחם צפוניעוגן מתים בפארקרות והיטלתשלום אגרחובות, מעהל"ן להשקעיף זה לנדלב ב'( מסקשורת )שן קרית התומנגד ממיוב ב' בנכס.הקמת שלה להקפיאטת החברעקב החל
לויותמן קצר וחאשראי לזותל התחייבוישוטפות שלזמן ארוך	455,516	414,944	ת.ות השוטפוגידול בחלויע בעיקר מהגידול נוב
אגרות חוב	3,488,420	3,230,314	2025חודש יולידרה יט'( ברות חוב )סהנפקת אגע בעיקר מהגידול נובחובל אגרותחלקיים שמפרעונותדרה ומנגדהרחבת סבדרך שלט'(.טו', טז' ו- י)סדרות יד',
תלבעלי מניוהון מיוחס	4,546,165	4,560,389	בען. הקיטון נומסך המאזכ- 44.2%ניות מהווהס לבעלי מהון המיוחמיתרכישה עצליון ש"ח ומכ- 149 מינד בסך שללוקת דיבידבעיקר מחכושמשיערוך רומקרן הוןת שוטפתח מפעילומנגד מרוושל מניות וחברהכמשרדי הא ששימשהר סיני ת"ת הנכס באה מעזיבקבוע כתוצ"ת.רק גיסין פדשים בפאשרדיה החומעבר למ
שליטהנן מקנותזכויות שאי	376,715	363,683
חדההון המאו	4,922,880	4,924,072

{15}------------------------------------------------

נזילות ומקורות מימון

ההשקעות שבוצעו בתקופת הדוח ובתקופה המקבילה אשתקד מומנו בעיקר מאמצעיה הנזילים של החברה, מהלוואות מבנקים ונותני אשראי אחרים, הנפקת אגרות חוב וממכירת נכסים.

תזרימי המזומנים שנבעו מפעילות שוטפת בתקופת הדוח הסתכמו לסך של כ- 237 מיליון ש"ח לעומת סך של כ- 320 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד. תזרימי המזומנים מפעילות שוטפת ב דוח המאוחד הושפעו גם מתזרים המזומנים במגזר הנדל"ן למגורים ולמכירה, המסווג את כל ההשקעות בקרקעות ובמלאי מקרקעין כפעילות שוטפת.

תזרימי המזומנים ששימשו לפעילות השקעה בתקופת הדוח הסתכמו לסך של כ- 197 מיליון ש"ח לעומת סך של כ- 191 מיליון ש"ח ב תקופה המקבילה אשתקד.

תזרימי המזומנים שנבעו מפעילות מימון בתקופת הדוח הסתכמו לסך של כ- 12 מיליון ש"ח לעומת מזומנים ששימשו לפעילות מימון בסך של כ- 374 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד.

היקפן הממוצע של הלוואות ואגרות החוב לזמן ארוך ב תקופת הדוח עמד על כ- 3,630 מיליון ש''ח )בשנת 2024 כ - 3,375 מיליון ש''ח( .

היקפו הממוצע של אשראי לזמן קצר ב תקופת הדוח עמד על כ - 435 מיליון ש''ח )בשנת 2024 כ- 386 מיליון ש''ח(.

בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 30.9.2025 קיים הון חוזר חיובי בסך של כ- 235 מי ליון ש"ח )ליום 31.12.2024 היה קיים הון חוזר חיובי בסך של כ- 232 מיליון ש"ח(. למען שלמות התמונה יצוין, כי בהתאם לעמדה משפטית של רשות ניירות ערך מס' 105-27 בדבר גילוי תזרים מזומנים חזוי יש לבצע התאמות שונות כאשר לאחר ביצוען ההון החוזר נשאר ללא שינוי. בנוסף, בנתונים הכספיים מתוך הדוחות הכספיים המיוחסים לחברה )להלן: "דוח הסולו"( קיים הון חוזר חיובי ליום 30.9.2025 בסך של כ- 31 מיליון ש''ח )ליום 31.12.2024 קיים הון החוזר חיובי בסך של כ- 52 מיליון ש''ח(. בהתאם לעמדה משפטית של רשות ניירות ערך מס' 105-27 בדבר גילוי תזרים מזומנים חזוי יש לבצע התאמות שונות גם על דוח הסולו כאשר לאחר ביצוען ההון החוזר בדוח סולו נשאר ללא שינוי.

הערכת החברה לפיה אין ה יא צפויה להיתקל בתקופה הקרובה בבעיית נזילות הינ ה בגדר מידע צופה פני עתיד. ההנחות והאומדנים ששימשו את דירקטוריון החברה בקביעתו הנ"ל מבוססים על הנתונים שבידי החברה כיום, אולם אין כל וודאות כי הנחות והאומדנים אלה יתממשו במלואם או בחלקם, הואיל והם תלויים , בין היתר, בגורמים חיצוניים, אשר אין לחברה יכולת השפעה עליהם או שהשפעתה עליהם מוגבלת.

{16}------------------------------------------------

פירעון - חוב פיננסי

שנהחמישיתואילך	שנה 4	שנה 3	שנה 2	שנה 1	ה"כ"מ ס		יתשעור ריבית( מח)אפקטיב
-	239,032	15,098	15,098	11,313	280,541	2.99	2.34%	מוסדיצמוד מדד
-	-	-	92,678	92,678	185,356	0.92	3.48%	אג"ח לאצמוד
2,018,866	361,348	332,106	739,564	353,724	3,805,608	4.11	1.96%	אג"חצמוד מדד
2,018,866	600,380	347,204	847,340	457,715	4,271,505

קצב פרעונות – נתונים במיליוני ש''ח

שעור ריבית משוקללת )ממוצעת(

	9/2025	2024
תלא צמוד ובנקאי ותהלוואות	-	9.00%
מוד מדדמוסדיים צהלוואות	2.35%	2.34%
צמודאג"ח לא	4.99%	4.96%
דאג"ח צמו	1.71%	1.76%

{17}------------------------------------------------

1שיעור ההיוון המשוקלל ביחס לעלות החוב המשוקללת הצמודה של החברה

שיעור תשואה משוקלל עלות החוב הממוצע

* שעור התשואה של אגרות החוב הצמודות סמוך לתאריך המאזן הינו .2.7%

LTV( יחס חוב פיננסי נטו לשווי נכסי הנדל"ן המניב כולל בהקמה של הקבוצה(

1 עלות גיוס החוב על פי סדרות האג"ח הצמודות של ישרס, לפי שיעור הריבית האפקטיבית והמח"מ לכל תקופה.

{18}------------------------------------------------

להלן טבלה המפרטת את תוצאות חישוב עמידת החברה באמות המידה הפיננסיות העיקריות שנקבעו במסגרת הנפקות אגרות החוב של החברה שבוצעו עד ליום 30 בספטמבר .2025 נכון ליום 30 בספטמבר 2025 עומדת החברה בכל אמות המידה הפיננסיות האמורות )ובכל ההתניות הפיננסיות האחרות המפורטות בבאור 19ח' לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר 2024(, כמפורט להלן:

30.9.2025ליום	) 1(נדרש	תה פיננסיאמת מיד
יון ש"ח4,546 מילח כ-	מיליון ש"מ - 1,500לא יפחת	מניותלבעלי הה המיוחסשל החברסך ההון
כ- 37%	על 70%לא יעלה	)*(נטוהון (CAP (ין בסיס הסי נטו לבהחוב פיננהיחס בין
7.4	על 16לא יעלה	)**(החברהNOI שלבין ה-ננסי נטו להחוב הפיהיחס בין
כ- 44.2%	של 20%משיעורלא יפחת	)***(מאזןלבין סך החברהצמי של הן ההון העהיחס שביהשל החבר

)1( מדובר בסכום ההתניה המקסימלי המופיע בשטרי הנאמנות לו התחייבה החברה כלפי מחזיקי אגרות החוב.

)***( הון עצמי של החברה ללא זכויות המיעוט.

ביחס לאגרות החוב )סדרות יד' ו- טו'( יצוין בנוסף, כי החברה התחייבה שלא תחלק דיבידנד לבעלי מניותיה בסכום העולה על הרווח השנתי הנקי המיוחס לבעלי המניות של החברה, בהתאם לדוחותיה הכספיים המאוחדים, שהצטבר החל מיום 1 בינואר 2011 ובניכוי חלוקות דיבידנד קודמות שבוצעו החל ממועד ההנפקה הראשונה של אגרות החוב של החברה )מתייחס לסדרה יד'(. כמו כן, מתחייבת החברה שלא לבצע חלוקת דיבידנד כך שההון העצמי יקטן מסך של 950 מיליון ש''ח.

ביחס לאגרת חוב )סדרה טז'( מתחייבת החברה שלא לבצע חלוקת דיבידנד כך שההון העצמי יקטן מסך של 1,100 מיליון ש''ח.

ביחס לאגרת חוב )סדרה יח'( מתחייבת החברה שלא לבצע חלוקת דיבידנד כך שההון העצמי יקטן מסך של 1,250 מיליון ש''ח.

ביחס לאגרת חוב )סדרה יט'( מתחייבת החברה שלא לבצע חלוקת דיבידנד כך שההון העצמי יקטן מסך של 1,950 מיליון ש''ח.

לעניין אמות מידה פיננסיות שנקבעו במסגרת הלווא ות שהועמדו לטובת החברה וחברות בנות שלה ר' באור 18ה' לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר .2024

ליום 30 בספטמבר 2025 החברה עומדת בכל אמות המידה הפיננסיות.

)*("חוב פיננסי" – חוב לזמן קצר בתוספת חלויות שוטפות של הלוואות לזמן ארוך, בתוספת חוב לזמן ארוך; "חוב פיננסי נטו" – חוב פיננסי בניכוי מזומנים ושווה מזומנים, ובניכוי השקעות לזמן קצר. "בסיס ההון נטו" – חוב פיננסי נטו, בתוספת סך ההון העצמי )כולל זכויות מיעוט( ובתוספת מסים נדחים לזמן ארוך.

)**( "NOI": רווח גולמי ממגזר נדל"ן מניב אשר נרשם בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה, המבוקרים או הסקורים )לפי העניין( האחרונים , בארבעת הרבעונים האחרונים שהסתיימו במועד הדוח הכספי לגביו מתבצעת הבדיקה.

{19}------------------------------------------------

יחסים פיננסיים עיקריים

לננסים שיחסים פיהחברה	1-3/25	4-6/25	7-9/25	7-9/24	1-9/25	1-9/24	2024
NOI )1(	118,070	119,300	116,594	117,940	353,964	349,367	468,884
)2(ם זהיםNOI נכסי	118,070	119,300	116,594	117,940	353,964	349,367	468,884
רותרשות ניי0FF גישת)3(ערך	74,593	44,640	26,174	38,406	145,407	150,464	233,886
ההנהלהFFO גישת)4(ב()נדל"ן מני	84,889	89,145	80,711	89,454	254,745	266,384	345,193
מצבירהאמצעים) 5(פנימית	78,399	102,594	71,516	113,966	252,509	317,767	429,456
ללאEBITDA()6(שערוכים(	107,703	112,524	106,617	131,547	326,844	392,533	503,350
ן העצמישעור ההולבעלי)המיוחסזןמסך המאהחברה(	45.8%	45.7%	44.2%	46.1%	44.2%	46.1%	45.5%
סיהחוב פיננהיחס ביןסיס ההוןנטו לבין ב)7((CAP (נטו	35.1%	36.7%	37%	36.4%	37%	36.4%	35.2%

)1( NOI רווח גולמי ממגזר נדל"ן מניב אשר נרשם בדוחות הכספיים של החברה המבוקרים או הסקורים )לפי העניין( האחרונים, על בסיס מאוחד.
- )2( NOI- מנכסים זהים לא כולל נכסים שנמכרו ו/או נרכשו במהלך התקופה.
  - )3( השינוי בין הרבעונים מושפע בעיקר משינוי בשעור האינפלציה.
- )4( לפרטים נוספים ר' גם טבלת FFO שבעמוד 6 לעיל וכן נספח ג' לדוח הדירקטוריון.
)5( אמצעים מצבירה פנימית מזומנים נטו שנבעו מפעילות שוטפת של החברה, בנטרול שינויים בסעיפי נכסים והתחייבויות, כפי שמופיעים סעיפים אלה בדוחותיה הכספיים של החברה. יובהר , כי חישוב זה לא בוצע בהתאם להנחי ות רשות ניירות ערך בנוגע לפעילות נדל"ן להשקעה. החברה ממשיכה להציג נתון זה היות ולדעתה מדובר בנתון חשוב הנותן מידע ביחס לחברה בכללותה, ביחס לכל תחומי פעילותה, כאשר זו גם דרך הבדיקה של חברת הדירוג מידרוג.
- )6( בנטרול ירידת )על יית( ערך.
)7( חוב פיננסי נטו אשראי לזמן קצר בתוספת חלויות שוטפות של התחייבוות לזמן ארוך בתוספת התחייבויות לתאגידים בנקאים ואחרים בתוספת אגרות חוב בניכוי מזומנים ושווה מזומנים והשקעות זמן קצר הניתנו לפדיון במיידי. בסיס ההון נטו – הון עצמי בתוספת חוב פיננסי נטו בתוספת מיסים נדחים בנטו.

הון עצמי בתוספת עתודה למס, נטו למניה המיוחס לבעלי מניות ביחס למניה.

יהס, נטו למנעתודה למבתוספתהון עצמי	יךנכון לתאר
883	31.12.21
954	31.12.22
1,034	31.12.23
1,114	31.12.24
1,113	31.03.25
1,108	30.06.25
1,121	30.09.25

{20}------------------------------------------------

תוכנית רכישה עצמית של מניות

ביום 17 בנובמבר 2024 החליט דירקטוריון החברה על אימוץ תוכנית לרכישה עצמית של מניות החברה בהיקף של עד 50 מיליון ש"ח, בתוקף עד ליום 31 ב מרץ .2025 ביום 23 במרץ 2025 אישר דירקטוריון החברה להאריך את תוקף תוכנית הרכישה העצמית הנ"ל כך שתסתיים ביום 31 בדצמבר ,2025 חלף יום 31 במרץ .2025 הרכישות מכוח התוכנית יבוצעו מעת ל עת, כפי שיקבע על ידי הנהלת החברה, אשר הוסמכה על ידי הדירקטוריון לרכוש את ניירות הערך. לפרטים ר' הדיווח ים המיידי ים שפרסמה החברה בימים 18 בנובמבר 2024 ו- 24 במרץ 2025 )מס' אסכמתא ות: 2024-01-616419 ו - ,2025-01-019516 בהתאמה(, אשר המידע האמור ב הם מובא כאן על דרך ההפניה. בהמשך לאמור יצוין, כי נכון ליום 30 ספטמבר 2025 )ולמועד הדוח( רכשה החברה 32,161 מניות מכוח תוכנית הרכישה הנ"ל, בתמורה לסך של כ - 25.2 מיליון ש"ח, המהווה ניצול של כ- 50.5% מהיקף תוכנית הרכישה העצמית שאושרה.

אירועים מהותיים בתקופת הדוח

.1 ביום 30 במאי 2025 התקשרה החברה בשני הסכמים מקדמיים )"ההסכמים המקדמיים"( עם צד ג' שאינו קשור לחברה ו/או לבעל השליטה בה )"הרוכש"( למכירת מלוא ) 100%( מניותיה בחברות בנות בבעלותה המלאה )"חברות הבת"(, אשר מחזיקות קרקעות בשטח כולל של כ- 825 דונמים בוונוקובו. לפרטים נוספים ר' הדיווח המיידי שפרסמה החברה ביום 3 ביוני 2025 )מס' אסמכתא: 2025-01- 039526(, אשר המידע האמור בו מובא כאן על דרך ההפניה. ביום 16 ביולי 2025 עדכנה החברה כי לא התקבל בידיה סכום הפיקדון ותוקפם של ההסכמים המקדמיים פקע באופן אוטומטי. לפרטים נוספים ר' הדיווח המיידי שפרסמה החברה ביום 16 ביולי 2025 )מס' אסמכתא: 2025-01-053000(, אשר המידע האמור בו מובא כאן על דרך ההפניה
.2 לפרטים בדבר אירועים מהותיים נו ספים בתקופת הדיווח ר' באור 3 לדוחות הכספיים ביניים המאוחדים של החברה ליום 30 בספטמבר .2025

{21}------------------------------------------------

חלק ב' חשיפה לסיכוני שוק ודרכי ניהולם

דיווח איכותי בדבר חשיפה לסיכוני שוק ודרכי ניהולם

שם האחראי

האחראי לניהול סיכוני שוק הינו רו"ח אילן טוקר, מנהל סיכונים ודיווח של החברה )לפרטים אודותיו, ר' תקנה 26א ב פרק ד' "פרטים נוספים" לדוח התקופתי של החברה לשנת 2024(.

תיאור מפורט של סיכוני השוק אליהם חשוף התאגיד

הקבוצה עוסקת ביזום, תכנון, הקמה וניהול של מבני תעשיה ואחסנה, פארקים לתעשיות עתירות ידע ומרכזים מסחריים. כתוצאה מאופי עסקיה חשופה הקבוצה לסיכוני שוק המתייחסים לשינויים במדד, במדד תשומות הבניה ובשערי מט"ח. מרבית ח וזי הקבוצה נקובים בש"ח וצמודים למדד, ומיעוטם צמודים לשער החליפין של הדולר ארה"ב .

חלק מהתחייבויות הקבוצה צמודות למדד, חלקן צמודות למט"ח וחלקן לא צמו דות כלל. כתוצאה מכך חשופה הקבוצה לשינויים ב שערי חליפין ולשינויים בריבית השקלית במשק. בנוסף חשופה החברה לשינויים בגורמים חיצוניים, כגון מצב שוק הנדל"ן בישראל ומצב המשק הישראלי ככלל.

לאור העובדה שמרבית הכנסותיה של הקבוצה צמודות למדד וכך גם הוצאות המימון שלה, עלייה בשיעורי האינפלציה במשק הישראלי, המתבטאת בעליית המדד, היא הגורם העיקרי המשפיע על המצב הכספי של החברה, הן בצד ההכנסות והן בצד הוצאות המימון.

הלוואות הנושאות שיעורי ריבית משתנים חושפות את החברה לסיכון תזרימי מזומנים בגין שינוי שיעורי ריבית שאינן מלוות בשינוי מקביל בשווי ההוגן של המכשירים הפיננסיים.

החברה חשופה לירידת שערי ניירות הערך בבורסה של ניירות ערך סחירים המוצגים בדוחות הכספיים לפי מכפלת שער נייר הערך ב בורסה במועד הדוח בכמות ניירות הערך שהחזיקה החברה באותו מועד.

החברה מעריכה שהחשיפה לסיכונים פיננסיים אינה מהותית לה ואינה יכולה להשפיע באופן מהותי על תוצאותיה העסקיות של החברה לאורך זמן.

מדיניות התאגיד בניהול סיכוני שוק

החברה נוקטת במדיניות של לקיחת הלוואות צמודות למדד או הלוואות בריבית משתנה לזמן ארוך ונמנעת מלעסוק בפעילות בשוק הנגזרים. להערכת החברה, לא קיימת לה חשיפה כלכלית וחשבונאית בגין הצמדת הלוואות למדד.

אמצעי פיקוח ומימוש המדיניות

הנהלת החברה עוקבת באופן שוטף אחר ההתפתחויות בשווקים השונים ובוחנת את מידת החשיפה של החברה לסיכוני שוק ומחליטה בהתאם על שינויים ב מדיניות ניהול הסיכונים ועל שינויים בתמהיל ההלוואות של החברה. במקרה של התפתחויות חריגות בשווקים השונים מתכנסת הנהל ת החברה על מנת לבחון את הצורך במתן הנחיות מתאימות לאירועים השונים. קבלת החלטות לגבי סוג והיקף המימון הנדרש לרכישת נכסים נעשית ע ל ידי הנהל ת החברה ומאושרת על ידי הדירקטוריון. להערכת הנהלת החברה לא נגרמו לקבוצה הפסדים או רווחים מהותיים שנבעו מסיכוני שוק בתקופת הדוח .

{22}------------------------------------------------

פוזיציות בנגזרים

ליום 30.9.2025 אין לחברה החזקה בנגזרים. ככלל, החברה אינה נוהגת לבצע עסקאות הגנה.

מבחני רגישות

להלן ניתוח רגישות לשווי ההוגן של הרכיבים המוכרים במאזן וכן אלו שאינם מוכרים, אך לגביהם קיימת התקשרות איתנה. במסגרת ניתוח הרגישות נבדקה השפעת השינוי במחירי השוק על השווי ההוגן של הרכיבים האמורים וצוין הרווח או ההפסד שנוצר בשווי הכלכלי כתוצאה משינויים מעלה ומטה של 5% ו- 10% במחירי השוק.

להלן טבלת רגישות למכשירים רגישים ליום 30 בספטמבר 2025 )באלפי ש "ח( בהתאם לשינויים בגורמי השוק.

ניתוחי רגישות ליום 30.9.2025

רגישות ניירות הערך הסחירים לשינויים בשערי בורסה כפי שצוטטו ליום 30.9.2025 )לפי כמות ניירות הערך ליום 30.9.2025(

ינוייםסד( מהש	רווח )הפינוייםסד( מהש			רווח )הפ
10%ירידה של	ה של 5%ה יריד	שווי בורס	5%עליה של	10%עליה של	גישמכשיר ר
)381,429(	)190,714(	3,814,288	190,714	381,429	ברהב של החאגרות חו

רגישות לשינויים בשיעור הריבית צמודת המדד

ינויים	סד( מהשרווח )הפינוייםסד( מהשרווח )הפ				)*(ינוייםסד( מהש
ירידה של10%	ירידה של5%	שווי הוגן	עליה של5%	עליה של10%	ירידהיתאבסולוטשל 2%בריבית	עליהיתאבסולוטשל 2%בריבית	גישמכשיר ר
2,454	1,223	267,634	)1,215(	)2,423(	18,775	)14,402(	צמודותהלוואותן ארוךלמדד לזמ
40,827	20,320	3,814,288	)20,134(	)40,095(	166,204	)150,960(	ב שלאגרות חוהחברה

)*( חישוב רגישות לשינוי אבסולוטי בריבית של ,2% המהווה תרחיש קיצון להערכת החברה.

{23}------------------------------------------------

ניתוחי רגישות ליום 31.12.2024

רגישות ניירות הערך הסחירים לשינויים בשערי בורסה כפי שצוטטו ליום 31.12.2024 )לפי כמות ניירות הערך ליום 31.12.2024(

ינוייםסד( מהשרווח )הפ			ינוייםסד( מהש
10%ירידה של	ה של 5%ה יריד	שווי בורס	5%עליה של	10%עליה של	גישמכשיר ר
)351,097(	)175,549(	3,510,974	175,549	351,097	ברהב של החאגרות חו

רגישות לשינויים בשיעור הריבית צמודת המדד

ינוייםסד( מהשרווח )הפ		ינויים	סד( מהשרווח )הפ		)*(ינוייםסד( מהשרווח )הפ
ירידה של10%	ירידה של5%	שווי הוגן	עליה של5%	עליה של10%	ירידהיתאבסולוטשל 2%בריבית	עליהיתאבסולוטשל 2%בריבית	גישמכשיר ר
2,908	1,449	281,113	)1,438(	)2,866(	23,355	)17,860(	צמודותהלוואותן ארוךלמדד לזמ
35,817	17,830	3,510,974	)17,683(	)35,210(	203,345	)182,880(	ב שלאגרות חוהחברה

)*( חישוב רגישות לשינוי אבסולוטי בריבית של ,2% המהווה תרחיש קיצון להערכת החברה.

החל מיום 1.1.2025 ועד ליום 30.9.2025 יוסף השקל לעומת הדולר ארה"ב בשיעור של כ- 9.4% כאשר החל מיום 1.10.2025 ועד למועד סמוך לפרסום הדוח יוסף השקל לעומת הדולר ארה"ב בשיעור של כ- .3.2%

החל מיום 30.9.2025 ועד סמוך ליום פרסום הדוחות הכספיים הסתכמה החשיפה של החברה עקב שינויי מט"ח בסכום שאינו מהותי.

{24}------------------------------------------------

חלק ג' היבטי ממשל תאגידי

תרומה לקהילה

החברה מסייעת לקהילה על-ידי מתן תרומות. לחברה אין מדיניות בנושא מתן תרומות. בתקופת הדוח העניקה הקבוצה תרומות בסך כולל של כ- 2,017 אלפי ש"ח, וזאת למטרות חינוך, רפואה וחסד.

גילוי בדבר הליך אישור הדוחות הכספיים בתאגיד המדווח

.1 אישור הדוחות הכספיים בועדה לבחינת הדוחות הכספיים )"ועדת המאזן"(
)1( כל חברי ועדת הביקורת של החברה הינם חברים בועדה לבחינת הדוחות הכספיים.
- )2( חברי הועדה לבחינת הדוחות הכספיים הינם כמפורט להלן:

מר זאב וורמברנד- דירקטור חיצוני, בעל מומחיות חשבונאית ופיננסית; יו"ר הועדה. גב' מיכל הוכמן - דירקטורית בלתי תלויה, בעלת מומחיות חשבונאית ופיננסית. מר עודד שמיר - דירקטור חיצוני, בעל מומחיות חשבונאית ופיננסית. מר שלמה זהר - דירקטור בלתי תלוי, בעל מומחיות חשבונאית ופיננסית.

לפרטים אודות כישוריהם, השכלתם ניסיונם והידע של הדירקטורים הנ"ל, אשר בהסתמך עליהם החברה רואה אותם כמי שיש להם היכולת לקרוא ולהבין דוחות כספיים, ר' תקנה 26 בחלק ד' לדוח התקופתי, אשר המידע האמור בה מובא כאן על דרך ההפניה. כל הדירקטורים הנ"ל מסרו הצהרה, כמשמעו תה בתקנה 1 לתקנות החברות )הוראות ותנאים לעניין הליך אישור הדוחות הכספיים(, התש"ע - ,2011 עובר למינויים לוועדה זו.

)3( ישיבת ועדת המאזן במסגרתה נדונו וגובשו המלצות הועדה לדירקטוריון התקיימה ביום 13 בנובמבר ,2025 והשתתפו בה כל חברי הועדה לבחינת הדוחות הכספיים בישיב ה השתתפו גם מנכ"ל החברה, מנהל הסיכונים ודיווח, מנהל הכספים של החברה, היועץ המשפטי של החברה ורואה החשבון המבקר.

במסגרת ישיבתה, בחנה הועדה לבחינת הדוחות הכספיים, בין היתר, את ההערכות והאומדנים שנעשו בקשר עם הדוחות הכספיים, הבקרות הפנימיות הקשורות בדיווח הכספי, שלמות ונאותות הגילוי בדוחות הכספיים, המדיניות החשבונאית שאומצה והטיפול החשבונאי שיושם בעניינים המהותיים של החברה, העקרונות ששימשו בהערכת השווי ההוגן של נכסי הנדל"ן להשקעה של החברה לרבות ההנחות והאומדנים שבבסיסן.

דירקטוריון החברה דן בהמלצות הועדה לבחינת הדוחות הכספיים במסגרת ישיבת הדירקטוריון שדנה באישור הדוחות הכספיים, כמפורט בסעיף 2 להלן. להנחת הדירקטוריון, המלצות הועדה הועברו זמן סביר לפני הדיון בדירקטוריון, בהתחשב בהיקף ומורכבות ההמלצות. פרק הזמן אותו קבע הדירקטוריון כזמן סביר לעניין זה הוא 3 ימי עסקים לדוח שנתי ו- 2 ימי עסקים לדוח רבעוני.

{25}------------------------------------------------

.2 אישור הדוחות הכספיים בדירקטוריון

האורגן בחברה המופקד על בקרת העל הוא דירקטוריון החברה. לפרטים אודות ניסיונם וכישוריהם של הדירקטורים ר' תקנה 26 בחלק ד' לדוח התקופתי , אשר המידע האמור בה מובא כאן על דרך ההפניה. על הליך עריכת הדוחות הכספיים מופקדת הנהלת החברה.

טיוטת הדוחות הכספיים נשלחה אל חברי הדירקטוריון מספר ימים לפני מועד כינוס ישיבת הדירקטוריון, בצירוף המלצות ועדת המאזן . דירקטוריון החברה דן בהמלצות הועדה לבחינת הדוחות הכספיים במסגרת ישיבת הדירקטוריון בו הוצגו הדוחות הכספיים על ידי יו"ר הדירקטוריון, המנכ"ל, מנהל הסיכונים והדיווח ומנהל הכספים ונסקרו בפני חברי הדירקטוריון הנתונים הכספיים העיקריים המוצגים בדוחות הכספיים, שינויים עיקריים שחלו בסעיפים מהותיים, הקשר שלהם לפעילות העסקית של הקבוצה, וככל שרל וונטי המידע שנכלל בביאורים לדוחות הכספיים בקשר אליהם.

כמו כן, נסקרו סוגיות מהותיות בדיווח הכספי, לרבו ת המדיניות החשבונאית שיושמה וכן שינויים במידה וחלו במדיניות החשבונאית , וההערכות המהותיות ששימשו בסיס לקביעת ערכם של נתונים כספיים.

במסגרת הדיון העלו חברי הדירקטוריון שאלות ובקשות להבהרת סוגיות שונות הנוגעות לדוחות הכספיים ונענו על ידי הנהלת החברה ונציג רואה החשבון המבקר. בישיבת דירקטוריון החברה לאישור הדוחות הכספיים שנערכה ביום 17 בנובמבר ,2025 השתתפו כל חברי הדירקטוריון.

{26}------------------------------------------------

חלק ד'

הוראות גילוי בקשר עם הדיווח הפיננסי של הקבוצה

אומדנים חשבונאים קריטיים

הכנת הדוחות הכספיים על פי עקרונות חשבונאיים מקובלים מחייבת את הנהלת החברה לבצע הערכות ואומדנים המשפיעים על הערכים המדווחים של הנכסים, התחייבויות, הכנסות והוצאות וכן בקשר לנכסים והתחייבויות מותנים.

ההנהלה מבססת את האומדנים וההערכות על ניסיון העבר ועל גורמים נוספים שלדעתה הינם רלוונט יים בהתחשב בנסיבות הענין. התוצאות בפועל יכול שתהיינה שונות מהערכות אלו תחת הנחות או תנאים שונים. ההנהלה לא זיהתה הערכות ואומדנים חשבונאים קריטים שחייבו שיקול דעת מהותי בהכנת הדוחות הכספיים המאוחדים.

לפרטים אודות עיקרי האומדנים וההנחות בעריכת הדוחות הכספיים ר' באור 3 לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר 2024 שצורפו לדוח התקופתי.

שינויים בשווי הוגן של נדל"ן להשקעה - החל מיום 01.01.2007 מוצג הנדל"ן להשקעה במאזן המאוחד על בסיס השווי ההוגן, בהתאם להוראות תקן חשבונאות בינלא ומי מספר 40 )"תקן 40 IAS)".

החברה קובעת את השווי ההוגן של הנדל"ן המניב בהתאם להוראות תקן מספר .40 בקביעת השווי ההוגן הסתמכה הנהלת החברה על הערכות שווי של מעריכים חיצוניים בלתי תלויים. בקביעת השווי ההוגן נלקחו בחשבון בין היתר שיעורי ההיוון המשמשים לנכות את תזרימי המזומנים העתידיים, אורך תקופת השכירות, איתנות השוכרים, היקף השטחים הפנויים בנכס, אורך הסכמי השכירות ופרק הזמן אשר יידרש להשכיר את המבנים לאחר פינויים, תקופת והיקף הפניות )VACANCY )של הנכסים, התאמת דמי שכירות בנכסים בהם רמת דמי השכירות הינה מעל לקיים בשוק )RENTED-OVER), או מתחת למחירי השוק )RENTED-UNDER), השלכות הנובעות מהשקעות שיידרשו לפיתוח ו/או שמירה על הקיים וניכוי של עלויות תפעול בלתי מכוסות במקרים בהם מנוהלים הנכסים על ידי חברות ניהול גירעוניות.

שינויים בהנחות שמשמשים את המומחים החיצונים הנ"ל, ב שילוב עם שינויים בהערכות הנהלת החברה המתבססות על ניסיונה המצטבר, יכולים להביא לשינויים בסכום השווי ההוגן אשר נזקפים לדוח רווח והפסד, ובכך להשפיע על מצבה הכספי של החברה ותוצאות פעולותיה.

ככלל, הערכות השווי של נכסי הנדל"ן להשקעה של החברה מבוצעות אחת לשנה, לקראת עריכת הדוחות הכספיים השנתיים. בין רבעון לרבעון בוחנת החברה האם מתקיימות נסיבות שיש בהן כדי להשפיע באופן מהותי על שווים ההוגן של הנכסים, כגון, עליה או ירידה מהותיים בשיעורי התפוסה או בגובה דמי השכירות, שינוי מהותי במצב התכנוני של הנכס ומצב השוק. במידה ולהערכת החברה מתקיימות נסיבות כאמור לגבי נכסים מסוימים, מבוצעת לגביהם הערכת שמאי גם ברבעון בו התרחש השינוי.

בהתאם לעמדה משפטית של רשות ניירות ערך מס' 105-23 בדבר פרמטרים לבחינת מהותיות הערכות שווי, קיימים שני נכסים אשר הערכת השווי ביחס אליהם נחשבת להערכת שווי מהותית מאוד: הגן הטכנולוגי במלחה ירושלים ו - הפארק הטכנולוגי בהר חוצבים ירושלים אשר הערכות השווי בגינם צורפו לדוח התקופתי והמידע האמור ב ה מובא כאן על דרך הפנייה. כמו כן קיימים ארבעה נכסים אשר הערכות השווי בגינם נחשבות להערכות שווי מהותיות - הנכסים הינם: רמת הח ייל, חולון, רחובות ופארק גיסין. לפרטים נוספים אודות הערכות השווי המהותיו ת ומהותיות מאוד בהתאם להוראות תקנה 8ב)ט( לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל – ,1970 ר' נספח ב' לדוח זה להלן.

ירידת ערך נכסים – בהתאם לתקינה בינלאומית בוחנת החברה בכל תאריך מאזן באם ארעו ארועים או חלו שינויים בנסיבות המצביעים על כך שחלה ירידת ערך באחד או יותר מהנכסים הלא כספיים עליהם חל תקן זה. בהתקיים סימנים לירידת הערך בוחנת החברה באם הסכום בו מוצגת ההשקעה בנכס, נמוך מסכום בר- ההשבה שלו. סכום בר ההשבה הנו הגבוה מבין מחיר המכירה נטו של הנכס, לבין שווי השימוש שלו, המבוסס על תזרימי המזומנים הצפויים מאותו נכס, ובמידת הצורך רושמת הפרשה לירידת ערך, עד גובה הסכום שהינו בר השבה. בקביעת אומדני תזרימי המזומנים מתבססת החברה על נסיון העבר של החברה מהשכרת נכס זה או נכסים דומים, וזאת תוך התחשבות במצב השוק במקום בו מצוי הנכס.

{27}------------------------------------------------

חלק ה' אירועים עיקריים לאחר תאריך הדוח על המצב הכספי

בהמשך למדיניות חלוקת הדיבידנד של החברה לשנת ,2025 כאמור בבאור 3ג' לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 30 ב ספטמבר ,2025 ביום 17 ב נובמבר 2025 אישר דירקטוריון החברה חלוקת דיבידנד בסך של 15 ש''ח למניה אשר מסתכם לסך של כ- 74.5 מיליון ש''ח וישולם ביום 8 ב דצמבר .2025

שלמה איזנברג יו"ר הדירקטוריון אלקסנדר חפץ מנכ "ל

17.11.2025

{28}------------------------------------------------

{29}------------------------------------------------

נספח א' - נכסי נדל "ן להשקעה מהותיים מאוד

ניתן להלן גילוי בדבר נכס נדל"ן להשקעה אשר עמד בהגדרת "נכס נדל"ן להשקעה מהותי מאוד" בדוח התקופתי של החברה לשנת :2024

וגי ירושגן טכנולג.ט.י –גיד 74%חלק תא	.100%נים לפילים, נתו		ליום30.06.25לתקופה4-6/2025	ליום31.03.25לתקופה1-3/2025	ליום31.12.24לתקופה1-12/2024
ש"ח( )*(ס )אלפישווי הנכ		1,085,017	1,081,569	1,080,538	1,080,200
"ח()אלפי שבתקופהNOI		19,536	19,693	19,754	78,445
ערוך בתפסדי( שרווחי )ה	(לפי ש"חקופה )א	-	-	-	33,904
שכרהשטח לה		62,136	62,136	62,136	62,032
מוצע בתפוסה משעור ת	(קופה )%	97%	97%	99%	100%
(שואה )%שעור ת		7%	7%	7%	7%
צעיםרות ממודמי שכי	ש"ח(חי חניה )כולל שט	63	63	63	62
דשי(למ"ר )חו	יה )ש"ח(שטחי חנלא כולל	102	103	102	100
צעיםרות ממודמי שכי	ש"ח(חי חניה )כולל שט		65	65	57
תמווזים שנחלמ"ר בח)חודשי(בתקופה	יה )ש"ח(שטחי חנלא כולל	108	105	104	92

* לא כולל נדל"ן בהקמה. לפרטים נוספים אודות הנכס ניתן לפנות להערכת השווי שצורפת לדוח התקופתי של החברה לשנת 2024 שפורסם ביום 24 במרץ 2025 )מספר אסמכתא: 2025-01-019505( וכן לנספח ב' להלן.

{30}------------------------------------------------

ליום31.12.24לתקופה1-12/2024	ליום31.03.25לתקופה1-3/2025	ליום30.06.25לתקופה4-6/2025	ליום30.09.25לתקופה7-9/2025	.100%לפי, נתוניםירושליםחוצביםנכסי הרן ברושכולל בניגיד 88%חלק תא
1,168,500	1,168,753	1,169,595	1,171,013		ש"ח( )*(ס )אלפישווי הנכ
56,550	14,948	15,174	14,437		"ח()אלפי שבתקופהNOI
13,257	-	-	-	פי ש"ח(	ופה )אלרוך בתקרווחי שע
81,069	81,069	81,069	81,069		שכרהשטח לה
67%	64%	64%	64%	(קופה )%	מוצע בתפוסה משעור ת
5%	5%	5%	5%		(שואה )%שעור ת
50	54	55	55	ש"ח(חי חניה )כולל שט	צעיםרות ממודמי שכי
84	92	93	94	יהשטחי חנלא כולל)ש"ח(	דשי(למ"ר )חו
58	64	66	67	ש"ח(חי חניה )כולל שטצעיםרות ממודמי שכי
84	93	95	96	יהשטחי חנלא כולל)ש"ח(	תמווזים שנחלמ"ר בח)חודשי(בתקופה

* לפרטים נוספים אודות הנכס ניתן לפנות להערכת השווי שצורפ ת לדוח התקופתי של החברה לשנת 2024 שפורסם ביום 24 במרץ 2025 )מספר אסמכתא: 2025-01-019505( וכן לנספח ב' להלן.

{31}------------------------------------------------

ליום31.12.24לתקופה1-12/2024	ליום31.03.25לתקופה1-3/2025	ליום30.06.25לתקופה4-6/2025	ליום30.09.25לתקופה7-9/2025	גידחלק תא.100%ים לפיייל, נתונרמת הח100%
613,760	614,272	614,923	615,971	ש"ח( )*(ס )אלפישווי הנכ
26,711	5,830	7,504	5,759		"ח()אלפי שבתקופהNOI
)7,101(	-	-	-	ח(אלפי ש"תקופה )	שערוך ב)הפסדי(רווחי
33,401	33,476	33,476	33,476		שכרהשטח לה
71%	68%	66%	67%	(קופה )%	מוצע בתפוסה משעור ת
4.35%	3.8%	4.8%	3.8%		(שואה )%שעור ת
70	70	71	72	ש"ח(חי חניה )כולל שט	צעיםרות ממודמי שכי
112	114	115	117	יהשטחי חנלא כולל)ש"ח(	דשי(למ"ר )חו
83	87	124	-	ש"ח(חי חניה )כולל שט	צעיםרות ממודמי שכי
109	87	163	-	יהשטחי חנלא כולל)ש"ח(	תמווזים שנחלמ"ר בח)חודשי(בתקופה

* הגילוי אודות הנכס ניתן לאור העובדה שנכון למועד פרסום דוח הדירקטוריון הנכס משועבד לטובת מחזיקי אגרות החוב )סדרה טו'( של החברה. לפרטים נוספים אודות הנכס ניתן לפנות להערכת השווי שצורפת לדוח התקופתי של החברה לשנת 2024 שפורסם ביום 24 במרץ 2025 )מספר אסמכתא: 2025-01-019505( וכן לנספח ב' להלן.

{32}------------------------------------------------

ליום31.12.24לתקופה1-12/2024	ליום31.03.25לתקופה1-3/2025	ליום30.06.25לתקופה4-6/2025	ליום30.09.25לתקופה7-9/2025	גידחלק תא.100%נים לפייבל, נתופארק ס)*(100%
161,900	161,900	161,900	161,900	ש"ח( )*(ס )אלפישווי הנכ
2,947	2,956	3,137	3,118		"ח()אלפי שבתקופהNOI
3,528	-	-	-	פי ש"ח(	ופה )אלרוך בתקרווחי שע
26,584	26,584	26,584	26,584		שכרהשטח לה
87%	90%	94%	93%	(קופה )%	מוצע בתפוסה משעור ת
6.9%	7.3%	7.8%	7.7%		(שואה )%שעור ת
40	40	41	42	ש"ח(חי חניה )כולל שט	צעיםרות ממודמי שכי
48	48	49	49	יהשטחי חנלא כולל)ש"ח(	דשי(למ"ר )חו
60	41	36	-	ש"ח(חי חניה )כולל שט	צעיםרות ממודמי שכי
45	45	47	-	יהשטחי חנלא כולל)ש"ח(	תמווזים שנחלמ"ר בח)חודשי(בתקופה

{33}------------------------------------------------

ליום31.12.24לתקופה1-12/2024	ליום31.03.25לתקופה1-3/2025	ליום30.06.25לתקופה4-6/2025	ליום30.09.25לתקופה7-9/2025	חלק.100%פיתונים לנתניה, נוגןפארק ע100% )*תאגיד(
486,000	487,223	488,060	488,266		ש"ח( )*(ס )אלפישווי הנכ
31,986	8,402	8,478	7,986		"ח()אלפי שבתקופהNOI
2,175	-	-	-	פי ש"ח(	ופה )אלרוך בתקרווחי שע
39,292	39,292	39,292	39,297		שכרהשטח לה
88%	88%	88%	88%	(קופה )%	מוצע בתפוסה משעור ת
6.58%	6.9%	6.9%	6.5%		(שואה )%שעור ת
54	55	55	57	ש"ח(חי חניה )כולל שט	צעיםרות ממודמי שכי
81	82	83	83	יהשטחי חנלא כולל)ש"ח(	דשי(למ"ר )חו
48	69	81	62	ש"ח(חי חניה )כולל שט	צעיםרות ממודמי שכי
77	89	81	81	יהשטחי חנלא כולל)ש"ח(	תמווזים שנחלמ"ר בח)חודשי(בתקופה

* הגילוי אודות הנכס ניתן לאור העובדה שנכון למועד פרסום דוח הדירקטוריון הנכס משועבד לטובת מחזיקי אגרות החוב )סדרה יח'( של החברה. לפרטים נוספים אודות הנכס ניתן לפנות להערכת השווי שצורפת לדוח התקופתי של החברה לשנת 2024 שפורסם ביום 24 במרץ 2025 )מספר אסמכתא: 2025-01-019505( וכן לנספח ב' להלן.

{34}------------------------------------------------

ליום31.12.24לתקופה1-12/2024	ליום31.03.25לתקופה1-3/2025	ליום30.06.25לתקופה4-6/2025	ליום30.09.25לתקופה7-9/2025	וניםקווה, נתפתח תהסיבים,ברחובעוגןמתחם)*(100%גידחלק תא.100%לפי
294,800	295,185	295,187	295,400		ש"ח( )*(ס )אלפישווי הנכ
17,416	4,860	4,614	4,492		"ח()אלפי שבתקופהNOI
10,041	-	-	-	פי ש"ח(	ופה )אלרוך בתקרווחי שע
30,562	30,580	30,580	30,393		שכרהשטח לה
83%	83%	84%	87%	(קופה )%	מוצע בתפוסה משעור ת
5.9%	6.6%	6.3%	6.1%		(שואה )%שעור ת
54	51	52	53	ש"ח(חי חניה )כולל שט	צעיםרות ממודמי שכי
69	70	70	71	יהשטחי חנלא כולל)ש"ח(	דשי(למ"ר )חו
68	77	47	75	ש"ח(חי חניה )כולל שטצעיםרות ממודמי שכי
79	103	63	75	יהשטחי חנלא כולל)ש"ח(	תמווזים שנחלמ"ר בח)חודשי(בתקופה

{35}------------------------------------------------

ליום31.12.24לתקופה1-12/2024	ליום31.03.25לתקופה1-3/2025	ליום30.06.25לתקופה4-6/2025	ליום30.09.25לתקופה7-9/2025	.100%ם לפילן, נתונית נוה איתקשורפארק ה)*(100%גידחלק תא
348,800	350,249	351,334	351,748		ש"ח( )*(ס )אלפישווי הנכ
21,527	4,653	4,943	5,149		"ח()אלפי שבתקופהNOI
)834(	-	-	-	פי ש"ח(	ופה )אלרוך בתקרווחי שע
24,393	24,393	24,157	25,165		שכרהשטח לה
90%	87%	87%	86%	(קופה )%	מוצע בתפוסה משעור ת
7.1%	6.1%	6.5%	6.8%		)**((שואה )%שעור ת
63	58	59	59	ש"ח(חי חניה )כולל שט	צעיםרות ממודמי שכי
81	81	82	84	יהשטחי חנלא כולל)ש"ח(	דשי(למ"ר )חו
64	40	69	67	ש"ח(חי חניה )כולל שטצעיםרות ממודמי שכי
64	85	69	97	יהשטחי חנלא כולל)ש"ח(	תמווזים שנחלמ"ר בח)חודשי(בתקופה

** שעור התשואה מחושב ללא שווי זכויות.

{36}------------------------------------------------

נספח ב' - גילוי אודות הערכות שווי מהותיות ומהותיות מאוד

להלן יינתן גילוי אודות הערכות שווי מהותיות1 ומהותיות מאוד2 בהתאם להוראות תקנה 8ב(ט) לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל-1970:

זיהוי נושאההערכה	מועדההערכה	שווי ליום30.09.25(אלפי ש"ח)	שווי ליום31.12.24(אלפי ש"ח)	זיהויהמעריךואפיונו	מודלההערכה	ההנחות העיקריות לפיהןבוצעה ההערכה ליום מועדהערכה
		ก	ערכות שווי מ	והותיות מאוד
ג.ט.י – גןטכנולוגיירושלים (****)(ללא נדל"ןבהקמה)	31.12.2024	1,085,017	1,080,200	קונפורטירביב – שמאימקרקעין³	היווןהכנסות	שיעור היוון של 7%. לפרטים ר'סעיף 1.7.14.1 בפרק "תיאור עיסקיהתאגיד" בדוח התקופתי (*)
נכסי הרהחוצביםירושלים(כולל בניןברוש)	31.12.2024	1,171,013	1,168,500	קונפורטירביב – שמאימקרקעין³	היווןהכנסות	שיעור היוון 5.75-%. לפרטים ר'סעיף 1.7.14.2 בפרק "תיאור עיסקיהתאגיד" בדוח התקופתי (*)
			הערכות שו	וי מהותיות
רמת החייל תלאביב (****)	31.12.2024	601,771	599,560	קונפורטירביב – שמאימקרקעין³	היווןהכנסות+גישתהשוואה	שיעור היוון של 5.75%-6.7% לשטחי משרדים מסחר ושטחיתעשיה ו-8.5% הכנסות מאורחיםמזדמנים בחניון. לפרטים ר' סעיף1.7.14.3 בפרק "תיאור עיסקיהתאגיד" בדוח התקופתי (**)
חולון (****)	31.12.2024	474,800	474,800	קונפורטירביב – שמאימקרקעין³	היווןהכנסות	שיעור היוון של 6.5%. לפרטים ר'סעיף 1.7.13 בפרק "תיאור עיסקיהתאגיד" בדוח התקופתי
רחובות (ללאנדל"ן בהקמה)	31.12.2024	669,049	668,900	קונפורטירביב – שמאימקרקעין³	היווןהכנסות	שיעור היוון של 7% -6.75%.לפרטים ר' סעיף 1.7.13 בפרק"תיאור עיסקי התאגיד" בדוחהתקופת
פארק גיסין(****)	31.12.2024	853,644	793,700	קונפורטירביב – שמאימקרקעין³	היווןהכנסות+גישתהשוואה	5.75% - 7% שיעור היוון של

י על פי המבחנים שנקבעו בעמדה משפטית של רשות ניירות ערך מסי 105-23 בדבר פרמטרים לבחינת מהותיות הערכות שווי, הערכת שווי מהותית הינה הערכת שווי אשר עומדת בלפחות אחד מבין המבחנים הבאים: (1) נושא הערכת השווי מהווה לפחות 5% מסך נכסי החברה כפי שמוצגים בדוח על המצב הכספי המאוחד ליום האחרון של תקופת הדיווח; או (2) השפעת השינוי בשווי כתוצאה מהערכת השווי על הרווח הנקי או על הרווח הכולל, לפי העניין, מהווה לפחות 5% מסך הרווח הנקי או הרווח הכולל בהתאמה, של החברה לתקופת הדיווח וכן מהווה לפחות 2.5% מההון העצמי של החברה לתום תקופת הדיווח.

<sup>1 על פי המבחנים שנקבעו בעמדה משפטית של רשות ניירות ערך מסי 105-23 בדבר פרמטרים לבחינת מהותיות הערכות שווי, הערכת שווי מהותית מאוד הינה הערכת שווי אשר עומדת בלפחות אחד מבין המבחנים הבאים: (1) נושא הערכת השווי מהווה לפחות 10% מסך נכסי החברה כפי שמוצגים בדוח על המצב הכספי המאוחד ליום האחרון של תקופת הדיווח; או (2) השפעת השינוי בשווי כתוצאה מהערכת השווי על הרווח הנקי או על הרווח הכולל, לפי העניין, מהווה לפחות 10% מסך הרווח הנקי או הרווח הכולל בהתאמה, של החברה לתקופת הדיווח וכן מהווה לפחות 5% מהחוו העצמי של החברה לתום תקופת הדיווח.

יצוין, כי בהתאם לעמדה משפטית של רשות ניירות ערך מסי 105-30 בדבר גילוי על קיומה של תלות בין מעריך שווי לבין התאגיד וגילוי בנוגע למעריך שווי שהערכותיו מהותיות מאוד לתאגיד, (1) לא קיימת תלות בין מעריך השווי לבין החברה; ו- (2) מעריך השווי הינו מעריך שווי מהותי מאוד (כהגדרת מונח זה בעמדה המשפטית האמורה). להלן הגילוי הנדרש בקשר למעריך השווי לאור העמדה המשפטית האמורה: זהותו של מעריך השווי המהותי מאוד - רפאל קונפורטי, שמאי מקרקעין מוסמך החל משנת 1995, בוגר תואר ראשון בכלכלה, בוגר לימודי תעודה בחוג לשמאות וניהול מקרקעין. הנכסים שהוערכו על ידי מעריך השווי המהותי מאוד ליום 31 בדצמבר 2024 מסתכמות לסך של כ- 7,055 מיליון ש״ח; פרטי ההתקשרות עם מעריך השווי המהותי מאוד ליום 31 בדצמבר 2024 מסתכמות לסך של כ- 176 מיליון ש״ח; פרטי ההתקשרות עם מעריך השווי המהותי מאוד הינם כמפורט בהערכת השווי המצורפות לדוח התקופתי של החברה לשנת 2024.

{37}------------------------------------------------

הערכות שווי לנכסים המשועבדים לטובת מחזיקי אגרות החוב של החברה )שאינם נכללים בטבלה לעיל(

בלפארק סיןראש העי	31.12.2024	161,900	161,900	עדי נאוריהולשמאות ונמקרקעין	היווןהכנסות+גישתהשוואה	7.5%ושכרים –שטחים מפרטים.8.25% לנויםשטחים פורפרק "תיא1.7.14.4 בר' סעיףתיח התקופאגיד" בדועיסקי הת)**(
נתניה )כוללקרקע(	31.12.2024	488,266	486,000	רביבקונפורטי– שמאי3מקרקעין	היווןהכנסות+גישתהשוואה	טים ר'.7% לפרון שלשיעור היור עיסקיפרק "תיאו1.7.14.5 בסעיף(קופתי )*בדוח התהתאגיד"
גןמתחם עוברח'הסיביםפ"ת	31.12.2024	295,400	294,800	קונפורטימאירביב – ש3מקרקעין	היווןהכנסות+גישתהשוואה	ל .7.1%ון עקרי ששיעור היופרק1.7.14.6 ב' סעיףלפרטים רגיד" בדוחסקי התא"תיאור עי)***(התקופתי
נווה אילן)*****(	31.12.2024	351,748	348,800	קונפורטימאירביב – ש3מקרקעין	היווןהכנסות+גישתהשוואה	ל .6.85%ון עקרי ששיעור היופרק1.7.14.7 ב' סעיףלפרטים רגיד" בדוחסקי התא"תיאור עי)***(התקופתי

)*( ניתן לפנות לפרטים נוספים אודות ההנחות הללו להערכת השווי אשר מצורפת לדוח התקופתי של החברה לשנת .2024

הגילוי אודות הנכס ניתן היות שנכון למועד פרסום דוח דירקטוריון זה הנכס משועבד לטובת מחזיקי אגרות החוב )סדרה טו'( של החברה. )**( לפרטים נוספים אודות ההנחות הללו ר' הערכת השווי אשר מצורפת לדוח התקופתי של החברה לשנת .2024

)***( הגילוי אודות הנכס ניתן היות שנכון למועד פרסום דוח דירקטוריון זה הנכס משועבד לטובת מחזיקי אגרות החוב )סדרה יח'( של החברה. לפרטים נוספים אודות ההנחות הללו ר' הערכת השווי אשר מצורפת לדוח התקופתי של החברה לשנת .2024

)****( השווי אינו כולל זכויות בג.ט.י בסך של כ- 56.7 מיליון ש"ח )ליום 31.12.24 זהה(, ברמת החייל בסך של כ- 14.2 מיליון ש''ח )ליום 31.12.24 זהה(, בחולון בסך של כ- 58.6 מיליון ש"ח )ליום 31.12.24 זהה(, ובפארק גיסין זכויות בסך של כ- 86.2 מיליון ש"ח )ליום 31.12.24 זהה( וקרקע בסך של כ- 93.4 מיליון ש"ח )ליום 31.12.24 כ- 91.6 מיליון ש"ח(.

)*****( השווי כולל זכויות בניה בסך של 46.7 מיליון ש''ח ואינו כולל קרקע בסך של 22 מיליון ש''ח.

{38}------------------------------------------------

נספח ג'- חישוב FFO בהתאם לגישת הרשות לניירות ערך וAFFO גישת הנהלה

1-3/202568,188	4-6/2025	7-9/2025	7-9/2024	1-9/2025	1-9/2024	31.12.24

	48,805	30,285	73,390	147,278	282,091	561,964

-	2,805	-	-	2,805	-	)223,581(
6,541	)1,548(	)3,934(	)1,324(	1,059	)44,910(	11,017
62	26	132	2,463	220	2,543	3,746
2,185	1,524	1,116	)871(	4,825	3,595	11,212
1,206	)1,910(	1,399	)10,757(	695	)14,076(	)20,178(
2,280	2,849	2,254	2,094	7,383	6,641	8,819
)131(	)2,435(	)85(	)22,416(	)2,651(	)69,833(	)97,749(
80,331	50,116	31,167	42,579	161,614	166,051	255,250
)5,783(	)5,476(	)4,993(	)4,173(	)16,207(	)15,587(	)21,364(
74,593	44,640	26,174	38,406	145,407	150,464	233,886
10,296	44,505	54,537	51,048	109,338	115,920	111,307
84,889	89,145	80,711	89,454	254,745	266,384	345,193

)*( הוצאות שאינן קשורות למזגר הנדל"ן המניב.

)**( מהווה מימון ישיר במגזר הייזום בתוספת הוצאות מימון שאינם משיוכות באופן ישיר.

)***( כולל יחוס הוצאות מטה לפי יחס הון היזמי מסך ההון העצמי.

{39}------------------------------------------------

נספח ד' – גילוי ייעודי למחזיקי אגרות החוב

דירוג אגרות החוב

Maalot – דירוג ilAA לכל אגרות החוב של החברה )סדרות יג', יד', טז' ו- יט' )שאינן מובטחות בשעבודים( וסדרות טו' ו-יח' )מובטחות בשעבודים (

ביום 29 ביוני 2025 פרסמה החברה דו"ח דירוג שהעבירה לידיה לידיה Maalot s'Poor & Standard( להלן: "מעלות"( במסגרתו הודיעה מעלות על אישור דירוג ilAA לגיוס אגרות חוב )סדרה יט'( בהיקף של עד 550 מיליון ש"ח ערך נקוב אשר יונפקו על ידי החברה באמצעות הרבחת סדרה )סדרה יט'(, וזאת חלף האישור שניתן ביום 26 ביוני 2025 בהיקף של עד 300 מיליון ש"ח ערך נקוב כמפורט להלן. לפרטים נוספים ר' דיווח מיידי שפרסמה ב יום 29 ביוני 2025 )מספר אסמכתא: 2025-01-046209(, אשר המידע האמור בו מובא כאן על דרך ההפניה.

ביום 26 ביוני 2025 פרסמה החברה דו"ח דירוג שהעבירה לידיה מעלות במסגרתו הודיעה מעלות על אישור דירוג ilAA לגיוס אגרות חוב )סדרה יט'( בהיקף של עד 300 מיליון ש"ח ערך נקוב אשר יונפקו על ידי החברה באמצעות הרבחת סדרה )סדרה יט'(. לפרטים נוספים ר' דיווח מיידי שפרסמה ב יום 26 ביוני 2025 )מספר אסמכתא: 2025-01-045723(, אשר המידע ה אמור בו מובא כאן על דרך ההפניה.

ביום 2 בפברואר 2025 פרסמה החברה דו"ח דירוג שהעבירה לידיה מעלות במסגרתו הודיעה מעלות על איש רור דירוג -ilAA לחברה ואישרור דירוג ilAA לאגרות החוב שהנפיקה החברה. לפרטים נוספים ר' דיווח מיידי שפרסמה החברה ביום 2 בפברואר 2025 )מס פר אסמכתא: 2025-01-008182(, אשר המידע האמור בו מובא כאן על דרך ההפניה.

ביום 20 בנובמבר 2024 פרסמה החברה דו"ח דירוג שהעבירה לידיה מעלות במסגרתו הודיעה מעלות על אישור דירוג ilAA לגיוס אגרות חוב )סדרה יט'( בהיקף של עד 300 מיליון ש"ח ערך נקוב אשר יונפקו על ידי החברה באמצעות הרבחת סדרה )סדרה יט'(, וזאת חלף האישור שניתן ביום 19 בנובמבר 2024 בהיקף של עד 200 מיליון ש"ח ערך נקוב כמפורט להלן . לפרטים נוספים ר' דיווח מיידי שפרסמה ב יום 20 בנובמבר 2024 )מס פר אסמכתא: 2024-01-617227(, אשר המידע האמור בו מובא כאן על דרך ההפניה.

ביום 19 בנובמבר 2024 פרסמה החברה דו"ח דירוג שהעבירה לידיה מעלות במסגרתו הודיעה מעלות על אישור דירוג ilAA לגיוס אגרות חוב )סדרה יט'( בהיקף של עד 200 מיליון ש"ח ערך נקוב אשר יונפקו על ידי החברה באמצעות הרבחת סדרה )סדרה יט'(. לפרטים נוספים ר' דיווח מיידי שפרסמה ב יום 19 בנובמבר 2024 ) מספר אסמכתא: 2024-01-616796(, אשר המידע האמור בו מובא כאן על דרך ההפניה.

ביום 28 בינואר 2024 פרסמה החברה דו"ח דירוג שהעבירה לידיה מעלות במסגרתו הודיעה מעלות על אישור דירוג -ilAA לחברה. לפרטים נוספים ר' דיווח מיידי שפרסמה ב יום 28 בינואר 2024 )מספר אסמכתא : 2024-01- 008926(, אשר המידע האמור בו מובא כאן על דרך ההפניה.

ביום 2 בינואר 2024 פרסמה החברה דו"ח דירוג שהעבירה לידיה מעלות במסגרתו הודיעה מעלות על אישור דירוג ilAA לגיוס אגרות חוב )סדרה טז'( בהיקף של עד 300 מיליון ש"ח ערך נקוב אשר יונפקו על ידי החברה באמצעות הרבחת סדרה )סדרה טז'(. לפרטים נוספים ר' דיווח מיידי שפרסמה ב יום 2 בינואר 2024 )מס פר אסמכתא: 2024-01-000754(, אשר המידע האמור בו מובא כאן על דרך ההפניה.

מידרוג בע"מ – דירוג 2Aa לאגרות החוב מסדרות טו' ו-יח' )מובטחות בשעבודים( ודירוג 3-Aa לאגרות החוב מסדרות יד', טז' ו- יט' )שאינן מובטחות בשעבודים(

ביום 29 ביוני 2025 פרסמה החברה דוח דירוג שהעבירה לידיה מידרוג בע"מ )להלן: "מידרוג"( במסגרתו הודיעה מידרוג על אישור דירוג 3Aa לגיוס אגרות חוב )סדרה יט'( בהיקף של עד 550 מיליון ש"ח ערך נקוב אשר יונפקו על ידי החברה באמצעות הרחבת סדרה יט', וזאת חלף האישור שניתן ביום 26 ביוני 2025 בהיקף של עד 300 מיליון ש"ח ערך נקוב כמפורט להלן. לפרטים נוספים ר' דיווח מיידי שפרסמה ב יום 29 ביוני 2025 )מספר אסמכתא: 2025-01-046169(, אשר המידע האמור בו מובא כאן על דרך ההפניה.

ביום 26 ביוני 2025 פרסמה החברה דוח דירוג שהעבירה לידיה מידרוג במסגרתו הודיעה מידרוג על אישור דירוג 3Aa לגיוס אגרות חוב )סדרה יט'( בהיקף של עד 300 מילי ון ש"ח ערך נקוב אשר יונפקו על ידי החברה באמצעות הרחבת סדרה יט'. לפרטים נוספים ר' דיווח מיידי ש פרסמה ב יום 26 ביוני 2025 )מס פר אסמכתא: 2025-01- 045915(, אשר המידע האמור בו מובא כאן על דרך ההפניה.

{40}------------------------------------------------

ביום 20 בנובמבר 2024 פרסמה החברה דוח דירוג שהעבירה לידיה מידרוג במסגרתו הודיעה מידרוג על אישור דירוג 3Aa לגיוס אגרות חוב )סדרה יט'( בהיקף של עד 300 מיליון ש"ח ערך נקוב אשר יונפקו על ידי החברה באמצעות הרחבת סדרה יט', וזאת חלף האישור שניתן ביום 19 בנובמבר 2024 בהיקף של עד 200 מיליון ש"ח ערך נקוב כמפורט להלן. לפרטים נוספים ר' דיווח מיידי שפרסמה ב יום 20 בנובמבר 2024 )מספר אסמכתא: 2024-01-617175(, אשר המידע האמור בו מובא כאן על דרך ההפניה.

ביום 19 בנובמבר 2024 פרסמה החברה דוח דירוג שהעבירה לידיה מידרוג במסגרתו הודיעה מידרוג על אישור דירוג 3Aa לגיוס אגרות חוב )סדרה יט'( בהיקף של עד 200 מיליון ש"ח ערך נקוב אשר יונפקו על ידי החברה באמצעות הרחבת סדרה יט'. לפרטים נוספים ר' דיווח מיידי שפרסמה ב יום 19 בנובמבר 2024 )מספר אסמכתא : 2024-01-616795(, אשר המידע האמור בו מובא כאן על דרך ההפניה.

ביום 25 ב יולי 2024 פרסמה החברה דוח דירוג שהעבירה לידיה מידרוג במסגרתו הודיעה מידרוג כי היא מותירה על כנו דירוג 3Aa לחברה ולאגרות החוב )סדרות יד', טז' ו- יט'( ודירוג 2Aa לאג רות החוב )סדרות טו' ו- יח'( , אופק יציב . לפרטים נוספים ר' דיווח מיידי שפרסמה החברה ב יום 25 ב י ולי 2024 )מספר אסמכתא: 2024-01- 078682(, אשר המידע האמור בו מובא כאן על דרך ההפניה.

ביום 2 בינואר 2024 פרסמה החברה דוח דירוג שהעבירה לידיה מידרוג במסגרתו הודיעה מידרוג על אישור דירוג 3Aa לגיוס אגרות חוב )סדרה טז'( בהיקף של עד 300 מיליון ש"ח ערך נקוב אשר יונפקו על ידי החברה באמצעות הרחבת סדרה טז'. לפרטים נוספים ר' דיווח מיידי שפרסמה החברה ב יום 2 בינואר 2024 )מס פר אסמכתא: 2024-01-000952(, אשר המידע האמור בו מובא כאן על דרך ההפניה.

ביום 16 באוגוסט 2023 פרסמה החברה דוח דירוג שהעבירה לידיה מידרוג במסגרתו הודיעה מידרוג כי היא מותירה על כנו דירוג 3Aa לחברה ולאגרות החוב )סדרות יג', יד', טז' ו- יט'( ודירוג 2Aa לאגרות החוב )סדרות טו' ו - יח' ( , אופק יציב . לפרטים נוספים ר' דיווח מיידי שפרסמה החברה ב יום 16 ב אוגוסט 2023 )מס פר אסמכתא: 2023-01-094779(, אשר המידע האמור בו מובא כאן על דרך ההפניה.

ביום 4 ביולי 2023 פרסמה החברה דוח דירוג שהעבירה לידיה מידרוג במסגרתו הודיעה מידרוג על אישור דירוג 2Aa לגיוס אגרות חוב )סדרה יח'( בהיקף של עד 375 מיליון ש"ח ערך נקוב אשר יונפקו על ידי החברה באמצעות הרחבת סדרה יח'. לפרטים נוספים ר' דיווח מיידי שפרסמה החברה ב יום 4 ביולי 2023 )מספר אסמכתא : 2023- 01-062725(, אשר המידע האמור בו מובא כאן על דרך ההפניה.

בהתאם לכך, דירוג אגרות החוב שבמחזור ליום פרסום הדו"ח הינו כדלקמן:

אודותח המיידישל הדו"אסמכתאתאריך ועדכניהדירוג ה	חברהמדרגת	קבועהדירוג הדוחלמועד ה	מוךדירוג בסהנפקהלמועד ה	מועדההנפקה	סדרה
(2025-01-046209מכתא:)מספר אס29.06.2025	מעלות	ת יציבהilAA תחזי	ת יציבה-ilAA תחזי
(2025-01-046169מכתא:)מספר אס29.06.2025	מידרוג	ת יציבה3Aa תחזי	יציבה1A תחזית	13.07.2015	סדרה יד'
(2025-01-046209מכתא:)מספר אס29.06.2025	מעלות	ת יציבהilAA תחזי	ת יציבה-ilAA תחזי
(2025-01-046169מכתא:)מספר אס29.06.2025	מידרוג	ת יציבה2Aa תחזי	יציבה1A תחזית	04.08.2016	סדרה טו '
(2025-01-046209מכתא:)מספר אס29.06.2025	מעלות	ת יציבהilAA תחזי	ת יציבה-ilAA תחזי
(2025-01-046169מכתא:)מספר אס29.06.2025	מידרוג	ת יציבה3Aa תחזי	יציבה1A תחזית	29.05.2017	סדרה טז'
(2025-01-046209מכתא:)מספר אס29.06.2025	מעלות	ת יציבהilAA תחזי	ת יציבהilAA תחזי
(2025-01-046169מכתא:)מספר אס29.06.2025	מידרוג	ת יציבה2Aa תחזי	יציבה2Aaתחזית	24.09.2019	סדרה יח'
(2025-01-046209מכתא:)מספר אס29.06.2025	מעלות	ת יציבהilAA תחזי	ת יציבה-ilAA תחזי
(2025-01-046169מכתא:)מספר אס29.06.2025	מידרוג	ת יציבה3Aa תחזי	ת יציבה3Aa תחזי	29.03.2022	סדרה יט '

{41}------------------------------------------------

ישרס - חברה להשקעות בע"מ

דוחות כספיים ביניים מאוחדים ליום 30 ב ספטמבר , 2025

בלתי מבוקרים

תוכן העניינים

2מאוחדיםים בינייםחות כספיסקירת דו3-4הכספיל המצבאוחדים עדוחות מ5הפסדל רווח א ואוחדים עדוחות מ6הכוללל הרווחאוחדים עדוחות מ7-9ם בהוןל השינוייאוחדים עדוחות מ10-11המזומניםל תזרימיאוחדים עדוחות מ12-17דיםיים מאוחספיים בינדוחות הכבאורים ל	עמוד

{42}------------------------------------------------

קוסט פורר גבאי את קסירר דרך מנחם בגין 144א', תל-אביב 6492102

דוח סקירה של רואה החשבון המבקר לבעלי המניות של ישרס - חברה להשקעות בע"מ

מבוא

סקרנו את המידע הכספי המצורף של ישרס - חברה להשקעות בע"מ החברה וחברות מאוחדות )להלן - החברה(, הכולל את הדוח התמציתי המאוחד על המצב הכספי ליום 30 בספטמבר 2025 ואת הדוחות התמציתיים על רווח או הפסד, רווח כולל, השינויים בהון ותזרימי המזומנים לתקופות של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך. הדירקטוריון וההנהלה אחראים לעריכה ולהצגה של מידע כספי לתקופות ביניים אלה בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 IAS -" דיווח כספי לתקופות ביניים", וכן הם אחראים לעריכת מידע כספי לתקופות ביניים אלה לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל.1970- אחריותנו היא להביע מסקנה על מידע כספי לתקופות ביניים אלה בהתבסס על סקירתנו.

היקף הסקירה

ערכנו את סקירתנו בהתאם לתקן סקירה )ישראל( 2410 של לשכת רואי חשבון בישראל - "סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים הנערכת על ידי רואה החשבון המבקר של הישות". סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים מורכבת מבירורים, בעיקר עם אנשים האחראים לעניינים הכספיים והחשבונאיים, ומיישום נוהלי סקירה אנליטיים ואחרים. סקירה הינה מצומצמת בהיקפה במידה ניכרת מאשר ביקורת הנערכת בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל ולפיכך אינה מאפשרת לנו להשיג ביטחון שניוודע לכל העניינים המשמעותיים שהיו יכולים להיות מזוהים בביקורת. בהתאם לכך, אין אנו מחווים חוות דעת של ביקורת.

מסקנה

בהתבסס על סקירתנו, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הנ"ל אינו ערוך, מכל הבחינות המהותיות, בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 IAS.

בנוסף לאמור בפסקה הקודמת, בהתבסס על סקירתנו, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הנ"ל אינו ממלא, מכל הבחינות המהותיות, אחר הוראות הגילוי לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל.1970-

קוסט פורר גבאי את קסירר רואי חשבון

תל-אביב, 17 בנובמבר, 2025

{43}------------------------------------------------

דוחות מאוחדים על המצב הכספי

ליום
בדצמבר31	בספטמבר	ליום 30
2024	2024	2025
מבוקר	קר	בלתי מבו
	חאלפי ש"
			טפיםנכסים שו
671,331	376,503	723,101	ניםשווי מזוממזומנים ו
129	127	132	םמשועבדימזומנים
39,971	59,662	10,766	לזמן קצרהשקעות
6,233	1,463	1,417	בנאמנותפקדונות
18,621	70,757	22,450	לקוחות
16,760	21,754	13,768	בהתרות חוחייבים וי
5,605	9,586	5,105	ותמלאי דיר
398	398	398	רקעיןמלאי מק
10,940	10,309	6,891	שוטפיםנכסי מס
769,988	550,559	784,028	שוטפיםנכסים לא

195,713	176,232	197,693	רקעזכויות בקקרקעות ו
8,667,226	8,430,094	8,884,269	שקעהנדל"ן לה
352,666	312,856	390,617	קמהשקעה בהנדל"ן לה
5,094	5,336	5,434	מן ארוךחייבים לז
356	-	356	ים, נטוות לעובדבשל הטבחייבויותים על התעודף נכס
17,498	5,170	21,362	ערכוש קבו
4,605	6,266	2,621	חיםמסים נד
9,243,158	8,935,954	9,502,352
10,013,146	9,486,513	10,286,380

{44}------------------------------------------------

דוחות מאוחדים על המצב הכספי

ליום
בדצמבר31	בספטמבר	ליום 30
2024	2024	2025
מבוקר	קר	בלתי מבו
	חאלפי ש"
			תות שוטפוהתחייבוי
414,944	399,702	455,516	ארוךויות לזמןל התחייבוטפות שחלויות שמן קצר ואשראי לז
15,614	10,849	14,984	שירותיםם ולנותניות לספקיהתחייבוי
65,879	55,550	54,221	תתרות זכוזכאים וי
12,538	17,104	14,306	משוכריםופקדונותמקדמות
15,650	7,625	2,100	הפרשות
13,439	18,848	8,270	לםמסים לש

538,064	509,678	549,397
			טפותות לא שוהתחייבוי

271,915	275,819	269,228	ואחריםייםדים בנקאות לתאגיהתחייבוי
3,230,314	2,992,108	3,488,420	באגרות חו
21,366	20,745	19,517	פקדונות
-	139	-	טועובדים, נהטבות לות בשלהתחייבוי
18,081	20,549	18,401	רותטפות אחות לא שוהתחייבוי
1,009,334	947,897	1,018,537	חיםמסים נד
4,551,010	4,257,257	4,814,103
			חברהי מניות החס לבעלהון המיו
175,421	175,421	175,421	הון מניות
421,341	421,341	450,141	וקרנותמניותפרמיה על
4,251,904	4,060,160	4,234,119	חיתרת רוו
288,277(	( ))287,882	)313,516(	וצרמניות בא

4,560,389	4,369,040	4,546,165
363,683	350,538	376,715	ת שליטהאינן מקנוזכויות ש

4,924,072	4,719,578	4,922,880	סה"כ הון
10,013,146	9,486,513	10,286,380

			2025בנובמבר,17
כטמןאורי פרופיםמנהל כס	חפץאלקסנדרמנכ"ל	זנברגשלמה איקטוריוןיו"ר הדיר	יםות הכספישור הדוחתאריך אי

{45}------------------------------------------------

דוחות מאוחדים על רווח או הפסד

לשנה
השהסתיימביום	מושהסתיי	החודשיםל3-	מושהסתיי	החודשיםל9-
בדצמבר31	בספטמבר	ביום 30	בספטמבר	ביום 30
2024	2024	2025	2024	2025
מבוקר		קר	בלתי מבו
	קי למניה(	וני רווח נ)למעט נת	חאלפי ש"		הכנסות

547,775	141,016	140,317	408,258	415,524	ל והפעלהרות, ניהומדמי שכיהכנסותהם להשכרשל שטחיות ומלאישל קרקעממכירההכנסות
154,446	40,768	1,136	143,088	7,482	דירות
702,221	181,784	141,453	551,346	423,006	סותסה"כ הכנ
					כנסותעלות הה
78,891	23,076	23,723	58,891	61,560	השכרהשטחים לעלה שלניהול והפדירותלאירקעות, מרה של קעלות מכי
56,697	18,352	1,051	73,255	4,831	וניהול
135,588	41,428	24,774	132,146	66,391	ותת ההכנססה"כ עלו
566,633	140,356	116,679	419,200	356,615	מירווח גול

223,581	-	-	-	)2,805(	להשקעהערך נדל"ן)ירידת(עלייתקמהשקעה בהונדל"ן לה
)2,289(	)935(	)444(	)1,760(	)1,329(	יווקמכירה ושהוצאות
)40,244(	)8,152(	)9,941(	)25,645(	)29,377(	לליותהנהלה וכהוצאות

747,68148,683	131,26915,462	106,2948,696	391,79534,759	323,10422,812	ולירווח תפעמימוןהכנסות
)180,881(	)68,537(	)80,922(	)165,148(	)171,057(	מימוןהוצאות
)11,212(	871	)1,116(	)3,595(	)4,825(	טואחרות, נהוצאות

604,271	79,065	32,952	257,811	170,034	ההכנסהמסים עלרווח לפני
)42,307(	)5,675(	)2,667(	24,280	)22,756(	ה(ל ההכנס)מסים עהטבת מס
561,964	73,390	30,285	282,091	147,278	רווח נקי

533,838	68,405	25,361	267,110	131,646	מיוחס ל:ת החברהבעלי מניו
28,126	4,985	4,924	14,981	15,632	ת שליטהאינן מקנוזכויות ש

561,964	73,390	30,285	282,091	147,278
					לי מניותיוחס לבעלמניה המרווח נקיבש"ח(החברה )
104.72	13.62	5.11	51.77	26.43	דוללבסיסי ומרווח נקי

{46}------------------------------------------------

דוחות מאוחדים על הרווח הכולל

לשנההשהסתיימביוםבדצמבר312024מבוקר	מושהסתייבספטמבר2024	החודשיםל3-ביום 302025קרחאלפי ש"	מושהסתייבספטמבר2024בלתי מבו	החודשיםל9-ביום 302025
561,964	73,390	30,285	282,091	147,278	רווח נקי
					שפעת)לאחר הולל אחר)הפסד( כרווחהמס(:
					ןלאחר מכגו מחדששלא יסווסכומיםהפסדלרווח או
					תין תוכניומחדש בגממדידההפסד
)51(	-	-	-	-	ווגדרת, נטלהטבה מ
-	-	28,800	-	28,800	ע, נטורכוש קבוחדש שלהערכה מ
)51(	-	28,800	-	28,800	כולל אחרח )הפסד(סה"כ רוו
561,913	-	59,085	-	176,078	ח כוללסה"כ רוו
					מיוחס ל:
533,787	68,405	54,161	267,110	160,446	ת החברהבעלי מניו
28,126	4,985	4,924	14,981	15,632	ת שליטהאינן מקנוזכויות ש

561,913	73,390	59,085	282,091	176,078

{47}------------------------------------------------

דוחות מאוחדים על השינויים בהון

			החברה	עלי מניות	מיוחס לב
	זכויותשאינן				פרמיה על
סה"כ	מקנות		מניות	יתרת	מניות	הון
הון	שליטה	סה"כ	באוצר	רווח	וקרנות	מניות
			קרבלתי מבו
			אלפי ש''ח
							20251 בינואר,יתרה ליום
4,924,072	363,683	4,560,389	)288,277(	4,251,904	421,341	175,421	)מבוקר(
147,278	15,632	131,646	-	131,646	-	-	רווח נקי
28,800	-	28,800	-	-	28,800	-	אחר )*(רווח כולל
176,078	15,632	160,446	-	131,646	28,800	-	כוללסה"כ רווח
)149,431(	-	)149,431(	-	)149,431(	-	-	לםהוכרז ושודיבידנד ש
							יות שאינןהוכרז לזכודיבידנד ש
)2,600(	)2,600(	-	-	-	-	-	יטהמקנות של
							ניותמית של מרכישת עצ
)25,239(	-	)25,239(	)25,239(	-	-	-	(החברה )
4,922,880	376,715	4,546,165	)313,516(	4,234,119	450,141	175,421	מבר, 202530 בספטיתרה ליום
			החברה	עלי מניות	מיוחס לב
	זכויות
	שאינן				פרמיה על
סה"כ	מקנות		מניות	יתרת	מניות	הון
הון	שליטה	סה"כ	באוצר	רווח	וקרנות	מניות
			קרבלתי מבו
			אלפי ש''ח

4,767,084	335,557	4,431,527	)112,195(	3,946,960	421,341	175,421	20241 בינואר,יתרה ליום)מבוקר(

282,091	14,981	267,110	-	267,110	-	-	כוללסה"כ רווח
)153,910(	-	)153,910(	-	)153,910(	-	-	לםהוכרז ושודיבידנד ש
)175,687(	-	)175,687(	)175,687(	-	-	-	ניותמית של מרכישת עצ(החברה )
4,719,578	350,538	4,369,040	)287,882(	4,060,160	421,341	175,421	מבר, 202430 בספטיתרה ליום

*( התנועה בקרן הון מהווה קרן הערכה מחדש, לפרטים נוספים ראה באור 3)י(.

**( ראה באור 3)ד(.

{48}------------------------------------------------

דוחות מאוחדים על השינויים בהון

			החברה	עלי מניות	מיוחס לב
	זכויותשאינן				פרמיה על
סה"כ	מקנות		מניות	יתרת	מניות	הון
הון	שליטה	סה"כ	באוצר	רווח	וקרנות	מניות
			קרבלתי מבו
			אלפי ש''ח
4,865,364	371,791	4,493,573	)311,947(	4,208,758	421,341	175,421	20251 ביולי,יתרה ליום
30,285	4,924	25,361	-	25,361	-	-	רווח נקי
28,800	-	28,800	-	-	28,800	-	אחר )*(רווח כולל
59,085	4,924	54,161	-	25,361	28,800	-	כוללסה"כ רווח
							ניותמית של מרכישת עצ
)1,569(	-	)1,569(	)1,569(	-	-	-	(החברה )
4,922,880	376,715	4,546,165	)313,516(	4,234,119	450,141	175,421	מבר, 202530 בספטיתרה ליום
			החברה	עלי מניות	מיוחס לב
	זכויות
	שאינן				פרמיה על
סה"כ	מקנות		מניות	יתרת	מניות	הון
הון	שליטה	סה"כ	באוצר	רווח	וקרנות	מניות
			קרבלתי מבו
			אלפי ש''ח
4,678,200	345,553	4,332,647	)255,870(	3,991,755	421,341	175,421	20241 ביולי,יתרה ליום
73,390	4,985	68,405	-	68,405	-	-	כוללסה"כ רווח
)32,012(	-	)32,012(	)32,012(	-	-	-	ניותמית של מרכישה עצ(החברה )
4,719,578	350,538	4,369,040	)287,882(	4,060,160	421,341	175,421	מבר, 202430 בספטיתרה ליום

*( התנועה בקרן הון מהווה קרן הערכה מחדש, לפרטים נוספים ראה באור 3)י(.

**( ראה באור 3)ד(.

{49}------------------------------------------------

דוחות מאוחדים על השינויים בהון

			החברה	עלי מניות	מיוחס לב
	זכויותשאינן				פרמיה על
סה"כ	מקנות		מניות	יתרת	מניות	הון
הון	שליטה	סה"כ	באוצר	רווח	וקרנות	מניות
			מבוקר
			אלפי ש''ח
4,767,084	335,557	4,431,527	)112,195(	3,946,960	421,341	175,421	20241 בינואר,יתרה ליום
561,964	28,126	533,838	-	533,838	-	-	רווח נקי
)51(	-	)51(	-	)51(	-	-	ל אחרהפסד כול
561,913	28,126	533,787	-	533,787	-	-	כוללסה"כ רווח
)228,843(	-	)228,843(	-	)228,843(	-	-	לםהוכרז ושודיבידנד ש
							ניותמית של מרכישה עצ
)176,082(	-	)176,082(	)176,082(	-	-	-	החברה )*(
4,924,072	363,683	4,560,389	)288,277(	4,251,904	421,341	175,421	ר, 202431 בדצמביתרה ליום

*( ראה גם באור 3)ד(.

{50}------------------------------------------------

דוחות מאוחדים על תזרימי המזומנים

לשנההשהסתיימביום	מושהסתיי	החודשיםל3-	מושהסתיי	החודשיםל9-
בדצמבר31	בספטמבר	ביום 30	בספטמבר	ביום 30
2024	2024	2025	2024	2025
מבוקר		קר	בלתי מבו
		חאלפי ש"
					וטפתפעילות שזומנים מתזרימי מ
561,964	73,390	30,285	282,091	147,278	רווח נקי
					מניםזרימי מזולהצגת תהדרושותהתאמותשוטפת:מפעילות
					ד:ווח והפסלסעיפי רהתאמות
)562(	-	-	-	-	בדים, נטוטבות לעות בשל התחייבויושינוי בה
985	278	323	738	935	חתותפחת והפ
42,307	5,678	2,667	)24,280(	22,756	ס()הטבת מסהעל ההכנמסים
					ערכוש קבובנכסים,השקעותממימושרווח
)34(	-	-	-	-	נטוואחרות,
132,198	53,073	72,226	130,387	148,245	ומימון, נטהוצאות
)223,581(	-	-	-	2,805	להשקעהערך נדל"ןיית(ירידת )על

)48,687(	59,026	75,216	106,845	174,741	חייבויות:סים והתסעיפי נכשינויים ב

1,689	)33,947(	)2,631(	)50,447(	)3,829(	לסות לקבחות והכנייה( בלקוירידה )על
1,564	)12,818(	)2,008(	)1,087(	2,433	בהיתרות חובחייבים ו)עלייה(ירידה
					ותעות וזכוירות, קרקבמלאי די)עלייה(ירידה
45,095	16,272	)65(	67,844	4,695	טובקרקע, נ
					יים ולנותניות לספקבהתחייבוידה(עלייה ) יר
6,940	)1,155(	2,292	199	)3,549(	שירותים
572	3,961	1,800	4,490	1,441	םת משוכריופקדונובמקדמותעלייה
					טפותות לא שוהתחייבוי)ירידה( בעלייה
74	-	)18(	46	5	אחרות
)11,456(	)8,781(	)9,042(	)18,377(	)17,085(	הפרשותות זכות ואים ויתרירידה בזכ
44,478	)36,468(	)9,672(	2,668	)15,889(
					קופהבמשך התהתקבלוששולמו ומזומניםעבור:
)82,968(	)30,151(	)35,244(	)72,570(	)75,985(	שולמהריבית ש
28,350	12,489	9,074	21,438	20,694	תקבלהריבית שה
-	-	-	-	5,941	שהתקבלדיבידנד
)29,203(	)787(	)7,815(	)20,036(	)20,160(	טושולמו, נמסים ש
)83,821(	)18,449(	)33,985(	)71,168(	)69,510(
473,934	77,499	61,844	320,436	236,620	שוטפתמפעילותונטו שנבעמזומנים

{51}------------------------------------------------

דוחות מאוחדים על תזרימי המזומנים

					לשנההשהסתיימ
	החודשיםל9-	מושהסתיי	החודשיםל3-	מושהסתיי	ביום
	ביום 30	בספטמבר	ביום 30	בספטמבר	בדצמבר31
	2025	2024	2025	2024	2024
		בלתי מבו	קר		מבוקר
			חאלפי ש"
שקעהפעילות הזומנים מתזרימי מ
טואמנות, נדונות בנשינוי פק	-	100	-	-	100
ם, נטומשועבדיומניםשינוי במז	-	6	-	-	5
גןי שווי הוהנמדד לפס פיננסירכישת נכ	-	)63,805(	-	-	)63,805(
י שוויהנמדד לפס פיננסימכירת נכתמורה מ
הוגן	25,059	20,360	11,012	14,174	44,772
רכושקרקעות והשקעה,בנדל"ן להשקעות
קבוע	)221,958(	)147,935(	)106,847(	)14,919(	)211,585(
קבועעה ורכושל"ן להשקמימוש נדתמורה מ	-	-	-	-	80

השקעהלפעילותמשונטו ששימזומנים	)196,899(	)191,274(	)95,835(	)745(	)230,433(
ימוןפעילות מזומנים מתזרימי מ
החברהשלחובאגרותהנפקת	566,095	302,204	566,095	-	593,653
ששולםדיבידנד	)149,431(	)153,910(	-	-	)228,843(
השל החבררות חובפרעון אג	)364,466(	)334,530(	)189,257(	)183,225(	)365,495(
ךלזמן ארוחייבויותקבלת הת	622	1,263	239	30	1,656
ארוךות לזמןהתחייבויפרעון	)15,793(	)13,754(	)7,206(	)5,041(	)18,246(
גידיםקצר מתאראי לזמןבלת( אשפרעון )ק
נטובנקאיים,	261	277	)46(	)3,442(	)291(
צרניות באורכישת מ	)25,239(	)175,687(	)1,569(	)32,012(	)176,082(
)ששימשופעילותשנבעו מנטומזומנים
מימוןלפעילות(	12,049	)374,137(	368,256	)223,690(	)193,648(
םוי מזומנימנים ושוידה( במזועלייה )יר	51,770	)244,975(	334,265	)146,936(	49,853
תם לתחילוי מזומנימנים ושויתרת מזו
התקופה	671,331	621,478	388,836	523,439	621,478

תקופהם לסוף הוי מזומנימנים ושויתרת מזו	723,101	376,503	723,101	376,503	671,331

ומןאינה במזהותית שפעילות מ
ת שליטהאינן מקנוזכויות שדיבידנד ל	2,600	-	-	-	-

{52}------------------------------------------------

באור :1 - כללי

דוחות כספיים אלה נערכו במתכונת מתומצתת ליום 30 בספטמבר, 2025 ולתקופות של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך )להלן - דוחות כספיים ביניים מאוחדים(. יש לעיין בדוחות אלה בהקשר לדוחות הכספיים השנתיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר, 2024 ולשנה שהסתיימה באותו תאריך ולבאורים אשר נלוו אליהם )להלן - הדוחות הכספיים השנתיים המאוחדים(.

באור :2 - עיקרי המדיניות החשבונאית

מתכונת העריכה של הדוחות הכספיים ביניים מאוחדים

הדוחות הכספיים ביניים מאוחדים ערוכים בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 דיווח כספי לתקופות ביניים, וכן בהתאם להוראות הגילוי לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל.1970-

המדיניות החשבונאית אשר יושמה בעריכת הדוחות הכספים ביניים מאוחדים עקבית לזאת שיושמה בעריכת הדוחות הכספיים השנתיים המאוחדים.

באור :3 - עסקאות ואירועים מהותיים בתקופת הדיווח

א . ביום 20 בפברואר 2025 הודיע מנכ"ל החברה, מר עדי דנה, על רצונו לסיים את כהונתו בחברה, אשר נכנסה לתוקף ב יום 31 במאי .2025
ב. ביום 23 במרץ 2025 אישר דירקטוריון החברה חלוקת דיבידנד נוסף בגין שנת 2024 בסך של 15 ש"ח למניה אשר הסתכם לסך כולל של כ- 75 מיליון ש"ח. הדיבידנד שולם ביום 10 באפריל .2025
ג. בהמשך למדיניות חלוקת הדיבידנד של החברה כאמור בבאור 24)ב( לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר ,2024 החליט דירקטוריון החברה ביום 23 במרץ 2025 על כוונת החברה לחלק דיבידנד בגין שנת 2025 בסך כולל של כ- 149 מיליון ש''ח )30 ש''ח למניה(, אשר מחציתו שולם בחודש יוני 2025 בסך של כ – 74.5 מיליון ש''ח )15 ש''ח למניה( ומחציתו תשולם בחודש דצמבר 2025 בסך של כ 74.5- מיליון ש''ח )15 ש''ח למניה(.
מובהר, כי האמור בסעיף זה לעיל הינו בגדר הצהרת מדיניות הדיבידנד של החברה בגין שנת 2025 בלבד המותנית בהחלטות ספציפיות של דירקטוריון החברה טרם כל חלוקה. עוד יובהר, כי דירקטוריון החברה יהא רשאי בכל עת, בהתחשב בשיקולים עסקיים ובהתאם להוראות הדין, לשנות את מדיניות הדיבידנד הנ"ל בגין שנת 2025 ו/או לשנות את הסכומים שיחולקו כדיבידנד או להחליט שלא לחלקם כלל. בהמשך לאמור מובהר, כי ברבעון הראשון של שנת ,2026 במועד אישור הדוחות הכספיים השנתיים של החברה לשנת ,2025 תשקול החברה חלוקת דיבידנד נוסף בגין שנת ,2025 וזאת בנוסף לדיבידנדים שחולקו בשנת 2025 בגין שנת ,2025 ככל שיחולקו.
ד. בהמשך לאמור בבאור 24)ה( לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר ,2024 ביום 23 במרץ ,2025 אישר דירקטוריון החברה להאריך את תוקף תכנית רכישת מניות העצמיות עד ליום .31.12.25 נכון ועד לתאריך המאזן רכשה החברה 440,527 ע.נ מניות בהיקף של כ- 314 מיליון ש''ח.

{53}------------------------------------------------

באור :3 - עסקאות ואירועים מהותיים בתקופת הדיווח )המשך(

ה. ביום 29 באפריל 2025 התקשרה החברה עם צד ג' )"המוכר"( בהסכם לרכישת מלוא זכויותיו במקרקעין )פנויים( בשטח כולל של כ- 74 דונמים בשגב שלום המיועדים לתעסוקה לפי תכנית מתאר מאושרת )"המקרקעין" ו- "העסקה החדשה", בהתאמה(. בגין המקרקעין שילמה החברה למוכר סך של כ- 29.7 מיליון ש"ח, בתוספת מע"מ.

במסגרת עסקה קודמת שרכשה החברה באותו האיזור סוכם, כי יכול והמוכר יהא זכאי לתמורה נוספת )"התמורה הנוספת"( מעבר לתמורה הבסיסית ששולמה, בסך מקסימאלי של עד כ- 29 מיליון ש''ח, בתוספת מע"מ, וזאת ככל ותאושר תוכנית משביחה למקרקעין בתוך 6 שנים, וכתלות במועד אישור התוכנית המשביחה.

בחודש אפריל, התקשרה החברה עם המוכר בהסכם לפיו שילמה החברה סך של כ- 17 מיליון ש"ח, בתוספת מע"מ, וזאת בגין התמורה הנוספת. מובהר כי המוכר לא יהא זכאי לתשלום נוסף כלשהו בגין העסקה הקודמת מעבר לתשלום זה כאמור.

ו. ביום 28 באפריל 2025 פרסמה החברה תשקיף מדף הנושא תאריך 29 באפריל .2025 בהתאם לתשקיף המדף כאמור, החברה תהא רשאית להנפיק מעת לעת ניירות ערך של החברה בהתאם להוראות הדין לרבות מניות , אגרות חוב, אגרות חוב להמרה, כתבי אופציות למניות וכתבי אופציות לאגרות חוב.
ז. ביום 26 במאי 2025 אישר דירקטוריון החברה חלוקת דיבידנד בסך של 15 ש''ח למניה. הדיבידנד הסתכם לסך של כ – 74.5 מיליון ש''ח, אשר שולם ביום 22 ביוני 2025 )ראה גם באור 3ג'(.
ח. ביום 1 ביוני 2025 החל מר אלקסנדר חפץ את כהונתו כמנכ"ל החברה. בהתאם לאישורה של האסיפה הכללית של החברה, מר חפץ יהא זכאי לשכר החודשי ברוטו של 105 אלפי ש"ח. החל מיום 1 ביוני 2026 יעודכן שכרו החודשי ברוטו לסך של 111 אלפי ש"ח, והחל מיום 1 ביוני 2027 יעודכן שכרו החודשי ברוטו לסך של 117 אלפי ש"ח. הסכומים הנ"ל צמודים לעליית מדד המחירים לצרכן. בנוסף, מר חפץ זכאי לתנאים סוציאליים והטבות שאינם חורגים מהמקובל, וכן להחזר הוצאות רכב בסך חודשי של 12 אלפי ש"ח, צמוד לעליית מדד המחירים לצרכן.

מר חפץ יהא זכאי לבונוס שנתי הנגזר משווי מניית החברה, כאשר בגין שנת 2025 יהא זכאי מר חפץ לבונוס שנתי בסך שבין 145,000 ש"ח לבין 410,000 ש"ח, ובגין שנת 2026 ואילך הבונוס השנתי לא יפחת מסך של 250 אלפי ש"ח ולא יעלה על סך של 700 אלפי ש"ח.

ט. ביום 30 ביוני 2025 הודיעה החברה על תוצאות הנפקה, בדרך של הרחבת סדרה סחירה, 550 מיליון ש"ח ע.נ. אגרות חוב )סדרה יט'( של החברה, וזאת על פי דוח הצעת מדף מכוח תשקיף מדף שפרסמה החברה ביום 29 באפריל .2025 תמורת ההנפקה ברוטו, הסתכמה לסך של כ- 570 מיליון ש"ח. התמורה והסיכונים הועברו לחברה ביום 1 ביולי .2025
י. ביום 14 בספטמבר עברה החברה למשרדה החדש בפארק גיסין, פתח תקווה, ממשרדי החברה הקודמים בתל אביב, בהתאם לכך ולפי כללי חשבונאות מקובלים מיינה חברת הבת את הנכס בתל אביב מרכוש קבוע לנדל"ן להשקעה. השערוך שנוצר ממיון זה בסך של כ- 28.8 מי ליון ש''ח נטו נרשם כקרן הערכה מחדש בדוח על השינויים בהון.

{54}------------------------------------------------

באור :4 - מגזרי פעילות

א. כללי

למטרות ניהול, הקבוצה בנויה לפי יחידות עסקיות בהתבסס על המוצרים והשירותים של היחידות העסקיות ולה שלושה מגזרי פעילות כדלקמן:

נדל"ן מניב - הפעילות מרוכזת בישראל וכוללת השכרת נכסים בפארקים לתעשיות עתירות ידע, משרדים, תעשייה ואחסנה, מרכזים מסחריים.

נדל"ן למגורים ולמכירה - הפעילות כוללת בעיקר מכירת מלאי דירות, השבחה ומכירה של קרקעות בבעלותה המיועדים למבני מגורים.

אחר - בעיקר כולל את תוצאות הקשורות לפעילות בתחום התשתיות והבנייה.

ההנהלה עוקבת אחר תוצאות הפעילות של היחידות העסקיות שלה בנפרד לצורכי קבלת החלטות לגבי הקצאת משאבים והערכת ביצועים.

ביצועי המגזרים מוערכים בהתבסס על רווח או הפסד תפעולי אשר נמדד באופן זהה לרווח או הפסד תפעולי בדוחות הכספיים המאוחדים.

מסים על ההכנסה מנוהלים על בסיס קבוצתי ואינם מיוחסים למגזרי פעילות.

ב. דיווח בדבר מגזרים

ביום	מושהסתיי2025	החודשיםבספטמבר30	ל9-
סה"כ	אחר	נדל"ןלמגוריםולמכירה	נדל"ןמניב
	קר	בלתי מבו
	ח	אלפי ש"
423,006	-	7,482	415,524	חיצונייםמלקוחותהכנסות
356,615	-	2,651	353,964	גולמירווח
)2,805(	-	-	)2,805(	עהל"ן להשקשערוך נד
323,440	)600(	)3,513(	327,553	המגזרתוצאות
)936()148,245()4,225(				מוקצותלליות לאהנהלה וכהוצאותומימון, נטהוצאותטואחרות, נהוצאות
170,034				הכנסהמסים עלרווח לפני

{55}------------------------------------------------

באור :4 - מגזרי פעילות )המשך(

ביום	מושהסתיי2024	החודשיםל9-בספטמבר30
		נדל"ן
		למגורים	נדל"ן
סה"כ	אחר	ולמכירה	מניב
	קר	בלתי מבו
	ח	אלפי ש"
551,346	-	143,088	408,258	חיצונייםמלקוחותהכנסות
419,200	-	69,833	349,367	גולמירווח
392,535	)236(	64,999	327,772	המגזרתוצאות
)740(				מוקצותלליות לאהנהלה וכהוצאות
)130,389(				ומימון, נטהוצאות
)3,595(				טואחרות, נהוצאות

257,811				הכנסהמסים עלרווח לפני
ביום	מושהסתיי2025	החודשיםבספטמבר30	ל3-
		נדל"ן
סה"כ	אחר	למגוריםולמכירה	נדל"ןמניב
	קר	בלתי מבו
	ח	אלפי ש"
	-
141,453		1,136	140,317	חיצונייםמלקוחותהכנסות
116,679	-	85	116,594	גולמירווח
106,617	-	)1,791(	108,408	המגזרתוצאות

הוצאות הנהלה וכלליות לא מוקצות )323( הוצאות מימון, נטו )72,226( הוצאות אחרות, נטו )1,116(

רווח לפני מסים על הכנסה 32,952

{56}------------------------------------------------

באור :4 - מגזרי פעילות )המשך(

ביום	מושהסתייהחודשיםל3-

	2024	בספטמבר30
		נדל"ן
		למגורים	נדל"ן
סה"כ	אחר	ולמכירה	מניב
	קר	בלתי מבו
	ח	אלפי ש"
181,784	-	40,768	141,016	חיצונייםמלקוחותהכנסות
140,356	-	22,416	117,940	גולמירווח
131,549	)3(	21,179	110,373	המגזרתוצאות
)280(				מוקצותלליות לאהנהלה וכהוצאות
)53,075(				ומימון, נטהוצאות
871				טואחרות, נהוצאות

79,065				הכנסהמסים עלרווח לפני

2024בדצמברביום 31סתיימהלשנה שה
------------------------------------------------

	נדל"ן
נדל"ן	למגורים
מניב	ולמכירה	אחר	סה"כ
	מבוקר
	אלפי ש"	ח
547,775	154,446	-	702,221
468,884	97,749	-	566,633
223,581	-	-	223,581
657,503	91,486	)323(	748,666
			)985(
			)132,198(
			)11,212(


			604,271

{57}------------------------------------------------

באור :5 - מכשירים פיננסים

שווי הוגן

להלן היתרות בספרים והשווי ההוגן של התחייבויות פיננסיות:

שווי הוגן		יםערך בספר
ר31 בדצמב	בר	30 בספטמר	31 בדצמב	בר	30 בספטמ
2024	2024	2025	2024	2024	2025
מבוקר	קר	בלתי מבו	מבוקר	קר	בלתי מבו
			אלפי ש"ח
						תת פיננסיוהתחייבויו
3,510,974	3,207,604	3,814,288	3,653,197	3,388,101	3,944,716	)1(אגרות חוב
281,113	282,787	267,634	288,236	292,189	280,541	עהריבית קבוהלוואות ב)2(

)1( השווי ההוגן מבוסס על מחירים מצוטטים בשוק פעיל לתום תקופת דיווח )רמה 1 במדרג השווי ההוגן(.
- )2( שווי ה הוגן המבוסס על שימוש בנתונים נצפיים )רמה 2 במדרג השווי ההוגן(.

פרט להתחייבויות המפורטות לעיל, היתרה בדוחות הכספיים של נכסים והתחייבויות פיננסים אחרים תואמת או קרובים לשווי ההוגן שלהם.

ליום 30 בספטמבר 2025 החברה עומדת בכל אמות המידה הפיננסיות כפי שפורטו בבאורים 18 ו- 19 בדוחות הכספים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר .2024

באור :6 - אירועים לאחר תקופת הדיווח

ביום 17 בנובמבר 2025 אישר דירקטוריון חלוקת דיבידנד בסך של 15 - ש''ח למניה. הדיבידנד יסתכם לסך של כ – 74.5 מיליון ש''ח. לפרטים נוספים ראה גם באור 3)ג(.

{58}------------------------------------------------

ישרס - חברה להשקעות בע"מ

נתונים כספיים מתוך הדוחות הכספיים ביניים מאוחדים

המיוחסים לחברה

ליום 30 בספטמבר 2025

בלתי מבוקרים

תוכן העניינים

	עמוד
נה 38ד'ד לפי תקדוח מיוח	2-3
ברהחסים לחספי המיוהמצב הכחדים עלות המאותוך הדוחספיים מנתונים כ	4
ברהחסים לחולל המיוהרווח הכחדים עלות המאותוך הדוחספיים מנתונים כ	5
ם לחברההמיוחסימזומניםתזרימי החדים עלות המאותוך הדוחספיים מנתונים כ	6-7
ףמידע נוס	8

{59}------------------------------------------------

דוח מיוחד של רואה החשבון המבקר על מידע כספי נפרד לפי תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל - 1970

מבוא

סקרנו את המידע הכספי הביניים הנפרד המובא לפי תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל1970- של ישרס – חברה להשקעות בע"מ )להלן - החברה(, ליום 30 בספטמבר 2025 ולתקופות של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך. המידע הכספי הביניים הנפרד ה ינו באחריות הדירקטוריון וההנהלה של החברה. אחריותנו היא להביע מסקנה על המידע הכספי הביניים הנפרד לתקופות ביניים אלה בהתבסס על סקירתנו.

היקף הסקירה

ערכנו את סקירתנו בהתאם לתקן סקירה )ישראל( 2410 של לשכת רואי חשבון בישראל - "סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים הנערכת על ידי רואה החשבון המבקר של הישות". סקירה של מידע כספי נפרד לתקופות ביניים מורכבת מבירורים, בעיקר עם אנשים האחראים לעניינים הכספיים והחשבונאיים, ומיישום נוהלי סקירה אנליטיים ואחרים. סקירה הינה מצומצמת בהיקפה במידה ניכרת מאשר ביקורת הנערכת בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל ולפיכך אינה מאפשרת לנו להשיג ביטחון שניוודע לכל העניינים המשמעותיים שהיו יכולים להיות מזוהים בביקורת. בהתאם לכך, אין אנו מחווים חוות דעת של ביקורת.

מסקנה

בהתבסס על סקירתנו, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הביניים הנפרד הנ"ל אינו ערוך, מכל הבחינות המהותיות, בהתאם להוראות תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל.1970-

קוסט פורר גבאי את קסירר רואי חשבון

תל-אביב, 17 בנובמבר, 2025

{60}------------------------------------------------

דוח מיוחד לפי תקנה 38ד'

נתונים כספיים ומידע כספי מתוך הדוחות הכספיים ביניים המאוחדים

המיוחסים לחברה

להלן נתונים כספיים ומידע כספי נפרד המיוחסים לחברה מתוך הדוחות הכספיים ביניים המאוחדים של הקבוצה ליום 30 בספטמבר, 2025 המפורסמים במסגרת הדוחות התקופתיים )להלן - דוחות מאוחדים(, המוצגים בהתאם לתקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל.1970-

{61}------------------------------------------------

נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים על המצב הכספי המיוחסים לחברה

ליום
ר31 בדצמב	ספטמבר	ליום 30 ב
2024	2024	2025
מבוקר	קר	בלתי מבו
	אלפי ש"ח
			טפיםנכסים שו
463,320	201,760	473,636	ניםשווי מזוממזומנים ו
31,142	51,948	6,270	זמן קצרהשקעות ל
3,967	24,172	2,387	לקוחות
5,017	217	217	נאמןפקדון אצל
5,4821,881	6,5243,430	13,404-	ת לקבלה והכנסותרות חובחייבים ויי דירותקעין ומלאמלאי מקר

510,809	288,051	495,914
			שוטפיםנכסים לא
1,211,074	1,214,700	1,201,983	חזקותחברות מוהלוואות ל
2,773,700	2,732,349	2,877,119	קעהנדל "ן להש
292,400	225,224	327,865	מהקעה בהקנדל"ן להש
1,384	1,327	1,364	ערכוש קבו
486	486	486	םקע ומטעיכויות בקרקרקעות, ז
3,815,201	3,666,291	3,948,209	חזקותחברות מוהשקעות ב

8,094,245	7,840,377	8,357,026
8,605,054	8,128,428	8,852,940
			ת שוטפותהתחייבויו
400,098	384,262	444,076	וךת לזמן ארהתחייבויוטפות שלחלויות שו
3,827	1,726	583	ירותיםולנותני שת לספקיםהתחייבויו
53,445	33,262	20,191	רות זכותזכאים וית
1,116	1,029	585	שוכריםמקדמות מ
458,486	420,279	465,435
			פותת לא שוטהתחייבויו
3,230,314	2,992,108	3,488,420	אגרות חוב
100,718	113,689	100,055	אוחדותמחברות מהלוואות
123	161	123	םות לעובדיבשל הטבהתחייבות
21,800	24,427	21,972	תפות אחרות לא שוטהתחייבויו
233,224	208,724	230,770	יםמסים נדח
3,586,179	3,339,109	3,841,340
175,421	175,421	175,421	הוןהון מניות
421,341	421,341	450,141	נותמניות וקרפרמיה על
4,251,904	4,060,160	4,234,119	יתרת רווח
(288,277(	)287,882(	)313,516(	צרמניות באו

4,560,389	4,369,040	4,546,165
8,605,054	8,128,428	8,852,940

			2025בנובמבר,17
כטמןאורי פרו	חפץאלקסנדר	זנברגשלמה אי	יםות הכספישור הדוחתאריך אי
פיםמנהל כס	מנכ"ל	קטוריוןיו"ר הדיר

{62}------------------------------------------------

נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים על הרווח הכולל המיוחסים לחברה

לשנההשהסתיימביום	מושהסתיי	החודשיםל3-	מושהסתיי	החודשיםל9-
בדצמבר31	בספטמבר	ביום 30	בספטמבר	ביום 30
2024	2024	2025	2024	2025
מבוקר		קר	בלתי מבו
		חאלפי ש"
					הכנסות
202,23834,516	53,9849,830	50,465-	151,65530,883	150,2324,295	מבניםאחרות מהכנסותשכירות ודמילהשכרהתל קרקעוומכירה שמאחזקההכנסות
236,754	63,814	50,465	182,538	154,527
					ההכנסותעלות

24,53516,728	7,0304,451	7,39457	18,49115,179	19,5911,944	שכרהמבנים להאחזקתותרת קרקעעלות מכי

41,263	11,481	7,451	33,670	21,535
195,491	52,333	43,014	148,868	132,992	גולמירווח
86,151	-	-	-	)2,806(	להשקעהנדל"ןידת( ערךעליית )יר
)26,102(	)5,422(	)5,375(	)16,188(	)16,262(	ליותנהלה וכלמכירה, ההוצאות
11,276	2,143	2,390	6,563	7,063	מוחזקותמחברותדמי ניהולהכנסות

266,816	49,054	40,029	139,243	120,987	תפעולירווח
)5,606(	-	-	1,250	)180(	טואחרות, נהוצאות(הכנסות )
33,256	12,560	6,319	26,125	14,726	מימוןהכנסות
)160,828(	)62,181(	)74,337(	)151,292(	)155,798(	מימוןהוצאות
					רותאות לחבבגין הלוומימוןהכנסות
62,395	15,091	14,573	47,313	43,613	מוחזקות
359,068	50,570	32,754	206,106	106,231	מוחזקותמחברותרווח
555,101	65,094	19,338	268,745	129,579	כנסהם על ההלפני מסירווח
)21,263(	3,311	6,023	)1,635(	2,067	ל הכנסה()מסים עהטבת מס

533,838	68,405	25,361	267,110	131,646	החס לחברנקי המיורווח
					מס(:שפעת ה)לאחר הולל אחר)הפסד( כרווח
					ן לרווחלאחר מכגו מחדששלא יסווסכומים
					או הפסד
24	-	-	-	-	מוגדרתלהטבהן תוכניותטוארי בגירווח אק
)75(	-	28,800	-	28,800	חזקותחברות מוכולל שלרה ברווחחלק החב
					לרווח אואחר מכןיסווגו לבים שלאסה"כ רכי
)51(	-	28,800	-	28,800	הפסד
533,787	68,405	54,161	267,110	160,446	ברהמיוחס לחח כולל הסה"כ רוו

{63}------------------------------------------------

נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים על תזרימי המזומנים המיוחסים לחברה

לשנההשהסתיימביום	מושהסתיי	החודשיםל3-	מושהסתיי	החודשיםל9-
בדצמבר31	בספטמבר	ביום 30	בספטמבר	ביום 30
2024	2024	2025	2024	2025
מבוקר		קר	בלתי מבו
		חאלפי ש"
					ל החברהשוטפת שמפעילותמזומניםתזרימי
533,838	68,405	25,361	267,110	131,646	החס לחברנקי המיורווח
					זומניםתזרימי מלהצגתהדרושותהתאמותל החברה:שוטפת שמפעילות
					ברה:ד של החווח והפסלסעיפי רהתאמות
387	117	134	313	385	ערכוש קבופחת
65,177	34,530	53,445	77,854	97,459	ומימון, נטהוצאות
)34(	-	-	-	-	רווח הון
)86,151(	-	-	-	2,806	להשקעהנדל"ןיית( ערךירידת )על
)7(	-	-	-	-	עובדיםהטבות ליות בשלבהתחייבושינוי
)359,068(	)50,570(	)32,754(	)206,106(	)106,231(	מוחזקותמחברותרווח
21,263	)3,311(	)6,023(	1,635	)2,067(	טבת מס(הכנסה )המסים על
)358,433(	)19,234(	14,802	)126,304(	)7,648(
					יות שלוהתחייבוסיםסעיפי נכשינויים בהחברה:

4,3868,129	)9,881()8,049(	)191()2,864(	)15,819(7,087	1,580)522(	בלקוחותייה(ירידה )עלהתרות חובחייבים וי)עלייה( בירידה
					זכויותקרקעות וקרקעין ובמלאי מירידה
11,652	4,440	-	14,903	6,681	בקרקע
					יים ולנותניות לספקבהתחייבוידה(עלייה ) יר
2,592	)902(	)159(	)680(	)2,159(	שירותים
11,541	)1,587(	)2,573(	)2,245(	)18,562(	כותויתרות זאיםידה( בזכעלייה )יר
)376(	)1,347(	)787(	)332(	)674(	שוכריםקדונות מקדמות ופירידה במ
37,924	)17,326(	)6,574(	2,914	)13,656(
					תקופהבמהלך ההתקבלוששולמו ומזומניםבחברה:
)73,967(	)27,788(	)30,727(	)65,828(	)66,841(	ששולמהריבית
20,901	10,360	6,278	15,937	13,450	תקבלהריבית שה
4,587	213	-	587	1,160	שהתקבלדיבידנד
5,674	6,026	)853(	5,731	)3,036(	נטוששולמו,מסים
)42,805(	)11,189(	)25,302(	)43,573(	)55,267(

170,524	20,656	8,287	100,147	55,075	לשוטפת שתו מפעילונטו שנבעמזומניםהחברה

{64}------------------------------------------------

נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים על תזרימי המזומנים המיוחסים לחברה

לשנההשהסתיימביוםבדצמבר31	מושהסתייבספטמבר	החודשיםל3-ביום 30	מושהסתייבספטמבר	החודשיםל9-ביום 30
2024	2024	2025	2024	2025

מבוקר		קר	בלתי מבו
		חאלפי ש"
					השל החברהשקעהמפעילותמזומניםתזרימי
100	-	-	100	-	נאמןקדון אצלשינוי בפ
)63,805(	-	-	)63,805(	-	זמן קצרשקעות לרכישת ה
44,552	14,064	11,013	20,140	25,060	זמן קצרשקעות למימוש ה
					והשקעהערכוש קבולהשקעה,נדל"ןרכישת
)72,743(	)12,104(	)69,456(	)50,833(	)142,872(	הקמהבנדל"ן ב
100,264	9,991	)11,038(	89,959	52,041	קות, נטורות מוחזואות לחב)מתן( הלופרעון
)5,979(	-	)2,104(	-	)5,377(	ותחברות בנהשקעה ב
80	-	-	-	-	ש קבועקעה ורכודל"ן להשממימוש נתמורה

					ששימשופעילות )שנבעו מנטומזומנים
2,469	11,951	)71,585(	)4,439(	)71,148(	השל החברהשקעהלפעילות(
					החברהמימון שלמפעילותמזומניםתזרימי
)365,495(	)183,225(	)189,257(	)334,530(	)364,466(	רות חובפרעון אג
593,653	-	566,095	302,204	566,095	גרות חובהנפקת א
)228,843(	-	-	)153,910(	)149,431(	ששולםדיבידנד
					מןאחרות לזותהתחייבוילוואות ופירעון ה
)176,082(	)1,712(	-	)2,544(	)898(	ארוך
)3,425(	)32,012(	)1,569(	)175,687(	)25,239(	צרניות באורכישת מ
					ומנותניבנקאייםתאגידיםמן קצר מאשראי לז
-	)1(	328	-	328	וחרים, נטאשראי א

					שות )ששימו מפעילונטו שנבעמזומנים
)180,192(	)216,950(	375,597	)364,467(	26,389	השל החברמימוןלפעילות(

)7,199(	)184,343(	312,299	)268,759(	10,316	ומניםושווי מזבמזומניםידה(עלייה ) יר
					חילתמנים לתשווי מזומזומנים ויתרת
470,519	386,103	161,337	470,519	463,320	התקופה

463,320	201,760	473,636	201,760	473,636	התקופהףמנים לסושווי מזומזומנים ויתרת

					חברהומן של השלא במזמהותיותפעילויות

-	-	-	-	7,400	קבלדיבידנד ל

{65}------------------------------------------------

באור :1 - כללי

מידע כספי נפרד זה ערוך במתכונת מתומצתת ליום 30 ב ספטמבר ,2025 ולתקופות של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימ ו באותו תאריך, בהתאם להוראות תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל.1970- יש לעיין במידע כספי נפרד זה בהקשר למידע הכספי הנפרד על הדוחות הכספיים השנתיים של החברה ליום 31 בדצמבר, 2024 ולשנה שהסתיימה באותו תאריך ולמידע הנוסף אשר נלווה אליהם.

באור :2 - עסקאות ואירועים מהותיים בתקופת הדיווח

א. ביום 20 בפברואר 2025 הודיע מנכ"ל החברה, מר עדי דנה, על רצונו לסיים את כהונתו בחברה. מועד סיום כהנותו של מר דנה נקבע ליום 31 במאי .2025
ב. ביום 23 במרץ 2025 אישר דירקטוריון החברה חלוקת דיבידנד נוסף בגין שנת 2024 בסך של 15 ש"ח למניה אשר הסתכם לסך כולל של כ- 75 מיליון ש"ח. הדיבידנד שולם ביום 10 באפריל .2025
ג. לעניין מדיניות חלוקת הדיבידנד של החברה לשנת ,2025 ראה באור 3ג' לדוחות כספיים ביניים המאוחדים של החברה ליום 30 בספטמבר .2025
ד. לעניין הארכת תוקף מדיניות תכנית לרכישה מניות עצמיות ראה באור 3ד' לדוחות כספיים ביניים המאוחדים של החברה ליום 30 בספטמבר .2025
ה. לעניין רכישת מלוא זכויות במקרקעין פנויים בשטח כולל של כ- 74 דונמים בשגב שלום, ראה באור 3ה' לדוחות כספיים ביניים המאוחדים של החברה ליום 30 בספטמבר .2025
ו. לעניין פרסום תשקיף מדף של החברה הנושא תאריך 29 באפריל ,2025 ראה באור 3ו' לדוחות כספיים ביניים המאוחדים של החברה ליום 30 בספטמבר .2025
ז. ביום 26 במאי 2025 אישר דירקטוריון החברה חלוקת דיבידנד בסך של 15 ש''ח למניה. הדיבידנד הסתכם לסך של כ – 74.5 מיליון ש''ח, ושולם ביום 22 במאי .2025
ח. ביום 1 ביוני 2025 החל מר אלקסנדר חפץ את כהונתו כמנכ"ל החברה. בהתאם לאישורה של האסיפה הכללית של החברה, מר חפץ יהא זכאי לשכר החודשי ברוטו של 105 אלפי ש"ח. החל מיום 1 ביוני 2026 יעודכן שכרו החודשי ברוטו לסך של 111 אלפי ש"ח, והחל מיום 1 ביוני 2027 יעודכן שכרו החודשי ברוטו לסך של 117 אלפי ש"ח. הסכומים הנ"ל צמודים לעליית מדד המחירים לצרכן. בנוסף, מר חפץ זכאי לתנאים סוציאליים והטבות שאינם חורגים מהמקובל, וכן להחזר הוצאות רכב בסך חודשי של 12 אלפי ש"ח, צמוד לעליית מדד המחירים לצרכן.
מר חפץ יהא זכאי לבונוס שנתי הנגזר משווי מניית החברה, כאשר בגין שנת 2025 יהא זכאי מר חפץ לבונוס שנתי בסך שבין 145,000 ש"ח לבין 410,000 ש"ח, ובגין שנת 2026 ואילך הבונוס השנתי לא יפחת מסך של 250 אלפי ש"ח ולא יעלה על סך של 700 אלפי ש"ח.
ט. ביום 30 ביוני 2025 הודיעה החברה על תוצאות הנפקה, בדרך של הרחבת סדרה סחירה, 550 מיליון ש"ח ע.נ. אגרות חוב )סדרה יט'( של החברה, וזאת על פי דוח הצעת מדף מכוח תשקיף מדף שפרסמה החברה ביום 29 באפריל .2025 תמורת ההנפקה ברוטו, הסתכמה לסך של כ- 570 מיליון ש"ח. התמורה והסיכונים הועברו לחברה ביום 1 ביולי .2025

באור :3 - אירועים לאחר תקופת הדיווח

ביום 17 בנובמבר 2025 אישר דירקטוריון החברה חלוקת דיבידנד בסך של 15 - ש''ח למניה. הדיבידנד יסתכם לסך של כ – 74.5 מיליון ש''ח.

{66}------------------------------------------------

17 בנובמבר 2025

לכבוד

הדירקטוריון של

ישרס חברה להשקעות בע"מ *("*החברה"(

ג*.*א *.*נ .,

הנדון: מכתב הסכמה בקשר לתשקיף מדף של ישרס חברה להשקעות בע"מ מחודש אפריל 2025

הננו להודיעכם כי אנו מסכימים להכללה )לרבות בדרך של הפניה( של הדוחות שלנו המפורטים להלן בהקשר לתשקיף מדף מחודש אפריל :2025

)1( דוח סקירה מיום 17 בנובמבר 2025 על מידע כספי תמציתי מאוחד של החברה ליום 30 בספטמבר 2025 ולתקופות של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך.
)2( דוח מיוחד של רואה החשבון המבקר מיום 17 בנובמבר 2025 על המידע הכספי הנפרד של החברה לפי תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל1970- ליום 30 בספטמבר 2025 ולתקופות של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך.

קוסט פורר גבאי את קסירר רואי חשבון

{67}------------------------------------------------

דוח בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי

.1 דוח רבעונ י בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי לפי תקנה 38ג )א( : ההנהלה, בפיקוח דירקטוריון של חברת ישרס חברה להשקעות בע"מ )להלן – החברה ( , אחראית לקביעתה והתקיימותה של בקרה פנימית נאותה על הדיווח הכספי ועל הגילוי ב חברה . לעניין זה, חברי ההנהלה הם:
- .1 אלקסנדר חפץ , מנכ"ל החברה .
- .2 אילו טוקר, מנהל סיכונים ודיווח.
- .3 אורי פרוכטמן, מנהל ה כספים של החברה .

בקרה פנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי כוללת בקרות ונהלים הקיימים בחברה, אשר תוכננו בידי המנהל הכללי ונושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים או תחת פיקוחם, או בידי מי שמבצע בפועל את התפקידים האמורים, בפיקוח דירקטוריון ה חברה , אשר נועדו לספק ביטחון סביר בהתייחס למהימנות הדיווח הכספי ולהכנת הדוחות בהתאם להור אות הדין, ולהבטיח כי מידע שה חברה נדרש ת לגלות בדוחות שה י א מפרס מת על פי הוראות הדין נאסף, מעובד, מסוכם ומדווח במועד ובמתכונת הקבועים בדין.

הבקרה הפנימית כוללת, בין השאר, בקרות ונהלים שתוכננו להבטיח כי מידע שה חברה נדרש ת ל ג לותו כאמור, נצבר ומועבר להנהלת ה חברה , לרבות למנהל הכללי ולנושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים או למי שמבצע בפועל את התפקידים האמורים, וזאת כדי לאפשר קבלת החלטות במועד המתאים, בהתייחס לדרישת הגילוי.

בשל המגבלות המבניות שלה, בקרה פנימית על הדיו וח הכספי ועל הגילוי אינה מיועדת לספק ביטחון מוחלט שהצגה מוטעית או השמטת מידע בדוחות תימנע או תתגלה.

בדוח הרבעוני בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי אשר צורף לדוח ה רבעוני לתקופה שנסתיימה ביום 30 ביוני 2025 )להלן: " הדוח ה רבעוני בדבר הבקרה הפנימית האחרון "(, נמצאה הבקרה הפנימית כאפקטיבית.

עד למועד הדו"ח, לא הובא לידיעת הדירקטוריון וההנהל ה כל אירוע או עניין שיש בהם כדי לשנות את הערכת האפקטיביות של הבקרה הפנימית, כפי ש הובאה במסגרת ה דוח ה שנתי בדבר הבקרה הפנימית האחרון.

למועד הדו"ח, בהתבסס על האמור בדוח הרבעוני בדבר הבקרה הפנימית האחרון, ובהתבסס על מידע שהובא לידיעת ההנהלה והדירקטוריון כאמור לעיל, הבקרה הפנימית הי א אפקטיבית.

{68}------------------------------------------------

.2 הצהרת מנהל כללי לפי ת קנה 38ג)ד() 1( לתקנות :

אני, אלקסנדר חפץ, מצהיר כי:

.1 בחנתי את הדוחות כספיים ביניים של ישרס חברה להשקעות בע"מ ) להלן החברה( לרבעון השלישי של שנת 2025 )להלן: "הדוחות"(;
.2 לפי ידיעתי, הדוחות אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו בהם, לאור הנסיבות שבהן נכללו אותם מצגים, לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת הדוחות;
.3 לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ומידע כספי אחר הכלול בדוחות משקפים באופן נאות, מכל הבחינות המהותיות, את המצב הכספי, תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של החברה לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות;
.4 גיליתי לרואה החשבון המבקר של החברה, לדירקטוריון ולוועדת הביקורת של דירקטוריון החברה, בהתבסס על הערכתי העדכנית ביותר לגבי הבקרה הפנימית של הדיווח הכספי ועל הגילוי:
.4.1 את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתה של החברה לאסוף, לעבד, לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין; וכן –
.4.2 כל תרמית, בין מהותית ובין שאינה מהותית, שבה מעורב המנהל הכללי או מי שכפוף לו במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי;
- .5 אני, לבד או יחד עם אחרים בחברה:
.5.1 קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחי של בקרות ונהלים, המיועדים להבטיח שמידע מהותי המתייחס לחברה, לרבות חברות מאוחדות שלו כהגדרתן בתקנות ניירות ערך )דוחות כספיים שנתיים(, התש"ע,2010- מובא לידיעתי על ידי אחרים בחברה ובחברות המאוחדות, בפרט במהלך תקופת ההכנה של הדוחות; וכן -
.5.2 קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות ונהלים תחת פיקוחי, המיועדים להבטיח באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין, לרבות בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים;
.5.3 לא הובא לידיעתי כל אירוע או עניין שחל במהלך התקופה שבין מועד הדוח הרבעוני האחרון ליום 30 ביוני 2025 לבין מועד דוח זה, אשר יש בו כדי לשנות את מסקנת הדירקטוריון וההנהלה

י של החועל הגילו	על הדיוו	ת הבקרה	בנוגע לא
דין.על פי כל	יות כל א	אחריותי	י לגרוע מר לעיל כדאין באמו
			2025בנובמבר17
אלקסנד

		ח הכספידם אחר,	הפנימיתפקטיביואו מאחר

{69}------------------------------------------------

.3 הצהרת נושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים לפי תקנה 38ג)ד () 2( לתקנות :
- אני, אורי פרוכטמן, מצהיר כי:
.1 בחנתי את הדוחות הכספיים ביניים ואת המידע הכספי ה אחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים של ישרס חברה להשקעות בע"מ )להלן – החברה( לרבעון השלישי של שנת 2025 )להלן: " הדוחות" או "הדוחות לתקופת הביניים" (;
.2 לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ביניים והמידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית, ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו בהם, לאור הנסיבות שבהן נכללו אותם מצגים, לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת הדוחות;
.3 לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ביניים והמידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים המשקפים באופן נאות, מכל הבחינות המהותיות, את המצב הכספי, תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של ה חברה לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות;
.4 גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאיגד, לדירקטוריון ולוועדת הביקורת של דירקטוריון ה חברה, בהתבסס על הערכתי העדכנית ביותר לגבי הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי:
.4.1 את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי ככל שהיא מתייחסת לדוחות הכספיים ביניים ולמידע הכספי האחר הכלול בדוחות, העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתו של החברה לאסוף, לעבד, לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין; וכן -
.4.2 כל תרמית, בין מהותית ובין שאינה מהותית, שבה מעורב המנהל הכללי או מי שכפוף לו במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי;
- .5 אני, לבד או יחד עם אחרים בחברה:
.5.1 קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות ונהלים תחת פיקוחי, המיועדים להבטיח שמידע מהותי המתייחס ל חברה, לרבות חברות מאוחדות שלו כהגדרתן בתקנות ניירות ערך )דוחות כספיים שנתיים(, התש"ע- ,2010 ככל שהוא רלוונטי לדוחות הכספיים ולמידע כספי אחר הכלול בדוחות, מובא לידיעתי על ידי אחרים בחברה ובחברות המאוחדות, בפרט במהלך תקופת ההכנה של הדוחות; וכן-
.5.2 קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות ונהלים תחת פיקוחנו, המיועדים להבטיח באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין, לרבות בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים;
.5.3 לא הובא לידיעתי כל אירוע או עניין שחל במהלך התקופה שבין מועד הדוח הרבעוני האחרון ליום 30 ביוני 2025 לבין מועד דוח זה, אשר יש בו כדי לשנות את מסקנת הדירקטוריון

אשר ישדוח זה,ן מועד2025 לביביוניליום 30	קטוריוןת הדירמסקנשנות אתבו כדי ל
על הדיווהפנימיתת הבקרהפקטיביובנוגע לאוההנהלה	רה.י של ה חבועל הגילוח הכספי
דם אחר,יות כל אאו מאחראחריותיי לגרוע מר לעיל כדאין באמו	דין.על פי כל

2025בנובמבר17
	םהל כספיכטמן, מנאורי פרו

{70}------------------------------------------------

.4 הצהרת מנהל הסיכונים ודיווח :

אני, אילן טוקר, מצהיר כי:

.1 בחנתי את הדוחות כספיים ביניים של ישרס חברה להשקעות בע"מ ) להלן החברה( לרבעון השלישי של שנת 2025 )להלן: "הדוחות"(;
.2 לפי ידיעתי, הדוחות אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו בהם, לאור הנסיבות שבהן נכללו אותם מצגים, לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת הדוחות;
.3 לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ומידע כספי אחר הכלול בדוחות משקפים באופן נאות, מכל הבחינות המהותיות, את המצב הכספי, תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של החברה לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות;
.4 גיליתי לרואה החשבון המבקר של החברה, לדירקטוריון ולוועדת הביקורת של דירקטוריון החברה, בהתבסס על הערכתי העדכנית ביותר לגבי הבקרה הפנימית של הדיווח הכספי ועל הגילוי:
.4.1 את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי, העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולת ה של החברה לאסוף, לעבד, לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין; וכן –
.4.2 כל תרמית, בין מהותית ובין שאינה מהותית, שבה מעורב המנהל הכללי או מי שכפוף לו במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי;
- .5 אני, לבד או יחד עם אחרים בחברה:
.5.1 קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחי של בקרות ונהלים, המיועדים להבטיח שמידע מהותי המתייחס לחברה, לרבות חברות מאוחדות שלו כהגדרתן בתקנות ניירות ערך )דוחות כספיים שנתיים(, התש"ע,2010- מובא לידיעתי על ידי אחרים בחברה ובחברות המאוחדות, בפרט במהלך תקופת ההכנה של הדוחות; וכן -
.5.2 קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות ונהלים תחת פיקוחי, המיועדים להבטיח באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין, לרבות בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים;
.5.3 לא הובא לידיעתי כל אירוע או עניין שחל במהלך התקופה שבין מועד הדוח הרבעוני האחרון ליום 30 ביוני 2025 לבין מועד דוח זה, אשר יש בו כדי לשנות את מסקנת הדירקטוריון וההנהלה בנוגע לאפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי של החברה.

אין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר, על פי כל דין.

		2025בנובמבר17
ודיווחסיכונים	אילן טוקר, מ נהל

AI assistant

ISRAS Investment Company Ltd. — Interim / Quarterly Report 2025

6865_rns_2025-11-18_87f0138d-3ace-4da6-bc84-45855e120911.pdf

ישרס חברה להשקעות בע"מ דוח רבעוני ליום 30 בספטמבר 2025

ישרס חברה להשקעות בע"מ דוח רבעוני ליום 30 בספטמבר 2025

חברי הדירקטוריון:

תוכן עניינים

תוכן עניינים

חלק א'

הסברי הדירקטוריון למצב עסקי התאגיד

נתונים עיקריים מתוך תאור עסקי התאגיד

קבוצת ישרס

סביבה עסקית

מלחמת "תקומה"

השפעת האינפלציה והריבית

מגזר נדל"ן מניב

NOI

וNOI (נתונים במיליוני ש"ח)

FFO - מגזר נדל"ן מניב )Operations From Funds )בהתאם לגישת רשות ניירות ערך וכן AFFO בהתאם לגישת ההנהלה - )באלפי ש''ח(

AFFO מגזר נדל"ן מניב בהתאם לגישת ההנהלה )נתונים במיליוני ש"ח(.

סיכום נתונים על נכסי החברה העיקריים ליום 30 בספטמבר 2025

תכנון ופיתוח נכסים מניבים

מגזר נדל"ן למגורים ולמכירה

להלן נתונים על תוצאות מגזר למגורים ולמכירה ליום 30.9.2025 )באלפי ש"ח(:

להלן נתונים על פעילות בתחום המגזר למגורים ולמכירה ליום 30.9.2025 )באלפי ש"ח(:

תוצאות כספיות

להלן פירוט התוצאות הכספיות )באלפי ש"ח(:

מאזן החברה

להלן הסבר לשינויים בסעיפי המאזן העיקריים ליום 30.9.2025 בהשוואה למאזן ליום 31.12.2024 )באלפי ש''ח(

נזילות ומקורות מימון

פירעון - חוב פיננסי

קצב פרעונות – נתונים במיליוני ש''ח

שעור ריבית משוקללת )ממוצעת(

1שיעור ההיוון המשוקלל ביחס לעלות החוב המשוקללת הצמודה של החברה

שיעור תשואה משוקלל עלות החוב הממוצע

LTV( יחס חוב פיננסי נטו לשווי נכסי הנדל"ן המניב כולל בהקמה של הקבוצה(

יחסים פיננסיים עיקריים

הון עצמי בתוספת עתודה למס, נטו למניה המיוחס לבעלי מניות ביחס למניה.

תוכנית רכישה עצמית של מניות

אירועים מהותיים בתקופת הדוח

חלק ב' חשיפה לסיכוני שוק ודרכי ניהולם

דיווח איכותי בדבר חשיפה לסיכוני שוק ודרכי ניהולם

שם האחראי

תיאור מפורט של סיכוני השוק אליהם חשוף התאגיד

מדיניות התאגיד בניהול סיכוני שוק

אמצעי פיקוח ומימוש המדיניות

פוזיציות בנגזרים

מבחני רגישות

ניתוחי רגישות ליום 30.9.2025

רגישות לשינויים בשיעור הריבית צמודת המדד

ניתוחי רגישות ליום 31.12.2024

רגישות לשינויים בשיעור הריבית צמודת המדד

חלק ג' היבטי ממשל תאגידי

תרומה לקהילה

גילוי בדבר הליך אישור הדוחות הכספיים בתאגיד המדווח

.2 אישור הדוחות הכספיים בדירקטוריון

חלק ד'

הוראות גילוי בקשר עם הדיווח הפיננסי של הקבוצה

אומדנים חשבונאים קריטיים

חלק ה' אירועים עיקריים לאחר תאריך הדוח על המצב הכספי

נספח א' - נכסי נדל "ן להשקעה מהותיים מאוד

נספח ב' - גילוי אודות הערכות שווי מהותיות ומהותיות מאוד

הערכות שווי לנכסים המשועבדים לטובת מחזיקי אגרות החוב של החברה )שאינם נכללים בטבלה לעיל(

נספח ג'- חישוב FFO בהתאם לגישת הרשות לניירות ערך וAFFO גישת הנהלה

נספח ד' – גילוי ייעודי למחזיקי אגרות החוב

דירוג אגרות החוב

Maalot – דירוג ilAA לכל אגרות החוב של החברה )סדרות יג', יד', טז' ו- יט' )שאינן מובטחות בשעבודים( וסדרות טו' ו-יח' )מובטחות בשעבודים (

מידרוג בע"מ – דירוג 2Aa לאגרות החוב מסדרות טו' ו-יח' )מובטחות בשעבודים( ודירוג 3-Aa לאגרות החוב מסדרות יד', טז' ו- יט' )שאינן מובטחות בשעבודים(

ישרס - חברה להשקעות בע"מ

דוחות כספיים ביניים מאוחדים ליום 30 ב ספטמבר , 2025

בלתי מבוקרים

תוכן העניינים

דוח סקירה של רואה החשבון המבקר לבעלי המניות של ישרס - חברה להשקעות בע"מ

מבוא

היקף הסקירה

מסקנה

דוחות מאוחדים על המצב הכספי

דוחות מאוחדים על המצב הכספי

דוחות מאוחדים על רווח או הפסד

דוחות מאוחדים על הרווח הכולל

ISRAS Investment Company Ltd. Interim / Quarterly Report 2025