Ishras Investment Company Ltd.

Quarterly Report • Nov 25, 2025

ישרס אחזקות בע"מ דוח רבעוני ליום 30 בספטמבר 2025

25 בנובמבר 2025

ישרס אחזקות בע"מ דוח רבעוני ליום 30 בספטמבר 2025

חברי הדירקטוריון:

שלמה איזנברג יו"ר הדירקטוריון ומנכ"ל

עופר אלשיך דירקטור חיצוני

יצחק חלמיש דירקטור

אילן טוקר דירקטור

יוכבד יעקובי דירקטורית חיצונית

תוכן עניינים

פרק א - דו"ח הדירקטוריון על מצב ענייני החברה

פרק ב - דוחות כספיים בלתי מבוקרים

פרק ג - מכתב הסכמה של רואה החשבון להכללת מידע

כספי

פרק ד - דו"ח בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית

ישרס אחזקות בע"מ

דוח דירקטוריון ליום 30 בספטמבר 2025

25 בנובמבר 2025

תוכן עניינים

חלק א - הסברי הדירקטוריון למצב עסקי התאגיד

חלק ב - חשיפה לסיכוני שוק ודרכי ניהולם

חלק ג - היבטי ממשל תאגידי

חלק ד - הוראות גילוי בקשר עם הדיווח הפיננסי של הקבוצה

חלק ה – אירועים עיקריים לאחר תאריך הדוח על המצב הכספי

נספחים

דירקטוריון החברה מתכבד להגיש בזאת לבעלי המניות את דוח הדירקטוריון ליום 30 בספטמבר 2025 )להלן: "תקופת הדוח"( הכולל את פעילות החברה וחברות הבנות שלה.

חלק א' הסברי הדירקטוריון למצב עסקי התאגיד

א. נתונים עיקריים מתוך תאור עסקי התאגיד

החברה נוסדה ביום 19 ביוני 2022 כחברה פרטית בבעלות מלאה של ערד השקעות ופתוח תעשיה בע"מ )"ערד "( )אשר שינתה את שמה למלם- תים אחזקות בע"מ(, חברה ציבורית ישראלית שמניותיה נסחרות בבורסה לניירות ערך בתל אביב )"הבורסה "(. ביום 13 בספטמבר 2023 שינתה החברה את שמה מערד ייעודית 1 בע"מ לשמה הנוכחי.

החברה הוקמה כחלק משינוי מבנה בקבוצת ערד, אשר מטרתו הייתה פיצול החזקותיה של ערד בישרס חברה להשקעות בע"מ, חברה ציבורית ישראלית אשר ניירות הערך שלה רשומים למסחר בבורסה )"ישרס"( ובחסין אש חברה למוצרים קרמיים )1990( בע"מ )"חסין אש "(, חברה פרטית ישראלית שהייתה בבעלות מלאה )במישרין ובעקיפין( של ערד, ב אופן שמניות ישרס וחסין אש שהוחזקו על ידי ערד תוחזקנה על ידי כלל בעלי המניות של ערד )"שינוי המבנה"(.

ביום 30 בינואר 2024 הושלם שינוי המבנה במסגרתו העבירה ערד לחברה ללא תמורה את כל אחזקותיה )61.29% במועד השלמת שינוי המבנה( בישרס וכל אחזקותיה )100%( ב חסין אש )לרבות ההלוואה שהעמידה ערד לחסין אש(, אשר כשלב מקדמי לשינוי המבנה חולקו מניות החברה כדיבידנד בעין לבעלי המניות של ערד. יצוין, כי במסגרת שינוי המבנה נרשמו מניותיה של החברה למסחר בבורסה. עוד יצוין, כי החל ממועד הקמת החברה ועד ביצוע שינוי המבנה לא היתה לחברה כל פעילות, והיא ביצעה אך ורק פעולות הנדרשות לצורך פרסום תשקיף הרישום למסחר של מניותיה וביצוע שינוי המבנה כאמור.

פעילותה העיקרית של החברה מיד לאחר השלמת שינוי המבנה הינה החזקה בישרס ובחסין אש. יובהר ויודגש, כי אין באמור כדי למנוע מהחברה לפעול בתחומי פעילות נוספים.

לפרטים נוספים אודות שינוי המבנה ר' פרק 2 לתשקיף הרישום למסחר שפרסמה החברה ביום 11 בינואר 2024 )אסמכתא מס': 2024-01-004654( )"תשקיף הרישום למסחר"(, אשר המידע האמור בו מובא כאן על דרך ההפניה.

בהמשך לאמור יצוין, כי החברה מאחדת בדוחותיה הכספיים את פעילות ישרס וחברות הבנות שלה )" קבוצת ישרס"( וחסין אש. החברה, קבוצת ישרס וחסין אש יקראו להלן יחד: "הקבוצה".

עד להשלמת שינוי המבנה לא הייתה לחברה כל פעילות, כאשר עם השלמת שינוי המבנה פועלת החברה, באמצעות ישרס, שהינה מהחברות הציבוריות הוותיקות בישראל העוסקת, במישרין ובאמצעות חברות בנות ומסונפות של ישרס, ב - 2 תחומי פעילות עיקריים:

נדל"ן מניב: ישרס בעצמה ובאמצעות חב רות בנות שלה עוסקת ביזום, בייזום, תכנון, הקמה, השכרה וניהול פרויקטים להשכרה בישראל, המיועדים לחברות בתעשיות עתירות ידע, למסחר ולשירותים, וכן רכישה, פיתוח, ניהול והפעלת נכסים מניבים אחרים.

נדל"ן למגורים ולמכירה: ישרס באמצעות חברות הבנות שלה עוסקת ב מכירת מלאי דירות, השבחה ומכיר ה של קרקעות בבעלותה המיועדות למבני מגורים.

למועד הדוח, מניותיה של ישרס נסחרות בבורסה לניירות ערך בתל -אביב.

סביבה עסקית

ו- 4.7% בהתאמה.

מלחמת "חרבות ברזל"

ב יום 9 ב אוקטובר 2025 נחתם הסכם בין ישראל לארגון הטרור חמאס להפסקת המלחמה בעזה והשבת החטופים לאחר שנתיים של מלחמה, אשר החלה ביום 7 באוקטובר 2023 והתפרסה לחזיתות רבות. במקביל הכריז נשיא ארה"ב על יוזמת שלום אזורית במסגרתה יורחבו הסכמי אברהם למדינות נוספות. הסכם הפסקת האש ויוזמות השלום של הנשיא טראמפ הביאו בין היתר לעליות ש ערים חדות בשוק ההון ותיסוף השקל. עם זאת עלות המלחמה ועלויות השיקום הצפויות יגדילו את הגירעון בתקציב באופן שעלול להביא להאטה במשק, בנק ישראל הותיר את שיעור הריבית על כנה למרות הציפיות להפחתת הריבית. במסגרת תחזית בנק ישראל המעודכנת התוצר המקומי צפוי לצמוח ב שנים 2025 ו 2026 בשיעורים של 2.5%

כן יצוין, שמאז פרוץ המלחמה החברה ממשיכה בפעילותה לרבות המשך התפעול, השיווק, הייזום, התכנון וההקמה של הנכסים שבבעלותה.

למועד אישור הדוחות הכספיים מידת ההשפעות המלחמה וסיומה בתשעת החודשים הראשונים של ה שנה אינן מהותיות .

השפעת האינפלציה והריבית

עד לשנת 2021 שעורי האינפלציה בישראל היו נמוכים ביותר ונעו במרבית השנים בטווח של עד .1% החל משנת 2021 חלה עליה בשיעורי האינפלציה בישראל - כאשר בשנת 2021 עלה מדד המחירים לצרכן בישראל ("המדד") בשיעור של ,2.8% בשנת 2022 עלה המדד בשעור חד של ,5.3% המדד המשיך לעלות גם בשנת 2023 בשיעור של .3.4% בשנת 2024 עלה המדד בשיעור של .3.4% בתשעת החודשים הראשונים של שנת 2025 עלה המדד בשיעור של כ- .3%

בתגובה לעליית המדד ובהמשך להעלאות הריבית של הבנקים המרכזיים באירופה ובארה״ב , החל מחודש אפריל 2022 החליט בנק ישראל להעלות את הריבית והיא עלתה במספר פעימות משיעור אפסי בשנים האחרונות לריבית ליום 31 בדצמבר 2023 שעמדה על .4.75% ברבעון הראשון של שנת 2024 הוריד בנק ישראל את שיעור הריבית ב - 0.25% לשיעור של ,4.5% שיעור הריבית נשאר זהה גם במהלך תשעת החודשים הראשונים של שנת .2025

קבוצת ישרס

לישרס אגרות חוב והלוואות הצמודות למדד בהיקף של כ- 4,017 מיליוני ש''ח. לפיכך, העליה במדד גרמה לגידול בעלויות המימון של ישרס. מנגד, הנדל"ן המניב של ישרס, ששוויו ליום 30 ספטמבר 2025 הינו כ8,884- מיליוני ש"ח, מושכר בהסכמי שכירות צמודי מדד המהווה הגנה אינפלציונית לטווח ארוך. כפועל יוצא, העלייה במדד הביאה לגידול בהכנסות.

מדד תשומות הבניה למסחר ולמשרדים בתקופת הדוח עלה בתשעת החודשים הראשונים של שנת 2025 בשיעור של כ- ,1.7% בשנת 2024 עלה המדד בשיעור של כ- ,2.6% ובשנת 2023 עלה המדד בשיעור של כ- .1.6% העלייה במדד תשומות הבנייה גורמת להתייקרות עלויות הבנייה של החברה בפרויקטים אותם היא יוזמת.

לקבוצה מספר פארקים טכנולוגיים, אשר השוכרים בהם הינם בעיקר חברות היי- טק ותעשיות עתירות ידע. תוצאות החברה מושפעות ממצב תעשיית ההיי -טק, שכן פגיעה בה עלולה להביא לצמצום הביקושים עבור השטחים הנדרשים על ידי חברות היי- טק.

האמור בסעיף זה לעיל כולל תחזיות, הערכות, אומדנים ומידע אחר המתייחסים לאירועים עתידיים, שמידת התממשותם אינה ודאית ואינה בשליטתה של החברה בלבד )מידע צופה פני עתיד(. העובדות והנתונים העיקריים ששימשו בסיס למידע זה נוגעים למצב הנוכחי של החברה ועסקיה, באזורי פעילותה, ולעובדות ולנתונים מאקרו כלכליים, הכל כפי שידועים לחברה במועד הכנת דוח זה. התממשותו של המידע צופה פני עתיד אינה ודאית ותושפע מגורמי הסיכון המאפיינים את פעילות החברה, וכן מהתפתחויות בסביבה הכלכלית ובגורמים החיצוניים המשפיעים על פעילות החברה, אשר אינם ניתנים להערכה מראש ובאופיים אינם בשליטת החברה. להלן נתונים על החזקות החברה בחברות המאוחדות הפעילות )באלפי ש"ח(:

ערך ערך )2( בבורסה בספרים				זקה יעור ההח 30.9.25 ליום	רה ש שם החב
)1( 18.11.25	30.9.25	31.12.24	30.9.25	31.12.24
2,931,769	2,833,155	2,803,924	2,942,278	2,932,365	64.72%	ישרס
-	-	-	1,036	1,445	100%	)3( חסין אש
,2,931,769	2,833,155	2,803,924	2,943,314	2,933,810		סה"כ

• )1( מחושב על פי כמות המניות שהוחזקה ביום 30 בספטמבר .2025
• )2( החזקות החברה בחברות המאוחדות מוצגות בהתאם לכללים החשבונאיים המקובלים בדבר שיטת השווי המאזני. הערך בספרים משקף את חלק החברה בהון העצמי של החברות המאוחדות.
• )3( לא כולל הלוואות לחסין אש אשר הסתכמו נכון ליום 30 בספטמבר 2025 לסך של כ4.5- מיליון ש"ח.

ב. תוצאות כספיות

הדוח על הרווח הכולל המאוחד כולל את תוצאות החברה, ישרס )מגזרי: נדל"ן מניב ונדל"ן למגורים ולמכירה( וחסין אש.

להלן פירוט תרומות החברות המוחזקות לרווח הנקי המאוחד המיוחס לבעלי המניות של החברה )באלפי ש"ח(:

2024	1-9/24	1-9/25
336,926	165,424	84,925	ישרס
)1,180(	)495(	)409(	חסין אש
527	)228(	3,212	רה( קות )החב ישרס אחז
336,273	164,701	87,728	ה של החבר י המניות וחס לבעל מאוחד מי רווח נקי

להלן פירוט התוצאות הכספיות )באלפי ש"ח(:

	1-3/25	4-6/25	7-9/25	7-9/24	1-9/25	1-9/24	2024
ב נדל"ן מני
הכנסות	137,861	137,346	140,317	141,016	415,524	408,258	547,775
חזקה הוצאות א	19,791	18,046	23,723	23,076	61,560	58,891	78,891
	118,070	119,300	116,594	117,940	353,964	349,367	468,884
רות כירה ואח גורים למ נדל"ן למ
הכנסות	1,220	5,420	1,251	40,912	7,891	143,559	155,081
לאי רקעות, מ רה של ק עלות מכי רות דירות ואח	1,038	3,002	1,175	18,495	5,215	73,748	57,901
	182	2,418	76	22,417	2,676	69,811	97,180
מי רווח גול	118,252	121,718	116,670	140,357	356,640	419,178	566,064
ת ) לה וכלליו כירה הנה הוצאות מ	11,236(	)10,112(	)10,745(	(8,912)	)32,093(	(29,452)	)44,889(
מימון הכנסות	8,987	8,667	10,599	16,598	28,253	36,224	51,282
ימון הוצאות מ	)28,328(	)61,906(	)80,946(	)68,340(	)171,180(	)165,267(	)181,051(
יות ומימון סה"כ כלל	)30,577(	)63,351(	)81,092(	(60,654)	)175,020(	(158,495)	)174,658(
ר מימון רווח לאח	87,675	58,367	35,578	79,703	181,620	260,683	391,406
דל"ן דת( ערך נ עליית )ירי שקעה ונדל"ן לה להשקעה בהקמה	-	)2,805(	-	-	)2,805(	-	223,581
טו אחרות, נ הוצאות( הכנסות )	)2,185(	)1,524(	)1,116(	871	)4,825(	)3,595(	)11,212(
מס רווח לפני	85,490	54,038	34,462	80,574	173,990	257,088	603,775
סה( ) על ההכנ ס )מסים הטבת מ	16,475(	)4,228(	)3,206(	)5,675(	)23,909(	24,280	)42,464(
רווח נקי	69,015	49,810	31,256	74,359	150,081	281,368	561,311
שאינן ס לזכויות רווח מיוח ליטה מקנות ש	)27,909(	)20,573(	)13,871(	)29,809(	)62,353(	)116,667(	)225,038(
ת עלי המניו מיוחס לב רווח נקי	41,106	29,237	17,385	44,550	87,728	164,701	336,273
אחר סד( כולל רווח )הפ	-	-	18,639	-	18,639	-	)33(
יות בעלי המנ מיוחס ל רווח כולל	41,106	29,237	36,024	44,550	106,367	164,701	336,240

השינוי בהוצאות המימון בין הרבעונים בתקופת הדוח נובע בעיקר מעליית מדד המחירים הידוע בשיעור של כ,1.36%- 1.28% ו- 0.29% בהתאמה.

ירידת ערך נדל"ן להשקעה נובע מהפחתת מס רכישה בגין הקרקע שנרכשה בשגב שלום.

מיסים על הכנסה אשתקד מושפעים בעיקר מיצירת מיסים נדחים לראשונה בגין הפסדים מועברים כתוצאה מאישור שינוי מבנה פנימי בחברה הבת של ישרס .

רווח כולל אחר - נובע ממיון נכס ששימש את משרדי חברת ישרס וסווג כרכוש קבוע לנדל"ן להשקעה בעקבות מעבר ישרס למשרדים החדשים, לפרטים נוספים ראה באור 3)יא( לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 30 בספטמבר .2025

מאזן החברה

להלן הסבר לשינויים בסעיפי המאזן העיקריים ליום 30.9.2025 בהשוואה למאזן ליום 31.12.2024 )באלפי ש''ח(

נוי הסבר לשי	31.12.2024	30.9.2025	ני סעיף מאז
שרס יט'( של י ב )סדרה אגרות חו מהנפקת ע בעיקר הגידול נוב נגד שוטפת ומ מפעילות בת סדרה ו ך של הרח 2025 בדר בחודש יולי שת יט'(, מרכי טו', טז' ו- )סדרות יד', אגרות חוב לקיים של פרעונות ח של המאוחדים הכספיים ה לדוחות ר' ביאור 3 גב שלום ) קרקע בש קעה דל"ן להש שקעות בנ 2025(, מה פטמבר ום 30 בס החברה לי נד. לוקת דיביד מניות ומח עצמית של עה, רכישה ל"ן להשק בהקמה ונד	816,376	954,791	ווי מזומנים מזומנים וש
קעות. מימוש הש ע בעיקר מ הקיטון נוב	39,971	22,771	זמן קצר השקעות ל
סיני נכס בהר ערוך של ה קבוע ושי מיון מרכוש ע בעיקר מ הגידול נוב ס למשרדי מעבר ישר ישרס עד כמשרדי ב ששימש בתל- אבי רה ם של החב ם המאוחדי ות הכספיי 3)יא ( לדוח ראה ביאור החדשים ) ור 3ה לום )ר' ביא ע בשגב ש כישת קרק 2025(, מר פטמבר ליום 30 בס 2025(, טמבר ום 30 בספ החברה לי אוחדים של ספיים המ לדוחות הכ לב קשורת )ש קרית הת פ"ת וממיון פארק גיסין לשוכרים ב מהתאמות חברה החלטת ה זה עקב לסעיף ה בהקמה להשקע ב'( מנדל"ן ב' בנכס. קמת שלב להקפיא ה	8,667,226	8,884,269	קעה נדל"ן להש
ב ג'( המדע )של ארק שער הקמה בפ מעבודות ע בעיקר השינוי נוב פ"ת חם צפוני עוגן מת ים בפארק רות והיטל תשלום אג רחובות, מ עה ל"ן להשק עיף זה לנד לב ב'( מס קשורת )ש ן קרית הת ומנגד ממיו ב' בנכס. קמת שלב להקפיא ה טת ישרס עקב החל	352,666	390,617	מה קעה בהק נדל"ן להש
ת. ות השוטפו גידול בחלוי ע בעיקר מ הגידול נוב	414,944	455,516	לויות מן קצר וח אשראי לז ות לזמן ל התחייבוי שוטפות ש ארוך
ודש ל ישרס בח דרה יט'( ש רות חוב )ס הנפקת אג ע בעיקר מ הגידול נוב חלקיים ש מפרעונות דרה ומנגד הרחבת ס בדרך של יולי 2025 יט'(. , טו', טז' ו- )סדרות יד' אגרות חוב	3,230,314	3,488,420	אגרות חוב
בע ן. הגידול נו מסך המאז כ- 30.3% ניות מהווה ס לבעלי מ הון המיוח בוע כתוצא וך רכוש ק הון משיער פת ומקרן עילות שוט מרווח מפ רס ומעבר משרדי יש ששימש כ סיני ת"א נכס בהר מעזיבת ה פ"ת. פארק גיסין החדשים ב למשרדים	3,082,710	3,191,791	ת לבעלי מניו הון מיוחס
	1,991,706	1,980,602	שליטה נן מקנות זכויות שאי
	5,074,416	5,172,393	חד ההון המאו

תוצאות החברהסולו

להלן נתונים על המצב הכספי סולו ליום 30.9.2025 בהשוואה למאזן ליום 31.12.2024 )באלפי ש''ח(

ני סעיף מאז	30.9.2025	31.12.2024	נוי הסבר לשי
ווי מזומנים מזומנים וש	231,490	144,917	ת ישרס נדים מחבר קבלת דיבד ע בעיקר מ הגידול נוב
זמן קצר השקעות ל	12,005	-	ני"ע ע מרכישת הגידול נוב
רות חובה חייבים וית	5,149	4,191
זקות חברות מוח השקעה ב	2,943,314	2,933,810
ת שוטפות התחייבויו	167	208
ניות ס לבעלי מ הון המיוח	3,191,791	3,082,710

להלן פירוט נתונים כספיים סולו על הרווח הכולל )באלפי ש''ח(

לשנה מה שהסתיי ביום 31 בדצמבר	תיימו ים שהס ל3- חודש ר בספטמב ביום 30		ם תיימו ביו מבר	ים שהס ל9- חודש 30 בספט
2024	2024	2025	2024	2025
)1,936(	)458(	)238(	)1,721(	)1,108(	נהלה הוצאות ה וכלליות
2,621	1,385	1,934	1,493	5,473	מימון, נטו הכנסות
335,745	43,623	16,228	164,929	84,516	רות רווח מחב מוחזקות
336,430	44,550	17,924	164,701	88,881	מסים על רווח לפני הכנסה
)157(	-	)539(	-	)1,153(	הכנסה מסים על
366,273	44,550	17,385	164,701	87,728	רווח נקי
)33(	-	18,599	-	18,599	סד( כולל רווח )הפ אחר
336,240	44,550	36,024	164,701	106,367	ח כולל סה"כ רוו

ג. ניתוח תוצאות הפעילות לפי מגזרים

החברה פועלת באמצעות קבוצת ישרס בשני מגזרי פעילות: נדל"ן מניב ונדל"ן למגורים ולמכירה.

להלן פירוט עיקרי הפעילות בתקופת הדוח לפי מגזרי הפעילות:

מגזר נדל"ן

מגזר נדל"ן מניב

NOI

	1-3/25	4-6/25	7-9/25	7-9/24	1-9/25	1-9/24	2024
הכנסות	137,861	137,346	140,317	141,016	415,524	408,258	547,775
חזקה הוצאות א	19,791	18,046	23,723	23,076	61,560	58,891	78,891
מי )NOI ) רווח גול	118,070	119,300	116,594	117,940	353,964	349,367	468,884

הגידול בהכנסות בתקופת הדוח ביחס לתקופה המקבילה אשתקד בשיעור של כ- 2% נובע בעיקר מעליה במדד המחירים לצרכן בתקופה, מגידול בהכנסות מהנכס בהר החוצבים ירושלים שנובע בעיקר משוכר שההכנסות בגינו אשתקד נרשמו באופן מדורג ומגידול בהכנסות בפארק גיסין פ"ת שנובע מרישום הכנסות לראשונה ברבעון הנוכחי מהדיור הממשלתי )כניסה השוכר תתבצע באופן מדורג(.

הגידול בהוצאות בתקופת הדוח ביחס לתקופה המקבילה אשתקד בשיעור של כ- 5% נובע בעיקר מארנונה בגין שטחים פנויים ומגידול בהוצאות תחזוקת פנים בנכס בהר החוצבים ירושלים.

הגידול בהוצאות ברבעון הנוכחי לעו מת הרבעונים השני והראשון של שנת 2025 בשיעור של 31% ו - 20% בהתאמה, נובע בעיקר מהוצאות חשמל עונתיות, יצויין כי הקיטון בהוצאות ברבעון השני של שנת 2025 הושפעו מהחזר ארנונה בגין שנים קודמות.

בתקופת הדוח השקיעה ישרס סך של כ- 84 מיליון ש''ח בנדל"ן להשקעה בהקמה ב עיקר בהקמת פארק המדע )שלב ג'( רחובות ובתשלום אגרות והיטלים בפארק CITYLOG פ"ת.

לפרטים אודות הערכות שווי מהותיות ומהותיות מאוד ר' נספחים א'ו – ב' לדוח הדירקטוריון.

FFO ישרס- מגזר נדל"ן מניב )Operations From Funds )בהתאם לגישת רשות ניירות ערך וכן AFFO בהתאם לגישת ההנהלה - )באלפי ש''ח(

כאמור לעיל, לישרס 2 תחומי פעילות עיקריים: נדל"ן מניב ונדל"ן למגורים ולמכירה. עם זאת יצוין, כי האסטרטגיה העסקית של ישרס הינה המשך התמקדות בפיתוח תחום הנדל"ן המניב .

בהתאם לכך, ולצורך מתן מידע נוסף על תוצאות פעילות ישרס במגזר הנדל"ן המניב, להלן מדד ה- FFO המקובל ב שימוש בעולם ומעניק בסיס להשוואה בין חברות הנדל"ן המניב, אשר חושב בהתאם לגישת רשות לניירות ערך בנוגע לפעילות נדל" ן להשקעה וכן בהתאם לגישת ההנהלה AFFO. ישרס בחנה את כל סעיפי ההוצאות ויחסה אותן בין המגזרים בהתאם לייחוס ספציפי )בעיקר מרבית הוצאות מכירה ושיווק, הנהלה וכלליות, מיסים וחלק מהוצאות המימון( או לפי יחוס הלוואות בהתאם לעלות הנכסים )מרבית הוצאות המימון(.

2024	1-9/24	1-9/25	7-9/24	7-9/25	4-6/25	1-3/25
441,136	328,907	332,799	111,045	109,601	112,207	110,991	לים חלק הבע סך NOI
							ת ם בהוצאו ק הבעלי בניכוי חל לפעילות מיוחסות הבאות ה המניבה:
)1,947(	)1,008(	)1,351(	)405(	)401(	)343(	)607(	ק כירה ושיוו הוצאות מ
)31,767(	)19,756(	)21,972(	)6,588(	)7,730(	)6,330(	7,912(	ת( ) טר ול פח לליות ) בנ הנהלה וכ
)150,548(	)142,858(	)146,328(	)62,201(	)70,169(	)56,625(	)19,534(	י, נטו חוב פיננס מימון בגין
)22,988(	)14,821(	)17,741(	)3,445(	)5,127(	)4,269(	)8,345(	פים סים שוט הוצאות מ
233,886	150,464	145,407	38,406	26,174	44,640	74,593	ת ות לניירו גישת רש 0FF לפי ערך
111,307	115,920	109,338	51,048	54,537	44,505	10,296	קרן החוב צמדה על הפרשי ה
345,193	266,384	254,745	89,454	80,711	89,145	84,889	ההנהלה לפי גישת סך AFFO

מגזר נדל"ן למגורים ולמכירה

להלן נתונים על תוצאות מגזר למגורים ולמכירה ליום 30.9.2025 )באלפי ש"ח(:

יום סתיימו ב שים שה של 3 חוד לתקופה 2025 מבר 30 בספט		יום 30 סתיימו ב ר 2025
קף רווח שנז	עלויות שנזקפו	הכנסות שנזקפו	קף רווח שנז	עלויות שנזקפו	הכנסות שנזקפו	אתר
51	-	51	2,459	1,887	4,346	ת מלאי דירו
34	1,051	1,085	192	2,944	3,136	חרות הכנסות א
85	1,051	1,136	2,651	4,831	7,482	סה"כ

להלן נתונים על פעילות בתחום המגזר למגורים ולמכירה ליום 30.9.2025 )באלפי ש"ח(:

		ים ל 9 חודש תקופה ש תזרים ל מבר 30 בספט מו ביום שהסתיי
אתר	פרים עלות בס	2025
קרקע( אי דירות+ מקא )מל כתר דוד- י	35,612 )*(	7,623 )**(
ות )***( קעות וזכוי מלאי קר	54,749	-
סה"כ	90,361	7,623

^)*( סכום זה כולל סך של כ 30- מיליון ש''ח המופיע גם בטבלה נכסים בהקמה לעיל.

ד. נזילות ומקורות מימון

המזומנים המשמשים את הקבוצה במאוחד בפעילות השקעה מקורם בעיקר בפעילות קבוצת ישרס.

תזרימי המזומנים שנבעו מפעילות שוטפת בתקופת הדוח הסתכמו לסך של כ- 239 מיליון ש"ח לעומת סך של כ- 320 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד. תזרימי המזומנים מפעילות שוטפת בדוח המאוחד הושפעו גם מתזרים המזומנים במגזר הנדל"ן למגורים ולמכירה, המסווג את כל ההשקעות בקרקעות ובמלאי מקרקעין כפעילות שוטפת.

תזרימי המזומנים ששימשו לפעילות השקעה בתקופת הדוח הסתכמו לסך של כ- 210 מיליון ש"ח לעומת סך של כ- 191 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד.

תזרימי המזומנים שנבעו מפעילות מימון בתקופת הדוח הסתכמו לסך של כ - 109 מיליון ש"ח לעומת מזומנים ששימשו לפעילות מימון בסך של כ- 278 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד.

^)**( סכום זה כולל מכירת הדירה האחרונה בפרוייקט משרד החוץ ומכירת מחסנים.

^)***( לא כולל קרקע ברוסיה בסך של כ- 112.8 מיליון ש''ח.

ה. אירועים מהותיים בתקופת הדוח

החברה

ביום 21 במאי 2025 התקשרה החברה עם צד ג' )"הלווה"( בהסכם הלוואה לפיו תעמיד החברה ללווה הלוואה בסך כולל של עד 48 מיליון ש"ח )לא כולל סך נוסף של כ- 5.8 מיליון ש"ח שיכול ויועמד לתקופה קצרה בגין רכיב המע"מ( )"ההלוואה" או "הסכם ההלוואה"(.

ההלוואה תחולק לשתי מסגרות אשראי, האחת בסך של עד 7 מיליון ש"ח, והשנייה בסך של 41 מיליון ש''ח. מסגרת האשראי הראשונה תהיה ניתנת למשיכה עד 5 שנים ממועד חתימת הסכם ההלוואה, ומסגרת האשראי השנייה תהיה ניתנת למשיכה )אחת( עד שנה ממועד חתימת הסכם ההלוואה. נכון למועד הדוחות הכספיים הלווה טרם ניצל את המסגרת.

ההלוואה תיפרע בתשלום אחד בתום 5 שנים ממועד חתימת הסכם ההלוואה, והיא תישא ריבית שנתית בשיעור של ,12% בתוספת מע"מ, המחושבת על בסיס חצי שנתי, אשר תשולם בתום תקופת ההלוואה , זאת למעט במקרה בו תבחר הלווה לפרוע את ההלוואה בפירעון מוקדם, בכפוף לתשלום עמלת פירעון מוקדם.

כבטוחה להחזר ההלוואה תעמיד הלווה לחברה בטוחות שונות, ובכלל זה שעבוד ראשון ללא הגבלה בסכום על כל זכויות ה לווה ב קשר לקרקע וכן ערבויות של בעלי המניות של הלווה. בנוסף, הלווה התחייבה לעמוד בתקופת ההלוואה בשיעור LTV שנקבע בין הצדדים וכן בתנאים נוספים, כמקובל בהסכמים מסוג זה.

נכון ליום 30 בספטמבר 2025 לא משכה הלווה סכום כלשהו מתוך מסגרות האשראי, לאחר תאריך המאזן משכה הלווה כ- 3 מיליון ש"ח מתוך מסגרת האשראי הראשונה )חלק מסכום זה שולם לחברה כעמלות שונות, בהתאם ל תנאי הסכם ההלוואה(.

קבוצת ישרס

• .1 ביום 30 במאי 2025 התקשרה ישרס בשני הסכמים מקדמיים )"ההסכמים המקדמיים"( עם צד ג' שאינו קשור לישרס ו/או לבעל השליטה בה )"הרוכש"( למכירת מלוא ) 100%( מניותיה בחברות בנות בבעלותה המלאה של ישרס )"חברות הבת"(, אשר מחזיקות קרקעות בשטח כולל של כ- 825 דונמים בוונוקובו. ביום 16 ביולי 2025 עדכנה ישרס כי לא התקבל בידיה סכום הפיקדון ותוקפם של ההסכמים המקדמיים פקע באופן אוטומטי.
• .2 לפרטים בדבר אירועים מהותיים נוספים בתקופת הדיווח ר' באור 3 לדוחות הכספיים ביניים המאוחדים של החברה ליום 30 בספטמבר .2025

חלק ב' חשיפה לסיכוני שוק ודרכי ניהולם

ו. דיווח איכותי בדבר חשיפה לסיכוני שוק ודרכי ניהולם

יצוין, כי החברה אינה קובעת את מדיניות ניהול הסיכונים של ישרס והיא אינה אחראית על קביעת המדיניות כאמור או על אמצעי הפיקוח למימושה.

.1 להלן דיווח בדבר חשיפה לסיכוני שוק ודרכי ניהולם של החברה

שם האחראי

האחראי לניהול סיכוני שוק הינו רו"ח אילן טוקר, המכהן כדירקטור בחברה והינו גם מנהל סיכונים ודיווח של ישרס )לפרטים אודותיו, ר' תקנה 26א ב פרק ד' "פרטים נוספים" לדוח התקופתי של החברה לשנת .)2024

תיאור מפורט של סיכוני השוק אליהם חשוף התאגיד:

מרבית נכסי החברה מורכבים מהשקעות בניירות ערך של ישרס . הרישום החשבונאי של ההשקעות הוא על בסיס השווי המאזני ואינו מושפע משערי ניירות הערך בבורסה. כל התחייבויות החברה הן ללא הצמדה. כתוצאה מכך חשופה החברה לשינויים בריבית השקלית במשק.

מדיניות התאגיד בניהול סיכוני שוק:

בהתאם למידת החשיפה הנוכחית, מעריכה החברה כי אין מקום לשימוש במכשירים נגזרים לצורך הגנה על סיכוני שוק.

אמצעי פיקוח ומימוש המדיניות:

דירקטוריון החברה מאשר ביצוע השקעות. קבלת החלטות לגבי סוג המימון נעשית ע"י ההנהלה ומאושרת ע"י הדירקטוריון. להערכת הנהלת החברה לא נגרמו לחברה הפסדים או רווחים מהותיים שנבעו מסיכוני שוק בתקופת הדוח.

דוח בסיסי הצמדה:

לתאריך המאזן אין לחברה נכסים פיננסיים ו/או התחייבויות פיננסיות הצמודות למדד או למט"ח.

פוזיציות בנגזרים:

לתאריך המאזן אין לחברה החזקה בנגזרים.

מבחני רגישות :

לתאריך המאזן אין לחברה מכשירים הרגישים לשינויים בגורמי שוק.

.2 להלן דיווח בדבר חשיפה לסיכוני שוק ודרכי ניהולם של ישרס

שם האחראי:

האחראי לניהול סיכוני שוק בקבוצת ישרס הינו רו"ח אילן טוקר, המכהן גם כדירקטור בחברה )לפרטים אודותיו ר' תקנה 26 א' בחלק ד' לדוח התקופתי(.

תיאור מפורט של סיכוני השוק אליהם חשופה ישרס

ישרס עוסקת ביזום, תכנון, הקמה וניהול של מבני תעשיה ואחסנה, פארקים לתעשיות עתירות ידע ומרכזים מסחריים. כתוצאה מאופי עסקיה חשופה הקבוצה לסיכוני שוק המתייחסים לשינויים במדד , במדד תשומות הבניה ובשערי מט"ח. מרבית חוזי ישרס נקובים בש"ח וצמודים למדד, ומיעוטם צמודים לשער החליפין של הדולר ארה"ב .

חלק מהתחייבויות ישרס צמודות למדד, חלקן צמודות למט"ח וחלקן לא צמוד ות כלל. כתוצאה מכך חשופה ישרס לשינויים בשערי חליפין ולשינויים בריבית השקלית במשק. בנוסף חשופה ישרס לשינויים בגורמים חיצוניים, כגון מצב שוק הנדל"ן בישראל ומצב המשק הישראלי ככלל.

לאור העובדה שמרבית הכנסותיה של ישרס צמודות למדד וכך גם הוצאות המימון שלה, עלייה בשיעורי האינפלציה במשק הישראלי, המתבטאת בעליית המדד, היא הגורם העיקרי המשפיע על המצב הכספי של ישרס, הן בצד ההכנסות והן בצד הוצאות המימון.

הלוואות הנושאות שיעורי ריבית משתנים חושפות את ישרס לסיכון תזרימי מזומנים בגין שינוי שיעורי ריבית שאינן מלוות בשינוי מקביל בשווי ההוגן של המכשירים הפיננסיים.

ישרס חשופה לירידת שערי ניירות הערך בבורסה של ניירות ערך סחירים המוצגים בדוחות הכספיים לפי מכפלת שער נייר הערך בבורסה במועד הדוח בכמות ניירות הערך שהחזיקה ישרס באותו מועד.

ישרס מעריכה שהחשיפה לסיכונים פיננסיים אינה מהותית לה ואינה יכולה להשפיע ב אופן מהותי על תוצאותיה העסקיות של ישרס לאורך זמן.

לפרטים נוספים בדבר שינויים בחשיפה לשינויים בשערי החליפין ר' סעיף ז' להלן.

מדיניות ישרס בניהול סיכוני שוק

ישרס נוקטת במדיניות של לקיחת הלוואות צמודות למדד או הלוואות בריבית משתנה לזמן ארוך ונמנעת מלעסוק בפעילות בשוק הנגזרים. להערכת ישרס, לא קיימת לה חשיפה כלכלית וחשבונאית בגין הצמדת הלוואות למדד.

אמצעי פיקוח ומימוש המדיניות

הנהלת ישרס עוקבת באופן שוטף אחר ההתפתחויות בשווקים השונים ובוחנת את מידת החשיפה של ישרס לסיכוני שוק ומחליטה בהתאם על שינויים במדיניות ניהול הסיכונים ועל שינויים בתמהיל ההלוואות של ישרס. במקרה של התפתחויות חריגות בשווקים השונים מתכנסת הנהלת ישרס על מנת לבחון את הצורך במתן הנחיות מתאימות לאירועים השונים. קבלת החלטות לגבי סוג והיקף המימון הנדרש לרכישת נכסים נעשית ע ל ידי הנהלת ישרס ומאושרת ע ל ידי דירקטוריון ישרס. להערכת הנהלת ישרס לא נגרמו לישרס הפסדים או רווחים מהותיים שנבעו מסיכוני שוק בתקופת הדוח.

ז. שינויים בשערי חליפין

החל מיום 1.1.2025 ועד ליום 30.9.2025 יוסף השקל לעומת הדולר ארה"ב בשיעור של כ- .9.4%

החל מיום 1.10.2025 ועד למועד סמוך לפרסום הדוח יוסף השקל לעומת הדולר ארה"ב בשיעור של כ - .0.7%

חלק ג' היבטי ממשל תאגידי

תרומה לקהילה

הקבוצה מסייעת לקהילה על- ידי מתן תרומות. לחברה אין מדיניות בנושא מתן תרומות. בתקופת הדוח העניקה הקבוצה תרומות בסך כולל של כ- 2,017 אלפי ש"ח, וזאת למטרות חינוך, רפואה וחסד.

גילוי בדבר הליך אישור הדוחות הכספיים בתאגיד המדווח

אישור הדוחות הכספיים בועדה לבחינת הדוחות הכספיים )"ועדת המאזן"(

• א. כל חברי ועדת הביקורת של החברה הינם חברים בועדה לבחינת הדוחות הכספיים.
• ב . חברי הועדה לבחינת הדוחות הכספיים הינם כמפורט להלן: מר עופר אלשיך - יו"ר הועדה; דירקטור חיצוני, בעל מומחיות חשבונאית ופיננסית. גב' יוכבד יעקובי – דירקטורית חיצונית, בעלת מומחיות חשבונאית ופיננסית. מר יצחק חלמיש - דירקטור.

לפרטים אודות כישוריהם, השכלתם ניסיונם והידע של הדירקטורים הנ"ל, אשר בהסתמך עליהם החברה רואה אותם שמי שיש להם היכולת לקרוא ולהבין דוחות כספיים, ר' תקנה 26 בפרק ד' לדוח התקופתי, אשר המידע האמור בהם מובא כאן על דרך ההפניה. כל הדירקטורים הנ"ל מסרו הצהרה, כמשמעותה בתקנה 1 לתקנות החברות )הוראות ותנאים לעניין הליך אישור הדוחות הכספיים(, התש"ע - ,2011 עובר למינויים לוועדה זו.

ג. ישיבת ועדת המאזן במסגרתה נדונו וגובשו המלצות הועדה לדירקטוריון התקיימה ביום 23 בנובמבר ,2025 והשתתפו בה כל חברי ועדת המאזן. בישיבה השתתפו מנהל הכספים, היועץ המשפטי ומזכיר החברה, וכן רואה החשבון המבקר.

במסגרת ישיבתה, בחנה ועדת המאזן, בין היתר, את ההערכות והאומדנים שנעשו בקשר עם הדוחות הכספיים, הבקרות הפנימיות הקשורות בדיווח הכספי, שלמות ונאותות הגילוי בדוחות הכספיים, המדיניות החשבונאית שאומצה והטיפול החשבונאי שיושם בעניינים המהותיים של החברה, העקרונות ששימשו בהערכת השווי ההוגן של נכס הנדל"ן להשקעה של החברה לרבות ההנחות והאומדנים שבבסיסן.

דירקטוריון החברה דן בהמלצות ועדת המאזן במסגרת ישיבת הדירקטוריון שדנה באישור הדוחות הכספיים, כמפורט בסעיף 2 להלן. להנחת הדירקטוריון, המלצות הועדה הועברו זמן סביר לפני הדיון בדירקטוריון, בהתחשב ב היקף ומורכבות ההמלצות. פרק הזמן אותו קבע הדירקטוריון כזמן סביר לעניין זה הוא 2 ימי עסקים לדוח שנתי ו- 2 ימי עסקים לדוח רבעוני.

אישור הדוחות הכספיים בדירקטוריון

האורגן בחברה המופקד על בקרת העל הוא דירקטוריון החברה. לפרטים אודות ניסיונם וכישוריהם של הדירקטורים ר' תקנה 26 בפרק ד' לדוח התקופתי(, אשר המידע האמור בהם מובא כאן על דרך ההפניה. על הליך עריכת הדוחות הכספיים מופקדת הנהלת החברה. טיוטת הדוחות הכספיים נשלחה אל חברי הדירקטוריון מספר ימים לפני מועד כינוס ישיבת הדירקטוריון, בצירוף המלצות ועדת המאזן. דירקטוריון החברה דן בהמלצות ועדת מאזן במסגרת ישיבת הדירקטוריון בו הוצגו הדוחות הכספיים על ידי מנכ"ל החברה ומנהל הכספים ונסקרו בפני חברי הדירקטוריון הנתונים הכספיים העיקריים המוצגים בדוחות הכספיים, שינויים עיקריים שחלו בסעיפים מהותיים, הקשר שלהם לפעילות העסקית של החברה, וככל שרלוונטי המידע שנכלל בביאורים לדוחות הכספיים בקשר אליהם.

כמו כן, נסקרו סוגיות מהותיות בדיווח הכספי, לרבות המדיניות החשבונאית שיושמה וכן שינויים במידה וחלו במדיניות החשבונאית, וההערכות המהותיות ששימשו בסיס לקביעת ערכם של נתונים כספיים.

בישיבת דירקטוריון החברה לאישור הדוחות הכספיים שנערכה ביום 25 בנובמבר ,2025 השתתפו כל חברי הדירקטוריון.

חלק ד'

הוראות גילוי בקשר עם הדיווח הפיננסי של הקבוצה

אומדנים חשבונאים קריטיים

הכנת הדוחות הכספיים על פי עקרונות חשבונאיים מקובלים מחייבת את הנהלת החברה לבצע הערכות ואומדנים המשפיעים על הערכים המדווחים של הנכסים, התחייבויות, הכנסות והוצאות וכן בקשר לנכסים והתחייבויות מותנים.

ההנהלה מבססת את האומדנים וההערכות על ניסיון העבר ועל גורמים נוספים שלדעתה הינם רלוונטיים בהתחשב בנסיבות העניין. התוצאות בפועל יכול שתהיינה שונות מהערכות אלו תחת הנחות או תנאים שונים. ההנהלה לא זיהתה הערכות ואומדנים חשבונאים קריטיים שחייבו שיקול דעת מהותי בהכנת הדוחות הכספיים המאוחדים.

לפרטים אודות עיקרי האומדנים וההנחות בעריכת הדוחות הכספיים ר' ביאור 2 לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר 2024 אשר צורפו בפרק ג' לדוח התקופתי.

בהתאם לעמדה משפטית של רשות ניירות ערך מס' 105-23 בדבר פרמטרים לבחינת מהותיות הערכות שווי, קיימים שני נכסים אשר הערכת השווי ביחס אליהם נחשבת להערכת שווי מהותית מאוד: הגן הטכנולוגי במלחה ירושלים ו- הפארק הטכנולוגי בהר חוצבים ירושלים אשר הערכות השווי בגינם צורפו לדוח התקופתי והמידע האמור ב ה מובא כאן על דרך הפנייה. כמו כן קיימים ארבעה נכסים אשר הערכות השווי בגינם נחשבות להערכות שווי מהותיות - הנכסים הינם: רמת החייל, חולון, רחובות ופארק גיסין. לפרטים נוספים אודות הערכות השווי המהותיות והמהותיות מאוד בהתאם להוראות תקנה 8ב)ט( לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל – ,1970 ר' נספח א' לדוח זה.

פטור מצירוף דוח כספי נפרד

לאור תיקון לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידים(, התש"ל – ,1970 נכון למועד זה החברה אינה מחויבת בצירוף דוח כספי נפרד )סולו( לדוחות הרבעוניים.

חלק ה' אירועים עיקריים לאחר תאריך הדוח על המצב הכספי

ישרס:

בהמשך למדיניות חלוקת הדיבידנד של ישרס לשנת ,2025 כאמור בבאור 3ג' לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 30 ב ספטמבר ,2025 ביום 17 בנובמבר 2025 אישר דירקטוריון ישרס חלוקת דיבידנד בסך של 15 ש''ח למניה אשר מ סתכם לסך של כ- 74.5 מיליון ש''ח וישולם ביום 8 ב דצמבר .2025 חלק החברה בדיבידנד הינו כ - 48 מיליון ש"ח.

	איזנברג שלמה	קר אילן טו
25.11.2025	ומנכ"ל קטוריון יו"ר דיר	דירקטור

נספחים

נספח א' - נכסי נדל "ן להשקעה מהותיים מאוד

ניתן להלן גילוי בדבר נכס נדל"ן להשקעה אשר עמד בהגדרת "נכס נדל"ן להשקעה מהותי מאוד" בדוח התקופתי של החברה לשנת :2024

ליום 31.12.24	ליום 31.03.25	ליום 30.06.25	ליום 30.09.25	.100% נים לפי לים, נתו וגי ירוש גן טכנול ג.ט.י –
לתקופה	לתקופה	לתקופה	לתקופה		גיד 74% חלק תא
1-12/2024	1-3/2025	4-6/2025	7-9/2025
1,080,200	1,080,538	1,081,569	1,085,017		ש"ח( ס )אלפי שווי הנכ
78,445	19,754	19,693	19,536	"ח(	)אלפי ש בתקופה NOI
33,904	-	-	-	( לפי ש"ח קופה )א ערוך בת פסדי( ש רווחי )ה
62,032	62,136	62,136	62,136	שכרה שטח לה
100%	99%	97%	97%	( קופה )% מוצע בת פוסה מ שעור ת
7%	7%	7%	7%		( שואה )% שעור ת
62	63	63	63	ש"ח( חי חניה ) כולל שט	צעים רות ממו דמי שכי
100	102	103	102	יה )ש"ח( שטחי חנ לא כולל	דשי( למ"ר )חו
57	65	65	67	ש"ח( חי חניה ) כולל שט	צעים רות ממו דמי שכי
				תמו וזים שנח למ"ר בח יה )ש"ח( שטחי חנ לא כולל
92	104	105	108		)חודשי( בתקופה

ליום 31.12.24 לתקופה 1-12/2024	ליום 31.03.25 לתקופה 1-3/2025	ליום 30.06.25 לתקופה 4-6/2025	ליום 30.09.25 לתקופה 7-9/2025	.100% לפי , נתונים ירושלים חוצבים נכסי הר ן ברוש כולל בני גיד 88% חלק תא
1,168,500	1,168,753	1,169,595	1,171,013	ש"ח( ס )אלפי שווי הנכ
56,550	14,948	15,174	14,437		"ח( )אלפי ש בתקופה NOI
13,257	-	-	-	פי ש"ח( ופה )אל רוך בתק רווחי שע
81,069	81,069	81,069	81,069	שכרה שטח לה
67%	64%	64%	64%	( קופה )% מוצע בת פוסה מ שעור ת
5%	5%	5%	5%		( שואה )% שעור ת
50	54	55	55	ש"ח( חי חניה ) כולל שט	צעים רות ממו דמי שכי
84	92	93	94	יה שטחי חנ לא כולל )ש"ח(	דשי( למ"ר )חו
58	64	66	67	ש"ח( חי חניה ) כולל שט	צעים רות ממו דמי שכי
84	93	95	96	יה שטחי חנ לא כולל )ש"ח(	תמו וזים שנח למ"ר בח )חודשי( בתקופה

נספח ב' - גילוי אודות הערכות שווי מהותיות ומהותיות מאוד

להלן יינתן גילוי אודות הערכות שווי מהותיות¹ ומהותיות מאוד² בהתאם להוראות תקנה 8ב(ט) לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל-1970:

ההנחות העיקריות לפיהן בוצעה ההערכה ליום מועד הערכה	מודל ההערכה	זיהוי המעריך ואפיונו	שווי ליום 31.12.24 (אלפי ש"ח)	שווי ליום 30.09.25 (אלפי ש"ח)	מועד ההערכה	זיהוי נושא ההערכה
		ותיות מאוד	רכות שווי מה	העו
שיעור היוון של 7%. לפרטים ר' סעיף 1.7.14.1 בפרק "תיאור עיסקי התאגיד" בדוח התקופתי (*)	היוון הכנסות	קונפורטי רביב – שמאי מקרקעין³	1,080,200	1,085,017	31.12.2024	ג.ט.י – גן טכנולוגי ירושלים (****) (ללא נדל"ן בהקמה)
שיעור היוון 5.75%-7%. לפרטים ר' סעיף 1.7.14.2 בפרק "תיאור עיסקי התאגיד" בדוח התקופתי (*)	היוון הכנסות	קונפורטי רביב – שמאי מקרקעין³	1,168,500	1,171,013	31.12.2024	נכסי הר החוצבים ירושלים (כולל בנין ברוש)
		ווי מהותיות	הערכות שו
שיעור היוון של 5.75%-6.7% לשטחי משרדים מסחר ושטחי תעשיה ו-8.5% הכנסות מאורחים מזדמנים בחניון. לפרטים ר' סעיף 1.7.14.3 בפרק "תיאור עיסקי התאגיד" בדוח התקופתי (**)	היוון הכנסות +גישת השוואה	קונפורטי רביב – שמאי מקרקעין³	599,560	601,771	31.12.2024	רמת החייל תל אביב (****)
שיעור היוון של 6.5%. לפרטים ר' סעיף 1.7.13 בפרק "תיאור עיסקי התאגיד" בדוח התקופתי	היוון הכנסות	קונפורטי רביב – שמאי מקרקעין³	474,800	474,800	31.12.2024	חולון (****)
שיעור היוון של 7% -6.75%. לפרטים ר' סעיף 1.7.13 בפרק "תיאור עיסקי התאגיד" בדוח התקופת	היוון הכנסות	קונפורטי רביב – שמאי מקרקעין³	668,900	669,049	31.12.2024	רחובות (ללא נדל"ן בהקמה)
5.75% - 7% שיעור היוון של	היוון הכנסות +גישת השוואה	קונפורטי רביב – שמאי מקרקעין³	793,700	853,644	31.12.2024	פארק גיסין (****)

¹ על פי המבחנים שנקבעו בעמדה משפטית של רשות ניירות ערך מסי 105-23 בדבר פרמטרים לבחינת מהותיות הערכות שווי, הערכת שווי מהותית הינה הערכת שווי אשר עומדת בלפחות אחד מבין המבחנים הבאים: (1) נושא הערכת השווי מהווה לפחות 5% מסך נכסי החברה כפי שמוצגים בדוח על המצב הכספי המאוחד ליום האחרון של תקופת הדיווח; או (2) השפעת השינוי בשווי כתוצאה מהערכת השווי על הרווח הנקי או על הרווח הכולל, לפי העניין, מהווה לפחות 5% מסך הרווח הנקי או הרווח הכולל בהתאמה, של החברה לתקופת הדיווח וכן מהווה לפחות 2.5% מההון העצמי של החברה לתום תקופת הדיווח.

^<sup>1 על פי המבחנים שנקבעו בעמדה משפטית של רשות ניירות ערך מסי 105-23 בדבר פרמטרים לבחינת מהותיות הערכות שווי, הערכת שווי מהותית מאוד הינה הערכת שווי אשר עומדת בלפחות אחד מבין המבחנים הבאים: (1) נושא הערכת השווי מהווה לפחות 10% מסך נכסי החברה כפי שמוצגים בדוח על המצב הכספי המאוחד ליום האחרון של תקופת הדיווח; או (2) השפעת השינוי בשווי כתוצאה מהערכת השווי על הרווח הנקי או על הרווח הכולל, לפי העניין, מהווה לפחות 10% מסך הרווח הנקי או הרווח הכולל בהתאמה, של החברה לתקופת הדיווח וכן מהווה לפחות 5% מהחוו העצמי של החברה לתום תקופת הדיווח.

יצוין, כי בהתאם לעמדה משפטית של רשות ניירות ערך מסי 105-30 בדבר גילוי על קיומה של תלות בין מעריך שווי לבין התאגיד וגילוי בנוגע למעריך שווי שהערכותיו מהותיות מאוד לתאגיד, (1) לא קיימת תלות בין מעריך השווי לבין החברה; ו- (2) מעריך השווי הינו מעריך שווי מהותי מאוד (כהגדרת מונח זה בעמדה המשפטית האמורה). להלן הגילוי הנדרש בקשר למעריך השווי לאור העמדה המשפטית האמורה: זהותו של מעריך השווי המהותי מאוד - רפאל קונפורטי, שמאי מקרקעין מוסמך החל משנת 1995, בוגר תואר ראשון בכלכלה, בוגר לימודי תעודה בחוג לשמאות וניהול מקרקעין. הנכסים שהוערכו על ידי מעריך השווי המהותי מאוד ליום 31 בדצמבר 2024 מסתכמות לסך של כ- 7,055 מיליון ש״ח; פרטי ההתקשרות עם מעריך השווי המהותי מאוד ליום 31 בדצמבר 2024 מסתכמות לסך של כ- 176 מיליון ש״ח; פרטי ההתקשרות עם מעריך השווי המהותי מאוד הינם כמפורט בהערכת השווי המצורפות לדוח התקופתי של החברה לשנת 2024.

א זיהוי נוש ההערכה	מועד ההערכה	שווי ליום 30.09.25 )אלפי ש"	שווי ליום 31.12.24 )אלפי ש" ח(	זיהוי המעריך ואפיונו ח(	מודל ההערכה	ת לפיהן העיקריו ההנחות יום מועד הערכה ל בוצעה ה הערכה
שווי לנכ הערכות	סים המש	טובת מח ועבדים ל	זיקי אגרו	של ישרס ת החוב	נכללים ב )שאינם	יל( טבלה לע
בל פארק סי ן ראש העי	31.12.2024	161,900	161,900	עדי נאור יהול שמאות ונ מקרקעין	היוון הכנסות +גישת השוואה	7.5% ושכרים – שטחים מ פרטים .8.25% ל נוים שטחים פ ור פרק "תיא 1.7.14.4 ב ר' סעיף תי ח התקופ אגיד" בדו עיסקי הת )**(
נתניה )כו לל קרקע(	31.12.2024	488,266	486,000	רביב קונפורטי – שמאי 3 מקרקעין	היוון הכנסות +גישת השוואה	טים ר' .7% לפר ון של שיעור היו ר עיסקי פרק "תיאו 1.7.14.5 ב סעיף ( קופתי )* בדוח הת התאגיד"
גן מתחם עו בים ברח' הסי פ"ת	31.12.2024	295,400	294,800	קונפורטי מאי רביב – ש 3 מקרקעין	היוון הכנסות +גישת השוואה	ל .7.1% ון עקרי ש שיעור היו פרק 1.7.14.6 ב ' סעיף לפרטים ר גיד" בדוח סקי התא "תיאור עי )***( התקופתי
נווה אילן )*(	31.12.2024	351,748	348,800	קונפורטי מאי רביב – ש 3 מקרקעין	היוון הכנסות +גישת השוואה	ל .6.85% ון עקרי ש שיעור היו פרק 1.7.14.7 ב ' סעיף לפרטים ר גיד" בדוח סקי התא "תיאור עי )***( התקופתי

^)*( ניתן לפנות לפרטים נוספים אודות ההנחות הללו להערכת השווי אשר מצורפת לדוח התקופתי של ישרס לשנת 2024 אשר פרסמה ישרס ביום 24 במרץ 2025 )מס' אסמכתא: 2025-01-019505(.

^)**( הגילוי אודות הנכס ניתן היות שנכון למועד פרסום דוח דירקטוריון זה הנכס משועבד לטובת מחזיקי אגרות החוב )סדרה טו'( של ישרס. לפרטים נוספים אודות ההנחות הללו ר' הערכת השווי אשר מצורפת לדוח התקופתי של ישרס לשנת .2024

^)***( הגילוי אודות הנכס ניתן היות שנכון למועד פרסום דוח דירקטוריון זה הנכס משועבד לטובת מחזיקי אגרות החוב )סדרה יח'( של ישרס. לפרטים נוספים אודות ההנחות הללו ר' הערכת השווי אשר מצורפת לדוח התקופתי של ישרס לשנת .2024

^)****( השווי אינו כולל זכויות בג.ט.י בסך של כ- 56.7 מיליון ש"ח )ליום 31.12.24 זהה(, ברמת החייל בסך של כ- 14.2 מיליון ש''ח )ליום 31.12.24 זהה(, בחולון בסך של כ- 58.6 מיליון ש"ח )ליום 31.12.24 זהה(, ובפארק גיסין זכויות בסך של כ- 86.2 מיליון ש"ח )ליום 31.12.24 זהה( וקרקע בסך של כ- 93.4 מיליון ש"ח )ליום 31.12.24 כ- 91.6 מיליון ש"ח(.

^)*****( השווי כולל זכויות בניה בסך של 46.7 מיליון ש''ח ואינו כולל קרקע בסך של 22 מיליון

ישרס אחזקות בע"מ

דוחות כספיים ביניים מאוחדים ליום 30 בספטמבר, 2025

בלתי מבוקרים

תוכן העניינים

עמוד
2	ם מאוחדי ים ביניים חות כספי סקירת דו
3-4	הכספי ל המצב אוחדים ע דוחות מ
5	הפסד ל רווח או אוחדים ע דוחות מ
6	הכולל ל הרווח אוחדים ע דוחות מ
7-8	ם בהון ל השינויי אוחדים ע דוחות מ
9-10	המזומנים ל תזרימי אוחדים ע דוחות מ
11-16	חדים ניים מאו ספיים בי דוחות הכ באורים ל

---

<-- PDF CHUNK SEPARATOR -->

דוח סקירה של רואה החשבון המבקר לבעלי המניות של ישרס אחזקות בע"מ

מבוא

סקרנו את המידע הכספי המצורף של ישרס אחזקות בע"מ החברה וחברות מאוחדות )להלן - הקבוצה(, הכולל את הדוח התמציתי המאוחד על המצב הכספי ליום 30 בספטמבר 2025 ואת הדוחות התמציתיים על רווח או הפסד, הרווח הכולל, השינויים בהון ותזרימי המזומנים לתקופות של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך . הדירקטוריון וההנהלה אחראים לעריכה ולהצגה של מידע כספי לתקופות ביניים אלה בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 IAS -" דיווח כספי לתקופות ביניים", וכן הם אחראים לעריכת מידע כספי לתקופ ות ביניים אלה לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל.1970- אחריותנו היא להביע מסקנה על מידע כספי לתקופות ביניים אלה בהתבסס על סקירתנו.

היקף הסקירה

ערכנו את סקירתנו בהתאם לתקן סקירה )ישראל( 2410 של לשכת רואי חשבון בישראל - "סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים הנערכת על ידי רואה החשבון המבקר של הישות". סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים מורכבת מבירורים, בעיקר עם אנשים האחראים לעניינים הכספיים והחשבונאיים, ומיישום נוהלי סקירה אנליטיים ואחרים. סקירה הינה מצומצמת בהיקפה במידה ניכרת מאשר ביקורת הנערכת בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל ולפיכך אינה מאפשרת לנו להשיג ביטחון שניוודע לכל העניינים המשמעותיים שהיו יכולים להיות מזוהים בביקורת. בהתאם לכך, אין אנו מחווים חוות דעת של ביקורת.

מסקנה

בהתבסס על סקירתנו, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הנ"ל אינו ערוך, מכל הבחינות המהותיות, בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 IAS.

בנוסף לאמור בפסקה הקודמת, בהתבסס על סקירתנו, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הנ"ל אינו ממלא, מכל הבחינות המהותיות, אחר הוראות הגילוי לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל.1970-

קוסט פורר גבאי את קסירר רואי חשבון

תל-אביב, 25 בנובמבר, 2025

דוחות מאוחדים על המצב הכספי

			ליום
	ליום 30	בספטמבר	בדצמבר 31
	2025	2024	2024
	בלתי מבו	קר	מבוקר
		ח אלפי ש"
טפים נכסים שו
נים שווי מזומ מזומנים ו	954,791	472,506	816,376
ם משועבדי מזומנים	132	127	129
לזמן קצר השקעות	22,771	59,662	39,971
בנאמנות פקדונות	1,417	1,463	6,233
לקוחות	22,454	70,811	18,625
בה תרות חו חייבים וי	13,873	21,874	16,824
ות מלאי דיר	5,105	9,586	5,605
רקעין מלאי מק	398	989	398
שוטפים נכסי מס	7,415	10,483	11,031
	1,028,356	647,501	915,192
שוטפים נכסים לא
רקע זכויות בק קרקעות ו	197,693	176,232	195,713
שקעה נדל"ן לה	8,884,269	8,430,094	8,667,226
קמה שקעה בה נדל"ן לה	390,617	312,856	352,666
מן ארוך חייבים לז	5,434	5,336	5,094
ים, נטו ות לעובד בשל הטב חייבויות ים על הת עודף נכס	323	-	326
ע רכוש קבו	26,944	10,754	23,082
חים מסים נד	2,621	6,266	4,605
	9,507,901	8,941,538	9,248,712
	10,536,257	9,589,039	10,163,904

דוחות מאוחדים על המצב הכספי

ליום
בדצמבר 31	בספטמבר	ליום 30
2024	2024	2025
מבוקר	קר	בלתי מבו
	ח אלפי ש"
			ת ות שוטפו התחייבוי
414,944	399,702	455,516	ארוך ויות לזמן ל התחייב וטפות ש חלויות ש מן קצר ו אשראי לז
15,668	10,890	15,030	שירותים ם ולנותני ות לספקי התחייבוי
66,238	55,916	54,539	ת תרות זכו זכאים וי
12,538	17,104	14,306	משוכרים ופקדונות מקדמות
15,650	7,625	2,100	הפרשות
13,439	18,848	8,270	לם מסים לש
538,478	510,085	549,761
			טפות ות לא שו התחייבוי
271,915	275,819	269,228	ואחרים יים דים בנקא ות לתאגי התחייבוי
3,230,314	2,992,108	3,488,420	ב אגרות חו
21,366	20,745	19,517	פקדונות
-	167	-	טו עובדים, נ הטבות ל ות בשל התחייבוי
18,081	20,549	18,401	רות טפות אח ות לא שו התחייבוי
1,009,334	947,897	1,018,537	חים מסים נד
4,551,010	4,257,285	4,814,103
			חברה י מניות ה חס לבעל הון המיו
6,401	6,401	6,401	הון מניות
496,063	495,839	517,416	ן ופרמיה קרנות הו
2,580,246	2,408,707	2,667,974	ח יתרת רוו
3,082,710	2,910,947	3,191,791
1,991,706	1,910,722	1,980,602	ת שליטה אינן מקנו זכויות ש
5,074,416	4,821,669	5,172,393	סה"כ הון
10,163,904	9,589,039	10,536,257

			2025 בנובמבר, 25
כטמן אורי פרו	ר אילן טוק	זנברג שלמה אי	ים ות הכספי שור הדוח תאריך אי
פים מנהל כס	דירקטור	קטוריון יו"ר הדיר
		ומנכ"ל

דוחות מאוחדים על רווח או הפסד

לשנה ה שהסתיימ ביום	מו שהסתיי	החודשים ל3-	מו שהסתיי	החודשים ל9-
בדצמבר 31 2024	בספטמבר 2024	ביום 30 2025	בספטמבר 2024	ביום 30 2025
מבוקר		קר	בלתי מבו
	וני מניה(	)למעט נת ח	אלפי ש"
					הכנסות
					של ל והפעלה רות, ניהו מדמי שכי הכנסות
547,775	141,016	140,317	408,258	415,524	השכרה שטחים ל ות מלאי דיר ות, של קרקע ממכירה הכנסות
155,081	40,912	1,251	143,559	7,891	ואחרות
702,856	181,928	141,568	551,817	423,415	סות סה"כ הכנ
					כנסות עלות הה
78,891	23,076	23,723	58,891	61,560	השכרה שטחים ל עלה של ניהול והפ דירות לאי רקעות, מ רה של ק עלות מכי
57,901	18,495	1,175	73,748	5,215	ואחרות
136,792	41,571	24,898	132,639	66,775	ות ת ההכנס סה"כ עלו
566,064	140,357	116,670	419,178	356,640	מי רווח גול
					ונדל"ן להשקעה רך נדל"ן )ירידת( ע עליית
223,581	-	-	-	)2,805(	בהקמה להשקעה
)2,293(	)935(	)444(	)1,762(	)1,329(	יווק מכירה וש הוצאות
)42,596(	)8,517(	)10,301(	)27,690(	)30,764(	לליות הנהלה וכ הוצאות
744,756	130,905	105,925	389,726	321,742	ולי רווח תפע
51,282	16,598	10,599	36,224	28,253	מימון הכנסות
)181,051(	)68,340(	)80,946(	)165,267(	)171,180(	מימון הוצאות
)11,212(	871	)1,116(	)3,595(	)4,825(	טו אחרות, נ הוצאות( הכנסות )
603,775	80,034	34,462	257,088	173,990	ההכנסה מסים על רווח לפני
)42,464(	)5,675(	)3,206(	24,280	)23,909(	ה( ל ההכנס )מסים ע הטבת מס
561,311	74,359	31,256	281,368	150,081	רווח נקי
					מיוחס ל:
336,273	44,550	17,385	164,701	87,728	ת החברה בעלי מניו
225,038	29,809	13,871	116,667	62,353	ת שליטה אינן מקנו זכויות ש
561,311	74,359	31,256	281,368	150,081
52.53	6.96	2.72	25.73	13.70	ל יסי ומדול למניה בס רווח נקי

דוחות מאוחדים על הרווח הכולל

לשנה ה שהסתיימ ביום בדצמבר 31 2024 מבוקר	מו שהסתיי בספטמבר 2024	החודשים ל3- ביום 30 2025 קר	מו שהסתיי בספטמבר 2024 בלתי מבו	החודשים ל9- ביום 30 2025
		ח אלפי ש"
561,311	74,359	31,256	281,368	150,081	רווח נקי
					השפעת ר )לאחר (כולל אח סד רווח )הפ המס(:
					ן לרווח לאחר מכ גו מחדש שלא יסוו סכומים או הפסד
					להטבה תוכניות דש בגין דידה מח הפסד ממ
)51( -	- -	- 28,800	- -	- 28,800	טו מוגדרת, נ ע, נטו רכוש קבו חדש של הערכה מ
)51(	-	28,800	-	28,800	אחר סד כולל סה"כ הפ
561,260	74,359	60,056	281,368	178,881	ח כולל סה"כ רוו
336,240	44,550	36,024	164,701	106,367	מיוחס ל: ת החברה בעלי מניו
225,020	29,809	24,032	116,667	72,514	ת שליטה אינן מקנו זכויות ש
561,260	74,359	60,056	281,368	178,881

דוחות מאוחדים על השינויים בהון

			ת החברה עלי מניו	מיוחס לב
	זכויות שאינן			פרמיה
סה"כ	מקנות		יתרת	וקרנות	הון
הון	שליטה	סה"כ	רווח	הון	מניות
		קר	בלתי מבו
		ח	אלפי ש"
5,074,416	1,991,706	3,082,710	2,580,246	496,063	6,401	)מבוקר( 2025 בינואר, ם 1 יתרה ליו
150,081	62,353	87,728	87,728	-	-	רווח נקי
28,800	10,161	18,639	-	18,639	-	ל אחר רווח כול
178,881	72,514	106,367	87,728	18,639	-	ח כולל סה"כ רוו
						ת אינן מקנו זכויות ש שהוכרז ל דיבידנד
)55,665(	)55,665(	-	-	-	-	שליטה
)25,239(	)27,953(	2,714	-	2,714	-	חדת ברה מאו צר של ח ניות באו רכישת מ
5,172,393	1,980,602	3,191,791	2,667,974	517,416	6,401	, 2025 בספטמבר ם 30 יתרה ליו
			ת החברה עלי מניו	מיוחס לב
	זכויות
	שאינן			פרמיה
סה"כ	מקנות		יתרת	וקרנות	הון
הון	שליטה	סה"כ	רווח	הון	מניות
		קר	בלתי מבו
		ח	אלפי ש"
4,773,532	2,051,001	2,722,531	2,244,006	472,124	6,401	)מבוקר( 2024 בינואר, ם 1 יתרה ליו
281,368	116,667	164,701	164,701	-	-	ח כולל סה"כ רוו
						ת אינן מקנו זכויות ש שהוכרז ל דיבידנד
)57,544(	)57,544(	-	-	-	-	שליטה
)175,687(	)199,402(	23,715	-	23,715	-	חדת ברה מאו צר של ח ניות באו רכישת מ
4,821,669	1,910,722	2,910,947	2,408,707	495,839	6,401	, 2024 בספטמבר ם 30 יתרה ליו

			ת החברה עלי מניו	מיוחס לב
סה"כ	זכויות שאינן מקנות		יתרת	פרמיה וקרנות	הון
הון	שליטה	סה"כ	רווח	הון	מניות
		קר	בלתי מבו
		ח	אלפי ש"
5,113,906	1,958,472	3,155,434	2,650,589	498,444	6,401	2025 בי ולי, ם 1 יתרה ליו
31,256	13,871	17,385	17,385	-	-	ח כולל סה"כ רוו
28,800	10,161	18,639	-	18,639	-	ל אחר רווח כול
60,056	24,032	36,024	17,385	18,639	-	ח כולל סה"כ רוו
)1,569(	)1,902(	333	-	333	-	חדת ברה מאו צר של ח ניות באו רכישת מ
5,172,393	1,980,602	3,191,791	2,667,974	517,416	6,401	, 2025 בספטמבר ם 30 יתרה ליו
			ת החברה עלי מניו	מיוחס לב
	זכויות
	שאינן			פרמיה
סה"כ	מקנות		יתרת	וקרנות	הון
הון	שליטה	סה"כ	רווח	הון	מניות
		קר	בלתי מבו
		ח	אלפי ש"
4,779,322	1,917,870	2,861,452	2,364,157	490,894	6,401	2024 בי ולי, ם 1 יתרה ליו
74,359	29,809	44,550	44,550	-	-	ח כולל סה"כ רוו
)33,752(	)38,697(	4,945	-	4,945	-	חדת ברה מאו צר של ח ניות באו רכישת מ
4,821,669	1,910,722	2,910,947	2,408,707	495,839	6,401	, 2024 בספטמבר ם 30 יתרה ליו
			ת החברה עלי מניו	מיוחס לב
	זכויות
	שאינן			פרמיה
סה"כ	מקנות		יתרת	וקרנות	הון
הון	שליטה	סה"כ	רווח	הון	מניות
			מבוקר
		ח	אלפי ש"
4,773,532	2,051,001	2,722,531	2,244,006	472,124	6,401	2024 בינואר, ם 1 יתרה ליו
561,311	225,038	336,273	336,273	-	-	רווח נקי
)51(	)18(	)33(	)33(	-	-	ל אחר הפסד כול
561,260	225,020	336,240	336,240	-	-	ח כולל סה"כ רוו ת אנין מקנו זכויות ש שהוכרז ל דיבידנד
)84,294(	)84,294(	-	-	-	-	שליטה
)176,082(	)200,021(	23,939	-	23,939	-	חדת ברה מאו צר של ח ניות באו רכישת מ
5,074,416	1,991,706	3,082,710	2,580,246	496,063	6,401	2024 בדצמבר, ם 31 יתרה ליו
			אוחדים.	ביניים מ הכספיים	מהדוחות	תי נפרד חלק בל ם מהווים המצורפי הבאורים

דוחות מאוחדים על תזרימי המזומנים

לשנה ה שהסתיימ ביום בדצמבר 31	מו שהסתיי בספטמבר	החודשים ל3- ביום 30	מו שהסתיי בספטמבר	החודשים ל9- ביום 30
2024	2024	2025	2024	2025
מבוקר		קר	בלתי מבו
		ח אלפי ש"
					וטפת פעילות ש זומנים מ תזרימי מ
561,311	74,359	31,256	281,368	150,081	רווח נקי
					מנים זרימי מזו להצגת ת הדרושות התאמות שוטפת: מפעילות
					ד: ווח והפס לסעיפי ר התאמות
)562(	-	-	-	-	בדים, נטו טבות לעו ת בשל ה תחייבויו שינוי בה
986	278	324	738	937	חתות פחת והפ
42,464	5,675	3,206	)24,280(	23,909	( הטבת מס ההכנסה ) מסים על
					ע רכוש קבו בנכסים, השקעות ממימוש רווח
)34(	-	-	-	-	נטו ואחרות,
129,768	51,742	70,347	129,043	142,927	ו מימון, נט הוצאות
)223,581(	-	-	-	2,805	להשקעה ערך נדל"ן יית( ירידת )על
)50,959(	57,695	73,877	105,501	170,578
					חייבויות: סים והת סעיפי נכ שינויים ב
1,788	)33,929(	)2,620(	)50,398(
1,623	)12,597(	)2,033(	)973(	)3,829( 2,383	ל סות לקב חות והכנ ייה( בלקו ירידה )על ה תרות חוב חייבים וי )עלייה( ב ירידה
45,762	16,295	)65(	67,920	4,695	ע, נטו ות בקרק עות וזכוי רות, קרק במלאי די ירידה
					לנותני לספקים ו חייבויות ידה( בהת עלייה )יר
6,803	)1,149(	2,289	49	)3,557(	שירותים
572	3,961	1,800	4,491	1,441	שוכרים קדונות מ קדמות ופ עלייה במ
28	)205(	)27(	36	1	רות טפות אח ות לא שו התחייבוי )ירידה( ב עלייה
					ותי יות לשיר בהתחייבו ות זכות, אים ויתר ירידה בזכ
)11,250(	)8,844(	)9,047(	)18,211(	)17,119(	רשות בנייה והפ
45,326	)36,468(	)9,703(	2,914	)15,985(
					עבור: קופה במשך הת התקבלו ששולמו ו מזומנים
)83,130(	)29,959(	)35,248(	)72,683(	)76,100(	שולמה ריבית ש
30,950	13,656	11,612	22,903	26,783	תקבלה ריבית שה
-	-	-	-	5,941	שהתקבל דיבידנד
)29,349(	)961(	)8,972(	)20,210(	)21,746(	טו שולמו, נ מסים ש
)81,529(	)17,264(	)32,608(	)69,990(	)65,122(
474,150	78,322	62,822	319,793
				239,552	שוטפת מפעילות ו נטו שנבע מזומנים

דוחות מאוחדים על תזרימי המזומנים

לשנה ה שהסתיימ
ביום	מו שהסתיי החודשים ל3- מו שהסתיי החודשים ל9-
בדצמבר 31	בספטמבר	ביום 30	בספטמבר	ביום 30
2024	2024	2025	2024	2025
מבוקר		קר	בלתי מבו
		ח אלפי ש"
					שקעה פעילות ה זומנים מ תזרימי מ
100	-	-	100	-	טו אמנות, נ דונות בנ שינוי פק
5	-	-	6	-	ם, נטו משועבדי ומנים שינוי במז
)63,805(	-	)12,653(	)63,805(	)12,653(	גן י שווי הו הנמדד לפ ס פיננסי רכישת נכ
44,772	14,174	11,012	20,360	25,059	גן י שווי הו הנמדד לפ ס פיננסי מימוש נכ
)211,618(	)14,919(	)106,847(	)147,968(	221,958(	ע ) רכוש קבו קרקעות ו השקעה, בנדל"ן ל השקעות
80	-	-	-	-	ואחר וש קבוע מימוש רכ תמורה מ
)230,466(	)745(	)108,488(	)191,307(	)209,552(	השקעה לפעילות משו נטו ששי מזומנים
					ימון פעילות מ זומנים מ תזרימי מ
593,653	-	566,095	302,204	566,095	המאוחדת החברה של חוב אגרות הנפקת
					ששולם ת שליטה אינן מקנו זכויות ש דיבידנד ל
)84,294(	-	-	)57,544(	)53,065(	אוחדת מחברה מ
)365,495(	)183,225(	)189,257(	)334,530(	)364,466(	המאוחדת ה של החבר רות חוב פרעון אג
1,696	30	189	1,303	622	ך לזמן ארו חייבויות קבלת הת
)18,246(	)5,041(	)7,206(	)13,754(	)15,793(	ך לזמן ארו חייבויות פרעון הת
)291(	)3,442(	)46(	277	261	נטו בנקאיים, תאגידים מן קצר מ אשראי לז
)176,082(	)32,012(	)1,569(	)175,687(	)25,239(	חדת ברה מאו צר של ח ניות באו רכישת מ
					ות( שו לפעיל ת )ששימ ו מפעילו נטו שנבע מזומנים
)49,059(	)223,690(	368,206	)277,731(	108,415	מימון
194,625	)146,113(	322,540	)149,245(	138,415	ם וי מזומני מנים ושו ידה( במזו עלייה )יר
621,751	618,619	632,251	621,751	816,376	ה ת התקופ ם לתחיל וי מזומני מנים ושו יתרת מזו
816,376	472,506	954,791	472,506	954,791	תקופה ם לסוף ה וי מזומני מנים ושו יתרת מזו
					ומן שלא במז מהותיות פעילויות
-	-	-	-	2,600	ת שליטה אינן מקנו זכויות ש דיבידנד ל

באור :1 - כללי

א. דוחות כספיים אלה נערכו במתכונת מתומצתת ליום 30 בספטמבר, 2025 ולתקופות של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך )להלן - דוחות כספיים ביניים מאוחדים(. יש לעיין בדוחות אלה בהקשר לדוחות הכספיים השנתיים של החברה ליום 31 בדצמבר, 2024 ולשנה שהסתיימה באותו תאריך ולבאורים אשר נלוו אליהם )להלן - הדוחות הכספיים השנתיים המאוחדים) וכן בהקשר לדוחות השנתיים של ישרס - חברה להשקעות בע"מ )להלן - ישרס( ליום 31 בדצמבר, 2024 ולשנה שהסתיימה באותו תאריך ולבאורים אשר נלוו אליהם.

ב. הגדרות

בדוחות כספיים אלה -

החברה - ישרס אחזקות בע"מ

ישרס - ישרס - חברה להשקעות בע"מ

באור :2 - עיקרי המדיניות החשבונאית

מתכונת העריכה של הדוחות הכספיים ביניים מאוחדים

הדוחות הכספיים ביניים מאוחדים ערוכים בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 דיווח כספי לתקופות ביניים, וכן בהתאם להוראות הגילוי לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל.1970-

המדיניות החשבונאית אשר יושמה בעריכת הדוחות הכספים ביניים מאוחדים עקבית לזאת שיושמה בעריכת הדוחות הכספיים השנתיים המאוחדים.

באור :3 - עסקאות ואירועים מהותיים בתקופת הדיווח

• א. ביום 20 בפברואר 2025 הודיע מנכ"ל ישרס, מר עדי דנה, על רצונו לסיים את כהונתו בישרס. אשר נכנסה לתוקף ביום 31 במאי .2025
• ב. ביום 23 במרץ 2025 אישר דירקטוריון ישרס חלוקת דיבידנד נוסף בגין שנת 2024 בסך של 15 ש"ח למניה אשר הסתכם לסך כולל של כ- 75 מיליון ש"ח. הדיבידנד שולם ביום 10 באפריל .2025 חלק החברה הסתכם לסך של כ- 48 מיליון ש''ח.
• ג. בהמשך למדיניות חלוקת הדיבידנד של ישרס כאמור בבאור 24)ב( לדוחות הכספיים המאוחדים של ישרס ליום 31 בדצמבר ,2024 החליט דירקטוריון ישרס ביום 23 במרץ 2025 על כוונת ישרס לחלק דיבידנד בגין שנת 2025 בסך כולל של כ- 149 מיליון ש''ח )30 ש''ח למניה(, אשר מחציתו שולם בחודש יוני 2025 בסך של כ- 74.5 מליון ש''ח )15 ש''ח למניה( ומחציתו תשולם בחודש דצמבר 2025 בסך של כ- 74.5 מיליון ש''ח )15 ש''ח למניה(.

מובהר, כי האמור בסעיף זה לעיל הינו בגדר הצהרת מדיניות הדיבידנד של ישרס בגין שנת 2025 בלבד המותנית בהחלטות ספציפיות של דירקטוריון ישרס טרם כל חלוקה. עוד יובהר, כי דירקטוריון ישרס יהא רשאי בכל עת, בהתחשב בשיקולים עסקיים ובהתאם להוראות הדין, לשנות את מדיניות הדיבידנד הנ"ל בגין שנת 2025 ו/או לשנות את הסכומים שיחולקו כדיבידנד או להחליט שלא לחלקם כלל. בהמשך לאמור מובהר, כי ברבעון הראשון של שנת ,2026 במועד אישור הדוחות הכספיים השנתיים של ישרס לשנת ,2025 תשקול ישרס חלוקת דיבידנד נוסף בגין שנת ,2025 וזאת בנוסף לדיבידנדים שחולקו בשנת 2025 בגין שנת ,2025 ככל שיחולקו.

באור :3 - עסקאות ואירועים מהותיים בתקופת הדיווח )המשך(

• ד. בהמשך לאמור בבאור 31)ד( לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר ,2024 ביום 23 במרץ ,2025 אישר דירקטוריון ישרס להאריך את תוקף תכנית רכישת מניות העצמיות עד ליום .31.12.25 נכון ועד לתאריך המאזן רכשה ישרס 440,527 ע.נ מניות בהיקף של כ314- מיליון ש''ח.
• ה. ביום 29 באפריל 2025 התקשרה ישרס עם צד ג' )"המוכר"( בהסכם לרכישת מלוא זכויותיו במקרקעין )פנויים( בשטח כולל של כ- 74 דונמים בשגב שלום המיועדים לתעסוקה לפי תכנית מתאר מאושרת )"המקרקעין" ו- "העסקה החדשה", בהתאמה(. בגין המקרקעין שילמה ישרס למוכר סך של כ- 29.7 מיליון ש"ח, בתוספת מע"מ .

במסגרת עסקה קודמת שרכשה ישרס באותו האיזור סוכם, כי יכול והמוכר יהא זכאי לתמורה נוספת )"התמורה הנוספת"( מעבר לתמורה הבסיסית ששולמה, בסך מקסימאלי של עד כ29- מיליון ש''ח, בתוספת מע"מ, וזאת ככל ותאושר תוכנית משביחה למקרקעין בתוך 6 שנים, וכתלות במועד אישור התוכנית המשביחה.

בחודש אפריל, התקשרה ישרס עם המוכר בהסכם לפיו שילמה החברה סך של כ17- מיליון ש"ח, בתוספת מע"מ, וזאת בגין התמורה הנוספת. מובהר כי המוכר לא יהא זכאי לתשלום נוסף כלשהו בגין העסקה הקודמת מעבר לתשלום זה כאמור.

• ו. ביום 28 באפריל 2025 פרסמה ישרס תשקיף מדף הנושא תאריך 29 באפריל .2025 בהתאם לתשקיף המדף כאמור, ישרס תהא רשאית להנפיק מעת לעת ניירות ערך של ישרס בהתאם להוראות הדין לרבות מניות , אגרות חוב, אגרות חוב להמרה, כתבי אופציות למניות וכתבי אופציות לאגרות חוב.
• ז. ביום 21 במאי 2025 התקשרה החברה עם צד ג' )"הלווה"( בהסכם הלוואה לפיו תעמיד החברה ללווה הלוואה בסך כולל של עד 48 מיליון ש"ח )לא כולל סך נוסף של כ- 5.8 מיליון ש"ח שיכול ויועמד לתקופה קצרה בגין רכיב המע"מ( )"ההלוואה" או "הסכם ההלוואה"(.

ההלוואה תחולק לשתי מסגרות אשראי, האחת בסך של עד 7 מיליון ש"ח, והשנייה בסך של 41 מיליון ש''ח. מסגרת האשראי הראשונה תהיה ניתנת למשיכה עד 5 שנים ממועד חתימת הסכם ההלוואה, ומסגרת האשראי השנייה תהיה ניתנת למשיכה )אחת( עד שנה ממועד חתימת הסכם ההלוואה.

ההלוואה תיפרע בתשלום אחד בתום 5 שנים ממועד חתימת הסכם ההלוואה, והיא תישא ריבית שנתית בשיעור של ,12% בתוספת מע"מ, המחושבת על בסיס חצי שנתי, אשר תשולם בתום תקופת ההלוואה, זאת למעט במקרה בו תבחר הלווה לפרוע את ההלוואה בפירעון מוקדם, בכפוף לתשלום עמלת פירעון מוקדם.

כבטוחה להחזר ההלוואה תעמיד הלווה לחברה בטוחות שונות, ובכלל זה שעבוד ראשון ללא הגבלה בסכום על כל זכויות הלווה בקשר ל קרקע וכן ערבויות של בעלי המניות של הלווה. בנוסף, הלווה התחייבה לעמוד בתקופת ההלוואה בשיעור LTV שנקבע בין הצדדים וכן בתנאים נוספים, כמקובל בהסכמים מסוג זה.

לאחר תאריך המאזן משך הלווה כ- 3 מיליון ש''ח מתוך מסגרת האשראי הראשונה )חלק מסכום זה הינו בגין עמלות שונות ששולם לחברה, בהתאם לתנאי הסכם ההלוואה(.

ח. ביום 26 במאי 2025 אישר דירקטוריון ישרס חלוקת דיבידנד בסך של 15 ש''ח למניה. הדיבידנד הסתכם לסך של כ74.5- מיליון ש''ח אשר שולם ביום 22 ביוני .2025 חלק החברה הסתכם לסך של כ 48- מיליון ש''ח )ראה גם באור 3ג' לעיל(.

באור :3 - עסקאות ואירועים מהותיים בתקופת הדיווח )המשך(

• ט. ביום 1 ביוני 2025 החל מר אלקסנדר חפץ את כהונתו כמנכ"ל ישרס. בהתאם לאישורה של האסיפה הכללית של ישרס, מר חפץ יהא זכאי לשכר החודשי ברוטו של 105 אלפי ש"ח. החל מיום 1 ביוני 2026 יעודכן שכרו החודשי ברוטו לסך של 111 אלפי ש"ח, והחל מיום 1 ביוני 2027 יעודכן שכרו החודשי ברוטו לסך של 117 אלפי ש"ח. הסכומים הנ"ל צמודים לעליית מדד המחירים לצרכן. בנוסף, מר חפץ זכאי לתנאים סוציאליים והטבות שאינם חורגים מהמקובל, וכן להחזר הוצאות רכב בסך חודשי של 12 אלפי ש"ח, צמוד לעליית מדד המחירים לצרכן. מר חפץ יהא זכאי לבונוס שנתי הנגזר משווי מניית החברה, כאשר בגין שנת 2025 יהא זכאי מר חפץ לבונוס שנתי בסך שבין 145,000 ש"ח לבין 410,000 ש"ח, ובגין שנת 2026 ואילך הבונוס השנתי לא יפחת מסך של 250 אלפי ש"ח ולא יעלה על סך של 700 אלפי ש"ח.
• י. ביום 30 ביוני 2025 הודיעה ישרס על תוצאות הנפקה, בדרך של הרחבת סדרה סחירה, 550 מיליון ש"ח ע.נ. אגרות חוב )סדרה יט'( של ישרס, וזאת על פי דוח הצעת מדף מכוח תשקיף מדף שפרסמה ישרס ביום 29 באפריל .2025 תמורת ההנפקה ברוטו, הסתכמה לסך של כ- 570 מיליון ש"ח. התמורה והסיכונים הועברו לישרס ביום 1 ביולי .2025
• יא. ביום 14 בספטמבר 2025 עברה ישרס למשרדה החדש בפארק גיסין, פתח תקווה, ממשרדי החברה הקודמים בתל אביב, בהתאם לכך ולפי כללי חשבונאות מקובלים מיינה חברת הבת של ישרס את הנכס בתל אביב מרכוש קבוע לנדל"ן להשקעה. השערוך שנוצר ממיון זה בסך של כ - 28.8 מיליון ש''ח נטו )חלק החברה כ- 18.6 מיליון ש''ח( נרשם כקרן הערכה מחדש בדוח על השינויים בהון.

באור :4 - מגזרי פעילות

א. כללי

למטרות ניהול, הקבוצה בנויה לפי יחידות עסקיות בהתבסס על המוצרים והשירותים של היחידות העסקיות ולה שלושה מגזרי פעילות כדלקמן:

נדל"ן מניב - הפעילות מרוכזת בישראל וכוללת השכרת נכסים בפארקים לתעשיות עתירות ידע, משרדים, תעשייה ואחסנה, מרכזים מסחריים.

נדל"ן למגורים ולמכירה - הפעילות כוללת בעיקר מכירת מלאי דירות, השבחה ומכירה של קרקעות בבעלותה המיועדים למבני מגורים.

בעיקר כולל את תוצאות הקשורות לפעילות בתחום התשתיות

אחר - והבנייה

ההנהלה עוקבת אחר תוצאות הפעילות של היחידות העסקיות שלה בנפרד לצורכי קבלת החלטות לגבי הקצאת משאבים והערכת ביצועים.

ביצועי המגזרים מוערכים בהתבסס על רווח או הפסד תפעולי אשר נמדד באופן זהה לרווח או הפסד תפעולי בדוחות הכספיים המאוחדים.

מסים על ההכנסה מנוהלים על בסיס קבוצתי ואינם מיוחסים למגזרי פעילות.

באור :4 - מגזרי פעילות )המשך(

ב. דיווח בדבר מגזרים

2025 בספטמבר	ביום 30 מו
		שהסתיי נדל"ן	החודשים ל9-
		למגורים	נדל"ן
סה"כ	אחר	ולמכירה	מניב
	קר	בלתי מבו
	ח אלפי ש"
423,415	409	7,482	415,524	חיצוניים לקוחות מכירות ל
356,640	25	2,651	353,964	גולמי רווח
)2,805(	-	-	)2,805(	עה ל"ן להשק שערוך נד
323,786	)254(	)3,513(	327,553	המגזר תוצאות
				לליות לא הנהלה וכ הוצאות
)2,044(				מוקצות
)142,927(				ו מימון, נט הוצאות
)4,825(				טו אחרות, נ הוצאות
173,990				הכנסה מסים על רווח לפני
2024 בספטמבר	ביום 30 מו	שהסתיי החודשים	ל9-
		נדל"ן למגורים	נדל"ן
סה"כ	אחר	ולמכירה	מניב
	קר ח אלפי ש"	בלתי מבו
551,817	471	143,088	408,258	חיצוניים לקוחות
419,178	)22(	69,833	349,367	מכירות ל גולמי רווח
392,187	)584(	64,999	327,772	המגזר
				לליות לא הנהלה וכ
)2,461(
)129,043(				ו מימון, נט
)3,595(				תוצאות הוצאות מוקצות הוצאות טו אחרות, נ הוצאות
257,088				הכנסה מסים על רווח לפני

באור :4 - מגזרי פעילות )המשך(

2025	בספטמבר ביום 30	מו שהסתיי	החודשים ל3-
		נדל"ן
		למגורים	נדל"ן
סה"כ	אחר	ולמכירה	מניב
	קר בלתי מבו
	ח	אלפי ש"
141,568	115	1,136	140,317	חיצוניים לקוחות מכירות ל
116,660	)9(	85	116,594	גולמי רווח
106,486	)131(	)1,791(	108,408	המגזר תוצאות
				לליות לא הנהלה וכ הוצאות
)561(				מוקצות
)70,347(				ו מימון, נט הוצאות
)1,116(				טו אחרות, נ הוצאות
34,462				הכנסה מסים על רווח לפני
2024	בספטמבר ביום 30	מו שהסתיי	החודשים ל3-
		נדל"ן
		למגורים	נדל"ן
סה"כ	אחר	ולמכירה	מניב
	קר	בלתי מבו
	ח	אלפי ש"
181,928	144	40,768	141,016	חיצוניים לקוחות מכירות ל
140,357	1	22,416	117,940	גולמי רווח
131,642	90	21,179	110,373	המגזר תוצאות
				לליות לא הנהלה וכ הוצאות
)737(				מוקצות
)51,742(				ו מימון, נט הוצאות
871				טו אחרות, נ הכנסות

באור :4 - מגזרי פעילות )המשך(

2024	בדצמבר ביום 31
		נדל"ן למגורים	נדל"ן
סה"כ	אחר	ולמכירה	מניב
	מבוקר
	ח אלפי ש"
702,856	635	154,446	547,775	חיצוניים לקוחות מכירות ל
566,064	)569(	97,749	468,884	גולמי רווח
223,581	-	-	223,581	עה ל"ן להשק שערוך נד
747,677	)1,312(	91,486	657,503	המגזר תוצאות
				לליות לא הנהלה וכ הוצאות
)2,921(				מוקצות
)129,769(				ו מימון, נט הוצאות
)11,212(				טו אחרות, נ הוצאות
603,775				הכנסה מסים על רווח לפני

באור :5 - מכשירים פיננסים

שווי הוגן

להלן היתרות בספרים והשווי ההוגן של התחייבויות פיננסיות של ישרס:

ערך בספר בר 30 בספטמ
2025
בלתי מבו
2024 קר

התחייבויות פיננסיות

3,510,974	3,207,604	3,814,288	3,653,197	3,388,101	3,944,716	)1( אגרות חוב
281,113	282,787	267,634	288,236	292,189	280,541	עה )2( ריבית קבו הלוואות ב

• )1( השווי ההוגן מבוסס על מחירים מצוטטים בשוק פעיל לתום תקופת דיווח )רמה 1 במדרג השווי ההוגן(.
• )2( שווי ה הוגן המבוסס על שימוש בנתונים נצפיים )רמה 2 במדרג השווי ההוגן(.
• )3( נכון ליום 30 בספטמבר 2025 ישרס עומדת באמות מידה פיננסיות שחלות עליה.
• )4( פרט להתחייבויות המפורטות לעיל, היתרה בדוחות הכספיים של נכסים והתחייבויות פיננסים אחרים תואמת או קרובים לשווי ההוגן שלהם.

באור :6 - אירועים לאחר תקופת הדיווח

ביום 17 בנובמבר 2025 אישר דירקטוריון ישרס חלוקת דיבידנד בסך של 15 ש''ח למניה. הדיבידנד יסתכם לסך של כ74.5- מיליון ש''ח. לפרטים נוספים ראה גם באור 3)ג(, חלק החברה בדיבידנד הינו כ- 48 מיליון ש''ח.

---

25 בנובמבר, 2025

לכבוד הדירקטוריון של ישרס אחזקות בע"מ ("החברה "( ג.א .נ .,

הנדון: מכתב הסכמה בקשר לתשקיף מדף של ישרס אחזקות בע"מ מ חודש ינואר , 2024

הננו להודיעכם כי אנו מסכימים להכללה )לרבות בדרך של הפניה( של הדוחות שלנו המפורטים להלן בהקשר לתשקיף מדף מחודש ינואר :2024

דוח סקירה מיום 25 בנובמבר 2025 על מידע כספי תמציתי מאוחד של החברה ליום 30 בספטמבר 2025 ולתקופות של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך.

קוסט פורר גבאי את קסירר רואי חשבון

דוח בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי

• .1 דוח רבעונ י בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי לפי תקנה 38ג )א( : ההנהלה, בפיקוח דירקטוריון של חברת ישרס אחזקות בע " מ )להלן – החברה ( , אחראית לקביעתה והתקיימותה של בקרה פנימית נאותה על הדיווח הכספי ועל הגילוי ב חברה . לעניין זה, חברי ההנהלה הם:
• .1 שלמה איזנברג , יו"ר הדירקטוריון מנכ"ל .
• .2 אורי פרוכטמן, מנהל ה כספים של החברה .

בקרה פנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי כוללת בקרות ונהלים הקיימים בחברה, אשר תוכננו בידי המנהל הכללי ונושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים או תחת פיקוחם, או בידי מי שמבצע בפועל את התפקידים האמורים, בפיקוח דירקטוריון ה חברה , אשר נועדו לספק ביטחון סביר בהתייחס למהימנות הדיווח הכספי ולהכנת הדוחות בהתאם להור אות הדין, ולהבטיח כי מידע שה חברה נדרש ת לגלות בדוחות שה י א מפרס מת על פי הוראות הדין נאסף, מעובד, מסוכם ומדווח במועד ובמתכונת הקבועים בדין.

הבקרה הפנימית כוללת, בין השאר, בקרות ונהלים שתוכננו להבטיח כי מידע שה חברה נדרש ת ל ג לותו כאמור, נצבר ומועבר להנהלת ה חברה , לרבות למנהל הכללי ולנושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים או למי שמבצע בפועל את התפקידים האמורים, וזאת כדי לאפשר קבלת החלטות במועד המתאים, בהתייחס לדרישת הגילוי.

בשל המגבלות המבניות שלה, בקרה פנימית על הדיו וח הכספי ועל הגילוי אינה מיועדת לספק ביטחון מוחלט שהצגה מוטעית או השמטת מידע בדוחות תימנע או תתגלה.

בדוח הרבעוני בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי אשר צורף לדוח ה רבעוני לתקופה שנסתיימה ביום 30 ביוני 2025 )להלן: " הדוח ה רבעוני בדבר הבקרה הפנימית האחרון "(, נמצאה הבקרה הפנימית כאפקטיבית.

עד למועד הדו"ח, לא הובא לידיעת הדירקטוריון וההנהל ה כל אירוע או עניין שיש בהם כדי לשנות את הערכת האפקטיביות של הבקרה הפנימית, כפי ש הובאה במסגרת ה דוח ה שנתי בדבר הבקרה הפנימית האחרון.

למועד הדו"ח, בהתבסס על האמור בדוח הרבעוני בדבר הבקרה הפנימית האחרון, ובהתבסס על מידע שהובא לידיעת ההנהלה והדירקטוריון כאמור לעיל, הבקרה הפנימית הי א אפקטיבית.

.2 הצהרת מנהל כללי לפי ת קנה 38ג)ד() 1( לתקנות :

אני, שלמה איזנברג, מצהיר כי:

• .1 בחנתי את הדוחות כספיים ביניים של ישרס אחזקות בע" מ ) להלן החברה( לרבעון השלישי של שנת 2025 )להלן: "הדוחות"(;
• .2 לפי ידיעתי, הדוחות אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו בהם, לאור הנסיבות שבהן נכללו אותם מצגים, לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת הדוחות;
• .3 לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ומידע כספי אחר הכלול בדוחות משקפים באופן נאות, מכל הבחינות המהותיות, את המצב הכספי, תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של החברה לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות;
• .4 גיליתי לרואה החשבון המבקר של החברה, לדירקטוריון ולוועדת הביקורת של דירקטוריון החברה, בהתבסס על הערכתי העדכנית ביותר לגבי הבקרה הפנימית של הדיווח הכספי ועל הגילוי:
• .4.1 את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתה של החברה לאסוף, לעבד, לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין; וכן –
• .4.2 כל תרמית, בין מהותית ובין שאינה מהותית, שבה מעורב המנהל הכללי או מי שכפוף לו במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי;
• .5 אני, לבד או יחד עם אחרים בחברה:
• .5.1 קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחי של בקרות ונהלים, המיועדים להבטיח שמידע מהותי המתייחס לחברה, לרבות חברות מאוחדות שלו כהגדרתן בתקנות ניירות ערך )דוחות כספיים שנתיים(, התש"ע,2010- מובא לידיעתי על ידי אחרים בחברה ובחברות המאוחדות, בפרט במהלך תקופת ההכנה של הדוחות; וכן -
• .5.2 קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות ונהלים תחת פיקוחי, המיועדים להבטיח באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין, לרבות בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים;
• .5.3 לא הובא לידיעתי כל אירוע או עניין שחל במהלך התקופה שבין מועד הדוח הרבעוני האחרון ליום 30 בי וני 2025 לבין מועד דוח זה, אשר יש בו כדי לשנות את מסקנת הדירקטוריון וההנהלה בנוגע לאפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי של החברה.

אין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר, על פי כל דין.

	2025 בנובמבר 25
שלמה א ומנכ"ל רקטוריון יו"ר הדי יזנברג,

.3 הצהרת נושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים לפי תקנה 38ג)ד () 2( לתקנות :

אני, אורי פרוכטמן, מצהיר כי:

• .1 בחנתי את הדוחות הכספיים ביניים ואת המידע הכספי ה אחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים של ישרס אחזקות בע"מ )להלן – החברה( לרבעון השלישי של שנת 2025 )להלן: "הדוחות" או "הדוחות לתקופת הביניים"(;
• .2 לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ביניים והמידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית, ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו בהם, לאור הנסיבות שבהן נכללו אותם מצגים, לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת הדוחות;
• .3 לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ביניים והמידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים המשקפים באופן נאות, מכל הבחינות המהותיות, את המצב הכספי, תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של ה חברה לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות;
• .4 גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאיגד, לדירקטוריון ולוועדת הביקורת של דירקטוריון ה חברה, בהתבסס על הערכתי העדכנית ביותר לגבי הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי:
• .4.1 את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי ככל שהיא מתייחסת לדוחות הכספיים ביניים ולמידע הכספי האחר הכלול בדוחות, העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתו של החברה לאסוף, לעבד, לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין; וכן -
• .4.2 כל תרמית, בין מהותית ובין שאינה מהותית, שבה מעורב המנהל הכללי או מי שכפוף לו במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי;
• .5 אני, לבד או יחד עם אחרים בחברה:
• .5.1 קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות ונהלים תחת פיקוחי, המיועדים להבטיח שמידע מהותי המתייחס ל חברה, לרבות חברות מאוחדות שלו כהגדרתן בתקנות ניירות ערך )דוחות כספיים שנתיים(, התש"ע- ,2010 ככל שהוא רלוונטי לדוחות הכספיים ולמידע כספי אחר הכלול בדוחות, מובא לידיעתי על ידי אחרים בחברה ובחברות המאוחדות, בפרט במהלך תקופת ההכנה של הדוחות; וכן-
• .5.2 קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות ונהלים תחת פיקוחנו, המיועדים להבטיח באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין, לרבות בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים;
• .5.3 לא הובא לידיעתי כל אירוע או עניין שחל במהלך התקופה שבין מועד הדוח הרבעוני האחרון ליום 30 ביוני 2025 לבין מועד דוח זה, אשר יש בו כדי לשנות את מסקנת הדירקטוריון וההנהלה בנוגע לאפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי של ה חברה.

דין. על פי כל דם אחר, יות כל א או מאחר אחריותי י לגרוע מ		ר לעיל כד	אין באמו
----------------------------------------------------------------------------	--	-----------	----------	--