Ishras Investment Company Ltd.

Interim Report • Aug 26, 2025

ישרס אחזקות בע"מ דוח רבעוני ליום 30 ביוני 2025

26 באוגוסט 2025

ישרס אחזקות בע"מ דוח רבעוני ליום 30 ביוני 2025

חברי הדירקטוריון:

איזנברג שלמה	ומנכ"ל ן רקטוריו יו"ר הדי
שיך עופר אל	חיצוני ר דירקטו
למיש יצחק ח	ר דירקטו
קר אילן טו	ר דירקטו
קובי יוכבד יע	ונית רית חיצ דירקטו

תוכן עניינים

• פרק א - דו"ח הדירקטוריון על מצב ענייני החברה
  • פרק ב - דוחות כספיים בלתי מבוקרים
• פרק ג - מכתב הסכמה של רואה החשבון להכללת מידע כספי
  • פרק ד - דו"ח בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית

26 באוגוסט 2025

דוח דירקטוריון ליום 30 ביוני 2025

פסקת

ישרס אחזקות בע"מ

תוכן עניינים

• חלק א - הסברי הדירקטוריון למצב עסקי התאגיד
  • חלק ב - חשיפה לסיכוני שוק ודרכי ניהולם
    • חלק ג - היבטי ממשל תאגידי
• חלק ד - הוראות גילוי בקשר עם הדיווח הפיננסי של הקבוצה

חלק ה – אירועים עיקריים לאחר תאריך הדוח על המצב הכספי

נספחים

דירקטוריון החברה מתכבד להגיש בזאת לבעלי המניות את דוח הדירקטוריון ליום 30 ביוני 2025 )להלן: "תקופת הדוח"( הכולל את פעילות החברה וחברות הבנות שלה.

חלק א' הסברי הדירקטוריון למצב עסקי התאגיד

א. נתונים עיקריים מתוך תאור עסקי התאגיד

החברה נוסדה ביום 19 ביוני 2022 כחברה פרטית בבעלות מלאה של ערד השקעות ופתוח תעשיה בע"מ )"ערד"( )אשר שינתה את שמה למלם-תים אחזקות בע"מ(, חברה ציבורית ישראלית שמניותיה נסחרות בבורסה לניירות ערך בתל אביב )"הבורסה"(. ביום 13 בספטמבר 2023 שינתה החברה את שמה מערד ייעודית 1 בע"מ לשמה הנוכחי.

החברה הוקמה כחלק משינוי מבנה בקבוצת ערד, אשר מטרתו הייתה פיצול החזקותיה של ערד בישרס חברה להשקעות בע"מ, חברה ציבורית ישראלית אשר ניירות הערך שלה רשומים למסחר בבורסה )"ישרס"( ובחסין אש חברה למוצרים קרמיים )1990( בע"מ )"חסין אש"(, חברה פרטית ישראלית שהייתה בבעלות מלאה )במישרין ובעקיפין( של ערד, באופן שמניות ישרס וחסין אש שהוחזקו על ידי ערד תוחזקנה על ידי כלל בעלי המניות של ערד )"שינוי המבנה"(.

ביום 30 בינואר 2024 הושלם שינוי המבנה במסגרתו העבירה ערד לחברה ללא תמורה את כל אחזקותיה )61.29% במועד השלמת שינוי המבנה( בישרס וכל אחזקותיה )100%( בחסין אש )לרבות ההלוואה שהעמידה ערד לחסין אש(, אשר כשלב מקדמי לשינוי המבנה חולקו מניות החברה כדיבידנד בעין לבעלי המניות של ערד. יצוין, כי במסגרת שינוי המבנה נרשמו מניותיה של החברה למסחר בבורסה. עוד יצוין, כי החל ממועד הקמת החברה ועד ביצוע שינוי המבנה לא היתה לחברה כל פעילות, והיא ביצעה אך ורק פעולות הנדרשות לצורך פרסום תשקיף הרישום למסחר של מניותיה וביצוע שינוי המבנה כאמור.

פעילותה העיקרית של החברה מיד לאחר השלמת שינוי המבנה הינה החזקה בישרס ובחסין אש. יובהר ויודגש, כי אין באמור כדי למנוע מהחברה לפעול בתחומי פעילות נוספים.

לפרטים נוספים אודות שינוי המבנה ר' פרק 2 לתשקיף הרישום למסחר שפרסמה החברה ביום 11 בינואר 2024 )אסמכתא מס': 2024-01-004654( )"תשקיף הרישום למסחר"(, אשר המידע האמור בו מובא כאן על דרך ההפניה.

בהמשך לאמור יצוין, כי החברה מאחדת בדוחותיה הכספיים את פעילות ישרס וחברות הבנות שלה )"קבוצת ישרס"( וחסין אש. החברה, קבוצת ישרס וחסין אש יקראו להלן יחד: "הקבוצה".

עד להשלמת שינוי המבנה לא הייתה לחברה כל פעילות, כאשר עם השלמת שינוי המבנה פועלת החברה, באמצעות ישרס, ש הינה מהחברות הציבוריות הוותיקות בישראל העוסקת, במישרין ובאמצעות חברות בנות ומסונפות של ישרס, ב- 2 תחומי פעילות עיקריים:

נדל"ן מניב: ישרס בעצמה ובאמצעות חברות בנות שלה עוסקת ביזום, בייזום, תכנון, הקמה, השכרה וניהול פרויקטים להשכרה בישראל, המיועדים לחברות בתעשיות עתירות ידע, למסחר ולשירותים, וכן רכישה, פיתוח, ניהול והפעלת נכסים מניבים אחרים.

נדל"ן למגורים ולמכירה: ישרס באמצעות חברות הבנות שלה עוסקת במכירת מלאי דירות, השבחה ומכירה של קרקעות בבעלותה המיועדות למבני מגורים.

למועד הדוח, מניותיה של ישרס נסחרות בבורסה לניירות ערך בתל-אביב.

סביבה עסקית מלחמת "חרבות ברזל"

ביום 7 באוקטובר 2023 פרצה מלחמת "חרבות ברזל" )להלן: "המלחמה"( שממשיכה אל תוך שנת .2025 ביום 13 ביוני 2025 פתחה מדינת ישראל במתקפה על איראן במשך 12ימי המלחמה תקף צה"ל את צמרת המערכת הביטחונית האירנית, פגע באתרי גרעין מרכזיים, במדעני גרעין ובמערך הטילים הבליסטיים, בתגובה תקפה איראן מטרות צבאיות ואזרחיות בישראל באמצעות טילים וכטב"מים ופיקוד העורף הכריז על מצב מיוחד בעורף לרבות איסור התקהלויות, איסור על הגעה למקומות העבודה והשבתת מערכת החינוך. ביום 24 ביוני 2025 נכנסה לתוקפה הפסקת אש בין הצדדים שנשמרת ונאכפת נכון למועד זה.

סיום המלחמה באיראן הביא בין היתר לעליות שערים חדות בשוק ההון ולתיסוף השקל, עם זאת עלות המלחמה ותיקון הנזקים הנאמדים בכ- 20 מיליארד ש"ח יגדילו את הגרעון בתקציב ועלולים להביא להאטה נוספת במשק.

במסגרת תחזית בנק ישראל המעודכנת מציין הבנק את העובדה כי התחזית מאופניית ברמה גבוהה של חוסר ודאות, והגרעון בתקציב המדינה צפוי לעמוד על 4.9% ו- 4.2% תוצר בשנים 2025 ו .2026

התוצר המקומי צפוי לצמוח בשנים 2025 ו 2026 בשיעורים של 3.3% ו 4.6% בהתאמה.

השפעת האינפלציה והריבית

משנת 2021 חלה עליה בשיעורי האינפלציה בישראל - כאשר בשנת 2021 עלה מדד המחירים לצרכן בישראל ("המדד") בשיעור של ,2.8% בשנת 2022 עלה המדד בשעור חד של ,5.3% המדד המשיך לעלות גם בשנת 2023 בשיעור של .3.4% בשנת 2024 עלה המדד בשיעור של .3.4% במחצית הראשונה של שנת 2025 עלה המדד בשיעור של כ- .1.6% שיעור האינפלציה השנתי החזוי לפי בנק ישראל בשנת 2025 עומד על 2.6% ובשנת 2026 על .2.0%

בתגובה לעליית המדד ובהמשך להעלאות הריבית של הבנקים המרכזיים באירופה ובארה״ב, החל מחודש אפריל 2022 החליט בנק ישראל להעלות את הריבית והיא עלתה במספר פעימות משיעור אפסי בשנים האחרונות לריבית ליום 31 בדצמבר 2023 שעמדה על .4.75% ברבעון הראשון של שנת 2024 הוריד בנק ישראל את שיעור הריבית ב- 0.25% לשיעור של ,4.5% שיעור הריבית נשאר זהה גם במהלך המחצית הראשונה של שנת 2025

קבוצת ישרס

לישרס אגרות חוב והלוואות הצמודות למדד בהיקף של כ- 3,589 מיליוני ש''ח. לפיכך, העליה במדד גרמה לגידול בעלויות המימון של ישרס. מנגד, הנדל"ן המניב של ישרס, ששוויו ליום 30 ביוני 2025 הינו כ- 8,807 מיליוני ש"ח, מושכר בהסכמי שכירות צמודי מדד המהווה הגנה אינפלציונית לטווח ארוך. כפועל יוצא, העלייה במדד הביאה לגידול בהכנסות.

מדד תשומות הבניה למסחר ולמשרדים בתקופת הדוח עלה בשיעור של כ- ,1.5% בשנת 2024 עלה המדד בשיעור של כ- ,2.6% ובשנת 2023 עלה המדד בשיעור של כ- .1.6% העלייה במדד תשומות הבנייה גורמת להתייקרות עלויות הבנייה של החברה בפרויקטים אותם היא יוזמת.

לקבוצה מספר פארקים טכנולוגיים, אשר השוכרים בהם הינם בעיקר חברות היי-טק ותעשיות עתירות ידע. תוצאות ישרס מושפעות ממצב תעשיית ההיי-טק, שכן פגיעה בה עלולה להביא לצמצום הביקושים עבור השטחים הנדרשים על ידי חברות היי-טק.

האמור בסעיף זה לעיל כולל תחזיות, הערכות, אומדנים ומידע אחר המתייחסים לאירועים עתידיים, שמידת התממשותם אינה ודאית ואינה בשליטתה של החברה בלבד )מידע צופה פני עתיד(. העובדות והנתונים העיקריים ששימשו בסיס למידע זה נוגעים למצב הנוכחי של החברה ועסקיה, באזורי פעילותה, ולעובדות ולנתונים מאקרו כלכליים, הכל כפי שידועים לחברה במועד הכנת דוח זה. התממשותו של המידע צופה פני עתיד אינה ודאית ותושפע מגורמי הסיכון המאפיינים את פעילות החברה, וכן מהתפתחויות בסביבה הכלכלית ובגורמים החיצוניים המשפיעים על פעילות החברה, אשר אינם ניתנים להערכה מראש ובאופיים אינם בשליטת החברה.

	ערך בבורסה		ערך )2(	בספרים	זקה יעור ההח 30.6.25 ליום	רה ש שם החב
)1( 19.8.25	30.6.25	)3( 31.12.24	30.6.25	31.12.24
2,776,620	3,076,639	2,803,924	2,906,892	2,932,365	64.69%	ישרס
-	-	-	1,222	1,445	100%	)3( חסין אש
,2,776,620	3,076,639	2,803,924	2,908,114	2,933,810		סה"כ

להלן נתונים על החזקות החברה בחברות המאוחדות הפעילות )באלפי ש"ח(:

)1( מחושב על פי כמות המניות שהוחזקה ביום 30 ביוני .2025

)2( החזקות החברה בחברות המאוחדות מוצגות בהתאם לכללים החשבונאיים המקובלים בדבר שיטת השווי המאזני. הערך בספרים משקף את חלק החברה בהון העצמי של החברות המאוחדות.

)3( לא כולל הלוואות לחסין אש אשר הסתכמו נכון ליום 30 ביוני 2025 לסך של כ4.1- מיליון ש"ח.

ב. תוצאות כספיות

הדוח על הרווח הכולל המאוחד כולל את תוצאות החברה, ישרס )מגזרי: נדל"ן מניב ונדל"ן למגורים ולמכירה( וחסין אש.

להלן פירוט תרומות החברות המוחזקות לרווח הנקי המאוחד המיוחס לבעלי המניות של החברה )באלפי ש"ח(:

	1-6/25	1-6/24	2024
ישרס	68,511	208,701	336,926
חסין אש	)223(	)537(	)1,180(
רה( קות )החב ישרס אחז	2,055	)1,155(	527
ה של החבר י המניות וחס לבעל מאוחד מי רווח נקי	70,343	207,009	336,273

תוצאות כספיות

ל הלן פירוט התוצאות הכספיות )באלפי ש"ח(:

	1-3/25	4-6/25	4-6/24	1-6/25	1-6/24	2024
ב נדל"ן מני
הכנסות	137,861	137,346	135,305	275,207	267,514	547,775
חזקה הוצאות א	19,791	18,046	17,227	37,837	35,815	78,891
	118,070	119,300	118,078	237,370	231,699	468,884
מכירה גורים ול נדל"ן למ
הכנסות	1,220	5,420	13,100	6,640	102,375	155,081
לאי רקעות, מ רה של ק עלות מכי רות דירות ואח	1,038	3,002	6,839	4,040	55,253	57,901
	182	2,418	6,261	2,600	47,122	97,180
י רווח גולמ	118,252	121,718	124,339	239,970	278,821	566,064
ת לה וכלליו כירה הנה הוצאות מ	)11,236(	)10,112(	)10,115(	)21,348(	)20,000(	)44,889(
מימון הכנסות	8,987	8,667	5,821	17,654	19,626	51,282
ימון הוצאות מ	)28,328(	)61,906(	)71,004(	)90,234(	)96,927(	)181,051(
יות ומימון סה"כ כלל	)30,577(	)63,351(	)75,298(	93,928	)97,301(	)174,658(
ר מימון רווח לאח	87,675	58,367	49,041	146,042	181,520	391,406
קעה דל"ן להש דת( ערך נ עליית )ירי הקמה שקעה ב ונדל"ן לה	-	)2,805(	-	)2,805(	-	223,581
חרות, נטו הוצאות א	)2,185(	)1,524(	)1,857(	)3,709(	)4,466(	)11,212(
מס רווח לפני	85,490	54,038	47,184	139,528	177,054	603,775
סה( על ההכנ ס )מסים הטבת מ	)16,475(	)4,228(	)2,319(	)20,703(	29,955	)42,464(
רווח נקי	69,015	49,810	44,865	118,825	207,009	561,311
קנות שאינן מ ס לזכויות רווח מיוח שליטה	)27,909(	)20,573(	)20,670(	)48,482(	)86,858(	)225,038(
ת עלי המניו מיוחס לב רווח נקי	41,106	29,237	24,195	70,343	120,151	336,273

הגידול בהפרשי הצמדה בין הרבעונים נובע מעליית מדד המחירים הידוע בשיעור של כ- 1.28% ברבעון הנוכחי לעומת עליה בשיעור של כ- 0.29% ברבעון הראשון של השנה.

ירידת ערך נדל"ן להשקעה נובע מהפחתת מס רכישה בגין הקרקע שנרכשה בשגב שלום.

מיסים על הכנסה אשתקד מושפעים בעיקר מיצירת מיסים נדחים לראשונה בגין הפסדים מועברים כתוצאה מאישור שינוי מבנה פנימי בחברה הבת של ישרס.

מאזן החברה

להלן הסבר לשינויים בסעיפי המאזן העיקריים ליום 30.6.2025 בהשוואה למאזן ליום 31.12.2024 )באלפי ש''ח(

נוי הסבר לשי	31.12.2024	30.6.2025	ני סעיף מאז
טו'' )סדרות יד', אגרות חוב לקיים של פרעונות ח ע בעיקר מ הקיטון נוב ת ר 3ה לדוחו ם )ר' ביאו בשגב שלו ישת קרקע שרס, מרכ ו- יט'( של י שקעות 2025(, מה 30 ביוני ה ליום של החבר המאוחדים הכספיים יות מית של מנ רכישה עצ להשקעה, קמה ונדל"ן שקעה בה בנדל"ן לה ת שוטפת. גד מפעילו יבידנד , ומנ ומחלוקת ד	816,376	632,251	ווי מזומנים מזומנים וש
קעות. מימוש הש ע בעיקר מ הקיטון נוב	39,971	22,011	זמן קצר השקעות ל
וחות יאור 3ה לד שלום )ר' ב קע בשגב רכישת קר ע בעיקר מ הגידול נוב תאמות 2025(, מה 30 ביוני ה ליום של החבר המאוחדים הכספיים ל"ן לב ב'( מנד קשורת )ש ן קרית הת פ"ת וממיו פארק גיסין לשוכרים ב קמת להקפיא ה ת החברה קב החלט סעיף זה ע בהקמה ל להשקעה כס. שלב ב' בנ	8,667,226	8,806,915	קעה נדל"ן להש
דל"ן סעיף זה לנ )שלב ב'( מ התקשורת מיון קרית ע בעיקר מ השינוי נוב נגד ב' בנכס ומ קמת שלב להקפיא ה ת החברה עקב החלט להשקעה ג'( רחובות. מדע )שלב רק שער ה קמה בפא מעבודות ה	352,666	352,075	מה קעה בהק נדל"ן להש
ום בשגב של רי הקרקע סופי למוכ מתשלום ע בעיקר הגידול נוב המאזן. חר תאריך ששולם לא	66,238	101,193	ות זכות זכאים ויתר
טו' )סדרות יד', אגרות חוב לקיים של פרעונות ח ע בעיקר מ הקיטון נוב שרס. ו- יט'( של י	3,230,314	3,098,944	אגרות חוב
ן. מסך המאז כ- 31.3% ניות מהווה ס לבעלי מ הון המיוח	3,082,710	3,155,434	ת לבעלי מניו הון מיוחס
	1,991,706	1,958,472	שליטה נן מקנות זכויות שאי
	5,074,416	5,113,906	חד ההון המאו

תוצאות החברהסולו

להלן נתונים על המצב הכספי סולו ליום 30.6.2025 בהשוואה למאזן ליום 31.12.2024 )באלפי ש''ח(

ני סעיף מאז	30.6.2025	31.12.2024	נוי הסבר לשי
ווי מזומנים מזומנים וש	243,362	144,917	ת ישרס. נדים מחבר קבלת דיבד ע בעיקר מ הגידול נוב
רות חובה חייבים וית	4,315	4,191
חזקות חברות מו השקעה ב	2,908,114	2,933,810	ת ישרס ידנד בחבר חלוקת דיב ע בעיקר מ הקיטון נוב
ת שוטפות התחייבויו	357	208
ניות ס לבעלי מ הון המיוח	3,155,434	3,082,710

להלן פירוט נתונים כספיים סולו על הרווח הכולל )באלפי ש''ח(

	ים שהס ל6- חודש 30 ביוני	ם תיימו ביו	תיימו ים שהס ל-3 חודש ביוני ביום 30		לשנה מה שהסתיי ביום 31 בדצמבר
	2025	2024	2025	2024	2024
נהלה הוצאות ה וכלליות	)870(	)1,263(	)523(	)503(	)1,936(
מימון, נטו הכנסות	3,539	108	2,006	76	2,621
רות רווח מחב מוחזקות	68,288	121,306	28,095	24,622	335,745
מסים על רווח לפני הכנסה	70,957	120,151	29,578	24,195	336,430
הכנסה מסים על	)614(	-	)341(	-	)157(
רווח נקי	70,343	120,151	29,237	24,195	366,273

ג. ניתוח תוצאות הפעילות לפי מגזרים

החברה פועלת באמצעות קבוצת ישרס בש ני מגזרי פעילות: נדל"ן מניב ונדל"ן למגורים ולמכירה.

להלן פירוט עיקרי הפעילות בתקופת הדוח לפי מגזרי הפעילות:

מגזר נדל"ן

מגזר נדל"ן מניב

NOI

	1-3/25	4-6/25	4-6/24	1-6/25	1-6/24	2024
הכנסות	137,861	137,346	135,305	275,207	267,514	547,775
חזקה הוצאות א	19,791	18,046	17,227	37,837	35,815	78,891
) י )NOI רווח גולמ	118,070	119,300	118,078	237,370	231,699	468,884

הגידול בהכנסות בתקופת הדוח ביחס לתקופה המקבילה אשתקד בשיעור של כ- 3% נובע בעיקר מעליה במדד המחירים לצרכן בתקופה, מגידול בהכנסות בנכס בהר החוצבים ירושלים שנובע בעיקר משוכר שההכנסות בגינו אשתקד נרשמו באופן מדורג, ומהכנסה חד פעמית משוכר ברבעון הראשון של השנה.

הגידול בהוצאות בתקופת הדוח ביחס לתקופה המקבילה אשתקד בשיעור של כ- 6% נובע בעיקר מארנונה בגין שטחים פנויים.

הקיטון בהוצאות ברבעון השני לעומת הרבעון הראשון של שנת 2025 נובע מהחזר ארנונה בגין שנים קודמות.

בתקופת הדוח השקיעה החברה סך של כ- 47 מיליון ש''ח בנדל"ן להשקעה בהקמה בעיקר בהקמת פארק המדע )שלב ג'( רחובות.

לפרטים אודות הערכות שווי מהותיות ומהותיות מאוד ר' נספחים א'ו – ב' לדוח הדירקטוריון.

FFO ישרס- מגזר נדל"ן מניב )Operations From Funds )בהתאם לגיש ת רשות ניירות ערך וכן AFFO בהתאם לגישת ההנהלה - )באלפי ש''ח(

כאמור לעיל, לישרס 2 תחומי פעילות עיקריים: נדל"ן מניב ונדל"ן למגורים ולמכירה. עם זאת יצוין, כי האסטרטגיה העסקית של ישרס הינה המשך התמקדות בפיתוח תחום הנדל"ן המניב.

בהתאם לכך, ולצורך מתן מידע נוסף על תוצאות פעילות ישרס במגזר הנדל"ן המניב, להלן מדד ה- FFO המקובל בשימוש בעולם ומעניק בסיס להשוואה בין חברות הנדל"ן המניב, אשר חושב בהתאם לגישת רשות לניירות ערך בנוגע לפעילות נדל"ן להשקעה וכן בהתאם לגישת ההנהלה AFFO. ישרס בחנה את כל סעיפי ההוצאות ויחסה אותן בין המגזרים בהתאם לייחוס ספציפי )בעיקר מרבית הוצאות מכירה ושיווק, הנהלה וכלליות, מיסים וחלק מהוצאות המימון( או לפי יחוס הלוואות בהתאם לעלות הנכסים )מרבית הוצאות המימון(.

	1-3/2025	4-6/2025	4-6/2024	1-6/2025	1-6/2024	2024
לים חלק הבע סך NOI	110,991	112,207	110,964	223,198	217,862	441,136
ת ם בהוצאו ק הבעלי בניכוי חל לפעילות מיוחסות הבאות ה המניבה:
ק כירה ושיוו הוצאות מ	)607(	)343(	)51(	)950(	)51(	)1,947(
ת( ) טרול פח לליות )בנ הנהלה וכ	7,912(	)6,330(	)6,655(	)14,242(	)13,720(	)31,767(
)1( י, נטו חוב פיננס מימון בגין	)19,534(	)56,625(	)64,346(	)76,159(	)80,657(	)150,548(
פים סים שוט הוצאות מ	)8,345(	)4,269(	)3,171(	)12,614(	)11,376(	)22,988(
ת ות לניירו גישת רש 0FF לפי ערך	74,593	44,640	36,741	119,233	112,058	233,886
קרן החוב צמדה על הפרשי ה	10,296	44,505	55,330	54,801	64,872	111,307
ההנהלה לפי גישת סך AFFO	84,889	89,145	92,071	174,034	176,930	345,193

מימון בגין חוב פיננסי, נטו בניכוי הפרשי הצמדה - הגידול בהוצאות המימון, נטו בתקופה לעומת אשתקד נובעות בעיקר מקיטון בהכנסות מימון מפקדונות.

מגזר נדל"ן למגורים ולמכירה

יום סתיימו ב	שים שה של 3 חוד 2025 30 ביוני	לתקופה	יום 30	סתיימו ב שים שה של 6 חוד לתקופה 2025 ביוני
קף רווח שנז	עלויות שנזקפו	הכנסות שנזקפו	קף רווח שנז	עלויות שנזקפו	הכנסות שנזקפו	אתר
2,358	1,887	4,245	2,408	1,887	4,295	ת מלאי דירו
77	967	1,044	158	1,893	2,051	חרות הכנסות א
2,435	2,854	5,289	2,566	3,780	6,346	סה"כ

להלן נתונים על תוצאות מגזר למגורים ולמכירה ליום 30.6.2025 )באלפי ש"ח(:

להלן נתונים על פעילות בתחום המגזר למגורים ולמכירה ליום 30.6.2025 )באלפי ש"ח(:

אתר	פרים עלות בס	ים ל 6 חודש תקופה ש תזרים ל 2025 30 ביוני מו ביום שהסתיי
קרקע( אי דירות+ מקא )מל כתר דוד-י	34,169 )*(	7,532 )**(
ות )***( קעות וזכוי מלאי קר	54,752	-
סה"כ	88,921	7,532

)*( סכום זה כולל סך של כ30- מיליון ש''ח המופיע גם בטבלה נכסים בהקמה לעיל.

)**( סכום זה כולל מכירת הדירה האחרונה בפרוייקט משרד החוץ ומכירת מחסנים.

)***( לא כולל קרקע ברוסיה בסך של כ- 112.8 מיליון ש''ח.

ד. נזילות ומקורות מימון

המזומנים המשמשים את הקבוצה במאוחד בפעילות השקעה מקורם בעיקר בפעילות קבוצת ישרס.

תזרימי המזומנים שנבעו מפעילות שוטפת בתקופת הדוח הסתכמו לסך של כ- 204 מיליון ש"ח לעומת סך של כ- 241 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד. תזרימי המזומנים מפעילות שוטפת בדוח המאוחד הושפעו גם מתזרים המזומנים במגזר הנדל"ן למגורים ולמכירה, המסווג את כל ההשקעות בקרקעות ובמלאי מקרקעין כפעילות שוטפת.

תזרימי המזומנים ששימשו לפעילות השקעה בתקופת הדוח הסתכמו לסך של כ- 128 מיליון ש"ח לעומת סך של כ- 191 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד.

תזרימי המזומנים ששימשו ל פעילות מימון בתקופת הדוח הסתכמו לסך של כ- 260 מיליון ש"ח לעומת סך של כ- 54 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד.

ה. אירועים מהותיים בתקופת הדוח

החברה

ביום 21 במאי 2025 התקשרה החברה עם צד ג' )"הלווה"( בהסכם הלוואה לפיו תעמיד החברה ללווה הלוואה בסך כולל של עד 48 מיליון ש"ח )לא כולל סך נוסף של כ- 5.8 מיליון ש"ח שיכול ויועמד לתקופה קצרה בגין רכיב המע"מ( )"ההלוואה" או "הסכם ההלוואה"(.

ההלוואה תחולק לשתי מסגרות אשראי, האחת בסך של עד 7 מיליון ש"ח, והשנייה בסך של 41 מיליון ש''ח. מסגרת האשראי הראשונה תהיה ניתנת למשיכה עד 5 שנים ממועד חתימת הסכם ההלוואה, ומסגרת האשראי השנייה תהיה ניתנת למשיכה )אחת( עד שנה ממועד חתימת הסכם ההלוואה. נכון למועד הדוחות הכספיים הלווה טרם ניצל את המסגרת.

ההלוואה תיפרע בתשלום אחד בתום 5 שנים ממועד חתימת הסכם ההלוואה, והיא תישא ריבית שנתית בשיעור של ,12% בתוספת מע"מ, המחושבת על בסיס חצי שנתי, אשר תשולם בתום תקופת ההלוואה, זאת למעט במקרה בו תבחר הלווה לפרוע את ההלוואה בפירעון מוקדם, בכפוף לתשלום עמלת פירעון מוקדם.

כבטוחה להחזר ההלוואה תעמיד הלווה לחברה בטוחות שונות, ובכלל זה שעבוד ראשון ללא הגבלה בסכום על כל זכויות הלווה בקשר לקרקע וכן ערבויות של בעלי המניות של הלווה. בנוסף, הלווה התחייבה לעמוד בתקופת ההלוואה בשיעור LTV שנקבע בין הצדדים וכן בתנאים נוספים, כמקובל בהסכמים מסוג זה.

קבוצת ישרס

• .1 ביום 30 במאי 2025 התקשרה ישרס בשני הסכמים מקדמיים )"ההסכמים המקדמיים"( עם צד ג' שאינו קשור לישרס ו/או לבעל השליטה בה )"הרוכש"( למכירת מלוא )100%( מניותיה בחברות בנות בבעלותה המלאה של ישרס )"חברות הבת"(, אשר מחזיקות קרקעות בשטח כולל של כ- 825 דונמים בוונוקובו. ביום 16 ביולי 2025 עדכנה ישרס כי לא התקבל בידיה סכום הפיקדון ותוקפם של ההסכמים המקדמיים פקע באופן אוטומטי, וכן שהרוכש ביקש להאריך את תוקפם של ההסכמים המקדמיים וכי הצדדים מנהלים משא ומתן בנוגע לבקשת ההארכה ותנאיה.
• .2 לפרטים בדבר אירועים מהותיים נוספים בתקופת הדיווח ר' באור 3 לדוחות הכספיים ביניים המאוחדים של החברה ליום 30 ביוני .2025

ו. דיווח איכותי בדבר חשיפה לסיכוני שוק ודרכי ניהולם

יצוין, כי החברה אינה קובעת את מדיניות ניהול הסיכונים של ישרס והיא אינה אחראית על קביעת המדיניות כאמור או על אמצעי הפיקוח למימושה.

.1 להלן דיווח בדבר חשיפה לסיכוני שוק ודרכי ניהולם של החברה

שם האחראי

האחראי לניהול סיכוני שוק הינו רו"ח אילן טוקר, המכהן כדירקטור בחברה והינו גם מנהל סיכונים ודיווח של ישרס )לפרטים אודותיו, ר' תקנה 26א בפרק ד' "פרטים נוספים" לדוח התקופתי של החברה לשנת .)2024

תיאור מפורט של סיכוני השוק אליהם חשוף התאגיד:

מרבית נכסי החברה מורכבים מהשקעות בניירות ערך של ישרס . הרישום החשבונאי של ההשקעות הוא על בסיס השווי המאזני ואינו מושפע משערי ניירות הערך בבורסה. כל התחייבויות החברה הן ללא הצמדה. כתוצאה מכך חשופה החברה לשינויים בריבית השקלית במשק.

מדיניות התאגיד בניהול סיכוני שוק:

בהתאם למידת החשיפה הנוכחית, מעריכה החברה כי אין מקום לשימוש במכשירים נגזרים לצורך הגנה על סיכוני שוק.

אמצעי פיקוח ומימוש המדיניות:

דירקטוריון החברה מאשר ביצוע השקעות. קבלת החלטות לגבי סוג המימון נעשית ע"י ההנהלה ומאושרת ע"י הדירקטוריון. להערכת הנהלת החברה לא נגרמו לחברה הפסדים או רווחים מהותיים שנבעו מסיכוני שוק בתקופת הדוח.

דוח בסיסי הצמדה:

לתאריך המאזן אין לחברה נכסים פיננסיים ו/או התחייבויות פיננסיות הצמודות למדד או למט"ח.

פוזיציות בנגזרים:

לתאריך המאזן אין לחברה החזקה בנגזרים.

מבחני רגישות:

לתאריך המאזן אין לחברה מכשירים הרגישים לשינויים בגורמי שוק.

.2 להלן דיווח בדבר חשיפה לסיכוני שוק ודרכי ניהולם של ישרס

שם האחראי:

האחראי לניהול סיכוני שוק בקבוצת ישרס הינו רו"ח אילן טוקר, המכהן גם כדירקטור בחברה )לפרטים אודותיו ר' תקנה 26 א' בחלק ד' לדוח התקופתי(.

תיאור מפורט של סיכוני השוק אליהם חשופה ישרס

ישרס עוסקת ביזום, תכנון, הקמה וניהול של מבני תעשיה ואחסנה, פארקים לתעשיות עתירות ידע ומרכזים מסחריים. כתוצאה מאופי עסקיה חשופה הקבוצה לסיכוני שוק המתייחסים לשינויים במדד, במדד תשומות הבניה ובשערי מט"ח. מרבית חוזי ישרס נקובים בש"ח וצמודים למדד, ומיעוטם צמודים לשער החליפין של הדולר ארה"ב.

חלק מהתחייבויות ישרס צמודות למדד, חלקן צמודות למט"ח וחלקן לא צמודות כלל. כתוצאה מכך חשופה ישרס לשינויים בשערי חליפין ולשינויים בריבית השקלית במשק. בנוסף חשופה ישרס לשינויים בגורמים חיצוניים, כגון מצב שוק הנדל"ן בישראל ומצב המשק הישראלי ככלל.

לאור העובדה שמרבית הכנסותיה של ישרס צמודות למדד וכך גם הוצאות המימון שלה, עלייה בשיעורי האינפלציה במשק הישראלי, המתבטאת בעליית המדד, היא הגורם העיקרי המשפיע על המצב הכספי של ישרס, הן בצד ההכנסות והן בצד הוצאות המימון.

הלוואות הנושאות שיעורי ריבית משתנים חושפות את ישרס לסיכון תזרימי מזומנים בגין שינוי שיעורי ריבית שאינן מלוות בשינוי מקביל בשווי ההוגן של המכשירים הפיננסיים.

ישרס חשופה לירידת שערי ניירות הערך בבורסה של ניירות ערך סחירים המוצגים בדוחות הכספיים לפי מכפלת שער נייר הערך בבורסה במועד הדוח בכמות ניירות הערך שהחזיקה ישרס באותו מועד.

ישרס מעריכה שהחשיפה לסיכונים פיננסיים אינה מהותית לה ואינה יכולה להשפיע באופן מהותי על תוצאותיה העסקיות של ישרס לאורך זמן.

לפרטים נוספים בדבר שינויים בחשיפה לשינויים בשערי החליפין ר' סעיף ז' להלן.

מדיניות ישרס בניהול סיכוני שוק

ישרס נוקטת במדיניות של לקיחת הלוואות צמודות למדד או הלוואות בריבית משתנה לזמן ארוך ונמנעת מלעסוק בפעילות בשוק הנגזרים. להערכת ישרס, לא קיימת לה חשיפה כלכלית וחשבונאית בגין הצמדת הלוואות למדד.

אמצעי פיקוח ומימוש המדיניות

הנהלת ישרס עוקבת באופן שוטף אחר ההתפתחויות בשווקים השונים ובוחנת את מידת החשיפה של ישרס לסיכוני שוק ומחליטה בהתאם על שינויים במדיניות ניהול הסיכונים ועל שינויים בתמהיל ההלוואות של ישרס. במקרה של התפתחויות חריגות בשווקים השונים מתכנסת הנהלת ישרס על מנת לבחון את הצורך במתן הנחיות מתאימות לאירועים השונים. קבלת החלטות לגבי סוג והיקף המימון הנדרש לרכישת נכסים נעשית על ידי הנהל ת ישרס ומאושרת על ידי דירקטוריון ישרס. להערכת הנהלת ישרס לא נגרמו לישרס הפסדים או רווחים מהותיים שנבעו מסיכוני שוק בתקופת הדוח.

ז. שינויים בשערי חליפין

החל מיום 1.1.2025 ועד ליום 30.6.2025 יוסף השקל לעומת הדולר ארה"ב בשיעור של כ- .7.5%

החל מיום 1.7.2025 ועד למועד סמוך ל פרסום הדוח פוחת השקל לעומת הדולר ארה"ב בשיעור של כ- .1%

חלק ג' היבטי ממשל תאגידי

תרומה לקהילה

הקבוצה מסייעת לקהילה על-ידי מתן תרומות. לחברה אין מדיניות בנושא מתן תרומות. בתקופת הדוח העניקה הקבוצה תרומות בסך כולל של כ- 1,253 אלפי ש"ח, וזאת למטרות חינוך, רפואה וחסד.

גילוי בדבר הליך אישור הדוחות הכספיים בתאגיד המדווח

אישור הדוחות הכספיים בועדה לבחינת הדוחות הכספיים )"ועדת המאזן"(

• א. כל חברי ועדת הביקורת של החברה הינם חברים בועדה לבחינת הדוחות הכספיים.
• ב. חברי הועדה לבחינת הדוחות הכספיים הינם כמפורט להלן: מר עופר אלשיך - יו"ר הועדה; דירקטור חיצוני, בעל מומחיות חשבונאית ופיננסית. גב' יוכבד יעקובי – דירקטורית חיצונית, בעלת מומחיות חשבונאית ופיננסית. מר יצחק חלמיש - דירקטור.

לפרטים אודות כישוריהם, השכלתם ניסיונם והידע של הדירקטורים הנ"ל, אשר בהסתמך עליהם החברה רואה אותם שמי שיש להם היכולת לקרוא ולהבין דוחות כספיים, ר' תקנה 26 בפרק ד' לדוח התקופתי, אשר המידע האמור בהם מובא כאן על דרך ההפניה. כל הדירקטורים הנ"ל מסרו הצהרה, כמשמעותה בתקנה 1 לתקנות החברות )הוראות ותנאים לעניין הליך אישור הדוחות הכספיים(, התש"ע - ,2011 עובר למינויים לוועדה זו.

ג. ישיבת ועדת המאזן במסגרתה נדונו וגובשו המלצות הועדה לדירקטוריון התקיימה ביום 24 באוגוסט ,2025 והשתתפו בה כל חברי ועדת המאזן. בישיבה השתתפו מנהל הכספים, היועץ המשפטי ומזכיר החברה, וכן רואה החשבון המבקר.

במסגרת ישיבתה, בחנה ועדת המאזן, בין היתר, את ההערכות והאומדנים שנעשו בקשר עם הדוחות הכספיים, הבקרות הפנימיות הקשורות בדיווח הכספי, שלמות ונאותות הגילוי בדוחות הכספיים, המדיניות החשבונאית שאומצה והטיפול החשבונאי שיושם בעניינים המהותיים של החברה, העקרונות ששימשו בהערכת השווי ההוגן של נכס הנדל"ן להשקעה של החברה לרבות ההנחות והאומדנים שבבסיסן.

דירקטוריון החברה דן בהמלצות ועדת המאזן במסגרת ישיבת הדירקטוריון שדנה באישור הדוחות הכספיים, כמפורט בסעיף 2 להלן. להנחת הדירקטוריון, המלצות הועדה הועברו זמן סביר לפני הדיון בדירקטוריון, בהתחשב בהיקף ומורכבות ההמלצות. פרק הזמן אותו קבע הדירקטוריון כזמן סביר לעניין זה הוא 2 ימי עסקים לדוח שנתי ו- 2 ימי עסקים לדוח רבעוני.

אישור הדוחות הכספיים בדירקטוריון

האורגן בחברה המופקד על בקרת העל הוא דירקטוריון החברה. לפרטים אודות ניסיונם וכישוריהם של הדירקטורים ר' תקנה 26 בפרק ד' לדוח התקופתי(, אשר המידע האמור בהם מובא כאן על דרך ההפניה. על הליך עריכת הדוחות הכספיים מופקדת הנהלת החברה. טיוטת הדוחות הכספיים נשלחה אל חברי הדירקטוריון מספר ימים לפני מועד כינוס ישיבת הדירקטוריון, בצירוף המלצות ועדת המאזן. דירקטוריון החברה דן בהמלצות ועדת מאזן במסגרת ישיבת הדירקטוריון בו הוצגו הדוחות הכספיים על ידי מנכ"ל החברה ומנהל הכספים ונסקרו בפני חברי הדירקטוריון הנתונים הכספיים העיקריים המוצגים בדוחות הכספיים, שינויים עיקריים שחלו בסעיפים מהותיים, הקשר שלהם לפעילות העסקית של החברה, וככל שרלוונטי המידע שנכלל בביאורים לדוחות הכספיים בקשר אליהם.

כמו כן, נסקרו סוגיות מהותיות בדיווח הכספי, לרבות המדיניות החשבונאית שיושמה וכן שינויים במידה וחלו במדיניות החשבונאית, וההערכות המהותיות ששימשו בסיס לקביעת ערכם של נתונים כספיים.

בישיבת דירקטוריון החברה לאישור הדוחות הכספיים שנערכה ביום 26 באוגוסט ,2025 השתתפו כל חברי הדירקטוריון.

חלק ד' הוראות גילוי בקשר עם הדיווח הפיננסי של הקבוצה

אומדנים חשבונאים קריטיים

הכנת הדוחות הכספיים על פי עקרונות חשבונאיים מקובלים מחייבת את הנהלת החברה לבצע הערכות ואומדנים המשפיעים על הערכים המדווחים של הנכסים, התחייבויות, הכנסות והוצאות וכן בקשר לנכסים והתחייבויות מותנים.

ההנהלה מבססת את האומדנים וההערכות על ניסיון העבר ועל גורמים נוספים שלדעתה הינם רלוונטיים בהתחשב בנסיבות העניין. התוצאות בפועל יכול שתהיינה שונות מהערכות אלו תחת הנחות או תנאים שונים. ההנהלה לא זיהתה הערכות ואומדנים חשבונאים קריטיים שחייבו שיקול דעת מהותי בהכנת הדוחות הכספיים המאוחדים.

לפרטים אודות עיקרי האומדנים וההנחות בעריכת הדוחות הכספיים ר' ביאור 2 לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר 2024 אשר צורפו בפרק ג' לדוח התקופתי.

בהתאם לעמדה משפטית של רשות ניירות ערך מס' 105-23 בדבר פרמטרים לבחינת מהותיות הערכות שווי, קיימים שני נכסים אשר הערכת השווי ביחס אליהם נחשבת להערכת שווי מהותית מאוד: הגן הטכנולוגי במלחה ירושלים ו- הפארק הטכנולוגי בהר חוצבים ירושלים אשר הערכות השווי בגינם צורפו לדוח התקופתי והמידע האמור בה מובא כאן על דרך הפנייה. כמו כן קיימים ארבעה נכסים אשר הערכות השווי בגינם נחשבות להערכות שווי מהותיות - הנכסים הינם: רמת החייל, חולון, רחובות ופארק גיסין. לפרטים נוספים אודות הערכות השווי המהותיות והמהותיות מאוד בהתאם להוראות תקנה 8ב)ט( לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל – ,1970 ר' נספח ב' לדוח זה.

פטור מצירוף דוח כספי נפרד

לאור תיקון לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידים(, התש"ל – ,1970 נכון למועד זה החברה אינה מחויבת בצירוף דוח כספי נפרד )סולו( לדוחות הרבעוניים.

חלק ה' אירועים עיקריים לאחר תאריך הדוח על המצב הכספי

ישרס:

ביום 30 ביוני 2025 הודיעה החברה על תוצאות הנפקה, בדרך של הרחבת סדרה סחירה, 550 מיליון ש"ח ע.נ. אגרות חוב )סדרה יט'( של החברה, וזאת על פי דוח הצעת מדף מכוח תשקיף מדף שפרסמה החברה ביום 29 באפריל .2025 תמורת ההנפקה ברוטו, הסתכמה לסך של כ- 570 מיליון ש"ח. התמורה והסיכונים הועברו לחברה ביום 1 ביולי .2025

26.8.2025 שלמה איזנברג יו"ר דירקטוריון ומנכ"ל אילן טוקר דירקטור

נספחים

נספח א' - נכסי נדל"ן להשקעה מהותיים מאוד

ניתן להלן גילוי בדבר נכס נדל"ן להשקעה אשר עמד בהגדרת "נכס נדל"ן להשקעה מהותי מאוד" בדוח התקופתי של החברה לשנת :2024

ליום 31.12.24 לתקופה 1-12/2024	ליום 31.03.25 לתקופה 1-3/2025	ליום 30.06.25 לתקופה 4-6/2025	חלק .100% נים לפי לים, נתו 74% תאגיד	וגי ירוש גן טכנול ג.ט.י –
1,080,200	1,080,538	1,081,569	ש"ח( ס )אלפי שווי הנכ
78,445	19,754	19,693	ח( )אלפי ש" בתקופה NOI
33,904	-	-	( לפי ש"ח קופה )א ערוך בת פסדי( ש רווחי )ה
62,032	62,136	62,136	שכרה שטח לה
100%	99%	97%	( קופה )% מוצע בת פוסה מ שעור ת
7%	7%	7%	( שואה )% שעור ת
62	63	63	ש"ח( חי חניה ) כולל שט	עים ות ממוצ דמי שכיר
100	102	103	יה )ש"ח( שטחי חנ לא כולל	דשי( למ"ר )חו
57	65	65	ש"ח( חי חניה ) כולל שט	עים ות ממוצ דמי שכיר
92	104	105	יה )ש"ח( שטחי חנ לא כולל	תמו וזים שנח למ"ר בח )חודשי( בתקופה

חלק .100% לפי , נתונים ירושלים חוצבים נכסי הר ן ברוש כולל בני 88% תאגיד	ליום 30.06.25 לתקופה 4-6/2025	ליום 31.03.25 לתקופה 1-3/2025	ליום 31.12.24 לתקופה 1-12/2024
ש"ח( ס )אלפי שווי הנכ	1,169,595	1,168,753	1,168,500
ח( )אלפי ש" בתקופה NOI	15,174	14,948	56,550
פי ש"ח( ופה )אל רוך בתק רווחי שע	-	-	13,257
שכרה שטח לה	81,069	81,069	81,069
( קופה )% מוצע בת פוסה מ שעור ת	64%	64%	67%
( שואה )% שעור ת	5%	5%	5%
ש"ח( חי חניה ) כולל שט עים ות ממוצ דמי שכיר	55	54	50
דשי( למ"ר )חו יה )ש"ח( שטחי חנ לא כולל	93	92	84
ש"ח( חי חניה ) כולל שט עים ות ממוצ דמי שכיר	66	64	58
תמו וזים שנח למ"ר בח יה )ש"ח( שטחי חנ לא כולל )חודשי( בתקופה	95	93	84

נספח ב' - גילוי אודות הערכות שווי מהותיות ומהותיות מאוד

1 להלן יינתן גילוי אודות הערכות שווי מהותיות 2 ומהותיות מאוד בהתאם להוראות תקנה 8ב)ט( לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל:1970-

ת לפיהן העיקריו ההנחות יום הערכה ל בוצעה ה רכה מועד הע	מודל ההערכה	זיהוי המעריך ואפיונו	שווי ליום 31.12.24 ח( )אלפי ש"	שווי ליום 30.06.25 ח( )אלפי ש"	מועד ההערכה	א זיהוי נוש ההערכה
	מאוד מהותיות שווי הערכות
לפרטים ן של .7% שיעור היוו בפרק 1.7.14.1 ר' סעיף גיד" בדוח סקי התא "תיאור עי )*( התקופתי	ות היוון הכנס	קונפורטי מאי רביב – ש 3 מקרקעין	1,080,200	1,081,569	31.12.2024	ג.ט.י – גן טכנולוגי ****( ירושלים ) "ן )ללא נדל בהקמה(
.7%-5.75% היוון שיעור 1.7.14.2 ר' סעיף לפרטים התאגיד" אור עיסקי בפרק "תי קופתי )*( בדוח הת	ות היוון הכנס	קונפורטי מאי רביב – ש 3 מקרקעין	1,168,500	1,169,595	31.12.2024	נכסי הר החוצבים )כולל ירושלים ( בנין ברוש
מהותיות שווי הערכות
6.7%-5.75% ן של שיעור היוו מסחר משרדים לשטחי ו8.5%- תעשיה ושטחי מזדמנים מאורחים הכנסות ר' סעיף פרטים בחניון. ל ור עיסקי פרק "תיא 1.7.14.3 ב קופתי )**( בדוח הת התאגיד"	ות היוון הכנס +גישת השוואה	קונפורטי מאי רביב – ש 3 מקרקעין	599,560	600,723	31.12.2024	ל תל רמת החיי ( אביב )**
לפרטים ן של .6.5% שיעור היוו רק "תיאור 1.7.13 בפ ר' סעיף בדוח התאגיד" עיסקי התקופתי	ות היוון הכנס	קונפורטי מאי רביב – ש 3 מקרקעין	474,800	474,800	31.12.2024	( חולון )**
.6.75%- ון של 7% שיעור היו 1.7.13 ר' סעיף לפרטים התאגיד" אור עיסקי בפרק "תי קופת בדוח הת	ות היוון הכנס	קונפורטי מאי רביב – ש 3 מקרקעין	668,900	669,032	31.12.2024	ללא רחובות ) קמה( נדל"ן בה
5.75% ן של 7% - שיעור היוו	ות היוון הכנס +גישת השוואה	קונפורטי מאי רביב – ש 3 מקרקעין	793,700	824,543	31.12.2024	סין פארק גי )****(

1 על פי המבחנים שנקבעו בעמדה משפטית של רשות ניירות ערך מס' 105-23 בדבר פרמטרים לבחינת מהותיות הערכות שווי, הערכת שווי מהותית הינה הערכת שווי אשר עומדת בלפחות אחד מבין המבחנים הבאים: )1( נושא הערכת השווי מהווה לפחות 5% מסך נכסי החברה כפי שמוצגים בדוח על המצב הכספי המאוחד ליום האחרון של תקופת הדיווח; או )2( השפעת השינוי בשווי כתוצאה מהערכת השווי על הרווח הנקי או על הרווח הכולל, לפי העניין, מהווה לפחות 5% מסך הרווח הנקי או הרווח הכולל בהתאמה, של החברה לתקופת הדיווח וכן מהווה לפחות 2.5% מההון העצמי של החברה לתום תקופת הדיווח.

2 על פי המבחנים שנקבעו בעמדה משפטית של רשות ניירות ערך מס' 105-23 בדבר פרמטרים לבחינת מהותיות הערכות שווי, הערכת שווי מהותית מאוד הינה הערכת שווי אשר עומדת בלפחות אחד מבין המבחנים הבאים: )1( נושא הערכת השווי מהווה לפחות 10% מסך נכסי החברה כפי שמוצגים בדוח על המצב הכספי המאוחד ליום האחרון של תקופת הדיווח; או )2( השפעת השינוי בשווי כתוצאה מהערכת השווי על הרווח הנקי או על הרווח הכולל, לפי העניין, מהווה לפחות 10% מסך הרווח הנקי או הרווח הכולל בהתאמה, של החברה לתקופת הדיווח וכן מהווה לפחות 5% מההון העצמי של החברה לתום תקופת הדיווח.

3 יצוין, כי בהתאם לעמדה משפטית של רשות ניירות ערך מס' 105-30 בדבר גילוי על קיומה של תלות בין מעריך שווי לבין התאגיד וגילוי בנוגע למעריך שווי שהערכותיו מהותיות מאוד לתאגיד, )1( לא קיימת תלות בין מעריך השווי לבין החברה; ו- )2( מעריך השווי הינו מעריך שווי מהותי מאוד )כהגדרת מונח זה בעמדה המשפטית האמורה(. להלן הגילוי הנדרש בקשר למעריך השווי לאור העמדה המשפטית האמורה: זהותו של מעריך השווי המהותי מאוד - רפאל קונפורטי, שמאי מקרקעין מוסמך החל משנת ,1995 בוגר תואר ראשון בכלכלה, בוגר לימודי תעודה בחוג לשמאות וניהול מקרקעין. הנכסים שהוערכו על ידי מעריך השווי המהותי מאוד ליום 31 בדצמבר 2024 מסתכמים לסך של כ- 7,055 מיליון ש"ח וההכנסות מעליית ערך שהוערכו על ידי מעריך השווי המהותי מאוד ליום 31 בדצמבר 2024 מסתכמות לסך של כ- 176 מיליון ש"ח; פרטי ההתקשרות עם מעריך השווי המהותי מאוד הינם כמפורט בהערכת השווי המצורפות לדוח התקופתי של החברה לשנת .2024

ת לפיהן העיקריו ההנחות יום הערכה ל בוצעה ה רכה מועד הע	מודל ההערכה	זיהוי המעריך ואפיונו	שווי ליום 31.12.24 ח( )אלפי ש"	שווי ליום 30.06.25 ח( )אלפי ש"	מועד ההערכה	א זיהוי נוש ההערכה
יל( טבלה לע	כללים ב )שאינם נ של ישרס ת החוב זיקי אגרו טובת מח ועבדים ל סים המש שווי לנכ הערכות
7.5% ושכרים – שטחים מ .8.25% נוים שטחים פ 1.7.14.4 ' סעיף לפרטים ר אור עיסקי בפרק "תי קופתי בדוח הת התאגיד" )**(	היוון גי הכנסות+ אה שת השוו	עדי נאור שמאות וניהול מקרקעין	161,900	161,900	31.12.2024	בל פארק סי ן ראש העי
לפרטים ן של .7% שיעור היוו בפרק 1.7.14.5 ר' סעיף גיד" בדוח סקי התא "תיאור עי )***( התקופתי	ות היוון הכנס +גישת השוואה	קונפורטי מאי רביב – ש 3 מקרקעין	486,000	488,060	31.12.2024	נתניה )כו לל קרקע(
ל .7.1% ון עקרי ש שיעור היו 1.7.14.6 ' סעיף לפרטים ר אור עיסקי בפרק "תי קופתי בדוח הת התאגיד" )***(	היוון הכנסות +גישת השוואה	קונפורטי מאי רביב – ש 3 מקרקעין	294,800	295,187	31.12.2024	גן מתחם עו בים ברח' הסי פ"ת
ל .6.85% ון עקרי ש שיעור היו 1.7.14.7 ' סעיף לפרטים ר אור עיסקי בפרק "תי קופתי בדוח הת התאגיד" )***(	היוון הכנסות +גישת השוואה	קונפורטי מאי רביב – ש 3 מקרקעין	348,800	351,334	31.12.2024	נווה אילן )*(

)*( ניתן לפנות לפרטים נוספים אודות ההנחות הללו להערכת השווי אשר מצורפת לדוח התקופתי של ישרס לשנת .2024

)**( הגילוי אודות הנכס ניתן היות שנכון למועד פרסום דוח דירקטוריון זה הנכס משועבד לטובת מחזיקי אגרות החוב )סדרה טו'( של ישרס. לפרטים נוספים אודות ההנחות הללו ר' הערכת השווי אשר מצורפת לדוח התקופתי של ישרס לשנת .2024

)***( הגילוי אודות הנכס ניתן היות שנכון למועד פרסום דוח דירקטוריון זה הנכס משועבד לטובת מחזיקי אגרות החוב )סדרה יח'( של ישרס. לפרטים נוספים אודות ההנחות הללו ר' הערכת השווי אשר מצורפת לדוח התקופתי של ישרס לשנת .2024

)****( השווי אינו כולל זכויות בג.ט.י בסך של כ- 56.7 מיליון ש"ח )ליום 31.12.24 זהה(, ברמת החייל בסך של כ- 14.2 מיליון ש''ח )ליום 31.12.24 זהה(, בחולון בסך של כ- 58.6 מיליון ש"ח )ליום 31.12.24 זהה(, ובפארק גיסין זכויות בסך של כ- 86.2 מיליון ש"ח )ליום 31.12.24 זהה( וקרקע בסך של כ- 93.4 מיליון ש"ח )ליום 31.12.24 כ- 91.6 מיליון ש"ח(.

)*****( השווי כולל זכויות בניה בסך של 46.7 מיליון ש''ח ואינו כולל קרקע בסך של 22 מיליון ש''ח.

ישרס אחזקות בע"מ

דוחות כספיים ביניים מאוחדים ליום 30 ביוני, 2025

בלתי מבוקרים

תוכן העניינים

	עמוד
ם מאוחדי ים ביניים חות כספי סקירת דו	2
הכספי ל המצב אוחדים ע דוחות מ	3-4
הפסד ל רווח או אוחדים ע דוחות מ	5
הכולל ל הרווח אוחדים ע דוחות מ	6
ויים בהון על השינ מאוחדים דוחות	7-8
המזומנים ל תזרימי אוחדים ע דוחות מ	9-10
חדים ניים מאו ספיים בי דוחות הכ באורים ל	11-16

---

קוסט פורר גבאי את קסירר דרך מנחם בגין 144א', תל-אביב 6492102

טל. +972-3-6232525 פקס +972-3-5622555 ey.com

דוח סקירה של רואה החשבון המבקר לבעלי המניות של ישרס אחזקות בע"מ

מבוא

סקרנו את המידע הכספי המצורף של ישרס אחזקות בע"מ החברה וחברות מאוחדות )להלן - הקבוצה(, הכולל את הדוח התמציתי המאוחד על המצב הכספי ליום 30 ביוני 2025 ואת הדוחות התמציתיים על רווח או הפסד, הרווח כולל, השינויים בהון ותזרימי המזומנים לתקופות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך. הדירקטוריון וההנהלה אחראים לעריכה ולהצגה של מידע כספי לתקופות ביניים אלה בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 IAS -" דיווח כספי לתקופות ביניים", וכן הם אחראים לעריכת מידע כספי לתקופות ביניים אלה לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל.1970- אחריותנו היא להביע מסקנה על מידע כספי לתקופות ביניים אלה בהתבסס על סקירתנו.

היקף הסקירה

ערכנו את סקירתנו בהתאם לתקן סקירה )ישראל( 2410 של לשכת רואי חשבון בישראל - "סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים הנערכת על ידי רואה החשבון המבקר של הישות". סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים מורכבת מבירורים, בעיקר עם אנשים האחראים לעניינים הכספיים והחשבונאיים, ומיישום נוהלי סקירה אנליטיים ואחרים. סקירה הינה מצומצמת בהיקפה במידה ניכרת מאשר ביקורת הנערכת בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל ולפיכך אינה מאפשרת לנו להשיג ביטחון שניוודע לכל העניינים המשמעותיים שהיו יכולים להיות מזוהים בביקורת. בהתאם לכך, אין אנו מחווים חוות דעת של ביקורת.

מסקנה

בהתבסס על סקירתנו, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הנ"ל אינו ערוך, מכל הבחינות המהותיות, בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 IAS.

בנוסף לאמור בפסקה הקודמת, בהתבסס על סקירתנו, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הנ"ל אינו ממלא, מכל הבחינות המהותיות, אחר הוראות הגילוי לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל.1970-

תל-אביב, 26 באוגוסט, 2025

קוסט פורר גבאי את קסירר רואי חשבון

דוחות מאוחדים על המצב הכספי

			ליום
	ליום 30	ביוני	בדצמבר 31 2024 מבוקר
	2025	2024
	בלתי מבו	קר
		ח אלפי ש"
טפים נכסים שו
מנים שווי מזו מזומנים ו	632,251	618,619	816,376
ם משועבדי מזומנים	131	126	129
לזמן קצר השקעות	22,011	64,215	39,971
בנאמנות פקדונות	1,417	1,926	6,233
לקוחות	19,834	37,505	18,625
בה תרות חו חייבים וי	12,316	16,091	16,824
ות מלאי דיר	3,724	29,143	5,605
רקעין מלאי מק	398	1,012	398
שוטפים נכסי מס	5,439	9,864	11,031
	697,521	778,501	915,192
שוטפים נכסים לא
רקע זכויות בק קרקעות ו	197,634	175,699	195,713
שקעה נדל"ן לה	8,806,915	8,424,743	8,667,226
קמה שקעה בה נדל"ן לה	352,075	299,942	352,666
מן ארוך חייבים לז	4,605	5,576	5,094
ים, נטו ות לעובד בשל הטב חייבויות ים על הת עודף נכס	324	-	326
ע רכוש קבו	27,014	10,669	23,082
חים מסים נד	2,506	7,846	4,605
	9,391,073	8,924,475	9,248,712
	10,088,594	9,702,976	10,163,904

דוחות מאוחדים על המצב הכספי

			ליום
	31 ביוני ליום 30		בדצמבר
	2025	2024	2024
	בלתי מבו	קר	מבוקר
		ח אלפי ש"
ת ות שוטפו התחייבוי
ארוך ויות לזמן ל התחייב וטפות ש חלויות ש מן קצר ו אשראי לז	418,343	399,884	414,944
שירותים ם ולנותני ות לספקי התחייבוי	11,660	8,572	15,668
ת תרות זכו זכאים וי	101,193	75,653	66,238
משוכרים ופקדונות מקדמות	11,023	13,686	12,538
הפרשות	2,100	7,625	15,650
לם מסים לש	10,433	14,120	13,439
	554,752	519,540	538,478
טפות ות לא שו התחייבוי
ואחרים יים דים בנקא ות לתאגי התחייבוי	268,745	275,118	271,915
ב אגרות חו	3,098,944	3,134,495	3,230,314
פקדונות	21,585	21,781	21,366
טו עובדים, נ הטבות ל ות בשל התחייבוי	-	167	-
רות טפות אח ות לא שו התחייבוי	18,819	21,577	18,081
חים מסים נד	1,011,843	950,976	1,009,334
	4,419,936	4,404,114	4,551,010
חברה י מניות ה חס לבעל הון המיו
הון מניות	6,401	6,401	6,401
ן ופרמיה קרנות הו	498,444	490,894	496,063
ח יתרת רוו	2,650,589	2,364,157	2,580,246
	3,155,434	2,861,452	3,082,710
ת שליטה אינן מקנו זכויות ש	1,958,472	1,917,870	1,991,706
סה"כ הון	5,113,906	4,779,322	5,074,416
	10,088,594	9,702,976	10,163,904

הבאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים ביניים מאוחדים.

26 באוגוסט, 2025

תאריך אישור הדוחות הכספיים שלמה איזנברג

יו"ר הדירקטוריון ומנכ"ל

אילן טוקר דירקטור

	החודשים ל6- ביום 30	מו שהסתיי ביוני	החודשים ל3- ביום 30	מו שהסתיי ביוני	לשנה ה שהסתיימ ביום בדצמבר 31
	2025	2024	2025	2024	2024
		בלתי מבו	קר		מבוקר
			ח אלפי ש"
הכנסות
עלה ניהול והפ רות, מדמי שכי הכנסות ה ם להשכר של שטחי מלאי ות, של קרקע ממכירה הכנסות	275,207	267,514	137,346	135,305	547,775
חרות דירות וא	6,640	102,375	5,420	13,100	155,081
סות סה"כ הכנ	281,847	369,889	142,766	148,405	702,856
כנסות עלות הה
השכרה שטחים ל עלה של ניהול והפ דירות לאי רקעות, מ רה של ק עלות מכי	37,837	35,815	18,046	17,227	78,891
ואחרות	4,040	55,253	3,002	6,839	57,901
ות ת ההכנס סה"כ עלו	41,877	91,068	21,048	24,066	136,792
מי רווח גול	239,970	278,821	121,718	124,339	566,064
להשקעה ערך נדל"ן )ירידת( עליית
קמה שקעה בה ונדל"ן לה	)2,805(	-	)2,805(	-	223,581
יווק מכירה וש הוצאות	)885(	)827(	)277(	)743(	)2,293(
לליות הנהלה וכ הוצאות	)20,463(	)19,173(	)9,835(	)9,372(	)42,596(
ולי רווח תפע	215,817	258,821	108,801	114,224	744,756
מימון הכנסות	17,654	19,626	8,667	5,821	51,282
מימון הוצאות	)90,234(	)96,927(	)61,906(	)71,004(	)181,051(
טו אחרות, נ הוצאות	)3,709(	)4,466(	)1,524(	)1,857(	)11,212(
ההכנסה מסים על רווח לפני	139,528	177,054	54,038	47,184	603,775
ה( ל ההכנס )מסים ע הטבת מס	)20,703(	29,955	)4,228(	)2,319(	)42,464(
רווח נקי	118,825	207,009	49,810	44,865	561,311
מיוחס ל:
ת החברה בעלי מניו	70,343	120,151	29,237	24,195	336,273
ת שליטה אינן מקנו זכויות ש	48,482	86,858	20,573	20,670	225,038
	118,825	207,009	49,810	44,865	561,311
דולל בסיסי ומ למניה נקי רווח	10.99	18.77	4.57	3.78	52.53

דוחות מאוחדים על הרווח הכולל

					לשנה
	החודשים ל6- ביום 30	מו שהסתיי ביוני	מו שהסתיי החודשים ל3- ביוני ביום 30		ה שהסתיימ ביום בדצמבר 31
	2025	2024	2025	2024	2024
		בלתי מבו	קר	מבוקר
			ח אלפי ש"
רווח נקי	118,825	207,009	49,810	44,865	561,311
מס(: שפעת ה )לאחר ה כולל אחר הפסד
ן לאחר מכ גו מחדש שלא יסוו סכומים הפסד לרווח או
ת ין תוכניו מחדש בג ממדידה הפסד ו וגדרת, נט להטבה מ	-	-	-	-	)51(
כולל אחר סד סה"כ הפ	-	-	-	-	)51(
ח כולל סה"כ רוו	118,825	207,009	49,810	44,865	561,260
מיוחס ל:
ת החברה בעלי מניו	70,343	120,151	29,237	24,195	336,240
ת שליטה אינן מקנו זכויות ש	48,482	86,858	20,573	20,670	225,020
	118,825	207,009	49,810	44,865	561,260

ם בהון ל השינויי		אוחדים ע	דוחות מ
---------------------	--	----------	---------

			ת החברה עלי מניו	מיוחס לב
	אינן זכויות ש			פרמיה
סה"כ	מקנות		יתרת	וקרנות	הון
הון	שליטה	סה"כ	רווח	הון	מניות
		קר	בלתי מבו
		ח	אלפי ש"
5,074,416	1,991,706	3,082,710	2,580,246	496,063	6,401	)מבוקר( 2025 בינואר, ם 1 יתרה ליו
118,825	48,482	70,343	70,343	-	-	ח כולל סה"כ רוו אינן זכויות ש שהוכרז ל דיבידנד
)55,665(	)55,665(	-	-	-	-	ליטה מקנות ש ברה צר של ח ניות באו רכישת מ
)23,670(	)26,051(	2,381	-	2,381	-	מאוחדת
5,113,906	1,958,472	3,155,434	2,650,589	498,444	6,401	2025 ביוני, ם 30 יתרה ליו
			ת החברה עלי מניו	מיוחס לב
	אינן זכויות ש			פרמיה
סה"כ	מקנות		יתרת	וקרנות	הון
הון	שליטה	סה"כ	רווח	הון	מניות
		קר	בלתי מבו
		ח	אלפי ש"
4,773,532	2,051,001	2,722,531	2,244,006	472,124	6,401	)מבוקר( 2024 בינואר, ם 1 יתרה ליו
207,009	86,858	120,151	120,151	-	-	ח כולל סה"כ רוו
)57,544(	)57,544(	-	-	-	-	אינן זכויות ש שהוכרז ל דיבידנד ליטה מקנות ש
						ברה צר של ח ניות באו רכישת מ
)143,675(	)162,445(	18,770	-	18,770	-	מאוחדת
4,779,332	1,917,870	2,861,452	2,364,157	490,894	6,401	2024 ביוני, ם 30 יתרה ליו
			ת החברה עלי מניו	מיוחס לב
	אינן זכויות ש			פרמיה
סה"כ	מקנות		יתרת	וקרנות	הוי
הון	שליטה	סה"כ	רווח	הון	מניות
		קר	בלתי מבו
		ח	אלפי ש"
5,113,009	1,989,007	3,124,002	2,621,352	496,249	6,401	2025 באפריל, ם 1 יתרה ליו
49,810	20,573	29,237	29,237	-	-	ח כולל סה"כ רוו
						אינן זכויות ש שהוכרז ל דיבידנד
)26,336(	)26,336(	-	-	-	-	ליטה מקנות ש
)22,577(	)24,772(	2,195	-	2,195	-	ברה צר של ח ניות באו רכישת מ מאוחדת
5,113,906	1,958,472	3,155,434	2,650,589	498,444	6,401	2025 ביוני, ם 30 יתרה ליו

דוחות מאוחדים על השינויים בהון

			ת החברה עלי מניו
סה"כ הון	זכויות שאינן מקנות שליטה	סה"כ	יתרת רווח	פרמיה וקרנות הון	הון מניות
		קר	בלתי מבו
		ח	אלפי ש"
4,896,547	2,078,517	2,818,030	2,339,962	471,667	6,401	2024 באפריל, ם 1 יתרה ליו
44,865	20,670	24,195	24,195	-	-	ח כולל סה"כ רוו אינן זכויות ש שהוכרז ל דיבידנד
)27,241(	)27,241(	-	-	-	-	ליטה מקנות ש
						ברה צר של ח ניות באו רכישת מ
)134,849(	)154,076(	19,227	-	19,227	-	מאוחדת
4,779,332	1,917,870	2,861,452	2,364,157	490,894	6,401	2024 ביוני, ם 30 יתרה ליו
			ת החברה עלי מניו	מיוחס לב
	זכויות
	שאינן			פרמיה
סה"כ	מקנות		יתרת	וקרנות	הון
הון	שליטה	סה"כ	רווח	הון	מניות
			מבוקר
		ח	אלפי ש"
4,773,532	2,051,001	2,722,531	2,244,006	472,124	6,401	2024 בינואר, ם 1 יתרה ליו
561,311	225,038	336,273	336,273	-	-	רווח נקי
)51(	)18(	)33(	)33(	-	-	ל אחר הפסד כול
561,260	225,020	336,240	336,240	-	-	ח כולל סה"כ רוו אנין זכויות ש שהוכרז ל דיבידנד
)84,294(	)84,294(	-	-	-	-	ליטה מקנות ש
						ברה צר של ח ניות באו רכישת מ
)176,082(	)200,021(	23,939	-	23,939	-	מאוחדת
5,074,416	1,991,706	3,082,710	2,580,246	496,063	6,401	2024 בדצמבר, ם 31 יתרה ליו

הבאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים ביניים מאוחדים.

דוחות מאוחדים על תזרימי המזומנים

לשנה ה שהסתיימ ביום	מו שהסתיי	החודשים ל3-	מו שהסתיי	החודשים ל6-
בדצמבר 31	ביוני	ביום 30	ביוני	ביום 30
2024	2024	2025	2024	2025
מבוקר		קר	בלתי מבו
		ח אלפי ש"
					וטפת פעילות ש זומנים מ תזרימי מ
561,311	44,865	49,810	207,009	118,825	רווח נקי
					מנים זרימי מזו להצגת ת הדרושות התאמות שוטפת: מפעילות
					ד: ווח והפס לסעיפי ר התאמות
)562(	-	-	-	-	בדים, נטו טבות לעו ת בשל ה תחייבויו שינוי בה
986	259	311	460	613	חתות פחת והפ
42,464	2,319	4,228	)29,955(	20,703	סה על ההכנ ס( מסים )הטבת מ
					ע רכוש קבו בנכסים, השקעות ממימוש רווח
)34(	-	-	-	-	נטו ואחרות,
129,768	65,183	53,239	77,301	72,580	ו מימון, נט הוצאות
)223,581(	-	2,805	-	2,805	להשקעה ערך נדל"ן יית( ירידת )על
)50,959(	67,761	60,583	47,806	96,701
					חייבויות: סים והת סעיפי נכ שינויים ב
1,788	)8,790(	6,871	)16,469(	)1,209(	קבל הכנסות ל לקוחות ו )עלייה( ב ירידה
1,623	10,574	8,915	11,624	4,416	בה יתרות חו בחייבים ו ירידה
					ע, ות בקרק עות וזכוי רות, קרק במלאי די ירידה
45,762	5,439	37	51,625	4,760	נטו
					לנותני לספקים ו חייבויות ידה( בהת עלייה )יר
6,803	4,649	)1,814(	1,198	)5,846(	שירותים
572	4,118	)3,070(	530	)359(	וכרים דונות מש דמות ופק ידה( במק עלייה )יר
					טפות ות לא שו התחייבוי )ירידה( ב עלייה
28	136	)22(	241	28	אחרות
					ות זכות, אים ויתר ידה( בזכ עלייה )יר
)11,249(	)17,863(	)6,693(	)9,367(	)8,072(	ת והפרשו ותי בנייה יות לשיר בהתחייבו
45,327	)1,737(	4,224	39,382	)6,282(
					קופה במשך הת התקבלו ששולמו ו מזומנים עבור:
)83,130(	)10,576(	)10,335(	)42,724(	)40,852(	שולמה ריבית ש
30,950	5,054	6,717	9,247	15,171	תקבלה ריבית שה
-	-	5,941	-	5,941	שהתקבל דיבידנד
)29,349(	)1,810(	)9,041(	)19,249(	)12,774(	טו שולמו, נ מסים ש
)81,529(	)7,332(	)6,718(	)52,726(	)32,514(
474,150	103,557	107,899	241,471	176,730	שוטפת מפעילות ו נטו שנבע מזומנים

לשנה
ה שהסתיימ ביום			מו שהסתיי	החודשים ל6-
בדצמבר 31	ביוני	מו שהסתיי החודשים ל3- ביום 30		ביום 30
2024	2024	2025	ביוני 2024	2025
מבוקר		קר	בלתי מבו
		ח אלפי ש"
					שקעה פעילות ה זומנים מ תזרימי מ
100	100	-	100	-	טו אמנות, נ דונות בנ שינוי פק
5	6	-	6	-	ם, נטו משועבדי ומנים שינוי במז
)63,805(	)36,000(	-	)63,805(	-	גן י שווי הו הנמדד לפ ס פיננסי רכישת נכ
44,772	6,186	10,268	6,186	14,047	גן י שווי הו הנמדד לפ ס פיננסי מימוש נכ
					רכוש קרקעות ו השקעה, בנדל"ן ל השקעות
)211,618(	)97,746(	)69,355(	)133,049(	)115,111(	קבוע
80	-	-	-	-	ואחר וש קבוע מימוש רכ תמורה מ
)230,466(	)127,454(	)59,087(	)190,562(	)101,064(	השקעה לפעילות משו נטו ששי מזומנים
					ימון פעילות מ זומנים מ תזרימי מ
593,653	-	-	302,204	-	המאוחדת החברה של חוב אגרות הנפקת ששולם ת שליטה אינן מקנו זכויות ש דיבידנד ל
)84,294(	)57,544(	)53,065(	)57,544(	)53,065(	אוחדת מחברה מ
)365,495(	)40,607(	)41,966(	)151,305(	)175,209(	המאוחדת ה של החבר רות חוב פרעון אג
1,696	1,039	193	1,273	433	ך לזמן ארו חייבויות קבלת הת
)18,246(	)4,317(	)3,457(	)8,713(	)8,587(	ך לזמן ארו חייבויות פרעון הת
)291(	2,959	)384(	3,719	307	נטו בנקאיים, תאגידים מן קצר מ אשראי לז
)176,082(	)137,175(	)22,577(	)143,675(	)23,670(	חדת ברה מאו צר של ח ניות באו רכישת מ
)49,059(	)235,645(	)121,256(	)54,041(	)259,791(	מימון לות משו לפעי נטו ששי מזומנים
194,625	)259,542(	)72,444(	)3,132(	)184,125(	ומנים ושווי מז במזומנים ידה( עלייה )יר
621,751	878,161	704,695	621,751	816,376	ת ם לתחיל וי מזומני מנים ושו יתרת מזו התקופה
816,376	618,619	632,251	618,619	632,251	תקופה ם לסוף ה וי מזומני מנים ושו יתרת מזו
-	-	29,652	-	29,652	נכס ין רכישת זכאים בג
-	-	-	-	2,600	ת שליטה אינן מקנו זכויות ש דיבידנד ל

באור :1 - כללי

דוחות כספיים אלה נערכו במתכונת מתומצתת ליום 30 ביוני, 2025 ולתקופות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך )להלן - דוחות כספיים ביניים מאוחדים(. יש לעיין בדוחות אלה בהקשר לדוחות הכספיים השנתיים של החברה ליום 31 בדצמבר, 2024 ולשנה שהסתיימה באותו תאריך ולבאורים אשר נלוו אליהם )להלן - הדוחות הכספיים השנתיים המאוחדים) וכן בהקשר לדוחות השנתיים של ישרס- חברה להשקעות בע"מ )להלן - ישרס( ליום 31 בדצמבר, 2024 ולשנה שהסתיימה באותו תאריך ולבאורים אשר נלוו אליהם.

באור :2 - עיקרי המדיניות החשבונאית

• א. בדוחות כספיים אלה -
• החברה ישרס אחזקות בע"מ
• ישרס ישרס חברה להשקעות בע"מ

באורים לדוחות הכספיים ביניים מאוחדים באורים לדוחות הכספיים ביניים מאוחדים

ב. מתכונת העריכה של הדוחות הכספיים ביניים מאוחדים

הדוחות הכספיים ביניים מאוחדים ערוכים בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 דיווח כספי לתקופות ביניים, וכן בהתאם להוראות הגילוי לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל.1970-

המדיניות החשבונאית אשר יושמה בעריכת הדוחות הכספים ביניים מאוחדים עקבית לזאת שיושמה בעריכת הדוחות הכספיים השנתיים המאוחדים.

באור :3 - עסקאות ואירועים מהותיים בתקופת הדיווח

• א. ביום 20 בפברואר 2025 הודיע מנכ"ל ישרס, מר עדי דנה, על רצונו לסיים את כהונתו בישרס. אשר נכנסה לתוקף ביום 31 במאי .2025
• ב. ביום 23 במרץ 2025 אישר דירקטוריון ישרס חלוקת דיבידנד נוסף בגין שנת 2024 בסך של 15 ש"ח למניה אשר הסתכם לסך כולל של כ- 75 מיליון ש"ח. הדיבידנד שולם ביום 10 באפריל .2025 חלק החברה הסתכם לסך של כ- 48 מיליון ש''ח.
• ג. בהמשך למדיניות חלוקת הדיבידנד של ישרס כאמור בבאור 24)ב( לדוחות הכספיים המאוחדים של ישרס ליום 31 בדצמבר ,2024 החליט דירקטוריון ישרס ביום 23 במרץ 2025 על כוונת ישרס לחלק דיבידנד בגין שנת 2025 בסך כולל של כ149- מיליון ש''ח )30 ש''ח למניה(, אשר מחציתו שולם בחודש יוני 2025 בסך של כ74.5- מליון ש''ח )15 ש''ח למניה( ומחציתו תשלום בחודש דצמבר 2025 בסך של כ74.5- מיליון ש''ח )15 ש''ח למניה(.

מובהר, כי האמור בסעיף זה לעיל הינו בגדר הצהרת מדיניות הדיבידנד של ישרס בגין שנת 2025 בלבד המותנית בהחלטות ספציפיות של דירקטוריון ישרס טרם כל חלוקה. עוד יובהר, כי דירקטוריון ישרס יהא רשאי בכל עת, בהתחשב בשיקולים עסקיים ובהתאם להוראות הדין, לשנות את מדיניות הדיבידנד הנ"ל בגין שנת 2025 ו/או לשנות את הסכומים שיחולקו כדיבידנד או להחליט שלא לחלקם כלל. בהמשך לאמור מובהר, כי ברבעון הראשון של שנת ,2026 במועד אישור הדוחות הכספיים השנתיים של ישרס לשנת ,2025 תשקול ישרס חלוקת דיבידנד נוסף בגין שנת ,2025 וזאת בנוסף לדיבידנדים שחולקו בשנת 2025 בגין שנת ,2025 ככל שיחולקו.

באור :3 - עסקאות ואירועים מהותיים בתקופת הדיווח )המשך(

• ד. בהמשך לאמור בבאור 31)ד( לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר ,2024 ביום 23 במרץ ,2025 אישר דירקטוריון ישרס להאריך את תוקף תכנית רכישת מניות העצמיות עד ליום .31.12.25 נכון ועד לתאריך המאזן רכשה ישרס 438,610 ע.נ מניות בהיקף של כ312- מיליון ש''ח.
• ה. ביום 29 באפריל 2025 התקשרה ישרס עם צד ג' )"המוכר"( בהסכם לרכישת מלוא זכויותיו במקרקעין )פנויים( בשטח כולל של כ- 74 דונמים בשגב שלום המיועדים לתעסוקה לפי תכנית מתאר מאושרת )"המקרקעין" ו- "העסקה החדשה", בהתאמה(. בגין המקרקעין שילמה ישרס למוכר סך של כ- 29.7 מיליון ש"ח, בתוספת מע"מ.

במסגרת עסקה קודמת שרכשה ישרס באותו האיזור סוכם, כי יכול והמוכר יהא זכאי לתמורה נוספת )"התמורה הנוספת"( מעבר לתמורה הבסיסית ששולמה, בסך מקסימאלי של עד כ- 29 מיליון ש''ח, בתוספת מע"מ, וזאת ככל ותאושר תוכנית משביחה למקרקעין בתוך 6 שנים, וכתלות במועד אישור התוכנית המשביחה.

בחודש אפריל, התקשרה ישרס עם המוכר בהסכם לפיו שילמה החברה סך של כ- 17 מיליון ש"ח, בתוספת מע"מ, וזאת בגין התמורה הנוספת. מובהר כי המוכר לא יהא זכאי לתשלום נוסף כלשהו בגין העסקה הקודמת מעבר לתשלום זה כאמור.

• ו. ביום 28 באפריל 2025 פרסמה ישרס תשקיף מדף הנושא תאריך 29 באפריל .2025 בהתאם לתשקיף המדף כאמור, ישרס תהא רשאית להנפיק מעת לעת ניירות ערך של ישרס בהתאם להוראות הדין לרבות מניות, אגרות חוב, אגרות חוב להמרה, כתבי אופציות למניות וכתבי אופציות לאגרות חוב.
• ז. ביום 21 במאי 2025 התקשרה החברה עם צד ג' )"הלווה"( בהסכם הלוואה לפיו תעמיד החברה ללווה הלוואה בסך כולל של עד 48 מיליון ש"ח )לא כולל סך נוסף של כ- 5.8 מיליון ש"ח שיכול ויועמד לתקופה קצרה בגין רכיב המע"מ( )"ההלוואה" או "הסכם ההלוואה"(.

ההלוואה תחולק לשתי מסגרות אשראי, האחת בסך של עד 7 מיליון ש"ח, והשנייה בסך של 41 מיליון ש''ח. מסגרת האשראי הראשונה תהיה ניתנת למשיכה עד 5 שנים ממועד חתימת הסכם ההלוואה, ומסגרת האשראי השנייה תהיה ניתנת למשיכה )אחת( עד שנה ממועד חתימת הסכם ההלוואה. נכון למועד הדוחות הכספיים הלווה טרם ניצל את המסגרת.

ההלוואה תיפרע בתשלום אחד בתום 5 שנים ממועד חתימת הסכם ההלוואה, והיא תישא ריבית שנתית בשיעור של ,12% בתוספת מע"מ, המחושבת על בסיס חצי שנתי, אשר תשולם בתום תקופת ההלוואה, זאת למעט במקרה בו תבחר הלווה לפרוע את ההלוואה בפירעון מוקדם, בכפוף לתשלום עמלת פירעון מוקדם.

כבטוחה להחזר ההלוואה תעמיד הלווה לחברה בטוחות שונות, ובכלל זה שעבוד ראשון ללא הגבלה בסכום על כל זכויות הלווה בקשר לקרקע וכן ערבויות של בעלי המניות של הלווה. בנוסף, הלווה התחייבה לעמוד בתקופת ההלוואה בשיעור LTV שנקבע בין הצדדים וכן בתנאים נוספים, כמקובל בהסכמים מסוג זה.

ח. ביום 26 במאי 2025 אישר דירקטוריון ישרס חלוקת דיבידנד בסך של 15 ש''ח למניה. הדיבידנד הסתכם לסך של כ74.5- מיליון ש''ח אשר שולם ביום 22 ביוני .2025 חלק החברה הסתכם לסך של כ 48- מיליון ש''ח )ראה גם באור 3ג' לעיל(.

באור :3 - עסקאות ואירועים מהותיים בתקופת הדיווח )המשך(

• ט. ביום 1 ביוני 2025 החל מר אלקסנדר חפץ את כהונתו כמנכ"ל ישרס. בהתאם לאישורה של האסיפה הכללית של ישרס, מר חפץ יהא זכאי לשכר החודשי ברוטו של 105 אלפי ש"ח. החל מיום 1 ביוני 2026 יעודכן שכרו החודשי ברוטו לסך של 111 אלפי ש"ח, והחל מיום 1 ביוני 2027 יעודכן שכרו החודשי ברוטו לסך של 117 אלפי ש"ח. הסכומים הנ"ל צמודים לעליית מדד המחירים לצרכן. בנוסף, מר חפץ זכאי לתנאים סוציאליים והטבות שאינם חורגים מהמקובל, וכן להחזר הוצאות רכב בסך חודשי של 12 אלפי ש"ח, צמוד לעליית מדד המחירים לצרכן. מר חפץ יהא זכאי לבונוס שנתי הנגזר משווי מניית החברה, כאשר בגין שנת 2025 יהא זכאי מר חפץ לבונוס שנתי בסך שבין 145,000 ש"ח לבין 410,000 ש"ח, ובגין שנת 2026 ואילך הבונוס השנתי לא יפחת מסך של 250 אלפי ש"ח ולא יעלה על סך של 700 אלפי ש"ח.
  • באור :4 מגזרי פעילות
    • א. כללי

למטרות ניהול, הקבוצה בנויה לפי יחידות עסקיות בהתבסס על המוצרים והשירותים של היחידות העסקיות ולה שלושה מגזרי פעילות כדלקמן:

• נדל"ן מניב הפעילות מרוכזת בישראל וכוללת השכרת נכסים בפארקים לתעשיות עתירות ידע, משרדים, תעשייה ואחסנה, מרכזים מסחריים.
• נדל"ן למגורים ולמכירה - הפעילות כוללת בעיקר מכירת מלאי דירות, השבחה ומכירה של קרקעות בבעלותה המיועדים למבני מגורים.
• אחר בעיקר כולל את תוצאות הקשורות לפעילות בתחום התשתיות והבנייה

ההנהלה עוקבת אחר תוצאות הפעילות של היחידות העסקיות שלה בנפרד לצורכי קבלת החלטות לגבי הקצאת משאבים והערכת ביצועים.

ביצועי המגזרים מוערכים בהתבסס על רווח או הפסד תפעולי אשר נמדד באופן זהה לרווח או הפסד תפעולי בדוחות הכספיים המאוחדים.

מסים על ההכנסה מנוהלים על בסיס קבוצתי ואינם מיוחסים למגזרי פעילות.

באור :4 - מגזרי פעילות )המשך(

ב. דיווח בדבר מגזרים

		החודשים ל6-	מו שהסתיי
		ביום 30	2025 ביוני
	נדל"ן	נדל"ן
		למגורים
	מניב	ולמכירה	אחר	סה"כ
		בלתי מבו	קר
			ח אלפי ש"
הכנסות
חיצוניים לקוחות מכירות ל	275,207	6,346	294	281,847
גולמי רווח	237,370	2,566	44	239,980
עה ל"ן להשק שערוך נד	)2,805(	-	-	)2,805(
המגזר תוצאות	219,145	)1,722(	)723(	216,700
לליות לא הנהלה וכ הוצאות
מוקצות				)1,483(
ו מימון, נט הוצאות				)72,580(
טו אחרות, נ הוצאות				)3,109(
הכנסה מסים על רווח לפני				139,528

	מו שהסתיי	החודשים ל6-
	2024 ביוני	ביום 30
סה"כ	אחר	נדל"ן למגורים ולמכירה	נדל"ן מניב
	קר	בלתי מבו
	ש"ח	אלפי

הכנסות

369,889	-	102,375	267,514	חיצוניים לקוחות מכירות ל
278,821	-	47,122	231,699	גולמי רווח
260,963	)233(	43,525	217,671	המגזר תוצאות
				לליות לא הנהלה וכ הוצאות
)2,142(				מוקצות
)77,301(				ו מימון, נט הוצאות
)4,466(				טו אחרות, נ הוצאות
177,054				הכנסה מסים על רווח לפני

באור :4 - מגזרי פעילות )המשך(

		החודשים ל3- ביום 30	מו שהסתיי 2025 ביוני
	נדל"ן	נדל"ן למגורים
	מניב	ולמכירה	אחר	סה"כ
			קר בלתי מבו
			ח אלפי ש"
הכנסות
חיצוניים לקוחות מכירות ל	137,346	5,289	131	142,766
גולמי רווח	119,300	2,435	)7(	121,728
עה ל"ן להשק שערוך נד	)2,805(	-	-	)2,805(
המגזר תוצאות	109,606	113	)84(	109,635
לליות לא הנהלה וכ הוצאות
מוקצות				)834(
ו מימון, נט הוצאות				)53,239(
טו אחרות, נ הוצאות				)1,524(
הכנסה מסים על רווח לפני				54,038

	מו שהסתיי	החודשים ל3-
	2024 ביוני	ביום 30
סה"כ	אחר	נדל"ן למגורים ולמכירה	נדל"ן מניב
קר בלתי מבו
	ח	אלפי ש"

הכנסות

-	13,100	135,305	חיצוניים לקוחות מכירות ל
-	6,261	118,078	גולמי רווח
			המגזר תוצאות
			לליות לא הנהלה וכ הוצאות
			מוקצות
			ו מימון, נט הוצאות
			טו אחרות, נ הוצאות
			הכנסה מסים על רווח לפני
	)160(	4,109	111,258

באור :4 - מגזרי פעילות )המשך(

	ום סתיימה בי לשנה שה ר 2024 31 בדצמב
	רים נדל"ן למגו		נדל"ן
סה"כ	אחר	ולמכירה	מניב
	מבוקר
	אלפי ש"ח
702,856	635	154,446	547,775	צוניים לקוחות חי הכנסות מ
566,064	)569(	97,749	468,884	י רווח גולמ
223,581	-	-	223,581	ה "ן להשקע שערוך נדל
747,677	)1,312(	91,486	657,503	מגזר תוצאות ה
)2,921(				קצות יות לא מו נהלה וכלל הוצאות ה
)129,769(				ימון, נטו הוצאות מ
)11,212(				חרות, נטו הוצאות א
603,775				הכנסה מסים על רווח לפני

באור :5 - מכשירים פיננסים

שווי הוגן

להלן היתרות בספרים והשווי ההוגן של התחייבויות פיננסיות של ישרס:

שווי הוגן		ם ערך בספרי
ר 31 בדצמב		30 ביוני	ר 31 בדצמב	30 ביוני
2024	2024	2025	2024	2024	2025
מבוקר	קר	בלתי מבו	מבוקר	קר	בלתי מבו
			אלפי ש"ח
						ת ת פיננסיו התחייבויו
3,510,974	3,326,229	3,380,807	3,653,197	3,158,277	3,524,021	)1( אגרות חוב
281,113	279,893	272,441	288,236	291,235	285,279	עה )2( ריבית קבו הלוואות ב

• )1( השווי ההוגן מבוסס על מחירים מצוטטים בשוק פעיל לתום תקופת דיווח )רמה 1 במדרג השווי ההוגן(.
  • )2( שווי ההוגן המבוסס על שימוש בנתונים נצפיים )רמה 2 במדרג השווי ההוגן(.
    • )3( נכון ליום 30 ביוני, 2025 ישרס עומדת באמות מידה פיננסיות שחלות עליה.
• )4( פרט להתחייבויות המפורטות לעיל, היתרה בדוחות הכספיים של נכסים והתחייבויות פיננסים אחרים תואמת או קרובים לשווי ההוגן שלהם.

באור :6 - אירועים לאחר תקופת הדיווח

ביום 30 ביוני 2025 הודיעה ישרס על תוצאות הנפקה, בדרך של הרחבת סדרה סחירה, 550 מיליון ש"ח ע.נ. אגרות חוב )סדרה יט'( של ישרס, וזאת על פי דוח הצעת מדף מכוח תשקיף מדף שפרסמה ישרס ביום 29 באפריל .2025 תמורת ההנפקה ברוטו, הסתכמה לסך של כ- 570 מיליון ש"ח. התמורה והסיכונים הועברו לישרס ביום 1 ביולי .2025

---

טל. +972-3-6232525 פקס +972-3-5622555 ey.com

26 באוגוסט, 2025

לכבוד הדירקטוריון של ישרס אחזקות בע"מ ("החברה"( ג.א.נ.,

הנדון: מכתב הסכמה בקשר לתשקיף מדף של ישרס אחזקות בע"מ מחודש ינואר, 2024

הננו להודיעכם כי אנו מסכימים להכללה )לרבות בדרך של הפניה( של הדוחות שלנו המפורטים להלן בהקשר לתשקיף מדף מחודש ינואר :2024

דוח סקירה מיום 26 באוגוסט 2025 על מידע כספי תמציתי מאוחד של החברה ליום 30 ביוני 2025 ולתקופות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך.

קוסט פורר גבאי את קסירר רואי חשבון

דוח בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי

• .1 דוח רבעוני בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי לפי תקנה 38ג)א(: ההנהלה, בפיקוח דירקטוריון של חברת ישרס אחזקות בע"מ )להלן – החברה(, אחראית לקביעתה והתקיימותה של בקרה פנימית נאותה על הדיווח הכספי ועל הגילוי בחברה. לעניין זה, חברי ההנהלה הם:
  • .1 שלמה איזנברג, יו"ר הדירקטוריון מנכ"ל.
  • .2 אורי פרוכטמן, מנהל הכספים של החברה.

בקרה פנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי כוללת בקרות ונהלים הקיימים בחברה, אשר תוכננו בידי המנהל הכללי ונושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים או תחת פיקוחם, או בידי מי שמבצע בפועל את התפקידים האמורים, בפיקוח דירקטוריון החברה, אשר נועדו לספק ביטחון סביר בהתייחס למהימנות הדיווח הכספי ולהכנת הדוחות בהתאם להוראות הדין, ולהבטיח כי מידע שהחברה נדרשת לגלות בדוחות שהיא מפרסמת על פי הוראות הדין נאסף, מעובד, מסוכם ומדווח במועד ובמתכונת הקבועים בדין.

הבקרה הפנימית כוללת, בין השאר, בקרות ונהלים שתוכננו להבטיח כי מידע שהחברה נדרשת לגלותו כאמור, נצבר ומועבר להנהלת החברה, לרבות למנהל הכללי ולנושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים או למי שמבצע בפועל את התפקידים האמורים, וזאת כדי לאפשר קבלת החלטות במועד המתאים, בהתייחס לדרישת הגילוי.

בשל המגבלות המבניות שלה, בקרה פנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי אינה מיועדת לספק ביטחון מוחלט שהצגה מוטעית או השמטת מידע בדוחות תימנע או תתגלה.

בדוח הרבעוני בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי אשר צורף לדוח הרבעוני לתקופה שנסתיימה ביום 31 במרץ 2025 )להלן: "הדוח הרבעוני בדבר הבקרה הפנימית האחרון"(, נמצאה הבקרה הפנימית כאפקטיבית.

עד למועד הדו"ח, לא הובא לידיעת הדירקטוריון וההנהלה כל אירוע או עניין שיש בהם כדי לשנות את הערכת האפקטיביות של הבקרה הפנימית, כפי שהובאה במסגרת הדוח השנתי בדבר הבקרה הפנימית האחרון.

למועד הדו"ח, בהתבסס על האמור בדוח הרבעוני בדבר הבקרה הפנימית האחרון, ובהתבסס על מידע שהובא לידיעת ההנהלה והדירקטוריון כאמור לעיל, הבקרה הפנימית היא אפקטיבית. .2 הצהרת מנהל כללי לפי תקנה 38ג)ד()1( לתקנות:

אני, שלמה איזנברג, מצהיר כי:

• .1 בחנתי את הדוחות כספיים ביניים של ישרס אחזקות בע"מ ) להלן החברה( לרבעון השני של שנת 2025 )להלן: "הדוחות"(;
• .2 לפי ידיעתי, הדוחות אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו בהם, לאור הנסיבות שבהן נכללו אותם מצגים, לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת הדוחות;
• .3 לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ומידע כספי אחר הכלול בדוחות משקפים באופן נאות, מכל הבחינות המהותיות, את המצב הכספי, תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של החברה לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות;
• .4 גיליתי לרואה החשבון המבקר של החברה, לדירקטוריון ולוועדת הביקורת של דירקטוריון החברה, בהתבסס על הערכתי העדכנית ביותר לגבי הבקרה הפנימית של הדיווח הכספי ועל הגילוי:
• .4.1 את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתה של החברה לאסוף, לעבד, לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין; וכן –
• .4.2 כל תרמית, בין מהותית ובין שאינה מהותית, שבה מעורב המנהל הכללי או מי שכפוף לו במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי;
  • .5 אני, לבד או יחד עם אחרים בחברה:
• .5.1 קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחי של בקרות ונהלים, המיועדים להבטיח שמידע מהותי המתייחס לחברה, לרבות חברות מאוחדות שלו כהגדרתן בתקנות ניירות ערך )דוחות כספיים שנתיים(, התש"ע,2010- מובא לידיעתי על ידי אחרים בחברה ובחברות המאוחדות, בפרט במהלך תקופת ההכנה של הדוחות; וכן -
• .5.2 קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות ונהלים תחת פיקוחי, המיועדים להבטיח באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין, לרבות בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים;
• .5.3 לא הובא לידיעתי כל אירוע או עניין שחל במהלך התקופה שבין מועד הדוח הרבעוני האחרון ליום 31 במרץ 2025 לבין מועד דוח זה, אשר יש בו כדי לשנות את מסקנת הדירקטוריון וההנהלה בנוגע לאפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי של החברה.

אין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר, על פי כל דין.

26 באוגוסט 2025 ________________________

שלמה איזנברג, יו"ר הדירקטוריון ומנכ"ל

.3 הצהרת נושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים לפי תקנה38ג)ד()2( לתקנות:

אני, אורי פרוכטמן, מצהיר כי:

• .1 בחנתי את הדוחות הכספיים ביניים ואת המידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים של ישרס אחזקות בע"מ )להלן – החברה( לרבעון השני של שנת 2025 )להלן: "הדוחות" או "הדוחות לתקופת הביניים"(;
• .2 לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ביניים והמידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית, ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו בהם, לאור הנסיבות שבהן נכללו אותם מצגים, לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת הדוחות;
• .3 לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ביניים והמידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים המשקפים באופן נאות, מכל הבחינות המהותיות, את המצב הכספי, תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של החברה לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות;
• .4 גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאיגד, לדירקטוריון ולוועדת הביקורת של דירקטוריון החברה, בהתבסס על הערכתי העדכנית ביותר לגבי הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי:
• .4.1 את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי ככל שהיא מתייחסת לדוחות הכספיים ביניים ולמידע הכספי האחר הכלול בדוחות, העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתו של החברה לאסוף, לעבד, לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין; וכן -
• .4.2 כל תרמית, בין מהותית ובין שאינה מהותית, שבה מעורב המנהל הכללי או מי שכפוף לו במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי;
  • .5 אני, לבד או יחד עם אחרים בחברה:
• .5.1 קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות ונהלים תחת פיקוחי, המיועדים להבטיח שמידע מהותי המתייחס לחברה, לרבות חברות מאוחדות שלו כהגדרתן בתקנות ניירות ערך )דוחות כספיים שנתיים(, התש"ע,2010- ככל שהוא רלוונטי לדוחות הכספיים ולמידע כספי אחר הכלול בדוחות, מובא לידיעתי על ידי אחרים בחברה ובחברות המאוחדות, בפרט במהלך תקופת ההכנה של הדוחות; וכן-
• .5.2 קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות ונהלים תחת פיקוחנו, המיועדים להבטיח באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין, לרבות בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים;
• .5.3 לא הובא לידיעתי כל אירוע או עניין שחל במהלך התקופה שבין מועד הדוח הרבעוני האחרון ליום 31 במרץ 2025 לבין מועד דוח זה, אשר יש בו כדי לשנות את מסקנת הדירקטוריון וההנהלה בנוגע לאפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי של החברה.

אין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר, על פי כל דין.

26 באוגוסט 2025 ___________________________

אורי פרוכטמן, מנהל כספים