AI assistant
Intea Interim / Quarterly Report 2022
9343_10-q_2022-05-10_c21cf451-6f9c-4f8d-822b-0f070cc5f1c7.pdf
Interim / Quarterly Report
Open in viewerOpens in your device viewer
INTEA.
DELÅRSRAPPORT
JANUARI – MARS 2022
Perioden i korthet
- Hyresintäkterna ökade med 39,8 procent och uppgick till 231,9 mkr (165,9), varav 51,8 mkr kommer från förvärvade fastigheter 2021.
- Förvaltningsresultatet ökade och uppgick till 135,4 mkr (51,2), en ökning om 164,7 procent.
-
Värdeförändringar fastigheter uppgick till 96,0 mkr (277,6). För mer information se sida 11.
-
Kvartalets resultat efter skatt uppgick till 400,3 mkr (295,7). Resultat per A- och B-aktie uppgick till 2,72 kr² och per D-aktie 0,50 kr².
- Totalt genomfördes under kvartalet förvärv och investeringar till ett belopp om 366,7 mkr (5 352,5).
- Fastighetsbeståndets verkliga värde uppgick vid kvartalets utgång till 18 260,1 mkr (17 797,4).
1) Inga utspädande instrument förekommer.
| Nyckeltal i urval | jan - mar 2022 | jan - mar 2021 | helår 2021 |
|---|---|---|---|
| Hyresintäkter, mkr | 231,9 | 165,9 | 733,2 |
| Förvaltningsresultat, mkr | 135,4 | 51,2 | 167,0 |
| Förvaltningsresultat exklusive ränta ägarlån, mkr | 135,4 | 87,8 | 245,7 |
| D:o kr/ A- och B-aktie, kr | 0,80 | 0,55 | 2,47 |
| D:o tillväxt, % | 45,5 | 34,1 | 38,0 |
| Periodens resultat, mkr | 400,3 | 295,7 | 1 969,3 |
| D:o kr/ A- och B-aktie, kr | 2,72 | 2,33 | 14,83 |
| Långsiktigt substansvärde per A- och B-aktie, kr | 48,16 | 33,22 | 46,87 |
| D:o tillväxt, % | 2,8 | 10,0 | 55,2 |
| Fastighetsvärde, mkr | 18 260,1 | 12 955,7 | 17 797,4 |
| Belåningsgrad, % | 53,9 | 54,6 | 54,0 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 5,0 | 4,1 | 3,0 |
För underlag till nyckeltal och definitioner, se sidorna 24 – 27.
450
Uthyrningsbar area, tkvm
18,3
Fastighetsvärde, mdkr
93,4
Andel offentliga hyresgäster, %
5,8
Återstående kontraktstid, år
HÄNDELSER UNDER & EFTER PERIODEN JANUARI - MARS 2022
Väsentliga händelser under perioden
- På en extra bolagsstämma den 18 januari 2022 beslutades att godkänna styrelsens beslut den 22 december 2021 om en riktad nyemission av högst 6 024 097 B-aktier, innebärande en ökning av aktiekapitalet med högst 669 344,12 kronor till en teckningskurs om 41,50 kronor per aktie.
- I januari 2022 vann detaljplanen för Sahlgrenska Life laga kraft. Projektet omfattar byggnation av tre nya huskroppar, där hus 2 och 3 utvecklas av Vitartes tillsammans med Intea, där Intea kommer att vara långsiktig ägare och förvaltare. Inteas del av projektet uppgår till ca 50 000 kvm uthyrningsbar area.
- I februari 2022 träffades en överenskommelse med Kriminalvården om ett 20-årigt hyresavtal avseende Viskananstalten i Ånge kommun. Anstalten som förvärvades tidigare under året ska genomgå renovering och ombyggnation samt beräknas stå färdig i slutet av 2023. Total uthyrningsbar area cirka 14 300 kvm och hyresvärdet uppgår preliminärt till 27,8 mkr. Hyresavtalet löper fram till år 2043.
- Intea tillträdde fastigheten Jälla 2:25 i Uppsala i mars 2022. På fastigheten pågår uppförandet av specialanpassade verksamhetslokaler för rättspsykiatrin åt Region Uppsala. Kliniken väntas stå klar under hösten år 2023 och har en uthyrningsbar area uppgående till cirka 4 100 kvm. Årshyra uppgår preliminärt till 19,3 mkr och hyresavtalet löper i 20 år från inflyttning.
För mer information om händelser under och efter perioden, se vår hemsida www.intea.se
Väsentliga händelser efter periodens utgång
- Under april 2022 har Intea och Polismyndigheten ingått projekteringsavtal och inleder arbetet med att skapa ett nytt polishus i Arninge, Täby kommun. Det nya polishuset planeras på del av fastigheterna Arninge 4:19 och Rönninge 3:5 och den uthyrningsbara arean beräknas uppgå till cirka 7 500 kvm.
"Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande period föregående år förutom i avsnitt som beskriver tillgångar och finansiering där jämförelserna avser utgången av föregående år.
DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2022
DETTA ÄR INTEA
Intea grundades hösten 2015 i syfte att investera i och förvalta social infrastruktur för egen långsiktig förvaltning. Med social infrastruktur avser Intea lokaler för samhällsviktiga funktioner som är specialanpassade för sitt ändamål och där hyresgästen av lokalen är offentlig.
Befintligt fastighetsbestånd utgörs främst av fastigheter inom kategorierna rättsväsende, högre utbildning, sjukvård och övriga offentliga verksamheter. Hyresgästerna utgörs bland andra av statliga verk och myndigheter, regioner och andra offentliga institutioner.
SOCIAL INFRASTRUKTUR
Med social infrastruktur avses lokaler för samhällsviktiga funktioner som är specialanpassade för sitt ändamål. För Intea innefattar detta begrepp uteslutande lokaler där hyresgästen är offentlig.
Inteas hyresgäster, andel av kontrakterad hyra
Inteas geografi, andel av fastigheternas marknadsvärde
DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2022
4
VD HAR ORDET
Den höga aktiviteten fortsatte under det första kvartalet 2022 inom transaktioner, projektutveckling och förvaltning. Värdet på fastighetsheståndet uppgick vid utgången av perioden till 18 260 mkr drivet huvudsakligen av ett ökat värde i projektportföljen. Hyresintäkterna ökade med 39,8 procent och uppgick till 231,9 mkr och förvaltningsresultatet ökade med 164,7 procent till 135,4 mkr.
Inteas strategi om kontinuerlig stabil tillväxt uppnår vi genom noga utvalda förvärv i kombination med projektutveckling av befintliga och nya fastigheter. Det är glädjande att vi under perioden kunde träffa avtal med Kriminalvården om ett 20-årigt hyresavtal avseende Viskananstalten i Ånge på en fastighet som vi förvärvade tidigare under året. Viskan är den andra anstalten som vi tillsammans med Kriminalvården återöppnar på kort tid. Det är glädjande att regeringen nyligen godkände hyresavtalet vilket var en förutsättning.
I januari 2022 vann detaljplanen för Sahlgrenska Life laga kraft. Detta är ett av våra största projekt som nu gått in i en intensivare fas. Byggstart planeras till 2023 och de första byggnaderna förväntas stå klara för inflyttning 2027. De specialanpassade lokalerna för life science, högspecialiserad vård, avancerad forskning, utbildning och näringslivsutveckling beräknas uppgå till 50 000 kvm.
Sedan start har vi haft som mål att hållbarhet ska genom-
syra allt arbete i bolaget. Medlemskapet i FN Global Compact,
där Intea anslöt sig under fjärde kvartalet 2021, synliggör vårt
systematiska och aktiva hållbarhetsarbete. Vi jobbar enligt
målen i Agenda 2030 med ett tydligt ställningstagande om att
öka återbruk av fastigheter, skapa goda arbetsförhållanden och
att kritiskt ifrågasätta nybyggnation. Det finns ett flertal sätt att
skapa smarta och hållbara byggnader som inte innebär att riva
och bygga nytt.
Kriget i Ukraina kommer, förutom allt mänskligt lidande
även att påverka ekonomin genom bland annat prisökningar,
bristsituationer och minskad världshandel. Stigande inflation
innebär för Intea ökade kostnader för förvaltning och projektarbeten men också högre hyresintäkter än väntat för 2022.
Prisökningar för material, arbetskraft och energi leder till
ökade kostnader för bygg- och anläggningsindustrin och kan
innebära fördyringar av bolagets pågående projekt. Till viss del
kan fördyringar hanteras genom avkastningsbaserad hyra. Om
materialbrist och leveransproblem uppstår så finns också risk
för förseningar av flera projekt.
Vi anpassar dock snabbt verksamheten till händelser i omvärlden. Ett viktigt exempel är hanteringen av energiförbrukning och energiproduktion i ljuset av kraftigt ökande och fluktuerande elpriser samt en ökad efterfrågan på fossilfri el. För miljön är det nödvändigt och för oss är det fullt möjligt, att innan en alltför lång framtid själva kunna producera i vart fall en tredjedel av all den energi vi förbrukar. Ett annat exempel är hur förändringar i vår omvärld har ökat kraven på säkerhet och trygghet för våra hyresgäster. Vi arbetar hårt för att våra byggnader och anslutande platser, framför allt inom rättsväsendet, ska vara trygga platser för såväl personal som besökande. Med långa hyresförhållanden och specialanpassade byggnader har vi blivit en attraktiv samarbetspartner för offentligt finansierade verksamheter, vilket är en styrka i dessa osäkra tider.
Arbetet med att förbereda bolaget för en börsnotering på Nasdaq Stockholms huvudlista fortskrider. Vi tror att investerare kommer att uppskatta Inteas renodlade fokus på offentliga hyresgäster och specialanpassade fastigheter i kombination med goda utvecklingsmöjligheter.
Henrik Lindekrantz, VD
AFFÄRSIDÉ & MÅL
Inteas affärsidé är att förvalta och utveckla fastigheter inom social infrastruktur med ett långsiktigt perspektiv. Styrelsen i Intea har fastställt följande finansiella och operativa mål samt utdelningspolicy för verksamheten.
Finansiella mål
- Årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per stamaktie av serie A och B över tid om minst 12 procent (inklusive eventuella värdeöverföringar).
- Årlig tillväxt i förvaltningsresultatet per stamaktie av serie A och B över tid om minst 12 procent.
Operativa mål
- Minst 90 procent av hyresintäkterna ska över tid komma från offentliga hyresgäster.
- Vid utgången av 2026 ska fastighetsvärdet uppgå till minst 30 mdkr. Detta ska ske både genom förvärv och projektinvesteringar i framförallt nybyggnation.
Finansiella riskbegränsningar
- Belåningsgrad för koncernen ska över tid ligga i intervallet 50–55 procent, och ska inte överstiga 60 procent.
- Räntetäckningsgraden för koncernen ska inte understiga 2 gånger.
Utdelningspolicy
Den sammanlagda utdelningen ska uppgå till cirka 40 procent av förvaltningsresultatet, varav D-aktier ger rätt till utdelning om max 2 kronor per D-aktie.
DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2022
INTEAS FASTIGHETER
Koncernen ägde den 31 mars 2022 33 st fastigheter (31), varav en med upplåten tomträtt, omfattande 102 objekt (100) med en sammanlagd uthyrningsbar area om 450 tkvm (454) till ett verkligt värde om 18 260 mkr (17 797). Fastigheterna är belägna i Falköping, Halmstad, Helsingborg, Härnösand, Kalmar, Kristianstad, Linköping, Lund, Malmö, Norrtälje, Skövde, Stockholm, Uppsala, Vänersborg, Ånge, Örebro och Östersund.
Inteas fastighetsbestånd består av social infrastruktur och hyresgästerna har hög kreditvärdighet. Andelen intäkter från offentliga hyresgäster uppgick till 93,4 procent (94,0) den 31 mars 2022 och den vägda genomsnittliga återstående kontraktstiden för offentliga hyreskontrakt uppgick till i genomsnitt 5,8 år (6,0).
Nyckeltal fastighetsbeståndet
| jan - mar 2022 | jan - mar 2021 | helår 2021 | |
|---|---|---|---|
| Förvärv av och investeringar i fastigheter, mkr | 367 | 2 440 | 5 352 |
| Värdeförändringar fastigheter, mkr | 96 | 278 | 2 207 |
| Fastighetsvärde, mkr | 18 260 | 12 956 | 17 797 |
| Uthyrningsbar area, tkvm | 450 | 416 | 454 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 98,5 | 98,7 | 99,0 |
| Andel offentliga hyresgäster, % | 93,4 | 91,3 | 94,0 |
| Återstående kontraktstid offentliga, år | 5,8 | 6,1 | 6,0 |
| Hyresvärde, kr/kvm | 1 920 | 1 791 | 1 910 |
Fastighetsbestånd
| Antal objekt | Uthyrningsbar area | Fastighetsvärde | Hyresvärde | Uthyrningsgrad | Kontrakterad hyra | Driftöverskott | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| mkr | kr/kvm | mkr | kr/kvm | ||||||
| Per fastighetskategori | |||||||||
| Rättsväsende | 16 | 122 | 5 538 | 45 420 | 271,7 | 2 229 | 99,3 | 269,9 | 226,8 |
| Högre utbildning | 23 | 178 | 6 552 | 36 864 | 336,9 | 1 895 | 97,8 | 329,6 | 285,7 |
| Sjukvård | 17 | 73 | 2 668 | 36 631 | 132,2 | 1 816 | 99,2 | 131,2 | 114,1 |
| Övriga offentliga | 28 | 63 | 1 544 | 24 479 | 103,1 | 1 634 | 99,8 | 102,9 | 81,8 |
| Icke-offentliga | 13 | 14 | 306 | 21 614 | 19,7 | 1 394 | 84,6 | 16,7 | 11,0 |
| Summa/genomsnitt objekt under förvaltning | 97 | 450 | 16 608 | 36 929 | 863,7 | 1 920 | 98,5 | 850,3 | 719,5 |
Per geografi
| Syd | 15 | 193 | 8 140 | 42 107 | 386,7 | 2 000 | 97,6 | 377,4 | 333,7 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Öst | 29 | 134 | 5 343 | 39 779 | 279,2 | 2 079 | 98,8 | 275,7 | 225,8 |
| Väst | 20 | 52 | 1 375 | 26 649 | 86,9 | 1 685 | 99,9 | 86,9 | 73,3 |
| Nord | 33 | 70 | 1 750 | 24 825 | 110,9 | 1 573 | 99,5 | 110,4 | 86,8 |
| Summa/genomsnitt objekt under förvaltning | 97 | 450 | 16 608 | 36 929 | 863,7 | 1 920 | 98,5 | 850,3 | 719,5 |
| Projektfastigheter | 5 | - | 1 652 | - | - | - | - | - | - |
| Summa/genomsnitt fastighetsbeståndet | 102 | 450 | 18 260 | 40 603 | 863,7 | 1 920 | 98,5 | 850,3 | 719,5 |
Sammanställning avser de fastigheter som Intea ägde vid periodens utgång. Kontrakterad hyra avser kontrakterad hyra inklusive hyrestillägg vid periodens utgång med tillägg av fastställd indexuppräkning gällande från och med 1 januari 2022 på årsbasis. Hyresvärde avser kontrakterad hyra med tillägg för vakanser och rabatter på årsbasis. Driftöverskottet avser kontrakterad hyra med avdrag för fastighetskostnader inklusive fastighetsadministration varvid fastighetskostnader för fastigheter som ägts under de senaste tolv månaderna ingår med dess utfall och fastigheter som förvärvats och projekt som färdigställts under de senaste tolv månaderna räknats upp till årstakt. Bedömningar och antaganden som ligger till grund för informationen i denna tabell innebär osäkerhetsfaktorer och uppgifterna ska inte ses som en prognos.
DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2022
DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2022
Projekt och utveckling
Intea arbetar kontinuerligt med att identifiera utvecklingsmöjligheter inom befintligt fastighetsbestånd tillsammans med hyresgästerna samt med att identifiera behov som skapar projektutvecklingsmöjligheter för nybyggnation. Projektorganisationen består av nio personer med erfarenhet av fastighetsutveckling i olika faser och av olika slag. För närvarande driver Intea projekt innefattande ny-, till- och ombyggnationer med en bedömd sammanlagd uthyrningsbar area om ca 184 000 kvm med en total bedömd investering om 9 807 mkr.
Redovisat fastighetsvärde avseende pågående projekt omfattar 1 752 mkr, varav projektfastigheter 1 652 mkr och utvecklingsprojekt i förvaltningsfastigheter 100 mkr. I Inteas fastighetsbestånd finns dessutom outnyttjade byggrätter om 46 382 kvm BTA (53 000) på befintliga fastigheter. Sänkningen beror på att byggrätter har i anspråktagits och ingår i uthyrningsbar area för pågående projekt. Byggrättsvärde om 37,8 mkr (26,8) ingår i förvaltningsfastigheternas värde.
Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer om 110,9 mkr (382,0) har gjorts i den befintliga fastighetsportföljen under perioden.
Pågående projekt, andel av bedömd investering
Pågående projekt
| Projekt | Kommun | Fastighets-kategori | Färdigställande | Uthyrningsbar area kvm | Hyresvärde mkr | Andel offentliga % | Genomsnittlig kontraktstid år |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Projekt där hyresavtal ingåtts | Enligt hyresavtal^{1)} | ||||||
| Anstalten Härnösand | Härnösand | Rättsväsende | 02 2022 | 7 300 | 28,4 | 100% | 15,3 |
| Jälla Rättspsyk | Uppsala | Sjukvård | 03 2023 | 4 139 | 19,3 | 100% | 20,0 |
| Byggnad 66 (Skatteverket mfl) | Östersund | Övriga offentliga | 03 2023 | 6 750 | 13,5 | 71% | 6,0 |
| Samhällsgemensam lednings-central | Örebro | Rättsväsende | 04 2023 | 12 262 | 32,0 | 100% | 15,0 |
| Rättscentrum, Häkte | Kristianstad | Rättsväsende | 02 2024 | 16 398 | 64,6 | 100% | 25,0 |
| Rättscentrum, Polishus | Kristianstad | Rättsväsende | 03 2024 | 19 395 | 50,0 | 100% | 15,0 |
| Syn- och hörselklinik | Linköping | Sjukvård | 04 2024 | 6 606 | 13,5 | 100% | 15,0 |
| Depå 2 Falköping | Falköping | Övriga offentliga | 01 2025 | 3 500 | 19,6 | 100% | 25,0 |
| Summa/genomsnitt | 76 350 | 240,9 | 98% | 18,4 |
Projekt där projekteringsavtal ingåtts
| Projekt där projekteringsavtal ingåtts | Bolagets bedömning | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Anstalten Viskan^{2)} | Ånge | Rättsväsende | 04 2023 | 14 272 | 27,8 | 100% | 20,0 |
| Polishuset Strömstad | Strömstad | Rättsväsende | 01 2025 | 3 700 | 7,9 | 100% | 15,0 |
| Polishuset Ystad | Ystad | Rättsväsende | 02 2025 | 9 713 | 21,8 | 100% | 15,0 |
| Sahlgrenska Life^{3)} | Göteborg | Sjukvård | 01 2027 | 49 880 | 177,2 | 90% | 20,0 |
| Nya Högskolan Kristianstad | Kristianstad | Högre utbildning | 03 2027 | 30 000 | 67,8 | 100% | 20,0 |
| Summa/genomsnitt | 107 565 | 302,5 | 94% | 19,5 |
Summa pågående projekt
1) Inkluderar förändringar sedan hyresavtalet ingåtts.
2) Hyresavtal har tecknats efter periodens utgång.
3) Intea äger 30 procent av Sahlgrenska Life-projektet och har rätt att förvärva 100 procent till aktuellt fastighetsvärde vid färdigställande. Investeringsbeloppet inkluderar finansiering av hela projektet samt förvärv av de 70 procent som Intea inte äger till ett av Intea bedömt verkligt värde vid periodens utgång av projektet såsom färdigställt. Investeringen redovisas i balansposterna Andelar i intressebolag och Fordran på intressebolag.
183 915 543,4 96% 19,0
Pägående projekt - fastighetskategori
| Per kategori | Uthyrnings-bar area | Hyresvärde | Andel offentliga | Genomsnittlig kontraktstid | Bedömt driftöverskott | Investering, mkr | Redovisat värde |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| mkr | Redömd | Upparbetad | |||||
| Rättsväsende | 83 040 | 232 | 100% | 18,4 | 216 | 3 499 | 689 |
| Högre utbildning | 30 000 | 68 | 100% | 20,0 | 64 | 1 355 | 1 |
| Sjukvård | 60 625 | 210 | 92% | 19,7 | 198 | 4 420 | 294 |
| Övriga offentliga | 10 250 | 33 | 88% | 17,3 | 29 | 532 | 13 |
| Summa pågående projekt | 183 915 | 543 | 96% | 19,0 | 506 | 9 807 | 997 |
1) Avser aktuellt bokfört värde på projektet, inklusive i förekommande fall upparbetad orealiserad värdeförändring. Vid till- eller ombyggnadsprojekt avses bokfört värde hänförligt till projektet.
Byggrätter, gällande detaljplan - per område
| Bruttoarea | Uthyrnings-bar area | Redovisat värde | ||
|---|---|---|---|---|
| tkvm | tkvm | mkr | kr/kvm | |
| Garnisonen, Linköping | 12,5 | 10,6 | 12,5 | 1 176 |
| Campusområdet, Östersund | 21,4 | 18,2 | 5,4 | 294 |
| Övrigt | 12,5 | 10,6 | 19,9 | 1 876 |
| Summa gällande detaljplan | 46,4 | 39,4 | 37,8 | 958 |
Information om pågående projekt och outnyttjade byggrätter i delårsrapporten är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning, samt när i tiden projekt bedöms startas och färdigställas. Vidare baseras informationen på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningarna och antaganden ska inte ses som en prognos.
Bedömningar och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidsplaner, projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen om pågående byggnation samt planerade projekt omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående byggnationer färdigställs eller tillkommer, samt att förutsättningar förändras.
Värdebedömningen av pågående projekt varierar beroende på vilken fas projektet befinner sig i och risken för att projektet inte kommer möta de ekonomiska kalkyler som ligger till grund för projektets genomförande. De avgörande faktorerna är huruvida projektet inkluderar mark med förfoganderätt, tecknat hyresavtal, antagen detaljplan samt beviljat bygglov.
Pågående projekt i tidig fas utan tecknade hyresavtal värderas på grundval av bokfört värde av nedlagda kostnader med tillägg för bedömt marknadsvärde av byggrätt/potentiell byggrätt.
Byggrätter består av mark eller rättighet till mark och tillhörande detaljplan. En potentiell byggrätt innefattar en pågående process för ny eller ändrad detaljplan. Byggrätter och potentiella byggrätter värderas till bedömt verkligt värde motsvarande ett pris som skulle erhållas vid en försäljning genom en ordnad transaktion under aktuella marknadsförhållanden. Utgångspunkten för beräkning av byggrättsvärdet är byggrättens marknadsvärde om lagakraftvunnen detaljplan funnits på plats. Om detaljplan inte har vunnit lagakraft så uppgår värdet till ett bedömt lagakraftvunnet byggrättsvärde med ett avdrag för osäkerhet i planprocessen samt exploateringskostnader som sannolikt kommer att belasta fastighetsägaren.
DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2022
8
Fastighetsvärde och värderingar
Värdeförändringar fastigheter under perioden uppgick till 96,0 mkr (277,6), vilket främst är drivet av värdeförändringar avseende pågående projekt, se vidare sida 11. Bolagets värdeprinciper framgår av sida 21. Direktavkastningskravet uppgick till 4,31 procent (4,81). Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflödet och restvärdet uppgick till 4,35 procent (6,06).
Förvärv och transaktioner perioden januari - mars
Intea förvärvade Viskananstalten, Hjältan 4:11, i januari. Fastigheten ska genomgå renovering och ombyggnation. En överenskommelse träffades i februari med Kriminalvården
om ett 20-årigt hyresavtal. Beräknad inflytt planeras ske i slutet av 2023. Total uthyrningsbar area är cirka 14 300 kvm och hyresvärdet uppgår preliminärt till 27,8 mkr. Hyresavtalet löper fram till år 2043.
Intea tillträdde fastigheten Jälla 2:25 i Uppsala i mars. På fastigheten pågår uppförandet av verksamhetslokaler för rättspsykiatrin åt Region Uppsala. Kliniken förväntas klar till hösten år 2023 och den uthyrningsbara arean uppgår till cirka 4 100 kvm. Årshyran uppgår preliminärt till 19,3 mkr och hyresavtalet löper i 20 år från inflyttning.
Fastighetsvärdets förändring
| mkr | Antal fastigheter | |
|---|---|---|
| Redovisat värde vid årets början | 17 797 | 31 |
| Förvärv | 256 | 2 |
| Investeringar i ny-, till- och ombyggnation | 111 | |
| Värdeförändringar | 96 | |
| Redovisat värde vid periodens slut, varav | 18 260 | 33 |
| Förvaltningsfastigheter exkl pågående projekt och byggnader | 16 470 | |
| Pågående projekt | 1 752 | |
| Outnyttjade byggrätter | 38 | |
| Utgående fastighetsvärde | 18 260 |
Fastighetsvärdets utveckling per kvartal, mkr
Direktavkastning
| Belopp i mkr | 31 mar 2022 | 31 mar 2021 |
|---|---|---|
| Förvaltningsfastigheter | 18 260 | 12 956 |
| Byggrätter och pågående projekt | -1 790 | -248 |
| Fastighetsvärde exkl byggrätter och pågående projekt enligt intjäningskapacitet | 16 470 | 12 708 |
| Driftöverskott | 720 | 611 |
| Känd vakans per mars 2022 | -10 | |
| Driftöverskott, intjäningskapacitet | 709 | 611 |
| Direktavkastning | 4,3% | 4,8% |
Första spadtaget för det nya häftet i Kristianstad
DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2022
INTEAS HYRESGÄSTER
Genom långa hyresavtal med offentliga hyresgäster skapar Intea förutsägbara intäkter med begränsad risk över tid. Andelen intäkter från offentliga hyresgäster är 93,4 procent (94,0) där den återstående kontraktstiden är 5,8 år (6,0). I total årshyra och kontrakterad hyra inkluderas 11,6 mkr avseende en känd vakans som uppkom den 1 april 2022. Av Inteas totala kontrakterade hyra justeras 91% med KPI med en årlig indexering på i genomsnitt 84% och 3% justeras med fast uppräkning mellan 1–3% per år.
Bolagets fem största hyresgäster är Polismyndigheten, Högskolan i Halmstad, Linnéuniversitet i Kalmar, Region Skåne och Malmö universitet.
Förfallostruktur hyresavtal per 31 mars 2022
| Hyresavtal antal | Yta tkvm | Årshyra mkr | Andel¹⁾ % | |
|---|---|---|---|---|
| Offentliga, löptid | ||||
| 2022 | 39 | 7 | 10 | 1,2 |
| 2023 | 79 | 34 | 53 | 6,3 |
| 2024 | 40 | 48 | 72 | 8,5 |
| 2025 | 45 | 107 | 203 | 23,9 |
| 2026 | 13 | 42 | 90 | 10,6 |
| >2026 | 50 | 159 | 365 | 42,9 |
| Summa offentliga | 266 | 398 | 794 | 93,4 |
| Icke-offentliga | 204 | 37 | 56 | 6,6 |
| Totalt | 470 | 435 | 850 | 100 |
¹⁾ Andel av kontrakterat hyresvärde.
Största hyresgäster per 31 mars 2022
| Andel¹⁾ % | Återstående kontraktstid år | |
|---|---|---|
| Polismyndigheten | 17,8 | 4,6 |
| Högskolan i Halmstad | 8,9 | 5,1 |
| Linnéuniversitet, Kalmar | 9,2 | 7,3 |
| Region Skåne | 7,8 | 11,2 |
| Malmö universitet | 6,9 | 3,4 |
| Kriminalvården | 6,8 | 13,2 |
| Mittuniversitet | 5,7 | 4,7 |
| Högskolan Kristianstad | 5,3 | 2,9 |
| Sveriges Domstolar | 3,4 | 4,9 |
| Vänersborgs kommun | 2,9 | 4,9 |
| Övriga offentliga | 18,7 | 3,9 |
| Summa offentliga | 93,4 | 5,8 |
¹⁾ Andel av kontrakterad årshyra.
Hyresgäster per hyresgästkategori per 31 mars 2022¹⁾
| Hyresgäst-kategori | Uthyrningsbar area | Uthyrd area | Hyres-värde | Kon-trakterad hyra | Åter-stående kontrakts-tid år |
|---|---|---|---|---|---|
| tkvm | tkvm | mkr | mkr | ||
| Rättsväsende | 119 | 117 | 261,9 | 259,4 | 6,6 |
| Högre utbildning | 162 | 154 | 311,8 | 306,1 | 5,0 |
| Sjukvård | 55 | 55 | 111,9 | 111,9 | 7,5 |
| Övriga offentliga | 72 | 72 | 117,2 | 117,0 | 4,6 |
| Totalt offentliga | 408 | 398 | 802,6 | 794,4 | 5,8 |
| Icke-offentliga | 42 | 37 | 61,0 | 56,0 | 2,8 |
| Totalt | 450 | 435 | 863,7 | 850,3 | 5,6 |
¹⁾ Kategorier fördelat på lokalytor.
Hyresvärde – andel per ort
DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2022
DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2022
VERKSAMHETENS UTVECKLING
Förändringar mellan perioden januari till mars 2022 och samma period föregående år beror på att koncernens fastighetsportfölj har vuxit, främst genom förvärv och projektutveckling, vilket medfört både ökade intäkter och kostnader. Tillväxten bidrar även till förändring i balansposter samt påverkan på kassallöde.
Hyresintäkter
Hyresintäkterna uppgick till 231,9 mkr (165,9), varav 13,8 mkr (2,2) avser annan fakturering än kontrakterade hyror. Ökningen uppgår till 39,8 procent och beror på förvärvade fastigheter samt uthyrningar, omförhandlingar, indexuppräkning och vidarefakturerade kostnader. Hyresintäkter avseende gjorda förvärv uppgick till 51,8 mkr (3,9).
Intäkter för jämförbart bestånd uppgick till 181,3 mkr (160,3), en ökning med 13,1 procent, främst drivet av ersättningar för avflyttning och återställande av lokal om 15,9 mkr. Resterande ökning avser indexuppräkning, omförhandlingar, uthyrningar samt vidarefakturerade kostnader.
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick den 31 mars 2022 till 98,5 procent (99,0). Hyresavtalens återstående kontraktstid för offentliga hyresgäster minskade till 5,8 år (6,0).
Fastighetskostnader
Fastighetskostnaderna uppgick till 47,5 mkr (30,9) under perioden.
Direkta fastighetskostnader för jämförbart bestånd uppgick till 40,2 mkr (27,6), en ökning med 45,7 procent, främst drivet av kostnader för återställande av lokal om 10,3 mkr. Hyresgästen har ersatt motsvarande belopp, inkluderat i hyresintäkter. Fastighetskostnader för projektfastigheter uppgick till 0,0 mkr (1,4) och förvärvade fastigheter uppgick till 5,1 mkr (0,2).
Driftöverskott
Driftöverskottet ökade till 184,4 mkr (135,0). Totala överskottsgraden minskade till 79,5 procent (81,4). Överskottsgraden för jämförbart bestånd uppgick till 77,4 procent (82,3).
Utveckling hyresintäkter
| Belopp i mkr | jan - mar 2022 | jan - mar 2021 | Förändring % |
|---|---|---|---|
| Jämförbart bestånd | 181,3 | 160,3 | 13,1 |
| Projektfastigheter | 0,0 | 0,0 | |
| Förvärvade fastigheter | 51,8 | 3,9 | |
| Övrigt | -1,3 | 1,6 | |
| Hyresintäkter | 231,9 | 165,9 | 39,8 |
Utveckling fastighetskostnader
| Belopp i mkr | jan - mar 2022 | jan - mar 2021 | Förändring % |
|---|---|---|---|
| Jämförbart bestånd | 40,2 | 27,6 | 45,7 |
| Projektfastigheter | 0,0 | 1,4 | |
| Förvärvade fastigheter | 5,1 | 0,2 | |
| Övrigt | 0,8 | 0,6 | |
| Direkta fastighetskostnader | 46,2 | 29,8 | 55,0 |
| Fastighetsadministration | 1,3 | 1,1 | |
| Fastighetskostnader | 47,5 | 30,9 | 53,7 |
| Nyckeltal verksamheten | jan - mar 2022 | jan - mar 2021 | helår 2021 |
| --- | --- | --- | --- |
| Hyresintäkter, mkr | 231,9 | 165,9 | 733,2 |
| Driftöverskott, mkr | 184,4 | 135,0 | 608,9 |
| Överskottsgrad, % | 79,5 | 81,4 | 83,0 |
| Förvaltningsresultat, mkr | 135,4 | 51,2 | 167,0 |
| Förvaltningsresultat exklusive ränta ägarlån, mkr | 135,4 | 87,8 | 245,7 |
| Värdeförändringar fastigheter, mkr | 96,0 | 277,6 | 2 207,0 |
| Värdeförändringar derivat, mkr | 309,1 | 57,2 | 126,9 |
| Skatt, mkr | -140,2 | -90,3 | -531,6 |
| Periodens resultat, mkr | 400,3 | 295,7 | 1 969,3 |
För underlag till nyckeltal och definitioner, se sidorna 24 - 27.
DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2022
DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2022
Centrala kostnader
De centrala kostnaderna avser bland annat förvärvs- och affärsutvecklingsverksamheten och administration samt ekonomifunktion, och uppgick under perioden till 13,4 mkr (18,7). Kostnader relaterade till börsintroduktionen uppgick till 0,5 mkr. Efter avvecklingen av rådgivningsavtalet 2021 beräknas centrala kostnader på årsbasis att uppgå till cirka 50–55 mkr utifrån den aktuella storleken och omfattningen på den centrala organisationen.
Finansiella intäkter och kostnader
Finansiella intäkter och kostnader uppgick till –35,6 mkr (–65,1), varav 0,0 mkr (–36,6) utgörs av räntekostnader på efterställda aktieägarlån. Förändringen av räntekostnader beror främst på minskade räntekostnader på efterställda ägarlån, då dessa kvittades i juli 2021 och ersattes av aktier av serie B och D. För mer information se sida 21.
Koncernens genomsnittliga ränta på extern uppläning, exklusive aktieägarlån, uppgick till 1,49 procent (1,63) vid utgången av perioden.
Förvaltningsresultat
Periodens förvaltningsresultat uppgick till 135,4 mkr (51,2). Exklusive ränta på aktieägarlån och förtida avveckling av rådgivningsavtalet med Intea AB uppgick förvaltningsresultatet till 135,4 mkr (87,8).
Resultat före skatt, skatter och periodens resultat
Resultatet före skatt om 540,5 mkr (386,0) har påverkats positivt av värdeförändringar på fastigheter med 96,0 mkr (277,6) drivet av ett ökat värde på projektfastigheter med 84,3 mkr och förändring i driftöverskott med 11,7 mkr. Orealiserade värdeförändringar på derivat uppgick till 309,1 mkr (57,2).
Koncernen redovisade för perioden en skattekostnad om 140,2 mkr (90,3), varav 111,9 mkr (79,4) är relaterad till förändring i uppskjuten skatt.
Uppskjuten skatteskuld uppgick till 1 082,6 mkr (970,8), ökningen beror främst på orealiserade värdeförändringar på derivat.
Periodens resultat efter skatt för perioden uppgick till 400,3 mkr (295,7).
Kassaflöde
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 97,0 mkr (–129,6). Förklaringen till det högre kassaflödet beror på ett förbättrat driftöverskott med cirka 50 mkr och ett förbättrat rörelsekapital med cirka 145 mkr.
Investeringsverksamheten har belastat kassaflödet med –295,1 mkr (–2 341,6) i form av investeringar i nya fastigheter, i befintliga fastigheter och projekt samt förändring av långfristiga fordringar. Under perioden genomfördes investeringar i befintliga fastigheter och projekt i Falköping, Kalmar, Halmstad, Härnösand, Linköping, Östersund, Kristianstad, Örebro, Vänersborg och Helsingborg. Ökningen av långfristiga fordringar består till stor del av utlåning till intressebolag.
Finansieringsverksamheten påverkade kassaflödet med 199,5 mkr (2 221,6) och utgjordes av nyupptagna lån, amortering av banklån samt utdelning.
Totalt uppgick periodens kassaflöde till 1,4 mkr (–249,6) och likvida medel uppgick den 31 mars 2022 till 199,1 mkr (197,7).
Hyresintäkter, driftöverskott och förvaltningsresultat, mkr¹)
1) Exklusive ränta ägarlån och kostnad avveckling rådgivningsavtal.
Värdeförändringar fastigheter
| Belopp i mkr | jan - mar 2022 | jan - mar 2021 |
|---|---|---|
| Förändring driftöverskott | 11,7 | 25,6 |
| Projekt | 84,3 | 92,3 |
| Förändring avkastningskrav/kalkylränta | 0,0 | 51,6 |
| Förvärv | 0,0 | 108,1 |
| Värdeförändringar fastigheter | 96,0 | 277,6 |
DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2022
FINANSIERING
Eget kapital
Eget kapital uppgick den 31 mars 2022 till 7 581,6 mkr (7 206,5). Det långsiktiga substansvärdet hänförligt till A- och B-aktier vid periodens utgång uppgick till 6 639,0 mkr (6 461,2) motsvarande 48,16 kr (46,87) per A- och B-aktie. Ågarlånen har kvittats i sin helhet och i juli 2021 ersatts av aktier av serie B och D. För ytterligare information se sida 21.
Räntebärande skulder
Inteas externa upplåning omfattar externt säkerställda banklån, obligationer och företagscertifikat. Till dessa finns ytterligare bindande kreditlöften som reservfinansiering om totalt 3 200 mkr varav 1 500 mkr förfaller 2024 och 1 700 mkr förfaller 2026. Koncernens långfristiga räntebärande skulder
exklusive efterställda aktieägarlån uppgick vid periodens utgång till 5 720,4 mkr (5 424,4). De långfristiga skulderna utgörs av fem obligationslån om totalt 4 100,0 mkr varav 1 350,0 mkr förfaller i september 2023, 3 00,0 mkr förfaller i februari 2024, 1 250,0 mkr förfaller i september 2025, 600,0 mkr förfaller i mars 2026 och 600,0 mkr som förfaller i oktober 2026; tre säkerställda lån om 850,0 mkr, 465,0 mkr och 3 05,4 mkr förfaller i maj 2024, oktober 2027 samt juli 2030. Kortfristiga räntebärande skulder exklusive ägarlån uppgick till 4 320,0 mkr (4 390,0) och består av utnyttjade kreditfaciliteter om 700,0 mkr samt ett obligationslån om 1 200,0 mkr som förfaller i juli 2022 och företagscertifikat om 2 420,0 med förfall löpande under året.
| Finansiella nyckeltal | Finanspolicy | jan - mar 2022 | jan - mar 2021 | helår 2021 |
|---|---|---|---|---|
| Räntebärande skuld, mkr | - | 10 040,4 | 7 219,8 | 9 814,4 |
| Nettoskuld, mkr | - | 9 841,3 | 7 074,0 | 9 616,7 |
| Soliditet, % | - | 39,4 | 39,3 | 38,9 |
| Belåningsgrad, % | < 60% | 53,9 | 54,6 | 54,0 |
| Andel säkerställd skuld, % | < 30% | 12,0 | 12,6 | 12,6 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | >2,0 | 5,0 | 4,1 | 3,0 |
| Kapitalbindning, år | >2,0 | 3,0 | 3,0 | 3,3 |
| Räntebindning, år | >2,0 | 4,0 | 4,9 | 3,2 |
| Genomsnittlig ränta, % | - | 1,49 | 1,63 | 1,31 |
| Genomsnittlig ränta exklusive räntederivat, % | - | 1,12 | 1,27 | 1,00 |
| Verkligt värde på derivat, mkr | - | 358,8 | -20,0 | 49,7 |
Kapitalstruktur
Räntebärande skuld och genomsnittlig ränta, mkr och %⁹
DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2022
DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2022
Beläningsgraden exklusive ägarlån vid periodens utgång uppgick till 53,9 procent (54,0). Den 31 mars 2022 uppgick den genomsnittliga kapitalbindningstiden till 3,0 år (3,3) och räntebindningstiden till 4,0 år (3,2). Ränta på extern upplåning vid periodens utgång exklusive ägarlån uppgick till 1,49 procent (1,31). En ökning av de korta marknadsräntorna med en procentenhet skulle öka Inteas genomsnittliga upplåningsränta med +0,36 procent (+0,19) och de finansiella kostnaderna med 35,8 mkr (13,9) på årsbasis. Räntetäckningsgraden uppgick till 5,0 ggr (4,1) under perioden.
Intea har det långsiktiga kreditbetyget BBB+ med stabila utsikter från Nordic Credit Rating AS. Vidare har bolaget det högsta möjliga kortsiktiga kreditbetyget N-1+. Kreditbetygen gäller för både säkerställd och icke säkerställd skuld.
Räntederivat
För att reducera Inteas ränteexponering används derivatinstrument. Den 31 mars 2022 fanns derivatkontrakt med nominellt belopp om 6 000 mkr (5 000), samtliga avser ränteswapper där rörlig ränta växlas mot en fast ränta. Dessa hade vid periodens utgång ett värde om 358,8 mkr (49,7).
Kupongränta redovisas löpande i raden Räntekostnader exkl. ägarlån och redovisas under rubriken "Värdeförändringar" efter "Förvaltningsresultatet". Orealiserade värdeförändringar på derivaten uppgick till 309,1 mkr (57,2).
Kreditförfallostruktur per 31 mars 2022, mkr
| Kreditavtal | Kredit-faciliteter | Utnyttjat | ||
|---|---|---|---|---|
| Bank | MTN/Cert | Totalt | ||
| 0 - 1 år | 4 320 | 700 | 3 620 | 4 320 |
| 1 - 2 år | 2 650 | 0 | 1 650 | 1 650 |
| 2 - 3 år | 1 500 | 0 | 0 | 0 |
| 3 - 4 år | 2 200 | 850 | 1 350 | 2 200 |
| 4 - 5 år | 1 100 | 0 | 1 100 | 1 100 |
| > 5 år | 770 | 770 | 0 | 770 |
| Totalt | 12 540 | 2 320 | 7 720 | 10 040 |
Ränteförfallostruktur per 31 mars 2022, inkl. derivat
| Förfallotidpunkt | Genomsnittlig ränta % | Genomsnittlig räntebindning år | |
|---|---|---|---|
| mkr | % | ||
| 0 - 1 år | 3 775 | 0,80 | 0,3 |
| 1 - 2 år | - | - | - |
| 2 - 3 år | 800 | 1,39 | 2,4 |
| 3 - 4 år | - | - | - |
| 4 - 5 år | 1 000 | 1,65 | 4,2 |
| > 5 år | 4 465 | 1,86 | 6,2 |
| Summa/genomsnitt | 10 040 | 1,40 | 4,0 |
| Outnyttjade kreditfaciliteter | 2 500 | 0,27 | - |
| Inkl. outnyttjade kreditfaciliteter | 12 540 | 1,49 | 4,0 |
Räntederivat - Koncernen
| Rörlig ränta, % | Fast ränta, % | Nominellt belopp, mkr | Verkligt värde, mkr | |
|---|---|---|---|---|
| 2022 | 0,06 | 0,37 | 200 | 0,0 |
| 2024 | 0,06 | 0,34 | 800 | 21,6 |
| 2026 | 0,06 | 0,61 | 1 000 | 47,2 |
| 2027 | 0,06 | 0,18 | 500 | 38,7 |
| 2028 | 0,06 | 0,80 | 1 000 | 59,5 |
| 2029 | 0,06 | 0,63 | 500 | 41,1 |
| 2030 | 0,06 | 0,31 | 500 | 56,9 |
| 2031 | 0,06 | 0,80 | 500 | 44,9 |
| 2032 | 0,06 | 1,34 | 1 000 | 49,0 |
| Totalt | 6 000 | 358,8 |
1) Exklusive ägarlån.
DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2022
FINANSIELLA RAPPORTER
Koncernens resultaträkning¹)
| Belopp i mkr | jan - mar 2022 | jan - mar 2021 | apr 2021 - mar 2022 | helår 2021 |
|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 231,9 | 165,9 | 799,2 | 733,2 |
| Fastighetskostnader, varav | -47,5 | -30,9 | -140,9 | -124,3 |
| Driftskostnader | -26,3 | -24,0 | -91,1 | -88,8 |
| Underhållskostnader | -15,7 | -2,2 | -30,1 | -16,6 |
| Fastighetsskatt | -4,2 | -3,6 | -14,8 | -14,2 |
| Uthyrnings- och fastighetsadministration | -1,3 | -1,1 | -4,9 | -4,7 |
| Driftöverskott | 184,4 | 135,0 | 658,3 | 608,9 |
| Centrala kostnader | -13,4 | -18,7 | -235,6 | -240,9 |
| Resultat före finansiella poster | 171,0 | 116,3 | 422,7 | 368,0 |
| Finansiella intäkter | 1,9 | 0,2 | 3,0 | 1,3 |
| Räntekostnader exkl. ägarlån | -36,2 | -28,7 | -130,2 | -122,7 |
| Räntekostnader ägarlån | - | -36,6 | -42,1 | -78,7 |
| Räntekostnader tomträtt, nyttjanderättstillgång | -1,3 | - | -2,2 | -0,9 |
| Förvaltningsresultat | 135,4 | 51,2 | 251,2 | 167,0 |
| varav förvaltningsresultat exklusive ränta på ägarlån | 135,4 | 87,8 | 293,3 | 245,7 |
| Värdeförändringar | ||||
| Förvaltningsfastigheter | 96,0 | 277,6 | 2 025,4 | 2 207,0 |
| Derivatinstrument, orealiserade | 309,1 | 57,2 | 378,8 | 126,9 |
| Resultat före skatt | 540,5 | 386,0 | 2 655,4 | 2 500,9 |
| Skatt | -140,2 | -90,3 | -581,5 | -531,6 |
| Periodens resultat | 400,3 | 295,7 | 2 073,9 | 1 969,3 |
Periodens resultat överensstämmer med periodens totalresultat.
| Resultat per A- och B-aktie²) | 2,72 | 2,33 | 15,03 | 14,83 |
|---|---|---|---|---|
| Resultat per D-aktie²) | 0,50 | 0,50 | 0,50 | 0,50 |
1) Disaggregering har skett av fastighetskostnader jämfört med årsredovisning 2020 där motsvarande uppgifter framgick av not.
2) Inga utspädande instrument förekommer.
DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2022
Koncernens balansräkning
| Belopp i mkr | 31 mar 2022 | 31 mar 2021 | 31 dec 2021 |
|---|---|---|---|
| Tillgångar | |||
| Förvaltningsfastigheter | 18 260,1 | 12 955,7 | 17 797,4 |
| Tomträtt, nyttjanderättstillgång | 109,0 | - | 122,8 |
| Övriga anläggningstillgångar | 9,4 | 1,3 | 5,3 |
| Andelar i intressebolag | 2,3 | 1,3 | 2,3 |
| Fordran på intressebolag | 88,3 | 34,3 | 63,2 |
| Derivat | 358,8 | - | 49,7 |
| Nyttjanderättstillgångar | 34,7 | - | 35,2 |
| Övriga långfristiga fordringar | 3,8 | - | 94,3 |
| Summa anläggningstillgångar | 18 866,4 | 12 992,5 | 18 170,2 |
| Kortfristiga fordringar | 190,7 | 186,4 | 171,0 |
| Likvida medel | 199,1 | 145,8 | 197,7 |
| Summa omsättningstillgångar | 389,8 | 332,3 | 368,7 |
| Summa tillgångar | 19 256,2 | 13 324,8 | 18 538,9 |
| Eget kapital och skulder | |||
| Eget kapital | |||
| Aktiekapital | 20,9 | 10,0 | 20,9 |
| Övrigt tillskjutet kapital | 4 134,0 | 817,6 | 4 134,0 |
| Balanserat resultat inklusive periodens resultat | 3 426,7 | 1 608,3 | 3 051,6 |
| Summa eget kapital | 7 581,6 | 2 435,9 | 7 206,5 |
| Uppskjuten skatteskuld | 1 082,6 | 530,6 | 970,8 |
| Långfristiga räntebärande skulder, aktieägare | - | 2 805,4 | - |
| Långfristiga räntebärande skulder | 5 720,4 | 4 375,0 | 5 424,4 |
| Långfristig leasingskuld | 130,8 | - | 143,2 |
| Avsättningar | 7,3 | 18,6 | 8,4 |
| Derivat | - | 20,0 | - |
| Summa långfristiga skulder | 6 941,1 | 7 749,7 | 6 546,8 |
| Kortfristiga räntebärande skulder | 4 320,0 | 2 844,8 | 4 390,0 |
| Övriga kortfristiga skulder | 413,5 | 294,4 | 395,6 |
| Summa kortfristiga skulder | 4 733,5 | 3 139,2 | 4 785,6 |
| Summa eget kapital och skulder | 19 256,2 | 13 324,8 | 18 538,9 |
DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2022
Koncernens förändring i eget kapital
| Belopp i mkr | Aktiekapital | Övrigt tillskjutet kapital | Balanserat resultat inkl. periodens resultat | Summa eget kapital |
|---|---|---|---|---|
| Ingående eget kapital 2021-01-01 | 10,0 | 627,6 | 1 307,3 | 1 944,9 |
| Periodens resultat | - | - | 295,7 | 295,7 |
| Justering förvärvsanalys | - | - | 5,3 | 5,3 |
| Villkorade aktieägartillskott | - | 190,0 | - | 190,0 |
| Utgående eget kapital 2021-03-31 | 10,0 | 817,6 | 1 608,3 | 2 435,9 |
| Ingående eget kapital 2022-01-01 | 20,9 | 4 134,0 | 3 051,6 | 7 206,5 |
| Periodens resultat | - | - | 400,3 | 400,3 |
| Utdelning | - | - | -25,2 | -25,2 |
| Utgående eget kapital 2022-03-31 | 20,9 | 4 134,0 | 3 426,7 | 7 581,6 |
Periodens resultat överensstämmer med totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning.
Rättspsykiatrisk klinik i Uppsala
DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2022
Koncernens rapport över kassaflöden
| Belopp i mkr | jan - mar 2022 | jan - mar 2021 | helår 2021 |
|---|---|---|---|
| Den löpande verksamheten | |||
| Resultat före skatt | 540,5 | 385,9 | 2 500,9 |
| Avskrivningar på inventarier | 2,7 | 0,2 | 5,7 |
| Orealiserade värdeförändringar fastigheter | -96,0 | -277,6 | -2 207,0 |
| Orealiserade värdeförändringar derivatinstrument | -309,1 | -57,2 | -126,9 |
| Övriga ej kassaflödespåverkande poster | - | - | 165,0 |
| Betald skatt | -11,3 | -6,1 | -7,3 |
| Kassaflöden från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital | 126,8 | 45,2 | 330,4 |
| Förändring av kortfristiga fordringar | -12,9 | -39,4 | 126,3 |
| Förändring av kortfristiga skulder | -16,9 | -135,4 | -183,5 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 97,0 | -129,6 | 273,3 |
| Investeringsverksamheten | |||
| Förvärv av förvaltningsfastigheter | -155,1 | -2 302,6 | -4 870,3 |
| Investeringar i befintliga fastigheter | -111,2 | -39,0 | -382,0 |
| Förvärv av dotterbolag | - | - | -34,9 |
| Förvärv av materiella anläggningstillgångar | 3,8 | - | -2,8 |
| Ökning av långfristiga fordringar | -32,6 | - | -121,6 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | -295,1 | -2 341,6 | -5 411,7 |
| Finansieringsverksamheten | |||
| Nyupptagning av lån | 300,0 | 1 465,0 | 4 825,0 |
| Nyupptagning av ägarlån | - | 570,0 | 570,0 |
| Nyemission | - | - | 357,1 |
| Amortering av lån | -74,1 | -3,4 | -768,8 |
| Amortering av leasingskuld | -1,2 | - | -7,4 |
| Aktieägartillskott | - | 190,0 | 190,0 |
| Utdelning | -25,2 | - | -225,2 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 199,5 | 2 221,6 | 4 940,7 |
| Periodens kassaflöde | 1,4 | -249,6 | -197,7 |
| Likvida medel vid periodens början | 197,7 | 395,4 | 395,4 |
| Likvida medel vid periodens slut | 199,1 | 145,8 | 197,7 |
DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2022
DELÁRSRAPPORT JANUARI - MARS 2022
NYCKELTAL
Avser alternativa nyckeltal och avstämningstabeller enligt European Securities and Markets Authority (ESMA), som liksom övriga nyckeltal defineras på sida 26–27 och avstämningstabeller på sida 24–25.
| jan - mar 2022 | jan - mar 2021 | helår 2021 | |
|---|---|---|---|
| Fastighets- och operativa nyckeltal | |||
| Fastighetsvärde, mkr | 18 260,1 | 12 955,7 | 17 797,4 |
| Direktavkastning, % | 4,3 | 4,8 | 4,4 |
| Uthyrningsbar area, kvm | 449 720 | 415 754 | 454 310 |
| Hyresvärde per kvm | 1 920 | 1 791 | 1 910 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 98,5 | 98,7 | 99,0 |
| Överskottsgrad, % | 79,5 | 81,4 | 83,0 |
| Andel offentliga hyresgäster, % | 93,4 | 91,3 | 94,0 |
| Återstående kontraktstid, offentliga hyresgäster, år | 5,8 | 6,1 | 6,0 |
| Nettoinvesteringar, mkr | 366,7 | 2 440,2 | 5 352,5 |
| Förvaltningsresultat, mkr | 135,4 | 51,2 | 167,0 |
| Förvaltningsresultat, exklusive ränta på ägarlån, mkr | 135,4 | 87,8 | 245,7 |
| Kreditnyckeltal | |||
| Belåningsgrad, % | 53,9 | 54,6 | 54,0 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 5,0 | 4,1 | 3,0 |
| Kapitalbindning, år | 3,0 | 3,0 | 3,3 |
| Räntebindning, år | 4,0 | 4,9 | 3,2 |
| Genomsnittsränta, % | 1,49 | 1,63 | 1,31 |
| Andel säkerställd skuld, % | 12,0 | 12,6 | 12,6 |
| Nyckeltal per A- och B-aktie | |||
| Justerat långsiktigt substansvärde, kr | 48,16 | 33,22 | 46,87 |
| Tillväxt i justerat långsiktigt substansvärde, % | 2,8 | 10,0 | 55,2 |
| Justerat förvaltningsresultat, exkl. ränta på ägarlån, kr | 0,80 | 0,55 | 2,47 |
| Tillväxt i justerat förvaltningsresultat, % | 45,5 | 34,1 | 38,0 |
| Utdelning, kr | - | 0,56 | 2,22 |
| Periodens resultat, kr | 2,72 | 2,33 | 14,83 |
| Antal aktier vid periodens utgång, miljoner | 137,9 | 123,7 | 137,9 |
| Genomsnittligt antal aktier under perioden, miljoner | 137,9 | 117,4 | 126,2 |
| Nyckeltal per D-aktie | |||
| Eget kapital, kr | 33,00 | - | 33,00 |
| Resultat, kr | 0,50 | 0,50 | 0,50 |
| Utdelning, kr | 0,50 | 0,50 | 2,00 |
| Antal aktier vid periodens utgång, miljoner | 50,5 | 50,5 | 50,5 |
| Genomsnittligt antal aktier under perioden, miljoner | 50,5 | 50,5 | 50,5 |
18
MODERBOLAGETS FINANSIELLA RAPPORTER
Moderbolagets resultaträkning i sammandrag
| Belopp i mkr | jan - mar 2022 | jan - mar 2021 | helår 2021 |
|---|---|---|---|
| Intäkter | 17,4 | 16,2 | 70,6 |
| Administrationskostnader | -16,2 | -18,7 | -78,2 |
| Rörelseresultat | 1,2 | -2,5 | -7,6 |
| Ränteintäkter | 100,7 | 80,2 | 349,3 |
| Räntekostnader | |||
| Ägarlån | - | -36,6 | -78,7 |
| Övriga | -36,2 | -27,1 | -120,0 |
| Summa räntekostnader | -36,2 | -63,7 | -198,7 |
| Resultat efter finansiella poster | 65,7 | 14,1 | 143,0 |
| Bokslutsdispositioner | |||
| Koncernbidrag | - | - | -42,7 |
| Resultat före skatt | 65,7 | 14,1 | 100,3 |
| Skatt | - | - | - |
| Periodens resultat | 65,7 | 14,1 | 100,3 |
Periodens resultat överensstämmer med periodens totalresultat.
Moderbolagets balansräkning i sammandrag
| Belopp i mkr | 31 mar 2022 | 31 mar 2021 | 31 dec 2021 |
|---|---|---|---|
| Tillgångar | |||
| Inventarier | |||
| Summa materiella anläggnings-tillgångar | 1,5 | - | 1,6 |
| Finansiella anläggningstillgångar | |||
| Andelar i dotterbolag | 5 799,1 | 3 567,2 | 5 660,2 |
| Andelar i intressebolag | 2,5 | 1,5 | 2,5 |
| Fordran på intressebolag | 88,3 | 34,3 | 63,2 |
| Fordringar dotterbolag | 7 343,0 | 6 392,8 | 6 919,3 |
| Uppskjuten skattefordran | 5,1 | 5,1 | 5,1 |
| Övriga långfristiga fordringar | 3,8 | - | 94,3 |
| Summa finansiella anläggningstillgångar | 13 241,8 | 10 000,9 | 12 744,6 |
| Omsättningstillgångar | |||
| Fordringar koncernföretag | 3 369,2 | 2 163,1 | 3 139,6 |
| Övriga kortfristiga fordringar | 51,7 | 21,3 | 56,3 |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | - | 65,4 | 1,5 |
| Kassa och bank | 199,1 | 140,7 | 197,7 |
| Summa omsättningstillgångar | 3 620,0 | 2 390,5 | 3 395,1 |
| Summa tillgångar | 16 863,3 | 12 391,4 | 16 141,3 |
| Eget kapital och skulder | |||
| Bundet eget kapital | 20,9 | 10,0 | 20,9 |
| Fritt eget kapital | 3 868,3 | 840,1 | 3 827,8 |
| Summa eget kapital | 3 889,2 | 850,1 | 3 848,7 |
| Obeskattade reserver | 30,2 | - | 30,2 |
| Långfristiga skulder | |||
| Räntebärande skulder, ägarlån | - | 2 805,4 | - |
| Räntebärande skulder | 5 720,4 | 4 375,0 | 5 424,4 |
| Summa långfristiga skulder | 5 720,4 | 7 180,4 | 5 424,4 |
| Kortfristiga skulder | |||
| Räntebärande skulder | 4 320,0 | 2 490,0 | 4 390,0 |
| Skulder koncernföretag | 2 863,2 | 1 814,4 | 2 389,4 |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 26,7 | 52,5 | 28,7 |
| Övriga kortfristiga skulder | 13,6 | 4,0 | 29,9 |
| Summa kortfristiga skulder | 7 223,5 | 4 360,9 | 6 838,0 |
| Summa eget kapital och skulder | 16 863,3 | 12 391,4 | 16 141,3 |
DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2022
AKTIEN OCH ÄGARNA
Ägare
Intea hade vid periodens utgång 30 aktieägare. Bolaget har tre olika aktieserier: stamaktier av serie A, B och D. Stamaktier av serie A berättigar till en röst per aktie medan stamaktier av serie B och D berättigar till en tiondels (1/10) röst per aktie.
Enligt bolagsordningen ger varje D-aktie rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på A- och B-aktierna, dock högst 2,00 kronor per D-aktie och år, att utbetalas
genom fyra lika stora delbetalningar med avstämningssdagar den sista bankdagen i mars, juni, september och december varje år. Nästa avstämningssdag är den 30 juni 2022.
Aktieägare den 31 mars 2022
| Aktieägare | Serie A | Serie B | Serie D | Kapital % | Röster % |
|---|---|---|---|---|---|
| Henrik Lindekrantz privat och genom bolag | 3 195 000 | 7 941 488 | 5,9% | 16,2% | |
| Christian Haglund privat och genom bolag | 3 195 000 | 7 941 488 | 5,9% | 16,2% | |
| Svenska Handelsbanken Pensionsstiftelse | 17 604 715 | 12 049 902 | 15,7% | 12,1% | |
| Saab Pensionsstiftelse | 16 790 486 | 5 450 481 | 11,8% | 9,0% | |
| Volvo Pensionsstiftelse | 14 518 499 | 4 942 341 | 10,3% | 7,9% | |
| Lantbrukarnas Ekonomi-Aktiebolag | 13 992 077 | 4 542 057 | 9,8% | 7,5% | |
| Pensionskassan SHB Försäkringsförening | 8 802 358 | 6 024 951 | 7,9% | 6,0% | |
| Östersjöstiftelsen | 10 633 968 | 3 451 977 | 7,5% | 5,7% | |
| Försäkringsbolaget PRI Pensionsgaranti, ömsesidigt | 9 794 439 | 3 179 457 | 6,9% | 5,3% | |
| Stiftelsen Riksbankens Jubileumsfond | 8 395 230 | 2 725 254 | 5,9% | 4,5% | |
| 10 största ägare | 6 390 000 | 116 414 748 | 42 366 420 | 87,6% | 90,4% |
| Övriga aktieägare | 15 047 128 | 8 130 114 | 12,4% | 9,6% | |
| Totalt | 6 390 000 | 131 461 876 | 50 496 534 | 100,0% | 100,0% |
DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2022
DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2022
ÖVRIG INFORMATION
Medarbetare och organisation
Koncernens medarbetarantal uppgick den 31 mars 2022 till 48 personer (21), inkluderande anställda i moderbolaget och dess dotterbolag, en ökning med 27 personer. En överenskommelse om avvecklande av avtal träffades juni 2021 mellan Intea Fastigheter AB (publ) och Intea AB, som tidigare hade ansvarat för förvärvs- och affärsutvecklingsverksamheten, administration samt all finansiell verksamhet såsom koncernrapportering, finansiering och finansiell riskhantering. Bolaget har istället anställt egen personal för att hantera verksamheten framöver.
Moderbolaget
Förvaltningsintäkterna från dotterbolagen uppgick under perioden jan-mar till 17,4 mkr (16,2) och rörelseresultatet före finansiella poster uppgick till 1,2 mkr (-2,5). Finansnettot om 64,5 mkr (16,5) bestod av interna ränteintäkter från dotterbolagen om 98,8 mkr (80,0), extern ränta om 1,9 mkr (0) avseende erlagd förskottsbetalning vid förvärv och externa räntekostnader om 36,2 mkr (63,7). Sammantaget uppgick resultatet efter skatt till 65,7 mkr (14,1). Moderbolagets tillgångar består till största delen av aktier i dotterbolag samt fordringar på desamma, totalt uppgående till 10 712,2 mkr (10 058,3). Externa räntebärande lån uppgick till 10 040,4 mkr (9 814,4).
Väsentliga händelser med avseende på Inteas börsnoteringsprocess
Under juni 2021 påbörjade Intea arbetet med att förbereda bolaget inför en börsnotering av aktier på Nasdaq Stockholm inom ett år. I samband med detta påbörjades en översyn av bolagets organisation och kapitalstruktur där ett antal steg har genomförts, se vidare beskrivning i bolagets årsredovisning 2021, sidorna 53-55. Förberedelsearbetet har fortsatt under 2022.
Transaktioner med närstående
Bolaget hyr ut lokaler i andra hand till I Know a Place AB, ett bolag som ägs av Henrik Lindekrantz och Christian Haglund genom Antea AB. Årshyran är satt på marknadsmässiga grunder och uppgår till 2,8 mkr.
Risker och osäkerhetsfaktorer
Med anledning av den senaste upptrappningen i det sedan år 2014 pågående kriget i Ukraina, en ökad inflationstakt, problem i leveranskedjorna, ökade energipriser, ökade räntor vilka samtliga påverkar bolagets kostnader har Intea bedömt alla väsentliga risker. Då Intea nästan uteslutande har offentliga hyresgäster förväntats bolagets hyresintäkter påverkas endast i en mycket begränsad omfattning. Hyresavtalen är i stor utsträckning inflationsskyddade, vilket möjliggör täckning för bolagets ökade kostnader. Ca 35 procent av energikostnaderna bärs av hyresgästerna. En lång kapital- och räntebindning gör att Intea inte påverkas på kort sikt av höjda kreditmarginaler eller höjda räntor. Därmed bedömer Intea att det operativa kassaflödet inte kommer att påverkas kortsiktigt samtidigt som bolagets kostnader bedöms öka. Omvärldsläget bevakas och analyseras löpande för att begränsa påverkan av sagda risker.
Inflation och stigande räntor och förändrade förutsättningar på kapitalmarknaden kan påverka bolaget på medellång- och långsikt. Utöver vad som beskrivs ovan har inga förändringar skett avseende risker och osäkerhetsfaktorer. Dessa bedömningar avser även moderbolaget.
För ytterligare beskrivning av risker och osäkerhetsfaktorer se 2021 års årsredovisning, sida 58-62.
Redovisningsprinciper
Denna delårsrapport för koncernen har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämpliga upplysningskrav i årsredovisningslagen. Delårsrapporten för moderbolaget har upprättats i enlighet med årsredovisningslagens 9 kapitel, Delårsrapport. Upplysningar enligt IAS 34.16A framkommer förutom i de finansiella rapporterna även i övriga delar av delårsrapporten. Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder är oförändrade jämfört med föregående år.
Redovisat värde på kundfordringar, övriga fordringar, kortfristiga placeringar, likvida medel, leverantörsskulder och övriga skulder utgör en rimlig uppskattning av verkligt värde förutom ifråga om aktieägarlånen. Aktieägarlånen kvittades i sin helhet i juli 2021.
Värdering fastigheter
Fullständig värdering av Inteas bestånd görs varje kvartal. Två gånger per år kompletteras den interna värderingen av värdering som utförs av auktoriserad fastighetsvärderare från oberoende värderingsinstitut. Verkligt värde har fastställts genom en kombination av avkastningsbaserad metod och ortsprismetod. Samtliga fastigheter är klassificerade i nivå 3 i verkligt värdehierarkin enligt IFRS 13.
Värdeförändringen redovisas i resultaträkningen och består av 96,0 mkr orealiserade värdeförändringar.
Värdebedömningen av pågående projekt varierar beroende på vilken fas projektet befinner sig i och risken för att projektet inte kommer att möta de ekonomiska kalkyler som ligger till grund för projektets genomförande. De avgöran-
中
de faktorerna är huruvida projektet inkluderar mark med förfoganderätt, tecknat hyresavtal, antagen detaljplan samt beviljat bygglov.
Värdering derivat
Räntederivat är värderade till verkligt värde i balansräkningen och värderas enligt nivå 2 i IFRS värderingshierarki.
Årsstämma
Årsstämma genomförs onsdag den 18 maj 2022. För mer information om årsstämman, besök www.intea.se.
För ytterligare information, kontakta
Henrik Lindekrantz, VD, 0732-08 81 02
Eva Bång, CFO, 0702-20 14 69
Verkställande direktörens försäkran
Verkställande direktören försäkrar att denna delårsrapport ger en rättvisande översikt av koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Stockholm den 10 maj 2022
Intea Fastigheter AB (publ)
Henrik Lindekrantz
Verkställande direktör
Denna delårsrapport har varit föremål för granskning av bolagets revisorer.
Denna information är sådan information som Intea Fastigheter AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 2022-05-10 15:00 CET.
DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2022
DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2022
GRANSKNINGSRAPPORT
Till styrelsen i Intea Fastigheter AB (publ)
Org. nr 559027-5656
Inledning
Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapporten) för Intea Fastigheter AB (publ) per den 31 mars 2022 respektive den 31 mars 2021 och den tremånadersperiod som slutade per den 31 mars 2022 respektive 31 mars 2021. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning.
Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har.
Slutsats
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen.
Stockholm den 10 maj 2022
KPMG AB
Peter Dahllöf
Auktoriserad revisor
23
24
Underlag till nyckeltal
Intea presenterar ett antal finansiella nyckeltal som inte defineras av IFRS och som därmed är alternativa nyckeltal enligt European Securities and Markets Authority (ESMA). Bolaget anser att nyckeltalen ger värdefull kompletterande information om dess resultat och ställning.
| jan - mar 2022 | jan - mar 2021 | helår 2021 | |
|---|---|---|---|
| Andel offentliga hyresgäster, % | |||
| Kontrakterad hyra, offentliga hyresgäster, mkr | 794,4 | 671,0 | 807,1 |
| (+) Kontrakterad hyra, totalt, mkr | 850,3 | 734,6 | 858,6 |
| Andel offentliga hyresgäster, % | 93,4 | 91,3 | 94,0 |
| Belåningsgrad, % | |||
| Räntebärande skulder¹⁾, mkr | 10 040,4 | 7 219,8 | 9 814,4 |
| (-) Likvida medel och kortfristiga placeringar, mkr | -199,1 | -145,8 | -197,7 |
| Nettoskuld, mkr | 9 841,3 | 7 074,0 | 9 616,7 |
| (+) Verkligt värde fastigheter, mkr | 18 260,1 | 12 955,7 | 17 797,4 |
| Belåningsgrad, % | 53,9 | 54,6 | 54,0 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | |||
| Kontrakterad hyra på årsbasis, mkr | 850,3 | 734,6 | 858,6 |
| (+) Hyresvärde på årsbasis vid periodens utgång, mkr | 863,7 | 744,6 | 867,6 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 98,5 | 98,7 | 99,0 |
| Justerat förvaltningsresultat per A- och B-aktie, kr | |||
| Justerat förvaltningsresultat exkl. ränta på ägarlån, mkr | 135,4 | 87,8 | 245,7 |
| Återläggning kostnad rådgivningsavtal | - | - | 165,0 |
| (-) Utdelning D-aktier, mkr | 25,2 | 22,7 | 98,4 |
| Justerat förvaltningsresultat, mkr | 110,2 | 65,1 | 312,3 |
| (+) Justerat genomsnittligt antal A- och B-aktier, miljoner | 137,9 | 117,4 | 126,2 |
| Justerat förvaltningsresultat per A- och B-aktie, kr | 0,80 | 0,55 | 2,47 |
| Genomsnittlig ränta vid periodens utgång, % | |||
| Räntekostnad²⁾ på årsbasis vid utgången av perioden, mkr | 149,4 | 117,7 | 128,6 |
| (+) Räntebärande skuld³⁾ vid periodens utgång enligt balansräkningen, mkr | 10 040,4 | 7 219,8 | 9 814,4 |
| Genomsnittlig ränta vid periodens utgång, % | 1,49 | 1,63 | 1,31 |
| Justerat långsiktigt substansvärde, mkr | |||
| Eget kapital enligt balansräkning vid periodens utgång, mkr | 7 581,6 | 2 435,9 | 7 206,5 |
| varav D-aktier, mkr | 1 666,4 | - | 1 664,4 |
| Emission från ägarlån, mkr | - | 1 122,1 | - |
| Uppskjuten skatt, mkr | 1 082,6 | 530,6 | 970,8 |
| Derivat, mkr | -358,8 | 20,0 | -49,7 |
| Justerat långsiktigt substansvärde, mkr | 6 639,0 | 4 108,6 | 6 461,2 |
| Justerat långsiktigt substansvärde per A- och B-aktie, mkr | |||
| Långsiktigt substansvärde, mkr | 6 639,0 | 4 108,6 | 6 461,2 |
| (+) Antal A- och B-aktier vid periodens utgång, miljoner | 137,9 | 123,7 | 137,9 |
| Justerat långsiktigt substansvärde per stamaktie, kr | 48,16 | 33,22 | 46,87 |
1) Räntebärande skuld exklusive ägarlån och leasingskuld
2) Räntekostnad exklusive räntekostnad på ägarlån och leasingskuld
DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2022
DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2022
| Belopp i mkr | jan – mar 2022 | jan – mar 2021 | helår 2021 |
|---|---|---|---|
| Nettoinvesteringar, mkr | |||
| Förvärv under perioden, mkr | 255,8 | 2 401,2 | 4 970,5 |
| (-) Investeringar i ny-, till- och ombyggnation, mkr | 110,9 | 39,0 | 382,0 |
| (+) Avyttringar under perioden, mkr | – | – | – |
| Nettoinvesteringar, mkr | 366,7 | 2 440,2 | 5 352,5 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | |||
| Resultat före finansiella poster, mkr | 171,0 | 116,3 | 368,0 |
| Periodens finansnetto exkl. ränta ägarlån och tomträtt, mkr | –34,3 | –28,7 | –121,4 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 5,0 | 4,1 | 3,0 |
| Överskottsgrad, % | |||
| Periodens driftsöverskott, mkr | 184,4 | 135,0 | 608,9 |
| Periodens hyresintäkter, mkr | 231,9 | 165,9 | 733,2 |
| Överskottsgrad, % | 79,5 | 81,4 | 83,0 |
25
DEFINITIONER
| Nyckeltal | Definition | Syfte |
|---|---|---|
| Andel offentliga hyresgäster, % | Kontrakterad hyra från offentliga hyresgäster dividerat med total kontrakterad hyra. | Nyckeltalet används för att belysa Bolagets samlade kreditrisk på dess hyresgäster. En hög andel intäkter från offentliga hyresgäster bidrar till en lägre kreditrisk. |
| Andel säkerställd skuld, % | Säkerställd skuld i förhållande till totala tillgångar. | Nyckeltalet är ett mått på graden av strukturell efterställdhet på den icke säkerställda skulden. |
| Belåningsgrad, % | Räntebärande skulder minus ägarlån och leasingskuld i förekommande fall, likvida medel och kortfristiga placeringar i förhållande till fastigheternas verkliga värde. | Nyckeltalet används för att belysa Bolagets finansiella risk och visar hur stor del av verksamheten som är finansierad med räntebärande skulder. |
| Direktavkastning, % | Driftsöverskottet på årsbasis för fastighetsbeståndet per balansdagen i förhållande till fastighetsbeståndets värde per balansdagen med avdrag för värdet av pågående projekt och outnyttjade byggrätter. | Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat generering före finansiella kostnader och kostnader för central administration. |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | Kontrakterad hyra på årsbasis vid periodens utgång i förhållande till summan av kontrakterade intäkter, bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor och i förekommande fall rabatter på årsbasis. | Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska utnyttjandegraden av Bolagets uthyrningsbara ytor. |
| Hyresgästkategori | Hyresgästernas verksamhet fördelad per kontrakterad hyra. Inteas hyresgästkategorier är Rättsväsende, Högre utbildning, Sjukvård, Övriga offentliga samt Icke-offentliga. | |
| Fastighetskategori | Huvudsakliga verksamhet i fastigheten beräknad på kontrakterad hyra per objekt. Inom en fastighetskategori kan förekomma ytor som avser andra verksamheter än den huvudsakliga kategorin. Inteas fastighetskategorier är Rättsväsende, Högre utbildning, Sjukvård, Övriga offentliga samt Icke-offentliga. | |
| Fastighetsvärde, mkr | Det belopp till vilket Bolagets förvaltningsfastigheter är redovisade till enligt balansräkningen vid periodens utgång. | Nyckeltalet belyser värdet av Bolagets fastighetsbestånd. |
| Förvaltningsresultat, mkr | Resultat före värdeförändringar, skatt och i förekommande fall, inklusive räntekostnader för ägarlån. | Nyckeltalet åskådliggör förvaltningens lönsamhet inklusive kostnad för ägarlån. |
| Förvaltningsresultat exklusive ränta på ägarlån, mkr | Resultat före värdeförändringar, skatt och, i förekommande fall, räntekostnader ägarlån. | Nyckeltalet åskådliggör förvaltningens lönsamhet. |
| Genomsnittlig ränta vid periodens utgång, % | Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder exklusive, i förekommande fall, ägarlån och leasingskuld, inklusive kostnader för lånelöften och inklusive räntekupong i derivat. | Nyckeltalet används för att belysa ränterisken för Bolagets räntebärande skulder. |
| Hyresvärde | Kontrakterad hyra med tillägg för hyresrabatter och hyresförluster på årsbasis. |
DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2022
DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2022
| Nyckeltal | Definition | Syfte |
|---|---|---|
| Justerat förvaltningsresultat per A- och B-aktie, kr | Förvaltningsresultat med, i förekommande fall, avdrag för periodens resultat hänförligt till D-aktier alternativt räntekostnader för ägarlån i förhållande till genomsnittligt antal utestående A- och B-aktier under perioden.¹⁾ | Nyckeltalet används för att belysa Bolagets förvaltningsresultat per A- och B-aktie på ett för börsbolag enhetligt sätt. |
| Justerat långsiktigt substansvärde, mkr | Vid periodens utgång redovisat eget kapital med återläggning av uppskjuten skatt, ränte-derivat och, i förekommande fall, innehav utan bestämmande inflytande enligt balansräkningen samt med avdrag för maximalt 33 kr per D-aktie multiplicerat med antalet utestående D-aktier.¹⁾ | Nyckeltalet är ett etablerat mått på Bolagets och andra börsnoterade Bolags långsiktiga substansvärde som möjliggör analyser och jämförelser. |
| Justerat långsiktigt substansvärde per A- och B-aktie, kr | Långsiktigt substansvärde i relation till antalet utestående A- och B-aktier vid periodens utgång.²⁾ | Nyckeltalet belyser ägarna av A- och B-aktier andel av det långsiktiga substansvärdet. |
| Jämförbart bestånd | De fastigheter som ägts under hela jämförbara perioder och som inte har varit klassificerade som projektfastigheter under dessa perioder. | |
| Kontrakterad årshyra | Kontrakterade hyresintäkter på årsbasis efter avdrag för hyresrabatter och hyresförluster. | |
| Kreditbindning, år | Genomsnittlig kvarvarande löptid vid periodens utgång på räntebärande skulder, i förekommande fall, exklusive ägarlån. | Nyckeltalet används för att belysa refinansieringsrisken. En lång löptid indikerar lägre refinansieringsrisk. |
| Nettoinvesteringar | Summan av kassaflödet från gjorda investeringar i förvaltningsfastigheter och projekteringsfastigheter med justering för eventuella försäljningar under perioden. | Nyckeltalet för att belysa Bolagets möjlighet att nå operativa mål. |
| Objekt | En registerfastighet eller, i förekommande fall, om registerfastighet är bebyggd med flera byggnader i vilka de huvudsakliga användningarna varierar inom Inteas fastighetskategorier utgör sådana byggnader objekt. | |
| Offentliga hyresgäster | Hyresgäster där kreditrisken i hyresförhållandet bärs av stat, kommun eller regioner. | Nyckeltalet används för att belysa kreditrisken i Bolagets intäkter. |
| Projektfastighet | Fastighet eller väl avgränsad del av fastighet där tomställning skett i syfte att omvandla och förädla fastigheten. Till projektfastigheter hänförs även byggnad under uppförande samt fastighet med en investering till uppgående till minst 20 procent av verkligt värde. Omklassificeringen från projektfastighet till färdigställd fastighet görs den 1 januari året efter färdigställandet. | |
| Räntebindning, år | Genomsnittlig räntebindningstid vid periodens utgång på räntebärande skulder, i förekommande fall, exklusive ägarlån och leasingskuld men inklusive kupongränta på räntederivat. | Nyckeltalet används för att belysa ränterisken. En lång räntebindningstid indikerar lägre ränterisk. |
| Räntetäckningsgrad, ggr | Periodens förvaltningsresultat, exklusive räntekostnader ägarlån i förhållande till periodens finansnetto. | Nyckeltalet åskådliggör ränterisk genom att belysa hur känsligt Bolagets förvaltningsresultat är för ränteförändringar. |
| Återstående kontraktstid, år | Genomsnittlig återstående kontraktstid för offentliga hyresgäster viktat utifrån kontrakterad hyra. | Nyckeltalet används till att belysa Bolagets hyresrisk. |
| Överskottsgrad, % | Driftsöverskottet i förhållande till totala hyresintäkter under perioden. | Nyckeltalet åskådliggör förvaltningsverksamhetens lönsamhet. |
1) Nyckeltalet har justerats för att simulera en omklassificering av aktieägartillskott till B-aktier och den genomförda refinansiering där ägarlånet ersattes av en kombination av B- och D-aktier (40 respektive 60 procent).
27
INTEA.
Finansiell kalender
Årsstämma 2022: 18 maj 2022
Delårsrapport januari - juni 2022: 19 juli 2022
Delårsrapport januari - september 2022: 27 oktober 2022
Bokslutskommuniké 2022: 17 februari 2023
Intea Fastigheter AB (publ)
Organisationsnummer: 559027-5656
Sergels torg 12, 111 57 Stockholm
www.intea.se
[email protected]
DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2022