Icade — Interim / Quarterly Report 2009

Jul 28, 2009

CommuniquÄ de presse Paris, le 28 juillet 2009

Un rÄsultat en hausse de 22% au 30 juin 2009 et un portefeuille d'actifs rÄsistant

Icade publie un bÄnÄfice net (part du groupe) de 112 millions d'euros au 30 juin 2009. Ce rÄsultat est le fruit de la stratÄgie mise en œuvre qui consiste É extraire les plus-values du portefeuille logement et É utiliser ces ressources pour faire progresser la rentabilitÄ du groupe. Icade s'appuie sur un bilan solide caractÄrisÄ par un endettement limitÄ et un bon accÑs É la liquiditÄ.

• Le chiffre d'affaires consolidÄ diminue de 6% au 30 juin 2009 Ç 714 millions d'euros essentiellement en lien avec la baisse d'activitÄ anticipÄe de la promotion logement alors que les loyers de la fonciÉre tertiaire sont en augmentation de 22%
• L'excÄdent brut opÄrationnel et le rÄsultat opÄrationnel s'ÄlÉvent Ç 157 millions d'euros et 173 millions d'euros (variation stable sur l'EBO et de 11% pour le RO par rapport au 30 juin 2008), consÄquence de la fonciarisation de l'entreprise engagÄe depuis fin 2007.
• Le cash-flow net courant par action diminue de 11% et s'Ätablit Ç 2,04 € par action au 30 juin 2009 en raison notamment du traitement prudentiel des opÄrations de promotion logement.
• La valeur du patrimoine s'Ätablit Ç 6 424 millions d'euros en baisse de 8% dÄmontrant la rÄsistance du portefeuille d'actifs immobiliers. Compte tenu d'une valorisation prudente des activitÄs de promotion et services, de la prise en compte d'une dÄcote de portefeuille sur le logement et de la rÄsistance du portefeuille d'immobilier d'entreprise, l'actif net rÄÄvaluÄ de liquidation diminue de 14,5% Ç 86,9 € par action.
• Le rÄsultat net part du groupe atteint 112 millions en augmentation de 22% au 30 juin 2008 et tient compte notamment de la constation de charges pour pertes de valeur (44 millions d'euros) sur des actifs acquis en 2007 dont la commercialisation n'est pas terminÄe

(en millions d'euros)	30/06/2009	30/06/2008	Variation
Chiffre d'affaires	714,3	762,5	(6,3)%
ExcÄdent Brut OpÄrationnel	156,5	156,0	0,3%
RÄsultat sur cessions	117,8	58,1	102,8%
RÄsultat OpÄrationnel	173,0	155,7	11,1%
RÄsultat Financier	(51,3)	(40,0)	(28,5)%
Charge d'impÖt	(9,5)	(21,8)	(56,4)%
RÄsultat Net part du groupe	111,5	91,5	21,9%
Cash flow net courant	99,3	111,6	(11,0)%
Cash flow net courant par action Nb d'actions moyen	2,04 € 48 737 303	2,28 € 48 868 870	(11,0)%

Le Chiffre d'Affaires d'Icade s'ÄlÉve Ç 714,3 millions d'euros au 30 juin 2009, en diminution de 6,3% par rapport au 30 juin 2008 essentiellement en lien avec la baisse d'activitÄ anticipÄe de la Promotion Logement. Il convient de noter que les cessions des activitÄs Administration de biens Ç destination des particuliers et Facility Management n'impacteront le chiffre d'affaires qu'Ç partir du 2 e semestre ; les accords n'ayant ÄtÄ conclus qu'Ç la fin du 1 er semestre.

(en millions d'euros)	30/06/2009	30/06/2008	Variation
Chiffre d'affaires
FonciÉre	210,8	197,6	6,7%
Promotion	499,3	524,3	(4,8)%
Services	92,9	102,7	(9,5)%
Autres *	(88,7)	(62,1)	(42,8)%
Total Chiffre d'affaires	714,3	762,5	(6,3)%

* L'activitÅ Ç Autres É est constituÅe par les charges dites de Ç siÑge É du Groupe Icade et par les Åliminations des opÅrations de synergies intra-groupe d'Icade.

La croissance du chiffre d'affaires du PÖle FonciÑre est une rÄsultante des actions menÄes, Ç savoir une baisse de la contribution de l'activitÄ Logement (-8,1 millions d'euros) corrÄlÄe aux cessions intervenues en 2008 et au dÄbut 2009, une augmentation de la contribution de l'activitÄ Equipements publics et santÄ avec l'acquisition de portefeuille de cliniques rÄalisÄe en 2008 (+15,7 millions d'euros) et une indexation moyenne des loyers de plus de 5,7%.

La diminution du chiffre d'affaires du PÖle Promotion correspond essentiellement Ç la baisse de l'activitÄ Promotion Logement. Cette baisse attendue rÄsulte principalement du ralentissement de ce marchÄ, dans lequel Icade applique une gestion prudente des opÄrations en limitant le stock d'invendus et par ailleurs au ralentissement conjoncturel du lancement des opÄrations tertiaires.

L'augmentation des Äliminations intra-groupe (ActivitÄ Ü Autres á) correspond Ç l'Älimination du chiffre d'affaires liÄ aux opÄrations rÄalisÄes par la promotion pour le compte de la fonciÉre, consÄquence de la montÄe en puissance du modÉle de fonciÉre dÄveloppeur.

Le chiffre d'affaires consolidÄ d'Icade, au 30 juin 2009, se rÄpartit pour 30% sur l'activitÄ FonciÉre, 70% sur l'activitÄ Promotion, 13% sur l'activitÄ Services et (13%) sur l'activitÄ Autres.

L'ExcÄdent Brut OpÄrationnel s'ÄlÉve Ç 156,5 millions d'euros au 30 juin 2009 contre 156,0 millions d'euros au 30 juin 2008 et se rÄpartit pour 94% sur l'activitÄ FonciÉre, 17% sur l'activitÄ Promotion, (0%) sur l'activitÄ Services et (11%) sur l'activitÄ Autres.

(en millions d'euros)	30/06/2009	30/06/2008	Variation
ExcÄdent Brut OpÄrationnel
FonciÉre	147,0	130,9	12,3%
Promotion	27,3	36,8	(25,8)%
Services	(0,6)	6,0	(110,0)%
Autres	(17,2)	(17,7)	2,8 %
Total ExcÄdent Brut OpÄrationnel	156,5	156,0	0,3%

L'augmentation de l'EBO du PÖle FonciÑre rÄsulte des actions menÄes par Icade dans la tertiarisation de son pÖle FonciÉre. Ainsi, l'augmentation du poids de l'activitÄ Equipements Publics et SantÄ, conjuguÄe Ç la diminution de celui de la FonciÉre Logement a permis d'amÄliorer la marge du pÖle FonciÉre de 3,5 points Ç 69,6 % du chiffre d'affaires.

L'EBO du PÖle Promotion en pourcentage du chiffre d'affaires passe de 7,0% Ç 5,5% entre le 30 juin 2008 et le 30 juin 2009. Cette baisse est principalement imputable Ç l'activitÄ de la Promotion Logement.

L'EBO du PÖle Services fait apparaÜtre une perte de 0,6 million d'euros. RetraitÄ de la contribution des activitÄs en cours de cession (Administration de biens Ç destination des particuliers et Facility Management), ce rÄsultat s'Ätablit Ç 3,1 millions d'euros au 30 juin 2009 Ç comparer Ç 7,3 millions d'euros Ç la máme Äpoque en 2008. Cette Ävolution est principalement liÄe au ralentissement, au cours du 1 er semestre 2009, de l'activitÄ de transactions compte tenu de la situation gÄnÄrale du marchÄ.

Le RÄsultat OpÄrationnel s'ÄlÉve Ç 173,0 millions d'euros au 30 juin 2009 contre 155,7 millions d'euros au 30 juin 2008.

(en millions d'euros)	30/06/2009	30/06/2008	Variation
RÄsultat OpÄrationnel
FonciÉre	161,9	139,1	16,4%
Promotion	25,3	26,1	(3,1)%
Services	(1,4)	4,4	(131,8)%
Autres	(12,8)	(13,9)	(7,9)%
Total RÄsultat OpÄrationnel	173,1	155,7	11,1%

Cette augmentation nette de 17,3 millions d'euros est la conjugaison de :

• Un nombre plus important de cessions d'actifs de la FonciÉre Logement, 2 116 logements au 30 juin 2009 contre 1 128 au 30 juin 2008. Les plus-values nettes de cessions augmentent ainsi de 61,3 millions d'euros pour s'Älever Ç 113,7 millions d'euros au 30 juin 2009,
• Des charges liÄes aux pertes de valeurs totalisant 44,1 millions d'euros. Ces provisions ont essentiellement portÄ sur des actifs acquis en 2007 dont la commercialisation n'est pas encore finalisÄe (28,7 millions d'euros pour la Tour Descartes et 7,8 millions d'euros pour l'immeuble de Rueil Malmaison),
• Une reprise de 6,8 millions d'euros des provisions, constituÄes fin 2008, destinÄes Ç couvrir les risques liÄs au portefeuille foncier et aux opÄrations en prÄ-commercialisation de la Promotion Logement ; le potentiel de commercialisation de ces opÄrations ayant ÄtÄ favorablement rÄvisÄ, ce qui confirme le traitement prudentiel de cette activitÄ.
• Une augmentation des charges d'amortissements qui passent de 57,2 millions d'euros au 30 juin 2008 Ç 63,5 millions d'euros au 30 juin 2009 en lien avec les investissements rÄalisÄs.

Le RÄsultat Net Part du Groupe atteint 111,5 millions d'euros contre 91,5 millions d'euros au 30 juin 2008.

Le Cash-Flow Net Courant s'Ätablit Ç 99,3 millions d'euros au 30 juin 2009 (2,04 € par action), en baisse de 11% par rapport au 30 juin 2008 (111,6 millions d'euros soit 2,28 € par action)). La hausse de 38,7% de l'encours moyen de la dette brute (pour s'Ätablir Ç 2 764 millions d'euros au 30 juin 2009) explique le niveau des charges financiÉres nettes. Par ailleurs, la baisse de l'activitÄ Promotion Logement contribue dÄfavorablement Ç l'Ävolution du cash flow net courant.

(en millions d'euros)	30/06/2009	30/06/2008	Variation
Excédent Brut Opérationnel	156,5	156,0	0,3%
RÄsultat financier	(51,3)	(40,0)	(28,3)%
Effet de dÄsactualisation de l'exit tax	2,8	5,1
Résultat Financier Courant	(48,5)	(34,9)	(39,0)%
ImpÖt sur les sociÄtÄs (*)	(9,5)	(21,8)	(56,4)%
ImpÖts sur plus-values d'apport et charge d'exit tax suite Ç l'entrÄe de crÄdit baux dans le champ du rÄgime SIIC	0,0	12,3	(100,0)%
ImpÖt sur plus-value de cession titres	0,8	0,0	100,0%
(IS courant	(8,7)	(9,5)	(8,4)%
Cash Flow Net Courant	99,3	111,6	(11,0)%
Cash flow net Courant par action	2,04 €	2,28 €	(11,0%)
Nb d'actions moyen	48 737 303	48 868 870

(*) L'impÖt sur les sociÅtÅs rÅsulte d'une part des activitÅs des pÖles Promotion et Services et d'autre part de l'activitÅ Ç Holding É d'Icade (revenus en provenance des filiales soumis Ü l'IS).

Un accÑs au marchÄ de la dette toujours effectif et une rÄelle rÄsistance de la valeur du portefeuille d'actifs

Au S1 2009, Icade a ainsi signÄ des lignes de crÄdits d'un montant total de 362 millions d'euros reprÄsentant un spread moyen de 156 pb sur euribor 3 mois pour une maturitÄ moyenne de 4,5 ans.

(en millions d'euros)	30/06/2009	31/12/2008	Variation
Dette financiÉre nette	2 717,6	2 458,8	10,5%
Valeur d'expertise des fonciÉres	6 424,0	6 952,3	(7,6)%
Loan to value (LTV)	42,3%	35,4%

Au 30 juin 2009, l'endettement net d'Icade atteint 2 717,6 millions d'euros (contre 2 458,8 millions d'euros au 31 dÄcembre 2008) assorti d'un coàt moyen de 4,42% et d'une maturitÄ moyenne favorable de 4,5 ans au 30/06/2009.

La valeur hors droits du patrimoine du groupe ressort Ç 6 424,0 millions d'euros contre 6 952,3 millions d'euros Ç fin 2008, soit une variation de (7,6%). A pÄrimÉtre constant, la variation semestrielle de la valeur du patrimoine s'Ätablit Ç -584,2 millions d'euros, soit une diminution de 8,6% par rapport au 31 dÄcembre 2008. La valeur d'expertise des actifs des fonciÉres (hors droits) d'Icade a ÄtÄ Ätablie par les experts indÄpendants pour tous les actifs Ç l'exception des actifs de la FonciÉre Logement inclus dans l'accord d'exclusivitÄ avec le consortium ou en cours de cessions pour lesquels la valeur des offres a ÄtÄ retenue

Le ratio de Ü loan to value á (LTV) est calculÄ de maniÉre prudentielle comme Ätant le rapport entre l'endettement net du Groupe couvrant l'ensemble des activitÄs, y compris le financement des opÄrations de promotion et de services, et la valeur du patrimoine (hors droits) des seuls actifs des fonciÉres atteint 42,3 % au 30 juin 2009 contre 35,4 % au 31 dÄcembre 2008.

ANR :

30/06/2009	31/12/2008	Variation
		(13,8)%
		(13,8)%
		(14,5)%
		(14,5)%
	4 609,4 94,6 € 4 236,6 86,9 €	5 351,7 109,8 € 4 954,1 101,6 €

* Nombre d'actions diluÅ pour le calcul de l'ANR par action au 30/06/2009 : 48 737 303

L'ANR de liquidation en part du groupe ressort en baisse de 14,5% sur le premier semestre 2009 Ç 86,9 €, totalement diluÄ. Cette variation s'explique principalement par la baisse de valeur des actifs immobiliers de -11,6 euros par action compte tenu de la prise en compte d'une dÄcote de bloc sur le portefeuille logements. Cette diminution est nÄanmoins en partie compensÄe par la bonne rÄsistance des actifs du pÖle fonciÉre tertiaire (-6,5% Ç pÄrimÉtre constant).

La tertiarisation du portefeuille

Le montant des investissements nets de cessions s'ÄlÉve Ç 21,7 millions d'euros au 1 er semestre 2009.

Les investissements au cours du 1 er semestre 2009 s'ÄlÉvent Ç 196,3 millions d'euros dont 177,1 millions d'euros sont dÄdiÄs aux actifs de la FonciÉre. Ces investissements, qui ont ÄtÄ rÄalisÄs principalement dans le domaine des bureaux, des cliniques et des centres commerciaux, contribuent Ç ancrer l'activitÄ d'Icade dans l'immobilier tertiaire et Ç sÄcuriser des cash-flows rÄcurrents.

Les produits de cessions de la pÄriode s'ÄlÉvent Ç 175,2 millions d'euros dont 149,8 millions en provenance des cessions en bloc, intervenues au 1 er semestre 2009, sur le portefeuille de logements et 24,1 millions d'euros suite Ç la cession des titres d'Icade Administration de biens.

Icade poursuit activement le programme d'arbitrage de son portefeuille de logements et un accord d'exclusivitÄ en ce sens a ÄtÄ signÄ fin juin 2009 avec un consortium formÄ par la SNI, les grands offices dÄpartementaux et bailleurs sociaux d'Ile de France.

Perspectives

Dans un contexte de marchÄ et de financement difficile, Icade poursuit sa tertiarisation sur le marchÄ domestique, grâce aux liquiditÄs attendues de la cession accÄlÄrÄe des logements. Icade a comme objectif stratÄgique le rÄinvestissement des liquiditÄs, la recherche de cash-flows immÄdiats, sÄcurisÄs et relutifs en ayant le souci de la maÜtrise de son ratio d'endettement. En outre, sur les 4 annÄes Ç venir, le pipeline d'investissements identifiÄs engagÄs s'ÄlÉve Ç 1 milliard d'euros.

Prochains ÄvÄnements

Chiffre d'affaires T3 2009 : 22 octobre 2009 post-clÖture RÄsultats annuels 2009 : 15 fÄvrier 2010 post-clÖture

Ce communiquÅ ne constitue pas une offre, ou une sollicitation d'offre de vente ou d'Åchange de titres, ni une recommandation, de souscription, d'achat ou de vente de titres d'Icade. La distribution de ce communiquÅ peut àtre limitÅe dans certains pays par la lÅgislation ou la rÅglementation. Les personnes entrant par consÅquent en possession de ce communiquÅ sont tenues de s'informer et de respecter ces restrictions. Dans les limites autorisÅes par la loi applicable, Icade dÅcline toute responsabilitÅ ou tout engagement quant Ü la violation d'une quelconque de ces restrictions par quelque personne que ce soit.

Le rapport financier semestriel au 30 juin 2009 a ÄtÄ dÄposÄ auprÅs de l'AutoritÄ des MarchÄs Financiers (A.M.F) et est consultable dans son intÄgralitÄ sur le site internet de la SociÄtÄ :

http://www.icade.fr/fo/fr/category/finance,icade-ex-icade-emgp,icade-emgp-rapport-financier-semestriel.do

A propos d'Icade

FonciÉre-dÄveloppeur Icade, prÄsidÄe par Serge Grzybowski, est un intervenant majeur du marchÄ immobilier, dont les activitÄs couvrent l'ensemble de la chaÜne de valeur : l'investissement, la promotion et les prestations de services dans les secteurs du logement, des bureaux, des parcs tertiaires, des commerces et centres commerciaux et des Äquipements public-santÄ. Concevoir, dÄvelopper, investir, dÄtenir et arbitrer, exploiter et gÄrer sont les savoir-faire de la sociÄtÄ. La maÜtrise de ses diffÄrents mÄtiers permet Ç Icade d'apporter des solutions adaptÄes aux besoins de ses clients et d'intervenir de maniÉre globale sur les problÄmatiques actuelles du secteur. En 2008, Icade a rÄalisÄ un chiffre d'affaires consolidÄ de 1 599 millions d'euros et un cash flow net courant de 206 millions d'euros. L'actif net rÄÄvaluÄ de liquidation atteint 4 954 millions d'euros soit 101,6 euros par action.

Serge Grzybowski prÅsentera les rÅsultats semestriels 2009 aux analystes le 29 juillet Ü 11h30. Le slideshow sera disponible Ü compter de 09h00 par le lien suivant : http://www.icade.fr/fo/fr/category/finance,icade-ex-icade-emgp,presentations-financieres.do

Pour les participants qui souhaitent Åcouter la confÅrence en franâais ou en anglais, nous vous remercions de vous inscrire par avance via les liens suivants :

pour la version franâaise : https://eventreg2.conferencing.com/webportal3/reg.html?Acc=442938&Conf=199231 pour la version anglaise : https://eventreg2.conferencing.com/webportal3/reg.html?Acc=442938&Conf=199252 Chaque participant recevra le code d'accÑs participant, le code d'accÑs confÅrence et le numÅro de tÅlÅphone Ü appeler ainsi que les instructions pour joindre la confÅrence.

L'enregistrement en franâais et en anglais de cette prÅsentation sera disponible 6 jours Ü partir du 29 juillet 2009 jusqu'Ü minuit le 4 aoät 2009. Pour la rÅÅcoute les informations de connexion sont : 020 7031 4064 -- UK London +33 (0) 170993529 -- France Paris Access Code: 838794 French version

Access Code : 2661385 English version

Contacts

Nathalie Palladitcheff Membre du comitÄ exÄcutif, en charge des finances +33 (0)1 41 57 70 12 nathalie.palladitcheff@icade.fr

RÄmi Lemay Responsable communication financiÉre et externe +33 (0)1 41 57 71 05 remi.lemay@icade.fr

ANNEXES

I- COMPTE DE RESULTAT ET BILAN CONSOLIDES AU 30 JUIN 2009

(en millions d'euros)	30 juin 2009	30 juin 2008
Chiffre d'affaires	714.3	762.5
ExcÅdent Brut OpÅrationnel	156.5	156.0
En % du chiffre d'affaires	21.9,%	20.5%
Charges d'amortissements nettes de subventions d'investissement	(63.5)	(57.2)
Charges et reprises liÅes aux pertes de valeur sur actifs corporels, financiers et autres actifs courants	(37.8)	(1.2)
RÅsultat sur cessions	117.8	58.1
RÅsultat OpÅrationnel	173.0	155.7
RÅsultat Financier	(51.3)	(40.0)
ImpÇts sur les rÅsultats	(9.5)	(21.8)
RÅsultat Net	113.9	93.8
RÅsultat Net part du groupe	111.5	91.5
Cash-flow net courant	99.3	111.6
Données par action en euros
Nombre d'actions retenu pour le calcul	48 737 303	48 868 870
RÅsultat Net part du groupe par action	2.29 €	1.87 €
Cash-flow net courant par action	2.04 €	2.28 €

(en millions d'euros)	30 juin 2009	31 décembre
		2008
ACTIF
Ecarts d'acquisition, nets	85.9	141.4
Immobilisations incorporelles, nettes	23,9	32.4
Immobilisations corporelles, nettes	142.5	463.3
Immeubles de placement, nets	3 142.2	3 0 27.7
Titres disponibles à la vente non courants	20.2	19.9
Titres mis en équivalence	2.9	0.7
Autres actifs financiers non courants	22.7	58.5
Actifs d'impôts différés	10.2	19.6
TOTAL ACTIFS NON COURANTS	3 450.5	3763.5
Stocks et en-cours	411.6	391.0
Créances clients	387.4	399.6
Montants dus par les clients (contrats de construction et VEFA)	206.5	186.9
Créances d'impôts	7.3	27.5
Créances diverses	555.5	646.3
Titres disponibles à la vente courants	0.1	0.7
Autres actifs financiers courants	81.7	61.6
Trésorerie et équivalents de trésorerie	476.6	656.1
Actifs destinés à être cédés	357.5	25.5
TOTAL ACTIFS COURANTS	2 484.2	2 3 9 5 . 2
TOTAL DES ACTIFS	5934.7	6 158.7
PASSIF
Capitaux propres - part du groupe	1 3 8 4 . 8	1468.9
Intérêts minoritaires	12.8	10.1
CAPITAUX PROPRES	1 397.6	1 479.0
Provisions non courantes	51.2	53.7
Dettes financières non courantes	2 3 9 3 . 6	2 539.1
Dettes d'impôts	5.6	57.5
Dettes d'impôts différés	21.8	26.9
Autres passifs financiers non courants	151.1	140.5
TOTAL PASSIFS NON COURANTS	2623.3	2817.7
Provisions courantes	34.4	41.8
Dettes financières courantes	771.5	605.1
Dettes d'impôts	82.2	81.9
Dettes fournisseurs	423.2	434.4
Montants dus aux clients (contrats de construction et VEFA)	17.7	63.7
Dettes diverses courantes	520.3	628.9
Autres passifs financiers courants	35.5	6.2
Passifs destinés à être cédés	29.0	0.0
TOTAL PASSIFS COURANTS	1913.8	1862.0
TOTAL DES PASSIFS ET DES CAPITAUX PROPRES	5934.7	6 158.7

ANR (en millions d'euros sauf donnÅes par action en euros)	30/06/2009	31/12/2008	Variation (en valeurs)	Variation (en %)
ANR de remplacement en part du groupe	4 609.4	5 351.7	(742.3)	(13.8)%
ANR de remplacement par action (en part du groupe - totalement diluÅ en €)	94.6	109.8	(15.2)	(13.8)%
ANR de liquidation en part du groupe	4 236.6	4 954.1	(717.5)	(14.5)%
ANR de liquidation par action (en part du groupe - totalement diluÅ en €)	86.9	101.6	(14.7)	(14.5)%

(en millions d'euros)	30/06/2009	31/12/2008	Variation (en valeurs)	Variation (en %)
Dette financiÖre nette	2 717.6	2 458.8	258.8	10.5%
Valeur d'expertise des fonciÖres	6 424.0	6 952.3	(528.3)	(7.6)%
Loan to value (LTV)	42.3%	35.4%

II - ANALYSE ET COMMENTAIRES DE L'ACTIVITE ET DES RESULTATS

A - FAITS MARQUANTS 1^er semestre 2009

Le premier semestre 2009 a été marqué, dans le prolongement de l'adoption en 2007 du régime des Sociétés d'Investissements Immobiliers Cotées, par la poursuite de la transformation d'Icade. Malgré des conditions de marché difficiles, plusieurs opérations s'inscrivant dans la logique du modèle de foncière-développeur ont été mises en œuvre. En effet, Icade a, d'une part, poursuivi le recentrage de ses activités en cédant deux de ses principales filiales de services immobiliers, Icade Administration de Biens et Icade Eurogem et a, d'autre part, accéléré la tertiarisation de son patrimoine en initiant la cession d'une part significative de son portefeuille logements et en poursuivant le développement de son patrimoine tertiaire :

Pôle Services:

• Cession au 30 juin 2009 à Procivis Immobilier d'Icade Administration de Biens, société $\blacksquare$ regroupant l'ensemble des activités d'administration de biens d'Icade à destination des particuliers. Le prix de cession, qui pourra être ajusté, à la hausse ou à la baisse, en fonction des performances opérationnelles pour l'année 2009 d'Icade Administration de Biens, s'élève à 24.1 millions d'euros. Sur cette base, cette cession permet de dégager une plus-value de 6.2 millions d'euros. Avec environ 450 salariés, l'activité administration de biens à destination des particuliers d'Icade a généré, sur l'année 2008, un chiffre d'affaires de l'ordre de 37 millions d'euros, pour un excédent brut opérationnel d'environ 2 millions d'euros. La société est déconsolidée à compter du 30 juin 2009.
• Signature le 23 juin 2009 d'un contrat de cession avec le groupe TFN en vue de céder Icade Eurogem, société spécialisée dans le Facility Management, pour un prix de 18 millions d'euros. Cette cession reste uniquement soumise à l'autorisation des autorités de la concurrence ainsi qu'en application des dispositions de la loi n° 86-912 du 6 août 1986 relative aux privatisations, à l'approbation tacite du ministre chargé de l'Economie, de l'Industrie et de l'Emploi. Ces différentes autorisations administratives devraient être obtenues sous 2 mois. La cession devrait donc être actée dans les comptes consolidés d'Icade du second semestre 2009. Icade Eurogem, avec environ 500 collaborateurs, a généré sur l'année 2008 un chiffre d'affaires de l'ordre de 63 millions d'euros et un résultat d'exploitation négatif.

Pôle Foncière Logement :

• Signature le 30 juin 2009 d'un accord d'exclusivité avec un consortium formé par la Société Nationale Immobilière (SNI, filiale de la Caisse des Dépôts), les grands offices départementaux et bailleurs sociaux d'Ile-de-France, portant sur la cession de 26/034 logements pour un montant de près de 2.0 milliards d'euros.
• Cet accord prévoit également l'apport de 6 647 logements par Icade à des structures ad hoc constituées avec la SNI. La gestion de ces structures sera assurée par la SNI et les actifs transférés seront cédés au fil de l'eau.
• Seuls les logements en copropriété (1 745 logements au 30 juin 2009) ne sont pas concernés par $\blacksquare$ cet accord. Ces logements seront conservés par Icade qui en poursuivra la cession au fil de l'eau.

Pôle Foncière Tertiaire :

• Poursuite des investissements sur les projets en cours de développement, dont notamment :

• 37.9 millions d'euros pour les centres commerciaux développés en partenariat avec Klépierre :

  • $\circ$ 13.2 millions d'euros pour le centre Odysseum localisé à Montpellier, dont la commercialisation est quasi achevée. La zone de chalandise est de 750 000 de personnes. Les principales enseignes qui seront présentes sont Darty, Nature & Découverte et Sephora,
  • 24.1 millions d'euros pour le centre Le Millénaire à Aubervilliers dont la $\circ$ précommercialisation démarre avec succès. L'enseigne alimentaire Carrefour a déjà signé pour 4 100 m².

• 25.7 millions d'euros pour le projet Metropolitan É Villejuif, entiÖrement prÅ-louÅ É LCL qui y installera son siÖge opÅrationnel sur 61 700 mä de bureaux dont les livraisons s'Åtaleront entre octobre 2008 et octobre 2011,

• 11.3 millions d'euros de travaux de rÅhabilitation de l'immeuble de bureaux situÅ É Rueil-Malmaison. Ces travaux de rÅhabilitation, commencÅs en mai 2008, seront achevÅs en automne 2009,
• 9.3 millions d'euros pour la construction de l'immeuble de bureaux É Munich de 19 311 mä, prÅ-louÅ É Ernst & Young dont la livraison est prÅvue en octobre 2010.
• Par ailleurs, conformÅment aux accords signÅs avec plusieurs groupes d'exploitation de cliniques, 36.0 millions d'euros ont ÅtÅ investis au cours de ce semestre. Ces investissements viennent renforcer la position d'Icade comme acteur de rÅfÅrence dans le domaine de l'Åquipement de santÅ et consolider les revenus rÅcurrents de cette activitÅ.

Pôle Promotion

Dans un contexte de marchÅ extrÑmement ralenti, le rÅsultat opÅrationnel du PÇle Promotion, au 30 juin 2009, ressort É 25.3 millions d'euros en recul de seulement 0.9 million d'euros par rapport É la mÑme Åpoque en 2008. Cette performance traduit le bon niveau de rentabilitÅ des opÅrations en cours et la politique prudente de provisionnement des fonciers et opÅrations É risques menÅe fin 2008.

EvÅnements postÅrieurs É la clÇture :

Aucun ÅvÅnement significatif n'est intervenu postÅrieurement É la clÇture des comptes.

B - ACTIVITES ET RESULTATS 1 er semestre 2009

1. FonciÉre

(en millions d'euros)	30/06/2009	30/06/2008	Variation
CHIFFRE D'AFFAIRES	210.8	197.6	6.7%
Tertiaire	120.5	99.0	21.7%
Bureaux en France	32.5	32.0	1.6%
Bureaux en Allemagne	8.4	7.5	12.0%
SIICInvest	5.3	5.0	6.0%
Parcs Tertiaires	43.6	39.4	10.7%
Equipements Publics et Santé	26.9	11.0	144.5%
Commerces et Centres Commerciaux	3.8	4.0	(5.0)%
Logement	90.5	98.6	(8.2)%
Intra-métier foncière	(0.2)	0.0	(100.0)%
EXCEDENT BRUT OPERATIONNEL	147.0	130.9	12.3%
Tertiaire	106.3	83.5	27.3%
Bureaux en France	32.7	29.3	11.6%
Bureaux en Allemagne	6.1	5.6	8.9%
SIICInvest	4.1	3.9	5.1%
Parcs Tertiaires	36.3	32.2	12.7%
Equipements Publics et Santé	23.7	8.9	166.3%
Commerces et Centres Commerciaux	3.4	3.7	(8.1)%
Logement	40.7	47.4	(14.1)%
Intra-métier foncière	0.0	0.0	0.0%
RESULTAT OPERATIONNEL	161.9	139.1	16.4%
Tertiaire	19.5	53.7	(63.7)%
Bureaux en France	(11.7)	22.1	(152.9)%
Bureaux en Allemagne	2.2	2.3	(4.3)%
SIICInvest	(0.8)	2.5	(132.0)%
Parcs Tertiaires	14.7	18.2	(19.2)%
Equipements Publics et Santé	15.2	7.0	117.1%
Commerces et Centres Commerciaux	(0.1)	1.7	(105.9)%
Logement	142.4	85.4	66.7%
Intra-métier foncière	0.0	0.0	0.0%

(en millions d'euros)	30/06/2009	30/06/2008	Variation
REVENUS LOCATIFS	209.6	196.6	6.6%
Tertiaire	120.0	98.8	(21.5)%
Bureaux en France	32.5	32.0	1.6%
Bureaux en Allemagne	8.4	7.5	12.0%
SIICInvest	5.3	5.0	6.0%
Parcs Tertiaires	43.5	39.4	10.4%
Equipements Publics et Santé	26.5	10.9	143.1%
Commerces et Centres Commerciaux	3.8	4.0	(5.0)%
Logement	89.6	97.8	(8.4)%
Intra-métier foncière	0.0	0.0	0.0%
LOYERS NETS	162.4	144.3	12.5%
Tertiaire	113.0	91.8	(23.1)%
Bureaux en France	31.4	30.8	1.9%
Bureaux en Allemagne	7.5	7.1	5.6%
SIICInvest	4.9	4.7	4.2%
Parcs Tertiaires	39.7	34.8	14.1%
Equipements Publics et Santé	25.9	10.6	144.3%
Commerces et Centres Commerciaux	3.6	3.8	(5.3)%
Logement	49.4	52.5	(5.9)%
Intra-métier foncière	0.0	0.0	0.0%

1.1 Données Générales

1.1.1 Présentation

La Foncière Tertiaire Icade est prÅsente sur les principaux segments de l'immobilier tertiaire :

Principalement sur :

• L'activitÅ Bureaux : qui se distingue par des actifs matures gÅnÅrateurs de cash-flow rÅcurrent. Sur cette activitÅ est menÅe une politique d'arbitrage sur les actifs les plus matures n'ayant plus de potentiel de rÅversion. Icade est en mesure de dÅgager, par les arbitrages qui sont menÅs, des plus-values de cessions substantielles.
• L'activitÅ Parcs Tertiaires : c'est par la volatilitÅ de ses actifs et son fort potentiel de dÅveloppement que la fonciÖre Icade concentre une grande part de ses investissements (tant en restructuration d'actifs existants qu'en construction d'actifs neufs de type HQE). Cette activitÅ est gÅnÅratrice de cash-flows futurs.

Et au titre de la diversification sur :

• L'activitÅ Equipements Publics et SantÅ : depuis 2007, Icade a investi pour 575 millions d'euros dans des Åtablissements de santÅ afin de devenir un acteur majeur de ce marchÅ gÅnÅrateur de Cash-flow immÅdiat d'une part, des durÅes fermes de baux supÅrieures É 9 ans d'autre part et, enfin, ayant la particularitÅ, pour la plupart des baux signÅs avec les exploitants, d'avoir un taux de refacturation des charges sur immeubles proche de 100%. Icade profite ici d'une Åquipe et d'un savoir-faire reconnus sur le marchÅ.
• L'activitÅ Centres Commerciaux : Icade est prÅsent sur ce segment :
• La dÅtention d'actifs de type magasin ã Mr Bricolage å gÅnÅrateur de cash-flows immÅdiats
• La construction de 2 centres commerciaux de premiÖre catÅgorie.

1.1.2 Chiffres clés au 30 juin 2009

Le chiffre d'affaires du pÇle FonciÖre Tertiaire reprÅsente, au 30 juin 2009, 120.5 millions d'euros, en augmentation de 21.7 % par rapport au 30 juin 2008. A pÅrimÖtre constant, l'Åvolution est de 6.9%.

Le tableau ci-dessous prÅsente l'Åvolution 2008 / 2009 des revenus locatifs :

Les acquisitions (17.9 millions d'euros) concernent principalement les revenus des murs de cliniques achetÅs au 2 e semestre 2008.

Les cessions (3.7 millions d'euros) reprÅsentent la perte de revenus locatifs liÅe É la vente du 31/33 rue de Mogador dans le 9 e arrondissement É Paris au 2 e semestre 2008.

L'indexation est de 5.6 millions d'euros soit 5.7 %.

Le loyer net du pÇle FonciÖre Tertiaire est de 113,0 millions d'euros contre 91.8 millions d'euros au 30 juin 2008, soit un taux de marge de 94.2% en augmentation de 1.3 points par rapport au 30 juin 2008. Cette Åvolution est principalement liÅe aux acquisitions rÅcentes de murs de cliniques dont les baux permettent la refacturation au locataire de la majoritÅ des charges et des dÅpenses de gros entretien/renouvellement.

Le rÅsultat opÅrationnel reprÅsente 19.5 millions d'euros au 30 juin 2009 contre 53.7 millions d'euros au 30 juin 2008. Le rÅsultat 2009 inclut des charges liÅes aux pertes de valeur constatÅes sur des actifs achetÅs en 2007 et sur lesquels existent des projets de restructuration. Le montant de ces charges reprÅsente 44.1 millions d'euros au 30 juin 2009 dont 7.8 millions d'euros pour l'immeuble H2O É Rueil-Malmaison et 28.7 millions d'euros pour la Tour Descartes.

1.1.3 Activité Locative

La FonciÖre Tertiaire dÅtient pour 1.3 million de mä de surfaces louables au 30 juin 2009 dont 32% pour l'activitÅ Bureaux et 36% pour l'activitÅ Parcs Tertiaires.

Le portefeuille diffus des clients de la FonciÖre Tertiaire (exception faite du locataire IBM sur la Tour Descartes) permet de limiter le risque locatif. En effet, les 15 locataires les plus significatifs sur le pÅrimÖtre, reprÅsentent 108.2 millions d'euros de loyers courants annuels (45% du montant total des revenus locatifs) et 607 500 mä de surface soit 50 % du patrimoine locatif.

Rang	Occupants	Surfaces	%		Rang	Occupants	Loyers Courants	%
1	GROUPE MR BRICOLAGE	131 436	11%		1	CIE IBM FRANCE	29 756 927	12%
2	VEDICI (8 Cliniques)	120 200	10%		2	VEDICI (8 Cliniques)	15 172 694	6%
3	CIE IBM FRANCE	76 775	6%		3	GENERALE DE SANTE (4 Cliniques)	13 700 000	6%
4	GENERALE DE SANTE (4 Cliniques)	59 110	5%		4	MINISTERE DE L'INTERIEUR	11 500 425	5%
5	HARPIN (3 Cliniques)	55 724	5%		5	GROUPE ICADE	10 086 966	4%
6	GMG (T-Systems)	40 017	3%		6	GROUPE MR BRICOLAGE	7 977 284	3%
7	GROUPE EUROMEDIA	39 289	3%	Tot al	7	GROUPE RHODIA	6 627 441	3%	Tot al
8	GROUPE RHODIA	37 416	3%	Sur	8	GMG (T-Systems)	6 590 120	3%	Loy
9	GROUPE ICADE	34 090	3%	fac	9	HARPIN (3 Cliniques)	6 316 900	3%	ers
10	3H (3 Cliniques)	29 950	2%	es =	10	DEUTSCHE BANK	5 608 832	2%	134
11	MINISTERE DE L'INTERIEUR	28 100	2%	725	11	GROUPE PIERRE ET VACANCES	4 669 179	2%	434
12	LOGIDIS	27 850	2%	Tot 298 al	12	CREDIT AGRICOLE SA	4 387 229	2%	Tot 077 al
13	GROUPE PIERRE ET VACANCES	16 395	1%	m2 Sur	13	COCA COLA	4 204 207	2%	Loy €
14	L. E. M 888	14 637	1%	Soi fac t	14	GROUPE EUROMEDIA	4 090 572	2%	Soi ers t =
15	CREDIT AGRICOLE SA	14 309	1%	es 59% =	15	TGI	3 745 303	2%	56% 150
16	SOMEFOR	13 606	1%	782	16	RTE	3 526 778	1%	328
17	CLUB MEDITERRANEE	12 489	1%	410	17	3H (3 Cliniques)	3 184 434	1%	397
18	C2S (1 Cliniques)	10 477	1%	m2	18	L'URSSAF DE PARIS	3 170 788	1%	€
19	Autohaus G.V.O. GmbH	10 410	1%	Soi t	19	CLUB MEDITERRANEE	3 122 250	1%	Soi t
20	DEUTSCHE BANK	10 130	1%	64%	20	UBS	2 890 070	1%	63%
	0 SOLDE	440 463	36%			0 SOLDE	89 442 182	37%
		1 222 872,9					239 770 579

Ci-dessous un tableau des principaux locataires :

Au 30 juin 2009, la durÅe moyenne ferme des baux est supÅrieure É 4 ans. Afin de limiter le risque locatif, Icade propose É ses principaux locataires d'allonger la durÅe ferme de leur bail avec pour contrepartie l'octroi de mesures d'accompagnement telles que des franchises de loyer ou le plafonnement pendant une certaine pÅriode du taux d'indexation des loyers. C'est ainsi qu'Icade a pu renÅgocier, au 1 er semestre 2009, les baux pour une durÅe ferme de 6 ans du locataire UBS sur l'immeuble du 69 boulevard Haussmann (5 400 mä de surface), et du locataire Alain Afflelou sur le parc des Portes de Paris (3 900 mä de surface).

Au mÑme titre que les autres fonciÖres, Icade est confrontÅe sur le 1 er semestre 2009 É la possibilitÅ qu'ont certains locataires de demander la rÅvision de leurs baux au titre de l'article L145-39 du code de commerce. En effet, si, par le jeu de l'indexation, le montant du loyer indexÅ est supÅrieur de 25% au montant du loyer de base initial, le locataire est en droit de demander la rÅvision de son loyer pour le porter É la valeur de marchÅ. L'analyse faite sur le pÅrimÖtre de la FonciÖre Tertiaire montre cependant que le risque est limitÅ puisque, au 30 juin 2009, 20% des baux en risque sont en nÅgociation pour un renouvellement (voir ci-dessus paragraphe sur le risque locatif).

En effet, le nombre de baux concernÅs est de 55 et reprÅsente un cumul annuel de loyers de 26.3 millions d'euros (loyers courants du locataire IBM exclus), soit 12% du total des loyers courants. Le risque potentiel de retour É la valeur locative de marchÅ reprÅsente 3.6 millions d'euros, soit une perte potentielle de loyers de l'ordre de 1.5%.

Le taux d'occupation physique reprÅsente 92.2% au 30 juin 2009 contre 92.1% au 30 juin 2008. Les livraisons d'actifs intervenues depuis le 30 juin 2008 sont actuellement en cours de commercialisation.

Les surfaces vacantes au 30 juin 2009 reprÅsentent 104 200 mä et portent principalement sur 3 actifs (64 000 mä de surfaces). L'avancement commercial est le suivant :

• Bétiment 521 sur le parc des Portes de Paris. Ce bétiment, livrÅ au 2 e semestre 2008, s'inscrit dans le projet de dÅveloppement des Parcs Tertiaires. Il se situe É proximitÅ de la future station MÅtro Proudhon Gardinoux en service en 2012. Il dÅveloppe 18 000 mä de surface locative.
• MillÅnaire 2 dans le 19^e arrondissement de Paris É proximitÅ de la porte d'Aubervilliers. Ce bétiment, livrÅ en 2007, dÅveloppe 28 600 mä et est louÅ, au 30 juin 2009, É hauteur de 18%. En effet, un prospect a pris É la location sur le 1 er semestre 2009, 2 500 mä de surface. A ce jour, sur une quinzaine de contacts, quatre sont actifs concernant cet immeuble et sont soit en nÅgociation, soit en phase d'Åtude.
• EntrepÇt Eurofret É Strasbourg, dÅveloppe 27 900 mä de surfaces louables. Il est louÅ É hauteur de 17% au 30 juin 2009. Ce bétiment, livrÅ en fÅvrier 2009, est en cours de commercialisation avancÅ avec un prospect pour 9 000 mä.

Au 31 dÅcembre 2009, plusieurs actifs en phase actuelle de construction ou de restructuration seront livrÅs et commercialisables. C'est le cas de :

• Bétiment H2O É Rueil-Malmaison : la livraison est prÅvue en septembre 2009 (22 000 mä). Cet actif est en phase de prÅ-commercialisation.
• Centre Commercial Odysseum É Montpellier : la livraison est prÅvue en septembre 2009. Le taux de prÅ-commercialisation est proche de 100%. La zone de chalandise est de 750.000 personnes. Les principales enseignes qui seront prÅsentes sont Darty, Nature & DÅcouvertes, Sephora.
• Centre commercial Le MillÅnaire É Aubervilliers : la livraison est prÅvue en avril 2011. La zone de chalandise est d'un million de personnes. Le dÅmarrage de la commercialisation est trÖs rÅussi, compte tenu de la signature dÅjÉ rÅalisÅe avec l'enseigne alimentaire Carrefour (4 100 mä).
• Bétiment Turlenstrasse situÅ en Allemagne : ce bétiment, vacant, est en phase d'Åtude pour restructuration. Des nÅgociations avancÅes sont en cours avec un grand utilisateur rÅgional pour la construction d'un immeuble qui lui serait dÅdiÅ (environ 40 000 mä).

1.1.4 Activité Investissements

Icade a poursuivi la valorisation de son patrimoine, afin d'augmenter É terme la production de cashflows, et a, parallÖlement, acquis des actifs de santÅ productifs de cash-flows immÅdiats. Le montant des investissements sur la pÅriode s'ÅlÖve É 127.3 millions d'euros.

Cette politique se dÅcline en quatre types d'investissements :

• Acquisitions d'actifs pour 8.3 millions d'euros : stratÅgie sÅlective sur des actifs É forte rentabilitÅ et des cash-flows immÅdiats. Icade a donc achetÅ en fÅvrier 2009 la clinique BrÅtÅchÅ É Nantes pour 8.3 millions d'euros (21 000 mä – 180 lits).
• Restructurations d'actifs pour 18.6 millions d'euros : stratÅgie sÅlective de valorisation des actifs dÅgageant un potentiel de rentabilitÅ important. C'est le cas de l'immeuble H2O É Rueil-Malmaison (11.3 millions d'euros d'investissements sur le 1 er semestre 2009).

Constructions/extensions d'actifs pour 93.9 millions d'euros : la politique menée pour ce type d'investissement consiste à pré-commercialiser le futur actif avant de lancer la construction ou l'extension

Les investissements concernent principalement :

• Les actifs de Villejuif loués au locataire LCL (60 000 m² répartis en 4 bâtiments). L'investissement sur le semestre représente 25.7 millions d'euros,
• Les 2 centres commerciaux Odysseum à Montpellier (commercialisation proche de 100%) et $\mathbf{r}$ Aubervilliers (commercialisation au 30 juin 2009 de la moyenne unité alimentaire). L'investissement semestriel est de 37.4 millions d'euros,
• " L'immeuble situé à Munich (19 311 m²), pré-commercialisé à hauteur de 72% à Ernst & Young. L'investissement semestriel est de 9.4 millions d'euros.
• Des extensions sur les cliniques achetées depuis 2007 qui sont commercialisées aux exploitants $\blacksquare$ en place à la livraison des travaux. L'investissement semestriel est de 21.0 millions d'euros.
• • Divers investissements : 6.4 millions d'euros représentent principalement les dépenses de rénovation des parcs tertiaires.

1.1.5 Activité Arbitrage

Icade mène une politique active d'arbitrage de son patrimoine qui consiste à sélectionner les actifs jugés matures, ne permettant plus de création de valeur, avec généralement un potentiel de réversion nul voire négatif et générant une probabilité de plus-value de cession importante.

Au 1^er semestre 2009, Icade a donc intégré deux actifs dans son plan d'arbitrage. Les cessions effectives devraient intervenir au second semestre 2009.

1.2 Pôle Foncière Tertiaire - Activités Bureaux

1.2.1 Activité Bureaux en France

(en millions d'euros)	30/06/2009	30/06/2008	Variation
Chiffre d'affaires	32.5	32.0	1.6%
Excédent brut opérationnel	32.7	29.3	11.6%
Résultat opérationnel	(11.7)	22.1	$(152.9)\%$

(en millions d'euros)	30/06/2009	30/06/2008	Variation
Revenus locatifs	32.5	32.0	1.6%
Charges locatives non refacturées	0.0	(0.2)	100.0%
Charges sur immeubles	(1.0)	(1.0)	0.0%
Loyers nets	31.5	30.8	1.9%
Loyers nets / Revenus locatifs	96.8%	96.4%
Autres revenus	0.0	0.0	0.0%
Charges d'amortissements nettes de subventions	(7.9)	(7.2)	$(9.7)$ %
Charges et reprises liées aux pertes de valeur	(36.4)	0.0	$(100.0)\%$
Résultat sur cessions	0.0	0.0	0.0%
Autres charges et produits	1.2	(1.5)	180.0%
Résultat opérationnel	(11.7)	22.1	(152.9)%

Le chiffre d'affaires de l'activitÅ ã Bureaux en France å s'ÅlÖve É 32.5 millions d'euros au 30 juin 2009 contre 32.0 millions d'euros au 30 juin 2008, soit une augmentation de 1.5% dont 7.2% É pÅrimÖtre constant. Cette Åvolution est la combinaison de plusieurs ÅlÅments :

• (1.8) million d'euros liÅs aux effets des variations de pÅrimÖtre comme suit :
• (1.3) million d'euros suite É la cession du 31 rue de Mogador au 2 e semestre 2008,
• (2.4) million d'euros, consÅquence de la neutralisation de l'actif situÅ É Rueil-Malmaison pour restructuration en mai 2008,
• • 0.7 million d'euros provenant du 31 avenue Champs ElysÅes acquis en septembre 2008,
• • 1.2 million d'euros liÅs É la mise en service en novembre 2008 de l'actif OpÅra É Villejuif.
• • 2.3 millions d'euros correspondant essentiellement É l'indexation des loyers (7.1% d'augmentation)

Les surfaces louÅes reprÅsentent 153 332 mä de locaux (contre 140 408 mä au 30 juin 2008), soit un taux d'occupation financiÉre de 98.5% au 30 juin 2009 (contre 99.8% au 30 juin 2008).

Au 30 juin 2009, le loyer moyen atteint 423 euros du mä.

Les loyers nets de l'activitÅ ã Bureaux en France å ressortent au 30 juin 2009 É 31.5 millions d'euros contre 30.8 millions au 30 juin 2008.

Le RÅsultat OpÅrationnel de l'activitÅ ã Bureaux en France å s'ÅlÖve É (11.7) millions d'euros au 30 juin 2009 contre 22.1 millions d'euros au 30 juin 2008.

Cette Åvolution est la combinaison de :

• (36.4) millions d'euros de charges liÅes aux pertes de valeur dont 28.7 millions d'euros sur la Tour Descartes et 7.8 millions d'euros sur l'immeuble de Rueil-Malmaison,
• • 3.3 millions d'euros d'indemnitÅ transactionnelle signÅe avec le locataire IBM sur la Tour Descartes qui s'exonÖre ainsi des travaux de remise en Åtat des locaux, qui auraient ÅtÅ É sa charge en fin de bail, suite É son dÅpart en fin d'annÅe 2009.

Le tableau ci-aprÖs indique les montants de maintenance, rÅnovation et dÅveloppement rÅalisÅs par l'activitÅ ã Bureaux en France å au 30 juin 2008 et 2009.

Montant (en millions d'euros) HT	30/06/2009	30/06/2008
Entretien – Maintenance	0.1	0.1
RÅnovation – Immobilisation	0.1	1.7
DÅveloppement – Immobilisation	37.0	14.1

Icade a ainsi rÅalisÅ 37.1 millions d'euros d'investissements nets de cessions au cours du 1 er semestre 2009 :

• 11.3 millions d'euros de travaux rÅalisÅs sur l'immeuble de la rue des Martinets É Rueil-Malmaison, acquis en mai 2007. Suite au dÅpart prÅvu d'ESSO, unique locataire de l'immeuble, les travaux de rÅhabilitation ont commencÅ en mai 2008 et se termineront É l'automne 2009.
• 25.7 millions d'euros pour la construction de trois immeubles É Villejuif, É destination du futur siÖge opÅrationnel de LCL.
• 0.1 million d'euros correspondant É divers travaux sur le patrimoine.

Clients et baux

Il convient de noter que l'immeuble de la rue des Martinets É Rueil, faisant l'objet d'une restructuration lourde, est reclassÅ en immeuble en dÅveloppement. De ce fait, il ne rentre pas dans les diffÅrents calculs des indicateurs (surfaces louÅes, loyers moyens, taux d'occupation financiÖre).

Sur l'ensemble de ses actifs louÅs, Icade compte environ 10 locataires significatifs, reprÅsentant en cumulÅ un montant de loyers annuels de 59.7 millions d'euros au 30 juin 2009, soit prÖs de 89% du montant total des revenus locatifs.

Le tableau ci-aprÖs indique, sur une base annuelle, le nombre de baux arrivant É ÅchÅance, et le montant des loyers (en quote-part du Groupe) comptabilisÅs en 2009 pour chaque catÅgorie de bail concernÅ.

AnnÅe	Nombre de baux concernÅs	Montant des loyers comptabilisÅs en 2009 (en millions d'euros)
2009	70	2.3
2010	14	17.0 *
2011	15	4.0 **
2012	5	3.5 ***
2013 et suivantes	11	5.7

* dont IBM pour 14.9 millions d'euros, locataire de la Tour Descartes

** dont Coca-Cola pour 2.1 millions d'euros, locataire de l'immeuble Camille Desmoulins

*** dont Deutsche Bank pour 2.8 millions d'euros, locataire de l'immeuble du 3/5 avenue de Friedland

1.2.2 ActivitÅ Bureaux en Allemagne

(en millions d'euros)	30/06/2009	30/06/2008	Variation
Chiffre d'affaires	8.4	7.5	12.0%
ExcÅdent brut opÅrationnel	6.1	5.6	8.9%
RÅsultat opÅrationnel	2.2	2.3	(4.3)%

(en millions d'euros)	30/06/2009	30/06/2008	Variation
Revenus locatifs	8.4	7.5	12.0%
Charges locatives non refacturÅes	(0.3)	(0.1)	(200.0)%
Charges sur immeubles	(0.6)	(0.3)	(100.0)%
Loyers nets	7.5	7.1	5.6%
Loyers nets / Revenus locatifs	88.9%	94.7%
Autres revenus	0.0	0.0	0.0%
Charges d'amortissements nettes de subventions	(3.5)	(3.3)	(6.1)%
Charges et reprises liÅes aux pertes de valeur	(0.5)	0.0	(100.0)%
RÅsultat sur cessions	0.1	0.0	100.0%
Autres charges et produits	(1.4)	(1.5)	6.7%
RÅsultat opÅrationnel	2.2	2.3	(4.3)%

Le chiffre d'affaires des actifs tertiaires en Allemagne s'ÅlÖve É 8.4 millions d'euros au 30 juin 2009 contre 7.5 millions d'euros au 30 juin 2008, soit une progression de 12%.

Cette augmentation de 0.9 million d'euros s'explique principalement par :

• • 0.5 million d'euros rÅsultant des contrats conclus au cours de l'exercice 2008 produisant leur effet en annÅe pleine en 2009,
• • 0.1 million d'euros suite É la conclusion de nouveaux baux au cours du premier semestre 2009 (extension du cabinet d'Åtudes aÅronautiques Atena É Munich, de la sociÅtÅ de production audiovisuelle Arena É Berlin et de la garderie d'enfants Kid Castle É Hambourg, ainsi que la nouvelle implantation du logisticien Team Trans É Hambourg),
• • 0.3 million d'euros rÅsultant de l'indexation par palier des loyers, spÅcifique en Allemagne.

Les surfaces louÅes au 30 juin 2009 reprÅsentent 112 785 mä. Au cours du premier semestre 2009, les nouveaux baux ont portÅ sur 5.397 mä dont 4.555 mä liÅs É l'extension du bail Ernst & Young dans l'immeuble en cours de construction É Munich. Le taux d'occupation financiÉre global est de 90.6% au 30 juin 2009 contre 83,2 % au 30 juin 2008. Au cours du 1 er semestre 2009, l'immeuble Turlenstrasse situÅ É Munich a fait l'objet de nÅgociations avancÅes avec un grand utilisateur rÅgional pour la construction d'un immeuble qui lui serait dÅdiÅ. Il a ÅtÅ de ce fait reclassÅ en immeuble en dÅveloppement et ne rentre plus dans les diffÅrents calculs des indicateurs (surfaces louÅes, loyers moyens, taux d'occupation financiÖre).

Dans un contexte Åconomique et un marchÅ locatif de plus en plus tendu, Icade poursuit sa stratÅgie de remplissage de la vacance des immeubles en exploitation et de valorisation des rÅserves fonciÖres avec des preneurs potentiels.

Les loyers nets au 30 juin 2009 atteignent 7.5 millions d'euros contre 7.1 millions d'euros É la mÑme Åpoque en 2008 (+5.6%).

La bonne dynamique de la commercialisation des surfaces vacantes et la maètrise des charges de fonctionnement gÅnÖrent un ExcÅdent Brut OpÅrationnel en nette amÅlioration (+8,9%) É 6.1 millions d'euros contre 5.6 millions d'euros en 2008.

Ceci concourt É un RÅsultat OpÅrationnel de 2.2 millions d'euros au 30 juin 2009, niveau identique É 2008 aprÖs prise en compte de dÅprÅciations prudentes d'actifs et de crÅances pour 0,5 million d'euros.

ParallÖlement É cette activitÅ soutenue, la valorisation des rÅserves fonciÖres se poursuit avec le dÅveloppement d'un bétiment tertiaire de 19.311 mä É Munich dont 72 % des surfaces sont prÅlouÅes É Ernst & Young. En mars 2009, Ernst & Young a conclu avec Icade un avenant d'extension É son bail principal, permettant d'atteindre un taux de prÅ-commercialisation de cet actif de 99%, plus d'un an avant sa livraison en octobre 2010.

Les investissements de l'activitÅ ã Bureaux en Allemagne å au 1 er semestre 2009 s'ÅlÖvent É 9.4 millions d'euros correspondant essentiellement É l'encours-construction du projet de dÅveloppement Ernst & Young.

(en millions d'euros)	30/06/2009	30/06/2008	Variation
Chiffre d'affaires	5.3	5.0	6.0%
ExcÅdent brut opÅrationnel	4.1	3.9	5.1%
RÅsultat opÅrationnel	(0.8)	2.5	(132.0)%

1.2.3 SIICInvest

(en millions d'euros)	30/06/2009	30/06/2008	Variation
Revenus locatifs	5.3	5.0	6.0%
Charges locatives non refacturÅes	0.0	0.0	0.0%
Charges sur immeubles	(0.4)	(0.3)	(33.3)%
Loyers nets	4.9	4.7	4.3%
Loyers nets / Revenus locatifs	91.5%	93.3%
Autres revenus	0.0	0.0	0.0%
Charges d'amortissements nettes de subventions	(2.2)	(1.3)	(69.2)%
Charges et reprises liÅes aux pertes de valeur	(2.8)	0.0	(100.0)%
RÅsultat sur cessions	0.0	0.0	0.0%
Autres charges et produits	(0.7)	(0.8)	12.5%
RÅsultat opÅrationnel	(0.8)	2.5	(132.0)%

DotÅe du rÅgime SIIC (mais pas soumise au rÅgime SIIC 4 du fait de sa dÅtention par une autre SIIC), SIICInvest est spÅcialisÅe dans la dÅtention d'actifs immobiliers de bureaux, de locaux d'activitÅ et de commerces. SIICInvest est dÅtenue É 89.65 % par Icade au 30 juin 2009.

Le Chiffre d'affaires de SIICInvest s'ÅlÖve É 5.3 millions d'euros au 30 juin 2009 contre 5.0 millions d'euros au 30 juin 2008. Cette Åvolution est la combinaison de plusieurs ÅlÅments :

• • 0.3 million d'euros liÅs aux variations de pÅrimÖtre dont 0.1 million d'euros correspondant É la livraison sur le premier semestre 2009 de l'entrepÇt de Strasbourg et 0.1 million d'euros liÅ É l'extension de l'entrepÇt de SennecÅ les Macon.
• • 0.3 million d'euros provenant de l'indexation des loyers (6.5%)
• (0.3) million d'euros liÅs É des dÅparts de locataires de la Tour Arago É la DÅfense et de Saint Quentin Fallavier dans l'IsÖre.

Les loyers nets atteignent 4.9 millions d'euros au 30 juin 2009 contre 4.7 millions d'euros É la mÑme Åpoque en 2008.

Les surfaces louÅes au 30 juin 2009 reprÅsentent 99 176 mä de bureaux et de locaux d'activitÅs, soit un taux d'occupation financiÉre de 84.4%, en diminution par rapport au 30 juin 2008 (95.7%). Cette Åvolution s'explique par la mise en service au 1 er semestre 2009 de l'entrepÇt de Strasbourg (27 900 mä), en commercialisation au 30 juin 2009.

Au 30 juin 2009, le RÅsultat OpÅrationnel de SIICInvest est une perte de 0.8 million d'euros contre un bÅnÅfice de 2.5 millions d'euros au 30 juin 2008. Cette dÅgradation s'explique essentiellement par des charges liÅes aux pertes de valeur s'Ålevant É 2.8 millions d'euros dont 1.3 million d'euros liÅs É la Tour Arago.

Les investissements de SIICInvest au 1 er semestre 2009 s'ÅlÖvent É 5.6 millions d'euros et se dÅcomposent comme suit :

• 2.7 millions d'euros correspondant aux derniers travaux avant livraison de l'entrepÇt de Strasbourg.
• 0.4 million d'euros correspondant au solde des travaux sur l'entrepÇt de SennecÅ les Macon en SaÇne et Loire.
• 2.5 millions d'euros de travaux de restructuration de l'entrepÇt de Saint Quentin Fallavier dans l'IsÖre.

1.3 PÑle FonciÉre Tertiaire – ActivitÅs Parcs Tertiaires

(en millions d'euros)	30/06/2009	30/06/2008	Variation
Chiffre d'affaires	43.6	39.4	10.7%
ExcÅdent brut opÅrationnel	36.3	32.2	12.7%
RÅsultat opÅrationnel	14.7	18.2	(19.2)%

(en millions d'euros)	30/06/2009	30/06/2008	Variation
Revenus locatifs	43.5	39.4	10.4%
Charges locatives non refacturÅes	(1.6)	(2.2)	27.3%
Charges sur immeubles	(2.2)	(2.4)	12.5%
Loyers nets	39.7	34.8	14.1%
Loyers nets / Revenus locatifs	91.3%	88.4%
Autres revenus	0.1	0.0	100.0%
Charges d'amortissements nettes de subventions	(14.7)	(14.3)	(2.8)%
Charges et reprises liÅes aux pertes de valeur	(4.2)	0.3	(150.0)%
RÅsultat sur cessions	(2.8)	0.1	(290.0)%
Autres charges et produits	(3.4)	(2.7)	(25.9)%
RÅsultat opÅrationnel	14.7	18.2	(19.2)%

Le Chiffre d'affaires de l'activitÅ Parcs Tertiaires s'ÅlÖve É 43.6 millions d'euros au 30 juin 2009, É comparer É 39.4 millions d'euros au 30 juin 2008, soit une augmentation de 10.7% dont 10.3% É pÅrimÖtre constant.

Cette augmentation de 4.2 millions d'euros est la combinaison des ÅlÅments suivants :

• • 1.6 million d'euros de loyers supplÅmentaires provenant
• de la location du bétiment 520 É TÅlÅcity Redbus en mars 2008 (+0.4 million d'euros),
• de la location du bétiment 210 É Visual TV en juin 2008 (+0.3 million d'euros),
• de la location d'un plateau sur le MillÅnaire 2 É Nokia (+0.5 million d'euros),
• • 2.5 millions d'euros correspondant essentiellement É l'indexation des loyers (6.3%).

Les surfaces louÅes reprÅsentent 418 646 mä de locaux (contre 407 396 mä au 30 juin 2008) et le taux d'occupation financiÉre atteint 85.5% au 30 juin 2009, contre 88.3 % au 30 juin 2008. La baisse du taux d'occupation rÅsulte essentiellement des libÅrations de surfaces intervenues en 2009 :

• Bétiment 267 libÅrÅ en mai 2009 par le locataire Fnac Direct (4 200 mä 0.8 million d'euros de revenus locatifs annuels),
• Bétiment 026 : un plateau (1400 mä) libÅrÅ en mai 2009 par le locataire Club MÅditerranÅe (0.4 million d'euros de revenus locatifs annuels)

Au 30 juin 2009, le loyer moyen des bureaux atteint 287 euros du mä. A la mÑme date, le loyer moyen des locaux d'activitÅ et des entrepÇts atteint 155 euros du mä.

Les loyers nets s'ÅlÖvent É 39.7 millions d'euros au 30 juin 2009 contre 34.8 millions d'euros É la mÑme Åpoque en 2008.

Le tableau suivant indique, au 30 juin 2009, la surface du terrain, la surface bétie louable et le taux d'occupation financiÖre pour chacun des sept principaux parcs tertiaires :

	Surface du terrain (en ha)	Surface bétie louable (en mä)	Taux d'occupation financiÖre (30 juin 2009)
Parc Pont des Flandre	5.2	76 806	98.1%
Parc des Portes de Paris (Saint Denis)	16.3	68 119	89.4%
Parc des Portes de Paris (Aubervilliers)	32.5	242 774	85.8%
Quartier du Canal – PÇle tertiaire	6.7	10 827	100.0%
Parc du Mauvin	3.7	21 916	100.0%
Quartier du Canal – PÇle commercial (en projet)	7.2
Parc du MillÅnaire (lots 1 & 2)	7.2	58 287	61.9%
TOTAL	78.8	478 730	85.5%

Le RÅsultat OpÅrationnel de l'activitÅ ã Parcs Tertiaires å atteint 14.7 millions d'euros au 30 juin 2009 contre 18.2 millions d'euros au 30 juin 2008.

Cette diminution de 3.5 millions d'euros est la combinaison des ÅlÅments suivants :

• • 4.1 millions d'euros provenant de l'amÅlioration de l'EBO en lien avec la croissance du chiffre d'affaires,
• (4.2) millions d'euros de charges liÅes aux pertes de valeurs sur divers actifs,
• (4.8) millions d'euros d'honoraires d'Åtudes sur des projets abandonnÅs,
• +2.1 millions d'euros de produits É recevoir par notre assureur en remboursement d'un sinistre intervenu en juillet 2008.

Le tableau ci-aprÖs indique les montants investis dans la maintenance, la rÅhabilitation et le dÅveloppement de son patrimoine au 30 juin 2008 et 2009.

Montant HT (millions d'euros)	30/06/2009	30/06/2008
Maintenance	0.1	0.6
RÅnovation / immobilisation	6.3	9.4
DÅveloppement / immobilisation	2.3	34.8

Les investissements de l'activitÅ ã Parcs Tertiaires å au 1 er semestre 2009 se sont ÅlevÅs É 8.6 millions d'euros et concernent principalement des travaux de rÅnovation sur les parcs.

Les cessions de l'activitÅ ã Parcs Tertiaires å s'ÅlÖvent É 0.2 million d'euros et concernent des mises aux rebuts d'immobilisations corporelles.

Clients et baux :

8 nouveaux baux (hors renouvellements et locations de courtes durÅes infÅrieures É 12 mois) ont ÅtÅ signÅs sur le 1 er semestre 2009 portant sur 5 100 mä (soit 1.2 million d'euros de loyers en annÅe pleine). Il s'agit principalement de la commercialisation de 2 500 mä sur le MillÅnaire 2 É la sociÅtÅ Saint Louis Sucre (0.8 million d'euros en annÅe pleine)

9 dÅparts ou rÅsiliations ont ÅtÅ enregistrÅs portant sur 7 200 mä sur un total de 424 baux au 30 juin 2009. Ils reprÅsentent une perte de loyer brut de 1.4 million d'euros en annÅe pleine. A noter que sur les 9 dÅparts ou rÅsiliations, 2 baux ont ÅtÅ relouÅs en 2009 soit 550 mä.

Sur le 1 er semestre 2009, 15 renouvellements de baux ont ÅtÅ enregistrÅs portant sur 29 350 mä. L'impact sur les revenus locatifs est globalement nul, mais les renouvellements ont permis un allongement de la durÅe moyenne des baux entre le 31 dÅcembre 2008 et le 30 juin 2009.

Les principaux clients des parcs tertiaires exercent des activitÅs trÖs variÅes, ce qui garantit une saine dispersion du risque locatif : audiovisuel (EuromÅdia Group, AMP), e-business (Interxion, TÅlÅcity-Redbus), mode et distribution (Afflelou, Kookai), loisirs (Club Med et Pierre & Vacances), Industrie et recherche (Rhodia), public (MinistÖre de la Justice), autres (Oddo Finance, Publicis Events).

En outre, Icade maintient Ågalement une certaine mixitÅ au sein de ses parcs entre les bureaux, les locaux d'activitÅ et les commerces de gros.

Les baux consentis par l'activitÅ ã Parcs Tertiaires å d'Icade incluent depuis 2003 une indexation annuelle des loyers en fonction des variations de l'indice du coât de la construction publiÅ par l'INSEE.

Sur l'ensemble de ses actifs louÅs, Icade compte environ 10 locataires significatifs, reprÅsentant en cumulÅ un montant de loyers annuels de 41.5 millions d'euros au 30 juin 2009, soit prÖs de 48% du montant total des revenus locatifs.

Le tableau ci-aprÖs indique, sur une base annuelle, le nombre de baux arrivant É ÅchÅance, et le montant des loyers (en quote-part du Groupe) comptabilisÅs en 2009 pour chaque catÅgorie de bail concernÅ. Ce tableau nous montre le caractÖre atomisÅ du risque locatif sur les parcs tertiaires.

AnnÅe	Nombre de baux concernÅs	Montant des loyers comptabilisÅs en 2009 (en millions d'euros)
2009	192	7.9
2010	93	11.2
2011	80	10.8
2012	41	5.7
2013 et suivantes	18	7.9

1.4 PÑle FonciÉre Tertiaire – ActivitÅs Equipements Publics et SantÅ

(en millions d'euros)	30/06/2009	30/06/2008	Variation
Chiffre d'affaires	26.9	11.0	144.5%
ExcÅdent brut opÅrationnel	23.7	8.9	166.3%
RÅsultat opÅrationnel	15.2	7.0	117.1%

(en millions d'euros)	30/06/2009	30/06/2008	Variation
Revenus locatifs	26.5	10.9	143.1%
Charges locatives non refacturÅes	0.0	0.0	0.0%
Charges sur immeubles	(0.6)	(0.3)	(100.0)%
Loyers nets	25.9	10.6	144.3%
Loyers nets / Revenus locatifs	97.7%	97.4%
Autres revenus	0.4	0.1	300.0%
Charges d'amortissements nettes de subventions	(8.4)	(1.8)	(366.7)%
Charges et reprises liÅes aux pertes de valeur	0.0	0.0	0.0%
RÅsultat sur cessions	0.0	0.0	0.0%
Autres charges et produits	(2.7)	(1.9)	(42.1)%
RÅsultat opÅrationnel	15.2	7.0	117.1%

Le Chiffre d'affaires de l'activitÅ ã Equipements Publics et SantÅ å atteint 26.9 millions d'euros au 30 juin 2009 contre 11.0 millions d'euros au 30 juin 2008.

Cette augmentation 15.9 millions d'euros est la combinaison de plusieurs ÅlÅments :

• • 15.7 millions d'euros rÅsultant des variations de pÅrimÖtre comme suit :
• 15.0 millions d'euros gÅnÅrÅs par les murs des cliniques acquises en 2008,
• 0.6 million d'euros provenant du commissariat de Meaux livrÅ en 2008,
• 0.1 million d'euros provenant de la crÖche de Blagnac livrÅe en 2008,
• • 0.3 million d'euros correspondant É l'indexation des loyers, soit une moyenne É pÅrimÖtre constant de 5.7%.
• (0.4) million d'euros liÅs É l'application de la norme IAS 17 (dÅcroissance des loyers) et É l'impact de la renÅgociation des modalitÅs de paiement des loyers de l'immeuble de Levallois.

Les surfaces louÅes reprÅsentent 307 541 mä de locaux au 30 juin 2009. Le taux d'occupation financiÉre est proche de 100%.

Les loyers nets de l'activitÅ ã Equipements Publics et SantÅ å ressortent au 30 juin 2009 É 25.9 millions d'euros. Il convient de souligner le caractÖre trÖs avantageux de cette activitÅ oê l'essentiel des baux inclut la prise en charge par le locataire des charges et dÅpenses de gros entretien et de renouvellement (loyer triple net).

Le RÅsultat OpÅrationnel de l'activitÅ ã Equipements Publics et SantÅ å atteint 15.2 millions d'euros au 30 juin 2009 contre 7.0 millions d'euros au 30 juin 2008.

Les investissements de l'activitÅ ã Equipements Publics et SantÅ å au 1 er semestre 2009 se sont ÅlevÅs É 36.0 millions d'euros et se dÅcomposent comme suit :

• 20.9 millions d'euros de travaux d'extension du patrimoine des cliniques,
• 8.2 millions d'euros pour l'acquisition de la clinique BrÅtÅchÅ É Nantes,
• 6.9 millions d'euros d'investissements liÅs É l'activitÅ de PPP.

Ces nouvelles acquisitions s'inscrivent dans la stratÅgie d'investissement qu'Icade mÖne dans la santÅ (stratÅgie de constitution d'un portefeuille attractif sur le plan du rendement net avec plusieurs opÅrateurs donc avec un risque locatif satisfaisant) et complÖtent sa couverture nationale, à l'instar de l'opération avec la Générale de Santé conclue en juillet 2008, avec un portefeuille total de 2 767 lits et places pour une surface de 222 000 m² environ.

1.5 Pôle Foncière Tertiaire - Activités Commerces et Centres Commerciaux

(en millions d'euros)	30/06/2009	30/06/2008	Variation
Chiffre d'affaires	3.8	4.0	(5.0)%
Excédent brut opérationnel	3.4	3.7	$(8.1)$ %
Résultat opérationnel	(0, 1)	1.7	$(105.9)\%$

(en millions d'euros)	30/06/2009	30/06/2008	Variation
Revenus locatifs	3.8	4.0	(5.0)%
Charges locatives non refacturées	0.0	0.0	0.0%
Charges sur immeubles	(0.2)	(0.2)	0.0%
Loyers nets	3.6	3.8	(5.3)%
Loyers nets / Revenus locatifs	94.5%	94.4%
Autres revenus	0.0	0.0	0.0%
Charges d'amortissements nettes de subventions	(2.1)	(2.0)	$(5.0)$ %
Charges et reprises liées aux pertes de valeur	(1.4)	0.0	$(100.0)\%$
Résultat sur cessions	0.0	0.0	0.0%
Autres charges et produits	(0.2)	(0.1)	$(100.0)\%$
Résultat opérationnel	(0,1)	1.7	$(105.9)\%$

Le Chiffre d'affaires de l'activité « Commerces et Centres Commerciaux » s'élève à 3.8 millions d'euros au 30 juin 2009 contre 4.0 millions d'euros au 30 juin 2008. Il résulte de 34 actifs immobiliers achetés le 1^er janvier 2008 au groupe Mr Bricolage, qui en reste exploitant dans le cadre d'un accord datant de 2006.

Les loyers percus sont composés d'un loyer minimum garanti et d'une part variable dépendant du chiffre d'affaires réalisé par les locataires dans les locaux commerciaux. La revue à la baisse du chiffre d'affaires 2008 réellement généré par les locataires a eu un impact de (0.2) million d'euros sur le chiffre d'affaires de l'activité « Commerces et Centres Commerciaux » au 1^er semestre 2009.

Les surfaces louées représentent 131 719 m² de locaux commerciaux et le taux d'occupation financière est de 100 % au 30 juin 2009.

Les loyers nets s'élèvent à 3.6 millions d'euros au 30 juin 2009 contre 3.8 millions d'euros à la même époque en 2008.

Le Résultat Opérationnel est une perte de 0.1 million d'euros au 30 juin 2009 en diminution de 1.8 million d'euros dont 1.4 million d'euros au titre des charges liées aux pertes de valeur.

Icade a réalisé 34.9 millions d'euros d'investissements nets de cessions au cours du 1^er semestre 2009 s'analysant comme suit :

• Les investissements s'élèvent à 37.3 millions d'euros et ont porté sur :
• 13.2 millions d'euros en quote-part au titre de la VEFA Odysseum, en partenariat avec la société Klépierre, en vue de la construction d'un centre commercial à Montpellier. Le contrat de VEFA a été signé en février 2007. La livraison de l'actif est prévue au deuxième semestre 2009.
• • 24.1 millions d'euros en quote-part au titre des investissements du Centre Commercial d'Aubervilliers.

• Les cessions s'élèvent à 2.4 millions d'euros et se décomposent comme suit :

• 1.5 million d'euros liés à la cession du magasin de Dax.

• 0.3 million d'euros suite à la cession du terrain d'Abbeville,
• 0.6 million d'euros en complément de prix de la cession d'un magasin à Laval en 2007.

1.6 Pôle Foncière Logement

(en millions d'euros)	30/06/2009	30/06/2008	Variation
Chiffre d'affaires	90.5	98.6	$(8.2)$ %
Excédent brut opérationnel	40.7	47.4	(14.1)%
EBO / CA	44.9%	48.1%
Résultat opérationnel	142.4	85.4	66.7%

Principaux indicateurs	30/06/2009	30/06/2008
Lovers nets	49.4	52.5
Loyers libres ( $\epsilon/m^2/m$ ois)	7.34	6.67
Loyers conventionnés (€/m 2 /mois)	5.73	5.42
Moyenne loyers libres / loyers conventionnés (€/m 2 /mois)	7.19	6.44
Loyers moyens de relocation du secteur libre	10.23	10.04
Taux d'occupation financière	95.3%	96.2%
Taux de rotation	8.4%	7.9%
Cessions en bloc (en IdF et en régions)
. en nombre	1982	1 0 2 1
. prix de vente moyen par m 2	1 132 €	895€
Cessions à l'unité (en IdF et en régions)
. en nombre	133	107
. prix de vente moyen par $m2$	2 126 €	1858€

Lors de son communiqué de presse du 30 juin 2009, Icade a annoncé être entrée en négociations exclusives pour la cession d'une part significative des logements après avoir reçu une offre d'un consortium formé par la Société Nationale Immobilière (SNI, filiale de la Caisse des Dépôts), les grands offices départementaux et bailleurs sociaux d'Ile de France. Cette offre reste soumise à des due diligences confirmatoires, à l'obtention définitive des financements ainsi qu'à l'approbation des organes sociaux et/ou tutelles des différents membres du consortium. Elle s'accompagne d'un engagement de reprise des personnels attachés à ces actifs ainsi que des personnels administratifs nécessaires en charge de leur gestion.

Le loyer net au 30 juin 2009 des actifs concernés par l'exclusivité annoncée est comme suit :

(en millions d'euros)	30/06/2009
Actifs concernés par l'offre du consortium ou sous promesse (26 034 logements)	41.8
Actifs destinés à être apportés à des structures communes avec la SNI (6 647 logements)	7.0
	48.8

Le patrimoine au 30 juin 2009 est constitué de 33 536 logements. 2 115 logements ont été vendus dont 1 225 et 890 respectivement au cours des $1^er$ et $2^e$ trimestres 2009.

	er trim. 1 2009	e 2 trim. 2009
Cessions en bloc
. en nombre	1 165	817
. prix de vente moyen par mä	1 094 €	1 181 €
Cessions É l'unitÅ
. en nombre	60	73
. prix de vente moyen par mä	2 164 €	2 097 €

2. Promotion

(en millions d'euros)	30/06/2009	30/06/2008	Variation
CHIFFRE D'AFFAIRES	499.3	524.3	(4.8)%
Promotion Logement	253.5	276.7	(8.4)%
Promotion Tertiaire	250.1	251.5	(0.6)%
Intra-métier promotion	(4.3)	(3.9)	(10.3)%
EXCEDENT BRUT OPERATIONNEL	27.3	36.8	(25.8)%
Promotion Logement	3.2	15.6	(79.5)%
Promotion Tertiaire	24.1	21.2	13.7%
Intra-métier promotion	0.0	0.0	0.0%
RESULTAT OPERATIONNEL	25.3	26.1	(3.1)%
Promotion Logement	3.0	7.0	(57.1)%
Promotion Tertiaire	22.3	19.1	16.7%
Intra-métier promotion	0.0	0.0.	0.0%

2.1 DonnÅes gÅnÅrales

Principaux indicateurs et orientation de l'activitÅ au 1 er semestre 2009

• Chiffre d'affaires : 499.3 millions d'euros, en baisse de 4.8% par rapport au S1 2008
• Logement : 2.565 rÅservations nettes de logements et lots de terrains É bétir, soit +19.4% en volume par rapport au 1 er semestre de 2008 (2.148 rÅservations)
• 459.4 millions d'euros TTC de rÅservations de logements et lots de terrains É bétir, soit +17.9% en valeur par rapport au 1 er semestre 2008
• Faible niveau de stock achevÅ invendu : 210 logements É fin juin reprÅsentant 33.5 millions d'euros de chiffre d'affaires en diminution par rapport au 31 dÅcembre 2008 (216 logements, soit un chiffre d'affaires de 46.6 millions d'euros)
• Backlog Logement É fin Juin : 581.6 millions d'euros,
• StratÅgie de renouvellement du portefeuille rÅsidentiel orientÅ vers la primo-accession, l'investissement ã Scellier å, les ventes en bloc aux entreprises sociales É l'habitat (E.S.H.) et la rÅsidence principale É prix maitrisÅ.
• Promotion Tertiaire
• Ajustement du portefeuille tertiaire aux besoins et conditions des utilisateurs,
• Participation active aux consultations en PPP et AMO lancÅes par le secteur public

2.2 Chiffre d'affaires du 1 er semestre 2009

(en millions d'euros)	30/06/2009	30/06/2008	Variation
Promotion Logement	253.5	276.7	(8.4)%
Promotion Tertiaire	250.1	251.6	(0.6)%
. Equipement et SantÅ	71.7	88.1	(18.6)%
. Tertiaire	102.1	76.0	34.3%
. Commerce	46.7	56.1	(16.8)%
. AMO	18.4	16.3	12.9%
. IngÅnierie	10.6	14.1	(25.1)%
. Autres	0.6	1.0	(40.0)%
Intra-mÅtiers promotion	(4.3)	(3.9)	10.3%
	499.3	524.4	(4.8)%

Le PÑle Icade Promotion enregistre un chiffre d'affaires de 499.3 millions d'euros au 1 er semestre 2009. Ce chiffre s'inscrit en retrait de 4.8% par rapport au chiffre d'affaires de la mÖme pÅriode en 2008.

Le chiffre d'affaires de la promotion Ü rÅsidentiel á est affectÅ par la chute des rÅservations intervenue en 2008 et le report de la mise en chantier des opÅrations, entrainant un recul de son activitÅ semestrielle de 8.4% É 253.5 millions d'euros.

Les rÅservations affichent une progression de 19.4% en volume par rapport au premier semestre 2008, sous l'effet principalement des ventes en bloc et du marchÅ de la primo-accession.

L'action menÅe par Icade Promotion en fin d'annÅe 2008 É destination des bailleurs sociaux a permis de rÅserver plus de 1000 logements. Le secteur rÅsidentiel a ainsi enregistrÅ 2.565 rÅservations nettes de logements neufs et lots de terrains É bétir durant le semestre. Le taux d'Åcoulement du stock ressort É 9.17%.

Le chiffre d'affaires de la promotion Tertiaire et Publique s'Åtablit É 238.9 millions d'euros, stable par rapport au 1 er semestre 2008, dont :

• 102.1 millions d'euros pour le secteur tertiaire, en hausse de 34%, sous l'effet principalement de l'opÅration de Villejuif (30.9 millions d'euros) et du dÅveloppement des opÅrations en rÅgions (42.9 millions d'euros).
• 46.7 millions d'euros pour le secteur commerces qui incluent le programme de construction Centre Commercial Odysseum É Montpellier, qui sera livrÅ en septembre 2009.
• 71.7 millions d'euros pour le secteur Equipements Publics et SantÅ, en recul de 19% par rapport au premier semestre 2008. Compte tenu de l'accÅlÅration des chantiers prÅvus sur le second semestre (Saint-Nazaire notamment), le chiffre d'affaires de l'annÅe devrait Ñtre stable par rapport É 2008.
• 18.4 millions d'euros pour l'activitÅ Services (AMO et Åtudes) en progression de 13% par rapport au 1 er semestre 2008.

Dans l'IngÅnierie, le chiffre d'affaires est de 10.6 millions d'euros, soit un recul de 25 % par rapport au 1 er semestre 2008 compte tenu du contexte Åconomique.

2.3 DÅtails par pÑle d'activitÅ

2.3.1 ActivitÅ Logements

RÅservations de logements neufs et lots de terrains à bâtir

	30/06/2009	30/06/2008	Variation
RÅservations logements en nombre	2 418	2 002	20.8%
RÅservations logements en millions d'euros (TTC)	449.8	389.5	15.5%
Taux de dÅsistement logements	24%	19%
RÅservations lots É bétir en nombre	147	146	0.7%
RÅservations lots É bétir en millions d'euros (TTC)	9.6

Les rÅservations nettes enregistrÅes durant le 1 er semestre 2009 s'inscrivent en progression de 19.4% par rapport au 1 er semestre 2008.

Les rÅservations de logements neufs s'ÅlÖvent É 2.418 unitÅs, en hausse de 20.8% par rapport au 1 er semestre 2008. En valeur, les rÅservations de logements s'Åtablissent É 449.8 millions d'euros, en hausse de 15.5%.

L'activitÅ lotissement est stable en volume avec 147 lots rÅservÅs contre 146 au 1 er semestre 2008.

Le taux de dÅsistement ressort É 24% en amÅlioration par rapport au taux de l'annÅe 2008 (26%), tout en restant encore É un niveau supÅrieur É celui du 1 er semestre 2008 (19%).

Prix moyen de vente et surface moyenne lors de la rÅservation

	30/06/2009	30/06/2008
Prix moyen TTC au m2 habitable (€/m2)	3 013	3 791
Budget moyen TTC par logement (K€)	186.0
Surface moyenne par logement (m2)	61.6

Le budget moyen des logements rÅservÅs sur le semestre s'Åtablit É 186 K€.

Le recul du prix moyen TTC au mä (de 3.791 € É 3.013 € le mä) observÅ s'explique notamment par l'Åvolution É la baisse des prix de vente, mais surtout par l'impact des ventes en bloc, notamment celles rÅalisÅes avec les bailleurs sociaux en TVA 5.5%.

2.3.2 PÑle Tertiaire, Commerces, Equipements et SantÅ

L'activitÅ Tertiaire :

• Le contexte gÅnÅral du marchÅ de l'investissement tertiaire en France et en Europe s'est considÅrablement dÅgradÅ durant le premier semestre 2009. AprÖs une baisse de 54% entre 2007 et 2008, le marchÅ a connu une nouvelle chute de 74% du volume des investissements en Europe entre le 1 er trimestre 2008 et le 1 er trimestre 2009 (source Cushman & Wakefield).
• En deux ans, le marchÅ est passÅ de 260 milliards d'euros (2007) É 120 milliards d'euros (2008) puis É 24 milliards d'euros au 1 er semestre 2009 en Europe, dont 2.6 milliards pour la France.
• Les rendements ont poursuivi leur hausse se situant dÅsormais entre 6.0% et 7.0% pour les bureaux dans Paris QCA et autour de 8% en rÅgions.
• En Ile-de-France, la demande sur le marchÅ locatif a baissÅ de 27% au 1 er semestre 2009 s'Åtablissant É 862 618 mä essentiellement orientÅe sur les surfaces infÅrieures É 4 000mä. La part dans la demande des surfaces supÅrieures É 4 000mä est passÅe de 43% É 8% en un an.

L'activitÅ Commerces :

Le pÇle commerces a achevÅ la commercialisation du Centre commercial Odysseum de Montpellier et a dÅmarrÅ celle du Centre commercial Le MillÅnaire É Aubervilliers. Des projets É Nèmes, Paris Nord Est, MontrabÅ (prÖs de Toulouse) et Marseille sont Ågalement en cours d'Åtude ou de dÅveloppement.

L'activitÅ Promotion Equipements Publics et SantÅ :

Celle-ci a rÅalisÅ un chiffre d'affaires de 71.7 millions d'euros portant sur 34 opÅrations.

A noter le dÅmarrage du Contrat de Promotion ImmobiliÖre du Centre Hospitalier de Saint-Nazaire.

Au 30 juin 2009, Icade dispose d'un portefeuille de projets dans le domaine de la Promotion Tertiaire ã bureaux et centres commerciaux å d'environ 660 726 mä (595 000 mä au 31 dÅcembre 2008) qui se dÅcompose en projets en cours de rÅalisation pour 201 907 mä (209 000 mä au 31 dÅcembre 2008), soit un chiffre d'affaires restant É apprÅhender de 84,4 millions d'euros (212 millions d'euros au 31 dÅcembre 2008), dont 63 % (35% au 31 dÅcembre 2008) pour la fonciÖre, et en projet en cours de montage pour 458 819 mä (386 000 mä au 31 dÅcembre 2008), soit un chiffre d'affaires de 722 millions d'euros (784 millions d'euros au 31 dÅcembre 2008). Ces derniers consistent en des projets non encore livrÅs pour lesquels ont ÅtÅ signÅs soit une promesse de vente du terrain d'assiette de l'immeuble É bétir (s'il s'agit d'un projet sous forme de VEFA), soit un avant-contrat avec le client investisseur ou utilisateur (s'il s'agit d'un projet sous forme de CPI), soit un protocole de partenariat pour une opÅration en commun. Certains peuvent avoir un permis de construire, instruit ou obtenu (purgÅ ou non d'Åventuels recours) et les autres non.

	Surface totale arrondie (en mä SHON)	Type d'ouvrage (bureaux, commerces, etc.)	Localisation	Type d'opÅr ation	AcquÅreurs	Date prÅvue de livraison
Toulouse AZF (50%)	41 416	Laboratoires	Toulouse	CPI	Pierre Fabre	2009
Odysseum (77%)	50835	Centre co	Montpellier	VEFA	Icade / Casino	2009
Clichy (50%)	17 500	Bureaux	Clichy	VEFA	Mines de la Lucette	2009
Villejuif ilot 3	21 201	Bureaux	Villejuif	CPI	Icade	2010
Villejuif ilot 4	8 555	Bureaux	Villejuif	CPI	Icade	2010
Lyon Thiers	15 833	Bureaux	Lyon	VEFA	Generali	2009
Toulouse Cap Constellation	12 998	Bureaux	Toulouse	VEFA	UBS	2009
Lyon Valeo	14 769	Bureaux	Lyon	VEFA	CrÅdit Suisse	2009
Colomiers Colombe Parc	8 600	Bureaux	Colomiers	VEFA	UBS	2009
Nice MÅridia Tranche 1 (50%)	10 200	Bureaux	Nice	CPI	Cogedim Office Partners	2010
Total	201907

Les principaux projets en cours de rÅalisation sont rÅsumÅs dans le tableau ci-aprÖs :

Les principaux projets en cours de montage, avec un foncier maètrisÅ et un permis de construire instruit ou obtenu, sont rÅsumÅs dans le tableau ci-aprÖs :

	Surface totale arrondie (en mä SHON)	Type d'ouvrage (bureaux commerces …)	Localisation	Type d'opÅration	Date prÅvue de livraison
Le Perreux (72.5%)	11 000	Bureaux	Le Perreux	VEFA	2011
Villejuif ilot 1	10 839	Bureaux	Villejuif	CPI	2011
PyrÅnÅes *	29 840	Bureaux	Paris	VEFA / CPI	2013
Saint Denis (50%)	22 221	Bureaux	Saint Denis	CPI	2012
Lyon VAISE	6 270	Bureaux	Lyon	CPI	2010
Choisy tr 1 *	33 078	Bureaux	Choisy le Roi	CPI	2012
Villejuif 6	22 000	Bureaux	Villejuif	CPI	2011-2012
Marseille Capelette 25%	59 303	Bureaux et centre co	Marseille	VEFA	2013
Bordeaux Ravesies *	3 243	Bureaux	Bordeaux	VEFA	2010
Lille Euralille lot E 2*	2 264	Bureaux	Lille	VEFA	2012
Toulouse Blagnac Daurat *	17 160	Bureaux	Toulouse	VEFA	2012
Total	217 218

* Opérations en blanc avec engagement irréversible

Les principaux projets en cours de montage, avec un foncier maètrisÅ mais sans permis de construire, sont rÅsumÅs dans le tableau ci-aprÖs :

	Surface totale arrondie (en mä	Type d'ouvrage (bureaux	Localisation	Type d'opÅration	Date prÅvue de livraison
	SHON)	commerces …)
Toulouse Zone Nord (50%)	15 000	Bureaux	Toulouse	VEFA	2013
Zac de Rungis	19 000	Bureaux	Paris	CPI	2013
Choisy le roi TR2	44 600	Bureaux	Choisy le roi	CPI	2013
JOINVILLE	9 426	Bureaux	Joinville	VEFA	2011
CACHAN RN20	11 960	Centre Co	Cachan	VEFA	2012
CACHAN DESMOULINS	8 500	Bureaux	Cachan	VEFA	2012
Macdonald –Passage du Nord	31 614	Centre Co	Paris	CPI	2013
Nèmes Retail Parc (50%)	27 500	Centre Co	Nèmes	VEFA	2012
Borderouge	7 432	Bureaux	Toulouse	VEFA	2013
Bordeaux Armagnac	9 350	Bureaux	Bordeaux	VEFA	2011
Nice MÅridia tr2 50%	8 535	Bureaux	Nice	CPI	2012
Nice MÅridia tr 3 50%	9 965	Bureaux	Nice	CPI	2013
Nice sophia amadeus	10 619	Bureaux	Nice	VEFA	2012
MontrabÅ 50%	28 100	Centre co	Toulouse	VEFA	2012
Total	241 601

Au 30 juin 2009, toutes les surfaces en cours de rÅalisation sont vendues. 63% des surfaces en cours de montage sont en blanc avec un engagement irrÅversible de 78,8 millions d'euros (hors taxes).

A noter pour le 1 er semestre 2009 :

• La location É LCL de la totalitÅ de l'opÅration de Villejuif (60 000 mä), LCL installera progressivement son siÖge social sur cette nouvelle zone tertiaire.
• La livraison de Lyon Pixel (13385mä de bureaux- investisseur LB Immo Invest).

Au 30 juin 2009, le portefeuille de projets d'Icade dans le domaine de la Promotion Tertiaire Ü Publique et SantÅ á correspond É 230 379 mä (271 286 mä au 31 dÅcembre 2008) de projets en cours de rÅalisation, dont 164 422 mä (199 613mä au 31 dÅcembre 2008) pour les PPP et É 32 750 mä (89 922 mä au 31 dÅcembre 2008) de projets en cours de montage, dont 0 mä (25 659 mä au 31 dÅcembre 2008) pour les PPP.

					Au 30 juin 2009, les principales opÅrations en cours de rÅalisation sont les suivantes :
--	--	--	--	--	------------------------------------------------------------------------------------------	--

OpÅrations en cours	Surface en arrondie (mä SHON)	Type ouvrage	Montage	Localisation	Date prÅvue de livraison
Centre Hospitalier de saint Nazaire	92 000	Equipements	CPI	Saint Nazaire	2012
Centre Hospitalier de Nancy	30 748	HÇpital	CPI	Nancy	2010
CollÖge de NOYERS	5000	CollÖge	CPI	Noyers	2009
CollÖge Avallon	7330	CollÖge	CPI	Avallon	2009
Tecnicampus Le mans	12650	Centre de formation	CPI	Le Mans	2010
Centre Hospitalier de Pontoise	7 844	HÇpital	CPI	Pontoise	2009
LycÅes de Guyane (3)	21 500	Equipements	CPI	Guyane	2009
GÅnÅral Lasalle (paris 19Öme)	7 783	Equipements	CPI	Paris	2010

Au cours du semestre, 52.2 millions d'euros ont ÅtÅ signÅs en CPI ou en VEFA tel que:

• CPI Saint Aignan Daher signÅ le 08/06/09 pour 6 950 000 € HT
• CPI EHPAD des 5 sens signÅ le 02/06/09 pour 7 583 000 € HT
• CPI Saint-Nazaire Centre Hospitalier Saint-Nazaire signÅ le 21/04/09 pour 7 995 000 € HT
• CPI Blanchisserie CHU Toulouse signÅ en avril 2009 pour 2 821 000 € HT
• CPI Lomme Helene Borel signÅ le 16/04/09 pour 10 226 000 € HT
• VEFA Bureaux Zac St Cosme signÅe avec Chantim le 29/04/09 pour 3 103 500 € HT

L'activitÅ services et assistance à maitrise d'ouvrage :

40 nouveaux contrats ont ÅtÅ signÅs totalisant un chiffre d'affaires de 7.4 millions d'euros dont 4.2 millions d'euros pour le contrat d'Åtude du Centre Hospitalier Princesse Grace É Monaco.

La politique des mandats et des PPP a ÅtÅ revue pour assurer une meilleure performance au groupe, l'activitÅ du mÅdico-social est en plein dÅveloppement.

2.4 RÅsultats au 30 juin

(en millions d'euros)	30/06/2009	30/06/2008	Variation
CHIFFRE D'AFFAIRES	499.3	524.3	(4.8)%
Promotion Logement	253.5	276.7	(8.4)%
Promotion Tertiaire	250.1	251.5	(0.6)%
Intra-métier promotion	(4.3)	(3.9)	(10.3)%
EXCEDENT BRUT OPERATIONNEL	27.3	36.8	(25.8)%
Promotion Logement	3.2	15.6	(79.5)%
Promotion Tertiaire	24.1	21.2	13.7%
Intra-métier promotion	0.0	0.0	0.0%
RESULTAT OPERATIONNEL	25.3	26.1	(3.1)%
Promotion Logement	3.0	7.0	(57.1)%
Promotion Tertiaire	22.3	19.1	16.7%
Intra-métier promotion	0.0	0.0.	0.0%

Le rÅsultat opÅrationnel du pÇle promotion ressort É 25.3 millions d'euros soit 5% du CA, en lÅger recul sur celui du 1 er semestre 2008 (26.2 millions d'euros), traduisant le bon niveau de rentabilitÅ des opÅrations en cours et la politique prudente de provisionnement des fonciers et opÅrations É risques menÅe fin 2008.

L'EBO recule de 9.4 millions d'euros (5.5%/CA) à 27.3 millions d'euros, sous l'effet de la dÅgradation de l'activitÅ logement (-12.4 millions d'euros) et du retard de chiffre d'affaires É miexercice de l'ingÅnierie (-3.1 millions d'euros). A contrario, le rÅsultat de l'activitÅ Tertiaire, Commerces, Equipements Publics et SantÅ progresse de 6.1 millions d'euros en raison notamment de l'amÅlioration des marges sur les opÅrations Odysseum, Claude Bernard, Porte de Clichy et Samicade.

Le RÅsultat opÅrationnel est impactÅ positivement par la reprise de provisions sur les opÅrations lancÅes É hauteur de 6.8 millions d'euros, et nÅgativement par la dotation aux amortissements des contrats clientÖle d'Icade Promotion Logement pour 6.6 millions d'euros.

3. Services

La stratÅgie sur le pÇle Services, annoncÅe fin 2008, consiste en un recentrage des activitÅs de services comportant de rÅelles synergies avec les activitÅs de fonciÖre-dÅveloppeur et É plus forte rentabilitÅ. Elle a ÅtÅ conduite sur le premier semestre 2009 avec succÖs :

• L'activitÅ d'administration de biens pour particuliers a ÅtÅ cÅdÅe au 1 er semestre 2009 comme cela avait ÅtÅ annoncÅ par le management.
• L'activitÅ de facility management est en cours de cession avancÅe puisque la promesse d'achat a ÅtÅ signÅe avec le groupe TFN ; la cession effective aura lieu d'ici la fin de l'ÅtÅ.

Icade est fiÖre d'avoir trouvÅ, aprÖs un processus compÅtitif ouvert et transparent, des partenaires qui assureront le dÅveloppement de ces deux entitÅs dans leur marchÅ respectif.

Dans le mÑme temps, Icade a conduit la structuration de son pÇle d'activitÅ de services pour faciliter leur pilotage et les synergies. Ces activitÅs s'articulent dÅsormais autour de trois centres de profits (activitÅs de conseil et d'expertise, exploitation de rÅsidences services, property management) avec pour objectif une rentabilitÅ aux meilleurs standards du marchÅ.

(en millions d'euros)	30/06/2009	30/06/2008 retraitÅ (*)	30/06/2008	Variation Vs 2008 retraitÅ
CHIFFRE D'AFFAIRES	92.9	102.7	102.7	(9.5)%
ActivitÅs cible	51.0	51.3	41.6	(0.6)%
ActivitÅs de Conseil et d'Expertise	14.0	16.6	11.9	(15.7)%
RÅsidences Services	21.7	19.9	19.9	9.0%
Property Management	17.4	16.9	9.9	2.9%
Intra-mÅtier services	(2.1)	(2.1)	(0.1)	0.0%
ActivitÅs en cours de cession	41.9	51.4	61.1	(18.7)%
Administration de biens aux particuliers	18.1	17.9	28.6	1.1%
Facility Management	23.8	33.5	32.5	(29.2)%
EXCEDENT BRUT OPERATIONNEL	(0.6)	6.0	6.0	(110.0)%
ActivitÅs cible	3.1	7.3	6.3	(56.7)%
ActivitÅs de Conseil et d'Expertise	0.6	3.7	2.7	(86.5)%
RÅsidences Services	1.8	3.3	3.3	(42.4)%
Property Management	0.7	0.3	0.3	100.0%
Intra-mÅtier services	0.0	0.0	0.0	0.0%
ActivitÅs en cours de cession	(3.7)	(1.3)	(0.3)	(184.6)%
Administration de biens aux particuliers	(0.1)	(0.3)	0.7	66.7%
Facility Management	(3.6)	(1.0)	(1.0)	(260.0)%
RESULTAT OPERATIONNEL	(1.4)	4.4	4.4	(131.8)%
ActivitÅs cible	2.3	6.7	5.8	(64.2)%
ActivitÅs de Conseil et d'Expertise	0.4	3.6	2.5	(88.9)%
RÅsidences Services	1.6	3.0	3.0	(46.7)%
Property Management	0.3	0.1	0.2	100.0%
Intra-mÅtier services	0.0	0.0	0.0	0.0%
ActivitÅs en cours de cession	(3.7)	(2.3)	(1.4)	(65.2)%
Administration de biens aux particuliers	(0.3)	(0.7)	0.2	42.9%
Facility Management	(3.4)	(1.6)	(1.6)	(125.0%)

(*) Afin de permettre une meilleure lisibilitÄ de l'Ävolution des activitÄs du PÇle, les donnÄes du 30 juin 2008 relatives aux fonds de commerce, ayant fait l'objet de transfert interne au PÇle fin 2008, ont ÄtÄ retraitÄes et prÄsentÄes en cohÄrence aux classifications du 30 juin 2009. Ces retraitements sont sans incidence sur les donnÄes globales du PÇle Services.

Le Chiffre d'affaires des services atteint 92.9 millions d'euros au 30 juin 2009 pour 102.7 millions d'euros au 30 juin 2008, la baisse Åtant principalement constatÅe sur les activitÅs en cours de cession.

L'ExcÅdent Brut OpÅrationnel au 30 juin 2009 est une perte de 0.6 million d'euros. Toutefois, si l'on isole les activitÅs qui ont vocation É rester dans le pÅrimÖtre d'Icade, un excÅdent de 3.1 millions d'euros est dÅgagÅ, ce qui confirme la pertinence des arbitrages dÅcidÅs (en effet, 3.7 millions d'euros de perte rÅsultent des activitÅs cÅdÅes d'administration de biens É destination des particuliers et du Facility Management - Cf. ì 3.4 -).

Les conditions de cette rentabilitÅ et de la croissance future sont progressivement mises en place avec un renforcement des synergies avec les activitÅs de fonciÖre et de promotion et la mise en chantier des processus de production destinÅs É augmenter la rentabilitÅ du property management et de l'exploitation des rÅsidences services.

Le RÅsultat OpÅrationnel des activitÅs de services atteint (1.4) million d'euros au 30 juin 2009 (comparÅ É 4.4 millions d'euros au 30 juin 2008). Toutefois, ce rÅsultat devient positif et s'ÅlÖve É 2.3 millions d'euros si l'on considÖre les activitÅs conservÅes.

3.1 Les activitÅs de Conseil et d'Expertise

(en millions d'euros)	30/06/2009	30/06/2008 (*)	Variation
Chiffre d'affaires	14.0	16.6	(15.6)%
ExcÅdent brut opÅrationnel	0.6	3.7	(83.8)%
Taux de marge (EBO/CA)	4.3%	22.3%
RÅsultat opÅrationnel	0.4	3.6	(88.9)%

Le 1 er semestre 2009 est marquÅ par un marchÅ immobilier atone qui s'est traduit par une forte baisse de l'activitÅ de transactions.

Au-delÉ de l'activitÅ de transactions, les sociÅtÅs de conseil prÅsentent une activitÅ soutenue par la commande publique qui vient compenser l'attentisme constatÅ sur la commande privÅe. Ainsi, le volume des commandes enregistrÅes reste globalement soutenu sur la pÅriode (environ 9 millions d'euros au 30 juin 2009).

L'EBO s'ÅlÖve É 0.6 million d'euros au 30 juin 2009, soit une rÅgression de 3.1 millions d'euros, essentiellement liÅe É l'impact de la baisse de l'activitÅ de transaction constatÅe.

3.2 Les activitÅs de RÅsidences Services

(en millions d'euros)	30/06/2009	30/06/2008 (*)	Variation
Chiffre d'affaires	21.7	19.9	9.0%
ExcÅdent brut opÅrationnel	1.8	3.3	(45.5)%
Taux de marge (EBO/CA)	8.3%	16.6%
RÅsultat opÅrationnel	1.6	3.0	(46.7)%

En France,

L'Åvolution du Chiffre d'affaires rÅsulte de deux facteurs prÅsentant un effet opposÅ :

• Une croissance sur l'activitÅ de gestion de rÅsidences Åtudiantes avec un Åcart positif de 1.8 million d'euros essentiellement dâ aux nouvelles rÅsidences livrÅes fin 2008 dont 7 en France pour 998 lots. Avec prÖs de 13 000 lots, l'activitÅ gÅnÖre un chiffre d'affaires de 21.7 millions d'euros dont 17 millions en France,
• Une baisse du chiffre d'affaires notamment sur la vente de meubles. En 2008, le nombre des livraisons de nouvelles rÅsidences a permis de gÅnÅrer un chiffre d'affaires É ce titre plus ÅlevÅ.

L'EBO de cette activitÅ a ÅtÅ fortement impactÅ en France par la croissance des loyers indexÅs sur l'ICC qui a crâ de plus de 20% sur trois ans. Ainsi, l'augmentation des loyers garantis aux propriÅtaires des rÅsidences n'a pas pu Ñtre rÅpercutÅe É due concurrence aux Åtudiants. L'EBO passe en consÅquence de 3.3 millions d'euros au 30 juin 2008 É 1.8 million d'euros au 30 juin 2009. Toutefois, les actions correctrices destinÅes É une meilleure maètrise de l'Åvolution des loyers versÅs ont ÅtÅ mises en place et sont en cours de gÅnÅralisation. Par ailleurs, l'industrialisation des processus, gÅnÅratrice de rentabilitÅ, est en cours de mise en œuvre.

A l'international,

A contre courant des cycles Åconomiques et immobiliers, notre activitÅ espagnole de gestion et d'investissement en rÅsidences universitaires rÅsiste É la crise en Espagne malgrÅ un tassement de l'activitÅ para-hÇteliÖre et contribue É gÅnÅrer un rÅsultat net de 0.3 million d'euros au 30 juin 2009.

3.3 Les activitÅs de Property Management

(en millions d'euros)	30/06/2009	30/06/2008 RetraitÅ (*)	Variation
Chiffre d'affaires	17.4	16.9	3.0%
ExcÅdent brut opÅrationnel	0.7	0.3	133.3%
Taux de marge (EBO/CA)	4.0%	1.8%
RÅsultat opÅrationnel	0.3	0.1	200.0%

En France,

L'objectif d'amÅlioration de la marge du Property Management est en cours de rÅalisation, mÑme s'il convient de rester prudent du fait d'une dÅgradation possible du niveau des honoraires causÅe par leur indexation sur les loyers encaissÅs pour le compte de propriÅtaires. Aussi, la stratÅgie de conquÑte de nouveaux clients a ÅtÅ payante sur le premier semestre puisque le chiffre d'affaires a progressÅ tout en prÅsentant une marge opÅrationnelle au 30 juin 2009 en progression.

Ainsi, l'ExcÅdent Brut OpÅrationnel au 30 juin 2009 s'ÅlÖve É 0.7 million d'euros, en progression de 0.3 million d'euros par rapport au 30 juin 2008 et ce malgrÅ la baisse significative des produits financiers liÅs É l'activitÅ par rapport au 30 juin 2008 compte tenu de la baisse gÅnÅrale des taux au cours du 1 er semestre 2009.

A l'international,

MalgrÅ un flÅchissement de l'activitÅ dâ partiellement É une sÅlectivitÅ renforcÅe du portefeuille clients et des mesures vigoureuses de restructuration et rationalisation des coâts et effectifs, l'Åquilibre d'exploitation d'Icade Italie est atteint, libÅrant un rÅsultat net de 0.1 million d'euros au 30 juin 2009 contre une perte de 0.2 million d'euros au 30 juin 2008.

3.4 Les activitÅs en cours de cession

Comme indiquÅ dans son communiquÅ de presse du 23 juin 2009, Icade et le Groupe TFN ont annoncÅ avoir signÅ un accord pour la cession d'Icade Eurogem, la filiale de Facility Management d'Icade pour un prix de 18 millions d'euros. Cet accord reste soumis É l'autorisation des autoritÅs de la concurrence et É l'approbation tacite du ministre chargÅ de l'Economie, de l'Industrie et de l'Emploi.

L'activitÅ de Facility Management, au 30 juin 2009, a contribuÅ au chiffre d'affaires consolidÅ et É l'EBO consolidÅ d'Icade, respectivement É hauteur de 23.8 et (3.6) millions d'euros.

La rÅduction du chiffre d'affaires de 9.7 millions d'euros est constatÅe sur les entitÅs franëaises de Facility Management ; 94% de cette baisse se rattachent aux activitÅs de chauffe cÅdÅes en 2008.

La partie franëaise de l'activitÅ d'administration de biens É destination des particuliers, qui reprÅsente un chiffre d'affaires et un EBO respectivement de 18.1 et (0.1) millions d'euros au 30 juin 2009, a ÅtÅ cÅdÅe fin juin 2009 É Provicis Immobilier pour un montant de 24.1 millions d'euros.

4. Autres

L'activitÅ ã Autres å est constituÅe par les charges dites de ã siÖge å du Groupe Icade et par les Åliminations des opÅrations intra-groupe d'Icade.

Le Chiffre d'affaires ã Autres á atteint (88.7) millions d'euros au 30 juin 2009 et correspond essentiellement É l'Ålimination du chiffre d'affaires liÅ aux opÅrations intra-groupe.

La fonciÖre achÖte :

En tertiaire : des VEFA au pÇle Promotion Tertiaire : Villejuif, Centre Commercial Odysseum É Montpellier. Impact sur le chiffre d'affaires de (53.0) millions d'euros au 30 juin 2009.

En rÅsidentiel : des VEFA et CPI au pÇle Promotion Logement, inclus dans l'accord d'exclusivitÅ signÅ avec le consortium. Impact sur le chiffre d'affaires de (19.5) millions d'euros au 30 juin 2009.

Le RÅsultat OpÅrationnel ã Autres á atteint (12.8) millions d'euros au 30 juin 2009. Il se dÅcompose essentiellement comme suit :

• (13.3) millions d'euros d'Åliminations de marges sur les opÅrations intra-groupe d'Icade,
• (4.2) millions d'euros de la contribution nÅgative des charges d'Icade en amÅlioration de 2.5 millions d'euros par rapport au 30 juin 2008. La forte baisse des charges de structure entre 2008 et 2009 est le fruit d'un ensemble de mesures prises au cours de l'annÅe 2009 concernant notamment l'ensemble des frais gÅnÅraux,
• 4.9 millions d'euros de rÅsultat sur cessions dont 6.2 millions d'euros de plus-value sur la cession des titres d'Icade Administration de biens et 1.3 million d'euros de frais accessoires, engagÅs au cours du 1 er semestre 2009, en vue de la cession de l'activitÅ Facility Management.

5. RÅsultat 1 er semestre 2009

5.1 RÅsultat Financier

Le rÅsultat financier d'Icade au 30 juin 2009 s'ÅlÖve É (51.3) millions d'euros contre (40.0) millions d'euros au 30 juin 2008. Cette Åvolution s'explique essentiellement par une augmentation de l'encours moyen de la dette financiÖre brute.

5.2 Charge d'impÑt

La charge d'impÇt du premier semestre 2009 s'ÅlÖve É (9.5) millions d'euros en diminution de 12.3 millions d'euros par rapport É la mÑme Åpoque en 2008. La charge d'impÇt du premier semestre 2008 incluait 12.3 millions d'euros de charges non rÅcurrentes comme suit :

• 10.1 millions d'euros liÅs É l'apport du crÅdit-bail du pÇle ã parcs tertiaires å et du crÅdit-bail dÅtenu par Icade Bricolage É des sociÅtÅs ayant optÅ pour le rÅgime SIIC,
• 2.2 millions d'euros correspondant É la charge d'exit-tax suite É l'option pour le rÅgime SIIC par une sociÅtÅ dÅdiÅe É la santÅ.

5.3 RÅsultat net part du Groupe

AprÖs prise en compte des ÅlÅments ci-dessus, le RÅsultat Net Part du Groupe atteint 111.5 millions d'euros au 30 juin 2009, contre 91.5 millions d'euros au 30 juin 2008.

III - ACTIF NET REEVALUE AU 30 JUIN 2009

Au 30 juin 2009, l'actif net réévalué en valeur de remplacement s'élève à 4 609.4 millions d'euros, soit 94.6 euros par action, totalement dilué et à 4 236.6 millions d'euros en valeur de liquidation, soit 86.9 euros par action, totalement dilué.

A - EVALUATION DU PATRIMOINE IMMOBILIER

1. Synthèse des valeurs expertisées du patrimoine d'Icade

Le patrimoine du groupe ressort à 6 424.0 millions d'euros en valeur hors droits contre 6 952.3 millions d'euros à fin 2008, soit une variation de -528.3 millions d'euros sur le premier semestre 2009 (-7.6%). A périmètre constant, après neutralisation des investissements et des cessions de la période, la variation semestrielle de la valeur du patrimoine s'établit à -584.2 millions d'euros, soit une diminution de 8.6% par rapport au 31 décembre 2008.

Valeur du patrimoine en $M\epsilon$ hors droits $(1)$	30/06/09	31/12/08	Variation (ME)	Variation $(\%)$	Variation $(ME)$ pér. constant (2)	Variation (%) pér. constant
Pôle Foncière Logement	2 5 2 4 . 7	2935.3	$-410.6$	$-14.0%$	$-324.0$	$-11.6%$
Pôle Foncière Tertiaire	3 899.3	4 017.0	$-117.7$	$-2.9%$	$-260.2$	$-6.5%$
Valeur du patrimoine immobilier	6 4 2 4 .0	6952.3	$-528.3$	$-7.6%$	$-584.2$	$-8.6%$

$(1)$ Selon périmètre de consolidation au 30/06/09 (intégration à 100% des actifs consolidés par intégration globale et à hauteur du pourcentage de participation pour les autres actifs consolidés).

$(2)$ Variation nette des cessions et investissements de l'exercice

Le patrimoine immobilier d'Icade a fait l'objet d'une évaluation par des experts immobiliers indépendants. Les missions d'expertises immobilières ont été confiées à CB Richard Ellis Valuation pour l'ensemble des actifs immobiliers du Groupe, à l'exception :

• du pôle Foncière Logement pour lequel les immeubles sont expertisés par CB Richard Ellis Valuation et Foncier Expertise,
• des immeubles du pôle Foncière Tertiaire bureaux, des immeubles du parc du Pont de Flandre $\blacksquare$ et de trois cliniques qui sont expertisés par CB Richard Ellis Valuation et Jones Lang LaSalle.
• des actifs d'Icade Bricolage qui sont expertisés par Jones Lang LaSalle.

Les missions des experts, dont les principales méthodes d'évaluation et conclusions sont présentées ci-après, sont réalisées selon les normes de la profession, notamment :

• la Charte de l'Expertise en Evaluation Immobilière, troisième édition, publiée en juin 2006 :
• le rapport COB (AMF) du 3 février 2000 dit « Barthès de Ruyter » sur l'évaluation du patrimoine immobilier des sociétés faisant appel public à l'épargne;
• au plan international, les normes d'expertise européennes de Tegova (The European Group of Valuers' Association) publiées en 2000 en langue anglaise et traduites en français en 2005, ainsi que les standards du Red Book de la Royale Institution of Chartered Surveyors (RICS).

Ces différents textes prévoient la qualification des évaluateurs, les principes de bonne conduite et de déontologie ainsi que les définitions de base (valeurs, surfaces, taux ainsi que les principales méthodes d'évaluation).

Les valeurs sont établies en valeur droits inclus et en valeur hors droits, les valeurs hors droits étant déterminées après déduction des droits et frais d'acte calculés forfaitairement par les experts. En cas d'immeubles évalués par deux experts, la valorisation retenue correspond à la moyenne des deux valeurs d'expertise.

Selon les procédures en vigueur au sein du Groupe, la totalité de la valeur du patrimoine d'Icade a fait l'objet d'une expertise au 30 juin 2009, à l'exception néanmoins :

des immeubles en cours d'arbitrage, dont ceux qui sont sous promesse de vente au moment de la clôture des comptes valorisés sur la base du prix de vente contractualisé ; en particulier, les immeubles du pÇle FonciÖre Logement ont ÅtÅ valorisÅs au 30 juin 2009 sur la base de l'offre formulÅe par le consortium formÅ par la SNI, les grands offices dÅpartementaux et bailleurs sociaux d'Ile-de-France (voir dÅveloppements au paragraphe ì2).

• des immeubles sous-jacents É une opÅration de financement (ie. crÅdit-bail ou location avec option d'achat lorsque Icade est crÅdit bailleur É titre exceptionnel) qui sont maintenus É leur coât de revient ou le cas ÅchÅant au prix de l'option d'achat figurant au contrat ; l'immeuble de bureaux louÅ par Icade FonciÖre Publique au ministÖre de l'IntÅrieur sur une durÅe de 20 ans avec une option d'achat (LOA) constitue le seul immeuble relevant de cette catÅgorie au 30 juin 2009 ;
• des immeubles et ouvrages publics dÅtenus dans le cadre de PPP (Partenariat Public/PrivÅ) qui ne font pas l'objet d'une expertise, leur propriÅtÅ revenant in fine É l'Etat É l'issue des concessions. Ces actifs restent maintenus É leur valeur nette comptable et ne sont par ailleurs pas inscrits dans le patrimoine immobilier actuellement publiÅ par Icade ;
• des immeubles acquis en VEFA et/ou auprÖs de promoteurs du groupe qui sont Ågalement valorisÅs É leur coât de revient jusqu'É leur date de livraison, É l'instar des immeubles de bureaux de Villejuif et du centre commercial Odysseum ; ces actifs sont maintenus É leur coât de revient dÅcaissÅ au 30 juin 2009 ;
• des immeubles acquis moins de trois mois avant la date de clÇture semestrielle ou annuelle qui sont maintenus É leur valeur nette comptable.

2. Le Pôle Foncière Logement

2.1 Méthodologie retenue

Dans le cadre du mandat confiÅ au PrÅsident-directeur gÅnÅral d'Icade par le conseil d'administration du 12 dÅcembre 2008 pour examiner la cession de l'ensemble du pÇle logement É un ou plusieurs investisseurs, Icade a annoncÅ le 30 juin 2009 Ñtre entrÅe en nÅgociations exclusives aprÖs avoir reëu une offre d'un consortium formÅ entres autres par la SociÅtÅ Nationale ImmobiliÖre (SNI). Cette offre porte sur l'acquisition de la totalitÅ des actifs immobiliers du pÇle FonciÖre Logement É l'exception :

• de 6.647 logements qui seraient apportÅs É des structures communes avec la SNI qui en assurerait la gestion ;
• des logements en copropriÅtÅ dont l'arbitrage sera poursuivi et de divers actifs incluant des rÅserves fonciÖres et quelques surfaces commerciales en pied d'immeubles.

Bien que soumise É des due diligences confirmatoires, le patrimoine du pÇle FonciÖre Logement a ÅtÅ valorisÅ au 30 juin 2009 sur la base de l'offre formulÅe par le consortium. Les autres actifs ont quant É eux ÅtÅ valorisÅs selon les principes habituellement retenus par Icade et repris en synthÖse dans le tableau suivant :

Typologie des actifs du Pôle Foncière Logement	Principes de valorisation retenus au 30 juin 2009
Actifs en cours de cession ou sous promesse	Prix de l'offre ou de la promesse
Actifs apportÅs É des structures communes avec la SNI	Expertises immobiliÖres au 30 juin 2009 (1)
Logements en copropriÅtÅ et divers	Expertises immobiliÖres au 30 juin 2009 (2)

⁽¹⁾ Pour mÅmoire, l'approche privilÅgiÅe par les experts immobiliers sur les logements est la mÅthode par actualisation des cash-flows futurs (DCF) afin de pouvoir prendre en compte les investissements prÅvus de rÅhabilitation et la progression attendue des loyers dans le cadre de l'indexation et de la politique tarifaire (relocation et article 17c).

⁽²⁾ Les logements destinÅs É la vente aux occupants sont ÅvaluÅs selon la mÅthode dite de comparaison.

2.2 Evolution du patrimoine résidentiel

La valeur du portefeuille du PÇle FonciÖre Logement ressort É 2 524.7 millions d'euros hors droits É fin juin 2009 contre 2 935.3 millions d'euros au 31 dÅcembre 2008, soit une variation de -410.6 millions d'euros (-14%).

Valeur du patrimoine en M€ hors droits (1)	30/06/09	31/12/08	Variation (M€)	Variation (%)	Variation (M€) pÅr. constant	Variation (%) pÅr. constant
PÇle FonciÖre Logement	2 524.7	2 935.3	-410.6	-14.0%	-324.0	-11.6%

Cette variation s'explique principalement par l'effet des cessions rÅalisÅes au cours du premier semestre et par la prise en compte de l'offre formulÅe par le consortium sur une part significative du patrimoine de logements. Le prix de cette offre s'inscrit naturellement en baisse par rapport aux valeurs publiÅes au 31 dÅcembre 2008 s'agissant d'une cession en bloc É un consortium et non pas du prix qui aurait pu rÅsulter de la cession sÅparÅe par unitÅs. La diffÅrence entre les deux, qui reprÅsente un abattement pour ãeffet de portefeuille å, a ÅtÅ chiffrÅe É -12.6% dans le cadre de la prÅsente offre et des cessions en cours, soit un abattement en parfaite adÅquation avec la taille du portefeuille et le nombre limitÅ d'acquÅreurs potentiels (voir dÅtails dans le tableau infra). Cet abattement est d'autant plus cohÅrent qu'il doit s'apprÅcier au regard de la tendance baissiÖre des prix du marchÅ rÅsidentiel qui s'est poursuivie au cours du 1 er semestre 2009 (selon la Chambre des Notaires de Paris, le prix moyen au mä des appartements anciens en Ile-de-France a variÅ de -2.8% sur le seul premier trimestre 2009).

Chiffrage de l'abattement pour effet de portefeuille (en M€)	Valeur 31/12/08 (1)	Valeur au prix de l'offre (2)	Ecart	Ecart (%)
Valeur du patrimoine à fin 2008	2 935.3	-	-	-
Actifs non concernÅs par une offre de cession (3)	<652.7>	-	-	-
er trimestre 2009 Actifs cÅdÅs au cours du 1	<52.6>	-	-	-
Valeur des actifs destinés au consortium et en cours de cession (2)	2 230.0	1 948.2	<281.8>	<12.6%>

(1) Valeur hors droits publiÅe au 31/12/08 sur la base de la moyenne des valeurs d'expertise Åtablies par CBRE Valuation et Foncier Expertise

(2) Inclut Ågalement les actifs hors consortium en cours de cession au moment de la rÅception de l'offre et/ou cÅdÅs au cours du second trimestre 2009

(3) Comprend principalement les actifs apportÅs É des structures communes É la SNI et les logements en vente É l'unitÅ

A pÅrimÖtre constant, aprÖs neutralisation des cessions et investissements rÅalisÅs au cours du premier semestre 2009, la variation de la valeur du patrimoine du pÇle rÅsidentiel est ramenÅe É -324.1 millions d'euros (-11.6%).

		Valorisation hors droits	Prix €/mä	Prix € / logement moyen
Evaluation du patrimoine immobilier logement par catÅgorie	M€	%	moyen des logements
Actifs en cours de cession ou sous promesse	1 903.5	75.4%	1 182	70 424
Actifs apportÅs É des structures communes avec la SNI	419.2	16.6%	1 054	60 364
Sous total	2 322.7	92.0%	1 156	68 316
Logements en copropriÅtÅ et divers	202.0	8.0%	1 679	105 044
TOTAL	2 524.7	100.0%	n/a	n/a

Répartition par destination des actifs du pôle Foncière Logement

Au 30 juin 2009, le prix moyen au mä des logements hors logements en vente aux occupants ressort É 1 156 euros. Le prix des logements destinÅs É Ñtre vendus aux occupants est quant É lui estimÅ É 1 679 euros par mä en moyenne, sur la base de la mÅthode par comparaison.

Rendement des actifs

Evaluation du patrimoine immobilier logement	Valorisation droits inclus	Valorisation hors droits	Taux de rendement net
	en M€ (1)	en M€ (2)	(hors droits) (3)
Actifs en cours de cession ou sous promesse	2 016.3	1 903.5	4.05%
Actifs apportés à des structures communes avec la SNI	445.2	419.2	2.96%
Sous total	2 4 6 1 . 5	2 3 2 2 . 7	3.85%
Logements en copropriété et divers	213.8	202.0	n/a
TOTAL	2675.3	2 5 2 4 . 7

(1) Valeur des actifs évalués selon les principes définis au paragraphe 2.1 et après application de droits et frais d'actes calculés forfaitairement au taux de 6,2% pour l'ensemble des actifs hors projets en développement et réserves foncières pour lesquelles un taux de 1,8% est appliqué

(2) Valeur des actifs hors droits évalués selon les principes définis au paragraphe 2.1

(3) Loyers annualisés nets des logements rapportés à leur valeur hors droits.

Rapportés à leur valeur hors droits, le rendement net des logements s'élève à 3.85% en moyenne à fin juin 2009.

3. Le pôle Foncière Tertiaire

La valeur globale du portefeuille du pôle Foncière Tertiaire s'établit à 3 899.3 millions d'euros hors droits à fin juin 2009 contre 4 017.0 millions d'euros à fin 2008, soit une baisse de 117.7 millions d'euros (-2.9%).

Valeur patrimoine du tertiaire en M€.	30/06/09	31/12/08	Variation (ME)	Variation $(\%)$	Variation $(ME)$ pér. constant	Variation (%) pér. constant
Pôle Bureaux	1 576.4	1653.7	$-77.3$	$-4.7%$	$-131.4$	$-7.9%$
Pôle Parcs Tertiaires	1 3 1 6 . 5	1,423.2	$-106.7$	$-7.5%$	$-114.8$	$-8.1%$
Pôle Commerces et Centres Commerciaux	230.7	206.1	$+24.6$	$+11.9%$	$-2.7$	$-1.3%$
Pôle Equipements	775.7	734.0	$+41.7$	$+5.7%$	$-11.4$	$-1.5%$
Foncière Pôle Total Tertiaire	3899.3	4 0 1 7 .0	$-117.7$	$-2.9%$	$-260.2$	$-6.5%$

En neutralisant l'impact des investissements et cessions réalisées au premier semestre 2009, la variation de la valeur du patrimoine de la Foncière Tertiaire est de -6.5% à périmètre constant. Cette diminution contenue de la valeur témoigne de la très bonne résistance des actifs de la Foncière Tertiaire au regard des tendances de marché observées sur le marché de l'investissement en immobilier d'entreprise au cours du 1^er semestre 2009.

En valeur, ce portefeuille est essentiellement localisé en Ile-de-France qui représente près des trois quarts du portefeuille, avec une prédominance pour Paris et la première couronne. Les immeubles situés à Paris et La Défense représentent à eux seuls 36% de l'ensemble. Les actifs situés en Allemagne représentent 9.1% du portefeuille.

Evaluation du patrimoine immobilier tertiaire par secteur gÅographique		Valorisation hors droits M€	Variations M€	Variations M€	Variations %
	30/06/09	31/12/08		pÅr. constant	pÅr. constant
Paris QCA	339	380	-41	-41	-10.8%
Paris (hors QCA)	623	704	-81	-81	-11.5%
La DÅfense	426	472	-46	-55	-11.6%
Croissant Ouest	363	374	-11	-24	-6.6%
PremiÖre couronne	1 021	999	+22	-30	-3.0%
DeuxiÖme couronne	132	134	-2	-2	-1.9%
S/T Ile de France	2 904	3 063	-159	-233	-7.6%
Province	640	588	+52	-16	-2.7%
Allemagne	355	366	-11	-11	-3.0%
TOTAL	3 899	4 017	-118	-260	-6.5%

Sont repris ci-aprÖs les principales mÅthodes d'Åvaluation retenues par les experts immobiliers et les valeurs au 30 juin 2009 pour chacun des portefeuilles immobiliers constitutifs du pÇle FonciÖre Tertiaire : Bureaux, Parcs Tertiaires, Commerces et Centres Commerciaux et Equipements.

3.1 Le pÑle FonciÉre Tertiaire - Bureaux

3.1.1 MÅthodologie retenue par les experts

Les immeubles de bureaux de placement sont ÅvaluÅs par les experts par le croisement de deux mÅthodes : la mÅthode par le revenu (l'expert retenant la mÅthode la plus adaptÅe entre la capitalisation du loyer net et l'actualisation des cash-flows) avec un recoupement avec la mÅthode par comparaison directe avec les prix des transactions constatÅs sur le marchÅ sur des biens Åquivalents en nature et en localisation (prix É l'unitÅ, en bloc, par immeuble).

La mÅthode par capitalisation du revenu net consiste É appliquer un taux de rendement É un revenu, que ce revenu soit constatÅ, existant, thÅorique ou potentiel (valeur locative de marchÅ). Cette approche peut Ñtre dÅclinÅe de diffÅrentes faëons selon l'assiette des revenus considÅrÅs (loyer effectif, loyer de marchÅ, revenu net) auxquels correspondent des taux de rendement distincts.

La mÅthode par actualisation des cash-flows est la mÑme que celle dÅcrite supra. Qu'il s'agisse de capitalisation ou d'actualisation, les calculs d'Åvaluation sont effectuÅs, sauf cas particulier et exception justifiÅe, bail par bail.

Pour les immeubles d'exploitation (siÖge notamment), ceux-ci sont ÅvaluÅs sur la valeur d'un immeuble en service louÅ aux conditions de marchÅ É la date d'expertise (en d'autres termes, les immeubles d'exploitation notamment É usage de bureaux, ne sont pas considÅrÅs comme vacants et les baux internes ne sont pas pris en compte).

3.1.2 Evolution du patrimoine des bureaux

Cette activitÅ comprend principalement les immeubles de la FonciÖre Bureaux (ex - Icade FonciÖre des Pimonts et ex-Icade SA) ainsi que de la totalitÅ des actifs immobiliers de SIICInvest et d'Icade REIT en Allemagne. AprÖs application des mÅthodes d'expertise dÅcrites au paragraphe prÅcÅdent, la valeur globale de ce portefeuille s'Åtablit É 1 576.4 millions d'euros hors droits É fin juin 2009 contre 1 653.7 millions d'euros É fin 2008, soit une baisse de 77.3 millions d'euros (-4.7%).

Valeur du patrimoine en M€	30/06/09	31/12/08	Variation (M€)	Variation (%)	Variation (M€) pÅr. constant	Variation (%) pÅr. constant
FonciÖre Bureaux (hors centre commercial)	1 074.0	1 135.9	-61.9	-5.4%	-109.3	-9.6%
SIICInvest	147.5	151.3	-3.8	-2.5%	-10.5	-6.9%
Icade REIT	354.9	366.5	-11.6	-3.2%	-11.6	-3.2%
Pôle Bureaux	1 576.4	1 653.7	-77.3	-4.7%	-131.4	-7.9%

Au cours du premier semestre 2009, Icade a rÅalisÅ 54 millions d'euros d'investissements de maintenance et de dÅveloppement sur son patrimoine de bureaux. En neutralisant l'impact de ces investissements, la variation de la valeur du patrimoine des Bureaux É fin juin 2009 s'ÅlÖve É -131.4 millions d'euros É pÅrimÖtre constant, soit -7.9%.

Cette variation s'explique, É hauteur de -81 millions d'euros environ, par la hausse des taux de rendement et d'actualisation retenus par les experts compte tenu de l'Åvolution du marchÅ immobilier sur le premier semestre. Cette baisse s'explique Ågalement par la revue des hypothÖses des business plans des immeubles pour environ -51 millions d'euros (e.g. Åvolution des loyers, renÅgociation des baux É ÅchÅance, plan de travaux, etc.).

Evaluation du patrimoine immobilier de bureaux par	Valorisation hors droits
secteur gÅographique	M€	%
Paris - Quartier Central d'Affaires (QCA)	339	21.5%
Paris (hors QCA)	17	1.1%
Paris - La DÅfense	426	27.0%
Croissant Ouest (Hauts-de-Seine)	193	12.3%
1Öre couronne (hors Hauts-de-Seine)	151	9.6%
2Öme Couronne	7	0.4%
TOTAL Ile de France	1 133	71.9%
Province	88	5.6%
Allemagne	355	22.5%
TOTAL	1 576	100%

Répartition géographique des actifs de bureaux

En valeur, le portefeuille immobilier de bureaux est essentiellement localisÅ en Ile de France qui reprÅsente 71.9% du portefeuille, les immeubles situÅs É Paris et La DÅfense reprÅsentant É eux seuls la moitiÅ de l'ensemble. 22.5% des actifs sont situÅs en Allemagne et dÅtenus par Icade REIT.

Evaluation du patrimoine immobilier de bureaux	Valorisation droits inclus en M€ (1)	Valorisation hors droits en M€ (2)	Taux de rendement net (hors droits) (3)	Prix €/mä moyen (4)
Paris QCA	360	339	6.3%	9 654
Paris (hors QCA)	18	17	7.7%	4 110
La DÅfense	453	426	8.6%	4 567
Croissant Ouest	93	88	8.0%	5 378
Öre Couronne 1	69	68	6.5%	4 721
2Öme Couronne	7	7	9.3%	607
Total IDF	1 000	944	7.6%	5 419
Province	92	88	9.0%	837
Allemagne	284	273	7.1%	1 896
TOTAL	1 376	1 305	7.6%	3 083
RÅserves fonciÖres et projets en dÅveloppement (5)	280	271	n/a	n/a
TOTAL	1 656	1 576

Rendement des actifs et potentiel de réversion

(1) Valorisation droits inclus du patrimoine de bureaux Åtablie É partir de la moyenne des valeurs d'expertises au 30 juin 2009.

(2) Valorisation hors droits du patrimoine de bureaux Åtablie É partir de la moyenne des valeurs d'expertises au 30 juin 2009 (aprÖs dÅduction des droits et frais d'actes calculÅs forfaitairement par les experts).

(3) Loyers annualisÅs nets des surfaces louÅes additionnÅs aux loyers nets potentiels des surfaces vacantes É la valeur locative de marchÅ rapportÅs É la valeur d'expertise hors droits des surfaces louables.

(4) Etabli par rapport É la valeur d'expertise hors droits.

(5) Comprend principalement les terrains et les projets de dÅveloppement en Allemagne (Arnulfstrasse 61 É Munich, Goldsteinstrasse É Francfort, Mercedesstrasse É Dîsseldorf, Hohenzollerndamm et Salzufer É Berlin et Ahrensdorf É Ludwigsfelde), ainsi que les acquisitions de bureaux É Villejuif (avenue de Paris)

Le rendement des immeubles du pÇle bureaux est de 7.6% É fin juin 2009 pour un potentiel de rÅversion valorisÅ É -1.1% d'aprÖs les valeurs locatives de marchÅ estimÅes par CB Richard Ellis Valuation.

3.2 Le pôle Foncière Tertiaire - Parcs Tertiaires

3.2.1 Méthodologie retenue par les experts

Les actifs immobiliers des parcs tertiaires sont constituÅs d'un patrimoine béti en exploitation mais Ågalement de rÅserves fonciÖres et de droits É construire pour lesquels des projets immobiliers ont ÅtÅ identifiÅs et/ou sont en cours de dÅveloppement.

Le patrimoine béti en exploitation des parcs tertiaires est ÅvaluÅ par les experts selon les mÑmes mÅthodes que celles retenues pour les Bureaux (voir supra ì 3.1). S'agissant des rÅserves fonciÖres et des immeubles en dÅveloppement, les principes de valorisation de ces actifs sont dÅtaillÅs cidessous. Il est É noter que leur champ d'application s'Åtend É l'ensemble des actifs immobiliers d'Icade, et non pas exclusivement aux seuls immeubles des parcs tertiaires, mÑme si ces derniers comptent une part significative de projets immobiliers en dÅveloppement dans le patrimoine d'Icade.

Cas particulier des immeubles en développement sur terrain propre

La notion d'immeubles en dÅveloppement recouvre une trÖs vaste diversitÅ de situations et la question n'est actuellement que trÖs peu traitÅe dans les textes rÅglementaires ou professionnels. Seul le traitement comptable de cette classe d'actifs fait l'objet, en fonction du rÅgime applicable, d'une affectation dÅterminÅe. Avant d'exposer les principales mÅthodes utilisÅes pour valoriser ces actifs, sont recensÅes en prÅambule les principales catÅgories d'immeubles en dÅveloppement, sachant que chaque catÅgorie peut elle-mÑme recouvrir plusieurs variantes :

Principales catÅgories d'actifs en dÅveloppement

(1) Les rÅserves fonciÖres

Cette catÅgorie d'actifs regroupe les grandes unitÅs fonciÖres qui ne sont que partiellement viabilisÅes, dont la constructibilitÅ est parfois soumise É des complÅments d'amÅnagement et dont la constructibilitÅ ne peut pas Ñtre mise en œuvre globalement et immÅdiatement (question de dÅlai pour obtenir les autorisations, nÅcessitÅ d'effectuer les travaux d'amÅnagement, problÅmatique d'absorption par le marchÅ). Ces rÅserves peuvent Ñtre ÅvaluÅes puisqu'elles constituent un actif mais avec une certaine prudence liÅe aux conditions dÅcrites plus haut.

(2) Les terrains É bétir ou les droits É construire

Cette deuxiÖme classification concerne les unitÅs fonciÖres individualisÅes correspondant É une taille moyenne commercialisable telle quelle sur le marchÅ en milieu urbain ou pÅriurbain, viabilisÅe et disposant d'une constructibilitÅ qui peut Ñtre exercÅe É moyen terme.

(3) Les constructibilitÅs rÅsiduelles

Les constructibilitÅs rÅsiduelles sont des constructibilitÅs non consommÅes sur des parcelles individualisÅes accueillant d'ores et dÅjÉ des constructions. La constructibilitÅ rÅsiduelle peut Ågalement Ñtre ÅvaluÅe É partir du moment oê elle peut juridiquement et techniquement Ñtre mise en œuvre, sous rÅserve des droits d'Åventuels locataires implantÅs dans les constructions et des contraintes d'urbanisme attachÅes.

(4) Immeubles en dÅveloppement

Les immeubles en dÅveloppement recouvrent les terrains É bétir disposant des autorisations telles que permis de dÅmolir, permis de construire, autorisation CDEC, oê l'horizon de sortie se situe gÅnÅralement dans une pÅriode de deux É quatre ans avec un degrÅ de risque et de revalorisation qui Åvolue au fil du temps jusqu'É la livraison de l'immeuble, sa commercialisation et sa mise en service.

(5) Immeubles en redÅveloppement

Les immeubles en redÅveloppement concernent les parcelles individualisÅes accueillant des constructions, occupÅes ou non, qui ont ÅtÅ considÅrÅes initialement comme immeubles de placement mais qui du fait, soit d'une dÅcision d'urbanisme, soit d'une dÅcision stratÅgique du propriÅtaire, passent dans la catÅgorie ã redÅveloppement å (locataire partant ou ÅvincÅ, travaux de dÅmolition et redÅveloppement).

MÅthodes d'Åvaluation retenues par les experts pour les immeubles en dÅveloppement

Pour les besoins du calcul de l'ANR, les projets en dÅveloppement sont valorisÅs sur la base d'un projet clairement identifiÅ et actÅ, dÖs lors que l'autorisation de construire peut Ñtre instruite et mise en œuvre. Les immeubles dits ã en redÅveloppement å ou en ã restructuration å, dans la mesure oê ils ont ÅtÅ initialement expertisÅs comme immeuble de placement, peuvent Ñtre expertisÅs en considÅration de leur projet dÖs leur approbation par le comitÅ d'engagement d'Icade.

Les mÅthodes retenues par les experts pour Åvaluer les projets en dÅveloppement comprennent principalement la mÅthode Åtablie sur la base d'un bilan promoteur et/ou l'actualisation des cashflows complÅtÅe(s) le cas ÅchÅant par la mÅthode par comparaison (voir supra le dÅtail des deux derniÖres mÅthodes).

La mÅthode Åtablie sur la base d'un bilan promoteur consiste É Åtablir le bilan financier du projet selon l'approche d'un promoteur immobilier auquel le terrain serait proposÅ. A partir du prix de vente de l'immeuble É la livraison, l'expert en dÅduit l'ensemble des coâts É engager, coâts de construction, honoraires et marge, frais financiers ainsi que le montant qui pourrait Ñtre consacrÅ É la charge fonciÖre.

Quelle que soit la mÅthode retenue, il revient in fine aux experts immobiliers de retenir une valeur et un taux d'actualisation en adÅquation avec les risques inhÅrents É chaque projet et notamment l'Åtat d'avancement des diffÅrentes phases d'autorisation et de construction (permis de dÅmolir, permis de construire, recours, avancement des travaux, Åventuelle prÅ-commercialisation ou

garantie locative). Les experts doivent expliquer à partir de la valeur de sortie quel processus ils ont suivi pour estimer le degré de risque et de revalorisation attaché à l'immeuble compte tenu des circonstances dans lesquelles ils interviennent et des éléments mis à leur disposition.

3.2.2 Evolution du patrimoine des Parcs Tertiaires

La valeur vénale des actifs des Parcs Tertiaires telle que découlant des méthodes décrites supra est évaluée à 1 316.5 millions d'euros hors droits au 30 juin 2009 contre 1 423.2 millions d'euros au 31 décembre 2008, soit une variation à la baisse de -106.7 millions d'euros (-7.5%).

Valeur du patrimoine immobilier en M€	30/06/09	31/12/08	Variation (ME)	Variation $(\%)$	Variation (M€) pér. constant	Variation (%) pér. Constant
Parc du Pont de Flandres	319.0	385.8	$-66.8$	$-17.3%$	$-68.7$	$-17.8%$
Parc des Portes de Paris	455.7	478.2	$-22.5$	$-4.7%$	$-24.5$	$-5.1%$
Parc du Millénaire	280.5	294.1	$-13.6$	$-4.6%$	$-14.4$	$-4.9%$
Parc le Mauvin	34.0	38.2	$-4.2$	$-10.8%$	$-4.2$	$-11.0%$
Parc Pilier Sud	25.5	26.7	$-1.1$	$-4.2%$	$-1.2$	$-4.3%$
Parc CFI	126.4	130.5	$-4.2$	$-3.2%$	$-1.1$	$-0.9%$
Autres	75.4	69.7	$+5.7$	$+8.2%$	$-0.7$	$-1.0%$
Pôle Parcs Tertiaires	1316.5	1423.2	$-106.7$	$-7.5%$	$-114.8$	$-8.1%$

Au cours du premier semestre 2009, Icade a réalisé 8 millions d'euros d'investissement de maintenance et de développement sur les Parcs Tertiaires.

A périmètre constant, après neutralisation des investissements du semestre, la valeur du patrimoine d'Icade Parcs Tertiaires diminue de -114.8 millions d'euros, soit -8.1%. Cette variation s'explique à hauteur de -25 millions d'euros environ par l'augmentation des taux de rendement et d'actualisation retenus par les experts immobiliers et à hauteur de -90 millions d'euros par la revue des hypothèses des business plans des immeubles (e.g. plans de travaux, évolution des loyers, renégociation des baux à échéance, etc.).

	Ventilation géographique des actifs :

Evaluation du patrimoine immobilier des parcs	Valorisation hors droits
tertiaires	M€	%
Paris (75)	600	45.6%
Saint Denis (93)	127	9.6%
Aubervilliers (93)	590	44.8%
TOTAL	1 3 1 7	100%

La valeur des parcs localisés en Seine-Saint Denis (93) représente environ 55% de la valeur totale des parcs tertiaires, les parcs situés dans Paris représentant les 45% restants (Parc du Pont de Flandre et Parc du Millénaire).

Evaluation du patrimoine immobilier de parcs tertiaires	Valorisation droits inclus en M€ (1)	Valorisation hors droits en M€ (2)	Taux de rendement net (hors droits) (3)	Prix €/mä moyen (4)
Parc du Pont de Flandre	319	301	7.2%	4 000
Parc des Portes de Paris	471	445	8.5%	2 023
Parc Pilier du Sud	27	25	9.1%	973
Parc CFI	131	125	7.6%	2 022
Parc du MillÅnaire	239	235	8.2%	4 024
Parc du Quartier du Canal	17	16	9.6%	1 479
Parc le Mauvin	36	34	8.7%	1 553
TOTAL	1 240	1 181	8.0%	2 490
Actifs en dÅveloppement (5)	138	136	n/a	n/a
TOTAL	1 378	1 317

Rendement des actifs et potentiel de réversion

(1) Valeur d'expertises droits inclus du patrimoine de parcs tertiaires au 30 juin 2009.

(2) Valeur d'expertises hors droits du patrimoine de parcs tertiaires au 30 juin 2009 (aprÖs dÅduction des droits et frais d'actes calculÅs forfaitairement par les experts).

(3) Loyers annualisÅs nets des surfaces louÅes additionnÅs aux loyers nets potentiels des surfaces vacantes É la valeur locative de marchÅ rapportÅs É la valeur d'expertise hors droits des surfaces louables.

(4) Etabli par rapport É la valeur d'expertise hors droits.

(5) Comprend principalement les bétiments en restructuration (Parc du Pont de Flandre : bétiment E028, Parc des Portes de Paris: bétiments E114, E262, E291, Parc du Quartier du canal: bétiments 323 et 324), les projets de dÅveloppement (Parc du millÅnaire : bétiments 3 & 4) et les terrains acquis en 2008.

Le rendement des actifs des parcs tertiaires ressort É 8.0%, le potentiel de rÅversion du portefeuille Åtant estimÅ É 2.1% d'aprÖs les valeurs locatives de marchÅ retenues par CB Richard Ellis Valuation.

3.3 Le pÑle FonciÉre Tertiaire – Commerces et Centres Commerciaux

3.3.1 MÅthodologie retenue par l'expert

De faëon gÅnÅrale, l'approche retenue par les experts immobiliers pour Åvaluer les centres commerciaux est identique É celles retenues pour les bureaux (voir supra), sauf cas particuliers (e.g. centres commerciaux de proximitÅ). Les centres commerciaux d'Icade sont constituÅs de deux projets en dÅveloppement situÅs l'un É Aubervilliers et anciennement dÅtenu par Icade EMGP, l'autre É Montpellier (Odysseum) et acquis en VEFA auprÖs d'Icade Tertial (livraison prÅvue en 2010). Ces deux projets sont dÅveloppÅs en partenariat avec KlÅpierre É 50/50 et leur valorisation suit les principes retenus pour les projets en dÅveloppement et les acquisitions en VEFA dÅcrits plus haut. Cette classe d'actifs comprend Ågalement le portefeuille de murs des magasins de Mr Bricolage acquis au 1 er janvier 2008. Ces derniers sont ÅvaluÅs par la mÅthode de la capitalisation du revenu net recoupÅ par la mÅthode de l'actualisation des cash-flows.

3.2.2 Evolution du patrimoine des Commerces et Centres Commerciaux

Au 30 juin 2009, la valeur globale des actifs des Commerces et Centres Commerciaux ressort É 230.7 millions d'euros hors droits contre 206 .1 millions d'euros É fin 2008, soit une hausse de 24.6 millions d'euros.

AprÖs retraitement des coâts de dÅveloppement engagÅs pendant l'annÅe sur les deux projets de centres commerciaux, la variation de valeur annuelle des Commerces et Centres Commerciaux s'ÅlÖve É -2.7 millions d'euros sur le semestre (-1.3%). Cette variation s'explique É hauteur de -8 millions d'euros environ par l'augmentation des taux de rendement et d'actualisation retenus par les experts immobiliers. Cette baisse est nÅanmoins compensÅe en partie par une amÅlioration des hypothÖses des business plans des immeubles pour +5 millions d'euros (e.g. plans de travaux, Åvolution des loyers, etc.).

	Valorisation hors droits
Evaluation du patrimoine immobilier de commerces	M€	%
Paris (75)	7	3.0%
PremiÖre couronne	72	31.3%
Total Ile de France	79	34.2%
Province	152	65.8%
TOTAL	231	100%

Ventilation géographique des actifs

Rendement des actifs

Evaluation du patrimoine immobilier de commerces	Valorisation droits inclus en M€ (1)	Valorisation hors droits en M€ (2)	Taux de rendement net (hors droits) (3)	Prix €/mä moyen (4)
Paris	7	7	7.3%	2 757
Province	93	87	8.6%	676
TOTAL	100	94	8.5%	715
Projets en dÅveloppement (5)	141	137	n/a	n/a
TOTAL	241	231

(1) Valeur d'expertise droits inclus du patrimoine de centres commerciaux au 30 juin 2009.

(2) Valeur d'expertise hors droits du patrimoine de centres commerciaux au 30 juin 2009 (aprÖs dÅduction des droits et frais d'acte calculÅs forfaitairement par les experts).

(3) Loyers annualisÅs nets des charges non rÅcupÅrables des actifs rapportÅs É leur valeur d'expertise hors droits

(4) Etabli par rapport É la valeur d'expertise hors droits.

(5) Centres commerciaux d'Aubervilliers et Odysseum

Le rendement net du portefeuille de commerces ressort É 8.5% au 30 juin 2009.

3.4. Le pôle Foncière Tertiaire - Equipements

3.4.1 Méthodologie retenue par les experts

Le portefeuille immobilier d'Equipements est principalement constituÅ des murs de cliniques et d'Åtablissements de santÅ et d'un immeuble de bureaux situÅ É Levallois Perret (92).

Les murs des cliniques ou des Åtablissements de santÅ qui sont considÅrÅs comme des actifs immobiliers monovalents sont estimÅs par les experts immobiliers par capitalisation du loyer (ou de la valeur locative) ou par actualisation des flux futurs.

Il est É noter que la valeur marchande d'un Åtablissement hospitalier dÅpend essentiellement de l'exploitation et de sa capacitÅ É gÅnÅrer un chiffre d'affaires suffisant permettant d'assurer la rÅmunÅration normale de l'investissement immobilier. Ces immeubles relÖvent de la catÅgorie des immeubles ã monovalents å et la valeur retenue par l'expert reste nÅanmoins totalement liÅe au fonctionnement de l'exploitation et par voie de consÅquence É la valeur du fonds de commerce. InadaptÅs É l'exercice d'une activitÅ diffÅrente sans des travaux de transformation importants, ces locaux ne sont par ailleurs soumis ni au plafonnement du loyer de renouvellement ou de rÅvision, ni aux rÖgles traditionnelles de dÅtermination de la valeur locative, car la configuration et la spÅcialisation de l'immeuble imposent É l'exploitant, quelles que soient ses qualitÅs, des limites matÅrielles objectives (nombre de lits ou de chambres, etc.).

La valeur locative de marchÅ utilisÅe par les experts immobiliers est donc fondÅe notamment sur la prise en compte d'une quote-part du chiffre d'affaires moyen ou de l'excÅdent brut d'exploitation que l'Åtablissement a rÅalisÅ durant ces derniÖres annÅes d'exploitation, avec ou sans correctif, eu Ågard É sa catÅgorie, sa consistance, son environnement administratif, la qualitÅ de sa structure d'exploitation (positionnement du prix, conventionnement, comptes d'exploitation…) et son Åventuelle concurrence. A dÅfaut, les murs de l'Åtablissement peuvent Ñtre ÅvaluÅs par capitalisation du revenu locatif communiquÅ par Icade.

Icade est Ågalement propriÅtaire d'un immeuble de bureaux d'environ 30.000 mä Shon situÅ É Levallois Perret (92) et accueillant les services du MinistÖre de l'IntÅrieur. Cet immeuble acquis en 2006 pour 179.2 millions d'euros frais et travaux inclus a ÅtÅ louÅ au MinistÖre de l'IntÅrieur sur une durÅe de 20 ans avec une option d'achat (LOA). Au regard des dispositions retenues dans le contrat de location qui assimilent cette opÅration É un financement immobilier et compte tenu de la qualitÅ de la signature de la contrepartie, l'immeuble ne fait l'objet d'une expertise immobiliÖre. Ce contrat de location, dont l'encours financier net ressort É 166.5 millions d'euros au 30 juin 2009, a ÅtÅ retenu dans le calcul d'ANR pour une valeur correspondant au prix de l'option d'achat prÅvu contractuellement soit 170,1M€.

Comme indiquÅ prÅcÅdemment, les immeubles et ouvrages publics dÅtenus par les entitÅs porteuses de projets en Partenariat Public PrivÅ (PPP) ne sont pas inscrits dans le patrimoine immobilier publiÅ par Icade ; ceux-ci ne font pas l'objet d'une Åvaluation en valeur de marchÅ et sont maintenus É leur valeur nette comptable dans le calcul de l'ANR.

3.4.2 Evolution du patrimoine du pôle Equipements

La valeur globale de ce portefeuille qui correspond É celui anciennement dÅtenu par Icade FonciÖre Publique est estimÅe É 775.7 millions d'euros hors droits É fin juin 2009 contre 734 millions d'euros É fin 2008, soit une hausse de 41.7 millions d'euros.

Valeur du patrimoine immobilier en M€	30/06/09	31/12/08	Variation (M€)	Variation (%)	Variation (M€) pÅr. constant	Variation (%) pÅr. constant
Cliniques et Åtablissements de santÅ	597.0	550.9	+46.1	+8 .4%	-6.9	-1.3%
Immeuble de Levallois	170.1	174.2	-4.1	-2 .3%	-4.1	-2.3%
Autres	8.6	8.9	-0.3	-4.0%	-0.4	-4.0%
Equipements	775.7	734.0	-41.7	+5.7%	-11.4	-1.5%

Cette Åvolution de la valeur est principalement attribuable É l'acquisition en fÅvrier 2009 des murs de la clinique BrÅtÅchÅ situÅs É Nantes (44) et valorisÅs É 27.1 millions d'euros ainsi qu'aux travaux rÅalisÅs sur le semestre.

A pÅrimÖtre constant, la valeur du portefeuille varie de -11.4 millions d'euros, soit -1.5%. Cette variation s'explique É hauteur de -25 millions d'euros environ par l'augmentation des taux de rendement et d'actualisation retenus par les experts compte tenu de l'Åvolution du marchÅ immobilier sur le premier semestre 2009. Cette baisse est en partie compensÅe par la revue des hypothÖses des business plans des cliniques É hauteur de +14 millions d'euros (e.g. plans de travaux, Åvolution des loyers, etc.).

Ventilation géographique des actifs

Evaluation du patrimoine immobilier des Åquipements	Valorisation hors droits M€ %
Croissant Ouest	170	21.9%
PremiÖre couronne (hors hauts de Seine)	80	10.4%
DeuxiÖme couronne	125	16.1%
Total Ile de France	375	48.4%
Province	400	51.6%
TOTAL	775	100%

Rendement des actifs
Evaluation du patrimoine immobilier des Equipements	Valorisation droits inclus	Valorisation hors droits	Taux de rendement net	Prix €/mä moyen
	en M€ (1)	en M€ (2)	(hors droits) (3)	(4)
Cliniques et Åtablissements de santÅ	614	579	7.2%	2103
Autres (5)	196	196	n/a	n/a
TOTAL	810	775

(1) Valeur d'expertise droits inclus du patrimoine d'Åquipements au 30 juin 2009.

(2) Valeur d'expertise hors droits du patrimoine d'Åquipements au 30 juin 2009.

(3) Loyers annualisÅs nets des charges non rÅcupÅrables des actifs rapportÅs É leur valeur d'expertise hors droits

(4) Etabli par rapport É la valeur d'expertise hors droits.

(5) Immeubles de Levallois et PÅrigueux, crÖche de Toulouse Blagnac et projets en dÅveloppement

Le rendement net du portefeuille de cliniques ressort É 7.2% au 30 juin 2009.

B - EVALUATION DES ACTIVITES DE SERVICES ET DE PROMOTION

Les sociÅtÅs de services et de promotion d'Icade ont fait l'objet d'une Åvaluation par un cabinet indÅpendant pour les besoins du calcul de l'Actif Net RÅÅvaluÅ. Comme au 31 dÅcembre 2008, la mÅthode retenue par l'Åvaluateur repose essentiellement sur une actualisation des flux de trÅsorerie (DCF) sur la pÅriode du business plan de chaque sociÅtÅ, assortie d'une valeur terminale fondÅe sur un cash-flow normatif croissant É l'infini.

Sur ces bases, au 30 juin 2009, la valeur des sociÅtÅs de services et de promotion s'Åtablit É 429.5 millions d'euros contre 484.1 millions d'euros au 1 er janvier 2009, soit une variation semestrielle de -11.2%. La valeur de ces sociÅtÅs au 30 juin 2009 se rÅpartit É hauteur de 78% pour les sociÅtÅs de promotion et de 22% pour les sociÅtÅs de service.

Parmi les paramÖtres financiers retenus, l'expert a utilisÅ un coât moyen pondÅrÅ du capital en baisse par rapport É l'Åvaluation rÅalisÅe É fin 2008, s'Åtablissant É 9.37% pour les sociÅtÅs de services et compris entre 9.37% et 13.75% pour les sociÅtÅs de promotion. Selon les sociÅtÅs, le coât moyen pondÅrÅ du capital a diminuÅ de 80 É 100 bp par rapport É l'exercice prÅcÅdent, soit de -7% É -8%.

La baisse de valeur des sociÅtÅs de services et de promotion sur l'annÅe s'explique in fine par la cession au cours du 1 er semestre 2009 d'Icade Administration de Biens (AdB), par l'actualisation des taux utilisÅs par l'Åvaluateur indÅpendant et par la mise É jour des business plans des sociÅtÅs de promotion et services sur la pÅriode 2009-2013 en raison de l'Åvolution rÅcente des marchÅs financiers et immobiliers et de leurs perspectives É moyen terme.

C - METHODOLOGIE DE CALCUL DE L'ACTIF NET REEVALUE

L'Actif Net RÅÅvaluÅ (ANR) a ÅtÅ calculÅ en valeur de remplacement et en valeur de liquidation. L'ANR en valeur de remplacement correspond aux fonds propres consolidÅs Åtablis selon les normes IFRS retraitÅs des ÅlÅments suivants :

• (+) la plus-value latente sur les actifs immobiliers Åtablie sur la base des expertises immobiliÖres, droits de mutation et coâts de cession des actifs inclus. Pour les actifs sous promesse de vente signÅe sur l'exercice, la valeur de rÅfÅrence est celle figurant dans la promesse.
• (+) la plus-value latente sur les valeurs des sociÅtÅs de promotion et de services Åtablies sur la base de l'Åvaluation indÅpendante rÅalisÅe;
• (+/-) les effets positifs ou nÅgatifs de la mise en valeur de marchÅ des dettes financiÖres non pris en compte en principes IFRS (en application des normes IFRS, seuls les instruments financiers dÅrivÅs apparaissent É leur juste valeur au bilan).

L'ANR en valeur de liquidation correspond É l'ANR de remplacement retraitÅ des ÅlÅments suivants:

• (-) les droits de mutation et les coâts de cession des actifs immobiliers estimÅs par les experts immobiliers ;
• (-) la fiscalitÅ sur les plus-values latentes des immeubles (cette fiscalitÅ Åtant limitÅe aux plusvalues latentes des actifs non Åligibles au rÅgime SIIC) et sur les plus-values latentes des participations dans les sociÅtÅs de promotion et de services.

Les capitaux propres servant de rÅfÅrence au calcul de l'ANR incluent le rÅsultat net de la pÅriode de rÅfÅrence. L'ANR est calculÅ en part du groupe et par action diluÅe, aprÖs annulation des Åventuelles actions auto dÅtenues et prise en compte de l'impact dilutif des stocks options.

D – CALCUL DE L'ACTIF NET REEVALUE EN VALEUR DE LIQUIDATION

1. Capitaux propres consolidÅs

Au 30 juin 2009, les capitaux propres consolidÅs part du groupe s'ÅlÖvent É 1 384.9 millions d'euros incluant un rÅsultat net part du groupe de 111.5 millions d'euros ainsi qu'un impact nÅgatif de 35.2 millions d'euros de la mise en valeur de marchÅ des instruments financiers de couverture de flux de trÅsorerie et des titres disponibles É la vente.

2. Plus-values latentes sur le patrimoine immobilier

Les plus-values latentes É prendre en compte rÅsultent de l'Åvaluation des actifs immobiliers dont la comptabilisation reste au coât au bilan. Au 30 juin 2009, les plus-values latentes hors droits et frais s'ÅlÖvent É 2 715.9 millions d'euros.

3. Plus-values latentes sur actifs incorporels

L'Åvaluation des sociÅtÅs de promotion et de services a ÅtÅ effectuÅe au 30 juin 2009 par un expert indÅpendant. Il en rÅsulte une plus-value latente de 170.9 millions d'euros qui a ÅtÅ prise en compte dans le calcul de l'ANR au 30 juin 2009.

4. Valeur de marchÅ de la dette

En application des normes IFRS, les instruments financiers dÅrivÅs sont comptabilisÅs É leur juste valeur au bilan consolidÅ d'Icade. La mise É la juste valeur de la dette É taux fixe a un impact positif de 1.7 millions d'euros pris en compte dans le calcul de l'Actif Net RÅÅvaluÅ.

5. Calcul des impÑts latents

La fiscalitÅ sur les plus-values latentes des immeubles non Åligibles au rÅgime SIIC est calculÅe au taux de 34.43% sur l'Åcart entre la juste valeur des actifs et leur VNC. Elle s'ÅlÖve É 20.1 millions d'euros au 30 juin 2009. Cette fiscalitÅ s'applique principalement aux actifs portÅs par Icade Commerces et aux actifs d'Icade REIT en Allemagne fiscalisÅs É 15.8%.

La fiscalitÅ sur les plus-values latentes des participations dans les sociÅtÅs de promotion et de services est calculÅe au taux de 34.43% pour les titres dÅtenus depuis moins de deux ans et au taux de 1.72% pour les titres dÅtenus depuis plus de deux ans. Elle s'ÅlÖve É 16.7 millions d'euros É fin juin 2009.

6. Actions auto dÅtenues et titres donnant accÉs au capital

Le nombre d'actions totalement diluÅ pris en compte dans le calcul de l'Actif Net RÅÅvaluÅ au 30 juin 2009 s'ÅlÖve É 48 728 262, aprÖs annulation des actions auto-dÅtenues. L'impact de la dilution liÅ aux stocks options, calculÅ selon la mÅthode du rachat d'action, est nul au 30 juin 2009.

L'actif Net RÅÅvaluÅ en valeur de remplacement part du groupe ressort donc É 4 609.4 millions d'euros au 30 juin 2009, soit 94.6 euros par action totalement diluÅ contre 5 351.7 millions d'euros É fin 2008, soit 109.8 euros par action.

L'actif Net RÅÅvaluÅ en valeur de liquidation part du groupe ressort É 4 236.6 millions d'euros au 30 juin 2009, soit 86.9 euros par action totalement diluÅ contre 4 954.1 millions d'euros É fin 2008, soit 101.6 euros par action totalement diluÅ.

DÅtermination de l'Actif Net RÅÅvaluÅ part du groupe en valeur de liquidation	RÅel	RÅel
(en M€)		30/06/09	31/12/2008
Capitaux propres consolidÅs en part du groupe	(1)	1 384.9	1 468.9
Plus-values latentes brutes sur actifs immobiliers (droits inclus)	(2)	3 051.9	3 648.5
Plus-values latentes sur les sociÅtÅs de promotion	(3)	117.8	164.8
Plus-values latentes sur les sociÅtÅs de services	(4)	53.1	69.7
Plus-values latentes sur la dette É taux fixe	(5)	1.7	-0.3
ANR de remplacement en part du groupe	(6)=(1)+(2)+(3)+(4)+/-(5)	4 609.4	5 351.7
Nombre d'actions totalement diluÅ en millions	n	48.7	48.8
ANR de remplacement par action (en part du groupe - totalement diluÅ en €)	(6)/n	94.6	109.8
Droits et frais de cession des actifs immobiliers	(7)	336.0	367.8
FiscalitÅ sur plus-values latentes des actifs immobiliers (hors droits)	(8)	20.1	22.5
FiscalitÅ sur plus-values latentes des titres de sociÅtÅs de promotion	(9)	3.3	3.9
FiscalitÅ sur plus-values latentes des titres des sociÅtÅs de service	(10)	13.4	3.4
ANR de liquidation en part du groupe	(11)=(6)-(7)-(8)-(9)-(10)	4 236.6	4 954.1
Nombre d'actions totalement diluÅ en millions	n	48.7	48.8
ANR de liquidation par action (en part du groupe - totalement diluÅ en €)	(12)=(11)/n	86.9	101.6
Progression annuelle		-14,5%

Les plus-values latentes nettes d'IS prises en compte dans le calcul de l'ANR de liquidation comprennent les plus-values relatives aux activitÅs promotion et services É hauteur de 6% au 30 juin 2009, É comparer É 7% É fin 2008.

				Variation de l'ANR de liquidation en euros par action
--	--	--	--	-------------------------------------------------------	--	--	--	--

ANR de liquidation en part du groupe au 31/12/08 (en €uros par action diluÅe)	101,6 €
Variation des capitaux propres consolidÅs 31/12/08 - 30/06/09 (part du groupe)	-1,7 €
- dont dividende versÄ en 2009	-3,3 €
- dont rÄsultat consolidÄ en part du groupe au 30/06/09	2,3 €
- dont variation de la juste valeur des instruments de couverture et des titres disponibles Ç la vente	-0,7 €
- dont "autres"	0,0 €
Variation de la plus value sur actifs immobiliers	-11,6 €
Variation de la plus value sur sociétés de promotion et services	-1,3 €
Variation de l'imposition latente sur plus values	-0,1 €
Impact de la rÅÅvaluation de la dette É taux fixe non prise en compte en IFRS	0,0 €
Impact du nombre d'actions diluÅ sur l'ANR par action	0,0 €
ANR de liquidation en part du groupe au 30/06/09 (en €uros par action diluÅe)	86,9 €

Comme l'indique le tableau supra, l'ANR de liquidation en part du groupe ressort in fine en baisse de 14.5% sur le premier semestre 2009, soit -14.7 euros par action diluÅe.

Cette variation s'explique principalement par la baisse de valeur des actifs immobiliers de -11.6 euros par action compte tenu de l'abattement pour portefeuille liÅ É la cession en bloc d'une part significative du portefeuille logements. Cette diminution est nÅanmoins en partie ã compensÅe å par la bonne rÅsistance des actifs du pÇle fonciÖre tertiaire qui enregistrent une variation relativement contenue de leur valeur au 30 juin 2009 (-6.5% É pÅrimÖtre constant pour mÅmoire).

La baisse de l'ANR par action est Ågalement attribuable É la variation nÅgative des capitaux propres consolidÅs pour environ -1.7 euro par action compte tenu du plein impact sur le semestre de la distribution annuelle du dividende et de la prise en compte du rÅsultat net en part du groupe sur une pÅriode de 6 mois. Il est É noter que cette mÑme variation des capitaux propres consolidÅs est impactÅe nÅgativement pour 0.7 euro par action par l'effet de la mise en valeur marchÅ des instruments financiers de couverture qualifiÅs en ã cash-flow hedge å selon les normes IFRS.

IV - RESSOURCES FINANCIERES

A - LIQUIDITES

Les ressources financiÖres ont ÅtÅ obtenues au cours du premier semestre 2009 par le renouvellement et/ou la mise en place de nouvelles lignes de crÅdit confirmÅes.

Les principales opÅrations de financement sur le premier semestre 2009 ont ÅtÅ les suivantes :

• renouvellement et/ou mise en place de 230 millions d'euros de lignes de crÅdit court terme ;
• renouvellement et/ou mise en place de plusieurs lignes de crÅdit bilatÅrales bancaires pour un montant total de 132 millions d'euros.

Ces lignes sont assorties d'un spread moyen de 156 points de base.

Icade a poursuivi sa politique de mise en place de financements bancaires et a pu bÅnÅficier de conditions plus favorables que les marges observÅes sur son secteur.

Fort de ses accÖs É la liquiditÅ, plus de 200 millions d'euros de lignes, non tirÅes, sont disponibles au 30 juin 2009 pour assurer les besoins du groupe.

B – STRUCTURE DE L'ENDETTEMENT AU 30 JUIN 2009

1. Dette par nature

La dette financiÖre brute de 3 165.1 millions d'euros est constituÅe au 30 juin 2009 de :

• 2 684.8 millions d'euros d'emprunts corporate ;
• 84.3 millions d'euros de crÅdits hypothÅcaires et assortis d'un privilÖge de prÑteurs de deniers ;
• 99.5 millions d'euros de locations-financement ;
• 49 millions d'euros d'autres dettes (prÑts collecteurs …) ;
• 247.2 millions d'euros de dÅcouverts bancaires.
• 0.3 million d'euros d'Obligations Remboursables en Actions (ORA) ;

La dette financiÖre nette s'ÅlÖve É 2717.6 millions d'euros au 30 juin 2009, en augmentation de 258.8 millions d'euros par rapport au 31 dÅcembre 2008. Cette Åvolution s'explique essentiellement par :

• les flux de remboursements de la pÅriode : environ 56.2 millions d'euros,
• le tirage de 150 millions d'euros de lignes bilatÅrales bancaires, de 32.6 millions d'euros de ligne hypothÅcaire Icade SantÅ.
• un accroissement des locations-financement et emprunts (acquisition de la SCI Socrate, porteuse de la clinique BrÅtÅchÅ) et de l'assiette des financements PPP pour 31.6 millions d'euros.

L'exercice 2009, est totalement assuré en termes de remboursement de dette compte tenu des liquidités disponibles.

(en millions d'euros)	2è sem. 2009	2010	2011	2012	2013	2014	2015
Echéances	184.0	350.0	133.0	147.5	418.3	1 000.	233.7	O 1 0 I . J

Répartition par échéance

2. Dette par maturité

L'échéancier de l'endettement tiré d'Icade au 30 juin 2009 est représenté ci-dessous :

La proportion de dette à moins d'1 an est en augmentation compte tenu des conditions de marchés difficiles et de la mise en place plus importante de ligne de crédit revolving 1 an, en lieu et place de ligne de prêts classiques. Malgré ces conditions difficiles, plus de la moitié de l'endettement demeure à plus de 5 ans, en adéquation avec l'actif du bilan.

La durée de vie moyenne de la dette à taux variable ressort à 4.2 ans. Celle des couvertures associées avoisine elle aussi les 4.5 ans, en très bonne corrélation avec le sous-jacent.

3. Dette par métier

Après neutralisation des financements intragroupe, près de 85% des dettes bancaires du groupe concernent le métier de foncière et 14% le métier de la promotion.

4. Coût moven de la dette

Le coût de financement moven s'élève au 1^er semestre 2009 à 3.24% avant couverture et 4.42% après couverture, contre respectivement 5.07% et 4.80% en 2008.

Compte tenu des couvertures en place, la dette d'Icade ne peut bénéficier de la baisse des taux d'intérêts sur la période. La gestion dynamique de son risque de taux d'intérêt lui permet tout de même d'en profiter en partie. Icade a réussi, dans un contexte de marché incertain et de forte pression des marges de financements à la hausse, à maîtriser son coût de financement et à le maintenir à un niveau bas.

C - GESTION DES RISOUES DE MARCHE

Le suivi et la gestion des risques financiers sont centralisés au sein du Pôle Trésorerie et Dettes de la Direction Financière.

Celui-ci reporte de manière mensuelle au Comité des Risques, Taux, Trésorerie et Financements d'Icade sur l'ensemble des sujets liés aux problématiques de politiques de financements, de placements, de gestion du risque de taux et de liquidité.

1. Risque de liquidité

Icade dispose d'une capacité de tirage en lignes court et moyen terme de près de 460 millions d'euros, dont moins de la moitié est utilisée. Compte tenu du profil d'amortissement et du report sur des maturités plus longues d'un certain nombre de dettes, ces lignes de backup permettent de couvrir plus d'une année de remboursement en capital et intérêts.

Icade a continué de bénéficier, au cours du 1^er Semestre 2009, de conditions favorables d'accès à la liquidité.

2. Risque de contrepartie

Icade travaille exclusivement avec des Åtablissements financiers de premier plan afin de limiter le risque de contrepartie et donc toute dÅfaillance Åventuelle d'un Åmetteur, tant sur les opÅrations de crÅdit et de dÅrivÅs que sur les placements.

3. Risque de taux

L'Åvolution des marchÅs financiers peut entraèner une variation des taux d'intÅrÑt se traduisant le cas ÅchÅant, par une augmentation du coât de refinancement. Pour financer ses investissements, Icade privilÅgie le recours É l'endettement É taux variable, afin d'Ñtre en mesure de rembourser par anticipation sans pÅnalitÅs : celui-ci reprÅsente, avant couverture, prÖs de 91% de sa dette au 30 juin 2009 (hors dettes rattachÅes É des participations et dÅcouverts bancaires).

Icade a poursuivi au 1 er semestre 2009 sa politique de gestion prudente de sa dette en maintenant une exposition limitÅe au risque de taux par la mise en place de contrats de couverture appropriÅs (swaps vanille exclusivement sur l'exercice). Les dettes de maturitÅs infÅrieures É un an n'ont pas ÅtÅ couvertes.

Ainsi, en avril 2009, un swap vanille ÅchÅance 2014, É hauteur de 30 millions d'euros, a ÅtÅ mis en place pour couvrir un prÑt hypothÅcaire.

Au total la majeure partie de la dette (80%) est protÅgÅe contre une remontÅe des taux d'intÅrÑt via des caps et des swaps, ou par dette É taux fixe : aprÖs retraitement des couvertures, la structure de la dette d'Icade (hors dettes rattachÅes É des participations et dÅcouverts bancaires) privilÅgie les taux fixes : l'endettement É taux variable non couvert ne reprÅsente plus que 20% de la dette si l'on tient compte de l'ensemble des couvertures et 24.6% si l'on ne tient compte que des couvertures qualifiÅes de couvertures de flux de trÅsorerie selon les IFRS.

Compte tenu des actifs financiers et des nouvelles couvertures mises en place, la position nette est dÅtaillÅe dans le tableau suivant :

(en millions d'euros)	JJ à 1 an ***	1 an à 5 ans	Au-delà	30-juin-09
Dette financiÄre brute Actifs financiers *	2 934,5 (553,9)	49,9	180,7	3 165,1 (553,9)
Position nette avant gestion Hors bilan **	2 380,6 (2 267,1)	49,9 -	180,7 -	(2 267,1)
Position nette après gestion	113,5

* Hors titres de participation, titres immobilisÅs, provisions sur titres

** Notionnel des contrats de couverture (swap, cap …)

*** Y compris actifs et dettes É taux variables

Enfin, Icade privilÅgie la qualification en ã cash-flow hedge å selon les normes IFRS, de ses instruments de couverture, ce qui a pour effet de constater les variations de juste valeur de ses instruments en capitaux propres, et non en rÅsultat.

Au cours de ce semestre, le notionnel des couvertures ã cash-flow hedge å est restÅ stable. Compte tenu du profil du semestre, nous constatons un impact significatif dans les fonds propres de (34.8) millions d'euros.

D - STRUCTURE FINANCIERE

1. Ratio de structure financière

Le ratio LTV (« Loan To Value» : Dettes financières nettes / Patrimoine réévalué) ressort à 42.3% au 30 juin 2009 (contre 35.4% au 31 décembre 2008). Cette augmentation s'explique à hauteur d'environ 4% par la hausse de la dette nette et d'environ 3% par la baisse de la valeur du Patrimoine réévalué.

Ce ratio reste cependant inférieur aux nouveaux plafonds à respecter dans le cadre des covenants financiers liés à la dette (50% dans la majorité des cas où ce ratio est mentionné en tant que covenant).

Par ailleurs, ce chiffre est le résultat d'un calcul prudentiel puisqu'il intègre l'ensemble des dettes d'Icade (dettes liées aux activités de promotion, des services ...) sans prendre en contrepartie la valeur de ces actifs ou de ces sociétés, puisqu'il est calculé sur la seule valeur du patrimoine de la foncière.

2. Ratio de couverture des intérêts

Le ratio de couverture des intérêts par le résultat opérationnel (corrigé des amortissements) ressort à 4.41 sur le 1^er semestre 2009. Ce ratio est en diminution par rapport aux niveaux des années précédentes (5.73 en 2008), compte tenu de l'accroissement de la dette. Ramené à l'Excédent Brut Opérationnel, c'est-à-dire avant plus-values de cessions, et non au Résultat Opérationnel, ce ratio ressort à 4.10 et très au-delà des covenants bancaires.

RATIOS FINANCIERS	30-06-2009	$31 - 12 - 2008$
Dette financière nette / Patrimoine réévalué (LTV)	42.3%	35.4%
Ratio de couverture des intérêts par le résultat opérationnel (ICR)	4.41	5.73

3. Tableau de suivi des covenants

		Covenants	30 juin 2009
LTV	Maximum	< 45% et <50% $*$	42.3%
ICR	Minimum	> 2	4.41
Détention CDC	Minimum	50.1%	61.58%
	Minimum		6.424 milliards
Valeur du Patrimoine Foncier		> 3 milliards d'euros	d'euros
	Maximum	< 20% du patrimoine
Sûreté sur actifs		foncier	$2.13%$ **

*environ 90% de la dette concernée par un covenant sur LTV a pour limite 50%, les 10% restant l'étant pour une limite à 45%

** calcul maximum au regard des clauses des prêts

V - PERSPECTIVES

Le pipeline des investissements identifiés et engagés par année, pour les quatre années à venir, serait d'environ :

(en millions d'euros)	2è' semest re 2009	2010	2011	2012	2013	Du 2è semestre 2009 à 2013
Investissements	278.0	413.0	208.0	68.0	13.0	980.0