Paris, le 16 février 2011

Une fonciÄre tertiaire de rÅfÅrence

et une activitÅ de promotion accÅlÅratrice de la croissance des cash-flows futurs

Icade publie un bÅnÅfice net (part du groupe) de 1 218 millions d'euros au 31 dÅcembre 2010, en augmentation de 131 % par rapport au 31 dÅcembre 2009 (527 millions d'euros), forte de la rÅussite des opÅrations transformantes menÅes au cours de l'annÅe telles que la cession du portefeuille logement et l'intÅgration de Compagnie la Lucette.

Ainsi, Icade a :

vendu 23 358 logements dont 23 133 en blocs pour un rÅsultat de cession de 1 158 millions d'euros au cours de l'annÅe 2010, conformÅment au protocole signÅ en novembre 2009 ;
rÅussi l'acquisition et l'intÅgration de Compagnie la Lucette en mettant en œuvre la fusion des deux sociÅtÅs le 29 octobre 2010 avec effet rÅtroactif au 1 er janvier 2010;
concrÅtisÅ une dÅmarche de gestion locative trÄs active en 2010 : location de 73% de l'immeuble H2O (16 400 mÑ), location Ö 100% du MillÅnaire 2 (15 600 mÑ), prÅ-location de l'immeuble Tolbiac Ö Villejuif (12 000 mÑ), prÅ-commercialisation de 88% des surfaces du centre commercial le MillÅnaire (26 000 mÑ en quote-part Icade) et de 72% des bureaux du Canal (6 200 mÑ en quote-part Icade) ;
investi 480 millions d'euros au travers de projets essentiellement sÅcurisÅs.

DÅsormais clairement positionnÅe comme une fonciÄre de rÅfÅrence dans le paysage immobilier tertiaire franÜais, Icade entend profiter pleinement de ses spÅcificitÅs pour dÅlivrer Ö ses actionnaires une croissance significative de ses cash flows et de la valeur de son patrimoine.

le chiffre d'affaires du pále FonciÄre Tertiaire est en croissance de 25% et atteint 303,7 millions d'euros au 31 dÅcembre 2010. Il reflÄte la consolidation de Compagnie la Lucette, compensant la vente des logements et la mise en rÅnovation de la tour Descartes. Le chiffre d'affaires consolidÅ diminue de 4,9% au 31 dÅcembre 2010 Ö 1 432 millions d'euros essentiellement en lien avec la baisse conjoncturelle de l'activitÅ promotion tertiaire et aux variations de pÅrimÄtre (cession des logements, des activitÅs d'administration de biens aux particuliers et de facility management). La contribution de la promotion logement a augmentÅ de 7% gràce Ö une forte reprise du marchÅ soutenu par les incitations fiscales et un niveau historiquement bas des taux d'intÅrâts ;
au total, l'EBO s'ÅlÄve Ö 304 millions d'euros au 31 dÅcembre 2010, en augmentation de 1% par rapport au 31 dÅcembre 2009 et ce malgrÅ la prise en compte en 2010 de mesures non rÅcurrentes d'accompagnement Ö la cession des logements, pour 15 millions d'euros ;
le cash-flow net courant par action diminue de 9% et s'Åtablit Ö 3,43 € au 31 dÅcembre 2010 en raison de l'augmentation de l'IS courant, le coãt de l'endettement restant quasi stable. RetraitÅ des mesures d'accompagnement non rÅcurrentes, le cash-flow net courant par action est en lÅgÄre diminution de 1% (3,73 €/action) ;
le RO atteint 1 352,5 millions d'euros, en trÄs forte augmentation par rapport au 31 dÅcembre 2009 (665 millions d'euros), consÅquence de la mise en œuvre de la stratÅgie d'arbitrage du patrimoine de logements ;
la valeur du patrimoine s'Åtablit Ö 6 129 millions d'euros au 31 dÅcembre 2010, en augmentation de 5,6% et de 2,9% Ö pÅrimÄtre constant, dÅmontrant le positionnement pertinent du portefeuille d'actifs d'Icade. Compte tenu de la distribution du dividende de 7,25 € versÅ en 2010, l'actif net rÅÅvaluÅ de liquidation s'ÅlÄve Ö 81,4€ par action au 31 dÅcembre 2010 en baisse de 3,7% par rapport au 31 dÅcembre 2009 ;
le LTV calculÅ de maniÄre prudentielle atteint 37,4% au 31 dÅcembre 2010 contre 35,8% au 31 dÅcembre 2009.

Perspectives

Forte de la rÅussite des grandes opÅrations transformantes menÅes au cours de l'annÅe 2010, Icade va poursuivre dans les annÅes Ö venir sa stratÅgie de tertiarisation afin de dÅlivrer Ö ses actionnaires une croissance durable de ses cash-flows et de la valeur de son patrimoine en s'appuyant notamment sur :

les nouveaux loyers provenant des commercialisations/livraisons rÅalisÅes en 2010 (MillÅnaire 1, MillÅnaire 2, H2O, Immeubles Loire et Rháne Ö Villejuif …) et de la livraison courant 2011 d'actifs dÅjÖ louÅs (Centre commercial du MillÅnaire, Immeuble Rhin et Garonne Ö Villejuif, Bàtiments 2 et 3 des bureaux du Canal …) ;
sa capacitÅ d'investissement et de dÅveloppement autorisÅe par sa structure financiÄre solide et l'absence d'enjeux de refinancement majeurs d'ici 2014 ;
la reprise du marchÅ de la promotion qui va permettre au pále Promotion d'Icade, aprÄs avoir maintenu son EBO positif en 2008, 2009 et 2010 gràce Ö son approche prudente du mÅtier de la promotion, de jouer son rále ç d'accÅlÅrateur de rÅsultat é en pÅriode plus favorable du cycle ;
l'importance de ses rÅserves fonciÄres, idÅalement localisÅes pour bÅnÅficier pleinement de la dynamique du Grand Paris et permettant le dÅveloppement d'immeubles rÅpondant parfaitement aux nouvelles exigences des utilisateurs d'un point de vue fonctionnel et environnemental.

Ainsi la combinaison de ces ÅlÅments doit permettre Ö Icade de mettre en œuvre sa stratÅgie en 3 phases avec Ö court terme, la poursuite du rÅinvestissement du produit de la cession de son portefeuille logement dans des actifs tertiaires aux cash-flows immÅdiats, sÅcurisÅs et relutifs et en se concentrant sur des classes d'actifs dans lesquelles elle est dÅjÖ prÅsente et dans lesquelles ses Åquipes disposent d'un savoir-faire reconnu :

bureaux en rÅgion parisienne ;
murs de cliniques en France ;
centres commerciaux en rÅgion parisienne et dans les grandes mÅtropoles rÅgionales.

La pÅriode 2011-2015 verra la livraison de plusieurs projets identifiÅs et pour certains dÅjÖ en cours de dÅveloppement. Ce pipeline de projets d'investissements d'un montant de 900 millions d'euros environ caractÅrise la volontÅ d'Icade de s'appuyer sur l'expertise de l'activitÅ promotion tertiaire pour dÅvelopper des projets gÅnÅrateurs de cash-flows futurs et crÅateurs de valeur Ö moyen terme.

A plus long terme, le positionnement d'Icade s'appuie sur l'important relais de croissance que reprÅsente le dÅveloppement de ses parcs tertiaires aux portes de Paris. La maètrise de ces rÅserves fonciÄres uniques (80 ha) permettra un dÅveloppement cadencÅ en fonction des besoins du marchÅ.

L'important travail de restructuration de ses activités conjugué à la politique d'asset management dynamique menée ces dernières années permet à Icade d'envisager sereinement l'avenir. Ainsi grâce aux spécificités de son modèle qui s'appuie désormais à la fois sur les revenus récurrents de son pôle Foncière Tertiaire et sur les perspectives de marge sécurisée de son pôle Promotion, Icade anticipe une forte progression de son cash-flow courant pour 2011 et 2012.

Pour affirmer la confiance d'Icade sur ses perspectives à moyen terme, il sera proposé à l'assemblée générale annuelle du 7 avril 2011 la distribution d'un dividende à 3,30 $\epsilon$ par action (mis en paiement le 21 avril 2011) qui s'ajoutent aux 4 $\epsilon$ par action déjà versés aux actionnaires le 28 septembre 2010, soit au total 7,30 $\epsilon$ par action.

Contacts: Nathalie Palladitcheff Membre du comité exécutif en charge des finances, du juridique, de l'informatique et du pôle services à l'immobilier Tél.: 01 41 57 70 11 [email protected]

Nicolas Dutreuil Directeur du corporate et des financements, en charge des relations investisseurs Tél.: 01 41 57 71 50 [email protected]

Prochains événements : Assemblée Générale : le 7 avril 2011 à 9h30 au Millénaire 1, 35 rue de la Gare, 75 019 Paris Chiffre d'affaires du premier trimestre 2011 : le 12 mai 2011

A propos d'Icade :

Icade est une société immobilière cotée, filiale de la Caisse des Dépôts, qui exerce, les métiers de foncière, de promotion, et de services associés dans les secteurs des bureaux, parcs tertiaires, centres commerciaux, équipements publics, santé et logement. La maîtrise de ses différents métiers permet à Icade d'apporter des solutions adaptées aux besoins de ses clients et d'intervenir de manière globale sur les problématiques actuelles de l'immobilier. En 2010, Icade a réalisé un chiffre d'affaires consolidé de 1 432 millions d'euros et un cashflow net courant de 175 millions d'euros. Au 31 décembre 2010, l'actif net réévalué de liquidation atteint 4 187 millions d'euros soit 81,4 euros par action.

Les comptes consolidés ont été audités par les commissaires aux comptes.

Ce communiqué ne constitue pas une offre, ou une sollicitation d'offre de vente ou d'échange de titres, ni une recommandation, de souscription, d'achat ou de vente de titres d'Icade. La distribution de ce communiqué peut être limitée dans certains pays par la législation ou la réglementation. Les personnes entrant par conséquent en possession de ce communiqué sont tenues de s'informer et de respecter ces restrictions. Dans les limites autorisées par la loi applicable. Icade décline toute responsabilité ou tout engagement quant à la violation d'une quelconque de ces restrictions par quelque personne que ce soit.

Serge Grzybowski prÄsentera les rÄsultats annuels 2010 aux analystes le 17 fÄvrier 2011 É 8h30. Le slide-show sera disponible par les liens suivants :

pour la version franÜaise : http://www.icade.fr/fo/fr/category/finance,documentation,presentations-financieres.do pour la version anglaise : http://www.icade.fr/fo/en/category/finance,documentation,presentations-financieres.do Pour les participants qui souhaitent Äcouter la confÄrence en franÜais ou en anglais, nous vous conseillions de vous inscrire par avance via les liens suivants :

pour la version franÜaise :

https://eventreg2.conferencing.com/webportal3/reg.html?Acc=442938&Conf=203601 pour la version anglaise :

https://eventreg2.conferencing.com/webportal3/reg.html?Acc=442938&Conf=203602

Chaque participant recevra le code d'accÑs participant, le code d'accÑs confÄrence et le numÄro de tÄlÄphone É appeler ainsi que les instructions pour joindre la confÄrence.

Pour les participants qui choisissent de ne pas se prÄenregistrer sur les liens ci-dessus, nous vous recommandons d'appeler entre 10 et 15 minutes avant le dÄbut de la confÄrence. Cela permettra ainsi d'obtenir les informations nÄcessaires demandÄes et d'assurer le commencement de la confÄrence É l'heure prÄvue. Les numÄros sont les suivants :

France : +33 (0) 1 70 99 32 12

UK : +44 (0) 207 1620 177

Code de rÄfÄrence : 885148

L'enregistrement en franÅais et en anglais de cette prÇsentation sera disponible 10 jours É partir du 17 fÇvrier 2011 jusqu'É minuit le 27 fÇvrier 2011.

Pour la rÄÄcoute les informations de connexion sont : +33 (0) 170993529 -- France Paris Access Code: 885148 French version 020 7031 4064 -- UK London Access Code : 276731 English version

Annexes

I- COMPTE DE RESULTAT ET BILAN CONSOLIDES AU 31 DECEMBRE 20107
II – ANALYSE ET COMMENTAIRES DE L'ACTIVITE ET DES RESULTATS 10
A – PRINCIPES COMPTABLES / PERIMETRE DE CONSOLIDATION 10
B - FAITS MARQUANTS / CHIFFRES-CLES - 2010 10
1. Les faits marquants de l'exercice 2010 10
2. Les chiffres clÇs 14
c - ACTIVITES ET RESULTATS 2010 18
1. FonciÉre 18
2. Promotion 30
3. Services 40
4. Autres 45
5. RÇsultat 2010 45
6. Obligations du rÇgime SIIC et distribution 46
III - ACTIF NET REEVALUE AU 31 DECEMBRE 2010 47
A – EVALUATION DU PATRIMOINE IMMOBILIER 47
1. SynthÉse des valeurs expertisÇes du patrimoine d'Icade 47
2. Le PÑle FonciÉre Logement 49
3. Le pÑle FonciÉre Tertiaire 49
3.1 Le pÑle FonciÉre Tertiaire - Bureaux 50
3.2 Le pÑle FonciÉre Tertiaire - Parcs Tertiaires 51
3.3 Le pÑle FonciÉre Tertiaire – Commerces et Centres Commerciaux 52
3.4 Le pÑle FonciÉre Tertiaire – Equipements publics et SantÇ 53
3.5 Le pÑle FonciÉre Tertiaire – EntrepÑts 54
4. MÇthodologies retenues par les experts 55
B - EVALUATION DES ACTIVITES DE SERVICES ET DE PROMOTION 57
C - METHODOLOGIE DE CALCUL DE L'ACTIF NET REEVALUE 58
D – CALCUL DE L'ACTIF NET REEVALUE EN VALEUR DE LIQUIDATION 58
1. Capitaux propres consolidÇs 58
2. Plus-values latentes sur le patrimoine immobilier 58
3. Plus-values latentes sur les sociÇtÇs de promotion et services 58
4. Valeur de marchÇ de la dette 59
5. Calcul des impÑts latents 59
6. Actions auto-dÇtenues et titres donnant accÉs au capital 59
IV - RESSOURCES FINANCIERES 60
A - LIQUIDITES 61
B – STRUCTURE DE L'ENDETTEMENT AU 31 DECEMBRE 2010 61
1. Dette par nature 61
2. Dette par maturitÇ 62
3. Dette par mÇtiers 62
4. CoÖt moyen de la dette 62
5. Risque de taux 63
C – STRUCTURE FINANCIERE 64
1. Ratio de structure financiÉre 64
2. Ratio de couverture des intÇrÜts 65
3. Tableau de suivi des covenants 65

I- COMPTE DE RESULTAT ET BILAN CONSOLIDES AU 31 DECEMBRE 2010

(en millions d'euros)	31 dÅcembre 2010	31 dÅcembre 2009
Chiffre d'affaires	1 431,8	1 505,6
ExcÅdent Brut OpÅrationnel	304,4	302,3
En % du chiffre d'affaires	21,3%	20,1%
Charges d'amortissements nettes de subventions d'investissement	(149,4)	(117,8)
Charges et reprises liÇes aux pertes de valeur sur actifs corporels, financiers et autres actifs courants	23,2	(52,6)
RÅsultat sur cessions	1 173,9	533,2
Pertes de valeur sur goodwills et immobilisations incorporelles	0,4	0,0
RÅsultat OpÅrationnel	1 352,5	665,1
RÅsultat Financier	(99,3)	(100,2)
ImpÑts sur les rÇsultats	(33,6)	(34,4)
RÇsultat Net	1 222,6	535,4
RÅsultat Net part du groupe	1 218,0	527,1


Cash flow net courant	175,0	183,9
DonnÄes par action en euros
Nombre d'actions en circulation diluÄ retenu pour le calcul	51 002 261	48 766 616
RÄsultat Net part du groupe par action aprÇs dilution	23,88 €	10,81 €
Cash flow net courant par action aprÇs dilution	3,43 €	3,77 €

(en millions d'euros)	31/12/2010	31/12/2009
ACTIF
Goodwills	82,8	84,2
Immobilisations incorporelles, nettes	9,1	17,0
Immobilisations corporelles, nettes	135,7	139,2
Immeubles de placement, nets	4 4 9 5 , 7	3 0 4 5 , 5
Titres disponibles à la vente non courants	13,0	111,7
Titres mis en équivalence	3,8	6,1
Autres actifs financiers non courants	29,1	20,1
Actifs d'impôts différés	14,7	16,8
TOTAL ACTIFS NON COURANTS	4783,9	3 440,6
Stocks et en-cours	477,1	385,0
Créances clients	530,3	420,1
Montants dus par les clients (contrats de construction et VEFA)	74,0	157,9
Créances d'impôts	24,8	4,0
Créances diverses	450,4	471,1
Titres disponibles à la vente courants	5,2	0,1
Autres actifs financiers courants	32,5	97,7
Trésorerie et équivalents de trésorerie	648,2	709,3
Actifs destinés à être cédés	115,5	309,7
TOTAL ACTIFS COURANTS	2 3 5 8 , 0	2 5 5 4 , 9
TOTAL DES ACTIFS	7 141,9	5995,5

PASSIF
Capitaux propres - part du groupe	2833,2	1809,9
Participations ne donnant pas le contrôle	0,8	10,5
CAPITAUX PROPRES	2834,0	1820,4
Provisions non courantes	47,1	50,5
Dettes financières non courantes	2 5 9 8 , 4	2 4 2 1 , 3
Dettes d'impôts	0,0	2,7
Passifs d'impôts différés	7,1	5,5
Autres passifs financiers non courants et dérivés	169,0	155,2
TOTAL PASSIFS NON COURANTS	2821,6	2635,2
Provisions courantes	23,7	34,6
Dettes financières courantes	277,2	445,6
Dettes d'impôts	13,1	97,7
Dettes fournisseurs	520,1	464,7
Montants dus aux clients (contrats de construction et VEFA)	5,9	17,7
Dettes diverses courantes	582,1	446,3
Autres passifs financiers courants	17,6	33,3
Passifs destinés à être cédés	46,6	0,0
TOTAL PASSIFS COURANTS	1486,3	1 539,9
TOTAL DES PASSIFS ET DES CAPITAUX PROPRES	7 141,9	5 9 9 5 , 5

ANR (en millions d'euros)	31/12/2010	30/06/2010	31/12/2009
ANR de remplacement en part du groupe	4 492,9	4 434,0	4 444,7
ANR de remplacement par action (en part du groupe – totalement diluÇ en €)	87,4 €	86,5 €	91,0 €
ANR de liquidation en part du groupe	4 186,8	4 117,0	4 129,6
ANR de liquidation par action (en part du groupe – totalement diluÅ en €)	81,4 €	80,3 €	84,5 €

(en millions d'euros)	31/12/2010	30/06/2010	31/12/2009
Dette financiÉre nette	2 292,2	2 335,7	2 075,5
Valeur d'expertise des fonciÉres	6 128,9	6 102,5	5 803,9
Loan to value (LTV)	37,4%	38,3%	35,8%

II - ANALYSE ET COMMENTAIRES DE L'ACTIVITE ET DES RESULTATS

A - PRINCIPES COMPTABLES / PERIMETRE DE CONSOLIDATION

Les états financiers consolidés du groupe Icade sont établis au 31 décembre 2010 conformément aux normes comptables internationales (IFRS) telles qu'adoptées dans l'Union Européenne en application du règlement européen n°1606/2002 du 19 juillet 2002. Ils ont été arrêtés par le Conseil d'administration d'Icade le 16 février 2011 et seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale du 7 avril 2011. Les états financiers consolidés publiés par le groupe au 31 décembre 2009 avaient été arrêtés selon les mêmes principes et méthodes, à l'exception de ce qui est indiqué au 1.1 de l'annexe aux comptes consolidés.

Au 31 décembre 2010, le périmètre de consolidation comprend 355 sociétés dont 88 dans les métiers de Foncière, 254 dans ceux de la Promotion et 13 dans ceux des Services. La liste des sociétés consolidées par intégration globale, intégration proportionnelle ou mise en équivalence est présentée en note 37 « périmètre » de l'annexe consolidée.

B - FAITS MARQUANTS / CHIFFRES-CLES - 2010

1. Les faits marquants de l'exercice 2010

Conformément à la stratégie annoncée, le pôle Foncière d'Icade a renforcé, en 2010, son patrimoine tertiaire par la finalisation de l'acquisition et l'intégration de Compagnie la Lucette. Il a accru la valeur des actifs déjà en portefeuille par une commercialisation active et par des développements allant générer des cash flows sécurisés.

Parallèlement, au cours du 1^er semestre 2010, Icade a cédé l'essentiel de son patrimoine logement en dénouant l'accord de cession, signé en novembre 2009, avec un consortium constitué de 26 bailleurs sociaux.

Les événements 2010 se traduisent comme suit :

Une tertiarisation confirmée des activités Foncières générant une performance accrue

(*) le taux d'EBO/CA de 2010 est retraité des éléments non récurrents d'accompagnement à la cession des actifs Logement, s'élevant à 15,3 millions d'euros. Non retraité de ces coûts, le ratio est de 66,9%.

Les comptes consolidés d'Icade au 31 décembre 2010 intègrent l'activité de Compagnie la Lucette sur 10,5 mois depuis le 17 février 2010, date de sa prise de contrôle.

Le rapprochement entre Icade et Compagnie la Lucette s'est finalisé conformément au protocole signé et annoncé fin décembre 2009. Aux termes de ces opérations, Icade est devenu actionnaire de Compagnie la Lucette à hauteur de 99,78%, le solde étant détenu par les actionnaires salariés. MSREF, en échange de sa participation dans Compagnie la Lucette, est devenu actionnaire d'Icade à hauteur d'environ 4,5% du capital, devenant ainsi le deuxième actionnaire d'Icade après la Caisse des dépôts. Les actions Compagnie la Lucette ont été radiées de la cote le 14 mai 2010. La société Compagnie la Lucette a été absorbée par Icade SA le 29 octobre 2010 avec effet rétroactif dans les comptes sociaux au 1^er janvier 2010.

Une création de valeur du patrimoine tertiaire par des développements sécurisés

			m ²
		Date de livraison	commercialisés	Commentaires
Munich (Allemagne)	Bureaux	Oct. 2010	19 311	Sous promesse à Deka Immobilien
CHU Nancy (54)	Equip publics & santé	Août 2010	30 748	Bail emphytéotique hospitalier
Aubervilliers (93)	Centres commerciaux	Avril 2011	52 800	Taux d'occupation physique: 88%
Villejuif (94)	Bureaux	Juil. 2010 Fév. 2012	42 500	Taux d'occupation physique: 100%
Mistral - Paris Gare de				VEFA vendu à l'Agence Française de
Lyon	Bureaux	Début 2012	7 100	Développement

Un débouclage en un temps record du protocole de cession des logements signé fin 2009

	1er sem. 2010 - 2è sem. 2010		2010
Nombre de logements cédés	17 382	5976	23 3 58
Prix de cession (en $M\epsilon$ )	1 205	370	1 575
Résultat de cession (en $M\epsilon$ )	892	266	1 1 5 8

Une reprise significative de l'activité de la Promotion Logement favorisant la performance et la rentabilité en 2010 et sécurisant le chiffre d'affaires 2011

	31-déc-10	31-déc-09	Var. (en %)
Chiffre d'affaires $(ME)$	659	616	7,0%
$RO$ (M $\epsilon$ )	31	8	264,3%
RO/CA (en %)	4.6%	7.4%
Ventes
. En nombre	6788	4 1 1 4	65,0%
. En valeurs ( $M\epsilon$ )	1 207	751	60,6%
Mises en chantier
. En nombre	5676	3 1 7 1	79,0%
. En CA potentiel ( $M\epsilon$ )	1055	487	116,5%
Backlog (en $M\epsilon$ )	811,1	649,7	24,8%

Une montée en puissance des opérations, sans risque locatif, des Equipements publics et Santé en Promotion Tertiaire

Le portefeuille projets (en cours ou à l'étude) de la Promotion Equipements publics et $\mathbf{r}$ Santé progresse de 73,0% pour atteindre 456 227 m²;
$\mathbf{r}$ Les principales opérations en 2010 sont les centres hospitaliers de Nancy (54) (30 748 m²) et de Saint Nazaire (44) (92 000 m²) dont les dates de livraison sont respectivement juillet 2010 et 2012.

Un développement et une diversification du portefeuille clients du pôle Services

• Property management - nouveaux mandats en 2010 :

Propriétaire	Immeuble	Localisation	m ² gérés	Commentaires
Multi-propriétaires dont Cie de Saint Gobain, SIIC de Paris, Opéra rendement	Bureaux CB 20 - Les Miroirs	La Défense, Paris	90 000	Bâtiments classés IGH
Fonds PREF24	Entrepôts	Cestas $(33)$	100 000	Abritant la logistique de CD Discount - commerce électronique
CNP	Canopée	Guyancourt (78)	17 000	Locataire: Sodexo
EGIS	Le Carat	Lyon $(69)$	14 400
Poste Immo	plus de 150 immeubles	Nord et Sud de la France	498 000	Immeubles multi-occupants
Allianz Real Estate France	Tour Cristal	Paris 15è	26 000
Beacon Capital Strategic Partners V	Tour First	La Défense, Paris	80 000

Activités de conseil nouveaux mandats en 2010 :
o Icade Suretis : Contrat d'assistance stratégique et opérationnelle de 3 ans avec la ville de la Courneuve (93).
o Icade Transactions : Mandat de commercialisation d'une partie du patrimoine francilien de plusieurs centaines de logements chaque année de France Habitation.
$\blacksquare$ Résidences services : ouverture de 2 résidences en 2010 à Chelles (77) et au Pré-Saint Gervais (93) (252 lots).

Un engagement effectif dans le développement durable

Principales réalisations

Activité	Immeuble	Localisation	m ² développés	Date livraison	Certification/Label	Commentaires
	H2O	Rueil Malmaison (92)	22 400	octobre-09	BREEM Good obtenu HQE Exploitation en cours	Environ 73% des surfaces vont être occupés par Heineken et DBAPPAREL
	Loire / V.J2	Villejuif (94)	21 000	$mars-10$	THPE 2005 obtenu	Partie du programme Metropolitan - siège opérationnel de LCL
Foncière	Centre co. Le Millénaire	Aubervilliers (93)	près 100 000	avril-11	Objectif HQE Commerce et BREEAM	Déjà plus de 85% des surfaces commercialisés
	Le Beauvaisis	Paris 19è	90 000	4è trim. 11	BBC rénovation obtenu HQE/THPE en cours	13 bâtiments entourés de 10 000 m ² d'espaces verts paysagers
	Tour Descartes	La Défense, Paris	79 000	juin-13	Objectif HQE/BREEAM
Promotion tertiaire	Urba green	Joinville-le-Pont (94)	19 000	2è trim. 13	Objectif BBC EFFINERGIE et BREEAM International 2009 niveau Excellent	Promesse de VEFA signée avec Wereldhave en décembre 2010
	Bureaux - reconversion entrepôt MacDonald	Paris 19è	15 000	4è trim. 13	Objectif HQE/BBC	Promesse de VEFA signée avec Régie Immobilière de la Ville de Paris (RIVP) en janvier 2011
Promotion Logement	Tous les permis de construire déposés sont sous label BBC depuis 2009
Services	Tour First	La Défense, Paris	80 000	mars-11	HQE en cours	Mandat de property management et accompagnement dans le processus de certification

Evénements postérieurs à la clôture :

Aucun événement significatif n'est intervenu postérieurement à la clôture des comptes.

2. Les chiffres clés

(en millions d'euros)	31/12/2010	31/12/2009	variation
Chiffre d'affaires	1431,8	1 505,6	$(4,9)$ %
Excédent Brut Opérationnel	304,4	302,3	0,7%
Résultat sur cessions	1 173,9	533,2	120,2%
Résultat Opérationnel	1 3 5 2 , 5	665,1	103,4%
Résultat Financier	(99, 3)	(100, 2)	$(0,9)$ %
Charge d'impôt	(33, 6)	(34, 4)	$(2,4)$ %
Résultat Net part du groupe	1 218,0	527,1	131,1%

Cash flow net courant	175,0	183,9	(4,9)%

Le Chiffre d'Affaires d'Icade s'élève à 1 431,8 millions d'euros au 31 décembre 2010 contre 1 505,6 millions d'euros au 31 décembre 2009. En 2010, l'activité Promotion Logement a connu une très forte progression des ventes (hausse de plus de 60% par rapport à 2009) grâce à des taux d'intérêt bas et aux mesures d'incitation fiscale. Parallèlement, le pôle Foncière Tertiaire a accru et étoffé son partimoine par l'intégration des actifs de Compagnie la Lucette. Ces actions ont permis de limiter les effets à la baisse liés au ralentissement conjoncturel de l'activité Promotion Tertiaire et aux variations de périmètre (sortie des activités Administration de biens à destination des particuliers et Facility Management mi-2009 et cession des actifs de la Foncière Logement en 2010).

(en millions d'euros)	31/12/2010	31/12/2009	variation
Chiffre d'affaires
Foncière	394.2	421.8	$(6,5)$ %
Promotion	1 0 3 0 , 8	1 0 9 1 , 8	$(5,6)$ %
Services	107.4	151.0	$(28,9)$ %
Autres *	(100, 5)	(159, 0)	36,8%
Total Chiffre d'affaires	1431.8	1 505,6	$(4,9)$ %

*L'activité « Autres » est constituée par les charges dites de « siège » du groupe Icade et par les éliminations des opérations intra-groupe d'Icade.

(en millions d'euros)		CA T4 2010 CA T3 2010 CA T2 2010 CA T1 2010 CA T4 2009
Foncière	95	87	110	102	105
Promotion	377	216	229	209	313
Services	28	29	25	27	30
Eliminations intra groupe	$-26$	$-24$	-18	$-32$	$-32$
Total	474	308	345	306	417

Evolution du chiffre d'affaire par trimestre

L'évolution du chiffre d'affaires du pôle Foncière s'inscrit dans la stratégie de tertiarisation d'Icade. Le chiffre d'affaires de l'activité Tertiaire augmente de 25,2% pour s'établir à 303,7 millions d'euros. Cette croissance vient d'une part des revenus des actifs de Compagnie la Lucette (intégrés à partir du 17 février 2010, date de prise de contrôle de la société) et d'autre part de l'exploitation des actifs acquis ou livrés courant 2009 et 2010 (ex : les bureaux LCL à Villejuif (94), le centre commercial Odysseum à Montpellier (34) livré courant 2009 et les cliniques acquises en 2009 et 2010). Suite à la cession de 82% de ses actifs dont 61% au cours du 1^er semestre 2010, le chiffre d'affaires de l'activité Logement est passé de 179,4 millions d'euros en 2009 à 91,2 millions d'euros en 2010.

Le chiffre d'affaires du Pôle Promotion en 2010 passe de 1 091.8 millions d'euros en 2009 à 1 030.8 millions d'euros en 2010. La contribution de l'activité Logement a augmenté de 7,0% grâce à une

forte reprise du marchÇ soutenu par les mesures d'incitation fiscale et par un niveau historiquement bas des taux d'intÇrÜt. L'activitÇ Tertiaire a connu un ralentissement (liÇ á la promotion Bureaux et Commerces), limitÇ par le dÇveloppement des activitÇs Assistance á Maêtrise d'Ouvrage et Equipements publics et SantÇ.

La baisse du chiffre d'affaires du PÖle Services s'explique essentiellement par la sortie des activitÇs d'Administration de biens á destination des particuliers et de Facility Management, qui ont cessÇ de contribuer au chiffre d'affaires consolidÇ d'Icade dÉs le dÇbut du 2 Éme semestre 2009.

L'Çvolution du chiffre d'affaires Autres, correspondant á l'Çlimination des opÇrations intra-groupe, reflÉte la diminution du nombre des opÇrations rÇalisÇes par le PÑle Promotion pour le compte du PÑler FonciÉre. L'essentiel de la baisse vient des programmes logement dont le chiffre d'affaires ÇliminÇ est passÇ de 37,2 millions d'euros en 2009 á 3,5 millions d'euros en 2010. ParallÉlement, les opÇrations tertiaires, qui portaient principalement sur des VEFA en 2009, consistent principalement en 2010 en des contrats d'assistance á maêtrise d'ouvrage.

Le chiffre d'affaires consolidÇ d'Icade, au 31 dÇcembre 2010, se rÇpartit pour 27,5% sur l'activitÇ FonciÉre, 72,0% sur l'activitÇ Promotion, 7,5% sur l'activitÇ Services et (7,0)% sur l'activitÇ Autres.

L'ExcÅdent Brut OpÅrationnel (EBO) s'ÇlÉve á 304,4 millions d'euros au 31 dÇcembre 2010 contre 302,3 millions d'euros á la mÜme date en 2009. Il se rÇpartit pour 86,6% sur l'activitÇ FonciÉre, 20,0% sur l'activitÇ Promotion, 2,7% sur l'activitÇ Services et (9,3)% sur l'activitÇ Autres.

(en millions d'euros)	31/12/2010	31/12/2009	variation
ExcÅdent Brut OpÅrationnel
FonciÉre	263,6	285,7	(7,7)%
Promotion	60,9	45,7	33,3%
Services	8,3	3,7	123,4%
Autres	(28,4)	(32,8)	(13,8)%
Total ExcÅdent Brut OpÅrationnel	304,4	302,3	0,7%

L'EBO du PÖle FonciÑre s'ÇlÉve á 263,6 millions d'euros au 31 dÇcembre 2010 contre 285,7 millions d'euros en 2009. Du fait du cadencement des cessions, la contribution de l'activitÇ Logement diminue de 66,5 millions d'euros. Elle s'Çtablit en 2010 á 9,9 millions d'euros, incluant 15,3 millions d'euros d'ÇlÇments non rÇcurrents liÇs aux mesures d'accompagnement á la cession. ParallÉlement, la contribution de l'activitÇ Tertiaire, en lien avec la croissance du chiffre d'affaires, augmente de 44,4 millions d'euros pour s'Çlever á 253,7 millions d'euros en 2010. Du fait de la tertiarisation des activitÇs, le taux d'EBO/CA de la fonciÉre, retraitÇ en 2010 des ÇlÇments non rÇcurrents du Logement, s'Çtablit á 70,6% contre 67,7% en 2009.

L'EBO du PÖle Promotion augmente en 2010 de 33,3% essentiellement en lien avec l'activitÇ Logement ; la contribution de l'activitÇ Tertiaire diminuant seulement de 0,6 million d'euros malgrÇ la baisse de 22% du chiffre d'affaires. En sus de la croissance du volume d'activitÇ pour la promotion Logement, ces performances s'expliquent, pour les 2 activitÇs (Logement et Tertiaire), par une bonne maêtrise des coÖts de construction et de structure.

L'EBO du PÖle Services en 2010 est multipliÇ par 2. A pÇrimÉtre constant, l'EBO croêt en 2010 de 18,2%, principalement du fait de l'amÇlioration de la rentabilitÇ.

Le RÅsultat OpÅrationnel (RO) s'ÇlÉve á 1 352,5 millions d'euros au 31 dÇcembre 2010 contre 665,1 millions d'euros au 31 dÇcembre 2009 soit une augmentation de 103%.

(en millions d'euros)	31/12/2010	31/12/2009	variation
RÅsultat OpÅrationnel
FonciÉre	1 290,0	646,9	99,4%
Promotion	67,1	45,0	49,0%
Services	6,9	2,6	168,1%

Autres	(11,5)	(29,5)	(61,2)%
Total RÅsultat OpÅrationnel	1 352,5	665,1	103,4%

Cette augmentation nette de 687,5 millions d'euros vient essentiellement des plus-values de cession des actifs Logement. La variation entre 2009 et 2010 des ÇlÇments entre l'EBO et le RO se dÇtaille comme suit :

Les plus-values nettes de cession en 2010 s'ÇlÉvent á 1 173,9 millions d'euros contre 533,2 millions d'euros en 2009. Elles se rattachent principalement aux actifs de la fonciÉre Logement,
Les charges nettes d'amortissement s'Çtablissent á 149,4 millions d'euros en augmentation de 31,7 millions d'euros par rapport á 2009 essentiellement en lien avec l'intÇgration des actifs de Compagnie la Lucette,
Les charges et reprises liÅes aux pertes de valeurs sur actifs consistent, en 2010, en une reprise nette de 23,2 millions d'euros contre une charge nette de 52,6 millions d'euros en 2009. Les provisions en 2009 ont portÇ essentiellement sur des actifs acquis en 2006 et 2007, ou en restructuration, dont la commercialisation n'Çtait pas encore finalisÇe. En 2010, la reprise nette se rattache principalement á l'annulation des risques liÇs aux actifs cÇdÇs de la fonciÉre Logement et á la reprise des provisions foncier de la Promotion Logement suite au redÇmarrage de l'activitÇ. Les reprises de provisions sur les actifs fonciÉre Bureaux et Parcs tertiaires suivant leur commercialisation en 2010 ont ÇtÇ compensÇes par les dotations aux provisions sur les actifs EntrepÑts.

Le RÅsultat Net Part du Groupe atteint 1 218,0 millions d'euros contre 527,1 millions d'euros au 31 dÇcembre 2009.

Le Cash-Flow Net Courant (CFNC) s'Çtablit á 175,0 millions d'euros au 31 dÇcembre 2010. RetraitÇ des ÇlÇments non rÇcurrents de la fonciÉre Logement, il s'ÇlÉve á 190,3 millions d'euros, en hausse de 3,5% par rapport au 31 dÇcembre 2009 (183,9 millions d'euros).

Cette performance vient des actions menÇes tout au long de l'annÇe 2010. La tertiarisation des activitÇs FonciÉres et la conjoncture favorable pour l'activitÇ Promotion Logement ont permis d'amÇliorer les rÇsultats opÇrationnels. ParallÉlement, le coÖt de l'endettement a ÇtÇ maêtrisÇ malgrÇ l'accroissement de l'encours moyen de la dette brute (2 875,6 millions d'euros en 2010 contre 2 764,9 millions d'euros en 2009) gréce aux opÇrations de restructuration de la dette et á une bonne gestion des conditions de financement (le taux moyen aprÉs couverture passe de 4,23% en 2009 á 3,93% en 2010).

(en millions d'euros)	31/12/2010	31/12/2009	Variation
Excédent Brut Opérationnel	304,4	302,3	0,7%
RÇsultat financier	(99,3)	(100,2)	(0,9)%
Effet de dÇsactualisation de l'exit tax	1,7	5,0	(66,1)%
Résultat Financier Courant	(97,6)	(95,2)	2,5%
ImpÑt sur les sociÇtÇs (*)	(33,6)	(34,4)	(2,4)%
ImpÑts sur dotation amortissement contrats clientÉle et dotation nette de reprise des provisions foncier – PÑle Promotion	1,6	2,5	(43,6)%
ImpÑt sur plus-value de cession (**)	0,2	8,7	(97,7)%
IS Courant	(31,8)	(23,2)	38,2%
CASH FLOW NET COURANT	175,0	183,9	(4,9)%

(*) L'impÑt sur les sociÇtÇs rÇsulte d'une part des activitÇs des pÑles Promotion et Services et d'autre part de l'activitÇ ä Holding ã d'Icade

(**) Incluant l'IS sur les plus values de cession aux sociÇtÇs liÇes no

Loan to value (LTV) :

(en millions d'euros)	31/12/2010	30/06/2010	31/12/2009
Dette financiÉre nette	2 292,2	2 335,7	2 075,5
Valeur d'expertise des fonciÉres	6 128,9	6 102,5	5 803,9
Loan to value (LTV)	37,4%	38,3%	35,8%

Au 31 dÇcembre 2010, l'endettement net d'Icade atteint 2 292,2 millions d'euros (contre 2 075,5 millions d'euros au 31 dÇcembre 2009).

La valeur d'expertise des actifs des fonciÉres (hors droits) d'Icade, telle qu'Çtablie par les experts indÇpendants, s'ÇlÉve á 6 128,9 millions d'euros au 31 dÇcembre 2010 contre 5 803,9 millions d'euros au 31 dÇcembre 2009.

Le ratio de á loan to value à (LTV) qui est calculÇ de maniÉre prudentielle comme Çtant le rapport entre l'endettement net du Groupe couvrant l'ensemble des activitÇs, y compris le financement des opÇrations de promotion, de services et de partenariat public et privÇ (PPP), et la valeur d'expertise des actifs (hors droits) des fonciÉres atteint 37,4 % au 31 dÇcembre 2010 contre 38,3 % au 30 juin 2010.

ANR :

(en millions d'euros)	31/12/2010	30/06/2010	31/12/2009
ANR de remplacement en part du groupe	4 492,9	4 434,0	4 444,7
ANR de remplacement par action (en part du groupe – totalement diluÇ en €)	87,4 €	86,5 €	91,0 €
ANR de liquidation en part du groupe	4 186,8	4 117,0	4 129,6
ANR de liquidation par action (en part du groupe – totalement diluÅ en €)	81,4 €	80,3 €	84,5 €

Au 31 dÇcembre 2010, l'Actif Net RÇÇvaluÇ en valeur de liquidation part du groupe s'ÇlÉve á 4 186,8 millions d'euros, soit 81,4 euros par action, totalement diluÇ.

C - ACTIVITES ET RESULTATS 2010

1. Foncière

$1.1$ Présentation

Le pôle Foncière Tertiaire Icade est présent principalement sur le segment des bureaux et parcs tertiaires en Ile de France. Au titre de la diversification, et compte tenu de profils complémentaires, Icade est présent sur le segment des centres commerciaux et sur celui des établissements de santé. Enfin, et plus marginalement, Icade est présent sur des segments qui ne constituent pas des actifs cibles, tels que les plates formes logistiques et les bureaux en Allemagne.

L'activité Bureaux en France :

Icade est propriétaire d'immeubles de bureaux (d'une surface totale de 370 000 m²) principalement à Paris, dans le Quartier Central des Affaires, mais aussi à la Défense, à Neuilly sur Seine, à Villejuif, à Boulogne Billancourt et à Issy les Moulineaux.

L'activité Parcs Tertiaires :

Icade est propriétaire d'un territoire d'environ 80 hectares (composés d'une superficie louable de 473 400 m² et d'importantes réserves foncières) sur les communes de Paris 19^ème, Saint-Denis et Aubervilliers. Elle y a créé un «campus d'entreprises » alliant diversité, mixité et services dans une volonté de développement durable.

L'activité Parcs Tertiaires se distingue par son fort potentiel de développement organique. C'est la raison pour laquelle le pôle Foncière Tertiaire y concentre une grande part de ses investissements à moyen terme tant en restructuration d'actifs existants qu'en construction d'actifs neufs de type HQE. Cette activité est génératrice de cash flow futurs et d'une importante création de valeur.

L'activité Commerces et Centres Commerciaux :

Cette activité se distingue par :

La détention d'actifs de type magasin « Mr Bricolage » générateur de cash flows immédiats :
L'exploitation, depuis sa livraison en octobre 2009, d'un centre commercial à Montpellier ;
La construction d'un centre commercial de première catégorie à Aubervilliers (ouverture en avril 2011).

L'activité Equipements publics et Santé :

Depuis 2007, Icade a procédé à l'acquisition de 29 établissements de santé afin de devenir un acteur majeur de ce segment pour les raisons suivantes :

Des actifs générateurs de cash flows immédiats ;
Des durées fermes de baux supérieures à 9 ans :
Des taux de marge (loyers nets / loyers bruts) proche de 100%.

Icade bénéficie ici d'une équipe et d'un savoir-faire reconnus sur le marché.

L'activité Entrepôts :

Elle concerne principalement la détention d'un portefeuille d'actifs loué au groupe Casino représentant 431 000 m².

L'activité Bureaux en Allemagne :

Icade est propriétaire d'un portefeuille de bureaux en Allemagne acquis en 2006, composé aujourd'hui de huit immeubles (d'une surface totale de 140 000 m²) localisés principalement à Munich, Hambourg et Berlin et de 80 hectares de réserves foncières.

$1.2$ Chiffres clés au 31 décembre 2010

Le chiffre d'affaires du pôle Foncière Tertiaire représente, au 31 décembre 2010, 303,7 millions d'euros en augmentation de 25,2% par rapport au 31 décembre 2009. A périmètre constant, il progresse de 1,3%.

Chiffre d'Affaires (en millions d'euros)	2010	2009	Δ	L∆ Périmètre
				Constant
Bureaux France	93.9	71.3	$+31.7%$	$(0,1)$ %
Parcs Tertiaires	89.7	86,9	$+3.2%$	$+3.1%$
Commerces et Centres Commerciaux	14.9		$+62.7%$	$+2,9%$
Equipements Publics et Santé	67.4	55.0	$+22.6%$	$+0.5%$
Entrepôts	21.0	3,6	$+479.8%$	$(8,2)$ %
Bureaux Allemagne	16.7	16.5	$+1.1%$	$+1.7%$
FONCIERE TERTIAIRE	303.7	242.5	$+25.2%$	$+1.3%$

Le tableau ci-dessous présente l'évolution 2009 / 2010 des revenus locatifs :

Les revenus locatifs sont, á pÇrimÉtre constant, en amÇlioration de 1,3% par rapport au 31 dÇcembre 2009.

Revenus Locatifs (en millions d'euros)	2009	Acquisit°	Cessions	Indexations	Activité Locative	Autres	2010
Bureaux France	71,1	61,4	-39,4	-0,3	0,8	-0,6	93,0
Parcs Tertiaires	86,6			1,2	1,5		89,3
Commerces et Centres Commerciaux	9,1	5,6	-0,1	0,1		0,2	14,9
Equipements Publics et Santé	54,5	12,1		0,4	-0,1		66,8
Entrepôts	3,6	17,7		0,0	-0,3		21,0
Bureaux Allemagne	16,4				0,3		16,7
FONCIERE TERTIAIRE - Revenus Locatifs	241,3	96,8	-39,5	1,4	2,2	-0,4	301,7
Autres Chiffre d'Affaires	1,1	1,0					2,0
FONCIERE TERTIAIRE - Chiffre d'Affaires	242,5	97,8	-39,5	1,4	2,2	-0,4	303,7

Les acquisitions et livraisons d'actifs :

Les revenus locatifs liÇs á des livraisons d'actifs s'ÇlÉvent á 14,8 M€. C'est le cas de deux actifs bureaux situÇs á Villejuif (4,8 millions d'euros), ou du Centre Commercial Odysseum á Montpellier (4,2 millions d'euros en quote part) ;
Les revenus locatifs liÇs á des acquisitions d'actifs principalement dans le secteur de la santÇ s'ÇlÉvent á 5,8 millions d'euros ;
Les revenus locatifs liÇs á l'intÇgration á compter du 17 fÇvrier 2010 des actifs de Compagnie la Lucette s'ÇlÉvent á 76,0 millions d'euros.

Les cessions et restructurations :

Elles concernent principalement les arbitrages fin 2009 des actifs du 114 avenue des Champs ElysÇes et 3/5 avenue de Friedland pour 9,4 millions d'euros, et la neutralisation en janvier 2010 de l'immeuble Tour Descartes pour restructuration pour 29,8 millions d'euros.

L'activitÇ locative (locations, relocations, renouvellements, dÇparts) :

o La commercialisation, en juillet 2010, d'un tiers des surfaces de l'immeuble H2O á Rueil-Malmaison (1,3 million d'euros de loyers gÇnÇrÇs sur 2010) ;
o La commercialisation du solde des surfaces vacantes sur l'immeuble du MillÇnaire 2 (2,7 millions d'euros de loyers complÇmentaires) ;
o Le dÇpart de Publicis sur les bétiments 123 et 124 sur le parc des Portes de Paris (0,5 million d'euros). Les deux bétiments ont fait l'objet d'une nouvelle commercialisation sur l'exercice au locataire Quick ;
o Le solde est principalement expliquÇ par l'effet des renouvellements de baux rÇalisÇs en 2009 et 2010. En effet, dans un objectif de sÇcuriser durablement ses cash-flows, Icade a poursuivi les discussions avec ses locataires, soit en profitant de l'arrivÇe á ÇchÇance de certains baux soit en les anticipant, afin de ramener les loyers correspondants á des niveaux de marchÇ en contrepartie d'un allongement de la durÇe ferme de ces baux.

Le loyer net du pÑle FonciÉre Tertiaire ressort au 31 dÇcembre 2010 á 275,7 millions d'euros, soit un taux de marge de 91,4 % en rÇduction de 2,0 points par rapport au 31 dÇcembre 2009.

		2010	2009
Loyers Nets (en millions d'euros)	Loyer Net	Marge	Loyer Net	Marge
Bureaux France	82,6	88,8%	67,3	94,7%
Parcs Tertiaires	77,7	87,0%	78,5	90,7%
Commerces et Centres Commerciaux	14,3	95,7%	8,3	90,8%
Equipements Publics et Santé	65,6	98,2%	53,1	97,5%
Entrepôts	19,8	94,0%	2,8	78,0%
Bureaux Allemagne	15,8	94,9%	15,2	92,3%
FONCIERE TERTIAIRE	275,7	91,4%	225,3	93,4%

Cette Çvolution s'explique essentiellement par une augmentation des charges non rÇcupÇrÇes sur les actifs vacants ou en cours de restructuration lourde (Tour Descartes : 1,7 million d'euros de charges supplÇmentaires, Immeuble Link á Paris : 1,2 million d'euros de charges non rÇcupÇrÇes).

Le Résultat Opérationnel du Pôle Foncière Tertiaire s'élève à 120,8 millions d'euros au 31 décembre 2010 en augmentation de 24,4 millions d'euros par rapport au 31 décembre 2009.

Cette hausse s'explique par :

Des reprises nettes de provisions pour dépréciations d'actifs à hauteur de 3,2 millions $\bullet$ d'euros (dont 6.0 millions d'euros de reprise de provisions pour l'actif H2O à Rueil Malmaison suite à la commercialisation de 73% des surfaces de l'immeuble en 2010) ;
Des mises aux rebuts d'actifs à hauteur de 8,8 millions d'euros ; $\bullet$

Elles concernent essentiellement le bâtiment 291 sur le parc des portes de Paris à Aubervilliers pour 2,9 millions d'euros, et le Millénaire 3 & 4 pour 3,9 millions d'euros. Les récentes réflexions menées sur le lancement des projets ci-dessus ont abouti à des ajustements compte tenu de l'évolution des attentes des utilisateurs et du projet global de développement des parcs tertiaires. Comme une partie des études réalisées et frais engagés est devenue obsolète et non ré exploitable dans le cadre de nouveaux projets, il a donc été décidé de les passer en perte.

$\bullet$ Des plus-values de cession d'actifs à hauteur de 3,6 millions d'euros correspondant à 14,4 millions d'euros de cessions (cf. détail en section 1.5 Activité Arbitrage).

$1.3$ Activité Locative

Répartition des indicateurs par activité

Activités	Surfaces Louables	Surfaces Louées	Taux d'Occupat ^° Physique	Taux d'Occupat° Financier	Loyers Annualisés M€	Loyers Moyens / m ₂	Durée Résiduelle Ferme des Baux (années)
Bureaux France	290 916	247 368	85,0%	85,1%	105,3	443	5,6
Parcs Tertiaires	473 441	431021	91,0%	91,5%	89,2	258	3,4
Parc du Mauvin	21 916	21 916	100,0%	100,0%	3,3	152	1,3
Parc du Millénaire	58 287	58 287	100,0%	100,0%	17,0	292	4,2
Parc du Pont de Flandre	75 736	69 914	92,3%	92,4%	20,6	295	4,4
Parc des Portes de Paris Aubervilliers	241 497	213 029	88,2%	87,5%	36,2	170	2,5
Parc des Portes de Paris Saint Denis	68 399	60 269	88,1%	87,2%	9,5	157	4,8
Quartier du Canal	7606	7606	100,0%	100,0%	2,6	341	2,4
Commerces et Centres Commerciaux	176511	176511	100,0%	100,0%	16,2	92	8,0
Centres Commerciaux	27 701	27 701	100,0%	100,0%	7,3	264	4,6
Commerces Mr Bricolage	148 810	148 810	100,0%	100,0%	8,9	60	10,9
Equipements Publics et Santé	442793	442793	100,0%	100,0%	70,3	159	10,6
Cliniques	407849	407 849	100,0%	100,0%	58,1	142	9,5
Autres	34 944	34 944	100,0%	100,0%	12,2	350	15,5
Entrepôts	599 004	541 609	90,4%	90,6%	24,1	44	5,8
Entrepôts Casino	430 846	430 846	100,0%	100,0%	18,3	42	7,2
Autres Entrepôts	168 158	110 763	65,9%	69,8%	5,8	52	1,3
Bureaux Allemagne	119 762	102 402	85,5%	89,6%	15,9	156	4,9
FONCIERE TERTIAIRE	2 102 428	1941704	92,4%	91,0%	321,1	165	6,2

Nouvelles Signatures

Malgré un contexte économique encore difficile, Icade enregistre sur l'exercice 2010 la signature de 72 nouveaux baux portant sur 79 300 m² et représentant 18,1 millions d'euros de loyers annualisés.

Nouvelles Signatures Actifs en Exploitation :
Finalisation de la commercialisation du Millénaire 2 (Paris 19ème) avec l'installation du siège social de l'IFOP (2 600 m ² - date d'effet le 1er juin 2010) et de l'ARS (Agence Régionale de Santé) d'Ile-de-France (16 500 m ² - date d'effet le 1er septembre 2010) ;
Commercialisation de 73% des surfaces du bâtiment H2O à Rueil-Malmaison aux groupes DBApparel (7 300 m ² - date d'effet le 1er juillet 2010), et Heineken (9 100 $m2$ - date d'effet le 1er septembre 2011);
Bâtiment 123-124 Parc des Portes de Paris : Commercialisation du bâtiment laissé vacant par Publicis (5 600 m ² - date d'effet le 1er décembre 2010) au locataire Quick France ;
- Commercialisation des surfaces du bâtiment 267 sur le parc des portes de Paris à Aubervilliers en juin 2010 (4 200 m ² - date d'effet le 1er avril 2011) ;
- Commercialisation en octobre 2010 de 10 500 m ² sur l'entrepôt de Marignane. Les surfaces avaient été libérées en septembre 2010 par le locataire Somefor.

En juillet 2010, Icade avait finalisé les négociations avec un prospect pour la prise à bail de la totalité des surfaces de l'immeuble Link Boulevard de Grenelle (Paris 15^ème - 10 500 m²). Ce bail était soumis à des conditions suspensives, qui n'ont pu être levées par le prospect au deuxième semestre 2010. Comme prévu dans le bail, Icade a donc perçu, à titre de dédommagement, une indemnité d'un montant de 3,1 millions d'euros.

Nouvelles Signatures Actifs en Développement :

Le locataire LCL pour la prise à bail de l'immeuble le Tolbiac en cours de construction et situé à Villejuif (Dept 94 -10 000 m²). La livraison est prévue en février 2012 :
Le locataire DIRECCTE (direction régionale des entreprises, de la concurrence, de la consommation, du travail et de l'emploi) pour la prise à bail en juillet 2011 de 12 400 m² (6 200 m² en quote-part Icade) dans les bureaux attenants au centre commercial du Millénaire :
La commercialisation à fin 2010, de plus de 88 % des surfaces du centre commercial Le Millénaire (dont Boulanger, Carrefour, C&A, Fnac, H&M, Sephora, Toys'R'Us, Zara...). L'inauguration est prévue en avril 2011.

Renouvellements

Icade a poursuivi en 2010 sa politique locative qui consiste à proposer à ses principaux locataires le renouvellement de leur bail afin de sécuriser durablement ses cash-flows. Ce travail d'asset management s'est traduit par la signature de 24 baux portant sur 54 200 m².

Les renouvellements ont ainsi permis de sÇcuriser 16,9 millions d'euros de loyers faciaux sur une pÇriode ferme moyenne supÇrieure á 6 ans.

DÇparts de Locataires

Les départs sur l'exercice 2010 ont portÇ sur 60 baux (46 500 m 2 ) et reprÇsentent une perte de loyers de 6,6 millions d'euros. A noter que dÇjá 42% des surfaces libÇrÇes sur l'annÇe 2010 ont fait l'objet d'une nouvelle commercialisation sur le mÜme exercice.

Les surfaces vacantes au 31 dÇcembre 2010, de natures diffÇrentes, doivent Ütre modulÇes en termes d'impacts selon leur affectation. Elles portent principalement sur les actifs suivants :

Actifs en Exploitation	Villes	Surfaces Vacantes (mÉ)	Loyers annuels potentiels (M€)
H20	Rueil-Malmaison	6 000
7 Messine	Paris	2 200
Factory	Boulogne	14 000
Link Grenelle	Paris	10 500
Autres Bureaux France		10 800
	Sous Total Bureaux France	43 500	18,4
Bâtiment 521	Aubervilliers	15 000
Bâtiment 026	Paris	4 000
Bâtiment 137	Saint-Denis	3 600
Autres Parcs Tertiaires		19 800
	Sous Total Parcs Tertaires	42 400	8,2
Tharabie	Saint Quentin Fallavier (38)	31 300
Eurofret	Strasbourg (67)	23 000
Autres Entrepôts		3 100
	Sous Total EntrepÑts	57 400	2,5
Autres Bureaux Allemagne		17 400
	Sous Total Bureaux Allemagne	17 400	1,9
		160 700	31

RÇpartition par principaux locataires au 31 dÇcembre 2010

Occupants	Loyers	Surfaces louÅes
	%	%
Générale de Santé	7,7%	6,9%
PwC	6,9%	1,6%
Groupe Vedici	5,8%	7,3%
Groupe Casino	5,7%	22,2%
Groupe Scor	4,0%	1,6%
Crédit Agricole SA	3,8%	2,2%
Ministère de l'Interieur	3,6%	1,5%
Groupe Mr Bricolage	2,8%	7,7%
Groupe Icade	2,7%	1,5%
Groupe Rhodia	2,1%	1,9%
GMG (t-systems)	2,1%	2,1%
Groupe Harpin	2,0%	2,5%
Ministère des Finances	2,0%	0,6%
Groupe Pierre & Vacances	1,7%	1,0%
Groupe 3H	1,7%	2,7%
Euro Média France	1,5%	2,2%
Groupe Axa	1,5%	0,3%
Agence Régionale de Santé	1,5%	0,9%
Tribunal de Grande Instance	1,3%	0,4%
Club Mediterrannée	1,1%	0,7%
Solde	38,6%	32,4%
	100%	100%

Le classement des principaux locataires en valeur et en surface a été significativement modifié par l'arrivée des clients de la Compagnie la Lucette (PWC, Casino, SCOR etc.) et par le départ du locataire IBM sur la Tour Descartes. Au 31 décembre 2010, les 10 locataires les plus importants représentent un total de loyers annualisés de 144,6 millions d'euros (45% des loyers annualisés).

Activités	Bureaux France	Parcs Tertiaires	Commerces et Centres Commerciaux	Equipements Publics et Santé	Entrepôts	Bureaux Allemagne	Total	%
2011	6,9	17,1	0,1		1,4	0,6	26,1	8,1%
2012	20,7	14,8	2,3		4,6	1,8	44,2	13,8%
2013	13,4	22,3	0,1	2,1	0,2	2,0	40,0	12,4%
2014	4,8	10,1			3,2	2,6	20,7	6,5%
2015	$7,\overline{8}$	3,6	3,3		3,4	0,4	18,5	5,8%
2016	1,4	8,2	0,0			1,4	11,1	3,4%
2017	4,4	2,3		0,2	2,4	0,5	9,8	3,1%
2018	6,4	1,2				6,6	14,2	4,4%
2019	10,8	6,2	$\mathbf{I}$ 1.1	14,4			32,5	10,1%
>2019	28,7	3,3	9,4	53,6	8,9	0.1	104,0	32,4%
Total	105,3	89,2	16,2	70,3	24,1	15,9	321,1	100,0%

Echéancier des Baux par Activité

Au 31 décembre 2010, la durée moyenne ferme des baux représente 6,2 ans en hausse de 0,4 an par rapport au 31 décembre 2009 (5,8 ans) résultant, d'une part d'un travail actif du département Asset Management auprès des locataires sur l'exercice 2010 (renouvellements et nouvelles signatures), et d'autre part à l'intégration, à compter du 17 février 2010, des actifs de Compagnie la Lucette dont les baux ont une échéance moyenne supérieure à 6 ans.

Situation Locative - Risques de révisions de lovers

Activités	Loyers Annualisés M€	Loyers en risque (M $\varepsilon$ )	%	Loyers de Marché (M€)	Risque Potentiel (ME)
Bureaux France	105,3	17.4	16.5%	15,2	$-2,2$
Parcs Tertiaires	89,2	10,9	12.2%	8,9	$-1,9$
Commerces et Centres Commerciaux	16.2	0,0	0.0%	0,0	0,0
Equipements Publics et Santé	70,3	0,0	0.0%	0,0	0,0
Entrepôts	24,1	0,6	2,6%	0,5	$-0,1$
Bureaux Allemagne	15.9	0,0	0.0%	0,0	0,0
FONCIERE TERTIAIRE	321.1	28,9	9.0%	24,7	$-4,2$

Icade, qui a bénéficié de hausses continues de loyers, doit parfois répondre aux demandes de certains locataires de réviser leurs baux au titre de l'article L145-39 du code de commerce. En effet, celui-ci précise que, si par le jeu de l'indexation le montant du loyer indexé est supérieur de 25% au montant du loyer de base initial, le locataire est en droit de demander la révision de son lover pour le porter à la valeur de marché.

L'analyse faite sur le périmètre du pôle Foncière Tertiaire montre cependant que le risque est limité.

En effet, le risque potentiel de retour à la valeur locative de marché représente 4,2 millions d'euros, en baisse par rapport au 31 décembre 2009 compte-tenu des renouvellements de baux signés sur 2010 (soit un risque de perte potentielle de loyers de l'ordre de 1,3% sur l'ensemble du Pôle Foncière Tertiaire).

Age moyen du Patrimoine en exploitation par Activité

		Age moyen du patrimoine
Activités	Expertises DI 12/2010 M€	dont HQE	$< 10$ ans	$>10$ ans
Bureaux France	1 890	414	1416	474
Parcs Tertiaires	1 332	357	622	710
Commerces et Centres Commerciaux	238		174	64
Equipements Publics et Santé	1067		763	304
Entrepôts	274		197
Bureaux Allemagne	267		210	57
FONCIERE TERTIAIRE	5 0 6 9	771	3 3 8 2	1686
			67%	22%

L'âge moyen du patrimoine a été calculé en prenant en compte des dernières restructurations intervenues sur les actifs.

Sur le patrimoine en exploitation du pôle Foncière Tertiaire et sur la base des valeurs d'expertises DI au 31 décembre 2010 des actifs en exploitation, près de 67% des actifs ont été construits ou restructurés depuis moins de 10 ans.

De plus, la quote-part des actifs en exploitation certifiés HQE représente près de 15% au 31 décembre 2010.

Répartition géographique du Patrimoine

Zone Géographique	Lovers Annualisés M€	%	Surfaces Louables	%
Paris OCA	15,0	4,7%	26 597	1,3%
Banlieue Ouest	75,6	23,5%	177 137	8,4%
Autres Paris	45,9	14,3%	161 903	7,7%
Autre banlieue	88,4	27,5%	531 055	25,3%
Province	80,3	25,0%	1 085 974	51,7%
Etranger	15,9	5,0%	119 762	5,7%
	321.1	100.0%	2 102 428	100.0%

Le patrimoine Bureaux et Parcs Tertiaires du pôle Foncière Tertiaire se situe à Paris et en lle de France.

Le patrimoine Commerces et Centres Commerciaux et Cliniques se situe essentiellement en province.

$1.4$ Activité Investissements

Icade a poursuivi la valorisation de son patrimoine afin d'augmenter à terme la production de cash flows et a parallèlement acquis des actifs de santé productifs de cash flows immédiats. Le montant des investissements sur la période s'élève à 480,6 millions d'euros.

Actifs	Total	Acquisitions d'Actifs	Restructurati ons d'Actifs	Constructions Extensions	Rénovation Gros Entretien
Bureaux France	172,7	0,0	42,5	122,5	7,9
Parcs Tertiaires	34,9	0,0	15,1	1,2	18,5
Commerces & Centres Commerciaux	79,8	20,0	0,0	59,9	0,0
Equipements Publics & Santé	159,3	111,0	0,0	48,2	0,0
Entrepôts	2,8	0,0	0,0	0,0	3,0
Bureaux Allemagne	31,0	0,0	0,0	29,0	2,0
FONCIERE TERTIAIRE	480,6	131,0	57,6	260,8	31,4

Cette politique se dÇcline en quatre types d'investissements :

Acquisitions d'actifs : stratÇgie sÇlective sur des actifs á forte rentabilitÇ et des cash-flows immÇdiats. Ils se dÇcomposent en :

Equipements publics et SantÇ : acquisition de 7 Çtablissements de santÇ sur l'exercice 2010 pour un montant de 111,0 millions d'euros portant au 31 dÇcembre 2010 le patrimoine en exploitation á prÉs de 390 000 m 2 et 4 850 lits ;

Ces nouvelles acquisitions s'inscrivent dans la stratÇgie d'investissements qu'Icade mÉne dans la santÇ (stratÇgie de constitution d'un portefeuille attractif sur le plan du rendement net avec plusieurs opÇrateurs donc une diversification satisfaisante du risque locatif) et complÉtent sa couverture nationale, avec un portefeuille total de 4 850 lits et places pour une surface de 390 000 mç environ.

En effet, il est á noter le caractÉre trÉs favorable de l'essentiel des baux de l'activitÇ des Cliniques oí les charges et les dÇpenses de gros entretien/renouvellement sont contractuellement á la charge du locataire (loyer triple net).

Commerces et Centres Commerciaux : acquisition en dÇcembre 2010 des PÑles Ludiques 1 & 2 á Montpellier (15,0 millions d'euros) dans la continuitÇ de l'opÇration d'Odysseum et du magasin de Saint-Dizier exploitÇ par le groupe Mr Bricolage (5,0 millions d'euros).

Restructurations d'actifs : stratÇgie sÇlective de valorisation des actifs dÇgageant un potentiel de rentabilitÇ important. L'essentiel porte sur :

Bureaux France á hauteur de 42,5 millions d'euros dont 29,8 millions d'euros pour la premiÉre tranche de travaux lancÇs sur la Tour Descartes dans le cadre de sa restructuration permise par le dÇpart de son locataire. Ces travaux ont pu Ütre initiÇs dÉs dÇbut 2010 gréce aux Çtudes qui ont ÇtÇ menÇes courant 2009 ;

Afin de permettre á la Tour Descartes, une fois restructurÇe, de se positionner au niveau des tours de derniÉre gÇnÇration á La DÇfense (qualitÇ des prestations, labels environnementaux, niveau de loyer ä prime ã), Icade a dÇcidÇ de porter l'investissement total á 384,0 millions d'euros pour une livraison au 1 er semestre 2013.

Parcs Tertiaires : 15,1 millions d'euros concernant les travaux du Beauvaisis (028).

Cet immeuble est situÇ dans le Parc du Pont de Flandre, Paris 19Éme. Ce parc s'Çtend sur 5 ha clos et offre plus de 90 000 mç de bureaux et des locaux d'activitÇs sur 13 bétiments. Le parc se situe á proximitÇ immÇdiate de la Porte de la Villette, au pied du mÇtro Corentin Cariou (ligne 7). Le parc bÇnÇficie de deux restaurants inter-entreprises, de deux cafÇtÇrias, d'une salle de fitness, d'une crÉche. Il est entourÇ de 10 000 mç d'espaces verts paysagers.

Les travaux sur le Beauvaisis consistent en une rÇhabilitation trÉs lourde, avec pour cible une certification HQE/THPE. Le coÖt de revient prÇvisionnel des travaux de rÇhabilitation reprÇsente 43,6 millions d'euros. La livraison est prÇvue au dernier trimestre 2011.

Le Beauvaisis :

Ce projet a fait l'objet depuis son lancement d'une démarche de certification HOE. La certification a été obtenue en avril 2009 pour la phase programme sur les bases des profils très performants ci-dessous :

Relation du bâtiment avec son environnement ;
Gestion de l'énergie ;
Gestion des déchets d'activité ;
Maintenance et pérennité des performances environnementales.

Il s'agit de la 1^ère opération parisienne obtenant la labellisation BBC Rénovation.

Constructions/extensions d'actifs : la politique menée pour ce type d'investissements consiste à pré-commercialiser le futur actif avant de lancer la construction ou l'extension. Les investissements portent sur :

Bureaux France:
Opération Métropolitan à Villejuif pour 75,5 millions d'euros investis sur l'exercice $2010$ qui consiste en la construction de 80 000 m² de surfaces de bureaux répartis en 5 bâtiments. Au 31 décembre 2010, 3 bâtiments (46 000 m²) sont en exploitation et loués à 100% au locataire LCL.
Immeuble Le Factory à Boulogne pour 38,9 millions d'euros. La livraison est intervenue en octobre 2010. Il développe 14 000 m² de bureaux.
Commerces & Centres Commerciaux : 57,7 millions d'euros pour la poursuite du $\blacksquare$ développement du centre commercial du Millénaire à Aubervilliers. La livraison est prévue en avril 2011 :
Equipements publics & Santé : Il s'agit essentiellement de constructions ou d'extensions de cliniques pour un montant de 31,8 millions d'euros ;
Bureaux Allemagne : La construction du bâtiment tertiaire de 19 311 m² à Munich pré-loué $\mathbf{r}$ à Ernst & Young a été livrée en octobre 2010. L'investissement 2010 représente 29,0 millions d'euros. Cet actif fait l'obiet d'un contrat de cession, conclu en décembre 2009 avec Deka Immobilien (groupe des Caisses d'Epargne allemandes). La cession devrait être effective en 2011 suite à la levée des dernières conditions suspensives.

Rénovations / Gros Entretiens & Réparations (GER) : représentent principalement les dépenses de rénovation des parcs tertiaires et des mesures d'accompagnements (travaux preneurs).

$1.5$ Activité Arbitrage

Icade mène une politique active d'arbitrage de son patrimoine qui s'articule autour de 3 grands principes :

Optimisation : vente d'actifs matures dont l'essentiel du travail d'Asset management a été fait et dont la probabilité de plus-value de cession est importante ;
Rationalisation du portefeuille : vente d'actifs de taille modeste ou détenus en $\blacksquare$ copropriété ;
Tertiarisation : vente d'actifs qui n'appartiennent pas au cœur de métier du Pôle Foncière $\mathbf{u}$ . Tertiaire.

Sur l'exercice 2010, le montant des cessions réalisées représente 14,4 millions d'euros. Elles rentrent dans la catégorie « rationalisation du portefeuille ».

L'actif Commerces de Ruffec exploitÇ par le groupe Mr Bricolage : d'une superficie de 2 250 m 2 , cet actif a ÇtÇ cÇdÇ en janvier 2010 pour 0,9 million d'euros ;
L'actif des Parcs Tertiaires dÇnommÇ Bétiment 206 situÇ proche de la future place du Front Populaire. Cette cession de parcelles de terrain au profit de la SEM Plaine Commune, permettra la rÇalisation des travaux d'amÇnagement de la place publique du Front Populaire, et l'arrivÇe du mÇtro en 2012, ce qui contribuera sensiblement á la valorisation du parc. Elle a ÇtÇ rÇalisÇe en mai 2010 et reprÇsente 2,2 millions d'euros ;
L'actif de bureaux de la Rue Magellan (Paris 8) : d'une superficie de 810 m 2 , cet actif a ÇtÇ cÇdÇ en juillet 2010 pour 3,9 millions d'euros ;
L'actif de bureaux du 15Éme Etage de la Grande Arche : d'une superficie de 1 287 m 2 , cet actif a ÇtÇ cÇdÇ en dÇcembre 2010 pour 6,9 millions d'euros.

$1.6$ Pôle Foncière Logement

(en millions d'euros)	31/12/2010	31/12/2009	Variation
Chiffre d'affaires	91,2	179,4	$(49,2)$ %
Excédent brut opérationnel (*)	9,9	76,4	$(87, 1)$ %
EBO / CA	10.8%	42.6%

Résultat opérationnel	1 169,2	550,6	112,4%

$(*)$ y compris mesures d'accompagnement de 15,3 millions d'euros

1.6.1 Réalisation du protocole de cessions signé en novembre 2009

Comme annoncé, la totalité des cessions prévues au protocole s'est réalisée. L'évolution du portefeuille et le déroulé des cessions en 2010 sont présentés ci-dessous :

(*) La Sarvilep est une structure, créée le 1^er juillet 2010, constituée avec la SNI et détenue à 99,99% par Icade. Les actifs apportés sont gérés opérationnellement, administrativement et patrimonialement par la SNI, ce qui a permis le transfert du personnel attaché. Des 3 813 logements apportés à la Sarvilep, 248 logements localisés à Sarcelles ont fait l'objet, début juillet 2010, d'une promesse de vente qui s'est débouclée mi-janvier 2011.

	Cessions au 31 décembre 2009	Cessions au 1er semestre 2010	Cessions au 2è semestre 2010	Cessions au 31 décembre 2010	Cessions 2009 & 2010
Nombre de logements cédés
. en bloc	6 6 9 8	17 286	5 8 4 7	23 133	29 831
. à l'unité	261	96	129	225	486

Prix de cession (en $M\epsilon$ )	609	1 2 0 5	370	1 575	2 184
Résultat de cession (en $M€$ )	489	892	266	1 1 5 8	1 647

Dans les 29 831 logements cédés en 2009 et 2010, figurent 24 407 logements au titre du protocole signé fin novembre 2009 et au-delà du protocole, 874 logements situés à Villiers le Bel initialement prévus à l'apport à la Sarvilep.

1.6.2 Eléments non récurrents

Environ 15,3 millions d'euros de charges nettes non récurrentes liées aux cessions ont été constatées au 31 décembre 2010. Elles consistent notamment en des primes de transfert versées aux salariés quittant la société et rejoignant les équipes des 26 bailleurs sociaux, parties prenantes au protocole signé en novembre 2009.

2. Promotion

$2.1$ Chiffres clés

Le secteur de la promotion immobilière s'est adapté aux exigences des nouvelles normes environnementales et a bénéficié d'un attrait auprès des investisseurs désireux de sécuriser et d'obtenir un rendement attractif de leur capital favorisé par des mesures d'incitation fiscale.

L'année 2010 a été marquée, pour la Promotion Logement, par un niveau d'activité record. Les ventes signées et les mises en chantier d'Icade ont augmenté en nombre, respectivement, de 65% et de 79% par rapport à 2009. Parallèlement, le prix moyen de vente au m² a accru de 10,1%. Ces éléments, combinés à la maîtrise des coûts de construction et de structure, ont amélioré de façon significative la performance d'Icade. Ainsi, l'Excédent Brut Opérationnel et le résultat opérationnel ont plus que triplé en 2010 au regard de 2009.

Ces bonnes performances devraient se poursuivre en 2011 compte tenu du backlog existant au 31 décembre 2010 et s'élevant à 811,1 millions d'euros, soit plus de 12 mois du chiffre d'affaires de 2010.

L'année 2010 a été davantage contrastée pour la Promotion Tertiaire.

En adaptation à un marché ralenti, l'activité Bureaux a reporté le lancement de certaines opérations. Grâce à des efforts poursuivis, Icade a terminé l'année avec succès par la cession, à la livraison, d'une opération de bureaux à Bordeaux (33) et par la signature de 2 contrats de VEFA, malgré l'absence d'utilisateur final, à Joinville (94) et à l'emplacement des anciens entrepôts Mac Donald à Paris (75). La réalisation des contrats de VEFA débutera en 2011.

En relais de croissance, l'activité d'Assistance à maîtrise d'ouvrage a été développée (augmentation, par rapport à 2009, de 18,6% du chiffre d'affaires et de 17,8% du carnet de commande de fin d'année).

En autre relais de croissance, Icade a confirmé sa position sur le secteur Equipements publics et Santé. Cette activité contracyclique a aussi connu un bon essor avec notamment la construction du centre hospitalier à Saint Nazaire (44) (92 000 m²) et une croissance en m² du portefeuille projets, en cours ou à l'étude, de 73.0%

(en millions d'euros)	31/12/2010	31/12/2009	Variation
*CHIFFRE D'AFFAIRES ()**	1030,8	1 0 9 1 , 8	$(5,6)$ %
Promotion Logement	658,9	616,0	7,0%
Promotion Tertiaire	380,4	486,5	$(21, 8)$ %
Intra-métier promotion	(8, 5)	(10,7)	$(20,3)$ %

EXCEDENT BRUT OPERATIONNEL	60,9	45,7	33,3%
Promotion Logement	23,0	7,2	217,6%
Promotion Tertiaire	37,9	38,5	$(1,4)$ %
Intra-métier promotion	0,0	0,0	0,0%

RESULTAT OPERATIONNEL	67,1	45,0	49,0%
Promotion Logement	30,5	8,4	264,3%
Promotion Tertiaire	36,6	36,7	$(0,2)$ %
Intra-métier promotion	0,0	0,0	0.0%

$(*)$ Chiffre d'affaires à l'avancement, après prise en compte de l'avancement commercial et de l'avancement travaux de chaque opération.

Chiffre d'affaires

L'activité Logement, représentant 63,4% du chiffre d'affaires du pôle, accroit son chiffre d'affaires de 7% en 2010. Cette hausse permet d'atténuer les effets de baisse venant des activités de promotion Tertiaire.

Globalement en recul, les activités de promotion Tertiaire ont évolué différemment selon les marchés en 2010. La promotion Tertiaire à destination des bureaux et des centres commerciaux a fortement ralenti afin de limiter l'exposition aux opérations en blanc. Parallèlement, le chiffre d'affaires sécurisé des programmes en Equipements publics et Santé a augmenté de 21,9% et celui des opérations en Assistance à maîtrise d'ouvrage de 18,6% en 2010.

Quant au chiffre d'affaires des activités d'Ingénierie, il augmente de 7%.

L'Excédent Brut Opérationnel (EBO) et le résultat opérationnel progressent fortement, en 2010, s'établissant respectivement à 5,9% et à 6,5% du chiffre d'affaires. En 2009, ces mêmes indicateurs étaient respectivement de 4,2% et de 4,1%. Ces performances traduisent la forte activité et le redressement de la situation du logement, les bons résultats des activités de promotion Tertiaire sur la livraison de ses opérations et le bon maintien de l'activité d'Ingénierie.

Deux autres facteurs viennent impacter le résultat opérationnel comme suit :

En positif, suite à la révision de leur potentiel commercial, les reprises nettes de provisions sur les fonciers, sur les opérations lancées ou abandonnées fin 2008 et sur les opérations en cours à hauteur de 14,8 millions d'euros ;
En négatif, la dotation aux amortissements des contrats clientèle du portefeuille du groupe Opéra construction acquis en 2007 pour 6,6 millions d'euros.

Backlog Promotion et Carnet de commandes services

Le backlog représente le chiffre d'affaires signé (hors taxes) non encore comptabilisé sur les opérations de promotion compte tenu de l'avancement et des réservations signées (hors taxes).

Le carnet de commandes représente les contrats de services hors taxes signés et non encore produits.

Backlog Promotion au 31 DÅc 2010 (en millions d'euros)	Total	Ile de France	RÇgions
Promotion Logement (inclus lotissement)	811,1	304,6	506,5
Promotion Tertiaire	225,5	214,8	10,7
Promotion Commerce
Promotion Equipements publics et SantÇ	261,3	67,4	193,9
Carnet de commandes IngÇnierie	39,5	28,2	11,3
Carnet de commandes AMO-Services	100,5	51,2	49,3
TOTAL	1 438,0	666,4	771,6
	100,0%	46,3%	53,7%

Le backlog total du pÑle Promotion s'ÇlÉve á 1 438,0 millions d'euros (contre 1 248,8 millions d'euros en 2009) en augmentation de 15,2 %.

Cette progression rÇsulte principalement :

de l'augmentation de 25% du backlog Promotion Logement qui passe de 649,7 millions d'euros á 811,1 millions d'euros en raison de la croissance de l'activitÇ. Ce backlog est fortement sÇcurisÇ car la fraction correspondant á des ventes actÇes reprÇsente 71% du total (contre 40% au 31 dÇcembre 2009) ;
du doublement du backlog Promotion Tertiaire qui passe de 111,4 millions d'euros á 225,5 millions d'euros, principalement en raison des signatures de VEFA sur les immeubles d'activitÇ et de bureaux de Paris Nord Est (75) (63,0 millions d'euros) et de Joinville (94) (67,2 millions d'euros) ;
de la baisse du backlog Equipements, publics et SantÇ qui recule de 26% en passant de 352,7 millions d'euros á 261,3 millions d'euros.

2.2 Promotion Logement

(en millions d'euros)	31/12/2010	31/12/2009	Variation
Chiffre d'affaires (*)	658,9	616,0	7,0%
ExcÅdent brut opÅrationnel	23,0	7,2	217,6%
Taux de marge (EBO/CA)	3,5%	1,2%

RÅsultat opÅrationnel	30,5	8,4	264,3%

(*) Chiffre d'affaires Ç l'avancement, aprÑs prise en compte de l'avancement commercial et de l'avancement travaux de chaque opÅration.

Dans un volume de 120 000 logements vendus, le marchÇ a ÇtÇ principalement soutenu par les investisseurs pour 65 % des ventes, par les aides á la primo accession telles le pass foncier, la TVA á 5,5 % et par le dÇblocage du marchÇ de l'ancien pour la secondo-accession.

Cette dynamique a eu comme effet d'accÇlÇrer les taux d'Çcoulement des stocks á un niveau trÉs ÇlevÇ d'oí un niveau d'offre disponible á la vente trÉs faible puisque infÇrieur de 6 mois á l'activitÇ.

Cette distorsion entre une offre insuffisante et une demande ÇlevÇe a entrainÇ une hausse des prix de vente d'environ 10%.

En fin d'annÇe, la profession a gÇrÇ un nombre d'actes authentiques record issu de la rÇduction des avantages fiscaux prÇvus dans la loi de finances 2011.

L'année a également été marquée par le développement des résidences senior de centre ville sous le nom de « Patio d'or ».

Dans ce contexte, la performance d'Icade a significativement augmenté ; la croissance, par rapport à 2009, est supérieure de plus de 60% tant au niveau des ventes que des mises en chantier.

MISE EN COMMERCIALISATION DE LOGEMENTS NEUFS & LOTS DE TERRAINS A BATIR 2010 :

	lle de France	Régions	TOTAL
Lots en nombre	584	3 007	4 591
Chiffre d'affaires (Potentiel en millions d'euros)	323.5	534,4	857,5

Au 31 décembre 2010, le niveau de stock achevé invendu est faible : 218 logements représentant 33.4 millions d'euros de chiffre d'affaires.

LANCEMENT D'OPERATIONS DE LOGEMENTS NEUFS & LOTS DE TERRAINS A BATIR 2010 :

	lle de France Régions		TOTAL
Lots en nombre	899	3 777	5 6 7 6
Chiffre d'affaires (Potentiel en millions d'euros)	395.2	659.3	054,5

RESERVATIONS DE LOGEMENTS NEUFS ET LOTS DE TERRAINS A BATIR

	31/12/2010	31/12/2009	Variation
Réservations logements en nombre	5 1 7 3	5 0 5 7	2,3%
Réservations logements en millions d'euros (TTC)	989.6	947.5	4,4%
Taux de désistement logements	19%	22%
Réservations lots à bâtir en nombre	368	345	6,7%
Réservations lots à bâtir en millions d'euros (TTC)	25,9	23,5	10,2%

REPARTITION PAR TYPOLOGIE DE CLIENT LOGEMENT

Les réservations aux accédants sont en forte augmentation et représentent 2 576 logements soit 46,5% de l'activité (contre 28,5% l'an dernier).

Les investisseurs particuliers ont reprÇsentÇ 36,2% des rÇservations, les investisseurs institutionnels et sociaux ont pour leur part rÇservÇ 17,3% des logements (respectivement contre 38,9% et 32,5% en 2009).

PRIX MOYEN DE VENTE ET SURFACE MOYENNE sur la base des RESERVATIONS :

	31/12/2010	31/12/2009	Variation
Prix moyen TTC au mç habitable (€/mç)	3 426	3 113	10,1%
Budget moyen TTC par logement (K€)	191,4	187,3	2,2%
Surface moyenne par logement (mç)	55,9	60,2	(7,1)%

Le budget moyen des logements rÇservÇs sur l'annÇe s'Çtablit á 191,4 K€.

Le prix moyen TTC au mç s'inscrit en forte hausse par rapport á 2009 (+10,1%) sous l'impact de la hausse des prix de vente, mais Çgalement d'une part significative d'opÇrations portant sur des petits logements ainsi qu'un moindre impact de la TVA rÇduite en raison de ventes á des investisseurs sociaux en recul.

PORTEFEUILLE FONCIER

Le portefeuille foncier des logements et lots á bétir reprÇsente 9 036 lots (9 175 lots á fin 2009) pour un chiffre d'affaires potentiel estimÇ á 1,734 milliards d'euros (contre 1,658 milliards d'euros á fin 2009).

RÇsultant d'une politique prudente d'engagement foncier, la production en dÇveloppement reprÇsente environ 2 annÇes d'activitÇ.

2.3 Promotion Tertiaire

(en millions d'euros)	31/12/2010	31/12/2009	Variation
Chiffre d'affaires	380,4	486,5	(21,8)%
ExcÅdent brut opÅrationnel	37,9	38,5	(1,6)%
Taux de marge (EBO/CA)	10,0%	7,9%

RÅsultat opÅrationnel	36,6	36,7	(0,4)%

Chiffre d'affaires (en millions d'euros)	31/12/2010	31/12/2009	Variation
Promotion Tertiaire	380,4	486,5	(21,8)%
. Equipements publics et SantÇ	231,2	189,7	21,9%
. Tertiaire	74,8	169,7	(55,9)%
. Commerces	1,7	62,3	(97,3)%
. Assistance á maêtrise d'ouvrage	44,2	37,3	18,6%
. IngÇnierie	27,4	25,6	7,1%
. Autres	1,2	1,9	(36,8)%

Equipements publics et Santé

Le marchÇ des partenariats publics et privÇs (PPP) a ÇtÇ particuliÉrement actif dans les collÉges, les lycÇes et les Çquipements sportifs et loisirs oí Icade s'est avÇrÇ Ütre un acteur engagÇ dans les appels á candidature prÇfigurant les dialogues compÇtitifs. Icade participe activement á plusieurs grands PPP : celui du ministÉre de la dÇfense et celui du ministÉre de la justice de Paris, ainsi qu'á celui de l'ISAE á Toulouse et les travaux de la CUB. Le PPP du Zoo de Vincennes a ÇtÇ signÇ dÇbut 2010.

Icade a ÇtÇ couronnÇ de succÉs dans le domaine de la santÇ, en assistance á la maêtrise d'ouvrage, pour la rÇalisation de cliniques et d'hÑpitaux á Pointe á Pitre, á Nantes et á Dunkerque.

L'activitÇ mÇdico-sociale poursuit sa progression dans les Çtablissements d'hÇbergement pour personnes égÇes dÇpendantes (EPHAD) et les rÇsidences adaptÇes.

Le plan campus, portÇ par la Caisse des DÇpÑts, aboutira á des premiÉres concrÇtisations dÉs 2012 dans lesquelles Icade devrait Ütre un acteur de premier plan sur le plan national.

L'expertise et la compÇtence des Çquipes donnent á Icade les moyens d'Ütre incontournable dans ces secteurs d'activitÇ.

Le partenariat avec Poste Immo dans ARKADEA s'est poursuivi avec 10 Çtudes de valorisation en cours dont certaines pourraient aboutir á des co-promotions.

Au 31 dÇcembre 2010, le portefeuille de projets d'Icade dans le domaine de la Promotion Equipements publics et SantÇ correspond á 238 923 mç (248 853 mç au 31 dÇcembre 2009) de projets en cours de rÇalisation, dont 115 000 mç (122 748 mç au 31 dÇcembre 2009) pour les PPP, et 217 304 mç (14 804 mç au 31 dÇcembre 2009) de projets en cours de montage, dont 58 440 mç de PPP.

Opérations en cours	Surface en arrondie (m² SHON)	Type ouvrage	Montage	Localisation	Date prévue de livraison
Centre Hospitalier de Saint Nazaire (PPP)	92 000	HÑpital	CPI	Saint Nazaire (44)	2012
Zoo de VINCENNES (PPP)	10 000	Parc Zoologique	CPI	Paris 12Éme (75)	2013
SablÇ Sur Sarthe	16 000	Centre de Soins	CPI	SablÇ Sur Sarthe (72)	2011
Centre MUCEUM Marseille (PPP)	13 000	MusÇe ArchÇologique	CPI	Marseille (13)	2012
Saint AIGNAN DAHER 2	8 939	EntrepÑts-Bétiment industriel	CPI	St Aignan (44)	2011
Lyon La SucriÉre 2	11 522	Espace polyvalent (hall+musÇe+bureaux)	CPI	Lyon (69)	2011
St Nazaire Pen Bron	4 475	Ets MÇdicalisÇ	CPI	Saint Nazaire (44)	2011

Au 31 dÇcembre 2010, les principales opÇrations en cours de rÇalisation sont les suivantes :

Principales opÇrations livrÇes en 2010 :

Vandoeuvre Les Nancy (54) : hÑpital en CPI (en PPP) de 30 748 mç ;
Le Mans Technicampus (72) : centre de formation en CPI de 12 650 mç ;
St Aignan Daher 1 (44) : bétiment industriel en CPI de 9 674 mç ;
Paris 19Éme Maison Blanche Lassalle : Çquipements en CPI de 7 783 mç ;
Lomme HÇlÉne BOREL (59) : foyer mÇdical dans le cadre d'un CPI de 5 094 mç

Au cours de l'annÇe 2010, 125,5 millions d'euros (en quote-part Icade) de contrats ont ÇtÇ signÇs en VEFA ou CPI

Principaux contrats signÇs en 2010 :

CPI de Paris Zoo de Vincennes (75) pour 48,8 millions d'euros HT ;
CPI MUCEM Centre de conservation des archives á Marseille (13) pour 20,0 millions d'euros HT ;
CPI de Lyon La SucriÉre 2 (69) signÇ en septembre 2010 pour 12,1 millions d'euros HT ;
CPI Centre de Soins-Etudes de SablÇ sur Sarthe (72) pour 10,2 millions d'euros HT ;
VEFA EHPAD du Havre (76) pour 8,2 millions d'euros HT

Tertiaire et Commerces

Tertiaire :

Le niveau d'investissement en France a ÇtÇ de 11 milliards d'euros en 2010 contre 7,7 milliards d'euros en 2009, soit une progression de 42 %. Il se rÇpartit en 2010 á hauteur de 75 % en Ile de France et de 25 % en rÇgions, avec une typologie bureaux á 68 % et commerces á 24 %.

Au cours de cette pÇriode les taux de rendement ont baissÇ rapidement pour tous les actifs, les loyers se sont stabilisÇs et la demande placÇe en Ile de France a ÇtÇ de 2 160 500 mç contre 1 870 900 mç en 2009. Cette Çvolution de la demande placÇe a ÇtÇ portÇe par les petites et moyennes surfaces en se positionnant pour 43 % á Paris.

Dans ce contexte, Icade a poursuivi ses efforts rÇussissant ainsi la signature de contrats de VEFA, malgrÇ l'absence d'utilisateur final, á Joinville (94) (bureaux) et á Paris (75), á l'emplacement des anciens entrepÑts Mac Donald (bureaux et activitÇs) et la cession á la livraison d'une opÇration de bureaux á Bordeaux (33). Les projets de VEFA ayant ÇtÇ signÇs fin 2010, leur rÇalisation contribuera aux rÇsultats de 2011.

En 2010, le chiffre d'affaires de la promotion Tertiaire est en fort recul, en raison du report dans le lancement de nouvelles opÇrations afin de limiter l'exposition aux opÇrations en blanc. Les principales opÇrations contributives au chiffre d'affaires 2010 ont ÇtÇ Villejuif (ilots 1, 3, 4 et 6) pour la fonciÉre Tertiaire et l'immeuble ä Lumine & Sens ã situÇ á Bordeaux Ravesies.

Commerces :

L'activitÇ de promotion Commerces en 2009 avait ÇtÇ marquÇe par la construction, pour le compte de la fonciÉre Tertiaire, du centre commercial Odysseum situÇ á Montpellier (34), livrÇ fin 2009.

En 2010, elle se poursuit avec des projets en assistance á maêtrise d'ouvrage dont le projet de centre commercial Le MillÇnaire á Aubervilliers (93) pour la fonciÉre Tertiaire.

Au 31 décembre 2010, Icade Promotion dispose d'un portefeuille de projets dans le domaine de la Promotion Tertiaire et Commerces d'environ 603 063 m² (514 984 m² au 31 décembre 2009) qui se décompose en :

projets en cours de réalisation pour 93 668 m² (87 417 m² au 31 décembre 2009), soit un chiffre $\blacksquare$ d'affaires restant à appréhender de 225,5 millions d'euros (118,2 millions d'euros au 31 décembre 2009), dont 24,65 % (69% au 31 décembre 2009) pour la Foncière ;
projets en cours de montage pour 509 395 m² (427 567 m² au 31 décembre 2009), soit un chiffre $\blacksquare$ d'affaires de 1 443,1 millions d'euros (717,4 millions d'euros au 31 décembre 2009). Ces derniers représentent des projets non encore lancés ou livrés pour lesquels ont été signés soit une promesse de vente du terrain d'assiette de l'immeuble à bâtir (s'il s'agit d'un projet sous forme de VEFA), soit un avant-contrat avec le client investisseur ou utilisateur (s'il s'agit d'un projet sous forme de CPI), soit un protocole de partenariat pour une opération en commun. Certains peuvent avoir un permis de construire, instruit ou obtenu (purgé ou non d'éventuels recours) et les autres non.

	Surface totale arrondie (en m ² SHON)	Type d'ouvrage (bureaux, commerces, etc	Localisation	Type d'opér ation	Acquéreurs	Date prévue de livraison
Saint Denis Landy (50%)	22 001	Bureaux	Saint Denis (93)	CPI	SILIC	2013
Villejuif Tolbiac	10839	Bureaux	Villejuif (94)	CPI	Icade	2012
Joinville « Canadiens »	18 950	Bureaux	Joinville (94)	VEFA	Wereldhave	2013
Villejuif Rhin Garonne	20 260	Bureaux	Villejuif (94)	CPI	Icade	2011
Paris Nord-est Activités	15 000	Locaux d'activités	Paris 19 ^ème (75)	VEFA	RIVP	2013
Lyon VAISE	6618	Bureaux	Lyon $(69)$	CPI	SPI WEST	2012
Total	93 668

Les principaux projets en cours de réalisation sont résumés dans le tableau ci-après :

Les principaux projets en cours de montage, avec un foncier maêtrisÇ et un permis de construire instruit ou obtenu, sont rÇsumÇs dans le tableau ci-aprÉs :

	Surface totale arrondie (en mÜ SHON)	Type d'ouvrage (bureaux commerces …)	Localisation	Type d'opÅration	Date prÅvue de livraison
Le Perreux *	11 000	Bureaux	Le Perreux (94)	VEFA	2012
CACHAN RN20 *	11 995	Bureaux	CACHAN (94)	VEFA	2012
PyrÇnÇes **	30 000	Bureaux	Paris (75)	VEFA / CPI	2014
PARIS NORD EST – Passage du Nord (50%)	27 624	Bureaux	Paris (75)	VEFA	2013
Choisy tr1 * ZAC du PORT	33 090	Bureaux	Choisy le Roi (94)	VEFA	2013
Bordeaux Armagnac PrÇlude *	9 347	Bureaux	Bordeaux (33)	VEFA	2012
Toulouse Blagnac Daurat *	17 160	Bureaux	Toulouse (31)	VEFA	2014
Guyancourt	30 200	Bureaux	Guyancourt (78)	VEFA	2012
NEXANS Ilot L (50%) *	12 837	Bureaux	Lyon (69)	VEFA	2013
NEXANS Ilot M (50%) *	12 320	Bureaux	Lyon (69)	VEFA	2012
Total	195 573

* OpÅrations en blanc avec engagement limitÅ au terrain et aux Åtudes

** OpÅration avec engagement sur le lancement de l'opÅration

Les principaux projets en cours de montage, avec un foncier maêtrisÇ mais sans permis de construire sont rÇsumÇs dans le tableau ci-aprÉs :

	Surface totale arrondie (en mÜ SHON)	Type d'ouvrage (bureaux commerces …)	Localisation	Type d'opÅration	Date prÅvue de livraison
IVRY sur SEINE	31 000	Bureaux + logements	Ivry (94)	VEFA	2013
Zac de Rungis Paris 13Éme *	18 900	Bureaux	Paris (75)	VEFA	2014
Bagneux	53 000	Bureaux	Bagneux (92)	VEFA	2015
Cachan DESMOULINS	8 500	Bureaux	Cachan (94)	VEFA	2012
Toulon AGPM	4 000	Bureaux	Toulon (83)	CPI	2013
Ramonville BUCHENS	9 476	Bureaux+Hotel	Ramonville (31)	VEFA	2013
PARIS NORD EST – commerces	31 700	Centre Commercial	Paris 19Éme (75)	CPI	2013
Nêmes - Parc CostiÉres *	27 976	Centre Commercial	Nêmes (30)	VEFA	2013
Marseille Capelette 50% *	58 982	Centre Commercial	Marseille (13)	VEFA	2014
Nice MÇridia tr2 50%	3 900	Bureaux	Nice (06)	CPI	2014

	Surface totale arrondie (en mÜ SHON)	Type d'ouvrage (bureaux commerces …)	Localisation	Type d'opÅration	Date prÅvue de livraison
Nice MÇridia tr 3 50%	5 685	Bureaux	Nice (06)	CPI	2015
Nice MÇridia tr 3 bis 50%	6 000	Bureaux	Nice (06)	CPI	2016
Nice Sophia AmadÇus	10 619	Bureaux	Nice (06)	VEFA	2013
Toulouse Borderouge	8 530	Bureaux	Toulouse (31)	VEFA	2014
Floirac Zac des quais ilot K	12 909	Bureaux+village artisanal	Floirac (33)	VEFA	2014
Toulouse Zone Nord tr1	22 645	Bureaux	Toulouse (31)	VEFA	2013
TOTAL	313 822

* Opérations en blanc avec engagement limité au terrain et aux études

Au 31 dÇcembre 2010, 100% des surfaces en cours de rÇalisation sont vendues.

Les opÇrations en blanc reprÇsentent un engagement irrÇversible de 187,4 millions d'euros (hors taxes).

Principales opÇrations livrÇes en 2010 :

Villejuif Ilot 3 (21 201 mç bureaux) & Villejuif 4 (8 555 mç bureaux) á LCL pour installer les services de son siÉge social ;
OpÇration de NICE MÇridia 1 (10 200mç bureaux) á COGEDIM OFFICE PARTNERS ;
OpÇration de BORDEAUX Lumine & SENS-Ravesies (3 243 mç bureaux) á UFG.

Assistance ã maåtrise d'ouvrage

L'activitÇ Assistance á maêtrise d'ouvrage concerne les contrats d'assistance á maêtrise d'ouvrage et d'Çtudes rÇalisÇs pour les clients des secteurs Equipement publics et SantÇ, Tertiaire et Commerces.

Les principaux projets Commerces sont le centre commercial Le MillÇnaire á Aubervilliers (93) dont la livraison est prÇvue en avril 2011, ainsi que le dÇveloppement des projets CostiÉres Parc á Nêmes (30), le centre commercial Passage du Nord á Paris Nord Est et le centre commercial de La Capelette á Marseille (13).

En 2010, les principaux contrats ont reprÇsentÇ 26,7% du chiffre d'affaires de l'activitÇ. Ils ont portÇ sur des projets de la fonciÉre Icade (la tour Descartes – la DÇfense, Paris, le centre commercial Le MillÇnaire á Aubervilliers (93) et le Beauvaisis situÇ au Parc du Pont de Flandre (Paris 19Éme)), sur la tour Montparnasse á Paris, un hÑpital á NoumÇa et le plan directeur de Nice.

Le carnet de commandes s'ÇlÉve á 100,5 millions d'euros reprÇsentant 27 mois de chiffre d'affaires (base des 12 derniers mois).

Ingénierie

L'investissement effectué les années précédentes dans les techniques liées au Développement Durable permet à Icade de participer à la conception et la réalisation des premiers bâtiments à énergie positive.

L'activité Ingénierie est également impliquée dans la mise en place des premières certifications HOE Exploitation de tours à la Défense, Paris ainsi que dans la rédaction des premiers Contrats de Performance Energétique issus du GRENELLE de l'Environnement.

Des contrats significatifs ont ainsi été conclus tels les contrats de maîtrise d'œuvre de la tour MAJUNGA à la Défense, Paris pour UNIBAIL, de regroupement des cliniques de Nouméa en Calédonie (7 millions d'euros d'honoraires), de la Clinique de Dijon (21) (350 lits) pour GENERALE DE SANTE.

Ces expertises et gains de contrats ont permis d'augmenter le chiffre d'affaires de 7% en 2010 et d'amener le carnet de commandes à 17 mois d'activité.

Opérations intra-groupe avec la Foncière Tertiaire

Pour la Promotion Bureaux:

La poursuite des programmes, pour le siège social de LCL à Villeiuif (94). Le chiffre d'affaires restant à réaliser au 31 décembre 2010 est de 55,7 millions d'euros.

Pour l'Assistance à Maîtrise d'Ouvrage :

Le centre commercial Le Millénaire à Aubervilliers (93), La rénovation lourde de la tour Descartes à la Défense (92), La rénovation lourde du bâtiment le Beauvaisis, situé au Parc du Pont de Flandres à Paris (75). Le chiffre d'affaires restant à réaliser au 31 décembre 2010 est de 3,2 millions d'euros.

$2.4$ Besoin en fonds de roulement et endettement net

Le besoin en fonds de roulement du pôle Promotion s'est réduit de 82,3 millions d'euros au 31 décembre 2010 par rapport à la même époque en 2009.

Cette amélioration vient principalement de l'activité Promotion Logement qui a connu un taux d'écoulement record en décembre 2010 : les investisseurs particuliers voulant profiter des mesures fiscales en vigueur en 2010. De ce fait, le nombre de ventes actées en décembre 2010 a représenté 40% des ventes de l'année 2010. Cette commercialisation active a ainsi permis de réduire le niveau de stock (-18 millions d'euros en 2010) et de significativement augmenter le montant des appels de fonds encaissés (baisse de 78 millions d'euros des créances clients en 2010).

Parallèlement, le stock des terrains et études de l'activité Promotion tertiaire a augmenté de 48 millions d'euros en lien avec les opérations en développement (situés notamment à La Capellette -Marseille, à Choisy, à Gerland)

Compte tenu du montant élevé des encaissements de fin d'année, l'endettement net s'améliore passant d'un besoin de financement de 36,5 millions d'euros à un surplus de financement de 43,6 millions d'euros.

Dans un marché très actif dans le résidentiel, stable dans le PPS, et toujours difficile dans le Tertiaire dans la 1^ère partie de l'année mais qui voit un retour certain des investisseurs, le pôle Promotion réalise un chiffre d'Affaires en faible recul sur 2010 (-5,6%) mais avec une rentabilité en forte amélioration, conséquence d'une progression du taux de marge dans le résidentiel et d'une compression des coûts de structure.

Le résultat opérationnel s'élève à 6,5% du chiffre d'affaires, soit 67,1 millions d'euros, en hausse de près de 50% sur celui de 2009.

Les perspectives pour l'année 2011 sont orientées vers la progression du chiffre d'affaires, la poursuite de l'amélioration des marges dans le résidentiel, le retour des investisseurs dans le secteur du tertiaire et des commerces et la progression des Contrats de Promotion Immobilière (CPI) dans le médico-social et les équipements.

3. Services

Le pôle Services développe principalement les activités de property management, d'exploitation des résidences services et de conseil et d'expertise.

A la fin du 1^er semestre 2009, les activités d'administration de biens pour particuliers et de facility management avaient été cédées. La comparaison des résultats au 31 décembre 2010 est, en conséquence, impactée par les résultats de ces deux activités conservées jusqu'au 30 juin 2009.

Le recentrage du pôle services s'est poursuivi en 2010 par la cession courant mars d'Icade Italia, société de property management en Italie réalisant un chiffre d'affaires annuel d'environ 5 millions d'euros.

(en millions d'euros)	31/12/2010	31/12/2009	Variation
CHIFFRE D'AFFAIRES	107,4	151,0	$(28, 9)$ %
Activités cœurs de métiers	106,4	106,3	0,1%
Property Management	31,2	31,3	$(0,2)$ %
Résidences Services	47,9	46,1	3,9%
Activités de Conseil et d'Expertise	27,7	29,6	$(6,2)$ %
Intra-métier services activités cible	(0, 5)	(0,7)	$(30,2)$ %

Activités cédées	1,0	44,7	$(97, 8)$ %
Administration de biens aux particuliers	0,0	18,2	$(100, 0)$ %
Facility Management	0,0	23,8	$(100, 0)$ %
Property Management	1,0	4,5	$(78, 6)$ %
Intra-métier services activitées cédées	0,0	(1,7)	$(100, 0)$ %

EXCEDENT BRUT OPERATIONNEL	8,3	3,7	123,4%
Activités cœurs de métiers	7,5	6,3	18,2%
Property Management	2,5	1,1	132,8%
Résidences Services	2,6	1,5	78,2%
Activités de Conseil et d'Expertise	2,4	3,8	$(37,5)$ %
Intra-métier services	0,0	0,0	0,0%

Activités cédées	0,8	(2, 6)	$(131, 8)$ %
Administration de biens aux particuliers	0,0	0,6	$(100, 0)$ %
Facility Management	0,0	(3, 5)	$(100, 0)$ %
Property Management	0,8	0,3	167,5%
Intra-métier services	0,0	0,0	0,0%

RESULTAT OPERATIONNEL	6,9	2,6	168,1%
Activités cœurs de métiers	6,1	4,8	26,1%
Property Management	2,1	0,5	295,0%
Résidences Services	2,1	1,0	101,3%
Activités de Conseil et d'Expertise	1,9	3,3	$(42,7)$ %
Intra-métier services	0,0	$_{0,0}$	0,0%

Activités cédées	0,8	(2, 2)	$(137, 3)\%$
Administration de biens aux particuliers	0,0	0,3	$(100, 0)$ %
Facility Management	0,0	(3, 3)	$(100, 0)$ %
Property Management	0,8	0,8	9,3%
Intra-métier services	0,0	0,0	$(0,0)$ %

Le Chiffre d'affaires des activités cibles atteint 106.4 millions d'euros au 31 décembre 2010. Globalement stable par rapport à 2009, il évolue différemment selon les activités comme suit :

Une hausse de 3,9% du chiffre d'affaires pour l'activité de Résidences services suite à la progression de 2.8% du nombre de lots gérés des résidences étudiantes en France et en Espagne, soit un nombre total de lots gérés au 31 décembre 2010 de 14 125.

A noter, la livraison en 2010 de 2 résidences, situées à Chelles (77) et au Pré St Gervais (93), pour un total de 252 lots, produira leur effet en année pleine en 2011. Parallèlement, en Espagne, 2 projets, en partenariat avec l'Université de la Catalogne, sont en cours de développement pour une mise en exploitation en septembre 2011 de 285 lots à Barcelone.

Patrimoine géré en France au 31 décembre 2010 :

Icade exploite 56 résidences services, représentant près de 7 400 lots répartis sur l'ensemble du territoire national.

Icade est le 3^ème exploitant privé de résidences pour étudiants, derrière Lamy Résidences (plus de 12 000 lots) et Réside Etudes (plus de 10 000 lots) et devant BNP Paribas (5 800 lots).

Au 31 décembre 2010, 61% des lots sont exploités en bail commercial et 39% en mandat de gestion.

Une baisse de 6,2% des activités d'expertise et de conseil, activités soumises aux aléas conjoncturels. En 2010, ces métiers ont connu une réduction significative de la commande privée et une concurrence renforcée sur les appels d'offres publics.
Le maintien du chiffre d'affaires de l'activité Property management grâce au gain de nouveaux mandats compensant ainsi la baisse des assiettes de loyer liée aux renégociations de baux durant 2009 ainsi que les pertes de mandats liées à des arbitrages de la part des propriétaires.

Les principaux gains de mandats en 2010 :

Le mandat de syndic de la tour CB 20 Les Miroirs pour 4 bâtiments représentant 90 000 m², renforçant la présence d'Icade à la Défense (550 000 m² gérés) ;

Le mandat de gérance global de la tour First (80.000 m²) au 4^ème trimestre 2010 ;

Le mandat de la Tour Cristal (29.000 m² Paris XV) au $4^ème$ trimestre 2010 :

Le pilotage assuré en régions pour le compte de Poste Immo (498 000 m²).

Patrimoine géré en France au 31 décembre 2010 :

2 300 000 m² de gérance :

1 400 000 m² de syndic ;

725 000 $m^2$ de pilotage ;

14 400 logements gérés pour le compte d'institutionnels.

Par ailleurs, dans la poursuite du recentrage des activités Services, la société d'administration de biens d'Icade en Espagne, Fincas Anzizu, a fait l'objet d'un accord de cession de parts sociales qui s'est débouclé le 31 janvier 2011. Son chiffre d'affaires en 2010 s'est élevé à 2,1 millions d'euros.

Les opÅrations intra-groupe avec les autres activitÅs d'Icade.

Le pÑle conseil d'Icade est ainsi intervenu dans l'accompagnement á la cession de certains actifs fonciers d'Icade en moindre importance par rapport á 2009. Par ailleurs, le pÑle services intervient dans la gestion et la cession des logements rÇsiduels diffus. En matiÉre de conseil technique, le pÑle services accompagne Icade pour assurer la sÇcuritÇ de l'ensemble des parcs tertiaires d'Icade.

L'ExcÅdent Brut OpÅrationnel des activitÇs cibles, avec un chiffre d'affaires en stabilitÇ, augmente de 18,2% et s'ÇlÉve á 7,5 millions d'euros au 31 dÇcembre 2010 contre 6,3 millions d'euros au 31 dÇcembre 2009.

L'amÇlioration de la rentabilitÇ est obtenue sur les activitÇs de Property management et de RÇsidences services gréce á la maêtrise des coÖts. Sur les activitÇs de conseil et d'expertise, la rentabilitÇ baisse en lien avec la diminution du chiffre d'affaires.

Le RÅsultat OpÅrationnel des activitÇs cibles est un bÇnÇfice de 6,1 millions d'euros au 31 dÇcembre 2010 contre 4,8 millions d'euros au 31 dÇcembre 2009. ConformÇment á la stratÇgie, Icade met en œuvre dans chacune de ces activitÇs tous les moyens d'amÇlioration de la performance.

4. Autres

L'activitÇ ä Autres ã est constituÇe par les charges dites de ä siÉge ã du groupe Icade et par les Çliminations des opÇrations intra-groupe d'Icade.

Le chiffre d'affaires ä Autres à atteint (100,5) millions d'euros au 31 dÇcembre 2010 contre (159,0) millions d'euros en 2009. Il correspond essentiellement á l'Çlimination du chiffre d'affaires liÇ aux opÇrations intra-groupe. La fonciÉre achÉte :

En tertiaire : des CPI et de l'assistance á la maêtrise d'ouvrage au PÑle Promotion Tertiaire : Bureaux á Villejuif, Centre Commercial Le MillÇnaire á Aubervilliers (93), tour Descartes á la DÇfense (92), l'immeuble Le Beauvaisis á Paris (75). Impact sur le chiffre d'affaires de (71,3) millions d'euros en 2010 ;
En rÇsidentiel : des VEFA au PÑle Promotion Logement. Impact sur le chiffre d'affaires de (3,5) millions d'euros en 2010.

Le RÅsultat OpÅrationnel ä Autres à atteint (11,5) millions d'euros au 31 dÇcembre 2010 contre (29,5) millions d'euros en 2009. En 2010, il se compose, d'une part, des Çliminations de marge sur les opÇrations intra-groupe d'Icade, soit (1,7) millions d'euros et d'autre part, de la contribution nÇgative des charges ä siÉge ã d'Icade soit (9,7) millions d'euros.

La contribution nÇgative du ä siÉge ã d'Icade inclut, en 2010, 2,9 millions d'euros de charges non rÇcurrentes liÇes notamment aux variations de pÇrimÉtre (accompagnement á la cession de la filiale italienne et finalisation de l'acquisition de Compagnie la Lucette).

5. RÅsultat 2010

5.1 RÅsultat Financier

Le rÇsultat financier d'Icade au 31 dÇcembre 2010 s'ÇlÉve á (99,3) millions d'euros contre (100,2) millions d'euros au 31 dÇcembre 2009.

Cette amÇlioration s'inscrit dans la politique d'optimisation des ressources financiÉres d'Icade. Celle-ci a permis d'une part de restructurer en un temps record (en moins d'un an) plus d'un milliard d'euros des dettes financiÉres de Compagnie la Lucette et d'autre part du bon emploi des liquiditÇs en provenance de la cession des actifs de la fonciÉre Logement. Icade a ainsi disposÇ de conditions de financement plus favorables que celles observÇes sur son secteur.

5.2 Charge d'impÖt

La charge d'impÑt au titre de l'exercice 2010 s'ÇlÉve á 33,6 millions d'euros contre 34,4 millions d'euros au 31 dÇcembre 2009.

Icade SA a fait l'objet d'une vÇrification de comptabilitÇ.

L'Administration fiscale a remis en cause dans sa proposition de rectification les valeurs vÇnales au 31 dÇcembre 2006 ressortant des expertises immobiliÉres ayant servi de base de calcul á l'ä exit tax ã (IS au taux de 16,50%) lors de la fusion-absorption d'Icade Patrimoine par Icade, au 1 er janvier 2007. Il en rÇsulterait une augmentation des bases de l'ä exit tax ã gÇnÇrant un impÑt complÇmentaire de 204 millions d'euros en principal. La sociÇtÇ conteste l'intÇgralitÇ de cette proposition de rectification, en accord avec ses conseils. En consÇquence, aucune provision n'a ÇtÇ constatÇe á ce titre au 31 dÇcembre 2010.

5.3 Résultat net part du Groupe

Après prise en compte des éléments ci-dessus, le Résultat Net Part du Groupe atteint 1218 millions d'euros au 31 décembre 2010, contre 527,1 millions d'euros au 31 décembre 2009.

6. Obligations du régime SIIC et distribution

Le ratio d'activités non éligibles au régime SIIC dans le bilan de la société mère s'élève à 12,74% au 31 décembre 2010.

Le résultat net comptable 2010 d'Icade s'élève à 1 219,1 millions d'euros, correspondant à un résultat fiscal de 420,4 millions d'euros.

Cette base fiscale se décompose sur les différents secteurs de la façon suivante :

25,2 millions d'euros de résultat courant de l'activité SIIC, exonéré et soumis à une $\mathbf{r}$ obligation de distribution à 85%;
414,0 millions d'euros de résultat des cessions, soumis à une obligation de distribution de 50% dans les 2 années à venir :
Les dividendes des filiales SIIC, après affectation du résultat financier net, s'établissant à $\mathbf{u}$ . - 24.1 millions d'euros :
Le résultat taxable qui s'élève à 5.3 millions d'euros.

L'obligation de distribution s'élève à 228,4 millions d'euros en 2010 dont :

21,4 millions d'euros au titre de l'activité locative (obligation de 85%) ;
207,0 millions d'euros au titre des cessions (obligation de 50% sur 2 ans maximum) dont Icade décide de s'acquitter en une seule fois.

Pour affirmer la confiance d'Icade sur ses perspectives à moyen terme, il sera proposé à l'assemblée générale annuelle du 7 avril 2011 la distribution d'un dividende à 3,30 € par action (mis en paiement le 21 avril 2011) qui s'ajoutent aux $4 \text{ } \epsilon$ par action déjà versés aux actionnaires le 28 septembre 2010 sur décision du conseil d'administration du 16 septembre 2010, soit au total 7,30 € par action. Sur la base des actions existantes au 16 février 2011, soit 51 811 722 actions, le montant de la distribution de dividendes proposé au vote de l'assemblée générale s'élèvera à 378,2 millions d'euros. Ainsi, Icade respectera son obligation de distribution.

III - ACTIF NET REEVALUE AU 31 DECEMBRE 2010

Compte tenu notamment des performances opérationnelles d'Icade (impact positif sur l'ANR du résultat de l'exercice retraité des plus-values de cession de + 146 millions d'euros, soit + 3.0 euros par action) et de la reprise du marché immobilier (impact de la progression de la valeur du patrimoine immobilier retraitée des plus-values de cession de + 149 millions d'euros, soit + 2,8 euros par action), les principaux éléments composant l'ANR sont en hausse sur l'année 2010. Néanmoins, du fait de la distribution de l'acompte sur dividende de 4 euros par action intervenue en septembre 2010 suite à l'opération de cession des actifs de la foncière Logement, l'ANR de liquidation ressort in fine en baisse de 3,7% sur l'année 2010.

Au 31 décembre 2010, l'actif net réévalué en valeur de liquidation s'élève donc à 4 186,8 millions d'euros, soit 81,4 euros par action totalement dilué.

A - EVALUATION DU PATRIMOINE IMMOBILIER

1. Synthèse des valeurs expertisées du patrimoine d'Icade

Le patrimoine du Groupe ressort à 6128,9 millions d'euros en valeur hors droits contre 5 803,9 millions d'euros à fin 2009, soit une variation de + 325,0 millions d'euros sur l'année 2010 (+ 5,6%). A périmètre constant, la variation annuelle de la valeur du patrimoine s'établit à + 157,5 millions d'euros, soit une augmentation de + 2,9% par rapport au 31 décembre 2009, comme détaillé dans le tableau ci-dessous :

Valeur du patrimoine hors droits en M $\varepsilon$ ⁽¹⁾	31/12/10	31/12/09	Variation (en M $\varepsilon$ )	Variation (en %)	Variation per. constant (en ME) $^{(2)}$	Variation pér. constant (en %) $(2)$
Pôle Foncière Logement	360,6	1992,1	(1, 631, 5)	$(81, 9)$ %	(22,0)	$(6,0)$ %
Pôle Foncière Tertiaire	5768,3	3 811,8	$+1$ 956,5	$+51.3%$	$+179.5$	$+3,5%$
Valeur du patrimoine immobilier	6 128,9	5803,9	$+325,0$	$+5,6%$	$+157,5$	$+2,9%$

Selon périmètre de consolidation au 31/12/10 (intégration à 100% des actifs consolidés par intégration globale et à hauteur du pourcentage de participation pour les autres actifs consolidés).

$(2)$ Variation nette des cessions l'exercice et des investissements.

Le patrimoine immobilier d'Icade fait l'objet d'une évaluation par des experts immobiliers indépendants deux fois par an, à l'occasion de la publication des comptes semestriels et annuels, selon un dispositif conforme au code de déontologie des SIIC publié en juillet 2008 par la Fédération des sociétés immobilières et foncières.

Les missions d'expertises immobilières ont été confiées à CB Richard Ellis Valuation, Jones Lang LaSalle, DTZ Eurexi et Foncier Expertise.

Ces experts ont été retenus selon des critères d'indépendance, de qualification, de réputation et de compétence en matière d'évaluation immobilière et en tenant compte de la localisation géographique et des caractéristiques des immeubles. Chaque année ou à chaque campagne d'évaluation, un contrat d'expertise est établi entre Icade et les experts immobiliers sur la base d'une rémunération forfaitaire tenant compte des spécificités des immeubles (nombre de lots, nombre de mètres carrés, nombre de baux en cours, etc.) et indépendante de la valeur des actifs. Les mandats confiés à chaque société d'expertise sont renouvelables chaque année et ont depuis l'introduction en bourse d'Icade une antériorité moyenne de trois ans à cinq ans ; pour les mandats confiés depuis une date antérieure à l'introduction en bourse, les experts procèdent au terme de sept années à la rotation interne de leurs équipes.

Les missions des experts, dont les principales méthodes d'évaluation et conclusions sont présentées ci-après, sont réalisées selon les normes de la profession, notamment :

la Charte de l'Expertise en Evaluation Immobilière, troisième édition, publiée en juin 2006 ;
le rapport COB (AMF) du 3 février 2000 dit « Barthès de Ruyter » sur l'évaluation du patrimoine immobilier des sociétés faisant appel public à l'épargne :
au plan international, les normes d'expertise européennes de Tegova (The European Group of Valuers' Association) publiées en avril 2009 dans le Blue Book, ainsi que les standards du Red Book de la Royale Institution of Chartered Surveyors (RICS).

Ces différents textes prévoient la qualification des évaluateurs, les principes de bonne conduite et de déontologie ainsi que les définitions de base (valeurs, surfaces, taux ainsi que les principales méthodes d'évaluation).

Les valeurs sont établies en valeur droits inclus et en valeur hors droits, les valeurs hors droits étant déterminées après déduction des droits et frais d'acte calculés forfaitairement par les experts. En cas d'immeubles évalués par deux experts, la valorisation retenue correspond à la moyenne des deux valeurs d'expertise.

Les sites font l'objet de visites systématiques par les experts pour tous les nouveaux actifs entrant en portefeuille. De nouvelles visites de site sont ensuite organisées selon une rotation pluriannuelle ou à chaque fois qu'un évènement particulier de la vie de l'immeuble l'exige (survenance de modifications notables dans sa structure ou son environnement). A l'issue de leurs travaux, les experts émettent un rapport d'expertise qui se présente généralement sous la forme d'un rapport d'expertise résumé et/ou d'un certificat d'expertise. Pour les actifs n'ayant pas fait l'objet d'une visite, les experts établissent une actualisation de leur précédent rapport d'expertise après revue des modifications intervenues dans leur situation juridique, urbanistique ou locative.

Selon les procédures en vigueur au sein du Groupe, la totalité du patrimoine d'Icade a fait l'obiet d'une expertise au 31 décembre 2010, à l'exception néanmoins :

des immeubles en cours d'arbitrage, dont ceux qui sont sous promesse de vente au moment de la clôture des comptes et qui sont valorisés sur la base du prix de vente contractualisé ; c'est le cas, au 31 décembre 2010, de l'immeuble MK9 de Munich loué à Ernst & Young ;
des immeubles sous-jacents à une opération de financement (i.e. crédit bail ou location avec option d'achat lorsque Icade est crédit bailleur à titre exceptionnel) qui sont maintenus à leur coût de revient ou le cas échéant au prix de l'option d'achat figurant au contrat ; l'immeuble de bureaux de Levallois Perret loué au ministère de l'Intérieur sur une durée de 20 ans avec une option d'achat (LOA) constitue le seul immeuble relevant de cette catégorie au 31 décembre $2010:$
des immeubles et ouvrages publics détenus dans le cadre de PPP (Partenariat Public Privé) qui ne font pas l'objet d'une expertise, leur propriété revenant in fine à l'Etat à l'issue des concessions. Ces actifs restent, de ce fait, maintenus à leur valeur nette comptable et ne sont pas repris dans la valeur du patrimoine immobilier actuellement publié par Icade;
des immeubles acquis en VEFA et/ou auprès de promoteurs du Groupe qui sont également valorisés à leur coût de revient jusqu'à leur date de livraison, à l'instar des immeubles de bureaux de Villejuif ; ces actifs sont maintenus à leur coût de revient décaissé au 31 décembre $2010:$
des immeubles acquis moins de trois mois avant la date de clôture semestrielle ou annuelle qui sont maintenus à leur valeur nette comptable. Au 31 décembre 2010, les pôles ludiques 1 et 2 à Montpellier et 4 cliniques (clinique de l'Elorn à Landerneau, clinique du Bourget, clinique privée de Villeneuve d'Ascq et clinique privée de Marne la Vallée de Bry sur Marne) ont été retenus à leur prix d'acquisition.

2. Le pÖle FonciÑre Logement

Compte tenu des importantes cessions rÇalisÇes au cours de l'annÇe 2010 dans le cadre du protocole d'accord conclu avec le consortium, le patrimoine du pÑle FonciÉre Logement est constituÇ au 31 dÇcembre 2010 des immeubles apportÇs á la structure commune avec la SNI en vertu du protocole de novembre 2009 ainsi que les logements en copropriÇtÇ et les divers actifs rÇsiduels du pÑle FonciÉre Logement qui sont valorisÇs sur la base des expertises immobiliÉres.

La valeur du portefeuille du pÑle FonciÉre Logement ressort á 360,6 millions d'euros hors droits á fin dÇcembre 2010 contre 1 992,1 millions d'euros au 31 dÇcembre 2009, soit une variation de -1 631,4 millions d'euros (- 81,9%).

Valeur du patrimoine hors droits en M€	31/12/10	31/12/09	Variation (en M€)	Variation (en %)	Variation pÇr. constant (en M€) (1)	Variation pÇr. constant (en %) (1)
PÑle FonciÉre Logement	360,6	1 992,1	(1 631,5)	(81,9)%	(22,0)	(6 ,0)%

(1) AprÉs neutralisation des cessions et des investissements de l'exercice.

Cette variation s'explique principalement par l'effet des cessions rÇalisÇes au cours de l'annÇe 2010. A pÇrimÉtre constant, la variation de la valeur du patrimoine du pÑle rÇsidentiel est de - 22,0 millions d'euros (- 6,0%) et est essentiellement due á l'ajustement de la valeur des logements en copropriÇtÇ.

3. Le pÖle FonciÑre Tertiaire

La valeur globale du portefeuille du pÑle FonciÉre Tertiaire s'Çtablit á 5 768,3 millions d'euros hors droits á fin dÇcembre 2010 contre 3 811,8 millions d'euros á fin 2009, soit une augmentation de 1 956,5 millions d'euros (+ 51,3%).

Valeur du patrimoine tertiaire hors droits en M€	31/12/10	31/12/09	Variation (en M€)	Variation (en %)	Variation pÇr. constant (en M€)	Variation pÇr. constant (en %)
PÑle Bureaux	2 687,7	1 339,3	+ 1 348,4	+ 100,7%	+ 61,7	+ 2,6%
PÑle Parcs Tertiaires	1 416,1	1 288,7	+ 127,4	+ 9 ,9%	+ 76,5	+ 5,9%
PÑle Commerces et Centres Commerciaux	370,3	281,2	+ 89,1	+ 31,7%	+ 12,1	+ 4,3%
PÑle Equipements publics et SantÇ	1 035,3	841,7	+ 193,6	+ 23,0%	+ 34,2	+ 3,9%
PÑle EntrepÑts	258,9	60,9 (1)	+ 198,0	+ 324,8%	(5,0)	(1,9)%
Total PÖle FonciÑre Tertiaire	5 768,3	3 811,8	+ 1 956,5	+ 51,3%	+ 179,5	+ 3,5%

(1) EntrepÑts de l'ex-SIICInvest regroupÇs dans la ligne ä Bureaux ã au 31/12/09.

En neutralisant l'impact des acquisitions et cessions rÇalisÇes en 2010, la variation de la valeur du patrimoine tertiaire est de + 3,5% á pÇrimÉtre constant. Cette augmentation de la valeur tÇmoigne de la trÉs bonne rÇsistance des actifs de la FonciÉre Tertiaire au regard des tendances de marchÇ observÇes sur le marchÇ de l'investissement en immobilier d'entreprise au cours de l'annÇe 2010.

En valeur, 75% du portefeuille est localisÇ en Ile-de-France, avec une prÇdominance pour Paris et la premiÉre couronne. Les immeubles situÇs á Paris et La DÇfense reprÇsentant á eux seuls 31 % de l'ensemble. Les actifs situés en Allemagne, intégrés dans le pôle Bureaux, représentent 7 % du portefeuille.

Evaluation du patrimoine immobilier	Valorisation hors droits (en M€)		Variation (en M€)	Variation pér. constant	Variation pér. constant
tertiaire par secteur géographique	31/12/10	31/12/09		(en $M\epsilon$ )	(en %)
Paris QCA	276	168	$+108$	$+15$	$+5,8%$
Paris (hors QCA)	918	620	$+298$	$+49$	$+5,9%$
La Défense	611	406	$+205$	(17)	$(3,1)$ %
Croissant Ouest	1 0 2 4	363	$+661$	$+32$	$+3,3%$
Première couronne	1 3 0 3	1 0 4 7	$+256$	$+71$	$+6,8%$
Deuxième couronne	180	134	$+46$	$+6$	$+3,4%$
S/T Ile de France	4 3 1 2	2738	$+1574$	$+156$	$+4,1%$
Province	1 0 7 6	716	$+360$	$+29$	$+3,1%$
Allemagne	380	358	$+22$	(5)	$(1,4)$ %
TOTAL	5768	3812	$+1956$	$+180$	$+3,5%$

Sont repris ci-après les valeurs au 31 décembre 2010 pour chacun des portefeuilles immobiliers constitutifs du pôle Foncière Tertiaire : Bureaux, Parcs Tertiaires, Commerces et Centres Commerciaux, Equipements publics et Santé et Entrepôts.

3.1 Le pôle Foncière Tertiaire - Bureaux

Cette activité comprend les immeubles de la Foncière Bureaux France ainsi que les actifs immobiliers d'Icade REIT en Allemagne. La valeur globale de ce portefeuille s'établit à 2 687,7 millions d'euros hors droits à fin décembre 2010 contre 1 339,3 millions d'euros à fin 2009, soit une augmentation de 1 348,4 millions d'euros (+ 100,7%).

Valeur du patrimoine en M€	31/12/10	31/12/09	Variation (en M€)	Variation (en %)	Variation pér. constant (en M€)	Variation pér. constant (en %)
Foncière Bureaux France	2 3 0 7 , 3	$981.2^{(1)}$	$+1326,1$	$+135.2%$	$+66.6$	$+3,2%$
Icade REIT	380,4	358,1	$+22.3$	$+6.2%$	(4, 9)	$(1,4)$ %
Pôle Bureaux	2 687,7	1339,3	$+1348,4$	+ 100,7%	$+61,7$	$+2,6%$

(1) Après retraitement des entrepôts de l'ex-SIICInvest regroupés dans la ligne « Bureaux » au 31/12/09.

Au cours de l'année 2010, les investissements réalisés dans des actifs de bureaux, qui comprennent principalement l'acquisition du portefeuille de bureaux de Compagnie la Lucette, se sont élevés à un total de 1 296,9 millions d'euros. En neutralisant l'impact de ces investissements, la variation de la valeur du patrimoine du pôle Bureaux à fin 2010 s'élève à + 61,7 millions d'euros à périmètre constant, soit + 2.6%. Depuis leur acquisition en février 2010, la valeur des actifs de Bureaux de Compagnie la Lucette a augmenté de 2,0% après retraitement des investissements.

D'une manière générale, cette variation s'explique principalement par l'effet de la baisse des taux entraînant une augmentation des valeurs d'environ + 153,5 millions d'euros, augmentation atténuée par l'impact business plan des immeubles à hauteur de - 91,7 millions d'euros sur 2010.

Rendement des actifs et potentiel de réversion

Evaluation du patrimoine immobilier de bureaux	Valorisation droits inclus (en $M\epsilon$ ) (1)	Valorisation hors droits (en ME) (2)	Taux de rendement net hors droits (3)	Prix $\epsilon/m^2$ moyen (4)
Paris QCA	293	276	6,2%	10 376
Paris (hors QCA)	207	198	6,8%	7813
La Défense	247	234	8,7%	5 1 3 0
Croissant Ouest	892	847	6,3%	8 3 3 3
1 ^ère Couronne	202	198	6,4%	4 2 9 7
2 ^ème Couronne	37	35	11,2%	1 3 5 8
Total IDF	1878	1788	6,8%	6 601
Province	32	30	9,1%	1 4 9 7
Allemagne	317	307	6,9%	2 2 0 8
TOTAL	2 2 2 7	2 1 2 5	6,8%	4 9 4 2
Réserves foncières et projets en développement ⁽⁵⁾	569	563	n/a	n/a
TOTAL	2 7 9 6	2688

(1) Valorisation droits inclus du patrimoine de Bureaux établie à partir de la moyenne des valeurs d'expertises au 31 décembre 2010.

Valorisation hors droits du patrimoine de Bureaux établie à partir de la moyenne des valeurs d'expertises au 31 $(2)$ décembre 2010 (après déduction des droits et frais d'actes calculés forfaitairement par les experts).

(3) Loyers annualisés nets des surfaces louées additionnés aux loyers nets potentiels des surfaces vacantes à la valeur locative de marché rapportés à la valeur d'expertise hors droits des surfaces louables.

(4) Etabli par rapport à la valeur d'expertise hors droits.

(5) Comprend principalement les terrains et les projets de développement en Allemagne (Arnulfstrasse 61 à Munich, Goldsteinstrasse à Francfort, Mercedesstrasse à Düsseldorf, Hohenzollerndamm et Salzufer à Berlin et Ahrensdorf à Ludwigsfelde), les immeubles en construction à Villejuif (avenue de Paris), la Tour Descartes et le projet Le Mistral à Paris 15^ème.

Le rendement des immeubles du pôle Bureaux est de 6,8% à fin 2010 (contre 7,6% à fin 2009) pour un potentiel de réversion (*) valorisé à - 4,8% d'après les valeurs locatives de marché estimées par les experts immobiliers. Cette variation du taux de rendement s'explique par l'évolution favorable des taux pris en compte par les experts pour le calcul des valeurs des actifs, liée à l'amélioration des conditions de marché et à un risque locatif moindre du fait de l'augmentation du taux d'occupation, mais également par la variation de périmètre (intégration des actifs de Compagnie la Lucette et livraison de deux immeubles à LCL).

(*) potentiel de réversion : écart constaté entre la valeur locative de marché des surfaces louées et les lovers annualisés nets des charges non récupérables de ces mêmes surfaces (exprimé en pourcentage de loyers nets). Le potentiel de réversion tel que calculé ci-dessus est établi sans considération de l'échéancier des baux et ne fait pas l'objet d'une actualisation.

3.2 Le pôle Foncière Tertiaire - Parcs Tertiaires

Les actifs immobiliers des parcs tertiaires sont constitués d'un patrimoine bâti en exploitation mais également de réserves foncières et de droits à construire pour lesquels des projets immobiliers ont été identifiés et/ou sont en cours de développement.

La valeur vénale des actifs des Parcs Tertiaires est évaluée à 1 416,0 millions d'euros hors droits au 31 décembre 2010 contre 1 288,7 millions d'euros au 31 décembre 2009, soit une variation à la hausse de 127,3 millions d'euros (+ 9,9%).

Au cours de l'année 2010, Icade a réalisé 50,9 millions d'euros d'investissements de maintenance et de développement sur les Parcs Tertiaires.

A périmètre constant, après neutralisation des investissements de l'année, la valeur du patrimoine des Parcs Tertiaires augmente de 76,4 millions d'euros sur l'année 2010, soit + 5,9%. Cette variation s'explique à hauteur + 50,5 millions d'euros par l'ajustement à la baisse des taux de rendement et d'actualisation retenus par les experts immobiliers et á hauteur de 26,0 millions d'euros par l'impact business plan des immeubles.

Ventilation gÇographique des actifs

	Valorisation hors droits
Evaluation du patrimoine immobilier des parcs tertiaires	(en M€)	(en %)
Paris (75)	669	47,2%
Saint Denis (93)	131	9,2%
Aubervilliers (93)	616	43,6%
TOTAL	1 416	100%

La valeur des parcs localisÇs en Seine-Saint Denis (93) reprÇsente environ 53% de la valeur totale des parcs tertiaires, les parcs situÇs dans Paris reprÇsentant les 47% restants (parc du Pont de Flandre et parc du MillÇnaire).

Rendement des actifs et potentiel de rÇversion

Evaluation du patrimoine immobilier de parcs tertiaires	Valorisation droits inclus (en M€)	Valorisation hors droits (en M€)	Taux de rendement net hors droits	Prix €/mç moyen
Parc du Pont de Flandre	346	325	7,2%	4 241
Parc des Portes de Paris	487	461	8,4%	2 102
Parc Pilier du Sud	28	27	9,2%	1 191
Parc CFI	128	123	8,2%	1 986
Parc du MillÇnaire	274	269	6,4%	4 611
Parc du Quartier du Canal	20	19	13,9%	2 462
Parc le Mauvin	37	35	9,2%	1 598
TOTAL	1 320	1 259	7,7%	2 689
RÇserves fonciÉres et projets en dÇveloppement (1)	161	157	n/a	n/a
TOTAL	1 481	1 416

(1) Comprend principalement les bétiments en restructuration (parc du Pont de Flandre : bétiment 028, parc des Portes de Paris : bétiments 114, 206, 287 et 291, les projets de dÇveloppement (parc du millÇnaire : bétiments 3 & 4 et bureaux du Quartier commercial).

Sur la base des loyers á fin 2010, le rendement des actifs des parcs tertiaires ressort á 7,7% (contre 8,3% á fin 2009), le potentiel de rÇversion du portefeuille Çtant estimÇ á + 3,6% d'aprÉs les valeurs locatives de marchÇ retenues par CB Richard Ellis Valuation.

3.3 Le pÖle FonciÑre Tertiaire – Commerces et Centres Commerciaux

A fin 2010, cette classe d'actifs comprend le centre commercial Odysseum á Montpellier livrÇ par Icade Promotion et ouvert en 2009 ainsi que le portefeuille de murs des magasins de Mr Bricolage acquis dÇbut 2008. Les centres commerciaux sont Çgalement constituÇs d'un projet en dÇveloppement situÇ á Aubervilliers et dÇveloppÇ en partenariat avec KlÇpierre á 50/50.

Au 31 dÇcembre 2010, la valeur globale des actifs des Commerces et Centres Commerciaux ressort á 370,3 millions d'euros hors droits contre 281,2 millions d'euros á fin 2009, soit une hausse de 89,1 millions d'euros (+ 31,7%).

Valeur du patrimoine immobilier en M€	31/12/10	31/12/09	Variation (M€)	Variation (%)	Variation (M€) pÇr. constant	Variation (%) pÇr. constant
Centres commerciaux	257,5	177,8	+ 79,7	+ 44,8%	+ 6,7	+ 3,8%
Icade Bricolage	112,8	103,4	+ 9,4	+ 9,2%	+ 5,4	+ 5,2%
Commerces et Centres Co	370,3	281,2	89,1	+ 31,7%	+ 12,1	+ 4,3%

AprÉs retraitements des coÖts de dÇveloppement engagÇs au cours de l'annÇe 2010 notamment sur le centre commercial d'Aubervilliers, de l'acquisition du magasin de Mr Bricolage de St Dizier et des pÑles ludiques 1 et 2 á Montpellier, la variation de valeur á pÇrimÉtre constant des Commerces et Centres Commerciaux s'ÇlÉve á + 12,1 millions d'euros sur 2010 (+ 4,3%). Cette variation s'explique á hauteur de + 11,6 millions d'euros environ par un ajustement á la baisse des taux de rendement et d'actualisation retenus par les experts immobiliers et par la rÇvision des hypothÉses des business plans des immeubles pour + 0,5 million d'euros.

Rendement des actifs

Evaluation du patrimoine immobilier de commerces	Valorisation droits inclus (en M€)	Valorisation hors droits (en M€)	Taux de rendement net hors droits	Prix €/mç moyen
Paris	7	7	7,0%	2 717
DeuxiÉme couronne	5	4	6,7%	814
Province	227	218	6,7%	1 295
TOTAL	239	229	6,7%	1 301
Projets en dÇveloppement (1)	149	141	n/a	n/a
TOTAL	388	370

(1) Centre commercial d'Aubervilliers.

Le rendement net du portefeuille de commerces ressort á 6,7% au 31 dÇcembre 2010 (contre 7,1% á fin 2009). Cette variation du taux de rendement s'explique principalement par l'Çvolution favorable des taux pris en compte pour le calcul de la valeur d'expertise des actifs.

3.4 Le pÖle FonciÑre Tertiaire – Equipements publics et SantÅ

Le portefeuille immobilier d'Equipements publics et SantÇ est principalement constituÇ des murs de cliniques et d'Çtablissements de santÇ et d'un immeuble de bureaux situÇ á Levallois Perret (92).

L'immeuble de bureaux situÇ á Levallois Perret (92) reprÇsente 30.000 mç Shon. Cet immeuble acquis en 2006 pour 179.2 millions d'euros frais et travaux inclus a ÇtÇ louÇ au MinistÉre de l'IntÇrieur sur une durÇe de 20 ans avec une option d'achat (LOA). Au regard des dispositions retenues dans le contrat de location qui assimilent cette opÇration á un financement immobilier, l'immeuble n'a pas fait l'objet d'une expertise immobiliÉre au 31 dÇcembre 2010 comme au 31 dÇcembre 2009. Ce contrat de location a ÇtÇ retenu dans le calcul d'ANR pour une valeur correspondant au montant de la crÇance financiÉre, soit 170,5 millions d'euros á fin 2010.

La valeur globale de ce portefeuille est estimÇe á 1 035,3 millions d'euros hors droits á fin dÇcembre 2010 contre 841,7 millions d'euros á fin 2009, soit une hausse de 193,6 millions d'euros.

Cette Çvolution de la valeur est principalement attribuable aux acquisitions (7 cliniques) et á l'intÇgration de 2 actifs de la Compagnie la Lucette localisÇs á Cap Breton et aux travaux rÇalisÇs au cours de l'annÇe.

A pÇrimÉtre constant, la valeur du portefeuille varie de + 34,2 millions d'euros sur l'annÇe 2010, soit + 3,9%. Cette variation s'explique á hauteur de + 21,4 millions d'euros environ par l'impact des taux et á hauteur de + 12,8 millions d'euros par l'impact des business plans des immeubles.

Ventilation géographique des actifs

Evaluation du patrimoine immobilier des Equipements	Valorisation hors droits
publics et Santé	(en $M\epsilon$ )	(en %)
Croissant Ouest	170,5	16,4%
Première couronne (hors hauts de Seine)	156,1	15,1%
Deuxième couronne	131,1	12,7%
Total Ile de France	457,7	44,2%
Province	577,6	55,8%
TOTAL	1035,3	100%

Rendement des actifs

Evaluation du patrimoine immobilier des Equipements publics et Santé	Valorisation droits inclus $(en M\epsilon)$	Valorisation hors droits (en ME)	Taux de rendement net hors droits (1)	Prix $\epsilon/m^2$ moyen
Cliniques et établissements de santé	887	841	7.0%	2 0 6 4
Levallois	171	171	n/a	n/a
Autres ⁽²⁾	24	23	n/a	n/a
TOTAL	1082	1035

(1) Loyers annualisés nets des charges non récupérables des actifs rapportés à leur valeur d'expertise hors droits, complétés le cas échéant des compléments de loyers contractualisés en cas de réalisation de travaux.

(2) Immeubles de Périgueux, crèche de Toulouse Blagnac et projets en développement (clinique Monet à Champigny sur Marne et hôpital privé de Villeneuve d'Ascq

Le rendement net du portefeuille de cliniques ressort à 7,0% au 31 décembre 2010 (contre 7,1% à fin 2009).

3.5 Le pôle Foncière Tertiaire - Entrepôts

Au 31 décembre 2010, cette activité comprend les entrepôts de l'ex-SIICInvest et de Compagnie la Lucette. Il est à noter qu'à fin 2009, les entrepôts de l'ex-SIICInvest étaient classés dans le pôle Bureaux.

La valeur vénale des actifs des Entrepôts est évaluée à 258,9 millions d'euros hors droits au 31 décembre 2010 contre 61,0 millions d'euros au 31 décembre 2009, soit une variation à la hausse de 197,9 millions d'euros (+ 324,8%).

Au cours de l'année 2010, Icade a réalisé environ 203,0 millions d'euros d'investissements dans les entrepôts parmi lesquels l'acquisition du portefeuille de Compagnie la Lucette.

A périmètre constant, après neutralisation des investissements de 2010, la valeur de ces actifs diminue de 5,0 millions d'euros, soit - 1,9%. Cette variation s'explique par l'effet combiné d'une augmentation des taux entraînant une diminution des valeurs d'environ 21,6 millions d'euros contrebalancée par un effet business plan des immeubles ayant un impact positif de 16,5 millions d'euros.

Rendement des actifs et potentiel de réversion

Evaluation du patrimoine immobilier de bureaux	Valorisation droits inclus $(en M\epsilon)$	Valorisation hors droits (en M€)	Taux de rendement net hors droits	Prix $\epsilon/m^2$ moyen
2ème Couronne	10		16,9%	337
Province	263	250	10,3%	437
TOTAL	274	259	10.6%	432

Le rendement des actifs d'Entrepôts ressort à 10,6% à fin 2010 pour un potentiel de réversion valorisé à - 10,7% d'après les valeurs locatives de marché estimées par les experts immobiliers.

4. Méthodologies retenues par les experts

Les méthodologies retenues par les experts sont identiques à celles utilisées lors de l'exercice précédent.

Les immeubles de placement sont évalués par les experts par le croisement de deux méthodes : la méthode par le revenu (l'expert retenant la méthode la plus adaptée entre la capitalisation du loyer net et l'actualisation des cash-flows) avec un recoupement avec la méthode par comparaison directe avec les prix des transactions constatés sur le marché sur des biens équivalents en nature et en localisation (prix à l'unité, en bloc, par immeuble).

La méthode par capitalisation du revenu net consiste à appliquer un taux de rendement à un revenu, que ce revenu soit constaté, existant, théorique ou potentiel (valeur locative de marché). Cette approche peut être déclinée de différentes facons selon l'assiette des revenus considérés (loyer effectif, loyer de marché, revenu net) auxquels correspondent des taux de rendement distincts.

La méthode par actualisation des cash-flows considère que la valeur des actifs est égale à la somme actualisée des flux financiers attendus par l'investisseur, parmi lesquels figure la revente au terme de la durée de détention. Outre la valeur de revente obtenue par application d'un taux de rendement théorique différent selon les sites sur les lovers de la dernière année, les flux financiers intègrent les loyers, les différentes charges non récupérées par le propriétaire ainsi que les travaux de gros entretien et de réparation. Il est à noter que le taux d'actualisation retenu est assis sur trois critères : le taux de l'argent à faible risque, une prime relative au marché immobilier, enfin une prime relative à l'immeuble, tenant compte de ses qualités (emplacement, construction, sécurité des revenus).

Qu'il s'agisse de capitalisation ou d'actualisation, les calculs d'évaluation sont effectués, sauf cas particulier et exception justifiée, bail par bail.

Pour les immeubles d'exploitation (siège notamment), ceux-ci sont évalués sur la valeur d'un immeuble en service loué aux conditions de marché à la date d'expertise (en d'autres termes, les immeubles d'exploitation notamment à usage de bureaux, ne sont pas considérés comme vacants et les baux internes ne sont pas pris en compte).

S'agissant des réserves foncières et des immeubles en développement, les principes de valorisation de ces actifs sont détaillés ci-dessous.

Cas particulier des immeubles en développement sur terrain propre

La notion d'immeubles en développement recouvre une très vaste diversité de situations et la question n'est actuellement que très peu traitée dans les textes réglementaires ou professionnels. Seul le traitement comptable de cette classe d'actifs fait l'obiet, en fonction du régime applicable, d'une affectation déterminée. Avant d'exposer les principales méthodes utilisées pour valoriser ces actifs, sont recensées en préambule les principales catégories d'immeubles en développement, sachant que chaque catégorie peut elle-même recouvrir plusieurs variantes :

Principales catÅgories d'immeubles en dÅveloppement

(1) Les rÇserves fonciÉres

Cette catÇgorie d'actifs regroupe les grandes unitÇs fonciÉres qui ne sont que partiellement viabilisÇes, dont la constructibilitÇ est parfois soumise á des complÇments d'amÇnagement et dont la constructibilitÇ ne peut pas Ütre mise en œuvre globalement et immÇdiatement (question de dÇlai pour obtenir les autorisations, nÇcessitÇ d'effectuer les travaux d'amÇnagement, problÇmatique d'absorption par le marchÇ). Ces rÇserves peuvent Ütre ÇvaluÇes puisqu'elles constituent un actif mais avec une certaine prudence liÇe aux conditions dÇcrites plus haut.

(2) Les terrains á bétir ou les droits á construire

Cette deuxiÉme classification concerne les unitÇs fonciÉres individualisÇes correspondant á une taille moyenne commercialisable telle quelle sur le marchÇ en milieu urbain ou pÇriurbain, viabilisÇe et disposant d'une constructibilitÇ qui peut Ütre exercÇe á moyen terme.

(3) Les constructibilitÇs rÇsiduelles

Les constructibilitÇs rÇsiduelles sont des constructibilitÇs non consommÇes sur des parcelles individualisÇes accueillant d'ores et dÇjá des constructions. La constructibilitÇ rÇsiduelle peut Çgalement Ütre ÇvaluÇe á partir du moment oí elle peut juridiquement et techniquement Ütre mise en œuvre, sous rÇserve des droits d'Çventuels locataires implantÇs dans les constructions et des contraintes d'urbanisme attachÇes.

(4) Immeubles en dÇveloppement

Les immeubles en dÇveloppement recouvrent les terrains á bétir disposant des autorisations telles que permis de dÇmolir, permis de construire, autorisation de la Commission DÇpartementale d'Equipement Commercial (CDEC), oí l'horizon de sortie se situe gÇnÇralement dans une pÇriode de deux á quatre ans avec un degrÇ de risque et de revalorisation qui Çvolue au fil du temps jusqu'á la livraison de l'immeuble, sa commercialisation et sa mise en service.

(5) Immeubles en redÇveloppement

Les immeubles en redÇveloppement concernent les parcelles individualisÇes accueillant des constructions, occupÇes ou non, qui ont ÇtÇ considÇrÇes initialement comme immeubles de placement mais qui du fait, soit d'une dÇcision d'urbanisme, soit d'une dÇcision stratÇgique du propriÇtaire, passent dans la catÇgorie ä redÇveloppement ã (locataire partant ou ÇvincÇ, travaux de dÇmolition et redÇveloppement).

MÅthodes d'Åvaluation retenues par les experts pour les immeubles en dÅveloppement

Pour les besoins du calcul de l'ANR, les projets en dÇveloppement sont valorisÇs sur la base d'un projet clairement identifiÇ et actÇ, dÉs lors que l'autorisation de construire peut Ütre instruite et mise en œuvre. Les immeubles dits ä en redÇveloppement ã ou en ä restructuration ã, dans la mesure oí ils ont ÇtÇ initialement expertisÇs comme immeuble de placement, peuvent Ütre expertisÇs en considÇration de leur projet dÉs leur approbation par le comitÇ d'engagement d'Icade.

Les mÇthodes retenues par les experts pour Çvaluer les projets en dÇveloppement comprennent principalement la mÇthode Çtablie sur la base d'un bilan promoteur et/ou l'actualisation des cashflows complÇtÇe(s) le cas ÇchÇant par la mÇthode par comparaison (voir supra le dÇtail des deux derniÉres mÇthodes).

La mÇthode Çtablie sur la base d'un bilan promoteur consiste á Çtablir le bilan financier du projet selon l'approche d'un promoteur immobilier auquel le terrain serait proposÇ. A partir du prix de vente de l'immeuble á la livraison, l'expert en dÇduit l'ensemble des coÖts á engager, coÖts de construction, honoraires et marge, frais financiers ainsi que le montant qui pourrait être consacré à la charge foncière.

Quelle que soit la méthode retenue, il revient in fine aux experts immobiliers de retenir une valeur et un taux d'actualisation en adéquation avec les risques inhérents à chaque projet et notamment l'état d'avancement des différentes phases d'autorisation et de construction (permis de démolir, permis de construire, recours, avancement des travaux, éventuelle pré-commercialisation ou garantie locative). Les experts doivent expliquer à partir de la valeur de sortie quel processus ils ont suivi pour estimer le degré de risque et de revalorisation attaché à l'immeuble compte tenu des circonstances dans lesquelles ils interviennent et des éléments mis à leur disposition.

S'agissant des murs des cliniques ou des établissements de santé qui sont considérés comme des actifs immobiliers monovalents, les experts immobiliers retiennent la méthode par capitalisation du loyer (ou de la valeur locative) ou par actualisation des flux futurs.

Il est à noter que la valeur marchande d'un établissement hospitalier dépend essentiellement de l'exploitation et de sa capacité à générer un chiffre d'affaires suffisant permettant d'assurer la rémunération normale de l'investissement immobilier. Ces immeubles relèvent de la catégorie des immeubles « monovalents » et la valeur retenue par l'expert reste néanmoins totalement liée au fonctionnement de l'exploitation et par voie de conséquence à la valeur du fonds de commerce. Inadaptés à l'exercice d'une activité différente sans des travaux de transformation importants, ces locaux ne sont par ailleurs soumis ni au plafonnement du loyer de renouvellement ou de révision, ni aux règles traditionnelles de détermination de la valeur locative, car la configuration et la spécialisation de l'immeuble imposent à l'exploitant, quelles que soient ses qualités, des limites matérielles objectives (nombre de lits ou de chambres, etc.).

La valeur locative de marché utilisée par les experts immobiliers est donc fondée notamment sur la prise en compte d'une quote-part du chiffre d'affaires moyen ou de l'excédent brut d'exploitation que l'établissement a réalisé durant ces dernières années d'exploitation, avec ou sans correctif, eu égard à sa catégorie, sa consistance, son environnement administratif, la qualité de sa structure d'exploitation (positionnement du prix, conventionnement, comptes d'exploitation...) et son éventuelle concurrence. A défaut, les murs de l'établissement peuvent être évalués par capitalisation du revenu locatif communiqué par Icade.

B-FVALUATION DES ACTIVITES DE SERVICES ET DE PROMOTION

Les sociétés de services et de promotion d'Icade ont fait l'objet d'une évaluation par un cabinet indépendant pour les besoins du calcul de l'Actif Net Réévalué. La méthode retenue par l'évaluateur qui reste identique à celle du dernier exercice repose essentiellement sur une actualisation des flux de trésorerie (DCF) sur la période du business plan de chaque société, assortie d'une valeur terminale fondée sur un cash-flow normatif croissant à l'infini.

Sur ces bases, au 31 décembre 2010, la valeur des sociétés de services et de promotion s'établit à 443,3 millions d'euros contre 444,5 millions d'euros au 31 décembre 2009, soit une diminution annuelle de 0,2%. La valeur de ces sociétés au 31 décembre 2010 se répartit à hauteur de 82% pour les sociétés de promotion et de 18% pour les sociétés de services.

Parmi les paramètres financiers retenus. L'expert a utilisé un coût moven pondéré du capital stable par rapport à l'évaluation réalisée à fin 2009, compris entre 8,75% et 9,78% pour les sociétés de services et entre 8.75% et 13,23% pour les sociétés de promotion.

C - METHODOLOGIE DE CALCUL DE L'ACTIF NET REEVALUE

L'Actif Net Réévalué (ANR) a été calculé en valeur de remplacement et en valeur de liquidation. L'ANR en valeur de remplacement correspond aux fonds propres consolidés établis selon les normes IFRS auxquels sont ajoutés ou retraités les éléments suivants :

la plus-value latente sur les actifs immobiliers établie sur la base des expertises immobilières, $(+)$ droits de mutation et coûts de cession des actifs inclus. Pour les actifs sous promesse de yente signée sur l'exercice, la valeur de référence est celle figurant dans la promesse ;
$(+)$ la plus-value latente sur les valeurs des sociétés de promotion et de services établies sur la base de l'évaluation indépendante réalisée ;
(+/-) les effets positifs ou négatifs de la mise en valeur de marché des dettes financières à taux fixe non pris en compte en principes IFRS (en application des normes IFRS, seuls les instruments financiers dérivés apparaissent à leur juste valeur au bilan).

L'ANR en valeur de liquidation correspond à l'ANR de remplacement retraité des éléments suivants $\bullet$

les droits de mutation et les coûts de cession des actifs immobiliers estimés par les experts $(-)$ immobiliers:
la fiscalité sur les plus-values latentes des immeubles (cette fiscalité étant limitée aux plus- $(-)$ values latentes des actifs non éligibles au régime SIIC) et sur les plus-values latentes des participations dans les sociétés de promotion et de services.

Les capitaux propres servant de référence au calcul de l'ANR incluent le résultat net de la période de référence. L'ANR est calculé en part du groupe et par action diluée, après annulation des éventuelles actions auto détenues et prise en compte de l'impact dilutif des stocks options.

D - CALCUL DE L'ACTIF NET REEVALUE EN VALEUR DE LIOUIDATION

1. Capitaux propres consolidés

Au 31 décembre 2010, les capitaux propres consolidés part du groupe s'élèvent à 2 833,2 millions d'euros incluant un résultat net part du groupe de 1 218,0 millions d'euros. La mise en valeur de marché des instruments financiers de couverture de flux de trésorerie et des titres disponibles à la vente a un impact de (0,3) million d'euros sur les capitaux propres et de 0,8 million d'euros sur le résultat net part du groupe.

2. Plus-values latentes sur le patrimoine immobilier

Les plus-values latentes à prendre en compte résultent de l'évaluation des actifs immobiliers dont la comptabilisation reste au coût au bilan. Au 31 décembre 2010, les plus-values latentes hors droits et frais s'élèvent à 1 240.4 millions d'euros.

3. Plus-values latentes sur les sociétés de promotion et services

L'évaluation des sociétés de promotion et de services a été effectuée au 31 décembre 2010 par un expert indépendant. Il en résulte une plus-value latente de 159.1 millions d'euros qui a été prise en compte dans le calcul de l'ANR au 31 décembre 2010.

4. Valeur de marché de la dette

En application des normes IFRS, les instruments financiers dÇrivÇs sont comptabilisÇs á leur juste valeur au bilan consolidÇ d'Icade. La mise á la juste valeur de la dette á taux fixe a un impact nÇgatif de 13,0 millions d'euros pris en compte dans le calcul de l'ANR.

5. Calcul des impôts latents

La fiscalitÇ sur les plus-values latentes des immeubles non Çligibles au rÇgime SIIC est calculÇe au taux de 34.43% sur l'Çcart entre la juste valeur des actifs et leur valeur nette comptable (VNC). Elle s'ÇlÉve á 14,0 millions d'euros au 31 dÇcembre 2010. Cette fiscalitÇ s'applique principalement aux actifs portÇs par Icade Commerces et aux actifs d'Icade REIT en Allemagne fiscalisÇs á 15.83%. La fiscalitÇ sur les plus-values latentes des participations dans les sociÇtÇs de promotion et de services est calculÇe au taux de 34.43% pour les titres dÇtenus depuis moins de deux ans et au taux de 1.72% pour les titres dÇtenus depuis plus de deux ans. Elle s'ÇlÉve á 18,9 millions d'euros á fin dÇcembre 2010.

6. Actions auto-détenues et titres donnant accès au capital

Le nombre d'actions totalement diluÇ pris en compte dans le calcul de l'ANR au 31 dÇcembre 2010 s'ÇlÉve á 51 423 682, aprÉs annulation des actions auto-dÇtenues. L'impact des instruments dilutifs, calculÇ selon la mÇthode du rachat d'action, est de 84 197 actions au 31 dÇcembre 2010.

L'actif Net RÇÇvaluÇ en valeur de remplacement part du groupe ressort donc á 4 492,9 millions d'euros au 31 dÇcembre 2010, soit 87,4 euros par action totalement diluÇ contre 4 444,7 millions d'euros á fin 2009, soit 91,0 euros par action.

L'actif Net RÇÇvaluÇ en valeur de liquidation part du groupe ressort á 4 186,8 millions d'euros au 31 dÇcembre 2010, soit 81,4 euros par action totalement diluÇ contre 4 129,6 millions d'euros á fin 2009, soit 84,5 euros par action totalement diluÇ.

DÇtermination de l'Actif Net RÇÇvaluÇ part du groupe en valeur de liquidation	RÇel	RÇel	RÇel
(en M€)
		31/12/10	30/06/10	31/12/09
Capitaux propres consolidÇs en part du groupe	(1)	2 833,2	2 676,7	1 809,9
Plus-values latentes brutes sur actifs immobiliers (droits inclus)	(2)	1 513,6	1 632,2	2 441,6
Plus-values latentes sur les sociÇtÇs de promotion	(3)	121,1	93,7	140,8
Plus-values latentes sur les sociÇtÇs de services	(4)	38,0	38,6	51,9
Plus-values latentes sur la dette á taux fixe	(5)	(13,0)	(7,2)	0,5
ANR de remplacement en part du groupe	(6)=(1)+(2)+(3)+( 4)+/-(5)	4 492,9	4 434,0	4 444,7
Nombre d'actions totalement diluÇ en millions	n	51,4	51,2	48,9
ANR de remplacement par action (en part du groupe - totalement diluÅ en €)	(6)/n	87,4	86,5	91,0
Droits et frais de cession des actifs immobiliers	(7)	273,3	283,4	278,0
FiscalitÇ sur plus-values latentes des actifs immobiliers (hors droits)	(8)	13,9	15,1	18,1
FiscalitÇ sur plus-values latentes des titres de sociÇtÇs de promotion	(9)	3,8	3,4	3,7
FiscalitÇ sur plus-values latentes des titres des sociÇtÇs de service	(10)	15,1	15,1	15,3
ANR de liquidation en part du groupe	(11)=(6)-(7)-(8)- (9)-(10)	4 186,8	4 117,0	4 129,6
Nombre d'actions totalement diluÇ en millions	n	51,4	51,2	48,9
ANR de liquidation par action (en part du groupe - totalement diluÅ en €)	(12)=(11)/n	81,4	80,3	84,5
Progression annuelle				(3,7)%

Variation de l'ANR de liquidation en euros par action

ANR de liquidation en part du groupe au 31/12/09 (en euros par action)	84,5 €
RÇsultat net consolidÇ retraitÇ du rÇsultat s/cession et dotation aux amort/prov	1,3 €
er semestre 2010 Dividendes versÇs au 1	(3,3) €
Augmentation de capital et impact du nombre d'actions diluÇ sur l'ANR par action	(0,1) €
Variation de la juste valeur des instruments dÇrivÇs et de la dette á taux fixe	(0,9) €
Autres variations capitaux propres consolidÇs en part du groupe	(0,6) €
Variation de la valeur du patrimoine retraitÇe des plus values de cession	0,5 €
Variation de la plus-value sur les sociÇtÇs de promotion et services	(1,2) €
Variation de l'imposition latente sur les plus-values	0,1 €
ANR de liquidation en part du groupe au 30/06/10 (en euros par action)	80,3 €
RÇsultat net consolidÇ retraitÇ du rÇsultat s/cession et dotation aux amort/prov	1,7 €
Éme semestre 2010 Dividendes versÇs au 2	(4,0) €
Augmentation de capital et impact du nombre d'actions diluÇ sur l'ANR par action	(0,2) €
Variation de la juste valeur des instruments dÇrivÇs et de la dette á taux fixe	0,7 €
Autres variations capitaux propres consolidÇs en part du groupe	0,1 €
Variation de la valeur du patrimoine retraitÇe des plus values de cession	2,3 €
Variation de la plus value sur sociÇtÇs de promotion et services	0,5 €
ANR de liquidation en part du groupe au 31/12/10 (en euros par action)	81,4 €

L'ANR de liquidation est en progression de 1,1 euros par action au 2 Éme semestre 2010. Cette progression s'explique par l'accÇlÇration de la reprise du marchÇ de l'immobilier (impact de + 2,3 euros par action sur la valeur du patrimoine retraitÇe des plus-values de cession) et par les performances opÇrationnelles d'Icade (impact de + 1,7 euros par action sur le rÇsultat du semestre retraitÇ des plus-values de cession), ces effets positifs Çtant cependant amoindris par la distribution de l'acompte sur dividende de 4 euros liÇe á l'opÇration de cession du portefeuille Logement.

L'ANR retraitÇ de la rÇÇvaluation des instruments de couverture de taux est de 4 317,4 millions d'euros au 31 dÇcembre 2010 soit 84,0 euros par action contre 4 260,2 millions d'euros á fin 2009 soit 87,2 euros par action.

IV - RESSOURCES FINANCIERES

Suivant les grandes Çvolutions intervenues sur l'exercice 2010 sur l'ensemble de ses activitÇs, Icade a su relever un certain nombre de challenges dans la gestion du passif :

GÇrer les produits de cession de ses actifs fonciÉre Logement
IntÇgrer le passif financier de Compagnie la Lucette, et les couvertures de taux liÇes
Assurer le refinancement de l'actif Crystal Park á 7 ans dans des conditions de crÇdit adÇquates.

Ainsi, Icade a su rÇaliser le remboursement et le refinancement de plus d'un milliard d'euros des passifs financiers de Compagnie la Lucette moins d'un an aprÉs son acquisition.

Dans un contexte toujours marquÇ par les incertitudes sur la liquiditÇ du marchÇ, Icade a poursuivi sa politique de mise en place de financements bancaires et a pu bÇnÇficier de conditions plus favorables que les marges observÇes sur son secteur, disposant aujourd'hui d'une marge de manœuvre substantielle en termes de mobilisation de fonds.

Dans ce contexte Icade se concentre sur le pilotage de ses ressources financiÉres, assorti de perspectives claires :

Aucune échéance majeure dans les deux prochaines années
Une cible de Loan to Value aux alentours de 40%
Une gestion prudente de son risque de taux d'intérêt $\bullet$
Une stabilisation de la durée de vie moyenne de sa dette

Ainsi, les grands équilibres financiers du Groupe ont été maintenus grâce à une gestion proactive des financements et des couvertures de taux, et lcade prépare l'avenir avec une stratégie solide et des bases financières en adéquation avec ses ambitions.

A - LIQUIDITES

Les ressources financières ont été obtenues au cours de l'exercice 2010 par le renouvellement de lignes existantes, la mise en place de nouvelles lignes de crédit confirmées, et la trésorerie liée à l'encaissement des ventes de ses actifs foncière Logement.

Les principales opérations de financement sur l'année 2010 ont été les suivantes :

renouvellement et/ou mise en place de 110 millions d'euros de lignes de crédit court terme:
renouvellement et/ou mise en place de plusieurs lignes de crédit bilatérales bancaires pour un montant total de 380 millions d'euros ;
mise en place d'un financement hypothécaire en club deal pour un montant de 255 millions d'euros.

Ces lignes sont assorties d'un spread moven de 113 points de base.

Icade dispose d'une capacité de tirage en lignes court et moyen terme de près de 488 millions d'euros, totalement libres d'utilisation. Compte tenu du profil d'amortissement et des restructurations en cours d'un certain nombre de dettes, ces lignes de backup et les liquidités disponibles au 31 décembre 2010 permettent de couvrir quasiment deux ans de remboursement en capital et intérêts.

B - STRUCTURE DE L'ENDETTEMENT AU 31 DECEMBRE 2010

1. Dette par nature

La dette financière brute de 2 875,6 millions d'euros est constituée au 31 décembre 2010 de :

2 265,0 millions d'euros d'emprunts corporate,
407,4 millions d'euros de crédits hypothécaires ou assortis d'un privilège de prêteur de deniers (PPD).
131,4 millions d'euros de locations-financement,
19,2 millions d'euros d'autres dettes (prêts collecteurs, ...),
52.5 millions d'euros de découverts bancaires. $\bullet$
0,1 million d'euros d'Obligations Remboursables en Actions (ORA).

La dette financière nette s'élève à 2 292,2 millions d'euros au 31 décembre 2010, en augmentation de 216,7 millions d'euros par rapport au 31 décembre 2009. Cette évolution s'explique essentiellement par :

Une entrée de périmètre de 1 066 millions d'euros pour Compagnie la Lucette.
Des tirages et nouvelles dettes pour 568 millions d'euros, dont 255 millions d'euros pour le $\bullet$ seul prêt Crystal Park, correspondant au refinancement de l'une des principales lignes de Compagnie la Lucette,
Des remboursements anticipés et des amortissements naturels pour 1608 millions d'euros, issus pour l'essentiel de la restructuration de la dette du périmètre ex Compagnie la Lucette.
Une diminution de 213 millions d'euros de la trésorerie, pour l'essentiel liée à la $\bullet$ distribution de l'acompte sur dividende,
Une variation de 4,5 millions d'euros des valeurs de produits dérivés au passif.

2. Dette par maturité

L'échéancier de l'endettement tiré d'Icade au 31 décembre 2010 est représenté ci-dessous :

(hors découverts et préfinancement PPP)

Les proportions des dettes par maturité sont quasi stables, résultat en grande partie des restructurations effectuées sur le passif financier de Compagnie la Lucette. Icade a diminué sa proportion de dettes à moins d'un an, au profit de ses dettes moyen et long terme réduisant ses enjeux de liquidité court terme.

La durée de vie moyenne de la totalité de la dette est de 4,5 ans, en augmentation sur l'année, grâce au refinancement de l'actif Crystal Park et au déploiement long terme de certains financements PPP.

3. Dette par métiers

Après affectation des refinancements intragroupe, près de 93 % des dettes bancaires du groupe concernent le métier de foncière et 6 % le métier de la promotion, la part affectée au métier des services étant non significative.

4. Coût moyen de la dette

Le coût de financement moyen s'élève en 2010 à 1,84 % avant couverture et 3,93 % après couverture, contre respectivement 2,43 % et 4,23 % en 2009.

Compte tenu des couvertures en place, la dette d'Icade ne peut bénéficier de la totalité de la baisse des taux d'intérêts sur la période. La gestion dynamique de son risque de taux d'intérêt permet tout de même d'en profiter en partie.

Icade a réussi, dans un contexte de marché incertain et de forte pression des marges de financements à la hausse, à maîtriser son coût de financement et à le maintenir à un niveau bas.

5. Risque de taux

Le suivi et la gestion des risques financiers sont centralisés au sein du Pôle Trésorerie et Dettes de la Direction Financière.

Celui-ci reporte de manière mensuelle au Comité des Risques, Taux, Trésorerie et Financements d'Icade sur l'ensemble des sujets liés aux problématiques de politiques de financements, de placements, de gestion des risques de taux et liquidité.

L'évolution des marchés financiers peut entraîner une variation des taux d'intérêt se traduisant le cas échéant par une augmentation du coût de refinancement. Pour financer ses investissements, Icade privilégie le recours à l'endettement à taux variable, faisant ensuite l'objet d'une couverture, afin d'être en mesure de rembourser par anticipation sans pénalités : celui-ci représente, avant couverture, près de 88,2 % de sa dette au 31 décembre 2010 (hors dettes rattachées à des participations et découverts bancaires).

Icade a poursuivi en 2010 sa politique de gestion prudente de sa dette en maintenant une exposition limitée au risque de taux par la mise en place de contrats de couverture appropriés (swaps et cap vanille exclusivement sur l'exercice). Les dettes de maturités inférieures à un an n'ont pas été couvertes.

Ainsi, en février 2010, un cap vanille à échéance 2012, à hauteur de 61 millions d'euros, a été mis en place pour couvrir un prêt corporate. En décembre 2010, 255 millions d'euros (Cap et swaps) ont été mis en place pour couvrir à 100 % le risque de taux du nouveau prêt hypothécaire Crystal Park.

La durée de vie moyenne de la dette à taux variable ressort à 3.8 ans. Celle des couvertures associées avoisine elle aussi les 3,7 ans, en bonne adéquation.

Au total la majeure partie de la dette (89 %) est protégée contre une remontée des taux d'intérêt : par une part de dette à taux fixe, et pour la partie à taux variable via des caps et des swaps. Après retraitement des couvertures. la structure de la d'Icade dette (hors dettes) rattachées à des participations et découverts bancaires) privilégie les taux fixes : l'endettement à taux variable non couvert ne représente plus que 8,4 % de la dette au sens économique du terme (et 27,5 % si l'on ne tient compte que des couvertures qualifiées de couvertures de flux

de trésorerie selon les IFRS, en excluant notamment les Caps).

Les encours notionnels de couverture sur les années futures sont les suivants :

Compte tenu des actifs financiers et des nouvelles couvertures mises en place, la position nette est détaillée dans le tableau suivant : (en millions d'euros)

31/12/2010	Actifs Financiers (*) (a)			Passifs Financiers (**) (b)		Exposition Nette avant Couverture $(c) = (a) - (b)$		Instrument de couverture de taux $(***)$ (d)		Exposition Nette après Couverture $(e) = (c) + (d)$
	Taux Fixe	Taux Variable	Taux Fixe	Taux Variable	Taux Fixe	Taux Variable	Taux Fixe	Taux Variable	Taux Fixe	Taux Variable
Moins d'un an		701.6	91.5	185.7	91.5	515.8		157.4	91.5	673,2
de 1 an à 5 ans			41,5	1855.6	41.5	855.6		1921.4	41.5	65,7
Plus de 5 ans			198.1	503.1	198.1	503,1		414.1	198.1	89,0
Total		701.6	331.1	2544.5	331.1	843.0		2492.9	331.1	649.9

* Actifs financiers courants, non courants et Trésorerie et équivalents de trésorerie

** Dette financière brute

*** Instruments de couverture hors swaptions

Enfin, Icade privilégie la qualification en «cash-flow hedge», selon les normes IFRS, de ses instruments de couverture, ce qui a pour effet de constater les variations de juste valeur de ses instruments en capitaux propres, et non en résultat.

Au cours de cet exercice, le notionnel des couvertures «cash-flow hedge» est resté stable. Compte tenu du profil de l'année, nous constatons un impact non significatif des fonds propres de 0.6 million d'euros.

C - STRUCTURE FINANCIERE

1. Ratio de structure financière

Le ratio LTV (« Loan To Value » : Dettes financières nettes / Patrimoine réévalué hors droits) ressort à 37,4 % au 31 décembre 2010 (contre 35,8 % au 31 décembre 2009). Cette hausse s'explique à hauteur d'environ 3,7 % par la hausse de la dette nette, et d'environ 1,9 % par la hausse de la valeur du Patrimoine réévaluée.

Ce ratio reste cependant très inférieur aux niveaux plafond à respecter dans le cadre des covenants financiers liés à la dette (50 % dans la majorité des cas où ce ratio est mentionné en tant que covenant).

Par ailleurs, ce chiffre est le résultat d'un calcul prudentiel puisqu'il intègre l'ensemble des dettes d'Icade (dettes liées aux activités de promotion, des services et PPP ...) sans prendre en contrepartie la valeur de ces actifs ou de ces sociétés, puisqu'il est calculé sur la seule valeur du patrimoine hors droit de la foncière. Après prise en compte de la valeur des sociétés de Promotion et de Services, et de la valeur des actifs PPP, le ratio LTV ajusté s'établit à 34.1% au 31 décembre 2010.

2. Ratio de couverture des intérêts

Le ratio de couverture des intérêts par le résultat opérationnel (corrigé des amortissements) ressort à 14,27 sur 2010. Ce ratio est en augmentation par rapport aux niveaux des années précédentes (7,41 en 2009), compte tenu de l'augmentation des plus values de cessions. Ramené à l'Excédent Brut Opérationnel, et non au Résultat Opérationnel, ce ratio ressort à 2.89.

RATIOS FINANCIERS	31/12/2010	31/12/2009
Dette financière nette / Patrimoine
réévalué hors droit (LTV)	37,4 %	35,8 %
Dette financière nette / Patrimoine
réévalué y compris valeurs sociétés	34.1 %	32.7 %
promotion et services
(LTV ajusté)
Ratio de couverture des intérêts par le
résultat opérationnel (ICR)	14.27	7.41

3 Tableau de suivi des covenants

		Covenants	31/12/2010
LTV $(*)$	Maximum	$<$ 45 % et $<$ 50 %	37,4%
ICR	Minimum	> 2	14,27
Détention CDC	Minimum	50,1 %	56,3 % ***
Valeur du Patrimoine Foncier	Minimum	> 3 milliards d'euros	6,1 milliards d'euros
Ratio dettes des filiales / Dette brute consolidée	Maximum	33%	20,7%
Sureté sur actifs	Maximum	< 20% du patrimoine foncier	$7,57%$ **

*environ 90% de la dette concernée par un covenant sur LTV a pour limite 50%, les 10% restant l'étant pour une limite à 45% ** calcul maximum au regard des clauses des prêts

*** après prise en compte des levées d'options de souscription d'actions et des demandes de remboursement d'ORA (cf. art. L 225 149 du Code de commerce)

Les covenants sont respectés au 31 décembre 2010.