Icade — Earnings Release 2009

May 13, 2009

CommuniquÄ de presse Paris, le 13 mai 2009

Bonne tenue du chiffre d'affaires de l'activitÅ fonciÇre au 31 mars 2009 (+7,4%) Chiffre d'affaires d'Icade en baisse de 7,5 % en raison de la diminution attendue de l'activitÅ du pÉle promotion

Au 31 mars 2009, Icade a rÄalisÄ un chiffre d'affaires consolidÄ de 332,7 millions d'euros, en baisse de 7,5% par rapport au 31 mars 2008 (359,6 millions d'euros). La bonne tenue de l'activitÄ de la fonciÇre (chiffre d'affaires en hausse de 7,4%) a compensÄ en partie la baisse annoncÄe de celle de la promotion (chiffre d'affaires en baisse de 5,7%) et la forte augmentation des Äliminations intermÄtiers, consÄquence de la montÄe en puissance du modÇle de fonciÇre dÄveloppeur.

Chiffre d'affaires en millions d'euros	31/03/2009	31/03/2008	Variation en %
FonciÇre	106,4	99,1	+7,4%
Promotion	226,0	239,7	-5,7%
Services	45,7	48,8	-6,4%
Eliminations intra-groupe	-45.4	-28,0
TOTAL	332,7	359,6	-7,5%

FONCIERE

Le chiffre d'affaires de la fonciÇre augmente de 7,4% au premier trimestre 2009 dont 6% É pÄrimÇtre constant. Le chiffre d'affaires de la fonciÇre tertiaire (bureaux, parcs tertiaires, Äquipements, commerces et centre commerciaux) atteint 60,4 millions d'euros au 31 mars 2009, soit une augmentation de 22% par rapport au 31 mars 2008 traduisant la tertiarisation engagÄe depuis 2 ans. ParallÇlement, le chiffre d'affaires de la fonciÇre logement diminue de 7,1% en raison des cessions rÄalisÄes. En consÄquence, le chiffre d'affaires de la fonciÇre tertiaire reprÄsente dÄsormais 57% du chiffre d'affaires de la fonciÇre contre 50% au premier trimestre 2008. Ceci est le fruit de la stratÄgie mise en œuvre par Icade, qui consiste É extraire les plus-values du portefeuille de logements et É utiliser ces ressources pour acquÄrir des cash-flows immÄdiats et relutifs et dÄvelopper pour son compte propre des actifs tertiaires.

	Chiffre d'affaires en millions d'euros	31/03/2009	31/03/2008	Variation en %
FonciÇre Tertiaire		60,4	49,6	+21,7%
	Bureaux	16,3	16,7	-2,4%
	SIICInvest	2,7	2,4	+12,5%
	Bureaux en Allemagne	4,1	3,7	+10,8%
	Parcs Tertiaires	21,8	19,4	+12,4%
	Equipements	13,5	5,4	+150,0%
	Commerces et Centres Commerciaux	2,0	2,0
FonciÇre Logement		46,0	49,5	-7,1%
	TOTAL	106,4	99,1	+7,4%

Pôle Foncière Tertiaire – Activité Bureaux en France

Le chiffre d'affaires de l'activité Bureaux en France s'élève à 16,3 millions d'euros au 31 mars 2009 contre 16,7 millions d'euros au 31 mars 2008, soit une variation de -2,4% dont 9,3% à périmètre constant.

Cette évolution est la conséquence du départ prévu du locataire Esso sur l'immeuble H2O en avril 2008 (1.8 million d'euros de perte de lovers) et à la cession de l'immeuble du 31-33 rue de Mogador à Paris en novembre 2008 (0,6 million d'euros de pertes de loyers). Ces effets ont été compensés par l'impact de l'indexation (+1.2 million d'euros), la relocation en février 2008 de l'immeuble de l'avenue Morizet à Boulogne (+0.1 million d'euros). l'acquisition en septembre 2008 de l'immeuble du 31 avenue des Champs Elysées (+0,3 million d'euros) et à la mise en service et la commercialisation en novembre 2008 du premier immeuble destiné à LCL situé à Villeiuif (+0.5 million d'euros)

Les surfaces louées représentent 153 106 m² de locaux (contre 164 224 m² au 31 mars 2008), soit un taux d'occupation financière de 98,4 % au 31 mars 2009 (contre 99,5 % au 31 mars 2008). Au 31 mars 2009, le loyer moyen atteint 421 € du m².

En avril 2009, UBS a renouvelé le bail du 69 boulevard Haussmann (environ 5 300 m²) pour une durée ferme de 6 ans.

Dans le contexte actuel de marché, Icade adopte une stratégie sélective dans ses choix d'investissement. Comme prévu lors de son acquisition, des travaux de rénovation ont été engagés sur l'immeuble de bureaux H2O, situé à Rueil-Malmaison (22 500 m²). Le montant des travaux devrait s'établir à 36,6 millions d'euros pour une livraison au dernier trimestre 2009.

Pôle Foncière Tertiaire - SIICInvest

Le chiffre d'affaires de SIICInvest s'élève à 2,7 millions d'euros au 31 mars 2009 contre 2,4 millions d'euros au 31 mars 2008.

Les surfaces louées au 31 mars 2009 représentent 100 039 m² de bureaux et de locaux d'activités, soit un taux d'occupation financière de 88%.

Pôle Foncière Tertiaire-Activité Bureaux en Allemagne

Le chiffre d'affaires des actifs de bureaux en Allemagne s'élève à 4,1 millions d'euros au 31 mars 2009 contre 3.7 millions d'euros au 31 mars 2008 soit une variation à périmètre constant de +10.8%. Au 31 mars 2009, les surfaces louées représentent 112 458 m² permettant d'atteindre un taux d'occupation financière global de 83,6% contre 81,7% au 31 mars 2008. Au 31 mars 2009, le loyer moven de ces bureaux atteint 131 € par m².

Icade a signé en avril 2009 un bail d'extension de 4 500 m² avec Ernst & Young. Cet accord fait suite au bail de 10 ans fermes signé en juin 2007 sur 14 900 m², dans l'immeuble de bureaux de 19 600 m² qu'Icade développe dans le quartier d'affaires Arnulfpark à Munich. Livrable en septembre 2010, ce projet de développement est donc maintenant entièrement loué à Ernst & Young sur la base d'un rendement de 7%, légèrement supérieur aux prévisions. Cette signature s'inscrit dans la dynamique d'asset management et de valorisation du portefeuille gu'Icade détient en Allemagne.

Pôle Foncière Tertiaire - Activité Parcs Tertiaires

Le chiffre d'affaires de l'activité Parcs Tertiaires s'élève à 21,8 millions d'euros au 31 mars 2009 contre 19.4 millions d'euros au 31 mars 2008 soit une augmentation de 12.4%.

Cette évolution s'explique par une progression de 7% des loyers à périmètre constant (+1,3 million d'euros) et l'effet des relocations de l'exercice 2008 (+1,1 million d'euros)

Les surfaces louées représentent 421 499 m² de locaux (contre 401 557 m² au 31 mars 2008) et le taux d'occupation financière atteint 86,4% au 31 mars 2009, contre 87,5% au 31 mars 2008. Le niveau de vacance est lié au bâtiment 521 (18 000 m²) et au Millénaire 2 (28 600 m²). Le taux de

commercialisation du MillÄnaire 2 est de 18% dont 2 500 mÖ ont ÄtÄ louÄs en mars 2009 auprÇs de Saint Louis Sucre.

Le loyer moyen des bureaux et des locaux d'activitÄs atteignent respectivement 284 €/ mÖ et 151 €/mÖ au 31 mars 2009.

PÉle FonciÇre Tertiaire – ActivitÅ Commerces et Centres Commerciaux

Le chiffre d'affaires de l'activitÄ Commerces et Centres Commerciaux s'ÄlÇve É 2,0 millions d'euros au 31 mars 2009. Il concerne pour l'instant 36 actifs immobiliers achetÄs le 1 er janvier 2008 au groupe Mr Bricolage qui en reste l'exploitant. Les surfaces louÄes reprÄsentent 131 719 mÖ de locaux commerciaux et le taux d'occupation financiÇre est de 100% au 31 mars 2009.

Le centre commercial Odysseum É Montpellier sera livrÄ en septembre 2009. A ce jour, la prÄ location est assurÄe É hauteur de 85 % et se dÄroule conformÄment au calendrier prÄvu. Le centre commercial le MillÄnaire É Aubervilliers sera livrÄ en 2011. Ces deux opÄrations importantes de centres commerciaux viendront accroitre le cash-flow de cette activitÄ lors de leur livraison.

PÉle FonciÇre Tertiaire - ActivitÅ Equipements

Le chiffre d'affaires de l'activitÄ Equipements atteint 13,5 millions d'euros au 31 mars 2009 contre 5,4 millions d'euros au 31 mars 2008.

Cette Ävolution est principalement due É l'effet des variations de pÄrimÇtre É hauteur de 7,7 millions d'euros. Il s'agit des revenus des cliniques acquises en 2008 auprÇs de Vedici, GÄnÄrale de santÄ et le groupe 3H. A noter que dans le cadre du partenariat nÄgociÄ avec le groupe Vedici, Icade a acquis au premier trimestre 2009 la clinique BrÄtÄchÄ É Nantes (180 lits) pour un montant de 7,5 millions d'euros complÄtant sa couverture nationale.

Les surfaces louÄes reprÄsentent 307 541 mÖ de locaux au 31 mars 2009. Le taux d'occupation financiÇre est proche de 100%.

Ce portefeuille de cliniques assure des cash-flows immÄdiats indexÄs sur une longue pÄriode. Il s'inscrit dans la stratÄgie d'investissement qu'Icade mÇne dans la santÄ. Il permet de lisser le profil de cash-flow de la fonciÇre tertiaire qui porte aujourd'hui des opÄrations significatives en cours de dÄveloppement.

PÉle FonciÇre Logement

Avec 34 426 logements au 31 mars 2009, soit plus de 2 millions de mÖ, le chiffre d'affaires du pàle fonciÇre logement s'ÄlÇve É 46,0 millions d'euros (soit 43% des loyers de la fonciÇre), contre 49,5 millions d'euros au 31 mars 2008, soit une variation de -7,1 % compte tenu des cessions rÄalisÄes et de + 2,4 % É pÄrimÇtre constant.

Les principales Ävolutions portent sur l'impact de l'indexation des loyers (+0,5 million d'euros), l'effet de la politique tarifaire (+0,6 million d'euros) et la perte de revenus locatifs liÄe aux cessions de logements en bloc ou É l'unitÄ pour 4,6 millions d'euros.

Le taux d'occupation financiÇre s'Ätablit É 94,9% au 31 mars 2009, en diminution de 1,5 point par rapport au 31 mars 2008. Les opÄrations de relogement de locataires pour proposer des logements É la vente É l'unitÄ ont un impact nÄgatif sur la vacance. Le taux de rotation ressort É 8,4%, en lÄgÇre hausse de 0,2 point par rapport au 31 mars 2008.

Le loyer mensuel moyen par mÖ habitable (hors charges y compris vacance) s'Ätablit, au 31 mars 2009, É 7,13 euros avec 7,28 euros pour les baux de droit commun et 5,70 euros pour les baux dits conventionnÄs (8,9% des baux). Le loyer moyen de relocation d'un logement du secteur libre d'Icade s'est ÄlevÄ, sur les 12 derniers mois, É 10,01 euros par mÖ.

Au cours des trois premiers mois de 2009, Icade a cÄdÄ 60 logements É l'unitÄ pour un prix moyen de 2 164 €/mÖ et 1165 logements en bloc pour un prix moyen de 1 094 €/mÖ. Au total, Icade a engagÄ en

2009 la cession de 3 478 logements en bloc et 250 logements É l'unitÄ pour un prix moyen respectif de l'ordre de 1 264 €/mÖ et 1 862 €/mÖ.

PROMOTION

L'activitÄ de promotion rÄalise un chiffre d'affaires de 226,0 millions d'euros au 31 mars 2009, en diminution de 5,7 % par rapport au 31 mars 2008. Cette baisse attendue rÄsulte principalement du ralentissement du marchÄ de la promotion logement, dans lequel Icade applique une gestion prudente des opÄrations en limitant le stock d'invendus, et au ralentissement du lancement des opÄrations tertiaires.

Chiffre d'affaires en millions d'euros	31/03/2009	31/03/2008	Variation en %
Promotion Tertiaire (bureaux, centres commerciaux et publique)	108,8	116,5	-6,6%
Promotion Logement	119,7	126,0	-5,0%
Intra-mÄtier promotion	-2,5	-2,8
TOTAL	226,0	239,7	-5,7%

Promotion Tertiaire (bureaux, centres commerciaux et publique)

Le chiffre d'affaires de la promotion tertiaire (bureaux, centre commerciaux et publique) atteint 108,8 millions d'euros au 31 mars 2009, soit une baisse 6,6% par rapport au 31 mars 2008 essentiellement liÄe É la baisse conjoncturelle de l'activitÄ de promotion publique. Le lancement des travaux le 1 er avril 2009 du PPP de la CitÄ Sanitaire de Saint Nazaire entrainera un impact significatif sur le chiffre d'affaires de ce pàle dÇs 2009 avec un chiffre d'affaires attendu de 208 millions d'euros sur la pÄriode 2009-2012.

Au 31 mars 2009, Icade dispose d'un portefeuille de projets dans le domaine de la promotion tertiaire bureaux et centres commerciaux de 594 413 mÖ comprenant des projets en cours de rÄalisation pour 208 781 mÖ (dont 35% pour la fonciÇre) et des projets en cours de montage pour 385 632 mÖ. Cette activitÄ reprÄsente un relais de croissance pour le pàle promotion avec des opÄrations en blanc limitÄes et des opÄrations importantes adossÄes É la fonciÇre. Les principales opÄrations gÄnÄratrices de cash-flow pour la fonciÇre tertiaire (immeubles de bureaux É Villejuif, centres commerciaux d'Odysseum et d'Aubervilliers, restructuration de la tour Descartes…) seront livrÄes sur la pÄriode fin 2009-2012.

Au 31 mars 2009, le portefeuille de projets d'Icade dans le domaine de la promotion tertiaire publique correspond É 234 172 mÖ de projets en cours de rÄalisation et É 92 061 mÖ de projets en cours de montage. Les opÄrations suivantes ont ÄtÄ livrÄes au cours du 1 er trimestre 2009 : Maison de retraite É Bourges (4 097 mÖ), EHPAD É Crest (3 548 mÖ), Centre de frät É Mouguerre (9 881mÖ).

Promotion Logement

Le chiffre d'affaires de la promotion logement s'ÄlÇve É 119,7 millions d'euros au 31 mars 2009, soit une diminution de 5,0% par rapport au 31 mars 2008.

Face É la crise profonde du marchÄ de la promotion logement constatÄe en 2008, Icade a mis en œuvre au dernier trimestre 2008 une politique prudente de traitements des opÄrations en limitant au maximum le stock d'invendus et en rÄduisant immÄdiatement les mises en chantier. Comme ÄvoquÄ lors de la publication des rÄsultats annuels, les dÄcisions prises permettront de maintenir un outil de production pour ätre präts lors de la reprise de l'activitÄ avec pour principal objectif de limiter la constitution de stocks achevÄs invendus, de prÄparer une offre adaptÄe aux nouvelles conditions de marchÄ pour l'accession É la propriÄtÄ et É l'investissement locatif notamment et de vendre É prix dÄterminÄ des programmes aux investisseurs sociaux et institutionnels.

En raison de ce ralentissement, Icade envisage une baisse du chiffre d'affaires de la promotion logement en 2009 et une marge d'EBO infÄrieure É celle constatÄe au 31 dÄcembre 2008.

Les ventes notariÄes s'Ätablissent É 82,7 millions d'euros pour 404 logements et lots contre 132,9 millions d'euros et 685 logements et lots au 31 mars 2008 soit une baisse de 38%. En amont des ventes notariÄes, les rÄservations atteignent 1 230 logements (dont 370 logements vendus en bloc É des institutionnels) contre 767 logements et 51 lots au 31 mars 2008. Celles-ci gÄnÇreront un chiffre d'affaires de 206 millions d'euros contre 158,9 millions d'euros pour celles signÄes en 2008 soit une augmentation de 29% liÄe principalement É la mise en place de la loi Scellier et É la vente en bloc de logements É des organismes sociaux dans le cadre du plan gouvernemental.

Au 31 mars 2009, le taux de dÄsistement moyen (aprÇs le dÄlai lÄgal de rÄtractation de 7 jours) atteint 20% des rÄservations. Le taux de dÄsistement constatÄ au 31 mars est en nette baisse par rapport É 2008 et s'Ätablit É 11,8% (36% au T4 2008). Le taux moyen d'Äcoulement du stock est en augmentation par rapport É la moyenne constatÄe en 2008 (5,4%) et s'ÄlÇve É 7,1% au 31 mars 2009. 241 logements achevÄs sont invendus au 31 mars 2009, reprÄsentant un montant de 42,3 millions d'euros soit une lÄgÇre hausse par rapport au stock d'invendus É fin 2008 (171 logements reprÄsentant un montant de 36,3 millions d'euros Ätaient invendus au 31 dÄcembre 2008).

Le backlog s'Ätablit É 565 millions d'euros au 31 mars 2009 en augmentation de 8,8% par rapport au 31 dÄcembre 2008. Le portefeuille foncier reprÄsente un potentiel de construction de 10 951 logements et lots pour un chiffre d'affaires prÄvisionnel de 2 063 millions d'euros (augmentation de 12% par rapport au 31 dÄcembre 2008).

Icade a poursuivi le dÄveloppement pour son propre compte de 684 logements et chambres pour un montant global prÄvisionnel de 103 millions d'euros. Ces logements seront livrÄs sur la pÄriode 2009- 2012.

SERVICES

Chiffre d'affaires en millions d'euros	31/03/2009	31/03/2008	Variation en %
Logement	20,2	21,1	-4,3%
Tertiaire	26,9	27,8	-3,2%
Intra-mÄtier services	-1,4	0,0
TOTAL	45,7	48,8	-6,4

Le conseil d'administration d'Icade du 9 octobre 2008 avait autorisÄ son prÄsident-directeur gÄnÄral É engager le processus de recherche d'un partenaire stratÄgique pour ses activitÄs d'administrations de biens aux particuliers et facilities management. Icade entend ainsi recentrer son pàle de services immobiliers sur les activitÄs de conseil, de gestion de rÄsidences Ätudiantes et de property management aux institutionnels.

Le 9 avril 2009, Icade est ainsi entrÄe en nÄgociation exclusive avec PROCIVIS Immobilier en vue de la cession de son activitÄ d'administration de biens aux particuliers. Icade est Ägalement entrÄe en nÄgociation exclusive avec le groupe TFN, le 29 avril 2009, pour la cession de son activitÄ de Facilities Management.

Services au Logement

Les services au logement d'Icade (Administration de Biens et gestion de RÄsidences avec services) gÇrent, au 31 mars 2009, environ 130 000 lots de syndic et gÄrance en France et 11 000 lots en Espagne. Ils assurent Ägalement la gestion de prÇs de 7 312 unitÄs en rÄsidences Ätudiantes en France et 5 877 en Espagne. Par ailleurs, la gestion de bureaux pour le compte de clients institutionnels assurÄe antÄrieurement par Icade Administration de biens a ÄtÄ transfÄrÄe depuis le dernier trimestre 2008 É Icade Property Management dont c'est le cœur de mÄtier. En consÄquence, le chiffre d'affaires des services au logement diminue de 4,3% pour atteindre 20,2 millions d'euros au 31 mars 2009.

Services au Tertiaire

Au 31 mars 2009, avec ses activités de Facility et Property Management, Icade exploite en France près de 2,7 millions de m² de bureaux et gère près de 4,1 millions de m² (gérance et syndic). En Italie, Icade exerce ces activités sur un total de 2,7 millions de m². En parallèle, Icade opère dans le domaine du conseil tertiaire sur l'ensemble du secteur immobilier (montages complexes, conseils stratégiques et expertises, transactions, sureté, ingénierie, systèmes d'information...). Globalement, le chiffre d'affaires des services au tertiaire atteint 26.9 millions d'euros au 31 mars 2009 contre 27.8 millions d'euros au 31 mars 2008.

FI IMINATIONS INTER-METIERS

Les éliminations inter-métiers atteignent 45,5 millions d'euros au 31 mars 2009. Elles augmentent fortement, conformément au modèle de foncière-développeur et correspondent essentiellement à l'élimination du chiffre d'affaires lié aux opérations réalisées par la promotion pour le compte de la foncière.

La foncière a investi auprès de la promotion dans les opérations suivantes :

• En tertiaire : deuxième immeuble destiné à LCL à Villeiuif. Centre Commercial Odysseum à Montpellier. Impact sur le chiffre d'affaires de -21.6 millions d'euros au 31 mars 2009.
• En logement : L'Haÿ-les-Roses, Fresnes, Châtenay-Malabry. Impact sur le chiffre d'affaires de -14,4 millions d'euros au 31 mars 2009.

POINT SUR LA POLITIQUE DE FINANCEMENT

Dans le cadre du financement de son plan à moyen terme, Icade poursuit la sécurisation de facilités de crédit. Un encours de 232 millions d'euros de nouvelles lignes bancaires a été ainsi négocié depuis le début de l'année, représentant un spread moyen de 170 pb au dessus de l'Euribor 3 mois, pour une maturité comprise entre 1 et 5 ans. Par ailleurs, une nouvelle ligne de 50 millions d'euros est en cours de signature. Avec une LTV de 35 % à fin 2008 calculée de manière prudente et un profil de remboursement de la dette favorable, Icade présente un passif extrêmement défensif.

AGENDA

Résultats semestriels 2009 : le 28 juillet 2009 post clôture SFAF le 29 juillet 2009 à 11h30 – Millénaire 1 – 35 rue de la gare – 75019 Paris

A PROPOS D'ICADE

Icade, Foncière-développeur, présidée par Serge Grzybowski, est un intervenant majeur du marché immobilier, dont les activités couvrent l'ensemble de la chaîne de valeur : l'investissement, la promotion et les prestations de services dans les secteurs du logement, des bureaux, des parcs tertiaires, des commerces et centres commerciaux et des équipements public-santé. Concevoir, développer, investir, détenir et arbitrer, exploiter et gérer sont les savoir-faire de la société. La maîtrise de ses différents métiers permet à Icade d'apporter des solutions adaptées aux besoins de ses clients et d'intervenir de manière globale sur les problématiques actuelles du secteur. En 2008, Icade a réalisé un chiffre d'affaires consolidé de 1 599 millions d'euros et un cash- flow net courant de 206 millions d'euros. L'actif net réévalué de liquidation atteint 4 954 millions d'euros soit 101.6 euros par action au 31 décembre 2008.

Ce communiquÄ ne constitue pas une offre, ou une sollicitation d'offre de vente ou d'Ächange de titres, ni une recommandation, de souscription, d'achat ou de vente de titres d'Icade. La distribution de ce communiquÄ peut Çtre limitÄe dans certains pays par la lÄgislation ou la rÄglementation. Les personnes entrant par consÄquent en possession de ce communiquÄ sont tenues de s'informer et de respecter ces restrictions. Dans les limites autorisÄes par la loi applicable, Icade dÄcline toute responsabilitÄ ou tout engagement quant É la violation d'une quelconque de ces restrictions par quelque personne que ce soit.

CONTACTS

Nathalie Palladitcheff Membre du comité exécutif, en charge des finances, juridique et informatique +33 (0)1 41 57 70 12 nathalie.palladitcheff@icade.fr

Rémi Lemay Responsable communication financière et externe +33 (0)1 41 57 71 05 remi.lemay@icade.fr