Hufvudstaden — Audit Report / Information 2013

Feb 13, 2014

HUFVUDSTADEN Bokslutskommuniké 2013

4

Bokslutskommuniké 2013

• Fastighetsförvaltningens bruttoresultat ökade med 7 procent och uppgick till 1 135 mnkr (1 065), vilket förklaras av fastighetsförvärv i Göteborg och ökade hyresintäkter i beståndet.
• Årets resultat före skatt ökade med 921 mnkr och uppgick till 2 407 mnkr (1 486). Ökningen förklaras främst av orealiserade värdeförändringar.
• Årets resultat efter skatt uppgick till 1 876 mnkr (1 939), motsvarande 9,10 kronor per aktie (9,40). Föregående års resultat påverkades av en engångsintäkt på 888 mnkr som en följd av sänkt bolagsskatt.
• Styrelsen föreslår en höjning av utdelningen till 2,75 kronor per aktie (2,60).
• Fastighetsbeståndet marknadsvärderades till 25,9 mdkr (23,1), vilket ger ett substansvärde om 92 kronor per aktie (84).
• Soliditeten uppgick till 58 procent (59), nettobelåningsgraden till 20 procent (18) och räntetäckningsgraden var 8,3 gånger (6,4).
• Koncernens nettoomsättning uppgick till 1 640 mnkr (1 542), en ökning med 6 procent.

________________________

Hyresvakansgraden vid årets slut var 4,0 procent (3,7).

KONCERNEN

RESULTAT

Fastighetsförvaltning¹

Fastighetsförvaltningens nettohyror uppgick under året till 1 572,7 mnkr (1 472,0) en ökning med 7 procent. Bruttoresultatet steg också med 7 procent till 1 134,6 mnkr (1 064,9). Ökningen förklaras främst av resultatet från den förvärvade fastigheten Fyran i Nordstan i Göteborg samt av högre hyror vid omförhandling och nyuthyrning.

Omsättningshyrestillägg uppgick till 10,3 mnkr (9,4) varav NK-fastigheterna uppgick till 9,6 mnkr (8,8). Utöver detta förekommer inga väsentliga säsongsvariationer vad gäller hyror.

Fastighetsförvaltningens resultat per affärsområde redovisas på sid 6.

Parkeringsverksamhet

Verksamheten innefattar parkeringsrörelsen i Parkaden AB i Stockholm. Nettoomsättningen var 67,7 mnkr (69,7), kostnaderna uppgick till 49,7 mnkr (49,4) och bruttoresultatet till 18,0 mnkr (20,3).

Övriga resultatposter

Central administration uppgick till -35,7 mnkr (-34,1). Värdeförändringar i förvaltningsfastigheter var 1 357,9 mnkr (620,6) och i räntederivat 59,6 mnkr (-25,4).

Finansiella intäkter och kostnader

Finansiella intäkter och kostnader var netto -127,8 mnkr (-160,7). Finansnettot har förbättrats trots ökad upplåning vilket förklaras av en lägre genomsnittlig upplåningsränta.

Skatt

Koncernens skatt uppgick under perioden till -530,5 mnkr (453,8), varav -141,0 mnkr (-176,2) utgjorde aktuell skatt och -389,5 mnkr (630,0) uppskjuten skatt.

Årets resultat

Koncernens resultat efter skatt uppgick till 1 876,1 mnkr (1 939,4). Föregående års resultat påverkades av en engångsintäkt på 887,6 mnkr från positiv uppskjuten skatt till följd av sänkt bolagsskatt.

_________________________ ¹ Den förvärvade fastigheten Nordstaden 8:26 (Fyran) ingår från och med den 7 mars 2013. Den är nu reglerad in i Nordstaden 8:24.

FÖRVÄRV OCH INVESTERINGAR

Den totala investeringen i fastigheter och inventarier under perioden var 1 457,3 mnkr (187,0). Ökningen förklaras av förvärvet av fastigheten Fyran i Göteborg för 1 265 mnkr.

FASTIGHETSBESTÅNDET

Verkligt värde på Hufvudstadens fastighetsbestånd baseras på en intern värdering och bedöms per den 31 december 2013 uppgå till 25 869 mnkr (23 058). Ökningen förklaras av fastighetsförvärv, investeringar i fastighetsbeståndet samt orealiserade värdeförändringar. Den uthyrbara ytan var cirka 387 500 kvm (367 000).

Den totala hyresvakansgraden per den 31 december var 4,0 procent (3,7) och den totala ytvakansgraden 5,7 procent (5,4).

Fastighets- och substansvärde

Hufvudstaden gör vid varje kvartalsskifte en intern värdering av varje enskild fastighet. Syftet med värderingen är att bedöma fastighetsbeståndets verkliga värde. För att säkerställa värderingarna, inhämtas minst en gång per år externa värderingar för en del av fastighetsbeståndet.

Löpande under året görs en uppdatering av den interna värderingen av fastigheterna med köp, försäljningar och gjorda investeringar. Hufvudstaden undersöker även löpande om det finns andra indikationer på förändringar i fastigheternas verkliga värde. Dessa kan utgöras av till exempel större uthyrningar, uppsägningar samt väsentliga förändringar i avkastningskraven.

Med beaktande av ovanstående bedömdes den orealiserade värdeförändringen i fastighetsbeståndet under 2013 uppgå till 1 357,9 mnkr (620,6). Det totala värdet på fastighetsbeståndet per den 31 december 2013 uppgick till 25,9 mdkr inklusive gjorda förvärv och investeringar. Den orealiserade värdeökningen beror på effekten av något lägre avkastningskrav samt höjda hyror vid omförhandlade och nytecknade hyresavtal.

Det genomsnittliga direktavkastningskravet uppgick vid ovanstående värdering till 4,7 procent (4,8).

Värderingsmetod

Värdering av fastighetsbeståndet har skett genom att varje enskild fastighets verkliga värde bedömts. Bedömningen har gjorts genom tillämpning av värdering enligt en variant av ortsprismetoden som kallas för nettokapitaliseringsmetoden. Metoden innebär att marknadens avkastningskrav sätts i relation till fastigheternas driftsnetto.

Avkastningskravet baseras på inhämtad information om marknadens avkastningskrav på aktuella köp och försäljningar av jämförbara fastigheter i likartade lägen. Har det gjorts få eller inga affärsavslut i fastighetens delområde, analyseras transaktioner i anslutande område. Även affärer som inte kommit till avslut ger vägledning om marknadens avkastningskrav. Avkastningskravet kan variera mellan olika regioner och olika delområden inom regionerna. Hänsyn tas även till fastighetstyp, teknisk standard, byggnadskonstruktion samt större investeringsbehov. För fastigheter med tomträtt har beräkningen baserats på ett avkastningskrav som är 0,25 procentenheter högre än för motsvarande fastigheter där mark innehas med äganderätt. Fastigheternas driftnetto beräknas utifrån marknadsmässiga hyresintäkter, långsiktig hyresvakansgrad, samt normaliserade drifts- och underhållskostnader.

Vid värderingen har följande direktavkastningskrav för kontors- och butiksfastigheter tillämpats:

Stockholm	4,3-4,9 procent
Göteborg	4,7-6,0 procent
Fastighetsbeståndet, genomsnitt	4,7 procent

Känslighetsanalys

Verkligt värde är en bedömning av ett sannolikt försäljningspris på marknaden vid värdetidpunkten. Priset kan dock endast fastställas när en transaktion genomförts. Vid extern fastighetsvärdering anges ofta ett intervall för att visa på osäkerheten kring uppskattningar av ett marknadsvärde. Värdeintervallet brukar uppgå till +/- 5 procent men kan variera beroende bland annat på marknadssituation, fastighetens tekniska standard och investeringsbehov. Hufvudstadens fastighetsbestånd värderas till 25,9 mdkr och med ett osäkerhetsintervall om +/- 5 procent så innebär det att det bedömda verkliga värdet varierar med +/- 1,3 mdkr. Nedan anges de väsentliga faktorerna som påverkar värderingen och resultateffekten därav.

Känslighetsanalys, fastighetsvärdering

		Resultateffekt
	Förändring +/-	före skatt, +/-
Hyresintäkter	100 kr/kvm	830 mnkr
Fastighetskostnader	50 kr/kvm	415 mnkr
Hyresvakansgrad	1,0 procentenhet	350 mnkr
Avkastningskrav	0,25 procentenhet	1 400 mnkr

Extern värdering

För att säkerställa värderingen har externa värderingar inhämtats från tre värderingsföretag, Forum Fastighetsekonomi AB, NAI Svefa AB och Newsec Advice AB. De externa värderingarna per 2013-12- 31 omfattar 7 fastigheter och motsvarar 35 procent av det internt bedömda marknadsvärdet och motsvarande andel för hela 2013 var 66 procent. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från att de valda objekten skall representera olika fastighets kategorier, ort, läge, teknisk och byggnadsmässig standard. De fastigheter som har värderats externt per 2013-12-31 är Hästen 19 och 20 (NK Stockholm), Medusa 1, Oxhuvudet 18, Pumpstocken 11, Rännilen 11, Rännilen 18 i Stockholm och Inom Vallgraven 12:10 i Göteborg.

De externa värderingsföretagen har angivit ett marknadsvärde som uppgår till 9,4 mdkr. Hufvudstadens interna värdering av samma fastigheter uppgår till 9,1 mdkr. De interna värderingarna överensstämmer således väl med de externa värderingarna.

Substansvärde

Baserat på värderingen av fastighetsbeståndet uppgår substansvärdet till 18,9 mdkr eller 92 kronor per aktie efter skatt. Vid substansvärdeberäkningen har det använts en kalkylmässigt beräknad uppskjuten skatt. Denna har antagits till 5 procent på skillnaden mellan bedömt verkligt värde och skattemässigt restvärde för fastigheterna och har bedömts mot bakgrund av gällande skattelagstiftning, som innebär att fastigheter kan säljas via aktiebolag utan skattekonsekvenser. Köparen tappar dock avskrivningsunderlag, vilket kan motivera en viss kompensation, som här har antagits till 5 procent. I tabellen nedan redovisas substansvärdet med olika antaganden om skattesats för uppskjuten skatt.

Substansvärde, 31 december 2013

Mdkr	0 %	5 %	22 %
Substansvärde före skatt	20,0	20,0	20,0
Kalkylmässig uppskjuten skatt	-	-1,1	-4,7
Substansvärde efter skatt	20,0	18,9	15,3
Substansvärde per aktie, kr	97	92	74

HYRESMARKNADEN

I Stockholms city har efterfrågan på moderna, flexibla kontorslokaler i bästa läge varit fortsatt god under perioden. För denna typ av lokaler ligger vakanserna på låga nivåer och hyrorna är stabila. Vid omförhandlingar och nyuthyrningar av kontor i Stockholms mest eftersökta lägen inom Bibliotekstan, vid Norrmalmstorg/Hamngatan och inom Hötorgsområdet har hyror noterats inom intervallet 4 200 till 5 000 kronor per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. Inom samma delmarknader har intresset för välbelägna butikslokaler också varit stort. För butikslokaler i bästa kommersiella läge utgår hyror i intervallet 14 000 till 21 000 kronor per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg.

I Göteborgs centrala delmarknader har efterfrågan på moderna kontorslokaler varit god med något stigande hyror. Marknadshyrorna för moderna, yteffektiva kontorslokaler uppgick i de attraktivaste lägena till mellan 2 000 och 2 900 kronor per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. För butikslokaler uppgick marknadshyrorna till mellan 6 000 och 13 000 kronor per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg.

Koncernens omförhandlingar av såväl butikssom kontorslokaler har utvecklats enligt våra förväntningar. Totalt har under perioden 38 600 kvm omförhandlats till ett hyresvärde av 179 mnkr. I genomsnitt har dessa omförhandlingar resulterat i en hyresökning med 4 procent.

FINANSIERINGSSTRUKTUR

Hufvudstadens upplåning uppgick per den 31 december 2013 till 5 750 mnkr (4 700).

Hufvudstaden har ett MTN-program om 4 mdkr. Under året har obligationer om 1 400 mnkr emitterats och totalt utestående belopp uppgår till 1 900 mnkr. Utestående företagscertifikat uppgår till 1 000 mnkr. Hufvudstaden tillser att det vid varje givet tillfälle finns outnyttjade lånelöften för att täcka samtliga utestående certifikat.

Vid årets slut var den genomsnittliga räntebindningstiden 41 månader (47), den genomsnittliga kapitalbindningstiden 44 månader (47) och den genomsnittliga effektiva räntan 2,3 procent (2,1). Räntebärande nettoskuld var 5 245 mnkr (4 203).

Det verkliga värdet för samtliga räntederivat uppgick per den 31 december 2013 till 36,6 mnkr (-23,0).

Kapitalbindningsstruktur, 31 december 2013

Förfallo	Volym,	Andel,
tidpunkt	mnkr1	%
2014	200	3
2015	200	3
2016	1 000	18
2017	2 650	46
2018	1 200	21
2019	500	9
Totalt	5 750	100

¹ Kapitalbindning avseende certifikatslån har beräknats utifrån underliggande lånelöften.

_________________________

Räntebindningsstruktur, 31 december 2013

Förfallo-	Volym,	Andel,	Genomsnitt
tidpunkt	mnkr	%	eff. ränta, %
2014	1 200	21	2,0
2016	500	9	2,0
2017	1 500	26	1,8
2018	1 800	31	2,6
2019	750	13	2,9
Totalt	5 750	100	2,3

KVARTAL 4

Fastighetsförvaltningens bruttoresultat uppgick till 283,3 mnkr (265,3), en ökning med 7 procent. Förändringen förklaras främst av resultat från den förvärvade fastigheten Fyran i Göteborg samt högre bruttohyror. Nettohyrorna uppgick till 420,0 mnkr (378,2), en ökning med 11 procent. Fastighetsförvaltningens kostnader uppgick till 136,7 mnkr (112,9). Ökningen förklaras främst av höjd fastighetsskatt till följd av ny fastighetstaxering.

Bruttoresultatet för parkeringsverksamheten uppgick till 6,3 mnkr (6,7). Nettoomsättningen uppgick till 19,2 mnkr (19,6) och kostnaderna till 12,9 mnkr (12,9).

Värdeförändringar i förvaltningsfastigheter uppgick till 806,1 mnkr (200,8) och i räntederivat till -28,5 mnkr (-18,1). Finansiella intäkter och kostnader var netto -32,4 mnkr (-39,5). Finansnettot har förbättrats vilket förklaras av en lägre genomsnittlig upplåningsränta samtidigt som upplåningen har ökat till följd av fastighetsförvärv.

AKTIEN OCH ÄGARNA

Hufvudstaden, vars aktier är noterade på NASDAQ OMX Stockholm, hade vid periodens utgång 18 333 aktieägare. Andelen utländskt ägande uppgick per den 31 december 2013 till 30,5 procent av antalet utestående aktier (29,9). Kursen på A-aktien den 31 december 2013 var 86,15 kronor och börsvärdet uppgick till 18,8 mdkr.

Största ägargrupperna per 31 december 2013

	Antal aktier,	Antal röster,
	%	%
Lundbergs	44,2	87,6
JP Morgan Fonder	6,2	1,3
State Street Bank and Trust	5,7	1,2
Mellon Fonder	2,8	0,6
SEB Fonder	2,0	0,4
NTC Wealth	1,9	0,4
Swedbank Robur Fonder	1,7	0,3
Länsförsäkringar	1,5	0,3
BNP Paribas	1,5	0,3
Övriga aktieägare	30,1	7,1
Utestående aktier	97,6	99,5
Eget innehav	2,4	0,5
Samtliga emitterade aktier	100,0	100,0

Återköpta aktier

Totalt innehav av egna aktier per den 31 december 2013 uppgick till 5 006 000 A-aktier, motsvarande 2,4 procent av samtliga emitterade aktier. Inga återköp har skett under perioden eller efter rapporttidens utgång. Vid årsstämman 2013 fick styrelsen ett förnyat bemyndigande att förvärva aktier av serie A upp till högst 10 procent av samtliga emitterade aktier samt att överlåta egna aktier i bolaget. Styrelsen föreslår årsstämman den 20 mars 2014 förnyat bemyndigande att förvärva och överlåta egna aktier.

Återköp av aktier per 31 december 2013, miljoner aktier

	Totalt antal	Eget	Övriga
	aktier	innehav	ägare
Per 1 jan 2013	211,3	5,0	206,3
Återköpta aktier	-	-	-
Per 31 dec 2013	211,3	5,0	206,3

VÄSENTLIGA RISKER OCH OSÄKERHETS-FAKTORER

Koncernen är främst exponerad för finansierings-, ränte- och kreditrisker samt för värdeförändringar i fastighetsbeståndet. Bolaget har inte identifierat några andra väsentliga risker och osäkerheter än de som beskrivs i årsredovisningen 2012.

VÄSENTLIGA TRANSAKTIONER MED NÄR-STÅENDE

Inga väsentliga transaktioner med närstående har skett under perioden.

REDOVISNINGSPRINCIPER

Hufvudstaden följer de av EU antagna IFRS standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC). Denna delårsrapport för koncernen är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämpliga bestämmelser i årsredovisningslagen. IFRS 13 tillämpas från 1 januari 2013, i övrigt är redovisningsprinciper och beräkningsgrunder oförändrade från senast avgivna årsredovisning. Derivat är värderade till verkligt värde i balansräkningen. Samtliga derivat är klassificerade som nivå 2 enligt IFRS 13. Kvittning av finansiella tillgångar och skulder förekommer ej och inga avtal finns som möjliggör nettning. Övriga finansiella tillgångar och skulder redovisas till upplupet anskaffningsvärde vilket i all väsentlighet överensstämmer med verkligt värde.

FÖRSLAG TILL UTDELNING

Styrelsen föreslår en höjning av utdelningen till 2,75 kronor per aktie.

FÖRSLAG TILL VAL AV STYRELSE OCH REVI-SORER

Bolagets huvudägare har meddelat bolaget att man avser föreslå årsstämman omval av nuvarande styrelseledamöter samt att välja KPMG som revisionsbolag med George Pettersson som huvudansvarig revisor.

ÅRSSTÄMMA

Årsstämma hålls torsdagen den 20 mars 2014, kl. 16.00 på Grand Hôtel, Vinterträdgården, Stockholm. Årsredovisning för 2013 kommer att finnas tillgänglig vecka 9 på bolagets kontor samt på bolagets hemsida. Den kommer samtidigt att distribueras till de aktieägare som begärt detta.

KOMMANDE INFORMATION

Årsredovisning 2013	mars 2014
Årsstämma 2014 i Stockholm	20 mars 2014
Delårsrapport jan-mar 2014	20 maj 2014
Halvårsrapport jan-jun 2014	21 augusti 2014
Delårsrapport jan-sep 2014	5 november 2014

Informationen i denna delårsrapport är sådan som Hufvudstaden AB (publ) är skyldig att offentliggöra enligt lagen om värdepappersmarknaden och/eller lagen om handel med finansiella instrument. Informationen lämnades för offentliggörande den 13 februari 2014.

Informationen publiceras även på Hufvudstadens hemsida, www.hufvudstaden.se.

Frågor besvaras av Ivo Stopner, VD, och Magnus Jacobson, chef Ekonomi och Finans, telefon 08-762 90 00.

RESULTATRÄKNINGAR I SAMMANDRAG

	Oktober december	Oktober december	Januari december	Januari december
KONCERNEN, Mnkr	2013	2012	2013	2012
Nettoomsättning
Fastighetsförvaltning	420,0	378,2	1 572,7	1 472,0
Parkeringsverksamhet	19,2	19,6	67,7	69,7
	439,2	397,8	1 640,4	1 541,7
Fastighetsförvaltningens kostnader
Underhåll	-11,6	-11,9	-32,0	-35,5
Drift och administration	-69,6	-64,7	-237,8	-227,1
Tomträttsavgälder	-3,6	-4,2	-16,1	-16,3
Fastighetsskatt	-51,9	-32,1	-152,2	-128,2
Fastighetsförvaltningens kostnader	-136,7	-112,9	-438,1	-407,1
Parkeringsverksamhet, kostnader	-12,9	-12,9	-49,7	-49,4
Verksamhetens kostnader	-149,6	-125,8	-487,8	-456,5
Bruttoresultat	289,6	272,0	1 152,6	1 085,2
- varav Fastighetsförvaltning	283,3	265,3	1 134,6	1 064,9
- varav Parkeringsverksamhet	6,3	6,7	18,0	20,3
	-10,3	-9,5	-35,7
Central administration				-34,1
Rörelseresultat före värdeförändringar	279,3	262,5	1 116,9	1 051,1
Värdeförändringar
Förvaltningsfastigheter	806,1	200,8	1 357,9	620,6
Räntederivat	-28,5	-18,1	59,6	-25,4
Rörelseresultat	1 056,9	445,2	2 534,4	1 646,3
Finansiella intäkter och kostnader	-32,4	-39,5	-127,8	-160,7
Resultat före skatt	1 024,5	405,7	2 406,6	1 485,6
Skatt	-224,2	740,7	-530,5	453,8
Resultat efter skatt	800,3	1 146,4	1 876,1	1 939,4
Övrigt totalresultat	-	-	-	-
Periodens totalresultat	800,3	1 146,4	1 876,1	1 939,4
Genomsnittligt antal utestående aktier efter åter
köp under perioden	206 265 933	206 265 933	206 265 933	206 265 933
Periodens resultat efter skatt per aktie före och
efter utspädning, kronor	3,88	5,56	9,10	9,40

BALANSRÄKNINGAR I SAMMANDRAG

	31 december	31 december
KONCERNEN, Mnkr	2013	2012
Förvaltningsfastigheter	25 869,1	23 057,5
Övriga anläggningstillgångar	49,1	11,0
Summa anläggningstillgångar	25 918,2	23 068,5
Omsättningstillgångar	557,5	584,6
Summa tillgångar	26 475,7	23 653,1
Eget kapital	15 260,7	13 920,9
Långfristiga räntebärande skulder	4 550,0	3 150,0
Uppskjutna skatteskulder	4 930,8	4 541,3
Övriga långfristiga skulder	17,3	34,5
Avsättningar till pensioner	8,8	8,4
Summa långfristiga skulder	9 506,9	7 734,2
Kortfristiga räntebärande skulder	1 200,0	1 550,0
Övriga skulder	508,1	448,0
Summa kortfristiga skulder	1 708,1	1 998,0
Summa eget kapital och skulder	26 475,7	23 653,1

FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL I SAMMANDRAG

	Januari december	Januari december
KONCERNEN, Mnkr	2013	2012
Ingående eget kapital	13 920,9	12 486,9
Periodens totalresultat	1 876,1	1 939,4
Utdelning	-536,3	-505,4
Utgående eget kapital	15 260,7	13 920,9

KASSAFLÖDESANALYSER I SAMMANDRAG

	Januari december	Januari december
KONCERNEN, Mnkr	2013	2012
Resultat före skatt	2 406,6	1 485,6
Avskrivningar/nedskrivningar	3,2	7,3
Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter	-1 357,9	-620,6
Orealiserad värdeförändring räntederivat	-59,6	-160,6
Övriga förändringar	0,4	0,7
Betald inkomstskatt	-101,6	-203,5
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändringar i rörelsekapital	891,1	508,9
Ökning/minskning rörelsefordringar	-6,2	20,1
Ökning/minskning rörelseskulder	65,8	-10,8
Kassaflöde från den löpande verksamheten	950,7	518,2
Investeringar i förvaltningsfastigheter	-1 453,7	-185,7
Investeringar i inventarier	-3,6	-1,3
Kassaflöde från investeringsverksamheten	-1 457,3	-187,0
Upptagna lån	4 100,0	1 100,0
Amortering av låneskuld	-3 050,0	-775,0
Utbetald utdelning	-536,3	-505,4
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	513,7	-180,4
Periodens kassaflöde	7,1	150,8
Likvida medel vid periodens början	497,5	346,7
Likvida medel vid periodens slut	504,6	497,5
Periodens kassaflöde per aktie, kronor	0,03	0,73

SEGMENTSREDOVISNING I SAMMANDRAG¹

	AO Stockholm	Östra City	AO Stockholm	Västra City		AO Göteborg		Total
KONCERNEN, Mnkr	2013	2012	2013	2012	2013	2012	2013	2012
Nettoomsättning	699,7	677,4	614,8	604,8	258,2	189,8	1 572,7	1 472,0
Fastighetskostnader	-168,8	-162,1	-196,0	-189,4	-73,3	-55,6	-438,1	-407,1
Bruttoresultat Fastighetsförvaltning	530,9	515,3	418,8	415,4	184,9	134,2	1 134,6	1 064,9
Parkeringsverksamhet			18,0	20,3			18,0	20,3
Central administration							-35,7	-34,1
Värdeförändringar
Förvaltningsfastigheter							1 357,9	620,6
Räntederivat							59,6	-25,4
Rörelseresultat Finansiella intäkter och							2 534,4	1 646,3
kostnader							-127,8	-160,7
Resultat före skatt							2 406,6	1 485,6

1 För jämförbart bestånd skall AO Göteborgs och Koncernens nettoomsättning och bruttoresultat fastighetsförvaltning ökas med 62,8 mnkr respektive 47,9 mnkr för 2012.

STÄLLDA SÄKERHETER OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER

	31 december	31 december
KONCERNEN, Mnkr	2013	2012
Ställda säkerheter
Inteckningar	1 653,1	1 956,2
Kapitalförsäkring	6,9	6,6
Summa ställda säkerheter	1 660,0	1 962,8
Eventualförpliktelser	Inga	Inga

NYCKELTAL

	Helår	Helår	Helår	Helår	Helår
KONCERNEN	2013	2012	2011	2010	2009
Fastighetsrelaterade
Uthyrbar yta, tusental kvm	387	367	365	358	354
Hyresvakansgrad, %	4,0	3,7	3,9	5,1	6,2
Ytvakansgrad, %	5,7	5,4	5,9	6,8	7,4
Verkligt värde, mdkr	25,9	23,1	22,3	20,1	18,1
Överskottsgrad, %	70,3	70,4	67,1	67,8	68,8
Finansiella
Avkastning på eget kapital, %	12,9	14,7	12,0	15,9	-3,4
Avkastning på sysselsatt kapital, %	12,8	9,3	13,1	17,2	-2,5
Soliditet, %	57,6	58,9	55,0	56,1	55,0
Räntetäckningsgrad, ggr	8,3	6,4	7,0	7,7	7,0
Skuldsättningsgrad, ggr	0,3	0,3	0,3	0,3	0,3
Nettobelåningsgrad fastigheter, %	20,3	18,2	18,1	16,1	16,4
Data per aktie
Årets resultat, kr	9,10	9,40	6,96	8,40	-1,73
Eget kapital, kr	73,99	67,49	60,54	55,88	49,58
Fastigheternas verkliga värde, kr	125,42	111,79	107,88	97,68	87,87
Substansvärde, kr	92,00	84,00	76,00	70,00	62,00
Antal utestående aktier, tusental	206 266	206 266	206 266	206 266	206 266
Antal emitterade aktier, tusental	211 272	211 272	211 272	211 272	211 272

NYCKELTAL PER KVARTAL

	Okt-dec	Jul-sep	Apr-jun	Jan-mar	Okt-dec	Jul-sep	Apr-jun	Jan-mar
KONCERNEN	2013	2013	2013	2013	2012	2012	2012	2012
Nettoomsättning, Mnkr	439	407	405	390	398	381	382	381
Avkastning eget kapital, %	12,9	9,0	8,9	5,7	31,0	7,7	7,6	6,5
Avkastning eget kapital, justerad %	5,3	5,6	5,6	5,1	28,0	5,3	5,0	5,1
Soliditet, %	57,6	56,5	56,1	54,2	58,9	55,0	54,7	54,1
Periodens resultat per aktie, kr	3,88	1,12	2,80	1,29	5,56	0,68	1,52	1,65
Eget kapital per aktie, kr	73,99	70,11	68,98	66,18	67,49	61,93	61,26	59,74
Substansvärde per aktie, kr	92,00	87,00	86,00	83,00	84,00	77,00	77,00	75,00
Kassaflöde löpande verksamhet
per aktie, kr	0,99	1,34	1,10	1,17	0,27	0,79	0,85	0,59

MODERBOLAGET

RESULTAT OCH STÄLLNING

Nettoomsättningen uppgick till 987,9 mnkr (890,9). Bruttoresultatet var 558,0 mnkr (475,4). Ökning av nettoomsättningen beror på intäkter från den nyförvärvade fastigheten Fyran i Göteborg samt högre hyror till följd av omförhandlingar.

Finansiella intäkter och kostnader var netto 230,5 mnkr (215,3). I årets resultat ingår koncernbidrag från dotterbolag med 358,4 mnkr (373,1).

Likvida medel vid periodens utgång var 504,4 mnkr (497,2). Investeringar i fastigheter och inventarier uppgick under perioden till 1 330,5 mnkr (68,2), ökningen förklaras av förvärvet av fastigheten Nordstaden 8:26 i Göteborg.

VÄSENTLIGA RISKER OCH OSÄKERHETS-FAKTORER

Bolaget är främst exponerat för finansierings-, ränteoch kreditrisker. Bolaget har inte identifierat några andra väsentliga risker och osäkerheter än de som beskrivs i årsredovisningen 2012.

VÄSENTLIGA TRANSAKTIONER MED NÄR-STÅENDE

Utöver utdelning till aktieägarna har inga väsentliga transaktioner med närstående gjorts under perioden.

REDOVISNINGSPRINCIPER

Delårsrapporten för moderbolaget har upprättats i enlighet med årsredovisningslagens 9 kapitel, Delårsrapport. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som vid senast avgivna årsredovisning.

RESULTATRÄKNINGAR I SAMMANDRAG

	Oktober december	Oktober december	Januari december	Januari december
MODERBOLAGET, Mnkr	2013	2012	2013	2012
Nettoomsättning	264,0	225,9	987,9	890,9
Verksamhetens kostnader	-129,4	-119,1	-429,9	-415,5
Bruttoresultat	134,6	106,8	558,0	475,4
Central administration	-10,3	-9,4	-35,7	-34,1
Värdeförändringar räntederivat	-28,5	-18,1	59,6	-25,4
Rörelseresultat	95,8	79,3	581,9	415,9
Koncernbidrag	358,4	373,1	358,4	373,1
Övriga finansiella intäkter och kostnader	-32,6	-39,8	-127,9	-157,8
Resultat efter finansiella poster	421,6	412,6	812,4	631,2
Bokslutsdispositioner	-105,2	-24,9	-105,2	-24,9
Resultat före skatt	316,4	387,7	707,2	606,3
Skatt	-69,1	41,0	-157,2	-17,8
Periodens resultat	247,3	428,7	550,0	588,5
Rapport över totalresultat, Mnkr
Periodens resultat	247,3	428,7	550,0	588,5
Övrigt totalresultat	-	-	-	-
Periodens totalresultat	247,3	428,7	550,0	588,5

BALANSRÄKNINGAR I SAMMANDRAG

MODERBOLAGET, Mnkr	31 december 2013	31 december 2012
Förvaltningsfastigheter	7 588,9	6 352,4
Övriga anläggningstillgångar	3 138,4	3 100,8
Summa anläggningstillgångar	10 727,3	9 453,2
Omsättningstillgångar	1 216,7	1 250,4
Summa tillgångar	11 944,0	10 703,6
Bundet eget kapital	1 978,7	1 978,7
Fritt eget kapital	2 186,4	2 172,7
Summa eget kapital	4 165,1	4 151,4
Obeskattade reserver	714,6	609,4
Avsättningar	961,8	945,6
Långfristiga skulder	4 566,9	3 185,0
Kortfristiga skulder	1 535,6	1 812,2
Summa skulder	7 778,9	6 552,2
Summa eget kapital och skulder	11 944,0	10 703,6

Stockholm den 13 februari 2014

Fredrik Lundberg Styrelseordförande

Claes Boustedt Bengt Braun Peter Egardt Louise Lindh Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot

Hans Mertzig Sten Peterson Anna-Greta Sjöberg Ivo Stopner

Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Verkställande direktör Styrelseledamot

Denna bokslutskommuniké har inte varit föremål för särskild granskning av bolagets revisor.

DEFINITIONER OCH ORDLISTA

Avkastning på eget kapital. Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten samt med undantag för värdeförändringar.

Avkastning på eget kapital, justerad. Resultat efter skatt exklusive värdeförändringar i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten.

Avkastning på sysselsatt kapital. Resultat före skatt plus räntekostnader i förhållande till genomsnittligt sysselsatt kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten samt med undantag för värdeförändringar.

Bibliotekstan. Området mellan Norrmalmstorg, Birger Jarlsgatan, Stureplan och Norrlandsgatan som innehåller butiker med högklassiga varumärken.

Central administration. Kostnader för koncernledning och koncernstaber, kostnader för upprätthållande av bolagets marknadsnotering samt övriga för bolaget gemensamma kostnader.

Eget kapital per aktie. Eget kapital i förhållande till antalet utestående aktier vid periodens slut.

Fastighetsskattetillägg. Ersättning från hyresgäster för fastighetsskatt.

Hyresförluster. Intäktsbortfall till följd av vakanser.

Hyresvakansgrad. Vakant yta uppskattad till marknadshyra i förhållande till total årshyra.

Investeringar. Utgifter avseende förbättringsåtgärder, som tillför framtida ekonomiska fördelar, aktiveras. Ombyggnadskostnader av löpande underhållskaraktär belastar resultatet.

Marknadsvärde fastigheter. Det belopp fastigheterna skulle kunna överlåtas till, under förutsättning att transaktionen görs mellan parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att den genomförs. I redovisningstermer kallas detta för verkligt värde.

MTN-program. Medium Term Note är ett obligationsprogram med en löptid om 1-15 år.

Nettobelåningsgrad fastigheter. Nettoskuld i förhållande till fastigheternas redovisade värden.

Nettoskuld. Räntebärande skulder inklusive beslutad utdelning minus kortfristiga placeringar samt kassa och bank.

Resultat per aktie. Periodens resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier under perioden.

Räntetäckningsgrad. Resultat efter finansiella poster exklusive orealiserade värdeförändringar plus räntekostnader i förhållande till räntekostnader.

Skatt. Koncernens totala skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt.

Soliditet. Eget kapital vid periodens slut i förhållande till balansomslutning.

Sysselsatt kapital. Balansomslutningen minskad med icke räntebärande skulder och uppskjutna skatteskulder.

Verkligt värde. Fastigheternas uppskattade marknadsvärde.

Ytvakansgrad. Outhyrda lokaler i kvadratmeter i förhållande till total uthyrbar yta.

Årshyra. Bruttohyra inklusive tillägg vid periodens slut uppräknad till årsbasis. Vakanta lokaler redovisas till marknadshyra.

Överskottsgrad. Bruttoresultat i förhållande till nettoomsättning.

I vissa fall har avrundningar skett, vilket innebär att tabeller och beräkningar inte alltid summerar exakt.

Om Hufvudstaden Verksamhetsmål

Hufvudstaden, som grundades 1915, blev snabbt ett av Sveriges ledande fastighetsbolag och är idag ett av landets starkaste varumärken i fastighetsbranschen. Varumärket är välkänt och står för hög kvalitet, god service och långsiktighet i förvaltning och utveckling av egna kommersiella fastigheter i Stockholms och Göteborgs mest attraktiva affärslägen.

Vision

Hufvudstaden ska alltid upplevas som och vara Sveriges mest attraktiva fastighetsbolag.

Affärsidé

Hufvudstaden ska i egna fastigheter i centrala Stockholm och centrala Göteborg erbjuda framgångsrika företag högkvalitativa kontors- och butikslokaler på attraktiva marknadsplatser.

Finansiella mål

• Hufvudstadsaktien ska ha en god utdelningstillväxt över tiden och utdelningen ska utgöra mer än hälften av nettovinsten från den löpande verksamheten.
• Soliditeten ska uppgå till minst 40 procent över tiden.

Hufvudstaden ska:

• Successivt öka resultatet från den löpande verksamheten.
• Ha branschens nöjdaste kunder.
• Ha branschens mest välutvecklade fastighetsbestånd.
• Ha branschens mest professionella medarbetare med stort engagemang för kunden, affärsmannaskapet och yrkeskunnandet.

Strategier för att uppnå målen

Kundfokus. Hufvudstaden ska arbeta i nära samverkan med kunderna och kontinuerligt bidra till att förbättra deras affärsmöjligheter och konkurrenskraft.

Kvalitet. Kvalitets- och miljösystem ska säkerställa högsta möjliga kvalitet på företagets samtliga produkter och tjänster.

Kompetensutveckling. Medarbetarnas kompetensutveckling ska på ett systematiskt sätt säkerställas med fokus på både yrkeskunnande och värderingar.

Affärsutveckling. Aktiv affärsutveckling ska skapa mervärden i fastighetsbeståndet.

Hufvudstaden AB (publ) NK 100, 111 77 Stockholm Besöksadress: Regeringsgatan 38 Telefon: 08-762 90 00 Telefax 08-762 90 01 E-post: info@hufvudstaden.se Hemsida: www.hufvudstaden.se Organisationsnummer 556012-8240 Styrelsens säte: Stockholm