Heungkong Group — Capital/Financing Update 2015

Feb 10, 2015

广州市卓升家具有限公司拟进行股权转让 所涉及的股东全部权益价值评估项目 资产评估报告书

同致信德粤评报字(2015)第A001号

TONGZHIXINDE(BEIJING) ASSETS APPRAISAL CO., LTD. 同致信德(北京)资产评估有限公司 广东分公司

二○一五年二月六日

广州市卓升家具有限公司拟进行股权转让

所涉及的股东全部权益价值评估项目

资产评估报告书

同致信德粤评报字(2015)第A001号

目

录

一、声	明
	二、资产评估报告书摘要
	三、资产评估报告书正文
	一、委托方、被评估单位(或者产权持有单位)和业务约定书约定的其他评估报告使用者
	的概况
	二、评估目的
	三、评估对象和评估范围
	四、价值类型及定义
	五、评估基准日
	六、评估依据
	七、评估方法
	八、评估程序实施过程和情况
	九、评估假设 ………………………………………………………………………………………………
	十、评估结论
	十一、特别事项说明
	十二、评估报告使用限制说明
	四、资产评估报告书附件
	附件一: 委托方和被评估单位法人营业执照复印件
	附件二: 评估对象涉及的主要权属证明资料复印件
	附件三: 委托方和相关当事方的承诺函
	附件四: 签字注册资产评估师的承诺函
	附件五: 评估机构资格证书复印件
	附件六: 评估机构法人营业执照副本复印件
	附件七: 签字注册资产评估师资格证书复印件
	附件八: 评估明细表

5601

一、声 明

注册资产评估师声明

一、我们在执行本资产评估业务中,遵循相关法律法规和资产评估准则,恪守独立、 客观和公正的原则;根据我们在执业过程中收集的资料,评估报告陈述的内容是客观的, 并对评估结论合理性承担相应的法律责任。

二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位(或者产权持有单位) 申报并经其签章确认;所提供资料的真实性、合法性、完整性,恰当使用评估报告是委 托方和相关当事方的责任。

三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系;与相关当事方没 有现存或者预期的利益关系, 对相关当事方不存在偏见。

四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查;我们已对评估 对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注,对评估对象及其所涉及资产的法 律权属资料进行了查验,并对已经发现的问题进行了如实披露,且已提请委托方及相关 当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。

五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限 制,评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及 其对评估结论的影响。

二、资产评估报告书摘要

广州市卓升家具有限公司拟进行股权转让

所涉及的股东全部权益价值评估项目

资产评估报告书

同致信德粤评报字(2015)第A001号

要 榴

同致信德(北京)资产评估有限公司(以下简称:本公司)接受深圳香江控股公司 有限公司的(以下简称:深圳香江控股公司)委托,对广州市卓升家具有限公司(以下 简称: 卓升家具公司) 拟股权转让所涉及的股东全部权益价值完成必要的评估程序, 按 资产评估业务委托书的约定,出具资产评估报告书。现将资产评估情况及评估结果摘要 报告如下:

一、委托方和其他评估报告使用者: 委托方为深圳香江控股公司有限公司 (以下 简称"深圳香江控股公司")。其他评估报告使用者: 除委托方外, 国家法律、法规规 定为实现本次评估目的相关经济行为而需要使用本报告的其他评估报告使用者。

二、被评估企业: 广州市卓升家具有限公司

三、评估目的: 为广州市卓升家具有限公司拟进行股权转让所涉及的股东全部权益 价值提供参考依据。

四、评估对象和范围: 评估对象为广州市卓升家具有限公司股东全部权益价值。评 估范围为截止 2015年 01月 31日经德勤华永会计师事务所(特殊普通合伙)广州分所 出具的德师广州报(审)字(15)第 S0001 号审计报告审计的广州市卓升家具有限公司全部 资产和负债。

五、价值类型: 市场价值

六、评估基准日及有效期: 评估基准日为 2015年 01月 31日 2015年 01月 31日, 评估结论的有效使用期为一年, 即自 2015年01月31日至 2016年01月31日。

七、评估方法: 资产基础法。

八、评估结论: 选择资产基础法评估结论, 经评估卓升家具公司于评估基准日 2015 同致信德 (北京) 资产评估有限公司广东分公司 第-5-页

年 01 月 31 日的资产、负债评估结果如下所述: 资产账面值为 50,216.46 万元, 评估值 为 53,377.06 万元, 评估增值 3,160.60 万元, 增值率为 6.29%。负债账面值为 41,123.54 万元, 评估值为 41,264.88 万元, 评估增值 141.34 万元, 增值率为 0.34%。全部股东权 益账面值为 9,092.92 万元, 评估值为 12,112.18 万元, 评估增值 3,019.26 万元, 增值率 为 33.20%。具体结果见下表:

资产评估结果汇总表 评估基准日: 2015年1月31日

$\mathbb{Z}_{\mathbb{Z}}$ $\Xi$		医面价值	评估价值	增减值	金銀草樹: 人民币万元
		$\mathcal{A}$	$\mathbf{B}$	$C = A - B$	堆值率兴 $D = C. B \times 100\%$
I.	流动资产	50,156.04	53.316.99	3,160,95
2	非流动资产	60.42	60.07	$-0.35$	6,30 $-0.58$
3	其中:可供出售全融资产		$\blacksquare$	$\overline{\phantom{a}}$
$\frac{4}{7}$	按有至到期投资	$\hat{\phantom{a}}$	$\overline{\phantom{a}}$	۰
5	长期回收款	$\check{}$	$\overline{\phantom{a}}$	$\overline{\phantom{0}}$
6	长期股权投资	۰.	$\blacksquare$	٠
7	投资性房地产	$\overline{\phantom{a}}$	$\overline{\phantom{a}}$	÷,
8	股权分量流通权	$\overline{\phantom{0}}$	$\tilde{}$	$\blacksquare$
9	圖定资产	52.66	53.09	0.43	0.32
10	法建工程	۰	$\overline{\phantom{a}}$	۰
11	工程物资	$\tilde{\phantom{a}}$	$\overline{\phantom{a}}$	۰
12	圆定资产清理	$\overline{\phantom{a}}$	$\overline{\phantom{a}}$	٠
13	生产性生物资产	۷	$\mathbf{w}_i$	۰
14	法气资产	$\hat{\phantom{a}}$	$\blacksquare$	۰
15	无形资产	3,40	3.40	ω.	0,00
16	开发支出	-	$\blacksquare$	$\overline{\phantom{a}}$
17	南部	$\sim$	$\omega$	$\overline{\phantom{a}}$
18	长期待婚费用	3.58	3.58	ù.	0.00
19	送延新得钱资产	0.78	۰	$-0.78$	$-100,00$
20	其他非流动资产
21	资产总计	50,216.46	53,377.06	3,160.60
22	流动负债	41,123.54	41,264.88	141.34	6.29
23	非源动负债		۰.		0.34
24	负责合计	41.123.54	41,264.83
$25$	净资产(所有者权益)	9,092.92	12,112.18	141.34 3,019.26	0.34 33.20

(2) 评估结论与账面价值比较变动情况及原因

本次评估净资产评估变动增加额 3,019.26 万元, 增值率 33.20%。主要原因如下:

①流动资产评估时存货有所增值,主要是因为在产品评估增值。近期土地市场上涨, 所以有一定幅度的增加, 增值额为 3,160.60 万元。

②固定资产中设备类评估减值的原因主要为: 为电子设备会计折旧年限不同导致评 估值产生一定幅度的减值。

③流动负债中的短期借债增值原因为:短期借债距评估基准日已达一个月,尚未到 同致信德(北京)资产评估有限公司广东分公司 第-6-页

合同约定支付时间,本次评估是按年利率计算出其目前应付利息,故本次评估增值,增 值额为 141.34 万元。

本评估报告仅供委托方为实现评估目的使用,未征得出具评估报告的评估机构同 意,评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体,法律、法规规定以及相关当 事方另有约定的除外。

特别事项说明: 报告使用者在使用本评估报告时请关注资产评估报告正文中的特别 事项说明。

(此页以下无正文)

三、资产评估报告书正文

$\sim$ $\sim$

$\frac{1}{\alpha}$

广州市卓升家具有限公司拟进行股权转让

所涉及的股东全部权益价值评估项目

资产评估报告书

同致信德粤评报字(2015)第A001号

同致信德(北京)资产评估有限公司(以下简称"本公司")接受深圳香江控股公司 有限公司的委托,根据中华人民共和国有关资产评估的规定,本着独立、客观、科学、 公正的原则,按照公认的资产评估方法,对广州市卓升家具有限公司拟进行股权转让所 涉及的股东全部权益价值进行了评估工作。本公司评估人员按照必要的程序,对委托评 估的资产和负债实施了实地勘查、市场调查与询证,对委估企业的股东全部权益价值在 2015年01月31日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报 告如下:

一、委托方、被评估单位(或者产权持有单位)和业务约定书约定的其他评估报告 使用者的概况

(一)委托方概况

名称: 深圳香江控股股份有限公司(以下简称"深圳香江控股公司")

住 所: 深圳市福田区金田路皇岗商务中心 1号楼 3406A 单元

法定代表人: 翟美卿

注册资本: 76781.2619 万元人民币

企业类型: 上市股份有限公司

经营范围: 投资兴办实业(具体项目另行申报); 在合法取得使用权的土地上从事房 地产开发经营;物业管理;从事建筑工程和装饰工程的施工(须取得相应的资质证书后 方可经营); 企业形象策划; 酒店管理; 国内商业、物资供销业(不含专营、专控、专 卖商品); 经营进出口业务(法律、行政法规、国务院决定禁止的项目除外,限制的项 目须取得许可后方可经营); 经济信息咨询(不含限制项目)。

(二)被评估企业概况

1、企业基本情况

企业名称: 广州市卓升家具有限公司(以下简称"卓升家具公司")

住 所: 广州市南沙区进港大道 62号 402 房

法定代表人: 翟栋梁

注册资本: 人民币 10,000.00 万元

企业类型: 有限责任公司(外商投资企业法人独资)

经营范围: 家具批发: 家居饰品批发; 纺织品、针织品及原料批发; 服装批发; 灯 具、装饰物品批发;家具零售;灯具零售;日用杂品综合零售;纺织品及针织品零售; 服装零售;厨房用具及日用杂品零售;陶瓷、玻璃器皿零售;日用灯具零售;木制、塑 料、皮革日用品零售;卫生洁具零售;木制装饰材料零售;陶瓷装饰材料零售;金属装 饰材料零售;装饰用塑料、化纤、石膏、布料零售;装修用玻璃零售;装饰石材零售; 自有房地产经营活动;房屋租赁;场地出租(不含仓储);家具和相关物品修理;房地 产开发经营。

2、公司2015年1月财务、经营状况

(单位:	元)

	$1 - 4$ 201
项目	2015年1月
资产总额	502,164,680.78
负债总额	411,235,372.52
资产负债率	93.91%

(注:以上数据经德勤华永会计师事务所(特殊普通合伙)广州分所出具的德师广 州报(审)字(15)第 S0001 号审计报告审计。)

委托方与被评估单位关系: 委托方深圳香江控股公司拟股权收购被评估单位卓升家 具公司。

(三)其他评估报告使用者: 除委托方及产权持有者外, 国家法律、法规规定为实 现本次评估目的相关经济行为而需要使用本报告的其他评估报告使用者。

二、评估目的

为广州市卓升家具有限公司拟进行股权转让所涉及的股东全部权益价值提供价值参 考依据。

广州市卓升家具有限公司拟进行股权转让, 该经济行为系依据《中华人民共和国公 司法》(2005年10月27日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议修订)进 行。

三、评估对象和评估范围

(一)本次企业价值评估对象及基本情况

本次企业价值评估对象为卓升家具公司的股东全部权益价值。

(二)纳入评估范围的资产、负债情况

1、评估范围

评估范围是截止2015年01月31日卓升家具公司的全部资产和负债。具体情况如下: (人民币万元)

	项 目	账面价值
	流动资产	50,156.04
$\overline{2}$	非流动资产	60.42
	其中:长期股权投资	0.00
	投资性房地产	0.00
	固定资产	52.66
	无形资产	3.40
	递延所得税资产	0.91
3	资产总计	50,216.46
4	流动负债	41,123.54
5	负债合计	41,123.54
6	净资产(所有者权益)	9,092.92

(注: 以上数据经德勤华永会计师事务所(特殊普通合伙)广州分所出具的德师广 州报(审)字(15)第 S0001 号审计报告审计。)

(三)主要资产的权益状况、技术经济状况、物理状况和使用状况如下:

1、存货-自制半成品

本次存货的评估对象为卓升家具公司所拥有的位于南沙区南沙街道金隆路以东总部 集聚区 2014NJY-1 地块, 证载编号为《穗府国用 (2014) 第 04100053 号》, 该宗地的建 筑总面积为 22,656 平方米, 土地用途为商业用途, 使用年限为商业: 2014 年 4 月 16 日 至 2054 年 4 月 15 日, 容积率不高于 4.0, 建筑密度不高于 45%, 建筑限高不高于 100 米, 绿地率不低于25%。

委托方提供的资料及现场勘察,至评估基准日,该宗地已达到红线外五通,红线内 土地平整。宗地形状较规则, 界址清晰。

存货产账面原值 471,003,998.30 元, 为土地出让金、土地相关规费、前期工程费、 基础工程及开发间接费, 具体情况如下:

单位: 人民币元

序号	名称及规格型号	账面价值
		金额
	上地成本	382,705,200.00
$\overline{2}$	前期工程费	23, 199, 713. 48
3	基础建设费	58,743.80
4	建筑安装工程费	29,502,476.71

同致信德(北京)资产评估有限公司广东分公司

第-11-页

	开发问接费
		23,420,569.50
6	开发成本	39,487,838.42
$\mathbf{r}$	开发间接费	4,207,656.39
	合 īΤ $-1$	471,003,998.30

2、设备类资产

电子设备类资产账面原值 559,332.76 元, 账面净值 526,645.25 元, 经过盘点核实均 为企业资产。电子设备类资产主要分布在公司办公楼内。

3、无形资产

本次申报评估的无形资产为卓升家具公司使用的办公软件。

软件为公司购置的深信服上网服务软件,账面净值合计为 34,026.72 元, 尚可使用 年限为10年。

4、主要资产权利状况

序 뮹	资产名称		面积 (m 2 )	谷注
	南沙区南沙街道金隆路以东 总部集聚区 2014NJY-1 地块	穗府国用 (2014) 第 04100053 号	226562	未曾抵押

纳入评估范围的资产及负债同评估申报表、资产评估业务约定书所确定的范围一 致。

四、价值类型及定义

(一)本企业价值评估所选取的价值类型为: 市场价值。

(二)价值定义: 市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强 迫的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

(三)价值类型选取的理由及依据: 根据本次评估目的、特定市场条件及评估对象 状况,确定本次企业价值评估所选取的价值类型为市场价值。

五、评估基准日

本项目资产评估基准日为2015年01月31日。

确定评估基准日的相关事项说明:

(一)本项目评估基准日确定的理由:为确切地反映委估对象的公允价值,有利于 本项目评估目的顺利实现,经评估机构与委托方及企业一致商定,确定本项目资产评估 基准日为 2015年01月31日。

(二)本次评估的一切取价标准和利率、汇率、税率均为评估基准日有效的价格标 准和利率、汇率、税率。

(三)本评估结论的有效期为一年, 即自 2015年01月31日至2016年01月31日 止。本次资产评估一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。

六、评估依据

☆ 法律依据

1、国务院国有资产监督管理委员会令 2005 年第 12 号令《企业国有资产评估管理 暂行办法》:

2、财政部第14号令《国有资产评估管理若干问题的规定》:

3、《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》:

4、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》;

5、《企业会计准则》、《企业会计制度》:

◇ 准则依据

1、财政部财企[2004]20号《资产评估准则——基本准则》和《资产评估职业道德 准则——基本准则》:

2、资产评估具体准则:中国资产评估协会中评协[2007]189号文《资产评估准则 --评估报告》、《资产评估准则——评估程序》、《资产评估准则——机器设备》、《资产评 估准则——不动产》、《资产评估准则——业务约定书》、《资产评估准则——工作底稿》: 《资产评估准则——企业价值》;

3、《资产评估准则——无形资产》(中国资产评估协会2008-11-28 中评协[2008]217 号):

4、中国资产评估协会中评协[2010]214号《评估机构业务质量控制指南》;

5、中国资产评估协会中评协[2010]227号《资产评估准则——企业价值》

6、《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2007]189号);

7、中国注册会计师协会[2003]18 号《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导 意见》;

◇经济行为依据

1、资产评估业务约定书。

◇产权证明依据

1、国有土地使用证:

2、电子设备订货合同及发票等;

3、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》等在 建工程报批文件。

◇取价依据及参考依据

1、资产评估常用数据与参数手册:

2、广东省建筑安装工程消耗量定额:

3、广东省省建筑安装费用定额:

4、广州市2014年工程造价信息;

5、广州市2014年工程造价指数;

6、中国机电产品报价光盘(2014版)

7、企业财务会计资料;

8、近期发行的五年期国债利率;

9、评估基准日中国人民银行公布的存贷款利率;

10、评估基准日外汇汇率;

11、市场调查及询价资料:

12、互联网信息资料;

13、现场勘察记录;

◇参考资料及其他

1、卓升家具公司提供的《成本法资产评估申报明细表》及其他资料;

2、《全国资产评估价格信息》、《中国机电产品价格商情》;

3、评估基准日的财务会计报表:

5、企业未来经营计划及投资、筹资计划;

6、企业提供的其它法律凭证资料。

七、评估方法

资产评估基本方法包括市场法、成本法和收益法。进行企业价值评估,要根据评估 对象、价值类型、资料收集情况等相关条件,分析三种资产评估基本方法的适用性,恰 当选择一种或多种资产评估基本方法。

市场法是以现实市场上的参照物来评价估值对象的现行公平市场价值,市场法适用 于市场数据充分并有可比的参考企业或交易案例的条件下的企业价值评估。卓升家具公

司目前主营业务为房地产开发项目公司,在国内流通市场的类似上市公司中找一些在现 金流、增长潜力和风险等方面与目标公司相类似的公司很困难,难以收集近期市场交易 对比价格,不具备市场法评估的可比条件。

成本法也称资产基础法,是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评 估对象价值的评估思路。

收益法,是通过估算被评估对象在未来的预期收益,并采用适宜的折现率折算成现 值,然后累加求和,得出被评估对象价值的一种评估思路。收益法是企业整体资产预期 获利能力的量化与现值化,强调的是企业的整体预期盈利能力。因卓升家具公司为新成 立的公司,尚无营业收入,亦无法提供有关未来经营的详细计划,未来预期收益和经营 风险难可以预测, 故综合考虑后本次评估不官采用收益法。

综上分析,结合本次评估目的,我们选择资产基础法为本次评估的方法。

(一)资产基础法

评估思路及公式如下:

1、评估思路: 在评估各单项资产和负债后合理确定股东全部权益价值。

2、 计算公式: 全部股东权益价值 = 各单项资产评估值之和 - 负债评估值

3、具体方法

(1) 流动资产

①货币资金: 按通过盘点现金, 核查银行对帐单及余额调节表, 按核实后的账面账 面值评估。

②债权类资产(应收账款、预付账款、其他应收款)的评估,借助于历史资料和评 估中调查了解的情况,通过核对明细账户,发询证函或执行替代程序对各项明细予以核 实。根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。

对于各种预付款, 则根据所能收回的相应货物形成资产或权利的价值确定评估值。

评估中确定为无法收回的应收款项,有确凿证据,评估为零值;未取得有效证据的, 对预计的坏账损失采用帐龄分析的方法,在扣除预计可能发生坏账的基础上,按预计可 能收回的金额,得出评估值。

③存货的评估: 存货的评估主要采用成本法或市场法。委估企业的存货为在产品。 依据被评估企业提供的存货清单,评估人员会同企业相关人员核实有关的会计凭证,对 存货进行抽查盘点, 现场勘察了解存货的情况,。在此基础上, 对委托评估的在产品进 行评估。

在产品的评估: 在产品的主要内容为一项正在开发的土地使用权, 分别采用剩余法

与市场法测算评估基准日价值,分析其适用性,最终选取二者的算术平均值作为该在产 品的评估值。

(2) 电子设备

电子设备的评估采用重置成本法。 重置成本法公式如下·

评估值=重置全价×成新率

电设备设备评估时首先根据被评估企业提供的电子设备清查评估明细表所列示的 内容,通过对有关合同、法律权属证明及会计凭证、设备台帐的审查来核实其产权。

·重置全价的确定:

重置全价是指在现时条件下, 重新购置、建造或形成与评估对象完全相同或基本类 似的全新状态下的资产所需花费的全部费用。

1 国产设备的重置全价: 以国内市场同类型设备的现行市价为基础, 再加上有关 的合理费用 (例如: 运杂费、安装调试费、资金成本等); 对无法询价及查阅到价格的 设备, 用类似设备的现行市价加以确定。

对无法得到现行市价的设备, 以账面原值为基础采用价格变化系数进行调整后求 得。

●成新率的确定

成新率是反映评估对象的现行价值与其全新状态重置全价的比率。

成新率用年限法、分部件打分法或是两者的结合予以确定。在成新率的分析计算过 程中,充分注意设备的设计、制造、实际使用、维护、修理、改造情况,充分考虑设计 使用年限、物理寿命、经济寿命、现有性能、运行状态和技术进步等因素的影响。

对于车辆则严格按照国家规定的强制报废标准进行评估,以年限法成新率与行驶里 程成新率两者取低值确定。

将重置全价与成新率相乘,得出设备的评估值。

对于报废设备类资产,根据各设备的具体情况,分别采用不同的方法确定评估值, 对于无处置价值的设备,确定其报废回收残值为零,如电子设备等。

(3) 无形资产的评估

本次评估的无形资产为软件系统。

企业申报的其他无形资产,为软件。

本次评估经市场调查,其账面值与市场价值接近,故本次评估以核实后的账面值作 为评估值。

(4)负债的评估

负债评估值根据评估目的实现后的产权持用者实际需要承担的负债项目及金额确 认。对于负债中并非实际负担的项目按寒值计算。

八、评估程序实施过程和情况

公司接受评估委托后,根据中华人民共和国有关资产评估的原则和规定,按照我公 司与委托方签定的资产评估业务约定书所约定的事项,组织评估人员对评估范围内的资 产进行了评估。先后经过接受委托、资产清查、评定估算、评估汇总、提交报告等过程。 具体步骤如下:

(一)接受委托阶段

了解委估资产目前状况,掌握并明确委托业务性质、目的、范围等基本事宜, 签订 资产评估业务约定书。组织评估工作小组,制订资产评估实施方案和工作时间计划。

(二)资产清查阶段

(1) 由本评估项目负责人根据制订的计划, 辅导被评估单位填报有关资产评估申 报明细表,为保证所填列明细的真实与完整,要求资产占有单位首先进行全面清查,并 由评估人员参与,同时,收集资产评估所需法律、法规和行业、企业资料,取得与委估 资产有关的权属证明:

(2)与公司管理层、财务部门、资产管理部门进行访谈、了解有关企业管理、财 务状况和资产管理使用情况; 分析未来各项收入、成本费用构成及预测期间各年的变化 原因;

(3)资料收集,包括公司成立以来来的会计报表、成本费用测算资料等;

(4)分析宏观经济政策对行业的影响、行业发展前景及市场竞争情况;

(5)根据委估企业的财务计划和战略规划及潜在市场优势, 预测公司未来期间的 预期收益、收益期限,并根据经济环境和市场发展状况对预测值进行适当调整。

(三)评定估算阶段

根据国家资产评估有关原则和规定,针对已确定的评估范围及具体对象,掌握各项 委估资产历史和现状,并进一步审阅被评估单位填报的资产评估资料,对审阅后的有关 数据进行必要的核查、鉴别,对实物资产进行质量、数量核对,察看、记录、分析,同 时,开展市场调研、询价工作,收集有关价格资料,再采用选定的评估方法对各项资产 及负债予以评定估算。

根据调查所了解的情况, 建立收益法评估定价模型。

(四)评估汇总阶段

根据对各类资产的初步评估结果,进行汇总分析,确认评估工作中没有发生重复或

十、评估结论

(1) 成本法评估结果

经评估, 卓升家具公司于评估基准日 2015 年 01 月 31 日的资产、负债评估结果如 下所述: 资产账面值为 50,216.46 万元, 评估值为 53,377.06 万元, 评估增值 3,160.60 万 元, 增值率为 6.29%。负债账面值为 41,123.54 万元, 评估值为 41,264.88 万元, 评估 增值 141.34 万元。全部股东权益账面值为 9,092.92 万元, 评估值为 12,112.18 万元, 评 估增值 3,019.26 万元, 增值率为 33.20%。具体结果见下表:

被评信单位(或产权持有单位):广州市卓升家具有限公司					金额单位: 人民币万元
$\mathbb{H}^2_2$ $\mathbb{H}$		贬面价值	评估价值	增减度	继位率死
		A	B	$C = A - B$	$D = C/B \times 100\%$
ı	麻动资产	50,156.04	53,316.99	3,160.95	6.30
$\hat{z}$	非流动资产	60.42	60.07	$-0.35$	$-0.88$
3	其中: 可供出售金融资产	$\blacksquare$	$\overline{\phantom{a}}$	Ξ
4	持有军到期投资	$\overline{\phantom{a}}$	$\overline{\phantom{a}}$	$\overline{\phantom{a}}$
$\tilde{\mathcal{N}}$	长期应收款	L.	$\overline{\phantom{a}}$	$\overline{\phantom{a}}$
6	长期股权投资	÷	٠	$\overline{\phantom{a}}$
$\overline{ }$	投资性房地产	$\blacksquare$	۷	$\overline{\phantom{a}}$
8	股权分量流通权	×.	÷.	$\sim$
$\mathfrak{S}$	圆定设产	52.66	53.09	0.43	0.32
10	法建工程	$\overline{\phantom{a}}$	ω,	$\blacksquare$
11	工程物资	$\overline{\phantom{a}}$	à,	$\blacksquare$
12	国施资产清理	$\overline{\phantom{a}}$	$\ddot{\phantom{1}}$	$\bullet$
13	生产性生物资产	$\frac{1}{2}$	۰	$\bullet$
14	清气资产	÷.	$\bullet$	$\blacksquare$
15	无形资产	3.40	3.40	$\sim$	0,00
16	开发支出	$\bullet$	$\frac{1}{2}$	$\blacksquare$
17	商部	٠	٠	¥
18	长期待推费用	3.58	3.58	÷.	0,00
19	送延所得税资产	0.7S	$\blacksquare$	$-0.78$	$-100.00$
$20$	其他非流动资产
21	资产总计	50,216,46	53,377.06	3,160.60	6.29
22	流动负债	41,123.54	41,264.88	141.34	0.34
23	非流动负债	۰
$24$	负债合计	41,123.54	41.264.88	141.34	0.34
$25\,$	冷资产(所有者权益)	9.092.92	12,112,18	3.019.26	33.20

资产评估结果汇总表

评信基准日: 2015年1月31日

(2) 评估结论与账面价值比较变动情况及原因

本次评估净资产评估变动增加额 3,019.26 万元, 增值率 33.20%。主要原因如下: ①流动资产评估时存货有所增值,主要是因为在产品品评估增值。近期土地市场上 涨,所以有一定幅度的增加,增值额为3,160.60万元。

②固定资产中设备类评估减值的原因主要为: 为电子设备会计折旧年限不同导致评 估值产生一定幅度的减值。

③流动负债中的短期借债增值原因为:短期借债距评估基准日已达一个月,尚未到 合同约定支付时间,本次评估是按年利率计算出其目前应付利息,故本次评估增值,增 值额为 141.34 万元。

十一、特别事项说明

(一)对被评估单位存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项,被评估单位未作特殊 说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下,本评估机构及评估人员不承担相 关责任。

(二)本评估公司未对委托方和被评估单位提供的有关经济行为批文、营业执照、 权证、会计凭证等证据资料或所牵涉的责任进行独立审查,亦不会对上述资料的真实性 负责。

(三)本报告对被评资产和相关债务所进行评估系为客观反映被评资产的价值而 作,我公司无意要求被评估单位必须按本报告的结果和表达方式进行相关的账务处理。 是否进行、如何进行有关的账务处理需由被评估单位的上级财税主管部门决定,并应符 合国家会计制度的规定。

(四)在评估基准日后、报告有效期之内, 资产数量及作价标准发生明显变化时, 除了使用重置成本法评估的资产以外, 委托方应及时聘请评估机构重新确定有关资产的 评估值。使用重置成本法评估的资产,有经验的委托方可按实际发生的资产数量和价格 差额对评估值进行适当的调整。

(五)除非特别说明,本报告中的评估值以被评估单位对有关资产拥有完全的权利 为基础,未考虑由于被评估单位尚未支付某些费用所形成的相关债务,我们假设资产受 让方与该等负债无关。

(六)本项目的注册资产评估师知晓股东全部权益价值并不必然等于股东全部权益 价值与股权比例的乘积。由于难以获取行业及类似相关股权的交易情况资料,且受现行 产权交易定价规定的限制, 故本次评估没有考虑股权收购涉及的控股权或少数股权等因 素产生的溢价或折价对评估结果的影响。

评估报告使用者在实际使用报告的结果时应结合其他因素参考使用。

★报告使用者在评估报告使用过程中应关注以上特别事项对评估结论的影响。

十二、评估报告使用限制说明

(一)该评估报告仅供评估报告中披露的评估报告使用者用于载明的评估目的。注 册资产评估师及其所在评估机构不承担因评估报告使用不当所造成后果的责任。

(二)资产评估结论不应被认为是对评估对象可实现价格的保证。

(三)根据有关规定,本评估报告应当在载明的有效期内使用。

(四)本评估报告仅供委托方及业务约定书中载明的其他报告使用者为本次评估目 的使用和送交资产评估主管机关审查使用。未征得出具评估报告的评估机构同意,评估 报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体,法律、法规规定以及相关当事方另有 约定的除外。

十三、评估报告日

本《评估报告》提出日期为2015年02月06日。

(本页以下无正文)

佐有限公司广东分公司 同致信德(北 机构负责人: | 七

二○一五年二月六日