Heungkong Group - Audit Report / Information 2008

证券代码：600162 证券简称：香江控股编号：临2008-037

深圳香江控股股份有限公司第五届董事会第十三次会议决议公告暨召开2008 年第二次临时股东大会的通知

本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

深圳香江控股股份有限公司（以下简称“本公司”或“公司”）于2008 年9 月20 日以电子邮件和电话通知的方式发出召开第五届董事会第十三次会议的通知，会议于2008 年9 月26 日于公司办公楼贵宾室以现场方式召开。公司应到董事9 名，实际6 名董事现场出席会议。其中董事长翟美卿女士、独立董事李志文先生和李民女士因出差未能参加会议。董事长翟美卿女士授权董事、总经理修山城先生代其行使表决权并主持会议，独立董事李志文先生和李民女士授权独立董事韩彪先生代其行使表决权，公司监事和高管人员列席了会议，符合《公司法》和《公司章程》的有关规定。会议以现场表决的方式，审议并通过以下议案：

一、审议《关于聘任翁太玮女士为公司副总经理的议案》；（简历见附件一）二、审议《关于聘任副总经理谢郁武先生为公司董事会秘书的议案》；（简历见附件一）

三、审议《关于聘任朱兆龙先生为公司董事会办公室主任的议案》；（简历见附件一）

四、审议《关于调整公司独立董事津贴的议案》；

经公司董事会薪酬与考核委员会提议，根据公司《董事会薪酬与考核委员会实施细则》的规定，参照其他上市公司相关企业相关岗位的薪酬水平，结合公司的实际情况，将公司独立董事年度薪酬水平由5 万元调整到8 万元。此项议案需提交下一次临时股东大会审批，审批通过后的下一个月按新标准执行发放津贴。

五、审议《关于深圳香江控股股份有限公司收购广州锦绣香江物业管理有限公司51%股权的议案》；（关联董事翟美卿、修山城和琚长征回避表决，其余6 名董事全票通过）

深圳香江控股股份有限公司（以下简称“香江控股”或“公司”）拟用自有资金按照评估值收购南方香江集团有限公司（以下简称“南方香江”）持有的广州锦绣香江物业管理有限公司（以下简称“锦江物业”）51%股权。预计收购价款为

281.4945 万元（按2008 年6 月30 日评估值为交易价款，即锦江物业净资产评估价*51%股权比例）。

六、审议《关于子公司南昌香江商贸有限公司收购南昌民生物业管理有限公司100%股权的议案》；（关联董事翟美卿、修山城和琚长征回避表决，其余6 名董事全票通过）

公司子公司南昌香江商贸有限公司（以下简称“南昌香江”）拟用自有资金按照评估值收购深圳市全家福商贸有限公司（以下简称“全家福商贸”）和深圳市贝尔贸易有限公司（以下简称“贝尔贸易”）持有的南昌民生物业管理有限公司（以下简称“南昌物业”）100%股权。预计收购价款为 31.85 万元（按2008 年6 月30 日评估值为交易价款，即南昌物业净资产评估价*100%）。

七、审议《关于子公司景德镇香江商贸有限公司收购景德镇民生物业管理有限公司100%股权的议案》；（关联董事翟美卿、修山城和琚长征回避表决，其余6 名董事全票通过）

公司子公司景德镇市香江商贸有限公司（以下简称“景德镇香江”）拟用自有资金按照评估值收购全家福商贸和贝尔贸易持有的景德镇民生物业管理有限公司（以下简称“景德镇物业”）100%股权。预计收购价款为 37.30 万元（按2008 年6 月30 日评估值为交易价款，即景德镇物业净资产评估价*100%股权比例）。

八、审议《关于全资子公司随州香江商贸有限公司收购随州民生物业管理有限公司100%股权的议案》；（关联董事翟美卿、修山城和琚长征回避表决，其余6 名董事全票通过）

公司全资子公司随州香江商贸有限公司（以下简称“随州香江”）拟用自有资金按照评估值收购全家福商贸和贝尔贸易持有的随州民生物业管理有限公司（以下简称“随州物业”）100%股权。预计收购价款为 88.29 万元（按2008 年6 月30 日评估值为交易价款，即随州物业净资产评估价*100%股权比例）。

九、审议《关于全资子公司新乡市光彩大市场置业有限公司收购新乡市民生物业管理有限公司100%股权的议案》；（关联董事翟美卿、修山城和琚长征回避表决，其余6 名董事全票通过）

公司全资子公司新乡市光彩大市场置业有限公司（以下简称“新乡置业”）拟用自有资金按照评估值收购全家福商贸和贝尔贸易持有的新乡市民生物业管理有限公司（以下简称“新乡物业”）100%股权。预计收购价款为 28.62 万元（按2008 年6 月30 日评估值为交易价款，即新乡物业净资产评估价*100%股权比例）。

十、审议《关于全资子公司增城香江房地产有限公司收购广州增城香江物业

管理有限公司10%股权的议案》；（关联董事翟美卿、修山城和琚长征回避表决，其余6 名董事全票通过）

公司全资子公司广州增城香江房地产有限公司（以下简称“增城香江”）拟用自有资金按照评估值收购广州市金九千有限公司（以下简称“金九千”）持有的广州增城香江物业管理有限公司（以下简称“增城物业”）10%股权。由于截至评估基准日2008 年6 月30 日，增城物业评估的净资产为负值，金九千和增城香江协议以评估净资产绝对值为交易价款，金九千拟补偿 59.677 万元给增城香江作为交易的价款。

十一、审议《关于确认全资子公司增城香江房地产有限公司收购广州增城香江物业管理有限公司90%股权价款的议案》；（关联董事翟美卿、修山城和琚长征回避表决，其余6 名董事全票通过）

2007 年7 月2 日，南方香江与增城香江房地产有限公司（以下简称“增城香江”）签署了《股东转让股权合同书》，南方香江将其持有的增城物业90%的股权转让给增城香江，协议转让价款为270 万元，但至今仍未实际交付上述价款。由于南方香江与增城香江签订股权转让协议时，增城香江还不是香江控股子公司，为了保证交易的公允性，同时为了保证上市公司广大股东的利益，经与南方香江协商，公司委托北京国友大正资产评估有限公司以 2008 年 6 月 30 日为评估基准日对增城物业净资产确定的评估价为基础（即增城物业净资产评估价*90%），因增城物业评估的净资产为负值，增城香江与南方香江协议以增城物业评估的净资产绝对值为交易价款，南方香江拟补偿 537.093 万元给增城香江作为交易的价款。

十二、审议《关于全资子公司增城香江房地产有限公司收购广州市翡翠轩俱乐部有限公司100%股权的议案》；（关联董事翟美卿、修山城和琚长征回避表决，其余6 名董事全票通过）

公司全资子公司增城香江拟用自有资金按照评估值收购南方香江和金九千持有的广州翡翠轩俱乐部有限公司（以下简称“翡翠轩俱乐部”）100%股权。由于截至评估基准日2008 年6 月30 日，翡翠轩俱乐部的评估净资产为负值，南方香江、金九千和增城香江协议以评估净资产绝对值为交易价款，南方香江和金九千拟补偿 37.53 万元给增城香江作为交易的价款。

十三、审议《关于子公司景德镇市香江商贸有限公司收购景德镇家福特建材有限公司100%股权的议案》；（关联董事翟美卿、修山城和琚长征回避表决，其余 6 名董事全票通过）

公司子公司景德镇香江拟用自有资金按照评估值收购金九千持有的景德镇家福特建材有限公司（以下简称“景德镇家福特”）100%股权。预计收购价款为 176.31

万元（按2008 年6 月30 日评估值为交易价款，即景德镇家福特净资产评估价*100% 股权比例）。

十四、审议《关于全资子公司洛阳百年置业有限公司收购洛阳民生物业管理有限公司100%股权的议案》；（关联董事翟美卿、修山城和琚长征回避表决，其余 6 名董事全票通过）

公司全资子公司洛阳百年置业有限公司（以下简称“洛阳百年”）拟用自有资金按照评估值收购全家福商贸和贝尔贸易持有的洛阳民生物业管理有限公司（以下简称“洛阳物业”）100%股权。预计收购价款为 55.93 万元（按2008 年6 月30 日评估值为交易价款，即洛阳物业净资产评估价*100%股权比例）。

十五、审议《关于全资子公司郑州郑东置业有限公司收购郑州民生物业管理有限公司100%股权的议案》；（关联董事翟美卿、修山城和琚长征回避表决，其余 6 名董事全票通过）

公司全资子公司郑州郑东置业有限公司（以下简称“郑东置业”）拟用自有资金按照评估值收购全家福商贸和贝尔贸易持有的郑州民生物业管理有限公司（以下简称“郑州物业”）100%股权。预计收购价款为 129.60 万元（按2008 年6 月30 日评估值为交易价款，即郑州物业净资产评估价*100%股权比例）。

十六、审议《关于全资子公司聊城香江光彩大市场有限公司收购聊城民生物业管理有限公司100%股权的议案》；（关联董事翟美卿、修山城和琚长征回避表决，其余6 名董事全票通过）

公司全资子公司聊城香江光彩大市场有限公司（以下简称“聊城香江”）拟用自有资金按照评估值收购全家福商贸和贝尔贸易持有的聊城民生物业管理有限公司（以下简称“聊城物业”）100%股权。由于截至评估基准日2008 年6 月30 日，聊城物业的评估净资产为负值，全家福商贸、贝尔贸易和聊城香江协议以评估净资产绝对值为交易价款，全家福商贸和贝尔贸易拟补偿 468.49 万元给聊城香江作为交易的价款。

十七、审议《关于全资子公司长春东北亚置业有限公司收购长春市广发物业管理有限公司100%股权的议案》；（关联董事翟美卿、修山城和琚长征回避表决，其余6 名董事全票通过）

公司全资子公司长春东北亚置业有限公司（以下简称“长春东北亚”）拟用自有资金按照评估值收购全家福商贸和贝尔贸易持有的长春市广发物业管理有限公司（以下简称“长春物业”）100%股权。预计收购价款为 74.09 万元（按2008 年6 月30 日评估值为交易价款，即长春物业净资产评估价*100%股权比例）。

十八、决定召开深圳香江控股股份有限公司 2008 年第二次临时股东大会，现
将有关事项通知如下：
（一）会议时间：2008 年10 月13 日上午9:30
（二）会议地点：广州市番禺区迎宾路锦绣香江花园会所二楼宴会厅（三）会议内容：
1、《2008 年中期利润分配及资本公积金转增股本的预案》；（该议案已经公司第五届董事会第十一次会议审议通过，详细详情请参见公司于2008 年8 月25 日披露于《中国证券报》、《上海证券报》及上海证券交易所网站 www.sse.com.cn的公告）
2、《关于调整公司独立董事津贴的议案》；
3、公司董事会接到监事会的提案申请，将《增补庄灿明先生为公司第五届监事会监事的议案》提交股东大会审议。（该议案已经公司第五届监事会第九次会议审议通过，详情请参见公司于2008 年8 月13 日披露于《中国证券报》、《上海证券报》及上海证券交易所网站 www.sse.com.cn的公告）
（四）出席会议的对象：
1、截止2008 年10 月6 日下午上海证券交易所交易结束后，在中国证券登
记结算有限责任公司上海分公司登记在册的本公司全体股东；不能出席会议的股东可委托授权代理人参加（该代理人不必是公司股东）；
- 2、本公司董事、监事及高级管理人员；
- 3、公司聘请的见证律师。
（五）登记办法：

1、登记方式：出席会议的个人股东应持本人身份证、证券账户卡，委托代理人出席会议的须持本人身份证、授权委托书、委托人证券账户卡办理登记手续（详见附件二）。

法人股东由法定代表人或其委托代理人出席会议。法定代表人出席会议应出示本人身份证、法人代表人有效证明和持股凭证（委托代理人出席应出示本人身份证、法定代表人依法出具的书面委托书和持股凭证）办理登记手续；异地股东可用传真方式登记。

2、登记时间：2008年10月10日上午9：00-12：00 下午1：30-5：30。
3、登记地点：广州市番禺区迎宾路锦绣香江花园深圳香江控股股份有限公司董事会办公室。

（六）其他事项：

1、本次现场会议会期半天，出席现场会议的股东食宿、交通费用自理。
2、联系电话：020-34821006 传真：020-34821008
4、本次临时股东大会联系人：朱兆龙袁苏香

（七）备查文件
1、香江控股第五届董事会第十三次会议决议和公告原件；
2、独立董事关于收购资产暨关联交易的事前审查意见；
3、独立董事关于收购资产暨关联交易的独立意见；
4、中瑞岳华会计师事务所出具的审计报告；
5、北京国友大正资产评估有限公司出具的评估报告。

特此通知。

深圳香江控股股份有限公司董事会

二〇〇八年九月二十六日

附件一：简历

翁太玮女士，1974 年12 月生，毕业于暨南大学英语专业，香港浸会大学ＭＢＡ；1993 年入职香江集团有限公司，2001-2008 年5 月任南方香江集团有限公司总裁助理、副总裁；2006 年11 月至2008 年8 月任本公司监事。

谢郁武先生，1968 年 1 月生，毕业于复旦大学。1994 年至今任香江集团有限公司法律部顾问、广州番禺锦江房地产有限公司副总经理、聊城香江光彩大市场有限公司总经理；2003 年至今任本公司董事兼副总经理。

朱兆龙先生， 1978 年3 月生，毕业于天津财经大学财政系，学士学位。2003 年7 月至9 月在深圳市金海马实业有限公司工作，2003 年10 月至2004 年1 月在香江集团投资部工作。2004 年1 月至2006 年10 月在山东香江控股股份有限公司董事会办公室和综合管理部工作。2006 年10 月至今任深圳香江控股股份有限公司证券事务代表。

附件二：

授权委托书

兹委托先生（女士）代表本公司\本人出席深圳香江控股股份有限公司2008 年第二次临时股东大会,并代表本人依照一下指示对下列议案投票.如无指示,则被委托人可自行决定对该议案投赞成票、反对票或者弃权票。

议案	议案内容	赞成	反对	弃权
1	《2008年中期利润分配及资本公积金转增股本的预案》
2	《关于调整公司独立董事津贴的议案》
3	《关于增补庄灿明先生为公司第五届监事会监事的议案》

注：如如欲投票赞成决议案，请在 " 赞成 " 栏内相应地方填上 "√" ；如欲投票反对决议案，则请在 " 反对 " 栏内相应地方填上 "√" ；如欲对此决议案放弃表决，则请在 " 弃权 " 栏内相应 " " 地方填上 √ 。

1 、委托人签名（或盖章）： 2 、委托人身份证号码 / 注册登记号：

3 、委托人股东帐号：

委托人持股数量：

4 、受托人签名：

受托人身份证号码：委托日期： 2008 年月日

························································································ 一、审计报告[1 ] 二、已审财务报表 ······················································································· 1. 资产负债表[3 ] ······························································································ 2. 利润表[5 ] ·············································································· 3．股东权益变动表[6 ] ······················································································· 4．现金流量表[8 ] 5. 财务报表附注·················································································· 9

广州锦绣香江物业管理有限公司

审计报告中瑞岳华审字[ 2008 ]第 15736 号

==> picture [313 x 52] intentionally omitted <==

==> picture [52 x 50] intentionally omitted <==

中瑞岳华会计师事务所有限公司 Zhongrui Yuehua Certified Public Accountants Co., Ltd. 电话：+86(10)88091188 Add:8-9 /F Block A Corporation Bldg.No.35 地址：北京市西城区金融大街 35 号 Tel： +86(10)88091188 Finance Street Xicheng District 国际企业大厦 A 座 8-9 层 Beijing PRC 传真：+86(10)88091199 邮政编码：100032 Post Code:100032 Fax： +86(10)88091199

审计报告

中瑞岳华审字[2008]第15736 号

广州锦绣香江物业管理有限公司全体股东：

我们审计了后附的广州锦绣香江物业管理有限公司（以下简称“贵公司”）财务报表，包括2008 年6 月30 日、2007 年12 月31 日的资产负债表， 2008 年1-6 月、2007 年度的利润表、股东权益变动表、现金流量表以及财务报表附注。

一、管理层对财务报表的责任

按照企业会计准则的规定编制财务报表是贵公司管理层的责任。这种责任包括：（1）设计、实施和维护与财务报表编制相关的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误而导致的重大错报；（2）选择和运用恰当的会计政策；（3）作出合理的会计估计。

二、注册会计师的责任

我们的责任是在实施审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守职业道德规范，计划和实施审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。

审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行风险评估时，我们考虑与财务报表编制相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有效性发表意见。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，以及评价财务报表的总体列报。

我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

三、审计意见

我们认为，贵公司财务报表已经按照企业会计准则的规定编制，在所有重大方面公允反映了贵公司2008 年6 月30 日、2007 年12 月31 日的财务状况以及2008 年1-6 月、2007 年度的经营成果和现金流量。

中瑞岳华会计师事务所中国注册会计师：有限公司 --------------中国·北京中国注册会计师： --------------2008 年8 月20 日

资产负债表

编制单位：广州锦绣香江物业管理有限公司

单位：人民币元

资产	注释	2008年6月30日	2007年12月31日
流动资产
货币资金	六、1	28,706,272.70	27,417,232.57
交易性金融资产
应收票据
应收账款	六、2	578,278.78	235,328.48
预付款项	六、3	457,161.56	338,636.09
应收利息
应收股利
其他应收款	六、4	688,690.95	633,503.06
存货	六、5	76,072.81	41,480.42
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计		30,506,476.80	28,666,180.62
非流动资产：
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资	六、6		16,837.76
投资性房地产
固定资产	六、7	375,379.46	435,252.68
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产	六、8	52,494.18	42,811.30
其他非流动资产
非流动资产合计		427,873.64	494,901.74
资产总计		30,934,350.44	29,161,082.36

(转下页)

(承上页)

资产负债表(续)

编制单位：广州锦绣香江物业管理有限公司

单位：人民币元

编制单位：广州锦绣香江物业管理有限公司			单位：人民币元
负债和所有者权益（或股东权益）	注释	2008年6月30日	2007年12月31日
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
应付票据
应付账款	六、10	1,104,606.87	334,457.11
预收款项	六、11	9,118,090.54	9,564,033.54
应付职工薪酬	六、12	228,685.12	132,856.03
应交税费	六、13	123,897.01	380,951.47
应付利息
应付股利
其他应付款	六、14	3,789,791.60	3,763,677.45
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计		14,365,071.14	14,175,975.60
非流动负债：
长期借款
应付债券
长期应付款	六、15	11,156,561.07	11,047,269.28
递延收益
预计负债
递延所得税负债
专项应付款
非流动负债合计		11,156,561.07	11,047,269.28
负债合计		25,521,632.21	25,223,244.88
所有者权益：
实收资本（或股本）	六、16	5,000,000.00	3,000,000.00
资本公积
减：库存股
盈余公积		93,783.75	93,783.75
未分配利润	六、17	318,934.48	844,053.73
所有者权益合计		5,412,718.23	3,937,837.48
负债和所有者权益总计		30,934,350.44	29,161,082.36

所附财务报表附注为本财务报表的组成部分

公司法定代表人: 主管会计工作的负责人: 会计机构负责人:

利润表

编制单位：广州锦绣香江物业管理有限公司

单位：人民币元

编制单位：广州锦绣香江物业管理有限公司			单位：人民币元
项目	注释	2008年1-6月	2007年度
一、营业收入	六、18	8,162,336.47	21,288,038.15
减：营业成本	六、18	6,911,537.85	16,401,857.34
营业税金及附加	六、19	421,829.29	804,112.45
销售费用
管理费用		1,460,938.55	2,109,605.70
财务费用	六、20	-107,913.01	-213,468.81
资产减值损失	六、21	38,731.52	55,102.80
加：公允价值变动收益（损失以“-”号填列）
投资收益（损失以“-”号填列）
其中：对联营企业和合营企业的投资收益
二、营业利润（亏损以“-”号填列）		-562,787.73	2,130,828.67
加：营业外收入	六、22	27,985.60	980.14
减：营业外支出	六、23		6,100.00
其中：非流动资产处置损失
三、利润总额（亏损总额以“-”号填列）		-534,802.13	2,125,708.81
减：所得税费用	六、24	-9,682.88	199,626.74
四、净利润（净亏损以“-”号填列）		-525,119.25	1,926,082.07
五、每股收益：
（一）基本每股收益
（二）稀释每股收益

所附财务报表附注为本财务报表的组成部分

公司法定代表人: 主管会计工作的负责人: 会计机构负责人:

所有者权益变动表

编制单位：广州锦绣香江物业管理有限公司

单位：人民币元

编制单位：广州锦绣香江物业管理有限公司	单位：人民币元	单位：人民币元	单位：人民币元	单位：人民币元	单位：人民币元	单位：人民币元
项目	2008年1-6月
	实收资本	资本公积	减：库存股	盈余公积	未分配利润	所有者权益合计
一、上年年末余额	3,000,000.00			93,783.75	844,053.73	3,937,837.48
加：会计政策变更
前期差错更正
二、本年年初余额	3,000,000.00			93,783.75	844,053.73	3,937,837.48
三、本年增减变动金额（减少以“-”号填列）	2,000,000.00				-525,119.25	1,474,880.75
（一）净利润					-525,119.25	-525,119.25
（二）直接计入所有者权益的利得和损失
1、可供出售金融资产公允价值变动净额
2、权益法下被投资单位其他所有者权益变动的影响
3、与计入所有者权益项目相关的所得税影响
4、其他
上述（一）和（二）小计					-525,119.25	-525,119.25
（三）所有者投入和减少资本	2,000,000.00					2,000,000.00
1、所有者投入资本	2,000,000.00					2,000,000.00
2、股份支付计入所有者权益的金额
3、其他
（四）利润分配
1、提取盈余公积
2、对所有者（或股东）的分配
3、其他
（五）所有者权益内部结转
1、资本公积转增资本（或股本）
2、盈余公积转增资本（或股本）
3、盈余公积弥补亏损
4、其他
四、本期期末余额	5,000,000.00			93,783.75	318,934.48	5,412,718.23

所附财务报表附注为本财务报表的组成部分

公司法定代表人：

主管会计工作的负责人：

所有者权益变动表

编制单位：广州锦绣香江物业管理有限公司

单位：人民币元

编制单位：广州锦绣香江物业管理有限公司	单位：人民币元	单位：人民币元	单位：人民币元	单位：人民币元	单位：人民币元	单位：人民币元
项目	2007年
	实收资本	资本公积	减：库存股	盈余公积	未分配利润	所有者权益合计
一、上年年末余额	3,000,000.00				-988,244.59	2,011,755.41
加：会计政策变更
前期差错更正
二、本年年初余额	3,000,000.00				-988,244.59	2,011,755.41
三、本年增减变动金额（减少以“-”号填列）				93,783.75	1,832,298.32	1,926,082.07
（一）净利润					1,926,082.07	1,926,082.07
（二）直接计入所有者权益的利得和损失
1、可供出售金融资产公允价值变动净额
2、权益法下被投资单位其他所有者权益变动的影响
3、与计入所有者权益项目相关的所得税影响
4、其他
上述（一）和（二）小计					1,926,082.07	1,926,082.07
（三）所有者投入和减少资本
1、所有者投入资本
2、股份支付计入所有者权益的金额
3、其他
（四）利润分配				93,783.75	-93,783.75
1、提取盈余公积				93,783.75	-93,783.75
2、对所有者（或股东）的分配
3、其他
（五）所有者权益内部结转
1、资本公积转增资本（或股本）
2、盈余公积转增资本（或股本）
3、盈余公积弥补亏损
4、其他
四、本期期末余额	3,000,000.00			93,783.75	844,053.73	3,937,837.48

所附财务报表附注为本财务报表的组成部分

公司法定代表人：

主管会计工作的负责人：

现金流量表

编制单位：广州锦绣香江物业管理有限公司

单位：人民币元

编制单位：广州锦绣香江物业管理有限公司			单位：人民币元
项目	注释	2008年1-6月	2007年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金		7,802,938.51	17,803,462.94
收到的税费返还
收到的其他与经营活动有关的现金	六、25	1,534,010.71	5,614,912.77
经营活动现金流入小计		9,336,949.22	23,418,375.71
购买商品、接受劳务支付的现金		3,022,780.55	10,579,135.02
支付给职工以及为职工支付的现金		4,368,465.76	6,782,804.60
支付的各项税费		674,535.53	940,634.64
支付的其他与经营活动有关的现金	六、26	1,964,677.25	3,698,978.55
经营活动现金流出小计		10,030,459.09	22,001,552.81
经营活动产生的现金流量净额		-693,509.87	1,416,822.90
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资所收到的现金
取得投资收益所收到的现金
处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计
购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金		17,450.00	309,880.00
投资所支付的现金
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付的其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计		17,450.00	309,880.00
投资活动产生的现金流量净额		-17,450.00	-309,880.00
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资所收到的现金		2,000,000.00
取得借款所收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计		2,000,000.00
偿还债务所支付的现金
分配股利、利润或偿付利息所支付的现金
支付的其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流出小计
筹资活动产生的现金流量净额		2,000,000.00
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额		1,289,040.13	1,106,942.90
加：期初现金及现金等价物余额		27,417,232.57	26,310,289.67
六、期末现金及现金等价物余额		28,706,272.70	27,417,232.57

所附财务报表附注为本财务报表的组成部分

公司法定代表人: 主管会计工作的负责人: 会计机构负责人:

广州锦绣香江物业管理有限公司财务报表附注

广州锦绣香江物业管理有限公司

财务报表附注

2007 年及2008 年1-6 月（金额单位：人民币元）

一、公司基本情况

广州锦绣香江物业管理有限公司(以下简称“本公司”或“公司”)成立于2001 年 12 月29 日，是由南方香江集团有限公司出资102 万元(占注册资本51%)和广州市番禺区房地产联合开发公司出资98 万元（占注册资本49%）共同组建，取得广州市工商行政管理局颁发的4401261100712 号企业法人营业执照，经营期限为2001 年12 月29 日至2021 年12 月29 日；2003 年11 月根据股东会决议本公司由原注册资本人民币100 万元增加至人民币300 万元，增加注册资本后各出资人出资比例不变；2008 年根据股东会决议本公司由原注册资本人民币300 万元增加至人民币500 万元，增加注册资本后各出资人出资比例不变，南方香江集团有限公司出资人民币255 万元，占注册资本51%，广州市番禺区房地产联合开发公司出资人民币245 万元，占注册资本49%。

公司住所：广州市番禺区南村镇里仁洞迎宾路锦绣香江花园内；法定代表人：周永炘；

注册资本：人民币500 万元；

经营范围：物业管理；室内装饰工程；房产中介服务（房地产价格评估除外）。〔经营范围涉及法律、行政法规禁止经营的不得经营；涉及许可的未取得许可前不得经营〕。二、遵循企业会计准则的声明

本公司编制的财务报表符合《企业会计准则》的要求，真实、完整地反映了公司财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。

三、财务报表的编制基础
1、本公司以持续经营为基础编制财务报表。

2、自2007 年1 月1 日起，本公司全面执行财政部于2006 年2 月15 日颁布的《企业会计准则-基本准则》（财政部令第33 号）及《财政部关于印发<企业会计准则第1 号-存货>等38 项具体准则的通知》（财会[2006]3 号）和2006 年10 月30 日颁布的《财政部关于印发<企业会计准则-应用指南>的通知》（财会[2006]18 号）等规定（以下简称“新会计准则”）。

广州锦绣香江物业管理有限公司财务报表附注

四、公司采用的主要会计政策、会计估计和前期差错

1、会计期间

本公司的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报告期间。会计年度为公历1 月1 日起至12 月31 日止。

2、记账本位币

本公司以人民币为记账本位币。

3、记账基础及会计计量属性

本公司会计核算以权责发生制为记账基础。一般采用历史成本作为计量属性，当所确定的会计要素金额符合企业会计准则的要求、能够取得并可靠计量时，可采用重置成本、可变现净值、现值、公允价值计量。报告期内报表项目的会计计量属性未发生变化。 4、现金等价物的确定标准

本公司现金等价物指公司持有的期限短（一般指从购买日起，三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

5、应收款项

应收款项指应收账款及其他应收款。应收款项按照实际发生额记账。本公司对可能发生的坏账损失采用备抵法核算。

在对应收款项的回收可能性作出具体评估后计提坏账准备，对于单项金额重大（50 万元及以上）的应收款项及单项金额不重大（50 万元以下）但按信用风险特征组合后该组合的风险较大的应收款项，单独进行减值测试,有客观证据表明其发生了减值的, 根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额,确认减值损失,计提坏账准备；对其他不重大应收款项（50 万元以下），本公司按账龄分析法提取坏账准备，其中，账龄在五年以内（含五年）提取6%，五年以上提取100%。

本公司与关联方往来、公司内部备用金借款不计提坏账准备。

本公司确认坏账的标准是：①因债务人撤销、破产或死亡，以其破产财产或遗产清偿后，仍不能收回、现金流量严重不足等；②因债务人逾期未履行偿债义务，且有明显特征表明无法收回的。对有确凿证据表明确实无法收回的应收款项，确认为坏账损失，冲销已提取的坏账准备。

6、存货

公司存货包括原材料、低值易耗品等。原材料按实际成本计价，出库采用加权平均法；低值易耗品采用一次摊销法；期末存货按成本与可变现净值孰低计价。

计提存货跌价准备的标准和方法：由于存货遭受毁损，全部或部分陈旧过时或售价

广州锦绣香江物业管理有限公司财务报表附注

低于成本等原因，使存货成本低于可变现净值，按单个存货项目的成本与其可变现净值的差额计提存货跌价准备。报告期公司未计提存货跌价准备。

存货的盘存制度为永续盘存制。

7、长期股权投资

同一控制下的企业合并形成的长期股权投资，在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。其与支付的现金、转让的非现金资产及所承担的账面价值之间的差额，调整资本公积之股本溢价，不足部分调整留存收益。为企业合并发生的直接相关费用计入当期损益。

非同一控制下的企业合并形成的长期股权投资，合并成本为在购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。因企业合并发生的直接相关费用计入合并成本。

本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资，和对被投资单位不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资采用成本法核算。

本公司对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资，采用权益法核算。确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，本公司负有承担额外损失义务的除外。

长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额应当计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。

在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。

期末对长期投资进行逐项检查，如果被投资单位的市价持续下跌或被投资单位经营状况恶化等原因导致其可收回金额低于投资的账面价值，按其可收回金额低于账面价值的差额单项计提减值准备。可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。

本公司长期投资单位经营状况恶化，导致可收回金额低于投资的账面价值，计提了减值准备。

8、固定资产

广州锦绣香江物业管理有限公司财务报表附注

（1）本公司将为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产确认为固定资产。

（2）固定资产按照成本进行初始计量。对弃置时预计将产生较大费用的固定资产，预计弃置费用，并将其现值记入固定资产成本。购买固定资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，固定资产的成本以购买价款的现值为基础确定。实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额，除按照规定应予资本化的以外，应当在信用期间内计入当期损益。

（3）固定资产折旧采用直线法计算，并按各类固定资产的原值和预计的使用寿命扣除预计净残值（原值的5%）确定其折旧率，分类折旧率如下：

资产类别房屋建筑物通用设备专用设备运输工具办公设备及其他	使用年限 40－45年 8－28年 5-12年 6-12年 5年	年折旧率(%) 2.11-2.38 3.39-11.88 19-7.92 15.83-7.92 19

期末，逐项检查预计的使用年限和净残值率，若与原先预计有差异，则做调整。由于市价持续下跌或技术落后、设备陈旧、损坏、长期闲置等原因，导致固定资产可收回金额低于账面价值的，按单项或资产组预计可收回金额，并按其与账面价值的差额提取减值准备。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不转回。

9、无形资产

无形资产按实际支付的金额或确定的价值入账。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额，除按照规定应予资本化的以外，应当在信用期间内计入当期损益。

使用寿命有限的无形资产，以其成本扣除预计残值后的金额，在预计的使用年限内采用直线法进行摊销。摊销期限如下：

资产类别软件	使用年限 3－5年	年摊销率(%)
		20-33.33

对于无形资产的使用寿命按照下述程序进行判断：

广州锦绣香江物业管理有限公司财务报表附注

（1）来源于合同性权利或其他法定权利的无形资产，其使用寿命不应超过合同性权利或其他法定权利的期限；

（2）合同性权利或其他法定权利在到期时因续约等延续、且有证据表明企业续约不需要付出大额成本的，续约期应当计入使用寿命。合同或法律没有规定使用寿命的，本公司综合各方面因素判断，以确定无形资产能为企业带来经济利益的期限。

按上述程序仍无法合理确定无形资产为企业带来经济利益期限的，该项无形资产应作为使用寿命不确定的无形资产。使用寿命不确定的无形资产不进行摊销。

在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等的支出为开发阶段支出。除满足下列条件的开发阶段支出确认为无形资产外，其余确认为费用：

①完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
②具有完成该无形资产并使用或出售的意图；

③无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，应当证明其有用性；

④有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；

⑤归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。

研究阶段的支出在发生时计入当期费用。

期末，逐项检查无形资产，对于已被其他新技术所代替，使其为企业创造经济利益受到更大不利影响的或因市值大幅度下跌，在剩余摊销期内不会恢复的无形资产，按单项预计可收回金额，并按其低于账面价值的差额计提减值准备。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不转回。

10、商誉

在非同一控制下企业合并时，支付的合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉。

本公司于期末，将商誉分摊至相关的资产组进行减值测试，计提的减值准备计入当期损益，减值准备一经计提，在以后的会计期间不转回。

11、长期待摊费用核算方法
长期待摊费用的摊销方法为直线法，长期待摊费用的摊销期按受益期确定。 12、资产减值
（1）本附注所述资产减值主要包括长期股权投资（不含对被投资单位不具有共同

广州锦绣香江物业管理有限公司财务报表附注

控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资）、投资性房地产（不含以公允价值模式计量的投资性房地产）、固定资产、在建工程、工程物资；无形资产（包括资本化的开发支出）、商誉、资产组和资产组组合等。

（2）可能发生减值资产的认定

本公司在资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象。因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。存在下列迹象的，表明资产可能发生了减值：

①资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下跌；

②本公司经营所处的经济、技术或者法律等环境以及资产所处的市场在当期或者将在近期发生重大变化，从而对本公司产生不利影响；

③市场利率或者其他市场投资报酬率在当期已经提高，从而影响本公司计算资产预计未来现金流量现值的折现率，导致资产可收回金额大幅度降低；

④有证据表明资产已经陈旧过时或者其实体已经损坏；
⑤资产已经或者将被闲置、终止使用或者计划提前处置；

⑥本公司内部报告的证据表明资产的经济绩效已经低于或者将低于预期，如资产所

创造的净现金流量或者实现的营业利润（或者亏损）远远低于（或者高于）预计金额等； ⑦其他表明资产可能已经发生减值的迹象。
（3）资产可收回金额的计量

资产存在减值迹象的，估计其可收回金额。可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。（4）资产减值损失的确定

可收回金额的计量结果表明，资产的可收回金额低于其账面价值的，将资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。资产减值损失确认后，减值资产的折旧或者摊销费用在未来期间作相应调整，以使该资产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的资产账面价值（扣除预计净残值）。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不能转回。

上述资产账面价值的抵减，作为各单项资产的减值损失处理，计入当期损益。抵减后的各资产的账面价值不得低于以下三者之中最高者：该资产的公允价值减去处置费用后的净额、该资产预计未来现金流量的现值和零。因此而导致的未能分摊的减值损失金额，按照相关资产组或者资产组组合中其他各项资产的账面价值所占比重进行分摊。

广州锦绣香江物业管理有限公司财务报表附注

13、收入

（1）销售商品收入的确认方法

销售商品收入同时满足下列条件时，才能予以确认：

①本公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；

②本公司既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；

③收入的金额能够可靠计量；

④相关经济利益很可能流入本公司；

⑤相关的、已发生的或将发生的成本能够可靠计量。

（2）提供劳务收入的确认方法

本公司在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的，按照完工百分比法确认提供劳务收入。本公司按照已经提供的劳务占应提供的劳务总量的比例确定提供劳务交易的完工进度。

本公司在资产负债表日提供劳务交易结果不能够可靠估计的，分别下列情况处理： ①已发生的劳务成本预计能够得到补偿，应按已经发生的劳务成本金额确认提供劳务收入，并按相同金额结转劳务成本。

②已发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计入当期损益，不确认提供劳务收入。

（3）让渡资产使用权收入的确认方法

①让渡资产使用权收入的确认原则

让渡资产使用权收入包括利息收入、使用费收入等，在同时满足以下条件时，才能予以确认：

A.与交易相关的经济利益能够流入公司；

B.收入的金额能够可靠地计量。

②具体确认方法

A.利息收入金额，按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确定。

B.使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。

14、所得税

（1）本公司采用资产负债表债务法核算所得税。

（2）本公司在取得资产、负债时，确定其计税基础。资产、负债的账面价值与其计税基础存在的暂时性差异，按照规定确认所产生的递延所得税资产或递延所得税负

广州锦绣香江物业管理有限公司财务报表附注

债。

（3）递延所得税资产的确认

①本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认由可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。但是，同时具有下列特征的交易中因资产或负债的初始确认所产生的递延所得税资产不予确认：

A.该项交易不是企业合并；
B.交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）。
②本公司对与子公司、联营公司及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满
足下列条件的，确认相应的递延所得税资产：
A.暂时性差异在可预见的未来很可能转回;
B.未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。
③对于按照税法规定可以结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减,视同可抵扣暂时
性差异处理，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
（4）递延所得税负债的确认
①除下列交易中产生的递延所得税负债以外，本公司确认所有应纳税暂时性差异产
生的递延所得税负债：
A.商誉的初始确认；
B.同时满足具有下列特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：
a.该项交易不是企业合并；
b.交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）。
②本公司对与子公司、联营公司及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，确认相
应的递延所得税负债。但是，同时满足下列条件的除外：
①投资企业能够控制暂时性差异转回的时间；
②该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
（5）所得税费用的计量

本公司将当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包括

下列情况产生的所得税：

①企业合并；

②直接在所有者权益中确认的交易或事项。

（6）递延所得税资产的减值

广州锦绣香江物业管理有限公司财务报表附注

①在资产负债表日应当对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法取得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益,则减记递延所得税资产的账面价值。除原确认时计入所有者权益的递延所得税资产部分,其减记金额也应计入所有者权益外,其他的情况应减记当期的所得税费用。

确认递延所得税资产时，其暂时性差异在可预见的未来能够收回的判断依据为：公司在未来可预见的期间内持续经营，没有迹象表明公司盈利能力下降，无法获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异。

②在很可能取得足够的应纳税所得额时，减记的递延所得税资产账面价值可以恢复。

五、税项

1、营业税

按应税收入（服务收入）的5%、应税收入（装修服务收入）3%计缴。

2、城市维护建设税、教育费附加

本公司城市维护建设税按应缴纳流转税额的7%计缴；教育费附加按应缴纳流转税额的3％计缴；堤防维护费按主营业务收入的0.13％计缴。

3、企业所得税

2007 年按应纳税所得额的33%计缴，2008 年按应纳税所得额的25%计缴。

4、其他税项

按国家的有关具体规定计缴。

六、财务报表主要项目注释

以下注释项目除非特别指出，期初数指2007 年12 月31 日，期末数指2008 年6 月30 日。

1、货币资金

项目		期末数			期初数
	原币金额	折算汇率	折合人民币金额	原币金额	折算汇率折合人民币金额 1.00 40,645.53 40,645.53 1.00 27,376,587.04 27,376,587.04 27,417,232.57
现金-人民币现金小计银行存款-人民币银行存款小计合计	42,323.10 - 28,663,949.60 - -	1.00 1.00	42,323.10	40,645.53 - 27,376,587.04 - -
			42,323.10
			28,663,949.60
			28,663,949.60
			28,706,272.70

广州锦绣香江物业管理有限公司财务报表附注

2、应收账款

（1）按类别列示应收账款明细情况

	期末数	期末数
余额	比例	坏账准备	净额
- - 615,190.20	100.00%	- - 36,911.42	- - 578,278.78
615,190.20	100.00%	36,911.42	578,278.78

余额	比例	坏账准备	净额
- - 250,349.45	- - 100%	- - 15,020.97	- - 235,328.48
250,349.45	100%	15,020.97	235,328.48

（2）按账龄列示应收账款明细情况

账龄		期末数	期末数			期初数	期初数
	金额	比例	坏账准备计提比例	坏账准备	金额	比例	坏账准备计提比例坏账准备
1年以内合计	615,190.20	100.00%	6%	36,911.42	250,349.45	100.00%	6% 15,020.97 15,020.97
	615,190.20	100.00%		36,911.42	250,349.45	100.00%

（3）应收账款期末欠款前五名明细情况

债务人名称锦绣香江业主物业管理费合计	金额 615,190.20 615,190.20	占应收账款总额的比例 100.00% 100.00%	账龄
			1年以内

（4）应收账款期末数中无持本公司5%（含5%）以上有表决权股份的股东单位欠款。
（5）应收账款期末数中无应收关联方的款项。

广州锦绣香江物业管理有限公司财务报表附注

3、预付款项

1年以内 1-2年 2-3年合计账龄	期末数	比例 33.05% 61.66% 5.29% 100.00%	期初数
	金额 151,075.47 281,886.09 24,200.00 457,161.56		金额比例 314,436.09 92.85% 24,200.00 7.15% - - 338,636.09 100.00%

注：（1）账龄超过1 年的预付款项中24,200.00 元是广州番禺大桥的过桥费押金， 319，190.36 元为预付的保证金。

（2）预付账款期末数中无预付持本公司5%（含5%）以上有表决权股份的股东单位
款。

4、其他应收款

（1）按类别列示其他应收款明细情况

余额 - - 711,756.23 711,756.23	期末数	期末数
	比例坏账准备 - - 100.00% 23,065.28 100.00% 23,065.28 期初数		净额
			- - 688,690.95
			688,690.95

余额 - - 656,565.03 656,565.03	比例 100.00% 100.00%	坏账准备 - - 23,061.97 23,061.97	净额
			- - 633,503.06
			633,503.06

广州锦绣香江物业管理有限公司

财务报表附注

（2）按账龄列示其他应收款明细情况

账龄		期末数	期末数			期初数	期初数
	金额	比例	坏账准备计提比例	坏账准备	金额	比例	坏账准备计提比例坏账准备 6% 23,061.97 23,061.97
1年以内合计	711,756.23	100.00%	6%	23,065.28	656,565.03	100.00%
	711,756.23	100.00%		23,065.28	656,565.03	100.00%

（3）其他应收款期末数中无应收持本公司5%（含5%）以上有表决权股份的股东单

位欠款。

（4）其他应收款期末数中包括应收关联方广州锦江房产有限公司款项171,876.70
元；应收关联方广州锦江俱乐部有限公司款项557.28 元。

5、存货

（1）存货明细情况

期末数

余额	其中:借款费用资本化金额	存货跌价准备	净额
76,072.81	-	-	76,072.81
76,072.81	-	-	76,072.81

余额	其中:借款费用资本化金额	存货跌价准备	净额
41,480.42	-	-	41,480.42

（2）存货跌价准备

截至2008 年6 月30 日止，本公司存货无成本高于可变现净值的情况。

6、长期股权投资

（1）长期股权投资明细情况

项目	期初数	本期增加	本期减少期末数
对其他企业投资减：长期股权投资减值准备合计	150,000.00 133,162.24	- 16,837.76	- 150,000.00 - 150,000.00
	16,837.76	-16,837.76	- -

广州锦绣香江物业管理有限公司财务报表附注

（2）对其他企业投资的明细情况

被投资单位名称	期初数	本期增加	本期减少	期末数	注册地	公司性质
广州市锦绣香江俱乐部有限公司	150,000.00	-	-	150,000.00	广州市番禺区锦绣香江花园会所	有限责任公司
合计	150,000.00	-	-	150,000.00

（续）

本公司在被本公司持期末净资产总本期营业收入被投资单位名称投资单位表决本期净利润股比例额总额权比例广州市锦绣香江俱乐部有限公司 10% 10% -1,664,722.57 2,017,806.42 -333,100.21

（3）按成本法核算的长期股权投资

被投资单位名称	初始投资金额	期初数	本期增加		本期减少		期末数
广州市锦绣香江俱乐部有限公司	150,000.00	150,000.00		-		-	150,000.00
合计	150,000.00	150,000.00		-		-	150,000.00

（4）长期股权投资减值准备

被投资单位名称	期初数	本期计提数		转销数合计 - - 150,000.00 - - 150,000.00 期末数本期减少数
			转回数	转销数
广州市锦绣香江俱乐部有限公司合计	133,162.24	16,837.76	-	-
	133,162.24	16,837.76	-	-

7、固定资产

（1）固定资产明细情况

广州锦绣香江物业管理有限公司财务报表附注

项目	期初数	本期增加	本期减少	期末数
原价房屋、建筑物机械设备运输工具其他合计累计折旧房屋、建筑物机械设备运输工具其他合计固定资产减值准备合计固定资产账面价值房屋、建筑物机械设备运输工具其他合计	5,600.00 97,530.00 316,670.00 239,956.00	2,800.00 - - 14,650.00	- - - -	8,400.00 97,530.00 316,670.00 254,606.00
	659,756.00	17,450.00	-	677,206.00
	896.00 37,037.60 55,087.40 131,482.32	952.00 14,067.60 46,674.80 15,628.82	- - - -	1,848.00 51,105.20 101,762.20 147,111.14
	224,503.32	77,323.22	-	301,826.54

	-	-	-	-
	4,704.00 60,492.40 261,582.60 108,473.68	- - - -	- - - -	6,552.00 46,424.80 214,907.80 107,494.86
	435,252.68	-	-	375,379.46

（2）固定资产减值准备

截至2008 年6 月30 日止，本公司固定资产无账面价值高于可收回金额的情况。 8、递延所得税资产

（1）递延所得税资产明细情况

项目因资产的账面价值与计税基础不同而形成的递延所得税资产合计	期末数期初数 52,494.18 42,811.30 52,494.18 42,811.30

（2）暂时性差异明细情况

项目应收账款坏账准备其他应收款坏账准备长期投资减值准备合计	期末数期初数 36,911.42 15,020.97 23,065.28 23,061.97 150,000.00 133,162.24 209,976.70 171,245.18

广州锦绣香江物业管理有限公司财务报表附注

9、资产减值准备明细表

项目	期初数	本期计提数	本期减少数	本期减少数	本期减少数
			转回数	转销数	合计
一、坏账准备合计	38,082.94	21,893.76	-	-	-
其中：应收账款	15,020.97	21,890.45	-	-	-
其他应收款	23,061.97	3.31	-	-	-
二、长期股权投资减值准备	133,162.24	16,837.76	-	-	-
合计	171,245.18	38,731.52	-	-	-

10、应付账款

（1）应付账款明细情况

期末数	期初数
金额 1,065,956.83 30,422.04 8,228.00 1,104,606.87	金额 326,229.11 8,228.00 - 334,457.11	比例
		97.54% 2.46% -
		100.00%

（2）应付账款期末数中无应付持本公司5%（含5%）以上有表决权股份的股东单位
款项。

（3）应付账款期末数中包括应付关联方广州锦江房产有限公司款项975,537.00 元。

11、预收款项

（1）预收款项明细情况

期末数	期初数
金额 - - 9,118,090.54 9,118,090.54	金额 - 9,564,033.54 - 9,564,033.54	比例
		- 100.00% -
		100.00%

（2）预收款项年末数中无预收持本公司5%（含5%）以上有表决权股份的股东单位款
项。
（3）预收款项年末数中不包括预收其他关联方的款项。
（4）账龄超过1 年的预收款项

广州锦绣香江物业管理有限公司财务报表附注

债权人名称			金额	未结转的原因	未结转的原因
装修工程款			9,118,090.54	工程尚未完工
合计			9,118,090.54
12、应付职工薪酬
项目	期初数		本期增加	本期支付	期末数
工资		-	3,890,575.50	3,890,575.50	-
社会保险费		-	171,377.72	171,377.72	-
住房公积金		-	17,165.00	17,165.00	-
工会和教育经费	132,856.03		105,707.09	9,878.00	228,685.12
合计	132,856.03		4,184,825.31	4,088,996.22	228,685.12
13、应交税费
项目	税(费)率		期末数		期初数
营业税	5%、3%		103,620.83		145,500.20
城建税		7%		7,253.46	10,185.01
企业所得税		25%		-	204,920.65
房产税		12.0%		-	2,124.05
堤防建设费		0.13%		2,281.11	4,922.03
个人所得税				7,632.99	8,934.52
教育费附加		3%		3,108.62	4,365.01
合计			123,897.01		380,951.47

14、其他应付款

（1）其他应付款明细情况

期末数		期初数
金额 3,789,791.60 3,789,791.60	比例	金额比例 3,763,677.45 100.00% 3,763,677.45 100.00%
	100.00%
	100.00%

（2）其他应付款期末数中包括无应付持本公司5%（含5%）以上有表决权股份的股东
单位款项。
（3）其他应付款期末数中无包括应付其他关联方的款项。

广州锦绣香江物业管理有限公司财务报表附注

15、长期应付款

种类专项维修基金合计 16、实收资本投资者名称	期限	期末数期初数 11,156,561.07 11,047,269.28 11,156,561.07 11,047,269.28 本期增加本期减少期末数持股比例 1,020,000.00 - 2,550,000.00 51.00% 980,000.00 - 2,450,000.00 49.00% 2,000,000.00 - 5,000,000.00 100.00%	期末数期初数 11,156,561.07 11,047,269.28 11,156,561.07 11,047,269.28 本期增加本期减少期末数持股比例 1,020,000.00 - 2,550,000.00 51.00% 980,000.00 - 2,450,000.00 49.00% 2,000,000.00 - 5,000,000.00 100.00%	期初数
	长期期初数			11,047,269.28
				11,047,269.28
南方香江集团有限公司广州市番禺区房地产联合开发公司合计	1,530,000.00 1,470,000.00	1,020,000.00 980,000.00	- -
	3,000,000.00	2,000,000.00	-

注：本期新增实收资本业经广州市德信会计师事务所审验，于2008 年2 月29 日出具了德信会验字（2008）0017 号验资报告。

17、未分配利润

项目上年年末余额加:会计政策变更本年年初余额加:净利润减:提取法定盈余公积本期期末余额	2008年1-6月 844,053.73 - 844,053.73 -525,119.25 - 318,934.48	2007年度
		-988,244.59 - -988,244.59 1,926,082.07 93,783.75
		844,053.73

注：本公司法定盈余公积按照税后利润的10%提取。

18、营业总收入和营业总成本

（1）主营业务收入

（1）主营业务收入
项目	2008年1-6月	2007年度
主营业务收入	8,162,336.47	21,288,038.15
营业总收入合计	8,162,336.47	21,288,038.15
主营业务成本	6,911,537.85	16,401,857.34
营业总成本合计	6,911,537.85	16,401,857.34

广州锦绣香江物业管理有限公司财务报表附注

（2）各业务分部主营业务收入、主营业务成本和主营业务利润

2008年1-6月份

		2008年1-6月份
物业管理费收入车位收入其他收入合计业务分部
	主营业务收入 7,003,034.70 437,069.00 722,232.77 8,162,336.47	主营业务成本主营业务利润 6,911,537.85 1,250,798.62 6,911,537.85 1,250,798.62

（续）

物业管理费收入装修收入车位收入其他收入合计业务分部		2007年度
	主营业务收入 12,402,249.69 5,092,880.66 2,215,204.20 1,577,703.60 21,288,038.15	主营业务成本主营业务利润 16,401,857.34 4,886,180.81 16,401,857.34 4,886,180.81

19、营业税金及附加

项目	2008年1－6月	2008年1－6月	2008年1－6月
	计缴标准	金额	计缴标准
营业税城建税教育费附加合计 20、财务费用项目	5%、3% 7% 3%	383,481.17 26,843.70 11,504.42
		421,829.29
		2008年1-6月
利息支出减：利息收入手续费合计

广州锦绣香江物业管理有限公司财务报表附注

21、资产减值损失

21、资产减值损失
项目 2008年1－6月坏账损失 38,731.52 合计 38,731.52 22、营业外收入项目 2008年1－6月其他 27,985.60 合计 27,985.60 23、营业外支出项目 2008年1－6月其他 - 合计 - 24、所得税费用（1）所得税费用（收益）的组成项目 2008年1－6月当期所得税费用 - 递延所得税费用 -9,682.88 合计 -9,682.88			2007年度 55,102.80 55,102.80 2007年度
			980.14
			980.14
			2007年度 6,100.00 6,100.00 2007年度 204,920.65 -5,293.91 199,626.74

（2）所得税费用（收益）与会计利润的关系

项目会计利润总额加:应纳税所得额调整数应纳税所得额当期所得税费用递延所得税费用其中:递延所得税资产本年增减变动额(不含直接计入所有者权益的变动额) 所得税费用合计	2008年1-6月 -524,638.79 - -524,638.79 - -9,682.88 -9,682.88 -9,682.88	2007年度
		2,125,708.81 -1,504,737.14 620,971.67 204,920.65 -5,293.91 -5,293.91
		199,626.74

25、收到其他与经营活动有关的现金

本公司“收到其他与经营活动有关的现金”中价值较大的项目列示如下：

项目往来款利息收入合计	2008年1-6月 2007年度 1,386,195.80 4,650,501.99 119,829.31 229,703.56 1,506,025.11 4,880,205.55

广州锦绣香江物业管理有限公司财务报表附注

26、支付其他与经营活动有关的现金

本公司“支付其他与投资活动有关的现金”中价值较大的项目列示如下：

项目	2008年1-6月	2007年度
支付往来款	1,729,061.56	3,278,613.91
支付的办公费、差旅费等	219,288.79	391,968.99
手续费	11,916.30	16,261.75
合计	1,960,266.65	3,686,844.65

27、现金流量表补充资料

（1）将净利润调节为经营活动现金流量的信息

项目 1、将净利润调节为经营活动现金流量：净利润加：资产减值准备固定资产折旧无形资产摊销长期待摊费用摊销财务费用（收益以“－”号填列）投资损失（收益以“－”号填列）递延所得税资产减少（增加以“－ ”号填列）递延所得税负债增加（减少以“－ ”号填列）存货的减少（增加以“－”号填列）经营性应收项目的减少（增加以“ －”号填列）经营性应付项目的增加（减少以“ －”号填列）其他经营活动产生的现金流量净额 3、现金及现金等价物净变动情况：现金的期末余额减：现金的期初余额加：现金等价物的期末余额减：现金等价物的期初余额现金及现金等价物净增加额	2008年1－6月 -525,119.25 38,731.52 77,323.22 - - - - -9,682.88 - -34,592.39 -516,663.66 276,493.57 - -693,509.87 - 28,706,272.70 27,417,232.57 - - 1,289,040.13	2007年度
		1,926,082.07 55,102.80 115,879.24 - - - - -5,293.91 - -4,550.66 2,227,634.81 -2,898,031.45 -
		1,416,822.90
		- 27,417,232.57 26,310,289.67 - -
		1,106,942.90

广州锦绣香江物业管理有限公司财务报表附注

（2）现金及现金等价物的信息

项目一、现金其中：库存现金可随时用于支付的银行存款可随时用于支付的其他货币资金二、现金等价物其中：三个月内到期的债券投资三、期末现金及现金等价物余额其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等价物	2008年1-6月 2007年度 28,706,272.70 27,417,232.57 42,323.10 40,645.53 28,663,949.60 27,376,587.04 - - - - 28,706,272.70 27,417,232.57 - -

七、关联方关系及其交易

1、本公司的母公司

母公司名称	组织机构代码	注册地	业务性质	注册资本	对本公司的持股比例对本公司的表决权比例
南方香江集团有限公司	27948262－4	广州	项目投资、策划、企业管理、批发和零售贸易	32,500万元	51% 51%

2、不存在控制关系的关联方

关联方名称广州番禺锦江房地产公司广州金爵装饰有限公司广州锦江俱乐部有限公司	组织机构代码与本公司关系 19142100－X 同一控制人 78379370－4 同一控制人 74757509-9 同一控制人

3、关联方应收应付款项余额

项目应付账款广州番禺锦江房地产公司合计其他应收款广州番禺锦江房地产公司广州锦江俱乐部有限公司广州金爵装饰有限公司合计	期末 975,537.00 975,537.00 171,876.70 557.28 - 172,433.98	期初 250,890.40 250,890.40 124,843.20 1,067.13 34,747.66 125,910.33	条款和条件是否取得或提供担保无否无否无否无否

广州锦绣香江物业管理有限公司财务报表附注

八、或有事项

截至2008 年6 月30 日止，本公司无需要披露的重大或有事项。

九、承诺事项

截至2008 年6 月30 日止，本公司无需要披露的重大承诺事项。

十、资产负债表日后事项

截至财务报告批准报出日，本公司无需要披露的重大资产负债表日后事项。十一、其他重要事项说明

本公司管理的车位、商铺、村巴所有权为广州番禺锦江房地产公司所有，该公司无偿提供本公司管理使用。

广州增城香江物业管理有限公司

审计报告中瑞岳华审字[ 2008 ]第 15737 号

==> picture [313 x 52] intentionally omitted <==

==> picture [52 x 50] intentionally omitted <==

审计报告

中瑞岳华审字[2008]第15737 号

广州增城香江物业管理有限公司全体股东：

我们审计了后附的广州增城香江物业管理有限公司（以下简称“贵公司”）财务报表，包括2008 年6 月30 日、2007 年12 月31 日的资产负债表， 2008 年1-6 月、2007 年度的利润表、股东权益变动表、现金流量表以及财务报表附注。

一、管理层对财务报表的责任

二、注册会计师的责任

我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

三、审计意见

四、强调事项

我们提醒财务报表使用者关注，如财务报表附注十一、2 所述，截至2008 年6 月30 日，贵公司所有者权益为-6,043,565.29 元。贵公司已在财务报表十一、2 披露了拟采取的改善措施，但可能导致对持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况仍然存在重大不确定性，可能无法在正常的经营过程中变现资产、清偿债务。本段内容不影响已发表的审计意见。

中瑞岳华会计师事务所中国注册会计师：有限公司 --------------中国·北京中国注册会计师：

--------------2008 年8 月20 日

资产负债表

编制单位:广州增城香江物业管理有限公司单位：人民币元	编制单位:广州增城香江物业管理有限公司单位：人民币元	编制单位:广州增城香江物业管理有限公司单位：人民币元	编制单位:广州增城香江物业管理有限公司单位：人民币元
资产	注释	2008年6月30日	2007年12月31日
流动资产
货币资金	六、1	10,840,989.96	9,587,263.82
交易性金融资产		-	-
应收票据		-	-
应收账款	六、2	938,711.83	677,997.75
预付款项	六、3	86,383.81	84,573.84
应收利息		-	-
应收股利		-	-
其他应收款	六、4	78,047.82	81,496.13
存货	六、5	93,134.58	88,254.86
一年内到期的非流动资产		-	-
其他流动资产		-	-
流动资产合计		12,037,268.00	10,519,586.40
非流动资产：			-
可供出售金融资产		-	-
持有至到期投资		-	-
长期应收款		-	-
长期股权投资		-	-
投资性房地产		-	-
固定资产	六、6	193,877.08	226,483.03
在建工程		-	-
工程物资		-	-
固定资产清理		-	-
生产性生物资产		-	-
油气资产		-	-
无形资产		-	-
开发支出		-	-
商誉		-	-
长期待摊费用		-	-
递延所得税资产		-	-
其他非流动资产		-	-
非流动资产合计		193,877.08	226,483.03
资产总计		12,231,145.08	10,746,069.43

(转下页)

(承上页)

资产负债表(续)

编制单位:广州增城香江物业管理有限公司单位：人民币元	编制单位:广州增城香江物业管理有限公司单位：人民币元	编制单位:广州增城香江物业管理有限公司单位：人民币元	编制单位:广州增城香江物业管理有限公司单位：人民币元
负债和所有者权益（或股东权益）	注释	2008年6月30日	2007年12月31日
流动负债：
短期借款		-	-
交易性金融负债		-	-
应付票据		-	-
应付账款	六、8	249,609.64	176,601.98
预收款项		-	-
应付职工薪酬	六、9	219,346.47	191,436.78
应交税费	六、10	26,731.01	65,363.09
应付利息		-	-
应付股利		-	-
其他应付款	六、11	8,563,803.53	7,396,038.09
一年内到期的非流动负债		-	-
其他流动负债		-	-
流动负债合计		9,059,490.65	7,829,439.94
非流动负债：
长期借款		-	-
应付债券		-	-
长期应付款	六、12	9,215,219.72	7,885,894.65
专项应付款		-	-
预计负债		-	-
递延所得税负债		-	-
其他非流动负债		-	-
非流动负债合计		9,215,219.72	7,885,894.65
负债合计		18,274,710.37	15,715,334.59
所有者权益：
实收资本（或股本）	六、13	3,000,000.00	3,000,000.00
资本公积		-	-
减：库存股		-	-
盈余公积		-	-
未分配利润	六、14	-9,043,565.29	-7,969,265.16
所有者权益合计		-6,043,565.29	-4,969,265.16
负债和所有者权益总计		12,231,145.08	10,746,069.43

所附财务报表附注为本财务报表的组成部分

公司法定代表人 : 主管会计工作的负责人 : 会计机构负责人 :

利润表

编制单位:广州增城香江物业管理有限公司

单位：人民币元

编制单位:广州增城香江物业管理有限公司			单位：人民币元
项目	注释	2008年1-6月	2007年度
一、营业收入	六、15	3,825,325.31	6,600,593.65
减：营业成本	六、15	3,617,944.65	6,002,021.68
营业税金及附加	六、16	206,567.57	356,431.07
销售费用		-	-
管理费用		1,052,340.80	2,304,835.42
财务费用	六、17	9,421.10	13,759.19
资产减值损失	六、18	16,641.32	43,276.45
加：公允价值变动收益（损失以“-”号填列）		-	-
投资收益（损失以“-”号填列）		-	-
其中：对联营企业和合营企业的投资收益		-	-
二、营业利润（亏损以“-”号填列）		-1,077,590.13	-2,119,730.16
加：营业外收入	六、19	3,290.00	9,310.00
减：营业外支出	六、20	-	210.00
其中：非流动资产处置损失		-	-
三、利润总额（亏损总额以“-”号填列）		-1,074,300.13	-2,110,630.16
减：所得税费用		-	-
四、净利润（净亏损以“-”号填列）		-1,074,300.13	-2,110,630.16
五、每股收益：			-
（一）基本每股收益			-
（二）稀释每股收益			-

所附财务报表附注为本财务报表的组成部分

公司法定代表人：主管会计工作的负责人：会计机构负责人：

所有者权益变动表

编制单位:广州增城香江物业管理有限公司

单位：人民币元

编制单位:广州增城香江物业管理有限公司						单位：人民币元
项目	2008年1-6月
	实收资本	资本公积	减：库存股	盈余公积	未分配利润	所有者权益合计
一、上年年末余额	3,000,000.00	-	-	-	-7,969,265.16	-4,969,265.16
加：会计政策变更	-	-	-	-	-	-
前期差错更正	-	-	-	-	-	-
二、本年年初余额	3,000,000.00	-	-	-	-7,969,265.16	-4,969,265.16
三、本年增减变动金额（减少以“-”号填列）	-	-	-	-	-1,074,300.13	-1,074,300.13
（一）净利润	-	-	-	-	-1,074,300.13	-1,074,300.13
（二）直接计入所有者权益的利得和损失	-	-	-	-	-	-
1、可供出售金融资产公允价值变动净额	-	-	-	-	-	-
2、权益法下被投资单位其他所有者权益变动的影响	-	-	-	-	-	-
3、与计入所有者权益项目相关的所得税影响	-	-	-	-	-	-
4、其他	-	-	-	-	-	-
上述（一）和（二）小计	-	-	-	-	-1,074,300.13	-1,074,300.13
（三）所有者投入和减少资本	-	-	-	-	-	-
1、所有者投入资本	-	-	-	-	-	-
2、股份支付计入所有者权益的金额	-	-	-	-	-	-
3、其他	-	-	-	-	-	-
（四）利润分配	-	-	-	-	-	-
1、提取盈余公积	-	-	-	-	-	-
2、对所有者（或股东）的分配	-	-	-	-	-	-
3、其他	-	-	-	-	-	-
（五）所有者权益内部结转	-	-	-	-	-	-
1、资本公积转增资本（或股本）	-	-	-	-	-	-
2、盈余公积转增资本（或股本）	-	-	-	-	-	-
3、盈余公积弥补亏损	-	-	-	-	-	-
4、其他	-	-	-	-	-	-
四、本期期末余额	3,000,000.00	-	-	-	-9,043,565.29	-6,043,565.29

所附财务报表附注为本财务报表的组成部分

公司法定代表人：主管会计工作的负责人：会计机构负责人：

所有者权益变动表

编制单位:广州增城香江物业管理有限公司

单位：人民币元

编制单位:广州增城香江物业管理有限公司						单位：人民币元
项目	2007年
	实收资本	资本公积	减：库存股	盈余公积	未分配利润	所有者权益合计
一、上年年末余额	3,000,000.00	-	-	-	-5,858,635.00	-2,858,635.00
加：会计政策变更	-	-	-	-	-	-
前期差错更正	-	-	-	-	-	-
二、本年年初余额	3,000,000.00	-	-	-	-5,858,635.00	-2,858,635.00
三、本年增减变动金额（减少以“-”号填列）	-	-	-	-	-2,110,630.16	-2,110,630.16
（一）净利润	-	-	-	-	-2,110,630.16	-2,110,630.16
（二）直接计入所有者权益的利得和损失	-	-	-	-	-	-
1、可供出售金融资产公允价值变动净额	-	-	-	-	-	-
2、权益法下被投资单位其他所有者权益变动的影响	-	-	-	-	-	-
3、与计入所有者权益项目相关的所得税影响	-	-	-	-	-	-
4、其他	-	-	-	-	-	-
上述（一）和（二）小计	-	-	-	-	-2,110,630.16	-2,110,630.16
（三）所有者投入和减少资本	-	-	-	-	-	-
1、所有者投入资本	-	-	-	-	-	-
2、股份支付计入所有者权益的金额	-	-	-	-	-	-
3、其他	-	-	-	-	-	-
（四）利润分配	-	-	-	-	-	-
1、提取盈余公积	-	-	-	-	-	-
2、对所有者（或股东）的分配	-	-	-	-	-	-
3、其他	-	-	-	-	-	-
（五）所有者权益内部结转	-	-	-	-	-	-
1、资本公积转增资本（或股本）	-	-	-	-	-	-
2、盈余公积转增资本（或股本）	-	-	-	-	-	-
3、盈余公积弥补亏损	-	-	-	-	-	-
4、其他	-	-	-	-	-	-
四、本期期末余额	3,000,000.00	-	-	-	-7,969,265.16	-4,969,265.16

所附财务报表附注为本财务报表的组成部分

公司法定代表人：主管会计工作的负责人：会计机构负责人：

现金流量表

编制单位:广州增城香江物业管理有限公司单位：人民币元	编制单位:广州增城香江物业管理有限公司单位：人民币元	编制单位:广州增城香江物业管理有限公司单位：人民币元	编制单位:广州增城香江物业管理有限公司单位：人民币元
项目	注释	2008年1-6月	2007年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金		3,551,199.91	6,502,393.93
收到的税费返还		-	-
收到的其他与经营活动有关的现金	六、21	2,166,902.20	3,462,426.91
经营活动现金流入小计		5,718,102.11	9,964,820.84
购买商品、接受劳务支付的现金		848,320.01	1,800,769.62
支付给职工以及为职工支付的现金		3,251,698.67	4,892,555.18
支付的各项税费		255,754.00	475,066.97
支付的其他与经营活动有关的现金	六、22	102,003.29	1,368,589.94
经营活动现金流出小计		4,457,775.97	8,536,981.71
经营活动产生的现金流量净额		1,260,326.14	1,427,839.13
二、投资活动产生的现金流量：			-
收回投资所收到的现金		-	-
取得投资收益所收到的现金		-	-
处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收回的现金净额		-	-
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额		-	-
收到其他与投资活动有关的现金		-	-
投资活动现金流入小计		-	-
购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金		6,600.00	77,980.00
投资所支付的现金		-	-
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额		-	-
支付的其他与投资活动有关的现金		-	-
投资活动现金流出小计		6,600.00	77,980.00
投资活动产生的现金流量净额		-6,600.00	-77,980.00
三、筹资活动产生的现金流量：			-
吸收投资所收到的现金		-	-
取得借款所收到的现金		-	-
收到其他与筹资活动有关的现金		-	-
筹资活动现金流入小计		-	-
偿还债务所支付的现金		-	-
分配股利、利润或偿付利息所支付的现金		-	-
支付的其他与筹资活动有关的现金		-	-
筹资活动现金流出小计		-	-
筹资活动产生的现金流量净额		-	-
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响		-	-
五、现金及现金等价物净增加额		1,253,726.14	1,349,859.13
加：期初现金及现金等价物余额		9,587,263.82	8,237,404.69
六、期末现金及现金等价物余额		10,840,989.96	9,587,263.82

所附财务报表附注为本财务报表的组成部分

公司法定代表人：主管会计工作的负责人：会计机构负责人：

广州增城香江物业管理有限公司财务报表附注

2007 年及2008 年1-6 月（金额单位：人民币元）

一、公司基本情况

广州增城香江物业管理有限公司(以下简称“本公司”或“公司”) 成立于2003 年11 月13 日，是由南方香江集团有限公司出资90 万元和广州市金九千有限公司出资 10 万元共同出资组建，取得广州市工商行政管理局颁发的4401252003138 号企业法人营业执照；2005 年8 月，依据股东会决议本公司注册资本由原100 万元增至300 万元，增加出资后各出资人出资比例不变；2007 年7 月，根据股东会决议，南方香江集团有限公司将原出资270 万元，全部转让给增城香江房地产有限公司，转让后增城香江房地产有限公司出资人民币270 万元，占注册资本的90%，广州市金九千有限公司出资人民币30 万元，占注册资本的10%。

公司住所：增城市新塘镇锦绣香江翡翠绿洲商业街A 栋；法定代表人：戴峰；

注册资本：人民币300 万元；

经营范围：物业管理，物业租赁服务；室内外装饰、装修工程；企业管理咨询。二、遵循企业会计准则的声明

本公司编制的财务报表符合《企业会计准则》的要求，真实、完整地反映了公司财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。

三、财务报表的编制基础

1、本公司以持续经营为基础编制财务报表。

四、公司采用的主要会计政策、会计估计和前期差错

1、会计期间

本公司的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报告期间。会计年度为公历1 月1 日起至12 月31 日止。

广州增城香江物业管理有限公司财务报表附注

2、记账本位币

本公司以人民币为记账本位币。

3、记账基础及会计计量属性

本公司现金等价物指公司持有的期限短（一般指从购买日起，三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。 5、应收款项

应收款项指应收账款及其他应收款。应收款项按照实际发生额记账。本公司对可能发生的坏账损失采用备抵法核算。

本公司与关联方往来、公司内部备用金借款不计提坏账准备。

6、存货

计提存货跌价准备的标准和方法：由于存货遭受毁损，全部或部分陈旧过时或售价低于成本等原因，使存货成本低于可变现净值，按单个存货项目的成本与其可变现净值的差额计提存货跌价准备。报告期公司未计提存货跌价准备。

存货的盘存制度为永续盘存制。

7、固定资产

广州增城香江物业管理有限公司财务报表附注

（1）本公司将为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产确认为固定资产。

（3）固定资产折旧采用直线法计算，并按各类固定资产的原值和预计的使用寿命扣除预计净残值（原值的5%）确定其折旧率，分类折旧率如下：

资产类别房屋建筑物通用设备专用设备运输工具办公设备及其他	使用年限 40－45年 8－28年 5-12年 6-12年 5年	年折旧率(%) 2.11-2.38 3.39-11.88 19-7.92 15.83-7.92 19

8、无形资产

使用寿命有限的无形资产，以其成本扣除预计残值后的金额，在预计的使用年限内采用直线法进行摊销。摊销期限如下：

资产类别软件	使用年限 3－5年	年摊销率(%)
		20-33.33

对于无形资产的使用寿命按照下述程序进行判断：

广州增城香江物业管理有限公司财务报表附注

（1）来源于合同性权利或其他法定权利的无形资产，其使用寿命不应超过合同性权利或其他法定权利的期限；

①完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
②具有完成该无形资产并使用或出售的意图；

④有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；

⑤归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。

研究阶段的支出在发生时计入当期费用。

9、商誉

在非同一控制下企业合并时，支付的合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉。

本公司于期末，将商誉分摊至相关的资产组进行减值测试，计提的减值准备计入当期损益，减值准备一经计提，在以后的会计期间不转回。

10、长期待摊费用核算方法
长期待摊费用的摊销方法为直线法，长期待摊费用的摊销期按受益期确定。 11、资产减值
（1）本附注所述资产减值主要包括长期股权投资（不含对被投资单位不具有共同

广州增城香江物业管理有限公司财务报表附注

（2）可能发生减值资产的认定

①资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下跌；

②本公司经营所处的经济、技术或者法律等环境以及资产所处的市场在当期或者将在近期发生重大变化，从而对本公司产生不利影响；

③市场利率或者其他市场投资报酬率在当期已经提高，从而影响本公司计算资产预计未来现金流量现值的折现率，导致资产可收回金额大幅度降低；

④有证据表明资产已经陈旧过时或者其实体已经损坏；
⑤资产已经或者将被闲置、终止使用或者计划提前处置；

⑥本公司内部报告的证据表明资产的经济绩效已经低于或者将低于预期，如资产所

创造的净现金流量或者实现的营业利润（或者亏损）远远低于（或者高于）预计金额等； ⑦其他表明资产可能已经发生减值的迹象。
（3）资产可收回金额的计量

广州增城香江物业管理有限公司财务报表附注

12、收入

（1）销售商品收入的确认方法

销售商品收入同时满足下列条件时，才能予以确认：

①本公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；

②本公司既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；

③收入的金额能够可靠计量；

④相关经济利益很可能流入本公司；

⑤相关的、已发生的或将发生的成本能够可靠计量。

（2）提供劳务收入的确认方法

②已发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计入当期损益，不确认提供劳务收入。

（3）让渡资产使用权收入的确认方法

①让渡资产使用权收入的确认原则

让渡资产使用权收入包括利息收入、使用费收入等，在同时满足以下条件时，才能予以确认：

A.与交易相关的经济利益能够流入公司；

B.收入的金额能够可靠地计量。

②具体确认方法

A.利息收入金额，按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确定。

B.使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。

13、所得税

（1）本公司采用资产负债表债务法核算所得税。

广州增城香江物业管理有限公司财务报表附注

债。

（3）递延所得税资产的确认

A.该项交易不是企业合并；
B.交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）。
②本公司对与子公司、联营公司及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满
足下列条件的，确认相应的递延所得税资产：
A.暂时性差异在可预见的未来很可能转回;
B.未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。
③对于按照税法规定可以结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减,视同可抵扣暂时
性差异处理，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
（4）递延所得税负债的确认
①除下列交易中产生的递延所得税负债以外，本公司确认所有应纳税暂时性差异产
生的递延所得税负债：
A.商誉的初始确认；
B.同时满足具有下列特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：
a.该项交易不是企业合并；
b.交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）。
②本公司对与子公司、联营公司及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，确认相
应的递延所得税负债。但是，同时满足下列条件的除外：
①投资企业能够控制暂时性差异转回的时间；
②该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
（5）所得税费用的计量

本公司将当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包括

下列情况产生的所得税：

①企业合并；

②直接在所有者权益中确认的交易或事项。

（6）递延所得税资产的减值

广州增城香江物业管理有限公司财务报表附注

②在很可能取得足够的应纳税所得额时，减记的递延所得税资产账面价值可以恢复。

五、税项 1、营业税

按应税收入的5%计缴。

2、城市维护建设税、教育费附加

本公司城市维护建设税按应缴纳流转税额的5%计缴；教育费附加按应缴纳流转税额的3%计缴；堤防维护费按主营业务收入的0.13%计缴。

3、企业所得税

2007 年按应纳税所得额的33%计缴，2008 年按应纳税所得额的25%计缴。 4、其他税项

按国家的有关具体规定计缴。

六、财务报表主要项目注释

以下注释项目除非特别指出，期初数指2007 年12 月31 日，期末数指2008 年6 月30 日。

1、货币资金

项目		期末数			期初数
	原币金额	折算汇率	折合人民币金额	原币金额	折算汇率折合人民币金额 1.00 94,267.98 94,267.98 1.00 9,492,995.84 9,492,995.84 9,587,263.82
现金-人民币现金小计银行存款-人民币银行存款小计合计	78,888.07 - 10,762,101.89 - -	1.00 1.00	78,888.07	94,267.98 - 9,492,995.84 - -
			78,888.07
			10,762,101.89
			10,762,101.89
			10,840,989.96

广州增城香江物业管理有限公司财务报表附注

2、应收账款

（1）按类别列示应收账款明细情况

	期末数	期末数
余额	比例	坏账准备净额 - - - - 59,917.77 938,711.83 59,917.77 938,711.83
- - 998,629.60	100.00%
998,629.60	100.00%

	期初数	期初数
余额	比例 100.00% 100.00%	坏账准备净额 - - - - 43,276.45 677,997.75 43,276.45 677,997.75
- - 721,274.20
721,274.20

注：在资产负债表日，公司对单项金额重大（50 万元及以上）的应收款项、单项金额不重大（50 万元以下）但按信用风险特征组合后该组合风险较大的应收款项，单独进行减值测试,有客观证据表明其发生了减值的,根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额,确认减值损失,计提坏账准备。对单项金额不重大（50 万元以下）的应收款项及经单独测试后未发生减值的重大应收款项,根据账龄计提坏账准备。

（2）按账龄列示应收账款明细情况

账龄		期末数	期末数			期初数	期初数
	金额	比例	坏账准备计提比例	坏账准备	金额	比例	坏账准备计提比例坏账准备
1年以内合计	998,629.60	100.00%	6%	59,917.77	721,274.20	100.00%	6% 43,276.45 43,276.45
	998,629.60	100.00%		59,917.77	721,274.20	100.00%

（3）应收账款期末欠款前五名明细情况

广州增城香江物业管理有限公司财务报表附注

债务人名称翡翠绿洲业主物业管理费合计	金额 998,629.00 998,629.00	占应收账款总额的比例 100.00% 100.00%	账龄
			1年以内

（4）应收账款期末数中无持本公司5%（含5%）以上有表决权股份的股东单位欠款。
（5）应收账款期末数中无应收关联方的款项。

3、预付款项

1年以内 1-2年合计账龄	期末数	比例 51.95% 48.05% 100.00%	期初数
	金额 44,880.41 41,503.40 86,383.81		金额比例 61,893.84 73.18% 22,680.00 26.82% 84,573.84 100.00%

注：预付账款期末数中无预付持本公司5%（含5%）以上有表决权股份的股东单位

款;一年以上的预付账款为未结算的材料款。

4、其他应收款

（1）按类别列示其他应收款明细情况

余额 - - 78,047.82 78,047.82	期末数	期末数
	比例坏账准备 - - 100.00% - 100.00% - 期初数		净额
			- - 78,047.82
			78,047.82

余额 - - 81,496.13 81,496.13	比例 100.00% 100.00%	坏账准备 - - - -	净额
			- - 81,496.13
			81,496.13

注：在资产负债表日，公司对单项金额重大（50 万元及以上）的应收款项、单项

广州增城香江物业管理有限公司财务报表附注

金额不重大（50 万元以下）但按信用风险特征组合后该组合风险较大的应收款项，单独进行减值测试,有客观证据表明其发生了减值的,根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额,确认减值损失,计提坏账准备。对单项金额不重大（50 万元以下）的应收款项及经单独测试后未发生减值的重大应收款项,根据账龄计提坏账准备。

（2）按账龄列示其他应收款明细情况

账龄		期末数	期末数			期初数
	金额	比例	坏账准备计提比例	坏账准备	金额	比例	坏账准备计提比例坏账准备 6% - -
1年以内合计	78,047.82	100.00%	6%	-	81,496.13	100.00%
	78,047.82	100.00%		-	81,496.13	100.01%

（3）其他应收款期末数中无应收持本公司5%（含5%）以上有表决权股份的股东单位欠款。

5、存货

（1）存货明细情况

期末数

余额	其中:借款费用资本化金额	存货跌价准备	净额
93,134.58	-	-	93,134.58
93,134.58	-	-	93,134.58

余额	其中:借款费用资本化金额	存货跌价准备	净额
88,254.86	-	-	88,254.86

（2）存货跌价准备

截至2008 年6 月30 日止，本公司存货无成本高于可变现净值的情况。

6、固定资产

（1）固定资产明细情况

广州增城香江物业管理有限公司财务报表附注

项目	期初数	本期增加	本期减少	期末数
原价通用设备运输工具办公设备及其他合计累计折旧通用设备运输工具办公设备及其他合计固定资产减值准备合计固定资产账面价值通用设备运输工具办公设备及其他合计	30,855.50 109,450.00 271,292.14	- - 6,600.00	- - -	30,855.50 109,450.00 277,892.14
	411,597.64	6,600.00	-	418,197.64
	15,968.36 68,334.80 100,811.45	2,931.16 10,397.46 25,877.33	- - -	18,899.52 78,732.26 126,688.78
	185,114.61	39,205.95	-	224,320.56

	-	-	-	-
	14,887.14 41,115.20 170,480.69	- - -	- - -	11,955.98 30,717.74 151,203.36
	226,483.03	-	-	193,877.08

（2）固定资产减值准备

截至2008 年6 月30 日止，本公司固定资产无账面价值高于可收回金额的情况。

7、资产减值准备明细表

项目	期初数	本期计提数	本期减少数	本期减少数	本期减少数	期末数
			转回数	转销数	合计
一、坏账准备合计	43,276.45	16,641.32	-	-	-	59,917.77
其中：应收账款	43,276.45	16,641.32	-	-	-	59,917.77
合计	43,276.45	16,641.32	-	-	-	59,917.77

8、应付账款

（1）应付账款明细情况

1年以内 1至2年 2至3年 3年以上合计账龄	期末数	比例 67.55% 18.49% 13.68% 0.28% 100.00%	期初数
	金额 168,604.24 46,157.00 34,158.40 690.00 249,609.64		金额比例 141,753.58 80.27% 34,158.40 19.34% - - 690.00 0.39% 176,601.98 100.00%

（2）应付账款期末数中无应付持本公司5%（含5%）以上有表决权股份的股东单位

广州增城香江物业管理有限公司财务报表附注

款项。

（3）应付账款期末数中无包括应付其他关联方款项。

9、应付职工薪酬

项目工资职工福利社会保险费工会和教育经费合计 10、应交税费	期初数 19,442.11 - - 171,994.67 191,436.78	本期增加 2,741,831.30 - 143,806.88 41,127.47 2,926,765.65	本期支付 2,755,049.08 - 143,806.88 - 2,898,855.96	期末数
				6,224.33 - - 213,122.14
				219,346.47

项目营业税城建税企业所得税房产税堤防建设费个人所得税教育费附加合计	税(费)率 5% 5% 25% 12% 0.13% 3%	期末数期初数 52,445.89 50,451.36 2,622.29 2,522.56 - - - 7,488.62 863.27 1,171.97 -30,773.81 2,215.04 1,573.37 1,513.54 26,731.01 65,363.09

11、其他应付款

（1）其他应付款明细情况

期末数		期初数
金额 8,563,803.53 8,563,803.53	比例	金额比例 7,396,038.09 100.00% 7,396,038.09 100.00%
	100.00%
	100.00%

（2）其他应付款期末数中包括应付增城香江房地产有限公司（持本公司90%股份）
往来款项4,845,715.36 元。
（3）其他应付款期末数中无包括应付其他关联方的款项。

12、长期应付款

广州增城香江物业管理有限公司财务报表附注

期限	本期增加
长期期初数

		本期减少
2,700,000.00 300,000.00	- -	- -

14、未分配利润

项目上年年末余额加:会计政策变更本年年初余额加:净利润减:提取法定盈余公积本期期末余额	2008年1-6月 2007年度 -7,969,265.16 -5,858,635.00 - - -7,969,265.16 -5,858,635.00 -1,074,300.13 -2,110,630.16 - - -9,043,565.29 -7,969,265.16

注：本公司法定盈余公积按照税后利润的10%提取。

15、营业总收入和营业总成本

项目主营业务收入营业总收入合计主营业务成本营业总成本合计	2008年1-6月 3,825,325.31 3,825,325.31 3,617,944.65 3,617,944.65	2007年度
		6,600,593.65
		6,600,593.65
		6,002,021.68
		6,002,021.68

16、营业税金及附加

项目	2008年1－6月	2008年1－6月	2007年度	2007年度
	计缴标准	金额	计缴标准	金额
营业税城建税教育费附加合计	5% 5% 3%	191,266.28 9,563.30 5,737.99	5% 5% 3%	330,029.70 16,500.48 9,900.89
		206,567.57		356,431.07

17、财务费用

广州增城香江物业管理有限公司财务报表附注

项目利息支出减：利息收入手续费合计 18、资产减值损失项目坏账损失合计 19、营业外收入项目其他合计 20、营业外支出项目其他合计			2008年1-6月 - 6,022.75 15,443.85 9,421.10 2008年1－6月 16,641.32 16,641.32 2008年1－6月 3,290.00 3,290.00 2008年1－6月 - -		2007年度 - 11,161.49 24,920.68 13,759.19 2007年度 43,276.45 43,276.45 2007年度



					9,310.00
					9,310.00
					2007年度 210.00 210.00

21、收到其他与经营活动有关的现金

本公司“收到其他与经营活动有关的现金”中价值较大的项目列示如下：

项目专项维修基金其他往来款合计	2008年1-6月 2007年度 1,225,281.07 1,582,755.30 828,264.38 2,053,545.45 1,582,755.30

22、支付其他与经营活动有关的现金

本公司“支付其他与经营活动有关的现金”中价值较大的项目列示如下：

项目支付的办公费用等合计	2008年1-6月 2007年度 447,583.46 1,155,484.41 447,583.46 1,155,484.41

23、现金流量表补充资料

（1）将净利润调节为经营活动现金流量的信息

广州增城香江物业管理有限公司财务报表附注

项目 1、将净利润调节为经营活动现金流量：净利润加：资产减值准备固定资产折旧无形资产摊销长期待摊费用摊销处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“－ ”号填列）固定资产报废损失（收益以“－” 号填列）公允价值变动损失（收益以“－” 号填列）财务费用（收益以“－”号填列）投资损失（收益以“－”号填列）递延所得税资产减少（增加以“－ ”号填列）递延所得税负债增加（减少以“－ ”号填列）存货的减少（增加以“－”号填列）经营性应收项目的减少（增加以“ －”号填列）经营性应付项目的增加（减少以“ －”号填列）其他经营活动产生的现金流量净额 2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：债务转为资本一年内到期的可转换公司债券融资租入固定资产 3、现金及现金等价物净变动情况：现金的期末余额减：现金的期初余额加：现金等价物的期末余额减：现金等价物的期初余额现金及现金等价物净增加额	2008年1－6月 -1,074,300.13 16,641.32 39,205.95 - - - - - - - - - -4,879.72 259,075.74 2,024,582.98 - 1,260,326.14 - - - - - 10,840,989.96 9,587,263.82 - - 1,253,726.14	2007年度
		-2,110,630.16 43,276.45 70,848.31 - - - - - - - - - 6,480.03 1,801,165.61 1,616,698.89 -
		1,427,839.13
		- - - - - 9,587,263.82 8,237,404.69 - -
		1,349,859.13

（2）现金及现金等价物的信息

广州增城香江物业管理有限公司财务报表附注

项目一、现金其中：库存现金可随时用于支付的银行存款可随时用于支付的其他货币资金二、现金等价物其中：三个月内到期的债券投资三、期末现金及现金等价物余额其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等价物	2008年1-6月 2007年度 10,840,989.96 9,587,263.82 78,888.07 94,267.98 10,762,101.89 9,492,995.84 - - - - 10,840,989.96 9,587,263.82 - -

七、关联方关系及其交易

1、本公司的母公司

母公司名称	组织机构代码	注册地	业务性质	注册资本	对本公司的持股比例对本公司的表决权比例
增城香江房地产有限公司	72823002－8	增城	房地产开发等	人民币1,200 万元	90% 90%

2、关联方应收应付款项余额

项目其他应付款增城香江房地产有限公司合计	期末 4,845,715.36 4,845,715.36	期初 4,017,450.98 4,017,450.98	条款和条件是否取得或提供担保无否

3、无需要披露的关联方交易。

八、或有事项

截至2008 年6 月30 日止，本公司无需要披露的重大或有事项。

九、承诺事项

截至2008 年6 月30 日止，本公司无需要披露的重大承诺事项。

十、资产负债表日后事项

截至财务报告批准报出日，本公司无需要披露的重大资产负债表日后事项。

十一、其他重要事项说明

1、本公司管理的车位、商铺、村巴所有权为增城香江房地产公司所有，该公司无

广州增城香江物业管理有限公司

财务报表附注

偿提供本公司管理使用。

2、截至2008 年6 月30 日，本公司所有者权益为-6,043,565.29 元。主要是由于本公司受托管理的增城房地产有限公司开发的翡翠绿洲小区属于新开发楼盘，随着该房地产公司楼盘的后续开发和销售，业主入住率提高，本公司经营状况会得到改善。

景德镇民生物业管理有限公司

审计报告中瑞岳华审字[ 2008 ]第 15738 号

==> picture [313 x 52] intentionally omitted <==

==> picture [52 x 50] intentionally omitted <==

审计报告

中瑞岳华审字[2008]第15738 号

景德镇民生物业管理有限公司全体股东：

我们审计了后附的景德镇民生物业管理有限公司（以下简称“贵公司”）财务报表，包括2007 年12 月31 日、2008 年6 月30 日的资产负债表， 2007 年度、2008 年1-6 月的利润表、股东权益变动表、现金流量表以及财务报表附注。

一、管理层对财务报表的责任

二、注册会计师的责任

我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

三、审计意见

我们认为，贵公司财务报表已经按照企业会计准则的规定编制，在所有重大方面公允反映了贵公司2007 年12 月31 日、2008 年6 月30 日的财务状况以及、2007 年度、2008 年1-6 月的经营成果和现金流量。

中瑞岳华会计师事务所中国注册会计师：有限公司 --------------中国·北京中国注册会计师： --------------2008 年8 月20 日

资产负债表

编制单位：景德镇民生物业管理有限公司单位：人民币元	编制单位：景德镇民生物业管理有限公司单位：人民币元	编制单位：景德镇民生物业管理有限公司单位：人民币元	编制单位：景德镇民生物业管理有限公司单位：人民币元
资产	注释	2008年6月30日	2007年12月31日
流动资产
货币资金	六、1	476,936.89	388,020.87
交易性金融资产
应收票据
应收账款
预付款项
应收利息
应收股利
其他应收款	六、2	142,397.11	153,229.72
存货
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计		619,334.00	541,250.59
非流动资产：
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资
投资性房地产
固定资产	六、3	17,344.48	19,676.68
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产		-	-
其他非流动资产
非流动资产合计		17,344.48	19,676.68
资产总计		636,678.48	560,927.27

(转下页)

(承上页)

资产负债表(续)

编制单位：景德镇民生物业管理有限公司单位：人民币元	编制单位：景德镇民生物业管理有限公司单位：人民币元	编制单位：景德镇民生物业管理有限公司单位：人民币元	编制单位：景德镇民生物业管理有限公司单位：人民币元
负债和所有者权益（或股东权益）	注释	2008年6月30日	2007年12月31日
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
应付票据
应付账款	六、5	372.50	372.50
预收款项	六、6	255,215.42	238,208.80
应付职工薪酬	六、7	4,000.48	3,713.29
应交税费	六、8	-	2,346.76
应付利息
应付股利
其他应付款	六、9	11,531.00	2,039.41
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计		271,119.40	246,680.76
非流动负债：
长期借款
应付债券
长期应付款
专项应付款
预计负债
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计
负债合计		271,119.40	246,680.76
所有者权益：
实收资本（或股本）	六、10	500,000.00	500,000.00
资本公积
减：库存股
盈余公积
未分配利润	六、11	-134,440.92	-185,753.49
所有者权益合计		365,559.08	314,246.51
负债和所有者权益总计		636,678.48	560,927.27

所附财务报表附注为本财务报表的组成部分

公司法定代表人 : 主管会计工作的负责人 : 会计机构负责人 :

利润表

编制单位：景德镇民生物业管理有限公司

单位：人民币元

编制单位：景德镇民生物业管理有限公司			单位：人民币元
项目	注释	2008年1-6月	2007年度
一、营业收入	六、12	293,070.08	269,628.81
减：营业成本	六、12	62,403.20	96,679.52
营业税金及附加	六、13	15,884.12	28,628.50
销售费用
管理费用		160,817.92	295,521.88
财务费用	六、14	-658.38	-3,732.56
资产减值损失	六、15	-691.44	9,780.62
加：公允价值变动收益（损失以“-”号填列）
投资收益（损失以“-”号填列）
其中：对联营企业和合营企业的投资收益
二、营业利润（亏损以“-”号填列）		55,314.66	-157,249.15
加：营业外收入	六、16	4,233.88	40.17
减：营业外支出
其中：非流动资产处置损失
三、利润总额（亏损总额以“-”号填列）		59,548.54	-157,208.98
减：所得税费用	六、17	8,235.97	4,761.72
四、净利润（净亏损以“-”号填列）		51,312.57	-161,970.70
五、每股收益：
（一）基本每股收益
（二）稀释每股收益

所附财务报表附注为本财务报表的组成部分

公司法定代表人：主管会计工作的负责人：会计机构负责人：

所有者权益变动表

编制单位：景德镇民生物业管理有限公司

单位：人民币元

编制单位：景德镇民生物业管理有限公司						单位：人民币元
项目	2008年1-6月
	实收资本	资本公积	减：库存股	盈余公积	未分配利润	所有者权益合计
一、上年年末余额	500,000.00	-	-	-	-185,753.49	314,246.51
加：会计政策变更	-	-	-	-	-	-
前期差错更正	-	-	-	-	-	-
二、本年年初余额	500,000.00	-	-	-	-185,753.49	314,246.51
三、本年增减变动金额（减少以“-”号填列）	-	-	-	-	51,312.57	51,312.57
（一）净利润	-	-	-	-	51,312.57	51,312.57
（二）直接计入所有者权益的利得和损失	-	-	-	-	-	-
1、可供出售金融资产公允价值变动净额	-	-	-	-	-	-
2、权益法下被投资单位其他所有者权益变动的影响	-	-	-	-	-	-
3、与计入所有者权益项目相关的所得税影响	-	-	-	-	-	-
4、其他	-	-	-	-	-	-
上述（一）和（二）小计	-	-	-	-	51,312.57	51,312.57
（三）所有者投入和减少资本	-	-	-	-	-	-
1、所有者投入资本	-	-	-	-	-	-
2、股份支付计入所有者权益的金额	-	-	-	-	-	-
3、其他	-	-	-	-	-	-
（四）利润分配	-	-	-	-	-	-
1、提取盈余公积	-	-	-	-	-	-
2、对所有者（或股东）的分配	-	-	-	-	-	-
3、其他	-	-	-	-	-	-
（五）所有者权益内部结转	-	-	-	-	-	-
1、资本公积转增资本（或股本）	-	-	-	-	-	-
2、盈余公积转增资本（或股本）	-	-	-	-	-	-
3、盈余公积弥补亏损	-	-	-	-	-	-
4、其他	-	-	-	-	-	-
四、本期期末余额	500,000.00	-	-	-	-134,440.92	365,559.08

所附财务报表附注为本财务报表的组成部分

公司法定代表人：主管会计工作的负责人：会计机构负责人：

所有者权益变动表

编制单位：景德镇民生物业管理有限公司

单位：人民币元

编制单位：景德镇民生物业管理有限公司						单位：人民币元
项目	2007年度
	实收资本	资本公积	减：库存股	盈余公积	未分配利润	所有者权益合计
一、上年年末余额	500,000.00	-	-	-	-23,782.79	476,217.21
加：会计政策变更	-	-	-	-	-	-
前期差错更正	-	-	-	-	-	-
二、本年年初余额	500,000.00	-	-	-	-23,782.79	476,217.21
三、本年增减变动金额（减少以“-”号填列）	-	-	-	-	-161,970.70	-161,970.70
（一）净利润	-	-	-	-	-161,970.70	-161,970.70
（二）直接计入所有者权益的利得和损失	-	-	-	-	-	-
1、可供出售金融资产公允价值变动净额	-	-	-	-	-	-
2、权益法下被投资单位其他所有者权益变动的影响	-	-	-	-	-	-
3、与计入所有者权益项目相关的所得税影响	-	-	-	-	-	-
4、其他	-	-	-	-	-	-
上述（一）和（二）小计	-	-	-	-	-161,970.70	-161,970.70
（三）所有者投入和减少资本	-	-	-	-	-	-
1、所有者投入资本	-	-	-	-	-	-
2、股份支付计入所有者权益的金额	-	-	-	-	-	-
3、其他	-	-	-	-	-	-
（四）利润分配	-	-	-	-	-	-
1、提取盈余公积	-	-	-	-	-	-
2、对所有者（或股东）的分配	-	-	-	-	-	-
3、其他	-	-	-	-	-	-
（五）所有者权益内部结转	-	-	-	-	-	-
1、资本公积转增资本（或股本）	-	-	-	-	-	-
2、盈余公积转增资本（或股本）	-	-	-	-	-	-
3、盈余公积弥补亏损	-	-	-	-	-	-
4、其他	-	-	-	-	-	-
四、本期期末余额	500,000.00	-	-	-	-185,753.49	314,246.51

所附财务报表附注为本财务报表的组成部分

公司法定代表人：主管会计工作的负责人：会计机构负责人：

现金流量表

编制单位：景德镇民生物业管理有限公司单位：人民币元	编制单位：景德镇民生物业管理有限公司单位：人民币元	编制单位：景德镇民生物业管理有限公司单位：人民币元	编制单位：景德镇民生物业管理有限公司单位：人民币元
项目	注释	2008年1-6月	2007年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金		276,063.46	382,201.28
收到的税费返还		-
收到的其他与经营活动有关的现金	六、18	4,892.26	3,772.73
经营活动现金流入小计		280,955.72	385,974.01
购买商品、接受劳务支付的现金		61,695.44	92,333.62
支付给职工以及为职工支付的现金		93,880.71	267,124.16
支付的各项税费		26,883.71	20,293.76
支付的其他与经营活动有关的现金	六、19	9,579.84	200,822.81
经营活动现金流出小计		192,039.70	580,574.35
经营活动产生的现金流量净额		88,916.02	-194,600.34
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资所收到的现金		-
取得投资收益所收到的现金		-
处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收回的现金净额		-
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额		-
收到其他与投资活动有关的现金		-
投资活动现金流入小计		-	-
购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金		-	7,077.50
投资所支付的现金		-
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额		-
支付的其他与投资活动有关的现金		-
投资活动现金流出小计		-	7,077.50
投资活动产生的现金流量净额		-	-7,077.50
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资所收到的现金		-
取得借款所收到的现金		-
收到其他与筹资活动有关的现金		-
筹资活动现金流入小计		-	-
偿还债务所支付的现金		-
分配股利、利润或偿付利息所支付的现金		-	-
支付的其他与筹资活动有关的现金		-
筹资活动现金流出小计		-	-
筹资活动产生的现金流量净额		-	-
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响		-
五、现金及现金等价物净增加额		88,916.02	-201,677.84
加：期初现金及现金等价物余额		388,020.87	589,698.71
六、期末现金及现金等价物余额		476,936.89	388,020.87

所附财务报表附注为本财务报表的组成部分

公司法定代表人：主管会计工作的负责人：会计机构负责人：

景德镇民生物业管理有限公司财务报表附注

景德镇民生物业管理有限公司

财务报表附注

2007 年度及2008 年1-6 月（金额单位：人民币元）

一、公司基本情况

景德镇民生物业管理有限公司(以下简称“本公司”或“公司”) 成立于2005 年9 月26 日，是由深圳市全家福商贸有限公司出资人民币45 万元(占注册资本90%)，深圳市贝尔贸易有限公司(占注册资本10%)出资人民币5 万元共同组建的，取得景德镇市工商行政管理局颁发的360200110002880 号企业法人营业执照。

公司住所：迎宾大道北侧（陶瓷城D-1 楼）；

法定代表人：庞良志；

注册资本：人民币50 万元；

经营范围：物业服务（凭资质证经营），房屋出租。

二、遵循企业会计准则的声明

本公司编制的财务报表符合《企业会计准则》的要求，真实、完整地反映了公司财

务状况、经营成果和现金流量等有关信息。

三、财务报表的编制基础

1、本公司以持续经营为基础编制财务报表。

四、公司采用的主要会计政策、会计估计和前期差错

1、会计期间

本公司的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报告期

间。会计年度为公历1 月1 日起至12 月31 日止。

2、记账本位币

本公司以人民币为记账本位币。

3、记账基础及会计计量属性

景德镇民生物业管理有限公司财务报表附注

应收款项指应收账款及其他应收款。应收款项按照实际发生额记账。本公司对可能发生的坏账损失采用备抵法核算。

本公司与关联方往来、公司内部备用金借款不计提坏帐。

6、存货

存货的盘存制度为永续盘存制。

7、长期股权投资：

同一控制下的企业合并形成的长期股权投资，在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。其与支付的现金、转让的非现金资产及所承担的账面价值之间的差额，调整资本公积之股本溢价，不足部分调整留存收

景德镇民生物业管理有限公司财务报表附注

益。为企业合并发生的直接相关费用计入当期损益。

在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。

8、固定资产

（1）本公司将为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产确认为固定资产。

（3）固定资产折旧采用直线法计算，并按各类固定资产的原值和预计的使用寿命扣除预计净残值（原值的5%）确定其折旧率，分类折旧率如下：

景德镇民生物业管理有限公司财务报表附注

资产类别房屋建筑物通用设备专用设备运输工具办公设备及其他	使用年限 40－45年 8－28年 5-12年 6-12年 5年	年折旧率(%) 2.11-2.38 3.39-11.88 19-7.92 15.83-7.92 19

期末，逐项检查预计的使用年限和净残值率，若与原先预计有差异，则做调整。由于市价持续下跌或技术落后、设备陈旧、损坏、长期闲置等原因，导致固定资产可收回金额低于账面价值的，按单项或资产组预计可收回金额，并按其与账面价值的差额提取减值准备。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不转回。若固定资产处于处置状态，并且通过使用或处置不能产生经济利益，则停止折旧和计提减值，同时调整预计净残值。 9、无形资产

使用寿命有限的无形资产，以其成本扣除预计残值后的金额，在预计的使用年限内采用直线法进行摊销。摊销期限如下：

资产类别软件	使用年限 3－5年	年摊销率(%)
		20-33.33

对于无形资产的使用寿命按照下述程序进行判断：

（1）来源于合同性权利或其他法定权利的无形资产，其使用寿命不应超过合同性权利或其他法定权利的期限；

在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生

景德镇民生物业管理有限公司财务报表附注

产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等的支出为开发阶段支出。除满足下列条件的开发阶段支出确认为无形资产外，其余确认为费用：

①完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
②具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
③无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市
场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，应当证明其有用性；
④有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力
使用或出售该无形资产；
⑤归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
研究阶段的支出在发生时计入当期费用。

10、商誉

在非同一控制下企业合并时，支付的合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉。

本公司于期末，将商誉分摊至相关的资产组进行减值测试，计提的减值准备计入当期损益，减值准备一经计提，在以后的会计期间不转回。

11、长期待摊费用核算方法
长期待摊费用的摊销方法为直线法，长期待摊费用的摊销期按受益期确定。 12、资产减值
（1）本附注所述资产减值主要包括长期股权投资（不含对被投资单位不具有共同
控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资）、投资性房地产（不含以公允价值模式计量的投资性房地产）、固定资产、在建工程、工程物资；无形资产（包括资本化的开发支出）、商誉、资产组和资产组组合等。

（2）可能发生减值资产的认定

①资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计

景德镇民生物业管理有限公司财务报表附注

的下跌；

②本公司经营所处的经济、技术或者法律等环境以及资产所处的市场在当期或者将在近期发生重大变化，从而对本公司产生不利影响；

③市场利率或者其他市场投资报酬率在当期已经提高，从而影响本公司计算资产预计未来现金流量现值的折现率，导致资产可收回金额大幅度降低；

④有证据表明资产已经陈旧过时或者其实体已经损坏；

⑤资产已经或者将被闲置、终止使用或者计划提前处置；

⑥本公司内部报告的证据表明资产的经济绩效已经低于或者将低于预期，如资产所创造的净现金流量或者实现的营业利润（或者亏损）远远低于（或者高于）预计金额等； ⑦其他表明资产可能已经发生减值的迹象。

（3）资产可收回金额的计量

资产存在减值迹象的，估计其可收回金额。可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。

（4）资产减值损失的确定

上述资产账面价值的抵减，作为各单项资产的减值损失处理，计入当期损益。抵减后的各资产的账面价值不得低于以下三者之中最高者：该资产的公允价值减去处置费用后的净额、该资产预计未来现金流量的现值和零。因此而导致的未能分摊的减值损失金额，按照相关资产组或者资产组组合中其他各项资产的账面价值所占比重进行分摊。 13、收入

（1）销售商品收入的确认方法

销售商品收入同时满足下列条件时，才能予以确认：

①本公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；

②本公司既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；

③收入的金额能够可靠计量；

④相关经济利益很可能流入本公司；

景德镇民生物业管理有限公司财务报表附注

⑤相关的、已发生的或将发生的成本能够可靠计量。

（2）提供劳务收入的确认方法

②已发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计入当期损
益，不确认提供劳务收入。
（3）让渡资产使用权收入的确认方法
①让渡资产使用权收入的确认原则

让渡资产使用权收入包括利息收入、使用费收入等，在同时满足以下条件时，才能予以确认：

A.与交易相关的经济利益能够流入公司；

B.收入的金额能够可靠地计量。

②具体确认方法

A.利息收入金额，按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确定。

B.使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。

14、所得税

本公司2007 年、2008 年均按收入总金额10%的18%核定。

五、税项

1、营业税

按应税收入的5%计缴。

2、城市维护建设税、教育费附加

本公司城市维护建设税按应缴纳流转税额的7%计缴；教育费附加按应缴纳流转税

额的3％计缴；堤防维护费按主营业务收入的0.13％计缴。

3、企业所得税

本公司2007 年、2008 年均按收入总金额10%的18%核定。

4、其他税项

按国家的有关具体规定计缴。

景德镇民生物业管理有限公司财务报表附注

六、财务报表主要项目注释

以下注释项目除非特别指出，期初数指2007 年12 月31 日，期末数指2008 年6 月30 日。

1、货币资金

	期末数			期初数
原币金额	折算汇率 1.0000 1.0000	折合人民币金额	原币金额	折算汇率折合人民币金额
6,458.44 470,478.45 - -		6,458.44 6,458.44 4 70,478.45 4 70,478.45	4 ,924 .44 - 383 ,096 .43 - -	1.0000 4,924.44 4,924.44 1.0000 383,096.43 383,096.43 388,020.87
		4 76,936.89

2、其他应收款

（1）按类别列示其他应收款明细情况

余额 - - 151,486.29 151,486.29	期末数	期末数
	比例坏账准备 - - 100.00% 9,089.18 100.00% 9,089.18 期初数	坏账准备	净额
		- - 9,089.18	- - 142,397.11
		9,089.18	142,397.11

余额 - - 163,010.34 163,010.34	比例 100.00% 100.00%	坏账准备 - - 9,780.62 9,780.62	净额
			- - 153,229.72
			153,229.72

（2）按账龄列示其他应收款明细情况

账龄		期末数	期末数			期初数
	金额	比例	坏账准备计提比例	坏账准备	金额	比例
	150,270.29 1,216.00	99.20% 0.80%		9,016.22 72.96	163,010.34 -	100.00% -

景德镇民生物业管理有限公司财务报表附注

（3）其他应收款期末数中无应收持本公司5%（含5%）以上有表决权股份的股东单
位欠款。

3、固定资产

（1）固定资产明细情况

项目	期初数	本期增加	本期减少	期末数
原价办公设备及其他合计累计折旧办公设备及其他合计固定资产减值准备办公设备及其他合计固定资产账面价值办公设备及其他合计	24,550.00	-	-	24,550.00
	24,550.00	-	-	24,550.00
	4,873.32	2,332.20	-	7,205.52
	4,873.32	2,332.20	-	7,205.52
	-	-	-	-
	-	-	-	-
	19,676.68	-	-	17,344.48
	19,676.68	-	-	17,344.48

（2）固定资产减值准备

截至2008 年6 月30 日止，本公司固定资产无账面价值高于可收回金额的情况。

4、资产减值准备明细表

项目	期初数	本期计提数	本期减少数	本期减少数	本期减少数	期末数
			转回数	转销数	合计
一、坏账准备合计	9,780.62	-	691.44		691.44	9,089.18
其中：应收账款	-	-	-	-	-	-
其他应收款	9,780.62	-	691.44		691.44	9,089.18
合计	9,780.62	-	691.44	-	691.44	9,089.18

5、应付账款

期末数	期初数
金额 - 372.50 372.50	金额 372.50 - 372.50	比例
		100.00% -
		100.00%

景德镇民生物业管理有限公司财务报表附注

6、预收款项

金额比例金额比例 1年以内 255,215.42 100.00% 238,208.80 100.00% 合计 255,215.42 100.00% 238,208.80 100.00% 账龄期末数期初数 7、应付职工薪酬项目期初数本期增加本期支付期末数工资 - 107,770.56 107,770.56 - 职工福利 - - - - 社会保险费 - - - - 工会和教育经费 3,713.29 287.19 - 4,000.48 合计 3,713.29 108,057.75 107,770.56 4,000.48 8、应交税费项目税(费)率期末数期初数企业所得税 18% - 2,206.35 个人所得税 - 140.41 合计 - 2,346.76	比例 100.00% 100.00% 本期增加	期初数	期初数
		金额		比例
		238,208.80		100.00%
		238,208.80		100.00%
				期末数
	107,770.56 - - 287.19			- - - 4,000.48
	108,057.75			4,000.48
			期初数
企业所得税个人所得税合计			2,206.35 140.41
			2,346.76

9、其他应付款

（1）其他应付款明细情况

期末数		期初数	期初数
金额 9,995.00 - 1,536.00 - 11,531.00	比例	金额 - 2,039.41 - - 2,039.41	比例
	86.68% - 13.32% -		- 100.00% - -
	100.00%		100.00%

（2）其他应付款期末数中无应付持本公司5%（含5%）以上有表决权股份的股东单位

款项。

（3）其他应付款期末数中无包括应付其他关联方的款项。

景德镇民生物业管理有限公司财务报表附注

10、实收资本

投资者名称	期初数	本期增加	本期减少	期末数	持股比例
深圳市全家福商贸有限公司	450,000.00	-	-	450,000.00	90.00%
深圳市贝尔贸易有限公司	50,000.00	-	-	50,000.00	10.00%
合计	500,000.00	-	-	500,000.00	100.00%

11、未分配利润

项目上年年末余额加:会计政策变更本年年初余额加:净利润减:提取法定盈余公积本期期末余额	期末数 -185,753.49 -185,753.49 51,312.57 - -134,440.92	期初数 -23,782.79 -23,782.79 -161,970.70 - -185,753.49

12、营业总收入和营业总成本

项目	2008年1-6月	2007年度
主营业务收入	293,070.08	269,628.81
营业总收入合计	293,070.08	269,628.81
主营业务成本	62,403.20	96,679.52
营业总成本合计	62,403.20	96,679.52

13、营业税金及附加

项目	2008年1－6月	2008年1－6月	2008年1－6月
	计缴标准	金额	计缴标准
营业税城建税教育费附加合计	5% 7% 3%	14,554.38 1,01 8.81 310.93	5% 7% 3%
		15,884.12

14、财务费用

项目利息支出减：利息收入手续费其他合计	2008年1-6月 2007年度 - 974.78 4,272.06 316.40 539.50 - - -658.38 -3,732.56

景德镇民生物业管理有限公司财务报表附注

15、资产减值损失

	2008年1-6月		2007年度
	-691.44 -691.44 2008年1－6月 4,233.88 4,233.88 2008年1－6月 8,235.97 8,235.97		9,780.62
			9,780.62
			2007年度
			40.17
			40.17
			2007年度 4,761.72 4,761.72

18、收到其他与经营活动有关的现金

本公司“收到其他与经营活动有关的现金”中价值较大的项目列示如下：

项目利息收入营业外收入收入合计	2008年1-6月 2007年度 658.38 3,732.56 4,233.88 40.17 4,892.26 3,772.73

19、支付其他与经营活动有关的现金

本公司“支付其他与投资活动有关的现金”中价值较大的项目列示如下：

项目支付往来款支付的办公费、差旅费等合计	2008年1-6月 2007年度 323.11 9,579.84 200,499.70 9,579.84 200,822.81

20、现金流量表补充资料

（1）将净利润调节为经营活动现金流量的信息

景德镇民生物业管理有限公司财务报表附注

项目 1、将净利润调节为经营活动现金流量：净利润加：资产减值准备固定资产折旧无形资产摊销长期待摊费用摊销财务费用（收益以“－”号填列）投资损失（收益以“－”号填列）存货的减少（增加以“－”号填列）经营性应收项目的减少（增加以“ －”号填列）经营性应付项目的增加（减少以“ －”号填列）其他经营活动产生的现金流量净额 3、现金及现金等价物净变动情况：现金的期末余额减：现金的期初余额加：现金等价物的期末余额减：现金等价物的期初余额现金及现金等价物净增加额	2008年1－6月 51,312.57 -691.44 2,332.20 - - - - - -11,524.05 47,486.74 -	2007年度
		-161,970.70 9,780.62 3,248.88 - - - - -159,277.78 113,618.64 -
	88,916.02	-194,600.34
	- 476,936.89 388,020.87 - -	- 388,020.87 589,698.71 - -
	88,916.02	-201,677.84

（2）现金及现金等价物的信息

项目一、现金其中：库存现金可随时用于支付的银行存款可随时用于支付的其他货币资金二、现金等价物其中：三个月内到期的债券投资三、期末现金及现金等价物余额其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等价物七、关联方关系及其交易（1）本公司的母公司	2008年1-6月 2007年度 476,936.89 388,020.87 6,458.44 4,924.44 470,478.45 383,096.43 - - - - - - 476,936.89 388,020.87 - -

景德镇民生物业管理有限公司财务报表附注

母公司名称	组织机构代码	注册地	业务性质	注册资本	对本公司的持股比例对本公司的表决权比例
深圳市全家福商贸有限公司	73881489-5	深圳	商业、物资供销业	100万	90% 90%

（2）无需要披露的关联方交易。

八、或有事项

截至2008 年6 月30 日止，本公司无需要披露的重大或有事项。九、承诺事项

截至2008 年6 月30 日止，本公司无需要披露的重大承诺事项。

十、资产负债表日后事项

截至财务报告批准报出日，本公司无需要披露的重大资产负债表日后事项。

景德镇家福特建材有限公司

审计报告中瑞岳华审字[ 2008 ]第 15739 号

==> picture [313 x 52] intentionally omitted <==

==> picture [52 x 50] intentionally omitted <==

审计报告

中瑞岳华审字[2008]第15739 号

景德镇家福特建材有限公司全体股东：

我们审计了后附的景德镇家福特建材有限公司（以下简称“贵公司”）财务报表，包括2007 年12 月31 日、2008 年6 月30 日的资产负债表， 2007 年度、2008 年1-6 月的利润表、股东权益变动表、现金流量表以及财务报表附注。

一、管理层对财务报表的责任

二、注册会计师的责任

我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

三、审计意见

中瑞岳华会计师事务所中国注册会计师：有限公司 --------------中国·北京中国注册会计师： --------------2008 年8 月20 日

资产负债表

编制单位：景德镇家福特建材有限公司单位：人民币元	编制单位：景德镇家福特建材有限公司单位：人民币元	编制单位：景德镇家福特建材有限公司单位：人民币元	编制单位：景德镇家福特建材有限公司单位：人民币元
资产	注释	2008年6月30日	2007年12月31日
流动资产
货币资金	六、1	23,398.61	2,143,800.07
交易性金融资产		-	-
应收票据		-	-
应收账款		-	-
预付款项		-	-
应收利息		-	-
应收股利		-	-
其他应收款	六、2	2,004,815.12	4,683.67
存货		-
一年内到期的非流动资产		-
其他流动资产		-
流动资产合计		2,028,213.73	2,148,483.74
非流动资产：
可供出售金融资产		-
持有至到期投资		-
长期应收款		-
长期股权投资		-
投资性房地产		-
固定资产		-
在建工程		-
工程物资		-
固定资产清理		-
生产性生物资产		-
油气资产		-
无形资产		-
开发支出		-
商誉		-
长期待摊费用		-
递延所得税资产		-	-
其他非流动资产		-
非流动资产合计		-	-
资产总计		2,028,213.73	2,148,483.74

3 (转下页)

(承上页)

资产负债表(续)

编制单位：景德镇家福特建材有限公司单位：人民币元	编制单位：景德镇家福特建材有限公司单位：人民币元	编制单位：景德镇家福特建材有限公司单位：人民币元	编制单位：景德镇家福特建材有限公司单位：人民币元
负债和所有者权益（或股东权益）	注释	2008-6-30	2007-12-31
流动负债：
短期借款		-
交易性金融负债		-
应付票据		-
应付账款	六、4	263.00	-
预收款项		-
应付职工薪酬	六、5	1,177.38	1,106.88
应交税费	六、6	677.82	837.79
应付利息		-
应付股利		-
其他应付款	六、7	261,062.95	263,656.47
一年内到期的非流动负债		-
其他流动负债		-
流动负债合计		263,181.15	265,601.14
非流动负债：
长期借款		-
应付债券		-
长期应付款		-
专项应付款		-
预计负债		-
递延所得税负债		-
其他非流动负债		-
非流动负债合计		-	-
负债合计		263,181.15	265,601.14
所有者权益：
实收资本（或股本）	六、8	2,000,000.00	2,000,000.00
资本公积		-
减：库存股		-
盈余公积		-
未分配利润	六、9	-234,967.42	-117,117.40
所有者权益合计		1,765,032.58	1,882,882.60
负债和所有者权益总计		2,028,213.73	2,148,483.74

所附财务报表附注为本财务报表的组成部分

公司法定代表人 : 主管会计工作的负责人 : 会计机构负责人 :

利润表

编制单位：景德镇家福特建材有限公司

单位：人民币元

编制单位：景德镇家福特建材有限公司			单位：人民币元
项目	注释	2008年1-6月	2007年度
一、营业收入	六、10	-	16,818.57
减：营业成本		-	-
营业税金及附加		-
销售费用		67,410.00	33,886.30
管理费用		53,964.30	107,541.44
财务费用	六、11	-3,532.67	-9,710.68
资产减值损失	六、12	8.39	127.45
加：公允价值变动收益（损失以“-”号填列）		-
投资收益（损失以“-”号填列）		-
其中：对联营企业和合营企业的投资收益		-
二、营业利润（亏损以“-”号填列）		-117,850.02	-115,025.94
加：营业外收入	六、13	-	5,000.00
减：营业外支出		-
其中：非流动资产处置损失		-
三、利润总额（亏损总额以“-”号填列）		-117,850.02	-110,025.94
减：所得税费用		-	-
四、净利润（净亏损以“-”号填列）		-117,850.02	-110,025.94
五、每股收益：
（一）基本每股收益
（二）稀释每股收益

所附财务报表附注为本财务报表的组成部分

公司法定代表人：主管会计工作的负责人：会计机构负责人：

所有者权益变动表

编制单位：景德镇家福特建材有限公司

单位：人民币元

编制单位：景德镇家福特建材有限公司						单位：人民币元
项目	2008年1-6月
	实收资本	资本公积	减：库存股	盈余公积	未分配利润	所有者权益合计
一、上年年末余额	2,000,000.00	-	-	-	-117,117.40	1,882,882.60
加：会计政策变更	-	-	-	-	-	-
前期差错更正	-	-	-	-	-	-
二、本年年初余额	2,000,000.00	-	-	-	-117,117.40	1,882,882.60
三、本年增减变动金额（减少以“-”号填列）	-	-	-	-	-117,850.02	-117,850.02
（一）净利润	-	-	-	-	-117,850.02	-117,850.02
（二）直接计入所有者权益的利得和损失	-	-	-	-	-	-
1、可供出售金融资产公允价值变动净额	-	-	-	-	-	-
2、权益法下被投资单位其他所有者权益变动的影响	-	-	-	-	-	-
3、与计入所有者权益项目相关的所得税影响	-	-	-	-	-	-
4、其他	-	-	-	-	-	-
上述（一）和（二）小计	-	-	-	-	-117,850.02	-117,850.02
（三）所有者投入和减少资本	-	-	-	-	-	-
1、所有者投入资本	-	-	-	-	-	-
2、股份支付计入所有者权益的金额	-	-	-	-	-	-
3、其他	-	-	-	-	-	-
（四）利润分配	-	-	-	-	-	-
1、提取盈余公积	-	-	-	-	-	-
2、对所有者（或股东）的分配	-	-	-	-	-	-
3、其他	-	-	-	-	-	-
（五）所有者权益内部结转	-	-	-	-	-	-
1、资本公积转增资本（或股本）	-	-	-	-	-	-
2、盈余公积转增资本（或股本）	-	-	-	-	-	-
3、盈余公积弥补亏损	-	-	-	-	-	-
4、其他	-	-	-	-	-	-
四、本期期末余额	2,000,000.00	-	-	-	-234,967.42	1,765,032.58

所附财务报表附注为本财务报表的组成部分

公司法定代表人：主管会计工作的负责人：会计机构负责人：

所有者权益变动表

编制单位：景德镇家福特建材有限公司

单位：人民币元

编制单位：景德镇家福特建材有限公司						单位：人民币元
项目	2007年度
	实收资本	资本公积	减：库存股	盈余公积	未分配利润	所有者权益合计
一、上年年末余额	2,000,000.00	-	-	-	-7,091.46	1,992,908.54
加：会计政策变更	-	-	-	-	-	-
前期差错更正	-	-	-	-	-	-
二、本年年初余额	2,000,000.00	-	-	-	-7,091.46	1,992,908.54
三、本年增减变动金额（减少以“-”号填列）	-	-	-	-	-110,025.94	-110,025.94
（一）净利润	-	-	-	-	-110,025.94	-110,025.94
（二）直接计入所有者权益的利得和损失	-	-	-	-	-	-
1、可供出售金融资产公允价值变动净额	-	-	-	-	-	-
2、权益法下被投资单位其他所有者权益变动的影响	-	-	-	-	-	-
3、与计入所有者权益项目相关的所得税影响	-	-	-	-	-	-
4、其他	-	-	-	-	-	-
上述（一）和（二）小计	-	-	-	-	-110,025.94	-110,025.94
（三）所有者投入和减少资本	-	-	-	-	-	-
1、所有者投入资本	-	-	-	-	-	-
2、股份支付计入所有者权益的金额	-	-	-	-	-	-
3、其他	-	-	-	-	-	-
（四）利润分配	-	-	-	-	-	-
1、提取盈余公积	-	-	-	-	-	-
2、对所有者（或股东）的分配	-	-	-	-	-	-
3、其他	-	-	-	-	-	-
（五）所有者权益内部结转	-	-	-	-	-	-
1、资本公积转增资本（或股本）	-	-	-	-	-	-
2、盈余公积转增资本（或股本）	-	-	-	-	-	-
3、盈余公积弥补亏损	-	-	-	-	-	-
4、其他	-	-	-	-	-	-
四、本期期末余额	2,000,000.00	-	-	-	-117,117.40	1,882,882.60

所附财务报表附注为本财务报表的组成部分

公司法定代表人：主管会计工作的负责人：会计机构负责人：

现金流量表

编制单位：景德镇家福特建材有限公司单位：人民币元	编制单位：景德镇家福特建材有限公司单位：人民币元	编制单位：景德镇家福特建材有限公司单位：人民币元	编制单位：景德镇家福特建材有限公司单位：人民币元
项目	注释	2008年1-6月	2007年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金		-	21,818.57
收到的税费返还		-	-
收到的其他与经营活动有关的现金	六、14	3,532.67	22,929.41
经营活动现金流入小计		3,532.67	44,747.98
购买商品、接受劳务支付的现金		-
支付给职工以及为职工支付的现金		45,255.15	83,342.46
支付的各项税费		1,966.86	4,340.52
支付的其他与经营活动有关的现金	六、15	2,076,712.12	72,147.07
经营活动现金流出小计		2,123,934.13	159,830.05
经营活动产生的现金流量净额		-2,120,401.46	-115,082.07
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资所收到的现金		-	-
取得投资收益所收到的现金		-	-
处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收回的现金净额		-	-
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额		-	-
收到其他与投资活动有关的现金		-	-
投资活动现金流入小计		-	-
购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金		-	-
投资所支付的现金		-	-
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额		-	-
支付的其他与投资活动有关的现金		-	-
投资活动现金流出小计		-	-
投资活动产生的现金流量净额		-	-
三、筹资活动产生的现金流量：			-
吸收投资所收到的现金		-	-
取得借款所收到的现金		-	-
收到其他与筹资活动有关的现金		-	-
筹资活动现金流入小计		-	-
偿还债务所支付的现金		-	-
分配股利、利润或偿付利息所支付的现金		-	-
支付的其他与筹资活动有关的现金		-	-
筹资活动现金流出小计		-	-
筹资活动产生的现金流量净额		-	-
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响		-	-
五、现金及现金等价物净增加额		-2,120,401.46	-115,082.07
加：期初现金及现金等价物余额		2,143,800.07	2,258,882.14
六、期末现金及现金等价物余额		23,398.61	2,143,800.07

景德镇家福特建材有限公司财务报表附注

景德镇家福特建材有限公司财务报表附注 2007 年及2008 年1-6 月（金额单位：人民币元）

一、公司基本情况

景德镇家福特建材有限公司(以下简称“本公司”或“公司”) 本公司成立于2006 年8 月16 日，由广州金九千有限公司出资设立，取得景德镇市工商行政管理局颁发的 360200110002871 号企业法人营业执照。

公司住所：迎宾大道（陶瓷城博览中心A1 栋）；

法定代表人：罗食余；

注册资本：人民币200 万元；

经营范围：建筑及装饰材料、五金、家用电器、家具、居家装饰用品、园艺产品及设备的销售；房屋租赁；材料配送、维修服务；企业营销策划。

二、遵循企业会计准则的声明

本公司编制的财务报表符合《企业会计准则》的要求，真实、完整地反映了公司财
务状况、经营成果和现金流量等有关信息。

三、财务报表的编制基础

1、本公司以持续经营为基础编制财务报表。

四、公司采用的主要会计政策、会计估计和前期差错

1、会计期间

本公司的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报告期

间。会计年度为公历1 月1 日起至12 月31 日止。

2、记账本位币

本公司以人民币为记账本位币。

3、记账基础及会计计量属性

景德镇家福特建材有限公司财务报表附注

应收款项指应收账款及其他应收款。应收款项按照实际发生额记账。本公司对可能发生的坏账损失采用备抵法核算。

本公司与关联方往来、公司内部备用金借款不计提坏账准备。

6、存货

公司存货包括原材料、低值易耗品等。原材料按实际成本计价，出库采用加权平均

法；低值易耗品采用一次摊销法；期末存货按成本与可变现净值孰低计价。
计提存货跌价准备的标准和方法：由于存货遭受毁损，全部或部分陈旧过时或售价
低于成本等原因，使存货成本低于可变现净值，按单个存货项目的成本与其可变现净值的差额计提存货跌价准备。报告期公司未计提存货跌价准备。

存货的盘存制度为永续盘存制。

7、固定资产
（1）本公司将为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过
一个会计年度的有形资产确认为固定资产。
（2）固定资产按照成本进行初始计量。对弃置时预计将产生较大费用的固定资产，

景德镇家福特建材有限公司财务报表附注

预计弃置费用，并将其现值记入固定资产成本。购买固定资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，固定资产的成本以购买价款的现值为基础确定。实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额，除按照规定应予资本化的以外，应当在信用期间内计入当期损益。

（3）固定资产折旧采用直线法计算，并按各类固定资产的原值和预计的使用寿命扣除预计净残值（原值的5%）确定其折旧率，分类折旧率如下：

资产类别房屋建筑物通用设备专用设备运输工具办公设备及其他	使用年限 40－45年 8－28年 5-12年 6-12年 5年	年折旧率(%) 2.11-2.38 3.39-11.88 19-7.92 15.83-7.92 19

8、无形资产

使用寿命有限的无形资产，以其成本扣除预计残值后的金额，在预计的使用年限内采用直线法进行摊销。摊销期限如下：

资产类别软件	使用年限 3－5年	年摊销率(%)
		20-33.33

对于无形资产的使用寿命按照下述程序进行判断：

（1）来源于合同性权利或其他法定权利的无形资产，其使用寿命不应超过合同性权利或其他法定权利的期限；

景德镇家福特建材有限公司财务报表附注

①完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；

②具有完成该无形资产并使用或出售的意图；

④有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；

⑤归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。

研究阶段的支出在发生时计入当期费用。

9、商誉

在非同一控制下企业合并时，支付的合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉。

本公司于期末，将商誉分摊至相关的资产组进行减值测试，计提的减值准备计入当期损益，减值准备一经计提，在以后的会计期间不转回。

10、长期待摊费用核算方法

长期待摊费用的摊销方法为直线法，长期待摊费用的摊销期按受益期确定。 11、资产减值

（1）本附注所述资产减值主要包括长期股权投资（不含对被投资单位不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资）、投资性房地产（不含以公允价值模式计量的投资性房地产）、固定资产、在建工程、

景德镇家福特建材有限公司财务报表附注

工程物资；无形资产（包括资本化的开发支出）、商誉、资产组和资产组组合等。（2）可能发生减值资产的认定

①资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下跌；

②本公司经营所处的经济、技术或者法律等环境以及资产所处的市场在当期或者将在近期发生重大变化，从而对本公司产生不利影响；

③市场利率或者其他市场投资报酬率在当期已经提高，从而影响本公司计算资产预计未来现金流量现值的折现率，导致资产可收回金额大幅度降低；

④有证据表明资产已经陈旧过时或者其实体已经损坏；
⑤资产已经或者将被闲置、终止使用或者计划提前处置；

⑥本公司内部报告的证据表明资产的经济绩效已经低于或者将低于预期，如资产所

创造的净现金流量或者实现的营业利润（或者亏损）远远低于（或者高于）预计金额等； ⑦其他表明资产可能已经发生减值的迹象。
（3）资产可收回金额的计量

（4）资产减值损失的确定

（1）销售商品收入的确认方法

景德镇家福特建材有限公司财务报表附注

销售商品收入同时满足下列条件时，才能予以确认：

①本公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；

②本公司既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实
施有效控制；

③收入的金额能够可靠计量；

④相关经济利益很可能流入本公司；

⑤相关的、已发生的或将发生的成本能够可靠计量。
（2）提供劳务收入的确认方法

②已发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计入当期损
益，不确认提供劳务收入。
（3）让渡资产使用权收入的确认方法
①让渡资产使用权收入的确认原则

让渡资产使用权收入包括利息收入、使用费收入等，在同时满足以下条件时，才能

予以确认：

A.与交易相关的经济利益能够流入公司；

B.收入的金额能够可靠地计量。
②具体确认方法

A.利息收入金额，按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确定。

B.使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。

13、所得税

本公司2007 年、2008 年均按收入总金额10%的18%核定。

五、税项

1、营业税

按应税收入的5%计缴。

2、城市维护建设税、教育费附加

景德镇家福特建材有限公司财务报表附注

本公司城市维护建设税按应缴纳流转税额的7%计缴；教育费附加按应缴纳流转税额的3%计缴。

3、企业所得税

2007 年、2008 年均按收入总金额10%的18%核定。

4、其他税项

按国家的有关具体规定计缴。

六、财务报表主要项目注释

以下注释项目除非特别指出，期初数指2007 年12 月31 日，期末数指2008 年6 月30 日。

1、货币资金

	期末数			期初数
原币金额	折算汇率	折合人民币金额	原币金额	折算汇率折合人民币金额 1.0000 473.94 473.94 1.0000 2,143,326.13 2,143,326.13 2,143,800.07
3,554.20 - 19,844.41 - -	1.0000 1.0000	3,554.20	473.94 - 2,143,326.13 - -
		3,554.20
		19,844.41
		19,844.41
		23,398.61

2、其他应收款

（1）按类别列示其他应收款明细情况

	期末数	期末数
余额	比例	坏账准备	净额
2,000,000.00 - 4,950.96	99.75% 0.25%	- - 135.84	2,000,000.00 - 4,815.12
2,004,950.96	100.00%	135.84	2,004,815.12
余额 - - 4,811.12 4,811.12			净额 - - 4,683.67 4,683.67
	比例 100.00% 100.00%	坏账准备
		- - 127.45
		127.45

景德镇家福特建材有限公司

财务报表附注

（2）按账龄列示其他应收款明细情况

账龄		期末数	期末数			期初数	期初数
	金额	比例	坏账准备计提比例	坏账准备	金额	比例	坏账准备计提比例坏账准备 6% 127.45 6% - - 127.45
1年以内 2,000,139.84 1年至2年 2,124.12 2年至3年 2,687.00 合计 2,004,950.96		99.76% 0.11% 0.13%	6% 6% 6%	8.39 127.45 -	2,124.12 2,687.00 -	44.15% 55.85% -
	2,004,950.96	100.00%		135.84	4,811.12	100.00%

（3）其他应收款期末数中无持本公司5%（含5%）以上有表决权股份的股东单位欠
款。
（4 ）其他应收款期末数中包括应收关联方南方香江集团有限公司款项
2,000,000.00 元，应收深圳香江控股股份有限公司2,687.00 元。
3、资产减值准备明细表

项目	期初数	本期计提数	本期减少数	本期减少数	本期减少数	期末数
			转回数	转销数	合计
一、坏账准备合计	127.45	8.39	-	-	-	135.84
其中：应收账款	-	-	-	-	-	-
其他应收款	127.45	8.39	-	-	-	135.84
合计	127.45	8.39	-	-	-	135.84

4、应付账款

期末数		比例 100.00% 100.00% 本期增加		期初数	比例 0.00% 0.00% 期末数



					- 1,177.38

景德镇家福特建材有限公司财务报表附注

6、应交税费

项目营业税城建税企业所得税印花税个人所得税教育费附加合计	税(费)率 5% 7% 18% 3%	期末数期初数 -69.45 -69.45 -4.86 -4.86 -562.67 -547.78 1,050.00 1,050.00 266.89 411.97 -2.09 -2.09 677.82 837.79

7、其他应付款

（1）其他应付款明细情况

期末数		期初数
金额 407.88 67,071.17 193,583.90 261,062.95	比例	金额比例 67,071.17 25.44% 196,585.30 74.56% - 0.00% 263,656.47 100.00%
	0.16% 25.69% 74.15%
	100.00%

（2）其他应付款期末数中无应付持本公司5%（含5%）以上有表决权股份的股东单
位款项。
（3）其他应付款期末数中包括应付其他关联方：山东临沂香江商贸有限公司

1,084.80 元, 景德镇市香江商贸有限公司65,642.26 元。

8、实收资本

投资者名称	期初数	本期增加 - -	本期减少	期末数持股比例 2,000,000.00 100.00% 2,000,000.00 100.00%
广州市金九千有限公司合计	2,000,000.00		-
	2,000,000.00		-

9、未分配利润

项目上年年末余额加:会计政策变更本年年初余额加:净利润减:提取法定盈余公积本期期末余额	期末数期初数 -117,117.40 -7,091.46 - -117,117.40 -7,091.46 -117,850.02 -110,025.94 - - -234,967.42 -117,117.40

景德镇家福特建材有限公司财务报表附注

10、营业总收入和营业总成本

项目主营业务收入营业总收入合计主营业务成本营业总成本合计 11、财务费用项目利息支出减：利息收入手续费合计 12、资产减值损失项目坏账损失合计 13、营业外收入项目罚款收入合计		2008年1-6月 - - - - 2008年1-6月 - 3,859.37 326.70 -3,532.67 2008年1-6月		2007年度
				16,818.57
				16,818.57
				-
				-
				2007年度
				- 10,134.08 423.40
				-9,710.68
				2007年度
		8.39 8.39 2008年1－6月 - -		127.45
				127.45
				2007年度
				5,000.00
				5,000.00

14、收到其他与经营活动有关的现金

本公司“收到其他与经营活动有关的现金”中价值较大的项目列示如下：

项目往来款利息收入合计	2008年1-6月 2007年度 - 13,218.73 3,532.67 9,710.68 3,532.67 22,929.41

15、支付其他与经营活动有关的现金

本公司“支付其他与投资活动有关的现金”中价值较大的项目列示如下：

景德镇家福特建材有限公司财务报表附注

项目支付往来款支付的办公费、差旅费等合计	2008年1-6月 2007年度 2,000,592.97 43,749.35 76,119.15 28,397.72 2,076,712.12 72,147.07

16、现金流量表补充资料

（1）将净利润调节为经营活动现金流量的信息

项目 1、将净利润调节为经营活动现金流量：净利润加：资产减值准备经营性应收项目的减少（增加以“ －”号填列）经营性应付项目的增加（减少以“ －”号填列）其他经营活动产生的现金流量净额 2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动： 3、现金及现金等价物净变动情况：现金的期末余额减：现金的期初余额加：现金等价物的期末余额减：现金等价物的期初余额现金及现金等价物净增加额	2008年1－6月 2007年度 -117,850.02 -110,025.94 8.39 127.45 -2,000,131.45 4,683.67 -2,428.38 -9,867.25 - -
	-2,120,401.46 -115,082.07
	- - - - 23,398.61 2,143,800.07 2,143,800.07 2,258,882.14 - - - -
	-2,120,401.46 -115,082.07

（2）现金及现金等价物的信息

项目一、现金其中：库存现金可随时用于支付的银行存款可随时用于支付的其他货币资金二、现金等价物其中：三个月内到期的债券投资三、期末现金及现金等价物余额其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等价物	2008年1-6月 2007年度 23,398.61 2,143,800.07 3,554.20 473.94 19,844.41 2,143,326.13 - - - 23,398.61 2,143,800.07 - -

景德镇家福特建材有限公司财务报表附注

七、关联方关系及其交易

1、本公司的母公司

母公司名称	组织机构代码	注册地	业务性质	注册资本	对本公司的持股比例对本公司的表决权比例 100% 100%
广州金九千有限公司	61864605-7	广州	批发、零售贸易、项目投资、企业管理策划	1700万

2、不存在控制关系的关联方

关联方名称临沂香江商贸开发有限公司景德镇市香江商贸有限公司深圳香江控股股份有限公司南方香江集团有限公司	组织机构代码与本公司关系 74336043-7 同一控制人 74427767-8 同一控制人 26714682－6 同一控制人 27498262－4 同一控制人

3、关联方应收应付款项余额

项目其他应收款南方香江集团有限公司深圳香江控股股份有限公司合计其他应付款临沂香江商贸开发有限公司景德镇市香江商贸有限公司合计	2008年1-6月 2,000,000.00	2007年 - 2,687.00 854.40 65,642.26 66,496.66	条款和条件是否取得或提供担保无否无否无否无否
	2,687.00
	2,000,000.00
	1,084.80 65,642.26 66,727.06

八、或有事项

截至2008 年6 月30 日止，本公司无需要披露的重大或有事项。九、承诺事项

截至2008 年6 月30 日止，本公司无需要披露的重大承诺事项。

十、资产负债表日后事项

截至财务报告批准报出日，本公司无需要披露的重大资产负债表日后事项。

························································································ 一、审计报告[1 ] 二、已审财务报表 ······················································································· 1. 资产负债表[3 ] ······························································································ 2. 利润表[5 ] ································································· 3．股东权益变动表2008 年[6 ] ···························································· 4. 股东权益变动表2007 年[7 ] ······················································································ 5．现金流量表[8 ] 6. 财务报表附注·················································································· 9

聊城民生物业管理有限公司

审计报告中瑞岳华审字[ 2008 ]第 15740 号

==> picture [313 x 52] intentionally omitted <==

==> picture [52 x 50] intentionally omitted <==

审计报告

中瑞岳华审字[2008]第15740 号

聊城民生物业管理有限公司全体股东：

我们审计了后附的聊城民生物业管理有限公司（以下简称“贵公司”）财务报表，包括2008 年6 月30 日、2007 年12 月31 日的资产负债表， 2008 年1-6 月、 2007 年度的利润表、股东权益变动表、现金流量表以及财务报表附注。

一、管理层对财务报表的责任

二、注册会计师的责任

我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

三、审计意见

四、强调事项

我们提醒财务报表使用者关注，如财务报表附注十一所述，截至2008 年6 月 30 日，贵公司所有者权益为-4,753,129.67 元。贵公司已在财务报表附注、十一披露了拟采取的改善措施，但可能导致对持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况仍然存在重大不确定性，可能无法在正常的经营过程中变现资产、清偿债务。本段内容不影响已发表的审计意见。

中瑞岳华会计师事务所中国注册会计师：有限公司 --------------中国·北京中国注册会计师：

--------------2008 年8 月20 日

资产负债表

编制单位：聊城民生物业管理有限公司单位：人民币元	编制单位：聊城民生物业管理有限公司单位：人民币元	编制单位：聊城民生物业管理有限公司单位：人民币元	编制单位：聊城民生物业管理有限公司单位：人民币元
资产	注释	2008年6月30日	2007年12月31日
流动资产
货币资金	六、1	274,192.31	234,400.49
交易性金融资产
应收票据
应收账款	六、2	760,454.80	459,426.20
预付款项
应收利息
应收股利
其他应收款	六、3	196,881.17	141,946.81
存货	六、4	31,198.91	24,901.60
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计		1,262,727.19	860,675.10
非流动资产：
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资
投资性房地产
固定资产	六、5	108,457.27	133,069.99
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产	六、6	15,276.64	8,796.68
其他非流动资产
非流动资产合计		123,733.91	141,866.67
资产总计		1,386,461.10	1,002,541.77

(转下页)

(承上页)

资产负债表(续)

编制单位：聊城民生物业管理有限公司单位：人民币元	编制单位：聊城民生物业管理有限公司单位：人民币元	编制单位：聊城民生物业管理有限公司单位：人民币元	编制单位：聊城民生物业管理有限公司单位：人民币元
负债和所有者权益（或股东权益）	注释	2008年6月30日	2007年12月31日
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
应付票据
应付账款	六、8	5,111.76
预收款项	六、9		28,479.00
应付职工薪酬	六、10	87,023.95	80,622.24
应交税费	六、11	35,464.65	27,436.06
应付利息
应付股利
其他应付款	六、12	6,011,990.41	5,829,523.82
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计		6,139,590.77	5,966,061.12
非流动负债：
长期借款
应付债券
长期应付款
递延收益
预计负债
递延所得税负债
专项应付款
非流动负债合计
负债合计		6,139,590.77	5,966,061.12
所有者权益：
实收资本（或股本）	六、13	500,000.00	500,000.00
资本公积
减：库存股
盈余公积
未分配利润	六、14	-5,253,129.67	-5,463,519.35
所有者权益合计		-4,753,129.67	-4,963,519.35
负债和所有者权益总计		1,386,461.10	1,002,541.77

所附财务报表附注为本财务报表的组成部分

公司法定代表人: 主管会计工作的负责人: 会计机构负责人:

利润表

编制单位：聊城民生物业管理有限公司

单位：人民币元

编制单位：聊城民生物业管理有限公司			单位：人民币元
项目	注释	2008年1-6月	2007年度
一、营业收入	六、15	1,221,087.10	2,100,335.27
减：营业成本	六、15	1,017,162.67	1,710,231.95
营业税金及附加	六、16	67,770.38	116,568.61
销售费用
管理费用		177,211.56	470,227.07
财务费用	六、17	-1,001.32	-3,229.56
资产减值损失	六、18	22,721.04	6,366.34
加：公允价值变动收益（损失以“-”号填列）
投资收益（损失以“-”号填列）
其中：对联营企业和合营企业的投资收益
二、营业利润（亏损以“-”号填列）		203,924.43	-199,829.14
加：营业外收入
减：营业外支出	六、19	14.71
其中：非流动资产处置损失
三、利润总额（亏损总额以“-”号填列）		203,909.72	-199,829.14
减：所得税费用	六、20	-6,479.96	-5,233.14
四、净利润（净亏损以“-”号填列）		210,389.68	-194,596.00
五、每股收益：
（一）基本每股收益
（二）稀释每股收益

所附财务报表附注为本财务报表的组成部分

公司法定代表人: 主管会计工作的负责人: 会计机构负责人:

所有者权益变动表

编制单位：聊城民生物业管理有限公司

单位：人民币元

编制单位：聊城民生物业管理有限公司	单位：人民币元	单位：人民币元	单位：人民币元	单位：人民币元	单位：人民币元	单位：人民币元
项目	2008年1-6月
	实收资本	资本公积	减：库存股	盈余公积	未分配利润	所有者权益合计
一、上年年末余额	500,000.00				-5,463,519.35	-4,963,519.35
加：会计政策变更
前期差错更正
二、本年年初余额	500,000.00				-5,463,519.35	-4,963,519.35
三、本年增减变动金额（减少以“-”号填列）					210,389.68	210,389.68
（一）净利润					210,389.68	210,389.68
（二）直接计入所有者权益的利得和损失
1、可供出售金融资产公允价值变动净额
2、权益法下被投资单位其他所有者权益变动的影响
3、与计入所有者权益项目相关的所得税影响
4、其他
上述（一）和（二）小计					210,389.68	210,389.68
（三）所有者投入和减少资本
1、所有者投入资本
2、股份支付计入所有者权益的金额
3、其他
（四）利润分配
1、提取盈余公积
2、对所有者（或股东）的分配
3、其他
（五）所有者权益内部结转
1、资本公积转增资本（或股本）
2、盈余公积转增资本（或股本）
3、盈余公积弥补亏损
4、其他
四、本期期末余额	500,000.00				-5,253,129.67	-4,753,129.67

所附财务报表附注为本财务报表的组成部分

公司法定代表人：

主管会计工作的负责人：

所有者权益变动表

编制单位：聊城民生物业管理有限公司

单位：人民币元

编制单位：聊城民生物业管理有限公司	单位：人民币元	单位：人民币元	单位：人民币元	单位：人民币元	单位：人民币元	单位：人民币元
项目	2007年度
	实收资本	资本公积	减：库存股	盈余公积	未分配利润	所有者权益合计
一、上年年末余额	500,000.00				-5,268,923.35	-4,768,923.35
加：会计政策变更
前期差错更正
二、本年年初余额	500,000.00				-5,268,923.35	-4,768,923.35
三、本年增减变动金额（减少以“-”号填列）					-194,596.00	-194,596.00
（一）净利润					-194,596.00	-194,596.00
（二）直接计入所有者权益的利得和损失
1、可供出售金融资产公允价值变动净额
2、权益法下被投资单位其他所有者权益变动的影响
3、与计入所有者权益项目相关的所得税影响
4、其他
上述（一）和（二）小计					-194,596.00	-194,596.00
（三）所有者投入和减少资本
1、所有者投入资本
2、股份支付计入所有者权益的金额
3、其他
（四）利润分配
1、提取盈余公积
2、对所有者（或股东）的分配
3、其他
（五）所有者权益内部结转
1、资本公积转增资本（或股本）
2、盈余公积转增资本（或股本）
3、盈余公积弥补亏损
4、其他
四、本期期末余额	500,000.00				-5,463,519.35	-4,963,519.35
	所附财务报表附注为本财务报表的组成部分

公司法定代表人：

主管会计工作的负责人：

现金流量表

编制单位：聊城民生物业管理有限公司

单位：人民币元

编制单位：聊城民生物业管理有限公司			单位：人民币元
项目	注释	2008年1-6月	2007年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金		872,364.90	1,928,546.40
收到的税费返还
收到的其他与经营活动有关的现金	六、21	685,658.21	2,550,076.66
经营活动现金流入小计		1,558,023.11	4,478,623.06
购买商品、接受劳务支付的现金		380,824.88	959,863.77
支付给职工以及为职工支付的现金		551,790.20	1,158,117.21
支付的各项税费		70,431.30	115,845.96
支付的其他与经营活动有关的现金	六、22	515,184.91	2,248,824.20
经营活动现金流出小计		1,518,231.29	4,482,651.14
经营活动产生的现金流量净额		39,791.82	-4,028.08
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资所收到的现金
取得投资收益所收到的现金
处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计
购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金
投资所支付的现金
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付的其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计
投资活动产生的现金流量净额
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资所收到的现金
取得借款所收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计
偿还债务所支付的现金
分配股利、利润或偿付利息所支付的现金
支付的其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流出小计
筹资活动产生的现金流量净额
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额		39,791.82	-4,028.08
加：期初现金及现金等价物余额		234,400.49	238,428.57
六、期末现金及现金等价物余额		274,192.31	234,400.49

所附财务报表附注为本财务报表的组成部分

公司法定代表人: 主管会计工作的负责人: 会计机构负责人:

聊城民生物业管理有限公司财务报表附注

聊城民生物业管理有限公司

财务报表附注 2007 年及2008 年1-6 月（金额单位：人民币元）

一、公司基本情况

聊城民生物业管理有限公司(以下简称“本公司”或“公司”) 是由深圳市全家福商贸有限公司和深圳市贝尔贸易有限公司共同出资组建，成立于2003 年11 月7 日，取得聊城市工商行政管理局颁发的371500018022289 号企业法人营业执照。

公司住所：聊城市香江光彩大市场内南京路和北京路交叉路口；

法定代表人：梁其峰；

注册资本：人民币50 万元；

经营范围：住宅、商铺物业出租管理。（需办资质的凭资质经营）；国内贸易、国内商业、物资供销业、信息咨询（不含专营专卖专控商品及限制项目）；会展；仓储服务（危险品除外）；开办市场。

二、遵循企业会计准则的声明

本公司编制的财务报表符合《企业会计准则》的要求，真实、完整地反映了公司财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。

三、财务报表的编制基础

1、本公司以持续经营为基础编制财务报表。

四、公司采用的主要会计政策、会计估计和前期差错

1、会计期间
本公司的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报告
期间。会计年度为公历1 月1 日起至12 月31 日止。 2、记账本位币

本公司以人民币为记账本位币。

聊城民生物业管理有限公司财务报表附注

3、记账基础及会计计量属性

本公司会计核算以权责发生制为记账基础。一般采用历史成本作为计量属性，当所确定的会计要素金额符合企业会计准则的要求、能够取得并可靠计量时，可采用重置成本、可变现净值、现值、公允价值计量。报告期内报表项目的会计计量属性未发生变化。

4、现金等价物的确定标准

本公司现金等价物指公司持有的期限短（一般指从购买日起，三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

5、应收款项

应收款项指应收账款及其他应收款。应收款项按照实际发生额记账。本公司对可能发生的坏账损失采用备抵法核算。

本公司与关联方往来、公司内部备用金借款不计提坏账准备。

6、存货

存货的盘存制度为永续盘存制。
7、固定资产
（1）本公司将为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过

聊城民生物业管理有限公司财务报表附注

一个会计年度的有形资产确认为固定资产。

（3）固定资产折旧采用直线法计算，并按各类固定资产的原值和预计的使用寿命扣除预计净残值（原值的5%）确定其折旧率，分类折旧率如下：

资产类别房屋建筑物通用设备专用设备运输工具办公设备及其他	使用年限 40－45年 8－28年 5-12年 6-12年 5年	年折旧率(%) 2.38-2.11 11.88-3.39 19.00-7.92 15.83-7.92 19.00

期末，逐项检查预计的使用年限和净残值率，若与原先预计有差异，则做调整。由于市价持续下跌或技术落后、设备陈旧、损坏、长期闲置等原因，导致固定资产可收回金额低于账面价值的，按单项或资产组预计可收回金额，并按其与账面价值的差额提取减值准备。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不转回。 8、无形资产

使用寿命有限的无形资产，以其成本扣除预计残值后的金额，在预计的使用年限内采用直线法进行摊销。摊销期限如下：

资产类别软件	使用年限 3－5年	年摊销率(%)
		20.00-33.33

对于无形资产的使用寿命按照下述程序进行判断：

（1）来源于合同性权利或其他法定权利的无形资产，其使用寿命不应超过合同性权利或其他法定权利的期限；

聊城民生物业管理有限公司财务报表附注

①完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；

②具有完成该无形资产并使用或出售的意图；

④有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；

⑤归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。

研究阶段的支出在发生时计入当期费用。

9、商誉

在非同一控制下企业合并时，支付的合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉。

本公司于期末，将商誉分摊至相关的资产组进行减值测试，计提的减值准备计入当期损益，减值准备一经计提，在以后的会计期间不转回。 10、长期待摊费用核算方法

长期待摊费用的摊销方法为直线法，长期待摊费用的摊销期按受益期确定。 11、资产减值

（1）本附注所述资产减值主要包括长期股权投资（不含对被投资单位不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资）、投资性房地产（不含以公允价值模式计量的投资性房地产）、固定资产、在建工

聊城民生物业管理有限公司财务报表附注

程、工程物资；无形资产（包括资本化的开发支出）、商誉、资产组和资产组组合等。（2）可能发生减值资产的认定

①资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下跌；

②本公司经营所处的经济、技术或者法律等环境以及资产所处的市场在当期或者将在近期发生重大变化，从而对本公司产生不利影响；

③市场利率或者其他市场投资报酬率在当期已经提高，从而影响本公司计算资产预计未来现金流量现值的折现率，导致资产可收回金额大幅度降低；

④有证据表明资产已经陈旧过时或者其实体已经损坏；

⑤资产已经或者将被闲置、终止使用或者计划提前处置；

⑥本公司内部报告的证据表明资产的经济绩效已经低于或者将低于预期，如资产所创造的净现金流量或者实现的营业利润（或者亏损）远远低于（或者高于）预计金额等；

⑦其他表明资产可能已经发生减值的迹象。

（3）资产可收回金额的计量

（4）资产减值损失的确定

聊城民生物业管理有限公司财务报表附注

12、收入

（1）销售商品收入的确认方法

销售商品收入同时满足下列条件时，才能予以确认：

①本公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；

②本公司既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；

③收入的金额能够可靠计量；

④相关经济利益很可能流入本公司；

⑤相关的、已发生的或将发生的成本能够可靠计量。

（2）提供劳务收入的确认方法

②已发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计入当期损益，不确认提供劳务收入。

（3）让渡资产使用权收入的确认方法

①让渡资产使用权收入的确认原则

让渡资产使用权收入包括利息收入、使用费收入等，在同时满足以下条件时，才能予以确认：

A.与交易相关的经济利益能够流入公司；

B.收入的金额能够可靠地计量。

②具体确认方法

A.利息收入金额，按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确定。

B.使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。

13、所得税

（1）本公司采用资产负债表债务法核算所得税。

聊城民生物业管理有限公司财务报表附注

债。

（3）递延所得税资产的确认
①本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认由
可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。但是，同时具有下列特征的交易中因资产或负债的初始确认所产生的递延所得税资产不予确认：
A.该项交易不是企业合并；
B.交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）。
②本公司对与子公司、联营公司及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时
满足下列条件的，确认相应的递延所得税资产：
A.暂时性差异在可预见的未来很可能转回;
B.未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。
③对于按照税法规定可以结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减,视同可抵扣暂
时性差异处理，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
（4）递延所得税负债的确认
①除下列交易中产生的递延所得税负债以外，本公司确认所有应纳税暂时性差异
产生的递延所得税负债：
A.商誉的初始确认；
B.同时满足具有下列特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：
a.该项交易不是企业合并；
b.交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）。
②本公司对与子公司、联营公司及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，确认
相应的递延所得税负债。但是，同时满足下列条件的除外：
①投资企业能够控制暂时性差异转回的时间；
②该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
（5）所得税费用的计量
本公司将当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包
括下列情况产生的所得税：

①企业合并；

②直接在所有者权益中确认的交易或事项。
（6）递延所得税资产的减值

聊城民生物业管理有限公司财务报表附注

②在很可能取得足够的应纳税所得额时，减记的递延所得税资产账面价值可以恢复。

五、税项

1、营业税

按应税收入的5%计缴。

2、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加

本公司城市维护建设税按应缴纳流转税额的7%计缴；教育费附加按应缴纳流转税额的3%计缴，地方教育附加按应缴纳流转税额的1%计缴。

3、企业所得税

2007 年按应纳税所得额的33%计缴，2008 年按应纳税所得额的25%计缴。 4、其他税项

按国家的有关具体规定计缴。

六、财务报表主要项目注释

以下注释项目除非特别指出，期初数指2007 年12 月31 日，期末数指2008 年6 月30 日。

1、货币资金

项目		期末数	期末数		期初数
	原币金额	折算汇率	折合人民币金额	原币金额	折算汇率折合人民币金额 1.00 9,626.83 9,626.83 1.00 224,773.66 224,773.66 234,400.49
现金-人民币现金小计银行存款-人民币银行存款小计合计	8,747.79 - 265,444.52 - -	1.00 1.00	8,747.79	9,626.83 - 224,773.66 - -
			8,747.79
			265,444.52
			265,444.52
			274,192.31

聊城民生物业管理有限公司财务报表附注

2、应收账款

（1）按类别列示应收账款明细情况

期末数


单项金额重大的应收账款单项金额不重大但按信用风险特征组合后该组合的风险较大的应收账款其他不重大应收账款合计项目单项金额重大的应收账款单项金额不重大但按信用风险特征组合后该组合的风险较大的应收账款其他不重大应收账款合计项目	余额	比例	坏账准备	净额
	- - 808,994.47	100.00%	- - 48,539.67	- - 760,454.80
	808,994.47	100.00%	48,539.67	760,454.80

	余额	比例	坏账准备	净额
	- - 488,751.27	100.00%	- - 29,325.07	- - 459,426.20
	488,751.27	100.00%	29,325.07	459,426.20

注：在资产负债表日，公司对单项金额重大（50 万元及以上）的应收款项、单项金额不重大（50 万元以下）但按信用风险特征组合后该组合风险较大的应收款项，确定该组合的依据为账龄三年以上的款项，单独进行减值测试,有客观证据表明其发生了减值的,根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额,确认减值损失,计提坏账准备。对单项金额不重大（50 万元以下）的应收款项及经单独测试后未发生减值的重大应收款项,根据账龄计提坏账准备。

（2）按账龄列示应收账款明细情况

	期末数	期末数	期末数			期初数	期初数
金额	比例	坏账准备计提比例		坏账准备	金额	比例	坏账准备计提比例	坏账准备
808,994.47	100.00%			48,539.67	488,751.27	100.00%	6% 29,325.07 29,325.07 账龄 1年以内	29,325.07
808,994.47	100.00%			48,539.67	488,751.27	100.00%		29,325.07
					占应收账款总额的比例 100.00% 100.00%
			808,994.47
			808,994.47

（4）应收账款期末数中无持本公司5%（含5%）以上有表决权股份的股东单位欠款。

聊城民生物业管理有限公司财务报表附注

（5）应收账款期末数中无应收关联方的款项。

3、其他应收款

（1）按类别列示其他应收款明细情况

	期末数	期末数	期末数
余额	比例		坏账准备	净额
- - 209,448.05	100.00%		- - 12,566.88	- - 196,881.17
209,448.05	100.00%		12,566.88	196,881.17

余额	比例	坏账准备 - - 9,060.44 9,060.44		净额
- - 151,007.25	100.00%			- - 141,946.81
151,007.25	100.00%			141,946.81

（2）按账龄列示其他应收款明细情况

账龄		期末数	期末数			期初数	期初数
	金额	比例	坏账准备计提比例	坏账准备	金额	比例	坏账准备计提比例坏账准备 6% 9,060.44 9,060.44
1年以内合计	209,448.05	100.00%	6%	12,566.88	151,007.25	100.00%
	209,448.05	100.00%		12,566.88	151,007.25	100.00%

（3）其他应收款期末数中无应收持本公司5%（含5%）以上有表决权股份的股东
单位欠款。

聊城民生物业管理有限公司财务报表附注

（4）其他应收款期末数中无应收关联方款项。

4、存货

（1）存货明细情况

期末数

余额	其中:借款费用资本化金额	存货跌价准备	净额
31,198.91	-	-	31,198.91
31,198.91	-	-	31,198.91

余额	其中:借款费用资本化金额	存货跌价准备	净额
24,901.60	-	-	24,901.60
24,901.60	-	-	24,901.60

（2）存货跌价准备

截至2008 年6 月30 日止，本公司存货无成本高于可变现净值的情况。

5、固定资产

（1）固定资产明细情况

项目	期初数	本期增加	本期减少	期末数
原价办公设备及其他运输工具合计累计折旧办公设备及其他运输工具合计固定资产减值准备合计固定资产账面价值办公设备及其他运输工具合计	318,510.00 2,400.00	-	- -	318,510.00 2,400.00
	320,910.00	-	-	320,910.00
	186,472.01 1,368.00	24,422.72 190.00	-	210,894.73 1,558.00
	187,840.01	24,612.72	-	212,452.73

	-	-	-	-
	132,037.99 1,032.00	-	-	107,615.27 842.00
	133,069.99	-	-	108,457.27

（2）固定资产减值准备

截至2008 年6 月30 日止，本公司固定资产无账面价值高于可收回金额的情况。

聊城民生物业管理有限公司财务报表附注

6、递延所得税资产

（1）递延所得税资产明细情况

项目

因资产的账面价值与计税基础不同而形成的递延所得税资产

合计

期末数	期初数
15,276.64	8,796.68
15,276.64	8,796.68

（2）暂时性差异明细情况

项目期末数期初数应收账款坏账准备 48,539.67 26,881.31 其他应收款坏账准备 12,566.88 8,305.40 合计 61,106.55 35,186.71

7、资产减值准备明细表

项目	期初数	本期计提数	本期减少数	本期减少数	本期减少数	期末数
			转回数	转销数	合计
一、坏账准备合计	38,385.51	22,721.04	-	-	-	61,106.55
其中：应收账款	29,325.07	19,214.60	-	-	-	48,539.67
其他应收款	9,060.44	3,506.44	-	-	-	12,566.88
二、长期股权投资减值准备			-	-	-	-
合计	38,385.51	22,721.04	-	-	-	61,106.55

8、应付账款

（1）应付款项明细情况

期末数	期初数
金额 5,111.76 5,111.76	金额 - -	比例
		-
		-

（2）应付款项年末数中无预收持本公司5%（含5%）以上有表决权股份的股东单位款项。

（3）应付账款期末数中无应付关联方的款项。

聊城民生物业管理有限公司财务报表附注

9、预收款项

（1）预收款项明细情况

期末数	期初数
金额 - -	金额 28,479.00 28,479.00	比例
		100.00%
		100.00%

（2）预收款项年末数中无预收持本公司5%（含5%）以上有表决权股份的股东单位款
项。
（3）预收款项年末数中不包括预收其他关联方的款项。

10、应付职工薪酬

期初数 80,622.24 80,622.24	本期增加 430,379.78 - - 6,401.71 436,781.49	本期支付 430,379.78 - - - 430,379.78	期末数
			- - 87,023.95
			87,023.95

11、应交税费

11、应交税费
项目营业税城建税企业所得税个人所得税教育费附加合计 12、其他应付款	税(费)率 5% 7% 25% 3%	期末数 46,645.33 3,265.18 -16,349.25 37.58 1,865.81 35,464.65	期初数
			27,691.42 1,938.40 -3,491.49 190.09 1,107.64
			27,436.06

（1）其他应付款明细情况

期末数		期初数	期初数
金额 6,011,990.41 6,011,990.41	比例	金额 5,829,523.82 5,829,523.82	比例
	100.00%		100.00%
	100.00%		100.00%

（2）其他应付款期末数中包括应付股东深圳市全家福商贸有限公司(持本公司90%股
份)往来款5,860,000.00 元。
（3）其他应付款期末数中无包括应付其他关联方的款项。

聊城民生物业管理有限公司财务报表附注

	13、实收资本投资者名称	期初数	本期增加本期减少 - - - - - -	本期增加本期减少 - - - - - -	期末数持股比例 450,000.00 90.00% 50,000.00 10.00% 500,000.00 100.00%
	深圳市全家福商贸有限公司深圳市贝尔贸易有限公司合计	450,000.00 50,000.00	- -	- -
		500,000.00	-	-

14、未分配利润项目上年年末余额加:会计政策变更本年年初余额加:净利润减:提取法定盈余公积本期期末余额	2008年1-6月 -5,463,519.35 - -5,463,519.35 210,389.68 - -5,253,129.67	2007年度
		-5,268,923.35 - -5,268,923.35 -194,596.00 -
		-5,463,519.35

注：本公司法定盈余公积按照税后利润的10%提取。

15、营业总收入和营业总成本

项目	2008年1-6月	2007年度
主营业务收入	1,221,087.10	2,100,335.27
营业总收入合计	1,221,087.10	2,100,335.27
主营业务成本	750,461.01	1,710,231.95
营业总成本合计	750,461.01	1,710,231.95

16、营业税金及附加

项目	2008年1－6月	2008年1－6月	2008年1－6月
	计缴标准	金额	计缴标准
营业税城建税教育费附加合计 17、财务费用项目	5% 7% 4%	61,054.37 4,273.82 2,442.19
		67,770.38
		2008年1-6月
利息支出减：利息收入手续费合计

聊城民生物业管理有限公司财务报表附注

18、资产减值损失

18、资产减值损失
项目坏账损失合计 19、营业外支出项目其他合计 20、所得税费用	2008年1－6月 22,721.04 22,721.04 2008年1－6月 14.71 14.71	2007年度
		6,366.34
		6,366.34
		2007年度
		-
		-

（1）所得税费用（收益）的组成

项目	2008年1－6月	2007年度
当期所得税费用
递延所得税费用	-6,479.96	-5,233.14
合计	-6,479.96	-5,233.14

（2）所得税费用（收益）与会计利润的关系

项目会计利润总额加:应纳税所得额调整数应纳税所得额当期所得税费用递延所得税费用其中:递延所得税资产本年增减变动额(不含直接计入所有者权益的变动额) 所得税费用合计	2008年1-6月 2007年度 203,909.72 -199,829.14 -203,909.72 - -199,829.14 - -6,479.96 -5,233.14 -5,233.14 -6,479.96 -5,233.14

21、收到其他与经营活动有关的现金

本公司“收到其他与经营活动有关的现金”中价值较大的项目列示如下：

项目往来款利息收入合计	2008年1-6月 2007年度 684,609.89 1,729,129.30 1,048.32 3,583.56 685,658.21 1,732,712.86

聊城民生物业管理有限公司财务报表附注

22、支付其他与经营活动有关的现金

本公司“支付其他与经营活动有关的现金”中价值较大的项目列示如下：

项目支付往来款支付办公费、差旅费手续费合计	2008年1-6月 2007年度 409,322.68 833,748.10 105,815.23 399,686.22 47.00 354.00 515,184.91 1,233,788.32

23、现金流量表补充资料

（1）将净利润调节为经营活动现金流量的信息

项目 1、将净利润调节为经营活动现金流量：净利润加：资产减值准备固定资产折旧无形资产摊销递延所得税资产减少（增加以“－ ”号填列）递延所得税负债增加（减少以“－ ”号填列）存货的减少（增加以“－”号填列）经营性应收项目的减少（增加以“ －”号填列）经营性应付项目的增加（减少以“ －”号填列）其他经营活动产生的现金流量净额 2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：债务转为资本一年内到期的可转换公司债券融资租入固定资产 3、现金及现金等价物净变动情况：现金的期末余额减：现金的期初余额加：现金等价物的期末余额减：现金等价物的期初余额现金及现金等价物净增加额	2008年1－6月 210,389.68 22,721.04 24,612.72 - -6,479.96 - -6,297.31 -355,962.96 150,808.61 - 39,791.82 - - - - - 274,192.31 234,400.49 - - 39,791.82	2007年度
		-194,596.00 6,366.34 52,225.44 - -5,233.14 - 16,161.76 -104,213.87 225,261.39 -
		-4,028.08
		- - - - - 234,400.49 238,428.57 - -
		-4,028.08

聊城民生物业管理有限公司财务报表附注

（2）现金及现金等价物的信息

项目一、现金其中：库存现金可随时用于支付的银行存款可随时用于支付的其他货币资金二、现金等价物其中：三个月内到期的债券投资三、期末现金及现金等价物余额其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等价物	2008年1-6月 2007年度 274,192.31 234,400.49 8,747.79 9,626.83 265,444.52 224,773.66 - - - 274,192.31 234,400.49 - -

七、关联方关系及其交易

1、本公司的母公司

母公司名称	组织机构代码	注册地	业务性质	注册资本	对本公司的持股比例对本公司的表决权比例
深圳市全家福商贸有限公司	73881489-5	深圳市罗湖区宝安北路笋岗他库 832栋607室	商贸	100万元	90% 90%

2、不存在控制关系的关联方

关联方名称组织机构代码与本公司关系深圳市贝尔贸易有限公司 73629822-5 本公司股东

3、关联方应收应付款项余额

项目其他应付款深圳全家福商贸有限公司合计	2008年1-6月 5,860,000.00 5,860,000.00	2007年 5,650,000.00 5,650,000.00	条款和条件是否取得或提供担保无否

八、或有事项

截至2008 年6 月30 日止，本公司无需要披露的重大或有事项。九、承诺事项

截至2008 年6 月30 日止，本公司无需要披露的重大承诺事项。

聊城民生物业管理有限公司财务报表附注

十、资产负债表日后事项

截至财务报告批准报出日，本公司无需要披露的重大资产负债表日后事项。十一、其他重要事项说明

截至2008 年6 月30 日，本公司所有者权益为-4,753,129.67 元。主要是由于本公司主要为聊城光彩大市场提供物业服务，随着聊城光彩大市场招商的深入，业主入住率提高，本公司经营状况会得到改善，且2008 年度已经开始赢利。

一、审计报告························································································	1
二、已审财务报表
1.资产负债表·······················································································	3
2.利润表······························································································	5
3．股东权益变动表2008年·····································································	6
4.股东权益变动表2007年···································································	7
5．现金流量表····················································································	8
6.财务报表附注··················································································	9

洛阳民生物业管理有限公司

审计报告中瑞岳华审字[ 2008 ]第 15741 号

==> picture [313 x 52] intentionally omitted <==

==> picture [52 x 50] intentionally omitted <==

中瑞岳华会计师事务所有限公司 Zhongrui Yuehua Certified Public Accountants Co., Ltd. 电话：+86(10)88091188 Add:8-9 /F Block A Corporation Bldg.No.35 地址：北京市西城区金融大街 35 号 Finance Street Xicheng District Tel： +86(10)88091188 国际企业大厦 A 座 8-9 层 Beijing PRC 传真：+86(10)88091199 邮政编码：100032 Post Code:100032 Fax： +86(10)88091199

审计报告

中瑞岳华审字[2008]第15741 号

洛阳民生物业管理有限公司全体股东：

我们审计了后附的洛阳民生物业管理有限公司（以下简称“贵公司”）财务报表，包括2008 年6 月30 日、2007 年12 月31 日的资产负债表， 2008 年1-6 月、 2007 年度的利润表、股东权益变动表、现金流量表以及财务报表附注。

一、管理层对财务报表的责任

二、注册会计师的责任

我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

三、审计意见

中瑞岳华会计师事务所中国注册会计师：有限公司 --------------中国·北京中国注册会计师： --------------2008 年8 月20 日

资产负债表

编制单位：洛阳民生物业管理有限公司

单位：人民币元

资产	注释	2008年6月30日	2007年12月31日
流动资产
货币资金	六、1	118,901.72	56,521.40
交易性金融资产
应收票据
应收账款	六、2	579,459.47	312,525.37
预付款项
应收利息
应收股利
其他应收款	六、3	79,143.82	74,289.15
存货
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计		777,505.01	443,335.92
非流动资产：
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资
投资性房地产
固定资产	六、4	14,719.13	17,098.79
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产	六、5	2,222.17	3,888.84
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产
其他非流动资产
非流动资产合计		16,941.30	20,987.63
资产总计		794,446.31	464,323.55

(转下页)

(承上页)

资产负债表(续)

编制单位：洛阳民生物业管理有限公司单位：人民币元	编制单位：洛阳民生物业管理有限公司单位：人民币元	编制单位：洛阳民生物业管理有限公司单位：人民币元	编制单位：洛阳民生物业管理有限公司单位：人民币元
负债和所有者权益（或股东权益）	注释	2008年6月30日	2007年12月31日
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
应付票据
应付账款
预收款项
应付职工薪酬	六、7	32,007.73	26,290.81
应交税费	六、8	43,548.34	19,372.93
应付利息
应付股利
其他应付款	六、9	202,688.58	14,000.00
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计		278,244.65	59,663.74
非流动负债：
长期借款
应付债券
长期应付款
递延收益
预计负债
递延所得税负债
专项应付款
非流动负债合计
负债合计		278,244.65	59,663.74
所有者权益：
实收资本（或股本）	六、10	500,000.00	500,000.00
资本公积
减：库存股
盈余公积
未分配利润	六、11	16,201.66	-95,340.19
所有者权益合计		516,201.66	404,659.81
负债和所有者权益总计		794,446.31	464,323.55

所附财务报表附注为本财务报表的组成部分

公司法定代表人: 主管会计工作的负责人: 会计机构负责人:

利润表

编制单位：洛阳民生物业管理有限公司

单位：人民币元

编制单位：洛阳民生物业管理有限公司			单位：人民币元
项目	注释	2008年1月-6月	2007年度
一、营业收入	六、12	462,115.34	462,364.20
减：营业成本	六、12	290,854.99	455,194.79
营业税金及附加	六、13	25,416.33	25,430.06
销售费用
管理费用		12,025.23	12,795.08
财务费用	六、14	-271.83	-1,319.49
资产减值损失	六、15	17,348.21	18,209.35
加：公允价值变动收益（损失以“-”号填列）
投资收益（损失以“-”号填列）
其中：对联营企业和合营企业的投资收益
二、营业利润（亏损以“-”号填列）		116,742.41	-47,945.59
加：营业外收入	六、16	200.00	2,656.30
减：营业外支出
其中：非流动资产处置损失
三、利润总额（亏损总额以“-”号填列）		116,942.41	-45,289.29
减：所得税费用	六、17	5,400.56
四、净利润（净亏损以“-”号填列）		111,541.85	-45,289.29
五、每股收益：
（一）基本每股收益
（二）稀释每股收益

所附财务报表附注为本财务报表的组成部分

公司法定代表人: 主管会计工作的负责人: 会计机构负责人:

所有者权益变动表

编制单位：洛阳民生物业管理有限公司单位:人民币元	编制单位：洛阳民生物业管理有限公司单位:人民币元	编制单位：洛阳民生物业管理有限公司单位:人民币元	编制单位：洛阳民生物业管理有限公司单位:人民币元	编制单位：洛阳民生物业管理有限公司单位:人民币元	编制单位：洛阳民生物业管理有限公司单位:人民币元	编制单位：洛阳民生物业管理有限公司单位:人民币元
项目	2008年1月-6月
	实收资本	资本公积	减：库存股	盈余公积	未分配利润	所有者权益合计
一、上年年末余额	500,000.00				-95,340.19	404,659.81
加：会计政策变更
前期差错更正
二、本年年初余额	500,000.00				-95,340.19	404,659.81
三、本年增减变动金额（减少以“- ”号填列）					111,541.85	111,541.85
（一）净利润					111,541.85	111,541.85
（二）直接计入所有者权益的利得和损失
1、可供出售金融资产公允价值变动净额
2、权益法下被投资单位其他所有者权益变动的影响
3、与计入所有者权益项目相关的所得税影响
4、其他
上述（一）和（二）小计					111,541.85	111,541.85
（三）所有者投入和减少资本
1、所有者投入资本
2、股份支付计入所有者权益的金额
3、其他
（四）利润分配
1、提取盈余公积
2、对所有者（或股东）的分配
3、其他
（五）所有者权益内部结转
1、资本公积转增资本（或股本）
2、盈余公积转增资本（或股本）
3、盈余公积弥补亏损
4、其他
四、本期期末余额	500,000.00				16,201.66	516,201.66
	所附财务报表附注为本财务报表的组成部分

公司法定代表人：主管会计工作的负责人：

会计机构负责人：

所有者权益变动表

编制单位：洛阳民生物业管理有限公司	单位：人民币元	单位：人民币元	单位：人民币元	单位：人民币元	单位：人民币元	单位：人民币元
项目	2007年度
	实收资本	资本公积	减：库存股	盈余公积	未分配利润	所有者权益合计
一、上年年末余额	500,000.00				-50,050.90	449,949.10
加：会计政策变更
前期差错更正
二、本年年初余额	500,000.00				-50,050.90	449,949.10
三、本年增减变动金额（减少以“-”号填列）					-45,289.29	-45,289.29
（一）净利润					-45,289.29	-45,289.29
（二）直接计入所有者权益的利得和损失
1、可供出售金融资产公允价值变动净额
2、权益法下被投资单位其他所有者权益变动的影响
3、与计入所有者权益项目相关的所得税影响
4、其他
上述（一）和（二）小计					-45,289.29	-45,289.29
（三）所有者投入和减少资本
1、所有者投入资本
2、股份支付计入所有者权益的金额
3、其他
（四）利润分配
1、提取盈余公积
2、对所有者（或股东）的分配
3、其他
（五）所有者权益内部结转
1、资本公积转增资本（或股本）
2、盈余公积转增资本（或股本）
3、盈余公积弥补亏损
4、其他
四、本期期末余额	500,000.00				-95,340.19	404,659.81

所附财务报表附注为本财务报表的组成部分

公司法定代表人：

主管会计工作的负责人：

现金流量表

编制单位：洛阳民生物业管理有限公司单位：人民币元	编制单位：洛阳民生物业管理有限公司单位：人民币元	编制单位：洛阳民生物业管理有限公司单位：人民币元	编制单位：洛阳民生物业管理有限公司单位：人民币元
项目	注释	2008年1月-6月	2007年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金		178,142.90	229,064.00
收到的税费返还
收到的其他与经营活动有关的现金	六、18	374,362.82	231,129.27
经营活动现金流入小计		552,505.72	460,193.27
购买商品、接受劳务支付的现金		92,937.07	139,569.17
支付给职工以及为职工支付的现金		190,386.21	299,153.99
支付的各项税费		9,926.59	14,738.86
支付的其他与经营活动有关的现金	六、19	196,875.53	289,319.00
经营活动现金流出小计		490,125.40	742,781.02
经营活动产生的现金流量净额		62,380.32	-282,587.75
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资所收到的现金
取得投资收益所收到的现金
处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计
购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金
投资所支付的现金
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付的其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计
投资活动产生的现金流量净额
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资所收到的现金
取得借款所收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金			14,000.00
筹资活动现金流入小计			14,000.00
偿还债务所支付的现金
分配股利、利润或偿付利息所支付的现金
支付的其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流出小计
筹资活动产生的现金流量净额			14,000.00
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额		62,380.32	-268,587.75
加：期初现金及现金等价物余额		56,521.40	325,109.15
六、期末现金及现金等价物余额		118,901.72	56,521.40

所附财务报表附注为本财务报表的组成部分

公司法定代表人: 主管会计工作的负责人: 会计机构负责人:

洛阳民生物业管理有限公司财务报表附注

洛阳民生物业管理有限公司

财务报表附注

2007 年及2008 年1-6 月（金额单位：人民币元）

一、公司基本情况

洛阳民生物业管理有限公司(以下简称“本公司”或“公司”)由深圳市全家福商贸有限公司和深圳市贝尔贸易有限公司共同出资组建，成立于2005 年1 月28 日，取得洛阳市工商行政管理局廛河分局颁发的410304120002207 号企业法人营业执照。

公司住所：洛阳市廛河区启明南路高架桥南（百年置业有限公司内）；法定代表人：王江；

注册资本：人民币50 万元；

经营范围：公司经营范围：住宅、商铺出租、物业管理（凭资质证经营）服务。

二、遵循企业会计准则的声明

本公司编制的财务报表符合《企业会计准则》的要求，真实、完整地反映了公司财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。

三、财务报表的编制基础

1、本公司以持续经营为基础编制财务报表。

四、公司采用的主要会计政策、会计估计和前期差错

1、会计期间

本公司的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报告期间。会计年度为公历1 月1 日起至12 月31 日止。

2、记账本位币

本公司以人民币为记账本位币。

3、记账基础及会计计量属性

本公司会计核算以权责发生制为记账基础。一般采用历史成本作为计量属性，当

洛阳民生物业管理有限公司财务报表附注

所确定的会计要素金额符合企业会计准则的要求、能够取得并可靠计量时，可采用重置成本、可变现净值、现值、公允价值计量。报告期内报表项目的会计计量属性未发生变化。

4、现金等价物的确定标准

本公司现金等价物指公司持有的期限短（一般指从购买日起，三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

5、应收款项

应收款项指应收账款及其他应收款。应收款项按照实际发生额记账。本公司对可能发生的坏账损失采用备抵法核算。

本公司与关联方往来、公司内部备用金借款不计提坏账准备。

6、存货

存货的盘存制度为永续盘存。

7、固定资产
（1）本公司将为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过
一个会计年度的有形资产确认为固定资产。
（2）固定资产按照成本进行初始计量。对弃置时预计将产生较大费用的固定资产，

洛阳民生物业管理有限公司财务报表附注

（3）固定资产折旧采用直线法计算，并按各类固定资产的原值和预计的使用寿命扣除预计净残值（原值的5%）确定其折旧率，分类折旧率如下：

资产类别房屋建筑物通用设备专用设备运输工具办公设备及其他	使用年限 40－45年 8－28年 5-12年 6-12年 5年	年折旧率(%) 2.38-2.11 11.88-3.39 19.00-7.92 15.83-7.92 19.00

8、无形资产

使用寿命有限的无形资产，以其成本扣除预计残值后的金额，在预计的使用年限内采用直线法进行摊销。摊销期限如下：

资产类别软件	使用年限 3－5年	年摊销率(%)
		20-33.33

对于无形资产的使用寿命按照下述程序进行判断：

（1）来源于合同性权利或其他法定权利的无形资产，其使用寿命不应超过合同性权利或其他法定权利的期限；

洛阳民生物业管理有限公司财务报表附注

①完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；

②具有完成该无形资产并使用或出售的意图；

④有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；

⑤归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。

研究阶段的支出在发生时计入当期费用。

9、商誉

在非同一控制下企业合并时，支付的合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉。

长期待摊费用的摊销方法为直线法，长期待摊费用的摊销期按受益期确定。 11、资产减值

洛阳民生物业管理有限公司财务报表附注

程、工程物资；无形资产（包括资本化的开发支出）、商誉、资产组和资产组组合等。（2）可能发生减值资产的认定

①资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下跌；

②本公司经营所处的经济、技术或者法律等环境以及资产所处的市场在当期或者将在近期发生重大变化，从而对本公司产生不利影响；

③市场利率或者其他市场投资报酬率在当期已经提高，从而影响本公司计算资产预计未来现金流量现值的折现率，导致资产可收回金额大幅度降低；

④有证据表明资产已经陈旧过时或者其实体已经损坏；

⑤资产已经或者将被闲置、终止使用或者计划提前处置；

⑦其他表明资产可能已经发生减值的迹象。

（3）资产可收回金额的计量

（4）资产减值损失的确定

洛阳民生物业管理有限公司财务报表附注

12、收入

（1）销售商品收入的确认方法

销售商品收入同时满足下列条件时，才能予以确认：

①本公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；

②本公司既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；

③收入的金额能够可靠计量；

④相关经济利益很可能流入本公司；

⑤相关的、已发生的或将发生的成本能够可靠计量。

（2）提供劳务收入的确认方法

②已发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计入当期损益，不确认提供劳务收入。

（3）让渡资产使用权收入的确认方法

①让渡资产使用权收入的确认原则

让渡资产使用权收入包括利息收入、使用费收入等，在同时满足以下条件时，才能予以确认：

A.与交易相关的经济利益能够流入公司；

B.收入的金额能够可靠地计量。

②具体确认方法

A.利息收入金额，按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确定。

B.使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。

13、所得税

（1）本公司采用资产负债表债务法核算所得税。

洛阳民生物业管理有限公司财务报表附注

债。

（3）递延所得税资产的确认
①本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认由
可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。但是，同时具有下列特征的交易中因资产或负债的初始确认所产生的递延所得税资产不予确认：
A.该项交易不是企业合并；
B.交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）。
②本公司对与子公司、联营公司及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时
满足下列条件的，确认相应的递延所得税资产：
A.暂时性差异在可预见的未来很可能转回;
B.未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。
③对于按照税法规定可以结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减,视同可抵扣暂
时性差异处理，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
（4）递延所得税负债的确认
①除下列交易中产生的递延所得税负债以外，本公司确认所有应纳税暂时性差异
产生的递延所得税负债：
A.商誉的初始确认；
B.同时满足具有下列特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：
a.该项交易不是企业合并；
b.交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）。
②本公司对与子公司、联营公司及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，确认
相应的递延所得税负债。但是，同时满足下列条件的除外：
①投资企业能够控制暂时性差异转回的时间；
②该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
（5）所得税费用的计量
本公司将当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包

括下列情况产生的所得税：

①企业合并；

②直接在所有者权益中确认的交易或事项。
（6）递延所得税资产的减值

洛阳民生物业管理有限公司财务报表附注

②在很可能取得足够的应纳税所得额时，减记的递延所得税资产账面价值可以恢复。

五、税项

1、营业税按应税收入的5%计缴。

2、城市维护建设税、教育费附加

本公司城市维护建设税按应缴纳流转税额的7%计缴；教育费附加按应缴纳流转税额的3%计缴。

3、企业所得税

2007 年按应纳税所得额的33%计缴，2008 年按应纳税所得额的25%计缴。 4、其他税项

按国家的有关具体规定计缴。

六、财务报表主要项目注释

以下注释项目除非特别指出，期初数指2007 年12 月31 日，期末数指2008 年6 月30 日。

1、货币资金

项目		期末数			期初数
	原币金额	折算汇率	折合人民币金额	原币金额	折算汇率折合人民币金额 1.00 2,571.67 2,571.67 1.00 53,949.73 53,949.73 56,521.40
现金-人民币现金小计银行存款-人民币银行存款小计合计	2,796.06	1.00 1.00	2,796.06	2,571.67
	- 116,105.66 - -		2,796.06	- 53,949.73 - -
			116,105.66
			116,105.66
			118,901.72

洛阳民生物业管理有限公司财务报表附注

2、应收账款

（1）按类别列示应收账款明细情况

期末数


单项金额重大的应收账款单项金额不重大但按信用风险特征组合后该组合的风险较大的应收账款其他不重大应收账款合计项目单项金额重大的应收账款单项金额不重大但按信用风险特征组合后该组合的风险较大的应收账款其他不重大应收账款合计项目	余额	比例	坏账准备	净额
	- - 616,446.24	100.00%	- - 36,986.77	- - 579,459.47
	616,446.24	100.00%	36,986.77	579,459.47

	余额	比例	坏账准备	净额
	- - 332,473.80	100.00%	- - 19,948.43	- - 312,525.37
	332,473.80	100.00%	19,948.43	312,525.37

（2）按账龄列示应收账款明细情况

账龄		期末数	期末数			期初数	期初数
	金额	比例	坏账准备计提比例	坏账准备	金额	比例	坏账准备计提比例坏账准备
	616,446.24	100.00%		36,986.77	332,473.80	100.00%

（3）应收账款期末欠款前五名明细情况

债务人名称应收物业费合计	金额 332,473.80 332,473.80	占应收账款总额的比例 100.00% 100.00%	账龄
			1年以内 1年以内

（4）应收账款期末数中无持本公司5%（含5%）以上有表决权股份的股东单位欠款。
（5）应收账款期末数中无应收关联方的款项。
3、其他应收款
（1）按类别列示其他应收款明细情况

洛阳民生物业管理有限公司财务报表附注

余额 - - 84,195.55 84,195.55	期末数	期末数
	比例	坏账准备	净额
	100.00%	- - 5,051.73	- - 79,143.82
	100.00%	5,150.73	79,143.82

余额	比例 100.00% 100.00%	坏账准备 - - 4,741.86 4,741.86	净额
- - 79,031.01			- - 74,289.15
79,031.01			74,289.15

（2）按账龄列示其他应收款明细情况

	期末数
金额	比例	坏账准备	金额
84,195.55	100.00%	5,051.73	79,031.01
		5,051.73 79,031.01

（3）其他应收款期末数中无持本公司5%（含5%）以上有表决权股份的股东单位欠款。

4、固定资产

（1）固定资产明细情况

项目	期初数	本期增加	本期减少	期末数
原价办公设备及其他合计累计折旧办公设备及其他合计固定资产减值准备合计固定资产账面价值办公设备及其他合计	25,050.00	-	-	25,050.00
	25,050.00	-	-	25,050.00
	7,951.21	2,379.66	-	10,330.87
	7,951.21	2,379.66	-	10,330.87

	-	-	-	-
	17,098.79	-	-	14,719.13
	17,098.79	-	-	14,719.13

洛阳民生物业管理有限公司财务报表附注

（2）固定资产减值准备

截至2008 年6 月30 日止，本公司固定资产无账面价值高于可收回金额的情况。

5、无形资产

（1）无形资产明细情况

项目	初始成本	期初数	本期增加数	本期转出数	本期摊销数	累计摊销数期末数
乐天物业软件合计	10,000.00 -	3,888.84 -	- -	- -	1,666.68 -	7,777.83 2,222.17 - -
	10,000.00	3,888.84	-	-	1,666.68	7,777.83 2,222.17

（2）无形资产减值准备

注：截至2008 年6 月30 日，本公司无形资产无账面价值高于可收回金额，无需计
提无形资产减值准备。

6、资产减值准备明细表

项目	期初数	本期计提数	本期减少数	本期减少数	本期减少数	本期减少数	本期减少数	期末数
			转回数		转销数	合计
一、坏账准备合计	24,690.29	17,348.21	-		-		-	42,038.50
其中：应收账款	19,948.43	17,038.34	-		-		-	36,986.77
其他应收款	4,741.86	309.87	-		-		-	5,051.73
合计	24,690.29	17,348.21	-		-		-	42,038.50

				本期支付 198,993.07 25,003.97 - 223,997.04			期末数
							23,386.19 - - 8,621.54
							32,007.73

洛阳民生物业管理有限公司财务报表附注

8、应交税费

项目营业税城建税企业所得税个人所得税教育费附加合计	税(费)率 5% 7% 25%、33% 3%	期末数期初数 34,498.06 17,426.18 2,414.85 1,219.82 5,400.56 - 1,034.94 522.78 199.93 204.15 43,548.34 19,372.93

9、其他应付款

期末数		期初数
金额 188,688.58 14,000.00	比例	金额比例 14,000.00 100.00% - -
	93.09% 6.91%
202,688.58	100.00%	14,000.00 100.00%

10、实收资本

10、实收资本
投资者名称	期初数	本期增加	本期减少	期末数	持股比例
深圳市全家福商贸有限公司	450,000.00	-	-	450,000.00	90.00%
深圳市贝尔贸易有限公司	50,000.00	-	-	50,000.00	10.00%
合计	500,000.00	-	-	500,000.00	100.00%

11、未分配利润

项目上年年末余额加:会计政策变更本年年初余额加:净利润减:提取法定盈余公积本期期末余额	2008年1-6月 2007年度 -95,340.19 -50,050.90 - - -95,340.19 -50,050.90 111,541.85 -45,289.29 - - 16,201.66 -95,340.19

注：本公司法定盈余公积按照税后利润的10%提取。

12、营业总收入和营业总成本

项目主营业务收入营业总收入合计主营业务成本营业总成本合计	2008年1-6月 462,115.34 462,115.34 290,854.99 290,854.99

洛阳民生物业管理有限公司财务报表附注

13、营业税金及附加

项目	2008年1－6月	2008年1－6月	2008年1－6月	2008年1－6月
	计缴标准	金额	计缴标准
营业税城建税教育费附加合计 14、财务费用项目		23,105.77 1,617.40 693.16
		25,416.33
		2008年1-6月
				- 1,560.29 240.80
				-1,319.49
				2007年度
				18,209.35
				18,209.35
				2007年度
				2,656.30
				2,656.30
				2007年度 - - - 2007年度 -45,289.29 - - - - - -

洛阳民生物业管理有限公司财务报表附注

18、收到其他与经营活动有关的现金

本公司“收到其他与经营活动有关的现金”中价值较大的项目列示如下：

项目往来款-深圳市全家福商贸有限公司代收水电费合计	2008年1-6月 2007年度 185,000.00 14,000.00 189,055.99 191,110.53 374,055.99 205,110.53

19、支付其他与投资活动有关的现金

本公司“支付其他与投资活动有关的现金”中价值较大的项目列示如下：

项目代收水电费往来款-洛阳百年置业有限公司合计	2008年1-6月 2007年度 191,110.53 195,571.93 78,479.57 191,110.53 274,051.50

20、现金流量表补充资料

（1）将净利润调节为经营活动现金流量的信息

洛阳民生物业管理有限公司财务报表附注

项目	2008年1－6月	2007年度
1、将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润	111,541.85	-45,289.29
加：资产减值准备	17,348.21	18,209.35
固定资产折旧	2,379.66	4,759.32
无形资产摊销	1,666.68	3,333.36
长期待摊费用摊销	-	-
财务费用（增加以“－”号填列）	-271.83	-1,319.49
经营性应收项目的减少（增加以“ －”号填列）	-271,788.77	-291,323.99
经营性应付项目的增加（减少以“ －”号填列）	211,138.34	29,042.99
其他	-	-
经营活动产生的现金流量净额	62,380.32	-282,587.75
2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活	-	-
动：
债务转为资本	-	-
一年内到期的可转换公司债券	-	-
融资租入固定资产	-	-
3、现金及现金等价物净变动情况：	-	-
现金的期末余额	118,901.72	56,521.40
减：现金的期初余额	56,521.40	325,109.15
加：现金等价物的期末余额	-	-
减：现金等价物的期初余额	-	-
现金及现金等价物净增加额	62,380.32	-268,587.75
（2）现金及现金等价物的信息
项目	2008年1-6月	2007年度
一、现金	118,901.72	56,521.40
其中：库存现金	2,796.06	2,571.67
可随时用于支付的银行存款	116,105.66	53,949.73
可随时用于支付的其他货币资金	-	-
二、现金等价物	-	-
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额	118,901.72	56,521.40
其中：母公司或集团内子公司使用受限制	-	-
的现金和现金等价物

洛阳民生物业管理有限公司财务报表附注

七、关联方关系及其交易

1、关联方的认定标准

本公司对关联方的认定标准为：一方控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响，以及两方或两方以上同受一方控制、共同控制或重大影响的，构成关联方。2006 年度对关联方的认定标准为：在企业财务和经营决策中，如果一方有能力直接或间接控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响的或如果两方或多方同受一方控制，本公司将其视为关联方。

2、本公司的母公司

母公司名称	组织机构代码	注册地	业务性质	注册资本	对本公司的持股比例对本公司的表决权比例
深圳全家福商贸有限公司	73881489-5	深圳市罗湖区宝安北路笋岗仓库 832栋607室	商业贸易	100万	90% 90%

3、不存在控制关系的关联方

关联方名称组织机构代码深圳市贝尔贸易有限公司 73629822-5 4、关联方应收应付款项余额项目期末数期初数其他应付款深圳市全家福商贸有限公司 199,000.00 14,000.00 合计 199,000.00 14,000.00	与本公司关系同一控制人条款和条件是否取得或提供担保无无

八、或有事项

截至2008 年6 月30 日止，本公司无需要披露的重大或有事项。九、承诺事项

截至2008 年6 月30 日止，本公司无需要披露的重大承诺事项。

十、资产负债表日后事项

截至财务报告批准报出日，本公司无需要披露的重大资产负债表日后事项。

南昌民生物业管理有限公司

审计报告中瑞岳华审字[ 2008 ]第 15742 号

==> picture [313 x 52] intentionally omitted <==

==> picture [52 x 50] intentionally omitted <==

审计报告

中瑞岳华审字[2008]第15742 号

南昌民生物业管理有限公司全体股东：

我们审计了后附的南昌民生物业管理有限公司（以下简称“贵公司”）财务报表，包括2008 年6 月30 日、2007 年12 月31 日的资产负债表， 2008 年1-6 月、 2007 年度的利润表、股东权益变动表、现金流量表以及财务报表附注。

一、管理层对财务报表的责任

二、注册会计师的责任

我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

三、审计意见

中瑞岳华会计师事务所中国注册会计师：有限公司 --------------中国·北京中国注册会计师： --------------2008 年8 月20 日

资产负债表

编制单位：南昌民生物业管理有限公司单位：人民币元	编制单位：南昌民生物业管理有限公司单位：人民币元	编制单位：南昌民生物业管理有限公司单位：人民币元	编制单位：南昌民生物业管理有限公司单位：人民币元
资产	注释	2008年6月30日	2007年12月31日
流动资产
货币资金	六、1	1,012,805.63	542,958.52
交易性金融资产		-
应收票据		-
应收账款		-
预付款项	六、2	-	30,000.00
应收利息		-
应收股利		-
其他应收款	六、3	70,150.51	38,317.97
存货	六、4	1,966.94	2,365.56
一年内到期的非流动资产		-
其他流动资产		-
流动资产合计		1,084,923.08	613,642.05
非流动资产：
可供出售金融资产		-
持有至到期投资		-
长期应收款		-
长期股权投资		-
投资性房地产		-
固定资产	六、5	18,438.12	23,908.02
在建工程		-
工程物资		-
固定资产清理		-
生产性生物资产		-
油气资产		-
无形资产	六、6	4,833.23	5,833.25
开发支出		-
商誉		-
长期待摊费用		-
递延所得税资产		-
其他非流动资产		-
非流动资产合计		23,271.35	29,741.27
资产总计		1,108,194.43	643,383.32

(转下页)

(承上页)

资产负债表(续)

编制单位：南昌民生物业管理有限公司单位：人民币元	编制单位：南昌民生物业管理有限公司单位：人民币元	编制单位：南昌民生物业管理有限公司单位：人民币元	编制单位：南昌民生物业管理有限公司单位：人民币元
负债和所有者权益（或股东权益）	注释	2008年6月30日	2007年12月31日
流动负债：
短期借款		-
交易性金融负债		-
应付票据		-
应付账款	六、8	5,500.00	33,000.00
预收款项		-
应付职工薪酬	六、9	28,979.80	28,979.80
应交税费	六、10	140,941.67	11,293.57
应付利息		-
应付股利		-
其他应付款	六、11	618,309.40	594,289.40
一年内到期的非流动负债		-
其他流动负债		-
流动负债合计		793,730.87	667,562.77
非流动负债：
长期借款		-
应付债券		-
长期应付款		-
专项应付款		-
预计负债		-
递延所得税负债		-
其他非流动负债		-
非流动负债合计		-	-
负债合计		793,730.87	667,562.77
所有者权益：
实收资本（或股本）	六、12	500,000.00	500,000.00
资本公积		-
减：库存股		-
盈余公积		-
未分配利润	六、13	-185,536.44	-524,179.45
所有者权益合计		314,463.56	-24,179.45
负债和所有者权益总计		1,108,194.43	643,383.32

所附财务报表附注为本财务报表的组成部分

公司法定代表人 : 主管会计工作的负责人 : 会计机构负责人 :

利润表

编制单位：南昌民生物业管理有限公司

单位：人民币元

编制单位：南昌民生物业管理有限公司			单位：人民币元
项目	注释	2008年1-6月	2007年度
一、营业收入	六、14	1,013,317.30	1,797,992.70
减：营业成本	六、14	361,457.45	1,556,986.49
营业税金及附加	六、15	55,732.45	98,889.60
销售费用		-
管理费用		137,355.72	444,674.50
财务费用	六、16	-2,445.81	-6,832.78
资产减值损失	六、17	2,031.86	2,390.38
加：公允价值变动收益（损失以“-”号填列）		-
投资收益（损失以“-”号填列）		-
其中：对联营企业和合营企业的投资收益		-
二、营业利润（亏损以“-”号填列）		459,185.63	-298,115.49
加：营业外收入	六、18	2,743.00	5,851.06
减：营业外支出	六、19	-	5,389.49
其中：非流动资产处置损失		-	5,389.49
三、利润总额（亏损总额以“-”号填列）		461,928.63	-297,653.92
减：所得税费用	六、20	123,285.62	-
四、净利润（净亏损以“-”号填列）		338,643.01	-297,653.92
五、每股收益：
（一）基本每股收益
（二）稀释每股收益

所附财务报表附注为本财务报表的组成部分

公司法定代表人：主管会计工作的负责人：会计机构负责人：

所有者权益变动表

编制单位：南昌民生物业管理有限公司

单位：人民币元

编制单位：南昌民生物业管理有限公司						单位：人民币元
项目	2008年1-6月
	实收资本	资本公积	减：库存股	盈余公积	未分配利润	所有者权益合计
一、上年年末余额	500,000.00	-	-	-	-524,179.45	-24,179.45
加：会计政策变更	-	-	-	-	-	-
前期差错更正	-	-	-	-	-	-
二、本年年初余额	500,000.00	-	-	-	-524,179.45	-24,179.45
三、本年增减变动金额（减少以“-”号填列）	-	-	-	-	338,643.01	338,643.01
（一）净利润	-	-	-	-	338,643.01	338,643.01
（二）直接计入所有者权益的利得和损失	-	-	-	-	-	-
1、可供出售金融资产公允价值变动净额	-	-	-	-	-	-
2、权益法下被投资单位其他所有者权益变动的影响	-	-	-	-	-	-
3、与计入所有者权益项目相关的所得税影响	-	-	-	-	-	-
4、其他	-	-	-	-	-	-
上述（一）和（二）小计	-	-	-	-	338,643.01	338,643.01
（三）所有者投入和减少资本	-	-	-	-	-	-
1、所有者投入资本	-	-	-	-	-	-
2、股份支付计入所有者权益的金额	-	-	-	-	-	-
3、其他	-	-	-	-	-	-
（四）利润分配	-	-	-	-	-	-
1、提取盈余公积	-	-	-	-	-	-
2、对所有者（或股东）的分配	-	-	-	-	-	-
3、其他	-	-	-	-	-	-
（五）所有者权益内部结转	-	-	-	-	-	-
1、资本公积转增资本（或股本）	-	-	-	-	-	-
2、盈余公积转增资本（或股本）	-	-	-	-	-	-
3、盈余公积弥补亏损	-	-	-	-	-	-
4、其他	-	-	-	-	-	-
四、本期期末余额	500,000.00	-	-	-	-185,536.44	314,463.56

所附财务报表附注为本财务报表的组成部分

公司法定代表人：主管会计工作的负责人：会计机构负责人：

所有者权益变动表

编制单位：南昌民生物业管理有限公司

单位：人民币元

编制单位：南昌民生物业管理有限公司						单位：人民币元
项目	2007年度
	实收资本	资本公积	减：库存股	盈余公积	未分配利润	所有者权益合计
一、上年年末余额	500,000.00	-	-	-	-226,525.53	273,474.47
加：会计政策变更	-	-	-	-	-	-
前期差错更正	-	-	-	-	-	-
二、本年年初余额	500,000.00	-	-	-	-226,525.53	273,474.47
三、本年增减变动金额（减少以“-”号填列）	-	-	-	-	-297,653.92	-297,653.92
（一）净利润	-	-	-	-	-297,653.92	-297,653.92
（二）直接计入所有者权益的利得和损失	-	-	-	-	-	-
1、可供出售金融资产公允价值变动净额	-	-	-	-	-	-
2、权益法下被投资单位其他所有者权益变动的影响	-	-	-	-	-	-
3、与计入所有者权益项目相关的所得税影响	-	-	-	-	-	-
4、其他	-	-	-	-	-	-
上述（一）和（二）小计	-	-	-	-	-297,653.92	-297,653.92
（三）所有者投入和减少资本	-	-	-	-	-	-
1、所有者投入资本	-	-	-	-	-	-
2、股份支付计入所有者权益的金额	-	-	-	-	-	-
3、其他	-	-	-	-	-	-
（四）利润分配	-	-	-	-	-	-
1、提取盈余公积	-	-	-	-	-	-
2、对所有者（或股东）的分配	-	-	-	-	-	-
3、其他	-	-	-	-	-	-
（五）所有者权益内部结转	-	-	-	-	-	-
1、资本公积转增资本（或股本）	-	-	-	-	-	-
2、盈余公积转增资本（或股本）	-	-	-	-	-	-
3、盈余公积弥补亏损	-	-	-	-	-	-
4、其他	-	-	-	-	-	-
四、本期期末余额	500,000.00	-	-	-	-524,179.45	-24,179.45

所附财务报表附注为本财务报表的组成部分

公司法定代表人：主管会计工作的负责人：会计机构负责人：

现金流量表

编制单位：南昌民生物业管理有限公司单位：人民币元	编制单位：南昌民生物业管理有限公司单位：人民币元	编制单位：南昌民生物业管理有限公司单位：人民币元	编制单位：南昌民生物业管理有限公司单位：人民币元
项目	注释	2008年1-6月	2007年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金		1,013,317.30	1,850,076.90
收到的税费返还		-
收到的其他与经营活动有关的现金	六、21	2,250,626.51	4,540,314.81
经营活动现金流入小计		3,263,943.81	6,390,391.71
购买商品、接受劳务支付的现金		7,450.60	620,142.33
支付给职工以及为职工支付的现金		340,088.07	591,430.37
支付的各项税费		54,631.30	120,239.97
支付的其他与经营活动有关的现金	六、22	2,391,926.73	5,520,695.69
经营活动现金流出小计		2,794,096.70	6,852,508.36
经营活动产生的现金流量净额		469,847.11	-462,116.65
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资所收到的现金		-
取得投资收益所收到的现金		-
处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收回的现金净额		-
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额		-
收到其他与投资活动有关的现金		-
投资活动现金流入小计		-	-
购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金		-
投资所支付的现金		-
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额		-
支付的其他与投资活动有关的现金		-
投资活动现金流出小计		-	-
投资活动产生的现金流量净额		-	-
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资所收到的现金		-
取得借款所收到的现金		-
收到其他与筹资活动有关的现金		-
筹资活动现金流入小计		-	-
偿还债务所支付的现金		-
分配股利、利润或偿付利息所支付的现金		-
支付的其他与筹资活动有关的现金		-
筹资活动现金流出小计		-	-
筹资活动产生的现金流量净额		-	-
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响		-
五、现金及现金等价物净增加额		469,847.11	-462,116.65
加：期初现金及现金等价物余额		542,958.52	1,005,075.17
六、期末现金及现金等价物余额		1,012,805.63	542,958.52

所附财务报表附注为本财务报表的组成部分

公司法定代表人：主管会计工作的负责人：会计机构负责人：

南昌民生物业管理有限公司财务报表附注

2007 年度及2008 年1-6 月

（金额单位：人民币元）

一、公司基本情况

南昌民生物业管理有限公司(以下简称“本公司”或“公司”) 是由深圳市全家福商贸有限公司出资人民币45 万元元、深圳市贝尔贸易有限公司出资人民币5 万元共同组建的，本公司成立于2004 年1 月2 日，取得南昌市工商行政管理局颁发的 4401252004152 号企业法人营业执照。

公司住所：南昌市解放西路999 号；

法定代表人：王大华；

注册资本：人民币50 万元；

经营范围：物业管理。

二、遵循企业会计准则的声明

本公司编制的财务报表符合《企业会计准则》的要求，真实、完整地反映了公司财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。

三、财务报表的编制基础

1、本公司以持续经营为基础编制财务报表。

四、公司采用的主要会计政策、会计估计和前期差错

1、会计期间

本公司的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报告期间。会计年度为公历1 月1 日起至12 月31 日止。

2、记账本位币

本公司以人民币为记账本位币。

3、记账基础及会计计量属性

南昌民生物业管理有限公司财务报表附注

应收款项指应收账款及其他应收款。应收款项按照实际发生额记账。本公司对可能发生的坏账损失采用备抵法核算。

本公司与关联方往来、公司内部备用金借款不计提坏账准备。

6、存货

公司存货包括库存材料。库存材料按实际成本计价，出库采用加权平均法；期末存货按成本与可变现净值孰低计价。

存货的盘存制度为永续盘存制。

7、长期股权投资

南昌民生物业管理有限公司财务报表附注

益。为企业合并发生的直接相关费用计入当期损益。

在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。

8、固定资产

（1）本公司将为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产确认为固定资产。

（3）固定资产折旧采用直线法计算，并按各类固定资产的原值和预计的使用寿命扣除预计净残值（原值的5%）确定其折旧率，分类折旧率如下：

南昌民生物业管理有限公司财务报表附注

资产类别房屋建筑物通用设备专用设备运输工具办公设备及其他	使用年限 40－45年 8－28年 5-12年 6-12年 5年	年折旧率(%) 2.11-2.38 3.39-11.88 19-7.92 15.83-7.92 19

9、无形资产

使用寿命有限的无形资产，以其成本扣除预计残值后的金额，在预计的使用年限内采用直线法进行摊销。摊销期限如下：

资产类别软件	使用年限 3－5年	年摊销率(%)
		20-33.33

对于无形资产的使用寿命按照下述程序进行判断：

（1）来源于合同性权利或其他法定权利的无形资产，其使用寿命不应超过合同性权利或其他法定权利的期限；

在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等的支出为开发阶段支出。除满足下列

南昌民生物业管理有限公司财务报表附注

条件的开发阶段支出确认为无形资产外，其余确认为费用：

①完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
②具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
③无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市
场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，应当证明其有用性；
④有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力
使用或出售该无形资产；
⑤归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
研究阶段的支出在发生时计入当期费用。

10、商誉

在非同一控制下企业合并时，支付的合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉。

本公司于期末，将商誉分摊至相关的资产组进行减值测试，计提的减值准备计入当期损益，减值准备一经计提，在以后的会计期间不转回。

11、长期待摊费用核算方法

长期待摊费用的摊销方法为直线法，长期待摊费用的摊销期按受益期确定。 12、资产减值

（1）本附注所述资产减值主要包括长期股权投资（不含对被投资单位不具有共同
控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资）、投资性房地产（不含以公允价值模式计量的投资性房地产）、固定资产、在建工程、工程物资；无形资产（包括资本化的开发支出）、商誉、资产组和资产组组合等。

（2）可能发生减值资产的认定

①资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下跌；

南昌民生物业管理有限公司财务报表附注

②本公司经营所处的经济、技术或者法律等环境以及资产所处的市场在当期或者将在近期发生重大变化，从而对本公司产生不利影响；

③市场利率或者其他市场投资报酬率在当期已经提高，从而影响本公司计算资产预
计未来现金流量现值的折现率，导致资产可收回金额大幅度降低；
④有证据表明资产已经陈旧过时或者其实体已经损坏；
⑤资产已经或者将被闲置、终止使用或者计划提前处置；

（3）资产可收回金额的计量

（4）资产减值损失的确定

（1）销售商品收入的确认方法

销售商品收入同时满足下列条件时，才能予以确认：

①本公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；

②本公司既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；

③收入的金额能够可靠计量；

④相关经济利益很可能流入本公司；

⑤相关的、已发生的或将发生的成本能够可靠计量。

南昌民生物业管理有限公司财务报表附注

（2）提供劳务收入的确认方法

②已发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计入当期损益，不确认提供劳务收入。

（3）让渡资产使用权收入的确认方法
①让渡资产使用权收入的确认原则

让渡资产使用权收入包括利息收入、使用费收入等，在同时满足以下条件时，才能予以确认：

A.与交易相关的经济利益能够流入公司；

B.收入的金额能够可靠地计量。

②具体确认方法

A.利息收入金额，按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确定。

B.使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。

14、所得税

（1）本公司采用资产负债表债务法核算所得税。

（2）本公司在取得资产、负债时，确定其计税基础。资产、负债的账面价值与其计税基础存在的暂时性差异，按照规定确认所产生的递延所得税资产或递延所得税负债。

（3）递延所得税资产的确认

A.该项交易不是企业合并；

B.交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）。

②本公司对与子公司、联营公司及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列条件的，确认相应的递延所得税资产：

南昌民生物业管理有限公司财务报表附注

A.暂时性差异在可预见的未来很可能转回;

B.未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。

③对于按照税法规定可以结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减,视同可抵扣暂时性差异处理，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。

（4）递延所得税负债的确认

①除下列交易中产生的递延所得税负债以外，本公司确认所有应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债：

A.商誉的初始确认；

B.同时满足具有下列特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：

a.该项交易不是企业合并；

b.交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）。

②本公司对与子公司、联营公司及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，确认相应的递延所得税负债。但是，同时满足下列条件的除外：

①投资企业能够控制暂时性差异转回的时间；

②该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。

（5）所得税费用的计量

本公司将当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包括下列情况产生的所得税：

①企业合并；

②直接在所有者权益中确认的交易或事项。

（6）递延所得税资产的减值

②在很可能取得足够的应纳税所得额时，减记的递延所得税资产账面价值可以恢复。

南昌民生物业管理有限公司财务报表附注

五、税项

1、营业税按应税收入的5%计缴。

2、城市维护建设税、教育费附加

本公司城市维护建设税按应缴纳流转税额的7%计缴；教育费附加按应缴纳流转税

额的3％计缴；堤防维护费按主营业务收入的0.13％计缴。

3、企业所得税

2007 年按应纳税所得额的33%计缴，2008 年按应纳税所得额的25%计缴。

4、其他税项

按国家的有关具体规定计缴。

六、财务报表主要项目注释

以下注释项目除非特别指出，期初数指2007 年12 月31 日，期末数指2008 年6

月30 日。

1、货币资金

	期末数			期初数
原币金额	折算汇率	折合人民币金额	原币金额	折算汇率折合人民币金额 1.0000 4,209.15 4,209.15 1.0000 538,749.37 538,749.37 542,958.52
2,803.91 1,010,001.72 - -	1.0000 1.0000	2,803.91 2,803.91 1,010,001.72 1,010,001.72	4,209.15 - 538,749.37 - -
		1,012,805.63

2、预付款项

（1）预付款项明细情况

1年以内合计账龄	期末数	比例 - -	期初数
	金额 - -		金额比例 30,000.00 100.00% 30,000.00 100.00%

3、其他应收款

（1）按类别列示其他应收款明细情况

南昌民生物业管理有限公司财务报表附注

余额 - - 74,628.20 74,628.20	期末数	期末数
	比例坏账准备 - - 100.00% 4,477.69 100.00% 4,477.69 期初数		净额
			- - 70,150.51
			70,150.51

余额 - - 40,763.80 40,763.80	比例 100.00% 100.00%	坏账准备 - - 2,445.83 2,445.83	净额
			- - 38,317.97
			38,317.97

（2）按账龄列示其他应收款明细情况

账龄		期末数	期末数			期初数	期初数
	金额	比例	坏账准备计提比例	坏账准备	金额 40,763.80 40,763.80	比例	坏账准备计提比例坏账准备 6% 2,445.83 2,445.83
1年以内合计	74,628.20	100.00%	6%	4,477.69		100.00%
	74,628.20	100.00%		4,477.69		100.00%

（3）其他应收款期末数中无应收持本公司5%（含5%）以上有表决权股份的股东单

位欠款。

4、存货

（1）存货明细情况

南昌民生物业管理有限公司财务报表附注

	期末数	期末数
余额	其中:借款费用资本化金额	存货跌价准备	净额
1,966.94	-	-	1,966.94
1,966.94	-	-	1,966.94

余额	其中:借款费用资本化金额	存货跌价准备	净额
2,365.56	-	-	2,365.56
2,365.56	-	-	2,365.56

（2）存货跌价准备

截至2008 年6 月30 日止，本公司存货无成本高于可变现净值的情况。

5、固定资产

（1）固定资产明细情况

（1）固定资产明细情况
项目	期初数	本期增加	本期减少	期末数
原价办公设备及其他	57,578.00	-	-	57,578.00
合计累计折旧办公设备及其他合计固定资产减值准备办公设备及其他合计固定资产账面价值办公设备及其他合计	57,578.00	-	-	57,578.00
	33,669.98	5,469.90	-	39,139.88
	33,669.98	5,469.90	-	39,139.88
	-	-	-	-
	-	-	-	-
	23,908.02	-	-	18,438.12
	23,908.02	-	-	18,438.12

（2）固定资产减值准备

截至2008 年6 月30 日止，本公司固定资产无账面价值高于可收回金额的情况。 6、无形资产

（1）无形资产明细情况

项目	初始成本	期初数	本期增加数	本期转出数	本期摊销数累计摊销数	期末数
	10,000.00 -	5,833.25 -	- -	- -	1,000.02 5,166.77 - -	4,833.23 -

南昌民生物业管理有限公司财务报表附注

7、资产减值准备明细表

项目	期初数	本期计提数	本期减少数	本期减少数	本期减少数	期末数
			转回数	转销数	合计
一、坏账准备合计	2,445.83	2,031.86			-	4,477.69
其中：应收账款	-	-	-	-	-	-
其他应收款	2,445.83	2,031.86			-	4,477.69

合计	2,445.83	2,031.86	-	-	-	4,477.69

8、应付账款

（1）应付账款明细情况

期末数	期初数
金额 5,500.00 5,500.00	金额 33,000.00 33,000.00	比例
		100.00%
		100.00%

（2）应付账款期末数中无应付持本公司5%（含5%）以上有表决权股份的股东单位
款项。
（3）应付账款期末数中无包括应付其他关联方款项。

9、应付职工薪酬

项目	期初数	本期增加	本期支付	期末数
工资	-	293,347.42	293,347.42		-
职工福利	-	-	-		-
社会保险费	-	-	-		-
工会和教育经费	28,979.80	-	-	28,979.80
合计	28,979.80	293,347.42	293,347.42	28,979.80

10、应交税费

南昌民生物业管理有限公司财务报表附注

项目营业税城建税企业所得税个人所得税教育费附加合计	税(费)率 5% 7% 25 % 3%	期末数 1 5 ,8 2 6 .9 3 1 ,1 0 7 .8 9 1 2 3 ,2 8 5 .6 2 2 4 6 .4 2 4 7 4 .8 1 1 4 0 ,9 4 1 .6 7	期初数
			9 ,9 3 5 .5 2 6 9 5 .5 0 3 6 4 .4 8 2 9 8 .0 7
			1 1 ,2 9 3 .5 7

11、其他应付款

（1）其他应付款明细情况

期末数		期初数
金额 25,100.00 36,100.00 - 557,109.40 618,309.40	比例	金额比例 36,100.00 6.07% - - 534,080.00 89.87% 24,109.40 4.06% 594,289.40 100.00%
	4.06% 5.84% - 90.10%
	100.00%

（2）其他应付款期末数中无应付持本公司5%（含5%）以上有表决权股份的股东单位款项。

（3）其他应付款期末数中无包括应付其他关联方的款项。

12、实收资本

投资者名称	期初数	本期增加	本期减少	期末数	持股比例
深圳市全家福商贸有限公司	450,000.00	-	-	450,000.00	90.00%
深圳市贝尔贸易有限公司	50,000.00	-	-	50,000.00	10.00%
合计	500,000.00	-	-	500,000.00	100.00%

13、未分配利润

项目上年年末余额加:会计政策变更本年年初余额加:净利润减:提取法定盈余公积本期期末余额	2008年1-6月 2007年度 -524,179.45 -226,525.53 - - -524,179.45 -226,525.53 338,643.01 -297,653.92 - - -185,536.44 -524,179.45

14、营业总收入和营业总成本

南昌民生物业管理有限公司财务报表附注

项目 2008年1-6月 2007年度主营业务收入 1,013,317.30 1,797,992.70 营业总收入合计 1,013,317.30 1,797,992.70 主营业务成本 361,457.45 1,556,986.49 营业总成本合计 361,457.45 1,556,986.49 15、营业税金及附加计缴标准金额计缴标准金额营业税 5% 50,665.87 5% 89,899 .65 城建税 7% 3,54 6.61 7% 6,292 .96 教育费附加 3% 1,51 9.97 3% 2,696 .99 合计 55,732.45 98,889 .60 200 7年度 2008年1－6月项目 16、财务费用项目 2008年1-6月 2007年度利息支出 - - 减：利息收入 2,747.31 7,174.78 手续费 301.50 342.00 其他 - - 合计 -2,445.81 -6,832.78 17、资产减值损失项目 2008年1-6月 2007年度坏账损失 2,031.86 2,390.38 合计 2,031.86 2,390.38 18、营业外收入项目 2008年1－6月 2007年度罚款 2,743.00 5,851.06 合计 2,743.00 5,851.06 19、营业外支出项目 2008年1-6月 2007年度非流动资产处置损失 - 5,389.49 其中:固定资产处置损失 - 5,389.49 合计 - 5,389.49 20、所得税费用	项目 2008年1-6月 2007年度主营业务收入 1,013,317.30 1,797,992.70 营业总收入合计 1,013,317.30 1,797,992.70 主营业务成本 361,457.45 1,556,986.49 营业总成本合计 361,457.45 1,556,986.49 15、营业税金及附加计缴标准金额计缴标准金额营业税 5% 50,665.87 5% 89,899 .65 城建税 7% 3,54 6.61 7% 6,292 .96 教育费附加 3% 1,51 9.97 3% 2,696 .99 合计 55,732.45 98,889 .60 200 7年度 2008年1－6月项目 16、财务费用项目 2008年1-6月 2007年度利息支出 - - 减：利息收入 2,747.31 7,174.78 手续费 301.50 342.00 其他 - - 合计 -2,445.81 -6,832.78 17、资产减值损失项目 2008年1-6月 2007年度坏账损失 2,031.86 2,390.38 合计 2,031.86 2,390.38 18、营业外收入项目 2008年1－6月 2007年度罚款 2,743.00 5,851.06 合计 2,743.00 5,851.06 19、营业外支出项目 2008年1-6月 2007年度非流动资产处置损失 - 5,389.49 其中:固定资产处置损失 - 5,389.49 合计 - 5,389.49 20、所得税费用	项目 2008年1-6月 2007年度主营业务收入 1,013,317.30 1,797,992.70 营业总收入合计 1,013,317.30 1,797,992.70 主营业务成本 361,457.45 1,556,986.49 营业总成本合计 361,457.45 1,556,986.49 15、营业税金及附加计缴标准金额计缴标准金额营业税 5% 50,665.87 5% 89,899 .65 城建税 7% 3,54 6.61 7% 6,292 .96 教育费附加 3% 1,51 9.97 3% 2,696 .99 合计 55,732.45 98,889 .60 200 7年度 2008年1－6月项目 16、财务费用项目 2008年1-6月 2007年度利息支出 - - 减：利息收入 2,747.31 7,174.78 手续费 301.50 342.00 其他 - - 合计 -2,445.81 -6,832.78 17、资产减值损失项目 2008年1-6月 2007年度坏账损失 2,031.86 2,390.38 合计 2,031.86 2,390.38 18、营业外收入项目 2008年1－6月 2007年度罚款 2,743.00 5,851.06 合计 2,743.00 5,851.06 19、营业外支出项目 2008年1-6月 2007年度非流动资产处置损失 - 5,389.49 其中:固定资产处置损失 - 5,389.49 合计 - 5,389.49 20、所得税费用	项目 2008年1-6月 2007年度主营业务收入 1,013,317.30 1,797,992.70 营业总收入合计 1,013,317.30 1,797,992.70 主营业务成本 361,457.45 1,556,986.49 营业总成本合计 361,457.45 1,556,986.49 15、营业税金及附加计缴标准金额计缴标准金额营业税 5% 50,665.87 5% 89,899 .65 城建税 7% 3,54 6.61 7% 6,292 .96 教育费附加 3% 1,51 9.97 3% 2,696 .99 合计 55,732.45 98,889 .60 200 7年度 2008年1－6月项目 16、财务费用项目 2008年1-6月 2007年度利息支出 - - 减：利息收入 2,747.31 7,174.78 手续费 301.50 342.00 其他 - - 合计 -2,445.81 -6,832.78 17、资产减值损失项目 2008年1-6月 2007年度坏账损失 2,031.86 2,390.38 合计 2,031.86 2,390.38 18、营业外收入项目 2008年1－6月 2007年度罚款 2,743.00 5,851.06 合计 2,743.00 5,851.06 19、营业外支出项目 2008年1-6月 2007年度非流动资产处置损失 - 5,389.49 其中:固定资产处置损失 - 5,389.49 合计 - 5,389.49 20、所得税费用	2007年度	2007年度
				1,797,992.70
				1,797,992.70
				1,556,986.49
				1,556,986.49
	计缴标准	金额	计缴标准
营业税城建税教育费附加合计 16、财务费用项目		50,665.87 3,54 6.61 1,51 9.97
		55,732.45
		2008年1-6月
					- 7,174.78 342.00 -
					-6,832.78
					2007年度
		2,031.86 2,031.86 2008年1－6月 2,743.00 2,743.00 2008年1-6月 - - -			2,390.38
					2,390.38
					2007年度
					5,851.06
					5,851.06
					2007年度
					5,389.49 5,389.49
					5,389.49

南昌民生物业管理有限公司财务报表附注

（1）所得税费用（收益）的组成

项目当期所得税费用递延所得税费用合计	2008年1－6月 2007年度 123,285.62 - - - 123,285.62 -

（2）所得税费用（收益）与会计利润的关系

项目会计利润总额加:应纳税所得额调整数应纳税所得额当期所得税费用递延所得税费用其中:递延所得税资产本年增减变动额(不含直接计入所有者权益的变动额) 递延所得税负债本年增减变动额(不含直接计入所有者权益的变动额) 所得税费用合计	2008年1－6月 2007年度 461,928.63 -297,653.92 31,213.86 493,142.49 -297,653.92 123,285.62 - - - - - - - 123,285.62 -

21、收到其他与经营活动有关的现金

本公司“收到其他与经营活动有关的现金”中价值较大的项目列示如下：

项目往来款利息收入营业外收入合计	2008年1-6月 2007年度 2,246,255.70 4,528,057.03 2,445.81 6,832.78 1,925.00 5,425.00 2,250,626.51 4,540,314.81

22、支付其他与投资活动有关的现金

本公司“支付其他与投资活动有关的现金”中价值较大的项目列示如下：

项目支付往来款支付的办公费、差旅费等合计	2008年1-6月 2007年度 2,254,571.01 5,076,021.19 137,355.72 444,674.50 - - 2,391,926.73 5,520,695.69

23、现金流量表补充资料

（1）将净利润调节为经营活动现金流量的信息

南昌民生物业管理有限公司财务报表附注

项目 1、将净利润调节为经营活动现金流量：净利润加：资产减值准备固定资产折旧无形资产摊销长期待摊费用摊销处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“－”号填列）固定资产报废损失（收益以“－” 号填列）公允价值变动损失（收益以“－” 号填列）财务费用（收益以“－”号填列）投资损失（收益以“－”号填列）递延所得税资产减少（增加以“－ ”号填列）递延所得税负债增加（减少以“－ ”号填列）存货的减少（增加以“－”号填列）经营性应收项目的减少（增加以“ －”号填列）经营性应付项目的增加（减少以“ －”号填列）其他经营活动产生的现金流量净额 2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：债务转为资本一年内到期的可转换公司债券融资租入固定资产 3、现金及现金等价物净变动情况：现金的期末余额减：现金的期初余额加：现金等价物的期末余额减：现金等价物的期初余额现金及现金等价物净增加额	2008年1－6月 2007年度 338,643.01 -297,653.92 2,031.86 2,390.38 5,469.90 10,939.80 1,000.02 2,000.04 - - - - - 5,389.49 - - - - - - - - 398.62 711.50 74,628.20 11,688.00 47,675.50 -197,581.94 -
	469,847.11 -462,116.65
	1,012,805.63 542,958.52 542,958.52 1,005,075.17
	469,847.11 -462,116.65

（2）现金及现金等价物的信息

南昌民生物业管理有限公司财务报表附注

项目一、现金其中：库存现金可随时用于支付的银行存款可随时用于支付的其他货币资金二、现金等价物其中：三个月内到期的债券投资三、期末现金及现金等价物余额其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等价物	2008年1-6月 2007年度 1,012,805.63 542,958.52 2,803.91 4,209.15 1,010,001.72 538,749.37 - - - - - - 1,012,805.63 542,958.52 - -

七、关联方关系及其交易

（一）关联方关系

1、本公司的母公司

母公司名称	组织机构代码	注册地	业务性质	注册资本	对本公司的持股比例对本公司的表决权比例
深圳市全家福商贸有限公司	73881489-5	深圳	商业、物资供销业	100万	90% 90%

2、不存在控制关系的关联方

关联方名称深圳市贝尔贸易有限公司	组织机构代码与本公司关系 73629822-5 本公司股东

3、无需要披露的关联方交易。

八、或有事项

截至2008 年6 月30 日止，本公司无需要披露的重大或有事项。

九、承诺事项

截至2008 年6 月30 日止，本公司无需要披露的重大承诺事项。

十、资产负债表日后事项

截至财务报告批准报出日，本公司无需要披露的重大资产负债表日后事项。

························································································ 一、审计报告[1 ] 二、已审财务报表 ······················································································· 1. 资产负债表[3 ] ······························································································ 2. 利润表[5 ] ································································· 3．股东权益变动表2008 年[6 ] ···························································· 4. 股东权益变动表2007 年[7 ] ······················································································ 5．现金流量表[8 ] 6. 财务报表附注·················································································· 9

随州市民生物业管理有限公司

审计报告中瑞岳华审字[ 2008 ]第 15743 号

==> picture [313 x 52] intentionally omitted <==

==> picture [52 x 50] intentionally omitted <==

审计报告

中瑞岳华审字[2008]第15743 号

随州市民生物业管理有限公司全体股东：

我们审计了后附的随州市民生物业管理有限公司（以下简称“贵公司”）财务报表，包括2008 年6 月30 日、2007 年12 月31 日的资产负债表， 2008 年1-6 月、2007 年度的利润表、股东权益变动表、现金流量表以及财务报表附注。

一、管理层对财务报表的责任

二、注册会计师的责任

我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

三、审计意见

中瑞岳华会计师事务所中国注册会计师：有限公司 --------------中国·北京中国注册会计师： --------------2008 年8 月20 日

资产负债表

编制单位：随州市民生物业管理有限公司单位：人民币元	编制单位：随州市民生物业管理有限公司单位：人民币元	编制单位：随州市民生物业管理有限公司单位：人民币元	编制单位：随州市民生物业管理有限公司单位：人民币元
资产	注释	2008年6月30日	2007年12月31日
流动资产
货币资金	六、1	2,689,073.08	1,826,952.71
交易性金融资产
应收票据
应收账款	六、2	354,214.87	465,253.53
预付款项
应收利息
应收股利
其他应收款	六、3	2,264.00	2,775.37
存货
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计		3,045,551.95	2,294,981.61
非流动资产：
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资
投资性房地产
固定资产	六、4	11,324.41	13,203.43
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产	六、6	4,444.32	7,777.68
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产	六、7	5,652.37	6,805.57
其他非流动资产
非流动资产合计		21,421.10	27,786.68
资产总计		3,066,973.05	2,322,768.29

(转下页)

(承上页)

资产负债表(续)

编制单位：随州市民生物业管理有限公司单位：人民币元	编制单位：随州市民生物业管理有限公司单位：人民币元	编制单位：随州市民生物业管理有限公司单位：人民币元	编制单位：随州市民生物业管理有限公司单位：人民币元
负债和所有者权益（或股东权益）	注释	2008年6月30日	2007年12月31日
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
应付票据
应付账款	六、8	11,571.00	11,318.50
预收款项	六、9	89,864.00	117,916.75
应付职工薪酬	六、10	42,436.92	23,662.66
应交税费	六、11	188,382.56	195,543.80
应付利息
应付股利
其他应付款	六、12	88,620.25	27,120.00
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计		420,874.73	375,561.71
非流动负债：
长期借款
应付债券
长期应付款	六、13	1,794,215.00	1,113,665.00
递延收益
预计负债
递延所得税负债
专项应付款
非流动负债合计		1,794,215.00	1,113,665.00
负债合计		2,215,089.73	1,489,226.71
所有者权益：
实收资本（或股本）	六、14	500,000.00	500,000.00
资本公积
减：库存股
盈余公积	六、15	21,270.75	21,270.75
未分配利润	六、16	330,612.57	312,270.83
所有者权益合计		851,883.32	833,541.58
负债和所有者权益总计		3,066,973.05	2,322,768.29

所附财务报表附注为本财务报表的组成部分

公司法定代表人: 主管会计工作的负责人: 会计机构负责人:

利润表

编制单位：随州市民生物业管理有限公司

单位：人民币元

编制单位：随州市民生物业管理有限公司			单位：人民币元
项目	注释	2008年1月-6月	2007年度
一、营业收入	六、17	413,780.77	853,856.16
减：营业成本	六、17	335,259.47	457,605.54
营业税金及附加	六、18	22,886.70	26,093.51
销售费用
管理费用		46,531.56	47,730.84
财务费用	六、19	-7,772.64	-11,154.89
资产减值损失	六、20	-7,087.57	11,465.14
加：公允价值变动收益（损失以“-”号填列）
投资收益（损失以“-”号填列）
其中：对联营企业和合营企业的投资收益
二、营业利润（亏损以“-”号填列）		23,963.25	322,116.02
加：营业外收入	六、21	2,030.00
减：营业外支出
其中：非流动资产处置损失
三、利润总额（亏损总额以“-”号填列）		25,993.25	322,116.02
减：所得税费用	六、22	7,651.51	109,408.53
四、净利润（净亏损以“-”号填列）		18,341.74	212,707.49
五、每股收益：
（一）基本每股收益
（二）稀释每股收益

所附财务报表附注为本财务报表的组成部分

公司法定代表人: 主管会计工作的负责人: 会计机构负责人:

所有者权益变动表

编制单位：随州市民生物业管理有限公司

单位：人民币元

项目	2008年1月-6月	2008年1月-6月	2008年1月-6月	2008年1月-6月	2008年1月-6月	2008年1月-6月
	实收资本	资本公积	减：库存股	盈余公积	未分配利润	所有者权益合计
一、上年年末余额	500,000.00			21,270.75	312,270.83	833,541.58
加：会计政策变更
前期差错更正
二、本年年初余额	500,000.00			21,270.75	312,270.83	833,541.58
三、本年增减变动金额（减少以“- ”号填列）					18,341.74	18,341.74
（一）净利润					18,341.74	18,341.74
（二）直接计入所有者权益的利得和损失
1、可供出售金融资产公允价值变动净额
2、权益法下被投资单位其他所有者权益变动的影响
3、与计入所有者权益项目相关的所得税影响
4、其他
上述（一）和（二）小计					18,341.74	18,341.74
（三）所有者投入和减少资本
1、所有者投入资本
2、股份支付计入所有者权益的金额
3、其他
（四）利润分配
1、提取盈余公积
2、对所有者（或股东）的分配
3、其他
（五）所有者权益内部结转
1、资本公积转增资本（或股本）
2、盈余公积转增资本（或股本）
3、盈余公积弥补亏损
4、其他
四、本期期末余额	500,000.00			21,270.75	330,612.57	851,883.32
	所附财务报表附注为本财务报表的组成部分

公司法定代表人：主管会计工作的负责人：会计机构负责人：

所有者权益变动表

编制单位：随州市民生物业管理有限公司

单位：人民币元

编制单位：随州市民生物业管理有限公司	单位：人民币元	单位：人民币元	单位：人民币元	单位：人民币元	单位：人民币元	单位：人民币元
项目	2007年度
	实收资本	资本公积	减：库存股	盈余公积	未分配利润	所有者权益合计
一、上年年末余额	500,000.00				115,318.94	615,318.94
加：会计政策变更					5,515.15	5,515.15
前期差错更正
二、本年年初余额	500,000.00				120,834.09	620,834.09
三、本年增减变动金额（减少以“-”号填列）				21,270.75	191,436.74	212,707.49
（一）净利润					212,707.49	212,707.49
（二）直接计入所有者权益的利得和损失
1、可供出售金融资产公允价值变动净额
2、权益法下被投资单位其他所有者权益变动的影响
3、与计入所有者权益项目相关的所得税影响
4、其他
上述（一）和（二）小计					212,707.49	212,707.49
（三）所有者投入和减少资本
1、所有者投入资本
2、股份支付计入所有者权益的金额
3、其他
（四）利润分配				21,270.75	-21,270.75
1、提取盈余公积				21,270.75	-21,270.75
2、对所有者（或股东）的分配
3、其他
（五）所有者权益内部结转
1、资本公积转增资本（或股本）
2、盈余公积转增资本（或股本）
3、盈余公积弥补亏损
4、其他
四、本期期末余额	500,000.00			21,270.75	312,270.83	833,541.58

所附财务报表附注为本财务报表的组成部分

公司法定代表人：

主管会计工作的负责人：

会计机构负责人：

现金流量表

编制单位：随州市民生物业管理有限公司单位：人民币元	编制单位：随州市民生物业管理有限公司单位：人民币元	编制单位：随州市民生物业管理有限公司单位：人民币元	编制单位：随州市民生物业管理有限公司单位：人民币元
项目	注释	2008年1月-6月	2007年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金		567,373.00	603,347.00
收到的税费返还
收到的其他与经营活动有关的现金	六、23	715,355.34	586,531.29
经营活动现金流入小计		1,282,728.34	1,189,878.29
购买商品、接受劳务支付的现金		176,650.83	193,095.28
支付给职工以及为职工支付的现金		185,872.46	251,735.10
支付的各项税费		27,968.58	77,493.58
支付的其他与经营活动有关的现金		30,116.10	70,654.01
经营活动现金流出小计		420,607.97	592,977.97
经营活动产生的现金流量净额		862,120.37	596,900.32
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资所收到的现金
取得投资收益所收到的现金
处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计
购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金
投资所支付的现金
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付的其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计
投资活动产生的现金流量净额
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资所收到的现金
取得借款所收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计
偿还债务所支付的现金
分配股利、利润或偿付利息所支付的现金
支付的其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流出小计
筹资活动产生的现金流量净额
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额		862,120.37	596,900.32
加：期初现金及现金等价物余额		1,826,952.71	1,230,052.39
六、期末现金及现金等价物余额		2,689,073.08	1,826,952.71

所附财务报表附注为本财务报表的组成部分

公司法定代表人: 主管会计工作的负责人: 会计机构负责人:

随州市民生物业管理有限公司财务报表附注

2007 年度及2008 年1-6 月

（金额单位：人民币元）

一、公司基本情况

随州市民生物业管理有限公司(以下简称“本公司”或“公司”)是由深圳市全家福商贸有限公司出资人民币45 万元(占注册资本90%)，深圳市贝尔贸易有限公司(占注册资本10%)出资人民币5 万元共同组建的，成立于2005 年1 月17 日，取得随州市工商行政管理局颁发的4213015000926 号企业法人营业执照。

公司住所：随州市交通大道25 号；

法定代表人：王江；

注册资本：人民币50 万元；

经营范围：住宅、商铺等物业出租、管理。

二、遵循企业会计准则的声明

本公司编制的财务报表符合《企业会计准则》的要求，真实、完整地反映了公司财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。

三、财务报表的编制基础

1、本公司以持续经营为基础编制财务报表。

四、公司采用的主要会计政策、会计估计和前期差错

1、会计期间

本公司的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报告期间。会计年度为公历1 月1 日起至12 月31 日止。

2、记账本位币

本公司以人民币为记账本位币。

3、记账基础及会计计量属性

随州市民生物业管理有限公司财务报表附注

4、现金等价物的确定标准

本公司现金等价物指公司持有的期限短（一般指从购买日起，三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

5、应收款项

应收款项指应收账款及其他应收款。应收款项按照实际发生额记账。本公司对可能发生的坏账损失采用备抵法核算。

本公司与关联方往来、公司内部备用金借款不计提坏账准备。

6、存货

存货的盘存制度为永续盘存制。

7、固定资产

（1）本公司将为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产确认为固定资产。

随州市民生物业管理有限公司财务报表附注

（3）固定资产折旧采用直线法计算，并按各类固定资产的原值和预计的使用寿命扣除预计净残值（原值的5%）确定其折旧率，分类折旧率如下：

资产类别房屋建筑物通用设备专用设备运输工具办公设备及其他	使用年限 40－45年 8－28年 5-12年 6-12年 5年	年折旧率(%) 2.37-2.11 11.88-3.39 19.00-7.92 15.83-7.92 19.00

8、无形资产

使用寿命有限的无形资产，以其成本扣除预计残值后的金额，在预计的使用年限内采用直线法进行摊销。摊销期限如下：

资产类别软件	使用年限 3－5年	年摊销率(%)
		20-33.33

对于无形资产的使用寿命按照下述程序进行判断：

（1）来源于合同性权利或其他法定权利的无形资产，其使用寿命不应超过合同性
权利或其他法定权利的期限；
（2）合同性权利或其他法定权利在到期时因续约等延续、且有证据表明企业续约

随州市民生物业管理有限公司财务报表附注

不需要付出大额成本的，续约期应当计入使用寿命。合同或法律没有规定使用寿命的，本公司综合各方面因素判断，以确定无形资产能为企业带来经济利益的期限。

①完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；

②具有完成该无形资产并使用或出售的意图；

④有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；

⑤归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。

研究阶段的支出在发生时计入当期费用。

9、长期待摊费用核算方法

长期待摊费用的摊销方法为直线法，长期待摊费用的摊销期按受益期确定。 10、资产减值

（1）本附注所述资产减值主要包括长期股权投资（不含对被投资单位不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资）、投资性房地产（不含以公允价值模式计量的投资性房地产）、固定资产、在建工程、工程物资；无形资产（包括资本化的开发支出）、商誉、资产组和资产组组合等。（2）可能发生减值资产的认定

①资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预

随州市民生物业管理有限公司财务报表附注

计的下跌；

②本公司经营所处的经济、技术或者法律等环境以及资产所处的市场在当期或者将在近期发生重大变化，从而对本公司产生不利影响；

③市场利率或者其他市场投资报酬率在当期已经提高，从而影响本公司计算资产预计未来现金流量现值的折现率，导致资产可收回金额大幅度降低；

④有证据表明资产已经陈旧过时或者其实体已经损坏；

⑤资产已经或者将被闲置、终止使用或者计划提前处置；

⑦其他表明资产可能已经发生减值的迹象。

（3）资产可收回金额的计量

（4）资产减值损失的确定

11、收入

（1）销售商品收入的确认方法

销售商品收入同时满足下列条件时，才能予以确认：

①本公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；

②本公司既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；

随州市民生物业管理有限公司财务报表附注

③收入的金额能够可靠计量；

④相关经济利益很可能流入本公司；

⑤相关的、已发生的或将发生的成本能够可靠计量。

（2）提供劳务收入的确认方法

②已发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计入当期损益，不确认提供劳务收入。

（3）让渡资产使用权收入的确认方法

①让渡资产使用权收入的确认原则

让渡资产使用权收入包括利息收入、使用费收入等，在同时满足以下条件时，才能予以确认：

A.与交易相关的经济利益能够流入公司；

B.收入的金额能够可靠地计量。

②具体确认方法

A.利息收入金额，按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确定。

B.使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。

12、所得税

（1）本公司采用资产负债表债务法核算所得税。

（3）递延所得税资产的确认

A.该项交易不是企业合并；

随州市民生物业管理有限公司财务报表附注

B.交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）。
②本公司对与子公司、联营公司及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时
满足下列条件的，确认相应的递延所得税资产：
A.暂时性差异在可预见的未来很可能转回;
B.未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。
③对于按照税法规定可以结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减,视同可抵扣暂
时性差异处理，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
（4）递延所得税负债的确认
①除下列交易中产生的递延所得税负债以外，本公司确认所有应纳税暂时性差异
产生的递延所得税负债：
A.商誉的初始确认；
B.同时满足具有下列特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：
a.该项交易不是企业合并；
b.交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）。

②本公司对与子公司、联营公司及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，确认

相应的递延所得税负债。但是，同时满足下列条件的除外：

①投资企业能够控制暂时性差异转回的时间；

②该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。

（5）所得税费用的计量

本公司将当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包括下列情况产生的所得税：

①企业合并；

②直接在所有者权益中确认的交易或事项。

（6）递延所得税资产的减值

确认递延所得税资产时，其暂时性差异在可预见的未来能够收回的判断依据为：公司在未来可预见的期间内持续经营，没有迹象表明公司盈利能力下降，无法获得足

随州市民生物业管理有限公司财务报表附注

够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异。

②在很可能取得足够的应纳税所得额时，减记的递延所得税资产账面价值可以恢复。

13、主要会计政策变更的说明

本公司于2007 年1 月1 日起执行新会计准则。按照新会计准则和中国证券监督管理委员会发布的《关于做好与新会计准则相关财务会计信息披露的通知》（证监发 ― [2006]136 号）和《公开发行证券的公司信息披露规范问答第7 号新旧会计准则过渡期间比较财务会计信息的编制和披露》等有关规定，本公司对以下会计政策进行了变更，并对比较期间的财务报表进行了追溯调整，其中：

本公司原采用应付税款法核算企业所得税，新会计准则要求采用资产负债表债务法核算所得税。该项会计政策变更采用追溯调整法，由此调增2007 年1 月1 日股东权益金额5,515.15 元。

五、税项 1、营业税按应税收入的5%计缴。

2、城市维护建设税、教育费附加

本公司城市维护建设税按应缴纳流转税额的7%计缴；教育费附加按应缴纳流转税额的3%计缴。

3、企业所得税

2007 年按应纳税所得额的33%计缴，2008 年按应纳税所得额的25%计缴。

4、其他税项

按国家的有关具体规定计缴。

六、财务报表主要项目注释

以下注释项目除非特别指出，期初数指2007 年12 月31 日，期末数指2008 年6 月30 日。

1、货币资金

随州市民生物业管理有限公司财务报表附注

	期末数	折合人民币金额 6,171.49
原币金额 6,171.49 2,682,901.59	折算汇率		原币金额
	1.00		1,409.68
	1.00	6,171.49 2,682,901.59 2,682,901.59 2,689,073.08	1,825,543.03

2、应收账款

（1）按类别列示应收账款明细情况

期末数


单项金额重大的应收账款单项金额不重大但按信用风险特征组合后该组合的风险较大的应收账款其他不重大应收账款合计项目单项金额重大的应收账款单项金额不重大但按信用风险特征组合后该组合的风险较大的应收账款其他不重大应收账款合计项目	余额	比例	坏账准备	净额
	- - 376,824.33	- - 100.00%	- - 22,609.46	- - 354,214.87
	376,824.33	100.00%	22,609.46	354,214.87

	余额	比例	坏账准备	净额
	- - 494,950.56	- - 100.00%	- - 29,697.03	- - 465,253.53
	494,950.56	100.00%	29,697.03	465,253.53

（2）按账龄列示应收账款明细情况

账龄		期末数	期末数			期初数	期初数
	金额	比例	坏账准备计提比例	坏账准备	金额	比例	坏账准备计提比例坏账准备
1年以内 1至2年 2至3年合计	44,853.77 165,957.16 166,013.40	11.90% 44.04% 44.06%	6% 6% 6%	2,691.23 9,957.43 9,960.80	328,937.16 166,013.40 -	66.46% 33.54% -	6% 19,736.23 6% 9,960.80 - 29,697.03
	376,824.33	100.00%		22,609.46	494,950.56	100.00%

随州市民生物业管理有限公司财务报表附注

（3）应收账款期末欠款前五名明细情况

债务人名称随州商贸中心业主物业管理费合计	金额 376,824.33 376,824.33	占应收账款总额的比例 100.00% 100.00%	账龄
			1年以内

（4）应收账款期末数中无持本公司5%（含5%）以上有表决权股份的股东单位欠款。

（5）应收账款期末数中无应收关联方的款项。

3、其他应收款

（1）按类别列示其他应收款明细情况

	期末数	期末数	期末数
余额	比例坏账准备 - - - - 100.00% - 100.00% - 期初数		坏账准备	净额
- - 2,264.00			- - -	- - 2,264.00
2,264.00			-	2,264.00

余额 - - 2,775.37 2,775.37	比例	坏账准备 - - - -		净额
	- - 100.00%			- - 2,775.37
	100.00%			2,775.37

（2）按账龄列示其他应收款明细情况

账龄		期末数	期末数			期初数
	金额	比例	坏账准备计提比例	坏账准备	金额	比例	坏账准备计提比例坏账准备 6% - -
1年以内合计	2,264.00	100.00%	6%	-	2,775.37	100.00%
	2,264.00	100.00%		-	2,775.37	100.00%

（3）其他应收款期末数中无应收持本公司5%（含5%）以上有表决权股份的股东单位欠款。

（4）其他应收款期末数中不包括应收关联方款项。

4、固定资产

随州市民生物业管理有限公司财务报表附注

（1）固定资产明细情况

项目	期初数	本期增加	本期减少	期末数
原价办公设备及其他合计累计折旧办公设备及其他合计固定资产减值准备合计固定资产账面价值办公设备及其他合计	19,780.00		-	19,780.00
	19,780.00	-	-	19,780.00
	6,576.57	1,879.02	-	8,455.59
	6,576.57	1,879.02	-	8,455.59

	-	-	-	-
	13,203.43	-	-	11,324.41
	13,203.43	-	-	11,324.41

（2）固定资产减值准备

截至2008 年6 月30 日止，本公司固定资产无账面价值高于可收回金额的情况。

5、资产减值准备明细表

项目	期初数	本期计提数	本期减少数	本期减少数	本期减少数	期末数
			转回数	转销数	合计
一、坏账准备合计	29,697.03	-	7,087.57	-	7,087.57	22,609.46
其中：应收账款	29,697.03		7,087.57		7,087.57	22,609.46
其他应收款	-	-	-	-	-	-
合计	29,697.03	-	7,087.57	-	7,087.57	22,609.46

6、无形资产

（1）无形资产明细情况

项目	初始成本	年初数	本期增加数	本期转出数	本期摊销数	累计摊销数期末数
	20,000.00 -	7,777.68 -	- -	- -	3,333.36 -	15,555.68 4,444.32 - -

（2）无形资产减值准备

截至2008 年6 月30 日，本公司无形资产无账面价值高于可收回金额的情况。

7、递延所得税资产

（1）递延所得税资产明细情况

随州市民生物业管理有限公司财务报表附注

项目因资产的账面价值与计税基础不同而形成的递延所得税资产合计（2）暂时性差异明细情况项目应收账款坏账准备合计	项目因资产的账面价值与计税基础不同而形成的递延所得税资产合计（2）暂时性差异明细情况项目应收账款坏账准备合计	期末数 5,652.37 5,652.37 期末数 22,609.46 22,609.46	期初数 6,805.57 6,805.57 期初数 29,697.03 29,697.03

8、应付账款

（1）应付账款明细情况

期末数	期初数
金额 252.50 11,318.50 11,571.00	金额 11,318.50 - 11,318.50	比例
		100.00% -
		100.00%

（2）应付账款期末数中无应付持本公司5%（含5%）以上有表决权股份的股东单位款项。

（3）应付账款期末数中无包括应付其他关联方款项。

9、预收款项

（1）预收款项明细情况

期末数	期初数
金额 89,864.00 89,864.00	金额 117,916.75 117,916.75	比例
		100.00%
		100.00%

（2）预收款项年末数中无预收持本公司5%（含5%）以上有表决权股份的股东单位款项。

（3）预收款项年末数中不包括预收其他关联方的款项。
（4）无账龄超过1 年的预收款项

10、应付职工薪酬

随州市民生物业管理有限公司财务报表附注

项目工资职工教育经费合计	期初数	本期增加	本期支付期末数 179,090.92 34,334.74 515.12 8,102.18 179,606.04 42,436.92
	17,386.66 6,276.00 23,662.66	196,039.00 2,341.30 198,380.30

11、应交税费

11、应交税费
项目营业税城建税企业所得税房产税个人所得税教育费附加合计	税(费)率期末数期初数 5% 19,815.31 26,568.16 7% 1,931.34 1,874.95 25%、33% 172,203.15 165,704.84 12% -6,808.68 450.48 413.70 141.82 3% 827.74 803.55
	188,382.56 195,543.80

12、其他应付款

（1）其他应付款明细情况

期末数		期初数
金额 86,620.25 86,620.25	比例	金额比例 27,120.00 100.00% 27,120.00 100.00%
	100.00%
	100.00%

（2）其他应付款期末数中包括无应付持本公司5%（含5%）以上有表决权股份的股东
单位款项。
（3）其他应付款期末数中无包括应付其他关联方的款项。

13、长期应付款

种	类		期	限	期末数	期初数
专项维修基金		长期			1,794,215.00	1,113,665.00
合	计				1,794,215.00	1,113,665.00

14、实收资本
投资者名称	期初数	本期增加	本期减少	期末数	持股比例
深圳市全家福商贸有限公司	450,000.00	-	-	450,000.00	90.00%
深圳市贝尔贸易有限公司	50,000.00	-	-	50,000.00	10.00%
合计	500,000.00	-	-	500,000.00	100.00%

随州市民生物业管理有限公司财务报表附注

注：本期无新增实收资本。

15、盈余公积项目期初数本期增加本期减少期末数法定盈余公积 21,270.75 - - 21,270.75 - - - - 任意盈余公积 - - - - 储备基金 - - - - 企业发展基金合计 21,270.75 - - 21,270.75

16、未分配利润

项目上年年末余额加:会计政策变更本年年初余额加:净利润减:提取法定盈余公积本期期末余额	2008年1-6月 2007年度 312,270.83 115,318.94 - 5,515.15 312,270.83 120,834.09 18,341.74 212,707.49 - 21,270.75 330,612.57 312,270.83

注：本公司法定盈余公积按照税后利润的10%提取。

17、营业总收入和营业总成本

项目主营业务收入营业总收入合计主营业务成本营业总成本合计	2008年1-6月 413,780.77 413,780.77 335,259.47 335,259.47	2007年度
		853,856.16
		853,856.16
		457,605.54
		457,605.54

18、营业税金及附加

项目	2008年1－6月	2008年1－6月	2007年度
	计缴标准	金额	计缴标准金额 5% 23,721.37 5% 1,660.50 3% 711.64 26,093.51
营业税城建税教育费附加合计	5% 7% 3%	20,806.09 1,456.43 624.18
		22,886.70

19、财务费用

随州市民生物业管理有限公司财务报表附注

项目利息支出减：利息收入手续费合计	2008年1-6月 2007年度 - - 7,885.14 11,641.89 112.50 487.00 -7,772.64 -11,154.89

20、资产减值损失项目 2008年1－6月坏账损失 -7,087.57 合计 -7,087.57 21、营业外收入项目 2008年1－6月其他 2,030.00 合计 2,030.00 22、所得税费用（1）所得税费用（收益）的组成项目 2008年1－6月当期所得税费用 6,498.31 递延所得税费用 1,153.20 合计 7,651.51		2007年度
		11,465.14
		11,465.14
		2007年度

		-
		2007年度 110,698.95 -1,290.42 109,408.53

（2）所得税费用（收益）与会计利润的关系

项目会计利润总额加:应纳税所得额调整数应纳税所得额当期所得税费用递延所得税费用其中:递延所得税资产本年增减变动额(不含直接计入所有者权益的变动额) 所得税费用合计	2008年1-6月 2007年度 25,993.25 322,116.02 - 13,335.33 25,993.25 335,451.35 6,498.31 110,698.95 1,153.20 -1,290.42 1,153.20 -1,290.42 7,651.51 109,408.53

23、收到其他与经营活动有关的现金

本公司“收到其他与经营活动有关的现金”中价值较大的项目列示如下：

随州市民生物业管理有限公司财务报表附注

项目其他应付款长期应付款财务费用其他应收款合计	2008年1-6月 2007年度 7,118.87 14,420.00 680,550.00 456,952.00 7,885.14 11,641.89 10,746.57 9,596.63 706,300.58 492,610.52

24、现金流量表补充资料

（1）将净利润调节为经营活动现金流量的信息

项目 1、将净利润调节为经营活动现金流量：净利润加：资产减值准备固定资产折旧无形资产摊销长期待摊费用摊销递延所得税资产减少（增加以“－ ”号填列）递延所得税负债增加（减少以“－ ”号填列）经营性应收项目的减少（增加以“ －”号填列）经营性应付项目的增加（减少以“ －”号填列）其他经营活动产生的现金流量净额 2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：债务转为资本一年内到期的可转换公司债券融资租入固定资产 3、现金及现金等价物净变动情况：现金的期末余额减：现金的期初余额加：现金等价物的期末余额减：现金等价物的期初余额现金及现金等价物净增加额	2008年1－6月 18,341.74 -7,087.57 1,879.02 3,333.36 1,153.20 - 111,550.03 732,950.59 - 862,120.37 - - - - - 2,689,073.08 1,826,952.71 - -	2007年度
		212,707.49 11,465.14 3,758.04 6,666.72 -1,290.42 - -186,915.27 550,508.62 -
		596,900.32
		- - - - - 1,826,952.71 1,230,052.39 - -
	862,120.37 -	596,900.32

随州市民生物业管理有限公司财务报表附注

（2）现金及现金等价物的信息

项目一、现金其中：库存现金可随时用于支付的银行存款可随时用于支付的其他货币资金二、现金等价物其中：三个月内到期的债券投资三、期末现金及现金等价物余额其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等价物	2008年1-6月 2007年度 2,689,073.08 - 1,826,952.71 6,171.49 1,409.68 2,682,901.59 1,825,543.03 - - - - 2,689,073.08 1,826,952.71 - -

七、关联方关系及其交易

1、本公司的母公司

母公司名称深圳全家福商贸有限公司	组织机构代码 73881489-5	注册地深圳	业务性质项目投资、策划、企业管理、批发和零售贸易	注册资本 100 万元	对本公司的持股比例 90%	对本公司的表决权比例
						90%

2、不存在控制关系的关联方

关联方名称深圳市贝尔贸易有限公司	组织机构代码与本公司关系 73629822-5 本公司股东

3、无需要披露的关联方交易和往来。

八、或有事项

截至2008 年6 月30 日止，本公司无需要披露的重大或有事项。

九、承诺事项

截至2008 年6 月30 日止，本公司无需要披露的重大承诺事项。十、资产负债表日后事项

截至财务报告批准报出日，本公司无需要披露的重大资产负债表日后事项。

一、审计报告························································································	1
二、已审财务报表
1.资产负债表·······················································································	3
2.利润表······························································································	5
3．股东权益变动表2008年·····································································	6
4.股东权益变动表2007年···································································	7
5．现金流量表····················································································	8
6.财务报表附注··················································································	9

新乡市民生物业管理有限公司

审计报告中瑞岳华审字[ 2008 ]第 15744 号

==> picture [313 x 52] intentionally omitted <==

==> picture [52 x 50] intentionally omitted <==

审计报告

中瑞岳华审字[2008]第15744 号

新乡市民生物业管理有限公司全体股东：

我们审计了后附的新乡市民生物业管理有限公司（以下简称“贵公司”）财务报表，包括2008 年6 月30 日、2007 年12 月31 日的资产负债表， 2008 年1-6 月、2007 年度的利润表、股东权益变动表、现金流量表以及财务报表附注。

一、管理层对财务报表的责任

二、注册会计师的责任

我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

三、审计意见

中瑞岳华会计师事务所中国注册会计师：有限公司 --------------中国·北京中国注册会计师： --------------2008 年8 月20 日

资产负债表

编制单位：新乡市民生物业管理有限公司

单位：人民币元

资产	注释	2008年6月30日	2007年12月31日
流动资产
货币资金	六、1	106,681.86	196,083.73
交易性金融资产
应收票据
应收账款	六、2	327,892.98
预付款项
应收利息
应收股利
其他应收款	六、3	94.88	321.86
存货
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计		434,669.72	196,405.59
非流动资产：
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资
投资性房地产
固定资产	六、4	45,842.78	45,131.11
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产	六、6	16,111.11	19,444.44
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产	六、7	5,233.20
其他非流动资产
非流动资产合计		67,187.09	64,575.55
资产总计		501,856.81	260,981.14

3 (转下页)

(承上页)

资产负债表(续)

编制单位：新乡市民生物业管理有限公司单位：人民币元	编制单位：新乡市民生物业管理有限公司单位：人民币元	编制单位：新乡市民生物业管理有限公司单位：人民币元	编制单位：新乡市民生物业管理有限公司单位：人民币元
负债和所有者权益（或股东权益）	注释	2008年6月30日	2007年12月31日
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
应付票据
应付账款	六、8	21,251.43	21,251.43
预收款项	六、9	169,082.88
应付职工薪酬	六、10	39,886.50	26,359.28
应交税费	六、11	11,496.73	7,287.50
应付利息
应付股利
其他应付款	六、12	7,896.22	5,242.30
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计		249,613.76	60,140.51
非流动负债：
长期借款
应付债券
长期应付款
递延收益
预计负债
递延所得税负债
专项应付款
非流动负债合计
负债合计		249,613.76	60,140.51
所有者权益：
实收资本（或股本）	六、13	500,000.00	500,000.00
资本公积
减：库存股
盈余公积
未分配利润	六、14	-247,756.95	-299,159.37
所有者权益合计		252,243.05	200,840.63
负债和所有者权益总计		501,856.81	260,981.14

所附财务报表附注为本财务报表的组成部分

公司法定代表人: 主管会计工作的负责人: 会计机构负责人:

利润表

编制单位：新乡市民生物业管理有限公司

单位：人民币元

编制单位：新乡市民生物业管理有限公司			单位：人民币元
项目	注释	2008年1月-6月	2007年度
一、营业收入	六、15	474,106.31	136,600.00
减：营业成本	六、15	124,104.08	1,416.00
营业税金及附加	六、16	26,075.84	7,513.00
销售费用
管理费用		256,594.92	424,893.82
财务费用	六、17	229.47	-2,843.45
资产减值损失	六、18	20,932.78
加：公允价值变动收益（损失以“-”号填列）
投资收益（损失以“-”号填列）
其中：对联营企业和合营企业的投资收益
二、营业利润（亏损以“-”号填列）		46,169.22	-294,379.37
加：营业外收入	六、19		220.00
减：营业外支出	六、20		5,000.00
其中：非流动资产处置损失
三、利润总额（亏损总额以“-”号填列）	六、21	46,169.22	-299,159.37
减：所得税费用	六、22	-5,233.20
四、净利润（净亏损以“-”号填列）		51,402.42	-299,159.37
五、每股收益：
（一）基本每股收益
（二）稀释每股收益

所附财务报表附注为本财务报表的组成部分

公司法定代表人: 主管会计工作的负责人: 会计机构负责人:

所有者权益变动表

编制单位：新乡市民生物业管理有限公司	单位：人民币元	单位：人民币元	单位：人民币元	单位：人民币元	单位：人民币元	单位：人民币元
项目	2008年1月-6月
	实收资本	资本公积	减：库存股	盈余公积	未分配利润	所有者权益合计
一、上年年末余额	500,000.00				-299,159.37	200,840.63
加：会计政策变更
前期差错更正
二、本年年初余额	500,000.00				-299,159.37	200,840.63
三、本年增减变动金额（减少以“-”号填列）					51,402.42	51,402.42
（一）净利润					51,402.42	51,402.42
（二）直接计入所有者权益的利得和损失
1、可供出售金融资产公允价值变动净额
2、权益法下被投资单位其他所有者权益变动的影响
3、与计入所有者权益项目相关的所得税影响
4、其他
上述（一）和（二）小计					51,402.42	51,402.42
（三）所有者投入和减少资本
1、所有者投入资本
2、股份支付计入所有者权益的金额
3、其他
（四）利润分配
1、提取盈余公积
2、对所有者（或股东）的分配
3、其他
（五）所有者权益内部结转
1、资本公积转增资本（或股本）
2、盈余公积转增资本（或股本）
3、盈余公积弥补亏损
4、其他
四、本期期末余额	500,000.00				-247,756.95	252,243.05

所附财务报表附注为本财务报表的组成部分

公司法定代表人：

主管会计工作的负责人：会计机构负责人：

所有者权益变动表

编制单位：新乡市民生物业管理有限公司	单位：人民币元	单位：人民币元	单位：人民币元	单位：人民币元	单位：人民币元	单位：人民币元
项目	2007年度
	实收资本	资本公积	减：库存股	盈余公积	未分配利润	所有者权益合计
一、上年年末余额	500,000.00					500,000.00
加：会计政策变更
前期差错更正
二、本年年初余额	500,000.00					500,000.00
三、本年增减变动金额（减少以“-”号填列）					-299,159.37	-299,159.37
（一）净利润					-299,159.37	-299,159.37
（二）直接计入所有者权益的利得和损失
1、可供出售金融资产公允价值变动净额
2、权益法下被投资单位其他所有者权益变动的影响
3、与计入所有者权益项目相关的所得税影响
4、其他
上述（一）和（二）小计					-299,159.37	-299,159.37
（三）所有者投入和减少资本
1、所有者投入资本
2、股份支付计入所有者权益的金额
3、其他
（四）利润分配
1、提取盈余公积
2、对所有者（或股东）的分配
3、其他
（五）所有者权益内部结转
1、资本公积转增资本（或股本）
2、盈余公积转增资本（或股本）
3、盈余公积弥补亏损
4、其他
四、本期期末余额	500,000.00				-299,159.37	200,840.63
	所附财务报表附注为本财务报表的组成部分

公司法定代表人：

主管会计工作的负责人：会计机构负责人：

现金流量表

编制单位：新乡市民生物业管理有限公司单位：人民币元	编制单位：新乡市民生物业管理有限公司单位：人民币元	编制单位：新乡市民生物业管理有限公司单位：人民币元	编制单位：新乡市民生物业管理有限公司单位：人民币元
项目	注释	2008年1月-6月	2007年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金		294,363.43	136,600.00
收到的税费返还
收到的其他与经营活动有关的现金	六、23	3,022.63	3,716.45
经营活动现金流入小计		297,386.06	140,316.45
购买商品、接受劳务支付的现金		122,931.32	17,873.17
支付给职工以及为职工支付的现金		170,432.45	255,657.16
支付的各项税费		22,592.90	225.50
支付的其他与经营活动有关的现金	六、24	67,081.26	141,956.89
经营活动现金流出小计		383,037.93	415,712.72
经营活动产生的现金流量净额		-85,651.87	-275,396.27
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资所收到的现金
取得投资收益所收到的现金
处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计
购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金		3,750.00	28,520.00
投资所支付的现金
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付的其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计		3,750.00	28,520.00
投资活动产生的现金流量净额		-3,750.00	-28,520.00
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资所收到的现金
取得借款所收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计
偿还债务所支付的现金
分配股利、利润或偿付利息所支付的现金
支付的其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流出小计
筹资活动产生的现金流量净额
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额		-89,401.87	-303,916.27
加：期初现金及现金等价物余额		196,083.73	500,000.00
六、期末现金及现金等价物余额		106,681.86	196,083.73

所附财务报表附注为本财务报表的组成部分

公司法定代表人: 主管会计工作的负责人: 会计机构负责人:

新乡市民生物业管理有限公司财务报表附注

新乡市民生物业管理有限公司

财务报表附注

2007 年及2008 年1-6 月

（金额单位：人民币元）

一、公司基本情况

新乡市民生物业管理有限公司(以下简称“本公司”或“公司”)成立于2006 年10

月10 日，取得新乡市工商行政管理局颁发的4107002420279 号企业法人营业执照。公司住所：新乡市化工路169 号；

法定代表人：罗馀；

注册资本：人民币50 万元；

经营范围：物业管理服务（以上范围法律法规规定应经审批方可经营的项目，凭有效许可证或资质证核定的范围经营，未获审批前不得经营）。

二、遵循企业会计准则的声明

本公司编制的财务报表符合《企业会计准则》的要求，真实、完整地反映了公司财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。

三、财务报表的编制基础

1、本公司以持续经营为基础编制财务报表。

四、公司采用的主要会计政策、会计估计和前期差错

1、会计期间

本公司的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报告期间。会计年度为公历1 月1 日起至12 月31 日止。

2、记账本位币

本公司以人民币为记账本位币。

3、记账基础及会计计量属性

本公司会计核算以权责发生制为记账基础。一般采用历史成本作为计量属性，当

新乡市民生物业管理有限公司财务报表附注

4、现金等价物的确定标准

本公司现金等价物指公司持有的期限短（一般指从购买日起，三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

5、应收款项
应收款项指应收账款及其他应收款。应收款项按照实际发生额记账。本公司对可能发生的坏账损失采用备抵法核算。

本公司与关联方往来、公司内部备用金借款不计提坏帐账准备。

6、存货

存货的盘存制度为永续盘存制。

7、固定资产

（1）本公司将为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过
一个会计年度的资产确认为固定资产。
（2）固定资产按照成本进行初始计量。对弃置时预计将产生较大费用的固定资产，

新乡市民生物业管理有限公司财务报表附注

（3）固定资产折旧采用直线法计算，并按各类固定资产的原值和预计的使用寿命扣除预计净残值（原值的5%）确定其折旧率，分类折旧率如下：

资产类别房屋建筑物通用设备专用设备运输工具办公设备及其他	使用年限 40－45年 8－28年 5-12年 6-12年 5年	年折旧率(%)
		2.37-2.11 11.88-3.39 19.00-7.92 15.83-7.92 19.00

8、无形资产

使用寿命有限的无形资产，以其成本扣除预计残值后的金额，在预计的使用年限内采用直线法进行摊销。摊销期限如下：

资产类别使用年限年摊销率(%) 软件 3－5年 20-33.33

对于无形资产的使用寿命按照下述程序进行判断：

（1）来源于合同性权利或其他法定权利的无形资产，其使用寿命不应超过合同性
权利或其他法定权利的期限；

（2）合同性权利或其他法定权利在到期时因续约等延续、且有证据表明企业续约不需要付出大额成本的，续约期应当计入使用寿命。合同或法律没有规定使用寿命的，

新乡市民生物业管理有限公司财务报表附注

本公司综合各方面因素判断，以确定无形资产能为企业带来经济利益的期限。

在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以
生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等的支出为开发阶段支出。除满足下列条件的开发阶段支出确认为无形资产外，其余确认为费用：
①完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
②具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
③无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在
市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，应当证明其有用性；
④有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能
力使用或出售该无形资产；
⑤归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
研究阶段的支出在发生时计入当期费用。

9、商誉
在非同一控制下企业合并时，支付的合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认
净资产公允价值份额的差额，确认为商誉。
本公司于期末，将商誉分摊至相关的资产组进行减值测试，计提的减值准备计入
当期损益，减值准备一经计提，在以后的会计期间不转回。
10、长期待摊费用核算方法
长期待摊费用的摊销方法为直线法，长期待摊费用的摊销期按受益期确定。 11、资产减值
（1）本附注所述资产减值主要包括长期股权投资（不含对被投资单位不具有共同
控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资）、投资性房地产（不含以公允价值模式计量的投资性房地产）、固定资产、在建工
程、工程物资；无形资产（包括资本化的开发支出）、商誉、资产组和资产组组合等。（2）可能发生减值资产的认定

新乡市民生物业管理有限公司财务报表附注

①资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下跌；

②本公司经营所处的经济、技术或者法律等环境以及资产所处的市场在当期或者将在近期发生重大变化，从而对本公司产生不利影响；

③市场利率或者其他市场投资报酬率在当期已经提高，从而影响本公司计算资产预计未来现金流量现值的折现率，导致资产可收回金额大幅度降低；

④有证据表明资产已经陈旧过时或者其实体已经损坏；

⑤资产已经或者将被闲置、终止使用或者计划提前处置；

⑦其他表明资产可能已经发生减值的迹象。

（3）资产可收回金额的计量

（4）资产减值损失的确定

12、收入

（1）销售商品收入的确认方法

新乡市民生物业管理有限公司财务报表附注

销售商品收入同时满足下列条件时，才能予以确认：

①本公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；

②本公司既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；

③收入的金额能够可靠计量；

④相关经济利益很可能流入本公司；

⑤相关的、已发生的或将发生的成本能够可靠计量。

（2）提供劳务收入的确认方法

②已发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计入当期损益，不确认提供劳务收入。

（3）让渡资产使用权收入的确认方法

①让渡资产使用权收入的确认原则

让渡资产使用权收入包括利息收入、使用费收入等，在同时满足以下条件时，才能予以确认：

A.与交易相关的经济利益能够流入公司；

B.收入的金额能够可靠地计量。

②具体确认方法

A.利息收入金额，按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确定。

B.使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。 13、所得税

（1）本公司采用资产负债表债务法核算所得税。

（3）递延所得税资产的确认

新乡市民生物业管理有限公司财务报表附注

①本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认由
可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。但是，同时具有下列特征的交易中因资产或负债的初始确认所产生的递延所得税资产不予确认：
A.该项交易不是企业合并；
B.交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）。
②本公司对与子公司、联营公司及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时
满足下列条件的，确认相应的递延所得税资产：
A.暂时性差异在可预见的未来很可能转回;
B.未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。
③对于按照税法规定可以结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减,视同可抵扣暂
时性差异处理，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为
限，确认相应的递延所得税资产。
（4）递延所得税负债的确认
①除下列交易中产生的递延所得税负债以外，本公司确认所有应纳税暂时性差异
产生的递延所得税负债：
A.商誉的初始确认；
B.同时满足具有下列特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：
a.该项交易不是企业合并；
b.交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）。
②本公司对与子公司、联营公司及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，确认
相应的递延所得税负债。但是，同时满足下列条件的除外：
①投资企业能够控制暂时性差异转回的时间；
②该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
（5）所得税费用的计量
本公司将当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包
括下列情况产生的所得税：
①企业合并；

②直接在所有者权益中确认的交易或事项。

（6）递延所得税资产的减值
①在资产负债表日应当对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很
可能无法取得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益,则减记递延所得

新乡市民生物业管理有限公司财务报表附注

税资产的账面价值。除原确认时计入所有者权益的递延所得税资产部分,其减记金额也应计入所有者权益外,其他的情况应减记当期的所得税费用。

②在很可能取得足够的应纳税所得额时，减记的递延所得税资产账面价值可以恢复。

五、税项

1、营业税按应税收入的5%计缴。

2、城市维护建设税、教育费附加

本公司城市维护建设税按应缴纳流转税额的5%计缴；教育费附加按应缴纳流转税额的3%计缴。

3、企业所得税

2007 年按应纳税所得额的33%计缴，2008 年按应纳税所得额的25%计缴。

4、其他税项

按国家的有关具体规定计缴。

六、财务报表主要项目注释

以下注释项目除非特别指出，期初数指2007 年12 月31 日，期末数指2008 年6 月30 日。

1、货币资金

项目		期末数	期末数		期初数
	原币金额	折算汇率	折合人民币金额	原币金额	折算汇率折合人民币金额 1.00 12,818.80 12,818.80 1.00 183,264.93 183,264.93 196,083.73
现金-人民币现金小计银行存款-人民币银行存款小计合计	1,512.39 - 105,169.47 - -	1.00 1.00	1,512.39	12,818.80 - 183,264.93 - -
			1,512.39
			105,169.47
			105,169.47
			106,681.86

新乡市民生物业管理有限公司财务报表附注

2、应收账款

（1）按类别列示应收账款明细情况

	期末数	期末数
余额	比例	坏账准备	净额
- - 348,825.76	100.00%	- - 20,932.78	- - 327,892.98
348,825.76	100.00%	20,932.78	327,892.98

余额	比例	坏账准备	净额
- - -	- - -	- - -	- - -
-	-	-	-

（2）按账龄列示应收账款明细情况

	期末数	期末数	期末数			期初数	期初数
金额	比例	坏账准备计提比例		坏账准备	金额	比例	坏账准备计提比例	坏账准备
348,825.76	100.00%			20,932.78	-	-	6% - - 账龄 1年以内	-
348,825.76	100.00%			20,932.78	-	-		-
					占应收账款总额的比例 100.00% 100.00%
			348,825.76
			348,825.76

（4）应收账款期末数中无持本公司5%（含5%）以上有表决权股份的股东单位欠款。

（5）应收账款期末数中无应收关联方的款项。

新乡市民生物业管理有限公司财务报表附注

3、其他应收款

（1）按类别列示其他应收款明细情况

			期末数
项目
	余额	比例	坏账准备	净额
单项金额重大的其他应收款	-		-	-
单项金额不重大但按信用风险特征组合后该	-		-	-
组合的风险较大的其他应收款
其他不重大其他应收款	94.88	100.00%	-	94.88
合计	94.88	100.00%	-	94.88
		期初数
项目
	余额	比例	坏账准备	净额
单项金额重大的其他应收款	-		-	-
单项金额不重大但按信用风险特征组合后该	-		-	-
组合的风险较大的其他应收款
其他不重大其他应收款	321.86	100.00%	-	321.86
合计	321.86	100.00%	-	321.86

（2）按账龄列示其他应收款明细情况

账龄		期末数	期末数			期初数
	金额	比例	坏账准备计提比例	坏账准备	金额	比例
	94.88	100.00%			321.86

（3）其他应收款期末数中无应收持本公司5%（含5%）以上有表决权股份的股东单位欠款。

4、固定资产

（1）固定资产明细情况

新乡市民生物业管理有限公司财务报表附注

项目	期初数	本期增加	本期减少	期末数
原价房屋建筑物办公设备及其他合计累计折旧房屋建筑物办公设备及其他合计固定资产减值准备合计固定资产账面价值房屋建筑物办公设备及其他合计	17,708.60 28,520.00	- 3,750.00	- -	17,708.60 32,270.00
	46,228.60	3,750.00	-	49,978.60
	70.10 1,027.39	210.29 2,828.04	- -	280.39 3,855.43
	1,097.49	3,038.33	-	4,135.82

	-	-	-	-
	17,638.50 27,492.61	- -	-	17,428.21 28,414.57
	45,131.11	-	-	45,842.78

（2）固定资产减值准备

截至2008 年6 月30 日止，本公司固定资产无账面价值高于可收回金额的情况。 5、资产减值准备明细表

项目	项目	期初数	本期计提数	本期减少数	本期减少数	本期减少数	本期减少数	期末数
				转回数		转销数	合计
一、坏账准备合计		-	20,932.78	-		-	-	20,932.78
其中：应收账款		-	20,932.78	-		-	-	20,932.78
其他应收款		-	-	-		-	-	-
合计		-	20,932.78	-		-	-	20,932.78
6、无形资产（1）无形资产明细情况项目初始成本		期初数	本期增加数	本期转出数	本期摊销数		累计摊销数期末数
	20,000.00 -	19,444.44 -	- -	- -	3,333.33 -		3,888.89 16,111.11 - -

（2）截至2008 年6 月30 日，本公司无形资产无账面价值高于可收回金额的情况。 7、递延所得税资产
（1）递延所得税资产明细情况

新乡市民生物业管理有限公司财务报表附注

项目因资产的账面价值与计税基础不同而形成的递延所得税资产合计项目应收账款坏账准备合计	项目因资产的账面价值与计税基础不同而形成的递延所得税资产合计项目应收账款坏账准备合计	期末数 5,233.20 5,233.20 期末数 20,932.78 20,932.78	期初数
			-
			-
			期初数 - -

（2）暂时性差异明细情况

8、应付账款

（1）应付账款明细情况

期末数


1年以内 1至2年合计账龄	期末数	比例 94.11% 5.89% 100.00%	期初数
	金额 20,000.00 1,251.43 21,251.43		金额比例 20,000.00 94.11% 1,251.43 5.89% 21,251.43 100.00%

（2）应付账款期末数中无应付持本公司5%（含5%）以上有表决权股份的股东单
位款项。

（3）应付账款期末数中无包括应付其他关联方款项。

9、预收款项

（1）预收款项明细情况

1年以内合计账龄	期末数	比例 100.00% 100.00%	期初数
	金额 169,082.88 169,082.88		金额比例 - - - -

（2）预收款项年末数中无预收持本公司5%（含5%）以上有表决权股份的股东单位款
项。

（3）预收款项年末数中不包括预收其他关联方的款项。

（4）账龄超过1 年的预收款项

新乡市民生物业管理有限公司财务报表附注

债权人名称	金额未结转的原因 169,082.88 预收以后期间的物业费 - 169,082.88
新乡市光彩大市场业主物业费合计

10、应付职工薪酬

项目工资职工福利社会保险费职工教育经费合计 11、应交税费项目	期初数本期增加本期支付 22,651.88 185,200.39 174,451.18 - 3,707.40 2,778.01 - 26,359.28 187,978.40 174,451.18 税(费)率期末数 5% 10,451.58 5% 731.61 3% 313.54 11,496.73	期末数
		33,401.09 - - 6,485.41
		39,886.50
		期初数
营业税城建税教育费附加合计		6,625.00 463.75 198.75
		7,287.50

12、其他应付款

（1）其他应付款明细情况

期末数		期初数
金额 2,653.92 5,242.30 7,896.22	比例	金额比例 5,242.30 100.00% - - 5,242.30 100.00%
	33.61% 66.39%
	100.00%

（2）其他应付款期末数年末数中无应付持本公司5%（含5%）以上有表决权股份的股东单位款项。

（3）其他应付款期末数中无包括应付其他关联方的款项。

13、实收资本

投资者名称	期初数	本期增加	本期减少	期末数	持股比例
深圳市全家福商贸有限公司	450,000.00	-	-	450,000.00	90.00%
深圳市贝尔贸易有限公司	50,000.00	-	-	50,000.00	10.00%
合计	500,000.00	-	-	500,000.00	100.00%

新乡市民生物业管理有限公司财务报表附注

14、未分配利润项目上年年末余额加:会计政策变更本年年初余额加:净利润减:提取法定盈余公积本期期末余额	2008年1-6月 2007年度 -299,159.37 - - - -299,159.37 - 51,402.42 -299,159.37 - - -247,756.95 -299,159.37

注：本公司法定盈余公积按照税后利润的10%提取。

15、营业总收入和营业总成本

项目主营业务收入营业总收入合计主营业务成本营业总成本合计	2008年1-6月 474,106.31 474,106.31 124,104.08 124,104.08	2007年度 136,600.00 136,600.00 1,416.00 1,416.00

16、营业税金及附加

项目	2008年1－6月	2008年1－6月	2008年1－6月	2008年1－6月
	计缴标准	金额	计缴标准
营业税城建税教育费附加合计 17、财务费用项目		23,705.31 1,659.37 711.16
		26,075.84
		2008年1-6月
				- 3,496.45 653.00
				-2,843.45
				2007年度
				-
				-
				2007年度
				220.00
				220.00

新乡市民生物业管理有限公司财务报表附注

20、营业外支出

20、营业外支出
项目	2008年1－6月	2007年度
其他	-	5,000.00
合计	-	5,000.00
21、所得税费用
（1）所得税费用（收益）的组成
项目	2008年1－6月	2007年度
当期所得税费用	-	-
递延所得税费用	-5,233.20	-
合计	-5,233.20	-

（2）所得税费用（收益）与会计利润的关系

项目会计利润总额加:应纳税所得额调整数应纳税所得额当期所得税费用递延所得税费用其中:递延所得税资产本年增减变动额(不含直接计入所有者权益的变动额) 所得税费用合计	2008年1-6月 2007年度 46,169.22 -299,159.37 -299,159.37 - -252,990.15 -299,159.37 - - -5,233.20 - -5,233.20 - -5,233.20 -

22、收到其他与经营活动有关的现金

本公司“收到其他与经营活动有关的现金”中价值较大的项目列示如下

项目	2008年1-6月	2007年度
代扣社保费	3,022.63	2,846.12
合计	3,022.63	2,846.12

23、支付其他与经营活动有关的现金

本公司“支付其他与经营活动有关的现金”中价值较大的项目列示如下：

项目投标保证金支付的办公费、差旅费等往来款合计	2008年1-6月 2007年度 - 8,000.00 - 17,110.00 67,081.26 - 67,081.26 25,110.00

新乡市民生物业管理有限公司财务报表附注

24、现金流量表补充资料（1）将净利润调节为经营活动现金流量的信息项目 2008年1－6月 1、将净利润调节为经营活动现金流量：净利润 51,402.42 加：资产减值准备 - 固定资产折旧 3,038.33 无形资产摊销 3,333.33 长期待摊费用摊销递延所得税资产减少（增加以“－ ”号填列） -5,233.20 存货的减少（增加以“－”号填列） - 经营性应收项目的减少（增加以“ －”号填列） -327,666.00 经营性应付项目的增加（减少以“ －”号填列） 189,473.25 其他 - 经营活动产生的现金流量净额 -85,651.87 2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动： - 债务转为资本 - 一年内到期的可转换公司债券 - 融资租入固定资产 - 3、现金及现金等价物净变动情况： - 现金的期末余额 106,681.86 减：现金的期初余额 196,083.73 加：现金等价物的期末余额 - 减：现金等价物的期初余额 - 现金及现金等价物净增加额 -89,401.87	2007年度
	-299,159.37 - 1,097.49 555.56 - - - -13,695.81 35,805.86 -
	-275,396.27
	- - - - - 196,083.73 500,000.00 - -
	-303,916.27

新乡市民生物业管理有限公司财务报表附注

（2）现金及现金等价物的信息

项目一、现金其中：库存现金可随时用于支付的银行存款可随时用于支付的其他货币资金二、现金等价物其中：三个月内到期的债券投资三、期末现金及现金等价物余额其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等价物	2008年1-6月 2007年度 106,681.86 196,083.73 1,512.39 12,818.80 105,169.47 183,264.93 - - - - 106,681.86 196,083.73 - -

七、关联方关系及其交易

1、本公司的母公司

母公司名称	组织机构代码	注册地	注册地	业务性质	注册资本对本公司的持股比例对本公司的表决权比例
深圳市全家福商贸有限公司 73881489-5 深圳市罗湖区宝安北路笋岗他库 832栋607室商贸 2、不存在控制关系的关联方关联方名称组织机构代码深圳市贝尔贸易有限公司 73629822-5					100万元 90% 90% 与本公司关系本公司股东
			73629822-5

八、或有事项

截至2008 年6 月30 日止，本公司无需要披露的重大或有事项。九、承诺事项

截至2008 年6 月30 日止，本公司无需要披露的重大承诺事项。

十、资产负债表日后事项

截至财务报告批准报出日止，本公司无需要披露的重大资产负债表日后事项。

郑州民生物业管理有限公司

审计报告中瑞岳华审字[ 2008 ]第 15745 号

==> picture [313 x 52] intentionally omitted <==

==> picture [52 x 50] intentionally omitted <==

审计报告

中瑞岳华审字[2008]第15745 号

郑州民生物业管理有限公司全体股东：

我们审计了后附的郑州民生物业管理有限公司（以下简称“贵公司”）财务报表，包括2007 年12 月31 日、2008 年6 月30 日的资产负债表， 2007 年度、2008 年1-6 月的利润表、股东权益变动表、现金流量表以及财务报表附注。

一、管理层对财务报表的责任

二、注册会计师的责任

我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

三、审计意见

中瑞岳华会计师事务所中国注册会计师：有限公司 --------------中国·北京中国注册会计师： --------------2008 年8 月20 日

资产负债表

编制单位：郑州民生物业管理有限公司单位：人民币元	编制单位：郑州民生物业管理有限公司单位：人民币元	编制单位：郑州民生物业管理有限公司单位：人民币元	编制单位：郑州民生物业管理有限公司单位：人民币元
资产	注释	2008年6月30日	2007年12月31日
流动资产
货币资金	六、1	4,035,974.60	3,639,273.81
交易性金融资产
应收票据
应收账款
预付款项
应收利息
应收股利
其他应收款	六、2	2,155.75	21,419.59
存货	六、3	628.28	2,914.48
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计		4,038,758.63	3,663,607.88
非流动资产：
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资
投资性房地产
固定资产	六、4	16,546.82	19,181.19
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产	六、5	34.40	413.58
其他非流动资产
非流动资产合计		16,581.22	19,594.77
资产总计		4,055,339.85	3,683,202.65

(转下页)

(承上页)

资产负债表(续)

编制单位：郑州民生物业管理有限公司单位：人民币元	编制单位：郑州民生物业管理有限公司单位：人民币元	编制单位：郑州民生物业管理有限公司单位：人民币元	编制单位：郑州民生物业管理有限公司单位：人民币元
负债和所有者权益（或股东权益）	注释	2008年6月30日	2007年12月31日
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
应付票据
应付账款	六、7	500.00	500.00
预收款项	六、8	192,122.29	996,316.57
应付职工薪酬	六、9	15,235.78	10,695.49
应交税费	六、10	225,541.74	162,643.56
应付利息
应付股利
其他应付款	六、11	2,323,684.18	1,982,297.66
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计		2,757,083.99	3,152,453.28
非流动负债：
长期借款
应付债券
长期应付款
专项应付款
预计负债
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计
负债合计		2,757,083.99	3,152,453.28
所有者权益：
实收资本（或股本）	六、12	500,000.00	500,000.00
资本公积
减：库存股
盈余公积
未分配利润	六、13	798,255.86	30,749.37
所有者权益合计		1,298,255.86	530,749.37
负债和所有者权益总计		4,055,339.85	3,683,202.65

所附财务报表附注为本财务报表的组成部分

公司法定代表人 : 主管会计工作的负责人 : 会计机构负责人 :

利润表

编制单位：郑州民生物业管理有限公司

单位：人民币元

编制单位：郑州民生物业管理有限公司			单位：人民币元
项目	注释	2008年1-6月	2007年度
一、营业收入	六、14	1,482,634.58	2,178,888.87
减：营业成本	六、14	591,616.90	1,222,436.34
营业税金及附加	六、15	81,269.91	118,192.43
销售费用
管理费用		18,151.66	317,500.63
财务费用	六、16	-8,155.82	-14,804.75
资产减值损失	六、17	-1,229.61	-16,368.27
加：公允价值变动收益（损失以“-”号填列）
投资收益（损失以“-”号填列）
其中：对联营企业和合营企业的投资收益
二、营业利润（亏损以“-”号填列）		800,981.54	551,932.49
加：营业外收入	六、18	3,845.00	8,077.10
减：营业外支出
其中：非流动资产处置损失
三、利润总额（亏损总额以“-”号填列）		804,826.54	560,009.59
减：所得税费用	六、19	37,320.05	143,573.50
四、净利润（净亏损以“-”号填列）		767,506.49	416,436.09
五、每股收益：
（一）基本每股收益
（二）稀释每股收益

所附财务报表附注为本财务报表的组成部分

公司法定代表人：主管会计工作的负责人：会计机构负责人：

所有者权益变动表

编制单位：郑州民生物业管理有限公司

单位：人民币元

编制单位：郑州民生物业管理有限公司						单位：人民币元
项目	2008年1－6月
	实收资本	资本公积	减：库存股	盈余公积	未分配利润	所有者权益合计
一、上年年末余额	500,000.00	-	-	-	30,749.37	530,749.37
加：会计政策变更	-	-	-	-	-	-
前期差错更正	-	-	-	-	-	-
二、本年年初余额	500,000.00	-	-	-	30,749.37	530,749.37
三、本年增减变动金额（减少以“-”号填列）	-	-	-	-	767,506.49	767,506.49
（一）净利润	-	-	-	-	767,506.49	767,506.49
（二）直接计入所有者权益的利得和损失	-	-	-	-	-	-
1、可供出售金融资产公允价值变动净额	-	-	-	-	-	-
2、权益法下被投资单位其他所有者权益变动的影响	-	-	-	-	-	-
3、与计入所有者权益项目相关的所得税影响	-	-	-	-	-	-
4、其他	-	-	-	-	-	-
上述（一）和（二）小计	-	-	-	-	767,506.49	767,506.49
（三）所有者投入和减少资本	-	-	-	-	-	-
1、所有者投入资本	-	-	-	-	-	-
2、股份支付计入所有者权益的金额	-	-	-	-	-	-
3、其他	-	-	-	-	-	-
（四）利润分配	-	-	-	-	-	-
1、提取盈余公积	-	-	-	-	-	-
2、对所有者（或股东）的分配	-	-	-	-	-	-
3、其他	-	-	-	-	-	-
（五）所有者权益内部结转	-	-	-	-	-	-
1、资本公积转增资本（或股本）	-	-	-	-	-	-
2、盈余公积转增资本（或股本）	-	-	-	-	-	-
3、盈余公积弥补亏损	-	-	-	-	-	-
4、其他	-	-	-	-	-	-
四、本期期末余额	500,000.00	-	-	-	798,255.86	1,298,255.86

所附财务报表附注为本财务报表的组成部分

公司法定代表人：主管会计工作的负责人：会计机构负责人：

所有者权益变动表

编制单位：郑州民生物业管理有限公司

单位：人民币元

编制单位：郑州民生物业管理有限公司						单位：人民币元
项目	2007年度
	实收资本	资本公积	减：库存股	盈余公积	未分配利润	所有者权益合计
一、上年年末余额	500,000.00	-	-	-	-386,100.30	113,899.70
加：会计政策变更	-	-	-	-	413.58	413.58
前期差错更正	-	-	-	-	-	-
二、本年年初余额	500,000.00	-	-	-	-385,686.72	114,313.28
三、本年增减变动金额（减少以“-”号填列）	-	-	-	-	416,436.09	416,436.09
（一）净利润	-	-	-	-	416,436.09	416,436.09
（二）直接计入所有者权益的利得和损失	-	-	-	-	-	-
1、可供出售金融资产公允价值变动净额	-	-	-	-	-	-
2、权益法下被投资单位其他所有者权益变动的影响	-	-	-	-	-	-
3、与计入所有者权益项目相关的所得税影响	-	-	-	-	-	-
4、其他	-	-	-	-	-	-
上述（一）和（二）小计	-	-	-	-	416,436.09	416,436.09
（三）所有者投入和减少资本	-	-	-	-	-	-
1、所有者投入资本	-	-	-	-	-	-
2、股份支付计入所有者权益的金额	-	-	-	-	-	-
3、其他	-	-	-	-	-	-
（四）利润分配	-	-	-	-	-	-
1、提取盈余公积	-	-	-	-	-	-
2、对所有者（或股东）的分配	-	-	-	-	-	-
3、其他	-	-	-	-	-	-
（五）所有者权益内部结转	-	-	-	-	-	-
1、资本公积转增资本（或股本）	-	-	-	-	-	-
2、盈余公积转增资本（或股本）	-	-	-	-	-	-
3、盈余公积弥补亏损	-	-	-	-	-	-
4、其他	-	-	-	-	-	-
四、本期期末余额	500,000.00	-	-	-	30,749.37	530,749.37

所附财务报表附注为本财务报表的组成部分

公司法定代表人：主管会计工作的负责人：会计机构负责人：

现金流量表

编制单位：郑州民生物业管理有限公司单位：人民币元	编制单位：郑州民生物业管理有限公司单位：人民币元	编制单位：郑州民生物业管理有限公司单位：人民币元	编制单位：郑州民生物业管理有限公司单位：人民币元
项目	注释	2008年1-6月	2007年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金		544,270.30	3,134,322.74
收到的税费返还		-	-
收到的其他与经营活动有关的现金	六、20	724,616.69	2,103,966.39
经营活动现金流入小计		1,268,886.99	5,238,289.13
购买商品、接受劳务支付的现金		225,845.08	776,244.28
支付给职工以及为职工支付的现金		341,948.21	542,500.48
支付的各项税费		62,138.91	98,118.31
支付的其他与经营活动有关的现金	六、21	242,254.00	744,823.31
经营活动现金流出小计		872,186.20	2,161,686.38
经营活动产生的现金流量净额		396,700.79	3,076,602.75
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资所收到的现金		-
取得投资收益所收到的现金		-
处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收回的现金净额		-
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额		-
收到其他与投资活动有关的现金		-
投资活动现金流入小计		-	-
购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金		-
投资所支付的现金		-
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额		-
支付的其他与投资活动有关的现金		-
投资活动现金流出小计		-	-
投资活动产生的现金流量净额		-	-
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资所收到的现金		-
取得借款所收到的现金		-
收到其他与筹资活动有关的现金		-
筹资活动现金流入小计		-	-
偿还债务所支付的现金		-
分配股利、利润或偿付利息所支付的现金		-	-
支付的其他与筹资活动有关的现金		-
筹资活动现金流出小计		-	-
筹资活动产生的现金流量净额		-	-
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响		-
五、现金及现金等价物净增加额		396,700.79	3,076,602.75
加：期初现金及现金等价物余额		3,639,273.81	562,671.06
六、期末现金及现金等价物余额		4,035,974.60	3,639,273.81

所附财务报表附注为本财务报表的组成部分

公司法定代表人：主管会计工作的负责人：会计机构负责人：

郑州民生物业管理有限公司财务报表附注

郑州民生物业管理有限公司

财务报表附注

2007 年及2008 年1-6 月（金额单位：人民币元）

一、公司基本情况

郑州民生物业管理有限公司(以下简称“本公司”或“公司”) 本公司成立于2005 年6 月1 日，由深圳市全家福商贸有限公司出资人民币45 万元、深圳市贝尔贸易有限公司出资人民币5 万元共同组建的，取得郑州市工商行政管理局颁发的 4101002215167-1/1 号企业法人营业执照。

公司住所：郑州市郑东新区商都路22 号；

法定代表人：罗食余；

注册资本：人民币50 万元；

经营范围：物业管理（凭资质证经营）。

二、遵循企业会计准则的声明

本公司编制的财务报表符合《企业会计准则》的要求，真实、完整地反映了公司财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。

三、财务报表的编制基础

1、本公司以持续经营为基础编制财务报表。

四、公司采用的主要会计政策、会计估计和前期差错

1、会计期间

本公司的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报告期间。会计年度为公历1 月1 日起至12 月31 日止。

2、记账本位币

本公司以人民币为记账本位币。

3、记账基础及会计计量属性

郑州民生物业管理有限公司财务报表附注

应收款项指应收账款及其他应收款。应收款项按照实际发生额记账。本公司对可能发生的坏账损失采用备抵法核算。

本公司与关联方往来、公司内部备用金借款不计提坏账准备。

6、存货

公司存货包括库存材料。库存材料按实际成本计价，出库采用加权平均法。

存货的盘存制度为永续盘存制。

7、固定资产
（1）本公司将为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过
一个会计年度的有形资产确认为固定资产。
（2）固定资产按照成本进行初始计量。对弃置时预计将产生较大费用的固定资产，
预计弃置费用，并将其现值记入固定资产成本。购买固定资产的价款超过正常信用条件

郑州民生物业管理有限公司财务报表附注

延期支付，实质上具有融资性质的，固定资产的成本以购买价款的现值为基础确定。实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额，除按照规定应予资本化的以外，应当在信用期间内计入当期损益。

（3）固定资产折旧采用直线法计算，并按各类固定资产的原值和预计的使用寿命扣除预计净残值（原值的5%）确定其折旧率，分类折旧率如下：

资产类别房屋建筑物通用设备专用设备运输工具办公设备及其他	使用年限 40－45年 8－28年 5-12年 6-12年 5年	年折旧率(%) 2.11-2.38 3.39-11.88 19.00-7.92 15.83-7.92 19.00

8、无形资产

使用寿命有限的无形资产，以其成本扣除预计残值后的金额，在预计的使用年限内采用直线法进行摊销。摊销期限如下：

资产类别软件	使用年限 3－5年	年摊销率(%)
		20.00-33.33

对于无形资产的使用寿命按照下述程序进行判断：

（1）来源于合同性权利或其他法定权利的无形资产，其使用寿命不应超过合同性权利或其他法定权利的期限；

郑州民生物业管理有限公司财务报表附注

本公司综合各方面因素判断，以确定无形资产能为企业带来经济利益的期限。

①完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；

②具有完成该无形资产并使用或出售的意图；

④有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；

⑤归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。

研究阶段的支出在发生时计入当期费用。

9、商誉

在非同一控制下企业合并时，支付的合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉。

本公司于期末，将商誉分摊至相关的资产组进行减值测试，计提的减值准备计入当期损益，减值准备一经计提，在以后的会计期间不转回。

10、长期待摊费用核算方法

长期待摊费用的摊销方法为直线法，长期待摊费用的摊销期按受益期确定。 11、资产减值

（1）本附注所述资产减值主要包括长期股权投资（不含对被投资单位不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资）、投资性房地产（不含以公允价值模式计量的投资性房地产）、固定资产、在建工程、工程物资；无形资产（包括资本化的开发支出）、商誉、资产组和资产组组合等。

（2）可能发生减值资产的认定

郑州民生物业管理有限公司财务报表附注

①资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下跌；

②本公司经营所处的经济、技术或者法律等环境以及资产所处的市场在当期或者将在近期发生重大变化，从而对本公司产生不利影响；

③市场利率或者其他市场投资报酬率在当期已经提高，从而影响本公司计算资产预计未来现金流量现值的折现率，导致资产可收回金额大幅度降低；

④有证据表明资产已经陈旧过时或者其实体已经损坏；

⑤资产已经或者将被闲置、终止使用或者计划提前处置；

⑥本公司内部报告的证据表明资产的经济绩效已经低于或者将低于预期，如资产所

创造的净现金流量或者实现的营业利润（或者亏损）远远低于（或者高于）预计金额等； ⑦其他表明资产可能已经发生减值的迹象。

（3）资产可收回金额的计量

（1）销售商品收入的确认方法

销售商品收入同时满足下列条件时，才能予以确认：

①本公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；

郑州民生物业管理有限公司财务报表附注

②本公司既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；

③收入的金额能够可靠计量；

④相关经济利益很可能流入本公司；

⑤相关的、已发生的或将发生的成本能够可靠计量。

（2）提供劳务收入的确认方法

②已发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计入当期损益，不确认提供劳务收入。

（3）让渡资产使用权收入的确认方法

①让渡资产使用权收入的确认原则

让渡资产使用权收入包括利息收入、使用费收入等，在同时满足以下条件时，才能予以确认：

A.与交易相关的经济利益能够流入公司；

B.收入的金额能够可靠地计量。

②具体确认方法

A.利息收入金额，按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确定。

B.使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。 13、所得税

（1）本公司采用资产负债表债务法核算所得税。

（3）递延所得税资产的确认

①本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认由可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。但是，同时具有下列特征的交易中因资产或负

郑州民生物业管理有限公司财务报表附注

债的初始确认所产生的递延所得税资产不予确认：

A.该项交易不是企业合并；
B.交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）。
②本公司对与子公司、联营公司及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满
足下列条件的，确认相应的递延所得税资产：
A.暂时性差异在可预见的未来很可能转回;
B.未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。

（4）递延所得税负债的确认

①除下列交易中产生的递延所得税负债以外，本公司确认所有应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债：

A.商誉的初始确认；

B.同时满足具有下列特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：

a.该项交易不是企业合并；
b.交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）。

②本公司对与子公司、联营公司及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，确认相

应的递延所得税负债。但是，同时满足下列条件的除外：

①投资企业能够控制暂时性差异转回的时间；

②该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。

（5）所得税费用的计量

本公司将当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包括下列情况产生的所得税：

①企业合并；

②直接在所有者权益中确认的交易或事项。

（6）递延所得税资产的减值

郑州民生物业管理有限公司财务报表附注

②在很可能取得足够的应纳税所得额时，减记的递延所得税资产账面价值可以恢复。

五、税项

1、营业税

按应税收入的5%计缴。

2、城市维护建设税、教育费附加

本公司城市维护建设税按应缴纳流转税额的7%计缴；教育费附加按应缴纳流转税额的3%计缴。

3、企业所得税

2007 年按应纳税所得额的33%计缴，2008 年按收入总金额10%的25%核定计缴。 4、其他税项

按国家的有关具体规定计缴。

六、财务报表主要项目注释

以下注释项目除非特别指出，期初数指2007 年12 月31 日，期末数指2008 年6 月30 日。

1、货币资金

项目	期末数	折合人民币金额原币金额折算汇率折合人民币金额 13,372.53 14,174.93 1.00 14,174.93 13,372.53 - 14,174.93 4,022,602.07 3,625,098.88 1.00 3,625,098.88 4,022,602.07 - 3,625,098.88 4,035,974.60 - 3,639,273.81 期初数
	原币金额折算汇率
现金-人民币现金小计银行存款-人民币银行存款小计合计	13,372.53 1.00 - 4,022,602.07 1.00 - -

2、其他应收款

（1）按类别列示其他应收款明细情况

郑州民生物业管理有限公司财务报表附注

余额 - - 2,293.35 2,293.35	期末数	期末数
	比例坏账准备 - - 100.00% 137.60 100.00% 137.60 期初数		净额
			- - 2,155.75
			2,155.75

余额 - - 22,786.80 22,786.80	比例 100.00% 100.00%	坏账准备 - - 1,367.21 1,367.21	净额
			- - 21,419.59
			21,419.59

（2）按账龄列示其他应收款明细情况

账龄		期末数	期末数			期初数	期初数
	金额	比例	坏账准备计提比例	坏账准备	金额 12,965.30 9,821.50 22,786.80	比例	坏账准备计提比例坏账准备 6% 777.92 6% 589.29 1,367.21
1年以内 2,293.35 1年至2年 - 合计 2,293.35		100.00% -	6% 6%	137.60 -		56.90% 43.10%
	2,293.35	100.00%		137.60		100.00%

（3）其他应收款期末数中无应收持本公司5%（含5%）以上有表决权股份的股东单

位欠款。

3、存货

（1）存货明细情况

郑州民生物业管理有限公司财务报表附注

期末数

余额	其中:借款费用资本化金额	存货跌价准备	净额
628.28	-	-	628 .28
628.28	-	-	628 .28

余额	其中:借款费用资本化金额	存货跌价准备	净额
2,914.48	-	-	2 ,914 .48
2,914.48	-	-	2 ,914 .48

（2）存货跌价准备

截至2008 年6 月30 日止，本公司存货无成本高于可变现净值的情况。

4、固定资产

（1）固定资产明细情况

项目	期初数	本期增加	本期减少	期末数
原价办公设备及其他合计累计折旧办公设备及其他合计固定资产减值准备办公设备及其他合计固定资产账面价值办公设备及其他合计	27,730.00	-	-	27,730.00
	27,730.00	-	-	27,730.00
	8,548.81	2,634.37		11,183.18
	8,548.81	2,634.37	-	11,183.18
	-	-	-	-
	-	-	-	-
	19,181.19	-	-	16,546.82
	19,181.19	-	-	16,546.82

（2）固定资产减值准备

截至2008 年6 月30 日止，本公司固定资产无账面价值高于可收回金额的情况。
5、递延所得税资产
（1）递延所得税资产明细情况

郑州民生物业管理有限公司财务报表附注

项目		期初数
因资产的账面价值与计税基础不同而形成的递延所得税资产	34.40	413.58
因负债的账面价值与计税基础不同而形
成的递延所得税资产	-	-
合计	34.40	413.58

（2）暂时性差异明细情况

项目	期末数	期初数
应收账款	-	-
其他应收款	137.60	1,367.21
合计	137.60	1,367.21

6、资产减值准备明细表

项目	期初数	本期计提数	本期减少数	本期减少数	本期减少数	期末数
			转回数	转销数	合计
一、坏账准备合计	1,367.21		1,229.61	-	1,229.61	137.60
其中：应收账款	-	-	-	-	-	-
其他应收款	1,367.21		1,229.61		1,229.61	137.60
二、存货跌价准备合计	-	-	-	-	-	-
合计	1,367.21	-	1,229.61	-	1,229.61	137.60

7、应付账款

1年以内 1至2年合计账龄	期末数	比例 - 100.00% 100.00%	期初数	比例 100.00% - 100.00%
	金额 - 500.00 500.00		金额 500.00 - 500.00

8、预收款项

1年以内合计账龄	期末数	比例 100.00% 100.00%	期初数
	金额 192,122.29 192,122.29		金额比例 996,316.57 100.00% 996,316.57 100.00%

郑州民生物业管理有限公司财务报表附注

9、应付职工薪酬

项目	期初数	本期增加	本期支付	期末数
工资	-	349,469.52	349,469.52		-
职工福利	-	-	-		-
社会保险费	-	-	-		-
工会和教育经费	10,695.49	4,540.29	-	15,235.78
合计	10,695.49	354,009.81	349,469.52	15,235.78

10、应交税费项目营业税城建税企业所得税个人所得税教育费附加合计	税（费）率 5% 7% 25% 3%	期末数 81,011.72 5,670.83 136,253.25 175.59 2,430.35 225,541.74	期初数
			41,426.00 2,899.82 116,833.81 241.15 1,242.78
			162,643.56

11、其他应付款

（1）其他应付款明细情况

期末数		期初数	期初数
金额 453,697.67 1,869,986.51 2,323,684.18	比例	金额 1,982,297.66 - 1,982,297.66	比例
	19.52% 80.48%		100.00% -
	100.00%		100.00%

（2）其他应付款期末欠款前五名明细情况

债权人名称代收市政规费深圳市全家福商贸有限公司代收E2租赁保证金代收E2租金 E2区商户装修保证金合计	金额 1,298,938.90 400,000.00 252,652.00 152,586.00 91,442.00 2,195,618.90	占其他应付款总额的比例账龄
		55.90% 1至2年 17.20% 1至2年 10.87% 1年以内 6.57% 1年以内 3.95% 1至2年
		94.49% -

郑州民生物业管理有限公司财务报表附注

（3）其他应付款期末数中包括应付深圳市全家福商贸有限公司（持本公司90%股份）往来款项400,000.00 元。

（4）其他应付款期末数中无包括应付其他关联方的款项。

12、实收资本

投资者名称	期初数	本期增加	本期减少	期末数	持股比例
深圳市全家福商贸有限公司	450,000.00	-	-	450,000.00	90.00%
深圳市贝尔贸易有限公司	50,000.00	-	-	50,000.00	10.00%
合计	500,000.00	-	-	500,000.00	100.00%

13、未分配利润

项目上年年末余额加:会计政策变更本年年初余额加:净利润减:提取法定盈余公积本期期末余额	期末数 30,749.37 - 30,749.37 767,506.49 - 798,255.86	期初数 -373,316.22 -12,370.50 -385,686.72 416,436.09 - 30,749.37

14、营业总收入和营业总成本

项目	2008年1-6月	2007年度
主营业务收入	1,482,634.58	2,178,888.87
营业总收入合计	1,482,634.58	2,178,888.87
主营业务成本	591,616.90	1,222,436.34
营业总成本合计	591,616.90	1,222,436.34

15、营业税金及附加

项目	2008年1－6月	2008年1－6月	计缴标准金额 5% 107,447 .65 7% 7,521 .34 3% 3,223 .44 118,192 .43 200 7年度
	计缴标准	金额	计缴标准
营业税城建税教育费附加合计	5% 7% 3%	73,881.73 5,17 1.73 2,21 6.45	5% 7% 3%
		81,269.91

16、财务费用

郑州民生物业管理有限公司财务报表附注

项目利息支出减：利息收入手续费其他合计	2008年1-6月 2007年度 - - 8,577.32 15,834.35 421.50 1,029.60 - - -8,155.82 -14,804.75

17、资产减值损失

项目	2008年1-6月	2007年度
坏账损失	-1,229.61	-16,368.27
合计	-1,229.61	-16,368.27
18、营业外收入
项目	2008年1－6月	2007年度
罚款收入	3,845.00	8,077.10
合计	3,845.00	8,077.10
19、所得税费用
（1）所得税费用（收益）的组成
项目	2008年1－6月	2007年度
当期所得税费用	36,940.87	138,622.10
递延所得税费用	379.18	4,951.40
合计	37,320.05	143,573.50
（2）所得税费用（收益）与会计利润的关系
项目	2008年1－6月	2007年度
会计利润总额	804,826.54	560,009.59
加:应纳税所得额调整数	-	-139,942.62
应纳税所得额	804,826.54	420,066.97
当期所得税费用	36,940.87	138,622.10
递延所得税费用	379.18	4,951.40
其中:递延所得税资产本年增减变动额(不含直接计入 -		-
所有者权益的变动额)
递延所得税负债本年增减变动额(不含直接计入所 -		-
有者权益的变动额)
所得税费用合计	37,320.05	143,573.50

20、收到其他与经营活动有关的现金

本公司“收到其他与经营活动有关的现金”中价值较大的项目列示如下：

郑州民生物业管理有限公司财务报表附注

项目往来款利息收入营业外收入合计	2008年1-6月 2007年度 352,542.29 1,459,256.44 8,155.82 14,804.75 3,845.00 8,077.10 364,543.11 1,482,138.29

21、支付其他与经营活动有关的现金

本公司“支付其他与经营活动有关的现金”中价值较大的项目列示如下：

项目支付往来款支付的办公费、差旅费等合计	2008年1-6月 2007年度 13,877.97 99,112.84 15,102.69 18,151.66 28,980.66 117,264.50

22、现金流量表补充资料

（1）将净利润调节为经营活动现金流量的信息

郑州民生物业管理有限公司财务报表附注

项目 1、将净利润调节为经营活动现金流量：净利润加：资产减值准备固定资产折旧无形资产摊销长期待摊费用摊销处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“－ ”号填列）固定资产报废损失（收益以“－” 号填列）公允价值变动损失（收益以“－” 号填列）财务费用（收益以“－”号填列）投资损失（收益以“－”号填列）递延所得税资产减少（增加以“－ ”号填列）递延所得税负债增加（减少以“－ ”号填列）存货的减少（增加以“－”号填列）经营性应收项目的减少（增加以“ －”号填列）经营性应付项目的增加（减少以“ －”号填列）其他经营活动产生的现金流量净额 2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：债务转为资本一年内到期的可转换公司债券融资租入固定资产 3、现金及现金等价物净变动情况：现金的期末余额减：现金的期初余额加：现金等价物的期末余额减：现金等价物的期初余额现金及现金等价物净增加额	2008年1－6月 2007年度 767,506.49 416,436.09 -1,229.61 -16,368.27 2,634.37 4,771.57 - - - - - - - - - - - - - - 379.18 4,951.40 - - 2,286.20 -2,201.38 -32,449.63 109,414.50 -342,426.21 2,559,598.84 - -
	396,700.79 3,076,602.75
	- - - - - - - 4,035,974.60 3,639,273.81 3,639,273.81 562,671.06 - - - -
	396,700.79 3,076,602.75

（2）现金及现金等价物的信息

郑州民生物业管理有限公司财务报表附注

项目一、现金其中：库存现金可随时用于支付的银行存款可随时用于支付的其他货币资金二、现金等价物其中：三个月内到期的债券投资三、期末现金及现金等价物余额其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等价物	2008年1-6月 2007年度 4,035,974.60 3,639,273.81 13,372.53 14,174.93 4,022,602.07 3,625,098.88 - - - - - - 4,035,974.60 3,639,273.81 - -

七、关联方关系及其交易

1、本公司的母公司

母公司名称	组织机构代码	注册地	业务性质	注册资本	对本公司的持股比例对本公司的表决权比例
深圳市全家福商贸有限公司	73881489－5	深圳市罗湖区宝安北路笋岗他库832 栋607室	商贸	100万	90% 90%

2、不存在控制关系的关联方

关联方名称组织机构代码深圳市贝尔贸易有限公司 73629822-5 3、关联方应收应付款项余额项目期末期初其他应付款深圳市全家福商贸有限公司 400,000.00 400,000.00 合计 400,000.00 400,000.00	与本公司关系本公司股东条款和条件是否取得或提供担保无无

八、或有事项

截至2008 年6 月30 日止，本公司无需要披露的重大或有事项。

九、承诺事项

截至2008 年6 月30 日止，本公司无需要披露的重大承诺事项。

十、资产负债表日后事项

截至财务报告批准报出日，本公司无需要披露的重大资产负债表日后事项。

长春市广发物业管理有限公司

审计报告中瑞岳华审字[ 2008 ]第 15747 号

==> picture [313 x 52] intentionally omitted <==

==> picture [52 x 50] intentionally omitted <==

审计报告

中瑞岳华审字[2008]15747 号

长春市广发物业管理有限公司全体股东：

我们审计了后附的长春市广发物业管理有限公司（以下简称“贵公司”）财务报表，包括2008 年6 月30 日、2007 年12 月31 日的资产负债表， 2008 年1-6 月、2007 年度的利润表、股东权益变动表、现金流量表以及财务报表附注。

一、管理层对财务报表的责任

二、注册会计师的责任

我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

三、审计意见

中瑞岳华会计师事务所中国注册会计师：有限公司 --------------中国·北京中国注册会计师： --------------2008 年8 月20 日

资产负债表

编制单位：长春市广发物业管理有限公司

单位：人民币元

资产	注释	2008年6月30日	2007年12月31日
流动资产
货币资金	六、1	412,517.38	1,097,552.72
交易性金融资产
应收票据
应收账款	六、2	87,044.73
预付款项
应收利息
应收股利
其他应收款	六、3	259,274.93	607,206.46
存货
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计		758,837.04	1,704,759.18
非流动资产：
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资
投资性房地产
固定资产	六、4	494,306.92	254,301.96
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产	六、5	15,000.00	18,333.33
开发支出
商誉
长期待摊费用	六、6	16,332.00	13,540.00
递延所得税资产	六、7	1,457.23	32.28
其他非流动资产
非流动资产合计		527,096.15	286,207.57
资产总计		1,285,933.19	1,990,966.75

(转下页)

(承上页)

资产负债表(续)

编制单位：长春市广发物业管理有限公司单位：人民币元	编制单位：长春市广发物业管理有限公司单位：人民币元	编制单位：长春市广发物业管理有限公司单位：人民币元	编制单位：长春市广发物业管理有限公司单位：人民币元
负债和所有者权益（或股东权益）	注释	2008年6月30日	2007年12月31日
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
应付票据
应付账款	六、9	11,147.60	16,922.60
预收款项	六、10	219,004.88	296,747.61
应付职工薪酬
应交税费	六、11	47,020.78	106,971.09
应付利息
应付股利
其他应付款	六、12	248,189.89	850,878.48
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计		525,363.15	1,271,519.78
非流动负债：
长期借款
应付债券
长期应付款
递延收益
预计负债
递延所得税负债
专项应付款
非流动负债合计
负债合计		525,363.15	1,271,519.78
所有者权益：
实收资本（或股本）	六、13	500,000.00	500,000.00
资本公积
减：库存股
盈余公积	六、14	21,944.71	21,944.71
未分配利润	六、15	238,625.33	197,502.26
所有者权益合计		760,570.04	719,446.97
负债和所有者权益总计		1,285,933.19	1,990,966.75

所附财务报表附注为本财务报表的组成部分

公司法定代表人: 主管会计工作的负责人: 会计机构负责人:

利润表

编制单位：长春市广发物业管理有限公司

单位：人民币元

编制单位：长春市广发物业管理有限公司			单位：人民币元
项目	注释	2008年1-6月	2007年度
一、营业收入	六、16	550,785.98	1,883,471.39
减：营业成本	六、16	454,274.75	1,090,160.39
营业税金及附加	六、17	33,398.34	129,192.03
销售费用
管理费用		6,854.33	318,688.30
财务费用	六、18	-1,960.35	-6,592.88
资产减值损失	六、19	5,688.08
加：公允价值变动收益（损失以“-”号填列）
投资收益（损失以“-”号填列）
其中：对联营企业和合营企业的投资收益
二、营业利润（亏损以“-”号填列）		52,530.83	352,023.55
加：营业外收入	六、20	400.00
减：营业外支出	六、21		0.68
其中：非流动资产处置损失
三、利润总额（亏损总额以“-”号填列）		52,930.83	352,022.87
减：所得税费用	六、22	11,807.76	131,319.19
四、净利润（净亏损以“-”号填列）		41,123.07	220,703.68
五、每股收益：
（一）基本每股收益
（二）稀释每股收益

所附财务报表附注为本财务报表的组成部分

公司法定代表人: 主管会计工作的负责人: 会计机构负责人:

所有者权益变动表

编制单位：长春市广发物业管理有限公司

单位：人民币元

编制单位：长春市广发物业管理有限公司	单位：人民币元	单位：人民币元	单位：人民币元	单位：人民币元	单位：人民币元	单位：人民币元
项目	2008年1-6月
	实收资本	资本公积	减：库存股	盈余公积	未分配利润	所有者权益合计
一、上年年末余额	500,000.00			21,944.71	197,502.26	719,446.97
加：会计政策变更
前期差错更正
二、本年年初余额	500,000.00			21,944.71	197,502.26	719,446.97
三、本年增减变动金额（减少以“-”号填列）					41,123.07	41,123.07
（一）净利润					41,123.07	41,123.07
（二）直接计入所有者权益的利得和损失
1、可供出售金融资产公允价值变动净额
2、权益法下被投资单位其他所有者权益变动的影响
3、与计入所有者权益项目相关的所得税影响
4、其他
上述（一）和（二）小计					41,123.07	41,123.07
（三）所有者投入和减少资本
1、所有者投入资本
2、股份支付计入所有者权益的金额
3、其他
（四）利润分配
1、提取盈余公积
2、对所有者（或股东）的分配
3、其他
（五）所有者权益内部结转
1、资本公积转增资本（或股本）
2、盈余公积转增资本（或股本）
3、盈余公积弥补亏损
4、其他
四、本期期末余额	500,000.00			21,944.71	238,625.33	760,570.04
	所附财务报表附注为本财务报表的组成部分

主管会计工作的负责人：

公司法定代表人：

所有者权益变动表

编制单位：长春市广发物业管理有限公司

单位：人民币元

编制单位：长春市广发物业管理有限公司	单位：人民币元	单位：人民币元	单位：人民币元	单位：人民币元	单位：人民币元	单位：人民币元
项目	2007年度
	实收资本	资本公积	减：库存股	盈余公积	未分配利润	所有者权益合计
一、上年年末余额	500,000.00				-1,256.71	498,743.29
加：会计政策变更
前期差错更正
二、本年年初余额	500,000.00				-1,256.71	498,743.29
三、本年增减变动金额（减少以“-”号填列）				21,944.71	198,758.97	220,703.68
（一）净利润					220,703.68	220,703.68
（二）直接计入所有者权益的利得和损失
1、可供出售金融资产公允价值变动净额
2、权益法下被投资单位其他所有者权益变动的影响
3、与计入所有者权益项目相关的所得税影响
4、其他
上述（一）和（二）小计					220,703.68	220,703.68
（三）所有者投入和减少资本
1、所有者投入资本
2、股份支付计入所有者权益的金额
3、其他
（四）利润分配				21,944.71	-21,944.71
1、提取盈余公积				21,944.71	-21,944.71
2、对所有者（或股东）的分配
3、其他
（五）所有者权益内部结转
1、资本公积转增资本（或股本）
2、盈余公积转增资本（或股本）
3、盈余公积弥补亏损
4、其他
四、本期期末余额	500,000.00			21,944.71	197,502.26	719,446.97

所附财务报表附注为本财务报表的组成部分

主管会计工作的负责人：

公司法定代表人：

现金流量表

编制单位：长春市广发物业管理有限公司

单位：人民币元

编制单位：长春市广发物业管理有限公司			单位：人民币元
项目	注释	2008年1-6月	2007年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金		288,500.87	1,729,302.10
收到的税费返还
收到的其他与经营活动有关的现金	六、23	2,001,035.91	1,776,876.81
经营活动现金流入小计		2,289,536.78	3,506,178.91
购买商品、接受劳务支付的现金
支付给职工以及为职工支付的现金		138,084.82	229,794.47
支付的各项税费		113,489.43	165,909.87
支付的其他与经营活动有关的现金	六、24	2,467,697.87	2,763,295.04
经营活动现金流出小计		2,719,272.12	3,158,999.38
经营活动产生的现金流量净额		-429,735.34	347,179.53
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资所收到的现金
取得投资收益所收到的现金
处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计
购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金		255,300.00	158,850.00
投资所支付的现金
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付的其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计		255,300.00	158,850.00
投资活动产生的现金流量净额		-255,300.00	-158,850.00
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资所收到的现金
取得借款所收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计
偿还债务所支付的现金
分配股利、利润或偿付利息所支付的现金
支付的其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流出小计
筹资活动产生的现金流量净额
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额		-685,035.34	188,329.53
加：期初现金及现金等价物余额		1,097,552.72	909,223.19
六、期末现金及现金等价物余额		412,517.38	1,097,552.72

所附财务报表附注为本财务报表的组成部分

公司法定代表人: 主管会计工作的负责人: 会计机构负责人:

长春市广发物业管理有限公司财务报表附注

长春市广发物业管理有限公司

财务报表附注

2007 年及2008 年1-6 月（金额单位：人民币元）

一、公司基本情况

长春市广发物业管理有限公司(以下简称“本公司”或“公司”由深圳市全家福商贸有限公司和深圳市贝尔贸易有限公司共同出资组建，成立于2006 年6 月1 日，取得长春市工商行政管理局二道分局颁发的2201052005531 号企业法人营业执照。

公司住所：二道区远达大街95 号远达办事处一楼；

法定代表人：殷宗斌；

注册资本：人民币50 万元；

经营范围：物业管理（需专项审批的项目应经审批之后法可从事经营活动），广告设计、代理、发布、制作。

二、遵循企业会计准则的声明

本公司编制的财务报表符合《企业会计准则》的要求，真实、完整地反映了公司财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。

三、财务报表的编制基础

1、本公司以持续经营为基础编制财务报表。

四、公司采用的主要会计政策、会计估计和前期差错

1、会计期间

本公司的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报告期间。会计年度为公历1 月1 日起至12 月31 日止。

2、记账本位币

本公司以人民币为记账本位币。

3、记账基础及会计计量属性

长春市广发物业管理有限公司财务报表附注

4、现金等价物的确定标准

本公司现金等价物指公司持有的期限短（一般指从购买日起，三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

5、应收款项

应收款项指应收账款及其他应收款。应收款项按照实际发生额记账。本公司对可能发生的坏账损失采用备抵法核算。

本公司与关联方往来、公司内部备用金借款不计提坏账准备。

6、存货

存货的盘存制度为永续盘存制。

7、固定资产

（1）本公司将为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产确认为固定资产。

长春市广发物业管理有限公司财务报表附注

（3）固定资产折旧采用直线法计算，并按各类固定资产的原值和预计的使用寿命扣除预计净残值（原值的5%）确定其折旧率，分类折旧率如下：

资产类别房屋建筑物通用设备专用设备运输工具办公设备及其他	使用年限 40－45年 8－28年 5-12年 6-12年 5年	年折旧率(%) 2.38-2.11 11.88-3.39 19.00-7.92 15.83-7.92 19.00

8、无形资产

使用寿命有限的无形资产，以其成本扣除预计残值后的金额，在预计的使用年限内采用直线法进行摊销。摊销期限如下：

资产类别软件	使用年限 3－5年	年摊销率(%)
		20-33.33

对于无形资产的使用寿命按照下述程序进行判断：

（1）来源于合同性权利或其他法定权利的无形资产，其使用寿命不应超过合同性
权利或其他法定权利的期限；
（2）合同性权利或其他法定权利在到期时因续约等延续、且有证据表明企业续约

长春市广发物业管理有限公司财务报表附注

①完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
②具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
③无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在
市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，应当证明其有用性；

④有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；

⑤归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。

研究阶段的支出在发生时计入当期费用。

9、商誉

在非同一控制下企业合并时，支付的合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉。

本公司于期末，将商誉分摊至相关的资产组进行减值测试，计提的减值准备计入当期损益，减值准备一经计提，在以后的会计期间不转回。

10、长期待摊费用核算方法

长期待摊费用的摊销方法为直线法，长期待摊费用的摊销期按受益期确定。 11、资产减值

（1）本附注所述资产减值主要包括长期股权投资（不含对被投资单位不具有共同
控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资）、投资性房地产（不含以公允价值模式计量的投资性房地产）、固定资产、在建工程、工程物资；无形资产（包括资本化的开发支出）、商誉、资产组和资产组组合等。

长春市广发物业管理有限公司财务报表附注

（2）可能发生减值资产的认定

①资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下跌；

②本公司经营所处的经济、技术或者法律等环境以及资产所处的市场在当期或者将在近期发生重大变化，从而对本公司产生不利影响；

③市场利率或者其他市场投资报酬率在当期已经提高，从而影响本公司计算资产预计未来现金流量现值的折现率，导致资产可收回金额大幅度降低；

④有证据表明资产已经陈旧过时或者其实体已经损坏；

⑤资产已经或者将被闲置、终止使用或者计划提前处置；

⑦其他表明资产可能已经发生减值的迹象。

（3）资产可收回金额的计量

（4）资产减值损失的确定

12、收入

长春市广发物业管理有限公司财务报表附注

（1）销售商品收入的确认方法

销售商品收入同时满足下列条件时，才能予以确认：

①本公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；

②本公司既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；

③收入的金额能够可靠计量；

④相关经济利益很可能流入本公司；

⑤相关的、已发生的或将发生的成本能够可靠计量。

（2）提供劳务收入的确认方法

②已发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计入当期损益，不确认提供劳务收入。

（3）让渡资产使用权收入的确认方法

①让渡资产使用权收入的确认原则

让渡资产使用权收入包括利息收入、使用费收入等，在同时满足以下条件时，才能予以确认：

A.与交易相关的经济利益能够流入公司；

B.收入的金额能够可靠地计量。

②具体确认方法

A.利息收入金额，按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确定。

B.使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。

13、所得税

（1）本公司采用资产负债表债务法核算所得税。

长春市广发物业管理有限公司财务报表附注

（3）递延所得税资产的确认
①本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认由
可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。但是，同时具有下列特征的交易中因资产或负债的初始确认所产生的递延所得税资产不予确认：
A.该项交易不是企业合并；
B.交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）。
②本公司对与子公司、联营公司及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时
满足下列条件的，确认相应的递延所得税资产：
A.暂时性差异在可预见的未来很可能转回;
B.未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。
③对于按照税法规定可以结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减,视同可抵扣暂
时性差异处理，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为
限，确认相应的递延所得税资产。
（4）递延所得税负债的确认
①除下列交易中产生的递延所得税负债以外，本公司确认所有应纳税暂时性差异
产生的递延所得税负债：
A.商誉的初始确认；
B.同时满足具有下列特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：
a.该项交易不是企业合并；
b.交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）。
②本公司对与子公司、联营公司及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，确认
相应的递延所得税负债。但是，同时满足下列条件的除外：
①投资企业能够控制暂时性差异转回的时间；
②该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
（5）所得税费用的计量
本公司将当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包

括下列情况产生的所得税：

①企业合并；

②直接在所有者权益中确认的交易或事项。
（6）递延所得税资产的减值
①在资产负债表日应当对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很

长春市广发物业管理有限公司财务报表附注

可能无法取得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益,则减记递延所得税资产的账面价值。除原确认时计入所有者权益的递延所得税资产部分,其减记金额也应计入所有者权益外,其他的情况应减记当期的所得税费用。

②在很可能取得足够的应纳税所得额时，减记的递延所得税资产账面价值可以恢复。

五、税项

1、营业税

按应税收入的5%计缴。

2、城市维护建设税、教育费附加

本公司城市维护建设税按应缴纳流转税额的7%计缴；教育费附加按应缴纳流转税额的3%计缴。

3、企业所得税

2007 年按应纳税所得额的33%计缴，2008 年按应纳税所得额的25%计缴。

4、其他税项

按国家的有关具体规定计缴。

六、财务报表主要项目注释

以下注释项目除非特别指出，期初数指2007 年12 月31 日，期末数指2008 年6 月30 日。

1、货币资金

项目		期末数			期初数
	原币金额	折算汇率	折合人民币金额	原币金额	折算汇率折合人民币金额 1.00 16,978.65 16,978.65 1.00 1,080,574.07 1,080,574.07 1,097,552.72
现金-人民币现金小计银行存款-人民币银行存款小计合计	5,683.75 - 406,833.63 - -	1.00 1.00	5,683.75	16,978.65 - 1,080,574.07 - -
			5,683.75
			406,833.63
			406,833.63
			412,517.38

2、应收账款

（1）按类别列示应收账款明细情况

长春市广发物业管理有限公司财务报表附注

	期末数	期末数
余额	比例	坏账准备	净额
- - 92,600.78	- - 100.00%	- - 5,556.05	- - 87,044.73
92,600.78	100.00%	5,556.05	87,044.73

余额	比例	坏账准备	净额
- - -	- - -	- - -	- - -
-	-	-	-

（2）按账龄列示应收账款明细情况

账龄		期末数	期末数			期初数	期初数
	金额	比例	坏账准备计提比例	坏账准备	金额	比例	坏账准备计提比例坏账准备
1年以内合计	92,600.78	100.00%	6%	5,556.05	-	-	6% - -
	92,600.78	100.00%		5,556.05	-	-

（3）应收账款期末欠款前五名明细情况

债务人名称应收物业管理费合计	金额 92,600.78 92,600.78	占应收账款总额的比例 100.00% 100.00%	账龄
			1年以内

（4）应收账款期末数中无持本公司5%（含5%）以上有表决权股份的股东单位欠
款。
（5）应收账款期末数中无应收关联方的款项。

长春市广发物业管理有限公司财务报表附注

3、其他应收款

（1）按类别列示其他应收款明细情况

		期末数	期末数
项目
	余额	比例	坏账准备	净额
单项金额重大的其他应收款		-	-	-
单项金额不重大但按信用风险特征组合后该	-	-	-	-
组合的风险较大的其他应收款
其他不重大其他应收款	259,547.80	100.00%	272.87	259,274.93
合计	259,547.80	100.00%	272.87	259,274.93
		期初数
项目
	余额	比例	坏账准备	净额
单项金额重大的其他应收款	605,000.00	99.61%	-	605,000.00
单项金额不重大但按信用风险特征组合后该	-		-	-
组合的风险较大的其他应收款
其他不重大其他应收款	2,347.30	0.39%	140.84	2,206.46
合计	607,347.30	100.00%	140.84	607,206.46

（2）按账龄列示其他应收款明细情况

账龄		期末数	期末数			期初数
	金额	比例	坏账准备计提比例	坏账准备	金额	比例
	259,547.80	100.00%		272.87	607,347.30	100.00%

（3）其他应收款期末数包括应收关联方的款项255,000.00 元，占其他应收款总额的比例为98.25%，该项关联交易的披露见附注七、4。

4、固定资产

（1）固定资产明细情况

长春市广发物业管理有限公司财务报表附注

项目	期初数	本期增加	本期减少	期末数
原价房屋及建筑物运输工具办公设备及其他合计累计折旧房屋及建筑物运输工具办公设备及其他合计固定资产减值准备合计固定资产账面价值通用设备运输工具办公设备及其他合计	20,000.00 139,600.00 96,740.00	34,500.00 220,800.00 -	- - -	54,500.00 360,400.00 96,740.00
	256,340.00	255,300.00	-	511,640.00
	- 920.97 1,117.07	578.91 5,525.83 9,190.30	- - -	578.91 6,446.80 10,307.37
	2,038.04	15,295.04	-	17,333.08

	-	-	-	-
	20,000.00 138,679.03 95,622.93	- - -	- - -	53,921.09 353,953.20 86,432.63
	254,301.96	-	-	494,306.92

（2）固定资产减值准备

截至2008 年6 月30 日止，本公司固定资产无账面价值高于可收回金额的情况。 5、无形资产

项目	初始成本	期初数	本期增加数	本期转出数	本期摊销数	累计摊销数期末数
乐天物业管理软件合计	20,000.00 -	18,333.33 -	- -	- -	3,333.33 -	5,000.00 15,000.00 - -
	20,000.00	18,333.33	-	-	3,333.33	5,000.00 15,000.00

注：截至2008 年6 月30 日，本公司无形资产无账面价值高于可收回金额的情况。” 6、长期待摊费用

项目	初始金额	期初数	本期增加数	本期转出数	本期摊销数期末数
停车场划线费治安加盟费合计	16,248.00 11,000.00 -	13,540.00 - -	- 11,000.00 -	- - -	2,708.00 10,832.00 5,500.00 5,500.00 - -
	27,248.00	13,540.00	11,000.00	-	8,208.00 16,332.00

长春市广发物业管理有限公司财务报表附注

7、递延所得税资产

（1）递延所得税资产明细情况

项目

因资产的账面价值与计税基础不同而形成的递延所得税资产合计

	期末数	期初数
	1,457.33		32.28
	1,457.33		32.28

（2）暂时性差异明细情况

项目	期末数	期初数
应收账款坏帐准备	5,556.05	-
其他应收款坏账准备	272.87	140.84
合计	5,828.92	140.84

8、资产减值准备明细表

项目	期初数	本期计提数	本期减少数	本期减少数	本期减少数	期末数
			转回数	转销数	合计
一、坏账准备合计	140.84	5,688.08	-	-	-	5,828.92
其中：应收账款		5,556.05	-	-	-	5,556.05
其他应收款	140.84	132.03	-	-	-	272.87
合计	140.84	5,688.08	-	-	-	5,828.92

9、应付账款

（1）应付账款明细情况

期末数	期初数
金额 4,225.00 6,922.60 11,147.60	金额 16,922.60 - 16,922.60	比例
		100.00% -
		100.00%

（2）应付账款期末数中无应付持本公司5%（含5%）以上有表决权股份的股东单
位款项。
（3）应付账款期末数中无包括应付其他关联方款项。

10、预收款项

（1）预收款项明细情况

长春市广发物业管理有限公司财务报表附注

1年以内合计账龄	期末数	比例 100.00% 100.00%	金额 296,747.61 296,747.61 期初数
	金额 219,004.88 219,004.88			比例
				100.00%
				100.00%

（2）预收账款期末数中无应付持本公司5%（含5%）以上有表决权股份的股东单
位款项。
（3）预收账款期末数中无包括应付其他关联方款项。

11、应交税费

项目营业税城建税企业所得税个人所得税教育费附加文化事业费合计	税(费)率 5% 7% 25%、33% 3% 3%	期末数期初数 -5,629.27 -14,708.39 -394.03 -1,029.58 53,048.10 131,351.47 164.84 279.78 -168.89 -441.27 0.03 -8,480.92 47,020.78 106,971.09

12、其他应付款

（1）其他应付款明细情况

期末数		期初数
金额 237,189.89 11,000.00 248,189.89	比例	金额比例 850,878.48 100.00% - 850,878.48 100.00%
	95.57% 4.43%
	100.00%

（2）应收账款期末数中无持本公司5%（含5%）以上有表决权股份的股东单位欠
款。
（3）其他应付款期末数中无包括应付其他关联方的款项。

13、实收资本

期初数	本期增加	本期减少 - - -	期末数持股比例 450,000.00 90.00% 50,000.00 10.00% 500,000.00 100.00%
450,000.00 50,000.00	- -
500,000.00	-

14、盈余公积

长春市广发物业管理有限公司财务报表附注

项目法定盈余公积任意盈余公积储备基金企业发展基金合计	期初数 21,944.71 - - - 21,944.71	本期增加 - - - - -	本期减少期末数 - 21,944.71 - - - - - - - 21,944.71

15、未分配利润

项目上年年末余额加:追溯调整本年年初余额加:净利润减:提取法定盈余公积本期期末余额	2008年1-6月 2007年度 197,502.26 -1,256.71 - 197,502.26 -1,256.71 41,123.07 220,703.68 - 21,944.71 238,625.33 197,502.26

注：本公司法定盈余公积按照税后利润的10%提取。

16、营业总收入和营业总成本

项目主营业务收入营业总收入合计主营业务成本营业总成本合计	2008年1-6月 550,785.98 550,785.98 454,274.75 454,274.75	2007年度
		1,883,471.39
		1,883,471.39
		1,090,160.39
		1,090,160.39

17、营业税金及附加

项目	2008年1－6月	2008年1－6月	2007年度	2007年度
	计缴标准	金额	计缴标准	金额
营业税城建税教育费附加文化事业费合计	5% 7% 3% 3%	22,622.22 1,583.56 678.67 8,513.89	5% 7% 3% 3%	90,773.72 6,354.17 2,723.20 29,340.94
		33,398.34		129,192.03

18、财务费用

项目利息支出减：利息收入手续费合计	2008年1-6月 2007年度 - - 2,458.85 7,368.18 498.50 775.30 -1,960.35 -6,592.88

长春市广发物业管理有限公司财务报表附注

19、资产减值损失项目 2008年1－6月坏账损失 5,688.08 合计 5,688.08 20、营业外收入项目 2008年1－6月其他 400.00 合计 400.00 21、营业外支出项目 2008年1－6月其他 - 合计 - 22、所得税费用（1）所得税费用（收益）的组成项目 2008年1－6月当期所得税费用 13,232.71 递延所得税费用 -1,424.95 合计 11,807.76			2007年度
			-
			-
			2007年度
			-
			-
			2007年度 0.68 0.68 2007年度 131,351.47 -32.28 131,319.19

（2）所得税费用（收益）与会计利润的关系

项目会计利润总额加:应纳税所得额调整数应纳税所得额当期所得税费用递延所得税费用其中:递延所得税资产本年增减变动额(不含直接计入所有者权益的变动额) 所得税费用合计	2008年1-6月 2007年度 52,930.83 354,582.87 - 43,451.88 52,930.83 398,034.75 13,232.71 131,351.47 -1,424.95 -32.28 -1,424.95 -32.28 11,807.76 131,319.19

23、收到其他与经营活动有关的现金

本公司“收到其他与经营活动有关的现金”中价值较大的项目列示如下：

长春市广发物业管理有限公司

财务报表附注

项目往来款-深圳全家福商贸有限公司往来款-商户普通刷卡贷款采暖费合计	2008年1-6月 2007年度 350,000.00 895,000.00 535,901.00 796,561.93 885,901.00 1,691,561.93

24、支付其他与经营活动有关的现金

本公司“支付其他与经营活动有关的现金”中价值较大的项目列示如下：

项目往来款-深圳全家福商贸有限公司采暖费合计	2008年1-6月 2007年度 1,500,000.00 798,818.96 798,818.96 1,500,000.00

25、现金流量表补充资料

（1）将净利润调节为经营活动现金流量的信息

长春市广发物业管理有限公司财务报表附注

项目 1、将净利润调节为经营活动现金流量：净利润加：资产减值准备固定资产折旧无形资产摊销长期待摊费用摊销递延所得税资产减少（增加以“－ ”号填列）递延所得税负债增加（减少以“ 存货的减少（增加以“－”号填列）经营性应收项目的减少（增加以“ －”号填列）经营性应付项目的增加（减少以“ －”号填列）其他经营活动产生的现金流量净额 2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：债务转为资本一年内到期的可转换公司债券融资租入固定资产 3、现金及现金等价物净变动情况：现金的期末余额减：现金的期初余额加：现金等价物的期末余额减：现金等价物的期初余额现金及现金等价物净增加额（2）现金及现金等价物的信息	2008年1－6月 41,123.07 5,688.08 15,295.04 3,333.33 8,208.00 -1,424.95 - 260,886.80 -762,844.71 - -429,735.34 - - - - - 412,517.38 1,097,552.72 - -	2007年度
		220,703.68 2,038.04 1,666.67 2,708.00 -32.38 - -691,129.27 811,224.79 -
		347,179.53
		- - - - - 1,097,552.72 909,223.19 - -
	-685,035.34 -	188,329.53

项目一、现金其中：库存现金可随时用于支付的银行存款可随时用于支付的其他货币资金二、现金等价物其中：三个月内到期的债券投资三、期末现金及现金等价物余额其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等价物	2008年1-6月 2007年度 412,517.38 - 1,097,552.72 5,683.75 16,978.65 406,833.63 1,825,543.03 - - - - 412,517.38 1,097,552.72 - -

长春市广发物业管理有限公司财务报表附注

七、关联方关系及其交易

1、关联方的认定标准

2、本公司的母公司

母公司名称	组织机构代码	注册地	业务性质	注册资本	对本公司的持股比例对本公司的表决权比例
深圳全家福商贸有限公司	73881489-5	深圳市罗湖区宝安北路笋岗仓库 832栋607室	商业贸易	100万	90% 90%

3、不存在控制关系的关联方

关联方名称深圳市贝尔贸易有限公司	组织机构代码与本公司关系 73629822-5 同一控制人

4、关联方应收应付款项余额

项目其他应收款深圳市全家福商贸有限公司合计	期末 255,000.00	期初 605,000.00 605,000.00	条款和条件是否取得或提供担保无无
	255,000.00

八、或有事项

截至2008 年6 月30 日止，本公司无需要披露的重大或有事项。

九、承诺事项

截至2008 年6 月30 日止，本公司无需要披露的重大承诺事项。

十、资产负债表日后事项

截至财务报告批准报出日，本公司无需要披露的重大资产负债表日后事项。

广州市翡翠轩俱乐部有限公司

审计报告中瑞岳华审字[ 2008 ]第 15748 号

==> picture [313 x 52] intentionally omitted <==

==> picture [52 x 50] intentionally omitted <==

审计报告

中瑞岳华审字[2008]第15748 号

广州市翡翠轩俱乐部有限公司全体股东：

我们审计了后附的广州市翡翠轩俱乐部有限公司（以下简称“贵公司”）财务报表，包括2008 年6 月30 日、2007 年12 月31 日的资产负债表， 2008 年1-6 月、2007 年度的利润表、股东权益变动表、现金流量表以及财务报表附注。

一、管理层对财务报表的责任

二、注册会计师的责任

我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

三、审计意见

四、强调事项

我们提醒财务报表使用者关注，如财务报表附注十一、2 所述，截至2008 年6 月30 日，贵公司所有者权益为-425,292.82 元。贵公司已在财务报表十一、2 披露了拟采取的改善措施，但可能导致对持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况仍然存在重大不确定性，可能无法在正常的经营过程中变现资产、清偿债务。本段内容不影响已发表的审计意见。

中瑞岳华会计师事务所中国注册会计师：有限公司 --------------中国·北京中国注册会计师：

--------------2008 年8 月20 日

资产负债表

编制单位:广州市翡翠轩俱乐部有限公司

单位：人民币元

资产	注释	2008年6月30日	2007年12月31日
流动资产
货币资金	六、1	64,440.00	27,515.49
交易性金融资产		-	-
应收票据		-	-
应收账款		-	-
预付款项		-	-
应收利息		-	-
应收股利		-	-
其他应收款	六、2	594.00	295.00
存货	六、3	2,675.85	2,231.05
一年内到期的非流动资产		-	-
其他流动资产		-	-
流动资产合计		67,709.85	30,041.54
非流动资产：			-
可供出售金融资产		-	-
持有至到期投资		-	-
长期应收款		-	-
长期股权投资		-	-
投资性房地产		-	-
固定资产	六、4	166,054.17	198,978.27
在建工程		-	-
工程物资		-	-
固定资产清理		-	-
生产性生物资产		-	-
油气资产		-	-
无形资产		-	-
开发支出		-	-
商誉		-	-
长期待摊费用	六、5	6,188.14	21,263.86
递延所得税资产		-	-
其他非流动资产		-	-
非流动资产合计		172,242.31	220,242.13
资产总计		239,952.16	250,283.67

(转下页)

(承上页)

资产负债表(续)

编制单位:广州市翡翠轩俱乐部有限公司单位：人民币元	编制单位:广州市翡翠轩俱乐部有限公司单位：人民币元	编制单位:广州市翡翠轩俱乐部有限公司单位：人民币元	编制单位:广州市翡翠轩俱乐部有限公司单位：人民币元
负债和所有者权益（或股东权益）	注释	2008年6月30日 2007年12月31日
流动负债：
短期借款		-	-
交易性金融负债		-	-
应付票据		-	-
应付账款	六、6	1,426.40	878.50
预收款项		-	-
应付职工薪酬	六、7	46,214.44	35,589.57
应交税费	六、8	1,364.14	334.68
应付利息		-	-
应付股利		-	-
其他应付款	六、9	616,240.00	434,240.00
一年内到期的非流动负债		-	-
其他流动负债		-	-
流动负债合计		665,244.98	471,042.75
非流动负债：			-
长期借款		-	-
应付债券		-	-
长期应付款		-	-
专项应付款		-	-
预计负债		-	-
递延所得税负债		-	-
其他非流动负债		-	-
非流动负债合计		-	-
负债合计		665,244.98	471,042.75
所有者权益：			-
实收资本（或股本）	六、10	1,000,000.00	1,000,000.00
资本公积		-	-
减：库存股		-	-
盈余公积		-	-
未分配利润	六、11	-1,425,292.82	-1,220,759.08
所有者权益合计		-425,292.82	-220,759.08
负债和所有者权益总计		239,952.16	250,283.67

所附财务报表附注为本财务报表的组成部分

公司法定代表人 : 主管会计工作的负责人 : 会计机构负责人 :

利润表

编制单位:广州市翡翠轩俱乐部有限公司

单位：人民币元

编制单位:广州市翡翠轩俱乐部有限公司			单位：人民币元
项目	注释	2008年1-6月	2007年度
一、营业收入	六、12	67,210.56	193,395.50
减：营业成本	六、12	220,387.72	441,888.83
营业税金及附加	六、13	3,135.97	7,484.38
销售费用		-	-
管理费用		48,182.47	25,519.09
财务费用	六、14	38.14	-226.27
资产减值损失		-	-
加：公允价值变动收益（损失以“-”号填列）		-	-
投资收益（损失以“-”号填列）		-	-
其中：对联营企业和合营企业的投资收益		-	-
二、营业利润（亏损以“-”号填列）		-204,533.74	-281,270.53
加：营业外收入		-	-
减：营业外支出	六、15	-	30.00
其中：非流动资产处置损失		-	-
三、利润总额（亏损总额以“-”号填列）		-204,533.74	-281,300.53
减：所得税费用		-	-
四、净利润（净亏损以“-”号填列）		-204,533.74	-281,300.53
五、每股收益：			-
（一）基本每股收益			-
（二）稀释每股收益			-

所附财务报表附注为本财务报表的组成部分

公司法定代表人：主管会计工作的负责人：会计机构负责人：

所有者权益变动表

编制单位:广州市翡翠轩俱乐部有限公司

单位：人民币元

编制单位:广州市翡翠轩俱乐部有限公司						单位：人民币元
项目	2008年1-6月
	实收资本	资本公积	减：库存股	盈余公积	未分配利润	所有者权益合计
一、上年年末余额	1,000,000.00	-	-	-	-1,220,759.08	-220,759.08
加：会计政策变更	-	-	-	-	-	-
前期差错更正	-	-	-	-	-	-
二、本年年初余额	1,000,000.00	-	-	-	-1,220,759.08	-220,759.08
三、本年增减变动金额（减少以“-”号填列）	-	-	-	-	-204,533.74	-204,533.74
（一）净利润	-	-	-	-	-204,533.74	-204,533.74
（二）直接计入所有者权益的利得和损失	-	-	-	-	-	-
1、可供出售金融资产公允价值变动净额	-	-	-	-	-	-
2、权益法下被投资单位其他所有者权益变动的影响	-	-	-	-	-	-
3、与计入所有者权益项目相关的所得税影响	-	-	-	-	-	-
4、其他	-	-	-	-	-	-
上述（一）和（二）小计	-	-	-	-	-204,533.74	-204,533.74
（三）所有者投入和减少资本	-	-	-	-	-	-
1、所有者投入资本	-	-	-	-	-	-
2、股份支付计入所有者权益的金额	-	-	-	-	-	-
3、其他	-	-	-	-	-	-
（四）利润分配	-	-	-	-	-	-
1、提取盈余公积	-	-	-	-	-	-
2、对所有者（或股东）的分配	-	-	-	-	-	-
3、其他	-	-	-	-	-	-
（五）所有者权益内部结转	-	-	-	-	-	-
1、资本公积转增资本（或股本）	-	-	-	-	-	-
2、盈余公积转增资本（或股本）	-	-	-	-	-	-
3、盈余公积弥补亏损	-	-	-	-	-	-
4、其他	-	-	-	-	-	-
四、本期期末余额	1,000,000.00	-	-	-	-1,425,292.82	-425,292.82

所附财务报表附注为本财务报表的组成部分

公司法定代表人：主管会计工作的负责人：会计机构负责人：

所有者权益变动表

编制单位:广州市翡翠轩俱乐部有限公司

单位：人民币元

编制单位:广州市翡翠轩俱乐部有限公司						单位：人民币元
项目	2007年度
	实收资本	资本公积	减：库存股	盈余公积	未分配利润	所有者权益合计
一、上年年末余额	1,000,000.00	-	-	-	-939,458.55	60,541.45
加：会计政策变更	-	-	-	-	-	-
前期差错更正	-	-	-	-	-	-
二、本年年初余额	1,000,000.00	-	-	-	-939,458.55	60,541.45
三、本年增减变动金额（减少以“-”号填列）	-	-	-	-	-281,300.53	-281,300.53
（一）净利润	-	-	-	-	-281,300.53	-281,300.53
（二）直接计入所有者权益的利得和损失	-	-	-	-	-	-
1、可供出售金融资产公允价值变动净额	-	-	-	-	-	-
2、权益法下被投资单位其他所有者权益变动的影响	-	-	-	-	-	-
3、与计入所有者权益项目相关的所得税影响	-	-	-	-	-	-
4、其他	-	-	-	-	-	-
上述（一）和（二）小计	-	-	-	-	-281,300.53	-281,300.53
（三）所有者投入和减少资本	-	-	-	-	-	-
1、所有者投入资本	-	-	-	-	-	-
2、股份支付计入所有者权益的金额	-	-	-	-	-	-
3、其他	-	-	-	-	-	-
（四）利润分配	-	-	-	-	-	-
1、提取盈余公积	-	-	-	-	-	-
2、对所有者（或股东）的分配	-	-	-	-	-	-
3、其他	-	-	-	-	-	-
（五）所有者权益内部结转	-	-	-	-	-	-
1、资本公积转增资本（或股本）	-	-	-	-	-	-
2、盈余公积转增资本（或股本）	-	-	-	-	-	-
3、盈余公积弥补亏损	-	-	-	-	-	-
4、其他	-	-	-	-	-	-
四、本期期末余额	1,000,000.00	-	-	-	-1,220,759.08	-220,759.08

所附财务报表附注为本财务报表的组成部分

公司法定代表人：主管会计工作的负责人：会计机构负责人：

现金流量表

编制单位:广州市翡翠轩俱乐部有限公司单位：人民币元	编制单位:广州市翡翠轩俱乐部有限公司单位：人民币元	编制单位:广州市翡翠轩俱乐部有限公司单位：人民币元	编制单位:广州市翡翠轩俱乐部有限公司单位：人民币元
项目	注释	2008年1-6月	2007年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金		67,210.56	193,395.50
收到的税费返还		-	-
收到的其他与经营活动有关的现金	六、16	182,024.85	488,548.55
经营活动现金流入小计		249,235.41	681,944.05
购买商品、接受劳务支付的现金		45,537.61	569,967.15
支付给职工以及为职工支付的现金		160,827.24	258,801.30
支付的各项税费		5,946.05	10,284.46
支付的其他与经营活动有关的现金		-	65,139.87
经营活动现金流出小计		212,310.90	904,192.78
经营活动产生的现金流量净额		36,924.51	-222,248.73
二、投资活动产生的现金流量：			-
收回投资所收到的现金		-	-
取得投资收益所收到的现金		-	-
处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收回的现金净额		-	-
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额		-	-
收到其他与投资活动有关的现金		-	-
投资活动现金流入小计		-	-
购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金		-	-
投资所支付的现金		-	-
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额		-	-
支付的其他与投资活动有关的现金		-	-
投资活动现金流出小计		-	-
投资活动产生的现金流量净额		-	-
三、筹资活动产生的现金流量：			-
吸收投资所收到的现金		-	-
取得借款所收到的现金		-	-
收到其他与筹资活动有关的现金		-	-
筹资活动现金流入小计		-	-
偿还债务所支付的现金		-	-
分配股利、利润或偿付利息所支付的现金		-	-
支付的其他与筹资活动有关的现金		-	-
筹资活动现金流出小计		-	-
筹资活动产生的现金流量净额		-	-
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响		-	-
五、现金及现金等价物净增加额		36,924.51	-222,248.73
加：期初现金及现金等价物余额		27,515.49	249,764.22
六、期末现金及现金等价物余额		64,440.00	27,515.49

所附财务报表附注为本财务报表的组成部分

公司法定代表人：主管会计工作的负责人：会计机构负责人：

广州市翡翠轩俱乐部有限公司财务报表附注

广州市翡翠轩俱乐部有限公司

财务报表附注

2007 年及2008 年1-6 月

（金额单位：人民币元）

一、公司基本情况

广州市翡翠轩俱乐部有限公司(以下简称“本公司”或“公司”)成立于2005 年5 月26 日，是由南方香江集团有限公司出资90 万元(占注册资本90%)和广州市金九千有限公司出资10 万元（占注册资本10%）共同组建，取得广州市工商行政管理局颁发的 4401252004152 号企业法人营业执照。

公司住所：增城市新塘镇陈家林锦绣香江翡翠绿洲售楼部；

法定代表人：戴峰；

注册资本：人民币100 万元；

经营范围：餐饮、休闲健身娱乐活动服务。

二、遵循企业会计准则的声明

本公司编制的财务报表符合《企业会计准则》的要求，真实、完整地反映了公司财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。

三、财务报表的编制基础

1、本公司以持续经营为基础编制财务报表。

四、公司采用的主要会计政策、会计估计和前期差错

1、会计期间

本公司的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报告期

间。会计年度为公历1 月1 日起至12 月31 日止。

2、记账本位币

本公司以人民币为记账本位币。

广州市翡翠轩俱乐部有限公司财务报表附注

3、记账基础及会计计量属性

应收款项指应收账款及其他应收款。应收款项按照实际发生额记账。本公司对可能发生的坏账损失采用备抵法核算。

本公司与关联方往来、公司内部备用金借款不计提坏账准备。

6、存货

公司存货包括库存商品、低值易耗品等。库存商品按实际成本计价，出库采用加权平均法；低值易耗品采用一次摊销法；期末存货按成本与可变现净值孰低计价。

存货的盘存制度为永续盘存制。

7、固定资产

（1）本公司将为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产确认为固定资产。

广州市翡翠轩俱乐部有限公司财务报表附注

（3）固定资产折旧采用直线法计算，并按各类固定资产的原值和预计的使用寿命扣除预计净残值（原值的5%）确定其折旧率，分类折旧率如下：

资产类别房屋建筑物通用设备专用设备运输工具办公设备及其他	使用年限 40－45年 8－28年 5-12年 6-12年 5年	年折旧率(%) 2.11-2.38 3.39-11.88 19.00-7.92 15.83-7.92 19.00

8、无形资产

使用寿命有限的无形资产，以其成本扣除预计残值后的金额，在预计的使用年限内采用直线法进行摊销。摊销期限如下：

资产类别软件	使用年限 3－5年	年摊销率(%)
		20.00-33.33

对于无形资产的使用寿命按照下述程序进行判断：

（1）来源于合同性权利或其他法定权利的无形资产，其使用寿命不应超过合同性权利或其他法定权利的期限；

广州市翡翠轩俱乐部有限公司财务报表附注

①完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；

②具有完成该无形资产并使用或出售的意图；

④有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；

⑤归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。

研究阶段的支出在发生时计入当期费用。

9、商誉

在非同一控制下企业合并时，支付的合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉。

本公司于期末，将商誉分摊至相关的资产组进行减值测试，计提的减值准备计入当期损益，减值准备一经计提，在以后的会计期间不转回。

10、长期待摊费用核算方法

长期待摊费用的摊销方法为直线法，长期待摊费用的摊销期按受益期确定。 11、资产减值

广州市翡翠轩俱乐部有限公司财务报表附注

工程物资；无形资产（包括资本化的开发支出）、商誉、资产组和资产组组合等。（2）可能发生减值资产的认定

①资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下跌；

②本公司经营所处的经济、技术或者法律等环境以及资产所处的市场在当期或者将在近期发生重大变化，从而对本公司产生不利影响；

③市场利率或者其他市场投资报酬率在当期已经提高，从而影响本公司计算资产预计未来现金流量现值的折现率，导致资产可收回金额大幅度降低；

④有证据表明资产已经陈旧过时或者其实体已经损坏；

⑤资产已经或者将被闲置、终止使用或者计划提前处置；

⑥本公司内部报告的证据表明资产的经济绩效已经低于或者将低于预期，如资产所

创造的净现金流量或者实现的营业利润（或者亏损）远远低于（或者高于）预计金额等； ⑦其他表明资产可能已经发生减值的迹象。
（3）资产可收回金额的计量

（4）资产减值损失的确定

（1）销售商品收入的确认方法

广州市翡翠轩俱乐部有限公司财务报表附注

销售商品收入同时满足下列条件时，才能予以确认：

①本公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；

②本公司既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；

③收入的金额能够可靠计量；

④相关经济利益很可能流入本公司；

⑤相关的、已发生的或将发生的成本能够可靠计量。

（2）提供劳务收入的确认方法

②已发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计入当期损益，不确认提供劳务收入。

（3）让渡资产使用权收入的确认方法

①让渡资产使用权收入的确认原则

让渡资产使用权收入包括利息收入、使用费收入等，在同时满足以下条件时，才能予以确认：

A.与交易相关的经济利益能够流入公司；

B.收入的金额能够可靠地计量。

②具体确认方法

A.利息收入金额，按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确定。

B.使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。

13、所得税

（1）本公司采用资产负债表债务法核算所得税。

（3）递延所得税资产的确认

广州市翡翠轩俱乐部有限公司财务报表附注

A.该项交易不是企业合并；
B.交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）。
②本公司对与子公司、联营公司及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满
足下列条件的，确认相应的递延所得税资产：
A.暂时性差异在可预见的未来很可能转回;
B.未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。
③对于按照税法规定可以结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减,视同可抵扣暂时
性差异处理，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
（4）递延所得税负债的确认
①除下列交易中产生的递延所得税负债以外，本公司确认所有应纳税暂时性差异产
生的递延所得税负债：
A.商誉的初始确认；
B.同时满足具有下列特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：
a.该项交易不是企业合并；
b.交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）。
②本公司对与子公司、联营公司及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，确认相

应的递延所得税负债。但是，同时满足下列条件的除外：

①投资企业能够控制暂时性差异转回的时间；

②该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。

（5）所得税费用的计量

本公司将当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包括

下列情况产生的所得税：

①企业合并；

②直接在所有者权益中确认的交易或事项。

（6）递延所得税资产的减值

①在资产负债表日应当对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法取得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益,则减记递延所得税资

广州市翡翠轩俱乐部有限公司财务报表附注

产的账面价值。除原确认时计入所有者权益的递延所得税资产部分,其减记金额也应计入所有者权益外,其他的情况应减记当期的所得税费用。

②在很可能取得足够的应纳税所得额时，减记的递延所得税资产账面价值可以恢复。

五、税项

1、营业税

按应税收入的5%计缴。

2、城市维护建设税、教育费附加

本公司城市维护建设税按应缴纳流转税额的5%计缴；教育费附加按应缴纳流转税

额的3%计缴；堤防维护费按主营业务收入的0.13%计缴。

3、企业所得税

2007 年按应纳税所得额的33%计缴，2008 年按应纳税所得额的25%计缴。

4、其他税项

按国家的有关具体规定计缴。

六、财务报表主要项目注释

以下注释项目除非特别指出，期初数指2007 年12 月31 日，期末数指2008 年6 月30 日。

1、货币资金

项目		期末数			期初数
	原币金额	折算汇率	折合人民币金额	原币金额	折算汇率折合人民币金额 1.0000 4,742.66 4,742.66 1.0000 22,772.83 22,772.83 27,515.49
现金-人民币现金小计银行存款-人民币银行存款小计合计	2,286.40 - 62,153.60 - -	1.0000 1.0000	2,286.40	4,742.66 - 22,772.83 - -
			2,286.40
			62,153.60
			62,153.60
			64,440.00

广州市翡翠轩俱乐部有限公司财务报表附注

2、其他应收款

（1）按类别列示其他应收款明细情况

余额 - - 594.00 594.00	期末数	期末数
	比例坏账准备 - - 100.00% - 100.00% - 期初数		净额
			- - 594.00
			594.00

余额 - - 295.00 295.00	比例 100.00% 100.00%	坏账准备 - - - -	净额
			- - 295.00
			295.00

（2）按账龄列示其他应收款明细情况

账龄		期末数	期末数			期初数	期初数
	金额	比例	坏账准备计提比例	坏账准备	金额 295.00 295.00	比例	坏账准备计提比例坏账准备 6% - -
1年以内合计	594.00	100.00%	6%	-		100.00%
	594.00	100.00%		-		100.00%

（3）其他应收款期末数中无应收持本公司5%（含5%）以上有表决权股份的股东单位欠款。

广州市翡翠轩俱乐部有限公司财务报表附注

3、存货

（1）存货明细情况

期末数

余额	其中:借款费用资本化金额	存货跌价准备	净额
2,675.85	-	-	2,675.85
2,675.85	-	-	2,675.85

余额	其中:借款费用资本化金额	存货跌价准备	净额
2,231.05	-	-	2,231.05

（2）存货跌价准备

截至2008 年6 月30 日止，本公司存货无成本高于可变现净值的情况。

4、固定资产

（1）固定资产明细情况

项目	期初数	本期增加	本期减少	期末数
原价办公设备及其他合计累计折旧办公设备及其他合计固定资产减值准备办公设备及其他合计固定资产账面价值办公设备及其他合计	346,579.00	-	-	346,579.00
	346,579.00	-	-	346,579.00
	147,600.73	32,924.10	-	180,524.83
	147,600.73	32,924.10	-	180,524.83
	-	-	-	-
	-	-	-	-
	198,978.27	-	-	166,054.17
	198,978.27	-	-	166,054.17

（2）固定资产减值准备

截至2008 年6 月30 日止，本公司固定资产无账面价值高于可收回金额的情况。

广州市翡翠轩俱乐部有限公司财务报表附注

5、长期待摊费用

项目	初始金额	年初数	本年增加数	本年转出数	本年摊销数年末数
耐用低值易耗品合计	96,409.08	21,263.86	-	-	15,075.72 6,188.14
	96,409.08	21,263.86	-	-	15,075.72 6,188.14

6、应付账款
（1）应付账款明细情况

期末数	期初数
金额 1,426.40 1,426.40	金额 878.50 878.50	比例
		100.00%
		100.00%

（2）应付账款期末数中无应付持本公司5%（含5%）以上有表决权股份的股东单位
款项。
（3）应付账款期末数中无包括应付其他关联方款项。

7、应付职工薪酬


期初数 - - 27,658.27 7,931.30 35,589.57	本期增加 160,827.24 - 8,215.16 2,409.71 171,452.11	本期支付 160,827.24 - - - 160,827.24	期末数
			- - 35,873.43 10,341.01
			46,214.44

8、应交税费

项目营业税城建税企业所得税堤防建设费个人所得税教育费附加合计	税(费)率 5% 5% 25% 0.13% 3%	期末数期初数 741.41 116.48 37.07 5.82 - - 26.34 5.08 538.12 204.90 21.20 2.40 1,364.14 334.68

广州市翡翠轩俱乐部有限公司财务报表附注

9、其他应付款

（1）其他应付款明细情况

期末数		期初数
金额 616,240.00 616,240.00	比例	金额比例 434,240.00 100.00% 434,240.00 100.00%
	100.00%
	100.00%

（2）其他应付款期末数中包括应付南方香江集团有限公司（持本公司90%股份）往
来款项594,000.00 元。
（3）其他应付款期末数中无包括应付其他关联方的款项。

10、实收资本

投资者名称	期初数	本期增加 - - -	本期减少	期末数持股比例 900,000.00 90.00% 100,000.00 10.00% 1,000,000.00 100.00%
南方香江集团有限公司广州市金九千有限公司合计	900,000.00 100,000.00		- -
	1,000,000.00		-

11、未分配利润

项目上年年末余额加:会计政策变更本年年初余额加:净利润减:提取法定盈余公积本期期末余额	2008年1-6月 -1,220,759.08 - -1,220,759.08 -204,533.74 - -1,425,292.82	2007年度 -939,458.55 - -939,458.55 -281,300.53 - -1,220,759.08

注：本公司法定盈余公积按照税后利润的10%提取。

12、营业总收入和营业总成本

项目	2008年1-6月	2007年度
主营业务收入	67,210.56	193,395.50
营业总收入合计	67,210.56	193,395.50
主营业务成本	220,387.72	441,888.83
营业总成本合计	220,387.72	441,888.83

广州市翡翠轩俱乐部有限公司财务报表附注

13、营业税金及附加

项目	2008年1－6月	2008年1－6月	2007年度	2007年度
	计缴标准	金额	计缴标准	金额
营业税城建税教育费附加堤防建设费合计	5% 5% 3% 0.13%	2,822.77 141.14 84.69 87.37	5% 5% 3% 0.13%	6,697.21 334.84 200.92 251.41
		3,135.97		7,484.38

14、财务费用

项目利息支出减：利息收入手续费其他合计	2008年1-6月 2007年度 - - 61.16 514.27 -80.70 288.00 180.00 - 38.14 -226.27

15、营业外支出

项目其他合计	2008年1－6月 - -	2007年度
		30.00
		30.00

16、收到其他与经营活动有关的现金

本公司“收到其他与经营活动有关的现金”中价值较大的项目列示如下：

项目往来款合计	2008年1-6月 2007年度 181,643.69 488,548.55 181,643.69 488,548.55

17、现金流量表补充资料

（1）将净利润调节为经营活动现金流量的信息

广州市翡翠轩俱乐部有限公司财务报表附注

项目	2008年1－6月		2007年度
1、将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润	-204,533.74		-281,300.53
加：资产减值准备		-	-
固定资产折旧	32,924.10		65,623.98
无形资产摊销		-	-
长期待摊费用摊销	15,075.72		30,151.44
存货的减少（增加以“－”号填列）		444.80	1,753.01
经营性应收项目的减少（增加以“ －”号填列）	-299.00		305.00
经营性应付项目的增加（减少以“ －”号填列）	193,312.63		-38,781.63
其他		-	-
经营活动产生的现金流量净额	36,924.51		-222,248.73
2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活		-	-
动：
债务转为资本		-	-
一年内到期的可转换公司债券		-	-
融资租入固定资产		-	-
3、现金及现金等价物净变动情况：		-	-
现金的期末余额	64,440.00		27,515.49
减：现金的期初余额	27,515.49		249,764.22
加：现金等价物的期末余额		-	-
减：现金等价物的期初余额		-	-
现金及现金等价物净增加额	36,924.51		-222,248.73
（2）现金及现金等价物的信息
项目	2008年1-6月		2007年度
一、现金		64,440.00	27,515.49
其中：库存现金		2,286.40	4,742.66
可随时用于支付的银行存款		62,153.60	22,772.83
可随时用于支付的其他货币资金		-	-
二、现金等价物		-	-
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额		64,440.00	27,515.49
其中：母公司或集团内子公司使用受限制		-	-
的现金和现金等价物

广州市翡翠轩俱乐部有限公司财务报表附注

七、关联方关系及其交易

（一）关联方关系

1、本公司的母公司

对本公司的对本公司的母公司名称组织机构代码注册地业务性质注册资本持股比例表决权比例项目投资、策南方香江集团划、企业管理 27948262－4 广州 32,500万元 51% 51% 有限公司、批发和零售贸易

2、不存在控制关系的关联方

关联方名称增城香江房地产公司	组织机构代码与本公司关系 72823002－8 同一控制人

3、关联方应收应付款项余额

项目其他应付款南方香江集团有限公司合计	期末 594,000.00 594,000.00	期初 429,000.00 429,000.00	条款和条件是否取得或提供担保无否

八、或有事项

截至2008 年6 月30 日止，本公司无需要披露的重大或有事项。九、承诺事项

截至2008 年6 月30 日止，本公司无需要披露的重大承诺事项。

十、资产负债表日后事项

截至财务报告批准报出日，本公司无需要披露的重大资产负债表日后事项。十一、其他重要事项说明

1、本公司经营用房产为增城香江房地产公司所有，该公司无偿提供本公司使用。

2、截至2008 年6 月30 日，本公司所有者权益为-425,292.82 元。主要是由于本公司位于增城房地产有限公司开发的翡翠绿洲小区，主要为该小区的业务提供休闲服务，随着房地产公司楼盘的后续开发和销售，业主入住率提高，本公司经营状况会得到改善。

长春市广发物业管理有限公司股东

拟股权转让项目

资产评估报告书国友大正评报字（2008）第143 号共一册

北京国友大正资产评估有限公司

二○○八年八月二十五日

长春市广发物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

资产评估报告书摘要................................................. 2 资产评估报告书..................................................... 4 一、委托方及资产占有方简介......................................... 4 二、评估目的...................................................... 15 三、价值类型...................................................... 15 四、评估范围和对象................................................ 15 五、评估基准日.................................................... 16 六、评估原则...................................................... 16 七、评估假设...................................................... 17 八、评估依据...................................................... 17 九、评估方法...................................................... 19 十、评估过程...................................................... 24 十一、评估结论.................................................... 25 十二、特别事项说明................................................ 26 十三、评估基准日期后重大事项...................................... 27 十四、评估报告的法律效力.......................................... 27 十五、评估报告提出日期............................................ 28 备查文件.......................................................... 29

北京国友大正资产评估有限公司

长春市广发物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

长春市广发物业管理有限公司股东

拟股权转让项目

资产评估报告书摘要

国友大正评报字（2008）第143 号

北京国友大正资产评估有限公司接受深圳香江控股股份有限公司的委托，根据国家有关资产评估的法律、法规和政策，遵循独立、客观、公正、科学的原则，按照公认的评估方法，对长春市广发物业管理有限公司的全部资产和相关负债进行了评估。评估采用成本加和法。

评估基准日：2008 年6 月30 日。

至评估基准日，长春市广发物业管理有限公司的总资产评估值为 126.63 万元人民币，负债评估值为 52.54 万元人民币，股东全部权益（净资产）评估值为 74.09 万元人民币。

本评估报告的使用有效期限为一年，自评估基准日2008年6月30日起至2009 年6 月29 日止有效。

以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。

北京国友大正资产评估有限公司

长春市广发物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

长春市广发物业管理有限公司资产评估结果汇总表

金额单位：人民币万元

项目	项目	账面价值	调整后账面值	评估价值	增减值	增值率%
		A	B	C	D=C-B	E=D/B×100
流动资产	1	75.88	75.88	78.21	2.32	3.06
长期投资	2	-	-	-	-
固定资产	3	49.43	49.43	46.03	-3.40	-6.89
其中：在建工程	4	-	-	-	-
建筑物	5	5.39	5.39	4.16	-1.23	-22.87
设备	6	44.04	44.04	41.87	-2.17	-4.93
无形资产	7	1.50	1.50	1.70	0.20	13.33
其中：土地使用权	8	-	-	-	-
资产总计	9	128.59	128.59	126.63	-1.96	-1.53
流动负债	10	52.54	52.54	52.54	-	-
长期负债	11	-	-	-	-
负债总计	12	52.54	52.54	52.54	-	-
净资产	13	76.06	76.06	74.09	-1.96	-2.58

北京国友大正资产评估有限公司

法定代表人：

注册资产评估师：

二○○八年八月二十五日

北京国友大正资产评估有限公司

长春市广发物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

长春市广发物业管理有限公司股东

拟股权转让项目

资产评估报告书

国友大正评报字（2008）第143 号

北京国友大正资产评估有限公司接受深圳香江控股股份有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对长春市广发物业管理有限公司的全部资产和相关负债进行了评估。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产和负债实施了实地勘查、市场调查与询证，对委估资产和负债在评估基准日表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下。

一、委托方及资产占有方简介

本评估项目的委托方为深圳香江控股股份有限公司,资产占有方为长春市广发物业管理有限公司。

(一)委托方简介
1、概况
名称: 深圳香江控股股份有限公司
住所：深圳市罗湖区宝安北路笋岗仓库区十号库四层4106

北京国友大正资产评估有限公司

长春市广发物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

注册资金：52952.5944 万元人民币企业类型：股份有限公司（上市）

法定代表人：翟美卿

经营范围：投资兴办实业（具体项目另行申报）；在合法取得使用权的土地上从事房地产开发经营;物业管理；从事建筑工程和装饰工程的施工（须取得相应的资质证书后方可经营）；企业形象策划；酒店管理；国内商业、物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；经营进出口业务（法律、行政法规、国务院决定禁止的项目除外，限制的项目须取得许可后方可经营）；经济信息咨询（不含限制项目）。

2、历史沿革

深圳香江控股股份有限公司（简称“香江股份”）原名“山东香江控股股份有限公司”是1993 年3 月26 日经山东临沂地区体制改革委员会临体改[1993]第 28 号文批准，由山东临沂工程机械厂独家发起，以定向募集方式设立的股份有限公司。

2002 年12 月25 日，香江股份控股股东山东工程机械集团有限公司（以下简称“山工集团”）与南方香江集团有限公司（以下简称“南方香江”）签署《国有股转让协议》，山工集团将持有的本公司28.97%国有股权转让给南方香江，南方香江成为第一大股东。

2004 年，南方香江通过要约收购方式，购得股份如下：国家股（山工集团持有股份）1,500 万股，募集法人股（山东临沂工程机械厂和山东临沂友谊宾馆所持股份）242 万股，占公司总股本的38.87%，为公司第一大股东。

2005 年3 月25 日，香江股份向全体股东以资本公积金每10 股转增10 股，即每股转增1 股，本次转增方案实施后，股本总数变为35,178 万股，其中南方

北京国友大正资产评估有限公司 5

长春市广发物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

香江持有13,674 万股，占公司总股本的38.87%，为公司第一大股东。

2006 年9 月28 日，经香江股份2006 年度第二次临时股东大会决议，公司以资本公积金向股权分置改革方案实施股份变更登记日登记在册的全体流通股股东每10 股定向转增1.6 股，合计转增3,440.64 万股，本次转增方案实施后，股本总数变为38,618.64 万股, 其中南方香江持有13,674 万股，占公司总股本的 35.41%，为公司第一大股东。

2006 年12 月15 日,公司办理了变更登记手续, 香江股份名称由“山东香江控股股份有限公司”变更为“深圳香江控股股份有限公司”，公司注册地址由“山东临沂市金雀山路17 号”变更为“深圳市罗湖区宝安北路笋岗十号四楼4106 室”。

(二)资产占有方简介
1、概况
名称：长春市广发物业管理有限公司
住所：长春市二道区远达大街95 号远达办事处一楼
注册资金：50 万元人民币

企业类型：有限责任公司

法定代表人：殷宗斌

经营范围：物业管理（需专项审批的项目应经审批后方可从事经营活动）；广告设计、代理、发布、制作。

2、历史沿革

长春市广发物业管理有限公司（以下简称“长春广发物业”）成立于2006 年

6 月1 日，由深圳市全家福商贸有限公司和深圳市贝尔贸易有限公司共同出资成立，各自所占注册资本的比例分别为90%、10%。
3、长春广发物业近二年及评估基准日的资产负债状况和经营业绩

北京国友大正资产评估有限公司

长春市广发物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

长春市广发物业管理有限公司2006 年12 月31 日、2007 年12 月31 日及2008 年6 月30 日资产负债状况如下（2007 年12 月31 日、2008 年6 月30 日资产负债表经中瑞岳华会计师事务所有限公司审定）。

金额单位：人民币万元

			金额单位：人民币万元
项目	2008年6月30 日	2007年12月31 日	2006年12月31 日
流动资产	75.88	170.48	90.92
长期投资
固定资产	49.43	25.43
无形资产	1.50	1.83
其他资产	1.78	1.35
资产总计	128.59	199.10	90.92
流动负债	52.54	127.15	41.05
长期负债
负债合计	52.54	127.15	41.05
净资产	76.06	71.94	49.87

长春市广发物业管理有限公司2006 年度、2007 年度及2008 年1-6 月的经营损益状况如下（2007 年度、2008 年1-6 月利润表经中瑞岳华会计师事务所有限

公司审定）。

金额单位：人民币万元

项目	2008 年1-6 月	2007 年	2006 年
一、营业收入	55.08	188.35
减: 营业成本	45.43	109.02
营业税金及附加	3.34	12.92
营业费用
管理费用	0.69	31.87	0.33
财务费用	-0.20	-0.66	-0.21
资产减值损失	0.57
加：公允价值变动收益
投资收益
二、营业利润	5.25	35.20	-0.12
加：营业外收入	0.04		-
减：营业外支出		-	-
三、利润总额	5.29	35.20	-0.12
减：所得税费用	1.18	13.13	-
四、净利润	4.11	22.07	-0.12

4、长春广发物业采用的主要会计政策

北京国友大正资产评估有限公司

长春市广发物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

(1) 自2007 年1 月1 日起，本公司全面执行财政部于2006 年2 月15 日颁
布的《企业会计准则-基本准则》（财政部令第33 号）及《财政部关于印发<企业会计准则第1 号-存货>等38 项具体准则的通知》（财会[2006]3 号）和2006 年 10 月30 日颁布的《财政部关于印发<企业会计准则-应用指南>的通知》（财会
[2006]18 号）等规定（以下简称“新会计准则”）。
(2)会计期间

本公司的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报告期间。会计年度为公历1 月1 日起至12 月31 日止。

(3)记账本位币

本公司以人民币为记账本位币。

(4) 记账基础及会计计量属性

本公司会计核算以权责发生制为记账基础。一般采用历史成本作为计量属性，当所确定的会计要素金额符合企业会计准则的要求、能够取得并可靠计量时，可采用重置成本、可变现净值、现值、公允价值计量。报告期内报表项目的会计

计量属性未发生变化。

(5) 现金等价物的确认标准

现金等价物为本公司持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、

价值变动风险很小的投资。

(6) 应收款项
应收款项指应收账款及其他应收款。应收款项按照实际发生额记账。本公司对可能发生的坏账损失采用备抵法核算。

在对应收款项的回收可能性作出具体评估后计提坏账准备，对于单项金额重

北京国友大正资产评估有限公司

长春市广发物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

大（50 万元及以上）的应收款项及单项金额不重大（50 万元以下）但按信用风险特征组合后该组合的风险较大的应收款项，单独进行减值测试,有客观证据表明其发生了减值的,根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额,确认减值损失,计提坏账准备；对其他不重大应收款项（50 万元以下），本公司按账龄分析法提取坏账准备，其中，账龄在五年以内（含五年）提取6%，五年以上提取100%。

本公司与关联方往来、公司内部备用金借款不计提坏账准备。

  - (7)存货核算方法

公司存货包括库存材料。库存材料按实际成本计价，出库采用加权平均法。计提存货跌价准备的标准和方法：由于存货遭受毁损，全部或部分陈旧过时
或售价低于成本等原因，使存货成本低于可变现净值，按单个存货项目的成本与其可变现净值的差额计提存货跌价准备。报告期公司未计提存货跌价准备。存货的盘存制度为永续盘存制。
(8)固定资产计价和折旧方法

①本公司将为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产确认为固定资产。

②固定资产按照成本进行初始计量。对弃置时预计将产生较大费用的固定资
产，预计弃置费用，并将其现值记入固定资产成本。购买固定资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，固定资产的成本以购买价款的现

北京国友大正资产评估有限公司 9

长春市广发物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

值为基础确定。实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额，除按照规定应予资本化的以外，应当在信用期间内计入当期损益。

③固定资产折旧采用直线法计算，并按各类固定资产的原值和预计的使用寿命扣除预计净残值（原值的5%）确定其折旧率，分类折旧率如下：

==> picture [376 x 165] intentionally omitted <==

期末，逐项检查预计的使用年限和净残值率，若与原先预计有差异，则做调整。由于市价持续下跌或技术落后、设备陈旧、损坏、长期闲置等原因，导致固定资产可收回金额低于账面价值的，按单项或资产组预计可收回金额，并按其与账面价值的差额提取减值准备。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不转回。 (9)无形资产核算方法

使用寿命有限的无形资产，以其成本扣除预计残值后的金额，在预计的使用年限内采用直线法进行摊销。摊销期限如下：

资产类别使用年限年摊销率(%)

北京国友大正资产评估有限公司

长春市广发物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

软件 3－5 年 20.00-33.33

(10) 商誉

在非同一控制下企业合并时，支付的合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉。

本公司于期末，将商誉分摊至相关的资产组进行减值测试，计提的减值准备

计入当期损益，减值准备一经计提，在以后的会计期间不转回。

(11)长期待摊费用核算方法

长期待摊费用的摊销方法为直线法，长期待摊费用的摊销期按受益期确定。 (12)收入

1）销售商品收入的确认方法

销售商品收入同时满足下列条件时，才能予以确认：

①本公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；

②本公司既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；

③收入的金额能够可靠计量；

④相关经济利益很可能流入本公司；

⑤相关的、已发生的或将发生的成本能够可靠计量。

2）提供劳务收入的确认方法

本公司在资产负债表日提供劳务交易结果不能够可靠估计的，分别下列情况

北京国友大正资产评估有限公司 11

长春市广发物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

处理：

①已发生的劳务成本预计能够得到补偿，应按已经发生的劳务成本金额确认
提供劳务收入，并按相同金额结转劳务成本。
②已发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计入当
期损益，不确认提供劳务收入。
3）让渡资产使用权收入的确认方法
①让渡资产使用权收入的确认原则
让渡资产使用权收入包括利息收入、使用费收入等，在同时满足以下条件时，
才能予以确认：
A.与交易相关的经济利益能够流入公司；
B.收入的金额能够可靠地计量。
②具体确认方法
A.利息收入金额，按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确
定。
B.使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。 (13)所得税的会计处理方法
1）本公司采用资产负债表债务法核算所得税。
2）本公司在取得资产、负债时，确定其计税基础。资产、负债的账面价值
与其计税基础存在的暂时性差异，按照规定确认所产生的递延所得税资产或递延所得税负债。
3）递延所得税资产的确认
①本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确

北京国友大正资产评估有限公司 12

长春市广发物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

认由可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。但是，同时具有下列特征的交易中因资产或负债的初始确认所产生的递延所得税资产不予确认：
A.该项交易不是企业合并；
B.交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）。
②本公司对与子公司、联营公司及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，
同时满足下列条件的，确认相应的递延所得税资产：
A.暂时性差异在可预见的未来很可能转回;
B.未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。
③对于按照税法规定可以结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减,视同可抵
扣暂时性差异处理，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
4）递延所得税负债的确认
①除下列交易中产生的递延所得税负债以外，本公司确认所有应纳税暂时性
差异产生的递延所得税负债：
A.商誉的初始确认；
B.同时满足具有下列特征的交易中产生的资产或负债的初始确认： a.该项交易不是企业合并；
b.交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）。
②本公司对与子公司、联营公司及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，
确认相应的递延所得税负债。但是，同时满足下列条件的除外：
①投资企业能够控制暂时性差异转回的时间；
②该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。

北京国友大正资产评估有限公司

长春市广发物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

5）所得税费用的计量

本公司将当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包括下列情况产生的所得税：

①企业合并；

②直接在所有者权益中确认的交易或事项。

6）递延所得税资产的减值

①在资产负债表日应当对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法取得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益,则减记递延所得税资产的账面价值。除原确认时计入所有者权益的递延所得税资产部分, 其减记金额也应计入所有者权益外,其他的情况应减记当期的所得税费用。

②在很可能取得足够的应纳税所得额时，减记的递延所得税资产账面价值可以恢复。

5、公司主要税项

(1)流转税

==> picture [415 x 35] intentionally omitted <==

(2)城市维护建设税、教育费附加

2)城市维护建设税、教育费附加
项目城市维护建设税教育费附加	税率
	7% 3%

(3)企业所得税

北京国友大正资产评估有限公司

长春市广发物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

2007 年按应纳税所得额的33%计缴，2008 年按应纳税所得额的25%计缴。 (4)个人所得税

本公司员工的个人所得税由本公司代为扣缴。

二、评估目的

本次评估目的是受深圳香江控股股份有限公司委托，对长春市广发物业管理有限公司的股东全部权益进行评估，提供其在评估基准日的市场公允价值，作为长春市广发物业管理有限公司股东拟进行股权转让的价值参考依据。

三、价值类型

根据经济行为，此次评估的价值类型为市场价值，即自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后，所达成的公平交易中委估的股东全部权益（净资产）应当进行交易价值的估计数额，当事人双方应当各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。

四、评估范围和对象

本评估项目评估对象为长春市广发物业管理有限公司的股东全部权益; 本次评估范围为长春市广发物业管理有限公司的全部资产和相关负债，具体为：

资产总计： 1,285,933.19 元

其中：

北京国友大正资产评估有限公司

长春市广发物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

流动资产：帐面金额为 758,837.04 元非流动资产：帐面金额为 527,096.15 元，其中：固定资产：帐面金额为 494,306.92 元无形资产：帐面金额为 15,000.00 元其他资产：帐面金额为 17,789.23 元

负债总计： 525,363.15 元，均为流动负债。

另外，已经一次性摊销并计入费用，账面价值为0 的存货——实物尚在且使用中的低值易耗品（排椅、打卡机等），也纳入本次评估范围。

纳入本次评估范围的资产及负债与委托评估确定的资产及负债范围一致。

纳入评估范围的各评估对象的法律权属资料由委托方和资产占有方提供，并对所提供的评估对象法律权属资料的真实性、合法性和完整性承担法律责任。

五、评估基准日

评估基准日确定为二○○八年六月三十日。本次资产评估的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。

六、评估原则

（一）遵循独立、客观、科学的工作原则。

（二）预期收益原则、供求原则、贡献原则、替代原则、估价日期原则和外在性原则等技术原则。

北京国友大正资产评估有限公司

长春市广发物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

七、评估假设

（一）产权利益主体变动假设;
（二）资产持续经营假设;
（三）有效市场存在假设;
（四）货币计量假设;
（五）理性评估行为假设。

八、评估依据

(一)主要法律法规

1、国务院1991 年91 号令《国有资产评估管理办法》；
2、国务院办公厅国办发[2001]102 号《转发财政部关于改革国有资产评估行

政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》；

3、财政部2001 年第14 号令《国有资产评估管理若干问题的规定》；
4、国家国有资产管理局国资办发[1992]36 号《国有资产评估管理办法施行

细则》;

5、财政部财评字[1999]91 号《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》;
6、国家国有资产管理局国资办发[1996]23 号《资产评估操作规范意见(试

行)》；

7、国资委2005 年第12 号令《企业国有资产评估管理暂行办法》；
8、财政部财企[2004]20 号《资产评估准则—基本准则》及《资产评估职业

道德准则—基本准则》；

北京国友大正资产评估有限公司

长春市广发物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

9、中国资产评估协会中评协[2004]134 号《企业价值评估指导意见（试行）》； 10、《中华人民共和国公司法》；
11、财政部于2006 年2 月15 日颁布的《企业会计准则-基本准则》（财政部
令第33 号）及《财政部关于印发<企业会计准则第1 号-存货>等38 项具体准则的通知》（财会[2006]3 号）和2006 年10 月30 日颁布的《财政部关于印发<企业
会计准则-应用指南>的通知》（财会[2006]18 号）等规定（简称“新会计准则”）； 12、《无形资产评估准则》；
13、其它有关法规或标准。
(二)经济行为文件

北京国友大正资产评估有限公司与深圳香江控股股份有限公司签订的《资产评估业务约定书》。

(三)重大合同协议、产权证明文件
1.资产占有方部分资产购置或施工合同；
2.资产占有方设备及车辆的产权证明资料、有关会计凭证、会计报表及其它

有关资料。

(四)采用的取价标准

1.《资产评估常用数据与参数手册》（第二版）；
2.二委三部一局1997 年7 月15 日颁布的《汽车报废标准》；
3.《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》 (国经贸资源[2000]1202 号);
4．部分生产厂家提供的设备价格资料；
(五)参考资料及其他
1.资产占有方提供的合同协议、国家税收政策及其它经济业务相关资料；

北京国友大正资产评估有限公司

长春市广发物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

2.资产占有方提供的资产清单及其他资料；
3.市场调查资料；
4.评估人员现场勘察及调查所得的有关资料；
5.其它有关资料。

九、评估方法

(一)评估方法概述

资产评估方法是评估师评估资产价值的技术手段，熟知、理解和恰当使用资产评估方法是相互联系的统一整体，也是合理准确测算在一定评估目的和价值类型下委估资产价值的重要前提。

资产评估是在工程技术、统计、财务等学科技术方法的基础上，按照资产评估自身的运作规律和行业特点形成的一整套方法体系。该体系由多种具体资产评估方法构成，这些具体的评估方法按分析原理和技术思路可以大致归纳为三种基本类型，即市场法、收益法和成本法。

(二)评估方法的选择
1、关于不采用市场法进行评估的说明

市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权

益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。
市场法中常用的两种方法是参考企业比较法和并购案例比较法。

参考企业比较法是指通过对资本市场上与被评估企业处于同一或类似行业的上市公司的经营和财务数据进行分析，计算适当的价值比率或经济指标，在与被评估企业比较分析的基础上，得出评估对象价值的方法。并购案例比较法是指通

北京国友大正资产评估有限公司 19

长春市广发物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

过分析与被评估企业处于同一或类似行业的公司的买卖、收购及合并案例，获取并分析这些交易案例的数据资料，计算适当的价值比率或经济指标，在与被评估企业比较分析的基础上，得出评估对象价值的方法。

由于资产占有方评估基准日附近中国相关行业规模相当企业的股权交易案例较少，所以相关可靠准确的价值比率很难取得，故本次评估不采用市场法。

2、关于不采用收益法进行评估的说明

根据收益现值法应用的技术思路，其适用条件为：1）资产与经营收益之间存在稳定的比例关系，并可以计算；2）未来收益可以正确预测。根据资产占有方前二年及评估基准日的报表显示， 2007 年度及2008 年中期主营业务收入毛利率分别为57.88%、82.48%，由此看出，公司经营状况不稳定，再次，公司成立年限较短，可利用的财务数据较少，因此其未来收益状况难以预测，故本次不采用收益法评估。

3、关于本项目采用成本加和法进行评估的说明

成本加和法：成本加和法是指在评估时点，重新建造一个与评估对象相同的

企业，或生产能力及获利能力载体所需要的投资额，作为企业价值的评估方法。成本加和法是从投入的角度考虑的，它是对构成企业的每项单项资产采用适合的评估方法评估其价值，然后加总获得。

成本加和法的基本公式为：

股东全部权益价值=各项资产评估值之和-各项负债评估值之和

（三）各项资产及负债的评估

1、流动资产

(1)货币资金

北京国友大正资产评估有限公司

长春市广发物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

货币资金为现金、银行存款。对于现金，采用现场监盘并倒推至评估基准日的方法进行评估。对于银行存款，用核对银行对帐单与银行存款余额调节表的方法核实各项存款的实有金额，以核实后的帐面值作为评估值。

(2)应收帐款和其他应收款

通过核对原始凭证，具体了解往来款项的发生时间、款项收回情况、欠款人资信状况等，判断每笔款项可能收回的金额，并对金额较大的对方单位发函询证，根据每笔款项可能收回的金额确认评估值。

(3)存货

资产占有方的存货帐面价值为0，是按一次法摊销、仍实际使用的在用低值易耗品。

在用低值易耗品的评估：在用低值易耗品主要为办公用品等。首先评估人员查阅相关账簿记录和原始凭单，以确认存货的真实存在及所有权归属。然后对存货进行全面盘点。评估值采用重置成本法计算。即

评估值=实际数量×重置价值×成新率。

2、固定资产

(1)构筑物

采用重置成本法进行评估。计算公式为：

评估价值＝重置价值×成新率

1）重置价值的确定

构筑物为委托制作安装的岗亭和警务室，通过查阅该构筑物的结构示意图及制作安装协议，经咨询有关制作安装企业，确定该构筑物的重置成本按综合包干价格（包括制作费、运输费、材料费、人工费、安装费、税费、工具设备使用费

北京国友大正资产评估有限公司 21

长春市广发物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

等）计算。

2）成新率的确定

因委估构筑物的结构简单，本次评估主要采用年限法确定成新率，即根据《资产评估常用数据与参数手册》，确定设备的经济寿命年限、已使用年限，据此确定成新率。

成新率=[（经济使用年限-已使用年限）/经济使用年限] ×100%

（2）电子设备

采用重置成本法进行评估。计算公式为：

评估价值＝重置价值×成新率

1）重置价值的确定

电子设备为电脑、服务器、音响共计3 台，市内采购。通过市场询价，确定其在评估基准日的市场价格。该类设备一般为免费送货、安装、调试，故未考虑运杂、安装等费用。由于购置到使用所需时间较短，也无需考虑资金成本。

2）成新率的确定：

因委估电子设备结构轻巧、简单，本次评估主要采用年限法确定成新率，即根据《资产评估常用数据与参数手册》，确定设备的经济寿命年限、已使用年限，据此确定成新率。

成新率=[（经济使用年限-已使用年限）/经济使用年限] ×100%

（3）车辆

1）重置价值的确定

车辆的重置成本以基准日附近市场价，加上计入车辆的购置税（10%）和其他

北京国友大正资产评估有限公司

长春市广发物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

费用。根据财政部2001 年2 月《关于清理整顿汽车多种收费的通知》中的规定， “对车辆使用环节上的收费，只准收取车辆牌照、行驶证、驾驶证的工本费和养路费等，其他费用一律停止收费。”评估中为简化计算，这些“其它费用”按500 元计取。

重置全价=市场售价+车辆购置税+其他费用

2）成新率的确定

车辆成新率的确定以使用年限和行驶里程两种方法计算的成新率作对比，取其较低值；同时结合现场鉴定成新率按权重综合计算。并按照国家有关部委发布的关于车辆报废的规定，对已至报废年限的车辆实行强制报废。

3、无形资产

资产占有方的无形资产-其他无形资产为用于物业管理的乐天物业软件通过查阅和收集有关权证资料和财务资料，认真核实其真实性、可靠性和权威性，确定无形资产存在的权益范围和尚存的收益年限以及摊销的正确性等，在此基础上确定评估值。

4、长期待摊费用

通过核对原始凭证和相关合同，具体了解长期待摊费用的发生时间、原始发生额、收益期限等，判断每笔长期待摊费用的剩余收益期限，根据剩余收益期限和全部受益期限的比值确定尚余摊销金额确认评估值。

5、递延所得税资产

通过查阅审计调整情况，比较新旧会计准则的差异，确认递延所得税资产，以调整后账面值作为评估值。

北京国友大正资产评估有限公司

长春市广发物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

6、负债

资产占有方的负债只包括流动负债。

流动负债包括：应付帐款、预收帐款、应交税费、其他应付款，评估人员在审核每个科目的原会计处理与企业会计制度是否相符后，查阅有关资料，确认其是否为实质性的负债，以审查核实确认的金额作为评估值。

十、评估过程

北京国友大正资产评估有限公司接受深圳香江控股股份有限公司的委托，对长春市广发物业管理有限公司的全部资产和相关负债进行了评估，评估基准日经协商定于2008 年6 月30 日。北京国友大正资产评估有限公司于2008 年8 月2 日确定了评估方案，评估工作于2008 年8 月4 日正式开始，2008 年8 月6 日现场工作结束，2008 年8 月25 日出具正式报告。整个评估工作分为四个阶段。

(一)评估前期准备

本阶段的主要工作是：根据评估工作需要，向资产占有方布置评估准备工作，并对资产占有方有关人员进行辅导，由资产占有方填报资产评估申报表。评估人员协助资产占有方进行资产申报工作，同时收集资产评估所需的各种文件资料，制定资产评估工作计划。

(二)现场清查核实和评定估算

根据资产评估的有关规定，对评估范围内的资产进行了清查核实，具体步骤如下：

1、听取资产占有方对企业情况、待估资产历史和现状的介绍；
2、根据资产占有方申报的资产内容，评估人员到现场对固定资产进行勘查、

北京国友大正资产评估有限公司

长春市广发物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

分析，查阅有关技术资料及维修保养记录，了解资产使用者、建设者对该项资产使用、建设情况的反映；

3、根据资产的实际状况和特点，确定各类资产的评估方法；
4、查阅有关资产的产权证明文件、购置合同以及有关往来账目、发票等财会资料，并对金额较大的往来款进行函证；
5、开展市场调研、询价工作；
6、对资产占有方的资产和债务进行价值测算。
(三)资产评估汇总分析

根据各类资产的初步评估结果，进行汇总分析，在确认评估工作中没有发生重复和遗漏的情况下，根据汇总分析情况对资产评估结果进行修改、校对与必要的调整和完善。经三级审核后形成正式评估报告。

(四)提交报告

十一、评估结论

经评估计算，长春市广发物业管理有限公司全部资产和相关负债的评估结果为：总资产帐面值 128.59 万元，调整后帐面值 128.59 万元，评估值 126.63 万元，评估增值 -1.96 万元，增值率 -1.53 %；总负债帐面值 52.54 万元，调整后帐面值 52.54 万元，评估值 52.54 万元；净资产帐面值 76.06 万元，调整后帐面值 76.06 万元，评估值 74.09 万元，评估增值 -1.96 万元，增值率 -2.58 %。具体如下表：

长春市广发物业管理有限公司资产评估结果汇总表

金额单位：人民币万元

北京国友大正资产评估有限公司 25

长春市广发物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

项目	项目	账面价值	调整后账面值	评估价值	增减值	增值率%
		A	B	C	D=C-B	E=D/B×100
流动资产	1	75.88	75.88	78.21	2.32	3.06
长期投资	2	-	-	-	-
固定资产	3	49.43	49.43	46.03	-3.40	-6.89
其中：在建工程	4	-	-	-	-
建筑物	5	5.39	5.39	4.16	-1.23	-22.87
设备	6	44.04	44.04	41.87	-2.17	-4.93
无形资产	7	1.50	1.50	1.70	0.20	13.33
其中：土地使用权	8	-	-	-	-
资产总计	9	128.59	128.59	126.63	-1.96	-1.53
流动负债	10	52.54	52.54	52.54	-	-
长期负债	11	-	-	-	-
负债总计	12	52.54	52.54	52.54	-	-
净资产	13	76.06	76.06	74.09	-1.96	-2.58

评估结果与调整后账面值比较变动情况及原因：

委估净资产评估增值错误！链接无效。元,增值率为错误！链接无效。 %,增值原因在于 ①企业在用低值易耗品账面上已摊销，纳入本次评估范围，评估增值错误！链接无效。元；

②根据评估准则，账面计提的坏账准备余额评估值确认为0，致应收账款评估增值错误！链接无效。元，其他应收款评估增值错误！链接无效。元。

③固定资产更新换代快，价格呈下降趋势，使固定资产原值评估减值错误！链接无效。元，由此造成评估净值减值 -34,043.92 元。

十二、特别事项说明

1、长春市广发物业管理有限公司办公场地系长春市东北亚置业有限公司开发的房产，根据资产占有方提供的相关说明，长春市东北亚置业有限公司为长春市广发物业管理有限公司无偿提供办公场地，未签订相关使用合同。

北京国友大正资产评估有限公司

长春市广发物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

2、长春市广发物业管理有限公司车辆 “速腾FV7166”为2007 年11 月购置，截止评估基准日尚未缴纳车辆购置税且未上车牌照，其评估价值也不含车辆购置税及上牌照杂费等。

3、应收帐款为应收物业管理费，由于评估人员未收到相关客户的函证回函资料等，评估人员无法确认应收账款的可收回金额，以帐面值列示评估值。以帐面值列示并不代表对可收回金额的任何保证，可收回金额以到期实际收到额为准。

评估报告使用者应关注以上特别事项对评估结论所产生的影响。

十三、评估基准日期后重大事项

评估基准日后至评估报告日，未发生影响评估结论的重大事项。

十四、评估报告的法律效力

1、本次评估的结果是反映评估对象在本次评估目的要求下，根据公开市场原则确定的现行公允市价，评估工作中没有考虑将来可能承担的抵押、担保事项以及特殊的交易方可能追加的付出价格等对评估值的影响；同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及自然力和其他不可抗拒力对资产价格的影响；本报告未考虑评估基准日后利率的变化对资产评估结果的影响。

2、当前述各条件以及评估中遵循的持续经营原则等情况发生变化时，评估结果一般将失效。

3、本评估报告依照法律法规的有关规定发生法律效力。

北京国友大正资产评估有限公司

长春市广发物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

4、根据国家有关规定，本评估报告的使用有效期限为自评估基准日起一年，即至2009 年6 月29 日止有效。

5、本报告仅供委托方为本报告所列明的评估目的使用，因使用不当造成的后果与签字资产评估师及其所在评估机构无关。报告的使用权归委托方所有。除按规定报送有关政府管理部门或依据法律需公开的情形外，未经委托方许可，本公司承诺不向他人提供或公开本报告的全部或部分内容。

十五、评估报告提出日期

本评估报告提出日期为2008 年8 月25 日。

北京国友大正资产评估有限公司

法定代表人：

注册资产评估师:

二○○八年八月二十五日

北京国友大正资产评估有限公司

长春市广发物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

1．被评估企业前两年及评估基准日会计报表；
2．委托方与资产占有方营业执照复印件；
3．产权证明文件复印件；
4．委托方承诺函、资产占有方承诺函；
5．资产评估机构承诺函；
6．资产评估机构资格证书复印件；
7．资产评估机构营业执照复印件；
8．参加本评估项目人员名单及其资格证书复印件；
9．资产评估业务约定合同。

北京国友大正资产评估有限公司

长春市广发物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

1.被评估企业近二年及评估基准日会计报表

北京国友大正资产评估有限公司

长春市广发物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

2.委托方与资产占有方营业执照复印件

北京国友大正资产评估有限公司

长春市广发物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

3.产权证明文件复印件

北京国友大正资产评估有限公司

长春市广发物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

4.委托方、资产占有方承诺函

北京国友大正资产评估有限公司

长春市广发物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

委托方承诺函

北京国友大正资产评估有限公司：

因长春东北来置业有限公司拟收购长春市广发物业管理有限公司股权，特委托你公司对该经济行为所涉及的全部资产及相关负债进行评估。为确保资产评估

机构客观、公正、合理地进行资产评估，我们承诺如下，并承担相应的法律责任。

1．资产评估的经济行为符合国家规定并已获得批准；
2．所提供的财务会计及其他资料真实、准确、完整，有关重大事项揭示充分；
3．纳入评估范围的资产权属明确，出具的资产权属证明文件合法有效；
4．所提供的企业生产经营管理资料客观、真实、科学、合理；
5．不干预评估工作。

委托方（盖章）：资产占有方（盖章）：

法定代表人（签字）：法定代表人（签字）：

年月日年月日

资产占有方承诺函

北京国友大正资产评估有限公司

长春市广发物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

北京国友大正资产评估有限公司：

因长春东北亚置业有限公司拟收购长春市广发物业管理有限公司股权，特委托你公司对该经济行为所涉及的全部资产及相关负债进行评估。为确保资产评估

机构客观、公正、合理地进行资产评估，我们承诺如下，并承担相应的法律责任。

1．资产评估的经济行为符合国家规定并已获得批准；
2．所提供的财务会计及其他资料真实、准确、完整，有关重大事项揭示充分；
3．纳入评估范围的资产权属明确，出具的资产权属证明文件合法有效；
4．所提供的企业生产经营管理资料客观、真实、科学、合理；
5．不干预评估工作。

委托方（盖章）：资产占有方（盖章）：

法定代表人（签字）：法定代表人（签字）：

年月日年月日

北京国友大正资产评估有限公司

长春市广发物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

5.资产评估人员和评估机构承诺函

北京国友大正资产评估有限公司

长春市广发物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

北京国友大正资产评估有限公司

资产评估报告书承诺函

国友大正评报字(2008)第143 号

深圳香江控股股份有限公司：

受贵公司委托,我们对长春市广发物业管理有限公司股东拟股权转让所涉及的全部资产和相关负债进行了认真的清查核实、评定估算，并形成了资产评估报告书，在假设条件成立的情况下，我们对资产评估结果承诺如下，并承担相应的法律责任：

资产评估范围与经济行为所涉及的资产范围一致，未重未漏；
对涉及评估的各类资产及负债进行了合理的抽查、核实；
评估方法选用恰当，选用的参照数据、资料可靠；
影响资产评估价值的因素考虑周全；
资产评估价值公允、准确；
评估工作未受任何人为干预并独立进行。

注册资产评估师:

北京国友大正资产评估有限公司

二○○八年八月二十五日

北京国友大正资产评估有限公司

长春市广发物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

6.资产评估机构资格证书复印件

北京国友大正资产评估有限公司

长春市广发物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

7.资产评估机构营业执照复印件

北京国友大正资产评估有限公司

长春市广发物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

8.参加本评估项目的人员名单及其资格证书复印件

北京国友大正资产评估有限公司

长春市广发物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

评估工作人员名单：赵振东

刘敦国王钦艳

董璐璐

经办注册评估师：赵振东

刘敦国

北京国友大正资产评估有限公司

长春市广发物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

9.资产评估业务约定书

北京国友大正资产评估有限公司

聊城民生物业管理有限公司股东

拟股权转让项目

资产评估报告书国友大正评报字（2008）第145 号

共一册

北京国友大正资产评估有限公司

二○○八年八月二十五日

聊城民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

资产评估报告书摘要.............................................. 2 资产评估报告书.................................................. 4 一、委托方及资产占有方简介...................................... 4 二、评估目的................................................... 15 三、价值类型................................................... 16 四、评估范围和对象............................................. 16 五、评估基准日................................................. 17 六、评估原则................................................... 17 七、评估假设................................................... 17 八、评估依据................................................... 18 九、评估方法................................................... 19 十、评估过程................................................... 24 十一、评估结论................................................. 26 十二、特别事项说明............................................. 27 十三、评估基准日期后重大事项................................... 27 十四、评估报告的法律效力....................................... 28 十五、评估报告提出日期......................................... 29 备查文件....................................................... 30

北京国友大正资产评估有限公司

聊城民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

聊城民生物业管理有限公司股东

拟股权转让项目

资产评估报告书摘要

国友大正评报字（2008）第145 号

北京国友大正资产评估有限公司接受深圳香江控股股份有限公司的委托，根据国家有关资产评估的法律、法规和政策，遵循独立、客观、公正、科学的原则，按照公认的评估方法，对聊城民生物业管理有限公司的全部资产和相关负债进行了评估。评估采用成本加和法。

评估基准日：2008 年6 月30 日。

至评估基准日，聊城民生物业管理有限公司的总资产评估值为 178.35 万元人民币，负债评估值为 646.84 万元人民币，股东全部权益（净资产）评估值为 -468.49 万元人民币。

本评估报告的使用有效期限为一年，自评估基准日2008 年6 月30 日起至2009 年6 月29 日止有效。

以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真

阅读资产评估报告书全文。

北京国友大正资产评估有限公司

聊城民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

聊城民生物业管理有限公司资产评估结果汇总表

金额单位：人民币万元

项目	项目	账面价值	调整后账面值	评估价值	增减值	增值率%
		A	B	C	D=C-B	E=D/B×100
流动资产	1	126.27	159.15	165.26	6.11	3.84
长期投资	2	-	-	-	-
固定资产	3	10.85	10.85	11.56	0.71	6.59
其中：在建工程	4	-	-	-	-
建筑物	5	1.27	1.27	1.51	0.24	19.07
设备	6	9.58	9.58	10.05	0.47	4.94
无形资产	7	-	-	-	-
其中：土地使用权	8
其他资产	9	1.53	1.53	1.53	-	-
资产总计	10	138.65	171.52	178.35	6.83	3.98
流动负债	11	613.96	646.84	646.84	-	-
长期负债	12	-	-	-	-
负债总计	13	613.96	646.84	646.84	-	-
净资产	14	-475.31	-475.31	-468.49	6.83	1.44

北京国友大正资产评估有限公司

法定代表人：

注册资产评估师：

二○○八年八月二十五日

北京国友大正资产评估有限公司

聊城民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

聊城民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目

资产评估报告书

国友大正评报字（2008）第145 号

北京国友大正资产评估有限公司接受深圳香江控股股份有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对聊城民生物业管理有限公司的全部资产和相关负债进行了评估。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产和负债实施了实地勘查、市场调查与询证，对委估资产和负债在评估基准日表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下。

一、委托方及资产占有方简介

本评估项目的委托方为深圳香江控股股份有限公司,资产占有方为聊城民生物业管理有限公司。

(一)委托方简介
1、概况
名称: 深圳香江控股股份有限公司
住所：深圳市罗湖区宝安北路笋岗仓库区十号库四层4106

北京国友大正资产评估有限公司

聊城民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

注册资金：52952.5944 万元人民币企业类型：股份有限公司（上市）法定代表人：翟美卿

2、历史沿革

深圳香江控股股份有限公司（简称“香江股份”）原名“山东香江控股股份有限公司”是1993 年3 月26 日经山东临沂地区体制改革委员会临体改 [1993]第28 号文批准，由山东临沂工程机械厂独家发起，以定向募集方式设立的股份有限公司。

2005 年3 月25 日，香江股份向全体股东以资本公积金每10 股转增10 股，即每股转增1 股，本次转增方案实施后，股本总数变为35,178 万股，其

北京国友大正资产评估有限公司 5

聊城民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

中南方香江持有13,674 万股，占公司总股本的38.87%，为公司第一大股东。 2006 年9 月28 日，经香江股份2006 年度第二次临时股东大会决议，公司以资本公积金向股权分置改革方案实施股份变更登记日登记在册的全体流通股股东每10 股定向转增1.6 股，合计转增3,440.64 万股，本次转增方案实施后，股本总数变为38,618.64 万股, 其中南方香江持有13,674 万股，占公司总股本的35.41%，为公司第一大股东。

(二)资产占有方简介

1、概况

名称：聊城民生物业管理有限公司

住所：聊城市香江光彩大市场内南京路与北京路交叉路口注册资金：50 万元人民币企业类型：有限责任公司法定代表人：梁其峰

经营范围：住宅、商铺物业出租管理。（需办资质的凭资质经营）；国内贸易、国内商业、物资供销业、信息咨询（不含专营专卖专控商品及限制项目）；会展；仓储服务（危险品除外）；开办市场。 2、历史沿革

聊城民生物业管理有限公司（以下简称“聊城物业公司”）成立于2003 年11 月7 日，原名聊城香江物业管理有限公司，由南方香江集团有限公司和

北京国友大正资产评估有限公司

聊城民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

聊城香江光彩大市场有限公司共同出资成立，各自所占注册资本的10%、90%。于2004 年1 月13 日变更名称为聊城民生物业管理有限公司；2004 年12 月 23 日股东变更为深圳市全家福商贸有限公司占注册资本90%，深圳市贝尔贸易有限公司占注册资本10%；2006 年6 月15 日法定代表由夏颢变更为梁其峰。 3、聊城物业公司近二年及评估基准日的资产负债状况和经营业绩

聊城民生物业管理有限公司2006 年12 月31 日、2007 年12 月31 日及 2008 年6 月30 日资产负债状况如下（2007 年12 月31 日、2008 年6 月30 日资产负债表经中瑞岳华会计师事务所有限公司审定）。

金额单位：人民币万元

			金额单位：人民币万元
项目	2008年6月30 日	2007年12月31 日	2006年12月31 日
流动资产	126.27	86.07	78.12
长期投资
固定资产	10.85	13.31	18.23
无形资产
其他资产	1.53	0.88	0.36
资产总计	138.65	100.25	96.70
流动负债	613.96	596.61	573.60
长期负债
负债合计	613.96	596.61	573.60
净资产	-475.31	-496.35	-476.89

聊城民生物业管理有限公司2006 年度、2007 年度及2008 年1-6 月的经营损益状况如下（2007 年度、2008 年1-6 月利润表经中瑞岳华会计师事务所有限公司审定）。

金额单位：人民币万元

2008 年1-6 月份	2007 年	2006 年
122.11	210.03	222.18
75.05	171.02	207.52
6.78	11.66	12.33

17.72	47.02	29.82
-0.10	-0.32	-0.27
2.27	0.64	2.02

北京国友大正资产评估有限公司

聊城民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

加：公允价值变动收益
投资收益
二、营业利润	20.39	-19.98	-29.24
加：营业外收入
减：营业外支出
三、利润总额	20.39	-19.98	-29.24
减：所得税费用	-0.65	-0.52	0.36-
四、净利润	21.04	-19.46	-28.88

4、聊城物业公司公司采用的主要会计政策

(1) 自2007 年1 月1 日起，本公司全面执行财政部于2006 年2 月15 日颁布的《企业会计准则-基本准则》（财政部令第33 号）及《财政部关于印发 <企业会计准则第1 号-存货>等38 项具体准则的通知》（财会[2006]3 号）和 2006 年10 月30 日颁布的《财政部关于印发<企业会计准则-应用指南>的通知》（财会[2006]18 号）等规定（以下简称“新会计准则”）。

(2)会计期间

本公司的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报告期间。会计年度为公历1 月1 日起至12 月31 日止。

(3)记账本位币

本公司以人民币为记账本位币。

(4) 记账基础及会计计量属性

(5) 现金等价物的确认标准

现金等价物为本公司持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现

北京国友大正资产评估有限公司

聊城民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

金、价值变动风险很小的投资。

(6) 应收款项

应收款项指应收账款及其他应收款。应收款项按照实际发生额记账。本公司对可能发生的坏账损失采用备抵法核算。

在对应收款项的回收可能性作出具体评估后计提坏账准备，对于单项金额重大（50 万元及以上）的应收款项及单项金额不重大（50 万元以下）但按信用风险特征组合后该组合的风险较大的应收款项，单独进行减值测试,有客观证据表明其发生了减值的,根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额,确认减值损失,计提坏账准备；对其他不重大应收款项（50 万元以下），本公司按账龄分析法提取坏账准备，其中，账龄在五年以内（含五年）提取 6%，五年以上提取100%。

本公司与关联方往来、公司内部备用金借款不计提坏账准备。

(7)存货核算方法

公司存货为原材料。原材料按实际成本计价，出库采用加权平均法；期末存货按成本与可变现净值孰低计价。

计提存货跌价准备的标准和方法：由于存货遭受毁损，全部或部分陈旧过时或售价低于成本等原因，使存货成本低于可变现净值，按单个存货项目的成本与其可变现净值的差额计提存货跌价准备。报告期公司未计提存货跌

北京国友大正资产评估有限公司 9

聊城民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

价准备。

存货的盘存制度为永续盘存制。

(8)固定资产计价和折旧方法

①本公司将为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产确认为固定资产。

②固定资产按照成本进行初始计量。对弃置时预计将产生较大费用的固定资产，预计弃置费用，并将其现值记入固定资产成本。购买固定资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，固定资产的成本以购买价款的现值为基础确定。实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额，除按照规定应予资本化的以外，应当在信用期间内计入当期损益。

③固定资产折旧采用直线法计算，并按各类固定资产的原值和预计的使用寿命扣除预计净残值（原值的5%）确定其折旧率，分类折旧率如下：

资产类别使用年限年折旧率(%) 房屋建筑物 40－45 年 2.11-2.38 通用设备 8－28 年 3.39-11.88 专用设备 5-12 年 19.00-7.92 运输工具 6-12 年 15.83-7.92 办公设备及其他 5 年 19.00

期末，逐项检查预计的使用年限和净残值率，若与原先预计有差异，则做调整。由于市价持续下跌或技术落后、设备陈旧、损坏、长期闲置等原因，导致固定资产可收回金额低于账面价值的，按单项或资产组预计可收回金额，并按其与账面价值的差额提取减值准备。资产减值损失一经确认，在以后会

北京国友大正资产评估有限公司 10

聊城民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

计期间不转回。

(9)无形资产核算方法

使用寿命有限的无形资产，以其成本扣除预计残值后的金额，在预计的使用年限内采用直线法进行摊销。摊销期限如下：

资产类别使用年限年摊销率(%) 软件 3－5 年 20.00-33.33 (10) 商誉

在非同一控制下企业合并时，支付的合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉。

本公司于期末，将商誉分摊至相关的资产组进行减值测试，计提的减值

准备计入当期损益，减值准备一经计提，在以后的会计期间不转回。

(11)长期待摊费用核算方法

长期待摊费用的摊销方法为直线法，长期待摊费用的摊销期按受益期确定。

(12)收入

1）销售商品收入的确认方法

销售商品收入同时满足下列条件时，才能予以确认：

①本公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；

北京国友大正资产评估有限公司

聊城民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

②本公司既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；

③收入的金额能够可靠计量；

④相关经济利益很可能流入本公司；

⑤相关的、已发生的或将发生的成本能够可靠计量。

2）提供劳务收入的确认方法

本公司在资产负债表日提供劳务交易结果不能够可靠估计的，分别下列情况处理：

①已发生的劳务成本预计能够得到补偿，应按已经发生的劳务成本金额确认提供劳务收入，并按相同金额结转劳务成本。

②已发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计入当期损益，不确认提供劳务收入。

3）让渡资产使用权收入的确认方法
①让渡资产使用权收入的确认原则

让渡资产使用权收入包括利息收入、使用费收入等，在同时满足以下条件时，才能予以确认：

A.与交易相关的经济利益能够流入公司；
B.收入的金额能够可靠地计量。
②具体确认方法

北京国友大正资产评估有限公司

聊城民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

A.利息收入金额，按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确定。

B.使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。

(13)所得税的会计处理方法

1）本公司采用资产负债表债务法核算所得税。

2）本公司在取得资产、负债时，确定其计税基础。资产、负债的账面价值与其计税基础存在的暂时性差异，按照规定确认所产生的递延所得税资产或递延所得税负债。

3）递延所得税资产的确认

①本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认由可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。但是，同时具有下列特征的交易中因资产或负债的初始确认所产生的递延所得税资产不予确认： A.该项交易不是企业合并；

B.交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）。

②本公司对与子公司、联营公司及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列条件的，确认相应的递延所得税资产：

A.暂时性差异在可预见的未来很可能转回;

B.未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。

③对于按照税法规定可以结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减,视同可抵扣暂时性差异处理，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未

北京国友大正资产评估有限公司 13

聊城民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。

4）递延所得税负债的确认

①除下列交易中产生的递延所得税负债以外，本公司确认所有应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债：

A.商誉的初始确认；

B.同时满足具有下列特征的交易中产生的资产或负债的初始确认： a.该项交易不是企业合并；
b.交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏

损）。

②本公司对与子公司、联营公司及合营企业投资相关的应纳税暂时性差
异，确认相应的递延所得税负债。但是，同时满足下列条件的除外：
①投资企业能够控制暂时性差异转回的时间；
②该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
5）所得税费用的计量

本公司将当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包括下列情况产生的所得税：

①企业合并；

②直接在所有者权益中确认的交易或事项。

6）递延所得税资产的减值

①在资产负债表日应当对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法取得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益, 则减记递延所得税资产的账面价值。除原确认时计入所有者权益的递延所得

北京国友大正资产评估有限公司 14

聊城民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

税资产部分,其减记金额也应计入所有者权益外,其他的情况应减记当期的所得税费用。

②在很可能取得足够的应纳税所得额时，减记的递延所得税资产账面价值可以恢复。

==> picture [113 x 14] intentionally omitted <==

==> picture [71 x 14] intentionally omitted <==

==> picture [348 x 34] intentionally omitted <==

(2)城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加

==> picture [348 x 75] intentionally omitted <==

==> picture [99 x 14] intentionally omitted <==

2007 年按应纳税所得额的33%计缴，2008 年按应纳税所得额的25%计缴。 (4)个人所得税

本公司员工的个人所得税由本公司代为扣缴。

二、评估目的

本次评估目的是受深圳香江控股股份有限公司委托，对聊城民生物业管理有限公司的股东全部权益进行评估，提供其在评估基准日的市场公允价值，

北京国友大正资产评估有限公司 15

聊城民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

作为聊城民生物业管理有限公司股东拟进行股权转让的价值参考依据。

三、价值类型

四、评估范围和对象

本评估项目评估对象为聊城民生物业管理有限公司的股东全部权益; 本次评估范围为聊城民生物业管理有限公司的全部资产和相关负债，具体为：

资产总计 1,386,461.10 元，其中：流动资产：帐面金额 1,262,727.19 元非流动资产：帐面金额 123,733.91 元，其中：固定资产：帐面金额 108,457.27 元其他资产：帐面金额 15,276.64 元

负债总计 6,139,590.77 元，均为流动负债。

纳入本次评估范围的资产及负债与委托评估确定的资产及负债范围一致。

北京国友大正资产评估有限公司

聊城民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

五、评估基准日

评估基准日确定为二○○八年六月三十日。本次资产评估的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。

六、评估原则

（一）遵循独立、客观、科学的工作原则。

（二）预期收益原则、供求原则、贡献原则、替代原则、估价日期原则和外在性原则等技术原则。

七、评估假设

（一）产权利益主体变动假设;

（二）资产持续经营假设;

（三）有效市场存在假设;

（四）货币计量假设;

（五）理性评估行为假设。

北京国友大正资产评估有限公司

聊城民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

八、评估依据

(一)主要法律法规

1、国务院1991 年91 号令《国有资产评估管理办法》；
2、国务院办公厅国办发[2001]102 号《转发财政部关于改革国有资产评
估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》；
3、财政部2001 年第14 号令《国有资产评估管理若干问题的规定》；
4、国家国有资产管理局国资办发[1992]36 号《国有资产评估管理办法
施行细则》;
5、财政部财评字[1999]91 号《资产评估报告基本内容与格式的暂行规
定》;
6、国家国有资产管理局国资办发[1996]23 号《资产评估操作规范意见(试
行)》；
7、国资委2005 年第12 号令《企业国有资产评估管理暂行办法》；
8、财政部财企[2004]20 号《资产评估准则—基本准则》及《资产评估
职业道德准则—基本准则》；

9、中国资产评估协会中评协[2004]134 号《企业价值评估指导意见（试行）》；

10、《中华人民共和国公司法》；

11、财政部于2006 年2 月15 日颁布的《企业会计准则-基本准则》（财政部令第33 号）及《财政部关于印发<企业会计准则第1 号-存货>等38 项具体准则的通知》（财会[2006]3 号）和2006 年10 月30 日颁布的《财政部关

北京国友大正资产评估有限公司 18

聊城民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

于印发<企业会计准则-应用指南>的通知》（财会[2006]18 号）等规定（简称
“新会计准则”）；;

12、其它有关法规或标准。

(二)经济行为文件

北京国友大正资产评估有限公司与深圳香江控股股份有限公司签订的资产评估业务约定书。

(三)重大合同协议、产权证明文件
资产占有方部分资产购置或施工合同；
资产占有方设备的产权证明资料、有关会计凭证、会计报表及其它有

关资料。

(四)采用的取价标准

1.《资产评估常用数据与参数手册》（第二版）；
部分生产厂家提供的设备价格资料；

(五)参考资料及其他

1、资产占有方提供的合同协议、国家税收政策及其它经济业务相关资料；
2、资产占有方提供的资产清单及其他资料；
3、市场调查资料；
4、评估人员现场勘察及调查所得的有关资料；
5、其它有关资料。

九、评估方法

(一)评估方法概述

北京国友大正资产评估有限公司

聊城民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

(二)评估方法的选择
1、关于不采用市场法进行评估的说明

市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。

市场法中常用的两种方法是参考企业比较法和并购案例比较法。

参考企业比较法是指通过对资本市场上与被评估企业处于同一或类似行业的上市公司的经营和财务数据进行分析，计算适当的价值比率或经济指标，在与被评估企业比较分析的基础上，得出评估对象价值的方法。并购案例比较法是指通过分析与被评估企业处于同一或类似行业的公司的买卖、收购及合并案例，获取并分析这些交易案例的数据资料，计算适当的价值比率或经济指标，在与被评估企业比较分析的基础上，得出评估对象价值的方法。

由于资产占有方评估基准日附近中国相关行业规模相当企业的股权交易案例较少，所以相关可靠准确的价值比率很难取得，故本次评估不采用市场法。

2、关于不采用收益法进行评估的说明

北京国友大正资产评估有限公司

聊城民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

根据收益现值法应用的技术思路，其适用条件为：1）资产与经营收益之间存在稳定的比例关系，并可以计算；2）未来收益可以正确预测。根据资产占有方前二年的报表显示，近几年经营均为亏损，其未来收益状况难以预测，故本次不采用收益法评估。

3、关于本项目采用成本加和法进行评估的说明

成本加和法：成本加和法是指在评估时点，重新建造一个与评估对象相同的企业，或生产能力及获利能力载体所需要的投资额，作为企业价值的评估方法。

成本加和法是从投入的角度考虑的，它是对构成企业的每项单项资产采用适合的评估方法评估其价值，然后加总获得。成本加和法的基本公式为：

股东全部权益价值=各项资产评估值之和-各项负债评估值之和（三）各项资产及负债的评估

1、流动资产

(1)货币资金

(2)应收帐款和其他应收款

北京国友大正资产评估有限公司

聊城民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

(3)存货

资产占有方的存货为原材料。

原材料的评估：首先对原材料清查盘点，然后进行市场询价。原材料主要是外购的用于维修的各种配件及办公用品等。公司存货中的原材料为近期购入，帐面价值与评估基准日市场价格较为接近，以调整后帐面值作为评估值。

2、固定资产（1）构筑物

采用重置成本法进行评估。计算公式为：评估价值＝重置价值×成新率

1）重置价值的确定

构筑物为委托制作安装的岗亭，通过查阅该构筑物的结构示意图及制作安装协议，经咨询有关制作安装企业，确定该构筑物的重置成本按综合包干价格（包括制作费、运输费、材料费、人工费、安装费、税费、工具设备使用费等）计算。

2）成新率的确定：

成新率=[（经济使用年限-已使用年限）/经济使用年限] ×100% （2）电子设备

北京国友大正资产评估有限公司

聊城民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

采用重置成本法进行评估。计算公式为：评估价值＝重置价值×成新率 1）重置价值的确定

电子设备以电脑、空调等小型设备为主，市内采购。通过市场询价，确定其在评估基准日的市场价格。该类设备一般为免费送货、安装、调试，故未考虑运杂、安装等费用。由于购置到使用所需时间较短，也无需考虑资金成本。

2）成新率的确定：

成新率=[（经济使用年限-已使用年限）/经济使用年限] ×100% （3）机器设备

1）重置价值的确定

空气呼吸器、备用气瓶、避火服等消防配套机器设备，可市内采购。通过市场询价，确定其在评估基准日的市场价格。该类设备一般为免费送货、安装、调试，故未考虑运杂、安装等费用。由于购置到使用所需时间较短，也无需考虑资金成本。

暖气设备、垃圾箱、中转站等委托加工机器设备，通过查阅相关机器设备的加工制作合同及施工合同，经咨询有关制作安装和施工企业，确定该类机器设备的重置成本按综合包干价格（包括制作费、运输费、材料费、人工

北京国友大正资产评估有限公司 23

聊城民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

费、安装费、税费、工具设备使用费等）计算。

2）成新率的确定：

因委估机器设备结构简单，本次评估主要采用年限法确定成新率，即根据《资产评估常用数据与参数手册》，确定设备的经济寿命年限、已使用年限，据此确定成新率。

成新率=[（经济使用年限-已使用年限）/经济使用年限] ×100%

3、递延所得税资产

通过查阅审计调整情况，比较新旧会计准则的差异，确认递延所得税资产，以调整后账面值作为评估值。 4、负债

资产占有方的负债只包括流动负债。

流动负债包括：应付帐款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款，评估人员在审核每个科目的原会计处理与企业会计制度是否相符后，查阅有关资料，确认其是否为实质性的负债，以审查核实确认的金额作为评估值。

十、评估过程

北京国友大正资产评估有限公司接受深圳香江控股股份有限公司的委托，对聊城民生物业管理有限公司的全部资产和相关负债进行了评估，评估基准日经协商定于2008 年6 月30 日。北京国友大正资产评估有限公司于2008 年8 月2 日确定了评估方案，评估工作于2008 年8 月8 日正式开始，2008 年8 月9 日现场工作结束，2008 年8 月25 日出具正式报告。整个评估工作

==> picture [141 x 11] intentionally omitted <==

聊城民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

分为四个阶段。

(一)评估前期准备

(二)现场清查核实和评定估算
根据资产评估的有关规定，对评估范围内的资产进行了清查核实，具体步骤如下：
1、听取资产占有方对企业情况、待估资产历史和现状的介绍；
2、根据资产占有方申报的资产内容，评估人员到现场对固定资产进行勘
查、分析，查阅有关技术资料及维修保养记录，了解资产使用者、建设者对该项资产使用、建设情况的反映；
3、根据资产的实际状况和特点，确定各类资产的评估方法；
4、查阅有关资产的产权证明文件、购置合同以及有关往来账目、发票等

财会资料，并对金额较大的往来款进行函证；

5、开展市场调研、询价工作；
6、对资产占有方的资产和债务进行价值测算。
(三)资产评估汇总分析

北京国友大正资产评估有限公司 25

聊城民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

(四)提交报告

十一、评估结论

经评估计算，聊城民生物业管理有限公司全部资产和相关负债的评估结果为：总资产帐面值 138.65 万元，调整后帐面值 171.52 万元，评估值 178.35 万元，评估增值 6.83 万元，增值率 3.98 %；总负债帐面值 613.96 万元，调整后帐面值 646.84 万元，评估值 646.84 万元；净资产帐面值 -475.31 万元，调整后帐面值 -475.31 万元，评估值 -468.49 万元，评估增值 6.83 万元。具体如下表：

聊城民生物业管理有限公司资产评估结果汇总

单位：人民币万元

项目	项目	账面价值	调整后账面值	评估价值	增减值	增值率%
		A	B	C	D=C-B	E=D/B×100
流动资产	1	126.27	159.15	165.26	6.11	3.84
长期投资	2	-	-	-	-
固定资产	3	10.85	10.85	11.56	0.71	6.59
其中：在建工程	4	-	-	-	-
建筑物	5	1.27	1.27	1.51	0.24	19.07
设备	6	9.58	9.58	10.05	0.47	4.94
无形资产	7	-	-	-	-
其中：土地使用权	8
其他资产	9	1.53	1.53	1.53	-	-
资产总计	10	138.65	171.52	178.35	6.83	3.98
流动负债	11	613.96	646.84	646.84	-	-
长期负债	12	-	-	-	-
负债总计	13	613.96	646.84	646.84	-	-
净资产	14	-475.31	-475.31	-468.49	6.83	1.44

北京国友大正资产评估有限公司

聊城民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

委估净资产评估增值 68,256.28 元,增值率为 1.44 %,增值原因在于： ①根据评估准则，账面计提的坏账准备余额评估值确认为0，致应收账款评估增值 48,539.67 元，其他应收款评估增值 12,566.88 元。

②固定资产评估增值 7,149.73 元，主要是由于：

1)评估采用的经济使用年限为6-8 年，企业财务会计的折旧年限一般为

5 年，故评估成新率相对较高，使设备评估增值；

2)原材料价格上涨（构筑物中的岗亭），本身重置价值增加，致使评估增值。

十二、特别事项说明

1、聊城民生物业管理有限公司办公场地系聊城香江光彩大市场有限公司开发的房产，根据资产占有方提供的相关说明，聊城香江光彩大市场有限公司为聊城民生物业管理有限公司无偿提供办公场地，未签订相关使用合同。

2、应收帐款为应收物业管理费，由于评估人员未收到相关客户的函证回函资料等，评估人员无法确认应收账款的可收回金额，以帐面值列示评估值。以帐面值列示并不代表对可收回金额的任何保证，可收回金额以到期实际收到额为准。

评估报告使用者应关注以上特别事项对评估结论所产生的影响。

十三、评估基准日期后重大事项

评估基准日后至评估报告日，未发生影响评估结论的重大事项。

北京国友大正资产评估有限公司 27

聊城民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

十四、评估报告的法律效力

2、当前述各条件以及评估中遵循的持续经营原则等情况发生变化时，评估结果一般将失效。
3、本评估报告依照法律法规的有关规定发生法律效力。
4、根据国家有关规定，本评估报告的使用有效期限为自评估基准日起一年，即至2009 年6 月29 日止有效。
5、本报告仅供委托方为本报告所列明的评估目的使用，因使用不当造成
的后果与签字资产评估师及其所在评估机构无关。报告的使用权归委托方所有。除按规定报送有关政府管理部门或依据法律需公开的情形外，未经委托方许可，本公司承诺不向他人提供或公开本报告的全部或部分内容。

北京国友大正资产评估有限公司

聊城民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

十五、评估报告提出日期

本评估报告提出日期为2008 年8 月25 日。

北京国友大正资产评估有限公司

法定代表人：

注册资产评估师:

二○○八年八月二十五日

北京国友大正资产评估有限公司

聊城民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

1．被评估企业前二年及评估基准日会计报表；
2．委托方与资产占有方营业执照复印件；
3．产权证明文件复印件；
4．委托方承诺函、资产占有方承诺函；
5．资产评估机构承诺函；
6．资产评估机构资格证书复印件；
7．资产评估机构营业执照复印件；
8．参加本评估项目人员名单及其资格证书复印件；
9．资产评估业务约定合同。

北京国友大正资产评估有限公司

聊城民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

1.被评估企业近二年及评估基准日会计报表

北京国友大正资产评估有限公司

聊城民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

2.委托方与资产占有方营业执照复印件

北京国友大正资产评估有限公司

聊城民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

3.产权证明文件复印件

北京国友大正资产评估有限公司

聊城民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

4.委托方、资产占有方承诺函

北京国友大正资产评估有限公司

聊城民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

承诺函

北京国友大正资产评估有限公司：

因聊城香江光彩大市场有限公司拟收购聊城民生物业管理有限公司股权，委托你公司对该经济行为所涉及的聊城民生物业管理有限公司全部资产及相关负债进行评估。为确保资产评估机构客观、公正、合理地进行资产评估，我们承诺如下，并承担相应的法律责任。

1．资产评估的经济行为符合国家规定并已获得批准；
2．所提供的财务会计及其他资料真实、准确、完整，有关重大事项揭示

充分；

3．纳入评估范围的资产权属明确，出具的资产权属证明文件合法有效；
4．所提供的企业生产经营管理资料客观、真实、科学、合理；
5．不干预评估工作。

委托方（盖章）：资产占有方（盖章）：

法定代表人（签字）：法定代表人（签字）：

年月日年月日

北京国友大正资产评估有限公司

聊城民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

承诺函

北京国友大正资产评估有限公司：

1．资产评估的经济行为符合国家规定并已获得批准；
2．所提供的财务会计及其他资料真实、准确、完整，有关重大事项揭示

充分；

3．纳入评估范围的资产权属明确，出具的资产权属证明文件合法有效；
4．所提供的企业生产经营管理资料客观、真实、科学、合理；
5．不干预评估工作。

委托方（盖章）：资产占有方（盖章）：

法定代表人（签字）：法定代表人（签字）：

年月日年月日

北京国友大正资产评估有限公司

聊城民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

5.资产评估人员和评估机构承诺函

北京国友大正资产评估有限公司

聊城民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

北京国友大正资产评估有限公司

资产评估报告书承诺函

国友大正评报字(2008)第145 号

深圳香江控股股份有限公司：

受贵公司委托,我们对聊城民生物业管理有限公司股东似股权转让所涉及的全部资产和相关负债进行了认真的清查核实、评定估算，并形成了资产评估报告书，在假设条件成立的情况下，我们对资产评估结果承诺如下，并承担相应的法律责任：

资产评估范围与经济行为所涉及的资产范围一致，未重未漏；
对涉及评估的各类资产及负债进行了合理的抽查、核实；
评估方法选用恰当，选用的参照数据、资料可靠；
影响资产评估价值的因素考虑周全；
资产评估价值公允、准确；
评估工作未受任何人为干预并独立进行。

注册资产评估师:

北京国友大正资产评估有限公司

二○○八年八月二十五日

北京国友大正资产评估有限公司

聊城民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

6.资产评估机构资格证书复印件

北京国友大正资产评估有限公司

聊城民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

7.资产评估机构营业执照复印件

北京国友大正资产评估有限公司

聊城民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

8.参加本评估项目的人员名单及其资格证书复印件

北京国友大正资产评估有限公司

聊城民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

评估工作人员名单：赵振东

刘敦国王钦艳董璐璐

经办注册评估师：赵振东

刘敦国

北京国友大正资产评估有限公司

聊城民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

9.资产评估业务约定书

北京国友大正资产评估有限公司

洛阳民生物业管理有限公司股东

拟股权转让项目

资产评估报告书

国友大正评报字（2008）第146 号

==> picture [43 x 12] intentionally omitted <==

北京国友大正资产评估有限公司

==> picture [162 x 15] intentionally omitted <==

洛阳民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

资产评估报告书摘要................................................. 2 资产评估报告书..................................................... 4 一、委托方及资产占有方简介......................................... 4 二、评估目的...................................................... 14 三、价值类型...................................................... 14 四、评估范围和对象................................................ 15 五、评估基准日.................................................... 15 六、评估原则...................................................... 16 七、评估假设...................................................... 16 八、评估依据...................................................... 16 九、评估方法...................................................... 18 十、评估过程...................................................... 21 十一、评估结论.................................................... 22 十二、特别事项说明................................................ 24 十三、评估基准日期后重大事项...................................... 24 十四、评估报告的法律效力.......................................... 24 十五、评估报告提出日期............................................ 25 备查文件.......................................................... 26

北京国友大正资产评估有限公司

洛阳民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

洛阳民生物业管理有限公司股东

拟股权转让项目

资产评估报告书摘要

国友大正评报字（2008）第146 号

北京国友大正资产评估有限公司接受深圳香江控股股份有限公司的委托，根据国家有关资产评估的法律、法规和政策，遵循独立、客观、公正、科学的原则，按照公认的评估方法，对洛阳民生物业管理有限公司的全部资产和相关负债进行了评估。评估采用成本加和法。

评估基准日：2008 年6 月30 日。

至评估基准日，洛阳民生物业管理有限公司的总资产评估值为 83.76 万元人民币，负债评估值为 27.82 万元人民币，股东全部权益（净资产）评估值为 55.93 万元人民币。

本评估报告的使用有效期限为一年，自评估基准日2008年6月30日起至2009 年6 月29 日止有效。

以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。

北京国友大正资产评估有限公司

洛阳民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

洛阳民生物业管理有限公司资产评估结果汇总表

金额单位：人民币万元

项目	项目	账面价值	调整后账面值	评估价值	增减值	增值率%
		A	B	C	D=C-B	E=D/B×100
流动资产	1	77.75	77.75	81.95	4.20	5.41
长期投资	2	-	-	-	-
固定资产	3	1.47	1.47	1.27	-0.20	-13.88
其中：在建工程	4	-	-	-	-
建筑物	5	-	-	-	-
设备	6	1.47	1.47	1.27	-0.20	-13.88
无形资产	7	0.22	0.22	0.53	0.31	140.31
其中：土地使用权	8	-	-	-	-
资产总计	9	79.44	79.44	83.76	4.31	5.43
流动负债	10	27.82	27.82	27.82	-	-
长期负债	11	-	-	-	-
负债总计	12	27.82	27.82	27.82	-	-
净资产	13	51.62	51.62	55.93	4.31	8.35

北京国友大正资产评估有限公司

法定代表人：

注册资产评估师：

二○○八年八月二十五日

北京国友大正资产评估有限公司

洛阳民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

洛阳民生物业管理有限公司股东

拟股权转让项目

资产评估报告书

国友大正评报字（2008）第146 号

北京国友大正资产评估有限公司接受深圳香江控股股份有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对洛阳民生物业管理有限公司的全部资产和相关负债进行了评估。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产和负债实施了实地勘查、市场调查与询证，对委估资产和负债在评估基准日表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下。

一、委托方及资产占有方简介

本评估项目的委托方为深圳香江控股股份有限公司,资产占有方为洛阳民生物业管理有限公司。

(一)委托方简介
1、概况
名称: 深圳香江控股股份有限公司
住所：深圳市罗湖区宝安北路笋岗仓库区十号库四层4106

北京国友大正资产评估有限公司

洛阳民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

注册资金：52952.5944 万元人民币企业类型：股份有限公司（上市）法定代表人：翟美卿

2、历史沿革

深圳香江控股股份有限公司（简称“香江股份”）原名“山东香江控股股份有限公司”，是1993 年3 月26 日经山东临沂地区体制改革委员会临体改[1993] 第28 号文批准，由山东临沂工程机械厂独家发起，以定向募集方式设立的股份有限公司。

2005 年3 月25 日，香江股份向全体股东以资本公积金每10 股转增10 股，即每股转增1 股，本次转增方案实施后，股本总数变为35,178 万股，其中南方

北京国友大正资产评估有限公司 5

洛阳民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

香江持有13,674 万股，占公司总股本的38.87%，为公司第一大股东。

2006 年12 月15 日, 香江股份办理了变更登记手续,公司名称由“山东香江控股股份有限公司”变更为“深圳香江控股股份有限公司”，公司注册地址由“山东临沂市金雀山路17 号”变更为“深圳市罗湖区宝安北路笋岗十号四楼4106 室”。

(二)资产占有方简介
1、概况

名称：洛阳民生物业管理有限公司

住所：洛阳市廛河区启明南路高架桥南

注册资金：50 万元人民币

企业类型：有限责任公司

法定代表人：王江

经营范围：住宅、商铺出租、物业管理(凭资质证经营)服务

2、历史沿革

洛阳民生物业管理有限公司（以下简称“洛阳民生物业”）成立于2005 年1 月28 日，由深圳市全家福商贸有限公司和深圳贝尔贸易有限公司共同出资成立，各自所占注册资本的比例分别为90%、10%。

3、洛阳民生物业近二年及评估基准日资产负债状况和经营业绩

洛阳民生物业管理有限公司2006 年12 月31 日、2007 年12 月31 日及2008

北京国友大正资产评估有限公司

洛阳民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

年6 月30 日资产负债状况如下（2007 年12 月31 日、2008 年6 月30 日资产负债表经中瑞岳华会计师事务所有限公司审定）。

金额单位：人民币万元

项目	2008年6月30 日	2007年12月31 日	2006年12月31 日
流动资产	77.75	44.33	43.53
长期投资
固定资产	1.47	1.71	2.19
无形资产	0.22	0.39	0.72
资产总计	79.44	46.43	46.44
流动负债	27.82	5.97	0.88
长期负债
负债合计	27.82	5.97	0.88
净资产	51.62	40.47	45.56

洛阳民生物业管理有限公司2006 年度、2007 年度及2008 年1-6 月的经营损益状况如下（2007 年度、2008 年1-6 月利润表经中瑞岳华会计师事务所有限公司审定）。

金额单位：人民币万元

			金额单位：人民币万元
项目	2008 年1-6 月	2007 年	2006 年
一、主营业务收入	46.21	46.23	11.87
减: 主营业务成本	29.09	45.52
主营业务税金及附加	2.54	2.54	0.65
二、主营业务利润
加：其他业务利润
减：营业费用
管理费用	1.20	1.28	16.05
财务费用	-0.03	-0.13	-0.39
资产减值损失	1.73	1.82
三、营业利润	11.67	-4.8	-4.44
加：投资收益
补贴收入
营业外收入	0.02	0.27
减：营业外支出
四、利润总额	11.69	-4.53	-4.44
减：所得税	0.54
五、净利润	11.15	-4.53	-4.44

北京国友大正资产评估有限公司

洛阳民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

4、洛阳民生物业执行的会计政策

(1) 自2007 年1 月1 日起，本公司全面执行财政部于2006 年2 月15 日颁布的《企业会计准则-基本准则》（财政部令第33 号）及《财政部关于印发<企业会计准则第1 号-存货>等38 项具体准则的通知》（财会[2006]3 号）和2006 年10 月30 日颁布的《财政部关于印发<企业会计准则-应用指南>的通知》（财会[2006]18 号）等规定（以下简称“新会计准则”）。

(2)会计年度

本公司的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报告期间。会计年度为公历1 月1 日起至12 月31 日止。

(3)记账本位币

本公司以人民币为记账本位币。

(4)记账基础和计价原则

(5) 现金等价物的确认标准

现金等价物为本公司持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

(6) 应收款项
应收款项指应收账款及其他应收款。应收款项按照实际发生额记账。本公司对可能发生的坏账损失采用备抵法核算。
在对应收款项的回收可能性作出具体评估后计提坏账准备，对于单项金额重

北京国友大正资产评估有限公司

洛阳民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

本公司与关联方往来、公司内部备用金借款不计提坏账准备。

(7)固定资产计价和折旧方法

①本公司将为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产确认为固定资产。

③固定资产折旧采用直线法计算，并按各类固定资产的原值和预计的使用寿命扣除预计净残值（原值的5%）确定其折旧率，分类折旧率如下：资产类别使用年限年折旧率(%) 房屋建筑物 40－45 年 2.11-2.38

北京国友大正资产评估有限公司

洛阳民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

==> picture [369 x 102] intentionally omitted <==

期末，逐项检查预计的使用年限和净残值率，若与原先预计有差异，则做调整。由于市价持续下跌或技术落后、设备陈旧、损坏、长期闲置等原因，导致固定资产可收回金额低于账面价值的，按单项或资产组预计可收回金额，并按其与账面价值的差额提取减值准备。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不转回。 (8)无形资产核算方法

使用寿命有限的无形资产，以其成本扣除预计残值后的金额，在预计的使用年限内采用直线法进行摊销。摊销期限如下：

==> picture [397 x 73] intentionally omitted <==

在非同一控制下企业合并时，支付的合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉。

本公司于期末，将商誉分摊至相关的资产组进行减值测试，计提的减值准备计入当期损益，减值准备一经计提，在以后的会计期间不转回。 (10)收入

北京国友大正资产评估有限公司

洛阳民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

1）销售商品收入的确认方法

销售商品收入同时满足下列条件时，才能予以确认：

①本公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；
②本公司既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的
商品实施有效控制；
③收入的金额能够可靠计量；
④相关经济利益很可能流入本公司；
⑤相关的、已发生的或将发生的成本能够可靠计量。
2）提供劳务收入的确认方法

本公司在资产负债表日提供劳务交易结果不能够可靠估计的，分别下列情况处理：

①已发生的劳务成本预计能够得到补偿，应按已经发生的劳务成本金额确认提供劳务收入，并按相同金额结转劳务成本。

②已发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计入当
期损益，不确认提供劳务收入。
3）让渡资产使用权收入的确认方法
①让渡资产使用权收入的确认原则
让渡资产使用权收入包括利息收入、使用费收入等，在同时满足以下条件时，
才能予以确认：
A.与交易相关的经济利益能够流入公司；

北京国友大正资产评估有限公司

洛阳民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

B.收入的金额能够可靠地计量。

②具体确认方法

A.利息收入金额，按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确
定。
B.使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。 (11)所得税的会计处理方法
1）本公司采用资产负债表债务法核算所得税。
2）本公司在取得资产、负债时，确定其计税基础。资产、负债的账面价值
与其计税基础存在的暂时性差异，按照规定确认所产生的递延所得税资产或递延所得税负债。
3）递延所得税资产的确认
①本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确
认由可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。但是，同时具有下列特征的交易中因资产或负债的初始确认所产生的递延所得税资产不予确认：
A.该项交易不是企业合并；
B.交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）。 ②本公司对与子公司、联营公司及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，
同时满足下列条件的，确认相应的递延所得税资产：
A.暂时性差异在可预见的未来很可能转回;
B.未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。

北京国友大正资产评估有限公司

洛阳民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

4）递延所得税负债的确认

①除下列交易中产生的递延所得税负债以外，本公司确认所有应纳税暂时性
差异产生的递延所得税负债：
A.商誉的初始确认；
B.同时满足具有下列特征的交易中产生的资产或负债的初始确认： a.该项交易不是企业合并；
b.交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）。
②本公司对与子公司、联营公司及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，
确认相应的递延所得税负债。但是，同时满足下列条件的除外：
①投资企业能够控制暂时性差异转回的时间；
②该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
5）企业所得税费用的计量
本公司将当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但
不包括下列情况产生的所得税：
①企业合并；

②直接在所有者权益中确认的交易或事项。

6）递延所得税资产的减值

①在资产负债表日应当对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法取得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益,则减记递延所得税资产的账面价值。除原确认时计入所有者权益的递延所得税资产部分, 其减记金额也应计入所有者权益外,其他的情况应减记当期的所得税费用。

确认递延所得税资产时，其暂时性差异在可预见的未来能够收回的判断依据

为：公司在未来可预见的期间内持续经营，没有迹象表明公司盈利能力下降，无

北京国友大正资产评估有限公司 13

洛阳民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

法获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异。

②在很可能取得足够的应纳税所得额时，减记的递延所得税资产账面价值可以恢复。

5、公司主要税项

(1)流转税

1)流转税
项目营业税	税率
	5%

(2)城市维护建设税、教育费附加

2)城市维护建设税、教育费附加
项目城市维护建设税教育费附加	税率
	7% 3%

(3)企业所得税

2007 年按应纳税所得额的33%计缴，2008 年按应纳税所得额的25%计缴。 (4)个人所得税

本公司员工的个人所得税由本公司代为扣缴。

二、评估目的

本次评估目的是受深圳香江控股股份有限公司委托，对洛阳民生物业管理有限公司的股东全部权益进行评估，提供其在评估基准日的市场公允价值，作为洛阳民生物业管理有限公司股东拟进行股权转让的价值参考依据。

三、价值类型

根据经济行为，此次评估的价值类型为市场价值，即自愿买方与自愿卖方在

北京国友大正资产评估有限公司 14

洛阳民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

评估基准日进行正常的市场营销之后，所达成的公平交易中委估的股东全部权益（净资产）应当进行交易价值的估计数额，当事人双方应当各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。

四、评估范围和对象

本次评估对象为洛阳民生物业管理有限公司的股东全部权益;

本次评估范围为洛阳民生物业管理有限公司的全部资产和相关负债，具体为：资产总计： 794,446.31 元

其中：

流动资产：帐面金额 777,505.01 元

==> picture [407 x 74] intentionally omitted <==

负债总计： 278,244.65 元，均为流动负债。

纳入本次评估范围的资产及负债与委托评估确定的资产及负债范围一致。纳入评估范围的各评估对象的法律权属资料由委托方和资产占有方提供，并对所提供的评估对象法律权属资料的真实性、合法性和完整性承担法律责任。

五、评估基准日

评估基准日确定为二○○八年六月三十日。本次资产评估的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。

北京国友大正资产评估有限公司

洛阳民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

六、评估原则

（一）遵循独立、客观、科学的工作原则。
（二）预期收益原则、供求原则、贡献原则、替代原则、估价日期原则和外

在性原则等技术原则。

七、评估假设

（一）产权利益主体变动假设;
（二）资产持续经营假设;
（三）有效市场存在假设;
（四）货币计量假设;
（五）理性评估行为假设。

八、评估依据

(一)主要法律法规

1、国务院1991 年91 号令《国有资产评估管理办法》；
2、国务院办公厅国办发[2001]102 号《转发财政部关于改革国有资产评估行

政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》；

3、财政部2001 年第14 号令《国有资产评估管理若干问题的规定》；
4、国家国有资产管理局国资办发[1992]36 号《国有资产评估管理办法施行

细则》;

北京国友大正资产评估有限公司

洛阳民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

5、财政部财评字[1999]91 号《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》;
6、国家国有资产管理局国资办发[1996]23 号《资产评估操作规范意见(试

行)》；

7、国资委2005 年第12 号令《企业国有资产评估管理暂行办法》；
8、财政部财企[2004]20 号《资产评估准则—基本准则》及《资产评估职业
道德准则—基本准则》；
9、中国资产评估协会中评协[2004]134 号《企业价值评估指导意见（试行）》； 10、《中华人民共和国公司法》；
11、财政部于2006 年2 月15 日颁布的《企业会计准则-基本准则》（财政部
令第33 号）及《财政部关于印发<企业会计准则第1 号-存货>等38 项具体准则的通知》（财会[2006]3 号）和2006 年10 月30 日颁布的《财政部关于印发<企业
会计准则-应用指南>的通知》（财会[2006]18 号）等规定（简称“新会计准则”）； 12、《无形资产评估准则》；
13、其它有关法规或标准。
(二)经济行为文件

北京国友大正资产评估有限公司与深圳香江控股股份有限公司签订的《资产评估业务约定书》。

(三)重大合同协议、产权证明文件
资产占有方室内装修工程施工合同；
资产占有方设备的产权证明资料、有关会计凭证、会计报表及其它有关

资料。

(四)采用的取价标准

北京国友大正资产评估有限公司

洛阳民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

1.《资产评估常用数据与参数手册》（第二版）；
部分生产厂家提供的设备价格资料；
(五)参考资料及其他
1、资产占有方提供的合同协议、国家税收政策及其它经济业务相关资料；
2、资产占有方提供的资产清单及其他资料；
3、市场调查资料；
4、评估人员现场勘察及调查所得的有关资料；
5、其它有关资料。

九、评估方法

(一)评估方法概述

(二)评估方法的选择
1、关于不采用市场法进行评估的说明

市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权

益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。

北京国友大正资产评估有限公司

洛阳民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

市场法中常用的两种方法是参考企业比较法和并购案例比较法。

由于资产占有方评估基准日附近中国相关行业规模相当企业的股权交易案例较少，所以相关可靠准确的价值比率很难取得，故本次评估不采用市场法。 2、关于不采用收益法进行评估的说明

根据收益现值法应用的技术思路，其适用条件为：1）资产与经营收益之间存在稳定的比例关系，并可以计算；2）未来收益可以正确预测。根据资产占有方前二年及评估基准日的报表显示，2007 年度及2008 年中期主营业务收入毛利率分别为1.55%、37.06%，由此看出，公司经营状况不稳定，再次，公司成立年限较短，可利用的财务数据较少，因此其未来收益状况难以预测，故本次不采用收益法评估。

3、关于本项目采用成本加和法进行评估的说明

成本加和法：成本加和法是指在评估时点，重新建造一个与评估对象相同的企业，或生产能力及获利能力载体所需要的投资额，作为企业价值的评估方法。成本加和法是从投入的角度考虑的，它是对构成企业的每项单项资产采用适合的评估方法评估其价值，然后加总获得。

成本加和法的基本公式为：

北京国友大正资产评估有限公司

洛阳民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

股东全部权益价值=各项资产评估值之和-各项负债评估值之和

（三）各项资产及负债的评估

1、流动资产

(1)货币资金

(2)应收帐款及其他应收款

2、电子设备

采用重置成本法进行评估。计算公式为：

评估价值＝重置价值×成新率

⑴重置价值的确定

以打印机、监控系统等小型设备为主，市内采购。通过市场询价，确定其在评估基准日的市场价格。该类设备一般为免费送货、安装、调试，故未考虑运杂、安装等费用。由于购置到使用所需时间较短，也无需考虑资金成本。

⑵成新率的确定：

北京国友大正资产评估有限公司

洛阳民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

成新率=[（经济使用年限-已使用年限）/经济使用年限] ×100% 3、无形资产

资产占有方的无形资产-其他无形资产为用于物业管理的乐天物业软件

通过查阅和收集有关权证资料和财务资料，认真核实其真实性、可靠性和权威性，确定无形资产存在的权益范围和尚存的收益年限以及摊销的正确性等，在此基础上确定评估值。

4、负债

资产占有方的负债只包括流动负债。

流动负债包括：应付职工薪酬、应交税费、其他应付款，评估人员在审核每个科目的原会计处理与企业会计制度是否相符后，查阅有关资料，确认其是否为实质性的负债，以审查核实确认的金额作为评估值。

十、评估过程

北京国友大正资产评估有限公司接受深圳香江控股股份有限公司的委托，对洛阳民生物业管理有限公司的相关资产和负债进行了评估，评估基准日经协商定于2008 年6 月30 日。北京国友大正资产评估有限公司于2008 年8 月2 日确定了评估方案，评估工作于2008 年8 月9 日正式开始，2008 年8 月11 日现场工作结束，2008 年8 月25 日出具正式报告。整个评估工作分为四个阶段。 (一)评估前期准备

本阶段的主要工作是：根据评估工作需要，向资产占有方布置评估准备工作，并对资产占有方有关人员进行辅导，由资产占有方填报资产评估申报表。评估人员协助资产占有方进行资产申报工作，同时收集资产评估所需的各种文件资料，

北京国友大正资产评估有限公司

洛阳民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

制定资产评估工作计划。

(二)现场清查核实和评定估算

根据资产评估的有关规定，对评估范围内的资产进行了清查核实，具体步骤如下：

1、听取资产占有方对企业情况、待估资产历史和现状的介绍；
2、根据资产占有方申报的资产内容，评估人员到现场对固定资产进行勘查、分析，查阅有关技术资料及维修保养记录，了解资产使用者、建设者对该项资产使用、建设情况的反映；
3、根据资产的实际状况和特点，确定各类资产的评估方法；
4、查阅有关资产的产权证明文件、购置合同以及有关往来账目、发票等财会资料，并对金额较大的往来款进行函证；
5、开展市场调研、询价工作；
6、对资产占有方的资产和债务进行价值测算。
(三)资产评估汇总分析

(四)提交报告

十一、评估结论

经评估计算，洛阳民生物业管理有限公司全部资产和相关负债的评估结果为：总资产帐面值 79.44 万元，调整后帐面值 79.44 万元，评估值 83.76 万

北京国友大正资产评估有限公司 22

洛阳民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

元，评估增值 4.31 万元，增值率 5.43 ；总负债帐面值 27.82 万元，调整后帐面值 27.82 万元，评估值 27.82 万元；净资产帐面值 51.62 万元，调整后帐面值 51.62 万元，评估值 55.93 万元，评估增值 4.31 万元，增值率 8.35 。具体如下表：

洛阳民生物业管理有限公司资产评估结果汇总表

金额单位：人民币万元

项目	项目	账面价值	调整后账面值	评估价值	增减值	增值率%
		A	B	C	D=C-B	E=D/B×100
流动资产	1	77.75	77.75	81.95	4.20	5.41
长期投资	2	-	-	-	-
固定资产	3	1.47	1.47	1.27	-0.20	-13.88
其中：在建工程	4	-	-	-	-
建筑物	5	-	-	-	-
设备	6	1.47	1.47	1.27	-0.20	-13.88
无形资产	7	0.22	0.22	0.53	0.31	140.31
其中：土地使用权	8	-	-	-	-
资产总计	9	79.44	79.44	83.76	4.31	5.43
流动负债	10	27.82	27.82	27.82	-	-
长期负债	11	-	-	-	-
负债总计	12	27.82	27.82	27.82	-	-
净资产	13	51.62	51.62	55.93	4.31	8.35

委估净资产评估增值错误！链接无效。元,增值率为错误！链接无效。％，增值

原因在于：

①根据评估准则，坏账准备评估为0，致应收款项评估增值42,038.50 元； ②固定资产电子设备更新换代较快，价格呈下降趋势，致评估减值错

误！链接无效。元。

③无形资产的帐面按三年摊销，评估确定无形资产的摊销年限为五年，导致无形资产评估增值，增值额为错误！链接无效。元。

北京国友大正资产评估有限公司

洛阳民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

十二、特别事项说明

1、洛阳民生物业管理有限公司办公场地系洛阳百年置业有限公司开发的房产，根据资产占有方提供的相关说明，洛阳百年置业有限公司为洛阳民生物业管理有限公司无偿提供办公场地，未签订相关使用合同。

评估报告使用者应关注以上特别事项对评估结论所产生的影响。

十三、评估基准日期后重大事项

评估基准日后至评估报告日，未发生影响评估结论的重大事项。

十四、评估报告的法律效力

2、当前述各条件以及评估中遵循的持续经营原则等情况发生变化时，评估结果一般将失效。

北京国友大正资产评估有限公司

洛阳民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

3、本评估报告依照法律法规的有关规定发生法律效力。

4、根据国家有关规定，本评估报告的使用有效期限为自评估基准日起一年，即至2009 年6 月29 日止有效。

十五、评估报告提出日期

本评估报告提出日期为2008 年8 月25 日。

北京国友大正资产评估有限公司

法定代表人：

注册资产评估师:

二○○八年八月二十五日

北京国友大正资产评估有限公司

洛阳民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

1．被评估企业前二年及评估基准日会计报表；
2．委托方与资产占有方营业执照复印件；
3．产权证明文件复印件；
4．委托方承诺函、资产占有方承诺函；
5．资产评估机构承诺函；
6．资产评估机构资格证书复印件；
7．资产评估机构营业执照复印件；
8．参加本评估项目人员名单及其资格证书复印件；
9．资产评估业务约定合同。

北京国友大正资产评估有限公司

洛阳民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

1.被评估企业近二年及评估基准日会计报表

北京国友大正资产评估有限公司

洛阳民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

2.委托方与资产占有方营业执照复印件

北京国友大正资产评估有限公司

洛阳民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

3.产权证明文件复印件

北京国友大正资产评估有限公司

洛阳民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

4.委托方、资产占有方承诺函

北京国友大正资产评估有限公司

洛阳民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

承诺函

北京国友大正资产评估有限公司：

因洛阳百年置业有限公司拟收购洛阳民生物业管理有限公司股权，委托你公司对该经济行为所涉及的全部资产及相关负债进行评估。为确保资产评估机构客

观、公正、合理地进行资产评估，我们承诺如下，并承担相应的法律责任。

1．资产评估的经济行为符合国家规定并已获得批准；
2．所提供的财务会计及其他资料真实、准确、完整，有关重大事项揭示充分；
3．纳入评估范围的资产权属明确，出具的资产权属证明文件合法有效；
4．所提供的企业生产经营管理资料客观、真实、科学、合理；
5．不干预评估工作。

委托方（盖章）：资产占有方（盖章）：

法定代表人（签字）：法定代表人（签字）：

年月日年月日

北京国友大正资产评估有限公司

洛阳民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

承诺函

北京国友大正资产评估有限公司：

观、公正、合理地进行资产评估，我们承诺如下，并承担相应的法律责任。
1．资产评估的经济行为符合国家规定并已获得批准；
2．所提供的财务会计及其他资料真实、准确、完整，有关重大事项揭示充分；
3．纳入评估范围的资产权属明确，出具的资产权属证明文件合法有效；
4．所提供的企业生产经营管理资料客观、真实、科学、合理；
5．不干预评估工作。

委托方（盖章）：资产占有方（盖章）：

法定代表人（签字）：法定代表人（签字）：

年月日年月日

北京国友大正资产评估有限公司

洛阳民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

5.资产评估人员和评估机构承诺函

北京国友大正资产评估有限公司

洛阳民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

北京国友大正资产评估有限公司

资产评估报告书承诺函

国友大正评报字(2008)第146 号

深圳香江控股股份有限公司：

受贵公司委托,我们对洛阳民生物业管理有限公司股东拟股权转让所涉及的全部资产和相关负债进行了认真的清查核实、评定估算，并形成了资产评估报告书，在假设条件成立的情况下，我们对资产评估结果承诺如下，并承担相应的法律责任：

资产评估范围与经济行为所涉及的资产范围一致，未重未漏；
对涉及评估的各类资产及负债进行了合理的抽查、核实；
评估方法选用恰当，选用的参照数据、资料可靠；
影响资产评估价值的因素考虑周全；
资产评估价值公允、准确；
评估工作未受任何人为干预并独立进行。

注册资产评估师:

北京国友大正资产评估有限公司

二○○八年八月二十五日

北京国友大正资产评估有限公司

洛阳民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

6.资产评估机构资格证书复印件

北京国友大正资产评估有限公司

洛阳民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

7.资产评估机构营业执照复印件

北京国友大正资产评估有限公司

洛阳民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

8.参加本评估项目的人员名单及其资格证书复印件

北京国友大正资产评估有限公司

洛阳民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

评估工作人员名单：赵振东

刘敦国

王钦艳

董璐璐

经办注册评估师：赵振东

刘敦国

北京国友大正资产评估有限公司

洛阳民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

9.资产评估业务约定书

北京国友大正资产评估有限公司

随州民生物业管理有限公司股东

拟股权转让项目

资产评估报告书国友大正评报字（2008）第147 号共一册

北京国友大正资产评估有限公司

二○○八年八月二十五日

随州民生物业管理有限公司股东拟转让项目资产评估报告书

资产评估报告书摘要................................................. 2 资产评估报告书..................................................... 4 一、委托方及资产占有方简介......................................... 4 二、评估目的...................................................... 14 三、价值类型...................................................... 14 四、评估范围和对象................................................ 15 五、评估基准日.................................................... 15 六、评估原则...................................................... 16 七、评估假设...................................................... 16 八、评估依据...................................................... 16 九、评估方法...................................................... 18 十、评估过程...................................................... 22 十一、评估结论.................................................... 23 十二、特别事项说明................................................ 24 十三、评估基准日期后重大事项...................................... 25 十四、评估报告的法律效力.......................................... 25 十五、评估报告提出日期............................................ 26 备查文件.......................................................... 27

北京国友大正资产评估有限公司

随州民生物业管理有限公司股东拟转让项目资产评估报告书

随州民生物业管理有限公司股东

拟股权转让项目

资产评估报告书摘要

国友大正评报字（2008）第147 号

北京国友大正资产评估有限公司接受深圳香江控股股份有限公司的委托，根据国家有关资产评估的法律、法规和政策，遵循独立、客观、公正、科学的原则，按照公认的评估方法，对随州民生物业管理有限公司的全部资产和相关负债进行了评估。评估采用成本加和法。

评估基准日：2008 年6 月30 日。

至评估基准日，随州民生物业管理有限公司的总资产评估值为 309.80 万元人民币，负债评估值为 221.51 万元人民币，全部股东权益（净资产）评估值为 88.29 万元人民币。

本评估报告的使用有效期限为一年，自评估基准日2008年6月30日起至2009 年6 月29 日止有效。

以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。

北京国友大正资产评估有限公司

随州民生物业管理有限公司股东拟转让项目资产评估报告书

随州民生物业管理有限公司资产评估结果汇总表

金额单位：人民币万元

项目	项目	账面价值	调整后账面值	评估价值	增减值	增值率%
		A	B	C	D=C-B	E=D/B×100
流动资产	1	304.56	304.56	307.12	2.56	0.84
长期投资	2	-	-	-	-
固定资产	3	1.13	1.13	1.05	-0.08	-7.28
其中：在建工程	4	-	-	-	-
建筑物	5	-	-	-	-
设备	6	1.13	1.13	1.05	-0.08	-7.28
无形资产	7	0.44	0.44	1.07	0.62	140.31
其中：土地使用权	8	-	-	-	-
资产总计	9	306.70	306.70	309.80	3.10	1.01
流动负债	10	42.09	42.09	42.09	-	-
长期负债	11	179.42	179.42	179.42	-	-
负债总计	12	221.51	221.51	221.51	-	-
净资产	13	85.19	85.19	88.29	3.10	3.64

北京国友大正资产评估有限公司

法定代表人：

注册资产评估师：

二○○八年八月二十五日

北京国友大正资产评估有限公司

随州民生物业管理有限公司股东拟转让项目资产评估报告书

随州民生物业管理有限公司股东

拟股权转让项目

资产评估报告书

国友大正评报字（2008）第147 号

北京国友大正资产评估有限公司接受深圳香江控股股份有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对随州民生物业管理有限公司的全部资产和相关负债进行了评估。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产和负债实施了实地勘查、市场调查与询证，对委估资产和负债在评估基准日表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下。

一、委托方及资产占有方简介

本评估项目的委托方为深圳香江控股股份有限公司,资产占有方为随州民生物业管理有限公司。

(一)委托方简介
1、概况
名称: 深圳香江控股股份有限公司
住所：深圳市罗湖区宝安北路笋岗仓库区十号库四层4106 注册资金：52952.5944 万元人民币

北京国友大正资产评估有限公司

随州民生物业管理有限公司股东拟转让项目资产评估报告书

企业类型：股份有限公司（上市）

法定代表人：翟美卿

2、历史沿革

2005 年3 月25 日，香江股份向全体股东以资本公积金每10 股转增10 股，即每股转增1 股，本次转增方案实施后，股本总数变为35,178 万股，其中南方香江持有13,674 万股，占公司总股本的38.87%，为公司第一大股东。

北京国友大正资产评估有限公司 5

随州民生物业管理有限公司股东拟转让项目资产评估报告书

(二)资产占有方简介

1、概况

名称：随州民生物业管理有限公司

住所：随州市交通大道25 号

注册资金：50 万元人民币

企业类型：有限责任公司

法定代表人：王江

经营范围：住宅、商铺等物业出租、管理。

2、历史沿革
随州民生物业管理有限公司（以下简称“随州民生物业”）成立于2005 年1
月17 日，由深圳市全家福商贸有限公司和深圳市贝尔贸易有限公司共同出资成立，各自所占注册资本的比例分别为90%、10%。
3、随州民生物业近二年及评估基准日的资产负债状况和经营业绩

随州民生物业管理有限公司2006 年12 月31 日、2007 年12 月31 日及2008

年6 月30 日资产负债状况如下（2007 年12 月31 日、2008 年6 月30 日资产负

北京国友大正资产评估有限公司

随州民生物业管理有限公司股东拟转让项目资产评估报告书

债表经中瑞岳华会计师事务所有限公司审定）。

金额单位：人民币万元

项目	2008年6月30 日	2007年12月31 日	2006年12月31 日
流动资产	304.56	229.50	151.61
长期投资
固定资产	1.13	1.32	1.70
无形资产	0.44	0.78	1.44
其他资产	0.57	0.68	0.55
资产总计	306.70	232.28	155.30
流动负债	42.09	37.56	27.55
长期负债	179.42	111.37	65.67
负债合计	221.51	148.92	93.22
净资产	85.19	83.35	62.08

随州民生物业管理有限公司2006 年度、2007 年度及2008 年1-6 年的经营损益状况如下（2007 年度、2008 年1-6 月利润表经中瑞岳华会计师事务所有限公司审定）。

金额单位：人民币万元

项目	2008 年1-6 月	2007 年	2006 年
一、营业收入	41.38	85.39	68.05
减: 营业成本	33.53	45.76	44.04
营业税金及附加	2.29	2.61	3.02
营业费用
管理费用	4.65	4.77	3.07
财务费用	-0.78	-1.12	-0.58
资产减值损失	-0.71	1.15	1.82
加：公允价值变动收益
投资收益
二、营业利润	2.40	32.21	16.67
加：营业外收入	0.20
减：营业外支出
三、利润总额	2.60	32.21	16.67
减：所得税费用	0.77	10.94	5.50
四、净利润	1.83	21.27	11.17

4、随州民生物业执行的会计政策

北京国友大正资产评估有限公司

随州民生物业管理有限公司股东拟转让项目资产评估报告书

(1) 自2007 年1 月1 日起，本公司全面执行财政部于2006 年2 月15 日颁布的《企业会计准则-基本准则》（财政部令第33 号）及《财政部关于印发<企业会计准则第1 号-存货>等38 项具体准则的通知》（财会[2006]3 号）和2006 年10 月30 日颁布的《财政部关于印发<企业会计准则-应用指南>的通知》（财会[2006]18 号）等规定（以下简称“新会计准则”）。

(2)会计年度

本公司的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报告期间。会计年度为公历1 月1 日起至12 月31 日止。

(3)记账本位币

本公司以人民币为记账本位币。

(4)记账基础和计价原则

(5) 现金等价物的确认标准

现金等价物为本公司持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

(6) 应收款项

应收款项指应收账款及其他应收款。应收款项按照实际发生额记账。本公司对可能发生的坏账损失采用备抵法核算。

在对应收款项的回收可能性作出具体评估后计提坏账准备，对于单项金额重

大（50 万元及以上）的应收款项及单项金额不重大（50 万元以下）但按信用风

北京国友大正资产评估有限公司

随州民生物业管理有限公司股东拟转让项目资产评估报告书

险特征组合后该组合的风险较大的应收款项，单独进行减值测试,有客观证据表明其发生了减值的,根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额,确认减值损失,计提坏账准备；对其他不重大应收款项（50 万元以下），本公司按账龄分析法提取坏账准备，其中，账龄在五年以内（含五年）提取6%，五年以上提取 100%。

本公司与关联方往来、公司内部备用金借款不计提坏账准备。

本公司确认坏账的标准是：①因债务人撤销、破产或死亡，以其破产财产或
遗产清偿后，仍不能收回、现金流量严重不足等；②因债务人逾期未履行偿债义务，且有明显特征表明无法收回的。对有确凿证据表明确实无法收回的应收款项，确认为坏账损失，冲销已提取的坏账准备。
(7)固定资产计价和折旧方法

①本公司将为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产确认为固定资产。

②固定资产按照成本进行初始计量。对弃置时预计将产生较大费用的固定资
产，预计弃置费用，并将其现值记入固定资产成本。购买固定资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，固定资产的成本以购买价款的现值为基础确定。实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额，除按照规定应予资本化的以外，应当在信用期间内计入当期损益。

③固定资产折旧采用直线法计算，并按各类固定资产的原值和预计的使用寿命扣除预计净残值（原值的5%）确定其折旧率，分类折旧率如下：

资产类别使用年限年折旧率(%) 房屋建筑物 40－45 年 2.11-2.38 通用设备 8－28 年 3.39-11.88

北京国友大正资产评估有限公司

随州民生物业管理有限公司股东拟转让项目资产评估报告书

==> picture [369 x 73] intentionally omitted <==

使用寿命有限的无形资产，以其成本扣除预计残值后的金额，在预计的使用年限内采用直线法进行摊销。摊销期限如下：

==> picture [397 x 44] intentionally omitted <==

(9) 商誉

在非同一控制下企业合并时，支付的合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉。

本公司于期末，将商誉分摊至相关的资产组进行减值测试，计提的减值准备计入当期损益，减值准备一经计提，在以后的会计期间不转回。 (10)收入

1）销售商品收入的确认方法

北京国友大正资产评估有限公司

随州民生物业管理有限公司股东拟转让项目资产评估报告书

销售商品收入同时满足下列条件时，才能予以确认：

①本公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；
②本公司既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的
商品实施有效控制；
③收入的金额能够可靠计量；
④相关经济利益很可能流入本公司；
⑤相关的、已发生的或将发生的成本能够可靠计量。
2）提供劳务收入的确认方法

本公司在资产负债表日提供劳务交易结果不能够可靠估计的，分别下列情况处理：

①已发生的劳务成本预计能够得到补偿，应按已经发生的劳务成本金额确认
提供劳务收入，并按相同金额结转劳务成本。
②已发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计入当
期损益，不确认提供劳务收入。
3）让渡资产使用权收入的确认方法
①让渡资产使用权收入的确认原则
让渡资产使用权收入包括利息收入、使用费收入等，在同时满足以下条件时，
才能予以确认：
A.与交易相关的经济利益能够流入公司；
B.收入的金额能够可靠地计量。

北京国友大正资产评估有限公司

随州民生物业管理有限公司股东拟转让项目资产评估报告书

②具体确认方法

A.利息收入金额，按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确
定。
B.使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。 (11)所得税的会计处理方法
1）本公司采用资产负债表债务法核算所得税。
2）本公司在取得资产、负债时，确定其计税基础。资产、负债的账面价值
与其计税基础存在的暂时性差异，按照规定确认所产生的递延所得税资产或递延所得税负债。
3）递延所得税资产的确认
①本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确
认由可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。但是，同时具有下列特征的交易中因资产或负债的初始确认所产生的递延所得税资产不予确认：
A.该项交易不是企业合并；
B.交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）。 ②本公司对与子公司、联营公司及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，
同时满足下列条件的，确认相应的递延所得税资产：
A.暂时性差异在可预见的未来很可能转回;
B.未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。

4）递延所得税负债的确认

北京国友大正资产评估有限公司

随州民生物业管理有限公司股东拟转让项目资产评估报告书

①除下列交易中产生的递延所得税负债以外，本公司确认所有应纳税暂时性
差异产生的递延所得税负债：
A.商誉的初始确认；
B.同时满足具有下列特征的交易中产生的资产或负债的初始确认： a.该项交易不是企业合并；
b.交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）。
②本公司对与子公司、联营公司及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，
确认相应的递延所得税负债。但是，同时满足下列条件的除外：
①投资企业能够控制暂时性差异转回的时间；
②该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
5）所得税费用的计量

本公司将当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包括下列情况产生的所得税：

①企业合并；
②直接在所有者权益中确认的交易或事项。
6）递延所得税资产的减值

①在资产负债表日应当对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法取得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益,则减记递延所得税资产的账面价值。除原确认时计入所有者权益的递延所得税资产部分, 其减记金额也应计入所有者权益外,其他的情况应减记当期的所得税费用。

北京国友大正资产评估有限公司 13

随州民生物业管理有限公司股东拟转让项目资产评估报告书

②在很可能取得足够的应纳税所得额时，减记的递延所得税资产账面价值可以恢复。

==> picture [113 x 42] intentionally omitted <==

==> picture [381 x 30] intentionally omitted <==

(2)城市维护建设税、教育费附加

==> picture [381 x 45] intentionally omitted <==

(3)企业所得税

2007 年按应纳税所得额的33%计缴，2008 年按应纳税所得额的25%计缴。 (4)个人所得税

本公司员工的个人所得税由本公司代为扣缴。

二、评估目的

本评估项目的评估目的是受深圳香江控股股份有限公司委托，对随州民生物业管理有限公司的股东全部权益进行评估，提供其在评估基准日的市场公允价值，作为随州民生物业管理有限公司股东拟进行股权转让的价值参考依据。

三、价值类型

根据经济行为，此次评估的价值类型为市场价值，即自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后，所达成的公平交易中委估的股东全部权益

北京国友大正资产评估有限公司 14

随州民生物业管理有限公司股东拟转让项目资产评估报告书

（净资产）应当进行交易价值的估计数额，当事人双方应当各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。

四、评估范围和对象

本评估项目评估对象为随州民生物业管理有限公司的股东全部权益;

本次评估范围为随州民生物业管理有限公司的全部资产和相关负债，具体为：

==> picture [204 x 15] intentionally omitted <==

==> picture [376 x 195] intentionally omitted <==

纳入本次评估范围的资产及负债与委托评估确定的资产及负债范围一致。

五、评估基准日

评估基准日确定为二○○八年六月三十日。本次资产评估的一切取价标准均

北京国友大正资产评估有限公司 15

随州民生物业管理有限公司股东拟转让项目资产评估报告书

为评估基准日有效的价格标准。

六、评估原则

（一）遵循独立、客观、科学的工作原则。

（二）预期收益原则、供求原则、贡献原则、替代原则、估价日期原则和外

在性原则等技术原则。

七、评估假设

（一）产权利益主体变动假设;

（二）资产持续经营假设;

（三）有效市场存在假设;

（四）货币计量假设;

（五）理性评估行为假设。

八、评估依据

(一)主要法律法规

1、国务院1991 年91 号令《国有资产评估管理办法》；
2、国务院办公厅国办发[2001]102 号《转发财政部关于改革国有资产评估行

政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》；

3、财政部2001 年第14 号令《国有资产评估管理若干问题的规定》；

北京国友大正资产评估有限公司 16

随州民生物业管理有限公司股东拟转让项目资产评估报告书

4、国家国有资产管理局国资办发[1992]36 号《国有资产评估管理办法施行
细则》;
5、财政部财评字[1999]91 号《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》;
6、国家国有资产管理局国资办发[1996]23 号《资产评估操作规范意见(试

行)》；

7、国资委2005 年第12 号令《企业国有资产评估管理暂行办法》；
8、财政部财企[2004]20 号《资产评估准则—基本准则》及《资产评估职业
道德准则—基本准则》；
9、中国资产评估协会中评协[2004]134 号《企业价值评估指导意见（试行）》； 10、《中华人民共和国公司法》；
11、财政部于2006 年2 月15 日颁布的《企业会计准则-基本准则》（财政部
令第33 号）及《财政部关于印发<企业会计准则第1 号-存货>等38 项具体准则的通知》（财会[2006]3 号）和2006 年10 月30 日颁布的《财政部关于印发<企业会计准则-应用指南>的通知》（财会[2006]18 号）等规定（简称“新会计准则”）；
12、《无形资产评估准则》；
13、其它有关法规或标准。
(二)经济行为文件

北京国友大正资产评估有限公司与深圳香江控股股份有限公司签订的《资产评估业务约定书》。

(三)重大合同协议、产权证明文件
1.资产占有方部分资产购置合同；
2.资产占有方设备产权证明资料、有关会计凭证、会计报表及其它有关资料。

北京国友大正资产评估有限公司

随州民生物业管理有限公司股东拟转让项目资产评估报告书

(四)采用的取价标准

1.《资产评估常用数据与参数手册》（第二版）；
2.部分生产厂家提供的设备价格资料；
(五)参考资料及其他
1、资产占有方提供的合同协议、国家税收政策及其它经济业务相关资料；
2、资产占有方提供的资产清单及其他资料；
3、市场调查资料；
4、评估人员现场勘察及调查所得的有关资料；
5、其它有关资料。

九、评估方法

(一)评估方法概述

(二)评估方法的选择
1、关于不采用市场法进行评估的说明

市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权

北京国友大正资产评估有限公司

随州民生物业管理有限公司股东拟转让项目资产评估报告书

益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。市场法中常用的两种方法是参考企业比较法和并购案例比较法。

根据收益现值法应用的技术思路，其适用条件为：1）资产与经营收益之间存在稳定的比例关系，并可以计算；2）未来收益可以正确预测。根据资产占有方前二年及评估基准日的报表显示，2006 年度、2007 年度及2008 年中期主营业务收入毛利率分别为64.72%、53.59%、81.03%，由此看出，公司经营状况不稳定，再次，公司成立年限较短，可利用的财务数据较少，因此其未来收益状况难以预测，故本次不采用收益法评估。

3、关于本项目采用成本加和法进行评估的说明

北京国友大正资产评估有限公司

随州民生物业管理有限公司股东拟转让项目资产评估报告书

成本加和法的基本公式为：

股东全部权益价值=各项资产评估值之和-各项负债评估值之和

(三) 各项资产及负债的评估

1、流动资产

(1)货币资金

(2)应收帐款及其他应收款

(3)存货

资产占有方的存货为在库周转材料。

在库周转材料的评估：公司对此一次性摊销。首先评估人员查阅相关账簿记录和原始凭单，以确认存货的真实存在及所有权归属。然后进行盘点以及查看在库保管状况。截止现场勘查日，所购买的材料尚未使用，评估人员根据盘点数量及评估基准日的市场价值作为评估值。

2、无形资产

资产占有方的无形资产-其他无形资产为用于物业管理的乐天物业软件通过查阅和收集有关权证资料和财务资料，认真核实其真实性、可靠性和权威性，确定无形资产存在的权益范围和尚存的收益年限以及摊销的正确性等，在

北京国友大正资产评估有限公司 20

随州民生物业管理有限公司股东拟转让项目资产评估报告书

此基础上确定评估值。

3、电子设备

采用重置成本法进行评估。计算公式为：

评估价值＝重置价值×成新率

1）重置价值的确定

电子设备为电脑、打印机，均为市内采购。通过市场询价，确定其在评估基准日的市场价格。该类设备一般为免费送货、安装、调试，故未考虑运杂、安装等费用。由于购置到使用所需时间较短，也无需考虑资金成本。

2）成新率的确定

因电子设备结构轻巧、简单，本次评估主要采用年限法确定成新率，即根据

《资产评估常用数据与参数手册》，确定设备的经济寿命年限、已使用年限，据

此确定成新率。

成新率=[（经济使用年限-已使用年限）/经济使用年限] ×100%

3）评估值的确定

评估值=重置全价×成新率

4、递延所得税资产

通过查阅审计调整情况，比较新旧会计准则的差异，确认递延所得税资产，以调整后账面值作为评估值。

5、负债

资产占有方的负债包括流动负债和长期应付款。

流动负债包括：应付帐款、预收帐款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付

北京国友大正资产评估有限公司 21

随州民生物业管理有限公司股东拟转让项目资产评估报告书

款，评估人员在审核每个科目的原会计处理与企业会计制度是否相符后，查阅有关资料，确认其是否为实质性的负债，以审查核实确认的金额作为评估值。

长期应付款为代管维修基金，评估人员核实了相关账簿记录、文件资料，并选取金额较大或异常的项目核查其原始凭证，确定其真实性和完整性，核实结果账表单金额相符，以核实的调整后账面价值作为评估值。

十、评估过程

北京国友大正资产评估有限公司接受深圳香江控股股份有限公司的委托，对随州民生物业管理有限公司的全部资产和相关负债进行了评估，评估基准日经协商定于2008 年6 月30 日。北京国友大正资产评估有限公司于2008 年8 月2 日确定了评估方案，评估工作于2008 年8 月13 日正式开始，2008 年8 月14 日现场工作结束，2008 年8 月25 日出具正式报告。整个评估工作分为四个阶段。

(一)评估前期准备

(二)现场清查核实和评定估算

根据资产评估的有关规定，对评估范围内的资产进行了清查核实，具体步骤如下：

1、听取资产占有方对企业情况、待估资产历史和现状的介绍；
2、根据资产占有方申报的资产内容，评估人员到现场对固定资产进行勘查、

北京国友大正资产评估有限公司 22

随州民生物业管理有限公司股东拟转让项目资产评估报告书

分析，查阅有关技术资料及维修保养记录，了解资产使用者、建设者对该项资产使用、建设情况的反映；

3、根据资产的实际状况和特点，确定各类资产的评估方法；
4、查阅有关资产的产权证明文件、购置合同以及有关往来账目、发票等财会资料，并对金额较大的往来款进行函证；
5、开展市场调研、询价工作；
6、对资产占有方的资产和债务进行价值测算。
(三)资产评估汇总分析

(四)提交报告

十一、评估结论

经评估计算，随州民生物业管理有限公司全部资产和相关负债的评估结果为：总资产帐面值 306.70 万元，调整后帐面值 306.70 万元，评估值 309.80 万元，评估增值 3.10 万元，增值率 1.01 ；总负债帐面值 221.51 万元，调整后帐面值 221.51 万元，评估值 221.51 万元；净资产帐面值 85.19 万元，调整后帐面值 85.19 万元，评估值 88.29 万元，评估增值 3.10 万元，增值率 3.64 。具体如下表：

北京国友大正资产评估有限公司

随州民生物业管理有限公司股东拟转让项目资产评估报告书

随州民生物业管理有限公司资产评估结果汇总表

单位：人民币万元

项目	项目	账面价值	调整后账面值	评估价值	增减值	增值率%
		A	B	C	D=C-B	E=D/B×100
流动资产	1	304.56	304.56	307.12	2.56	0.84
长期投资	2	-	-	-	-
固定资产	3	1.13	1.13	1.05	-0.08	-7.28
其中：在建工程	4	-	-	-	-
建筑物	5	-	-	-	-
设备	6	1.13	1.13	1.05	-0.08	-7.28
无形资产	7	0.44	0.44	1.07	0.62	140.31
其中：土地使用权	8	-	-	-	-
资产总计	9	306.70	306.70	309.80	3.10	1.01
流动负债	10	42.09	42.09	42.09	-	-
长期负债	11	179.42	179.42	179.42	-	-
负债总计	12	221.51	221.51	221.51	-	-
净资产	13	85.19	85.19	88.29	3.10	3.64

委估净资产评估增值 31,020.73 元,增值率为 3.64 ％,增值原因在于

①企业在库周转材料账面上已摊销，纳入本次评估范围，导致评估增值
3,000.00 元；

②根据评估准则，账面计提的坏账准备余额评估值确认为0,导致应收账款评估增值 22,609.46 元；

③无形资产账面按3 年进行摊销，评估确定无形资产摊销年限为5 年，导致无形资产评估增值 6,235.68 元。

十二、特别事项说明

1．随州民生物业管理有限公司办公场地系随州香江商贸有限公司开发的房产，随州香江商贸有限公司有限公司为随州民生物业管理有限公司无偿提供办公场地，未签订相关使用合同。

北京国友大正资产评估有限公司

随州民生物业管理有限公司股东拟转让项目资产评估报告书

2、应收帐款为应收物业管理费。由于评估人员未收到相关客户的函证回函资料等，评估人员无法确认应收账款的可收回金额，以帐面值列示评估值。以帐面值列示并不代表对可收回金额的任何保证，可收回金额以到期实际收到额为准。

评估报告使用者应关注以上特别事项对评估结论所产生的影响。

十三、评估基准日期后重大事项

评估基准日后至评估报告日，未发生影响评估结论的重大事项。

十四、评估报告的法律效力

2、当前述各条件以及评估中遵循的持续经营原则等情况发生变化时，评估结果一般将失效。

3、本评估报告依照法律法规的有关规定发生法律效力。

4、根据国家有关规定，本评估报告的使用有效期限为自评估基准日起一年，即至2009 年6 月29 日止有效。

5、本报告仅供委托方为本报告所列明的评估目的使用，因使用不当造成的后果与签字资产评估师及其所在评估机构无关。报告的使用权归委托方所有。除

北京国友大正资产评估有限公司 25

随州民生物业管理有限公司股东拟转让项目资产评估报告书

按规定报送有关政府管理部门或依据法律需公开的情形外，未经委托方许可，本公司承诺不向他人提供或公开本报告的全部或部分内容。

十五、评估报告提出日期

本评估报告提出日期为2008 年8 月25 日。

北京国友大正资产评估有限公司

法定代表人：

注册资产评估师:

二○○八年八月二十五日

北京国友大正资产评估有限公司

随州民生物业管理有限公司股东拟转让项目资产评估报告书

备查文件

1．被评估企业前二年及评估基准日会计报表；
2．委托方与资产占有方营业执照复印件；
3．产权证明文件复印件；
4．委托方承诺函、资产占有方承诺函；
5．资产评估机构承诺函；
6．资产评估机构资格证书复印件；
7．资产评估机构营业执照复印件；
8．参加本评估项目人员名单及其资格证书复印件；
9．资产评估业务约定合同。

北京国友大正资产评估有限公司

随州民生物业管理有限公司股东拟转让项目资产评估报告书

备查文件

1.被评估企业近二年及评估基准日会计报表

北京国友大正资产评估有限公司

随州民生物业管理有限公司股东拟转让项目资产评估报告书

备查文件

2.委托方与资产占有方营业执照复印件

北京国友大正资产评估有限公司

随州民生物业管理有限公司股东拟转让项目资产评估报告书

备查文件

3.产权证明文件复印件

北京国友大正资产评估有限公司

随州民生物业管理有限公司股东拟转让项目资产评估报告书

备查文件

4.委托方、资产占有方承诺函

北京国友大正资产评估有限公司

随州民生物业管理有限公司股东拟转让项目资产评估报告书

承诺函

北京国友大正资产评估有限公司：

因随州香江商贸有限公司拟收购随州民生物业管理有限公司股权，委托你公司对该经济行为所涉及的全部资产及相关负债进行评估。为确保资产评估机构客

观、公正、合理地进行资产评估，我们承诺如下，并承担相应的法律责任。
1．资产评估的经济行为符合国家规定并已获得批准；
2．所提供的财务会计及其他资料真实、准确、完整，有关重大事项揭示充分；
3．纳入评估范围的资产权属明确，出具的资产权属证明文件合法有效；
4．所提供的企业生产经营管理资料客观、真实、科学、合理；
5．不干预评估工作。

委托方（盖章）：资产占有方（盖章）：

法定代表人（签字）：法定代表人（签字）：

年月日年月日

北京国友大正资产评估有限公司

随州民生物业管理有限公司股东拟转让项目资产评估报告书

承诺函

北京国友大正资产评估有限公司：

观、公正、合理地进行资产评估，我们承诺如下，并承担相应的法律责任。
1．资产评估的经济行为符合国家规定并已获得批准；
2．所提供的财务会计及其他资料真实、准确、完整，有关重大事项揭示充分；
3．纳入评估范围的资产权属明确，出具的资产权属证明文件合法有效；
4．所提供的企业生产经营管理资料客观、真实、科学、合理；
5．不干预评估工作。

委托方（盖章）：资产占有方（盖章）：

法定代表人（签字）：法定代表人（签字）：

年月日年月日

北京国友大正资产评估有限公司

随州民生物业管理有限公司股东拟转让项目资产评估报告书

备查文件

5.资产评估人员和评估机构承诺函

北京国友大正资产评估有限公司

随州民生物业管理有限公司股东拟转让项目资产评估报告书

北京国友大正资产评估有限公司

资产评估报告书承诺函

国友大正评报字(2008)第147 号

深圳香江控股股份有限公司：

受贵公司委托,我们对随州民生物业管理有限公司股东拟股权转让所涉及的全部资产和相关负债进行了认真的清查核实、评定估算，并形成了资产评估报告书，在假设条件成立的情况下，我们对资产评估结果承诺如下，并承担相应的法律责任：

资产评估范围与经济行为所涉及的资产范围一致，未重未漏；
对涉及评估的各类资产及负债进行了合理的抽查、核实；
评估方法选用恰当，选用的参照数据、资料可靠；
影响资产评估价值的因素考虑周全；
资产评估价值公允、准确；
评估工作未受任何人为干预并独立进行。

注册资产评估师:

北京国友大正资产评估有限公司

二○○八年八月二十五日

北京国友大正资产评估有限公司

随州民生物业管理有限公司股东拟转让项目资产评估报告书

备查文件

6.资产评估机构资格证书复印件

北京国友大正资产评估有限公司

随州民生物业管理有限公司股东拟转让项目资产评估报告书

备查文件

7.资产评估机构营业执照复印件

北京国友大正资产评估有限公司

随州民生物业管理有限公司股东拟转让项目资产评估报告书

备查文件

8.参加本评估项目的人员名单及其资格证书复印件

北京国友大正资产评估有限公司

随州民生物业管理有限公司股东拟转让项目资产评估报告书

评估工作人员名单：赵振东

刘敦国王钦艳董璐璐

经办注册评估师：赵振东

刘敦国

北京国友大正资产评估有限公司

随州民生物业管理有限公司股东拟转让项目资产评估报告书

备查文件

9.资产评估业务约定书

北京国友大正资产评估有限公司

新乡市民生物业管理有限公司股东

拟股权转让项目

资产评估报告书

国友大正评报字（2008）第148 号

==> picture [43 x 12] intentionally omitted <==

北京国友大正资产评估有限公司

==> picture [162 x 15] intentionally omitted <==

新乡市民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

资产评估报告书摘要................................................. 2 资产评估报告书..................................................... 4 一、委托方及资产占有方简介......................................... 4 二、评估目的...................................................... 15 三、价值类型...................................................... 15 四、评估范围和对象................................................ 15 五、评估基准日.................................................... 16 六、评估原则...................................................... 16 七、评估假设...................................................... 16 八、评估依据...................................................... 17 九、评估方法...................................................... 18 十、评估过程...................................................... 23 十一、评估结论.................................................... 24 十二、特别事项说明................................................ 25 十三、评估基准日期后重大事项...................................... 26 十四、评估报告的法律效力.......................................... 26 十五、评估报告提出日期............................................ 27 备查文件.......................................................... 28

北京国友大正资产评估有限公司

新乡市民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

新乡市民生物业管理有限公司股东

拟股权转让项目

资产评估报告书摘要

国友大正评报字（2008）第148 号

北京国友大正资产评估有限公司接受深圳香江控股股份有限公司的委托，根据国家有关资产评估的法律、法规和政策，遵循独立、客观、公正、科学的原则，按照公认的评估方法，对新乡市民生物业管理有限公司的全部资产和相关负债进行了评估。评估采用成本加和法。

评估基准日：2008 年6 月30 日。

至评估基准日，新乡市民生物业管理有限公司的总资产评估值为 53.58 万元人民币，负债评估值为 24.96 万元人民币，股东全部权益（净资产）评估值为 28.62 万元人民币。

本评估报告的使用有效期限为一年，自评估基准日2008年6月30日起至2009 年6 月29 日止有效。

以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。

北京国友大正资产评估有限公司

新乡市民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

新乡市民生物业管理有限公司资产评估结果汇总表

金额单位：人民币万元

项目	项目	账面价值	调整后账面值	评估价值	增减值	增值率%
		A	B	C	D=C-B	E=D/B×100
流动资产	1	43.47	43.47	46.81	3.34	7.69
长期投资	2	-	-	-	-
固定资产	3	4.58	4.58	4.45	-0.14	-2.97
其中：在建工程	4	-	-	-	-
建筑物	5	1.74	1.74	1.78	0.03	1.90
设备	6	2.84	2.84	2.67	-0.17	-5.96
无形资产	7	1.61	1.61	1.80	0.19	11.72
其中：土地使用权	8	-		-	-
其他资产		0.52	0.52	0.52
资产总计	9	50.19	50.19	53.58	3.40	6.77
流动负债	10	24.96	24.96	24.96	-	-
长期负债	11	-	-	-	-
负债总计	12	24.96	24.96	24.96	-	-
净资产	13	25.22	25.22	28.62	3.40	13.46

北京国友大正资产评估有限公司

法定代表人：

注册资产评估师：

二○○八年八月二十五日

北京国友大正资产评估有限公司

新乡市民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

新乡市民生物业管理有限公司股东

拟股权转让项目

资产评估报告书

国友大正评报字（2008）第148 号

北京国友大正资产评估有限公司接受深圳香江控股股份有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对新乡市民生物业管理有限公司的全部资产和相关负债进行了评估。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产和负债实施了实地勘查、市场调查与询证，对委估资产和负债在评估基准日表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下。

一、委托方及资产占有方简介

本评估项目的委托方为深圳香江控股股份有限公司,资产占有方为新乡市民生物业管理有限公司。

(一)委托方简介
1、概况
名称: 深圳香江控股股份有限公司
住所：深圳市罗湖区宝安北路笋岗仓库区十号库四层4106

北京国友大正资产评估有限公司

新乡市民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

注册资金：52952.5944 万元人民币企业类型：股份有限公司（上市）

法定代表人：翟美卿

2、历史沿革

2005 年3 月25 日，香江股份向全体股东以资本公积金每10 股转增10 股，即每股转增1 股，本次转增方案实施后，股本总数变为35,178 万股，其中南方

北京国友大正资产评估有限公司 5

新乡市民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

香江持有13,674 万股，占公司总股本的38.87%，为公司第一大股东。

(二)资产占有方简介
1、概况

名称：新乡市民生物业管理有限公司

住所：新乡市化工路169 号（和平路以西、化工路以南）

注册资金：50 万元人民币

企业类型：有限责任公司

法定代表人：罗馀

经营范围：物业管理服务（以上范围法律法规规定应经审批方可经营的项目，凭有效许可证或资质证核定的范围经营，未获审批前不得经营）。 2、历史沿革

新乡市民生物业管理有限公司（以下简称“新乡民生物业”）成立于2006 年 10 月10 日，由深圳市全家福商贸有限公司和深圳市贝尔贸易有限公司共同出资成立，各自所占注册资本的比例分别为90%、10%。

3、新乡民生物业近二年及评估基准日的资产负债状况和经营业绩

北京国友大正资产评估有限公司

新乡市民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

新乡市民生物业管理有限公司2006 年12 月31 日、2007 年12 月31 日及2008 年6 月30 日资产负债状况如下（2007 年12 月31 日、2008 年6 月30 日资产负债表经中瑞岳华会计师事务所有限公司审定）。

金额单位：人民币万元

			金额单位：人民币万元
项目	2008年6月30 日	2007年12月31 日	2006年12月31 日
流动资产	43.47	19.64	50.00
长期投资
固定资产	4.58	4.51
无形资产	1.61	1.94
其他资产	0.52
资产总计	50.19	26.09	50.00
流动负债	24.96	6.01
长期负债
负债合计	24.96	6.01
净资产	25.22	20.08	50.00

新乡市民生物业管理有限公司2006 年度、2007 年度及2008 年1-6 月的经营损益状况如下（2007 年度、2008 年1-6 月利润表经中瑞岳华会计师事务所有限公司审定）。

金额单位：人民币万元

项目	2008 年1-6 月	2007 年	2006 年
一、营业收入	47.41	13.66	0.00
减: 营业成本	12.41	0.14
营业税金及附加	2.61	0.75
营业费用
管理费用	25.66	42.49
财务费用	0.02	-0.28
资产减值损失	2.09
加：公允价值变动损益
投资收益
二、营业利润	2.09	-29.44	0.00
加：营业外收入		0.02
减：营业外支出		0.50
三、利润总额	4.62	-29.92	0.00
减：所得税费用	-0.52
四、净利润	5.14	-29.92	0.00

4、新乡民生物业执行的会计政策

北京国友大正资产评估有限公司

新乡市民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

(1) 自2007 年1 月1 日起，本公司全面执行财政部于2006 年2 月15 日颁布的《企业会计准则-基本准则》（财政部令第33 号）及《财政部关于印发<企业会计准则第1 号-存货>等38 项具体准则的通知》（财会[2006]3 号）和2006 年10 月30 日颁布的《财政部关于印发<企业会计准则-应用指南>的通知》（财会[2006]18 号）等规定（以下简称“新会计准则”）。

(2)会计年度

本公司的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的

报告期间。会计年度为公历1 月1 日起至12 月31 日止。

(3)记账本位币

本公司以人民币为记账本位币。

(4)记账基础和计价原则

(5) 现金等价物的确认标准

现金等价物为本公司持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

(6) 应收款项

应收款项指应收账款及其他应收款。应收款项按照实际发生额记账。本公司对可能发生的坏账损失采用备抵法核算。

在对应收款项的回收可能性作出具体评估后计提坏账准备，对于单项金额重

大（50 万元及以上）的应收款项及单项金额不重大（50 万元以下）但按信用风

北京国友大正资产评估有限公司 8

新乡市民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

本公司与关联方往来、公司内部备用金借款不计提坏账准备。

(7)存货

公司存货包括低值易耗品等。原材料按实际成本计价，出库采用加权平均法；低值易耗品采用一次摊销法；期末存货按成本与可变现净值孰低计价。

存货的盘存制度为永续盘存制。
(8)固定资产计价和折旧方法

①本公司将为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超

过一个会计年度的有形资产确认为固定资产。

②固定资产按照成本进行初始计量。对弃置时预计将产生较大费用的固定资产，预计弃置费用，并将其现值记入固定资产成本。购买固定资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，固定资产的成本以购买价款的现

北京国友大正资产评估有限公司 9

新乡市民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

值为基础确定。实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额，除按照规定应予资本化的以外，应当在信用期间内计入当期损益。

③固定资产折旧采用直线法计算，并按各类固定资产的原值和预计的使用寿命扣除预计净残值（原值的5%）确定其折旧率，分类折旧率如下：

==> picture [376 x 160] intentionally omitted <==

使用寿命有限的无形资产，以其成本扣除预计残值后的金额，在预计的使用年限内采用直线法进行摊销。摊销期限如下：

资产类别使用年限年摊销率(%) 软件 3－5 年 20.00-33.33

北京国友大正资产评估有限公司

新乡市民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

(10) 商誉

在非同一控制下企业合并时，支付的合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉。

本公司于期末，将商誉分摊至相关的资产组进行减值测试，计提的减值准备

计入当期损益，减值准备一经计提，在以后的会计期间不转回。 (11)收入
1）销售商品收入的确认方法

销售商品收入同时满足下列条件时，才能予以确认：

①本公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；
②本公司既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的
商品实施有效控制；

③收入的金额能够可靠计量；

④相关经济利益很可能流入本公司；

⑤相关的、已发生的或将发生的成本能够可靠计量。
2）提供劳务收入的确认方法

本公司在资产负债表日提供劳务交易结果不能够可靠估计的，分别下列情况处理：

①已发生的劳务成本预计能够得到补偿，应按已经发生的劳务成本金额确认提供劳务收入，并按相同金额结转劳务成本。

②已发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计入当

北京国友大正资产评估有限公司 11

新乡市民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

期损益，不确认提供劳务收入。

3）让渡资产使用权收入的确认方法
①让渡资产使用权收入的确认原则
让渡资产使用权收入包括利息收入、使用费收入等，在同时满足以下条件时，
才能予以确认：
A.与交易相关的经济利益能够流入公司；
B.收入的金额能够可靠地计量。
②具体确认方法
A.利息收入金额，按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确
定。
B.使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。 (12)所得税的会计处理方法
1）本公司采用资产负债表债务法核算所得税。
2）本公司在取得资产、负债时，确定其计税基础。资产、负债的账面价值
与其计税基础存在的暂时性差异，按照规定确认所产生的递延所得税资产或递延所得税负债。
3）递延所得税资产的确认
①本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确
认由可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。但是，同时具有下列特征的交易中因资产或负债的初始确认所产生的递延所得税资产不予确认：
A.该项交易不是企业合并；
B.交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）。
②本公司对与子公司、联营公司及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，

北京国友大正资产评估有限公司

新乡市民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

同时满足下列条件的，确认相应的递延所得税资产：

A.暂时性差异在可预见的未来很可能转回;
B.未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。
③对于按照税法规定可以结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减,视同可抵
扣暂时性差异处理，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
4）递延所得税负债的确认
①除下列交易中产生的递延所得税负债以外，本公司确认所有应纳税暂时性
差异产生的递延所得税负债：
A.商誉的初始确认；
B.同时满足具有下列特征的交易中产生的资产或负债的初始确认： a.该项交易不是企业合并；
b.交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）。 ②本公司对与子公司、联营公司及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，
确认相应的递延所得税负债。但是，同时满足下列条件的除外：
①投资企业能够控制暂时性差异转回的时间；
②该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
5）所得税费用的计量
本公司将当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但
不包括下列情况产生的所得税：
①企业合并；
②直接在所有者权益中确认的交易或事项。
6）递延所得税资产的减值

北京国友大正资产评估有限公司

新乡市民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

①在资产负债表日应当对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法取得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益,则减记递延所得税资产的账面价值。除原确认时计入所有者权益的递延所得税资产部分, 其减记金额也应计入所有者权益外,其他的情况应减记当期的所得税费用。

②在很可能取得足够的应纳税所得额时，减记的递延所得税资产账面价值可以恢复。

5、公司主要税项

(1)流转税

流转税
项目	税率
营业税	5%

(2)城市维护建设税、教育费附加

城市维护建设税、教育费附加
项目	税率
城市维护建设税	7%
教育费附加	3%

(3)企业所得税

2007 年按应纳税所得额的33%计缴，2008 年按应纳税所得额的25%计缴。

(4)个人所得税

本公司员工的个人所得税由本公司代为扣缴。

北京国友大正资产评估有限公司

新乡市民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

二、评估目的

本评估项目的评估目的是受深圳香江控股股份有限公司委托，对新乡市民生物业管理有限公司的股东全部权益进行评估，提供其在评估基准日的市场公允价值，作为新乡市民生物业管理有限公司股东拟进行股权转让的价值参考依据。

三、价值类型

四、评估范围和对象

本评估项目评估对象为新乡市民生物业管理有限公司的股东全部权益; 本次评估范围为新乡市民生物业管理有限公司的全部资产和相关负债，具体为：

资产总计： 501,856.81 元其中：

流动资产：帐面金额 434,669.72 元非流动资产：帐面金额 67,187.09 元其中：固定资产：帐面金额 45,842.78 元

北京国友大正资产评估有限公司

新乡市民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

无形资产：帐面金额 16,111.11 元其他资产：帐面金额 5,233.20 元

负债总计： 249,613.76 元，均为流动负债。

五、评估基准日

评估基准日确定为二○○八年六月三十日。本次资产评估的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。

六、评估原则

（一）遵循独立、客观、科学的工作原则。

（二）预期收益原则、供求原则、贡献原则、替代原则、估价日期原则和外在性原则等技术原则。

七、评估假设

（一）产权利益主体变动假设;

（二）资产持续经营假设;

（三）有效市场存在假设;

（四）货币计量假设;

北京国友大正资产评估有限公司

新乡市民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

（五）理性评估行为假设。

八、评估依据

(一)主要法律法规

1、国务院1991 年91 号令《国有资产评估管理办法》；
2、国务院办公厅国办发[2001]102 号《转发财政部关于改革国有资产评估行
政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》；
3、财政部2001 年第14 号令《国有资产评估管理若干问题的规定》；
4、国家国有资产管理局国资办发[1992]36 号《国有资产评估管理办法施行

细则》;

5、财政部财评字[1999]91 号《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》;
6、国家国有资产管理局国资办发[1996]23 号《资产评估操作规范意见(试

行)》；

7、国资委2005 年第12 号令《企业国有资产评估管理暂行办法》；
8、财政部财企[2004]20 号《资产评估准则—基本准则》及《资产评估职业
道德准则—基本准则》；
9、中国资产评估协会中评协[2004]134 号《企业价值评估指导意见（试行）》； 10、《中华人民共和国公司法》；

11、财政部于2006 年2 月15 日颁布的《企业会计准则-基本准则》（财政部令第33 号）及《财政部关于印发<企业会计准则第1 号-存货>等38 项具体准则的通知》（财会[2006]3 号）和2006 年10 月30 日颁布的《财政部关于印发<企业会计准则-应用指南>的通知》（财会[2006]18 号）等规定（简称“新会计准则”）

北京国友大正资产评估有限公司

新乡市民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

12、《无形资产评估准则》

13、其它有关法规或标准。
(二)经济行为文件

北京国友大正资产评估有限公司与深圳香江控股股份有限公司签订的《资产评估业务约定书》。

(三)重大合同协议、产权证明文件
1.资产占有方部分资产购置合同；
2.资产占有方设备的产权证明资料、有关会计凭证、会计报表及其它有关资

料。

(四)采用的取价标准

1.《资产评估常用数据与参数手册》（第二版）；
2.部分生产厂家提供的设备价格资料；
(五)参考资料及其他
1．资产占有方提供的合同协议、国家税收政策及其它经济业务相关资料；
2．资产占有方提供的资产清单及其他资料；
3．市场调查资料；
4．评估人员现场勘察及调查所得的有关资料；
5．其它有关资料。

九、评估方法

(一)评估方法概述

资产评估方法是评估师评估资产价值的技术手段，熟知、理解和恰当使用资

北京国友大正资产评估有限公司

新乡市民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

产评估方法是相互联系的统一整体，也是合理准确测算在一定评估目的和价值类型下委估资产价值的重要前提。

(二)评估方法的选择
1、关于不采用市场法进行评估的说明
市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权
益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。市场法中常用的两种方法是参考企业比较法和并购案例比较法。

根据收益现值法应用的技术思路，其适用条件为：1）资产与经营收益之间存在稳定的比例关系，并可以计算；2）未来收益可以正确预测。

北京国友大正资产评估有限公司 19

新乡市民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

根据资产占有方前二年及评估基准日的报表显示，截止评估基准日，已累计亏损24.78 万元，且公司成立年限较短，可利用的财务数据较少，因此其未来收益状况难以预测，故本次不采用收益法评估。

3、关于本项目采用成本加和法进行评估的说明

成本加和法的基本公式为：

股东全部权益价值=各项资产评估值之和-各项负债评估值之和

（三）各项资产及负债的评估

1、流动资产

(1)货币资金

(2)应收账款和其他应收款

(3)存货

资产占有方的存货帐面价值为0，是按一次法摊销、仍实际使用的在用低值

北京国友大正资产评估有限公司

新乡市民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

易耗品。

在用低值易耗品的评估：在用低值易耗品主要为办公用品和用于维修的各种配件等，公司按财务制度一次摊销。首先评估人员查阅相关账簿记录和原始凭单，以确认存货的真实存在及所有权归属。然后对存货进行全面盘点。评估值采用重置成本法计算。即

评估值=实际数量×重置价值×成新率。

2、固定资产

(1)构筑物

采用重置成本法进行评估。计算公式为：

评估价值＝重置价值×成新率

1）重置价值的确定

构筑物为委托制作安装的活动栏闸，通过检阅该构筑物的结构示意图及制作安装协议，经咨询有关安装制作企业，确定该构筑物的重置成本按不同规格的综合包干价格（包括制作费、运输费、材料费、人工费、安装费、税费、工具设备使用费等）计算。

2）成新率的确定：

因委估构筑物结构简单，本次评估主要采用年限法确定成新率，即根据《资产评估常用数据与参数手册》，确定设备的经济寿命年限、已使用年限，据此确定成新率。

成新率=[（经济使用年限-已使用年限）/经济使用年限] ×100% （2）电子设备

北京国友大正资产评估有限公司

新乡市民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

采用重置成本法进行评估。计算公式为：

评估价值＝重置价值×成新率

1）重置价值的确定

电子设备以电脑、空调等小型设备为主，市内采购。通过市场询价，确定其在评估基准日的市场价格。该类设备一般为免费送货、安装、调试，故未考虑运杂、安装等费用。由于购置到使用所需时间较短，也无需考虑资金成本。 2）成新率的确定：

成新率=[（经济使用年限-已使用年限）/经济使用年限] ×100%

3、无形资产

资产占有方的无形资产-其他无形资产为用于物业管理的乐天物业软件该软件为非专利技术, 通过查阅和收集有关权证资料和财务资料，认真核实其真实性、可靠性和权威性，确定无形资产存在的权益范围和尚存的收益年限以及摊销的正确性等，在此基础上确定评估值。

4、递延所得税资产

通过查阅审计调整情况，比较新旧会计准则的差异，确认递延所得税资产，以调整后账面值作为评估值。

5、负债

资产占有方的负债只包括流动负债。

北京国友大正资产评估有限公司

新乡市民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

流动负债包括：应付帐款、预收帐款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款，评估人员在审核每个科目的原会计处理与企业会计制度是否相符后，查阅有关资料，确认其是否为实质性的负债，以审查核实确认的金额作为评估值。

十、评估过程

北京国友大正资产评估有限公司接受深圳香江控股股份有限公司的委托，对新乡市民生物业管理有限公司的全部资产和相关负债进行了评估，评估基准日经协商定于2008 年6 月30 日。北京国友大正资产评估有限公司于2008 年8 月2 日确定了评估方案，评估工作于2008 年8 月8 日正式开始，2008 年8 月10 日现场工作结束，2008 年8 月25 日出具正式报告。整个评估工作分为四个阶段。

(一)评估前期准备

(二)现场清查核实和评定估算

根据资产评估的有关规定，对评估范围内的资产进行了清查核实，具体步骤如下：

1、听取资产占有方对企业情况、待估资产历史和现状的介绍；

2、根据资产占有方申报的资产内容，评估人员到现场对固定资产进行勘查、分析，查阅有关技术资料及维修保养记录，了解资产使用者、建设者对该项资产使用、建设情况的反映；

北京国友大正资产评估有限公司

新乡市民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

3、根据资产的实际状况和特点，确定各类资产的评估方法；
4、查阅有关资产的产权证明文件、购置合同以及有关往来账目、发票等财会资料，并对金额较大的往来款进行函证；
5、开展市场调研、询价工作；
6、对资产占有方的资产和债务进行价值测算。

(三)资产评估汇总分析

(四)提交报告

十一、评估结论

经评估计算，新乡市民生物业管理有限公司全部资产和相关负债的评估结果为：总资产帐面值 50.19 万元，调整后帐面值 50.19 万元，评估值 53.58 万元，评估增值 3.40 万元，增值率 6.77 %；总负债帐面值 24.96 万元，调整后帐面值 24.96 万元，评估值 24.96 万元；净资产帐面值 25.22 万元，调整后帐面值 25.22 万元，评估值 28.62 万元，评估增值 3.40 万元，增值率 13.46 %。具体如下表：

新乡市民生物业管理有限公司资产评估结果汇总表

金额单位：人民币万元

项目	项目	账面价值	调整后账面值	评估价值	增减值	增值率%
		A	B	C	D=C-B	E=D/B×100
流动资产	1	43.47	43.47	46.81	3.34	7.69

北京国友大正资产评估有限公司

新乡市民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

长期投资	2	-	-	-	-
固定资产	3	4.58	4.58	4.45	-0.14	-2.97
其中：在建工程	4	-	-	-	-
建筑物	5	1.74	1.74	1.78	0.03	1.90
设备	6	2.84	2.84	2.67	-0.17	-5.96
无形资产	7	1.61	1.61	1.80	0.19	11.72
其中：土地使用权	8	-		-	-
其他资产		0.52	0.52	0.52
资产总计	9	50.19	50.19	53.58	3.40	6.77
流动负债	10	24.96	24.96	24.96	-	-
长期负债	11	-	-	-	-
负债总计	12	24.96	24.96	24.96	-	-
净资产	13	25.22	25.22	28.62	3.40	13.46

委估净资产评估增值 33,954.89 元,增值率为 13.46 ％,增值原因在于：

①在用低值易耗品账面上已摊销，本次评估纳入评估范围，增值额为
12,494.00 元；

②根据评估有关规定，应收款项计提的坏账准备余额评估值确认为0，致评估增值 20,932.78 元；

③无形资产账面按3 年进行摊销，评估确定无形资产摊销年限为5 年，导致无形资产评估增值，增值额为 1,888.89 元；

④固定资产电子设备更新换代较快，价格呈下降趋势，造成固定资产增值
-1,360.78 元。

十二、特别事项说明

1、新乡市民生物业管理有限公司办公场地系新乡市光彩大市场置业有限公
司开发的房产，根据资产占有方提供的相关说明，新乡市光彩大市场置业有限公司为新乡民生物业管理有限公司无偿提供办公场地，未签订相关使用合同。

==> picture [141 x 11] intentionally omitted <==

新乡市民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

评估报告使用者应关注以上特别事项对评估结论所产生的影响。

十三、评估基准日期后重大事项

评估基准日后至评估报告日，未发生影响评估结论的重大事项。

十四、评估报告的法律效力

2、当前述各条件以及评估中遵循的持续经营原则等情况发生变化时，评估结果一般将失效。

3、本评估报告依照法律法规的有关规定发生法律效力。

4、根据国家有关规定，本评估报告的使用有效期限为自评估基准日起一年，即至2009 年6 月29 日止有效。

北京国友大正资产评估有限公司 26

新乡市民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

按规定报送有关政府管理部门或依据法律需公开的情形外，未经委托方许可，本公司承诺不向他人提供或公开本报告的全部或部分内容。

十五、评估报告提出日期

本评估报告提出日期为2008 年8 月25 日。

北京国友大正资产评估有限公司

法定代表人：

注册资产评估师:

二○○八年八月二十五日

北京国友大正资产评估有限公司

新乡市民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

1．被评估企业前二年及评估基准日会计报表；
2．委托方与资产占有方营业执照复印件；
3．委托方承诺函、资产占有方承诺函；
4．资产评估机构承诺函；
5．资产评估机构资格证书复印件；
6．资产评估机构营业执照复印件；
7．参加本评估项目人员名单及其资格证书复印件；
8．资产评估业务约定合同。

北京国友大正资产评估有限公司

新乡市民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

1.被评估企业近二年及评估基准日会计报表

北京国友大正资产评估有限公司

新乡市民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

2.委托方与资产占有方营业执照复印件

北京国友大正资产评估有限公司

新乡市民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

3.委托方、资产占有方承诺函

北京国友大正资产评估有限公司

新乡市民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

承诺函

北京国友大正资产评估有限公司：

因新乡市光彩大市场有限公司拟收购新乡市民生物业管理有限公司股权，委托你公司对该经济行为所涉及的全部资产及相关负债进行评估。为确保资产评估机构客观、公正、合理地进行资产评估，我们承诺如下，并承担相应的法律责任。

1．资产评估的经济行为符合国家规定并已获得批准；
2．所提供的财务会计及其他资料真实、准确、完整，有关重大事项揭示充分；
3．纳入评估范围的资产权属明确，出具的资产权属证明文件合法有效；
4．所提供的企业生产经营管理资料客观、真实、科学、合理；
5．不干预评估工作。

委托方（盖章）：资产占有方（盖章）：

法定代表人（签字）：法定代表人（签字）：

年月日年月日

北京国友大正资产评估有限公司

新乡市民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

承诺函

北京国友大正资产评估有限公司：

因新乡市光彩大市场有限公司拟收购新乡市民生物业管理有限公司股权，委托你公司对该经济行为所涉及的全部资产及相关负债进行评估。为确保资产评估

机构客观、公正、合理地进行资产评估，我们承诺如下，并承担相应的法律责任。

1．资产评估的经济行为符合国家规定并已获得批准；

2．所提供的财务会计及其他资料真实、准确、完整，有关重大事项揭示充分；
3．纳入评估范围的资产权属明确，出具的资产权属证明文件合法有效；
4．所提供的企业生产经营管理资料客观、真实、科学、合理；
5．不干预评估工作。

委托方（盖章）：资产占有方（盖章）：

法定代表人（签字）：法定代表人（签字）：

年月日年月日

北京国友大正资产评估有限公司

新乡市民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

4.资产评估人员和评估机构承诺函

北京国友大正资产评估有限公司

新乡市民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

北京国友大正资产评估有限公司

资产评估报告书承诺函

国友大正评报字(2008)第148 号

深圳香江控股股份有限公司：

受贵公司委托,我们对新乡市民生物业管理有限公司股东拟股权转让所涉及的全部资产和相关负债进行了认真的清查核实、评定估算，并形成了资产评估报告书，在假设条件成立的情况下，我们对资产评估结果承诺如下，并承担相应的法律责任：

资产评估范围与经济行为所涉及的资产范围一致，未重未漏；
对涉及评估的各类资产及负债进行了合理的抽查、核实；
评估方法选用恰当，选用的参照数据、资料可靠；
影响资产评估价值的因素考虑周全；
资产评估价值公允、准确；
评估工作未受任何人为干预并独立进行。

注册资产评估师:

北京国友大正资产评估有限公司

二○○八年八月二十五日

北京国友大正资产评估有限公司

新乡市民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

5.资产评估机构资格证书复印件

北京国友大正资产评估有限公司

新乡市民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

6.资产评估机构营业执照复印件

北京国友大正资产评估有限公司

新乡市民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

7.参加本评估项目的人员名单及其资格证书复印件

北京国友大正资产评估有限公司

新乡市民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

评估工作人员名单：赵振东

刘敦国王钦艳

董璐璐

经办注册评估师：赵振东

刘敦国

北京国友大正资产评估有限公司

新乡市民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

8.资产评估业务约定书

北京国友大正资产评估有限公司

广州锦绣香江物业管理有限公司股东

拟股权转让项目

资产评估报告书

国友大正评报字（2008）第149 号

共一册

北京国友大正资产评估有限公司

二○○八年八月二十五日

广州锦绣香江物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

资产评估报告书摘要................................................. 2 资产评估报告书..................................................... 4 一、委托方及资产占有方简介......................................... 4 二、评估目的...................................................... 15 三、价值类型...................................................... 15 四、评估范围和对象................................................ 15 五、评估基准日.................................................... 16 六、评估原则...................................................... 16 七、评估假设...................................................... 16 八、评估依据...................................................... 17 九、评估方法...................................................... 18 十、评估过程...................................................... 23 十一、评估结论.................................................... 24 十二、特别事项说明................................................ 26 十三、评估基准日期后重大事项...................................... 27 十四、评估报告的法律效力.......................................... 27 十五、评估报告提出日期............................................ 28 备查文件.......................................................... 29

北京国友大正资产评估有限公司

广州锦绣香江物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

广州锦绣香江物业管理有限公司股东

拟股权转让项目

资产评估报告书摘要

国友大正评报字（2008）第149 号

北京国友大正资产评估有限公司接受深圳香江控股股份有限公司的委托，根据国家有关资产评估的法律、法规和政策，遵循独立、客观、公正、科学的原则，按照公认的评估方法，对广州锦绣香江物业管理有限公司的全部资产和相关负债进行了评估，评估采用成本加和法。

评估基准日：2008 年6 月30 日。

至评估基准日，广州锦绣香江物业管理有限公司的总资产评估值为 3,104.11 万元人民币，负债评估值为 2,552.16 万元人民币，股东全部权益（净资产）评估值为 551.95 万元人民币。

本评估报告的使用有效期限为一年，自评估基准日2008年6月30日起至2009 年6 月29 日止有效。

以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。

北京国友大正资产评估有限公司

广州锦绣香江物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

广州锦绣香江物业管理有限公司资产评估结果汇总表

单位：人民币万元

项目	项目	账面价值	调整后账面值	评估价值	增减值	增值率%
		A	B	C	D=C-B	E=D/B×100
流动资产	1	3,050.65	3,050.65	3,057.21	6.57	0.22
长期投资		-	-	-	-
固定资产	2	37.54	37.54	41.65	4.11	10.94
其中：在建工程	3	-	-	-
建筑物	4	-	-	-
设备	5	37.54	37.54	41.65	4.11	10.94
无形资产	6		-	-	-
其中：土地使用权	7
资产总计	8	3,093.44	3,093.44	3,104.11	10.67	0.35
流动负债	9	1,436.51	1,436.51	1,436.51
长期负债	10	1,115.66	1,115.66	1,115.66
负债总计	11	2,552.16	2,552.16	2,552.16
净资产	12	541.27	541.27	551.95	10.67	1.97

北京国友大正资产评估有限公司

法定代表人：

注册资产评估师：

二○○八年八月二十五日

北京国友大正资产评估有限公司

广州锦绣香江物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

广州锦绣香江物业管理有限公司股东

拟股权转让项目

资产评估报告书

国友大正评报字（2008）第149 号

北京国友大正资产评估有限公司接受深圳香江控股股份有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对广州锦绣香江物业管理有限公司的全部资产和相关负债进行了评估。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产和负债实施了实地勘查、市场调查与询证，对委估资产和负债在评估基准日表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下。

一、委托方及资产占有方简介

本评估项目的委托方为深圳香江控股股份有限公司,资产占有方为广州锦绣香江物业管理有限公司。

(一)委托方简介
1、概况

名称: 深圳香江控股股份有限公司

住所：深圳市罗湖区宝安北路笋岗仓库区十号库四层4106 注册资金：52952.5944 万元人民币

北京国友大正资产评估有限公司

广州锦绣香江物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

企业类型：股份有限公司（上市）

法定代表人：翟美卿

2、历史沿革

北京国友大正资产评估有限公司 5

广州锦绣香江物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

2006 年12 月15 日,公司办理了变更登记手续,香江股份名称由“山东香江控股股份有限公司”变更为“深圳香江控股股份有限公司”，公司注册地址由“山东临沂市金雀山路17 号”变更为“深圳市罗湖区宝安北路笋岗十号四楼4106 室”。 (二)资产占有方简介

1、概况

名称：广州锦绣香江物业管理有限公司

住所：广州市番禺区南村镇里仁洞迎宾路锦绣香江花园内

注册资金：500 万元人民币

企业类型：有限责任公司

法定代表人：周永炘

经营范围：物业管理；室内装饰工程；房地产中介服务（房地产价格评估除外）。[经营范围涉及法律、行政法规禁止经营的不得经营；涉及许可经营的未取得许可前不得经营]

2、历史沿革

广州锦绣香江物业管理有限公司（以下简称“广州锦绣香江物业”）成立于 2001 年12 月29 日，由南方香江集团有限公司、广州市番禺区房地产联合开发总公司共同出资成立，各自所占注册资本的比例分别为51%、49%。 3、广州锦绣香江物业近二年及评估基准日资产负债状况和经营业绩

北京国友大正资产评估有限公司 6

广州锦绣香江物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

广州锦绣香江物业管理有限公司2006 年12 月31 日、2007 年12 月31 日及 2008 年6 月30 日资产负债状况如下（2007 年12 月31 日、2008 年6 月30 日资产负债表经中瑞岳华会计师事务所有限公司审定）。

金额单位：人民币万元

			金额单位：人民币万元
项目	2008年6月30 日	2007年12月31 日	2006年12月31 日
流动资产	3,050.65	2,866.62	2,905.63
长期投资	-	1.68	15.00
固定资产	37.54	43.53	21.91
无形资产	-
递延所得税资产	5.25	4.28
资产总计	3,093.44	2,916.11	2,942.55
流动负债	1,436.51	1,417.60	1,906.69
长期负债	1,115.66	1,104.73	900.46
负债合计	2,552.17	2,522.32	2,807.15
净资产	541.27	393.78	135.40

广州锦绣香江物业管理有限公司2006 年度、2007 年度及2008 年1-6 月的经营损益状况如下（2007 年度、2008 年1-6 月利润表经中瑞岳华会计师事务所有限公司审定）。

金额单位：人民币万元

项目	2008 年1-6 月	2007 年	2006 年
一、主营业务收入	816.23	2,128.80	1,129.25
减: 主营业务成本	691.15	1,640.19	872.21
主营业务税金及附加	42.18	80.41	68.02
二、主营业务利润	82.90	408.20	189.03
加：其他业务利润		-	92.75
减：营业费用		-	-
管理费用	146.09	210.96	167.67
财务费用	-10.79	-21.35	-27.15
资产减值损失	3.87	5.51
三、营业利润	-56.28	213.08	141.26
加：投资收益		-
补贴收入		-
营业外收入	2.80	0.1	0.11
减：营业外支出		0.61	0.14
四、利润总额	-53.48	212.57	141.23
减：所得税	-0.97	19.96
五、净利润	-52.51	192.61	141.23

北京国友大正资产评估有限公司

广州锦绣香江物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

4、广州锦绣香江物业执行的会计政策

(1) 自2007 年1 月1 日起，本公司全面执行财政部于2006 年2 月15 日颁
布的《企业会计准则-基本准则》（财政部令第33 号）及《财政部关于印发<企业会计准则第1 号-存货>等38 项具体准则的通知》（财会[2006]3 号）和2006 年 10 月30 日颁布的《财政部关于印发<企业会计准则-应用指南>的通知》（财会 [2006]18 号）等规定（以下简称“新会计准则”）。

(2)会计期间

本公司的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报告期间。会计年度为公历1 月1 日起至12 月31 日止。

(3)记账本位币

本公司以人民币为记账本位币。

(4) 记账基础及会计计量属性

(5) 现金等价物的确认标准

现金等价物为本公司持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

(6) 应收款项

应收款项指应收账款及其他应收款。应收款项按照实际发生额记账。本公司对可能发生的坏账损失采用备抵法核算。

北京国友大正资产评估有限公司

广州锦绣香江物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

在对应收款项的回收可能性作出具体评估后计提坏账准备，对于单项金额重大（50 万元及以上）的应收款项及单项金额不重大（50 万元以下）但按信用风险特征组合后该组合的风险较大的应收款项，单独进行减值测试,有客观证据表明其发生了减值的,根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额,确认减值损失,计提坏账准备；对其他不重大应收款项（50 万元以下），本公司按账龄分析法提取坏账准备，其中，账龄在五年以内（含五年）提取6%，五年以上提取100%。本公司与关联方往来、公司内部备用金借款不计提坏账准备。

本公司确认坏账的标准是：①因债务人撤销、破产或死亡，以其破产财产或
遗产清偿后，仍不能收回、现金流量严重不足等；②因债务人逾期未履行偿债义务，且有明显特征表明无法收回的。对有确凿证据表明确实无法收回的应收款项，确认为坏账损失，冲销已提取的坏账准备。
(7)存货核算方法
公司存货包括库存材料。库存材料按实际成本计价，出库采用加权平均法。计提存货跌价准备的标准和方法：由于存货遭受毁损，全部或部分陈旧过时
或售价低于成本等原因，使存货成本低于可变现净值，按单个存货项目的成本与其可变现净值的差额计提存货跌价准备。报告期公司未计提存货跌价准备。存货的盘存制度为永续盘存制。
(8)固定资产计价和折旧方法
1）本公司将为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命
超过一个会计年度的有形资产确认为固定资产。
2）固定资产按照成本进行初始计量。对弃置时预计将产生较大费用的固定
资产，预计弃置费用，并将其现值记入固定资产成本。购买固定资产的价款超过

北京国友大正资产评估有限公司 9

广州锦绣香江物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，固定资产的成本以购买价款的现值为基础确定。实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额，除按照规定应予资本化的以外，应当在信用期间内计入当期损益。

3）固定资产折旧采用直线法计算，并按各类固定资产的原值和预计的使用寿命扣除预计净残值（原值的5%）确定其折旧率，分类折旧率如下：

资产类别	使用年限	年折旧率(%)
房屋建筑物	40－45年	2.11-2.38
通用设备	8－28年	3.39-11.88
专用设备	5-12年	19.00-7.92
运输工具	6-12年	15.83-7.92
办公设备及其他	5年	19.00

(9)无形资产核算方法

(10) 商誉

在非同一控制下企业合并时，支付的合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉。

==> picture [141 x 11] intentionally omitted <==

广州锦绣香江物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

本公司于期末，将商誉分摊至相关的资产组进行减值测试，计提的减值准备计入当期损益，减值准备一经计提，在以后的会计期间不转回。

(11)长期待摊费用核算方法

长期待摊费用的摊销方法为直线法，长期待摊费用的摊销期按受益期确定。 (12)收入

1）销售商品收入的确认方法

销售商品收入同时满足下列条件时，才能予以确认：

①本公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；

②本公司既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；

③收入的金额能够可靠计量；

④相关经济利益很可能流入本公司；

⑤相关的、已发生的或将发生的成本能够可靠计量。

2）提供劳务收入的确认方法

本公司在资产负债表日提供劳务交易结果不能够可靠估计的，分别下列情况处理：

①已发生的劳务成本预计能够得到补偿，应按已经发生的劳务成本金额确认提供劳务收入，并按相同金额结转劳务成本。

②已发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计入当

北京国友大正资产评估有限公司 11

广州锦绣香江物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

期损益，不确认提供劳务收入。

3）让渡资产使用权收入的确认方法
①让渡资产使用权收入的确认原则
让渡资产使用权收入包括利息收入、使用费收入等，在同时满足以下条件时，
才能予以确认：
A.与交易相关的经济利益能够流入公司；
B.收入的金额能够可靠地计量。
②具体确认方法
A.利息收入金额，按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确
定。
B.使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。 (13)所得税的会计处理方法
1）本公司采用资产负债表债务法核算所得税。
2）本公司在取得资产、负债时，确定其计税基础。资产、负债的账面价值
与其计税基础存在的暂时性差异，按照规定确认所产生的递延所得税资产或递延所得税负债。

3）递延所得税资产的确认

①本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确
认由可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。但是，同时具有下列特征的交易中因资产或负债的初始确认所产生的递延所得税资产不予确认：
A.该项交易不是企业合并；
B.交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）。

北京国友大正资产评估有限公司 12

广州锦绣香江物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

②本公司对与子公司、联营公司及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，
同时满足下列条件的，确认相应的递延所得税资产：
A.暂时性差异在可预见的未来很可能转回;
B.未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。
③对于按照税法规定可以结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减,视同可抵
扣暂时性差异处理，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
4）递延所得税负债的确认
①除下列交易中产生的递延所得税负债以外，本公司确认所有应纳税暂时性
差异产生的递延所得税负债：
A.商誉的初始确认；
B.同时满足具有下列特征的交易中产生的资产或负债的初始确认： a.该项交易不是企业合并；
b.交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）。
②本公司对与子公司、联营公司及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，
确认相应的递延所得税负债。但是，同时满足下列条件的除外：
①投资企业能够控制暂时性差异转回的时间；
②该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
5）所得税费用的计量

本公司将当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但

不包括下列情况产生的所得税：

①企业合并；

北京国友大正资产评估有限公司

广州锦绣香江物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

②直接在所有者权益中确认的交易或事项。

6）递延所得税资产的减值

①在资产负债表日应当对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法取得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益,则减记递延所得税资产的账面价值。除原确认时计入所有者权益的递延所得税资产部分, 其减记金额也应计入所有者权益外,其他的情况应减记当期的所得税费用。

②在很可能取得足够的应纳税所得额时，减记的递延所得税资产账面价值可以恢复。

5、公司主要税项

(1)营业税

按应税收入（服务收入）的5%、应税收入（装修服务收入）3%计缴。

(2)城市维护建设税、教育费附加

本公司城市维护建设税按应缴纳流转税额的7%计缴；教育费附加按应缴纳流转税额的3％计缴；堤防维护费按主营业务收入的0.13％计缴。

(3)企业所得税

2007 年按应纳税所得额的33%计缴，2008 年按应纳税所得额的25%计缴。

(4)其他税项

按国家的有关具体规定计缴。

北京国友大正资产评估有限公司

广州锦绣香江物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

二、评估目的

本次评估目的是受深圳香江控股股份有限公司委托，对广州锦绣香江物业管理有限公司的股东全部权益进行评估，提供其在评估基准日的市场公允价值，作为广州锦绣香江物业管理有限公司股东拟股权转让的价值参考依据。

三、价值类型

四、评估范围和对象

本评估项目评估对象为广州锦绣香江物业管理有限公司的全部资产和相关负债;

本次评估范围为广州锦绣香江物业管理有限公司的股东全部权益，具体为：流动资产：帐面金额为 30,506,476.80 元非流动资产：帐面金额为 427,873.64 元其中，固定资产：帐面金额为 375,379.46 元递延所得税资产：帐面金额为 52,494.18 元流动负债：帐面金额为 14,365,071.14 元

北京国友大正资产评估有限公司

广州锦绣香江物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

非流动负债：帐面金额为 11,156,561.07 元

纳入本次评估范围的资产及负债与委托评估确定的资产及负债范围一致。纳入评估范围的各评估对象的法律权属资料由委托方和资产占有方提供，并对所提供的评估对象法律权属资料的真实性、合法性和完整性承担责任。

五、评估基准日

评估基准日确定为二○○八年六月三十日。本次资产评估的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。

六、评估原则

（一）遵循独立、客观、科学的工作原则。

（二）预期收益原则、供求原则、贡献原则、替代原则、估价日期原则和外在性原则等技术原则。

七、评估假设

（一）产权利益主体变动假设;

（二）资产持续经营假设;

（三）有效市场存在假设;

（四）货币计量假设;

（五）理性评估行为假设。

北京国友大正资产评估有限公司

广州锦绣香江物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

八、评估依据

(一)主要法律法规

1、国务院1991 年91 号令《国有资产评估管理办法》；
2、国务院办公厅国办发[2001]102 号《转发财政部关于改革国有资产评估行
政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》；
3、财政部2001 年第14 号令《国有资产评估管理若干问题的规定》；
4、国家国有资产管理局国资办发[1992]36 号《国有资产评估管理办法施行

细则》;

5、财政部财评字[1999]91 号《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》;
6、国家国有资产管理局国资办发[1996]23 号《资产评估操作规范意见(试

行)》；

7、国资委2005 年第12 号令《企业国有资产评估管理暂行办法》；
8、财政部财企[2004]20 号《资产评估准则—基本准则》及《资产评估职业
道德准则—基本准则》；
9、中国资产评估协会中评协[2004]134 号《企业价值评估指导意见（试行）》； 10、《中华人民共和国公司法》；

北京国友大正资产评估有限公司

广州锦绣香江物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

(二)经济行为文件

北京国友大正资产评估有限公司与深圳香江控股股份有限公司签订的《资产评估业务约定书》。

(三)重大合同协议、产权证明文件
资产占有方室内装修工程施工合同；
资产占有方设备及车辆的产权证明资料、有关会计凭证、会计报表及其

它有关资料。

(四)采用的取价标准
1.《资产评估常用数据与参数手册》（第二版）；
二委三部一局1997 年7 月15 日颁布的《汽车报废标准》；
《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》 (国经贸资源[2000]1202 号)；
部分生产厂家提供的设备价格资料；
(五)参考资料及其他
资产占有方提供的合同协议、国家税收政策及其它经济业务相关资料；
资产占有方提供的资产清单及其他资料；
市场调查资料；
评估人员现场勘察及调查所得的有关资料；
其它有关资料。

九、评估方法

(一)评估方法概述

资产评估方法是评估师评估资产价值的技术手段，熟知、理解和恰当使用资

北京国友大正资产评估有限公司

广州锦绣香江物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

产评估方法是相互联系的统一整体，也是合理准确测算在一定评估目的和价值类型下委估资产价值的重要前提。

(二)评估方法的选择
1、关于不采用市场法进行评估的说明

市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权

益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。市场法中常用的两种方法是参考企业比较法和并购案例比较法。

由于资产占有方评估基准日附近中国相关行业规模相当、经营状况相同的企业股权交易案例较少，所以相关可靠准确的价值比率很难取得，故本次评估不采用市场法。

2、关于不采用收益法进行评估的说明

根据收益现值法应用的技术思路，其适用条件为：1）资产与经营收益之间

北京国友大正资产评估有限公司 19

广州锦绣香江物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

存在稳定的比例关系，并可以计算；2）未来收益可以正确预测。根据资产占有方前二年及评估基准日的报表显示，2006 年度、2007 年度及2008 年中期实现净利润分别为141.23 万元、 192.61 万元、-52.51 万元，由此看出，公司经营状况极不稳定，对其未来收益状况难以预测，故本次不采用收益法评估。

3、关于本项目采用成本加和法进行评估的说明

成本加和法：成本加和法是指在评估时点，重新建造一个与评估对象相同的

企业，或生产能力及获利能力载体所需要的投资额，作为企业价值的评估方法。成本加和法是从投入的角度考虑的，它是对构成企业的每项单项资产采用适

合的评估方法评估其价值，然后加总获得。

成本加和法的基本公式为：

股东全部权益价值=各项资产评估值之和-各项负债评估值之和

（三）各项资产及负债的评估
1、流动资产

(1)货币资金

(2)应收账款、预付帐款及其他应收款

(3)存货

北京国友大正资产评估有限公司

广州锦绣香江物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

资产占有方的存货为原材料和在用低值易耗品。

①原材料的评估：首先对原材料清查盘点，然后进行市场询价。原材料主要是外购的用于维修的各种配件及办公用品等。公司存货中的原材料为近期购入，帐面价值与评估基准日市场价格较为接近，以调整后帐面值作为评估值。

②在用低值易耗品的评估：资产占有方的存货帐面价值为0，是按一次法摊销、仍实际使用的在用低值易耗品。

评估值=实际数量×重置价值×成新率。

2、长期投资

纳入评估范围的长期投资为长期股权投资，共1 项，是对广州市锦绣香江俱乐部有限公司的投资。长期投资账面值150,000.00 元，长期投资减值准备为 150,000.00 元，长期投资账面净额为零，所占股权比例为10%。

长期投资评估价值=被投资单位股东权益×投资比例

由于广州锦绣香江物业管理有限公司长期投资审计后账面值为0，子公司广州市锦绣香江俱乐部有限公司2008 年6 月30 日净资产为负数，评估人员根据有关规定将长期投资评为0。

3、设备类资产

①机器设备、电子设备

采用重置成本法进行评估。计算公式为：

评估价值＝重置价值×成新率

北京国友大正资产评估有限公司

广州锦绣香江物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

⑴重置价值的确定

机器设备主要为小区巡逻用摩托车、园林机械等，电子设备为电脑、数码相机、打印机等，均为市内采购。通过市场询价，确定其在评估基准日的市场价格。该类设备一般为免费送货、安装、调试，故未考虑运杂、安装等费用。由于购置到使用所需时间较短，也无需考虑资金成本。

⑵成新率的确定：

因委估设备类资产结构轻巧、简单，本次评估主要采用年限法确定成新率，即根据《资产评估常用数据与参数手册》，确定设备的经济寿命年限、已使用年限，据此确定成新率。

成新率=[（经济使用年限-已使用年限）/经济使用年限] ×100% ②车辆

车辆的重置成本以基准日附近市场价，加上计入车辆的购置税（10%）和其他费用。根据财政部2001年2月《关于清理整顿汽车多种收费的通知》中的规定，“对车辆使用环节上的收费，只准收取车辆牌照、行驶证、驾驶证的工本费和养路费等，其他费用一律停止收费。”评估中为简化计算，这些“其它费用”按500元计取。

重置全价=市场售价+车辆购置税+其他费用

(3)根据设备的重置全价和成新率，计算设备的评估值

北京国友大正资产评估有限公司 22

广州锦绣香江物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

评估值=重置全价×成新率

4、递延所得税资产

评估人员通过审阅帐表、帐册及相应的会计凭证，比较新旧会计准则的差异，以核实后的帐面值作为评估值。

5、负债

资产占有方的负债包括流动负债和长期负债。

流动负债包括：应付帐款、预收帐款、其他应付款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款；长期负债为长期应付款。评估人员在审核每个科目的原会计处理与企业会计制度是否相符后，查阅有关资料，确认其是否为实质性的负债，以审查核实确认的金额作为评估值。

十、评估过程

北京国友大正资产评估有限公司接受深圳香江控股股份有限公司的委托，对广州锦绣香江物业管理有限公司的全部资产和相关负债进行了评估，评估基准日经协商定于2008 年6 月30 日。北京国友大正资产评估有限公司于2008 年8 月2 日确定了评估方案，评估工作于2008 年8 月4 日正式开始，2008 年8 月7 日现场工作结束，2008 年8 月25 日出具正式报告。整个评估工作分为四个阶段。

(一)评估前期准备

北京国友大正资产评估有限公司

广州锦绣香江物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

(二)现场清查核实和评定估算

根据资产评估的有关规定，对评估范围内的资产进行了清查核实，具体步骤

如下：

1、听取资产占有方对企业情况、待估资产历史和现状的介绍；
2、根据资产占有方申报的资产内容，评估人员到现场对固定资产进行勘查、分析，查阅有关技术资料及维修保养记录，了解资产使用者、建设者对该项资产使用、建设情况的反映；
3、根据资产的实际状况和特点，确定各类资产的评估方法；
4、查阅有关资产的产权证明文件、购置合同以及有关往来账目、发票等财会资料，并对金额较大的往来款进行函证；
5、开展市场调研、询价工作；
6、对资产占有方的资产和债务进行价值测算。
(三)资产评估汇总分析

(四)提交报告

十一、评估结论

经评估计算，广州锦绣香江物业管理有限公司全部资产和相关负债的评估结果为：总资产帐面值 3,093.44 万元，调整后帐面值 3,093.44 万元，评估值 3,104.11 万元，评估增值 10.67 万元，增值率 0.35 %；总负债帐面值 2,552.16

北京国友大正资产评估有限公司 24

广州锦绣香江物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

万元，调整后帐面值 2,552.16 万元，评估值 2,552.16 万元；净资产帐面值 541.27 万元，调整后帐面值 541.27 万元，评估值 551.95 万元，评估增值 10.67 万元，增值率 1.97 %。具体如下表：

广州锦绣香江物业管理有限公司资产评估结果汇总表

单位：人民币万元

项目	项目	账面价值	调整后账面值	评估价值	增减值	增值率%
		A	B	C	D=C-B	E=D/B×100
流动资产	1	3,050.65	3,050.65	3,057.21	6.57	0.22
长期投资		-	-	-	-
固定资产	2	37.54	37.54	41.65	4.11	10.94
其中：在建工程	3	-	-	-
建筑物	4	-	-	-
设备	5	37.54	37.54	41.65	4.11	10.94
无形资产	6		-	-	-
其中：土地使用权	7
资产总计	8	3,093.44	3,093.44	3,104.11	10.67	0.35
流动负债	9	1,436.51	1,436.51	1,436.51
长期负债	10	1,115.66	1,115.66	1,115.66
负债总计	11	2,552.16	2,552.16	2,552.16
净资产	12	541.27	541.27	551.95	10.67	1.97

评估结果与调整后账面值比较变动情况及原因：

委估净资产评估增值 106,732.92 元，增值率为 1.97 ％,增值原因在于

①应收款项评估增值44,955.73 元，由于根据评估的有关规定，坏账评估为 0 所致。

②存货评估增值 20,702.65 元，是由于在用低值易耗品为一次摊销，帐面值为零，本次评估将此纳入评估范围所致。

③固定资产评估增值 41,074.54 元，由于评估采用的经济使用年限（一般

北京国友大正资产评估有限公司

广州锦绣香江物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

为6-8 年）比企业财务会计的折旧年限（一般为5 年）长，故成新率相对较高，致使设备评估增值。

十二、特别事项说明

1、广州锦绣香江物业管理有限公司办公场地位于锦绣香江花园紫荆园2 栋首层，该房产产权持有者为广州锦绣香江房地产有限公司，根据资产占有方提供的相关说明，广州锦绣香江房地产有限公司为广州锦绣香江物业管理有限公司无偿提供以上办公场地，未签订相关使用合同。

2、应收账款为应收物业管理费，由于评估人员未收到相关客户的函证回函资料等，评估人员无法确认应收账款的可收回金额，以账面值列示评估值。以账面值列示并不代表对可收回金额的任何保证，可收回金额以到期实际收到额为准。

3、广州锦绣香江物业管理有限公司长期投资的初始投资额150000 元，是对广州市锦绣香江俱乐部有限公司（以下简称俱乐部公司）的投资，所占股权比例为10%，公司对该项投资采用成本法核算。根据企业提供的报表显示，俱乐部公司评估基准日的净资产为-164,722.57 元，审计对该项投资全额计提了减值准备。由于评估人员未能对被投资单位进行整体评估，本次评估以账面值列示评估值。

4、本公司管理的车位、商铺、村巴所有权为广州番禺锦江房地产公司所有，该公司无偿提供给广州锦绣香江物业管理有限公司管理使用。

评估报告使用者应关注以上特别事项对评估结论所产生的影响。

北京国友大正资产评估有限公司

广州锦绣香江物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

十三、评估基准日期后重大事项

评估基准日后至评估报告日，未发生影响评估结论的重大事项。

十四、评估报告的法律效力

2、当前述各条件以及评估中遵循的持续经营原则等情况发生变化时，评估结果一般将失效。

3、本评估报告依照法律法规的有关规定发生法律效力。

4、根据国家有关规定，本评估报告的使用有效期限为自评估基准日起一年，即至2009 年6 月29 日止有效。

北京国友大正资产评估有限公司

广州锦绣香江物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

十五、评估报告提出日期

本评估报告提出日期为2008 年8 月25 日。

北京国友大正资产评估有限公司

法定代表人：

注册资产评估师:

二○○八年八月二十五日

北京国友大正资产评估有限公司

广州锦绣香江物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

1．被评估企业前二年及评估基准日会计报表；
2．委托方与资产占有方营业执照复印件；
3．产权证明文件复印件；
4．委托方、资产占有方承诺函；
5．资产评估机构承诺函；
6．资产评估机构资格证书复印件；
7．资产评估机构营业执照复印件；
8．参加本评估项目人员名单及其资格证书复印件；
9．资产评估业务约定合同。

北京国友大正资产评估有限公司

广州锦绣香江物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

1.被评估企业近二年及评估基准日会计报表

北京国友大正资产评估有限公司

广州锦绣香江物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

2.委托方与资产占有方营业执照复印件

北京国友大正资产评估有限公司

广州锦绣香江物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

3.产权证明文件复印件

北京国友大正资产评估有限公司

广州锦绣香江物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

4.委托方承诺函、资产占有方承诺函

北京国友大正资产评估有限公司

广州锦绣香江物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

承诺函

北京国友大正资产评估有限公司：

因深圳香江控股股份有限公司拟收购广州锦绣香江物业管理有限公司股权，委托你公司对该经济行为所涉及的全部资产及相关负债进行评估。为确保资产评

估机构客观、公正、合理地进行资产评估，我们承诺如下，并承担相应的法律责任。

1．资产评估的经济行为符合国家规定并已获得批准；
2．所提供的财务会计及其他资料真实、准确、完整，有关重大事项揭示充分；
3．纳入评估范围的资产权属明确，出具的资产权属证明文件合法有效；
4．所提供的企业生产经营管理资料客观、真实、科学、合理；
5．不干预评估工作。

委托方（盖章）：资产占有方（盖章）：

法定代表人（签字）：法定代表人（签字）：

年月日年月日

北京国友大正资产评估有限公司

广州锦绣香江物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

承诺函

北京国友大正资产评估有限公司：

因深圳香江控股股份有限公司拟收购广州锦绣香江物业管理有限公司股权，委托你公司对该经济行为所涉及的全部资产及相关负债进行评估。为确保资产评估机构客观、公正、合理地进行资产评估，我们承诺如下，并承担相应的法律责任。

1．资产评估的经济行为符合国家规定并已获得批准；
2．所提供的财务会计及其他资料真实、准确、完整，有关重大事项揭示充分；
3．纳入评估范围的资产权属明确，出具的资产权属证明文件合法有效；
4．所提供的企业生产经营管理资料客观、真实、科学、合理；
5．不干预评估工作。

委托方（盖章）：资产占有方（盖章）：

法定代表人（签字）：法定代表人（签字）：

年月日年月日

北京国友大正资产评估有限公司

广州锦绣香江物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

5.资产评估人员和评估机构承诺函

北京国友大正资产评估有限公司

广州锦绣香江物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

北京国友大正资产评估有限公司

资产评估报告书承诺函

国友大正评报字(2008)第149 号

深圳香江控股股份有限公司：

受贵公司委托,我们对广州锦绣香江物业管理有限公司股东拟股权转让所涉及的的全部资产和相关负债进行了认真的清查核实、评定估算，并形成了资产评估报告书，在假设条件成立的情况下，我们对资产评估结果承诺如下，并承担相应的法律责任：

资产评估范围与经济行为所涉及的资产范围一致，未重未漏；
对涉及评估的各类资产及负债进行了合理的抽查、核实；
评估方法选用恰当，选用的参照数据、资料可靠；
影响资产评估价值的因素考虑周全；
资产评估价值公允、准确；
评估工作未受任何人为干预并独立进行。

注册资产评估师:

北京国友大正资产评估有限公司

二○○八年八月二十五日

北京国友大正资产评估有限公司

广州锦绣香江物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

6.资产评估机构资格证书复印件

北京国友大正资产评估有限公司

广州锦绣香江物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

7.资产评估机构营业执照复印件

北京国友大正资产评估有限公司

广州锦绣香江物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

8.参加本评估项目的人员名单及其资格证书复印件

北京国友大正资产评估有限公司

广州锦绣香江物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

评估工作人员名单：赵振东

刘敦国王钦艳董璐璐

经办注册评估师：赵振东

刘敦国

北京国友大正资产评估有限公司

广州锦绣香江物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

9.资产评估业务约定书

北京国友大正资产评估有限公司

广州增城香江物业管理有限公司股东

拟股权转让项目

资产评估报告书

国友大正评报字（2008）第150 号

共一册

北京国友大正资产评估有限公司

==> picture [162 x 14] intentionally omitted <==

广州增城香江物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

资产评估报告书摘要................................................. 2 资产评估报告书..................................................... 4 一、委托方及资产占有方简介......................................... 4 二、评估目的...................................................... 15 三、价值类型...................................................... 15 四、评估范围和对象................................................ 15 五、评估基准日.................................................... 16 六、评估原则...................................................... 16 七、评估假设...................................................... 16 八、评估依据...................................................... 17 九、评估方法...................................................... 18 十、评估过程...................................................... 21 十一、评估结论.................................................... 23 十二、特别事项说明................................................ 24 十三、评估基准日期后重大事项...................................... 25 十四、评估报告的法律效力.......................................... 25 十五、评估报告提出日期............................................ 26 备查文件.......................................................... 27

北京国友大正资产评估有限公司

广州增城香江物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

广州增城香江物业管理有限公司股东

拟股权转让项目

资产评估报告书摘要

国友大正评报字（2008）第150 号

北京国友大正资产评估有限公司接受深圳香江控股股份有限公司的委托，根据国家有关资产评估的法律、法规和政策，遵循独立、客观、公正、科学的原则，按照公认的评估方法，对广州增城香江物业管理有限公司的全部资产和相关负债进行了评估。评估采用成本加和法。

评估基准日：2008 年6 月30 日。

至评估基准日，广州增城香江物业管理有限公司的总资产评估值为 1,230.70 万元人民币，负债评估值为 1,827.47 万元人民币，股东全部权益（净资产）评估值为 -596.77 万元人民币。

本评估报告的使用有效期限为一年，自评估基准日2008年6月30日起至2009 年6 月29 日止有效。

以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。

北京国友大正资产评估有限公司

广州增城香江物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

广州增城香江物业管理有限公司资产评估结果汇总表

金额单位：人民币万元

项目	项目	账面价值	调整后账面值	评估价值	增减值	增值率%
		A	B	C	D=C-B	E=D/B×100
流动资产	1	1,203.73	1,203.73	1,209.72	5.99	0.50
长期投资		-	-	-	-
固定资产	2	19.39	19.39	20.98	1.60	8.23
其中：在建工程	3	-	-	-
建筑物	4	-	-	-
设备	5	19.39	19.39	20.98	1.60	8.23
无形资产	6		-	-	-
其中：土地使用权	7
资产总计	8	1,223.11	1,223.11	1,230.70	7.59	0.62
流动负债	9	905.95	905.95	905.95
长期负债	10	921.52	921.52	921.52
负债总计	11	1,827.47	1,827.47	1,827.47
净资产	12	-604.36	-604.36	-596.77	7.59	1.26

北京国友大正资产评估有限公司

法定代表人：

注册资产评估师：

二○○八年八月二十五日

北京国友大正资产评估有限公司

广州增城香江物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

广州增城香江物业管理有限公司股东

拟股权转让项目

资产评估报告书

国友大正评报字（2008）第150 号

北京国友大正资产评估有限公司接受深圳香江控股股份有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对广州增城香江物业管理有限公司的全部资产和相关负债进行了评估。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产和负债实施了实地勘查、市场调查与询证，对委估资产和负债在评估基准日表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下。

一、委托方及资产占有方简介

本评估项目的委托方为深圳香江控股股份有限公司,资产占有方为广州增城香江物业管理有限公司。

(一)委托方简介
1、概况

名称: 深圳香江控股股份有限公司

住所：深圳市罗湖区宝安北路笋岗仓库区十号库四层4106 注册资金：52952.5944 万元人民币

北京国友大正资产评估有限公司

广州增城香江物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

企业类型：股份有限公司（上市）

法定代表人：翟美卿

2、历史沿革

北京国友大正资产评估有限公司 5

广州增城香江物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

2006 年12 月15 日,公司办理了变更登记手续,香江股份名称由“山东香江控股股份有限公司”变更为“深圳香江控股股份有限公司”，公司注册地址由“山东临沂市金雀山路17 号”变更为“深圳市罗湖区宝安北路笋岗十号四楼4106 室”

(二)资产占有方简介

1、概况

名称：广州增城香江物业管理有限公司

住所：增城市新塘镇锦绣香江翡翠绿洲商业街A 栋

注册资金：叁佰万元人民币

企业类型：有限责任公司

法定代表人：戴峰

经营范围：物业管理、物业租赁服务；室内外装饰、装修工程；企业管理咨

2、历史沿革

广州增城香江物业管理有限公司（以下简称“广州增城香江物业”）成立于

2003 年11 月13 日，由南方香江集团有限公司、广州市金九千有限公司共同出资成立，各自所占注册资本的比例分别为90%、10%。

3、广州增城香江物业近二年及评估基准日资产负债状况和经营业绩

广州增城香江物业管理有限公司2006 年12 月31 日、2007 年12 月31 日及

北京国友大正资产评估有限公司

广州增城香江物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

2008 年6 月30 日资产负债状况如下（2007 年12 月31 日、2008 年6 月30 日资产负债表经中瑞岳华会计师事务所有限公司审定）。

金额单位：人民币万元

			金额单位：人民币万元
项目	2008年6月30 日	2007年12月31 日	2006年12月31 日
流动资产	1,203.73	1,051.96	845.67
长期投资	-
固定资产	19.39	22.65	21.94
无形资产	-
资产总计	1,223.11	1,074.61	867.61
流动负债	905.95	782.94	584.48
长期负债	921.52	788.59	630.31
负债合计	1,827.47	1,571.53	1,214.79
净资产	-604.36	-496.93	-347.19

广州增城香江物业管理有限公司2006 年度、2007 年度及2008 年1-6 月的经营损益状况如下（2007 年度、2008 年1-6 月利润表经中瑞岳华会计师事务所有限公司审定）。

金额单位：人民币万元

项目	2008 年1-6 月	2007 年	2006 年
一、主营业务收入	382.53	660.06	441.14
减: 主营业务成本	361.80	600.20	453.82
主营业务税金及附加	20.66	35.64	23.82
二、主营业务利润	0.07	24.22	-36.50
加：其他业务利润	-		-
减：营业费用	-	-	-
管理费用	105.23	230.48	159.80
财务费用	0.94	1.38	0.39
资产减值损失	1.66	4.33
三、营业利润	-107.76	-211.97	-196.69
加：投资收益	-		-
补贴收入			-
营业外收入	0.33	0.93
减：营业外支出	-	0.02	0.73
四、利润总额	-107.43	-211.06	-197.42
减：所得税	-		-
五、净利润	-107.43	-211.06	-197.42

4、广州增城香江物业执行的会计政策

北京国友大正资产评估有限公司

广州增城香江物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

(1) 自2007 年1 月1 日起，本公司全面执行财政部于2006 年2 月15 日颁
布的《企业会计准则-基本准则》（财政部令第33 号）及《财政部关于印发<企业会计准则第1 号-存货>等38 项具体准则的通知》（财会[2006]3 号）和2006 年 10 月30 日颁布的《财政部关于印发<企业会计准则-应用指南>的通知》（财会
[2006]18 号）等规定（以下简称“新会计准则”）。
(2)会计期间

本公司的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报告期间。会计年度为公历1 月1 日起至12 月31 日止。

(3)记账本位币

本公司以人民币为记账本位币。

(4) 记账基础及会计计量属性

计量属性未发生变化。

(5) 现金等价物的确认标准

现金等价物为本公司持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、

价值变动风险很小的投资。

(6) 应收款项
应收款项指应收账款及其他应收款。应收款项按照实际发生额记账。本公司对可能发生的坏账损失采用备抵法核算。

在对应收款项的回收可能性作出具体评估后计提坏账准备，对于单项金额重

北京国友大正资产评估有限公司

广州增城香江物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

本公司与关联方往来、公司内部备用金借款不计提坏账准备。

(7)存货核算方法
公司存货包括库存材料。库存材料按实际成本计价，出库采用加权平均法。计提存货跌价准备的标准和方法：由于存货遭受毁损，全部或部分陈旧过时
或售价低于成本等原因，使存货成本低于可变现净值，按单个存货项目的成本与其可变现净值的差额计提存货跌价准备。报告期公司未计提存货跌价准备。存货的盘存制度为永续盘存制。
(8)固定资产计价和折旧方法

①本公司将为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产确认为固定资产。

②固定资产按照成本进行初始计量。对弃置时预计将产生较大费用的固定资
产，预计弃置费用，并将其现值记入固定资产成本。购买固定资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，固定资产的成本以购买价款的现

北京国友大正资产评估有限公司 9

广州增城香江物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

值为基础确定。实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额，除按照规定应予资本化的以外，应当在信用期间内计入当期损益。

③固定资产折旧采用直线法计算，并按各类固定资产的原值和预计的使用寿命扣除预计净残值（原值的5%）确定其折旧率，分类折旧率如下：

==> picture [376 x 165] intentionally omitted <==

使用寿命有限的无形资产，以其成本扣除预计残值后的金额，在预计的使用年限内采用直线法进行摊销。摊销期限如下：

资产类别使用年限年摊销率(%)

北京国友大正资产评估有限公司

广州增城香江物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

软件 3－5 年 20.00-33.33 (10) 商誉

在非同一控制下企业合并时，支付的合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉。

本公司于期末，将商誉分摊至相关的资产组进行减值测试，计提的减值准备

计入当期损益，减值准备一经计提，在以后的会计期间不转回。

(11)长期待摊费用核算方法

长期待摊费用的摊销方法为直线法，长期待摊费用的摊销期按受益期确定。 (12)收入

1）销售商品收入的确认方法

销售商品收入同时满足下列条件时，才能予以确认：

①本公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；

②本公司既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；

③收入的金额能够可靠计量；

④相关经济利益很可能流入本公司；

⑤相关的、已发生的或将发生的成本能够可靠计量。

2）提供劳务收入的确认方法

本公司在资产负债表日提供劳务交易结果不能够可靠估计的，分别下列情况

北京国友大正资产评估有限公司 11

广州增城香江物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

处理：

①已发生的劳务成本预计能够得到补偿，应按已经发生的劳务成本金额确认
提供劳务收入，并按相同金额结转劳务成本。
②已发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计入当
期损益，不确认提供劳务收入。
3）让渡资产使用权收入的确认方法
①让渡资产使用权收入的确认原则
让渡资产使用权收入包括利息收入、使用费收入等，在同时满足以下条件时，
才能予以确认：
A.与交易相关的经济利益能够流入公司；
B.收入的金额能够可靠地计量。
②具体确认方法
A.利息收入金额，按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确
定。
B.使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。 (13)所得税的会计处理方法
1）本公司采用资产负债表债务法核算所得税。
2）本公司在取得资产、负债时，确定其计税基础。资产、负债的账面价值
与其计税基础存在的暂时性差异，按照规定确认所产生的递延所得税资产或递延所得税负债。
3）递延所得税资产的确认
①本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确

北京国友大正资产评估有限公司 12

广州增城香江物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

认由可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。但是，同时具有下列特征的交易中因资产或负债的初始确认所产生的递延所得税资产不予确认：
A.该项交易不是企业合并；
B.交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）。
②本公司对与子公司、联营公司及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，
同时满足下列条件的，确认相应的递延所得税资产：
A.暂时性差异在可预见的未来很可能转回;
B.未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。
③对于按照税法规定可以结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减,视同可抵
扣暂时性差异处理，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
4）递延所得税负债的确认
①除下列交易中产生的递延所得税负债以外，本公司确认所有应纳税暂时性
差异产生的递延所得税负债：
A.商誉的初始确认；
B.同时满足具有下列特征的交易中产生的资产或负债的初始确认： a.该项交易不是企业合并；
b.交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）。
②本公司对与子公司、联营公司及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，
确认相应的递延所得税负债。但是，同时满足下列条件的除外：
①投资企业能够控制暂时性差异转回的时间；
②该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。

北京国友大正资产评估有限公司

广州增城香江物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

5）所得税费用的计量

本公司将当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包括下列情况产生的所得税：

①企业合并；

②直接在所有者权益中确认的交易或事项。

6）递延所得税资产的减值

①在资产负债表日应当对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法取得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益,则减记递延所得税资产的账面价值。除原确认时计入所有者权益的递延所得税资产部分, 其减记金额也应计入所有者权益外,其他的情况应减记当期的所得税费用。

②在很可能取得足够的应纳税所得额时，减记的递延所得税资产账面价值可

以恢复。

5、公司主要税项

(1)营业税

按应税收入的5%计缴。

(2)城市维护建设税、教育费附加

本公司城市维护建设税按应缴纳流转税额的5%计缴；教育费附加按应缴纳流转税额的3%计缴；堤防维护费按主营业务收入的0.13%计缴。

(3)企业所得税

北京国友大正资产评估有限公司

广州增城香江物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

2007 年按应纳税所得额的33%计缴，2008 年按应纳税所得额的25%计缴。 (4)其他税项

按国家的有关具体规定计缴。

二、评估目的

本次评估目的是受深圳香江控股股份有限公司委托，对广州增城香江物业管理有限公司的股东全部权益进行评估，提供其在评估基准日的市场公允价值，作为广州增城香江物业管理有限公司股东拟股权转让的价值参考依据。

三、价值类型

四、评估范围和对象

本评估项目评估对象为广州增城香江物业管理有限公司的全部资产和相关负债;

本次评估范围为广州增城香江物业管理有限公司的股东全部权益，具体为：流动资产：帐面金额为 12,037,268.00 元非流动资产：帐面金额为 193,877.08 元其中：

北京国友大正资产评估有限公司

广州增城香江物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

固定资产：帐面金额为 193,877.08 元流动负债：帐面金额为 9,059,490.65 元长期负债：帐面金额为 9,215,219.72 元

五、评估基准日

评估基准日确定为二○○八年六月三十日。本次资产评估的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。

六、评估原则

（一）遵循独立、客观、科学的工作原则。

（二）预期收益原则、供求原则、贡献原则、替代原则、估价日期原则和外在性原则等技术原则。

七、评估假设

（一）产权利益主体变动假设;

（二）资产持续经营假设;

（三）有效市场存在假设;

（四）货币计量假设;

北京国友大正资产评估有限公司

广州增城香江物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

（五）理性评估行为假设。

八、评估依据

(一)主要法律法规

1、国务院1991 年91 号令《国有资产评估管理办法》；
2、国务院办公厅国办发[2001]102 号《转发财政部关于改革国有资产评估行
政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》；
3、财政部2001 年第14 号令《国有资产评估管理若干问题的规定》；
4、国家国有资产管理局国资办发[1992]36 号《国有资产评估管理办法施行

细则》;

5、财政部财评字[1999]91 号《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》;
6、国家国有资产管理局国资办发[1996]23 号《资产评估操作规范意见(试

行)》；

7、国资委2005 年第12 号令《企业国有资产评估管理暂行办法》；
8、财政部财企[2004]20 号《资产评估准则—基本准则》及《资产评估职业
道德准则—基本准则》；
9、中国资产评估协会中评协[2004]134 号《企业价值评估指导意见（试行）》； 10、《中华人民共和国公司法》；

北京国友大正资产评估有限公司

广州增城香江物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

12、其它有关法规或标准。

(二)经济行为文件

北京国友大正资产评估有限公司与深圳香江控股股份有限公司签订的《资产评估业务约定书》。

(三)重大合同协议、产权证明文件
资产占有方设备的产权证明资料、有关会计凭证、会计报表及其它有关资料。
(四)采用的取价标准
1.《资产评估常用数据与参数手册》（第二版）；
2.部分生产厂家提供的设备价格资料；
(五)参考资料及其他
1、资产占有方提供的合同协议、国家税收政策及其它经济业务相关资料；
2、资产占有方提供的资产清单及其他资料；
3、市场调查资料；
4、评估人员现场勘察及调查所得的有关资料；
5、其它有关资料。

九、评估方法

(一)评估方法概述

资产评估是在工程技术、统计、财务等学科技术方法的基础上，按照资产评

北京国友大正资产评估有限公司 18

广州增城香江物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

估自身的运作规律和行业特点形成的一整套方法体系。该体系由多种具体资产评估方法构成，这些具体的评估方法按分析原理和技术思路可以大致归纳为三种基本类型，即市场法、收益法和成本法。

(二)评估方法的选择
1、关于不采用市场法进行评估的说明
市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权
益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。市场法中常用的两种方法是参考企业比较法和并购案例比较法。

由于资产占有方评估基准日附近中国相关行业规模相当企业的股权交易案例
较少，所以相关可靠准确的价值比率很难取得，故本次评估不采用市场法。 2、关于不采用收益法进行评估的说明

根据收益现值法应用的技术思路，其适用条件为：1）资产与经营收益之间存在稳定的比例关系，并可以计算；2）未来收益可以正确预测。根据资产占有方前二年及评估基准日的报表显示，近几年经营均为亏损，其未来收益状况难以预测，故本次不采用收益法评估。

3、关于本项目采用成本加和法进行评估的说明

北京国友大正资产评估有限公司

广州增城香江物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

成本加和法是从投入的角度考虑的，它是对构成企业的每项单项资产采用适合的评估方法评估其价值，然后加总获得。

成本加和法的基本公式为：

股东全部权益价值=各项资产评估值之和-各项负债评估值之和

(三) 各项资产及负债的评估
1、流动资产

(1)货币资金

(2)应收账款、预付帐款及其他应收款

(3)存货

资产占有方的存货为原材料。

原材料的评估：首先对原材料清查盘点，然后进行市场询价。原材料主要是外购的用于维修的各种配件及办公用品等。公司存货中的原材料为近期购入，帐面价值与评估基准日市场价格较为接近，以调整后帐面值作为评估值。 3、设备类资产

北京国友大正资产评估有限公司

广州增城香江物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

采用重置成本法进行评估。计算公式为：

评估价值＝重置价值×成新率

⑴重置价值的确定

以剪草机、电脑、打印机等小型设备为主，市内采购。通过市场询价，确定其在评估基准日的市场价格。该类设备一般为免费送货、安装、调试，故未考虑运杂、安装等费用。由于购置到使用所需时间较短，也无需考虑资金成本。

⑵成新率的确定：

成新率=[（经济使用年限-已使用年限）/经济使用年限] ×100%

4、负债

资产占有方的负债包括流动负债和长期负债。

流动负债包括：应付帐款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款，长期负债为长期应付款。评估人员在审核每个科目的原会计处理与企业会计制度是否相符后，查阅有关资料，确认其是否为实质性的负债，以审查核实确认的金额作为评估值。

十、评估过程

北京国友大正资产评估有限公司接受深圳香江控股股份有限公司的委托，对广州增城香江物业管理有限公司的全部资产和相关负债进行了评估，评估基准日

北京国友大正资产评估有限公司 21

广州增城香江物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

经协商定于2008 年6 月30 日。北京国友大正资产评估有限公司于2008 年8 月2 日确定了评估方案，评估工作于2008 年8 月7 日正式开始，2008 年8 月9 日现场工作结束，2008 年8 月25 日出具正式报告。整个评估工作分为四个阶段。

(一)评估前期准备

(二)现场清查核实和评定估算

根据资产评估的有关规定，对评估范围内的资产进行了清查核实，具体步骤如下：

1、听取资产占有方对企业情况、待估资产历史和现状的介绍；
2、根据资产占有方申报的资产内容，评估人员到现场对固定资产进行勘查、
分析，查阅有关技术资料及维修保养记录，了解资产使用者、建设者对该项资产使用、建设情况的反映；
3、根据资产的实际状况和特点，确定各类资产的评估方法；
4、查阅有关资产的产权证明文件、购置合同以及有关往来账目、发票等财

会资料，并对金额较大的往来款进行函证；

5、开展市场调研、询价工作；
6、对资产占有方的资产和债务进行价值测算。
(三)资产评估汇总分析

根据各类资产的初步评估结果，进行汇总分析，在确认评估工作中没有发生

北京国友大正资产评估有限公司 22

广州增城香江物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

重复和遗漏的情况下，根据汇总分析情况对资产评估结果进行修改、校对与必要的调整和完善。经三级审核后形成正式评估报告。

(四)提交报告

十一、评估结论

经评估计算，广州增城香江物业管理有限公司全部资产和相关负债的评估结果为：总资产帐面值 1,223.11 万元，调整后帐面值 1,223.11 万元，评估值 1,230.70 万元，评估增值 7.59 万元，增值率 0.62 %；总负债帐面值 1,827.47 万元，调整后帐面值 1,827.47 万元，评估值 1,827.47 万元；净资产帐面值 -604.36 万元，调整后帐面值 -604.36 万元，评估值 -596.77 万元，评估增值 7.59 万元，增值率 1.26 %。具体如下表：

广州增城香江物业管理有限公司资产评估结果汇总表

金额单位：人民币万元

项目	项目	账面价值	调整后账面值	评估价值	增减值	增值率%
		A	B	C	D=C-B	E=D/B×100
流动资产	1	1,203.73	1,203.73	1,209.72	5.99	0.50
长期投资		-	-	-	-
固定资产	2	19.39	19.39	20.98	1.60	8.23
其中：在建工程	3	-	-	-
建筑物	4	-	-	-
设备	5	19.39	19.39	20.98	1.60	8.23
无形资产	6		-	-	-
其中：土地使用权	7
资产总计	8	1,223.11	1,223.11	1,230.70	7.59	0.62
流动负债	9	905.95	905.95	905.95
长期负债	10	921.52	921.52	921.52
负债总计	11	1,827.47	1,827.47	1,827.47

北京国友大正资产评估有限公司

广州增城香江物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

净资产 12 -604.36 -604.36 -596.77 7.59 1.26

评估结果与调整后账面值比较变动原因：

委估净资产评估增值 75,871.69 元,增值率为 1.26 ％,增值原因在于：

①应收账款增值 59,917.77 元,根据资产评估的有关规定，应收账款的坏账评估值为0 所致；

②固定资产增值 15,953.92 元，由于评估采用的经济使用年限（一般为6-8 年）比企业财务会计的折旧年限（一般为5 年）长，故成新率相对较高，使设备评估增值。

十二、特别事项说明

1、广州增城香江物业管理有限公司办公场地位于增城市新塘镇锦绣香江翡翠绿洲商业街A 栋，该房产产权持有者为广州增城香江房地产有限公司，根据资产占有方提供的相关说明，广州增城香江房地产有限公司为广州增城香江物业管理有限公司无偿提供以上办公场地，未签订相关使用合同。

2、广州增城香江物业管理有限公司管理的车位、商铺、村巴所有权为广州增城香江房地产有限公司所有，该公司无偿提供给广州增城香江物业管理有限公司管理，所得收入归广州增城香江物业管理有限公司所有，广州增城香江物业管理有限公司未与广州增城香江房地产有限公司签订协议，本报告中所评估的净资产包括上述款项。

3、应收帐款为应收物业管理费,由于评估人员未收到相关客户的函证回函资料等,评估人员无法确认应收账款的可收回金额以帐面值列示评估值.以帐面值

北京国友大正资产评估有限公司 24

广州增城香江物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

列示并不代表对可收回金额的任何保证,可收回金额以到期实际收到额为准.

评估报告使用者应关注以上特别事项对评估结论所产生的影响。

十三、评估基准日期后重大事项

评估基准日后至评估报告日，未发生影响评估结论的重大事项。

十四、评估报告的法律效力

2、当前述各条件以及评估中遵循的持续经营原则等情况发生变化时，评估结果一般将失效。

3、本评估报告依照法律法规的有关规定发生法律效力。

4、根据国家有关规定，本评估报告的使用有效期限为自评估基准日起一年，即至2009 年6 月29 日止有效。

北京国友大正资产评估有限公司

广州增城香江物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

十五、评估报告提出日期

本评估报告提出日期为2008 年8 月25 日。

北京国友大正资产评估有限公司

法定代表人：

注册资产评估师:

二○○八年八月二十五日

北京国友大正资产评估有限公司

广州增城香江物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

1．被评估企业前二年及评估基准日会计报表；
2．委托方与资产占有方营业执照复印件；
3．委托方承诺函、资产占有方承诺函；
4．资产评估机构承诺函；
5．资产评估机构资格证书复印件；
6．资产评估机构营业执照复印件；
7．参加本评估项目人员名单及其资格证书复印件；
8．资产评估业务约定合同。

北京国友大正资产评估有限公司

广州增城香江物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

1.被评估企业近二年及评估基准日会计报表

北京国友大正资产评估有限公司

广州增城香江物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

2.委托方与资产占有方营业执照复印件

北京国友大正资产评估有限公司

广州增城香江物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

3.委托方、资产占有方承诺函

北京国友大正资产评估有限公司

广州增城香江物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

承诺函

北京国友大正资产评估有限公司：

因增城香江房地产有限公司拟收购广州增城香江物业管理有限公司股权，委托你公司对该经济行为所涉及的全部资产及相关负债进行评估。为确保资产评估机构客观、公正、合理地进行资产评估，我们承诺如下，并承担相应的法律责任。

1．资产评估的经济行为符合国家规定并已获得批准；
2．所提供的财务会计及其他资料真实、准确、完整，有关重大事项揭示充分；
3．纳入评估范围的资产权属明确，出具的资产权属证明文件合法有效；
4．所提供的企业生产经营管理资料客观、真实、科学、合理；
5．不干预评估工作。

委托方（盖章）：资产占有方（盖章）：

法定代表人（签字）：法定代表人（签字）：

年月日年月日

北京国友大正资产评估有限公司

广州增城香江物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

承诺函

北京国友大正资产评估有限公司：

1．资产评估的经济行为符合国家规定并已获得批准；
2．所提供的财务会计及其他资料真实、准确、完整，有关重大事项揭示充分；
3．纳入评估范围的资产权属明确，出具的资产权属证明文件合法有效；
4．所提供的企业生产经营管理资料客观、真实、科学、合理；
5．不干预评估工作。

委托方（盖章）：资产占有方（盖章）：

法定代表人（签字）：法定代表人（签字）：

年月日年月日

备查文件

北京国友大正资产评估有限公司

广州增城香江物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

4.资产评估人员和评估机构承诺函

北京国友大正资产评估有限公司

广州增城香江物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

北京国友大正资产评估有限公司

资产评估报告书承诺函

国友大正评报字(2008)第150 号

深圳香江控股股份有限公司：

受贵公司委托,我们对广州增城香江物业管理有限公司股东拟股权转让所涉及的的全部资产和相关负债进行了认真的清查核实、评定估算，并形成了资产评估报告书，在假设条件成立的情况下，我们对资产评估结果承诺如下，并承担相应的法律责任：

资产评估范围与经济行为所涉及的资产范围一致，未重未漏；
对涉及评估的各类资产及负债进行了合理的抽查、核实；
评估方法选用恰当，选用的参照数据、资料可靠；
影响资产评估价值的因素考虑周全；
资产评估价值公允、准确；
评估工作未受任何人为干预并独立进行。

注册资产评估师:

北京国友大正资产评估有限公司

二○○八年八月二十五日

北京国友大正资产评估有限公司

广州增城香江物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

5.资产评估机构资格证书复印件

北京国友大正资产评估有限公司

广州增城香江物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

6.资产评估机构营业执照复印件

北京国友大正资产评估有限公司

广州增城香江物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

7.参加本评估项目的人员名单及其资格证书复印件

北京国友大正资产评估有限公司

广州增城香江物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

评估工作人员名单：赵振东

刘敦国王钦艳

董璐璐

经办注册评估师：赵振东

刘敦国

北京国友大正资产评估有限公司

广州增城香江物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

8.资产评估业务约定书

北京国友大正资产评估有限公司

广州市翡翠轩俱乐部有限公司股东

拟股权转让项目

资产评估报告书国友大正评报字（2008）第151 号共一册

北京国友大正资产评估有限公司

二○○八年八月二十五日

广州市翡翠轩俱乐部有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

资产评估报告书摘要................................................. 2 资产评估报告书..................................................... 4 一、委托方及资产占有方简介......................................... 4 二、评估目的...................................................... 14 三、价值类型...................................................... 15 四、评估范围和对象................................................ 15 五、评估基准日.................................................... 16 六、评估原则...................................................... 16 七、评估假设...................................................... 16 八、评估依据...................................................... 16 九、评估方法...................................................... 18 十、评估过程...................................................... 21 十一、评估结论.................................................... 23 十二、特别事项说明................................................ 24 十三、评估基准日期后重大事项...................................... 24 十四、评估报告的法律效力.......................................... 24 十五、评估报告提出日期............................................ 25 备查文件.......................................................... 26

北京国友大正资产评估有限公司

广州市翡翠轩俱乐部有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

广州市翡翠轩俱乐部有限公司股东

拟股权转让项目

资产评估报告书摘要

国友大正评报字（2008）第151 号

北京国友大正资产评估有限公司接受深圳香江控股股份有限公司的委托，根据国家有关资产评估的法律、法规和政策，遵循独立、客观、公正、科学的原则，按照公认的评估方法，对广州市翡翠轩俱乐部有限公司的全部资产和相关负债进行了评估。评估采用成本加和法。

评估基准日：2008 年6 月30 日。

至评估基准日，广州市翡翠轩俱乐部有限公司的总资产评估值为 28.99 万元人民币，负债评估值为 66.52 万元人民币，股东全部权益（净资产）评估值为 -37.53 万元人民币。

本评估报告的使用有效期限为一年，自评估基准日2008年6月30日起至2009 年6 月29 日止有效。

以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。

北京国友大正资产评估有限公司

广州市翡翠轩俱乐部有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

广州市翡翠轩俱乐部有限公司资产评估结果汇总表

单位：人民币万元

项目	项目	账面价值	调整后账面值	评估价值	增减值	增值率%
		A	B	C	D=C-B	E=D/B×100
流动资产	1	6.77	6.77	6.77	0.00	0.01
长期投资
固定资产	2	16.61	16.61	22.14	5.53	33.31
其中：在建工程	3
建筑物	4	-	-	-
设备	5	16.61	16.61	22.14	5.53	33.31
无形资产	6		-	-	-
其中：土地使用权	7
资产总计	8	24.00	24.00	28.99	5.00	20.82
流动负债	9	66.52	66.52	66.52
长期负债	10
负债总计	11	66.52	66.52	66.52	-	-
净资产	12	-42.53	-42.53	-37.53	5.00	11.75

北京国友大正资产评估有限公司

法定代表人：

注册资产评估师：

二○○八年八月二十五日

北京国友大正资产评估有限公司

广州市翡翠轩俱乐部有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

广州市翡翠轩俱乐部有限公司股东

拟股权转让项目

资产评估报告书

国友大正评报字（2008）第151 号

北京国友大正资产评估有限公司接受深圳香江控股股份有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对广州市翡翠轩俱乐部有限公司的全部资产和相关负债进行了评估。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产和负债实施了实地勘查、市场调查与询证，对委估资产和负债在评估基准日表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下。

一、委托方及资产占有方简介

本评估项目的委托方为深圳香江控股股份有限公司,资产占有方为广州市翡翠轩俱乐部有限公司。

(一)委托方简介
1、概况

名称: 深圳香江控股股份有限公司

住所：深圳市罗湖区宝安北路笋岗仓库区十号库四层4106 注册资金：52952.5944 万元人民币

北京国友大正资产评估有限公司

广州市翡翠轩俱乐部有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

企业类型：股份有限公司（上市）

法定代表人：翟美卿

2、历史沿革

北京国友大正资产评估有限公司 5

广州市翡翠轩俱乐部有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

1、概况

名称：广州市翡翠轩俱乐部有限公司

住所：增城市新塘镇陈家林锦绣香江翡翠绿洲售楼部

注册资金：100 万元人民币

企业类型：有限责任公司

法定代表人：戴峰

经营范围：餐饮、休闲健身娱乐活动服务。

2、历史沿革

广州市翡翠轩俱乐部有限公司（以下简称“广州翡翠轩俱乐部”）成立于2005 年5 月26 日，由广州市金九千有限公司、南方香江集团有限公司共同出资成立，各自所占注册资本的比例分别为10%、90%。

3、广州翡翠轩俱乐部近二年及评估基准日资产负债状况和经营业绩

广州市翡翠轩俱乐部有限公司2006 年12 月31 日、2007 年12 月31 日及2008

年6 月30 日资产负债状况如下（2007 年12 月31 日、2008 年6 月30 日资产负

北京国友大正资产评估有限公司

广州市翡翠轩俱乐部有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

债表经中瑞岳华会计师事务所有限公司审定）。

金额单位：人民币万元

			金额单位：人民币万元
项目	2008年6月30 日	2007年12月31 日	2006年12月31 日
流动资产	6.77	3.00	25.43
长期投资
固定资产	16.61	19.90	26.22
长期待摊费用	0.62	2.13	5.14
资产总计	23.99	25.03	56.80
流动负债	66.52	47.10	2.04
长期负债
负债合计	66.52	47.10	2.04
净资产	-42.53	-22.08	54.76

广州市翡翠轩俱乐部有限公司2006 年度、2007 年度及2008 年1-6 月经营损益状况如下（2007 年度、2008 年1-6 月利润表经中瑞岳华会计师事务所有限公司审定）。

金额单位：人民币万元

			金额单位：人民币万元
项目	2008 年1-6 月	2007 年	2006 年
一、主营业务收入	6.72	19.34	12.73
减: 主营业务成本	22.04	44.19	41.45
主营业务税金及附加	0.31	0.75	0.54
二、主营业务利润	-15.63	-25.60	-29.26
加：其他业务利润			-
减：营业费用
管理费用	4.82	2.55	1.48
财务费用	0.004	-0.02	-0.23
三、营业利润	-20.45	-28.13	-30.51
加：投资收益			-
补贴收入			-
营业外收入		0.003	-
减：营业外支出			-
四、利润总额	-20.45	-28.13	-30.51
减：所得税	-	-	-
五、净利润	-20.45	-28.13	-30.51

4、广州翡翠轩俱乐部执行的会计政策
(1) 自2007 年1 月1 日起，本公司全面执行财政部于2006 年2 月15 日颁

北京国友大正资产评估有限公司

广州市翡翠轩俱乐部有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

布的《企业会计准则-基本准则》（财政部令第33 号）及《财政部关于印发<企业会计准则第1 号-存货>等38 项具体准则的通知》（财会[2006]3 号）和2006 年 10 月30 日颁布的《财政部关于印发<企业会计准则-应用指南>的通知》（财会 [2006]18 号）等规定（以下简称“新会计准则”）。

(2)会计期间

本公司的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报告期间。会计年度为公历1 月1 日起至12 月31 日止。

(3)记账本位币

本公司以人民币为记账本位币。

(4) 记账基础及会计计量属性

(5) 现金等价物的确认标准

现金等价物为本公司持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

(6) 应收款项

应收款项指应收账款及其他应收款。应收款项按照实际发生额记账。本公司对可能发生的坏账损失采用备抵法核算。

在对应收款项的回收可能性作出具体评估后计提坏账准备，对于单项金额重大（50 万元及以上）的应收款项及单项金额不重大（50 万元以下）但按信用风

北京国友大正资产评估有限公司

广州市翡翠轩俱乐部有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

险特征组合后该组合的风险较大的应收款项，单独进行减值测试,有客观证据表明其发生了减值的,根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额,确认减值损失,计提坏账准备；对其他不重大应收款项（50 万元以下），本公司按账龄分析法提取坏账准备，其中，账龄在五年以内（含五年）提取6%，五年以上提取100%。本公司与关联方往来、公司内部备用金借款不计提坏账准备。

(7)存货核算方法

公司存货包括库存材料。库存材料按实际成本计价，出库采用加权平均法。计提存货跌价准备的标准和方法：由于存货遭受毁损，全部或部分陈旧过时或售价低于成本等原因，使存货成本低于可变现净值，按单个存货项目的成本与其可变现净值的差额计提存货跌价准备。报告期公司未计提存货跌价准备。

存货的盘存制度为永续盘存制。

(8)固定资产计价和折旧方法

1）本公司将为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产确认为固定资产。

2）固定资产按照成本进行初始计量。对弃置时预计将产生较大费用的固定资产，预计弃置费用，并将其现值记入固定资产成本。购买固定资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，固定资产的成本以购买价款的现值为基础确定。实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额，除按照规定应

北京国友大正资产评估有限公司 9

广州市翡翠轩俱乐部有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

予资本化的以外，应当在信用期间内计入当期损益。

3）固定资产折旧采用直线法计算，并按各类固定资产的原值和预计的使用寿命扣除预计净残值（原值的5%）确定其折旧率，分类折旧率如下：

资产类别	使用年限	年折旧率(%)
房屋建筑物	40－45年	2.11-2.38
通用设备	8－28年	3.39-11.88
专用设备	5-12年	19.00-7.92
运输工具	6-12年	15.83-7.92
办公设备及其他	5年	19.00

(10) 商誉

在非同一控制下企业合并时，支付的合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉。

本公司于期末，将商誉分摊至相关的资产组进行减值测试，计提的减值准备计入当期损益，减值准备一经计提，在以后的会计期间不转回。

北京国友大正资产评估有限公司

广州市翡翠轩俱乐部有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

(11)长期待摊费用核算方法

长期待摊费用的摊销方法为直线法，长期待摊费用的摊销期按受益期确定。

(12)收入

1）销售商品收入的确认方法

销售商品收入同时满足下列条件时，才能予以确认：

①本公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；

②本公司既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；

③收入的金额能够可靠计量；

④相关经济利益很可能流入本公司；

⑤相关的、已发生的或将发生的成本能够可靠计量。

2）提供劳务收入的确认方法

本公司在资产负债表日提供劳务交易结果不能够可靠估计的，分别下列情况处理：

①已发生的劳务成本预计能够得到补偿，应按已经发生的劳务成本金额确认提供劳务收入，并按相同金额结转劳务成本。

②已发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计入当期损益，不确认提供劳务收入。

3）让渡资产使用权收入的确认方法

北京国友大正资产评估有限公司

广州市翡翠轩俱乐部有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

①让渡资产使用权收入的确认原则

让渡资产使用权收入包括利息收入、使用费收入等，在同时满足以下条件时，
才能予以确认：
A.与交易相关的经济利益能够流入公司；
B.收入的金额能够可靠地计量。
②具体确认方法
A.利息收入金额，按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确
定。
B.使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。 (13)所得税的会计处理方法
1）本公司采用资产负债表债务法核算所得税。
2）本公司在取得资产、负债时，确定其计税基础。资产、负债的账面价值
与其计税基础存在的暂时性差异，按照规定确认所产生的递延所得税资产或递延所得税负债。

3）递延所得税资产的确认

A.该项交易不是企业合并；
B.交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）。
②本公司对与子公司、联营公司及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，
同时满足下列条件的，确认相应的递延所得税资产：

北京国友大正资产评估有限公司 12

广州市翡翠轩俱乐部有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

A.暂时性差异在可预见的未来很可能转回;
B.未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。
③对于按照税法规定可以结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减,视同可抵
扣暂时性差异处理，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
4）递延所得税负债的确认
①除下列交易中产生的递延所得税负债以外，本公司确认所有应纳税暂时性
差异产生的递延所得税负债：
A.商誉的初始确认；
B.同时满足具有下列特征的交易中产生的资产或负债的初始确认： a.该项交易不是企业合并；
b.交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）。
②本公司对与子公司、联营公司及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，
确认相应的递延所得税负债。但是，同时满足下列条件的除外：
①投资企业能够控制暂时性差异转回的时间；
②该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
5）所得税费用的计量
本公司将当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但
不包括下列情况产生的所得税：
①企业合并；

②直接在所有者权益中确认的交易或事项。

6）递延所得税资产的减值

北京国友大正资产评估有限公司

广州市翡翠轩俱乐部有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

①在资产负债表日应当对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法取得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益,则减记递延所得税资产的账面价值。除原确认时计入所有者权益的递延所得税资产部分, 其减记金额也应计入所有者权益外,其他的情况应减记当期的所得税费用。

②在很可能取得足够的应纳税所得额时，减记的递延所得税资产账面价值可以恢复。

5、公司主要税项
(1)营业税

按应税收入的5%计缴。

(2)城市维护建设税、教育费附加

本公司城市维护建设税按应缴纳流转税额的5%计缴；教育费附加按应缴纳流转税额的3%计缴；堤防维护费按主营业务收入的0.13%计缴。

(3)企业所得税

2007 年按应纳税所得额的33%计缴，2008 年按应纳税所得额的25%计缴。

(4)其他税项

按国家的有关具体规定计缴。

二、评估目的

本次评估目的是受深圳香江控股股份有限公司委托，对广州市翡翠轩俱乐部

北京国友大正资产评估有限公司

广州市翡翠轩俱乐部有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

有限公司的股东全部权益进行评估，提供其在评估基准日的市场公允价值，作为广州市翡翠轩俱乐部有限公司股东拟股权转让的价值参考依据。

三、价值类型

四、评估范围和对象

本评估项目评估对象为广州市翡翠轩俱乐部有限公司的全部资产和相关负债;

本次评估范围为广州市翡翠轩俱乐部有限公司的股东全部权益，具体为：流动资产：帐面金额为 67,709.85 元非流动资产：帐面金额为 172,242.31 元其中：固定资产：帐面金额为 166,054.17 元长期待摊费用：帐面金额为 6,188.14 元流动负债：帐面金额为 665,244.98 元

纳入本次评估范围的资产及负债与委托评估确定的资产及负债范围一致。

北京国友大正资产评估有限公司 15

广州市翡翠轩俱乐部有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

五、评估基准日

评估基准日确定为二○○八年六月三十日。本次资产评估的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。

六、评估原则

（一）遵循独立、客观、科学的工作原则。

（二）预期收益原则、供求原则、贡献原则、替代原则、估价日期原则和外
在性原则等技术原则。

七、评估假设

（一）产权利益主体变动假设;

（二）资产持续经营假设;

（三）有效市场存在假设;

（四）货币计量假设;

（五）理性评估行为假设。

八、评估依据

(一)主要法律法规
1、国务院1991 年91 号令《国有资产评估管理办法》；

北京国友大正资产评估有限公司

广州市翡翠轩俱乐部有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

2、国务院办公厅国办发[2001]102 号《转发财政部关于改革国有资产评估行
政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》；
3、财政部2001 年第14 号令《国有资产评估管理若干问题的规定》；
4、国家国有资产管理局国资办发[1992]36 号《国有资产评估管理办法施行

细则》;

5、财政部财评字[1999]91 号《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》;
6、国家国有资产管理局国资办发[1996]23 号《资产评估操作规范意见(试

行)》；

7、国资委2005 年第12 号令《企业国有资产评估管理暂行办法》；
8、财政部财企[2004]20 号《资产评估准则—基本准则》及《资产评估职业
道德准则—基本准则》；
9、中国资产评估协会中评协[2004]134 号《企业价值评估指导意见（试行）》； 10、《中华人民共和国公司法》；

(二)经济行为文件

北京国友大正资产评估有限公司与深圳香江控股股份有限公司签订的《资产评估业务约定书》。

(三)重大合同协议、产权证明文件

北京国友大正资产评估有限公司

广州市翡翠轩俱乐部有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

资产占有方有关资产的产权证明资料、有关会计凭证、会计报表及其它有关资料。

(四)采用的取价标准
1.《资产评估常用数据与参数手册》（第二版）；
部分生产厂家提供的设备价格资料；
(五)参考资料及其他
1、资产占有方提供的合同协议、国家税收政策及其它经济业务相关资料；
2、资产占有方提供的资产清单及其他资料；
3、市场调查资料；
4、评估人员现场勘察及调查所得的有关资料；
5、其它有关资料。

九、评估方法

(一)评估方法概述

(二)评估方法的选择

==> picture [141 x 11] intentionally omitted <==

广州市翡翠轩俱乐部有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

1、关于不采用市场法进行评估的说明

市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权
益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。
市场法中常用的两种方法是参考企业比较法和并购案例比较法。

由于资产占有方评估基准日附近中国相关行业规模相当企业的股权交易案例
较少，所以相关可靠准确的价值比率很难取得，故本次评估不采用市场法。 2、关于不采用收益法进行评估的说明

3、关于本项目采用成本加和法进行评估的说明

北京国友大正资产评估有限公司

广州市翡翠轩俱乐部有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

成本加和法的基本公式为：

股东全部权益价值=各项资产评估值之和-各项负债评估值之和

（三）各项资产及负债的评估

1、流动资产

(1)货币资金

(2)其他应收款

通过核对原始凭证，具体了解往来款项的发生时间、款项收回情况、欠款人资信状况等，判断每笔款项可能收回的金额，根据每笔款项可能收回的金额确认评估值。

(3)存货

资产占有方的存货为库存商品。

通过核实商品的购进凭证，确定均为近期购入，账面价格与市场价格较接近，以调整后账面值确定评估值。

2、设备类资产

采用重置成本法进行评估。计算公式为：

评估价值＝重置价值×成新率

⑴重置价值的确定

以健身器材、空调、电视等小型设备为主，市内采购。通过市场询价，确定其在评估基准日的市场价格。该类设备一般为免费送货、安装、调试，故未考虑

北京国友大正资产评估有限公司 20

广州市翡翠轩俱乐部有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

运杂、安装等费用。由于购置到使用所需时间较短，也无需考虑资金成本。 ⑵成新率的确定：

因委估设备结构轻巧、简单，本次评估主要采用年限法确定成新率，即根据《资产评估常用数据与参数手册》，确定设备的经济寿命年限、已使用年限，据此确定成新率。

成新率=[（经济使用年限-已使用年限）/经济使用年限] ×100% 3、长期待摊费用

通过审阅待摊费用的原始发生凭证、摊销方法等资料，根据资产的预计使用年限，评估人员对基准日以后尚存的资产或权利在核实其受益期和受益额的基础上予以评估。

4、负债

资产占有方的负债只包括流动负债。

十、评估过程

北京国友大正资产评估有限公司接受深圳香江控股股份有限公司的委托，对广州市翡翠轩俱乐部有限公司的全部资产和相关负债进行了评估，评估基准日经协商定于2008 年6 月30 日。北京国友大正资产评估有限公司于2008 年8 月2 日确定了评估方案，评估工作于2008 年8 月7 日正式开始，2008 年8 月9 日现场工作结束，2008 年8 月25 日出具正式报告。整个评估工作分为四个阶段。

北京国友大正资产评估有限公司 21

广州市翡翠轩俱乐部有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

(一)评估前期准备

(二)现场清查核实和评定估算

根据资产评估的有关规定，对评估范围内的资产进行了清查核实，具体步骤如下：
1、听取资产占有方对企业情况、待估资产历史和现状的介绍；
2、根据资产占有方申报的资产内容，评估人员到现场对固定资产进行勘查、
分析，查阅有关技术资料及维修保养记录，了解资产使用者、建设者对该项资产使用、建设情况的反映；
3、根据资产的实际状况和特点，确定各类资产的评估方法；
4、查阅有关资产的产权证明文件、购置合同以及有关往来账目、发票等财

会资料，并对金额较大的往来款进行函证；

5、开展市场调研、询价工作；
6、对资产占有方的资产和债务进行价值测算。

(三)资产评估汇总分析

(四)提交报告

北京国友大正资产评估有限公司

广州市翡翠轩俱乐部有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

十一、评估结论

经评估计算，广州市翡翠轩俱乐部有限公司全部资产和相关负债的评估结果为：总资产帐面值 24.00 万元，调整后帐面值 24.00 万元，评估值 28.99 万元，评估增值 5.00 万元，增值率 20.82 %；总负债帐面值 66.52 万元，调整后帐面值 66.52 万元，评估值 66.52 万元；净资产帐面值 -42.53 万元，调整后帐面值 -42.53 万元，评估值 -37.53 万元，评估增值 5.00 万元，增值率 11.75 %。具体如下表：

广州市翡翠轩俱乐部有限公司资产评估结果汇总表

单位：人民币万元

项目	项目	账面价值	调整后账面值	评估价值	增减值	增值率%
		A	B	C	D=C-B	E=D/B×100
流动资产	1	6.77	6.77	6.77	0.00	0.01
长期投资	2
固定资产	3	37.54	16.61	22.14	5.53	33.31
其中：在建工程	4
建筑物	5	-	-	-
设备	6	16.61	16.61	22.14	5.53	33.31
无形资产	7		-	-	-
其中：土地使用权	8
其他资产		0.62	0.62	0.08	-0.54	-86.77
资产总计	9	24.00	24.00	28.99	5.00	20.82
流动负债	10	66.52	66.52	66.52
长期负债	11
负债总计	12	66.52	66.52	66.52
净资产	13	-42.53	-42.53	-37.53	5.00	11.75

评估结果与调整后账面值比较变动情况及原因：

委估净资产评估增值 49,952.62 元,增值率为 11.75 ％,增值原因在于：

北京国友大正资产评估有限公司

广州市翡翠轩俱乐部有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

设备增值 55,315.83 元，增值率 33.31 % ，主要是由于： ①评估采用的经济使用年限为6-8 年，企业财务会计的折旧年限一般为5 年，故评估成新率相对较高，致设备评估增值；

②构成设备的原材料价格上涨（如空调），故设备本身重置价值增加，致使设备评估增值。

十二、特别事项说明

1、广州市翡翠轩俱乐部有限公司办公场地系广州增城香江房地产有限公司开发的房产，根据资产占有方提供的相关说明，广州增城香江房地产有限公司为广州市翡翠轩俱乐部有限公司无偿提供办公场地，未签订相关使用合同。

2、广州市翡翠轩俱乐部有限公司主要为该小区的业务提供休闲服务，由于目前经营状况不佳,可能导致对持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况存在重大不确定性，可能无法在正常的经营过程中变现资产、清偿债务。

评估报告使用者应关注以上特别事项对评估结论所产生的影响。

十三、评估基准日期后重大事项

评估基准日后至评估报告日，未发生影响评估结论的重大事项。

十四、评估报告的法律效力

1、本次评估的结果是反映评估对象在本次评估目的要求下，根据公开市场原则确定的现行公允市价，评估工作中没有考虑将来可能承担的抵押、担保事项

北京国友大正资产评估有限公司 24

广州市翡翠轩俱乐部有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

以及特殊的交易方可能追加的付出价格等对评估值的影响；同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及自然力和其他不可抗拒力对资产价格的影响；本报告未考虑评估基准日后利率的变化对资产评估结果的影响。

2、当前述各条件以及评估中遵循的持续经营原则等情况发生变化时，评估结果一般将失效。

3、本评估报告依照法律法规的有关规定发生法律效力。

4、根据国家有关规定，本评估报告的使用有效期限为自评估基准日起一年，即至2009 年6 月29 日止有效。

十五、评估报告提出日期

本评估报告提出日期为2008 年8 月25 日。

北京国友大正资产评估有限公司

法定代表人：

注册资产评估师:

二○○八年八月二十五日

北京国友大正资产评估有限公司

广州市翡翠轩俱乐部有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

1．被评估企业近二年及评估基准日会计报表；
2．委托方与资产占有方营业执照复印件；
3．委托方、资产占有方承诺函；
4．资产评估机构承诺函；
5．资产评估机构资格证书复印件；
6．资产评估机构营业执照复印件；
7．参加本评估项目人员名单及其资格证书复印件；
8．资产评估业务约定合同。

北京国友大正资产评估有限公司

广州市翡翠轩俱乐部有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

1.被评估企业近二年及评估基准日会计报表

北京国友大正资产评估有限公司

广州市翡翠轩俱乐部有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

2.委托方与资产占有方营业执照复印件

北京国友大正资产评估有限公司

广州市翡翠轩俱乐部有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

3.委托方、资产占有方承诺函

北京国友大正资产评估有限公司

广州市翡翠轩俱乐部有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

承诺函

北京国友大正资产评估有限公司：

因增城香江房地产有限公司拟收购广州市翡翠轩俱乐部有限公司股权，委托你公司对该经济行为所涉及的全部资产及相关负债进行评估。为确保资产评估机构客观、公正、合理地进行资产评估，我们承诺如下，并承担相应的法律责任。

1．资产评估的经济行为符合国家规定并已获得批准；
2．所提供的财务会计及其他资料真实、准确、完整，有关重大事项揭示充分；
3．纳入评估范围的资产权属明确，出具的资产权属证明文件合法有效；
4．所提供的企业生产经营管理资料客观、真实、科学、合理；
5．不干预评估工作。

委托方（盖章）：资产占有方（盖章）：

法定代表人（签字）：法定代表人（签字）：

年月日年月日

北京国友大正资产评估有限公司

广州市翡翠轩俱乐部有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

承诺函

北京国友大正资产评估有限公司：

1．资产评估的经济行为符合国家规定并已获得批准；
2．所提供的财务会计及其他资料真实、准确、完整，有关重大事项揭示充分；
3．纳入评估范围的资产权属明确，出具的资产权属证明文件合法有效；
4．所提供的企业生产经营管理资料客观、真实、科学、合理；
5．不干预评估工作。

委托方（盖章）：资产占有方（盖章）：

法定代表人（签字）：法定代表人（签字）：

年月日年月日

北京国友大正资产评估有限公司

广州市翡翠轩俱乐部有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

4.资产评估人员和评估机构承诺函

北京国友大正资产评估有限公司

广州市翡翠轩俱乐部有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

北京国友大正资产评估有限公司

资产评估报告书承诺函

国友大正评报字(2008)第151 号

深圳香江控股股份有限公司：

受贵公司委托,我们对广州市翡翠轩俱乐部有限公司股东拟股权转让所涉及的全部资产和相关负债进行了认真的清查核实、评定估算，并形成了资产评估报告书，在假设条件成立的情况下，我们对资产评估结果承诺如下，并承担相应的法律责任：

资产评估范围与经济行为所涉及的资产范围一致，未重未漏；
对涉及评估的各类资产及负债进行了合理的抽查、核实；
评估方法选用恰当，选用的参照数据、资料可靠；
影响资产评估价值的因素考虑周全；
资产评估价值公允、准确；
评估工作未受任何人为干预并独立进行。

注册资产评估师:

北京国友大正资产评估有限公司

二○○八年八月二十五日

北京国友大正资产评估有限公司

广州市翡翠轩俱乐部有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

5.资产评估机构资格证书复印件

北京国友大正资产评估有限公司

广州市翡翠轩俱乐部有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

6.资产评估机构营业执照复印件

北京国友大正资产评估有限公司

广州市翡翠轩俱乐部有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

7.参加本评估项目的人员名单及其资格证书复印件

北京国友大正资产评估有限公司

广州市翡翠轩俱乐部有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

评估工作人员名单：赵振东

刘敦国王钦艳

董璐璐

经办注册评估师：赵振东

刘敦国

北京国友大正资产评估有限公司

广州市翡翠轩俱乐部有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

8.资产评估业务约定书

北京国友大正资产评估有限公司

郑州民生物业管理有限公司股东

拟股权转让项目

资产评估报告书国友大正评报字（2008）第152 号共一册

北京国友大正资产评估有限公司

二○○八年八月二十五日

郑州民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

资产评估报告书摘要................................................. 2 资产评估报告书..................................................... 4 一、委托方及资产占有方简介......................................... 4 二、评估目的...................................................... 15 三、价值类型...................................................... 15 四、评估范围和对象................................................ 15 五、评估基准日.................................................... 16 六、评估原则...................................................... 16 七、评估假设...................................................... 16 八、评估依据...................................................... 17 九、评估方法...................................................... 18 十、评估过程...................................................... 22 十一、评估结论.................................................... 23 十二、特别事项说明................................................ 24 十三、评估基准日期后重大事项...................................... 24 十四、评估报告的法律效力.......................................... 25 十五、评估报告提出日期............................................ 26 备查文件.......................................................... 27

北京国友大正资产评估有限公司

郑州民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

郑州民生物业管理有限公司股东

拟股权转让项目

资产评估报告书摘要

国友大正评报字（2008）第152 号

北京国友大正资产评估有限公司接受深圳香江控股股份有限公司的委托，根据国家有关资产评估的法律、法规和政策，遵循独立、客观、公正、科学的原则，按照公认的评估方法，对郑州民生物业管理有限公司的全部资产和相关负债进行了评估。评估采用成本加和法。

评估基准日：2008 年6 月30 日。

至评估基准日，郑州民生物业管理有限公司的总资产评估值为 405.31 万元人民币，负债评估值为 275.71 万元人民币，全部股东权益（净资产）评估值为 129.60 万元人民币。

本评估报告的使用有效期限为一年，自评估基准日2008年6月30日起至2009 年6 月29 日止有效。

以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。

北京国友大正资产评估有限公司

郑州民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

郑州民生物业管理有限公司资产评估结果汇总表

金额单位：人民币万元

项目	项目	账面价值	调整后账面值	评估价值	增减值	增值率%
		A	B	C	D=C-B	E=D/B×100
流动资产	1	403.88	403.88	403.89	0.01	0.00
长期投资
固定资产	2	1.65	1.65	1.42	-0.24	-14.33
其中：在建工程	3
建筑物	4	-	-	-
设备	5	1.65	1.65	1.42	-0.24	-14.33
无形资产	6		-	-	-
其中：土地使用权	7
资产总计	8	405.53	405.53	405.31	-0.22	-0.06
流动负债	9	275.71	275.71	275.71
长期负债	10
负债总计	11	275.71	275.71	275.71	-	-
净资产	12	129.83	129.83	129.60	-0.22	-0.17

北京国友大正资产评估有限公司

法定代表人：

注册资产评估师：

二○○八年八月二十五日

北京国友大正资产评估有限公司

郑州民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

郑州民生物业管理有限公司股东

拟股权转让项目

资产评估报告书

国友大正评报字（2008）第152 号

北京国友大正资产评估有限公司接受深圳香江控股股份有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对郑州民生物业管理有限公司的全部资产和相关负债进行了评估。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产和负债实施了实地勘查、市场调查与询证，对委估资产和负债在评估基准日表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下。

一、委托方及资产占有方简介

本评估项目的委托方为深圳香江控股股份有限公司,资产占有方为郑州民生物业管理有限公司。

(一)委托方简介
1、概况
名称: 深圳香江控股股份有限公司
住所：深圳市罗湖区宝安北路笋岗仓库区十号库四层4106 注册资金：52952.5944 万元人民币

北京国友大正资产评估有限公司

郑州民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

企业类型：股份有限公司（上市）

法定代表人：翟美卿

2、历史沿革

北京国友大正资产评估有限公司 5

郑州民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

1、概况

名称：郑州民生物业管理有限公司

住所：郑州市郑东新区商都路22 号

注册资金：伍拾万元人民币

企业类型：有限责任公司

法定代表人：罗馀

经营范围：物业管理（凭资质证经营）。

2、历史沿革
郑州民生物业管理有限公司（以下简称“郑州民生物业”）成立于2005 年6
月1 日，由深圳市全家福商贸有限公司、深圳市贝尔贸易有限公司共同出资成立，各自所占注册资本的比例分别为90%、10%。
3、郑州民生物业近二年及评估基准日资产负债状况和经营业绩

郑州民生物业管理有限公司2006 年12 月31 日、2007 年12 月31 日及2008

年6 月30 日资产负债状况如下（2007 年12 月31 日、2008 年6 月30 日资产负

北京国友大正资产评估有限公司

郑州民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

债表经中瑞岳华会计师事务所有限公司审定）。

金额单位：人民币万元

项目	2008年6月30 日	2007年12月31 日	2006年12月31 日
流动资产	403.88	366.36	17.21
固定资产	1.65	1.92	1.61
递延所得税资产	0．0034	0.04
资产总计	405.53	368.32	18.82
流动负债	275.71	315.24	6.15
负债合计	275.71	315.24	6.15
净资产	129.83	53.07	12.67

郑州民生物业管理有限公司2006 年度、2007 年度及2008 年1-6 月经营损益状况如下（2007 年度、2008 年1-6 月利润表经中瑞岳华会计师事务所有限公司审定）。

金额单位：人民币万元

			金额单位：人民币万元
项目	2008 年1-6 月	2007 年	2006 年
一、主营业务收入	148.26	217.89	16.52
减: 主营业务成本	59.16	122.24	2.03
主营业务税金及附加	8.13	11.82	0.91
二、主营业务利润	80.97	83.83	13.58
加：其他业务利润			-
减：营业费用
管理费用	1.82	31.75	52.15
财务费用	-0.82	-1.48	-38.26
资产减值损失	-0.12	-1.64
三、营业利润	80.10	55.19	36.04
加：投资收益			-
补贴收入			-
营业外收入	0.38	0.81	1.01
减：营业外支出			-
四、利润总额	80.48	56.00	-37.26
减：所得税	3.73	14.36
五、净利润	76.75	41.64	-37.26

4、郑州民生物业执行的会计政策

(1) 自2007 年1 月1 日起，本公司全面执行财政部于2006 年2 月15 日颁

北京国友大正资产评估有限公司

郑州民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

(2)会计期间

本公司的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报告期间。会计年度为公历1 月1 日起至12 月31 日止。

(3)记账本位币

本公司以人民币为记账本位币。

(4) 记账基础及会计计量属性

(5) 现金等价物的确认标准

现金等价物为本公司持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

(6) 应收款项

应收款项指应收账款及其他应收款。应收款项按照实际发生额记账。本公司对可能发生的坏账损失采用备抵法核算。

北京国友大正资产评估有限公司

郑州民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

(7)存货核算方法

存货的盘存制度为永续盘存制。

(8)固定资产计价和折旧方法

1）本公司将为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产确认为固定资产。

2）固定资产按照成本进行初始计量。对弃置时预计将产生较大费用的固定资产，预计弃置费用，并将其现值记入固定资产成本。购买固定资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，固定资产的成本以购买价款的现值为基础确定。实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额，除按照规定

北京国友大正资产评估有限公司 9

郑州民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

应予资本化的以外，应当在信用期间内计入当期损益。

3）固定资产折旧采用直线法计算，并按各类固定资产的原值和预计的使用寿命扣除预计净残值（原值的5%）确定其折旧率，分类折旧率如下：

==> picture [376 x 165] intentionally omitted <==

使用寿命有限的无形资产，以其成本扣除预计残值后的金额，在预计的使用年限内采用直线法进行摊销。摊销期限如下：

==> picture [376 x 45] intentionally omitted <==

北京国友大正资产评估有限公司

郑州民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

(10) 商誉

在非同一控制下企业合并时，支付的合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉。

本公司于期末，将商誉分摊至相关的资产组进行减值测试，计提的减值准备

计入当期损益，减值准备一经计提，在以后的会计期间不转回。

(11)长期待摊费用核算方法

长期待摊费用的摊销方法为直线法，长期待摊费用的摊销期按受益期确定。 (12)收入

1）销售商品收入的确认方法

销售商品收入同时满足下列条件时，才能予以确认：

①本公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；

②本公司既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；

③收入的金额能够可靠计量；

④相关经济利益很可能流入本公司；

⑤相关的、已发生的或将发生的成本能够可靠计量。
2）提供劳务收入的确认方法

本公司在资产负债表日提供劳务交易结果不能够可靠估计的，分别下列情况处理：

北京国友大正资产评估有限公司

郑州民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

①已发生的劳务成本预计能够得到补偿，应按已经发生的劳务成本金额确认
提供劳务收入，并按相同金额结转劳务成本。
②已发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计入当
期损益，不确认提供劳务收入。
3）让渡资产使用权收入的确认方法
①让渡资产使用权收入的确认原则

让渡资产使用权收入包括利息收入、使用费收入等，在同时满足以下条件时，才能予以确认：

A.与交易相关的经济利益能够流入公司；
B.收入的金额能够可靠地计量。
②具体确认方法

A.利息收入金额，按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确定。

B.使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。 (13)所得税的会计处理方法

1）本公司采用资产负债表债务法核算所得税。

3）递延所得税资产的确认

①本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认由可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。但是，同时具有下列特征的交易

北京国友大正资产评估有限公司 12

郑州民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

中因资产或负债的初始确认所产生的递延所得税资产不予确认：
A.该项交易不是企业合并；
B.交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）。
②本公司对与子公司、联营公司及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，
同时满足下列条件的，确认相应的递延所得税资产：
A.暂时性差异在可预见的未来很可能转回;
B.未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。
③对于按照税法规定可以结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减,视同可抵
扣暂时性差异处理，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
4）递延所得税负债的确认
①除下列交易中产生的递延所得税负债以外，本公司确认所有应纳税暂时性
差异产生的递延所得税负债：
A.商誉的初始确认；
B.同时满足具有下列特征的交易中产生的资产或负债的初始确认： a.该项交易不是企业合并；
b.交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）。
②本公司对与子公司、联营公司及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，
确认相应的递延所得税负债。但是，同时满足下列条件的除外： ①投资企业能够控制暂时性差异转回的时间；
②该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
5）所得税费用的计量

北京国友大正资产评估有限公司

郑州民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

本公司将当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包括下列情况产生的所得税：

①企业合并；

②直接在所有者权益中确认的交易或事项。

6）递延所得税资产的减值

①在资产负债表日应当对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法取得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益,则减记递延所得税资产的账面价值。除原确认时计入所有者权益的递延所得税资产部分, 其减记金额也应计入所有者权益外,其他的情况应减记当期的所得税费用。

②在很可能取得足够的应纳税所得额时，减记的递延所得税资产账面价值可以恢复。

5、公司主要税项

(1)营业税

按应税收入的5%计缴。

(2)城市维护建设税、教育费附加

本公司城市维护建设税按应缴纳流转税额的7%计缴；教育费附加按应缴纳流转税额的3%计缴。

(3)企业所得税

2007 年按应纳税所得额的33%计缴，2008 年按收入总金额10%的25%核定计

北京国友大正资产评估有限公司

郑州民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

缴。

(4)其他税项

按国家的有关具体规定计缴。

二、评估目的

本次评估目的是受深圳香江控股股份有限公司委托，对郑州民生物业管理有限公司的股东全部权益进行评估，提供其在评估基准日的市场公允价值，作为郑州民生物业管理有限公司股东拟股权转让的价值参考依据。

三、价值类型

四、评估范围和对象

本评估项目评估对象为郑州民生物业管理有限公司的全部资产和相关负债; 本次评估范围为郑州民生物业管理有限公司的股东全部权益，具体为：流动资产：帐面金额为 4,038,758.63 元非流动资产：帐面金额为 16,581.22 元其中：固定资产：帐面金额为 16,546.82 元

北京国友大正资产评估有限公司

郑州民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

递延所得税资产：帐面金额为 34.40 元流动负债：帐面金额为 2,757,083.99 元

纳入本次评估范围的资产及负债与委托评估确定的资产及负债范围一致。

五、评估基准日

评估基准日确定为二○○八年六月三十日。本次资产评估的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。

六、评估原则

（一）遵循独立、客观、科学的工作原则。

（二）预期收益原则、供求原则、贡献原则、替代原则、估价日期原则和外在性原则等技术原则。

七、评估假设

（一）产权利益主体变动假设;

（二）资产持续经营假设;

（三）有效市场存在假设;

（四）货币计量假设;

（五）理性评估行为假设。

北京国友大正资产评估有限公司

郑州民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

八、评估依据

(一)主要法律法规

1、国务院1991 年91 号令《国有资产评估管理办法》；
2、国务院办公厅国办发[2001]102 号《转发财政部关于改革国有资产评估行
政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》；
3、财政部2001 年第14 号令《国有资产评估管理若干问题的规定》；
4、国家国有资产管理局国资办发[1992]36 号《国有资产评估管理办法施行

细则》;

5、财政部财评字[1999]91 号《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》;
6、国家国有资产管理局国资办发[1996]23 号《资产评估操作规范意见(试

行)》；

7、国资委2005 年第12 号令《企业国有资产评估管理暂行办法》；
8、财政部财企[2004]20 号《资产评估准则—基本准则》及《资产评估职业
道德准则—基本准则》；
9、中国资产评估协会中评协[2004]134 号《企业价值评估指导意见（试行）》； 10、《中华人民共和国公司法》；

北京国友大正资产评估有限公司

郑州民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

(二)经济行为文件

北京国友大正资产评估有限公司与深圳香江控股股份有限公司签订的《资产评估业务约定书》。

(三)重大合同协议、产权证明文件

资产占有方有关资产的产权证明资料、有关会计凭证、会计报表及其它有关资料。

(四)采用的取价标准
1.《资产评估常用数据与参数手册》（第二版）；
部分生产厂家提供的设备价格资料；
(五)参考资料及其他
1、资产占有方提供的合同协议、国家税收政策及其它经济业务相关资料；
2、资产占有方提供的资产清单及其他资料；
3、市场调查资料；
4、评估人员现场勘察及调查所得的有关资料；
5、其它有关资料。

九、评估方法

(一)评估方法概述

资产评估是在工程技术、统计、财务等学科技术方法的基础上，按照资产评

北京国友大正资产评估有限公司 18

郑州民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

(二)评估方法的选择
1、关于不采用市场法进行评估的说明

市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权

益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。市场法中常用的两种方法是参考企业比较法和并购案例比较法。

根据收益现值法应用的技术思路，其适用条件为：1）资产与经营收益之间存在稳定的比例关系，并可以计算；2）未来收益可以正确预测。根据资产占有方前二年及评估基准日的报表显示，2006 年度、2007 年度及2008 年中期利润表中所显示的净利润分别为-37.26 万元、41.64 万元、76.75 万元，由此看出，公司经营状况不稳定，再次，公司成立年限较短，可利用的财务数据较少，因此其未

北京国友大正资产评估有限公司 19

郑州民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

来收益状况难以预测，故本次不采用收益法评估。

3、关于本项目采用成本加和法进行评估的说明

成本加和法：成本加和法是指在评估时点，重新建造一个与评估对象相同的

企业，或生产能力及获利能力载体所需要的投资额，作为企业价值的评估方法。成本加和法是从投入的角度考虑的，它是对构成企业的每项单项资产采用适
合的评估方法评估其价值，然后加总获得。

成本加和法的基本公式为：

股东全部权益价值=各项资产评估值之和-各项负债评估值之和

（三）各项资产及负债的评估
1、流动资产

(1)货币资金

(2)其他应收款

(3)存货

资产占有方的存货为原材料。

通过核实商品的购进凭证，确定均为近期购入，账面价格与市场价格较接近，以调整后账面值确定评估值。

北京国友大正资产评估有限公司

郑州民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

2、电子设备

采用重置成本法进行评估。计算公式为：评估价值＝重置价值×成新率

⑴重置价值的确定

⑵成新率的确定：

成新率=[（经济使用年限-已使用年限）/经济使用年限] ×100% 3、递延所得税资产

通过查阅审计调整情况，比较新旧会计准则的差异，确认递延所得税资产，以调整后账面值作为评估值。

4、负债

资产占有方的负债只包括流动负债。

流动负债包括：应付帐款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款，评估人员在审核每个科目的原会计处理与企业会计制度是否相符后，查阅有关资料，确认其是否为实质性的负债，以审查核实确认的金额作为评估值。

北京国友大正资产评估有限公司

郑州民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

十、评估过程

北京国友大正资产评估有限公司接受深圳香江控股股份有限公司的委托，对郑州民生物业管理有限公司的全部资产和相关负债进行了评估，评估基准日经协商定于2008 年6 月30 日。北京国友大正资产评估有限公司于2008 年8 月4 日确定了评估方案，评估工作于2008 年8 月10 日正式开始，2008 年8 月12 日现场工作结束，2008 年8 月25 日出具正式报告。整个评估工作分为四个阶段。

(一)评估前期准备

(二)现场清查核实和评定估算

根据资产评估的有关规定，对评估范围内的资产进行了清查核实，具体步骤如下：

1、听取资产占有方对企业情况、待估资产历史和现状的介绍；
2、根据资产占有方申报的资产内容，评估人员到现场对固定资产进行勘查、分析，查阅有关技术资料及维修保养记录，了解资产使用者、建设者对该项资产使用、建设情况的反映；
3、根据资产的实际状况和特点，确定各类资产的评估方法；
4、查阅有关资产的产权证明文件、购置合同以及有关往来账目、发票等财会资料，并对金额较大的往来款进行函证；

北京国友大正资产评估有限公司

郑州民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

5、开展市场调研、询价工作；

6、对资产占有方的资产和债务进行价值测算。

(三)资产评估汇总分析

(四)提交报告

十一、评估结论

经评估计算，郑州民生物业管理有限公司全部资产和相关负债的评估结果为：总资产帐面值 405.53 万元，调整后帐面值 405.53 万元，评估值 405.31 万元，评估增值 -0.22 万元，增值率 -0.06 %；总负债帐面值 275.71 万元，调整后帐面值 275.71 万元，评估值 275.71 万元；净资产帐面值 129.83 万元，调整后帐面值 129.83 万元，评估值 129.60 万元，评估增值 -0.22 万元，增值率 -0.17 %。具体如下表：

郑州民生物业管理有限公司资产评估结果汇总表

金额单位：人民币万元

项目	项目	账面价值	调整后账面值	评估价值	增减值	增值率%
		A	B	C	D=C-B	E=D/B×100
流动资产	1	403.88	403.88	403.89	0.01	0.00
长期投资
固定资产	2	1.65	1.65	1.42	-0.24	-14.33
其中：在建工程	3
建筑物	4	-	-	-

北京国友大正资产评估有限公司

郑州民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

设备	5	1.65	1.65	1.42	-0.24	-14.33
无形资产	6		-	-	-
其中：土地使用权	7
资产总计	8	405.53	405.53	405.31	-0.22	-0.06
流动负债	9	275.71	275.71	275.71
长期负债	10
负债总计	11	275.71	275.71	275.71
净资产	12	129.83	129.83	129.60	-0.22	-0.17

评估结果与调整后账面值比较变动情况及原因：

委估净资产评估减值 2,234.22 元,减值率为 0.17 ％,减值主要原因在于：

设备减值2,371.82 元，减值率 14.33 % ，由于电子设备主要为计算机产品，因计算机产品更新换代较快，重置价值降低，致使设备评估减值。

十二、特别事项说明

郑州民生物业管理有限公司办公场地系郑州郑东置业有限公司开发的房产，根据资产占有方提供的相关说明，郑州郑东置业有限公司为郑州民生物业管理有限公司无偿提供办公场地，未签订相关使用合同。

评估报告使用者应关注以上特别事项对评估结论所产生的影响。

十三、评估基准日期后重大事项

评估基准日后至评估报告日，未发生影响评估结论的重大事项。

北京国友大正资产评估有限公司

郑州民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

十四、评估报告的法律效力

2、当前述各条件以及评估中遵循的持续经营原则等情况发生变化时，评估结果一般将失效。

3、本评估报告依照法律法规的有关规定发生法律效力。
4、根据国家有关规定，本评估报告的使用有效期限为自评估基准日起一年，即至2009 年6 月29 日止有效。

北京国友大正资产评估有限公司

郑州民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

十五、评估报告提出日期

本评估报告提出日期为2008 年8 月25 日。

北京国友大正资产评估有限公司

法定代表人：

注册资产评估师:

二○○八年八月二十五日

北京国友大正资产评估有限公司

郑州民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

1．被评估企业近二年及评估基准日会计报表；
2．委托方与资产占有方营业执照复印件；
3．委托方承诺函、资产占有方承诺函；
4．资产评估机构承诺函；
5．资产评估机构资格证书复印件；
6．资产评估机构营业执照复印件；
7．参加本评估项目人员名单及其资格证书复印件；
8．资产评估业务约定合同。

北京国友大正资产评估有限公司

郑州民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

1.被评估企业近二年及评估基准日会计报表

北京国友大正资产评估有限公司

郑州民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

2.委托方与资产占有方营业执照复印件

北京国友大正资产评估有限公司

郑州民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

3.委托方承诺函、资产占有方承诺函

北京国友大正资产评估有限公司

郑州民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

承诺函

北京国友大正资产评估有限公司：

因郑州郑东置业有限公司拟收购郑州民生物业管理有限公司股权，委托你公司对该经济行为所涉及的全部资产及相关负债进行评估。为确保资产评估机构客

观、公正、合理地进行资产评估，我们承诺如下，并承担相应的法律责任。
1．资产评估的经济行为符合国家规定并已获得批准；
2．所提供的财务会计及其他资料真实、准确、完整，有关重大事项揭示充分；
3．纳入评估范围的资产权属明确，出具的资产权属证明文件合法有效；
4．所提供的企业生产经营管理资料客观、真实、科学、合理；
5．不干预评估工作。

委托方（盖章）：资产占有方（盖章）：

法定代表人（签字）：法定代表人（签字）：

年月日年月日

北京国友大正资产评估有限公司

郑州民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

承诺函

北京国友大正资产评估有限公司：

观、公正、合理地进行资产评估，我们承诺如下，并承担相应的法律责任。
1．资产评估的经济行为符合国家规定并已获得批准；
2．所提供的财务会计及其他资料真实、准确、完整，有关重大事项揭示充分；
3．纳入评估范围的资产权属明确，出具的资产权属证明文件合法有效；
4．所提供的企业生产经营管理资料客观、真实、科学、合理；
5．不干预评估工作。

委托方（盖章）：资产占有方（盖章）：

法定代表人（签字）：法定代表人（签字）：

年月日年月日

北京国友大正资产评估有限公司

郑州民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

4.资产评估人员和评估机构承诺函

北京国友大正资产评估有限公司

郑州民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

北京国友大正资产评估有限公司

资产评估报告书承诺函

国友大正评报字(2008)第152 号

深圳香江控股股份有限公司：

受贵公司委托,我们对郑州民生物业管理有限公司股东拟股权转让所涉及的的全部资产和相关负债进行了认真的清查核实、评定估算，并形成了资产评估报告书，在假设条件成立的情况下，我们对资产评估结果承诺如下，并承担相应的法律责任：

资产评估范围与经济行为所涉及的资产范围一致，未重未漏；
对涉及评估的各类资产及负债进行了合理的抽查、核实；
评估方法选用恰当，选用的参照数据、资料可靠；
影响资产评估价值的因素考虑周全；
资产评估价值公允、准确；
评估工作未受任何人为干预并独立进行。

注册资产评估师:

北京国友大正资产评估有限公司

二○○八年八月二十日

北京国友大正资产评估有限公司

郑州民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

5.资产评估机构资格证书复印件

北京国友大正资产评估有限公司

郑州民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

6.资产评估机构营业执照复印件

北京国友大正资产评估有限公司

郑州民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

7.参加本评估项目的人员名单及其资格证书复印件

北京国友大正资产评估有限公司

郑州民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

评估工作人员名单：赵振东

刘敦国王钦艳

董璐璐

经办注册评估师：赵振东

刘敦国

北京国友大正资产评估有限公司

郑州民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

8.资产评估业务约定书

北京国友大正资产评估有限公司

南昌民生物业管理有限公司股东

拟股权转让项目

资产评估报告书国友大正评报字（2008）第153 号共一册

北京国友大正资产评估有限公司

二○○八年八月二十五日

南昌民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

资产评估报告书摘要................................................. 2 资产评估报告书..................................................... 4 一、委托方及资产占有方简介......................................... 4 二、评估目的...................................................... 15 三、价值类型...................................................... 15 四、评估范围和对象................................................ 15 五、评估基准日.................................................... 16 六、评估原则...................................................... 16 七、评估假设...................................................... 16 八、评估依据...................................................... 17 九、评估方法...................................................... 18 十、评估过程...................................................... 22 十一、评估结论.................................................... 24 十二、特别事项说明................................................ 25 十三、评估基准日期后重大事项...................................... 25 十四、评估报告的法律效力.......................................... 25 十五、评估报告提出日期............................................ 26 备查文件.......................................................... 27

北京国友大正资产评估有限公司

南昌民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

南昌民生物业管理有限公司股东

拟股权转让项目

资产评估报告书摘要

国友大正评报字（2008）第153 号

北京国友大正资产评估有限公司接受深圳香江控股股份有限公司的委托，根据国家有关资产评估的法律、法规和政策，遵循独立、客观、公正、科学的原则，按照公认的评估方法，对南昌民生物业管理有限公司的全部资产和相关负债进行了评估。评估采用成本加和法。

评估基准日：2008 年6 月30 日。

至评估基准日，南昌民生物业管理有限公司的总资产评估值为 111.22 万元人民币，负债评估值为 79.37 万元人民币，全部股东权益（净资产）评估值为 31.85 万元人民币。

本评估报告的使用有效期限为一年，自评估基准日2008年6月30日起至2009 年6 月29 日止有效。

以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。

北京国友大正资产评估有限公司

南昌民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

南昌民生物业管理有限公司资产评估结果汇总表

金额单位：人民币万元

项目	项目	账面价值	调整后账面值	评估价值	增减值	增值率%
		A	B	C	D=C-B	E=D/B×100
流动资产	1	108.49	108.49	108.94	0.45	0.41
长期投资
固定资产	2	1.84	1.84	1.80	-0.04	-2.29
其中：在建工程	3				0.22	41.00
建筑物	4	0.53	0.53	0.74
设备	5	1.32	1.32	1.06	-0.26	-19.57
无形资产	6		0.48	0.48	-
其中：土地使用权	7
资产总计	8	110.82	110.82	111.22	0.41	0.37
流动负债	9	79.37	79.37	79.37
长期负债	10
负债总计	11	79.37	79.37	79.37
净资产	12	31.45	31.45	31.85	0.41	1.29

北京国友大正资产评估有限公司

法定代表人：

注册资产评估师：

二○○八年八月二十五日

北京国友大正资产评估有限公司

南昌民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

南昌民生物业管理有限公司股东

拟股权转让项目

资产评估报告书

国友大正评报字（2008）第153 号

北京国友大正资产评估有限公司接受深圳香江控股股份有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对南昌民生物业管理有限公司的全部资产和相关负债进行了评估。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产和负债实施了实地勘查、市场调查与询证，对委估资产和负债在评估基准日表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下。

一、委托方及资产占有方简介

本评估项目的委托方为深圳香江控股股份有限公司,资产占有方为南昌民生物业管理有限公司。

(一)委托方简介
1、概况
名称: 深圳香江控股股份有限公司
住所：深圳市罗湖区宝安北路笋岗仓库区十号库四层4106 注册资金：52952.5944 万元人民币

北京国友大正资产评估有限公司

南昌民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

企业类型：股份有限公司（上市）

法定代表人：翟美卿

2、历史沿革

北京国友大正资产评估有限公司 5

南昌民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

1、概况

名称：南昌民生物业管理有限公司

住所：南昌市青山湖区解放西路999 号

注册资金：伍拾万元人民币

企业类型：其他有限责任公司

法定代表人：王大华

经营范围：物业管理（凭资质证经营）

2、历史沿革
南昌民生物业管理有限公司（以下简称“南昌民生物业”）成立于2004 年1
月2 日，由深圳市全家福商贸有限公司、深圳市贝尔贸易有限公司共同出资成立，各自所占注册资本的比例分别为90%、10%。
3、南昌民生物业近二年及评估基准日资产负债状况和经营业绩

南昌民生物业管理有限公司2006 年12 月31 日、2007 年12 月31 日及2008

年6 月30 日资产负债状况如下（2007 年12 月31 日、2008 年6 月30 日资产负

北京国友大正资产评估有限公司

南昌民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

债表经中瑞岳华会计师事务所有限公司审定）。

金额单位：人民币万元

			金额单位：人民币万元
项目	2008年6月30 日	2007年12月31 日	2006年12月31 日
流动资产	108.49	61.36	100.91
长期投资	-
固定资产	1.84	2.39	4.02
无形资产	0.48	~~2 39~~ 0.58	0.78
资产总计	110.82	~~0 58~~ 64.34	105.71
流动负债	79.37	66.76	78.36
长期负债	-	-
负债合计	79.37	66.76	78.36
净资产	31.45	-2.42	27.35

南昌民生物业管理有限公司2006 年度、2007 年度及2008 年1-6 月的经营损益状况如下（2007 年度、2008 年1-6 月利润表经中瑞岳华会计师事务所有限公

司审定）。

金额单位：人民币万元

			金额单位：人民币万
项目	2008 年1-6 月	2007 年	2006 年
一、主营业务收入	101.33	179.80	147.36
减: 主营业务成本	36.15	155.70	110.11
主营业务税金及附加	5.57	9.89	8.10
二、主营业务利润	59.61	14.21	29.14
加：其他业务利润			-
减：营业费用
管理费用	13.74	44.47	22.17
财务费用	-0.24	-0.68	-0.54
资产减值损失	0.20	0.24
三、营业利润	45.92	-29.81	7.51
加：投资收益			-
补贴收入			-
营业外收入	0.27	0.59
减：营业外支出		0.54	-
四、利润总额	46.19	-29.77	7.54
减：所得税	12.33
五、净利润	33.86	-29.77	7.54

4、南昌民生物业执行的会计政策

(1) 自2007 年1 月1 日起，本公司全面执行财政部于2006 年2 月15 日颁

北京国友大正资产评估有限公司

南昌民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

(2)会计期间

本公司的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报告期间。会计年度为公历1 月1 日起至12 月31 日止。

(3)记账本位币

本公司以人民币为记账本位币。

(4) 记账基础及会计计量属性

(5) 现金等价物的确认标准

现金等价物为本公司持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

(6) 应收款项

应收款项指应收账款及其他应收款。应收款项按照实际发生额记账。本公司对可能发生的坏账损失采用备抵法核算。

北京国友大正资产评估有限公司

南昌民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

(7)存货核算方法

存货的盘存制度为永续盘存制。

(8)固定资产计价和折旧方法

1）本公司将为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产确认为固定资产。

北京国友大正资产评估有限公司 9

南昌民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

应予资本化的以外，应当在信用期间内计入当期损益。

3）固定资产折旧采用直线法计算，并按各类固定资产的原值和预计的使用寿命扣除预计净残值（原值的5%）确定其折旧率，分类折旧率如下：

资产类别	使用年限	年折旧率(%)
房屋建筑物	40－45年	2.11-2.38
通用设备	8－28年	3.39-11.88
专用设备	5-12年	19.00-7.92
运输工具	6-12年	15.83-7.92
办公设备及其他	5年	19.00

使用寿命有限的无形资产，以其成本扣除预计残值后的金额，在预计的使用年限内采用直线法进行摊销。摊销期限如下：

	资产类别	使用年限	年摊销率(%)
软件		3－5年	20.00-33.33

(10) 商誉

北京国友大正资产评估有限公司

南昌民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

在非同一控制下企业合并时，支付的合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉。

本公司于期末，将商誉分摊至相关的资产组进行减值测试，计提的减值准备

计入当期损益，减值准备一经计提，在以后的会计期间不转回。

(11)长期待摊费用核算方法
长期待摊费用的摊销方法为直线法，长期待摊费用的摊销期按受益期确定。 (12)收入
1）销售商品收入的确认方法

销售商品收入同时满足下列条件时，才能予以确认：

①本公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；
②本公司既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的
商品实施有效控制；

③收入的金额能够可靠计量；

④相关经济利益很可能流入本公司；

⑤相关的、已发生的或将发生的成本能够可靠计量。

2）提供劳务收入的确认方法

本公司在资产负债表日提供劳务交易结果不能够可靠估计的，分别下列情况处理：

①已发生的劳务成本预计能够得到补偿，应按已经发生的劳务成本金额确认

北京国友大正资产评估有限公司 11

南昌民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

提供劳务收入，并按相同金额结转劳务成本。

②已发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计入当
期损益，不确认提供劳务收入。
3）让渡资产使用权收入的确认方法
①让渡资产使用权收入的确认原则
让渡资产使用权收入包括利息收入、使用费收入等，在同时满足以下条件时，
才能予以确认：
A.与交易相关的经济利益能够流入公司；
B.收入的金额能够可靠地计量。
②具体确认方法
A.利息收入金额，按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确
定。
B.使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。 (13)所得税的会计处理方法
1）本公司采用资产负债表债务法核算所得税。
2）本公司在取得资产、负债时，确定其计税基础。资产、负债的账面价值
与其计税基础存在的暂时性差异，按照规定确认所产生的递延所得税资产或递延所得税负债。

3）递延所得税资产的确认

北京国友大正资产评估有限公司 12

南昌民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

A.该项交易不是企业合并；

B.交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）。
②本公司对与子公司、联营公司及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，
同时满足下列条件的，确认相应的递延所得税资产：
A.暂时性差异在可预见的未来很可能转回;
B.未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。
③对于按照税法规定可以结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减,视同可抵
扣暂时性差异处理，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
4）递延所得税负债的确认
①除下列交易中产生的递延所得税负债以外，本公司确认所有应纳税暂时性
差异产生的递延所得税负债：
A.商誉的初始确认；
B.同时满足具有下列特征的交易中产生的资产或负债的初始确认： a.该项交易不是企业合并；
b.交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）。
②本公司对与子公司、联营公司及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，
确认相应的递延所得税负债。但是，同时满足下列条件的除外：
①投资企业能够控制暂时性差异转回的时间；
②该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
5）所得税费用的计量
本公司将当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但

北京国友大正资产评估有限公司

南昌民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

不包括下列情况产生的所得税：

①企业合并；

②直接在所有者权益中确认的交易或事项。

6）递延所得税资产的减值

①在资产负债表日应当对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法取得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益,则减记递延所得税资产的账面价值。除原确认时计入所有者权益的递延所得税资产部分, 其减记金额也应计入所有者权益外,其他的情况应减记当期的所得税费用。

②在很可能取得足够的应纳税所得额时，减记的递延所得税资产账面价值可以恢复。

5、公司主要税项

（1）营业税按应税收入的5%计缴。

（2）城市维护建设税、教育费附加

本公司城市维护建设税按应缴纳流转税额的7%计缴；教育费附加按应缴纳流转税额的3％计缴；堤防维护费按主营业务收入的0.13％计缴。

（3）企业所得税

2007 年按应纳税所得额的33%计缴，2008 年按应纳税所得额的25%计缴。（4）其他税项

北京国友大正资产评估有限公司

南昌民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

按国家的有关具体规定计缴。

二、评估目的

本次评估目的是受深圳香江控股股份有限公司委托，对南昌民生物业管理有限公司的股东全部权益进行评估，提供其在评估基准日的市场公允价值，作为南昌民生物业管理有限公司股东拟股权转让的价值参考依据。

三、价值类型

四、评估范围和对象

本评估项目评估对象为南昌民生物业管理有限公司的全部资产和相关负债; 本次评估范围为南昌民生物业管理有限公司的股东全部权益，具体为：流动资产：帐面金额为 1,084,923.08 元非流动资产：帐面金额为 23,271.35 元其中，固定资产：帐面金额为 18,438.12 元无形资产：帐面金额为 4,833.23 元

北京国友大正资产评估有限公司

南昌民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

流动负债：帐面金额为 793,730.87 元

纳入本次评估范围的资产及负债与委托评估确定的资产及负债范围一致。

五、评估基准日

评估基准日确定为二○○八年六月三十日。本次资产评估的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。

六、评估原则

（一）遵循独立、客观、科学的工作原则。

（二）预期收益原则、供求原则、贡献原则、替代原则、估价日期原则和外在性原则等技术原则。

七、评估假设

（一）产权利益主体变动假设;

（二）资产持续经营假设;

（三）有效市场存在假设;

（四）货币计量假设;

（五）理性评估行为假设。

北京国友大正资产评估有限公司

南昌民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

八、评估依据

(一)主要法律法规

1、国务院1991 年91 号令《国有资产评估管理办法》；
2、国务院办公厅国办发[2001]102 号《转发财政部关于改革国有资产评估行
政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》；
3、财政部2001 年第14 号令《国有资产评估管理若干问题的规定》；
4、国家国有资产管理局国资办发[1992]36 号《国有资产评估管理办法施行

细则》;

5、财政部财评字[1999]91 号《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》;
6、国家国有资产管理局国资办发[1996]23 号《资产评估操作规范意见(试

行)》；

7、国资委2005 年第12 号令《企业国有资产评估管理暂行办法》；
8、财政部财企[2004]20 号《资产评估准则—基本准则》及《资产评估职业
道德准则—基本准则》；
9、中国资产评估协会中评协[2004]134 号《企业价值评估指导意见（试行）》； 10、《中华人民共和国公司法》；

北京国友大正资产评估有限公司

南昌民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

13、其它有关法规或标准。

(二)经济行为文件

北京国友大正资产评估有限公司与深圳香江控股股份有限公司签订的《资产评估业务约定书》。

(三)重大合同协议、产权证明文件
资产占有方设备的产权证明资料、有关会计凭证、会计报表及其它有关资料。 (四)采用的取价标准
1.《资产评估常用数据与参数手册》（第二版）；
部分生产厂家提供的设备价格资料；
(五)参考资料及其他
1、资产占有方提供的合同协议、国家税收政策及其它经济业务相关资料；
2、资产占有方提供的资产清单及其他资料；
3、市场调查资料；
4、评估人员现场勘察及调查所得的有关资料；
5、其它有关资料。

九、评估方法

(一)评估方法概述

资产评估是在工程技术、统计、财务等学科技术方法的基础上，按照资产评

北京国友大正资产评估有限公司 18

南昌民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

(二)评估方法的选择
1、关于不采用市场法进行评估的说明
市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权
益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。市场法中常用的两种方法是参考企业比较法和并购案例比较法。

由于资产占有方评估基准日附近中国相关行业规模相当企业的股权交易案例
较少，所以相关可靠准确的价值比率很难取得，故本次评估不采用市场法。 2、关于不采用收益法进行评估的说明

根据收益现值法应用的技术思路，其适用条件为：1）资产与经营收益之间存在稳定的比例关系，并可以计算；2）未来收益可以正确预测。根据资产占有方前二年及评估基准日的报表显示，近几年经营状况极不稳定，不便作收益预测，故本次不采用收益法评估。

3、关于本项目采用成本加和法进行评估的说明

北京国友大正资产评估有限公司

南昌民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

成本加和法是从投入的角度考虑的，它是对构成企业的每项单项资产采用适合的评估方法评估其价值，然后加总获得。

成本加和法的基本公式为：

股东全部权益价值=各项资产评估值之和-各项负债评估值之和

（三）各项资产及负债的评估

1、流动资产

(1)货币资金

(2)其他应收款

(3)存货

资产占有方的存货为原材料。

原材料的评估：首先对原材料清查盘点，然后进行市场询价。原材料主要是外购的用于维修的各种配件等。公司存货中的原材料为近期购入，帐面价值与评估基准日市场价格较为接近，以调整后帐面值作为评估值。 2、构筑物

北京国友大正资产评估有限公司

南昌民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

采用重置成本法进行评估。计算公式为：

评估价值＝重置价值×成新率

⑴重置价值的确定

构筑物为委托制作安装的岗亭和警务室，通过查阅该构筑物的结构示意图及制作安装协议，经咨询有关制作安装企业，确定该构筑物的重置成本按综合包干价格（包括制作费、运输费、材料费、人工费、管理费、税费、工具设备使用费等）计算。

⑵成新率的确定：

成新率=[（经济使用年限-已使用年限）/经济使用年限] ×100%

3、设备类资产

采用重置成本法进行评估。计算公式为：

评估价值＝重置价值×成新率

⑴重置价值的确定

以摩托车、电脑、打印机等小型设备为主，市内采购。通过市场询价，确定其在评估基准日的市场价格。该类设备一般为免费送货、安装、调试，故未考虑运杂、安装等费用。由于购置到使用所需时间较短，也无需考虑资金成本。

⑵成新率的确定：

因委估设备结构轻巧、简单，本次评估主要采用年限法确定成新率，即根据

北京国友大正资产评估有限公司 21

南昌民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

《资产评估常用数据与参数手册》，确定设备的经济寿命年限、已使用年限，据此确定成新率。

成新率=[（经济使用年限-已使用年限）/经济使用年限] ×100%

4、无形资产-其他无形资产

5、负债

资产占有方的负债只包括流动负债。

十、评估过程

北京国友大正资产评估有限公司接受深圳香江控股股份有限公司的委托，对南昌民生物业管理有限公司的全部资产和相关负债进行了评估，评估基准日经协商定于2008 年6 月30 日。北京国友大正资产评估有限公司于2008 年8 月2 日确定了评估方案，评估工作于2008 年8 月12 日正式开始，2008 年8 月14 日现场工作结束，2008 年8 月25 日出具正式报告。整个评估工作分为四个阶段。 (一)评估前期准备

北京国友大正资产评估有限公司

南昌民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

(二)现场清查核实和评定估算

根据资产评估的有关规定，对评估范围内的资产进行了清查核实，具体步骤如下：

1、听取资产占有方对企业情况、待估资产历史和现状的介绍；
2、根据资产占有方申报的资产内容，评估人员到现场对固定资产进行勘查、
分析，查阅有关技术资料及维修保养记录，了解资产使用者、建设者对该项资产使用、建设情况的反映；
3、根据资产的实际状况和特点，确定各类资产的评估方法；
4、查阅有关资产的产权证明文件、购置合同以及有关往来账目、发票等财
会资料，并对金额较大的往来款进行函证；
5、开展市场调研、询价工作；
6、对资产占有方的资产和债务进行价值测算。
(三)资产评估汇总分析

(四)提交报告

北京国友大正资产评估有限公司

南昌民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

十一、评估结论

经评估计算，南昌民生物业管理有限公司全部资产和相关负债的评估结果为：总资产帐面值 110.82 万元，调整后帐面值 110.82 万元，评估值 111.22 万元，评估增值 0.41 万元，增值率 0.37 %；总负债帐面值 79.37 万元，调整后帐面值 79.37 万元，评估值 79.37 万元；净资产帐面值 31.45 万元，调整后帐面值 31.45 万元，评估值 31.85 万元，评估增值 0.41 万元，增值率 1.29 %。具体如下表：

南昌民生物业管理有限公司资产评估结果汇总表

金额单位：人民币万元

项目	项目	账面价值	调整后账面值	评估价值	增减值	增值率%
		A	B	C	D=C-B	E=D/B×100
流动资产	1	108.49	108.49	108.94	0.45	0.41
长期投资
固定资产	2	1.84	1.84	1.80	-0.04	-2.29
其中：在建工程	3
建筑物	4	0.53	0.53	0.74	0.22	41.00
设备	5	1.32	1.32	1.06	-0.26	-19.57
无形资产	6		0.48	0.48	-
其中：土地使用权	7
资产总计	8	110.82	110.82	111.22	0.41	0.37
流动负债	9	79.37	79.37	79.37
长期负债	10
负债总计	11	79.37	79.37	79.37
净资产	12	31.45	31.45	31.85	0.41	1.29

评估结果与调整后账面值比较变动情况及原因：

委估净资产评估增值 4,054.57 元,增值率为 1.29 ％,增值主要原因在于：

北京国友大正资产评估有限公司

南昌民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

对其他应收款计提的坏账准备按评估有关规定评估为零所致。

十二、特别事项说明

1、南昌民生物业管理有限公司办公场地位于南昌市青山湖区解放西路999 号，该房产产权持有者为南昌香江商贸有限公司，根据资产占有方提供的相关说明，南昌香江商贸有限公司为南昌民生物业管理有限公司无偿提供以上办公场地，未签订相关使用合同。

2、评估明细表5-2-2 中的两辆二轮摩托车未办理挂牌手续，其评估价值为南昌民生物业管理有限公司完全产权下的公允价值，评估价值未考虑产权变更登记前有关的风险及损失。

评估报告使用者应关注以上特别事项对评估结论所产生的影响。

十三、评估基准日期后重大事项

评估基准日后至评估报告日，未发生影响评估结论的重大事项。

十四、评估报告的法律效力

北京国友大正资产评估有限公司

南昌民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

2、当前述各条件以及评估中遵循的持续经营原则等情况发生变化时，评估结果一般将失效。
3、本评估报告依照法律法规的有关规定发生法律效力。
4、根据国家有关规定，本评估报告的使用有效期限为自评估基准日起一年，即至2009 年6 月29 日止有效。

十五、评估报告提出日期

本评估报告提出日期为2008 年8 月25 日。

北京国友大正资产评估有限公司

法定代表人：

注册资产评估师:

二○○八年八月二十五日

北京国友大正资产评估有限公司

南昌民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

1．被评估企业前二年及评估基准日会计报表；
2．委托方与资产占有方营业执照复印件；
3．委托方、资产占有方承诺函；
4．资产评估机构承诺函；
5．资产评估机构资格证书复印件；
6．资产评估机构营业执照复印件；
7．参加本评估项目人员名单及其资格证书复印件；
8．资产评估业务约定合同。

北京国友大正资产评估有限公司

南昌民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

1.被评估企业近二年及评估基准日会计报表

北京国友大正资产评估有限公司

南昌民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

2.委托方与资产占有方营业执照复印件

北京国友大正资产评估有限公司

南昌民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

3.委托方、资产占有方承诺函

北京国友大正资产评估有限公司

南昌民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

承诺函

北京国友大正资产评估有限公司：

因南昌香江商贸有限公司拟收购南昌民生物业管理有限公司股权，委托你公司对该经济行为所涉及的全部资产及相关负债进行评估。为确保资产评估机构客

观、公正、合理地进行资产评估，我们承诺如下，并承担相应的法律责任。
1．资产评估的经济行为符合国家规定并已获得批准；
2．所提供的财务会计及其他资料真实、准确、完整，有关重大事项揭示充分；
3．纳入评估范围的资产权属明确，出具的资产权属证明文件合法有效；
4．所提供的企业生产经营管理资料客观、真实、科学、合理；
5．不干预评估工作。

委托方（盖章）：资产占有方（盖章）：

法定代表人（签字）：法定代表人（签字）：

年月日年月日

北京国友大正资产评估有限公司

南昌民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

承诺函

北京国友大正资产评估有限公司：

观、公正、合理地进行资产评估，我们承诺如下，并承担相应的法律责任。
1．资产评估的经济行为符合国家规定并已获得批准；
2．所提供的财务会计及其他资料真实、准确、完整，有关重大事项揭示充分；
3．纳入评估范围的资产权属明确，出具的资产权属证明文件合法有效；
4．所提供的企业生产经营管理资料客观、真实、科学、合理；
5．不干预评估工作。

委托方（盖章）：资产占有方（盖章）：

法定代表人（签字）：法定代表人（签字）：

年月日年月日

北京国友大正资产评估有限公司

南昌民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

4.资产评估人员和评估机构承诺函

北京国友大正资产评估有限公司

南昌民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

北京国友大正资产评估有限公司

资产评估报告书承诺函

国友大正评报字(2008)第153 号

深圳香江控股股份有限公司：

受贵公司委托,我们对南昌民生物业管理有限公司股东拟股权转让所涉及的的全部资产和相关负债进行了认真的清查核实、评定估算，并形成了资产评估报告书，在假设条件成立的情况下，我们对资产评估结果承诺如下，并承担相应的法律责任：

资产评估范围与经济行为所涉及的资产范围一致，未重未漏；
对涉及评估的各类资产及负债进行了合理的抽查、核实；
评估方法选用恰当，选用的参照数据、资料可靠；
影响资产评估价值的因素考虑周全；
资产评估价值公允、准确；
评估工作未受任何人为干预并独立进行。

注册资产评估师:

北京国友大正资产评估有限公司

二○○八年八月二十五日

北京国友大正资产评估有限公司

南昌民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

5.资产评估机构资格证书复印件

北京国友大正资产评估有限公司

南昌民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

6.资产评估机构营业执照复印件

北京国友大正资产评估有限公司

南昌民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

7.参加本评估项目的人员名单及其资格证书复印件

北京国友大正资产评估有限公司

南昌民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

评估工作人员名单：赵振东

刘敦国王钦艳

董璐璐

经办注册评估师：赵振东

刘敦国

北京国友大正资产评估有限公司

南昌民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

8.资产评估业务约定书

北京国友大正资产评估有限公司

景德镇民生物业管理有限公司股东

拟股权转让项目

资产评估报告书国友大正评报字（2008）第154 号共一册

北京国友大正资产评估有限公司

二○○八年八月二十五日

景德镇民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

资产评估报告书摘要................................................. 2 资产评估报告书..................................................... 4 一、委托方及资产占有方简介......................................... 4 二、评估目的...................................................... 15 三、价值类型...................................................... 15 四、评估范围和对象................................................ 15 五、评估基准日.................................................... 16 六、评估原则...................................................... 16 七、评估假设...................................................... 16 八、评估依据...................................................... 17 九、评估方法...................................................... 18 十、评估过程...................................................... 21 十一、评估结论.................................................... 22 十二、特别事项说明................................................ 24 十三、评估基准日期后重大事项...................................... 24 十四、评估报告的法律效力.......................................... 25 十五、评估报告提出日期............................................ 26 备查文件.......................................................... 27

北京国友大正资产评估有限公司

景德镇民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

景德镇民生物业管理有限公司股东

拟股权转让项目

资产评估报告书摘要

国友大正评报字（2008）第154 号

北京国友大正资产评估有限公司接受深圳香江控股股份有限公司的委托，根据国家有关资产评估的法律、法规和政策，遵循独立、客观、公正、科学的原则，按照公认的评估方法，对景德镇民生物业管理有限公司的全部资产和相关负债进行了评估。评估采用成本加和法。

评估基准日：2008 年6 月30 日。

至评估基准日，景德镇民生物业管理有限公司的总资产评估值为 64.41 万元人民币，负债评估值为 27.11 万元人民币，股东全部权益（净资产）评估值为 37.30 万元人民币。

本评估报告的使用有效期限为一年，自评估基准日2008年6月30日起至2009 年6 月29 日止有效。

以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。

北京国友大正资产评估有限公司

景德镇民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

景德镇民生物业管理有限公司资产评估结果汇总表

金额单位：人民币万元

项目	项目	账面价值	调整后账面值	评估价值	增减值	增值率%
		A	B	C	D=C-B	E=D/B×100
流动资产	1	61.93	61.93	62.84	0.91	1.47
长期投资
固定资产	2	1.73	1.73	1.57	-0.17	-9.71
其中：在建工程	3
建筑物	4	-	-	-
设备	5	1.73	1.73	1.57	-0.17	-9.71
无形资产	6		-	-	-
其中：土地使用权	7
资产总计	8	63.67	63.67	64.41	0.74	1.16
流动负债	9	27.11	27.11	27.11
长期负债	10
负债总计	11	27.11	27.11	27.11
净资产	12	36.56	36.56	37.30	0.74	2.03

北京国友大正资产评估有限公司

法定代表人：

注册资产评估师：

二○○八年八月二十五日

北京国友大正资产评估有限公司

景德镇民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

景德镇民生物业管理有限公司股东

拟股权转让项目

资产评估报告书

国友大正评报字（2008）第154 号

北京国友大正资产评估有限公司接受深圳香江控股股份有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对景德镇民生物业管理有限公司的全部资产和相关负债进行了评估。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产和负债实施了实地勘查、市场调查与询证，对委估资产和负债在评估基准日表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下。

一、委托方及资产占有方简介

本评估项目的委托方为深圳香江控股股份有限公司,资产占有方为景德镇民生物业管理有限公司。

(一)委托方简介

1、概况

名称: 深圳香江控股股份有限公司
住所：深圳市罗湖区宝安北路笋岗仓库区十号库四层4106

北京国友大正资产评估有限公司

景德镇民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

注册资金：52952.5944 万元人民币企业类型：股份有限公司（上市）法定代表人：翟美卿

2、历史沿革

2005 年3 月25 日，香江股份向全体股东以资本公积金每10 股转增10 股，即每股转增1 股，本次转增方案实施后，股本总数变为35,178 万股，其中南方

北京国友大正资产评估有限公司 5

景德镇民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

香江持有13,674 万股，占公司总股本的38.87%，为公司第一大股东。

2006 年12 月15 日,公司办理了变更登记手续,香江股份名称由“山东香江控股股份有限公司”变更为“深圳香江控股股份有限公司”，公司注册地址由“山东临沂市金雀山路17 号”变更为“深圳市罗湖区宝安北路笋岗十号四楼4106 室”。

(二)资产占有方简介

1、概况

名称：景德镇民生物业管理有限公司

住所：迎宾大道北侧（陶瓷城D-1 楼）

注册资金：伍拾万元人民币

企业类型：其他有限责任公司

法定代表人：庞良志

经营范围：物业服务（凭资质证经营），房屋出租。

2、历史沿革

景德镇民生物业管理有限公司（以下简称“景德镇民生物业”）成立于2005 年9 月26 日，由深圳市全家福商贸有限公司、深圳市贝尔贸易有限公司共同出资成立，各自所占注册资本的比例分别为90%、10%。

3、景德镇民生物业近二年及评估基准日资产负债状况和经营业绩

景德镇民生物业管理有限公司2006 年12 月31 日、2007 年12 月31 日及2008

北京国友大正资产评估有限公司

景德镇民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

年6 月30 日资产负债状况如下（2007 年12 月31 日、2008 年6 月30 日资产负债表经中瑞岳华会计师事务所有限公司审定）。

金额单位：人民币万元

			金额单位：人民币万元
项目	2008年6月30 日	2006年12月31 日	2005年12月31 日
流动资产	61.93	54.13	58.89
长期投资	-	-
固定资产	1.73	1.97	1.55
无形资产	-	-
资产总计	63.67	56.09	60.43
流动负债	27.11	24.67	12.81
长期负债	-	-
负债合计	27.11	24.67	12.81
净资产	36.56	31.42	47.62

景德镇民生物业管理有限公司2006 年度、2007 年度及2008 年1-6 月的经营损益状况如下（2007 年度、2008 年1-6 月利润表经中瑞岳华会计师事务所有限公司审定）。

金额单位：人民币万元

项目	2008 年1-6 月	2007 年	2006 年
一、主营业务收入	29.31	26.96	18.28
减: 主营业务成本	6.24	9.67	2.26
主营业务税金及附加	1.59	2.86	1.01
二、主营业务利润	21.48	14.43	15.01
加：其他业务利润	-	-
减：营业费用	-	-	-
管理费用	16.08	29.55	17.85
财务费用	-0.07	-0.37	-0.46
资产减值损失	-0.07	0.98
三、营业利润	5.53	-15.72	-2.38
加：投资收益	-	-	-
补贴收入			-
营业外收入	0.42	-	-
减：营业外支出	-	-
四、利润总额	5.95	-15.72	-2.38
减：所得税	0.82	0.48	-
五、净利润	5.13	-16.20	-2.38

4、景德镇民生物业执行的会计政策

北京国友大正资产评估有限公司

景德镇民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

(1) 自2007 年1 月1 日起，本公司全面执行财政部于2006 年2 月15 日颁
布的《企业会计准则-基本准则》（财政部令第33 号）及《财政部关于印发<企业会计准则第1 号-存货>等38 项具体准则的通知》（财会[2006]3 号）和2006 年 10 月30 日颁布的《财政部关于印发<企业会计准则-应用指南>的通知》（财会
[2006]18 号）等规定（以下简称“新会计准则”）。
(2)会计期间

本公司的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报告期间。会计年度为公历1 月1 日起至12 月31 日止。

(3)记账本位币

本公司以人民币为记账本位币。

(4) 记账基础及会计计量属性

计量属性未发生变化。

(5) 现金等价物的确认标准

现金等价物为本公司持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、

价值变动风险很小的投资。

(6) 应收款项
应收款项指应收账款及其他应收款。应收款项按照实际发生额记账。本公司对可能发生的坏账损失采用备抵法核算。

在对应收款项的回收可能性作出具体评估后计提坏账准备，对于单项金额重

北京国友大正资产评估有限公司

景德镇民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

本公司与关联方往来、公司内部备用金借款不计提坏账准备。

(7)存货核算方法

存货的盘存制度为永续盘存制。

(8)固定资产计价和折旧方法

1）本公司将为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产确认为固定资产。

2）固定资产按照成本进行初始计量。对弃置时预计将产生较大费用的固定资产，预计弃置费用，并将其现值记入固定资产成本。购买固定资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，固定资产的成本以购买价款的

北京国友大正资产评估有限公司 9

景德镇民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

现值为基础确定。实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额，除按照规定应予资本化的以外，应当在信用期间内计入当期损益。

3）固定资产折旧采用直线法计算，并按各类固定资产的原值和预计的使用寿命扣除预计净残值（原值的5%）确定其折旧率，分类折旧率如下：

资产类别	使用年限	年折旧率(%)
房屋建筑物	40－45年	2.11-2.38
通用设备	8－28年	3.39-11.88
专用设备	5-12年	19.00-7.92
运输工具	6-12年	15.83-7.92
办公设备及其他	5年	19.00

(10) 商誉

在非同一控制下企业合并时，支付的合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉。

本公司于期末，将商誉分摊至相关的资产组进行减值测试，计提的减值准备

北京国友大正资产评估有限公司 10

景德镇民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

计入当期损益，减值准备一经计提，在以后的会计期间不转回。

(11)长期待摊费用核算方法
长期待摊费用的摊销方法为直线法，长期待摊费用的摊销期按受益期确定。 (12)收入
1）销售商品收入的确认方法

销售商品收入同时满足下列条件时，才能予以确认：

①本公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；

②本公司既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；

③收入的金额能够可靠计量；

④相关经济利益很可能流入本公司；

⑤相关的、已发生的或将发生的成本能够可靠计量。

2）提供劳务收入的确认方法

本公司在资产负债表日提供劳务交易结果不能够可靠估计的，分别下列情况处理：

①已发生的劳务成本预计能够得到补偿，应按已经发生的劳务成本金额确认提供劳务收入，并按相同金额结转劳务成本。

②已发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计入当期损益，不确认提供劳务收入。

北京国友大正资产评估有限公司

景德镇民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

3）让渡资产使用权收入的确认方法
①让渡资产使用权收入的确认原则
让渡资产使用权收入包括利息收入、使用费收入等，在同时满足以下条件时，
才能予以确认：
A.与交易相关的经济利益能够流入公司；
B.收入的金额能够可靠地计量。
②具体确认方法
A.利息收入金额，按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确
定。
B.使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。 (13)所得税的会计处理方法
1）本公司采用资产负债表债务法核算所得税。
2）本公司在取得资产、负债时，确定其计税基础。资产、负债的账面价值
与其计税基础存在的暂时性差异，按照规定确认所产生的递延所得税资产或递延所得税负债。
3）递延所得税资产的确认
①本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确
认由可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。但是，同时具有下列特征的交易中因资产或负债的初始确认所产生的递延所得税资产不予确认：
A.该项交易不是企业合并；
B.交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）。
②本公司对与子公司、联营公司及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，

北京国友大正资产评估有限公司 12

景德镇民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

同时满足下列条件的，确认相应的递延所得税资产：

A.暂时性差异在可预见的未来很可能转回;
B.未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。
③对于按照税法规定可以结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减,视同可抵
扣暂时性差异处理，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
4）递延所得税负债的确认
①除下列交易中产生的递延所得税负债以外，本公司确认所有应纳税暂时性
差异产生的递延所得税负债：
A.商誉的初始确认；
B.同时满足具有下列特征的交易中产生的资产或负债的初始确认： a.该项交易不是企业合并；
b.交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）。
②本公司对与子公司、联营公司及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，
确认相应的递延所得税负债。但是，同时满足下列条件的除外：
①投资企业能够控制暂时性差异转回的时间；
②该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
5）所得税费用的计量
本公司将当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但

不包括下列情况产生的所得税：

①企业合并；

②直接在所有者权益中确认的交易或事项。

北京国友大正资产评估有限公司

景德镇民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

6）递延所得税资产的减值

①在资产负债表日应当对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法取得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益,则减记递延所得税资产的账面价值。除原确认时计入所有者权益的递延所得税资产部分, 其减记金额也应计入所有者权益外,其他的情况应减记当期的所得税费用。

②在很可能取得足够的应纳税所得额时，减记的递延所得税资产账面价值可以恢复。

5、公司主要税项

(1)营业税

按应税收入的5%计缴。

(2)城市维护建设税、教育费附加

本公司城市维护建设税按应缴纳流转税额的7%计缴；教育费附加按应缴纳流转税额的3％计缴；堤防维护费按主营业务收入的0.13％计缴。

(3)企业所得税

本公司2007 年、2008 年均按收入总金额10%的18%核定。

(4)其他税项

按国家的有关具体规定计缴。

北京国友大正资产评估有限公司

景德镇民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

二、评估目的

本次评估目的是受深圳香江控股股份有限公司委托，对景德镇民生物业管理有限公司的股东全部权益进行评估，提供其在评估基准日的市场公允价值，作为景德镇民生物业管理有限公司股东拟股权转让的价值参考依据。

三、价值类型

四、评估范围和对象

本评估项目评估对象为景德镇民生物业管理有限公司的全部资产和相关负债;

本次评估范围为景德镇民生物业管理有限公司的股东全部权益，具体为：

流动资产：帐面金额为 619,334.00 元非流动资产：帐面金额为 17,344.48 元，其中：固定资产：帐面金额为 17,344.48 元流动负债：帐面金额为 271,119.40 元

纳入本次评估范围的资产及负债与委托评估确定的资产及负债范围一致。

北京国友大正资产评估有限公司 15

景德镇民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

五、评估基准日

评估基准日确定为二○○八年六月三十日。本次资产评估的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。

六、评估原则

（一）遵循独立、客观、科学的工作原则。

（二）预期收益原则、供求原则、贡献原则、替代原则、估价日期原则和外在性原则等技术原则。

七、评估假设

（一）产权利益主体变动假设;

（二）资产持续经营假设;

（三）有效市场存在假设;

（四）货币计量假设;

（五）理性评估行为假设。

北京国友大正资产评估有限公司

景德镇民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

八、评估依据

(一)主要法律法规

1、国务院1991 年91 号令《国有资产评估管理办法》；
2、国务院办公厅国办发[2001]102 号《转发财政部关于改革国有资产评估行
政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》；
3、财政部2001 年第14 号令《国有资产评估管理若干问题的规定》；
4、国家国有资产管理局国资办发[1992]36 号《国有资产评估管理办法施行

细则》;

5、财政部财评字[1999]91 号《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》;
6、国家国有资产管理局国资办发[1996]23 号《资产评估操作规范意见(试

行)》；

7、国资委2005 年第12 号令《企业国有资产评估管理暂行办法》；
8、财政部财企[2004]20 号《资产评估准则—基本准则》及《资产评估职业
道德准则—基本准则》；
9、中国资产评估协会中评协[2004]134 号《企业价值评估指导意见（试行）》； 10、《中华人民共和国公司法》；

北京国友大正资产评估有限公司

景德镇民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

(二)经济行为文件

北京国友大正资产评估有限公司与深圳香江控股股份有限公司签订的《资产评估业务约定书》。

(三)重大合同协议、产权证明文件

资产占有方设备的有关会计凭证、会计报表及其它有关资料。

(四)采用的取价标准
1.《资产评估常用数据与参数手册》（第二版）；
部分生产厂家提供的设备价格资料；

(五)参考资料及其他

1、资产占有方提供的合同协议、国家税收政策及其它经济业务相关资料；
2、资产占有方提供的资产清单及其他资料；
3、市场调查资料；
4、评估人员现场勘察及调查所得的有关资料；
5、其它有关资料。

九、评估方法

(一)评估方法概述

资产评估是在工程技术、统计、财务等学科技术方法的基础上，按照资产评估自身的运作规律和行业特点形成的一整套方法体系。该体系由多种具体资产评

==> picture [141 x 11] intentionally omitted <==

景德镇民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

估方法构成，这些具体的评估方法按分析原理和技术思路可以大致归纳为三种基本类型，即市场法、收益法和成本法。

(二)评估方法的选择
1、关于不采用市场法进行评估的说明
市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权
益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。
市场法中常用的两种方法是参考企业比较法和并购案例比较法。

根据收益现值法应用的技术思路，其适用条件为：1）资产与经营收益之间存在稳定的比例关系，并可以计算；2）未来收益可以正确预测。根据资产占有方前二年的报表显示，近几年经营为亏损，其未来收益状况难以预测，故本次不采用收益法评估。

3、关于本项目采用成本加和法进行评估的说明

成本加和法：成本加和法是指在评估时点，重新建造一个与评估对象相同的

北京国友大正资产评估有限公司 19

景德镇民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

企业，或生产能力及获利能力载体所需要的投资额，作为企业价值的评估方法。成本加和法是从投入的角度考虑的，它是对构成企业的每项单项资产采用适
合的评估方法评估其价值，然后加总获得。

成本加和法的基本公式为：

股东全部权益价值=各项资产评估值之和-各项负债评估值之和

(三) 各项资产及负债的评估
1、流动资产

(1)货币资金

(2)其他应收款

2、电子设备

采用重置成本法进行评估。计算公式为：

评估价值＝重置价值×成新率

⑴重置价值的确定

电子设备为服务器、监控系统，均为市内采购。通过市场询价，确定其在评估基准日的市场价格。该类设备一般为免费送货、安装、调试，故未考虑运杂、安装等费用。由于购置到使用所需时间较短，也无需考虑资金成本。

北京国友大正资产评估有限公司

景德镇民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

⑵成新率的确定：

成新率=[（经济使用年限-已使用年限）/经济使用年限] ×100% 3、负债

资产占有方的负债只包括流动负债。

流动负债包括：应付帐款、预收帐款、应付职工薪酬、其他应付款，评估人员在审核每个科目的原会计处理与企业会计制度是否相符后，查阅有关资料，确认其是否为实质性的负债，以审查核实确认的金额作为评估值。

十、评估过程

北京国友大正资产评估有限公司接受深圳香江控股股份有限公司的委托，对景德镇民生物业管理有限公司的全部资产和相关负债进行了评估，评估基准日经协商定于2008 年6 月30 日。北京国友大正资产评估有限公司于2008 年8 月2 日确定了评估方案，评估工作于2008 年8 月15 日正式开始，2008 年8 月16 日现场工作结束，2008 年8 月25 日出具正式报告。整个评估工作分为四个阶段。 (一)评估前期准备

北京国友大正资产评估有限公司

景德镇民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

制定资产评估工作计划。

(二)现场清查核实和评定估算

根据资产评估的有关规定，对评估范围内的资产进行了清查核实，具体步骤如下：

1、听取资产占有方对企业情况、待估资产历史和现状的介绍；
2、根据资产占有方申报的资产内容，评估人员到现场对固定资产进行勘查、分析，查阅有关技术资料，了解资产使用者、建设者对该项资产使用、建设情况的反映；
3、根据资产的实际状况和特点，确定各类资产的评估方法；
4、查阅有关资产的产权证明文件、购置合同以及有关往来账目、发票等财会资料，并对金额较大的往来款进行函证；
5、开展市场调研、询价工作；
6、对资产占有方的资产和债务进行价值测算。
(三)资产评估汇总分析

(四)提交报告

十一、评估结论

经评估计算，景德镇民生物业管理有限公司全部资产和相关负债的评估结果为：总资产帐面值 63.67 万元，调整后帐面值 63.67 万元，评估值 64.41 万

北京国友大正资产评估有限公司 22

景德镇民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

元，评估增值 0.74 万元，增值率 1.16 %；总负债帐面值 27.11 万元，调整后帐面值 27.11 万元，评估值 27.11 万元；净资产帐面值 36.56 万元，调整后帐面值 36.56 万元，评估值 37.30 万元，评估增值 0.74 万元，增值率 2.03 %。具体如下表：

景德镇民生物业管理有限公司资产评估结果汇总表

金额单位：人民币万元

项目	项目	账面价值	调整后账面值	评估价值	增减值	增值率%
		A	B	C	D=C-B	E=D/B×100
流动资产	1	61.93	61.93	62.84	0.91	1.47
长期投资
固定资产	2	1.73	1.73	1.57	-0.17	-9.71
其中：在建工程	3
建筑物	4	-	-	-
设备	5	1.73	1.73	1.57	-0.17	-9.71
无形资产	6		-	-	-
其中：土地使用权	7
资产总计	8	63.67	63.67	64.41	0.74	1.16
流动负债	9	27.11	27.11	27.11
长期负债	10
负债总计	11	27.11	27.11	27.11
净资产	12	36.56	36.56	37.30	0.74	2.03

评估结果与调整后账面值比较变动情况及原因：

委估净资产评估增值 7,404.70 元,增值率为 2.03 ％,增值原因在于：

①根据评估准则，账面计提的坏账准备余额评估值确认为0，致其他应收款评估增值9,089.18 元；

②电子设备更新换代较快，价格呈下降趋势，由此造成电子设备评估减值 1,684.48 元。

==> picture [141 x 11] intentionally omitted <==

景德镇民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

十二、特别事项说明

1、景德镇民生物业管理有限公司办公场地位于景德镇市迎宾大道北侧（陶瓷城D-1 楼），该房产产权持有者为景德镇市香江商贸有限公司，根据资产占有方提供的相关说明，景德镇市香江商贸有限公司为景德镇民生物业管理有限公司无偿提供以上办公场地，未签订相关使用合同。

2、截止评估基准日，景德镇民生物业管理有限公司审计后其他应收款中收取商户电费151,203.10 元，预收账款中预收商户物业费255,215.42 元，其他应付款中收商户维修押金4,995.00 元，以上款项资产占有方未提供详细明细，也未提供相关客户的函证等资料，本次评估以账面值列示评估值。

3、景德镇民生物业管理有限公司与景德镇家福特建材有限公司为两个独立法人单位，但公司在管理上是一班工作人员，景德镇家福特建材有限公司自成立以来，2006 年度、2007 年度开展了少量的建材业务及物业管理业务，其中物业管理业务从2008 年开始交由景德镇民生物业管理有限公司管理，2008 年未开展建材业务。根据被评估单位的账面记录，两个公司之间可能存在经营、管理上的交叉事项。

评估报告使用者应关注以上特别事项对评估结论所产生的影响。

十三、评估基准日期后重大事项

评估基准日后至评估报告日，未发生影响评估结论的重大事项。

北京国友大正资产评估有限公司 24

景德镇民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

十四、评估报告的法律效力

2、当前述各条件以及评估中遵循的持续经营原则等情况发生变化时，评估结果一般将失效。

3、本评估报告依照法律法规的有关规定发生法律效力。
4、根据国家有关规定，本评估报告的使用有效期限为自评估基准日起一年，即至2009 年6 月29 日止有效。

北京国友大正资产评估有限公司

景德镇民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

十五、评估报告提出日期

本评估报告提出日期为2008 年8 月25 日。

北京国友大正资产评估有限公司

法定代表人：

注册资产评估师:

二○○八年八月二十五日

北京国友大正资产评估有限公司

景德镇民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

1．被评估企业前二年及评估基准日会计报表；
2．委托方与资产占有方营业执照复印件；
3．委托方承诺函、资产占有方承诺函；
4．资产评估机构承诺函；
5．资产评估机构资格证书复印件；
6．资产评估机构营业执照复印件；
7．参加本评估项目人员名单及其资格证书复印件；
8．资产评估业务约定合同。

北京国友大正资产评估有限公司

景德镇民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

1.被评估企业近二年及评估基准日会计报表

北京国友大正资产评估有限公司

景德镇民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

2.委托方与资产占有方营业执照复印件

北京国友大正资产评估有限公司

景德镇民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

3.委托方承诺函、资产占有方承诺函

北京国友大正资产评估有限公司

景德镇民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

承诺函

北京国友大正资产评估有限公司：

因景德镇市香江商贸有限公司拟收购景德镇民生物业管理有限公司股权，委托你公司对该经济行为所涉及的全部资产及相关负债进行评估。为确保资产评估

机构客观、公正、合理地进行资产评估，我们承诺如下，并承担相应的法律责任。

1．资产评估的经济行为符合国家规定并已获得批准；
2．所提供的财务会计及其他资料真实、准确、完整，有关重大事项揭示充分；
3．纳入评估范围的资产权属明确，出具的资产权属证明文件合法有效；
4．所提供的企业生产经营管理资料客观、真实、科学、合理；
5．不干预评估工作。

委托方（盖章）：资产占有方（盖章）：

法定代表人（签字）：法定代表人（签字）：

年月日年月日

北京国友大正资产评估有限公司

景德镇民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

承诺函

北京国友大正资产评估有限公司：

因景德镇市香江商贸有限公司拟收购景德镇民生物业管理有限公司股权，委托你公司对该经济行为所涉及的全部资产及相关负债进行评估。为确保资产评估机构客观、公正、合理地进行资产评估，我们承诺如下，并承担相应的法律责任。

1．资产评估的经济行为符合国家规定并已获得批准；
2．所提供的财务会计及其他资料真实、准确、完整，有关重大事项揭示充分；
3．纳入评估范围的资产权属明确，出具的资产权属证明文件合法有效；
4．所提供的企业生产经营管理资料客观、真实、科学、合理；
5．不干预评估工作。

委托方（盖章）：资产占有方（盖章）：

法定代表人（签字）：法定代表人（签字）：

年月日年月日

北京国友大正资产评估有限公司

景德镇民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

4.资产评估人员和评估机构承诺函

北京国友大正资产评估有限公司

景德镇民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

北京国友大正资产评估有限公司

资产评估报告书承诺函

国友大正评报字(2008)第154 号

深圳香江控股股份有限公司：

受贵公司委托,我们对景德镇民生物业管理有限公司股东拟股权转让所涉及的景德镇民生物业管理有限公司的全部资产和相关负债进行了认真的清查核实、评定估算，并形成了资产评估报告书，在假设条件成立的情况下，我们对资产评估结果承诺如下，并承担相应的法律责任：

资产评估范围与经济行为所涉及的资产范围一致，未重未漏；
对涉及评估的各类资产及负债进行了合理的抽查、核实；
评估方法选用恰当，选用的参照数据、资料可靠；
影响资产评估价值的因素考虑周全；
资产评估价值公允、准确；
评估工作未受任何人为干预并独立进行。

注册资产评估师:

北京国友大正资产评估有限公司

二○○八年八月二十日

北京国友大正资产评估有限公司

景德镇民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

5.资产评估机构资格证书复印件

北京国友大正资产评估有限公司

景德镇民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

6.资产评估机构营业执照复印件

北京国友大正资产评估有限公司

景德镇民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

7.参加本评估项目的人员名单及其资格证书复印件

北京国友大正资产评估有限公司

景德镇民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

评估工作人员名单：赵振东

刘敦国王钦艳

董璐璐

经办注册评估师：赵振东

刘敦国

北京国友大正资产评估有限公司

景德镇民生物业管理有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

8.资产评估业务约定书

北京国友大正资产评估有限公司

景德镇家福特建材有限公司股东

拟股权转让项目

资产评估报告书国友大正评报字（2008）第155 号共一册

北京国友大正资产评估有限公司

二○○八年八月二十五日

景德镇家福特建材有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

资产评估报告书摘要................................................. 2 资产评估报告书..................................................... 4 一、委托方及资产占有方简介......................................... 4 二、评估目的...................................................... 13 三、价值类型...................................................... 13 四、评估范围和对象................................................ 13 五、评估基准日.................................................... 14 六、评估原则...................................................... 14 七、评估假设...................................................... 14 八、评估依据...................................................... 14 九、评估方法...................................................... 16 十、评估过程...................................................... 18 十一、评估结论.................................................... 19 十二、特别事项说明................................................ 20 十三、评估基准日期后重大事项...................................... 21 十四、评估报告的法律效力.......................................... 21 十五、评估报告提出日期............................................ 22 备查文件.......................................................... 23

北京国友大正资产评估有限公司

景德镇家福特建材有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

景德镇家福特建材有限公司股东

拟股权转让项目

资产评估报告书摘要

国友大正评报字（2008）第155 号

北京国友大正资产评估有限公司接受深圳香江控股股份有限公司的委托，根据国家有关资产评估的法律、法规和政策，遵循独立、客观、公正、科学的原则，按照公认的评估方法，对景德镇家福特建材有限公司的全部资产和相关负债进行了评估，评估采用成本加和法。

评估基准日：2008 年6 月30 日。

至评估基准日，景德镇家福特建材有限公司的总资产评估值为 202.63 万元人民币，负债评估值为 26.32 万元人民币，股东全部权益（净资产）评估值为 176.31 万元人民币。

本评估报告的使用有效期限为一年，自评估基准日2008年6月30日起至2009 年6 月29 日止有效。

以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。

北京国友大正资产评估有限公司

景德镇家福特建材有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

景德镇家福特建材有限公司资产评估结果汇总表

金额单位：人民币万元

项目	项目	账面价值	调整后账面值	评估价值	增减值	增值率%
		A	B	C	D=C-B	E=D/B×100
流动资产	1	202.82	202.82	202.63	-0.20	-0.10
长期投资
固定资产	2		-	-	-
其中：在建工程	3
建筑物	4	-	-	-
设备	5	-	-	-	-
无形资产	6		-	-	-
其中：土地使用权	7
资产总计	8	202.82	202.82	202.63	-0.20	-0.10
流动负债	9	26.32	26.32	26.32
长期负债	10
负债总计	11	26.32	26.32	26.32
净资产	12	176.50	176.50	176.31	-0.20	-0.11

北京国友大正资产评估有限公司

法定代表人：

注册资产评估师：

二○○八年八月二十五日

北京国友大正资产评估有限公司

景德镇家福特建材有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

景德镇家福特建材有限公司股东

拟股权转让项目

资产评估报告书

国友大正评报字（2008）第155 号

北京国友大正资产评估有限公司接受深圳香江控股股份有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对景德镇家福特建材有限公司的全部资产和相关负债进行了评估。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产和负债实施了实地勘查、市场调查与询证，对委估资产和负债在评估基准日表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下。

一、委托方及资产占有方简介

本评估项目的委托方为深圳香江控股股份有限公司,资产占有方为景德镇家福特建材有限公司。

(一)委托方简介
1、概况

名称: 深圳香江控股股份有限公司

住所：深圳市罗湖区宝安北路笋岗仓库区十号库四层4106 注册资金：52952.5944 万元人民币

北京国友大正资产评估有限公司

景德镇家福特建材有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

企业类型：股份有限公司（上市）

法定代表人：翟美卿

2、历史沿革

北京国友大正资产评估有限公司 5

景德镇家福特建材有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

1、概况

名称：景德镇家福特建材有限公司

住所：迎宾大道（陶瓷城博览中心A1 栋）

注册资金：贰佰万元人民币

企业类型：有限责任公司（法人独资）

法定代表人：罗馀

经营范围：建筑及装饰材料、五金、家用电器、家具、居家装饰用品、园艺产品及设备的销售；房屋租赁；材料配送、维修服务；企业营销策划。 2、历史沿革

景德镇家福特建材有限公司（以下简称“景德镇家福特建材”）成立于2006 年8 月16 日，由广州市金九千有限公司以货币资金出资200 万元，占股权比例 100%。

3、景德镇家福特建材近二年及资产评估基准日资产负债状况和经营业绩景德镇家福特建材有限公司2006 年12 月31 日、2007 年12 月31 日及2008

北京国友大正资产评估有限公司 6

景德镇家福特建材有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

年6 月30 日资产负债状况如下（2007 年12 月31 日、2008 年6 月30 日资产负债表经中瑞岳华会计师事务所有限公司审定）。

金额单位：人民币万元

			金额单位：人民币万元
项目	2008年6月30 日	2007年12月31 日	2006年12月31 日
流动资产	202.82	214.85	225.89
长期投资
固定资产
无形资产
资产总计	202.82	214.85	225.89
流动负债	26.32	26.56	26.68
长期负债
负债合计	26.32	26.56	26.68
净资产	176.50	188.29	199.21

景德镇家福特建材有限公司2006 年度、2007 年度及2008 年1-6 月的经营损益状况如下（2007 年度、2008 年1-6 月利润表经中瑞岳华会计师事务所有限公司审定）。

金额单位：人民币万元

项目	2008 年1-6 月	2007 年	2006 年
一、主营业务收入	-	1.68	2.51
减: 主营业务成本	-	-
主营业务税金及附加	-	-	0.19
二、主营业务利润	-	1.68	2.32
加：其他业务利润	-	-	0.96
减：营业费用	6.74	3.39	2.52
管理费用	5.40	10.75	2.23
财务费用	-0.35	-0.97	-0.69
资产减值损失	-	0.01
三、营业利润	-11.79	-11.50	-0.79
加：投资收益	-	-	-
补贴收入	-	-	-
营业外收入	-	0.50	-
减：营业外支出	-	-	-
四、利润总额	-11.79	-11.00	-0.79
减：所得税		-	-
五、净利润	-11.79	-11.00	-0.79

4、景德镇家福特建材执行的会计政策

北京国友大正资产评估有限公司

景德镇家福特建材有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

(1) 自2007 年1 月1 日起，本公司全面执行财政部于2006 年2 月15 日颁
布的《企业会计准则-基本准则》（财政部令第33 号）及《财政部关于印发<企业会计准则第1 号-存货>等38 项具体准则的通知》（财会[2006]3 号）和2006 年 10 月30 日颁布的《财政部关于印发<企业会计准则-应用指南>的通知》（财会
[2006]18 号）等规定（以下简称“新会计准则”）。
(2)会计期间

本公司的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报告期间。会计年度为公历1 月1 日起至12 月31 日止。

(3)记账本位币

本公司以人民币为记账本位币。

(4) 记账基础及会计计量属性

计量属性未发生变化。

(5) 现金等价物的确认标准

现金等价物为本公司持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、

价值变动风险很小的投资。

(6) 应收款项
应收款项指应收账款及其他应收款。应收款项按照实际发生额记账。本公司对可能发生的坏账损失采用备抵法核算。

在对应收款项的回收可能性作出具体评估后计提坏账准备，对于单项金额重

北京国友大正资产评估有限公司

景德镇家福特建材有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

本公司与关联方往来、公司内部备用金借款不计提坏账准备。

(7)存货核算方法

公司存货包括库存材料。库存材料按实际成本计价，出库采用加权平均法。计提存货跌价准备的标准和方法：由于存货遭受毁损，全部或部分陈旧过时或售价低于成本等原因，使存货成本低于可变现净值，按单个存货项目的成本与其可变现净值的差额计提存货跌价准备。报告期公司未计提存货跌价准备。存货的盘存制度为永续盘存制。

(8)固定资产计价和折旧方法

1）本公司将为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产确认为固定资产。

2）固定资产按照成本进行初始计量。对弃置时预计将产生较大费用的固定
资产，预计弃置费用，并将其现值记入固定资产成本。购买固定资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，固定资产的成本以购买价款的

北京国友大正资产评估有限公司 9

景德镇家福特建材有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

现值为基础确定。实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额，除按照规定应予资本化的以外，应当在信用期间内计入当期损益。

3）固定资产折旧采用直线法计算，并按各类固定资产的原值和预计的使用寿命扣除预计净残值（原值的5%）确定其折旧率，分类折旧率如下：

资产类别	使用年限	年折旧率(%)
房屋建筑物	40－45年	2.11-2.38
通用设备	8－28年	3.39-11.88
专用设备	5-12年	19.00-7.92
运输工具	6-12年	15.83-7.92
办公设备及其他	5年	19.00

(10) 商誉

在非同一控制下企业合并时，支付的合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉。

本公司于期末，将商誉分摊至相关的资产组进行减值测试，计提的减值准备

北京国友大正资产评估有限公司 10

景德镇家福特建材有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

计入当期损益，减值准备一经计提，在以后的会计期间不转回。

(11)长期待摊费用核算方法
长期待摊费用的摊销方法为直线法，长期待摊费用的摊销期按受益期确定。 (12)收入
1）销售商品收入的确认方法

销售商品收入同时满足下列条件时，才能予以确认：

①本公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；

②本公司既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；

③收入的金额能够可靠计量；

④相关经济利益很可能流入本公司；

⑤相关的、已发生的或将发生的成本能够可靠计量。

2）提供劳务收入的确认方法

本公司在资产负债表日提供劳务交易结果不能够可靠估计的，分别下列情况处理：

①已发生的劳务成本预计能够得到补偿，应按已经发生的劳务成本金额确认提供劳务收入，并按相同金额结转劳务成本。

②已发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计入当期损益，不确认提供劳务收入。

北京国友大正资产评估有限公司

景德镇家福特建材有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

3）让渡资产使用权收入的确认方法
①让渡资产使用权收入的确认原则
让渡资产使用权收入包括利息收入、使用费收入等，在同时满足以下条件时，
才能予以确认：
A.与交易相关的经济利益能够流入公司；
B.收入的金额能够可靠地计量。
②具体确认方法
A.利息收入金额，按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确

定。

B.使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
(13)所得税
本公司2007 年、2008 年均按收入总金额10%的18%核定。
5、公司主要税项
(1)营业税

按应税收入的5%计缴。

(2)城市维护建设税、教育费附加
本公司城市维护建设税按应缴纳流转税额的7%计缴；教育费附加按应缴纳流

转税额的3%计缴。

(3)企业所得税
2007 年、2008 年均按收入总金额10%的18%核定。
(4)其他税项

按国家的有关具体规定计缴。

北京国友大正资产评估有限公司

景德镇家福特建材有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

二、评估目的

本次评估目的是受深圳香江控股股份有限公司委托，对景德镇家福特建材有限公司的股东全部权益进行评估，提供其在评估基准日的市场公允价值，作为景德镇家福特建材有限公司股东拟股权转让的价值参考依据。

三、价值类型

四、评估范围和对象

本评估项目评估对象为景德镇家福特建材有限公司的全部资产和相关负债; 本次评估范围为景德镇家福特建材有限公司的股东全部权益，具体为：流动资产：帐面金额为 2,028,213.73 元流动负债：帐面金额为 263,181.15 元

北京国友大正资产评估有限公司 13

景德镇家福特建材有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

五、评估基准日

评估基准日确定为二○○八年六月三十日。本次资产评估的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。

六、评估原则

（一）遵循独立、客观、科学的工作原则。
（二）预期收益原则、供求原则、贡献原则、替代原则、估价日期原则和外
在性原则等技术原则。

七、评估假设

（一）产权利益主体变动假设;

（二）资产持续经营假设;

（三）有效市场存在假设;

（四）货币计量假设;

（五）理性评估行为假设。

八、评估依据

(一)主要法律法规
1、国务院1991 年91 号令《国有资产评估管理办法》；

北京国友大正资产评估有限公司

景德镇家福特建材有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

2、国务院办公厅国办发[2001]102 号《转发财政部关于改革国有资产评估行
政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》；
3、财政部2001 年第14 号令《国有资产评估管理若干问题的规定》；
4、国家国有资产管理局国资办发[1992]36 号《国有资产评估管理办法施行

细则》;

5、财政部财评字[1999]91 号《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》;
6、国家国有资产管理局国资办发[1996]23 号《资产评估操作规范意见(试

行)》；

7、国资委2005 年第12 号令《企业国有资产评估管理暂行办法》；
8、财政部财企[2004]20 号《资产评估准则—基本准则》及《资产评估职业
道德准则—基本准则》；
9、中国资产评估协会中评协[2004]134 号《企业价值评估指导意见（试行）》； 10、《中华人民共和国公司法》；

12、其它有关法规或标准。
(二)经济行为文件

北京国友大正资产评估有限公司与深圳香江控股股份有限公司签订的《资产评估业务约定书》。

(三)参考资料及其他

北京国友大正资产评估有限公司

景德镇家福特建材有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

1、资产占有方提供的合同协议、国家税收政策及其它经济业务相关资料；
2、资产占有方提供的资产清单及其他资料；
3、市场调查资料；
4、评估人员现场勘察及调查所得的有关资料；
5、其它有关资料。

九、评估方法

(一)评估方法概述

(二)评估方法的选择
1、关于不采用市场法进行评估的说明
市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权
益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。
市场法中常用的两种方法是参考企业比较法和并购案例比较法。

参考企业比较法是指通过对资本市场上与被评估企业处于同一或类似行业的上市公司的经营和财务数据进行分析，计算适当的价值比率或经济指标，在与被

北京国友大正资产评估有限公司 16

景德镇家福特建材有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

评估企业比较分析的基础上，得出评估对象价值的方法。并购案例比较法是指通过分析与被评估企业处于同一或类似行业的公司的买卖、收购及合并案例，获取并分析这些交易案例的数据资料，计算适当的价值比率或经济指标，在与被评估企业比较分析的基础上，得出评估对象价值的方法。

由于资产占有方评估基准日附近中国相关行业规模相当企业的股权交易案例

较少，所以相关可靠准确的价值比率很难取得，故本次评估不采用市场法。 2、关于不采用收益法进行评估的说明

3、关于本项目采用成本加和法进行评估的说明
成本加和法：成本加和法是指在评估时点，重新建造一个与评估对象相同的
企业，或生产能力及获利能力载体所需要的投资额，作为企业价值的评估方法。成本加和法是从投入的角度考虑的，它是对构成企业的每项单项资产采用适
合的评估方法评估其价值，然后加总获得。

成本加和法的基本公式为：

股东全部权益价值=各项资产评估值之和-各项负债评估值之和
(三)成本加和法

成本加和法的公式如下：

股东全部权益价值评估值=各项资产评估值之和-各项负债评估值之和
1、流动资产

北京国友大正资产评估有限公司

景德镇家福特建材有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

(1)货币资金

(2)其他应收款

2、负债

资产占有方的负债只包括流动负债。

十、评估过程

北京国友大正资产评估有限公司接受深圳香江控股股份有限公司的委托，对景德镇家福特建材有限公司的全部资产和相关负债进行了评估，评估基准日经协商定于2008 年6 月30 日。北京国友大正资产评估有限公司于2008 年8 月2 日确定了评估方案，评估工作于2008 年8 月15 日正式开始，2008 年8 月16 日现场工作结束，2008 年8 月25 日出具正式报告。整个评估工作分为四个阶段。 (一)评估前期准备

本阶段的主要工作是：根据评估工作需要，向资产占有方布置评估准备工作，

北京国友大正资产评估有限公司

景德镇家福特建材有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

并对资产占有方有关人员进行辅导，由资产占有方填报资产评估申报表。评估人员协助资产占有方进行资产申报工作，同时收集资产评估所需的各种文件资料，制定资产评估工作计划。

(二)现场清查核实和评定估算

根据资产评估的有关规定，对评估范围内的资产进行了清查核实，具体步骤如下：

1、听取资产占有方对企业情况、待估资产历史和现状的介绍；
2、根据资产的实际状况和特点，确定各类资产的评估方法；
3、查阅有关资产的产权证明文件以及有关往来账目、发票等财会资料，并对金额较大的往来款进行函证；
4、对资产占有方的资产和债务进行价值测算。
(三)资产评估汇总分析

(四)提交报告

十一、评估结论

经评估计算，景德镇家福特建材有限公司全部资产和相关负债的评估结果为：总资产帐面值 202.82 万元，调整后帐面值 202.82 万元，评估值 202.63 万元，评估增值 -0.20 万元，增值率 -0.10 %；总负债帐面值 26.32 万元，调整后帐面值 26.32 万元，评估值 26.32 万元；净资产帐面值 176.50 万元，调整

北京国友大正资产评估有限公司

景德镇家福特建材有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

后帐面值 176.50 万元，评估值 176.31 万元，评估增值 -0.20 万元，增值率 -0.11 %。具体如下表：

景德镇家福特建材有限公司资产评估结果汇总表

单位：人民币万元

项目	项目	账面价值	调整后账面值	评估价值	增减值	增值率%
		A	B	C	D=C-B	E=D/B×100
流动资产	1	202.82	202.82	202.63	-0.20	-0.10
长期投资
固定资产	2		-	-	-
其中：在建工程	3
建筑物	4	-	-	-
设备	5	-	-	-	-
无形资产	6		-	-	-
其中：土地使用权	7
资产总计	8	202.82	202.82	202.63	-0.20	-0.10
流动负债	9	26.32	26.32	26.32
长期负债	10
负债总计	11	26.32	26.32	26.32
净资产	12	176.50	176.50	176.31	-0.20	-0.11

评估结果与调整后账面值比较变动情况及原因

委估净资产评估增值 -1,957.16 元,增值率为 -0.11 ％,增值原因在于：对其他应收款中应收2007 年度的物业管理费以及计提的坏账准备评估为零所致。

十二、特别事项说明

1、景德镇家福特建材有限公司办公场地位于景德镇市迎宾大道北侧（陶瓷城D-1 楼），该房产产权持有者为景德镇市香江商贸有限公司，景德镇市香江商贸有限公司为景德镇民生物业管理有限公司无偿提供以上办公场地。

==> picture [141 x 11] intentionally omitted <==

景德镇家福特建材有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

2、截止评估基准日，景德镇家福特建材有限公司审计后其他应付款中收取商户租赁房屋定金16,000.00 元，质量保证金50,000.00 元，租赁保证金 90,158.41 元，以上款项资产占有方未提供详细明细，也未提供相关客户的函证等资料，本次评估以账面值列示评估值。

3、景德镇家福特建材有限公司自成立以来，2006 年度、2007 年度开展了少量的建材业务及物业管理业务，其中物业管理业务从2008 年开始交由景德镇民生物业管理有限公司管理，景德镇家福特建材有限公司2008 年未开展建材业务。根据被评估单位的账面记录，两个公司之间可能存在经营、管理上的交叉事项。

评估报告使用者应关注以上特别事项对评估结论所产生的影响。

十三、评估基准日期后重大事项

评估基准日后至评估报告日，未发生影响评估结论的重大事项。

十四、评估报告的法律效力

2、当前述各条件以及评估中遵循的持续经营原则等情况发生变化时，评估结果一般将失效。

北京国友大正资产评估有限公司

景德镇家福特建材有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

3、本评估报告依照法律法规的有关规定发生法律效力。

4、根据国家有关规定，本评估报告的使用有效期限为自评估基准日起一年，即至2009 年6 月29 日止有效。

十五、评估报告提出日期

本评估报告提出日期为2008 年8 月25 日。

北京国友大正资产评估有限公司

法定代表人：

注册资产评估师:

二○○八年八月二十五日

北京国友大正资产评估有限公司

景德镇家福特建材有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

1．被评估企业前二年及评估基准日会计报表；
2．委托方与资产占有方营业执照复印件；
3．委托方承诺函、资产占有方承诺函；
4．资产评估机构承诺函；
5．资产评估机构资格证书复印件；
6．资产评估机构营业执照复印件；
7．参加本评估项目人员名单及其资格证书复印件；
8．资产评估业务约定合同。

北京国友大正资产评估有限公司

景德镇家福特建材有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

1.被评估企业近二年及评估基准日会计报表

北京国友大正资产评估有限公司

景德镇家福特建材有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

2.委托方与资产占有方营业执照复印件

北京国友大正资产评估有限公司

景德镇家福特建材有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

3.委托方承诺函、资产占有方承诺函

北京国友大正资产评估有限公司

景德镇家福特建材有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

承诺函

北京国友大正资产评估有限公司：

因景德镇市香江商贸有限公司拟收购景德镇家福特建材有限公司股权，委托你公司对该经济行为所涉及的全部资产及相关负债进行评估。为确保资产评估机构客观、公正、合理地进行资产评估，我们承诺如下，并承担相应的法律责任。

1．资产评估的经济行为符合国家规定并已获得批准；
2．所提供的财务会计及其他资料真实、准确、完整，有关重大事项揭示充分；
3．纳入评估范围的资产权属明确，出具的资产权属证明文件合法有效；
4．所提供的企业生产经营管理资料客观、真实、科学、合理；
5．不干预评估工作。

委托方（盖章）：资产占有方（盖章）：

法定代表人（签字）：法定代表人（签字）：

年月日年月日

北京国友大正资产评估有限公司

景德镇家福特建材有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

承诺函

北京国友大正资产评估有限公司：

1．资产评估的经济行为符合国家规定并已获得批准；
2．所提供的财务会计及其他资料真实、准确、完整，有关重大事项揭示充分；
3．纳入评估范围的资产权属明确，出具的资产权属证明文件合法有效；
4．所提供的企业生产经营管理资料客观、真实、科学、合理；
5．不干预评估工作。

委托方（盖章）：资产占有方（盖章）：

法定代表人（签字）：法定代表人（签字）：

年月日年月日

北京国友大正资产评估有限公司

景德镇家福特建材有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

4.资产评估人员和评估机构承诺函

北京国友大正资产评估有限公司

景德镇家福特建材有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

北京国友大正资产评估有限公司

资产评估报告书承诺函

国友大正评报字(2008)第155 号

深圳香江控股股份有限公司：

受贵公司委托,我们对景德镇家福特建材有限公司股东拟股权转让所涉及的全部资产和相关负债进行了认真的清查核实、评定估算，并形成了资产评估报告书，在假设条件成立的情况下，我们对资产评估结果承诺如下，并承担相应的法律责任：

资产评估范围与经济行为所涉及的资产范围一致，未重未漏；
对涉及评估的各类资产及负债进行了合理的抽查、核实；
评估方法选用恰当，选用的参照数据、资料可靠；
影响资产评估价值的因素考虑周全；
资产评估价值公允、准确；
评估工作未受任何人为干预并独立进行。

注册资产评估师:

北京国友大正资产评估有限公司

二○○八年八月二十日

北京国友大正资产评估有限公司

景德镇家福特建材有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

5.资产评估机构资格证书复印件

北京国友大正资产评估有限公司

景德镇家福特建材有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

6.资产评估机构营业执照复印件

北京国友大正资产评估有限公司

景德镇家福特建材有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

7.参加本评估项目的人员名单及其资格证书复印件

北京国友大正资产评估有限公司

景德镇家福特建材有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

评估工作人员名单：赵振东

刘敦国王钦艳

董璐璐

经办注册评估师：赵振东

刘敦国

北京国友大正资产评估有限公司

景德镇家福特建材有限公司股东拟股权转让项目资产评估报告书

备查文件

8.资产评估业务约定书

北京国友大正资产评估有限公司

AI assistant

Heungkong Group — Audit Report / Information 2008

17821_rns_2008-09-27_bf7dd22d-a13f-45bc-82d3-a09b06244510.PDF

深圳香江控股股份有限公司 第五届董事会第十三次会议决议公告 暨召开2008 年第二次临时股东大会的通知

深圳香江控股股份有限公司董事会

附件一：简历

附件二：

授权委托书

目 录

广州锦绣香江物业管理有限公司

审 计 报 告

一、管理层对财务报表的责任

二、注册会计师的责任

三、审计意见

资产负债表

编制单位：广州锦绣香江物业管理有限公司

资产负债表(续)

编制单位：广州锦绣香江物业管理有限公司

利润表

编制单位：广州锦绣香江物业管理有限公司

所附财务报表附注为本财务报表的组成部分

所有者权益变动表

编制单位：广州锦绣香江物业管理有限公司

单位：人民币元

所有者权益变动表

编制单位：广州锦绣香江物业管理有限公司

现金流量表

编制单位：广州锦绣香江物业管理有限公司

所附财务报表附注为本财务报表的组成部分

广州锦绣香江物业管理有限公司

财务报表附注

一、公司基本情况

2、应收账款

（1）按类别列示应收账款明细情况

3、预付款项

4、其他应收款

（2）按账龄列示其他应收款明细情况

（2）对其他企业投资的明细情况

（3）按成本法核算的长期股权投资

（2）暂时性差异明细情况

9、资产减值准备明细表

15、长期应付款

（2）各业务分部主营业务收入、主营业务成本和主营业务利润

21、资产减值损失

（2）所得税费用（收益）与会计利润的关系

25、收到其他与经营活动有关的现金

本公司“收到其他与经营活动有关的现金”中价值较大的项目列示如下：

26、支付其他与经营活动有关的现金

27、现金流量表补充资料

（2）现金及现金等价物的信息

七、关联方关系及其交易

1、本公司的母公司

2、不存在控制关系的关联方

目 录

广州增城香江物业管理有限公司

审 计 报 告

一、管理层对财务报表的责任

二、注册会计师的责任

三、审计意见

资产负债表

资产负债表(续)

利润表

所有者权益变动表

编制单位:广州增城香江物业管理有限公司

所有者权益变动表

编制单位:广州增城香江物业管理有限公司

现金流量表

广州增城香江物业管理有限公司 财务报表附注

四、公司采用的主要会计政策、会计估计和前期差错

1、会计期间

2、应收账款

（1）按类别列示应收账款明细情况

7、资产减值准备明细表

8、应付账款

款项。

9、应付职工薪酬

14、未分配利润

七、关联方关系及其交易

2、关联方应收应付款项余额

八、或有事项

Heungkong Group Audit Report / Information 2008

深圳香江控股股份有限公司第五届董事会第十三次会议决议公告暨召开2008 年第二次临时股东大会的通知

目录

审计报告

目录

审计报告

广州增城香江物业管理有限公司财务报表附注

目录

审计报告

2007 年度及2008 年1-6 月（金额单位：人民币元）

目录

审计报告

（1）将净利润调节为经营活动现金流量的信息

目录

审计报告