Haemato AG — Management Reports 2012

Jan 6, 2012

Windsor AG

Berlin

Jahresabschluss zum 31.12.2010

Lagebericht

WINDSOR AG,Berlin

1 Wirtschaftliches Umfeld

1.1 Die konjunkturelle Entwicklung in Deutschland

In Deutschland wurde die schwerste weltweite Finanz- und Wirtschaftskrise seit dem 2. Weltkrieg der Jahre 2007 bis 2009 von einem einzigartigen Wirtschaftsaufschwung im Jahr 2010 abgelöst.

Im Jahr 2010 erreichte das Wirtschaftswachstum laut dem Statistischen Bundesamt mit 3,6 % den höchsten Wert seit der Wiedervereinigung und hat damit den Rückgang der Wirtschaftsleistung von 4,7 % aus dem Jahr 2009 fast wieder kompensiert (Financial Times Deutschland – FTD –). Der Wirtschaftsaufschwung wurde 2010 von stark steigenden Exporten, Ausgaben der öffentlichen Hand und gestiegenen Konsumausgaben der Verbraucher getragen (Der Tagesspiegel). Der Export stieg um 18,5 % gegenüber dem Vorjahr auf Mrd. EUR 951,9 (Handelsblatt News am Abend). Im Jahr 2009 gingen die Exporte noch um -14,3 % zurück (Der Tagesspiegel). Die Stimmung in der deutschen Wirtschaft ist so positiv wie seit Jahren nicht mehr, so steigt das wichtigste deutsche Konjunkturbarometer, der Ifo-Geschäftsklimaindex des Münchner Instituts für Wirtschaftsforschung (Ifo), im Dezember 2010 auf 109,9 Punkte zum siebten Mal in Folge (Handelsblatt News am Abend). Im Januar 2011 legt der Ifo-Geschäftsklimaindex auf 110,3 weiter zu und erreicht den höchsten Wert seit der Wiedervereinigung. Diese Signale dokumentieren eindeutig einen nachhaltigen Aufschwung in Deutschland. Der Garant dafür ist die deutsche Industrie, die eine überdurchschnittliche Auslastung vorweisen kann, Personaleinstellungen plant und das Wachstum auf den Auslandsmärkten forcieren will (Der Tagesspiegel). Die positive Stimmung wird auch nicht durch die Schuldenkrise in einigen EU-Ländern getrübt, da beispielsweise Griechenland und Irland keine bedeutende Absatzmärkte für die deutsche Industrie sind (Handelsblatt News am Abend). Die Märkte reagieren allerdings sehr sensibel auf Maßnahmen der Regierungen zur Schuldenproblematik in der Euro-Zone (Handelsblatt News am Abend).

Die Arbeitslosenquote ist zum Ende des Jahres 2010 trotz des harten Winters im Dezember weiter gesunken und markiert mit 3,016 Mio. oder 7,2 % (2009: 7,8 %) den niedrigsten Stand seit 19 Jahren. Für das gesamte Jahr 2010 ergibt sich somit eine durchschnittliche Arbeitslosenzahl von 3,244 Mio., was einer Quote von 7,7 % (2009: 8,2 %) entspricht (Der Tagesspiegel). Während im Januar 2011 in Deutschland aufgrund des Winterwetters wieder 3,35 Mio. (8 %) Arbeitslose registriert wurden, ging diese Zahl im Februar und März 2011 auf 3,21 Mio. (7,6 %) erneut zurück. Dem Rückgang der Arbeitslosigkeit und dem weiteren Anstieg der Beschäftigungszahl auf 40,29 Mio. stehen einem starken Anstieg der offenen Stellen um 122.000 auf 442.000 gegenüber. Neben der guten Konjunktur wird der Rückgang der Arbeitslosigkeit von der seit Jahren rückläufigen Zahl von Arbeitskräften in Deutschland unterstützt (Der Tagesspiegel).

In dem neuen Jahreswirtschaftsbericht erwartet die Bundesregierung für das Jahr 2011 einen realen Anstieg des Bruttoinlandsprodukts von 2,3 %, gleichzeitig wird sich die durchschnittliche Arbeitslosenzahl auf 2,68 Mio. bzw. die Arbeitslosenquote auf 7 % verringern. Das Wirtschaftswachstum 2011 wird durch weitere Zunahme der Exporte, der Binnennachfrage und des privaten Konsums getragen (Der Tagesspiegel). Der Deutsche Industrie und Handelstag (DIHT) prognostiziert für 2011 sogar eine Zunahme des Bruttoinlandsprodukts von bis zu 3 % und die Bank Barclays Capital erwartet 2,8 % (Handelsblatt News am Abend). Durch den anhaltenden Aufschwung wird auch die Anzahl der Beschäftigten weiter steigen und nach Einschätzung der Bundesregierung im Jahresdurchschnitt 40,8 Mio. betragen (Welt-Online). Das Bundeswirtschaftministerium nennt für 2011 eine zu erwartende durchschnittliche Arbeitslosenquote von 7,0 % (2010: 7,7 %) und prognostiziert ein Exportwachstum von 6,5 % im Vergleich zu 14,2 % im Jahr 2010 (BMWi – Pressemitteilung). Der Internationale Währungsfonds (IWF) erwartet für 2011 ein Wirtschaftwachstum von 2,2 % für Deutschland, von 1,5 % für die Euro-Zone und 4,4 % weltweit. In asiatischen Ländern werden sogar zwischen 8 % und 10 % erwartet. Die größten Gefahren für das weltweite Wirtschaftswachstum sind in dem geringen Wachstum der Industriestaaten und in der Staatsverschuldung der Euro-Länder zu finden. (Handelsblatt News am Abend). Durch das zu erwartende Wirtschaftswachstum in Deutschland im Jahr 2011 wird mit einem Haushaltsdefizit von 2,5 % gerechnet und der im Rahmen des Europäischen Stabilitätspakts zulässige Referenzwert des Maastricht-Vertrages von 3 % wieder unterschritten. Das Defizit wird den Aufschwung in Deutschland nicht behindern (Handelsblatt News am Abend).

Der Indikator des Mannheimer Zentrums für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW) ist im Januar 2011 für Deutschland auf ein neues Sechsmonatshoch gestiegen. Das Konjunkturbarometer reflektiert die Konjunkturaussichten in den nächsten sechs Monaten für Konsum und Investitionen von Verbrauchern, Anlegern und Analysten, die an eine Fortsetzung des deutschen Aufschwungs glauben (Handelsblatt News am Abend).

1.2 Der europäische und deutsche Immobilienmarkt 2010

Die Auswirkungen der globalen Wirtschafts- und Finanzkrise der Vorjahre waren im Jahr 2010 auf den deutschen Immobilienmärkten kaum mehr zu spüren. Auf den Immobilienmärkten vieler deutscher Städte war im Jahr 2010 ein leichter Preisanstieg zu verzeichnen. In vielen europäischen Ländern haben sich die Märkte in einigen Segmenten im Laufe des Jahres ebenfalls spürbar belebt. Nur in den Ländern, die von der Wirtschafts- und Immobilienkrise besonders betroffen wurden oder die unter einer hohen Staatsverschuldung leiden, verzögern sich der Wirtschaftsaufschwung und eine Stabilisierung der Immobilienmärkte, was sich durch stagnierende Immobilienpreise zeigt.

Der allgemeine Wirtschaftsaufschwung in vielen europäischen Ländern wirkte sich im Berichtsjahr 2010 auch positiv auf die Entwicklung der europäischen Gewerbeimmobilien- und Investmentmärkte aus. Die Preise stiegen überwiegend an, wobei sie sich regional sehr unterschiedlich entwickelten. Das Investitionsvolumen auf den europäischen Gewerbeimmobilienmärkten erhöhte sich seit 2007 erstmals wieder und erreichte in 28 großen Städten mit ca. Mrd. EUR 45,8 (2009: ca. Mrd. EUR 30,2) nahezu wieder das Niveau von 2008. Dies bedeutet einen Anstieg von ca. 51 % gegenüber dem Vorjahr (BNP Paribas Real Estate, Property Report, Investmentmarkt Europa). Die Flächenumsätze auf den europäischen Bürovermietungsmärkten sind 2010 aufgrund zahlreicher großer Abschlüsse im letzten Quartal 2010 gegenüber dem Vorjahr um 26 % gestiegen. Die Spitzenmieten sind in Europa überwiegend gestiegen und an den bedeutendsten Bürostandorten wie Paris, London und Moskau erhöhten sie sich um bis zu 22 % gegenüber 2009 (BNP Paribas Real Estate, Property Report 2011, Büromarkt Europa).

In Deutschland erhöhte sich das Transaktionsvolumen für Gewerbeimmobilien im Berichtsjahr 2010 im Vergleich zum Vorjahr um ca. 85 % auf Mrd. EUR 19,57 (2009: Mrd. EUR 10,59), davon entfielen Mrd. EUR 11,1 (Vorjahr: Mrd. EUR 5,8) auf die sechs wichtigsten Bürostandorte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/Main, Hamburg, Köln und München. Der Schwerpunkt der Transaktionen wurde in der 2. Hälfte des Jahres 2010 abgewickelt und entfällt auf Büroobjekte. Auf Einzelhandelsimmobilien entfielen im Berichtsjahr Mrd. EUR 7,8 und auf Büroimmobilien Mrd. EUR 7,3. In Wohnimmobilien wurde 2010 Mrd. EUR 3,76 (2009: Mrd. EUR 3,63) investiert. Der Anteil internationaler Investoren am Gesamtumsatz ist nach dem Rückgang 2009 wieder gestiegen und beträgt nun 37 % (2009: 14 %). Durch die große Nachfrage und die dadurch steigenden Preise für Büroobjekte haben sich die Spitzenrenditen um 0,1 % auf 4,85 % (München), 5,1 % (Berlin) und 5,2 % (Köln) reduziert (BNP Paribas Real Estate, Property Report 2011, Investment Market Germany). An den neun wichtigsten deutschen Bürostandorten Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt/Main, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart war der Wirtschaftsaufschwung ebenfalls zu spüren und steigerte die Büroflächenumsatz auf ca. 3,12 Mio. m² (2009: 2,62 Mio. m²). Die Vermietung von Büros konnte 2010 gegenüber dem Vorjahr um ca. 19 % gesteigert werden (BNP Paribas Real Estate, Property Report 2011, Office Market Germany).

Im Berichtsjahr 2010 sind die Angebotsmieten für Wohnungen in Deutschland mit nominal 3,4 % (3. Quartal/Westdeutschland) erstmals seit 2004 wieder stärker gestiegen als die allgemeinen Lebenshaltungskosten mit 1,3 %. Im selben Vergleichszeitraum stiegen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen um 1,2 % (Immobilien-Zeitung). Nach Auskunft des Beratungsunternehmens Empirica stiegen 2010 die Mieten in den Ballungszentren wie München um 3,8 %, Hamburg um 6,6 % und Berlin sogar um 16,4 % und die Preise für Eigentumswohnungen in München um 14,8 %, in Berlin um 9,8 % und in Hamburg um 5,6 % an (Empirica). Der IVD ermittelt für 2010 bei Eigentumswohnungen einen durchschnittlichen Preisanstieg von 2,1 % (Haufe.Immobilien). Die höchsten Miet- und Kaufpreise für Wohnungen wurden in München mit durchschnittlich 12,57 EUR/m² Wohnfläche monatlich bzw. 3.844 EUR/m² Wohnfläche ermittelt. Die größten Mietpreissteigerungen gab es in Berlin und die größten Kaufpreissteigerungen in München. Dieser positive Trend wird sich auch 2011 und in den Folgejahren fortsetzen. Für das Jahr 2011 werden Mietpreissteigerungen von durchschnittlich mindestens 3,4 % erwartet und auch die Kaufpreise für Eigentumswohnungen werden um 3–4 % steigen. Die folgende Grafik zeigt die Preissteigerungen von 2009 zu 2010 und die Prognose für 2011 für Wohnungen in ausgewählten deutschen Großstädten (Immobilien-Zeitung).

Das weiterhin niedrige Zinsniveau für Hypothekendarlehen und das sinkende Angebot an Wohnraum, das nicht durch Neubauten kompensiert werden kann, werden Preissteigerungen bei neuen Mietverträgen und bei Wohneigentum in den nächsten Jahren weiter begünstigen. Es gab bereits 2010 wieder eine Zunahme der Baugenehmigungen um 8 % gegenüber dem Vorjahr, sodass in den nächsten Jahren mit höheren Wohnungsfertigstellungen gerechnet wird (Immobilien-Zeitung). Das Statistische Bundesamt meldet, dass im Jahr 2010 mit 164.600 neu gebauten Wohnungen 10.000 Wohnungen oder 6,8 % mehr gebaut wurden als 2009 (IVD Presse). Der IVD schätzt, dass im Jahr 2011 etwa 200.000 Wohnungen fertiggestellt werden und damit würden ca. 40.000 Wohnungen zu wenig gebaut, um den erforderlichen Bedarf zu decken. Durch die weiterhin zu geringen Baufertigstellungen ist die Versorgungssituation mit Wohnraum schon seit vielen Jahren defizitär. Der Bedarf an Wohnraum ist insbesondere in Ballungszentren durch den Zuzug von Arbeitskräften und die Etablierung von Ein- und Zweipersonenhaushalten überproportional gestiegen (Haufe.Immobilien). Das Bundesinstitut für Bau‑, Stadt- und Raumforschung ermittelte zuletzt einen Neubaubedarf an Wohnraum von 190.000 Einheiten pro Jahr (IVD Presse).

Nach einer Emnid-Umfrage wollen 2 % von 1.000 Befragten im Jahr 2011 Wohneigentum erwerben (Immobilien-Zeitung). Auch die Nachfrage nach Wohnhäusern ist in Deutschland ungebrochen und ist im Jahr 2010 stark gestiegen. So sind in München und Hamburg nicht genügend Objekte verfügbar, um die Nachfrage zu befriedigen. Die Preise sind dadurch insbesondere in Innenstadtlagen kräftig gestiegen. Der Gesamtmarkt für Wohnimmobilien zog 2010 in Deutschland um 10 % an. Durch die hohe Nachfrage und geringe Neubautätigkeit werden auch 2011 die Preise weiter steigen und gleichzeitig die Renditen sinken (FTD).

1.3 Unsere Immobilienstandorte Berlin, Potsdam und Leipzig

1.3.1Metropole Berlin

Wirtschaftliche Entwicklung

Eine Umfrage in Deutschland hat ergeben, dass Berlin zu den beliebtesten Städten in Deutschland gehört. Berlin landet bei diesem Ranking nur knapp hinter Hamburg auf dem 2. Platz von 25 der einwohnerstärksten deutschen Städte. Herausragende Kriterien waren dabei das kulturelle Leben aber auch die Einkaufsmöglichkeiten (Welt-Online). In einer Studie des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) zur wirtschaftlichen Zukunftsfähigkeit, bei der Wirtschaft, Bildung, Forschung und Internationalität im Vordergrund standen, verbesserte sich Berlin vom 24. auf den 8. Rang. Schon in den Jahren zuvor hatten verschiedene Studien eine außerordentliche Dynamik der wirtschaftlichen Entwicklung Berlins konstatiert. Im Vergleich zu anderen europäischen Städten holt Berlin auf (Berliner Morgenpost). In einer Studie von PriceWaterhouseCoopers (PWC) erreicht Berlin bei den Ertragsperspektiven für Immobilieninvestitionen den siebenten Platz von 27 europäischen Metropolen (PWC). Die Attraktivität Berlins in allen Bereichen unterstreicht auch die Entwicklung des Tourismus. In der Bundeshauptstadt Berlin wurden im Jahr 2010 erstmals 20,8 Mio. Übernachtungen und 9,1 Mio. Touristen gezählt, dabei wurden die Vorjahreswerte um 10,2 % bzw. 9,5 % überschritten (Der Tagesspiegel). Im Jahr 2000 wurden noch 11,5 Mio. Übernachtungen bei 5 Mio. Gästen ermittelt. Mit ca. Mrd. EUR 9 Bruttoumsatz ist der Tourismus ein sehr wichtiger Wirtschaftsfaktor für Berlin (Immobilien-Zeitung).

Nach dem Krisenjahr 2009 war im Berichtsjahr 2010 bei den Berliner Unternehmen der Wirtschaftsaufschwung zu spüren. Viele Unternehmen wie die Mercedes-Benz Bank, Pfizer, Thyssen-Krupp und Siemens investieren in Berlin und schaffen neue Arbeitsplätze. Neben Rekordzahlen im Tourismus meldeten auch die beiden Berliner Flughäfen Tegel und Schönefeld für 2010 Rekordpassagierzahlen von mehr als 22 Millionen. Im westlichen Zentrum hat ein regelrechter Bauboom mit einigen Großprojekten begonnen. Neben dem „Zoofenster“, wo 2011 das Luxushotel Waldorf Astoria mit einem Investitionsvolumen von Mio. EUR 230 eröffnen soll, wird in unmittelbarer Nähe das „Bikini-Haus“ mit ca. Mio. EUR 100 erneuert. Am ebenfalls nahegelegenen Kurfürstendamm werden im alten „Cumberland-Haus“ und im Gebäudekomplex „Kudamm 195“ für Mio. EUR 130 bzw. Mio. EUR 100 neue Büros, Wohnungen und Restaurants entstehen. Im Kudamm-Karree werden ebenfalls Mio. EUR 500 investiert. Weitere Großprojekte sind u.a. die Sanierung des ICC und der Bau einer neuen Messehalle (Der Tagesspiegel).

Die Volkswirte der Investitionsbank Berlin (IBB) ermittelten für das Jahr 2010 ein Wirtschaftswachstum in Berlin von ca. 3 %. Damit setzt sich die kontinuierliche Steigerung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit Berlins der letzten Jahre fort, die nur 2009 durch einen moderaten Rückgang gekennzeichnet war, im Gegensatz zu anderen Regionen in Deutschland, wo das Wachstum regelrecht einbrach (Berliner Morgenpost).

Die Berliner Industrie profitierte besonders von dem allgemeinen Wirtschaftsaufschwung in Deutschland, so stiegen die Gesamtumsätze 2010 gegenüber dem Vorjahr um 4,1 % an (Der Tagesspiegel). Die industrielle Wertschöpfung ist von 2003 bis 2010 mit Ausnahme von 2009 kontinuierlich gestiegen, was sich auch positiv auf die Beschäftigungszahlen ausgewirkt hat (Berliner Morgenpost). Das Wirtschaftswachstum war in Berlin mit durchschnittlich 1,7 % zwischen 2004 und 2009 in keinem anderen Bundesland so stark. Die Wirtschaftszweige „unternehmensnahe Dienstleistungen“, „Tourismus“ und „Gesundheitswirtschaft“ entwickelten sich in den letzten Jahren besonders gut. Die weitere Steigerung des Wirtschaftswachstums mit neuen Arbeitsplätzen soll in Berlin signifikant durch die Förderung der Industrie und Industrieansiedlungen erreicht werden (Berliner Morgenpost).

Der Berliner Arbeitsmarkt zeigte sich trotz des kalten Winters vergleichsweise robust. Die Arbeitslosigkeit stieg im Dezember 2010 um 0,2 %-Punkte auf 12,8 % geringfügig an und lag damit um 0,7 %-Punkte unter dem Vorjahreswert (Der Tagesspiegel). Witterungsbedingt stieg die Arbeitslosigkeit Anfang des Jahres 2011 wieder leicht an und liegt mit 14 % Ende März 2011 um 0,3 % niedriger als im Vorjahr (Der Tagesspiegel). Die Anzahl der sozialversicherungspflichtigen Arbeitsplätze erhöhte sich im Dezember 2010 im Vergleich zum Vorjahr um 25.600 auf 1,143 Millionen. Nach Aussage der Bundesanstalt für Arbeit „verläuft die wirtschaftliche Entwicklung in Berlin weiterhin positiv“ (Berliner Morgenpost).

Die Industrie- und Handelskammer Berlin (IHK) hat im Februar 2011 ihren aktuellen Konjunkturbericht vorgelegt. Der Konjunkturklimaindex, der die Erwartung der Unternehmen in den nächsten 12 Monaten reflektiert, ist um 22 Zähler auf 122 gestiegen. Er zeigt, dass sowohl die aktuelle Geschäftslage als auch die Geschäftserwartungen für 2011 in Berlin überwiegend positiv eingeschätzt werden und gestiegen sind. Die Wirtschaft in Berlin und Brandenburg setzt damit ihren Wachstumskurs fort (Welt-Online). Die Unternehmen erwarten ein starkes Wachstum und sind sehr investitionsfreudig. Der Großteil der Unternehmen plant, Mitarbeiter einzustellen (Der Tagesspiegel). Die IBB und der Berliner Senat erwarten für 2011 ein Wirtschaftwachstum von 2,5 % (Berliner Morgenpost).

1.3.2Immobilienmarkt Berlin

Der Aufschwung hat im Berichtsjahr 2010 auch Berlin erreicht und die Bundeshauptstadt ist bei Investoren sehr begehrt. So stieg die Nachfrage zum Kauf von gewerblich genutzten Immobilien als auch die Anmietung von Büroflächen stark an. Auch der landeseigene Liegenschaftsfonds meldete für 2010 bemerkenswerte Zuwächse bei den Grundstücksverkäufen für den Wohnungsbau. Für 2011 werden in allen Bereichen stabile Wachstumszahlen erwartet (Der Tagesspiegel). Von der Wirtschafts- und Finanzkrise in den Vorjahren ist auf dem Immobilienmarkt in Berlin nicht mehr viel zu spüren.

Immobilien in Berlin gelten auch 20 Jahre nach der Wende als attraktiv. Aus dem Ausland nach Berlin Ziehende sind über das niedrige Mietpreisniveau erstaunt. Während für eine Dreizimmerwohnung in guter Lage in Paris ca. EUR 1.650 und in London gar EUR 1.900 verlangt werden, kann man in Berlin eine vergleichbare Wohnung bereits für EUR 720 mieten. Im weltweiten Ranking von 132 Städten der Personalberatung ECA International rangiert Berlin erst auf Platz 91. In Anbetracht dieses Preisniveaus prognostizieren viele Investoren enormes Steigerungspotenzial. Nach dem Einbruch des Investmentmarktes 2008 und der Konsolidierung 2009, hat sich der Markt 2010 wieder erholt und das Volumen steigt stetig. Die Investoren kommen aus der ganzen Welt und sind auf der Suche nach sicheren Immobilieninvestments in attraktiven Lagen. Es werden sowohl Wohn- als auch Gewerbeimmobilien nachgefragt, wobei der Schwerpunkt bei Wohnobjekten liegt. Auch die Nachfrage nach Luxusobjekten steigen wieder (Spiegel Online).

Berliner Wohnungsmarkt

In Berlin steigen nach einigen Jahren der Stagnation die Immobilienpreise wieder an. So waren im zweiten Quartal 2010 bei selbstgenutzten Wohneigentum und Eigentumswohnungen Preissteigerungen von durchschnittlich 1,1 %–2,1 % zu verzeichnen, so der IVD (Der Tagesspiegel). Die im letzten Mietspiegel von 2009 ermittelte durchschnittliche Bestandsmiete von 4,83 EUR/m² wird im kommenden Mietspiegel 2011 auf jeden Fall überschritten (Immobilien-Zeitung). In einigen guten Wohnlagen von Berlin stiegen im Berichtsjahr die Mietpreise nach Auskunft des IVD um durchschnittlich 3 % auf 7,20 EUR/m² Nettokalt monatlich an. In Standardwohnlagen erreichte das Mietpreisniveau durchschnittlich 5,85 EUR/m². Die Nachfrage nach Immobilien ist 2010 in allen Segmenten in der Region spürbar gestiegen, jedoch verlagert sich der Schwerpunkt vom Ostteil mehr in den Westteil Berlins. Luxusaltbauten werden im westlichen Zentrum bereits bis zu 16 EUR/m² Nettokaltmiete vermietet. Für die teuersten Wohnungen in Berlin werden am Pariser Platz bis zu 25 EUR/m² Nettokaltmiete gezahlt (Der Tagesspiegel). Der Wohnungsmarktbericht der IBB vom Februar 2011 weist eine durchschnittliche Angebotsmiete von 6,17 EUR/m² Nettokalt monatlich aus (Der Tagesspiegel). Der aktuelle Wohnmarktreport der GSW ermittelte 6,11 EUR/m², was einer Steigerung gegenüber dem Vorjahr um 4,5 % entspricht. Die höchsten Preissteigerungen gab es 2010 in Mitte mit 13,7 %, danach folgten Charlottenburg-Wilmersdorf mit 10,7 %, Friedrichshain-Kreuzberg und Pankow mit jeweils 8,5 %. Am Hackeschen Markt in Mitte stiegen die Preise sogar um 19,9 % an (Der Tagesspiegel). Die Beratungsfirma F+B ermittelte für Berlin bei Neuvermietungen eine Durchschnittsmiete von 6,10 EUR/m², damit stiegen die Mieten innerhalb von drei Jahren um 12 %. In einigen Stadtteilen von Mitte und Prenzlauer Berg waren es sogar 22 %. In Hamburg betrug bei Neuvermietungen die Durchschnittsmiete EUR 8,80 (+ 16 %) und in München EUR 11,60 (Der Tagesspiegel). Bei Neuabschlüssen werden in Berlin bis zu 35 % höhere Mieten als die ortsübliche Vergleichsmiete erzielt. In den besten Lagen von Mitte, Prenzlauer Berg, Steglitz-Zehlendorf und Charlottenburg-Wilmersdorf werden Preise von 12–18 EUR/m² bei Neuvermietungen aufgerufen.

In der neuesten Studie der Londoner Personalberatung ECA International beträgt die durchschnittliche Nettokaltmiete für eine 80 m²-Wohnung in guter Lage in Moskau EUR 2.740 monatlich, das sind 30 % mehr als im Vorjahr als noch EUR 2.160 verlangt wurden. Moskau rangiert damit weltweit an zweiter Stelle hinter Tokio, wo eine vergleichbare Wohnung EUR 3.410 monatlich kostet und das Wohnen weltweit am teuersten ist. An dem teuersten deutschen Wohnimmobilienstandort Frankfurt/Main kostet eine vergleichbare Wohnung EUR 1.000 und in Berlin lediglich EUR 740 (wallstreet-online).

Die nachfolgende Übersicht zeigt die durchschnittlichen Mietpreise und Mietpreisspannen pro Quadratmeter Wohnfläche monatlich in den einzelnen Berliner Bezirken und für Berlin insgesamt:

Quelle: GSW

Die durchschnittlichen Preise für Eigentumswohnungen liegen bei ca. 1.200 EUR/m². Der höchste durchschnittliche Preis wird in Charlottenburg-Wilmersdorf mit ca. 2.100 EUR/m² erreicht und der Spitzenpreis beträgt hier ca. 5.500 EUR/m². Im Bezirk Mitte beträgt der höchste Preis für Eigentumswohnungen ca. 4.500 EUR/m². Bei Wohn- und Geschäftshäusern als Renditeanlage wird das 12,5- bis 14-fache der Jahresnettokaltmiete gezahlt. Die Nachfrage in diesem Segment ist bereits wieder so groß, dass das Angebot immer knapper wird, teilt der IVD mit (Immobilien-Zeitung). Die Preise für Eigentumswohnungen sind in Berlin seit 2006 um 14 % gestiegen (Der Tagespiegel). Starke Preissteigerungen gab es in den Regionen, in denen das Angebot bereits jetzt schon knapp ist und die Preise entsprechend hoch sind (Der Tagesspiegel). So stiegen lt. F+B die Kaufpreise für Wohnungen und Mietshäuser in begehrten Lagen von Kreuzberg und Mitte in den letzten drei Jahren um 15,5 % bis 19 % (Der Tagesspiegel).

Die Nachfrage nach Wohnungen ist zwar ungebrochen und die Preise steigen, trotzdem sind die Immobilien in Berlin für viele Bürger noch erschwinglich. Die immer noch niedrigen Zinsen und Inflationsängste bewegen vielen Menschen zusätzlich dazu, Immobilien zu erwerben (Immobilien-Zeitung). Als Käufer von Immobilien treten in Berlin mehr und mehr Berliner Privatleute als auch institutionelle Investoren auf und nicht mehr nur ausländische Investoren wie in den vergangenen Jahren. Hohe Renditen, attraktive Immobilien und steigende Mieten sorgen für eine wachsende Nachfrage nach Immobilien (Der Tagesspiegel).

Der Trend zu kleinen und preiswerten Wohnungen oder Single-Wohnungen verstärkt sich auch durch den Zuzug von jungen Leuten nach Berlin und zeigt die Attraktivität der Stadt. Dies hat inzwischen dazu geführt, dass sich die Leerstandsquote von Wohnungen in Berlin auf 3,5 % verringert hat. Den geringsten Leerstand hat Hamburg mit einer Quote von 1 % (Der Tagesspiegel).

Die Bevölkerung wird in Berlin bis 2030 weiter wachsen, allerdings wird die Zunahme von Bezirk zu Bezirk sehr unterschiedlich ausfallen. Das Pestel Institut schätzt, dass bis 2025 ca. 300.000 Wohnungen in Berlin fehlen werden (Der Tagesspiegel). Die Anzahl der Haushalte wird nach Berechnungen des Gewos Instituts für Stadt‑, Regional- und Wohnforschung bis 2015 um rund 50.000 steigen, derzeit werden aber maximal 3.500 Wohnungen pro Jahr überwiegend im gehobenen Preissegment gebaut. Die Wohnungen werden daher knapp und teurer, sodass ab 2015 eine Wohnungsnot droht (Der Tagesspiegel). Nach Aussage des BBU (Verband der Berlin-Brandenburgischen Wohnungsunternehmen) ist bis zum Jahr 2020 der Neubau von 60.000 Wohnungen erforderlich (Der Tagesspiegel). Der BBU erklärt, dass in Berlin dringend Wohnungen gebaut werden müssten, da der Leerstand und die Leerstandsreserve immer weiter sinkt (Immobilien-Zeitung). Seit 2001 hat sich der Leerstand in der Stadt nach Informationen des BBU halbiert. In den Unternehmen des BBU waren Ende 2009 nur 3,5 % aller Wohnungen leer stehend. Durch den allgemeinen Rückgang der Wohnungsleerstände steigen stadtweit die Mieten (news.immobilo.de, 24.8.10). Der GSW-Wohnmarktbericht ermittelte für die Stadt insgesamt eine Leerstandsquote von 3,3 %. Die geringsten Leerstände gibt es in Friedrichshain-Kreuzberg (2,1 %), Treptow-Köpenick (2,2 %) und Pankow (2,4 %), während die höchsten Leerstände in Marzahn-Hellersdorf (6,2 %), Neukölln (4,3 %) und Spandau (4,2 %) zu verzeichnen sind (GSW, Wohnmarkt Report 2011). Der aktuelle Wohnungsmarktbericht der IBB weist einen aktuellen Leerstand von Wohnungen in Berlin von 5 % aus (Der Tagesspiegel).

Die Einwohnerzahl Berlins hat im Laufe des Jahres 2010 leicht um ca. 13.000 auf etwa 3,444* Mio. Einwohner zugenommen. Im gleichen Zeitraum wurden ca. 3.000 Wohnungen fertiggestellt. Damit wurden wie in den vergangenen Jahren weniger Wohnungen erstellt als die Bevölkerung in Berlin zugenommen hat und auch in den kommenden Jahren wird mit höchsten ca. 3.500 fertiggestellten Wohnungen jährlich gerechnet. Aufgrund der Bevölkerungszuwächse, der steigenden Anzahl von Haushalten und des geringeren Wohnungsneubaus in Berlin wird die Nachfrage nach Wohnungen weiter zunehmen, der Leerstand weiter sinken und die Preise steigen (GSW, Wohnmarkt Report 2011).

(*Anmerkung: Im Wohnmarktbericht 2011 der GSW werden diesmal die Zahlen ohne Einwohner mit Zweitwohnsitz dargestellt, die aber in dieser Zahl wie im Vorjahr berücksichtigt werden)

Berliner Gewerbeimmobilienmarkt

Der Berliner Gewerbeimmobilienmarkt war im Berichtsjahr 2010 mit Abstand der beliebteste Investitionsstandort unter den sechs größten Investmentstandorten in Deutschland. In Berlin erreichte das Transaktionsvolumen für gewerblich genutzte Immobilien mit ca. Mrd. EUR 3,17 (2009: Mrd. EUR 1,348) den dritthöchsten Wert der letzten zehn Jahre. Dabei hat sich der Anteil der Büroobjekte mit 47 % (2009: 27 %) gegenüber dem Vorjahr kräftig erhöht, während der Anteil der Einzelhandelsobjekte mit 43 % (2009: 37 %) nur geringfügig stieg. Im Jahr 2010 gab es bei den Käufergruppen kleine Verschiebungen. Nachdem 2009 erstmals private Investoren als größte Gruppe unter den Investoren auftraten, waren im Berichtsjahr wieder gewerbliche Käufer wie Pensionskassen (Anteil 19,4 %) und Immobilien AGs (Anteil 18,6 %) tätig. Private Investoren hatten mit 13,3 % den dritthöchsten Anteil. Die Investitionen konzentrierten sich auch 2010 auf die zentrums- oder zentrumsnahen Lagen von Berlin, gleichzeitig gab es aber auch in Rand- und Nebenlagen eine besonders große Nachfrage. Die Spitzenrendite für Investmentobjekte verringerte sich 2010 leicht von 5,4 % auf ca. 5,1 % (BNP Paribas Real Estate, Property Report 2011, Investment Market Germany).

Mit einem Büroflächenumsatz von 512.000 m² erzielte Berlin das zweitbeste Ergebnis der letzten 10 Jahre und konnte gegenüber dem Vorjahr um ca. 24 % gesteigert werden. München blieb mit 599.000 m² unangefochtener Spitzenreiter, während der Flächenumsatz in Frankfurt/Main mit 516.000 m² nur geringfügig höher war als in Berlin. Die Spitzenmiete in Berlin stieg gleichzeitig von 20,20 EUR/m² auf 21,50 EUR/m² und wird nur am Potsdamer Platz und Leipziger Platz erzielt. Die Leerstandsrate von 7,1 % (2009: 7,6 %) hat sich weiter verringert (BNP Paribas Real Estate, Property Report 2011, Office Market Germany).

Der Berliner Investment- und Büromarkt ist weiterhin der attraktivste in Deutschland und lässt auch für 2011 hohe Umsatzergebnisse erwarten (BNP Paribas Real Estate, Property Report 2011, Investment Market Germany). Gleichzeitig wird auch eine weitere Verringerung der Leerstände erwartet (BNP Paribas Real Estate, Property Report 2011, Office Market Germany).

1.3.3 Standort Leipzig

In die Universitätsstadt Leipzig ziehen besonders viele junge Leute. Die Bevölkerungsanzahl stieg bis Ende 2009 um ca. 3.400 auf 519.000 Einwohner an und bis 2030 wird ein Anstieg auf 541.000 Einwohner erwartet (Immobilien-Zeitung). Die Stadt Leipzig ist eine junge, wachsende Stadt und liegt weiter im Trend. Zudem sind die Lebenshaltungskosten in Leipzig relativ niedrig. Die vielen aufwendig sanierten Altbauten im Stadtzentrum und im Südwesten von Leipzig sind nach wie vor sehr begehrt. Die Preisanstiege betreffen Miet- als auch Eigentumswohnungen. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen zur Eigennutzung ist weiter hoch, da die Käufer von Altbauten auch von Sonderabschreibungen für denkmalgeschützte Häuser profitieren können. Die Preisspanne für Eigentumswohnungen liegt bei 1.000–2.800 EUR/m² bei einem Durchschnitt von 2.400 EUR/m². Die Mietpreise bewegen sich zwischen 3,50 EUR/m² und in Einzelfällen in der Spitze bis zu 9,00 EUR/m² Wohnfläche monatlich (Capital). Die Durchschnittsmiete für Wohnungen in Leipzig beträgt 5,00 EUR/m² Wohnfläche monatlich. Im Durchschnitt sind die Mietpreise bei Neuvermietungen von Wohnungen um 1 % gestiegen, in guten Lagen erhöhten sie sich um bis zu 3 %. In weniger attraktiven Lagen gingen die Mietpreise sogar leicht zurück. Viel stärker sind die Kaufpreise für Eigentumswohnungen gestiegen, die sich um durchschnittlich 2,9 % erhöhten, während sie in guten und attraktiven Lagen zwischen 5 % und 10 % in die Höhe schnellten. Der Leerstand an Wohnraum hat sich in den letzten zehn Jahren aufgrund der gestiegenen Nachfrage nach Wohnraum, Zunahme der Haushalte und Rückbau von DDR-Wohnungen fast halbiert. Ende 2009 waren noch 35.000 Wohnungen leer stehend, das entspricht einer Quote von 11 % (Immobilien-Zeitung). Die Preise für Wohnimmobilien werden in der Messestadt Leipzig durch die geringe Neubautätigkeit und den weiteren Zuzug auch künftig ansteigen (Immobilien-Zeitung).

Die Anzahl der Wohnungsfertigstellungen ist im Berichtsjahr 2010 etwas gestiegen und betrug 1.754 (2009: 1.620) Einheiten. Damit ist die Anzahl der fertiggestellten Wohnungen seit vielen Jahren erstmals wieder gestiegen (Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen).

Der gewerbliche Immobilienmarkt von Leipzig war 2010 von einer stabilen Nachfrage geprägt, auch wenn der Büroflächenumsatz mit 81.000 m² um 26 % niedriger war als 2009, als noch 110.000 m² erzielt wurden. Dieser Rückgang resultiert aus der Vermietung von 42.000 m² an die Stadt Leipzig. Die Mietspanne reichte von 8,00 EUR/m² bis zu 11,50 EUR/m² in der Spitze. Für 2011wird eine stabile Nachfrage erwartet, sodass sich die positive Entwicklung der vergangenen Jahre voraussichtlich fortsetzten wird (BNP Paribas Real Estate, Property Report 2011, Office Market Germany).

1.3.4 Standort Potsdam

Die Landeshauptstadt Potsdam ist eindeutig eine der schönsten Städte in Deutschland. Die reizvolle Kulturlandschaft und das große Angebot an Sehenswürdigkeiten, Kultur und Geschichte machen Potsdam zu einem attraktiven Reiseziel (Potsdam.de). Die Tourismusbranche hat im Berichtsjahr 2010 mit 883.000 Übernachtungen und einer Steigerung von 6,2 % einen neuen Rekord erzielt. Die Anzahl der Gäste erhöhte sich sogar um 8,5 % auf 381.000. Damit ist der Tourismus einer der bedeutendsten Wirtschaftszweige der Stadt (Berlin.de). Die Arbeitslosigkeit in Potsdam hat sich trotz der Finanzkrise mit 8,4 % wenig verändert und die Wirtschaft von Potsdam wächst. Die Attraktivität Potsdams zeigt sich auch in den Zuzügen, die trotz der steigenden Mieten im Jahr 2009 den Rekordwert von 10.101 erreicht haben, 8.962 Personen zogen von Potsdam weg. Die Einwohnerzahl betrug Mitte 2010 insgesamt ca. 154.000 Personen, Ende 2009 waren es etwas über 153.000 Einwohner (Potsdamer Neueste Nachrichten). Potsdam ist insbesondere für kaufkräftige Zuzügler attraktiv und wächst dadurch kontinuierlich (Capital).

Potsdam gilt inzwischen als TOP-Standort und als „Boomtown“ in Ostdeutschland ohne nennenswerten Leerstand. Die Wohnungsmieten und Preise für Immobilieneigentum sind in allen Kategorien in den letzten beiden Jahren gestiegen. Am stärksten sind die Preise nach Berechnungen des Immobilienverbands Deutschland (IVD) für Altbauwohnungen gestiegen, die lt. Mietspiegel um 55 % anzogen. Die Preisspanne für Altbauwohnungen der Bestandsmieten ist enorm und liegt zwischen 2,96 EUR/m² Wohnfläche monatlich für große unsanierte Wohnungen und 7,54 EUR/m² Wohnfläche monatlich für komfortable kleine Wohnungen. Neubauwohnungen kosten im Durchschnitt 8,00 EUR/m² Wohnfläche monatlich. Bei Neuvermietungen werden Preise zwischen 4,50 EUR/m² Wohnfläche monatlich in einfachen Lagen und 10,00 EUR/m² Wohnfläche monatlich in sehr guten Lagen aufgerufen. Der Wohnungsleerstand beträgt aktuell ca. 2,50 %. Die Tendenz der Preise (+ 5 %) für Wohneigentum zeigt 2010 ebenfalls nach oben. Die Preisspanne für Einfamilienhäuser beträgt zwischen EUR 140.000 für Reihenhäuser in einfachen Lagen und ab EUR 385.000 für freistehende Häuser in sehr guten Lagen. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen bewegen sich zwischen 1.150 EUR/m² und 2.900 EUR/m². Dagegen sind die Preis für Wohn- und Geschäftshäuser weitgehend stabil. Die Preisspanne beträgt hier zwischen 715 EUR/m² und 1.500 EUR/m² bzw. das 9- bis 15-fache der Jahresnettokaltmiete (Immobilien-Zeitung).

Eine von der Zeitschrift Capital durchgeführte Befragung von Immobilienmaklern ergab bei Einfamilienhäusern Spitzenpreise in der Berliner Vorstadt von bis zu Mio. EUR 7,0 und bei Eigentumswohnungen von bis zu 3.500 EUR/m². Bei Mietwohnungen werden Preise von bis zu 11,00 EUR/m² Wohnfläche in guten Lagen ermittelt. Die Preise für Miet- und Wohnimmobilien haben sich inzwischen auf hohem Niveau stabilisiert und werden in den kommenden Monaten kaum noch steigen. Potsdam ist im Vergleich zu anderen ostdeutschen Städten bereits jetzt schon sehr teuer. Durch einige Neubauprojekte könnte es Entspannung auf dem Wohnungsmarkt geben (Capital).

1.4 Aktivitäten der WINDSOR AG auf den Immobilienmärkten

Die WINDSOR AG hat im Berichtsjahr 2010 den Großteil ihrer Wohn- und Gewerbeimmobilien in Berlin und Leipzig veräußert, um sich künftig auf den Neubau von Eigentumswohnungen in Berlin zu konzentrieren. Es soll der steigenden Nachfrage nach Wohnraum in Berlin Rechnung getragen werden und eine größere Wertschöpfung als durch die Bestandshaltung erzielt werden. Dafür hat eine Tochtergesellschaft der WINDSOR AG in zentralen Innenstadtlagen von Friedrichshain und Pankow zwei Grundstücke erworben, die in den Jahren 2011 und 2012 bebaut werden. Die WINDSOR AG schätzt zwar auch den Markt in Leipzig sowie die Perspektiven für die weitere Entwicklung dort positiv ein, aber aufgrund der gestiegenen Preise ist es schwer geworden, geeignete entwicklungsfähige Objekte zu finden. Sofern sich für Entwicklung und Sanierung als auch für Bestandshaltung gute Kaufgelegenheiten anbieten sollten, dann würde die WINDSOR auch wieder den Einstieg in die Geschäftsbereiche Sanierung und Bestandsverwaltung prüfen.

1.5 Die Bestandsimmobilien der WINDSOR AG

Wohngebäude: Leipzig

scroll

Ort	Nutzungsart	Fläche m²	Baujahr
Leipzig, Daumierstraße	Wohnungen	789,36	1912

2 Der Pharmamarkt

Die WINDSOR AG ist seit dem Jahr 2009 im Pharmamarkt durch Aktienbeteiligungen und eine eigene Tochtergesellschaft engagiert und sieht mit ihrem Engagement weiterhin ein großes Wachstumspotenzial auf dem deutschen Pharmamarkt. Durch die Aktivitäten der konzerneigenen Pharmatöchter und eines Beteiligungsunternehmens wird die gesamte Wertschöpfungskette von Entwicklung, Zulassung, Produktion- und Weiterverarbeitung sowie Vertrieb (Import/Handel) von Medikamenten abgedeckt.

Dabei hat sich die im Jahr 2007 neu gegründete Simgen GmbH (www.simgen-pharma.de) auf die Herstellung, den Handel und den Vertrieb von Generika, pharmazeutischen Produkten und Wirkstoffen spezialisiert. Der Fokus liegt dabei auf Generika, während sich die 2004 gegründete Pharmigon GmbH (www.pharmigon.de) auf die auftrags- und patientenbezogene Herstellung von Zytostatikazubereitung (Zubereitung von Medikamenten zur Hemmung des Zellwachstums) und Begleitmedizin fokussiert. Die börsennotierte Mittelständische Pharma Holding AG – MPH – (www.mph-ag.de), an der die WINDSOR AG eine Aktienbeteiligung hält, konzentriert sich über ihre Tochtergesellschaft HAEMATO Pharm AG auf den Parallelimport bzw. die Lizenzierung und den Import von europäischen Markenarzneimitteln sowie auf den Wachstumsmarkt Generika, speziell in Europa.

Die Bedeutung der Pharmabranche in Deutschland zeigt sich insbesondere an dem Beispiel von Berlin, wo ungefähr 222.000 Menschen in der Gesundheitsbranche arbeiten, darunter sind über 20.000 Ärzte in der Stadt tätig. Es gibt 67 Kliniken, 150 Medizintechnik‑, 160 Biotechnologieunternehmen, 70 Forschungsstätten und diverse Fachhochschulen und Universitäten. Die Pharmaindustrie ist mit 23 Unternehmen, ca. 9.500 Mitarbeitern und einem Umsatzvolumen von Mrd. EUR 5,5 (2009) vertreten. Das größte Unternehmen ist die Bayer Schering Pharma GmbH, eine Tochter der Leverkusener Bayer AG. Andere große Pharmakonzerne wie Pfizer und Sanofi-Aventis sind in Berlin durch Niederlassungen vertreten (Der Tagespiegel). Das Charité Universitätsklinikum mit seinen ca. 14.500 Beschäftigten gilt als eines der größten seiner Art in Europa. Berlin hat inzwischen eine führende Rolle in der Gesundheitsbranche übernommen. Experten erwarten, dass die Gesundheitsbranche innerhalb der nächsten fünf Jahre zum größten Arbeitgeber avancieren wird. Die Gesundheitsverwaltung von Berlin erwartet bis 2030 eine Steigerung der Beschäftigung auf 230.000. (Der Tagesspiegel). Das unabhängige Wirtschaftsforschungsinstitut (Wifor) prognostiziert bis zum Jahr 2030 sogar 250.000 Beschäftigte (Der Tagesspiegel). In Deutschland arbeiten ca. 4,6 Mio. Menschen in verschiedenen Berufen des Gesundheitsmarktes, das sind 11,5 % aller Beschäftigten. Bis zum Jahr 2030 wird sich dieser Anteil voraussichtlich auf 20 % erhöhen. Der Jahresumsatz dieser relativ krisenfesten Branche betrug 2009 in Deutschland ca. Mrd. EUR 260 (Focus online).

Der deutsche Pharmamarkt wuchs nach neusten Zahlen von IMS Health im Vergleich zu anderen europäischen Ländern und den USA im Jahr 2010 am stärksten. Während in Frankreich und Großbritannien das Umsatzwachstum mit 1 % bzw. 2 % relativ gering war, erzielte der deutsche Pharmamarkt mit 8 % den größten Zuwachs. Der deutsche Pharmamarkt ist mit Abstand der größte Markt in Europa. In den USA erreichte das Umsatzwachstum immerhin 3 %. In den Schwellenländer Lateinamerikas und China gab es noch größere Zuwachsraten (openPR/Pharmainstitut). China ist mit Mrd. US-Dollar 50 Arzneimittelumsätze weltweit der drittgrößte und der dynamischste Pharmamarkt. Vor fünf Jahren rangierte China noch auf Platz 8. Im Gegensatz zu vielen europäischen Ländern steigen in den Schwellenländern wie China, Brasilien und Russland die staatlichen und privaten Ausgaben für das Gesundheitswesen durch die Ausweitung der Krankenversorgung und Krankenversicherung der Bevölkerung (Ärzte Zeitung online). In Europa wird bis zum Jahr 2013 mit Wachstumsraten von bis zu 9 % p.a. gerechnet (BPI – Bundesverband der Pharmaindustrie). Für Deutschland werden im Pharmamarkt bis 2013 Wachstumsraten von durchschnittlich 3,2 % pro Jahr erwartet (Handelsblatt).

Weltweit nimmt der Kostendruck im Pharmamarkt insbesondere durch Verschuldung der Staatshaushalte und hohen Ausgaben der Krankenkassen zu, daher wird in allen Bereichen nach Lösungen zu Kosteneinsparungen gesucht. Im Bereich der Arzneimittel können die Kosten durch Generika und Biosimilars, also Nachahmerprodukte von den teureren Originalmedikamenten, gesenkt werden. Die Generika sind eine preiswerte Alternative zu den teuren Originalprodukten. In den Schwellenländern wie China, Indien und Russland haben die preiswerten Generika schon immer einen wesentlich höheren Anteil bei der Medikamentenversorgung der Bevölkerung als in den Industrieländern. Dieser beträgt in diesen Ländern über 80 %. Die Wachstumspotenziale für diese preiswerten Medikamente sind aber in diesen Ländern noch lange nicht erreicht (geldanlage-anbieter.de). In den nächsten Jahren werden durch weitere Patentabläufe die Wachstumschancen der Generikahersteller weiter steigen (Euroforum Generika).

Eine weitere Möglichkeit kostengünstig Medikamente anzubieten, sind Parallelimporte von bereits zugelassenen Medikamenten, die von einem Handelsunternehmen im europäischen Ausland zu einem niedrigeren Preis eingekauft und dann in Deutschland günstiger als vom Hersteller angeboten werden können. Im europäischen Ausland bieten die Pharmahersteller ihre Medikamente meist billiger an als in Deutschland, obwohl die Produkte oft aus ein und derselben Fertigung stammen, sodass die Handelsunternehmen diese Preisunterschiede für den Parallelimport nutzen können (www.pei.de/Paul-Ehrlich-Institut).

Die Pharmabranche gilt weltweit als die stärkste Wachstumsbranche mit stabilen Steigerungsraten und entwickelt sich weitgehend unabhängig von der konjunkturellen Lage. In der Pharmabranche werden in Deutschland auch in den kommenden Jahren aufgrund des medizinischen Fortschritts, der allgemein steigenden Lebenserwartung und der gesamtwirtschaftlich positiven Rahmenbedingungen hohe Wachstumsraten erwartet.

3 Geschäftsfelder

Die im Geschäftsjahr 2009 eingeleiteten Anpassungen der strategischen Ausrichtung unseres Unternehmens und die Gewichtung der Geschäftsfelder aufgrund des finanzwirtschaftlichen Umfeldes und der veränderten Marktbedingungen wurden auch im Geschäftsjahr 2010 fortgesetzt.

Eines unserer wichtigsten Geschäftsfelder war dabei auch 2010 das Immobilieninvestment, wenn auch der Schwerpunkt der Marktsituation angepasst wurde. Die Geschäftsfelder umfassen folgende Bereiche:

1. Immobilieninvestment:

·Das Bestandsgeschäft (Asset-Management). Dazu zählen der Ankauf von langfristig zu haltenden Immobilien und das Management dieser Immobilien. Das Asset-Management bzw. die Vermögensverwaltung von eigenen Immobilien hat zum Ziel, Wertzuwächse zu generieren sowie laufende Erträge zu optimieren. Dies umfasst ein aktives Mietmanagement, was die Optimierung der Mieterträge, die Reduzierung des Leerstandes sowie ein renditeorientiertes Bewirtschaftungskostenmanagement beinhaltet. Im Rahmen einer Bereinigung unseres Immobilienportfolios haben wir den Großteil unserer Bestandsobjekte veräußert. Da die Kaufpreise für Wohn- und Geschäftsgebäude wieder stark angezogen sind, gab es in diesem Geschäftsfeld keine Objektankäufe.

·Das Entwicklung- und Verkaufsgeschäft. Dieser Geschäftsbereich umfasst den Ankauf, die Bebauung oder die grundlegende Sanierung, die Entwicklung und den anschließenden Verkauf der Immobilie. Es werden auch Objekte im Auftrag Dritter saniert. Im Berichtsjahr wurden zwei Grundstücke in zentrumsnahen Lagen von Berlin zur Bebauung erworben. Im Sanierungsbereich gab es im Jahr 2010 keine neuen Aktivitäten. Die WINDSOR AG ist aber kontinuierlich auf der Suche nach Grundstücken und Sanierungsobjekten im Großraum Berlin mit guten Renditechancen.

2. Beteiligungsgeschäft:

·Das Geschäftsfeld Beteiligungen wurde im Berichtsjahr 2010 konsequent ausgebaut. Seit 2009 besitzt die WINDSOR AG eine Tochtergesellschaft, die Simgen GmbH, die auf die Entwicklung, die Zulassung, die Herstellung, den Handel und Vertrieb von Generika, pharmazeutischen Produkten und Wirkstoffen fokussiert ist. Der Schwerpunkt liegt im Bereich Generika. Im Berichtsjahr 2010 wurde eine andere Tochtergesellschaft, die Pharmigon GmbH, entwickelt und aufgebaut, die auf die Zubereitung und den Vertrieb von Medikamenten spezialisiert ist. Weiterhin hält die WINDSOR AG eine Aktienbeteiligung an der börsennotierten MPH (Mittelständische Pharma Holding AG), die sich über ihre Tochtergesellschaft HAEMATO Pharm AG auf den Parallelimport und die Lizenzierung von Medikamenten sowie auf den Wachstumsmarkt Generika konzentriert. Bisher hat die WINDSOR auch das Wachstum finanziert und in Zukunft sollen die meisten Beteiligungen auf Finanzbeteiligungen von bis zu 25 % reduziert werden. In diesem Zusammenhang ist der Börsengang der einen oder anderen Tochtergesellschaft möglich.

3. Mezzanine:

Die Ausgabe von Private Equity oder Mezzanine-Kapital wurde im Berichtsjahr 2010 nicht weiter verfolgt.

Geschäftsfelder der WINDSOR AG

4 Geschäftsverlauf

4.1 Allgemeine Entwicklung

Geschäftsentwicklung von 2008–2010 (in TEUR):

scroll

	2008	2009	2010
Bilanzsumme	62.037	53.056	46.103
Eigenkapital	25.849	15.342	17.183
Umsatzerlöse	13.029	3.534	4.829
EBIT	2.440	-6.055	2.489
Jahresergebnis	2.099	-10.507	1.950
Bilanzgewinn	14.331	3.752	5.806

Vermögenslage 2008–2010 (in TEUR):

scroll

	31.12.2008	31.12.2009	31.12.2010
Aktiva
Anlagevermögen	24.971	29.360	31.525
Umlaufvermögen	37.039	23.682	14.571
Rechnungsabgrenzungsposten	27	14	7
Summe Aktiva	62.037	53.056	46.103
Passiva
Eigenkapital	25.849	15.342	17.183
Rückstellungen	950	858	802
Verbindlichkeiten	35.236	36.852	28.118
Rechnungsabgrenzungsposten	2	4	0
Summe Passiva	62.037	53.056	46.103

Die WINDSOR AG kann nach dem Krisenjahr 2009 auf ein insgesamt erfolgreiches Geschäftsjahr 2010 zurückblicken, was sich in einem positiven Jahresüberschuss von TEUR 1.950 (Vorjahr: TEUR 10.507) widerspiegelt. Gegenüber dem Geschäftsjahr 2009 hat sich dabei die Eigenkapitalquote von 28,9 % auf 37,2 % erhöht und die Bilanzsumme hat sich mit TEUR 46.103 (Vorjahr: TEUR 53.056) etwas verringert. Das positive Jahresergebnis des Geschäftsjahres 2010 schließt wieder an die erfolgreichen Jahre vor der Wirtschafts- und Finanzkrise an.

·Ertragslage

Die im Berichtsjahr 2010 erzielten Umsatzerlöse in Höhe von TEUR 4.829 (Vorjahr: TEUR 3.534) setzen sich wie folgt zusammen: Verkauf von Immobilien TEUR 4.141 (Vorjahr: TEUR 1.827) sowie Erlöse aus dem Verkauf von Beteiligungen TEUR 139 (Vorjahr: TEUR 1.118). Die Umsatzsteigerungen sind im Wesentlichen auf die um TEUR 2.314 gestiegenen Umsatzerlöse aus Immobilienverkäufen zurückzuführen, die sich damit mehr als verdoppelt haben. Der Rohertrag (Umsatzerlöse und Bestandsveränderungen abzüglich Materialaufwand) ist mit TEUR 32 geringer ausgefallen als im Vorjahr (TEUR 467). Die Mieteinnahmen haben sich im Berichtsjahr überwiegend durch den Verkauf von drei Bestandsobjekten in Berlin und Leipzig etwas verringert. Die frei gewordene Liquidität wurde für den Erwerb von Aktien und Beteiligungen sowie zum Rückkauf von Genussscheinkapital verwendet.

·Vermögenslage

Zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2010 hält die WINDSOR AG eigene Genussscheine im Gesamtnennbetrag von Mio. EUR 8,4 (83.580 Genussrechte x 100 EUR). Es wurden im Berichtsjahr wie in den Vorjahren Genussscheine zurückgekauft. Durch einen Beschluss der Gesellschaft wurden außerdem eigene Genussscheine in Höhe von Mio. EUR 10,0 eingezogen. Die Genussscheine werden unter der ISIN DE000A0EQVT2 im Freiverkehr an der Börse Frankfurt gehandelt. Insgesamt wurden Genussscheine in Höhe von Mio. EUR 23,6 emittiert. Der Kurswert der im Umlaufvermögen ausgewiesenen Genussscheine beträgt zum 31. Dezember 2010 Mio. EUR 5,433 (Vorjahr: Mio. EUR 5,907). Nach Ablauf des Geschäftsjahres 2009 haben wir zum fünften Mal in Folge am 26. August 2010 eine Ausschüttung in Höhe von 8 % bezogen auf das Genussscheinkapital an die Genussscheininhaber vorgenommen.

Die Bilanzsumme ist zum Bilanzstichtag von TEUR 53.056 auf TEUR 46.103 durch den Rückgang der Verbindlichkeiten gesunken. Dies hat zur Folge, dass sich die Eigenkapitalquote von 28,9 % auf 37,2 % erhöht hat.

Wesentliche kurzfristige Vermögensgegenstände sind neben den liquiden Mitteln von TEUR 1.157 (Vorjahr: TEUR 3.073) die Kaufpreisforderung aus dem Verkauf von Eigentumswohnungen und Beteiligungen in Höhe von TEUR 3.834 (Vorjahr: TEUR 5.728).

Durch Beschluss der Hauptversammlung vom 21. Dezember 2007 wurde das Grundkapital der WINDSOR Real Estate AG um Mio. EUR 10 auf Mio. EUR 15 erhöht. Die im Geschäftsjahr 2008 eingetragene Kapitalerhöhung bei der WINDSOR Real Estate AG wurde ausschließlich durch die WINDSOR-Gruppe gezeichnet; die WINDSOR AG zeichnete Mio. EUR 9,9. Zum Bilanzstichtag waren ausstehende Einlagen aus der Kapitalerhöhung in Höhe von TEUR 5.690 noch nicht bezahlt und sind in dieser Höhe unter den Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen ausgewiesen.

·Finanzlage

Die Finanzierung der Windsor AG erfolgt überwiegend durch Eigenkapital in Höhe von Mio. EUR 17,18 (Vorjahr: Mio. EUR 15,3) und im Umlauf befindliches Genussscheinkapital zum Nennwert von Mio. EUR 5,3 (Vorjahr: Mio. EUR 15,3). Zum 31. Dezember 2010 verfügt die WINDSOR AG über liquide Mittel in Höhe von TEUR 1.157 (Vorjahr: TEUR 3.073).

4.2 Berichterstattung über die Grundzüge des Vergütungssystems der WINDSOR AG für den Vorstand und den Aufsichtsrat

Der Vorstand der WINDSOR AG erhält ein Fixgehalt in vergleichbarer Höhe sowie einen erfolgsabhängigen Bonus (Tantieme), dessen Höhe in Abhängigkeit von den jeweiligen Zielerreichungsgraden vom Aufsichtsrat genehmigt wird.

Die Mitglieder des Aufsichtsrats erhalten gemäß Satzung der WINDSOR AG für jedes volle Geschäftsjahr ihrer Zugehörigkeit zum Aufsichtsrat eine Aufwandsentschädigung. Die Mitglieder des Aufsichtsrats erhalten fernen einen Ersatz aller Auslagen sowie einen Ersatz der etwa auf ihre Vergütung und Auslagen entfallenden Umsatzsteuer.

4.3 Immobilieninvestment

Die WINDSOR AG war im Berichtsjahr 2010 in ihrem zentralen Geschäftsfeld dem Immobilienhandel und dem Vertrieb sehr aktiv. Es wurden alle Bestandsimmobilien in Berlin sowie ein Gebäude in Leipzig verkauft.

4.4 Ausgabe von Private Equity und Mezzanine-Kapital

Private Equity und Mezzanine-Kapital wurden im Berichtsjahr nicht ausgegeben. Wir sind weiterhin daran interessiert, neue Private Equity-Projekte im angemessenen Rahmen zu begleiten.

4.5 Abhängigkeitsbericht

Da keine Abhängigkeiten bestehen, muss auch für das Geschäftsjahr 2010 kein Abhängigkeitsbericht erstellt werden.

5 WINDSOR-Aktie

Die WINDSOR-Aktie konnte im Berichtsjahr 2010 sowohl von der positiven Börsenlage an den weltweiten Aktienmärkten als auch von positiven Quartalszahlen der WINDSOR AG profitieren. Nach dem Tiefstand unseres Aktienkurses im Frühsommer 2010 hat sich der Kurs bis Ende März 2011 mehr als verdreifacht und erreichte mit EUR 2,20 den höchsten Kurs seit Anfang 2009. Die Aktienkurse haben an vielen Börsenplätzen wieder alte Höchststände wie vor der Wirtschafts- und Finanzkrise erreicht und teilweise sogar übertroffen.

Auch die Immobilienindizes wie DIMAX, EPRA/NAREIT oder die Indizes der Deutschen Börse wie Immo Index und RX Real Estate Index konnten 2010 ihre positiven Entwicklungen fortsetzen. Die Performance des DIMAX übertraf mit 19,2 % sogar die des DAX, der immerhin auch um 16 % stieg. Nur Kurse einzelner Immobilienaktien sind stärker gestiegen als die Börsenindizes. Wir erwarten bei positiver Börsenlage und anhaltend guter Geschäftsergebnisse auch weiterhin eine positive Entwicklung der WINDSOR-Aktie.

Aktienkurs:

WINDSOR AG O.N. (XETRA)

6 Bedeutende Geschäftsvorgänge nach dem 31. Dezember 2010 bis zum 31. März 2011

Es fanden keine weiteren wesentlichen Geschäftsvorgänge nach dem 31. Dezember 2010 statt.

7 Dividende

Der Vorstand und der Aufsichtsrat der WINDSOR AG werden nach dem erfolgreichen Geschäftsjahr 2010 und einer Steigerung des Bilanzgewinns auf der Hauptversammlung vorschlagen, eine Dividende von EUR 0,25 je Aktie an die Aktionäre auszuzahlen.

8 Bericht über die Chancen und Risiken einschließlich der Berichterstattung über die Finanzinstrumente nach § 315 Abs. 2 Nr. 2 HGB

8.1 Chancen und Risiken im Bau‑, Sanierungs‑, Bestands- und Vertriebsgeschäft

Die Geschäftstätigkeiten der WINDSOR AG sind unterschiedlichen Risiken ausgesetzt. Risiken des Immobilienhandels liegen in der Preis- sowie Verkaufszeitraumkalkulation aufgrund veränderter Marktbedingungen. Verkaufspreise können unter Umständen die geplanten Verkaufsbeträge unterschreiten und sich damit ebenso negativ auf die Rendite und Liquidität auswirken wie die Überschreitung des geplanten Abverkaufszeitraumes (höherer Zinsaufwand). Wenn Objekte nicht vollständig verkauft werden können, entstehen Risiken durch den erhöhten Verwaltungsaufwand der Vermietungsaktivitäten und die ausbleibenden Liquiditätsrückflüsse aus der Veräußerung. Entscheidend für einen raschen Abverkauf ist neben hochwertigen Wohneinheiten außerdem die allgemeine Wirtschaftslage sowie die aktuelle Steuer- und Wirtschaftspolitik, aus deren Änderungen sich Risiken, aber auch Chancen ergeben können.

Die WINDSOR AG hat im Zusammenhang mit dem Vertrieb von Immobilien teilweise Mietgarantien gewährt, die jedoch derzeit nur geringfügig oberhalb der jeweiligen tatsächlichen Ist-Mieten liegen. Nur bei größeren Leerständen stellt aus Sicht der Gesellschaft die Gewährung von Mietgarantien ein potenzielles Risiko dar, welchem jedoch durch ein aktives Mietmanagement entgegengewirkt wird. Zudem wurden hierfür Rückstellungen gebildet.

Da im Bereich Entwicklung und Sanierung eigener und fremder Grundstücke und Bauten als auch bei der Bauwerkserstellung die umfangreichsten Baumaßnahmen unternommen werden, ist dieser Bereich besonders solchen Risiken wie höheren, nicht budgetierten Planungs- und Baukosten oder einem erhöhten Bauzeitaufwand, der wiederum in höheren Finanzierungskosten mündet, unterworfen. Diesen Risiken wird mit einer sorgfältigen Planung, erfahrenen Projektleitern und entsprechenden Wagniszuschlägen in der Kalkulation begegnet.

Im Rahmen der Gewährleistungspflicht werden von den beauftragten und ausführenden Unternehmern Bareinbehalte (5 % der Schlussrechnungssumme) vorgenommen bzw. es liegen der Gesellschaft die erforderlichen Bankbürgschaften vor. Somit kann im Insolvenzfall des Unternehmers z.B. eine Verwertung der jeweiligen Sicherheit erfolgen.

Mit der Investition in Bestandsobjekte geht die WINDSOR AG nur begrenzt Baurisiken ein. Die typischen Risiken einer Projektentwicklung sind somit gering. Das potenzielle Leerstandsrisiko bei Bestandsimmobilien wird durch einen kontrollierten Portfoliomix, durch Lage und Qualität des Gebäudes kalkulierbar. Externe Faktoren wie Infrastruktur und soziales Umfeld der Bestandsobjekte werden in der Ankaufphase sorgfältig analysiert und untersucht sowie ihre Entwicklung sorgfältig beobachtet.

Mögliche Instandhaltungsrückstaus werden soweit wie möglich identifiziert und ggf. zeitnah nach dem Erwerb beseitigt. Das Risiko besteht darin, dass Mängel vor dem Erwerb nicht erkannt wurden bzw. nicht erkannt werden konnten. Mögliche Steigerungen der Marktpreise für Immobilien stellen für das Bestandsgeschäft gleichermaßen Chancen und Risiken dar. Steigende Preise oder Kapitalmarktzinsen ohne eine äquivalente Erhöhung der Mieten können dazu führen, dass weniger Objekte angekauft werden können, da sie die geforderte Rendite nicht mehr erwirtschaften. Andererseits ergeben sich aus den Preissteigerungen Wertsteigerungen für die bereits angekauften Objekte.

8.2 Chancen und Risiken aus der Ausgabe von Private Equity und Mezzanine-Kapital

Bei einer etwaigen Ausgabe von Private Equity und Mezzanine-Kapital für neue Projekte können Risiken auftreten, die bis zum Totalverlust des eingesetzten Kapitals führen. Die WINDSOR AG will auch zukünftig diese modernen Finanzierungsformen anbieten. Die Gesellschaft wird jedoch keine Verpflichtungen eingehen, die hohe finanzielle Risiken bergen könnten. Es wird stringent darauf geachtet, dass die Chancen größer als die Risiken sind.

8.3 Risiko aus dem Ausfall von Forderungen

Das Ausfallrisiko von Forderungen gegenüber Erwerbern von Wohneigentum im Vertriebs- bzw. Sanierungsgeschäft sowie aus dem Verkauf von Aktien wird von der Gesellschaft als sehr gering eingeschätzt. Die Abwicklung der Immobilienverkäufe erfolgt teilweise über Notar-Anderkonten. Ein Verkauf wird erst getätigt, wenn der Erwerber eine ausreichende Finanzierung zum Erwerb des Objektes nachweisen kann. Bei Aktienverkäufen erfolgt eine Sicherungsabrede.

Das Risiko aus dem Ausfall einzelner Mietforderungen im Bestandsgeschäft wird aufgrund der geringen Einzelforderungen als niedrig eingestuft und wird zum Teil durch die hinterlegte Mietkaution aufgefangen.

Bei Bau- und Sanierungstätigkeiten für Dritte tritt ein minimiertes Risiko auf, da der Kunde nach Baufortschritt bezahlt.

8.4 Fremdkapitalrisiko/Genussscheinkapital

Die WINDSOR AG hat zur operativen Umsetzung ihres Geschäftsmodells Fremdkapital aufgenommen und wird auch weiterhin Fremdkapital aufnehmen. Da der Kapitaldienst hauptsächlich aus den laufenden Mieteinnahmen bzw. aus den Veräußerungsrückflüssen geleistet wird, können zukünftige Verzögerungen bei Projektrückflüssen oder Sanierungen im gleichen Maße wie Zinssteigerungen, Mietpreissenkungen, Leerstände oder Mietrückstände negative Folgen auf Rentabilität, Liquidität und Finanzlage der WINDSOR AG haben. Im Jahr 2010 wurde kein weiteres Genussscheinkapital zur Finanzierung von neuen Immobilienankäufen verwendet. Es wurde Genussscheinkapital an der Börse zurückgekauft. Das Steuerbilanzrisiko besteht bei dem Genussscheinkapital nur insofern, als die ab 2008 geltende Zinsschrankenregelung die steuerliche Absetzbarkeit von Zinsaufwendungen begrenzt. Die Genussscheinbedingungen wurden im Geschäftsjahr 2009 geändert. Die Veröffentlichung der geänderten Genussscheinbedingungen erfolgte im Elektronischen Bundesanzeiger am 4. Januar 2010. Aufgrund der geänderten Genussscheinbedingungen darf das Genussscheinkapital nicht mehr ausschließlich für den Ankauf und die Besicherung von Immobilien verwendet werden.

Durch die Nutzung innovativer Finanzierungsinstrumente (Cap-Finanzierung auf EURIBOR-Basis) kann sowohl ein günstiges Zinsniveau ausgenutzt werden, als auch die Flexibilität bei einem möglichen Weiterverkauf von Immobilien gewahrt bleiben. Durch festgeschriebene Zinsobergrenzen wird das Risiko der zukünftigen Zinsentwicklung begrenzt.

Das Zinsniveau ist im Berichtsjahr 2010 weiter gesunken und hat ein historisch niedriges Niveau erreicht und ermöglicht bei Immobilienankäufen sowie Umfinanzierungen günstige Finanzierungsmöglichkeiten über Kredite von Banken. Die Entwicklung des Kapitalmarktes insgesamt sowie die projektbezogenen Finanzierungskonditionen und -bedingungen können sich positiv wie negativ auf die Vermögens‑, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft auswirken.

8.5 Risikomanagementsystem

Das Risikomanagement der WINDSOR AG hat das Ziel, alle bedeutenden Risiken und deren Ursachen frühzeitig zu erkennen und zu erfassen, um finanzielle Verluste, Ausfälle oder Störungen zu vermeiden.

Das Vorgehen stellt sicher, dass geeignete Gegenmaßnahmen zur Risikovermeidung umgesetzt werden können. Gleichzeitig werden der Vorstand und der Aufsichtsrat informiert. Im Wesentlichen handelt es sich um ein Früherkennungssystem durch Überwachung der Liquidität und der Ergebnisentwicklung.

8.6 Risikosteuerung und -controlling

Die jeweiligen Verantwortlichen der Fachabteilungen entscheiden falls notwendig gemeinsam mit dem Vorstand über die angemessene Strategie bei der Steuerung der Risiken. Das Controlling überwacht dazu die operativen Erfolge und kann so Planabweichungen rechtzeitig erkennen.

8.7 Regulatorische, politische Risiken und steuerliche Risiken

Die WINDSOR AG ist allgemein Risiken ausgesetzt, die sich aus der Veränderung von Rahmenbedingungen durch die Gesetzgebung oder aus anderen Vorschriften ergeben. Da die Unternehmenstätigkeit der WINDSOR AG auf Deutschland beschränkt ist und derartige Veränderungen in den meisten Fällen nicht plötzlich und überraschend auftreten, besteht i.d.R. ausreichend Reaktionszeit, um auf Veränderungen zu reagieren.

Es besteht weiterhin das Risiko, dass die Grunderwerbsteuer von derzeit 4,5 % und der Hebesatz der Grundsteuer von derzeit 810 % (jeweils seit 1. Januar 2007 gültig), auch während der Bestandshaltung, weiter angehoben werden. Die Grundsteuer wird i.d.R. in die Betriebskosten einbezogen und ist von den Mietern zu tragen.

Eine höhere Grunderwerbsteuer verteuert den Ankauf von Immobilien und erschwert einen späteren Verkauf. Es besteht das Risiko, dass weitere Steuern erhoben werden oder bestehende Steuern weiter steigen.

8.8 IT-Risiken

Ein Verlust des Datenbestandes oder der längere Ausfall der genutzten Systeme der WINDSOR AG könnte zu Störungen des Geschäftsbetriebs führen. Die Gesellschaft hat sich deshalb gegen IT-Risiken durch ein eigenständiges Netzwerk und die Absicherung gegen Angriffe von außen geschützt. Sämtliche relevanten Daten werden regelmäßig gesichert. Wir erachten dieses Risiko und seine möglichen Konsequenzen daher als gering.

8.9 Risiken aus Anfechtungsklagen

Die WINDSOR AG ist auch Risiken aus Anfechtungsklagen ausgesetzt. Es werden dabei Beschlüsse der Hauptversammlung von Aktionären angefochten. Um den Missbrauch von Klagerechten durch Kleinaktionäre oder Berufskläger zu beschränken, wurde zum 1. September 2009 das „Gesetz zur Umsetzung der Aktionärsrechtrichtlinie (ARUG)“ erlassen, das zum einen Klagen gegen Hauptversammlungsbeschlüsse erschwert und zum anderen die Verfahren durch weniger Instanzen beschleunigt. Der Vorstand der WINDSOR AG sieht allerdings das Risiko von Anfechtungsklagen als sehr begrenzt an, es ist aber grundsätzlich nicht auszuschließen.

Aktuell bestehen keine Anfechtungsklagen gegen die WINDSOR AG aus den Hauptversammlungsbeschlüssen der Vorjahre.

8.10Risiken aus der Vergabe von Darlehen an eigene und fremde Unternehmen

Die WINDSOR AG hat auch im Jahr 2010 Tochtergesellschaften Darlehen für verschiedene Geschäftsaktivitäten gewährt. In dem Fall, dass diese Gesellschaft in finanzielle Schwierigkeiten geraten könnten, sind auch Totalausfälle dieser Darlehen nicht ausgeschlossen.

8.11 Risiken aus Beteiligungen

Die WINDSOR AG hält zum 31. Dezember 2010 Anteile an börsennotierten Unternehmen. Im Falle von wirtschaftlichen Schwierigkeiten oder Insolvenz der Unternehmen ist im schlimmsten Fall auch ein Totalverlust dieser Beteiligungen oder von Forderungen möglich.

8.12 Risiken aus Beteiligungen im Pharmabereich

Die WINDSOR AG engagiert sich durch Beteiligungen und durch eigene Tochtergesellschaften im Pharmabereich. Durch Gesetzesänderungen, Gesundheitsreformen, veränderte Markt- und wirtschaftliche Rahmenbedingungen oder sonstige Einflüsse können zusätzliche Belastungen für die Beteiligungen und Tochtergesellschaften entstehen. Dadurch bestehen unternehmerische, steuerliche, rechtliche, wirtschaftliche und finanzielle Risiken.

Durch Reglementierungen im Rahmen von Gesundheitsreformen in Deutschland bestehen insbesondere Risiken aus zwangsverordneter Reduzierung der Marktpreise für Medikamente (z.B. Zwangsrabatte bzw. Rabattverträge mit Krankenkassen) sowie aus der Kostenerstattungspraxis der Krankenkassen für Medikamente. Diese Faktoren beeinflussen die Höhe der Umsatzerlöse für generische und patentgeschützte Medikamente.

Aufgrund der regionalen Fokussierung auf dem deutschen Pharmamarkt bestehen Risiken durch eine einseitige Abhängigkeit. Außerdem bestehen Risiken durch mögliche konjunkturelle Schwankungen, Ertrags- und Preisschwankungen und der Verschlechterung des Marktumfeldes z.B. durch härteren Wettbewerb bei Generika.

Neben der Verschlechterung der Marktbedingungen für Generika können auch die gesetzlichen Rahmenbedingungen für Generika bzw. auch den Import von Medikamenten nachteilig verändert werden. Beim Import von Medikamenten können Risiken durch Wechselkursschwankungen entstehen.

Risiken entstehen auch dadurch, dass eingekaufte Medikamente und Wirkstoffe durch Produktfehler, fehlerhafte operative und unternehmerische Entscheidungen oder andere unerwartete Ereignisse wie z.B. Produktrückrufe, Aufhebung der Zulassung oder behördliche Anordnungen nicht mehr vertrieben oder nur noch eingeschränkt veräußert werden können. Aufgrund der Produkthaftung kann es bei gesundheitlichen Schädigungen der Patienten zu Klagen mit Haftungsansprüchen gegen das Portfoliounternehmen kommen.

Es bestehen Risiken aus Verletzung von Patenten, Lizenzen und anderen Rechtsverstößen, die zu finanziellen Belastungen der Beteiligungsunternehmen führen können.

Es kann Probleme beim Verkauf dieser Beteiligungen geben oder ein Verkauf kann unmöglich werden, wenn sich der Wert der Beteiligungsunternehmen verringert hat.

Der Eintritt eines oder mehrerer Risiken könnte erhebliche Auswirkungen auf die Vermögens‑, Finanz- und Ertragslage der WINDSOR AG haben.

9 Ausblick: Wirtschaft und Immobilienmarkt 2011 und 2012

Nach der schwersten Wirtschafts- und Finanzkrise in der Geschichte der Bundesrepublik Deutschland hat sich die Wirtschaft 2010 überraschend schnell wieder erholt. Getragen wurde der Aufschwung neben dem Export, der vor allem von Asien und den Schwellenländern wie China, Brasilien und Russland ausging, auch von dem privaten Konsum. Durch die positive Entwicklung auf dem deutschen Arbeitsmarkt und dem Rückgang der Arbeitslosigkeit sind auch die Konsumausgaben wieder gestiegen. Während am Anfang des Jahres 2010 noch viele Prognosen von Banken und Wirtschaftsinstituten von einem Wirtschaftswachstum von 1,4–1,5 % ausgingen, wurden die Prognosen im Laufe des Jahres 2010 ständig erhöht. Das Wirtschaftswachstum erreichte letztendlich mit 3,6 % den höchsten Wert seit der Wiedervereinigung. Damit wurde Deutschland 2010 zum sogenannten Zugpferd für die Wirtschaft in Europa und dieser Trend setzt sich auch zu Beginn des Jahres 2011 fort. Die ersten Wachstumsprognosen von Banken und Wirtschaftsinstituten für 2011 liegen bei ca. 2 % und wurden auch im Laufe des I. Quartals 2011 nach oben angepasst, während die Bundesregierung Anfang 2011 ein Wirtschaftswachstum von 2,3 % prognostiziert.

Das Deutsche Institut für Wirtschaft (DIW) prognostiziert Anfang Januar 2011 ein Wirtschaftswachstum für 2011 von 2,2 % und für 2012 von 1,3 % (Der Tagesspiegel). Nach dem guten Start ins neue Wirtschaftsjahr 2011, gibt es im Februar 2011 bereits erste Prognosen von bis zu 3 % Wirtschaftswachstum in Deutschland (Handelsblatt). Das Wirtschaftsforschungsinstitut Kiel Economics ging bereits im Dezember 2010 von einem Wirtschaftswachstum für 2011 in Deutschland von 3,2 % aus und prognostiziert für 2012 und die Folgejahre ein Wachstum von 1,8–2,3 % (Handelsblatt).

Inzwischen haben führende Ökonomen ihre Prognosen trotz der Katastrophen in Japan auf 2,8 % Wirtschaftswachstum für 2011 und auf 2,0 % für 2012 erhöht. Die Ereignisse in Japan werden voraussichtlich keine Auswirkungen auf die Konjunktur in Deutschland haben. Größere Risiken für die Wirtschaftsentwicklung in Deutschland und Europa gehen stattdessen von steigenden Ölpreisen aus (Handelsblatt). Die EU-Kommission hat ihre Wachstumsprognose für Deutschland auf 2,4 % erhöht und es wird aller Voraussicht nach 2011 das höchste Wachstum in der Euro-Zone erzielen, während die Euro-Zone voraussichtlich insgesamt nur 1,6 % erzielen wird (Der Tagesspiegel). Bereits im I. Quartal 2011 erzielt die deutsche Wirtschaft nach Berechnungen der Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD) ein Wachstum von voraussichtlich 3,7 % (Handelsblatt). Von dem Konjunkturaufschwung profitiert auch der Arbeitsmarkt, demzufolge im Jahresdurchschnitt über 300.000 neue Arbeitsplätze geschaffen werden könnten und die Arbeitslosigkeit entsprechend sinkt (Handelsblatt). Die Bundesagentur für Arbeit rechnet damit, dass die Zahl der Arbeitslosen bereits im I. Halbjahr 2011 unter 3 Mio. sinkt (Der Tagesspiegel). Es wird auch erwartet, dass das Staatsdefizit weiter sinkt und nach einer Quote von 3,3 % im Jahr 2010 auf 1,7 % (2011) und 0,9 % (2012) weiter fällt (Handelsblatt).

Der Ifo-Geschäftsklimaindex des Münchener Instituts für Wirtschaftsforschung ist im März 2011 erstmals seit Mai 2010 wieder leicht gesunken und erreicht nun 111,1 Punkte, nachdem er im Februar 2011 mit 111,3 Punkten den höchsten Wert seit der Wiedervereinigung erreicht hat. Die aktuelle Lage wird mit 115,8 Punkten (Vormonat: 114,7) dagegen besser eingeschätzt. Nach Aussage des Ifo-Instituts ist die Stimmung in der deutschen Wirtschaft weiterhin positiv und der Konjunkturaufschwung hält auch 2011 weiter an (Cash-Online).

Der Immobilienmarkt in Deutschland war in den Vorjahren, während der Immobilien- und Finanzkrise, nicht von Preiseinbrüchen gekennzeichnet wie in vielen anderen Ländern. Der weltweite wirtschaftliche Aufschwung, der 2010 besonders in Deutschland durch ein hohes Wachstum gekennzeichnet war, wirkte sich auch auf die Nachfrage nach Immobilien und folglich auch auf die Preise aus. In einigen Marktsegmenten und Regionen setzte 2010 ein regelrechter Boom ein. Unterstützt wurde dieser Immobilienboom, der besonders in den Ballungszentren die Preise teilweise sehr stark steigen ließ, von niedrigen Zinsen und Inflationsängsten bzw. Sorgen der Bürger um die Stabilität des Euros aufgrund der Verschuldungskrise vieler Euro-Staaten.

Für 2011 gehen die Wohnungsexperten von Empirica weiter von steigenden Immobilienpreisen aus, die z.B. in Westdeutschland mindestens 3–4 % betragen dürften, da das Wohnungsangebot knapp ist und Finanzierungskosten niedrig sind. Dabei werden die Mieten stärker steigen als die Kaufpreise. Die Investoren betrachten im Jahr 2011 München als stabilsten Wohnungsmarkt und Berlin und Hamburg als dynamischsten Wohnungsmarkt, wo die Mieten auch 2011 steigen werden. Steigende Immobilienpreise werden derzeit weiterhin von niedrigen Zinsen, die auch im Jahr 2011 nicht bedeutend steigen werden, begünstigt, da die Europäische Zentralbank (EZB ) die Leitzinsen mit Rücksicht auf die hochverschuldeten südeuropäischen Staaten und Irland niedrig halten muss. Der Preisanstieg für Wohnimmobilien wird sich erst ab 2013 wieder abschwächen (Immobilien-Zeitung).

Nachdem 15 Jahre lang die Wohnungsfertigstellungszahlen gesunken sind und im 2010 erstmals wieder gestiegen sind, wird auch für 2011 mit steigenden Fertigstellungen gerechnet (Immobilien-Zeitung). Die Landesbausparkasse (LBS) prognostiziert für 2011 eine Steigerung der Baugenehmigungen in Deutschland gegenüber 2010 um 12 % auf 215.000 (2010: 192.000). Die Fertigstellungszahlen werden aber 2011 noch nicht wieder die Höhe von 200.000 Wohnungen erreichen, sondern voraussichtlich erst im Jahr 2012. Davon werden aller Voraussicht nach mehr als zwei Drittel Eigenheime und Eigentumswohnungen sein (www.baulinks.de). Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) rechnet mit ca. 156.000 fertig gestellten Wohnungen für 2011 (www.baulinks.de). Die Patrizia Immobilien AG erwartet sogar Wohnungsfertigstellungen von ca. 180.000 für 2011 und ca. 200.000 für 2012. Diese Prognosen unterschreiten allerdings den Bedarf und die zu erwartende Nachfrage von 250.000 Wohnungen pro Jahr in Deutschland erheblich (www.finanzwelt.de).

Bei den Wohnhäusern ist das Angebot ebenfalls knapp, weil der Neubau von Wohnungen weiterhin viel geringer ist als der Bedarf an Wohnungen. Attraktive Preise in diesem Marktsegment und niedrige Zinsen für Hypothekenkredite kurbeln den Handel mit Mehrfamilienhäusern weiter an (Immobilien-Zeitung).

Schon im Jahr 2010 waren deutsche TOP-Immobilien in Ia-Lagen mit renommierten Mietern (Core-Immobilien) sehr begehrt und die Nachfrage hält auch 2011 bei knappem Angebot weiter an. Niedrige Zinsen, Inflationsängste und die Schuldenkrise in verschiedenen Ländern motivieren viele deutsche und ausländische Investoren, ihr Geld und Kapital insbesondere im deutschen Immobilienmarkt sicher anzulegen, was zu steigenden Preisen vor allem bei Core-Immobilien führt. Der Schwerpunkt der Immobilieninvestitionen liegt bei den Wohnimmobilien. Beratungsunternehmen wie Ernst & Young Real Estate und KPMG erwarten nach Umfragen unter Marktteilnehmern auch für 2011 ein weiteres Ansteigen des Transaktionsvolumens in Deutschland (Immobilien-Zeitung).

Die insgesamt positive Marktstimmung in Deutschland, die noch zusätzlich durch die Nachfrage ausländischer Investoren und sicherheitsorientierter Anleger verstärkt wird, wird sich auch 2011 positiv auf die weitere Entwicklung der Investmentmärkte auswirken. BNP Paribas Real Estate rechnet für 2011 bei der Anlage in Gewerbe- und Wohnimmobilienobjekten mit einem Umsatzvolumen von ca. Mrd. EUR 20, das damit wieder das Niveau von 2005 erreichen würde. In Deutschland steht insbesondere der Berliner Immobilienmarkt im Fokus vieler Investoren. Nach dem erfolgreichen Jahr 2010 auf dem Berliner Investmentmarkt wird auch für 2011 mit einem guten Jahr bei den Investmentverkäufen gerechnet, die sich aber im langjährigen Durchschnitt bewegen werden. Dabei wird die Grenze von Mrd. EUR 3 voraussichtlich nicht wieder erreicht und die Renditen werden voraussichtlich bei ca. 5,1 % stabil bleiben (BNP Paribas, Property Report, Investment Market Report Germany 2011). Das internationale britische Immobilienberatungsunternehmen Cushman & Wakefield prognostiziert beim deutschen Trankaktionsvolumen für 2011 eine Steigerung gegenüber 2010 von bis zu 20 %, da aufgrund des Wirtschaftsaufschwungs und der Erholung auf den Mietermärkten der deutsche Immobilienmarkt weiterhin stark im Fokus von nationalen und internationalen Investoren steht (Immobilien-Zeitung).

Die Perspektiven für die Büromärkte in Deutschland sind nach der überraschend schnellen Erholung von der Rezession im Jahr 2010 auch 2011 weiterhin gut und dürften ihren Aufschwung fortsetzen. Die Büromärkte profitieren dabei von dem allgemeinen Konjunkturaufschwung und steigender Beschäftigung in Deutschland sowie der weltweiten Konjunkturerholung. Auf Deutschland als starke Exportnation wirkt sich dieser Aufschwung besonders positiv aus. So wird erwartet, dass der Flächenumsatz gegenüber 2010 im Jahr 2011 um bis zu 10 % (Vorjahr: 19 %) steigt. Die Leerstände werden voraussichtlich moderat zurückgehen und die Fertigstellungen von Büroflächen werden auch weiter sinken. Der Trend steigender Durchschnitts- und Spitzenmieten, der bereits im letzten Quartal 2010 begann, wird sich auch 2011 moderat fortsetzen. Diese positiven Perspektiven gelten auch für den Berliner Büromarkt. Der Flächenumsatz wird allerdings hier voraussichtlich nicht wieder die Marke von 500.000 Quadratmeter wie im Jahr 2010 überschreiten (BNP Paribas, Property Report, Office Market Germany 2011).

Die europäischen Gewerbeimmobilienmärkte wurden mit Ausnahme von Deutschland bei den Core-Immobilien seit dem letzten Quartal 2010 aufgrund der stark gestiegenen Preise immer unattraktiver. Mietpreiserhöhungen sind kaum mehr realisierbar. Dagegen haben sich die Investitionschancen für Deutschland nach Ansicht der Berater von DTZ weiter verbessert, da Deutschland ein solides Wirtschaftswachstum mit hoher Flächennachfrage vorweist. Alle deutschen Märkte werden als „heiß“ oder „warm“ klassifiziert und sind daher sehr attraktiv. Diesen Märkten werden hohen Investitionschancen eingeräumt. Als besonders attraktiv gilt der Berliner Einzelhandelsmarkt (Börsen-Zeitung). Deutschland hat nach einer Umfrage des internationalen in Los Angeles ansässigen Immobiliendienstleistungsunternehmen CB Richard Ellis (CBRE) inzwischen Großbritannien als attraktivstes Anlageziel abgelöst. Dabei zeichnet Deutschland seine Stabilität aus und profitiert von der schwachen Performance anderer Länder (Immobilien-Zeitung).

Nachdem Wirtschaftsaufschwung in Europa im Jahr 2010 und dem Aufschwung auf den europäischen Immobilienmärkten, wird sich das Wachstum 2011 in Europa voraussichtlich etwas abschwächen, wobei sich das Wachstum in den einzelnen Ländern im Jahr 2011 wie auch 2010 sehr unterschiedlich entwickeln wird. So werden sich die Voraussetzungen für die Büromärkte in einigen Ländern nicht wesentlich verbessern. Die Leerstände werden 2011 durch die anhaltende Nachfrage nach modernen Büroflächen und geringeren Fertigstellungszahlen weiter sinken. Die Spitzen- und Durchschnittsmieten werden insbesondere in TOP-Lagen weiter steigen. Auch die Miet- und Leerstandsentwicklung hängt von der wirtschaftlichen Entwicklung in den jeweiligen Ländern ab. In den Kernmärkten Europas markierte das Jahr 2010 beim Aufschwung auf den gewerblichen Investmentmärkten einen Wendepunkt. Die Prognosen sind in diesem Marktsegment für 2011 noch etwas unsicher, da die Marktteilnehmer bei den etwas verhaltenen Aussichten des Wirtschaftswachstums für 2011 in der Euro-Zone bei ihren Immobilieninvestitionen vorsichtiger sein werden. Dies gilt insbesondere für Länder mit sich verlangsamendem Wirtschaftswachstum oder staatlichen Sparmaßnahmen. Andere Länder mit hohem und solidem Wirtschaftswachstum sind auch für Immobilieninvestoren weiter attraktiv und werden die jeweiligen Investmentmärkte beflügeln (BNP Paribas European Office Market 2011).

Die deutschen Immobilienmärkte und dabei insbesondere der Berliner Immobilienmarkt bleiben im internationalen Vergleich für Investoren auch 2011 und in den Folgejahren sehr interessant. Es werden dabei nicht nur Core-Immobilien in guten und in Spitzenlagen nachgefragt, sondern zunehmend auch Immobilien in Nebenlagen, da das Angebot an interessanten Objekten sehr gegrenzt ist. Investoren und Privatanleger sehen Immobilien in Deutschland weiterhin als Inflationsschutz und sichere Anlage, was gerade in Zeiten hoher Staatsverschuldung vieler Länder besonders wichtig ist. Der Schwerpunkt des Anlageinteresses liegt bei den Wohnimmobilien, da sie geringeren Wertschwankungen unterworfen sind und daher nicht so einem hohen Risiko unterliegen wie Gewerbeimmobilien. Die weiterhin niedrigen Finanzierungskosten unterstützen Investitionen in Immobilien.

Der monatlich von dem internationalen Immobilienberatungsunternehmen King Sturge erstellte Immobilienklima-Index ist nach dem Höchststand von 144,6 Zählern im Februar 2011 auf 140,4 im März 2011 um 2,9 % geringfügig gefallen. Der Rückgang ist in Anbetracht der Ereignisse im März 2011 eher unbedeutend. Das Erdbeben, der Tsunami und die Atomkatastrophe in Japan sowie die Unruhen in den arabischen Ländern haben zu erheblichen Unsicherheiten im wirtschaftlichen Umfeld, den Finanzmärkten und auf den Immobilienmärkten geführt und dadurch aktuell die Stimmung der Immobilienunternehmen eingetrübt. Der Preisauftrieb und die zunehmenden Inflationsgefahren in der Euro-Zone und die daher zu erwartende Leitzinserhöhung der Europäischen Zentralbank sorgen allgemein für Verunsicherung. Der Immobilienkonjunktur-Index ist im Gegensatz dazu trotz der globalen Verunsicherung von 209,7 auf 213,4 um 1,8 % gestiegen (King Sturge Immobilienkonjunktur-Index).

Die vielen positiven Signale von der deutschen Wirtschaft und von den deutschen Immobilienmärkten lassen auch in den Jahren 2011 und 2012 einen positiven Ausblick und eine solide Entwicklung nach oben für den deutschen und vor allem den Berliner Immobilienmarkt erwarten. Dabei werden sich voraussichtlich alle Marktsegmente positiv entwickeln. Allerdings werden die Entwicklungen in Deutschland regional sehr unterschiedlich sein.

Fazit

Die Wirtschaft in Deutschland und vielen anderen Ländern in Europa hat sich nach der Wirtschaftskrise der Jahre 2008 und 2009 überraschend schnell wieder erholt. Dabei hat Deutschland die Rolle der Konjunkturlokomotive in der EU übernommen. Auch die boomenden Länder in Asien, die von der Krise sowieso kaum betroffen waren, tragen zu einem weltweiten Aufschwung bei. Die Schuldenkrise in den südeuropäischen Ländern wie z.B. in Griechenland aber auch in Irland wirkt sich bisher nicht auf die Konjunktur in Deutschland aus, da der Export insbesondere nach Griechenland nur einen sehr geringen Anteil hat. Einzig und allein der Euro-Kurs gerät bei neuen Unsicherheiten über die Zukunft der Finanzierung der defizitären Staatshaushalte dieser Länder unter Bewertungsdruck. Der gesunkene Euro-Kurs stützt auf der anderen Seite den Export Deutschlands und anderer Euro-Länder und treibt das Wirtschaftswachstum dieser Länder weiter an. Die größten Gefahren für das Wirtschaftswachstum gehen jedoch von der Entwicklung der Öl‑, Energie- und anderer Rohstoffpreise aus. Die Öl- und Benzinpreise haben in Deutschland fast wieder das hohe Niveau von 2009 erreicht. Die Unsicherheiten der Geldwertstabilität durch die Inflation sowie die Verschuldung der Euro-Länder bewegen viele Privatleute und Unternehmen, in wertstabile Immobilien zu investieren, wovon die Immobilienwirtschaft und damit auch Immobilienunternehmen wie die WINDSOR AG profitieren.

Die WINDSOR AG hat nach dem wenig erfolgreichen Geschäftsjahr 2009 durch eine umfassende Portfoliobereinigung seiner Immobilien und der weiteren Expansion im Beteiligungsgeschäft mit dem Schwerpunkt Pharma im Geschäftsjahr 2010 die Wende geschafft. Die Umsätze im Immobilienbereich konnten erheblich gesteigert werden und erreichten wieder das Niveau vor dem Krisenjahr 2009. Der Fokus der WINDSOR AG wird auch in Zukunft im Immobilien- und Beteiligungsgeschäft liegen. Diese Geschäftsbereiche werden weiterhin verfolgt. Die Geschäftsbereiche Private Equity und Mezzanine spielen mittelfristig eher eine untergeordnete Rolle, da die WINDSOR AG die frei verfügbare Liquidität für neue Bauprojekte und den Ausbau des Beteiligungsgeschäfts benötigt. Aufgrund der hohen Nachfrage in der Region Berlin liegt der Schwerpunkt im Moment beim Wohnungsneubau. Dieses Ziel wird zunächst durch eine Tochtergesellschaft verfolgt, die im letzten Jahr zwei Grundstücke in Berlin erworben hat. Durch diese Immobilieninvestments reagiert die Gesellschaft flexibel auf die neue Nachfragesituation auf dem Berliner Immobilienmarkt. Die Grundstücke werden bereits entwickelt, in einem Fall ist der Bau in vollem Gange. Das zweite Grundstück soll ab August 2011 bebaut werden. Ein weiteres bebaubares Grundstück in zentraler Lage von Berlin-Mitte ist in der Ankaufprüfung. Mit dem Beteiligungsgeschäft wird das langjährige Immobiliengeschäft sinnvoll und ertragreich ergänzt und minimiert dadurch die alleinige Abhängigkeit der WINDSOR AG vom Immobiliengeschäft, das wiederum sehr konjunkturabhängig ist. In dem Beteiligungsgeschäft mit dem Schwerpunkt Pharma sehen wir auch weiterhin große Wachstumschancen für unsere Tochtergesellschaften.

Die guten wirtschaftlichen Rahmendaten, die die WINDSOR AG im letzten Jahr und auch in diesem Jahr durch die regelmäßigen Veröffentlichungen von Quartalszahlen geliefert hat, sowie das letztendlich positive Ergebnis der WINDSOR AG für 2010, spiegeln sich auch in dem Aufwärtstrend der Aktie wider, dessen Kurs sich seit Frühsommer 2010 mehr als verdreifacht hat. Wir betrachten unseren Aktienkurs auch weiterhin als zu niedrig, das zeigt auch das aktuelle Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV) auf Basis des Jahresabschlusses 2010 vonca. 5,4und wir gehen auch in den nächsten Monaten von weiteren Kurssteigerungen aus, da auch das Jahr 2011 erfolgreich begonnen hat.

Die gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen in Deutschland und weltweit sind weiterhin sehr gut und wir erwarten für die Pharmabeteiligungen auch für die Jahre 2011 und 2012 weiter steigende Umsätze, die nach unserer Einschätzung das bereits sehr erfolgreiche Jahr 2010 voraussichtlich noch übertreffen werden. Die Basis dafür haben wir in den letzten Jahren durch eine Neuausrichtung des Immobiliengeschäfts mit Projektentwicklungen und die Fokussierungen auf das Pharmageschäft und Beteiligungsgeschäft gelegt. Die beiden konzerneigenen Pharma-Tochtergesellschaften Simgen GmbH, die Ende 2009 ihre Aktivitäten aufgenommen hat, und die Pharmigon GmbH, die im vierten Quartal 2010 gestartet ist, sind auf ihren Tätigkeitsfeldern sehr erfolgreich. Weiterhin sind die durch die Immobilienverkäufe erzielte Liquidität und die stabile Eigenkapitalbasis der WINDSOR AG wichtige Voraussetzungen für ein erfolgreiches Jahr 2011 und 2012.

Berlin, den 20. Mai 2011

Vorstand

Bilanz zum 31. Dezember 2010

Windsor AG, Berlin

AKTIVSEITE

scroll

	EUR	EUR	Vorjahr TEUR
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten		7.391,00	11
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	0,00		5.047
2. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	36.234,00		32
		36.234,00	5.079
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	23.982.000,00		17.942
2. Beteiligungen	7.499.155,21		6.328
		31.481.155,21	24.270
B. Umlaufvermögen
I. Vorräte
1. zum Verkauf bestimmte Immobilien	728.848,78		63
2. unfertige Leistungen	7.270,17		123
		736.118,95	186
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	3.834.045,20		5.728
2. Forderungen gegen verbundene Unternehmen	1.291.290,77		277
3. sonstige Vermögensgegenstände	2.120.244,63		8.406
		7.245.580,60	14.411
III. Wertpapiere
1. eigene Aktien	0,00		105
2. sonstige Wertpapiere	5.433.156,04		5.907
		5.433.156,04	6.012
IV. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten		1.156.678,17	3.073
C. Rechnungsabgrenzungsposten		6.820,35	14
		46.103.134,32	53.056
PASSIVSEITE
	EUR	EUR	Vorjahr TEUR
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital	9.235.066,00		9.235
Eigene Anteile	-88.130,00		0
		9.146.936,00	9.235
II. Kapitalrücklage		1.329.816,20	1.350
III. Gewinnrücklagen
1. gesetzliche Rücklage	900.000,00		900
2. Rücklage für eigene Aktien	0,00		105
		900.000,00	1.005
IV. Bilanzgewinn		5.806.074,51	3.752
		17.182.826,71	15.342
B. Rückstellungen
1. Steuerrückstellungen	73.070,20		0
2. sonstige Rückstellungen	729.190,81		858
		802.261,01	858
C. Verbindlichkeiten
1. Anleihen	13.612.300,00		23.612
davon Genussscheinkapital: EUR 13.612.300,00 (Vorjahr: EUR 23.612.300,00)
2. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	2.118.375,34		3.901
3. erhaltene Anzahlungen	31.679,81		117
4. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	6.182.962,64		2.276
5. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	5.690.000,00		5.690
6. sonstige Verbindlichkeiten	482.728,81		1.256
davon aus Steuern: EUR 4.614,31 (Vorjahr: EUR 23.684,93)
davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: EUR 0,00 (Vorjahr: EUR 0,00)
		28.118.046,60	36.852
D. Rechnungsabgrenzungsposten		0,00	4
		46.103.134,32	53.056

Gewinn- und Verlustrechnung

Windsor AG, Berlin

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2010

scroll

	EUR	Vorjahr TEUR
1. Umsatzerlöse	4.829.442,78	3.534
2. Verminderung des Bestands an zum Verkauf bestimmten Immobilien und unfertigen Leistungen	-115.356,52	-707
3. Gesamtleistung	4.714.086,26	2.827
4. sonstige betriebliche Erträge	3.735.766,43	88
5. Materialaufwand
a) Aufwendungen für bezogene Leistungen und für Immobilien	339.944,93	585
b) Abgang von Beteiligungsbuchwerten und Grundstücken des Sachanlagevermögens	4.341.745,17	1.775
	4.681.690,10	2.360
6. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	245.454,13	394
b) soziale Abgaben	36.545,20	44
	281.999,33	438
7. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen	119.265,98	1.746
8. sonstige betriebliche Aufwendungen	878.081,30	4.426
9. Erträge aus Beteiligungen	863.131,52	30
10. sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	177.923,92	150
davon aus verbundenen Unternehmen: EUR 18.535,80 (Vorjahr: TEUR 21)
davon aus Abzinsung: EUR 6.802,09 (Vorjahr: TEUR 0)
11. Abschreibungen auf Finanzanlagen und auf Wertpapiere des Umlaufvermögens	827.614,31	3.223
12. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	651.753,95	1.408
13. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit	2.050.503,16	-10.506
14. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	99.883,85	0
15. sonstige Steuern	1.013,00	1
16. Jahresüberschuss (Vorjahr: Jahresfehlbetrag)	1.949.606,31	-10.507
17. Gewinnvortrag aus dem Vorjahr	3.751.724,40	14.332
18. Einstellungen in die Rücklage für eigene Aktien	0,00	73
19. Entnahme aus der Rücklage für eigene Aktien	104.743,80	0
20. Bilanzgewinn	5.806.074,51	3.752

Anhang

Windsor AG, Berlin

I. Allgemeine Angaben

Der Jahresabschluss wurde auf der Grundlage der Gliederungs‑, Bilanzierungs- und Bewertungsvorschriften des Handelsgesetzbuchs aufgestellt. Ergänzend zu diesen Vorschriften wurden die Regelungen des AktG beachtet.

Größenabhängige Erleichterungen bei der Erstellung (§§ 266 Abs. 1, 276, 288 HGB) und bei der Offenlegung (§ 326 HGB) des Jahresabschlusses wurden teilweise in Anspruch genommen.

Im Einzelnen waren dies folgende Grundsätze und Methoden:

1. Gliederungsgrundsätze

Der vorliegende Jahresabschluss ist grundsätzlich unter Beibehaltung der für den Vorjahresabschluss angewendeten Gliederungs- und Bewertungsgrundsätzen nach den für Kapitalgesellschaften geltenden Vorschriften des Handelsgesetzbuches aufgestellt.

Der Jahresabschluss wurde erstmals nach den Vorschriften des Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes (BilMoG) aufgestellt. Die bisherige Form der Darstellung und die bisher angewandten Bewertungsmethoden wurden insoweit angepasst. Eine Durchbrechung der Stetigkeit liegt insoweit nicht vor (Art. 67 Abs. 8 Satz 1 HGB). Die Vorjahreszahlen wurden entsprechend Art. 67 Abs. 8 Satz 2 EGHGB nicht angepasst.

Bezüglich der Bilanzierung von eigenen Anteilen gilt Folgendes: Anteile, die die WINDSOR AG an sich selbst hält, wurden gemäß § 265 Abs. 3 HGB a.F. im Umlaufvermögen in einer eigenen Position ausgewiesen. Auf der Passivseite wurde im Eigenkapital eine Rücklage für eigene Anteile in gleicher Höhe gebildet. Nach § 272 Abs. 1a HGB n.F. ist der Nennbetrag bzw. der rechnerische Anteil am gezeichneten Kapital von erworbenen eigenen Anteilen in einer Vorspalte offen von dem Posten „Gezeichnetes Kapital“ abzusetzen. Die Differenz zwischen dem Nennbetrag bzw. dem rechnerischen Anteil am gezeichneten Kapital und den Anschaffungskosten ist mit den frei verfügbaren Rücklagen (Gewinnrücklagen) zu verrechnen.

Um die Aussagekraft des Jahresabschlusses zu verbessern und die Geschäftstätigkeit der WINDSOR AG zutreffend darzustellen, werden die Erlöse aus dem Verkauf von im Anlagevermögen geführten Grundstücken und Finanzanlagen unter den Umsatzerlösen und die Buchwertabgänge unter den Materialaufwendungen ausgewiesen.

2. Bilanzierungsmethoden

Im Jahresabschluss sind sämtliche Vermögensgegenstände, Schulden, Rechnungsabgrenzungsposten, Aufwendungen und Erträge enthalten, soweit gesetzlich nichts anderes bestimmt ist. Die Posten der Aktivseite sind nicht mit Posten der Passivseite, Aufwendungen nicht mit Erträgen, Grundstücksrechte nicht mit Grundstückslasten verrechnet worden.

Das Anlage- und Umlaufvermögen, das Eigenkapital, die Schulden sowie die Rechnungsabgrenzungsposten wurden in der Bilanz gesondert ausgewiesen und hinreichend aufgegliedert.

Das Anlagevermögen weist nur Gegenstände aus, die bestimmt sind, dem Geschäftsbetrieb dauernd zu dienen. Aufwendungen für die Gründung des Unternehmens und für die Beschaffung des Eigenkapitals sowie für immaterielle Vermögensgegenstände, die nicht entgeltlich erworben wurden, werden nicht bilanziert. Rückstellungen wurden nur im Rahmen des § 249 HGB und Rechnungsabgrenzungsposten wurden nach den Vorschriften des § 250 HGB gebildet. Haftungsverhältnisse i.S.v. § 251 HGB sind ggf. nachfolgend gesondert angegeben.

3. Bewertungsmethoden

Die Wertansätze der Eröffnungsbilanz des Geschäftsjahres stimmen – bis auf die Besonderheiten, die bei der Bilanzierung von eigenen Anteilen zu beachten sind – mit denen der Schlussbilanz des vorangegangenen Geschäftsjahres überein.

Bei der Bewertung wurde von der Fortführung des Unternehmens ausgegangen. Die Vermögensgegenstände und Schulden wurden einzeln bewertet. Es ist vorsichtig bewertet worden, namentlich sind alle vorhersehbaren Risiken und Verluste, die bis zum Abschlussstichtag entstanden sind, berücksichtigt worden, selbst wenn diese erst zwischen dem Anschlussstichtag und der Aufstellung des Jahresabschlusses bekannt geworden sind. Gewinne sind nur berücksichtigt worden, wenn sie bis zum Abschlussstichtag realisiert wurden. Aufwendungen und Erträge des Geschäftsjahres sind unabhängig vom Zeitpunkt der Zahlung berücksichtigt worden.

Einzelne Positionen wurden wie folgt bewertet:

·Die immateriellen Vermögensgegenstände und das Sachanlagevermögen wurden zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten, und soweit abnutzungsfähig, abzüglich planmäßiger Abschreibungen bewertet. Bei den Herstellungskosten wurden die Grundsätze des § 255 Abs. 2 HGB n.F. beachtet. Fremdkapitalkosten wurden nicht berücksichtigt.

·Grundlage der planmäßigen linearen Abschreibung war die voraussichtliche Nutzungsdauer des jeweiligen Vermögensgegenstands, die bei Software drei Jahre, bei Gebäuden zwischen 40 und 50 Jahren sowie bei anderen Sachanlagen zwischen drei und 13 Jahren betrug.

·Geringwertige Anlagegüter (Anschaffungs- oder Herstellungskosten bis EUR 410,00) wurden entsprechend § 6 Abs. 2 EStG im Jahr des Zugangs voll aufwandswirksam erfasst.

·Für die Anlagegüter, deren Anschaffungskosten mehr als EUR 150,00 bis EUR 1.000,00 betragen, wurde im Jahr der Anschaffung bis zum 31. Dezember 2009 ein Sammelposten gebildet. Dieser wird im Jahr der Bildung und in den folgenden vier Jahren mit je 20 % aufgelöst. Es wird insofern auf § 6 Abs. 2a EStG 2008 verwiesen. Diese Regelung wird hilfsweise auch für den Jahresabschluss nach HGB verwandt. Nach Ansicht des IDW kann der Sammelposten auch in der Handelsbilanz übernommen werden, wenn er von untergeordneter Bedeutung ist.

·Die Anteile an verbundenen Unternehmen und die Beteiligungen wurden zu Anschaffungskosten angesetzt und ggf. um außerplanmäßige Abschreibungen vermindert.

·Die Vorräte wurden zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt. Bei den Herstellungskosten wurden die Grundsätze des § 255 Abs. 2 HGB n.F. beachtet. Fremdkapitalzinsen werden nicht berücksichtigt.

·Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände wurden grundsätzlich mit dem Nennbetrag angesetzt. Erkennbaren Risiken wird durch Einzelwert- bzw. Pauschalwertberichtigungen Rechnung getragen.

·Die Wertpapiere des Umlaufvermögens werden zu Anschaffungskosten bzw. niedrigeren beizulegenden Werten angesetzt.

·Liquide Mittel werden zum Nennwert angesetzt.

·Als aktive Rechnungsabgrenzungsposten sind die Ausgaben vor dem Bilanzstichtag aktiviert, soweit sie Aufwand für eine bestimmte Zeit nach dem Bilanzstichtag darstellen.

·Die Rückstellungen erfassen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten und sind mit dem Erfüllungsbetrag bewertet, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendig ist. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Geschäftsjahre abgezinst, vgl. § 253 Abs. 2 Satz 1 HGB n.F.

·Die Verbindlichkeiten wurden mit ihren Erfüllungsbeträgen bilanziert.

II. Erläuterungen zu einzelnen Posten der Bilanz

Die Entwicklung und Gliederung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist aus dem Anlagenspiegel ersichtlich, ebenso die Abschreibungen des Geschäftsjahres.

Die unfertigen Leistungen betreffen die umlagefähigen Betriebskosten des Jahres 2010.

Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen betreffen vor allem Forderungen aus dem Verkauf von Beteiligungen sowie aus dem Verkauf von Immobilien.

Unter den sonstigen Vermögensgegenständen werden u.a. – neben kurzfristigen Darlehensforderungen – Guthaben bei einem deutschen Kreditinstitut in Höhe von insgesamt TEUR 1.795 ausgewiesen. Der Ausweis erfolgt unter den sonstigen Vermögensgegenständen, da diese Guthaben zu Sicherungszwecken abgetreten wurden.

Sämtliche Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände haben eine Laufzeit von unter einem Jahr.

Bei den Wertpapieren des Umlaufvermögens handelt es sich um eigene Genussscheine, die unter der ISIN DE 000A0EQVT2 im Freiverkehr an der Börse Frankfurt gehandelt werden.

Zum Stichtag hält die WINDSOR AG eigene Genussscheine im Gesamtnennbetrag von Mio. EUR 8,4 (83.580 Genussrechte x EUR 100), die sie Ende 2010 zurückgekauft hat.

Die liquiden Mittel sind frei verfügbar.

Das Grundkapital der Gesellschaft in Höhe von EUR 9.235.066,00 ist eingeteilt in 9.235.066 Stückaktien mit einem rechnerischen Nennwert von je EUR 1,00. In 2005 wurde eine Kapitalerhöhung in Höhe von Mio. EUR 6,7 durch die Umwandlung von Rücklagen, die zu Mio. EUR 2,0 aus Einlagen der Anteilseigner (Entnahme aus der Kapitalrücklage) und zu Mio. EUR 4,7 aus bereits versteuerten Gewinnen der Gesellschaft stammten, durchgeführt. Im 1. Quartal 2007 wurden 235.066 neue Aktien herausgegeben, es wird insofern auf den Beschluss der Hauptversammlung vom 18. Juli 2005 verwiesen, in dem der Vorstand ermächtigt wurde, mit Zustimmung des Aufsichtsrats das Grundkapital zu erhöhen. Der Bezugs- (für die Altaktionäre) bzw. der Ausgabepreis belief sich dabei jeweils auf EUR 6,00 je Aktie. Die Differenz aus Bezugs- bzw. Ausgabepreis und Nennwert von EUR 5,00 je Aktie wurde in die Kapitalrücklage eingestellt.

Gemäß Beschluss der Hauptversammlung vom 25. August 2009 wurde der Vorstand ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats das Grundkapital ein weiteres Mal bis zum 25. August 2014 durch Ausgabe neuer Aktien gegen Sach- oder Bareinlagen einmalig oder mehrmals, insgesamt jedoch um höchstens Mio. EUR 4,6 zu erhöhen (genehmigtes Kapital 2009).

Bedingtes Kapital I/2006

Gemäß Beschluss der Hauptversammlung vom 25. August 2006 wurde der Vorstand ermächtigt, bis zum 31. Juli 2011 einmalig oder mehrmals auf den Inhaber lautende Genussscheine zu begeben. Den Genussscheinen können Inhaber-Optionsscheine beigefügt werden oder sie können für die Dauer von höchstens zehn Jahren ab Begebung mit einem Wandlungsrecht für den Inhaber verbunden werden. Die Options- beziehungsweise Wandlungsrechte berechtigen nach näherer Maßgabe der Options- beziehungsweise Wandelgenussrechtsbedingungen Aktien der WINDSOR AG zu beziehen.

Der Vorstand wird weiter ermächtigt, bis zum 31. Juli 2011 anstelle von oder neben Genussscheinen einmalig oder mehrmals auf den Inhaber lautende Options- und/oder Wandelschuldverschreibungen mit einer Laufzeit von längstens zehn Jahren zu begeben und den Inhabern/Gläubigern von Optionsschuldverschreibungen Optionsrechte sowie den Inhabern/Gläubigern von Wandelschuldverschreibungen Wandlungsrechte auf neue Aktien der Gesellschaft nach näherer Maßgabe der Options- beziehungsweise Wandelanleihebedingungen zu gewähren.

Der Gesamtbetrag der im Rahmen dieser Ermächtigung auszugebenden Genussscheine, Options- und/oder Wandelschuldverschreibungen darf insgesamt EUR 50.000.000,00 nicht übersteigen. Options- beziehungsweise Wandlungsrechte dürfen nur auf Aktien der Gesellschaft mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von bis zu nominal EUR 3.600.000,00 ausgegeben werden. Genussscheine, Options- und Wandelschuldverschreibungen können auch durch unmittelbare oder mittelbare Mehrheitsbeteiligungsgesellschaften der WINDSOR AG begeben werden; in diesem Fall wird der Vorstand ermächtigt, für die Gesellschaft die Garantie für die Rückzahlung der Schuldverschreibungen zu übernehmen und die Gewährung von Options- beziehungsweise Wandlungsrechten sicherzustellen.

Zu diesem Zweck wird das Grundkapital um bis zu EUR 3.600.000,00 durch Ausgabe von bis zu 3.600.000 neuen auf den Inhaber lautenden Stückaktien bedingt erhöht (bedingtes Kapital I/2006).

Bedingtes Kapital II/2006

Vorstand und Aufsichtsrat wurden durch Beschluss der Hauptversammlung vom 25. August 2006 ermächtigt, zum Zwecke der Beteiligung von Mitarbeitern am Unternehmen bis zu 900.000 Aktienoptionen zum Bezug von bis zu 900.000 Aktien mit einem rechnerischen Anteil am Grundkapital von bis zu EUR 900.000,00 nach Maßgabe eines vom Vorstand mit Zustimmung des Aufsichtsrats zu beschließenden Aktienoptionsprogramms bis zum 1. August 2011 auszugeben. Teilnahmeberechtigt sind die Mitglieder des Vorstands der WINDSOR AG sowie die Arbeitnehmer der Gesellschaft und der mit ihr verbundenen Unternehmen. Im Rahmen des Aktienoptionsprogramms werden bis zu 900.000 Aktienoptionen zugeteilt. Dabei können auf die Mitglieder des Vorstands der WINDSOR AG bis zu 90 % und auf die übrigen Teilnahmeberechtigten (Arbeitnehmer der Gesellschaft und mit ihr verbundener Unternehmen einschließlich Führungskräfte) bis zu 10 % der Aktienoptionen ausgegeben werden. Sollte das Kontingent für die Mitglieder des Vorstands der WINDSOR AG nicht ausgenutzt werden, können die verbleibenden Aktienoptionen auch an die anderen Teilnahmeberechtigten ausgeteilt werden.

Zu diesem Zweck wird das Grundkapital der Gesellschaft um bis zu EUR 900.000,00 durch Ausgabe von bis zu 900.000 Stück auf den Inhaber lautenden Stückaktien der Gesellschaft bedingt erhöht (bedingtes Kapital II/2006). Die bedingte Kapitalerhöhung wird nur insoweit durchgeführt, wie die Inhaber der Aktienoptionen, die aufgrund des Ermächtigungsbeschlusses der Hauptversammlung vom 25. August 2006 bis zum 1. August 2011 von der WINDSOR AG ausgegeben werden, von ihrem Optionsrecht Gebrauch machen und die Gesellschaft zur Erfüllung der Optionsrechte keine eigenen Aktien gewährt. Die neuen Aktien nehmen ab dem Beginn des Geschäftsjahres der Ausgabe am Gewinn teil.

Die WINDSOR AG hält zum Stichtag 88.130 Stück eigene Aktien. Nach § 160 Abs. 1 Nr. 2 AktG ergibt sich Folgendes:

scroll

	Anzahl Aktien	Nominalwert der Aktien in EUR	Anteil am Grundkapital in % vor Kapitalerhöhung
Eigene Aktien zum 31. Dezember 2009	83.130	83.130,00	0,90
Erwerb eigener Aktien Anfang Mai 2010	5.000	5.000,00	0,05
Verwendung der eigenen Aktien 2010	0	0,00	0,00
Eigene Aktien zum 31. Dezember 2010	88.130	88.130,00	0,95

Grundlage für den Erwerb und die Verwendung der eigenen Aktien war die von der Hauptversammlung am 21. August 2008 bzw. am 25. August 2009 beschlossene Ermächtigung gemäß § 71 Abs. 1 Nr. 8 AktG. Der Erwerbspreis der in 2010 gekauften eigenen Aktien beträgt pro Stück EUR 0,78.

Hinsichtlich der Höhe und der Entwicklung der Rückstellungen wird auf den folgenden Rückstellungsspiegel verwiesen:

scroll

	1.1.2010 TEUR	Verbrauch TEUR	Auflösung TEUR	Zuführung TEUR	31.12.2010 TEUR
1. Steuerrückstellungen	0	0	0	73	73
2. Sonstige Rückstellungen
Mietgarantien usw.	603	186	0	84	501
Sonstige	175	101	18	81	137
Prüfungs- und Jahresabschlusskosten	80	77	3	80	80
AR-Vergütung	0	0	0	5	5
Urlaubsansprüche Arbeitnehmer	0	0	0	6	6
	858	364	21	256	729
	858	364	21	329	802

Als Ergebnis einer laufenden steuerlichen Betriebsprüfung für die Jahre 2001 bis 2005 beabsichtigte die Finanzverwaltung, die bis zum 2. August 2005 entstandenen steuerlichen Verlustvorträge aufgrund eines Verlustes der wirtschaftlichen Identität zu diesem Zeitpunkt gemäß § 8 Abs. 4 KStG/§ 10a GewStG nicht anzuerkennen. Die uns von der Finanzverwaltung mitgeteilte Rechtsauffassung teilen wir nicht und auch der Bundesfinanzhof hat in einem ähnlichen Fall anders entschieden. Aus diesem Grund haben wir für die betreffenden Geschäftsjahre keine Steuerrückstellungen gebildet. Derzeit befinden wir uns im Rechtsbehelfsverfahren, gegebenenfalls würden wir sämtliche Rechtsmittel ausschöpfen. Aufgrund geänderter Rechtsprechung wurde durch das Finanzamt im März 2009 ein Teil der bisher nicht anerkannten Verluste berücksichtigt. Das maximale Risiko beträgt nunmehr TEUR 154.

Unter der Position „Anleihen“ bei den Verbindlichkeiten wird ausschließlich begebenes Genussscheinkapital ausgewiesen. Beim Genussscheinkapital handelt es sich um ein Mezzanine-Finanzinstrument, das sowohl Eigenkapital- als auch Fremdkapital-Elemente aufweist. Nach der IDW-Stellungnahme HFA 1/1994 liegt nur dann Eigenkapital vor, wenn die Kriterien der Nachrangigkeit gegenüber anderen Gläubigern, der Teilnahme am Verlust bis zur vollen Höhe, der Erfolgsabhängigkeit der Vergütung und der Längerfristigkeit der Kapitalüberlassung kumulativ erfüllt sind. Da nicht alle Eigenkapitalkriterien erfüllt sind, erfolgt ein Ausweis unter den Verbindlichkeiten. Die Genussscheine werden unter der ISIN DE 000A0EQVT2 im Freiverkehr an der Börse Frankfurt gehandelt. Insgesamt wurden Genussscheine in Höhe von Mio. EUR 23,6 emittiert. Im Geschäftsjahr 2010 hat die Gesellschaft beschlossen, zurückerworbene Genussscheine in Höhe von Mio. EUR 10,0 einzuziehen, sodass sich der Bestand der emittierten Genussscheine zum Stichtag auf Mio. EUR 13,6 verringert hat. Alle Genussscheininhaber erhalten eine dem Gewinnanteil der Aktionäre der WINDSOR AG vorausgehende Ausschüttung von 9 % p.a. des Nennwerts ihrer Genussscheine. Die Genussscheine lauten auf den Inhaber und sind eingeteilt in 500.000 Stück über je nominal EUR 100,00.

Als erhaltene Anzahlungen werden die von den Mietern erhaltenen Betriebskostenvorauszahlungen gezeigt sowie Anzahlungen auf eine veräußerte Eigentumswohnung.

Bei den Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen, die sich auf TEUR 5.690 (Vorjahr: TEUR 5.690) belaufen, handelt es sich um ausstehende Einlagen auf das gezeichnete Kapital der WINDSOR Real Estate AG.

Die sonstigen Verbindlichkeiten betragen TEUR 483 (Vorjahr: TEUR 1.256) und entfallen im Wesentlichen auf die Verzinsung der Genussscheine (TEUR 473; Vorjahr: TEUR 1.223). Auf Verbindlichkeiten aus Steuern entfallen TEUR 5 (Vorjahr: TEUR 24).

Die Aufgliederung, die Restlaufzeit und die Besicherung der Verbindlichkeiten sind aus dem Verbindlichkeitenspiegel (VII.) ersichtlich.

III. Erläuterungen zu den einzelnen Posten der Gewinn- und Verlustrechnung

Die Umsatzerlöse betreffen den Verkauf von Immobilien (TEUR 4.141; Vorjahr: TEUR 1.826) sowie Erlöse aus dem Verkauf von Beteiligungen (TEUR 139; Vorjahr: TEUR 1.118). Des Weiteren wurden Erlöse aus erbrachten Bauleistungen (TEUR 4; Vorjahr: TEUR 1) und Dienstleistungsverträgen (TEUR 6; Vorjahr: TEUR 27) sowie Erlöse aus der Vermietung von Immobilien erzielt (TEUR 539; Vorjahr: TEUR 560).

Die Verminderung des Bestands in Höhe von TEUR 115 (Vorjahr: TEUR 707) setzt sich wie folgt zusammen:

scroll

	2010 TEUR	2009 TEUR
Verminderung des Bestands zum Verkauf bestimmte Immobilien	0	-830
Verminderung/Erhöhung der unfertige Leistungen	-115	123
	-115	-707

Bei der Verminderung der unfertigen Leistungen handelt es sich um ausstehende bzw. erfolgte Betriebskostenabrechnungen des laufenden bzw. des vorangegangenen Geschäftsjahres.

Die sonstigen betrieblichen Erträge in Höhe von insgesamt TEUR 3.736 (Vorjahr: TEUR 88) setzen sich wie folgt zusammen. Der periodenfremde Anteil in den sonstigen betrieblichen Erträgen beläuft sich dabei auf TEUR 1.201.

scroll

	2010 TEUR	2009 TEUR
Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen	21	44
Sonstige Erträge	3.715	44
	3.736	88

Im Geschäftsjahr 2010 führte die Einziehung und Entwertung zurückerworbener Genussscheine zu einem Ertrag in Höhe von Mio. EUR 2,5. Aus der Ausbuchung von Verbindlichkeiten aus Genussscheinverzinsung ergab sich ein Ertrag in Höhe von TEUR 801. Die Zuschreibung einer Forderung führte zu Erträgen in Höhe von TEUR 400.

Die Position „Materialaufwand“ in Höhe von insgesamt TEUR 4.682 (Vorjahr: TEUR 2.360) setzt sich wie folgt zusammen:

scroll

	2010 TEUR	2009 TEUR
Abgang von Beteiligungsbuchwerten	61	618
Abgang von Immobilien	4.281	1.157
Aufwendungen für bezogene Leistungen	340	585
	4.682	2.360

Unter der Position „Materialaufwand“ werden bezogene Leistungen in Höhe von insgesamt TEUR 340 (Vorjahr: TEUR 585) ausgewiesen. Hierbei handelt es sich zum einen um Bauleistungen von Subunternehmern, die u.a. im Zusammenhang mit der Abwicklung von Bauaufträgen und der Sanierung von eigenen Objekten (TEUR 41; Vorjahr: TEUR 178) erbracht wurden, sowie zum anderen um Bewirtschaftungskosten im Zusammenhang mit der Vermietung von Immobilien (TEUR 299; Vorjahr: TEUR 407).

Im Vergleich zum Vorjahr haben sich die Personalaufwendungen verringert, die Aufwendungen beliefen sich insgesamt auf TEUR 282 (Vorjahr: TEUR 438).

Die Abschreibungen für den vorhandenen Immobilienbestand, der im Anlagevermögen ausgewiesen wird, belaufen sich auf insgesamt TEUR 101 (Vorjahr: TEUR 1.734). Darin enthalten sind außerplanmäßige Abschreibungen in Höhe von TEUR 0 (Vorjahr: TEUR 1.567).

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen, die sich aus einer Vielzahl von Einzelpositionen zusammensetzen, belaufen sich insgesamt auf TEUR 878 (Vorjahr: TEUR 4.426). Der periodenfremde Anteil in den sonstigen betrieblichen Aufwendungen ist unwesentlich.

In 2010 konnte die Windsor AG Beteiligungserträge in Höhe von insgesamt TEUR 863 (Vorjahr: TEUR 30) realisieren. Die Summe aus Zinsen und ähnlichen Erträgen beläuft sich in 2010 auf insgesamt TEUR 178 (Vorjahr: TEUR 150).

Die vorgenommenen Abschreibungen auf Finanzanlagen und auf Wertpapiere des Umlaufvermögens (TEUR 828; Vorjahr: TEUR 3.223) beziehen sich u.a. auf die zum Stichtag auf der Aktivseite ausgewiesenen Genussscheine der WINDSOR AG.

Die Zinsen und ähnlichen Aufwendungen des Geschäftsjahres beinhalten u.a. den Zinsaufwand für das zu verzinsende Genussscheinkapital (TEUR 473) sowie Zinsaufwendungen und ähnliche Aufwendungen, die mit der Refinanzierung des unterjährig bzw. zum Stichtag vorhandenen Immobilienbestandes zusammenhängen.

IV. Sonstige Angaben

Das Unternehmen ist mit mindestens 20 % an folgenden Unternehmen unmittelbar oder mittelbar beteiligt:

scroll

Name	Sitz	Anteil %	Eigenkapital 31.12.2010 TEUR	Jahresüberschuss bzw. Jahresfehlbetrag 2010 TEUR
Windsor Fondsverwaltungsgesellschaft mbH	Berlin	100	29	1
Pharmigon GmbH (vormals: VOCON GmbH)	Berlin	100	-197	-219
Windsor Grundbesitz AG	Berlin	100	929	-17
Windsor Real Estate AG	Berlin	100	8.912	441
22. Projektgesellschaft Mitte mbH	Berlin	100	24	-54
Simgen GmbH	Schönefeld	100	162	141
SRE Schkeuditz Real Estate GmbH*	Berlin	100	15	-1
Mittelständische Pharma Holding AG**	Berlin	22,55	47.685	9.128

* mittelbar über Windsor Real Estate AG

** mittelbar über Windsor Real Estate AG 5,56 %

Die WINDSOR AG erstellt einen Konzernabschluss nach den International Financial Reporting Standards (IFRS), in den alle oben aufgeführten verbundenen Unternehmen einbezogen werden.

V. Ergänzende Angaben

1. Angaben über Mitglieder der Unternehmensorgane:

Vorstand

scroll

Familienname	Vorname	Funktion	Vertretungsbefugnis	Beruf
· von der Locht	Roy	Vorstand	Alleinvertretungsberechtigt	Dipl.-Informatiker

Aufsichtsrat

scroll

Familienname	Vorname	Funktion	Beruf
Dr. Feldhahn	Michael	Vorsitzender	Rechtsanwalt und Steuerberater
Pfeffer	Anton	stellv. Vorsitzender	Rechtsanwalt
Prof. Dr. Dr. Meck	Sabine		Hochschullehrerin und Wissenschaftsjournalistin

Die Gesamtbezüge des Aufsichtsrates betrugen im Geschäftsjahr 2010 TEUR 45.

2. Bei der WINDSOR AG wurden im Berichtsjahr durchschnittlich sieben Arbeitnehmer beschäftigt.

VI. Ergebnisverwendung

Der Vorstand schlägt der Hauptversammlung vor, aus dem Bilanzgewinn EUR 0,25 je Aktie auszuschütten und den Restbetrag auf neue Rechnung vorzutragen.

VII. Verbindlichkeitenspiegel

scroll

Verbindlichkeiten/Restlaufzeit	insgesamt EUR	bis 1 Jahr EUR	1 bis 5 Jahre EUR	über 5 Jahre EUR
Anleihen (Genussscheine) 1)	13.612.300,00	0,00	13.612.300,00 2)	0,00
Vorjahr	23.612.300,00	0,00	23.612.300,00	0,00
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	2.118.375,34	1.666.232,18	50.031,36	402.111,80
Vorjahr	3.900.618,00	1.665.183,88	201.194,28	2.034.239,84
Erhaltene Anzahlungen	31.679,81	31.679,81	0,00	0,00
Vorjahr	117.167,14	117.167,14	0,00	0,00
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	6.182.962,64	6.182.962,64	0,00	0,00
Vorjahr	2.276.479,24	2.276.479,24	0,00	0,00
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	5.690.000,00	5.690.000,00	0,00	0,00
Vorjahr	5.690.000,00	5.690.000,00	0,00	0,00
Sonstige Verbindlichkeiten	482.728,81	482.728,81	0,00	0,00
Vorjahr	1.255.563,91	1.255.563,91	0,00	0,00
Summe	28.118.046,60	14.053.603,44	13.662.331,36	402.111,80
Vorjahr	36.852.128,29	11.004.394,17	23.813.494,28	2.034.239,84

1) Zum Stichtag hält die WINDSOR AG eigene Genussscheine im Gesamtnennbetrag von Mio. EUR 8,4 (83.580 Genussrechte x EUR 100), die sie Ende 2010 zurückgekauft hat. Diese werden auf der Aktivseite ausgewiesen.

2) Die Laufzeit der Genussscheine ist unbefristet. Die WINDSOR AG kann die Genussscheine unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von mindestens drei Monaten jeweils zum Ende eines Geschäftsjahres kündigen, erstmals jedoch zum 31. Dezember 2013.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind durch Buchgrundschulden oder durch Guthaben, die zu Sicherungszwecken abgetreten wurden, gesichert.

VIII. Haftungsverhältnisse und sonstige finanzielle Verpflichtungen

Haftungsverhältnisse gemäß § 251 HGB

Es bestehen keine Haftungsverhältnisse.

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Die sonstigen finanziellen Verpflichtungen liegen im Rahmen des üblichen Geschäftsverkehrs.

Berlin, den 20. Mai 2011

Roy von der Locht, Vorstand

Anlagenspiegel

Windsor AG,Berlin

Anlagespiegel zum 31. Dezember 2010

scroll

	Anschaffungs-/Herstellungskosten1.1.2010 EUR	Zugänge EUR	Abgänge/Umbuchungen EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	17.387,05	0,00	0,00
	17.387,05	0,00	0,00
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	7.042.488,13	0,00	-7.042.488,13
2. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	64.110,31	19.014,98	0,00
	7.106.598,44	19.014,98	-7.042.488,13
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	17.942.000,00	6.040.000,00	0,00
2. Beteiligungen	7.074.434,48	1.555.917,77	-61.162,56
	25.016.434,48	7.595.917,77	-61.162,56
	32.140.419,97	7.614.932,75	-7.103.650,69

scroll

	Abschreibungenkumuliert EUR	Buchwert 31.12.2010 EUR	Buchwert Vorjahr EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	9.996,05	7.391,00	10.880,00
	9.996,05	7.391,00	10.880,00
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	0,00	0,00	5.047.016,13
2. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	46.891,29	36.234,00	32.147,00
	46.891,29	36.234,00	5.079.163,13
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	0,00	23.982.000,00	17.942.000,00
2. Beteiligungen	1.070.034,48	7.499.155,21	6.328.134,48
	1.070.034,48	31.481.155,21	24.270.134,48
	1.126.921,82	31.524.780,21	29.360.177,61

scroll

	Abschreibungen Geschäftsjahr EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	3.489,00
	3.489,00
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	100.849,00
2. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	14.927,98
	115.776,98
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	0,00
2. Beteiligungen	323.734,48
	323.734,48
	443.000,46

Bestätigungsvermerk

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang – unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der Windsor AG, Berlin, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2010 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen der Satzung liegen in der Verantwortung des Vorstands der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung gemäß § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens‑, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung und Jahresabschluss überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen des Vorstands sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss der Windsor AG, Berlin, den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen der Satzung und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens‑, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Berlin, den 11. Juli 2011

**Deloitte & Touche GmbH

Wirtschaftsprüfungsgesellschaft**

Nienhoff, Wirtschaftsprüfer

Raudszus, Wirtschaftsprüfer

Bericht des Aufsichtsrats

Bericht des Aufsichtsrates

1. Überwachung der Geschäftsführung und Zusammenarbeit mit dem Vorstand

Der Aufsichtsrat nahm im Berichtsjahr 2010 die ihm nach Gesetz und Satzung obliegenden Kontroll- und Beratungsaufgaben wahr. Wir überwachten den Vorstand bei der Leitung des Unternehmens und begleiteten ihn beratend. Bei Entscheidungen von grundsätzlichem Belang und bei sämtlichen zustimmungspflichtigen Geschäften erfolgte eine unmittelbare Einbindung des Aufsichtsrates. Zur Beanstandung der Vorstandstätigkeit gab es keinen Anlass. Im Berichtszeitraum fand ein regelmäßiger und intensiver Abstimmungs- und Informationsaustausch zwischen Vorstand und Aufsichtsrat statt.

Der Vorstand berichtete uns nach Maßgabe des § 90 Abs. 1 und Abs. 2 AktG regelmäßig mündlich, telefonisch und schriftlich über die wirtschaftliche Lage der Gesellschaft, über wesentliche Geschäftsvorfälle, über die Unternehmensplanung inklusive Fragen der Geschäftspolitik, über das Risikomanagement, über die Kosten- und Ertragsentwicklung sowie über die Liquidität und über die Investitionsmaßnahmen. Dabei konnten wir uns von der Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung überzeugen. Zu den Berichten und Beschlussvorschlägen des Vorstands gaben wir nach gründlicher Prüfung und Beratung unser Votum ab, soweit die Zustimmung nach gesetzlichen oder satzungsmäßigen Bestimmungen erforderlich war.

2. Sitzungen, Beratungen und Beschlussfassungen

Im Berichtsjahr haben insgesamt 5 Aufsichtsratssitzungen stattgefunden, davon 2 im ersten Halbjahr und 3 im zweiten Halbjahr. Alle Zusammenkünfte der Aufsichtsratsmitglieder waren beschlussfähig. In den Sitzungen befassten wir uns eingehend mit der strategischen Neuausrichtung der Gesellschaft, der dazugehörigen Planung sowie der Zustimmung zum Kauf aller Geschäftsanteile an der jetzigen Simgen GmbH. Es wurde der Wiederaufnahme des Immobiliengeschäfts der Gesellschaft zugestimmt und positiv zur Kenntnis genommen, dass die Bestandsimmobilien veräußert wurden und die damit gewonnene Liquidität für das Neubaugeschäft vorwiegend in Berlin investiert wird. Es wurde die aktuelle wirtschaftliche Lage der WINDSOR AG sowie die der Tochtergesellschaften, insbesondere der Pharmabeteiligungen, erörtert. Außerdem wurden weitere Geschäftsmodelle, Beteiligungen und Finanzierungsmöglichkeiten besprochen. Im Rahmen von alternativen Finanzierungsmöglichkeiten wurde beschlossen, einen Teil der Genussscheine einzuziehen.

3. Jahresabschluss

Der vom Vorstand vorgelegte Jahresabschluss der WINDSOR AG und der Konzernabschluss der WINDSOR-Gruppe für das Geschäftsjahr zum 31. Dezember 2010 sowie der Lagebericht und der Konzernlagebericht sind unter Einbeziehung der Buchführung von der durch die Hauptversammlung zum Abschlussprüfer gewählten Deloitte & Touche GmbH, Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Berlin, geprüft und mit dem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen worden.

Der Jahresabschluss, der Konzernabschluss, der Geschäftsbericht, der Vorschlag für die Verwendung des Bilanzgewinns und die Prüfungsberichte des Wirtschaftsprüfers wurden jedem Aufsichtsratsmitglied rechtzeitig vor der Bilanzsitzung, die am 12.07.2011 stattfand, zugesandt.

Das Ergebnis der Prüfung haben wir zustimmend zur Kenntnis genommen und haben nach unserer eigenen Prüfung des Jahresabschlusses, des Konzernabschlusses, des Lageberichts, des Konzernlageberichts, des Geschäftsberichts und des Vorschlags für die Verwendung des Bilanzgewinns keine Einwendungen. Dem Gewinnverwendungs-vorschlag des Vorstands haben wir zugestimmt, wonach € 0,25 je Aktie ausgeschüttet werden. Der verbleibende Bilanzgewinn wird in die anderen Gewinnrücklagen eingestellt. Wir haben den vom Vorstand aufgestellten Jahresabschluss und den Konzernabschluss zum 31.12.2010 in der Bilanzsitzung des Aufsichtsrates gebilligt, die damit festgestellt sind.

4. Sonstiges

Die WINDSOR AG hat das Geschäftsjahr 2010 erfolgreich abgeschlossen und konnte wieder an erfolgreiche Geschäftsjahre der Vergangenheit anknüpfen. Hier macht sich insbesondere die bereits im Jahr 2009 eingeleitete Neuausrichtung und Diversifizierung der Unternehmensgruppe mit Beteiligungen von Tochtergesellschaften im Pharmabereich bemerkbar. In 2010 muss kein Abhängigkeitsbericht erstellt werden. Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand und allen Mitarbeitern der Gesellschaft und denen der Beteiligungsgesellschaften für die erbrachten Leistungen und das Engagement im zurückliegenden Geschäftsjahr.

Wir freuen uns, dass die Neuausrichtung der WINDSOR AG erfolgreich gelungen ist und sich dadurch unsere Gesellschaft auch in Zukunft weiter gut entwickeln kann.

München, 14.07.2011

Dr. Michael Feldhahn