GTC - Globe Trade Centre S.A. — Annual Report 2016

Mar 20, 2017

RAPORT ROCZNY SPÓŁKI GLOBE TRADE CENTRE S. A. ZA ROK ZAKOŃCZONY 31 GRUDNIA 2016 R.

Miejsce i data publikacji: Warszawa 20 marca 2017 r.

Spis treści raportu rocznego

List Zarządu

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Globe Trade Centre S.A. w roku zakończonym 31 grudnia 2016 r.

Sprawozdanie dotyczące stosowania zasad ładu korporacyjnego za rok kończący się 31 grudnia 2016 r.

Oświadczenie Zarządu

Opinia niezależnego biegłego rewidenta

Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2016 r.

Raport uzupełniający opinię z badania sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2016 r.

Szanowni Państwo,

Rok 2016 zapisze się w historii GTC jako ten, który postawił przed nami wielkie wyzwania, ale również jako okres, który przyniósł wiele satysfakcji. Wyznaczył on kolejny kamień milowy na drodze naszego rozwoju. GTC, po wdrożeniu rygorystycznego programu restrukturyzacji, jest obecnie jednym z wiodących uczestników rynku, osiąga wysokie zyski i realizuje szeroko zakrojony program zakupów nieruchomości na rynkach Europy Środkowowschodniej i Południowowschodnie.

Zakończenie procesu restrukturyzacji i rozpoczęcie okresu inwestycji

Kluczowe znaczenie dla naszego sukcesu miały środki pozyskane w 2015 roku i zainwestowanie w 2016 roku. W 2016 roku zainwestowaliśmy około 162 mln euro w aktywa generujące przychody oraz wybrane działki, zgodne z naszą strategią. Kupiliśmy budynek Pixel w Poznaniu (biurowiec o powierzchni 14.500 m kw.), Premium Plaza i Premium Point w Bukareszcie (dwa budynki biurowe o łącznej powierzchni 15.000 m kw.), Neptun Office Center w Gdańsku (biurowiec o powierzchni 16.000 m kw.) i Sterlinga Business Center w Łodzi (biurowiec o powierzchni 13.500 m kw.), projekt Artico (biurowiec w budowie) w Warszawie, działki w Budapeszcie, Belgradzie i Sofii, a także 41% udziałów w City Gate. Wszystkie nowe zakupy miały miejsce wyłącznie na naszych rynkach docelowych, zgodnie z nową strategią wzrostu. Zakupione nieruchomości i zakończone inwestycje pozwoliły na wzrost NOI o 9,4 mln euro rocznie.

Rygorystyczna restrukturyzacja kredytów dla nabytych aktywów, skutkująca istotną poprawą ich wskaźnika FFO, była głównym czynnikiem naszego sukcesu. Restrukturyzacja spółek zależnych oraz refinansowanie kredytów dla wybranych projektów, połączone ze skuteczną strategią hedgingową doprowadziły do dużych oszczędności w kosztach finansowych GTC oraz dały podstawę do pozyskania dalszych funduszy.

Finansowanie

W 2016 roku GTC pozyskała 62 mln euro finansowania na poziomie grupy (z czego 28 mln euro wypłacone w 2017 roku), a także 240 mln euro w 16 kredytach projektowych. Łączne koszty finansowe spadły drugi rok z rzędu. W 2016 roku wyniosły 29,5 mln euro w porównaniu do 33,2 mln euro w 2015 roku, pomimo wzrostu całkowitego zadłużenia z 739 mln euro na dzień 31 grudnia 2015 roku do 893 mln euro na dzień 31 grudnia 2016 roku.

Wszystkie te czynniki, w szczególności przejęcia i oszczędności w kosztach finansowych, przyczyniły się do wzrostu środków z działalności operacyjnej (FFO) z 28 mln euro w 2014 do 43 mln euro w 2016 roku. Powyższe wyniki odzwierciedlają znaczącą poprawę wyników operacyjnych i sukces postępowania naprawczego, które osiągnęła GTC w ubiegłym roku.

Poprawa FFO i stabilne wpływy skłoniły zarząd do zarekomendowania wypłaty dywidendy dla akcjonariuszy, po raz pierwszy w historii GTC, i ustanowienia polityki dywidendy na najbliższe lata.

Atrakcyjny portfel aktywów i przyszłych inwestycji

W trakcie 2016 roku, w ramach procesu restrukturyzacji, sprzedaliśmy pięć niestrategicznych aktywów i dzięki temu pozyskaliśmy 23 mln euro wolnych środków. Ponadto sprzedaliśmy niestrategiczne działki, które nie zostały przeznaczone do zabudowy w najbliższej perspektywie czasowej. W rezultacie powyższych działań uwolniliśmy kapitał, który zostanie wykorzystany do realizacji naszej strategii wzrostu. Na dzień 31 grudnia 2016 roku nasz EPRA NAV wyniósł 897 mln euro (lub 1,95 euro za akcję) (w porównaniu do 614 mln euro na koniec 2014 roku), a wartość aktywów brutto (GAV) naszego portfela wyniosła około 1,6 mld euro. 78% z nich to aktywa generujące przychody a projekty w budowie stanowiły 15%, ponadto 3% stanowiły aktywa niestrategiczne. Nasz wyjątkowy portfel projektów w budowie składa się głównie z kształtujących swoje otoczenie centrów handlowych i budynków biurowych klasy A, posiadających znaczący potencjał wzrostu wartości aktywów netto (NAV) po realizacji. Nasz portfel obejmuje pięć projektów na etapie budowy i sześć projektów na etapie planowania.

Poprawa podstawowych danych operacyjnych

W 2016 roku dołożyliśmy wielu starań, aby aktywa w naszym portfelu utrzymały stopę najmu na imponującym poziomie 94%. Niebywały sukces odnotowaliśmy w zakresie naszego portfela nieruchomości biurowych, wynajmując łącznie 113.200 m kw. powierzchni. W ramach portfela handlowego wynajęliśmy 30.800 m kw. powierzchni, w tym 18.700 m kw. w nowopowstającej Galerii Północnej. Powyższe wyniki skutkują 95% poziomem wynajęcia aktywów handlowych. Na ogólny poziom najmu w 2016 roku wpłynęło nabycie dodających wartość aktywów z nieco niższym poziomem powierzchni niewynajętych oraz zakończenie inwestycji University Business Park B w Warszawie i FortyOne II w Belgradzie, dla których proces wynajmu został zakończony na początku 2017 roku. Przedłużenie umów w Galerii Jurajskiej przyczyni się do dalszego wzrost ogólnego poziomu najmu.

Bieżące projekty inwestycyjne

Oprócz zarządzania naszymi podstawowymi nieruchomościami biurowymi i handlowymi, dokonaliśmy również znaczących postępów w zakresie naszego portfela projektów bieżących. W trakcie 2016 roku przyspieszyliśmy proces budowy i zawierania wstępnych umów najmu w naszych głównych projektach: Galerii Północnej, jednego z głównych centrów handlowych w Warszawie, o łącznej wartości inwestycji 185 mln euro, która jest obecnie na etapie budowy a jej oddanie jest planowane na sierpień 2017 r. Drugi etap University Business Park w Łodzi, o łącznej wartości inwestycji wynoszącej 15 mln euro, został zrealizowany w drugim kwartale 2016 roku, a drugi etap FortyOne, budynku biurowego w Belgradzie o łącznych kosztach inwestycji wynoszących 11 mln euro, został zakończony w trzecim kwartale 2016 roku. Obecnie realizujemy pięć projektów biurowych i handlowych o łącznej powierzchni ponad 139.000 m kw.: Galeria Północna (Warszawa), Ada Mall (Belgrad), FortyOne III (Belgrad), Artico (Warszawa), oraz White House (Budapeszt). Projekty w fazie projektowej obejmują centrum handlowe Galeria Wilanów (Warszawa) i projekt biurowy Budapest City Tower (Budapeszt), Green Heart (Belgrad), GTC X (Belgrad), Avenue Park Zagreb (Zagrzeb) a także Advance Business Center (Sofia).

Strategia Całkowitej Stopy Zwrotu w 2017 roku

W 2017 roku GTC po raz kolejny zamierza skupić się na powiększeniu portfela aktywów generujących przychody jak i kontynuować realizację swoich projektów budowlanych. Zgodnie z naszą strategią wzrostu, mamy zamiar dalszej wyszukiwać i wykorzystywać wybrane możliwości zakupu aktywów o znacznej wartości dodanej na naszych rynkach podstawowych. Bieżące projekty budowlane, takie jak Galeria Północna i Artico w Warszawie, White House w Budapeszcie oraz FortyOne III i Ada Mall w Belgradzie, zostaną oddane do użytku w 2017 i 2018 roku. Działania te dają nam pewność, że GTC jest dobrze przygotowana na 2017 rok i kolejne lata, aby zapewnić najwyższy poziom wzrostu swoim wszystkim interesariuszom, wraz z imponującym wzrostem dywidendy.

Nasi interesariusze

Przy tej okazji, chcielibyśmy wyrazić uznanie naszym pracownikom, których zaangażowanie i ciężka praca znacząco przyczyniły się do naszych wyników w 2016 roku. Chcielibyśmy również podziękować naszym akcjonariuszom za ich wsparcie i zaufanie do naszej strategii. Na koniec wielkie podziękowania kierujemy do naszych partnerów biznesowych oraz najemców.

Z niecierpliwością czekamy na rok 2017 i wierzymy, że będzie kolejnym rokiem sukcesów i dalszego przyspieszenia realizacji naszej strategii wzrostu.

Thomas Kurzmann Erez Boniel

Prezes Zarządu Członek Zarządu,

Dyrektor Finansowy

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI GLOBE TRADE CENTRE S.A. W ROKU ZAKOŃCZONYM 31 GRUDNIA 2016 R.

Spis treści

Punkt 1. Wprowadzenie	8
Punkt 2. Wybrane dane finansowe	10
Punkt 3. Główne czynniki ryzyka	11
Punkt . 4. Prezentacja Spółki	31
Punkt 4.1. Ogólne informacje na temat Spółki 31
Punkt 4.2. Główne wydarzenia 32
Punkt 4.3. Struktura organizacyjna Grupy 34
Punkt 4.4. Zmiany podstawowych zasad zarządzania Spółki i Grupy 34
Punkt 4.5. Strategia Grupy 34
Punkt 4.6. Opis działalności 38
Punkt 4.7. Przegląd sytuacji rynkowej w krajach działania Grupy 39
Punkt 4.7.1. Rynek powierzchni biurowych 39
Punkt 4.7.2. Rynek nieruchomości handlowych 41
Punkt 4.7.3. Rynek nieruchomości inwestycyjnych 42
Punkt 4.8 Informacja na temat polityki Spółki w zakresie działalności sponsorskiej, charytatywnej oraz podobnej działalności. 43
Punkt 5. Prezentacja wyników finansowych i operacyjnych 44
Punkt 5.1. Ogólne czynniki wpływające na wyniki finansowe i operacyjne 44
Punkt 5.2. Szczegółowe czynniki wpływające na wyniki finansowe i operacyjne Grupy, której Spółka jest podmiotem dominującym 46
Punkt 5.3 Prezentacja różnic między osiągniętymi wynikami finansowymi a opublikowanymi prognozami 48
Punkt 5.4. Przegląd sytuacji finansowej 48
Punkt 5.4.1.Porównanie sytuacji finansowej na dzień 31 grudnia 2016 r. i 2015 r 48
Punkt 5.5. Rachunek zysków i strat 48
Punkt 5.5.1.Porównanie wyników finansowych za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2016 r. z tym samym okresem roku 2015 48
Punkt 5.6. Rachunek przepływów pieniężnych 49
Punkt 5.6.1.Analiza przepływów pieniężnych 49
Punkt 5.7. Przyszła płynność i zasoby kapitałowe 50
Punkt 6. Opis wykorzystania przez Spółkę wpływów z emisji do chwili sporządzenia sprawozdania z działalności	50
Punkt 7. Informacje na temat udzielonych kredytów, ze szczególnym uwzględnieniem jednostek powiązanych	50
Punkt 8. Informacje na temat udzielonych i otrzymanych gwarancji, ze szczególnym uwzględnieniem gwarancji udzielonych jednostkom powiązanym	51
Punkt 9. Zobowiązania pozabilansowe	51
Punkt 10. Znaczące inwestycje, krajowe i zagraniczne (papiery wartościowe, instrumenty finansowe, wartości niematerialne i prawne, nieruchomości), w tym inwestycje kapitałowe poza Grupą i ich metody finansowania	51
	6

Punkt 11 Polityka wynagrodzeń i zarzadzanie zasobami ludzkimi	51
Punkt 11.1 Polityka wynagrodzeń 51
Punkt 11.2 Liczba pracowników na dzień 31 grudnia 51
Punkt 11.3 System motywacyjny 52
Punkt 11.4 Polityka szkoleniowa 52
Punkt 11.5 Świadczenia na rzecz członków Zarządu i Rady Nadzorczej 52
Punkt 11.6 Umowy zawarte pomiędzy GTC a osobami zarządzającymi 52
Punkt 11.7 Ocena funkcjonowania polityki wynagrodzeń z punktu realizacji celów 52
Punkt 11.8 Wynagrodzenia Członków Zarządu i Członków Rady Nadzorczej 53
Punkt 11.9 Program motywacyjny 54
Punkt 11.9.1 System kontroli programu motywacyjnego 54
Punkt 11.10 Informacje o wszelkich zobowiązaniach wynikających z emerytur i świadczeń o podobnym charakterze dla byłych osób zarządzających, nadzorujących albo byłych członków organów administrujących 54
Punkt 12. Akcje GTC w posiadaniu członków Zarządu i Rady Nadzorczej	54
Punkt 13. Znaczące transakcje z podmiotami powiązanymi na warunkach innych niż warunki rynkowe	55
Punkt 14. Informacje o podpisanych i zakończonych w danym roku umowach kredytowych	56
Punkt 15. Informacje na temat umów, o których Spółka posiada wiedzę (w tym zawartych po dniu bilansowym), które mogą skutkować zmianami struktury akcjonariatu w przyszłości	56
Punkt 16. Trwające przed sądem lub organem publicznym postępowania z udziałem Globe Trade Centre S.A. lub jej podmiotów zależnych, o łącznej wartości zobowiązań lub wierzytelności co najmniej 10% kapitałów własnych Grupy	56
Punkt 17. Znaczące umowy podpisane w danym roku	56
Punkt 18. Umowy z podmiotem uprawnionym do wykonania audytu sprawozdań finansowych	57

Punkt 1. Wprowadzenie

Globe Trade Centre S.A. ("GTC") jest podmiotem dominującym Grupy Kapitałowej Globe Trade Centre, a jej działalność ograniczona jest do wykonywania swoich zadań przez podmioty zależne Grupa GTC jest wiodącym deweloperem i zarządcą nieruchomości komercyjnych w regionie Europie Środkowej, Wschodniej i Południowej, prowadzącym działalność w Polsce, Rumunii, Chorwacji, Serbii, Bułgarii i na Węgrzech. Dodatkowo Grupa posiada grunty przeznaczone pod zabudowę komercyjną na Ukrainie. Grupa powstała w 1994 r. i od tego czasu prowadzi działalność na rynku nieruchomości komercyjnych.

Portfel nieruchomości Grupy obejmuje: (i) ukończone nieruchomości komercyjne; (ii) nieruchomości komercyjne w budowie; (iii) grunty przeznaczone pod zabudowę komercyjną lub na sprzedaż, (iv) projekty i grunty mieszkaniowe.

Od momentu powstania do dnia 31 grudnia 2016 r. Grupa (i) wybudowała około 1 miliona m kw. powierzchni najmu brutto i około 300 tysięcy mkw. powierzchni mieszkaniowej, (ii) sprzedała około 500 tysięcy m kw. powierzchni brutto w ukończonych nieruchomościach komercyjnych i około 299 tysięcy mkw. powierzchni mieszkaniowej oraz (iii) nabyła około 90 tysięcy m kw. powierzchni brutto w ukończonych nieruchomościach komercyjnych.

Na dzień 31 grudnia 2016 r. portfel nieruchomości Grupy obejmował:

• 31 ukończonych nieruchomości komercyjnych, w tym 27 nieruchomości biurowe i 4 nieruchomości handlowe o łącznej powierzchni najmu brutto wynoszącej około 596 tysięcy m kw., z czego proporcjonalny udział Grupy wynosi około 579 tysięcy m kw.;
• 5 nieruchomość w budowie, w tym 3 projekty biurowe i 2 centra handlowe, o łącznej powierzchni najmu netto około 139 tysięcy mkw., z czego proporcjonalny udział Grupy wynosi około 139 tysięcy m kw.;
• grunty przeznaczone pod zabudowę komercyjną o powierzchni wynoszącej około 842 tysięcy mkw.;
• 1 projekt mieszkaniowy w budowie o powierzchni wynoszącej 4 tys. m kw., oraz
• projekty mieszkaniowe oraz grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową.

Grupa jest również właścicielem działki położonej na Ukrainie, jak również działki pod projekt Ana Tower położonej w Rumunii.

Na dzień 31 grudnia 2016 r. wartość księgowa portfela nieruchomości Grupy wynosiła 7.183.652 zł, przy czym: (i) ukończone nieruchomości komercyjne Grupy stanowiły 78% tej wartości; (ii) nieruchomości komercyjne w budowie 15%; (iii) grunty przeznaczone pod zabudowę komercyjną– 6%; (iv) projekty i grunty mieszkaniowe – 1%. Na podstawie oceny Grupy około 97% portfela nieruchomości stanowią kluczowe projekty, a pozostałe 3% stanowią projekty niezwiązane z działalnością podstawową Grupy, w tym grunty przeznaczone na sprzedaż i projekty mieszkaniowe.

Na dzień 31 grudnia 2016 r. nieruchomości wchodzące w skład portfela Grupy na największych trzech rynkach, tj. w Polsce, na Węgrzech i w Rumuni, stanowiły odpowiednio 44%, 17% i 15% całkowitej wartości księgowej wszystkich ukończonych nieruchomości komercyjnych.

Dodatkowo Grupa zarządza aktywami należącymi do podmiotów trzecich: trzema budynkami biurowymi w Warszawie oraz jednym budynkiem biurowym w Katowicach.

Akcje Spółki są notowane na Warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych i na Giełdzie Papierów Wartościowych w Johannesburgu (inward listing) oraz wchodzą w skład indeksu WIG30, Dow Jones STOXX Eastern Europe 300 Index.

Siedziba Spółki Globe Trade Centre S.A. znajduje się w Warszawie, przy ulicy 17 Stycznia 45A.

W Sprawozdaniu Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej odwołania do Spółki lub GTC dotyczą Globe Trade Centre S.A., a wszystkie odwołania do Grupy lub Grupy GTC stosuje się do Globe Trade Centre S.A. oraz jej spółek zależnych, podlegających konsolidacji w sprawozdaniu finansowym. Wyrażenia takie jak "Akcje" odnoszą się do akcji Globe Trade Centre S.A., które zostały wprowadzone do publicznego obrotu na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie w maju 2004 r. oraz w latach późniejszych i są oznaczone kodem PLGTC0000037 oraz zostały wprowadzone do obrotu na Giełdzie Papierów Wartościowych w Johannesburgu (inward listing) w dniu 18 sierpnia 2016 r. i są oznaczone kodem ISIN PLGTC0000037; "Obligacje" odnoszą się do obligacji wyemitowanych przez spółkę Globe Trade Centre S.A. i wprowadzonych na rynek alternatywny odpowiednio pod kodami PLGTC0000144, PLGTC0000177. PLGTC0000219 i PLGTC0000227; "Sprawozdanie" odnosi się do Sprawozdania Zarządu z działalności Spółki przygotowanego zgodnie z art. 91 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 19 lutego 2009 r. w sprawie informacji bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych oraz warunków uznawania za równoważne informacji wymaganych przepisami prawa państwa niebędącego państwem członkowskim; "CEE" odnosi się do grupy krajów leżących w regionie Europy Środkowo-Wschodniej (tj. Polski i Węgier); "SEE" odnosi się do grupy krajów leżących w regionie Europy Południowo-Wschodniej (tj. Bułgarii, Chorwacji, Rumunii i Serbii); "NRA" "NLA", "powierzchnia najmu netto" odnosi się do miary powierzchni będącej podstawą dla określenia wartości nieruchomości przez rzeczoznawców majątkowych w wycenach. Dla nieruchomości komercyjnych, powierzchnia najmu netto to cała powierzchnia nieruchomości, za którą najemcy danej nieruchomości płacą czynsz, lub przeznaczona pod wynajem. Szczegółowe zasady obliczania NRA mogą się różnić pomiędzy poszczególnymi nieruchomościami ze względu na różną metodologię i standardy na poszczególnych rynkach geograficznych, w których Grupa prowadzi działalność; "GRA", ""GLA" lub powierzchnia najmu brutto" odnosi się do miary całkowitej powierzchni najmu powiększonej o współczynnik udziału w powierzchniach wspólnych; "Nieruchomości komercyjne" odnoszą się do nieruchomości biurowych oraz handlowych, tzn. nieruchomości, które generują przychody z czynszu; "PLN" lub "zł" odnosi się do waluty obowiązującej na terenie Rzeczpospolitej Polskiej; "€", "EUR" lub "euro" odnosi się do wspólnej waluty Państw Członkowskich uczestniczących w Trzecim Etapie Europejskiej Unii Gospodarczej i Walutowej Traktatu Ustanawiającego Wspólnotę Europejską, wraz z późniejszymi zmianami; "JSE odnosi się do giełdy papierów wartościowych w Johannesburgu.

Prezentacja informacji finansowych

Jeśli nie wskazano inaczej, informacje finansowe przedstawione w Sprawozdaniu zostały sporządzone zgodnie z Ustawą o rachunkowości.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, z wyjątkiem danych dotyczących nieruchomości, wyrażone są w tysiącach PLN, o ile nie zaznaczono inaczej. Do niektórych informacji finansowych w tym Sprawozdaniu zastosowano zaokrąglenia. W rezultacie niektóre wartości liczbowe podane jako sumy w niniejszym Sprawozdaniu mogą nie być dokładną agregacją arytmetyczną liczb, które je poprzedzają.

Prezentacja informacji o nieruchomościach

Informacje na temat nieruchomości przedstawiono pro rata zgodnie z zasadą konsolidacji udziałów Grupy w każdej z nieruchomości. Wycena nieruchomości oparta jest o wartości, które Grupa konsoliduje w swoim sprawozdaniu finansowym. Stopień wynajęcia dla każdego rynku jest pokazany na dzień 31 grudnia 2016 r.

Dane branżowe i rynkowe

W niniejszym Sprawozdaniu Grupa podaje informacje dotyczące jej działalności i rynków na których działa i na którym działają jej konkurenci. Informacje dotyczące rynków, ich potencjału, sytuacji makroekonomicznej, obłożenia, czynszów i innych danych branżowych dotyczących rynków, na których działa Grupa, oparte są o dane i raporty sporządzane przez podmioty zewnętrzne. Informacje zawarte w tej części nie są zaprezentowane w tysiącach i opierają się o raporty rynkowe sporządzonej przez JLL.

Grupa uważa, że powyższe publikacje branżowe na których się opiera, badania i prognozy są wiarygodne, ale nie przeprowadziła ona ich niezależnej weryfikacji i nie może zagwarantować ich dokładności i kompletności.

Ponadto w wielu przypadkach Grupa zamieściła w tym Sprawozdaniu oświadczenia dotyczące branży, w której działa, w oparciu o własne doświadczenia i badanie warunków rynkowych. Grupa nie może zagwarantować, że założenia te prawidłowo odzwierciedlają wiedzę Grupy na temat rynków na których działa. Wewnętrzne badania Grupy nie zostały zweryfikowane przez niezależne źródła.

Zastrzeżenia

Sprawozdanie to może zawierać stwierdzenia odnoszące się do przyszłych oczekiwań dotyczących działalności Grupy, jej sytuacji finansowej i wyników działalności. Można znaleźć te stwierdzenia poprzez odniesienie do słów takich jak "może", "będzie", "oczekiwać", "przewidywać", "wierzyć", "szacować" oraz podobnych, w niniejszym Sprawozdaniu. Ze swojej natury stwierdzenia wybiegające w przyszłość są przedmiotem wielu założeń, ryzyka i niepewności. W związku z tym rzeczywiste wyniki mogą się znacznie różnić od tych, które są sugerowane lub wnioskowane w wypowiedziach prognozujących. Grupa ostrzega czytelników, żeby nie polegali na takich stwierdzeniach, które są aktualne tylko na dzień niniejszego Sprawozdania. Powyższe zastrzeżenia powinny być rozpatrywane w związku z wszelkimi późniejszymi pisemnymi lub ustnymi wypowiedziami prognozującymi, które mogą zostać ogłoszone przez Grupę lub osoby występujące w jej imieniu. Grupa nie podejmuje zobowiązania do przeglądu lub potwierdzenia oczekiwań analityków lub oszacowań lub do publikacji jakichkolwiek zmian wszelkich wypowiedzi prognozujących w celu odzwierciedlenia zdarzeń lub okoliczności występujących po dacie niniejszego Sprawozdania.

W Punkcie 3 "Kluczowe czynniki ryzyka", Punkcie 5 "Omówienie danych operacyjnych i finansowych" i w innych miejscach w niniejszym Sprawozdaniu Grupa publikuje istotne czynniki ryzyka, które mogą spowodować, że jej rzeczywiste wyniki będą się znacznie różnić od jej oczekiwań. Powyższe ostrzeżenia dotyczą wszystkich wypowiedzi opublikowanych przez Grupę lub osoby działające w imieniu Grupy. Gdy Grupa wskazuje, że zdarzenie, warunki i okoliczności mogą lub mogłyby mieć negatywny wpływ na Grupę, oznacza to wpływ na jej działalność, sytuację finansową i wyniki działalności.

Punkt 2. Wybrane dane finansowe

Poniższe tabele przedstawiają wybrane historyczne dane finansowe Spółki za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2016 r. i 2015 r. Historyczne informacje finansowe powinny być interpretowane w połączeniu z Punktem 5 "Omówienie danych operacyjnych i finansowych" oraz z jednostkowym sprawozdaniem finansowym za rok zakończony 31 grudnia 2016 r. (łącznie z jego notami). Spółka prezentuje dane finansowe pochodzące ze zbadanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2016 r. sporządzonego zgodnie z Ustawą o rachunkowości.

Wybrane dane finansowe zostały przeliczone na euro według następujących zasad:

• poszczególne pozycje aktywów i pasywów według średniego kursu NBP ogłoszonego na 31 grudnia 2016 r. 4,4240 złotych / EUR
• poszczególne pozycje aktywów i pasywów– według średniego kursu NBP ogłoszonego na 31 grudnia 2015 r. 4,2615 złotych / EUR
• poszczególne pozycje rachunku zysków i strat oraz rachunku przepływu środków pieniężnych za dwanaście miesięcy 2016 r. według kursu stanowiącego średnią arytmetyczną średnich kursów ustalonych przez Narodowy Bank Polski na ostatni dzień każdego zakończonego miesiąca okresu od 1 stycznia 2016 r. do 31 grudnia 2016 r. – 4,3757 złotych / EUR
• poszczególne pozycje rachunku zysków i strat oraz rachunku przepływu środków pieniężnych za dwanaście miesięcy2015 r. według kursu stanowiącego średnią arytmetyczną średnich kursów ustalonych przez Narodowy Bank Polski na ostatni dzień każdego zakończonego miesiąca okresu od 1 stycznia 2015 r. do 31 grudnia 2015 r. – 4,1839 złotych / EUR
• najwyższy średni kurs EUR obowiązujący w okresie od 1 stycznia 2016 r. do 31 grudnia 2016 r. wynosił 4,5035 złotych / EUR
• najwyższy średni kurs euro obowiązujący w okresie od 1 stycznia 2015 r. do 31 grudnia 2015 r. wynosił 4,3580 złotych / EUR
• najniższy średni kurs euro obowiązujący w okresie od 1 stycznia 2016 r. do 31 grudnia 2016 r. wynosił 4,2355 złotych / EUR
• najniższy średni kurs euro obowiązujący w okresie od 1 stycznia 2015 r. do 31 grudnia 2015 r. wynosił 3,9822 złotych / EUR

Za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia
PLN	EUR	PLN	EUR
17.587	4.019	13.105	3.132
(19.406)	(4.435)	(17.772)	(4.248)
519.565	118.739	163.473	39.072
741.011	169.347	305.257	72.960
(5.448)	(1.245)	(5.408)	(1.293)
(26.510)	(6.058)	(394.563)	(94.304)
24.923	5.696	599.717	143.339
(7.035)	(1.608)	199.746	47.742
4.400.893	994.777	3.827.367	898.127
938.473	212.132	1.114.435	261.512
645.460	145.900	673.974	158.154
253.743	57.356	124.828	29.292
3.462.420	782.645	2.712.932	636.614
46.022	10.403	46.022	10.799
460.216.478	460.216.478	460.216.478	460.216.478
1,61	0,36	0,82	0,19
1,61	0,36	0,82	0,19
7,52	1,70	5,89	1,38
7,52	1,70	5,89	1,38
		2016 r.	2015 r.

Punkt 3. Główne czynniki ryzyka

W związku z tym, iż działalność Spółki ograniczona jest do wykonywania swoich zadań poprzez podmioty zależne, w których Spółka posiada akcje i udziały wyceniane metoda praw własności, poniższy opis czynników ryzyka jest opisem czynników ryzyka tych podmiotów.

Czynniki ryzyka związane z działalnością Grupy i Spółki

Pogorszenie lub utrzymanie się trudnej sytuacji gospodarczej w krajach, w których Grupa prowadzi działalność, może wpłynąć na działalność Grupy

Pogorszenie ogólnych warunków gospodarczych oraz sytuacji na rynku nieruchomości krajów, w których Grupa prowadzi działalność, może mieć negatywny wpływ na gotowość i zdolność klientów do pozyskania finansowania i nabycia lub najmu nieruchomości. Przy spadku popytu Grupa może być zmuszona do sprzedaży lub wynajęcia swoich obiektów ze stratą lub może nie mieć możliwości sprzedaży lub wynajęcia swoich obiektów w ogóle. Potencjalne pogorszenie ogólnych warunków gospodarczych i sytuacji na rynku nieruchomości w Polsce lub w innych krajach, w których Grupa prowadzi działalność, może także prowadzić do spadku wartości rynkowej nieruchomości Grupy. Kryzys na rynkach finansowych może również wywrzeć niekorzystny wpływ na działalność Grupy w inny sposób, przykładowo spowodować upadłość najemców Grupy lub instytucji finansowych zapewniających Grupie finansowanie.

Przykładowo, ze względu na pogarszającą się sytuację makroekonomiczną, jak również silną konkurencję (co doprowadziło do obniżenia stawek czynszów, które w dużej mierze uzależnione były od obrotów osiąganych przez najemców), Grupa była zmuszona wynająć centrum handlowe Avenue Mall Osijek ze stratą od momentu jego ukończenia (tj. od 2011 r.) aż do momentu sprzedaży w 2015 r., co pociągało za sobą znaczną utratę wartości tego aktywa. Podobna sytuacja miała miejsce w przypadku centrum handlowego Galeria Arad, które Grupa również zmuszona była wynająć za stratą od momentu jej ukończenia (tj. od 2011 r.), ze względu na pogarszającą się sytuację makroekonomiczną i spadek dochodu rozporządzalnego, co miały wpływ na spadek stawek czynszu.

Każde z tych zdarzeń może wywrzeć istotny, niekorzystny wpływ na działalność, sytuację finansową, wyniki działalności Grupy.

Grupa może nie zrealizować swojej strategii

Grupa realizuje obecnie strategię rozwoju, w ramach, której planuje: (i) rozwijać swój portfel nieruchomości przez nabywanie i poprawianie efektywności nieruchomości generujących przychody z najmu w Polsce oraz w stolicach wybranych krajów CEE i SEE, gdzie Grupa prowadzi działalność, oraz dodatkowo realizować wybrane najbardziej atrakcyjne projekty deweloperskie z Portfela Nieruchomości Grupy; (ii) poprawiać efektywność swojej działalności w zakresie zarzadzania aktywami i maksymalizować swoje wyniki i efektywność operacyjną oraz (iii) sprzedać aktywa niezwiązane z podstawową działalnością, co może pozwolić Grupie na obniżenie zadłużenia lub na uzyskanie środków przeznaczonych na finansowanie nowych inwestycji.

W rezultacie niektóre właściwości i cechy Portfela Nieruchomości Grupy mogą ulec zmianie pod względem podziału geograficznego, stosunku wartości zrealizowanych nieruchomości do wartości nieruchomości w budowie, a także podziału Portfela Nieruchomości Grupy na klasy aktywów (tj. nieruchomości handlowe, biurowe, mieszkaniowe i inne). W konsekwencji różne wskaźniki charakteryzujące działalność Grupy i okresowe przepływy środków pieniężnych pochodzących z dochodów z tytułu wynajmu mogą ulec zmianie. Ponadto nie można zapewnić, że przyszłe strategie inwestycyjne realizowane zgodnie ze strategią Grupy przyczynią się do wzrostu wartości Portfela Nieruchomości Grupy i zwiększą rentowność Grupy. W szczególności sukces strategii biznesowej Grupy uzależniony jest od założeń i warunków, które mogą okazać się, w całości lub części, nieprawidłowe lub niedokładne. Dotyczy to także założeń dotyczących poziomu rentowności przedmiotów nabycia, które mają zostać pozyskane w przyszłości, a także kryteriów inwestycyjnych, które zostały opracowane przez Grupę w celu osiągnięcia oczekiwanych stóp zwrotu z nabywanych nieruchomości.

Grupa może nie osiągnąć swoich podstawowych celów ze względu na czynniki wewnętrzne i zewnętrzne o charakterze regulacyjnym, prawnym, finansowym, społecznym lub operacyjnym, z czego niektóre mogą być poza kontrolą Grupy. W szczególności niestabilne warunki rynkowe, brak zasobów kapitałowych niezbędnych dla rozwoju, a także zmiany cen dostępnych nieruchomości na sprzedaż na właściwych rynkach mogą przeszkodzić lub uniemożliwić Grupie wdrożenie kluczowych elementów jej strategii. Dodatkowo rozwój działalności w sektorze zarządzania aktywami może zostać zakłócony lub nawet uniemożliwiony ze względu na rosnącą konkurencję ze strony innych zarządców nieruchomości i inwestorów na rynku nieruchomości.

Jeżeli Grupa napotka opisane powyżej lub inne wyzwania, może nie zrealizować swojej strategii w całości lub w ogóle, może postanowić zmienić lub zawiesić realizację swojej strategii lub planu rozwoju albo od nich odstąpić i może nie być zdolna do ich osiągnięcia lub może napotkać opóźnienia w osiągnięciu planowanych synergii lub oczekiwanych korzyści ze swojej strategii i planu rozwoju. Może to mieć istotny, niekorzystny wpływ na działalność, sytuację finansową, wyniki działalności Grupy.

Wycena nieruchomości Grupy jest z natury niepewna, może być nieprecyzyjna i podlega wahaniom

Grupa przedstawia wycenę większości swoich nieruchomości według wartości godziwej, która była wyceniana przez zewnętrznych rzeczoznawców działających na rynku nieruchomości.

Wycena nieruchomości jest z natury subiektywna i niepewna, ponieważ dokonuje się jej na podstawie założeń, które mogą różnić się od rzeczywistych przyszłych zdarzeń. Przykładowo Raporty z Wyceny zostały sporządzone na podstawie określonych prognoz i założeń dotyczących rynku nieruchomości w regionach, gdzie Grupa prowadzi swoją działalność.

Wartość godziwa nieruchomości inwestycyjnych i gruntów niezabudowanych w banku ziemi ustalana jest przynajmniej co pół roku (tj. na dzień 30 czerwca i 31 grudnia każdego roku) przez niezależnych rzeczoznawców na podstawie zdyskontowanych oczekiwanych przepływów pieniężnych z nieruchomości inwestycyjnych przy wykorzystaniu stawek dyskontowych mających zastosowanie do danego lokalnego rynku nieruchomości lub, w przypadku części nieruchomości inwestycyjnych, przy zastosowaniu metody porównawczej. W większości przypadków niezależni rzeczoznawcy nie sporządzają wycen na dzień 31 marca i 30 września każdego roku, kiedy to wyceny są weryfikowane wewnętrznie i w razie potrzeby aktualizowane.

Nie ma pewności, że wyceny nieruchomości Grupy (niezabudowanych, w trakcie realizacji oraz zakończonych) będą odzwierciedlały faktyczne ceny ich sprzedaży ani że zostanie osiągnięta szacowana stopa kapitalizacji, ani że zostanie zrealizowany zakładany roczny przychód z najmu nieruchomości, ani też, że wyceny nie zostaną zakwestionowane m.in. przez organy regulacyjne. Prognozy mogą okazać się nieprawidłowe z powodu ograniczonej ilości oraz możliwej niedokładności publicznie dostępnych danych i badań dotyczących Polski oraz pozostałych rynków, na których Grupa prowadzi działalność w porównaniu z rynkami rozwiniętymi. Dodatkowym czynnikiem wpływającym na wycenę oraz w szczególności na planowanie projektów są koszty budowy. Koszty te są przez Grupę szacowane i określane na podstawie aktualnych cen oraz prognozowanych kosztów budowy w przyszłości, natomiast w rzeczywistości mogą okazać się inne. Dodatkowo niektóre wyceny zostały sporządzone na podstawie założeń dotyczących przyszłych decyzji związanych z planami zagospodarowania przestrzennego. Niektóre założenia mogą się nie spełnić, w wyniku czego Grupa nie będzie miała możliwości realizacji określonych nieruchomości zgodnie z planem. Może to wywrzeć niekorzystny wpływ na wycenę takich nieruchomości w przyszłości.

Jeżeli prognozy i założenia stanowiące podstawę dokonanych wycen nieruchomości w Portfelu Nieruchomości Grupy okażą się nieprawidłowe, rzeczywista wartość nieruchomości w Portfelu Nieruchomości Grupy może istotnie różnić się od wskazanej w Raportach Wyceny. Nieprawidłowe wyceny nieruchomości Grupy oraz wahania wycen mogą wywrzeć istotny, niekorzystny wpływ na działalność, sytuację finansową lub wyniki działalności Grupy.

Przykładowo wartość niektórych nieruchomości inwestycyjnych (przynoszących straty na poziomie operacyjnym – np. Galeria Arad oraz Avenue Mall Osijek) i niektórych działek budowlanych (głównie na Węgrzech) została dostosowana do cen transakcyjnych na dzień 31 grudnia 2014 r. co spowodowało rozpoznanie 160,3 mln EUR straty z aktualizacji wartości aktywów/utraty wartości aktywów z wyceny nieruchomości inwestycyjnych oraz 34,1 mln EUR straty z tytułu utraty wartości projektów mieszkaniowych w okresie 12 miesięcy zakończonym 31 grudnia 2014 r.

Spadek wartości wymienionych powyżej nieruchomości negatywnie wpłynął na zobowiązanie Grupy do utrzymania założonego współczynnika wartości kredytu do wartości nieruchomości w ramach umów kredytowych zawartych przez Grupę i doprowadził do naruszenia zobowiązań wynikających z umów kredytowych.

Ponadto spadek wartości nieruchomości stanowiących aktywa Grupy może również negatywnie wpłynąć na zobowiązania Grupy do utrzymywania założonego współczynnika wartości kredytu do wartości nieruchomości (ang. loan-to-value ratio – LTV) w ramach umów finansowania projektów zawartych przez Grupę oraz może pogorszyć zdolność Grupy do pozyskiwania i obsługi finansowania zewnętrznego. Każde z tych zdarzeń może wywrzeć istotny, niekorzystny wpływ na działalność, sytuację finansową, wyniki działalności Grupy.

Wartości podane w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej i skonsolidowanym rachunku zysków i strat Grupy mogą podlegać istotnym zmianom ze względu na wahania wartości godziwej nieruchomości Grupy na skutek aktualizacji ich wyceny

Nieruchomości Grupy generujące przychody z najmu oraz obiekty w budowie są poddawane przynajmniej co pół roku niezależnej wycenie, dokonywanej zgodnie z zasadami rachunkowości Grupy. Tym samym, zgodnie z zasadami opisanymi w MSR 40 "Nieruchomości Inwestycyjne", przyjętym przez UE, wszelki wzrost lub obniżenie wartości nieruchomości ustalane przy zastosowaniu modelu wartości godziwej rozpoznawane są jako zysk lub strata z aktualizacji wyceny w skonsolidowanym rachunku zysków i strat Spółki za okres, w którym występuje aktualizacja. Ponadto nieruchomości inwestycyjne w budowie, których wartości godziwej nie można określić w sposób wiarygodny, są wyceniane według kosztu historycznego pomniejszonego o ewentualne skumulowane odpisy z tytułu utraty wartości. Takie nieruchomości są testowane na utratę wartości przynajmniej raz na pół roku. Jeśli kryteria utraty wartości zostaną spełnione, strata jest ujmowana w skonsolidowanym rachunku zysków i strat Grupy.

W związku z powyższym Grupa może odnotowywać znaczące zyski lub straty niepieniężne w poszczególnych okresach w zależności od zmian wartości godziwej jej nieruchomości inwestycyjnych, bez względu na to, czy nieruchomości takie zostaną sprzedane, czy też nie. Przykładowo, Grupa może odnotowywać straty z tytułu aktualizacji wartości aktywów oraz utraty wartości nieruchomości inwestycyjnych i projektów mieszkaniowych w jednym roku, a zysk z tytułu aktualizacji wartości aktywów oraz utraty wartości nieruchomości inwestycyjnych i projektów mieszkaniowych w innym roku.

Jeżeli warunki rynkowe i ceny porównywalnych nieruchomości komercyjnych pozostaną niestabilne, Grupa może w dalszym ciągu odnotowywać znaczne zyski lub straty z aktualizacji wyceny istniejących nieruchomości Grupy w przyszłości. Jeśli wystąpi znaczne obniżenie wartości godziwej nieruchomości Grupy w dłuższym horyzoncie czasowym, może to mieć istotny, niekorzystny wpływ na działalność, sytuację finansową, wyniki działalności Grupy.

Działalność Grupy uzależniona jest od jej zdolności do aktywnego zarządzania aktywami

Jedną z podstawowych części działalności Grupy jest aktywne zarządzanie majątkiem, co obejmuje zarządzanie współczynnikiem niewynajętych powierzchni i poziomem czynszu oraz warunkami zawartych umów najmu dla wszystkich nieruchomości komercyjnych, a także kompletowaniem pożądanej grupy najemców (ang. tenant mix) w przypadku nieruchomości handlowych. Wspomniane działania mają szczególne znaczenie w stosunku do dużych nieruchomości komercyjnych Grupy, takich jak np. Galeria Jurajska, City Gate i Avenue Mall Zagreb. Oprócz ograniczeń prawnych zdolność Grupy do wynajęcia wolnej powierzchni, renegocjacji czynszu i tworzenia pożądanego składu najemców jest częściowo uzależniona od czynników rynkowych. Niektóre z tych czynników, takie jak ogólne otoczenie gospodarcze, zaufanie konsumentów, inflacja oraz stopy procentowe, są poza kontrolą Grupy. W okresach recesji lub spowolnienia gospodarczego z powodu konkurencji pomiędzy inwestorami i deweloperami trudniej jest utrzymać obecnych najemców i pozyskać nowych. Jeżeli Grupa nie będzie zdolna do wygenerowania lub wykorzystania popytu na swoje nieruchomości dzięki np. poprawie jakości usług świadczonych na rzecz swoich najemców lub właściwemu motywowaniu zewnętrznych przedstawicieli ds. sprzedaży, redukcja współczynnika niewynajętych powierzchni lub renegocjacje stawek czynszu w pożądany sposób mogą być niemożliwe.

Jeżeli współczynnik niewynajętych powierzchni będzie wysoki i utrzyma się przez dłuższy czas, może spowodować ogólne obniżenie stawek czynszu płaconych przez najemców i znacznie utrudnić wzrost średnich stawek czynszu planowanych przez Grupę. Wysokie współczynniki niewynajętej powierzchni powodują również wzrost ogólnych kosztów operacyjnych Grupy ze względu na konieczność pokrycia kosztów generowanych przez puste nieruchomości lub powierzchnie. Każdy taki spadek przychodów z wynajmu lub wzrost kosztów operacyjnych może mieć istotny, niekorzystny wpływ na działalność Grupy, jej sytuację finansową, wyniki działalności i cenę akcji.

Rozwój i rentowność Grupy zależeć będą od zdolności Grupy do określenia i nabycia atrakcyjnych nieruchomości generujących przychody z najmu, efektywnego zarządzania Portfelem Nieruchomości Grupy oraz od realizacji wybranych projektów

Zgodnie ze swoją strategią Grupa zamierza rozwijać swoją działalność przez: (i) nabywanie nieruchomości generujących przychody z najmu, (ii) zarządzanie aktywami ukierunkowane na uwolnienie potencjału wzrostu wartości i korzystanie z wartości Portfela Nieruchomości Grupy oraz (iii) realizację wybranych projektów deweloperskich. Odpowiednio rozwój i rentowność Grupy, a także sukces jej planowanej strategii biznesowej zależą w znacznym stopniu od jej zdolności do lokalizacji i nabywania generujących przychody z najmu nieruchomości po atrakcyjnych cenach oraz na korzystnych warunkach.

Zdolność do określenia i pozyskania projektów generujących przychody z najmu w celu wykorzystania możliwości wykreowania wartości dodanej wiąże się z niewiadomymi oraz ryzykiem, włącznie z ryzykiem, że nabyta nieruchomość lub projekt po dokonaniu przez Grupę ich analizy pod względem biznesowym, technicznym, środowiskowym, księgowym i prawnym, nie będzie mimo wszystko generować przychodów. Grupa podlega także ryzyku, że konkurencja może przewidzieć niektóre możliwości inwestycyjne i rywalizować o ich nabycie. Dodatkowo każde ewentualne nabycie nieruchomości może wiązać się z koniecznością poniesienia kosztów wstępnych, które Grupa zobowiązana będzie ponieść, nawet jeżeli zakup nieruchomości nie zostanie sfinalizowany. Nie można zapewnić, że Grupa będzie zdolna do: (i) określenia i pozyskania inwestycji zaspokajających jej cele pod względem stopy zwrotu i realizacji wzrostu wartości oraz (ii) nabycia nieruchomości odpowiednich dla zarządzania w przyszłości po atrakcyjnych cenach i na korzystnych warunkach.

W ramach swojej strategii Grupa zamierza skoncentrować się na maksymalizacji wyników operacyjnych i skuteczności aktywnego zarządzania Portfelem Nieruchomości Grupy generujących przychody z najmu nieruchomości komercyjnych. Realizując ten cel, Grupa może ponieść znaczące koszty (obejmujące zarówno środki pieniężne, jak i czas zarządzających) w związku z zarządzaniem nieruchomościami, które nie generują oczekiwanych zwrotów, i utrzymywaniem oczekiwanych wskaźników na wymaganym poziomie z powodu, np. spadku popytu na lokale do wynajęcia lub poziomu czynszów, których nie można przewidzieć.

Jeżeli Grupa nie określi i nie nabędzie odpowiednich nieruchomości, nie będzie efektywnie zarządzać swoim portfelem nieruchomości i nie będzie realizować swoich projektów, może to mieć istotny, niekorzystny wpływ na działalność, sytuację finansową i wyniki działalności Spółki.

Grupa może nie uzyskać odpowiednich informacji na temat ryzyk odnoszących się do zakupów nieruchomości w przyszłości lub może popełnić błędy w ich ocenie

Nabycie nieruchomości wymaga dokładnej analizy czynników wpływających na jej wartość, a w szczególności poziomu przyszłych wartości czynszów oraz potencjalnych możliwości dotyczących poprawy zysku operacyjnego netto (ang. NOI). Taka analiza składa się z wielu różnorodnych elementów, w tym i subiektywnej oceny, a także opiera się na różnych założeniach. Możliwe jest, że przy podejmowaniu decyzji o nabyciu Grupa lub jej usługodawcy niewłaściwie ocenią poszczególne aspekty danego projektu lub że oceny, na których Grupa opiera swoją decyzję, są niedokładne lub powstały na podstawie założeń, które okażą się błędne. Takie błędy w osądzie mogą doprowadzić do niewłaściwej analizy i wyceny nieruchomości przez Grupę i mogą wyjść na jaw dopiero na późniejszym etapie realizacji inwestycji, co może spowodować konieczność obniżenia kwoty wyceny. Grupa nie może także zagwarantować, że usługodawca wybrany do przeprowadzenia analizy ekonomicznofinansowej (ang. due diligence) przy zakupie nieruchomości zidentyfikuje wszystkie zagrożenia związane z daną nieruchomością. Ponadto Grupa nie może zagwarantować, że będzie miała roszczenie regresowe do sprzedawcy nieruchomości w związku z nieujawnieniem określonego ryzyka lub informacji. Jeżeli Grupa nie pozna tych ryzyk, może to doprowadzić Grupę do niekorzystnych skutków finansowych i gospodarczych. Grupa nie może zagwarantować, że będzie mogła dochodzić naprawienia szkód od danego sprzedawcy za nieujawnianie tego typu ryzyk. Występowanie jednego lub kilku takich czynników ryzyka może mieć istotny, niekorzystny wpływ na działalność, sytuację finansową, wyniki działalności Grupy.

Grupa nie może zagwarantować, że w dalszym ciągu będzie generować przychody z najmu na zakładanym poziomie

Poziom czynszów uzyskiwanych z nieruchomości Grupy zasadniczo podlega ogólnym warunkom gospodarczym, a także uwarunkowaniom samego Portfela Nieruchomości Grupy (w tym zmianom składu Portfela Nieruchomości Grupy wynikającym z przyszłych akwizycji oraz wynikom osiąganym przez istniejący Portfel Nieruchomości Grupy), takim jak rozwój wybranych istniejących projektów, ich uwarunkowania pod względem infrastruktury oraz wskaźnik powierzchni niewynajętych. Wszystkie powyższe elementy są uzależnione od czynników będących częściowo poza kontrolą Grupy. W szczególności ze względu na wyższą konkurencję oraz presję cenową dotyczącą czynszów najmu, a także pogarszającą się sytuację finansową najemców Grupa może nie być w stanie odnowić wygasających umów najmu dotyczących jej obecnych nieruchomości na korzystnych warunkach, jeżeli w ogóle uda się jej to zrobić, lub może nie pozyskać albo nie utrzymać najemców gotowych zawrzeć umowy najmu na warunkach, które będą przynajmniej tak korzystne, jak warunki, na jakich Grupa wynajmowała nieruchomości w przeszłości. Ponadto Portfel Nieruchomości Grupy zawierał i będzie nadal zawierać wiele nieruchomości, których czynsze nie są stałe, lecz są powiązane z obrotami uzyskiwanymi przez najemców. Odpowiednio, jeżeli obroty takich najemców spadną, czynsz należny od nich także będzie niższy. Dodatkowo Grupa nie ma wpływu na działalność swoich najemców i może nie mieć możliwości ciągłego monitorowania uzyskiwanych przez nich obrotów w celu zapewnienia, że poziom obrotu odzwierciedla najlepsze i faktyczne wysiłki najemców Grupy. W związku z tym kwoty przychodów z najmu uzyskiwane przez Grupę z nieruchomości biurowych i handlowych w przeszłości nie mogą być podstawą do przewidywania przyszłych przychodów i nie można zagwarantować, że przychody z najmu będą rosły w przyszłości.

Dodatkowo spadek wartości osiąganych przez Grupę z przychodów z najmu może nastąpić w wyniku sprzedaży nieruchomości (przykładowo, Grupa przewiduje, że sprzedaż Centrum Biurowego Kazimierz spowoduje spadek rocznych przychodów z najmu osiąganych przez Grupę o ok. 3,7 mln EUR) lub nabycia nieruchomości o niezadowalających możliwościach generowania przychodów. W ramach swojej strategii Grupa zmienia strukturę swojego portfela nieruchomości i zamierza nabyć nieruchomości generujące przychody z najmu i posiadające potencjał wzrostu wartości i sprzedać aktywa, które nie są wykorzystywane w działalności podstawowej Grupy. Zgodnie z tą strategią planuje się zintegrować nowo nabyte nieruchomości z istniejącym Portfelem Nieruchomości Grupy i wynajmować je w celu generowania przychodów z najmu na rzecz Grupy. Jeżeli nieruchomości nie zostaną w pełni wynajęte lub stawki czynszów zostaną uzgodnione na poziomie niższym niż szacowane, Grupa może nie uzyskać oczekiwanej stopy zwrotu z nowych nieruchomości.

Mniej korzystny lub negatywny rozwój tendencji przychodów z najmu i zysków może mieć istotny, niekorzystny wpływ na działalność Grupy, jej sytuację finansową, wyniki działalności.

Rozwiązanie lub wygaśnięcie umów najmu lub niemożność wynajęcia obecnie niewynajętej powierzchni może mieć trwały, niekorzystny wpływ na rentowność Grupy i wartość jej portfela nieruchomości

Kluczowy dla rentowności Grupy w dłuższej perspektywie jest stan, w którym nieruchomości generujące przychody z najmu będące jej własnością oraz te, które zamierza nabyć w przyszłości są wynajmowane, o ile jest to tylko możliwe, w sposób nieprzerwany. To samo odnosi się do utrzymania wyceny nieruchomości posiadanych przez Grupę, a tym samym wyceny całego Portfela Nieruchomości Grupy. W zakresie rozwiązywanych i wygasających umów najmu, Grupa nie może zagwarantować, że dane nieruchomości zostaną natychmiast ponownie wynajęte. Wzrost wskaźnika niewynajętych powierzchni spowoduje obniżkę przychodów z wynajmu istniejących nieruchomości i niższą wycenę nieruchomości oraz całego Portfela Nieruchomości Grupy. Oczekiwany poziom niewynajętych powierzchni jest już odzwierciedlony w Raportach z wyceny na dzień 31 grudnia 2016 r. Stałe koszty utrzymania powierzchni niewynajętych, jak również brak dochodu z najmu takich powierzchni, mogą mieć istotny, niekorzystny wpływ na działalność Grupy, jej sytuację finansową, wyniki działalności.

Pełne odzyskanie przez Grupę kosztów eksploatacyjnych nieruchomości od najemców może być niemożliwe

Struktura większości umów najmu Grupy umożliwia przenoszenie niektórych kosztów związanych z wynajmowaną nieruchomością na najemcę, a w szczególności kosztów marketingowych, kosztów energii elektrycznej dla części wspólnych, podatku od nieruchomości, ubezpieczenia budynku, kosztów eksploatacyjnych i konserwacji. Jednakże Grupa nie może przenieść wszystkich takich kosztów na najemców, w szczególności w bardzo konkurencyjnym otoczeniu, w którym Grupa musi oferować atrakcyjne warunki aby konkurować z innymi budynkami biurowymi lub musi zaoferować lepsze warunki swoim najemcom, aby pozyskać nowych najemców dla swoich nieruchomości komercyjnych. Pogarszające się warunki rynkowe, wzrost konkurencji i wymagań najemców mogą dodatkowo ograniczyć możliwości Grupy do przenoszenia takich kosztów, w całości lub w części, na najemców. Opłaty eksploatacyjne nieruchomości mogą wzrosnąć z kilku powodów, a w szczególności z powodu wzrostu kosztów energii elektrycznej lub wzrostu kosztów konserwacji. Ponadto, jeżeli wzrośnie wskaźnik powierzchni niewynajętych, Spółka zobowiązana będzie do pokrycia części opłat eksploatacyjnych związanych z powierzchnią niewynajętą. Niektóre umowy najmu określają maksymalną wartość połączonego czynszu i opłat eksploatacyjnych płatnych przez najemcę. W takich przypadkach, jeżeli opłaty eksploatacyjne wzrosną, Grupa nie będzie mogła przenieść takich kosztów na najemców. Przykładowo, w przypadku Galerii Arad oraz Avenue Mall Osijek, ze względu na pogorszenie warunków makroekonomicznych oraz silną konkurencję, Grupa nie była w stanie przenieść całych kosztów eksploatacyjnych na najemców w okresie od ich ukończenia do momentu sprzedaż, co skutkowało wynajmowaniem powierzchni handlowych ze stratą po stronie Grupy.

Wszelkie istotne wzrosty kosztów nieruchomości, które nie mogą być skompensowane poprzez wzrost poziomu kosztów ponoszonych przez najemców, mogą mieć niekorzystny wpływ na działalność, sytuację finansową i wyniki działalności Grupy.

Utrata kluczowych najemców może w istotny sposób wpłynąć na wyniki i działalność Grupy

Pozyskanie renomowanych najemców, a szczególnie najemców kluczowych (ang. anchor tenants), dla projektów handlowych Grupy jest niezwykle istotne dla zapewnienia sukcesu komercyjnego Grupy. Kluczowi najemcy odgrywają ważną rolę w generowaniu ruchu klientów oraz przyciąganiu innych, mniejszych najemców. Grupa może napotkać trudności w zakresie pozyskiwania najemców w okresach spadku aktywności konsumentów, wzrostu stawek czynszów albo w przypadku konkurowania o najemców z innymi obiektami. Ponadto rozwiązanie umowy najmu przez któregokolwiek z kluczowych najemców może negatywnie wpłynąć na atrakcyjność projektu. W przypadku gdy najemca nie wywiązuje się z zawartej umowy najmu, ogłosi upadłość lub bankructwo, może nastąpić (tymczasowo lub długoterminowo) opóźnienie w płatnościach czynszu lub spadek wysokości przychodów z wynajmu, których skutków Grupa może nie skompensować z powodu trudności w znalezieniu odpowiedniego najemcy zastępczego. Jeżeli Grupa nie będzie w stanie przedłużyć obowiązujących umów najmu z kluczowymi najemcami lub szybko zastąpić ich nowymi, może ponosić istotne koszty dodatkowe lub utracić część przychodów, co z kolei może mieć istotny, niekorzystny wpływ na działalność Grupy, jej sytuację finansową, wyniki działalności.

Grupa konkuruje z innymi właścicielami, menedżerami nieruchomości i deweloperami nieruchomości komercyjnych

Grupa była i jest przedmiotem rosnącej konkurencji ze strony innych właścicieli, tak miejscowych, jak międzynarodowych, menedżerów nieruchomości i deweloperów nieruchomości komercyjnych. Powyższa konkurencja może wpłynąć na zdolność Grupy do pozyskiwania i utrzymywania najemców i może obniżyć stawki czynszu stosowane przez Grupę. W nieruchomościach konkurujących z nieruchomościami Grupy wskaźnik powierzchni niewynajętej może być wyższy niż w nieruchomościach Grupy, a tym samym ich właściciele mogą być bardziej skłonni do udostępniania powierzchni za czynsz, którego stawki są niższe niż stawki zwykle stosowane przez Grupę, a które Grupa zobowiązana będzie jednak zaoferować. Konkurencja na rynku nieruchomości może także doprowadzić do wzrostu kosztów marketingowych i deweloperskich.

Biorąc pod uwagę, że zadowalający rozwój i rentowność Grupy zależą od: (i) poziomu jej wskaźnika powierzchni niewynajętych; (ii) wzrostu i utrzymania wskaźnika powierzchni wynajętych na najlepszych warunkach rynkowych, jakie można uzyskać; (iii) poziomu stawek czynszu i ściągalności czynszu; (iv) optymalizacji kosztów utrzymania nieruchomości oraz (v) nabycia nieruchomości po najniższych możliwych cenach, wzrost konkurencji ze strony innych właścicieli, zarządców nieruchomości i deweloperów nieruchomości komercyjnych, a także związane z tym czynniki mogą mieć niekorzystny wpływ na działalność, sytuację finansową i wyniki działalności Grupy.

Grupa może podlegać znaczącej konkurencji w związku z pozyskiwaniem inwestycji i może zwiększyć cenę zakupu nabywanych nieruchomości

Spółka konkuruje z wieloma spółkami nieruchomościowymi i deweloperami w zakresie nieruchomości, obiektów, wykonawców i klientów. Niektórzy konkurenci Grupy mogą działać na większą skalę lub posiadać większe zasoby finansowe, techniczne i marketingowe niż Grupa, a tym samym Grupa może nie mieć możliwości skutecznego konkurowania o inwestycje i obiekty.

Ponadto zrealizowanie transakcji nabycia istniejących nieruchomości, które generują przychody z najmu i które Spółka uważa za atrakcyjne może okazać się trudne. Odpowiednio realizacja strategii Spółki w zakresie posiadania inwestycji w kluczowych lokalizacjach może zostać opóźniona lub nawet być niemożliwa.

Konkurencja na rynku nieruchomości może także doprowadzić do znaczącego wzrostu cen nieruchomości dostępnych na sprzedaż, mogących być potencjalnymi przedmiotami zainteresowania Grupy. Każde z wymienionych powyżej ryzyk może mieć istotny niekorzystny wpływ na działalność, sytuację finansową, wyniki działalności Grupy.

Grupa nie może zagwarantować rentowności swoich projektów

Grupa obecnie nie posiada projektów, które ponoszą straty, jednak w przeszłości Grupa posiadała projekty, które ponosiły straty przede wszystkim ze względu na niewystarczający poziom wynajętej powierzchni i wysokość płaconych stawek czynszu. Grupa nie może wykluczyć, że inne projekty Grupy mogą również zacząć generować straty w przyszłości. Każde z takich wydarzeń może mieć istotny, niekorzystny wpływ na działalność, kondycję finansową, wyniki działalności Grupy.

Grupa może nie mieć możliwości odpowiednio szybkiej sprzedaży swoich nieruchomości

Częścią strategii Grupy jest sprzedaż jej aktywów niewykorzystywanych w jej podstawowej działalności. Sprzedaż nieruchomości to zazwyczaj złożony i długotrwały proces. Jednakże w pewnych okolicznościach szybka sprzedaż jednej lub kilku nieruchomości przez Grupę może być dla niej korzystna. Przykładowo, Grupa może zdecydować się na sprzedaż w krótkim terminie, jeżeli uzna, że warunki rynkowe są optymalne lub jeżeli zwróci się do niej podmiot zainteresowany nabyciem określonej nieruchomości na warunkach atrakcyjnych finansowo. Jednakże możliwość szybkiej sprzedaży nieruchomości Grupy może zostać ograniczona przez szereg czynników leżących poza kontrolą Grupy.

Nieruchomości Grupy mogą stanowić zabezpieczenie udzielone podmiotom zapewniającym zewnętrzne finansowanie, co może dodatkowo ograniczać lub opóźniać ich zbywalność poprzez konieczność uzyskania uprzedniej zgody podmiotu udzielającego finansowania. Kilka projektów Grupy jest także przedmiotem współwłasności w ramach wspólnych przedsięwzięć z osobami trzecimi, a tym samym może podlegać prawnym lub umownym ograniczeniom zbywalności, takim jak prawo pierwokupu albo prawa do wspólnej sprzedaży (ang. co-sale rights) albo wymóg uzyskania łącznej zgody na taką sprzedaż. Ograniczenia te mogą negatywnie wpłynąć na zdolność Grupy do realizacji transakcji i generowania środków pieniężnych w miarę zapotrzebowania na nie, poprzez odpowiednio szybką sprzedaż swoich projektów po korzystnych cenach oraz do zróżnicowania Portfela Nieruchomości Grupy w odpowiedzi na warunki ekonomiczne lub inne warunki mogące mieć wpływ na wartość nieruchomości. Jeżeli Grupa nie będzie miała możliwości sprzedaży konkretnego obiektu w odpowiednim czasie, może nie zdołać zapewnić przepływów pieniężnych niezbędnych do finansowania bieżącej działalności, nie dokonać inwestycji w nowe projekty albo nie wykorzystać korzystnych warunków gospodarczych lub zredukować wpływu niekorzystnych warunków gospodarczych, gdyby takie powstały, co może mieć istotny, niekorzystny wpływ na działalność, sytuację finansową, wyniki działalności.

Nieruchomości Grupy mogą ponieść szkody z powodu nieodkrytych usterek lub wpływu czynników zewnętrznych

Nieruchomości Grupy mogą ponieść szkody z powodu nieodkrytych usterek lub ze względu na wpływ czynników zewnętrznych (np. trzęsienia ziemi, powodzie, osuwiska lub szkody górnicze). Oprócz poważnego zagrożenia zdrowia i związanych z tym kosztów Grupa może być również zobowiązana do zapłaty za zbiórkę i utylizację niebezpiecznych substancji, jak również ponieść koszty powiązanych prac konserwacyjnych i remontowych bez możliwości przeniesienia tych kosztów na osoby trzecie. Wystąpienie takiego ryzyka może mieć istotny, niekorzystny wpływ na działalność Grupy, jej sytuację finansową, wyniki działalności.

Jeżeli dana nieruchomość jest w trakcie remontu lub modernizacji, nie ma pewności, że każda przestrzeń, która nie została uprzednio wynajęta, zostanie wynajęta lub w inny sposób wykorzystana w trakcie lub po fazie remontowej czy modernizacyjnej na odpowiednich warunkach. Takie wydarzenia mogą mieć istotny, niekorzystny wpływ na działalność Grupy, jej sytuację finansową, wyniki działalności.

Jeżeli wymagane prawem decyzje o warunkach zabudowy, pozwolenie na budowę lub inne wymagane zgody nie zostaną uzyskane w terminie lub w ogóle, może to opóźnić lub uniemożliwić realizację niektórych projektów Grupy

Grupa nie może zagwarantować, że wszelkie pozwolenia, zgody lub decyzje wymagane od organów administracji publicznej w związku z istniejącymi lub nowymi projektami deweloperskimi zostaną uzyskane w terminie albo że zostaną uzyskane w ogóle, ani że posiadane obecnie lub otrzymane w przyszłości pozwolenia, zgody lub decyzje nie zostaną cofnięte. Przykładowo, w ramach swojej działalności w Polsce, Grupa, podobnie jak inne podmioty działające w branży nieruchomości, dokonuje okresowych zakupów gruntów o przeznaczeniu innym niż komercyjne. Wszelka zabudowa takich nieruchomości w celach komercyjnych wymaga albo nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ("MPZP"), albo decyzji o warunkach zabudowy. Przyjęcie zmienionego MPZP albo wydanie korzystnego pozwolenia na budowę nie może zostać zagwarantowane, a Grupa miała już w przeszłości trudności przy wprowadzaniu zmian do MPZP, jak również przy uzyskiwaniu wspomnianych zezwoleń. Dodatkowo organizacje społeczne i organizacje zajmujące się ochroną środowiska, a także właściciele nieruchomości sąsiednich oraz okoliczni mieszkańcy mogą podejmować działania zmierzające do uniemożliwienia uzyskania wymaganych pozwoleń, zezwoleń lub decyzji.

Co do zasady Grupa nabywa grunty z przeznaczeniem na konkretne cele i do realizacji konkretnych projektów. W niektórych przypadkach nabywa jednak nieruchomości, co do których zachodzą jedynie przesłanki, że będzie je można wykorzystać w określony sposób. W takich sytuacjach konieczne może być przyjęcie nowego MPZP lub uzyskanie odpowiedniej decyzji o warunkach zabudowy. Możliwe jest jednak, że Grupa będzie dążyła do zmian w niektórych projektach, tak aby wykorzystać je w bardziej efektywny sposób, przy czym wprowadzenie takich zmian może okazać się niemożliwe ze względu na trudności w uzyskaniu wymaganych pozwoleń i decyzji.

Jeżeli Grupa nie będzie w stanie uzyskać wymaganych pozwoleń i decyzji w odpowiednim czasie albo w ogóle, realizacja jej projektów zostanie opóźniona lub zaniechana, co może wywrzeć istotny, niekorzystny wpływ na działalność, sytuację finansową, wyniki działalności Grupy.

Grupa może ponosić wyższe koszty lub doświadczać opóźnień w realizacji swoich projektów lub wycofać się z nich całkowicie, jeżeli nie zdoła zatrudnić generalnych wykonawców budowy na warunkach uzasadnionych komercyjnie albo w ogóle, lub jeżeli zatrudnieni przez nią generalni wykonawcy nie zrealizują budowy projektów Grupy zgodnie z przyjętymi standardami, w terminie lub w ramach budżetu

Grupa zleca budowę swoich projektów generalnym wykonawcom. Powodzenie realizacji budowy projektów zależy od zdolności Grupy do zatrudnienia generalnych wykonawców, którzy realizują projekty zgodnie z przyjętymi standardami jakości i bezpieczeństwa, na komercyjnie uzasadnionych warunkach, w uzgodnionych terminach oraz w ramach zatwierdzonego budżetu. Brak możliwości zatrudnienia generalnych wykonawców na komercyjnie uzasadnionych warunkach może skutkować wzrostem kosztów. Całkowity brak możliwości zatrudnienia generalnych wykonawców może spowodować opóźnienia realizacji projektów lub ich zaniechanie. Z powodu niedotrzymania przez generalnych wykonawców przyjętych standardów jakości i bezpieczeństwa lub nieukończenia budowy w terminie lub w ramach uzgodnionego budżetu mogą wzrosnąć koszty realizacji przedsięwzięcia, wystąpić opóźnienia w jego realizacji, a także pojawić się roszczenia wobec Grupy. Ponadto wyżej wspomniane zdarzenia mogą negatywnie wpłynąć na wizerunek Grupy i możliwości sprzedaży ukończonych projektów. Jeżeli Grupa nie będzie w stanie uzgodnić z generalnymi wykonawcami lub podwykonawcami postanowień umownych zapewniających uzasadnione komercyjnie warunki umowne lub wykonają oni pracę wadliwie, może to mieć istotny, niekorzystny wpływ na działalność Grupy, jej sytuację finansową, wyniki działalności i cenę Akcji.

Siła finansowa i płynność generalnych wykonawców Grupy może okazać się niewystarczająca w przypadku znacznego pogorszenia koniunktury na rynku nieruchomości, co z kolei mogłoby doprowadzić do ich upadłości. Chociaż większość umów zawieranych przez Spółki Zależne z generalnymi wykonawcami przewiduje odszkodowanie dla Spółek Zależnych w przypadku jakichkolwiek roszczeń wysuwanych przez podwykonawców zatrudnionych przez takich generalnych wykonawców, nie ma pewności, że takie postanowienia odszkodowawcze będą w pełni skuteczne, zwłaszcza jeśli takie odszkodowanie zostanie zakwestionowane na drodze procesowej. Grupa stara się wymagać od generalnych wykonawców zabezpieczenia wykonania zobowiązań wynikających z odpowiednich umów, w szczególności poprzez przedstawienie gwarancji bankowych. Jednak nie ma pewności, że takie gwarancje obejmą całość kosztów i szkód poniesionych przez Grupę w związku z niewywiązaniem się przez generalnych wykonawców z zawartych umów.

Uzależnienie Grupy od generalnych wykonawców i podwykonawców naraża Grupę na wszelkie ryzyka związane z niską jakością pracy takich wykonawców lub ich podwykonawców i pracowników oraz wadami konstrukcyjnymi budynków. Grupa może ponosić straty ze względu na konieczność zaangażowania wykonawców do naprawy wadliwych prac lub zapłaty odszkodowania na rzecz osób, które poniosły straty w związku z wadliwie przeprowadzonymi pracami. Ponadto istnieje możliwość, że takie straty lub koszty nie zostaną pokryte z ubezpieczenia Grupy, przez wykonawcę ani przez odpowiedniego podwykonawcę – w szczególności w przypadku architektów zatrudnionych przez generalnego wykonawcę, gdyż zarówno zakres ich odpowiedzialności, jak i siła finansowa są ograniczone w porównaniu z wartością projektów Grupy. Ewentualna niska jakość pracy generalnych wykonawców lub podwykonawców Grupy może mieć istotny, niekorzystny wpływ na działalność Grupy, jej sytuację finansową, wyniki działalności.

Grupa może być narażona na roszczenia z tytułu wad konstrukcyjnych, co może wpływać negatywnie na wizerunek Grupy i może mieć niekorzystny wpływ na jej sytuację konkurencyjną

Budowa, najem i sprzedaż nieruchomości mogą wiązać się z roszczeniami z tytułu wadliwych robót budowlanych, naprawczych lub innych oraz wpływać negatywnie na wizerunek Grupy. Grupa nie może zapewnić, że roszczenia tego typu nie zostaną zgłoszone wobec niej w przyszłości lub że prace naprawcze, czy też inne nie będą konieczne. Ponadto wszelkie roszczenia wniesione przeciwko Grupie, a także wiążąca się z nimi utrata wizerunku nieruchomości lub projektów Grupy, niezależnie od tego, czy roszczenie będzie skuteczne, może mieć również istotny, niekorzystny wpływ na postrzeganie jej działalności, nieruchomości i projektów przez docelowych klientów, najemców lub inwestorów. Powyższe czynniki mogą niekorzystnie wpłynąć na zdolność Grupy do korzystnego promowania, wynajmowania i sprzedaży jej nieruchomości i projektów w przyszłości, co mogłoby mieć istotny, niekorzystny wpływ na działalność, kondycję finansową, wyniki działalności Grupy.

Czynniki, na które Grupa ma ograniczony wpływ albo nie ma żadnego wpływu, mogą opóźnić realizację projektów Grupy lub wywrzeć na nie inny niekorzystny wpływ

Realizacja projektów Grupy może zostać opóźniona lub w inny sposób utrudniona przez m.in. następujące czynniki, nad którymi Grupa nie ma żadnej kontroli albo jej kontrola w stosunku do nich jest ograniczona:

• wzrost kosztów materiałów, kosztów zatrudnienia lub pozostałych kosztów mogący spowodować, że ukończenie projektu będzie nieopłacalne;

• siły natury, takie jak złe warunki atmosferyczne, trzęsienia ziemi i powodzie, mogące uszkodzić albo opóźnić realizację projektów;

• wypadki przemysłowe, pogorszenie warunków ziemnych (np. obecność wód podziemnych) oraz potencjalna odpowiedzialność z tytułu przepisów ochrony środowiska i innych właściwych przepisów prawa, przykładowo, związanych z zanieczyszczeniem gleby, znaleziskami archeologicznymi lub niewybuchami;

• akty terroru lub zamieszki, bunty, strajki lub niepokoje społeczne;
• naruszenia prawa budowlanego lub dotychczas nieodkryte istniejące zanieczyszczenie gleby lub materiały budowlane, które zostaną uznane za szkodliwe dla zdrowia;
• zmiany obowiązujących przepisów prawa, regulaminów lub standardów, które wejdą w życie po rozpoczęciu przez Grupę etapu planowania lub budowy projektu, skutkujące poniesieniem przez Grupę dodatkowych kosztów lub powodujące opóźnienia w realizacji projektu; lub
• błędne metody realizacji budowy lub wadliwe materiały budowlane.

Niezdolność do zakończenia projektu budowlanego w terminie, w ramach budżetu lub w ogóle, z którejkolwiek z powyższych albo innych przyczyn może wpłynąć na wzrost kosztów lub opóźnić realizację projektu bądź spowodować zaniechanie jego realizacji, co może mieć istotny, niekorzystny wpływ na działalność, sytuację finansową, wyniki działalności.

Grupa podlega ogólnym rodzajom ryzyka, które mogą zwiększyć koszty lub opóźnić bądź uniemożliwić realizację projektów deweloperskich

Realizacja części projektów Grupy nie została jeszcze rozpoczęta a projekty te na dzień przekazania niniejszego Raportu, nie generują żadnych przychodów. Powodzenie realizacji tych projektów stanowi ważny czynnik przyszłego sukcesu Grupy i obejmuje wiele, w znacznym stopniu zmiennych czynników, które z natury podlegają ryzyku. Grupa jest w szczególności narażona na następujące rodzaje ryzyka związane z realizacją projektów:

• dodatkowe koszty budowy związane z projektem budowlanym, poniesione ponad kwotę pierwotnie uzgodnioną z generalnym wykonawcą;
• odpowiedzialność wobec podwykonawców związana z upadłością generalnego wykonawcy;
• zmiana obowiązujących przepisów albo ich interpretacji lub praktyki stosowania (np. wzrost stawek podatku od towarów i usług, który wpływa na popyt na mieszkania);
• działania podejmowane przez organy administracji państwowej i samorządowej skutkujące nieprzewidzianymi zmianami w planach zagospodarowania przestrzennego i wymogach architektonicznych;
• ewentualne wady lub ograniczenia tytułu prawnego do działek lub budynków nabytych przez Grupę albo wady, ograniczenia lub warunki związane z decyzjami administracyjnymi dotyczącymi działek posiadanych przez Grupę;
• brak zdolności do pozyskania finansowania na korzystnych warunkach lub w ogóle dla poszczególnych projektów lub grupy projektów;
• potencjalne zobowiązania dotyczące nabytych gruntów, nieruchomości lub podmiotów posiadających nieruchomości, w stosunku do których Grupa może posiadać ograniczone roszczenia regresowe albo nie posiadać ich w ogóle;
• trudności związane z opuszczeniem działki przez jej dotychczasowych użytkowników;
• zobowiązania do zabudowy przylegających nieruchomości;
• brak możliwości uzyskania pozwolenia na budowę dla planowanego celu;
• fakt, że powierzchnia obiektów Grupy po zakończeniu budowy może różnić się od powierzchni planowanej; oraz
• zobowiązania dotyczące ochrony środowiska i dziedzictwa kulturowego w Polsce oraz w innych krajach, w których Grupa prowadzi działalność, jak również inne zobowiązania społeczne.

Powyższe czynniki oraz inne czynniki, nad którymi Grupa nie ma kontroli, mogą zwiększyć zobowiązania albo stworzyć trudności lub przeszkody w realizacji projektów Grupy. Jeżeli realizacja obiektu w terminie lub w ogóle nie będzie możliwa z którejkolwiek z powyższych przyczyn, może to spowodować wzrost kosztów lub opóźnienie realizacji albo zaniechanie projektu, co z kolei może mieć istotny, niekorzystny wpływ na działalność, sytuację finansową, wyniki działalności Grupy.

W związku z brakiem wymaganej infrastruktury lokalnej i dostępu do mediów realizacja projektów Grupy może zostać opóźniona lub zaniechana lub też Grupa może nie uzyskać pełnej oczekiwanej wartości z ukończonych projektów

Projekty Grupy mogą być realizowane wyłącznie wtedy, gdy działki, na których są umiejscowione, mają zapewnioną wymaganą przez prawo infrastrukturę techniczną (np. dostęp do dróg wewnętrznych, możliwość podłączeń do mediów czy określone procedury ochrony przeciwpożarowej i odpowiednie instalacje zapewniające tę ochronę). Jeżeli działka nie zapewnia wymaganej infrastruktury, to pozwolenie na użytkowanie dla projektu może zostać wydane dopiero w momencie, gdy zostanie ona zapewniona. Możliwe jest także, że odpowiednie organy administracji publicznej zobowiążą Grupę do stworzenia takiej infrastruktury w ramach prac związanych z projektem, co może istotnie wpłynąć na koszty prac budowlanych. Organy publiczne mogą także uzależnić wydanie decyzji administracyjnych od wybudowania infrastruktury technicznej, która nie jest integralnie związana z samym projektem, lecz może być oczekiwana jako wkład inwestora w rozwój miejskiej lub gminnej infrastruktury.

Oprócz konieczności posiadania odpowiedniej infrastruktury w trakcie prac budowlanych, sukces i rentowność projektów Grupy po ich ukończeniu zależy od dostępności oraz jakości lokalnej infrastruktury i mediów. W niektórych przypadkach nakłady na budowę i konserwację infrastruktury mediów, sieci telekomunikacyjnych i systemów dróg lokalnych nie były ponoszone od dziesięcioleci, co skutkuje ich brakiem, przestarzałymi technologiami lub podatnością na awarie. W celu zapewnienia prawidłowego funkcjonowania istniejącej infrastruktury lokalnej i mediów niezbędne może być dokonanie ulepszeń, modernizacji lub wymiany. W związku ze wspomnianym wyżej brakiem konserwacji Grupa może np. okresowo borykać się z przerwami w dostawach energii elektrycznej i innych mediów. Nie można zapewnić, że poprawa infrastruktury w projektach Grupy oraz wokół nich albo infrastruktury zintegrowanej z takimi projektami nastąpi przed ukończeniem projektów lub że takie ulepszenia wystarczą do zapewnienia wsparcia dla ukończonych projektów. Powyższe czynniki mogą mieć istotny, niekorzystny wpływ na działalność, sytuację finansową, wyniki działalności.

W przypadku części swoich projektów Grupa uzależniona jest od wspólników i umów o wspólnej inwestycji a tym samym podlega ryzyku dotyczącym jej wspólników

Grupa czasem kupuje lub realizuje nieruchomości we współpracy z innymi inwestorami, a w szczególności lokalnymi i międzynarodowymi deweloperami, bankami, właścicielami gruntów i innymi wspólnikami. W takich inwestycjach Grupa może nie mieć wyłącznej kontroli nad określaniem lub nabyciem nieruchomości lub realizacją finansowania, wynajmem, zarządzaniem i innymi aspektami tych inwestycji i nie ma także kontroli nad działalnością swoich wspólników w ramach wspólnego przedsięwzięcia ani nie może zagwarantować, że będą oni zdolni do zabezpieczenia optymalnej realizacji takich projektów. Ponadto wspólnik może mieć interesy i cele, które nie są zgodne lub mogą zakłócić interesy lub cele Grupy. W ramach takich inwestycji Grupa może polegać na zasobach swoich wspólników, a każdy spór ze wspólnikiem może prowadzić do istotnego zakłócenia projektu lub spowodować powstanie sporu sądowego, nawet jeżeli Grupa będzie mogła przejąć kontrolę nad projektem w wyniku przyszłych ustaleń pomiędzy inwestorami. Powyższe okoliczności mogą mieć niekorzystny wpływ na działalność, sytuację finansową, wyniki działalności Grupy.

Dodatkowo Spółka Zależna może być stroną umowy wspólników, która nakłada określone ograniczenia na taką spółkę, a w szczególności w stosunku do rozporządzania udziałami oraz jej uprawnień w zakresie przychodów i podziału kapitału. Taka umowa wspólników, niebędąca wspólnym przedsięwzięciem w rozumieniu MSSF 11, może uprawniać pozostałych wspólników do uprzywilejowanego udziału w przychodach lub zwrotu z kapitału albo innych praw związanych z inwestycją w określonych okolicznościach lub praw pierwszeństwa w stosunku do sprzedaży udziałów w Spółce Zależnej. Każda umowa wspólników może także nakładać zobowiązania na Spółkę Zależną, która jest jej stroną. Każde ze wspomnianych powyżej zagadnień może wpłynąć na wartość inwestycji Grupy w takie aktywa. Dodatkowo Spółka Zależna może być odpowiedzialna za koszty, podatki i zobowiązania solidarnie ze swoimi współinwestorami, a w przypadku niewywiązania się przez nich z wspomnianych wcześniej zobowiązań Spółka Zależna może być narażona na większy niż proporcjonalny udział w danych kosztach, podatkach lub zobowiązaniach. Może to mieć niekorzystny wpływ na działalność, sytuację finansową i wyniki działalności lub perspektywy Grupy.

Grupa narażona jest także na ryzyko kredytowe swoich kontrahentów we wspomnianych formach współpracy lub umowach wspólnej inwestycji i ich zdolności zaspokajania warunków umów zawartych z nimi przez Spółki Zależne. Odpowiednia Spółka Zależna może doświadczyć opóźnienia w likwidacji swoich udziałów i ponieść znaczące straty, włącznie ze spadkiem wartości jej inwestycji w okresie, w którym podejmowała będzie starania w celu egzekucji swoich praw lub niemożność pozyskania jakichkolwiek zysków z inwestycji w takim okresie oraz może ponieść opłaty i koszty w związku z egzekucją swoich praw. Istnieje ryzyko, że niemożliwe jest efektywne i szybkie sprawowanie kontroli, szczególnie w przypadku upadłości lub niewypłacalności wspólnika. Odpowiednia Spółka Zależna może być zmuszona do finansowania projektu nawet jeżeli wspólnik naruszył swoją umowę z odpowiednią Spółką Zależną. Może to mieć niekorzystny wpływ na działalność, sytuację finansową, wyniki działalności lub perspektywy Grupy.

Grupa może być narażona na odpowiedzialność wobec nabywców i osób trzecich po sprzedaży inwestycji

Jeżeli Grupa dokona sprzedaży swoich projektów, może być zobowiązana do udzielenia oświadczeń, gwarancji i podjęcia zobowiązań, których naruszenie może skutkować odpowiedzialnością odszkodowawczą. Tym samym Grupa może stać się stroną sporów lub postępowań sądowych dotyczących powyższych postanowień i może zostać zobowiązana do dokonania płatności na rzecz osób trzecich, co mogłoby wywrzeć niekorzystny wpływ na działalność Grupy, jej sytuację finansową, wyniki działalności.

Grupa podlega przepisom dotyczącym ochrony środowiska

Przepisy prawa w zakresie ochrony środowiska w krajach CEE i SEE przewidują zobowiązania do rekultywacji działek zanieczyszczonych substancjami niebezpiecznymi lub toksycznymi. Wspomniane przepisy prawa często ustanawiają zobowiązania bez względu na to, czy właściciel danej działki wiedział o obecności takich substancji zanieczyszczających albo czy jest odpowiedzialny za dokonanie zanieczyszczenia. W takich okolicznościach odpowiedzialność właściciela, generalnie, nie jest ograniczona na mocy takich przepisów prawa, a koszty ewentualnego dochodzenia, usunięcia lub rekultywacji mogą okazać się znaczące. Występowanie takich substancji na lub w jakimkolwiek obiekcie Grupy albo odpowiedzialność z tytułu nieusunięcia zanieczyszczenia takimi substancjami mogą negatywnie wpłynąć na możliwości Grupy w zakresie sprzedaży lub wynajęcia takich obiektów albo zaciągnięcia kredytu przy wykorzystaniu takich nieruchomości jako zabezpieczenia. Ponadto obecność niebezpiecznych lub toksycznych substancji w obiekcie może uniemożliwić, opóźnić lub ograniczyć zabudowę lub przebudowę takiej nieruchomości, co może mieć istotny, niekorzystny wpływ na działalność Grupy, jej sytuację finansową, wyniki działalności.

Grupa może stać się stroną sporów prawnych i podlegać ryzyku z nich wynikającemu

Działalność Grupy związana jest z zakupem, wynajmem, sprzedażą i zarządzaniem nieruchomościami, w tym w ramach umów o współpracy, z którymi wiąże się ryzyko postępowań prawnych. Spory prawne, które indywidualnie są względnie mało istotne, mogą zostać połączone ze sporami opartymi na podobnych stanach faktycznych, w wyniku czego łączne zaangażowanie Grupy może stać się istotne dla jej działalności. Nieruchomości Grupy mogą być przedmiotem roszczeń, a Grupa może zostać uznana za odpowiedzialną za zdarzenia na placach budowy, takie jak wypadki, urazy lub zgony swoich pracowników, pracowników swoich wykonawców lub innych osób odwiedzających place budowy. W transakcjach na rynku nieruchomości przyjętą praktyką jest składanie przez sprzedającego oświadczeń i gwarancji w umowie sprzedaży dotyczącej niektórych aspektów nieruchomości. Zazwyczaj gwarancje składane przez sprzedawcę w umowie sprzedaży nie obejmują wszystkich ryzyk lub potencjalnych problemów, które mogą wyniknąć dla Grupy w związku z zakupem nieruchomości przez Grupę. Ponadto Grupa może nie być w stanie, z różnych powodów, w tym w szczególności w przypadku niewypłacalności sprzedającego, dochodzić swoich roszczeń na podstawie powyższych gwarancji. W takim przypadku Grupa może ponieść straty finansowe.

Ponadto jeśli nieruchomości Grupy staną się przedmiotem roszczeń ze strony osób trzecich i nie zostanie osiągnięte rozwiązanie czy porozumienie, roszczenia te mogą opóźnić, na dłuższy czas planowane działania Grupy. Sytuacje te mogą obejmować np. roszczenia ze strony osób trzecich dotyczące działek, na których Grupa wybudowała projekty, które następnie zamierza sprzedać, a także roszczenia ze strony osób trzecich dotyczące poszczególnych działek, które Grupa zamierza nabyć w celu realizacji danego projektu (np. działki sąsiadujące z działkami, które na dzień przekazania niniejszego Raportu są jej własnością), co może opóźnić przejęcie tych działek przez Grupę.

Wystąpienie jednego lub kilku z wyżej wymienionych czynników ryzyka może mieć istotny, niekorzystny wpływ na działalność Grupy, jej sytuację finansową, wyniki działalności.

W związku z wynajmem lub sprzedażą nieruchomości, Grupa może spotkać się z roszczeniami z tytułu wadliwości zapewnień, w odniesieniu do których Grupa nie ma odpowiednich roszczeń regresowych

Grupa udziela różnego rodzaju gwarancji lub zapewnień przy wynajmowaniu nieruchomości, zwłaszcza w odniesieniu do tytułu prawnego oraz braku wad jakościowych, jak również dotyczących istniejących zanieczyszczeń i umów najmu. To samo odnosi się do sprzedaży nieruchomości. Grupa może zostać pociągnięta do odpowiedzialności za naruszenie tych gwarancji. Wady, których istnienia Grupa nie była świadoma, ale o których powinna była wiedzieć przy zawieraniu transakcji, stanowią szczególne zagrożenie. Ewentualne prawa Grupy do wysunięcia roszczeń regresowych wobec sprzedawców nieruchomości mogą być nie do wyegzekwowania z powodu niemożności dowiedzenia, że osoby odpowiedzialne za sprzedaż wiedziały lub powinny były wiedzieć o tych wadach, z powodu upływu terminu przedawnienia, z powodu niewypłacalności stron, do których skierowano roszczenia, bądź z innych powodów. Występowanie jednego lub kilku z wyżej wymienionych czynników ryzyka może mieć istotny, niekorzystny wpływ na działalność Grupy, jej sytuację finansową, wyniki działalności.

Grupa może posiadać niewystarczającą ochronę ubezpieczeniową

Posiadane przez Grupę polisy ubezpieczeniowe mogą nie zabezpieczać Grupy przed wszystkimi stratami, jakie Grupa może ponieść w związku z prowadzeniem swojej działalności. Ponadto niektóre rodzaje ubezpieczenia mogą być niedostępne na uzasadnionych komercyjnie warunkach lub w ogóle. W związku z powyższym posiadana przez Grupę ochrona ubezpieczeniowa może nie być wystarczająca, aby w pełni zrekompensować poniesione straty związane z powstałymi szkodami na nieruchomościach. Ponadto istnieje wiele rodzajów ryzyka, ogólnie związanego z katastrofami, takimi jak powodzie, huragany, ataki terrorystyczne lub wojny, których ubezpieczenie może być niemożliwe lub komercyjnie nieuzasadnione. Inne czynniki, takie jak inflacja, zmiany w prawie budowlanym oraz kwestie związane z ochroną środowiska, także mogą spowodować, że wpływy z ubezpieczenia będą niewystarczające do naprawy lub odtworzenia nieruchomości w przypadku ich uszkodzenia lub zniszczenia. Grupa może ponieść znaczące straty lub szkody, za które może nie uzyskać pełnego odszkodowania lub nie uzyska go w ogóle. W wyniku powyższego Grupa może nie posiadać wystarczającej ochrony przed wszelkimi szkodami, które mogą zostać przez nią poniesione. W przypadku wystąpienia szkody nieobjętej ochroną ubezpieczeniową lub szkody przewyższającej sumę ubezpieczenia Grupa może stracić kapitał zainwestowany w dany projekt będący przedmiotem tych strat, a także zakładany przyszły przychód z tego projektu. Grupa może także być zobowiązana do naprawy szkód poniesionych w wyniku zdarzeń, które nie podlegały ubezpieczeniu. Ponadto Grupa może także ponosić odpowiedzialność z tytułu zadłużenia lub innych zobowiązań finansowych związanych z uszkodzoną nieruchomością. Nie można zapewnić, że w przyszłości nie powstaną istotne szkody przewyższające limity ochrony ubezpieczeniowej. Wszelkie szkody nieobjęte ochroną ubezpieczeniową lub szkody przewyższające wartość ochrony ubezpieczeniowej mogą mieć istotny, niekorzystny wpływ na działalność Grupy, jej sytuację finansową, wyniki działalności.

Grupa jest uzależniona od ograniczonej liczby kluczowych członków jej kierownictwa

Sukces Grupy jest uzależniony od działań i wiedzy członków jej kierownictwa. Jeżeli Grupa nie będzie w stanie zatrzymać kluczowych członków swojego kierownictwa, może to mieć istotny, niekorzystny wpływ na działalność Grupy, jej sytuację finansową, wyniki działalności.

Brak wykwalifikowanych pracowników i innych specjalistów może opóźnić realizację projektów Grupy lub podnieść ich koszty

Przy realizacji swoich projektów Grupa polega na wykwalifikowanym zespole pracowników, w tym na kluczowych członkach kadry zarządzającej i menedżerach poszczególnych projektów, menedżerach średniego szczebla, księgowych i innych specjalistach z zakresu finansów. Jeżeli Grupa nie zdoła pozyskać niezbędnych pracowników, braki w personelu mogą negatywnie wpłynąć na jej zdolność do prawidłowego zarządzania realizacją projektów i efektywnego zarządzania majątkiem lub zmusić Grupę do zapłaty wyższych wynagrodzeń w celu przyciągnięcia wykwalifikowanych specjalistów lub niezbędnych pracowników. Ponadto osiągnięcie przez Grupę sukcesu w przyszłości zależy od jej zdolności do zatrudnienia personelu wyższego szczebla, takiego jak menedżerowie z wieloletnim doświadczeniem w zakresie identyfikacji, nabywania, finansowania, budowy i sprzedaży, jak również zarządzania projektami deweloperskimi oraz nieruchomościami inwestycyjnymi. Jeżeli Grupa nie zdoła pozyskać i utrzymać odpowiedniego personelu, może to wywrzeć istotny wpływ na działalność, sytuację finansową, wyniki działalności Grupy.

Czynniki ryzyka związane z sytuacją finansową Grupy

Wysoki poziom zadłużenia Grupy i koszty jego obsługi mogą znacząco wzrosnąć, wywołując negatywne skutki dla jej działalności, sytuacji finansowej lub wyników działalności

Na dzień przekazania niniejszego Raportu Grupa posiada, wysoki poziom zadłużenia i wysokie koszty obsługi długu. Łączny poziom krótkoterminowych i długoterminowych zobowiązań Grupy na poziomie skonsolidowanym (z instrumentami hedgingowymi włącznie) wynosił 4.641.514 zł (1.049.167 EUR) oraz 3.998.768 zł (938.348 EUR) na dzień, odpowiednio, 31 grudnia 2016 r. oraz 31 grudnia 2015 r.

Grupa przewiduje, że wysoki poziom zadłużenia może utrzymywać się w przewidywanej przyszłości.

Wysoki poziom zadłużenia Grupy może mieć istotne konsekwencje dla inwestorów, w tym w szczególności może wpłynąć na:

• zwiększenie podatności na spowolnienie w działalności Grupy lub na ogólne niekorzystne warunki panujące w gospodarce i w branży, w tym niekorzystne warunki gospodarcze w krajach, w których Grupa prowadzi swoją działalność, przy jednoczesnym zmniejszeniu elastyczności reakcji na takie spowolnienie;
• ograniczenie zdolności Grupy do pozyskania finansowania przyszłych przedsięwzięć, nakładów inwestycyjnych, wykorzystywania okazji, przejęć lub innych ogólnych celów korporacyjnych oraz wzrost kosztów przyszłego finansowania;
• Grupa może być zmuszona do zbycia nieruchomości w celu umożliwienia wypełnienia zobowiązań finansowych, w tym zobowiązań z umów kredytowych;
• konieczność przeznaczania znacznej części przepływów pieniężnych z działalności operacyjnej Grupy do spłaty kapitału i odsetek, co oznacza, że przepływy te nie będą mogły zostać wykorzystane na finansowanie działalności, nakładów inwestycyjnych, przejęć lub innych celów korporacyjnych Grupy;
• ograniczenie elastyczności Grupy przy planowaniu lub reagowaniu na zmiany w jej działalności, otoczeniu konkurencyjnym i na rynku nieruchomości; oraz
• niekorzystna pozycja rynkowa Grupy w stosunku do jej konkurentów, którzy mają niższe zadłużenie.

Zarówno każde z powyższych, jak i inne zdarzenia mogą mieć istotny, niekorzystny wpływ na zdolność Grupy do realizacji jej zobowiązań.

Ponadto Grupa może zaciągnąć dodatkowe zadłużenie w przyszłości. Zaciągnięcie dodatkowego zadłużenia zwiększyłoby opisane w niniejszym Raporcie ryzyko związane z poziomem zadłużenia Grupy. Może to wywrzeć istotny, niekorzystny wpływ na działalność, sytuację finansową, wyniki działalności Grupy.

Grupa może ponieść znaczne straty jeżeli naruszy zobowiązania wynikające z umów kredytowych a ponadto ograniczenia nałożone przez te umowy mogą uniemożliwić Grupie sprzedaż jej projektów

W celu zabezpieczenia swoich kredytów Grupa podejmowała i będzie podejmowała w przyszłości działania w celu obciążenia swoich aktywów hipoteką i ustanawiania zastawów na udziałach w swoich podmiotach zależnych, udzielania gwarancji i będzie zobowiązywała się względem wierzycieli do dalszego nieobciążania swego obecnego i przyszłego majątku hipotekami i zastawami bez ich zgody (tzw. negative pledge). Ponadto umowy kredytowe Grupy zawierają ograniczenia jej zdolności do rozporządzania niektórymi z jej kluczowych aktywów, co z kolei może być konieczne w celu zaspokojenia określonych zobowiązań finansowych. Grupa może nie być w stanie dokonać spłaty kwoty głównej lub odsetek lub naruszyć inne zobowiązania zawarte w umowach kredytowych Grupy. W niektórych przypadkach Grupa może naruszyć zobowiązania w wyniku okoliczności będących poza kontrolą Grupy. Zobowiązania te mogą dotyczyć wymogów w zakresie utrzymania określonych wskaźników wartości kredytu do wartości zabezpieczenia, pokrycia obsługi kredytu i wymogów kapitału obrotowego. Naruszenie takich zobowiązań przez Grupę może skutkować utratą obciążonych hipoteką aktywów lub uznaniem jej zobowiązań płatniczych za wymagalne, wymagalnością gwarancji, wykonaniem postanowień dotyczących naruszeń zobowiązań z tytułu innych umów (ang. cross-default), a efektem może być konieczność natychmiastowej spłaty kredytów albo utrudnienie lub uniemożliwienie zaciągnięcia kredytów w przyszłości. W takich okolicznościach Grupa może być także zmuszona w dłuższym horyzoncie czasowym do sprzedaży niektórych aktywów w celu zaspokojenia swoich zobowiązań kredytowych oraz opóźnienia lub wstrzymania ukończenia projektów.

W przeszłości Grupa naruszyła zobowiązania dotyczące utrzymania określonych wskaźników LTV wynikających z wymogów umów kredytowych. W konsekwencji Spółka była zmuszona m.in. do przeklasyfikowania zobowiązań z umów kredytowych z zobowiązań długoterminowych na zobowiązania krótkoterminowe, (i) ponieważ okres ich naprawczy był krótszy niż 12 miesięcy (w przypadku projektów Galeria Arad i Galeria Stara Zagora); (ii) renegocjowania umów kredytowych i podpisania umów restrukturyzacyjnych (w przypadku projektów Galeria Piatra Neamt, Galeria Arad, Galeria Stara Zagora); lub (iii) zbycia nieruchomości lub projektów (w przypadku projektu Galeria Varna). Nie można zapewnić, że naruszenia takie nie wystąpią ponownie w przyszłości lub że Grupa będzie miała możliwość ich szybkiej naprawy lub naprawy w ogóle.

Każde z wyżej opisanych zdarzeń może wywrzeć istotny, niekorzystny wpływ na działalność, sytuację finansową, wyniki działalności Grupy.

Grupa może nie być w stanie odnowić lub zrefinansować kredytów w terminie ich zapadalności lub może być w stanie odnowić lub zrefinansować takie kredyty jedynie na mniej korzystnych warunkach

Wszystkie projekty Grupy są finansowane z kredytów udzielanych na określony okres. Grupa może nie być w stanie odnowić lub zrefinansować takich umów w części lub w całości lub może zostać zmuszona do zaakceptowania mniej korzystnych warunków refinansowania. Jeżeli Grupa nie będzie w stanie odnowić kredytu lub zabezpieczyć sobie nowego finansowania, może zostać zmuszona do sprzedaży jednej lub większej liczby ze swoich nieruchomości biurowych w celu uzyskania niezbędnej płynności. Dodatkowo, jeżeli Grupa nie będzie zdolna do odnowienia niektórych kredytów, nieruchomości finansowane poprzez kredyty będą niedofinansowane, a tym samym nie będą generowały oczekiwanych zwrotów z kapitału. Każda kombinacja wyżej wymienionych okoliczności miałaby istotny, negatywny wpływ na działalność, przepływy pieniężne, sytuację finansową i wyniki działalności Grupy.

Grupa ponosi ryzyko związane z wahaniami kursów wymiany walut

Sprawozdania finansowe Grupy sporządzane są w euro i euro jest walutą funkcjonalną Spółki. Większość przychodów Grupy, szczególnie przychodów z tytułu czynszu, wyrażona jest w euro. Pewna część kosztów Grupy, takich jak niektóre pozycje kosztów budowlanych, koszty robocizny i wynagrodzeń dla określonych generalnych wykonawców, ponoszona jest w walutach odpowiednich rynków geograficznych, w tym polski złoty, bułgarska lewa, czeska korona, chorwacka kuna, węgierski forint, rumuński lej lub serbski dinar.

W celu dokonania szacunkowych wyliczeń co do poziomu kapitału niezbędnego dla realizacji jej celów strategicznych Grupa wykorzystała euro jako walutę odniesienia. Ponadto większość inwestycji planowanych przez Grupę w ramach jej strategii biznesowej będzie wyrażana w euro. W związku z powyższym nie można zapewnić, że wpływy uzyskane i wyrażone w złotych będą wystarczające dla spełnienia wymogów inwestycyjnych projektów, które Grupa zamierza nabyć. Chociaż Spółki Zależne w celu zabezpieczenia ryzyka walutowego (ang. currency hedging) i aby zmniejszyć niestabilność zwrotów z inwestycji spowodowanych wahaniami kursowymi, mogą zawierać umowy zabezpieczające takie ryzyko, m.in. poprzez transakcje na instrumentach pochodnych, pozyskiwać finansowanie dłużne denominowane w euro oraz zawierać umowy z wykonawcami określające wynagrodzenie wyrażone w euro, nie można jednak zapewnić, że takie transakcje hedgingowe będą w pełni skuteczne lub korzystne. Niektórzy wykonawcy Grupy zawierają umowy zabezpieczające ich ryzyko walutowe związane z faktem, że zawierają z Grupą umowy denominowane w euro, co np. może ograniczyć ich elastyczność dotyczącą rozwiązania kontraktu lub zmiany jego harmonogramu. Ponadto zważywszy że płatności należne z tytułu większości komercyjnych umów najmu Grupy są wyrażone jako równowartość kwoty w euro wyrażonej w lokalnej walucie, niektórzy najemcy Grupy, w szczególności najemcy powierzchni handlowych, mogą mieć trudności z wypełnieniem swoich zobowiązań płatniczych wynikających z takich umów najmu, jako że osiągają oni przychody w swoich walutach lokalnych. W związku z powyższym wszelka istotna aprecjacja walut lokalnych wobec euro może znacznie obniżyć przychody Grupy wyrażone w walutach lokalnych i może mieć istotny, niekorzystny wpływ na działalność, sytuację finansową, wyniki działalności.

Grupa ponosi ryzyko związane z wahaniami stóp procentowych

Umowy kredytowe Grupy oprocentowane są w oparciu o zmienne stopy procentowe. Wysokość stóp procentowych jest w wysokim stopniu uzależniona od wielu czynników, włącznie z rządową polityką monetarną oraz krajowymi i międzynarodowymi warunkami gospodarczymi i politycznymi, a także innymi czynnikami poza kontrolą Grupy. Ekspozycja grupy na ryzyko związane ze stopami procentowymi i zakres, w jakim Grupa zabezpiecza to ryzyko, są zróżnicowane w podziale na obszary geograficzne, na których grupa prowadzi działalność, jednakże zmiany stóp procentowych mogą zwiększyć koszt finansowania Grupy z tytułu istniejących kredytów, a przez to wpłynąć na jej rentowność. Ewentualna konieczność zabezpieczenia ryzyka stóp procentowych jest rozpatrywana przez Grupę dla każdego przypadku indywidualnie, z wyłączeniem projektów, w których zabezpieczenie stosownego ryzyka stóp procentowych jest wymogiem kredytodawców. Zmiany stóp procentowych mogą mieć istotny, niekorzystny wpływ na działalność, sytuację finansową, wyniki działalności.

Działalność Grupy jest kapitałochłonna i może dojść do sytuacji, w której dodatkowe finansowanie może być niedostępne na korzystnych warunkach

Grupa ponosi znaczące wydatki na zakup gruntów oraz pokrycie kosztów budowy infrastruktury oraz kosztów budowlanych i projektowych. Działalność Grupy wymaga znaczących kwot pieniężnych oraz finansowania zewnętrznego. Potrzeby kapitałowe Grupy zależą od wielu czynników, w szczególności od warunków rynkowych, które są poza kontrolą Grupy. Jeżeli parametry pozyskania niezbędnego jej kapitału będą znacząco odbiegały od obecnie zakładanych, konieczne może być pozyskanie przez Grupę dodatkowego finansowania. W przypadku wystąpienia trudności z pozyskaniem takiego dodatkowego finansowania skala rozwoju Grupy oraz tempo osiągania przez nią określonych celów strategicznych może być wolniejsze od pierwotnie zakładanego. Nie jest pewne, czy Grupa będzie zdolna do pozyskania wymaganego finansowania, jeżeli zajdzie taka konieczność, ani czy środki finansowe zostaną uzyskane na warunkach korzystnych dla Grupy.

Ponadto umowy kredytów deweloperskich generalnie umożliwiają wykorzystanie środków z kredytów po osiągnięciu z góry ustalonych etapów realizacji budowy, wynajęciu określonych powierzchni lub sprzedaży określonej liczby mieszkań. Jeżeli Grupa nie osiągnie zakładanych celów, dostępność środków z kredytu może być opóźniona i spowodować dalsze opóźnienia harmonogramu realizacji budowy. Ograniczenia dostępu do źródeł finansowania zewnętrznego, jego opóźnienia, jak również warunki finansowania odbiegające od zakładanych mogą mieć istotny, niekorzystny wpływ na działalność, sytuację finansową, wyniki działalności Grupy.

Czynniki ryzyka związane z otoczeniem makroekonomicznym, politycznym i prawnym na rynkach, na których działa Grupa

Ryzyko polityczne, ekonomiczne i prawne związane z krajami rynków wschodzących, w tym krajami CEE i SEE

Wszystkie przychody Grupy pochodzą z działalności w krajach regionów CEE i SEE, a w szczególności z Polski, Rumunii Serbii, Chorwacji i Węgier. Rynki te są narażone na większe ryzyko niż bardziej rozwinięte rynki. Kraje regionów CEE i SEE nadal niosą ze sobą różnego rodzaju ryzyko dla inwestorów, takie jak niestabilność lub zmiany władz krajowych lub lokalnych, wywłaszczenia gruntów, zmiany w prawie podatkowym i przepisach wykonawczych, zmiany w praktykach i zwyczajach biznesowych, zmiany w ustawach i przepisach związanych z transferem środków pieniężnych i ograniczenia dotyczące poziomu inwestycji zagranicznych. W szczególności Grupa jest uzależniona od zasad i przepisów dotyczących zagranicznych właścicieli nieruchomości i innych dóbr majątkowych. Takie przepisy mogą zmieniać się szybko i w znacznym zakresie, a w rezultacie wpłynąć na własność Grupy i mogą spowodować utratę mienia lub aktywów bez prawa do odszkodowania.

Ponadto niektóre kraje mogą regulować lub wymagać zgody od rządu na transfer dochodów z inwestycji, przychodów, kapitału lub wpływów ze sprzedaży papierów wartościowych przez inwestorów zagranicznych. Ponadto w przypadku pogorszenia bilansu płatniczego kraju lub z innych powodów kraj może nałożyć tymczasowe ograniczenia na transfer kapitału za granicę. Wszelkie tego typu ograniczenia mogą niekorzystnie wpłynąć na możliwości transferu kredytów inwestycyjnych lub wypłaty dywidendy przez Grupę. Niektóre kraje regionów CEE i SEE odnotowywały wysokie a okresowo bardzo wysokie stopy inflacji. Inflacja i gwałtowne wahania wskaźnika inflacji miały i wciąż mogą mieć negatywny wpływ na gospodarkę i rynek papierów wartościowych niektórych krajów wschodzących.

Ponadto negatywne zdarzenia gospodarcze lub polityczne w krajach sąsiadujących mogą mieć znaczący wpływ, m.in., na Produkt Krajowy Brutto, handel zagraniczny lub ogólnie na gospodarkę poszczególnych krajów. Kraje i regiony, gdzie Grupa prowadzi działalność, doświadczyły w przeszłości i mogą doświadczać w przyszłości politycznej niestabilności spowodowanej zmianami rządów, politycznym impasem w procesie legislacyjnym, napięć i sporów pomiędzy władzami centralnymi a lokalnymi, korupcji wśród urzędników państwowych oraz niepokojów społecznych i etnicznych. W szczególności konflikt zbrojny na terytorium Ukrainy, a także brak pewności co do relacji z Rosją mogą wpłynąć na postrzeganie przez inwestorów regionalnego rynku nieruchomości oraz na ich gotowość do inwestowania w krajach sąsiadujących z Ukrainą i Rosją, gdzie Grupa prowadzi działalność.

Grupa może nie być w stanie osiągnąć oczekiwanych stóp zwrotu, jeśli rynki nieruchomości w krajach, w których Grupa prowadzi działalność osiągną stopień nasycenia i wzrośnie na nich konkurencja. Na każdym z rynków nieruchomości może dojść do sytuacji, w której podaż nieruchomości przewyższa popyt. Takie nasycenie rynku doprowadzi do wzrostu liczby niewynajętych powierzchni lub spadek stawek czynszów na rynku i cen sprzedaży. Ponieważ rynki nieruchomości komercyjnych w krajach CEE i SEE charakteryzują się głównie najmem krótkoterminowym, Grupa spodziewa się, że stawki czynszu spadną natychmiast w reakcji na postrzeganą nadpodaż powierzchni komercyjnej na tych rynkach. Jeżeli współczynnik niewynajętych powierzchni wzrośnie lub obniżone zostaną stawki czynszów najmu, Grupa może nie zrealizować oczekiwanych stóp zwrotu ze swoich projektów lub w ogóle nie być w stanie wynająć bądź sprzedać swoich nieruchomości, co może mieć istotny negatywny wpływ na działalność, sytuację finansową, wyniki działalności Grupy.

Urzeczywistnienie się któregoś z powyższych czynników ryzyka miałoby istotny, niekorzystny wpływ na działalność Grupy, jej sytuację finansową, wyniki działalności.

Cykliczność rynku nieruchomości

Rynek nieruchomości jest rynkiem cyklicznym. W rezultacie liczba projektów ukończonych przez Grupę była różna w poszczególnych latach, w zależności od m.in. ogólnych czynników makroekonomicznych, zmian demograficznych dotyczących określonych obszarów miejskich, dostępności finansowania oraz cen rynkowych istniejących i nowych projektów. Co do zasady rosnący popyt przyczynia się do wzrostu oczekiwań co do realizowanego zysku oraz większej liczby nowych projektów, jak również do wzrostu aktywności ze strony konkurentów Grupy. Ze względu na znaczny czas pomiędzy podjęciem decyzji o rozpoczęciu budowy projektu a terminem jego faktycznej realizacji, częściowo wynikającym z długotrwałej procedury pozyskiwania wymaganych zezwoleń od administracji publicznej oraz czasu budowy, istnieje ryzyko, że z chwilą zakończenia projektu rynek będzie nasycony, a inwestor nie będzie mógł wynająć ani sprzedać projektu przy oczekiwanym poziomie zysku. Po okresie poprawy koniunktury na rynku przeważnie następuje pogorszenie koniunktury, a inwestorzy są zniechęcani do rozpoczynania nowych projektów z powodu spadku potencjalnych zysków. Nie ma pewności, że w czasie pogorszenia koniunktury na rynku Grupa będzie w stanie wybierać projekty, które wypełnią rzeczywisty popyt w okresie ożywienia na rynku. Ponadto organy korporacyjne odpowiednich Spółek Zależnych, od których oczekuje się, że podejmą określone decyzje inwestycyjne, mogą być niezdolne do prawidłowej oceny cyklu rynku nieruchomości, a więc prawidłowego zdefiniowania najbardziej korzystnego etapu dla zakończenia danej inwestycji.

Wszystkie te okoliczności mogą wywrzeć istotny, niekorzystny wpływ na działalność Grupy, sytuację finansową, wyniki działalności.

Miejsca, w których znajdują się nieruchomości Grupy, są narażone na ryzyko regionalne i mogą stracić na atrakcyjności

Lokalizacja każdej z nieruchomości podlega wpływom sytuacji makroekonomicznej panującej w regionach, w których działa Grupa, jak również szczególnych lokalnych uwarunkowań panujących na danym regionalnym rynku. Nieruchomości Grupy stanowią przede wszystkim nieruchomości komercyjne, co znacząco naraża Grupę na negatywne zjawiska w tych segmentach rynku nieruchomości w krajach, w których Grupa prowadzi działalność, a w szczególności na intensyfikację konkurencji i wyższe nasycenie.

Upadłości, zamknięcia lub wyprowadzki dużych spółek lub spółek z poszczególnych lub kilku sektorów na skutek niekorzystnych wydarzeń, lub z innych powodów, mogą mieć niekorzystny wpływ na rozwój gospodarczy danej lokalizacji, a tym samym na Portfel Nieruchomości Grupy jako całości. Grupa nie ma kontroli nad takimi czynnikami. Negatywne zmiany gospodarcze w jednej lub kilku lokalizacjach mogą obniżyć przychody Grupy z najmu lub doprowadzić do utraty przychodów z czynszu, które wynikają z braku możliwości zapłaty czynszu w całości lub w części przez część najemców, jak również spowodować spadek wartości rynkowej nieruchomości Grupy, co może wywrzeć istotny, niekorzystny wpływ na działalność, sytuację finansową, wyniki działalności.

Zmiany w przepisach podatkowych lub ich interpretacji mogą wpłynąć na sytuację finansową Grupy i jej przepływy pieniężne

Przepisy prawa podatkowego w niektórych krajach, w których Grupa prowadzi działalność, z Polską włącznie, są skomplikowane i niejasne oraz podlegają częstym zmianom. Praktyka stosowania prawa podatkowego przez organy podatkowe nie jest jednolita, a w orzecznictwie sądów administracyjnych w zakresie prawa podatkowego występują istotne rozbieżności. Spółka nie może zapewnić, że organy podatkowe nie zastosują innej interpretacji przepisów podatkowych niż mające zastosowanie do Spółek Grupy, co może okazać się niekorzystne dla Grupy. Nie można wykluczyć ryzyka, że indywidualne interpretacje podatkowe uzyskane już i zastosowane przez Spółki Grupy zostaną zmienione lub zakwestionowane. Istnieje także ryzyko, że wraz ze zmianą lub wprowadzeniem nowych regulacji podatkowych Spółki Grupy zobowiązane będą do podjęcia działań w celu dostosowania się do nich, co może skutkować wyższymi kosztami wymuszonymi okolicznościami związanymi z przestrzeganiem zmienionych lub nowych regulacji.

Z uwagi na powyższe nie można wykluczyć zakwestionowania przez organy podatkowe prawidłowości rozliczeń podatkowych podmiotów wchodzących w skład Grupy w zakresie nieprzedawnionych zobowiązań podatkowych oraz określenia zaległości podatkowych tych podmiotów, co może mieć istotny negatywny wpływ na działalność, sytuację finansową, perspektywy rozwoju lub wyniki Grupy.

Ponadto na działalność Grupy, z uwagi na transgraniczny charakter, mają również wpływ umowy międzynarodowe, w tym umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania zawarte przez Rzeczpospolitą Polską z innymi państwami. Odmienna interpretacja umów o unikaniu podwójnego opodatkowania dokonywana przez organy podatkowe, jak również zmiany tychże umów mogą mieć również istotny negatywny wpływ na działalność, sytuację finansową lub wyniki Grupy.

Transakcje z podmiotami powiązanymi realizowane przez Spółki Grupy mogą zostać zakwestionowane przez organy podatkowe

Spółki z Grupy przeprowadzają transakcje z podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów podatkowych. Zawierając i realizując transakcje z podmiotami powiązanymi, Spółki z Grupy starają się dbać w szczególności o zapewnienie, aby transakcje te były zgodne z obowiązującymi przepisami dotyczącymi cen transferowych. Niemniej jednak ze względu na szczególny charakter transakcji z podmiotami powiązanymi, złożoność i niejednoznaczność przepisów prawnych regulujących metody badania stosowanych cen, jak też trudności w zidentyfikowaniu porównywalnych transakcji do celów odniesień, nie można zapewnić, że poszczególne Spółki z Grupy nie zostaną poddane kontrolom lub innym czynnościom sprawdzającym podejmowanym przez organy podatkowe lub organy kontroli skarbowej. W przypadku zakwestionowania metod określenia warunków rynkowych do celów powyższych transakcji, może to mieć istotny negatywny wpływ na działalność, sytuację finansową, perspektywy rozwoju lub wyniki Spółek z Grupy.

Zmiany w przepisach prawnych mogą negatywnie wpłynąć na Grupę

Działalność Grupy podlega różnym regulacjom w Polsce, Rumunii, na Węgrzech, w Chorwacji, Serbii, Bułgarii, na Słowacji i w innych krajach, w których Grupa prowadzi działalność, takim jak wymogi przeciwpożarowe i bezpieczeństwa, przepisy prawa ochrony środowiska, przepisy prawa pracy oraz ograniczenia sposobu korzystania z gruntów. Jeżeli projekty i nieruchomości Grupy nie będą spełniały tych wymogów, Grupa może zostać zobowiązana do zapłaty ustawowych kar lub odszkodowania.

Ponadto jeżeli opłaty z tytułu prawa użytkowania wieczystego w Polsce zostaną podwyższone, nie można zapewnić, że Grupa będzie mogła przenieść takie koszty na najemców w postaci podwyżki opłaty eksploatacyjnej, ponieważ taki wzrost mógłby spowodować spadek konkurencyjności danej nieruchomości w porównaniu z nieruchomościami, które nie są położone na gruntach będących przedmiotem użytkowania wieczystego.

Co więcej, wejście w życie bardziej restrykcyjnych przepisów z zakresu ochrony środowiska, zdrowia i bezpieczeństwa albo procedur wykonawczych w krajach CEE i SEE może skutkować znaczącymi kosztami i zobowiązaniami Grupy, a obiekty będące własnością Grupy lub przez nią eksploatowane (albo obiekty, które były własnością lub były eksploatowane przez Grupę w przeszłości) mogą stać się przedmiotem nadzoru i kontroli bardziej rygorystycznych niż obecnie. W związku z powyższym przestrzeganie tych praw może przyczynić się do powstania znaczących kosztów wynikających z konieczności usunięcia, badania lub rekultywacji szkodliwych substancji, a obecność tych substancji na terenie nieruchomości Grupy może ograniczyć jej możliwości sprzedaży obiektów lub wykorzystania obiektów jako przedmiotu zabezpieczenia.

Przyjęcie nowych albo nowelizacje już istniejących ustaw, rozporządzeń, przepisów lub zarządzeń może wymagać znaczących, nieprzewidzianych wydatków lub ustanawiać ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości oraz może mieć istotny, niekorzystny wpływ na działalność, sytuację finansową, wyniki działalności Grupy.

Niezgodne z prawem, wybiórcze lub arbitralne działania administracji publicznej mogą wpłynąć na zdolność Grupy do pozyskania umów, kontraktów i pozwoleń, które są wymagane, aby Grupa mogła realizować swoje projekty

Organy państwowe na rynkach geograficznych, na których Grupa prowadzi działania, mają znaczny zakres uznaniowych upoważnień decyzyjnych i mogą nie podlegać nadzorowi innych organów, wymogom do wysłuchania stron lub dokonania uprzedniego zawiadomienia lub kontroli publicznej. Organy państwowe w takich krajach mogą korzystać z przyznanej dyskrecjonalności w sposób arbitralny lub wybiórczy albo niezgodny z prawem oraz pod wpływem okoliczności politycznych lub gospodarczych. Grupa otrzymała już w przeszłości decyzje administracyjne, które zmusiły ją do nieplanowanej zmiany planów inwestycyjnych (w tym ograniczenia skali projektu). Wspomniana uznaniowość może mieć istotny, niekorzystny wpływ na działalność, sytuację finansową, wyniki działalności Grupy.

System ksiąg wieczystych obowiązujący w niektórych krajach CEE i SEE nie jest przejrzysty i efektywny, a nieruchomości Grupy mogą podlegać roszczeniom reprywatyzacyjnym

System ksiąg wieczystych w niektórych krajach CEE i SEE jest nieprzejrzysty i nieefektywny, co może m.in. skutkować opóźnieniami procedury nabywania nieruchomości gruntowych i procedury scalenia wielu działek w jedną oraz ujawnienia scalonej działki w księgach wieczystych, co stanowi wymóg dla rozpoczęcia realizacji niektórych projektów. Wspomniana nieefektywność może mieć istotny, niekorzystny wpływ na działalność, przepływy pieniężne, sytuację finansową, wyniki działalności Grupy.

Ponadto Grupa może być narażona na nieuniknione ryzyko związane z inwestowaniem w krajach CEE i SEE wynikające z nieuregulowanego stanu prawnego części nieruchomości położonych w tych krajach. Po wejściu w życie przepisów o nacjonalizacji w niektórych krajach CEE i SEE, w tym w Polsce i na Węgrzech w okresie powojennym, wiele prywatnych nieruchomości i przedsiębiorstw zostało przejętych przez władze państwowe. W wielu przypadkach mienie zostało odebrane z naruszeniem obowiązujących przepisów prawa. Po przejściu przez kraje CEE i SEE do systemu gospodarki rynkowej w latach 1989-1990 wielu byłych właścicieli nieruchomości albo ich następców prawnych podjęło starania o odzyskanie nieruchomości lub przedsiębiorstw utraconych po wojnie lub uzyskanie odszkodowania. Przez wiele lat podejmowano próby uregulowania kwestii roszczeń reprywatyzacyjnych w Polsce. Pomimo tego w Polsce nie uchwalono żadnej ustawy, która regulowałaby procedury reprywatyzacyjne. Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami byli właściciele nieruchomości lub ich następcy prawni mogą składać wnioski do organów publicznych o uchylenie decyzji administracyjnych, na mocy których dokonano odebrania nieruchomości. Na dzień przekazania niniejszego Raportu nie toczą się żadne postępowania o stwierdzenie nieważności decyzji administracyjnych wydanych przez organy publiczne w stosunku do nieruchomości będących własnością Grupy. Nie ma jednak gwarancji, że roszczenia reprywatyzacyjne nie zostaną wniesione przeciwko Grupie w przyszłości, co może mieć istotny, negatywny wpływ na działalność, sytuację finansową, wyniki działalności Grupy.

Posiadany przez Grupę tytuł prawny do nieruchomości inwestycyjnych i projektów deweloperskich może być w niektórych przypadkach kwestionowany, a odpowiednie pozwolenia odnoszące się do tych nieruchomości mogły zostać uzyskane z naruszeniem obowiązujących przepisów prawa

Grupa może mieć trudności, aby bezsprzecznie ustalić, że tytuł prawny do nieruchomości został przyznany odpowiedniej Spółce Zależnej, a w niektórych przypadkach ustalenie takie może być niemożliwe ze względu na fakt, że przepisy regulujące kwestie związane z nieruchomościami w Polsce i innych krajach, w których Grupa prowadzi działalność, są złożone, często wieloznaczne lub wewnętrznie sprzeczne, a dane zawarte w odpowiednich rejestrach mogą nie być wiarygodne. Np., zgodnie z przepisami obowiązującymi w Polsce, transakcje związane z nieruchomościami mogą być kwestionowane z wielu różnych powodów i w oparciu o wiele podstaw prawnych, a w szczególności w przypadkach, gdy sprzedający lub przekazujący nieruchomość nie posiadał prawa do rozporządzania daną nieruchomością, na podstawie naruszenia wymogów dotyczących uzyskania zezwoleń korporacyjnych przez drugą stronę transakcji lub jeżeli przeniesienie tytułu nie zostało wpisane do urzędowego rejestru w wymaganym terminie. Jednakże nawet jeżeli tytuł prawny do nieruchomości został zarejestrowany, może on być nadal zakwestionowany. W związku z powyższym nie można zapewnić, że Grupa zachowa przysługujący jej tytuł własności w przypadku, gdyby został on zakwestionowany. Ponadto istnieje możliwość, że zezwolenia, autoryzacje, decyzje o zmianie decyzji o warunkach zabudowy lub inne podobne wymogi zostały uzyskane z naruszeniem obowiązujących przepisów lub regulacji. Kwestie takie mogą podlegać późniejszemu podważeniu. Podobne problemy mogą powstać w kontekście zgodności z procedurami prywatyzacyjnymi oraz aukcjami związanymi z pozyskaniem dzierżawy gruntów i praw do zabudowy. Monitorowanie, ocena lub weryfikacja tych obaw może być trudna lub niemożliwa. Jeżeli takie zezwolenie, autoryzacja lub decyzja o zmianie decyzji o warunkach zabudowy albo podobne wymogi zostaną zakwestionowane, czynniki te mogą negatywnie wpłynąć na działalność Grupy, jej sytuację finansową, wyniki działalności.

Czynniki ryzyka dotyczące struktury akcjonariatu Spółki i ładu korporacyjnego

Pomiędzy Grupą a akcjonariuszem dominującym Grupy może istnieć potencjalny konflikt interesów

LSREF III GTC Investments B.V. ("LSREF"), spółka w pełni kontrolowana przez Lone Star Real Estate Fund III LP (z siedzibą w Stanach Zjednoczonych) oraz Lone Star Real Estate Fund III LP (z siedzibą na Bermudach) (łącznie "Lone Star Real Estate Fund III"), jest akcjonariuszem dominującym Grupy na dzień przekazania niniejszego Raportu. Lone Star Real Estate Fund III, fundusz specjalizujący się w inwestycjach w nieruchomości, jest zarządzany przez Lone Star Funds. Lone Star Funds ("Lone Star") jest wiodącą firmą private equity, realizującą globalne inwestycje w nieruchomości, aktywa kapitałowe, dłużne i inne.

Przedstawiciele Lone Star stanowią większość członków Rady Nadzorczej i tym samym kontrolują powoływanie Zarządu. W konsekwencji Lone Star może wpływać na procesy podejmowania decyzji w Spółce. Odpowiednio, rozważając jakąkolwiek inwestycję, działalność lub kwestie operacyjne Spółki, a także najlepsze sposoby wykorzystania dostępnych środków Spółki, interesy Lone Star oraz Lone Star Real Estate Fund III mogą nie być zgodne z interesami Spółki lub jej innych akcjonariuszy.

Ponadto Lone Star oraz Lone Star Real Estate Fund III prowadzą działalność na tym samym rynku co Grupa i mogą konkurować z Grupą w zakresie inwestycji będących przedmiotem zainteresowania Grupy.

Wszelkie takie konflikty interesów mogą mieć niekorzystny wpływ na działalność, sytuację finansową, wyniki działalności lub perspektywy Grupy.

Ponieważ Spółka jest spółką holdingową, jej zdolność do wypłaty dywidendy zależy od zdolności jej podmiotów zależnych do wypłaty dywidendy i przekazywania środków finansowych

Polityka dywidendy jest ściśle związana z ogólną strategią biznesową Grupy. Jednakże z chwilą osiągnięcia zamierzonego poziomu środków niezbędnych dla działalności Grupy Spółka może rozważyć wypłatę dywidendy. Ponadto kwota jaka może zostać przeznaczona przez Spółkę do podziału zgodnie z przepisami prawa polskiego uzależniona jest od zysku netto oraz szeregu innych wartości odzwierciedlonych w jednostkowych sprawozdaniach finansowych Spółki. Wartości te mogą być odmienne od wartości przedstawionych w skonsolidowanych sprawozdaniach finansowych Spółki sporządzanych zgodnie z MSSF.

Ponieważ Spółka jest spółką holdingową, jej zdolność do wypłaty dywidendy zależy od zdolności podmiotów zależnych do wypłaty dywidendy i przekazywania środków Spółce. W związku z powyższym nie można zapewnić, że Spółka ogłosi lub wypłaci dywidendę swoim akcjonariuszom w przyszłości. Wypłata oraz kwota jakiejkolwiek przyszłej dywidendy będzie zależała od oceny przez Zarząd takich czynników jak rozwój długoterminowy i wyniki finansowe osiągane w przyszłości, konieczność zapewnienia wystarczającej płynności, potrzeba inwestycji w istniejący Portfel Nieruchomości Grupy, istnienie alternatywnych możliwości inwestycyjnych oraz ogólnej sytuacji finansowej Spółki. Powyższe czynniki mogą mieć znaczący, negatywny wpływ na działalność Grupy, jej sytuację finansową, wyniki działalności.

Przyszłe oferty dłużnych lub udziałowych papierów wartościowych oferowanych przez Spółkę mogą negatywnie wpłynąć na cenę rynkową Akcji i rozwodnić udziały akcjonariuszy

W celu finansowania przyszłych akwizycji Spółka może pozyskiwać dodatkowy kapitał poprzez oferowanie dłużnych papierów wartościowych albo dodatkowych udziałowych papierów wartościowych, w tym, obligacji zamiennych, obligacji średnioterminowych, obligacji nadrzędnych lub podporządkowanych oraz akcji zwykłych. Emisja udziałowych lub dłużnych papierów wartościowych zamiennych na akcje może rozwodnić prawa majątkowe i prawa głosu obecnych akcjonariuszy, jeżeli zostanie zrealizowana bez prawa poboru lub jakichkolwiek innych praw do subskrypcji albo obniżyć cenę Akcji lub spowodować wystąpienie obydwu tych zdarzeń jednocześnie. Udziały akcjonariuszy w kapitale zakładowym mogą zostać dodatkowo rozwodnione w wyniku wykonywania prawa do zamiany lub prawa opcji przez posiadaczy obligacji z warrantami, które Spółka może wyemitować w przyszłości. Posiadacze akcji zwykłych Spółki posiadają ustawowe prawo poboru uprawniające ich do nabywania określonego procentu akcji z każdej emisji akcji zwykłych Spółki. Tym samym posiadacze akcji zwykłych Spółki mogą w pewnych okolicznościach mieć prawo do nabycia akcji zwykłych, które mogą zostać wyemitowane przez Spółkę w przyszłości, w celu utrzymania swojego procentowego udziału w kapitale Spółki, obniżając procent udziału w kapitale dostępnym dla pozostałych inwestorów. Ponieważ każda decyzja Spółki o emisji dodatkowych papierów wartościowych zależy od warunków rynkowych oraz innych czynników będących poza kontrolą Spółki, Spółka nie może przewidzieć kwoty, terminu ani charakteru takich przyszłych emisji. Tak więc przyszli inwestorzy ponoszą ryzyko obniżenia ceny rynkowej Akcji i rozwodnienia ich udziału w kapitale zakładowym Spółki w wyniku ofert realizowanych przez Spółkę w przyszłości.

Punkt . 4. Prezentacja Spółki

W związku z tym, iż działalność Spółki ograniczona jest do wykonywania swoich zadań poprzez podmioty zależne, w których Spółka posiada akcje i udziały wyceniane metoda praw własności, poniższy działalności Grupy jest opisem działalności tych podmiotów.

Punkt 4.1. Ogólne informacje na temat Spółki

Grupa GTC jest wiodącym deweloperem i zarządcą nieruchomości komercyjnych w regionie Europie Środkowej, Wschodniej i Południowej, prowadzącym działalność w Polsce, Rumunii, Chorwacji, Serbii, Bułgarii i na Węgrzech. Dodatkowo Grupa posiada grunty przeznaczone pod zabudowę komercyjną na Ukrainie. Grupa powstała w 1994 r. i od tego czasu prowadzi działalność na rynku nieruchomości komercyjnych.

Portfel nieruchomości Grupy obejmuje: (i) ukończone nieruchomości komercyjne; (ii) nieruchomości komercyjne w budowie; (iii) grunty przeznaczone pod zabudowę komercyjną lub na sprzedaż, (iv) projekty i grunty mieszkaniowe.

Od momentu powstania do dnia 31 grudnia 2016 r. Grupa (i) wybudowała około 1 miliona m kw. powierzchni najmu brutto i około 300 tysięcy mkw. powierzchni mieszkaniowej, (ii) sprzedała około 500 tysięcy m kw. powierzchni brutto w ukończonych nieruchomościach komercyjnych i około 299 tysięcy mkw. powierzchni mieszkaniowej oraz (iii) nabyła około 89 tysięcy m kw. powierzchni brutto w ukończonych nieruchomościach komercyjnych.

Na dzień 31 grudnia 2016 r. portfel nieruchomości Grupy obejmował:

• 31 ukończonych nieruchomości komercyjnych, w tym 27 nieruchomości biurowe i 4 nieruchomości handlowe o łącznej powierzchni najmu brutto wynoszącej około 596 tysięcy m kw., z czego proporcjonalny udział Grupy wynosi około 579 tysięcy m kw.;
• 5 nieruchomość w budowie, w tym 3 projekty biurowe i 2 centra handlowe, o łącznej powierzchni najmu netto około 139 tysięcy mkw., z czego proporcjonalny udział Grupy wynosi około 139 tysięcy m kw.;
• grunty przeznaczone pod zabudowę komercyjną o powierzchni netto wynoszącej około 842 tysięcy mkw.;
• 1 projekt mieszkaniowy w budowie o powierzchni wynoszącej 4 tys. m kw., oraz
• projekty mieszkaniowe oraz grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową.

Grupa jest również właścicielem działki położonej na Ukrainie, jak również działki pod projekt Ana Tower położonej w Rumunii.

Na dzień 31 grudnia 2016 r. wartość księgowa portfela nieruchomości Grupy wynosiła 7.183.652 zł, przy czym: (i) ukończone nieruchomości komercyjne Grupy stanowiły 78% tej wartości; (ii) nieruchomości komercyjne w budowie 15%; (iii) grunty przeznaczone pod zabudowę komercyjną– 6%; (iv) projekty i grunty mieszkaniowe – 1%. Na podstawie oceny Grupy około 97% portfela nieruchomości stanowią kluczowe projekty, a pozostałe 3% stanowią projekty niezwiązane z działalnością podstawową Grupy, w tym aktywa przeznaczone na sprzedaż i projekty mieszkaniowe.

Na dzień 31 grudnia 2016 r. nieruchomości wchodzące w skład portfela Grupy na największych trzech rynkach, tj. w Polsce, na Węgrzech i w Rumuni, stanowiły odpowiednio 44%, 17% i 15% całkowitej wartości księgowej wszystkich ukończonych nieruchomości komercyjnych.

Dodatkowo Grupa zarządza aktywami należącymi do podmiotów trzecich: trzema budynkami biurowymi w Warszawie oraz jednym budynkiem biurowym w Katowicach.

Akcje Spółki są notowane na Warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych i na Giełdzie Papierów Wartościowych w Johannesburgu (inward listing) oraz wchodzą w skład indeksu WIG30, Dow Jones STOXX Eastern Europe 300 Index.

Siedziba Spółki Globe Trade Centre S.A. znajduje się w Warszawie, przy ulicy 17 Stycznia 45A.

Punkt 4.2. Główne wydarzenia

W związku z tym, iż działalność Spółki ograniczona jest do wykonywania swoich zadań poprzez podmioty zależne, w których Spółka posiada akcje i udziały wyceniane metoda praw własności, poniższy opis istotnych wydarzeń jest opisem wydarzeń tych podmiotów.

Następujące wydarzenia miały miejsce w okresie 12 miesięcy zakończonym 31 grudnia 2016 r.:

W styczniu 2016 r. Grupa GTC nabyła pozostałe 10% udziałów w GTC Ukraine B.V. oraz pożyczki udzielone przez udziałowców mniejszościowych na projekt, za kwotę 1 EUR (nie w tysiącach). Po dokonaniu transakcji GTC pozostał jedynym właścicielem spółki zależnej. W wyniku tej transakcji, udział akcjonariuszy mniejszościowych wzrósł o 9.600 zł (2.200 EUR), kapitał zapasowy wzrósł o 1.700 zł (400 EUR), zaś wartość kredytów udzielonych przez udziałowców mniejszościowych zmniejszyła się o 11.300 zł (2.600 EUR). W związku z powyższym, kapitał własny ogółem wzrósł o 11.300 zł (2.600 EUR).

W dniu 28 stycznia 2016 r. Grupa nabyła budynek biurowy Pixel w Poznaniu. Cena netto zakupu nieruchomości oraz innych praw i aktywów ruchomych objętych umową wynosiła 140.500 zł (32.200 EUR). Zakup został sfinansowany ze środków własnych spółki oraz z kredytu bankowego udzielonego przez PKO BP w wysokości 98.000 zł (22.500 EUR). Biurowiec jest w całości wynajęty przez renomowanych najemców i Grupa zamierza trzymać budynek jako część portfela inwestycyjnego.

W marcu 2016 r. Grupa nabyła działkę w Budapeszcie za 50.000 zł (11.300 EUR). Grupa zamierza wybudować budynek biurowy na zakupionych gruntach.

W kwietniu 2016 r. Grupa nabyła dwa biurowce w Bukareszcie (Premium Plaza i Premium Point) za 140.000 zł (32.000 EUR), o łącznej powierzchni najmu brutto około 15.000 m kw. Nabycie nieruchomości zostało sfinansowane ze środków własnych Grupy. Biurowiec jest w 90% i wynajęty przez renomowanych najemców i Grupa zamierza trzymać budynek jako część portfela inwestycyjnego.

W kwietniu 2016 r. Grupa otrzymała pozwolenie na użytkowanie drugiego budynku University Business Park w Łodzi, co zakończyło inwestycję. Kompleks składa się z dwóch budynków biurowych klasy A, a jego całkowita powierzchnia najmu brutto wynosi ok. 40.000 m kw.

W dniu 1 lipca 2016 r., Grupa nabyła dwa biurowce: Neptun Office Center oraz Sterlinga Business Center, zlokalizowane odpowiednio w Gdańsku i Łodzi. Te dwa budynki biurowe klasy A o łącznej powierzchni najmu brutto wynoszącej 30.000 m kw. I dysponujące 364 miejscami parkingowymi, które wzbogacą polski portfel inwestycyjny Grupy. Zakup został finansowany ze środków własnych spółki oraz z kredytu bankowego z banku Pekao w wysokości 168.000 zł (39.000 EUR). Biurowce są wynajęte odpowiednio w 75% i 96% przez renomowanych najemców.

W lipcu 2016 r. Grupa podpisała umowę kredytową na Duna Tower w Budapeszcie z OTP Bank Nyrt. Łączna wartość nominalna kredytu wynosi 123.000 zł (28.000 EUR). Ponadto, Grupa i bank zobowiązały się do zrefinansowania kredytu wynoszącego 171.000 zł (38.900 EUR), obecnie finansowanego przez MKB Bank Zrt, zaciągniętego na inwestycję Center Point. Nowy kredyt udzielony przez OTP Bank Nyrt, zaciągnięty na ten cel wyniesie 207.000 zł (47.000 EUR).

W lipcu 2016 r. Grupa sprzedała10 ha gruntów w Konstancinie za kwotę 37.000 zł (8.600 EUR).

W lipcu 2016 r. Grupa nabyła spółkę Artico Sp.z o.o., która prowadzi budowę budynku biurowego w Warszawie. Budynek będzie obejmował ok. 7.600 m.kw. powierzchni najmu. Budynek ma zostać ukończony w 2017 r..

W czerwcu 2016 r. spółka CID Holding S.A. sprzedała centrum handlowe Galerie Harfa w Pradze. W związku z powyższym, w lipcu 2016 r. spółka CID spłaciła pożyczkę od GTC w kwocie 50.000 zł (11.300 EUR).

W sierpniu 2016 r. GTC sprzedało swoje udziały w Lighthouse Holdings Limited S.A za kwotę 5.800 zł (1.300 EUR).

W lipcu 2016 r. Giełda Papierów Wartościowych w Johannesburgu (Johannesburg Stock Exchange, "JSE") zatwierdziła notowanie Spółki na parkiecie giełdowym. Pierwsze notowanie miało miejsce 18 sierpnia 2016 r.

W sierpniu oraz wrześniu 2016 r. Grupa sprzedała spółki będące właścicielami Galleria Piatra Neamt oraz Galleria Arad odpowiednio za 12.000 zł (2.700 EUR) oraz 9.100 zł (2.100 EUR).

W celu (i) wprowadzenia szybszej i bardziej efektywnej kontroli nad spółkami Grupy GTC oraz zoptymalizowania procesu zarządzania w Grupie, (ii) obniżenia kosztów operacyjnych i administracyjnych oraz (iii) zwiększenia przejrzystości Grupy dla właścicieli i inwestorów, 30 marca 2016 r. Zarząd Spółki GTC S.A. ogłosił plan transgranicznego połączenia GTC S.A. oraz dwóch spółek zależnych ("połączenie"). W maju 2016 r. plan połączenia został zatwierdzony przez akcjonariuszy GTC S.A. Połączenie zostało sfinalizowane w dniu 30 września 2016 r.

We wrześniu 2016 r. Grupa ukończyła drugi budynek FotyOne z całkowitą powierzchnią najmu brutto wynoszącą 7.200 m kw. Budowa trzeciego biurowca rozpoczęła się w pierwszej połowie 2016 r., a ukończenie planowane jest w pierwszym kwartale 2017 r.

W listopadzie 2016 r. Grupa zakupiła udziały w serbskiej spółce posiadającej grunty w Belgradzie za kwotę 19.800 zł (4.600 EUR). Grupa planuje wykorzystanie gruntu pod budowę budynku biurowego

W listopadzie 2016 r. Spółka wyemitowała 3 letnie obligacje denominowane w euro na łączną kwotę w wysokości 124.500 zł (28.781 EUR). Obligacje mają stały 6-miesięczny kupon w wysokości 3,75% rocznie.

W listopadzie 2016 r., Grupa podpisała umowę kredytową z Alfa Bank o udzieleniu kredytu inwestycyjnego w wysokości 19.000 EUR dla nieruchomości Premium Plaza i Premium Point w Rumunii

W grudniu 2016 r., Spółka wyemitowała 3- letnią pożyczkę Schuldschein na łączną kwotę 22.000 zł (5.000 EUR). Oprocentowanie pożyczki jest stałe w wysokości 3,25% rocznie (3,61% uwzględniając podatki) płatne co 6 miesięcy.

W 2016 r. Grupa GTC rozpoczęła budowę centrum handlowego Ada Mall w Belgradzie i biurowca White House w Budapeszcie.

Wydarzenia mające miejsce po 31 grudnia 2016 r.:

W styczniu 2017 r. Spółka wyemitowała 3- letnią pożyczkę Schuldschein na łączną kwotę 44.000 zł (10.000 EUR). Oprocentowanie pożyczki jest stałe w wysokości 3,25% rocznie (3,61% uwzględniając podatki) płatne co 6 miesięcy.

W marcu 2017 r. Spółka wyemitowała 3 letnie obligacje, denominowane w euro, na łączną kwotę w wysokości 79.855 zł (18.500 EUR).

Punkt 4.3. Struktura organizacyjna Grupy

GTC, poprzez swoje spółki zależne, stowarzyszone i współzależne pozyskuje i realizuje projekty w sektorze nieruchomości w największych miastach w Polsce, Rumunii, na Węgrzech, w Czechach, Chorwacji, Serbii, Bułgarii, na Ukrainie i w Rosji.

Struktura Grupy Kapitałowej Globe Trade Centre na dzień 31 grudnia 2016 r. jest przedstawiona w niebadanym skróconym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym za okres12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2016 r. w Nocie 7 Inwestycje w jednostkach zależnych, stowarzyszonych oraz współzależnych.

W strukturze Grupy wystąpiły następujące zmiany w okresie 12 miesięcy zakończonym 31 grudnia 2016 r.:

• Grupa GTC. zakupiła pozostałą ilość udziałów spółki GTC Real Estate Investments Ukraine B.V.;
• Grupa GTC. zakupiła pozostałą ilość udziałów spółki Complexul Residential Colentina S.R.L
• Grupa GTC zakupiła pozostałą ilość udziałów spółki Stara Zagora AD
• Grupa GTC zakupiła Artico Sp. z o.o.
• Grupa GTC zakupiła Julesberg Sp. z o.o.
• Grupa GTC zakupiła Jowett Sp. z o.o.
• Grupa GTC zakupiła Calobra Sp. z o.o.
• Grupa GTC zakupiła Mantezja 4 Sp. z o.o.
• Grupa GTC zakupiła Glamp d.o.o.
• Połączenie spółek Immo Buda Kft oraz Szemi Ingatlan Ltd, które po połączeniu przyjęły nazwę Albertfalva Kft.;
• Połączenie spółek GTC Medj Razvoj Nekretnina d.o.o. i GTC Real Estate Developments d.o.o.
• Spółka GTC SA połączyła się przez przejęcie ze spółkami GTC Real Estate Investments Ukraine B.V i GTC RH B.V.
• Spółka GC Renaissance Plaza Kft zmieniła nazwę na GTC White House Kft.;
• Założono spółkę VRK Tower Kft (Węgry);
• Założono spółkę ABC EAD (Bułgaria)
• Zlikwidowano spółkę Galeria Ikonomov GmbH (Austria)
• Zlikwidowano spółkę Nibiru Developments doo
• Sprzedano spółkę Mars Commercial Center S.R.L.
• Sprzedano spółkę Preston Park Kft.
• Sprzedano spółkę SASAD II Kft.

Punkt 4.4. Zmiany podstawowych zasad zarządzania Spółki i Grupy

Nie zaszły żadne zmiany w podstawowych zasadach zarządzania Spółką i Grupą.

Punkt 4.5. Strategia Grupy

W związku z tym, iż działalność Spółki ograniczona jest do wykonywania swoich zadań poprzez podmioty zależne, w których Spółka posiada akcje i udziały wyceniane metoda praw własności, poniższy opis strategii jest opisem strategii tych podmiotów.

Celem Grupy jest kreowanie wartości w wyniku:

• aktywnego zarządzania rosnącym portfelem nieruchomości komercyjnych w CEE i SEE, jak również realizacji wybranych projektów deweloperskich; oraz
• zwiększenia częstotliwości i wolumenu realizowanych transakcji, ograniczania ryzyka i optymalizacji realizacji transakcji poprzez platformę regionalną Grupy,

poprzez inwestycję środków własnych, środków pochodzących z podwyższenia kapitału oraz reinwestycję potencjalnych wpływów ze sprzedaży nieruchomości.

W celu osiągnięcia swoich strategicznych celów Grupa wdraża m.in. następujące elementy.

Nabywanie nieruchomości generujących przychody z najmu w Polsce oraz w stolicach wybranych krajów CEE i SEE

Celem strategicznym Grupy jest rozwijanie Portfela Nieruchomości Grupy poprzez nabywanie nieruchomości generujących przychody z najmu w Polsce oraz stolicach wybranych krajów CEE i SEE, posiadających potencjał wykreowania wartości dodanej.

Zarząd uważa, że aktualne warunki rynkowe, a w szczególności atrakcyjne ceny nieruchomości generujących przychody z najmu, a także coraz szersze grono potencjalnych sprzedawców, zapewniają niezwykle atrakcyjne możliwości zakupu nieruchomości (zarówno pojedynczych projektów, jak i portfeli nieruchomości) po korzystnych cenach. Zarząd dokładnie rozważy i oceni atrakcyjność potencjalnych projektów inwestycyjnych, które spełniają kryteria Grupy, biorąc pod uwagę aktualnie obowiązujące na rynku stopy zwrotu z inwestycji oraz cele inwestycyjne Grupy.

Ponadto, realizując cele strategiczne rozwoju swojego portfela nieruchomości, Grupa ma doskonałą pozycję aby wykorzystać:

• nadzwyczaj wysoką różnicę pomiędzy poziomem stóp kapitalizacji (ang. yield) a niskim poziomem stóp procentowych, pozwalającą na istotny wzrost wartości;
• przyszły potencjał wzrostu w Polsce, w szczególności w Warszawie oraz w innych stolicach krajów, w których Grupa prowadzi działalność, zwłaszcza w Belgradzie, Bukareszcie i Budapeszcie, pod warunkiem poprawy otoczenia makroekonomicznego;
• obecne bankowe ograniczenia w zakresie udzielania kredytów przez banki w regionach CEE i SEE, które ograniczają konkurencję ze strony innych potencjalnych nabywców;
• czynsze w krajach z rejonów CEE i SEE są na niskich poziomach z powodu globalnego kryzysu finansowego wysyłanego przez rynki finansowe w 2009, który spowolnił gospodarki w krajach w których prowadzi działalność GTC, co z kolei spowodowało spadek podaży na nieruchomości, wzrost współczynnika wolnej powierzchni i wzrost konkurencji na rynku nieruchomość komercyjnych.

Strategia Grupy obejmuje nabywanie nieruchomości generujących przychody z najmu, w których Grupa będzie mogła wykreować wartość dodaną na podstawie opisanych poniżej kryteriów:

• nieruchomości biurowe i handlowe;
• położone w Warszawie lub innych głównych miastach Polski oraz w stolicach krajów CEE i SEE;
• generujące przychody z wynajmu;
• pozwalające na wzrost przychodów z działalności operacyjnej netto (NOI) poprzez m.in. wynajęcie powierzchni niewynajętych, optymalizację stawek czynszu oraz średniego okresu wynajmu, lub repozycjonowanie;
• potencjał wzrostu zwrotu z kapitału dzięki aktywnemu zarządzaniu aktywami.

Ekspansja Grupy będzie selektywna, a możliwość jej realizacji będzie oparta o dostępne środki finansowe, wliczając potencjalne podwyższenie kapitału, warunki rynkowe, popyt i zwrotu z inwestycji. Grupa może inwestować samodzielnie lub łącznie z innymi podmiotami, co umożliwi większą dywersyfikację i zasięg portfela nieruchomości Grupy.

Oceniając warunki panujące na rynkach, na których działa GTC oraz spełniając wewnętrzne surowe kryteria zainwestowaliśmy 533.525 zł (122.298 EUR) w nieruchomości generujące przychody i posiadające potencjalną wartość dodatnią w roku 2016. Nabyliśmy budynki biurowe klasy A na naszych głównych rynkach. W ciągu roku zakupiliśmy :

• Pixel (budynek biurowy zlokalizowany w Poznaniu, Polska)
• Premium Point (budynek biurowy zlokalizowany w Bukareszcie, Rumunia)
• Premium Plaza (budynek biurowy zlokalizowany w Bukareszcie, Rumunia)
• Neptun Office Center (budynek biurowy zlokalizowany w Gdańsku Polska)

Sterlinga Business Center (budynek biurowy zlokalizowany w Łodzi, Polska)

Poprawa efektywności działań w zakresie zarządzania nieruchomościami i maksymalizacja wyników operacyjnych i efektywności

Grupa będzie nadal aktywnie zarządzać swoim bieżącym i przyszłym portfelem nieruchomości komercyjnych generujących przychody z najmu w celu zmaksymalizowania wydajności i efektywności operacyjnej, dywersyfikacji ryzyka najemców i zwiększenia przychodów z najmu.

Grupa zamierza zwiększyć wartość portfela nieruchomości poprzez zarządzanie swoimi aktywami. Działania te obejmują:

• poprawę i utrzymanie wskaźników powierzchni wynajętych, przy zachowaniu najlepszych możliwych do uzyskania na rynku warunków najmu;
• poprawę ściągalności należności poprzez utrzymanie dobrych relacji z najemcami i współpracę z nimi w celu poprawy ich wyników;
• podejmowanie starań w celu zapewnienia niskich i efektywnych kosztów poprzez zastosowanie energooszczędnych technologii i optymalizację kosztów napraw i konserwacji nieruchomości;
• optymalizację kosztów deweloperskich poprzez analizę i inżynierię kosztową jej projektów deweloperskich bez szkody dla konkurencyjnego charakteru jakiejkolwiek konkretnej nieruchomości;
• optymalizację kosztów administracyjnych, jeżeli tyko będzie to możliwe; oraz
• optymalizację kosztów finansowania poprzez zmniejszenie skali zadłużenia i jego refinansowanie, jeżeli będzie to tylko możliwe.

Zarząd uważa, że długoterminowo aktywne zarządzanie gotowymi nieruchomościami stanowi niezwykle ważny element strategii Grupy. Grupa będzie również wykorzystywała inne możliwości zwiększania wartości swojego biznesu, wraz z pojawianiem się takich możliwości.

Realizacja wybranych projektów deweloperskich

Kolejnym obszarem wzrostu określonym w strategii Grupy jest realizacja projektów komercyjnych w lokalizacjach, w których istnieje popyt na powierzchnie komercyjne. Projekty te obejmują centra handlowe Galeria Wilanów i Galeria Północna w Warszawie, Ada Mall w Belgradzie, a także projekty biurowe FortyOne III, Green Heart i GTC X w Belgradzie, White House i Budapest City Tower w Budapeszcie, Artico w Warszawie, Avenue Park Zagreb w Zarzebiu jak również Advance Business Center w Sofii.

Realizacja tych projektów, które na dzień przygotowania Sprawozdania były na etapie budowę (Galeria Północna, Ada Mall, Artico, White House i FortyOne III) lub na etapie poprzedzającym budowy (Galeria Wilanów, Green Heart, GTC X, Budapest City Tower, Avenue Park Zagreb, Advance Business Center), stanowi istotny czynnik wzrostu wartości Grupy. Na dzień 31 grudnia 2016 r. projekty w budowie stanowiły szacunkowo 15% wartości księgowej portfela nieruchomości Grupy.

Obecnie posiadamy 5 projektów w budowie oferujących łącznie 139,000 m kw. powierzchni biurowej i handlowej

• Galeria Północna centrum handlowo-rozrywkowe, które zostanie wybudowane przez Grupę w Warszawie o łącznej NLA inwestycji około 64.800 m kw.; budowa rozpoczęła się w czerwcu 2015 r. a wielkie otwarcie planowane jest na sierpień 2017 r.
• Ada Mall centrum handlowo-rozrywkowe, które zostanie wybudowane przez Grupę w Belgradzie o łącznej NLA inwestycji około 34.400 m kw.

• FortyOne III ostatni budynek w kompleksie trzech budynków biurowych, który zostanie wybudowany w Belgradzie w Serbii, budowa pierwszego budynku (10.100 m kw. GLA.) ukończyła się w sierpniu 2015 r., budowa drugiego budynku ( 7.200 m kw. GLA) ukończyła się we wrześniu 2016 r. a budowa trzeciego budynku (10.700 NLA) rozpoczęła się w pierwszej połowie 2016 r.; i planowane jest ukończenie w pierwszym kwartale 2017 r.

• Artico w pełni wynajęty budynek biurowy o powierzchni netto do około 7.600 m kw., zlokalizowany w Warszawie;

• White House budynek biurowy o powierzchni netto do około 21.500 m kw., zlokalizowany w Budapeszcie

Dodatkowo posiadamy 6 projektów oferujących łącznie 180,900 m kw. powierzchni biurowej i handlowej będących w fazie projektowania:

• Green Heart kompleks trzech budynków biurowych o powierzchni netto do około 25.500 m kw., który zostanie wybudowany w Belgradzie, Serbia,
• GTC X budynek biurowy o powierzchni netto do około 17.000 m kw., który zostanie wybudowany w Belgradzie, Serbia;
• Budapest City Tower budynek biurowy o powierzchni netto do około 42.500 m kw., który zostanie wybudowany w Budapeszcie, Węgry;
• Avenue Park Zagreb budynek biurowy o powierzchni netto do około 20.800 m kw., który zostanie wybudowany w Zagrzebiu, Chorwacja;
• Advance Business Center budynek biurowy o powierzchni netto do około 14.100 m kw., który zostanie wybudowany w Sofii, Belgradzie;
• Galeria Wilanów centrum handlowe i rozrywkowe o planowanej powierzchni najmu około 61.000 m kw., które zostanie zrealizowane przez Grupę w Warszawie.

Grupa zamierza pozycjonować się jako inwestor na rynku nieruchomości i deweloper oraz dostosować swoją działalność deweloperską do warunków rynkowych. Zarząd uważa, że powyższe podejście umożliwi Grupie bardziej elastyczną reakcję na zmieniające się warunki na rynku nieruchomości oraz skoncentrowanie się na bardziej aktywnym i efektywnym zarządzaniu nieruchomościami w jej aktualnie istniejącym jak i potencjalnie rozbudowanym w przyszłości portfelu nieruchomości. Z zastrzeżeniem istniejących warunków rynkowych, w celu zapewnienia utrzymujących się dochodów operacyjnych, w średnim terminie Grupa zamierza kształtować swój portfel nieruchomości w taki sposób, aby ponad połowa jego wartości przypisywana była nieruchomościom generującym przychody z najmu, a pozostała część przypisana była obrotowi nieruchomościami i działalności deweloperskiej.

Sprzedaż nieruchomości niezwiązanych z podstawową działalnością Grupy

Grupa zamierza sprzedać swoje nieruchomości niezwiązane z jej działalnością podstawową (tj. wszystkie nieruchomości mieszkaniowe oraz niektóre grunty przeznaczone pod zabudowę, tj. grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową oraz grunty przeznaczone pod zabudowę komercyjną, w szczególności położone poza Warszawą w innych dużych miastach w Polsce lub poza stolicami innych krajów CEE/SEE) w celu poprawy swojej płynności i pozyskania kapitału przeznaczonego na finansowanie nowych inwestycji i zakupów.

Zarząd uważa, że poprzez zbycie nieruchomości niezwiązanych z działalnością podstawową Grupy Grupa będzie mogła zracjonalizować strukturę portfela nieruchomości i poprawić wyniki osiągane przez te nieruchomości, które wykorzystywane są w podstawowej działalności Grupy.

Sprzedaż ustabilizowanych nieruchomości

Grupa może sprzedać niektóre ze swoich ustabilizowanych nieruchomości znajdujących się w jej portfelu nieruchomości Grupy (tj. zrealizowane nieruchomości komercyjne przynoszące stabilne przychody z czynszu, które, w ocenie Grupy, osiągnęły swoją długoterminową wartość). Ponadto po nabyciu istniejących nieruchomości generujących przychody z najmu i doprowadzeniu do wzrostu ich wartości Grupa może także sprzedawać takie nieruchomości.

Utrzymanie zbilansowanej struktury inwestycji w regionach CEE i SEE oraz dostosowywanie się do zmian na rynku nieruchomości

Grupa zamierza kontynuować koncentrację swojej działalności gospodarczej na nieruchomościach położonych w Warszawie lub w innych dużych miastach w Polsce oraz w stolicach krajów CEE i SEE, które charakteryzują się stabilnością makroekonomiczną, perspektywą dalszego wzrostu PKB oraz popytem ze strony inwestorów i najemców. Grupa uważa, że niektóre rynki, na których prowadzi działalność, również oferują długoterminowy potencjał wzrostu ze względu na relatywnie słabo rozwinięty oraz relatywnie mało płynny rynek nieruchomości. Dalsze inwestycje na tym rynku będą realizowane przy ścisłych ograniczeniach dotyczących niezbędnych stóp zwrotu skorygowanych o ryzyko. Jednocześnie nałożone zostaną konkretne wymogi co do wyników osiąganych ze wszystkich nieruchomości w portfelu nieruchomości Grupy.

Celem Grupy jest kreowanie i maksymalizacja wartości dla akcjonariuszy poprzez ciągłą adaptację do zmian na rynku, na którym Grupa prowadzi działalność, przy utrzymaniu maksymalnych wyników osiąganych z jej podstawowego portfela nieruchomości.

Punkt 4.6. Opis działalności

W związku z tym, iż działalność Spółki ograniczona jest do wykonywania swoich zadań poprzez podmioty zależne, w których Spółka posiada akcje i udziały wyceniane metoda praw własności, poniższy opis działalności jest opisem działalności tych podmiotów.

Grupa działa w sektorze nieruchomości komercyjnych, gdzie aktywnie zarządza rosnącym portfelem nieruchomości komercyjnych w regionie CEE i SEE, a ponadto realizuje wybrane projekty deweloperskie. Na dzień 31 grudnia 2016 r., wartość księgowa nieruchomości inwestycyjnych, projektów mieszkaniowych oraz gruntów przeznaczonych pod zabudowę komercyjną i mieszkaniową wyniosła 7.183.652 zł (1.623.791 EUR).

Nieruchomości inwestycyjne

Na dzień 31 grudnia 2016 r. Grupa zarządza projektami komercyjnymi o łącznej powierzchni brutto około 596 tys. m kw., obejmującymi 27 projektów biurowych i 4 centrów handlowych. Na dzień 31 grudnia 2016 r. jej portfel obejmuje nieruchomości inwestycyjne stanowiące 78% całego portfela (pod względem wartości).

Budynki biurowe Grupy zapewniają wygodę, elastyczne wnętrza i pełny komfort pracy. Położenie w samym sercu dzielnic biznesowych, w pobliżu najważniejszych szlaków komunikacyjnych, w tym międzynarodowych lotnisk, gwarantuje doskonałą komunikację nie tylko z resztą kraju, ale również z całym światem. Projekty Grupy zdobyły zaufanie znacznej liczby międzynarodowych korporacji i innych prestiżowych instytucji, w tym: Europejskiego Banku Odbudowy i Rozwoju, Microsoft, Bertelsmann, Hewlett Packard, IBM, KPMG, Lotos, Allianz, Motorola, Noble Bank, spółki z grupy Publicis, Levi's, Honeywell, Roche, State Street, Aviva, ExxonMobile, Peugeot, Samsung czy Verifone.

Centra handlowe Grupy znajdują się zarówno w stolicach, jak również w mniejszych miastach w Polsce, Bułgarii i Chorwacji. Zawsze towarzyszy im wysoka pozycja w miastach w których się znajdują. Ich najemcami są duże koncerny międzynarodowe, jak również marki lokalne, takie jak: Carrefour, Cora, Zara, Reserved, Peek & Cloopenburg, C&A, H&M, Cinema City, New Yorker, i inne.

Projekty w trakcie budowy

Na dzień 31 grudnia 2016 r., Grupa posiadła 5 projekty zaklasyfikowane jako projekty w trakcie budowy o łącznej wartości 1.064.972 zł (240.726 EUR), co stanowiło 15% całego portfela nieruchomości Grupy (pod względem wartości).

Grunty pod zabudowę komercyjną

Na dzień 31 grudnia 2016 r., Grupa posiadła grunty zaklasyfikowane jako grunty pod zabudowę komercyjną o łącznej wartości 455.252 zł (102.905 EUR), co stanowiło 6% całego portfela nieruchomości Grupy (pod względem wartości). Grunty zawierają działki pod projekty, które Grupa planuje w nadchodzących lata, takie jak: Galeria Wilanów, Avenue Park Zagreb, Budapest City Tower, Green Heart, GTC X i Advance Business Center i stanowią 4% wartości portfela (55% wartości gruntów komercyjnych).

Projekty mieszkaniowe oraz grunty pod zabudowę mieszkaniową

Przez ponad 23 lat Grupa realizowała również projekty mieszkaniowe na sprzedaż, jednak obecnie stopniowo wycofuje się z tego segmentu rynku. Na dzień 31 grudnia 2016 r. Grupa posiadała projekty mieszkaniowe oraz grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową o wartości 84.570 zł (19.116 EUR), co stanowiło 1% całości portfela nieruchomości Grupy (pod względem wartości).

Punkt 4.7. Przegląd sytuacji rynkowej w krajach działania Grupy

Przegląd sytuacji rynkowej został przygotowany przez Spółkę w oparciu o publicznie dostępne informacje i dotyczy najistotniejszych rynków na których działa Spółka poprzez swoje spółki zależne lub stowarzyszone.

Punkt 4.7.1. Rynek powierzchni biurowych

Poniższy opis rynku nieruchomości biurowych jest w pełni oparty o publicznie dostępne raporty JLL i przedstawia jej opinię według stanu na koniec roku. Opis ten nie uwzględnia żadnych wydarzeń, które miały miejsce po zakończeniu roku.

Polska

Warszawa: 2016 był dobrym rokiem dla rynku najmu w Warszawie. Pomimo znacznie mniejszej liczby dużych umów najmu (tylko dwie transakcje na ponad 10.000 m kw. w porównaniu do dziesięciu w 2015 r.), sytuacja na rynku była bardzo dobra. Interesującą cechą rynku powierzchni biurowych w 2016 r. był powrót Warszawy jako ważnego miejsca dla nowoczesnych usług biznesowych. Wraz z nasyceniem rynku pracy i wzrostem płac w miastach regionalnych, Warszawa po raz kolejny stała się interesującym miejscem dla nowych centrów usług w Polsce. Taka sytuacja nie miała miejsca w ciągu ostatnich kilku lat i oznacza powrót znaczących możliwości dla rynku powierzchni biurowych w stolicy. Dzięki powyższym trendom całkowity popyt dla roku wyniósł 754,900 m kw., co stanowiło wynik jedynie nieco niższy niż w rekordowym 2015 roku, ale nadal o 23% wyższy niż w całym 2014 roku. Co ważne to fakt, że zaufanie najemców do Warszawy stale rośnie, co dobrze rokuje na najbliższe lata. Firmy z wielu różnych sektorów najmowały powierzchnie w Warszawie w 2016 r., jednakże kilka z nich wykazywało szczególne zainteresowanie powierzchniami w tym mieście. Usługi, firmy produkcyjne, IT & Telecomy oraz firmy z sektora bankowego były łącznie odpowiedzialne za ponad 74% całkowitego popytu w Warszawie. Prawie 328.300 m kw. wynajętej powierzchni (43%) dotyczyło nowych umów w istniejących budynkach, co jest konsekwencją stosunkowo wysokiej stopy powierzchni niewynajętych i dostępności istniejącej powierzchni biurowej w Warszawie. Około 219.400 m kw. pochodziło z odnowienia umów najmu, 125.500 m kw. stanowiły wstępne umowy a 6.100 m kw. było zajęte przez właścicieli. Powiększenia powierzchni najmu stanowiły 75.700 m kw., co stanowi wynik wyższy niż dla całego 2015 r. i jest imponującym rezultatem, biorąc pod uwagę ogólny spadek popytu ro do roku.

2016 był wyjątkowym rokiem dla Warszawy po podażowej stronie rynku. W mieście ukończono budowę ponad 407.000 m kw. nowoczesnej powierzchni biurowej, gdzie najbardziej spektakularne nowe inwestycje to dwie wieże, czyli Warsaw Spire A (59.100 m kw. od Ghelamco Polska) i Q22 (46.400 m kw. od Echo Investment), jak również Gdański Business Center D (29.300 m kw. od HB Reavis) i West Station I (28.700 m kw. również od HB Reavis), oraz inne. Obecnie w Warszawie w budowie jest około 675.000 m kw. powierzchni biurowej, z czego 46% znajduje się w centralnej lokalizacji, a 54% poza nią. Aktywność deweloperów w Warszawie jest na dość wysokim poziomie, jednakże liczba inwestycji ukończonych w 2017 roku powinna spaść w porównaniu do 2016 r. Ostatni rok przyniósł znaczące wahania wskaźnika powierzchni niewynajętych w Warszawie. W pierwszej połowie 2016 r. uległ on gwałtownemu wzrostowi, w wyniku dużej podaży skierowanej na rynek. Jednakże wysoki poziom popytu umożliwił stopniowe wchłanianie nowej powierzchni i dzięki temu w drugiej połowie 2016 r. nastąpił nieznaczny spadek tej stopy.

W rozbiciu szczegółowym, w porównaniu do stanu na koniec 2015 r., wskaźnik powierzchni niewynajętych wzrósł o 1,9 pp (z 12,3% w czwartym kwartale 2015 r. do 14,2% w IV kwartale 2016 r.). W pierwszej połowie 2016 r., kiedy to ponad 360.100 m kw. nowoczesnej powierzchni biurowej trafiło na rynek, wskaźnik powierzchni niewynajętej osiągnął w Warszawie szczyt na poziomie 15,4% (17,1% w Centrum, 17,9% na obrzeżach Centrum i 14,4% w lokalizacjach poza Centrum). Czynsze za najlepsze powierzchnie pozostały w większości na niezmienionym poziomie w ciągu 2016 r.. Jednakże kilka podstref doświadczyło drobnych korekt, głównie w tańszych lokalizacjach. Obecnie czynsze wywoławcze za najlepsze powierzchnie w centrum Warszawy wynoszą pomiędzy 20,5 euro a 23,5 euro/m kw./miesiąc (spadek z przedziału 21 - 23,5 euro/m kw./miesiąc w poprzednich kwartałach). Stawki najmu za lokalizacje poza Centrum wynoszą od 11 do 17 euro/m kw./miesiąc (co stanowi nieznaczny spadek z poziomu 11 - 18 euro/m kw./miesiąc).

Czynsze za najlepsze powierzchnie mogą doświadczyć pewnej presji spadkowej wraz z upływem 2017 r.. Jednakże presja ta będzie najprawdopodobniej odzwierciedlona w wyższym poziomie zachęt dla najemców (zwykle w formie okresu bez czynszowego i dopłat do wykończenia powierzchni) a nie w obniżkach czynszów.

Miasta regionalne: Rynki regionalne odnotowały absolutnie spektakularne wynik w 2016 r.: działalność deweloperska i absorpcja netto znacznie wyprzedziły poziom osiągnięty w Warszawie, a do ich sukcesu najbardziej przyczyniły się duże umowy najmu i stabilny poziom czynszów. Osiem dużych miast poza Warszawą utrzymało szybkie tempo wzrostu we wszystkich aspektach rynku. Jak zwykle, do gwiazd 2016 r. należały Kraków i Wrocław, do których w tym roku dołączyła Łódź, osiągając doskonały wynik dzięki przyciągnięciu wielu dużych, międzynarodowych firm i zakończyła rok z najniższą stopą powierzchni niewynajętych w Polsce. Rok 2017 będzie bez wątpienia świadkiem dalszego szybkiego wzrostu i rozwoju rynku.

Popyt na powierzchnie biurowe w 2016 r. wyniósł prawie 585.700 m kw., gdzie dwóch niekwestionowanych liderów, Kraków i Wrocław (odpowiednio 187.800 m kw. i 124.500 m kw. powierzchni najmu), było odpowiedzialnych za 53% całkowitego popytu. Około 38% wszystkich zawartych umów (222.000 m kw.) stanowiły wstępne umowy najmu, a kolejne miejsce zajęły nowe umowy w istniejących budynkach (33%, czyli 190.700 m kw.) i odnowienia umów (16%, czyli 94.700 m kw.). Powiększenie powierzchni najmu dotyczyło 78,300 m. kw. Po raz kolejny, popyt napędzały firmy z sektora nowoczesnych usług biznesowych, które były odpowiedzialne za 59% wszystkich transakcji na rynkach poza Warszawą. We wszystkich większych miastach, z wyjątkiem Poznania i Szczecina, udział tego sektora w całkowitym popycie przekroczył 50%. Prognozy wzrostu dla tego sektora są bardzo pozytywne, co będzie dalej wzmacniać rynek.

Rok 2016 przyniósł rekordowy poziom nowej podaży (ponad 491.400 m kw.) na ośmiu największych rynkach biurowych poza Warszawą. Kraków i Wrocław były odpowiedzialne za prawie 59% tej powierzchni; jednakże liczba zrealizowanych inwestycji była również znacząca w Trójmieście i Katowicach. Aktywność budowlana jest nadal na wysokim poziomie, przy 819.700 m kw. powierzchni biurowej w budowie, z czego prawie 33% jest objęta wstępnymi umowami najmu. Kraków jest zdecydowanym liderem w tym zakresie, gdzie obecnie ponad 259.000 m kw. powierzchni znajduje się w budowie, natomiast Trójmiasto i Wrocław odnotowują o 40% niższą aktywność developerów niż Kraków. Kolejnym miastem które doświadcza wysokiej aktywności budowlanej jest Łódź, która również posiada najwyższy współczynnik wstępnie wynajętej powierzchni w Polsce (ponad połowa powierzchni jest zabezpieczona wstępnymi umowami).

Większość regionalnych rynków biurowych odnotowała drobne wahania w kwartalnej stopie powierzchni niewynajętych w ciągu 2016 r.. Poznań i Łódź doświadczyły spadku poziomu powierzchni niewynajętych w porównaniu do czwartego kwartału 2015 r., podczas gdy większość innych miast odnotowała ich wzrost. Wskaźnik powierzchni niewynajętych w Trójmieście pozostał bez zmian.

Czynsze pozostawały na stosunkowo niezmiennym poziomie w całym czwartym kwartale, przy niewielkiej korekcie odnotowanej w Poznaniu. Obecnie czynsze wywoławcze w najlepszych lokalizacjach wahają się w zakresie od 11 do 12 euro /m kw./miesiąc w Lublinie oraz od 14 do 14,5 euro /m kw./miesiąc we Wrocławiu. Perspektywy dla czynszów w 2017 r. są stabilne, przy możliwych niewielkich korektach. Jednakże, z powodu silnej konkurencji na rynku najemcy mogą spodziewać się bogatych pakietów zachęt.

Rumunia

Popyt w Bukareszcie w 2016 r. osiągnął rekordowy poziom w historii przy 364.000 m kw., co stanowiło wzrost o 46% w porównaniu do 2015 r.. Popyt netto (nowe umowy i zwiększenia powierzchni umów) wyniósł około 155.000 m kw., co stanowi wzrost o 42% w porównaniu z 2015 r.. Firmy z sektora IT i telekomunikacji oraz z sektora BPO wykazywały największą aktywność w zakresie najmu, a za nimi uplasowały się firmy motoryzacyjne oraz świadczące usługi dla biznesu. Centralnozachodnia i zachodnia część rynku przyciągnęły blisko 37% całkowitego popytu, a kolejne miejsce przypadło północnej części Bukaresztu (Floreasca Barbu Vacarescu i Dimitrie Pompeiu), które razem przyciągnęły blisko 31% całkowitego popytu. Stopa powierzchni niewynajętych w Bukareszcie wzrosła w ciągu roku do 13,5%, 20 pb powyżej poziomu czwartego kwartału 2015 r.. Dzieje się tak głównie ze względu na wysoki poziom nowej podaży, która była tylko częściowo objęta wstępnymi umowami najmu. Oczekuje się, że poziom powierzchni niewynajętych pozostanie na stosunkowo stabilnym poziomie w 2017 r., a podaż będzie najprawdopodobniej pokryta nowym popytem. Według zapowiedzi, do końca 2017 r. oczekuje się zakończenia inwestycji o powierzchni około 184.000 m kw. W dalszym ciągu utrzymuje się nierównowaga pomiędzy poziomem powierzchni niewynajętych w poszczególnych segmentach rynku, co znajduje również odzwierciedlenie w zmianach poziomu czynszów.

Serbia

Od początku 2016 r. nastąpił wzrost aktywności budowlanej wraz z wypuszczeniem na rynek kilku nowych budynków, głównie w Nowym Belgradzie. Developerzy dostarczyli 62.000 m kw. powierzchni biurowej w ciągu roku, w wyniku czego łączna wielkość powierzchni na rynku osiągnęła poziom 703.000 m kw. na koniec roku. Aktywność na rynku była zdominowana przez popyt netto, poparty przeprowadzkami i nowymi umowami (86% wszystkich transakcji najmu). Najwięksi najemcy pochodzili z sektora IT, za którym uplasował się sektor usług dla biznesu. Stopa powierzchni niewynajętych poszła nieznacznie w górę do poziomu 6,7% (z 4,2% w 2015 r.). Poziom czynszów za najlepsze powierzchnie pozostał niezmieniony.

Węgry

W ciągu roku na rynek trafiło sześć nowych budynków: trzeci etap Vaci Greens (25.600 m kw.), Vaci 1 (5.700 m kw. powierzchni biurowej), V17 (12.350 m kw.), Nordic Light (24.900 m kw.), Buda Loft (2.320 m kw.) i Nokia Skypark (25.400 m kw.). Popyt brutto wyniósł 467,110 m kw., podczas gdy popyt netto osiągnął 284,590 m kw. Pomimo, iż oba wskaźniki znajdują się poniżej poziomu z 2015 r., są one znacznie powyżej 10-letniego średniego poziomu popytu brutto i netto i stanowią drugi najlepszy wynik roczny w historii. Absorpcja netto wyniosła 147.860 m kw., co stanowi poziom o 27% wyższy niż średnioroczny poziom absorpcji z ostatnich 10 lat. Wielkość nowej podaży odnotowuje dynamiczny wzrost. Dla projektów bardzo szybko podpisywane są wstępne umowy najmu, dlatego też są one realizowane przy już znacznym poziomie wynajęcia powierzchni. Odnotowano również pojawienie się inwestycji spekulacyjnych.

Chorwacja

W drugiej połowie 2016 r., odnotowano wzrost aktywności budowlanej, dzięki realizacji dwóch nowych projektów biurowych. Wcześniej, w pierwszej połowie roku, zrealizowano jeden mniejszy projekt, Avenija. Zwiększenie aktywności na rynku było napędzane przez popyt netto - przeprowadzki i nowe umowy. Większość aktywności miała miejsce w centrum miasta, w dzielnicy biznesowej Eastand. Najbardziej aktywne były sektory IT i dóbr konsumpcyjnych. Przyszła podaż będzie polegać głównie na realizacji projektów o mniejszej skali, natomiast zakończenie większych projektów jest wciąż niepewne. VMD planuje zakończyć swój projekt o mieszanym przeznaczeniu, Kuniščak, w drugim kwartale 2017 r., natomiast kolejny duży projekt, Crystal Tower, został zgłoszony do realizacji w Ilica i będzie obejmować lokale mieszkalne, hotel i powierzchnię handlową.

Bułgaria

Osiągając 9% wzrost popytu, do poziomu 104.942 m kw., rynek biurowy w Sofii zarejestrował ożywioną aktywność w okresie dziewięciu miesięcy. Postępująca ekspansja najemców z sektora BPO i ITO nadal napędza rynek powierzchni biurowych, obejmując prawie 60% umów najmu. Czynsze za najlepsze powierzchnie w Sofii pozostają stabilne na poziomie 13 euro/m kw./miesiąc, podczas gdy stopa powierzchni niewynajętych nadal zmniejszała się w trzecim kwartale 2016 r. i w 15 czołowych budynkach biurowych kształtowała się na poziomie poniżej 3%.

Punkt 4.7.2. Rynek nieruchomości handlowych

Polska

Na koniec 2016 r., poziom nowoczesnej powierzchni handlowej w aglomeracji warszawskiej wyniósł 1,7 mln m kw., gdzie centra handlowe zachowały największy udział (69%). Warszawa posiada jeden z najniższych wskaźników nasycenia centrami handlowymi wśród największych miast Polski przy wyniku 463 m kw. na 1000 mieszkańców. Ograniczona nowa podaż, której dowodem był brak nowych realizacji w drugim i trzecim kwartale 2016 r., w połączeniu z 1,4% stopą powierzchni niewynajętych w istniejących aktywach handlowych, zwiększa apetyty deweloperów w stolicy. Obecnie w trakcie budowy jest około 186.300 m kw. GLA we wszystkich formatach handlowych. Przy najwyższej sile nabywczej w Polsce przekraczającej średnią krajową o 68%, Warszawa jest najbardziej poszukiwaną lokalizacją dla sprzedawców, którzy często postrzegają Warszawę jako przyczółek do dalszej ekspansji na polskim rynku.

Serbia

W trakcie 2016 r. aktywność na rynku opierała się na budowie parków handlowych, kiedy to kilka z nich zostało oddane do użytku w całym kraju. Poziom nasycenia wysokiej jakości powierzchniami handlowymi w Belgradzie jest najniższy w regionie, przy 78 m kw. na 1000 mieszkańców. Rynek cieszy się dużym zainteresowaniem ze strony nowych podmiotów (CCC i Huawei Experience otwierają swoje pierwsze sklepy). Czynsze dla wysokiej jakości powierzchni pozostają na stabilnym poziomie.

Chorwacja

Brak nowych centrów handlowych w Zagrzebiu. Aktywność budowlana koncentruje się na mniejszych miastach wraz z otwarciem Pula City Mall.

Bułgaria

W Sofii nie oddano do użytku żadnych nowych centrów handlowych. Zwiększenie aktywności budowlanej w mniejszych miastach. Dalsza modernizacja istniejących projektów. Rozwój istniejących sieci handlowych.

Punkt 4.7.3. Rynek nieruchomości inwestycyjnych

Polska

Rok 2016 był wyjątkowy pod względem wolumenu transakcji inwestycyjnych, których wartość wyniosła 4,54 mld euro. Według sektorów podział przedstawiał się następująco: ok. 1,958 mld euro aktywa handlowe, 1,8 mld euro biurowe i 769 milionów euro magazynowe. We wszystkich sektorach aktywni byli inwestorzy reprezentujący wszystkie profile; trzon stanowili inwestorzy oportunistyczni, którzy zawierali transakcje począwszy od małych, pojedynczych aktywów aż po złożone transakcje platformowe.

Flagową transakcją roku 2016 był zakup 75% udziałów w Echo Prime Property Portfolio, które mocno ciąży w kierunku handlu, przez Redefine. Inwestorzy pochodzenia południowoafrykańskiego stanowili 75% całego wolumenu w sektorze. Inne kluczowe transakcje obejmowały nabycie czterech centrów handlowych przez Rockcastle, w tym Bonarka City Center w Krakowie za 361 milionów euro, portfela Focus Mall (w tym centrów w Zielonej Górze i Piotrkowie Trybunalskim) za 161 mln euro i Galerii Warmińskiej w Olsztynie za 150 mln euro. Stopa kapitalizacji najwyższej jakości powierzchni handlowych wynosi 5,00%.

W zakresie nieruchomości biurowych w 2016 r., stopy kapitalizacji osiągnęły nowy poziom, wynoszący 5,25% dla transakcji zakupu Prime Corporate Center przez Warburg-HIH Invest Real Estate od Golub GetHouse. Kolejne transakcje obejmowały zakup Q22 od Echo Investment zrealizowany przez Invesco za 273 mln euro (cena przy stanie pełnego najmu) ze stopą kapitalizacji wynoszącą 5,35% i zakup Atrium 2 od Skanska zrealizowany przez Hansainvest przy stopie kapitalizacji 5.40%. Malaysian Capital weszła na warszawski rynek biurowy z EPF za pośrednictwem SIM, wraz z zakupem Gdański Business Center (A i B) od HB Reavis za 186 mln euro. Przewiduje się, że stopy kapitalizacji dla najlepszych powierzchni pozostaną stabilne, z możliwością kompresji do ok 5,00% w 2017 r..

Zainteresowanie inwestorów i plany na rok 2017 wyglądają obiecująco. Oczekuje się, że obroty mogą przekroczyć poziom osiągnięty w 2016 r..

Rumunia

W 2016 r. wartość inwestycji w nieruchomości w Rumunii wyniosła ponad 860 milionów euro, co stanowi wartość prawie o 30% wyższą niż wynik odnotowany w 2015 r. (663 mln euro). Jednakże liczba transakcji była nieco mniejsza, co oznacza, że średnia wartość transakcji wzrosła. Bukareszt odpowiadał za ponad 70% całkowitej wartości inwestycji, mniej niż w 2015 r., pokazując, że płynność w mniejszych miastach jest nieco lepsza. Rynek został zdominowany przez transakcje biurowe (45%), natomiast aktywa handlowe i przemysłowe stanowiły po około 26%. Największą transakcją odnotowaną w 2016 r. było nabycie 26,88% akcji Globalworth przez południowoafrykański Growthpoint za około 186 mln euro. Globalworth jest największym właścicielem powierzchni biurowych w Rumunii. Największą transakcją sprzedaży powierzchni handlowej było nabycie Sibiu Shopping City przez Nepi od ARGO, o łącznej wartości 100 mln euro, co stanowi najwyższą ofertę za pojedynczy składnik aktywów poza Bukaresztem, od czasu kryzysu gospodarczego. W obszarze nieruchomości przemysłowych, największą transakcją był zakup P3 Logistic Parks przez GIC, państwowy fundusz z Singapuru, poprzez ogólnoeuropejski zakup P3.

W 2016 r. odnotowaliśmy wejście kilku nowych graczy na rumuński rynek nieruchomości, poprzez zakup platform regionalnych lub pojedynczych aktywów. Wśród nich znajdują się Logicor (europejski oddział przemysłowy Blackstone), GIC, PPF i Growthpoint. Fundamenty rynkowe pozostają solidne. Popyt najemców znajduje się na rekordowo wysokim poziomie we wszystkich segmentach rynku. Dostępność wysokiej jakości produktów rośnie i odnotowujemy znaczne różnice pomiędzy stopami kapitalizacji pomiędzy Rumunią a Polską czy Czechami. Po stronie finansowania, w ciągu ostatniego roku odnotowaliśmy znaczną poprawę oraz zbliżenie się do warunków, których można się spodziewać na głównych rynkach Europy Środkowowschodniej. W związku z tym, sentyment inwestorów jest silny a transakcje osiągnęły łączną wartość około 630 mln euro na różnych etapach negocjacji. Stopy kapitalizacji najlepszych nieruchomości biurowych wynoszą 7,50%, nieruchomości handlowych 7,25%, natomiast stopy kapitalizacji nieruchomości przemysłowych wynoszą 9,00%. Stopy dla nieruchomości biurowych i przemysłowych są na tym samym poziomie co 12 miesięcy temu, a stopy dla powierzchni handlowych uległy spadkowi o 25 pb w ciągu roku. W 2017 r. spodziewamy się dalszej kompresji stóp kapitalizacji, zwłaszcza dla nieruchomości przemysłowych i łagodnej kompresji stóp zarówno dla nieruchomości biurowych jak i handlowych.

Węgry

Czwarty kwartał 2016 r. przyniósł całkowity wolumen transakcji na poziomie 255 mln euro, skutkując roczną wartością inwestycji na poziomie ok. 1,7 mld euro, co stanowi najwyższy wolumen od szczytu na rynku w 2007 r.. Flagową transakcją ostatniego kwartału był zakup Vaci 1, ostatnio odnowionego projektu o mieszanym przeznaczeniu, przez GLL Real Estate Partners. Kolejne znaczące transakcje obejmowały sprzedaż Vaci Green C przez Atenor oraz zakup Office Garden I. Obie nieruchomości zostały zakupione przez nowych uczestników rynku. Na powyższy wynik złożyły się wyniki z segmentu nieruchomości biurowych, których udział wyniósł 47%, a następnie z segmentu nieruchomości handlowych przy udziale 28%, przemysłowych i hotelowych przy udziale 15%, oraz innych aktywów z przeznaczeniem na przebudowę, odpowiedzialnych za pozostałe 10%. Stopy kapitalizacji dla najlepszych powierzchni biurowych pozostały na niezmienionym poziomie 6,75%, podczas gdy w skali kwartał do kwartału uległy skurczeniu o 25 pb, spadając odpowiednio w sektorze nieruchomości handlowych do 6,50% i logistycznych do 8,25%.

Chorwacja

Po latach recesji, Chorwacja w coraz szybszym tempie wychodzi z kryzysu. Jest to wynikiem nie tylko silniejszej konsumpcji, ale także wzrostu eksportu i inwestycji po przystąpieniu do UE w 2013 r.. Inne korzystne zmiany obejmują poprawę na rynku pracy i boom turystyczny. Wyniki chorwackiego sektora turystycznego w 2016 r. mogą być rekordowe. Wydatki konsumentów również wykazują pozytywny trend, przy 5,8% realnego wzrostu zanotowanego w grudniu 2016 r., w porównaniu do grudnia 2015 r., co stanowi największy wzrost od 2007 r..

Bułgaria

Zainteresowanie inwestorów bułgarskim rynkiem powierzchni biurowych rosło w 2016 r., wraz ze stabilizacją fundamentów wspierających rynek najmu. Główny nacisk kładziony jest na dobrej jakości, przynoszące przychody aktywa. Stopy kapitalizacji dla najwyższej jakości powierzchni ulegają presji spadkowej (osiągając 8%), w oczekiwaniu na wzrost poziomu zainteresowania i wraz ze wzrostem liczby transakcji, które znajdują się w zaawansowanym stadium negocjacji (wśród nich znajdują się Business Park Sofia, Sofia Tower, ETC, Tao Business Center). Wśród aktywnych funduszy międzynarodowych, które obecnie poszukują możliwości akwizycji w tym kraju, znajdują się Kildare, Griffin Capital, PIMCO, New Europe Property Investments (NEPI), Reef Investment.

Punkt 4.8 Informacja na temat polityki Spółki w zakresie działalności sponsorskiej, charytatywnej oraz podobnej działalności.

Spółka i Grupa aktywnie realizuje ustanowioną w tym zakresie politykę, która polega na wspomaganiu lokalnych społeczności mieszkających na terenie lub w pobliżu inwestycji realizowanych przez Grupę. Wsparcie takie przewiduje:

• poprawę lokalnej infrastruktury, w tym drogowej i komunikacyjnej. Infrastruktura tworzona w związku z realizowanymi inwestycjami lub na ich potrzeby jest przekazywana nieodpłatnie miastu do korzystania przez wszystkich mieszkańców. Ponadto przed przystąpieniem do realizacji projektów Grupy na działkach, które nie są zabudowane albo będą otaczały przyszłe inwestycje, tworzone są ogólnodostępne tereny zielone (skwery, parki etc.);
• sponsorowanie lokalnych inicjatyw Grupa uczestniczy w lokalnych inicjatywach (np. "Bieg przez most", "Mini Euro", "Dni Wilanowa" oraz turniej siatkówki) oraz je wspiera;
• działalność charytatywna GTC przekazało darowiznę dla fundacji ISKIERKA. Darowizna została przeznaczona na spastyczne wyposażenie medyczne dla oddziału onkologicznego w Szpitalu Klinicznym Uniwersytetu Medycznego w Katowicach
• lokalne inicjatywy. Spółka zorganizowała I pomogła w przeprowadzce 11 rodzin z Domu Samotnej Matki "Bajka"
• certyfikacja ekologiczna w trosce o ekologię inwestycje Spółki i Grupy są realizowane zgodnie z wytycznymi ekologicznej certyfikacji budynków (LEED).

Punkt 5. Prezentacja wyników finansowych i operacyjnych

Punkt 5.1. Ogólne czynniki wpływające na wyniki finansowe i operacyjne

Czynniki ogólne mające wpływ na wyniki operacyjne i finansowe

Kluczowe czynniki wpływające na wyniki finansowe i operacyjne Grupy, której Spółka jest podmiotem dominującym, omówiono poniżej. Zarząd uważa, że od zakończenia okresu objętego ostatnimi opublikowanymi sprawozdaniami finansowymi na wyniki działalności Grupy wpłynęły czynniki i trendy rynkowe wymienione poniżej oraz przewiduje, że te czynniki i trendy będą nadal istotnie wpływać na wyniki działalności Grupy w przyszłości.

Warunki gospodarcze w Europie Środkowo-Wschodniej (CEE) oraz Europie Południowo-Wschodniej (SEE)

Globalny kryzys gospodarczy, który rozpoczął się na przełomie 2008 i 2009 r., wywarł wpływ na wyniki biznesowe Grupy. Globalny kryzys na rynkach finansowych wpłynął na sytuację wielu instytucji finansowych a rządy często były zmuszone do interwencji na rynkach kapitałowych na niespotykaną dotąd skalę. Skutkiem tych zdarzeń był ograniczony dostęp przedsiębiorców do finansowania bankowego, wzrost stóp procentowych naliczanych od kredytów bankowych oraz spadek wydatków konsumpcyjnych, w wyniku czego wielu najemców wnioskowało o tymczasową lub stałą obniżkę czynszu albo o zmniejszenie wynajmowanej powierzchni. Wszystkie te czynniki wpłynęły na rynek nieruchomości oraz spowodowały spadek wartości nieruchomości.

Kryzys na rynkach finansowych spowodował ogólne spowolnienie gospodarki w krajach, w których Grupa prowadzi działalność. Skutkiem pogorszenia koniunktury był obniżony popyt na nieruchomości, wzrost wskaźnika powierzchni niewynajętych oraz większa konkurencja na rynku nieruchomości, co niekorzystnie wpłynęło na zdolność Grupy do sprzedaży jej zrealizowanych projektów na warunkach pozwalających na uzyskanie oczekiwanych przychodów i stóp zwrotu.

Obniżony popyt na nieruchomości, który z jednej strony, spowodował spadek dynamiki sprzedaży, a z drugiej, wzrost wskaźnika powierzchni niewynajętych i niższe stopy zwrotu z wynajmowanej powierzchni, znacząco wpłynął na wyniki działalności Grupy. W szczególności Grupa została zmuszona do zmiany niektórych planów inwestycyjnych, przykładowo w stosunku do wielu projektów w Bułgarii, Rumunii i Chorwacji, ponieważ projekty te nie spełniały początkowo zakładanych stóp zwrotu. Ponadto Grupa nie mogła realizować wielu planów w krajach, w których prowadzi działalność.

Rynek nieruchomości w CEE i SEE

Większość przychodów Grupy pochodzi z wynajmu powierzchni biurowych i komercyjnych i z tytułu usług. W okresie 12 miesięcy zakończonych w dniu 31 grudnia 2016 r. oraz 2015 r. odpowiednio 72% i 68% przychodów Grupy pochodziło z wynajmu powierzchni, które zależą w dużym stopniu od stawek czynszu za m² i od stopy wynajęcia. Wysokość czynszu jakiego może zażądać Grupa w dużej mierze zależy od lokalizacji nieruchomości oraz od lokalnych trendów rynkowych i stanu gospodarki danego kraju. Na przychody Grupy z wynajmu powierzchni biurowych i komercyjnych wpływa zwłaszcza oddawanie nowych powierzchni pod wynajem, zmiany wskaźnika powierzchni niewynajętej oraz możliwości Grupy w zakresie podnoszenia czynszów. Przychody z wynajmu zależą również od terminu zakończenia realizacji inwestycji budowlanych Grupy oraz od możliwości wynajęcia zrealizowanych nieruchomości po korzystnych stawkach czynszu. W okresie 12 miesięcy zakończonych w dniu 31 grudnia 2016 r. oraz 2015 r. odpowiednio 23% oraz 22% przychodów Grupy pochodziło z usług z tytułu obsługi nieruchomości, co odzwierciedla niektóre koszty, które Grupa przenosi na swoich najemców.

Znaczna większość umów wynajmu Grupy jest zawierana w euro i obejmuje klauzulę pełnej indeksacji czynszu w powiązaniu z EICP (europejski wskaźnik cen konsumpcyjnych). W przypadku zawarcia umowy najmu w innej walucie umowa taka jest przeważnie powiązana ze wskaźnikiem cen konsumpcyjnych w odpowiednim kraju tej waluty.

W pewnym zakresie na wyniki operacyjne Grupy wpływają jej przychody z tytułu sprzedaży mieszkań, które w okresie 12 miesięcy zakończonym w dniu 31 grudnia 2016 r. oraz w dniu 31 grudnia 2015 r., wynosiły odpowiednio 5% i 11% łącznych przychodów Grupy. Podaż nowych mieszkań na różnych rynkach, na których Grupa prowadzi działalność, oraz popyt na tych rynkach wpływają na ceny mieszkań. Popyt na mieszkania jest także zależny od wahań stóp procentowych, dostępności kredytów i generalnie rynku hipotecznego. Przykładowo przychody Grupy z nieruchomości mieszkaniowych spadały równomiernie przez ostatnie kilka lat ze względu na spowolnienie sprzedaży nieruchomości mieszkaniowych w połączeniu ze wzrostem upustów, jakich trzeba było udzielać kupującym mieszkania Grupy w celu wsparcia sprzedaży.

Wycena nieruchomości

Wyniki działalności Grupy w dużym stopniu zależą od zmian cen na rynkach nieruchomości. Grupa aktualizuje wartość swoich nieruchomości co najmniej dwa razy do roku. Zmiany wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych ujmuje się następnie jako zysk lub stratę z aktualizacji wartości aktywów w rachunku zysków i strat.

Na wycenę nieruchomości Grupy mają wpływ trzy zasadnicze czynniki: (i) przepływy pieniężne z działalności operacyjnej, (ii) oczekiwane stawki czynszu oraz (iii) stopy kapitalizacji wynikające z rynkowych stóp procentowych i premii za ryzyko mających zastosowanie do działalności Grupy.

Przepływy pieniężne z działalności operacyjnej zależą przede wszystkim od bieżących przychodów z wynajmu brutto za metr kwadratowy, stopy powierzchni niewynajętej, łącznej wielkości Portfela Nieruchomości Grupy, kosztów utrzymania i kosztów administracyjnych oraz kosztów działalności operacyjnej. Oczekiwane wartości najmu są przeważnie określane na podstawie oczekiwanego rozwoju wskaźników makroekonomicznych, takich jak wzrost PKB, dochód do dyspozycji itp., a także warunków mikro-, takie jak nowe nieruchomości w bezpośrednim sąsiedztwie, konkurencja itp. Na stopy kapitalizacji mają wpływ obowiązujące stopy procentowe i wysokość premii za ryzyko. W przypadku braku innych zmian, gdy rosną stopy kapitalizacji, spada wartość rynkowa, i vice versa. Niewielkie zmiany jednego lub kilku z tych czynników mogą mieć znaczący wpływ na wartość godziwą nieruchomości inwestycyjnych Grupy i wyniki jej działalności.

Ponadto wycena gruntów Grupy przeznaczonych pod zabudowę zależy również od praw budowlanych oraz przewidywanego harmonogramu inwestycji. Wartość banku ziemi, który wyceniany jest przy wykorzystaniu metody porównawczej, ustalana jest przez odniesienie do cen rynkowych stosowanych w transakcjach dotyczących podobnych nieruchomości.

Grupa rozpoznała zysk z tytułu aktualizacji wartości aktywów oraz utraty wartości nieruchomości inwestycyjnych i projektów mieszkaniowych w wysokości 84.551 EUR i zysk w wysokości 26.222 EUR w, odpowiednio, okresie 12 miesięcy zakończonym w dniu 31 grudnia 2016 r. i w dniu 31 grudnia 2015 r.

Wpływ zmian stopy procentowej

Zasadniczo wszystkie kredyty i pożyczki Grupy są oprocentowane według zmiennej stopy procentowej, zazwyczaj powiązanej ze stopą EURIBOR. Obligacje wyemitowane przez Spółkę są wyrażone w złotych i oprocentowane w powiązaniu ze stopą WIBOR. Na dzień 31 grudnia 2016 r. szacunkowo 70% wartości kredytów Grupy jest zabezpieczonych transakcjami hedgingowymi. Wzrosty stóp procentowych zazwyczaj zwiększają koszty finansowania ponoszone przez Grupę. Np. wzrost stopy procentowej o 50 punktów bazowych stopy Euribor doprowadziłaby do zmiany zysku/(straty) przed opodatkowaniem o 12.591 zł (2.846 EUR). Ponadto, w otoczeniu ekonomicznym o wystarczającym dostępie do finansowania, popyt na nieruchomości inwestycyjne zazwyczaj wzrasta, gdy stopy są niskie, co może prowadzić do wyższej wyceny istniejącego Portfela Nieruchomości Grupy. Z drugiej strony wzrost stóp procentowych zazwyczaj ma niekorzystny wpływ na wycenę nieruchomości Grupy, co może prowadzić do konieczności ujęcia straty z tytułu aktualizacji wartości lub utraty wartości nieruchomości inwestycyjnych i projektów mieszkaniowych, co z kolei może mieć niekorzystny wpływ na dochody Grupy

W przeszłości stopy EURIBOR wykazywały znaczne wahania, zmieniając się z 1,343% na dzień 2 stycznia 2012 r. poprzez 0,188% na dzień 2 stycznia 2013 r. do 0,280% na dzień 3 stycznia 2014 r. 0,076% na dzień 2 stycznia 2015 r., -0,1320 na dzień 4 stycznia 2016 r. oraz -0.3180% dzień 2 stycznia 2017 (EURIBOR dla depozytów trzymiesięcznych).

Wpływ zmian kursów walut obcych

Za okresy 12 miesięcy zakończone w dniu 31 grudnia 2015 r. i 31 grudnia 2016 r. znakomita większość przychodów i kosztów Grupy była wyrażona w euro. Jednakże kursy wymiany w stosunku do euro walut krajowych w krajach, w których Grupa prowadzi działalność stanowią istotny czynnik, ponieważ uzyskiwane kredyty mogą być denominowane albo w euro albo w walutach krajowych.

Grupa prezentuje swoje skonsolidowane sprawozdania finansowe w euro, prowadzi jednak działalność w Polsce, Rumunii, na Węgrzech, w Chorwacji, Serbii, Bułgarii i w innych krajach. Grupa uzyskuje większość swoich przychodów z czynszu denominowanego w euro, lecz otrzymuje część swoich przychodów (włącznie z przychodami ze sprzedaży nieruchomości mieszkaniowych) i ponosi większość swoich kosztów (włącznie ze znakomitą większością kosztów sprzedaży i kosztów administracyjnych) w walutach krajowych, a w szczególności w polskich złotych, bułgarskich lewach, czeskich koronach, chorwackich kunach, węgierskich forintach, rumuńskich lejach i serbskich dinarach. W szczególności znacząca część kosztów finansowych ponoszonych przez Grupę obejmuje: (i) oprocentowanie obligacji wyemitowanych przez Grupę w polskich złotych oraz (ii) oprocentowanie kredytu zaciągniętego przez Grupę w węgierskich forintach. Kursy wymiany walut krajowych względem euro były przedmiotem wahań w przeszłości.

Obciążenie wyniku finansowego podatkiem dochodowym (bieżącym i odroczonym) w systemach prawnych, w których Grupa prowadzi działalność, wyrażone jest w walutach krajowych. W związku z tym obciążenie podatkowe było i może w przyszłości podlegać poważnym zmianom w związku z wahaniami kursów walut.

Odpowiednio, zmiany kursów walut mają istotne znaczenie dla działalności i wyników finansowych Grupy.

Dostępność finansowania

Na rynkach CEE i SEE spółki deweloperskie, w tym Spółki Zależne, zazwyczaj finansują inwestycje dotyczące nieruchomości kredytami bankowymi, pożyczkami od swoich spółek holdingowych albo emisją papierów dłużnych. Dostępność i koszty uzyskania finansowania mają istotne znaczenie przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnych Grupy i tym samym dla jej perspektyw rozwojowych, a także dla jej możliwości spłaty aktualnego zadłużenia. Ponadto dostępność i koszt finansowania mogą mieć wpływ na dynamikę sprzedaży i zysk netto Grupy.

W przeszłości głównym źródłem finansowania podstawowej działalności Grupy, poza środkami pozyskanymi ze sprzedaży aktywów, były kredyty bankowe i środki pochodzące z emisji obligacji.

Punkt 5.2. Szczegółowe czynniki wpływające na wyniki finansowe i operacyjne Grupy, której Spółka jest podmiotem dominującym

W listopadzie 2015 r. Grupa nabyła biurowiec Duna Tower w Budapeszcie, na Węgrzech, całkowity koszt transakcji wyniósł 222.081 zł (53.080 EUR). Duna Tower znajduje się w 13 dzielnicy Budapesztu i jest wynajmowana przez międzynarodowych najemców.

W grudniu 2015 r. Grupa nabyła pozostałe 41,1% w BCG (właściciel firmy, która jest właścicielem budynku biurowego City Gate w Bukareszcie) za łączną kwotę 78.955 zł (EUR 18.108).

W dniu 28 stycznia 2016 r. Grupa nabyła budynek biurowy Pixel w Poznaniu. Cena netto zakupu nieruchomości oraz innych praw i aktywów ruchomych objętych umową wynosiła 140.500 zł (32.200 EUR). Zakup został sfinansowany ze środków własnych spółki oraz z kredytu bankowego udzielonego przez PKO BP w wysokości 98.000 zł (22.500 EUR). Biurowiec jest w całości wynajęty przez renomowanych najemców i Grupa zamierza trzymać budynek jako część portfela inwestycyjnego.

W marcu 2016 r. Grupa nabyła działkę w Budapeszcie za 50.000 zł (11.300 EUR). Grupa zamierza wybudować budynek biurowy na zakupionych gruntach.

W kwietniu 2016 r. Grupa nabyła dwa biurowce w Bukareszcie (Premium Plaza i Premium Point) za 140.000 zł (32.000 EUR), o łącznej powierzchni najmu brutto około 15.000 m kw. Nabycie nieruchomości zostało sfinansowane ze środków własnych Grupy. Biurowiec jest w 90% i wynajęty przez renomowanych najemców i Grupa zamierza trzymać budynek jako część portfela inwestycyjnego.

W kwietniu 2016 r. Grupa otrzymała pozwolenie na użytkowanie drugiego budynku University Business Park w Łodzi, co zakończyło inwestycję. Kompleks składa się z dwóch budynków biurowych klasy A, a jego całkowita powierzchnia najmu brutto wynosi ok. 40.000 m kw.

W dniu 1 lipca 2016 r. Grupa nabyła dwa biurowce: Neptun Office Center oraz Sterlinga Business Center, zlokalizowane odpowiednio w Gdańsku i Łodzi. Te dwa budynki biurowe klasy A o łącznej powierzchni najmu brutto wynoszącej 30.000 m kw. I dysponujące 364 miejscami parkingowymi,, które wzbogacą polski portfel inwestycyjny Grupy. Zakup został finansowany ze środków własnych spółki oraz z kredytu bankowego z banku Pekao w wysokości 168.000 zł (39.000 EUR). Biurowce są wynajęte odpowiednio w 75% i 96% przez renomowanych najemców.

W lipcu 2016 r. Grupa podpisała umowę kredytową na Duna Tower w Budapeszcie z OTP Bank Nyrt. Łączna wartość nominalna kredytu wynosi 123.000 zł (28.000 EUR). Ponadto, Grupa i bank zobowiązały się do zrefinansowania kredytu wynoszącego 171.000 zł (38.900 EUR), obecnie finansowanego przez MKB Bank Zrt, zaciągniętego na inwestycję Center Point. Nowy kredyt udzielony przez OTP Bank Nyrt, zaciągnięty na ten cel wyniesie 207.000 zł (47.000 EUR).

W lipcu 2016 r. Grupa nabyła spółkę Artico Sp.z o.o., która prowadzi budowę budynku biurowego w Warszawie. Budynek będzie obejmował ok. 7.600 m.kw. powierzchni najmu, i jest prawie w pełni wynajęty. Budynek ma zostać ukończony w 2017 r.

W czerwcu 2016 r. spółka CID Holding S.A. sprzedała centrum handlowe Galerie Harfa w Pradze. W związku z powyższym, w lipcu 2016 r. spółka CID spłaciła pożyczkę od GTC w kwocie 50.000 zł (11.300 EUR).

W lipcu 2016 r. Giełda Papierów Wartościowych w Johannesburgu (Johannesburg Stock Exchange, "JSE") zatwierdziła notowanie Spółki na parkiecie giełdowym. Pierwsze notowanie miało miejsce 18 sierpnia 2016 r.

W sierpniu oraz wrześniu 2016 r. Grupa sprzedała spółki będące właścicielami Galleria Piatra Neamt oraz Galleria Arad odpowiednio za 12.000 zł (2.700 EUR) oraz 9.100 zł (2.100 EUR).

W celu (i) wprowadzenia szybszej i bardziej efektywnej kontroli nad spółkami Grupy GTC oraz zoptymalizowania procesu zarządzania w Grupie, (ii) obniżenia kosztów operacyjnych i administracyjnych oraz (iii) zwiększenia przejrzystości Grupy dla właścicieli i inwestorów, 30 marca 2016 r. Zarząd Spółki GTC S.A. ogłosił plan transgranicznego połączenia GTC S.A. oraz dwóch spółek zależnych ("połączenie"). W maju 2016 r. plan połączenia został zatwierdzony przez akcjonariuszy GTC S.A. Połączenie zostało sfinalizowane w dniu 30 września 2016 r.

We wrześniu 2016 r. Grupa ukończyła drugi budynek FotyOne z całkowitą powierzchnią najmu brutto wynoszącą 7.200 m kw. Budowa trzeciego biurowca rozpoczęła się w pierwszej połowie 2016 a ukończenie planowane jest w pierwszym kwartale 2017 r.

W listopadzie 2016 r. Grupa zakupiła udziały w serbskiej spółce posiadającej grunty w Belgradzie za kwotę 19.800 zł (4.600 EUR). Grupa planuje wykorzystanie gruntu pod budowe budynku biurowego

W listopadzie 2016 r. Spółka wyemitowała 3 letnie obligacje denominowane w euro na łączną kwotę w wysokości 124.500 zł (28.781 EUR). Obligacje mają stały 6-miesięczny kupon w wysokości 3,75% rocznie.

W listopadzie 2016 r. Grupa podpisała umowę kredytową z Alfa Bank o udzieleniu kredytu w wysokości 19.000 EUR w celu finansowania nabycia budynków biurowych Premium Plaza i Premium Point w Rumunii

W grudniu 2016 r. Spółka wyemitowała 3- letnią pożyczkę Schuldschein na łączną kwotę w wysokości 22.000 zł (5.000 EUR). Oprocentowanie pożyczki jest stałe w wysokości 3,25% rocznie (3,61% uwzględniając podatki) płatne co 6 miesięcy

Punkt 5.3 Prezentacja różnic między osiągniętymi wynikami finansowymi a opublikowanymi prognozami

Spółka nie publikowała prognoz na rok 2016.

Punkt 5.4. Przegląd sytuacji finansowej

Punkt 5.4.1. Porównanie sytuacji finansowej na dzień 31 grudnia 2016 r. i 2015 r.

Aktywa

Wartość aktywów ogółem wzrosła o 573.526 zł i wyniosła 4.400.893 zł na dzień 31 grudnia 2016 r. w porównaniu do 3.827.367 zł na dzień 31 grudnia 2015 r. Wzrost ten był spowodowany głównie wzrostem aktywów trwałych o 573.556 zł.

Wartość aktywów trwałych wzrosła o 573.556 zł i wyniosła 3.994.832 zł na dzień 31 grudnia 2016 r. w porównaniu do 3.421.276 zł na dzień 31 grudnia 2015 r. Wzrost ten był spowodowany głównie wzrostem wartości udziałów lub akcji w jednostkach zaleznych o 594.197 zł, co zostało czyściwo skompensowane spadkiem wartości pożyczek udzielonych jednostkom powiązanym o 21.281 zł.

Wartość aktywów obrotowych spadła o 30 zł i wyniosła 406.061 zł na dzień 31 grudnia 2016 r. w porównaniu do 406.091 zł na dzień 31 grudnia 2015 r. Spadek ten był spowodowany głównie spadkiem wartości środków pieniężnych i innych aktywów pieniężnych o 5.270 zł, co zostało częściowo skompensowane wzrostem wartości krótkoterminowych rozliczeń międzyokresowych o 2.813 zł. i wzrostem należności krótkoterminowych o 2.390 zł.

Pasywa

Wartość pasywów ogółem wzrosła o 573.526 zł i wyniosła 4.400.893 zł na dzień 31 grudnia 2016 r. w porównaniu do 3.827.367 na dzień 31 grudnia 2015 r. Wzrost ten był spowodowany wzrostem wartości kapitałów własnych o 749.488 zł, co zostało częściowo skompensowane spadkiem wartości zobowiązań i rezerw na zobowiązania o 175.962 zł.

Kapitał własny

Kapitał własny wzrósł o 749.488 zł i wyniósł 3.462.420 zł na dzień 31 grudnia 2016 r. w porównaniu do 2.712.932 zł na dzień 31 grudnia 2015 r., głównie w wyniku wzrostu zysku netto o 435.754 zł i wzrostu kapitału zapasowego o 305.257 zł, co zostało częściowo skompensowane spadkiem wartości kapitału z aktualizacji wyceny o 106.230 zł.

Punkt 5.5. Rachunek zysków i strat

Punkt 5.5.1. Porównanie wyników finansowych za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2016 r. z tym samym okresem roku 2015.

Przychody netto ze sprzedaży produktów, towarów i materiałów

Przychody netto ze sprzedaży produktów, towarów i materiałów wzrosły o 4.482 zł do 17.587 zł za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2016 r. wobec 13.105 zł za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2015 r., głównie w wyniku wzrostu przychodów z zarządzania nieruchomościami o 3.717. Przychody netto ze sprzedaży produktów, towarów i usług od jednostek powiązanych stanowiły 99% całkowitych przychodów netto ze sprzedaży produktów, towarów i usług.

Koszty sprzedanych produktów, towarów i materiałów

Koszty sprzedanych produktów, towarów i materiałów wzrosły o 1.209 zł i wyniosły 4.222 zł. za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2016 r. wobec 3.013 zł za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2015 r.

Zysk brutto na sprzedaży

Zysk brutto na sprzedaży wzrósł o 3.273 zł i wyniósł 13.365 zł. za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2016 r. wobec 10.092 zł za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2015 r.

Strata na działalności operacyjnej

Strata na działalności operacyjnej wyniosła 19.406 zł za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2016 r wobec 17.772 zł straty za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2015 r., głównie w wyniku wzrostu kosztu ogólnego zarządu o 896 zł.

Przychody finansowe

Przychody finansowe spadły o 81.437 zł i wyniosły 143.900 zł za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2016 r. wobec 225.337 zł za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2015 r. głownie w wyniku braku przychodu z rozwiązania rezerw w porównaniu do 67.799 zł przychodu z rozwiązania rezerw w roku 2015 oraz spadku wartości dodatnich różnic kursowych o 3.779 zł.

Koszty finansowe

Koszty finansowe spadły o 5.302 zł i wyniosły 38.790 zł za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2016 r. wobec 44.092 zł za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2015 r. Przyczyną spadku był brak kosztów z tytułu różnic kursowych związanych z wewnątrzgrupowymi pożyczkami oraz brak prowizji od dłużnych instrumentów finansowych, co zostało częściowo skompensowane wzrostem odsetek od jednostek powiązanych z tytułu udzielonych pożyczek o 4.881 zł.

Podatek dochodowy

Zysk z podatku dochodowego wyniósł 221.446 zł za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2016 r. wobec 10.771 zł zysku z podatku dochodowego za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2015 r. Wzrost wynika z rozwiązania rezerwy na podatek odroczony od różnic przejściowych związanych z wewnątrzgrupowymi pożyczkami.

Udział w zyskach (stratach) netto jednostek podporządkowanych wycenianych metodą praw własności

Udział w zyskach netto jednostek podporządkowanych wycenianych metodą praw własności wyniósł 433.88861 zł za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2015 r. wobec 131.013 zł udziału w zysku netto jednostek podporządkowanych za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2015 r.

Zysk (strata) netto

Zysk netto wyniósł 741.010zł za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2015 r. wobec 305.257 zł zysku netto za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2014 r., Zysk wynikał z udziału w zyskach netto jednostek podporządkowanych w wysokości 433.861 zł i wzrostu zysku z tytułu podatku dochodowego o 210.675, co zostało częściowo skompensowane spadkiem wartości zysku z działalności gospodarczej o 77.770 zł.

Punkt 5.6. Rachunek przepływów pieniężnych

Punkt 5.6.1. Analiza przepływów pieniężnych

Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej były ujemne i wyniosły 5.448 zł za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2016 r. w porównaniu do ujemnych 5.408 zł przepływów netto z działalności operacyjnej za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2015 r. Na przepływy pieniężne z działalności operacyjnej składały się głównie udziału w zyskach netto jednostek podporządkowanych w wysokości 433.861, zmiana stanu rezerw w wysokości 198.630 zł oraz odsetek i udziału w zyskach w wysokości 103.239 zł.

Przepływy środków pieniężnych netto wykorzystane w działalności inwestycyjnej wyniosły 26.510 zł za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2016 r. w porównaniu do 394.563 zł przepływów pieniężnych wykorzystanych w działalności inwestycyjnej za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2015 r. Zmiana ta wynika głownie z wzrostu wpływów ze spłaty udzielonych pożyczek i odsetek o 555.283 i wzrost wartości udzielonych kredytów o 108.667 zł.

Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej wyniosły 24.923 zł za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2016 r. w porównaniu do 599.717 zł przepływów pieniężnych wykorzystanych w dzielności finansowej za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2015 r. Na przepływy pieniężne z działalności finansowej składały się wpływy z tytułu emisji dłużnych papierów wartościowych w wysokości 146.622 zł i wydatki na spłatę kredytów, pożyczek i odsetek w wysokości 121.699 zł.

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na dzień 31 grudnia 2016 r. wyniosły 395.722 zł w porównaniu do 400.992 zł na dzień 31 grudnia 2015 r.

Punkt 5.7. Przyszła płynność i zasoby kapitałowe

Na dzień 31 grudnia 2016 r. Grupa, której Spółka jest podmiotem dominującym posiada środki pieniężne i ich ekwiwalenty w wysokości 662.768 zł. Grupa jest zdania, że jej stan środków pieniężnych i ich ekwiwalentów wraz z środkami generowanymi z najmu powierzchni w budynkach należących do portfela inwestycyjnego Grupy, jak również środki pieniężne dostępne z obecnych lub przyszłych kredytów powinny być wystarczające do pokrycia bieżących potrzeb Grupy

Grupa stara się efektywnie zarządzać wszystkimi swoimi zobowiązaniami i obecnie sprawdza swoje plany finansowania związane z: (i) budową i nabyciem nieruchomości komercyjnych, (ii) obsługą długu istniejącego portfela aktywów oraz (iii) wydatkami inwestycyjnymi. Takie finansowanie opiera się o dostępną gotówkę, zysk operacyjny, sprzedaż aktywów i refinansowanie.

Na dzień 31 grudnia 2016 r. zobowiązania długoterminowe Grupy wyniosły 3.773.075 zł, w porównaniu do 3.438.897 zł na dzień 31 grudnia 2015 r.

Całkowite zadłużenie Grupy wynikające z długo- i krótkoterminowych kredytów i pożyczek na dzień 31 grudnia 2016 r. wynosiło 3.950.335 zł, w porównaniu do 3.149.726 zł na dzień 31 grudnia 2015 r. Kredyty i pożyczki Grupy są denominowane głównie w euro (83%). Inna waluta obejmuje obligacje korporacyjne i pożyczki VAT denominowane w złotych oraz kredyt dla projektów denominowane w HUF.

Wskaźnik zadłużenia do wartości nieruchomości (LTV) Grupy wyniósł 43,3% na dzień 31 grudnia 2016 r., w porównaniu do 39,4% na dzień 31 grudnia 2015 r. Strategia Grupy zakłada utrzymanie tego wskaźnika w okolicach 50%.

Na dzień 31 grudnia 2016 r. 70% całkowitego zadłużenia Grupy według wartości było zabezpieczone lub częściowo zabezpieczone. Wykorzystywane instrumenty pochodne obejmują swapy procentowe i collar.

Punkt 6. Opis wykorzystania przez Spółkę wpływów z emisji do chwili sporządzenia sprawozdania z działalności

W listopadzie 2016 r. Spółka wyemitowała 3 letnie obligacje denominowane w euro na łączną kwotę w wysokości 124.500 zł (28.781 EUR). Wpływy netto z emisji obligacji wyniosły 123.100 zł (28.464 EUR) Grupa przeznaczyła spłatę istniejących obligacji oraz zadłużenia jak również na ogólna działalność biznesową.

Punkt 7. Informacje na temat udzielonych kredytów, ze szczególnym uwzględnieniem jednostek powiązanych

Spółka w ramach Grupy Kapitałowej zawiera umowy pożyczek ze swoimi jednostkami zależnymi i stowarzyszonymi w celu finansowania projektów realizowanych przez spółki. Na mocy zawartych umów pomiędzy Spółką a jednostkami zależnymi oraz stowarzyszonymi Spółka udzieliła jednostkom od niej zależnym pożyczek w PLN oprocentowanych w roku 2016 na poziomie 3 miesięcznego Wiboru + 3% marży oraz w EUR oprocentowanych na poziomie 3 miesięcznego Euribor + 4,25% marży, odsetki naliczane są kwartalnie. Pożyczki mają charakter długoterminowy. Na mocy umów strony mogą przedłużyć okres spłaty pożyczek.

Na dzień bilansowy przypadający 31 grudnia 2016 roku pożyczki udzielone przez Spółkę nie były zabezpieczone na majątku jednostek zależnych.

Informacje dotyczącą pożyczek przedstawiono w nocie 4 sprawozdania finansowego za rok finansowy zakończony 31 grudnia 2016 r.

Punkt 8. Informacje na temat udzielonych i otrzymanych gwarancji, ze szczególnym uwzględnieniem gwarancji udzielonych jednostkom powiązanym

Spółka udzieliła gwarancji na rzecz osób trzecich w celu zabezpieczenia przekroczenia kosztów budów oraz pożyczek spółek zależnych. Na dzień 31 grudnia 2016 r. i 31 grudnia 2015 r. udzielone gwarancje wyniosły odpowiednio 280.526 i 313.562 zł. Dodatkowo, w związku ze sprzedażą swoich aktywów, Spółka udzieliła typowych gwarancji, które mają ograniczony czas trwania oraz wartość. Ryzyko wiążące się z powyższymi poręczeniami jest bardzo niskie.

Zmiana kwoty zobowiązań pozabilansowych wynika z wygaśnięcia części gwarancji, a także spłat zobowiązań oraz zawartych umów kredytowych opisanych poniżej.

W normalnym toku swojej działalności Grupa, której Spółka jest podmiotem dominującym otrzymuje gwarancje od większości swoich najemców w celu zabezpieczenia płatności czynszu za wynajętą powierzchnię.

Punkt 9. Zobowiązania pozabilansowe

Na dzień bilansowy 31 grudnia 2016 r. oraz na dzień 31 grudnia 2015 r. Spółka nie posiadała zobowiązań zabezpieczonych na majątku Spółki.

Spółka udzieliła gwarancji na rzecz osób trzecich w celu zabezpieczenia przekroczenia kosztów budów oraz pożyczek spółek zależnych. Na dzień 31 grudnia 2016 r. i 31 grudnia 2015 r. udzielone gwarancje wyniosły odpowiednio 280.526 i 313.562 zł. Dodatkowo, w związku ze sprzedażą swoich aktywów, Spółka udzieliła typowych gwarancji, które mają ograniczony czas trwania oraz wartość. Ryzyko wiążące się z powyższymi poręczeniami jest bardzo niskie.

Punkt 10. Znaczące inwestycje, krajowe i zagraniczne (papiery wartościowe, instrumenty finansowe, wartości niematerialne i prawne, nieruchomości), w tym inwestycje kapitałowe poza Grupą i ich metody finansowania

Grupa i Spółka nie posiada żadnych znaczących krajowych lub zagranicznych inwestycji innych niż inwestycje bezpośrednie w nieruchomości przeznaczone do budowy lub przez firmy, które posiadają przedmiotowe nieruchomości.

Punkt 11 Polityka wynagrodzeń i zarzadzanie zasobami ludzkimi

Punkt 11.1 Polityka wynagrodzeń

Pracownikom Spółki przysługują następujące składniki wynagrodzeń: wynagrodzenie zasadnicze, premie za szczególne osiągnięcia oraz płatności za prawa do akcji fantomowych w ramach udziału w programie akcji fantomowych.

Punkt 11.2 Liczba pracowników na dzień 31 grudnia

Średnia liczba pracowników (pełne etaty) zatrudnionych w Spółce wynosiła 53 na dzień 31 grudnia 2016 r. i 47 na dzień 31 grudnia 2015 r.

Punkt 11.3 System motywacyjny

Spółka posiada system motywacyjny, który składa się z premii za spełnienie określonych celów lub celów określonych przez Zarząd lub Radę Nadzorczą (jeżeli takie się zdarzą) lub realizację szczególnych osiągnięć. Kluczowa kadra kierownicza jest również motywowana poprzez możliwość uczestnictwa w programie akcji fantomowych, zgodnie z którym, raz w roku, pracownik jest uprawniony do pewnej liczby akcji fantomowych.

Punkt 11.4 Polityka szkoleniowa

Spółka oferuje pracownikom różnorodne formy podnoszenia kwalifikacji zawodowych. Kluczowe strategiczne szkolenia i warsztaty są prowadzone przez zewnętrzne spółki. Zakres takich szkoleń koncentruje się głównie na wiedzy rynkowej i produktowej, marketingu, procesach i aplikacjach IT, zarządzaniu aktywami, wiedzy prawnej, podatkowej i księgowej. Spółka uważa, że takie szkolenia zwiększają zaangażowanie pracownika w wykonywanych zadaniach biznesowych, poprawiając jego umiejętności i utrzymują wysoką jakości obsługi klienta.

Punkt 11.5 Świadczenia na rzecz członków Zarządu i Rady Nadzorczej

Zasady wynagradzania członków Zarządu

Zgodnie z zasadami polityki wynagrodzeń członków Zarządu Spółki, która sporządzona została przez Radę Nadzorczą, członkowie Zarządu Spółki są uprawnieni do: wynagrodzenia zasadniczego w wysokości ustalonej przez Radę Nadzorczą Spółki dla każdego członka Zarządu, zmiennych składników wynagrodzenia, które są zależne od spełnienia określonych celów i osiągnięć, wypłaty odprawy z tytułu rozwiązania stosunku pracy oraz uczestnictwa w programie akcji fantomowych, zgodnie z którym co roku pewna ilość akcji fantomowych przysługuje członkowi Zarządu.

Kontrakty menedżerskie członków Zarządu określają wypłaty odpraw na skutek zwolnienia ich z zajmowanego stanowiska bez istotnej przyczyny. Taka wypłata jest objęta 6-miesięcznyjm okresem wypowiedzenia i odszkodowaniem zgodnie z polskim prawem. Umowy z członkami Zarządu Spółki zawierają przepisy dotyczące wypłaty odprawy w wyniku ich rezygnacji lub zwolnienia z zajmowanego stanowiska bez istotnej przyczyny.

Zasady wynagradzania członków Rady Nadzorczej

Członkowie rady nadzorczej są uprawnieni do ustalonego przez walne zgromadzenie miesięcznego stałego wynagrodzenia.

Punkt 11.6 Umowy zawarte pomiędzy GTC a osobami zarządzającymi

Spółka zawarła umowy z dwoma członkami Zarządu, przewidujące wynagrodzenie podstawowe, premię za osiągnięcia, udział w programie akcji fantomowych, opcje wypłaty odprawy w wyniku ich rezygnacji lub zwolnienia. Ponadto umowy zawierają klauzulę o zakazie konkurencji oraz klauzulę poufności.

Punkt 11.7 Ocena funkcjonowania polityki wynagrodzeń z punktu realizacji celów

Polityka wynagrodzeń jest spójna z celami stawianymi przez akcjonariuszy, które obejmują osiągnięcie długoterminowego wzrostu wartości. Ponadto ma na celu zapewnienie stabilności w zarzadzaniu Spółką oraz prowadzenie polityki tak by przyciągnąć i zatrzymać wysoko wykwalifikowanych pracowników w krajach działalności Grupy. Cele te gwarantują programy motywacyjne i system zatrzymywania pracowników zapewniających osiągniecie w długim horyzoncie czasowym jak najlepszych, stabilnych wyników finansowych, wspieranie prawidłowego i skutecznego zarządzania ryzykiem, wspieranie realizacji strategii działalności oraz ograniczanie konfliktu interesów.

Punkt 11.8 Wynagrodzenia Członków Zarządu i Członków Rady Nadzorczej

Zarząd

Poniższa tabela przedstawia wynagrodzenie członków Zarządu za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2016 r.:

Imię i nazwisko	Okres	Wynagrodzenie stałe1 (EUR) ( nie w tysiącach)	Wynagrodzenie zmienne1 (EUR) ( nie w tysiącach)	Liczba przyznanych akcji fantomowych (nie w tys.)
Thomas Kurzmann	1 styczeń - 31 grudzień 2016 r.	330.000	150.000	512.000
Erez Boniel	1 styczeń - 31 grudzień 2016r.	322.200	85.000	204.800

¹Wynagrodzenie (oraz opłaty dla jednostek, w których dysponent jest kluczowym członkiem kadry) składa się z wynagrodzenia podstawowego za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2016 i premii wypłaconej za obecny i poprzedni rok ponad program akcji fantomowych Grupy nabytych w 2016 r., zgodnie z opisem w Punkt 11.9. Program motywacyjny. Żadne akcje fantomowe nie były nabyte w trakcie 2016 r.

Rada Nadzorcza

Poniższa tabela przedstawia wynagrodzenie członków Rady Nadzorczej za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2016 r.:

		Wynagrodzenie1
		(EUR)	Liczba przyznanych akcji
		( nie w	fantomowych
Imię i nazwisko	Okres	tysiącach)	(nie w tys.)
Alexander Hesse	1 stycznia - 31 grudnia 2016 r.	0	0
Philippe Couturier	1 stycznia - 31 grudnia 2016 r.	0	0
Jan Düdden	1 stycznia - 31 grudnia 2016 r.	0	0
Mariusz Grendowicz	1 stycznia - 31 grudnia 2016 r.	26.068	0
Klaus Helmrich	1 stycznia – 19 maja 2016 r.	0	0
Ryszard Koper	27 maja - 31 grudnia 2016 r.	13.086	0
Jarosław Karasiński	1 stycznia – 24 maja 2016 r.	8.714	0
Marcin Murawski	1 stycznia - 31 grudnia 2016 r.	23.580	0
Katharina Schade	1 stycznia - 31 grudnia 2016 r.	0	0
Tomasz Styczyński	13 czerwca 31 grudnia 2016 r.	12.030	0

¹Wynagrodzenie (oraz opłaty dla jednostek, w których dysponent jest kluczowym członkiem kadry) składa się z wynagrodzenia podstawowego za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2016 i premii wypłaconej za obecny i poprzedni rok ponad program akcji fantomowych Grupy nabytych w 2016 r., zgodnie z opisem w Punkt 11.9. Program motywacyjny. Żadne akcje fantomowe nie były nabyte w trakcie 2016 r.

W dniu 19 maja 2016 r. spółka LSREF III GTC Investments B.V. odwołała Klaus Helmrich z funkcji członka rady nadzorczej Spółki.

W dniu 24 maja 2016 r. tj. z dniem odbycia Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia Spółki wygasł mandat pana Jarosława Karasińskiego, członka rady nadzorczej GTC SA.

W dniu 27 maja 2016 r. Powszechne Towarzystwo Emerytalne PZU SA, reprezentujące Otwarty Fundusz Emerytalny PZU "Złota Jesień" powołało Pana Ryszarda Kopera na członka Rady Nadzorczej Spółka.

W dniu 13 czerwca 2016 r. Powszechne Towarzystwo Emerytalne PZU SA, reprezentujące Otwarty Fundusz Emerytalny PZU "Złota Jesień" powołało Pana Tomasza Styczyńskiego na członka Rady Nadzorczej Spółka.

Punkt 11.9 Program motywacyjny

Określeni członkowie kluczowej kadry kierowniczej Spółki są uprawnieni do otrzymania akcji fantomowych ("phantom shares").

Akcje fantomowe gwarantują upoważnionej osobie prawo do rozliczenia ze Spółką w wysokości równej różnicy pomiędzy średnim kursem ceny zamknięcia dla akcji Spółki na Warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych w okresie 30 dni przed datą zawiadomienia Spółki o wykorzystaniu prawa a ceną rozliczenia ("strike") za akcję (po uwzględnieniu dywidendy). Akcje fantomowe mogą być realizowane po ich przydzieleniu. Akcje fantomowe są jedynie środkiem do obliczania przyszłego zmiennego wynagrodzenia osób uprawnionych do jego otrzymania, które zależy od przyszłej ceny rynkowej akcji na rynku regulowanym. Akcje fantomowe (jak przedstawiono w poniższej tabeli) zostały ujęte w oparciu o przyszłe rozliczenie gotówkowe.

Termin wykonania	Cena wykonania	Zablokowane	Nabyte	Liczba wyemitowanych akcji
	(PLN)
31/05/2018	7,09	512.000	1.024.000	1.536.000
30/06/2019	7,09	2.764.800	1.177.600	3.942.400
Razem		3.276.800	2.201.600	5.478.400

Przychody/(koszty) rozpoznane w poszczególnych okresach przedstawiono poniżej:

	2016	2015
Przychody/(koszty) z tytułu transakcji płatności w formie akcji
rozliczanych w środkach pieniężnych	(3.900)	(3.611)

Punkt 11.9.1 System kontroli programu motywacyjnego

Każde przyznanie praw do akcji fantomowych dla członków Zarządu w ramach programu akcji fantomowych oraz ustalenie ich warunków jest sprawdzane i zatwierdzane przez komitet ds. Wynagrodzeń i Radę Nadzorczą. Wynagrodzenie dla kluczowej kadry kierowniczej Spółki ustalane są przez Zarząd.

Punkt 11.10 Informacje o wszelkich zobowiązaniach wynikających z emerytur i świadczeń o podobnym charakterze dla byłych osób zarządzających, nadzorujących albo byłych członków organów administrujących

Nie ma żadnych zobowiązań wynikających z emerytur i świadczeń o podobnym charakterze dla byłych osób zarządzających, nadzorujących albo byłych członków organów administrujących.

Punkt 12. Akcje GTC w posiadaniu członków Zarządu i Rady Nadzorczej

Akcje posiadane przez członków Zarządu

Poniższa tabela przedstawia akcje, które są własnością, bezpośrednio lub pośrednio, członków Zarządu na dzień 20 marca 2017 r., będący dniem publikacji niniejszego Sprawozdania oraz zmiany w ich posiadaniu od daty publikacji ostatniego sprawozdania finansowego Grupy (raportu okresowego za okres 3 i 9 miesięcy zakończony 30 września 2015 r.) w dniu 28 listopada 2016 r.

Informacje przedstawione w tabeli zostały ujawnione na podstawie informacji uzyskanych od członków naszej Zarządu na podstawie art. 160 ust. 1 Ustawy o Ofercie Publicznej

Imię i nazwisko	Liczba akcji na dzień 20 marca 2017 r. (nie w tys.)	Nominalna wartość akcji w PLN (nie w tys.)	Zmiana od 28 listopada 2016 r. (nie w tys.)
Thomas Kurzmann	0	0	Bez zmian
Erez Boniel	143.500	14.350	Bez zmian
Razem	143.500	14.350

Akcje fantomowe przyznane dla członków Zarządu

Poniższa tabela przedstawia akcje fantomowe, które zostały przyznane członkom Zarządu, stan na dzień 31 grudnia 2016 r., oraz zmiany w ich posiadaniu od dnia 30 września 2016 r. Sposób rozliczenia akcji fantomowych przyznanych członkom Zarządu ustalonych przez Radę Nadzorczą.

Członek Zarządu	Saldo na dzień 31 grudnia 2016 r.	Zmiana od dnia 30 września 2016 r.
Thomas Kurzmann	512.000	Be zmian
Erez Boniel	204.800	Be zmian

Akcje posiadane przez członków Rady Nadzorczej

Poniższa tabela przedstawia akcje, które są własnością, bezpośrednio lub pośrednio, członków Rady Nadzorczej na dzień 20 marca 2017 r., będący dniem publikacji niniejszego Sprawozdania oraz zmiany w ich posiadaniu od daty publikacji ostatniego sprawozdania finansowego Grupy (raportu okresowego za okres 3 i 9 miesięcy zakończony 30 września 2016 r.) w dniu 28 listopada 2016 r. Informacje przedstawione w tabeli zostały ujawnione na podstawie informacji uzyskanych od członków naszej Rady Nadzorczej na podstawie art. 160 ust. 1 Ustawy o Ofercie Publicznej.

	Liczba akcji na dzień 20 marca 2017 r.	Nominalna wartość akcji w PLN	Zmiana od 28 listopada 2016 r.
Członek Rady Nadzorczej	(nie w tys.)	(nie w tys.)	(nie w tys.)
Alexander Hesse			Bez zmian
Philippe Couturier			Bez zmian
Jan Düdden			Bez zmian
Mariusz Grendowicz	10.158	1.016	Bez zmian
Ryszard Koper			Bez zmian
Marcin Murawski			Bez zmian
Katharina Schade			Bez zmian
Tomasz Styczyński			Bez zmian
Razem	10.158	1.016

Punkt 13. Znaczące transakcje z podmiotami powiązanymi na warunkach innych niż warunki rynkowe

Spółka prezentuje informacje na temat znaczących transakcji Spółki lub jej podmiotów zależnych, zawartych z podmiotem powiązanym w jednostkowym sprawozdaniu finansowym za rok kończący się 31 grudnia 2016 r. w dodatkowych notach objaśniających Nota 8 Informacje o Grupie Kapitałowej i transakcjach z jednostkami powiązanymi

Punkt 14. Informacje o podpisanych i zakończonych w danym roku umowach kredytowych

W związku z tym, iż działalność Spółki ograniczona jest do wykonywania swoich zadań poprzez podmioty zależne, w których Spółka posiada akcje i udziały wyceniane metoda praw własności, poniższy informacja o kredytach jest informacją o kredytach działalności tych podmiotów.

W dniu 28 stycznia 2016 r. Grupa podpisała umowę kredytową na sfinansowanie inwestycji Pixel w Poznaniu z PKO BP w wysokości 98.000 zł (22.500 EUR). Zgodnie z umową, kredyt został udzielony do stycznia 2021 r.. i jest oprocentowana 3% w skali roku.

W styczniu 2016 r, Grupa podpisała umowę kredytową na refinansowanie inwestycji GTC House w Serbii w wysokości 61.900 zł (14.000 EUR). Zgodnie z umową, kredyt został udzielony do grudnia 2023 r.

W dniu 1 lipca 2016 r., podpisała umowę kredytową na sfinansowanie inwestycji Neptun Office Center oraz Sterlinga Business Center, z bankiem Pekao w wysokości 168.000 zł (39.000 EUR oraz kredyt na sfinansowanie podatku Vat związanego z zakupem tych inwestycji. Zgodnie z umową, kredyt został udzielony do września 2021 r.. i jest oprocentowana 3% w skali roku.

W lipcu 2016 r., Grupa podpisała umowę kredytową na Duna Tower w Budapeszcie z OTP Bank Nyrt. Łączna wartość nominalna kredytu wynosi 123.000 zł (28.000 EUR). Ponadto, Grupa i bank zobowiązały się do zrefinansowania kredytu wynoszącego 171.000 zł (38.900 EUR), obecnie finansowanego przez MKB Bank Zrt, zaciągniętego na inwestycję Center Point. Nowy kredyt udzielony przez OTP Bank Nyrt zaciągnięty na ten cel wyniesie 207.000 zł (47.000 EUR). Zgodnie z umową, kredyt został udzielony do 6/2031 r. i jest oprocentowana 4% w skali roku.

W dniu 12 sierpnia 2016 r. spółka Sasad II Kft. podpisała umowę przedłużającą termin spłaty kredytu bankowego z MKB (SZKK) dotyczącego projektu Sasad. Zgodnie z umową, kredyt został wydłużony o 3 lata, do 30 czerwca 2019 r., i będzie spłacany w 4 równych rocznych ratach, począwszy od dnia podpisania.

W listopadzie 2016 r., Grupa podpisała umowę kredytową z Alfa Bank o udzieleniu kredytu w wysokości 19.000 EUR w celu finansowania nabycia budynków biurowych Premium Plaza i Premium Point w Rumunii.

W dniu 31 grudnia 2016 r, Grupa spłaciła przedwcześnie kredyt udzielony przez EBRD (wcześniej finansujący projekty Galleria Arad i Galleria Piatra Neamt).

W grudniu 2016 r., Spółka wyemitowała 3- letnią pożyczkę Schuldschein na łączną kwotę w wysokości 22.000 zł (5.000 EUR). Oprocentowanie pożyczki jest stałe w wysokości 3,25% rocznie (3,61% uwzględniając podatki) płatne co 6 miesięcy.

Punkt 15. Informacje na temat umów, o których Spółka posiada wiedzę (w tym zawartych po dniu bilansowym), które mogą skutkować zmianami struktury akcjonariatu w przyszłości

Nie ma żadnych umów, o których Spółka posiada wiedzę (w tym zawartych po dniu bilansowym), które mogą skutkować zmianami struktury akcjonariatu w przyszłości.

Punkt 16. Trwające przed sądem lub organem publicznym postępowania z udziałem Globe Trade Centre S.A. lub jej podmiotów zależnych, o łącznej wartości zobowiązań lub wierzytelności co najmniej 10% kapitałów własnych Grupy

Nie ma żadnego postępowania ani postępowań zbiorowych przed sądem lub organem administracji publicznej z udziałem Globe Trade Centre S.A. lub jej podmiotów zależnych, o łącznej wartości zobowiązań lub wierzytelności w wysokości 10% lub więcej kapitału zakładowego Grupy.

Punkt 17. Znaczące umowy podpisane w danym roku

Grupa i Spółka nie podpisała żadnych znaczących umów w 2016 r., włączając umowy ubezpieczeniowe i umowy o współpracę.

Punkt 18. Umowy z podmiotem uprawnionym do wykonania audytu sprawozdań finansowych

W listopadzie 2015 r. Spółka zawarła umowę z Ernst & Young Audyt Polska Sp. z o.o. Sp. komandytowa (dawniej Ernst & Young Audit Sp. z o.o.), z siedzibą przy ulicy Rondo ONZ 1, 00-124 Warszawa, na wykonanie audytu jednostkowego sprawozdania finansowego Globe Trade Centre S.A. oraz skonsolidowanego sprawozdania finansowego Globe Trade Centre S.A. za rok zakończony 31 grudnia 2016 r. i 2017 r. Dodatkowo do tej umowy Grupa zawarła kilkadziesiąt umów z EY w różnych krajach w celu zbadania spółek zależnych Grupy.

Poniższe zestawienie przedstawia listę usług świadczonych dla Spółki przez EY oraz wynagrodzenie za usługi w okresie 12 miesięcy zakończonym 31 grudnia 2016 r. i 31 grudnia 2015 r.

		Za rok zakończony
	31 grudnia 2016 r.	31 grudnia 2015 r.
	PLN	PLN
Za audyt i przegląd sprawozdań finansowych	1.032	705
Usługi doradztwa podatkowego i inne usługi doradcze	44	40
Razem	1.075	745