GTC - Globe Trade Centre S.A. — Annual Report 2024

Apr 29, 2025

GLOBE TRADE CENTRE S.A. SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA ROK ZAKOŃCZONY 31 GRUDNIA 2024 ROKU

Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej (w milionach PLN)

Noty	31 grudnia 2024 roku	31 grudnia 2023 roku
AKTYWA
Aktywa trwałe
Nieruchomości inwestycyjne	17,28	11.428,6
Grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową	19	153,0
Rzeczowe aktywa trwałe	16	65,4
Depozyty zablokowane	22	67,5
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	15	14,5
Instrumenty pochodne	20	1,7
Finansowe aktywa trwałe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy	18	661,0
Pozostałe aktywa trwałe		13,7
Pożyczki udzielone udziałowcowi niekontrolującemu	25	49,6
		12.455,0
Aktywa obrotowe
Należności z tytułu dostaw i usług		83,8
Należności z tytułu podatku VAT oraz innych podatków		25,2
Należności z tytułu podatku dochodowego		8,5
Przedpłaty, oraz pozostałe należności	30	164,9
Instrumenty pochodne	20	23,9
Depozyty zablokowane krótkoterminowe	22	113,2
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty	23	228,2
Aktywa przeznaczone do sprzedaży	31	671,7
		1.319,4
AKTYWA RAZEM		13.774,4

Noty	31 grudnia 2024 roku	31 grudnia 2023 roku
PASYWA
Kapitał własny przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej
Kapitał podstawowy	32	57,4
Nadwyżka z emisji akcji powyżej ich wartości nominalnej		2.997,8
Obligacje partycypacyjne	28	177,7
Inne kapitały rezerwowe	32	(311,9)
Efekt wyceny transakcji zabezpieczających	20	(52,4))
Różnice kursowe z przeliczenia		508,2
Zyski zatrzymane	32	1.442,3
		4.819,1
Udziały niekontrolujące	25	207,2
Kapitał własny razem		5.026,3
Zobowiązania długoterminowe
Długoterminowa część kredytów, pożyczek i obligacji	26	5.937,8
Zobowiązania z tytułu leasingu	27	158,1
Depozyty od najemców	24	67,5
Zobowiązania z tytułu opcji put udziałów niekontrolujących oraz inne zobowiązania długoterminowe	29	171,8
Instrumenty pochodne	20	158,1
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	15	583,3
		7.076,6
Zobowiązania krótkoterminowe
Krótkoterminowa część kredytów, pożyczek i obligacji	26	940,1
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania krótkoterminowe	21	268,5
Pozostałe zobowiązania finansowe	28	135,5
Depozyty od najemców	24	15,4
Zobowiązania z tytułu podatku VAT i innych podatków		9,0
Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego		6,4
Instrumenty pochodne	20	0,9
Zobowiązania związane z aktywami przeznaczonymi do sprzedaży	31	295,7
		1.671,5
PASYWA RAZEM		13.774,4

Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego.

3 Skonsolidowany rachunek zysków i strat (w milionach PLN)

Nota	Rok zakończony 31 grudnia 2024 roku	Rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
Przychody z tytułu wynajmu	10,14	604,2
Przychody z tytułu usług obsługi nieruchomości	10,14	203,3
Koszt własny świadczonych usług obsługi nieruchomości	10,14	(245,5)
Zysk brutto z działalności operacyjnej	562,0	582,4
Koszty sprzedaży	11	(8,6)
Koszty administracyjne	12	(77,5)
Strata z aktualizacji wartości	17	(9,4)
Pozostałe przychody		6,0
Pozostałe koszty		(30,6)
Zysk z działalności operacyjnej	441,9	202,8
Zysk/(strata) z tytułu różnic kursowych, netto		(2,6))
Przychody finansowe	13	15,5
Koszty finansowe	13	(188,2)
Zysk przed opodatkowaniem	266,6	62,4
Podatek dochodowy	15	(38,3)
Zysk za rok	228,3	53,7
Przypadający:
Akcjonariuszom jednostki dominującej		219,3
Akcjonariuszom niekontrolującym	25	9,0
Podstawowy zysk na jedną akcję (w PLN)	33	0,38
Rozwodniony zysk na jedną akcję (w PLN)	33	0,35

Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego.

4 Skonsolidowane sprawozdanie z całkowitych dochodów (w milionach PLN)

	Rok zakończony 31 grudnia 2024 roku	Rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
Zysk za rok	228,3	53,7
Inne całkowite dochody netto nie podlegające przeklasyfikowaniu do zysk lub straty w kolejnych okresach sprawozdawczych
Zysk z wyceny transakcji zabezpieczających	(78,8)	36,4
Podatek dochodowy	9,9	0,9
Zysk netto z wyceny transakcji zabezpieczających	(68,9))	37,3
Różnice kursowe z przeliczenia	(84,1)	(386,6)
Inne całkowite dochody netto podlegające przeklasyfikowaniu do zysku lub straty w kolejnych okresach sprawozdawczych	(153,0)	(349,3))
Całkowity dochód netto za rok	75,3	(295,6))
Przypadający:
Akcjonariuszom jednostki dominującej	68,8	(296,2)
Akcjonariuszom niekontrolującym	6,5	0,6

Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego.

5 Skonsolidowane sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym (w milionach PLN)

	Kapitał podstawowy	Nadwyżka z emisji akcji powyżej ich wartości nominalnej	Obligacje partycypacyjne	Inne kapitały rezerwowe	Efekt wyceny transakcji zabezpieczających	Różnice kursowe z przeliczenia	Zyski zatrzymane	Razem	Udziały niekontrolujące	Razem
Saldo na 1 stycznia 2024 roku	57,4	2.997,8	-	(212,7)	9,5	589,8	1.349,3	4.791,1	105,6	4.896,7
Inne całkowite dochody	-	-	-	-	(68,9)	(81,6)	-	(150,5)	(2,5)	(153,0)
Wynik za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku	-	-	-	-	-	-	219,3	219,3	9,0	228,3
Całkowity dochód za rok	-	-	-	-	(68,9))	(81,6)	219,3	68,8	6,5	75,3
Wypłata dywidendy dla udziałowców	-	-	-	-	-	-	(126,3)	(126,3)	-	(126,3)
Emisja obligacji partycypacyjnych	-	-	177,7	-	-	-	-	177,7	-	177,7
Transakcja z udziałowcem niekontrolującym (patrz nota 28)	-	-	-	(101,2)	-	-	-	(101,2)	101,6	0,4
Pozostałe zmiany	-	-	-	2,0	7,0	-	-	9,0	-	9,0
Wypłata dywidendy dla udziałowców niekontrolujących	-	-	-	-	-	-	-	-	(6,5)	(6,5)
Saldo na 31 grudnia 2024 roku	57,4	2.997,8	177,7	(311,9)	(52,4)	508,2	1.442,3	4.819,1	207,2	5.026,3

	Kapitał podstawowy	Nadwyżka z emisji akcji powyżej ich wartości nominalnej	Obligacje partycypacyjne	Inne kapitały rezerwowe	Efekt wyceny transakcji zabezpieczających	Różnice kursowe z przeliczenia	Zyski zatrzymane	Razem	Udziały niekontrolujące	Razem
Saldo na 1 stycznia 2023 roku	57,4	2.997,8	-	(212,7)	(27,8)	968,8	1.435,9	5.219,4	106,4	5.325,8
Inne całkowite dochody	-	-	-	-	37,3	(379,0)	-	(341,7)	(7,6)	(349,3)
Wynik za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku	-	-	-	-	-	-	45,5	45,5	8,2	53,7
Całkowity dochód za rok	-	-	-	-	37,3	(379,0)	45,5	(296,2))	0,6	(295,6))
Wypłata

6 Skonsolidowany rachunek przepływów pieniężnych (w milionach PLN)

Nota	Rok zakończony 31 grudnia 2024 roku	Rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
PRZEPŁYW ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH Z DZIAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ:
Zysk brutto	266,6	62,4
Korekty o pozycje:
Strata z aktualizacji wartości	17	9,4
Strata/(zysk) z tytułu różnic kursowych, netto		2,6
Przychody finansowe	13	(15,5)
Koszty finansowe	13	188,2
Wydatki na grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową		(32,3)
Strata/(zysk) z tytułu płatności w formie akcji własnych	12	-
Amortyzacja	16	6,0
Środki pieniężne z działalności operacyjnej przed zmianami kapitału obrotowego		425,0
Zmiana stanu należności, czynnych rozliczeń międzyokresowych kosztów i innych aktywów obrotowych		(5,6)
Zmiana depozytów od najemców		6,9
Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych z tytułu dostaw i usług oraz pozostałych zobowiązań		29,7
Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej		456,0
Podatek dochodowy zapłacony w okresie		(34,0)
Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej		422,0
PRZEPŁYW ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH Z DZIAŁALNOŚCI INWESTYCYJNEJ:
Wydatki na posiadane nieruchomości inwestycyjne	17	(308,8)
Nabycie ukończonych nieruchomości inwestycyjnych oraz gruntów	17, 28	(740,7)
Nabycie nieruchomości inwestycyjnych w budowie	9	(51,7)
Zmiana stanu depozytów przeznaczonych na cele inwestycyjne	30	61,1
Sprzedaż jednostek zależnych, pomniejszona o środki pieniężne w zbywanych spółkach	9	62,4
Sprzedaż nieruchomości inwestycyjnych		-
Wydatki na długoterminowe aktywa finansowe		(31,0)
Zmiana stanu zaliczek otrzymanych na aktywa przeznaczone do sprzedaży		(1,7)
Podatek VAT/podatek od zakupu/ sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych		(12,0)
Odsetki otrzymane		12,5
Środki pieniężne wykorzystane w działalności inwestycyjnej netto		(1.009,9)
PRZEPŁYWY ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH Z DZIAŁALNOŚCI FINANSOWEJ:
Wpływy z tytułu zaciągnięcia pożyczek i kredytów	26	1.142,1
Spłata zaciągniętych pożyczek i kredytów	26	(240,7)
Odsetki zapłacone		(151,6)
Wypłata dywidendy akcjonariuszom jednostki dominującej	32	(126,3)
Spłata zobowiązań z tytułu leasingu	27	(3,4)
Koszty pozyskania kredytów		(14,6)
Wypłata dywidendy akcjonariuszom niekontrolującym	25	(3,9)
Zmiana stanu depozytów zablokowanych krótkoterminowych		(40,5)
Środki pieniężne netto z/(wykorzystane w) działalności finansowej		561,1
Różnice kursowe z przeliczenia środków pieniężnych i ich ekwiwalentów, netto		0,1
Zwiększenie/(zmniejszenie) stanu netto środków pieniężnych i ich ekwiwalentów		(26,7)
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek roku	23	262,6
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec roku	23	235,9

7 Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach PLN)

1. Działalność podstawowa

Globe Trade Centre S.A. („Spółka”, „GTC S.A.” lub „GTC”) wraz ze swoimi spółkami zależnymi (“Grupa GTC” lub “Grupa”) jest międzynarodowym deweloperem i inwestorem. Spółka została zarejestrowana 19 grudnia 1996 roku w Warszawie. Siedziba Spółki mieści się w Warszawie (Polska), przy ul. Komitetu Obrony Robotników 45A. Spółka poprzez swoje jednostki zależne posiada udziały w spółkach nieruchomościowych o charakterze komercyjnym oraz mieszkaniowym przede wszystkim w Polsce, na Węgrzech, Bukareszcie, Belgradzie, Zagrzebiu, w Sofii oraz w Niemczech. W działalności spółek należących do Grupy nie występuje sezonowość. Działalność Grupy obejmuje głównie budowę oraz wynajem powierzchni biurowej, handlowej i mieszkalnej. Na dzień 31 grudnia 2024 roku oraz 31 grudnia 2023 roku Grupa zatrudniała odpowiednio 242 oraz 219 pracowników w przeliczeniu na pełne etaty. Akcje Spółki są notowane na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie oraz na Giełdzie Papierów Wartościowych w Johannesburgu.

Na dzień 31 grudnia 2024 roku głównym akcjonariuszem Spółki jest GTC Dutch Holdings B.V. („GTC Dutch”), który posiada 337.637.591 akcji Spółki, stanowiących 58,80% kapitału zakładowego Spółki, uprawniającymi do 337.637.591 głosów na Walnym Zgromadzeniu GTC S.A., co stanowi 58,80% ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu Spółki. Dodatkowo, GTC Holding Zrt. posiada bezpośrednio 21.891.289 akcji Spółki, uprawniających do 21.891.289 głosów na Walnym Zgromadzeniu GTC S.A., stanowiących 3,81% kapitału zakładowego Spółki i uprawniających do 3,81% ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu GTC S.A. Ostatecznym udziałowcem GTC Dutch oraz GTC Holding Zrt. jest Optimum Venture Private Equity Funds, który pośrednio posiada 359.528.880 akcji GTC S.A., uprawniających do 359.528.880 głosów na Walnym Zgromadzeniu Spółki, stanowiących 62,61% kapitału akcyjnego Spółki i uprawniających do 62,61% ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu GTC S.A. Podmiotem kontrolującym najwyższego szczebla jest spółka Pallas Athéné Domus Meriti Foundation.

2. Waluty funkcjonalne i waluta sprawozdań finansowych

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym prezentowane są w PLN i wyrażone w milionach, chyba że wskazano inaczej. Walutą funkcjonalną GTC S.A. i większości jej spółek zależnych jest euro, ponieważ Grupa generuje oraz wydatkuje środki głównie w euro: ceny (przychody z tytuły wynajmu) są denominowane w euro, a także wszystkie długoterminowe kredyty bankowe, pożyczki oraz obligacje są w euro bądź zabezpieczone w stosunku do tej waluty za pomocą instrumentów pochodnych. Walutą funkcjonalną niektórych spółek zależnych GTC jest waluta inna niż euro. Sprawozdania finansowe tych spółek sporządzone w ich walutach funkcjonalnych są włączone do niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego po przeliczeniu na walutę prezentacyjną PLN zgodnie z MSR 21 Skutki zmian kursów wymiany walut obcych. Aktywa oraz pasywa, poza składnikami kapitałów własnych, zostały przeliczone według kursu z dnia bilansowego, natomiast pozycje rachunku zysków i strat – według średniego kursu za okres (jeżeli nie różni się znacząco od faktycznych kursów wymiany). Powstałe z przeliczenia różnice kursowe są odnoszone do pozostałych całkowitych dochodów, kumulowane w kapitale własnym i wykazywane oddzielnie jako „Różnice kursowe z przeliczenia” bez wpływu na wynik za bieżący okres. Dla jednostek, których walutą funkcjonalną jest euro, transakcje w walutach obcych (w tym również w polskich złotych) ujmowane są w euro po przeliczeniu według kursu z dnia transakcji. Aktywa i zobowiązania pieniężne denominowane w walutach obcych są wyceniane na koniec okresu według kursu obowiązującego w ostatnim dniu danego okresu. Powstałe różnice kursowe z przeliczenia na dzień bilansowy oraz z rozliczenia pozycji pieniężnych wyrażonych w walucie obcej są ujmowane w rachunku zysków i strat.

	31 grudnia 2024	31 grudnia 2023
Kursy wymiany dla istotnych walut były jak poniżej:
PLN/EUR	4,2730	4,3480
USD/EUR	1,0419	1,1049
HUF/EUR	410,09	382,78

3. Podstawa sporządzania sprawozdań finansowych

Spółka prowadzi swoje księgi rachunkowe zgodnie z zasadami i praktykami wypracowanymi przez przedsiębiorstwa w Polsce, tak jak wynika to z polskich przepisów z zakresu rachunkowości. Spółki prowadzące działalność poza terenem Polski prowadzą księgi rachunkowe zgodnie z lokalnymi zasadami rachunkowości. Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zawiera korekty nieuwzględnione w księgach rachunkowych jednostek Grupy, które zostały wprowadzone w celu doprowadzenia sprawozdań finansowych tych jednostek z MSSF UE. Niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej („MSSF”) zatwierdzonymi przez UE („MSSF UE”). Na dzień zatwierdzenia niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego do publikacji, biorąc pod uwagę toczący się w UE proces wprowadzania standardów MSSF oraz prowadzoną przez Grupę działalność, w zakresie stosowanych przez Grupę zasad rachunkowości nie ma różnicy między standardami MSSF zatwierdzonymi przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości a standardami MSSF zatwierdzonymi przez Unię Europejską. GTC S.A. jest jednostką dominującą sporządzającą skonsolidowane sprawozdania finansowe na najwyższym szczeblu Grupy. W oparciu o wiedzę Zarządu, skonsolidowane sprawozdania finansowe na wyższym szczeblu grupy kapitałowej, w której skład wchodzi Grupa, jako jednostka zależna, nie są sporządzane.

4. Kontynuacja działalności

Polityki i działalność operacyjna Grupy mają na celu zarządzanie ryzykiem kapitałowym, finansowym oraz ryzykiem płynności w oparciu o solidne podstawy. Grupa spełnia wymogi dotyczące kapitału obrotowego generując przepływy pieniężne z działalności operacyjnej poprzez uzyskiwanie przychodów z najmu. Dalsze informacje dotyczące ryzyka płynności oraz procesów zarządzania kapitałem zostały opisane w nocie 36. Na dzień 31 grudnia 2024 roku kapitał obrotowy netto Grupy (zdefiniowany jako aktywa obrotowe pomniejszone o zobowiązania krótkoterminowe) był ujemny i wyniósł 352,1 PLN. Wynikało to głównie z prezentacji kredytu bankowego w Galerii CTWA sp. z o.o. w wysokości 100,6 milionów EUR (430,0 PLN) oraz kredytów bankowych w nabytych podmiotach w Niemczech w wysokości 101,2 milionów EUR (432,4 PLN) jako zobowiązań krótkoterminowych. Ze względu na harmonogram spłat kredyty te muszą zostać spłacone do 31 marca 2025 roku.# Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach PLN)

W dniu 24 lutego 2025 roku GTC Galeria CTWA sp. z o.o., jednostka całkowicie zależna od Spółki, podpisała z Erste Group Bank AG i Raiffeisenlandbank Niederosterreich-Wien AG umowę przedłużającą istniejący kredyt. Ostateczny termin spłaty został przedłużony o 5 lat od daty podpisania umowy. Portfolio Kaiserslautern I GmbH & Co. KG, Portfolio Kaiserslautern II GmbH & Co. KG, Portfolio Kaiserslautern III GmbH, Portfolio KL Betzenberg IV GmbH i Portfolio KL Betzenberg V GmbH podpisały aneks z DZ Hyp, który przedłużył termin spłaty kredytów tych spółek z 31 marca do 30 czerwca 2025 roku. Kwota główna pozostała do spłaty z tytułu kredytów bankowych wyniosła 94,2 milionów EUR (402,5 PLN). Portfolio Kaiserslautern VII GmbH podpisała aneks ze Sparkasse Kaiserslautern przedłużający termin spłaty z 31 marca do 30 września 2025 roku. Kwota główna pozostała do spłaty z tytułu kredytu bankowego wynosiła 7,0 milionów EUR (29,9 PLN). Zarząd Spółki podejmuje odpowiednie działania w celu zabezpieczenia refinansowania i jest w trakcie przedmiotowych negocjacji.

Na początku 2025 roku Grupa sfinalizowała sprzedaż działki w warszawskim Wilanowie oraz udziałów spółek Seven Gardens d.o.o. (Matrix C) i Glamp d.o.o. Beograd (Projekt X). Wpływy netto ze sprzedaży wyniosły około 90 milionów EUR (387 PLN). Zarząd przeanalizował ramy czasowe, charakter i skalę potencjalnych potrzeb finansowych poszczególnych spółek zależnych i uważa, że nie występuje ryzyko związane ze spłatą bieżących zobowiązań finansowych i dostępnością środków pieniężnych, oraz że spodziewane przepływy pieniężne będą wystarczające do sfinansowania przewidywanych potrzeb gotówkowych Grupy dla celów obrotowych, przez okres co najmniej kolejnych dwunastu miesięcy od dnia sporządzenia sprawozdania finansowego. W rezultacie, skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej przez spółki wchodzące w skład Grupy w dającej się przewidzieć przyszłości, w okresie co najmniej dwunastu miesięcy od dnia sporządzenia sprawozdania finansowego. Na podstawie przeprowadzonej przez Zarząd analizy prognoz przepływów pieniężnych na najbliższe 12 miesięcy od daty niniejszego sprawozdania finansowego, w tym działań mających na celu zabezpieczenie refinansowania (związanych głównie z portfelem niemieckim, jak opisano powyżej) oraz bieżącej płynności gotówkowej Spółki, nawet biorąc pod uwagę obecny ujemny kapitał obrotowy netto Grupy, Zarząd stwierdził, że nie występuje istotna niepewność w odniesieniu do założenia kontynuacji działalności Spółki w dającej się przewidzieć przyszłości, przez minimum kolejnych 12 miesięcy od dnia sporządzenia sprawozdania finansowego.

Wpływ sytuacji w Ukrainie na Grupę GTC

Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania bezpośredni wpływ wojny w Ukrainie na działalność Grupy nie jest istotny. Niemożliwym jest jednak oszacowanie skali tego wpływu w przyszłości, a ze względu na dużą zmienność sytuacji Spółka na bieżąco monitoruje sytuację i analizuje jej potencjalny wpływ zarówno z perspektywy poszczególnych projektów, jak i całej Grupy oraz jej długoterminowych planów inwestycyjnych.

Polityka rachunkowości

Zasady rachunkowości zastosowane do sporządzenia niniejszego rocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego są spójne z zasadami, które zastosowano przy sporządzaniu skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku, za wyjątkiem nowych standardów, które obowiązują od 1 stycznia 2024 roku (patrz nota 6).

Nowo opublikowane standardy i interpretacje

NOWO OPUBLIKOWANE STANDARDY, MAJĄCE ZASTOSOWANIE DO ROCZNYCH OKRESÓW SPRAWOZDAWCZYCH ROZPOCZYNAJĄCYCH SIĘ DNIA 1 STYCZNIA 2024 ROKU LUB PÓŹNIEJ

• Zmiany do MSSF 16 Leasing. We wrześniu 2022 roku RMSR wprowadziła zmiany do MSSF 16 Leasing w celu dodania kolejnych wymogów dotyczących wyceny zobowiązań z tytułu leasingu wynikających z transakcji sprzedaży i leasingu zwrotnego, które spełniają wymogi MSSF 15 dotyczące ujmowania ich jako sprzedaż. Zmiany wymagają, aby sprzedający-leasingobiorca wyceniał zobowiązania z tytułu leasingu wynikające z leasingu zwrotnego w sposób, który wyklucza ujęcie jakichkolwiek zysków lub strat związanych z zachowanym prawem do użytkowania. Wymóg ten jest szczególnie istotny, gdy umowa leasingu zwrotnego obejmuje zmienne opłaty leasingowe, które nie są powiązane z indeksem lub stopą, ponieważ takie opłaty są wyłączone z definicji „opłat leasingowych” zgodnie z MSSF 16.

• MSR 1 Prezentacja sprawozdań finansowych. Zmiany do MSR 1 wyjaśniają prezentację zobowiązań jako krótkoterminowych lub długoterminowych oraz określają, w jaki sposób zobowiązania umowne, których jednostka musi przestrzegać, wpływają na ich klasyfikację. Zmieniony MSR 1 stanowi, że zobowiązania są klasyfikowane jako krótkoterminowe lub długoterminowe w zależności od praw istniejących na koniec okresu sprawozdawczego. Na klasyfikację tę nie mają wpływu oczekiwania jednostki ani zdarzenia mające miejsce po dniu sprawozdawczym, takie jak warunki umów kredytowych, które muszą zostać spełnione po dniu sprawozdawczym.

• Zmiany do MSR 7 Sprawozdanie z przepływów pieniężnych i MSSF 7 Instrumenty finansowe: Ujawnianie informacji - ujawnianie informacji o umowach finansowania z dostawcami. Zmiany do MSR 7 i MSSF 7 wprowadzają nowe wymogi dotyczące ujawniania informacji na temat umów finansowania dostawców (np. faktoringu odwrotnego). Jednostki muszą ujawniać konkretne informacje na temat umów finansowania dostawców, aby umożliwić użytkownikom sprawozdań finansowych ocenę ich wpływu na zobowiązania i przepływy pieniężne jednostki, a także ich wpływu na ekspozycję na ryzyko płynności. Zmiany mają na celu zwiększenie przejrzystości ujawnień związanych z takimi umowami bez zmiany zasad ujmowania i wyceny.

Grupa ocenia, że powyższe zmiany (nowe standardy/poprawki) nie mają istotnego wpływu na sprawozdanie finansowe Grupy.

NOWO OPUBLIKOWANE, OBECNIE NIEOBOWIĄZUJĄCE STANDARDY I INTERPRETACJE

• Roczne zmiany do MSSF (opublikowano w lipcu 2024 roku, obowiązujące od 1 stycznia 2026 roku)
• Zmiany do MSSF 9 Instrumenty finansowe i MSSF 7 Instrumenty finansowe: ujawnianie informacji (obowiązujące dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2026 roku lub później)
• MSSF 18 Prezentacja i ujawnienia w sprawozdaniach finansowych (opublikowano 9 kwietnia 2024 roku, obowiązujące dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2027 roku lub później).

Grupa jest w trakcie oceny wpływu zmian na jej sprawozdanie finansowe. Wymogi nowego standardu MSSF 18 dotyczą głównie trzech zagadnień: rachunku zysków i strat, wymaganych ujawnień dotyczących miar wyników oraz kwestii związanych z agregacją i dezagregacją informacji zawartych w sprawozdaniach finansowych, co wpłynie na prezentację danych i ujawnienia w skonsolidowanych sprawozdaniach finansowych. Nie przewiduje się istotnego wpływu innych opublikowanych, ale nieobowiązujących standardów na sprawozdanie finansowe Grupy. Daty rozpoczęcia ich obowiązywania wynikają z treści standardów ogłoszonych przez Radę Międzynarodowej Sprawozdawczości Finansowej. Daty stosowania standardów w Unii Europejskiej mogą różnić się od dat stosowania wynikających z treści standardów i są ogłaszane w momencie ich zatwierdzenia do stosowania przez Unię Europejską.

Podsumowanie istotnych zasad rachunkowości

(a) PODSTAWOWE ZASADY RACHUNKOWOŚCI

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z konwencją kosztu historycznego, z wyjątkiem nieruchomości inwestycyjnych, nieruchomości inwestycyjnych w budowie, jeżeli spełnione są warunki określone w nocie 17(ii), płatności w formie akcji własnych, długoterminowych aktywów finansowych oraz pochodnych instrumentów finansowych, które zostały wycenione według wartości godziwej. Kluczowe zasady rachunkowości zostały opisane w poszczególnych notach, a istotne osądy i szacunki księgowe zostały zaprezentowane poniżej.

(b) SZACUNKI KSIĘGOWE

Sporządzanie sprawozdań finansowych zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej wymaga od Zarządu dokonywania pewnych założeń i oszacowań, mających wpływ na prezentowane kwoty aktywów i zobowiązań (w tym aktywów i zobowiązań warunkowych) na dzień bilansowy. W związku z tym rzeczywiste wartości mogą różnić się od tych szacunków.

Nieruchomości inwestycyjne reprezentują nieruchomości utrzymywane w celu generowania długoterminowych wpływów z tytułu wynajmu. Nieruchomości inwestycyjne są wykazywane według wartości godziwej, która jest wyceniana przynajmniej raz w roku przez niezależnego zarejestrowanego rzeczoznawcę. Wycena dokonywana jest na podstawie zdyskontowanych przewidywanych przepływów pieniężnych z danej nieruchomości inwestycyjnej, z wykorzystaniem stóp dyskontowych stosowanych dla lokalnego rynku nieruchomości oraz aktualizowana według osądu Zarządu lub - jeśli uznano to za stosowne - przy użyciu podejścia dochodowego („Income capitalisation method”) lub metody stopy kapitalizacji („Yield method”). Zastosowaną metodę i główne założenia są określane przez rzeczoznawcę, a także opisane w nocie 17.

Grupa dokonuje szacunków przy ustalaniu wartości aktywów i zobowiązań ujętych w sprawozdaniu finansowym po przejęciu (nota 28). Grupa stosuje szacunki księgowe w celu ustalenia stosowanych stawek amortyzacyjnych (nota 16, nota 27). Wartość godziwą instrumentów finansowych, dla których nie istnieje aktywny rynek ustala się wykorzystując odpowiednie techniki wyceny. Przy wyborze odpowiednich metod i założeń Grupa kieruje się profesjonalnym osądem (nota 18). Grupa polega na szacunkach w zakresie rozliczenia płatności w formie akcji własnych w środkach pieniężnych.# Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach PLN)

(c) ISTOTNE OSĄDY KSIĘGOWE

W procesie stosowania Grupowych zasad (polityki) rachunkowości Zarząd Spółki dokonał następujących osądów:

Walutą funkcjonalną GTC S.A. oraz większości jej jednostek zależnych jest euro, gdyż ta waluta ma na nie istotny i przeważający wpływ:
* wycena nieruchomości inwestycyjnych jest dokonywana w euro;
* kredyty oraz pożyczki są w większości denominowane w euro, a pozycje w innych walutach (obligacje w HUF) są zabezpieczone do euro poprzez międzywalutowy SWAP na stopę procentową;
* większość umów najmu jest zawierana po ustalonych stawkach czynszu wyrażonych w euro.

Grupa zawarła umowy najmu powierzchni w posiadanych nieruchomościach komercyjnych. Grupa ustaliła, że zachowuje wszystkie znaczące ryzyka i korzyści z tytułu posiadania tych nieruchomości, których wynajem jest ujmowany jako leasing operacyjny. Istotne wartości księgowe oparte na profesjonalnym osądzie i szacunkach w odniesieniu do nieruchomości inwestycyjnych zostały zaprezentowane w nocie 17(ii) dotyczące ustalania wyceny nieruchomości inwestycyjnych w budowie. Istotne osądy księgowe dotyczące płynności rynkowej nieruchomości inwestycyjnych zostały przedstawione w nocie 36.

Grupa klasyfikuje zapasy w postaci nieruchomości mieszkaniowych do aktywów obrotowych lub do aktywów trwałych, w oparciu o stopień zaawansowania prac konstrukcyjnych w ramach cyklu operacyjnego działalności. Normalny cykl operacyjny Grupy w większości wypadków nie przekracza pięciu lat. Aktywne projekty mieszkaniowe są klasyfikowane jako zapasy w aktywach obrotowych. Projekty mieszkaniowe, których termin wykonania jest dłuższy niż cykl operacyjny, są klasyfikowane jako grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową w aktywach trwałych.

Grupa ustala czy sprawuje kontrolę nad jednostką, w której dokonano inwestycji, na podstawie MSSF 10. W roku zakończonym 31 grudnia 2024 roku Grupa nabyła portfel mieszkaniowy w Niemczech, dla którego oceniono moment objęcia kontroli - szczegółowy opis osądu znajduje się w nocie 28.

Grupa określa na podstawie MSR 32, czy instrument spełnia wymogi klasyfikacji jako dłużny czy kapitałowy. W roku zakończonym 31 grudnia 2024 roku Spółka wyemitowała obligacje partycypacyjne, które zostały ocenione jako instrument kapitałowy - szczegółowy opis osądu znajduje się w nocie 28.

Grupa ustala, czy transakcja lub inne zdarzenie jest połączeniem jednostek gospodarczych poprzez zastosowanie definicji „przedsięwzięcia” zawartej w MSSF 3. W roku zakończonym 31 grudnia 2024 roku Grupa nabyła portfel mieszkaniowy w Niemczech, który został ujęty jako nabycie aktywów - szczegółowy opis osądu znajduje się w nocie 28.

Grupa określa, czy kontrola nad jednostką, w której dokonano inwestycji, została utracona w oparciu o wymogi MSSF 10. Grupa ocenia, kiedy ujmowane są zobowiązania z tytułu wykonania opcji nabycia udziałów niekontrolujących oraz czy opcje te przenoszą ryzyko i korzyści na Grupę, czy też pozostawiają je udziałowcom niekontrolującym. W roku zakończonym 31 grudnia 2024 roku Grupa nabyła portfel mieszkaniowy w Niemczech oraz opcje nabycia udziałów od udziałowców niekontrolujących - szczegółowy opis osądu znajduje się w nocie 28.

Grupa rozpoznaje składnik aktywów z tytułu podatku odroczonego bazując na założeniu, że w przyszłości zostanie osiągnięty zysk podatkowy pozwalający na jego wykorzystanie. Pogorszenie uzyskiwanych wyników podatkowych w przyszłości mogłoby spowodować, że założenie to stałoby się nieuzasadnione (nota 15). Podatek odroczony dotyczący zewnętrznych różnic przejściowych odnoszących się do jednostek zależnych został obliczony w oparciu o oszacowane prawdopodobieństwo, że te różnice przejściowe zostaną zrealizowane w dającej się przewidzieć przyszłości. Grupa przeprowadza również ocenę prawdopodobieństwa realizacji aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego. Jeśli jest to konieczne, Grupa zmniejsza wartość aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego do wartości możliwej do zrealizowania.

8. Inwestycje w jednostkach zależnych

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe obejmuje sprawozdanie finansowe GTC oraz sprawozdania finansowe jej spółek zależnych za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku. Sprawozdania finansowe jednostek zależnych sporządzane są za ten sam okres sprawozdawczy co sprawozdania jednostki dominującej, przy zastosowaniu spójnych zasad rachunkowości oraz w oparciu o te same zasady rachunkowości stosowane dla podobnych transakcji i zdarzeń gospodarczych. Dokonuje się dostosowań w celu ujednolicenia do ewentualnych odmiennych zasad rachunkowości. Skonsolidowane sprawozdanie finansowe obejmuje sprawozdanie finansowe Spółki i jej jednostek zależnych. Bezpośredni i pośredni udział Spółki w tych jednostkach oraz udział w prawach głosu na koniec poszczególnych okresów został przedstawiony w tabeli poniżej (tabela poniżej przedstawia udział efektywny):

Nazwa	Jednostka dominująca	Siedziba	31 grudzień 2024	31 grudzień 2023
GTC Korona S.A.	GTC S.A.	Polska	100%	100%
Globis Poznań Sp. z o.o.	GTC S.A.	Polska	100%	100%
GTC Aeropark Sp. z o.o.	GTC S.A.	Polska	100%	100%
Globis Wrocław Sp. z o.o.	GTC S.A.	Polska	100%	100%
GTC Satellite Sp. z o.o.	GTC S.A.	Polska	100%	100%
GTC Sterlinga Sp. z o.o.	GTC S.A.	Polska	100%	100%
GTC Ortal Sp. z o.o.	GTC S.A.	Polska	100%	100%
Diego Sp. z o.o.	GTC S.A.	Polska	100%	100%
GTC Francuska Sp. z o.o.	GTC S.A.	Polska	100%	100%
GTC UBP Sp. z o.o.	GTC S.A.	Polska	100%	100%
GTC Pixel Sp. z o.o.	GTC S.A.	Polska	100%	100%
GTC Moderna Sp. z o.o.	GTC S.A.	Polska	100%	100%
Centrum Handlowe Wilanow Sp. z o.o.	GTC S.A.	Polska	100%	100%
GTC Management Sp. z o.o.	GTC S.A.	Polska	100%	100%
GTC Corius Sp. z o.o.	GTC S.A.	Polska	100%	100%
Centrum Światowida Sp. z o.o.	GTC S.A.	Polska	100%	100%
GTC Galeria CTWA Sp. z o.o.	GTC S.A.	Polska	100%	100%
Artico Sp. z o.o.	GTC S.A.	Polska	100%	100%
GTC Hungary Real Estate Development Company Pltd. (“GTC Hungary”)	GTC S.A.	Węgry	100%	100%

---

Nazwa	Jednostka dominująca	Siedziba	31 grudzień 2024	31 grudzień 2023
GTC Duna Kft.	GTC Hungary	Węgry	100%	100%
Váci út 81-85. Kft.	GTC Hungary	Węgry	100%	100%
Riverside Apartmanok Kft.[1]	GTC Hungary	Węgry	-	100%
Centre Point I. Kft.	Váci út 81-85. Kft.	Węgry	100%	100%
Centre Point II. Kft.	Váci út 81-85. Kft.	Węgry	100%	100%
Spiral I. Kft.	GTC Hungary	Węgry	100%	100%
Albertfalva Üzletközpont Kft.	GTC Hungary	Węgry	100%	100%
GTC Metro Kft.	GTC Hungary	Węgry	100%	100%
Kompakt Land Kft.[2]	GTC Hungary	Węgry	-	100%
Kompakt Land Kft 2	GTC Kompaktland SARL	Węgry	100%	-
GTC White House Kft.	GTC Hungary	Węgry	100%	100%
Globe Office Investments Kft.	GTC Hungary	Węgry	100%	100%
GTC Investments Sp. z o.o.	GTC Hungary	Polska	100%	100%
GTC Univerzum Projekt Kft.2	GTC Hungary	Węgry	-	100%
GTC Univerzum Projekt Kft. 2	GTC Univerzum SARL	Węgry	100%	-
GTC Future Kft.	GTC Hungary	Węgry	100%	100%
VRK Tower Kft.	GTC Hungary	Węgry	100%	100%
GTC Kapitalbeteiligung GmbH[3]	GTC Germany GmbH	Niemcy	100%	-
GTC Elibre GmbH & Co. KG[4]	GTC Germany GmbH	Niemcy	100%	-
WOB Projekt Alheim GmbH[5]	GTC Germany GmbH	Niemcy	100%	-
WOB Projekt Bad Berleburg GmbH5	GTC Germany GmbH	Niemcy	100%	-
GTC Origine Investments Pltd. (“GTC Origine”)	GTC S.A.	Węgry	100%	100%
GTC HBK Project Kft.	GTC Origine	Węgry	100%	100%
GTC VI188 Property Kft.	GTC Origine	Węgry	100%	100%
GTC FOD Property Kft	GTC Origine	Węgry	100%	100%
G-Delta Adrssy Kft.	GTC Origine	Węgry	100%	100%
GTC KLZ 7-10 Kft.	GTC Origine	Węgry	100%	100%
GTC PSZTSZR Projekt Kft	GTC Origine	Węgry	100%	100%
GTC DBRNT Projekt Kft	GTC Origine	Węgry	100%	100%
GTC B41 d.o.o.	GTC Origine	Serbia	100%	100%
GTC MNG d.o.o.	GTC Origine	Serbia	100%	100%
GTC K43-45 Property Kft.	GTC Origine	Węgry	100%	100%
GTC Liffey Kft.	GTC Origine	Węgry	100%	100%
Clara Liffey GP S.á r.l.5	GTC Liffey Kft.	Luksemburg	100%	-
GTC Germany GmbH4	GTC Origine	Niemcy	100%	-
GTC UK Real Estate Investments Ltd.	GTC Origine	Zjednoczone Królestwo	100%	100%
GTC VRSMRT Projekt Kft.	GTC Origine	Węgry	100%	100%
GTC LCHD Projekt Kft.[6]	GTC Origine	Węgry	-	100%
GTC Nekretnine Zagreb d.o.o.	GTC S.A.	Chorwacja	100%	100%
Euro Structor d.o.o.	GTC S.A.	Chorwacja	70%	70%
Marlera Golf LD d.o.o.	GTC S.A.	Chorwacja	100%	100%
Nova Istra Idaeus d.o.o.	Marlera Golf LD d.o.o.	Chorwacja	100%	100%
GTC Matrix Future d.o.o.	GTC S.A.	Chorwacja	100%	100%
GTC Seven Gardens d.o.o.6	GTC S.A.	Chorwacja	-	100%
GTC Trinity d.o.o. 4	GTC S.A.	Chorwacja	100%	-
Towers International Property S.R.L.	GTC S.A.	Rumunia	100%	100%
Green Dream S.R.L.	GTC S.A.	Rumunia	100%	100%

[1] Zlikwidowana.
[2] Sprzedane nowo utworzonym podmiotom w Luksemburgu w celu ustanowienia zastawów na udziałach wymaganych do zabezpieczenia finansowania udzielonego przez Baupost dla GTC Paula SARL (opisano w nocie 28).
[3] Nowo utworzona jednostka całkowicie zależna od Spółki.
[4] Nowo utworzona jednostka całkowicie zależna od Spółki.
[5] Nabyta.
[6] Sprzedane. Patrz nota 9 Istotne zdarzenia w okresie sprawozdawczym.

---

Nazwa	Jednostka dominująca	Siedziba	31 grudzień 2024	31 grudzień 2023
Aurora Business Complex S.R.L.[7]	GTC S.A.	Rumunia	-	100%
City Gate Bucharest S.R.L.	GTC S.A.	Rumunia	100%	100%
Venus Commercial Center S.R.L.	GTC S.A.	Rumunia	100%	100%
City Gate S.R.L.	GTC S.A.	Rumunia	100%	100%
City Rose Park S.R.L.	GTC S.A.	Rumunia	100%	100%
NRL EAD	GTC S.A.	Bułgaria	100%	100%
Advance Business Center EAD	GTC S.A.	Bułgaria	100%	100%
GTC Yuzhen Park EAD	GTC S.A.	Bułgaria	100%	100%
Dorado 1 EOOD	GTC S.A.	Bułgaria	100%	100%
GOC EAD6	GTC S.A.	Bułgaria	-	100%
GTC Flex EAD	GTC S.A.	Bułgaria	100%	100%
Commercial Development d.o.o. Beograd[8]	GTC S.A.	Serbia	-	100%
Commercial Development d.o.o. Beograd8	GTC Ada SARL	Serbia	100%	-
Glamp d.o.o. Beograd[9]	GTC S.A.	Serbia	100%	100%
GTC Aurora Luxembourg S.A.	GTC S.A.

TRANSAKCJE

W dniu 21 czerwca 2024 roku, spółka GTC Elibre GmbH nabyła nieruchomość inwestycyjną w budowie (mieszkania senioralne do wynajęcia) na terenie Berlina od podmiotu powiązanego z członkiem zarządu, niepowiązanego z większościowym udziałowcem, za łączną kwotę 32,0 milionów EUR (138,1 PLN) (z podatkami i kosztami transakcyjnymi). Pierwsza rata w wysokości 12,0 milionów EUR (51,7 PLN) została zapłacona w ramach forward funding, a tytuł prawny został przeniesiony z dniem 25 czerwca 2024 roku. Pozostała część będzie rozliczona ze środków pieniężnych otrzymanych z przyszłego, niepozyskanego jeszcze finansowania zewnętrznego. W ramach projektu Elibre powstanie 50 mieszkań o łącznej powierzchni mieszkalnej 4.014 mkw. Transakcja została ujęta jako nabycie aktywów (asset deal). W roku zakończonym 31 grudnia 2024 roku, GTC Origine Investments Pltd., jednostka całkowicie zależna od Spółki, nabyła udziały w węgierskiej spółce publicznej - NAP Nyrt za łączną kwotę 4,9 milionów EUR (21,1 PLN) (więcej szczegółów w nocie 18). W dniu 4 lipca 2024 roku sprzedaż spółki GTC LCHD Projekt Kft, jednostki całkowicie zależnej od GTC Origine Investments Pltd., została sfinalizowana na warunkach zgodnych z określonymi w uprzednio podpisanej umowie kupna-sprzedaży. W sierpniu 2024 roku spółka GTC KLZ 7-10 Kft. podpisała generalną umowę na realizację projektu residential for sale w centrum Budapesztu. Zakontraktowany koszt projektu wynosi 16,4 milionów EUR (70,4 PLN). Zakończenie inwestycji planowane jest na listopad 2027 roku. W ramach inwestycji powstanie 120 mieszkań o łącznej powierzchni mieszkalnej 5.500 mkw. Państwo węgierskie w znacznym stopniu dotuje projekty mieszkaniowe w ramach krajowego programu mieszkaniowego, a ten realizowany projekt mieszkaniowy jest w pełni zgodny z wymogami dotowanego programu. W dniu 18 września 2024 roku Zarząd Spółki podjął uchwałę w sprawie sprzedaży GTC Seven Gardens d.o.o., jednostki całkowicie zależnej od Spółki. Portfolio GTC Seven Gardens d.o.o. składa się z budynku biurowego w Zagrzebiu - Matrix C. Umowa sprzedaży udziałów została podpisana 20 grudnia 2024 roku. Cena sprzedaży wynosi 13,0 milionów EUR (55,5 PLN), co równa się wpływom netto ze sprzedaży. GTC Seven Gardens d.o.o została sprzedana razem z zobowiązaniem z tytułu swojego kredytu bankowego w wysokości 14.0 milionów EUR (59,8 PLN). Transakcja sprzedaży została sfinalizowana 31 grudnia 2024 roku. Środki pieniężne ze sprzedaży w wysokości 10,0 milionów EUR (42,7 PLN) wpłynęły do Spółki w styczniu 2025 roku. W dniu 23 października 2024 roku Grupa GTC podpisała umowę kupna-sprzedaży dotyczącą sprzedaży Glamp d.o.o., właściciela biurowca klasy A w Belgradzie - GTC X za 52,2 milionów EUR (223,1 PLN). Wpływy netto ze sprzedaży spółki zależnej wyniosą 22,7 milionów EUR (97,6 PLN). Różnica między ceną sprzedaży a wpływami netto wynika głównie z faktu, że część ceny zostanie wykorzystana na spłatę kredytu bankowego przed sprzedażą. W styczniu 2025 roku transakcja została sfinalizowana. Dalsze szczegóły dotyczące tej transakcji przedstawiono w nocie 37 Zdarzenia po dacie bilansowej. W dniu 15 listopada 2024 roku Grupa zawarła szereg umów zakupu udziałów, między innymi z Peach Property Group AG i LFH Portfolio Acquico S.À R.L., jako sprzedającymi, prowadzących do nabycia portfela aktywów mieszkaniowych w Niemczech („Portfel”). Dalsze szczegóły dotyczące tej transakcji przedstawiono w nocie 28 Nabycie niemieckiego portfela mieszkaniowego. W dniu 6 grudnia 2024 roku Spółka podpisała umowę sprzedaży udziałów dotyczącą sprzedaży GOC EAD, jednostki całkowicie zależnej od Spółki i właściciela działki o łącznej powierzchni 2.417 m2 zlokalizowanego w Sofii, w Bułgarii. Cena sprzedaży zgodnie z Umową wynosi 3,25 milionów EUR (13,9 PLN). W 2024 roku transakcja sprzedaży została sfinalizowana. W 2024 roku Grupa GTC nabyła WOB Projekt Alheim GmbH i WOB Projekt Bad Berleburg GmbH posiadające działki przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową senioralną za łączną cenę 3,4 milionów EUR (14,5 PLN).

FINANSOWANIE

W lutym 2024 roku, Dorado 1 EOOD, jednostka całkowicie zależna od Spółki, podpisała umowę kredytu bankowego na kwotę 55,0 milionów EUR (238,0 PLN) z DSK Bank AD oraz OTP Bank PLC z terminem zapadalności w marcu 2029 roku. Cała kwota kredytu została wypłacona. W grudniu 2023 roku, Grupa przekazała 29,5 miliona EUR (127,8 PLN) na rachunek powierniczy prowadzony w zewnętrznej kancelarii prawnej w celu nabycia zielonych obligacji wyemitowanych przez GTC Aurora (zwanych dalej „obligacjami Aurora”). Prowadzenie transakcji akwizycyjnych powierzono ekspertowi finansowemu (dalej „Broker”). W roku zakończonym 31 grudnia 2024 roku, broker odkupił 6.000 obligacji Aurora o wartości nominalnej 6,0 miliona EUR (25,8 PLN) po koszcie 5,4 miliona EUR (23,2 PLN). Grupa GTC rozpoznała przychód z tytułu wykupu obligacji Aurora w kwocie 0,6 miliona EUR (2,6 PLN). Broker nabył także obligacje MBH Bank o numerze ISIN HU0000362207 po koszcie w wysokości 3,9 miliona EUR (16,8 PLN) oraz obligacje Grid Parity po koszcie w wysokości 6,9 milionów EUR (29,7 PLN), które zostały przekazane do Grupy GTC. Ponadto Grupa GTC zdecydowała o obniżeniu kwoty depozytu na rachunku powierniczym przeznaczonym do wykupu o 14,2 milionów EUR (61,1 PLN). Kwoty 12,2 milionów EUR (52,9 PLN) w pierwszym kwartale 2024 roku oraz 2 miliony EUR (8,2 PLN) w trzecim kwartale 2024 roku zostały zwrócone do Grupy GTC w gotówce, wraz z naliczonymi odsetkami. Umowa wygasła w grudniu 2024 roku i nie została przedłużona na kolejny okres. W dniu 25 czerwca 2024 roku, Globis Poznań Sp. z o.o., jednostka całkowicie zależna od Spółki, podpisała z Santander Bank Polska S.A. aneks przedłużający termin spłaty kredytu z 30 czerwca do 31 sierpnia 2024 roku. Kredyt został spłacony w terminie zapadalności. W dniu 14 sierpnia 2024 roku GTC Aeropark sp. z o.o. oraz Artico sp. z o.o., jednostki całkowicie zależne od Spółki, podpisały umowę kredytu na kwotę 31,6 milionów EUR (136,3 PLN) z Santander Bank Polska S.A. z 5-letnim okresem spłaty od daty uruchomienia kredytu. Cała kwota kredytu została wypłacona.

CZŁONKOWIE ORGANÓW ZARZĄDZAJĄCYCH

W dniu 18 marca 2024 roku, Spółka zawarła z Panią Barbarą Sikora porozumienie w zakresie rozwiązania umowy o pracę. Pani Sikora zrezygnowała z zasiadania w zarządzie GTC S.A. ze skutkiem na dzień porozumienia. W dniu 23 kwietnia 2024 roku, Rada Nadzorcza Spółki powołała pana Balázs Gosztonyi na stanowisko członka Zarządu spółki GTC S.A. ze skutkiem na dzień 24 kwietnia 2024 roku. W dniu 30 sierpnia 2024 roku, Rada Nadzorcza Spółki powołała pana György Stofa na stanowisko członka Zarządu spółki GTC S.A. ze skutkiem na dzień 1 września 2024 roku. W dniu 3 grudnia 2024 roku, pan György Stofa zrezygnował z zasiadania w zarządzie spółki GTC S.A. ze skutkiem na dzień 3 grudnia 2024 roku.# 17 Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach PLN)

POZOSTAŁE INFORMACJE

W dniu 26 czerwca 2024 roku Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Spółki podjęło uchwałę o wypłacie dywidendy w kwocie 29,3 miliona EUR (126,3 PLN). Wysokość dywidendy wypłaconej przez Spółkę wynosi 0,22 PLN[12] na akcję. Dywidenda została wypłacona we wrześniu 2024 roku.

Wpływ kwestii związanych z klimatem na sprawozdanie finansowe

Zarządzanie ryzykiem oraz polityka dotycząca zarządzania ryzykiem zajmują się kwestiami związanymi z klimatem oraz środowiskiem. Rolą Zarządu jest nadzór nad ryzykiem korporacyjnym, zdefiniowanie kierunków rozwoju systemu zarządzania ryzykiem oraz ustalenie akceptowalnego poziomu narażenia na ryzyko. Grupa analizuje potencjalny wpływ kwestii związanych z klimatem i na podstawie przeprowadzonej analizy kwestie te zostały określonego jako mające niematerialny wpływ na skonsolidowane sprawozdanie finansowe. Kwestie związane z klimatem zostały również opisane w Sprawozdaniu Zarządu z działalności za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku.

10. Przychody operacyjne oraz koszt własny świadczonych usług obsługi nieruchomości

Podstawową działalnością Grupy GTC jest wynajem nieruchomości najemcom. W przypadku tej działalności leasingowej Grupa GTC działa jako leasingodawca. Grupa zawarła umowy najmu dotyczące nieruchomości będących w jej portfolio. Umowy leasingowe, zgodnie z którymi Grupa nie przenosi zasadniczo całego ryzyka i korzyści wynikających z posiadania przedmiotu leasingu, klasyfikowane są jako umowy leasingu operacyjnego.

Przychody z wynajmu powierzchni są rozpoznawane przez okres obowiązywania umowy najmu metodą liniową zgodnie z regulacjami MSSF 16 Leasing. Przychody z wynajmu zawierają przychody z tytułu czynszu od obrotu najemców w wysokości około 25,4 PLN (5,9 miliona EUR) za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku (2023: 27,6 PLN; 6,1 miliona EUR). Pozostałe przychody są oparte na stałych umownych opłatach za wynajem.

Grupa zawarła szereg umów leasingu z najemcami, dotyczących nieruchomości inwestycyjnych w Polsce, Rumunii, Chorwacji, Serbii, Bułgarii, na Węgrzech oraz w Niemczech. Umowy najmu nieruchomości komercyjnych zwykle zawierają klauzule umożliwiające okresowe podniesienie opłat z tytułu najmu powierzchni w zależności od europejskiego wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych (CPI).

Minimalna wartość przyszłych przychodów z tytułu umów najmu (niezdyskontowane płatności leasingowe) w ukończonych nieruchomościach inwestycyjnych wynosi:

	31 grudnia 2024 roku	31 grudnia 2023 roku
W ciągu 1 roku	543	565
W ciągu 2 roku	449	457
W ciągu 3 roku	346	348
W ciągu 4 roku	261	248
W ciągu 5 roku	175	161
W ciągu 6 roku	115	61
Powyżej 6 lat	124	70
Razem	2.013	1.910

Większość przychodów operacyjnych jest ustalana na podstawie kwot wyrażonych bezpośrednio, powiązanych lub indeksowanych do euro.

[12] Kwota nie jest wyrażona w milionach.

Poza przychodami z tytułu wynajmu, Grupa generuje także przychody z tytułu usług obsługi nieruchomości. Przychody z tytułu usług stanowią opłaty uiszczane przez najemców nieruchomości inwestycyjnych Grupy, w celu pokrycia kosztów usług świadczonych przez Grupę w związku z ich wynajmem. Opłata za usługę jest fakturowana miesięcznie, w oparciu o stawkę opłaty za usługę uzgodnioną w umowie, według najbardziej wiarygodnego oszacowania dla danego projektu. Przypisanie kosztów usług do najemcy odbywa się w oparciu o wynajętą powierzchnię. Opłaty za ogrzewanie, wodę i ścieki są fakturowane miesięcznie osobno, w oparciu o wynajętą powierzchnię i stawki uzgodnione w umowie.

Przychody z innych usług stanowią nieleasingowy komponent w umowach najmu nieruchomości i ujmowane są zgodnie z zasadami wskazanymi poniżej. Grupa rozpoznaje przychody z tytułu obsługi nieruchomości w czasie, ponieważ klient jednocześnie otrzymuje i wykorzystuje przekazane mu korzyści.

Grupa rozpoznaje przychody z tytułu usług zgodnie z dwoma modelami:

• Z tytułu działania jako pośrednik. Niektórzy najemcy instalują liczniki energii elektrycznej. W tym przypadku, faktury za energię elektryczną są rozliczane za pośrednictwem podmiotów GTC i adresowane bezpośrednio do najemców. Dla celów sprawozdania finansowego, takie przychody i koszty są ujmowane w kwotach netto, ponieważ GTC występuje w roli pośrednika.
• Z tytułu działania jako zleceniodawca. W pozostałych przypadkach wszystkie przychody za usługi są fakturowane na podmioty GTC. Grupa rozlicza najemców na podstawie stawek zawartych w umowie w okresach miesięcznych. Przed końcem roku Grupa dokonuje uzgodnienia rzeczywistych kosztów opłat eksploatacyjnych z zafakturowanymi, a następnie wystawia rachunek na niedobór kwoty lub zwraca nadpłatę najemcy, jeśli taka wystąpi. Dla celów sprawozdania finansowego takie koszty ujmuje się w wartości brutto, ponieważ GTC działa jako zleceniodawca, który kontroluje dobra czy usługi przed ich przekazaniem do klienta.

Szczegóły dotyczące przychodów z czynszów i opłat eksploatacyjnych w podziale na typy i kraje przedstawiono w nocie 14.

Na koszt własny świadczonych usług obsługi nieruchomości składają się następujące pozycje:

	Rok zakończony 31 grudnia 2024 roku	Rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
Zużycie materiałów i energii	47,4	60,4
Usługi obce	143,4	136,3
Wynagrodzenia i powiązane wydatki	12,5	12,7
Podatki i opłaty	39,6	38,6
Pozostałe	2,6	2,8
Razem	245,5	250,8

11. Koszty sprzedaży

Na koszty sprzedaży składają się następujące pozycje:

	Rok zakończony 31 grudnia 2024 roku	Rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
Usługi obce - reklama i marketing	1,8	3,1
Wynagrodzenia i powiązane wydatki	6,8	9,2
Razem	8,6	12,3

12. Koszty administracyjne

Koszty administracyjne składają się z następujących pozycji:

	Rok zakończony 31 grudnia 2024 roku	Rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
Wynagrodzenia oraz inne świadczenia pracownicze	43,1	61,8
Koszty audytu oraz wycen	5,6	6,4
Koszty doradztwa prawnego podatkowego, IT oraz pozostałe doradztwo	11,6	8,6
Koszty utrzymania biura oraz ubezpieczenie	6,0	8,2
Koszty podróży	1,3	1,8
Wynagrodzenie Rady Nadzorczej	1,7	1,4
Amortyzacja	6,0	4,5
Koszty relacji inwestorskich oraz pozostałe	2,2	3,6
Razem, bez płatności bazujących na akcjach własnych	77,5	96,3
Płatności bazujące na akcjach własnych	-	(3,6)
Razem	77,5	92,7

13. Przychody i koszty finansowe

Przychody finansowe składają się z następujących pozycji:

	Rok zakończony 31 grudnia 2024 roku	Rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
Odsetki od depozytów oraz pozostałe przychody finansowe	6,5	3,7
Odsetki od pożyczek udzielonych udziałowcowi niekontrolującemu	3,0	2,7
Dywidenda z inwestycji w fundusz ACP	3,4	-
Zysk na wykupie obligacji Aurora	2,6	-
Razem	15,5	6,4

Koszty finansowe składają się z następujących pozycji:

	Rok zakończony 31 grudnia 2024 roku	Rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
Koszty odsetkowe[13] (w tym efekt rachunkowości zabezpieczeń)	(153,7)	(137,2)
Koszty finansowe związane z zobowiązaniem z tytułu leasingu	(12,5)	(8,6)
Sprawa związana z podatkiem u źródła - naliczone odsetki (nota 29)	(13,1)	-
Pozostałe	(8,9)	(11,4)
Razem	(188,2)	(157,2)

Średnie ważone oprocentowanie kredytów i pożyczek Grupy (z uwzględnieniem instrumentów zabezpieczających, a z wyłączeniem kredytów bankowych dotyczących aktywów przeznaczonych do sprzedaży) w ciągu roku zakończonego 31 grudnia 2024 roku wynosiło 3,45% w skali roku (2,48% w skali roku na 31 grudnia 2023 roku).

[13] Koszty odsetek od zobowiązań finansowych, które nie są wyceniane w wartości godziwej przez rachunek zysków i strat, opłaty bankowe oraz pozostałe koszty.

14. Analiza segmentowa

Segmenty operacyjne są agregowane do segmentów sprawozdawczych, biorąc pod uwagę charakter działalności, rynki operacyjne i inne czynniki. Segmenty operacyjne są określone w oparciu o ich położenie geograficzne, które mają wspólne cechy i odzwierciedlają charakter struktury sprawozdawczości zarządczej: Polska, Węgry, Niemcy, Bukareszt, Belgrad, Sofia, Zagrzeb oraz pozostałe.

Zarząd jest głównym decydentem operacyjnym (CODM), monitoruje indywidualne wyniki poszczególnych segmentów operacyjnych w celu podejmowania decyzji dotyczących alokacji zasobów i oceny wyników. Miarą zysku segmentu jest zysk brutto z działalności operacyjnej. Dane finansowe przygotowywane dla celów sprawozdawczości zarządczej, na których bazuje sprawozdawczość segmentowa, oparte są na tych samych zasadach rachunkowości, jakie stosuje się przy sporządzaniu skonsolidowanych sprawozdań finansowych Grupy.

Analiza sektorowa przychodów z tytułu wynajmu i usług obsługi nieruchomości za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku i 31 grudnia 2023 roku

	Rok zakończony 31 grudnia 2024 roku	Rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
Przychody z tytułu wynajmu powierzchni w nieruchomościach biurowych	372,9	386,6
Przychody z tytułu usług obsługi nieruchomości biurowych	123,6	132,2
Przychody z tytułu wynajmu powierzchni w galeriach handlowych	231,3	236,7
Przychody z tytułu usług obsługi galerii handlowych	79,7	77,7
Razem	807,5	833,2

Analiza segmentowa przychodów z tytułu wynajmu i usług obsługi nieruchomości za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku i 31 grudnia 2023 roku

Region	Przychody z wynajmu	Przychody z usług obsługi nieruchomości	Koszty	Zysk brutto z działalności operacyjnej	Przychody z wynajmu	Przychody z usług obsługi nieruchomości	Koszty	Zysk brutto z działalności operacyjnej
Polska	223,1	79,6	(102,1)	200,6	244,9	81,3	(100,9)	225,3
Węgry	168,4	61,2	(69,3)	160,3	175,4	66,8	(76,3)	165,9
Sofia	68,9	16,4	(22,0)	63,3	69,4	16,8	(20,5)	65,7
Belgrad	51,2	16,8	(16,8)	51,2	48,2	16,4	(17,7)	46,9
Bukareszt	46,1	12,1	(14,6)	43,6	43,6	11,8	(14,5)	40,9
Zagrzeb	46,5	17,2	(20,7)	43,0	41,8	16,8	(20,9)	37,7
Razem	604,2	203,3	(245,5)	562,0

Analiza segmentowa aktywów i zobowiązań za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 została przedstawiona w tabeli poniżej:

Nieruchomości[14]	Środki pieniężne i depozyty	Inne	Aktywa razem	Kredyty, obligacje i leasingi[15]	Rezerwa z tytułu podatku odroczonego	Inne	Zobowiązania razem
Polska	3.817,5	124,8	44,9	3.987,2	1.186,6	232,5	88,9
Belgrad	773,4	19,7	11,5	804,6	111,5	11,1	26,1
Węgry	3.429,9	111,1	101,7	3.642,7	1.107,6	95,7	124,8
Bukareszt	756,7	16,7	4,3	777,7	29,5	54,7	12,8
Zagrzeb	479,4	13,2	57,7	550,3	187,2	70,5	17,5
Sofia	834,9	50,8	4,7	890,4	389,3	37,6	24,4
Niemcy	2.025,0	30,3	79,9	2.135,2	1.628,4	15,0	248,3
Inne	173,1	0,4	1,3	174,8	8,1	-	4,3
Nie przydzielono[16]	-	56,0	755,5	811,5	2.752,2	77,3	206,2
Razem	12.289,9	423,0	1.061,5	13.774,4	7.400,4	594,4	753,3

Analiza segmentowa aktywów i pasywów za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 została przedstawiona w tabeli poniżej:

Nieruchomości 14	Środki pieniężne i depozyty	Inne	Aktywa razem	Kredyty, obligacje i leasingi15	Rezerwa z tytułu podatku odroczonego	Inne	Zobowiązania razem
Polska	3.734,9	176,5	61,7	3.973,1	1.173,5	241,3	83,5
Belgrad	772,6	25,7	11,3	809,6	112,2	10,9	21,7
Węgry	3.234,9	90,4	154,4	3.479,7	1.159,6	86,1	70,0
Bukareszt	770,5	20,4	4,3	795,2	28,7	53,5	12,2
Zagrzeb	604,8	14,3	58,7	677,8	247,4	74,4	20,4
Sofia	863,1	27,4	7,0	897,5	157,0	37,8	17,4
Inne	142,2	-	1,3	143,5	9,6	-	1,3
Nie przydzielono16	-	40,1	734,3	774,4	2.867,5	83,4	84,7
Razem	10.123,0	394,8	1.033,0	11.550,8	5.755,5	587,4	311,2

[14] Nieruchomości obejmują nieruchomości inwestycyjne, grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, aktywa przeznaczone do sprzedaży oraz wartość budynków i ulepszeń prezentowanych w rzeczowych aktywach trwałych (w tym prawo użytkowania).
[15] Z wyłączeniem odroczonych kosztów pozyskania finansowania.
[16] Na pozostałe aktywa składają się przede wszystkim długoterminowe aktywa finansowe. Kredyty, obligacje i leasingi obejmują głównie wyemitowane obligacje. Pozostałe zobowiązania obejmują przede wszystkim zobowiązania z tytułu instrumentów pochodnych.

15. Opodatkowanie

Bieżący podatek dochodowy spółek Grupy wyliczany jest zgodnie z przepisami podatkowymi obowiązującymi w krajach, w których prowadzą one swoją działalność operacyjną. Wyliczenie to oparte jest na zysku lub stracie wykazywanym zgodnie z odpowiednimi przepisami podatkowymi. Spółki nie rozpoznają wartości bilansowej składnika aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego w zakresie, w jakim przestało być prawdopodobne, że osiągnięty zostanie dochód do opodatkowania wystarczający do wykorzystania części lub całości składnika aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego. Na każdy dzień sprawozdawczy spółki Grupy dokonują ponownej oceny nieujętych aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego oraz wartości bilansowej aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego. Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego i rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego podlegają kompensacie wtedy i tylko wtedy, gdy istnieje możliwy do wyegzekwowania prawnie tytuł do kompensowania aktywów z bieżącymi zobowiązaniami podatkowymi oraz aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego i rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego dotyczą podatków dochodowych nakładanych przez tę samą władzę podatkową. Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego oraz rezerwy na podatek odroczony rozpoznawane są z zastosowaniem stawek podatkowych, które według przewidywań będą obowiązywać w okresie, gdy składnik aktywów zostanie zrealizowany lub rezerwa rozwiązana. Spółki Grupy płacą podatki w ramach następujących jurysdykcji podatkowych: Polska, Serbia, Rumunia, Węgry, Zjednoczone Królestwo, Bułgaria, Cypr, Luksemburg, Niemcy i Chorwacja. Grupa nie tworzy podatkowej grupy kapitałowej w świetle przepisów prawa lokalnego, dlatego też każda ze spółek Grupy jest odrębnym podatnikiem. Przepisy dotyczące podatku od towarów i usług, podatku dochodowego od osób prawnych i składek na ubezpieczenia społeczne podlegają częstym zmianom, wskutek czego niejednokrotnie brak jest odniesienia do utrwalonych regulacji bądź precedensów prawnych. Obowiązujące przepisy zawierają również niejasności, które powodują różnice w opiniach co do interpretacji prawnej przepisów podatkowych zarówno między organami państwowymi jak i pomiędzy organami państwowymi i przedsiębiorstwami. Rozliczenia podatkowe oraz inne (na przykład celne czy dewizowe) mogą być przedmiotem kontroli organów, które uprawnione są do nakładania wysokich kar, a ustalone w wyniku kontroli dodatkowe kwoty zobowiązań muszą zostać wpłacone wraz z wysokimi odsetkami. Z dniem 15 lipca 2016 roku, do Ordynacji Podatkowej zostały wprowadzone zmiany w celu uwzględnienia postanowień Ogólnej Klauzuli Zapobiegającej Nadużyciom (GAAR). GAAR ma zapobiegać powstawaniu i wykorzystywaniu sztucznych struktur prawnych tworzonych w celu uniknięcia zapłaty podatku w Polsce. Wdrożenie powyższych przepisów umożliwi polskim organom kontroli podatkowej kwestionowanie realizowanych przez podatników działań, takich jak restrukturyzacja i reorganizacja Grupy.

Kraj	Rok zakończony 31 grudnia 2024 roku	Rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
Polska	19%	19%
Węgry	9%	9%
Bułgaria	10%	10%
Serbia	15%	15%
Chorwacja	18%	18%
Rumunia	16%	16%
Niemcy[17]	15,825%	-
Cypr	12,5%	12,5%
Luksemburg	24,94%	24,94%
Zjednoczone Królestwo	25%	25%

[17] Stawka podatkowa dla większości naszych spółek portfelowych wynosi 15,825%. Stawka podatkowa dla wszystkich innych niemieckich spółek zależnych wynosi 32,45%.

Główne elementy obciążenia z tytułu podatku dochodowego przedstawiają się następująco:

	Rok zakończony 31 grudnia 2024 roku	Rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
Bieżący podatek dochodowy i podatek od zysków kapitałowych	28,0	28,3
Podatek odroczony	10,3	(19,6)
Razem	38,3	8,7

Uzgodnienie kosztu podatkowego do wartości stanowiącej iloczyn zysku księgowego i odpowiednich stawek podatku przedstawia się następująco:

	Rok zakończony 31 grudnia 2024 roku	Rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
Wynik księgowy przed opodatkowaniem	266,6	62,4
Wydatki podatkowe przy obowiązującej stawce podatku w danym kraju	10,8	(18,6)
Podatkowy efekt kosztów niestanowiących kosztów uzyskania przychodów	0,9	4,5
Podatkowy efekt różnic kursowych	6,9	3,3
Podatek u źródła (WHT)	2,6	2,7
Nierozpoznany składnik aktywów netto z tytułu odroczonego podatku dochodowego na stratach w bieżącym roku	11,2	15,9
Pozostałe	5,9	0,9
Podatek wykazany w rachunku zysków i strat	38,3	8,7

Aktywa netto z tytułu podatku odroczonego przedstawiają się następująco:

	1 stycznia 2023 roku	Uznanie/(obciążenie) rachunku zysków i strat	Uznanie/(obciążenie) kapitałów własnych	Efekt różnic kursowych	31 grudnia 2023 roku	Uznanie/(obciążenie) rachunku zysków i strat	Uznanie/(obciążenie) kapitałów własnych	Sprzedaż jednostek zależnych	Efekt różnic kursowych	31 grudnia 2024 roku
Instrumenty finansowe[18]	92,1	(27,5)	(6,4)	(5,2)	53,0	20,6	3,9	-	(1,0)	76,5
Strata podatkowa do rozliczenia	16,2	6,8	-	(1,3)	21,7	(6,0)	-	(0,4)	(0,3)	15,0
Różnice dotyczące aktywów trwałych[19]	11,2	(9,1)	-	(0,5)	1,6	30,1	-	-	(0,1)	31,6
Rezerwy	5,2	(0,9)	-	(0,4)	3,9	9,0	-	-	(0,1)	12,8
Nettowanie[20]	(109,9)	31,2	(0,9)	7,2	(72,4)	(49,5)	(0,9)	-	1,4	(121,4)
Aktywa z tytułu podatku odroczonego netto	14,8	0,5	(7,3)	(0,2)	7,8	4,2	3,0	(0,4)	(0,1)	14,5

Rezerwa netto z tytułu podatku odroczonego przedstawia się następująco:

	1 stycznia 2023 roku	Uznanie/ (obciążenie) rachunku zysków i strat	Uznanie/ (obciążenie) kapitałów własnych	Efekt różnic kursowych	31 grudnia 2023 roku	Uznanie/ (obciążenie) rachunku zysków i strat	Uznanie/ (obciążenie) kapitałów własnych	Sprzedaż jednostek zależnych	Pozostałe	Reklasyfikacja do zobowiązań przeznaczonych do sprzedaży	Efekt różnic kursowych	31 grudnia 2024 roku
Instrumenty finansowe18	(122,8)	(8,6)	6,8	8,9	(115,7)	(3,9)	4,7	-	(1,7)	-	2,1	(114,5)
Różnice dotyczące aktywów trwałych19	(649,2)	60,2	-	45,1	(543,9)	(59,9)	-	2,2	(9,1)	11,2	9,7	(589,8)
Pozostałe	-	-	-	-	(0,9)	-	(0,4)	-	-	-	-	(1,3)
Nettowanie20	109,9	(32,5)	1,4	(6,6)	72,2	49,3	2,3	-	-	-	(1,5)	122,3
Rezerwa z tytułu podatku odroczonego netto	(662,1)	19,1	8,2	47,4	(587,4)	(14,5)	7,0	2,2	(11,7)	11,2	9,9	(583,3)

[18] Głównie niezrealizowane odsetki, różnice kursowe oraz wycena instrumentów pochodnych.
[19] Dotyczy różnicy pomiędzy wartością księgową i podatkową nieruchomości inwestycyjnych.
[20] W ramach danej spółki aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego ujmowane są oddzielnie od rezerw z tytułu odroczonego podatku dochodowego, gdyż mają one niezależny charakter. Ponieważ jednak stanowią one przyszłe rozliczenie pomiędzy tymi samymi stronami, są one kompensowane na potrzeby prezentacji w sprawozdaniu finansowym.

Rozliczenia podatkowe mogą zostać poddane kontroli. W ich efekcie kwoty wykazane w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym mogą ulec zmianie w późniejszym terminie po ostatecznym ustaleniu ich wysokości przez organy skarbowe. Jeżeli w ocenie Grupy jest prawdopodobne, że podejście Grupy do kwestii podatkowej zostanie zaakceptowane przez organ podatkowy, Grupa określa dochód do opodatkowania (stratę podatkową), podstawę opodatkowania, niewykorzystane straty podatkowe, niewykorzystane ulgi podatkowe i stawki podatkowe z uwzględnieniem podejścia do opodatkowania planowanego lub zastosowanego w swoim zeznaniu podatkowym.Jeżeli Grupa stwierdzi, że nie jest prawdopodobne, iż organ podatkowy zaakceptuje podejście Grupy do kwestii podatkowej lub grupy kwestii podatkowych, wówczas Grupa odzwierciedla wpływ niepewności przy ustalaniu dochodu do opodatkowania (straty podatkowej), niewykorzystanych strat podatkowych, niewykorzystanych ulg podatkowych lub stawek podatkowych. Grupa odzwierciedla ten efekt za pomocą następującej metody:
* określa najbardziej prawdopodobny scenariusz - jest to pojedyncza kwota spośród możliwych wyników
* ujmuje wartość oczekiwaną - jest to suma kwot ważonych prawdopodobieństwem spośród możliwych wyników

Jednostki Grupy posiadają straty podatkowe do rozliczenia, które na dzień 31 grudnia 2024 roku wynoszą 673,0 PLN (157,5 milionów EUR), na dzień 31 grudnia 2023 roku wynosiły 507 PLN (128,5 miliona EUR). Terminy przedawnienia strat podatkowych podlegających rozliczeniu na dzień 31 grudnia 2024 kształtują się następująco:

Data wygaśnięcia	Rok zakończony 31 grudnia 2024 roku	Rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
W przeciągu jednego roku	91,9	98,3
2-5 lat	323,9	359,1
Powyżej 5 lat	257,2	101,3

Na dzień 31 grudnia 2024 roku Grupa nie ujęła aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego na straty podatkowe do rozliczenia w wysokości 328,5 PLN (76,4 milionów EUR), na dzień 31 grudnia 2023 roku kwota wynosiła 311,0 PLN (72,0 milionów EUR), ponieważ Grupa uważa, że straty te nie zostaną wykorzystane w okresie rozliczeniowym.

16. Rzeczowe aktywa trwałe

Rzeczowe aktywa trwałe składają się ze środków transportu oraz maszyn i urządzeń. Rzeczowe aktywa trwałe są wykazywane według kosztu pomniejszonego o zakumulowaną amortyzację oraz odpisy z tytułu utraty wartości. Amortyzacja jest naliczana metodą liniową przez szacowany okres użytkowania danego składnika aktywów. Ponowna weryfikacja okresu użytkowania oraz przesłanek utraty wartości przeprowadzana jest kwartalnie. Stosowane roczne stawki amortyzacji kształtują się w następujący sposób:

Stawka amortyzacji
Maszyny i urządzenia: 7-20%
Budynki (na własny użytek): 2-10%
Środki transportu: 20%

26

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach PLN)

Zmiany stanu rzeczowych aktywów trwałych w latach zakończonych dnia 31 grudnia 2024 roku przedstawiały się następująco:

	Budynki i powiązane ulepszenia	Prawo do użytkowania[21]	Oprogramowanie i urządzenia	Środki transportu	Razem
Wartość bilansowa brutto
Saldo na 1 stycznia 2024 roku	58,3	11,7	11,3	7,4	88,7
Zwiększenia	-	-	2,0	-	2,0
Transfery	(4,7)	-	-	-	(4,7)
Sprzedaż i pozostałe zmniejszenia	-	-	-	(2,0)	(2,0)
Nabycie	0,9	-	5,0	1,0	6,9
Efekt różnic kursowych z przeliczenia	(1,1)	(0,2)	(0,8)	0,9	(1,2)
Saldo na 31 grudnia 2024 roku	53,4	11,5	17,5	7,3	89,7
Umorzenie
Saldo na 1 stycznia 2024 roku	7,1	1,7	7,3	3,0	19,1
Amortyzacja za okres	2,6	1,3	1,2	0,9	6,0
Transfery	(0,4)	-	-	-	(0,4)
Sprzedaż i inne zmniejszenia	-	-	-	-	-
Nabycie	-	-	-	-	-
Efekt różnic kursowych z przeliczenia	(0,3)	-	-	(0,1)	(0,4)
Saldo na 31 grudnia 2024 roku	9,0	3,0	8,5	3,8	24,3
Wartość netto	44,4	8,5	9,0	3,5	65,4

Zmiany stanu rzeczowych aktywów trwałych w latach zakończonych dnia 31 grudnia 2023 roku przedstawiały się następująco:

	Budynki i powiązane ulepszenia	Prawo do użytkowania	Oprogramowanie i urządzenia	Środki transportu	Razem
Wartość bilansowa brutto
Saldo na 1 stycznia 2023 roku	39,5	11,4	11,9	6,5	69,3
Zwiększenia	11,0	1,0	1,0	3,0	16,0
Transfery	11,0	-	-	-	11,0
Sprzedaż i pozostałe zmniejszenia	-	-	(1,0)	(1,0)	(2,0)
Efekt różnic kursowych z przeliczenia	(3,2)	(0,7)	(0,6)	(1,1)	(5,6)
Saldo na 31 grudnia 2023 roku	58,3	11,7	11,3	7,4	88,7
Umorzenie
Saldo na 1 stycznia 2023 roku	6,9	0,3	7,4	2,5	17,1
Amortyzacja za okres	1,4	1,4	0,8	0,9	4,5
Transfery	-	-	-	-	-
Sprzedaż i inne zmniejszenia	(0,5)	-	(0,4)	(0,5)	(1,4)
Efekt różnic kursowych z przeliczenia	(0,7)	-	(0,5)	0,1	(1,1)
Saldo na 31 grudnia 2023 roku	7,1	1,7	7,3	3,0	19,1
Wartość netto	51,2	10,0	4,0	4,4	69,6

[21] Dotyczy przede wszystkim budynków i powiązanych ulepszeń.

27

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach PLN)

17. Nieruchomości inwestycyjne

Do nieruchomości inwestycyjnych zalicza się grunty bądź budynki lub części budynków, posiadane w celu uzyskiwania przychodów z wynajmu i/lub ze wzrostu ich wartości, oraz nieruchomości w trakcie budowy lub przebudowy, które mają być w przyszłości traktowane jako nieruchomości inwestycyjne (nieruchomość inwestycyjna w budowie). Nieruchomości inwestycyjne będące własnością Grupy to powierzchnie biurowe i handlowe.

(i) Ukończone nieruchomości inwestycyjne

Nieruchomości inwestycyjne ujmowane są w wartości godziwej zgodnie z modelem wartości godziwej, który odzwierciedla warunki rynkowe na dzień bilansowy. Wszelkie zyski lub straty wynikające ze zmiany wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych ujmuje się w zysku lub stracie roku, w którym powstały. Ukończone nieruchomości inwestycyjne zostały wycenione przez zewnętrznych, niezależnych rzeczoznawców na dzień 31 grudnia 2024 roku i 31 grudnia 2023 roku w oparciu o dane rynkowe (standardy RICS). Ukończone nieruchomości są wyceniane w oparciu o zdyskontowane przepływy pieniężne (DCF). Stosowana jest kategoria poziomu 3 hierarchii wartości godziwej. Przeniesienia do nieruchomości inwestycyjnych dokonuje się wyłącznie w przypadku zmiany sposobu użytkowania, potwierdzonej zakończeniem korzystania przez właściciela lub rozpoczęciem najmu. Transfery z nieruchomości inwestycyjnych następują tylko wtedy, gdy dochodzi do zmiany sposobu użytkowania, potwierdzonej rozpoczęciem korzystania przez właściciela, rozpoczęciem zabudowy lub perspektywą sprzedaży. Koszt poniesiony przy pozyskaniu najemców (głównie prowizje brokerskie) nieruchomości posiadanych przez Grupę jest dodawany do wartości bilansowej nieruchomości inwestycyjnej do momentu jej wyceny do wartości godziwej. Jeżeli na dzień przeszacowania wartość bilansowa przewyższa wartość godziwą, to koszty ujmowane są w rachunku zysków i strat.

(ii) Nieruchomości inwestycyjne w budowie

Grupa wycenia według wartości godziwej tylko te nieruchomości inwestycyjne w budowie, dla których istotna część ryzyka związanego z realizacją procesu budowy została wyeliminowana i w związku z tym możliwe staje się wiarygodne ustalenie wartości godziwej. Nieruchomości inwestycyjne w budowie, które nie spełniają tego warunku są prezentowane w wartości odzyskiwalnej, nieprzekraczającej wartości godziwej gruntu powiększonej o skapitalizowane nakłady. Wartość odzyskiwalna ustalana jest na bazie wartości godziwej, wycenionej przez zewnętrznego, niezależnego rzeczoznawcę. Grunty są klasyfikowane do nieruchomości inwestycyjnych w budowie w momencie rozpoczęcia aktywnych prac na ich obszarze (tj. w momencie rozpoczęcia prac budowlanych). Grupa przyjęła następujące kryteria w celu oceny czy wyeliminowane zostały istotne ryzyka dotyczące nieruchomości inwestycyjnych w budowie:
* podpisanie umowy z generalnym wykonawcą;
* otrzymanie pozwolenie na budowę;
* co najmniej 20% powierzchni przeznaczonej do najmu zostało wynajęte (w oparciu o podpisane umowy najmu lub listy intencyjne);
* zapewnione jest finansowanie (z uwzględnieniem pożyczek wewnątrzgrupowych).

Wartość godziwa nieruchomości inwestycyjnych w budowie została określona na podstawie stopnia ich zaawansowania na koniec okresu sprawozdawczego. Wyceny zostały przeprowadzone zgodnie ze standardami wyceny RICS oraz IVSC w oparciu o metodę pozostałościową. Stosowana jest kategoria poziomu 3 hierarchii wartości godziwej. Przyszła wartość aktywów jest szacowana w oparciu o oczekiwane przyszłe przychody z projektu, przy użyciu stóp kapitalizacji, które obejmują ryzyko biznesowe związane z procesem budowy (ukończenie na czas bądź w ramach

28

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach PLN)

założonego budżetu). Oczekiwane pozostałe koszty do poniesienia pomniejszają szacowaną przyszłą wartość aktywów. W przypadku projektów, których ukończenie jest spodziewane w przyszłości, marża zysku od niezrealizowanych prac dewelopera została odliczona od wartości inwestycji w budowie. Odliczana marża jest zmniejszana, wraz ze zbliżającym się zakończeniem budowy. Koszty finansowania zewnętrznego bezpośrednio związane z budową nieruchomości inwestycyjnych w budowie, których przygotowanie do zamierzonego użytkowania lub sprzedaży wymaga znacznego nakładu czasu, kapitalizuje się jako część kosztu składnika aktywów. Na koszty finansowania zewnętrznego składają się odsetki oraz inne koszty, jakie Grupa ponosi w związku z pożyczaniem środków. Podlegające kapitalizacji koszty finansowania oblicza się przy zastosowaniu średnioważonego kosztu zadłużenia Grupy, po uwzględnieniu kredytów i pożyczek związanych z konkretnymi wydarzeniami. Jeżeli pożyczki są związane z konkretnymi przedsięwzięciami, kapitalizowana kwota stanowi odsetki naliczone od tych pożyczek pomniejszone o wszelkie dochody z inwestycji wynikające z tymczasowej inwestycji. Odsetki kapitalizowane są od momentu rozpoczęcia prac rozwojowych do dnia ich praktycznego zakończenia. Wstrzymanie kapitalizacji kosztów finansowych następuje w przypadku przedłużających się okresów przerwy w działalności deweloperskiej.

(iii) Grunty przeznaczone pod zabudowę komercyjną

Wszystkie nieruchomości inwestycyjne w budowie wycenia się metodą pozostałościową (30% wartości) lub metodą porównawczą (70% wartości), przez niezależnych rzeczoznawców na koniec i w połowie roku, w oparciu o wartości rynkowe (standardy RICS). Stosowana jest kategoria poziomu 3 hierarchii wartości godziwej.

(iv) Prawo do użytkowania wieczystego gruntów

Szczegóły w nocie 27.(v) Wartość nieruchomości inwestycyjnych Inwestycje w nieruchomości są podzielone w następujący sposób:

	31 grudnia 2024 roku	31 grudnia 2023 roku
Ukończone nieruchomości inwestycyjne	10.203,1	8.728,2
Nieruchomości inwestycyjne w budowie	605,0	293,4
Grunty przeznaczone pod zabudowę komercyjną	476,0	689,2
Prawo do użytkowania wieczystego gruntów (MSSF 16)	144,5	173,9
Razem	11.428,6	9.884,7

29 Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach PLN)

Zmiany stanu inwestycji w nieruchomości w latach zakończonych 31 grudnia 2024 roku oraz 31 grudnia 2023 roku kształtowały się następująco:

	Prawo wieczystego użytkowania gruntów (MSSF 16)	Ukończone nieruchomości inwestycyjne	Nieruchomości inwestycyjne w budowie	Grunty przeznaczone pod zabudowę komercyjną	Razem
Wartość bilansowa na 1 stycznia 2023 roku	182,4	9.393,3	241,5	705,4	10.522,6
Skapitalizowane wydatki	-	175,8	182,2	28,6	386,6
Zakup gruntów[22]	-	-	-	59,5	59,5
Reklasyfikacja[23]	-	154,5	(98,6)	(55,9)	-
Aktualizacja wartości aktywów	-	(298,8)	(11,1)	44,2	(265,7)
Rewaluacja prawa użytkowania wieczystego gruntów	(3,6)	-	-	-	(3,6)
Zaklasyfikowane do aktywów na własny użytek	-	(10,9)	-	-	(10,9)
Pozostałe zmiany	(0,5)	1,8	-	-	1,3
Zaklasyfikowanie jako aktywa przeznaczone do sprzedaży	-	-	-	(45,9)	(45,9)
Efekt różnic kursowych z przeliczenia	(4,4)	(687,5)	(20,6)	(46,7)	(759,2)
Wartość bilansowa na 31 grudnia 2023 roku	173,9	8.728,2	293,4	689,2	9.884,7
Skapitalizowane wydatki	-	148,6	208,9	9,0	366,5
Zakup nieruchomości inwestycyjnej w budowie[24]	-	-	59,4	-	59,4
Reklasyfikacja[25]	-	-	17,7	(17,7)	-
Aktualizacja wartości aktywów/utrata wartości	-	(130,9)	32,9	56,5	(41,5)
Rewaluacja prawa użytkowania wieczystego gruntów	(1,3)	-	-	-	(1,3)
Nabycie[26]	31,5	1.931,8	-	-	1.963,3
Sprzedaż[27]	-	(116,7)	-	(14,2)	(130,9)
Zaklasyfikowanie jako aktywa przeznaczone do sprzedaży[28]	(164,5)	(213,2)	-	(236,9)	(614,6)
Zmiana prawa użytkowania gruntów w użytkowaniu wieczystym	101,2	-	-	-	101,2
Pozostałe zmiany	-	5,2	-	-	5,2
Efekt różnic kursowych z przeliczenia	3,7	(149,9)	(7,3)	(9,9)	(163,4)
Wartość bilansowa na 31 grudnia 2024 roku	144,5	10.203,1	605,0	476,0	11.428,6

[22] GTC Origine Investments Pltd, spółka całkowicie zależna od Spółki, nabyła 100% udziałów w spółce G-Gamma LCHD Kft. („GTC LCHD Projekt Kft”) od funduszu inwestycyjnego powiązanego z większościowym akcjonariuszem Spółki, który jest właścicielem hotelu w remoncie.

[23] Ukończenie w drugim kwartale 2023 roku części projektu Rose Hill (20,6 miliona EUR; 91,8 PLN) w Budapeszcie (Węgry) oraz Matrix C (23,1 miliona EUR; 106,3 PLN) w Zagrzebiu w Chorwacji w trzecim kwartale 2023 roku. Ponadto, rozpoczęcie projektu G-Delta Andrassy w Budapeszcie (reklasyfikacja z gruntów przeznaczonych pod zabudowę komercyjną do nieruchomości inwestycyjnych w budowie) w drugim kwartale 2023 roku.

[24] Szczegóły w nocie 9 Istotne zdarzenia w okresie sprawozdawczym.

[25] Matrix D został przeniesiony z gruntów przeznaczonych pod zabudowę komercyjną do nieruchomości inwestycyjnych w budowie w związku z rozpoczęciem budowy w grudniu 2024 roku.

[26] Dalsze informacje w nocie 28 Nabycie niemieckiego portfela mieszkaniowego.

[27] W dniu 31 grudnia 2024 roku Grupa sfinalizowała sprzedaż Matrix C i działki w Sofii. Szczegóły w nocie 9 Istotne zdarzenia w okresie sprawozdawczym.

[28] Dalsze informacje w nocie 31 Aktywa przeznaczone do sprzedaży oraz zobowiązania związane z aktywami przeznaczonymi do sprzedaży.

30 Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach PLN)

Uzgodnienie skapitalizowanych wydatków i zapłaconych wydatków przedstawia się następująco:

	Rok zakończony 31 grudnia 2024 roku	Rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
Skapitalizowane wydatki (w tym zakup ukończonych projektów i gruntów)	425,9	446,1
Zmiana stanu zobowiązań inwestycyjnych oraz rezerw	(31,0)	50,0
Zmiana stanu należności inwestycyjnych	(38,8)	64,1
Wydatki związane z gruntami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową	-	5,9
Nabycie środków trwałych	1,3	14,5
Pozostałe	3,1	-
Zapłacone wydatki zgodnie z rachunkiem przepływów pieniężnych	360,5	580,6

Aktualizacja wartości godziwej kształtuje się następująco:

	Rok zakończony 31 grudnia 2024 roku	Rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
Aktualizacja do wartości godziwej ukończonych nieruchomości inwestycyjnych	(130,9)	(298,8)
Aktualizacja do wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych w budowie	32,9	(11,1)
Odwrócenie odpisu/(odpis z tytułu utraty wartości)	56,5	44,2
Łączna wartość aktualizacji wartości godziwej / (odpisów z tytułu utraty wartości) nieruchomości inwestycyjnych	(41,5)	(265,7)
Aktualizacja do wartości godziwej aktywów finansowych oraz innych	36,0	15,0
Umorzenie prawa wieczystego użytkowania gruntów (w tym gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową)	(2,6)	(4,6)
Utrata wartości gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową	(1,3)	(3,4)
Razem ujęta w rachunku zysków i strat	(9,4)	(258,7)

Analiza segmentowa aktualizacji do wartości godziwej zakończonych nieruchomości inwestycyjnych została przedstawiona poniżej:

	Rok zakończony 31 grudnia 2024 roku	Rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
Polska	(118,4)	(204,5)
Belgrad	(2,6)	(1,6)
Węgry	24,2	(63,2)
Bukareszt	(13,8)	(31,5)
Zagrzeb	(6,5)	21,2
Sofia	(13,8)	(19,2)
Razem	(130,9)	(298,8)

31 Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach PLN)

Założenia użyte w wycenie wartości godziwej ukończonych aktywów (nieruchomości biurowe i handlowe) na dzień 31 grudnia 2024 roku przedstawiono poniżej:

Kraj	Wartość księgowa	Powierzchnia najmu brutto w tysiącach mkw	Poziom wynajęcia %	Aktualna stawka czynszu PLN/ mkw/m	ERV[29] PLN/ mkw/m	Średnia stopa kapitalizacji (yield)[30] %
Polska (nieruchomości handlowe)	1.859,3	113	94%	98,0	100,8	6,7%
Polska (nieruchomości biurowe)	1.388,7	199	74%	65,5	62,3	8,3%
Belgrad (nieruchomości handlowe)	385,0	34	99%	86,6	92,3	9,0%
Budapeszt (nieruchomości biurowe)	2.593,3	203	86%	83,1	76,4	6,6%
Budapeszt (nieruchomości handlowe)	94,9	6	100%	88,0	92,1	7,3%
Bukareszt (nieruchomości biurowe)	689,7	62	82%	83,7	80,1	6,9%
Zagrzeb (nieruchomości handlowe)	367,5	28	99%	97,1	102,5	8,6%
Zagrzeb (nieruchomości biurowe)	63,2	7	100%	70,4	97,5	9,2%
Sofia (nieruchomości biurowe)	485,4	52	85%	72,0	70,1	7,7%
Sofia (nieruchomości handlowe)	344,4	23	100%	105,7	106,0	8,3%
Razem	8.271,4	727	85%	81,9	69,9	7,3%

W roku zakończonym 31 grudnia 2024 roku Grupa nabyła portfel nieruchomości mieszkaniowych w Niemczech. Założenia użyte w wycenie wartości godziwej tych aktywów na dzień 31 grudnia 2024 roku przedstawiono poniżej:

	Wartość księgowa	Powierzchnia najmu brutto w tysiącach mkw	Poziom wynajęcia %	Aktualna stawka czynszu PLN/ mkw/m	Aktualna stopa dyskontowa[31] %
Kaiserslautern	906,6	135	86%	30,5	4,1%
Heidenheim	414,9	58	88%	32,7	4,0%
Helmstedt	275,2	62	83%	27,7	4,9%
Schöningen	193,6	50	73%	27,7	5,3%
Pozostałe	141,4	20	71%	33,5	4,4%
Razem	1.931,7	325	83%	30,1	4,2%

[29] ERV- Estimated Rent Value (wartość czynszu na otwartym rynku, za którą nieruchomość, przy racjonalnych założeniach, może być osiągalna bazując na cechach charakterystycznych jak stan nieruchomości, wyposażenie, lokalizacja oraz warunki panujące na lokalnym rynku).

[30] Średnia stopa kapitalizacji została wyliczona jako iloraz obowiązującego czynszu oraz wartości godziwej.

[31] Stopa dyskontowa to stopa procentowa stosowana do dyskontowania wszystkich przepływów pieniężnych. Poziom wybranej stopy dyskontowej (dla przepływów pieniężnych lub wyceny) odzwierciedla ocenę ryzyka.

32 Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach PLN)

Założenia przyjęte w wycenie wartości godziwej ukończonych aktywów na dzień 31 grudnia 2023 roku zostały zaprezentowane poniżej:

Kraj	Wartość księgowa	Powierzchnia najmu brutto w tysiącach mkw	Poziom wynajęcia %	Aktualna stawka czynszu PLN/ mkw/m	ERV PLN/ mkw/m	Średnia stopa kapitalizacji (yield) %
Polska (nieruchomości handlowe)	1.881,0	114	95%	100,2	102,6	6,3%
Polska (nieruchomości biurowe)	1.458,3	195	77%	70,3	65,2	8,3%
Belgrad (nieruchomości handlowe)	391,3	34	99%	90,6	98,5	9,0%
Belgrad (nieruchomości biurowe)	215,2	18	100%	83,4	83,8	7,7%
Budapeszt (nieruchomości biurowe)	2.590,5	203	87%	92,4	76,5	7,2%
Budapeszt (nieruchomości handlowe)	88,3	6	96%	95,1	82,6	7,8%
Bukareszt (nieruchomości biurowe)	703,9	62	82%	88,3	84,5	7,3%
Zagrzeb (nieruchomości handlowe)	369,6	28	99%	108,0	102,8	9,1%
Zagrzeb (nieruchomości biurowe)	187,4	18	95%	74,3	75,3	7,6%
Sofia (nieruchomości biurowe)	491,8	52	86%	74,9	72,3	7,8%
Sofia (nieruchomości handlowe)	350,9	23	99%	111,1	113,4	8,1%
Razem	8.728,2	753	87%	87,6	79,5	7,5%

Wzajemne relacje pomiędzy nieobserwowalnymi danymi wsadowymi oraz wartością godziwą ukończonych aktywów (nieruchomości biurowych i handlowych) wycenianych metodą zdyskontowanych przepływów pieniężnych (DCF) w roku zakończonym 31 grudnia 2024 roku oraz 31 grudnia 2023 roku:

	31 grudnia 2024	31 grudnia 2023
	Szacowana zmiana	Szacowana wartość godziwa ukończonych aktywów z uwzględnieniem zmian
Wzrost ERV o 5%	380,3	10.583,4
Spadek ERV o 5%	(383,7)	9.819,4
Wzrost yield o 25 pp.	(226,9)	9.976,2
Spadek yield o 25 pp.	241,9	10.445,0

Wzajemne relacje pomiędzy nieobserwowalnymi danymi wsadowymi oraz wartością godziwą a wyceną wartości godziwej ukończonych aktywów (mieszkaniowych) wycenianych metodą zdyskontowanych przepływów pieniężnych (DCF) w roku zakończonym 31 grudnia 2024 roku:

	Szacowana zmiana	Szacowana wartość godziwa ukończonych aktywów z uwzględnieniem zmian
Wzrost przychodów z wynajmu o 5%	156,0	2.087,7
Spadek przychodów z wynajmu o 5%	(156,4)	1.775,3
Wzrost bieżącej stopy dyskontowej o 20 pp.	(87,6)	1.844,1
Spadek bieżącej stopy dyskontowej o 20 pp.	174,0	2.105,7

Informacje dotyczące nieruchomości inwestycyjnych w budowie na dzień 31 grudnia 2024 oraz 31 grudnia 2023 roku zostały zaprezentowane poniżej:

	31 grudnia 2024	31 grudnia 2023
Budapeszt (Center Point III)	380,3	179,9
Budapeszt (G-Delta Andrassy)	100,8	83,5
Budapeszt (Rose Hill Business Campus)	45,7	30,0
Niemcy (GTC Elibre)	60,7	-
Zagrzeb (Matrix D)	17,5	-
Razem	605,0	293,4

Poniższa tabela przedstawia istotne nieobserwowalne dane wsadowe wykorzystywane w wycenie wartości godziwej metodą pozostałościową nieruchomości inwestycyjnych w budowie w roku zakończonym 31 grudnia 2024 roku oraz 31 grudnia 2023 roku:

Istotne dane wsadowe	31 grudnia 2024	31 grudnia 2023
Estimated Rent Value (ERV)	68,8 – 201,9 PLN/mkw /miesiąc	54,5 – 89,7 PLN/mkw /miesiąc
Stopa kapitalizacji (Cap rate)	5,78% – 6,9%	6,0% – 6,9%
Bezpośrednie koszty budowy	6.880,0 – 15.050,5 PLN/mkw	9.086,0 – 21.352,1 PLN/mkw

Informacje dotyczące wyceny gruntów przeznaczonych pod zabudowę komercyjną na dzień 31 grudnia 2024 roku oraz na dzień 31 grudnia 2023 roku przedstawiono poniżej:

	31 grudnia 2024	31 grudnia 2023
Polska	48,4	230,9
Węgry	202,5	206,1
Serbia	161,9	157,4
Rumunia	32,9	32,6
Bułgaria	-	15,2
Chorwacja	30,3	47,0
Razem	476,0	689,2

Wzajemne relacje pomiędzy nieobserwowalnymi danymi wsadowymi oraz wartością godziwą nieruchomości inwestycyjnych w budowie wycenianych metodą pozostałościową w roku zakończonym 31 grudnia 2024 roku oraz 31 grudnia 2023 roku:

	31 grudnia 2024	31 grudnia 2023
	Szacowana zmiana	Szacowana wartość godziwa nieruchomości inwestycyjnych w budowie z uwzględnieniem zmian
Wzrost ERV o 5%	44,9	649,9
Spadek ERV o 5%	(44,9)	560,1
Wzrost stopy kapitalizacji o 25 pp.	(34,2)	570,8
Spadek stopy kapitalizacji o 25 pp.	37,2	642,2
Wzrost o 5% szacowanych bezpośrednich kosztów budowy	(18,4)	586,6
Spadek o 5% szacowanych bezpośrednich kosztów budowy	17,5	622,5

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach PLN)

Poniższa tabela przedstawia istotne nieobserwowalne dane wsadowe wykorzystywane w wycenie wartości godziwej metodą pozostałościową gruntów w roku zakończonym 31 grudnia 2024 roku oraz 31 grudnia 2023 roku:

Istotne nieobserwowalne dane wsadowe	31 grudnia 2024	31 grudnia 2023
Stopa kapitalizacji (Cap rate)	7,0% – 8,75%	7,75% – 8,0%

Wzajemne relacje pomiędzy nieobserwowalnymi danymi wsadowymi oraz wartością godziwą gruntów wycenianych metodą pozostałościową w roku zakończonym 31 grudnia 2024 roku oraz 31 grudnia 2023 roku:

	31 grudnia 2024	31 grudnia 2023
	Szacowana zmiana	Szacowana wartość godziwa gruntów z uwzględnieniem zmian
Wzrost stop kapitalizacji o 25 pp.	(1,7)	181,6
Spadek stop kapitalizacji o 25 pp.	2,1	223,9

Wzajemne relacje pomiędzy nieobserwowalnymi danymi wsadowymi oraz wartością godziwą gruntów wycenianych metodą porównawczą w roku zakończonym 31 grudnia 2024 roku oraz 31 grudnia 2023 roku:

	31 grudnia 2024	31 grudnia 2023
	Szacowana zmiana	Szacowana wartość godziwa gruntów z uwzględnieniem zmian
Wzrost ceny o 5%	14,1	489,3
Spadek ceny o 5%	(14,1)	461,1

18. Finansowe aktywa trwałe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy

Finansowe aktywa trwałe na dzień 31 grudnia 2024 roku i 31 grudnia 2023 roku przedstawiała się następująco:

	31 grudnia 2024 roku	31 grudnia 2023 roku
Instrumenty dłużne (Irlandia)	514,5	517,9
Jednostki (Trigal)	70,5	60,4
Akcje NAP	18,8	-
Obligacje (ISIN HU0000362207)	16,2	-
Fundusz ACP	12,8	9,1
Obligacje Grid Parity	28,2	-
Razem	661,0	587,4

Finansowe aktywa trwałe wyceniane są w wartości godziwej a zmiany netto w wartości godziwej są ujmowane w rachunku zysków i strat.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach PLN)

18.1. Instrumenty dłużne (Irlandia)

W dniu 9 sierpnia 2022 roku jednostka zależna Spółki dokonała inwestycji poprzez instrument dłużny we wspólną inwestycję w park innowacji w hrabstwie Kildare w Irlandii (dalej Kildare Innovation Campus lub „KIC”). Projekt obejmuje budowę centrum przetwarzania danych dysponujące mocą na poziomie 179 MW, a także kampus naukowo-technologiczny. Inwestycja GTC polegała na nabyciu instrumentów dłużnych o wartości 115 milionów EUR (540,7 PLN) i zgodnie z dokumentacją inwestycyjną GTC jest zobowiązana do dalszej finansowej partycypacji w projekcie do uzgodnionej kwoty ok. 9 milionów EUR (42 PLN) na pokrycie kosztów wskazanych w biznesplanie, obejmujących m.in. koszty uzyskania zezwoleń, finansowania, nakładów inwestycyjnych oraz koszty operacyjne działalności. Do dnia 31 grudnia 2024 roku Grupa zainwestowała łącznie dodatkowo 5,1 milionów EUR (21,9 PLN), które zostały wydatkowane zgodnie z biznesplanem wskazanym powyżej. Inwestycja została zrealizowana poprzez nabycie 25% instrumentów dłużnych wyemitowanych przez luksemburski podmiot sekurytyzacyjny. Instrument zapewnia prawo do zwrotu z inwestycji w momencie wyjścia z projektu (exit date), a wysokość zwrotu uzależniona jest od przyszłych wpływów netto z projektu, łącznie z mechanizmem typu „promote”. Termin zapadalności instrumentu przypada na 9 sierpnia 2032 roku. GTC spodziewa się wpływu środków pieniężnych z projektu w dacie zapadalności lub wcześniej, w przypadku wcześniejszego wyjścia z projektu. Inwestycję traktuje się jako wspólną inwestycję, ponieważ GTC posiada pośrednie prawa ekonomiczne poprzez swoje instrumenty tj. są to przede wszystkim: konieczność uzyskania zgody GTC w zakresie zastrzeżonych spraw, takich jak istotne odstępstwa od biznesplanu, częściowa lub całkowita sprzedaż istotnego majątku (transfer udziałów). Instrument dłużny nie spełnia warunków testu SPPI i w związku z tym jest wyceniany w wartości godziwej przez wynik finansowy.

Kildare Innovation Campus, znajduje się na zachód od Dublina i zajmuje powierzchnię ponad 72 ha (z czego 34 ha pozostają niezagospodarowane). Campus składa się z dziewięciu budynków (o powierzchni około 101.685 mkw): sześć z nich to budynki pod wynajem o różnym przeznaczeniu (powierzchnia przemysłowa, magazynowa, produkcyjna oraz przestrzeń biurowa/laboratoryjna). Ponadto obiekt posiada trzy budynki usługowe, na które składają się sala fitness, stołówka campusu oraz stacja zasilania. Obecnie KIC generuje przychód roczny z najmu w wysokości około 3,7 milionów EUR (16,2 PLN) rocznie z tytułu wynajmu powierzchni biurowo-magazynowej oraz miejsc parkingowych na terenie KIC. Zatwierdzony został plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym teren i kampus mają zostać przekształcone w kampus badawczo-rozwojowy i technologiczny (centrum obliczeniowe) o łącznej powierzchni około 148 000 m2. Wstępne pozwolenie na budowę zostało wydane w dniu 7 września 2023 roku, a ostateczne w dniu 22 stycznia 2024 roku. W lutym 2024 roku podpisano z dużym najemcą umowę, która jest zgodna z warunkami pozwolenia na budowę. Kolejnym kluczowym etapem projektu jest zakończenie robót drogowych oraz prac infrastrukturalnych, które mają zostać zakończone do końca 2025 roku. Inwestycja GTC jest chroniona poprzez zwyczajowe mechanizmy ochrony inwestorów w razie, gdy pewne kluczowe etapy nie zostaną zrealizowane w satysfakcjonujący sposób.

Na dzień 31 grudnia 2024 roku wartość godziwa instrumentu finansowego została wyceniona przez Kroll Advisory (Ireland) Limited („Kroll”) zgodnie z MSSF 13 Ustalanie wartości godziwej (wartość godziwa na poziomie 3). Kroll oszacował przedział wartości godziwej instrumentu na kwotę w zakresie od 120 milionów EUR (518 PLN) do 140 milionów EUR (604 PLN). Mając na uwadze brak istotnej różnicy pomiędzy wyceną a wartością księgową, nie przeprowadzono aktualizacji salda na dzień 31 grudnia 2024 roku w zakresie kwoty inwestycji w Irlandii. Wartość projektu zastosowana do wyceny instrumentu została ustalona przez Kroll Advisory (Ireland) Limited na dzień 31 grudnia 2024 roku, zgodnie z właściwymi zapisami Standardów technicznych i wydajnościowych wyceny („VPS”) zawartych w RICS Valuation – Global Standards 2022 („Red Book”). Kluczowe nieobserwowalne dane wejściowe wykorzystywane w wycenie to koszt za MW, czynsz za KW/miesiąc i stopa zwrotu. Wpływ zmian tych nakładów o 2,5% lub 5% nie będzie większy niż odpowiadające im zmiany GDV (Gross Development Value) przedstawione poniżej.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach PLN)

Zarząd stwierdził, że bieżąca wartość księgowa instrumentów dłużnych odzwierciedla ich wartość godziwą, mieszczącą się w przedziale szacowanym przez Kroll. Na potrzeby ostatniej wyceny Zarząd podjął decyzję o zmianie założeń dotyczących przewidywanej daty wyjścia z projektu ze względu na aktualne warunki rynkowe, nie ma to jednak wpływu na strategię sprzedażową Spółki. Zmiana tej wyceny w połączeniu z czynnikami istotnie wpływającymi na wartość (głównie stopą dyskonta) spowodowała, że wycena pozostała na tym samym poziomie, co w poprzednim okresie.Poniższa tabela przedstawia istotne nieobserwowalne dane wsadowe wykorzystywane w wycenie instrumentów dłużnych w roku zakończonym 31 grudnia 2024 roku oraz 31 grudnia 2023 roku:

Istotne nieobserwowalne dane wsadowe	31 grudnia 2024 roku	31 grudnia 2023 roku
Stopa dyskontowa	27,43%	35,23%
GDV (Gross Development Value)	4.200.000.000 EUR	4.600.000.000 EUR

Wzajemne relacje pomiędzy nieobserwowalnymi danymi wsadowymi oraz wartością godziwą zostały przedstawione poniżej:

	31 grudnia 2024 roku	31 grudnia 2023 roku
	Całkowita szacowana wartość godziwa instrumentu finansowego	Całkowita szacowana wartość godziwa instrumentu finansowego
	Podwyższenie	Obniżenie
Zmiana szacunkowej stopy dyskontowej o 5%	495,7	543,5
Zmiana szacunkowej stopy dyskontowej o 10%	474,6	570,6
Zmiana szacunkowej GDV o 2,5%	535,3	501,7
Zmiana szacunkowej GDV o 5%	552,1	485,8

18.2. Jednostki (Trigal)

W dniu 28 sierpnia 2022 roku GTC Origine Investments Pltd., jednostka całkowicie zależna od Spółki, nabyła od jednostki powiązanej z udziałowcem większościowym, 34% jednostek w Regional Multi Asset Fund Compartment 2 w Trigal Alternative Investment Fund GP S.á.r.l. (“Fundusz”) za równowartość 12,6 miliona EUR (54,2 PLN). Głównym obszarem działalności Funduszu są inwestycje w nieruchomości w Słowenii i Chorwacji, z całkowitą wartością aktywów 68,75 miliona EUR (295,6 PLN). Okres funkcjonowania Funduszu kończy się w czwartym kwartale 2028 roku. Wycena opiera się na raporcie zarządzania funduszem, gdzie NAV wycenia się w wartości godziwej przypisanej do naszego udziału inwestycyjnego (wartość godziwa na poziomie 2).

18.3. Fundusz ACP

ACP Credit I SCA SICAV-RAIF („Fundusz ACP”) jest zamkniętym alternatywnym funduszem inwestycyjnym w Luksemburgu, posiadającym dwa oddziały. GTC posiada łączne zobowiązanie inwestycyjne w wysokości 5 milionów EUR (21,5 PLN) w Funduszu ACP. Do końca 2023 roku GTC S.A. dokonało zapłaty 2,2 miliona EUR (9,5 PLN). Strategia inwestycyjna Funduszu ACP polega na budowaniu portfela zabezpieczonych, generujących dochód instrumentów dłużnych w sektorze małych i średnich przedsiębiorstw w Europie Środkowej. Wycena opiera się na raporcie zarządczym funduszu, gdzie NAV wyceniana jest w wartości godziwej alokowanej do naszego udziału inwestycyjnego (wartość godziwa na poziomie 2).

37 Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach PLN)

18.4. Akcje NAP

Kapitał zakładowy NAP wynosi 8,4 miliarda HUF (ok. 21,5 milionów EUR; 92,8 PLN) i spółka produkuje „zieloną energię” wykorzystując 73 elektrownie słoneczne o łącznej mocy 57,6 MW (AC). Celem NAP poprzez serię podwyższeń kapitału prywatnego i publicznego jest osiągnięcie całkowitej mocy energii słonecznej wynoszącej około 100 MW (AC), co znacząco przyczyni się do rocznej produkcji energii odnawialnej na Węgrzech. Wycena oparta jest na cenie akcji giełdowych (wartość godziwa na poziomie 1). W dniu 11 października 2024 roku, pan Balázs Gosztonyi został powołany na stanowisko członka Rady Nadzorczej spółki NAP Nyrt. ze skutkiem na dzień 11 października 2024 roku.

18.5. Obligacje MBH Bank (ISIN HU0000362207)

Powyższe obligacje wyceniane są w wartości godziwej przez wynik finansowy. Wycena obligacja oparta jest na ich publicznych notowaniach (wartość godziwa na poziomie 1).

18.6. Obligacje Grid Parity

Obligacje Grid Parity zostały wyemitowane na 10 lat przez HG Energy Zrt w dniu 17 lipca 2019 roku ze stałą stopą procentową w wysokości 4% w skali roku. Obligacje mają zostać spłacone w terminie zapadalności w dniu 15 lipca 2029 roku. Obligacje są wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy. Wycena obligacji oparta jest na ich publicznych notowaniach (wartość godziwa na poziomie 1).

19. Grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową

Zapasy dotyczą projektów mieszkaniowych w trakcie budowy i są wyceniane według niższej z dwóch wartości: kosztu wytworzenia i możliwej do uzyskania ceny sprzedaży netto (wartości odzyskiwalnej). Wartość odzyskiwalna ustalana jest przy pomocy metody zdyskontowanych przepływów pieniężnych albo metody porównawczej, w oparciu o wycenę dokonywaną przez niezależnych rzeczoznawców. Koszty odnoszące się do realizacji projektu mieszkaniowego są wykazywane jako zapasy. Prowizje wypłacone pośrednikom sprzedaży lub agencjom marketingowym za sprzedaż nieruchomości mieszkaniowych, które nie podlegają zwrotowi, są odnoszone bezpośrednio w koszty w momencie, gdy sprzedaż danej nieruchomości mieszkaniowej jest zabezpieczona.

Zmiany stanu gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 oraz 31 grudnia 2024 roku kształtowały się następująco:

Grunty pod zabudowę mieszkaniową
Wartość bilansowa na 1 stycznia 2023 roku
Skapitalizowane wydatki
Odwrócenie utraty wartości/(utrata wartości)
Efekt różnic kursowych z przeliczenia
Wartość bilansowa na 31 grudnia 2023 roku
Nabycie
Skapitalizowane wydatki
Odwrócenie utraty wartości/(utrata wartości)
Efekt różnic kursowych z przeliczenia
Wartość bilansowa na 31 grudnia 2024 roku

124,8
5,9
(3,2)
(9,2)
118,3
25,8
13,8
(2,6)
(2,3)
153,0

Wartość bilansowa gruntów przeznaczonych na cele mieszkaniowe na dzień 31 grudnia 2024 roku dotyczy działek, niezwiązanych z podstawową działalnością, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową w Chorwacji, na Węgrzech, w Rumunii oraz w Niemczech.

38 Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach PLN)

20. Instrumenty pochodne

Grupa wykorzystuje pochodne instrumenty finansowe takie jak swapy walutowo-procentowe (CCIRS), swapy na stopę procentową (IRS) i CAP-y, w celu zabezpieczenia się przed zmiennością stóp procentowych oraz ryzykiem walutowym. Tego rodzaju pochodne instrumenty finansowe są początkowo ujmowane według wartości godziwej w dniu zawarcia kontraktu, a następnie są ponownie wyceniane według aktualnej wartości godziwej. Instrumenty pochodne wykazuje się jako aktywa, gdy ich wartość godziwa jest dodatnia i jako zobowiązania – gdy ich wartość godziwa jest ujemna. Grupa stosuje rachunkowość zabezpieczeń. Dla celów rachunkowości zabezpieczeń instrumenty finansowe są klasyfikowane jako zabezpieczenia przepływów pieniężnych, gdy służą zabezpieczeniu wpływu zmienności przepływów pieniężnych, które można przypisać do konkretnego ryzyka związanego z ujętym składnikiem aktywów, zobowiązaniem lub wysoce prawdopodobną planowaną transakcją albo ryzykiem walutowym w nieujęte uprawdopodobnione przyszłe zobowiązanie. W momencie powstania relacji zabezpieczającej, Grupa formalnie wyznacza i dokumentuje tę relację w odniesieniu, dla której chce stosować rachunkowość zabezpieczeń, a także cel i strategię zarządzania ryzykiem oraz strategię ustanowienia zabezpieczenia. Grupa używa zarówno jakościowych, jak i ilościowych metod oceny efektywności posiadanych instrumentów. Efektywną część zysku lub straty na instrumencie zabezpieczającym ujmuje się w innych całkowitych dochodach jako efekt wyceny transakcji zabezpieczających, natomiast każdą nieefektywną część ujmuje się niezwłocznie w rachunku zysków lub strat. Efekt wyceny transakcji zabezpieczających jest korygowany o niższe z łącznych zysków lub strat na instrumencie zabezpieczającym oraz skumulowaną zmianę wartości godziwej zabezpieczanej pozycji. Grupa utrzymuje instrumenty pochodne (IRS, CCIRS, CAP-y) celem zabezpieczenia przed wahaniami stóp procentowych oraz kursów walut. Instrumenty te zabezpieczają wysokość oprocentowania kredytów oraz obligacji przez okres od 1 do 10 lat. Wartość godziwa instrumentów pochodnych jest ustalana w oparciu o metodę zdyskontowanych przepływów pieniężnych przy wykorzystaniu obserwowalnych danych wsadowych (2 poziom hierarchii wartości godziwej). Wartość godziwą instrumentów pochodnych ustala się przy wykorzystaniu modeli przepływów pieniężnych bazujących na danych pochodzących ze źródeł publicznie dostępnych. W sprawozdaniu finansowym instrumenty pochodne są prezentowane w poniższych pozycjach sprawozdania z sytuacji finansowej:

	31 grudnia 2024 roku	31 grudnia 2023 roku
Aktywa trwałe	1,7	10,0
Aktywa obrotowe	23,9	51,7
Zobowiązania długoterminowe	(158,1)	(81,3)
Zobowiązania krótkoterminowe	(0,9)	-
Razem	(133,4)	(19,6)

Zmiany w instrumentach pochodnych za lata zakończone 31 grudnia 2024 roku oraz 31 grudnia 2023 roku przedstawiały się następująco:

	31 grudnia 2024 roku	31 grudnia 2023 roku
Wartość godziwa na początek roku	(19,6)	(113,2)
Ujęte w pozostałych całkowitych dochodach	(78,8)	36,4
Ujęte w rachunku zysków i strat[32]	(35,0)	57,2
Wartość godziwa na koniec roku	(133,4)	(19,6)

[32] Kwoty te odzwierciedlają efekt zabezpieczenia, który w okresie sprawozdawczym został początkowo ujęty w innych całkowitych dochodach, a następnie zrealizowany w rachunku zysków i strat zgodnie z zasadami rachunkowości zabezpieczeń GTC. Ten zysk/stratę skompensowały głównie różnice kursowe na obligacjach nominowanych w HUF (efekt P&L w pozycji Zysk/(strata) z tytułu różnic kursowych, netto).

39 Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach PLN)

W okresie sprawozdawczym nie wystąpiła istotna nieefektywność zabezpieczenia ze skutkiem w rachunku zysków i strat.

Zmiany w kapitale dotyczącym efektu wyceny transakcji zabezpieczających za lata zakończone 31 grudnia 2024 oraz 31 grudnia 2023 roku przedstawiały się następująco:

	31 grudnia 2024 roku	31 grudnia 2023 roku
Efekt wyceny transakcji zabezpieczających na początek roku	9,5	(27,8)
Ujęte w pozostałych całkowitych dochodach	(113,8)	93,6
Zrealizowane w okresie (ujęte w rachunku zysków i strat)[33]	35,0	(57,2)
Łączny wpływ na pozostałe całkowite dochody	(78,8)	36,4
Podatek dochodowy dotyczący wyceny transakcji zabezpieczających	9,9	0,9
Pozostałe zmiany	7,0	-
Efekt wyceny transakcji zabezpieczających na koniec roku	(52,4)	9,5

Instrumenty pochodne na dzień 31 grudnia 2024 roku oraz 31 grudnia 2023 roku obejmują przede wszystkim instrumenty IRS oraz CCIRS.## Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach PLN)

21. Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania krótkoterminowe

Poniżej przedstawiono główne tytuły zobowiązań handlowych i rezerw:

	31 grudnia 2024	31 grudnia 2023
Zobowiązania związane z działalnością inwestycyjną	79,9	57,0
Bieżąca część zobowiązań z tytułu leasingu	2,6	2,2
Zobowiązania z tytułu podatku u źródła	9,4	8,7
Otrzymane zaliczki	22,6	9,1
Rezerwa dotycząca użytkowania wieczystego	13,2	-
Zobowiązania w nowo nabytych jednostkach	52,1	-
Pozostałe zobowiązania handlowe i rezerwy	88,7	70,8
Razem	268,5	147,8

Kwoty te odzwierciedlają efekt zabezpieczenia, który w okresie sprawozdawczym został początkowo ujęty w innych całkowitych dochodach, a następnie zrealizowany w rachunku zysków i strat zgodnie z zasadami rachunkowości zabezpieczeń GTC. Ten zysk/stratę skompensowały głównie różnice kursowe na obligacjach nominowanych w HUF (efekt P&L w pozycji Zysk/(strata) z tytułu różnic kursowych, netto).

22. Depozyty zablokowane

Depozyty zablokowane obejmują depozyty związane z umowami kredytowymi oraz innymi zobowiązaniami umownymi. Mogą być przeznaczone wyłącznie na działalność operacyjną zgodnie z odpowiednimi umowami. Depozyty zablokowane związane z zobowiązaniami umownymi obejmują głównie rachunki depozytowe najemców, rachunki zabezpieczające oraz rachunki inwestycyjne. Depozyty związane z umowami kredytowymi mogą być wykorzystane w dowolnym momencie (na określone cele po uzyskaniu zgody kredytodawcy), dlatego też są prezentowane w aktywach obrotowych.

23. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty

Środki pieniężne obejmują środki zgromadzone na rachunkach bankowych (w tym krótkoterminowe depozyty płatne na żądanie) oraz środki pieniężne w kasie. Środki pieniężne w bankach są oprocentowane według zmiennej stopy procentowej, opartej na okresowych stopach depozytów bankowych. Poza nieistotnymi kwotami, środki pieniężne są zdeponowane w bankach. Wszystkie środki pieniężne są dostępne do wykorzystania przez Grupę.

Grupa GTC współpracuje przede wszystkim z bankami o ratingu inwestycyjnym ponad BBB-. Głównym bankiem, w którym Grupa lokuje 17% środków pieniężnych i ich ekwiwalentów oraz depozytów zablokowanych jest instytucja finansowa o ratingu kredytowym BBB-. Drugim bankiem posiadającym większość środków pieniężnych i ich ekwiwalentów oraz depozytów zablokowanych Grupy (13%) jest instytucja o ratingu kredytowym BBB+. Grupa monitoruje ratingi banków i zarządza ryzykiem koncentracji poprzez lokowanie depozytów w wielu (ponad 10) instytucjach finansowych.

Dla celów sporządzenia sprawozdania z przepływów pieniężnych środki pieniężne i ich ekwiwalenty obejmują na dzień 31 grudnia 2024 roku i 31 grudnia 2023 roku następujące pozycje:

	31 grudnia 2024	31 grudnia 2023
Środki pieniężne w kasie i na rachunkach	228,2	262,6
Środki pieniężne na rachunkach związane z aktywami przeznaczonymi do sprzedaży	7,7	-
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu	235,9	262,6

24. Depozyty od najemców

Depozyty od najemców stanowią zdeponowane przez nich kwoty w celu zagwarantowania realizacji ich zobowiązań zgodnie z umowami wynajmu. Depozyt podlega zwrotowi po zakończeniu najmu. Depozyty od najemców które zostaną zwrócone w ciągu roku ujmowane są w zobowiązaniach krótkoterminowych. Głównym bankiem, w którym Grupa utrzymuje depozyty od najemców, jest bank z rankingiem inwestycyjnym powyżej BBB+.

25. Udziały niekontrolujące

Jednostka zależna Spółki będąca właścicielem nieruchomości Avenue Mall (Euro Structor d.o.o.), udzieliła w 2018 roku swoim udziałowcom pożyczki proporcjonalnej do ich udziałów w spółce zależnej. Kwota główna pożyczki i odsetki zostaną spłacone do 30 grudnia 2026 roku. W przypadku podjęcia przez Euro Structor uchwały o wypłacie dywidendy, Euro Structor ma prawo do potrącenia z kwoty dywidendy, kwoty niespłaconej pożyczki. W przypadku, gdy udziałowiec zamierza sprzedać swój udział w Euro Structor, pożyczka stanie się wymagalna w momencie sprzedaży. Pożyczki zostały udzielone na warunkach rynkowych.

Spółka pośrednio przez swoją spółkę zależną, GTC Paula SARL nabyła od Spólek z Grupy Peach 89,9% udziałów w spółkach komandytowych: Kaiserslautern I GmbH & Co. KG (lub jej następcy prawnym) oraz Kaiserslautern II GmbH & Co. KG (lub jej następcy prawnym) oraz od LFH Portfolio Acquico S.À R.L., 89,9% udziałów w spółkach z ograniczoną odpowiedzialnością: Portfolio Kaiserslautern III GmbH, Portfolio Betzenberg IV GmbH, Portfolio KL Betzenberg V GmbH, Portfolio Kaiserslautern VI GmbH, Portfolio Heidenheim I GmbH, Portfolio Kaiserslautern VII GmbH oraz Portfolio Helmstedt GmbH. Ponadto, Spółka pośrednio nabyła 51% udziałów w spółce zarządzającej Portfelem, GTC Peach Verwaltungs GmbH, od Spólek Grupy Peach.

Informacje finansowe istotnych udziałów niekontrolujących na dzień 31 grudnia 2024 oraz na dzień 31 grudnia 2023 roku:

	31 grudnia 2024 (Euro Structor d.o.o.)	31 grudnia 2024 (Portfolio Niemcy)	31 grudnia 2024 (Razem)	31 grudnia 2023 (Euro Structor d.o.o.)
Aktywa trwałe	599,9	2.139,9	2.739,8	605,2
Aktywa obrotowe	16,2	75,6	91,8	12,2
Aktywa razem	616,1	2.215,5	2.831,6	617,4
Kapitał	354,7	941,8	1.296,5	351,8
Zobowiązania długoterminowe	254,1	773,8	1.027,9	257,3
Zobowiązania krótkoterminowe	7,3	499,9	507,2	8,3
Pasywa razem	616,1	2.215,5	2.831,6	617,4
Przychody	53,8	-	53,8	55,0
Wynik za rok	30,6	-	30,6	29,1
Pozostałe całkowite dochody	-	-	-	0,6
Udział udziałów niekontrolujących w kapitale	106,4	100,8	207,2	105,6
Pożyczki udzielone udziałowcowi niekontrolującemu	(49,6)	-	(49,6)	(50,4)
Pożyczki otrzymane od udziałowców niekontrolujących	-	-	-	-
Udział udziałów niekontrolujących w zysku/(stracie)	9,0	-	9,0	8,2

Dywidenda przyznana dla udziałowca niekontrolującego w 2024 roku w wysokości 1,5 miliona EUR (6,5 PLN) została wypłacona. Dywidenda przyznana dla udziałowca niekontrolującego w 2023 roku w wysokości 2,2 miliona EUR (10,0 PLN) została wypłacona.

26. Długoterminowe kredyty, pożyczki i obligacje

Wszystkie kredyty bankowe, pożyczki i dłużne papiery wartościowe są początkowo ujmowane według wartości godziwej, pomniejszonej o koszty transakcyjne związane z uzyskaniem danego instrumentu dłużnego. Po początkowym ujęciu, oprocentowane kredyty, pożyczki i papiery dłużne są wyceniane według zamortyzowanego kosztu, przy zastosowaniu metody efektywnej stopy procentowej.

	31 grudnia 2024	31 grudnia 2023
Obligacje	2.752,7	2.869,7
Kredyty bankowe	4.211,9	2.697,9
Odroczone koszty pozyskania finansowania	(86,7)	(28,2)
Razem	6.877,9	5.539,4
W tym:
Część długoterminowa	5.937,8	5.342,4
Część krótkoterminowa	940,1	197,0
Razem	6.877,9	5.539,4

OBLIGACJE

	31 grudnia 2024 (Część krótkoterminowa)	31 grudnia 2024 (Część długoterminowa)	31 grudnia 2023 (Część krótkoterminowa)	31 grudnia 2023 (Część długoterminowa)
„Zielone obligacje” 2027-2030 (HU0000360102)	0,4	412,4	0,4	449,6
„Zielone obligacje” 2028-2031 (HU0000360284)	1,7	206,4	1,7	224,8
„Zielone obligacje” 2026 (XS2356039268)	24,8	2.107,0	25,7	2.168,0
Razem	26,9	2.725,8	27,8	2.842,4

Jako zabezpieczenie kredytów bankowych ustanowiona została hipoteka oraz depozyty zabezpieczające na składnikach aktywów, łącznie z cesją związanych z nimi należności oraz cesją praw z polis ubezpieczeniowych. W umowach finansowania zawartych z bankami, Grupa zobowiązuje się do dotrzymania określonych warunków kredytowych. Główne warunki to utrzymanie wskaźnika wartości kredytu do wartości zabezpieczenia (Loan-to-Value, „LTV”) i wskaźnika Obsługi Zadłużenia (Debt Service Coverage Ratio) przez spółkę będącą właścicielem projektu. Ponadto wszystkie nieruchomości inwestycyjne i nieruchomości inwestycyjne w trakcie budowy, które były finansowane ze środków zewnętrznych są przedmiotem ustanowionych przez banki hipotek. Jeśli nie wspomniano inaczej, wartość godziwa zastawionych aktywów przekracza wartość bilansową zaciągniętych kredytów i pożyczek związanych z tymi aktywami. „Zielone obligacje” (2027-2030) oraz „zielone obligacje” (2028-2031) są denominowane w HUF. Wszystkie inne kredyty bankowe i obligacje są denominowane w EUR. Dalsze informacje przedstawiono w nocie 36. Na dzień 31 grudnia 2024 roku Grupa nadal spełnia kowenanty finansowe określone w umowach kredytowych oraz warunkach emisji obligacji.

Zmiany w długoterminowych kredytach i obligacjach za lata zakończone 31 grudnia 2024 roku oraz 31 grudnia 2023 roku przedstawiały się następująco:

	31 grudnia 2024	31 grudnia 2023
Saldo na początek roku	5.539,4	5.805,4
Wypłaty	1.142,1	336,6
Nabycie	790,2	-
Spłaty	(240,7)	(219,0)
Reklasyfikacja do zobowiązań związanych z aktywami przeznaczonymi do sprzedaży	(106,8)	-
Sprzedaż	(59,4)	-
Wykup obligacji Aurora	(25,8)	-
Zmiana odroczonych kosztów pozyskania finansowania	(6,0)	7,3
Zmiana naliczonych odsetek	(3,0)	5,5
Odroczone koszty pozyskania finansowania przejęte wraz z nabyciem aktywów	(2,2)	-
Pozostałe	1,4	(11,4)
Różnice kursowe	(151,3)	(385,0)
Saldo na koniec roku	6.877,9	5.539,4

27.# Zobowiązania z tytułu leasingu oraz prawo do użytkowania aktywów

Zobowiązania z tytułu leasingu obejmują opłaty leasingowe za grunty podlegające opłatom z tytułu użytkowania wieczystego i zaklasyfikowane jako grunty pod nieruchomości inwestycyjne (ukończone, w budowie i grunty) oraz grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową. Płatności za użytkowanie wieczyste są to płatności, które są dokonywane z góry lub z dołu w okresach rocznych lub miesięcznych w ustalonym okresie (od 33 do 87 lat). Płatności z tytułu użytkowania wieczystego dokonywane są w Polsce, Chorwacji, Rumunii, Serbii oraz w Niemczech. Ze względu na fakt, że opłaty za użytkowanie wieczyste są co do zasady traktowane jako opłaty leasingowe, płatności z nimi związane należy rozpatrywać zgodnie z MSSF 16. W skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej Grupa rozpoznaje prawo do użytkowania oraz zobowiązania z tytułu leasingu:

a) Prawo do wieczystego użytkowania gruntów jest prezentowane:
* jako część nieruchomości inwestycyjnych, z odrębnym ujawnieniem w nocie;
* jako część gruntów pod zabudowę mieszkaniową.

b) Zobowiązania z tytułu leasingu zostały zaprezentowane w ramach krótkoterminowych i długoterminowych zobowiązań, z odrębnymi ujawnieniami.

Prawo wieczystego użytkowania gruntów jest amortyzowane przez okres leasingu (metodą kosztu historycznego) lub wyceniane przy zastosowaniu metody wyceny do wartości godziwej (dla nieruchomości inwestycyjnych wycenianych według wartości godziwej). Grupa prezentuje amortyzację prawa do użytkowania lub zmianę wartości godziwej prawa do użytkowania w ramach zysku (straty) z tytułu aktualizacji wartości. Odsetki dotyczące leasingu gruntu są prezentowane jako koszty finansowe.

Grupa zawarła kilka innych umów leasingu (o małej wartości, krótkoterminowe) i w takich przypadkach, leasing jest rozpoznawany w kosztach, bez ujmowania w bilansie. Koszty związane z takimi leasingami są nieistotne.

Prawa do użytkowania aktywów na dzień 31 grudnia 2024 oraz 31 grudnia 2023 roku przedstawiały się następująco:

	31 grudnia 2024	31 grudnia 2023
Ukończone nieruchomości inwestycyjne	211,9	96,1
Grunty przeznaczone pod zabudowę komercyjną	5,6	77,8
Grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową	4,3	4,3
Rzeczowe aktywa trwałe	8,5	10,0
Razem	230,3	188,2

Zobowiązania z tytułu leasingu na dzień 31 grudnia 2024 oraz 31 grudnia 2023 roku przedstawiały się następująco:

Kraj	31 grudnia 2024	31 grudnia 2023	Stopa dyskontowa
Polska	80,3	141,7	4,2%
Rumunia	29,5	28,7	5,7%
Serbia	3,4	3,5	7,6%
Chorwacja	5,6	6,1	4,4%
Niemcy	31,6	-	4,1%
Pozostałe	10,3	10,0	3,0%
Razem	160,7	190,0	44

Zobowiązania z tytułu leasingu zostały zdyskontowane przy użyciu stóp dyskontowych mających zastosowanie do długoterminowego finansowania w walutach lokalnych w krajach, w których znajdują się aktywa.

Zmiany wartości prawa do użytkowania aktywów za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku oraz za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku przedstawiały się następująco:

	2024	2023
Saldo na dzień 1 stycznia	188,2	198,5
Rozpoznanie/ (wyksięgowanie) aktywów z tytułu prawa do użytkowania gruntów w użytkowaniu wieczystym i innych aktywów	101,2	0,9
Nabycie	105,1	-
Umorzenie aktywów z tytułu użytkowania rozpoznanych zgodnie z MSSF16	(1,3)	(5,7)
Reklasyfikacja do aktywów przeznaczonych do sprzedaży	(164,5)	-
Różnice kursowe	1,6	(5,5)
Saldo na dzień 31 grudnia	230,3	188,2

Zmiany w zobowiązaniach z tytułu leasingu za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku oraz za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku przedstawiały się następująco:

	2024	2023
Saldo na dzień 1 stycznia	190,0	196,4
Rozpoznanie/ (wyksięgowanie) zobowiązań z tytułu leasingu dla gruntów w użytkowaniu wieczystym oraz innych aktywów	101,2	0,9
Reklasyfikacja do zobowiązań związanych z aktywami przeznaczonymi do sprzedaży	(164,5)	-
Płatności z tyt. użytkowania wieczystego	(3,4)	(4,1)
Zmiana stanu rezerw na sporne kwoty użytkowania wieczystego	(6,0)	(1,4)
Zmiana naliczonych odsetek	7,3	3,6
Nabycie	31,4	-
Różnice kursowe	4,7	(5,4)
Saldo na dzień 31 grudnia	160,7	190,0

Grupa płaci roczną kwotę 2,5 milionów EUR; 10,8 PLN (2.0 milionów EUR; 9,1 PLN w 2023 roku) jako opłatę leasingową (kwota główna i odsetki) za grunty będące w użytkowaniu wieczystym. Płatności wskazane w tabeli powyżej dotyczą jedynie spłaty kapitału zobowiązań leasingowych.

28. Nabycie niemieckiego portfela mieszkaniowego

W dniu 15 listopada 2024 roku Grupa zawarła szereg umów kupna udziałów, między innymi z Peach Property Group AG i LFH Portfolio Acquico S.À R.L., jako sprzedającymi, prowadzących do nabycia portfela aktywów mieszkaniowych w Niemczech („Portfel”) należącego do Peach Property Group AG („Transakcja”). W konsekwencji Spółka, pośrednio przez swoją spółkę zależną, GTC Paula SARL, nabyła:

(i) od Spółek Grupy Peach: 89,9% udziałów w spółkach komandytowych: Kaiserslautern I GmbH & Co. KG (lub jej następcy prawnym) oraz Kaiserslautern II GmbH & Co. KG (lub jej następcy prawnym) („Spółki Komandytowe”), oraz

(ii) od LFH Portfolio Acquico S.À R.L., 79,8%[34] udziałów w spółkach z ograniczoną odpowiedzialnością: Portfolio Kaiserslautern III GmbH, Portfolio KL Betzenberg IV GmbH, Portfolio KL Betzenberg V GmbH, Portfolio Kaiserslautern VI GmbH, Portfolio Heidenheim I GmbH, Portfolio Kaiserslautern VII GmbH oraz Portfolio

[34] Ten udział procentowy nie odzwierciedla całkowitego udziału na dzień 31 grudnia 2024 roku ze względu na aspekty opisane w kolejnych punktach.

Helmstedt GmbH („Spółki Portfelowe”), przy skorygowanej wartości nieruchomości wynoszącej około 448,0 milionów EUR (1.914,3 PLN) za 100% własności Portfela. Ponadto, Spółka pośrednio nabyła 51% udziałów w spółce zarządzającej Portfelem, GTC Peach Verwaltungs GmbH („PM”), od Spółek Grupy Peach.

W rezultacie Transakcji, 89,9% udziałów w Spółkach Komandytowych i 79,8% udziałów w Spółkach Portfelowych zostało nabytych w zamian za łączne świadczenie obejmujące 167,0 milionów EUR (713,6 PLN) płatne w gotówce oraz Obligacje Partycypacyjne o łącznej wartości nominalnej wynoszącej około 42 milionów EUR (179,5 PLN) (opisane w części B (Opis Obligacji Partycypacyjnych), z zastrzeżeniem korekt, a także 51% udziałów w PM.

Spółki Grupy Peach zachowały 10,09% udziałów w Spółkach Komandytowych oraz 10,1% udziałów w Spółkach Portfelowych, jak i 49% udziałów w PM, natomiast współinwestorzy, LFH Portfolio Acquico S.À R.L. i ZNL Investment S.À R.L. zachowali 10,1% udziałów w Portfolio Heidenheim I GmbH, Portfolio Kaiserslautern VII GmbH i Portfolio Helmstedt GmbH oraz 5% udziałów w Portfolio Kaiserslautern III GmbH, Portfolio KL Betzenberg IV GmbH, Portfolio KL Betzenberg V GmbH i Portfolio Kaiserslautern VI GmbH, i nabyli 0,01% udziałów w Spółkach Komandytowych. Ponadto, udziałowiec mniejszościowy, Pan Marco Garzetti, zachował 5,1% udziałów w Portfolio Kaiserslautern III GmbH, Portfolio KL Betzenberg IV GmbH, Portfolio KL Betzenberg V GmbH i Portfolio Kaiserslautern VI GmbH.

Dodatkowo GTC Paula SARL otrzymała względem LFH Portfolio Acquico S.À R.L. i ZNL Investment S.À R.L. opcję nabycia wszystkich udziałów posiadanych przez LFH Portfolio Acquico S.À R.L. i ZNL Investment S.À R.L. w Spółkach Portfelowych za cenę opcji określoną zgodnie z formułą zastosowaną do obliczania łącznej wartości świadczenia, przy czym z tej kwoty nie będą dokonywane reinwestycje („Opcja Kupna”). Po wykonaniu Opcji Kupna, Spółka będzie pośrednio posiadać 89,9% udziałów w Spółkach Komandytowych, do 89,9% udziałów w Portfolio Heidenheim I GmbH, Portfolio Kaiserslautern VII GmbH i Portfolio Helmstedt GmbH i do 85% udziałów w Portfolio Kaiserslautern III GmbH, Portfolio KL Betzenberg IV GmbH, Portfolio KL Betzenberg V GmbH, Portfolio Kaiserslautern VI GmbH.

Na dzień 31 grudnia 2024 roku Zarząd dokonał szacunku dotyczącego opcji kupna udziałów niekontrolujących posiadanych przez LFH Portfolio Acquico S.À R.L. i ZNL Investment S.À R.L. Na podstawie analizy Zarządu oceniono, że na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego ryzyko i korzyści związane z udziałami niekontrolującymi objętymi opcją kupna zostały już przeniesione na GTC. Głównym powodem takiej oceny był istniejący zamiar Zarządu, aby wykonać opcję w uzgodnionym terminie, tj. przed 31 marca 2025 roku (co zostało zrealizowane, jak opisano w sekcji B niniejszej noty) oraz fakt, że niewykonanie opcji kupna spowodowałoby powstanie dodatkowych zobowiązań dla Grupy, w tym obowiązkowych stałych dywidend. Co więcej, wykonanie opcji stanowi warunek finansowania dłużnego opisany w punkcie C poniżej i ma wpływ na Obligacje Partycypacyjne, jak wyjaśniono w punkcie B poniżej. W związku z tym, w oparciu o ocenę Zarządu, GTC ma istniejące zobowiązanie do realizacji opcji kupna i istniejący dostęp do zwrotów związanych z ich udziałami własnościowymi, w wyniku czego udziały niekontrolujące LFH Partner i ZNL nie zostały ujęte jako udziały niekontrolujące, ale wartość bieżąca ceny opcji kupna została ujęta jako zobowiązanie finansowe w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym w pozycji Pozostałe zobowiązania finansowe.

Poprzez realizację Opcji Call (Opcja Kupna), Grupa staje się stroną Opcji Put (Opcja Sprzedaży) i Call dotyczących udziałów niekontrolujących posiadanych w Spółkach Komandytowych i Spółkach Portfelowych. Poprzez Opcje Sprzedaży i Opcjom Kupna Grupa będzie miała opcję kupna pozostałych udziałów niekontrolujących związanych z Grupą Peach po 5/10 latach, a Grupa Peach będzie miała opcję sprzedaży udziałów po 10 latach Grupie GTC. Cena wykonania Opcji Sprzedaży i Opcji Kupna jest wyższą wartością Floor 9 milionów EUR (która jest minimalną ceną opcji) i rynkowej wartości godziwej udziałów Spółek Komandytowych i Spółek Portfelowych w dniu wykonania opcji. Zgodnie z wymogami MSR 32 par. 23 Grupa ujęła zobowiązanie z tytułu opcji sprzedaży w wartości bieżącej kwoty wykupu.# Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach PLN)

Ponieważ cena opcji sprzedaży i kupna jest oparta na wartości rynkowej, Zarząd uważa, że opcje te nie dają Grupie bieżącego dostępu do zwrotów związanych z ich posiadanymi udziałami, dlatego udziały niekontrolujące dotyczące Peach są nadal ujmowane w niniejszym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym.

A. Struktura finansowania

Transakcja została sfinansowana przez:

1. przejęcie istniejących uprzywilejowanych kredytów bankowych w wysokości około 185,4 milionów EUR (797,2 PLN), udzielonych obecnie poszczególnym spółkom projektowym przez wiele banków, w tym: DZ Hyp AG, Landesbank Baden-Württemberg, Sparkasse Kaiserslautern oraz Volksbank BRAWO eG;
2. emisję 418 obligacji partycypacyjnych na okaziciela serii A, o wartości nominalnej 100.051,17 EUR każda i łącznej wartości nominalnej 42 miliony EUR („Obligacje Partycypacyjne”), na zasadach opisanych w części B (Opis Obligacji Partycypacyjnych) poniżej.
3. finansowanie zewnętrzne uzyskane przez Grupę GTC, na zasadach opisanych w części C (Finansowanie dłużne) poniżej.

B. Opis Obligacji Partycypacyjnych

W ramach Transakcji, Spółka wyemitowała Obligacje Partycypacyjne, które zostały przeniesione na LFH Portfolio Acquico S.À R.L., w ramach rozliczenia części ceny nabycia na podstawie umowy sprzedaży udziałów zawartej z LFH Portfolio Acquico S.À R.L.

Obligacje Partycypacyjne zostały wyemitowane jako obligacje partycypacyjne w rozumieniu art. 18 ustawy z dnia 15 stycznia 2015 roku o obligacjach („Ustawa o Obligacjach”). Obligacje Partycypacyjne są niezabezpieczone, podporządkowane w stosunku do wszystkich innych zobowiązań wobec wierzycieli GTC i zostały wyemitowane z 20-letnim terminem wymagalności, co oznacza, że ich ostateczny, efektywny termin wymagalności jest dłuższy od wszystkich pozostałych zobowiązań GTC (tj. 2044 roku).

Co roku, jeżeli Walne Zgromadzenie podejmie uchwałę o podziale zysku i wypłacie dywidendy („Uchwała”), Obligacje Partycypacyjne będą uprawniały obligatariuszy do udziału w zysku Spółki. Jeżeli zgodnie z Uchwałą dywidenda nie będzie wypłacana, żadna płatność z tytułu Obligacji Partycypacyjnych nie zostanie naliczona ani wypłacona.

Jeżeli zgodnie z Uchwałą Spółka będzie wypłacać dywidendę, kwota płatności należnej w stosunku do Obligacji Partycypacyjnych będzie odpowiadała kwocie dywidendy płatnej z liczby akcji ustalonej w momencie emisji Obligacji Partycypacyjnych jako: (i) łączna wartość nominalna Obligacji Partycypacyjnych podzielona przez (ii) średnią cenę akcji GTC na rynku regulowanym z dnia 17 grudnia 2024 r. Tym samym, każda z 418 Obligacji Partycypacyjnych będzie uprawniać obligatariusza do płatności odpowiadającej dywidendzie należnej z 107.628 akcji w kapitale zakładowym Spółki (łącznie odpowiadającej dywidendzie należnej z 44.988.504 akcji w kapitale zakładowym Spółki).

Obligacje Partycypacyjne nie stanowią obligacji zamiennych ani obligacji z prawem pierwszeństwa w rozumieniu Ustawy o Obligacjach ani przepisów ustawy z dnia 15 września 2000 r. – Kodeks spółek handlowych („Kodeks spółek handlowych”).

Jednakże, zgodnie z warunkami emisji Obligacji Partycypacyjnych, jeżeli GTC Paula SARL, przed dniem 15 kwietnia 2025 r., wykona i rozliczy Opcję Kupna do zakupu udziałów mniejszościowych, których właścicielami są LFH Portfolio Acquico S.À R.L. i ZNL Investment S.À R.L., Spółka będzie uprawniona do skorzystania z prawa do wcześniejszego wykupu, jeżeli Walne Zgromadzenie podejmie uchwałę o podwyższeniu kapitału zakładowego Spółki (co będzie wymagało pozbawienia akcjonariuszy Spółki prawa poboru), i/lub jakąkolwiek inną uchwałę, która może być wymagana do wykonania prawa Spółki do wcześniejszego wykupu („Podwyższenie Kapitału Zakładowego”).

Jeżeli GTC Paula SARL nie wykona i nie rozliczy Opcji Kupna przed dniem 15 kwietnia 2025 roku, prawo do żądania wcześniejszego wykupu przejdzie na obligatariusza, z zastrzeżeniem odpowiedniego Podwyższenia Kapitału Zakładowego. W każdym przypadku, na skutek wcześniejszego wykupu, Obligacje Partycypacyjne zostaną umorzone, a płatność należna z tytułu wcześniejszego wykupu zostanie potrącona z ceną emisyjną akcji Spółki, które zostaną objęte przez obligatariusza w ramach Podwyższenia Kapitału Zakładowego, przy czym nie będzie należna żadna dodatkowa płatność z tytułu wcześniejszego wykupu ani żadne rozliczenia pieniężne nie będą dokonywane na rzecz obligatariuszy.

Łączna liczba nowych akcji, które obligatariusze będą uprawnieni objąć (lub wykonać prawo z warrantów subskrypcyjnych uprawniających do ich objęcia) będzie równa 44.988.504 akcji.

W dniu 31 marca 2025 roku GTC Paula SARL. wykonała wobec LFH Portfolio Acquico S.À R.L. i ZNL Investment S.À R.L. opcję nabycia wszystkich udziałów posiadanych przez LFH Portfolio Acquico S.À R.L. i ZNL Investment S.À R.L. w Kaiserslautern I GmbH & Co. KG, Kaiserslautern II GmbH & Co. KG, Portfolio Kaiserslautern III GmbH, Portfolio KL Betzenberg IV GmbH, Portfolio KL Betzenberg V GmbH, Portfolio Kaiserslautern VI GmbH, Portfolio Heidenheim I GmbH, Portfolio Kaiserslautern VII GmbH oraz Portfolio Helmstedt GmbH („Opcja Call”). Rozliczenie Opcji Call jeszcze nie nastąpiło i oczekuje się, że nastąpi przed 30 kwietnia 2025 roku.

Zgodnie ze zmienionymi warunkami Obligacji Partycypacyjnych, jeśli Paula SARL zrealizuje Opcję Call przed 30 kwietnia 2025 roku, Spółka będzie uprawniona do skorzystania z prawa do wcześniejszego wykupu Obligacji Partycypacyjnych, pod warunkiem, że Walne Zgromadzenie podejmie uchwałę o podwyższeniu kapitału zakładowego Spółki (wymagającą wyłączenia prawa poboru akcjonariuszy Spółki) i/lub inną uchwałę niezbędną do realizacji prawa Spółki do wcześniejszego wykupu („Podwyższenie Kapitału Zakładowego”).

Ponadto, począwszy od 15 kwietnia 2025 roku, posiadacz Obligacji może zażądać wcześniejszego wykupu Obligacji Partycypacyjnych, podlegających odpowiednio Podwyższeniu Kapitału Zakładowego. W każdym przypadku, na skutek wcześniejszego wykupu, Obligacje Partycypacyjne zostaną umorzone, a płatność należna z tytułu wcześniejszego wykupu zostanie potrącona z ceny emisyjnej odpowiedniego instrumentu kapitałowego, który zostanie objęty przez obligatariusza w ramach Podwyższenia Kapitału Zakładowego, przy czym nie będzie należna żadna dodatkowa płatność z tytułu wcześniejszego wykupu ani żadne rozliczenia pieniężne nie będą dokonywane na rzecz obligatariuszy.

Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego Opcja Call została wykonana, a intencją Zarządu jest rozliczenie Opcji w uzgodnionym terminie, tj. do 30 kwietnia 2025 roku.

W sprawozdaniu finansowym za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku obligacje partycypacyjne są prezentowane jako instrument kapitałowy zgodnie z MSR 32 Instrumenty finansowe - prezentacja. Wynika to przede wszystkim z faktu, że jeśli zgodnie z uchwałą o podziale wyniku Spółki dywidenda nie zostanie wypłacona, żadna płatność z tytułu Obligacji Partycypacyjnych nie zostanie naliczona ani wypłacona. Ponadto, przedterminowy wykup według uznania Spółki jest realizowany przez emisję stałej liczby akcji Spółki za stałą liczbę obligacji jak określono w dniu emisji. Podsumowując, Spółka jako emitent zachowuje pełną jednostronną swobodę uniknięcia rozliczenia gotówkowego poprzez zamianę obligacji na akcje w drodze emisji warrantów subskrypcyjnych skutkujących nowymi akcjami, co zapewnia traktowanie instrumentu jako kapitału własnego.

Chociaż prawo do wcześniejszego wykupu jest uzależnione od wykonania i rozliczenia Opcji Call, Zarząd na dzień 31 grudnia 2024 roku uważał, że wykonanie Opcji Call jest pod ich kontrolą i ujął zobowiązanie z tytułu tego wykonania, jak wyjaśniono powyżej, co zostało potwierdzone faktycznym wykonaniem w dniu 31 marca 2025 roku, a płatność ma nastąpić do dnia 30 kwietnia 2025 roku.

C. Finansowanie dłużne

Aby zapewnić dodatkowe finansowanie Transakcji, Spółka pozyskała pożyczkę w wysokości 190 milionów EUR (811,9 PLN) („Pożyczka”), która została udzielona przez niektóre podmioty powiązane The Baupost Group, L.L.C. i Diameter Capital Partners LP („Pożyczkodawcy”) na warunkach określonych w Umowie Finansowania („Umowa Finansowania”) zawartej w dniu 20 grudnia 2024 roku.

Pożyczka została zaciągnięta przez spółkę pośrednio zależną od Spółki, GTC Paula SARL („Pożyczkobiorca"), i jest gwarantowana w szczególności przez Spółkę oraz podmioty z Grupy GTC, na warunkach określonych w Umowie Finansowania. Umowa Finansowania wymaga, aby niektóre podmioty należące do Grupy GTC ustanowiły określone zabezpieczenia oraz podporządkowały swoje zobowiązania (zgodnie z lokalnymi przepisami prawa) na podstawie umów zawartych w szczególności z Agentem i/lub Agentem Zabezpieczenia (zgodnie z definicją w Umowie Kredytowej).

Jednym z warunków Umowy Finansowania jest wykonanie Opcji Kupna udziałów niekontrolujących posiadanych przez LFH Portfolio Acquico S.À R.L. i ZNL Investment S.À R.L.

D. Ujęcie księgowe

Spółka przeprowadziła szczegółową analizę ujęcia księgowego Transakcji. Na podstawie analizy wymogów zawartych w MSSF 10 Skonsolidowane Sprawozdania Finansowe i MSSF 3 Połączenia jednostek gospodarczych, Zarząd uznał, że kontrola została przeniesiona na GTC w dniu 31 grudnia 2024 roku. Głównym powodem takiej oceny była możliwość wywierania wpływu na wysokość wyników finansowych, którą można było wykazać przed styczniem 2025 roku, kiedy to Transakcja została zamknięta z prawnego punktu widzenia. GTC było zaangażowane w działalność nabytego portfela i/lub miało prawo weta w podejmowaniu decyzji. Ponadto w dacie płatności, która miała miejsce 30 grudnia 2024 roku, Grupa Peach jako poprzedni właściciel utraciła uprawnienia do cofnięcia wszelkich decyzji podjętych we współpracy z GTC.# Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach PLN)

Kierownictwo przeprowadziło opcjonalny test koncentracji i zauważyło, że około 92% nabytych aktywów brutto jest związanych z nabyciem nieruchomości inwestycyjnych, składającą się głównie z podobnych aktywów - lokali mieszkalnych. W rezultacie test koncentracji został spełniony, a transakcja została rozliczona jako nabycie aktywów („asset acquisition”). Ponieważ test koncentracji został spełniony to zbiór działań prowadzonych oraz aktywów zarządzanych w celu osiągania korzyści nie został uznany za przedsięwzięcie i nie była wymagana dalsza ocena.

W ramach zawartej transakcji w oparciu o MSSF 9 Instrumenty Finansowe Zarząd zidentyfikował inne zobowiązania oraz istotne instrumenty finansowe jak poniżej:

• Zobowiązanie do wypłaty minimalnej dywidendy (4,9 miliona EUR; 20,9 PLN) jako umowne zobowiązanie do dokonywania corocznych płatności na rzecz akcjonariuszy mniejszościowych tj. Peach Partner i Peach KG. Kwota zobowiązania została obliczona przy użyciu metody zamortyzowanego kosztu. Na dzień 31 grudnia 2024 roku 4,8 miliona EUR (20,5 PLN) zaprezentowano jako zobowiązania długoterminowe, a 0,1 miliona EUR (0,4 PLN) w pozostałych zobowiązaniach finansowych.
• Grupa nie rozpoznała zobowiązania do wypłaty dywidendy wobec LFH Portfolio Acquico S.À R.L. i ZNL Investment S.À R.L. - jak wyjaśniono powyżej, w oparciu o ocenę Zarządu, GTC miała istniejące zobowiązanie do realizacji Opcji Kupna i istniejący dostęp do zwrotów związanych z ich udziałami, co zwalnia Grupę z dalszych zobowiązań wobec LFH Portfolio Acquico S.À R.L. i ZNL Investment S.À R.L.
• Zobowiązanie do wypłaty minimalnej dywidendy stanowi umowne zobowiązanie do dokonywania corocznych płatności na rzecz akcjonariuszy mniejszościowych, tj. spółek LFH Portfolio Acquico S.À R.L. i ZNL Investment S.À R.L. Kwota zobowiązania została obliczona przy użyciu metody zamortyzowanego kosztu i na dzień 31 grudnia 2024 roku wynosi 5,2 miliona EUR (22,2 PLN) stanowi zobowiązanie warunkowe na podstawie powodów opisanych powyżej.
• Jak wyjaśniono powyżej Opcja Kupna udziałów mniejszościowych LFH Portfolio Acquico S.À R.L. i ZNL Investment S.À R.L. została ujęta jako zobowiązanie w wartości bieżącej kwoty wykupu, która ma zostać wypłacona udziałowcom niekontrolującym w ramach opcji kupna (22,6 miliona EUR; 96,6 PLN). Grupa rozpoznała ponadto zobowiązanie z tytułu opcji put dotyczącej udziałów niekontrolujących, których właścicielem jest Peach w wartości bieżącej kwoty wykupu, która ma zostać wypłacona udziałowcom mniejszościowym w ramach opcji kupna (18,6 miliona EUR; 79,5 PLN). Następnie zmiany wartości bilansowej zobowiązania finansowego będą ujmowane w zysku lub stracie, zgodnie z MSSF 9. Na dzień 31 grudnia 2024 roku zobowiązanie z tytułu opcji put jest prezentowane w pozycji Zobowiązania z tytułu opcji put udziałów niekontrolujących oraz inne zobowiązania długoterminowe.
• Grupa rozpoznała także zobowiązanie finansowe w wysokości 9 miliona EUR (38,4 PLN) dotyczące zatrzymanej ceny nabycia pożyczek akcjonariuszy, która zostanie zapłacona wraz z opłatą za opcję na rzecz Peach. Na dzień 31 grudnia 2024 roku zaprezentowane w pozycji Pozostałe zobowiązania finansowe.
• Opcja put i call na 49% udziałów PM z Grupą Peach ze stałą ceną 0,45 miliona EUR (1,9 PLN). Kierownictwo zakłada, że zostanie ona wykonana na koniec 2027 roku, stąd ujęto 0,42 miliona EUR (1,8 PLN) w zobowiązaniach długoterminowych według zamortyzowanego kosztu.

W oparciu o umowę z Peach, nie są oni uprawnieni do żadnej dywidendy ani udziału w zyskach, w związku z czym nie rozpoznano udziałów niekontrolujących.

Aktywa
Nieruchomości inwestycyjne	1.912,6
Należności z tytułu pożyczek od Peach do przejętych jednostek	162,4
Pozostałe aktywa	43,6
	2.118,6
Pasywa
Zobowiązania finansowe z tytułu kredytów	792,7
Pożyczki otrzymane od grupy Peach	297,8
Pozostałe zobowiązania	48,3
	1.138,8
Aktywa netto (100%)	979,8
Nabyte aktywa netto (bez udziałów niekontrolujących)	879,4
Rozliczenie pożyczek od i do Grupy Peach	142,7*
Aktywa netto skorygowane o nabyte pożyczki od udziałowca	1.022,1
Wynagrodzenie netto płatne w gotówce	(718,7)
Koszty transakcji związane z nabyciem	(39,2)
Koszty transakcji niezapłacone na dzień 31 grudnia 2024 roku	17,2
Wydatki z tytułu zakupu ukończonych aktywów	(740,7)
Suma wynagrodzenia powiększona o koszty transakcyjne	1.022,1
Wynagrodzenie płatne w gotówce	718,7
Wyemitowane obligacje partycypacyjne w wartości godziwej	178,2
Zobowiązanie z tytułu wykonania opcji kupna	96,6
Koszty transakcyjne	39,2
Inne korekty pomniejszające kwotę do zapłaty	(10,6)

* Kwota rozliczenia pożyczek wobec Grupy Peach dotyczy rozliczenia należności i zobowiązań z tytułu pożyczek wewnątrzgrupowych opisanych w osobnych pozycjach powyżej.

Różnica między nabytym kapitałem własnym a zapłaconym wynagrodzeniem jest nieistotna.

E. Pozostałe

Transakcja opisana powyżej nie została zawarta z żadnym podmiotem powiązanym. Szczegółowy opis transakcji znajduje się w raporcie bieżącym nr 1/2025 z dnia 2 stycznia 2025 roku.

29. Inne zobowiązania długoterminowe

Inne zobowiązania długoterminowych na dzień 31 grudnia 2024 roku oraz 31 grudnia 2023 roku przedstawiały się następująco:

	31 grudnia 2024 roku	31 grudnia 2023 roku
Rezerwa na sprawę sporną - GTC S.A.	31,2	-
Zobowiązanie do wypłaty minimalnej dywidendy	20,5	-
Zobowiązania z tytułu opcji put udziałów niekontrolujących (patrz nota 28)	79,5	-
Długoterminowe zobowiązanie inwestycyjne	20,5	8,7
Pozostałe zobowiązania długoterminowe	20,1	13,9
Razem	171,8	22,6

W dniu 3 grudnia 2024 roku Spółka otrzymała decyzję Naczelnika Opolskiego Urzędu Celno-Skarbowego („OUCS”) z dnia 20 listopada 2024 roku, wydaną w ramach postępowania podatkowego w zakresie wywiązywania się z obowiązków płatnika w zakresie poboru zryczałtowanego podatku od przychodów osiąganych przez nierezydentów z tytułu dywidend („Decyzja”). Postępowanie dotyczyło obowiązku Spółki do pobrania zryczałtowanego podatku dochodowego od dywidendy za rok finansowy 2017. Spółka nie zgadza się z ustaleniami i stanowiskiem OUCS w Decyzji i zamierza skorzystać ze wszystkich dostępnych środków prawnych na późniejszym etapie. Spółka odwołała się od Decyzji, zarzucając naruszenie zarówno prawa materialnego, jak i proceduralnego. Na moment zatwierdzenia niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego postępowanie w drugiej instancji jest w toku. W sprawozdaniu finansowym za rok obrotowy zakończony 31 grudnia 2024 roku utworzono rezerwę w wysokości 31,2 PLN (w tym 13 PLN odsetek od zaległości podatkowych).

30. Przedpłaty, czynne rozliczenia międzyokresowe kosztów oraz pozostałe należności

Saldo przedpłat, czynnych rozliczeń międzyokresowych oraz pozostałych należności spadło z 227,8 PLN na dzień 31 grudnia 2023 roku do 164,9 PLN na dzień 31 grudnia 2024 roku. Większość spadku jest związana z wykorzystaniem depozytu na potrzeby wykupu obligacji Aurora, który został przekazany w 2023 r. do Brokera w wysokości 29,5 milionów EUR (128,3 PLN). Szczegółowy opis w nocie 9.

31. Aktywa przeznaczone do sprzedaży oraz zobowiązania związane z aktywami przeznaczonymi do sprzedaży

Aktywa przeznaczone do sprzedaży na dzień 31 grudnia 2024 roku oraz 31 grudnia 2023 roku przedstawiały się następująco:

	31 grudnia 2024 roku	31 grudnia 2023 roku
Glamp d.o.o. Beograd[35]	238,4	-
GTC LCHD Projekt	-	44,3
Grunt w Polsce[36]	433,3	14,8
Razem	671,7	59,1

Sprzedaż GTC LCHD Projekt została sfinalizowana w lipcu 2024 roku. Transakcja została zakończona ceną zamknięcia w wysokości 13,2 milionów EUR (56,7 PLN), z czego 11,4 milionów EUR (48,8 PLN) zostało otrzymane. W grudniu 2024 roku Glamp d.o.o. Beograd został przeklasyfikowany do aktywów przeznaczonych do sprzedaży – więcej szczegółów przedstawiono w nocie 9 Istotne zdarzenia w okresie sprawozdawczym i 37 Zdarzenia po dacie bilansowej. W grudniu 2024 roku działka w Warszawie (Wilanów) została przeklasyfikowana do aktywów przeznaczonych do sprzedaży w kwocie 55 milionów EUR (235,0 PLN). Sprzedaż została sfinalizowana w styczniu 2025 roku – więcej szczegółów przedstawiono w nocie 37 Zdarzenia po dacie bilansowej.

[35] Na saldo składają się głównie nieruchomości inwestycyjne o wartości 52,2 milionów EUR (223,1 PLN).
[36] Na saldo składa się głównie grunty o wartości 61,8milionów EUR (264,1 PLN) oraz prawo użytkowania w wysokości 39,6 milionów EUR (169,2 PLN).

Zobowiązania związane z aktywami przeznaczonymi do sprzedaży na dzień 31 grudnia 2024 roku oraz 31 grudnia 2023 roku przedstawiały się następująco:

	31 grudnia 2024 roku	31 grudnia 2023 roku
Glamp d.o.o. Beograd [37]	126,5	-
Grunt w Polsce[38]	169,2	1,3
Grunt na Węgrzech	-	0,4
Razem	295,7	1,7

32. Kapitał i rezerwy

KAPITAŁ PODSTAWOWY

Na dzień 31 grudnia 2024 roku oraz na 31 grudnia 2023 struktura akcji Spółki przedstawia się następująco:

Liczba akcji	Wartość w PLN	Wartość w EUR
574.255.122	57.425.512	12.919.912

Wszystkie wyżej wymienione akcje dają takie same prawa.

Udziałowcy posiadający na dzień 31 grudnia 2024 roku powyżej 5% akcji Spółki:
* GTC Dutch Holdings B.V.
* Powszechne Towarzystwo Emerytalne PZU S.A. (zarządzające Otwartym Funduszem Emerytalnym PZU “Złota Jesień”)
* Powszechne Towarzystwo Emerytalne Allianz Polska S.A.# Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach PLN)

KAPITAŁ REZERWOWY

Historycznie kapitał rezerwowy stanowił stratę przypisaną niekontrolującym partnerom Grupy, która powstała w momencie nabycia przez Grupę niekontrolujących udziałów w jednostkach zależnych. W roku zakończonym 31 grudnia 2024 roku Spółka nabyła niemiecki portfel i w wyniku tej transakcji w kapitale rezerwowym ujęto cenę opcji put udziałów mniejszościowych posiadanych przez Grupę Peach (18,6 miliona EUR, 79,5 PLN) oraz zobowiązanie do wypłaty minimalnej dywidendy (4,9 miliona EUR, 20,9 PLN). Szczegółowe informacje znajdują się w nocie 28.

PODZIAŁ ZYSKU ZA 2023 ROK

W dniu 26 czerwca 2024 roku Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Spółki podjęło uchwałę o wypłacie dywidendy w kwocie 29,3 miliona EUR (126,3 PLN). Dywidenda została wypłacona we wrześniu 2024 roku.

Zysk na jedną akcję

Podstawowy zysk na jedną akcję przedstawiał się następująco:

	Rok zakończony 31 grudnia 2024 roku	Rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
Wynik netto przypisany akcjonariuszom jednostki dominującej (PLN)	219.300.000	45.500.000
Średnia ważona liczba akcji do obliczenia podstawowego zysku na jedną akcję	574.255.122	574.255.122
Podstawowy zysk na jedną akcję (PLN)	0,38	0,08

[37] Saldo składa się głównie z kredytu bankowego w wysokości 25 milionów EUR (106,8 PLN)
[38] Saldo obejmuje zobowiązanie z tytułu leasingu.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach PLN)

	Rok zakończony 31 grudnia 2024 roku	Rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
Wynik netto przypisany akcjonariuszom jednostki dominującej (PLN)	219.300.000	45.500.000
Średnia ważona liczba akcji do obliczenia rozwodnionego zysku na jedną akcję	619.243.626	574.255.122
Rozwodniony zysk na jedną akcję (PLN)	0,35	0,08

Średnia ważona liczba akcji do wyliczenia rozwodnionego zysku na akcję obejmuje akcje wyemitowane przez Spółkę (574 255 122) oraz równowartość 44 988 504 akcji związanych z obligacjami partycypacyjnymi wyemitowanymi przez Spółkę (szczegółowy opis w nocie 28, sekcja B). Na dzień 31 grudnia 2023 roku nie występowały instrumenty potencjalnie rozwadniające.

Transakcje z podmiotami powiązanymi

Transakcje z podmiotami powiązanymi są zawierane na warunkach rynkowych. Transakcje i salda z podmiotami powiązanymi zostały przedstawione poniżej:

	Rok zakończony 31 grudnia 2024 roku	Rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
Salda
Inne zobowiązania długoterminowe*	2,1	2,2
Zobowiązania inwestycyjne, z tytułu dostaw i usług oraz rezerwy*	-	3,2

(*) Dotyczy zatrzymanej części ceny zakupu na rzecz sprzedającego, spółki związaną z udziałowcem większościowym Spółki.

W dniu 21 czerwca 2024 roku GTC Elibre GmbH nabyła nieruchomość inwestycyjną w budowie (mieszkania dla seniorów na wynajem) w Berlinie od podmiotu będącego własnością członka zarządu, co zostało uznane za transakcję z podmiotem powiązanym (niepowiązanym z akcjonariuszem większościowym), za łączną kwotę 32,0 milionów EUR; 137,6 PLN (w tym podatki i koszty transakcyjne). Pierwsza rata w wysokości 12,0 milionów EUR (51,6 PLN) została zapłacona w ramach transakcji forward funding, a tytuł prawny został przeniesiony z dniem 25 czerwca 2024 roku. Cena została ustalona na podstawie niezależnego raportu z wyceny sporządzonego na warunkach rynkowych. Pozostała część ceny została opisana w nocie 35 (zobowiązania warunkowe).

Wynagrodzenie Zarządu oraz Rady Nadzorczej GTC S.A. za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku wyniosło 2,2 miliona EUR, 9,5 PLN (w tym płatności związane z rozwiązaniem umowy z członkami Zarządu w kwocie 2,6 PLN). Wynagrodzenie Zarządu oraz Rady Nadzorczej GTC S.A. za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku wyniosło 21,0 PLN (w tym płatności związane z rozwiązaniem umowy z członkami Zarządu w kwocie 10,7 PLN) oraz dodatkowo w trakcie roku nabyto uprawnienia do 1.250.000 akcji fantomowych. Wycena programu opcji na akcję na dzień 31 grudnia 2024 roku była bliska zeru.

Zobowiązania inwestycyjne, warunkowe i udzielone gwarancje

ZOBOWIĄZANIA INWESTYCYJNE

Na dzień 31 grudnia 2024 roku oraz 31 grudnia 2023 roku, Grupa posiadała zobowiązania umowne związane z przyszłymi pracami budowlanymi w kwocie 332,1 PLN (77,7 miliona EUR) oraz odpowiednio 455,2 PLN (104,7 miliona EUR). Grupa zakłada, że zobowiązania te będą finansowane z dostępnych środków pieniężnych, bieżących instrumentów finansowania, innych zewnętrznych źródeł oraz przyszłych płatności wynikających z istniejących umów sprzedaży oraz umów sprzedaży, które zostaną zawarte w przyszłości.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach PLN)

ZOBOWIĄZANIA WARUNKOWE

W odniesieniu do transakcji opisanej w nocie 9 Istotne zdarzenia w okresie sprawozdawczym dotyczącej zakupu projektu Elibre, na dzień 31 grudnia 2024 roku istnieje zobowiązanie warunkowe w wysokości 20 milionów EUR (85,5 PLN) będące różnicą między ceną zakupu a już zainwestowaną kwotą. Zobowiązanie to powinno zostać rozliczone w środkach pieniężnych otrzymanych z przyszłego finansowania zewnętrznego, które nie zostało jeszcze pozyskane. Kwota ta będzie wymagalna dopiero po osiągnięciu określonych kamieni milowych.

W odniesieniu do transakcji opisanej w nocie 28 dotyczącej zobowiązania do wypłaty minimalnej dywidendy, na dzień 31 grudnia 2024 roku istnieje zobowiązanie warunkowe w wysokości 5,2 miliona EUR (22,2 PLN) wobec LFH Portfolio Acquico S.À R.L. i ZNL Investment S.À R.L. Kwota ta będzie należna tylko wtedy, gdy GTC nie wykona opcji kupna w celu nabycia udziałów niekontrolujących.

W odniesieniu do transakcji opisanej w nocie 28 istnieje zobowiązanie warunkowe dotyczące opcji kupna i sprzedaży udziałów niekontrolujących Peach. Zarząd zakłada, że nie zostanie ono zrealizowane przed upływem 10 lat ze względu na niekorzystny wpływ dla sprzedającego. Potencjalny wpływ wynosi 9 milionów EUR (38,4 PLN), co stanowi cenę minimalną tej opcji.

GWARANCJE

Na dzień 31 grudnia 2024 roku gwarancja regulowana przez prawo angielskie, udzielona przez GTC S.A. na podstawie umowy pożyczki z dnia 20 grudnia 2024 roku zawartej między innymi przez, GTC Paula SARL jako kredytobiorcą, GTC SA, GLAS SAS, oddział we Frankfurcie jako agentem i Global Loan Agency Services GMBH jako agentem zabezpieczeń („Umowa Finasowania”). GTC SA udzieliła nieodwołalnej i bezwarunkowej gwarancji na rzecz każdej ze Stron Finansujących (zgodnie z definicją zawartą w Umowie o Finansowanie) za terminowe wykonanie zobowiązań Dłużników wynikających z Dokumentów Finansowych (zgodnie z definicją zawartą w Umowie Finansowania) oraz za zapłatę wszelkich roszczeń wynikających z Dokumentów Finansowych przez któregokolwiek z Dłużników, w tym między innymi kwoty głównej, odsetek (w tym odsetek za zwłokę), prowizji i innych roszczeń. Gwarancja jest gwarancją ciągłą i będzie obejmować ostateczne saldo roszczeń od dowolnego Dłużnika wynikających z Dokumentów Finansowych, niezależnie od jakichkolwiek płatności pośrednich lub rozliczeń w całości lub w części. Gwarancja jest ważna do momentu, gdy wszystkie roszczenia, które mogą być lub stać się należne od Dłużników wynikające z Dokumentów Finansowych lub w związku z nimi, zostaną nieodwołalnie zapłacone w całości.

W roku zakończonym 31 grudnia 2024 roku Spółka sprzedała udziały w GTC Seven Gardens d.o.o. Jednym z kolejnych warunków jest spłata przez Kupującego kredytu bankowego. W scenariuszu, w którym Kupujący nie może spełnić tego warunku, GTC SA udzieliła Erste solidarnej gwarancji za wszystkie obecne i przyszłe roszczenia pieniężne GTC Seven Gardens d.o.o. („GTC Seven Gardens”) na podstawie lub w związku z umową kredytu terminowego z dnia 25 kwietnia 2023 roku zawartą pomiędzy Erste a GTC Seven Gardens d.o.o. („Umowa Kredytu”) lub jakiegokolwiek innego Dokumentu Finansowego (zgodnie z definicją w Umowie Kredytu), w tym kwoty głównej, odsetek, odsetki za zwłokę, opłat, rezerw, prowizje, kosztów, wydatków, podatków lub odszkodowań, oraz wszelkie roszczenia, jakie Erste może mieć wobec GTC Seven Gardens w wyniku uchylenia lub unieważnienia Umowy Kredytu. Gwarancja solidarna jest ważna do momentu nieodwołalnej i bezwarunkowej całkowitej spłaty wszystkich roszczeń wynikających z Umowy Kredytu i innych Dokumentów Finansowych. Jednocześnie w dniu 13 stycznia 2025 roku Spółka otrzymała gwarancję od nabywcy spółki GTC Seven Gardens d.o.o., na mocy której nabywca zobowiązuje się do pokrycia wszelkich roszczeń względem Erste, które zostaną skierowane przeciwko Spółce.

Dodatkowo udzielane są typowe poręczenia przy sprzedaży aktywów, mające na celu gwarancję ukończenia budowy oraz zabezpieczenie kredytów budowlanych (gwarancja przekroczenia kosztów). Ryzyko związane z powyższymi poręczeniami i gwarancjami jest bardzo niskie.

CHORWACJA

W ramach projektu Marlera Golf w Chorwacji, część gruntu jest dzierżawiona od Ministerstwa Turystyki Republiki Chorwacji („Ministerstwo”). Od 2014 roku toczą się dwie sprawy sądowe. W 2024 roku osiągnięto porozumienie z wywłaszczycielem i zawarto umowę kupna, na podstawie której Marlera nabyła własność nieruchomości. Wysłano wspólny wniosek o zawieszenie postępowania wywłaszczeniowego. Na ekspozycję na ryzyko związane z tą sprawą zawiązano rezerwę w wysokości 1,4 miliona EUR (6,0 PLN).

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach PLN)

Instrumenty finansowe i zarządzanie ryzykiem finansowym

Na główne instrumenty finansowe Grupy składają się kredyty bankowe, rozrachunki z udziałowcami w tym pożyczki otrzymane i udzielone, obligacje, instrumenty pochodne, zobowiązania z tytułu dostaw i inne długoterminowe zobowiązania finansowe. Głównym powodem korzystania z powyższych instrumentów finansowych jest finansowanie działań Grupy. Grupa jest w posiadaniu różnych aktywów finansowych, takich jak należności handlowe, udzielone pożyczki, instrumenty pochodne, długoterminowe aktywa finansowe, środki pieniężne i krótkoterminowe depozyty.# Aktywa finansowe

Aktywa finansowe Grupy wyceniane według zamortyzowanego kosztu obejmują należności handlowe, pożyczki udzielone jednostkom stowarzyszonym, krótkoterminowe depozyty w ramach bieżących aktywów finansowych oraz środki pieniężne i ich ekwiwalenty. Główne ryzyko wynikające z posiadanych przez Grupę instrumentów finansowych związane jest z ryzykiem stopy procentowej, ryzykiem płynności, ryzykiem walutowym i ryzykiem kredytowym.

RYZYKO STOPY PROCENTOWEJ

Przez ryzyko stopy procentowej rozumie się niebezpieczeństwo, że wartość godziwa lub przyszłe przepływy pieniężne instrumentu finansowego będą się zmieniać ze względu na zmiany rynkowych stóp procentowych. Narażenie Grupy na zmiany stóp procentowych które nie są zabezpieczane za pomocą instrumentów pochodnych związane jest przede wszystkim z długoterminowymi zobowiązaniami Grupy oraz udzielonymi pożyczkami udziałowcowi niekontrolującemu. Grupa posiada portfel kredytów i pożyczek o stałym i zmiennym oprocentowaniu. Następnie, w celu zarządzania ryzykiem stopy procentowej w sposób efektywny kosztowo, Grupa zawiera transakcje swap stóp procentowych oraz transakcje cap. Na dzień 31 grudnia 2024 roku 95% długoterminowych kredytów, obligacji oraz pożyczek Grupy jest zabezpieczonych (na dzień 31 grudnia 2023 roku - 95%). W 2024 roku zmiana o 150 p.b. stopy Euribor doprowadziłaby do zmiany wyniku przed opodatkowaniem o 4,7 PLN. W 2023 roku zmiana o 150 p.b. stopy Euribor doprowadziłaby do zmiany straty przed opodatkowaniem o 4,5 PLN.

RYZYKO WALUTOWE

Grupa zawiera także transakcje w walutach innych niż waluty funkcjonalne spółek Grupy. W związku z tym, jednym z elementów polityki rachunkowości zabezpieczeń stosowanych przez Grupę jest zabezpieczanie się przed ryzykiem walutowym poprzez powiązanie waluty wpływów i wypływów oraz środków pieniężnych i ich ekwiwalentów do waluty, w jakiej dokonano wydatku. Kursy walut na dzień 31 grudnia 2024 i 2023 roku były następujące:

	31 grudnia 2024	31 grudnia 2023
PLN / EUR	4,2730	4,3480
HUF / EUR	410,09	382,78

55 Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach PLN)

Poniższa tabela przedstawia wrażliwość wyniku finansowego brutto na wahania kursów walut:

	Kurs / procent zmiany	2024	2023
		PLN/Euro	PLN/Euro
		4,7003 (+10%)	4,4867 (+5%)
		4,0594 (-5%)	3,8457 (-10%)
		4,7828 (+10%)	4,5654 (+5%)
		4,1306 (-5%)	3,9132 (-10%)
Środki pieniężne i depozyty zablokowane		(7,7)	(3,8)
		3,8	7,7
		(11,3)	(5,7)
		5,7	11,3
Należności z tytułu dostaw i inne należności		(0,9)	(0,4)
		0,4	0,9
		(0,9)	(0,4)
		0,9	0,9
Zobowiązania z tytułu dostaw i inne zobowiązania		4,3	2,1
		(2,1)	(4,3)
		5,7	3,0
		(3,0)	(5,7)
Leasing gruntów		8,1	3,8
		(3,8)	(8,1)
		14,3	7,0
		(7,0)	(14,3)
Razem		3,8	1,7
		(1,7)	(3,8)
		7,8	3,9
		(3,9)	(7,8)

Grupa nie identyfikuje ryzyka walutowego związanego z obligacjami denominowanymi w PLN i HUF ze względu na fakt ich zabezpieczenia przez instrumenty pochodne. Wpływ wahań kursów innych walut oraz wpływ wymienionych walut na inne niż wskazane wyżej pozycje sprawozdania z sytuacji finansowej jest nieistotny.

Potencjalny wpływ na ryzyko walutowe przy założeniu braku zabezpieczenia obligacji w PLN oraz HUF wygląda następująco:

Procentowa zmiana kursu wymiany	(-10%)	(+10%)
Obligacje w HUF	69,1	(56,7)

RYZYKO KREDYTOWE

Istotą ryzyka kredytowego jest sytuacja, w której jedna ze stron umowy, której przedmiotem jest dany instrument finansowy, nie wywiąże się ze swojego zobowiązania. W celu zarządzania tym ryzykiem Grupa systematycznie dokonuje oceny sytuacji finansowej swoich klientów. Grupa nie spodziewa się sytuacji, w której jeden z jej klientów nie wywiązałby się ze swoich zobowiązań. W Grupie nie występuje znacząca koncentracja ryzyka kredytowego z żadnym pojedynczym kontrahentem lub kontrahentami Grupy, z wyjątkiem emitenta instrumentów dłużnych ujawnionego w nocie 18 oraz banków, w których zdeponowane są środki pieniężne i ekwiwalenty ujawnionymi w nocie 23. Przy zachowaniu zasady ostrożności w stosunku do kwoty należności handlowych oraz pozostałych, które nie są objęte odpisem aktualizującym ani nie są przeterminowane, na dzień bilansowy nie występują żadne przesłanki świadczące o braku możliwości realizacji tych należności. Na dzień bilansowy Grupa nie posiada istotnych spisanych należności. W odniesieniu do pożyczek udzielonych udziałowcom niekontrolującym, zostały one ocenione jako poziom 1 w trzypoziomowym modelu utraty wartości zdefiniowanym w MSSF 9 Instrumenty finansowe. W odniesieniu do ryzyka kredytowego wynikającego z innych aktywów finansowych Spółki, takich jak środki pieniężne i ich ekwiwalenty oraz zablokowane depozyty, ekspozycja Spółki na ryzyko kredytowe równa jest wartości bilansowej tych instrumentów. Na dzień bilansowy nie występują materialne aktywa finansowe, które byłyby przeterminowane i na które nie byłby dokonany odpis z tytułu utraty wartości.

RYZYKO PŁYNNOŚCI

Na dzień 31 grudnia 2024 roku Grupa posiada środki pieniężne i ich ekwiwalenty (według definicji zawartej w MSSF) w kwocie 235,9 PLN (55,2 miliona EUR) oraz zablokowane depozyty otrzymane od najemców w kwocie 82,9 PLN (19,4 miliona EUR). Jak opisano powyżej, Grupa stara się efektywnie zarządzać wszystkimi zobowiązaniami i obecnie analizuje plany finansowania związane z: (i) obsługą finansowania istniejącego portfolio aktywów; (ii) nakładami inwestycyjnymi oraz (iii) budową nieruchomości komercyjnych. Finansowanie odbywać się będzie przez dostępne środki pieniężne, zysk z działalności operacyjnej, sprzedaż aktywów oraz 56 Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach PLN) refinansowanie. Zarząd uważa, że na bazie bieżących założeń Grupa będzie w stanie regulować wszystkie swoje zobowiązania przez okres co najmniej następnych dwunastu miesięcy.

Poniższe tabele podsumowują termin zapadalności zobowiązań finansowych Grupy opartych na umownych niezdyskontowanych płatnościach na dzień 31 grudnia 2024:

	Na żądanie	Do 3 miesięcy	3 do 12 miesięcy	1 do 5 lat	Powyżej 5 lat	Razem
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz rezerwy[39]	8,6	167,9	57,7	4,7	4,7	243,6
Pozostałe zobowiązania finansowe	-	-	135,5	-	-	135,5
Kredyty, pożyczki i obligacje	-	459,3	683,3	5.190,0	1.548,1	7.880,7
Długoterminowe zobowiązania	-	-	-	82,0	89,7	171,7
Depozyty od najemców	3,4	0,9	11,1	48,3	19,2	82,9
Zobowiązania z tytułu leasingu	-	10,7	3,4	64,1	743,9	822,1
Instrumenty pochodne	-	-	-	51,7	107,3	159,0
Razem	12,0	638,8	891,0	5.440,8	2.512,9	9.495,5

na dzień 31 grudnia 2023:

	Na żądanie	Do 3 miesięcy	3 do 12 miesięcy	1 do 5 lat	Powyżej 5 lat	Razem
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz rezerwy40	9,1	67,0	51,7	-	-	127,8
Kredyty, pożyczki i obligacje	5,2	38,7	261,3	4.773,7	883,9	5.962,8
Długoterminowe zobowiązania	-	-	-	22,6	-	22,6
Depozyty od najemców	1,7	0,4	9,1	46,5	9,6	67,3
Zobowiązania z tytułu leasingu	-	4,8	1,7	33,5	323,9	363,9
Instrumenty pochodne	-	-	-	15,2	66,1	81,3
Razem	16,0	110,9	323,8	4.891,5	1.283,5	6.625,7

Powyższa tabela w linii Kredyty, pożyczki i obligacje nie zawiera płatności dotyczących wartości rynkowych instrumentów pochodnych. Grupa zabezpiecza w znacznym stopniu ryzyko związane ze zmienną stopą odsetkową za pomocą instrumentów pochodnych. Zarząd zamierza zrefinansować część transz przypadających do spłaty w latach przyszłych. Wszystkie instrumenty pochodne zapadają w okresie do 1-10 lat od daty bilansowej. Długoterminowe zobowiązania z tytułu leasingu dotyczą głównie płatności za użytkowanie wieczyste przypadające na okres od 33 do 87 lat.

WARTOŚĆ GODZIWA

Na dzień 31 grudnia 2024 roku 60% kredytów bankowych oprocentowanych było przy użyciu zmiennej stopy procentowej (na 31 grudnia 2023 roku 80% kredytów bankowych oprocentowanych było przy użyciu zmiennej stopy procentowej). Jednakże, na dzień 31 grudnia 2024 roku 88% wartości tych kredytów bankowych jest zabezpieczone za pomocą instrumentów pochodnych (92% na dzień 31 grudnia 2023 roku). Na dzień 31 grudnia 2024 roku, nie było obligacji oprocentowanych przy użyciu zmiennej stopy procentowej. Na dzień 31 grudnia 2023 roku, nie było obligacji oprocentowanych przy użyciu zmiennej stopy procentowej.

[39] Kwota bez zaliczek dla kontrahentów i krótkoterminowej części zobowiązań z tytułu leasingu.

57 Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach PLN)

Dalsze informacje odnośnie pożyczek udzielonych oraz otrzymanych od udziałowca niekontrolującego opisano w nocie 25. W związku z istotnym wzrostem stóp procentowych na rynkach, na których działa Grupa, wartość godziwa obligacji w HUF różni się znacząco od ich wartości księgowej. Jest to spowodowane tym, że na dzień 31 grudnia 2024 roku obligacje w HUF są oprocentowane stałą stopą procentową do daty zapadalności, niemniej jednak są one zabezpieczone za pomocą CCIRS.

Na dzień 31 grudnia 2024 roku oraz na dzień 31 grudnia 2023 roku wartość rynkowa oraz wartość godziwa obligacji przedstawiała się następująco:

Seria obligacji	31 grudnia 2024	31 grudnia 2023
„Zielone obligacje” 2027-2030 (HU0000360102)[40]	184,2	224,4
„Zielone obligacje” 2028-2031 (HU0000360284)41	100,0	119,1
„Zielone obligacje” 2026 (XS2356039268)[41]	1.928,0	1.600,5

Wartość bilansowa obligacji znajduje się w nocie 26. Wartość godziwa wszystkich pozostałych aktywów/zobowiązań finansowych jest zbliżona do wartości bilansowej. W odniesieniu do wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych szczegóły zostały zaprezentowane w nocie 17. W odniesieniu do wartości godziwej długoterminowych aktywów finansowych szczegóły zostały zaprezentowane w nocie 18.

HIERARCHIA WARTOŚCI GODZIWEJ

Na 31 grudnia 2024 roku i na dzień 31 grudnia 2023 roku Grupa utrzymywała szereg instrumentów pochodnych wykazywanych w wartości godziwej w sprawozdaniu z sytuacji finansowej.# Grupa stosuje poniższą hierarchię dla określania i wykazywania wartości godziwej instrumentów finansowych według metody wyceny:
* Poziom 1: ceny rynkowe (niekorygowane), stosowane na aktywnym rynku dla identycznych aktywów oraz zobowiązań,
* Poziom 2: pozostałe metody, dla których pośrednio bądź bezpośrednio są uwzględniane wszystkie czynniki mające istotny wpływ na wykazywaną wartość godziwą,
* Poziom 3: metody oparte na czynnikach mających istotny wpływ na wykazywaną wartość godziwą, które nie są oparte na możliwych do zaobserwowania danych rynkowych.

Wycena instrumentów pochodnych traktowana jest jako poziom 2 hierarchii wartości godziwej. W ciągu lat zakończonych 31 grudnia 2024 roku oraz 31 grudnia 2023 roku nie miały miejsca przesunięcia między poziomem 1, poziomem 2, a poziomem 3 hierarchii wartości godziwej.

POZOSTAŁE RYZYKO

Pozostałe ryzyka zostały opisane w Sprawozdaniu Zarządu z działalności za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku.
[40] Wartość godziwa na poziomie 2 wyliczona przy założeniu 15% rynkowej stopy oprocentowania.
[41] Wartość godziwa na poziomie 1 - https://www.boerse-frankfurt.de/bond/xs2356039268-gtc-aurora-luxembourg-s-a-2-25-21-26

58 Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach PLN)

ZARZĄDZANIE KAPITAŁEM

Głównym celem zarządzania kapitałem Grupy jest zapewnienie wzrostu operacyjnego i wzrostu w zakresie wartości poprzez ostrożne zarządzanie kapitałem i utrzymywanie bezpiecznych wskaźników kapitałowych, które wspierają działalność operacyjną Grupy i maksymalizują jej wartość dla akcjonariuszy. Grupa zarządza strukturą kapitałową i dostosowuje ją do dynamicznych warunków ekonomicznych. Obserwując strukturę kapitału, Grupa podejmuje decyzje na temat polityki dźwigni finansowej, pozyskiwania i spłat pożyczek, inwestycji lub umorzeniu inwestycji w aktywa, polityki dywidendowej i podwyższania kapitału, jeśli zajdzie taka potrzeba. W roku obrotowym zakończonym dnia 31 grudnia 2024 roku oraz w roku obrotowym zakończonym 31 grudnia 2023 roku nie wprowadzono żadnych zmian do zasad, polityk i procesów zarządzania kapitałem.

Grupa monitoruje stan kapitałów stosując wskaźnik dźwigni, który jest liczony jako stosunek zadłużenia brutto pomniejszonego o środki pieniężne oraz depozyty do wartości inwestycji w nieruchomości. Długoterminową strategią Grupy jest utrzymanie wskaźnika LTV (wskaźnik kredyt do wartości) na poziomie 40%. Na dzień 31 grudnia 2024 roku LTV wynosiło 52,7% (na dzień 31 grudnia 2023 roku wynosiło 49,3%).

37. Zdarzenia po dacie bilansowej

W dniu 17 stycznia 2025 r oku Grupa sfinalizowała sprzedaż działki w Warszawie (dzielnica Wilanów). Cena sprzedaży zgodnie z umową wynosi 55,0 milionów EUR (235,0 PLN), co jest równe wartości prezentowanej w aktywach przeznaczonych do sprzedaży na dzień 31 grudnia 2024 roku. Transakcja nie została zawarta z żadnym podmiotem powiązanym.

W dniu 31 stycznia 2025 roku Grupa sfinalizowała sprzedaż udziałów serbskiej spółki zależnej Glamp d.o.o. Beograd (Projekt X) za kwotę 22,7 miliona EUR (96,9 PLN) (wyłączając środki pieniężne i depozyty w sprzedanej jednostce), która to kwota była zbliżona do wartości prezentowanej w aktywach przeznaczonych do sprzedaży na dzień 31 grudnia 2024 roku. Transakcja nie została zawarta z żadnym podmiotem powiązanym.

W dniu 31 stycznia 2025 roku GTC Origine Investments Pltd, jednostka całkowicie zależna od Spółki, podpisała umowę zamiany 100% udziałów w spółkach Chino Invest Ingatlanhasznosító Kft i Infopark H Építési Terület Kft w zamian za udziały w spółkach zależnych: GTC VRSMRT Projekt Kft i GTC Trinity d.o.o. oraz wyemitowane przez podmiot niepowiązany obligacje, których właścicielem była spółka GTC Origine Investments Pltd. Łączna wartość godziwa transakcji wyniosła 14,8 miliona EUR (63,2 PLN). Transakcja nie wymagała rozliczenia gotówkowego. Obie nabyte spółki posiadają ponad 6.800 mkw. działek mieszkaniowych w Budapeszcie, co daje GTC możliwość udziału w dynamicznie rozwijającym się rynku mieszkaniowym na Węgrzech. Transakcja nie została zawarta z żadnym podmiotem powiązanym.

W dniu 24 lutego 2025 roku GTC Galeria CTWA sp. z o.o., spółka całkowicie zależna od Spółki, podpisała z Erste Group Bank AG i Raiffeisenlandbank Niederosterreich-Wien AG umowę przedłużenia istniejącego kredytu. Ostateczny termin spłaty został wydłużony o 5 lat od daty podpisania umowy. Zdarzenia związane z nabyciem niemieckiego portfela, które miały miejsce po dniu bilansowym, zostały opisane w nocie 28.

38. Zatwierdzenie sprawozdania finansowego

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało zatwierdzone przez Zarząd do publikacji w dniu 28 kwietnia 2025 roku.

59