Rapport Financier annuel 2022

Sommaire

Conformément aux dispositions des articles L. 451-1-2 du Code monétaire et financier et 222‑3 du Règlement général de l’Autorité des marchés financiers, le présent rapport comprend les documents et informations suivants :

1/ Attestation des personnes physiques responsables du rapport financier annuel
2/ Rapport de gestion du Conseil d’Administration présenté à l’Assemblée Générale Mixte portant sur la Société et le Groupe consolidé
Ce rapport comprend le rapport établi par le Conseil d’Administration en application de l’article L.225-37 du Code de Commerce sur le gouvernement d’entreprise (annexe 2 du rapport de gestion)
3/ Comptes annuels de F I P P au titre de l’exercice clos le 31 décembre 2022 (et leurs annexes)
4/ Comptes consolidés de F I P P au titre de l’exercice clos le 31 décembre 2022 (et leurs annexes)
5/ Rapport des Commissaires aux Comptes sur les comptes annuels au titre de l’exercice clos le 31 décembre 2022
6/ Rapport des Commissaires aux Comptes sur les comptes consolidés au titre de l’exercice clos le 31 décembre 2022

1. Attestation des personnes physiques responsables du rapport financier annuel

« J’atteste, qu’à ma connaissance, les comptes annuels et consolidés de l’exercice clos le 31 décembre 2022 présentés dans le rapport financier qui suit, sont établis conformément aux normes comptables applicables et donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et du résultat de la société et de l’ensemble des entreprises comprises dans la consolidation, et que le rapport de gestion présente un tableau fidèle de l’évolution des affaires, des résultats et de la situation financière de la société et de l’ensemble des entreprises comprises dans la consolidation ainsi qu’une description des principaux risques et incertitudes auxquels ils sont confrontés. »

2. Rapport de Gestion 2022

Rapport de gestion du Conseil d’Administration présenté à l’Assemblée Générale Mixte en date du 27 juin 2023

Situation de la Société et activité du Groupe au cours de l’exercice écoulé (articles L.22-10-34, L.225-100-2 et L.233-26 du Code de commerce)
Comptes annuels et consolidés de l’exercice clos le 31 décembre 2022
Informations sur les délais de paiement (article L.441-6-1 du Code de Commerce)
Prises de participations et/ou de contrôle dans des sociétés (articles L.233-6 et L.247-1 du Code de Commerce)
Identité des personnes détenant des actions au-delà d’un certain seuil (article L.233-13 et L.247-2 du Code de Commerce)
Évènements importants survenus depuis la clôture de l’exercice de la Société et du Groupe
Situation et valeur du patrimoine – Évolution prévisible et perspectives d’avenir de la Société et du Groupe
Approbation des comptes – Affectation du résultat – Dividendes versés – Quitus aux Administrateurs
Activité en matière de recherche et de développement pour la Société et le Groupe (articles L.232-1 et L.233-26 du Code de Commerce)
Déclaration de performance extra-financière (article L22-10-36 du Code de commerce)
Seuil de participation des salariés au capital social (article L.225-102 du Code de Commerce)
Informations relatives à la mise en œuvre du programme de rachat d’actions (article L.225-211 du Code de Commerce)
Situation des mandats des Administrateurs
Situation des mandats des Commissaires aux Comptes
Autorisation donnée au Conseil d’Administration à l’effet de mettre en place un nouveau programme de rachat d’actions
Autorisation donnée au Conseil d’Administration à l’effet de réduire le capital social par annulation des actions auto-détenues
Délégation de compétence à donner au Conseil d’Administration à l’effet de procéder à l’augmentation du capital par incorporation de réserves, bénéfices ou primes
Délégation de compétence à donner au Conseil d’Administration à l’effet de procéder à l’augmentation du capital par émission, avec maintien du droit préférentiel de souscription, d’actions ordinaires et/ou de valeurs mobilières donnant accès au capital et/ou de valeurs mobilières donnant droit à l’attribution de titres de créances
Délégation de compétence à donner au Conseil d’Administration à l’effet de procéder à l’augmentation du capital par émission, avec suppression du droit préférentiel de souscription, d’actions ordinaires et/ou de valeurs mobilières donnant accès au capital et/ou de valeurs mobilières donnant droit à l’attribution de titres de créances
Autorisation d’augmenter le montant des émissions en cas de demandes excédentaires
Autorisation donnée au Conseil d’Administration à l’effet de procéder à l’augmentation du capital, dans la limite de 10 % du capital en vue de rémunérer des apports en nature de titres de capital ou de valeurs mobilières donnant accès au capital
Délégation de pouvoirs à donner au Conseil d’Administration à l’effet de procéder à l’augmentation du capital social par émission d’actions réservées aux adhérents d’un plan d’épargne d’entreprise établis en application des articles l.225-129-6 du code de commerce et l.3332-18 et suivants du code de travail
Plafond global
Rapport du Conseil d’Administration établi en application des dispositions de l’article L.225-37 du Code de Commerce
Programmes de rachat d’actions
Tableau récapitulatif des opérations visées à l’article L.621-18-2 du Code Monétaire et Financier (article 223-26 du Règlement Général de l’AMF)
Opérations d’attribution d’actions réalisées en vertu des articles L.22-10-59 et L.225-197-1 à L.225-197-3 du Code de Commerce et opérations réalisées en vertu des dispositions prévues aux articles L.22-10-56, L.22-10-57 ET L.225-177 à L.225-186 du Code de Commerce
Prêts interentreprises (article L.511-6 du Code Monétaire et Financier)
Tableau des résultats des 5 derniers exercices
Pouvoirs en vue des formalités

3. Comptes annuels 2022

Bilan actif
Bilan Passif
Compte de Résultat
Annexe aux comptes annuels au 31 décembre 2022

4. Comptes consolidés 2022

Bilan Consolidé
Comptes de Résultat Consolidés au 31 décembre 2022
Résultat Global au 31 décembre 2022
Variation des capitaux propres
Tableau de variation de la trésorerie

5. Annexe aux comptes consolidés au 31 décembre 2022

6. Rapport des Commissaires aux Comptes sur les comptes annuels

7. Rapport des Commissaires aux Comptes sur les comptes consolidés

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Rapport de gestion du Conseil d’Administration présenté à l’Assemblée Générale Mixte en date du 27 juin 2023

F I P P
Société Anonyme au capital de 15 000 000 euros
Siège social : 55, rue Pierre Charron -75008 Paris - France - 542 047 212 Rcs Paris

Chers Actionnaires,

Nous vous avons réunis en Assemblée Générale, conformément à la loi et aux dispositions de nos statuts, à l’effet notamment de vous rendre compte des résultats de notre gestion au cours de l’exercice clos le 31 décembre 2022 (I), de soumettre à votre approbation les comptes dudit exercice (II), de renouveler l’autorisation donnée au Conseil d’Administration d’acheter et vendre par la Société ses propres actions (III), d'autoriser le Conseil d’Administration à l’effet de réduire le capital social par annulation des actions auto–détenues (IV), de renouveler les délégations de compétences accordées au Conseil d'administration en matière d'augmentation de capital (V), d'approuver les éléments de rémunération en 2022 du Président du Conseil d’Administration et Directeur Général (VI), d'approuver la politique de rémunération des mandataires sociaux pour 2023 (VII) ainsi que de renouveler les mandats des administrateurs venus à expiration (IIX) et de nommer un nouvel administrateur (IX).

Les convocations à la présente Assemblée ont été régulièrement effectuées. Les documents et renseignements s’y rapportant prévus par la réglementation en vigueur vous ont été adressés ou ont été tenus à votre disposition et à celle des porteurs de valeurs mobilières donnant accès à votre capital social dans les délais impartis par les dispositions légales, réglementaires et statutaires.

Nous vous rappelons que vous êtes appelés à statuer sur l’ordre du jour suivant :

A titre Ordinaire
* Rapport de gestion du Conseil d’Administration sur l’exercice clos le 31 décembre 2022 incluant le rapport de gestion du Groupe ;
* Rapport du Conseil d’Administration sur le gouvernement d’entreprise prévu par l’article L.225-37 du Code de Commerce ;
* Rapports des Commissaires aux Comptes sur les comptes annuels de l'exercice clos le 31 décembre 2022, sur les comptes consolidés et sur le rapport du conseil d'administration sur le gouvernement d'entreprise prévu par l'article L.225-37 du Code de commerce ;
* Rapport spécial des Commissaires aux Comptes sur les conventions et engagements réglementés visés par l'article L.225-38 du Code de Commerce ;
* Approbation des comptes consolidés;
* Approbation des comptes annuels et quitus aux Administrateurs ;
* Affectation du résultat ;
* Approbation des conventions visées à l’article L.225-38 du Code de Commerce ;
* Approbation de la rémunération des mandataires sociaux versée au cours ou attribuée au titre de l’exercice clos le 31;décembre 2022, ce en application de l’article L 22-10-34 I du Code de commerce ;
* Approbation des éléments de la rémunération totale et des avantages de toute nature, versés ou attribués, au titre de l’exercice clos le 31 décembre 2022, à Monsieur Richard Lonsdale-Hands, Président du Conseil d’Administration et Directeur Général, ce en application de l’article L 22-10-34 II du Code de commerce ;
* Approbation de la politique de rémunération des mandataires sociaux, au titre de l’exercice 2023, conformément à l’article L 22-10-8 II du Code de commerce ;
* Approbation de la politique de rémunération du Président Directeur Général, au titre de l’exercice 2023, conformément à l’article L 22-10-8 II du Code de commerce ;
* Renouvellement du mandat d'Administrateur de Monsieur Richard LONSDALE-HANDS ;
* Renouvellement du mandat d'Administrateur de Madame Valérie DUMENIL ;
* Renouvellement du mandat d'Administrateur de Madame Laurence DUMENIL ;
* Renouvellement du mandat d'Administrateur de Monsieur Ludovic DAUPHIN ;
* Nomination de Monsieur Jean FOURNIER, en qualité de nouvel administrateur ;
* Renouvellement du mandat de la Société Exco Paris Ace, Co-Commissaire aux compte titulaire ;
* Autorisation donnée au Conseil d'Administration à l’effet de mettre en place un nouveau programme de rachat d’actions ;
* Délégation de compétence donnée au Conseil d'Administration à l'effet de procéder à l'augmentation du capital par incorporation de réserves, bénéfices ou primes.

A titre Extraordinaire
* Autorisation donnée au Conseil d'Administration à l'effet de réduire le capital social par annulation des actions auto-détenues ;
* Délégation de compétence donnée au Conseil d'Administration à l'effet de procéder à l'augmentation du capital par émission, avec maintien du droit préférentiel de souscription, d'actions ordinaires et/ou de valeurs mobilières donnant accès au capital et/ou de valeurs mobilières donnant droit à l'attribution de titres de créances ;
* Délégation de compétence donnée au Conseil d'Administration à l'effet de procéder à l'augmentation du capital par émission, avec suppression du droit préférentiel de souscription, d'actions ordinaires et/ou de valeurs mobilières donnant accès au capital et/ou de valeurs mobilières donnant droit à l'attribution de titres de créances ;
* Autorisation d'augmenter le montant des émissions en cas de demandes excédentaires ;
* Autorisation donnée au Conseil d'Administration à l'effet de procéder à l'augmentation du capital, dans la limite de 10 % du capital, en vue de rémunérer des apports en nature de titres de capital ou de valeurs mobilières donnant accès au capital ;
* Délégation de pouvoirs à donner au Conseil d'Administration à l'effet de procéder à l'augmentation du capital social par émission d'actions réservées aux adhérents d'un plan d'épargne d'entreprise établis en application des articles L.225-129-6 du Code de Commerce et L.3332-18 et suivants du Code du Travail ;
* Plafond global des augmentations de capital ;
* Pouvoirs pour les formalités.

Plan du rapport
1. Situation de la Société et activité du Groupe au cours de l’exercice écoulé (articles L.22-10-34, L.225-100-2 et L.233-26 du Code de commerce)
1.1. Activité de la Société au cours de l’exercice clos le 31 décembre 2022
1.2. Évolution de la Société au cours de l’exercice clos le 31 décembre 2022
2. Comptes annuels et consolidés de l’exercice clos le 31 décembre 2022
2.1. Comptes annuels au 31 décembre 2022
2.2. Comptes consolidés au 31 décembre 2022
2.3. Facteurs de risques et d’incertitudes
2.4. Risques liés aux expertises immobilières
2.5. Dispositif et description des procédures de contrôle interne
3. Informations sur les délais de paiement (article L.441-6-1 du Code de Commerce)
4. Prises de participations et/ou de contrôle dans des sociétés (articles L.233-6 et L.247-1 du Code de Commerce)
5. Identité des personnes détenant des actions au-delà d’un certain seuil (article L.233-13 et L.247-2 du Code de Commerce)
5.1. Actionnariat de la Société (article L.233-13 du Code de Commerce)
5.2. Titres d’autocontrôle (article L.233-13 du Code de Commerce)
5.3. Avis de détention et aliénation de participations croisées
6. Évènements importants survenus depuis la clôture de l’exercice de la Société et du Groupe
7. Situation et valeur du patrimoine – Évolution prévisible et perspectives d’avenir de la Société et du Groupe
8. Approbation des comptes – Affectation du résultat – Dividendes versés – Quitus aux Administrateurs
8.1. Affectation du résultat social
8.2. Charges non déductibles fiscalement (article 39-4 du Code Général des Impôts)
8.3. Distributions antérieures de dividendes (article 243 bis du Code Général des Impôts)
8.4. Quitus aux Administrateurs
9. Activité en matière de recherche et de développement pour la Société et le Groupe (articles L.232-1 et L.233-26 du Code de Commerce)
10. Déclaration de performance extra-financière (article L22-10-36 du Code de commerce)
11. Seuil de participation des salariés au capital social (article L.225-102 du Code de Commerce)
12. Informations relatives à la mise en œuvre du programme de rachat d’actions (article L.225-211 du Code de Commerce)
13. Situation des mandats des Administrateurs
14. Situation des mandats des Commissaires aux Comptes
15. Autorisation donnée au Conseil d’Administration à l’effet de mettre en place un nouveau programme de rachat d’actions
16. Autorisation donnée au Conseil d’Administration à l’effet de réduire le capital social par annulation des actions auto-détenues
17. Délégation de compétence à donner au Conseil d’Administration à l’effet de procéder à l’augmentation du capital par incorporation de réserves, bénéfices ou primes
18. Délégation de compétence à donner au Conseil d’Administration à l’effet de procéder à l’augmentation du capital par émission, avec maintien du droit préférentiel de souscription, d’actions ordinaires et/ou de valeurs mobilières donnant accès au capital et/ou de valeurs mobilières donnant droit à l’attribution de titres de créances
19. Délégation de compétence à donner au Conseil d’Administration à l’effet de procéder à l’augmentation du capital par émission, avec suppression du droit préférentiel de souscription, d’actions ordinaires et/ou de valeurs mobilières donnant accès au capital et/ou de valeurs mobilières donnant droit à l’attribution de titres de créances
20. Autorisation d’augmenter le montant des émissions en cas de demandes excédentaires
21. Autorisation donnée au Conseil d’Administration à l’effet de procéder à l’augmentation du capital, dans la limite de 10 % du capital en vue de rémunérer des apports en nature de titres de capital ou de valeurs mobilières donnant accès au capital
22. Délégation de pouvoirs à donner au Conseil d’Administration à l’effet de procéder à l’augmentation du capital social par émission d’actions réservées aux adhérents d’un plan d’épargne d’entreprise établis en application des articles l.225-129-6 du code de commerce et l.3332-18 et suivants du code de travail
23. Plafond global
24.# Rapport du Conseil d’Administration

25. Programmes de rachat d’actions

26. Tableau récapitulatif des opérations visées à l’article L.621-18-2 du Code Monétaire et Financier (article 223-26 du Règlement Général de l’AMF)

27. Opérations d’attribution d’actions réalisées en vertu des articles L.22-10-59 et L.225-197-1 à L.225-197-3 du Code de Commerce et opérations réalisées en vertu des dispositions prévues aux articles L.22-10-56, L.22-10-57 ET L.225-177 à L.225-186 du Code de Commerce

28. Prêts interentreprises (article L.511-6 du Code Monétaire et Financier)

29. Tableau des résultats des 5 derniers exercices

30. Pouvoirs en vue des formalités

ANNEXE 1 - Patrimoine 31 décembre 2022

ANNEXE 2 - Rapport du Conseil d’Administration sur le gouvernement d’entreprise au titre de l’exercice clos le 31 décembre 2022

1. Code de gouvernement d’entreprise élaboré par les organisations représentatives des entreprises

2. Préparation et organisation des travaux du Conseil d’Administration

2.1. Conseil d’Administration

2.2. Comité d’audit

2.3. Autres Comités

2.4. Procédure d’évaluation des conventions courantes

3. Modalités particulières à la participation des actionnaires à l’Assemblée Générale

4. Éléments susceptibles d’avoir une incidence en cas d’offre publique (article L.22-10-11 du Code de Commerce)

5. Dissociation/cumul des fonctions de Président du Conseil d’Administration et de Directeur Général

6. Limitations des pouvoirs du Directeur Général

7. Informations sur les mandats et fonctions exercés par les mandataires sociaux (article L.22-10-10 du Code de Commerce)

8. Politique de rémunération des mandataires sociaux

8.1. Principes de rémunération

8.2. Éléments individuels de rémunération

8.3. Nomination d’un nouveau dirigeant mandataire social

9. Informations sur les rémunérations et avantages versées aux mandataires sociaux (article L.22-10-9 du Code de Commerce)

10. Conventions réglementées et conventions courantes

11. Tableau récapitulatif des délégations accordées au Conseil d’Administration en matière d'augmentation de capital en cours de validité

ANNEXE 3 - Tableau des résultats des 5 derniers exercices

1. Situation de la Société et activité du Groupe au cours de l’exercice écoulé (articles L.22-10-34, L.225-100-2 et L.233-26 du Code de commerce)

1.1. Activité de la Société au cours de l’exercice clos le 31 décembre 2022

Les informations clefs (En millions d'euros sauf précision contraire)

	31/12/2022	31/12/2021	Variations
Patrimoine immobilier	77,9	77,8	0,02
Capitaux propres part du groupe (1)	52,6	56,3	(3,7)
Excédent de trésorerie (+) / Dette financière nette (-)	0,1	(0,1)	0,2
Actif net réévalué dilue par action (en euros)	0,456	0,488	(0,032)

Les informations sectorielles sont présentées, ci-dessous et dans la note 6 de l’annexe aux comptes consolidés.

Évolution de périmètre

Suisse Design et Création

En date du 20 décembre 2022, la société Fidra a cédé sa filiale Suisse Design et Création. Cette cession a généré une perte de 67 K€ dans les comptes consolidés (51 %), répartie entre le Groupe et les minoritaires (49 %)

L’activité

Le groupe a réalisé l’intégralité de son chiffre d’affaires 2022 en France ainsi qu’en Angleterre, dans le secteur de l’immobilier. Au 31 décembre 2022, le chiffre d’affaires du groupe F I P P s’élève à 1 809 K€ (dont 1 397 K€ de revenus locatifs et 413 K€ de charges locatives refacturées) contre 2 102 K€ (dont 1 582 K€ de revenus locatifs et 520 K€ de charges locatives refacturées) en 2021. Une baisse de chiffre d’affaires de 13,9 %, soit 293 K€, a donc été constatée entre 2022 et 2021. La baisse des loyers (-185 K€) s’explique notemment par la fin du bail du locataire de Londres fin septembre 2021 (-209 K€), et l’indexation des loyers (+24 K€).

Au niveau des secteurs d’activité, le chiffre d’affaires des hôtels représente 69 % du chiffre d’affaires global de 2022 contre 58 % en 2021. Les autres secteurs : commerces, résidentiel, représentent quant à eux, respectivement 3 % et 28 % du chiffre d’affaires global.

Le chiffre d’affaires du groupe se présente ainsi :

(En milliers d’euros)

	Habitations	Commerces	Hôtels	Immeubles en restructuration	Total
	Cumul 2022 Cumul 2021	Cumul 2022 Cumul 2021	Cumul 2022 Cumul 2021	Cumul 2022 Cumul 2021	Cumul 2022 Cumul 2021
Revenus locatifs	338 542	38 37	1 020 1 003	- -	1 397 1 582
Charges locatives refacturées	169 291	17 13	227 216	- -	413 520
Total chiffre d'affaire	507 833	56 50	1 247 1 219	- -	1 809 2 102

Au niveau géographique, les immeubles situés en province (essentiellement à la montagne) ont généré 87,5 % du chiffre d’affaires global, ceux situés en région parisienne (hors Paris intra–muros) 2,4 % et celui du Royaume Uni 10,1 %.

La trésorerie disponible fin 2022 est de 0,8 M€ contre 0,7 M€ à fin 2021. Il est toutefois précisé que le groupe a, au 31 décembre 2022, une dette envers son actionnaire majoritaire de 1,2 M€.

Travaux

Des travaux ont été réalisés sur le site de Blanc Mesnil pour 24 K€.

CESSION-ACQUISITIONS

Le 30 juin 2022, la Société F I P P a cédé à la société ACANTHE DEVELOPPEMENT les 4 172 parts sociales qu'elle détenait dans la société VENUS pour un montant de 8,2 M€.

1.2. Évolution de la Société au cours de l’exercice clos le 31 décembre 2022

Conseil d’Administration

Le conseil d'administration n'a pas connu de modification au cours de l'exercice.

2. Comptes annuels et consolidés de l’exercice clos le 31 décembre 2022

2.1. Comptes annuels au 31 décembre 2022

L’actif immobilier en valeur nette s’élève à 0,31 M€ et comprend un terrain à Verdun (55). Les participations dans les filiales s’élèvent à 48,9 M€ en valeur brute et à 31,2 M€ en valeur nette au 31 décembre 2022 contre à 56,1 M€ et à 38,8 M€ en valeur nette au 31 décembre 2021. La variation en valeur nette provient de la cession de la participation dans VENUS (–7,18 M€), et de l’évolution des situations nettes des filiales, dont une variation de –0,04 M€ pour LE BREVENT, -0,34 M€ pour BRIHAM, -0,46 M€ pour FTI. La liste des participations et les principales données comptables de ces dernières figurent dans le tableau des filiales et participations de la note 4.1 de l’annexe des comptes sociaux.

Les autres titres immobilisés s’élèvent en valeur brute à 1,26 M€ et à 0,6 M€ en valeur nette au 31 décembre 2022 contre 1,26 M€ et à 1,13 M€ en valeur nette au 31 décembre 2021. Ces titres sont constitués de 34 326 914 actions MYHOTELMATCH (Ex FONCIERE PARIS NORD - FPN), soit 11,25 % du capital.

Le poste « Clients et Comptes rattachés » (0,52 M€) est constitué pour 0,44 M€ de factures à établir correspondant aux refacturations de quote-part de frais et de salaires. Le poste « Autres créances » d’un montant net de 24,2 M€ est essentiellement constitué d’avances de trésorerie (12,5 M€) consenties aux filiales du groupe afin de les financer. Une créance sur PAMIER d'une valeur nette de 11 M€ est aussi présente, suite aux cessions de créances MYHOTELMATCH (Ex FONCIERE PARIS NORD) de 2019 et 2020.

Le montant des disponibilités s’élève à 0,6 M€ au 31 décembre 2022 contre 0,3 M€ au 31 décembre 2021.

Le montant des capitaux propres au 31 décembre 2022 s’élève à 43,56 M€ contre 45,01 M€ au 31 décembre 2021. La variation est due au résultat déficitaire de l’exercice clos le 31 décembre 2022 s’élevant à –1,25 M€.

Le poste « Emprunts et dettes financières » s’élève à 12,21 M€ au 31 décembre 2022 contre 19,95 M€ au 31 décembre 2021. Il est constitué des avances reçues de la société RODRA INVESTISSEMENTS SCS de 1.2 M€ (en baisse de 7,9 M€) et avances reçues en comptes courants de nos filiales pour 11,0 M€.

Le poste « Fournisseurs et comptes rattachés » s’élève à 1,3 M€. Il comprend des dettes fournisseurs et des factures non parvenues.. Le poste « Dettes fiscales et sociales » s’élève à 0,1 M€.

Le 13 Juillet 2022, la Société F I P P a racheté les créances d'un montant de 0,67 M€ détenues par le GROUPEMENT LACATON & VASSAL ARCHITECTES sur la Société PAMIER, soldant ainsi le litige entre sa filiale PAMIER et le GROUPEMENT LACATON & VASSAL.

En terme de résultat, le principal fait notable de l'exercice 2022 est la cession de la participation dans VENUS, qui a généré une plus value de 1,2 M€. Les autres mouvements sont exposés dans l'annexe aux comptes sociaux. Le résultat social ressort à -1,25 M€ pour l'exercice.

2.2. Comptes consolidés au 31 décembre 2022

La société anonyme F I P P, dont le siège social est au 55, rue Pierre Charron à Paris 8ème est l’entité consolidante du groupe F I P P. Elle est cotée sur Euronext Compartiment C (ISIN FR 0000038184) et a pour monnaie fonctionnelle l’euro.

En application du règlement européen n°1606/2002 du 19 juillet 2002, les états financiers consolidés du Groupe F I P P au 31 décembre 2018 (qui peuvent être consultés sur le site Internet du Groupe : www.f-i-p-p.com) ont été établis en conformité avec les normes comptables internationales telles qu’approuvées par l’Union Européenne à la date de clôture de ces états financiers et qui sont d’application obligatoire à cette date (référentiel disponible sur http://ec.europa.eu/finance/company-reporting/standards-interpretations/index_fr.htm). Les normes internationales comprennent les IFRS (International Financial Reporting Standards), les IAS (International Accounting Standards) et les interprétations de l’IFRIC (International Financial Reporting Interpretations Committee) et de la SIC (Standing Interpretations Committee).

Bilan Consolidé

Les immeubles de placement au 31 décembre 2022 ressortent à 77,9 M€ contre 77,8 M€ au 31 décembre 2021. Cette valeur au 31 décembre 2022 tient compte de l’évaluation des immeubles de placement à la juste valeur.# Ce poste comprend un ensemble immobilier désigné sous le nom de Centre d’Affaires Paris Nord détenu par PAMIER. C'est la valeur au coût amorti de cet ensemble qui est retenue dans les comptes ; la valeur nette de cet ensemble s’élève à 17,4 M€ au 31 décembre 2022. Les actifs corporels en valeur nette s’élèvent à 0,78 M€ contre 0,87 M€ en 2021, et sont essentiellement composés des droits d'utilisation des contrats de location (IFRS16). Les actifs incorporels (0,53 M€) sont principalement constitués de la marque Jacques Fath (0,52 M€). Les actifs financiers non courants représentent 0,83 M€. Ils sont constitués : -des titres de participation MYHOTELMATCH (Ex FONCIERE PARIS NORD) déconsolidée en 2021 suite à la perte de contrôle au sens la norme IFRS 10, dont la valeur dans les comptes est de 0,58 M€, -des fonds de roulement des immeubles pour 225 K€, -du dépôt de garantie pour le siège social. Le poste clients et comptes rattachés en valeur nette s’élève à 1,3 M€ (dont 0,43 K€ de factures à établir) contre 1,6 M€ au 31 décembre 2021. Les factures à établir comprennent des redditions de charges à émettre pour 0,4 M€ (dont 0,3 pour le syndic de co-propriété du Centre d'Affaires Paris Nord) et des refacturations de salaires 0,03 M€. Le poste « Autres créances » s’élève à 1 M€. Ce poste est principalement constitué de créances de TVA (0,73 M€), et de diverses créances (0,23 M€). Le poste « Trésorerie et équivalent de trésorerie » s’élève à 0,83 M€. Il est composé uniquement des disponibilités. Le détail des autres postes d’actif est fourni dans les annexes aux comptes consolidés, paragraphe 4.2. Les fonds propres part du Groupe au 31 décembre 2022 s’élèvent à 52,6 M€ contre 56,3 M€ au 31 décembre 2021. La variation des fonds propres par rapport au 31 décembre 2022 (-3,68 M€) s’explique notamment par les éléments suivants : -le résultat consolidé attribuable aux propriétaires qui est une perte de -2,72 M€, -les gains et pertes directement comptabilisés en capitaux propres de l’exercice (-0,87 M€) qui comprennent la variation de juste valeur des actifs financiers disponibles à la vente (–0,57 M€) et les écarts de conversion sur les états financiers d’une activité à l’étranger pour (-0,3 M€), -La variation de la part des minoritaires sur l'exercice pour -0,09 M€. Les réserves minoritaires telles que publiées au 31 décembre 2021 ont donné lieu, dans la présente publication, à une correction d’erreur sur l’ouverture de l’exercice 2021 d’un montant de 4 053 K€ correspondant à un reclassement des réserves part du groupe vers les réserves attribuables aux participations ne donnant pas le contrôle. Le montant des capitaux propres publiés au 31 12 2021 reste inchangé à 64 099 K€. Les postes « Passifs financiers » (courants et non courants) s’élèvent à 0,78 M€ au 31 décembre 2022 contre 0,86 M€ au 31 décembre 2021. Les passifs financiers 2022 proviennent intégralement de la dette de loyer IFRS 16. Les autres dettes d'un montant de 2,5 M€ ont fortement diminué (–7,8M€), du fait de la baisse du compte courant avec l'actionnaire RODRA (-7,9 M€). Le détail des autres postes de passif est fourni dans les annexes aux comptes consolidés paragraphe 4.6.

Compte de résultat consolidé

Le chiffre d’affaires consolidé au 31 décembre 2022 est de 1 810 K€ (dont 1 397 K€ de loyers et 412 K€ de charges refacturées) contre 2 102 K€ (dont 1 582 K€ de loyers et 520 K€ de charges refacturées). L’explication de la variation du chiffre d’affaires est donnée au paragraphe 1 du présent rapport de gestion. Le revenu net des immeubles s’établit à -957 K€ au 31 décembre 2022 contre -851 K€ au 31 décembre 2021. A fin décembre 2022, le résultat opérationnel hors résultat de cession des immeubles de placement est une perte de -1 980 K€ contre un bénéfice de 481 K€ au 31 décembre 2021. Les frais de personnel (411 K€ contre 451 K€ en 2021) enregistrent la charge de salaires et de charges sociales des salariés, plus les charges de salaires et de charges sociales refacturées au groupe F I P P, moins les salaires et les charges sociales que le Groupe F I P P refacture à des sociétés extérieures. Les autres frais généraux de l’exercice (603 K€) sont en baisse par rapport à l’exercice précédent (-316 K€). Ils sont principalement composés des frais suivants : -honoraires (336 K€), dont les auditeurs financiers (96 K€), Honoraires comptables (104 K€) les honoraires juridiques (118 K€) et les honoraires divers (18 K€) -location mobilières (27 K€), -sous-traitance de partie liées (60 K€), -frais de publication légales et financières (71 K€), -taxes retenues à la source pour les sociétés étrangères (10 K€), -commissions bancaires (9 K€). Les Autres produits et charges (-920 K€ contre -140 K€ en 2021) enregistrent notamment : -le coût net sur l'exercice de la créance sur PAMIER rachetée au Groupement LACATON VASSAL (-456 K€) sur PAMIER (une reprise de provision de 592 K€ a été effectuée), -une refacturation de MYHOTELMATCH (- 267 K€) relative à la période sous la direction de F I P P, -des pénalités et amendes (-159 K€), essentiellement liées au site Centre d'Affaires Paris Nord détenu par PAMIER, -divers charges et produits (-40 K€). La variation de juste valeur des immeubles de placement de +1 163 K€ contre +1 623 K€ en 2021, représente l’évolution de la valeur des immeubles de placement sur l’exercice. Les dotations aux amortissements et provisions de l’exercice (-782 K€ contre –558 K€ en 2021) concernent les dotations aux amortissements sur les immeubles du Centre d’Affaires Paris Nord (-448 K€), la dotation IFRS 16 (-104 K€), la dépréciation de la marque Jacques FATH (-213 K€), les dotations sur immobilisations corporelles (-4 K€). Les reprises de provisions (+595 K€ contre +284 K€ en 2020) concernent la fin du litige avec le Groupement LACATON VASSAL pour 592 K€ et diverses reprises pour 3 K€. Le résultat de sortie de la cession de la Société Suisse Design et Création s'établit à -67 K€. Les Autres produits et charges financiers (-59 K€ contre -197 K€ en 2021) concernent principalement les charges d’intérêts sur le compte courant consenti par la société RODRA (-54 K€), des reprises nettes sur comptes courants (+136 K€), les pertes nettes de change (-117 K€), les intérêts sur compte courant Cofinfo (-8 K€), et des intérêts dus à un ancien locataire (-17 K€). Un impôt a été constaté pour 499 K€, il correspond à un impôt différé sur une différence temporelle au niveau de la société Alliance 1995. Le résultat net consolidé est une perte de 2 442 K€ se répartissant pour la part des propriétaires du Groupe en une perte de –2 720 K€ et un gain de 277 K€ pour les participations ne donnant pas le contrôle (contre un bénéfice de 280 K€ au 31 décembre 2021 se répartissant en une perte à hauteur de –524 K€ pour la part des propriétaires du Groupe et en un bénéfice 804 K€ pour les participations ne donnant pas le contrôle).

2.3. Facteurs de risques et d’incertitudes

La société a procédé à une revue des risques qui pourraient avoir un effet défavorable significatif sur son activité, sa situation financière ou ses résultats et considère qu’il n’y a pas d’autres risques significatifs hormis ceux présentés.

Risque sur la gestion du capital

Le Groupe gère son capital pour s’assurer que les entités du Groupe seront capables de continuer leur exploitation en maximisant le retour sur investissement des actionnaires par l’optimisation de l’équilibre « capitaux propres » et « dettes financières nettes ». L’« excédent de trésorerie » ou les « dettes financières nettes » retenues incluent les emprunts mentionnés en note 4.5 de l’annexe des comptes consolidés minorés de la trésorerie et des équivalents de trésorerie. Les « capitaux propres » comprennent le capital social de la société mère, augmenté des réserves consolidées et du résultat consolidé de la période.

(En milliers d'euros)

	31/12/2022	31/12/2021
Dettes financières auprès d'établissements de crédit	-	-
Dettes financières	-	-
Dettes financières IFRS 16	(783)	(856)
Trésorerie et équivalents de trésorerie	835	718
Excédent de trésorerie net (+) / Dettes financières nettes (-)	52	(140)
Capitaux propres part du Groupe	52 580	56 258
Ratio Excédent de trésorerie ou Dettes financières nettes / Capitaux propres part du Groupe	0,10%	-0,25 %

Au 31 décembre 2022, le Groupe avait un montant d'exédent de trésorerie net de 52 K€ sans compter la valeur des titres d’autocontrôle (3 249 K€ valorisés à l’ANR), qui pourraient être mobilisés afin de dégager de la trésorerie, ni de l’excédent dégagé sur le réalisable courant défini par la différence entre les actifs courants (hors trésorerie et équivalents de trésorerie) et les dettes courantes (hors passifs financiers courants). Ce ratio pourrait toutefois être amené à évoluer. En effet, le Groupe pourrait financer par emprunt d’éventuelles opportunités d’acquisitions qui se présenteraient sur son marché principal. Il pourrait également décider de céder certains immeubles en fonction des opportunités du marché.

Risque de taux

Le groupe F I P P n’ayant plus recours à l’emprunt à taux variable, aucun risque de hausse de taux qui pourrait renchérir le coût de la dette du Groupe n’est encouru.

Risque de liquidité

La politique du Groupe consiste à diversifier ses contreparties pour éviter les risques liés à une concentration excessive et à sélectionner des contreparties de manière qualitative. En outre, le Groupe contrôle les risques de crédits associés aux instruments financiers dans lesquels il investit en limitant les investissements en fonction de la notation de ces contreparties. Le Groupe place ses excédents sur des instruments financiers monétaires court-terme négociés avec des contreparties dont les notations financières sont au minimum AA- (Standard & Poors) et AA2 (Moody’s).# Créances échues mais non dépréciées (En milliers d’euros)

Actifs échus à la date de clôture	Actifs dépréciés	Actifs ni dépréciés ni échus	Total	0-6 mois	6-12 mois	+ 12 mois	Total
Créances clients	84	133	610	826	25	430	1 282
Autres créances	6	2	245	254	743	997
Total	91	135	854	1 080	25	1 173	2 279

Les baux font l’objet de dépôts de garantie fixés à trois mois de loyers hors charges, limitant le risque d’irrécouvrabilité des créances de loyers. Le tableau suivant fait apparaître les échéances d’emprunts, afin de compléter l’information concernant les risques pesant sur les liquidités du Groupe.

Nature du taux (en milliers d’euros)

Valeur au 31/12/2022	Parts <1an	>1 an et <5 ans	À +5 ans
Taux fixes IFRS 16	783	102	426
Taux Variables	Néant	-	-
Total	783	102	426

La Société a procédé à une revue spécifique de son risque de liquidité et elle considère être en mesure de faire face à ses échéances à venir.

Risque lié aux investissements futurs

Les opportunités stratégiques de F I P P dépendent de sa capacité à mobiliser des ressources financières, soit sous la forme d’emprunts, soit sous la forme de capitaux propres, afin de financer ses investissements. Il est possible d’envisager des événements affectant le marché de l’immobilier ou une crise internationale affectant les marchés financiers, et que la société ne dispose pas alors de l’accès souhaité aux ressources financières nécessaires pour financer l’acquisition de nouveaux immeubles soit en terme de volume de capitaux disponibles soit en terme de conditions proposées pour l’obtention des financements souhaités.

Risque de contrepartie

Le risque de contrepartie concerne les placements effectués par le Groupe et les contreparties du Groupe dans les transactions commerciales. Le risque de contrepartie sur les actifs financiers de transaction est limité par le type de support utilisé, essentiellement des OPCVM monétaires gérés par des établissements notoirement reconnus.

Le risque d’impayés des loyers dépend de la solvabilité de ses locataires. La qualité de signature des locataires est prise en considération par F I P P avant la signature de tous ses baux. Le résultat d’exploitation pourrait toutefois être affecté des défauts de paiements ponctuels de la part de locataires.

L’ensemble de nos locations est réalisé auprès de PME. En cas d’impayés des loyers, le locataire pourrait se retrouver en état de cessation des paiements. L’Administrateur judiciaire devrait alors décider de la poursuite du bail et, dans une telle hypothèse, deviendrait responsable du règlement des loyers sur ses propres deniers. A contrario l’Administrateur pourrait dans un délai en général de 3 mois (couvert par le dépôt de garantie) renoncer à la poursuite du bail et donc nous rendre la disponibilité des locaux. Le seul risque subsistant alors étant la période de vacance avant de retrouver un nouveau locataire et les conditions économiques du nouveau loyer négocié.

Au 31 décembre 2022, les cinq premiers clients représentaient 93,4 %. Au 31 décembre 2021, les cinq premiers clients représentaient 95,6 %. Au 31 décembre 2022, le premier client, en termes de chiffre d’affaires, représentait 33,5 %, les cinq premiers clients représentaient 100 %. Au 31 décembre 2021, le premier client, en termes de chiffre d’affaires, représentait 29,5 %, les cinq premiers clients représentaient 100 %.

Concernant les autres débiteurs tels que les notaires ou les gestionnaires d’immeubles, ces professionnels sont couverts par des assurances spécifiques.

Risque fiscal lié au statut de SIIC

F I P P a opté, à effet du 1er décembre 2011, pour le régime fiscal des SIIC. A ce titre, elle est exonérée d'IS sur la fraction de son bénéfice fiscal provenant (i) de la location d'immeubles et de la sous-location d'immeubles pris en crédit-bail ou dont la jouissance a été conférée à titre temporaire par l'État, une collectivité territoriale ou un de leurs établissements publics, (ii) des plus-values réalisées lors de la cession d'immeubles, de droits afférents à un contrat de crédit-bail immobilier, de participations dans des sociétés de personnes ou de participations dans des filiales ayant opté pour le régime spécial, (iii) des dividendes reçus des filiales soumises au régime spécial, et des dividendes perçus d'une autre SIIC lorsque la société bénéficiaire de la distribution détient au moins 5 % du capital et des droits de vote de la société distributrice pendant deux ans au moins.

Cette exonération d’IS est cependant subordonnée au respect de certaines obligations et notamment de distribution des revenus locatifs nets, des plus-values et des dividendes, pour des montants donnés et dans des délais déterminés. Ainsi, les revenus locatifs nets doivent être distribués aux actionnaires à hauteur d’au moins 95 % avant la fin de l'exercice qui suit celui de leur réalisation et les plus-values à hauteur d’au moins 70 % avant la fin du deuxième exercice qui suit celui de leur réalisation. Quant aux dividendes reçus des filiales soumises au régime spécial, ils doivent être redistribués en totalité au cours de l'exercice suivant celui de leur perception.

Les filiales de F I P P détenues à 95 % au moins par cette dernière ont déjà ou pourront opter, dans des conditions comparables, pour le même régime. Le bénéfice du régime des SIIC est également soumis à d’autres conditions et notamment à celui relatif à la détention du capital. Comme toutes les SIIC, F I P P ne doit pas avoir son capital social détenu directement ou indirectement à 60 % ou plus par un même actionnaire ou plusieurs actionnaires agissant de concert (à l'exception des situations dans lesquelles la participation à 60 % ou plus est détenue par une ou plusieurs SIIC).

Pour les sociétés déjà placées sous le régime des SIIC avant le 1er janvier 2007, cette condition devait, en principe, être respectée au 1er janvier 2009. Toutefois, le I de l’article 24 de la loi de finances pour 2009 avait reporté l’entrée en vigueur de cette condition au 1er janvier 2010. Ce plafond de détention peut toutefois être dépassé, à titre exceptionnel, du fait de la réalisation de certaines opérations (OPA ou OPE visées à l'article L 433-1 du Code monétaire et financier, fusions, scissions ou confusions de patrimoine visées à l'article 210-0 A du Code Général des Impôts et opérations de conversion ou de remboursement d'obligations en actions) sous réserve que le taux de détention soit ramené en dessous de 60 % avant l'expiration du délai de dépôt de la déclaration de résultats de l'exercice concerné.

La loi vise deux situations, celle du dépassement temporaire du seuil de 60 % non justifié par l’un des évènements mentionnés ci–avant, et celle dans laquelle il n’a pas été remédié à cette situation à la clôture de l’exercice de dépassement. Dans le premier cas, le régime SIIC est suspendu pour la durée de ce seul exercice si la situation est régularisée avant la clôture de cet exercice. Au titre de cet exercice de suspension, la SIIC est imposée à l'IS dans les conditions de droit commun, sous réserve des plus-values de cession d'immeubles qui sont, après déduction des amortissements antérieurement déduits des résultats exonérés, taxées au taux réduit de 19 %. Le retour au régime d'exonération au titre de l'exercice suivant entraîne en principe les conséquences de la cessation d'entreprise, mais des atténuations sont toutefois prévues en ce qui concerne l'imposition des plus-values latentes. Ainsi, les plus-values latentes sur les immeubles, droits afférents à un contrat de crédit-bail et parts de sociétés de personnes ayant un objet identique à celui des SIIC ne sont soumises à l'IS au taux réduit de 19 % que sur la fraction acquise depuis le premier jour de l'exercice au cours duquel le plafond a été dépassé et les plus-values latentes relatives aux immobilisations autres ne font pas l'objet d'une imposition immédiate si aucune modification n'est apportée aux écritures comptables. Enfin, le montant de l'impôt dû est également majoré de l'imposition au taux réduit de 19 % sur les plus-values latentes sur les immeubles, droits afférents à un contrat de crédit-bail immobilier et participations, acquises durant la période de suspension, qui aurait été exigible si la société n'était pas sortie du régime.

Dans le second cas, la non-régularisation du dépassement du seuil de 60 % entraine, au surplus, la sortie définitive du régime. Or, en cas de sortie, notamment pour ce motif et si cet événement intervient dans les dix ans suivant l’option pour le régime des SIIC, la SIIC est alors tenue d'acquitter un complément d'IS sur les plus-values qui ont été imposées lors de l’entrée dans le régime au taux réduit, portant le taux d’imposition globale des plus–values en question au taux de droit commun prévu à l'article 219 I du Code Général des Impôts. Par ailleurs, la SIIC et ses filiales doivent réintégrer dans leurs résultats fiscaux de l'exercice de sortie la fraction du bénéfice distribuable existant à la date de clôture de cet exercice et provenant de sommes antérieurement exonérées. Le montant d'IS dû est également majoré d'une imposition au taux de 25 % des plus-values latentes sur les immeubles, droits afférents à un contrat de crédit-bail immobilier et participations, acquises pendant le régime, diminuées d'un dixième par année civile écoulée depuis l'entrée dans le régime.

Au 31 décembre 2022, aucun actionnaire n’atteint, dans les conditions précitées, le seuil de 60 % de détention directe ou indirecte dans le capital de F I P P.# Risques

Risque d’assurance

La société F I P P bénéficie d’une couverture d’assurance plafonnée destinée à garantir ses actifs immobiliers qui permettrait une reconstruction à neuf des immeubles de placement du Groupe. La société dépendant du marché de l’assurance, les primes versées pourraient subir une augmentation en cas de sinistre majeur supporté par les compagnies d’assurance. Les immeubles sont actuellement assurés auprès de compagnies notoirement solvables : CHUBB EUROPE, SAGEBAT LYON, HISCOX et AXA pour le patrimoine français et ARTHUR J. GALLAGHER pour le bien à Londres.

Risque de change

Une des sociétés, propriétaire d’un bien immobilier à Londres, tient sa comptabilité en livres sterling (GBP). Il peut donc y avoir un risque lié au taux de change entre euros et livres sterling. De même, une des sociétés, tient sa comptabilité en francs suisse (CHF). Il peut donc y avoir un risque lié au taux de change entre euros et francs suisse.

Risque financier lié aux effets du changement climatique

Le Groupe n’a identifié aucun risque financier spécifique lié aux effets du changement climatique dans l’exercice de son activité au cours de l’exercice clos le 31 décembre 2022.

Risque sur actions propres

Au 31 décembre 2022, le stock d’actions propres détenu par le groupe est de 7 128 685 actions dont le coût d’acquisition 991 K€ est inscrit en diminution des capitaux propres.

Risque de marché

Les risques liés à la gestion du portefeuille d’immeubles de placement sont liés aux éléments suivants :

Le taux d’indexation des loyers

-Pour les bureaux et les commerces : la principale indexation contractuelle retenue par le groupe dans les baux est l’indice INSEE du coût de la construction (ICC). La révision des baux a une périodicité principalement annuelle. Seuls certains baux font l’objet d’une révision triennale.
-Pour les logements : le principal indice d’indexation retenu par le groupe dans les baux est l’indice INSEE de référence des loyers (IRL). La révision des baux est alors principalement, annuelle.

Par conséquent, les revenus futurs des immeubles sont corrélés à ces évolutions indiciaires. Le montant du loyer de référence et son évolution, fixés dans le bail, s’imposent aux parties de par la loi jusqu’à la fin de celui–ci. Toutefois, des renégociations des loyers avec le locataire peuvent intervenir en cours de bail, uniquement en cas de volonté commune des deux parties.

Le taux d’occupation des immeubles

Le taux d’occupation financier est de 61,9 % au 31 décembre 2022. Le taux d’occupation physique à la même date est de 78,9 %. Les surfaces et loyers du Centre d’Affaires Paris Nord ne sont pas retenus car le centre fait l’objet d’un projet de restructuration. Le taux d’occupation financier est défini comme étant le montant des loyers actuels divisé par le montant des loyers qui seraient perçus si l’immeuble était intégralement loué.

L’évolution du marché immobilier

L’évolution du marché est décrite dans la note 9.1 Actif net réévalué de l’annexe des comptes consolidés au 31 décembre 2022.

L’impact de l’évolution des indices de référence

Évolution de l’indice du coût de la construction

Le tableau ci-après présente l’incidence d’une variation à la hausse ou à la baisse de l’indice du coût de la construction de 100 points de base de l’indice, au regard de son évolution de l'année. Cet indice est considéré comme représentatif de l’évolution des loyers commerciaux. Le dernier indice du coût de la construction connu à la date d’arrêté des comptes est celui du 4ème trimestre 2022 et s’établit à 2 052.

	31/12/2022	31/12/2021		31/12/2022	31/12/2021
	Impact résultat	Impact Capitaux propres	Impact résultat	Impact Capitaux propres
Coût de la construction +/- 100 points	+/-52	+/-55

Évolution de l’indice de référence des loyers

Le tableau, ci-après, présente l’incidence d’une variation à la hausse ou à la baisse de l’indice de référence des loyers de 5 points de base de l’indice. Cet indice est considéré comme représentatif de l’évolution des loyers d’habitation. Le dernier indice de référence des loyers connu à la date d’arrêté des comptes est celui du 4ème trimestre 2022 et s’élève à 137,26.

	31/12/2022	31/12/2021		31/12/2022	31/12/2021
	Impact résultat	Impact Capitaux propres	Impact résultat	Impact Capitaux propres
Indice de référence des loyers +/-5 points	+/-12	+/-20

La maturité des baux

La maturité des baux sur la base des baux en cours au 31 décembre 2022 (montant des loyers dont les baux vont être renouvelés selon une certaine périodicité) est présentée dans le tableau ci-dessous.

	Total	Échéance à un an au plus	Échéance à plus d'un an et à moins de 5 ans	Échéance à plus de 5 ans
Maturité	3 810	1 413	2 397	-

2.4. Risques liés aux expertises immobilières

Expertises

L’évaluation du patrimoine immobilier est une des principales problématiques d’une société foncière quant à l’établissement d’une information financière sincère et transparente. Le groupe F I P P respecte les recommandations de l’AMF sur la présentation des éléments d’évaluation et des risques du patrimoine immobilier des sociétés cotées. Conformément à cet engagement, sont appliquées les préconisations afférentes à :

-la périodicité semestrielle des expertises ;
-la dénomination et la description de la qualification des experts, et leur rotation périodique ;
-la définition des taux de rendement, des taux de capitalisations et leur mode de fixation par classe d’actifs :
•le taux de rendement net théorique résulte du rapport entre la valeur locative de marché (hors taxes, hors charges) et la valeur vénale de l’immeuble considéré libre, frais d’acquisition compris,
•le taux de rendement net effectif résulte du rapport entre les loyers effectivement perçus (hors taxes, hors charges) et la valeur vénale de l’immeuble considéré occupé, frais d’acquisition compris,
•le taux de capitalisation immobilier est exprimé en %. Il est utilisé pour calculer le prix de vente d'un bien, hors droits, à partir de son loyer,
-l’information synthétique du patrimoine ;
-l’indexation des loyers, la maturité des baux ;
-l’impact de l’évolution du marché sur le niveau d’activité ;
-la sensibilité des évaluations à la juste valeur à la variation des principales variables d’évaluation retenues par les experts.

Ces recommandations recouvrent largement les obligations financières stipulées par les normes IFRS auxquelles la société est obligatoirement soumise. Quand bien même la responsabilité des évaluations immobilières échoit, in fine, à la société, les expertises immobilières constituent un important élément d’appréciation du patrimoine de la société, et de leur qualité dépend la fiabilité des données financières de la société. En effet, la valorisation des actifs immobiliers par les experts immobiliers pourrait dépasser la valeur de réalisation des actifs dans le cadre d’une cession ; et, par ailleurs, les évaluations reposent sur un certain nombre d’hypothèses qui pourraient ne pas se vérifier. Afin de minimiser les risques liés aux expertises, il est fait appel à des experts indépendants, à la qualification reconnue et spécialisés, si nécessaire, sur la catégorie des biens à expertiser (ex. hôtel) ou le marché sur lequel ils sont situés (Londres, Bruxelles) ; leur indépendance résulte notamment de leur rémunération ainsi que de leur rotation périodique. Par ailleurs, pour établir leur évaluation, les experts ont généralement recours à deux méthodes reconnues d’expertise. Enfin, les expertises détaillées ou leur actualisation ont lieu, à minima, tous les six mois, permettant une continuité, une cohérence et une revue critique des évaluations. Quant au Code de déontologie, il est l’émanation de la Fédération des Sociétés immobilières et Foncières (FSIF) à laquelle la société n’est pas encore adhérente. Toutefois, comme il l’est fort justement rappelé dans le Code de Déontologie, les normes IFRS appliquées par les Sociétés SIIC, en tant que sociétés cotées définissent et diffusent l’information relative aux parties liées dans des conditions identiques à celles préconisées par le Code de déontologie. Par ailleurs, concernant l’expertise des actifs immobiliers, il fait explicitement référence à la Charte de l’expertise en évaluation immobilière et au Rapport de la COB dit Barthes de Ruyter de février 2000, c’est bien dans ce cadre-là que la société entend se placer pour diligenter ses expertises immobilières. Pour conclure, à défaut d’une adhésion formelle au code de déontologie, la société F I P P en respecte la lettre.

Tests de sensibilité

Des tests de sensibilité ont été conduits et aboutissent aux résultats suivants :

a)Sur la base du taux de rendement au 31 décembre 2022, une augmentation de 25 points de base ferait baisser de 56 K€ la valeur du patrimoine de commerces et bureaux.

b)Au niveau des hôtels, une augmentation de 25 points de base du taux de rendement ferait baisser de 1 294 K€ la valeur totale du patrimoine hôtelier.

c)Une variation de -10 % de la valeur du marché de l’immobilier d’habitation entrainerait une baisse de 2 533 K€ de ce patrimoine (hors droits et frais de mutations).

d)Au niveau des terrains et des caves, une variation de -10 % de la valeur du marché de l’immobilier entrainerait une baisse de 40 K€ de ce patrimoine (hors droits et frais de mutations).# Ces tests de sensibilité présentent un risque maximal global de baisse de la valeur du patrimoine immobilier de 3 925 K€. avec les hypothèses retenues. Les hypothèses retenues pour l’élaboration de ces tests de sensibilité ont été choisies pour permettre d’obtenir une estimation d’un impact de variation possible du marché immobilier. Les impacts sur les résultats de l’application de la méthode de la juste valeur Les variations de juste valeur des immeubles de placement sont enregistrées au compte de résultat dans le poste de « Variation de valeur des immeubles de placement ». Elles influent directement sur le niveau de résultat et en constituent même une variable essentielle.

2.5. Dispositif et description des procédures de contrôle interne

Les mesures mises en place dans le cadre du contrôle interne s’appliquent et continuent de s’appliquer de manière efficace au sein du Groupe. La Société F I P P, par l’intermédiaire de son Conseil d’Administration, organise un contrôle interne et effectue des vérifications dans le but de contrôler le bon déroulement de ses décisions. Les opérations concourant à l’exercice des activités sociales du Groupe comme à leur traduction dans les comptes sont vérifiées, avec pour objectif général de respecter ou faire respecter les lois, règlements et normes en vigueur et de mettre tout en œuvre pour éviter la survenance de sinistres susceptibles de mettre en cause la pérennité du Groupe. La mise en place de ce dispositif de contrôle et de suivi vise à couvrir les principaux risques identifiés à ce jour et à définir les pistes d’améliorations des procédures de contrôle interne.

Procédures de contrôle interne liées à la protection des actifs

Sont notamment souscrits les contrats d’assurance suivants :

Le Groupe souscrit systématiquement une police PNO (propriétaire non occupant) pour l’intégralité des immeubles dont il est propriétaire. Pour les immeubles acquis en copropriété, la filiale du Groupe propriétaire des lots s’assure que l’immeuble est bien assuré en PNO par le syndic. L’intégralité des contrats garantit, en cas de sinistre, une reconstruction à neuf limité à 30 000 000 euros, ainsi que la perte de loyers dans la limite de trois ans de loyers.
Concernant les opérations de promotion, lors de réalisation de travaux lourds ou de restructuration d’immeubles, entrant dans le champ d’application de la garantie décennale, les sociétés concernées souscrivent une assurance dommage ouvrage.
Hors celles mentionnées ci-dessus, il n’y a pas d’assurance couvrant le risque locatif, ce risque étant cependant à relativiser compte tenu de la diversification importante des locataires qui ne place pas le Groupe dans une situation de dépendance économique significative.
Au-delà de la couverture assurance des actifs, la Société fait procéder régulièrement à la vérification et à la conformité des installations techniques pouvant avoir des conséquences sur l’environnement ou sur la sécurité des personnes (équipements de lutte contre les incendies, ventilation, production d’air conditionné, installations électriques, ascenseur etc.).

Procédures de contrôle interne liées à la gestion locative et commerciale des actifs

La gestion locative courante est réalisée en interne. Les décisions sont prises en fonction de l’importance, soit à l’occasion de réunions hebdomadaires entre les Assets Managers et la Direction Générale, soit par le Conseil d’Administration. La commercialisation des actifs est réalisée par des équipes dédiées, assistées par des prestataires extérieurs de renom. Les objectifs (prix, délais, cibles) sont définis en collaboration avec la Direction Générale et, le cas échéant, autorisés par le Conseil d’Administration. Les propositions de location sont étudiées par des Assets Managers. Pour des offres de location plus importantes en termes de valeur (actifs de bureaux), les conditions et clauses particulières donnent lieu à une autorisation préalable du Directeur Général. La Société fait appel également à des spécialistes agréés pour procéder à ces contrôles et recherches. Enfin un contrôle trimestriel du compte de résultat est réalisé permettant de détecter les éventuelles irrégularités de fonctionnement. S’agissant du Centre d’Affaires Paris Nord, il n’est pas prévu de relouer du fait de l’intention de restructurer le site dans le but de valoriser l’actif.

Procédures de contrôle interne liées aux risques juridiques et contentieux

L’activité du Groupe implique la signature d’une part, de contrats d’acquisition et de cession d’immeubles ou de lots de copropriété et, d’autre part, de baux de location. Tous ces actes, ainsi que la majorité des baux, sont notariés, ce qui leur confère une grande sécurité et limite la responsabilité éventuelle de la Société F I P P. La conformité aux normes relatives à l’environnement (amiante, saturnisme et état parasitaire) est également vérifiée par les notaires à chaque transaction (acquisition, cession, bail et financement hypothécaire), la Société faisant appel à des spécialistes agréés pour procéder à ces contrôles et recherches. Les risques juridiques sont suivis au sein de la Direction Juridique qui s’assure du bon respect de la réglementation applicable aux opérations de la Société, de ses filiales et aux intérêts du Groupe.

Procédures de contrôle interne relatives à l’élaboration et au traitement de l’information financière et comptable

Les données comptables liées à l’activité immobilière du Groupe sont transmises par des cabinets spécialisés en gestion d’actifs et de patrimoine. Il en est de même pour les informations relatives au traitement des paies et des déclarations sociales et fiscales y afférent puis enregistrées en comptabilité. Chaque arrêté comptable fait l’objet d’un contrôle du Service de contrôle de Gestion qui analyse les écarts de résultats en prévision du budget et des prévisions de clôture. S’agissant des engagements hors bilan, chaque engagement est centralisé par la Direction Juridique et fait l’objet d’une mise à jour en temps réel. L’information financière et comptable est arrêtée par le Conseil d’Administration. Les informations financières et comptables permettent ainsi de refléter une image sincère et fidèle de l’activité et de la situation de la Société F I P P.

3. Informations sur les délais de paiement (article L.441-6-1 du Code de Commerce)

En application des dispositions de l’article L.441-6-1 du Code de Commerce, nous vous indiquons la décomposition, à la clôture des deux derniers exercices, du solde des dettes à l’égard des fournisseurs, par date d’échéance, en euros de même les factures émises non réglées à la date de clôture de l’exercice dont le terme est échu sont présentées ci-dessous :

Ventilation des retards de paiement fournisseurs et clients

Situation au 31/12/2022

	0 jour (indicatif)	Dettes échues 1 à 30 jours	Dettes échues 31 à 60 jours	Dettes échues 61 à 90 jours	Dettes échues 91 jours et plus	Total (1 jour et plus)	0 jour (indicatif)	Dettes échues 1 à 30 jours	Total (1 jour et plus)
Article D. 441-4 I.-1° : Factures reçues non réglées à la date de clôture de l'exercice et dont le terme est échu
(A) Tranches de retard de paiement
Nombre de factures concernées	7	3
Montant total (T.T.C.) des factures concernées	-	7 913	26 132	3 771	585 701	623 517	85 766	85 766
% du montant total (T.T.C.) des achats de l'exercice	0,00%	0,82%	2,71%	0,39%	60,70%	64,62%
% du chiffre d'affaires T.T.C. de l'exercice						19,56%			19,56%
(B) Factures exclues du (A) relatives à des dettes et créances litigieuses ou non comptabilisées
Nombre de factures exclues
Montant total des factures exclues
(C) Délais de paiement de référence utilisés (contractuel ou légal - article L.441-6 ou L. 443-1du code de commerce)
Délais de paiement utilisés pour le calcul des retards de paiement
Délais contrac-tuels (préciser)
Délais légaux (préciser)

4. Prises de participations et/ou de contrôle dans des sociétés (articles L.233-6 et L.247-1 du Code de Commerce)

La Société n'a pris aucune participation dans d'autres sociétés au cours de l'exercice clos le 31 décembre 2022.

5. Identité des personnes détenant des actions au-delà d’un certain seuil (article L.233-13 et L.247-2 du Code de Commerce)

5.1. Actionnariat de la Société (article L.233-13 du Code de Commerce)

La structure du capital est la suivante :

Actionnariat F I P P au 31/12/2022

Actionnariat	Actions	% de capital	% de droits de vote	Actions	% de capital	% de droits de vote
Monsieur Alain DUMENIL	6 421 598	5,24 %	5,57 %	6 421 598	5,24 %	5,57 %
RODRA INVESTISSEMENTS SCS	49 361 425	40,30 %	42,80 %	49 361 425	40,30 %	42,80 %
ADC SIIC	6 000 000	4,90 %	5,20 %	6 000 000	4,90 %	5,20 %
F I P P (auto détention)	-	0,00 %	0,00 %	-	0,00 %	0,00 %
KENTANA	1 777 476	1,45 %	0,00 %	1 777 476	1,45 %	0,00 %
ALLIANCE 95	5 351 209	4,37 %	0,00 %	5 351 209	4,37 %	0,00 %
Groupe Alain DUMENIL	68 911 708	56,27 %	53,56 %	68 911 708	56,27 %	53,56 %
Public	53 559 846	43,73 %	46,44 %	53 559 846	43,73 %	46,44 %
Total	122 471 554	100,00 %	100,00 %	122 471 554	100,00 %	100,00 %

À la connaissance de la Société, il n’existe aucun autre actionnaire détenant plus de 5 % du capital ou des droits de vote. Au 31 décembre 2022, le capital de la Société est composé de 122 471 554 actions et droits de vote. Il n’existe pas de droit de vote double.

5.2. Titres d’autocontrôle (article L.233-13 du Code de Commerce)

La Société F I P P ne détenait pas d'actions propres au 31 décembre 2022.

5.3. Avis de détention et aliénation de participations croisées

La société contrôlée, ALLIANCE 1995 détient 4,37 % du capital soit 5 351 209 actions sur les 122 471 554 actions composant le capital de la société F I P P au 31 décembre 2022.# La société contrôlée KENTANA détient 1,45 % du capital soit 1 777 476 actions sur les 122 471 554 actions composant le capital de F I P P au 31 décembre 2022. Par conséquence, il n’y a pas eu d’aliénation d’actions intervenues à l’effet de régulariser les participations croisées conformément à l’article R.233-19 du Code de Commerce.

6.Évènements importants survenus depuis la clôture de l’exercice de la Société et du Groupe NEANT.

7.Situation et valeur du patrimoine – Évolution prévisible et perspectives d’avenir de la Société et du Groupe

Le Groupe F I P P a décidé d’adopter dès sa première consolidation, la méthode de la juste valeur prévue par la norme IAS 40, afin d’évaluer les immeubles de placement. Cette option a pour objet de refléter dans les comptes consolidés les variations du marché des « immeubles de placement », et de donner au patrimoine sa valeur de marché.

Contexte économique

Depuis plusieurs trimestres, l’activité mondiale a ralenti et l’inflation s’est généralisée, conduisant les principales banques centrales à resserrer leurs politiques monétaires, tandis que la plupart des gouvernements ont pris des mesures budgétaires visant à limiter les hausses de prix ou à soutenir les revenus. Les cours mondiaux des matières premières et de l’énergie ont globalement reculé au second semestre 2022 mais ils restent élevés, reflétant tout à la fois la baisse des perspectives de croissance d’une part et la persistance de tensions sur l’offre d’autre part. Tous les pays ne sont pas exposés de la même façon à ces vents contraires. L’économie chinoise est la seule dont les fluctuations récentes ont été directement liées aux vagues épidémiques de Covid-19. Elle rebondirait modérément au cours des prochains trimestres, sous réserve d’allègement effectif des restrictions sanitaires. Aux États-Unis, l’inflation reflue depuis plusieurs mois mais sa composante sous-jacente reste élevée, en lien avec le dynamisme du marché du travail. L’activité américaine, après avoir résisté au second semestre 2022, pourrait fléchir au premier semestre 2023. Malgré un net rebond en octobre, l’économie britannique resterait quant à elle en récession, sur fond de très forte inflation aggravée par les contraintes d’offre issues du Brexit. Au sein de la zone euro, malgré les soutiens budgétaires et les effets résiduels de rattrapage post-crise sanitaire, l’activité pourrait fléchir au cours de l’hiver selon, entre autres, le degré d’exposition sectorielle de chaque pays à la crise énergétique européenne. Les écarts d’inflation entre les principaux pays restent importants. Une large partie de ces écarts continue de s’expliquer par des modalités et des calendriers différents de fixation (et de limitation) des prix de l’énergie. D’ici la mi-2023, le glissement annuel des prix pourrait commencer à diminuer dans la plupart des pays, en partie mécaniquement du fait de forts « effets de base », même si le niveau des prix continuerait quant à lui de progresser. En France, selon la première estimation des comptes nationaux trimestriels, publiée par l’Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE) mardi 31 janvier 2022, la croissance économique a atteint 2,6 % en 2022. Le produit intérieur brut (PIB) a en effet reculé, en termes réels, de 0,2 % au premier trimestre, avant de progresser respectivement de 0,5, 0,2 et 0,1 % au cours des trois trimestres suivants. La croissance économique est ainsi moins forte qu’initialement attendu. La Banque de France prévoyait, ainsi, en décembre 2021, une augmentation du PIB réel de l’ordre de 3,6 % pour l’année 2022. La différence s’explique principalement, d’une part, par les tensions géopolitiques et en particulier l’invasion de l’Ukraine par la Russie en février 2022, et, d’autre part, par la persistance d’une forte inflation qui ampute le pouvoir d’achat des ménages. Selon la Banque de France, la hausse des prix de l’énergie a ainsi coûté près de 1,5 point de croissance à l’économie française.

Marché hôtelier de montagne

Le premier trimestre de l’année 2022 a été marqué par le retour des restrictions liées à la pandémie de Covid-19 et la vague du variant Omicron. Passé ce ralentissement de début d’année, la fréquentation hôtelière est repartie en forte hausse. Plusieurs éléments expliquent cette reprise forte et soutenue : la levée des restrictions dans la plupart des pays, le phénomène de « revenge travel » suite à la réouverture des frontières, le taux de change euro-dollar particulièrement favorable au billet vert mais aussi le maintien de la fréquentation de la clientèle domestique dans les hôtels français, toujours fidèle à l’hexagone. Les hôteliers français ont su tirer profit de cette conjoncture favorable pour augmenter les Prix Moyens largement au-dessus du niveau de 2019, et même si les Taux d’Occupation restaient toujours inférieurs à cette année de référence (-8,6 %), le RevPAR (revenu par chambre disponible) 2022 a nettement dépassé 2019 (+7 %). Ces chiffres historiques reflètent un engouement pour cette catégorie d’actif de la part d’investisseurs variés et de plus en plus nombreux à être convaincus de la pérennité des performances opérationnelles au plus haut depuis la sortie de la crise sanitaire. Les régions concentrent plus de 60 % des volumes d’investissement sur l’année 2022. La transaction régionale la plus importante en volume ce trimestre est la vente du Club Med La Rosière à BNP Paribas Real Estate IM attestant une fois de plus l’attractivité des beaux objets hôteliers à la montagne et actant la 3ème vente de Club Med en montagne en 2022. Les portefeuilles, qui représentaient une part importante des volumes investis durant les trois premiers trimestres de 2022 sont moins nombreux en cette fin d’année. Notons néanmoins la cession de 922 chambres du portefeuille des hôtels du Roi Soleil qui passent sous enseigne B&B. On a pu observer récemment en France l'émergence sur le devant de la scène d'investisseurs affichant une bonne compréhension des fondamentaux sous-jacents qui affectent les performances du secteur hôtelier. Ils comprennent que la part des dépenses de loisirs dans les dépenses de consommation va continuer à augmenter inexorablement, et que les hôtels qui sont bien positionnés pour répondre à cette demande continueront de bénéficier de cette embellie. 2022 a rappelé aux investisseurs la tendance observée depuis des décennies : la capacité des hôtels à revoir quotidiennement leurs prix signifie que, de tous les classes d’actifs de l'immobilier, c'est celle qui constitue peut-être la meilleure couverture dans un environnement inflationniste. Les investisseurs qui sauront analyser finement certains sous-secteurs niches sauront identifier les bonnes opportunités de création de valeur. La forte hausse de chiffre d’affaires qu’ont connue les hôtels français a permis de compenser une inflation élevée et de maintenir un niveau de marge opérationnelle favorable. L’évolution des revenus reste encore à pérenniser en 2023 face à des coûts eux-aussi en hausse. Les hôteliers semblent, au demeurant, plutôt optimistes sur le sujet. Pour cela, nombre d’hôtels ont mené des travaux importants en 2020 et 2021, et les événements majeurs prévus en 2023 (Coupe du monde de Rugby) et en 2024 (Jeux Olympiques et Paralympiques) devraient les y aider. La réouverture des frontières avec le Chine devrait également permettre de maintenir à des niveaux élevés la fréquentation des hôtels français.

Le marché londonien

Après plus de 20 ans de croissance soutenue des prix avec +10% par an en moyenne, le marché immobilier londonien a dû affronter, successivement une hausse historique de la fiscalité sur l’immobilier, le Brexit, le Covid et maintenant la guerre en Ukraine. En 2015, la forte hausse de la fiscalité sur les biens chers (stamp duty) est responsable d’une baisse importante mais somme toute relative de l’ordre de 15 % sur le marché premium (biens d’une valeur supérieure à £ 2 M) sur une période de 5 ans mais les prix sont bien repartis à la hausse depuis et cette baisse est maintenant comblée. Pour le reste du marché, la croissance n’est certes plus à 10 % voire à 20 % par an comme par exemple en 2013 et 2014 mais les prix sont restés robustes et ont continué à croitre de quelques % par an et ce malgré le Brexit et la crise sanitaire. Certains quartiers ont pris plus de valeur que d’autres. Les maisons et appartements avec espaces extérieurs, très demandés depuis la pandémie, ont aussi vu leur valeur augmenter de manière plus importante. De plus, à peine remis de la pandémie, la guerre a surgi en Ukraine, avec ses tragédies, les chamboulements et la crise économique mondiale qui en découlent. L’inflation galopante frise les 2 chiffres et les banques centrales n’ont d’autres choix que d’augmenter les taux d’intérêts. Au Royaume-Uni, les taux d’intérêts pour un emprunt immobilier résidentiel sont ainsi passés de 1,5 % à presque 4 % en 2 mois. Ce n’est évidemment pas une nouvelle de nature à dynamiser le marché immobilier. Et tout ceci laissait à nouveau craindre, pour l’immobilier londonien, la fin d’une période prospère. Mais certains paramètres indiscutables et structurels n’ont pas changé et, en premier lieu, celui de l’offre et de la demande. Brexit ou pas Brexit, le Royaume-Uni et Londres en particulier restent très attractifs. Londres est toujours une « capitale monde » incroyablement prisée pour son dynamisme, son melting pot culturel, ses écoles et universités, la langue anglaise, la facilité d’entreprendre et d’investir, la sécurité etc… Le Brexit rend évidemment les choses plus compliquées qu’auparavant et les européens qui souhaitent venir s’installer doivent maintenant obtenir un visa. Néanmoins, c’est un fait, la population continue d’augmenter. La demande reste donc forte.Il est par ailleurs de notoriété publique que l’offre est trop faible et que le gouvernement a pour objectif de construire 300 000 nouveaux logements par an depuis 2020, un objectif qui est loin d’être atteint, année après année… Ce déséquilibre, qui ne se comble pas, participe donc structurellement à la robustesse du marché. Les crises successives ne sont pas de nature à rassurer et la majorité tend à opter pour une attitude attentiste. Le stock de propriétés à la vente est donc faible voire très faible, accroissant la tension sur les prix car les acheteurs sont toujours là. Par ailleurs, les taux d’intérêts sont encore loin d’être à des niveaux records et les banques ont déjà pris des mesures pour limiter les niveaux de remboursements mensuels en prêtant sur des durées plus longues, fonctions de l’âge des emprunteurs mais pouvant aller jusqu’à 50 ans, au lieu des 25 ans habituels. Autre paramètre important est le montant que les banques sont prêtes à octroyer, normalement proportionnel aux revenus des acheteurs. Celui-ci est de l’ordre de 5 fois aujourd’hui mais il pourrait être ajusté à la hausse. Les niveaux de stamp duty sont aujourd’hui élevés (taxe à l’achat) et pourraient aussi être revus à la baisse si nécessaire pour donner un coup de fouet au marché et augmenter le nombre de transactions. Des mesures fiscales pourraient aussi être prises pour relancer l’investissement en « Buy To Let ». La livre sterling continue de baisser face au dollar notamment, rendant le marché attractif pour des acheteurs et investisseurs étrangers. Ceux-ci pourraient profiter de l’aubaine, surtout sur le premium. Enfin, les gens souhaitent toujours être propriétaires et les loyers qui augmentent ne sont pas de nature à renverser la donne. Quand bien même la situation économique deviendrait catastrophique, l’immobilier londonien resterait perçu comme une valeur refuge et les placements alternatifs voire les non placements pourraient bien s’avérer plus risqués. En conclusion, la conjoncture économique risque certes de freiner le dynamisme du marché à moyen terme mais la forte demande et les nombreux leviers dynamisant devraient pouvoir compenser.

Perspectives 2023

L’activité économique devrait connaître un nouveau ralentissement au cours de l’année 2023. Le PIB réel continuerait, certes, à progresser, mais moins rapidement. La Banque de France prévoit ainsi une croissance économique de 0,3 % pour l’ensemble de l’année (scénario central). Les projections de l’OCDE et du FMI sont proches, avec des prévisions respectivement de 0,6 % et 0,7 %. La prévision la plus optimiste est celle du gouvernement. Celui-ci tablait, en effet, dans la Loi de finances pour 2023, sur une croissance de 1 %. De nombreuses incertitudes entourent ces prévisions, si bien qu’il est préférable de raisonner en termes d’intervalles de confiance. La Banque de France prévoit, ainsi que la croissance sera comprise entre -0,3 % et + 0,8 % : le risque de récession, s’il devrait être évité, ne peut donc être totalement exclu à l’heure actuelle.

Les engagements d’investissement

La Direction n’a pas pris d’engagements d’investissement.

L’Actif Net Réévalué (ANR)

La situation nette du Groupe ressort de ce fait à 52 580 K€. Pour le calcul de l’Actif Net Réévalué (ANR), il est ajouté à ce montant celui des titres d’autocontrôle (actions et BSA) dont la valeur d’acquisition a été déduite des fonds propres en consolidation ainsi que la plus-value latente sur ces actions. L’Actif Net Réévalué hors droits se détermine ainsi au 31 décembre 2022 :

	31/12/2022	31/12/2021
Capitaux propres consolidés	52 580	56 258
Titres d’autocontrôle
685 actions	991	991
Plus/Moins value sur titres d’autocontrôle	2 258	2 487
Actif net réévalué	55 829	59 737

Nombre d’actions	122 471 554	122 471 554
ANR par action (en euros)	0,456	0,488

8. Approbation des comptes – Affectation du résultat – Dividendes versés – Quitus aux Administrateurs

8.1. Affectation du résultat social

L’affectation du résultat de votre Société, que nous vous proposons, est conforme à la loi et à nos statuts. Nous vous proposons d’affecter la perte de l’exercice s’élevant à la somme de (1 249 260,75 euros) comme suit :

Origine : Perte de l’exercice clos le 31/12/2022 : (1 249 260,75 €)
Affectation : En totalité, au poste « report à nouveau » : (1 249 260,75 €)
Solde Du poste report à nouveau après affectation : (13 848 486,70 €)

Il est précisé que, dans le cadre du régime SIIC, la Société a des obligations de distribution de ses résultats ; celles-ci s’élèvent à 194 498,17 euros au titre de l’exercice clos le 31 décembre 2022 pour un résultat exonéré (résultat SIIC) d’un montant de 207 892,81 euros composé pour 207 892.81 € d'un résultat de locations. Le résultat distribuable étant négatif, l’obligation de distribution est donc reportée sur le premier exercice bénéficiaire suivant et les exercices ultérieurs en tant que de besoin.

Il est rappelé que la Société a des obligations de distribution au titre des exercices précédents, qui demeurent par ailleurs non remplies à ce jour, à savoir :

Année	Obligation SIIC reportée
2012	1 478 811 €
2015	4 046 436 €
2016	52 459 €
2017	242 193 €
2018	978 583 €
2019	57 067 €
2020	146 932 €
2021	85 850 €
Total	7 088 731 €

8.2. Charges non déductibles fiscalement (article 39-4 du Code Général des Impôts)

Nous vous informons que nos comptes annuels clos le 31 décembre 2022 ne font apparaître aucune charge, ni dépenses visées par l’article 39-4 du Code Général des Impôts.

8.3. Distributions antérieures de dividendes (article 243 bis du Code Général des Impôts)

Conformément aux dispositions de l’article 243 bis du Code Général des Impôts, nous vous rappelons que la Société n’a pas procédé à une distribution de dividendes au titre des trois derniers exercices. Nous vous rappelons qu’au cours des trois derniers exercices, aucune distribution exceptionnelle n’a été versée par la société F I P P.

8.4. Quitus aux Administrateurs

Nous vous proposons de donner quitus à vos Administrateurs.

9. Activité en matière de recherche et de développement pour la Société et le Groupe (articles L.232-1 et L.233-26 du Code de Commerce)

Nous vous rappelons, conformément aux dispositions des articles L.232-1 et L.233-26 du Code de Commerce que notre Société et le Groupe n’ont engagé aucune dépense au titre de l’exercice clos le 31 décembre 2022, en matière de recherche et de développement.

10. Déclaration de performance extra-financière (article L22-10-36 du Code de commerce)

Nous vous rappelons que l'article L.22-10-36 du Code de Commerce, modifié par l’ordonnance n°2017-1180 du 19 juillet 2017, a remplacé l'ancien rapport dit « RSE » par une déclaration de performance extra-financière. La Société n'ayant pas dépassé les seuils prévus par l'article L.22-10-36 du Code de Commerce, elle n'a pas à établir cette déclaration de performance extra-financière.

11. Seuil de participation des salariés au capital social (article L.225-102 du Code de Commerce)

À la clôture de l’exercice, la participation des salariés, telle que définie à l’article L.225-102 du Code de Commerce, représentait 0 % du capital social de la Société. Par conséquent, aucune option de souscription et/ou d'achat d'actions, ni aucune attribution gratuite d'actions n'a été attribuée ou levée au cours de l'exercice écoulé. Le rapport spécial visé à l’article L.225-184 du Code de commerce n'est donc pas requis.

12. Informations relatives à la mise en œuvre du programme de rachat d’actions (article L.225-211 du Code de Commerce)

Un programme de rachat par notre Société de ses propres actions a été autorisé par l’Assemblée Générale Ordinaire Annuelle et Extraordinaire du 28 juin 2022 pour une durée de 18 mois. La Société a procédé, au cours de l’exercice 2022, aux opérations suivantes :

Au cours de l’exercice écoulé
- Nombre d’actions propres rachetées : -
- Nombre des actions propres vendues : -
- Cours moyen des achats : -
- Cours moyen des actions vendues : -
- Montant global des frais de négociation : -
Actions propres inscrites au nom de la Société au 31/12/2022
- Nombre : -
- Fraction du capital qu’elles représentent : -
- Valeur globale évaluée au cours d’achat : -

Le détail des finalités et des opérations réalisées sur les actions de la Société est mentionné au point 25 du présent rapport, et ce afin de vous informer sur les opérations réalisées en vertu des dispositions prévues à l’article L.225-211 du Code de Commerce.

13. Situation des mandats des Administrateurs

Nous vous informons que les mandats des Administrateurs arrivent à expiration à l’issue de l’assemblée. Nous vous proposons en conséquence de les renouveller pour une nouvelle durée de 3 ans, soit jusqu'à l'Assemblée générale appelée à statuer sur les comptes de l'exercice clos le 31 décembre 2025. Conformément à l’article 12 des Statuts, le nombre des administrateurs est fixé à 18 membres maximum. Actuellement, la Société compte quatre membres.

-Nous vous proposons de désigner un cinquième administrateur en la personne de Monsieur Jean FOURNIER, né le 30 Octobre 1947 à Châlette-sur-Loing, de nationalité française, demeurant 33 avenue Duquesne - 75007 Paris. Nous vous informons que, Monsieur Jean Fournier, remplit les critères d’indépendance communément admis :

-Ne pas être salarié ou mandataire social de la société, salarié ou Administrateur de sa société mère ou d’une société qu’elle consolide et ne pas l’avoir été au cours des cinq années précédentes.
-Ne pas être mandataire social d’une société dans laquelle la société détient directement ou indirectement un mandat d’Administrateur ou dans laquelle un salarié désigné en tant que tel ou un mandataire social de la société (actuel ou l’ayant été depuis moins de cinq ans) détient un mandat d’Administrateur.
-Ne pas être client, fournisseur, banquier d’affaire, banquier de financement significatif de la société ou de son groupe, ou pour lequel la société ou son groupe représente une part significative de l’activité.# Ne pas avoir de lien familial proche avec un mandataire social.

Ne pas avoir été Commissaire aux comptes de l’entreprise au cours des cinq années précédentes.

Ne pas être Administrateur de l’entreprise depuis plus de douze ans.

Ne pas être actionnaire de référence de la Société ou détenir un pourcentage de droit de vote significatif.

Ne pas percevoir de rémunération variable en numéraire ou des titres ou de rémunération liée à la performance de la société ou du groupe, si l'administrateur est dirigeant mandataire social non exécutif.

14. Situation des mandats des Commissaires aux Comptes

Les mandats de la société Deloitte & Associés, co-commissaire aux comptes titulaire et de la société B.E.A.S, commissaire aux comptes suppléant ont été renouvelés lors de l'Assemblée générale ordinaire annuelle et extraordinaire du 28 juin 2022 et arrivent à échéance lors de l'Assemblée générale appelée à statuer sur les comptes de l'exercice clos le 31 décembre 2027. Le mandat de la société Exco Paris Ace, co-commissaire aux comptes titulaire arrive à expiration lors de l'assemblée générale appelée à statuer sur les comptes de l'exercice clos le 31 décembre 2022. Il est proposé de le renouveler pour une durée de six exercices, soit jusqu'à l'assemblée générale appelée à statuer sur les comptes de l'exercice clos le 31 décembre 2028.

15. Autorisation donnée au Conseil d’Administration à l’effet de mettre en place un nouveau programme de rachat d’actions

L’Assemblée Générale Ordinaire Annuelle et Extraordinaire en date du 28 juin 2022 a autorisé le Conseil d'Administration à l’effet de mettre en place un nouveau programme de rachat d’actions pour une période de dix-huit mois. Cette autorisation arrivant à échéance en décembre 2023, il sera donc proposé à la présente Assemblée de renouveler cette autorisation pour une nouvelle période de dix-huit mois.

Ces achats et ventes pourraient être effectués à toutes fins permises ou qui viendraient à être autorisées par les lois et règlements en vigueur. L'acquisition, la cession ou le transfert des actions pourraient être effectués, sur le marché ou de gré à gré, par tout moyen compatible avec la loi et la réglementation en vigueur, y compris par l'utilisation d'instruments financiers dérivés et par acquisition ou cession de blocs. Ces opérations pourraient intervenir à tout moment, sous réserve des périodes d'abstention prévues par le règlement général de l'Autorité des Marchés Financiers.

Le prix maximum d'achat ne pourrait excéder 1 € (un euro) par action et le nombre maximum d'actions pouvant être acquises au titre de la présente autorisation serait, conformément à l'article L.22-10-62 du Code de Commerce, fixé à 10 % du capital social de la Société ; étant précisé que (i) le nombre d'actions acquises par la Société en vue de leur conservation et de leur remise ultérieure en paiement ou en échange dans le cadre d'une opération de fusion, de scission ou d'apport ne pourra excéder 5 % de son capital, conformément aux dispositions de l'article L.22-10-62, alinéa 6 du Code de Commerce, et (ii) cette limite s'applique à un nombre d'actions qui sera, le cas échéant, ajusté afin de prendre en compte les opérations affectant le capital social postérieurement à la présente assemblée, les acquisitions réalisées par la Société ne pouvant en aucun cas l'amener à détenir, directement ou par l’intermédiaire d’une personne agissant en son propre nom mais pour le compte de la Société, plus de 10 % du capital social, étant précisé que le montant global que la Société pourra consacrer au rachat de ses propres actions sera conforme aux dispositions de l'article L.225-210 du Code de Commerce.

En cas d'augmentation de capital par incorporation au capital de primes, réserves, bénéfices ou autres sous forme d'attribution d'actions gratuites durant la durée de validité de la présente autorisation ainsi qu'en cas de division ou de regroupement des actions, le prix unitaire maximum ci-dessus visé serait ajusté par un coefficient multiplicateur égal au rapport entre le nombre de titres composant le capital avant l'opération et ce nombre après l'opération.

Nous vous proposons d’accorder à votre Conseil d’Administration tous pouvoirs nécessaires à l’effet de :
- décider la mise en œuvre de la présente autorisation,
- passer tous ordres de bourse, conclure tous accords en vue, notamment, de la tenue des registres d'achats et de ventes d'actions, conformément à la réglementation boursière en vigueur,
- effectuer toutes déclarations et de remplir toutes autres formalités et, de manière générale, faire ce qui sera nécessaire.

16. Autorisation donnée au Conseil d’Administration à l’effet de réduire le capital social par annulation des actions auto-détenues

L’Assemblée Générale Ordinaire Annuelle et Extraordinaire en date du 28 juin 2022 a autorisé le Conseil d’Administration à réduire le capital social, en une ou plusieurs fois, dans les proportions et aux époques qu’il décidera, par annulation de toute quantité d’actions auto-détenues qu’il décidera dans les limites fixées par la loi, conformément aux dispositions des articles L.22-10-62 et suivants du Code de Commerce. Le nombre maximum d'actions pouvant être annulées par la Société en vertu de la présente autorisation est de 10 % des actions composant le capital de la société par période de vingt-quatre mois.

Cette autorisation a été consentie pour une période de dix-huit mois et arrivera donc à échéance en décembre 2023. Il sera donc proposé à la présente Assemblée de renouveler cette autorisation pour une nouvelle période de dix-huit mois.

17. Délégation de compétence à donner au Conseil d’Administration à l’effet de procéder à l’augmentation du capital par incorporation de réserves, bénéfices ou primes

Nous vous demandons de déléguer au Conseil d’Administration, avec faculté de subdélégation, pendant une période de vingt-six mois à compter de l’assemblée, la compétence de décider une ou plusieurs augmentations du capital par incorporation au capital de primes, réserves, bénéfices ou autres dont la capitalisation sera légalement et statutairement possible et sous forme d’attribution d’actions gratuites ou et d’élévation de la valeur nominale des actions existantes.

Nous vous proposons de limiter le montant total des augmentations de capital social susceptibles d’être ainsi réalisées, augmenté du montant nécessaire pour préserver, conformément à la loi, les droits des porteurs de valeurs mobilières donnant droit à des actions et indépendamment du plafond global fixé au point n°23 sur lequel il s’impute, afin qu’il ne soit pas supérieur au montant des comptes de réserves, primes ou bénéfices visés ci-dessus qui existent lors de l’augmentation de capital.

En cas d’usage par le Conseil d’Administration de la présente délégation, nous vous proposons, conformément aux dispositions de l’article L.22–10-50 du Code de Commerce, que les droits formant rompus ne soient pas négociables et que les titres correspondants soient vendus ; les sommes provenant de la vente seront allouées aux titulaires des droits dans le délai prévu par la réglementation au plus tard trente jours après la date d’inscription à leur compte du nombre entier de titres attribués.

Nous vous proposons d’accorder à votre Conseil d’Administration tous pouvoirs avec faculté de subdélégation dans les conditions prévues par la loi, pour mettre en œuvre la présente délégation de compétence et modifier en conséquence les statuts.

Nous vous proposons de prendre acte de ce qu’il pourra être fait usage de ladite délégation en période d’offre publique d’achat ou d’échange sur les titres de la Société. Cette délégation privera d’effet toute délégation antérieure ayant le même objet.

18. Délégation de compétence à donner au Conseil d’Administration à l’effet de procéder à l’augmentation du capital par émission, avec maintien du droit préférentiel de souscription, d’actions ordinaires et/ou de valeurs mobilières donnant accès au capital et/ou de valeurs mobilières donnant droit à l’attribution de titres de créances

Nous vous demandons de conférer au Conseil d’Administration :

Une délégation de compétence avec faculté de subdélégation, à l’effet de décider une ou plusieurs augmentations du capital avec maintien du droit préférentiel de souscription, par l’émission, en France ou à l’étranger, en euros, d’actions ordinaires de la Société ou de toutes valeurs mobilières donnant accès par tous moyens, immédiatement et/ou à terme, à des actions ordinaires de la Société à émettre ou d’une société qui possède directement ou indirectement plus de la moitié de son capital ou dont elle possède directement ou indirectement plus de la moitié du capital, ou de valeurs mobilières donnant droit à l’attribution de titres de créances, les valeurs mobilières autres que des actions pouvant être également libellées en monnaies étrangères ou en unité monétaire quelconque établie par référence à plusieurs monnaies, par souscription en numéraire ou par compensation de créances dans les conditions légales.

La délégation que nous vous proposons de conférer au Conseil d’Administration serait valable pour une durée de vingt-six mois à compter de l’assemblée. Le plafond de ces augmentations de capital serait fixé conformément aux dispositions du point n° 23 du présent rapport ci-après.

Les actionnaires disposeraient, proportionnellement au montant de leurs actions, d’un droit préférentiel de souscription aux actions et/ou valeurs mobilières dont l’émission serait décidée en vertu de la présente délégation de compétence. Si les souscriptions à titre irréductible et, le cas échéant, à titre réductible, n’ont pas absorbé la totalité d’une émission d’actions et/ou de valeurs mobilières telles que définies ci-dessus, le Conseil pourrait offrir au public tout ou partie des titres non souscrits.# 19. Délégation de compétence à donner au Conseil d’Administration à l’effet de procéder à l’augmentation du capital par émission, avec suppression du droit préférentiel de souscription, d’actions ordinaires et/ou de valeurs mobilières donnant accès au capital et/ou de valeurs mobilières donnant droit à l’attribution de titres de créances

Nous vous proposons également de conférer à votre Conseil d’Administration une délégation de compétence, avec faculté de subdélégation, à l’effet de décider une ou plusieurs augmentations du capital par l’émission, en France ou à l’étranger par voie d’offre au public de titres financiers, d’actions ordinaires de la Société libellées en euros ou de toutes valeurs mobilières donnant accès par tous moyens, immédiatement et/ou à terme, à des actions ordinaires de la Société à émettre ou d’une société qui possède directement ou indirectement plus de la moitié de son capital ou dont elle possède directement ou indirectement plus de la moitié du capital, ou de valeurs mobilières donnant droit à l’attribution de titres de créances, les valeurs mobilières autres que des actions pouvant être également libellées en monnaies étrangères ou une unité monétaire quelconque établie par référence à plusieurs monnaies, dont la souscription pourra être libérée soit en espèces soit par compensation de créances dans les conditions légales, avec suppression du droit préférentiel de souscription et ce, afin d’assurer le financement des activités et des investissements du Groupe.

Conformément à l’article L.22-10-54 du Code de Commerce, les actions nouvelles pourront être émises à l’effet de rémunérer des titres apportés à la Société dans le cadre d’une offre publique d’échange ou d’une offre publique mixte sur des actions d’une autre société dont les actions sont soumises aux négociations sur un marché réglementé, étant précisé que le Conseil d’Administration aura en particulier à fixer les parités d’échange ainsi que, le cas échéant, la soulte en espèces à verser aux actionnaires qui apporteront leurs titres à l’offre publique d’échange initiée par la Société.

La délégation que nous vous proposons de conférer au Conseil d’Administration serait valable pour une durée de vingt-six mois à compter de l’assemblée.

Nous vous proposons de supprimer le droit préférentiel de souscription des actionnaires aux actions ordinaires et/ou valeurs mobilières qui pourront être émises en vertu de la présente délégation de compétence et de conférer au Conseil d’Administration le pouvoir d’instituer au profit des actionnaires un délai de priorité pour les souscrire et d’en fixer la durée, en application des dispositions de l’article L.22-10-51 du Code de Commerce.

Dans l’hypothèse où les souscriptions des actionnaires et du public n’auraient pas absorbé la totalité des actions et/ou valeurs mobilières à émettre, nous vous proposons d’autoriser votre Conseil d’Administration dans l’ordre qu’il déterminera, de limiter, conformément à la loi, l’émission au montant des souscriptions reçues sous la condition que celui-ci atteigne au moins les trois-quarts de l’émission qui aura été décidée, ou d’offrir au public tout ou partie des titre non souscrits.

Le prix d’émission des actions et/ou des valeurs mobilières à émettre de manière immédiate ou différée sera au moins égal au minimum autorisé par la législation. Le prix d’émission des actions résultant de l’exercice de valeurs mobilières donnant accès au capital émises en vertu de la présente délégation sera soumis aux dispositions de l’article L.22-10-52 du Code de Commerce.

Nous vous proposons d’autoriser le Conseil d’Administration, conformément à l’article L.225-129-2 et du deuxième alinéa de l’article L.22-10-52 -du Code de Commerce et dans la limite de 10 % du capital existant à ce jour, à fixer le prix d’émission selon les modalités suivantes : la somme revenant ou devant revenir à la Société, pour chacune des actions émises, après prise en compte, en cas d’émission de bons de souscription autonome d’actions, du prix de souscription desdits bons, devra au moins être égal à 90 % de la moyenne pondérée des cours des trois dernières séances de bourse précédant la fixation des modalités d’émission.

Nous vous proposons de constater que, le cas échéant, la délégation susvisée emportera de plein droit au profit des porteurs de valeurs mobilières donnant accès à des actions de la Société, susceptibles d’être émises, renonciation des actionnaires à leur droit préférentiel de souscription aux actions auxquelles ces valeurs mobilières donnent droit.

Le plafond de ces augmentations de capital serait fixé conformément aux dispositions du point n°23 du présent rapport ci-après.

Nous vous proposons d’autoriser votre Conseil d’Administration avec faculté de subdélégation dans les conditions prévues par la loi, pour mettre en œuvre la présente délégation de compétence et modifier en conséquence les statuts.

Nous vous proposons de prendre acte de ce qu’il pourra être fait usage de la présente délégation en période d’offre publique d’achat ou d’échange sur les titres de la Société. Cette délégation privera d’effet toute délégation antérieure ayant le même objet.

20. Autorisation d’augmenter le montant des émissions en cas de demandes excédentaires

Nous vous proposons pour chacune des délégations ci-dessus proposées d’autoriser le Conseil d’Administration, lorsqu’il constate une demande excédentaire d’augmenter le nombre de titres à émettre dans les conditions fixées par l’article L.225-135-1 du Code de Commerce.

21. Autorisation donnée au Conseil d’Administration à l’effet de procéder à l’augmentation du capital, dans la limite de 10 % du capital en vue de rémunérer des apports en nature de titres de capital ou de valeurs mobilières donnant accès au capital

Nous vous demandons de bien vouloir autoriser votre Conseil d’Administration à augmenter le capital social dans la limite de 10 % de son montant au moment de l’émission en vue de rémunérer des éventuels apports en nature consentis à la Société et constitués de titres de capital ou de valeurs mobilières donnant accès au capital. Cette autorisation serait consentie pour une durée de vingt-six mois. Cette délégation privera toute délégation antérieure ayant le même objet. Le montant nominal global des actions ordinaires susceptibles d’être émis en vertu de cette délégation ne pourra être supérieur à 10 % du capital social. Ce plafond s’imputera sur le plafond global ci-après proposé au point n°23.

22. Délégation de pouvoirs à donner au Conseil d’Administration à l’effet de procéder à l’augmentation du capital social par émission d’actions réservées aux adhérents d’un plan d’épargne d’entreprise établis en application des articles l.225-129-6 du code de commerce et l.3332-18 et suivants du code de travail

Nous vous proposons également d’autoriser votre Conseil d’Administration à réaliser une augmentation de capital, réservée aux adhérents d’un plan d’épargne d’entreprise et effectuée dans les conditions des articles L.3332-18 à L.3332-24 du Code du Travail par l’émission d’actions ordinaires de numéraire et, le cas échéant, par l’attribution gratuite d’actions ordinaires ou d’autres titres donnant accès au capital. Il est précisé que, conformément aux dispositions des articles L.3332-19 et L.3332-21 du Code du Travail, le prix des actions à émettre ne pourra être ni inférieur de plus de 30 % (ou de 40 % lorsque la durée d’indisponibilité prévue par le plan en application des articles L.3332-25 et L.3332-26 du Code du Travail est supérieure ou égale à dix ans) à la moyenne des premiers cours côtés de l’action lors des 20 séances de bourse précédant le jour de la décision du Conseil d’Administration fixant la date d’ouverture des souscriptions, ni supérieure à cette moyenne. Le montant nominal maximum de la ou des augmentations pouvant être réalisées par utilisation de la délégation est de 3 % du montant du capital social atteint lors de la décision du Conseil d’Administration de réalisation de cette augmentation. Ce plafond s’imputera sur le plafond global ci-après proposé au point n°23. À cet effet nous vous proposons de conférer au Conseil d’Administration, pour une durée de vingt-six mois, tous pouvoirs à l’effet d’utiliser la délégation.# Le Conseil d’Administration disposera, dans les limites fixées ci-dessus, des pouvoirs nécessaires notamment pour fixer les conditions de la ou des émissions, constater la réalisation des augmentations de capital qui en résultent, procéder à la modification corrélative des statuts, imputer, à sa seule initiative, les frais des augmentations de capital sur le montant des primes qui y sont afférentes et prélever sur ce montant les sommes nécessaires pour porter la réserve légale au dixième du nouveau capital après chaque augmentation, et plus généralement faire le nécessaire en pareille matière.

23. Plafond global

Conformément à l'article L.225-129-2 du Code de Commerce, le plafond global de l'augmentation du capital social qui pourrait résulter, immédiatement ou à terme, de l'ensemble des émissions d'actions, titres et/ou valeurs mobilières donnant accès au capital réalisées en vertu des délégations de compétence et autorisations prévues aux points n°17 à 22 du présent rapport, serait fixé à un montant nominal total maximal de 100 000 000 (cent millions) d’euros, ce montant ayant été établi compte non tenu du montant nominal des titres de capital à émettre, le cas échéant, au titre des ajustements effectués, conformément à la loi et aux stipulations contractuelles applicables, pour préserver les droits des porteurs de valeurs mobilières donnant accès au capital de la Société.

24. Rapport du Conseil d’Administration établi en application des dispositions de l’article L.225-37 du Code de Commerce

En application des dispositions de l’article L.225-37 du Code de Commerce, nous vous rendrons notamment compte dans un rapport joint de la composition du conseil et de l'application du principe de représentation équilibrée des femmes et des hommes en son sein, des conditions de préparation et d'organisation des travaux du conseil, des éventuelles limitations apportées aux pouvoirs du Directeur Général, des éléments susceptibles d’avoir une incidence en cas d’offre publique, des mandats et des informations sur les rémunérations des mandataires sociaux.

25. Programmes de rachat d’actions

Conformément à la loi, nous vous rendons compte des opérations d’achat d’actions propres réalisées par la Société du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022, en vertu de l’autorisation conférée par l’Assemblée Générale des actionnaires, conformément à l’article L.22-10-62 du Code de Commerce. L’Assemblée Générale Ordinaire Annuelle et Extraordinaire du 28 juin 2022 des actionnaires de la Société F I P P a autorisé un programme de rachat d’actions conformément à l’article L.22-10-62 du Code de Commerce.

Finalités de l’opération d’achat d’actions	Nombre d’actions achetées pour cette finalité	Prix des actions achetées	Volume d’actions cédées pour cette finalité
Réallocation à d’autres finalités	-	-	-
Animation du marché secondaire ou de la liquidité de l’action de la Société au travers d’un contrat de liquidité conforme à une charte de déontologie reconnue par l’AMF	-	-	-
Mise en œuvre de tout plan d’options d’achat d’actions	-	-	-
Attribution gratuite d’actions à des salariés et/ou mandataires sociaux	-	-	-
Attribution d’actions à des salariés, et le cas échéant, des mandataires sociaux au titre de la participation aux fruits de l’expansion de l’entreprise et de la mise en œuvre de tout plan d’épargne d’entreprise	-	-	-
Achat d’actions pour la conservation et remise ultérieure à l’échange ou en paiement dans le cadre d’opérations éventuelles de croissance externe	-	-	-
Remise d’actions lors de l’exercice de droits attachés à des valeurs mobilières donnant accès au capital	-	-	-
Annulation des actions rachetées	-	-	-

26. Tableau récapitulatif des opérations visées à l’article L.621-18-2 du Code Monétaire et Financier (article 223-26 du Règlement Général de l’AMF)

Aucune opération n’ayant été réalisée et/ou portée à notre connaissance au cours de l’exercice écoulé, le tableau récapitulatif visé par l’article L.621-18-2 du Code Monétaire et Financier n’est en conséquence pas requis au titre de l’exercice clos le 31 décembre 2022.

27. Opérations d’attribution d’actions réalisées en vertu des articles L.22-10-59 et L.225-197-1 à L.225-197-3 du Code de Commerce et opérations réalisées en vertu des dispositions prévues aux articles L.22-10-56, L.22-10-57 ET L.225-177 à L.225-186 du Code de Commerce

Aucune option de souscription et/ou d'achat d'actions, ni aucune attribution gratuite d'actions n'a été attribuée ou levée au cours de l'exercice écoulé.

28. Prêts interentreprises (article L.511-6 du Code Monétaire et Financier)

La Société n’a consenti, au cours de l’exercice 2022, aucun prêt à moins de deux ans, à titre accessoire à son activité principale, à des microentreprises, des PME ou des entreprises de petites tailles avec lesquelles elle entretient des relations économiques le justifiant.

29. Tableau des résultats des 5 derniers exercices

Au présent rapport est joint en Annexe 6 conformément aux dispositions de l’article R.225-102 du Code de Commerce, le tableau faisant apparaître les résultats de la société au cours de chacun des 5 derniers exercices.

30. Pouvoirs en vue des formalités

Nous vous proposons de conférer tous pouvoirs au porteur d’un exemplaire, d’une copie ou d’un extrait du présent procès-verbal à l’effet d’accomplir toutes les formalités de dépôt et de publicité requises par la loi.

Conclusion

Nous vous demandons de donner quitus entier et définitif à votre Conseil d’Administration de sa gestion pour l’exercice clos le 31 décembre 2022, ainsi qu’aux Commissaires aux Comptes pour l’accomplissement de leur mission qu’ils vous relatent dans leurs rapports. Votre Conseil vous invite à approuver, par votre vote, le texte des résolutions qu’il vous propose.

Le Conseil d’Administration

ANNEXE 1 - Patrimoine 31 décembre 2022

Société	Immeuble	Code postal	Ville	Nature du bien	Total m²
SAMRIF	Centre Clos la Garenne	94	Fresnes	C. Commercial	5 419
PAMIER	Centre d'Affaires Paris Nord	93	Blanc Mesnil	Restructuration	54 030
	Total banlieue				59 449
SCI BRIHAM	Hôtel le TOTEM	74	Flaine	Hôtel	4 968
SCI BRIAULX	Résidence des Arcs	74	Arc 2000	Hôtel	15 234
SCI LE BREVENT	Résidence La Forêt	74	Flaine	Caves	113
ALLIANCE 1995	Chalets « Les Meuniers »	74	Megève	Résidentiel	1 447
	Total province				21 762
HILLGROVE LTD	50 Charles Street, London GB		Londres		505
	Total étranger				505
Total Groupe F I P P					81 715

ANNEXE 2 - Rapport du Conseil d’Administration sur le gouvernement d’entreprise au titre de l’exercice clos le 31 décembre 2022

Chers Actionnaires,

En application des dispositions de l’article L.225–37 du Code de commerce, nous avons établi le présent rapport en conformité avec les dispositions issues de la loi 2019-744 du 19 juillet 2019 et les dispositions des articles, L.225-37-4, L.22-10-10 et L22-10-11 du Code de commerce. Ce rapport rend compte de la présentation du code sur le gouvernement d'entreprise (I), de la préparation et de l'organisation des travaux du conseil d'administration (II) qui rend compte de la composition du conseil et de l'organisation des travaux du conseil, des modalités particulières à la participation des actionnaires à l'assemblée générale (III), des éléments susceptibles d’avoir une incidence en cas d’offre publique (article L22-10-11 du code de commerce) (IV), de la disociation et ou du cumul des fonctions de Président du Conseil d'administration et de directeur général (V), des éventuelles limitations des pouvoirs du Directeur général (VI) des mandats (VII), de la politique de rémunération des mandataires sociaux (VIII), des informations sur les rémunérations des mandataires sociaux (IX), et les conventions règlementées (X). Le rapport contient le tableau des délégations accordées par l’Assemblée Générale en cours de validité (XI). Ce rapport contient également des informations sur la manière dont la société recherche une représentation équilibrée des femmes et des hommes au sein du conseil d'administration (article L.225-17 alinéa 2 du code de commerce).

Le Conseil d’Administration ayant décidé de ne pas se référer à un code de gouvernement d’entreprise élaboré par les organisations représentatives des entreprises, sont exposées dans ce rapport les raisons de ce choix ainsi que les règles de contrôle interne retenues. Le présent rapport a été approuvé par le Conseil d’Administration dans sa séance du 27 avril 2023. C’est dans ces circonstances et afin de respecter ces dispositions relatives à la gouvernance d’entreprise (article L.225-37 du Code de Commerce), que nous vous soumettons les informations suivantes :

1. Code de gouvernement d’entreprise élaboré par les organisations représentatives des entreprises

La loi n°2008-649 du 3 juillet 2008 instaure une distinction selon que la Société se réfère ou non volontairement à un code de gouvernement d’entreprise élaboré par les organisations représentatives des entreprises. Notre Société ne se conformant pas à l’intégralité des recommandations du Code AFEP MEDEF pour les raisons légitimes ci-après évoquées, a décidé conformément à ce que prévoit la loi elle-même, de déclarer qu’elle ne se référait pas à un tel code (code AFEP-MEDEF ou Middlenext). Pour autant, depuis plusieurs années, des procédures de contrôle interne ont été mises en place et ont été renforcées, de sorte que de réels progrès ont déjà pu être constatés et que la référence à un tel code ne s’est non seulement pas imposée mais est apparue de surcroît inadaptée à la Société. Notre Société est cotée sur Euronext Paris et a opté pour le régime juridique et fiscal dérogatoire des SIIC. Toutefois, notre Groupe constitue ses propres équipes nécessaires à la gestion des actifs apportés. Au 31 décembre 2022, le Groupe emploie 1 salarié. Il n’a pas les ramifications ni l’organisation de la plupart des sociétés cotées en bourse.# Rapport annuel 2022

Cette mise à disposition d’équipes restreintes facilite la communication, le travail en commun et par suite, l’efficacité des mesures de contrôle interne. En effet, l’effectif réduit des organes de direction facilite la mise en œuvre des orientations de la Société. La souplesse de la structure permet par exemple à chaque Administrateur d’obtenir facilement les informations nécessaires à l’accomplissement de sa mission – notamment celle de contrôle – et d’échanger sur ce point avec les autres Administrateurs et/ou cadres dirigeants de la Société.

2. Préparation et organisation des travaux du Conseil d’Administration

2.1. Conseil d’Administration

Mission

Votre Conseil d’Administration définit la stratégie de l'entreprise, désigne les dirigeants mandataires sociaux chargés de gérer l’entreprise dans le cadre de cette stratégie et choisit le mode d’organisation (dissociation des fonctions de président et de directeur général ou unicité de ces fonctions), contrôle la gestion et veille à la qualité de l'information fournie aux actionnaires ainsi qu'aux marchés, à travers les comptes ou à l’occasion d’opérations importantes.

Composition

Conformément aux dispositions de l’article L.22–10-10 du Code de commerce, le présent rapport rend compte de la composition du Conseil d’Administration. Votre Conseil d’Administration est composé de quatre membres :
- Monsieur Richard Lonsdale-Hands, Président du Conseil d’Administration,
- Madame Valérie Duménil, Administrateur,
- Madame Laurence Duménil, Administrateur,
- Monsieur Ludovic Dauphin, Administrateur.

La liste des autres fonctions et mandats exercés par vos Administrateurs figure au point 7 du présent rapport. Aucun membre de votre Conseil n’est actuellement élu parmi les salariés. Il est rappelé que la loi 2011-103 du 27 janvier 2011 impose une représentation équilibrée des femmes et des hommes dans les Conseils d’Administration. L’article L.22-10-3 du Code de Commerce prévoit que la proportion des Administrateurs de chaque sexe ne peut être inférieure à 40 %. La Société compte désormais deux femmes sur les quatre membres de son Conseil d’Administration, elle respecte donc le seuil de 40 % de représentation des Administrateurs de chaque sexe.

Organisation

Les Commissaires aux Comptes sont convoqués à la réunion du Conseil d’Administration qui arrête les comptes annuels et les comptes semestriels ainsi, le cas échéant, qu’à toute réunion du Conseil ou leur présence serait jugée utile. Les convocations sont faites par écrit dans un délai raisonnable. La programmation des dates de Conseil est faite suffisamment tôt pour assurer une bonne et complète information des Administrateurs ; étant précisé que ces derniers disposent du droit de se faire communiquer toute information ou tout document nécessaire à l’accomplissement de leur mission. A cet égard, le Président s’efforce de leur communiquer toutes informations ou documents nécessaires préalablement, pour permettre aux membres du Conseil de préparer utilement les réunions. De même, chaque fois qu’un membre du Conseil en fait la demande, le Président lui communique dans la mesure du possible les éléments qu’il désire recevoir. Le conseil s'est réuni cinq fois au cours de cet exercice. Quatre séances se sont déroulées au siège social et une séance s'est déroulée par voie téléphonique, ce en conformité avec le règlement intérieur, autorisant les réunions du Conseil par tous moyens, y compris par visioconférence ou par conférence téléphonique. La présence physique des membres aux réunions a été requise dans la mesure des disponibilités et de la nature des réunions. Le Conseil d’Administration a débattu des affaires concernant la société au cours de l’exercice clos le 31 décembre 2022. Aucune réunion n’a été provoquée à l’initiative d’Administrateurs.

2.2. Comité d’audit

En application de l’article L.823-20 du Code de Commerce, il est précisé qu’il n’a pas été mis en place de Comité d’audit spécifique, le suivi des questions relatives à l'élaboration et au contrôle des informations comptables et financières étant assuré par le Conseil d’Administration.

2.3. Autres Comités

Compte tenu de la taille du Groupe F I P P, il n’a pas été mis en place à ce jour de comité spécifique concernant la vie de l’entreprise et l’activité de la Société (Comité des rémunérations, Comité de sélection ou de nomination). Le Groupe F I P P poursuit ses efforts en matière de gouvernance d’entreprise.

2.4. Procédure d’évaluation des conventions courantes

Par application de la loi Pacte du 11 avril 2019, le Conseil d’Administration a mis en place, le 29 avril 2020, une procédure permettant d'évaluer régulièrement les conventions libres (c’est-à-dire portant sur des opérations courantes et conclues à des conditions normales), décrite ci-dessous :

« Procédure d’évaluation et de contrôle des conventions dites « courantes » visées à l’article L22-10-12 du Code de commerce. Lors de la conclusion, du renouvellement ou de la modification des transactions auxquelles la Société est partie, l’appréciation et l’identification par la Direction Financière de la notion d’opération courante et des conditions normales sont retenues au regard, notamment :
- de la conformité à l’objet social de la société,
- de l’importance juridique ou les conséquences économiques, voire la durée de la convention s’y rapportant,
- de l’activité de la société et de ses pratiques habituelles, la répétition et/ou l’habitude constituent une présomption du caractère courant mais ne sont pas à̀ elles seules déterminantes,
- des conditions usuelles de place.
Les personnes directement ou indirectement intéressées à l'une de ces conventions ne participent pas à son évaluation. En cas de doute, la Direction Financière est autorisée à recourir à la consultation éventuelle des Commissaires aux Comptes de la société.
Le Conseil d’Administration procèdera à un examen annuel des conventions libres qui auront été conclues au cours du dernier exercice ou au cours d’exercices antérieurs mais dont l’exécution a été poursuivie au cours du dernier exercice. Dans le cadre de cet examen, le Conseil revoit notamment la qualification et, le cas échéant, procède au reclassement ou déclassement de toute convention avec des parties intéressées (en convention réglementée ou libre, selon le cas) au vu des critères de qualification décrit ci-dessus. Les personnes directement ou indirectement intéressées à l'une de ces conventions ne participent pas à son évaluation. »

Cette procédure est inscrite dans le règlement intérieur de la Société. Au cours de l’exercice écoulé, la procédure a été mise en œuvre comme suit :
- remise des conventions dites courantes au service juridique pour avis,
- revue de ces conventions pour évaluation financière.

3. Modalités particulières à la participation des actionnaires à l’Assemblée Générale

Conformément aux dispositions de l’article L.22-10-10 du code de commerce, le présent rapport indique que les modalités de participation des actionnaires à l’Assemblée Générale sont contenues aux articles 19 et 20 des statuts de la Société.

4. Éléments susceptibles d’avoir une incidence en cas d’offre publique (article L.22-10-11 du Code de Commerce)

Structure du capital de la Société
Le capital social est fixé à la somme de 15 000 000 euros. Il est divisé en 122 471 554 actions ordinaires entièrement libérées.
Restrictions statutaires à l'exercice des droits de vote et aux transferts d'actions ou les clauses des conventions portées à la connaissance de la Société en application de l'article L.233-11 du Code de Commerce
Néant.
Participations directes ou indirectes dans le capital de la Société dont elle a connaissance en vertu des articles L.233-7 et L.233-12 du Code de Commerce
Cf. point 5 du rapport de gestion.
Liste des détenteurs de tout titre comportant des droits de contrôle spéciaux et la description de ceux-ci
Néant.
Mécanismes de contrôle prévus dans un éventuel système d'actionnariat du personnel, quand les droits de contrôle ne sont pas exercés par ce dernier
Néant.
Accords entre actionnaires dont la Société a connaissance et qui peuvent entraîner des restrictions au transfert d'actions et à l'exercice des droits de vote
La Société n’a connaissance d’aucun accord entre actionnaires qui pourrait entraîner des restrictions au transfert d'actions et à l'exercice des droits de vote.
Règles applicables à la nomination et au remplacement des membres du Conseil d'Administration ainsi qu'à la modification des statuts de la Société
La société est administrée par un Conseil d’Administration composé de trois membres au moins et de dix-huit membres au plus. En cas de fusion, ce nombre pourra être augmenté dans les limites et conditions fixées par la loi. La durée des fonctions des Administrateurs est de trois ans. Les Administrateurs sortants sont rééligibles sous réserve des dispositions ci-après. L'Administrateur nommé en remplacement d'un autre ne demeure en fonction que pour le temps restant à courir du mandat de son prédécesseur. Les assemblées d’actionnaires sont convoquées et délibèrent dans les conditions prévues par la loi.
Pouvoirs du Conseil d'Administration, en particulier l'émission ou le rachat d'actions
Cf. points 15 et 25 du rapport de gestion.
Accords conclus par la Société qui sont modifiés ou prennent fin en cas de changement de contrôle de la Société, sauf si cette divulgation, hors les cas d'obligation légale de divulgation, porterait gravement atteinte à ses intérêts
Néant.
Accords prévoyant des indemnités pour les membres du Conseil d'Administration ou du Directoire ou les salariés, s'ils démissionnent ou sont licenciés sans cause réelle et sérieuse ou si leur emploi prend fin en raison d'une offre publique
Néant.# 5. Dissociation/cumul des fonctions de Président du Conseil d’Administration et de Directeur Général

Il est rappelé que le Conseil d’Administration en date du 8 juin 2011 a décidé d’opter pour le cumul des fonctions de Président du Conseil d’Administration et de Directeur Général. Les actionnaires et les tiers sont parfaitement informés de l’option retenue. Monsieur Richard Lonsdale-Hands assume depuis le 25 novembre 2011 les fonctions de Président Directeur Général.

6. Limitations des pouvoirs du Directeur Général

Le Directeur Général est investi des pouvoirs les plus étendus pour agir en toutes circonstances au nom de la Société dans la limite de l’objet social et sous réserve des pouvoirs expressément attribués par la loi aux assemblées d’actionnaires ainsi qu’au Conseil d’Administration. Au cours de l’exercice clos le 31 décembre 2022, aucune limitation n’a été apportée par le Conseil aux pouvoirs du Directeur Général.

7. Informations sur les mandats et fonctions exercés par les mandataires sociaux (article L.22-10-10 du Code de Commerce)

Nom et Prénom ou dénomination sociale des mandataires	Mandat dans la Société	Date de nomination et de renouvellement	Date de fin de mandat	Autre(s) fonction(s) dans la Société	Mandats et/ou fonctions dans une autre société (Groupe et hors groupe)
Richard Lonsdale-Hands	Administrateur	07/06/2011 renouvelé le 29/09/2011, le 25/06/2014 le 22/06/2017 et le 23/06/2020	AGO appelée à statuer sur les comptes 31/12/2022	Président du Conseil d’Administration et Directeur Général	Cf. liste ci-après
Valérie Duménil	Administrateur	25/06/2014, renouvelée le 22/06/2017 et le 23/06/2020	AGO appelée à statuer sur les comptes 31/12/2022	Néant.	Cf. liste ci-après
Laurence Duménil	Administrateur	22/06/2017 et le 23/06/2020	AGO appelée à statuer sur les comptes 31/12/2022	Néant.	Cf. liste ci-après
Ludovic Dauphin	Administrateur	depuis le 21/12/2018	21/12/2018 et le 23/06/2020	AGO appelée à statuer sur les comptes 31/12/2022	Néant.

Aucun membre du Conseil d’Administration n’atteint la limite d’âge de 80 ans fixée par l’article 12 des statuts de la Société.

Nous vous listons par ailleurs les autres mandats exercés par les membres du Conseil d’Administration de notre Société au cours de l’exercice clos le 31 décembre 2022, en application des dispositions de l’article L.22-10-10 du Code de Commerce :

Monsieur Richard Lonsdale-Hands, Administrateur et Président Directeur général de votre Société, a exercé, pendant tout ou partie de l’exercice clos le 31 décembre 2022, les fonctions suivantes :
* Administrateur Directeur de la société Hillgrove Limited.
* Administrateur de la société Roadman Investments Corp jusqu'au 10 juin 2022.
* Président de la société Laurean.
* Gérant des sociétés Saudade jusqu'au 2 mai 2022, Geober, Haussmann 51, Haussmann 78 et Valdale depuis le 30 mai 2022.

Madame Valérie Duménil, Administrateur de votre Société, a exercé pendant tout ou partie de l’exercice clos le 31 décembre 2022, les fonctions suivantes :
* Président du Conseil d’Administration de la société CiCom ;
* Administrateur des sociétés Acanthe Developpement, Alliance Développement Capital SIIC (ADC SIIC), Smalto, Ardor Capital SA, CiCom, Gépar Holding AG, Dual Holding, MyHotelMatch (anciennement dénommée Société Parisienne d'apports en capital-SPAC et Foncière Paris Nord ) du 20 juillet 2017 au 28 octobre 2022; Zenessa SA, Rodra SA.
* Présidente de la société Rodra SA.
* Représentant permanent de la société Rodra SA, gérante de la société Rodra Investissements s.c.s.

Madame Laurence Duménil, Administrateur de votre Société, a exercé pendant tout ou partie de l’exercice clos le 31 décembre 2022 les fonctions suivantes :
* Administrateur des sociétés ACANTHE developpement, Ardor Capital SA, Ardor Investment SA, Dual Holding, Foncière 7 Investissement, MyHotelMatch (anciennement dénommée Société Parisienne d'apports en capital- SPAC et Foncière Paris Nord) du 20 juillet 2017 au 28 octobre 2022, Smalto, Zenessa SA et CiCom, Alliance Developpement Capital Siic ( ADC SIIC)
* Directeur de la société AD Immobiliare Italia S.r.l.

Monsieur Ludovic Dauphin, Administrateur de votre Société, a exercé, pendant tout ou partie de l’exercice clos le 31 décembre 2022, les fonctions suivantes :
* Président du Conseil d'Administration de la société Foncière 7 Investissement ;
* Président des sociétés Bassano Developpement SAS, Cédriane SAS, Kerry SAS, Ste Vélo SAS du 18 septembre 2020 au 16 décembre 2022, date de la radiation au registre du commerce et des sociétés de Paris et Moncey Conseils depuis le 18 juillet 2022;
* Directeur Général de la société Smalto.
* Directeur Général Délégué des sociétés Acanthe Developpement et France Tourisme Immobilier.
* Administrateur des sociétés France Tourisme Immobilier, Smalto, Foncière 7 Investissement.
* Gérant des sociétés : Atree du 18 septembre 2020 au 16 décembre 2022, date de la radiation au registre du commerce et des sociétés de Paris; Lipo; Société Civile Charron; Echelle Rivoli SCI du 18 septembre 2020 au 15 décembre 2022, date de la radiation au registre du commerce et des sociétés de Paris; Sci Le Brevent; Surbak; Sci Briaulx; Sci Briham; Sci La Planche Brulee, du 18 septembre 2020 au 1er février 2022, date de la radiation au registre du commerce et des sociétés de Paris; Sci Megeve Invest du 18 septembre 2020 au 30 mai 2022, date de la radiation au registre du commerce et des sociétés de Paris.
* Directeur de l’établissement stable en France de la société belge Alliance Développement Capital Siic (ADC SIIC) ;
* Représentant permanent de la société Acanthe Developpement gérante de la société Venus.

8. Politique de rémunération des mandataires sociaux

Conformément à la loi du 9 décembre 2016 relative à la transparence, à la lutte contre la corruption et à la modernisation de la vie économique, dite « loi Sapin 2 » et des dispositions de l’article L.22-10-8 du Code de Commerce, le Conseil d’Administration soumet à l’approbation de l’assemblée générale la politique de rémunération des mandataires sociaux en raison de l’exercice de leur mandat pour l’exercice 2023. Dans ce cadre, la politique de rémunération des dirigeants mandataires sociaux présentée ci-dessous a été définie par le Conseil d’Administration. Cette politique est soumise à l’approbation de l’Assemblée Générale. En cas de vote négatif, le Conseil d’Administration se réunira dans un délai raisonnable et, dans l’intervalle, les principes mis en œuvre en 2022 continueront à s’appliquer. En application de l’article L.22-10-34 du Code de Commerce, les montants résultant de la mise en œuvre de ces principes et critères seront soumis à l’approbation des actionnaires lors de l’assemblée générale statuant sur les comptes de l’exercice 2022. Nous vous proposons d’approuver cette politique telle que présentée dans ce rapport.

8.1. Principes de rémunération

Principes collectifs de rémunération

Le Conseil d’Administration estime que la politique de rémunération des mandataires sociaux de la Société est conforme à l’intérêt social de la Société. Elle contribue à sa pérennité et à sa stratégie commerciale car elle repose sur une recherche permanente d’un équilibre entre les intérêts de l’entreprise, la prise en compte de la performance des dirigeants et la continuité des pratiques de rémunération et des actionnaires tout en assurant la fidélisation de l’équipe dirigeante. La détermination des rémunérations tend à valoriser le travail accompli des mandataires sociaux et à promouvoir les principes d’exigence propres à la Société. La politique de rémunération des mandataires sociaux de la Société est examinée sur une base annuelle par le Conseil d’Administration (détermination de la rémunération des membres du Conseil, de la rémunération du Président du Conseil d’Administration et proposition pour la détermination de la rémunération globale des membres du Conseil d’Administration). Toutes les mesures permettant d'éviter ou de gérer les conflits d'intérêts sont et seront prises en fonction des cas échéants. La politique de rémunération des mandataires sociaux de la Société est fondée sur des critères de performance appréciés sur une période de trois ans et possiblement pondérés selon l’évolution de la situation macro-économique. La structure de la rémunération des mandataires sociaux peut être synthétiser de la manière suivante :

Performance absolue du groupe F I P P
Performance relative par rapport à un panel de groupe comparable
Performance interne d’évolution des revenus nets locatifs
Performance interne d’évolution de la valeur des immeubles
Performance sur les plus-values de cession d’immeubles
Performance sur l’organisation interne et la maîtrise des coûts

La rémunération du Président et des membres du Conseil d’Administration comprend trois éléments principaux :

Rémunération fixe

Actuellement, les membres du Conseil d’Administration ne bénéficient pas d’une rémunération fixe annuelle. Toutefois, une rémunération fixe des membres du Conseil peut être décidée sur une base individuelle par le Conseil d’Administration en fonction des responsabilités exercées. Une révision annuelle peut être proposée par le Conseil d’Administration au cours de l’exercice concerné.

Rémunération variable annuelle

Les membres du Conseil d’Administration ne bénéficient pas d’une rémunération variable annuelle.

Rémunérations exceptionnelles

Le Conseil d’Administration peut décider de l’attribution à un ou plusieurs membres du Conseil de rémunérations exceptionnelles, notamment à l’occasion d’opérations particulières réalisées par la Société.

Autres avantages de toute nature

Le Conseil d’Administration se réserve le droit et pourrait accorder aux membres du Conseil le bénéfice d’un véhicule de fonction. Le Conseil d’Administration se réserve le droit et pourrait accorder aux membres du Conseil le bénéfice d’attribuer des actions gratuites. L’enveloppe globale de rémunération des Administrateurs est déterminée par l’Assemblée Générale des actionnaires.# 8.Politique de rémunération des mandataires sociaux

Sa répartition est ensuite fixée par le Conseil d’Administration selon différents critères. Tout d’abord, l’assiduité aux différentes séances du Conseil est naturellement prise en considération. Par ailleurs, il est également tenu compte de leur niveau de responsabilité et du temps consacré à leurs fonctions. Les rémunérations au titre du mandat sont également attribuées au regard des travaux effectués par les Administrateurs au sein du Comité des Comptes. Ce comité prépare les comptes annuels en vue de leur examen et arrêté par le Conseil d’Administration, contrôle les méthodes comptables en vigueur dans la Société et ses principales filiales, analyse les documents financiers, évalue la pertinence des choix et la bonne application des méthodes comptables et apprécie le traitement comptable de toute opération significative. Il examine également les travaux, les honoraires, les mandats et l’indépendance des Commissaires aux Comptes et met en œuvre les procédures de contrôle interne et de gestion des risques.

8.2.Éléments individuels de rémunération

En application de l’article R22-10-9 du Code de Commerce adopté en application de l’article L.22-10-8 du Code de Commerce, nous vous précisons les éléments composant la rémunération totale et les avantages de toute nature, mentionnés à l'article L.22-10-8 pour le Président Directeur Général. Nous vous rappelons, en effet, que le Conseil d’Administration du 8 juin 2011 a décidé d’opter pour le cumul des fonctions de Président du Conseil d’Administration et de Directeur Général. La rémunération du Président Directeur Général est constituée d’une rémunération fixe. Elle a été déterminée par le Conseil d’Administration du 1er décembre 2011 et a été revalorisée par le Conseil d’Administration du 21 décembre 2017. Ses critères d’attribution dépendent de l’implication du Président Directeur Général dans la politique de la Société et de son rôle opérationnel dans la gestion de cette dernière. En effet, le Président Directeur Général assume à la fois les fonctions dévolues au Président et celles qui le sont en principe au Directeur Général. Il organise et dirige donc notamment les travaux du Conseil, dont il rend compte à l’Assemblée. Il veille au bon fonctionnement des organes de la Société et s’assure, en particulier, que les Administrateurs sont en mesure de remplir leur mission. Il est également investi des pouvoirs les plus étendus pour agir en toutes circonstances au nom de la Société dans la limite de l’objet social et des pouvoirs attribués par la loi aux assemblées générales et au Conseil d’Administration. Sa rémunération fixe annuelle s’apprécie donc au regard du cumul de ces deux fonctions. À titre indicatif, nous vous rappelons ainsi que le Président Directeur Général de la Société perçoit une rémunération nette mensuelle de 3 000 euros, sur 12 mois, conformément à la décision du Conseil d’Administration du 21 décembre 2017. Il a également droit au remboursement, sur justification, de ses frais de représentation et de déplacement. Le Président Directeur Général ne perçoit pas de jetons de présence, ni de rémunération variable annuelle ou pluriannuelle ou exceptionnelle, ni avantage en nature ou autre ; il ne lui est pas attribué d’options de souscription ou d’achat d’actions, ni d’actions gratuites. Il n’a perçu aucune rémunération, indemnité ou avantage à raison de sa prise de fonction. La Société, ou toute société contrôlée ou la contrôlant, n’a pris aucun engagement mentionné à l’article L.225-42-1 du Code de Commerce. Il ne perçoit aucun élément de rémunération ou avantage au titre de conventions conclues, directement ou par personne interposée, avec la Société, toute société contrôlée ou la contrôlant.

Provenance des Rémunérations	Fixe	Variable	Exceptionnelle	Total
F I P P au titre du mandat du Président Directeur Général	45 931	0	0	45 931
Total	45 931	0	0	45 931

(1) Ex Société Parisienne d'Apports en Capital - SPAC, Ex FONCIERE PARIS NORD - FPN.

8.3.Nomination d’un nouveau dirigeant mandataire social

De façon générale, les composantes de rémunération ainsi que sa structure décrite dans cette politique de rémunération s’appliqueront également à tout nouveau dirigeant mandataire social qui serait nommé durant la période d’application de cette politique, prenant en compte son périmètre de responsabilité et son expérience professionnelle. Ce principe s’appliquera également aux autres avantages offerts aux dirigeants mandataires sociaux, le cas échéant. Il appartiendra au Conseil d’Administration de déterminer la rémunération fixe correspondant à ces caractéristiques, en cohérence avec celle des dirigeants mandataires sociaux actuels et les pratiques des sociétés opérant dans un même secteur, conformément à la politique mentionnée ci-dessus. Le conseil d'administration peut prévoir des dérogations à l'application de la politique de rémunération conformément au deuxième alinéa du III de l'article L.22-10-8 ; ces dérogations sont temporaires et motivées par la nécessité de garantir la pérennité ou la viabilité de la société.

Conformément aux dispositions de l'article L.22-10-8 du Code de commerce, nous vous proposons de vous prononcer sur la politique de rémunération du Président Directeur Général et du Directeur Général Délégué dans les termes suivants :

S'agissant du Président Directeur Général :

« L’Assemblée Générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requises pour les Assemblées Générales Ordinaires, connaissance prise des informations sur la politique de rémunération des mandataires sociaux prévues à l'article L.22-10-8 du Code de commerce présenté au paragraphe 8 du rapport du Conseil d’Administration sur le gouvernement d’entreprise, approuve les principes et critères de détermination, de répartition et d’attribution des éléments fixes, variables et exceptionnels composant la rémunération totale et les avantages de toute nature présentés dans le rapport précité et attribuables, en raison de son mandat au Président Directeur Général. »

9.Informations sur les rémunérations et avantages versées aux mandataires sociaux (article L.22-10-9 du Code de Commerce)

Le Conseil d’Administration du 21 décembre 2017 a fixé la rémunération de Monsieur Richard Lonsdale-Hands au titre de son mandat de Président Directeur Général à la somme nette mensuelle de 3 000 euros, versée sur douze mois.

En application des dispositions de l’article L.22-10-9 du Code de Commerce, nous vous rendons compte de la rémunération totale et des avantages de toutes natures versés durant l’exercice à chaque mandataire social.

Tableau de synthèse des rémunérations brutes et des options et actions attribuées à chaque dirigeant mandataire social (en milliers d’euros)

	Exercice 2022	Exercice 2021
M. Richard LONSDALE-HANDS, Président Directeur Général
Rémunérations attribuées au titre de l’exercice (détaillées au tableau 2)	45,9	61,7
Valorisation des rémunérations variables pluriannuelles attribuées au cours de l’exercice	0	0
Valorisation des options attribuées au cours de l’exercice (détaillées au tableau 4)	0	0
Valorisation des actions de performance attribuées au cours de l’exercice (détaillées au tableau 6)	0	0
Total	45,9	61,7

Tableau récapitulatif des rémunérations brutes de chaque dirigeant mandataire social (en milliers d’euros)

Il n’y a pas de salaire variable. La proportion en est donc de 100 % de salaires fixes et de 0 % de salaires variables.

	Montants au titre de l’exercice 2022	Montants au titre de l’exercice 2022	Montants au titre de l’exercice 2021	Montants au titre de l’exercice 2021
	Attribués	Versés	Attribués	Versés
M. Richard LONSDALE-HANDS, Président Directeur Général
Rémunération fixe au titre du mandat de Président Directeur Général sur F I P P	45,9	45,9	45,8	45,8
Rémunération fixe au titre du mandat de Président directeur général sur MyhotelMatch	0	0	15,9	15,9
Rémunération variable annuelle	0	0	0	0
Rémunération variable pluriannuelle	0	0	0	0
Rémunération exceptionnelle	0	0	0	0
Rémunération à raison du mandat d’Administrateur	0	0	0	0
Avantages en nature	0	0	0	0
Total	45,9	45,9	61,7	61,7

Rémunérations brutes.

	Montants au titre de l’exercice 2022	Montants au titre de l’exercice 2022	Montants au titre de l’exercice 2021	Montants au titre de l’exercice 2021
	Attribués	Versés	Attribués	Versés
M. Ludovic DAUPHIN, Gérant
Rémunération fixe au titre du mandat de Gérant sur Le Brevent	0	0	0	0
Rémunération variable annuelle	0	0	0	0
Rémunération variable pluriannuelle	0	0	0	0
Rémunération exceptionnelle	0	0	0	0
Rémunération à raison du mandat d’Administrateur	0	0	0	0
Avantages en nature	0	0	0	0
Total	0	0	0	0

Rémunérations brutes.

Tableau sur rémunérations perçues par les mandataires sociaux non dirigeants

Mandataires sociaux non dirigeants	Montants versés au cours de l’exercice 2022	Montants versés au cours de l’exercice 2021
Mme Valérie DUMENIL, Administrateur
Rémunérations à raison du mandat	0	0
Autres rémunérations	0	0
Mme Laurence DUMENIL, Administrateur
Rémunérations à raison du mandat	0	0
Autres rémunérations	0	0
M. Ludovic DAUPHIN, Administrateur
Rémunérations à raison du mandat	0	0
Autres rémunérations	0	0

Options de souscription ou d’achat d’actions attribuées durant l’exercice à chaque dirigeant mandataire social par la Société et par toute société du Groupe

Nom du dirigeant mandataire social	N° et date du plan	Nature des options (achat ou souscription)	Valorisation des options selon la méthode retenue pour les comptes consolidés	Nombre d’options attribuées durant l’exercice	Prix d’exercice	Période d’exercice
Néant.

Options de souscription ou d’achat d’actions levées durant l’exercice par chaque dirigeant mandataire social

Nom du dirigeant mandataire social	N° et date du plan	Nombre d’options levées durant l’exercice	Prix d’exercice
Néant.

Actions attribuées gratuitement par l’assemblée générale des actionnaires durant l’exercice à chaque mandataire social par la Société et par toute société du Groupe

N° et date du plan	Nombre d’actions attribuées durant l’exercice	Valorisation des actions selon la méthode retenue pour les comptes consolidés	Date d’acquisition	Date de disponibilité	Conditions de performance
Néant.

Actions de performance attribuées devenues disponibles pour chaque mandataire social

N° et date du plan	Nombre d’actions devenues disponibles durant l’exercice	Conditions d’acquisition
Néant.

Historique des attributions d’options de souscription ou d’achat d’actions

Information sur les options de souscription ou d’achat

Néant.

Options de souscription ou d’achat d’actions consenties aux 10 premiers salariés non mandataires sociaux attributaires et options levées par ces derniers

Nombre total d’options attribuées/d’actions souscrites ou achetées	Prix moyen pondéré
Options consenties, durant l’exercice, par l’émetteur et toute société comprise dans le périmètre d’attribution des options, aux dix salariés de l’émetteur et de toute société comprise dans ce périmètre, dont le nombre d’options ainsi consenties est le plus élevé (information globale)	Néant.
Options détenues sur l’émetteur et les sociétés visées précédemment, levées, durant l’exercice, par les dix salariés de l’émetteur et de ces sociétés, dont le nombre d’options ainsi achetées ou souscrites est le plus élevé (information globale)	Néant.

Historique des attributions d’actions de performance

Information sur les actions de performance attribuées

Néant.

Dirigeants et mandataires sociaux

Contrat de travail	Régime de retraire supplémentaire	Indemnités ou avantages dus ou susceptibles d’être dus à raison de la cessation ou du changement de fonctions	Indemnités relatives à une clause de non concurrence
Oui	Non	Oui	Non
M. Richard LONSDALE-HANDS, Président Directeur Général	X	X	X
Mme Valérie DUMENIL, Administrateur	X	X	X
Mme Laurence DUMENIL, Administrateur	X	X	X
M. Ludovic DAUPHIN, Administrateur	X	X	X

Mandataire social

Mandataire social	Ratio « RMO »	Ratio « RME »
	Rémunération totale du mandataire social / rémunération moyenne des salariés hors mandataires sociaux	Rémunération totale du mandataire social / rémunération médiane des salariés hors mandataires sociaux
M. Richard LONSDALE-HANDS	0,90	0,90
M. Ludovic DAUPHIN	0	0

Tableau d’évolution annuelle des rémunérations et de performances

Ce tableau est construit avec les rémunérations des salariés du groupe travaillant en France. Les montants retenus sont sur une base annuelle pour un équivalent temps plein. Les salaires des salariés à temps partiel sont donc recalculés sur la base d’un temps plein pour être comparables aux autres salaires. Les éléments de rémunération exceptionnels liés aux départs de certains salariés ne sont pas pris en compte. Pour le salaire médian les salaires des salariés qui ont quittés la société sont retraités pour être en base annuelle. Pour le calcul de la moyenne des salaires, l’effectif retenu au dénominateur est l’effectif moyen présent au début de chaque mois. Les rémunérations retenues sont les rémunérations brutes versées au cours de l’exercice en question.

	Exercice 2021	Exercice 2022
1 - Rémunération globale allouée par l'Assemblée générale aux membres du Conseil d'Administration et répartie par le Conseil d'Administration
Richard LONSDALE-HANDS	0	0
Laurence DUMENIL	0	0
Valérie DUMENIL	0	0
Ludovic DAUPHIN	0	0
2 - Rémunération du Président du Conseil d'Administration et Directeur Général
b c Richard LONSDALE-HANDS	61 738	45 931
3 - Performance de la société
Résultat net consolidé - part du groupe (en milliers d’euros)	280	(2 720)
ANR par action (en euros)	0,4878	0,4559
4 - Rémunération moyenne et médiane sur une base équivalent temps plein des salariés du groupe hors dirigeants
Montant annuel moyen	35 257	36 716
Montant annuel médian	49 438	51 250
5 - Ratios RMO et RME
Ratio RMO
Richard LONSDALE-HANDS	1,75	1,25
Laurence DUMENIL	0	0
Valérie DUMENIL	0	0
Ludovic DAUPHIN	0	0
Ratio RME
Richard LONSDALE-HANDS	1,25	0,90
Laurence DUMENIL	0	0
Valérie DUMENIL	0	0
Ludovic DAUPHIN	0	0

Fixation de l’enveloppe de la rémunération au titre du mandat d’Administrateur pour l’exercice 2023

Nous vous informons qu’aucun jeton de présence n’a été versé à vos mandataires sociaux durant l’exercice clos le 31 décembre 2022

Nous vous proposons de ne pas verser de rémunération au titre du mandat d’Administrateur à vos Administrateurs au titre de l’exercice en cours.

10. Conventions réglementées et conventions courantes

Les conventions visées à l’article L.225-38 du Code de Commerce ont donné lieu à l’établissement d’un rapport spécial des Commissaires aux Comptes. Nous vous demandons d’approuver et/ou de ratifier les conventions visées à l’article L.225-38 du Code de Commerce.

En application de l’article L.22-10-10 du Code de Commerce, nous vous informons que les conventions suivantes ont été conclues au cours de l’exercice :

le Conseil d'Administration du 30 juin 2022 a autorisé :

La conclusion d'un acte de cession des 4 172 parts sociales détenues par la société au sein de la société VENUS à la société ACANTHE DEVELOPPEMENT.
* Modalité :
* a)Valeur déterminée: valeur du sous-groupe VENUS déterminée au 31 décembre 2021 intégrant la juste valeur des immeubles déterminée à dire d'expert,
* b)Prix : 8 190 000 euros
* c)Paiement: par virement bancaire
* d)Date du transfert: 30 Juin 2022
* Personnes interessées : Mesdames Valérie DUMENIL et Laurence DUMENIL, administrateurs de la société exerce également les fonctions d'administrateurs de la société ACANTHE DEVELOPPEMENT. Monsieur Ludovic DAUPHIN, administrateur de la société exerce également les fonctions de Directeur général délégué de la société ACANTHE DEVELOPPEMENT. Monsieur Alain DUMENIL, actionnaire détenant indirectement plus de 10 % des droits de vote de ces deux sociétés est également Président directeur général de la société ACANTHE DEVELOPPEMENT.
Le Conseil d'Administration du 6 Juillet 2022 a autorisé :

Le rachat par la société de la créance du groupement LACATON & VASSAL à l'encontre de la société PAMIER. Par conséquent, la société F I P P détient une créance à l'encontre de la société PAMIER d'un montant de 672 076,13 euros.
* Personnes interessées : La société F I P P est la société mère de la société PAMIER. Elle détient 100 % des droits de vote et du capital de ladite société.

11. Tableau récapitulatif et rapport complémentaire du Conseil d’Administration sur l’utilisation des délégations relatives aux augmentations de capital (articles L.225-129-1 et L.225-129-2 du Code de Commerce)

Les délégations de compétence actuellement en cours de validité en matière d’augmentation de capital relevant des articles L.225-129-1 et L.225-129-2 du Code de Commerce données au Conseil d’Administration par l’Assemblée Générale Mixte du 20 juillet 2021 et arrivant à échéance 20 septembre 2023 sont les suivantes :

(En euros)

Date de l’AGE	Date d’expiration de la délégation	Montant autorisé	Augmentation(s) réalisée(s) les années précédentes	Augmentation(s) réalisée(s) au cours de l’exercice	Montant résiduel au jour de l’établissement du présent tableau
Exercice 2022
Délégation de compétence à l’effet d’augmenter le capital par incorporation de réserves, bénéfices ou primes
20 juillet 2021 (11ème résolution)	20 septembre 2023	Montant inférieur au montant des comptes de réserves, primes ou bénéfices existant lors de l'augmentation de capital	Néant.	Néant.	100 000 000 €
Délégation de compétence à l’effet d’augmenter le capital avec maintien du DPS
20 juillet 2021 (13ème résolution)	20 septembre 2023	100 000 000 €	Néant.	Néant.	100 000 000 €
Délégation de compétence à l’effet d’augmenter le capital avec suppression du DPS
20 juillet 2021 (14ème résolution)	20 septembre 2023	100 000 000 €	Néant.	Néant.	100 000 000 €
Autorisation d’augmenter le capital en rémunération d’un apport de titres
20 juillet 2021 (16ème résolution)	20 septembre 2023	10 % du capital social	Néant.	Néant.	100 000 000 €
Autorisation d’augmenter le capital réservée aux adhérants d'un P.E.E. (L.225-129-6 du Code de Commerce et L.3332-18 du Code du Travail)
20 juillet 2021 (17ème résolution)	20 septembre 2023	3 % du capital social	Néant.	Néant.	100 000 000 €

Le Conseil d’Administration n’ayant pas usé, au cours de l’exercice clos le 31 décembre 2022 des délégations qui lui ont été conférées par l’Assemblée Générale Mixte du 20 juillet 2021, relatives aux augmentations de capital, le rapport complémentaire visé à l’article L.225-129-5 du Code de Commerce n’est pas requis.

Le Conseil d’Administration

ANNEXE 3 - Tableau des résultats des 5 derniers exercices

	31/12/2018	31/12/2019	31/12/2020	31/12/2021	31/12/2022
Capital en fin d'exercice
Capital social	15 000 000	15 000 000	15 000 000	15 000 000	15 000 000
Nombres d'actions ordinaires	122 471 554	122 471 554	122 471 554	122 471 554	122 471 554
Nombres d'actions à dividende prioritaire
Nombre maximum d'actions à créer :
-par conversion d'obligations
-par droit de souscription
Opération et résultat
Chiffres d'affaires (HT)	180 550 422	532 341 620	433 220 365	370
Résultat av.

Sommaire

Bilan actif
Bilan passif
Compte de résultat
Annexe aux comptes annuels au 31 décembre 2022

1. Bilan actif

Exercice N 31/12/2022	Exercice N-1 31/12/2021	Écart N / N-1
	Brut	Amortissements et dépréciations (à déduire)	Net	Net
Actif immobilisé
Capital souscrit non appelé (I)	-	-	-	-
Immobilisations incorporelles
• Frais d’établissement	-	-	-	-
• Frais de développement	-	-	-	-
• Concessions, brevets et droits similaires	3 565	3 565	-	-
• Fonds commercial (1)	-	-	-	-
• Autres immobilisations incorporelles	-	-	-	-
• Avances et acomptes	-	-	-	-
Immobilisations corporelles
• Terrains	310 000	-	310 000	310 000
• Constructions	-	-	-	-
• Installations techniques, matériel et outillage	-	-	-	-
• Autres immobilisations corporelles	5 670	5 670	-	-
• Immobilisations en cours	-	-	-	-
• Avances et acomptes	-	-	-	-
Immobilisations financières (2)
• Participations mises en équivalence	-	-	-	-
• Autres participations	48 901 026	17 747 487	31 153 539	38 753 907
• Créances rattachées à des participations	-	-	-	-
• Autres titres immobilisés	1 256 958	659 670	597 288	1 125 923
• Prêts	-	-	-	-
• Autres immobilisations financières	28 957	-	28 957	28 125
Total II	50 506 176	18 416 392	32 089 784	40 217 955
Actif circulant
Stocks et en cours
• Matières premières, approvisionnements	-	-	-	-
• En-cours de production de biens	-	-	-	-
• En-cours de production de services	-	-	-	-
• Produits intermédiaires et finis	-	-	-	-
• Marchandises	-	-	-	-
Avances et acomptes versés sur commandes	9	-	9	300
Créances (3)
• Clients et comptes rattachés	524 210	-	524 210	481 430
• Autres créances	31 326 854	7 088 947	24 237 906	25 042 123
• Capital souscrit – appelé, non versé	-	-	-	-
Valeurs mobilières de placement	-	-	-	-
Disponibilités	567 169	-	567 169	280 297
Comptes de Régularisation
Charges constatées d’avance (3)	-	-	-	5 302
Total III	32 418 242	7 088 947	25 329 295	25 809 453
Frais d’émission d’emprunt à étaler (IV)	-	-	-	-
Primes de remboursement des obligations (V)	-	-	-	-
Écarts de conversion actif (VI)	-	-	-	-
Total général (I+II+III+IV+V+VI)	82 924 418	25 505 339	57 419 079	66 027 407

(1) Dont droit au bail.
(2) Dont à moins d’un an.
(3) Dont à plus d’un an 15 054 893.

2. Bilan Passif

Exercice N 31/12/2022	Exercice N-1 31/12/2021	Écart N / N-1	%
Capitaux propres
Capital (Dont versé : 15 000 000)	15 000 000	15 000 000	-
Primes d’émission, de fusion, d’apport	42 382 734	42 382 734	-
Écarts de réévaluation	-	-	-
Réserves
• Réserve légale	23 189	23 189	-
• Réserves statutaires ou contractuelles	-	-	-
• Réserves réglementées	-	-	-
• Autres réserves	124	124	-
Report à nouveau	(12 599 226)	(10 780 192)	-
Résultat de l’exercice (Bénéfice ou perte)	(1 249 261)	(1 819 034)	569 773
Subventions d’investissement	-	-	-
Provisions réglementées	-	202 685	-
Total I	43 557 560	45 009 506	(1 451 946)
Autres fonds propres
Produit des émissions de titres participatifs	-	-	-
Avances conditionnées	-	-	-
Total II	-	-	-
Provisions
Provisions pour risques	192 998	220 048	(27 050)
Provisions pour charges	-	-	-
Total III	192 998	220 048	(27 050)
Dettes (1)
Dettes financières
• Emprunts obligataires convertibles	-	-	-
• Autres emprunts obligataires	-	-	-
• Emprunts auprès d’établissements de crédit	-	-	-
• Concours bancaires courants	-	-	-
• Emprunts et dettes financières diverses	12 211 885	19 945 328	(7 733 443)
Avances et acomptes reçus sur commandes en cours	-	-	-
Dettes d’exploitation
• Dettes fournisseurs et comptes rattachés	1 272 568	740 379	532 189
• Dettes fiscales et sociales	96 950	104 930	(7 980)
Dettes sur immobilisations et comptes rattachés	-	-	-
Autres dettes	87 117	7 216	79 901
Comptes de Régularisation
Produits constatés d’avance (1)	-	-	-
Total IV	13 668 521	20 797 854	(7 129 333)
Écarts de conversion passif (V)
Total Général (I+II+III+IV+V)	57 419 079	66 027 407	(8 608 328)

(1) Dettes et produits constatés d’avance à moins d’un an 1 456 636 852 525

3. Compte de Résultat

	Exercice N 31/12/2022	Exercice N-1 31/12/2021	Écart N / N-1
	France	Exportation	Total	%
Produits d’exploitation (1)
Ventes de marchandises	-	-	-	-
Production vendue de biens	-	-	-	-
Production vendue de services	365 370	-	365 370	433 220
Chiffre d’affaires net	365 370	-	365 370	433 220
Production stockée	-	-	-	-
Production immobilisée	-	-	-	-
Subventions d’exploitation	-	-	-	-
Reprises sur dépréciations, provisions (et amortissements), transferts de charges	-	2 114	(2 114)	-100,00%
Autres produits	5 819	48	5 772	N/A
Total des Produits d’exploitation (I)	371 189	435 381	(64 192)	-14,74%
Charges d’exploitation (2)
Achats de marchandises	-	-	-	-
Variation de stock (marchandises)	-	-	-	-
Achats de matières premières et autres approvisionnements	-	-	-	-
Variation de stock (matières premières et autres approvisionnements)	-	-	-	-
Autres achats et charges externes	804 128	908 546	(104 418)	-11,49%
Impôts, taxes et versements assimilés	4 086	5 545	(1 459)	-26,32%
Salaires et traitements	76 566	97 108	(20 542)	-21,15%
Charges sociales	34 879	37 892	(3 013)	-7,95%
Dotations aux amortissements et dépréciations
• Sur immobilisations : dotations aux amortissements	-	-	-	-
• Sur immobilisations : dotations aux dépréciations	-	-	-	-
• Sur actif circulant : dotations aux dépréciations	393 134	841 785	(448 651)	-53,30%
Dotations aux provisions	-	-	-	-
Autres charges	266 792	4 266 788	N/A
Total des Charges d’exploitation (II)	1 579 586	1 890 880	(311 295)	-16,46%
1. Résultat d’exploitation (I-II)	(1 208 396)	(1 455 499)	247 103	-16,98%
Quotes-parts de Résultat sur opération faites en commun
Bénéfice attribué ou perte transférée (III)	518 806	477 030	41 776	8,76%
Perte supportée ou bénéfice transféré (IV)	221 047	740 485	(519 438)	-70,15%
(1) Dont produits afférents à des exercices antérieurs. - -
(2) Dont charges afférentes à des exercices antérieurs. - -
	Exercice N 31/12/2022	Exercice N-1 31/12/2021	Écart N / N-1	%
Produits financiers
Produits financiers de participations (1)	-	-	-	-
Produits des autres valeurs mobilières et créances de l’actif immobilisé (1)	-	-	-	-
Autres intérêts et produits assimilés (1)	151 886	163 515	(11 629)	-7 %
Reprises sur dépréciations et provisions, transferts de charges	163 588	1 058 558	(894 970)	-85 %
Différences positives de change	1 561	-	1 561
Produits nets sur cessions de valeurs mobilières de placement	159 620	-	159 620
Total V	476 655	1 222 073	(745 417)	-61,00%
Charges financières
Dotations aux amortissements, dépréciations et provisions	1 869 956	1 129 521	740 435	66 %
Intérêts et charges assimilées (2)	163 504	191 444	(27 940)	-15 %
Différences négatives de change	1 188	1 188	(2 375)	-200 %
Charges nettes sur cessions de valeurs mobilières de placement	-	-	-	-
Total VI	2 032 272	1 322 152	710 120	53,71%
2. Résultat financier (V-VI)	(1 555 617)	(100 079)	(1 455 538)	1454%
3. Résultat courant avant impôts (I-II+III-IV+V-VI)	(2 466 254)	(1 819 034)	(647 221)	36%
Produits exceptionnels
Produits exceptionnels sur opérations de gestion	-	-	-	-
Produits exceptionnels sur opérations en capital	8 190 000	-	8 190 000
Reprises sur dépréciations et provisions, transferts de charges	-	-	-	-
Total VII	8 190 000	-	8 190 000
Charges exceptionnelles
Charges exceptionnelles sur opérations de gestion	303	-	303
Charges exceptionnelles sur opérations en capital	6 972 704	-	6 972 704
Dotations aux amortissements, dépréciations et provisions	-	-	-	-
Total VIII	6 973 007	-	6 973 007
4. Résultat exceptionnel (VII-VIII)	1 216 993	-	1 216 993
Participation des salariés aux résultats de l’entreprise (IX)	-	-	-	-
Impôts sur les bénéfices (X)	-	-	-	-
Total des produits (I+III+V+VII)	9 556 651	2 134 484	7 422 167	347,73%
Total des charges (II+IV+VI+VIII+IX+X)	10 805 912	3 953 517	6 852 394	173,32%
Bénéfice ou perte (total des produits – total des charges)	(1 249 261)	(1 819 034)	569 773	-31,32%

Y compris :
- Redevance de crédit bail mobilier - -
- Redevance de crédit bail immobilier - -
(1) Dont produits concernant les entreprises liées 151 886 163 515
(2) Dont intérêts concernant les entreprises liées 163 372 187 234

4. Annexe aux comptes annuels au 31 décembre 2022

Sommaire

NOTE 1. Événements principaux de la période
- 1.1 Cession de la participation dans VENUS
- 1.2 Rachat de la créance LACATON
- 1.3 Accord transactionnel avec MYHOTELMATCH
NOTE 2. Contexte de l’élaboration de l’information financière
- 2.1 Généralités
- 2.2 Bases d’évaluation, jugement et utilisation d’estimations
- 2.3 Date de clôture
- 2.4 Régime S.I.I.C.
NOTE 3. Principes comptables et méthodes d’évaluation
- 3.1 Immobilisations corporelles
- 3.2 Immobilisations financières
- 3.3 Créances
- 3.4 Valeurs mobilières de placement
- 3.5 Impôt sur les sociétés
- 3.6 Chiffres d’affaires
NOTE 4.# NOTE 5. Autres Informations

NOTE 6. Événements postérieurs

Informations générales

La société F I P P est une Société Anonyme à Conseil d’Administration, régie par le droit français, au capital de 15 000 000 €, dont le siège social est au 55, rue Pierre Charron – Paris 8ème, et immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 542 047 212. Les actions F I P P sont cotées sur Euronext Paris de NYSE Euronext (compartiment C, ISIN FR 0000038184). La Société a pour objet principal l’acquisition ou la construction d’immeubles en vue de la location et la détention directe ou indirecte de participations dans des sociétés ayant cette même activité.

NOTE 1. Événements principaux de la période

1.1. Cession de la participation dans VENUS

Le 30 juin 2022, la société F I P P a conclu un acte de cession des 4 172 parts sociales détenues au sein de la société VENUS à la société ACANTHE DEVELOPPEMENT au prix de 8 190 K€. Le résultat de cession de la participation s'élève à 1 217 K€.

1.2. Rachat de la créance LACATON

En juillet 2022, F I P P a effectué le rachat d'une créance d'un montant de 672 K€ détenue par le Groupement LACATON & VASSAL sur la société PAMIER, soldant ainsi le litige entre la filiale PAMIER et le Groupement LACATON & VASSAL.

1.3. Accord transactionnel avec MYHOTELMATCH

En date du 28 octobre 2022, un accord transactionnel tripartite entre MYHOTELMACH (Ex FPN), PAMIER et F I P P a été conclu, afin de solder les relations passées avec la société MYHOTELMATCH. L'accord passé fait ressortir un résultat sur l'opération de +28 K€ pour F I P P, et une sortie de cash de 81 K€ (dont 71 K€ imputable à PAMIER).

NOTE 2. Contexte de l’élaboration de l’information financière

2.1. Généralités

Les comptes annuels ont été établis en conformité avec le règlement de l’Autorité des Normes Comptables n°2016-07, dans le respect du principe de prudence, et conformément aux hypothèses de bases :
- continuité de l’exploitation,
- permanence des méthodes comptables,
- indépendance des exercices.

La méthode de base retenue pour l’évaluation des éléments inscrits en comptabilité est la méthode du coût historique.

2.2. Bases d’évaluation, jugement et utilisation d’estimations

Les immeubles sont comptabilisés au coût historique. Conformément au règlement CRC 02-10, afin de s’assurer que la valeur recouvrable des actifs immobiliers est supérieure à leur valeur nette comptable au bilan, un test de dépréciation est effectué en fin d’exercice afin de provisionner les pertes éventuelles par rapport à la valeur nette comptable du bilan.

Les principales estimations portent sur l’évaluation de la valeur recouvrable des immeubles. Les critères d’évaluation sont ceux définis dans la Charte de l’Expertise en Évaluation immobilière. La valeur vénale représente le prix que l’on peut espérer retirer de la vente de l’immeuble dans un délai de 6 mois environ, après mise sur le marché entourée de publicité, auprès d’un acheteur n’ayant pas de lien particulier avec le vendeur.

La situation locative des locaux a été prise en compte, les règles générales étant de :
- capitaliser la valeur locative des locaux libres à un taux plus élevé que celui retenu pour les locaux loués pour tenir compte du risque de vacance,
- faire varier le taux de rendement des locaux loués en fonction de la situation géographique, de la nature et de la qualité des immeubles, du niveau des loyers par rapport à la valeur locative et de la date des renouvellements de baux.

Les clauses et conditions des baux ont été prises en compte dans l’estimation et notamment la charge pour les locataires des éventuelles clauses exorbitantes du droit commun (taxe foncière, assurance de l’immeuble, grosses réparations de l’article 606 du Code Civil et honoraires de gestion). Enfin, les immeubles ont été considérés comme en bon état d’entretien, les budgets de travaux à réaliser étant déduits.

Tout processus d’évaluation peut comporter certaines incertitudes qui peuvent avoir un impact sur le résultat futur des opérations.

2.3. Date de clôture

Les comptes annuels couvrent la période du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022.

2.4. Régime S.I.I.C.

Pour rappel, la société F I P P SA a opté en date du 23 mars 2012, avec effet au 1er décembre 2011, pour le régime des Sociétés d’Investissement Immobilières Cotées. Le régime des Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées (SIIC) entraîne l’exonération d’impôts sur les sociétés sur les bénéfices provenant de la location d’immeuble (ou de sous-location d’immeubles pris en crédit-bail par contrat conclu ou acquis depuis le 1er mai 2005), des plus-values réalisées sur certaines cessions d’immeubles ou de participations dans des sociétés immobilières et de la distribution de dividendes par certaines filiales ; cette exonération est subordonnée à la distribution de :
- 95 % des profits provenant de la location de biens immobiliers avant la fin de l’exercice suivant celui de leur réalisation,
- 70 % de plus-values dégagées à l’occasion de la cession de biens immobiliers et de la cession de certaines participations dans des sociétés immobilières, avant la fin du deuxième exercice suivant celui de leurs réalisations,
- 100 % des dividendes reçus de filiales ayant opté pour le régime fiscal des SIIC avant la fin de l’exercice suivant celui de leur réalisation.

NOTE 3. Principes comptables et méthodes d’évaluation

3.1. Immobilisations corporelles

Les valeurs brutes des immobilisations corporelles, pour chaque composant, sont évaluées à leur coût d’acquisition ou à leur valeur d’apport. Les amortissements des immobilisations sont calculés selon la méthode linéaire sur les durées de vie estimées des différents composants suivantes :

Gros œuvre : 40 ans
Façades étanchéités : 15 ans
Installations générales & techniques : 20 ans
Agencement intérieur décoration : 10 ans
Matériel de transport : 5 ans
Matériel informatique : 3 ans
Site internet : 3 ans

3.2. Immobilisations financières

Les titres de participations figurent au bilan pour leur coût d’acquisition ; ils sont, le cas échéant, dépréciés lorsque leur valeur d’inventaire, déterminée à partir de l’actif net comptable, des plus ou moins-values latentes, des perspectives de rentabilité ou du prix du marché, s’avère inférieure à leur coût d’acquisition. Dans le cas où cette valeur d’inventaire est négative, une dépréciation des comptes courants est comptabilisée et complétée, si cela n’est pas suffisant, d’une provision pour risques.

3.3. Créances

Les créances sont enregistrées pour leur valeur nominale. Une dépréciation est pratiquée lorsque leur recouvrement est compromis.

3.4. Valeurs mobilières de placement

La valeur d’inventaire des valeurs mobilières de placement est évaluée selon la méthode du cours moyen du dernier mois de l’exercice. Une éventuelle dépréciation est comptabilisée lorsque la valeur d’inventaire est inférieure à leur coût d’acquisition. Les sorties de titres sont effectuées selon la méthode du premier entré premier sorti.

3.5. Impôt sur les sociétés

La société a opté pour le régime fiscal SIIC dont les principales caractéristiques sont décrites au paragraphe 2.4.

3.6. Chiffres d’affaires

Le Chiffre d’affaires « Services » provient essentiellement des refacturations de frais de siège auprès des filiales.

NOTE 4. Explications des postes du bilan et du compte de résultat

4.1. Immobilisations

(En milliers d’euros)

	Valeur brute 31/12/2021	Augm.	Diminut.	Reclassement de poste à poste	Valeur brute 31/12/2022	Amortissements / provisions 31/12/2022	Net 31/12/2022
Immobilisations incorporelles
Site internet	4				4	4	0
Immobilisations corporelles
Terrains	310				310		310
Constructions
Mat. de transport
Mat. informatique	6				6	6	0
Immo. en cours
Immobilisations financières
Titres de participation	56 076	-	7 175		48 901	17 323	31 154
Créances rattachées à des participations	-	-	-		-	-	-
Autres titres immobilisés	1 257				1 257	131	1 126
SPAC-FPN						529	660
Autres Prêts	-	-	-		-	-	-
Dépôts	28	1			29		29
Total	57 681	1	7 175	-	50 507	17 463	32 090

Immobilisations corporelles

Les postes d’immobilisations corporelles comprennent essentiellement un terrain situé à Verdun.

Immobilisations financières

Titres de Participations

Au 31 décembre 2022, les immobilisations financières sont dépréciées, le cas échéant, en tenant compte de la situation nette réévaluée des plus-values latentes existantes sur les immeubles.

Autres titres immobilisés

Les autres titres immobilisés sont des actions MYHOTELMATCH (Ex SPAC, Ex FPN). Ces titres sont dépréciés en fonction du cours de bourse.

Tableau des filiales et participations

La date de clôture des comptes annuels des filiales de notre société est le 31 décembre 2022.

Société (en milliers d’euros)	Capital	Capitaux propres autres que le capital	Quote-part du capital détenue en %	Valeur brute comptable des titres	Valeur nette comptable des titres	Prêts et avances consentis par la société et non encore remboursés	Montant des cautions et aval donnés par la société	Chiffres d'affaires HT du dernier exercice écoulé	Résultats (bénéfice ou perte du dernier exercice clos)
A : Filiales et Participations à 50 % au moins
ALLIANCE 1995	113	13 853	100 %	16 087	16 087	7 915	507	312
LE BREVENT	2	(37)	100 %	16 672	2 221	-	-	(37)
BRIAULX	1	304	100 %	8 316	8 316	828	640	304
BRIHAM	1	242	100 %	3 486	1 040	3 370	607	242
KENTANA	31	262	100 %	20	20	-	-	(111)
LIPO 1	(194)		100 %	1	1	-	-	(194)
SAMRIF	15	(3 926)	100 %	-	-	811	56	(292)
FTI	7 311	(7 144)	51 %	4 320	3 470	359	-	(110)
PAMIER	8	(13 110)	100 %	-	-	1 647	269	(2 913)
B : Filiales et Participations à moins de 50 % et plus de 10 %
C : Filiales et Participations à moins de 10 %
Total				48 901	31 154	14 931	-	2 079	(2 799)

La participation VENUS# 4.2. État des créances

Évolution des créances

Créances brutes (en milliers d’euros)

	Au 31/12/22	Au 31/12/21	Évolution
Actif immobilisé
Prêt MYHOTELMATCH (MHM)	-	-	-
Prêt PAMIER	-	-	-
Dépôt de Garantie	29	28	1
Actif circulant
Clients	524	481	43
État et collectivités	228	248	(20)
Groupe et associés	14 931	14 949	(19)
Créance PAMIER	16 043	15 636	408
Débiteur divers	124	124	-
Charges constatées d'avance	-	5	(5)
Total	31 880	31 473

Le dépôt versé correspond au dépôt de garantie versé pour la location du siège social. La variation de l’actif circulant débiteurs divers s’explique essentiellement par le rachat par la société F I P P, de la créance du Groupement LACATON & VASSAL à l’encontre de la société PAMIER.

Échéancier des créances

Créances (en milliers d’euros)

	Montant brut	Montant net	Échéance à un an au plus	Échéances à plus d’un an
Actif immobilisé
Prêts	-	-	-	-
Dépôts	29	29	-	29
Actif circulant
Clients	524	524	524	-
État et collectivités	228	228	228	-
Groupe et associés	14 931	12 473	-	12 473
Débiteurs divers	16 168	11 537	11 005	532
Charges constatées d’avance	-	-	-	-
Total	31 880	24 775	11 757	13 034

4.3. Capitaux propres

(En milliers d’euros)

	Capital social	Réserve légale	Prime d’apport	RAN	Amort. dérogatoires	Résultat net	Total
Au 31/12/2021	15 000	23	42	383	(10 780)	203	(1 819)
Affectation / Résultat						(1 819)	1 819
Résultat au 31/12/2022						(1 249)	(1 249)
Amort. dérogatoires					(203)
Total	15 000	23	42	383	(12 599)		(1 249)

Au 31 décembre 2022, le capital social est composé de 122 471 554 actions ordinaires entièrement libérées.

4.4. État des dettes

Évolution des dettes

Dettes (en milliers d’euros)

	Au 31/12/2022	Au 31/12/2021	Évolution
Comptes courants associés	12 212	19 945	(7 733)
Dettes fournisseurs	1 273	740	532
Dettes fiscales et sociales	97	105	(8)
Autres dettes	87	7	80
Total	13 669	20 798

La variation du poste « Dettes Fournisseurs » (532 K€) s’explique principalement par l'acroissement de la dette envers ACANTHE DÉVELOPPEMENT, VENUS et SAUMAN. Le compte courant créditeur correspond aux avances faites par les filiales (11 045 K€) de leurs excédents de trésorerie, et en provenance de l'actionnaire RODRA INVESTMENTS (1 167 K€). La variation de (7 733 K€) s’explique essentiellement par le remboursement partiel du compte courant de la société RODRA INVESTISSEMENTS S.CS (-7 911 K€), et par le biais d'une cession de créance.

Échéancier des dettes

Dettes (en milliers d’euros)

	Montant	Échéance à un an au plus	À plus d’un an et moins de 5 ans	À plus de 5 ans
Comptes courants	12 212	-	-	12 212
Dettes fournisseurs	1 273	1 273	-	-
Dettes fiscales et sociales	97	97	-	-
Autres dettes	87	87	-	-
Total	13 669	1 457	-	12 212

4.5. Dettes à payer et créances à recevoir

Créances réalisables et disponibles (en milliers d’euros)

	31/12/2022	31/12/2021	Variation
Dettes exigibles
Financières
Int. Courus / créances c / ct	152	143	9
D’exploitation
Clients	524	481	43
Fournisseurs – FNP	1 273	740	532
État	-	-	-
Dettes fiscales et sociales	97	105	(8)
Avoirs à recevoir	-	-	-
Autres dettes	87	7	80
Avoir à établir
Total	676	625

	31/12/2022	31/12/2021	Variation
Dettes exigibles
Financières
Int. Courus / créances c / ct	163	178	(14)
D’exploitation
Clients
Fournisseurs – FNP
État
Dettes fiscales et sociales
Avoirs à recevoir
Autres dettes
Avoir à établir
Total	1 620	1 030

4.6. Dépréciations

Nature de la dépréciation (en milliers d’euros)

	Montant au 31/12/2021	Augmentation	Diminution	Montant au 31/12/2022
		Utilisées	Non utilisées
Titres de Participation	17 323	425		17 747
Créances rattachées à des participations	-	-	-	-
Amortissements dérogatoires	203			-
Autres titres immobilisés	131	529		660
Créances courantes	5 916	1 309	137	7 089
Prov. pour risques et charges	220	27		193
Total	23 792	2 263	366	25 689

L’augmentation de provision pour dépréciation des titres de participation concerne la société BRIHAM pour 339 K€, la société LE BREVENT pour 40 K€ et la société FRANCE TOURISME IMMOBILIER pour 46 K€. La diminution du poste Amortissements dérogatoires (-203 K€) concerne exclusivement la société VENUS suite à la cession des parts à la société ACANTHE DEVELOPPEMENT. Cette amortissement fiscal concernait les frais d'acquisition des titres. L’augmentation de provision pour dépréciation des autres titres immobilisés (+529 K€) concerne uniquement la société MYHOTELMATCH. Les provisions sur créances courantes ont progressé de 1 173 K€ et se décomposent comme suit :
- reprise sur la créance MYHOTELMATCH de 137 K€, suite au protocole signé avec cette dernière, soldant la provision,
- une augmentation de 1 110 K€ sur le compte courant et la créance PAMIER, portant la provision globale à 6 278 K€,
- une augmentation sur le compte courant SAMRIF pour 199 K€ portant la provision à 811 K€.
La diminution du poste provisions pour risques et charges concerne uniquement la société LIPO.

4.7. Les parties liées

Bilan	31/12/2022	31/12/2021	Var.	Compte de résultat	31/12/2022	31/12/2021	Var.
Participations	48 901	56 076	(7 175)	Refacturations de charges	365	433	(68)
Dépréciation s/Participat.	(17 747)	(17 323)	(425)	Sous-traitance	(60)	(23)	(37)
Titres immobilisés	1 257	1 257	-	Personnel extérieur	(327)	(354)	27
Dépréciation s/Titres immo	(660)	(131)	(529)	Location	(115)	(113)	(2)
Provisions pour R&C	(193)	(220)	27	Charges locatives	(27)	(23)	(3)
Dépôt versé	29	28	1	Amort. dérogatoires	-	-	-
Compte courant débiteur	14 779	14 806	(27)	Quote-part de perte	(221)	(740)	519
Dépréciation comptes courants	(2 458)	(1 678)	(780)	Quote-part de bénéfice	519	477	42
Int s/Compte courant débiteur	152	143	9	Dépréciation s/Compte courant	(916)	(1 130)	213
Dépréciation s/Compte courant				Autres créances PAMIER	16 044	15 636	408
Dépréciat. s/Titres de participat.	(954)	-	(954)	Dépréciation Autres créances PAMIER	(4 631)	(4 238)	(393)
Dépréciat. Créances rattachées à des participations	-	-	-
Compte courant créditeur	(12 049)	(19 768)	7 719	Rep dépréciation s/Comptes courants	-	1	(1)
Int s/Compte courant créditeur	(163)	(178)	14	Revenus des comptes courants	152	143	9
Factures à établir	438	396	43	Factures non parvenues	(455)	(433)	(22)
VNC Immobilisations financières	(6 973)	-	(6 973)	Avoir à obtenir	-	-	-
Produits des cessions immobilisations financières	8 190	-	8 190	Boni de fusion	-	20	(20)
Mali de fusion	-	(1)	1	Produits des participations	-	-	-
Reprise s/Prov Risques & charges	27	96	(69)	Reprise s/Titres de participation	-	903	(903)
Reprise s/Compte courant FPN	137	59	77
Total	43 244	44 172		Total	(366)	(500)

Les transactions entre les parties liées ont été conclues à des conditions normales de marché, à ce titre elles ne nécessitent pas d’informations complémentaires visées à l’article R.123-198 11° du Code de Commerce.

4.8. Notes sur le compte de résultat

Évolution du chiffre d’affaires

Produits (en milliers d’euros)

	Au 31/12/2022	Au 31/12/2021	Variation
Produits de location
Produits liés aux charges refacturables
Produits d'activité annexes	365	433	(68)
Chiffres d’affaires	365	433

La société F I P P a une activité mixte holding et immobilière. Son chiffre d’affaires est constitué essentiellement des frais de siège refacturés aux filiales.

Charges d’exploitation

Les charges d’exploitation représentent pour l’exercice 1 580 K€ contre 1 891 K€ au titre du dernier exercice clos soit une baisse de 311 K€. Les charges d’exploitation sont principalement composées :
- des honoraires des auditeurs légaux pour 83 K€,
- des honoraires juridiques et fiscaux pour 113 K€,
- des refacturations de personnels pour 327 K€,
- des loyers et charges locatives pour 142 K€,
- des maintenances pour 14 K€,
- des facturations de sous-traitance (y compris loyers et charges locatives ainsi que des frais de managements) pour 60 K€,
- des primes d’assurance pour 16 K€,
- des frais de publicité financière et légale pour 35 K€,
- des voyages et déplacements pour 5 K€,
- des frais bancaires pour 6 K€ (dont commissions pour gestion bancaire des titres cotés FRANCE TOURISME IMMOBILIER pour 4 K€),
- des impôts et taxes pour 4 K€,
- des salaires et charges sociales pour 111 K€,
- d'une dotation aux provisions concernant la créance PAMIER pour 393 K€,
- d'une refacturation de MYHOTELMATCH (anciennement FONCIERE PARIS NORD) de 267 K€ relative à la période sous la direction de F I P P,

Les quotes-parts de bénéfice des filiales s’élèvent à 519 K€. Ils se décomposent de la manière suivante :
- quote-part du bénéfice 2021 de la société BRIAULX d’un montant de 283 K€,
- quote-part du bénéfice 2021 de la société BRIHAM d’un montant de 233 K€,
- quote-part du bénéfice 2021 de la société LE BREVENT d’un montant de 3 K€.
et les quotes-parts de perte des filiales s’élèvent à 221 K€. Elles se décomposent de la manière suivante :
- quote-part de perte 2021 de la société LIPO d’un montant de 221 K€,

Le résultat financier

Le résultat financier est une perte de 1 556 K€ et se décompose de la manière suivante :
- des produits d’intérêts sur les avances consenties en comptes courants pour +152 K€,
- d’une reprise de provision sur le compte courant MYHOTELMATCH pour +137 K€,
- d’une reprise pour risques et charges sur la société LIPO pour +27 K€,
- d’un produit net sur cession de 24 028 839 BSA attribués par MYHOTELMATCH pour +160 K€,
- d’une dotation sur compte courant de la société SAMRIF pour -916 K€,
- de dotations sur les titres pour –954 K€ qui concernent les sociétés MYHOTELMATCH (–529 K€), BRIHAM (–339 K€), LE BREVENT (–40 K€) et France TOURISME IMMOBILIER (–46 K€).

Le résultat exceptionnel

Le résultat exceptionnel de 1 217 K€ correspond au produit de cession des parts de la société VENUS à la société ACANTHE DEVELOPPEMENT.

Le résultat de l’exercice est une perte de 1 249 K€.

NOTE 5. Autres Informations

Données sociales

La société emploie un dirigeant au 31 décembre 2022. Aucune avance ni crédit alloué aux dirigeants individuels n’a été observé sur l’exercice.Les engagements en matière de retraite ne sont pas significatifs et ne font pas l’objet de provision. Les rémunérations brutes versées aux mandataires sociaux de la Société s’élèvent à 46 K€.

Engagements hors bilan
* Engagements donnés : Néant
* Engagements reçus : Des hypothèques sur le Centre d'Affaire Paris Nord à Le Blanc-Mesnil détenue par la Société PAMIER ont été prises de 2019 à 2021, pour un montant total de 16 539 K€.

Honoraires des Commissaires aux Comptes au 31 décembre 2022
Les honoraires versés aux Commissaires aux Comptes DELOITTE et EXCO PARIS ACE de la société F I P P concernent uniquement la mission de révision légale des comptes. Ils s’élèvent respectivement à 68 K€ et à 27 K€.

Fiscalité
Au 31 décembre 2022, les déficits fiscaux sur la partie non soumise de son résultat au régime des Sociétés d’Investissements Immobiliers Cotées (SIIC) de la société F I P P s’élèvent à 18 233 K€ et se décomposent de la manière suivante :

(En milliers d'euros)

	Solde au 31/12/2021	Déficits créés au cours de l'année	Solde au 31/12/2022
Déficits ordinaires	17 727	506	18 233

Ventilation de l’impôt entre résultat courant et résultat exceptionnel

	Produits 2022	IS à 25 %	Total
Résultat d'exploitation	(1 208)		(1 208)
Opérations en commun	298		298
Résultat financier	(1 556)		(1 556)
Résultat exceptionnel	1 217		1 217
IS (1)		(1 249)	(1 249)
Total			(1 249)

(1) L’activité de la société F I P P lors de l’exercice 2022 est affectable en grande partie au régime des sociétés d’investissements immobiliers cotées (SIIC) et dans une moindre mesure une partie de son résultat est soumis au régime de droit commun de l’impôt sur les sociétés.

NOTE 6. Événements postérieurs
Néant.

Comptes consolidés 2022
Sommaire
* Bilan Consolidé
* Comptes de Résultat Consolidés au 31 décembre 2022
* Résultat Global au 31 décembre 2022
* Variation des capitaux propres
* Tableau de variation de la trésorerie

Bilan Consolidé
(milliers d'euros)

Notes	31/12/2022	31/12/2021
Actif
Immeubles de placement	77 865	77 841
Actifs corporels	782	865
Actifs incorporels	535	748
Actifs financiers	830	9 589
Total actifs non courants	80 012	89 043
Stocks	10	10
Clients et comptes rattachés	1 282	1 609
Autres créances	997	1 376
Autres actifs courants	13	25
Actifs financiers courants	105	152
Trésorerie et équivalents de trésorerie	835	718
Actifs destinés à la vente	-	-
Total actifs courants	3 242	3 889
TOTAL ACTIF	83 254	92 932

(milliers d'euros)

	31/12/2022	31/12/2021
Passif
Capital	15 000	15 000
Réserves (1)	40 299	41 783
Résultat net consolidé	(2 720)	(524)
Capitaux Propres attribuables aux propriétaires (1)	52 580	56 258
Réserves attribuables aux participations ne donnant pas le contrôle (1)	8 589	7 927
Résultat attribuable aux participations ne donnant pas le contrôle	277	804
Total des Capitaux Propres	61 445	64 990
Passifs financiers non courants	681	760
Provisions pour risques et charges	12 591
Impôts différés passifs	499	0
Total des dettes non courantes	1 193	1 351
Passifs financiers courants	102	97
Dépôts et Cautionnements	319	314
Fournisseurs	3 364	3 094
Dette fiscales et sociales	14 176	12 616
Autres dettes	2 508	10 322
Autres passifs courants	148	148
Total des dettes courantes	20 616	26 591
Total dettes	21 809	27 942
TOTAL PASSIF	83 254	92 932

(1) Les réserves minoritaires telles que publiées au 31 décembre 2021 ont donné lieu, dans la présente publication, à une correction d’erreur sur l’ouverture de l’exercice 2021 d’un montant de 4 053 K€ correspondant à un reclassement des réserves part du groupe vers les réserves attribuables aux participations ne donnant pas le contrôle. Le montant des capitaux propres publiés au 31 12 2021 reste inchangé à 64 990 K€. (Cf. tableau III variation des capitaux propres ci après).

Comptes de Résultat Consolidés au 31 décembre 2022
(milliers d'euros)

Note	31/12/2022	31/12/2021
Loyers	1 397	1 582
Charges locatives refacturées	413	520
Charges locatives globales	(2 767)	(2 954)
Revenus nets de nos immeubles	(957)	(852)
Revenus des autres activités	-	-
Frais de personnel	(411)	(451)
Autres frais généraux	(603)	(919)
Autres produits et autres charges	(920)	(140)
Variation de valeur des immeubles de placement	1 164	1 623
Dotations aux amortissements et provisions	(782)	(558)
Reprises aux amortissements et provisions	595	284
Résultat de sortie des entités déconsolidées	(67)	1 494
Résultat opérationnel avant cession	(1 981)	481
Résultat de cession d'immeubles de placement	-	-
Résultat de cession des filiales cédées	-	-
Résultat opérationnel	(1 981)	481
Produits de trésorerie et d'équivalents de trésorerie	113	23
Coût de l'endettement financier brut	(16)	(27)
Coût de l'endettement financier net	97	(3)
Autres produits et charges financiers	(60)	(197)
Résultat avant impôts	(1 943)	280
Impôt sur les résultats	(499)	-
Résultat net d'impôt des activités cédées	-	-
Résultat net de l'exercice	(2 443)	280
attribuable aux :
Participations ne donnant pas le contrôle	277	804
Propriétaires du groupe	(2 720)	(524)
Résultat par action
Résultat de base par action (en €)	(0,022)	(0,004)
Résultat dilué par action (en €)	(0,022)	(0,004)
Résultat par action des activités poursuivies
Résultat de base par action (en €)	(0,022)	(0,004)
Résultat dilué par action (en €)	(0,022)	(0,004)

Résultat Global au 31 décembre 2022
(milliers d'euros)

	31/12/2022	31/12/2021
Résultat net de l'exercice	(2 443)	280
Autres éléments du résultat global
Éléments recyclables ultérieurement en résultat net
Écart de conversion sur les états financiers d'une activité à l'étranger	(608)	842
Impôts afférents aux éléments recyclables	-	-
Éléments non recyclables ultérieurement en résultat net
Réévaluation des actifs financiers disponibles à la vente	(570)	270
Impôts afférents aux éléments non reclassables	-	-
Total des gains et des pertes comptabilisés en capitaux propres	(1 178)	1 113
Résultat Global Total de l'exercice	(3 621)	1 393
Attribuable aux :
Propriétaires du groupe	(3 593)	167
Participations ne donnant pas le contrôle	(27)	1 226

Variation des capitaux propres
(En milliers d'euros)

	Part du groupe Capital	Réserves liées au capital	Titres auto détenus	Réserves et résultats consolidés	Capitaux propres part groupe	Capitaux propres part des minoritaires	Total capitaux propres
Capitaux propres au 31/12/2020	15 000	47 540	(998)	(24 361)	37 181	26 088	63 270
Ré-allocation des réserves (1)				(4 053)	(4 053)	4 053	-
Capitaux propres au 01/01/2021	15 000	47 540	(998)	(28 414)	33 128	30 141	63 270
Transactions avec des minoritaires					(761)	431	(330)
Dividendes	-	-	-	-	-	-	-
Résultat net de l’exercice				(524)	(524)	804	280
Autres éléments du résultat global				691	691	421	1 113
Résultat net et gains et pertes comptabilisés directement en capitaux propres				167	167	1 226	1 393
Variation de périmètre				23 724	23 724	(23 067)	657
Capitaux propres au 31/12/2021	15 000	47 540	(998)	(5 282)	56 258	8 731	64 990
Transactions avec des minoritaires					-	-	-
Dividendes	-	-	-	-	-	-	-
Résultat net de l’exercice				(2 720)	(2 720)	277	(2 443)
Autres éléments du résultat global				(874)	(874)	(304)	(1 178)
Résultat net et gains et pertes comptabilisés directement en capitaux propres				(3 593)	(3 593)	(27)	(3 621)
Variation de périmètre				(88)	(88)	163	76
Capitaux propres au 31/12/2022	15 000	47 540	(998)	(8 963)	52 580	8 865	61 445

(1) Les réserves minoritaires telles que publiées au 31 décembre 2021 ont donné lieu, dans la présente publication, à une correction d’erreur sur l’ouverture de l’exercice 2021 d’un montant de 4 053 K€, lié à la cession de 50% des parts dans HILLGROVE INVESTMENTS GROUP intervenue en 2019. Elle correspond à un reclassement des réserves part du groupe vers les réserves attribuables aux participations ne donnant pas le contrôle. Le montant des capitaux propres publiés au 31 12 2021 reste inchangé à 64 990 K€.

Tableau de variation de la trésorerie
(En milliers d'euros)

	31/12/2022	31/12/2021
Flux de trésorerie liés à l’activité
Résultat net consolidé	(2 443)	280
Élimination des charges et des produits sans incidence sur la trésorerie
Amortissements et provisions	50	274
Variation de juste valeur sur les immeubles	(1 164)	(1 636)
Autres retraitements IFRS	46	(3)
plus ou moins values de cession	-	-
Autres charges et produits non décaissés	-	-
Incidence des variations de périmètre	67	(1 380)
Quote-part dans le résultat des sociétés mises en équivalence	-	-
Capacité d’autofinancement après coût de l’endettement financier net et impôt	(3 443)	(2 465)
Coût de l’endettement net	16	27
Charge d’impôt (y compris impôts différés)	499	-
Capacité d’autofinancement avant coût de l’endettement financier net et impôt A	(2 928)	(2 439)
Impôts versés B	-	-
Variation du BFR liée à l’activité C	(4 986)	672
Flux net de trésorerie généré par l’activité E=A+B+D	(7 914)	(1 767)
Flux de trésorerie liés aux opérations d’investissement
Acquisitions d’immobilisations	(46)	(29)
Cessions d’immobilisations	8 190	-
Acquisitions d’immobilisations financières	(1)	-
Remboursement d’immobilisations financières	4	5
Incidence des variations de périmètre (autres que les activité abandonnées)	-	-
Variation des prêts et des avances consentis	-	-
Autres flux liés aux opérations d’investissement	-	-
Flux nets de trésorerie liés aux opérations d’investissement F	8 148	(24)
Flux de trésorerie liés aux opérations de financement
Augmentation de capital
- Versées par les actionnaires de la société mère	-	-
- Versées par les minoritaires des sociétés intégrées	-	-
Dividendes versés	-	-
Acquisition ou cession de titres d’autocontrôle	-	-
Encaissements liés aux nouveaux emprunts	-	-
Remboursements d’emprunts	(99)	(104)
Intérêts nets versés	(16)	(27)
Autres flux liés aux opérations de financement	(2)	(1)
Flux net de trésorerie liés aux opérations de financement G	(117)	(132)
Variation de trésorerie nette E+F+G	117	(1 923)
Variation de trésorerie nette	117	(1 923)
Trésorerie d’ouverture
Disponibilités à l’actif	718

1.1. Faits caractéristiques

1.1.1. Cession de la participation F I P P dans la SNC VENUS.

En date du 30 juin 2022, F I P P a cédé l’intégralité de sa participation à hauteur de 2,66%, dans la société VENUS pour 8 190 K€ à ACANTHE DEVELOPPEMENT (partie liée), générant un résultat de cession consolidé de –13K€ passé en autres éléments du résultat global.

1.1.2. Déconsolidation de Suisse Design et Création

France Tourisme Immobilier, qui détenait 100% de la société Suisse Design et Création, a cédé sa participation le 22 décembre 2022. L'impact dans les comptes consolidés est une perte de 67 K€.

NOTE 2. Principes et méthodes comptables

2.1. Contexte de l’élaboration de l’information financière

2.1.1. Liminaire

La société anonyme F I P P, dont le siège social est au 55, rue Pierre Charron à Paris 8ème, est l’entité consolidante du groupe F I P P. Elle est cotée sur Euronext Compartiment C (ISIN FR-0000038184) et a pour monnaie fonctionnelle l’euro. Les comptes consolidés du Groupe sont exprimés en milliers d’Euros, sauf indication contraire. Les comptes consolidés ont été arrêtés le 27 avril 2023 par le Conseil d’Administration.

2.1.2. Principes généraux et déclaration de conformité

En application du règlement européen n°1606/2002 du 19 juillet 2002, les états financiers consolidés du Groupe F I P P au 31 décembre 2021 (qui peuvent être consultés sur le site Internet du Groupe : www.f-i-p-p.com) ont été établis en conformité avec les normes comptables internationales telles qu’approuvées par l’Union Européenne à la date de clôture de ces états financiers et qui sont d’application obligatoire à cette date (référentiel disponible sur http://ec.europa.eu/finance/company-reporting/standards-interpretations/index_fr.htm). Les normes internationales comprennent les IFRS (International Financial Reporting Standards), les IAS (International Accounting Standards) et les interprétations de l’IFRIC (International Financial Reporting Interpretations Committee) et de la SIC (Standing Interpretations Committee).

2.1.3. Méthodes comptables et de présentation

Les comptes consolidés sont établis selon les principes et méthodes comptables appliqués par le Groupe aux états financiers de l’exercice 2022, à l’exception des normes et amendements de normes applicables à compter du 1er janvier 2022, de manière obligatoire ou par anticipation. Le Groupe n’a pas opté pour une application anticipée des normes et interprétations qui n’étaient pas d’application obligatoire au 1er janvier 2022.

2.2. Recours à des estimations

Le Groupe procède à des appréciations de façon continue sur la base de son expérience passée ainsi que de divers autres facteurs jugés raisonnables qui constituent le fondement de ces appréciations. Les montants qui figureront dans ses futurs états financiers sont susceptibles de différer de ces estimations en fonction de l’évolution de ces hypothèses ou de conditions économiques différentes.

2.3. Méthodes de consolidation

Au 31 décembre 2022, l’ensemble des entités incluses dans le périmètre de consolidation de la société F I P P est contrôlé exclusivement par cette dernière. Des filiales établissant leurs comptes en Livres Sterling (GBP) et en Franc Suisse (CHF), leur intégration est susceptible de générer des écarts de conversion. L’ensemble des sociétés consolidées clôturent leurs comptes annuels au 31 décembre.

2.4. Regroupements d’entreprises (IFRS 3)

2.4.1. Regroupement d’entreprises

A cette date, le goodwill est évalué comme étant la différence entre :
- la juste valeur de la contrepartie transférée, augmentée du montant de toute participation ne donnant pas le contrôle (Intérêts minoritaires) dans l’entreprise acquise et, dans le cas d’un regroupement d’entreprises réalisé par étapes, de la juste valeur à la date d’acquisition de la participation précédemment détenue par l’acquéreur dans l’entreprise acquise, et
- le montant net, à la date d’acquisition, des actifs identifiables acquis et des passifs repris.

L’évaluation des intérêts minoritaires à leur quote-part dans l’actif net identifiable a pour conséquence de calculer un goodwill sur la seule quote-part du capital acquis. L’évaluation à la juste valeur des intérêts minoritaires a pour effet d’augmenter le goodwill à hauteur de la part attribuable à ces intérêts minoritaires, résultant ainsi en la constatation d’un goodwill dit « complet ». Le prix d’acquisition et son affectation doivent être finalisés dans un délai de 12 mois à compter de la date d’acquisition, les ajustements constatés dans ce délai sont effectués relativement à des faits et des circonstances qui prévalaient à la date d’acquisition. Si l’écart d’acquisition est négatif, il est constaté en profit directement au compte de résultat en tant qu’acquisition à des conditions avantageuses. Ultérieurement, l’écart d’acquisition est évalué à son montant d’origine, diminué le cas échéant du cumul des pertes de valeur enregistrées.

NOTE 3. Périmètre de consolidation

NOTE 4. Bilan

NOTE 5. Compte de résultat

NOTE 6. Secteurs opérationnels

NOTE 7. Engagements hors bilan

NOTE 8. Exposition aux risques

NOTE 9. Autres informations

NOTE 1.Faits Caractéristiques et informations générales

Informations générales
La société F I P P est une Société Anonyme à Conseil d’Administration, régie par le droit français, au capital social de 15 000 000 € divisé en 122 471 554 actions, dont le siège social est sis au 55 rue Pierre Charron – 75008 PARIS, France, et immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 542 047 212. Les actions F I P P sont cotées sur Euronext Paris de NYSE Euronext (compartiment C, ISIN FR 0000038184). La Société a pour objet principal l’acquisition ou la construction d’immeubles en vue de la location et la détention directe ou indirecte de participations dans des sociétés ayant cette même activité. La société a opté, avec effet au 1er décembre 2011, au régime fiscal des Sociétés d’Investissements Immobiliers cotées (SIIC).

NOTE 2.Principes et méthodes comptables

2.1.Contexte de l’élaboration de l’information financière

2.1.1.Liminaire

2.1.2.Principes généraux et déclaration de conformité

2.1.3.Méthodes comptables et de présentation

2.2.Recours à des estimations

Pour établir ses comptes, le Groupe doit procéder à des estimations et faire des hypothèses concernant la valeur comptable des éléments d’actif et de passif, des produits et des charges, ainsi que les informations données en notes annexes. Les principales estimations significatives faites par le Groupe portent notamment sur :
- L’évaluation de la juste valeur des immeubles de placement pour lesquels des expertises, ou des mises à jour d’expertises sont effectuées par des experts indépendants à un rythme semestriel selon une approche multicritère, puis contrôlées par les dirigeants du Groupe,
- L’estimation des provisions basée sur la nature des litiges, des jugements ainsi que de l’expérience du Groupe,
- L’évaluation de la valeur recouvrable des immobilisations incorporelles.
Le Groupe procède à des appréciations de façon continue sur la base de son expérience passée ainsi que de divers autres facteurs jugés raisonnables qui constituent le fondement de ces appréciations. Les montants qui figureront dans ses futurs états financiers sont susceptibles de différer de ces estimations en fonction de l’évolution de ces hypothèses ou de conditions économiques différentes.

2.3.Méthodes de consolidation

Les filiales placées sous le contrôle exclusif, au sens d’IFRS 10, de la société F I P P sont consolidées selon la méthode de l’intégration globale. Le contrôle sur une entité se définit comme étant la réunion de :
- la détention du pouvoir sur l’entité contrôlée,
- l’exposition à des rendements variables en fonction de l’investissement réalisés dans l’entité contrôlée,
- la capacité à influer sur le montant des rendements obtenus de l’entité contrôlée.
Au 31 décembre 2022, l’ensemble des entités incluses dans le périmètre de consolidation de la société F I P P est contrôlé exclusivement par cette dernière. Des filiales établissant leurs comptes en Livres Sterling (GBP) et en Franc Suisse (CHF), leur intégration est susceptible de générer des écarts de conversion. L’ensemble des sociétés consolidées clôturent leurs comptes annuels au 31 décembre.

2.4.Regroupements d’entreprises (IFRS 3)

2.4.1.Regroupement d’entreprises

Un regroupement d’entreprises est comptabilisé selon la méthode de l’acquisition. Selon cette méthode, lors de la première consolidation d’une entité sur laquelle le Groupe acquiert un contrôle exclusif :
- Les actifs identifiables acquis et les passifs repris sont évalués à leur juste valeur à la date de prise de contrôle.
- Les intérêts minoritaires sont évalués soit à la juste valeur, soit à leur quote-part dans l’actif net identifiable de l’entité acquise. Cette option est disponible au cas par cas pour chaque acquisition.
A cette date, le goodwill est évalué comme étant la différence entre :
- la juste valeur de la contrepartie transférée, augmentée du montant de toute participation ne donnant pas le contrôle (Intérêts minoritaires) dans l’entreprise acquise et, dans le cas d’un regroupement d’entreprises réalisé par étapes, de la juste valeur à la date d’acquisition de la participation précédemment détenue par l’acquéreur dans l’entreprise acquise, et
- le montant net, à la date d’acquisition, des actifs identifiables acquis et des passifs repris.
L’évaluation des intérêts minoritaires à leur quote-part dans l’actif net identifiable a pour conséquence de calculer un goodwill sur la seule quote-part du capital acquis. L’évaluation à la juste valeur des intérêts minoritaires a pour effet d’augmenter le goodwill à hauteur de la part attribuable à ces intérêts minoritaires, résultant ainsi en la constatation d’un goodwill dit « complet ». Le prix d’acquisition et son affectation doivent être finalisés dans un délai de 12 mois à compter de la date d’acquisition, les ajustements constatés dans ce délai sont effectués relativement à des faits et des circonstances qui prévalaient à la date d’acquisition. Si l’écart d’acquisition est négatif, il est constaté en profit directement au compte de résultat en tant qu’acquisition à des conditions avantageuses. Ultérieurement, l’écart d’acquisition est évalué à son montant d’origine, diminué le cas échéant du cumul des pertes de valeur enregistrées.# En outre, les principes suivants s’appliquent aux regroupements d’entreprises :

Tout ajustement éventuel du prix d’acquisition est comptabilisé à sa juste valeur dès la date d’acquisition, et tout ajustement ultérieur, survenant au-delà du délai d’affectation du prix d’acquisition (12 mois à compter de la date d’acquisition), est comptabilisé en résultat.
Les coûts directs liés à l’acquisition sont constatés en charge de la période.
Lors de l’acquisition ultérieure des intérêts minoritaires, le cas échéant, tout écart entre le prix effectivement payé et l’évaluation d’origine des intérêts minoritaires est imputé sur les capitaux propres du Groupe.

2.4.2. Acquisition d’un actif ou groupe d’actifs

Si les actifs acquis ne constituent pas une entreprise, les actifs ou groupe d’actifs acquis sont identifiés et comptabilisés en tant que tels, concomitamment avec les passifs repris. Les coûts du groupe sont attribués à chacun des actifs et passifs individuels identifiables proportionnellement à leur juste valeur à la date d’acquisition, aucun goodwill ne peut être enregistré au titre de cette transaction.

2.5. Immeubles de placement

Selon la norme IAS 40, un immeuble de placement est défini comme un bien immobilier détenu pour en retirer des loyers ou pour valoriser le capital ou pour les deux à la fois par opposition à :

l’utilisation de l’immeuble dans la production, la fourniture de biens ou de services ou à des fins administratives,
la vente dans le cadre d’une activité ordinaire de transaction (marchands de biens).

Après leur comptabilisation initiale, les immeubles de placement sont évalués :

soit à la juste valeur (avec comptabilisation des variations de valeur en résultat),
soit au coût amorti selon les modalités prescrites par la norme IAS 16.

Le Groupe F I P P a une politique de sélection exigeante de ses investissements, consistant à acquérir ou à garder uniquement des immeubles offrant une rentabilité élevée, et ayant un potentiel de revalorisation. Le Groupe F I P P a décidé conformément à la norme IAS 40, d’évaluer les immeubles de placement en juste valeur. Cette option a pour objet de refléter dans les comptes consolidés du Groupe F I P P les évolutions du marché des « immeubles de placement » et de donner au patrimoine sa valeur de marché. Cette option a pour impact l’enregistrement des variations de juste valeur en résultat.

Par exception, le Centre d'Affaires Paris Nord (CAPN) à Blanc Mesnil est valorisé suivant la méthode du coût amorti, face à l’impossibilité de déterminer sa juste valeur, dû à l'absence de clarification du PLU sur la Zone du CAPN.

La juste valeur se définit comme le « prix qui serait reçu d’un actif lors d’une transaction normale entre les participants du marché à la date de l’évaluation ». Dans la pratique, elle est assimilée à la valeur vénale. Les critères d’évaluation définis dans la « Charte de l’Expertise en Évaluation Immobilière » sont destinés à déterminer la valeur vénale hors frais et droits de mutation. La valeur vénale s’établit dans les conditions suivantes :

la libre volonté du vendeur et de l’acquéreur,
la disposition d’un délai raisonnable de négociation compte-tenu de la nature du bien et de la situation du marché,
des conditions de mise en vente considérées comme normales, sans réserve et avec des moyens adéquats,
que les parties en présence ne soient pas influencées par des raisons de convenance exceptionnelles.

Pour la détermination de la juste valeur au 31 décembre 2022, le Groupe F I P P a confié à des experts externes les évaluations immobilières qui ont été réparties entre plusieurs cabinets en fonction de leur spécialisation, nous avons eu recours à :

VIF EXPERTISE, 9 bis rue Delerue 92120 MONTROUGE,
Catella Valuation, 184 rue de la Pompe 75116 PARIS
SAVILLS, 33 Margaret Street – Londres (Royaume Uni).

Autant de cabinets d’expertises reconnus en raison de leur spécificité. Ces expertises ou actualisations ont été réalisées en date du 31 décembre 2022. L’évaluation immobilière est réalisée selon les standards appliqués par l’ensemble des sociétés foncières cotées que sont la Charte de l’Expertise en Évaluation Immobilière et les normes d’évaluation de la « Royal Institution of Chartered Surveyors » (Redbook).

Les méthodes retenues sont :

Méthode par comparaison

La méthode par comparaison : une analyse des transactions est effectuée sur des biens les plus similaires possibles (nature, localisation, …) ayant eu lieu à une date la plus proche possible de la date d’expertise effectuée.

Méthode par le revenu

La méthode par le revenu qui selon les cas, se décline comme suit :

La méthode d’actualisation des flux

Cette méthode consiste à actualiser les flux futurs nets générés par l’actif, ces flux étant déterminés d’une part par l’état locatif transmis, et d’autre part, par le scénario locatif retenu par l’expert (renouvellements, départs, travaux…). Ces scénarii consistent, dans la majorité des cas, à simuler un retour à la Valeur Locative de Marché, soit à l’échéance du bail, soit à la prochaine échéance triennale. Pour obtenir les flux nets, les charges non récupérables sont déduites, à l’aide de ratios standards. Les flux nets sont ensuite actualisés à l’aide d’un « Equivalent Yield », (indice OAT TEC 10 ans – coût des ressources), correspondant à une espérance de rentabilité sur le long terme pour chaque actif étudié. Ce taux est choisi par comparaison aux taux observés lors de transactions de marché récentes portant sur des actifs comparables.

La méthode par le rendement

Le montant net théorique résulte du rapport entre la valeur locative du marché (hors taxes, hors charges) et la valeur vénale de l’immeuble considéré libre, frais d’acquisition compris. La méthode par le rendement résulte du rapport entre les loyers effectivement perçus (hors taxes, hors charges) et la valeur vénale de l’immeuble occupé, frais d’acquisition compris.

La méthode hôtelière

Cette dernière tient compte de la catégorie de l'hôtel, du prix de location des chambres et d'un coefficient de fréquentation variable selon l'emplacement de l'hôtel.

Conformément aux prescriptions du rapport du groupe de travail mis en place par la COB (devenue l’AMF), sous la présidence de Monsieur Georges BARTHES DE RUYTHER, les experts ont réalisé leur approche de valorisation en appliquant à chaque immeuble les méthodes qui leur semblaient les plus appropriées sachant qu’une approche multicritère est appliquée chaque fois que cela est pertinent.

Les biens immobiliers en cours de construction ou d’aménagement en vue d’une utilisation en tant qu’immeuble de placement entre dans le champ de la norme IAS 40 et doivent être évalués selon le modèle retenu par le groupe pour l’ensemble de ses immeubles de placement. Toutefois, si le groupe considère que la juste valeur d’un immeuble de placement en cours de construction n’est pas déterminable de manière fiable, l’immeuble de placement en cours de construction doit être évalué à son coût soit jusqu’au recouvrement de la capacité à évaluer de façon fiable la juste valeur soit au plus tard jusqu’à l’achèvement des travaux.

L’établissement de la juste valeur des immeubles de placement constitue le principal champ d’estimations nécessaire à l’arrêté des comptes consolidés (cf. § 2.2). Eu égard à la typologie des niveaux de juste valeur définie par la norme IFRS 13, le groupe considère que la juste valeur des immeubles d’habitation établie majoritairement par comparaison relève du niveau 2 alors que la juste valeur des autres biens immobiliers (hôtels, résidences locatives, centres commerciaux…) ressortent du niveau 3.

(En milliers d'euros)

Test de sensibilité	Type de biens	Niveau de juste valeur	Juste valeur	Méthode prioritaire d'évaluation	Taux de capitali-sation	Taux de rende-ment net	Variation de -0,25 du taux de capitalisation	Variation de -10 % des données du marché
Terrain/Habitation/Dépendance	2	25 736	Méthode par comparaison	23	163	28	310
Hôtels/Résidence locative	3	32 730	Méthode par capitalisation	5,88 % à 7,22 %	5,50 % à 6,75 %	31 435	34 025
Centres commerciaux (Bureaux + Commerce)	3	1 970	Méthode par capitalisation	9,14 %	8,50 %	1 914	2 027
Total							56 511	64 361

Aucun bien immobilier n’a fait l’objet d’un changement de niveau de juste valeur au cours de l’exercice. Les données chiffrées de taux et de valeurs au m² par catégorie d’actif sont indiquées dans la note 9.

2.6. Actifs corporels et incorporels

Les actifs corporels et incorporels à durée de vie définie sont comptabilisés à leur coût d’acquisition, diminué du cumul d’amortissements et des éventuelles pertes de valeur. Les amortissements sont calculés selon le mode linéaire sur les durées d’utilité estimées des actifs suivants :

Matériel de bureau, informatique : 3 ans
Matériel de transport : 5 ans
Logiciels : 3 ans

Les marques ne sont pas amorties. La norme IAS 36 préconise que la valeur des immobilisations incorporelles à durée d’utilité indéterminée doit être testée annuellement. L’actif est déprécié lorsque sa valeur est supérieure à sa valeur recouvrable. La valeur recouvrable se définissant comme la valeur la plus élevée entre sa juste valeur diminuée des coûts de sortie et sa valeur d’utilité. La valeur d’utilité se définissant, elle-même, comme la valeur actuelle des flux de trésorerie futurs susceptibles de découler de l’actif.

2.7. Contrats de location

2.7.1. Contrats de location financement

Les biens acquis en location-financement sont immobilisés lorsque les contrats de location ont pour effet de transférer au Groupe la quasi-totalité des risques et avantages inhérents à la propriété de ces biens.## 2.7. Politiques comptables spécifiques

2.7.1. Contrats de location-financement

Les critères d’appréciation de ces contrats sont fondés notamment sur :
-le rapport entre la durée de location des actifs et leur durée de vie,
-le total des paiements futurs rapporté à la juste valeur de l’actif financé,
-l’existence d’un transfert de propriété à l’issue du contrat de location,
-l’existence d’une option d’achat favorable,
-la nature spécifique de l’actif loué.

Les actifs détenus en vertu de contrats de location-financement sont amortis sur leur durée d’utilisation ou bien, sur la durée du contrat de location si celle-ci est plus courte et s’il n’existe pas de certitude raisonnable que le preneur devienne propriétaire.

De tels contrats n’existent pas dans le Groupe.

2.7.2. Contrats de location simple

L’application de la norme IFRS 16 traitant des contrats de location, d’une application obligatoire depuis janvier 2019. La norme impose différents traitements, que l’on se situe du côté du bailleur ou du preneur. Un exercice d’identification des biens pris en location d’une valeur supérieure à 5 K€ a été mené, seule une location d’une durée fixe de douze années a été identifiée.

2.7.3. Contrats de location chez le bailleur

Dans le cadre de son activité, le Groupe a une activité de Bailleur, pour les immeubles donnés en location. À ce titre, il est nécessaire d’identifier les contrats de location selon deux classifications, soit en contrat de location financement, soit en location simple. Les Contrats de locations des immeubles de placement du Groupe F I P P ont la qualification de location simple, Les conditions IFRS 16 § 63 à 64 n’étant pas remplies, IAS 40 s’applique donc.

2.7.4. Contrats de location chez le preneur

À la conclusion d’un contrat, l’entité doit apprécier, si celui-ci contient un contrat de location. Un contrat de location confère le droit de contrôler l’utilisation d’un actif sur une période déterminée moyennant le paiement d’une contrepartie. Les contrats de faible valeur ne seront pas retraités par le Groupe (inférieurs à 5 K€ annuel), conformément à la possibilité laissée par la norme. La location du siège social sis 55 rue Pierre Charron à Paris 8ème est traité selon IFRS 16. À la date d’effet du contrat de location, le preneur doit comptabiliser un actif au titre du droit d’utilisation, et un passif locatif pour les composantes locatives du contrat. Les composantes non locatives n’étant pas affectées par la norme IFRS 16. À la date d’effet du contrat de location, le preneur doit comptabiliser à l’actif et au passif du bilan, respectivement pour un montant égal lors de leur première comptabilisation :
-un droit d’utilisation de l’actif sous-jacent.

2.8. Dépréciation d’actifs

Conformément à la norme IAS 36, les autres actifs immobilisés sont soumis à un test de dépréciation à chaque fois qu’un indice de pertes de valeur est identifié. Le test de dépréciation consiste à comparer la valeur nette comptable de l’actif à sa valeur recouvrable, qui est la valeur la plus élevée entre sa juste valeur diminuée des coûts de cession et sa valeur d’utilité. La valeur d’utilité correspond à la valeur actualisée des flux de trésorerie attendus de l’utilisation de l’actif (ou groupe d’actifs) et de son éventuelle cession. La juste valeur diminuée des coûts de cession correspond au montant qui pourrait être obtenu de la vente de l’actif (ou groupe d’actifs), dans des conditions de concurrence normale, diminué des coûts directement liés à la cession. Lorsque les tests effectués mettent en évidence une perte de valeur, celle-ci est comptabilisée afin que la valeur nette comptable de ces actifs n’excède pas leur valeur recouvrable.

2.9. Actifs financiers

La norme IFRS 9, applicable depuis 1er janvier 2018, définit la classification, la comptabilisation et l’évaluation des actifs et passifs financiers.

2.9.1. Classification

Si la norme IFRS 9 conserve pour une large part les dispositions de la norme IAS 39 en matière de classement et d’évaluation des passifs financiers, elle supprime en revanche les catégories des actifs financiers détenus jusqu’à leur échéance, des prêts et des créances et des actifs disponibles à la vente. Les nouvelles catégories d’actifs financiers s’établissent selon le modèle économique que suit l’entreprise pour la gestion des actifs financiers et selon les caractéristiques des flux de trésorerie contractuels de l’actif financier, et sont :
-les actifs financiers au coût amorti,
-les actifs financiers évalués à la juste valeur par le biais d’autres éléments du résultat global (OCI),
-les actifs financiers évalués à la juste valeur par le biais du résultat net.

2.9.2. Mode d’évaluation

Un actif financier doit être évalué au coût amorti si deux conditions sont réunies :
-Sa détention s’inscrit dans un modèle économique dont l’objectif est de détenir des actifs financiers afin d’en percevoir les flux de trésorerie contractuels.
-Les conditions contractuelles de sa détention, donnent lieu, à des dates spécifiées, à des flux de trésorerie qui correspondent uniquement à des remboursements de principal et à des versements d’intérêts sur le principal restant dû.

Un actif financier doit être évalué à la juste valeur par le biais des autres éléments du résultat global à la double condition :
-Sa détention s’inscrit dans un modèle économique dont l’objectif est atteint à la fois par la perception de flux de trésorerie contractuels et par la vente d’actifs financiers.
-Les conditions contractuelles de sa détention, donnent lieu, à des dates spécifiées, à des flux de trésorerie qui correspondent uniquement à des remboursements de principal et à des versements d’intérêts sur le principal restant dû.

Un actif financier doit être évalué à la juste valeur par le biais du résultat net, s’il ne relève pas des deux catégories précédentes.

Par ailleurs, lors de sa comptabilisation initiale, l’entité peut désigner de manière irrévocable un actif financier qui autrement remplirait les conditions pour être évalués au coût amorti ou à la juste valeur par le biais des autres éléments du résultat global, comme étant évalué à la juste valeur par le biais du résultat net, si cette désignation élimine ou réduit significativement une non concordance comptable qui serait autrement survenue.

Les instruments de capitaux propres détenus (actions) sont toujours évalués à la juste valeur par résultat, à l’exception de ceux qui ne sont pas détenus à des fins de transaction qui peuvent sur option lors de leur comptabilisation initiale et de façon irrévocable être évalués à la juste valeur en contrepartie des autres éléments de résultat global.

2.9.3. Comptabilisations ultérieures

Actifs financiers au coût amorti
Les produits d’intérêts, les profits et pertes de change et les dépréciations sont comptabilisés en résultat. Les profits et pertes issus de la dé-comptabilisation des actifs sont enregistrés en résultat.
Instruments de dette à la juste valeur par le biais des autres éléments du résultat global
Les produits d’intérêts, les profits et pertes de change et les dépréciations sont comptabilisés en résultat. Les autres profits et pertes nets sont enregistrés dans les autres éléments du résultat global. Lors de la dé-comptabilisation, les profits et pertes cumulés en autres éléments du résultat global sont reclassés en résultat.
Instruments de capitaux propres à la juste valeur par le biais des autres éléments du résultat global
Les dividendes sont comptabilisés en produit dans le résultat sauf si ils représentent un remboursement du coût de l’investissement. Les autres profits et pertes sont comptabilisés en autres éléments du résultat global et ne sont jamais recyclés en résultat.
Actifs financiers à la juste valeur par le biais du compte de résultat
Les profits et pertes nets, y compris les intérêts ou dividendes perçus, sont comptabilisés en résultat.

2.9.4. Dépréciation d’actifs financiers

Le modèle de dépréciation, basée sur les pertes attendues. La norme IFRS 9 définit une méthode simplifiée pour les créances commerciales et les créances locatives qui est retenue par notre groupe. Suivant cette méthode, le risque de crédit est évalué au montant des pertes de crédit attendues sur la durée de vie de la créance client ou de la créance locative. À défaut d’informations prospectives raisonnables et justifiables sans devoir engager des coûts et des efforts excessifs, le groupe utilise les informations sur les comptes en souffrance pour déterminer les augmentations importantes du risque de crédit. Aussi le groupe s’appuie sur la matrice suivante pour déterminer les pertes de crédit en fonction du temps depuis lequel la créance est en souffrance.

Durée de la souffrance	Taux de dépréciation
Inférieur à 90 jours	0 %
Supérieur à 90 jours	100 % sauf exceptions en fonction d’informations justifiables

L’expérience montre qu’en deçà de 90 jours de retard dans le règlement de la créance, aucun risque de crédit n’existe en raison de l’existence d’un dépôt de garantie couvrant généralement 3 mois de loyers ou d’une garantie par signature d’une solvabilité incontestable (cet argument écarte la présomption réfutable, définie par la norme, d’une augmentation importante du risque de crédit dès le délai de 30 jours de souffrance de la créance) ; au-delà de 90 jours, une grave altération du crédit attendue est avérée sauf pour des exceptions relevant de situations particulières documentées (par exemple retenue de garantie de 6 mois de loyers, garantie particulière, analyse approfondie de la situation financière du débiteur). Une grille d’analyse plus fine nécessiterait un panel de clients plus large, qui autoriserait la définition de classes de risque de crédit en fonction de caractéristiques propres. Or le nombre de locataires est limité et chacun d’entre eux fait l’objet d’un suivi individuel qui s’exerce de la signature de tout nouveau bail où tous les candidats locataires sont examinés quant à leur stabilité et leur solvabilité financière et tout au long du déroulement du bail quant à la ponctualité des encaissements.## 2.9.5. Actions propres

Conformément à la norme IAS 32, tous les titres d’autocontrôle détenus par le Groupe sont enregistrés en diminution des capitaux propres pour leur coût d’acquisition. Les cessions ultérieures sont imputées directement en capitaux propres et ne donnent lieu à l’enregistrement d’aucun résultat.

2.10. Passifs financiers

Les passifs financiers sont présentés au coût amorti (net du coût de transaction et des frais accessoires) selon la méthode du taux d’intérêt effectif.

2.11. Provisions

Selon la norme IAS 37, une provision est comptabilisée lorsque le Groupe a une obligation actuelle (juridique ou implicite) résultant d’un événement passé, et qu’il est probable qu’une sortie de ressource sans contrepartie au moins équivalente (au profit d’un tiers) représentative d’avantages économiques sera nécessaire pour éteindre l’obligation et, que le montant de l’obligation peut être estimé de manière fiable. La provision est estimée en prenant en considération les hypothèses les plus probables à la date d’arrêtée des comptes. Si l’effet de la valeur temps est significatif, la provision est actualisée. Le taux d’actualisation utilisé pour déterminer la valeur actualisée reflète les appréciations actuelles par le marché de la valeur temps de l’argent et les risques inhérents à l’obligation. L’augmentation du montant de la provision résultant de l’actualisation est comptabilisée en charges financières.

Les passifs qui répondent aux définitions suivantes sont indiqués en annexe en tant que passifs éventuels :

une obligation potentielle résultant d’événements passés et dont l’existence ne sera confirmée que par la survenance d’un ou de plusieurs événements futurs incertains et hors du contrôle de l’entité,
une obligation actuelle résultant d’événements passés mais qui n’est pas comptabilisée car il n’est pas probable qu’une sortie de ressources soit nécessaire pour éteindre l’obligation ou bien que le montant de l’obligation ne puisse être évaluée avec une fiabilité suffisante.

2.12. Impôt sur les résultats

La société F I P P et certaines de ses filiales ont opté pour le régime fiscal des SIIC avec effet au 1er décembre 2011. De ce fait, le résultat relatif au secteur immobilier sera exonéré d’impôt sur les sociétés, les autres éléments du résultat y étant soumis. La charge d’impôt comptabilisée est issue du secteur non immobilier. La charge d’impôt est égale à la somme de l’impôt courant et de l’impôt différé. L’impôt courant est l’impôt dû au titre de l’exercice. Les impôts différés correspondent à l’ensemble des différences temporelles entre les résultats comptables et fiscaux apparaissant lorsque la valeur comptable d’un actif ou d’un passif est différente de sa valeur fiscale. Ces différences génèrent des actifs et passifs d’impôts qualifiés de différés, ceux-ci sont calculés selon la méthode du report variable.

2.13. Résultat par action

Conformément à la norme IAS 33, le résultat de base par action est obtenu en divisant le « Résultat - part du Groupe » par le nombre moyen pondéré d’actions en circulation au cours de l’exercice. Le nombre moyen pondéré d’actions en circulation est calculé sur la base des différentes évolutions du capital social, corrigées, le cas échéant, des détentions par le Groupe de ses propres actions. Le résultat dilué par action est calculé en divisant le « Résultat – Part du Groupe » par le nombre moyen pondéré d’actions ordinaires en circulation majoré de toutes les actions ordinaires potentiellement dilutives.

2.14. Revenus des immeubles

Les loyers sont comptabilisés de façon linéaire sur la durée du bail et prennent en compte l’ensemble des remises accordées, en accord avec l’interprétation SIC 15. Les charges locatives refacturées et les charges locatives globales sont comptabilisées au fur et à mesure de leur engagement. Les contrats de baux signés entre le groupe et ses locataires sont des contrats de location simple, sans transfert de la quasi-totalité des avantages et risques inhérents à la propriété des immeubles (IFRS 16 § 61). De manière générale, les baux incluent une clause de renouvellement de la période de location et une clause de ré-indexation du loyer ainsi que toutes les clauses généralement stipulées dans ce type de contrat. Les revenus nets des immeubles comprennent l’ensemble des produits et des charges directement rattachés à l’exploitation des immeubles.

2.15. Résultat de cession des immeubles de placement

Le résultat de cession d’immeubles de placement est constitué de la différence entre le prix de vente nets des frais engagés à l’occasion de la vente et la valeur nette comptable consolidée de l’immeuble cédé.

2.16. Secteurs opérationnels

Conformément à la norme IFRS 8 « Secteurs opérationnels », l’information sectorielle présentée est établie sur la base des données de gestion internes utilisées pour l’analyse de la performance des activités et l’allocation des ressources par le « Principal Décideur Opérationnel ». Un secteur opérationnel est une composante distincte du Groupe qui est engagée dans la fourniture de produits ou services distincts et qui est exposée à des risques et une rentabilité différente des risques et de la rentabilité des autres secteurs opérationnels. Les secteurs opérationnels existants au 31 décembre 2022 sont les suivants :

Bureaux
Commerces
Hôtels
Habitations
En restructuration

Un résultat net est présenté pour chaque secteur. Les immeubles de placements, les passifs financiers courants et non courants sont également présentés par secteur.

NOTE 3. Périmètre de consolidation

3.1. Liste des sociétés consolidées

Sociétés Consolidées	Société	Adresse	N° RCS	% contrôle	% intérêt
Société mère	SA F I P P	55, rue Pierre Charron 75008 PARIS	542 047 212
Entité consolidante
Sociétés en intégration globale	SAS ALLIANCE 1995	55, rue Pierre Charron 75008 PARIS	402 509 269	100 %	100 %
	SCI SCI BRIAULX	55, rue Pierre Charron 75008 PARIS	438 099 921	100 %	100 %
	SCI SCI BRIHAM	15 rue de la Banque 75002 PARIS	438 099 897	100 %	100 %
	SA HILLGROVE INVEST. GROUP	16 allée Marconi - LUXEMBOURG	B161514	50 %	50 %
	Private Ltd Cie HILLGROVE LIMITED	Private Ltd Company; Acre House, 11/15 William Road, London, England, NW1 3ER	9339805	50 %	50 %
	SA KENTANA	16 allée Marconi LUXEMBOURG	B 109516	100 %	100 %
	SCI SCI LE BREVENT	55 rue Pierre Charron 75008 PARIS	415 254 663	100 %	100 %
	SC LIPO	55, rue Pierre Charron 75008 PARIS	537 857 914	100 %	100 %
	EURL PAMIER	15 rue de la Banque 75002 PARIS	440 342 178	100 %	100 %
	SNC SAMRIF	55 rue Pierre Charron 75008 PARIS	389 164 617	100 %	100 %
	SA FRANCE TOURISME IMMOBILIER	Hôtel Le Totem Les près de Flaine 74300 ARACHES LA FRASSE	380 345 256	51 %	51 %
	SA FIDRA	2 rue Gabriel Lippmann - L5365 MUNSBACH Lux.	B61606	100 %	51 %
Sortie du périmètre de consolidation	SARL SUISSE DESIGN ET CREATION	rue du Nant 22 - 1207 GENEVE	CHE 115-592-633

La société HILLGROVE INVESTMENTS GROUP a été cédée pour 50 % par la société KENTANA, le Groupe F I P P estime avoir toujours le contrôle de la société et de sa filiale à 100 % HILLGROVE LIMITED. Toutes les filiales sont sous le contrôle exclusif de la société F I P P et sont consolidées selon la méthode de l’intégration globale. Aucune société contrôlée n’a été exclue de la consolidation. Les sociétés HILLGROVE INVESTMENTS GROUP SA, HILLGROVE LIMITED, établissant leurs comptes en devises étrangères, leur intégration dans les comptes consolidés engendre la constatation d’écarts de conversion.

3.2. Évolution du périmètre

La consolidation de la société F I P P intègre au 31 décembre 2022 outre la maison mère, 12 sociétés dont 4 sociétés civiles.

Déconsolidation

Fin décembre 2022, la société Suisse Design et création a été cédée entrainant sa déconsolidation.

3.3. Organigramme du groupe F I P P

NOTE 4. Bilan

4.1. Actifs non courants non financiers

4.1.1. Variation de la valeur des immeubles de placement

Au 31 décembre 2022 :

	Immeubles de placement (IAS 40)	Amortis-sement et dépré-ciation	Total des immeubles	Total des immeubles
Valeur au 31/12/2021	59 984	17 857	77 841	77 841
Variation de périmètre	- 26	- 20	- 46	- 46
Entrées (dépenses immobilisées) (1)	-	-	-	-
Sorties (cessions d'immeubles)	- (4)	-	- (4)	- (4)
Sorties (destruction)	-	-	-	-
Transfert	-	-	-	-
Ecart de change (2)	- (734)	-	- (734)	- (734)
Variation de juste valeur (3)	1 164	(448)	716	716
Valeur au 31/12/2022	60 436	17 429	77 865	77 865

(1) Les travaux immobilisés concernent le site de PAMIER au Blanc Mesnil.
(2) L’écart de change concerne l’immeuble sis à Londres et matérialise la variation de la Livre sterling par rapport à l’euro.
(3) La variation de juste valeur des immeubles du patrimoine est de + 1 163 K€. Sa contrepartie est comptabilisée en produit. La variation est à périmètre constant par rapport au 31 décembre 2022.

Les principales variations de juste valeur concernent :

L’immeuble « Le Varet » aux Arcs 2000 1 560
Charles street à Londres 1 173
Route du Planet à Megève (796)
L’immeuble « Le Totem » à Flaine (496)
L’immeuble « Clos La Garenne » à Fresnes » (160)
Le terrain à Verdun (103)

Le patrimoine immobilier de la société PAMIER représente une surface totale d’environ 54 000 m², constituée de trois immeubles principaux, édifiés sur un terrain de près de 4,5 hectares dénommé Centre d’Affaires Paris-Nord, située en région parisienne au Blanc-Mesnil (93). Devant l’impossibilité de déterminer leur juste valeur, les immeubles sont valorisés suivant la méthode du coût amorti. En effet, la juste valeur n’est plus déterminable de manière fiable dans l’ignorance de la densité constructible.## 4.1. Actifs immobilisés

4.1.1. Variations des immeubles de placement

Au 31 décembre 2021 :

	Valeur au 31/12/2020	Variation de périmètre	Entrées (dépenses immobilisées) (1)	Sorties (cessions d'immeubles)	Sorties (destruction)	Transfert	Ecart de change (2)	Variation de juste valeur (3)	Valeur au 31/12/2021
Immeubles de placement (IAS 40)
Juste valeur	57 526	-	5	-	-	-	817	1 636	59 984
Amortissement et dépréciation
Coût amorti (Immeubles PAMIER)	18 282	-	24	-	-	-	-	(449)	17 857
Total des immeubles de placement	75 808	-	29	-	-	-	817	1 187	77 841
Immeuble destiné à la vente	-	-	-	-	-	-	-	-	-
Total des immeubles	75 808	-	29	-	-	-	817	1 187	77 841

(1) Les travaux immobilisés concernent le site de PAMIER au Blanc Mesnil, avec la poursuite du curage du site.
(2) L’écart de change concerne l’immeuble sis à Londres et matérialise la variation de la livre par rapport à l’euro.
(3) La variation de juste valeur des immeubles du patrimoine est de + 1 636 K€. Sa contrepartie est comptabilisée en produit. La variation est à périmètre constant par rapport au 31 décembre 2020. Les principales variations de juste valeur concernent :
* L’immeuble « Le Varet » aux Arcs 2000 : 1 180 K€
* L’immeuble Charles Street à Londres en Angleterre : 595 K€
* L’immeuble « le Totem » à Flaine : (5) K€
* L’immeuble « Clos La Garenne » à Fresnes : (160) K€
* Le terrain à Verdun : 26 K€

4.1.2. Variations des actifs corporels hors immeubles de placement

Au 31 décembre 2022 :

	31/12/2021	Transfert	Acquisitions (1)	Cessions	Variation de périmètre	31/12/2022
Immeubles	933	-	25	-	957
Autres immobilisations corporelles	227	-	-	-	-	227
Total	1 160	-	25	-	-	1 184

Amortissements et dépréciations (en milliers d'euros)

	31/12/2021	Transfert	Dotations	Cessions et reprises	Variation de périmètre	31/12/2022
Immeubles	(78)	-	(104)	-	-	(181)
Autres immobilisations corporelles	(217)	-	(4)	-	-	(221)
Total	(295)	-	(108)	-	-	(402)

Valeurs Nettes : 865 782

Les « immeubles » correspondent au droit d'utilisation lié à l'application de la norme IFRS 16. La variation de loyer sur l'année 2022 de l'immeuble 55 rue Pierre Charron a quant à eu un impact de +25 K€ sur la valeur brute des immeubles, et 104 K€ d'accroissement d'amortissement du droit d'utilisation de l'immeuble.

Au 31 décembre 2021 :

	31/12/2020	Transfert	Acquisitions	Cessions	Variation de périmètre	31/12/2021
Immeubles	1 004	-	933	(1 004)	-	933
Autres immobilisations corporelles	450	-	-	-	(223)	227
Total	1 454	-	933	(1 004)	(223)	1 160

Amortissements et dépréciations (en milliers d'euros)

	31/12/2020	Transfert	Dotations	Cessions et reprises	Variation de périmètre	31/12/2021
Immeubles	(235)	(78)	235	(78)
Autres immobilisations corporelles	(346)	(30)	159	(217)
Total	(581)	-	(108)	235	159	(297)

Valeurs nettes : 873 865

Les « immeubles » correspondent au droit d'utilisation lié à l'application de la norme IFRS 16. La sortie de location de l'immeuble sis 2 rue de Bassano à Paris 16ème a eu un impact de –1 004 K€ en valeur brute, ainsi qu'une diminution des amortissement de 235 K€. La prise en location de l'immeuble 55 rue Pierre Charron a quant à lui eu un impact de +933 K€ sur la valeur Brut des immeubles, et 78 K€ d'accroissement d'amortissement du droit d'utilisation.

4.1.3. Variations des actifs incorporels

Au 31 décembre 2022 :

	31/12/2021	Acquisitions / Augmentation	Cessions / Diminution	Sortie de périmètre	31/12/2022
Valeurs brutes	796	-	-	-	796
Amortissements/dépréciations	(48)	(213)	-	-	(261)
Valeurs nettes	748				535

Les autres immobilisations incorporelles sont principalement la marque JACQUES FATH (maroquinerie de luxe) pour 730 K€, et une licence IV pour 21 K€. La marque Jacques FATH est considérée comme ayant une durée de vie indéterminée. Sa valeur recouvrable est testée a minima une fois par an, et a conduit à une dépréciation de 213 K€ sur l'exercice.

Au 31 décembre 2021 :

	31/12/2020	Acquisitions	Cessions	Sortie de périmètre	31/12/2021
Valeurs brutes	1 495	-	-	(699)	796
Amortissements/dépréciations	(747)	-	-	699	(48)
Valeurs nettes	748			0	748

L’entrée dans le périmètre du groupe FONCIERE PARIS NORD (devenu MYHOTELMATCH) s’était traduite par la constatation d’un écart d’acquisition pour 699 K€ qui avait été analysé comme une non–valeur et avait été totalement déprécié (cf. note 3.2 des comptes consolidés au 31 décembre 2016). La société MYHOTEL MATCH étant à présent déconsolidée, cet écart d'acquisition déprécié a été sorti. Les autres immobilisations incorporelles sont principalement la marque JACQUES FATH (maroquinerie de luxe) pour 730 K€, et une licence IV pour 21 K€. La marque Jacques FATH est considérée comme ayant une durée de vie indéterminée. Sa valeur recouvrable est testée a minima une fois par an.

4.2. Actifs financiers courants et non courants

Les actifs financiers se répartissent comme suit entre les différentes catégories prescrites par la norme IFRS 9 :

Actifs Financiers	Classement	Valeur comptable 31/12/2022	Valeur comptable 31/12/2021	Niveau de juste valeur
Actifs financiers non courants
Coût amorti		254	253	NA
Actifs financiers non courants	Juste valeur par le biais des autres éléments du résultat global	577	9 336	3
Clients et comptes rattachés	Coût amorti	1 282	1 609	NA
Autres créances	Coût amorti	997	1 376	NA
Autres actifs courants	Coût amorti	13	25	NA
Actifs financiers courants
Instruments de capitaux à la juste valeur par le biais du résultat		105	152	1
Trésorerie et équivalents	Coût amorti	835	718	NA
Total des actifs financiers		4 062	13 468

La norme IFRS 13 définit trois niveaux de juste valeur :
- le niveau 1 qui est une juste valeur issue d’un marché actif pour des actifs ou des passifs identiques,
- le niveau 2 qui est une évaluation basée sur des paramètres observables, directement ou indirectement,
- le niveau 3 qui est une évaluation déterminée intégralement ou en partie sur des estimations non fondées sur des paramètres observables directement ou indirectement.

La valeur au coût amorti bilan des créances clients, des autres créances et des autres actifs courants est représentative de leur juste valeur. En effet, lors de la perception d’indices de dépréciations (impayés clients, autres créances non recouvrables), une dépréciation est constatée, afin d’ajuster le montant de la créance à l’entrée de ressources potentiellement envisageable.

4.2.1. Actifs financiers non courants

Actifs financiers (en milliers d'euros)	31/12/2021	Augmentations	Diminutions	31/12/2022	Échéance À 1 an au plus	De 1 à 5 ans	À plus de 5 ans
Actifs financiers à la juste valeur par le résultat global (1)	9 336	(8 759)	577	-	577	-	-
Dépôts (fonds de roulement) (2)	253	1	254	-	-	-	-
Total	9 589	1	(8 759)	830	254	577	-

(1) Le solde au 31 décembre est composé de titres MYHOTELMATCH pour 577 K€ (-556 K€), correspondant au cours de bourse des 34 326 914 actions détenues. Les 2,66 % détenus dans VENUS qui avaient une valeur de 8 203 K€ au 31 décembre 2021 ont été cédés à ACANTHE DEVELOPPEMENT.
(2) Les dépôts (fonds de roulement) concernent les sommes versées aux syndics des immeubles exploités.

4.2.2. Stocks

Au 31 décembre 2022 :

	31/12/2021	Acquisitions	Diminutions	Entrées de périmètre	31/12/2022
Marchandises	57	-	-	-	57
Articles de Maroquinerie	81	-	-	-	81
Dépréciation des Stocks	(127)	-	-	-	(127)
Total	10	-	-	-	10

Il s’agit de stock de marchandises et d’articles de maroquinerie issus de l’activité liée à la marque JACQUES FATH (maroquinerie de luxe).

Au 31 décembre 2021 :

	31/12/2020	Acquisitions	Diminutions	Entrées de périmètre	31/12/2021
Marchandises	57	-	-	-	57
Articles de Maroquinerie	81	-	-	-	81
Dépréciation des Stocks	(127)	-	-	-	(127)
Total	10	-	-	-	10

Il s’agit de stock de marchandises et d’articles de maroquinerie issus de l’activité liée à la marque JACQUES FATH (maroquinerie de luxe).

4.2.3. Clients et comptes rattachés et autres créances

Au 31 décembre 2022 :

	Valeur Brute	Dépréciation	Valeur nette	Échéance à un an au plus
Clients et comptes rattachés	1 423	(141)	1 282	1 282
Autres créances	2 442	(1445)	997	997
Total	3 864	(1586)	2 278	2 278

Les autres créances au 31 décembre 2022, sont composées principalement de :
- Créances de TVA pour 729 K€,
- de fournisseurs débiteurs pour 10 K€,
- des créances fiscales pour 31 K€,
- créances diverses 226 K€,
- créance sur les anciens dirigeants pour 1 398 K€ intégralement dépréciés.

La société France Tourisme Immobilier a mis en cause la responsabilité de deux anciens dirigeants devant les juridictions civiles et pénales compétentes. Ces procédures ont abouti à leur condamnation par la Cour d’appel de Paris, par un arrêt en date du 13 mai 2019, notamment à verser des dommages-intérêts pour un montant total de 1 681 K€ à la société France Tourisme Immobilier. Cet arrêt de la Cour d’appel de Paris a fait l’objet d’un pourvoi en cassation. Par ordonnance en date du 19 février 2020, le Conseiller désigné par le Président de la Chambre criminelle de la Cour de cassation a constaté la déchéance du pourvoi formé, par l’un des dirigeants mis en cause, contre l’arrêt rendu le 13 mai 2019 par la Cour d’appel de Paris. La société France Tourisme Immobilier a entrepris de faire exécuter la décision et a pu recouvrer la somme de 284 K€ à la suite de saisies en 2021. Eu égard à l'absence de connaissance concernant la solvabilité des créanciers, le solde de la créance reste totalement dépréciée dans les comptes.# 4.2. Situation Actif

4.2.3. Clients et Autres Créances

Au 31 décembre 2021 : (En milliers d'euros)

Valeur Brute	Dépréciation	Valeur nette	Échéance à un an au plus
1 753	(144)	1 609	1 609
2 957	(1 581)	1 376	1 376
4 710	(1 725)	2 985	2 985

Les autres créances au 31 décembre 2021, sont composées principalement de :
- Créances de TVA pour 1 064 K€,
- de fournisseurs débiteurs pour 2 K€,
- des créances fiscales pour 44 K€,
- créances diverses 266 K€,
- créance sur les anciens dirigeants pour 1 398 K€ intégralement dépréciés.

Cet arrêt de la Cour d’appel de Paris a fait l’objet d’un pourvoi en cassation. Par ordonnance en date du 19 février 2020, le Conseiller désigné par le Président de la Chambre criminelle de la Cour de cassation a constaté la déchéance du pourvoi formé, par l’un des dirigeants mis en cause, contre l’arrêt rendu le 13 mai 2019 par la Cour d’appel de Paris.

La société France Tourisme Immobilier a entrepris de faire exécuter la décision et a pu recouvrer la somme de 284 K€ à la suite de saisies. Eu égard à l'absence de connaissance concernant la solvabilité des créanciers, le solde de la créance reste totalement dépréciée dans les comptes.

4.2.4. Actifs financiers courants

Au 31 décembre 2022 : (En milliers d'euros)

ISIN	Solde au 31/12/2021	Acquisitions	Variation de juste valeur	Cession	Solde au 31/12/2022
ACANTHE DÉVELOPPEMENT FR 0000064602	152		(46)		105
Total	152	-	(46)	-	105

Les actifs financiers sont uniquement constitués à la clôture par des actions ACANTHE DÉVELOPPEMENT. Les actions sont valorisées à leur cours de clôture au 31 décembre 2022, conduisant à une dépréciation de 46 K€.

Au 31 décembre 2021 : (En milliers d'euros)

ISIN	Solde au 31/12/2020	Acquisitions	Variation de juste valeur	Cession	Solde au 31/12/2021
ACANTHE DÉVELOPPEMENT FR 0000064602	128	-	23	-	152
Total	128	-	23	-	152

Les actifs financiers sont uniquement constitués à la clôture par des actions ACANTHE DÉVELOPPEMENT. Les actions sont valorisées à leur cours de clôture au 31 décembre 2021.

4.2.5. Trésorerie et équivalents de trésorerie

(En milliers d'euros)

	Valeur nette 31/12/2022	Valeur nette 31/12/2021
SICAV monétaires
Disponibilités	835	718
Total	835	718

Les flux de trésorerie qui ont conduit à la diminution de la trésorerie par rapport à la clôture précédente sont décrits dans le tableau de flux.

La variation du Besoin en Fond de Roulement se décompose ainsi :

BFR (en milliers d'euros)	31/12/2022
Actifs courants	837
Dettes courantes	(5 824)
Variation du BFR	(4 986)

4.3. Capitaux propres

Au 31 décembre 2022, le capital social est composé de 122 471 554 actions pour un montant global de 15 000 000 d’euros. Il est entièrement libéré. Les actions sont nominatives ou au porteur. À cette date, l’autocontrôle et l’auto détention représentaient 7 128 685 actions valorisées à 991 K€.

4.3.1. Description de la structure du capital

Actionnariat F I P P au 31/12/2022

	Actions	% de Capital	% de droits de vote
Monsieur Alain DUMENIL	6 421 598	5,24 %	5,57 %
RODRA INVESTISSEMENT	49 361 425	40,30 %	42,80 %
ADC SIIC	6 000 000	4,90 %	5,20 %
F I P P (auto-détention)	-	0,00 %	0,00 %
KENTANA	1 777 476	1,45 %	0,00 %
ALLIANCE	5 351 209	4,37 %	0,00 %
"Groupe" Alain DUMENIL	68 911 708	56,27 %	53,56 %
Public	53 559 846	43,73 %	46,44 %
Total	122 471 554	100,00 %	100,00 %

Actionnariat F I P P au 31/12/2021

	Actions	% de Capital	% de droits de vote
Monsieur Alain DUMENIL	6 421 598	5,24 %	5,57 %
RODRA INVESTISSEMENT	49 361 425	40,30 %	42,80 %
ADC SIIC	6 000 000	4,90 %	5,20 %
F I P P (auto-détention)	-	0,00 %	0,00 %
KENTANA	1 777 476	1,45 %	0,00 %
ALLIANCE	5 351 209	4,37 %	0,00 %
"Groupe" Alain DUMENIL	68 911 708	56,27 %	53,56 %
Public	53 559 846	43,73 %	46,44 %
Total	122 471 554	100,00 %	100,00 %

À la connaissance de la Société, il n’existe aucun autre actionnaire déclaré détenant plus de 5 % du capital ou des droits de vote. La Société n’a pas connaissance de tels pactes ou conventions entre les actionnaires connus et déclarés à la date de clôture de l’exercice.

4.3.2. Participations ne donnant pas le contrôle

Les participations ne donnant pas le contrôle sont issues de la société FRANCE TOURISME IMMOBILIER, et HILLGROVE INVESTMENTS GROUP SA.

4.3.2.1. FRANCE TOURISME IMMOBILIER

La société FRANCE TOURISME IMMOBILIER dont le siège social est situé à Araches la Frasse – Les Près de Flaine – RCS 380 345 256 ANNECY présente des participations ne donnant pas le contrôle pour 48,98 % à la clôture de l’exercice.

La société FRANCE TOURISME IMMOBILIER contrôle à 100 % une filiale, la société FIDRA, SA, 2 rue Gabriel Lippmann - L5365 Munsbach, Luxembourg (B 61606). La sous-filiale de FIDRA SA, SUISSE DESIGN CREATION (anciennement) POIRAY JOAILLER (Suisse) SARL, 22 rue du Nant – 1 207 Genève, Suisse (CHE 115 592 633) a été cédée fin décembre 2022.

Le résultat net de l’exercice de ce sous-groupe attribué aux détenteurs de participations ne donnant pas le contrôle est de -180 K€ dont –33 K€ lié à la cession de Suisse Design Création. Le cumul des réserves consolidées et du résultat de l’exercice revenant aux participations ne donnant pas le contrôle s’élève à la clôture à +3 227 K€.

Informations financières résumées des deux entités du sous-groupe FRANCE TOURISME IMMOBILIER (En milliers d'euros)

	FRANCE TOURISME IMMOBILIER	FIDRA
Dividendes versés aux participations ne donnant pas le contrôle	-	-
Informations financières abrégées
Actifs non courants	18 517
Actifs courants	6 979	68
dont Trésorerie
Passifs non courants
Passifs courants	(946)	(47)
Produits	2 396
dont produit des éléments d'actifs cédés	327
dont reprises de provision
dont produits financiers d'intérêts	0	69
Charges	(511)	(255)
dont charges financières d'intérêts	(8)	-
dont dépréciation d'actifs	(213)
dont éléments d'actifs cédés	(394)	(67)
Résultat net	(509)
Résultat Global net	(509)	141

(en milliers d'euros)

	A Nouveau	Autres éléments du résultat global	Résultat 2022	Sortie de périmètre	Capitaux propres attribuables aux participations ne donnant pas le contrôle au 31/12/2022
Minoritaires FTI	3 244	- (180)	163		3 227

4.3.2.2. HILLGROVE INVESTMENTS GROUP SA

Le 29 novembre 2019, la société KENTANA a cédé 50% des parts de la société HILLGROVE INVESTMENTS GROUP SA 16, allée Marconi Luxembourg à COFINFO (partie liée membre du groupe ADC SIIC), pour 5,2 M€.

HILLGROOVE INVESTMENTS GROUP SA détient à 100 % la société HILLGROVE Ltd 31 Hill Street à Londres Angleterre, elle-même propriétaire d’un bien immobilier valorisé 11 M£ par un expert indépendant au 30 juin et au 31 décembre 2019.

Les 50 % restants, sont toujours la propriété de la société KENTANA SA, filiale du Groupe F I P P.

Le sous-groupe HILLGROVE INVESTMENTS GROUP SA est toujours traité en Intégration globale, le Groupe F I P P estimant avoir le contrôle, notamment eu égard à la nomination des trois Administrateurs. Le patrimoine immobilier du sous-groupe HILLGROVE INVESTMENTS GROUP SA est constitué par l’immeuble situé Charles Street à Londres Angleterre, cet immeuble est classé en immeuble de placement. l'expertise 2022 fait ressortir la valeur de l'immeuble à 12 M£.

Le résultat net de l’exercice de ce sous-groupe attribué aux détenteurs de participations ne donnant pas le contrôle est de +457 K€. Le cumul des réserves consolidées et du résultat de l’exercice revenant aux participations ne donnant pas le contrôle s’élève à la clôture à +5 639 K€.

(En milliers d'euros)

	HILLGROVE INVESTMENTS GROUP	HILLGROVE Ltd
Dividendes versés aux participations ne donnant pas le contrôle	-	-
Informations financières agrégées
Actifs non courants	13 530
Actifs courants	741	2
dont Trésorerie
Passifs non courants
Passifs courants	(2 860)	(142)
Produits	1 181
dont produit des éléments d'actifs cédés
dont variation de valeur de l'immeuble	1 173
dont reprises de provision
dont produits financiers d'intérêts / change	8
Charges	(202)	(65)
dont charges financières d'intérêts / change	(188)	(4)
dont éléments d'actifs cédés
Résultat net	(202)	1 116
Résultat Global net	(202)	1 116

(en milliers d'euros)

	A Nouveau (1)	Autres éléments du résultat global	Résultat 2022	Capitaux propres attribuables aux participations ne donnant pas le contrôle au 31/12/2022
Minoritaires Hillgrove	5 486	(304)	457	5 639

(1) Les réserves minoritaires telles que publiées au 31 décembre 2021 ont donné lieu, dans la présente publication, à une correction d’erreur sur l’ouverture de l’exercice 2021 d’un montant de 4 053 K€, lié à la cession de 50% des parts dans HILLGROVE INVESTMENTS GROUP intervenue en 2019. Elle correspond à un reclassement des réserves part du groupe vers les réserves attribuables aux participations ne donnant pas le contrôle.

4.4. Provisions pour risques et charges

Les provisions pour risques et charges se décomposent à la clôture ainsi :

	31/12/2022	31/12/2021
Litiges prud'hommaux	0	0
Litiges avec des fournisseurs	0	550
Litiges avec des locataires	12	42
Total	12	592

Le risque avec le groupement LACATON VASSAL a connu son dénouement en 2022, une reprise de provision a par conséquent été effectuée, et une charge a été constatée. Le risque résiduel de 12 K€ concerne l'ancien locataire de l'immeuble Aujon cédé en 2020.

4.5. Impôts différés passifs

Les impôts différés passifs de 499 K€ concernent l'impôt latent sur la plus value des biens situés à Megève. cette dette ressort de la réalisation d'un "Tax Planning".

4.6. Passifs financiers

4.6.1. Détail des passifs financiers courants et non courants

Au 31 décembre 2022, le montant total des passifs financiers courants et non courants s’élève à 783 K€ contre 857 K€ au 31 décembre 2021.L’endettement net, calculé par différence entre la trésorerie et équivalents de trésorerie et les passifs financiers bruts, ressort à +52 K€ (exédent de trésorerie net) à la clôture contre -140 K€ (endettement net) au 31 décembre 2021. Au 31 décembre 2022, les passifs financiers courants et non courants se présentent comme suit :

Dettes (en milliers d'euros)	31/12/2021	Variations de la période	Augmen.	Actualisation	Poste à poste	Variation de BFR	31/12/2022
Passifs non-courants
Emprunts obligataires	-	-					-
Emprunts et dettes > 1 an auprès des établissements de crédit	-	-					-
Autres emprunts et dettes >1 an / IFRS 16	760	25		(104)			681
Total des passifs financiers non-courants	760	-	-	25	(104)	-	681
Passifs courants
Emprunts obligataires	-	-					-
Emprunts et dettes auprès des établissements de crédit < 1 an	0	0					0
Autre emprunt / IFRS 16	97	(99)		104			102
Total des passifs financiers courants	97	(99)	-	104	-		102
Total des passifs financiers	857	(99)	-	25	-		783
Trésorerie et équivalents de trésorerie	718	117					835
Endettement net	140	(52)

Il n'exite plus de dettes contractée auprès d'établissment de crédit.

Autres Emprunts
| Date de fin de Location | Parts | Total des décaissements | < 1an | >1 an et < 5 ans | à + 5 ans | Dette de Loyer IFRS 16 |
| :---------------------- | :---- | :---------------------- | :---- | :--------------- | :-------- | :------------------- |
| Charron févr./2030 | - | 102 | 426 | 254 | 783 | - |
| Total | - | 102 | 426 | 254 | 783 | - |

4.6.2. Échéancier et juste valeur des dettes

Au 31 décembre 2022 : (En milliers d'euros)

	Échéance à un an au plus	Échéance à plus d'un an et à moins de 5 ans	Échéance à + de 5 ans	Total	Coût amorti	TIE	Juste valeur	Niveau de juste valeur
Emprunts et dettes financières (1)	102	426	254	783	-		783	N/A
Dépôts et cautionnements	319			319	319		319	N/A
Dettes fournisseurs	3 364			3 364	3 364		3 364	N/A
Dettes fiscales et sociales	14 176			14 176	14 176		14 176	N/A
Autres dettes	2 508			2 508	2 508		2 508	N/A
Autres passifs courants	148			148	148		148	N/A
Total	20 616	426	254	21 297	20 514	783	21 297

(1) dont intérêts courus 0 K€

Les découverts, les dettes fournisseurs, et les dettes fiscales et sociales sont généralement des dettes courantes, leurs valeurs bilantielles, exprimées au coût, sont quasi identiques à leurs justes valeurs. La juste valeur des emprunts est égale au capital restant dû eu égard, s'agissant de l'application de la norme IFRS 16.

Le poste Emprunt et dettes financières se compose :
- la dette locative IFRS 16 pour 783 K€.

Le poste « Dettes fiscales et sociales » se compose principalement de :
- les dettes de personnel et de charges sociales pour 29 K€,
- de dettes de TVA pour 292 K€,
- taxes foncières pour 12 582 K€, afférentes à PAMIER (Cf. § 9.3),
- taxe sur les bureaux pour 1 226 K€ afférente à PAMIER,
- taxes sociétés étrangères pour 40 K€,
- diverses dettes fiscales pour 8 K€.

Le poste « Autres dettes » se compose principalement de :
- avance en compte courant reçu de la société RODRA INVESTISSEMENTS SCS pour 1 167 K€ (dont 1 112 K€ de prêt et 55 K€ d’intérêts courus),
- avance en compte courant reçu par HILLGROVE INVESTMENTS GROUP SA de la société COFINFO pour 766 K€,
- Une dette à l'égard de VINHORADY pour 450 K€,
- avoirs à établir pour 46 K€, correspondants à la reddition des comptes de locataires,
- Divers autres dettes pour 72 K€.

Au 31 décembre 2021 : (En milliers d'euros)

	Échéance à un an au plus	Échéance à plus d'un an et à moins de 5 ans	Échéance à + de 5 ans	Total	Coût amorti	TIE	Juste valeur	Niveau de juste valeur
Emprunts et dettes financières (1)	97	406	354	857	-		857	N/A
Dépôts et cautionnements	314			314	314		314	N/A
Dettes fournisseurs	3 094			3 094	3 094		3 094	N/A
Dettes fiscales et sociales	12 616			12 616	12 616		12 616	N/A
Autres dettes	10 322			10 322	10 322		10 322	N/A
Autres passifs courants	148			148	148		148	N/A
Total	26 591	406	354	27 351	26 494	857	27 351

Les découverts, les dettes fournisseurs, et les dettes fiscales et sociales sont généralement des dettes courantes, leurs valeurs bilantielles, exprimées au coût, sont quasi identiques à leurs justes valeurs. La juste valeur des emprunts IFRS 16 est égale au capital restant du eu égard à la grande proximité de leur échéance à la clôture de l’exercice.

Le poste Emprunt et dettes financières se compose :
- la dette locative IFRS 16 pour 857 K€.

Le poste « Dettes fiscales et sociales » se compose principalement de :
- les dettes de personnel et de charges sociales pour 63 K€,
- de dettes de TVA pour 303 K€,
- taxes foncières pour 11 121 K€, afférentes à PAMIER (Cf. § 9.3),
- taxe sur les bureaux pour 1 042 K€ afférente à PAMIER,
- taxes sociétés étrangères pour 81 K€,
- diverses dettes fiscales pour 2 K€.

Le poste « Autres dettes » se compose principalement de :
- avance en compte courant reçu de la société RODRA INVESTISSEMENTS SCS pour 9 019 K€ (dont 8 938 K€ de prêt et 80 K€ d’intérêts courus),
- avance en compte courant reçu par HILLGROVE INVESTMENTS GROUP SA de la société COFINFO pour 766 K€,
- Une dette à l'égard de VINHORADY pour 450 K€,
- avoirs à établir pour 61 K€, correspondants à la reddition des comptes de locataires,
- Divers autres dettes pour 21 K€.

NOTE 5. Compte de résultat

5.1. Revenus nets des immeubles

Les revenus nets des immeubles comprennent l’ensemble des produits et des charges directement rattachés à l’exploitation des immeubles.

(En milliers d'euros)	31/12/2022	31/12/2021
Loyers	1 397	1 582
Charges locatives refacturées	413	520
Charges locatives globales	(2 767)	(2 954)
Revenus nets des immeubles	(957)	(852)

Au 31 décembre 2022, le chiffre d’affaires connait une baisse de 13,9 % (1 810 K€ en 2022 contre 2 102 K€ en 2021). L’évolution des loyers (-185 K€ soit -11,7 %) recouvre des évolutions contrastées :
- une baisse de Loyer sur Charles Street à Londres suite au départ du locataire (-209 K€) ;
- les loyers des autres sites progressent principalement par l’effet de leur indexation de +24 K€.

La refacturation des charges locatives est en baisse de 107 K€. Le groupe n’a pas comptabilisé de loyers conditionnels sur l’exercice 2022. La description générale des dispositions des contrats de location est faite dans la note 2.14.

5.2. Résultat opérationnel

Le résultat opérationnel est défini comme la différence de l’ensemble des charges et produits ne résultant pas des activités financières des sociétés mises en équivalence, des écarts d’acquisitions négatifs, des activités abandonnées et de l’impôt conformément à la recommandation CNC 2009-R-03.

(En milliers d'euros)	31/12/2022	31/12/2021
Revenus des autres activités
Frais de personnel	(411)	(451)
Autres frais généraux	(603)	(919)
Autres produits et charges	(920)	(140)
Variation de valeur des immeubles de placement	1 164	1 623
Dotations aux autres amortissements et provisions	(782)	(558)
Reprises des autres amortissements et provisions	595	284
Résultat de cession des entités déconsolidées	(67)	1 494
Charges / Produits Net(tes) d'Exploitation	(1 023)	1 332
Résultat de cession d'immeubles de placement	-	-
Résultat opérationnel	(1 981)	481

À fin décembre 2022, le résultat opérationnel hors résultat de cession des immeubles de placement est une perte de 1 981 K€ contre un bénéfice de 481 K€ au 31 décembre 2021.

Les frais de personnel (411 K€) enregistrent la charge propre des salaires et des charges sociales des salariés, augmentés des charges de salaires et de charges sociales refacturées au groupe F I P P (327 K€), et minorés des salaires et charges sociales que le Groupe F I P P refacture à des sociétés extérieures au Groupe (30 K€). Le poste est en baisse de 50 K€ sur un an.

Les autres frais généraux de l’exercice (603 K€) sont en baisse par rapport à l’exercice précédent (-316 K€). Ils sont principalement composés des frais suivants :
- honoraires (336 K€), dont les auditeurs financiers (96 K€), Honoraires comptables (104 K€) les honoraires juridiques (118 K€) et les honoraires divers (18 K€),
- locations mobilières (27 K€),
- sous traitance (parties liées) pour (60 K€),
- Assurances (17 K€),
- frais de publication légales et financières (71 K€),
- taxes retenues à la source pour les sociétés étrangères (10 K€),
- commissions bancaires (9 K€).

Les autres produits et charges (-919 K€) sont principalement constitués de :
- du coût net de la créance Groupement LACATON VASSAL d'un montant de -456 K€ sur PAMIER, suite au rachat au Groupement par F I P P, pour lequel une reprise de provision de 592 K€ a été effectué,
- une refacturation MYHOTELMATCH pour -267 K€ relatif à la période sous la direction F I P P,
- pénalité amendes pour -159 K€,
- Divers charges et produits pour -40 K€.

Variation de valeur des immeubles de placement sur l’exercice +1 163 K€ (cf. § 4.1.1).

Les dotations aux autres amortissements et provisions de l’exercice (-782 K€) se décomposent en :
- les dotations aux amortissements sur l’ensemble immobilier du Blanc Mesnil (PAMIER) pour -448K€,
- une dépréciation de la marque jacques FATH -213 K€,
- La dotation IFRS 16 pour le 55 rue Pierre Charron -104 K€,
- les dotations aux amortissements sur les autres immobilisations -4 K€,
- Un dotation de provision pour charge -13 K€.

Les reprises aux amortissements et provisions de l’exercice (+595 K€) se décomposent en :
- reprise de provision pour charge pour 592 K€, concernant le Groupement LACATON VASSAL,
- divers reprises pour 3 K€.# 5.3. Résultat net
(En milliers d'euros)

	31/12/2022	31/12/2021
Résultat opérationnel	(1 981)	481
Produits de placements financiers	113	23
Coût de l'endettement financier brut	(16)	(27)
Coût de l'endettement financier net	97	(3)
Autres produits et charges financiers	(60)	(197)
Résultat avant impôts	(1 943)	280
Écart d'acquisition négatif	-	-
Charge d'impôt	(499)	-
Résultat net	(2 443)	280

Attribuable aux :
* Propriétaires du groupe : (2 720) (524)
* Participations ne donnant pas le contrôle : 277 804

Les produits de placements financiers se composent de la variation de juste valeur des actifs financiers courants pour +113 K€, provenant de la vente de BSA MYHOTELMATCH attribués par la société proportionnellement au nombre d'action détenue, dont la revente en octobre à généré un profit de 160 K€, et de la variation des VMP ayant généré une perte de 46 K€. L’endettement financier brut correspond aux intérêts sur la dette de loyer IFRS 16 (16 K€). Les « Autres produits et charges financiers » (–60 K€) enregistrent principalement :
- les charges d’intérêt sur le compte courant avec la sociétés RODRA INVESTMENTS (-54 K€),
- des reprises nettes sur comptes courants (+136 K€),
- les pertes nettes de change (-117 K€),
- intérêts sur compte courant Cofinfo (-8 K€),
- des intérêts dus à un ancien locataire (–17 K€).

L'impôt sur le résultat (-499 K€) correspond à un impôt différé lié à la survaleur des biens situés à Megève. Le résultat net consolidé est une perte de 2 442 K€ qui se répartit pour -2 719 K€ aux propriétaires du Groupe et +277 K€ aux participations ne donnant pas le contrôle.

5.4. Vérification de la charge d’impôt

(En milliers d'euros)

	31/12/2022	31/12/2021
Résultat net	(2 443)	280
Charge / Produit d'impôt	(499)	0
Résultat avant impôt	(1 944)	280
Taux d'impôt	25 %	26,50 %
Charge / Produit d'impôt théorique	486	(74)
- Impact fiscal des :
• Du régime SIIC	317	377
• Autres retraitements et décalages	(827)	768
• Filiales étrangères	249	171
- Imputations et créations de déficits fiscaux	(724)	(1 241)
Charges (-) / Produit (+) d'impôt	(499)	0

La charge d'impôt correspond a l'impôt différé sur les biens situés à Megève. La charge d'impôt reflète la réalisation d'un "Tax Planning".

NOTE 6. Secteurs opérationnels

Le Groupe réalise l’intégralité de son chiffre d’affaires dans la zone Euro, et au Royaume-Uni. Le chiffre d’affaires provient de l’activité immobilière. Le patrimoine immobilier du Groupe représente au 31 décembre 2022 une surface totale de 81 715 m² répartie de la manière suivante :

Nature du patrimoine (En m²)

Nature du patrimoine	31/12/2022	31/12/2021
Bureaux	1 844	1 844
Résidences Hôtelières	20 202	20 202
Habitations	1 952	1 952
Surfaces commerciales	3 574	3 574
Immeubles en restructuration (1)	54 030	0
Divers (2)	113	113
Total	81 715	81 715

(1) Le patrimoine immobilier de PAMIER est considéré en restructuration dans l’attente de la définition exacte des droits à construire affectés à la zone des immeubles.
(2) Surfaces de réserves, de caves, et d’emplacements de parking.

Situation géographique

Situation géographique	31/12/2022	31/12/2021
Paris	0,0%	0,0%
Région Parisienne	72,8%	72,8%
Province	26,6%	26,6%
Étranger	0,6%	0,6%
Total	100%	100%

La surface des terrains non bâtis (à Verdun) au 31 décembre 2022 s’élève à 127 ares et 05 centiares. L’activité du groupe au cours de l’exercice écoulé est décrite dans la note 1.1 du rapport de gestion sur les comptes clos le 31 décembre 2022.

Répartition de la valeur du patrimoine immobilier en secteurs géographiques

Par secteur géographique (en milliers d'euros)	31/12/2022	31/12/2021
Province	44 936	44 763
Paris et Région Parisienne	19 399	19 987
Etranger	13 530	13 091
Total	77 865	77 841

Le patrimoine inclus les immeubles de placement pour 77 865 K€ (dont 60 436 K€ évalués à la juste valeur et 17 429 K€ au coût amorti de par l’impossibilité d’une évaluation à la juste valeur du patrimoine immobilier de PAMIER). La valeur des immeubles a augmenté de 24 K€ (+1 164 K€ via la juste valeur, ‑448 K€ d'amortissement et –734 K€ d'écart de change, +46 K€ d'acquisitions et -4K€ de mise au rebus).

Au 31 décembre 2022
(En milliers d'euros)

	Habitations	Commerces	Bureaux	Hôtels	Projet de restructuration	Non affectable	Total
Loyers	338	38	1 020	-	-	-	1 397
Charges locatives refacturées	169	17	227	-	-	-	413
Charges locatives globales	(176)	(158)	(82)	(282)	(2 069) (1)	(2 767)
Revenus nets des immeubles	331	(103)	(82)	965	(2 069) (1)	(957)
Revenus des autres activités
Frais de personnel	(1)	(29)	(53)	(27)	(300) (2)	(411)
Autres frais généraux	(2)	(41)	(74)	(38)	(420) (27)	(2) (603)
Autres produits et charges	(2)	(0)	-	(17)	(824) (77)	(920)
Variation de valeur des immeubles de placement	377	(106)	(54)	1 064	(117)	1 164
Dotations aux autres amortissements et provisions	(3)	-	-	(13)	(449)	(316) (782)
Reprise des autres amortissements et provisions	-	-	-	-	595	-	595
Résultat de cession des entités déconsolidées	-	-	-	-	-	(67) (67)
Résultat de cession des d'immeubles destinés à la vente	-	-	-	-	-	-	-
Produits de trésorerie						113	113
Coût de l'endettement financier brut	(16)	(16)					(16)
Autres produits et charges financiers	(4)	(8)	(4)	(43)	0	(59)
Résultat avant impôt	629	(343)	(206)	1 235	(2 774)	(485)	(1 943)
Impôts sur les sociétés					(499)		(499)
Résultat net	129	(343)	(206)	1 235	(2 774)	(485)	(2 443)

(1) & (2) réparti en fonction des m²

Informations bilantielles par secteur d’activité au 31 décembre 2022
(En milliers d'euros)

	Bureaux	Commerce	Hôtels	Habitations	Non Affectable (1)	Total
Actifs
Immeubles de placements	671	1 299	32 730	25 330	17 835	77 865
Immeubles en immobilisations corporelles
Immeubles destinés à la vente
Passifs
Passifs financiers non courants						681
Passifs financiers courants						102

(1) Il s'agit du terrain à Verdun, de caves à Flaines, et de l'ensemble immobilier de PAMIER.

Au 31 décembre 2021
(En milliers d'euros)

	Bureaux	Commerces	Hôtels	Habitations	Projet de restruc-turation	Non affectable	Total
Loyers	37	1 003	542	-	-	-	1 582
Charges locatives refacturées	13	216	291	-	-	-	520
Charges locatives globales	(160)	(294)	(309)	(2 189) (2)	-	(2 954)
Revenus nets des immeubles	-	(110)	924	523	(2 189) (2)	(852)
Revenus des autres activités
Frais de personnel	(1)	(29)	(55)	(313)	(30) (24)	(451)
Autres frais généraux	(2)	(47)	(92)	(519)	(50) (44)	(167) (919)
Autres produits et charges	(3)	(6)	(0)	(0)	(115) (16)	(140)
Variation de valeur des immeubles de placement	(54)	(106)	1 175	582	26	1 623
Dotations aux autres amortissements et provisions	(1)	(18)	-	(450)	(90)	(558)
Reprise des autres amortissements et provisions	-	-	284	-	-	284
Résultat de cession des entités déconsolidées	-	-	-	-	-	1 494	1 494
Résultat de cession des d'immeubles destinés à la vente	-	-	-	-	-	-	-
Produits de trésorerie						23	23
Coût de l'endettement financier brut	(27)					(27)
Autres produits et charges financiers	(9)	(15)	(8)	(88)	(78)	(198)
Résultat avant impôt	(142)	(383)	1 259	919	(2 797)	1 423	280
Impôts sur les sociétés	-					-
Résultat net	(142)	(383)	1 259	919	(2 797)	1 423	280

(1) & (2) réparti en fonction des m².

Informations bilantielles par secteur d’activité au 31 décembre 2021
(En milliers d'euros)

	Bureaux	Commerces	Hôtels	Habitations	Non Affectable (1)	Total
Actifs
Immeubles de placements	725	1 405	31 640	25 691	18 380	77 841
Immeubles en immobilisations corporelles
Immeubles destinés à la vente
Passifs
Passifs financiers non courants						760
Passifs financiers courants						97

(1) Il s'agit du terrain à Verdun, de caves à Flaines, et de l'ensemble immobilier de PAMIER.

Informations relatives aux zones géographiques au 31 décembre 2022
(En milliers d'euros)

	Paris	Région Parisienne	Province	Etranger	Total
Chiffre d'affaires		56	1 754	1 810
Actifs non courants
Immeubles de placements	19 399	44 936	13 530		77 865
Immeubles destinés à la vente

Informations relatives aux zones géographiques au 31 décembre 2021
(En milliers d'euros)

	Paris	Région Parisienne	Province	Non Affectable	Total
Chiffre d'affaires	50	1 840	213	2 102
Actifs non courants
Immeubles de placements	19 987	44 763	13 091		77 841
Immeubles destinés à la vente

NOTE 7. Engagements hors bilan

Les engagements, internes ou externes au Groupe, sont les suivants :

7.1. Engagements hors bilan liés au périmètre du groupe consolidé

Aucun engagement donné ou reçu lié au périmètre du groupe n’existe à la clôture de l’exercice.

7.2. Engagements hors bilan liés aux opérations de financement

7.2.1. Engagements donnés

Les engagements listés, ci-dessous, garantissent des passifs inclus dans le bilan consolidé, et ne viennent donc pas s’additionner au montant de ces passifs.

Autres engagements
Par ailleurs, le groupe n’a pas accordé à des tiers des lignes de crédit non encore utilisées (lettres de tirages, …) et n’a pas d’engagements de rachat de valeurs prêtées ou déposées en garanties.

7.2.2. Engagements reçus

Néant.

7.3. Engagements hors bilan liés aux activités opérationnelles du groupe

7.3.1. Engagements donnés

Hypothèques légales du trésor
La Direction Générale des finances publiques du Blanc-Mesnil a constitué précédemment des garanties propres à couvrir le montant des taxes foncières et taxes sur les bureaux pour lesquelles la société PAMIER a demandé un délai de paiement. Au 31 décembre 2022, le montant global des hypothèques légales du trésor prises au titre de différents rôles de taxes foncières et de taxes sur les bureaux s’élève à 10 912 K€. Dans le cadre de l’accord conclu avec la CCSF en juin 2016, une hypothèque de 1er rang a été consentie sur l’immeuble BONAPARTE au profit du Trésor Public.

Hypothèques dans le cadre du litige LACATON-VASSAL
Dans le cadre du litige LACATON VASSAL (Cf. § 9.3), qui est a présent terminé, des hypothèques avaient été inscrites par les sociétés Puech et Savoye Architectes, Lacaton et Vassal Architectes, CESMA, BATSCOP, Louis Choulet, AIA Ingénierie. La société F I P P ayant racheté la créance, l'hypothèque au profit de sociétés hors Groupe va donc être au sein du Groupe.# 7.3.2. Engagements réciproques

L’hôtel TOTEM a été donné à bail le 18 juin 2015 pour une durée ferme de 12 ans, sans faculté de donner congé avant l’expiration de la 12ème année du bail. Le loyer plein et entier est de 585 K€ hors taxe et hors charge, à régler en totalité sur la période hivernale. Le loyer est indexé annuellement en fonction de l’évolution de l’indice des loyers commerciaux (ILC), il est garanti par un dépôt de garantie d’un montant représentant 2 mois de loyer hors taxe et hors charge, et, par une caution garantissant toutes les sommes dues par le preneur au titre du bail.

(En milliers d'euros)

	à -1 an	de 1 à 5 ans	+ de 5 ans
Paiements futurs minimaux des locations non résiliables	585	2 025
Loyers conditionnels de la période	Néant

NOTE 8. Exposition aux risques

Le Groupe a procédé à une revue des risques qui pourraient avoir un effet défavorable significatif sur son activité, sa situation financière ou ses résultats et considère qu’il n’y a pas d’autre risque significatif hormis ceux présentés dans la note 2.3 et 2.4 du rapport de gestion sur les comptes clos au 31 décembre 2022.

NOTE 9. Autres informations

9.1. Actif net réévalué

Le Groupe F I P P a décidé d’adopter la méthode de la juste valeur prévue par la norme IAS 40, afin d’évaluer les immeubles de placement. Cette option a pour objet de refléter dans les comptes consolidés les variations du marché des « immeubles de placement », et de donner au patrimoine sa valeur de marché. Le patrimoine du Groupe

Les expertises ont été réparties entre quatre cabinets d’expertise immobilière en fonction des spécificités de chaque bien immobilier à expertiser (VIF EXPERTISE, CATELLA VALUATION, SAVILLS LONDRES) en raison de leur spécificité. Ces expertises ont été réalisées en date du 31 décembre 2022. Les expertises ont été réalisées selon des critères définis dans la Charte de l’Expertise en Évaluation Immobilière et appliquées par l’ensemble des sociétés foncières cotées. Les biens qui font l’objet, au 31 décembre, de promesses de vente ou d’offres acceptées par le Groupe sont pris, pour ce qui les concerne, au prix de négociation.

Au 31 décembre 2022, le patrimoine du groupe est estimé à 77 865 K€. Il est composé à hauteur de 671 K€ de bureaux, 1 299 K€ de commerces, 32 730 K€ de murs d’hôtels et résidences hôtelières, 25 330 K€ d’immeubles résidentiels, et de 406 K€ de charges foncières (terrain de Verdun), de réserves et caves et de parkings (résidence La Forêt), de l’ensemble immobilier situé au Blanc Mesnil (projet de restructuration) étant valorisé quant à lui 17 429 K€.

En surfaces, les bureaux représentent 1 844 m², les commerces 3 574 m², les hôtels 20 202 m², le résidentiel 1 952 m², l’ensemble immobilier situé au Blanc Mesnil (projet de restructuration) représente une surface de 54 030 m². Les caves représentent 113 m² et les charges foncières 127a 05ca.

Les répartitions hors patrimoine en restructuration, par nature et zone géographiques, en valeur et en m², ressortant de ces expertises sont les suivantes :

(En milliers d'euros)

	31/12/2022	31/12/2021 (1)
Capitaux propres consolidés part du Groupe	52 580	56 258
Titres d'autocontrôle
685 actions	991	991
Plus/Moins-value sur titres d'autocontrôle	2 258	2 487
Actif net réévalué	55 829	59 736
Nombre d'actions	122 471 554	122 471 554
ANR par action	0,456 €	0,488 €

(1) Une correction d'erreur a été effectuée sur l'ouverture de l'exercice 2021, en transférant des réserves part du groupe , vers les réserves attribuables aux participations ne donnant pas le contrôle, pour un montnt de 4 053 K€. L'ANR du 31 décembre 2021 publié était de 0,0523 €

9.2. Situation fiscale

Les déficits fiscaux du Groupe se décomposent de la manière suivante :

(En milliers d'euros)

	31/12/2022	31/12/2021
Déficits reportables	65 079	62 184

Les déficits fiscaux ne sont imputables que sur les seuls résultats fiscaux ne relevant pas du régime SIIC qui présentent un caractère marginal. De plus, le plafonnement de l’imputation des déficits sur les bénéfices limite leur champ d’utilisation. Aussi leur possibilité d’imputation s’inscrit sur une durée très longue et selon un calendrier aléatoire et peu prévisible, ces incertitudes ont conduit à ne constater aucun actif d’impôts différés.

9.3. Litiges et passifs éventuels

Litige ATHIS 91 - SAMRIF

La société ATHIS CARROSSERIE 91 ne paie aucune de ses régularisations de charges depuis 2014. La société SAMRIF a donc assigné son locataire en date du 2 mars 2020 devant le tribunal judiciaire de Créteil en règlement de charges dues. Parallèlement à cette assignation, la société SAMRIF a fait délivrer à son locataire, le 9 mars 2020, un commandement de payer les charges dues visant la clause résolutoire du bail. La société SAMRIF a en conséquence complété ses demandes par conclusions signifiées le 10 août 2020 en demandant l’acquisition de la clause résolutoire du bail et la résiliation du bail pour de multiples manquements de la société ATHIS CARROSSERIE 91. La société ATHIS CARROSSERIE 91 a assigné sa bailleresse en opposition au commandement de payer le 20 mai 2020. Les deux affaires ont été jointes.

Par ailleurs, le 29 mars 2018, la société SAMRIF avait délivré congé à la société ATHIS CARROSSERIE 91 à effet du 30 septembre 2018 lui refusant le renouvellement du bail et lui offrant le paiement d’une indemnité d’éviction. Par exploit d’huissier de justice en date du 4 août 2020, la société ATHIS CARROSSERIE 91 a assigné la société SAMRIF, aux fins de voir désigner tel expert qu’il plaira avec pour mission notamment de rechercher tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction dans le cas d’une perte de son fonds de commerce ou dans le cas d’un simple transfert du fonds, ainsi que tous éléments pour déterminer le montant de l’indemnité d’occupation dont elle est débitrice.

Compte tenu de la persistance du défaut de règlement des charges par la société preneuse, la société SAMRIF a décidé de rétracter son offre de paiement d’une indemnité d’éviction par acte d’huissier de justice du 27 août 2020. Parallèlement, la société ATHIS CARROSSERIE 91 a assigné sa bailleresse devant le tribunal judiciaire de Créteil le 24 septembre 2020 en fixation du montant de l’indemnité d’éviction à laquelle elle prétend. Elle régularisait ultérieurement des conclusions aux fins de sursis à statuer compte tenu de la procédure pendante en résiliation du bail.

Une mesure de médiation a été ordonnée par le juge des référés le 12 novembre 2020. Celle–ci a échoué. Par ordonnance du juge de la mise en état du 2 mars 2021, le sursis à statuer a été ordonné dans l’affaire en reconnaissance du droit de la société ATHIS CARROSSERIE 91 au paiement d’une indemnité d’éviction. Par ordonnance du 1er avril 2021, le juge des référés a débouté la société ATHIS CARROSSERIE 91 de sa demande de désignation d’expert, compte tenu de la procédure pendante en résiliation du bail et dit qu’il n’y avait lieu à référé. La société ATHIS CARROSSERIE 91 a conclu la veille de l’audience de mise en état du 12 mai 2022. L’affaire a été renvoyée pour les conclusions de SAMRIF, à défaut clôture, à l’audience de mise en état du 1er septembre 2022. Là encore, ATHIS CARROSSERIE 91 a déposé des conclusions à la veille de l’audience. SAMRIF y a répondu en urgence. Compte tenu des dernières écritures échangées l’affaire a été fixée pour clôture et plaidoirie le 12 décembre 2022.

Par jugement rendu le 10 février 2023, le tribunal a constaté le bien fondé de notre commandement de payer, l’acquisition de la clause résolutoire du bail et la résiliation du bail au 10 avril 2020 relevant en conséquence la déchéance du droit au maintien dans les lieux et du droit au paiement de l’indemnité d’éviction au profit de la société ATHIS CARROSSERIE. Cette dernière est condamnée à payer à la société SAMRIF en deniers ou quittance la somme de 44 941,65 euros TTC au titre des loyers et charges dus, loyer du troisième trimestre 2022 inclus. Cette somme portera intérêts pour la somme de 32 293,14 euros et à compter de la date du jugement pour le surplus. Le montant de l’indemnité d’occupation est fixé au montant du loyer contractuel, montant que la société ATHIS CARROSSERIE devra payer jusqu’à la libération effective des lieux. Elle est enfin condamnée aux dépens et à verser à la société SAMRIF, 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire est écartée, de sorte que la décision ne deviendra définitive et le locataire ne pourra être expulsé qu’à l’expiration du délai d’appel d’un mois à compter de la signification qui lui sera faite par commissaire de justice de la décision ou après confirmation du jugement par la cour d’appel de Paris. Le locataire a fait appel de cette décision. Un natissement du fonds de commerce a été effectué en mars 2023 pour 47 406,81 €.

Litige avec CLUB MED

Une action judiciaire en paiement de loyers a été introduite par la SCI BRIAULX à l’encontre de ses locataires CLUB MED et ADS. La SCI BRIAULX a assigné la société CLUB MED et la société ADS devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de les voir condamner solidairement à payer à la SCI BRIAULX la somme de 424 092,38 euros au titre d’échéances de complément de loyer et de voir prononcer la résiliation du bail de la société CLUB MED portant sur le bâtiment Varet 1 et des locaux dépendant du bâtiment Varet 2 situés dans la station Arc 2000 à Bourg-Saint-Maurice. Un séquestre temporaire de 424 K€ a été constitué par le Club Med dans l’attente du jugement.## Litiges

Litige avec la SCI BRIAULX

Le Club Med et la société ADS ont plaidé l’incompétence du Tribunal judiciaire de Paris lors de l’audience de 9 mars 2022. Par ordonnance du 11 mai 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris a déclaré ledit tribunal incompétent territorialement, au profit du tribunal judiciaire d'Albertville. Devant le tribunal judiciaire d’Albertville, la société CLUB MED a conclu au débouté des demandes de la SCI BRIAULX, au motif que les compléments de loyer sont relatifs à la période pendant laquelle elle n’a pu exploiter l’immeuble loué en raison du confinement et de l’arrêt des remontées mécaniques décidés par le Gouvernement pendant la crise sanitaire. La société ADS vient de conclure. La société ADS soutient que la société CLUB MED est débitrice des compléments de loyer à l’égard de la SCI BRIAULX, indépendamment du contexte sanitaire, dès lors qu’elle n’est pas obligée de cesser l’exploitation de l’immeuble loué. La SCI BRIAULX doit maintenant conclure en réplique aux conclusions des sociétés CLUB MED et ADS, en l’état d’une jurisprudence de la Cour de cassation, a priori favorable.

Litige avec TERMINAL NEIGE FLAINE

La société TERMINAL NEIGE FLAINE n’avait pas procédé au règlement de ses loyers et charges depuis le mois de janvier 2021. Lors d’une réunion en date du 3 février 2021, la Société TERMINAL NEIGE FLAINE a informé la Société BRIHAM qu’elle se trouvait dans l’incapacité de régler les loyers et charges échus et à venir et demandait la suspension des paiements outre un effacement d’une partie de sa dette locative. Au regard des montants en jeux et de ses propres difficultés financières, la Société BRIHAM a indiqué à son Preneur que les loyers restaient incontestablement dus, mais qu’un échéancier de paiement pourrait être prévu, à la condition que celui-ci s’inscrive dans un délai raisonnable. Compte tenu de l’absence de retour de la société TERMINAL NEIGE FLAINE et de l’importance de l’arriéré locatif grandissant, la société BRIHAM s’est vue contrainte de signifier par acte en date du 11 mars 2021 un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue à l’article 26 du Contrat de Bail. Le 8 avril 2021, la Société TERMINAL NEIGE FLAINE a fait délivrer à la Société BRIHAM une assignation au fond devant le Tribunal de céans afin de solliciter à titre principal la nullité du commandement du 11 mars 2021 et ses effets, à titre subsidiaire, contester la créance de la Société BRIHAM, et à titre infiniment subsidiaire, solliciter des délais de paiement. Au regard de l’attitude adoptée par son Preneur, la Société BRIHAM a fait procéder à une saisie-attribution d’un montant de 10 041,85 euros sur le compte de la Société TERMINAL NEIGE FLAINE par acte d’huissier du 27 mai 2021. Par des conclusions du 6 juillet 2021, la Société BRIHAM faisait valoir l’irrecevabilité et le mal fondé des demandes de la Société TERMINAL NEIGE FLAINE, sollicitait la résiliation du bail aux torts exclusif du Preneur, outre le versement de son arriéré locatif, et d’autres indemnités expressément visées par le Bail. La Société TERMINAL NEIGE FLAINE s’est résolue à procéder, en juillet 2021 au règlement de la somme de 239 755,92 euros, puis, à partir de décembre 2021, de ses loyers courants. Elle a enfin réglé, en novembre 2022, une somme globale de 140 000,00 euros. Cependant, en dépit de ces règlements, la Société TERMINAL NEIGE FLAINE demeure débitrice de la somme de 89 217,12 euros. Dans le cadre de ses dernières écritures, la Société TERMINAL NEIGE FLAINE sollicite l’annulation des échéances de loyers restant due par elle, au motif que des désordres existeraient dans le cadre du bien loué. Le Preneur fait état d’une résistance de son Bailleur à la réalisation de travaux. Nous contestons cette argumentation et sollicitons la condamnation de TERMINAL NEIGE FLAINE au versement de son arriéré de loyer, qui s’élève à cette date à 89 217,12 euros, outre l’application d’intérêts de retard et de la clause pénale prévue dans le contrat de bail. Parallèlement, il est à noter que la Société TERMINAL NEIGE FLAINE sollicite pour sa part :
* que la Société BRIHAM soit condamnée à verser à la société TERMINAL NEIGE FLAINE la somme de 39 861,13 € HT, soit 47 833,36 € TTC au titre des préjudices subis du fait de la persistance des désordres ;
* d’enjoindre à la société BRIHAM de réaliser, dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, à peine de 500 € par jour de retard, des travaux permettant de mettre un terme aux désordres résultant des fuites au niveau des terrasses et des colonnes d’évacuation des eaux pluviales ;
* que la Société BRIHAM soit condamnée à verser à la société TERMINAL NEIGE FLAINE la somme de 60 000,00 € HT en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture des débats est fixée au 15 mars 2023. Aucune date d'audiance n'a été fixée à la date d'arrêté des comptes.

Litige avec la société LACATON & VASSAL ARCHITECTE

Par lettre de mission du 25 février 2013, la société FPN a confié à la société LACATON & VASSAL architecte, une étude de faisabilité pour la restructuration du site du Blanc Mesnil. En avril 2013, les sociétés ORCO PROPERTY GROUP et FPN ont donné pour mission à LACATON d’étudier l’aménagement pour la restructuration de l’ensemble immobilier du centre d’affaires Paris nord. Le 31 janvier 2014, un contrat de maitrise d’œuvre était régularisé entre les sociétés VINOHRADY (promoteur immobilier), ORCO PROPERTY GROUP et le groupement de maitrise d’œuvre (LACATON, PUECH, bureau d’études…). Après avoir payé les premières notes d'honoraires de LACATON, le promoteur (VINOHRADY) a cessé tout règlement. Le 20 octobre 2014, LACATON prononçait la résiliation du contrat aux torts exclusifs de VINOHRADY et d’ORCO PROPERTY GROUP. Par assignation du 29 décembre 2014, LACATON a demandé la condamnation solidaire d’ORCO PROPERTY GROUP, PAMIER, FPN et VINOHRADY à payer les sommes de 396 K€ TTC au titre d’honoraires non réglés, de 193 K€ d'indemnité contractuelle de résiliation et de 100 K€ de dommages et intérêts pour résistance abusive. Par jugement du tribunal de commerce du 17 novembre 2016, le juge a constaté la résiliation du contrat de maitrise d’œuvre aux torts de VINOHRADY, a condamné solidairement PAMIER et VINOHRADY à payer au groupement de maitrise d’œuvre (LACATON et les autres intervenants) les sommes suivantes :
* 84 000 € HT avec intérêts moratoires à compter du 17 mars 2014,
* 144 000 € HT avec intérêts moratoires à compter du 24 juin 2014 sur la somme de 108 K€ HT et à compter du 24 octobre 2014 sur la somme de 36 K€ HT,
* 193 000 € HT d’indemnité contractuelle,
* 20 000 € HT de dommages intérêts,
* 15 000 € article 700.

PAMIER a interjeté appel du jugement du 17 novembre 2016. Par arrêt du 23 novembre 2018, la cour d’appel a rendu sa décision. En ce qui concerne le Groupement LACATON & VASSAL : l’arrêt confirme le principe des condamnations prononcées en première instance ainsi que des déboutés, et condamne VINOHRADY et PAMIER à payer au Groupement LACATON & VASSAL :
* Le paiement des phases PRE APS, APS et DPC, soit 228 000 € HT avec intérêts moratoires,
* La somme de 20 000 € à de dommages-intérêts,
* L’indemnité de résiliation accordée qui est portée de 193 500 € à 213 900 € sans taxe,
* La somme de 15 000 € à titre d’article 700 CPC en première instance et la somme de 15 000 € à titre d’article 700 CPC en appel.

Le groupement LACATON & VASSAL a pris en juin 2019 des hypothèques judiciaires définitives sur l’actif immobilier appartenant à PAMIER. Les sociétés VINOHRADY et PAMIER se sont de leurs côtés rapprochées et ont réglé à l’amiable leur différend en avril 2020 dans le cadre d’un protocole d’accord. Il est prévu au terme de ce protocole notamment le désistement de toutes les instances et actions opposant les sociétés PAMIER et VINOHRADY. Le 30 juillet 2021, la société LACATON ET VASSAL es qualité a fait délivrer à la SARL PAMIER, un commandement de payer valant saisie immobilière de son actif immobilier sur la commune du Blanc Mesnil, au titre des décisions précitées, pour un montant provisoirement arrêté au 19 juillet 2021 à la somme de 595 849,12 €. La SARL PAMIER a saisi le Président du Tribunal de commerce de PARIS en sollicitant, sur le fondement de l’article L 611-4 du Code de commerce, l’ouverture d’une procédure de conciliation à son bénéfice. Par une Ordonnance en date du 14 septembre 2021, Monsieur le Président du Tribunal de commerce de PARIS a désigné la SELARL EL BAZE CHARPENTIER, prise en la personne de Maître Jonathan EL BAZE, en qualité de conciliateur de la SARL PAMIER afin notamment de (i) rechercher une solution avec la société LACATON ET VASSAL ARCHITECTES et (ii) appeler à la procédure de conciliation la société VINOHRADY en sa qualité de débitrice solidaire avec la SARL PAMIER de la société LACATON ET VASSAL en vertu de l’arrêt du 23 novembre 2018 rendu par la cour d’appel de Paris. Dans le prolongement de l’ouverture de cette procédure de conciliation, différents échanges confidentiels se sont tenus sous l’égide du Conciliateur afin que la SARL PAMIER propose une solution transactionnelle à la société LACATON ET VASSAL ARCHITECTES, en sa qualité de mandataire du groupement de maître d’œuvre. Par exploit extrajudiciaire en date du 22 novembre 2021 délivrée à la requête de la SARL LACATON ET VASSAL es qualité de mandataire du Groupement précité, SARL PAMIER a été attraite à une audience d’orientation devant le Juge de l’Exécution du Tribunal Judiciaire de Bobigny. Cette procédure initiée par la société LACATON ET VASSAL es qualité a ainsi pour objet, dans le prolongement du commandement de payer valant saisie immobilière ayant été délivré à la SARL PAMIER le 30 juillet 2021 de statuer sur les contestations et demandes incidentes liées à celle-ci, et de déterminer les modalités selon lesquelles la procédure sera poursuivie.Dans le prolongement de l’assignation qui lui a été délivrée le 22 novembre 2021, la SARL PAMIER a saisi le 1er décembre 2021 le Président du Tribunal de commerce de PARIS sur le fondement de l’article 2 II de l’ordonnance N°2020-596 du 20 mai 2020. Par Ordonnance en date du 21 décembre 2021, le Président du Tribunal de commerce de PARIS a fait droit à la demande de la SARL PAMIER et a notamment arrêté et interdit jusqu’au terme de la mission du Conciliateur, toute procédure d'exécution de la part du Groupement LACATON ET VASSAL tant sur les meubles que sur les immeubles propriétés de la société PAMIER, ainsi que toute procédure de distribution n'ayant pas produit un effet attributif avant la demande. L’Ordonnance du 21 décembre 2021 a également reporté l’exigibilité des sommes dues par la société PAMIER au Groupement LACATON ET VASSAL au lendemain de la fin de mission du Conciliateur. Dans ce contexte, la SARL PAMIER a régularisé le 4 janvier 2022 devant le Juge de l’Exécution du Tribunal Judiciaire de BOBIGNY des conclusions de sursis à statuer dans l’attente de la fin de la mission du Conciliateur, soit jusqu’au 14 juillet 2022. Ayant pris connaissance de l’ordonnance susvisée rendue le 21 décembre 2021, le Groupement LACATON ET VASSAL a régularisé le 8 février 2022 devant le Juge de l’Exécution du Tribunal Judiciaire de BOBIGNY des conclusions demandant à cette juridiction de suspendre la procédure de saisie-immobilière initiée à l’encontre de la SARL PAMIER jusqu’au 14 juillet 2022. Au cours de la procédure de conciliation, la société F I P P, actionnaire de la société PAMIER s’est proposé de racheter les créances détenues par le Groupement LACATON ET VASSAL avec toutes les garanties attachées à ces créances ainsi que le bénéfice du commandement. Ces trois parties se sont rapprochées afin de conclure un protocole transactionnel. Le protocole a été signé en date du 13 juillet 2022. Le litige est clos.

Taxes foncières

Au 31 décembre 2022, les montants théoriquement dus par la société PAMIER – venant aux droits des sociétés AD INVEST et BLANAP – au titre des taxes foncières afférentes aux immeubles Bonaparte, Continental et Ampère sont les suivants :

(En milliers d'euros)

	2013	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021	2022	Total
AD INVEST
Principal	-	187	189	197	195	194	961	-	-	-	1923
Majoration	-	19	19	20	19	19	96	-	-	-	192
BLANAP
Principal	377	397	414	408	403	1	999	-	-	-	3099
Majoration	39	40	41	41	40	202	-	-	-	-	403
PAMIER
Bonaparte + Continentale
Principal	227	628	637	664	660	661	1086	1167	1387	1374	8489
Majoration	12	63	64	66	66	66	105	117	139	137	835
Total	239	1312	1345	1403	1389	1383	1191	1284	1526	1511	12582

Ces taxes foncières ont été calculées par l’administration fiscale sur la base d’une valeur locative théorique qui ne tient pas compte de l’état des immeubles, au mépris des textes lui faisant obligation d’ajuster cette valeur en fonction notamment de leur état d’entretien (CGI, article 1517 et Ann. III du CGI, article 324 AA), et de la jurisprudence (CE n°364676 SCI Royo et CE n°369862 SCI la Haie des Roses du 16 février 2015) qui considère qu’un bien impropre à tout usage est définitivement sorti du champ d’application de la taxe foncière.

Dès lors, la société PAMIER a déposé plusieurs procédures pour contester ces taxes.

S’agissant des taxes foncières 2013, la société PAMIER a déposé une réclamation visant la décharge de la taxe foncière afférente à l’immeuble Bonaparte, assortie d’une demande de sursis de paiement en date du 22 juin 2015. Les taxes foncières 2014 ont fait l’objet de deux réclamations distinctes par la société PAMIER (venant aux droits des sociétés AD INVEST et BLANAP) assorties de demandes de sursis de paiement en date des 22 juin 2015 et 23 juin 2015. La taxe foncière 2015 demandée à la société PAMIER a fait l’objet d’une réclamation avec demande de sursis de paiement en date du 3 décembre 2015. En décembre 2016, la taxe foncière 2016 a fait l’objet d’une réclamation avec demande de sursis de paiement. En réponse à la demande de constitution de garantie de l’administration fiscale du 13 février 2017 portant sur la taxe foncière 2016 (1,3 M€), la société PAMIER a proposé la constitution d’une hypothèque au profit du Trésor Public portant sur l’immeuble Bonaparte. Par courrier du 22 janvier 2020 l’administration fiscale, après un long silence, a rejeté l’ensemble des demandes de décharge afférentes aux taxes foncières des années 2013 à 2016. La société PAMIER a donc saisi le Tribunal administratif de Montreuil par une requête en date du 22 mars 2020 pour faire droit à ses demandes. Le 31 janvier 2018, la taxe foncière 2017 a également fait l’objet d’une réclamation incluant une demande de sursis de paiement. Les services fiscaux ayant sollicité la constitution de garanties, la société a également proposé l’inscription d’une hypothèque sur l’immeuble Bonaparte. Les cotisations de taxe foncière 2018 mises à la charge des sociétés PAMIER, SC BLANAP et AD INVEST ont fait l’objet d’une réclamation le 18 mars 2019 avec demande de sursis de paiement. Par courrier du 8 avril, reçu le 30 avril 2020, l’administration fiscale, après un long silence, a rejeté l’ensemble des demandes de décharge afférentes aux taxes foncières des années 2017 à 2018. La société PAMIER a donc saisi le Tribunal administratif de Montreuil par une requête en date du 22 août 2020 pour faire droit à ses demandes. La demande est désormais pendante devant cette juridiction et dans l’attente de la décision du Tribunal, le sursis est de droit. Les taxes dues au titre des années 2019, 2020 et 2021 ont fait l’objet de contestations similaires, assorties d’une demande de sursis de paiement, respectivement en date des 18 novembre 2020 et 16 mars 2022. En mars 2021, l’administration fiscale a imputé le remboursement de crédit de TVA (229,6 K€) de la société PAMIER sur la dette de taxe foncière 2013. Par une décision en date du 30 décembre 2021, le Tribunal Administratif de Montreuil a rejeté les demandes de dégrèvement de Taxe Foncière des années 2013 à 2018. La société PAMIER a saisi le Conseil d’Etat d’un pourvoi le 28 février 2022. En date du 16 mars 2022, la Direction départementale des finances publiques de la Seine-Saint-Denis a rejeté la demande de dégrèvement des taxes foncières au titre de 2019 et 2020. La Société PAMIER a saisi le Tribunal administratif de Montreuil le 13 mai 2022 pour faire droit à ses demandes. En juillet 2022, l’administration fiscale a imputé le remboursement d’un crédit de TVA (50 K€) de la société PAMIER sur la dette de taxe foncière 2013. Le 29 août 2022, l’administration a saisi d’office le Tribunal Administratif de Montreuil concernant la taxe foncière due au titre de l’année 2021. Le litige est pendant devant cette juridiction. En date du 16 décembre 2022, le Conseil d’Etat a cassé la décision du Tribunal Administratif du 30 décembre 2021 couvrant les années 2013 à 2018, et renvoyé les parties devant le Tribunal Administratif de Montreuil. Le Conseil d’Etat dans sa décision a argumenté que « le tribunal a relevé qu’il ne résultait pas de l’instruction que les travaux réalisés depuis 2014 aient porté atteinte de manière significative aux éléments porteurs de ces immeubles et, par suite, à leur gros œuvre. En statuant ainsi, alors que des travaux peuvent porter atteinte au gros œuvre d’un bâtiment sans nécessairement en affecter les éléments porteurs, le tribunal a commis une erreur de droit ». Comme suite à la décision du Conseil d’Etat, les montants de Taxe Foncière présents au bilan font aujourd’hui l’objet d’un sursis de paiement. La situation est similaire pour les taxes dues par le syndicat des copropriétaires dans lequel la société PAMIER détient 98,2 % des millièmes.

9.4. Parties liées

Le Groupe F I P P a réalisé des opérations avec le groupe ACANTHE DÉVELOPPEMENT, groupe côté ayant le même actionnaire de référence, et qui ont des dirigeants et/ou des Administrateurs communs.

Nature de la prestation (en milliers d'euros)	Nom	Contre partie liée	Liens	Solde au bilan (1)	Impact résultat (2)
Loyers et charges locatives	ACANTHE DEVELOPPEMENT	(201)		(142)
Dépôt de garantie	ACANTHE DEVELOPPEMENT	Dirigeants / Administrateurs communs	29
Compte courant	RODRA	Administrateurs communs	(1 167)		(54)
Mise à disposition de personnel	VENUS	Administrateurs communs	30		25
Mise à disposition de personnel	VENUS	Administrateurs communs	575		(248)
Mise à disposition de personnel	SAUMAN	Administrateurs communs	(202)		(79)
Autres charges	SAUMAN	Administrateurs communs	(43)		(43)
Autres charges	ACANTHE DEVELOPPEMENT	Dirigeants / Administrateurs communs	(24)		(22)
Titres Venus	ACANTHE DEVELOPPEMENT	Dirigeants / Administrateurs communs	(13)
Titres MYHOTELMATCH	MYHOTELMATCH	Administrateurs communs	(556)
BSA MYHOTELMATCH	MYHOTELMATCH	Administrateurs communs	159
Autres charges MYHOTELMATCH	MYHOTELMATCH	Administrateurs communs	(267)
Compte courant MYHOTELMATCH	MYHOTELMATCH	Administrateurs communs	137
Mise à disposition de personnel	ADC SIIC	Administrateurs communs	6		5
Autres créances	SMALTO	Dirigeants / Administrateurs communs	6		(1)

(1) Un montant positif signifie une créance, un montant négatif une dette.
(2) Un montant positif signifie un produit, un montant négatif une charge.

Les opérations, ci-dessus, ne sont assorties d’aucune garantie particulière.

9.5. Effectifs

	31/12/2022	31/12/2021
Dirigeant	1	1
Cadres	-	1
Employé	-	-
Total	1	2

En plus de ses ressources propres, le groupe a bénéficié de la mise à disposition de personnel par le groupe ACANTHE DÉVELOPPEMENT (voir note 5.4 parties liées).

9.6. Rémunérations

La rémunération brute versée à M. LONSDALE HANDS au titre de ses fonctions de direction dans le groupe s’élève à 46 K€ sur l’exercice. Aucune autre rémunération n’a été servie aux dirigeants du Groupe F I P P. Aucune avance, ni crédit n’ont été consentis aux dirigeants individuels sur la période.Aucune provision n’est enregistrée au titre des indemnités de départ à la retraite, eu égard à la faiblesse de l’effectif salarié, le caractère récent des embauches, la relative jeunesse de l’effectif et l’absence d’expérience sur le taux de rotation applicable, une telle provision n’aurait pas un caractère significatif.

9.7.Résultat par Action

Le résultat de base par action s’élève à -0,022 € au 31 décembre 2022 (le nombre moyen d’action pondéré étant de 122 471 554) contre –0,004 € au 31 décembre 2021.

	31/12/2022	31/12/2021
Numérateur : Résultat net part du groupe	(2 720)	(524)
Dénominateur : Nombre moyen d'actions pondéré	122 471 554	122 471 554
Résultat net part du groupe par action non dilué (en euros)	-0,022	-0,004

Aucun instrument dilutif n’existant à la clôture le résultat dilué par action est lui aussi de -0,022 €.

9.8.Informations relatives aux locations au 31 décembre 2022

Les montants des paiements futurs minimaux à recevoir au titre de contrats de location simple signés, non résiliables en cumul et pour chacune des périodes suivantes sont présentés, ci-dessous :

(En milliers d'euros)	Total	Échéance à un an au plus	plus d'un an et moins de 5 ans	plus de 5 ans
Loyers à percevoir	3810	1413	2397

Le Groupe n’a pas comptabilisé de loyers conditionnels sur l’exercice 2022. Le mode de comptabilisation des contrats de location est décrit dans la note 2.14.

9.9.Informations relatives aux honoraires des commissaires aux comptes au 31 décembre 2022

Les honoraires des Commissaires aux Comptes comptabilisés en charge par les sociétés du groupe F I P P concernent uniquement la mission de révision légales des comptes. Ils sont présentés ci-dessous :

Sociétés	DELOITTE	EXCO PARIS ACE	Total F I P P
	68	27	96
FTI	19	0	19
Total	87	27	115

9.10.Événements postérieurs et perspectives

Néant.

Rapport des Commissaires aux Comptes sur les comptes annuels

Exercice clos le 31 décembre 2022

Exco Paris Ace
5, avenue Franklin Roosevelt
75008 Paris

Deloitte & Associés
6, place de la Pyramide
92908 Paris-La Défense Cedex

S.A.S. au capital de 2 188 160 €
572 028 041 RCS Nanterre

À l'assemblée générale de la société F I P P,

Opinion

En exécution de la mission qui nous a été confiée par l'assemblée générale, nous avons effectué l’audit des comptes annuels de la société F I P P relatifs à l’exercice clos le 31 décembre 2022, tels qu’ils sont joints au présent rapport. Nous certifions que les comptes annuels sont, au regard des règles et principes comptables français, réguliers et sincères et donnent une image fidèle du résultat des opérations de l’exercice écoulé ainsi que de la situation financière et du patrimoine de la société à la fin de cet exercice. L’opinion formulée ci-dessus est cohérente avec le contenu de notre rapport au conseil d’administration exerçant les missions du comité spécialisé visé à l’article L.823-19 du code de commerce.

Fondement de l’opinion

Référentiel d’audit

Nous avons effectué notre audit selon les normes d’exercice professionnel applicables en France. Nous estimons que les éléments que nous avons collectés sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion. Les responsabilités qui nous incombent en vertu de ces normes sont indiquées dans la partie « Responsabilités des commissaires aux comptes relatives à l’audit des comptes annuels » du présent rapport.

Indépendance

Nous avons réalisé notre mission d’audit dans le respect des règles d’indépendance, prévues par le code de commerce et par le code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes sur la période du 1er janvier 2022 à la date d’émission de notre rapport, et notamment nous n’avons pas fourni de services interdits par l’article 5, paragraphe 1, du règlement (UE) n°537/2014.

Justification des appréciations - Points clés de l’audit

En application des dispositions des articles L.823-9 et R.823-7 du code de commerce relatives à la justification de nos appréciations, nous portons à votre connaissance les points clés de l’audit relatifs aux risques d'anomalies significatives qui, selon notre jugement professionnel, ont été les plus importants pour l’audit des comptes annuels de l’exercice, ainsi que les réponses que nous avons apportées face à ces risques. Les appréciations ainsi portées s’inscrivent dans le contexte de l’audit des comptes annuels pris dans leur ensemble et de la formation de notre opinion exprimée ci-avant. Nous n’exprimons pas d’opinion sur des éléments de ces comptes annuels pris isolément.

Valorisation des titres de participations

Risques identifiés

Les titres de participation, figurant au bilan au 31 décembre 2022 pour un montant net de 31 millions d’euros, représentent un des postes les plus importants du bilan. Ils sont comptabilisés à leur date d’entrée au coût d’acquisition, et dépréciés le cas échéant sur la base de la valeur d’utilité représentant ce que la société accepterait de décaisser pour les obtenir si elle avait à les acquérir. Comme indiqué dans la note « 3.2 - Immobilisations financières » de l'annexe, la valeur d'utilité est estimée par la direction sur la base de la valeur de l'actif net comptable, des plus-ou moins-values latentes, des perspectives de rentabilité ou du prix de marché. L'estimation de la valeur des titres requiert l'exercice du jugement de la direction dans son choix des éléments à considérer selon les participations concernées, éléments qui peuvent correspondre selon les cas à la quote-part détenue par la société dans la situation nette des filiales ou à la juste-valeur des immeubles de placement sur la base des évaluations menées par le ou les experts indépendants. Dans ce contexte, et du fait des incertitudes inhérentes à certains éléments et notamment à la probabilité de réalisation des hypothèses retenues par le ou les experts indépendants dans la valorisation des immeubles de placement, nous avons considéré que la correcte évaluation des titres de participation et des créances rattachées constituait un point-clé de l'audit.

Procédures d’audit mises en œuvre pour répondre aux risques identifiés

Pour apprécier le caractère raisonnable de l'estimation des valeurs d'utilité des titres de participation, sur la base des informations qui nous ont été communiquées, nos travaux ont consisté principalement à vérifier que l'estimation de ces valeurs déterminées par la direction est fondée sur une justification appropriée de la méthode d'évaluation et des éléments chiffrés utilisée et, selon les titres concernés, à :
- Apprécier le caractère recouvrable des créances rattachées au regard des analyses effectuées sur les titres de participation.
Dans les cas où la quote-part des capitaux propres ne couvre pas la valeur comptable des titres :
- Obtenir les expertises immobilières des immeubles de placement détenus par les filiales, et vérifier leur concordance au montant retenu pour déterminer la plus-value latente prise en compte dans la détermination de la situation nette ainsi réévaluée ;
- Vérifier que le ou les experts indépendants ayant déterminé ces justes-valeurs disposent des compétences requises et sont indépendants vis-à-vis de la société.

Vérifications spécifiques

Nous avons également procédé, conformément aux normes d’exercice professionnel applicables en France, aux vérifications spécifiques prévues par les textes légaux et règlementaires.

Informations données dans le rapport de gestion et dans les autres documents sur la situation financière et les comptes annuels adressés aux actionnaires

Nous n'avons pas d'observation à formuler sur la sincérité et la concordance avec les comptes annuels des informations données dans le rapport de gestion du conseil d'administration et dans les autres documents sur la situation financière et les comptes annuels adressés aux actionnaires. Nous attestons de la sincérité et de la concordance avec les comptes annuels des informations relatives aux délais de paiement mentionnées à l’article D.441-6 du code de commerce.

Informations relatives au gouvernement d’entreprise

Nous attestons de l’existence, dans la section du rapport de gestion du conseil d'administration consacrée au gouvernement d’entreprise, des informations requises par les articles L.225-37-4, L.22-10-10 et L.22-10-9 du code de commerce. Concernant les informations fournies en application des dispositions de l’article L.22-10-9 du code de commerce sur les rémunérations et avantages versés ou attribués aux mandataires sociaux ainsi que sur les engagements consentis en leur faveur, nous avons vérifié leur concordance avec les comptes ou avec les données ayant servi à l’établissement de ces comptes et, le cas échéant, avec les éléments recueillis par votre société auprès des entreprises contrôlées par elle qui sont comprises dans le périmètre de consolidation. Sur la base de ces travaux, nous attestons l’exactitude et la sincérité de ces informations. Concernant les informations relatives aux éléments que votre société a considéré susceptibles d’avoir une incidence en cas d’offre publique d’achat ou d’échange, fournies en application des dispositions de l’article L.22-10-11 du code de commerce, nous avons vérifié leur conformité avec les documents dont elles sont issues et qui nous ont été communiqués. Sur la base de ces travaux, nous n'avons pas d'observation à formuler sur ces informations.

Autres informations

En application de la loi, nous nous sommes assurés que les diverses informations relatives aux prises de participation et de contrôle, à l’identité des détenteurs du capital ou des droits de vote, aux aliénations d’actions effectuées en application des articles L.233-29 et L.233-30 du code de commerce et aux participations réciproques vous ont été communiquées dans le rapport de gestion.# Rapport des Commissaires aux Comptes sur les comptes consolidés

Exercice clos le 31 décembre 2022

Exco Paris Ace
5, avenue Franklin Roosevelt
75008 Paris

Deloitte & Associés
6, place de la Pyramide
92908 Paris-La Défense Cedex

S.A.S. au capital de 2 188 160 €
572 028 041 RCS Nanterre

F I P P
Société anonyme
55, rue Pierre Charron
75008 Paris

A l'assemblée générale de la société F I P P,

Opinion

En exécution de la mission qui nous a été confiée par l'assemblée générale, nous avons effectué l’audit des comptes consolidés de la société F I P P relatifs à l’exercice clos le 31 décembre 2022, tels qu’ils sont joints au présent rapport. Nous certifions que les comptes consolidés sont, au regard du référentiel IFRS tel qu'adopté dans l'Union européenne, réguliers et sincères et donnent une image fidèle du résultat des opérations de l’exercice écoulé ainsi que de la situation financière et du patrimoine, à la fin de l'exercice, de l’ensemble constitué par les personnes et entités comprises dans la consolidation. L’opinion formulée ci-dessus est cohérente avec le contenu de notre rapport au conseil d'administration exerçant les missions du comité spécialisé visé à l’article L.823-19 du code de commerce.

Fondement de l'opinion

Référentiel d’audit

Autres vérifications ou informations prévues par les textes légaux et réglementaires

Format de présentation des comptes annuels destinés à être inclus dans le rapport financier annuel

Nous avons également procédé, conformément à la norme d’exercice professionnel sur les diligences du commissaire aux comptes relatives aux comptes annuels et consolidés présentés selon le format d’information électronique unique européen, à la vérification du respect de ce format défini par le règlement européen délégué n° 2019/815 du 17 décembre 2018 dans la présentation des comptes annuels destinés à être inclus dans le rapport financier annuel mentionné au I de l'article L.451-1-2 du code monétaire et financier, établis sous la responsabilité du directeur général délégué. Sur la base de nos travaux, nous concluons que la présentation des comptes annuels destinés à être inclus dans le rapport financier annuel respecte, dans tous ses aspects significatifs, le format d'information électronique unique européen. Il ne nous appartient pas de vérifier que les comptes annuels qui seront effectivement inclus par votre société dans le rapport financier annuel déposé auprès de l’AMF correspondent à ceux sur lesquels nous avons réalisé nos travaux.

Désignation des commissaires aux comptes

Nous avons été nommés commissaires aux comptes de la société FIPP par l'assemblée générale du 5 septembre 2002 pour Deloitte & Associés et par celle du 10 novembre 2011 pour Exco Paris ACE. Au 31 décembre 2022, Deloitte & Associés était dans la 21ème année de sa mission sans interruption et Exco Paris ACE dans la 12ème année.

Responsabilités de la direction et des personnes constituant le gouvernement d’entreprise relatives aux comptes annuels

Il appartient à la direction d’établir des comptes annuels présentant une image fidèle conformément aux règles et principes comptables français ainsi que de mettre en place le contrôle interne qu'elle estime nécessaire à l'établissement de comptes annuels ne comportant pas d'anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d’erreurs. Lors de l’établissement des comptes annuels, il incombe à la direction d’évaluer la capacité de la société à poursuivre son exploitation, de présenter dans ces comptes, le cas échéant, les informations nécessaires relatives à la continuité d’exploitation et d’appliquer la convention comptable de continuité d’exploitation, sauf s’il est prévu de liquider la société ou de cesser son activité. Il incombe au comité d'audit de suivre le processus d’élaboration de l’information financière et de suivre l'efficacité des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques, ainsi que le cas échéant de l'audit interne, en ce qui concerne les procédures relatives à l’élaboration et au traitement de l’information comptable et financière. Les comptes annuels ont été arrêtés par le conseil d'administration.

Responsabilités des commissaires aux comptes relatives à l’audit des comptes annuels

Objectif et démarche d’audit

Il nous appartient d’établir un rapport sur les comptes annuels. Notre objectif est d’obtenir l’assurance raisonnable que les comptes annuels pris dans leur ensemble ne comportent pas d’anomalies significatives. L’assurance raisonnable correspond à un niveau élevé d’assurance, sans toutefois garantir qu’un audit réalisé conformément aux normes d’exercice professionnel permet de systématiquement détecter toute anomalie significative. Les anomalies peuvent provenir de fraudes ou résulter d’erreurs et sont considérées comme significatives lorsque l’on peut raisonnablement s’attendre à ce qu’elles puissent, prises individuellement ou en cumulé, influencer les décisions économiques que les utilisateurs des comptes prennent en se fondant sur ceux-ci. Comme précisé par l’article L.823-10-1 du code de commerce, notre mission de certification des comptes ne consiste pas à garantir la viabilité ou la qualité de la gestion de votre société.

Dans le cadre d’un audit réalisé conformément aux normes d’exercice professionnel applicables en France, le commissaire aux comptes exerce son jugement professionnel tout au long de cet audit. En outre :

il identifie et évalue les risques que les comptes annuels comportent des anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d’erreurs, définit et met en œuvre des procédures d’audit face à ces risques, et recueille des éléments qu’il estime suffisants et appropriés pour fonder son opinion. Le risque de non-détection d’une anomalie significative provenant d’une fraude est plus élevé que celui d’une anomalie significative résultant d’une erreur, car la fraude peut impliquer la collusion, la falsification, les omissions volontaires, les fausses déclarations ou le contournement du contrôle interne ;
il prend connaissance du contrôle interne pertinent pour l’audit afin de définir des procédures d’audit appropriées en la circonstance, et non dans le but d’exprimer une opinion sur l’efficacité du contrôle interne ;
il apprécie le caractère approprié des méthodes comptables retenues et le caractère raisonnable des estimations comptables faites par la direction, ainsi que les informations les concernant fournies dans les comptes annuels ;
il apprécie le caractère approprié de l’application par la direction de la convention comptable de continuité d’exploitation et, selon les éléments collectés, l’existence ou non d’une incertitude significative liée à des événements ou à des circonstances susceptibles de mettre en cause la capacité de la société à poursuivre son exploitation. Cette appréciation s’appuie sur les éléments collectés jusqu’à la date de son rapport, étant toutefois rappelé que des circonstances ou événements ultérieurs pourraient mettre en cause la continuité d’exploitation. S’il conclut à l’existence d’une incertitude significative, il attire l’attention des lecteurs de son rapport sur les informations fournies dans les comptes annuels au sujet de cette incertitude ou, si ces informations ne sont pas fournies ou ne sont pas pertinentes, il formule une certification avec réserve ou un refus de certifier ;
il apprécie la présentation d’ensemble des comptes annuels et évalue si les comptes annuels reflètent les opérations et événements sous-jacents de manière à en donner une image fidèle.

Rapport au conseil d’administration exerçant les missions du comité spécialisé visé à l’article L.823-19 du code de commerce

Nous remettons au conseil d’administration exerçant les missions du comité spécialisé visé à l’article L.823-19 du code de commerce un rapport qui présente notamment l’étendue des travaux d'audit et le programme de travail mis en œuvre, ainsi que les conclusions découlant de nos travaux. Nous portons également à sa connaissance, le cas échéant, les faiblesses significatives du contrôle interne que nous avons identifiées pour ce qui concerne les procédures relatives à l’élaboration et au traitement de l’information comptable et financière. Parmi les éléments communiqués dans le rapport au conseil d’administration exerçant les missions du comité spécialisé visé à l’article L.823-19 du code de commerce, figurent les risques d’anomalies significatives que nous jugeons avoir été les plus importants pour l’audit des comptes annuels de l’exercice et qui constituent de ce fait les points clés de l’audit, qu’il nous appartient de décrire dans le présent rapport. Nous fournissons également au conseil d’administration exerçant les missions du comité spécialisé visé à l’article L.823-19 du code de commerce la déclaration prévue par l’article 6 du règlement (UE) n° 537-2014 confirmant notre indépendance, au sens des règles applicables en France telles qu’elles sont fixées notamment par les articles L.822-10 à L.822-14 du code de commerce et dans le code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes. Le cas échéant, nous nous entretenons avec le conseil d’administration exerçant les missions du comité spécialisé visé à l’article L.823-19 du code de commerce des risques pesant sur notre indépendance et des mesures de sauvegarde appliquées.

Paris-La Défense, le 27 avril 2023

Les commissaires aux comptes

Exco Paris ACE Deloitte & Associés

François SHOUKRY Albert AIDAN# INDÉPENDANCE

Nous avons réalisé notre mission d’audit dans le respect des règles d’indépendance prévues par le code de commerce et par le code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes sur la période du 1er janvier 2022 à la date d’émission de notre rapport, et notamment nous n’avons pas fourni de services interdits par l’article 5, paragraphe 1, du règlement (UE) n°537/2014.

JUSTIFICATION DES APPRÉCIATIONS - POINTS CLÉS DE L’AUDIT

En application des dispositions des articles L.823-9 et R.823-7 du code de commerce relatives à la justification de nos appréciations, nous portons à votre connaissance les points clés de l'audit relatifs aux risques d'anomalies significatives qui, selon notre jugement professionnel, ont été les plus importants pour l’audit des comptes consolidés de l’exercice, ainsi que les réponses que nous avons apportées face à ces risques. Les appréciations ainsi portées s’inscrivent dans le contexte de l’audit des comptes consolidés pris dans leur ensemble, et de la formation de notre opinion exprimée ci-avant. Nous n’exprimons pas d’opinion sur des éléments de ces comptes consolidés pris isolément.

Valorisation des immeubles de placement

Risques identifiés

Les immeubles de placement détenus par le groupe au 31 décembre 2022 figurent au bilan consolidé du groupe FIPP pour un montant total de 78 millions d’euros, compris dans le poste « Immeubles de placement » de l’actif consolidé. La détermination de la juste-valeur de ces immeubles de placement requiert des estimations significatives de la part de la direction et des experts indépendants, qui tiennent compte de la situation locative des actifs, des conditions financières des baux en cours et/ou des perspectives de commercialisation des surfaces encore vacantes, aussi bien que des transactions récentes réalisées sur des actifs comparables. Par conséquent, la valorisation des immeubles a été considérée comme un point clé de l’audit, du fait du caractère significatif des immeubles de placement au regard des états financiers consolidés pris dans leur ensemble, et de la part importante de jugement nécessaire pour leur valorisation. Le paragraphe 2.5 « Immeubles de placement » de la note 2 « Principes et méthodes comptables » de l’annexe aux comptes consolidés présente la démarche retenue pour déterminer la juste valeur de ces actifs en accord avec la norme IAS 40 – Immeubles de placement.

Procédures d’audit mises en œuvre pour répondre aux risques identifiés

Nous nous sommes assurés de l’indépendance et de la compétence des experts immobiliers impliqués dans la valorisation des immeubles de placement, et avons vérifié l’existence d’un contrôle exercé par la direction sur ces valorisations et les données qui les sous-tendent. Nous avons par ailleurs contrôlé la validité des informations transmises par la direction aux experts pour déterminer la valeur des actifs, en effectuant des tests de sondage pour valider :

la cohérence du loyer annuel des baux pris en compte dans l'évaluation avec les factures de loyer récupérées lors de notre audit ou revue limitée des entités concernées ;
la correcte prise en compte de la période de franchise accordée aux locataires le cas échéant.

Nous avons également comparé les valeurs des immeubles au 31 décembre 2022 avec celles estimées à la clôture précédente, et nous sommes assurés avec nos experts en valorisation immobilière de la cohérence des variations ainsi observées avec les informations disponibles sur les immeubles et le marché immobilier.

Valorisation de l’immeuble situé au centre d’affaires Paris Nord

Risques identifiés

Le paragraphe 4.1.1 « Variation de la valeur des immeubles de placements » de l'annexe décrit le contexte dans lequel la méthode du coût amorti a été retenue pour la comptabilisation de l'ensemble immobilier détenu par la société Pamier, filiale du groupe FIPP. Cet ensemble immobilier, figurant à l'actif du bilan pour un montant de 17,4 millions d’euros, représente une surface totale de 54 000 m2 composée de trois immeubles. L’incertitude portant sur le Permis de Construire susceptible d’être obtenu et sur la densité constructive en découlant ne permet pas d’approcher une valeur de marché avec suffisamment de précision. Dans ce contexte, la direction a décidé de comptabiliser l’ensemble immobilier à son coût amorti, dans l’attente de l’obtention d’éléments nouveaux quant à l’approbation par la commune d’un projet d’aménagement global. Compte tenu de la situation locative actuelle de l’immeuble, des aléas importants pesant sur les restructurations envisagées par le groupe, et de la part importante de jugement exercée par la direction pour maintenir l’actif à son coût amorti, l’évaluation de l’ensemble immobilier du centre d’affaires Paris Nord a été considéré comme un point clé de notre audit.

Réponse au risque identifié

Pour répondre au risque lié au maintien de l’ensemble immobilier du centre d’affaires Paris Nord à son coût amorti, nous avons mené des entretiens avec la direction pour prendre connaissance des principales évolutions intervenues au cours de l’exercice et jusqu’à la date de notre rapport. Nous avons également procédé à l’examen critique des évaluations immobilières réalisées par un expert indépendant sur la base de deux hypothèses alternatives d'aménagement formulées par le groupe.

AUTRES VÉRIFICATIONS OU INFORMATIONS PRÉVUES PAR LES TEXTES LÉGAUX ET RÉGLEMENTAIRES

Format de présentation des comptes consolidés destinés à être inclus dans le rapport financier annuel

Nous avons également procédé, conformément à la norme d’exercice professionnel sur les diligences du commissaire aux comptes relatives aux comptes annuels et consolidés présentés selon le format d’information électronique unique européen, à la vérification du respect de ce format défini par le règlement européen délégué n° 2019/815 du 17 décembre 2018 dans la présentation des comptes consolidés destinés à être inclus dans le rapport financier annuel mentionné au I de l'article L.451-1-2 du code monétaire et financier, établis sous la responsabilité du directeur général. S’agissant de comptes consolidés, nos diligences comprennent la vérification de la conformité du balisage de ces comptes au format défini par le règlement précité. Sur la base de nos travaux, nous concluons que la présentation des comptes consolidés destinés à être inclus dans le rapport financier annuel respecte, dans tous ses aspects significatifs, le format d'information électronique unique européen. En raison des limites techniques inhérentes au macro-balisage des comptes consolidés selon le format d’information électronique unique européen, il est possible que le contenu de certaines balises des notes annexes ne soit pas restitué de manière identique aux comptes consolidés joints au présent rapport.

Désignation des commissaires aux comptes

Nous avons été nommés commissaires aux comptes de la société F I P P par l'assemblée générale du 5 septembre 2002 pour Deloitte & Associés et par celle du 10 novembre 2011 pour Exco Paris ACE. Au 31 décembre 2022, Deloitte & Associés était dans la 21ème année de sa mission sans interruption et Exco Paris ACE dans la 12ème année.

Responsabilités de la direction et des personnes constituant le gouvernement d’entreprise relatives aux comptes consolidés

Il appartient à la direction d’établir des comptes consolidés présentant une image fidèle conformément au référentiel IFRS tel qu'adopté dans l'Union européenne ainsi que de mettre en place le contrôle interne qu'elle estime nécessaire à l'établissement de comptes consolidés ne comportant pas d'anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d’erreurs. Lors de l’établissement des comptes consolidés, il incombe à la direction d’évaluer la capacité de la société à poursuivre son exploitation, de présenter dans ces comptes, le cas échéant, les informations nécessaires relatives à la continuité d’exploitation et d’appliquer la convention comptable de continuité d’exploitation, sauf s’il est prévu de liquider la société ou de cesser son activité. Il incombe au conseil d’administration exerçant les missions du comité spécialisé visé à l’article L.823-19 du code de commerce de suivre le processus d’élaboration de l’information financière et de suivre l'efficacité des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques, ainsi que le cas échéant de l'audit interne, en ce qui concerne les procédures relatives à l'élaboration et au traitement de l'information comptable et financièreLes comptes consolidés ont été arrêtés par le conseil d'administration.

Responsabilités des commissaires aux comptes relatives à l’audit des comptes consolidés

Objectif et démarche d’audit

Il nous appartient d’établir un rapport sur les comptes consolidés. Notre objectif est d’obtenir l’assurance raisonnable que les comptes consolidés pris dans leur ensemble ne comportent pas d’anomalies significatives. L’assurance raisonnable correspond à un niveau élevé d’assurance, sans toutefois garantir qu’un audit réalisé conformément aux normes d’exercice professionnel permet de systématiquement détecter toute anomalie significative. Les anomalies peuvent provenir de fraudes ou résulter d’erreurs et sont considérées comme significatives lorsque l’on peut raisonnablement s’attendre à ce qu’elles puissent, prises individuellement ou en cumulé, influencer les décisions économiques que les utilisateurs des comptes prennent en se fondant sur ceux-ci.# Rapport des Commissaires aux Comptes

Comme précisé par l’article L.823-10-1 du code de commerce, notre mission de certification des comptes ne consiste pas à garantir la viabilité ou la qualité de la gestion de votre société. Dans le cadre d’un audit réalisé conformément aux normes d’exercice professionnel applicables en France, le commissaire aux comptes exerce son jugement professionnel tout au long de cet audit.

En outre :
* il identifie et évalue les risques que les comptes consolidés comportent des anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d’erreurs, définit et met en œuvre des procédures d’audit face à ces risques, et recueille des éléments qu’il estime suffisants et appropriés pour fonder son opinion. Le risque de non-détection d’une anomalie significative provenant d’une fraude est plus élevé que celui d’une anomalie significative résultant d’une erreur, car la fraude peut impliquer la collusion, la falsification, les omissions volontaires, les fausses déclarations ou le contournement du contrôle interne ;
* il prend connaissance du contrôle interne pertinent pour l’audit afin de définir des procédures d’audit appropriées en la circonstance, et non dans le but d’exprimer une opinion sur l’efficacité du contrôle interne ;
* il apprécie le caractère approprié des méthodes comptables retenues et le caractère raisonnable des estimations comptables faites par la direction, ainsi que les informations les concernant fournies dans les comptes consolidés ;
* il apprécie le caractère approprié de l’application par la direction de la convention comptable de continuité d’exploitation et, selon les éléments collectés, l’existence ou non d’une incertitude significative liée à des événements ou à des circonstances susceptibles de mettre en cause la capacité de la société à poursuivre son exploitation. Cette appréciation s’appuie sur les éléments collectés jusqu’à la date de son rapport, étant toutefois rappelé que des circonstances ou événements ultérieurs pourraient mettre en cause la continuité d’exploitation. S’il conclut à l’existence d’une incertitude significative, il attire l’attention des lecteurs de son rapport sur les informations fournies dans les comptes consolidés au sujet de cette incertitude ou, si ces informations ne sont pas fournies ou ne sont pas pertinentes, il formule une certification avec réserve ou un refus de certifier ;
* il apprécie la présentation d’ensemble des comptes consolidés et évalue si les comptes consolidés reflètent les opérations et événements sous-jacents de manière à en donner une image fidèle ;
* concernant l’information financière des personnes ou entités comprises dans le périmètre de consolidation, il collecte des éléments qu’il estime suffisants et appropriés pour exprimer une opinion sur les comptes consolidés.

Il est responsable de la direction, de la supervision et de la réalisation de l’audit des comptes consolidés ainsi que de l’opinion exprimée sur ces comptes.

Rapport au conseil d’administration exerçant les missions du comité spécialisé visé à l’article L.823-19 du code de commerce

Nous remettons au conseil d'administration exerçant les missions du comité spécialisé visé à l’article L.823-19 du code de commerce un rapport qui présente notamment l’étendue des travaux d'audit et le programme de travail mis en œuvre, ainsi que les conclusions découlant de nos travaux. Nous portons également à sa connaissance, le cas échéant, les faiblesses significatives du contrôle interne que nous avons identifiées pour ce qui concerne les procédures relatives à l’élaboration et au traitement de l’information comptable et financière.

Parmi les éléments communiqués dans le rapport au conseil d’administration exerçant les missions du comité spécialisé visé à l’article L.823-19 du code de commerce, figurent les risques d’anomalies significatives que nous jugeons avoir été les plus importants pour l’audit des comptes consolidés de l’exercice et qui constituent de ce fait les points clés de l’audit, qu'il nous appartient de décrire dans le présent rapport.

Nous fournissons également au conseil d’administration exerçant les missions du comité spécialisé visé à l’article L.823-19 du code de commerce la déclaration prévue par l’article 6 du règlement (UE) n°537-2014 confirmant notre indépendance, au sens des règles applicables en France telles qu’elles sont fixées notamment par les articles L.822-10 à L.822-14 du code de commerce et dans le code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes. Le cas échéant, nous nous entretenons avec le conseil d’administration exerçant les missions du comité spécialisé visé à l’article L.823-19 du code de commerce des risques pesant sur notre indépendance et des mesures de sauvegarde appliquées.

Paris-La Défense et Paris, 27 avril 2023

Les Commissaires aux Comptes
Exco Paris ACE Deloitte & Associés

François SHOUKRY Albert AIDAN
55 rue Pierre Charron, 75008 Paris
+33 (0)1 56 52 45 00
www.f-i-p-p.com

INSEE – Refroidissement – Note de conjoncture décembre 2022.
CBRE – Malgré l’inflation, le secteur de l’hôtellerie repart à la hausse ! – article 2 février 2023.
French Touch Properties – Blog – Crise économique actuelle :conséquences sur le marché immobilier londonien – septembre 2022.
La Finance pour Tous – 02/02/2023

AI assistant

FIPP — Annual Report 2022

Rapport Financier annuel 2022

Sommaire

1. Attestation des personnes physiques responsables du rapport financier annuel

2. Rapport de Gestion 2022

Rapport de gestion du Conseil d’Administration présenté à l’Assemblée Générale Mixte en date du 27 juin 2023

3. Comptes annuels 2022

4. Comptes consolidés 2022

5. Annexe aux comptes consolidés au 31 décembre 2022

6. Rapport des Commissaires aux Comptes sur les comptes annuels

7. Rapport des Commissaires aux Comptes sur les comptes consolidés

25. Programmes de rachat d’actions

26. Tableau récapitulatif des opérations visées à l’article L.621-18-2 du Code Monétaire et Financier (article 223-26 du Règlement Général de l’AMF)

27. Opérations d’attribution d’actions réalisées en vertu des articles L.22-10-59 et L.225-197-1 à L.225-197-3 du Code de Commerce et opérations réalisées en vertu des dispositions prévues aux articles L.22-10-56, L.22-10-57 ET L.225-177 à L.225-186 du Code de Commerce

28. Prêts interentreprises (article L.511-6 du Code Monétaire et Financier)

29. Tableau des résultats des 5 derniers exercices

30. Pouvoirs en vue des formalités

ANNEXE 1 - Patrimoine 31 décembre 2022

ANNEXE 2 - Rapport du Conseil d’Administration sur le gouvernement d’entreprise au titre de l’exercice clos le 31 décembre 2022

1. Code de gouvernement d’entreprise élaboré par les organisations représentatives des entreprises

2. Préparation et organisation des travaux du Conseil d’Administration

2.1. Conseil d’Administration

2.2. Comité d’audit

2.3. Autres Comités

2.4. Procédure d’évaluation des conventions courantes

3. Modalités particulières à la participation des actionnaires à l’Assemblée Générale

4. Éléments susceptibles d’avoir une incidence en cas d’offre publique (article L.22-10-11 du Code de Commerce)

5. Dissociation/cumul des fonctions de Président du Conseil d’Administration et de Directeur Général

6. Limitations des pouvoirs du Directeur Général

7. Informations sur les mandats et fonctions exercés par les mandataires sociaux (article L.22-10-10 du Code de Commerce)

8. Politique de rémunération des mandataires sociaux

8.1. Principes de rémunération

8.2. Éléments individuels de rémunération

8.3. Nomination d’un nouveau dirigeant mandataire social

9. Informations sur les rémunérations et avantages versées aux mandataires sociaux (article L.22-10-9 du Code de Commerce)

10. Conventions réglementées et conventions courantes

11. Tableau récapitulatif des délégations accordées au Conseil d’Administration en matière d'augmentation de capital en cours de validité

ANNEXE 3 - Tableau des résultats des 5 derniers exercices

1. Situation de la Société et activité du Groupe au cours de l’exercice écoulé (articles L.22-10-34, L.225-100-2 et L.233-26 du Code de commerce)

1.1. Activité de la Société au cours de l’exercice clos le 31 décembre 2022

1.2. Évolution de la Société au cours de l’exercice clos le 31 décembre 2022

2. Comptes annuels et consolidés de l’exercice clos le 31 décembre 2022

2.1. Comptes annuels au 31 décembre 2022

2.2. Comptes consolidés au 31 décembre 2022

Compte de résultat consolidé

2.3. Facteurs de risques et d’incertitudes

Risque sur la gestion du capital

Risque de taux

Risque de liquidité

Nature du taux (en milliers d’euros)

Risque lié aux investissements futurs

Risque de contrepartie

Risque fiscal lié au statut de SIIC

Risque d’assurance

Risque de change

Risque financier lié aux effets du changement climatique

Risque sur actions propres

Risque de marché

Le taux d’indexation des loyers

Le taux d’occupation des immeubles

L’évolution du marché immobilier

L’impact de l’évolution des indices de référence

Évolution de l’indice du coût de la construction

Évolution de l’indice de référence des loyers

La maturité des baux

2.4. Risques liés aux expertises immobilières

Expertises

Tests de sensibilité

2.5. Dispositif et description des procédures de contrôle interne

Procédures de contrôle interne liées à la protection des actifs

Procédures de contrôle interne liées à la gestion locative et commerciale des actifs

Procédures de contrôle interne liées aux risques juridiques et contentieux

Procédures de contrôle interne relatives à l’élaboration et au traitement de l’information financière et comptable

3. Informations sur les délais de paiement (article L.441-6-1 du Code de Commerce)

Ventilation des retards de paiement fournisseurs et clients

Situation au 31/12/2022

4. Prises de participations et/ou de contrôle dans des sociétés (articles L.233-6 et L.247-1 du Code de Commerce)

5. Identité des personnes détenant des actions au-delà d’un certain seuil (article L.233-13 et L.247-2 du Code de Commerce)

5.1. Actionnariat de la Société (article L.233-13 du Code de Commerce)

FIPP Annual Report 2022