FASTEJENDOM - 2022 Fast Ejendom Danmark A/S

Ringager 4A, 2605 Brøndby
CVR: 28500971
2022-01-01 - 2022-12-31
2021-01-01 - 2021-12-31

Årsrapport

28500971
Fast Ejendom Danmark A/S
Ringager 4A
2605 Brøndby

xWizard version 1.1.1179.3, by EasyX Aps. www.easyx.eu

Revisionspåtegning

Grundlag for konklusion

Konklusion

529900OD0S4ABJLE8K13
2022-01-01 - 2022-12-31

529900OD0S4ABJLE8K13
2022-01-01 - 2022-12-31
cmn:ConsolidatedMember

529900OD0S4ABJLE8K13
2021-01-01 - 2021-12-31

529900OD0S4ABJLE8K13
2022-12-31

529900OD0S4ABJLE8K13
2021-12-31

529900OD0S4ABJLE8K13
2020-12-31
ifrs-full:IssuedCapitalMember

529900OD0S4ABJLE8K13
2020-12-31
ifrs-full:RetainedEarningsMember

529900OD0S4ABJLE8K13
2021-01-01 - 2021-12-31
ifrs-full:IssuedCapitalMember

529900OD0S4ABJLE8K13
2021-01-01 - 2021-12-31
ifrs-full:RetainedEarningsMember

529900OD0S4ABJLE8K13
2021-12-31
ifrs-full:IssuedCapitalMember

529900OD0S4ABJLE8K13
2021-12-31
ifrs-full:RetainedEarningsMember

529900OD0S4ABJLE8K13
2022-01-01 - 2022-12-31
ifrs-full:IssuedCapitalMember

529900OD0S4ABJLE8K13
2022-01-01 - 2022-12-31
ifrs-full:RetainedEarningsMember

529900OD0S4ABJLE8K13
2022-12-31
ifrs-full:IssuedCapitalMember

529900OD0S4ABJLE8K13
2022-12-31
ifrs-full:RetainedEarningsMember

529900OD0S4ABJLE8K13
2022-01-01 - 2022-12-31
cmn:ConsolidatedMember

iso4217:DKK
iso4217:DKK
xbrli:shares

ÅRSRAPPORT 2022

CVR. NR. 28 50 09 71

Ringager 4A, 2605 Brøndby

EJENDOM DANMARK A/S FAST

Fast Ejendom Danmark A/S
Ringager 4A
2605 Brøndby

CVR-nr.: 28 50 09 71

Hjemsted: Brøndby Kommune

FAST EJENDOM DANMARK A/S
ÅRSRAPPORT 2022

18. regnskabsår

Vedtaget på selskabets ordinære generalforsamling den 20. april 2023

Som dirigent

Poul Jagd Mogensen
Advokat

FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022

INDHOLDSFORTEGNELSE

Selskabsoplysninger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
LEDELSESBERETNING. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
Hoved- og nøgletal. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
Overordnet økonomisk overblik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
Fast Ejendom Danmark A/S - Koncernen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .15
Hovedaktiviteter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .15
Årets resultat og formue . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .16
Øvrige forhold . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .21
Begivenheder efter balancedagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .21
Forventninger til 2023 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .22
Langsigtede ﬁnansielle mål . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .22
Indre værdi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .23
Særlige risici . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .23
Væsentlige samarbejdsaftaler . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .23
Forsikringsforhold . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .23
Udbytte og udbyttepolitik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .23
Selskabskapital. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .23
Lovpligtig redegørelse for samfundsansvar jf. ÅRL §99a. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .24
Lovpligtig redegørelse for virksomhedsledelse jf. ÅRL §107b . . . . . . . . . . . . . . . . . .26
Lovpligtig redegørelse for dataetik jf. ÅRL §99d . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .28
Måltal og politikker for det underrepræsenterede køn jf. ÅRL §99b . . . . . . . . . . . . . . .29
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30
Ledelses- og revisionspåtegninger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .31
Resultat- og totalindkomstopgørelse for 2022 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .35
Balance pr. 31. december 2022 - Aktiver . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .36
Balance pr. 31. december 2022 - Passiver . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .37
Egenkapitalopgørelse pr. 31. december 2022 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .38
Pengestrømsopgørelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .39
NOTE OVERSIGT. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41

FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022

Selskabsoplysninger

Fast Ejendom Danmark A/S
Ringager 4A
2605 Brøndby
CVR-nr.: 28 50 09 71
Hjemsted: Brøndby Kommune
Telefon: 70 22 80 30
www.fastejendom.dk

Selskabets aktier er noteret på NASDAQ Copenhagen
Fondskode/ISIN, DK0060522746
Navn: Fast Ejendom Danmark
Kortnavn: FED

Bestyrelse
Niels Roth, formand
Peter Olsson, næstformand
Søren Hofman Laursen

Direktion
Torben Schultz

Revision
EY Godkendt Revisionspartnerselskab
Dirch Passers Alle’ 36
2000 Frederiksberg

Generalforsamling
Ordinær generalforsamling afholdes den 20. april 2023 fra kl. 16:00 på adressen c/o Accura Advokatpartnerselskab, Alexandriagade 8, 2150 Nordhavn.

FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022

LEDELSESBERETNING I

Ringager, Brøndby

FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022

LEDELSESBERETNING I

Hoved- og nøgletal

Hovedtal i DKK ’000

	2022	2021	2020	2019	2018
Totalindkomstopgørelse
Lejeindtægter	77.018	50.345	77.498	48.494	83.160
Resultat af ejendommenes drift	131.654	119.766	36.606	-9.579	64.857
Værdireguleringer af investeringsejendomme	34.793	19.638	54.431	43.302	23.664
Bruttoresultat	-8.892	34.410	25.865	76.035	45.995
Resultat af primær drift	30.034	76.029	64.011	33.977	-6.265
Resultat af primær drift før værdireguleringer	57.746	45.475	72.158	44.410	14.337
Finansielle poster, netto	58.747	47.538	33.201	-5.081	42.457
Resultat før skat	33.430	598.609	29.634	345.542	598.609
Årets resultat
Balance
Langfristede aktiver	1.330.640	1.126.210	1.108.466	1.019.703	889.130
Kortfristede aktiver	72.092	141.399	42.116	45.628	84.655
Selskabskapital	5.319	5.319	5.319	5.319	5.482
Egenkapital	598.691	771.948	407.818	702.617	648.340
Langfristede gældsforpligtelser	771.948	407.818	702.617	648.340	598.609
Kortfristede gældsforpligtelser	32.093	485.011	40.147	383.964	345.542
Balancesum	1.402.732	1.267.609	1.150.582	1.065.331	973.785
Investering i langfristede aktiver	6.602
Antal aktier i omløb, stk.	2.570.979	2.570.979	2.570.979	2.652.442
Pengestrøm fra Driftsaktivitet	18.980	-3.040	-8.365	7.575	26.599
Investeringsaktivitet	24.656	-69.489	42.489	-2.344	26.609
Finansieringsaktivitet	-100.131	32.585	20.415	-6.602	-21.936
Årets pengestrømme	-8.123	13.806	8.984	21.777	-40.937

Resultat af primær drift før værdireguleringer (DKK ’000)

	2022	2021	2020	2019	2018
Værdi	57.746	45.475	72.158	44.410	14.337

Pengestrøm fra driftsaktivitet (DKK ’000)

	2022	2021	2020	2019	2018
Værdi	18.980	-3.040	-8.365	7.575	26.599

Graph of Resultat af primær drift før værdireguleringer
Graph of Pengestrøm fra driftsaktivitet

FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022

LEDELSESBERETNING I

Hoved- og nøgletal

Nøgletal

	2022	2021	2020	2019	2018
Ejendomsafkast før værdiregulering (afkastgrad 1)	%	6,5	3,2	6,5	6,5
Ejendomsafkast efter værdiregulering (afkastgrad 2)	%	2,9	12,5	21,0	85,3
Forrentning af egenkapital	%	180.309	183.221	171.209	151.903
Udlejningsgrad investeringsejendomme, lejeværdi	%	85,3	80,1	77,1	74,9
Gennemsnitligt vægtet afkastkrav	%	6,5	6,5	6,5	7,0
Resultat af ejendomme, udlejet	kr/m²	327	330	244	303
Husleje, udlejet	kr/m²	501	528	455	500
Resultat af ejendomme inkl. Værdiregulering	kr/m²	1.116	889	382	500
Dagsværdi af ejendomme	DKK ’000	7.349	6.557	6.002	5.956
Omkostningsprocent	%	1,06	0,99	1,00	1,18
Resultat pr. aktie	kr	44,16	29,95	10,06	17,28
Udvandet resultat pr. aktie	kr	44,05	29,91	10,04	17,28
Gennemsnitlig lånerente	%	1,72	1,27	1,24	1,24
Loan to Value	%	44,16	44,4	54,6	56,8
Gennemsnitlig antal ansatte	stk.	232,86	188,65	158,62	148,33
Tilvækst i indre værdi, årlig	%	23,4	18,9	6,9	13,9
Tilvækst i indre værdi, gns. seneste fem år	%	14,8	12,3	10,5
Børskurs ultimo året	kr	119,00	135,00	141,00	131,00
’Discount’, børskurs i forhold til indre værdi	%	25	42	25	12

Deﬁnitioner og beregningsformler fremgår af note 1 under anvendt regnskabspraksis.
1) Der er ikke foretaget tilpasning af sammenligningstal for året 2018 i forbindelse med implementering af IFRS 9, IFRS 15 og IFRS 16.
2) I 2022 er arealet reduceret med 2.912 m2 primært som følge af salg af Rådhusvej og Tomsagervej 3, 5 og 7. Af det samlede areal udgør Baltorpvej 12.638 m2 hvoraf 8.637 m2 er under ombygning til boliger.
3) Udlejningsgrad for 2019 og 2020 er opgjort ekskl. udviklingstunge ejendomme, som i 2020 bestod af ejendommen Baltorpvej og i 2019 af ejendommen Baltorpvej og ejendommen Ringager. Udlejningsgraden inkl. udviklingstunge ejendomme udgør for 2020 og 2019 henholdsvis 72,9% og 79,0%. Faldet i udlejningsgrad fra 2019 til 2020 skyldes overførsel af ejendommen Ringager til den almindelige investeringsportefølje.

FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022

LEDELSESBERETNING I

Overordnet økonomisk overblik

Transaktionsvolumen på ejendomsmarkedet har været påvirket af de negative afledte effekter af en høj inflation, som ved udgangen af året nåede 10 pct.# FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022

LEDELSESBERETNING

Ved indgangen til 2022 var de ﬂeste eksperter enige om, at året ville byde på en begrænset og lav inﬂation, fortsat lav rente og endnu et meget aktivt år på transaktionsmarkedet i ejendoms- branchen. År 2022 skulle i et globalt perspektiv imidlertid vise sig at blive et vanskeligt år med masser af turbulens. Den geopolitiske uro medførte en lange række af negative påvirk- ninger på inﬂation, renter m.v., samt en meget brat opbrems- ning på transaktionsmarkedet. Det skyldes helt overordnet én re igennem sidste halvdel af 2021 og endte året med en ledig- hedsprocent på 2,5 pct. af arbejdsstyrken. Dette var det laveste niveau siden september 2008. Beskæftigelsen har vist sig både solid og modstandsdygtig igennem de turbulente tider i 2022, og ledigheden har holdt sig rekordlav i løbet af året - men året sluttede dog ifølge Danmarks Statistik med en lille stigning til 2,7 pct. af den samlede arbejdsstyrke. Beskæftigelsen er såle- ting – strammere pengepolitik fra de globale centralbanker som des fortsat meget høj, og er et godt pejlemærke for behovet for reaktion på den meget høje inﬂation. Nærmest fra den ene dag til den anden, gik centralbankerne fra at have en ultralempelig pengepolitik med rekordlave renter og betydelige opkøbs- programmer til at hæve renten markant og rulle likviditeten tilbage. I Danmark gik vi ind i 2022 med en oﬃciel rente på minus 0,6 pct. og ved udgangen af året lå den på 1,75 pct., med vished om yderligere stigninger i vente i 2023. I USA, som Bolig er toneangivende for verdensøkonomien, steg renten i samme periode fra nul pct. til 4,25 pct. Denne udvikling medførte, at transaktionsaktiviteterne aftog i omfang og tempo. Boligmarkedet er fortsat det dominerende segment i den samlede transaktionsvolumen, men hvor man i de senere år har oplevet at mere end 50 pct. af investeringerne – 63 pct. i 2020 og 56 pct. i 2021 – skete i boligejendomme, så var andelen i 2022 på 39 pct. Til gengæld er logistik / let industri samt detail vokset ganske markant, mens kontorsegmentet ligger ret stabilt på 15 pct. Forklaringen på den markante opbremsning i boligsegmentet skal utvivlsomt ﬁndes i en kraftig opbremsning af nybyggeri, hvor boligprojekter igennem ﬂere år har været en dominerende driver. Ifølge Colliers endte den samlede transaktionsvolumen i 2022 for erhvervs - og investeringsejendomme på 86 mia. kr. Trods alt et ganske imponerende tal, når rekordåret i 2021 til sam- menligning endte med en samlet volumen på godt 105 mia. kr. Og sammenlignet med en transaktionsvolumen i 2020 på 72 mia. kr., er der tale om en ganske pæn fremgang. Det er dog vigtigt at notere sig, at første halvdel af 2022 tegnede sig for 54 mia. kr. Andet halvår udgjorde derimod mere beskedne 32 mia. kr. i transaktionsvolumen. Af de 86 mia. kr. stod hoved- stadsområdet for ca. 57 pct. Den lavere aktivitet på transaktionsmarkedet ultimo 2022, gjorde det vanskeligere for markedet og branchen at ﬁnde pris- niveauerne. Få handler medfører større usikkerhed om prisni- veauerne, og medfører en mangel på den gennemsigtighed som et mere dynamisk og aktivt marked automatisk giver.

For branchen generelt var det dog et lyspunkt i 2022, at den planlagte lagerskat i denne omgang blev sløjfet. Transaktionsvolumen på det danske ejendomsmarked er fortsat at den planlagte lagerskat i denne omgang blev sløjfet. i stigende grad drevet af udenlandske aktører, som i 2022 stod for ca. 55 pct. af investeringerne. På trods af at verden er blevet De generelt ugunstige tider til trods, har Selskabet haft et aktivt mere urolig og uforudsigelig, er der stadig i Danmark gode og godt år. På trods af en kraftig nedkøling af transaktionsmar- kedet i 2. halvår af 2022, forblev udlejningsmarkedet stærkt. Selskabets gennemsnitlige udlejningsgrad er løbende forbedret igennem året, og lejeniveauerne har været stigende i første halvdel af året, og har holdt sig på et højt niveau. Tendensen i markedet har været tydeligst for lejeboliger og lejemål i lager – og logistikejendomme, men for Selskabets vedkommende forretningsvilkår, stor stabilitet i arbejdsmarkedet og – på trods af regeringens indgreb imod for høje boliglejereguleringer - lav politisk risiko. Så de parametre som udenlandske investorer tidligere har lagt vægt på, er stadig gældende. Danmark er på mange måder investeringsmæssigt for udlændinge en velor- ganiseret og transparent ”Safe Haven”. Dette ændrer dog ikke på, at alle investorer, herunder udenlandske, skuer efter hvilket har tendensen været den samme for vores kontorlejemål. Vi har afkastniveauer der skal handles ud fra, samt afventer at man således haft en meget positiv udvikling bredt i vores porteføl- je, og året sluttede da også året med rekordhøje lejeindtægter, udlejningsgrad og resultat. kommer i en situation med en relativ høj vished om stabilitet i inﬂation og renteniveauer.

Andet kvartal i 2021 bød på en rekordhøj stigning i beskæfti- gelsen, og ifølge Danmarks Statistik faldt ledigheden yderlige- endnu et meget aktivt år på transaktionsmarkedet i ejendoms- branchen. År 2022 skulle i et globalt perspektiv imidlertid vise sig at blive et vanskeligt år med masser af turbulens. Den geopolitiske uro medførte en lange række af negative påvirk- ninger på inﬂation, renter m.v., samt en meget brat opbrems- ning på transaktionsmarkedet. Det skyldes helt overordnet én re igennem sidste halvdel af 2021 og endte året med en ledig- hedsprocent på 2,5 pct. af arbejdsstyrken. Dette var det laveste niveau siden september 2008. Beskæftigelsen har vist sig både solid og modstandsdygtig igennem de turbulente tider i 2022, og ledigheden har holdt sig rekordlav i løbet af året - men året sluttede dog ifølge Danmarks Statistik med en lille stigning til 2,7 pct. af den samlede arbejdsstyrke. Beskæftigelsen er såle- ting – strammere pengepolitik fra de globale centralbanker som des fortsat meget høj, og er et godt pejlemærke for behovet for reaktion på den meget høje inﬂation. Nærmest fra den ene dag til den anden, gik centralbankerne fra at have en ultralempelig pengepolitik med rekordlave renter og betydelige opkøbs- programmer til at hæve renten markant og rulle likviditeten tilbage. I Danmark gik vi ind i 2022 med en oﬃciel rente på erhvervslejemål. Danske virksomheder efterlyste yderligere ar- bejdskraft i 2. halvår 2022, så den beskedne korrektion ultimo året må tilskrives en strukturel forøgelse af ledigheden. Selvom vækstudsigterne for dansk økonomi er forværret, forventes be- skæftigelsen fortsat at være stærk i 2023. Danske Bank anslår, med at ledigheden stiger til 3,1 pct. vished om yderligere stigninger i vente i 2023. I USA, som Bolig er toneangivende for verdensøkonomien, steg renten i samme periode fra nul pct. til 4,25 pct. Denne udvikling medførte, at transaktionsaktiviteterne aftog i omfang og tempo. Boligmarkedet er fortsat det dominerende segment i den samlede transaktionsvolumen, men hvor man i de senere år har oplevet at mere end 50 pct. af investeringerne – 63 pct. i 2020 og 56 pct. i 2021 – skete i boligejendomme, så var andelen i 2022 på 39 pct. Til gengæld er logistik / let industri samt detail vokset ganske markant, mens kontorsegmentet ligger ret stabilt på 15 pct. Forklaringen på den markante opbremsning i boligsegmentet skal utvivlsomt ﬁndes i en kraftig opbremsning af nybyggeri, hvor boligprojekter igennem ﬂere år har været en dominerende driver. Ifølge Colliers endte den samlede transaktionsvolumen i 2022 for erhvervs - og investeringsejendomme på 86 mia. kr. Trods alt et gansketals, når rekordåret i 2021 til sam- menligning endte med en samlet volumen på godt 105 mia. kr. Og sammenlignet med en transaktionsvolumen i 2020 på 72 mia. kr., er der tale om en ganske pæn fremgang. Det er dog vigtigt at notere sig, at første halvdel af 2022 tegnede sig for 8

FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022 LEDELSESBERETNING I Lager og logistik Men årsagen til ændringen i investorernes interesse imellem de forskellige segmenter, skal også ﬁndes i de vanskeligere ﬁ- nansieringsmuligheder for boligejendomme. Finanstilsynet har udstukket et regelsæt – ”kritisk leje” – hvor der tages højde for, hvor meget en ejendoms lejeindtægt fratrukket ejendommens udgifter kan betale i renter, afdrag og bidrag. I princippet en klassisk gældsserviceringsevne betragtning. Og jo mere renten stiger og ﬁnansieringsomkostningerne øges, jo mindre bliver der til overs til at servicere gælden – og som konsekvens redu- ceres belåningen. Dermed udhules egenkapitalforretningen, og alternative ejendomssegmenter bliver mere attraktive.

Efterspørgslen efter ﬂeksible, enkle og bekvemme indkøbs- muligheder har været stigende i årevis. Siden ankomsten af de første online butikker begyndte virksomheder hurtigt at lukke fysiske lokationer til fordel for mere omkostningseﬀek- tive online enheder – og salgskanaler. Da pandemien ramte verdenssamfundet i 2020, og butikker blev tvunget til at lukke i lange perioder, blev online handel det nye normale - på tværs af generationer. Dette blev startskuddet til en stærkt accele- rerende udvikling i den globale e-handel, hvilket aﬀødte en naturlig efterspørgsel efter eﬀektive forsyningslinjer samt lager- og logistik faciliteter, ofte tæt på forbrugeren – ”Last Mile Distribution”. Endelig har regeringens indgreb overfor udlejer, som dikterer en 4 pct. max. stigning på boliglejen, nok givet især udenland- ske investorer endnu en årsag til at overveje alternativer til investering i boligejendomme en ekstra gang. Erhvervslejemål er ikke underlagt samme restriktioner. Lager - og logistikmarkedet var fortsat i fokus i 2022, og denne sektor er stadig et stærkt og eftertragtet segment, på trods af at e – handlen var lidt mere afdæmpet i 2022 og ifølge Dansk Handel faldt en smule tilbage. E - handlens fortsatte stigende andel af det samlede forbrug på verdensplan vil dog tage til i styrke. Selv før pandemien oﬀentliggjorde Nasdaq en rapport, der tyder på at op til 95 pct. af al handel vil ske i e – handels- miljøet i 2040. En markant stigning i byggepriser, kombineret med de stærkt stigende renter har for en periode kølnet lysten til at igangsætte nye byggerier. Der er stadig stor efterspørgsel efter lejeboliger i de større byer, og opbremsningen i byggeaktiviteterne kom- bineret med den fortsatte urbanisering, vil medføre et fortsat underudbud af boliger hvilket medvirker til at presse lejepriser- ne i vejret. Ligeledes betyder det, at lejeren fortsat søger imod omegnskommunerne til især København og Århus, men i en vis grad også den øvrige provins. Også danskerne handler mere og mere online, og generelt er e - handlen blevet en fast integreret del af vores forbrugermønster. Og kunderne har hurtigt taget de digitale og teknologiske mu- ligheder, som er en del af e - handel universet, til sig. Butikker, distributionsselskaber, betalingsudbydere og sociale medier leverer stribevis af tiltag, som giver forbrugerne mulighed for at handle online. Og forbrugerne har vænnet sig til denne måde at handle på. Boligejendomme i de større byer, herunder særligt København, oplever fortsat stor interesse både fra såvel lejere som inve- storer og opfattes generelt som ejendomsinvesteringer med et stabilt cash ﬂow, lav risiko samt et – i hvert fald tidligere - godt belåningspotentiale. De seneste måneders renteforhøjelser har gjort det vanskeligt at låne til ﬁnansiering af sit boligkøb, hvilket har medført, at lejeboliger fortsat fremstår relativt mere attraktive end ejerboliger og de samlede udgifter ved at eje en bolig. I dag er den generelle forventning blandt forbrugerne, at varer bestilt online kommer inden for 1-2 dage. For ikke så mange år siden var forventningerne 3-4 dage, men den stærkt stigende e - handel har åbnet for nye spillere og muligheder, ikke mindst på distributionen, så dag-til-dag-levering er allerede normalt og ”same-day delivery” er vokset eksplosivt. Inden for dagligva- resektoren leveres i de større byer nu ﬂere steder inden for en time.# FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022

LEDELSESBERETNING

Fornsat urbanisering imod de større byer, stærkt stigende enterprise- og finansieringsomkostninger ved nybyggeri kombineret med endnu større krav til købere ved finansiering af egen bolig, understøtter en fortsat stærk efterspørgsel efter lejeboliger – på trods af inflationspresset på huslejeniveauerne. Denne fortsatte stærke fremgang i e-handlen har vist sig at have en betydelig positiv indvirkning på lager- og logistiksektoren, da det kræver en effektiv forsyningskæde og et effektivt distributionsnetværk. Dette billede er som sagt en fortsættelse af den klare tendens som tog fart i 2020. Interessen for lager- og logistikejendomme i de sekundært beliggende områder omkring storbyerne, og med let adgang til den offentlige infrastruktur, har været stigende som konsekvens af de ændrede krav fra forbrugerne til hurtig levering. Effekten, og konsekvenserne heraf i form af højere lejeniveauer og større efterspørgsel efter denne type ejendomme, er fortsat meget klar i 2022, hvor der generelt blandt udlejere opleves meget lav tomgang kombineret med gode og – i forhold til for blot få år medført stigende interesse for kontorfællesskaber og kontorho- siden – højere lejeniveauer. Tomgangen er dog meget forskellig teller. Disse giver mindre såvel som større virksomheder mere imellem nybyggede og mere effektive ejendomme sammen- holdt med ældre og ofte mere utidssvarende ejendomme. Men interessen for denne type ejendomme er ikke desto mindre stigende, hvilket påvirker lejen i det sekundære segment i opadgående retning. fleksibilitet i forhold til deres lokalebehov. Derfor forventes efterspørgslen efter kontorfællesskaber og kontorhoteller også fortsat at være høj, og de færreste tvivler efterhånden på at denne effekt på efterspørgslen kun har været midlertidig. Lejerefterspørgslen efter kontorlejemål er fortrinsvis kon- centreret om nyere eller nyistandsat og mere tidssvarende og effektive kontorlokaler, som typisk rummer gode muligheder for individuelle og skræddersyede indretningsløsninger, og Den historisk lave tomgang hænger også i høj grad sammen med, at udbuddet af logistikejendomme er begrænset af manglen på erhvervsjord, især i København og Århus. Der er langt imellem attraktive beliggenheder for de udviklere som har mod hvor lejerne har mulighed for at up-/downsize i forhold til på at påbegynde et byggeri, og her møder man de samme ud- fordringer med stigende bygge- og finansieringsomkostninger som beskrevet ovenfor. deres løbende behov. Virksomhedernes fokus på effektive kvadratmeter og fleksible lejevilkår har øget interessen for kontorhoteller og servicerede flerbrugerhuse. Coronakrisen har forstærket denne tendens, og de arbejdsmønstre som krisen har medført, med bl.a. forstærket tendens til hjemmearbejdspladser evt. kombineret med free seating ordninger i større eller mindre grad, vil vise sig at blive af permanent karakter. Investorinteressen har således været stor igennem 2022 i dette segment. Første halvdel af året var en fortsættelse af forrige års store interesse for denne type ejendomme, og bød på yderligere svagt faldende afkastniveauer. Men selv efter at effekten af den geopolitiske uro havde spredt sig midt på året, medvirkede de udfordringer vedrørende kritisk leje, som beskrevet ovenfor under boliger, til at fastholde investorernes interesse for segmentet. Det er nu ved at være muligt at vurdere den samlede effekt af de erfaringer som vi har gjort under og på bagkanten af pandemien. Mennesker er sociale væsener, og en faglig sparring med kolleger i nærheden og daglig social kontakt har sine fordele. Tendensen til mere hjemmearbejde blev aktuel, men det blev ikke på bekostning af behov for kontorkvadratmeter. Lager- og logistikejendomme opfattes derfor fortsat som værende særdeles eftertragtede, og ifølge Colliers Markedsrapport er transaktionsvolumen i dette segment vokset til mere end det dobbelte af 2020 niveauet. Interessant er det at notere sig, at aktiviteterne i højere grad finder sted uden for de store byer. Mange arbejdsgivere har uden tvivl smitterisikoen ved ikke at have en vis fysisk afstand imellem medarbejdere og kolleger som en parameter, når man skal vurdere hvordan ens dagligdag på kontoret skal kunne fungere. Men jagten og efterspørgslen på den kvalificerede arbejdskraft set i lyset af den meget høje beskæftigelsessituation, bringer et skærpet fokus på at indrette yderst attraktive kontormål, samt at kunne tilbyde en række fællesfaciliteter. På denne baggrund må man nu konkludere, at såvel behovet som ønsket om at skabe attraktive omgivelser i hverdagen for medarbejdere, trækker i retning af øget efterspørgsel på kontor kvadratmeter.

Kontor

En af de større erkendelser i 2022 var, at de fleste udbydere af kontorlejemål, efterhånden er enige om, at størrelsen af fremtidens kontor ikke påvirkes negativt af vores erfaringer på baggrund af COVID-19. Da pandemien ramte os, og i mange måneder herefter, blev der fremført mange teorier fra en lang række aktører, om at konsekvensen ville blive betydelig mere hjemmearbejde, og som en konsekvens heraf færre til at møde ind på arbejdspladsen som igen ville medføre behov for mindre lejemål og færre m2. Den teori erklærer Colliers i deres markedsrapport 2023 for værende død. At kunne tilbyde hjemmearbejde er snarere et middel og en måde at tiltrække og fastholde de medarbejdere som har behov for fleksibiliteten. For både kontor- samt lager- og logistikejendomme gælder, at en del af de mere sekundært beliggende arealer i stigende grad kan tiltrække efterspørgsel som følge af gennemførelsen af infrastrukturprojekter, som f.eks. den nye letbane ved Ring 3 uden for København. COVID-19 har medført, at arbejdstagere og arbejdsgivere har fået øjnene op for de muligheder, der er ved at arbejde hjemmefra, samt hvordan digitale løsninger kan anvendes til at løse opgaver smartere og mere effektivt. Det resulterer i større autonomi, øget effektivitet, sparet transporttid og en bedre balance imellem arbejde og familieliv for størstedelens vedkommende. Det medfører et naturligt øget fokus på fleksibilitet, hvilket fortsat er et hovedkriterie inden for kontor segmentet, som har

FAST EJENDOM DANMARK A/S – hvordan er vi positioneret

Hovedaktiviteterne er fortsat udlejning, udvikling og drift af erhvervslejemål omkring København og de større byer i provinsen. Ligeledes påtager Selskabet sig også gerne investering i ejendomme, hvor der som et centralt element, vil kunne indgå en værdiskabende udviklingsopgave af den enkelte ejendom. Dette medfører, at Selskabet i søgningen efter nye investeringer også søger ejendomme med et større udviklingspotentiale, hvorved Selskabet selv realiserer det økonomiske udbytte af udviklingsarbejdet, samt udnytter kompetencerne i Selskabets organisation til at tilføre en ejendom yderligere værdi. Den strategi som Selskabet har fulgt de seneste tre år i relation til de udviklingsarbejder vi har gennemført på en række af vores ejendomme, falder fint i tråd med den efterspørgsel som vi præsenteres for. Dette kombineret med, at vi oplever efterspørgsel efter flere kvadratmeter fra lejerne gør, at Selskabet er positiv med hensyn til fremtiden på vores kontorportefølje. I de turbulente tider, som verdensøkonomien og ejendomsbranchen har gennemlevet i 2022, er det positivt at en del af efterspørgslen kommer fra eksisterende lejere, som ønsker mere plads. Vi har i løbet af året hjulpet flere lejere til større lejemål, og vi er i dialog med andre lejere ved årsskiftet som vi håber ligeledes at kunne imødekomme i løbet af 2023. I 2021 kom der yderligere en aktivitet til Selskabets øvrige forretningsområder, i forbindelse med at Selskabet ultimo 2021 indgik en totalentreprise aftale med HHM A/S, vedrørende opførsel af 96 lejligheder i Ballerup. Denne form for rendyrket udviklingsaktivitet af en boligmasse, er dog ikke noget som Selskabet ønsker at dyrke på sigt, men et udtryk for at Selskabet vurderer, at det netop i det nuværende marked er den optimale udnyttelse af ejendommens potentiale. Opførslen af lejlighederne i Ballerup, er således den bedste udnyttelse af de muligheder som har været til stede på ejendommen, og på denne ejendom har Selskabet besluttet at forfølge de muligheder som ligger i en konvertering til boliger. Det er med tilfredshed at vi noterer os, at vi har kunnet imødekomme eksisterende og potentielle lejere med deres ønsker og krav i såvel kontor- som lager- og logistiksegmentet. Selskabets almindelige aktivitet i forbindelse med de til branchen hørende normale løbende forhandlinger med lejere, ind- og fraflytninger samt vedligeholdelsesaktiviteter for porteføljens ejendomme, blev således yderligere stimuleret af en betydelig efterspørgsel i 2022. Selskabet har på den baggrund opnået en ”all time high” udlejningsgrad generelt i porteføljen.

Boligsegmentet ligger uden for Fast Ejendom Danmark A/S’ hidtidige investeringsstrategi, men Selskabet har valgt at udnytte en mulighed for at konvertere en af selskabets erhvervsejendomme til bolig. Projektet, som omfatter 96 lejligheder i Ballerup, forventes at stå færdigt medio 2024. Selskabet forventer jf. ovenstående, at der vil være stor efterspørgsel efter lejlighederne ved færdiggørelse.

større fleksibilitet i form af bl.a. fremlejemulighed og kortere bindingsperioder samt ”hybride” løsninger i storrumskontorer, hvor medarbejdere kan bevæge sig rundt til forskellige zoner i kontoret som endda kan være indrettet til specifikke formål. Der er således fortsat et betydeligt incitament til at opgradere og arbejde med lejemålene for at kunne opfylde lejernes fokus på indretning, effektivitet og fleksibilitet, og Selskabet arbejder målrettet for at imødekomme tendenserne og efterspørgslen.# FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022

LEDELSESBERETNING

Projektet er, på lige fod med andre byggerier, negativt påvirket af prisstigninger på entrepriseomkostninger samt rentestigninger, men selskabet forventer at udviklingen i lejeniveauerne vil kompensere for en væsentlig del af meromkostningerne som påføres projektet. Således vil en ikke ubetydelig del af Selskabets lejeindtægter fra medio 2024 være genereret af lejeboliger.

De aktuelle markedstendenser som beskrevet ovenfor betyder, at Selskabets ejendomsportefølje beﬁnder sig i et fortsat positivt scenarie med forsat stor efterspørgsel på lager- og logistikejendommene og deraf stigende / høje lejepriser og faldende tomgang. Over halvdelen af Selskabets portefølje består af lager- og logistikejendomme, som oplever stor efterspørgsel. Den type logistikløsninger som pandemien har medført, eller blot accelereret, medfører behovet for ”last mile distribution” og dag til dag-levering. Dette passer godt til en række af Selskabets ejendomme, som ligger relativt bynært og meget tæt på den mest relevante infrastruktur. Året 2022 har således været et gunstigt år for Selskabet i dette segment.

I kontorudlejningssegmentet oplever Selskabet igen i år øget efterspørgsel, som har medført at vi har forøget vores udlejningsgrad yderligere. Vi er således i løbende dialog med potentielle såvel som eksisterende lejere, som ønsker mere plads og bedre indretning, og som er positive over de tiltag, som vi påbegyndte implementering af for ﬂere år siden.

I Udlejningsgraden af investeringsejendomme, målt på lejeværdi, er herefter øget fra 80,1 pct. primo året til 85,3 pct. ultimo året. Såfremt Ringager 2-4 ikke indgår i beregningen af udlejningsgraden, vil udlejningsgraden udgøre 92,8 pct.

Væsentlige aktiviteter i året

Udlejning

Fortsat reducering af tomgangen er det naturlige kernefokusområde. Det er lykkedes at fortsætte den meget positive udlejningsrate som Selskabet allerede realiserede i 2021, og vi har i løbet af 2022 udlejet yderligere et ganske betragteligt antal kvm. Den reelle og fulde helårseﬀekt vil for de ﬂeste nyudlejninger få fuld eﬀekt i 2023. Selskabet er således lykkedes med at indhente mere end den ”tabte” lejemasse fra 2020. Udlejningsgraden eksklusiv den mere udviklingstunge Ringager, endte således i knap 93 pct. hvilket må betragtes som tilfredsstillende med den aktuelle porteføljesammensætning. Ringager lander på en udlejningsgrad på ca. 57 pct., hvilket er i overensstemmelse med forventningerne. Lejeniveauerne realiseres dog noget højere end oprindeligt antaget, bl.a. som følge af at vi har opgraderet kvalitetsniveauet med en omfattende renovering og modernisering af ejendommen.

Sydmarken, Søborg

I marts måned indgik Selskabet en domicillejeaftale med 21st. Bio A/S, et biotekselskab med Novo Holdings A/S og Novo- zymes A/S som de største aktionærer. Ejendommen med et lejebærende areal på ca. 2.000 m2, havde stået tom i knap 2 år. Aftalen kom på plads efter et par måneders parallel forhandling med et andet meget interessant emne, et større dansk selskab inden for servicesektoren. Selskabet skønnede dog, at 21. Bio A/S var den bedste løsning, også på længere sigt. Lejer har selv afholdt et betydeligt beløb til special indretning til laboratorie m.v., og efter en hektisk og spændende istandsættelse over godt ﬁre mdr. blev det fuldstændig nyistandsatte lejemål indﬂytningsklart fra august. Selskabet håber på en god og langvarig relation til denne spændende lejer. Lejeaftalen indeholder en længerevarende bindingsperiode, og aftalen vil medvirke til et solidt cash – ﬂow til Fast Ejendom Danmark i en årrække.

Ledelsen er af den opfattelse, at det fortsatte omfattende niveau af udlejninger i 2022 er udtryk for at strategien, med en mere aktiv udvikling og bearbejdning af de enkelte ejendomme i porteføljen, har virket efter hensigten, og ledelsen vil fortsætte disse tiltag med henblik på en fortsat forbedring af såvel udlejningsmulighederne som lejeniveauerne. Ikke Mindst noterer vi os, at den strategi vi har forfulgt fra starten mht. investeringen i Ringager i Brøndby i 2019, matcher det behov og den efterspørgsel som lejerne i dag søger.

Den samlede tilgang i 2022 udgjorde 14,6 mio. kr. (47 indﬂytninger, 16.793 m2). Fraﬂytninger udgjorde -11,8 mio. kr. (38 fraﬂytninger, 10.907 m2). Tallene dækker bl.a. over to etager på Aldersrogade, som blev opsagt i 2021 til fraﬂytning i 2022, men som blev genudlejet igen i 2022. Ultimo 2022 er der modtaget varslinger om ni fraﬂytninger i 2023 med samlet leje på 4,6 mio. kr. (10.833 m2). Der konstateres fortsat en tilfredsstillende udlejningsaktivitet i porteføljen, og ved indgangen til 2023 pågår der konkrete drøftelser og udlejningsbestræbelser med en række interesserede lejere. Det er derfor ledelsens forventning, at udlejningsgraden realiseres i niveauet 88 pct. ultimo 2023 (eller ca. 95 pct. såfremt Ringager 2–4 ikke medregnes).

Sydmarken, Gladsaxe

Aldersrogade, Østerbro

I forbindelse med at Rigshospitalet skulle samle sine aktiviteter på en anden adresse, modtog Selskabet tilbage i 2021 opsigelse af to ud af de tre etager på Aldersrogade, som Rigshospitalet havde beboet i en lang årrække. Ejendommens karakter og beliggenhed i yderkanten af Østerbro vis a vis en metrostation, gør dog at der er stor interesse for lejemålene, og vi var hurtigt i dialog og forhandling med interesserede emner. Begge etager på hver 911 m2, blev lejet ud i henholdsvis februar og maj 2022, med indﬂytning henholdsvis juli og august 2022. Ved et tilfælde er begge vores nye lejeres, SpeakerBee ApS og Transperfect Denmark ApS, arbejdsområder relateret til oversættelse, akustik, lyd, optagelser m.v. Begge lejere har selv afholdt

Selskabet rapporterer udlejningsgraden ekskl. projektejendomme som ultimo 2022 alene udgøres af Baltorpvej. Tidligere betragtedes også ejendommen Ringager 2–4 i Brøndby som projektejendom, men som resultat af en forbedret udlejningssituation samt en fremskreden opgradering af ejendommen, betragtes denne ejendom, fra primo 2021, på lige fod med den øvrige portefølje af investeringsejendomme, på trods af at der helt som forventet fortsat er en betydelig tomgang og et betydeligt udviklingspotentiale i ejendommen.

betydelige omkostninger til deres specialindretning med bl.a. avancerede akustikløsninger i forbindelse med forskellige indspilnings – og optagelsesstudier. Udlejningen af de tilsammen godt 1.800 m2 udgør kun 1 pct. af Selskabets samlede lejebærende areal, men da lejeniveauerne på denne type ejendom på rant, ﬁtnesscenter m.v., har vist sig i udpræget grad at ramme efterspørgslen fra lejerne samt den trend udlejere har oplevet de seneste par år. Selskabets nøgletal i forbindelse med udlejningsgraden m.v. vil Østerbro ligger markant højere end vores gennemsnitlige udlejningsniveau, vil cash – ﬂowet fra disse lejekontrakter bidrage ganske betragteligt til Selskabets samlede økonomi. være negativt påvirket i et par år endnu, omend vi oplever et positivt udlejningsscenarie.

Aldersrogade, København

Ringager, Brøndby

Ringager 2-4, Brøndby

Den fortsatte istandsættelse og opgradering af Ringager 2 – 4, Brøndby har som oprindeligt planlagt udgjort en væsentlig del af Selskabets aktiviteter i 2022, på lige fod med bestræbelserne på udlejning af lokalerne. Fast Ejendom Danmark A/S ﬂyttede sin adresse til Brøndby den 1. december 2020.

Ejendommen er på ca. 22.000 m2, heraf 18.000 m2 kontor og 4.000 m2 kælder og blev anskaﬀet for 84,6 mio. kr. Som prisen afspejler, var der et betydeligt potentiale i ejendommen som følge af en markant tomgang, kombineret med et vedligeholdelsesmæssigt efterslæb. Realiseringen af dette potentiale er Selskabet efterhånden nået langt med, og i 2022 er der yderligere foretaget nettoudlejning af 2,5 mio. kr. (16 nettoindﬂytninger, 2.513 m2), hvilket kan sammenholdes med nettotilﬂytninger i 2021 på 3,1 mio. kr. (26 nettoindﬂytninger, 2.583 m2). Ejendommen er ved udgangen af 2022 ca. 57 pct. udlejet, hvilket illustrerer udviklingen siden ultimo 2018, hvor udlej-

Efter en kort udlejningsprocess påbegyndte Selskabet i oktober en dialog med Genmab A/S, som resulterede i indgåelse af en endelige lejeaftale i december måned med indﬂytning 1. januar 2023. Aftalen er interessant for os, da den gav os mulighed for at aftale vilkår, som bedre er i overensstemmelse med de nuværende og – igennem de seneste år – forbedrede markedsvilkår. Samtidig passede det os overordentlig godt, at få en lejer som Genmab A/S, Europas største biotekselskab, i vores lejerportefølje.

ningsgraden udgjorde godt 10 pct. efter fraﬂytning af ejendommens tidligere største lejer – Bane Danmark.

Udviklingen af ejendommen, herunder konceptet med kontorhotel kombineret med mindre og mellemstore lejemål, attraktive og eksklusive kontorer og fællesarealer, et passende tilbud af fælles serviceydelser som Hospitality Service Center, moderne mødefaciliteter med professionelt AV-udstyr, restau-

Baltorpvej 154, Ballerup

Selskabet havde igennem knap to år haft Dragonﬂy Therapeutics CPH ApS som den ene af to lejere på Baltorpvej 154. Ultimo august måned 2022 meddeler selskabets amerikanske ledelse, at man lukker sine aktiviteter i Danmark. Dette var en overraskelse for os, da man netop tidligere havde givet udtryk for store ambitioner i Danmark. Det 2.000 m2 store lejemål var da også beregnet til at vokse i, og Dragonﬂy havde for egne midler selv forestået en meget ﬂot istandsættelse af lokalerne.

Baltorpvej 156 - 158, Ballerup

Ultimo 2021 indgik Selskabet en totalentreprise aftale med HHM A/S, vedrørende opførsel af 96 lejligheder i Ballerup.# LEDELSESBERETNING

I Fast Ejendom Danmark A/S - Koncernen

Hovedaktiviteter

Koncernen (i det følgende ”Koncernen” eller ”Selskabet”) udgøres af Fast Ejendom Danmark A/S (”Moderselskabet”) og de ﬁre helejede datterselskaber Fast Ejendom Danmark 1 ApS, Ejendomsselskabet Baltorpvej ApS, Fast Ejendom Danmark 2 ApS og Ejendomsselskabet Ringager ApS (i det følgende ”FED 1”, ”Baltorpvej”, ”FED 2” og ”Ringager” og tilsammen ”Datterselskaberne”).

Koncernen ejer en ejendomsportefølje på 1,3 mia. kr. bestående af erhvervsejendomme hovedsagelig beliggende i eller omkring de større byer i Danmark. Hovedaktiviteterne er investering, udlejning, udvikling, driftsoptimering og administration af porteføljen.

Investeringsstrategien omfatter investering i ejendomme, hvor det vurderes, at der kan foretages værdiskabende udviklingsop- gaver enten som følge af et vedligeholdelsesmæssigt efterslæb, eller som følge af en ”gentænkning” af ejendommenes karakte-

ristika, formål og muligheder. Koncernen forventer således selv at kunne opnå den design- og vedligeholdelsesmæssige udvik- lingsgevinst af denne type ejendomme. Samtidig arbejdes der aktivt på at imødekomme lejernes efterspørgsel efter mindre og ﬂeksible lejemål samt lejemål hvor der tilbydes en høj grad af fællesydelser og faciliteter.

Koncernen blev stiftet som forening (Foreningen Fast Ejen- dom f.m.b.a.) den 24. februar 2005 men omstruktureret til et aktieselskab i 2013. Perioden 1. januar til 31. december 2022 er Koncernens 18. regnskabsår.

Koncernen ledes af en bestyrelse på tre medlemmer og en direktion på ét medlem. Der er ikke etableret bestyrelse i datterselskaberne.

Baltorpvej 156 - 158, Ballerup

Dette skete på baggrund af en ny rammelokalplan som blev ud- arbejdet af Ballerup kommune, og som muliggør konvertering af en del af Selskabets eksisterende ejendom på Baltorpvej fra ren erhvervsejendom til boliger eller en kombination af boliger og erhverv. Kommunens overordnede helhedsplan er at konver- tere Ballerup Erhvervspark til Baltorp Bykvarter. Selskabet ejer en større ejendom på Baltorpvej i Ballerup, som er en del af pågældende område. Såfremt helhedsplanens tanker omkring udnyttelse af området gennemføres i dets tidligere præsentere- de form, medfører det bl.a. byggeret på over 22.000 m2 boliger. Vi har siden 2019 i samarbejde med arkitekter, rådgivende ingeniører, øvrige rådgivere og kommunen arbejdet videre med denne mulighed.

Det lykkedes at opnå byggetilladelse i 2020 vedrørende en del af projektet, og ultimo 2021 indgik Selskabet en totalentre- priseaftale med HHM A/S, om opførsel af 96 lejligheder med sammenlagt 8.129 m2. Sideløbende med opførslen af første etape boliger, vil Selskabet i samarbejde med kommunen ud- arbejde plangrundlaget for den resterende del af ejendommen, som, såfremt det fortsat bliver muligt med en 100% byggeret, vil udgøre yderligere næsten 14.000 m2.

Når byggeriet af første etape står færdigt medio 2024, vil pro- jektet overgå til investeringsejendom. Det forventes at projekt- summen inkl. grundværdi, baseret på de nuværende markeds- vilkår, vil være i niveauet + 250 mio. kr. og den forventede bruttoleje baseret på nuværende lejeniveauer vil fra 2024 blive i niveauet +13 mio. kr.

Konvertering til boliger på denne ejendom er ikke et udtryk for en ændring i Selskabets overordnede strategi, som fortsat primært er investering i erhvervsejendomme. Men omdannel- sen af Baltorpvej rummer en gunstig mulighed for at skabe et attraktivt afkast for Selskabet, ikke mindst set i lyset af den efterspørgsel, der er på boliger i de københavnske omegnskom- muner.

Baltorpvej 156 - 158, Ballerup

Fast Ejendom Danmark A/S - Moderselskabet

Moderselskabet er holdingselskab for Koncernens datterselska- ber. Moderselskabet afholder hovedparten af administrationsomkostningerne så som gager, bestyrelseshonorar, husleje og kontorhold m.m. Årets budgetterede administrationsomkost- ninger, der kan henføres til aktiviteten i datterselskaberne, fordeles mellem selskaberne efter den forholdsmæssige andel af lejeindtægterne. Ud af de samlede administrationsomkost- ninger i 2022 på 14,0 mio. kr. (2021: 12,1 mio. kr.), er 9,8 mio. kr. (2021: 10,3 mio. kr.) således omfordelt.

Nedskrivninger og tilbageførsel af nedskrivninger på kapitalan- dele i tilknyttede virksomheder udgør 1,3 mio. kr. (2021:11,3 mio. kr.) og ﬁnansielle poster netto, er indtægtsført med 5,3 mio. kr. (2021: 3,4 mio. kr.). De ﬁnansielle indtægter består af renter på koncernlån og de ﬁnansielle omkostninger består af negative renter af koncerninterne mellemregninger, leasingren- ter samt negative renter af bankindeståender.

Moderselskabets resultat før skat i 2022 udgør 3,5 mio. kr. (2021: 13,1 mio. kr.).

Årets resultat og formue

Fordeling af lejeindtægter på geograﬁ og ejendomstype, pct.

	Lejeindtægter i alt 2022	Lager og logistik	Kontor	Bolig	Andet	Sjælland	Jylland	Fyn
Lejeindtægter i alt	77,0 mio. kr.	34,3%	24,9%	25,0%	12,1%	62,0%	0,3%	0,8%
Realiseret 2022
Lager og logistik		60,4%	0,8%	0,0%	0,0%	36,8%	0,0%	0,0%
Kontor		0,3%	26,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,3%	0,0%
Bolig		0,8%	13,7%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%
Andet		0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%
Sjælland		0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	100,0%	0,0%	0,0%
Jylland		0,0%	0,3%	0,0%	0,0%	0,0%	0,3%	0,0%
Fyn		0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%

Lejeindtægterne i 2022 udgør 77,0 mio. kr. (2021: 77,5 mio. kr.) svarende til et fald på -0,5 mio. kr. i forhold til sidste år. Lejeindtægterne er primært påvirket af salg af enkelte mindre ejendomme, med bortfald af dertil hørende lejeindtægter, en periode med øget tomgang i forbindelse med enkelte større fra- ﬂytninger med efterfølgende genudlejning samt en regulering af lejeindtægterne efter udviklingen i nettoprisindekset ('NPI').

Udvikling i 2022

	Lejeindtægter i alt	Lager og logistik	Kontor	Bolig	Andet	Sjælland	Jylland	Fyn
Lejeindtægter i alt	-0,6%	0,8%	-1,4%	1,2%	0,5%	1,3%	0,6%	0,2%
Lager og logistik		2,1%	-3,4%	0,0%	0,0%	0,3%	-1,1%	-0,8%
Kontor		1,4%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%
Bolig		0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%
Andet		0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%
Sjælland		0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%
Jylland		0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%
Fyn		0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%

Salg af Lykkesholms Alle’ i 2021, Rådhusvej pr. 31. januar 2022 og Tomsagervejene 3, 5 og 7 pr. 1. juli 2022 medførte isoleret set et niveauskift i lejeindtægterne i forhold til 2021. Dette niveauskift, inkl. perioden med øget tomgang, kompen- seres næsten af stigende lejeindtægter fra indeksregulering af eksisterende lejekontrakter og netto nyudlejninger til højere lejeniveauer. Lejeindtægterne er herefter realiseret på niveau med sidste år (-0,6 pct.).

Salg af ejendomme medfører at udviklingen i ’Bolig’ segmentet og ’Kontor i Jylland’ er negative i 2022. Segmentet ’Bolig’ udgår i 2023. Der er året igennem oplevet en støt og stor efterspørgsel efter især lager- og logistiklejmål, hvilket har medført at udlejnings- graden for denne type af lejmål ligger tæt på 100%. Kontorle- jemål har ligeledes været efterspurgt, særligt mindre og mere ﬂeksible enheder. Af de i starten af året større fraﬂytninger blev 3/4 genudlejet i løbet af året ligesom en større nyudlejning på Sydmarken blev gennemført. Den samlede eﬀekt ses i udvik- lingen i udlejningsgraden, der ultimo 2022 udgør 85,3 pct. mod 80,1 pct. ultimo 2021.

NPI Indeks

Stigning i pct.

År	NPI Indeks	Stigning i pct.
2022	118	8,9%
2021	108	2,6%
2020	105,3	2,5%
2019	102,7	2,7%
2018	100,1	2,5%
2017	97,6	1,4%
2016	96,3	1,7%
2015	94,7	1,6%
2014	93,2	1,3%
2013	92,0	0,0%
2012	92,0	0,8%
2011	91,3	2,3%
2010	89,2	2,4%
2009	87,1	1,7%
2008	85,7	5,2%
2007	81,5	2,5%
2006	79,5	4,7%
2005	76,0	4,4%

Lejeindtægterne reguleres efter udviklingen i NPI, der har gen-
nemgået en markant udvikling i 2022. NPI ultimo 2022 udviste
en stigning på +8,9 pct. Denne markante udvikling har imid-
lertidig ikke opnået fuld eﬀekt i 2022 idet godt halvdelen af
lejekontrakterne blev reguleret i januar med +2,6 pct. De
øvrige lejekontrakter er efterfølgende typisk reguleret mellem
+5 pct. og +10%. Den fulde eﬀekt af udviklingen i NPI afspejles
derfor først i 2023.

Selskabet vurderer reguleringens størrelse for hver enkelt lejer, set i forhold til markedsleje og lejerbonitet, og i øvrigt den situ-
ation den enkelte lejer vurderes at være i. Selskabet ønsker ikke at komme i en situation, hvor lejerne betaler mere end et rime-
ligt markedslejeniveau. Såfremt det ikke skønnes rimeligt med en fuld NPI regulering set i forhold til markedslejeniveauet, har Selskabet i enkelte tilfælde besluttet en mindre regulering. Da ca. 60 pct. af Selskabets portefølje består af lager- og logistikejendomme, i hvilket segment lejeniveauerne er steget markant de seneste år, konstaterer Selskabet særligt med disse ejendomme, at der er fornøden luft imellem de varslede lejere-
guleringer og en fair markedsleje.

Den forbedrede udlejningsgrad kombineret med det øgede lejeniveau resulterer i, at lejeindtægterne realiseres over det forventede niveau. Hvor værdireguleringerne i 1. og 2. kvartal blev foretaget med udgangspunkt i henholdsvis en gennemført udlejning af et væsentligt omfang og salget af Tomsagervej 3, 5 og 7, så er reguleringerne i 3. og 4. kvartal foretaget med udgangspunkt i en tilpasning af markedslejeniveauer og afkastkrav som følge af en kombination af den stærke udlejningssituation samt en forbedret udlejning på enkelte væsentlige ejendomme.

Omkostninger vedrørende investeringsejendomme

De samlede omkostninger vedrørende investeringsejendomme udgør 26,7 mio. kr. (2021: 29,0 mio. kr.) svarende til en bespa-
relse på 2,3 mio. kr. Ejendomsporteføljen, inkl. projektejendomme (85,5 mio. kr.), er ultimo 2022 bogført til en dagsværdi på 1.325,0 mio. kr. (2021: 1.201,3 mio.kr. inkl. aktiver bestemt for salg) ved et gennemsnitligt vægtet forrentningskrav på 6,5 pct. (2021: 6,5 pct.). Værdien svarer til gennemsnitligt 7.349 kr. pr. m2 (2021: 6.557 kr. pr. m2). Af den samlede stigning på +123,7 mio. kr. kan +94,3 mio. kr. henføres til forbedringer af ejendommene, +114,4 mio. kr. til urealiserede dagsværdireguleringer samt -85,0 mio. kr. til salget af Rådhusvej og Tomsagervej 3, 5 og 7.

En væsentlig andel af omkostninger vedrørende investerings-
ejendomme anvendes til lejerindretninger og vedligeholdelse. I
2022 er disse poster samlet realiseret med 5,3 mio. kr. (2021:
8,3 mio. kr.).# Omkostningsført vedligeholdelse og lejerindretninger

	2022	2021	2020	2019	2018
(BELØB I DKK '000)
Løbende og planlagt vedligehold	4.873	485	5.405	3.091	-194
Lejerindretninger	3.476	5.196	-103	8.714	4.995
Modtaget fra fraﬂyt- tede lejere	-25				-726
Lejerindretninger og vedligehold i alt	5.333	8.302	8.569	12.983	12.218

Selskabet har i 2022 anvendt ejendomsmægler- og valuarﬁr- maerne Nordicals og Ring3Erhverv til at besigtige og vurdere ejendommene, ekskl. projektejendomme, på henholdsvis Fyn/ Jylland og Sjælland. Honoraret for det udførte arbejde har været fast og dermed uafhængigt af vurderingernes resultat. Valuarerne har i deres rapporter fra november 2022 konklude- ret, at den samlede markedsværdi af ejendomsporteføljen udgør 1.253 mio. kr. De udarbejdede valuarrapporter understøtter således den pr. ultimo 2022 bogførte værdi på 1.239,5 mio. kr. ekskl. projektejendomme.

Som konsekvens af den omfattende aktivitet med indretning af lejemål til nye lejere revurderede ledelsen behovet for at gennemføre vedligeholdelse så primært uopsættelige opgaver skulle gennemføres. Dette er lykkedes med det resultat, at niveauet på godt 5 mio. kr. fra 2021 er opretholdt i modsætning til et forventet højere niveau. Årets lejerindretninger har i al væsentlighed været af værdiskabende karakter og er aktiveret på ejendommene og kun i beskedent omfang driftsført. Lejerin- dretninger og vedligeholdelse er samlet set realiseret 3,0 mio. kr. lavere end 2021.

Til værdiansættelserne er knyttet en vis usikkerhed, idet enkelte ejendomme kan være vanskelige at omsætte, ligesom bygge- retsværdier ikke nødvendigvis kan frasælges i det nuværende marked. For en nærmere gennemgang af metode, principper og følsomheder ved den interne værdiansættelse, herunder udvik- lingen i anvendt markedsleje og afkastkrav, henvises til note 2.

Administrationsomkostninger

Årets administrationsomkostninger udgør 14,2 mio. kr. (2021: 11,9 mio. kr.). Stigningen i omkostninger kan i al væsentlighed henføres til øgede hensættelse til skyldig bonus relateret til den positive udvikling i årets resultat. Korrigeret for hensættelse til skyldig bonus udgør administrationsomkostningerne 12,4 mio. kr. (2021: 10,8 mio. kr.). De øgede omkostninger kan primært relateres til øgede afskrivninger og brug af konsulenter. I 2022 har der gennemsnitligt været syv ansatte (2021: syv ansatte). Besparelsen i lejerindretning og vedligeholdelse modsvares delvist af øgede omkostninger til mæglersalærer i forbindelse med de gennemførte udlejninger.

Resultat af ejendommenes drift

Lejeindtægter med fradrag af omkostninger vedrørende inve- steringsejendomme udgør herefter 50,3 mio. kr. (2021: 48,5 mio. kr.).

Værdireguleringer af ejendomme

Værdireguleringer af ejendomme er positive med +121,3 mio. kr. (2021: 83,2 mio. kr.) heraf +22,0 mio. kr. i 1. kvartal, +6,4 mio. kr. i 2. kvartal, +91,1 mio. kr. i 3. kvartal samt +1,8 mio. kr. i 4. kvartal.

17 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022 LEDELSESBERETNING

I Resultat af primær drift

Årets resultat af primær drift udgør 158,4 mio. kr. (2021: 119,8 mio. kr.) svarende til en stigning på 38,6 mio. kr. Korrigeret for værdireguleringer af investeringsejendomme udgør resultatet af primær drift før værdireguleringer 37,1 mio. kr. (2021: 36,6 mio. kr.).

I årsrapporten for 2021 var bestyrelsens forventning til resulta- tet af primær drift før værdireguleringer for 2022 i niveauet 34 mio. kr. Denne forventning blev fastholdt igennem hele 2022. Den positive udvikling kan primært henføres til stigende leje- niveauer efter gennemførte NPI reguleringer samt en løbende forbedring af udlejningsgraden, herunder udlejning af nogle af Selskabets kerneejendomme på gunstige vilkår. Eﬀekten heraf blev primært realiseret i 4. kvartal 2022.

Anlægsaktiver

Anlægsaktiverne sammensættes i al væsentlighed af investe- rings- og projektejendomme samt i mindre omfang af øvrige driftsaktiver bestående af leasingaktiver og inventar. Der er, med bistand fra valuar- og mæglerﬁrmaerne Nordicals og Ring3Erhverv, foretaget en vurdering af dagsværdien af ejen- domsporteføljen. Værdiansættelsesprocessen og valuarernes konklusion er nærmere beskrevet ovenfor samt i note 2.

Investerings- og projektejendomme, opgjort ultimo året til hen- holdsvis dags- og genindvindingsværdi, udgør samlet 1.325,0 mio. kr. (2021: 1.122,6 mio. kr. ekskl. aktiver bestemt for salg). Værdistigningen på +202,4 mio. kr. sammensættes af forbed- ringer (+94,3 mio. kr.), værdireguleringer (+114,4 mio. kr.) og salg af ejendomme (-6,3 mio. kr.).

Driftsmidler og inventar er reduceret med -0,5 mio. kr. sam- mensat af tilgang af inventar (+0,7 mio. kr.) og årets afskriv- ninger (-1,2 mio. kr.).

Finansielle poster, netto.

Opgjort netto udgør årets ﬁnansielle poster -10,4 mio. kr. mod -9,6 mio. kr. i 2021, svarende til en stigning på -0,8 mio. kr. I 2022 er der indregnet værdiregulering af ﬁnansielle gældsfor- pligtelser med +2,5 mio. kr. (2021: omkostningsført -0,6 mio. kr.). Værdireguleringer af prioritetsgælden er i al væsentlighed urealiserede og afviger positivt som følge af det stigende rente- niveau i 2. halvår 2022.

Prioritetsrenterne er realiseret på et lidt lavere niveau end 2021 (-5,2 pct.) på trods af at provenuet fra salget af Rådhusvej blev anvendt til indfrielse af belåningen i ejendommen Baltorpvej som en del af den samlede ﬁnansieringsplan for den igangvæ- rende ombygning, de løbende ordinære afdrag og en lavere rente i 1. halvår 2022. Dette modsvares imidlertid næsten af et markant skift i renteniveauet i andet halvår hvor den vægtede prioritetsrente og bidragssats steg fra 0,78 pct. til 1,50 pct.

	2021	1. halvår 2022	2. halvår 2022
Vægtet prioritetsrente og bidrag	1,14 pct.	0,78 pct.	1,50 pct.
(BELØB I DKK '000)
Bankrenter og låneomkostninger er realiseret med -7,1 mio. kr. mod -2,9 mio. kr. i 2021. Stigningen skyldes etablering af ﬁnansiering af ombygningen af Baltorpvej i Ballerup og et stigende renteniveau generelt.

Lejerestancer

Lejerestancer har gennem hele året befundet sig på et stabilt u- lavt niveau. Ultimo året udgjorde de samlede tilgodehavender fra lejerne 150 t.kr. (2021: 8 t.kr.). Der er i 2022 realiseret -0,1 mio. kr. i tab på udeståender (2021: 0 kr.) svarende til hensæt- telsen ultimo 2021. I 2022 er der ikke afsat yderligere til imø- degåelse af nye tab, og de samlede hensættelser til tab udgør således 0 kr. ultimo 2022.

Egenkapitalen

Egenkapitalen udgør ultimo året 598,7 mio. kr. (2021: 485,0 mio. kr.). Stigningen i egenkapitalen kan henføres til årets resultat (113,5 mio. kr.) og det igangværende aktieoptionspro- gram jf. note 6 (0,2 mio. kr.).

Bestyrelsen iværksatte i 2017 et 5-årigt aktietilbagekøbspro- gram i overensstemmelse med generalforsamlingsbemyndigel- sen af 20. april 2017. Under dette program er der, til og med april 2020, samlet erhvervet 88.463 stk. egne aktier, svarende til 3,33 pct. af det samlede antal aktier. De 88.463 stk. aktier er samlet erhvervet for 10,0 mio. kr. svarende til en gennemsnitlig kurs på 113,04. Det samlede tilbagekøb svarer til en buy-back yield, deﬁneret som tilbagekøbsbeløbet i forhold til den sam- lede børsværdi af de udestående aktier, på 3,16 pct., beregnet ud fra kursen pr. den 30. december 2020 (119,00). Der er ikke erhvervet aktier i 2022.

Af beholdningen af egne aktier er 36.000 aktier reserveret til det igangværende aktieoptionsprogram såfremt optionerne udnyttes fuldt ud.

Skat af årets resultat

Skat af årets resultat udgør 34,5 mio. kr. (2021: 33,2 mio. kr.) og er sammensat af 0,9 mio. kr. i aktuel skat og 33,6 mio. kr. som ændring i udskudt skat (2021: henholdsvis 2,7 mio. kr. og 30,5 mio. kr.). Resultat efter skat er herefter et overskud på 113,5 mio. kr. (2021: 77,0 mio. kr.).

18 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022 LEDELSESBERETNING

Indre værdi

Den indre værdi per aktie udgør ultimo året 232,86 (2021: 188,65). Udviklingen kan primært relateres til en negativ påvirkning fra ændringerne i driftskapitalen (-5,6 mio. kr.) og øgede ﬁnansiel- le omkostninger (-4,0 mio. kr.). Driftskapitalen er påvirket af en reduktion i leverandørgælden samt øgede tilgodehavender og periodeafgrænsningsposter. De øgede ﬁnansielle omkost- ninger er beskrevet ovenfor i afsnittet ’Finansielle poster, netto’ hvor til der henvises.

Langfristede forpligtelser

De langfristede forpligtelser sammensættes af gæld til ﬁnan- sieringsinstitutter på 639,0 mio. kr. (2021: 651,7 mio. kr.), ud- skudte skatteforpligtelser på 93,7 mio. kr. (2021: 60,1 mio. kr.), deposita på 36,8 mio. kr. (2021: 29,7 mio. kr.) samt leasingfor- pligtelser på 2,4 mio. kr. (2021: 0,4 mio. kr.).

Det positive resultat fra den primære drift samt relativt lave ﬁ- nansieringsomkostninger sikrer en solid og positiv likviditet fra driftsaktiviteten, trods negative forskydninger i driftskapital. Den samlede gældsportefølje, inkl. den kortfristede andel, udgør ultimo året 655,5 mio.kr. (2021: 671,9 mio. kr.). Gæld- sporteføljen er sammensat af prioritetslån (444,2 mio. kr.) og banklån (211,3 mio. kr.).

Salg af ejendomme og optagelse af ny bankgæld fratrukket udførte forbedringer af investeringsejendommene, køb af driftsmidler og inventar samt afdrag på og indfrielse af prio- ritetsgæld bevirker, at årets pengestrømme i alt bliver positiv med +7,6 mio. kr. (2021: +21,8 mio. kr.).

Prioritetslånene er optaget med kort ﬁnansiering med rente- fastsættelse enten hver 3. eller 6. måned. Prioritetsgældens gennemsnitlige varighed udgør 0,46 år ved udgangen af 2022 (2021: 0,53 år). Banklånene er delvist optaget som stående lån indtil 2024 og delvist med afdrag frem til 2041. Banklån er optaget med en variabel rente.

Den likvide beholdning udgør ultimo året 66,7 mio. kr. (2021: 59,1 mio. kr.). Herudover foreligger der bekræftede, uigenkal- delige låne- og kreditfaciliteter i størrelsesordenen af 3,6 mio. kr. (2021: 7,8 mio. kr.) som det er valgt ikke at udnytte indtil videre. Det samlede likviditetsberedskab ultimo 2021 udgør således 70,3 mio. kr. (2021: 66,9 mio. kr.).# FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022

LEDELSESBERETNING

Selskabets ledelse følger nøje udviklingen på de ﬁnansielle markeder og overvejer om, og i givet fald hvilket omfang, det vil være relevant med indgåelse af rentesikringsaftaler. For hele regnskabsåret 2022 udgør den gennemsnitlige vægtede ren- tesats inklusive bidrag på prioritetsgæld 1,03 pct. (2021: 1,00 pct.). En ændring på +1,0 procentpoint i det generelle renteni- veau vil medføre en stigning i de årlige renteomkostninger fra prioritetsgælden før skat på ca. 4,4 mio. kr. men samtidig udlø- se en modsatrettet urealiseret regulering af gældsporteføljen på ca. 2,0 mio. kr. således, at den samlede resultatpåvirkning vil udgøre ca. -2,4 mio. kr. (2021: -2,8 mio. kr.).

I forhold til ejendomsporteføljens værdi udgør den nettoren- tebærende gæld (Loan To Value) ultimo året 44,4 pct. (2021: 54,6 pct.).

Kortfristede forpligtelser

De kortfristede forpligtelser udgør 32,1 mio. kr. (2021: 40,7 mio. kr.). Forskydningen på -8,6 mio. kr. i forhold til 2021 kan primært henføres til en reduktion i den kortfristede prioritets- og bankgæld (-3,8 mio. kr.), leverandørgæld (-3,4 mio. kr.) samt afregning af skyldige deposita ved salget af Rådhusvej 13 i Charlottenlund (-0,8 ,io. kr.). Prioritets- og bankgæld er primært påvirket af indfrielse af gæld efter salg af ejendomme og opstart af afdrag på bankgæld.

Pengestrøm fra driftsaktivitet

Koncernens pengestrøm fra driftsaktivitet udgør +19,0 mio. kr. (2021: +26,6 mio. kr.) svarende til et fald på -7,6 mio. kr.

FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022
LEDELSESBERETNING

Porteføljesammensætning

Udlejning af ejendomme

Porteføljen sammensættes ultimo 2022 af i alt 29 investerings- ejendomme, en projektejendom, en mindre byggegrund samt et mindre leaset kontorareal i den tidligere domicilejendom på Rådhusvej i Charlottenlund. Det samlede udlejningsareal udgør 180.309 m2 (2021: 183.221 m2). Ejendommene er hovedsagelig beliggende uden for centrum af de større byer. Den største ejen- dom, målt til dagsværdi, er Kærup Industrivej i Ringsted. De fem største ejendomme udgør til sammen knap 52 pct. (2021: 47 pct.).

Udlejningsgraden, målt på lejeværdi, er øget fra 80,1 pct. primo året til 85,3 pct. ultimo året svarende til +5,2 procentpoint. Stigningen kan relateres til følgende forhold:

Salg af ejendomme med tomgang (+0,4 procentpoint)
Reduktion i tomgang (+4,6 procentpoint)
Nettostigning i husleje (+0,2 procentpoint)

De fem største ejendomme målt på dagsværdi

Ejendom	By	Kontrakt- beholdning mio. kr.	Tomgang mio. kr.	Udlejnings- grad, pct.
		2022	2021	2022
Kærup Industrivej 1	Ringsted	94,0	93,7	8,2
Ringager	Brøndby	17,8	22,7	5,2
Aldersrogade 6	København	36,1	33,4	8,6
Baltorpvej 154-158	Ballerup	85,9	85,1	12,7
Portefølje i alt		234,5	230,9	32,7

1) Udlejningsgraden opgøres ultimo året med udgangspunkt i årslejen for et helt år i den aktuelle kontraktbeholdning pr. den 31. december.

Projektejendomme

	Investeringsejendomme
2022	85,9
2021	85,1

Porteføljesammensætning, målt på dagsværdi, fordelt på beliggenhed ultimo 2022.

Med en udlejningsgrad på 85,3 pct. er den tidligere udmeldte forventning (delårsrapporten for 1. - 3. kvartal 2022) om en udlejningsgrad i niveauet 84 pct. til 85 pct. opnået.

Øvrig Jylland 6%
Odense 12%
Århus 14%
Øvrig Sjælland 15%
Storkøbenhavn 53%

Investeringsejendommenes udlejningsgrad, målt på omsætning, er de sidste to år øget fra 73,4 pct. primo 2021 til 85,3 pct. ultimo 2022. Året 2022 startede imidlertid med enkelte større fraﬂytninger, men med en fortsat støt stigende efterspørgsel er det lykkedes at accelerere den positive udvikling i udlejnings- graden målt på såvel areal som omsætning.

Udvikling i udlejningsgrad i årene 2021 og 2022 for investeringsejendomme

100%
95%
90%
85%
80%
75%
70%
Udlejningsgrad (areal)
Udlejningsgrad (omsætning)

Ejendomstype (pct. af værdi, afrundet)

Lager og logistik 55
Kontor 42
Bolig 3
Total 100

FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022
LEDELSESBERETNING

Køb og salg af ejendomme

Der har igen i 2022 været stor aktivitet i porteføljen af inve- steringsejendomme hvor der er gennemført 47 indﬂytninger (+14,6 mio. kr. / 16.793 m2), 38 fraﬂytninger (-11,8 mio.kr. / 10.907 m2) samt øvrige reguleringer af lejen (+1,4 mio. kr.), svarende til en reduktion i tomgangen på +4,2 mio. kr.

I 2022 er der solgt tre ejendomme og en byggegrund. Ejendommen Rådhusvej 13 i Charlottenlund blev i december 2021 solgt for 78,8 mio. kr. ekskl. handelsomkostninger med overdragelse pr. den 1. februar 2022. Handlen blev planmæssigt gennemført med en positiv eﬀekt på likviditeten, efter fradrag af skyldige deposita, på +78 mio. kr. Det regnskabsmæssige resultat for året 2022 er imidlertidig ikke påvirket væsentligt af handlen idet ejendommen ultimo 2021 blev indregnet til salgsprisen.

Ved udgangen af 2022 er der opsagt ni lejemål med et samlet areal på 10.833 m2 til fraﬂytning i 2023. Den årlige leje for de opsagte lejemål udgør 4,6 mio. kr. Der opleves fortsat stor interesse og søgning på samtlige ledige lejemål i porteføljen og ledelsen er optimistisk med hensyn til genudlejning af de ledige lejemål.

Ejendommene beliggende Tomsagervej 3, 5 og 7 i Viby Jylland blev solgt for 13,2 mio. kr. pr. den 1. juli 2022. Salget medførte en positiv eﬀekt på resultat før skat med +6,8 mio. kr. og likvi- diteten med +7,8 mio. kr. ekskl. handelsomkostninger.

De 10 største lejere udgør 36,9 pct. (2021: 37,4 pct.) af årets le- jeindtægt. Heraf udgør den største lejer 9,6 pct. (2021: 9,4 pct.).

Varighed på kontraktporteføljen

Ejendomsporteføljen er generelt udlejet på kontrakter med kortere opsigelsesvarsler.

Lejeindtægter sikret på uopsigelige kontrakter ultimo 2022

100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
2021
2022
Uopsigelighed, år

Den fortsat store udlejningsaktivitet i 2022 løftede igen va- righeden i kontraktbeholdningen om end der ikke længere er væsentlige lejekontrakter med en uopsigelighed på mere end 8 år. Dette ses som en naturlig konsekvens af, at vi imødekom- mer lejerne med hensyn til ﬂeksibilitet, hvilket vi oplever står blandt de øverste ønsker hos lejerne. Hertil kommer at øvrige allerede indgåede kontrakter med uopsigelighed helt planmæs- sigt er kommet et år nærmere udløbsdatoen. Som det fremgår af grafen, er der 1 års uopsigelighed på minimum 64 pct. af kontraktbeholdningen (2021: 61 pct.). Tilsvarende tal for henholdsvis 3, 7 og 10 års uopsigelighed er minimum 34 pct. (2021: 31 pct.), 14 pct. (2021: 16 pct.) og 0 pct. (2021: 3 pct.).

Øvrig forhold

På den ordinære generalforsamling den 21. april 2022 blev Niels Roth, Peter Olsson og Søren Hofman Laursen genvalgt til bestyrelsen. En nærmere omtale af bestyrelsens tillidshverv, kompetencer m.v. kan ﬁndes i note 38.

Nedenfor er det illustreret, hvordan lejeindtægterne er sikret på uopsigelige kontrakter. Som det fremgår, er der ikke lejekon- trakter, der kan opsiges med kortere varsel end tre måneder, mens f.eks. 64 pct. af kontrakterne har et opsigelsesvarsel på et år eller derover.

Begivenheder efter balancedagen

Der er ikke, efter regnskabsperiodens udløb og frem til oﬀent- liggørelsen af denne årsrapport, indtruﬀet begivenheder, som vurderes at have væsentlig indﬂydelse på den ﬁnansielle stilling pr. den 31. december 2022.

FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022
LEDELSESBERETNING

Forventninger til 2023

Langsigtede ﬁnansielle mål

Bestyrelsen introducerede i 2019 to langsigtede ﬁnansielle mål, som medvirker til at sikre fokus på at skabe værdi for aktionæ- rerne. Det ene vedrører Selskabets forrentning af egenkapita- len, og det andet vedrører Selskabets belåningsgrad, eller Loan to Value (LtV). De langsigtede ﬁnansielle mål er ﬁnansielle ambitioner i et ikke nærmere deﬁneret tidsrum i et normalt fungerende marked.

Fast Ejendom Danmark A/S - Koncernen
For året 2023 forventer Selskabet et resultat af primær drift før værdireguleringer i niveauet 48 mio. kr. (2022: realiseret 37,1 mio. kr.). Stigningen i resultatet, på godt +11 mio. kr., kan i al væsentlighed henføres til den positive udvikling i udlej- ningsgraden samt regulering af lejeindtægterne med udviklin- gen i NPI.

For så vidt angår Selskabets LtV, er det tidligere meldt ud, at det langsigtede mål for LtV er intervallet 60 – 65 pct. Siden 2019 har LtV ligget lavere end 60 pct., og senest i 2022 udgør Selskabets LtV 44,4 pct. Blandt andet set i lyset af det nuværende lånemarked forventes det, at Selskabets LtV også i de nærmeste år vil forblive på et niveau, der ligger væsentligt under intervallet 60 – 65 pct. Bestyrelsen anser det som konse- kvens heraf, at det ikke er relevant at fastholde det langsigtede mål for LtV, og har derfor besluttet at afskaﬀe dette ﬁnansielle mål fra i år.

Med udgangspunkt i den nuværende efterspørgsel og aktivitet i porteføljen er ledelsen positiv omkring fortsat nedbringelse af tomgang, og ledelsen forventer, at udlejningsgraden realiseres i niveauet 88 pct. ultimo 2023.

Pengestrøm fra driftsaktiviteten forventes at være positiv i ni- veauet +18 mio. kr. (2022: realiseret +19,0 mio. kr.). Det øgede resultat af primær drift før værdireguleringer mere end mod- svares af øgede ﬁnansielle omkostninger som følge af stigende renter generelt, men også renteomkostninger relateret til den igangværende ombygning til boliger på Baltorpvej i Ballerup.

Selskabet vil herefter alene have ét langsigtet ﬁnansielt mål:

. Det er et mål at kunne forøge indre værdi pr. aktie med minimum 10 pct. i gennemsnit årligt, tillagt eventuelt udloddet udbytte. I 2022 blev indre værdi pr. aktie øget med 23,4 pct. I den seneste 5 års periode, 2018 til 2022, er indre værdi pr. aktie øget med 14,8 pct. i gennemsnit pr. år, og er dermed komfortabelt i overensstemmelse med de langsigtede mål.

Resultatet af primær drift før værdireguleringer for 2023 vil kunne afvige fra det af ledelsen forventede, som udmeldt oven- for.# I forhold til ledelsens forventning, vil det udmeldte resultat, alene i begrænset omfang, kunne påvirkes negativt af lejernes betalingsevne, udviklingen i lejeniveau og tomgang. Resultatet efter skat vil derudover, i betydelig grad, være påvirket af værdireguleringer af ejendomsporteføljen samt udviklingen i de finansielle poster, herunder særligt rente- og kursudviklingen i 2023. Der henvises i øvrigt til følsomhedsberegningerne i note 32. Omend Selskabet ved indgangen til 2023 befinder sig i et gunstigt scenarie med godt momentum i udlejningsaktiviteterne, godt hjulpet af en rekordhøj beskæftigelse og en solid dansk økonomi, er det indlysende at forventninger til fremtiden er forbundet med stor usikkerhed som følge af den voldsomme geopolitiske turbulens, herunder ikke mindst de høje renteniveauer som har væsentlig indflydelse på ejendomsmarkedet. Selskabets udmelding til vores forventning til 2023 skal ses i dette lys.

Fast Ejendom Danmark A/S - Moderselskabet

For året 2023 forventer Moderselskabet et resultat før skat i niveauet +9 mio. kr. (2022: realiseret +3,5 mio. kr.). Ændringen på godt +5,5 mio. kr. kan primært henføres til øgede finansielle indtægter fra koncerninterne lån. Budgettet er lagt ud fra en værdiregulering af ejendomme på 0 kr. i Koncernen. Omkostninger til vederlag er afhængig af resultat efter skat i Koncernen, herunder særlig udviklingen i værdireguleringerne.

22 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022 LEDELSESBERETNING

Indre værdi

2022
240	220	200	180	160	140	120	100

Den indre værdi offentliggøres kvartalsvis via NASDAQ Copenhagen. Såfremt der mellem kvartalsmeddelelserne måtte ske væsentlige ændringer af indre værdi, vil der blive afgivet særskilt meddelelse herom. Indre værdi opgøres som egenkapitalen delt med antal aktier i omløb. Ved opgørelsen af egenkapitalen indregnes ændringer i værdien af aktiver og forpligtelser opgjort til dagsværdi samt resultatet af den løbende drift.

Særlige risici

Indre værdi

Børskurs

Forretningsmæssige risici

Forsikringsforhold

Alle ejendomme i porteføljen er forsikret til deres fulde nyværdi. De driftsmæssige risici er primært svigtende lejeindtægter, forøgede omkostninger herunder stigende renter, tidsmæssige forsinkelser ved udvikling af projektejendomme samt stigende drifts- og vedligeholdelsesudgifter.

Udbytte og udbyttepolitik

De væsentligste risici for svigtende lejeindtægter er lejers opsigelse af lejemål eller manglende betalingsevne ved betalingsstandsning eller konkurs. I de fleste lejeforhold er effekten af svigtende lejeindtægter fra betaligsstandsning/konkurs reduceret gennem forudbetaling, garantier og/eller deposita. Endvidere øges omsætteligheden i tomme lejemål ved at konvertere domicilejendomme til flerbrugerejendomme. Bestyrelsen har vedtaget en politik, hvorefter udbyttebetaling enten kan finde sted i form af traditionel udlodning eller i form af tilbagekøb af Selskabets aktier. Udlodning og tilbagekøb af aktier fastsættes altid med udgangspunkt i resultatforventningerne og skal ske under hensyntagen til Selskabets kapitalstruktur, likviditetssituation og planer om investeringer. Udlodning og tilbagekøb tilrettelægges desuden under hensyn til bestyrelsens langsigtede målsætning om en netto LtV Ratio i intervallet 60 – 65 pct. Lejeindtægterne reguleres årligt typisk med udviklingen i nettoprisindekset hvilket samlet set reducerer den driftsmæssige risiko i perioder med høj inflation. Desuden indeholder en relativ stor del af lejekontrakterne betingelser om en minimumsregulering uafhængig af den generelle prisudvikling. Endelig er der risiko for, at et faldende markedsbestemt lejeniveau vil kunne påvirke lejeindtægterne på fremtidige lejeaftaler. Bestyrelsen indstiller til generalforsamlingen, at der ikke betales udbytte for regnskabsåret 2022. På årets generalforsamling den 21. april 2022 blev bestyrelsen bemyndiget til, i yderligere en 5-årig periode fra generalforsamlingen, at opkøbe egne aktier. Der er ikke erhvervet aktier i 2022, og beholdningen af egne aktier udgør fortsat 88.463 stk. aktier ultimo. Heraf anvendes 36.000 stk. aktier til det igangværende aktieoptionsprogram såfremt alle optioner udnyttes. De væsentligste risici vedrørende drifts- og vedligeholdelsesudgifter relaterer sig til større vedligeholdelsesarbejder og ombygninger i forbindelse med udskiftning af lejere. Det vurderes imidlertid, at denne type risici er begrænset som følge af arbejdets karakter og Selskabets kompetencer.

Selskabskapital

Selskabet er som følge af sin drift, investeringer og finansiering eksponeret over for ændringer i renteniveauet. Ledelsen følger nøje udviklingen på de finansielle markeder og overvejer, hvor- når og i hvilket omfang det vil være relevant med indgåelse af rentesikringsaftaler. Selskabskapitalen udgør nominelt 5,3 mio. kr. og består af 2.659.442 stk. aktier á 2 kr. Heraf er 2.570.979 stk. aktier i omløb pr. den 31. december 2022. Aktierne, der er ikke opdelt i klasser, er noteret på NASDAQ Copenhagen under ISIN DK0060522746 og navnet Fast Ejendom Danmark. Aktionærer med mere end 5 pct. af selskabskapitalen er specificeret i note 34.

Væsentlige samarbejdsaftaler

Der er indgået væsentlige samarbejdsaftaler med Realkredit Danmark (finansiering), Ringkjøbing Landbobank (finansiering), Jyske Realkredit (finansiering), Nykredit (udstederaftale), Danske Bank (gældsovervågning) samt HHM A/S (entrepriseaftale).

23 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022 LEDELSESBERETNING

Lovpligtig redegørelse for samfundsansvar jf. ÅRL §99a

Selskabet anerkender og er bevidst om sit ansvar over for Selskabets interessenter, herunder samfundet som helhed. betalt sundhedsforsikring. Selskabets aktiviteter og holdninger har betydning for ikke blot Risici: Trivslen blandt medarbejderne overvåges løbende idet kunder, aktionærer og medarbejdere, men også brugere, naboer, denne anses for at være forbundet med størst risiko. leverandører, andre samarbejdspartnere samt relevante myndig- heder, organisationer m.fl. Handlinger: Der har ikke været gennemført en tilfredshedsun- dersøgelse i 2022 idet antallet af medarbejdere ikke er tilstrækkeligt til at sikre anonymitet. Niveauet for såvel tilfredshed som trivsel er derfor dels vurderet via de årlige medarbejder- samtaler og dels via løbende dialog mellem medarbejdere og ledelsen. Endvidere er der etableret en whistleblowerordning, Selskabet betragter sin indsats vedrørende ansvarlighed som gavnlig for Selskabet på såvel kort som lang sigt. Den ansvarlige tilgang til branchens og Selskabets udfordringer er således med til at styrke Selskabets attraktivitet, konkurrenceevne, værdi og værdiskabelse. For Selskabet handler samfundsansvar der bliver administreret af advokatfirmaet Lund Elmer San- om at tage ansvar for medarbejdere, kunder og det omkringlig- gende samfund, og det handler om, hvordan Selskabet tjener sine penge, og hvordan det forvalter sit overskud. dager, så det også er muligt give udtryk for eventuel utilfredshed anonymt. Resultater: Årets konklusioner fra medarbejdersamtaler og daglig dialog er taget til efterretning og der har ikke været For en nærmere beskrivelse af Selskabets forretningsmodel henvises til ledelsesberetningens afsnit 'Fast Ejendom Danmark indberetninger til whistleblowerordningen. Trivslen blandt Sel- A/S - Koncernen' og 'Hovedaktiviteter'. skabets medarbejdere anses derfor for at være tilfredsstillende. Ledelsen vil til stadighed arbejde for at opretholde og forbedre trivslen blandt medarbejderne.

Medarbejdere

Politik

Selskabet vil sikre en god og attraktiv arbejdsplads med fokus på medarbejdernes trivsel og udvikling ved blandt andet:

at sikre alle medarbejderes kompetenceudvikling via regelmæssige udviklingssamtaler og relevante uddannelsestilbud
løbende at holde øje med ejendommenes energiforbrug med fokus på energimæssige forbedringer.
at skabe rammerne for en sund balance mellem arbejds- og fritidsliv
at stille krav til materialers miljømæssige egenskaber ved renovering og nybygning.
at indgå individuelle aftaler om blandt andet ﬂextid, deltid og seniorordninger.
at pap-, papir- og madaﬀald genanvendes.

Risici, handlinger

I året har der løbende været fokus på med- arbejdertrivsel via løbende daglig dialog, udviklingssamtaler samt ajourført faglig viden via eksterne kurser. Endvidere anvendes fortsat ansættelsesordninger med deltid.

at anvende energibesparende løsninger på it-området og sørge for, at it-udstyr genanvendes.

Resultater

Gensidige forventninger mellem medarbejdere og ledelsen er igen i 2022 afstemt og kompetencerne er ajourført. Der har ikke været indberetninger til whistleblowerordningen.

Miljø- og klimaforhold

Politik

Selskabet har fokus på miljøbesparende tiltag og medtænker miljøet i alle handlinger, blandt andet ved:

løbende at holde øje med ejendommenes energiforbrug med fokus på energimæssige forbedringer.
at stille krav til materialers miljømæssige egenskaber ved renovering og nybygning.
at pap-, papir- og madaﬀald genanvendes.
at anvende energibesparende løsninger på it-området og sørge for, at it-udstyr genanvendes.

Risici

De største risici ift. miljø- og klimaforhold relaterer sig til renovering, nybyg og energiforbrug.

Handlinger

Der er implementeret en politik for området, herunder en whistleblowerordning, og ledelsen har i 2022 påset at retningslinjerne i politikken er overholdt. Samtlige renoveringer, vedligeholdelsesarbejder samt nybyggerier i 2022 er sket under maksimalt hensyn til miljørigtige løsninger.

Resultater

Ledelsen har ikke observeret forhold, der måtte stride imod politikken for området. Der har ikke været indbe- retninger til whistleblowerordningen.

Sociale forhold og medarbejderforhold

Politik

Selskabets aktiviteter foregår i Danmark, hvor områderne i forvejen er reguleret ved lov. Ledelsen lægger stor vægt på at sikre, at der overalt i Selskabet er et tilfredsstillende og tidssvarende arbejdsmiljø, både for så vidt angår det fysiske som det psykiske arbejdsmiljø. Medarbejderne er Selskabets vigtigste ressource og afgørende for værdiskabelsen i Selska- bet. Derfor tilbydes medarbejderne gode løn- og ansættelses- forhold, løbende kompetenceudvikling samt et godt socialt og fagligt miljø. Alle medarbejdere er omfattet af en virksomheds-# FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022

LEDELSESBERETNING

I Lovpligtig redegørelse for samfundsansvar jf. ÅRL §99a (fortsat)

Respekt for menneskerettigheder

Politik: Selskabet respekterer det enkelte menneske og accepterer ikke, at medarbejdere, kunder eller andre eksterne parter udsættes for diskrimination. Selskabet ser mangfoldighed som en styrke, som bidrager til at skabe en god arbejdsplads. Med mangfoldighed menes både mangfoldighed i forhold til køn, alder, religion, etnisk oprindelse og seksualitet og i forhold til uddannelse, erhvervserfaring, holdninger, interesser og meget mere.

Risici: Selskabets største risici ift. respekt for menneskerettigheder relaterer sig til diskrimination og mangel på diversitet.

Handlinger: Ved udskiftninger i personalet opfordres alle, kvalificerede personer, til at søge stillingerne uanset køn, alder, religion osv. Der er etableret en whistleblowerordning og ledelsen har i 2022 påset at retningslinjerne er overholdt. Selskabet fortsætter arbejdet med anti-diskrimination i 2023.

Resultater: Ledelsen har ikke observeret forhold, der måtte stride imod Selskabets politik for området eller normal ordentlighed i øvrigt. Der har ikke været indberetninger til whistleblowerordningen.

Antikorruption og anti-hvidvask

Politik: Selskabet tager afstand fra alle typer korruption, herunder bestikkelse, organiseret kriminalitet, finansiering af terror og hvidvask af penge.

Risici: Selskabets største risici ift. antikorruption relaterer sig til indkøb herunder returkommission og rabataftaler med leverandører.

Handlinger: Der er implementeret en politik for området, herunder en whistleblowerordning, og ledelsen har i 2022 påset at retningslinjerne i politikken er overholdt. Selskabet forventer at fortsætte arbejdet med antikorruption og anti-hvidvask i 2023.

Resultater: Ledelsen har ikke observeret forhold, der måtte stride imod Selskabets politik for området og der har ikke været indberetninger til whistleblowerordningen.

I Lovpligtig redegørelse for virksomhedsledelse jf. ÅRL §107b

Denne lovpligtige redegørelse for virksomhedsledelse jf. ÅRL §107b for Selskabet omhandler året 2022. Redegørelsen omfatter en beskrivelse af Selskabets ledelsesorganer og udvalg, en omtale af de anbefalinger for god selskabsledelse der ikke følges samt en beskrivelse af hovedelementerne i Selskabets interne kontrol- og risikosystemer i forbindelse med regnskabsaflæggelsen.

Sammensætning af ledelsesorganerne og deres udvalg samt disses funktioner

Generalforsamlingen

Selskabets højeste myndighed i alle Selskabets anliggender inden for de i lovgivningen og gældende vedtægter fastsatte grænser. Generalforsamlingen vedtager, med et kvalificeret flertal, Selskabets vedtægter og eventuelle ændringer hertil. Generalforsamlingen vælger en bestyrelsen på 3 - 5 medlemmer for tiden indtil næste ordinære generalforsamling. Genvalg kan finde sted. Gældende vedtægter kan findes på Selskabets hjemmeside (https://fastejendom.dk/investor/aktionaer/vedtaegter/).

Bestyrelsen

Består af i alt tre medlemmer, heraf pt. ingen kvinder, der alle vælges af generalforsamlingen for et år ad gangen. Bestyrelsen skal varetage aktionærernes interesser bedst muligt og sikre en hensigtsmæssig og afbalanceret udvikling af Selskabet på både kort og lang sigt. Bestyrelsen er ansvarlig for den overordnede og strategiske ledelse af Selskabet. Bestyrelsen fører tilsyn med Selskabets virksomhed, og påser, at Selskabet ledes forsvarligt og i overensstemmelse med vedtægterne, selskabsloven og anden lovgivning, der måtte have betydning for Selskabet. Bestyrelsens kompetenceprofil og sammensætning er beskrevet på https://www.fastejendom.dk/om-os og i note 38. Bestyrelsens arbejde evalueres en gang årligt med henblik på til stadighed at forbedre og effektivisere bestyrelsesarbejdet. Beskrivelse af proces og resultat heraf er offentliggjort på Selskabets hjemmeside (https://fastejendom.dk/wp-content/uploads/2022/08/Evalueringsprocedure_2022.pdf).

Revisionsudvalg

På baggrund af Selskabets begrænsede størrelse og den begrænsede kompleksitet i de regnskabsmæssige forhold, har bestyrelsen besluttet at lade den samlede bestyrelse udgøre revisionsudvalget. Bestyrelsens formand er formand for revisionsudvalget. Udvalgets kommissorium kan findes på https://www.fastejendom.dk/images/pdf/kommissorium_28_august_2017.pdf Udvalget bistår bestyrelsen med at overvåge og vurdere regnskabsaflæggelsesprocessen, interne kontrol- og risikosystemer, lovpligtig revision samt eksterne revisorer. Udvalgets møder afholdes i forbindelse med bestyrelsens møder mindst fire gange årligt.

Vederlagsudvalg

Udvalget udarbejder udkast til vederlagspolitikken til bestyrelsens godkendelse, fremkommer med oplæg til vederlag til medlemmer af direktionen og bestyrelsen, følger Selskabets vederlagspolitik og udarbejder vederlagsrapporter. Udvalgets møder afholdes i forbindelse med bestyrelsens møder mindst to gange årligt. Udvalget sammensættes af formandsskabet. Vederlagspolitik og rapport kan findes på https://www.fastejendom.dk/investor/43-selskabsledelse/vederlagsudvalg.

Direktionen

Direktionen består af et medlem og er ansvarlig for den daglige ledelse. Direktionen udarbejder, i overensstemmelse med de af bestyrelsen udarbejdede retningslinjer og anvisninger, handlingsplaner og budgetter, der understøtter den valgte strategi, og rapporterer løbende resultatudvikling, risici og andre væsentlige informationer til bestyrelsen.

God selskabsledelse

Selskabet er som børsnoteret selskab omfattet af og følger anbefalingerne for god selskabsledelse, som er udarbejdet af Komitéen for god Selskabsledelse og offentliggjort på https://corporategovernance.dk, bortset fra følgende punkter:

Nomineringsudvalg
Bestyrelsen har valgt ikke at nedsætte et nomineringsudvalg, idet det er bestyrelsens opfattelse, at opgaverne, under hensyntagen til bestyrelsens begrænsede størrelse, varetages bedst af bestyrelsen den samlede bestyrelse. Det vurderes løbende, hvorvidt der er behov for at ændre politikken på området.
Evaluering af bestyrelsen
Under hensyntagen til bestyrelsens begrænsede størrelse har bestyrelsen valgt ikke at inddrage ekstern bistand ved evalueringen af den samlede bestyrelse og de individuelle medlemmer.
Loft på variable vederlag
I forbindelse med ansættelse af Selskabets direktør blev der indgået en ansættelsesaftale uden loft på de variable dele af vederlaget. Selskabet anser forholdene i ansættelsesaftalen for at være indgået på markedsvilkår. Vederlag og øvrige forhold ved ansættelsen er uddybende beskrevet i vederlagspolitikken på Selskabets hjemmeside, hvortil der henvises.
Revisionsudvalg
Bestyrelsen har valgt ikke at nedsætte et revisionsudvalg, idet det er bestyrelsens opfattelse, at opgaverne, under hensyntagen til bestyrelsens begrænsede størrelse, varetages bedst af bestyrelsen. Det vurderes løbende, hvorvidt der er behov for at ændre politikken på området.
Årsrapporter og selskabsmeddelelser på engelsk
Bestyrelsen vurderer, at den nuværende investorsammensætning ikke nødvendiggør, at der offentliggøres årsrapporter og selskabsmeddelelser på engelsk. Det vurderes jævnligt, om der er anledning til at påbegynde offentliggørelse på engelsk.

Hovedelementerne i Selskabets interne kontrol- og risikostyringssystemer i forbindelse med regnskabsaflæggelsen

Bestyrelsen tager som led i risikovurderingen årlig stilling til risikoen for besvigelser og til de foranstaltninger, der skal tages med henblik på at styre henholdsvis eliminere og/eller reducere risici. Herunder vurderer bestyrelsen direktionens mulighed for at tilsidesætte kontroller og for at udøve upassende indflydelse på regnskabsaflæggelsen. De væsentligste risici i forbindelse med regnskabsaflæggelsen fremgår af ledelsesberetningen og note 31, hvortil der henvises. En nærmere redegørelse for virksomhedsledelse og afvigelser fra anbefalingerne kan findes på https://fastejendom.dk/wp-content/uploads/2022/08/Corporate-governance-2022.pdf

Kontrolaktiviteter

Kontrolaktiviteterne tager udgangspunkt i risikovurderingen. Målet med kontrolaktiviteterne er at sikre, at de af bestyrelsen udstukne mål, politikker, manualer, procedurer m.v. opfyldes og rettidigt at forebygge, opdage og rette eventuelle fejl, afvigelser, mangler m.v.

Bestyrelsen har det overordnede ansvar for risikostyringen og den interne kontrol i forbindelse med regnskabsaflæggelsesprocessen, herunder overholdelse af relevant lovgivning og anden regulering i relation til regnskabsaflæggelsen (compliance).

Selskabets risikostyrings- og interne kontrolsystemer er designet med henblik på effektivt at styre snarere end at eliminere risikoen for fejl og mangler i forbindelse med regnskabsaflæggelsen. Risikostyrings- og interne kontrolsystemerne kan alene skabe rimelig, men ikke absolut sikkerhed for, at uretmæssig brug af aktiver, tab og/eller væsentlige fejl og mangler i forbindelse med regnskabsaflæggelsen undgås.

Kontrolaktiviteterne er både manuelle og it-baserede og omfatter kompetenceregler, godkendelsesprocedurer, afstemninger, funktionsadskillelse, resultatopfølgning, regnskabsanalytisk gennemgang, sikring af aktiver og andre verifikationer.

Selskabet har etableret en formel rapporteringsproces, der omfatter budgetrapportering og månedlig rapportering inkl. afvigelsesrapporter med kvartalsvis ajourføring af skøn for året. Rapporteringen omfatter totalindkomstopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse samt noter.

Revisionsudvalget, og i sidste ende bestyrelsen, vurderer løbende væsentlige risici og interne kontroller i forbindelse med Selskabets aktiviteter og disses eventuelle indflydelse på regnskabsaflæggelsesprocessen.

Information og kommunikation

Bestyrelsen har overordnet fastlagt kravene til regnskabsaf-læggelsen og til den eksterne finansielle rapportering i overensstemmelse med lovgivningen og forskrifterne herfor.# LEDELSESBERETNING

Et af målene med de fastlagte krav er at sikre, at gældende oplysningsforpligtelser overholdes, og at de afgivne oplysninger er dækkende, fuldstændige og præcise.

Kontrolmiljø

Bestyrelsen vurderer årligt organisationsstrukturen og bemandingen på væsentlige områder, herunder også inden for områder i forbindelse med regnskabsaflæggelsesprocessen. Herudover vurderes risikoen for besvigelser og hensigtsmæssigheden af Selskabets regnskabsprincipper, anvendt regnskabspraksis og de væsentligste regnskabsmæssige skøn. Bestyrelsen fastlægger og godkender overordnede politikker, procedurer og kontroller på væsentlige områder i forbindelse med regnskabsaflæggelsesprocessen. Bestyrelsen har vedtaget politikker og procedurer inden for væsentlige områder i forbindelse med regnskabsaflæggelsen.

Overvågning

Bestyrelsen og revisionsudvalget modtager løbende rapportering fra direktionen om overholdelse af udstukne retningslinjer m.v. og om konstaterede svagheder, mangler og/eller overtrædelser af vedtagne politikker, forretningsgange og interne kontroller. Som led i bestyrelsens vurdering af det interne kontrolmiljø tages der årligt stilling til, hvorvidt de interne kontrol- og risikostyringssystemer er tilstrækkelige, og hvorvidt der vurderes behov for intern revision. Bestyrelsen har med baggrund i Selskabets størrelse, kompleksitet og organisering indtil videre vurderet at etablering af intern revision ikke er påkrævet. De generalforsamlingsvalgte revisorer rapporterer i revisionsprotokollen til bestyrelsen om væsentlige svagheder i de interne kontrolsystemer i forbindelse med regnskabsaflæggelsesprocessen. Mindre væsentlige forhold rapporteres i Management Letters til direktionen. Bestyrelsen og revisionsudvalget overvåger løbende, at direktionen reagerer effektivt på eventuelle svagheder og/eller mangler, og at aftalte tiltag i relation til styrkelse af risikostyring og interne kontroller i relation til regnskabsaflæggelsesprocessen implementeres som planlagt.

Risikovurdering

Bestyrelsen og revisionsudvalget foretager årlig en overordnet vurdering af risici i forbindelse med regnskabsaflæggelsesprocessen.

27 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022 LEDELSESBERETNING

Lovpligtig redegørelse for dataetik jf. ÅRL §99d

I forbindelse med den øgede mængde og indsamling af data i samfundet samt udvikling og anvendelse af ny teknologi anser Selskabet det for vigtig at Selskabet har styr på og ordentlighed i samtlige processer relateret hertil. Selskabet har imidlertid valgt ikke udarbejdet en politik for dataetik, primært grundet Selskabets størrelse og den begrænsede mængde data der indsamles og anvendes i hverdagen. Endvidere udvikler Selskabet ikke ny teknologi med henblik på indsamling og udnyttelse af store mængde data. Selskabet overvejer løbende om der skal udarbejdes en politik for området.

28 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022 LEDELSESBERETNING

Måltal og politikker for det underrepræsenterede køn jf. ÅRL §99b

Bestyrelsen anerkender vigtigheden af differentierede kompetencer og baggrunde i såvel ledelsen som i medarbejderstaben. Bestyrelsen er derfor også generelt opmærksom på, at der er lige muligheder for alle. Bestyrelsen bør altid bestå af de mest egnede kandidater og bestyrelsen henstiller derfor til, at valg af medlemmer til bestyrelsen sker med fokus på kompetencer og erfaringsgrundlag hos de pågældende kandidater. Bestyrelsen har sat som måltal, at der inden år 2025 skal være mindst én kvinde indvalgt i bestyrelsen. Der er på nuværende tidspunkt ingen kvinder i bestyrelsen. Bestyrelsen har ikke opfyldt målsætningen i 2022, idet der ikke har været udskiftning i bestyrelsen i 2022. Måltallet søges opfyldt i forbindelse med næste udskiftning af et eller flere bestyrelsesmedlemmer. Da Selskabet beskæftiger færre end 50 ansatte, er der ikke opstillet politik for at fremme andelen af det underrepræsenterede køn på de øvrige ledelsesniveauer.

29 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB

Koncern- og årsregnskab

Bredebjergvej, Taastrup

30 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB

Ledelses- og revisionspåtegninger

Ledelsespåtegning

Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for 2022 for Fast Ejendom Danmark A/S. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af Koncernens og Selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2022 samt af resultatet af Koncernens og Selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2022. Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for udviklingen i Koncernens og Selskabets aktiviteter og økonomiske forhold, årets resultater, pengestrømme og finansielle stilling, samt en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som Koncernen og Selskabet står over for. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.

Brøndby, den 14. marts 2023

Direktion
Torben Schultz
Adm. direktør

Bestyrelse
Niels Roth
Formand

Peter Olsson
Næstformand

Søren Hofman Laursen

31 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB

Den uafhængige revisors revisionspåtegning

Til kapitalejerne i Fast Ejendom Danmark A/S på Nasdaq Copenhagen, blev vi første gang valgt som revisor for Fast Ejendom Danmark A/S den 28. april 2014. Vi er genvalgt årligt ved generalforsamlingsbeslutning i en samlet sammenhængende opgaveperiode på 9 år frem til og med regnskabsåret 2022.

Revisionspåtegning på koncernregnskabet og årsregnskabet

Konklusion

Vi har revideret koncernregnskabet og årsregnskabet for Fast Ejendom Danmark A/S for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2022, der omfatter resultatopgørelse, totalindkomstopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis, for såvel koncernen som selskabet. Koncernregnskabet og årsregnskabet udarbejdes efter International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven.

Centrale forhold ved revisionen

Centrale forhold ved revisionen er de forhold, der efter vores faglige vurdering var mest betydelige ved vores revision af regnskaberne for regnskabsåret 2022. Disse forhold blev behandlet som led i vores revision af regnskaberne som helhed og udformningen af vores konklusion herom. Vi afgiver ikke nogen særskilt konklusion om disse forhold. For hvert af nedennævnte forhold er beskrivelsen af, hvordan forholdet blev behandlet ved vores revision, givet i denne sammenhæng.

Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af koncernens og selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2022 samt af resultatet af koncernens og selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2022 i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven. Vi har opfyldt vores ansvar som beskrevet i afsnittet "Revisors ansvar for revisionen af regnskaberne", herunder i relation til nedennævnte centrale forhold ved revisionen. Vores revision har omfattet udformning og udførelse af revisionshandlinger som reaktion på vores vurdering af risikoen for væsentlig fejlinformation i regnskaberne. Resultatet af vores revisionshandlinger, herunder de revisionshandlinger vi har udført for at behandle nedennævnte forhold, danner grundlag for vores konklusion om regnskaberne som helhed. Vores konklusion er konsistent med vores revisionsprotokollat til revisionsudvalget og bestyrelsen.

Værdiansættelse af investerings- og projektejendomme

Koncernen har pr. 31. december 2022 indregnet investerings- og projektejendomme til dagsværdi for i alt 1.325.033 t.kr. Den årlige værdiansættelse er central for vores revision, da den er væsentlig for koncernregnskabet og indeholder ledelsesmæssige forudsætninger og skøn, herunder om den fremtidige ejendomsdrift og udvikling på ejendomsmarkedet, jf. note 2, 4, 15 og 32.

Grundlag for konklusion

Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit "Revisors ansvar for revisionen af koncernregnskabet og årsregnskabet" (herefter benævnt "regnskaberne"). Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion.

Vi har i forbindelse med vores revision efterregnet den af ledelsen udarbejdede værdiansættelse til dagsværdi, der er foretaget efter discounted cash-flow modellen, og sammenholdt de af ledelsen fastlagte forudsætninger og skøn med underliggende dokumentation. Vi har vurderet, om den valgte beregningsmodel er relevant samt vurderet niveauet for afkastkrav og inflationsrate anvendt til ekstrapolering sammenholdt med markedsdata. De forventede nettopengestrømme er baseret på budgetter for årene 2023 til 2033 og en terminalværdi samt værdien af modtagne deposita og byggeretter. Vi har undersøgt procedurer for budgetudarbejdelse og sammenholdt de af ledelsen opgjorte værdier med uafhængig ekstern mæglervurdering, som vi har kontrolleret grundlaget for. Vi har endvidere vurderet tilstrækkeligheden af oplysninger om dagsværdiansættelsen af investeringsejendomme i note 2, 4, 15 og 32 i forhold til krav i regnskabsstandarder.# Den uafhængige revisors revisionspåtegning

Udtalelse om ledelsesberetningen

Vores konklusion om regnskaberne omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen. Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover:

I tilknytning til vores revision af regnskaberne er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med regnskaberne eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation.

Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med regnskaberne og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen.

Ledelsens ansvar for regnskaberne

Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde regnskaberne uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl.

Ved udarbejdelsen af regnskaberne er ledelsen ansvarlig for at vurdere koncernens og selskabets evne til at fortsætte driften; at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant; samt at udarbejde regnskaberne på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere koncernen eller selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette.

Ledelsen har ansvaret for at udarbejde en årsrapport, som overholder ESEF-forordningen, herunder:

Udarbejdelse af årsrapporten i XHTML-format
Udvælgelse og anvendelse af passende iXBRL-tags, herunder udvidelser til ESEF-taksonomien og forankring heraf til elementer i taksonomien, for finansiel information, som kræves opmærket, med udøvelse af skøn hvor nødvendigt
At sikre konsistens mellem iXBRL-opmærket data og det menneskeligt læsbare koncernregnskab, og
For den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde en årsrapport, som overholder ESEF-forordningen.

Revisors ansvar for revisionen af regnskaberne

Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om regnskaberne som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformationer kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som regnskabsbrugerne træffer på grundlag af regnskaberne.

Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover:

Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i regnskaberne, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol.
Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige.
Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af regnskaberne på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om koncernens og selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i regnskaberne eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vores konklusion er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at koncernen og selskabet ikke længere kan fortsætte driften.
Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om effektiviteten af koncernens og selskabets interne kontrol.
Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af regnskaberne, herunder noteoplysningerne, samt om regnskaberne afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf.
Opnår vi tilstrækkeligt og egnet revisionsbevis for de finansielle oplysninger for virksomhederne eller forretningsaktiviteterne i koncernen til at kunne udtrykke en konklusion om koncernregnskabet. Vi er ansvarlige for at lede, føre tilsyn med og udføre koncernrevisionen. Vi er eneansvarlige for vores revisionskonklusion.

Erklæring om overholdelse af ESEF-forordningen

Som et led i revisionen af regnskaberne for Fast Ejendom Danmark A/S har vi udført handlinger med henblik på at udtrykke en konklusion om, hvorvidt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2022, med filnavnet fastejendom-2022-12-31-da.zip, er udarbejdet i overensstemmelse med EU-Kommissionens delegerede forordning 2019/815 om det fælles elektroniske rapporteringsformat (ESEF-forordningen), som indeholder krav til udarbejdelse af en årsrapport i XHTML-format, og iXBRL-opmærkning af koncernregnskabet inkl. noter.

Det er vores opfattelse, at årsrapporten for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2022, med filnavnet fastejendom-2022-12-31-da.zip, i alle væsentlige henseender er udarbejdet i overensstemmelse med ESEF-forordningen.

Vores mål er at opnå en rimelig grad af sikkerhed for, om årsrapporten i alle væsentlige henseender er udarbejdet i overensstemmelse med ESEF-forordningen, og at udtrykke en konklusion. Arten, omfanget og den tidsmæssige placering af de valgte handlinger afhænger af revisors faglige vurdering, herunder vurdering af risikoen for væsentlige afvigelser fra kravene i ESEF-forordningen, uanset om disse skyldes besvigelser eller fejl. Handlingerne omfatter:

Opnåelse af en forståelse af selskabets proces for iXBRL-opmærkning og af den interne kontrol vedrørende opmærkningsprocessen
Kontrol af, om årsrapporten er udarbejdet i XHTML-format
Vurdering af fuldstændigheden af iXBRL-opmærkningen af koncernregnskabet inkl. noter
Vurdering af, hvorvidt anvendelse af iXBRL-elementer fra ESEF-taksonomien og selskabets oprettelse af udvidelser til taksonomien er passende, når relevante elementer i ESEF-taksonomien ikke er identificeret
Vurdering af forankringen af udvidelser til elementer i ESEF-taksonomien, og
Afstemning af iXBRL-opmærket data med det reviderede koncernregnskab.

Vi kommunikerer med den øverste ledelse om bl.a. det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identificerer under revisionen.

Vi afgiver også en udtalelse til den øverste ledelse om, at vi har opfyldt relevante etiske krav vedrørende uafhængighed, og oplyser den om alle relationer og andre forhold, der med rimelighed kan tænkes at påvirke vores uafhængighed, og, hvor det er relevant, anvendte sikkerhedsforanstaltninger eller handlinger foretaget for at eliminere trusler.

Med udgangspunkt i de forhold, der er kommunikeret til den øverste ledelse, fastslår vi, hvilke forhold der var mest betydelige ved revisionen af regnskaberne for den aktuelle periode og dermed er centrale forhold ved revisionen. Vi beskriver disse forhold i vores revisionspåtegning, medmindre lov eller øvrig regulering udelukker, at forholdet offentliggøres.

København, den 14. marts 2023
EY Godkendt Revisionspartnerselskab
CVR-nr. 30 70 02 28

Henrik Reedtz
statsaut. revisor mne24830

Anders Knudsen
statsaut. revisor mne49064

Uafhængighed

Vi er uafhængige af koncernen i overensstemmelse med International Ethics Standards Board for Accountants' internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Efter vores bedste overbevisning er der ikke udført forbudte ikke-revisionsydelser, som omhandlet i artikel 5, stk. 1, i forordning (EU) nr. 537/2014.

Valg af revisor

Efter Fast Ejendom Danmark A/S fik optaget aktier til notering
32 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB
I Den uafhængige revisors revisionspåtegning# Vores ansvar

Baseret på det opnåede bevis, er vores ansvar at opnå en høj grad af sikkerhed for, at årsrapporten ikke indeholder væsentlige fejloplysninger, hvad enten de skyldes svig eller fejl. En revision omfatter en gennemgang af beviser, der understøtter beløbene og oplysningerne i årsrapporten, en vurdering af regnskabsmæssige principper og væsentlige skøn foretaget af ledelsen samt en evaluering af den samlede præsentation af årsrapporten. Vi mener, at den opnåede revision giver et tilstrækkeligt grundlag for vores vurdering.

FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022

KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB

Resultat- og totalindkomstopgørelse for 2022 (BELØB I DKK ’000)

Moderselskab 2022	Koncern 2022	Note	2021	2021
Lejeindtægter	77.018	3	-26.673	50.345
Omkostninger vedrørende investeringsejendomme	77.498		-29.004	48.494
Resultat af ejendommenes drift	-631		180	180
Værdireguleringer af ejendomme	121.334	4	83.160	171.679
Bruttoresultat	158.452		119.766	131.654
Administrationsomkostninger	-13.959	5,6,7	-12.130	-14.168
Andre driftsindtægter	10.816	8	10.294	941
Resultat af primær drift	-3.143		-1.656	-11.888
Nedskrivning og tilbageførsel af nedskrivninger på kapitalandele i tilknyttede virksomheder	1.347	9	-1.772	3.635
Finansielle indtægter	11.327	10	-209	0
Finansielle omkostninger	-12.999	11	2.548	0
Værdireguleringer af ﬁnansielle gældsforpligtelser	148.001	12	-8.982	0
Resultat før skat	13.097		110.187	3.484
Skat af årets resultat	-34.478	13	-33.182	-484
ÅRETS RESULTAT	113.523		77.005	3.000

TOTALINDKOMSTOPGØRELSE

	Moderselskab 2022	Koncern 2022	2021	2021
Årets resultat	113.523	77.005	3.000	12.777
Anden totalindkomst efter skat	157	188	0	0
ÅRETS TOTALINDKOMST	113.680	77.193	3.000	12.777

	Moderselskab 2022	Koncern 2022	2021	2021
Resultat pr. aktie i kr.	44,16	29,95	44,05	29,91
Udvandet resultat pr. aktie i kr.

Forslag til fordeling af årets resultat

	Moderselskab 2022	Koncern 2022	2021	2021
Overført til næste år	113.523	77.005	3.000	12.777

Balance pr. 31. december 2022 - Aktiver (BELØB I DKK ’000)

Moderselskab 2022	Koncern 2022	Note	2021	2021
Investeringsejendomme	1.239.500	15	1.046.700	638
Projektejendomme	85.533	15	75.900	3.375
Leasingaktiver	0	15	252	5.135
Driftsmidler og inventar	3.375		436	3.091
Anlægsaktiver	2.516		3.627	5.571
Kapitalandele i tilknyttede virksomheder	1.330.640	9, 15	1.126.210	0
Ansvarlig lånekapital til tilknyttede virksomheder	177.175	15	175.828	0
Finansielle aktiver	227.000	15	170.000	0
Langfristede aktiver	404.175		345.828	0
Langfristede aktiver	407.802		351.399	0
Udskudte skatteaktiver	0	24	0	0
Tilgodehavende fra salg og tjenesteydelser	0	16	150	0
Tilgodehavende hos tilknyttede virksomheder	0	17	0	0
Andre tilgodehavender	0	18	0	0
Tilgodehavende skat	5.497	19	2.976	2.114
Periodeafgrænsningsposter	585		598	0
Tilgodehavender	5.414		3.546	2.114
Likvide beholdninger	1.690	20	7.239	2.125
Aktiver bestemt for salg	3.778	21	0	0
Kortfristede aktiver	5.433		7.239	2.125
Aktiver	418.819		356.832	1.402.732

Balance pr. 31. december 2022 - Passiver (BELØB I DKK ’000)

Moderselskab 2022	Koncern 2022	Note	2021	2021
Selskabskapital	5.319	22	5.319	5.319
Overført resultat	346.610	23	343.453	593.372
Egenkapital i alt	351.929		348.772	598.691
Udskudte skatteforpligtelser	0	24	0	0
Deposita	253		237	93.675
Prioritetsgæld	6	25	0	36.826
Bankgæld	237.775	26	206.238	432.775
Leasingforpligtelser	0		2.434	60.099
Gæld til tilknyttede virksomheder	29.735	27	5.000	125.124
Langfristede forpligtelser	526.560		125.124	718.475
Skyldig selskabsskat	0	28	0	0
Prioritetsgæld	0	25	0	806
Bankgæld	0	26	0	1.047
Leasingforpligtelser	945		351	216
Leverandørgæld	212	29	0	2.172
Gæld til tilknyttede virksomheder	7.490	27	1.047	9.674
Anden gæld	2.829	30	0	649
Periodeafgrænsningsposter	0	31	800	0
Forpligtelser vedrørende aktiver bestemt for salg	0		11.476	0
Kortfristede forpligtelser	11.476		3.203	14.515
Passiver	418.819		356.832	1.402.732

Egenkapitalopgørelse pr. 31. december 2022

KONCERN (BELØB I DKK ’000)

	Selskabskapital	Overført resultat	Egenkapital i alt
Egenkapital 1. januar 2021	5.319	402.499	407.818
Årets resultat	0	77.005	77.005
Anden totalindkomst	0	188	188
Totalindkomst i alt	0	77.193	77.193
Aktieoptionsprogram	0	0	0
Egenkapital 31. december 2021	5.319	479.692	485.011
Egenkapital 1. januar 2022	5.319	479.692	485.011
Årets resultat	0	113.523	113.523
Anden totalindkomst	0	157	157
Totalindkomst i alt	0	113.680	113.680
Aktieoptionsprogram	0	0	0
Egenkapital 31. december 2022	5.319	593.372	598.691

MODERSELSKAB (BELØB I DKK ’000)

	Selskabskapital	Overført resultat	Egenkapital i alt
Egenkapital 1. januar 2021	5.319	330.488	335.807
Årets resultat	0	12.777	12.777
Anden totalindkomst	0	188	188
Totalindkomst i alt	0	12.965	12.965
Aktieoptionsprogram	0	0	0
Egenkapital 31. december 2021	5.319	343.453	348.772
Egenkapital 1. januar 2022	5.319	343.453	348.772
Årets resultat	0	3.000	3.000
Anden totalindkomst	0	157	157
Totalindkomst i alt	0	3.157	3.157
Aktieoptionsprogram	0	0	0
Egenkapital 31. december 2022	5.319	346.610	351.929

Pengestrømsopgørelse (BELØB I DKK ’000)

Moderselskab 2022	Koncern 2022	Note	2021	2021
Resultat af primær drift	-3.143		-1.656	-11.888
Tilbageførsel af ikke likvide poster	158.452		119.766	2.862
Tilbageførsel af værdireguleringer	-121.334	4	-83.160	-2.010
Ændring i driftskapital	-5.652	31	-1.848	-2.652
Betalt selskabskat	-2.301		-1.848	-3.143
Pengestrøm fra primær drift	35.579		31.979	880
Finansielle indtægter	7.052	10	-209	5.902
Finansielle omkostninger	-12.999	11	2.548	-8.982
Pengestrøm fra driftsaktivitet	33.432		34.318	-2.200
Mellemværende med tilknyttede virksomheder	-57.000		-10.000	0
Forbedringer af ejendomme	-94.313		-690	-1.816
Køb af driftsmidler	0		0	0
Salg af investeringsejendomme	91.963		16.000	-13.806
Pengestrøm fra investeringsaktivitet	-69.350		5.310	-15.622
Afdrag på prioritetsgæld	0		0	0
Indfrielse af prioritetsgæld	0		0	-766
Optagelse af bankgæld	-15.443		-84.559	-20.143
Afdrag på leasinggæld	-1.029		-889	-138
Forpligtelser vedr. aktiver bestemt for salg	-800		0	0
Gæld til tilknyttede virksomheder	52.580		145	7.090
Deposita, lejere	16		-744	-8.365
Pengestrøm fra ﬁnansieringsaktivitet	36.274		-85.047	-11.322
Årets pengestrøm	2.922		-45.419	-19.044
Likvider 01.01.	3.308		59.103	37.326
Likvider 31.12.	6.230		13.684	18.282

Noteoversigt

Anvendt regnskabspraksis
Væsentlige regnskabsmæssige skøn, forudsætninger og usikkerheder
Lejeindtægter og omkostninger vedrørende investeringsejendomme
Værdiregulering af ejendomme
Personaleomkostninger
Aktiebaseret vederlæggelse
Honorar til generalforsamlingsvalgt revisor
Andre driftsindtægter
Nedskrivninger og tilbageførsel af nedskrivninger på kapitalandele i tilknyttede virksomheder
Finansielle indtægter
Finansielle omkostninger
Værdireguleringer af ﬁnansielle gældsforpligtelser
Skat af årets resultat
Resultat pr. aktie
Langfristede aktiver
Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelser
Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder
Andre tilgodehavender
Periodeafgrænsningsposter
Likvide beholdninger
Aktiver bestemt for salg
Selskabskapital
Egne aktier
Udskudt skat
Prioritetsgæld
Leasingforpligtelser
Gæld til tilknyttede virksomheder
Anden gæld
Periodeafgrænsningsposter
Eventualforpligtelser, sikkerhedsstillelser og kontraktlige forpligtelser
Ændring i driftskapital
Finansielle instrumenter og risici
Nærtstående parter
Aktionærforhold
Ny regnskabsregulering
Begivenheder efter balancedagen
Godkendelse af årsrapport til oﬀentliggørelse
Bestyrelsens tillidshverv, kapitalandele og valgbarhed

I årets aktuelle skat og ændring af udskudt skat indregnes i totalindkomstopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte herpå. Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst, reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt for betalte a conto skatter. Ved beregning af årets skattepligtige indkomst anvendes de på balancedagen gældende skattesatser. Udskudt skat indregnes efter den balanceorienterede gældsmetode af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssige og skattemæssige værdier af aktiver og forpligtelser, bortset fra udskudt skat på midlertidige forskelle, der er opstået ved enten første indregning af goodwill eller ved første indregning af en transaktion, der ikke er en virksomhedssammenslutning, og hvor den midlertidige forskel konstateret på tidspunktet for første indregning hverken påvirker det regnskabsmæssige resultat eller den skattepligtige indkomst. Den udskudte skat opgøres med udgangspunkt i den planlagte anvendelse af det enkelte aktiv, henholdsvis afvikling af den enkelte forpligtelse. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede skattemæssige underskud, indregnes i balancen med den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres, enten ved modregning i udskudte skatteforpligtelser eller som nettoskatteaktiver til modregning i fremtidige positive skattepligtige indkomster. Det vurderes på hver balancedag, hvorvidt det er sandsynligt, at der i fremtiden vil blive frembragt tilstrækkelig skattepligtig indkomst til, at det udskudte skatteaktiv vil kunne udnyttes. Den aktuelle selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede danske virksomheder i forhold til deres respektive skattepligtige indkomster.# Anvendt regnskabspraksis for Koncernen

Koncernens årsregnskab for 2022, der omfatter både årsregnskab for Moderselskabet og koncernregnskab for Koncernen, aﬂægges i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven.

Grundlag for udarbejdelse

Koncern- og årsregnskabet præsenteres i danske kroner afrun- det til nærmeste 1.000 kr. Selskabet og dets datterselskaber har danske kroner som funktionel valuta. Den anvendte regnskabspraksis, som beskrevet nedenfor, er an- vendt konsistent i regnskabsåret og for sammenligningstallene.

Implementering af nye standarder

Koncernen har med virkning fra den 1. januar 2022 implemen- teret følgende ændrede standarder og fortolkningsbidrag:

Ændringer til IAS 37 vedrørende opgørelse af omkostnin- ger til at opfylde en kontrakt ved vurdering af om kontrak- ten er tabsgivende.
Ændringer til IAS 16 vedrørende indtægter fra salg af varer produceret på aktivet inden det er klar til brug.
Ændringer til IFRS 3 vedrørende referencer til den regn- skabsmæssige begrebsramme (Conceptual Framework).

Ingen af ovenstående ændringer har påvirket Koncernen.

Koncernregnskabet

Koncernregnskabet omfatter Selskabet og de dattervirksomhe- der, som kontrolleres af Selskabet. Selskabet anses for at have kontrol, når det direkte eller indirekte ejer mere end 50 pct. af stemmerettighederne eller på anden måde kan udøve eller faktisk udøver bestemmende indﬂydelse.

Konsolideringsprincipper

Koncernregnskabet udarbejdes på grundlag af regnskaber for Selskabet og dets dattervirksomheder. Udarbejdelse af kon- cernregnskabet sker ved sammenlægning af regnskabsposter af ensartet karakter. De regnskaber, der anvendes til brug for konsolideringen, udarbejdes i overensstemmelse med Koncer- nens regnskabspraksis. Ved konsolideringen foretages eliminering af koncerninter- ne indtægter og omkostninger, interne mellemværender og udbytter samt fortjenester og tab ved transaktioner mellem de konsoliderede virksomheder.

Totalindkomstopgørelsen

Lejeindtægter

Lejeindtægter vedrørende investeringsejendomme indeholder årets indtægter ved udlejning af ejendomme. Lejen periodiseres og indtægtsføres lineært over lejeperioden i henhold til indgået kontrakt såfremt indtægten kan opgøres pålideligt og forventes modtaget. Den indregnede omsætning måles til dagsværdien af det aftalte vederlag ekskl. moms, afgifter og efter fradrag af afgivne rabatter. Omsætningen består af kontrakter med én leveringsforplig- telse, hvorfor der ikke foretages allokering af vederlaget til Skat og udskudt skat Årets skat i Selskabet og dattervirksomheder, som består af

FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022	KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I

flere komponenter. Rabatter fradrages vederlaget ligeligt over uopsigelighedsperioden i lejeaftalen. Hertil kommer opkrævede bidrag til dækning af fællesomkostninger. Indtægter vedrørende varmeregnskabet indregnes i balancen og påvirker således ikke driftsresultatet.

Andre driftsindtægter

Andre driftsindtægter omfatter indtægter af sekundær karakter set i forhold til hovedaktiviteterne.

Omkostninger vedrørende investeringsejendomme

Omkostninger vedrørende investeringsejendomme indeholder alle omkostninger vedrørende drift af ejendomme, herunder reparations- og vedligeholdelsesomkostninger, fællesom- kostninger samt omkostninger til skatter, afgifter samt andre omkostninger. Dog afregnes omkostninger vedrørende varme- regnskabet over balancen. Der skelnes mellem vedligeholdelse og forbedringer af ejen- domme. Vedligeholdelse medfører, at ejendommen bevarer sin værdi og udgift hertil føres via resultatopgørelsen. Forbedrin- ger medfører en værdistigning og aktiveres på ejendommen.

Finansielle poster

Finansielle poster omfatter renteindtægter og - omkostninger, realiserede og urealiserede kursgevinster og - tab vedrørende gældsforpligtelser, afholdte transaktionsomkostninger ved lånoptagelse, dagsværdiregulering af prioritetsgæld, ansvarlig lånekapital i døtre samt tillæg og godtgørelser under acon- toskatteordningen.

Balancen

Investeringsejendomme

Investeringsejendomme er ejendomme, der besiddes for at opnå lejeindtægter og/eller kapitalgevinster. Investeringsejendomme måles på købstidspunktet til kostpris med tillæg af købsomkostninger. Omkostninger, der tilfører en ejendom nye eller forbedrede egenskaber, som medfører en forøgelse af dagsværdien opgjort umiddelbart før afholdelse af omkostningerne, tillægges anskaﬀelsessummen som forbedringer. Ved erhvervelse af investeringsejendomme foretages der vurde- ring af, hvorvidt erhvervelsen er overtagelse af en virksom- hed, der behandles som en virksomhedssammenslutning eller anskaﬀelse af ét eller ﬂere aktiver. Betragtes erhvervelsen som anskaﬀelse af ét eller ﬂere aktiver, indregnes der ikke udskudt skat af midlertidige forskelle mellem den regnskabsmæssige og den skattemæssige værdi på anskaﬀelsestidspunktet. Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi. Dagsværdien er klassiﬁceret som niveau 3 i dagsværdi- hierarkiet. Målingen sker ved anvendelse af en discounted cash ﬂow model, hvor de fremtidige pengestrømme ved ejerskab af investeringsejendommene tilbagediskonteres. Værdiregulering til dagsværdien indregnes i totalindkomstopgørelsen. Ejendomme der både benyttes som investeringsejendom samt domicilejendom, præsenteres samlet som investeringsejendom såfremt domicilejendommen skønnes uvæsentlig og udgør mindre end 10 pct. af det samlede areal. Såfremt der foreligger en underskrevet købsaftale måles dagsværdien til salgsprisen heri, klassiﬁceret som niveau 1 i dagsværdihierakiet.

Værdireguleringer af investeringsejendomme

Værdiregulering af investeringsejendomme indeholder:

Dagsværdiregulering af investeringsejendomme.
Gevinst/tab ved salg af investeringsejendomme i forhold til den skønnede dagsværdi primo regnskabsåret.
Kompensation til reetablering fra fraﬂyttede lejere.

Administrationkostninger

Administrationsomkostninger omfatter omkostninger, der af- holdes til ledelse og administration, herunder omkostninger til lønninger, honorarer, kontorholdsomkostninger samt afskriv- ning af driftsmidler, inventar og leasingaktiver. Afskrivning på driftsmidler og inventar foretages lineært over ﬁre år.

Aktieoptionsprogram

Værdien af medarbejderes serviceydelser modtaget som mody- delse for tildelte optioner måles til dagsværdien af optionerne. For egenkapitalafregnede aktieoptioner måles dagsværdien på tildelingstidspunktet og indregnes i resultatopgørelsen under personaleomkostninger over den periode, hvor den endelige ret til optionerne optjenes (vesting-perioden). Modposten hertil indregnes direkte i egenkapitalen som en ejertransaktion. I forbindelse med første indregning af aktieoptionerne skøn- nes over antallet af optioner, som medarbejderne forventes at erhverve ret til i henhold til servicebetingelserne. Efterfølgende justeres for ændringer i skønnet over antallet af retserhvervede optioner, så den samlede indregning er baseret på det faktiske antal retserhvervede optioner.

FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022	KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I

| Dagsværdien af de tildelte optioner estimeres ved anvendelse af en optionsprismodel. Ved beregningen tages der hensyn til de betingelser og vilkår, der knytter sig til de tildelte aktieopti- oner. | |

Projektejendomme

Projektejendomme er ejendomme, der er taget ud af por- teføljen af investeringsejendomme mens de gennemgår væsentlige værdiforøgende ombygninger. Ejendomme over- føres fra porteføljen af investeringsejendomme til dagsværdi. Efterfølgende måles projektejendomme til dagsværdi såfremt denne kan skønnes pålideligt, alternativt måles projektejen- dommen til kostpris med tillæg af projekt- og ﬁnansieringsom- kostninger.

Leasingkontrakter

Et leasingaktiv og en leasingforpligtelse indregnes i balancen, når der i henhold til en indgået leasingaftale vedrørende et spe- ciﬁkt identiﬁcerbart aktiv stilles et leasingaktivet til rådighed i leasingperioden, og når der opnås ret til stort set alle de økono- miske fordele fra brugen af det identiﬁcerede aktiv og retten til at bestemme over brugen af det identiﬁcerede aktiv. Leasingforpligtelser måles ved første indregning til nutidsvær- dien af de fremtidige leasingydelser tilbagediskonteret med en alternativ lånerente. Følgende leasingbetalinger indregnes som en del af leasingforpligtelsen, i det omholde forholdene er til stede:

Faste betalinger.
Variable betalinger, som ændrer sig i takt med ændringer i et indeks eller en rente, baseret på gældende indeks eller rente.
Skyldige betalinger under en restværdigaranti.
Udnyttelsesprisen for købsoptioner, som ledelsen med rimelige sandsynlighed forventer at udnytte.
Betalinger omfattet af en forlængelsesoption, som koncer- nen med rimelig sandsynlighed forventer at udnytte.

Leasingforpligtelsen måles til amortiseret kostpris under den eﬀektive rentes metode. Leasingforpligtelsen genberegnes, når der er ændringer i de underliggende kontraktuelle pengestrøm- me fra ændringer i et indeks eller en rente, hvis der er æn- dringer i koncernens estimat af en restværdigaranti, eller hvis Koncernen ændrer sin vurdering af, om en købs-, forlængelses- eller opsigelsesoption med rimelig sandsynlighed forventes udnyttet.

Lejeaktivet afskrives over den korteste af leasingperioden og leasingaktivets brugstid. Afskrivningerne indregnes lineært i resultatopgørelsen. Lea- singaktivet justeres for ændringer i leasingforpligtelsen som følge af ændringer i vilkårene i leasingaftalen eller ændringer i kontraktens pengestrømme i takt med ændringer i et indeks eller en rente. Leasingaktiver afskrives lineært over den forventede lejepe- riode, der udgø 3-5 år. Leasingaktivet og leasingforpligtelsen præsenteres særskilt i balancen. Leasingaktiver med lav værdi og kortfristede leasingaftaler indregnes ikke i balancen. I stedet indregnes leasingydelser vedrørende disse leasingaftaler line- ært i resultatopgørelsen.# FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022

KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I

Leasingaktivet måles ved første indregning til kostpris, hvilket svarer til værdien af leasingforpligtelsen korrigeret for forudbetalte leasingbetalinger med tillæg af direkte relaterede omkostninger og estimerede omkostninger til nedrivning, istandsættelse eller lignende og fratrukket modtagne rabatter eller andre typer af incitamentsbetalinger fra leasinggiver. Efterfølgende måles aktivet til kostpris fratrukket akkumulerede af- og nedskrivninger eller til genindvindingsværdi, såfremt denne er lavere. Der foretages lineære afskrivninger over den forventede driftsøkonomiske brugstids, som er to til fem år. Afskrivningsmetode, brugstider og restværdier revurderes årligt. Afskrivninger indregnes i resultatopgørelsen under administrationsomkostninger.

Tilgodehavender

Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris. Nedskrivning til imødegåelse af tab foretages efter den simplificerede expected credit loss-model, hvorved det samlede tab indregnes straks i resultatopgørelsen på samme tidspunkt, som tilgodehavendet indregnes i balancen på baggrund af det forventede tab i tilgodehavendets samlede levetid.

Periodeafgrænsningsposter vedrørende aktiver

Periodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte omkostninger, der vedrører efterfølgende regnskabsår. Periodeafgrænsningsposter måles til kostpris.

Aktiver bestemt for salg

Aktiver bestemt for salg omfatter langfristede aktiver og afhændelsesgrupper, som er bestemt for salg. Afhændelsesgrupper er en gruppe af aktiver, som skal afhændes samlet ved salg eller lignende i en enkelt transaktion. Forpligtelser vedrørende aktiver bestemt for salg er forpligtelser direkte tilknyttet disse aktiver, som vil blive overført ved transaktionen. Aktiver klassificeres som ”bestemt for salg”, når deres regnskabsmæssige værdi primært vil blive genindvundet gennem et salg inden for 12 måneder i henhold til en formel plan frem for gennem fortsat anvendelse. Aktiver eller afhændelsesgrupper, der er bestemt for salg, måles til den laveste værdi af den regnskabsmæssige værdi på tidspunktet for klassifikationen som ”bestemt for salg” eller dagsværdien med fradrag af salgsomkostninger, med undtagelse af investeringsejendomme målt til dagsværdi. Der afskrives og amortiseres ikke på aktiver fra det tidspunkt, hvor de klassificeres som ”bestemt for salg”. Nedskrivninger, som opstår ved den første klassifikation som ”bestemt for salg”, og gevinster eller tab ved efterfølgende måling til laveste værdi af den regnskabsmæssige værdi eller dagsværdi med fradrag af salgsomkostninger indregnes i resultatopgørelsen under de poster, de vedrører. Gevinster og tab oplyses i noterne. Investeringsejendomme bestemt for salg måles fortsat til dagsværdi. Aktiver og dertil tilknyttede forpligtelser udskilles i særskilte linjer i balancen, og hovedposterne specificeres i noterne. Sammenligningstal i balancen tilpasses ikke.

Prioritetsgæld

Prioritetsgæld håndteres som led i en dokumenteret risikostyringsproces og styres samt rapporteres løbende til dagsværdi. Dagsværdien er klassificeret som niveau 2 i dagsværdi hierarkiet. Gæld til realkreditinstitutter og øvrige kreditinstitutter vedrørende investeringsejendomme indregnes ved lånoptagelsen og efterfølgende til dagsværdi. Ændringer i dagsværdien indregnes i totalindkomstopgørelsen under ’Værdireguleringer af finansielle gældsforpligtelser’.

Andre finansielle forpligtelser

Andre finansielle forpligtelser, herunder bankgæld, leverandørgæld og deposita måles ved første indregning til dagsværdi. Efterfølgende måles forpligtelserne til amortiseret kostpris ved at anvende den effektive rentes metode, således at forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes i totalindkomstopgørelsen over hele låneperioden.

Periodeafgrænsningsposter vedrørende passiver

Periodeafgrænsningsposter indregnet under forpligtelser omfatter modtagne indtægter, der vedrører efterfølgende regnskabsår. Periodeafgrænsningsposter måles til kostpris.

Pengestrømsopgørelsen

Pengestrømsopgørelsen præsenteres efter den indirekte metode og viser pengestrømme vedrørende drift, investeringer og finansiering samt likviderne ved årets begyndelse og slutning. Pengestrøm fra driftsaktivitet opgøres som driftsresultatet, reguleret for ikke-likvide poster og ændringer i driftskapital, fratrukket den i regnskabsåret betalte selskabsskat, der kan henføres til driftsaktiviteterne. Pengestrøm fra investeringsaktivitet omfatter betalinger i forbindelse med køb og salg af finansielle aktiver samt køb, udvikling, forbedring og salg mv. af materielle aktiver. Pengestrøm fra finansieringsaktivitet omfatter optagelse og indfrielse af lån, afdrag på rentebærende gæld samt udbetaling af udbytte. Likvider omfatter såvel likvide beholdninger som deponeringer.

Egne aktier

Anskaffelses- og afståelsessummer samt udbytte for egne kapitalandele indregnes direkte i overført resultat under egenkapitalen. Gevinst og tab ved salg indregnes således ikke i resultatopgørelsen.

Egenkapital

Udbytte indregnes som en gældsforpligtelse på tidspunktet for vedtagelse på generalforsamlingen.

Hensatte forpligtelser

Hensatte forpligtelser indregnes, når der er en retlig eller faktisk forpligtelse som følge af begivenheder i regnskabsåret eller tidligere år, og det er sandsynligt, at indfrielse af forpligtelsen vil medføre et træk på virksomhedens økonomiske ressourcer. Hensatte forpligtelser måles som det bedste skøn over de omkostninger, der er nødvendige for på balancedagen at afvikle forpligtelserne. Ved måling af hensatte forpligtelser foretages tilbagediskontering af de udgifter, der er nødvendige for at afvikle forpligtelsen, hvis dette har en væsentlig effekt på måling af forpligtelsen.

Driftssegmenter

Der er alene et driftssegment, hvorfor regnskabet ikke indeholder segmentoplysninger.

Hoved- og nøgletal

Nøgletallene er defineret og beregnet i overensstemmelse med IPD/Dansk Ejendomsindeks definitioner.

Ejendomsafkast før værdiregulering (afkastgrad 1)

Resultat af primær drift ekskl. værdiregulering af ejendomme i procent af gennemsnitlige operative aktiver. Operative aktiver omfatter aktiver i alt fratrukket likvider.

Ejendomsafkast efter værdiregulering (afkastgrad 2)

Resultat af primær drift inkl. værdiregulering af ejendomme i procent af gennemsnitlige operative aktiver. Operative aktiver omfatter aktiver i alt fratrukket likvider.

Forrentning af egenkapitalen

Årets resultat i procent af årets gennemsnitlige egenkapital.

Gennemsnitlig lånerente

Årets samlede nettorenter i forhold til årets gennemsnitlige kursværdi af prioritetsgæld.

Loan to Value (LTV)

Nettorentebærende gæld ultimo i forhold til værdien af investeringsejendomme og projektejendomme ultimo.

Indre værdi

Egenkapitalen ultimo i forhold til antal af aktier i omløb ultimo.

Udlejningsgrad

Lejeværdi af investeringsejendommenes og aktiver bestemt for salgs udlejede arealer ultimo året i forhold til disses lejeværdi af alle arealer ultimo året målt i procent.

Gennemsnitligt vægtet afkastkrav

Vægtet gennemsnit af krav til intern forrentning over 10 år, der er lagt til grund for værdiansættelsen af de enkelte ejendomme.

Resultat af ejendomme, udlejet.

Resultat af ejendommenes primære drift i forhold til udlejede arealer ultimo året.

Husleje, udlejet, pr. kvm.

Årets lejeindtægt i forhold til udlejede arealer ultimo året.

Resultat af ejendomme inkl. værdiregulering.

Bruttoresultat ekskl. omkostninger ved salg af ejendomme i forhold til udlejede arealer ultimo året.

Dagsværdi af ejendomme.

Dagsværdi af alle ejendomme ultimo året i forhold til areal ultimo.

Omkostningsprocent

Samlede administrationsomkostninger i procent af ejendomsbalancen ultimo.

Anvendt regnskabspraksis for Moderselskab

Regnskabet for Fast Ejendom Danmark A/S for 2022 aflægges i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven. Regnskabet præsenteres i danske kroner afrundet til nærmeste 1.000 kr. Moderselskabet har danske kroner som funktionel valuta.

Moderselskabets anvendte regnskabspraksis er den samme som for koncernregnskabet for Fast Ejendom Danmark A/S, jf. note 1 til koncernregnskabet, bortset fra nedenstående.

Totalindkomstopgørelsen

Lejeindtægter

Lejeindtægter vedrørende investeringsejendomme indeholder årets indtægter ved udlejning af leasede investeringsejendomme. Regnskabspraksis følger herudover Koncernens praksis.

Udbytte af kapitalandele i dattervirksomheder i Moderselskabets årsregnskab

Udbytte fra kapitalandele i dattervirksomheder indtægtsføres i Moderselskabets totalindkomstopgørelse i det regnskabsår, hvor udbyttet deklareres.

Balancen

Kapitalandele i dattervirksomheder i Moderselskabets årsregnskab

Kapitalandele i dattervirksomheder måles til kostpris. Hvis kostprisen overstiger kapitalandelenes genindvindingsværdi, nedskrives til denne lavere værdi.

Resultat pr. aktie og udvandet resultat pr. aktie

Beregning af resultat pr. aktie er specificeret i note 14.

Den vigtigste faktor ved dagsværdiberegningen er forrentningskravet. Det gennemsnitlige vægtede forrentningskrav ultimo 2022 er 6,5 pct. (2021: 6,5 pct.).

Anvendt vægtet gns. afkastkrav i 2022 (pct.)	Lager- og logistik	Kontor	Bolig	I alt
Sjælland	6,5	5,7	-	6,1
Jylland	7,5	7,6	-	7,6
Fyn	7,5	6,8	-	6,9
I alt	6,5	6,6	-	6,5

Anvendt vægtet gns. afkastkrav i 2021 (pct.)	Lager- og logistik	Kontor	Bolig	I alt
Sjælland	6,0	6,8	5,7	3,4
Jylland	7,3	7,8	-	7,7
Fyn	7,8	7,0	-	7,0
I alt	6,8	6,6	3,4	6,5

Forrentningskravet er udtryk for det langsigtede afkast ejendommene vil give, forudsat indtægter og udgifter er stabiliseret.

45 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I

46 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I# FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022

KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB

Det realiserede afkast i det enkelte år (ejendommenes nettoindtægter i forhold til dagsværdien) vil typisk være forskelligt fra forrentningskravet, idet indtægter og udgifter sjældent vil være gennemsnitlige i det enkelte år. Hertil kommer, at visse udgifter generelt ikke indgår i DCF kalkulationen (herunder realiserede tab på debitorer, revision, advokat og annoncering) og dele af dagsværdien (værdi af byggeretter og kontante deposita) ikke giver et afkast, der kan bogføres på ejendommene. En ændring af forrentningskravet med -1,0 procentpoint, ved den aktuelle markedsleje, vil isoleret set betyde, at dagsværdien af hele ejendomsporteføljen ændres med +226 mio. kr. (2021: +207 mio. kr.) en tilsvarende stigning vil have modsatrettet effekt. Diskonteringsrenten er fastsat nominelt og beregnet som forrentningskravet multipliceret med inflationen ud fra følgende formel: (1+ nominel diskonteringsrente) = (1+ real diskonteringsrente) x (1+ inflationsforventning). Frie pengestrømme diskonteres medio året, da lejen typisk er forudbetalt måneds- eller kvartalsvis. Der er forudsat en inflation for både indtægter og udgifter på 2,0 pct. p.a. i overensstemmelse med Den Europæiske Centralbanks langsigtede inflationsmål. Prisudviklingen er dog fraveget i de tilfælde, hvor der kontraktuelt er aftalt andet med lejerne. For kontrakter uden uopsigelighedsperioder er tomgangsrisikoen vurderet individuelt (9-12 måneder). Den gennemsnitlige tomgangsprocent i 2023 er budgetteret til 22,1 pct. (2022: 28,8 pct.).

2. Væsentlige regnskabsmæssige skøn, forudsætninger og usikkerheder for Koncernen

Ledelsen vurderer løbende påvirkningen af klimaændringerne. Virkningerne har ikke haft væsentlig indflydelse på estimaterne og vurderinger foretaget i årsregnskabet. Koncernens ejendomme er geografisk placeret i Danmark og udenfor områder med særlige risici ved klimaforandringer. Det er ledelsens vurdering, at klimaforandringerne ikke vil have væsentlig indflydelse på Koncernens evne til fortsat drift. I 2023 forventes udfordrende vilkår for den danske ejendomsbranche, som er stillet overfor stigende renter, høj inflation, og generel økonomisk usikkerhed. Det er ledelsens vurdering, at udviklingen i den internationale økonomi ikke vil have en væsentlig indflydelse på Koncernens evne til fortsat drift. Ved opgørelsen af den regnskabsmæssige værdi af visse aktiver og forpligtelser kræves skøn over, hvorledes fremtidige begivenheder påvirker værdien af disse aktiver og forpligtelser på balancedagen. De anvendte skøn er baseret på forudsætninger, som ledelsen vurderer er forsvarlige, men som i sagens natur er usikre. Skøn, der er særligt væsentlige for regnskabsaflæggelsen vedrører fortrinsvis måling af investeringsejendomme.

Dagsværdi af investeringsejendomme

Ejendommene værdiansættes ultimo hver måned (senest pr. den 31. december 2022) til dagsværdi ved anvendelse af en DCF værdiansættelsesmodel. Dagsværdimålingen er klassificeret som niveau 3 i dagsværdihierarkiet. Den anvendte metode indebærer, at der udarbejdes et budget for 11 år for den enkelte ejendom, hvor der for hvert enkelt år tages højde for forudsigelige ændringer i ejendommens indtægter og udgifter frem til det tidspunkt, hvor ejendommens frie pengestrømme stabiliseres. Beregning af terminalværdien sker ved at kapitalisere de stabiliserede frie pengestrømme med forrentningskravet i terminalåret. Herefter diskonteres betalingsstrømmen til nutidsværdi med det estimerede aktuelle forrentningskrav inklusiv inflation. Forrentningskravet anvendt i terminalåret er for samtlige ejendomme lig med diskonteringsrenten eksklusiv inflation.

Efter budgetperiodens udløb er der i terminalåret indlagt en generel, langsigtet tomgang med 10,0 pct. (2021: 10,0 pct.) for samtlige erhvervsejendomme. Desuden er der taget højde for varige ændringer i lejeniveau og øvrige lejevilkår samt langsigtede drifts- og vedligeholdelsesudgifter. Der er i beregningen taget højde for, at den betalte leje kan være lavere eller højere end den vurderede aktuelle markedsleje. I de tilfælde, hvor forskellen er mere end 10 pct., er budgetlejen reguleret til den aktuelle markedsleje over en 4 års periode i overensstemmelse med reglerne for huslejeregulering. Der er gjort fravigelser herfra i de tilfælde, hvor der er indgået aftale om fredning af lejen.

Anvendt gns. markedsleje i 2022 (kr./m2)	Lager- og logistik	Kontor	Bolig	I alt
Sjælland	879	511	-	676
Jylland	600	318	-	353
Fyn	712	361	-	408
I alt	797	397	-	523

Anvendt gns. markedsleje i 2021 (kr./m2)	Lager- og logistik	Kontor	Bolig	I alt
Sjælland	780	445	1.270	518
Jylland	552	352	-	362
Fyn	725	379	-	407
I alt	767	390	1.270	644

Ejendommenes drifts- og vedligeholdelsesudgifter er indlagt i overensstemmelse med de udarbejdede 11 års budgetter for hver enkelt ejendom. Planlagte vedligeholdelsesarbejder er i budgetperioden indlagt på de tidspunkter, arbejderne forventes udført. De samlede vedligeholdelsesudgifter pr. m2 spænder fra kr. 0 (for ejendomme, hvor vedligeholdelsen betales af lejer) til kr. 266 (2021: kr. 416). Den gennemsnitlige vægtede vedligeholdelsesudgift for hele porteføljen er 43 kr./m2 (2021: 43 kr./m2). Langsigtet vedligehold er skønnet for hver enkelt ejendom og indlagt i terminalåret. Værdi af byggeretter og kontante deposita er tillagt den beregnede dagsværdi krone for krone. Selskabets anvendte parametre og metode til værdiansættelse samt den af Selskabet opgjorte dagsværdi understøttes ved udarbejdelse af uafhængige rapporter fra valu firmaerne Nordicals og Ring3Erhverv. Honoraret for det udførte arbejde har været fast og er dermed uafhængigt af vurderingernes resultat. Værdiansættelsesmetoden følger Finanstilsynets gældende vejledning og følger desuden i al væsentlighed anbefalingerne i Ejendomsforeningen Danmarks publikation ”Værdiansættelse af investeringsejendomme” 2010 (”Anbefalingerne”) dog med følgende undtagelser:
* Frie pengestrømme diskonteres medio året, mens Anbefalingerne anbefaler ultimo året
* Kontante deposita tillægges værdien krone for krone, mens Anbefalingerne anbefaler forrentning af deposita med en risikofri rente, der tillægges driftsindtægterne
* Diskonteringsrenten er fastsat nominelt (forrentningskrav multipliceret med inflation), mens Anbefalingerne anbefaler realt (forrentningskrav adderet inflation)

Efter bestyrelsens opfattelse er den valgte model både teoretisk mere korrekt og, navnlig for så vidt angår diskonteringstidspunkt og håndtering af deposita og byggeretter, i bedre overensstemmelse med markedsforholdene.

Dagsværdi af projektejendomme

Projektejendomme værdiansættes ultimo hver måned (senest pr. 31. december 2022) til dagsværdi såfremt denne kan opgøres pålideligt. Alternativt måles projektejendommene til kostpris. Den anvendte metode indebærer, at nutidsværdien af projektejendomme opgøres ved tilbagediskontering af den forventede værdi af det endelige nøglefærdige projekt, samt resterende projektomkostninger. Allerede afholdte omkostninger indregnes løbende som tilgang i kostprisen. Det samlede projekt er værdiansat i samarbejde med ejendomsmæglerfirmaerne Home og Commercium. Hvor Home har vurderet de anvendte lejeniveauer for lejeboligerne har Commercium bidraget med vurdering af den overordnede businesscase herunder forrentningskrav, driftsomkostninger m.m. Forrentningskravet, anvendt til diskonteringen af de kommende betalingsstrømme, er en vigtig faktor ved dagsværdiberegningen. Årets anvendte forrentningskrav udgør vægtet 4,85 pct. En ændring af forrentningskravet med -1,0 procentpoint for erhvervsdelen og -0,25 procentpoint for boligdelen vil medføre, at dagsværdien af projektejendommene ændres med +18 mio. kr. En tilsvarende stigning vil have en effekt på -18 mio. kr. De anvendte lejeniveauer er vurderet ud fra de pågældende lejligheders størrelser og svinger fra 1.710 kr./m2 for de mindste lejligheder til 1.415 kr./m2 for de største lejligheder. For erhvervslejemål svinger det anvendte lejeniveau fra 500 kr./m2 for kælderlokaler til 1.600 kr./m2 for laboratorie ekskl. drift.

Måling af prioritetsgæld til dagsværdi

Finansiering af investeringer i ejendomme sker primært med prioritetsgæld, der optages individuelt pr. ejendom. Uanset om en investeringsejendom afhændes ved at sælge aktier eller selve ejendommen, vil prioritetsgælden blive afhændet eller afviklet i samme forbindelse til gældens kursværdi. Afkastet består således både af værdireguleringer af investeringsejendommene og af den tilhørende prioritetsgæld. Derfor måles, overvåges og rapporteres begge dele løbende til dagsværdi til såvel direktion som bestyrelse. Dagsværdien af prioritetsgælden opgøres ved udgangspunktet i børskursen for de underliggende obligationer korrigeret for egen kreditrisiko, herunder likviditetsrisiko og risikoen for at den investeringsejendom, der er stillet til sikkerhed for prioritetsgælden, ikke udgør tilstrækkelig sikkerhed. På baggrund af den finansielle stilling og Loan to Value (LTV) for ejendomme pr. 31. december 2022, er egen kreditrisikoen vurderet som helt uvæsentlig ved opgørelse af prioritetsgældens dagsværdi. Da prioritetsgælden alene kan indfries, omlægges eller overdrages baseret på børskursværdien af de underliggende obligationer, vurderes det at dagsværd-imålingen skal klassificeres som niveau 2 i dagsværdihierarkiet, så længe der ikke er indtruffet en betydelig forringelse i kreditrisikoen i forhold til markedets kreditvurdering af det udstedende realkreditinstitut, herunder i styrken af den stillede sikkerhed i form af LTV for de enkelte ejendomme. Der henvises til note 32.# Væsentlige regnskabsmæssige skøn, forudsætninger og usikkerheder for Moderselskab

Vurdering af kapitalandele i tilknyttede virksomheder. For kapitalandele i tilknyttede virksomheder vurderer ledelsen årligt, om der er indikationer af, at der er sket værdiforringelse eller om tidligere nedskrivninger skal tilbageføres som følge af en stigende genindvindingsværdi. Ledelsen har vurderet, at der, som følge af en stigning i nettoaktiverne i dattervirksomhederne, ikke er indikationer for en reduktion i genindvindingsværdien. Kapitalandelens akkumulerede nedskrivninger er i 2022 netto tilbagført med 1.347 t.kr. (2021: tilbageført med 11.327 t.kr.). De væsentligste regnskabsmæssige skøn og forudsætninger fremgår af note 2 til koncernregnskabet, og de dermed afledte effekter på målingen af kapitalandelene.

3. Lejeindtægter og omkostninger vedrørende Moderselskab Koncern investerings- og projektejendomme

	Moderselskab 2022	Moderselskab 2021	Koncern 2022	Koncern 2021
(BELØB I DKK ’000)
Lejeindtægter	0	811	77.018	77.498
Driftsomkostninger, ejendomme med lejeindtægter	0	-631	-20.794	-22.600
Driftsomkostninger, ejendomme i tomgang	0	0	-5.879	-6.404
Resultat af ejendommenes drift	0	180	50.345	48.494

Fremtidige kontraktlige minimumslejeindtægter på uopsigelige lejekontrakter fordeler sig således:

	Koncern 2022	Koncern 2021
Inden for 1 år fra balancedagen	47.468	34.911
Mellem 1 og 5 år fra balancedagen	120.152	95.601
Efter 5 år fra balancedagen	25.026	33.928
I alt	192.646	164.440

Fordeling af lejeindtægter på geografi og ejendomstype, t. kr.

2022

	Lejeindtægter i alt	Kontor	Bolig	Andet	Lager og logistik
Sjælland	46.489	26.391	19.210	263	625
Jylland	20.002	768	19.234	0	0
Fyn	10.527	1.195	9.332	0	0
Lejeindtægter i alt	77.018	28.353	47.777	263	625

2021

	Lejeindtægter i alt	Kontor	Bolig	Andet	Lager og logistik
Sjælland	47.379	25.791	18.228	2.937	423
Jylland	20.638	1.864	18.774	0	0
Fyn	9.481	303	9.177	0	0
Lejeindtægter i alt	77.498	27.958	46.180	2.937	423

4. Værdiregulering af ejendomme

	Moderselskab 2022	Moderselskab 2021	Koncern 2022	Koncern 2021
(BELØB I DKK ’000)
Dagsværdi, regulering til markedsværdi	0	0	114.422	81.460
Gevinst/tab ved salg af ejendomme	0	0	6.912	1.700
I alt	0	0	121.334	83.160

5. Personaleomkostninger

	Moderselskab 2022	Moderselskab 2021	Koncern 2022	Koncern 2021
Gager, lønninger og bestyrelseshonorarer	-8.765	-7.767	-8.765	-7.767
Aktieaflønning	-157	-188	-157	-188
Pension	-369	-343	-369	-343
Andre omkostninger til social sikring	-53	-50	-53	-50
Øvrige personaleomkostninger	-298	-196	-298	-196
I alt	-9.642	-8.544	-9.642	-8.544
Gennemsnitlig antal ansatte	7	7	7	7

Bestyrelseshonorar:

	2022	2021
Niels Roth, formand	-325	-300
Søren Hofman Laursen	-150	-125
Peter Olsson (AP Pension)	-150	-125
I alt	-625	-550

Direktionshonorar:

	2022	2021
Torben Schultz, fast gage inkl. bonus	-3.797	-3.074
Torben Schultz, aktieaflønning	-109	-131
I alt	-3.906	-3.205

For yderligere specifikationer og uddybning af udbetalte honorarer og gager henvises til vederlagsrapporten, der er offentliggjort på Selskabets hjemmeside.

6. Aktiebaseret vederlæggelse

Moderselskabet etablererede i 2019 et aktieoptionsprogram for direktionen samt øvrige ledende medarbejdere i Fast Ejendom Danmark A/S. Aktieoptionsprogrammet omfatter pr. 31. december 2022 i alt 36.000 stk. aktieoptioner. Hver aktieoption giver optionsejeren ret til at købe én eksisterende aktie til en nominel værdi á 2 kr. pr. aktie. De udestående optioner svarer til 1,35 pct. af aktiekapitalen, hvis samtlige aktieoptioner udnyttes. Antallet af aktieoptioner, som tildeles hver af ovennævnte personer, fastsættes årligt af bestyrelsen. Optionerne er udstedt til en udnyttelseskurs, der svarer til den volumenvægtede gennemsnitlige handelskurs på Selskabets aktier i perioden fra den 24. til den 30. oktober 2019. Retserhvervelsen til aktieoptionerne sker i takt med uopsagt ansættelsesforhold og erhverves med 1/3 pr. den 31. oktober 2020, 1/3 løbende over perioden fra den 1. november 2020 til den 31. oktober 2021 samt 1/3 løbende over perioden fra den 1. november 2021 til den 31. oktober 2022. Der er ikke øvrige betingelser for retserhvervelse. Der gælder særlige bestemmelser vedrørende sygdom og død samt ved ændringer i Selskabets kapitalforhold m.v. Optionerne kan alene udnyttes fra den 1. november 2022 i en periode på fire uger efter denne dato. Udnyttelsesperioden på optionerne er forlænget i november 2022 til Q1 2023. Forlængelsen af udnyttelsesperioden er behandlet som en modifikation for eksisterende aftaler. Som resultat af modifikationen har Selskabet, baseret på en Black-Scholes model, foretaget en genmåling af dagsværdien af optionsaftalerne på tidspunktet for modifikationen. Modifikation og genmåling har ikke resulteret i yderligere omkostninger.

Specifikation af udestående aktieoptioner

	Direktion	Øvrige ledende medarbejdere	Total
Udestående aktieoptioner primo 2021	25.000	11.000	36.000
Tildelt i 2021	0	0	0
Udestående aktieoptioner ultimo 2021	25.000	11.000	36.000
Tildelt i 2022	0	0	0
Udestående aktieoptioner ultimo 2022	25.000	11.000	36.000
Udnyttede aktieoptioner primo 2021	0	0	0
Udnyttet i 2021	0	0	0
Udnyttede aktieoptioner ultimo 2021	0	0	0
Udnyttet i 2022	0	0	0
Udnyttede aktieoptioner ultimo 2022	0	0	0

Forudsætninger ved tildeling 31. oktober 2019

	Værdi
Gennemsnitlig aktiekurs (kr.)	114
Udnyttelseskurs (kr.)	112
Forventet volatilitet	20%
Forventet løbetid	3 år
Forventet udbytte pr. aktie	0%
Risikofri rente (baseret på Danske statsobligationer)	-0,66%

Regnskabsmæssig behandling

Udestående optioners andel af aktiekapital udgør 1,35%. Der er tale om en egenkapitalbaseret ordning idet optionerne alene kan afregnes i aktier. En andel af Selskabets beholdning af egne aktier er reserveret til afregning af tildelte optioner. For udestående optioner pr. den 31. december 2022 udgør den gennemsnitlige restløbetid 0 år. I 2022 udgør den i resultatet indregnede omkostning vedrørende aktieoptioner 157 t.kr. (10.000 stk.), heraf kan 109 t.kr. relateres til direktør Torben Schultz og 48 t.kr. til øvrige medarbejdere. Dagsværdien pr. option er på tildelingstidspunktet i 2019 opgjort til 15,7 kr. Aktiekurs ultimo 2022 udgjorde 135,00 kr. De beregnede dagsværdier ved tildeling er baseret på en Black-Scholes model til værdiansættelse af optioner. Forudsætningerne for opgørelsen af dagsværdien på tildelingstidspunktet er den forventede volatilitet estimeret ud fra et to års ugentligt gennemsnit af kursudsving på 16 sammenlignelige selskaber.

7. Honorar til generalforsamlingsvalgt revisor

	Moderselskab 2022	Moderselskab 2021	Koncern 2022	Koncern 2021
(BELØB I DKK ’000)
Revision	-199	-182	-629	-596
Andre erklæringsopgaver med sikkerhed	0	0	0	-35
Skatterådgivning	-31	-50	-31	-50
Andre ydelser	-13	-25	-32	-43
I alt	-243	-257	-692	-724

8. Andre driftsindtægter

	Moderselskab 2022	Moderselskab 2021	Koncern 2022	Koncern 2021
(BELØB I DKK ’000)
Refusion fra koncern fordelte omkostninger	9.789	10.294	0	0
Indtægter fra fremleje	1.027	0	941	0
I alt	10.816	10.294	941	0

9. Nedskrivning og tilbageførsel af nedskrivninger på kapitalandele i tilknyttede virksomheder

	Moderselskab 2022	Moderselskab 2021	Koncern 2022	Koncern 2021
(BELØB I DKK ’000)
Årets nedskrivninger	0	-8	0	0
Tilbageførsel af nedskrivninger	1.347	11.335	0	0
I alt	1.347	11.327	0	0

I 2022 er foretaget tilbageførsel af tidligere års nedskrivning af kapitalandele i Ejendomsselskabet Ringager ApS på 1.347 t.kr. I 2021 er foretaget tilbageførsel af tidligere års nedskrivning af kapitalandele i Fast Ejendom Danmark 2 ApS på 11.335 t.kr.

Navn	Hjemsted	Ejerandel	Selskabs- og stemmerettig- heder	Omsætning	Aktiver	Egenka- pital	Resultat
Fast Ejendom Danmark 1 ApS	Brøndby	100%	66.550	129.870	1.117.863	399.686	64.159
Fast Ejendom Danmark 2 ApS	Brøndby	100%	263	1.021	53.603	53.285	625
Ejendomsselskabet Ringager ApS	Brøndby	100%	9.770	37.897	197.297	46.847	80
Ejendomsselskabet Baltorpvej ApS	Brøndby	100%	3.385	-56.918	133.502	-75.881	40

10. Finansielle indtægter

	Moderselskab 2022	Moderselskab 2021	Koncern 2022	Koncern 2021
(BELØB I DKK ’000)
Øvrige renteindtægter	0	0	0	2
Renteindtægter fra tilknyttede virksomheder	7.052	3.635	0	0
I alt	7.052	3.635	0	2

11. Finansielle omkostninger

	Moderselskab 2022	Moderselskab 2021	Koncern 2022	Koncern 2021
(BELØB I DKK ’000)
Renteomkostninger fra prioritetsgæld	0	0	-5.774	-6.090
Renteomkostninger fra bankgæld	-44	-41	-5.522	-2.373
Renteomkostninger fra leasinggæld	-237	-168	-169	-17
Renteomkostninger af lån fra tilknyttede virksomheder	-1.491	0	0	0
Låneomkostninger	0	0	-1.534	-502
I alt	-1.772	-209	-12.999	-8.982

12. Værdiregulering af finansielle gældsforpligtelser

	Moderselskab 2022	Moderselskab 2021	Koncern 2022	Koncern 2021
(BELØB I DKK ’000)
Realiseret kurstab	0	0	-6	-246
Dagsværdiregulering af prioritetsgæld	0	0	2.554	-353
I alt	0	0	2.548	-599

13. Skat af årets resultat

	Moderselskab 2022	Moderselskab 2021	Koncern 2022	Koncern 2021
(BELØB I DKK ’000)
Årets sambeskatningsbidrag	-406	-150	0	0
Aktuel skat	-107	-182	-902	-2.649
Ændring af udskudt skat	29	12	-33.576	-30.533
Skat af årets resultat	-484	-320	-34.478	-33.182

Skat af årets resultat kan forklares således:

	2022	2021	2022	2021
Beregnet 22% skat af resultat før skat	-766	-2.881	-32.560	-24.241
Skatteeffekt af:
Indtægter af kapitalandele i tilknyttede virksomheder	296	2.492	0	0
Anvendelse af ikke indregnede udskudte skatteaktiver	0	0	0	-1.171
Regulering af skatteaktiv	0	0	-2.018	-10.436
Ikke skattepligtige indtægter	0	74	0	0
Ikke fradragsberettigede omkostninger i øvrigt	-15	-6	-19	-9
Permanente afvigelser	1	2	120	68
Avance ved salg af ejendom	0	0	0	1.436
Anvendt underskud tidligere år	0	0	0	1.171
Regulering til tidligere år	0	0	0	0
Skat af årets resultat	-484	-320	-34.478	-33.182

Koncern 2021

Beregning af resultat pr. aktie er baseret på følgende grundlag:

	2021
Årets resultat	113.523
Gennemsnitligt antal udstedte aktier, stk.	2.659.442
Gennemsnitligt antal egne aktier, stk.	88.463
Udestående aktieoptioners gennemsnitlige udvandingseffekt, stk.	6.199
Gennemsnitligt antal aktier i omløb, stk.
## KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB

14. Resultat pr. aktie

	Udvandet gennemsnitligt antal aktier i omløb, stk.	Resultat pr. aktie (EPS) à 2 kr.	Udvandet resultat pr. aktie (EPS-D) à 2 kr.
2022	2.570.979	44,16	44,05
2021	2.574.667	29,95	29,91

15. Langfristede aktiver, KONCERN

(BELØB I DKK ’000)

	Investe- ringsejendomme	Projek- tejendomme	Driftsma- teriel og inventar	Leasingak- tiver
Kostpris 1. januar 2021	1.248.403	0	397	2.230
Tilgang	27.990	0	392	1.816
Genmåling	0	0	71	-0
Overførsel	-143.603	143.603	0	0
Afgang	-14.049	0	0	0
Overført til aktiver bestemt for salg	-71.831	0	0	0
Kostpris 31. december 2021	1.046.910	143.603	861	4.046
Op-/nedskrivninger 1. januar 2021	-142.203	0	0	0
Årets op-/nedskrivninger	83.160	0	0	0
Afgang	-1.951	0	0	0
Overførsel	67.703	-67.703	0	0
Overført til aktiver bestemt for salg	-6.919	0	0	0
Op-/nedskrivninger 31. december 2021	-210	-67.703	0	0
Afskrivninger 1. januar 2021	0	0	-60	-302
Årets afskrivninger	0	0	-163	-771
Afskrivninger 31. december 2021	0	0	-223	-1.073
Regnskabsmæssig værdi 31. december 2021	1.046.700	75.900	638	2.972
Kostpris 1. januar 2022	1.046.910	143.603	861	4.046
Tilgang	33.413	60.899	3.224	690
Genmåling	0	0	45	0
Afgang	-9.073	0	0	0
Kostpris 31. december 2022	1.071.250	204.502	4.130	4.736
Op-/nedskrivninger 1. januar 2022	-210	-67.703	0	0
Årets op-/nedskrivninger	165.688	-51.266	0	0
Afgang	2.772	0	0	0
Op-/nedskrivninger 31. december 2022	168.250	-118.969	0	0
Afskrivninger 1. januar 2022	0	0	-223	-1.073
Årets afskrivninger	0	0	-816	-1.147
Afskrivninger 31. december 2022	0	0	-1.039	-2.220
Regnskabsmæssig værdi 31. december 2022	1.239.500	85.533	3.091	2.516

Koncernens ejendomme er stillet til sikkerhed for realkredit- og banklån som pr. balancedatoen andrager 655,5 mio. kr. (2021: 671,9 mio. kr.). I projektejendomme indgår aktiverede ﬁnansieringsomkostninger med 0 kr. i 2022. Der er ikke erhvervet nye ejendomme i 2022 eller 2021.

15. Langfristede aktiver, MODERSELSKAB

(BELØB I DKK ’000)

	Ansvarlig lånekapital til datter- virksomheder	Kapi- talandele i dattervirk- somheder	Driftsma- teriel og inventar	Leasingak- tiver
Kostpris 1. januar 2021	2.464	1.798	3.678	-553
Tilgang	7.387	0	565	218
Genmåling	0	177.175	0	160.000
Afgang	-553	0	177.175	0
Kostpris 31. december 2021	0	16.000	10.000	0
Op-/nedskrivninger 1. januar 2021	783	0	0	0
Årets op-/nedskrivninger	-12.675	0	0	0
Tilbageførsel af op-/nedskrivninger	0	0	0	0
Op-/nedskrivninger 31. december 2021	0	11.336	0	0
Afskrivninger 1. januar 2021	-1.347	-1.271	-1.018	37
Årets afskrivninger	-195	-153	0	0
Afgang	0	0	0	0
Afskrivninger 31. december 2021	-2.252	-348	0	0
Regnskabsmæssig værdi 31. december 2021	5.135	436	175.828	170.000
Kostpris 1. januar 2022	7.387	296	45	783
Tilgang	0	177.175	0	170.000
Genmåling	0	0	0	57.000
Afgang	-1.405	6.323	0	0
Kostpris 31. december 2022	0	177.175	227.000	0
Op-/nedskrivninger 1. januar 2022	-1.347	0	0	0
Årets op-/nedskrivninger	0	0	0	0
Tilbageførsel af op-/nedskrivninger	0	0	0	0
Op-/nedskrivninger 31. december 2022	0	1.347	0	0
Afskrivninger 1. januar 2022	-2.252	-1.141	445	-2.948
Årets afskrivninger	-348	-184	0	0
Afgang	0	0	0	0
Afskrivninger 31. december 2022	-532	0	0	0
Regnskabsmæssig værdi 31. december 2022	3.375	252	177.175	227.000

Af ansvarlig lånekapital vedrører 45.000 t.kr. (2021: 45.000 t.kr.) Ejendomsselskabet Ringager ApS, 100.000 t.kr (2021: 100.000 t.kr.) Fast Ejendom Danmark 1 ApS, 82.000 t.kr. (2021: 0 kr.) Ejendomsselskabet Baltorpvej ApS og 0 kr. (2021: 25.000 t.kr) Ejendomsselskabet Fast Ejendom Danmark 2 ApS. For vurdering af kreditrisiko henvises til note 32.

16. Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelser

Tilgodehavender fra salg stammer fra udlejning af investeringsejendomme. Huslejeindtægter opkræves forud ligesom lejer indbetaler depositum eller stiller garanti for fremtidig leje. Der er således alene begrænset kreditrisiko på lejeindtægterne hvorfor disse ikke opdeles i forskellige risikoprofiler, hverken geografisk, i segmenter eller lignende. De typiske betalingsbetingelser er ca. 0 - 1 måned fra fakturaudstedelse. Hensættelse til tab foretages efter den simplificerede expected credit loss model baseret på det forventede tab i tilgodehavendets samlede levetid. Kombineret med en nedskrivningspolitik for tilgodehavender omfattet inkassoinddrivelse, hvilket typisk træder i kraft efter 30 dage. De forventede tab på tilgodehavender fra salg ud fra en vægtet tabsprocent i 2022 fordeler sig således:

2022, (BELØB I DKK ’000)

Tilgodehavende beløb	Tabsprocent	Forventet tab
Ej forfalden	0,00%	0
Forfalden med 1 - 30 dage	0,00%	150
Forfalden med 31 - 60 dage	0,00%	0
Forfalden med mere end 60 dage	0,00%	0
Total		150

2021, (BELØB I DKK ’000)

Tilgodehavende beløb	Tabsprocent	Forventet tab	Total
Ej forfalden	0,00%	0	0
Forfalden med 1 - 30 dage	0,00%	8	0
Forfalden med 31 - 60 dage	0,00%	0	0
Forfalden med mere end 60 dage	100,00%	124	124
Total		132	124

Hensættelser til tab i perioden:

(BELØB I DKK ’000)	2022	2021
Hensættelser til tab, primo	124	0
Tilgang i året	0	124
Afgang i året	0	0
Realiseret	-124	0
Hensættelser til tab, ultimo	0	124

17. Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder

	Moderselskab 2022	Moderselskab 2021	Koncern 2022	Koncern 2021
(BELØB I DKK ’000)
Fast Ejendom Danmark 2 ApS	0	213	0	0
Ejendomsselskabet Ringager ApS	5.497	65	0	0
I alt	5.497	278	0	0

Der er ingen nedskrivning til forventet tab på koncernfordringer da der ingen forventning er herfor.

18. Andre tilgodehavender

	Moderselskab 2022	Moderselskab 2021	Koncern 2022	Koncern 2021
Tilgodehavende moms	69	127	1.835	1.397
Udlæg ved forsikringsskader	0	0	50	257
Deposita	383	0	383	0
Udlæg for lejere m.v.	133	0	708	460
I alt	585	127	2.976	2.114

19. Periodeafgrænsningsposter

	Moderselskab 2022	Moderselskab 2021	Koncern 2022	Koncern 2021
Periodiserede lejerabatter	0	0	1.499	1.185
Forudbetalte omkostninger	147	204	191	239
I alt	147	204	1.690	1.424

20. Likvide beholdninger

	Moderselskab 2022	Moderselskab 2021	Koncern 2022	Koncern 2021
Bankindeståender	3.778	3.308	66.678	39.181
Pantsat i forbindelse med garantistillelse	0	0	0	19.922
I alt	3.778	3.308	66.678	59.103

21. Aktiver bestemt for salg

	Koncern 2022	Koncern 2021
Investeringsejendomme	0	78.750
Aktiver bestemt for salg i alt	0	78.750
Deposita og forudbetalt husleje	0	800
Forpligtelser vedr. aktiver bestemt for salg i alt	0	800
Aktiver bestemt for salg ultimo 2021 består af ejendommen Rådhusvej 13 i Charlottenlund. Ejendommen, der tidligere var Selskabets domicil, blev solgt medio december 2021 med overdragelse pr. den 1. februar 2022. Ejendommen blev ultimo 2021 målt til dagsværdi svarende til salgsprisen.

22. Selskabskapital

	Moderselskab 2022	Moderselskab 2021	Koncern 2022	Koncern 2021
(BELØB I DKK ’000)
Selskabskapital primo	5.319	5.319	5.319	5.319
Selskabskapital ultimo	5.319	5.319	5.319	5.319

Selskabskapitalen består ultimo året af 2.659.442 stk. aktier a 2 kr. Aktier i omløb udgør 2.570.979 stk. aktier. Aktierne er fuldt indbetalte og er ikke opdelt i klasser.

23. Egne aktier

	Moderselskab 2022	Moderselskab 2021	Koncern 2022	Koncern 2021
Kostpris, primo	10.000	10.000	10.000	10.000
Årets tilgang	0	0	0	0
Kostpris, ultimo	10.000	10.000	10.000	10.000

Beholdning ultimo 88.463 stk. svarende til 3,33 pct. af Selskabets aktiekapital. Gns.erhvervelseskurs 113,03. Beholdningen af egne aktier er erhvervet som en del af tilbagekøbsprogram bemyndiget på Selskabets generalforsamling. Af beholdningen er 36.000 stk. reserveret til aktivt aktieoptionsprogram.

24. Udskudt skat

	Moderselskab 2022	Moderselskab 2021	Koncern 2022	Koncern 2021
(BELØB I DKK ’000)
Udskudt skat er indregnet således i balancen:
Udskudte skatteaktiver	24	0	0	0
Udskudte skatteforpligtelser	0	6	93.675	60.099
Udskudt skat i alt	24	6	93.675	60.099

	Indregnet primo	Indregnet ultimo	Indregnet opgørelse 2022
2022
Investeringsejendomme	36.591	30.407	66.998
Driftsmidler	131	-84	47
Leasingaktiver	-30	-4	-34
Leasing forpligtelser	-3.505	1.239	-2.266
Nedskrivning af udskudte skatteaktiver	26.911	2.018	28.929
Underskud til fremførsel	-126	0	-126
Nedskrivning af underskud til fremførsel	126	0	126
Udskudt skat 2022	60.099	33.576	93.675
2021
Investeringsejendomme	16.113	20.478	36.591
Driftsmidler	99	32	131
Leasingaktiver	-4	-26	-30
Leasing forpligtelser	-3.382	-123	-3.505
Nedskrivning af udskudte skatteaktiver	16.740	10.171	26.911
Underskud til fremførsel	-1.297	1.171	-126
Nedskrivning af underskud til fremførsel	1.297	-1.171	126
Udskudt skat 2021	29.566	30.532	60.099

Det samlede ikke indregnede udskudte skatteaktiv pr. den 31. december 2022 udgør 29.055 t.kr. (2021: 27.037 t.kr.), hvoraf 126 t.kr. (2021: 126 t.kr.) relaterer sig til fremførbare skattemæssige underskud og 28.929 t.kr. (2021: 26.911 t.kr.) til midlertidige forskelle på Koncernens investeringsejendomme. De udskudte skatteaktiver er ikke indregnet i resultatet da skatteaktiverne enten kan relateres til selskaber indeholdende en enkelt ejendom, og deraf ingen mulighed for modregning i andre ejendommes overskud, eller er et særunderskud, der ikke kan modregnes i øvrige selskaber.# 26. Leasingforpligtelser

	Moderselskab	Koncern
2022
2021
(BELØB I DKK ’000)
Forfald af leasingforpligtelser
Under 1 år	1.100	1.287
Mellem 1 til 5 år	2.767	4.642
Total ikke-diskonteret leasingforpligtelse 31. december 2022	3.867	5.929
Leasingforpligtelser indregnet i balancen	3.526	5.269
Kortfristet	945	1.047
Langfristet	2.581	4.222
Beløb indregnet i resultatopgørelsen
Renteomkostninger relateret til leasingforpligtelser	237	168

Koncernen og Moderselskabets leasingaftaler vedrører primært lejede lokaler, biler og driftsmateriel. Indtægter fra fremleje af lejede lokaler fremgår af note 8. Leasingaktiver som fremlejes på operationelle lejekontrakter udgør 2.623 t.kr. (2021: 0 kr.) for Koncernen og 2.623 t.kr. (2021: 0 kr.) for Moderselskabet. Koncernen og Moderselskabet anser risici i forbindelse med videreudlejning som begrænsede.

Fastlæggelse af leasingperioden i leasingkontrakter. Leasingperioden indeholder leasingaftalens uopsigelige periode, perioder omfattet af en forlængelsesoption, som med rimelig sandsynlighed forventes at blive udnyttet, og perioder omfattet af en opsi- gelsesoption, som med rimelig sandsynlighed forventes ikke at blive udnyttet.

For 2022 har Koncernen betalt 949 t.kr. (2021: 160 t.kr.) vedrørende leasingkontrakter, heraf udgør rentebetalinger relateret til indregnede leasingforpligtelser 183 t.kr. (2021: 22 t.kr.), og afdrag på indregnet leasinggæld 766 t.kr. (2021: 138 t.kr.).

For 2022 har Moderselskabet betalt 1.266 t.kr. (2021: 1.057 t.kr.) vedrørende leasingkontrakter, heraf udgør rentebetalinger relateret til indregnede leasingforpligtelser 237 t.kr. (2021: 168 t.kr.), og afdrag på indregnet leasinggæld 1.029 t.kr. (2021: 889 t.kr.).

Koncernen og Moderselskabet har ingen kortfristede eller lavværdis leasingaftaler.

27. Mellemregninger med tiknyttede virksomheder

	Koncern
Fast Ejendom Danmark 1 ApS	-7.490
I alt	-7.490

28. Anden gæld

	Moderselskab	Koncern
	2022	2021
(BELØB I DKK ’000)
Skyldig A-skat m.m.	6	6
Feriepengeforpligtelse	373	276
Tilbageholdte beløb fra fraﬂyttede lejere	0	0
Skyldige omkostninger	2.450	1.890
Skyldig refusionsopgørelse	0	0
Varme- og driftregnskaber	0	0
I alt	2.829	2.172

29. Periodeafgrænsningsposter

	Moderselskab	Koncern
Forudbetalt leje	0	25
I alt	0	25

30. Eventualforpligtelser, sikkerhedsstillelser og kontraktlige forpligtelser

	Moderselskab	Koncern
Regnskabsmæssig værdi af ejendomme stillet til sikkerhed	0	1.325.033
I alt	0	1.325.033

Prioritets- og bankgæld på i alt 655,5 mio. kr. er sikret ved pant i ejendomme. Sikkerhedsstillelse kan udløses ved manglende overholdelse af betalingsfrister.

Fast Ejendom Danmark A/S har afgivet selvskyldnerkaution over for datterselskabernes bank- forbindelser. Selskabet har, i forbindelse med ombygning af ejendommen Baltorpvej, afgivet en bygherregaranti overfor entreprenørﬁrmaet HHM A/S på 19,9 mio. kr. Garantien nedskrives i takt med betaling af de sidste tilsvarende rater.

Modervirksomheden er sambeskattet med FED 1, FED 2, Ringager og Baltorpvej i hele perioden. Som administrationsselskab hæfter virksomheden ubegrænset og solidarisk med FED 1, FED 2, Ringager og Baltorpvej i sambeskatningen for danske selskabsskatter på udbytte inden for sambeskatningskredsen. Skyldige selskabsskatter inden for sambeskatningskredsen udgør 0 kr. pr. 31. december 2022 (2021: 801 t.kr.).

31. Ændring i driftskapital

	Moderselskab	Koncern
Ændring i tilgodehavender og periodeafgrænsningsposter	-5.114	-1.459
Ændring i leverandørgæld, periodeafgrænsningsposter og anden gæld	7.983	-551
I alt	2.869	-2.010

Likviditetsrisici

Likviditetsrisici er risici for, at Koncernen ikke kan indfri sine ﬁnansielle forpligtelser i takt med at de forfalder. Det er Koncernens politik at foretage låneoptagelse med pant i ejendommene ved 30-årige respektive 20-årige realkredit- eller banklån med 10-års udsat amortisering.

Om Koncernens ﬁnansielle forpligtelser kan angives følgende aftalemæssige forfaldstidspunkter:

Koncern	Mio. kr.	Forfaldstidspunkt
Prioritetsgæld	-30	0-1 år
	-134	1-5 år
	-461	>5 år
Bankgæld	-15	0-1 år
	-151	1-5 år
	-95	>5 år
Leasinggæld	-1	0-1 år
	-3	1-5 år
Leverandørgæld	-5	0-1 år
I alt	-51
	-288
	-556
	-895

Forfaldne beløb er baseret på ikke diskonterede pengestrømme inkl. renter.

32. Finansielle instrumenter og risici

Koncernen er i forbindelse med anvendelse af ﬁnansielle instrumenter eksponeret over for kreditrisici, likviditetsrisici og markedsrisici. Koncernens bestyrelse har det overordnede ansvar for etab- lering af en politik for overvågning af Koncernens risici. Be- styrelsen og direktionen overvåger løbende renteudviklingen. Bestyrelsen beslutter løbende at afdække renterisici, såfremt bestyrelsen forventer rentestigninger af længerevarende karak- ter. Pr. balancedagen har Koncernen ikke indgået renteswaps eller andre renteaftaler. Det er Koncernens politik ikke at foretage aktiv spekulation i ﬁnansielle risici. Koncernens ﬁnansielle styring retter sig således alene mod styring af ﬁnansielle risici vedrørende drift og ﬁnansiering af Koncernens ejendomsportefølje.

Kreditrisici

Kreditrisici er risici for ﬁnansielle tab såfremt lejere eller modparter til et ﬁnansielt instrument ikke kan opfylde deres kontraktuelle forpligtelser. Koncernens kreditrisici knytter sig til primære ﬁnansielle aktiver. Koncernen har ikke haft tab på koncerninterne fordringer og forventer ligeledes ikke tab fremover. På den baggrund er der ikke foretaget hensættelse til tab på koncerninterne fordringer.

Koncernen har ikke væsentlige risici vedrørende en enkelt lejer eller modpart. Koncernens politik for påtagelse af kreditrisi- ci medfører, at alle større lejere og andre modparter løbende kreditvurderes.

Koncernen har fra sine lejere modtaget deposita på 36.826 t.kr. (2021: 29.735 t.kr.) til afdækning af kreditrisici vedrørende lejerne. Den maksimale kreditrisiko er afspejlet i de regnskabsmæssige værdier af de enkelte ﬁnansielle aktiver, der indgår i balancen. Koncernen har ikke værdiforringede tilgodehavender fra lejere på 150 t.kr. (2021: 8 t.kr.) som er sikret ved garanti eller depo- sita.

Koncernens likvide beholdninger består af indeståender i dan- ske pengeinstitutter. Der vurderes ikke at være nogen væsentlig kreditrisiko tilknyttet likviderne. Koncernen vurderer konti- nuerligt, i hvilke pengeinstitutter der kan placeres kontante indskud og har fastsat grænser for indskuddets størrelse i hvert enkelt institut.

Markedsrisici

Markedsrisici er risici for at ændringer i markedspriser som f.eks. renter påvirker Koncernens resultat eller værdien af dets besiddelse af ﬁnansielle instrumenter.

Valutarisici

Koncernen optager udelukkende lån i danske kroner og er såle- des ikke eksponeret over for ændringer i valutakurser.

Renterisici

Koncernen er som følge af sin drift, investeringer og ﬁnan- siering eksponeret over for ændringer i renteniveau. Ledelsen følger nøje udviklingen på de ﬁnansielle markeder og over- vejer, hvornår og i hvilket omfang det vil være relevant med indgåelse af rentesikringsaftaler.

I forhold til ejendomsporteføljens værdi udgør gælden (Loan To Value, LTV) ultimo året 44,4 pct. (2021: 54,6 pct.). Med henblik på bedst muligt at sikre Koncernens evne til gælds- servicering og reﬁnansiering, har bestyrelsen besluttet et langsigtet LTV mål på omkring 60 - 65 pct. i et velfungerende ﬁnansielt marked.

Ultimo 2022 udgør den gennemsnitlige vægtede rentesats inklusive bidrag på Koncernens realkreditgæld 1,03 pct. (2021: 1,00 pct.). En ændring på 1,0 procentpoint i det generelle ren- teniveau vil medføre en ændring i Koncernens årlige renteom- kostninger før skat på ca. 4,4 mio. kr. (2021: 5,4 mio. kr.).

	Årlig rente- omkost- ning	Ændring i årlig rente- omkost- ning	Modi- ﬁceret værdi af gæld- sporte- følje	Æn- dring i resultat før skat t.kr.	Æn- dring i værdi af gæld t.kr.
1 % rentefald	4.561	123	0,46	-4.438	2.082
1 % rentestigning	8.999	4.438	0,46	1.996	-2.356
Nuværende rente	4.561	0	0,46	0	0

Baseret på nominel prioritetsgæld indregnet pr. 31. december 2022.Prioritetslånene er optaget med kort ﬁnansiering med rentefastsættelse enten hver 3. eller 6. måned. Prioritetsgældens gennemsnitlige varighed udgør 0,46 år ved udgangen af 2022 (2021: 0,53 år). Banklånene er delvist optaget som stående lån indtil 2024 og delvist med afdrag frem til 2041. Banklån er optaget med variabel rente. Ultimo 2022 udgør den gennemsnitlige vægtede rentesats inklusive bidrag på Koncernens bankgæld 4,86 pct. (2021: 2,27 pct.). En ændring på 1,0 procentpoint i det generelle renteniveau vil medføre en ændring i Koncernens årlige renteomkostninger før skat på ca. 2,1 mio. kr.

Årlig Ændring Modi- Æn- Æn- rente- i årlig ﬁceret dring i dring i omkost- rente varighed værdi af resultat ning omkost- i år gæld- før skat t.kr. ning sporte- t.kr. ning t.kr. følje
1 % rentefald 8.145 -2.112 0 0 2.112
1 % rentestigning 12.369 2.112 0 0 -2.112
Nuværende rente 10.257 0 0 0 0

Baseret på bankgæld indregnet pr. 31. december 2022. (BELØB I DKK '000)

Koncern	2022	2021
Kategorier af finansielle instrumenter
Likvider og tilgodehavender, der måles til amortiseret kostpris	66.828	59.110
Finansielle forpligtelser, der er henført til dagsværdi over resultatopgørelsen	444.220	546.771
Finansielle forpligtelser, der måles til amortiseret kostpris	256.218	164.658

De regnskabsmæssige værdier for udlån/tilgodehavender og forpligtelser til amortiseret kostpris svarer til dagsværdi. Der vurderes ikke at være ændringer i finansielle forpligtelser som relaterer sig til kreditrisiko. Den øvrige regulering af dagsværdireguleringen af finansielle forpligtelser målt til dagsværdi fremgår af note 12.

Kapitalstyring

Aktiekapitalen

Aktiekapitalen består 2.659.442 aktier á nominelt 2 kr. Ingen aktier er tildelt særlige rettigheder. Der er ingen begrænsninger i omsætteligheden og ingen stemmeretsbegrænsning.

Kapitalstruktur

Koncernen vurderer kontinuerligt sin kapitalstruktur, herunder forholdet mellem selskabskapital og fremmedkapital. I den forbindelse vurderes den hensigtsmæssige belåning løbende, blandt andet under indtryk af forskellen mellem det startafkast, der kan opnås ved investering i ejendomme og på den forrentning, der kræves af fremmedkapitalen. Det er Koncernens politik, at kapitalfrembringelse samt placering af overskydende likviditet styres centralt af Koncernen.

Dagsværdi af finansielle instrumenter

Koncernen måler, som beskrevet i anvendt regnskabspraksis, gæld vedrørende investeringsejendomme til dagsværdi. Prioritetsgæld er baseret på seneste noterede børskurser og vedrører niveau 2 i dagsværdihierarkiet. Som beskrevet i note 2, indgår vurdering af Koncernens egen kreditrisiko, herunder værdien af den stillede sikkerhed ved opgørelsen af prioritetsgældens dagsværdi. Den beløbsmæssige størrelse af ændringer i dagsværdien af prioritetsgælden, som kan henføres til ændring i egen kreditrisiko, er ubetydelig. Dagsværdien af øvrige finansielle aktiver og forpligtelser svarer i al væsentlighed til regnskabsmæssig værdi.

Moderselskabets lån hos tilknyttede virksomheder. Moderselskabet har optaget lån hos tilknyttede virksomheder med en løbetid på fem år. Lån forrentes efter CIBOR 3 med et tillæg på +2,5 pct. Selskabet vurderer at der ingen kreditrisici er forbundet hermed.

66
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I

33. Nærtstående parter

Nærtstående parter med kontrol

Der ﬁndes ingen parter med bestemmende indflydelse på Koncernen.

34. Aktionærforhold

Selskabet har registreret følgende aktionærer med mere end 5,00 pct. af selskabskapitalens stemmerettigheder eller pålydende værdi:

AP Pension, Østbanegade 135, 2100 København Ø
AP Pension besidder 684.139 aktier á 2 kr. pr. stk. svarende til nominelt 1.368.278 kr., som udgør 25,72 pct. af den samlede aktiekapital og 27,21 pct. af det samlede antal stemmer.
Investeringsselskabet Artha Optimum A/S
Investeringsselskabet Artha Optimum A/S besidder 178.712 aktier à 2 kr. pr. stk. svarende til nominelt 357.424 kr., som udgør 6,72 pct. af den samlede aktiekapital og 7,11 pct. af det samlede antal stemmer. Herudover har Investeringsselskabet Artha Optimum A/S, via fuldmagt, råderet over et antal aktier i datterselskaber, herunder fra Investeringsselskabet Artha Max A/S, så det samlede antal stemmer ligger over 15 pct. Grænsen på de 15 pct. blev passeret den 9. april 2021 jf. børsmeddelelse nr. 3/2021.
Investeringsselskabet Artha Max A/S
Investeringsselskabet Artha Max A/S besidder 236.809 aktier à 2 kr. pr. stk. svarende til nominelt 473.618 kr., som udgør 8,90 pct. af den samlede aktiekapital og 9,42 pct. af det samlede antal stemmer.

Transaktioner med nærtstående parter

Nærtstående parter i Koncernen omfatter bestyrelsen, direktionen samt tilknyttede virksomheder, som er angivet i note 9. Transaktionerne er gennemført på markedsmæssige vilkår.

Transaktioner med bestyrelsen

Der har, bortset fra bestyrelsesvederlag som anført i note 5, ikke været transaktioner med bestyrelsens medlemmer i 2022.

Transaktioner med direktionen

Der har, bortset fra ledelsesvederlag som anført i note 5, ikke været transaktioner med direktionens medlemmer i 2022.

Transaktioner med tilknyttede virksomheder

Der har i årets løb været gennemført følgende transaktioner med dattervirksomhederne.

Transaktioner med tilknyttede virksomheder	Moderselskab 2022	Moderselskab 2021
(BELØB I DKK)
Koncernintern leje	341	902
Salg af administrationsydelser	9.789	10.294
Finansielle indtægter	7.052	3.635
Finansielle omkostninger	1.491	0
Lån til datterselskaber	227.000	170.000
Langfristede forpligtelser hos datterselskaber	52.580	0
Kortfristede forpligtelser hos datterselskaber	7.490	0
Kortfristede tilgodehavender hos datterselskaber	5.497	278

Moderselskabet har afgivet selvskydnerkaution over for datterselskabernes bankforbindelser. Der henvises til note 30 for yderligere oplysninger. Moderselskabet har ikke modtaget sikkerheder for lån ydet til datterselskaberne. Moderselskabet har afgivet støtteerklæringer til enkelte datterselskaber.

35. Ny regnskabsregulering

Det er vurderet at ingen af de kommende standarder eller fortolkningsbidrag får indflydelse på indregning og måling i Fast Ejendom Danmark A/S. Standarder og fortolkningsbidrag implementeres i takt med at disse træder i kraft.

36. Begivenheder efter balancedagen

Der er ikke efter balancedagen og frem til i dag indtruffet begivenheder, som i væsentlig grad påvirker resultatet eller balancen.

37. Godkendelse af årsrapport til offentliggørelse

Bestyrelsen har på bestyrelsesmødet den 14. marts 2023 godkendt nærværende årsrapport til offentliggørelse. Årsrapporten forelægges til godkendelse på den ordinære generalforsamling den 20. april 2023.

67
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I

38. Bestyrelsens tillidshverv, valgbarhed og kapitalbesiddelser i Selskabet

I medfør af Selskabets vedtægter vælges bestyrelsesmedlemmer for tiden indtil næste ordinære generalforsamling. Genvalg af bestyrelsens medlemmer kan finde sted.

Bestyrelseskompetencer

Niels Roth kommer oprindelig fra den finansielle sektor, hvor han var ledende partner og medstifter af Carnegie i Danmark samt adm. direktør i Carnegie Bank, indtil han forlod Carnegie i 2004. Han har siden haft en række bestyrelsesposter hvor det gennemgående fokusområde er optimering af shareholder value. Han har erfaring med M&A, udarbejdelse og implementering af strategi, compliance, international finansiering og kapitalmarkeder, ejendomsudvikling, organisation samt kreditvurdering. Niels Roth blev indvalgt i bestyrelsen i Foreningen Fast Ejendom A/S i 2005. Foreningen Fast Ejendom A/S blev i 2013 omdannet til Fast Ejendom Danmark A/S hvor Niels Roth blev indvalgt i bestyrelsen.

Ledelseshverv
* Direktør i:
* Zira Invest II ApS
* Zira Invest III ApS
* Zira Invest IV ApS
* JaJoPo Invest ApS
* NOK Infrastructure Feeder GP ApS
* Formand i:
* Friheden Invest A/S
* Capital Four AIFM A/S
* Capital Four Management Fondsmæglerselskab A/S
* Friheden Invest Holding ApS
* Nordic Strong ApS
* Medlem af bestyrelsen i:
* Arvid Nilssons Fond
* Capital Four Holding A/S
* Brøndbyernes I.F. Fodbold A/S.

Samlet vederlag 325.000 kr.
Antal aktier i Selskabet: 92.525 stk. (2021: 5.000 stk.)., heraf nærstående 43.750 stk.

Niels Roth (cand.polit)
* Formand
* Født i 1957
* Indvalgt i bestyrelsen i 2013
* Uafhængig
* Formand for revisions- og vederlagsudvalget.

68
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I

38. Bestyrelsens tillidshverv, valgbarhed og kapitalbesiddelser i Selskabet (fortsat).

Bestyrelseskompetencer

Peter Olsson er adm. direktør i AP Ejendomme P/S med ansvar for en ejendomsportefølje på 11,5 mia. kr. Han har gennemført en lang række ejendomshandler og udviklingsprojekter, og har indgående erfaring med projektering og gennemførsel af store entrepriser, asset management samt værdioptimering af en betragtelig ejendomsportefølje.

Ledelseshverv
* Direktør i:
* AP Ejendomme P/S, AP Udsteder K/S, AP Ejendomme Komplementarselskab ApS, AP Pension Udlejningsejendomme K/S
* Kolding Åpark 24 A/S
* K/S Trælastholmen, P/S Trælastholmen Nordhavn, Komplementarselskabet Trælastholmen Nordhavn ApS
* BoStad A/S, BoStad Danmark ApS
* Fjordstjernen A/S
* K/S Marmormolen
* ØG Projektselskab P/S
* K/S Svanemølleholm, Svanemølleholm Komplementar ApS
* Udviklingsselskabet af 1. juni 2015 A/S
* Formand i:
* K/S Engholmene
* AP Ejendomme Komplementarselskab ApS
* Marienlyst Århus Nord ApS
* K/S Kristensen Partners I
* OPP CMØ A/S
* Svanemølleholm Komplementar ApS
* Flodbyen Randers P/S
* Medlem af bestyrelsen i:
* Dansk Farmland K/S
* Siorarsiorfik - Nuuk City Development A/S
* Britannia Invest A/S, Komplementarselskabet Britannia Invest Holding ApS
* Ejendomsselskabet Rådhustorvet, Horsens A/S
* BoStad Hviidsminde A/S
* Kolding Åpark 24 A/S
* Arealudviklingsselskabet Fremtidens Vollsmose P/S
* K/S Trælastholmen, P/S Trælastholmen Nordhavn
* Fjordstjernen A/S
* K/S Marmormolen
* ØG Projektselskab P/S
* Udviklingsselskabet af 1. juni 2015 A/S# FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022

KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB

38. Bestyrelsens tillidshverv, valgbarhed og kapitalbesiddelser i Selskabet (fortsat).

Bestyrelseskompetencer

Søren Hofman Laursen har bestridt en række direktørposter, bl.a. som adm. direktør i C. W. Obel Ejendomme igennem en årrække. Han har omfattende erfaring med ejendomsadministration, finansiering, asset management samt værdioptimering af større investeringsejendomsporteføljer i ind- og udland. Endvidere har han en bred ledelseserfaring samt erfaring i opbygning og tilpasning af organisationer.

Ledelseshverv

Direktør i:
- Hofman Ejendomme ApS
- BarHof ApS
- ApS Juventusvej Komplementar
Formand i:
- Hofman Ejendomme ApS
- K/S Juventusvej
Medlem af bestyrelsen i:
- Wilders Plads Ejendomme A/S
- Obelhus A/S
- Danielsen Architecture A/S
- Danielsen Space Planning ApS
- Danielsen Urban Landscape ApS
Likvidator i:
- Blegdammen 2007 ApS (under frivillig likvidation)
- Sydhavnen I 2007 ApS (under frivillig likvidation)
- K/S Sydhavnen I, Vordingborg
- K/S Blegdammen, Køge

Samlet vederlag 150.000 kr. Antal aktier i Selskabet: 0 stk. (2021: 0 stk.).

Søren Hofman Laursen (cand.jur)
Bestyrelsesmedlem
Født i 1948
Indvalgt i bestyrelsen i 2017
Uafhængig
Medlem af revisionsudvalget.

Peter Olsson (cand.oecon)
Næstformand
Født i 1966
Indvalgt i bestyrelsen i 2013
Uafhængig
Medlem af revisions- og vederlagsudvalget.

Samlet vederlag 150.000 kr. Antal aktier i Selskabet: 0 stk. (2021: 0 stk.).

Dansk Ejendomsfond I A/S

AI assistant

Fast Ejendom Danmark — Annual Report 2022

FASTEJENDOM - 2022 Fast Ejendom Danmark A/S

Revisionspåtegning

Grundlag for konklusion

Konklusion

ÅRSRAPPORT 2022

INDHOLDSFORTEGNELSE

Selskabsoplysninger

LEDELSESBERETNING I

LEDELSESBERETNING I

Hoved- og nøgletal

LEDELSESBERETNING I

Hoved- og nøgletal

LEDELSESBERETNING I

Overordnet økonomisk overblik

LEDELSESBERETNING

LEDELSESBERETNING

Kontor

FAST EJENDOM DANMARK A/S – hvordan er vi positioneret

LEDELSESBERETNING

Væsentlige aktiviteter i året

Udlejning

Sydmarken, Søborg

Sydmarken, Gladsaxe

Aldersrogade, Østerbro

Aldersrogade, København

Ringager, Brøndby

Ringager 2-4, Brøndby

Baltorpvej 154, Ballerup

Baltorpvej 156 - 158, Ballerup

I Fast Ejendom Danmark A/S - Koncernen

Hovedaktiviteter

Baltorpvej 156 - 158, Ballerup

Fast Ejendom Danmark A/S - Moderselskabet

Årets resultat og formue

Udvikling i 2022

NPI Indeks

Omkostninger vedrørende investeringsejendomme

Administrationsomkostninger

Resultat af ejendommenes drift

Værdireguleringer af ejendomme

I Resultat af primær drift

Anlægsaktiver

Finansielle poster, netto.

Lejerestancer

Egenkapitalen

Skat af årets resultat

Indre værdi

Langfristede forpligtelser

LEDELSESBERETNING

Kortfristede forpligtelser

Pengestrøm fra driftsaktivitet

Porteføljesammensætning

Udlejning af ejendomme

De fem største ejendomme målt på dagsværdi

Projektejendomme

Porteføljesammensætning, målt på dagsværdi, fordelt på beliggenhed ultimo 2022.

Udvikling i udlejningsgrad i årene 2021 og 2022 for investeringsejendomme

Ejendomstype (pct. af værdi, afrundet)

Køb og salg af ejendomme

Varighed på kontraktporteføljen

Øvrig forhold

Begivenheder efter balancedagen

Forventninger til 2023

Langsigtede ﬁnansielle mål

Fast Ejendom Danmark A/S - Moderselskabet

22 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022 LEDELSESBERETNING

Indre værdi

Særlige risici

Indre værdi

Børskurs

Forretningsmæssige risici

Forsikringsforhold

Udbytte og udbyttepolitik

Selskabskapital

Væsentlige samarbejdsaftaler

23 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022 LEDELSESBERETNING

Lovpligtig redegørelse for samfundsansvar jf. ÅRL §99a

Medarbejdere

Fast Ejendom Danmark Annual Report 2022